山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6797号上诉人（原审被告）：王立新，女，1973年8月27日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东安和物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：周琛洁，总经理。委托诉讼代理人：侯婧文，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃强，山东豪才律师事务所律师。上诉人王立新因与被上诉人山东安和物业有限公司(以下简称安和物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初6042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法适用独任制对本案进行了审理，本案现已审理终结。王立新上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用均由安和物业公司承担。事实与理由：一、安和物业公司称多次通过口头、电话、书面等方式联系王立新要求支付物业费，而实际情况是：截至2019年5月21日王立新接到山东豪才律师事务所律师函，在此之前从来没有接到过安和物业公司的任何通知。《民事诉讼法》第64条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，安和物业公司也当庭承认没有任何证据证明自己的主张。王立新向法庭陈述自2017年多次到物业公司联系房屋漏水维修、了解邻居联系方式等事项，安和物业公司工作人员也从未说王立新没有缴纳物业费。一审庭审及判决既违反了《民事诉讼法》第64条第一款规定，又违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第2条规定。因此，一审判决既违背了公平正义原则，又没有法律依据和证据支撑。二、一审判决涉及的物业服务合同纠纷，按照安和物业公司的诉求明确标定了日期为2012年1月1日至2015年6月30日。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条明确规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。王立新认为安和物业公司的诉求应为无效诉求，人民法院应坚持“以事实为依据，以法律为准绳”基本原则审理案件。据此，请求撤销原判，发回重审或对一审直接予以改判，支持王立新的上诉请求。安和物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。对于王立新提出的房屋漏水等意见没有证据提供，安和物业公司不予认可。安和物业公司提供服务期间产生的物业费系同一合同项下的定期给付之债，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起计算。王立新欠付的最后一笔物业费是2017年12月31日，安和物业公司最后一次提供物业服务时间是2018年12月31日，因此，本案诉讼未超过诉讼时效期间。安和物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决王立新向安和物业公司支付物业费3547.4元（2012年1月1日至2015年6月30日、2016年8月1日至2016年9月9日及2017年7月11日至2017年12月31日）；2.本案诉讼费、公告费等由王立新承担。一审法院认定事实：2009年7月16日，山东群盛置业有限公司（以下简称群盛公司）与安和物业公司签订《物业管理委托合同》，约定群盛公司将群盛华城小区委托安和物业公司实行物业管理服务，物业管理服务期限自2009年8月1日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，物业管理服务费标准为住宅房屋1.58元/月/建筑平方米，逾期交纳物业管理服务费，自逾期之日起，按照应交金额的3%按日交纳滞纳金。合同生效后，安和物业公司对群盛华城小区提供了物业服务。2010年4月23日，安和物业公司（甲方）与王立新（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，载明所购房屋为住宅，坐落位置：济南群盛华城小区6号楼2单元117室，建筑面积45.82平方米。第四条，物业服务费用：（2）关于收费标准：物业管理服务费按房屋建筑面积计算，具体收费标准为：沿街商铺物业费1.58元/月/平方米，其中包括公共能耗费。（3）关于交费方式：乙方自第二次交费开始按季交费，每次应在当季度首月的20日前预交下季度物业管理费。五、违约责任：5、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。双方还签订了《治安消防责任书》、《业主临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》等。合同生效后，安和伟业物业公司对王立新提供了物业服务。王立新按合同约定交纳物业费，并交纳物业费至2011年12月底。安和物业公司认为，王立新自2012年1月1日开始拖欠物业费，截止2018年12月31日，除交纳部分物业费外，共计拖欠物业费3547.4元[2012年1月1日至2015年6月30日、2016年8月1日至2016年9月9日及2017年7月11日至2017年12月31日共计49个月的物业费（1.58元/月/平方米×45.82平方米×49个月）]。王立新拒绝交纳物业费的理由是，感觉物业管理很混乱。2017年年底楼上开始漏水，我联系物业公司要求维修，物业说这种事情他们负责协调不负责维修，我要求物业公司告知我们楼上的房主的电话，让我自己联系，物业一直不和我们说，说是侵犯隐私。