江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1137号上诉人（原审被告）：江西兴盛房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市都昌县都昌镇西湖金都11#楼铺东，统一社会信用代码：913604287363960286。法定代表人：汪赤金，该公司董事长。委托诉讼代理人：程爵全，江西准星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘爱湖，女，1973年12月2日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：曹玉庆，江西准星律师事务所律师。上诉人江西兴盛房地产开发有限公司（以下简称兴盛公司）因与被上诉人刘爱湖房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省都昌县人民法院（2020）赣0428民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭。通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。兴盛公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判第一项为限上诉人在被上诉人按国家有关规定提供相应证件及交纳相应应交纳税费后的30日内，为被上诉人刘爱湖办理产权权属登记手续；第二项改判为驳回被上诉人关于主张违约金的请求。二、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、合同约定买受人同意委托兴盛公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，被上诉人按国家有关规定提供相应证件及交纳相应税费，是上诉人代理被上诉人办理权属转移登记的先决条件，否则后续代理行为无法履行。二、因被上诉人未及时缴纳合同第20条规定的八种税费，以致上诉人代为办理产权权属转移登记不能，故至今未办理产权转移登记的责任应当由被上诉人承担。被上诉人未举证证明未及时办理不动产转移登记系因上诉人原因，故原审法院适用《商品房买卖合同》约定追究上诉人的违约责任，无事实根据。三、一审法院判决违反民事诉讼证据规则“谁主张，谁举证”的规定。被上诉人既未能举证证明迟延办理不动产转移登记系因上诉人原因造成，又未能提供被上诉人已按国家有关规定提供相应证件及交纳相应应交纳税费证明其免责的证据。一审法院将未办理权属转移登记的责任转嫁给上诉人承担，有失司法公平。刘爱湖辩称，原审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人迟迟未为答辩人办理商铺产权转移登记，是由于上诉人至今仍拖欠国家税款，导致转移登记不能，责任完全在于上诉人。上诉人明确表示无钱缴纳国家税款，并要求答辩人购买其车库已备凑税款，否则无法办证，其上诉理由与事实不符。二、上诉人应对其违约行为承担违约责任，有合同约定和法律规定，原审判决依法有据。无法办证的责任完全在于上诉人，应由其承担未能办证的违约责任。至于上诉人认为是由于答辩人没有缴纳契税造成，与事实不符。答辩人多次催促上诉人办证的同时，也曾多次找房管和税务部门沟通，但都被房管部门和税务机关拒绝，原因就是上诉人仍拖欠较大金额的税款，且相关办证文件没有全部到位，故答辩人在本案中没有任何过错。刘爱湖向一审法院起诉请求：1.请求判令被告为原告办理位于都昌县北侧（丝瓜堰）西湖金都第1-5幢壹至贰层15号商铺不动产权证；2.请求判令被告因其逾期办理不动产权证而应向原告支付违约金391808元。一审法院认定事实：2011年3月21日，原告刘爱湖（作为买受人）与被告兴盛公司（作为出卖人）签订一份《都昌县商品房买卖合同》（合同备案号：200800299）约定，由被告兴盛公司将其所有的位于都昌县北侧（丝瓜堰）西湖金都第1-5幢壹至贰层15号商铺出卖给原告，约定商铺总价954000元，首付款484000元，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起180日内退还买受人全部已付房款，并按照0.9%利率给付利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。被告当庭自认原告已付清全部购房款。被告于2011年4月将上述房屋交付给原告使用。上述房屋至今未办理不动产权证。故原告诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，被告兴盛公司与原告刘爱湖签订的《都昌县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其合同主体合格，合同内容符合有关法律规定，合法有效，应受法律保护。