北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1060号上诉人（原审被告）：林桢晟，男，1982年1月3日出生，汉族，北京中恒信达工程项目管理有限公司总经理，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：北京天诚嘉业物业服务有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北兴路（东段）2号3幢3层310-2室。法定代表人：贾晓妍，经理。委托诉讼代理人：安杨，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晋，北京乾同律师事务所实习律师。上诉人林桢晟因与被上诉人北京天诚嘉业物业服务有限公司（以下简称天诚嘉业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初28569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林桢晟上诉请求：撤销一审判决，改判林桢晟无需支付任何费用。事实和理由：1.涉案房屋的前期物业合同存在多处违规，前期物业合同是由本案所涉及的开发商即天诚嘉业公司的母公司单方面篡改后采用欺瞒的方式致使林桢晟签字的，并非林桢晟的真实意思表达。2.本案所涉及的物业服务行为，是天诚嘉业公司承接的其前任物业服务公司的延续服务行为。按照《物业服务收费管理办法》中的相关规定，物业服务公司必须公示每年物业费用支出结余等，并将所有结余转结为业主延续的服务费用。自林桢晟购买涉案房产后，历任物业公司均未公示过任何财务情况。3.天诚嘉业公司对涉案房产所提供的物业服务行为是非法取得的，从未得到林桢晟的承认与接收，也从未与林桢晟有过任何沟通，从未签订过任何协议。星光拓诚公司在未经业主共同决定的基础上，单方指派天诚嘉业公司作为物业服务企业，是违反法律规定的。4.天诚嘉业公司与星光拓诚公司在未经全体业主同意的情况下，擅自修改物业价格的计算标准，将之前在建委备案的酬金制改为包干制，修改也未经建委的同意，他们双方之间的约定没有经过业主的同意，不能约束业主。5.根据物业管理条例第34条的规定，酬金制与包干制是完全不同的物业服务收费方式。天诚嘉业公司与星光拓诚公司新签订的合同不能约束林桢晟，且天诚嘉业公司以前期物业合同为依据，提起本案诉讼。但是天诚嘉业公司已单方面终止了前期物业合同，天诚嘉业公司与星光拓诚公司新签订的合同也不是前期物业合同的延续，虽然约定的物业服务费用的价格与原来的价格是一致的，但是性质完全不同，天诚嘉业公司不能再以原前期物业服务合同要求林桢晟支付物业费用。6.天诚嘉业公司不能以与星光拓诚公司约定的包干制的价格收取物业费用，因为他们双方的约定未经过林桢晟的同意，不能约束林桢晟。7.本案是开发商自导自演的恶意欺诈行为，国家及北京市住建委等多部门对物业服务领域均有具体的相关法律规定，一审引用合同法对相关条文进行司法解释，以偏概全。天诚嘉业公司辩称，同意一审判决，不同意林桢晟的上诉理由和要求。林桢晟在签订前期物业服务合同中，对于物业服务的相关内容和收费标准在合同中每一页均进行了书面确认，并且已经在建委进行了备案审批，故林桢晟上诉主张物业费未经其同意与事实不符。天诚嘉业公司作为开发商依法选聘的物业服务公司，在履行了向全体业主公示公告通知的法定程序后，全面接管并履行了星光视界中心的物业管理工作行为，符合法律规定。另外，天诚嘉业公司事实上提供了对于该小区的物业管理服务，上诉人在明确知晓，并享受了被上诉人所提供的物业服务内容，无正当理由拒绝支付相关物业费，其上诉请求不应予以支持。上诉人主张的适用2020年5月1日颁布实施的物业管理服务条例，根据法不溯及既往的审理规则，本案所主张的物业服务期限为2017年至2019年度期间，并不适用该条例。天诚嘉业公司向一审法院起诉请求：1.判令林桢晟向天诚嘉业公司支付2017年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费189126.67元；2.判令林桢晟按照万分之五每日的标准向天诚嘉业公司支付2017年11月1日起至实际给付物业服务费之日止的延期付款违约金；3.诉讼费由林桢晟承担。一审法院认定事实：林桢晟系706号房屋的产权人，房屋建筑面积为421.18平方米。2015年1月25日，林桢晟与星光拓诚公司签订的《北京市商品房预售合同》及附件《北京市前期物业服务合同》，合同约定物业服务费支付标准为18.71元/平方米??月，物业服务费应当从出卖人发出的入住通知书中载明的入住日期计收。买受人办理入住手续时预付一年的物业服务费。2015年10月30日，林桢晟办理了上述房屋收房手续。星光拓诚公司委托北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司（以下简称仲量联行公司）为林桢晟提供物业管理服务，服务期限至2017年10月31日。服务期满后，星光拓诚公司出具委托书，委托天诚嘉业公司自2017年11月1日起全面接管星光??视界中心的物业管理服务工作。林桢晟未交纳2017年11月1日至2019年10月31日期间的物业费。庭审中，林桢晟抗辩不交物业费的原因有以下几项：一是星光拓诚公司与林桢晟签订的物业服务合同与北京市住建委的物业服务合同范本不一致，星光拓诚公司删减了部分条款，减轻了星光拓诚公司的责任，加重了林桢晟一方的义务；二是在北京市住建委网站上查询不到天诚嘉业公司的物业服务项目信息；三是最新的北京市物业管理条例草案已提交人大审议，草案虽然不适用于本案，但草案的精神就是集中整治类似本案的开发商及其自持物业串通坑害业主利益的行为。