河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3828号上诉人（原审原告）：李明铮，女，汉族，1984年6月6日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：冯建新，河南良承律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘梦瑶，女，汉族，1993年10月3日出生，住河南省安阳县。委托诉讼代理人：李凤菊，河南瀛汉律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：耿文政，男，汉族，1990年6月28日出生，住河南省。上诉人李明铮与被上诉人刘梦瑶、耿文政执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。上诉人李明铮及其委托诉讼代理人冯建新、被上诉人刘梦瑶及其委托诉讼代理人李凤菊、被上诉人耿文政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明铮上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，2018年11月9日耿文政与李明铮经新乡市美满房地产经纪服务有限公司签订《房屋买卖居间协议》。刘梦瑶与耿文政民间借贷保全查封在2019年4月16日，晚于上诉人买卖关系。2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2018年11月19日耿文政将该房屋交付给李明铮占有使用至今。有居住期间支付的水、电、天然气和物业费等证据证明。上诉人所购房屋用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋，上诉人用于居住涉及民生问题。3、已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行。该房产属于银行抵押贷款，所以在买卖合同中分三次付款，第一次付款35万元，耿文政将房屋交付李明铮占有使用，第二次付15万元用于共同去银行办理贷款解押，第三次待房产证办理后付清余款12万元。2020年4月29日经中介公司耿文政与李明铮签订了关于银行解押的补充协议。因法院未要求李明铮停止支付或提取剩余价款交至法院，致使剩余款项无法交付执行。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。因万和城一期一号楼300余房业主均未办理房产证，业主向有关部门反映，至今牧野区政府仍在协商解决万和城一期一号楼办理房产证事宜。刘梦瑶答辩称：关于被答辩人与耿文政签订房屋买卖合同之前应当查明该房屋只作了预告登记并且存在预抵押登记的实际情况，被答辩人未经抵押权人的同意进行的房屋买卖不发生物权的效力，因此被答辩人对于第三人耿文政系债权请求权无法对抗被上诉人刘梦瑶的强制执行申请。答辩人认为被答辩人在房屋买卖合同过程中应明确知道该房屋无法办理过户登记仍进行交易，其本人存在恶意或者过错。因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中第四项非因买受人自身原因办理过户登记的规定，不具有排除刘梦瑶申请强制执行的权益。耿文政答辩称：房屋买卖在查封之前，是真实的，请法院依法处理。李明铮一审提出诉讼请求，1、解除查封，停止对其购买的位于新乡市××路与××交叉口西南角××楼××单元××室的房屋的执行；2、判决由对方承担本案的一切诉讼费用。原审法院查明：刘梦瑶诉耿文政民间借贷纠纷一案，该院受理后于2019年4月12日作出（2019）豫0711民初1112号民事裁定，裁定冻结耿文政237000元银行存款或查封其价值相当的财产。2019年4月16日该院向新乡市不动产登记和交易中心发出（2019）豫0711民初1112号协助执行通知，查封耿文政名下位于新乡市××路与××交叉口西南角××楼××单元××室（备案合同编号：2012-1001908）房产。2019年5月9日该院作出（2019）豫0711民初1112号民事调解书，该调解书生效后，耿文政未按调解书确定的内容履行义务，刘梦瑶向该院申请执行，该院受理后向被执行人耿文政发出执行通知，耿文政未按执行通知履行法律义务。该院在对案涉房产采取执行措施的过程中，案外人李明铮向该院提出异议，请求解除对案涉房屋的查封，该院经审理作出（2020）豫0711执异43号执行裁定书，驳回了李明铮的异议请求。李明铮对裁定不服，向该院提起执行异议之诉。2018年11月9日耿文政与李明铮签订一份房屋买卖合同，约定李明铮购买耿文政案涉房屋，房屋价款62万元，李明铮于2018年11月20日前支付房款35万元，2019年4月30日前支付15万元，剩余12万元办理房产证后以银行贷款形式支付，耿文政在收到首付款当日将房屋交付李明铮，于2019年4月30日前结清原银行贷款。合同签订后，李明铮分别于2018年11月6日、11月9日、11月19日支付耿文政购房款1万元、4万元、30万元，计35万元。2018年11月19日耿文政将该房屋交付给李明铮，李明铮占有使用该房屋。耿文政在购买案涉房产时办理了银行贷款，并就案涉房产在房产登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记。原审法院认为，本案中，虽然李明铮及耿文政在法院查封案涉房产前已签订了房屋买卖合同，并已实际占有了案涉房产，但因耿文政在购买案涉房产时在银行办理了贷款，且就案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，而在该院查封案涉房屋前，李明铮与耿文政买卖案涉房屋并未经过预告登记权利人银行的同意，根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订房屋买卖和或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，在法院查封案涉房屋之前，李明铮及耿文政之间签订的房屋买卖合同并不能引起物权变动，双方并不能就案涉房屋办理过户登记，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，李明铮并未就案涉房屋取得物权期待权。综上，对于李明铮的诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回李明铮的诉讼请求。案件受理费6550元，由李明铮负担。本院查明的事实与原审认定一致。另查明：李明铮与耿文政于2020年4月29日签订补充协议约定：因耿文政的按揭贷款账户和案涉房产被查封，导致双方未能按期解除抵押并继续履行合同，双方约定待解除查封后继续履行。案涉房产因开发公司的因素未办理不动产证。截止2020年9月16日案涉房产尚欠银行按揭款数额为223674.73元，李明铮在二审诉讼中表示同意将扣除案涉房产按揭款后其尚欠耿文政的房款46325.27元交付执行。本院认为：参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身的原因未办理过户手续”。本案中李明铮提供的一系列证据可以相互印证，足以证实其在案涉房产查封之前已经与耿文政签订了合法有效的房屋买卖合同且实际占有使用，案涉房产被设置了抵押权的预告登记，但并不影响双方之间转让合同的效力，上诉人支付了合同约定的房屋价款，在继续履行约定付款过程中案涉房产及耿文政按揭贷款账户被查封，致使上诉人未能履行下余房款支付义务，李明铮也同意将超出银行贷款余额部分交付执行，故李明铮的主张符合上述司法解释规定的前三项要件。对于第四条未办理过户登记是否系李明铮自身原因所致，本院认为，虽然该房产被设定了抵押权的预告登记，但双方在买卖合同中约定了解除抵押的方式和时间，案涉房产因开发商原因尚未给耿文政办理房屋所有权证书，故不具备过户登记的客观条件，事实上抵押权的预告登记并未构成办理过户的实际障碍，且双方也约定了解除抵押条款，在双方约定的解除抵押期间届满前案涉房产被查封，故不能认定因买受人李明铮自身原因导致的未办理过户登记手续。综上，李明铮请求排除执行符合上述法律规定的构成要件，其对案涉房产享有排除刘梦瑶一般金钱债权执行的民事权益。李明铮的上诉请求成立，本院予以支持，原审判决欠妥，本院予以纠正。鉴于李明铮对案涉纠纷的形成负有一定责任，故相应的诉讼费用由其自行负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711民初1743号民事判决；二、不得执行位于新乡市前进路与茹岗路交叉口西南角万和城1号楼1单元11605室的房屋一、二审受理费6550元，均由李明铮负担。本判决为终审判决。审 判 长 张立东审 判 员 王智好审 判 员 马成林二〇二〇年九月十七日代书记员 郭盛彧