江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0324民初129号原告(执行案外人)：王凯，男，1980年12月19日生，汉族，住江苏省睢宁县。原告(执行案外人)：柏艳，女，1984年2月22日生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人:李娟,江苏千秋业律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏三善建设有限公司，统一社会信用代码91321322763587858Y，住所地江苏省沭阳县沭城镇学府中路凯悦大厦905室。法定代表人：周修平，该公司总经理。第三人（被执行人）：睢宁县金弘基房地产开发有限公司，组织机构代码79742024-7，住所地江苏省睢宁县城天虹大道2号（农业银行四楼）。法定代表人:陈康，该公司董事长。原告王凯、柏艳与被告江苏三善建设有限公司（以下简称三善公司）、第三人睢宁县金弘基房地产开发有限公司（以下简称金弘基公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王凯、柏艳及其委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼。被告三善公司、第三人金弘基公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凯、柏艳向本院提出诉讼请求：1.请求对坐落于睢宁县弘基上城5号楼102室房产停止执行并解除查封；2.确认原告为睢宁县弘基上城5号楼102室房产的实际所有人；3.案件受理费、公告费由被告承担。事实和理由：2013年11月13日，原告与第三人签订门面房认购书，原告购买第三人开发的弘基上城5幢1单元102室门面房，房屋总价466092元。签订认购书后，原告支付了购房款20万元。2014年7月1日，双方签订了商品房买卖合同，2014年8月2日，第三人向原告出具了金额为20万元的销售不动产统一发票。2014年8月21日，原告上房，当天第三人又收取了原告2600元天然气安装费，自此至今，该房屋一直由原告实际占有并使用。睢宁县人民法院以执行徐州市中级人民法院（2015）徐民初字第126号民事判决书为由，于2018年4月16日作出（2017）苏0324执2605号之二执行裁定书，于2018年4月17日起继续查封弘基上城包括涉案房产在内的25套房屋。原告认为弘基上城5号楼102室房产已为原告所有，睢宁县人民法院查封该处房产是错误的，提出执行异议。睢宁县人民法院经审查后，作出（2019）苏0324执异49号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，原告与第三人签订认购书时，该房产没有设定抵押，签订正式商品房买卖合同时原告也不知道该房屋设定抵押的情况。原告购买涉案房屋及入住使用的时间均早于被告申请徐州市中级人民法院保全的时间。原告未有交清房款并非原告原因，而是第三人一直不愿意收。现原告同意将剩余的房款交给法院处理，涉案房屋仍应归原告所有。被告三善公司未作答辩。第三人金弘基公司未作陈述。当事人依法提交了证据，经审查，本院认定事实如下：三善公司与金弘基公司建设工程施工合同纠纷一案，在诉讼过程中徐州市中级人民法院根据三善公司的申请于2015年5月6日作出了（2015）徐民初字第126-1号民事裁定，依法查封了金弘基公司所有的坐落于睢宁县弘基上城包括5号楼102室门面房在内的房产25套，查封期限为三年。2016年6月8日，徐州市中级人民法院作出了（2015）徐民初字第126号民事判决：一、被告睢宁县金弘基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告江苏三善建设有限公司涉案工程款5960292元及利息（其中以4219411元为基数，自2015年1月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日；以1740881元为基数，自2015年7月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日）。二、被告睢宁县金弘基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告江苏三善建设有限公司履约保证金900000及利息（以900000元为基数，自2015年1月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日）。金弘基公司不服提出上诉，江苏省高级人民法院于2017年5月3日作出（2016）苏民终1211号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，三善公司向徐州市中级人民法院申请强制执行，徐州市中级人民法院于2017年6月16日作出了（2017）苏03执310号执行裁定：（2015）徐民初字第126号民事判决由睢宁县人民法院执行。本院于2017年7月18日立案执行，案号为（2017）苏0324执2605号。在执行过程中，因查封期限即将届满，本院于2018年4月16日作出了（2017）苏0324执2605号之二执行裁定，于2018年4月17日继续查封了上述房产。本案原告王凯、柏艳作为案外人针对上述执行措施提出异议称，涉案房屋系案外人从被执行人金弘基公司处购买，于2013年11月13日通过转账的方式支付20万元，有认购书、购房合同、购房发票、物业费收据等予以证明。故提出异议，请求中止对被执行人金弘基公司开发的坐落于睢宁县弘基上城5号楼102室门面房的执行。本院受理后，依法进行了审查，并于2019年12月10日作出（2019）苏0324执异49号执行裁定，驳回了案外人王凯、柏艳的异议请求。