山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2269号上诉人（原审原告）：乳山市阳光物业服务有限公司，住所地山东省乳山市商业街75号。法定代表人：冯泮荣，总经理。委托诉讼代理人：邹晓，男，该公司员工。委托诉讼代理人：贠鹏，山东北斗星辰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张华栋，男，1967年2月25日出生，汉族，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：车立勇，山东成山海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲鹏飞，山东成山海天律师事务所律师。上诉人乳山市阳光物业服务有限公司（以下简称阳光物业公司）、上诉人张华栋因物业服务合同纠纷一案，均不服荣成市人民法院（2020）鲁1082民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张华栋上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院没有查清“万隆国际小区”是否办理物业承接验收手续，项目是否竣工及综合验收，前期物业服务合同是否生效等情况，属于事实认定不清，请求二审法院查清事实，依法改判。1.一审法院应当查清针对“万隆国际小区”阳光物业公司是否与威海金桥房地产开发有限公司(以下简称金桥房地产公司)是否办理物业承接验收手续。根据《物业管理条例》第二十八条、第二十九条规定，物业服务企业承接物业时，应当进行查验办理承接验收手续，并移交相关验收资料。2.一审法院应当查清“万隆国际小区”项目是否竣工，是否进行综合验收。根据《山东省物业管理条例》第二十四条、第二十五条规定，建设住宅小区的配套建筑及设施设备必需符合十一项规定的条件，方可办理物业交付手续。物业交付的前提条件是进行综合验收合格。2007年12月18日签订的《前期物业服务合同》第六条“业主应于物业竣工验收合格之日起交纳物业费用”，第二十九条“本合同期限从项目竣工起至业主委员会成立止……”。至今，“万隆国际小区”项目没有竣工、综合验收，被上诉人阳光物业公司没有承接该物业项目，配套建筑及设施设备都未安装完成。被上诉人阳光物业公司根本未向业主提供基本的物业服务，《前期物业服务合同》也未生效。阳光物业公司向业主主张物业费没有事实和法律依据。二、2018年之后的物业费不应当由业主交纳，应当由金桥房地产公司承担。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业企业主张物业费必须满足3个前提条件：1.物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务。2.经书面催交的法定前置程序。3.业主无正当理由拒绝缴纳。本案中，在配套建筑及设施设备都未完成的情况下，物业公司根本未提供物业服务，被上诉人不经过书面催交程序，业主有正当理由拒绝缴纳物业费，被上诉人主张物业费的诉请不应得到法院支持。而根据《山东省物业服务收费管理办法》第十六条规定，因建设单位原因造成配套设施设备、道路通行等达不到标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。即由金桥房地产公司承担。而事实上从交房开始至2018年，都是由金桥房地产公司收取卫生费、电费、和电梯费，并不包括物业费。2018年之后，被上诉人在未提供任何物业服务的前提下，向业主主张物业费，没有任何法律依据和事实依据。综上所述，2018年之后的物业费不应由业主交纳，应当由金桥房地产公司承担。一审法院认定事实不清，请求二审法院查清事实，依法改判。阳光物业公司答辩意见同其上诉意见。阳光物业公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。被上诉人交纳物业费的起算时间应从2012年11月起，而不是2018年1月1日。2007年12月18日上诉人与金桥房地产公司签订《前期物业服务合同》，约定物业费的交纳时间为物业竣工验收合格之日（即交付之日），2012年11月12日张华栋与金桥房地产签订《商品房买卖合同》，2012年11月13日张华栋签署房屋交接（验收）手续单，故张华栋交纳物业费的时间应自2012年11月13日开始计算。二、张华栋所居住的小区系高层住宅区，依据《荣成市物价部门、荣成市住房保障和房产管理局关于我市老旧小区普通住宅前期物业服务收费及有关问题的通知》，案涉房产的收费属于前期物业收费，应当按照政府指导价，阳光物业公司根据政府指导价将物业费调整为0.8元/平方米并未超出规定的收费标准，符合《山东省物业服务收费管理办法》的相关规定。