北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8388号上诉人（原审被告）：沈珍珍，女，1988年1月19日出生，满族，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：北京市顺福源酒家，住所地北京市房山区。实际经营人：崔秀兰。委托诉讼代理人：郑亚辉，北京华秀律师事务所律师。上诉人沈珍珍因与被上诉人北京市顺福源酒家（以下简称顺福源酒家）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人沈珍珍及被上诉人顺福源酒家之委托诉讼代理人郑亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈珍珍上诉请求：撤销一审判决，改判顺福源酒家返还房屋租赁押金5500元及剩余电费512.4元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：1.我所租北京市房山区良乡拱辰大街2号第1门面房（以下简称涉案房屋）的产权单位系北京市房山区供销合作社良乡供销社（以下简称良乡供销社），北京市国资委下发了关于疫情期间减免2020年2至4月份房屋租金的通知，良乡供销社按照该通知执行，下发了《良乡供销社减免租金告知书》，减免租户2020年2至4月份共3个月的租金。因此，一审判决认定我逾期腾退给顺福源酒家造成损失，应支付房屋使用费，是错误的。2.顺福源酒家发出第一份函件时正值春节前夕且疫情爆发，续租问题就此搁置，疫情好转后我于3月24日当面与顺福源酒家沟通续租问题，对方表示是一时冲动才发的第一封函件，加上其在第二次与我协商后的一个多月才起诉，都说明其有和我续租的意愿。3.良乡供销社在合同中明确约定未经其书面同意，顺福源酒家无权转租或以承包、合作等方式变相转租、转借租赁物。顺福源酒家未将此事向我告知，且其提供的营业执照上的经营者门道德已于2015年去世，但其与我签订的2016年至2019年的合同中均出现门道德的手写签名。顺福源酒家在缔约过程中未尽告知义务，应附有相应责任。4.受疫情影响，我至今未能营业，没有收入，一审法院在此情况下，判令我在将押金折抵使用费的情况下，再行承担6900元房屋使用费，显失公平。顺福源酒家辩称，同意一审判决，不同意沈珍珍的上诉请求。双方签订的租赁合同真实有效，双方均应履行合同义务，沈珍珍应于合同期限届满前返还租赁物。我方在2020年1月16日就已告知沈珍珍合同期满后不再续签，合同到期后又两次发函告知沈珍珍腾退房屋，但其仍拒绝返还房屋，我方遂提起诉讼。沈珍珍最终于2020年5月向我方交还房屋，其占有房屋应当向我方交纳房屋占有使用费。供销社减免租金与本案合同双方无关，沈珍珍侵犯我方占有、使用房屋的权利，理应支付占有使用费。关于我方营业执照上记载的经营者死亡的问题，合同双方已经各自履行了自己的合同义务，我方也保证了沈珍珍在合同期间占有、使用房屋的权益，但其在我方明确告知不续签的情况下拒绝交接房屋，致使我方利益受到侵害。顺福源酒家向一审法院起诉请求：判令沈珍珍支付2020年2月1日至2020年5月4日期间占用房屋租金20680元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：沈珍珍于2015年4月1日起从顺福源酒家处租赁房屋。2015年4月2日，沈珍珍交纳房屋押金5500元。2019年1月1日，顺福源酒家（甲方）与沈珍珍（乙方）签订最后一期《租赁合同》，约定顺福源酒家将涉案房屋租赁给沈珍珍，面积48平方米，租赁用途为商业用房；租赁期限为2019年2月1日至2020年1月31日；月租金6600元，双方并就其他权利义务进行了约定。房屋租赁期限内，沈珍珍依约交纳了全部租赁费用。2020年1月16日，顺福源酒家委托北京市房山区良乡镇法律服务所向沈珍珍发函，表示：双方签订的1年期房屋租赁合同，将于2020年1月31日到期，因顺福源酒家需收回房屋自用，沈珍珍应于合同到期时将房屋内可移动物品搬出，腾空房屋。2020年3月28日和3月31日，顺福源酒家先后两次致函沈珍珍，告知其搬出可移动物品，腾空房屋。2020年5月4日，沈珍珍自租赁房屋处搬出，并与顺福源酒家签订房屋交接确认书，该确认书载明：鉴于甲乙双方的房屋租赁合同已于2020年1月31日到期，乙方现于2020年5月4日将房屋返还给甲方。一审法院审理中，顺福源酒家和沈珍珍一致认可涉案房屋的产权人为良乡供销社，顺福源酒家从良乡供销社租赁了包含涉案房屋在内的100多平方米房屋，后将其中部分房屋（即涉案房屋）转租给沈珍珍；2019年双方签订本案《租赁合同》前曾多次续签租赁合同，但押金数额一直未作变更，仍为2015年沈珍珍所交纳5500元，顺福源酒家并未退还该押金。沈珍珍要求在本案中对房屋押金问题一并予以处理。一审法院认为：顺福源酒家与沈珍珍签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。租赁期间内，承租人有权占有、使用房屋，租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，顺福源酒家于2020年1月16日即发函告知沈珍珍，双方的租赁合同到期后，涉案房屋顺福源酒家将收回自用。据此可知，沈珍珍在租赁合同到期前，即已明知租赁合同到期后顺福源酒家将不再续签，其负有在租赁期限届满时返还房屋的义务。