江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4223号上诉人（原审被告）：李丽，女，1975年7月7日生，回族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：戚艳，女，1994年6月6日生，汉族，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：薛航，男，1990年10月9日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人李丽因与被上诉人戚艳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丽上诉请求：双方签订一年租赁合同，无论内容形式均合法，应受法律保护。戚艳未按合同要求取得我口头和书面解约同意，不按合同约定支付下一阶段房租而单方解约，一审判决未判决其支付一个月违约金不当。且我要求戚艳返还铁艺花架、五盆绿萝花及厨房窗帘，一审亦没有判决不当。戚艳向一审法院起诉请求：1.判令李丽退还房屋租金3900元（2020年1月10日至2020年3月15日）；2.判令李丽退还押金1800元；3.判令李丽支付违约金1800元；4.判令李丽赔偿拒不履行房屋修缮义务导致戚艳反复感冒产生的医疗费1000元；5.解除双方签订的房屋租赁合同。一审法院认定的事实：2019年9月10日，经徐州天地缘房地产经纪有限公司居间介绍，戚艳与李丽签订了《房屋租赁合同》，双方在合同中中约定戚艳租赁李丽所有的位于徐州市房屋一套，租赁期限自2019年9月15日至2020年9月14日，房屋在2019年9月15日前交付，并在附件二中附有房屋交割清单，租金每月为1800元，押1付6，押金为1800元，并约定水电煤气等费用由承租人承担，各期租金提前7日支付，同时双方还约定了房屋维修、转租、合同解除及违约责任等。合同签订后，戚艳向李丽支付了六个月租金及押金合计12600元。在租赁期间，李丽在2019年9月17日戚艳支付140元用于维修水龙头，在2019年9月21日向戚艳支付300元维修淋浴器。2020年1月10日，戚艳向李丽发送短信为：“因为房子漏风，我们实在没办法继续住下去，您也不来证实和修缮吧，您把剩余两个月的租金退给我们，我们支付一个月的违约金，终止这份合同，您看可以吧”；“如果您是在没法维修窗户保证其不再漏风，我们这两天就准备搬走了，因为我们实在是冻的受不了了，我们清空物品后会把钥匙交给中介，请您尽快协助处理一下可以吧”。当日戚艳又和中介工作人员联系，中介答复“刚给她打完电话，说开发商的事，没法给解决”，在同日，戚艳也与李丽通电话，提出房子漏风，要求李丽到场查看，李丽提出带孩子看考场。2020年1月22日，戚艳从涉案房屋内搬离，并告知中介接收钥匙，中介工作人员回复放假了。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束，各方应当严格按照合同约定及法律规定履行各自的义务。本案中，戚艳戚艳与李丽李丽在房产中介公司的居间介绍下，于2019年9月10日签订了书面的房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。一、关于李丽是否存在怠于履行维修义务的情形，致使戚艳做出解除租赁合同，以及解除的时间是否是2020年1月10日的问题。首先，双方在房屋租赁合同第七条专门约定了房屋维护维修及责任承担，该约定与我国合同法第二百二十一条赋予出租人的维修义务是一致的，即：出租人负有对租赁物进行维修的义务，承租人应及时通知出租人维修，出租人应在合理期限内予以维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。其次，戚艳认为李丽负有涉案房屋出现漏风的窗户履行维修的义务，即李丽应对窗户导轨处没有密封严实的地方进行维修，在李丽怠于履行维修义务时，其享有单方解除租赁合同的权利。对此一审法院认为，合同约定戚艳享有单方解除房屋租赁合同的前提是李丽怠于履行维修义务，致使戚艳无法正常使用房屋的，戚艳才享有该权利。通过戚艳的举证，仅能显示戚艳最早在2020年1月10日以短信及电话的方式通知李丽对漏风处进行维修，戚艳发送短信的内容为“因为房子漏风，我们实在没办法继续住下去，您也不来证实和修缮吧，您把剩余两个月的租金退给我们，我们支付一个月的违约金，终止这份合同，您看可以吧”，没有证据证实在2020年1月10日之前戚艳要求李丽对漏风处履行维修义务。根据戚艳提出维修义务的事实，并结合双方合同约定和法律规定，戚艳据以解除的事实基础及依据均不能成立，具体理由为：一是双方在签订租赁合同时，戚艳对涉案房屋的状况是知情，李丽也举证证实窗户及导轨是开发商交付房屋时统一提供的装饰装修，双方之间的交付也属于现实交付，不存在李丽故意隐瞒的情况；二是在房屋租赁市场，并不存在出租方享有专业知识，具有优势地位，从而负有更重的告知义务，因此李丽也负担更重的告知义务；三是在戚艳提出维修后，并没有采取自行维修，或者提出减少租金或延长租赁期限的方式解决，同时一并提出终止合同，要求履行维修并没有给予合理的期限，但该终止合同所使用的语气带有协商性质，并非以李丽违约作出解除合同的意思表示向李丽进行送达和告知；四是李丽不同意终止合同的意思已经通过中介人员告知了戚艳，即李丽认为已经收取戚艳交纳的租金到2020年3月14日，坚持履行合同。