湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2607号上诉人（原审被告）：李正福，男，1943年6月20日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：张淼，湖南为君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈静，女，1981年6月9日出生，汉族，住湖南省长沙县。原审被告：李学文，男，1969年5月25日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人李正福因与被上诉人沈静及原审被告李学文房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初7571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李正福上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人认为原审法院在判决书第四项关于导致合同无效的过错认定：“上诉人应承担较大的过错，被上诉人沈静应承担较小的过错”，是对双方过错责任的错误认定，依据相关事实上诉人不应承担较大责任，一审判决有失公正。第一、关于导致合同无效的过错，上诉人将未取得《建设工程规划许可证》的房屋出租被上诉人沈静，被上诉人明知案涉房屋未取得《建设工程规划许可证》仍然愿意承租，对于合同无效应由被上诉人承担主要责任，上诉人承担次要责任；另，一审法院基于自由裁量权也理应将双方的责任划定为同等责任。第二、被上诉人沈静与上诉人李正福在签订合同过程中，对租赁场地的情况进行了核查，且通过承租房屋的照片可知，涉案场地系明显搭建而成，在租赁时，被上诉人已经明知建筑物是搭建而成，基于上述情况被上诉人仍然对涉案房屋进行了装修，同时又对房屋进行了扩建，而且将扩建费用计算在装修范围之内。被上诉人主观上已经明知房屋性质，客观上也实施了扩建房屋的行为，对于合同无效的过错应由被上诉人承担主要责任。第三、上诉人对房屋被拆除，合同不能继续履行不存在任何过错。涉案房屋是基于拆迁被拆除而不是基于违建被拆除，因此，上诉人认为上诉人不应对合同无效承担较大责任。如上所述，一审法院关于过错责任的认定有失公正。二、一审法院判决依据过错责任判令上诉人承担装修损失（残值）14000元的费用无证据与事实依据。第一、上诉人在拆迁之前未对涉案房屋的装修进行鉴定亦未提供装修的票据等证据来证明装修的价值（残值），被上诉人诉求装修损失60820元没有任何合法有效的证据予以证明，其也没有对房屋装修的现值进行评估。第二、上诉人的房屋在交付给被上诉人使用之时，涉案房屋就已经可以直接使用，被上诉人提供的对于租赁房屋的装修票据，更多的是对其居住条件的改善，并不属于房屋装饰装修的范围。因此，一审法院判令上诉人承担装修损失（残值）14000元的费用裁决无事实与证据依据。三、上诉人认为一审法院判决的搬迁费用过高，应适当减少金额。第一、搬迁费用只是被上诉人的预估，同样也没有任何合法有效的证据予以证实，更没有相关的票据予以佐证。同时依据被上诉人提供的相关票据，都是证明其新选门面后的装修费用，对于与搬迁相关的票据被上诉人没有提交。一审法院判令上诉人向被上诉人支付6000元的搬迁费明显过高。第二、被上诉人新店的选址距离涉案房屋的距离仅有十几米，无需动用车辆进行长距离搬迁。上诉人的房屋是基于“公共利益的政府拆迁”而被拆除的，并不是基于违章建筑被执法部门拆除，对于合同无法继续履行，上诉人不存在任何过错。因此，搬迁费用应当以被上诉人实际产生的搬迁费用为基数，依据合同无效的过错比例双方进行分担。四、一审法院判令本案诉讼费由上诉人一人承担违反法律规定，依据国务院颁布的《诉讼费缴纳》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。因此，一审诉讼费用应当由上诉人与被上诉人依据部分胜诉、部分败诉的情形进行分担。综上所述，恳请二审法院依法改判。被上诉人沈静辩称，不同意上诉人的上诉意见，要求上诉人赔偿装修损失60820元。原审被告李学文未予答辩。被上诉人沈静向一审法院起诉请求：一、请求法院确认沈静、李正福签订的《房屋出租合同》无效。二、请求法院判令李正福、李学文返还沈静房屋租金51600元。三、请求法院依法判令李正福、李学文支付沈静停业损失60000元。四、请求法院依法判令李正福、李学文支付沈静装修损失60820元。