湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5615号上诉人（原审被告）：长沙市开福区佳阳悦景馨都小区业主委员会，住所地湖南省长沙市开福区陡岭路85号悦景馨都9号栋。法定代表人：张金玲，该委员会负责人。委托诉讼代理人：李胜，该委员会业主顾问。委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙富佳物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区浏阳河路412号6栋附1号楼。法定代表人：贾文山，执行董事。委托诉讼代理人：肖翔，湖南红雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙佳阳房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区陡岭路85号悦景馨都苑8号栋404。法定代表人：蒋富强，该公司董事长。委托诉讼代理人：包华娟，该公司员工。委托诉讼代理人：陶明，该公司员工。上诉人长沙市开福区佳阳悦景馨都小区业主委员会（以下简称佳阳业委会）因与被上诉人长沙佳阳房地产开发有限公司（以下简称佳阳开发公司）、被上诉人长沙富佳物业管理有限公司（以简称富佳物业公司）所有权确认纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初10164号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。上诉人佳阳业委会的上诉请求：撤销原判，改判驳回佳阳公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案所涉210个地面停车位属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位”，一审混淆了房屋建筑面积分摊与国有土地使用权分摊的概念，认定基本事实错误。1、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定，本案所涉及停车位是地面停车位，并无建筑物，不能成为享有专有权的专有部分，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益应当属于全体业主共同享有。2、案涉车位不是房屋或其他专有部分，不涉及房屋建筑面积分摊，仅涉及土地使用权的分摊问题。一审中，佳阳开发公司提交的证据四《测绘报告》拟证明地面停车位未计入各房屋的分摊面积和建筑面积。本案地面停车位本来就与房屋建筑面积分摊无关。本案地面停车位占用的是小区土地，仅仅与小区土地使用权的分摊有关，相关证据也充分证明包括地面停车位土地在内的小区土地已分摊至全体住户名下。3、《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，本案地面停车位的土地面积分摊至987户业主。二、一审对业主与佳阳开发公司签订的《长沙市商品房买卖合同补充协议》第13条从性质到内容认定均完全错误。业主与佳阳开发公司签订的上述补充协议第13条内容为“本小区以下未列入分摊面积的部分和设备设施，其产权和经营权归出卖人所有：1、地下室……；2、室外地面停车位；3、会所；4、幼儿园；5、公共厕所”。一审法院据此认定室外地面停车位的所有权归佳阳开发公司所有错误。1、本案地面停车位已列入小区住户土地面积分摊。因此上述补充协议排除对本案诉争地面停车位的适用。2、上述补充协议第13条属于格式条款，且涉嫌违反基本法律，属于无效条款。三、富佳物业公司因小区车辆管理投入大量成本，2017年11月之前完全处于亏本营运，并无盈利，一审酌情“佳阳业委会向佳阳开发公司支付车位租赁费26280元”错误，且小区地面停车位实际仅有147个，并非210个。佳阳开发公司辩称，一、诉争地面规划停车位归佳阳开发公司所有。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。本案中佳阳公司已与业主有明确约定，该涉案地面所有规划停车位归佳阳开发公司所有。1、涉案210个停车位均为规划停车位，且已经竣工验收备案确认。2、《商品房买卖合同》、《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》等相关协议已经确定上述规划停车位归佳阳开发公司所有。综上，涉案地面规划停车位已由佳阳开发公司与业主约定，其权属归佳阳开发公司所有。二、作为所有权客体的地面规划停车位没有分摊给业主。