四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6603号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川雅居乐房地产开发有限公司，住所地四川省成都市天府新区麓山大道二段19号。 法定代表人：魏维，系总经理。 委托诉讼代理人：胡艳，女，1984年8月27日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈俊宇，男，1988年6月2日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：陈学高，男，1965年2月10日出生，汉族，住四川省洪雅县，系陈俊宇父亲。 委托诉讼代理人：吴星宇，四川厚海律师事务所律师。 上诉人四川雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人陈俊宇房屋租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3673号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雅居乐公司上诉请求：1.撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3673号民事判决，并查明事实，依法改判驳回对方全部诉讼请求；2.本案的一审、二审费用全部由陈俊宇承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、案涉16套房屋的水表、电表的改造属于装修改造的一部分，属于双方已确认的改造内容，不应在交付时拆除。根据《房屋租赁合同补充协议》关于期满交付的约定，房屋租赁期满后，雅居乐公司在搬离房屋时无需且不应拆除已与房屋形成的添附或依附的装饰装修，按照租赁到期日本租赁房屋的现状进行交付。此补充协议签订于2019年10月27日，于《房屋租赁合同》（2014年12月9日签订）之后，该补充协议签订的目的，除了延长租赁期限，调整租金外，就是对于房屋交付时对现状交付进行的约定，删除了原《房屋租赁合同》中对于雅居乐公司有权因装修残值获得陈俊宇合理补偿的约定，此份合同签约时，双方已知悉了对租赁房屋的改造（已包含了水表、电表），且根据《房屋租赁合同》（第一条）约定，该租赁房屋的用途为商业，对于租赁房屋水电表的集中改造属于合同约定的房屋用途的合理利用方式的一种，不影响房屋的实际使用。雅居乐公司有权对水电表进行改造。雅居乐公司已经将承租的多个房屋装修成一个整体进行使用，因此所做的装修改造（含水电表）不应该在退房时进行拆除。另外补充协议已明确，搬离房屋时无需且不应拆除已与房屋形成的添附，如若陈俊宇在交房时未提出进行水电表改造事宜，擅自对房屋进行整改，势必会拆除原使用中的电表，是否又会构成违约。二、陈俊宇在2019年1月1日拒绝接收房屋无合理依据。法院认定的事实前后不一致，一审判决第5页，认定为2019年1月9日，……陈俊宇遂拒绝收楼，一审判决第6页，陈俊宇在2019年1月1日拒绝接收房屋有合理依据。根据《房屋租赁合同》约定：合同期满，如不续租，雅居乐公司应当于租赁期届满三十日前书面通知陈俊宇；搬迁期间陈俊宇应予以必要的配合，包括回收钥匙等事宜。雅居乐公司已按照合同约定，提前三十日通知陈俊宇，但是陈俊宇拒绝按时（2019年1月1日）收房并予以配合，并于2019年1月9日提出拒绝收楼。陈俊宇有合理的时间去检查房屋的状况，在已经逾期收房的前提下，又再次拒绝雅居乐公司交付房屋，无合理的依据。因此产生的损失应由陈俊宇自己承担。同时，合同约定如在租赁期内，给陈俊宇房屋和设施造成损害的，雅居乐公司负责修复，如无法修复则应依法向陈俊宇承担赔偿责任（《房屋租赁合同》第4页第五条）。即使水电表改造被认定为雅居乐公司自行改造行为，对陈俊宇房屋和设施造成损害，也应该按照合同约定去修复，而不应该是拒绝接收房屋。