黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1688号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋新鹏，男，1961年8月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李日彤，女，1989年7月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市碾子山区。委托诉讼代理人：张铁华，男，1960年10月10日出生，汉族，齐齐哈尔市碾子山区北疆商贸城有限公司经理，住黑龙江省齐齐哈尔市碾子山区。上诉人宋新鹏因与被上诉人李日彤房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市碾子山区人民法院（2020）黑0207民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋新鹏上诉请求：1.依法撤销齐齐哈尔市碾子山区人民法院作出的（2020）黑0207民初59号民事判决书，驳回被上诉人李日彤一审的诉讼请求，依法改判解除合同；2.本案诉讼费用由被上诉人李日彤承担。事实和理由：一、一审法院认定事实、适用法律错误。上诉人宋新鹏租赁房屋主张解除合同确系发生情势变更，另依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定以及《全国法院民事审判工作会议纪要》第四十八条规定，上诉人宋新鹏已符合单方解除条件。2016年12月，张铁华即被上诉人李日彤丈夫的父亲，以被上诉人李日彤的名义与上诉人宋新鹏签订房屋租赁合同，租期为五年，该房屋主要用于经营零售药店。由于碾子山区当地居民多为政府机关工作人员和华安厂员工，多数人买药均通过医保，医保项目系碾子山区药店的主要经济来源，零售药品获利颇少，故上诉人宋新鹏租赁该房屋经营零售药店属于连年亏损的情形。上诉人宋新鹏为扭亏为盈，欲增加医疗保险定点零售项目。但该房屋的面积未能满足齐齐哈尔市医疗保险经办服务中心发布的关于医疗保险定点药店审批面积的要求，审批面积需达到100平方米,而涉案房屋未到100平方米,实际面积80平方米,致使上诉人宋新鹏无法实现租房经营药店的目的，故无法继续承租。上诉人宋新鹏于2019年10月通知被上诉人李日彤解除合同，并于2019年12月10日搬离该房屋，提前放弃了部分租赁天数，以便于被上诉人李日彤另行租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。上诉人宋新鹏也在当年合约到期前通知被上诉人李日彤不再继续租赁房屋，符合法条的规定。即使认定上诉人宋新鹏违约，依据一审法院判决书中说理部分参照的《全国法院民事审判工作会议纪要》第四十八条规定，（一）违约方不存在恶意违约的情形；（二）违约方继续履行合同，对其显失公平；（三）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。上诉人宋新鹏不继续租赁房屋是事出有因，合情合理，且提前通知被上诉人李日彤，放弃部分租赁天数，不存在恶意违约的情形，符合上述法条第一款。上诉人宋新鹏如不增加医保项目还将继续连年亏损，且上诉人宋新鹏已经租赁其他房屋用于经营药店，如按一审法院观点要求上诉人宋新鹏继续租赁有失公平，符合上述法条第二款。根据今年疫情影响全国各地房价均降低或免收，若被上诉人李日彤要求继续按原房屋租赁价格履行合同，也违反诚实信用原则，符合上述法条第三款。二、一审法院计算逾期利息的标准不明确，根据哪个银行未说明，且根据法律规定应按2019年11月20日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率1年期LPR为4.15%计算，共计人民币1352.20元。李日彤辩称，根据九民会议纪要（[2019]254号）第48条关于合同履行的法律规定，如下证据链条可证实宋新鹏恶意违约：一、上诉人与被上诉人双方签订5年房屋租赁合同时至第四年，2019年11月15日，被上诉人打电话要下一年租金，上诉人说房子不租了，并于10月份在房屋一侧5米处已租下房子，先后找人说情要退租，并未直面与被上诉人商谈，先以医保局有要求为借口。二、自行在房屋店外张贴广告招租，对此房进行出租，同时转送钥匙（被当即返回）。三、有通话录音证实：上诉人表示不再租赁房屋也不会支付租金。上诉人提出2019年10月给被上诉人打电话说解除合同的事实不存在，没有提供证据证实。上诉人的行为是恶意违约，其在被上诉人不同意的情况下私自转租，一审时有录音证实上诉人称不租房屋也不给租金的事实。综上，上诉人的请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。李日彤向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付房屋租金85,000元，并支付由拖欠租金产生的利息2912.95元;2.本案诉讼费由被告承担。宋新鹏向一审法院反诉请求：要求解除合同。一审法院认定事实：2016年9月28日，李日彤与齐齐哈尔碾子山北疆商贸城有限公司签订房屋租赁协议书后，于2016年12月10日将房屋转租给宋新鹏，并签订房屋租赁协议书一份。