漏水将近一年，一开始只是轻微的漏水，后来就我们开始接水，一天接好几盆水，租户也扔过被子，我们要求物业人员告知楼上房主电话，物业公司不管。安和物业公司于2019年5月21日通过邮寄律师函的方式向王立新催交物业服务费，但王立新至今仍未交纳拖欠的物业服务费用3547.4元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。王立新系济南群盛华城小区6号楼2单元117室业主，其于2010年4月23日与安和物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。王立新作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，王立新辩称其租赁房屋人员已交纳了物业费，对此没有提供相关证据。王立新未交纳自2012年1月1日至2015年6月30日、2016年8月1日至2016年9月9日及2017年7月11日至2017年12月31日共计49个月的物业费3547.4元（此期间其仍然接受着物业服务），事实清楚，而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。因此，王立新应向安和物业公司支付物业费。安和物业公司要求王立新交纳物业服务费3547.4元，经计算王立新拖欠安和物业公司2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费为3547.4元属实，故安和物业公司的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。关于王立新庭审中提出的漏水损失问题，因王立新未提出反诉请求。也未提交相应的证据，本案不予支持，可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：被告王立新于判决生效之日起10日内支付原告山东安和物业有限公司物业服务费3547.4元（2012年1月1日至2015年6月30日、2016年8月1日至2016年9月9日及2017年7月11日至2017年12月31日共计49个月的物业费）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王立新负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据安和物业公司提交的财务收据，能够证实王立新在2010年4月23日、2011年1月13日、2011年12月12日交纳了涉案房屋2010年4月24日至2011年12月31日期间的物业费，2016年8月7日交纳了2015年7月1日至2016年7月31日期间的物业费，2017年5月28日交纳了2016年9月10日至2017年7月10日期间的物业费，且交纳的物业费均是按照1.58元/月/平方米的标准交纳。另，涉案小区物业管理服务费标准为非住宅房屋1.58元/月/建筑平方米。一审认定其他事实属实，本院予以确认。另查明，安和物业公司于2018年12月31日退出涉案小区。此外，根据一审开庭笔录，王立新针对安和物业公司的诉请，提出时效抗辩。本院认为，本案的争议焦点为：一、安和物业公司的诉请是否超出诉讼时效；二、安和物业公司的诉讼请求能否成立。关于焦点一。物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中，安和物业公司于2018年12月31日撤出涉案小区，故其于2019年提起诉讼，并未超出《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间。关于焦点二。本案中，王立新在2011年收房之后按照约定的物业费标准连续三次交纳了物业费，并于2016年8月7日、2017年5月28日交纳了两次物业费。根据上述事实可以证实，王立新知晓物业费的交纳标准及交纳的方式。关于2012年1月1日至2015年6月30日期间物业费，王立新抗辩因房屋需要维修改造，故与安和物业公司协商将2015年6月30日前的物业费与维修改造的费用通过抵顶的方式结清。本院对于王立新的上述抗辩意见予以采纳，理由如下：第一，本案中王立新认可安和物业公司提供了物业服务，并先后五次交纳了涉案房屋的物业费，对于2012年1月1日至2015年6月30日期间物业费，王立新作为业主一般不会无故拒绝交纳。第二，安和物业公司在2016年8月7日、2017年5月28日收取涉案房屋物业费时，均是按照相应的交费期间收取的物业费，本案中安和物业公司亦未提交证据证明其在收取上述两次物业费时，向王立新催要过2012年1月1日至2015年6月30日期间物业费或告知其上述期间存在欠费情况。因此，本院对安和物业公司上述期间的诉讼请求不予支持。关于安和物业公司主张的2016年8月1日至2016年9月9日及2017年7月11日至2017年12月31日期间的物业费，并未超过三年的诉讼时效，且王立新亦未提交证据证实上述期间的物业费已经缴纳或者有合法事由可以减免交纳，故其在安和物业公司已经按照约定提供物业服务的情况下，应予交纳上述期间的物业费共计507元。综上所述，王立新的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初6042号民事判决；二、上诉人王立新于本判决生效之日起10日内，向被上诉人山东安和物业有限公司物业服务费507元（2016年8月1日至2016年9月9日及2017年7月11日至2017年12月31日）；三、驳回被上诉人山东安和物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元，由上诉人王立新负担5元，被上诉人山东安和物业有限公司负担20元；二审案件受理费50元，由上诉人王立新负担10元，被上诉人山东安和物业有限公司负担40元。本判决为终审判决。审判员  尹伊君二〇二〇年九月二十二日书记员  徐 睿