广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15980号上诉人（原审被告）：曹华敏，女，1974年9月15日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：鲁永峰，广东盈隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州高卫物业管理有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号。法定代表人：徐建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄欣桐、王燕飞，均系国信信扬律师事务所律师。上诉人曹华敏因与被上诉人广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6210号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。现已审理终结。曹华敏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高卫物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：第一，一审法院认定会所费有合同依据，符合等价有偿原则，进而予以支持，该认定违背事实与法律。（一）合同条款约定了会所费，并不意味着收取会所费有合同依据。一审法院故意回避会所费性质，高卫物业公司在一审庭审中明确陈述会所费不是物业管理费用，属于商业性收费项目，但一审法院在判决中未对会所费性质进行查明。不论会所费属于何种性质，高卫物业公司都无权收取。如果按照高卫物业公司的逻辑，会所费属于物业服务收费的范畴，因该会所费与物业管理费用均是开发商通过房屋买卖合同格式文本同时确立的收费项目，不属于合同约定以外的服务项目，不存在业主另行委托的情况，更没有就服务报酬进行另行约定。高卫物业公司是在欺瞒政府主管部门以及广大业主和法院。业主与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第三十条第（8）项第F条并没有明确将会所费约定为物业费用，若将该费用解释为物业管理费用，因该物业不是小区公共物业，属开发商所有，应由开发商自行缴纳。但开发商通过格式条款，将本应由其缴纳的物业费用转嫁给广大业主，根据《中华人民共和国合同法》第五十三条规定，应认定为无效条款。一审法院在另案中并未按合同约定而是根据公平原则、合同实际履行情况等因素来认定，在本案中却机械地按照业主与开发商签订的格式条款来认定，认为合同约定了就有合同依据，就必然有效，既与客观事实不符，又违反合同法相关规定。（二）有合同依据，也不能简单认为收取会费符合等价有偿原则。即使认定上述格式条款有效，要认定符合等价有偿原则，也必须是对方提供了约定的物业服务。一审提供了大量证据证明案涉会所根本没有投入使用，一审法院对此没有查明。从高卫物业公司自身能力上看，其不具备运营会所资质，经营范围只有物业管理和停车场经营。从会所运营前置条件上看，高卫物业公司从未向消防部门申请消防安全检查和验收，没有做好会所运营的基础准备工作。高卫物业公司声称其2013年就开始经营会所，但经查询其于2017年8月才取得经营游戏池项目的高危许可证，可见会所一直处于筹备阶段，并没有实际投入使用。会所经营卡拉OK项目，但高卫物业公司从未办理娱乐经营许可证。高卫物业公司提供其经营会所的主要证据与其声称的2013年投入运营明显不符，在器材都未购买的前提下，高卫物业公司就根据合同开始收取所谓的会所费了。且高卫物业公司为混淆视听，将整个大楼的电费发票作为会所经营的用电证明。高卫物业公司未按其提供给业主的住户手册“御皇荟”服务指南为业主办理有效会籍证明，可见会所未实际投入运营。面对诸多证据，一审法院未进行审查就判决支持会所费，不符合等价有偿原则，一审诸多证据证明高卫物业公司证据作假，会所没有实际投入使用，而一审法院仅认定曹华敏是因消防问题而拒交会所使用费属断章取义。第二，一审法院驳回了高卫物业公司的大部分诉讼请求，本次诉讼不是由于曹华敏违约造成的，而是高卫物业公司滥用法律资源，律师费不应由曹华敏承担。高卫物业公司辩称：会所已满足向业主开放的条件，不存在违法经营的问题。案涉会所是否属于公众聚集场所应当由消防部门认定，而消防部门从未确认案涉会所为公众聚集场所。根据《中华人民共和国消防法》第七十三条及《公告娱乐场所消防安全管理规定》第二条规定，公众聚集场所是指宾馆、饭店、商场等面对不特定公众开放的场所，而案涉会所只是将面对业主开放，并不对外营业，故无需办理这一手续。高卫物业公司在另案提交的证据显示，消防窗口对类似的会所也作出了同样的答复。案涉会所已依约将一楼的泳池和三楼的健身房免费向业主开放，已有生效判决认定这一事实，曹华敏应当按照约定向高卫物业公司支付会所使用费。高卫物业公司向一审法院起诉请求判令：1、曹华敏立即向高卫物业公司支付拖欠的2017年7月13日至2018年7月31日物业管理服务费8418元和违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2019年2月28日为3933.55元）；2、曹华敏立即向高卫物业公司支付拖欠的2017年7月13日至2018年11月29日期间的会所使用费6046元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年11月29日为1614.7元）；3、曹华敏向高卫物业公司支付因实现债权而支出的一审律师代理费3000元；4、曹华敏负担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月23日，开发商广州御湖房地产发展有限公司（甲方，以下简称御湖公司）与曹华敏（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），合同约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸××房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积200.25平方米。第五条第三款物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高卫物业公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。该合同附件五《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七本合同补充协议：第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1.物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。4.乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》约定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算并按相关条款执行，但有特别约定的按特别约定执行。5.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照该商品房建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……第十一条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1.