湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1067号上诉人（原审被告）：陈林,男，1979年2月24日生，汉族，住江陵县。委托诉讼代理人：张广春，湖北蓝宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑航，男，1970年1月4日生，汉族，住江陵县。委托诉讼代理人：汤凡，湖北荆安律师事务所律师。上诉人陈林因与被上诉人郑航租赁合同纠纷一案，不服江陵县人民法院（2020）鄂1024民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈林及其委托诉讼代理人张广春、被上诉人郑航的委托诉讼代理人汤凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈林上诉请求：1、撤销湖北省江陵县人民法院(2020)鄂1024民初3号民事判决,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于本案相关重要事实。1、2014年4月10日,上诉人(乙方)与被上诉人(甲方)签订《门面出租合同》,第一条:甲方将西湖路门面租给乙方,租金每年8万元:第二条:出租时间为2014年4月28日至2019年4月28日;第三条:乙方在出租期间,甲方3年之内不能任意涨房租,3年之后,房租费随行就市。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”从双方签订的合同内容可以看出,第一条与第三条的内容有冲突,并且对第三条的约定也不明确,使每一年的租金支付处于不确定状态。这恰好印证了双方在实际履行过程中变更了合同内容，达成了口头协议。在上诉人按口头协议全部履行了支付每一年租金的义务后,被上诉人反悔认为上诉人拖欠租金是不符合事实的。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”之规定,从合同的履行情形看,双方就减少租金口头变更了合同的约定,虽然双方未采用书面形式变更合同,但是上诉人实际上按口头协议履行了支付每一年租金的义务,而且被上诉人已接受并没有提出任何异议,可以视为双方已达成合意,上诉人已经履行了支付租金的义务,被上诉人予以接受的,应当视为双方之间以行为变更了合同约定的生效条件。在这种情况下,口头变更合同已发生法律效力,双方口头约定有效。2、上诉人提供的以下三组证据可以证明,双方在签订合同后履行的过程中就减少租金达成了口头协议。（1）第一组证据：上诉人提供的电子照片。该组证据显示在上诉人承租被上诉人门面后,发现门面出现漏雨等质量问题,严重影响上诉人的商业经营。由于门面是平房结构,多次维修都不能彻底解决漏雨问题,对此被上诉人是明知的。而且该组证据可以显示拍摄的时间、地点,一审法院对该组电子证据不予采信与事实不符,由于被上诉人的门面影响上诉人的正常使用,因此上诉人提出减少租金的要求得到了被上诉人的口头同意,为此双方达成了口头协议,上诉人按口头协议已全部履行了支付每一年租金的义务,直至本案纠纷前,被上诉人都未针对任何一年的租金提出过异议。（2）第二组证据:聊天记录。该组证据可以证明双方就减少租金达成了口头协议。上诉人从拆迁部门发布的公告中才得知门面面临拆迁,于是上诉人就门面拆迁补偿问题与被上诉人协商,被上诉人回复:“你也真是,给你好你就不记得了”,“你也不问一下你隔壁左右这几年的房租是多少”,“给你好怎么就不知好歹呢”。一审庭审中被上诉人对该聊天记录的真实性是予以认可的。从该组证据可以看出,一方面,双方就门面拆迁补偿协商的过程中,被上诉人都没有提及上诉人拖欠租金的问题,甚至在拆迁补偿发生纠纷前,被上诉人也从来没有提及上诉人拖欠租金的事实;另一方面,被上诉人认为都给上诉人门面租金减少到每年6.5万元了,至于对拆迁补偿的要求,希望上诉人就不要再纠缠了。因此从以上聊天记录足以证明双方就减少租金达成了口头协议,所以上诉人根本不拖欠租金。至于被上诉人此后起诉上诉人拖欠租金一事,不排除被上诉人的一种恶意诉讼。（3）第三组证据:证人证言。该组证据可以证明西湖路商业门面出现租金下降的事实，而且该组证据是经上诉人申请后,一审法院依职权调取的证人证言,是符合法律规定的。如果该组证据在一审庭审中经被上诉人质证后没有相反的证据予以推翻,应当认可该组证据具有证明力,用以证明西湖路门面租金下降的事实，这从侧面也可以佐证上诉人与被上诉人就减少租金进行协商并达成了口头协议。以上证据可以相互印证,形成完整的证据链证明上诉人与被上诉人之间达成了减少租金的口头协议，而一审法院不予采信上诉人提供的证据明显与事实不符。因商业市场是不断变化的,随着时间的推移双方口头变更合同内容是可能的,毕竟合同的成立是在先的,而履行永远是在后的,况且上诉人提供的证据也足以证明双方在履行过程中就减少租金达成了一致口头协议,被上诉人接受租金后也从来没有提出过异议。因此被上诉人反悔而否定口头协议并要求上诉人补足租金差额有违诚实信用原则。3、一审法院对合同第三条做出了不同的事实认定,前后矛盾。合同第三条的前半句:“甲方3年之内不能任意涨房租”,就认为上诉人应当按照合同约定每年支付8万元租金,而不认可在合同实际履行过程中该约定是可以通过口头协议变更的,实际情况恰恰是双方在履行过程中达成了减少租金的口头协议,而且上诉人也提供了证据予以证明。