广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终16141号上诉人（原审被告）：黎桂枝，女，1963年7月20日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：杨国昌，男，1954年10月20日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人：杨康毅，男，1995年6月5日出生，汉族，住广州市海珠区。上述三位上诉人共同委托诉讼代理人：朱宏亮，广东金轮律师事务所律师。上述三位上诉人共同委托诉讼代理人：张淑英，广东金轮律师事务所职员。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所。住所地：广州市海珠区前进路万松园6号之五三楼。法定代表人：余勇。委托诉讼代理人：寇明茹，该所员工。原审第三人：广州建恒房地产发展有限公司。住所地：广州市海珠区工业大道北82号之一至之三01房之自编101房。法定代表人：李思廉。委托诉讼代理人：曹奔，该公司职员。委托诉讼代理人：梁振华，该公司职员。上诉人黎桂枝、杨国昌、杨康毅因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称物业二所）、原审第三人广州建恒房地产发展有限公司（以下简称建恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黎桂枝、杨国昌、杨康毅共同上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的起诉或驳回被上诉人全部诉讼请求或裁定发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人不是本案适格主体，其源头的所谓“接管”并无法律依据，涉案房屋不应被接管，故被上诉人并未取得关于涉案房屋有效的接管授权，应驳回被上诉人的起诉。广州市不动产登记查册表显示1958年6月25日被拆迁房屋第一次被接管；1997年6月24日第二次被接管。至迟在1982年7月2日起，被拆迁房屋由黎洁嫦、陈岳和支配，至1995年8月，该二人仍有效支配被拆迁房屋，该房屋至今登记的产权人仍为黎洁嫦、陈岳和。如果1958年的接管有历史原因且难以考究，那么1997年6月24日接管时国家法律法规制度相对健全完善，理应对接管决定的法律依据作详细说明并通过相关证据材料进行佐证。但综合来看，1995年8月黎桂枝、陈岳和仍在支配被拆迁房屋，无需接管。查册表也没有确切载明数次接管的原因及有无法律依据，因此，一审判决在审查被上诉人的主体资格时，应考虑公权力机关具备远超过上诉人的举证能力，秉持公平合理原则对接管依据进行审查，在不能证明1997年6月24日的接管合法依规的前提下，应认定被上诉人的接管无依据，且被上诉人不是本案适格主体，应驳回起诉。二、1997年6月24日的接管行为应判定为自行创设权利，并不符合原始记载权属人的真实意思表示，第二次接管既无必要、更不合理。上诉人基于被拆迁房屋延续至涉案房屋的支配权是一以贯之的，被上诉人诉请腾空涉案房屋缺乏事实及法律依据。三、一审判决认定事实不清，证据不足，错误判决。不论是从订立《合资承建房屋协议书》（以下简称《合建协议》）或是订立《广州市房屋拆迁安置协议》（以下简称《拆迁协议》）的时间节点看，上诉人基于被拆迁房屋而对涉案房屋享有永久性支配处分权利是清晰明确的，与上诉人有无其他房产及经济条件优劣无关。四、退一万步讲，如房屋系有权接管，则根据查册登记附注，接管的房屋只能是1997年6月24日之后的被拆迁房屋，并不是1997年1月9日订立《拆迁协议》前，由上诉人支配的被拆迁房屋。上诉人在订立《拆迁协议》后基于取得了涉案房屋并完成搬迁，被上诉人的接管权利不得及于涉案房屋，故无权要求上诉人腾空交付房屋。五、上诉人在涉案房屋已居住多年且权利来源合法，而且没有证据证明被上诉人曾主张收取租金，故被上诉人的诉请缺乏事实依据，存在严重超过诉讼时效且丧失胜诉权的情形，不应支持。六、黎洁嫦、陈岳和基于对被拆迁房屋的所有权，仍然享有被拆迁房屋的置换房屋权利。建恒公司将来仍须向该二人提供与被拆迁房屋同等置换条件的新安置房屋，且新安置房屋产权必然是由该二人或合法继承人所有。如果涉案5**房屋等同于上述新安置房屋的一部分，那么该房屋产权应为黎洁嫦、陈岳和所有，继而，基于该二人与上诉人之间签订的《合建协议》约定，涉案房屋权属最终应归上诉人母亲乃至于上诉人所有。上诉人居住在涉案房屋之中只是延续《合建协议》约定享有的权利，并未损害黎洁嫦、陈岳和的合法权利。涉案房屋是由有明确权属人的私产置换而来，不是全民所有制房屋，不属于《广东省公有房产管理办法》第2条规定的公房范畴，被上诉人无权要求上诉人迁出。被上诉人物业二所答辩称：不同意上诉人的上诉请求，二审答辩意见与一审意见一致。原审第三人建恒公司陈述称：同意一审判决，请法院依法查明事实。物业二所向一审法院起诉请求：1.黎桂枝、杨国昌、杨康毅在判决之日起10日内腾空并交付广州市海珠区敦和路3**号5**房房屋;2.