另外，是否签订新的物业服务合同并不影响阳光物业公司对物业费的调整。三、案涉物业未竣工验收的责任在于建设单位。一审法院判决张华栋自2018年支付物业费，对阳光物业公司显失公平。四、张华栋一审提交阳光物业公司2018年5月14日的通知中虽然说明2010年至2017年未收取物业费，物业费用一直由开发商承担，但开发商并未支付给阳光物业公司。该通知系对前期物业服务合同的变更，张华栋等业主没有同意，该通知不发生法律效力。张华栋辩称，根据阳光物业公司的上诉理由，可以看出阳光物业公司认可该项目未竣工验收。根据前期物业服务合同第六条的约定，物业服务合同自物业竣工验收合格之日起生效。因此，案涉物业服务合同并未生效，阳光物业公司不应向业主主张物业服务费。其他答辩理由同上诉意见。阳光物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付拖欠的物业费6774.93元及滞纳金15,696.23元；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2007年12月18日，原告与金桥房地产公司签订的《前期物业服务合同》，约定由原告提供涉案荣成市万隆国际小区的物业服务，其中第三条约定：“原告提供的前期物业服务应达到约定的质量标准”，第五条约定：“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：“高层住宅0.5元/月平方米，商业物业：1元/月平方米”第六条约定：“业主应于物业竣工验收合格之日起交纳物业费用”。2012年11月12日，被告与金桥房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，被告购买位于万隆国际小区2号楼C1304室的房屋一处，建筑面积约为135.63平方米。2012年11月13日，被告签署房屋交接（验收）手续单。2018年5月14日，原告发布通知一份，载明：“尊敬的万隆国际小区各位业主：金桥房地产公司开发的万隆国际小区，自2010年开始陆续向业主交付房屋，并由开发商辖属的阳光物业公司负责小区的前期物业管理工作，因小区楼顶规划的绿化带一直未完工，2010年至2017年阳光物业公司一直未收取物业费，物业服务费用一直由开发商承担，由于近几年金桥房地产公司一直负债经营，无力承担巨大开支，目前主要服务只有卫生保洁、公共设施设备管理维护等，所以物业服务质量一直无法达到业主的要求，造成很多业主对阳光物业不满。按上级部门要求，万隆国际小区阳光物业公司为纠正不交物业费不给业主电梯卡充费的错误行为，公司经研究决定，即日起对所有业主均不得以不交物业费就不给业主电梯卡充费（与开发商有经济纠纷的除外）.请广大业主监督，如若发现违规者，我公司将严肃处理。同时公司为了提升物业服务水平和打造良好的居住环境，逐步清除当前的种种不良影响，公司决定从2018年起开始向广大业主收取物业费，价格为1.27元/月平方米。此价格是根据高层住宅区服务费用核算出来的，标准未超出荣成市物价部门出台的指导价格范围。现在签订物业服务合同并缴纳物业费的业主暂时继续享受五折优惠.望全体业主理解和配合。根据相关法规，业主不交物业费也是错误的行为。从今天起，双方各自纠正自己的错误，对不能纠正错误的一方，上级部门将督促其改正错误。希望全体业主对小区物业管理工作提出宝贵意见，我们将马上给予解决。”原审中，被告为证实原告提供的公共设施及配套设施包括消防供水、消防自动报警装置、绿化建设、车库、车位配置、隔离设施、安全监控装置、安全防范设施存在没有配备及配备不到位的情况，及原告没有对公共设施设备、绿化进行管理和维护、对公共区域和环境卫生没有及时清理和维护的情况，提交照片一宗，照片显示存在消防和公共设施配套不到位及物业管理维修服务不到位的情形。另查，涉案荣成市万隆国际小区至今未成立业主委员会。原告与被告之间未签订物业服务合同.被告缴纳了2015年6月至2017年12月每平方米0.1元的卫生费。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，2007年12月18日，原告与金桥房地产公司签订的《前期物业服务合同》，约定被告所有房屋物业费的收费标准为每平方米0.5元，但收取物业费的前提为原告提供的前期物业服务应达到约定的质量标准，且物业竣工验收合格。通过2018年5月14日原告发布通知载明的内容，可认定原告自认2010年至2017年涉案小区的物业费一直由开发商金桥房地产公司承担，并存在物业服务不到位的情形，且原告自认从2018年起收取物业费。故原告无权向被告再行索要2017年12月31日前的物业费。