广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15878号上诉人（原审被告）：魏敏，女，1964年5月29日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：刘瑞宁，系魏敏的丈夫。被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道华航社区振华路163号飞亚达大厦A座801。法定代表人：石正林，董事长。委托诉讼代理人：严阵容，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人魏敏因与被上诉人中航物业管理有限公司（以下简称中航公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初27550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，经双方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。魏敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中航公司的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由中航公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决魏敏违约是错误的。中航公司拒绝履行《物业服务合同》维修职责范围内的涉案房屋漏水，有重大过错在先。在中航公司维修好涉案房屋漏水，赔偿魏敏损失之前，魏敏有权拒绝支付中航公司的物业费请求。一审判决对中航公司有重大过错在先，拒绝履行合同的违约行为不予认定，有失司法的公平公正；一审判决无视魏敏提供的大量证据，判决魏敏违约，实属颠倒黑白。（二）一审判决中航公司物业服务没有失职是错误的。涉案房屋漏水，中航公司拒绝维修严重失职的事实如下：1.从2016年5月18日至2020年1月6日，涉案房屋漏水一直没有得到维修。2.根据第三方的检测报告，（2018）粤0104民初25982号案已经认定中航公司对涉案房屋漏水负有维修责任。3.中航公司借口需用维修基金大修，拒绝维修涉案房屋漏水。涉案房屋漏水一直没有得到维修，是因为中航公司推脱责任，将“更换两个小漏点保温棉”的小维修偷换概念为“更换全部大楼保温棉”的大维修，借口需要用到维修基金，一直拒绝维修，直到2019年12月27日，才在上述第25982号案判决里表示“同意……更换”。一审判决不顾客观事实，不考虑时间因素，做出中航公司已经口头表示“没有拒绝……维修”，“同意……更换”，所以没有失职的判决，是不符合事实与不负责任的。一审判决“从中航公司与魏敏的来往函件可看出，中航公司并没有拒绝为魏敏房屋内的公共管道进行维修”的认定，恰恰是没有阅读“中航公司与魏敏的来往函件”和相关证据而得出的错误结论。一审判决“且中航公司表示同意对魏敏房屋内空调冷水管支管保温棉进行更换，故魏敏认为中航公司管理存在失职本院不予采信。”则是将中航公司于2019年12月27日在25982号案的口头表示，穿越到事件开端的2016年5月18日。所以，一审判决既不符合事实，也是不负责任的。魏敏请求上诉法庭调阅广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初25982号卷宗详察，纠正一审判决的错误。4.中航公司伪造两份证据提供给一审法院，企图推脱维修责任。（2018）粤0104民初25982号，是魏敏起诉中航公司拒绝维修涉案房屋漏水的案子，卷宗里有中航公司提供给法院的两份伪造证据。中航公司不惜在25982号案伪造证据，欺骗法庭，妨碍司法公正，其行为已经证明：中航公司一直千方百计地拒绝维修。中航公司既没有履行合同责任的意愿，三年多来也没有履行合同责任的实质，从收楼至今，中航公司一直以各种借口拒绝维修涉案房屋的漏水。一审判决却不顾中航公司严重违约的实质行为，竟然编造“没有拒绝……维修”、“同意……更换”等一些主观意识或口头表示替中航公司开脱责任，并颠倒黑白地判决魏敏违约。所以，魏敏希望二审法院彻底予以纠正。5.一审判决忽略本案的特殊性，先入为主地与其他案例进行混淆裁判。本案的关联案件25982号案已经判决该案房屋漏水是中航公司全责，所以，本案的起因是中航公司有重大过错在先，也就是说，本案与所在大厦其他物业费纠纷案完全不同。然而，一审判决却先入为主地与其他案子混为一谈进行裁判。6.一审法官并没有到涉案现场进行勘查验证。2019年9月5日，一审法院因另案（2019）粤0104民初11682号案来到涉案大厦进行现场勘查时，魏敏邀请现场勘查的法官到涉案房屋进行勘查验证，被其拒绝，说我的案子与他正在调查的案子无关。一审法官在没有来涉案现场勘查的情况下，却采信其他案子的所谓勘查验证是不负责任的，是先入为主、以偏概全，完全忽略了本案的特殊性。7.魏敏在一审答辩状提出中航公司违反《物业服务合同》第七条和第九条，一审判决却不予追究认定。对于要求中航公司与魏敏遵守涉案《物业服务合同》方面，一审判决对弱势方的业主锱铢必较，对强势方的物业公司却诸多偏袒。二、一审判决有失司法公正。（一）中航公司有重大过错在先，魏敏拒付物业费合理合法。在中航公司维修好涉案房屋漏水，赔偿魏敏损失之前，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，魏敏有权拒绝支付中航公司的物业费请求。