浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初2992号 原告：金华市华泰物业管理服务有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区义乌街今日嘉园13幢102室。 法定代表人：祝海明。 委托代理人：蒋**,浙江三星律师事务所律师。 被告：叶新红，男，1971年9月28日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托代理人：王剑敏，浙江纬马律师事务所律师。 原告金华市华泰物业管理服务有限公司（以下简称“华泰公司”）与被告叶新红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡琦明独任审判，公开开庭进行了审理。原告华泰公司的委托代理人蒋**、被告叶新红及其委托代理人王剑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华泰公司起诉请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业管理费34905元及滞纳金5408元,共计40313元；2、本案诉讼费用由被告承担。 庭审中，原告华泰公司确认原先计算错误，故将诉讼请求变更为：1、判令被告支付拖欠原告的物业管理费34605元及滞纳金5408元，共计40013元（滞纳金按年度分段计算，从当年度的6月1日起按年利率6%算至2020年1月1日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2014年7月28日，原告与永康市高圳房地产开发公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定由原告为明珠新城小区提供物业管理服务，委托管理期限分为两个阶段，明珠新城二期交付前与明珠新城二期交付后两年，即自2015年3月1日起至2017年2月28日止，电梯洋房的服务单价为2.3元/月/平方米，高层的服务单价为1.8元/月/平方米，地下车位公共耗能及维护费25元/个/月;交房后的物业管理费由原告向业主预收，缴纳费用的时间为每期的第一个月，如逾期不交则按日加收应交纳金额的千分之三的滞纳金。2017年2月18日，原告与永康市高圳房地产开发公司重新签订了一份《前期物业服务合同》，物业费为电梯洋房2.3元/月/平方米，高层1.8元/月/平方米，地下车位公共耗能及维护费25元/个/月，辐房0.9元/月/平方米;合同期限自2017年3月1日起至2019年2月28日止或至业主委员会成立后与物业管理企业签订合同生效之日止；物业管理费由原告向业主预收，缴纳费用的时间为物业收费期的第一个季度。以上合同签订后，原告在合同期内承担了物业服务义务，但被告在2015年拖欠物业费6921元，2016年拖欠6921元，2017年拖欠6921元，2018年拖欠6921元，2019年拖6921元，共计拖欠物业费34605元。 被告叶新红答辩称：原告违约在先，物业服务费应该按七折收取，滞纳金部分应予以驳回。根据住建部调取出的证据显示，2013年7月17日至2015年7月16日期间备案的物业服务公司是金华市亿鸿物业管理服务有限公司，被告自始至终并不知晓原告与永康市高圳房地产开发公司之间的物业管理服务协议签订情况。根据物业管理条例第二十四条第二款的规定及永康市物业管理条例第十八条的规定，住宅物业的建设单位，应当提供招标方式选聘物业，原告的物业服务资格取得是否合法有待证实。根据金华市物业管理办法，前期物业服务费实行政府指导价，实行政府指导价的住宅小区物业收费实行等级收费制度，收费等级以实施服务的住宅小区为单位考核评定。原告与高圳房地产开发公司签订的物业服务价格是否合理合法有待证实。退一万步讲，即使本案的前期物业服务合同发生效力，原告也无权享受全额物业费。 首先，根据合同约定，物业管理费由原告向被告预收，缴费时间为物业收费期的第一个季度。2015、2016年的物业费已过诉讼时效，已丧失胜诉权。根据物业服务协议约定车库能耗费是25元每月，但原告的诉讼请求中车库能耗费费用已按照30元每月的标准向被告主张。 其次，起诉状所述的被告拖欠物业费是因为原告没有按物业服务标准提供相关服务，已违约。原告无权享受全额物业费，因为物业服务和物业费相挂钩，服务不到位物业公司不应该享受全额物业费。被告在此也对物业公司的不履行行为做如下简要概述： 1、不履行制止并报告不法行为义务。小区地下车库未纳入车位规划范围的地方都已被房开公司进行出售、出租，物业公司未有进行制止；因为小区对公共绿化一直未管理，所以小区一楼部分公共部位绿化被一楼小区业主私自占有并管理，物业公司未进行制止。