山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终10193号上诉人（原审被告）：济南泰鲁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨丽萍，董事长。委托诉讼代理人：袁野，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏方，泰和泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王健华，女，1954年2月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：董超，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朗济旭，山东睿扬律师事务所实习律师。上诉人济南泰鲁置业有限公司因与被上诉人王健华商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初5331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。济南泰鲁置业有限公司上诉请求：1.撤销(2020)鲁0102民初5331号民事判决书，发回重审，或者依法改判济南泰鲁置业有限公司在返还王健华购房款中扣除济南泰鲁置业有限公司的损失即违约金108914元，济南泰鲁置业有限公司返还王健华已付房款254135元。2.本案一审、二审全部诉讼费均由王健华承担。事实和理由：一、一审法院对济南泰鲁置业有限公司所主张的扣除违约金后返还购房款未予认定和支持，违反合同约定和法律规定，请求二审法院依法改判济南泰鲁置业有限公司在扣除王健华依法应当承担的违约金108914元后，返还王健华已付房款254135元，或发回重审予以重新认定。一审判决认定：“因王健华未在约定的期限内缴足首付款，双方签订的《济南市商品房买卖合同》于2020年3月17日解除”。双方签订的《济南市商品房买卖合同》第七条明确约定：买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。根据以上合同约定，王健华逾期付款至合同解除之日累计应付款为544574元，违约金应为108914元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。双方签订的《济南市商品房买卖合同》附件五补充协议第九条第3款约定“因买受人逾期付款导致出卖人行使解除买卖合同权利的，出卖人有权从买受人已付房款中扣除违约金，将剩余房款无息退还买受人”。济南泰鲁置业有限公司在一审法庭调查及辩论中，均提出要求王健华承担违约金的主张，在一审法院不予审查的情况下，济南泰鲁置业有限公司无奈当庭提出反诉，一审法官明确表示不接受反诉。一审判决依据《合同法》第九十七条的规定，判决济南泰鲁置业有限公司向王健华返还购房首付款，但未依据本条规定和合同约定，对王健华应当支付的违约金予以认定和处理，明显违反法律规定。请二审法院查明事实，依据合同约定和法律规定，依法改判济南泰鲁置业有限公司在返还王健华的购房款中扣除其应承担的违约金108914元，或发回重审予以重新认定。二、一审法院未依法处理济南泰鲁置业有限公司反诉，严重违反法定程序，依法应当发回重审。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。一审中，济南泰鲁置业有限公司提交书面反诉状，要求王健华承担因违约导致合同解除而应承担的违约金，一审法院无正当理由拒不接受济南泰鲁置业有限公司的反诉并要求另行起诉。济南泰鲁置业有限公司在穷尽救济途径的情况下，迫于无奈只能当庭表示保留另行主张违约金的权利。但一审判决中对济南泰鲁置业有限公司提出反诉的事实却只字未提。本案事实清楚，法律关系也不复杂，本可通过一个诉讼或者调解解决的问题，因一审法院处理不妥当，导致上诉人仅就违约金另行提起诉讼，后续不排除申请财产保全，且对本案提起上诉，不但造成司法资源浪费，增加双方当事人诉讼费用，更加激化矛盾，也有失法院的权威和公正。一审法院严重违反法定程序，请二审法院发回重审，两案合并审理，或者改判在返还王健华的购房款中扣除其应当承担的违约金。既节省司法资源，也不会给双方当事人增加经济负担和时间成本，有利于矛盾的化解，恳请二审法院充分考虑。综上所述，一审判决认定事实不清，程序严重违法，适用法律不当，为维护法律的尊严，请求二审法院查明事实，依法发回重审，两案合并审理或者依法改判济南泰鲁置业有限公司在返还王健华购房款中扣除济南泰鲁置业有限公司的损失即违约金108914元，实际返还王健华已付房款254135元。被上诉人王健华辩称，一、一审事实清楚，适用法律正确，程序合法。二、王健华是否应该承担违约责任以及违约金数额并不确定，需要通过法院审理以后才能明确，济南泰鲁置业有限公司请求在退回购房款时扣除尚不明确或者不被支持的金额显然无法实现。在双方解除商品房买卖合同后，济南泰鲁置业有限公司退回全部购房款符合法律规定。三、济南泰鲁置业有限公司在一审诉讼时已经在济南市历下区人民法院提起新的关于违约金的诉讼，本案不再涉及违约金争议，因此济南泰鲁置业有限公司在本案中再主张违约金，违反了一事不再审的原则。四、济南泰鲁置业有限公司为拖延时间，故意在庭前调解以及举证期间内不提交任何证据，企图证据突袭，违反了民事诉讼法的相关规定，为此被一审法院当庭训诫。