辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1454号 上诉人（原审被告）：程晓松，男，1974年11月12日出生，汉族，无职业，住凤城市。 被上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司。住所地：凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区9号楼。 法定代表人：汪希波，该公司经理。 委托诉讼代理人：王书忠，男，1952年10月27日出生，满族，该公司副总经理，住凤城市。 上诉人程晓松因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省凤城市人民法院（2020）辽0682民初983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人程晓松及被上诉人明光物业公司的委托诉讼代理人王书忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程晓松上诉请求：撤销一审判决，本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：2018年至2020年的物业合同在签订之前没有召开业主大会，对物业公司的选聘没有取得过半数业主同意，事后也没有依法得到业主追认，即业主委员会在没有依法取得全体业主真实意思表示的情况下，以虚假的意思表示代表业主与明光物业实施了民事法律行为，违反了《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条和第四十条的规定。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条、第一百五十五条的规定，涉案物业合同应自始无效，明光物业公司依据2018年至2020年物业服务合同向程晓松主张物业服务费，缺乏法律依据，程晓松无需支付涉案房屋2018年物业服务费共计2214元。 明光物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 明光物业公司向一审法院起诉请求：一、被告立即给付拖欠的物业费3514元；二、被告立即向原告支付欠费违约金1054元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2007年取得了凤城市阳光新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。从2013年至2018年经原告多次催要，被告拒不交纳物业服务费用（其中14号7单元301室房屋面积73.38平方米，2016年至2017年收费标准0.5元／平米，每年欠费440元，两年欠费880元，2018年收费标准0.65元／平米，一年欠费572元，合计欠费1452元。12号楼4单元402室房屋面积188.92平方米，2018年收费标准0.65元／平米，一年欠费1474元。11号楼库房B2室房屋面积28.12平米，2013年至2017年收费标准0.25元／平米，每年欠费85元，五年欠费420元，2018年收费标准0.5元／平米，一年欠费168元，合计欠费588元，三楼合计欠费3514元，违约金1054元，总计欠费4568元。）明光物业已经在合同期内履行了应当承担的义务，原告为维护合法权益，现向法院提出诉讼。 一审法院认定事实：2009年6月1日，原告明光物业公司（乙方）与凤城市阳光新城小区业主委员会（甲方）签订阳光新城小区物业服务合同，约定甲方委托乙方对阳光新城小区实行物业管理服务。该合同对委托管理事项及双方的权利义务等作出约定。2018年1月1日，原告明光物业公司（乙方）与凤城市阳光新城小区业主委员会（甲方）续行签订阳光新城小区物业服务合同，约定甲方委托乙方对阳光新城小区实行物业管理服务。该合同第二十八条约定“物业服务相关费用标准：1、住宅，每月每平方米收取0.65元；2、阁楼，每月每平方米收取0.65元；3、商业用房，每月每平方米收取0.9元；4、裙房，每月每平方米收取0.9元；5、车库，每月每平方米收取0.5元；6、库房，每月每平方米收取0.3元”。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。被告自2007年起为凤城市阳光新城小区提供物业管理服务。凤城市物价局向原告发放了收费许可证，原告享有收费权利。 被告程晓松为凤城市阳光新城小区14号楼7单元301室、12号楼4单元402室、11号楼库房B2室的业主，房屋面积分别为73.38平方米、188.92平方米、28.12平方米。其中73.38平方米房屋欠付2016至2017年物业费共计880元，欠付2018年物业费572元；188.92平方米房屋欠付2018年物业费1474元；28.12平方米库房欠付2013至2017年物业费420元、欠付2018年物业费168元，上述房屋共计欠费3514元。 一审法院认为，本案被告对其所有的三处房屋在2018年之前的1300元物业费表示同意支付，该行为属于被告的自认，不违反法律规定，予以支持。 本案焦点为2018年阳光新城业主委员会与原告签订的物业服务合同的效力问题。被告辩称依照《物业管理条例》第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意方可选聘或解聘，而本案中的阳光新城小区业主委员会未经过业主大会同意与原告签订合同，该行为违反了法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，涉案合同属于无效合同，因此被告不同意交纳物业费。