贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)黔26执监3号申诉人（案外人）：赵淼，女，2002年5月2日生，苗族，住贵州省凯里市。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，该分公司总经理。被执行人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路17号，营业场所凯里市经济开发区香山别苑。法定代表人：杨昌鑫，系公司总经理。被执行人：杨光跃，男，1955年8月23日生，苗族，住凯里市。被执行人：申检林，男，1963年4月8日生，汉族，住凯里市博南新区。被执行人：杨昌荣，男，1964年5月9日生，侗族，住凯里市。被执行人：杨先奎，男，1974年5月9日生，侗族，住贵阳市。被执行人：曾维柏，男，1964年7月28日生，汉族，住凯里市。被执行人：邢普照，男，1956年2月5日生，汉族，住贵阳市云岩区。被执行人：乐辉球，男，1965年12月29日生，汉族，住湖南省南县。被执行人：张宪平，男，1954年6月5日生，回族，住凯里市。凯里市人民法院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司与被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司、杨光跃、申检林、杨昌荣、杨先奎、曾维柏、邢普照、乐辉球、张宪平借款纠纷一案中，于2017年12月13日作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司、杨光跃、申检林、杨先奎、杨昌荣、邢普照、张宪平、曾维柏、乐辉球在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产，其中包含凯里市永乐路28号大地“永乐家园”1期1栋19层19-12号房屋（即1-1912号房）。赵淼认为该房系其购买，提出执行异议，凯里市人民法院于2019年8月31日作出（2019）黔2601执异84号执行裁定，驳回其要求解除查封的异议请求。赵淼向本院申诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。赵淼申诉称：一、本案申请人与大地联创公司2012年5月14日签订了《商品房买卖合同》并已支付包含购房价款、电表开户、闭路电视开户、维修基金、契税、办理不动产权证费用等在内的全部税费，2016年4月7日取得该房屋的销售不动产统一发票，2013年10月15日大地联创公司交付涉案房屋，申请人接收装修入住至今。未办理产权登记的原因系大地联创公司在建项目上存在不合规行为所致，非因买受人自身原因未办理产权登记，申请人没有任何过错，原审裁定适用法律错误，上级法院应当依法予以纠正。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者享有的物权期待权能够排除执行的两类充分条件，符合任何一条均可排除执行。本案中，申请人完全符合第二十八条规定，而原审裁定中，在申请人满足第二十八条不动产物权期待权一般认定标准情况下，适用第二十九条不动产物权期待权特殊认定标准，认为申请人不满足排除执行条件，显然没有正确适用《执行异议、复议案件规定》第二十八、第二十九一般与特殊的适用标准，适用法律错误，裁判结果错误。上级法院应当依法予以纠正。二、本案符合《执行异议、复议案件规定》第十二条中规定的案情复杂、争议较大的情形，原裁定法院未举行听证，且书面审查过程中仅有申请人异议申请及证据的情况下，原裁定法院径行裁判，程序严重违法。上级法院应当依法纠正。三、对于地区影响较大系列案件（涉及大地春城、大地永乐家园200余户），同一法院、同一合议庭、同一时期，同一当事人裁判标准不统一，适用《执行异议、复议案件规定》第二十八、第二十九条存在分歧，上级法院应当依法予以纠正。请求：1.撤销凯里市人民法院作出的（2019）黔2601执异84号执行裁定书；2.解除对申请人购买的凯里市永乐路28号大地永乐家园1期1栋19层12号房屋（以下简称1912号房）的查封。本院查明：凯里市人民法院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司与被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司、杨光跃、申检林、杨昌荣、杨先奎、曾维柏、邢普照、乐辉球、张宪平借款纠纷一案中，于2017年12月13日作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司、杨光跃、申检林、杨先奎、杨昌荣、邢普照、张宪平、曾维柏、乐辉球在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产，其中包含凯里市永乐路28号大地“永乐家园”1期1栋19层19-12号房屋（即1-1912号房）。赵淼认为该房系其购买，提出执行异议，凯里市人民法院于2019年8月31日作出（2019）黔2601执异84号执行裁定，以异议人“未对涉案房屋进行备案登记，且异议人并无证据证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，不能排除执行”为由，驳回其要求解除查封的异议请求。后，赵淼向本院申请执行监督。同时查明，申诉人赵淼与贵州大地联创房地产开发有限公司于2012年5月14日签订了《商品房买卖合同》，约定买受人赵淼一次性付清总房款186454元购买本案凯里市永乐路28号大地“永乐家园”1期1栋19层19-12号涉案房屋。在2012年赵淼已将购房款全部付清，2013年10月15日大地联创公司交付涉案房屋，赵淼接收该房后即装修入住至今。2016年4月7日取得该房屋的销售不动产统一发票。该房未办理过户登记的原因系大地联创公司在建项目上存在不合规行为所致，非因买受人自身原因未办理过户登记。赵淼有多套住房。本院认为，本案是案外人提出执行异议而引发的案件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。异议人赵淼作为本案凯里市永乐路28号大地“永乐家园”1期1栋19层19-12号房屋（即1-1912号房）的购买人，与该商品房开发者大地联创公司签订了《商品房买卖合同》且早已交清全部购房款并从2013年10月起实际占有房屋，异议人赵淼系权利人，其权利合法真实。本案争议焦点在于异议人对涉案房产享有的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该二十八条系普适性条款，该条规定与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定精神一致，均应作为本案审查依据。从本案事实看，在凯里市人民法院查封之前，买受人赵淼已签订合法有效的《商品房买卖合同》，已支付全部合同价款，已合法占有该涉案房屋，至于未能办理过户登记问题，系因大地联创公司尚未具备办理初始登记的条件和相关手续，导致过户登记未能办理，非因买受人赵淼自身原因未办理过户登记，其享有排除执行的权利。凯里市人民法院（2019）黔2601执异84号执行裁定中认为异议人“未对涉案房屋进行备案登记，且异议人并无证据证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，不能排除执行”，该认定有失偏颇，对法律的理解适用有误，依法应予撤销。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第一百二十九条、《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第二十六条第（四）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第（一）项之规定，裁定如下：一、撤销凯里市人民法院（2019）黔2601执异84号执行裁定；二、解除对贵州省凯里市房屋（即1-1912号房）的查封。本裁定送达后即发生法律效力。审判长  张芝伟审判员  杨 露审判员  杨再琴二〇二〇年九月二十三日书记员  周佳静