江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5592号上诉人（原审被告）:南京游戏谷创业孵化管理器管理有限公司，住所地南京市建邺区嘉陵江东街18号6幢2层243室。法定代表人：王函,该公司董事长。委托诉讼代理人:钱琛，江苏泓远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市建邺区高新科技投资集团有限公司，住所地南京市建邺区奥体大街68号01幢。法定代表人：秦念奇，该公司董事长。委托诉讼代理人：储冬云，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春玲，江苏新高的律师事务所律师。上诉人南京游戏谷创业孵化管理器管理有限公司（以下简称游戏谷公司）因与被上诉人南京市建邺区高新科技投资集团有限公司（以下简称高投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初8619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序，由审判员龚震于2020年9月4日公开开庭进行了审理。上诉人游戏谷公司的委托诉讼代理人钱琛，被上诉人高投公司的委托诉讼代理人刘春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人游戏谷公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不支付被上诉人房屋占有使用费和利息；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：(一)上诉人从未非法占有涉案房产，上诉人占用房产是经过被上诉人授意，被上诉人在上诉人搬离涉案房产时也从未主张过占用费用。（二）一审法院按照市场价格要求上诉人支付占用费用没有事实和法律依据。（三）一审法院根据交接协议表述“此期间因占用产生的相关费用由被告承担”认为支持被上诉人的诉讼请求无事实和法律依据。被上诉人高投公司辩称：（一）在合作期满时，上诉人有清空并返还房屋的义务；而事实上，上诉人未清空并返还房屋，还使用被上诉人的房屋进行收益，所以一审判决支持上诉人支付房屋占用费，是合理合法的。（二）上诉人称不知道应付占用费和其搬离时被上诉人从未主张过占用费系虚假陈述，也与上诉人的证据《游戏谷孵化器交接情况说明》相矛盾。（三）上诉人系恶意占有使用涉案房屋，故意与第三方企业签订超过上诉人与被上诉人合作期限的合同；在合作期满时拒绝清空房屋且利用涉案房屋向第三方企业收取服务费和物业费。（四）被上诉人一审中主张的占用费2.1元/平方米/天是低于同地段市场价的，计算标准合法有据，系适当合理的。高投公司一审请求：1、请求依法判令游戏谷公司立即支付占用费558600元（2019.1.29-2019.6.10共计133天）及利息（自起诉之日起按银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由游戏谷公司承担。一审法院认定事实：2016年1月29日，高投公司、游戏谷公司签订《新城科技园游戏动漫产业孵化器共建合作协议》，约定：乙方负责运营游戏动漫产业孵化器，推荐游戏动漫相关孵化项目产业注册落地，促进孵化器游戏动漫产业企业聚集，举办游戏大赛、创业沙龙交流会；合作期限为三年，自2016年1月29日至2019年1月28日，高投公司提供2000平方的办公载体，位于科技园加速器06栋4层。合同签订后，高投公司将上述房屋交付给游戏谷公司。但合同期满时，游戏谷公司未能如期返还房屋，并继续占用，双方为此多次协商退房并支付占用费事宜。2019年5月21日，高投公司、游戏谷公司双方于长城物业集团股份有限公司南京分公司三方签订《房屋返还交接协议》，约定：游戏谷公司于2019年6月29日前将房屋清空并返还，自2019年1月29日起至返还房屋时，此期间因占用产生的相关费用由游戏谷公司承担。后，游戏谷公司于2019年6月10日返还房屋。一审法院认为：当事人应当按约履行义务。高投公司、游戏谷公司原合同期限为2016年1月29日至2019年1月28日。但游戏谷公司在合同期限届满后未能按约返还房屋。高投公司、游戏谷公司在《房屋返还交接协议》中约定，“游戏谷公司于2019年6月29日前将房屋清空并返还，自2019年1月29日起至返还房屋时，此期间因占用产生的相关费用由游戏谷公司承担”。结合高投公司、游戏谷公司合同约定内容、合同履行情况，对于高投公司主张的2019年1月29日至6月10日期间占用费，一审法院认为符合双方约定，予以支持。高投公司要求按2.1元/平方米/天计算，亦符合市场行情，故对高投公司主张的房屋占有用费应当为2.1元×2000平方米×133天=558600元。高投公司另要求利息（自起诉之日起按银行同期贷款利率计算），对高投公司的该诉讼请求，一审法院酌情调整为从起诉之日起，即从2019年9月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审判决：游戏谷公司于判决生效后十日内支付高投公司房屋占有使用费558600元及利息（利息以558600元为基数，从2019年9月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）。