湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2879号原告：黄爱惠，女，1984年4月10日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：张进千，湖南协平律师事务所律师，特别授权代理。被告：常德市天源住房建设有限公司，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道惠家坪社区皂果路396号（芙蓉观邸17楼）。法定代表人：敖勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵勇刚，湖南云济律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：戴宇星，湖南云济律师事务所律师，一般授权代理。原告黄爱惠与被告常德市天源住房建设有限公司（以下简称天源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄爱惠的委托诉代理人张进千、被告天源公司的委托诉讼代理人赵勇刚、戴宇星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄爱惠向本院提出诉讼请求：1.判决被告按照《常德市商品房买卖合同》（合同编号：269447）第十九条的约定为原告办理原告所购商品房的房屋所有权转移登记；2.判决被告按照《常德市商品房买卖合同》（合同编号：269447）第二十一条的约定向原告支付从2017年9月1日起至2020年7月6日止逾期办理房屋所有权转移登记的违约金51584元，从2020年7月7日至办理商品房房屋所有权转移登记之日止的违约金另计。天源公司辩称：案涉项目属于常德市第一批棚改项目，本案因政府拆迁迟延办理相关权属登记，属于不可抗力，并非被告之责，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，本院确认如下案件事实：2016年11月4日，黄爱惠（买受人）与天源公司（出卖人）签订合同编号为269447的《常德市商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于武陵××以西、沅安路以北、朝阳路以东、建设路以南地块的国有建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，建设项目名称为老西门（葫芦口棚户区Ａ-1地块）；买受人所购商品房为第2、3幢18层1819号，楼栋号为22918，该商品房预测面积82.31平方米，套内建筑面积62.34平方米，共有分摊建筑面积19.97平方米；该商品房单价为6027元／平方米，房价款总金额为496082元；买受人应当于2016年11月4日前支付首期房价款256082元，余款240000元申请贷款支付；出卖人在2017年12月25日前向买受人交付该商品房，但遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力，出卖人可据实予以延期；第十九条约定出卖人承诺在该商品房交付之日起90日内（最长不超过90日），委托出卖人向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证；因出卖人责任，买受人未能在合同第十九条约定时间内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的取得房屋所有权证书的时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。合同签订后，黄爱惠支付了首付款256082元，2017年6月2日结清房屋尾款，并办理了入住手续。2020年2月25日，黄爱惠书面致函给天源公司，请天源公司履行合同约定的办理房屋所有权证的义务，同时要求天源公司支付因迟延办证产生的违约金。2011年4月12日，常德市人民政府办公室第17次专题会议作出《关于全市棚户区改造和公共租赁住房建设有关问题的会议纪要》，明确将葫芦口纳入棚户区改造项目。2015年1月23日、9月2日、2016年1月12日、10月31日，葫芦口棚户区A-1地块上的1、2、3、11、12、13、14、15、17、18、21、24、25号楼已经五方责任主体验收合格。2016年3月7日，常德市城区三改四化工程指挥部棚改工作办公室发布《关于下达市城区2016年城市棚户区改造工作目标任务及责任单位的通知》（常城棚通[2016]1号），计划葫芦口片区在2016年全面完成拆迁工作。2016年4月15日，天源公司与常德市中房建筑工程公司签订了葫芦口棚户区A-1地块20、22、26、27、28、29、30、31、32号楼改造项目《建设工程施工合同》，约定工期为2016年6月25日至2017年12月27日。2014年7月8日、2016年1月28日，常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称区征补办）分别向李发银、常德市金恒装饰有限公司送达了房屋征收决定书，决定征收其位于葫芦口棚户区的房屋，但李发银、常德市金恒装饰有限公司未能在规定的签约期限内与区征补办签订房屋征收补偿协议。2017年4月27日、7月20日，常德市武陵区人民政府发布常武征补决[2017]13号、19号《征收补偿决定书》。2020年9月16日，区征补办出具证明一份，证明葫芦口联片地块棚户区改造项目范围内的被征收人李发银、常德市金恒装饰有限公司、张政华未能在规定期限内与常德市武陵区人民政府签订《房屋征收补偿协议》，现正在就评估裁评价格基础上进行协商，至今未能达成一致意见，针对该三户的拆迁工作仍在进行中。以上事实有《常德市商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、房款结算确认通知单、购房发票、催办函、派件证明、《关于全市棚户区改造和公共租赁住房建设有关问题的会议纪要》、案涉项目A-1地块总平面图、工程质量竣工验收记录、《建设工程施工合同》、《关于下达市城区2016年城市棚户区改造工作目标任务及责任单位的通知》（常城棚通[2016]1号）、[2017]13号、19号《征收补偿决定书》、照片、视频、证明等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：黄爱惠与天源公司签订的《常德市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，黄爱惠、天源公司应按合同约定履行自己的义务。根据合同约定，天源公司负有在房屋交付之日起90日内（即2018年3月25日前）向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记的义务。但根据天源公司提供的证据，能够证明案涉项目是棚户区改造项目，在黄爱惠与天源公司签订商品房买卖合同时，根据常德市城区三改四化工程指挥部棚改工作办公室的工作计划，葫芦口片区应在2016年全面完成拆迁工作；同时，该项目部分楼栋已经五方责任主体验收合格，且剩余楼栋预计的竣工时间为2017年12月27日。因此，如无意外2018年3月25日前是可以履行办证义务的。但因《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施，拆迁主体变成完全由政府主导，开发主体无法控制拆迁进度，导致案涉项目部分拆迁工作至今未完成，天源公司虽然也积极主动向政府部门请示并寻求解决途径，但一直未得到有效解决，导致天源公司未能在合同约定期限内办理所有权转移登记手续。天源公司虽然客观上存在合同违约事实，但主观上并无故意，黄爱惠至今不能办理房屋所有权转移登记的原因是拆迁迟延，天源公司对逾期办证并无过错，不应承担违约责任，故对黄爱惠的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回黄爱惠的全部诉讼请求。案件受理费595元，由常德市天源住房建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  田国栋二〇二〇年九月二十三日法官助理胡娟书记员林虹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。