四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1878号 上诉人（原审第三人）：赵仕国，男，1948年7月8日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李凤，四川三合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马波，四川三合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄艳，女，1975年1月6日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：徐洁琳，四川修为律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川乐荣房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区高升桥东路2-6号A4幢E5楼05号。 法定代表人：罗荣，董事长（已亡）。 代表人：陈光松，男，1964年1月23日出生，汉族，住仪陇县，系四川乐荣房地产开发有限公司股东。 委托诉讼代理人：许莉，女，系乐荣房产公司员工。 上诉人赵仕国因与被上诉人黄艳、四川乐荣房地产开发有限公司（以下简称“乐荣房产公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2017）川1324民初3485号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵仕国的上诉请求为：撤销原判，确认南充市中级人民法院执行局法官主持下达成的以房抵债和解协议和仪陇县房管局对案涉《商品房买卖合同》网签备案合法有效；依法确认黄艳和乐荣房产公司2011年4月17日签订《预约购房订单》不具有商品房预售合同效力，一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。2011年9月23日，乐荣房产公司取得案涉商品房宗地的建设规划许可证。2011年11月16日，取得该宗土地的建设用地批准书。2011年12月29日，取得该项目预登记土地使用权。2013年1月31日，取得“东坡帝景”房预售许可证。黄艳与乐荣房产公司于2014年4月17日签订的《预约购房订单》。一审法院仅凭乐荣房产公司提交的《说明》，认定预售房屋时的编号与房管局备案时的编号一致，缺少事实基础。实践中，开发商将开发楼盘的房号编好后报房管局备案，房管局不会主动改房屋编号。而网签则是房管局对买卖双方已经签好的《商品房买卖合同》的备案行为。乐荣房产公司陈述与事实不符。2.一审认定乐荣房产公司向黄艳履行了房屋交付手续，黄艳已实际入住就是合法占有系事实认定错误。首先，2015年10月，乐荣房产公司不具备交付房屋的法定条件。根据《中华人民共和国建筑法》和《城市房地产经营管理条例》之规定，竣工验收合格、办理竣工验收手续是房地产交付的法定前提条件。案涉楼盘至今未竣工，未办理竣工验收手续，不具备法定交付条件。其次，2015年2月至2016年9月，案涉房屋先后被南充市中级人民法院、南充市公安局顺庆区分局查封。因上诉人与乐荣房产公司在南充市中级人民法院执行法官主持下，达成和解协议后，解封案涉房屋，才对案涉房屋进行了备案。黄艳及乐荣房产公司的交付行为系非法强行占有。3.乐荣房产公司以楼盘为担保向包括上诉人在内的出借人借款，与出借人代表周小丹网签了300套《商品房买卖合同》且经过公证，此段时间，双方当事人之间的关系确实属于民间借贷关系。因乐荣房产公司未履行到期还款义务，出借人周小丹依法申请强制执行，在执行过程中，经法院组织，上诉人与乐荣房产公司签订了《商品房买卖合同》并备案登记，此时，双方之间的民间借贷关系转化为了商品房买卖合同。一审认定，上诉人与乐荣房产公司之间的法律关系仍为民间借贷与事实不符。4.案涉房屋，上诉人已与乐荣房产公司签订《商品房买卖合同》并备案登记，具有公示效力，具有对抗两被上诉人的效力。