一审案件受理费4693元，由游戏谷公司负担。本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、锐度广告公司上诉状一份，锐度广告公司系高投公司介绍入驻案涉房产并且签订入驻协议，同时锐度广告公司也说明向高投公司进行了合同备案，高投公司明确知晓部分入驻协议超过合作协议，加上游戏谷公司定期汇报工作进行备案，高投公司从未表示过反对，证明合作协议的时间应当顺延至最后一期入驻协议到期。2、2020年8月3日案涉房屋现状视频，目前案涉房屋还是属于空置状态，未出租出去。证明游戏谷公司与高投公司签订合同协议的前提就是案涉房屋出租比较困难，属于长期空置状态，高投公司为了减少损失、增强地区经济活力选择与游戏谷公司合作，协议到期后高投公司本身还未决定是否继续合作，基于协议中约定了游戏谷公司有优先合作权，并在高投公司的授意下继续占有案涉房屋，向各企业提供服务并非非法占有。3、南京新城科技园产业载体入驻合同，高投公司与南京玛岸公司2017年5月15日签订的入驻合同，合同约定第一年1.333元/平方米/天，第二年、第三年租金按照1.6元/平方米/天收取。证明高投公司对外出租的周边房产约1.5元/平方米/天，游戏谷公司之前参考高投公司对外招商该数据进行招商，通常是按照1.7元或者1.8元/平方米/天进行招租，即便是合作协议终止后，招商的企业也能够给高投公司带来比他自己出租更为丰厚的回报。针对上述证据，被上诉人质证认为：1、对于证据1的真实性无法确认，对证明内容、证明目的均有异议。即使从该上诉状内容看，上诉状也仅提到该公司向产权人提交过装修备案的内容。该装修备案的内容是否真实暂且不论，第三方公司并没有说提交过合同备案，随意推断被上诉人应当知道转租超期，没有任何事实依据。2、对于证据2真实性无法确认，对合法性、证明内容、证明目的均有异议，涉案房屋不存在出租困难的情形。3、对于证据3真实性没有异议，但对关联性、证明目的有异议。该入驻合同的签订是有条件的，签订本入驻合同的同时，双方还签订了一份《南京新城科技园入驻服务协议》，入驻服务协议与入驻协议是同一天签订的，要求入驻企业每年度产生2613000元产业贡献，同时交纳174200元互动金；如上一年度未产生产业贡献，则须交纳互动金261300元；如入驻企业按约定完成税收，可按约定退还相应的互动金。玛岸公司已于2018年10月提前退租，被上诉人与玛岸公司签订了退租协议，约定经核算折抵后，玛岸公司应补缴产业贡献互动金39049元，玛岸公司于2019年4月补交了39049元。为此，被上诉人提交了玛岸公司入驻服务协议一份、退租协议以及付款凭证。上诉人对上述证据的真实性、证明目的均不予认可。二审中，上诉人陈述根据一审提交的《游戏谷公司孵化器交接情况说明》可知2019年4月29日，游戏谷公司计算出2019年2月1日至2019年4月30日的所有服务费收取金额，报给了当时高投公司的部长李宁，文件中已经说明了其中部分物业和水电费已经由高投公司收取，上述期间一共收取了入驻企业191376.86元，赔偿了企业49820.6元，还剩141556.26元。该情况说明与2019年5月21日的房屋返还交接协议相互呼应，对于交接协议的签署的真实意思表示进行了反映，因占用产生的费用双方当时表达的就是情况说明中的各项费用，物业水电之所以要双方协议后协商确定，是因为前期与高投公司的合作协议约定按实际运营空间面积计算物业水电，交接协议确定先由游戏谷公司先行承担费用，后期再与高投公司协商对于费用如何协调分担。对此，被上诉人辩称被上诉人从来没有收取过上诉人的物业费。上诉人所称合作协议约定按实际运营空间面积计算物业水电费，没有任何事实依据。被上诉人与上诉人一直在交涉占用费事宜，但上诉人一直要求按其认为的方式交纳占用费。对于一审查明的事实，上诉人异议认为：关于占用费用双方从来没有协商过，只是协商过退房；在高投公司没有明确拒绝不再合作的时候，上诉人系继续依照原合同的约定使用房屋。被上诉人对一审查明的事实无异议。各方当事人均无异议的事实，本院二审予以确认。本院认为：涉案《新城科技园游戏动漫产业孵化器共建合作协议》约定的合同期限为2016年1月29日至2019年1月28日。合同期限届满后上诉人游戏谷公司应按约返还房屋。即使游戏谷公司继续占用使用涉案房屋系经被上诉人高投公司同意，但现并无证据证明高投公司曾明确表示放弃向游戏谷公司主张该期间的占用使用费。游戏谷公司在《房屋返还交接协议》中也明确表示愿意承担此期间因占用产生的相关费用，故高投公司向游戏谷公司主张占有使用费符合合同及法律规定，应予支持。关于占有使用费的标准，本院认为，结合游戏谷公司向案外人收取服务费的标准；高投公司与玛岸公司签订的入驻合同、服务协议中的约定；高投公司一审提交的网络租赁信息以及市场租金逐年递增的商业习惯，一审确定按2.1元/平方米/天计算，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，上诉人南京游戏谷创业孵化管理器管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4693元，由上诉人南京游戏谷创业孵化管理器管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  龚震二〇二〇年九月十四日法官助理李晓龙书记员汪海燕