天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2032号上诉人（原审原告）：天津中联工程咨询有限公司，住所地天津市南开区宾水西道333号万豪大厦B区10层。法定代表人：李博，总经理。委托诉讼代理人：王红娟，北京德和衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋扬，北京德和衡（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王华，女，1957年7月17日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：杜亚琪，天津七略律师事务所律师。原审第三人：天津弘泽建设集团有限公司，住所地天津经济技术开发区翠亨村D座12门102室及D-12-11地下室。法定代表人：尹盛斌，总经理。委托诉讼代理人：周蓓春，男，该公司员工。上诉人天津中联工程咨询有限公司（以下简称中联公司）因与被上诉人王华，原审第三人天津弘泽建设集团有限公司（以下简称弘泽公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中联公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持中联公司的一审诉讼请求或发回重审；2.本案的诉讼费由王华承担。事实和理由：一、一审认定事实多处错误。1.对双方签订的二手房交易合同,需买卖双方磋商、议价、验房等相关证据佐证的认定错误。该《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不具有合同无效的情形，应认定为合同有效，有效的合同本身就是直接证据，可以单独认定，不需要其它间接证据相佐证。同时，涉诉房屋交易时间已经将近10年，结合现实生活中，二手房交易大多采用面对面商谈、电话沟通等方式进行，在熟人交易(或称无提防之心的交易)中也不易形成除合同之外的证据或录音录像证据，即使电话沟通记录也早已无法查询。二手房交易的过程是众所周知的生活经验事实，无需当事人举证，一审判决认定需当事人举证错误且加重中联公司的举证责任。另外，该房屋虽然被弘泽公司抵押，但双方签订合同时间不在抵押期内(签订合同时间：2010-9-30；签合同时的抵押期间：2009-9-17至2010-9-15)，2010年9月27日抵押权涤除，也就是说在签订合同的时间，房屋具备交易过户的条件，没有任何过户的障碍，该房屋具备交易、过户条件，中联公司也尽到谨慎审核抵押情况的义务。所以一审判决对合同的形成事实认定错误。2.对中联公司已支付房款的事实认定错误。弘泽公司委托案外人天津大众机构管理有限公司收款并由弘泽公司出具收据，中联公司也已按要求支付房款。款项用途的附言栏是汇款人选择项，实际汇款中是选择项，理论上可以填任何内容或可以不填，不影响款项已支付的事实。至于钱款支付天津大众机构管理有限公司后，其与弘泽公司怎么分配钱款，不影响中联公司已支付房款的事实。所以一审判决对房款已支付认定事实错误。3.对在查封之前已合法占有该不动产的事实认定错误。中联公司购买的是二手房，与新房的交接手续是不一样的，不是必须要办理物业进户单等手续，水卡、电卡的过户也不影响使用或者其他权利。所以弘泽公司在第一次购买后一直也未办理水卡电卡的过户。弘泽公司再次转让后，因房产一直未过户，中联公司也一直无法办理水卡、电卡的过户手续。根据执行异议复议司法解释第28条的规定，在人民法院查封前已合法占有该不动产，该法条的意思是指该房产是在其控制之下。中联公司目前将房产应用于办公，且按期交了水费电费、排污费等费用，也证明该房产现处于中联公司的控制和占有下。4.因中联公司自身原因未在房管局办理过户登记的事实认定错误。中联公司签订合同和支付房款均在房产再次抵押之前，中联公司已经尽到了审核义务。若弘泽公司正常履行合同，房屋交易过户不存在任何障碍。但是合同签订及付款后，在中联公司不知情的情况下，弘泽公司将房产抵押，且弘泽公司近几年人员变更频繁，经营困难等原因致使其一直拖延办理过户手续。以上情况不是中联公司的原因造成。同时该种情况也符合新发布的九民会纪要第127条最后一款情况，其未办理过户登记有合理客观的理由。二、一审判决的“本院认为”说法论理部分错误。王华不享有任何优先权，只是一般债权的查封。中联公司则通过签订合同交款、占有或者控制房屋，形成了物权期待权。参考天津市高级人民法院（2017）津民终151号案件“本院认为”部分的论述。从性质上看，物权期待权，属于债权的范畴，但该债权不同于一般的债权。购房人已经依照合同履行完毕并支付了取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变更到其名下，在与申请执行人实现一般债权发生冲突时，应优先保护购房人的物权期待权。