山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终2370号上诉人（原审被告）：姜伟，女，1972年3月2日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：姜萍，北京市京师（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾涛，男，1973年5月25日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：宁耀华，德州开发大明镜法律服务所法律工作者。上诉人姜伟因与被上诉人贾涛房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜伟上诉请求：1、一审判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院撤销原审判决,将本案依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人并不拖欠被上诉人房屋租赁费。截止2019年9月29日,上诉人已经缴纳16个月房租,租期至2019年12月。2018年9月1日,上诉人与被上诉人贾涛签订了《房屋租赁合同书》,合同期限为2018年9月1日-2022年11月22日,从签合同前上诉人于2018年8月6日支付了一万元合同押金,后又于2018年8月18日支付了一万元租金。此后上诉人陆续以微信转账和现金的方式支付被上诉人租赁费,截至2019年9月29日,上诉人共支付租金16万元,租金期限截至2019年12月。被上诉人认为上诉人拖欠其租赁费4万元,并以此行使合同解除权。上诉人认为本案涉及的租赁费4万元,是上诉人通过现金的方式支付的。上诉人向法院提供了上诉人的现金来源,以及上诉人员工证明当时被上诉人是来上诉人公司拿取租赁费的事实。虽然上述证据均是间接证据,但是结合上诉人2018年12月22日通过微信向被上诉人转账2万元后,截至到2019年5月26日又通过微信向被上诉人转账2万元,长达五个月的时间内被上诉人都没有向上诉人催要过租金的行为,上诉人向被上诉人用现金支付了4万元租赁费具有高度盖然性。而一审法院对于此事并没有查清,直接认定上诉人拖欠租金4万元,并支持了被上诉人以此行使合同解除权。二、上诉人履行合同存在瑕疵的行为并不必然导致合同目的无法实现,不能构成根本违约。虽然上诉人存在未按照合同约定时间缴纳租金的情形,但是最终上诉人并不拖欠租金,依据《合同法》第九十四条第四项之规定,上诉人迟延履行并没有导致被上诉人的合同目的无法实现,因此上诉人认为被上诉人无权要求解除合同。综上所述,一审法院认定事实不清,适用法律错误,恳请二审法院撤销一审判决,改判或发回重审,给予上诉人一个公正的判决。贾涛辩称，一、上诉人捏造了2019年3月15日交付4万元租金的事实，并以该虚构事实作为上诉理由是严重干扰正常民事审判活动的行为；二、上诉人依据合同法第94条规定解除合同的法定事由作为上诉理由是不成立的，在本案中双方当事人对解除合同作出了明确的约定，并且约定不违反法律规定，被上诉人依约定与上诉人解除合同合理合法，因此请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。贾涛向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付截止起诉前拖欠的房屋租金4万元及其滞纳金（按每日40元计算，从欠缴房租之日起至缴纳之日止）；3.被告搬出租赁房屋并支付实际腾房前应支付租金（日租金400元，从起诉之日起至实际搬出房屋之日止）；4.被告承担因其违约行为导致原告的损失3万元；5.诉讼费用由被告承担。原告当庭变更第4项诉讼请求为要求被告承担因其违约行为导致原告损失10万元。一审法院认定事实：2018年8月份，原、被告之间达成房屋租赁事宜，2018年8月6日，被告向原告转账1万元作为房屋租赁押金。2018年9月1日，原告贾涛（甲方）与被告姜伟（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其租赁的坐落于德州市德城区的房屋（面积共计350平方米）转租给被告姜伟，租赁期限自2018年9月1日至2022年11月22日止，年租金为12万元，同时付1万元作为房屋设施、设备等安全使用保证的押金、租期保证金。租金按半年一支付；房租须提前一个月交付。乙方逾期缴纳，甲方则按照日租金的10%收取滞纳金。合同第五条甲方权利与义务约定：乙方逾期后，按所剩房屋租金总额的10%收取滞纳金；乙方逾期后15天之内仍（未）交付租金，甲方有权解除合同，收回房屋，押金概不退还。第六条乙方权利与义务：根据本合同约定提前终止合同或者合同期满，乙方应在收到通知的15日内搬出所有设备物件，双方另有协商除外；否则押金概不退还。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告于2018年8月18日、2018年11月14日、2018年11月15日、2018年11月25日、2018年12月22日、2019年5月26日、2019年7月29日、2019年8月4日、2019年9月29日分别向原告微信转账1万元、1万元、2000元、8000元、2万元、2万元、2万元、1万元、2万元，共计12万元房屋租赁费。在合同履行过程中，被告一直未按半年一支付租赁费的约定向原告支付。2019年9月份之后的房租被告一直未支付。2019年11月22日，原告微信通知被告终止合同，被告仍继续使用案涉房屋。2020年1月14日，原告在案涉租赁房屋门市张贴了一份通知被告解除合同并予以腾房的通知书，并于同日起诉至法院。