吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉24民终1294号 上诉人（原审被告）：延边威远建筑安装有限责任公司，住所吉林省延吉市朝阳街。 法定代表人：吕维岭，该公司经理。 委托诉讼代理人：敖成文，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：张云龙，吉林张云龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张延辉，女，1978年12月18日出生，住所吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：崔南日，延吉市依兰镇法律服务所法律工作者。 原审被告：许国良，男，1971年12月28日出生，住所吉林省延吉市。 上诉人延边威远建筑安装有限责任公司（以下简称威远建筑安装公司）因与被上诉人张延辉、原审被告许国良租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初2927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 威远建筑安装公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：威远建筑安装公司与张延辉存在产权重叠，有部分是共用面积，一审判决不应当仅凭张延辉的不动产证进行判决，张延辉无权对41.8平米的共用通道收取租金。对于租金的计算方式也有异议，那是为达成调解而做的让步，不能作为判决依据。威远建筑安装公司已经因产权界定问题与张延辉进行诉讼，应当待另案判决结果出具后再判决此案。 张延辉辩称，一审判决正确，应当维持。 许国良述称，同意威远建筑安装公司的上诉请求。 张延辉向一审法院起诉请求：1.判令威远建筑安装公司、许国良支付张延辉2019年6月1日至2020年6月1日房屋租金26577.745元；2.许国良支付张延辉自2020年6月2日至腾空搬离张延辉房屋之日止的房屋使用费，以0.456元每平方米，每天计算；3.判令许国良支付张延辉2020年6月2日起至2020年6月18日止，以0.4元每平方米一日计算；4.本案诉讼费、鉴定费由威远建筑安装公司、许国良承担。 一审法院认定事实：2017年5月1日，案外人谢军作为甲方，许国良作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容为“一、房屋位置、延吉市建工街161号楼。楼层：一层面积约1200平方米。…三、租金、支付方式和限期：1．房屋租金为人民币20万元。2、支付方式：每年5月1日前一次性交付。租赁期限：从2017年6月1日起至2020年6月1日止……。”签订租赁合同后许国良将案涉房屋用于经营汽车修配厂。2018年9月8日，本院作出（2017）吉2401执恢213号之一执行裁定，将被执行人延吉市育苗幼儿园（法定代表人谢军）名下位于延吉市××街/1，产权证号为1XXXX号，建筑面积为3586.68平方米的房屋作价10188801元，交付申请执行人延边国有资产投资管理有限公司抵账债务，其中一层面积为1703.68平方米，案涉租赁面积为约1200平方米。2018年11月，威远建筑安装公司因与延边州政府有债权债务关系，延边州政府将上述房屋抵债给威远建筑安装公司并办理了过户手续。2019年7月7日，威远建筑安装公司作为甲方，延边昊天汽车维修有限公司（法定代表人许国良）作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定由延边昊天汽车维修有限公司承租案涉房屋，租赁期限为2019年6月1日起至2020年5月30日止，每年租金为20万元。2019年6月1日，许国良向威远建筑安装公司当年度租金20万元。2019年3月22日，张延辉取得该一层面积中的394.05平方米，其中许国良占用使用的部分包括通道40.7平方米，其他部分102.08平方米（包括办公室，储物间及食堂），共计142.78平方米。延边昊天汽车维修有限公司现使用的房屋中有3处出入通道，且张延辉享用所有权的通道部分为延边昊天汽车维修有限公司专有使用。 一审法院认为，合法的法律关系，应当予以保护。2017年5月1日，许国良与案外人谢军就案涉房屋签订《房屋租赁合同》、2019年3月22日，张延辉取得案涉房屋部分产权，租赁合同在先，不动产所有权变动在后，张延辉依法成为案涉不动产出租人，即租赁关系双方当事人变更为张延辉与许国良，该房屋租赁关系合法有效，予以确认。庭审中，许国良对租赁关系予以承认，但双方对案涉不动产中40.7平方米通道应否计入租赁面积产生分歧。威远建筑安装公司及许国良辩称通部分系共有面积且为消防通道不应当计入租赁面积，但结合施工设计图纸及双方当事人陈述，该部分通道系因扩建案涉房产部分中办公室所产生，仅为出入通道。庭审中查明，案涉通道部分现为许国良开设的延边昊天汽车维修有限公司专有使用且张延辉对该部分享有合法产权。因此，对于威远建筑安装公司及许国良的上述抗辩事由不予支持。庭审中双方当事人对租金单价166.67元/平米、0.456元/平米/天达成一致。因此，对于张延辉要求威远建筑安装公司及许国良支付租金26577.745元的诉讼请求，一审法院仅支持其对许国良的主张且租金调整为23797.14元。对于张延辉要求许国良腾空搬离案涉房屋并支付每天0.456元至实际腾迁之日止的诉讼请求，因2020年6月1日租赁期限到期，且双方不再继续签订租赁合同，因此，对于上述诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、二百一十二条，二百二十九条，二百三十五条的规定，判决：一、被告许国良于本判决生效后立即支付原告张延辉租赁费人民币23797.14元；二、被告许国良于本判决生效后15日内立即从占有、使用的张延辉名下位于延吉市××街，房屋面积为394.05平方米，占有、使用面积为142.78平方米，产权证号为吉（2019）延吉市不动产权第XXXX号的房屋内迁出并支付房屋使用费（自2020年6月2日至实际腾迁之日止，占有、使用面积为142.78平方米，按0.456元/平米/天计算）；三、驳回原告张延辉的其他诉讼请求。案件受理费395元（张延辉已顸交）,减半收取197.5元，由被告许国良负担。 二审审理过程中，威远建筑安装公司为了证明自己的主张，向本院提供如下证据。 延边建筑设计院有限责任公司设计图一份、偿还欠款协议书一份、宗地图一份、起诉书一份。证明威远建筑安装公司办理不动产权证后，宗地图显示张延辉的房屋是坐落于威远建筑安装公司土地上，张延辉擅自将共用部分登记在自己名下，为此已经另案诉讼。张延辉质证称，本案为租赁合同纠纷，与威远建筑安装公司主张的确权没有关系。许国良质证称，对该组证据无异议。本院仅对该组证据的真实性予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，威远建筑安装公司在一审现场勘察过程中，已经对争议通道面积为40.7平米予以认可，现又主张该面积应该为41.8平米，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”现威远建筑安装公司与张延辉所争议的40.7平米的通道，登记在张延辉名下，威远建筑安装公司虽然对此持有异议，但尚无足以推翻登记簿记载的证据，一审判决以不动产登记情况认定张延辉对于此部分享有收取租金的权利并不不当。若日后威远建筑安装公司通过诉讼或其他方式对该40.7平米的通道获得了相应的权利，另行向张延辉主张权利即可。 综上，威远建筑安装公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费395元，由延边威远建筑安装有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 咸柱英 审 判 员 张 丽 审 判 员 张新颜 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 朴丽如 书 记 员 孙 健