浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初2991号 原告：金华市华泰物业管理服务有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区义乌街今日嘉园13幢102室。 法定代表人：祝海明。 委托诉讼代理人：蒋**、李梦驰，浙江三星律师事务所律师。 被告：李光耀，男，1994年12月29日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：王剑敏，浙江纬马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李旭红，男，1971年9月18日出生，汉族，住浙江省永康市，系被告父亲。 原告金华市华泰物业管理服务有限公司（以下简称“华泰公司”）与被告李光耀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华泰公司的委托诉讼代理人蒋**、被告李光耀的委托诉讼代理人王剑敏、李旭红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华泰公司起诉请求：1、请求依法判令被告支付拖欠原告物业管理费24324元及滞纳金3038元，共计27362元。2、本案诉讼费用由被告承担。 庭审中，原告变更诉讼请求1为：判令被告支付拖欠原告物业管理费24084元，滞纳金3038元，共计27122元。 事实与理由：2014年7月28日，原告与永康市高圳房地产开发公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定由原告为明珠新城小区提供物业管理服务，委托管理期限分为两个阶段，明珠新城二期交付前与明珠新城二期交付后两年，即自2015年3月1日起至2017年2月28日止，电梯洋房的服务单价为2.3元/月/平方米，高层的服务单价为1.8元/月/平方米，地下车位公共耗能及维护费25元/个/月；交房后的物业管理费由原告向业主预收，缴纳费用的时间为每期的第一个月，如逾期不交则按日加收应交纳金额的千分之三的滞纳金。2017年2月18日，原告与永康市高圳房地产开发公司重新签订了一份《前期物业服务合同》，物业费为电梯洋房2.3元/月/平方米，高层1.8元/月/平方米，地下车位公共耗能及维护费25元/个/月，辐房：0.9元/月/平方米；合同期限自2017年3月1日起至2019年2月28日止或至业主委员会成立后与物业管理企业签订合同生效之日止；物业管理费由原告向业主预收，缴纳费用的时间为物业收费期的第一个季度。以上合同签订后，原告在合同期内承担了物业服务义务，但被告尚有从2016年3月至2020年2月底计四年，每年6021元，共计24084元的物业费未交纳。 被告李光耀辩称：根据被告商品房买卖合同中显示，永康市高圳房地产开发公司选聘的物业公司为永康市金胜物业管理服务有限公司，被告自始至终并不知晓原告与永康市高圳房地产开发公司之间的物业管理服务协议签订情况。根据物业管理条例第二十四条第二款的规定及永康市物业管理条例第十八条的规定，住宅物业的建设单位，应当提供招标方式选聘物业，原告的物业服务资格取得是否合法有待证实，原告与开发商所签合同的效力有待商榷。即使本案的前期物业服务合同有效，原告也无权享受全额物业费。 首先，根据合同约定，物业管理费由原告向被告预收，缴费时间为物业收费期的第一个季度。2016年3月至2017年2月的物业费已过诉讼时效，已丧失胜诉权。根据物业服务协议约定车库能耗费是25元/月，但原告的诉讼请求中车库能耗费费用已按照30元/月的标准向被告主张。 其次，被告拖欠物业费是因为原告没有按物业服务标准提供相关服务，已违约，原告无权享受全额物业费。原告在物业管理服务中存在如下不履行或者不适当履行义务的行为： 1、不履行制止并报告不法行为义务。在小区地下车库未纳入车位规划范围的地方被房开公司进行出售、出租，原告未尽制止义务；小区一楼部分公共部位绿化被一楼小区业主私自占有使用，原告未进行制止。2、车位管理不到位。小区地下车库任何车辆可随意进入，地下车库混乱，车辆乱停乱放，业主车位经常被外来车辆占用，通道也经常被堵塞，小区的车辆识别系统从未被启用过，甚至于小区业主车牌号登记都是小区业主自己在做汇总，汇总好后交给原告输入，原告也不予录入。3、不履行维护公共设施的义务。小区唯一的绿化区域杂草丛生，原告从来不进行修理，也不进行养护，小区的监控设备是坏的、小区的路灯是坏的，但原告都不管理；小区的路灯等都是小区业主自己筹钱购买。4、安全设施做的不到位，不履行安保义务，小区门口保安对进出小区人员从未查问和管理，所有人员均可以随意进出小区，因此小区内时常发生盗窃事件、快递丢失事件。