三、陈俊宇的实际损失的计算不应按照前期双方签订合同约定的租金标准及物业费。本案的违约金的计算标准《租赁合同》中已有约定，雅居乐公司未实际占有该租赁房屋，陈俊宇享有对该房屋的使用占有收益的权利，一审法院参照租金标准及物业费进行计算陈俊宇的赔偿损失，违反了合同法的公平原则，加重了雅居乐公司的责任。且所租赁的房屋经雅居乐公司租赁装修后为一个整体的商铺，水电表是否分离不影响其实际的使用。另根据陈俊宇提交的第六组证据显示，2019年3月25日已整改完毕，按照2019年1月1日至2019年4月10日计算，1月9日陈俊宇拒绝收楼，4月10日交付仅限于水电卡按照合同约定属于附随义务，起止时间的计算也存在认定事实错误。四、有关逾期付款的违约金。2016年下半年前最后一次房租的支付时间为2016年7月12日，本案于2019年7月24日立案，前述逾期付款的违约金，在本次诉讼之前，陈俊宇从未向雅居乐公司提出，已过诉讼时效，应该予以调整。综上所述，一审法院认定事实错误。 陈俊宇辩称，雅居乐公司的上诉请求不能成立，事实与理由也不能成立，本案应当维持一审判决。一、雅居乐公司称16户的水电表属于装修改造部分不符合客观事实。在双方签定的补充协议期满交付里面说的很清楚，不拆除添附和依附的装饰装修部分。雅居乐公司是将原水电表给陈俊宇拆除没有恢复原状的部分，并不是添加的。原16户水电表是一户一表，雅居乐公司将16户水电表全部变更为了一个水表，陈俊宇要求恢复到原状。根据法律的规定，雅居乐公司作为承租方应当在租赁期满后将房屋的水电表恢复到原状。水电表是否一户一表直接影响到陈俊宇的房屋分租和使用，陈俊宇与雅居乐公司的法定代表人沟通将水电表恢复原状，雅居乐公司的法定代表人也同意了，并且雅居乐公司也认可了房屋不具备交付条件，所以陈俊宇认为其拒绝收房是因为雅居乐公司没有完整交付租赁标的物。水电表在陈俊宇购房的时候是一户一表，正是因为租赁房屋有一户一表才能够达到陈俊宇合理合法，或者说能够正常使用商业用房的目的。由于雅居乐公司为了做公司的售楼部，将原水电表拆除，严重影响了房屋的使用。二、雅居乐公司法定代表人在2019年3月25日说房屋已经整改完毕，但是雅居乐公司并未在当日将房屋交付给陈俊宇，在2019年4月10日才交付房屋，在2019年4月10日之前应当视为雅居乐公司逾期交房的时间。三、关于违约金的问题，2016年7月12日雅居乐公司陈述不应当计算。双方由于存在租赁合同关系，雅居乐公司一直没有按照约定的时间节点足额支付租赁费用，双方的租赁费用雅居乐公司是否违约，是要到最后交付房屋的时候含在保证金里面，可以在保证金里面扣除。诉讼时效应当从2019年4月10日开始计算，而不是从原交付租赁费开始计算。综上，雅居乐公司的上诉理由不能成立，请求法院维持原审判决。 陈俊宇向一审法院起诉请求：判令雅居乐公司立即向陈俊宇支付租金、物业费、违约金共计370952.27元，并从2019年4月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金利息。 雅居乐公司向一审法院提出反诉请求：判令陈俊宇返还房屋租赁合同保证金127841元。 一审认定事实：2014年12月19日，陈俊宇与雅居乐公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：（1）陈俊宇为出租方，雅居乐公司为承租方；（2）雅居乐公司租赁位于天府新区的房屋；（3）租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日。合同签订后交一个月的租金作为保证金，到期移交后退还；（4）第一年月租金为127841元，第二年月租金为134233元，第三年月租金为140625元；（5）雅居乐公司应于上一半年的最后一个月内向陈俊宇支付下一半年的租金。