四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7250号 上诉人（原审原告）：王莉，女，1970年8月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：吴亮，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王甜甜，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省房地产开发建设公司。住所地：四川省成都市府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，经理。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川兴立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曾雪，女，1976年3月18日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 上诉人王莉因与被上诉人四川省房地产开发建设公司（以下简称省房地产公司）、曾雪房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3841号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 王莉上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王莉的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由省房地产公司、曾雪承担。 事实及理由：1.省房地产公司明知其未与王莉解除房屋买卖合同，却另行又与曾雪签订《商品房买卖合同》，省房地产公司及曾雪的买卖行为是明显恶意串通，一审法院忽略该事实，导致做出错误判决。2.一审法院认定曾雪与省房地产公司签订《商品房买卖合同》属于善意，是事实认定错误。曾雪与省房地产公司签订合同的时间是在省房地产公司与王莉进行房屋协商的公告期内，曾雪在明知省房地产公司还在与王莉公告协商就与省房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该行为不具有善意。此外，曾雪购买案涉房屋的价格显著低于同时期同地段的市场价格，曾雪举示其于某酒店签订的《房屋租赁合同》、租金收据等证据，仅有几个月的票据，不全面且没有转账凭证佐证，而且在长达十年时间时，曾雪购买住宅但不自己居住，反而租赁给酒店，且拒绝提供酒店持续支付租金的证据，对此曾雪没有作出任何合理的解释。 省房地产公司辩称，对一审查明的事实以及适用法律均没有异议，王莉称省房地产公司与曾雪存在恶意串通的理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 曾雪未到庭应诉，亦未提交书面的答辩状。 王莉向一审法院起诉请求：1.确认省房地产公司与曾雪于2009年1月23日签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令曾雪立即搬离并腾退位于成都市锦江区的房屋并交付给王莉。一审庭审中，王莉撤回第二项项诉讼请求。 一审法院查明：1999年11月5日，王莉与省房地产公司签订《商品房购销合同》，约定：王莉向省房地产公司购买位于成都市锦江区房屋，该房屋为住宅，房屋面积33.5平方米，房屋总价款133263元，王莉在1999年11月15日前一次性付清全部房价款的，省房地产公司给予5%的优惠，实际付款额为126600元。《商品房购销合同》签订后，王莉向省房地产公司支付了购房款126600元。该《商品房购销合同》于2000年9月18日进行了备案登记，合同备案号为3XXX9，房屋备案地址信息为锦江区。2001年8月13日，双方签订《补充协议》，约定继续履行《商品房购销合同》，省房地产公司承诺于2002年6月1日向王莉交付房屋，省房地产公司仍然承担逾期交房的违约责任。 一审法院另查明，依据本院于2009年11月23日作出的（2009）成执裁字第96号民事裁定书以及2018年12月14日作出的（2018）川01民终5866号民事判决书认定的事实：位于成都市锦江区系由省房地产公司开发建设。由于省房地产公司在建设“京都大厦”过程中涉及纠纷，四川省高级人民法院于2000年5月16日作出（2000）川执提字第1号民事裁定书，裁定省内涉及省房地产公司的执行案件一律由该院提级执行。2004年5月25日，本院作出（2004）成执字第296号民事裁定书，裁定根据四川省高级人民法院（2000）川执提字第1-1号指定执行决定书，解除对省房地产公司位于成都市及相应国有土地使用权的查封，由成都市中级人民法院继续查封“京都大厦”全楼及相应国有土地使用权；查封期间，未经本院许可不得以任何形式租赁、预售、转让、过户及设置抵押。其后，由于省房地产公司无力续建，本院于2004年12月17日作出（2004）成执字第296-1号民事裁定，将“京都大厦”停工工程委托四川格林建筑工程有限公司（以下简称格林建筑公司）投资续建。2006年8月31日，四川正则会计师事务所受本院委托，依据格林建筑公司编制的《京东大厦6-20层已确认商品房购房款明细表》对120户购房户购房款进行审核，作出了川正则审核字（2006）81号《审核报告》。2008年4月15日，“京都大厦”工程通过竣工验收备案后，四川正则会计师事务所受本院委托，对“京都大厦”第6-20层40户买受人的住宅购房款进行审核，并出具川正则审核字（2008）029《审核报告》，载明：购房款统一按以下标准计算：面积误差比3%以内（含3%）部分，按照合同的约定据实结算购房款；面积误差比超过3%的部分，按照四川正则资产评估事务所有限责任公司川正则评报（2006）62号《资产评估报告书》评估价格计算购房款。《京东大厦6-20层已确认商品房购房款明细表》载明：买受人王莉，合同约定建筑面积为33.5平方米，实测建筑面积为41.69平方米，未超过合同3%的面积的房款为130397.85元，超过合同3%的面积的房款为41529.3元，合计应付购房款为171927.15元，合同已付购房款126600元，应补购房款45327.15元。