小区内也曾发生火灾事件，消防通道时常被堵塞，小区物业从来不管，业主的人身安全存在威胁。在今年的疫情期间，业主多次要求物业公司对进出人员进行体温测量，但原告从未理会。5、按照物业服务协议约定，窨井、化粪池需要定期清理疏通，但至今为止小区从未进行过疏通，小区管道堵塞。6、不维护消防设施，消防设施失效。所谓的消控室，无人看守，甚至已不存在。7、明珠新城一期地下管网就一直存在问题，而且随时会爆发大问题，但原告不履行检查、及时反映问题、督促问题解决等职责，甚至于配合义务都尽不到。而且对其余受损害的公共部位也不进行养护。8、对业主的服务不到位，业主自用部位维修、养护，向物业提出委托时，物业公司迟迟不予理会甚至于就不理会。9、原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌并获取收入，没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利，应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金，并向业主公布收支情况。物业公司也未按照约定每年向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目，物业公司也从未向业主公开过。 另外，本小区的物业费为2.3元/平方米，按照目前金华市住宅前期物业费建议标准，此价格已属于四星级的收费，按照金华市区物业管理星级服务考核评定办法，四星级的考评得分至少在80分以上。但实际上小区的考评连及格线都未达到。根据《金华市物业管理办法》、《金华市物业服务收费标准管理实施办法》、《物业管理条例》等的规定，物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，物业服务企业应当按照物业服务标准提供相应的服务，很明显原告的物业服务与物业收费标准已经明显的不适应了。综上，原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，在未履行服务的情况下，原告无权享受全额物业费，更无权要求收取滞纳金。 原告华泰公司为证明其诉讼主张，向本院举证如下： 1、前期物业服务合同三份，用以证明原告作为物业管理服务公司于2015年3月1日起至2021年2月28日止为明珠新城进行物业管理服务，合同约定了物业管理费收费标准、地下车位公共能耗及维护费、物业管理费的预收，逾期交纳物业管理费违约责任以及物业管理服务标准等事实。 2、不动产查询记录，用以证明明珠新城一区2幢302室所有人为被告的事实。 3、律师函、EMS面单、回执，用以证明2019年11月9日原告已向被告合理催讨，因被告电话有误邮件被退回的事实。 对上述证据，被告李光耀质证认为，对证据1，被告不清楚。被告从住建部门调取的材料显示2013年房开公司是与金华亿鸿物业管理有限公司签订的前期物业服务合同。对证据2、3的真实性无异议，但2016年-2017年的物业费已过诉讼时效。车库能耗费错误，合同约定计算标准是按25元/月计算的。 被告李光耀为证明自己的抗辩主张，向本院举证如下： A、物业服务合同，用以证明2013年永康市高圳房地产开发有限公司系与金华亿鸿物业管理有限公司签订前期物业服务协议的事实。 B、照片、微信聊天截图，用以证明物业公司不履行职务行为，小区绿化杂草丛生，小区监控都是坏的，消防通道时常堵塞，地下车库车辆乱停乱放，通道时常被堵、垃圾废物不清理，弱电箱杂乱无章、电线外露，消防设施检查只是形式主义、消防器材已失效，小区公共部位发霉脱落，物业从不进行维修养护，小区路灯年久失修亦不进行更换等，小区业主多次向物业公司进行反映问题，物业公司均置之不理，物业公司的不作为已经给业主的生活、安全等带来不便的事实。 C、信访材料、永康日报，用以证明一直来明珠新城一期问题业主多次向相关部门及物业公司进行反应，相关部门也要求将问题在规定时间内解决到位，并要求物业公司加强与业主沟通，但物业公司也未有落实问题解决的事实。 D、明珠新城一期问题反应，用以证明业主多次向物业公司反映问题，要求物业公司督促落实，但物业公司至今未有履行的事实。 E、业主测评建议及对物业管理的评议，用以证明经多数业主测评，原告的物业服务问题多，原告未按服务标准履行服务，原告所提供的服务未达及格分数的事实。 F、材料说明，用以证明明珠新城一期物业未按服务标准履行，物业费收取与物业服务明显不相符合，物业服务问题大的事实。 对被告提交的证据，原告华泰公司质证认为，证据A系复印件，对其真实性有异议，且该证据显示是电梯服务，与原告和房开公司签订的服务项目是有区别的。被告提交的合同服务期限2013年7月17日-2015年7月16日止，我们的起始日是2015年3月1日。