湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初2904号 原告：湘潭润天物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区五里堆街道云盘村12栋1单元302号。 法定代表人：易红辉，董事长。 委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。 被告：文斌，男，1982年8月2日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区，现住湖南省湘潭市岳塘区。 原告湘潭润天物业管理有限公司与被告文斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告湘潭润天物业管理有限公司委托诉讼代理人陈媛媛、被告文斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湘潭润天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付住宅物业服务费3083.30元（自2017年1月1日计算至2020年6月30日）、公共水电分摊费210元，合计3293元；2、判令被告支付违约金1000元；3、判令被告承担本案诉讼费。 被告辩称：答辩人自2011年即在东信花园居住，一直按时足额交纳物业服务费，直到答辩人房屋漏水，被答辩人怠于履行自己的相关义务，亦未将承诺过的答辩人垫付的维修费用支付给答辩人，且被答辩人未曾催收过物业服务费，因为被答辩人承诺过，如果没有支付维修费，则在物业费中抵扣；2016年答辩人房屋漏水时，房屋已过质保期，其房屋楼顶属于公共部分，应由被答辩人承担维修义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，答辩人可减少或不交后续物业服务费以抵偿答辩人垫付的维修费用；被答辩人物业服务不到位，严重影响答辩人生活；答辩人所垫付的维修资金全部交给被答辩人，如果被答辩人无义务对答辩人房屋进行维修，其收取的答辩人的费用即违规。 查明的事实 湘潭市东信花园业主委员会（甲方）分别于2015年1月1日、2018年1月1日、2020年1月1日与原告湘潭润天物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》。三份合同均约定，原告负责向业主收取物业服务费（按建筑面积每月0.55元/平方米）、公共水电分摊费（每户5元/月）、架空层管理费（每间10元/月）；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费和公共水电公摊费，物业费用从逾期之日起按每天应交相应费用千分之三交纳滞纳金；顶层住户在屋面栽花种草不得破坏其结构，堵塞下水管道，影响整个房屋美观和公共卫生，不得乱搭乱建，本单位住户经物业公司同意并在规定的屋顶太阳能、热水器安装区域内安装太阳能、热水器，顶层用户应提供方便；房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护费用经业主委员会审定后在专项维修资金中列支或共同申报本小区开发建设单位进行维修，保修期后房屋另行维修（小修）由乙方收取费用，保修期后的房屋大中修由甲、乙双方共同向市维修基金管理中心申请提取；物业服务费分每年两次收取（即1月1日-31日、7月1日-31日）。 被告文斌系湖南省湘潭市岳塘区房屋所有权人，产权面积为133.48平方米。该单元楼楼顶仅能从被告家中才能通过。2011年被告入住该小区，2016年之前，其在该单元楼楼顶修缮了花围、假山等作为屋顶私家花园。2016年因房屋屋顶漏水严重，被告将该屋顶花园移除，其自行负担了施工费2900元（支付给原告项目经理易桂芳）、房屋屋内修缮费用2300元、打孔和管道140元（没有明确收款人）、天沟防水油膏费800元（支付给维修人员盛金钱）。2016年7月19日，原告与湘潭市立新防水公司、被告三方签订《房屋渗漏修缮工程协议》，约定“东信花园4栋3单元602房漏水严重，由业主文斌向物业申请维修，物业与业委会共同查实并请施工队维修……维修费用--房屋防水按每平方米43元计算，合计5740元……资金来源--先由业主文斌垫付给物业（物业写收条），再由物业申请维修基金支付给业主文斌”。被告自2017年1月1日起至2020年6月30日欠交物业费3083.39元（0.55元／月·平方米×133.48元×42月）、公共水电分摊费210元（5元／月×42月），合计3293.39元（3083.39元＋210元）。 上述事实，由产权出证查询统计、物业管理合同、湖南省农村商业银行回单、湘潭市城区应急使用住宅专项维修资金外勘记录、东信花园房屋外墙瓷片修缮工程、岳塘区社建村街道办事处文件、征求意见表、东信花园小区维修项目申报表、2016年8月17日收条、屋顶花园清扫明细表、房屋渗漏修缮工程协议、2016年8月27日收条、当事人当庭陈述等予以佐证。 判决的理由和结果 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护。湘潭市东信花园业主委员会与原告湘潭润天物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》三份，均系合同双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律法规规定，本院对该合同予以认可。根据《最高人民法院 被告辩称，原告未履行物业服务义务。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，未向本院提交证据予以证实，且如原告履行物业服务义务不到位，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能拒绝交纳物业费。故对被告该辩解意见，本院不予采纳。被告辩称其房屋漏水，原告在维修过程中将其主卧打了一个洞，导致3个月主卧无法正常使用，且其先行垫付维修费修缮了其公共屋顶，原告承诺从公共维修基金中支付给被告，未支付则抵扣物业费。本院认为，首先，被告向本院提交的照片不能证实主卧的洞系原告维修过程中造成；其次，被告楼栋单元屋顶，2016年之前其自行修缮了屋顶私家花园，将楼顶视为其自有专属部分使用，其行为违反物业服务合同“顶层住户在屋面……不得乱搭乱建……”之约定；如其认为系共有部分，其行为违反《物业管理条例》第四十九条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业……”之规定；第三，被告房屋漏水，如系房屋质量问题，质保期内系开发商承担主体责任；质保期外，经相关专业机构鉴定确属开发商责任的，仍应由开发商承担相应的责任；除此之外，其个人专属部分应由业主自行承担维修责任，公共共有部分可以动用维修基金；如系被告私自搭建屋顶花园导致房屋漏水，则应由其自行承担维修责任；第四，被告称物业收取了其维修费，应当返还。本院认为，依据物业服务合同之约定，质保期外房屋的维修（小修）由物业公司收取维修费用，大中修由物业公司和业主委员会向湘潭市维修基金管理中心申请提取。本案中，原、被告之间签订的《房屋渗漏修缮工程协议》合法有效，亦明确维修费先由原告垫付，再从维修基金中支付给被告。且被告主张维修费返还，系另一法律关系；最后，抵扣物业费一事，被告无相关证据予以证实，而原告否认被告辩称的该事实。综上，对于被告的辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第三十一条、第四十一条、第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、文斌于本判决生效之日起三日内一次性向湘潭润天物业管理有限公司支付物业管理服务费、公共水电分摊费共计3293元、违约金300元，合计3593元； 二、驳回湘潭润天物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由文斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  蒋 英 二〇二〇年九月十六日 法官助理肖黎 代理书记员  唐璐瑶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中国人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。