2008年5月20日，本院向省房地产公司、格林建筑公司发出（2004）成执字第296-21号《通知》，载明：“一、本院同意对你们公司2008年4月8日承报的《京都大厦6-20层商品房未确认买卖合同登记表》中的40套房屋，即日起按程序办理交房手续，此40套房屋的购房款仍统一按本院（2004）成执字第296-11号通知的标准计算，购房尾款以四川正则会计师事务所有限责任公司川正则审核字（2008）029《审核报告》为准。二、自本通知下达之日起，除已交付的62套房屋外，“京都大厦”第6-20层全部交付房屋（包括第一批通知后未交付的房屋）的购房尾款，一律由购房户交至省房地产公司开设的收款专户。……本院将依法对该账户实施冻结。购房户必须缴清全部购房尾款至以上专用账户后，方能交付其对应的房屋……”省房地产公司分别于2008年11月5日、2009年1月9日、2009年1月15日、2009年2月9日等在报纸上多次刊登公告，告知“京都大厦”第6-20层商品房的全体购房户交房、交清尾款及配套费、办理退房等事宜。王莉一直未补交45327.15元购房款。 一审法院还查明，2009年1月23日，曾雪与省房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定：由曾雪购买省房地产公司位于成都市锦江区房，该商品房用途为住宅，建筑面积41.77平方米，房屋总价款208850元；“第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。合同签订后，曾雪付清了全部购房款。省房地产公司于2009年3月将案涉房屋交付给曾雪使用至今。 2008年9月，案涉房屋登记至省房地产公司名下（权1XXX4），取得方式为商品房新建。案涉房屋现地址为成都市锦江区。房屋信息查询记录显示：截至2019年1月7日，案涉房屋登记的所有权人仍是省房地产公司，案涉房屋分别被本院、成都铁路运输法院、成都市高新技术产业开发区人民法院登记查封。 一审法院认为，王莉以省房地产公司与曾雪签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通，损害了其利益为由，主张该《商品房买卖合同》无效。依据一审庭审查明的事实，虽然省房地产公司与王莉签订《商品房购销合同》的时间在前，王莉支付了购房款126600元，但其后，经省房地产公司多次登报公告通知缴清尾款、办理退房等事宜，王莉均未补缴购房款，省房地产公司亦未向王莉交付案涉房屋。2009年1月23日，省房地产公司与曾雪就案涉房屋另行签订《商品房买卖合同》。就曾雪而言，其在签订该合同时，案涉房屋登记在省房地产公司名下，房屋亦实际由省房地产公司占有、控制，且该合同载明“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷”，曾雪作为购房人已尽到审慎注意义务，王莉所举示证据不能证明曾雪与省房地产公司存在恶意串通，故一审法院对其关于确认省房地产公司与曾雪签订的《商品房买卖合同》无效的主张依法不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回王莉的诉讼请求。一审案件受理费2700元，减半收取计1350元，由王莉承担。 二审中，王莉提交案涉房屋照片（3张），拟证明案涉房屋的现状是由一家酒店在经营使用，并非是曾雪在实际占用、使用。 省房地产公司质证认为，3张照片分别为门牌号为××的大门紧闭状态的照片，春熙里酒店××门牌号的照片，春熙里酒店楼层12Ｆ指示牌照片，对于这3张照片的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为：省房地产公司于2019年3月将案涉房屋交付给曾雪使用，该事实已经有生效的（2017）川0104民初1794号判决予以查明，王莉虽对该案提起了上诉，但已被生效判决驳回上诉；同时，省房地产公司将案涉房屋交付给曾雪，曾雪具体如何使用与省房地产公司无关。 经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后结合争议焦点予以阐述。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：省房地产公司与曾雪于2009年1月23日签订的《商品房买卖合同》的效力认定。 二审中，王莉明确其主张合同无效的依据是认为曾雪与省房地产公司恶意串通损害其利益，主要理由是：1.曾雪与省房地产公司签订合同的时间是在省房地产公司与王莉进行房屋协商的公告期内，曾雪在明知省房地产公司还在与王莉公告协商就与省房地产公司签订了《商品房买卖合同》；2.曾雪购买案涉房屋的价格显著低于同时期同地段市场价格；3.曾雪购买住宅但不自己住，反而租赁给酒店，且拒绝提供酒店持续支付租金的证据，与常理不符。对此，本院认为，王莉依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”之规定主张省房地产公司与曾雪所签合同无效，则王莉应当举证证明曾雪与省房地产公司存在恶意串通的行为事实。而根据庭审查明的事实，虽然省房地产公司与曾雪签订案涉《商品房买卖合同》时，尚处于省房地产公司与王莉协商补交购房款事项阶段，但王莉并无证据证明曾雪对此情况知晓。而关于房屋的购买价款，同一区域、地段的房屋市场均价只是作为房屋估值的参考因素，但对于订立正式合同并非决定性影响，不排除交易双方在订立合同时会基于各种原因对价格进行调整，因此本案中省房地产公司与曾雪所约定的交易价格也非异常。更何况，曾雪已付清全部购房款，房屋也交付曾雪实际使用至今；至于曾雪在购房后是否自用房屋，并不影响其购买案涉房屋的意思表示是否真实的认定。基于此，一审法院认定曾雪与省房地产公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，并无不当，本院予以维持。王莉并无有效证据证明该合同存在无效情形，对其上诉主张合同无效的请求，本院不予支持。 综上，王莉的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人王莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  龚 耘 二〇二〇年九月八日 法官助理  刘 杨 书 记 员  王朝阳