五、请求法院依法判令李正福、李学文支付沈静搬迁费用10000元。六、请求法院依法判令李正福、李学文支付沈静按期拆迁房屋奖励费20000元。七、本案诉讼费用由李正福、李学文承担。一审法院认定事实：2018年1月16日，沈静（承租方）与李正福（出租方）签订了《房屋出租合同》，该合同约定：1、李正福将位于长沙市开福区房屋中门面一间，住房一间，厨房和卫生间各一间出租给沈静，租用期为五年，从2018年元月16日至2023年元月15日。2、其中门面租金前三年为36000元每年，第四年起每年递增6%，即第四年租金为38160元，第五年租金为40450元。3、两间住房加卫生间租金为3600元每年，租约五年。4、2018年元月16日承租方沈静向出租方李正福支付一年房租，包括门面租金及住房租金，时间2018年元月16日至2019年元月16日。人民币39600元整。5、水电费每个十五日前按水表四元一吨计算。6、在租用期间，门面装修由承租方负责，安装的固定设施及装修部分，在合同到期后自然归属出租方。7、在用期间，门面转租第三方，应事先经出租方同意，出租方要在承租方转让费收起一万元转让费。8、在租用时承租方付2000元押金，五年到期后出租方退换，如要转让第三方押金不退。沈静在李学文位于房屋旁边的违章建筑内经营“呀呀贝比”母婴用品店。2018年1月5日，沈静向李正福支付了押金2000元。2018年1月6日，沈静向李正福支付了第一年租金39600元。2019年1月10日，沈静向李正福支付了第二年租金39600元，时间为2019年1月16日至2020年1月15日。长沙县国土管理局于1991年7月15日向李学文出具了建房建设用地许可证，同意李学文在捞刀河镇××集资建房。金霞片区拆迁指挥部捞刀河街道分指挥部于2019年5月24日作出捞刀河镇商住、公共设施代征项目表，李学文户（包含李正福、案外人郭冬云）属于代征人员。根据长沙市开福区征地拆迁事务所出具的《房屋拆迁补偿明细表》和《征地补偿告知书》，捞刀河镇商住、公共设施项目属市、区重点工程建设项目，根据国家建设的需要，李学文户位于的房屋属于用地范围内，需要进行拆除。房屋总建筑面积636.42㎡，其中合法或补偿面积为366㎡，生产用房面积为100㎡，违章面积为170.42㎡。2019年5月30日，沈静搬出了该房屋。2019年6月3日，该房屋被拆迁。2019年6月1日，李学文向沈静退还了押金2000元，退还了2019年5月16日至2020年元月16日租金24000元。沈静委托律师向李正福发出《律师函》要求其处理与沈静之间的纠纷。一审法院认为，一、关于《房屋出租合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李正福向沈静出租的房屋属于未取得建设工程规划许可证建设的房屋。故沈静与李正福订立的《房屋出租合同》无效，由于沈静缴纳租金均系缴纳给李正福，故《房屋出租合同》产生的法律后果理应由李正福承担，李学文不承担相应的责任。二、关于沈静主张李正福、李学文返还其房屋租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依照物权法对占有的规定，出租人（建设者）不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有享有的占有利益。本案中，沈静使用该租赁房屋进行营业活动，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。沈静请求法院判令李正福、李学文返还沈静房屋租金51600元，该院不予支持。三、关于沈静主张李正福、李学文向其支付停业损失的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对其自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条规定：“人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。”本案中，沈静向该院提交的“赔偿明细附件”中的“停业损失计算”，不能反映真实情况，不足以证明其停业损失，即沈静未提供充足有效的证据能够证明其营业损失的存在。故该院对沈静请求法院判令李正福、李学文支付沈静停业损失60000元的主张不予支持。四、关于沈静主张李正福、李学文赔偿其装修损失60000元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，沈静与李正福在签订合同过程中，李正福明知其场地系违章建筑，仍出租给沈静，且在合同履行期间对房屋进行代征，因此李正福应承担较大的过错。