云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初1827号原告：云南省烟草公司普洱市公司，住所地：云南省普洱市思茅区人民西路85号。统一社会信用代码：9153080021835117XH。法定代表人：廖文程，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张潇月，女，汉族，普洱市思茅区人，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：汤荣，云南上义律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：员志强，男，1961年6月16日生，汉族，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：孔梓州，云南聚哲律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张耀月，云南聚哲律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告云南省烟草公司普洱市公司（以下简称普洱烟草公司）与被告员志强租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普洱烟草公司委托诉讼代理人张潇月、汤荣，被告员志强及其委托诉讼代理人孔梓州、张耀月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普洱烟草公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告腾退其承租的思茅区明礼巷3号四合院3-6号商铺，并按原样返还给原告；2.请求判令被告按200元/日的标准向原告支付自2020年6月16日起至腾房完毕之日止的逾期腾房违约金（暂算至2020年6月30日为3000.00元）；3.请求判令被告按合同总金额20%向原告支付违约金10350.00元；4.请求判令被告承担本案律师费用5000.00元；5.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月27日，原告作为招租人与作为承租人的被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将思茅区明礼巷3号四合院3-6号商铺出租给被告使用；房屋租赁期为3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止；房屋3年租赁费为54000.00元。后双方于2020年4月10日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：免收2020年2月份房租，减半收取2020年3月份房租；租赁合同到期后，合同自然终止，合同终止时，被告应将所租房屋完好的交还原告，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，被告结清应当承担的费用后，应在5个工作日内日搬离；本合同终止后，如被告在10日内仍未腾空房屋交还原告，则视为被告已拋弃在房屋留存的所有物品，原告可安排人员进行腾房，由此造成的损失由被告承担；租赁期间，被告有下列行为之一，并拒不整改的，原告有权终止合同，收回该房屋，没收被告履约保证金，并可要求被告支付合同总金额20%的违约金：未经原告书面同意，擅自将所租房屋分租、转租、转借、转让、承包或以其他形式将房屋交给其他人使用的，拒不腾空的。合同生效后，原告按照协议约定向被告移交出租房屋使用，被告在履约过程中存在大量违约行为，其承租的明礼巷3号四合院3-6号商铺已经于2020年5月31日到期。2020年5月13日，原告向被告书面送达《关于出租房屋腾退的通知》，被告已签字确认签收。且原告在通知中已明确搬离日期，2020年5月31日到期的房屋，被告应在2020年6月15日前搬离腾退。2020年6月1日，原告再次组织相关人员到四合院查看腾退情况，被告仍未搬离腾退。在现场沟通协调过程中，被告明确表示不会搬离。2020年6月4日，原告委托云南上义律师事务所向被告发送《上义律函字第0604-6号律师函》，告知被告应于《关于出租房屋腾遐的通知》中确认的时间2020年6月15日前搬离腾退，但被告对律师函不予理睬，也不腾房搬离。原告认为，其已经按照合同约定全面履行了招租人的义务，根据合同约定，合同终止后，被告向原告退还房屋的条件已经具备，但被告至今未按照合同约定进行腾房，其行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律的规定具状起诉，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告员志强辩称，1、原告起诉的理由之一是认为被告没有按照合同约定腾退房屋，构成违约。而原告没有腾退房屋是事出有因，是原告恶意让被告违约，因为按合同约定，合同到期后，原告进行公开招租，如果被告未竞得承租权的，被告自动搬离。如果原告及时进行招租的话，被告没有中标，被告会按合同约定自动搬离，不存在上述违约行为。2.原告起诉的理由之二是认为被告将房屋承包给第三人，违反合同约定，而原告并未存在该行为。3.原告主张的违约金过高，高于原告的损失，且原告并未有任何损失，即便有损失，也才两个月的租金损失。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告均作为证据提交的房屋租赁合同（合同编号：201753080022099）及补充协议、关于拆除违章建筑的通知、关于出租房屋腾退的通知、云南上义律师事务所律师向原告发出的律师函均与本案具有关联性，真实、合法，故本院予以采信。原告提交的民事起诉状、传票、承包合同、收条、银行转账流水，不能证明原告主张的内容，经庭审核实，黄英所使用的房屋不是本案租赁物3-6号房屋，该组证据材料与本案不具有关联性，故本院不予采信；关于开展打通“生命通道”集中治理行动的通告、安全检查表、普洱市思茅区消防救援大队消防监督检查记录、普洱市思茅区消防救援大队责令立即改正通知书与本案具有关联性，真实、合法，故本院予以采信；送达回证，被告质证认可真实性，故本院予以采信。