1、地面规划停车位由佳阳开发公司投资建造。案涉小区由佳阳开发公司开发。小区总体规划图明确，涉案210个地面停车位在规划内，并经建设、消防、人防、交警等联合验收。依照《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。”诉争地面停车位因合法建造这一事实行为完成时依法取得地面停车位的所有权。作为投资人的佳阳开发公司，因开发、建造行为成为车位所有权人。2、地面规划停车位没有分摊给业主。本案双方争议焦点是案涉车位的所有权归属，并非土地使用权。车位与土地、车位所有权与土地使用权是完全不同的两个概念。故佳阳业委会所称案涉土地使用权是否分摊与本案无关。车位是佳阳开发公司合法投资建造。佳阳开发公司对其具有合法权益。由于佳阳公司投资建造地面规划停车位的成本并未分摊给业主，各业主所购房屋的分摊范围仅限于所在楼栋墙体面积范围之内，不包括案涉的地面停车位。因此本案诉争地面停车位的所有权归属，应当依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，可以由当事人通过买卖、互赠、出租等协议约定。本案中佳阳开发公司已与业主明确约定案涉地面停车位归佳阳开发公司所有。从所有权的视角分析，地面停车位没有分摊给业主。依据佳阳开发公司提交的证据《测绘报告》，其中的“共有建筑分摊方案”表明“共有建筑面积范围仅包括外墙水平投影面积的一半、楼梯、入户大堂等楼栋建筑物内部的范围”。据此可知，地面停车位作为所有权的客体，即没有墙体等构筑设施的建筑物，其位置位于各栋住宅楼的墙体之外，不可能计入各业主房屋的分摊面积和建筑面积之内。三、佳阳业委会或业主并未在法定时效内行使撤销权。如佳阳业委会或业主对《补充协议》第十四条所表述的“未列入分摊面积”的含义有误解，应当在协议订立后的1年内行使撤销权。佳阳业委会或业主均未在1年的诉讼时效内行使撤销权，故该条款已经生效并对业主构成约束力。四、地面停车位不属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。本案诉争车位为规划停车位，不应当适用《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款的规定。根据佳阳开发公司提供的《小区规划平面图》，地面规划车位没有占用业主的共有道路或其他场所。五、《长沙商品房买卖合同》、《业主临时公约》等相关协议不构成格式合同。法律不禁止在已分摊给业主的土地上约定车位的所有权属于开发商。六、案涉地面规划停车位的数量为210个。佳阳开发公司提供的小区规划平面图、交警部门的竣工验收备案表等相关证据，证实小区地面规划停车位实际数额为210个。但因客观条件限制，佳阳开发公司只将其中的146个停车位建造成可以投入运营的车位，因此佳阳开发公司撤场时向富佳物业公司移交的车位只有146个。富佳物业是否经营亏损与本案无关。富佳物业公司辩称，根据相关法律规定，本案所涉车位不属于建筑物，不能办理产权手续，实质就是土地，属于小区附属设施，涉案车位应当归全体业主所有。商品房买卖合同中对案涉车位进行了约定，但是违反了《中华人民共和国物权法》的规定，属于无效约定。富佳物业公司接手以来对车位投入了大量人力财力，并无收益，请求法院改判富佳物业公司不承担任何责任。佳阳开发公司向一审法院起诉请求：1、确认“佳阳·悦景馨都小区”210个地面规划停车位所有权归佳阳开发公司享有；2、佳阳业委会、富佳物业公司向佳阳开发公司支付“佳阳·悦景馨都小区”地面规划停车位2017年8月至11月的租赁费35040元（8760×4）；3、佳阳业委会、富佳物业公司按60元/台·月的标准支付“佳阳·悦景馨都小区”146个设闸管理的地面规划停车位自2017年12月1日至佳阳开发公司与佳阳业委会、富佳物业公司达成车位收费协议时止的车位租赁费；4、佳阳业委会、富佳物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：佳阳开发公司于2005年取得位于长沙市开福区平方米土地的使用权，并于2006年取得《建设工程规划许可证》，其附图载明佳阳悦景馨都小区规划总用地面积为46293.16平方米，净用地面积为41002.39平方米，总建筑面积为150895平方米，地上总建筑面积为131090平方米（其中住宅建筑面积为121634平方米、商铺建筑面积为6100平方米、幼儿园建筑面积为2100平方米、辅助设施建筑面积为356平方米、会所建筑面积为900平方米），建筑占地面积9000平方米，地下建筑面积20357.06平方米，地下停车464辆，地面停车210辆，居住户数931户。