最终该判决认定了购房人的实体权利，可以排除强制执行。综上所述，基于以上事实和理由，中联公司认为中联公司形成的涉诉房产的民事期待权益符合执行异议和复议司法解释第28条的规定。王华辩称，不同意中联公司的上诉请求。王华依据生效民事判决书，在弘泽公司未主动履行判决确定的内容之后，依法强制执行程序合法，不应当被终止。请求依法驳回中联公司的上诉请求。弘泽公司述称，同意中联公司的上诉请求。中联公司向一审法院起诉请求：1、终止对天津开发区××路××花园别墅××号房屋的强制执行、解除查封；2、撤销（2019）津0116执异80013号裁定书；3、本案诉讼费用由王华承担。一审法院认定事实：王华与弘泽公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年6月作出（2018）津0116民初81129号民事判决，判令：“一、王华与天津弘泽建设集团有限公司所签订的天津经济技术开发区广达街与北海路交口西北侧弘泽制造项目一尊品庭苑3-2-101房屋的《房屋预定书》解除；二、天津弘泽建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还王华房屋本金6,405,560元；三、天津弘泽建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付王华已付款的利息，利息的计算以6,405,560元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算自2014年7月25日至实际支付之日止。”判决生效后，一审法院于执行程序中对弘泽公司名下位于开发区××路××号××号楼的房屋进行了查封，执行案号（2018）津0116执82559号。王华请求对涉案房屋进行评估、拍卖，一审法院予以照准。另查，中联公司提交证据显示，中联公司（乙方、购房人）与弘泽公司（甲方、售房人）于2010年9月30日签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将位于开发区××路××花园别墅××号房屋出售给乙方，房屋建筑面积555.91平方米，成交价格捌佰柒拾万元整，因过户产生的相关税费，由甲方承担；乙方应在本协议签订之日起三日内向甲方指定的第三人支付全部房款（甲方指定第三人为天津大众机构管理有限公司），乙方向甲方指定第三人付款视为向甲方付款；甲方应当于2010年10月31日前将房屋交付乙方，并结清截至当日所产生的水、电、煤气、暖气、有线电视费。物业费等所有费用；甲乙双方应在2011年1月3日至2011年3月31日之间前往所在房地产管理局的相关部门签订《天津市房产买卖协议》，并办理过户、支付剩余房款、缴纳税费等相关事宜；甲方应保证房屋不存在被行政或司法机关依法裁定查封或扣押房屋的情形，否则因此产生的一切后果及违约责任由甲方负责。前述买卖合同记载合同签订日期为2010年9月30日（日期为打印字体）。中联公司提交转款凭证显示：中联公司于2010年9月21日向天津大众机构管理有限公司转账4,870,000元、9月29日转账730,000元、9月30日转账3,100,000元。前述三笔转款，均未标注款项用途。当日，天津大众机构管理有限公司向天津通汇建设工程总承包有限公司累计转款6,000,000元，款项用途均为往来款。另，弘泽公司于2006年7月从案外人连立红处购买了涉案房屋，弘泽公司于2007年8月20日至2008年8月20日、2008年8月21日至2009年8月20日、2009年9月17日至2010年9月15日、2010年10月22日至2011年10月21日、2011年10月26日至2012年10月19日、2012年10月15日至2013年10月15日、2013年12月20日至2014年6月19日、2014年6月19日至2015年2月10日将涉案房屋设定抵押，均办理抵押登记。涉案房屋自2014年7月2日至2018年6月21日期间，先后被多家法院查封。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案具体情况，一审法院认为中联公司不属于能够排除执行的情形，具体理由如下：第一、虽然中联公司提供的其与弘泽公司签订房屋买卖合同的时间为2010年9月30日，但由于涉案房屋系二手房现房交易，买卖双方磋商、议价、验房、交付缺乏充分的证据予以佐证；第二、虽然中联公司称其在支付房款后就已实际占有涉案房屋，但中联公司并未提供房屋交接单或者物业进户单或者户名为中联公司的水电煤等支付凭证或者物业、保安、邻居的证明，一审法院无法认定中联公司在法院查封之前已合法占有该涉案房屋；第三、虽然中联公司提供了向案外人天津大众机构管理有限公司转账8,700,000元的转账凭证，但该转账并未标注款项用途，无法证明中联公司给付的前述款项系涉案房款；第四、弘泽公司将涉案房屋自2007年开始直至2015年就每一年度向银行进行贷款抵押，自2007年至2015年期间，涉案房屋基本上均处于抵押状态，如果涉案房屋存在抵押贷款，买受人无法办理过户手续，中联公司作为一般民事主体应当知道房屋一旦被抵押可能产生无法办理过户登记的法律后果，由此说明，中联公司购买涉案房屋没有履行合理的注意义务，没有考虑到购买房屋之后可能产生无法办理过户手续的法律后果，中联公司自身对于房屋无法办理过户手续存在一定过错。