2、车位管理不到位，小区地下车库随便一辆车均能进入，地下车库车位乱停乱放，业主车位经常被外来车辆占用，通道也经常被堵塞;小区的车辆识别系统从未被启用过，甚至于小区业主车牌号登记都是小区业主自己在做汇总，汇总好后交给物业公司输入设备，但物业公司还不予以录入。3、不履行维护公共设施的义务，小区唯一的绿化杂草丛生，物业公司从来不进行修理，也不进行养护;小区的监控设备是坏的、小区的路灯是坏的，但物业都不管；小区的路灯等都是小区业主自己筹钱购买。4、安全设施做的不到位，不履行安保义务，小区门口保安对进出小区人员从未查问和管理，所有人员均可以随意进出小区，因此小区内时常发生盗窃事件、快递丢失事件。小区内也曾发生火灾事件，消防通道时常被堵塞，小区物业从来不管，业主的人身安全存在威胁。在今年的疫情期间，业主多次要求物业公司对进出人员进行体温测量，但物业公司从未理会。5、按照物业服务协议约定，窨井、化粪池需要定期清理疏通，但至今为止小区从未进行过疏通，小区管道堵塞。6、不维护消防设施，消防设施失效。所谓的消控室，无人看守，甚至已不存在。7、明珠新城一期地下管网就一直存在问题，而且随时会爆发大问题，但是物业公司不履行检查、及时反应问题、督促问题解决等职责，甚至于配合义务都尽不到。而且对其余受损害的公共部位也不进行养护。8、对业主的服务不到位，业主自用部位维修、养护，向物业提出委托时，物业公司迟迟不予理会甚至于就不理会。9、物业公司私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌并获取收入，没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利，应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金，并向业主公布收支情况。物业公司也未按照约定每年向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目，物业公司也从未向业主公开过。 上述一系列问题小区业主均已多次向物业公司以及相关部门反应，但物业公司均置之不理，也没有任何解决措施。另外，本小区的物业费为2.3元每平方米，按照目前金华市住宅前期物业费建议标准，此价格已属于四星级的收费，按照金华市区物业管理星级服务考核评定办法，四星级的考评得分至少在80分以上。但实际上小区的考评连及格线都未达到。根据《金华市物业管理办法》、《金华市物业服务收费标准管理实施办法》、《物业管理条例》等的规定，物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，物业服务企业应当按照物业服务标准提供相应的服务，很明显原告的物业服务与物业收费标准已经明显的不适应了。综上，原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，在未履行服务的情况下，原告无权享受全额物业费，更无权要求收取滞纳金。 法律赋予业主决定选聘和解聘物业公司的权力，并赋予开发商在业主大会重新选聘物业公司前，选聘前期物业公司的权利，但值得注意的是，法律并未明确赋予开发商解聘物业公司的权利，更何况前期物业管理委托关系涉及三方利益，虽然开发商变更或者解除的是其与物业公司的前期物业管理委托合同，但无论是调整物业费标准变化还是服务标准，均会影响每一个业主的切身利益，而在本案中，开发商与本案原告所签订的前期物业服务协议，被告自始至终都不知晓。而本案原告所提供的物业服务，与物业服务标准严重不符，也对被告的生活带来诸多的不便，根据《金华市物业管理办法》的规定，前期物业服务费用实行政府指导价。实行政府指导价的住宅小区物业服务收费实行等级收费制度，收费等级以实施服务的住宅小区为单位考核评定。而根据明珠新城小区业主测评的结果，原告的服务质量是极差的。本案中对于从未服务过的车库能耗费应予以扣除，对于不作为的公共服务部分的物业费应予以扣除，对于滞纳金部分，被告未缴纳物业费是因为原告未按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先。另外，原告未向被告主张过物业费是因为原告提供服务不符合标准，甚至有些未服务，且原告未举证证明其向被告主张物业费，理应承担举证不能的后果。 原告华泰物业公司为证明其诉讼主张，向本院举证如下： 1、物业服务合同原件3份，用于证明原被告之间存在物业服务关系及约定物业费、滞纳金的事实。 2、律师函及寄送物流信息复印件3张，用于证明原告已向被告合理催讨物业费的事实。 