沈静未对租赁场地的情况进行全方位核查，且通过承租房屋的照片可知，涉案场地系明显搭建而成，因此沈静应承担较小的过错。沈静根据合同的约定，对涉案房屋进行了装修，但是由于涉案房屋已经被拆迁，且沈静在拆迁之前未对涉案房屋的装修进行鉴定，亦未提供装修的票据等证据来证明装修的价值（残值），但是沈静的装修损失确实存在，该部分损失经双方过错分担后，应由李正福来承担。根据沈静、李正福双方的过错程度以及公平原则，该院酌情认定李正福应承担沈静装修损失（残值）14000元，对于超出部分，该院不予支持。五、关于沈静主张李正福、李学文赔偿其搬迁费用10000元的问题。沈静在房屋拆迁时，对其屋内物品及设施进行搬迁，产生了搬迁费用损失。该损失系由于李正福、李学文进行代征所产生的，故李正福、李学文应当在合理范围内赔偿沈静损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，沈静向该院提交了多张收据及凭证以证明其在搬迁过程中产生费用，但其真实性、关联性、合法性均存在瑕疵，不能作为认定其具体损失金额的依据。但是，在搬迁过程中产生一定费用是合理的、可预见的。根据公平原则，并结合本案实际情况，该院酌情判令李正福、李学文赔偿沈静搬迁费用6000元。对于超出部分，该院不予支持。六、沈静请求法院判令李正福、李学文支付沈静按期拆迁房屋奖励费20000元，该院认为，按期拆迁与否系李正福、李学文与拆迁部门的合同约定，系另一法律关系，沈静的该主张没有法律依据，故该院不予支持。综上所述，该院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条、第一百零五条之规定，判决：一、确认沈静与李正福签订的《房屋出租合同》无效。二、李正福在本判决生效之日起十日内支付沈静装修损失14000元；三、李正福在本判决生效之日起十日内支付沈静搬迁费用的损失6000元。四、驳回沈静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的受理费4506元，因适用简易程序减半收取2253元，由李正福负担。二审中，上诉人李正福向本院提交如下证据：证人张某写的证明，拟证明诉争房屋租赁给被上诉人前已进行了相应的装饰装修，并不是毛坯房。被上诉人对该证据的真实性不予认可。本院经审查认为，证人并未出庭接受质询，证言真实性无法核实，故不予采信。被上诉人沈静向本院提交如下证据：1、征地补偿告知书、建房建设用地许可证、住拆迁补偿汇总表及图片两张，拟证明涉案房屋是以合法面积代征收而不是以违章面积代征收，租赁合同有效。2、图片18张，拟证明涉案房屋为毛坯房不可直接使用。3、图片3张，拟证明涉案房屋因个人利益争取的代征收，而不是基于政府和国家对于“公共利益的需求而实施的拆迁”。4、图片3张及账单，拟证明李正福、李学文未经同意强行断电及未结清的电费。5、发票、委托代理合同及律师函，拟证明与李正福、李学文房屋纠纷产生的律师费。6、票据、收据及房屋出租合同，拟证明因涉案房屋所产生的票据及身份证复印件。7、收条及门面租赁合同，拟证明因李正福、李学文违约，被上诉人另租的门面合同。上诉人李正福发表如下质证意见：一、针对被上诉人提交的证据，上诉人认为均不属于“新证据”的范畴，请求法院依法不予认定；二、针对所有证据，在第一点质证意见的前提下，补充如下几点：1、对于证据一真实性、合法性没有异议，对于关联性提出异议，征收拆迁对于房屋的定性与房屋租赁合同的有效、无效并没有直接、必然联系，达不到被上诉人的证明目的；2、对于证据二的真实性、合法性以及关联性均提出异议，上诉人提交的证人证言可以证实被上诉人租赁的房屋已进行了装饰装修，具备了相应的使用性能，不是毛坯房，该证据达不到被上诉人的证明目的；3、对于证据三的真实性、合法性以及关联性均提出异议，与本案租赁合同纠纷案件没有关系；4、对于证据四的真实性、合法性以及关联性均提出异议，断电行为与上诉人无关，系拆迁指挥部在签订拆迁协议后，基于拆迁需要以及安全考虑所采取的行为。5、对于证据五的真实性、合法性无异议，对于关联性提出异议，上诉人与被上诉人对于纠纷发生后律师费的承担并无约定，也不属于我国法律所规定的律师费承担情形，律师费的产生系被上诉人根据自身需要所开支，应当由其自行承担，与上诉人无任何关系。