一审判决既不要求中航公司整改过错，也不对中航公司的违约行为进行认定和惩罚，却颠倒黑白地判决魏敏违约，并要求魏敏支付“违约金”，其判决已经损害司法的公平公正。魏敏请求二审法院依法撤销一审判决。（二）中航公司有重大过错在先，不但没有得到任何惩罚，还得到奖励。一审判决不顾事实判决魏敏违约已是错误，在中航公司还没有维修涉案房屋漏水，赔偿魏敏损失的情况下，一审判决竟然让魏敏支付“违约金”。可见一审判决对作为强势方的物业公司的偏袒。根据合同对等原则，应该是判中航公司支付违约金予以惩罚才对。所以，魏敏请求上诉法庭依法改判，驳回中航公司的诉讼请求。综上所述，一审判决认定事实错误，判处结果有失司法的公平公正。为此，魏敏依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向二审法院提起上诉，希冀得到二审法院的公平公正的裁判。中航公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，魏敏提出的上诉请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。一、魏敏与中航公司之间的《物业服务合同》清晰明确，包括魏敏在内的各业主应依法遵守并履行缴纳物业管理费的法定义务。涉案物业原物业服务合同是合法成立的广东国际大厦业主委员会与中航公司依法签订并生效，包括魏敏在内的各业主应依法遵守并履行缴纳物业管理费的法定义务。中航公司与涉案物业的广东国际大厦业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，业经法院生效文书确认。根据有关物业管理条例的规定，广东国际大厦业主委员会作为全体业主的代表，有权代表全体业主的共同利益，与有关物业服务企业签订物业服务合同。因此，广东国际大厦业主委员会与魏敏之间的物业服务合同依法受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”魏敏拒不按照《物业服务合同》缴纳物业管理费，严重违约。一审法院在认定魏敏应当按照《物业服务合同》缴纳物业管理费认定事实清楚，适用法律正确。二、根据（2018）粤0104民初25982号、（2020）粤01民终9579号民事判决书可知，不存在魏敏所称的房屋漏水、中航公司拒绝维修、严重失职的情况。中航公司完全适当履行了《物业服务合同》，业经广州市越秀区人民法院、广州市中级人民法院生效文书确认。魏敏主张中航公司未履行《物业服务合同》没有事实依据。（2020）粤01民终9579号民事判决书已确认中航公司已尽到了物业管理合同约定的日常维修义务。同时，中航公司也同意按照鉴定报告中的建议进行处理维护，且截至本答辩状提交之日（2020年8月31日），魏敏的房屋的冷水管进行重新做外保温层处理已经处理完毕。根据一审判决、（2019）粤0104民初11682号民事判决书第十五页第二段及第十六页第三段认定的事实，中航公司对涉案整栋楼栋已经适当、正常履行了维护管理义务。魏敏上诉称中航公司未履行维护管理义务没有事实和法律依据。综上所述，魏敏恶意拖欠物业管理费，严重损害中航公司作为合法守约方的权益。中航公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回魏敏的全部诉讼请求。中航公司于2019年6月28日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：魏敏立即支付涉案房屋自2016年7月至2018年12月拖欠的物业管理费26790元（总建筑面积60.13平方米，按14.85元/平方米/月的标准计算）并以拖欠的物业管理费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起计至款项清偿之日的滞纳金。一审法院经审理认定事实如下：据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年5月14日的《广州市不动产登记查册表》记载，魏敏是涉案房屋的产权人，房屋建筑面积60.1257平方米，规划用途为住宅，登记时间2018年8月28日，所有权取得方式为购买，设定抵押权日期为2016年7月5日。简某年、邓某、乐某龙、陈某无、张某是广东国际大厦首届业主委员会委员。2007年9月26日，简某年、邓某、乐某龙、陈某无、张某以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与中航公司（乙方）签订《物业服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，物业类型为甲级写字楼、豪华商住楼、五星级酒店，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3.共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5.对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；6.共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.配合、协助公安机关安全防范工作；10.安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查。在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.配合业主大会开展的社区文化活动；2.