陕西省西安市中级人民法院民事判决书 （2020）陕01民终4576号上诉人（原审被告）：万晓伟，男，1982年2月14日出生，汉族，浙江雷拓家居有限公司西安分公司负责人，住浙江省衢州市柯城区。委托诉讼代理人：王萌，陕西浩公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔婧，女，1984年10月22日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区西。委托诉讼代理人：李锦凤，女，1957年8月4日出生，汉族，陕西省人民医院退休干部，住西安市雁塔区西，系崔婧之母。被上诉人（原审被告）：西安中诺房地产营销策划有限公司（以下简称中诺公司），住所地：西安市碑林区。法定代表人：陈朋坤。委托诉讼代理人：丑霞霞，女，1985年9月20日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。上诉人万晓伟因与被上诉人崔婧、西安中诺房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初11293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。万晓伟上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第二项、第三项、第四项，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院程序违法。1、一审法院未告知万晓伟，崔婧增加或变更诉讼请求，剥夺万晓伟答辩、辩论权利，程序严重违法；2、原审法院认定万晓伟应给付崔婧中介费12000元，崔婧从未向万晓伟主张中介费，原审判决违反了当事人的处分原则。二、原审法院适用法律错误。原审法院认定万晓伟应参照民间借贷年息不超过24%的规定向崔婧支付违约金过高，法律适用错误。崔婧的损失仅为已付购房款的利息损失，而不是以全部购房款按年息24%计算损失。崔婧辩称，一审审判程序合法，违约事实清楚明了，法律适用正确，违约责任判决正确，请求驳回万晓伟的上诉请求，维持原判。1、案涉《居间合同》系三方自愿签订，不违反强制性法律规定，合法有效。2、崔婧不存在违约行为。3、崔婧没有将案涉房屋出租，不存在万晓伟一审时提出的崔婧收益租金27000元的事实。4、本案中万晓伟是违约方，其没有按照约定期限办理房屋相关手续，万晓伟先签订《居间合同》再进行银行抵押属于欺诈行为。5、依据《居间合同》，万晓伟应当承担的违约责任是以房屋成交价的59.4万元的30%的标准，向崔婧支付违约金178200元，并退还崔婧支付的定金15万元。6、万晓伟应当赔偿因其的违约行为给崔婧造成的房屋溢价损失。7、案件受理费应当由万晓伟承担。8、本案中，崔婧与中诺公司均无过错，万晓伟作为过错方，应当承担中介费。中诺公司辩称，无意见。崔婧诉至一审法院请求：1、判令解除编号为中诺房产20180719-3的《房屋买卖居间合同》；2、依法判令被告万晓伟向原告支付逾期办理产权证书及房屋过户的违约金，违约金以59.40万元为基数，按照合同预定30%的标准向原告支付178200元，并向原告退还已收取定金150000元；3、依法判令被告万晓伟向原告支付损失款155527元；依法判令被告西安中诺房地产营销策划有限公司退还原告支付的12000元中介费；4、本案诉讼费由被告万晓伟承担；5、截止上诉日期，因房贷政策、房贷利率变化造成的损失，以及精神赔偿费、误工费、交通费、通讯费保留上诉权利。一审法院认定事实：2018年7月19日，万晓伟（甲方 出卖方）与崔婧（乙方 买收方）、中诺公司（丙方 居间人）签订《房屋买卖居间合同》。合同约定：一、甲方出售本市碑林区XX路XX号太XX小区XX号楼XX单元XX号住房（建筑面积54.04平方米）。二、甲乙双方确认该房产的成交价格为594000元。三、房屋买卖款项约定：1、签订本合同当日，乙方向甲方交纳定金150000元，甲方将房产证原件或合同权益凭证原件交居间人保存；2、签订合同100日内，乙方将剩余购房款444000元交存至房地局监管账户。四、居间服务报酬和费用的约定：1、签订本合同当日丙方已完成本合同甲乙双方委托之事项。甲乙双方需向丙方支付相关费用；乙方向丙方支付金额12000元。第六条违约责任：2、甲方违约向乙方退还已收取定金并再向乙方支付该房屋成交价30%违约金。该合同万晓伟、崔婧及委托代理人李锦凤、中诺公司经办人签字并加盖公司合同专用章。当日，万晓伟收取崔婧房屋定金150000元，李锦凤转账给中诺公司佣金12000元，2018年7月22日崔婧使用涉案房屋至今。庭审中万晓伟认可涉案房屋的房屋买卖合同原件在第三方处，并未按照合同约定交至中诺公司。一审法院认为，崔婧、万晓伟、中诺公司三方签订《居间合同》系三方自愿签订，并不违反强制性法律规定，合法有效。合同当事人应当按照合同约定行使各自权利、义务。崔婧按照合同约定支付给万晓伟定金、中诺公司佣金，万晓伟应当按照合同约定将房产证原件或合同权益凭证原件交至中诺公司保存。但万晓伟将房屋买卖合同交至第三方，万晓伟的违约行为导致合同无法继续履行，现崔婧要求解除居间合同，并要求万晓伟返还已收取的定金15万元，依法应予准许。对于崔婧要求万晓伟按照合同约定支付违约金，应按照相关法律规定。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的实际损失，且万晓伟认为崔婧要求违约金过高，故对于崔婧要求违约金应参照民间借贷年息不超过24%的规定，适当予以调整，以购房价59.40万元为基数，为142560元。对于崔婧要求万晓伟支付溢价款损失155527元，因双方已经约定了违约责任的赔偿，不应重复计算。故本院不予支持。对于崔婧要求中诺公司退还12000元中介费，中诺公司在合同履行中并无违约行为，造成合同无法履行系万晓伟的违约行为所造成。故万晓伟应将崔婧支付给中诺公司的中介费12000元给付崔婧。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、九十七条、一百零七条、一百一十条、一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告崔婧与被告万晓伟、被告西安中诺房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告万晓伟于本判决生效后三十日内返还原告崔婧购房定金150000元；三、被告万晓伟于本判决生效后三十日内给付原告崔婧违约金142560元；四、被告万晓伟于本判决生效后三十日内给付原告崔婧中介费12000元。五、驳回原告崔婧的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉合同签订后，崔婧按照约定向万晓伟交付了定金15万元，万晓伟理应按照合同约定将房产证原件或合同权益凭证原件交至中诺公司保存，但万晓伟未按照上述约定履行其义务，致使案涉合同无法继续履行，万晓伟的行为显属违约。按照合同约定，万晓伟应向崔婧支付房屋成交价的30%即178200元的违约金，崔婧主张万晓伟支付违约金178200元并赔偿房屋溢价损失等，原审法院综合考量本案实际后，判决万晓伟向崔婧支付违约金142560元，裁处并无不当。万晓伟上诉称一审认定违约金过高，法律适用错误，本院不予采信。经查，原审法院审理程序并无违法之处，故万晓伟上诉称原审法院程序违法，本院亦不予采信。至于中介费的承担，案涉合同解除系因万晓伟违约所致，中介费属于崔婧因本案纠纷所产生的损失，原审法院判决由万晓伟承担亦无不当。综上，上诉人万晓伟的上诉请求应予驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5868元，由上诉人万晓伟负担。本判决为终审判决。审  判   长   侯静 审   判  员    高玮审   判  员  侯新省二〇二〇年八月二十六日书 记  员   尹佳佳 1