黎桂枝、杨国昌、杨康毅按照每月129元缴纳从1999年8月1日起至2000年6月房屋使用期租金共1419元；按照每月145.10元从2000年7月1日起至2001年7月房屋使用期租金共1886.30元；按照每月169.20元缴纳从2001年8月1日起至交付房屋使用期租金，暂计至2019年5月，合计房屋使用期租金36208.80元。3.黎桂枝、杨国昌、杨康毅承担本案的全部诉讼费。一审认定的事实：据2019年12月30日广州市不动产登记查册表记载:南区同庆路盐仓二巷**号房屋产权人黎洁嫦、陈岳和，登记附注1995年8月黎洁嫦等2人申请变更，征审字10791号存案；本局接管代产房字××号1997年6月24日，产权人下落不明，无合法代理人，接全间（混合两层）。本局接管代产字****号，1958年6月25日；该业已撤管撤字5**号1982年7月2日。1983年11月27日，承建人黄润章、邓旺与合资人陈岳和签订《合资承建房屋协议书》，为合资建造，同庆路盐仓二巷**号，经叁方协定如下：1、将现有平房（29平方）建成三层水泥结构楼房，其中首层、三楼产权属屋主、二楼产权属合资人、合资金额10000元正；本屋建成五年内，如有危及**号、**号、**号三间邻近房屋，承建者黄润章负责赔偿一切损失。等。1997年1月9日，建恒公司（拆迁人、甲方）与黎桂枝（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经广州市房地产管理局以（96延）房拆许字***号房屋拆迁许可证批准，拆除同庆路盐仓二巷**号二楼的房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积47.78平方米，有正式户口的实际居住人口2人。甲方应于1997年6月30日前，在海珠区敦和路新雅苑路自编号第AC幢第***房，产权属于公/自有的房，建筑面积55平方米安置乙方回迁居住，甲方应通知乙方永迁，乙方必须依期永迁。该协议于1997年1月13日经广州市荔湾区公证处公证并取得（97）穗荔证内字第187号《公证书》。1998年3月31日，建恒公司（乙方）与广州市海珠区房地产管理局（甲方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定乙方经市规划局1991年9月7日以（91）城地批字第159号文核准征用海珠区同庆以西地段，需拆除该项地段内属于甲方经管的房屋。经协商，甲方同意将海珠区南华东路冼涌东*号房屋共壹幢，建筑面积103.11平方米，交由乙方拆除。乙方同意将海珠区敦和路新雅苑路自编号第B幢A梯***单元，***单元、***单元，合计建筑面积140.19平方米移交给甲方,产权属市房地产管理局所有,以作补偿。属乙方处置的房屋乙方需安排住户时，必须事先对住户说明，住户一律应同房管站签订租赁合约，租金应按民用公房租金标准金额计收。如乙方未作事先说明，由此导致住户拒交租金的，则由乙方承担交租的责任。乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1998年6月30日移交完毕。等。1999年12月，广州市国土局房管局《房屋移交接管书》记载：原有房屋座落南华东路冼涌东*号，产别民产；移交补偿房屋情况：房屋座落海珠区敦和路3**号5**、6**、6**、9**，移交接管建筑面积535.3479平方米。移交单位：原征用单位广州建恒房地产发展有限公司；市局审查意见：同意接管。等。《安排住户移交情况表》记载，户主黎桂枝，使用部位海珠区敦和路3**号5**房，建筑面积58.0128平方米,1998年1月迁入。1999年12月17日，广州市国土资源和房屋管理局向海珠区国土房管局发出99年房字第××号《接管通知书》，内容：下列房地产已批准接管，请通知房管站办理手续。产业来源征用补偿，产别民产，房屋地址海珠区敦和路3**号，接管部位敦和路3**号5**、6**、6**、9**。接管面积183.1593平方米。等。租金从入住之日起计收。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的海机编【2013】20号《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室关于印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与物业二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托物业二所协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2019年4月29日，物业二所向黎桂枝发出《通知》，主要内容：广州市敦和路3**号5**房是我单位管辖的公房。经查证，你名下已拥有自有产权，不再符合承租直管公房条件，根据《广东省公有房产管理条例》的规定，请您自收到本通知5日内到广州市东晓物业管理有限公司办理海珠区敦和路3**号5**房房屋的退租手续，并请你户清缴自1999年8月1日入住之日开始的租金及产生的水费、电费等相关费用。若逾期不办理的，我司将通过法律途径予以收回该房屋，并向您追讨因此产生的费用，届时所引起的一切法律后果由您承担。