上诉人作为国资企业，济南泰鲁置业有限公司故意设置各种障碍来拖延时间，且在诉讼中上诉人明确表示另行主张违约金，在此情况下，一审判决并不违反法律程序。原审原告王健华向一审法院起诉请求：1.请求判令被告返还原告购房款363049元并支付利息；2.请求被告承担本案诉讼费用。请二审法院查明事实，依据合同约定和法律规定，依法改判济南泰鲁置业有限公司在返还王健华的购房款中扣除其应承担的违约金108914元，或发回重审予以重新认定。二、一审法院未依法处理济南泰鲁置业有限公司反诉，严重违反法定程序，依法应当发回重审。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。一审中，济南泰鲁置业有限公司提交书面反诉状，要求王健华承担因违约导致合同解除而应承担的违约金，一审法院无正当理由拒不接受济南泰鲁置业有限公司的反诉并要求另行起诉。济南泰鲁置业有限公司在穷尽救济途径的情况下，迫于无奈只能当庭表示保留另行主张违约金的权利。但一审判决中对济南泰鲁置业有限公司提出反诉的事实却只字未提。本案事实清楚，法律关系也不复杂，本可通过一个诉讼或者调解解决的问题，因一审法院处理不妥当，导致上诉人仅就违约金另行提起诉讼，后续不排除申请财产保全，且对本案提起上诉，不但造成司法资源浪费，增加双方当事人诉讼费用，更加激化矛盾，也有失法院的权威和公正。一审法院严重违反法定程序，请二审法院发回重审，两案合并审理，或者改判在返还王健华的购房款中扣除其应当承担的违约金。既节省司法资源，也不会给双方当事人增加经济负担和时间成本，有利于矛盾的化解，恳请二审法院充分考虑。综上所述，一审判决认定事实不清，程序严重违法，适用法律不当，为维护法律的尊严，请求二审法院查明事实，依法发回重审，两案合并审理或者依法改判济南泰鲁置业有限公司在返还王健华购房款中扣除济南泰鲁置业有限公司的损失即违约金108914元，实际返还王健华已付房款254135元。被上诉人王健华辩称，一、一审事实清楚，适用法律正确，程序合法。二、王健华是否应该承担违约责任以及违约金数额并不确定，需要通过法院审理以后才能明确，济南泰鲁置业有限公司请求在退回购房款时扣除尚不明确或者不被支持的金额显然无法实现。在双方解除商品房买卖合同后，济南泰鲁置业有限公司退回全部购房款符合法律规定。三、济南泰鲁置业有限公司在一审诉讼时已经在济南市历下区人民法院提起新的关于违约金的诉讼，本案不再涉及违约金争议，因此济南泰鲁置业有限公司在本案中再主张违约金，违反了一事不再审的原则。四、济南泰鲁置业有限公司为拖延时间，故意在庭前调解以及举证期间内不提交任何证据，企图证据突袭，违反了民事诉讼法的相关规定，为此被一审法院当庭训诫。上诉人作为国资企业，济南泰鲁置业有限公司故意设置各种障碍来拖延时间，且在诉讼中上诉人明确表示另行主张违约金，在此情况下，一审判决并不违反法律程序。原审原告王健华向一审法院起诉请求：1.请求判令被告返还原告购房款363049元并支付利息；2.请求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月9日，原告王健华(买受人)与被告济南泰鲁置业有限公司(出卖人)签订《济南市商品房买卖合同》，约定王健华购买济南泰鲁置业有限公司开发的中XXXX号房屋，房屋建筑面积133.88平方米，总价款为2997623元。合同主要内容为：第六条付款方式及期限：买受人签订买卖合同当日约定总房款的30%的首付款907623元，于2019年12月31日前采用分期付款方式完成支付，分别于签订合同当日向出卖人支付首付款363049元，于2019年12月31日前完成支付；其余款项2090000元，于2020年3月30日前采取银行按揭贷款的方式支付。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第【1】种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不做累加)。(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同后附附件五：《济南市商品房买卖合同》补充协议。该补充协议的主要内容为：第四条、双方同意对付款方式、期限及买受人逾期付款违约责任作如下修订和补充：1.买受人逾期付款的，除按照买卖合同约定承担相应违约金外，还应承担由于买受人违约导致出卖人产生的全部费用(包括但不限于差旅费、律师费、诉讼及仲裁费、保全费、通讯费等一切费用)。2.银行按揭付款(含住房公积金贷款)(1)、买受人承诺在签订买卖合同前，已经充分了解到个人房屋抵押贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行按剩余房款金额全额发放贷款的条件，提交的相关文件、资料能够符合贷款银行的要求。(2)若买受人因政策、法律、政府、银行及其它任何原因(包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等)，导致按揭贷款的房款未能在本合同约定的时间内到达出卖人账户的，(包括但不限于买受人申请贷款额度未获银行批准或与银行批准贷款额度不足等)，均视为买受人逾期付款，买受人确认并同意按买卖合同约定的付款期限自行用自有资金向出卖人支付，买受人逾期支付的，自本合同约定付款期限第二日起承担逾期付款责任，逾期付款责任按买卖合同约定执行。(3)……出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但甲方不负有任何义务确保银行会批准买受人的按揭贷款申请，也不负有提供任何买受人自身资料的义务。