而对于合同第三条后半句:“3年之后,房租费随行就市”,就认可上诉人与被上诉人达成了口头协议,认定被上诉人对该6.5万元租金的市场价格是没有异议的。一审法院一方面认为经双方协商一致,可以变更合同的内容。另一方面又认为上诉人应当按书面合同约定履行,这明显前后矛盾。一审法院认为被上诉人没有提出异议并认可3年之后的租金是6.5万元,就认为双方是“随行就市”达成了口头协议。但是如果上诉人提出异议,认为“随行就市”双方约定每年租金是5万元甚至更低的租金,是否一审法院也可以这样认定双方“随行就市”达成的口头协议是每年租金为5万元甚至更低,照此逻辑,那么被上诉人应当退还多收取的租金。故一审法院对第三条的理解明显不符合常理、常情,割裂了双方的真实意思表示。实际情况恰恰是双方变更了合同约定的内容,就减少租金达成了口头协议,并不存在一审法院认为的3年之内与3年之后的租金区别。并且上诉人已履行了全部义务,被上诉人也予以接受，口头协议成立并发生了法律效力。二、一审法院适用法律不当。1、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式”之规定,简单认为变更合同内容也应当采用书面形式进行约定,这是不符合法律规定与立法目的的,根据《中华人民共和国合同法》第十条:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式”之规定,只要双方达成合意,采用口头合同是法律允许的,而且从上诉人提供的证据可以证明双方达成了口头协议,合同已成立,上诉人已经全部履行了义务,被上诉人已予以接受。2、一审法院援引《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条:“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定,是属于对该条款的不当理解。根据《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复)(法函[2004]23号)之规定:“对分期履行合同的每一期债务发生争议的,诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。”由于上诉人与被上诉人的每一期租金在签订合同之时并没有产生,本合同项下关于租金的约定均具有独立性，该租金是在合同履行过程中定期产生的,是定期给付之债,因而各期债务履行期限届满后,每一期均为独立债务,因此在上诉人与被上诉人约定分期履行租金的情况下,诉讼时效期间应当自每一期独立的债务履行期限届满之日起计算。退一步讲,假使上诉人拖欠租金,被上诉人并没有在规定的诉讼时效内主张权利,被上诉人主张2015年与2016年拖欠的租金均已超过诉讼时效。况且，上诉人根本就不拖欠被上诉人的租金。综上所述,上诉人一直遵循诚实信用原则经营门面生意。在合同未到期的情况下,由于政府拆迁行为导致双方门面合同提前解除,实际上在给上诉人经营造成重大损失的情形下,被上诉人仍提起恶意诉讼,浪费司法资源,企图获得不当利益。上诉人认为,一审法院认定事实不清,适用法律不当,故为维护上诉人的合法权益,现依法提起上诉,恳请二审法院结合本案事实予以改判或发回重审。郑航辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。郑航向一审法院起诉请求：1、判决被告偿付原告房屋租金95000元、电费453.85元，以上合计95453.85元。以后的房租另行计算。2、被告立即将超期占有的房屋交还原告。3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月10日，郑航（甲方）与陈林（乙方）签订《门面出租合同》，约定甲方将西湖路（步行街对面）门面租给乙方。租金每年定为8万元。出租时间定为2014年4月28日至2019年4月28日。在出租期间，甲方3年内不能随意涨房租费，3年之后房租费随行就市。合同签订后，被告陈林支付了第一年租金8万元、第二年租金75000元、第三、四、五年租金分别为65000元。2018年9月7日，原告郑航与江陵县郝穴镇人民政府签订了房屋土地征收补偿协议。对郑航所有的位于江陵县××镇××东××号房屋（土地）予以征收，房屋补偿款总计1410894元（已领取）。原、被告双方就租赁补偿问题协商未果引发纠纷；陈林于2019年4月8日向江陵县人民法院提起诉讼。本院于2019年9月26日作出判决：郑航补偿原告陈林装修损失12000元、经营损失28702.5元。2019年12月13日，经本院执行部门执行，陈林已交还涉案房屋钥匙，郑航亦支付了陈林上列损失。2020年1月，郑航以陈林未交清租金及电费为由向本院起诉，引发本案纠纷。一审法院认为，原、被告签订《门面出租合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。双方形成了房屋租赁合同法律关系；陈林系承租人，郑航系出租人。被告陈林作为出租人应当履行支付租金的义务。本案双方争议的焦点问题是：一、被告陈林是否下欠原告郑航租金。