辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽04民终1431号 上诉人（原审原告）：滕晓赛，男，1987年8月3日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。 委托诉讼代理人：孔祥宁，辽宁省企业法律顾问协会工作人员。 被上诉人（原审被告）：郑向斌，男，1973年8月26日出生，满族，住辽宁省抚顺市顺城区。 被上诉人（原审被告）：张雪英，女，1975年3月13日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：郑向斌，男，1973年8月26日出生，满族，住辽宁省抚顺市顺城区，系张雪英丈夫。 上诉人滕晓赛因与被上诉人郑向斌、张雪英房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 滕晓赛上诉请求：1、依法撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初900号民事判决书第二项；2、改判被上诉人返还租金60500元，押金16500元，共计77000元；3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2019年8月16日上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议，赁房屋位于抚顺市顺城区，约定每月租金为16500元，并在当天上诉人向被上诉人支付了9个月房租即148500元和押金16500元共计165000元，因房屋厨房部门违章建筑需要拆除，上诉人与被上诉人发生纠纷。原审法院开庭审理此案，于2020年5月21日下达民事判决书，判决原被告解除《房屋租赁协议书》，驳回原告其他诉讼请求，原审法院认为抚顺市顺城区房屋厨房违建不是合同约定的承租房屋主体，厨房是否拆除不影响租赁合同的履行是错误的，厨房即在上诉人所承租的范围之内，因上诉人经营餐饮，厨房与房屋在本案的协议中来说，是合同的共同主体，缺一不可。厨房拆除会造成上诉人无法经营，上诉人经营餐饮而租赁房屋，现房屋厨房因违章需要拆除，根本无法达到合同履行目的。并且，本案租赁房屋的厨房是在2020年4月13日由抚顺市城市管理综合执法局下达违章通知，责令整改。上诉人认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，本案中，被上诉人出租给上诉人的房屋后厨的房屋并未取得相关建设工程规划许可，以未经过相关主管部门批准建设，故双房签订的《商铺租赁合同》应属无效。合同无效取得的财产应当予以返还。综上所述，上诉人承租被上诉人房屋用于经营餐饮，被上诉人应保证房屋的完整性及合法性。厨房为本合同履行中的重要环节，现厨房因违章建筑政府下达文件责令拆除，故导致上诉人与被上诉人签订的租赁合同无法达到其履行目的。为此，被上诉人应承担违约责任。 郑向斌、张雪英辩称，上诉人、答辩人均自认租赁房屋系上诉人从案外人处转兑而来，《房屋租赁协议书》签订后，上诉人实际向答辩人缴纳16500元，租金由上诉人向案外人缴纳。2019年8月16日，上诉人与答辩人签订了一份《房屋租赁协议书》。上诉人在2020年4月10日之前擅自解约并向一审法院起诉答辩人，诉状中提到疫情和担心该房屋厨房有违章建筑行为影响其饭店正常经营，因此提出解除合同并返还房屋租金及押金。上诉人在签订房屋租赁协议前后，并没有对该房屋及厨房建筑提出任何异议，视为同意和认同该房屋和厨房建筑及租赁协议所有内容条款。上诉人在经营期间面对经营和管理不善，害怕继续亏损和赔钱，便以疫情和厨房部分建筑涉嫌违建为理由提前单方面终止协议。2020年4月13日，抚顺市顺城区城市管理综合行政执法大队对答辩人及周边房屋下达《违章行为告知书》，要求上诉人在2020年4月16日之前对房屋厨房部分建筑进行产权证明或自行改正。答辩人把房屋厨房建筑的相关手续和证明材料及时上交给抚顺市顺城区城管执法局。答辩人的房屋厨房部分建筑是1982年建筑该主体楼时，回迁面积不符（少于动迁时原来面积），为补偿少给面积而直接补建厨房部分面积建筑，是历史遗留问题形成。从1982年到2020年8月17日，房屋厨房部分建筑一直存在。到今天由于上诉人违约终止协议，该房屋目前一直闲置中，给答辩人已造成3个多月租金损失。房屋厨房部分建筑也没有因涉嫌违建而被市政府或上级部门以《正式文件》通知要求依法拆除。