贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初11123号原告：龙安发，男，1990年10月06日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：施绍荣，贵州贵黔律师事务所律师。被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市文化南路8号，统一社会信用代码:91522600215902853E。法定代表人：张守亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨泽慧,贵州七律律师事务所律师。原告龙安发与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称中建伟业房开公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙安发向本院提出诉讼请求:1.判决被告返还违规收取的四通开户费4,220元（包括水开户费520元、电开户费520元、有线电视开户费980元、燃气开户费2,200元）；2.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2016年4月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以391,058元购买了被告开发的凯运大道29号“中兴廊桥水岸”3栋26层3号商品房。2016年12月30日在办理交房时，被告向原告收取4,220元的水电等四通开户费。合同中虽然约定四通费用由原告交纳，但属于无效的格式条款，同时也违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条的规定及贵州省人大常委会对此问题的答复。原告为维护合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请查明案件事实支持原告的诉求。中建伟业房开公司辩称，一、被告向原告收取案涉燃气管道开通费、水电开户费、有线电视开通费用等符合双方约定，且未违反法律法规强制性规定，应属合法有效，原告要求退还上述费用于法无据。被告收取的有线电视开户费980元，其中包括用户新装开户费265元、广电设施建设费451元、高清数字电视业务传输费用264元。广电设施建设费451元、高清数字电视业务传输费用264元系电视用户使用有线电视网络所产生的费用，应该由原告承担。二、原告的起诉已过诉讼时效，其已丧失了胜诉的权利，故依法应当驳回其诉请。三、原告向被告主张退还的相关费用，应提供证据原件加以证明。综上，依法应当驳回原告无理诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：凯里市中兴廊桥水岸楼盘是被告中建伟业房开公司的前身黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司开发的商业性住宅小区，后“黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司”更名为“贵州中建伟业房地产开发有限责任公司”。2016年4月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2016003478），原告向被告购买了该小区3栋26层3号商品房一套。《商品房买卖合同》第七条约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，同时在合同第十二条第（一）款、第十四条第（四）款第2项及附件六第7条、附件十二《补充协议》第一条第2款中又约定水、电、有线电视、燃气、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担。2016年12月30日，被告收取了原告燃气开户费2,200元、有线电视开户费980元、电开户费520元、水开户费520元，合计4,220元。另查明，被告与贵州省广电电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司（以下简称“贵广电网络黔东南分公司”）签订了《黔东南地区小区有线电视安装协议书》，约定贵广电网络黔东南分公司负责被告开发建设的凯里市中兴廊桥水岸小区的有线电视网络及配套设施的设计、调试、开通及维护管理工作，被告向贵广电网络黔东南分公司支付用户新装开户费265元/户、广电设施建设费451元/户，合计716元/户。双方另外又签订了《黔东南州地区小区高清数字电视传输协议书》，约定贵广电网络黔东南分公司为被告开发建设的凯里市中兴廊桥水岸小区提供高清数字电视传输业务，被告向贵广电网络黔东南分公司支付高清数字电视业务传输费用264元/户。庭审后，本院于2020年8月31日到贵州广电网络股份有限公司凯里市分公司制作了一份询问笔录，该公司人员回答广电设施建设费系线路进小区的工程敷设费用，该费用属于基础设施建设费。上述事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、收款收据复印件，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、《黔东南地区小区有线电视安装协议书》、《黔东南州地区小区高清数字电视传输协议书》复印件等证据及本院依职权调取的询问笔录予以证明，且有庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，财产权利的取得应当依照法律规定或者约定。依照约定取得财产权利的，必须以合法性为前提。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项“商品房买卖合同应当包括下面内容……(七)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”、第二款“前款约定的商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，供水、供电、闭路电视、天然气均属于商品房的建设成本，供水、供电、闭路电视、天然气的开通费用应当包含在商品房价格中。该条例虽不属于法律法规，但是其与《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”所保护法益价值取向一致。本案被告通过合同格式文本的形式将本应包含在房屋价格成本中的水、电、有线电视、燃气开通费用转嫁给购房人承担，该约定符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，约定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，被告依据该无效条款取得的财产应当予以返还，故被告应退还原告已缴纳的燃气开户费2,200元、电开户费520元、水开户费520元。关于有线电视开户费，贵广电网络黔东南分公司实际收取的有线电视开户费为980元/户，包括三个部分，即用户新装开户费为265元/户、广电设施建设费为451元/户、高清数字电视业务传输费用264元/户。用户新装开户费属于新建房屋有线电视网络配套基础设施建设安装所产生的费用，应当包含在房屋价格成本中由被告承担，被告收取后应予退还原告。高清数字电视业务传输费用为原告收看高清节目应承担之费用，原告要求退还该笔费用，本院不予支持。被告向原告收取的广电设施建设费属于何种收费性质及收取该费用的依据的举证证明责任在于被告，现被告未能举证证明，且根据本院到贵州广电网络股份有限公司凯里市分公司制作的询问笔录，广电设施建设费系线路进小区的工程敷设费用，属于基础设施建设费。因此，该笔费用应由被告予以退还原告。故被告应退还原告有线电视开户费为716元。民事活动中的时效性是针对合法的民事行为而言。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，故不存在受诉讼时效调整的问题。被告在合同及附件中约定开户费用由买受人承担属无效条款，故被告抗辩原告退还开户费用主张已过诉讼时效，不能成立。综上，被告应退还原告已交纳的燃气开户费2,200元、有线电视开户费716元、供电开户费520元、供水开户费520元，合计3,956元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起三十日内退还原告龙安发燃气开户费2,200元、有线电视开户费716元、电开户费520元、水开户费520元，合计3,956元。义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵白茹二〇二〇年九月十四日法官助理黄惠珍书记员李佳学