安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖04民终1280号 上诉人（原审被告）：郭某，男，2010年1月16日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 法定代理人：郭振华，男，1978年12月14日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍上县，郭某的父亲。 上诉人（原审被告）：郭振华（郭某的父亲），男，1978年12月14日出生，汉族，住安徽省颍上县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淮南民生新城物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区潘三新村2小区7栋206室,统一社会信用代码91340400670917686X。 法定代表人：汪浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。 上诉人郭某、郭振华因与被上诉人淮南民生新城物业服务有限公司（以下简称民生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 郭某、郭振华上诉请求：撤销一审判决，改判郭某、郭振华支付民生物业公司物业费2963.82元。事实和理由：1.民生物业公司庭后提交的服务价格登记证与本案无关联性，且部分时间无法直接衔接，民生物业公司在未取得服务价格登记证的时间内，无权向郭某、郭振华收取物业费；2.民生物业公司主张的部分时间已经超过诉讼时效，一审法院对于所谓的催缴通知书进行确认，进而认定民生物业公司没有超过诉讼时效是错误的；3.民生物业公司服务内容与前期物业约定内容严重不符，应当对物业费进行折扣，郭某、郭振华认为民生物业公司仅有权按照标准收取70%的物业费。 民生物业公司未发表答辩意见。 民生物业公司向一审法院起诉请求：判令郭某、郭振华支付物业服务费7680元（1.2元／月／平方米×65个月零10天×98.01平方米，自2015年1月20日至2020年6月30日止）、违约金2320元，合计10000元。 一审法院认定事实：民生物业公司是淮南市田家庵区民生淮河新城四期小区的前期物业服务企业，郭某（10周岁）是本市淮河新城四期4栋107室房屋的所有权人，郭振华是郭某的父亲。2013年7月8日，郭某购买了位于淮河新城四期4栋107室房屋，建筑面积98.01平方米。2014年1月18日，郭某签订《淮河新城业主临时规约》《承诺书》同意按照民生物业公司与该小区开发商签订的《民生淮河新城四期前期物业服务合同》内容履行相应的业主义务。2014年12月1日，民生物业公司与该小区开发商淮南民生置业有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，合同第十条约定“物业费按照房屋建筑面积向业主收取，多层住宅0.5元／月／平方米、高层住宅1.2元／月／平方米…本条约定的物业费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用”，合同第十二条约定“物业费按半年交纳，业主应在每年1月10日、7月10日履行交纳义务。业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起欠缴费用的每日千分之五收取滞纳金,如单个业主与乙方另有约定的，从其约定。物业费可以预收，但预收期限不得超过6个月”。合同生效后，民生物业公司对淮河新城四期小区提供了前期物业管理服务，郭某收房后已交纳2015年1月19日之前的物业费。2015年1月20日开始，郭某至今未交纳物业费。后经民生物业公司多次催要，郭某均未交纳物业管理费。本案审理过程中，民生物业公司于2020年4月13日申请追加郭振华作为共同被告参加诉讼。一审另查明，根据民生物业公司提交的《服务价格登记证》载明，淮河新城四期小区“依据淮价服［2009］70号文件规定，住宅区物业综合服务费（高层）1.2元／平方米／月”。 一审法院认为，本案双方当事人之间虽未签订书面的物业服务合同，但民生物业公司自2014年12月1日与淮南民生置业有限公司签订《民生•淮河新城（四期）前期物业服务合同》后就实际对小区提供物业服务。郭某亦签订《淮河新城业主临时规约》《承诺书》同意按照民生物业公司与案涉小区开发商签订的《民生淮河新城四期前期物业服务合同》内容履行相应的业主义务，应视为双方之间成立物业服务合同关系。本案中，郭某居住的是案涉小区高层，认可自2015年1月20日起至今未交纳物业费用。根据《前期物业服务合同》第十条约定“物业费按照房屋建筑面积向业主收取，多层住宅0.5元／月／平方米、高层住宅1.2元／月／平方米…”，民生物业公司要求郭某按照1.2元／月／平方米支付物业管理费7680元（自2015年1月20日起至2020年6月30日止）的诉讼请求，仅支持自2015年1月20日至判决之日即2020年5月20日期间的物业费用，经计算数额为7527.17元（1.2元／月／平方米×64个月×98.01平方米）。另外，郭某现年10周岁，属于限制民事行为能力人，其实施的民事法律行为应由其法定代理人代理,故确认郭某、郭振华共同支付民生物业公司物业费7527.17元。关于违约金问题，通过庭审查明事实和参照与郭某同小区业主在同类案件中提供的证据来看，民生物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对民生物业公司主张违约金2320元不予支持。对郭某认为淮南民生置业有限公司赔偿其违约金应与本案物业费相互抵销的辩解，因本案民生物业公司与淮南民生置业有限公司并非同一主体，相关债务无法抵销，故不予采信。对郭某认为案涉房屋存在排污口破裂民生物业公司给予维修并免除一年的物业费的辩解意见，因其未提交相关证据证明其主张，故不予采信。对郭某认为民生物业公司物业服务不到位应予减免物业费的辩解意见，因已驳回民生物业公司关于违约金的诉请，且郭某提交的证据也不足以减免物业费，故不予采信。对郭某认为部分诉请超过诉讼时效的辩解，因民生物业公司提交的催费通知单照片能够证实其以张贴催费通知单的形式向郭某催要物业服务费，相关诉讼时效已经中断，并重新计算诉讼时效，故不予采信。需特别强调：物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。民生物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《物业管理条例》第四条、第七条第五项、第四十二条第一款、第六十七条规定，判决：一、郭某、郭振华于本判决生效后十日内一次性支付淮南民生新城物业服务有限公司自2015年1月20日至2020年5月20日期间物业服务费7527.17元；二、驳回淮南民生新城物业服务有限公司其他的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由淮南民生新城物业服务有限公司负担2元，由郭某、郭振华负担23元。 双方当事人二审均未提交新的证据。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳本案争议焦点为：一审判令郭某、郭振华支付民生物业公司物业费7527.17元是否适当。 本院认为，双方当事人对于一审认定的双方存在物业服务合同关系均无异议。民生物业公司向郭某、郭振华提供了物业服务，郭某、郭振华应当按约支付物业费。民生物业公司是否具有当年的物业服务价格登记证，属于行政管理事务，对本案物业服务合同效力和合同内容的确定不产生影响。正如一审评判，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。民生物业公司在物业服务过程中，确存在一定瑕疵，服务质量有待进一步提高，但该瑕疵不足以形成拒交物业费的抗辩，如郭某、郭振华认为民生物业公司的行为对其造成损害，可另案解决。郭某、郭振华主张应按照70%对约定物业费打折，无事实和法律依据，不予支持。民生物业公司一审已提交证据证明催要物业费的事实，一审判决对催缴通知书进行确认并无不当，郭某、郭振华认为民生物业公司部分主张超过诉讼时效的上诉理由，不予支持。 综上所述，郭某、郭振华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由郭某、郭振华负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二〇年九月二十一日 法官助理李长梅 书记员夏艺桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。