浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙09民终322号上诉人（原审被告）：舟山市普陀区富发水产制品厂，住所地：舟山市普陀区六横镇丁船湾。投资人：杜夫国（又名杜富国）。委托诉讼代理人：张国斌，浙江舟杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘凤杰，男，1970年1月4日出生，汉族，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人：郑凯艇，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。上诉人舟山市普陀区富发水产制品厂（以下简称“富发水产制品厂”）因与被上诉人刘凤杰房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2019）浙0903民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富发水产制品厂上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、案涉房屋在一审判决前未取得所有权证，属于法律禁止转让的房产，一审判令上诉人协助被上诉人办理不动产权属转移登记手续错误。二、一审判决将《转让协议书》认定为双方真实意思表示，缺乏事实和法律依据。《转让协议书》是为了满足被上诉人将案涉房屋过户给他人并抬高过户价格而作出的虚假意思表示，双方实际履行的系《协议书》。对于被上诉人支付的购房款，不能简单地将收条金额相加，其中300000元收条对应300000元的借款，490000元收条对应上诉人收到被上诉人支付的100000元后，连同300000元借款及90000元利息共同组成490000元，80000元收条对应80000元尾款。一审未查明上述款项的交付凭证银行流水明细即认定被上诉人交给上诉人870000元，系事实认定错误。三、根据《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十九条规定，须经行政机关批准生效的合同，一方请求另一方履行合同主要权利义务的，人民法院应当向其释明，将诉讼请求变更为请求履行报批义务。一方变更诉讼请求的，人民法院依法予以支持；经释明后当事人拒绝变更的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其另行提起诉讼。案涉工业用地为宗地，根据相关规定，宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割转移登记的，应报相关部门同意。案涉合同属于需批准生效的合同，在合同未经批准生效的情况下，无法实现被上诉人请求配合过户的合同义务，应由其变更诉讼请求为履行报批义务，被上诉人拒绝变更的，应驳回其诉讼请求。四、上诉人并非本案的适格被告，本案案由并非房屋买卖合同纠纷，实际为企业转让。被上诉人起诉所依据的《转让协议书》中的转让方为杜夫国，根据合同相对性，被上诉人应起诉杜夫国。《转让协议书》载明：“甲方因资金困难，将拥有的普陀区富发水产制品厂有偿转让，乙方自愿受让。”说明双方转让的并非案涉房屋，而是富发水产制品厂，如果富发水产制品厂变更登记为被上诉人个人独资企业，就无需办理房屋过户登记手续，故《转让协议书》涉及的过户应当针对富发水产制品厂，上诉人作为被告主体不适格。综上，本案双方签订的《转让协议书》无效，请求二审予以纠正。刘凤杰辩称，1.双方签订了二份转让合同，但金额为870000元的《转让协议书》系双方真实履行的合同。此后为了应付上诉人外债问题，又签订了第二份低价合同即《协议书》。为降低税费，房管局备案的是《协议书》，但最终还是按照房屋评估价缴纳税费。2.其已提交杜夫国出具的三张收条，可以印证双方按照《转让协议书》履行合同，且从2006至今，杜夫国从未向其催讨过任何款项，也可说明其已将购房款全部支付完毕。3.房产权证被撤销后，房屋产权恢复至未交付给其的状态，而不是无产权证的状态。案涉房屋的转让并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且其购得后案涉房屋后仍用于工业仓储，并未改变房屋用途，应属合法有效。