被告陈林认为涉案门面存在租金下跌的趋势，双方在合同实际履行过程中房屋存在质量问题，双方已达成了降低租金的默契，故不存在拖欠租金的行为。原告郑航认为，依照双方合同的约定，被告陈林未足额支付租金，应当支付拖欠的租金。本院认为：依法成立的合同受法律保护。租赁合同第三条约定“甲方3年之内不能任意涨房租费，3年之后的房租费随行就市”。被告陈林认为该条约定原告郑航不能在3年内涨房租费，但是没有约定不能降低房租，因此三年内是可以降低房租的，双方达成了降低房租的默契。本院认为，对该条款的理解，应从双方合同约定的全文、房屋租赁合同的性质以及房屋租赁合同履行过程中存在的一般习惯来综合理解。该约定旨在对出租人3年内随意上涨房租的限制，保证承租人在稳定的价格环境中参与市场经营。对该条款不宜做扩大和延伸理解。否则双方当事人约定年租金8万元便失去了意义，该租赁合同的主要内容、承租人的主要义务也就失去了确定性。既然双方有此约定，应当严格按照合同的约定履行义务。当然，经当事人协商一致，合同的内容可以发生变更。合同法第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。故变更合同内容，也应当采取书面形式进行约定。原告郑航虽未及时催要此期间欠付的租金，并不意味着其放弃权利。合同前三年的租金，被告陈林不能以其实际支付租金少于合同约定租金或原告未主张租金等理由，来认定双方达成了降低房租的“默契”而对抗双方书面合同的约定。既然被告未提交证据证明双方变更合同内容，则合同内容未发生变更。故被告陈林拖欠第二年租金5000元、第三年租金15000元，共计20000元。被告陈林在庭后提交的意见书中，认为原告主张2015年度、2016年度的租金超过了诉讼时效。本院认为：根据《民法总则》第一百八十九条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。根据约定及当事人实际履行是租金一年一交。最后一期租金届满之日是2019年4月29日。原告郑航于2020年1月起诉，未超过诉讼时效。关于三年之后的租金，双方明确约定随行就市。也即三年之后的租金不是固定的，而是随市场走势而定。被告陈林在给付原告第四年、第五年租金各65000元时，原告郑航并没有提出异议。且在原、被告双方产生补偿纠纷前，双方之间并没有为上述两年租金发生争议。再结合原、被告双方2018年8月22日短信聊天记录，双方在发生纠纷沟通时，原告郑航仍未主张后两年陈林拖欠租金的事实。可以认定双方对该65000元租金的市场价格是认可的。因此，第四年、第五年租金应认定被告陈林已足额给付。二、原告郑航主张合同到期后至被告陈林未向其交付房屋而实际占用房屋期间的租金4万元，有无法律依据。原告郑航已与江陵县人民政府签订了征收补偿协议，协议约定郑航必须在2018年9月25日前搬迁腾空房屋并移交政府确认。政府补偿款原告郑航已经全部领取。因此在2018年9月25日之后郑航对涉案门面房已经没有占有、使用和收益的权利。现其向被告主张租金无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈林向原告郑航支付拖欠的租金20000元。二、驳回原告郑航的其他诉讼请求。上列具有给付内容的事项，于本判决生效之日起七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2186元，减半收取1093元，由原告郑航负担800元，被告陈林负担293元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人申请证人张某出庭作证，证明上诉人不欠被上诉人租金。被上诉人质证意见：证言真实性存疑，不能证明与陈林通话的是郑航，也不能证明双方就房租达成口头协议；证言都是推测性言论，根据证据规则，不能作为定案依据。本院认定如下：证人张某的证言不能证明陈林在通话过程中达成了协议，该证言达不到上诉人要证明的目的，对该证人证言不予采信。双方当事人对一审查明的事实均无异议。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人陈林没有证据证明2015年和2016的房屋租金进行了调整。虽然2018年8月22日郑航与陈林的聊天短信中有郑航称“给你好怎么就不知好歹呢”，但该短信不能明确指向是对上述两个年度租金的调整。故一审认定上诉人陈林欠2015年租金5000元、2016年租金15000元正确。关于本案是否超过诉讼时效的问题。在同一租赁合同项下，虽然各项租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。同一债务的分期履行，从最后一期债务履行期限届满之日起算诉讼时效期限是由同一债务的性质所决定的。双方之间只存在一个债务，只是履行方式上分为多次，每次履行都是同一债务的组成部分。本案最后一期租金届满之日是2019年4月29日。郑航于2020年1月起诉，故本案未超过诉讼时效。综上所述，上诉人陈林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由陈林负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  全 华审判员  陶齐学二〇二〇年九月十四日法官助理江媛书记员邱爽