贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9731号 原告：陈盛智，男，汉族，1962年4月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：沈玲，女，汉族，1966年1月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：聂咏（特别授权代理），贵州言志律师事务所律师，执业证号：15205200810357452。 二原告委托诉讼代理人：王乾隆（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201810035198。 被告:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层），统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人:郑桥明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩（一般授权代理），该公司员工。 原告陈盛智、沈玲与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称：大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈玲及二原告共同的委托诉讼代理人聂咏，被告大众房开公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈盛智、沈玲向本院提出诉讼请求：1、判决被告30日内为原告办理涉案商品房的不动产权证书；2、判决被告因逾期1019天向原告交付商品房的违约金（违约金计算方式为：以原告已付购房款487487元为基数，按日万分之一的标准计算为49675元；3、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金计算方式为：以原告已付购房款487487元为基数，按日万分之三的标准从2017年1月26日起计算至被告交付房屋权属证书之日）暂计160139元；4、判决被告向原告退还已收取的三通费3359及三通费实际占用期间的利息，两项暂计5000元；以上各项合计214814元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第1项及第4项诉讼请求。 事实及理由：2014年10月18日，原告与被告就商品房买卖达成协议，并签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于七星关区。《商品房买卖合同》对原、被告之间的权利义务及违约责任进行了详细约定。原告已经按照约定支付了首付款207487元给被告，并如约与中国工商银行股份有限公司奢香支行签订了贷款合同，后中国工商银行股份有限公司奢香支行将原告的贷款280000元支付到被告账户内，至此，原告已经依据合同约定履行了买受人应尽的付款义务，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定被告于2015年6月30日前验收合格并交付给原告使用，第二十二条约定：“房屋登记第三款转移登记约定（一）出卖人承诺于2017年1月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，被告一直没有向原告交付房屋，是原告主动于2018年4月14日提出交房，为此被告逾期交房1068天。同时，原告已经将所有费用及办证所需的资料提交被告，可被告至今未将办理好的房屋权属证书交付原告，已经严重违约，应承担相应的违约责任。另外，被告违规收取原告供水、供电、供气、有线电视费（简称四通费）属于违法，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，四通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经菅管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”之规定，商品房价格已经包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取四通费系重复收费，其违法行为自始无效，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定的内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款应属无效，被告应当退还已收取的四通费3359元。同时，被告违法收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费并按人民银行同期同类银行贷款利率支付资金占用期间的利息。综上所述，被告未在合同约定的期限内为原告办理房屋权属证书，并违法收取原告的四通费，被告的行为已经构成违约和违法。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告大众房开公司答辩称：一、涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因本案中涉案商品房项目的施工方中建四局第六建筑公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且拒不配合竣工验收导致，所以应免除或减轻答辩人的违约责任。且现如今毕节市政府同意特事特办，涉案楼盘可以办理房屋产权证并已在办理之中。二、答辩人逾期办证未给被答辩人造成实际损失，故不应承担逾期办证违约金。因被答辩人早已实际入住所购买商品房，居住权利得到充分保障。答辩人逾期办证未给其造成实质性损失，故不应承担逾期办证违约金。即便法院最终认定答辩人应承担违约金，也应考虑被答辩人未遭受实际损失而予以调整。三、如法院最终认定答辩人构成违约，因涉案房屋未办证系因第三方过错及市场原因导致，非答辩人恶意违约，恳请对违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率进行调整。对超过诉讼时效部分，不予支持。四、被答辩人诉称的“三通费”完全没有事实依据。《毕节市发展改革委员会关于房开企业收取“四通费”问题处置工作建议的报告》是在2018年9月才出台的意见书，且并非国家政策。而被答辩人是在2013年向答辩人购买商品房。被答辩人购买涉案商品房时，该费用并未计算在开发成本内，是被答辩人购买住房应该自己承担的费用，与2018年《毕节市发展改革委员会关于房开企业收取“四通费”问题处置工作建议的报告》没有任何关系，现在要求答辩人退回完全没有事实及法律依据。综上，请求法院查明事实，分清责任后作出公平的判决。 本院经审理查明如下事实：2014年10月18日，原告陈盛智、沈玲作为买受人，被告大众房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-440），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积：131.08平方米，套内建筑面积112.03平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为487487元，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款207487元，余款280000以银行按揭支付。第十一条：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，违约金一个月内支付。第二十二条：出卖人承诺于2017年1月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款487487元。2018年4月14日，被告将涉案房屋交付给原告。原告认为，被告逾期交付涉案房屋以及至今仍未为原告办理涉案房屋权属证书，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，涉案房屋尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告请求被告支付逾期交房违约金的问题。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定在2015年6月30日前向原告交付涉案房屋，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2018年4月14日，已构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十三条，出卖人未按约定的期限和条件将商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。被告实际向原告交付涉案房屋时间为2018年4月14日，逾期交房违约金计算为：按日万分之一的标准，以原告已付购房款487487元为基数，从2015年7月1日起计算至2018年4月14日止，违约金为49626.18元（487487元×0.01%×1018天），支付时间为交房之日起一个月内即2018年5月14日前。原告于2020年6月5日向本院提起诉讼，向被告主张逾期交房违约金，未超过《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定。对原告要求被告支付逾期交房违约金49675元的诉讼请求，本院予以支持49626.18元，超出部分无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告请求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金的问题。《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺于2017年1月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理房屋权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。被告未在合同约定的2017年1月26日前为原告办理房屋权属转移登记，已构成违约，应承担违约责任，原则上违约责任的起算时间为2017年1月27日，被告对此提出诉讼时效抗辩，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，一般诉讼时效期间为三年，原告起诉之日（2020年6月5日）往前倒推三年，即2017年6月5日之前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，原告未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告主张的违约金应从2017年6月5日起计算。如前所述，因合同约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于违约金的计算标准问题。原告主张按日万分之三的标准计算，被告认为约定过高，请求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，逾期办理房屋权属证书的违约金计算方式为：以原告已付购房款487487元为基数，自2017年6月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈盛智、沈玲逾期交房的违约金49626.18元； 二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈盛智、沈玲逾期办理房屋权属证书的违约金，该违约金以原告已付购房款487487元为基数，自2017年6月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告陈盛智、沈玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2261元，由原告陈盛智、沈玲负担788元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担1473元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年九月四日 书记员  邵烨旭