上诉人与答辩人于2019年8月16日签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人在自愿平等基础上签订的，均系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现上诉人所举证据并不能确认上诉人合同目的不能实现。另，《违章行为告知书》也没有说明必须马上拆除，如果拆除的话必须有程序，但上诉人没有拿出证据证明。上诉人所诉厨房部分建筑并未实际拆除，且双方在《房屋租赁协议书》中约定的租赁房屋仅为抚顺市顺城区房屋，厨房部分建筑并不是合同约定的承租房屋主体。上诉人依据不可抗力及厨房部分建筑可能因违章害怕被拆除而主张解除合同依据不足。因上诉人自行单方面解除合同，并且实际使用房屋至2020年5月10日（上诉人当日搬离物品和交付答辩人房屋钥匙），正好是预交房屋租金的到期日，其再主张返还已付租金无事实和法律依据。关于押金问题，因双方在《房屋租赁协议书》中明确约定如果在2020年8月15日之前单方原因（转兑、出兑等）终止协议，则视为放弃房屋的无息抵押金，上诉人缴纳的房屋无息押金归答辩人所有，该约定不违反法律法规的禁止性规定。上诉人单方面终止履行合同，其再主张返还押金违反合同约定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，无论是双方约定还是法律规定，上诉人都无权以不可抗力和单方面个人意愿等致使合同目的无法实现为由要求解除合同和返还租金及抵押金。 滕晓赛向一审法院起诉请求：1、依法解除滕晓赛与郑向斌、张雪英签订的租赁协议书并向滕晓赛返还租金60500元、押金16500元，共计77000元；2、诉讼费由郑向斌、张雪英承担。 一审法院认定事实：2019年8月16日，滕晓赛与郑向斌、张雪英签订一份《房屋租赁协议书》，协议主要约定：郑向斌、张雪英将所有的位于抚顺市顺城区房屋出租给滕晓赛使用，租期为三年，即2019年5月10日至2022年5月10日，房屋租金为每月16500元。房屋租金支付按先付后用原则，首次缴纳房租方式为全年或半年并缴纳一个月租金16500元作为房屋无息抵押金。滕晓赛如果在2020年8月15日之前单方原因(转兑、出兑等)终止协议，则视为自动放弃房屋的无息抵押金，滕晓赛缴纳的房屋无息抵押金归郑向斌、张雪英所有。租赁期间若发生地震、火灾、台风等不可抗拒的自然灾害，致使房屋倒塌不能正常使用，所造成的的一切损失，双方互不追究责任，各自承担相应损失，协议自动终止。若市政府或上级部门对房屋地区进行规划拆迁动迁(以正式文件为准)致使本协议无法完全履行时，双方各自承担各自的损失，郑向斌、张雪英需以正式文件为准，无条件在一个月内搬出，本协议自动终止，租金按实际交付使用时间计算，预交多余部分，郑向斌、张雪英按实归还滕晓赛。违约责任，除地震、火灾、台风等不可抗拒的自然灾害及拆迁动迁外，任何一方不得擅自终止协议，如擅自终止协议由违约方按本协议未履行部分房屋租金总金额的50%赔偿，赔偿后本协议自动终止。另查明，庭审中，滕晓赛与郑向斌均自认租赁房屋系滕晓赛从案外人处转兑而来，上述《房屋租赁协议书》签订后滕晓赛实际向郑向斌、张雪英缴纳了抵押金16500元，租金由滕晓赛向案外人缴纳。2020年4月13日，抚顺市顺城区城市管理综合行政执法大队对滕晓赛下达《违章行为告知书》，要求滕晓赛在2020年4月16前对楼后违章接建自行改正。郑向斌、张雪英对违建事宜(厨房部分)知悉，郑向斌自认已把房屋的相关手续和证明材料已交给执法部门，正在等待执法部门答复，郑向斌并认为违建是历史形成的，目前违建没有拆除，房屋周边类似的违建也没有拆除。另，滕晓赛在本案诉讼过程中，已将租赁房屋内的相关设备设施搬离，并已将房屋钥匙交还给郑向斌、张雪英。 一审法院认为，滕晓赛与郑向斌、张雪英于2019年8月16日签订的《房屋租赁协议书》是当事人在自愿平等基础上签订的，均系当事人真实意思表示，应为合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：1、《房屋租赁协议书》是否应予解除；2、郑向斌、张雪英应否返还租金60500元、押金16500元。关于合同解除问题，因受疫情影响导致滕晓赛经营困难属实，但疫情发生后滕晓赛与郑向斌、张雪英双方可通过对合同履行期限、履行方式、价款数额等重新协商后对合同予以适当变更，根据实际继续履行合同，现滕晓赛所举证据并不能确认滕晓赛合同目的不能实现，另，滕晓赛所述厨房违建问题，因该违建并未实际拆除且双方在《房屋租赁协议书》中约定的租赁房屋仅为抚顺市顺城区房屋，厨房违建不是合同约定的承租房屋主体，厨房是否拆除不影响租赁合同的履行，故滕晓赛依据不可抗力及厨房可能因违章拆除而主张解除合同依据不足。