广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13980号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄凤好，女，1970年8月10日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：陈致陶，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗育宁，广东古谷律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市花都区赤坭粮食管理所，住所地：广州市花都区赤坭镇沿江路20号。法定代表人：黄国全，所长。委托诉讼代理人：林振业，广东合慧益律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：陆少莲，女，1944年3月12日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人黄凤好因与被上诉人广州市花都区赤坭粮食管理所（以下简称赤坭粮所）、陆少莲返还原物纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初10224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄凤好上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判赤坭粮所、陆少莲向黄凤好返还已收取的168000元合同款及利息(自2006年12月28日起至返还之日止)，并赔偿黄凤好因涉案不动产升值而产生的损失238210元；2.赤坭粮所、陆少莲承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、黄凤好已尽审慎注意义务，赤坭粮所、陆少莲交付错误的房屋所有权证并刻意隐瞒房屋处于抵押状态，存在重大过错。赤坭粮所在黄凤好、陆少莲签约买卖当天出具《证明》，同意陆少莲将涉案地块及房屋转卖给黄凤好。陆少莲在签约后向黄凤好交付了两本房屋所有权证（粤房字第××号、粤房字第××号)，并表示此为本次房屋买卖合同的两本房屋所有权证件。上述两证中均无抵押登记，《买卖合同》亦经广州市花都区赤坭镇法律服务所见证，《见证书》中此两本房屋所有权证件也附在了买卖合同之后。黄凤好基于对赤坭粮所的信任接收了该两本证。但粤房字第××号房屋所有权证所涉房屋并非买卖合同约定的标的物，显然赤坭粮所、陆少莲明知证物不相符的情况下仍然交付错误的房屋所有权证给黄凤好，且在签约前后刻意隐瞒房屋抵押情况，故赤坭粮所、陆少莲存在严重过错。二、涉案《买卖合同》因陆少莲、赤坭粮所未告知涉案房屋存在抵押情况而导致解除，赤坭粮所、陆少莲作为违约方，应当承担赔偿守约方黄凤好损失的责任，不能因黄凤好将房屋出租取得一定的收益就免除赤坭粮所、陆少莲赔偿损失的责任。根据一审估价报告，涉案房屋增值238210元。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第四十四条第三款规定，陆少莲、赤坭粮所的违约行为导致合同目的不能实现而解除合同，应当向守约方黄凤好承担赔偿利息损失及因涉案不动产升值而产生的损失的责任。三、赤坭粮所应当承担责任。1.赤坭粮所书面同意将房屋的权利义务转让给黄凤好，按照《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，应当认定为债权人将合同的权利义务全部转让给第三人，故赤坭粮所应为涉案买卖合同一方当事人。2.赤坭粮所作为政府职能部门及涉案房屋产权人，对影响双方订约的重大事项应承担基本的核查义务，并应及时如实向黄凤好告知房屋已存在抵押。赤坭粮所于2000年将涉案土地及房屋出售给陆少莲，2002年将涉案土地抵押给银行，案涉合同于2006年签订，赤坭粮所作为产权人知悉抵押情况仍然同意转卖，故赤坭粮所存在重大过错，应当承担连带责任。3.涉案房产仍登记在赤坭粮所名下，如需过户，也应由赤坭粮所与黄凤好进行过户。因此一审法院认定赤坭粮所并非合同一方当事人有误。被上诉人赤坭粮所二审答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律和分析评判正确，请求驳回黄凤好全部上诉请求，维持一审判决。理由如下：1.