对于原告主张自2018年1月至2018年12月按每平方米每月0.8元计算物业费，因涉案小区并未成立业主委员会，且原告未与被告签订新的物业服务合同，原告无权擅自提高物业费收费标准。结合原、被告双方的陈述及被告提供的照片，原告存在物业服务不到位的情形，但考虑到原告确实提供了物业服务，且为维持整个小区物业服务的稳定，被告按照前期物业服务合同自2018年1月1日起按照每平方0.5元的标准支付原告物业费较为公允。因原告提供的物业服务存在瑕疵，对原告主张的滞纳金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第三十二条、第四十一条，《最高人民法院》第一条规定判决：一、被告张华栋于判决生效之日起十日内支付原告乳山市阳光物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业费1627.56元（135.63平方米×0.5元/平方米×24月）；二、驳回原告乳山市阳光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费181元（系减半收取），由被告张华栋负担25元，乳山市阳光物业服务有限公司负担156元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人张华栋提交照片一组，证实阳光物业服务公司未履行物业服务内容，相关的物业设施未竣工，也未进行竣工验收。在物业设施未竣工、完善的情况下，阳光物业公司无法提供相应的物业服务。经质证，阳光物业公司对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为该份证据只能证明小区原来存在该种情况，但阳光物业已对相关问题进行整改，不能证明张华栋所主张的物业阳光物业公司未提供物业服务的事实。本院经审查认为，阳光物业公司对张华栋提供的上述证据的真实性没有异议，对其真实性本院予以认定。对于其与本案关联性，本院将判决理由部分予以阐述。二审中，关于案涉小区是否竣工验收的问题，阳光物业公司称该小区部分楼座竣工验收，张华栋所在的2号楼C座未验收。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的一致。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点为：案涉小区是否达到向业主收取物业费的条件，阳光物业公司要求张华栋支付物业费有无事实和法律依据。根据2007年12月18日阳光物业公司与金桥房地产公司签订的《前期物业服务合同》第六条的约定，业主应于物业竣工验收合格之日起交纳物业费用。根据该约定物业公司向业主收取物业服务费的前提条件为物业竣工验收。而张华栋所在的楼座并未竣工验收，业主交纳物业费的前提条件不成就。因此，阳光物业公司要求张华栋支付物业费，缺乏事实和法律依据，不予支持。此外，阳光物业公司主张其提供的了一定的物业服务，理应收取物业服务费，张华栋对此不予认可。本院认为，根据阳光物业公司2018年5月14日向业主发布的通知，阳光物业公司属于开发商辖属的企业，在2017年之前物业服务费一直由开发商承担，因此，即使阳光物业公司存在物业服务的情形，也不构成其向业主主张物业费的理由。一审法院认为考虑到阳光物业公司提供了一定的物业服务，可以按前期物业服务合同约定的收费标准收取物业服务费不当，应予纠正。对于阳光物业公司上诉称张华栋应当自2012年11月交接房屋之日起交纳物业服务费的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，阳光物业公司的上诉请求不成立，本院不予支持。张华栋的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院判决张华栋应向阳光物业公司交纳物业费错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第三十二条、第四十二条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销荣成市人民法院（2020）鲁1082民初1523号民事判决；二、驳回乳山市阳光物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费181元，二审案件受理费362元，均由乳山市阳光物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏丽杰审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二〇年九月十七日法官助理肖芸芸书记员刘亚萍