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，鉴于滕晓赛现已实际搬离租赁房屋且已将房屋钥匙交还给郑向斌、张雪英，滕晓赛已单方面表示不在履行租赁合同，故双方的《房屋租赁协议书》可予以解除。关于返还租金问题，因滕晓赛单方面解除合同，其再主张返还已付租金无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于返还押金问题，因双方在《房屋租赁协议书》中明确约定“滕晓赛如果在2020年8月15日之前单方原因(转兑、出兑等)终止协议，则视为自动放弃房屋的无息抵押金，滕晓赛缴纳的房屋无息抵押金归郑向斌、张雪英所有”，该约定不违反法律法规的禁止性规定，滕晓赛单方终止履行合同，其再主张返还押金违反合同约定，一审法院不予支持。张雪英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：1、解除滕晓赛与郑向斌、张雪英于2019年8月16日签订的《房屋租赁协议书》；2、驳回滕晓赛的其他诉讼请求。案件受理费1725元，减半收取863元，由滕晓赛负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明，案涉租赁房屋于2005年3月29日取得抚顺市房产产权管理处填发的房屋所有权证。再查，滕晓赛于2020年5月10日将案涉租赁房屋的钥匙交付郑向斌。又查，一审判决书中判项一、二及案件受理费部分存在笔误，本院予以纠正，以上三处“縢晓赛”应为“滕晓赛”。 本院认为，滕晓赛与郑向斌、张雪英对解除《房屋租赁协议书》均不持异议，本案二审争议焦点为郑向斌、张雪英应否返还滕晓赛租金60500元、押金16500元。 滕晓赛与郑向斌、张雪英于2019年8月16日签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规规定，该协议合法有效，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。关于返还租金问题，《房屋租赁协议书》明确约定滕晓赛应向郑向斌、张雪英支付房屋租金每月16500元，滕晓赛在签订协议后支付2019年8月16日至2020年5月10日租金148500元，亦自认于2020年5月10将案涉租赁房屋的钥匙交付郑向斌，作为承租人支付占有租赁房屋期间的租金是滕晓赛应履行的义务，故其主张返还房租148500元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于返还押金问题，抚顺市顺城区城市管理综合行政执法大队针对案涉租赁房屋的楼后违章接建已下达违章行为告知书并限期改正，郑向斌、张雪英将该违建作为租赁房屋的一部分整体出租给滕晓赛，则该违建的拆除将导致双方签订的《房屋租赁协议书》无法完全履行，故滕晓赛以此为由主张解除协议，符合协议4.2约定的提前终止协议情形。一审法院认定系滕晓赛单方终止履行协议，视为自动放弃房屋的无息抵押金，依据不足，一审法院判令驳回滕晓赛返还押金的诉请不当，本院予以纠正。关于滕晓赛依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条主张《房屋租赁协议书》无效一节，案涉租赁房屋具有抚顺市房产产权管理处填发的房屋所有权证，不属于该解释第二条规定的未取得建设工程规划许可证的房屋，且滕晓赛认可解除《房屋租赁协议书》，又以《房屋租赁协议书》无效为由主张返还房租与押金，与法相悖，故滕晓赛该节上诉主张因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，滕晓赛的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初900号民事判决第一项； 二、撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初900号民事判决第二项； 三、郑向斌、张雪英于本判决生效后十日内返还滕晓赛押金16500元； 四、驳回滕晓赛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1725元，减半收取863元，由滕晓赛负担678元，由郑向斌、张雪英负担185元。二审案件受理费1725元，由滕晓赛负担1355元，由郑向斌、张雪英负担370元。 本判决为终审判决。 审判长 张 帆 审判员 郭 爽 审判员 张 秦 二〇二〇年九月二十二日 书记员 刘佳伟