黄凤好明知案涉土地以及地上房屋不能交易，但仍占有使用收益多年，至2019年11月5日才将案涉土地及房屋交还给赤坭粮所，故其要求赤坭粮所承担连带责任及赔偿责任没有依据。2.根据合同相对性，黄凤好是与陆少莲签订买卖合同，故权利义务应由黄凤好与陆少莲享有和承担。赤坭粮所与黄凤好没有合同关系，也未收取黄凤好支付的款项。3.赤坭粮所出具的证明系证明黄凤好与陆少莲之间存在交易的事实，该证明系同意陆少莲出让案涉地块，并非同意转让权利义务。被上诉人陆少莲经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，亦未向本院提交书面意见或举证。2018年9月18日，赤坭粮所向一审法院起诉请求判令：1.黄凤好腾空并返还位于广州市花都区赤坭镇沿江路的土地（国有土地使用证：06070XX）内东北面南起抽水房墙、北至饲料车间北面楼梯、西从原工厂套间伙房石基前、配电房东面石基一米起、九仓东墙二米起（九仓抽水房成直线）东面（地块约760平方米）地块及地上两间楼房和一间平房瓦屋；2.黄凤好向赤坭粮所支付上述房屋和土地占有使用费（土地房屋使用费按同地段租金标准评估计算，自起诉之日起计至腾空返还之日止）；3.本案诉讼费用由黄凤好承担。2018年10月17日，黄凤好向一审法院反诉请求：1.解除黄凤好和陆少莲之间订立的《买卖合同》，确认合同解除的时间是起诉状送达赤坭粮所、陆少莲之日；2.赤坭粮所、陆少莲返还已收取的168000元合同款及利息（自2006年12月28日起至返还之日止），并赔偿黄凤好因涉案不动产升值而产生的损失（暂计600000元的升值损失和50000元的装修损失，以评估的部分为准）；3.诉讼费用由赤坭粮所、陆少莲承担。一审法院经审理查明：黄凤好另案起诉陆少莲、赤坭粮所房屋买卖合同纠纷一案，案号为：（2017）粤0114民初8465号，一审法院于2017年10月16日立案受理后，依法于2018年1月10日作出判决如下：驳回黄凤好的全部诉讼请求。案件受理费900元，由黄凤好负担。后黄凤好不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2018年6月4日作出(2018)粤01民终8527号判决，判决驳回上诉，维持原判。上述生效判决中查明如下事实：涉案房屋位于广州市花都区赤坭镇沿××号，涉案土地位于广州市花都区赤坭镇沿江路。涉案房屋权属人及涉案土地的使用权人为赤坭粮所。涉案土地于2002年8月2日抵押给中国农业发展银行广州市花都支行。2000年2月29日，陆少莲（乙方）与赤坭粮所、赤坭粮油食品公司（甲方）签订《出售闲置地块协议书》，约定由甲方将辖区东北面南起抽水房墙、北至饲料车间北面楼梯、西从原工厂套间伙房石基前、配电房东面石基一米起、九仓东墙二米起（九仓至抽水房成直线）东面闲置地块（地块约760平方米）以16800元的价格出售给乙方。2006年12月27日，陆少莲（甲方）与黄凤好（乙方）签订《买卖合同》，约定由甲方将甲方在2000年2月29日向赤坭粮所及赤坭粮油食品公司购买的闲置地块及房屋出售给乙方，其中地块上有两间楼房和一间平房瓦屋，楼房建筑面积共约251平方米，平房瓦屋约200平方米。合同第二条约定，上述标的转让价格为168000元。签订本合同后乙方立即付清上述款项给甲方，甲方立即将上述标的移交给乙方使用，并将上述标的的证件（包括房产证2本）转交给乙方。同日，赤坭粮所出具证明，内容如下：2000年2月29日我所经过公开投标，将辖区内东北面土地：南起抽水房墙、北至饲料车间北面楼梯、西从原工厂套间伙房石基前、配电房东面石基一米起、九仓东墙二米起（九仓至抽水房成直线）东面闲置地块（地块面积约有760平方米，地块上有两间楼房和一间平房瓦屋，楼房建筑面积共约251平方米、平房瓦屋约200平方米）以168000元的价格出售给陆少莲（出售款项已收齐）。在出售前上述地块及地上房屋的产权是属于我所所有。现同意陆少莲将上述地块及地上建筑物转卖给黄凤好。关于陆少莲与黄凤好签订《买卖合同》后的履行过程，黄凤好在（2017）粤0114民初8465号案件中称，其已向陆少莲支付全部价款，陆少莲向其交付了上述土地及房屋。因陆少莲交付涉案土地及房屋给黄凤好时，涉案土地及房屋并未转移登记至陆少莲名下，基于经济考虑，黄凤好也没有立刻办理产权变更登记。黄凤好在（2017）粤0114民初8465号案件中确认粤房字第××号房屋所有权证并不在其与陆少莲签订的买卖合同约定的交易标的物中。涉案土地及房屋于2006年12月28日交付黄凤好使用。赤坭粮所于1991年10月31日成立，为全民所有制企业。