被告提交的2017年3月28日的二份房屋租赁合同及补充协议，原告质证认可真实性，但该二份房屋租赁合同及补充协议与本案不具有关联性，故本院不予采信；会议纪要没有相关参会人员的签名，故本院不予采信；安全告知书系原告发给被告的，与本案具有关联性，故本院予以采信；律师函、邮政签收回单，被告质证认可真实性，故本院对该组证据材料的真实性予以确认；照片，被告质证认可真实性，但不能证明被告主张的内容，故本院不予采信；云南省人民政府印发关于支持实体经济发展的若干措施的通知系政策性文件，但与本案不具有关联性，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月27日原（甲方）、被告（乙方）签订一份房屋租赁合同，约定：甲方将坐落于思茅区明礼巷3号四合院（普房字第200729498号）的商铺3-6号房屋出租给乙方使用，房屋租赁期为3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止；房屋3年的租金为54000元；租赁合同到期，合同自然终止；合同终止时，乙方应将所租房屋完好地交还甲方，乙方因装修、装饰、改造而增加的对建筑物有利的附着物，属甲方所有，乙方不得擅自拆除；乙方违约责任：租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回该房屋，没收乙方履约保证金，并可要求乙方支付合同总金额20%的违约金，若乙方违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方全部损失：未经甲方书面同意，擅自将所租房屋分租、转租、转借、转让、承包或以其他形式房屋交给第三人使用的；拒不腾空的；违约方应承担与本合同有关的违约金、赔偿金、罚款、律师代理费等费用；租赁期满或本协议终止的，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期交还的，则每逾期一日，应向甲方支付200元/日的违约金，逾期10日的，甲方可断水断电，没收乙方履约保证金，并有权自行腾空，造成的损失由乙方自担。合同签订后，原告履行了交房的义务，被告亦履行了支付租金的义务。2020年4月10日，原、被告签订一份补充协议，约定：免收2020年2月份租金、减半收取2020年3月份租金，共计减免租金2250元。2020年5月13日，原告向被告发出关于出租房屋腾退的通知，通知被告其所承租的涉案3-6号房屋的租赁合同将于2020年5月31日到期，根据国家消防相关法律法规及《云南省消防安全委员会关于组织开展打通“生命通道”集中治理行动的通知》提出的整改要求，经原告决定，须收回已出租的房屋，并对其进行打通“生命通道”集中治理行动达标后另行公开招租。原告将安排人员于2020年6月15日组织开展打通“生命通道”集中治理，请被告在此日期前将放置在承租房屋区域的相关物资、物品搬离。本院认为：关于原告要求被告腾退其承租的思茅区明礼巷3号四合院3-6号商铺，并按原样返还给原告的诉讼请求。原、被告签订的房屋租赁合同真实、合法，不违反法律禁止性规定，应为合法、有效合同，故本院予以确认。根据合同约定，涉案房屋的租赁期限至2020年5月31日届满，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”据此，涉案房屋租赁期间已经届满，原告要求被告返还房屋的请求有事实和法律依据，故本院予以支持。涉案合同约定：乙方应将所租房屋完好地交还甲方，乙方因装修、装饰、改造而增加的对建筑物有利的附着物，属甲方所有，乙方不得擅自拆除，据此，因原、被告并未在合同中约定是按原状返还租赁物，而原告亦未提交证据材料证明涉案房屋在租赁期间存在毁损的情况，故本院确认按房屋现状予以返还。关于原告要求被告按200元/日的标准向原告支付自2020年6月16日起至腾房完毕之日止的逾期腾房违约金和按合同总金额20%向原告支付违约金10350.00元的诉讼请求问题。原告在庭审中主张，被告存在未经原告书面同意，擅自将所租房屋承包（转租）给第三人使用和拒不腾空的违约行为，根据合同约定，应承担合同总额20%的违约金。而原告并未提交证据材料证明被告将涉案租赁物承包（转租）给第三人使用，故对原告主张的该项违约行为，本院不予采信。对于被告拒不腾空的违约行为，经审理查明，涉案合同于2020年5月31日届满，双方并未重新达成新的租赁合意，且原告于2020年5月13日向被告发出腾房的通知，要求被告于2020年6月15日前腾空租赁房屋，而被告并未在2020年6月15日前腾空房屋，由此，被告的拒不腾空房屋的行为违反合同约定构成违约。原告要求被告支付违约金的请求有事实和法律依据，故本院予以支持。涉案合同约定：乙方应如期交还该房屋，乙方逾期交还的，则每逾期一日，应向甲方支付200元/日的违约金，逾期10日的，甲方有权自行腾空。据此，根据合同的该条约定，原告主张的腾空房屋实际上就是返还房屋，由此，涉案合同实际上对逾期返还房屋应承担违约金进行了重复约定，根据合同法第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据此，根据该条法律规定，当事人可以约定违约方向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，但该两种违约损失的支付方式均是对违约金的规定，而违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，即在合同约定一种违约行为的违约金能够补偿对方的损失的情况下，不应再对同一种违约行为双重约定违约金，而原告并未举证证明被告还存在其他违约行为，故本院确认对于被告拒不腾空房屋的这一违约行为适用按合同总金额20%支付违约金的条款约定。被告在庭审中提出合同约定违约金过高，且原告并未造成任何损失，即使造成了损失，仅是租金损失。根据合同法第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”据此，因违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，只有在“过分高于造成的损失”的情形下方能适当调整违约金，而一般高于的情形并无必要调整。鉴于本案被告目前仍占有涉案租赁物，导致原告不能收回房屋进行安全整改，使得原告无法顺利对外进行招租，致使原告的预期租金收益减少，而合同约定的按合同总额20%的违约金即10350元恰好可以弥补原告的租金损失，但根据原、被告合同的约定，涉案房屋的月租金1500元，合同约定的违约金10350元明显高于原告的租金损失，而原告并未举证证明除了租金损失外，还有其他损失，故本院将违约金调整为合同总额的10%，即5175元。关于原告要求被告承担本案律师费5000.00元的诉讼请求问题。涉案合同约定：违约方应承担与本合同相关的律师代理费。但原告未提交证据材料证明其支出了律师代理费，由此，原告的该项请求无事实和法律依据，故本院不予支持。综上所述，本院确认由被告返还原告涉案3-6号房屋，并支付违约金5175元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告员志强应于本判决书生效后七日内将坐落于思茅区明礼巷3号四合院3-6号商铺按现状返还给原告云南省烟草公司普洱市公司；二、被告员志强应于本判决书生效后七日内支付原告云南省烟草公司普洱市公司违约金5175元；三、驳回原告云南省烟草公司普洱市公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259元，减半收取计129.50元，由被告员志强负担37元，原告云南省烟草公司普洱市公司负担92.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  付学华二〇二〇年九月十四日书记员  郭雨南