买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担应付未付款项的万分之叁的违约金。第十八条其他。…(3)出卖人明确告知：销售人员、代理公司销售人员及销售现场的其他工作人员无权对能否获得贷款、贷款条件、能否预告登记及能否产权过户做出任何承诺，如有承诺，则该等承诺不构成合同内容，对出卖人无约束力。原告在上述合同中签字按手印，被告加盖公章确认。9、双方签署买卖合同、补充协议后所达成买卖双方书面的修改、补充及备忘文件(如有)，对双方具有约束力，与买卖合同、补充协议具有同等法律效力。上述合同签订当日，原告王建华向被告交纳涉案房屋定金10万元，被告出具收款收据，载明：交款人：王建华，收款事项：XXXX号，人民币小写￥100000，含税金额壹拾万元。原告王建华向被告交纳涉案房屋购房款263049元，被告出具收款收据，载明：交款人：王建华，收款事项：XXXX号，人民币小写￥263049，含税金额贰拾陆万叁仟零肆拾玖元。原告在上述两份收款收据上签字，被告加盖财务专用章确认。原告称，被告工作人员存在虚假承诺，原告提交了中信泰富尊邸宣传单一份，证明被告工作人员承诺原告可以获得银行30年贷款，并在该宣传单右侧书写贷款详情，其向被告交纳363049元购房款后，才得知按照其年龄无法获取银行按揭贷款，原告没有能力全额支付购房款。被告对此不予认可并提交了原告录音，以证明原告知晓其不具备贷款资格，承诺其儿子配合贷款，后其又以6楼采光受限为由提出退房或换房请求。另查，因原告未按合同约定向被告支付剩余首付款，被告分别于2020年1月19日、2020年2月12日按照涉案商品房买卖合同上原告预留的地址向原告邮寄催款函，催告原告缴纳首付款剩余未付款项544574元，该邮件均被退回，理由为“收件人拒收”。后被告又于2020年3月16日向原告的上述地址邮寄合同解除通知书，主要内容为：“经查，截止至本通知书发出之时，您仍未能付清购房款并支付逾期付款违约金。现我司郑重通知您，您与我司签订的协议自本通知书送达之日起解除。请您收到本通知书后三日内，向我司结清协议项下约定的违约金，并按该协议的约定配合我司办理相关买卖合同的撤销登记手续等。”该邮件于2020年3月17日由他人签收。原告起诉书中亦称同意解除涉案合同。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。原告王健华应当按照合同约定于2019年12月31日前向被告交纳剩余首付款544574元，并于2020年3月30日前采取银行按揭贷款方式支付剩余款项。庭审中，原告以被告存在虚假承诺，无法办理贷款为由要求被告退还其已交纳的部分首付款及利息，但原告提交的宣传单页不足以证明被告存在虚假承诺，且被告提交的录音可证实原告在知晓其不具备贷款资格情况下与被告签订涉案合同，被告不存在虚假承诺。因被告在本案中当庭表示保留另行向原告主张违约金的权利，故一审法院对此问题不予处理，如被告认为原告违约，可另行主张权利。因原告未在约定的期限内缴足首付款，被告于2020年3月16日向原告邮寄合同解除通知书，解除其与原告签订的《济南市商品房买卖合同》，该邮件于2020年3月17日被签收，故一审法院依法认定原、被告签订的涉案合同于2020年3月17日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告在涉案合同解除后，应当将原告已付购房款予以返还。关于原告主张的利息问题，因原告违约造成合同目的无法实现，原告无权要求被告支付利息，故对原告该项主张，一审法院不予支持。判决：一、被告济南泰鲁置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告王健华返还购房首付款363049元；二、驳回原告王健华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3373元，由被告济南泰鲁置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王健华提交民事起诉状以及济南市历下区人民法院的诉前调解通知书各一份，欲证明在本案一审过程中济南泰鲁置业有限公司已经就违约金的事项在济南市历下区人民法院提起了诉讼，另行主张该笔违约金，一审法院不就违约金作出处理并不违反法律规定。经质证，济南泰鲁置业有限公司对该证据的真实性无异议，但主张与本案并不矛盾，对其证明目的不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订涉案《济南市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案二审争议焦点为：济南泰鲁置业有限公司主张的违约金应否予以支持。本案中，济南泰鲁置业有限公司在一审庭审中明确表示保留另行向王健华主张违约金的权利，且在一审庭审过程中济南泰鲁置业有限公司已经就本案涉及的违约金提起诉讼。王健华是否存在违约行为、违约金数额问题应在另案中予以审理，故一审法院对此问题未予处理，并无不当。综上所述，济南泰鲁置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6746元，由上诉人济南泰鲁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年九月四日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