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：（一）……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的”。该法中表述的“强制性规定”在具体的法律规范中并未作出明确的界定，我国现行的法律、法规中存在较多的“强制性规定”条款。关于对“强制性规定”应当作何种认定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制规定”。另依据民事法律理论，“强制性规定”分为管理性规定和效力性规定，如合同违反效力性规定，将导致合同无效，如仅违反管理性规定，将不能直接作出合同无效的判断。因违反效力性规定而导致合同无效的情形在规范性文件中会有明确的表述，如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一的，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相对条款无效的，人民法院应当予以支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）……”。上述规定明确表明了确认合同无效的情形，若有违反将导致合同无效的后果产生。而《物业管理条例》第十二条中的应当经过过半数业主同意选聘物业服务企业的规定并未表明如有违反将导致合同无效后果的产生，该条款应当认定为“强制性规定”中的管理性规定，无法依据该条款认定本案涉及的物业服务合同无效。故对“强制性规定”不能仅从立法文义理解，否则将造成许多合同被认定为无效，这将与维护市场交易安全及当事人意思自治相违背。综上，对被告提出合同无效的抗辩意见，不予采纳。 《中华人民共和国物权法》第七十五条一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的事实情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）……。”，依照上述法律规定，阳光新城小区业主委员会有权利与原告签订物业服务合同。 业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有接受完善物业服务的权利又应履行交纳物业费的义务。原告明光物业公司与阳光新城小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，原告与小区业主均应按合同的约定全面履行各自的权利和义务。 本案原告明光物业公司按物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告程晓松亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。包括被告同意交纳的1300元物业费，被告共计欠费3514元，故原告请求被告给付欠缴的物业费3514元具有事实及法律依据，予以支持。关于违约金1054元一节，庭审中原告表示放弃请求，予以支持。 一审法院判决：被告程晓松于本判决生效后五日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费3514元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告程晓松承担。 二审中，被上诉人明光物业公司向本院提供辽宁省高级人民法院民事裁定书11份。证明：同类案件中明光物业公司的业主申诉均被辽宁省高级人民法院驳回。 上诉人程晓松的质证意见为：对该证据真实性无异议，11份裁定书都是针对2017年之前的物业服务费，上诉人的上诉请求与该裁定书的案件不同，上诉人对2018年的物业服务费有异议。 本院的认证意见为：该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人程晓松主张明光物业公司与凤城市阳光新城小区业主委员会于2018年1月1日签订的物业服务合同无效，其无需支付2018年物业服务费一节。《物业管理条例》第十二条第四款、第五款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”2018年1月1日，凤城市阳光新城小区业主委员会与明光物业公司签订《阳光新城小区物业服务合同》，约定明光物业公司为凤城市阳光新城小区提供物业服务，约定的服务期限为2018年1月1日至2020年12月31日，同时约定了物业服务费的收取标准及其他权利义务等内容。该《阳光新城小区物业服务合同》应对包括上诉人程晓松在内的凤城市阳光新城小区全体业主具有约束力。该合同签订后，明光物业公司实际为凤城市阳光新城小区提供了物业服务。上诉人程晓松作为凤城市阳光新城小区业主，在该物业服务合同签订后、明光物业公司实际提供物业服务期间，并未提出异议，亦未明确反对明光物业公司为该小区提供物业服务。因此，程晓松应当按照该物业服务合同约定，履行支付2018年物业服务费的义务。故对上诉人程晓松的该项主张，本院不予支持。 综上所述，程晓松的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人程晓松负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄日宏 审判员  李大为 审判员  李 欣 二〇二〇年九月二十二日 书记员  李益宁