河北省黄骅市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0983民初3639号 原告：沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司。住所地：河北省沧州渤海新区。 法定代表人：于文涛，总经理。 委托诉讼代理人：王金英，女，1958年9月15日出生，汉族，该公司员工，住河北省沧州渤海新区。 被告：韩明庆，男，1988年3月16日出生，汉族，大专文化，个体，现住河北省沧州市渤海新区。 原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司（以下简称图瑞公司）与被告韩明庆物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告图瑞公司的委托诉讼代理人王金英、被告韩明庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 图瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业费1450元，滞纳金794元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：自2018年7月起，原告图瑞公司受聘于港务小区业主委员会，对港务小区实施物业服务。被告韩明庆系原告服务港务小区2-1-201的业主。面积116.88平方米，2018.7.1-2019.6.30拖欠物业费1450元，截至2019年12月31日，滞纳金累计794元。经原告多次催要，被告一直未能支付物业服务费，被告拖欠物业服务费，导致原告正常经营困难，严重损害原告及其他业主的权益。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等法律规定，原告请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 韩明庆辩称：我是港务小区2号楼1单元201室的业主，2017年入住，面积116.88平方米，之前物业是爱民物业，一直没有交过物业费，因违约、电梯等问题，业主和华凯开发商打官司，业主们赢了，开发商给业主们钱，我们没有打官司的，找华凯物业，物业说没有打官司的不用打了，年年顶物业费，什么时候顶完了再交物业费。至今还没顶完。我不同意给物业费。物业存在问题：消防问题：1、物业未设置地面黄标线，小区车辆随意停放，造成交通消防通道堵塞，未达到消防通道宽度四米的要求，每一层消防箱内消防设施器材丢失，其中包括消防带，灭火器，水枪接口等，消防控制器处于瘫痪状态，包括报警器，图瑞物业公司未按要求设置持有消防证两名以上人员值班工作，并且每天未按要求写工作日志，小区内私拉乱接情况严重，小区楼道口、楼梯内陈旧物品堆积，堵塞消防通道，地下通道消防大门推不动，处于失修状态，发生险情达不到安全要求。图瑞物业公司未按要求做到定期培训演练，对消防意识薄弱淡薄；2、高空坠物，高层未安装摄像头，出现高空坠物无法找到责任人，疫情期间东侧栅栏门两处随意出入，达不到疫情防控标准，多处公共设施损坏，综上，原告没有尽到物业服务的标准。 经审理查明：2017年3月，沧州渤海新区港务小区业主委员会成立。2018年7月25日，渤海新区港务小区业主委员会作为“甲方”，原告作为“乙方”，签订了《物业管理合同》，原告提供的合同主要内容为：第一部分物业项目基本情况第一条中物业管理服务费：由乙方按建筑面积向业主收取，具体情况如下：1、业主缴纳物业费每年一次，时间为每年的1月5日至1月31日；2、物业费收费时间段是每年的7月1日-下年的6月30日；3、物业费每平方米每月0.7元；4、电梯费按不同楼层收取：（1）、2-4层每平方米每月0.31元；6、照明费每户三年收取100元；10、规定时间内不缴纳物业费的业主或住户，每超出一天加收千分之三的滞纳金。第二部分物业服务内容第二条1、甲乙双方在物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，时点前责任由甲方承担，时点后责任由乙方承担。第三条乙方应当提供的物业服务包括：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案并竣工验收资料等；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案等；10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；11、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；13、设立服务监督电话，并在物业区域内告示；14、其他服务事项。第四部分物业服务期限第五条物业服务期限为三年，自2018年7月1日至2021年6月30日。 另查明，韩明庆系渤海新区港务小区2-1-201的业主，房屋面积为116.88平方米，其自2017年搬入该小区居住至今，但其未交纳2018年7月1日至2019年6月30日的物业费。因被告不缴纳物业费，原告于2019年9月13日、2020年3月25日在小区内、被告房门分别张贴通知书对其进行催缴，至今被告未缴纳物业费，故原告诉至法院要求被告缴纳物业费用及滞纳金共计2244元，具体计算为：物业费1450元（物业费0.7元/月/平方米×116.88平方米×12个月（981.79元）+电梯费0.31元/月/平方米×116.88平方米×12个月（434.79元）+照明费100元/年÷3年（33元）），滞纳金794元（3‰/日×1450元×天数182.5天（2019年6月30日至2019年12月30日））。 庭审中，韩明庆不同意交纳物业费，其提交了照片26张，证实原告物业管理存在瑕疵，且消防问题不完善。原告图瑞公司经庭审质证认为：1、消防问题该小区本就存在问题，缺设备情况存在，我们已经进行了部分修复；2、消防和公共设备损坏程度，我们修复过一部分，消防通道不够宽不是我们的责任，是房屋建设预留的空间本来就小；3、车辆乱停乱放，因为小区本就存在100多辆车，车库不够用，没有办法；4、私拉乱接问题我们也管理过，但是需要每个业主的配合；5、高空摄像头我们没有安装的义务。同时提交了港务小区业主委员会出具的说明一份、向爱民物业（该小区前物业公司）发放的通知一份以及向全体业主发放的通知一份，证实消防问题系爱民物业未与业主委员会进行交接，为前期遗留问题以及违约金折抵物业费应与爱民物业进行协商。被告韩明庆经庭审质证为：对业主委员会发放给全体业主的通知无异议；对业主委员会作出的说明真实性无异议，但记载的内容有异议，2017年入住时还有消防设施及公共设施；对业主委员会向爱民物业发放的通知，记载的内容有异议，没有记载具体的楼层。 上述事实有《物业管理合同》、催缴通知单照片两张、《证明》、《通知》、《说明》，被告提交的照片及当事人的陈述在案佐证。 本院认为：2018年7月25日，原告与渤海新区港务小区业主委员会签订的《沧州市住宅物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示，除滞纳金约定过高外，其他部分合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，案涉《物业管理合同》对沧州渤海新区港务小区全体业主具有约束力。根据《物业管理合同》，原告提供了相关的物业服务，被告理应支付物业费用，庭审中被告提交的证据不足以证实原告的物业服务存在瑕疵。关于被告辩称其与开发商协商违约金抵扣物业费，庭审中被告并未提交相关证据予以证实，且与本案并非同一法律关系，故对被告的抗辩本院不予支持，被告与开发商之间的纠纷可另案主张权利。不及时交纳物业费不仅损害物业公司利益，也损害了合法交纳物业费的其他业主的合法权益，故被告应按照合同约定交纳物业费用共计1450元。关于违约金，被告未按约定交纳物业费，存在违约行为，理应支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告与渤海新区港务小区业主委员会签订的《物业管理合同》第10条约定的按每日千分之三，即万分之三十支付违约金，明显过高，应予适当减少。因原告未提交其因被告未按时交纳物业服务费造成实际损失的充分证据予以证实，结合本案庭审实际，本院酌情确认违约金的数额按年利率3.85%计算，自2019年6月30日开始计算至2019年12月30日共计27.91元（1450元×3.85%÷2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告韩明庆于本判决生效之日起五日内给付原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司2018年7月1日至2019年6月30日的物业费1450元及违约金27.91元； 二、驳回原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司其他的诉讼请求。 以上有给付内容的款项，双方自行交接。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告韩明庆承担（限判决生效之日将案件受理费交至黄骅市人民法院诉讼费指定账户,开户行：中国工商银行黄骅支行，户名：黄骅市人民法院，账号：04×××23）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  王丹 二〇二〇年九月十四日 书记员  李翠