广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2819号 上诉人（原审被告）：广西川海房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市西环路15号福馨苑内，统一社会信用代码：91450200756539217K（1-1）。 法定代表人：吕贻标，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃禄勇，广西华恒信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龚洁，女，1974年11月21日出生，侗族，户籍地：广西柳州市柳北区，现住广西柳州市柳北区。 被上诉人（原审原告）：龚妮，女，1976年6月20日出生，侗族，户籍地：广西三江侗族自治县，现住广西柳州市柳北区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李志忠，广西仁清律师事务所律师。 上诉人广西川海房地产开发有限公司（以下简称川海公司）因与被上诉人龚洁、龚妮商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人川海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决以上诉人未提交施工日志、监理日志为由，对上诉人提出的应当扣除连续下雨二个小时或者累计下雨达到四个小时可以顺延交房的天数的主张不予支持，且计算逾期交房违约金时不将上述符合合同约定可以顺延交房的天数予以扣除没有合同依据和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人只需提交气象资料，按照气象资料记载的符合合同约定的下雨天数就应当从逾期交房的天数中予以扣除。但一审法院却以上诉人未提交施工日志和监理日志为由不予扣除，不符合合同的约定，且未向上诉人进行释明，加重了上诉人的举证责任，明显错误。请求二审法院依法改判，将涉案楼房施工期间因下雨导致停工的153天从上诉人逾期交房的时间中予以扣除后，再行计算违约金。 被上诉人龚洁、龚妮辩称，一、雨天不应当是上诉人免责或者延期交房的合理理由，应当认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款关于雨天顺延交房的约定为无效条款。上诉人作为一家专业的房地产公司，在进行房屋开发建设前，应当结合柳州市的天气情况合理安排工期，预留相应的时间，以确保在合同约定的交房日期交付房屋。二、上诉人在一审期间提供的《气象资料服务》是非法证据，该证据材料无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，且柳州市气候评价所既不是合同约定的柳州气象部门，也不是柳州市气象局的内设机构，不符合证据的相关规定，且该证据也没有记录具体的下雨时长。三、即使上诉人认为在本案中存在因雨天原因可以延期交房的事由，但上诉人并未按照《商品房销售管理办法》第三十条第二款：“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”的规定及时告知被上诉人，因此上诉人不能因此对延期交房免责。综上，上诉人的上诉无事实与法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。 龚洁、龚妮向一审法院起诉请求：一、依法确认龚洁、龚妮与川海公司于2016年12月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：022016080406006250201）中第八条第二款第2项“出卖人将竣工资料报告提交政府部门并被接收后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收所需时间”、第3项“非出卖人原因造成一天以上的停水或停电（连续停水或停电四个小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天以上的降雨（连续降雨两个小时或间断降雨累计四个小时算一天）和政府相关部门要求的停工，则房屋交付日期顺延”的格式条款无效；二、判令川海公司向龚洁、龚妮支付逾期交房自2019年1月19日起至2019年7月27日止的违约金21553.37元（27元/平方米/月×126.71平方米×6.3个月）；三、判令川海公司承担一审的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：位于柳州市川海·汇景龙湾小区系川海公司开发建设。2016年12月9日，龚洁、龚妮与川海公司共同签订了一份编号为022016080406006250201的《商品房买卖合同》，约定：龚洁、龚妮向川海公司购买川海·汇景龙湾小区11栋25-2号的壹套建筑面积为126.71方米的商品房（以下简称案涉房屋），该房屋的建筑面积单价为8763.36元/平方米，房屋总价为905343元，其中该合同的第六条约定：“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：。3、买受人在2016年12月9日前付清首期款壹拾捌万伍仟叁佰肆拾叁元整，余款柒拾贰万元整向银行或公积金按揭贷款付清。”；第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：。2、买受人未按本合同规定交纳房款，按总房款每天万分之0.5计付滞纳金；。”；第八条约定：“出卖人应当在2019年1月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：。