在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：1.买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1项的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定：1.乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自乙方的商品房交付之日或视为交付之日起（以日期较前者为准）至2018年11月29日止（以下简称“许可使用期”），以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定：甲方在许可使用期内将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。曹华敏还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州市黄埔区御湖名邸桃菁街29号1002房屋的买方，确认已经详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与物管公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司对本人的房屋提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。曹华敏在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条第2款约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年3月15日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑××区14、15期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域C区14、15期移交给乙方之日起算，委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月的第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，高层住宅3.3元/平方米/月。涉案物业于2016年1月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸C区14、15期工程（自编号H07-H08、H09-H10）竣工验收备案文件收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2016年4月13日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。高卫物业公司为证实其对涉案房产提供了物业服务提交如下证据：高卫物业公司与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》、《广州御湖名邸B、C区安全管理服务委托合同》，高卫物业公司于2015年6月29日与广州凯新清洁服务有限公司签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，高卫物业公司于2017年2月24日与广州文发园林清洁管理有限公司签订的《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》。高卫物业公司还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、会所电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已于2013年12月1日开始投入运营。高卫物业公司提交了《广州开发区市场和质量监督管理局关于广州御湖名邸C区14、15期高层住宅前期物业收费标准的批复》，证明案涉房屋前期物业服务的收费标准3.3元/㎡·月已经过广州开发区市场和质量监督管理局核定。2017年6月9日，广州御湖公司向曹华敏发出《御湖名邸房屋交付通知书》，载明：曹华敏购买的广州御湖名邸××房已经具备交楼条件，请曹华敏自2017年6月14日起30日内前往广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续，若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），请在约定的收楼时间前交清全部楼款，否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若未按交付通知书规定的日期办理收楼手续，御湖公司将按《商品房买卖合同》及其补充协议的约定处理。2018年8月8日，曹华敏办理案涉房屋收楼手续，并于收楼当日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。2018年5月25日，案涉房屋办理了房屋产权登记至曹华敏名下，产权证书显示案涉房屋建筑面积为203.14平方米。收楼后，曹华敏交清了2018年8月物业管理费。在本案审理期间，高卫物业公司确认曹华敏于2019年6月24日交清了2018年9月1日至2019年2月28日的物业管理费4020元。高卫物业公司提交了《律师函》，证实其于2018年2月2日催促曹华敏于本函三日内向高卫物业公司支付自2017年7月至2018年1月期间拖欠的物业管理费4398元、会所服务费2399元等费用及相应违约金。高卫物业公司提交了《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》及确认函以证明委托国信信扬律师事务所担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司为本次诉讼向该律师事务所支付律师费3000元。为证实交楼时间非高卫物业公司所主张的时间，曹华敏提供了证据如下：银行贷款放款记录、物业费发票，证实根据曹华敏贷款申请，银行于2018年6月15日发放贷款，且于2018年8月8日办理收楼手续并交清了收楼之后的物业费；《不动产查册表》，证实2018年5月25日案涉房屋产权登记至曹华敏名下，应当从该日起按实测面积收取物业管理费。本案审理期间，有关业主提出涉案会所没有办理消防安全检查证，高卫物业公司解释称涉案会所不需要办理消防安全检查证，并提供证据如下：高卫物业公司工作人员到黄埔区消防救援大队办证窗口咨询的现场图片、录音，证明案涉会所不属于公众聚集场所，无需办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检察合格证；建设工程竣工验收消防备案受理凭证，证明开发商在案涉会所建设工程竣工及装修完毕后已办理消防备案；邮件，证明消防机构就其他类似项目的会所工程也同样答复不需要办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；游泳池卫生许可证，证明游泳池卫生情况合格并已实际向全体业主开放；高危险性体育项目经营许可证，证明高卫物业公司为泳池后续的经营提前办理了许可证照；御皇荟泳池入场登记，证明泳池有实际向全体业主开放；维修单，证明健身房有实际向全体业主开放。曹华敏质证不予认可。