6、对于证据六的真实性、合法性以及关联性均提出异议，第一张2018年3月5日的商品销售卡不是正规发票，票据中销售商品的总价与合计价格不一致，且其中销售的浴霸产品是否属于油漆点的经营项目无法考证，另，时间节点与被上诉人的装修时间是不匹配的，房屋位置与本案诉争的房屋也不匹配，对该商品销售卡不予认可；第二张长沙洵美广告收据不是正规发票，既没有任何签章，也没有支付凭证，且发生时间在2018年3月19日，与租赁时间不匹配；第三张商品销售卡不是正规发票，其中描述的时间、房屋位置均不匹配；第四张收据不是正规发票，时间与房屋租赁的时间不匹配，且证人也没有出庭接受质询，真实性无法考证；第五张2019年5月17日好彩油漆店的商品销售卡，该房屋位置与诉争房屋不匹配，其在55号进行装修是基于被上诉人与55号签订的租赁合同的约定而产生，与上诉人并无关系，且好彩油漆是否真实销售上述产品无法考证；第六张、第七张振兴玻璃工艺2018年3月18日、2019年5月27日收据均不是正规发票，振兴玻璃工艺经查询没有相应的工商登记信息，其主体信息无法考证，另，2019年5月27日改门费用是针对55号发生，是基于被上诉人与55号签订的租赁合同的约定而产生，与上诉人并无关系；第八张2019年5月28日销货清单不是正规发票，时间发生在2019年5月28日，是基于被上诉人与55号签订的租赁合同的约定而产生，与上诉人并无关系；第九张送货单，经查询没有鑫龙建材的登记信息，且时间发生在2019年5月22日，是基于被上诉人与55号签订的租赁合同的约定而产生，与上诉人并无关系；第十、十一、十二、十三真实性、合法性无异议，关联性有异议，已经处理完毕了；第十四、十五、十六张收据不是正规发票，发生时间也是在2019年5月25日、2019年5月29日，时间上面四不匹配的，是基于被上诉人与55号签订的租赁合同的约定而产生，与上诉人并无关系；第十七张真实性、合法性没有异议，关联性有异议；第十八张经查询未发现家和专业天花基成吊顶的工商登记信息，该款项是否真实发生无法考证，也没有相关的转账、支付凭证予以佐证。7、对于证据七的真实性、合法性以及关联性均提出异议，第一租赁时间与被上诉人证据体现的时间是矛盾的，其提交的证据中装修在2019年5月就开始了，租赁时间却签订为2019年6月6日；第二该证据与本案无关联性；第三从该证据可以反证被上诉人租赁的房屋就在彭家巷××号，与诉争的房屋仅相差5个门牌号，一审法院支持6000元搬迁费用明显畸高，不符合客观实际。本院对被上诉人沈静提交的证据认证如下：上诉人对证据1、5的真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以认定；上诉人对证据2、3、4、6、7的“三性”均有异议，因不能直接达到被上诉人的证明目的，故本院对其不予认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人李正福与被上诉人沈静签订的《房屋租赁合同》，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，该合同属于无效合同。上诉人明知涉案房屋系违章建筑，仍进行出租，具有较大过错责任；被上诉人对涉案房屋性质状况审查不严，应自行承担一定责任；一审法院根据被上诉人提交的证据及双方当事人过错程度和公平原则，酌情判决上诉人支付被上诉人装修损失14000元较为适宜，应予维持。因代征拆迁行为，被上诉人确实对相关货物进行搬迁，产生了相关费用，一审法院酌情判决上诉人支付被上诉人搬迁费用6000元较为公平合理。上诉人提出被上诉人的相关损失证据不足的上诉意见，本院经审查认为，涉案房屋已经拆迁，相关损失无司法鉴定基础，且装修损失和搬迁损失确实存在，为了适当弥补被上诉人的损失，一审法院酌情判处上诉人支付被上诉人装修损失14000元及搬迁费用6000元，并无不妥。上诉人提出一审判决责任认定不当，无事实和法律依据，本院不予支持。至于诉讼费用的负担，被上诉人的一审诉讼请求并未全部支持，一审判决上诉人承担全部诉讼费用欠妥，本院对此予以适当调整。被上诉人在二审中要求上诉人赔偿装修损失60820元，因被上诉人并未上诉，本院对此不予审理。综上所述，上诉人李正福的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费2253元，二审案件受理费4506元，共计6759元，由沈静负担1259元，由李正福负担5500元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年九月一日书记员 侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。