7、取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：。2、出卖人将竣工资料报告提交政府部门并被接收后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收所需时间（该第2项的约定内容在合同文本中标有下划线进行特别提示）；3、非出卖人原因造成的一天以上的停水或停电（连续停水或停电四个小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天以上的降雨（连续降雨两个小时或间断降雨累计四个小时算一天）和政府相关部门要求的停工，则房屋交付日期顺延（该第3项的约定内容在合同文本中标有下划线进行特别提示）”；第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：。2、特别提示：如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的每天万分之0.5计赔买受人”；第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人在接到或应当接到交房通知或自出卖人在《柳州日报》发布交房公告之日起7天内来办理领房手续，买受人在交付期限内仍未接收房屋，则将通知注明交房期限的最后一日视为该房屋验收合格并交付于买受人。自该日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，以后有关该房屋的所有费用（包括但不限于水费、电费、卫生费、物业管理费、有线电视费等）全部由买受人承担。”。以上合同签订后，龚洁、龚妮通过支付首付款以及办理按揭贷款的方式依约向川海公司支付了案涉房屋的总房款905343元。川海公司在以上合同约定的交房日于2019年1月18日期满后却未有向龚洁、龚妮交付符合合同约定条件的案涉房屋，川海公司直到2019年7月26日才在《柳州日报》刊登交房公告通知包括龚洁、龚妮在内的11栋全体业主在2019年7月27日至8月2日期间办理收房手续。龚洁、龚妮以川海公司存在逾期交房的违约行为为由诉至一审法院，并提出以上之诉讼请求。 另查明，龚洁、龚妮与川海公司签订以上的《商品房买卖合同》文本为建设部和国家工商行政管理局联合印发的示范文本。2018年4月16日，柳州威立雅水务有限公司在政府门户网站发布停水、降压供水公告，通知因供水管道施工，自2018年4月28日23时至29日17时在全市降压供水，部分区域停水，其中该停水的区域包括川海·汇景龙湾小区在内。根据川海·汇景龙湾小区11栋的两名业主李雪佩、李双共同提出委托估价的申请，广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司于2020年1月15日作出了广西科正（2020）房估LZ字第D01013号《房地产估价咨询报告》，其评估意见为：川海·汇景龙湾小区11栋在价值时点，即2019年7月27日的租金评估均价为27元/平方米/月。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，龚洁、龚妮与川海公司于2016年12月9日共同签订的《商品房买卖合同》系其双方平等协商的合意，该合同成立生效，受法律保护。 关于要求确认上述的《商品房买卖合同》中第八条第二款第2、3项之约定内容无效的诉请。一审法院认为，龚洁、龚妮与川海公司在一审中选择以建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同》示范文本作为签约使用文本系其双方平等协商的合意，该合同中约定的条款内容系其双方的真实意思表示且未有违反法律、行政法规的强制性规定，而对于该合同中第八条第二款第2、3项之约定内容，由于在合同文本中已经标有下划线进行特别提示，龚洁、龚妮在缔约时应当已经阅读该合同条款，龚洁、龚妮在合同上的签名行为说明其认可该合同条款，故以上的合同条款成立生效，对龚洁、龚妮及川海公司均具有法律约束力。现龚洁、龚妮并无证据可以证实本案具有《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条规定属于合同无效的法定情形，该举证不能的法律后果应由龚洁、龚妮承担，故龚洁、龚妮诉请确认上述的《商品房买卖合同》中第八条第二款第2、3项之约定内容无效于法无据，一审法院不予支持。 关于要求支付违约金之诉请。根据上述的《商品房买卖合同》之约定，川海公司应于2019年1月18日之前向龚洁、龚妮交付符合合同约定条件的案涉房屋，而川海公司却直到2019年7月26日才在《柳州日报》刊登交房公告通知包括龚洁、龚妮在内的11栋全体业主在2019年7月27日至8月2日期间办理收房手续，故该延长交房的时间自2019年1月19日起算至2019年7月27日止合计为189天（即6.3个月）。根据上述的《商品房买卖合同》第八条第二款“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：。3、非出卖人原因造成的一天以上的停水或停电（连续停水或停电四个小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天以上的降雨（连续降雨两个小时或间断降雨累计四个小时算一天）和政府相关部门要求的停工，则房屋交付日期顺延”之约定，一审法院认为作为出卖人的川海公司在一审中要适用该条款第3项的约定情形顺延交付案涉房屋应当要以“据实”为前提，即即使存在该条款第3项的约定情形，还应当要考量该约定情形对于案涉房屋工程的施工是否有造成实际的影响，如果有实际影响则川海公司可以据实延期，否则川海公司要求延期的主张不能成立。