一审法院认为，本案争议焦点为：1.原、被告之间的房屋租赁合同应否予以解除；2.原告要求被告支付截止起诉前拖欠的房屋租赁费4万元及滞纳金（按每日40元计算，从欠缴房租之日起至缴纳之日止）以及被告搬出租赁房屋前应支付租赁费（日租金400元，从起诉之日起至实际搬出房屋之日止）有无事实和法律依据的支持；3.原告要求被告承担因其违约行为导致原告损失10万元的诉讼请求有无事实和法律依据的支持。针对焦点1，一审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原、被告2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……。”本案系房屋租赁合同纠纷，按期交纳租赁费系合同主要义务，被告在签订合同后一直未按约定的时间交纳租赁费并存在拖欠房屋租金的事实，其行为已构成合同第五条约定的解除条件和法定解除的条件，原告依法享有了合同解除权，故原告要求解除双方2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。针对焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告租赁原告房屋，应当按照约定的期限支付租赁费，根据庭审查明的事实，可以认定被告共计支付了12个月的租赁费，租赁费计算至2019年8月31日，自2019年9月1日起至原告起诉之日2020年1月14日止，被告共计拖欠原告4个月租赁费，合计4万元的事实，故原告要求被告支付拖欠的租赁费4万元的诉讼请求，一审予以支持。原告通知被告解除合同并起诉后，被告继续占有、使用房屋至今，应支付相应的房屋占用费，原告要求按照合同约定的租赁费折合按日支付，证据充分，理由正当，一审予以支持。经折算，日租金为328.77元（120000元÷365天），原告要求按照日租金400元计算，超出合同约定，对超出的部分，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原、被告约定的按照日租金10%收取滞纳金，明显过高，一审酌定调整为被告自拖欠房屋租赁费之日2019年9月1日起至其实际搬离租赁房屋之日止，以4万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向原告支付滞纳金为宜。针对焦点3，原告主张系因被告不按期支付租赁费等原因，致使其无法向房屋所有权人交付房屋，并支付了10万元房租，应由被告支付给原告。一审认为，本案系房屋转租合同纠纷，原告承租原房屋所有权人房屋，应按约支付租赁费。即使如原告所述，其向原房屋所有权人支付的租赁费已从被告处收取，被告违约造成的损失原告也已进行主张，故原告的该项诉讼请求，理由不当，一审不予支持。本案系转租合同纠纷，无论原告与原房屋所有权人之间的房屋租赁关系是否发生纠纷，被告不能突破合同相对性原则，以此为由不履行向原告支付租赁费的义务。另其辩称的2019年3月份用现金方式支付4万元房屋租赁费，未提交充分的证据予以证实。综上，被告的辩称理由，证据不足，理由不当，一审不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贾涛与被告姜伟2018年9月1日签订的坐落于德州市德城区《房屋租赁合同》，被告姜伟于本判决生效之日起三十日内搬离并腾空房屋；二、被告姜伟支付原告贾涛房屋租赁费4万元及滞纳金（以4万元为基数，自2019年9月1日起至实际搬离房屋之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、被告姜伟支付原告贾涛房屋占用费（自2020年1月14日起至实际办理租赁房屋之日止，每日按328.77元计算）；四、驳回原告贾涛的其他诉讼请求。以上第二、第三项内容限被告姜伟于本判决生效之日起十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取1550元，由贾涛负担775元，姜伟负担775元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人姜伟的上诉理由及被上诉人贾涛的答辩理由，本案当事人争议的焦点问题为：上诉人姜伟是否存在拖欠4万元租金的行为，以及双方租赁合同是否应予解除。上诉人主张其已将4万元租金交付被上诉人，并不存在拖欠租赁费的行为。根据谁主张谁举证的原则，上诉人针对其主张应提供充分证据予以证实。案件审理中上诉人为证明其主张提供与案外人刘春华的聊天记录、微信转账记录及上诉人的两名员工的证人证言作为相应的反驳证据，以上证据不足以证实上诉人将4万元租赁费交付被上诉人，且其主张的现金交付与双方一直以来的转账交付明显不同，在没有被上诉人出具的收据等直接证据证明的情况下，上诉人主张已交付4万元租金证据不足，一审法院对此认定并无不当。有关双方合同解除的问题。本案中由于上诉人不能证明其已经按期缴纳租赁费，被上诉人主张的上诉人存在逾期缴纳租赁费4万元的事实成立，即上诉人存在违反合同约定逾期交付租金的违约行为。根据双方签订的《房屋租赁合同书》五、甲方权力与义务部分的规定，上诉人作为承租方应按期缴纳租金如逾期不交付的，甲方即本案被上诉人有权解除合同。因此在上诉人逾期交付租金4万元构成违约的情况下，被上诉人享有合同解除权，一审法院认定双方房屋租赁合同解除并无不当。有关上诉人主张的房屋权利人提高租金等问题与本案不是同一法律关系，亦无关联性一审法院不予认定和处理并无不当。综上所述，姜伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由姜伟负担。本判决为终审判决。审判长 姜 南审判员 王晓丽审判员 马丽华二〇二〇年九月七日法官助理郝洪丽书记员徐海涛