刘凤杰向一审法院起诉请求：判令富发水产制品厂配合刘凤杰办理位于舟山市普陀区××镇××路××弄××号房屋的不动产过户手续。一审法院认定事实：2006年10月17日，刘凤杰作为债权人与债务人富发水产制品厂签订《协议书》如下：“甲方（富发水产制品厂）因资金困难，尚欠乙方（刘凤杰）借款本金人民币30万元，利息（月利率1.5%，自05年2月1日--06年10月17日）90000.00元，共计人民币390000.00元，现经双方协商，达成如下协议：一、双方同意把甲方所有的坐落于在台门沿港路3弄30号厂房（三底三面楼房一幢建筑面积为228平方米，平房4间建筑面积为98平方米）、设备（详见清单）和土地使用权（国用1999字23-4土地权属证书载明的457.9平方米）及水、电、开户费，折价人民币57万元作为归还乙方的借款，属乙方所有。二、抵债后的余款180000.00元，在签订本协议时支付100000.00元，尚余80000元在办理完毕土地权属过户手续后三日内由乙方一次性付给甲方，同时甲方将所有财产及使用权交付乙方。三、本协议签订后五日内，甲方必须无条件协同乙方办理土地权属过户手续，手续费由甲方承担，税金由乙方承担。四、甲方保证该房屋所有权及土地使用权无争议、无抵押。因甲方经审批建造的厂房尚未做房产证，故甲方必须在本协议签订后四个月内办理完毕产权登记手续移交给乙方，并在移交后三日内，由甲方协同乙方办理房屋过户手续，过户税费由乙方承担，但甲方办证过程中涉及部分违章建筑的罚款（一万元内）由乙方承担。五、甲方未履行本协议的约定义务应承担违约金五万元……”2006年12月17日，刘凤杰与富发水产制品厂投资人杜夫国签订《转让协议书》如下：“甲方（杜夫国）因资金困难，将拥有的普陀区富发水产制品厂有偿转让，乙方自愿受让，经双方共同协商特订协议如下：一、转让项目：甲方所有的普陀区富发水产制品厂以及厂所属的二层房屋及住宿，建筑面积228平方米；平屋4间，建筑面积98平方米；土地使用权面积和生产设备等。（台门沿港路××弄××号）二、转让价格：双方拟定人民币捌拾柒万元整。三、甲方向乙方移交：厂章一枚，土地使用权证壹本（国用1999字第23-4），土地权属证明书1份（实用面积457.9平方米），企业代码证1本，卫生许可证1本。四、付款方法：第一期付壹拾万元、第二期办理过户手续后付叁拾万元，其余交付时付清。交付在十二月三十一日。五、甲方在2006年12月17日前转让的土地使用权房屋中发生的经济往来及纠纷均与乙方无涉，乙方一律不负任何责任（包括债权债务）。六、转让后过户手续由甲方办理，手续费由甲方负担（不包括税金部分）……注：工商所备案的那份协转让协议无效，按本协议为准。”杜夫国、周海飞、刘凤杰均在两份协议上签名捺印。杜夫国于2006年10月17日出具一张收条，载明“今收到刘凤杰人民币叁拾万元此条杜富国2006年10月17日”，于2006年10月27日出具一张收条，载明“今收到刘凤杰人民币肆拾玖万元正此条杜富国2006年10月27日”，于2007年2月8日出具一张收条，载明“今收到刘凤杰人民币房款捌万元正80000.00元此条杜富国2007年2月8日”。一审另查明，1997年7月19日，富发水产制品厂自舟山市农业银行经营部受让该营业部位于舟山市××镇××1794.74平方米的国有土地使用权以及地上建筑物620平方米。1999年9月2日，就该地块取得了舟山市普陀区国用（1999）字第23-4号国有土地使用证，该证书载明土地用途为工业、仓储用地，所附图纸载明该地块上规划建设一幢四层办公大楼和车间若干。2001年，富发水产制品厂在上述地块内未经审批翻建厂房两层、新建房屋一间，该房屋对应门牌号为六横镇台门沿港路三弄30号。2007年6月间，前述房屋办理了违章建筑补办手续及房屋登记手续，初始登记在富发水产制品厂名下，房产证号为舟房权证普六字第2××6号。2007年7月25日和8月7日，刘凤杰取得了前述房屋所有权证（舟房权证普六字第2××7号）和国有土地使用权证（舟普国用（2007）第23-75号）。在2007年8月7日向刘凤杰发放的土地使用权证登记审批表中载明经办人意见：“注：原颁发的舟山市普陀区国用（1999）字第23-4号注销。”