辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5180号上诉人（原审被告）：刘庆九，男，1969年4月14日出生，汉族，住辽宁省长海县。委托诉讼代理人：刘陆路，北京市华泰律师事务所大连分所律师。被上诉人（原审原告）：孙运生，男，1961年1月17日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张文剑，辽宁洪域律师事务所律师。原审第三人：王华，男，1978年7月9日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。原审第三人：麻金婷，女，1985年6月15日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。上诉人刘庆九因与被上诉人孙运生、原审第三人王华、麻金婷案外人执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初5309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘庆九上诉请求：1、撤销大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初5309号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，原审错误的认定被上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，给上诉人财产权益造成严重侵犯。被上诉人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的任一条件，具体理由如下：1、被上诉人孙运生与王华、麻金婷之间没有合法有效的书面买卖合同。原审将他们签订的《还款协议书》当作房屋买卖合同，没有事实和法律依据。（1）《还款协议书》中涉及以房抵债的部分约定是王华、麻金婷向孙运生履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属变动，不能体现他们之间买卖房屋的真实意思表示,被上诉人孙运生只有债权请求权而非物权。（2）《还款协议书》目的是偿还债务而非单纯的房屋买卖，该协议第6条明确约定如果双方未在约定期限内办理过户手续，则代表双方放弃以房抵债的约定，被上诉人孙运生应继续以民间借贷纠纷为由追索借款。（3）王华、麻金婷在质证笔录中明确表示双方没有房屋买卖关系。2、被上诉人孙运生没有合法占有案涉房屋。原审仅凭2015、2016年两年的物业费交付凭证认定案涉房屋被孙运生实际占有，没有事实和法律依据。（1）物业费单据只能说明被上诉人曾于2015、2016年自愿替王华、麻金婷交付物业费。（2）案涉房屋目前是清水房,不存在占有使用的可能。需要强调的是，被上诉人仅仅交付了2015、2016年两年的物业费，小区物业合同备案登记的都是王华、麻金婷而非被上诉人孙运生，从2017年开始案涉房屋物业费是欠付状态。3、被上诉人孙运生没有支付购房款。（1）被上诉人自称与王华、麻金婷存在400万元借款，但该借款金额不在（2016）辽0213民初309号民事判决书诉求范围当中，原审判决认为扣除房屋价款，没有事实和法律依据,本次庭审被上诉人也未提供任何证据证明被上诉人与第三人之间存在400万元债务款项。（2）被上诉人主张购房款为400万元,明显低于市场价格,也可以看出并非真实买卖。4、案涉房屋系因被上诉人孙运生个人原因未办理过户登记。无论此前的民事判决,还是在案涉纠纷的执行异议听证程序中,李同庆均是孙运生的委托诉讼代理人,尤其是在执行异议听证过程中，李同庆代表孙运生向法庭陈述房屋未过户的原因是房屋面积过大,过户费用过高,孙运生准备另行出售原因造成。李同庆的该陈述应视为当事人孙运生的自认。综上，原审判决认定孙运生对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利与事实不符。孙运生辩称：不同意上诉人上诉请求。一审判决事实认定和法律适用正确，结果应予维持。被上诉人和王华、麻金婷之间已经建立了房屋买卖合同关系，被上诉人对案涉房屋享有物权请求权，有权对案涉房屋排除执行。最高人民法院在（2016）最高法民终484号指导案例中认为以物抵债是债务清偿的方式之一，这是当事人之间对如何清偿债务的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应当以尊重当事人的意思为原则，一般除当事人明确约定以外，并不以抵债物所有权、使用权作为成立或者生效要件，只要双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律行政法规的强制性约定，合同即为有效。以上论述证明最高人民法院对于新债抵旧制度的认可，如果被执行人与案外人达成新债抵旧或债的更改协议，可视为当事人之间达成了房屋买卖协议，如无其他导致合同无效的法定情形，均应认定有效，应该按照房屋买卖的规则进行处理，在此种情形下，即使没有办理房屋产权登记，也应当认定案外人与被执行人的房屋买卖合同关系，案外人是否享有排除执行的民事权利，应该按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查。