综上，戚艳并非以李丽不履行维修义务而作出解除房屋租赁合同的意思表示，李丽不同意在戚艳支付房租到2020年3月14日的前提下终止合同。在2020年1月10日，并非因戚艳作出解除或者终止合同而使得双方之间的租赁合同的权利义务关系终止。最后，戚艳在1月22日从涉案房屋内搬离，并通知中介前来查看房屋，将钥匙存放的地方告知中介，李丽于2020年3月15日带领中介人员拿钥匙到涉案房屋内查看，可以认定戚艳自2020年1月22日起不再使用涉案房屋，李丽也于2020年3月15日收回涉案房屋。虽然双方在2020年3月15日前对房屋租赁合同的解除、终止及是否继续履行存在争议，在双方未达成一致意见的情况下，李丽明确戚艳交纳租金到2020年3月14日，戚艳在该期间届满之前有权使用涉案房屋，李丽坚持履行合同，以及李丽在2020年3月15日接收钥匙及房屋，足以认定李丽认可戚艳在2020年3月15日退租，双方的租赁关系在2020年3月15日终止的事实。二、关于戚艳在本案中要求返还的房租3900元、支付违约金1800元和押金1800元以及赔偿因感冒产生的医疗费1000元是否有依据的问题。首先，戚艳认为双方之间的房屋租赁关系因李丽怠于履行房屋维修义务，其享有单方解除权，房屋租赁合同在2020年1月10日解除，从审理查明的事实来看，李丽并不存在怠于履行房屋维修义务的情况，戚艳不享有单方解除权，戚艳也未在2020年1月10日作出单方解除合同的意思表示，本院业已认定双方之间的租赁权利义务关系在2020年3月15日终止，故戚艳要求李丽返还2020年1月10日至2020年3月15日期间的房屋租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，一审法院业已查明李丽没有违约行为，故李丽不应当向戚艳支付违约金1800元。再其次，双方在房屋租赁合同第四条约定了押金的数额及返还条件和据以扣减的情形。戚艳已经向李丽交纳了押金1800元，在双方租赁合同权利义务关系终止后，李丽应当将该款返还给戚艳，但是戚艳在租赁期间，尚欠付水电煤气费用为714.08元，该款由李丽垫付，已经支付给有关收费单位，而戚艳在庭审时对该款认可，故根据双方关于退还押金应当扣除相关费用的约定，李丽应当向戚艳退还押金1085.92元（1800元－714.08元）。最后，戚艳没有提交符合法律规定的医疗费收费凭证，且戚艳所支持的医疗费与漏风之间是否存在因果关系也无证据证实，故对该项请求，一审法院亦不予支持。三、关于戚艳是否存在违约行为，是否应当承担相应的违约责任的问题。李丽认为戚艳存在没有按照合同约定预先支付租金，应当承担违约责任。对此，在2020年3月15日前，戚艳欲通过协商等方式终止合同的意思已经通知了李丽，但李丽不同意终止合同，李丽认为其不会提前收房，按照戚艳交纳的租金履行合同到2020年3月14日，故在本院认定双方租赁关系在2020年3月15日终止的情况下，戚艳也不再负有预先支付租金的义务，戚艳也不存在违约行为。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条条之规定，遂判决如下：一、李丽于判决生效后十日内向戚艳返还押金1085.92元；二、驳回戚艳的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，人民法院审理民事案件遵循不告不理的基本原则，针对当事人诉讼请求、请求所依据的事实和理由进行审理并据此进行裁判。双方当事人在房产中介公司的居间介绍下，所签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。但同时，合同亦是一种具有双赢性质的协议，任何一方都必须尊重另一方的利益，从本案已经查明的事实来看，戚艳以房屋漏风多次与李丽进行沟通表示不再租赁涉案房屋并欲通过协商方式终止合同的情况下，李丽明确拒绝并坚持认为不会提前收房，案涉房屋租赁合同的履行实际已陷入僵局。在此情况下，戚艳于2020年1月22日从案涉房屋中搬离，同时通知中介前来查看房屋并将钥匙交出，结合李丽在2020年3月15日接收案涉房屋及钥匙的事实，一审法院根据本案双方诉辩及就涉案房屋前后沟通情况，确认双方租赁关系于2020年3月15日终止，与本案实际情况相符。李丽主张的铁艺花架等问题，非针对戚艳诉请的抗辩，而是一个具体的诉，故本院对此不予理涉，李丽可另行主张。综上所述，李丽的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李丽负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二〇年九月二十八日书记员  李 雯