富发水产制品厂因不服刘凤杰房屋及土地的相关权属证书，向舟山市人民政府提出行政复议，舟山市人民政府于2018年5月4日分别作出行政复议决定书，决定维持舟山市国土资源局向刘凤杰颁房屋所有权证的行政行为，确认舟山市国土资源局注销舟普国用（1999）字第23-4号土地使用权证和向刘凤杰颁发国有土地使用权证的行政行为均违法。富发水产制品厂不服，向一审法院提起行政诉讼，该院于2019年5月24日分别判决，撤销原颁证机关为刘凤杰颁发房屋所有权证和国有土地使用权证的行政行为，撤销原颁证机关作出注销舟普国用（1999）字第23-4号土地使用权证的行政行为。判决书中还载明，富发水产制品厂因不服舟房权证普六字第2××6号房屋所有权证颁证行为向舟山市人民政府申请行政复议，后复议机关舟山市人民政府经审查后认为该行为实体正确，但程序违法。富发水产制品厂与刘凤杰收到该决定书后，并未提出诉讼。上述行政判决均已生效。此外，富发水产制品厂于2020年9月6日将刘凤杰诉至一审法院，要求确认其与刘凤杰于2006年10月17日签订的《协议书》无效，该院于2020年5月15日作出（2019）浙0903民初1895号民事判决，判决富发水产制品厂与刘凤杰双方于2006年10月17日签订的《协议书》中关于案涉房屋价款的约定部分无效。杜夫国于2020年9月9日将刘凤杰诉至一审法院，要求确认杜夫国与刘凤杰于2006年12月17日签订的《转让协议书》无效，该院于2020年5月15日作出（2019）浙0903民初1911号民事判决，判决驳回杜夫国的诉讼请求。该两案中对案涉房屋实地进行查看，双方均认可自2007年以来讼争房屋一直由刘凤杰占有使用至今。一审法院认为，杜夫国对其与刘凤杰于2006年12月17日签订《转让协议书》以及双方转移案涉房屋及土地使用权等事实均无异议，且杜夫国认可刘凤杰提供的收条是其本人所出具，而相关收条载明的付款金额与上述协议书约定的价款金额相符，且刘凤杰提供的第一笔款项的交付时间为2006年10月17日，与杜夫国认可的双方之间以房抵债协议书的签订时间一致，交付款项时间与协议书中约定的时间不一致也并不必然能够推导出双方签订协议系虚假意思表示，故在杜夫国未提供任何其他相反证据的情况下，法院认定《转让协议书》系双方真实意思表示，杜夫国主张其未收足协议书约定价款，缺乏证据支持，对此不予采纳。刘凤杰与代表富发水产制品厂的杜夫国通过签订《转让协议书》的形式，以转让富发水产制品厂的名义，实现案涉房屋及土地使用权由富发水产制品厂有偿转移给刘凤杰的目的，故双方之间实质系房屋买卖合同关系。关于富发水产制品厂主张上述协议书因违反法律法规的强制性规定而无效的问题。最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条仅是对能够导致合同无效的“强制性规定”作出限缩解释，并未涉及“效力性强制性规定”的定性和衡量标准。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条、第十六条对强制性规定类型做了划分，即将其区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，并指出两种类型对合同的效力产生不同影响。但对于二者的区分标准，立法和司法解释并未明确，仅作原则上的指导。理论和司法实践普遍观点认为，识别效力强制性规定：首先，判断强制性规定的立法意旨。如果该强制性规定纯粹是为了行政管理上的便利和需要，并无涉及民事主体之间利益关系的意图，则应视为管理性强制性规范；若旨在维护社会公共利益，违反此类规定将有悖于立法的意旨对交易的控制的，则属于效力性强制性规定。其次，考虑强制性规定的规制对象。如该法律规范是规制合同行为本身，还是合同履行；是当事人双方的行为，还是当事人一方的纪律条款，若规制对象是合同行为本身或当事人双方行为则为效力性强制性规定。最后，所涉法益的权衡。即在具体个案的评判中，须综合衡量社会公平、交易安全、当事人之间的诚实信用等各种法益，以期合同效力得到恰当的认定。具体到本案，《城市房地产管理法》（1995年１月１日起施行）关于“未依法登记领取权属证书”的规定，以及《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》关于改变土地权属和用途未经办理土地变更登记手续的规定，是否系“效力性强制性规定”，致使《转让协议书》无效？