江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终983号上诉人（原审被告）：连云港联达房屋中介服务有限公司，住所地连云港市海州区海宁西路香江花园22号楼2单元01号商铺。法定代表人：李丙凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张贵，江苏云台山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦辉，男，1988年6月8日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：钟玉红，江苏润国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许金堂，男，1982年8月10日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港联达房屋中介服务有限公司（以下简称联达中介公司）因与被上诉人韦辉、许金堂房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初10183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月22日开庭进行了审理。上诉人联达中介公司的委托诉讼代理人张贵、被上诉人韦辉及其委托诉讼代理人钟玉红到庭参加诉讼，被上诉人许金堂经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人联达中介公司上诉请求：1.撤销原判，改判联达中介公司无需返还95000元及利息或将本案发回重审；2.诉讼费用由韦辉、许金堂承担。事实与理由：1.涉案的95000元是由韦辉委托许金堂购买苍梧八期楼号的佣金，系开盘后韦辉不订购导致，过错在韦辉。2.韦辉与许金堂约定的炒楼号事宜，联达中介公司不知情，所有款项也没有交到公司，判决联达中介公司承担职务行为的责任缺乏事实和证据。3.联达中介公司系提供房屋买卖的中介服务，本身并无房产出售，无论是联达中介公司的营业执照范围还是日常经营业务都没有炒楼号的服务。被上诉人韦辉辩称，许金堂是联达中介公司的监事，且联达中介公司是自然人独资企业，许金堂与该公司实际出资人李丙凤是夫妻关系。韦辉是在掌亮介绍下在联达中介公司购买房屋并认识许金堂，许金堂的行为应当是表见代理行为，也是履行职务行为。许金堂收取韦辉的95000元并非佣金，而是购房定金，该事实从许金堂出具的收条可以证实。许金堂称是交给开发商的，不是中介公司的钱，往来出账不方便，所以要求打入其个人账户。而且韦辉买房的介绍人掌亮通过联达中介公司购房时，相关的购房定金及相关费用都是打入许金堂个人账户，因而证实许金堂是职务行为，不是个人行为。未达成购房协议，并非韦辉不购买房屋，因为苍梧八期的房屋是通过摇号购买，联达中介公司及许金堂都没有能力帮助韦辉购买双方约定的房屋，韦辉没有违约行为，应当退还定金。请求驳回上诉。被上诉人许金堂未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。韦辉向一审法院起诉请求：判令联达中介公司与许金堂连带返还韦辉购房定金95000元及利息（利息从2017年8月17日开始到实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），并承担本案涉诉费用。一审法院经审理查明：2017年5月17日，韦辉通过案外人掌亮的借记卡向许金堂转账95000元，并备注交易摘要“韦辉买房”。同日，许金堂向韦辉出具收条一张，内容为：“今收到韦辉人民币玖万伍仟元（95000）用于定购苍梧八期高层房源一套，约139平。如定购不成，退还韦辉人民币玖万伍仟元整。”许金堂在收条下方签名捺印予以确认。另查明，许金堂系联达中介公司监事，联达中介公司系自然人独资有限责任公司，李丙凤为该公司执行董事、股东，该公司经营范围为房地产中介服务、房产信息咨询、物业管理服务、室内外装饰装修工程设计。许金堂与李丙凤系夫妻关系。一审法院归纳本案争议焦点为：1.涉案房屋购买失败是否系韦辉违约导致；2.涉案95000元是否为佣金或定金；3.本案产生法律关系的双方系韦辉与许金堂，还是韦辉与联达中介公司。关于违约责任的争议焦点，许金堂提交的微信聊天记录系在韦辉起诉后许金堂才联系韦辉，与韦辉交付款项时隔两年半以上，且许金堂向一审法院提交的微信聊天记录中，仅有许金堂单方陈述韦辉“交完佣金后又不想买”“自己反悔”等内容，韦辉并没有在聊天记录中回复对该事实的认可，另许金堂虽称让韦辉准备210万买房，但并未明确房号以及房屋面积是否为135平方米左右，韦辉在庭审中对此亦不予认可。一审庭审中，韦辉称许金堂曾告知无法帮韦辉买到房屋，故要求联达中介公司、许金堂退款。综上所述，联达中介公司、许金堂提交的证据不足以证明韦辉违约的事实，故联达中介公司、许金堂主张系韦辉违约的辩解意见，一审法院不予采信。关于本案95000元的性质，韦辉主张系定金，因韦辉与联达中介公司、许金堂未签订书面的定金合同，且未签订书面房屋买卖合同，故对于韦辉主张的定金，一审法院不予采纳。联达中介公司、许金堂主张涉案款项系佣金，但未向一审法院举证证明，根据收条的内容，涉案95000元用于定购房源一套，如定购不成则退还韦辉，故该95000元不具有佣金的性质。联达中介公司、许金堂主张涉案款项系佣金的辩解，一审法院亦不予采信。