王凯、柏艳不服执行裁定，向本院提起诉讼。另查明，原告王凯、柏艳系夫妻关系，2013年11月13日，原告王凯与被第三人金弘基公司签订了门面房认购书一份，约定原告王凯认购第三人开发的睢宁县弘基上城5幢1单元102室门面房，建筑面积为38.52平方米，单价为12100元每平方米，总价为466092元，首付款233046元，剩余房款办理按揭贷款，签订认购书当日给付首付款20万元，余款33046元于2013年12月13日前付清。签订认购书后原告王凯支付了购房款20万元。2014年7月1日，双方又签订了商品房买卖合同，因第三人金弘基公司在未经过原告同意的情况下，将包括涉案房产在内的在建工程抵押给江苏睢宁农村商业银行股份有限公司，未有为原告办理涉案房产的备案登记手续。2014年8月21日，原告在物业公司处办理涉案房产的上房手续后，装修使用涉案房屋经营铝塑门窗等，并在其中居住至今。2020年9月4日，原告将剩余全部房款266092元交至本院。再查明，在原告及第三人签订认购协议及商品房买卖合同后，因第三人金弘基公司涉诉、涉执案件较多，且未有正常经营，公司相关人员亦无法取得联系，故一直未有协助原告办理相关房屋登记手续。上述事实,有原告王凯、柏艳的庭审陈述、（2019）苏0324执异46号执行裁定书、弘基上城门面房认购书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、物业费收据、水电费收据、房屋现场照片等相关证据材料在卷予以证实，本院依法予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉案件，根据原告的诉讼请求，本院主要审查并处理：一、是否应当停止执行涉案房屋，并解除查封；二、能否确认原告王凯、柏艳为涉案被查封房屋所有权人。关于是否应当停止执行涉案房屋，并解除查封的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围。同时该《规定》第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。其中第二十八条适用于登记在任何被执行人名下的不动产，第二十九条适用于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。虽然在适用上存在竞合情形，但第二十九条严格限定在“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护。本案中，被查封房产系门面房，原告购买涉案房屋主要目的系用于经营，因此不能适用第二十九条的规定，应当适用第二十八条的规定来审查是否符合能够排除执行的情形。根据已查明的事实，一、原告与第三人签订认购书的时间为2013年11月13日，该认购书中对于所购具体房屋、面积、价款等主要内容做了详细约定，与2014年7月1日签订的商品房买卖合同内容一致，应当认定该认购书为合法有效的书面买卖合同，而人民法院最早作出查封裁定的时间为2015年5月6日，故本案符合第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形；二、原告上房时间为2014年8月21日，早于首次查封时间，符合第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”情形；三、原告在签订合同时按照约定支付了首付款200000元，并于2020年9月4日将剩余房款266092元交至本院，符合第二十八条第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形；四、涉案房屋未有办理相关登记的原因系第三人拒不配合，原告对此无过错，符合第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。故，本案原告要求排除执行的诉请符合《规定》第二十八条规定的条件，可以适用该条排除执行。关于能否确认原告王凯、柏艳为涉案被查封房屋所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第九条中华人民共和国物权法法信超链：国家法律2篇地方法规11篇案例111篇裁判118413篇期刊163篇×规定，本案买卖的房屋属不动产，因尚未依法办理登记，不能发生物权变动效力，即房屋所有权并未发生变动。《规定》第二十八条、第二十九条系对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，在符合第二十八条、第二十九条规定可排除执行情形下，并未认定买受人享有所有权。本案原告虽可主张物权期待权的保护以排除执行，但不能依据双方合同请求人民法院在本案中确认其享有房屋所有权，因此，原告目前仅享有对房屋的物权期待权，其要求确认享有房屋所有权的诉请，无事实及法律依据，本院依法不予支持。被告三善公司及第三人金弘基公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：一、不得执行本院（2017）苏0324执2605号之二执行裁定查封的坐落于睢宁县弘基上城5号楼102房屋；二、驳回原告王凯、柏艳的其他诉讼请求。案件受理费8291元、公告费300元，合计8591元，由原告王凯、柏艳负担2291元，由被告江苏三善建设有限公司负担6300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张志瑶审 判 员  张园园人民陪审员  何艳秋二〇二〇年九月四日法官 助理  郑 韬书 记 员  王梓旭附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因为办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。