2015年1月1日支付第一个半年的租金；（6）本租赁合同期限届满且雅居乐公司不续租的，雅居乐公司逾期交回房屋的，每逾期一日，应按每半年租金总额的0.5‰的标准支付违约金；（7）在房屋可供正常使用且陈俊宇未违约在先的前提下，如雅居乐公司逾期支付租金的，每逾期一日，应按欠付部分租金的0.5‰向陈俊宇支付违约金，直至付清之日止；（8）案涉房屋的物业费用（包括物业管理费、水电费、垃圾清运费、电话费）由雅居乐公司承担；（9）其他事项。 2014年12月19日，陈俊宇与雅居乐公司签订《租赁合同补充协议》，主要约定：第一年租金基价为每月113636元，第二年租金基价为每月119318元，第三年租金基价为125000元。 2017年10月27日，陈俊宇与雅居乐公司签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定：（1）延长租期一年，延长租赁期为2018年1月1日至2018年12月31日；（2）租赁年租金150万元（不含税），雅居乐公司于2018年1月30日前一次性支付；（3）房屋租赁期满后，雅居乐公司在搬离房屋时均无需且不应拆除已与房屋形成添附或依附的装饰装修，按照租赁到期日本租赁房屋的现状进行交付。 2018年12月1日，雅居乐公司向陈俊宇致《租赁房屋到期退租通知函》，主要载明租赁合同将于2018年12月31日到期，该公司决定退租案涉房屋，并通知陈俊宇2018年12月31日办理房屋接收手续。经双方协商一致，约定2019年1月9日到现场办理交接。 2019年1月1日，雅居乐公司将案涉房屋的钥匙移交物业公司。 2019年1月9日，陈俊宇在交接过程中发现雅居乐公司将案涉16套房屋的水表、电表均集中改造为一个临时总表，使每套房屋没有独立的水表、电表。陈俊宇遂拒绝收房，并要求雅居乐公司对水表、电表进行改造。雅居乐公司同意进行整改。 2019年1月28日，陈俊宇委托四川厚海律师事务所向雅居乐公司致送律师函，要求雅居乐公司继续进行整改并按照《房屋租赁合同补充协议》的租金标准支付逾期交还租赁房屋的租金，并承担违约金等。 2019年2月20日，雅居乐公司函复陈俊宇，主要载明：（1）该公司无义务恢复16套房屋的一户一表；（2）2018年12月31日前已将房屋钥匙移送至物业中心保管；（3）该公司已经按期完成退租手续，要求陈俊宇尽快退还履约保证金；（4）鉴于双方长期的友好合作，该公司可在后期就一户一表进行改造。 2019年4月10日，雅居乐公司完成整改并与陈俊宇办理案涉房屋移交，陈俊宇从物业公司处领出案涉房屋钥匙。 2019年4月17日，雅居乐公司向陈俊宇致送《关于退还我司租赁押金的函》，要求陈俊宇在7个工作日内退还押金127841元。 另查明，雅居乐公司在合同期内向陈俊宇多次支付租金。2015年1月5日支付租金681816元。2015年1月16日支付保证金127841元。2015年7月9日支付租金681816元。2016年1月29日支付租金715908元。2016年7月12日支付租金714896.36元。2017年1月20日支付租金750000元。2017年6月23日支付租金749999.8元。2018年1月31日支付租金990000元。2018年2月2日支付租金510000元。 案涉房屋的物业管理费为每月每平方米2.8元。 一审法院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。陈俊宇与雅居乐公司间的房屋租赁合同自双方当事人在合同上签字或盖章即成立生效。双方在2019年4月10日移交房屋，合同终止。租赁期内，雅居乐公司自行改造了案涉16套房屋的水表、电表，租赁期满后，雅居乐公司退还的房屋虽按照约定应原状交付，但独立的水表、电表作为独立房屋单元的基本附属设施应予恢复。雅居乐公司未能按照合理标准交付房屋系违约行为。故陈俊宇在2019年1月1日拒绝接收房屋有合理依据，并可要求雅居乐公司进行整改并赔偿损失。 关于违约金和赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。陈俊宇可要求雅居乐公司赔偿2019年1月1日至2019年4月10日期间的损失。双方在合同中约定有雅居乐公司逾期交房违约金的计算方式。