上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、承诺书、物业管理确认函、《广州市物业服务项目备案回执》、律师函、快递单、发票、《催款通知书》、《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、函、发票、支付凭证、照片及庭审笔录等予以证实。一审法院认为，曹华敏与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，涉案《前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、曹华敏具有法律约束力，双方应遵照履行。关于曹华敏是否应向高卫物业公司支付物业管理费及逾期交纳物业管理费的违约金问题。御湖公司与曹华敏在《商品房买卖合同》第十二条明确约定了交房条件，由于2016年1月29日御湖公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2016年4月13日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，据此认定案涉房屋于2016年4月13日满足合同约定的交楼条件。案涉房屋满足交楼条件后，御湖公司于2017年6月9日书面通知曹华敏于2017年3月29日起30日内收楼，曹华敏未能如约按期收楼，对此，曹华敏答辩认为是银行贷款放款延迟原因造成的。由于曹华敏提交贷款申请后，银行放贷到款时间为2018年6月15日，结合上述交付通知书中载明“若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），敬请在约定的收楼时间前交清全部款项（以款项到达御湖公司账户为准），否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续”，高卫物业公司将不能收楼原因仅归责于业主曹华敏一方不妥。涉案房屋购房款于2018年6月15日全部付清，不能交付房屋的事由消除后，应给予业主一定合理的收楼时间，一审法院酌定本案房屋交付时间为2018年8月1日。因此，曹华敏应当从2018年8月1日起缴纳物业管理费，且根据物价局批复的物业服务收费标准为3.3元/平方米/月，每月应缴纳的物业管理费计算为实测面积203.14平方米×3.3=670元。曹华敏在收楼后交清了2018年8月份物业管理费，后在本案审理期间于2019年6月24日交清了拖欠的2018年9月1日至2019年2月28日的物业管理费4020元。据此，高卫物业公司主张曹华敏逾期缴纳2018年9月1日至2019年2月28日期间物业管理费的违约金共计879.71元，因违约金标准约定过高，一审法院酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金即440元。关于曹华敏是否应向高卫物业公司支付会所使用费及违约金问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第三十条第（8）项第F条的约定，乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。曹华敏依据上述合同约定在《关于御湖名邸商业部分的承诺书》中亦向高卫物业公司承诺愿意按照上述标准支付争议的会所使用费，因此，高卫物业公司依据上述约定主张曹华敏支付争议的会所使用费，具有合同依据，且符合等价有偿原则，一审法院予以支持，故曹华敏应向高卫物业公司支付2018年8月1日至2018年11月29日期间的会所使用费1451元（其中2018年8-10月每月会所使用费为203.14平方米×1.8=366元，2018年11月会所使用费为203.14平方米×1.8/30×29=353元）。至于曹华敏提出消防安全检查的抗辩理由，因上述证据并不足以证明会所不能实际使用，故以此为由拒绝给付会所使用费依据不足，一审法院不予采信。但鉴于争议会所确实存在行政管理要求的问题，因此，高卫物业公司主张曹华敏承担逾期支付会所使用费的违约责任，亦缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于高卫物业公司提出的律师服务费3000元的主张，一审法院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条第2款的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师服务费，提供了委托服务合同、律师费发票、客户借记回单予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、曹华敏于本判决发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付逾期缴纳2018年9月1日至2019年2月28日期间物业管理费的违约金440元；二、曹华敏于本判决生效之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2018年8月1日至2018年11月29日期间的会所使用费1451元；三、曹华敏于本判决发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付聘请律师服务费3000元；四、驳回广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，由广州高卫物业管理有限公司负担188元，由曹华敏负担50元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：曹华敏与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。《商品房买卖合同》约定案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，御湖公司与高卫物业公司签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，故涉案《前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、曹华敏具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理。关于曹华敏是否应向高卫物业公司支付会所使用费问题。御湖公司与曹华敏签订《商品房买卖合同》，约定御湖公司依法选聘高卫物业公司进行前期物业管理服务，曹华敏同意在物管公司经营管理商业部分为曹华敏及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的及合同约定的曹华敏所需承担的费用支出等。曹华敏依据上述合同约定在《关于御湖名邸商业部分的承诺书》中亦向高卫物业公司承诺愿意按照上述标准支付争议的会所使用费，因此，高卫物业公司依约向曹华敏主张会所使用费，有事实依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于曹华敏是否应当向高卫物业公司支付律师服务费。依约业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师费有事实依据，一审法院予以支持并无不当。综上所述，曹华敏的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曹华敏负担。本判决为终审判决。审判员  张一扬二〇二〇年九月二十八日书记员  尹艳阳谢佶利陈卿卿