2019年4月26日，经查询，黎桂枝、杨国昌名下房产位于广州市海珠区同福东路5**号1***房，建筑面积96.6709平方米。另查，黎桂枝与杨国昌是夫妻关系，杨康毅是黎桂枝与杨国昌的婚生儿子。邓旺是杨国昌母亲，于2004年死亡。物业二所于2019年7月8日提起本案诉讼。诉讼中,双方确认没有签订租赁合同,黎桂枝等人也没有向物业二所缴纳过租金。一审法院认为：根据物业二所提交的证据，可证明涉案房屋是建恒公司征用广州市南华东路冼涌东*号房屋的补偿，已由房管部门批准按民产接管及委托物业二所管理，故物业二所有权就涉案房屋主张权利。黎桂枝是因建恒公司拆除广州市同庆路盐仓二巷**号二楼房屋安置到涉案房屋居住，没有证据证明其是广州市同庆路盐仓二巷**号二楼房屋的业主或权利人，建恒公司并没有将涉案房屋补偿给黎桂枝等人，且移交房屋给广州市国土局房管局时，已经明确指出黎桂枝是居住涉案房屋的户主。故黎桂枝认为享有产权人的权益，一审法院不予采纳。按建恒公司与广州市海珠区房地产管理局签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定，属建恒公司处置安排住户，住户一律应同房管站签订租赁合约，租金应按民用公房租金标准金额计收。虽然双方没有签订租赁合同，但黎桂枝等人长期占用房屋，故双方应按该租赁性质处理，现黎桂枝等人名下已有房屋，显然已不再适合承租涉案房屋，故物业二所要求其返还房屋的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。黎桂枝等人搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏涉案房屋的主体结构。黎桂枝等人占用涉案房屋，理应支付房屋占用费。物业二所于2019年4月29日才向其发出缴费通知，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故物业二所要求黎桂枝等人支付从1999年8月1日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费，其中2016年4月29日前的房屋占用费已过诉讼时效，依法不予保护，予以驳回。2016年4月29日后的房屋占用费，物业二所要求按每月169.20元计算，合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、黎桂枝、杨国昌、杨康毅在判决生效之日起10日内腾空广州市海珠区敦和路3**号5**房，并将该房屋交还给物业二所；搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；二、黎桂枝、杨国昌、杨康毅按照每月169.20元的标准向物业二所支付2016年4月29日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费；其中至判决之日的占用费在判决生效之日起10日内支付，之后部分每月5日前逐月支付；三、驳回物业二所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费705元,由物业二所负担655元，黎桂枝、杨国昌、杨康毅负担50元。经审理，本院二审查明事实与一审查明一致。本院认为，首先，关于黎桂枝等人与物业二所之间是否应按租赁关系处理的问题。涉案房屋是物业二所受托的直管公房，黎桂枝因原房屋被拆迁而被安置于涉案房屋居住，但其既非原拆迁房屋的产权人，也无证据表明涉案房屋系补偿给黎桂枝，由其享有产权。从《征地拆迁直管房屋补偿协议书》来看，建恒公司彼时负责拆迁房屋和安置住户，住户一律应与房管站签订租赁合约，并按民用公房租金标准金额计收租金。那么基于黎桂枝等人并非产权人，却长期占有使用涉案公房的事实，即便黎桂枝等人与物业二所未曾签署租赁合约，双方之间也宜按照租赁关系处理。黎桂枝等人主张其对涉案房屋享有永久性支配处分权利没有证据支持，本院不予采纳。其次，根据已查明的事实及上述认定，涉案房屋属于公房，物业二所负责涉案房屋的管理。该所与黎桂枝等人之间的权利义务关系，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，物业二所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等有监督管理职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁关系应认定为行政协议法律关系。物业二所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，一审对本案进行实体审理，属于程序不当。本院二审予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15763号民事判决；二、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的起诉。一审案件受理费705元，退还广州市海珠区房屋安全和物业二所；二审案件受理费705元，退还黎桂枝、杨国昌、杨康毅。本裁定为终审裁定。审判长 徐 琳审判员 王碧玉审判员 李志明二〇二〇年九月二十一日书记员 王 涵谢佩君刘嘉欣