由此，虽然根据川海公司提交由柳州威立雅水务有限公司于2018年4月16日在政府门户网站发布的停水、降压供水公告以及由柳州市气候评价所出具关于柳州市在2016年4月1日至2019年8月2日期间逐小时降雨的气象资料可以证实本案存在以上合同第八条第二款第3项的约定情形，但由于川海公司在一审中并未有提交案涉房屋工程的施工日志、监理日志等相关证据相佐证，故仅凭川海公司提交的以上证据并不足以证实案涉房屋工程的施工在该停水的当天以及气象资料记录降雨的当天有遭受到了实际的影响，该举证不能的法律后果应由川海公司承担，故川海公司在一审中提出其可以在合同约定的交房时间内再合理顺延199天的辩解观点不能成立。综上，一审法院对应由川海公司承担逾期交房违约责任所应计算的违约天数确认为189天。关于违约金的具体计算，一审法院认为在本案中，作为买受人的龚洁、龚妮所负的主合同义务为依约按时交付购房款，而作为出卖人的川海公司所负的主合同义务则为依约按时交付符合合同约定条件的案涉房屋，双方在上述的《商品房买卖合同》中对于各方违约所应承担的违约责任均作了具体的约定，从该合同的第七条，即“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：。2、买受人未按本合同规定交纳房款，按总房款每天万分之0.5计付滞纳金；。”之约定内容以及第九条，即“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：。2、特别提示：如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的每天万分之0.5计赔买受人”之约定内容来看，这两个违约责任条款的约定是对等的，其并不存在明显不公平的情形，故龚洁、龚妮提出本案违约金的计算不适用该第九条违约责任条款之约定而应当适用广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司作出上述的广西科正（2020）房估LZ字第D01013号《房地产估价咨询报告》之评估意见的主张没有依据，一审法院不予采信。据此，结合经庭审查明龚洁、龚妮在合同签订后已经依约向川海公司支付了案涉房屋总房款905343元之事实以及根据上述的《商品房买卖合同》第九条之约定，故一审法院对龚洁、龚妮诉请支付的违约金支持为：（905343元×万分之0.5/天）×189天=8555.49元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、广西川海房地产开发有限公司向龚洁、龚妮付逾期交房的违约金人民币8555.49元。二、驳回龚洁、龚妮的其他诉讼请求。案件受理费339元（龚洁、龚妮已预交），因适用简易程序减半收取169.5元，由龚洁、龚妮负担102.5元，广西川海房地产开发有限公司负担67元并迳付龚洁、龚妮。 本院二审期间，上诉人提交了《汇景龙湾11＃楼施工日志》，拟证明案涉汇景龙湾11＃楼在2016年7月11日至2019年1月16日施工期间因下雨导致的停工共计153天，上诉人按照合同约定可以顺延交房153天，因此本案应当从上诉人逾期交房的时间中扣除153天后再行计算违约金。被上诉人质证认为：该证据并不属于新证据，已经超过了举证期限，而且是虚假的证据。因为该证据的复印件与原件不一致，存在大篇幅的缺填漏记和涂改，多处日期错误，且记录的雨天情况与上诉人在一审中提交的《气象资料服务》中记录的雨天情况存在明显出入，作假的痕迹很明显，因此对该证据的真实性及合法性均不予认可。 本院对上诉人提交证据的分析和认定：上诉人在二审中提交的《施工日志》系在一审举证期限届满之前形成，依法不属于新证据，上诉人对此未给出合理事由。对于被上诉人提出上述日志中存在大篇幅的缺填漏记和涂改，多处日期错误，且记录的雨天情况与上诉人在一审中提交的《气象资料服务》中记录的雨天情况存在明显出入等疑点，上诉人亦未能给出合理解释，且上述日志无施工单位的盖章确认，故本院认为该证据的证明力不够充分，本院不予采信。 双方对一审查明的事实无异议，经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与二被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应全面履行合同义务。上诉人未按照合同约定向二被上诉人交付房屋，存在逾期交房的违约情形，双方当事人对一审认定的上诉人逾期交房的事实并无异议。现上诉人对一审认定的逾期交房天数有异议，主张本案应根据上述《商品房买卖合同》第八条第二项第3点：“非出卖人原因造成的一天以上的停水或停电（连续停水或停电四个小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天以上的阵雨（连续降雨二个小时或间断降雨累计四个小时算一天）和政府相关部门要求的停工，则房屋交付日期顺延。”的约定扣除因下雨导致的停工天数153天后再计算逾期交房时间，对此本院认为，本案要适用上述条款的约定情形顺延交付案涉房屋应当要以“据实”为前提，即必须考量该约定情形对于案涉房屋工程的施工是否造成实际影响，上诉人在一审期间只提供了《气象资料》证实了案涉工程施工期间存在符合上述合同约定情形的降雨情形，但上诉人至今未能提交相关证据证实该约定降雨情形对于案涉房屋工程的施工造成了实际影响，上诉人应当对此承担举证不能的法律后果，故本院对上诉人的上述主张不予支持。一审对本案逾期交房的时间认定并无不当，本院对此予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广西川海房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 司英华 审 判 员 李 红 审 判 员 孙书文 二〇二〇年九月十四日 代书记员 苏阳晶