庭审中，经一审法院释明，陈俊宇坚持同时主张损失赔偿和违约金，并主张不调高违约金。陈俊宇作为出租人的实际损失，一审法院参照双方合同约定的租金标准及物业费承担进行计算，确定为432739.65元。对陈俊宇要求雅居乐公司支付违约金一审法院不予支持。 关于逾期支付违约金。雅居乐公司在合同期内未能按约定时间支付租金，应根据合同约定支付逾期违约金。2015年上半年租金逾期支付4天，应付违约金1363.63元。2015年下半年租金逾期支付9天，应付违约金3068.17元。2016年上半年租金逾期支付29天，应付违约金10380.67元。2016年下半年租金中714896.36元逾期支付12天，1011.64元陈俊宇仅主张逾期109天，应付违约金4344.51元。2017年上半年租金逾期支付20天，应付违约金7500元。2017年下半年租金未逾期支付。2018年租金中990000元逾期支付1天，510000元逾期支付3天，应付违约金1260元。合计27916.98元。 关于利息。资金利息系陈俊宇的损失之一。双方并未约定损失赔偿部分的付款时间。陈俊宇要求雅居乐公司就损失赔偿的部分支付逾期付款的资金利息，没有法律依据，一审法院不予支持。 双方一致同意退还保证金127841元，一审法院对雅居乐公司的反诉请求予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十九条规定，判决：一、雅居乐公司于判决生效之日起十五日内向陈俊宇赔偿损失432739.65元，支付逾期支付违约金27916.98元；二、陈俊宇于判决生效之日起十五日内向雅居乐公司退还保证金127841元；三、驳回陈俊宇其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3500元、保全费2420元，由雅居乐公司负担；反诉案件受理费1428元，由陈俊宇负担。 二审中，雅居乐公司提交2018年6月至2018年12月其电表和水表的缴费记录，以及物业公司的情况说明，拟证明雅居乐公司在2018年6月至12月正常缴纳了水电费，水电表的改造不影响对案涉房屋的正常使用。陈俊宇质证认为，对证据三性均无异议，但该证据恰好证明对方改造了出租房屋的基本事实，雅居乐公司能正常使用不代表陈俊宇接收房屋后还能正常使用。 本院认为，陈俊宇与雅居乐公司签订的《房屋租赁合同》及两份补充协议，均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：1、雅居乐公司是否存在逾期交还房屋的情形，若存在一审确定的损失标准是否过高；2、2016年7月之前的租金违约金是否超过诉讼时效。 关于雅居乐公司是否存在逾期交还房屋的情形，若存在一审确定的损失标准是否过高。本院认为，补充协议中约定，雅居乐公司在搬离房屋时无需且不应拆除已与房屋形成添附或依附的装饰装修，按照租赁到期日本租赁房屋的现状进行交付。该约定处的“现状”结合上下文义，应当理解为房屋的装饰装修等添附及改拆的现状。本案中，陈俊宇系同时向雅居乐公司出租了多套相邻房屋，而水电表的分、并涉及对房屋能耗的控制，关系出租人在收回房屋后能否独立的使用每套房屋，该变动系与房屋的一般添附、改拆不同类型的变动。因此，在无合同明确约定的情况下，陈俊宇有权拒绝接收水电表处于合并状态的多套出租房屋。陈俊宇在发现房屋现状后即向雅居乐公司提出异议，雅居乐公司在2020年4月10日完成整改并进行了移交，陈俊宇并无故意拖延或扩大损失的情形，一审参照租金和物管费标准确定雅居乐公司逾期退还房屋的损失并无不当，应予维持。 因一审中，雅居乐公司并未主张过部分违约金超过诉讼时效，故本院二审中对雅居乐公司关于部分违约金超过诉讼时效的主张不予支持。 综上，雅居乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9856元，由四川雅居乐房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年九月三日 书记员 王小禹