后佳阳开发公司按规划完成小区的建设。长沙市公安局交通警察支队于2008年10月15日向佳阳开发公司出具长公交建验2008-117号建设项目竣工联合验收意见书，内容为：我科于2008年10月14日派员参加了你单位在开福区新建“佳阳·悦景馨都”项目竣工联合验收，经现场勘查并查阅相关的图纸、资料，认为该项目基本符合我科建设项目审核意见和有关规范、规定要求，原则同意验收。但要求：一、增设地下车库提示标识。二、地下车库要求增设到达各栋单元的指示标志。三、地下车库建议按照双向组织交通。四、停车场、库只能作为停车使用，不得挪作他用。基本情况：1、项目位置：开福区陡岭路85号。2、11栋，总建筑面积152533平方米，地上132264.71平方米，其中住宅121634平方米，商业6100平方米，幼儿园2100平方米，会所900平方米，辅助用房356平方米。地下车库20118.4平方米（1层），停车位674个（地下464，地面210）。3、内部道路4-7米。长沙市建筑工程竣工联合于2008年10月20日向佳阳开发公司出具长建联验字（2008）第114号长沙市建筑工程竣工联合验收意见书，内容为：根据你单位的申报，市建委组织市环保局、市卫生局、市人防办、市气象局、市公安局交警支队、市教育局、市水利局、市园林局对“佳阳·悦景馨都1#-7#栋住宅、8#栋商铺、9#栋幼儿园、10#栋会所、11#栋垃圾站以及地下室”建筑工程项目进行了竣工联合验收，确认该建筑工程项目基本符合联合验收要求，原则同意办理后续手续。现将各参审职能部门的验收意见发给你们，并提出如下要求，请求遵照办理：1、应按批准的设计图纸、设计要求和相关设计规范完善无障碍设施建设。2、应拆除小区东北角遗留的违章建筑物。3、应督促各经营业主不得擅自在商业门面内增设夹层，以确保使用安全。4、经联合验收合格的建筑工程不得擅自改变使用性质，如有改建、扩建等情况，应报市建委及相关职能部门审批。5、未尽事宜按有关规定办理。佳阳开发公司作为佳阳·悦景馨都小区的开发单位与买受人签订的长沙市商品房买卖合同约定本小区以下未列入分摊面积的部位和设施设备其产权和经营权归出卖人所有：1、地下室平时作为设备用房和停车场使用，权属归出卖人所有，停车场有偿优先提供给业主使用（业主可现在租或购买使用权），战时地下人防区归全体业主使用；2、室外地面停车位；3、会所；4、幼儿园；5、公共厕所。长沙佳阳物业管理有限公司与业主签订的长沙“佳阳·悦景馨都”前期物业管理服务协议就停车收费约定：1、自购车位或租赁车位按30元/月收停车场管理费；2、临时停车2小时内不收费，12小时内收费5元；24小时内收费10元，停车超过24小时以每天10元计取收费。长沙“佳阳·悦景馨都”业主临时公约第八条约定在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下未列入分摊面积的部位和设施设备为出卖人拥有产权和经营权：1、地下室平时作为设备用房和停车使用，权属归出卖人所有，停车场有偿优先提供给业主使用（业主可现在租或购买使用权），战时地下人防区归全体业主使用；2、室外地面停车位；3、会所；4、幼儿园；5、公共厕所。佳阳开发公司与长沙佳阳物业管理有限公司于2007年1月20日签订的佳阳·悦景馨都住宅小区物业委托管理合同约定佳阳开发公司将位于长沙市开福区范围内的物业委托给长沙佳阳物业管理有限公司实行统一管理。长沙市物价局于2010年8月23日向长沙佳阳物业管理有限公司（佳阳·悦景馨都小区）出具长沙市物业管理公共性服务收费标准审批证，载明停车收费：Ａ：室内停车场：汽车已购车位：保管服务费30元／台·月，已租车位：不超过300元／台·月（含保管服务费30元／台·月），电动车：30元台·月；Ｂ：室外经核定的停车位：汽车90元／台·月,电动车20元／台·月；Ｃ：临时停放：汽车12小时内收5元，12-24小时收10元，依此类推，电动车12小时内收2元，12-24小时收4元，依此类推。1、汽车、电动车在物业管理区域内探访，停留未超过一小时不得收费。2、业主停车，当天12小时内多次进出，不得重复收费。佳阳业委会与长沙市富佳物业管理有限公司于2017年6月24日签订的物业服务合同约定长沙市富佳物业管理有限公司为佳阳悦景馨都小区提供物业管理服务；合同期限自2017年6月24日起至2020年6月23日止；本物业管理区域内物业服务费收费标准仍然按前期物管中已经长沙市物价部门核准了的标准执行，并由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积或按个数交纳，其中地上车位：90元/月/车（上述收费标准为确保本合同得以全面准确履行业主或物业使用人支付给长沙市富佳物业管理有限公司的全部费用的计算标准，已包括但不限于完成全部所列物业服务项目内容和标准所需的人工、材料、设备折旧、通讯交通、垃圾清运以及各种税费、管理费、保险费、社保劳保等）。