两被上诉人签订的《预约购房订单》不具有商品房买卖合同的实质要件和形式要件，不具有商品房买卖合同效力，且签订合同时，乐荣房产公司并未取得商品房预售许可证。5.本案应当参照最高人民法院指导案例72号的意见，撤销原判，依法改判。 黄艳辩称，1.一审认定黄艳所购房屋与赵仕国因抵债所备案的房屋系同一房屋的事实准确。乐荣房产公司对案涉房屋的房号前后发生的变化和演变过程及原因进行了明确说明，与“东城帝景订房登记表（后楼A栋）”黄艳所购房屋的相邻楼上购房者王丽君的预约购房订单及其网签的商品房买卖合同中房号的变化一致，可以认定黄艳所购房屋与赵仕国抵债房屋系同一套。2.黄艳接收争议房屋并入住是合法的，无与乐荣房产公司串通的事实，不损害上诉人利益。黄艳自2015年10月已事实上收房并装修入住至今，时间发生在赵仕国与乐荣房产公司签订《商品房销售合同》之前。在黄艳入住案涉房屋期间，并未收到法院、公安机关查封的告知书，黄艳对查封不知情。3.虽然赵仕国与乐荣房产公司签订了《商品房买卖合同》并备案，但双方随即达成了以资抵债协议书，且明确约定了回购、利息等内容，并非买卖房屋的目的，而是对债权的担保。4.黄艳与乐荣房产公司签订《预约购房订单》时，乐荣房产公司没有预售许可证，但起诉前乐荣房产公司已取得，且《预约购房订单》已具备房屋买卖的全部要件，黄艳也交付了房屋超过90%的购房款，实际占有房屋，名下无其他住房，应依法优先于其他权利人。 乐荣房产公司辩称，黄艳是在我公司购买了房子，是真实的购房户，购房时间是2011年4月17日，福润公司的查封时间是2015.12.11。房屋编号是有变化，但是为了便于销售。开发商先进行了编号，后报到房管局去，房管局又进行了编号，但是房子是一样的，应该以房管局的编号为准。综上，请求维持一审判决。 黄艳一审时的诉讼请求为：1.判令乐荣房产公司履行签订的商品房买卖合同，在案涉房屋综合竣工验收合格后90日内，为黄艳办理房屋权属登记；2.诉讼费由乐荣房产公司承担。 赵仕国一审时提出独立诉讼请求：1.判令乐荣房产公司立即交付已经网签备案的商品房；2.判令乐荣房产公司为赵仕国办理产权证书；3.诉讼费及其他费用由乐荣房产公司承担。 一审查明的事实：乐荣房产公司系有限责任公司，成立于2010年4月1日，同年开始投资在仪陇县金城镇东环路50-60号旧城改造项目开发建设。乐荣房产公司于2011年10月13日取得房地产开发资质，于2011年9月23日取得位于仪陇县金城镇东环路“东城帝景”项目建设用地规划许可证，于2011年11月16日取得“东城帝景”项目建设用地批准书，于2011年12月29日取得“东城帝景”项目预登记土地使用权，于2013年1月31日取得“东城帝景”项目商品房预售许可证。现登记有罗荣、陈光松2名股东。罗荣于2018年1月17日死亡，但公司股东未作变更登记。 2011年4月17日，黄艳（要约人）与罗荣、向孝平（承诺人）签订《预约购房订单》，约定：承诺人在仪陇县，要约人购住房一套，建筑面积约115㎡（以产权证面积为准），房价2710元／㎡合计价款叁拾壹万壹仟陆佰伍拾元整（含水、电、气、上户等费用）；楼层及户型：后楼第十四层三单元壹号（三室二厅一厨二卫），承诺人表示认可，并同意在取得《预售房屋许可证》后与要约人签订《商品房买卖合同》按此订单约定条款（不变）履行。要约人、承诺人按国家政策有关规定应缴的税费由各方自行承担。备注：属分期付款，签约时付伍万元正，第二次待主体到四层付五万元正，第三次待主体到十四层付拾万元正，交房时付总房款的97%。余下3%待交证时付清。产权证、土地使用证由承诺人负责办理。黄艳于《预约购房订单》签订当日向罗荣支付了购房款50000元，收据上盖有罗荣个人印章，于2014年12月8支付了100000元，于2016年1月31日支付了20000元，于2016年2月3日支付了30000元，于2016年7月23日支付了70000元，于2016年11月17日支付了10000元（用于安装燃气），于2017年1月24日支付了购房款10000元及天然气安装材料费591元。