本案中，黄凤好申请证人黄某和出庭作证，拟证明陆少莲不同意其装修涉案房产。黄某和陈述：其于2007年5月份承接黄凤好的位于沿××号的工程，没有书面合同，大概做了3个月左右，没有装修，只是做了墙体。2018年8月30日，陆少莲与赤坭粮所签订一份《解除合同协议书》，约定：一、甲乙双方同意解除于2000年2月29日签订的《闲置土地出让协议书》。二、甲方同意将《出售闲置地块协议书》中约定的位于广州市花都区赤坭镇沿江路的土地（国有土地：06070XX)内东北面南起抽水房墙、北至饲料车间北面楼梯、西从原工厂套间伙房石基前、配电房东面石基一米起、九仓东墙二米起（九仓抽水房成直线）东面约760平方米地块及地上面积为平方米的两栋房屋返还给乙方。对赤坭粮所的本诉诉讼请求部分，经一审法院主持，各方当事人自愿达成调解，一审法院依法于2018年10月25日出具（2018）粤0114民初10224号民事调解书，确认：一、黄凤好将位于广州市花都区赤坭缜沿江路的土地（国有土地使用证：06070XX）内东北面南起抽水房墙、北至饲料车间北面楼梯、西从原工厂套间伙房石基前、配电房东面石基一米起、九仓东墙二米起（九仓抽水房成直线）东面（地块约760平方米）地块及地上两间楼房和一间平房瓦屋于2018年12月31日前腾空返还给广州市花都区赤坭粮食管理所；若黄凤好逾期返还上述房屋及土地则广州市花都区赤坭粮食管理所有权按该房屋及土地的占有使用费每月2000元的标准向黄凤好收取占有使用费；二、黄凤好于2018年12月31日前向广州市花都区赤坭粮食管理所支付上述房屋和土地的占有使用费4000元，若黄凤好逾期付款，则广州市花都区赤坭粮食管理所有权按中国人民银行同期同类贷款利率收取利息；三、案件受理费1830元，由广州市花都区赤坭粮食管理所承担。关于涉案房屋及土地交接，黄凤好陈述：其已于2019年11月1日搬出涉案标的物，可由赤坭粮所自行处理。赤坭粮所陈述：其于2019年11月5日与黄凤好进行交接。本案中，黄凤好向一审法院申请鉴定对涉案房屋及土地内外装修价值进行鉴定，一审法院依法摇珠选定广州德高价格评估有限公司进行评估，该公司于2019年3月29日作出《评估报告书》，以2019年1月10日为评估基准日，涉案土地及土地上盖物的市场价值为530586元。黄凤好为此鉴定支付鉴定费25000元。黄凤好对此报告的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为评估报告不能客观反映土地的价值。赤坭粮所对此报告的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，认为评估基准为2019年1月10日，但该时间并非黄凤好产生损失的时间，涉案土地已在2002年抵押银行，不能分割转让，黄凤好对此也是知道或应当知道的，如果不能过户，损失也是在2006年，黄凤好购买土地应当持审慎态度，其签订合同时应当了解土地情况，在合理时间内要求办理过户，不能过户的时候应当及时解除合同，而不应当十几年后才主张，黄凤好使用涉案土地及地上建筑为也已经十几年，在此期间都有出租收益，每个月3000元都有几十万，现在黄凤好仍然占用涉案土地及房屋，就算有损失，这十几年的收益也足以弥补其损失。陆少莲对此报告无异议。一审诉讼中，黄凤好陈述：其将涉案房屋向外出租，每月收益为2000元。本案中，黄凤好向一审法院申请鉴定对涉案房屋及土地自2016年12月27日起至2019年7月26日止的增值价格进行鉴定，一审法院依法摇珠选定深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司广州分公司进行评估，该公司于2019年10月10日作出《房地产估价报告》，涉案标的物增值额为238210元。黄凤好为此鉴定支付鉴定费4500元。黄凤好对此估价报告没有意见。赤坭粮所对此估价报告不予确认，认为采用成本法估价的数据不真实；黄凤好提交的《房屋所有权证》不符合估价的假定条件，黄凤好提交的粤房字第××号、粤房字第××号房产证并非估价对象的房产证，涉案土地不能分割出让，估价对象不得上市交易，因此报告不真实；（2018）粤01民终8527号民事判决已驳回黄凤好办证的诉讼请求，因此黄凤好没有获得升值利益的期待可能性。陆少莲并未在一审法院规定时间向一审法院提交质证意见。一审法院认为：黄凤好与陆少莲之间于2006年12月27日签订的《买卖合同》是双方真实意思表示，未违反国家强制性法律法规规定，依法有效。