陕西省横山县人民法院 陕西省榆林市横山区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0803民初852号原告:贺某某，女，1972年10月20日出生，汉族，居民，住榆林市横山区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：尉某，男，1971年11月26日出生，汉族，住榆林市横山区南大街，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系原告姐夫，特别代理。被告：某某房地产。公司地址：榆林市横山区。统一社会信用代码：91610823748608622G。法定代表人：高某，男，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张某某，男，陕西东源律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：闫某某，女，陕西东源律师事务所实习律师，特别代理。第三人：王某某，男，1965年1月2日出生，汉族，居民，住榆林市横山区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人:王某甲，男，1978年11月2日出生，汉族，居民，住榆林市横山区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系王某某外甥。原告贺某某与被告某某房地产（以下简称“某某房地产”）、第三人王某某、王某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理，依法由审判员雷祥涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贺某某及其委托诉讼代理人尉某、某某房地产的委托诉讼代理人张某某、闫某某到庭参加了诉讼，第三人王某某、王某甲经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。     原告诉称:2014年10月16日，原告因三方债务，在原债主王某某的保证下转换原始贷款手续，转买了王某甲（别名王某某）给被告做工程后的准账房（横山区XX城XX－XX），房屋折价630000元。转买前，原告到被告售楼部核实此房信息，被告售楼部经理答复，被告给王某甲准账了好多套横山宏安世纪城的房子，该准账房就在其中，且没有纠纷，售楼部只认可被告与王某甲（王某某）准账时的购买证明书和王某甲向外的转让协议就算新的房主。转买后，原告向被告售楼部出示此房的转买手续，为了出售方便，原告与被告协商和被告要了一把此房的钥匙。2019年12月3日，原告带领买房人看房时，发现此房已经更换了门锁，该房内有工人正在装修。装修主人申某某答复，此房是其与被告购买的，并提供给原告相关购房缴费票据。原告立即去找原债主王某某，王某某答复其同一天以同样的方式抵账出去2套房现在均顺利装修入住，没有产生任何纠纷，所以该房现在出现问题与其没有责任，但其可以与被告协调处理。后经第三人王某某与被告协商未果，无奈，原告只得提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即返还原告横山XX城XX－XX房屋，该房折价630000元；2、被告承担本案的诉讼费用。原告向法庭提交下列证据： 1、借据2支、银行打款回单2支。证明原告与王某某存在债权债务关系的事实。2、被告某某房地产出具的证明书1份、房屋转让合同1份、贷款条据1支。证明原告与第三人王某某的83万元债权，通过被告开发的XX城XX座XX单元XX号房屋折抵了63万元，下剩20万元由第三人王某某给原告出具了借款条据。3、XX城XX座XX单元XX号房的钥匙1把。证明该案涉房产经原被告及第三人抵债后已经归原告所有的事实，且被告将该案涉房产的钥匙交给原告。4、收款收据2支。证明被告未告知原告私自将该案涉房产又出卖给申某某的事实。被告辩称：一、原告不享有诉讼主体资格，其理由为：1、该案涉房屋现为被告所有。被告因与第三人王某甲工程款结算出现争议，还未确定将案涉房屋抵顶给王某甲，故该房屋依然为被告所有，且被告与原告无其他关系，原告与案涉房屋无直接利害关系，原告不享有诉讼主体资格；2、原告因三方债务，在原债务人即本案第三人王某某的保证下，第三人王某甲愿意代王某某履行债务，现履行出现瑕疵，原告应向第三人王某某、王某甲主张，而非向与其没有利害关系的被告主张。二、原告与被告、第三人之间不存在房屋买卖合同法律关系，且未基于事实与法律关系取得房屋所有权，故原告请求返还房屋无事实与法律依据，应予驳回。被告某某房地产向法庭提交以下证据：某某房地产、某某建设公司与王某甲（又名王某某）的工程结算对账单、某某建设公司出具的《关于王某甲同志工程欠款的情况说明》各1份。证明：截止2020年5月12日，某某房地产、某某建设公司才与王某甲就工程款进行结算对账完毕，最终确定将欲准备抵账的3套房不作为准账房，而是将该部分对应工程款与宏禹佳苑项目工程款一起结算，结算后，王某甲共计拖欠某某房地产6229998元款项。经庭审质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对原告提供的证据1的真实性请法庭予以核实。对原告提供的证据2中的由某某房地产出具的证明真实性无异议，对房屋转让合同及借据的真实性请法庭予以核实。