该合同附件四即小区公共收益收入经营和分配协议约定地面停车费（含临时停车费）收入佳阳业委会、长沙市富佳物业管理有限公司各占50%，税费全部由长沙市富佳物业管理有限公司支付。2017年7月19日，经长沙市佳阳物业管理有限公司、长沙市富佳物业管理有限公司及佳阳业委会共同协商后就小区物业服务移交工作安排如下：……3、物业费移交：2017年7月31日前物业费仍由佳阳物业负责收取，2017年8月1日起由富佳物业负责佳阳小区物业费的收取，其中欠缴物业费的业主由佳阳物业提供名单，佳阳小区业委会协助对业主开展物业费的劝缴工作。经长沙佳阳物业管理有限公司、长沙市富佳物业管理有限公司确认的财产清单包括岗亭窗机2台及A、B门道闸系统2套。长沙市富佳物业管理有限公司于2017年8月16日出具收据，确认收到长沙佳阳物业管理有限公司交来的地面停车费（2017年8月1日起）34808元。2017年10月20日，佳阳开发公司向富佳物业公司出具工作联系函，要求富佳物业公司将2017年度8月-10月代收的地面规划停车位（146个）使用费结算支付佳阳开发公司，并且以后按每月最后一天（法定节假日顺延）结算支付佳阳开发公司。富佳物业公司于2017年10月20日向佳阳开发公司出具工作联系函，请佳阳开发公司向佳阳业委会提供相关证据，富佳物业公司将配合佳阳开发公司与业主委员会做好相关工作。经长沙市房地产测绘队审查同意的开福陡岭路85号悦景馨都苑1-7号栋共有建筑面积分摊方案就栋分摊载明共有建筑面积范围：外墙水平投影面积的一半和所有楼梯，功能区：整栋。富佳物业公司向一审法院提交的地面停车费统计载明2017年8月至2017年11月收费39420元，2017年12月至2019年10月收费217500元。一审法院认为，一、《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。本案争议地面车位在规划区内，规划用于汽车的停放，佳阳开发公司在出售房屋时与买受人签订的长沙市商品房买卖合同明确约定“本小区以下未列入分摊面积的部位和设施设备其产权和经营权归出卖人所有：1、地下室平时作为设备用房和停车场使用，权属归出卖人所有，停车场有偿优先提供给业主使用（业主可现在租或购买使用权），战时地下人防区归全体业主使用；2、室外地面停车位；3、会所；4、幼儿园；5、公共厕所”，故案涉车位属佳阳开发公司所有，佳阳开发公司诉确认“佳阳·悦景馨都小区”210个地面规划停车位所有权归佳阳开发公司享有，一审法院予以支持。二、所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，佳阳开发公司对“佳阳·悦景馨都”210个地面规划停车位享有所有权，故当然享有上述车位的收益，考虑临时停车情况及保管服务费的收费标准，一审法院酌定佳阳业委会、富佳物业公司向佳阳开发公司支付上述车位2017年8月至11月的租赁费26280元（39420÷90×60）。佳阳开发公司诉请佳阳业委会、富佳物业公司按60元/台·月的标准支付146个设闸管理的地面规划停车位自2017年12月1日至佳阳开发公司与佳阳业委会、富佳物业公司达成车位收费协议时止的车位租赁费，因该诉请数额现无法明确，佳阳开发公司可待可明确数额后另行主张，本案暂不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、确认“佳阳·悦景馨都小区”210个地面规划停车位所有权归佳阳开发公司享有；二、佳阳业委会、富佳物业公司向佳阳开发公司支付“佳阳·悦景馨都小区”地面规划停车位2017年8月至11月的租赁费26280元；三、驳回佳阳开发公司的其他诉讼请求。本案受理费42505元，由佳阳业委会、富佳物业公司承担。二审中，佳阳业委会提交以下证据：第一组证据：《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议。拟证明：“合同补充协议第13条内容为：本小区以下未列入分摊面积的部分和设备设施其产权和经营权归出卖人所有：1、地下室…”，而本案地面停车位已列入小区住户土地面积分摊（详见《长沙市国有土地分户登记面积分类审批表》等。）因此，一审据此认定“室外地面停车位的所有权归佳阳公司所有错误。第二组证据：《土地登记审批表》、《长沙市国有土地分户面积分类申报表》、《宗地图》、业主分户《国有土地使用权证》。