黄凤好在（2017）粤0114民初8465号案件中确认粤房字第××号房屋所有权证并不在其与陆少莲签订的买卖合同约定的交易标的物中，本案中黄凤好亦未能提交案涉土地上房屋的权属证明，且案涉土地于2002年8月2日至今被抵押给中国农业发展银行广州市花都支行，陆少莲与黄凤好的买卖交易发生在2006年12月27日，黄凤好并未提供证据证明转让抵押财产经抵押权人同意，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，故黄凤好与陆少莲的买卖交易违反法律规定，案涉土地目前仍处于抵押状态，无法进行过户，因此黄凤好与陆少莲之间的《买卖合同》实际无法履行，合同目的无法实现，现黄凤好主张解除其与陆少莲的《买卖合同》、要求陆少莲向其返还合同款项168000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于黄凤好主张陆少莲向其赔偿装修损失，因黄凤好在与陆少莲的买卖合同中，应当具备审慎义务，根据上述论述，黄凤好对合同解除同样存在过错，且黄凤好已将涉案房屋出租，也有一定收益，因此，黄凤好主张陆少莲向其赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于黄凤好主张陆少莲赔偿黄凤好因涉案不动产升值产生的损失及装修损失部分，因黄凤好提交的《房屋所有权证》并不能与涉案房屋及土地一一对应，其在（2017）粤0114民初8465号案件中确认粤房字第××号房屋所有权证并不在其与陆少莲签订的买卖合同约定的交易标的物中，其主张将涉案房屋、土地过户至其名下的诉讼请求已在（2017）粤0114民初8465号及（2018）粤01民终8527号民事判决中被依法驳回，且根据上述论述，其对合同解除也存在过错，因此黄凤好主张陆少莲赔偿升值损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。因黄凤好并未与赤坭粮所产生合同关系，根据合同相对性原则，黄凤好主张赤坭粮所向其返还合同款项及赔偿损失，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年11月18日作出如下判决：一、陆少莲于本判决发生法律效力之日起十日内向黄凤好返还合同款项168000元；二、驳回黄凤好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3660元，由陆少莲负担。鉴定费29500元，由黄凤好负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据；赤坭粮所、黄凤好均确认：1.一审判决第五页最后一行中的“专卖”为笔误，应为“转卖”；2.赤坭粮所的一审诉讼地位为原审原告、反诉被告，黄凤好的一审诉讼地位为原审被告、反诉原告，陆少莲的一审诉讼地位为原审第三人、反诉被告。对此，赤坭粮所、黄凤好均同意二审法院直接更正，本院据实予以纠正。一审其余查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一、经本院询问：1.黄凤好与赤坭粮所均确认如下事实：黄凤好与陆少莲签订的涉案《买卖合同》中的两间楼房均没有房产证；赤坭粮所未收到黄凤好支付给陆少莲的款项；（2018）粤0114民初10224号民事调解书第二项中确认的占有使用费4000元指的是从调解之日（2018年10月25日）起至调解书确定的交还场地之日止共两个月，按每月2000元的标准计算，黄凤好已按此标准向赤坭粮所支付了从调解之日起至实际退还场地前的占有使用费；赤坭粮所不要求黄凤好支付2018年10月25日之前的涉案土地及房屋占用费，陆少莲亦未向黄凤好主张占用费；2.黄凤好确认：我没有与赤坭粮所签约；我与陆少莲签约时，清楚涉案房屋及土地的房地产权属证书尚未办到陆少莲名下；我基于对陆少莲的信任，签约时没有对买卖不动产进行查册；我签约后向陆少莲付款，陆少莲交付房屋给我，我与陆少莲没有约定具体过户时间和方式。二、黄凤好向一审法院提交一张出据日期为2006年12月28日、收款人签名为“陆少莲”的《收据》，载明“今收到黄凤好买房屋地块共款金壹拾柒万元”。三、在一审法院委托深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司广州分公司于2019年10月10日出具的《房地产估价报告》第3页《房地产评估结果明细表》中载明：涉案标的物增值额为238210元，即两栋房屋及涉案土地在2006年12月27日的评估总值分别为158130元、74000元、91200元；在2019年7月26日的评估总值分别为135540元、46000元、380000元。