河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0821民初1919号 原告：才兴华，女，1988年3月17日出生，满族，工人，住宽城满族自治县。现住承德县。 委托诉讼代理人：于跃军，男，1969年8月3日出生，汉族，农民，住吉林省洮南市（系原告才兴华公爹）。 被告：河北中道房地产开发有限责任公司，住所地承德县下板城镇金牛街中道山水御园底商。 法定代表人：张建，职务，董事长。 委托诉讼代理人：胡国臣，河北胡国臣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李朋飞，河北胡国臣律师事务所律师。 被告：王建武，男，1963年10月9日出生，汉族，科员，住承德县。现住承德县。 原告才兴华与被告河北中道房地产开发有限责任公司（以下简称中道公司）、王建武排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告才兴华委托诉讼代理人于跃军、被告中道公司委托诉讼代理人胡国臣、李朋飞、被告王建武到庭参加诉讼，原告才兴华、被告中道公司法定代表人张建经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告才兴华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令第一被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状；2、请求法院判令第一被告承担违约责任赔偿原告损失27000.00元；3、请求法院判令第二被告停止侵害、恢复原状；4、诉讼费用由第一被告承担。事实和理由：原告与第一被告于2018年7月7日签订商品房买卖合同，原告购买第一被告位于承德县，不动产号为0004487。据原告后来所知第一被告在原告购买商铺之前就将原告购买的商铺的屋顶出售给第二被告，而且商铺存在重大质量问题，现有多处裂缝随时漏水，现第二被告又在原告商铺屋顶种菜、养花已经严重影响到了原告的生产经营。《物权法》第70条规定：对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。独立商铺屋顶的所有权属于商铺所有人，原告商铺屋顶属于原告专有部分，该商铺和屋顶的使用权为原告，第一被告无权对原告屋顶所有权进行处分，再者该屋顶平台在设计时为封闭平台，并未设计为用于实际使用的建筑，因此第一被告擅自出售并允许业主私自打通存在安全隐患。第一被告将原告专有屋顶擅自卖于他人赚钱，侵犯了原告的合法权利，严重影响了原告的生产经营和生活。综上，望法院依法查明事实，作出公正裁决，维护原告的合法权益。 被告中道公司辩称，1、答辩人未侵害被答辩人的权益，无需向被答辩人承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状的责任。在本案中，虽然被答辩人是购买的答辩人的商铺，但被答辩人受到的侵害是因为第二被告王建武在商铺屋顶种菜、养花才受到的侵害，侵权人为王建武并非答辩人，根据《侵权责任法》的规定，应由侵权人即王建武向被答辩人承担侵权责任，即承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状的责任，与答辩人无关。2、答辩人与被答辩人及第二被告王建武签订房屋买卖合同，一切行为均符合合同约定，没有违约行为，不应向被答辩人承担违约责任。被答辩人购买的商铺与住宅楼相连接，商铺屋顶并不属于被答辩人专有部分。根据法律规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分为共有部分，而原告商铺与住宅楼相连接，应为共有部分。另外答辩人也未对商铺屋顶进行处分，根据答辩人与王建武签订的房屋买卖合同及房屋平面图，答辩人向王建武出售了室内面积为102.89平方米的58幢2单元202号住宅，并不包括商铺的屋顶，且屋顶平台在设计时即为封闭式平台，答辩人也明确向各位业主说明不允许打通使用，已经尽到了提示说明的义务，但王建武在明确知晓答辩人这一规定的情况下私自打通使用，最终造成被答辩人损失，此损失应由王建武承担，与答辩人无关。3、答辩人先与王建武签订房屋买卖合同，将房屋出售给王建武，后答辩人与被答辩人签订商铺的买卖合同，此时商铺早已完成施工，商铺现状已经十分明显，被答辩人知晓房屋现状并购买房屋，说明被答辩人对房屋现状予以认可并接受，答辩人并没有任何违约行为。综上，答辩人没有违约行为，被答辩人的损失也并非答辩人造成，答辩人不应向被答辩人承担侵权及违约责任。 被告王建武辩称，我不存在侵权行为，不承担法律责任，理由如下：2010年我在第一被告处购买房屋时，原告商铺屋顶一部分在我购买总面积之内，一部分开发商承诺归我使用，我每平米同比其他楼层多交购房款。原告诉状中也自己承认第一被告将争议屋顶已经卖给我了，我拥有合法使用权，没有侵犯原告利益，本人不承担侵害、排除妨碍的法律责任。请求法院驳回原告对我的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年10月13日，被告王建武与被告中道公司签订了《商品房买卖合同》，被告王建武购买被告中道公司开发的位于承德县。2018年5月13日，原告才兴华与被告中道公司签订了《商品房买卖合同》，原告才兴华购买被告中道公司开发的位于承德县。2018年7月7日，原告才兴华与被告中道公司签订了《商品房买卖合同》，原告才兴华购买被告中道公司开发的位于承德县。原告才兴华购买的住宅位于一层，被告王建武购买的住宅位于原告才兴华家的楼上，为二层。原告才兴华购买的商铺位于其购买的住宅前面，商铺只有一层。被告王建武家住宅的阳台坐落在原告的商铺屋顶上面，阳台外面为原告商铺屋顶的露台部分，被告王建武家阳台为封闭的，阳台有大约50厘米窗台，被告王建武自窗台上的窗户通行至原告才兴华屋顶露台部分，并在露台上放置一些杂物，并种植一些农作物。被告王建武称其购买该住宅时比其他楼层多付部分购房款，开发商即被告中道公司承诺商铺屋顶归其使用，但其未能提供相关证据证明其说法。现原告才兴华以商铺屋顶部分属原告专有部分，使用权应归原告，被告中道公司擅自出售商铺屋顶给被告王建武侵犯原告合法权益为由诉至本院，请求法院判令第一被告中道公司停止侵害、排除妨碍、恢复原状、承担违约责任赔偿原告损失27000.00元、判令第二被告王建武停止侵害、恢复原状。 另查明，原告才兴华、被告王建武与被告中道公司签订的《商品房买卖合同》中，对原告才兴华购买的商铺屋顶的所有权或使用权未进行特别约定。 认定上述事实的证据有：被告中道公司与原告才兴华、被告王建武签订的《商品房买卖合同》及原、被告陈述。 本院认为，《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体，规划上属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。具体到本案，原告才兴华与被告中道公司签订的《商品房买卖合同》未对原告才兴华购买的商铺屋顶的所有权或使用权进行约定，而该商铺又不具有构造上的独立性及利用上的独立性，因为商铺屋顶有一部分包括在被告王建武购买的202号房屋面积之内，所以，原告才兴华不能提供证据证明其购买商铺屋顶为商铺的专有部分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，原告才兴华不能提供证据证明其对购买的商铺屋顶享有所有权或使用权，所以对原告才兴华的诉讼请求应予驳回。 综上所述，为了维护当事人合法权益，促进社会和谐稳定，依照《物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告才兴华的诉讼请求。 案件受理费减半收取237.50元，由原告才兴华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审判员  刘书兰 二〇二〇年九月十四日 书记员  雒李淼