本案中，已发生法律效力的民事判决和案涉《还款协议书》均能证明被上诉人和王华、麻金婷之间约定了将案涉房屋以四百万元价格抵顶给被上诉人的事实，而且被上诉人孙运生与王华、麻金婷之间四百万元的债务真实存在。房屋交接确认书、物业费发票、案涉房屋产权证、发票等能够证明案涉房屋已经交付给被上诉人孙运生，其在执行法院查封案涉房屋之前已经实际占有并使用案涉房屋的事实。房屋买卖交易已实际履行完毕。案涉房屋过户公证书能够证明王华、麻金婷将案涉房屋出售给被上诉人的意思表示真实且坚决。以上证据均在一审时经过庭审质证，且上诉人对证据的真实性无异议。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，应认定被上诉人孙运生享有排除案涉房屋执行的权利。王华、麻金婷未发表意见。孙运生向一审法院起诉请求：1.解除对大房权证金新字第××、20××23号房屋的查封，不得执行该房屋；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年3月11日，原告孙运生与第三人签订《还款协议书》，约定第三人提供案涉房屋用于“以房抵债”。同年3月16日，第三人王华、麻金婷委托案外人李同庆出售案涉房屋，委托李同庆为代理人，代为办理1.出售此房，签订售房合同，办理相关手续；2.在房屋登记机构办理房屋产权证及产权过户手续、签订《房地产契约》及相关协议及公证，并有权调取该房屋的相关档案，有权办理该房屋的地址变更及领取事宜等。该委托书业经大连金州新区公证处公证，并作出（2015）金证民字第1193号公证书。2015年和2016年案涉房屋的物业费，原告孙运生已经交纳。2016年9月20日，依据刘庆九的申请，大连市金州区人民法院作出（2016）辽0213财保46号民事裁定，裁定查封第三人所有的大连市金州新区（房屋产权证号大房证金新字第××、20××23号）房产。2017年4月10日，大连市金州区人民法院作出（2016）辽0213民初4448号民事判决，判令王华、麻金婷偿还刘庆九借款本金300万元及利息。该判决已经生效。2018年12月4日，孙运生向大连市金州区人民法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。2019年4月19日，大连市金州区人民法院作出（2018）辽0213执异114号执行裁定，裁定驳回孙运生的异议请求。孙运生不服提起案外人执行异议之诉，即本案。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，交纳全部购房款，且实际占有该房屋，同时未办理过户登记系非因买受人自身原因造成的，原告的诉讼请求方可得到支持。本案中，第一，原告孙运生与第三人王华、麻金婷在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告孙运生与第三人王华、麻金婷达成房屋买卖协议在2015年3月11日，而案涉房屋被刘庆九申请查封是在2016年9月20日。无论是从房屋买卖协议的签订时间还是从法院对房屋转让事实的认定，均在被告刘庆九申请查封案涉房屋之前。第二，2015年和2016年物业费均由原告孙运生交纳，应当认定原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三，在孙运生与王华、麻金婷的借款案件中，已由生效判决中扣除房屋价款400万元，可以证明原告孙运生已支付全部价款。第四，王华、麻金婷公证授权李同庆办理卖房事宜，李同庆作为受托人，其是接受王华、麻金婷的委托办理案涉房屋过户事宜，而李同庆并没有尽到委托义务，未配合原告孙运生办理房屋过户事宜，案涉房屋未办理过户登记非因原告孙运生自身原因导致。原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定作出如下判决：一、不得执行坐落大连市金州新区（房屋产权证号大房证金新字第××、20××23号）的房屋。二、解除对坐落大连市金州新区（房屋产权证号大房证金新字第××、20××23号）房屋的查封。案件受理费100元（原告孙云生已预交），由被告刘庆九负担。本院二审期间,上诉人刘庆九提交了本案执行异议审查程序中有孙运生签字的《执行异议申请书》、《授权委托书》和《执行听证笔录》，拟证明孙运生在本案执行异议程序中已经表述了案涉房屋未办理过户登记的原因在于其认为案涉房屋面积大，过户费用高，进而证明案涉房屋未办理过户登记的过错在于孙运生。被上诉人孙运生对《执行异议申请书》落款处的“孙运生”签名之真实性不予认可；对《授权委托书》系由孙运生本人签署及《执行听证笔录》的真实性无异议。经本院审查，前述三份书证均系大连市金州区人民法院（2018）辽0213执异114号执行异议案件卷宗中的材料，虽然孙运生对《执行异议申请书》上其签名的真实性提出异议并于本院二审期间申请对此进行笔迹鉴定，但因其同时称该签名实为李同庆签署，而李同庆在该执行异议案件中系孙运生的委托诉讼代理人，根据前述《授权委托书》上载明的委托权限，“代为提出异议申请，增加、变更、放弃申请，代收法律文书”，即使是李同庆代孙运生签署了《执行异议申请书》，亦不影响该申请书的效力，故本院认为并无笔迹鉴定的必要，前述三份书证应予采信。