四、在（2018）粤01民终8527号民事判决“本院认为”部分载明如下内容：“案涉土地于2002年8月2日至今被抵押给中国农业发展银行广州市花都支行，陆少莲与黄凤好的买卖交易发生在2006年12月27日，黄凤好并未提供证据证明转让抵押财产有经抵押权人同意，故黄凤好与陆少莲的买卖交易违反法律规定。案涉土地目前仍处于抵押状态，黄凤好请求过户存在障碍。且黄凤好否认粤房字第××号房屋所有权证涉及的房屋在其与陆少莲签订的买卖合同约定的标的物中，其诉讼请求不明确。因此，本院对于黄凤好请求将案涉房屋及土地归其所有并过户至其名下的主张，不予支持。”经本院主持调解，黄凤好与赤坭粮所未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对黄凤好的上诉，二审主要需要解决的是赤坭粮所是否应承担本案责任；以及黄凤好有关退还款项的利息及增值损失238210元的上诉理由能否成立。对此，具体分析如下：一、关于赤坭粮所应否承担责任问题。从现有证据及当事人陈述来看，黄凤好系与陆少莲签订有关涉案土地及房屋的《买卖合同》，并未与赤坭粮所签约。虽然赤坭粮所在黄凤好与陆少莲签订上述合同当天出具了一份《证明》，但从该证明内容看，只是表示同意陆少莲转卖涉案地块及地上建筑物给黄凤好，并无承接陆少莲在上述《买卖合同》中作为卖方的全部权利义务的意思表示，赤坭粮所随后亦未向黄凤好收取合同款项或交付不动产，而涉案《买卖合同》中亦未约定赤坭粮所有配合办证义务，故无论是从合同的签订还是履行情况来看，赤坭粮所与黄凤好之间均无形成买卖合同关系。因此，黄凤好上诉请求赤坭粮所承担责任，缺乏合同依据，亦有违合同相对性原则，本院不予支持。一审对此认定及处理正确，本院予以维持。二、关于利息及增值损失赔偿问题。首先，前案（2017）粤0114民初8465号及（2018）粤01民终8527号生效民事判决认定：因涉案土地被抵押，黄凤好与陆少莲的买卖交易违反法律规定，且黄凤好未举证证明转让抵押财产有经抵押权人同意而存在过户障碍，而黄凤好否认其中一栋房屋的房产证所涉房屋为合同标的，导致诉讼请求不明确，故上述生效判决判令驳回了黄凤好有关过户的诉讼请求。一审法院据此认定涉案买卖合同无法实际履行，黄凤好要求解除涉案买卖合同的诉讼请求符合法律规定应予支持，各方当事人对一审上述认定及相关处理亦无提出上诉或异议，本院予以确认并维持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄凤好已于一审判决作出前与赤坭粮所、陆少莲就退场事宜达成调解协议，并已实际退出涉案土地及房屋。一审法院判令陆少莲退还涉案《买卖合同》约定的转让款168000元，合理有据，且各方当事人均无异议，本院予以确认。至于黄凤好有关利息及不动产升值损失的诉请，一审法院基于合同解除的原因、场地使用及支付费用等实际情况，予以驳回，并无明显不当，本院予以维持。虽然黄凤好向陆少莲支付了168000元购买了涉案土地及房屋，但一方面，从现有证据及当事人陈述看，陆少莲系原价向黄凤好转卖涉案土地及房屋，并无获利，且黄凤好在签约后就已实际接收并使用涉案土地、房屋长达十余年，亦确认曾出租获利，而赤坭粮所在二审中明确表示不向黄凤好主张2018年10月25日调解之前的占有使用费，陆少莲亦未向黄凤好提出有关占有使用费的主张，在此情况下，一审法院未支持利息，亦符合公平原则；另一方面，按一审评估报告显示，涉案土地上盖两栋房屋在2006年12月27日的评估总值高于在2019年7月26日的评估总值，即涉案土地上盖房屋并无增值，甚至存在价值贬损，而涉案土地在签约时就已存在因抵押而导致的过户障碍，黄凤好在未查册的情况下即签约亦存在一定过错，且无证据证明陆少莲在签约时对此明知且隐瞒，故黄凤好要求陆少莲承担因土地价值上涨而产生的损失，理据不足。基于上述分析，在一审法院已判令支持了黄凤好有关返还转让款的诉请，而黄凤好并无充分证据证明其因合同解除而产生损失需要赔偿，亦未在二审中举证佐证其上诉主张或推翻一审相关认定及处理的情况下，黄凤好有关利息及不动产升值损失的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。综上所述，黄凤好的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3660元，由上诉人黄凤好负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年九月十七日书记员 张冰玲李逸丹