3、物业费催缴通知、水费通知单的照片打印件2张，用于证明原告向被告催缴物业费的事实。 4、被告的不动产登记信息查询记录原件1份，用于证明明珠新城一区6幢2单元502室是被告所有的事实。 5、明珠新城物业管理处致高圳房地产开发有限公司的“关于明珠新城存在问题的书面报告”和“要求高圳房地产开发有限公司及时解决房屋质量问题”的书面材料复印件2份，用于证明明珠新城房屋本身存在质量问题及原告及时要求房产开发公司解决的事实。 被告叶新红的质证意见：对证据1，前期物业服务协议系原告与高圳房产公司签订，对于价格及协议内容原告及房产公司均从未告知被告，被告自始至终都不知晓。对证据2，当时被告在外地，电话通知被告时也未具体说明是律师函，故被告并不知晓。对证据3，被告从未收到过物业费催缴通知，也不知晓其中内容，且照片显示的时间是2020年7月8日上午10:59，而非2019年10月13日，本案原告对被告2015年、2016年物业费的催讨已过诉讼时效。对证据4无异议。对证据5，对于2016年11月29日、2018年3月10日报告的证明目的有异议，原告陈述有发函给房产公司，已尽到督促义务，但事实上原告只履行了反应部分问题的职责，且仅停留在表面告知，而原告所提供的这两份证据也恰巧证明物业公司是明知这些问题的存在，根据《金华市物业管理办法》第二十一条的规定，物业服务企业在前期物业管理中履行的职责是提出整改建议并协助专业管理部门督促落实，以及对于共用设施设备的安装位置、管线走向等事项除了提出建议之外，还要参与共用设备设施的安装、调试等工作，很明显在本案中原告没有尽到其应尽的职责，也正因为原告没有实际履行，这些问题没有解决，明珠新城一期业主只能寻求其他方式解决，也就是向其他部门反应，要求房产公司和物业公司履行职责。 被告叶新红为证明其抗辩主张，向本院举证如下： 一、照片、微信聊天截图打印件56页，用于证明原告一直以来不按约履行物业公司义务，小区绿化杂草丛生、监控没用、消防通道时常堵塞、弱电箱杂乱无章、电线外露、消防设施检查只是形式主义、消防器材已失效、小区路灯无论室内还是室外年久失修亦不进行更换，小区业主多次向原告反应问题，但原告均置之不理等事实，原告无权享受全额物业费。 二、信访材料复印件3张，永康日报报纸复印件1份，用于证明明珠新城一期问题业主多次向相关部门以及原告反应，相关部门也要求原告加强与业主沟通，将问题在规定时间内解决到位，但原告未有落实解决。 三、业主测评建议及对物业管理的评议复印件83页、明珠新城物业服务内容及标准复印件一份，用于证明经多数业主测评，原告的物业服务问题多，原告未按服务标准履行物业服务，原告所提供的服务经业主评分未达及格分数的事实。 四、材料说明复印件1份，用于证明明珠新城一期物业未按服务标准履行，物业费收取与物业服务明显不相符合的事实。 五、受案回执复印件1份，用于证明明珠新城一期物业未尽安保义务，小区内时常发生盗窃事件，小区业主人身安全受到威胁。 六、盗抢案笔录复印件1份，用于证明原告安保不到位的事实。 原告华泰物业公司的质证意见：对被告提交的证据一，真实性、合法性、关联性均有异议，被告仅以某个时间点的事物，来证明原告没有尽到服务，是不合理的。原告只是暂时性的没有清理修缮，就否认原告全年的维护服务，以点盖面，不合实际。再者，微信聊天记录的部分内容显示“地下车位划停车线……”等，这些信息明确显示该部分的责任在于高圳房产开发有限公司而不在原告。对证据二，信访所涉事项都是关于质量问题，地下污水管道铺设本就不合理，导致堵塞，地下停车位因为渗水问题没有解决才导致破损严重。对证据三，真实性、合法性、关联性均有异议,原告与高圳房产开发公司签订的物业服务协议，服务范围涵盖明珠新城一期、二期业主，建筑面积69000多平方米，业主户数达上千户。本案被告提交的业主测评建议仅涉及小部分业主，该评分的来源、制作方式，未经全体业主过半数及三分之二以上通过，业主委员会由此得到的测评建议不符合法定要求。服务内容及标准系打印件，没有高圳房产开发公司的盖章，也无法显示与原告的是否一致。对证据四，真实性、合法性、关联性均有异议，材料说明是否系一期业主签字不得而知，签字说明的程序是否经过业主委员会，以及全体业主的表决，相关法律程序是否合法也不得而知。对证据五，真实性无异议，但受案回执中报案人是吕小柳，无法表现出与本案被告有关联。盗窃案也与本案无关，并不能以发生盗抢案来认定原告在安保中存在服务不到位的情况，明珠新城并未实施进入小区的人脸识别制度。对证据六，依据公安机关的询问笔录，当时的行窃人陈述是通过旁边开着的房门进入家中行窃，而非通过暴力手段进行行窃，由此可知业主家中被窃，是因为受害业主未关好房门才让盗窃人进入行窃，而不在于小区的安保不到位。 