后六笔收款收据上均盖有“四川乐荣房地产开发有限公司仪陇县金城镇‘东城帝景’项目部”印章。2015年10月，黄艳开始对房屋进行装修，于2016年农历春节前入住，并以黄艳的名义办理了购电卡、燃气充值卡、自来水缴费卡。另黄艳提供了仪陇县房地产管理局的“个人房屋信息查询证明”，证实截至2017年5月26日黄艳在仪陇县无房屋权属登记记录。 2013年4月11日，赵仕国向福润投资理财公司出具出借资金委托书，将自己的闲置资金300000元委托福润投资理财公司寻找资金需求方，月利率1.6%。乐荣房产公司与居间人福润投资理财公司和出借人代表周小丹于2013年4月3日和6月29日两次签订借款合同，乐荣房产公司向福润投资理财公司先后委托融资借款15000000元、4600000元，并在南充市顺庆公证处办理了具有强制执行效力的两份债权文书公证书。因乐荣房产公司未按时偿还，2015年1月7日，出借人代表周小丹申请南充市中级人民法院执行，南充市中级人民法院作出（2015）南中法执字第27号执行裁定书，对被执行人乐荣房产公司开发的“锦绣尚郡”与“东城帝景”共计214套房屋予以查封，查封房屋包含本案诉争的房屋。2016年9月26日，南充市中级人民法院作出（2015）南中法执字第27-2号执行裁定书，根据当事人达成的和解协议（“资产整合以资抵债协议书”）及申请执行人的解封申请，解除了对包含本案诉争房屋在内的共计189套房屋的查封。2015年2月10日南充市公安局顺庆区分局作出南顺公（中城）封通字（2015）45号协助查封通知，对本案诉争房屋予以查封，2016年9月27日该局又作出南顺公（中城）解封通字（2016）165号解封通知，对本案诉争房屋进行了解封。 2016年11月29日，乐荣房产公司和赵仕国签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》合同编号2016004050号，合同载明的商品房是第2幢3单元4层3-4-2号，建筑面积120.10平方米，其中套内面积106.14平方米，单价每平方米2300元，总价款人民币276230元，合同第九条付款方式及期限写明该款项于本合同签订时抵作商品房价款，没有其他付款方式的约定。2016年12月8日，乐荣房产公司、赵仕国达成“资产整合以资抵债协议书”，约定：乐荣房产公司和赵仕国同意经中介融资的所有债权债务，不再根据原借款合同所对应的借款人、项目，用乐荣房产公司的商品房抵偿偿还，定期回购；乐荣房产公司通过中介向赵仕国融资276230元，用于“东城帝景”、“锦绣尚郡”楼盘开发，乐荣房产公司自愿用“东城帝景”小区3-4-2号120.10平方米商品房一套按抵偿单价2300/平方米抵偿给赵仕国，商品房合计金额276230元；乐荣房产公司将房屋抵偿给赵仕国，在“福润专案组”协调相关法院将查封房屋解封后15日与赵仕国签订《商品房买卖合同》并备案，并在仪陇县房地产管理局网签完成备案登记，合同备案号：2016004050；2016年1月1日至2017年6月30日共18个月为房屋抵偿回购期，回购期间，乐荣房产公司按月利率0.8%付息给赵仕国，乐荣房产公司应在约定期内积极组织销售，销售房款应及时支付给赵仕国，回购期满未竣工验收，按月利率1.6%计息。回购期内乐荣房产公司回购商品房，需要解除网签备案，所产生的费用由乐荣房产公司负担。回购期限到期，抵偿房屋仍未销售，赵仕国有该房屋处置权，乐荣房产公司应无条件为赵仕国办理房屋产权证和土地使用证，所产生的费用按照规定各自承担。2016年12月16日，乐荣房产公司与赵仕国签订的《商品房买卖合同》在仪陇县房地产管理局备案。 关于各方争议的黄艳与赵仕国分别主张的房屋是否为同一套房屋，乐荣房产公司作出说明：我公司开发的东城帝景项目，预售编号为“后楼”，房屋在房管局登记位置均为二幢。后楼共四个单元，共19层。预售以基础1层为第1层，房管局部门登记编号-10为第1层。后楼3单元预售编号为1号的房屋房管局均登记为2号。黄艳在我公司购买的房屋预售编号为“后楼3单元14层1号”，房管部门编号为“2幢3单元4层2号”。