第一，从立法意旨看，《土地管理法》、《城市房地产管理法》及其实施条例，都是为了加强对城市房地产和土地市场的管理，维护市场交易秩序，保障房地产权利人和土地流转人的合法权益，是政府行政管理上的需要。依法登记领取权属证书，是《城市房地产管理法》对获取房地产权利的程序要求，登记是获取房地产权利的形式要件，权属证书是房地产权利的外在表现形式。其主要是为了维护房地产市场秩序，明确房地产的来源及归属，是国家对房地产领域的一种管理和监督行为。第二，从规制的对象上看，“未依法登记领取权属证书”、“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”等规定，仅是对一方当事人及合同履行的约束，不影响合同行为本身的效力。第三，违反《城市房地产管理法》第三十七条第六项以及《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定而转让的，损害的是房屋或土地受让人的权益，并不直接损害社会公共利益。且一方单纯以未取得产权证为由，主张合同无效的，有悖诚实信用原则，有损交易安全。第四，上述法律法规只规定受让人改变土地用途的，必须向行政主管部门进行登记申请和批准同意，并未规定工业用途的土地不得转让。因此，《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项以及上述强制性规定，是以保障房屋交易产权清晰，有利于对房地产市场交易秩序的管理和监督为立法目的，应属管理性的禁止性规范。综上所述，尽管双方在签订案涉房屋转让协议时，富发水产制品厂尚未取得相应的权属证书，但其嗣后取得产权已弥补了对出卖标的物权属瑕疵担保义务之违反，即转让协议时标的物存在权利瑕疵并不必然导致《转让协议书》无效。因此，富发水产制品厂关于《转让协议书》签订时案涉房屋尚未取得权属证书，以及案涉房屋所在土地作为工业用地未经审批不得转让，违反了法律法规的强制性规定而无效的主张，缺乏法律依据，不予支持。上述《转让协议书》系刘凤杰与富发水产制品厂真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，故该协议书合法、有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。关于案涉房产办理权属转移手续的条件是否已成就问题。根据《转让协议书》约定，富发水产制品厂应在支付第二期款项时办理过户手续。依据刘凤杰所提交的三份收条，其已按约支付了全部转让对价870000元，案涉房屋亦早已交付，故案涉房产办理权属转移登记手续的条件已成就，富发水产制品厂根据协议约定和法律规定有义务协助刘凤杰办理案涉房屋所有权转移登记手续。审理中刘凤杰明确表示，愿意承担办理房地权属转移登记手续的相关税费，对此予以确认。此外，由于案涉房屋不同于普通商品房，其所占用的土地系工业、仓储用地，故双方如何办理房屋所有权及土地使用权转移登记手续以及是否能够完成相关的转移登记，属行政主管机关依法依规行使行政审查的职权范围。关于诉讼时效问题。刘凤杰在相关土地和房产的权属证书被撤销后随即提起本案诉讼，故对于富发水产制品厂关于本案已过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。综上所述，刘凤杰的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条之规定，判决：富发水产制品厂应于判决生效之日起五日内协助刘凤杰办理舟山市普陀区六横镇台门沿港路三弄30号不动产的权属转移登记手续。案件受理费80元，减半收取40元，由富发水产制品厂负担。二审中，富发水产制品厂向本院提供以下证据：1.关于收回房屋产权证书和土地权属证书的通知，拟证明案涉房屋目前未取得权属证书，无法完成协助过户义务；2.舟山市存量房产交易登记申请表，拟证明刘凤杰申请房产交易时提交的交易价格为390000元，根本无需以570000元的协议作为逃避税款的依据，说明570000元是真实的交易价格；3.土地使用权登记申请表、出让土地使用权转让申请表、契证，拟证明刘凤杰在申请办理土地使用权时将用途确定为商业用房，契证上载明的用途也系商业用房。