房屋租赁合同届满后，承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。本案中，双方租赁合同届满后，沈珍珍仍占有租赁房屋，应当支付2020年2月1日至5月4日期间的房屋占有使用费。对于房屋占有使用费标准，法院参照双方租赁合同中约定的租金标准及占用期间的市场行情，酌情予以确定。沈珍珍交纳的租房押金5500元，顺福源酒家未予退还，应自其应付房屋占有使用费中予以抵扣。扣除租房押金5500元后，沈珍珍仍应支付顺福源酒家2020年2月1日至5月4日期间房屋占有使用费6900元，顺福源酒家过高的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、沈珍珍于判决生效后十日内支付北京市顺福源酒家2020年2月1日至5月4日期间房屋占有使用费6900元；二、驳回北京市顺福源酒家的其他诉讼请求。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。顺福源酒家同意，沈珍珍二审提出的顺福源酒家应退还其电费的主张，可以在本案中一并处理，与沈珍珍应支付的房屋占用费进行折抵。沈珍珍提供良乡供销社告知书2份（无公章）及附件1、2，欲证明其主张的顺福源酒家已经获得租金减免，并未因其占用涉案房屋而产生任何损失。顺福源酒家认为该告知书及附件与本案不具备关联性，与本案合同双方无关，沈珍珍合同期满后仍占用涉案房屋，无疑给我方造成损失。另，顺福源酒家性质系个体，登记经营人为门德道，于2015年5月8日去世，营业执照并未变更。崔秀兰系门德道之妻，门磊系门道德和崔秀兰之女。多年来，门磊每年均作为顺福源酒家委托代理人与良乡供销社就包括涉案房屋在内的100多平方米房屋签订租赁合同；门磊也是以顺福源酒家委托代理人的身份与沈珍珍就涉案房屋签订的本案《租赁合同》。沈珍珍认可其仅从顺福源酒家租赁涉案房屋，其合同期限内，并没有因产权人不同意顺福源酒家转租导致影响其经营的情形。本院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。顺福源酒家与沈珍珍就涉案房屋所签《租赁合同》至2020年1月31日履行期限已经届满，此前顺福源酒家也已致函沈珍珍说明合同期满后不再续约。在此情况下，沈珍珍理应提前做好腾退涉案房屋的准备。沈珍珍坚持认为顺福源酒家同意与其协商续租，但其提供的2020年3月24日的电话录音，并不能证实顺福源酒家已经同意与其续租，故其继续在合同履行期限届满后继续占用涉案房屋，缺乏合同及法律依据，应承担占用期间的使用费。至于沈珍珍所述涉案房屋产权单位同意减免顺福源酒家2020年2至5月份期间租金，以及其属于小微企业也在减免租金范围之内，故其无需向顺福源酒家再行支付使用费，顺福源酒家应退还其押金的主张，一则顺福源酒家已经举证证明其向良乡供销社交纳了2020年全年租金及相关费用，沈珍珍并未提供证据证实顺福源酒家已经实际获得租金减免等优惠；二则本案《租赁合同》终止的时间，北京疫情尚未爆发，沈珍珍完全有时间且有可能完成对涉案房屋的腾退，故其直至2020年5月4日才腾退涉案房屋，主观上存在过错；三则一审法院在确定沈珍珍应当支付的使用费金额时，已经综合考虑本案实际情况进行了酌减，合理地分配了双方责任，并无不当。基于上述论述，沈珍珍的此项主张，没有道理，本院无法支持。关于顺福源酒家原经营者门德道已经死亡以及良乡供销社禁止顺福源酒家转租的事实，对本案一审判决结果是否构成影响的问题。首先应当指出，现实际经营者应当依法对营业执照申请变更，但这并不当然影响本案对双方租赁合同终止后的处理。特别是沈珍珍自认与门德道之女门磊签订的《租赁合同》，而顺福源酒家认可门磊系受其委托与沈珍珍订立上述合同，沈珍珍实际自2015年4月就接收了涉案房屋并用于经营，并未因门德道去世一事对其产生实际影响。其次，沈珍珍自认，在合同履行期限内，其并未因产权人禁止顺福源酒家擅自转组一事而遭受来自产权人或其他方面的阻碍，故沈珍珍以顺福源酒家未尽告知义务为由，要求其承担责任，依据不足，本院实难支持。至于沈珍珍二审提出的顺福源酒家应当退还电费512.4元一节，虽其一审程序中并未就此提出反诉，甚至并未主张，但经本院征求顺福源酒家同意，双方一致确认，可以将此部分电费从沈珍珍应当承担的使用费中折抵，在本案中一并予以处理。本院对此不持异议。综上所述，沈珍珍的上诉请求虽不能成立，应予驳回，但是由于双方均同意由顺福源酒家将剩余电费512.4元退还沈珍珍，并在本案中一并处理，故本院将该款与沈珍珍应当支付给顺福源酒家的使用费直接折抵。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5129号民事判决第二项；二、变更北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5129号民事判决第一项为：沈珍珍于本判决生效之日起10日内支付北京市顺福源酒家2020年2月1日至5月4日期间房屋占有使用费6387.6元；三、驳回北京市顺福源酒家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费123元，由沈珍珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  董建中审判员  白 松审判员  王军华二〇二〇年九月十四日书记员  刘 荧书记员  韩 铮