法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项；3.甲方可继续享受原来由酒店提供的部分优惠服务。乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件二）。单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由乙方制定合理收费标准，再由双方另行商定服务事项。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元/月·平方米、A附楼写字楼29.8元/月·平方米、B附楼商住公寓楼14.85元/月·平方米。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；（2）物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）与实际情况相符的合理的业主委员会活动经费；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接受业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金。合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。该合同附件二为《物业管理服务质量标准》，载明：统一管理、维护房屋的天面、走廊和其他共用面积，做到天面、走廊和其他公用面积完好和整洁，制止任何人非法搭建、私自占用天面、走廊和其他共用面积；每季度对大厦进行一次外墙清洗；做好公共道路的维修养护，确保道路畅通，不存在影响和危害车辆、行人正常通行的障碍和危险；大厦红线内的绿地和道路两侧的绿化的日常养护，要求长势良好、整齐美观，不得随意破坏和减少绿化面积，大厦内共用区域摆放进行必要的绿化；对于服务要求和质量没有约定或约定不明确的服务事项，其质量标准参照《全国物业管理示范大厦标准》执行等。2010年2月3日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，认定上述《物业服务合同》合法有效。涉案广东国际大厦第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成立新一届业主委员会。且上述《物业服务合同》到期后，中航公司与魏敏之间没有重新签订物业服务合同。此外，广东国际大厦B附楼部分业主因对中航公司按照每月14.85元/平方米的标准收取物业管理费有异议，曾向广州市物价局投诉。广州市物价局于2013年6月9日作出穗价检举告字［2013］96号《告知函》对投诉予以受理。在相关案件审理过程中，一审法院于2013年11月15日发函至广州市物价局调查该局对上述投诉的处理情况及该局对涉案广东国际大厦B附楼物业管理服务收费标准有无强制定价权力。2013年11月22日，广州市物价局以穗价函［2013］754号《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》回复称：接到投诉后，该局充分履行行政调解职能，先后多次组织业主代表、中航物业管理有限公司进行调解，但由于中航物业管理有限公司坚持要通过诉讼途径解决该纠纷，双方始终无法达成一致调解意见；由于广东国际大厦B附楼物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住宅等多种性质，目前该局对该类型物业的物业服务收费没有实行政府指导价管理，业主与物管公司可通过合同的形式约定物业服务收费标准等。魏敏自2016年7月起未向中航公司支付过物业管理费。2018年3月26日，中航公司向魏敏送达《关于B-XXX天花滴水的回函》。2018年3月29日，魏敏向中航公司送达《关于广东国际大厦B座21楼F单元公共设备严重漏水整改投诉信回函的回函》。另查明：2018年7月3日，魏敏向一审法院提起诉讼，请求：1.判决中航公司对涉案房屋内阳台的天花吊顶上的中央空调主管道与支管道上的保温棉开裂和脱落导致漏水进行修复；2.判决中航公司无权收取违约期间2016年7月1日至2018年6月30日的物业管理费按每月893元计算；3.判决中航公司履行《物业服务合同》第三章第九条，每季度向业主公布服务费用收支账目；4.判决中航公司赔偿中航公司一元。该案诉讼过程中，一审法院根据魏敏的申请，委托广州仲某房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲某公司）对案涉房屋内阳台的天花吊顶上的中央空调主管道与支管道上的漏水成因以及修复方案进行鉴定。仲某公司派员对上述事由进行检查、检测，并于2019年11月16日出具了仲某鉴字〔2019〕01xx号《房屋安全鉴定报告》，其中载明漏水成因分析为：1.经现场对漏水管道（中央空调水温控制冷水管）检查结果表明：大厦主管在墙里面，无法检查，且现场未发现墙面有漏水；在业主家可见的是支管，空调冷水管支管道未发现有开裂、破损现象；2.中央空调支管道上的漏水成因为中央空调水温控制冷水管表面保温海绵有破损，管道内部温度低，外部水汽碰到管道后凝结成水露滴漏。处理建议为对案涉房屋中央空调水温控制冷水管进行重新做外保温层处理。该案中中航公司与魏敏对上述鉴定报告的真实性、合法性、关联性及鉴定结论均无异议，中航公司同时表示同意对空调冷水管直管保温棉进行更换。本案一审审理过程中，中航公司为证明其已履行物业管理服务职责，有权收取物业管理费，还向一审法院提交如下证据：1.