安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初4220号 原告：安徽骏誉投资置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路与政通路交口卓誉中心34层，统一社会信用代码913401000570007148。 法定代表人：李应亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：万应旭，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：佘梦平，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被告：王坤，男，汉族，1990年3月6日出生，户籍地安徽省临泉县，现住安徽省临泉县。 原告安徽骏誉投资置业有限公司（以下简称骏誉公司）与被告王坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骏誉公司委托诉讼代理人佘梦平、被告王坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告骏誉公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间的《天珑广场商铺租赁合同》于2019年6月5日解除，并判令被告按照租赁保证金与第二个租约年2倍月租金之和的标准支付原告违约金43132元；二、判令被告支付原告租金133709元(从2018年5月23日计算至2019年6月5日)，并承担逾期付款违约金26652元(按照年利率24%的标准，从2019年6月6日计算至款清之日)，暂计算至2020年3月31日，合计160361元；三、判令被告支付原告商铺占用费107074元(按照租金的标准，从2019年6月6日计算至被告搬离之日)，暂计算至2020年3月31日；四、判令本案律师代理费由被告承担；五、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年，被告与原告签订《天珑广场商铺租赁合同》(以下简称合同)，约定从原告处租赁合肥市天珑广场L2-35商铺用于餐饮经营，经营品牌为“黑泷”。根据合同的约定，被告租赁物业计租建筑面积为114.92平方米，商铺交付日在2017年9月25日之前，若有变化以原告书面通知为准；自商铺交付日计算免租装修期，免租装修期为61天(免租装修期内不产生租赁费、物业费)：起租日为装修免租期结束之次日(如此时天珑广场尚未对外开业，则起租日为天珑广场对外开业日)：租期为三年。合同对租金、租赁保证金的缴纳以有明确的约定，具体如下1、关于租金的约定：第1年的首期租金为32349元，使用时间为2017年11月25日至2018年4月24日；第二期租金为32349元，使用时间为2018年4月25日至2018年7月24日；第三期租金为32349元，使用时间为2018年7月25日至2018年10月24日；第四期租金为10783元，使用时间为2018年10月25日至2018年12月24日。第2年的月租金为10783元，每三个月为一期，每期租金32349元。第3年的月租金为11322元，每三个月为一期，每期租金33966元。首期租金于交付前15日内支付，之后每期基本租金于该期前一个自然月第10日前支付。2、关于租赁保金的约定：合同第4.2条约定，租赁保证金为21566元，于签订合同之日起5日内支付。合同第16.1条约定，逾期交付租金、物业管理费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的3%支付违约金(鉴于约定的违约金较高，原告自愿将该违约金降至年利率24%的标准)；合同第16.3条约定，拖欠支付租金、物业管理费及其他费用之一达到30日的，原告有权单方解除租赁合同；合同第16.2条约定，因被告的原因导致合同解除的，被告应当支付违约金，违约金的计算方法为租赁保证金加上合同期第2个租约年的月平均租金标准的2倍；合同第16.7条约定，原告因向被告主张合同权利而产生的所有费用(包括律师费)由被告承担。合同第19.1条约定的诉讼管辖法院为商铺所在地法院。被告于2017年10月13日开始装修商铺后经营至今，仅支付了第一年的首期租金32349元，一直拖欠原告后续租金，原告于2019年5月21日、2019年5月26日向被告催缴租金，被告仍拒绝支付。原告无奈于2019年6月4日向合同约定的通讯地址给被告邮寄解除租赁合同的通知函，告知被告解除合同，被告拒绝签收通知函，仍然占用原告商铺继续经营。截止目前，被告拖欠2018年5月23日之后的租金时间远超出30日(天珑广场于2017年12月23日开业开始计算起租日，即被告首期租金32349元的使用时间为2017年12月23日至2018年5月22日，拖欠2018年5月23日以后的租金及占用费)。由于被告拖欠租金严重违约原告解除合同，被告应当支付逾期付款的违约金以及支付解除合同的违约金。原告多次催款，被告均置之不理，为维护原告的合法权益，制止被告的违约行为，避免损失扩大，特诉至贵院，恳请判如所请。 被告王坤辩称：一、依合同具有相对性，被答辩人未按照合同约定，答辩人为根本违约，不应负担违约金。首先，被答辩人的房屋经常出现漏水，致使答辩人无法正常经营。其次，答辩人在经营期间，被答辩人的物业服务不到位问题解决不及时，导致商场客流量的带着，被答辩人在招商中夸大其词，导致答辩人上当受骗而签订本合同。当答辩人当将商铺装修完成后，发现被答辩人对商场经营部专业管理混乱，招商不足，进而使答辩人陷入进退两难的地步，最终导致原有商户陆续车库、商业氛围全无。被答辩人未提供商铺租赁合同为格式合同，对其非常有利限制答辩人的权利，加重答辩人的责任，损害答辩人的合法权益，被答辩人提供的租赁合同为格式合同，答辩人若要在此经营，必须与被答辩人签订由答辩人提供的租赁合同，否则无法进入该商场。被答辩人在合同签订过程中只要求答辩人签字即可，其内容根本没有向答辩人讲述，也未曾对相关条款作出提醒。答辩人签订了该格式合同。答辩人请求法院根据事实认定被答辩人提供的租赁合同格式条款无效。三、关于支付房租于133709元及商铺占用费107074元的请求无事实和法律依据。2018年6月该商场经营状况严重恶化，陆续出现倒闭现象，被答辩人无法保证该商场商户的正常经营，致使合同目的无法实现，构成了根本违约。2019年3月份被答辩人开始大面积重新装修改造，商场更换商场名字未提前通知答辩人。