况且自中联公司2010年购买房屋直至2019年，中联公司才提出执行异议申请，在长达将近十年的时间，涉案房屋自2014年7月2日至2018年6月21日期间，先后被多家法院查封，中联公司的起诉亦有违常理。综上，中联公司提供的现有证据，尚不足以排除王华对涉案房屋的执行。对于中联公司的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：“驳回原告天津中联工程咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费收取80元，由原告负担。”二审审理期间，中联公司提交如下证据：证据一、房屋现状照片，证明涉案房产现占有人（控制人）为中联公司，立信中联会计师事务所实际使用；证据二、房产证，从房产证的“他项权利摘要”页可以看出，涉案房产的抵押期间是2009年9月17日至2010年9月15日,2010年9月27日已将抵押权涤除。中联公司与弘泽公司的《房屋买卖合同》签署于2010年9月30日，双方决定交易房屋时，不具有不能过户的障碍，中联公司已经尽到审查义务，在交易过程中无过错。王华对于该两份证据均不予认可，王华认为该两份证据不是二审新证据。该两份证据在一审当中均可以取得，但是未在一审当中进行举证。对于证据一不认可，照片的拍摄时间无法显示，也无法确定该照片的具体形成。对证据二的真实性认可，不认可证明目的。虽然涉诉房产的抵押在签订合同之前已经涤除，从形式上看不具有过户的障碍。但是在这种情况下，中联公司仍然没有与弘泽公司完成过户手续。从结果上来看，中联公司仍然具有主观过错。同时，根据该房房产证显示的信息，在权利摘要部分，弘泽公司常年将涉案房产进行抵押。结合上诉状中中联公司明知弘泽公司近几年人员变更频繁经营困难的现实状况，仍然拖延办理过户手续。综上可以得知，中联公司存在过错，没有尽到合理审查的义务，而且有违常理，也可以反映出该交易存在诸多的疑点。弘泽公司对中联公司二审中提交的两份证据均没有异议。对中联公司提交的证据一，无法核实真实性，亦无法达到其证明目的，本院不予认可。对中联公司提交的证据二的真实性本院予以确认，但无法达到其证明目的，本院不予采信。中联公司在二审中另申请本院现场勘查涉案房屋现状，以证明涉案房产为其实际占有使用。对此，本院认为，中联公司自述目前涉案房产的实际占有使用人为其关联公司立信会计师事务所，而非中联公司，从一审查明的事实和二审中询问的情况看，中联公司并未提交充分证据证实其在实际占有使用涉案房产，该部分事实应属中联公司的举证范围，其现场勘查的申请缺乏必要性，本院不予准许。王华、弘泽公司未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，一审认定事实中笔误之处，本院已于上文中纠正，各方当事人均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案争议焦点为：中联公司是否对涉案房产享有排除强制执行的实体权利。中联公司的诉讼请求能够得到支持，前提是应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，对此一审法院已做详细论述，本院不再赘述。中联公司上诉主张涉案房产为其实际占有使用，但未能充分证明其一直对涉案房产实际占有使用，其主张的实际占有使用人也非中联公司，而是案外人，对其该项上诉主张，本院不予支持。中联公司上诉主张在房产买卖过程中已尽到谨慎注意义务并无过错，但无论是房产买卖合同的签订、购房款的交付、涉案房产的交割到长达九年左右时间未办理过户手续，特别是房产买卖合同签订时抵押权已经涤除的情况仍迟迟未办理房产过户登记，亦未在此期间提出相关诉讼主张相应权利，对此，中联公司未能作出合理解释，其该项上诉主张，本院亦不予支持。中联公司在二审期间并未提交充分证据以证明其上诉请求，进而推翻一审认定的事实，并且排除其在长达十年时间内未办理过户的责任，其主张享有的实体权利并不足以排除王华对涉案房产的强制执行，对其上诉理由，本院不予采信。综上所述，上诉人中联公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津中联工程咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年九月三日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……