本院的认证意见：原告提交的证据及被告提交的证据一、六，符合证据形式要件，且与本案有关联，本院予以认可。被告提交的证据二，信访材料反映房产公司建设存在质量问题，不涉及原告的物业服务项目，永康日报复印件所载的报道内容与本案欠缺关联性，本院均不予认定。证据三，业主测评建议部分反映原告物业服务中存在的问题，本院将综合在案证据予以认定；明珠新城物业服务内容及标准没有加盖公章，真实性存疑，本院不予认定。证据四，系部分业主对原告工作问题的反映，本院将综合在案证据予以认定。证据五无法体现与本案的相关性，本院不予认定。 经审理，本院认定事实如下：2014年7月28日，原告与永康市高圳房地产开发有限公司签订前期物业服务合同一份，合同约定：由原告为明珠新城小区（占地40797平方米，建筑面积69988.82平方米）提供物业服务；委托管理期限分为两个阶段，明珠新城二期交付前与明珠新城二期交付后两年（自2015年3月1日起）；物业管理费收费标准:电梯洋房2.3元/平方米/月（含电梯能耗费），高层1.8元/平方米/月（含电梯能耗费），地下车位公共能耗及维护费25元/个/月；物业管理费由原告向业主预收，预收期限不得超过13个月，交纳费用时间为每期的第一个月；对业主和使用人逾期交纳物业管理费的，原告可从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。合同一并对物业管理服务要求标准进行了约定。 2017年2月18日，原告又与永康市高圳房地产开发有限公司签订前期物业服务合同一份，合同约定：由原告为明珠新城小区提供物业服务；委托管理期限暂定二年，自2017年3月1日至2019年2月28日止或至业主委员会成立后与物业管理企业签定合同生效之日止；物业管理费收费标准:电梯洋房2.3元/平方米/月（含电梯能耗费），高层1.8元/平方米/月（含电梯能耗费），地下车位公共能耗及维护费25元/个/月，辅房0.9元/平方米/月；物业管理费由原告向业主预收，预收期限不得超过12个月，交纳费用时间为物业收费期的第一个季度；对业主和使用人逾期交纳物业管理费的，原告可从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。合同一并对物业管理服务要求标准进行了约定。 2019年2月1日，原告再与永康市高圳房地产开发有限公司签订前期物业服务合同一份，约定：委托管理期限暂定二年，自2019年3月1日至2019年2月28日止或至业主委员会成立后与物业管理企业签定合同生效之日止。其余内容与前两份协议一致。 2019年11月8日，原告向被告邮寄律师函，要求被告交纳2015年至2019年的物业费和车库能耗费，该邮件因拒收被退回。另查明，被告的502室建筑面积为239.89平方米，车位一个。按照协议约定的费用计算，被告至2020年2月止的物业费用为34605元。另外，2016年4月14日，被告家中被盗。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与房产公司签订的前期物业服务合同应依法确认有效，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，本院不予支持。原告从2015年3月起至今一直为明珠新城小区提供物业服务，被告作为业主理应支付相应的物业服务费用。对于2015、2016年度的物业服务费是否已超过诉讼时效的问题，原告持续为小区提供物业服务，且系一个合同期内连续发生的费用，故本院认为诉讼时效尚未超过。 对于原告是否尽到物业服务义务的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，根据在案证据表明，原告确实存在安保、卫生保洁、绿化养护等方面未尽合理服务义务的情形，对此本院酌定扣除原告15%的物业服务费，即被告应当支付的物业服务费为29414.25元（34605*85%）。因原告在物业管理服务中未完全履行义务，对于滞纳金的诉请，本院不再支持。 综上，对原告合理部分的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告叶新红支付原告金华市华泰物业管理服务有限公司物业服务费29414.25元，款限判决生效后十日内履行完毕。 二、驳回原告金华市华泰物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费404元（已减半收取），由原告金华市华泰物业管理服务有限公司负担104元，由被告叶新红负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 胡琦明 二〇二〇年九月七日 法官助理 施 佳 代书记员 黄银佩