经二审审查，本院对原审已查明的案件事实予以确认。另根据前述证据补充查明：由案外人孙运生的委托诉讼代理人代其提交的《执行异议申请书》中载明，“因该财产属于奢华消费，过户需要四十多万的过户费，申请人想向外转售或过户给自己子女，就耽搁一段时间没有过户”；2019年3月25日大连市金州区人民法院组织的执行听证过程中，据听证笔录记载，“审：异议人，房屋没有过户的原因是什么？：因房屋面积过大，过户费用过高。我们准备另行出售”。还补充查明：孙运生诉麻金婷、王华民间借贷纠纷一案，大连市金州区人民法院于2017年5月2日作出（2016）辽0213民初2309号民事判决书，判令麻金婷、王华偿还孙运生借款本金476.2万元及利息1286.136万元。该判决已发生法律效力。该判决采信了2015年3月11日孙运生与麻金婷、王华签订的《还款协议书》和2016年1月8日麻金婷、王华向孙运生出具的《还款承诺书》。并据此确认了如下两节事实：1、2015年3月11日，原告（孙运生）与二被告（麻金婷、王华）签署还款协议书，该协议书确认：自2006年起被告王华多次从原告处借款，合计本金1096.2万元，并且约定本金从2011年3月1日起至实际付清止按照月利3%支付利息，此债务为二被告夫妻双方共同债务。双方还达成还款计划：而被告以房屋作价人民币400万元抵偿债务本金400万元，并且在协议签署后的180天内偿还本金396.2万元，签署协议的同日以现金形式偿还300万元。2、2016年1月8日，原告与二被告签署还款承诺书，该承诺书确认：由于被告没有按照还款协议书予以履行，被告重新确认所欠原告欠款本金为476.2万元，希望清偿债务宽限至2016年5月30日。如宽限期限届满不能清偿该债务，除本金外，还需支付下列利息：（1）本金476.2万元，按照月利3%的利息自2011年3月1日起至实际付清为止计算利息；（2）已清偿的本金700万元，案月利3%的利息自2011年3月1日起计算至2015年3月11日的利息。再补充查明：2015年3月16日，孙运生与麻金婷、王华共同签订《房屋交接确认书》，载明按照2015年3月11日《还款协议书》的约定，麻金婷、王华向孙运生交接案涉房屋。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，系案外人孙运生在大连市金州区人民法院执行案涉房屋过程中基于对该被执行财产的实体权利提出的案外人执行异议申请被驳回所引发，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据此，应由其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。结合孙运生诉请所主张的事由，其应举证证明本案情形同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，才能认定其对案涉房屋享有能够排除执行的权利。具体来说，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然孙运生与麻金婷、王华没有签订屋买卖合同，但在案涉房屋被法院查封前，其各方通过《还款协议书》的约定达成了用案涉房屋作价400万元抵偿债务的合意，该《还款协议书》的真实性和效力已经被发生法律效力的（2016）辽0213民初2309号民事判决所确认，且结合该民事判决的裁判结果和其所依据的《还款承诺书》的约定内容可知，《还款协议书》中以房抵债所涉400万元款项已经在麻金婷、王华的欠款本金中予以扣除，综合以上情节，可以视为孙运生以400万元的价格受让了案涉房屋并支付了房款。通过《房屋交接确认书》及孙运生为案涉房屋支付相关费用的凭证，亦可以认定孙运生在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。但对于适用上述司法解释所须的第四个要件，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”一项，本院认为，案外人孙运生对此并未完成举证证明责任。因为从本案已查明的案件事实可知，对案涉房屋未能办理过户登记的原因，在本案执行异议审查程序中已明确查明为孙运生认为案涉过户费用过高，虽然孙运生在本案中辩称相关陈述内容均出自其委托诉讼代理人李同庆，但是根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认”，因此结合本案情形，孙运生授权李同庆作为其委托诉讼代理人在本案执行异议审查过程中陈述的事实应当视为孙运生的自认。综上所述，孙运生在本案中提交的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，刘庆九的上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初5309号民事判决；二、驳回孙运生的诉讼请求。一审案件受理费100元（孙运生已预交）,由孙运生承担；二审案件受理费100元（刘庆九已预交）,由孙运生承担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  杨 威二〇二〇年九月二十一日书记员  杨 宁