根据答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同，被答辩人更改商场名字需提前三个月通知答辩人，答辩人至今未收到通知，被答辩人单方解除该合同并要求答辩人支付房租133709元及逾期利息、商铺占用费无事实和法律依据。事实上2019年12月18日答辩人与被答辩人协商和谈，答辩人欠被答辩人共五万余元，而非租金133709元及逾期付款违约金2万6652元和商铺占用费107074元，被答辩人的代表人称与答辩人协商告知、答辩人讲，你总共再付五万余元，其中水电费两万多，剩余部分用押金抵扣。咱们达成和解，于2019年12月25日停止营业关门，双方不再继续合作。被答辩人于2019年12月25日抄完水、电表数。答辩人根据该约定的时间关门停业，被答辩人要求答辩人支付房租133709元，违约金26652元等，无事实和法律。关于答辩人支付被答辩人律师费无事实和法律依据，被答辩人请律师和答辩人打官司，该费用不应由答辩人承担。答辩人也是该房屋租赁合同的受害者，不仅经营收入惨淡，个人损失巨大已无力承担任何费用。五、被答辩人尚欠答辩人9650元未给。根据上述第三条答辩意见，答辩人与被答辩人曾协商达成和解，答辩人支付被答辩人五万余元，被答辩人赔偿答辩人因商场漏水8000元和经营活动款1650元，共计9650元。现被答辩人与答辩人解除该合同，一直未支付给答辩人，答辩人请求法院判决被答辩人支付答辩人9650元。综上所述，答辩人认为被答辩人诉求无事实和法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年，甲方骏誉公司与乙方王坤签订《天珑广场商铺租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于合肥市政务区天珑广场L2-35号商铺（以下简称该商铺）出租给乙方使用；乙方使用该商铺的期限：自该商铺起租日起3年，具体时间为2017年11月25日至2020年11月24日；第1年的首期租金为32349元，使用时间为2017年11月25日至2018年4月24日；第二期租金为32349元，使用时间为2018年4月25日至2018年7月24日；第三期租金为32349元，使用时间为2018年7月25日至2018年10月24日；第四期租金为10783元，使用时间为2018年10月25日至2018年11月24日。第2年的月租金为10783元，每三个月为一期，每期租金32349元。第3年的月租金为11322元，每三个月为一期，每期租金33966元。首期租金于交付前15日内支付，之后每期基本租金于该期前一个自然月第10日前支付；租赁保证金约定为乙方应向甲方交纳租赁保证金，共计人民币21566元；合同第十六条约定有：合同签订后，乙方无正当理由逾期支付租金、物业费等之一或全部的，每逾期一日，按欠费金额的0.3%支付违约金；乙方拖欠租金达到30日以上的，甲方有权单方终止合同,且乙方应按本合同的约定向甲方支付违约金,违约金的计算方法为租赁保证金加上第2个租约年的月平均租金的2倍作为违约金；合同终止后,乙方须在3日内迁离并交回商铺等；合同还进行了其他约定。 合同签订后，王坤交了两个月租金作为保证金21566元，交了三个月租金32349元。案涉商铺于2017年12月23日开业，王坤于2019年12月25日歇业。 另查明：2019年6月4日，骏誉公司向王坤出具《关于解除的通知函》，言明：经我司统计，截至目前止，贵方一直拖欠我司2018年5月23日至2019年6月22日期间的租金1204100.17元未付，我司多次书面函告贵方限期缴纳如上拖欠费用，但贵方至今仍拒绝履行合同约定的付款义务；贵方行为不仅严重违反合同约定，且已严重影响我司对贵方履约的合理期待。鉴于以上事实，我司正式函告贵方如下：一、自贵方收到本函件之日，贵我双方签订的《租赁合同》正式解除；二、请贵方收到本函件之日起2日内，搬出租赁房屋内的所有物品，腾空房屋恢复原状，将合同项下的租赁房屋交还给我司；否则，视为贵方租赁房屋的物品为无价值物品且贵方放弃该物品的所有权，我司有权自行处分房屋内留置的物品等。 上述事实，有原告提交的《天珑广场商铺租赁合同》、《关于解除的通知函》等以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：原告与被告自愿签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当切实履行。被告未依约支付租金，构成违约，原告有权解除合同；原告发出解除合同通知，被告已于2019年6月5日收悉，双方签订的合同自此解除；合同解除后，被告于2019年12月25日歇业，故被告应支付原告自2018年5月23日至2019年12月24日未付租金215660元（32349元/期*2+10783元/期+10783元/月*13个月=215660元）；并承担违约金431320元（保证金21566元+10783元/月*2=431320元），被告实际支付保证金21566元，故被告还应支付原告违约金21566元；原告上述诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请，被告应支付解除合同后房屋占用费至搬离时止，被告已于2019年12月25日歇业，依合同约定，视为被告已搬离，故对原告此后主张占用费的诉请，本院不予支持；原告又诉请被告应支付逾期支付租金违约金，因其与解除合同违约金系同一性质，故对此诉请，本院亦不予支持。被告辩称，其不应承担违约责任等，无证据证明，故对此辩解，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告安徽骏誉投资置业有限公司与被告王坤于2017年签订的《天珑广场商铺租赁合同》于2019年6月5日解除； 二、被告王坤应于本判决生效后十日支付原告安徽骏誉投资置业有限公司租金人民币215660元，并承担违约金人民币21566元； 三、驳回原告安徽骏誉投资置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5959元，减半收取2979.5元，保全费2073元；由原告安徽骏誉投资置业有限公司负担1232.5元，被告负担3820元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李立定 二〇二〇年九月一日 书记员  刘媛媛 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 一百零七条第当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。