一审法院认为，星光拓诚公司依据与林桢晟签订的《北京市前期物业服务合同》相关条款，聘任仲量联行公司为林桢晟所在的房屋物业服务企业，仲量联行公司服务期满后，星光拓诚公司又指定天诚嘉业公司为新的物业服务企业，且向业主进行了公示，故天诚嘉业公司向林桢晟主张物业服务费的诉讼请求，有据可依，法院应予支持。针对林桢晟抗辩的不交物业费的原因，一审法院认为，其一，星光拓诚公司与林桢晟签订的前期物业合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。北京市住建委网上备案的格式模板物业服务合同仅具有参考价值，无权要求物业服务单位予以强制参照适用；其二，北京市物业服务公司是否在北京市住建委的网站上备案并不影响物业服务合同的效力；其三，以正在审议中的草案类文件的内容据以不交纳物业费的理由于法无据。综上，对林桢晟的全部抗辩意见，法院不予采信。故对天诚嘉业公司提出的要求林桢晟交纳2017年11月1日至2019年10月31日期间的物业费的诉讼请求，数额计算准确，法院予以支持。同时，因林桢晟并非恶意欠交物业费，故对天诚嘉业公司主张的延期付款违约金，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、林桢晟于判决生效后十日内支付北京天诚嘉业物业服务有限公司2017年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费189126.67元；二、驳回北京天诚嘉业物业服务有限公司的其他诉讼请求。林桢晟于二审审理期间提交两份证据。证据一，星光视界中心用户手册，证明林桢晟同意的物业服务费的组成部分以及收费方式。酬金制以及物业费包含的管理性酬金，就是要到年底给业主返钱，在用户手册中有约定。物业公司收的是管理酬金，剩下的都是业主的钱。证据二，北京市物业服务收费管理办法第十一条，证明目的与证据一的证明目的一致。天诚嘉业公司认为，证据一是仲量联行公司发布实施的，没有原件，对真实性、关联性均不认可，与本案无关。并且其中的第五条物业费的规定中，也没有明确在实行酬金制或者有关于物业费退还的相关内容。证据二的意见为这只是一个试行的版本，并未有正式版本予以颁布实施，该办法也并未明确酬金制需要将物业费予以退还的相关规定，我公司认为不适用该收费办法。林桢晟提交上述证据欲证明根据星光拓诚公司与仲量联行公司关于酬金制的约定，林桢晟第一年预交的物业费用在年底时根据赢收情况应当予以返还。对此，本院认为，（2019）京02民终11272号民事判决书已按照18.71元/平方米/月的标准判决林桢晟支付仲量联行公司作为物业服务企业时所欠缴的物业费用，故林桢晟主张的与仲量联行公司关于物业费支付方式的问题已经生效判决予以处理，本院对于林桢晟提交的上述证据不予确认。本院经审理查明的事实与一审无异。另查明，天诚嘉业公司曾起诉林桢晟，向其主张自2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业费。该案判决支持了天诚嘉业的诉讼请求，该判决已生效。林桢晟表示，其自上述案件后，认可天诚嘉业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务。经查，至今涉案房屋所在小区仍未成立业主委员会。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据星光拓诚公司与林桢晟签订的《北京市前期物业服务合同》第七条约定：“经乙方（星光拓诚公司）委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【办公楼】：18.71元/平方米/月；……”，第十三条约定：“乙方（星光拓诚公司）的权利义务：1、可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任；……”。根据上述合同约定，在仲量联行公司作为涉案房屋所在项目的物业服务企业服务期满后，星光拓诚公司指定天诚嘉业公司为新的物业服务企业，且已通过《告知函》通知了全体业主，林桢晟亦认可现天诚嘉业公司为涉案房屋所在项目提供物业服务，故林桢晟应当依据前期物业合同所约定的物业费用支付标准支付物业费用。林桢晟上诉主张根据星光拓诚公司与仲量联行公司之间关于物业费用收费方式（酬金制）的约定，林桢晟所预交的物业费用应当予以退还，林桢晟无需再支付物业费用的意见，因（2019）京02民终11272号民事判决书已按照18.71元/平方米/月的标准判决林桢晟支付仲量联行公司作为物业服务企业时所欠缴的物业费用，对于林桢晟的该项上诉主张，本院不予支持。林桢晟上诉主张星光拓诚公司在未经业主共同同意的基础上，擅自指派天诚嘉业公司成为涉案房屋所在项目的新的物业服务企业的意见，因涉案房屋所在项目并未成立业主委员会，亦无证据证明涉案房屋所在项目的业主大会通过法定程序选聘物业服务企业，故星光拓诚公司依据前期物业合同的约定指定天诚嘉业公司成为新的物业服务企业符合合同约定，林桢晟的该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，林桢晟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4082元，由林桢晟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 饶林生审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年九月十七日法官助理 祁哲洋书 记 员 于明洁-8--1-