拟证明：《土地登记审批表》等均注明小区有效面积41001.83平方米，其中可用于分摊面积40461.86平方米，该40461.86平方米分摊至987户业主；分摊方案系佳阳开发公司主动申报，并经长沙市国土资源局于2009年11月份登记颁证；《宗地图》亦明确小区未列入分摊面积有539.98平方米；本案车位均在业主分摊的40461.86平方米之内。车位权益属于业主。第三组证据：未分摊的539.98平方米土地的现场照片。拟证明：小区未分摊的539.98平方米土地内无地上车位，按小区《长沙市商品房买卖合同》及补充协议的约定，本小区无佳阳开发公司享有权益的地上车位。第四组证据：湖南省高级人民法院微信公众号文章《小区地面停车位到底属于开发商还是全体业主？法院给出了答案》。拟证明：湖南省高级人民法院将（2017）最高法民申2817号判决书作为指导案例推送，为类似案件裁判提供指引，被上诉人一审提交的有关湖南的个别案例与此相悖，不具备参考意义，并且案例中开发商与业主还约定了“如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有，甲方有权出售、附赠或者出租等方式进行处理。”本案车位不在本案合同补充协议第13条约定之内。佳阳开发公司质证认为，对第一组证据的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，上诉人称本小区未列入分摊面积的设施和部分，上诉人认为是土地使用权，我方认为未列入分摊的部分指的是车位所有权而非使用权，因此车位未列入分摊面积。对第二组证据的真实性合法性无异议，对关联性有异议，本案争议的是车位的所有权归属，土地使用权与车位所有权不是一个概念，不能混同，车位是没有墙体构筑物的特殊建筑，故车位拥有其独立的物权属性，车位所有权和土地使用权有本质区别。第三组证据与本案无关，不予质证。第四组证据与本案没有关联性。富佳物业公司质证认为，对佳阳业委会提交的证据的真实性、合法性和关联性没有异议，证明目的无异议，第三组证据中涉及的539.98平方米正好印证了宗地未分摊面积。富佳物业公司提交以下证据：《劳动合同书》、《道闸转让票据》、《车位管家智惠停车场合作协议》以及支付票据与转账凭证，以上证据拟共同证明：富佳物业公司接管案涉小区对涉案车位管理投入大量成本，没有任何盈利。佳阳业委会质证认为，对富佳物业公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。佳阳开发公司质证认为，对证据的真实性有异议，关于富佳物业公司的成本，佳阳开发公司无从考证，富佳物业公司是否亏损，与本案无关。佳阳开发公司二审中没有提交新证据。为查清案件相关事实，2020年8月4日，本院向长沙市自然资源和规划局发函征询对以下三个问题的意见：1、案涉长沙市开福区佳阳悦景馨都小区地面停车位被规划为车位的依据？2、案涉小区规划中的地面停车位是否纳入业主的土地使用权分摊面积？3、案涉小区绿地面积与地上停车位面积有无重合？该局于2020年8月14日向本院复函：一、佳阳悦景馨都小区的停车位（含地面）依据原长沙市城乡规划局2005年4月下达的《建设用地规划定点（要点）通知书》（案卷号：20050269B2）的要求进行配置。二、佳阳悦景馨都小区规划中的停车位已纳入业主的土地使用权分摊面积。三、佳阳悦景馨都小区地面停车位均为绿化停车位，根据技术规定绿化停车位面积按40%折算后计入绿地面积，即该小区绿地面积与地面停车位面积的40%部分重合。佳阳业委会质证认为，长沙市自然资源和规划局的复函真实、合法有效，该函证明本案所涉车位占用的土地记入了业主的分摊面积。按照佳阳开发公司与业主签订的商品房买卖合同的补充协议第13条约定，本案所诉争的全部车位应当归小区的全体业主享有全部权益。佳阳开发公司质证认为，对于该复函的真实性、合法性无异议，关联性有异议，对该复函第二条应当理解为案涉地面规划停车位对应的土地使用权已经分摊，但作为建筑物的地面停车位其建筑面积和建筑造价都没有分摊给业主，因此不能因为停车位的土地使用权已经分摊而简单认为停车位的所有权应当归属业主。土地使用权的分摊不能代表土地所有权的分摊。对于复函第三条应当理解为虽然案涉地面停车位均属绿化停车位，且有40%与绿地重合，但是根据小区的规划图可以表明案涉停车位的规划功能仍然定位于停车位而不是绿地。停车位与绿地在规划图上有清晰、明显的区别，不能混同。且绿地在规划功能中不能用于停放车辆。因此不能错误的认为小区的地面停车位已经有40%变更为绿地，更不能错误的认为小区的地面停车位应当部分或全部属于业主。40%的比例是因为政府当时给予一定政策优惠。