广州市越秀区第三土地房屋管理所于2013年9月17日向深圳中航物业管理有限公司广州分公司（中航公司原称为深圳市中航物业管理有限公司）作出的《关于广东国际大厦有关物业管理的说明》（内称对于该司能从大局出发，在没有专项维修基金的情况下，对大厦的大、中型维修以垫支的方式进行维护值得肯定，对于B附楼物业管理费问题，应与业主多沟通，争取其理解和认同等）。2.广州市越秀区华乐街道办事处于2013年10月8日向深圳中航物业管理有限公司广州分公司作出的《关于广东国际大厦物业管理相关情况的说明》（内称对该司在没有专项维修基金的情况下做到目前的工作值得肯定，对于B附楼物业管理费用的问题，应进一步加强与业主的沟通，争取他们的理解和认可等）。3.广州市中级人民法院于2017年3月23日作出的（2016）粤01民终19436号民事判决书及生效证明[该案为中航公司起诉广东国际大厦B附楼XX房业主张某道，要求其按照14.85元/平方米的标准支付上述房屋物业管理费的案件；一审判决张某道按照每月14.85元/平方米×158.02平方米的标准向中航公司支付上述XX房2014年5月起至2016年4月止的物业管理费及相应逾期付款违约金等；张某道因不服一审判决上诉至广州市中级人民法院，并提出原《物业服务合同》已到期、中航公司未举证其于合同期满后向张某道提供物业服务、未公布物业服务资金收支情况、涉案物业管理应按照政府指导价执行、14.85元/平方米的价格超出广州市住宅物业服务收费参考标准中一级物业管理收费标准五倍、显失公平等上诉意见；二审判决认为，“广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》于2010年9月25日到期，到期后双方未继续签订物业服务合同，但中航公司继续按照上述合同为案涉大厦提供物业管理服务。《广东省物业管理条例》第五十条规定‘物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。’《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条规定：‘物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。’张某道没有提交证据证明案涉大厦业主大会在上述合同到期后作出选聘或者续聘物业服务企业的决定，亦未提供证据证明业主委员会在合同到期后曾要求中航公司退出物业服务区域。中航公司为案涉物业提供物业服务，张某道作为小区业主，理应支付物业管理费。张某道以双方不存在合同关系为由认为中航公司无权向其主张物业管理费，理据不足，本院不予支持。张某道认为中航公司没有提供物业管理服务，但未能提交证据证明，故对其该主张本院亦不予支持。至于物业管理服务的收费标准为每月14.85元/平方米，广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》约定了物业管理费标准，现双方当事人之间就物业管理费的标准没有达成新的一致意见的情况下，原审法院判决张某道按照约定的每月14.85元/平方米标准交纳物业管理费并无不当，本院予以维持。另，根据前面生效判决中查明的《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》称，由于案涉物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住宅等多种性质，目前广州市物价局对该类型物业的物业服务收费没有实行政府指导价格管理。张某道上诉请求判令中航公司按照政府指导价收取案涉物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。张某道二审提交的其他性质楼盘的物业管理费的收费标准拟主张涉案物业的收费标准过高，如上所述，广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》约定了物业管理费标准以及结合上述《意见》的回复，张某道二审提交的其他性质楼盘的物业管理费的收费标准与涉案物业的并无关联，故张某道该主张，理据不成立，本院不予采纳”等，判决结果为驳回上诉，维持原判；该判决于2017年3月27日生效]。魏敏对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。魏敏为证明中航公司提供的物业管理服务存在严重问题，向一审法院提交如下证据：1.魏敏拍摄及录制的照片、视频光盘。2.《新快报》采访报导（互联网下载打印件）；3.（2017）粤01民终4457号民事判决书和生效证明；4.（2019）粤广广州第10xxx5号公证书[内容为广东省广州市广州公证处公证员及工作人员于2019年6月21日来到申请人彭某居住的小区（位于越秀区环市××），对彭某指认的位置进行拍照，附照片打印件83张]；中航公司对上述证据质证意见为：对证据1真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据无显示拍摄时间，证明了中航公司对发霉、滴水的天花板是有定期进行更换处理的。如需彻底处理系统管道问题，需要整体更换管道，属于重大维修事项，应当由业主共同出资或者使用物业的公共维修资金。但由于涉案大厦未收取公共维修资金，各业主也不愿意承担此费用，因此中航公司只能定期维护，无法彻底解决。对证据2合法性予以确认，真实性、关联性均不予认可。该证据内容俱为部分业主的单方陈述、没有任何证明力，是否属实未能过核实与确定，该文件与本案没有关联性。