转让合同中王某甲为签字，代理人为其父王文兵，但没有授权委托书，该房屋转让合同应认定为无效，且原告并没有与某某房地产签订有房屋买卖合同。对原告提供的证据3、4的真实性及证明目的均有异议。对证据4质证认为与本案没有关联性。 原告对被告提供的证据的真实性及证明目的均不予认可。 本院对原告提供的证据作如下认定：原告提供的证据1，是原告方与第三人王某某的真实意思表示，且客观真实，借据与打款记录相互印证，可以认定。证据2中被告某某房地产出具的证明，被告无异议，本院对其证明力予以认定。房屋转让合同，第三人王某某、王某甲均未提出异议，结合原告提供的其他证据，可以证明双方之间转让涉案房产的事实。证据3，被告给原告涉案房产的钥匙，该行为可以证明被告认可了王某甲将涉案房产转让给原告的事实。证据4客观真实，可以证明被告将涉案房产又转买给第三人。对被告提供的证据，因该证据是被告与王某甲就2020年5月之前存在的债权债务的结算，并不能证明2014年之前双方存在有债权债务，况该情况说明只是被告单方民事行为，没有其他证据佐证，本院对该证据的证明力不予认定。  本院根据双方当事人的陈述、经庭审举证及认证查明以下事实：2013年间，被告某某房地产在横山县XX大街XX城XX小区，该小区主体劳务由第三人王某甲等人分包，后因被告不能支付第三人王某甲等劳务分包人的工程款，遂将该小区已建成的数套商品房作为工程款折抵给王某甲，XX城XX座XX单元XX室。因第三人王某某欠原告83万元债务，王某甲与王某某又有债权债务关系。2014年10月16日，原告看到了被告出具的证明书证明该案涉房屋所有权已经属王某甲所有，并向被告售楼部了解了该小区准账给王某甲数套房屋其中包括该套房屋，原告遂与原债主王某某、第三人王某甲三方协商，相互抵债将XX城XX座XX单元XX室作价63万元卖给原告，第三人王某某将欠原告83万元的借据抽回，重新给原告出具了借原告款人民币20万元的借据一支，原告与第三人王某甲之间签订了房屋转让合同。合同签订后，原告向被告出示了其与王某甲签订了该房屋的房屋转让合同，被告将该房屋的钥匙交与原告。因原告准备出售该房产故一直没有装修入住。2019年12月3日，原告带领买房人看房时，发现此房已由被告于2019年10月30日出卖给申某某。 原告立即去找原债主王某某，王某某答复其同一天以同样的方式抵账出去2套房现在均顺利装修入住，没有产生任何纠纷，所以该房现在出现问题与其没有责任，但其可以与被告协调处理。后经第三人王某某与被告协商未果，无奈，原告遂提起诉讼，请求法院依法判令原告前列之诉求。另查明：第三人王某甲又名王某某。              本院认为，本案争议的焦点为：一、被告将案涉房产抵债给第三人王某甲的行为是否有效？二、第三人王某甲与原告于2014年10月16日签订的房屋转让合同是否有效？针对上述争议焦点，本院分别评述如下：一、关于被告将案涉房产抵债给第三人王某甲的行为是否有效的问题。经本院审理查明，2013年12月10日，被告出具证明书，证明：横山县XX城XX座XX单元XX号房产已经由王某某购买，房款已一次性结清。此房屋的权属已归王某某所有。且被告对此无异议。从该证明可以看出，被告已将该案涉房产及该小区数套房产转让给王某某用于折抵其所欠王某某的工程款。该行为是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定为有效。二、第三人王某甲与原告于2014年10月16日签订的房屋转让合同是否有效的问题。王某甲在取得案涉房屋的所有权后，有权对该房产进行处置。经原告与王某甲协商，双方达成了该房屋的转让合同，同意将该房产作价63万元转让给原告。原告持该转让合同向被告主张该房产的权利，被告经核对后，确认了该房产转让的效力从而将该房产的钥匙交于原告，视为其对原告与第三人王某甲转让该房产的认可。况且被告对其抵债给王某某的该小区其他房产均由王某某处置行为均予以认可。虽双方没有签订最终的商品房买卖合同，但被告按照约定已经收受了全部购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故该协议合法有效。被告辩称其于2020年5月12日与第三人王某某对之前双方的债权债务进行了结算，王某某共计欠其一千一百多万元债务，故其收回于2013年抵债给王某某的宏安世纪城三套房产，包括原告转让王某某的该案涉房产的观点，因其不能举证证明该债务形成的时间及经过，其主张不能对抗其与王某某、王某某与原告就该案涉房产的房屋买卖行为。被告将该案涉房产出卖给王某某后又将该房产出卖给他人符合一房二卖的情形，应承担相应的法律后果。鉴于原告在转让该房产后长达五年内怠于行使管理使用该房产，致使被告将该房产又出卖给他人，亦存在一定的过错，其主张被告返还该案涉房产不符合客观实际，因第三人属于善意取得并实际占有，但被告应返还原告向第三人王某甲支付的购房款。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：由被告某某房地产于本判决生效后10日内返还原告贺某某购房款630000元。                 案件受理费5050元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                                      审  判  员 雷祥涛                                  二〇二〇年八月三十一日                                    书  记  员 胡佳雨 1