因为修建绿化停车位的造价、投资都比较大，政策对修建绿色停车位给予一定优惠，所以绿化停车位可以按照一定比例折算绿化率，但这不能代表绿化停车位40%计算为绿地。富佳物业公司质证认为，复函真实、合法、有效。对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议。从复函中可以看出涉案地面停车位与小区绿化面积重叠，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，利用小区公共绿化道路设置的停车位，其权益归属为小区全体业主，富佳物业公司无需向佳阳开发公司承担任何责任。本院对上述证据作出如下认证：佳阳业委会提交的第一组、第二组、第三组、第四组证据均符合证据的真实性、合法性，但不能实现其证明目的，不予采信。富佳物业公司提交的证据与本案缺乏关联性，不予采信。长沙市自然资源和规划局的复函符合证据的真实性、合法性和关联性，应予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，一、佳阳悦景馨都小区的停车位（含地面）依据原长沙市城乡规划局2005年4月下达的《建设用地规划定点（要点）通知书》（案卷号：20050269B2）的要求进行配置。二、佳阳悦景馨都小区规划中的停车位已纳入业主的土地使用权分摊面积。三、佳阳悦景馨都小区地面停车位均为绿化停车位，根据技术规定绿化停车位面积按40%折算后计入绿地面积，即该小区绿地面积与地面停车位面积的40%部分重合。本院认为，本案的争议焦点为，佳阳开发公司主张的案涉小区的210个地面规划停车位所有权的归属问题及佳阳业委会和富佳物业公司应否支付佳阳开发公司案涉小区地面规划停车位2017年8月至11月的租赁费26290元的问题。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”和第三条的规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”，案涉车位是地面停车位，不能办理产权登记，不能成为享有专有权的专有部分，其本质上属于土地使用权。即使佳阳开发公司在建造案涉小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人。但是依据上述规定，小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车。另外，虽佳阳开发公司在出售房屋时与买受人签订的长沙市商品房买卖合同约定“本小区以下未列入分摊面积的部位和设施设备其产权和经营权归出卖人所有：1、地下室……；2、室外地面停车位；3、会所；4、幼儿园；5、公共厕所”，鉴于本案地面停车位不能办理产权登记，不能成为专有权属客体的地面停车位的本质为转移归业主共有的土地使用权范畴，开发商以约定方式，在销售商品房后仍保留该部分土地使用权，并无法律依据。且根据长沙市自然资源和规划局的复函“二、佳阳悦景馨都小区规划中的停车位已纳入业主的土地使用权分摊面积”，案涉地面停车位已纳入业主土地使用权分摊面积，不符合上述商品房买卖合同约定的情形。故佳阳开发公司认为凭上述合同条款的约定判定地面停车位权属的理由不能成立，本院不予支持。佳阳开发公司辩称地面停车位实质不是土地使用权，而是没有墙体等外观构筑设施的特殊建筑物，即便土地使用权已经分摊给了业主，不等于车位这个建筑物也同样分摊给了业主的理由不成立，本院不予支持。综上，佳阳开发公司关于案涉小区的210个地面规划停车位归其所有的主张缺乏证据佐证和法律依据，本院不予支持。鉴于佳阳开发公司关于案涉地面车位所有权的主张不成立，其要求佳阳业委会和富佳物业公司支付案涉地面车位租赁费用的主张没有依据，本院不予支持。一审认定基本事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。综上所述，佳阳业委会的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初10164号民事判决；二、驳回长沙佳阳房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费42505元，二审案件受理费85010元，共计127515元，由长沙佳阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年九月十四日法官助理冷子剑书记员叶慧灵附相关法律条文：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。