对证据3的真实性、合法性无异议，关联性不认可。该判决书中判决的内容我方已经实际履行完毕。且该时间段内全部的公示义务，我方已经在小区的公告栏进行张贴。对证据4的真实性、合法性无异议，关联性不认可。该证据无显示魏敏所称我方违反物业服务合同的情况，根据该份证据的照片内容，可见物业管理区域干净整洁，就墙面存在年久失修破损的情况，我方也进行了及时的维护保养，上面仍有我方维修的痕迹。但墙面整体的情况因为已经过去将近30年时间，存在老旧现象是无法控制的。该公证书照片中显示，在小区物业的一楼出入口，有我方的保安人员进行值班，有专门的建筑垃圾堆放场地，和生活垃圾堆放处是隔开的。消防通道干净畅通不存在物业服务不到位的情况。2019年9月5日，一审法院在审理同楼盘其他物业服务合同纠纷案中，到涉案广东国际大厦B附楼进行了现场勘查，B附楼首层大堂有保安值班，消防楼梯可以通行，无堵塞，卫生情况良好。一审法院认为：根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，原广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。合同到期后，中航公司继续按照该合同对广东国际大厦提供了物业管理服务，有权按照上述合同约定的收费标准收取物业服务费用。魏敏作为涉案房屋业主，应当根据合同约定的标准向中航公司支付物业服务费。魏敏未支付从2016年7月至2018年12月期间的物业服务费，已构成违约，故中航公司要求魏敏支付上述期间所欠物业服务费以及从起诉之日起至实际付清之日止的违约金合法，一审法院予以支持。对于魏敏称中航公司存在对涉案房屋外公共部位及设施维修养护不及时、服务不到位等问题，涉案广东国际大厦已交付使用多年，公共设施设备老化属自然规律，目前没有证据显示部分管道外表存在锈迹、空调管道渗水等问题是中航公司疏于养护所造成，且一审法院现场勘查时也未发现中航公司的物业管理服务存在明显失职，故对魏敏该方面的答辩一审法院不予采纳。对于魏敏称中航公司存在对涉案房屋内公共部位及设施维修养护不及时、服务不到位等问题，因从中航公司与魏敏的来往函件可看出，中航公司并没有拒绝为魏敏房屋内的公共管道进行维修，且中航公司表示同意对魏敏房屋内空调冷水管直管保温棉进行更换，故魏敏认为中航公司管理存在失职一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2019年12月27日作出如下判决：一、魏敏应于本判决发生法律效力之日起7日内，向中航物业管理有限公司支付涉案房屋自2016年7月起至2018年12月止所欠的物业管理费（每月按893元计算）；二、魏敏应于本判决发生法律效力之日起7日内，向中航物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的违约金（以上述所欠的物业管理费总额为本金，从2019年6月28日至2019年8月19日按中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利息的标准计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；该违约金总额以不超过魏敏所欠物业管理费总额为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费470元，由魏敏负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：魏敏应否向中航公司支付拖欠的涉案物业管理费及违约金。首先，对于魏敏所提出的中航公司存在对管理区域内的公共部位、设施设备维护不及时、服务不到位的问题。由于涉案房屋所在楼盘已经交付使用多年，设备老化问题必然会出现，而居民小区的物业管理服务是包含众多管理项目的综合服务，魏敏一审所提供的相关证据并不足以证明中航公司提供的物业管理服务存在严重瑕疵。至于，魏敏所提出的涉案房屋室内漏水问题，根据另案司法鉴定结果显示系中央空调管道凝结水滴漏所致，而根据魏敏与中航公司就此问题在2018年的往来函件内容显示，中航公司并未拒绝为魏敏提供维修服务，且在魏敏就该事项提起诉讼之后，中航公司亦表示愿意进行维修。因此，魏敏以中行公司服务存在瑕疵为由拒绝支付物业管理费，理据并不充分。其次，《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业未尽维修、养护、管理和维护义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据上述司法解释，即便物业服务公司提供的物业服务存在不符合物业服务合同约定标准的情形，业主可以主张物业服务企业继续履行、采取补救措施或赔偿损失，但并未赋予业主拒缴物业管理费的权利。魏敏要求中航公司对其涉案房屋内空调管道凝结水滴漏问题进行维修的主张已在另案生效判决中得到支持，也恰恰反映出其可以采取相应措施要求中航公司依约提供物业服务，但这并不能成为其拒绝支付物业管费的理由。一审判决对魏敏拒缴物业管理费的抗辩不予支持，所作处理并无不当。魏敏未依约向中航公司支付2016年7月至2018年12月的物业管理，构成违约，一审判决魏敏支付该部分费用及逾期付款违约金，合法有据，本院予以维持。综上所述，魏敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由魏敏负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年九月二十八日书记员  张敏娟郭蔚琳