根据双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起180日内退还买受人全部已付房款，并按照0.9%利率给付利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付，被告应自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，但是涉诉商铺至今未办理权属证书，被告依法应承担延期办证的违约责任。即被告应当在本判决生效之日起三十日内将涉案商铺办证所需资料报送产权登记机关进行备案,协助原告刘爱湖办理权属证书。《都昌县商品房买卖合同》具有法律效力，但被告兴盛公司因未缴纳销售不动产税未能将其过户至原告名下，系其自身原因，故其应承担违约责任，双方约定的违约责任是逾期过户按日万分之五的标准支付违约金。被告在庭审认为合同规定的违约金过高，要求综合双方的过错，予以酌情认定。综合本案，涉诉商铺已按约交付给原告使用，原告实际已出租他人获取收益，故一审法院认为双方约定的违约金过高，应酌定降低。如何酌定降低违约金额，鉴于无法具体计算出原告的损失，故一审法院比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中“按照年利率6%支付资金占用期间利息”的有关规定确定违约金。因被告自认原告已支付全部购房款，故被告应支付原告违约金429300元＝954000元×6%÷12个月×90个月（自2012年6月1日起至2019年12月1日止），原告仅要求被告支付违约金391808元，属其对自己权利的处分，一审法院予以支持，综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第一十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、限被告江西兴盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向房管部门提供必要的证明文件,协助原告刘爱湖办理都昌县北侧（丝瓜堰）西湖金都第1-5幢壹至贰层15号商铺产权权属转移登记手续;二、由被告江西兴盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告刘爱湖违约金391808元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16912.30元，由被告江西兴盛房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人兴盛公司提交西湖金都售房办证缴费明细表九张、2011年2月22日B区3号商铺契税收据，拟证明买受人缴纳契税后，兴盛公司根据缴费时间先后分批办理产权证。刘爱湖经质证认为：1.对该组证据真实性、合法性及关联性均有异议，缴费明细表均为复印件，也无相关房屋产权人或相关签名证明是否属实；2.该组证据大部分发生时间是2011年，是个别购房户办理了产权证，事实上有很多其他购房户至今没有办理产权证；3.契税交付我方可以委托上诉人缴纳，也可以要求上诉人一同去税务部门缴纳。被上诉人刘爱湖提交物业维修基金缴款凭证及现金存款凭证各一份，拟证明刘爱湖按照合同约定缴纳相关物业维修基金费用，因上诉人拖欠销售税和其他国家相关规定的税款且相关凭证没有全部到位导致被上诉人契税无法缴纳。兴盛公司认为，对物业维修基金缴款凭证真实性无异议，交款时间是2019年8月29日，而不是上诉人交房时间。本院查明的相关事实与一审法院查明事实基本一致，应予确认。本院认为，合法的房屋买卖合同关系应受法律保护。本案中，上诉人兴盛公司提出未办理商铺权属转移的责任在于被上诉人刘爱湖未缴纳房屋契税。刘爱湖则认为，无法缴纳契税的原因在于兴盛公司拖欠税务部门税款所致。经查，案涉的《都昌县商品房买卖合同》中有关产权登记及税费缴纳的条文约定，刘爱湖同意委托兴盛公司向权属登记机关申请办理商铺权属转移登记，并向兴盛公司出示缴纳相关税费的凭据。故兴盛公司庭审中以刘爱湖未将契税费用交由其办理为由主张无法办理产权登记，与上述合同约定不符。其二，兴盛公司称其不拖欠税务部门相关企业税费，与其一审庭审中称尚未交清销售不动产税的陈述不一致，且该公司未能提供办理权属登记所需的相关完税凭证。其三，兴盛公司从2011年4月交付房屋至今仍未办理权属转移登记，有悖于合同约定的办证期限，亦有违诚实信用原则，兴盛公司应为此承担违约责任。兴盛公司提出的因买受人原因导致无法办理房屋权属转移登记，其二审提交的证据不具有对上述待证事实的证明效力，应不予支持。基于此，一审判令由兴盛公司协助刘爱湖办理房屋权属转移登记义务，并酌定按年利率6%支付违约金，并无不当，应予维持。综上所述，兴盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,531元，由上诉人江西兴盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 熊 涛审判员 顾佰成二〇二〇年九月二日书记员 刘 楷