协议约定：甲方李日彤将位于北疆大市场南侧2号-1商服用房转租给乙方宋新鹏，租期为五年，2017年1月1日至2017年12月30日租金为80,000元；2018年1月1日至2021年12月30日，每年租金为85,000元，乙方应在下一年租期前一个月付清下一年租金。2017年至2019年三年租金已结清。2019年11月30日，原告催促被告交付租金，被告宋新鹏告知其因需要增加经营项目提出退出商服房屋，于同年12月10日搬离该房屋，并要求解除房屋租赁合同。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已履行三年之久，是合法有效的。对双方当事人均具有法律约束力。双方应全面履行各自的合同义务。被告应按协议给付原告租金，原告要求被告支付租金并支付因拖欠租金产生利息的诉请符合法律规定，应予以支持；反诉原告要求解除合同，双方多次协商，均未达成一致意见。且反诉原告宋新鹏增加医疗保险定点零售，系自愿申请加入齐齐哈尔城乡医疗保险定点零售药店的经营行为，因该租赁房屋未达到经营面积的要求，遂主张依情势变更而要求解除合同。本案中，反诉原告的主张属于潜在的商业风险，此种商业风险不为情势变更原则所涵盖。亦不符合《合同法》中有关情势变更的相关规定，故本案不构成情势变更。参照《全国法院民事审判工作会议纪要》第四十八条规定，违约方不享有单方解除合同的权利，且被告违约在先，原告方拒绝解除合同，不违反诚实信用的原则。反诉原告的诉请不属于国家法律、法规及政策调整，导致当事人签订的合同不能履行，致使合同目的不能实现的情形，仅以行业规范为由而请求解除合同，于法无据。依据《合同法》规定，当事人不履行合同或履行合同不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照双方约定，被告应于2019年12月1日给付租金，但其至今未付，构成违约。原告方主张逾期付款银行利息2912.95元（自2019年12月1日至2020年4月16日，计138天，7.45%/30天*138*85000元=2912.95元）的诉讼请求，应予以支持。因此合同应继续履行。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）宋新鹏于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）李日彤房屋租金85,000元及利息2912.95元，合计87,912.95元；二、驳回被告（反诉原告）宋新鹏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2023元，反诉费50元，合计2073元，由被告宋新鹏负担。本案二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。本院认为，当事人从事民事活动应遵守诚实信用原则，秉持诚信、恪守承诺。合同法律关系是基础法律关系，合同一经成立，即对合同相对人产生约束力。合同相对人应当诚信、全面的行使合同权利，履行合同义务。本案中宋新鹏与李日彤签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。双方约定的租赁期限为5年，合同履行3年后宋新鹏提出解除合同，在双方协商未果的情形下，宋新鹏自行搬离所租赁的房屋属于违约行为。虽然违约方在通常的情况下不享有解除合同的权利，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”由于宋新鹏自行搬离租赁房屋后已另租他房，事实上已无法继续履行且本案中的债务的标的亦不适于强制履行。又因双方房屋租赁合同已经陷入僵局状态，持续下去必然会导致损失扩大及社会资源浪费。为实现租赁双方利益平衡以及促进社会资源的有效利用，防止损失进一步扩大，李日彤与宋新鹏的房屋租赁协议应予解除。但因宋新鹏违约在先，且其对于房屋面积不能满足经营需要等解除理由事先并未与出租人进行充分协商和沟通，主观上过错较大，故其对于其自行解约而给出租人所造成的损失根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定理应承担赔偿责任。因自宋新鹏搬离房屋以及双方产生争议至今已持续近一年时间，本院综合考虑剩余租期情况以及给出租人造成损失等因素，酌情认定在解除双方租赁合同的情况下，宋新鹏因违约而应赔偿李日彤的损失为85,000元。宋新鹏关于解除合同的上诉主张成立，但其认为不构成违约的上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销齐齐哈尔市碾子山区人民法院（2020）黑0207民初59号民事判决；二、解除宋新鹏与李日彤签订的房屋租赁协议；三、宋新鹏于本判决生效之日起十日内赔偿李日彤损失85,000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费4046元由宋新鹏负担。反诉费50元由被上诉人李日彤负担。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  刘 岩审判员  马冰莹二〇二〇年九月十八日书记员  张朝阳