此房屋后被我公司抵给赵仕国，并签订了商品房买卖合同，在房管局备案。同时乐荣房产公司提供了东城帝景订房登记表（后楼A栋）（电梯公寓）及表中与黄艳购于同一位置不同楼层的订房户王丽君的《预约购房订单》和《商品房买卖合同》。登记表中显示黄艳预购的房屋位置自编号为后楼3单元14楼1号，房管局备案编号为2幢3单元4楼2号。登记表中显示案外人王丽君预约的房屋位置自编号为后楼3单元15楼1号，房管局备案编号为3单元5层2号。同时，王丽君的《预约购房订单》显示其预约房屋位置为后楼第壹拾伍层叁单元壹号，与登记表中显示的自编号位置一致，而后的《商品房买卖合同》上显示其购买的房屋位置为2幢3单元第5层3-5-2号，与登记表中显示的房管局备案编号一致。 另查明，仪陇县金城镇“东城帝景”第2幢主体建设已完工，但至今未办理综合验收，尚不能办理权属初始登记与变更登记。2017年6月19日，南充市顺庆区公安分局对乐荣房产公司开发的位于仪陇县房屋进行了查封。 一审法院认为，乐荣房产公司具有房地产开发企业资质，开发的位于仪陇县预售许可证，可依法对外出售该处房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，乐荣房产公司在取得商品房预售许可证前签订的商品房预售合同亦为有效。黄艳与乐荣房产公司项目负责人罗荣、向孝平于2011年4月17日签订的“预约购房订单”约定了预售房屋的面积、位置、价款，后乐荣房产公司按预约购房订单收取黄艳购房款，并出具了加盖公司项目部印章的收据，可以认定黄艳与乐荣房产公司存在合法有效的商品房预售合同关系。 关于黄艳购买的房屋与赵仕国主张的房屋是否为同一套房屋这一事实上的争议。赵仕国与乐荣房产公司网签备案的商品房买卖合同约定的房屋位置为第2幢3单元4楼2号，与乐荣房产公司向黄艳实际交付的房屋位置一致。乐荣房产公司对此进行了说明，结合“东城帝景订房登记表（后楼A栋）”，比对购房人王丽君的预约购房订单及王丽君与乐荣房产公司网签的商品房买卖合同，能够证明乐荣房产公司在预售房屋时的自编号和房管局备案时编号确实存在规律性变化，且黄艳所购房屋与赵仕国主张的房屋编号变化与该规律相符。为此，可以认定乐荣房产公司向黄艳交付的房屋确属黄艳在乐荣房产公司处所购房屋，该房屋与赵仕国主张的房屋为同一套房屋。 关于乐荣房产公司与赵仕国就案涉房屋签订的商品房买卖合同的性质。乐荣房产公司与赵仕国本不存在商品房买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同系乐荣房产公司在出借人代表周小丹处融资借款到期清算后形成，但从乐荣房产公司与赵仕国于2016年12月8日签订的以资抵债协议内容看，该协议还约定房屋抵偿回购期，回购期间，乐荣房产公司仍须计算借款利息，且在此期间乐荣房产公司仍可销售房屋，可见协议各方真实意思并非以房抵债，而系通过签订商品房买卖合同为乐荣房产公司所负借款提供担保。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，赵仕国要求乐荣房产公司履行商品房买卖合同，应不予支持。 关于赵仕国对于商品房买卖合同所涉房屋是否享有优先权问题。虽然乐荣房产公司与赵仕国为确保民间借贷的履行，对讼争房屋进行了网签备案，但未对房屋进行权属变更登记，网签备案仅系政府部门行政监管措施，非物权登记行为，不直接产生不动产物权设立或变动的效力，故赵仕国对案涉房屋亦不享有优先受偿权。而本案黄艳系真实购买商品房的消费者，已按合同约定支付了大部分房款（按预售合同面积115平方米×单价2710元/平方米，房屋总价款311650元，黄艳已实际支付房款280000元），乐荣房产公司也将房屋交付给黄艳，黄艳进行了装修并实际入住。根据最高人民法院法释【2002】16号《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，而建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。