关于本案产生法律关系的当事人双方，根据双方提交的证据，许金堂系联达中介公司的监事，该公司为自然人独资公司，股东李丙凤与许金堂为夫妻关系，收条的内容符合公司的经营范围，许金堂出具收条的行为应当视为履行公司职务行为，故本案产生法律关系的当事人双方应当系韦辉与联达中介公司。联达中介公司辩称出具收条系许金堂的个人行为，联达中介公司提交的证据不足以证明其观点，该辩解一审法院不予采信。故韦辉要求许金堂承担还款责任的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院认为，韦辉向联达中介公司购买房屋，双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但根据韦辉与联达中介公司举证及当庭陈述足以证明双方之间为购买房屋进行磋商及联达中介公司收到95000元的事实。现因韦辉购买房屋的目的无法实现，根据收条的约定，联达中介公司应当返还韦辉95000元。关于韦辉主张的利息，韦辉未举证证明向联达中介公司催要的时间，故依法确认自起诉之日即2019年11月29日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院遂判决：一、联达中介公司于判决生效之日起十日内返还韦辉95000元及利息（自2019年11月29日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回韦辉的其他诉讼请求。一审案件受理费2175元（韦辉已预交），由联达中介公司负担，于判决生效后十日内给付韦辉。本院二审期间，上诉人联达中介公司提交以下证据：2017年4月13日至2017年5月17日许金堂农业银行交易清单，证明95000元款项备注是韦辉买房号，许金堂在收到该款项后立即向苍梧八期工作人员王某艳转账5万元，该炒楼号行为属于韦辉、许金堂私下协商的违法违规行为，不属于联达中介公司的经营范围，与联达中介公司没有关系，而且不应得到法律保护。被上诉人韦辉提交以下证据：掌亮、姚某与联达中介公司签订的《房屋买卖定金协议》（复印件），许金堂出具的掌亮购房定金1万元收条，掌亮打给许金堂个人银行账户6万元的银行交易记录，霍某代掌亮打购房押金10万元的打款记录，证明许金堂在代表联达中介公司进行中介买卖时，是以个人名义收取买卖双方的中介购房款及费用，其行为是职务行为，并非个人行为。被上诉人韦辉对上诉人联达中介公司提交证据的质证意见：对该证据真实性无异议，但不能达到联达中介公司的证明目的，掌亮在联达中介公司购买房屋，许金堂以个人名义收取购房款，证实许金堂行为不是个人行为，是代表单位收取购房款。上诉人联达中介公司对被上诉人韦辉提交证据的质证意见：对《房屋买卖定金协议》真实性无异议，该证据可以证明联达中介公司的经营行为是要与他人达成协议，而本案联达中介公司没有达成任何协议，可以印证买房号的95000元与联达中介公司没有任何关系。对于收条、6万元的银行交易记录的证据三性均不予认可，收条上许金堂签字与手印应当由其本人发表质证意见，另外联达中介公司如果让员工履行个人代收行为会出具相应的收据。对购房押金10万元的打款记录的真实性无异议，但不能达到证明目的，因为掌亮购房是与联达中介公司有书面协议，而且联达中介公司充当居间人，既是公司的经营范围，也是合法合理的经营行为，而本案是韦辉、许金堂私下达成的违法行为，不属于公司的经营范围，工商局不可能让任何一家中介机构参与炒楼号。被上诉人许金堂经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。经审查，本院对以上证据真实性予以确认。本院经审查认为，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2017年5月，联达中介公司作为居间方为案外人掌亮与姚某房屋买卖交易提供居间服务，购房定金收条内载明收款人为许金堂，收条显示“联达房产”水印。2017年5月5日，案外人霍某向许金堂个人账户转款100000元，交易附言掌亮买房押金。2017年5月17日，掌亮向许金堂个人账户转款60000元，交易附言掌亮购房款。本案二审争议焦点：许金堂的行为是否是职务行为。本院认为，许金堂作为联达中介公司监事，与公司法定代表人李丙凤系夫妻关系，且案外人掌亮通过联达中介公司购房时，许金堂作为公司工作人员为掌亮提供居间服务，购房押金等款项亦是打入许金堂个人账户，由许金堂出具收条。韦辉系通过掌亮介绍认识许金堂，故韦辉有理由相信许金堂代表联达中介公司为其提供购房服务，并基于对联达中介公司的信任将相关款项交付许金堂。现韦辉未能购房，且联达中介公司未能提供充分证据证明韦辉存在违约行为，故联达中介公司应根据收条的约定返还韦辉95000元。上诉人联达中介公司的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。综上，上诉人联达中介公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2175元，由上诉人连云港联达房屋中介服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹 洋审 判 员  程 晨审 判 员  闫 杰二〇二〇年九月十七日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。