江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0734民初1192号原告：赣州相见城房地产开发有限公司，住所地：寻乌县国际商贸城四楼。法定代表人：刘运平，职务：经理。委托诉讼代理人：潘俊华，寻乌县澄江法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：凌润斌，男，1978年6月19日出生，汉族，业农，江西省寻乌县人，住寻乌县。原告赣州相见城房地产开发有限公司与被告凌润斌商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法由审判员罗云亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赣州相见城房地产开发有限公司委托诉讼代理人潘俊华与被告凌润斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赣州相见城房地产开发有限公司向本院提起诉讼请求，1、判令被告立即向原告付清购买国际商业中心A2-2-39号房的剩余房款210000元，支付违约金100000元，合计人民币310000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月13日，原、被告双方签订了赣州市商品房买卖合同，双方约定被告购买原告开发的国际商业中心A2-2-39号房，建筑面积49.18平方，单价8711.99元/平方，计428456元。被告支付了人民币218456元后，至今仍欠本金210000元，该房一直由被告出租并收取租金。根据双方签订的赣州市商品房买卖合同约定，逾期支付房款超过15日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，但双方经约定违约累计不超过100000元。时至今日，被告逾期支付剩余房款已达9年之久，应按合同约定支付原告违约金100000元。被告凌润斌辩称，2011年5月13日购买原告位于寻乌县国际商业中心商业A2-2-39，支付首付款218456元，剩余房款210000元以按揭方式支付，同时还支付了其它费用4444元，在2012年9月28日还支付契税17138元，合计已支付给原告人民币240038元。关于商品房买卖合同第八条明确写到出卖人应当在2011年12月6日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的商品房屋交付给买受人。而备案表验收日期是在2012年1月12日，所以来说在2011年12月6日是违约，使得按揭合同未能订立是开发商一手造成的。答辩人也没有能力继续履行合同，所以要求退房退款，开发商还应承担相应责任。此情况下答辩人多次跟出卖人协商退房退款，出卖人都以各种理由拒绝。在2011年至2015年期间，答辩人多次要求退房退款无果的情况下，于2015年9月17日签订店面出租合同，弥补点损失，并于2015年11月1日起生效。出租房屋前出卖人是知情的，同时还装了下水管道也是得到出卖人许可的。而出租房屋至今5年期间出卖人从未制止过答辩人出租房屋。合同约定面积与实际建筑面积存在差异，实际面积为41.34平方米，而合同套内面积为37.74平方米，超出面积3.6平方，超出3%，买受人有权退房，出卖人应退还首付款和一切其它费用。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了3组证据：证据1，原告营业执照及法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；证据2，被告身份证复印件，证明被告身份信息；证据3，商品房买卖合同，证明被告向原告购买房屋仍欠购房款和支付违约金情况。第七条约定了违约金。被告向本院提交了4组证据：证据1，竣工验收备案表，证明竣工验收的时间超过了合同约定时间；证据2，购房信息确认单，证明被告支付了二十四万多元；证据3，店面租用合同，证明2015年多次与开发商商量退房，开发商不同意，后将房屋出租，出租是双方商量同意的；证据4，收据，证明被告支付的钱。对原告提交的证据1、证据2，被告无异议，予以认定。对证据3，购房合同，对其真实性、合法性、关联性应予认定。对被告提交的证据1，原告对其真实性、合法性无异议，对其关联性，因与履行购房合同约定的义务有关联，对其关联性应予认定。对证据2、证据3，原告对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以认定。对证据4的真实性予以认定。本院查明的事实：2011年5月13日，原、被告双方签订了赣州市商品房买卖合同，双方合同约定：第四条计价方式与价款。被告购买原告开发的国际商业中心A2-2-39号房，合同建筑面积49.18平方，单价8711.99元/平方，计428456元。第五条付款方式及期限。被告支付首期购房款人民币218456元，余款210000元以银行按揭方式贷款，买受人应于本合同签订当日提交银行按揭贷款所需的有效和相关证件等资料，并在出卖人通知要求的时间内的指定的地点办理完毕银行按揭手续。第六条面积确认及面积差异处理。第七条买受人逾期付款的违约责任。自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金，但经双方约定该违约的金额累计不超过100000元。第八条交付期限。出卖人应当在2011年12月6日前交房等内容。合同签订后，被告支付了首期购房款218456元，并交纳了相关契税。原告于2012年3月6日取得该工程的竣工验收备案。因剩余房款210000元由于被告在银行有不良记录未能审批通过，双方一直就该款项的支付事项未能达成协议。至2015年9月17日，被告将该房产出租给他人并收取租金至今。另查明，涉案房产合同约定面积为49.18平方米，寻乌县房地产管理局实际测绘面积为48.97平方米，实测面积比合同约定面积少0.21平方米，差比未超过合同约定的3%，折算成房款为1830元。现原告要求被告支付不能按揭出的购房款并承担违约责任未果，因而成讼。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。原告与被告签订的商品房买卖合同，依法成立并生效，双方应按合同约定履行义务。在原告交付了首期购房款后，因被告在银行存有不良记录原因而未能办理出按揭款，按照合同补充协议第2条特别约定，买受人应在出卖人通知之日起30日内将未获批准的按揭贷款额一次性支付给出卖人，否则视为买受人逾期付款。故对原告要求被告支付未能银行按揭出的购房款210000元的诉求，本院予以支持，但应减除实际面积少于合同面积的0.21平方米的房款1830元，实际应支付给原告房款为208170元。对于被告辩称的要求退房解除合同的理由，无事实与法律依据，不予采纳。对于违约金的诉求，因合同约定了逾期付款与逾期交房的违约责任，原告在未能办理按揭余款的情形下，应按原告通知要求支付剩余房款而未支付，构成违约，应承担违约责任。而原告同样存在逾期交房的行为：合同约定的交房时间为2011年12月6日，而原告房屋竣工验收时间为2012年3月6日，存在逾期交房的情形，被告也构成违约，但逾期交房时间未超过180天。且原告没有及时采取防止损失扩大的行为。结合双方违约情况及违约程度，原告要求被告承担违约金100000元偏高，可支持按60000元承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决如下：被告凌润斌应在本判决生效之日始二十日内支付原告赣州相见城房地产开发有限公司购房款208170元，并支付违约金60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5950元，按简易程序减半收取2975元，由原告赣州相见城房地产开发有限公司承担475元，被告凌润斌承担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  罗云亮二〇二〇年九月七日法官助理丁清华书记员刘泓附判决适用的法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。法官寄语：人无信不立，诚信是人立足于社会的通行证，是生存和发展的重要条件，每个人行使权利、履行义务都应当遵循诚实信用的原则。