经本院组织质证，刘凤杰认为，1.对证1真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。房产证撤销，并不属于无权属状态，而是回到原点；2.对证2申请表真实性无异议，该申请表中系杜夫国本人签名，被上诉人去办理土地证的时候，因为杜夫国本人失踪状态，为了办理证书，被上诉人方可能冒签了杜夫国本人的签名，但是这是两个不同阶段的申请表；3.对证据3的真实性无异议，该证据与本案无关。本院对上述证据的证据资格予以确认，但仅凭上述证据不能证明上诉人的待证事实。二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点在于：一、上诉人的诉讼主体资格问题；二、本案双方先后签订了《协议书》及《转让协议书》，实际履行的协议是哪一份；三、相关协议的效力问题。关于争议焦点一。案涉《协议书》、《转让协议书》指向的标的物均为坐落于××弄××号的厂房及对应的土地使用权，上述房屋的所有权人系上诉人富发水产制品厂而非杜夫国。鉴于杜夫国系上诉人的投资人，结合其在《转让协议书》上签字以及本案关联的多起诉讼案件的行为分析，应认定杜夫国系履行职务行为，故一审认定案涉房屋买卖合同的相对人系富发水产制品厂与刘凤杰正确，富发水产制品厂关于其并非本案适格被告的上诉请求不能成立。关于争议焦点二。双方对案涉《协议书》、《转让协议书》的真实性均无异议，相关协议所转让的标的物亦基本一致，区别主要在于合同价款，《协议书》约定的合同价为570000元，《转让协议书》约定的合同价为870000元。根据刘凤杰提供的证据，杜夫国曾先后向其出具三张收条，收条载明的总金额为870000元，上诉人主张2006年10月27日所出具收条中的490000元包括了2006年10月17日收条中的300000元款项。根据日常生活经验，如果收款人出具的收条中包含先前收条的款项，应将此前的收条收回或在收条中进行备注，在刘凤杰同时提供两份收条的情况下，上诉人主张2006年10月27日的收条已涵盖2006年10月17日的收条，但未能对此提供证据，又不能作出合理说明，其相关主张不能成立，一审认定刘凤杰已向上诉人支付购房款870000元并无不当。上诉人认为收条出具时间与《转让协议书》约定的不一致，由此主张《转让协议书》并非双方真实意思表示。经查，刘凤杰提供的收条中第一笔款项的交付时间为2006年10月17日，与上诉人认可的双方之间以房抵债协议书的签订时间一致，且交付款项时间与协议书中约定的时间不一致也并不必然能够推导出双方签订协议系虚假意思表示，故在上诉人未提供任何其他相反证据的情况下，对其关于《转让协议书》并非双方真实意思表示的主张不予支持。根据刘凤杰支付的购房款金额，双方实际履行的合同应为《转让协议书》而非《协议书》。上诉人同时认为，即便《转让协议书》系双方真实意思表示，刘凤杰也未按约定履行全部付款义务。本院认为，如前所述，杜夫国出具的收条可以证明刘凤杰已按《转让协议书》约定向其支付全部购房款，再结合协议签订后杜夫国已将案涉房屋交付给刘凤杰，且长达十多年时间里杜夫国从未向刘凤杰主张房屋欠款的事实，一审认定刘凤杰已按《转让协议书》约定履行全部付款义务并无不当。关于争议焦点三。案涉《协议书》、《转让协议书》的效力问题。上诉人主张前述协议违反了《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》的强制性规定，属无效合同。由于上述法律法规只规定受让人改变土地用途的，必须向行政主管部门进行登记申请和批准同意，并未规定工业用途的土地不得转让，且行政管理领域亦不存在此类转让合同无法办理过户登记的禁止性规定。故上诉人提出涉案协议违反法律法规禁止性规定的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人富发水产制品厂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人舟山市普陀区富发水产制品厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 佑审 判 员  张秀梅审 判 员  方 燕二〇二〇年九月二十二日法官助理  王丽民代书记员  毛 赟