故本案黄艳的权利应优先得到保护，本院对黄艳的诉讼请求予以支持。 同一当事人因不同事实分别发生民商事纠纷和涉嫌刑事犯罪，民事案件与刑事案件应当分别审理。故乐荣房产公司因非法吸收公众存款而涉嫌犯罪，不影响本案的审理，本案不符属于应当中止审理的法定情形。案涉房屋在查封前已售于黄艳，黄艳已装修入住，对此房屋享有排他性请求权。因乐荣房产公司开发的此处房屋尚未综合验收，且在查封未解除前，房屋权属变更实际无法进行。故乐荣房产公司应在综合验收结束，具备权属变更登记条件后为黄艳办理房屋权属登记。 综上，依照前引法条和《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、由乐荣房产公司向黄艳履行以位于仪陇县预售合同；二、乐荣房产公司在仪陇县房屋具备产权变更登记条件之日起90日内为黄艳办理房屋权属登记；三、驳回赵仕国的全部诉讼请求。本案诉讼费由乐荣房产公司负担5650元（未预交），由赵仕国负担2721元（未预交）。 二审中，本院当庭拨通了黄艳的电话，黄艳陈述称房屋交付的事实是清水房，因为交付房屋的时候，房屋的门是开着的，不需要交钥匙。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，结合上诉请求及答辩意见，本案的争议焦点为：黄艳与乐荣房产公司之间是否形成了合法有效的商品房买卖合同关系；黄艳购买的房屋与赵仕国网签的房屋是否系同一套房屋；赵仕国与乐荣房产公司之间的关系；是否应优先保护黄艳的权益，是否参照最高人民法院72号指导案例。 虽然黄艳与乐荣房产公司签订的《预约购房订单》系预约性质且签订该订单时乐荣房产公司并不具有预售许可证，但乐荣房产公司于2013年1月31日取得预售许可证，结合订房登记表及合同约定，双方之间的房屋买卖合同已具备交易的全部要件，且黄艳已按照约定支付了97%的购房款并已实际入住，故双方之间形成了合同有效的商品房买卖效力。对于上诉人认为黄艳系非法强占的意见，因黄艳占有案涉房屋系基于黄艳与乐荣房产公司间存在合法有效的商品房买卖合同关系，且双方签订案涉协议时间在2011年4月，在赵仕国向福润投资理财公司出具出借资金委托书、乐荣房产公司与周小丹签订《借款合同》以及后续的公正、执行、刑事案件之前，而庭审中，上诉人及乐荣房产公司均未证实，黄艳系明知案涉房屋被查封而入住的事实。 关于黄艳购买的房屋与赵仕国网签的房屋是否系同一套房屋的问题。综合乐荣房产公司的说明、订房登记表及同单元楼上住户王丽君的订房、网签情况来看，黄艳占有的“东城帝景”第2幢3单元4层3-4-2号房屋与《预约购房订单》载明的后楼3单元14层1号系同一套房屋。 关于赵仕国与乐荣房产公司之间的关系；是否应优先保护黄艳的权益，是否参照最高人民法院72号指导案例的问题。虽然赵仕国与乐荣房产公司签订了《商品房买卖合同》，但结合双方签订的《资产整合以资抵债协议书》内容来看，双方明确约定了房屋的回购期以及回购期内房款、利率给付等内容，不能认定双方共同达成了以房抵债的共同意思表示，更符合为借款提供非典型担保的属性。本案中，黄艳基于真实的购买房屋意思，签订《预约购房订单》、交付房款并占有至今，而赵仕国基于借款关系与乐荣房产公司签订《商品房买卖合同》，并未占有房屋，仅办理了网签备案，而网签备案并不具有预告登记的效力，且效力系向后延伸，其只能对案涉房屋拍卖后的价款优先受偿，不能对抗以居住目的购房、支付房款并占有的买受人，故应优先保护黄艳的合法权益。另，最高人民法院指导案例72号汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，双方并未约定回购条款，与本案基本事实不同，不符合参照适用的条件。 综上所述，赵仕国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,442.00元，由赵仕国负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 刘春莲 二〇二〇年九月十一日 书记员 张 佳