对证据B三性有异议，未提交聊天记录原始载体，对照片中小区车位停放、绿化是静态显示，并不能以静态照片来否定物业公司履行的物业服务；对证据C，信访当事人与本案被告无关，反映的问题是单方陈述，建设局并未提出予以认可的情况，对永康日报的内容并未明确显示身份信息和物业名称；证据D恰反应物业公司尽到职责，向房开提出问题，并要求房开公司进行解决；对证据E三性有异议，原告不清楚制作方是谁，对物业评议是谁评议也不清楚；对证据F三性有异议，没有提交身份信息核实情况。 根据原、被告对证据的质证意见以及对案件事实的陈述，本院认为，原告提供的证据1，是为证明原告对明珠新城进行物业管理事实的存在，对此被告虽然未给予确认，但被告并未提供证据否定原告对明珠新城进行物业管理，故，本院对证据1予以确认；对证据2、3的真实性被告予以了确认，本院对证据2、3所反映的事实予以确定。对被告提供的证据A，因其所反映的是2015年之前的物业管理，故与本案无关联性，本院不予确认；证据B，其所反映的是明珠新城在物业管理中存在的问题，结合证据1中关于物业管理服务要求标准，本院确认原告在物业管理服务中存在不到位的事实；对证据C，信访材料是反映房开公司在建设中存在的质量问题，不涉及原告的物业服务项目，永康日报复印件所载的报道内容与本案欠缺关联性，本院均不予认可；证据D、E、F，均是业主认为原告在物业服务中存在的问题，本院将综合在案证据予以认定。 经审理，本院认定事实如下：2014年7月28日，原告与永康市高圳房地产开发有限公司（永康市明珠新城小区开发商）就永康市明珠新城小区（占地40797平方米，建筑面积69988.82平方米）的物业管理服务签订前期物业服务合同，合同对物业管理费收费标准、地下车位公共能耗及维护费、物业管理费的预收，逾期交纳物业管理费违约责任以及物业管理服务标准等进行了约定。2017年2月18日和2019年2月1日，原告与永康市高圳房地产开发有限公司续签了前期物业服务合同。 被告李光耀系永康市明珠新城小区业主，因对原告的物业管理服务不满意，对2016年3月至2020年2月底计四年，每年6021元，共计24084元的物业费未予交纳。为此，原告于2019年11月8日向被告发出律师函，要求被告交纳所欠交的物业费。 本院认为，本案原、被告双方争议的焦点有：1、原告与房产开发公司签订的前期物业服务合同的效力；2、2016年3月至2017年2月的物业费是否已过诉讼时效；3、原告在物业管理服务中是否尽到物业服务义务。对争议1，本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，本案原告与房产开发公司签订的前期物业服务合同符合法律的规定，应依法确认有效，对被告以其并非合同当事人，其也不知道原告与房产开发公司签订了物业管理服务合同为由提出抗辩意见，本院不予采纳。对争议2，原告从2015年3月起即为明珠新城小区提供物业管理服务，被告作为业主在享受服务的同时支付相应的物业服务费用，这是被告作为业主的义务。被告在2016年3月至2020年2月期间实际持续的享受原告提供的物业服务，存在连续性，故对被告提出的2016年3月至2017年2月的物业费已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于争议3，本案中，根据前期物业服务合同中关于物业管理服务要求标准的规定及在案证据，原告在安保、卫生保洁、绿化养护、公共设施管理等方面确存在未尽合理服务义务的情形，且原告所提供的物业管理服务项目和质量与前期物业服务合同中关于物业管理服务要求标准存在明显差距。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，鉴于原告在物业管理服务中存在未完全履行义务的情形，对原告提出的由被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持，并酌定扣减原告15%的物业服务费，即被告应当支付的物业服务费为20471.40元（24084×85%）。综上，对原告合理部分的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告李光耀支付原告金华市华泰物业管理服务有限公司物业服务费20471.40元，款限判决生效后十日内履行完毕。 二、驳回原告金华市华泰物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。 如果被告李光耀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费242元（已减半收取），由原告金华市华泰物业管理服务有限公司负担42元，由被告李光耀负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  田 晓 二〇二〇年九月三日 代书记员  林祝健