甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0123民初662号原告：榆中县供热服务中心，住所地甘肃省兰州市榆中县城关镇栖云北路107号，统一社会信用代码：126201234382220115。法定代表人：罗志荣，系该服务中心主任。委托诉讼代理人：朱玲玉，女，汉族，1991年11月14日出生，甘肃省兰州市人，住甘肃省兰州市安宁区，系该服务中心职工。代理权限为特别授权。被告：甘肃金誉文化传媒有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号（时代广场十二层），统一社会信用代码：916201027127753657。法定代表人：金俊河，系该公司经理。委托诉讼代理人：张莹，甘肃春蕊律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告榆中县供热服务中心与被告甘肃金誉文化传媒有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告榆中县供热服务中心委托诉讼代理人朱玲玉、被告甘肃金誉文化传媒有限公司法定代表人金俊河及其委托诉讼代理人张莹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告榆中县供热服务中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即从租赁的房屋搬离，并将租赁的房屋返还原告；2.请求判令被告立即拆除承租房屋中用于经营的种类设施，并将房屋恢复原状；3.请求判令被告向原告支付2018年的租金1.5万元和承租期满后的房屋占有使用费（按年租金15000元，从2019年10月1日计算至被告实际搬离承租房屋并将房屋恢复原状之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。（庭审中原告榆中县供热服务中心增加一项诉讼请求：请求解除原、被告签订的《租赁合同》，变更第三项诉讼请求为2016年9月至2017年9月的房屋租金）事实和理由：2009年9月20日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于榆中县中心广场南楼楼顶租赁给被告用于经营发布广告，租赁费为15000元/年，租赁期限自2009年10月1日起至2019年9月30日止。现承租期限已经届满，原告表示不再续租，多次要求被告搬离承租的房屋，但被告拒不搬离，且被告最后一次支付租金的时间为2018年3月，之后再未支付租金，故要求被告搬离并返还系争房屋、支付租金以及承租期满后的房屋占有使用费，另，承租期限已经届满，被告应承担将房屋恢复原状的义务，拆除新增设施，如：大型广告牌、电梯等。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故起诉至法院，望判如所请。被告甘肃金誉文化传媒有限公司辩称，第一，原告主体不适格。1999年被告甘肃金誉文化传媒有限公司的前身榆中县金誉印业部与榆中县建设局签订租赁合同，约定租赁本案所涉的四楼楼顶，用作广告牌经营，期限至2009年。在租赁合同即将期限届满时，因四楼的实际使用人原告榆中县供热服务中心称楼顶漏水，为了一并解决漏水问题及便于管理，经过原告榆中县供热服务中心、榆中县建设局以及被告甘肃金誉文化传媒有限公司三方商议，2009年在租赁合同续签时，由榆中县建设局授权本案的原告榆中县供热服务中心代为管理四楼及楼顶，代为签订租赁合同，时至今日，本案所涉的房屋的所有权依旧属于榆中县建设局，因此，本案原告主体不适格，其仅为代理人，应当由被代理人作为原告。第二，租赁合同的第十条明确约定，期满乙方不续租的情况下，才拆除设施，但被告甘肃金誉文化传媒有限公司已经于租赁期满前要求续租，是原告榆中县供热服务中心拒绝续租，才导致未签订续租合同，而在房屋的所有人榆中县建设局的批准、同意下，被告甘肃金誉文化传媒有限公司新建了阳光房，改造了广告牌，增设了电梯，如果拆除，损失巨大，现在在房屋设施尚有价值的情况下，榆中县建设局及原告榆中县供热服务中心不予续租，应当按照实际价值向被告甘肃金誉文化传媒有限公司赔偿损失，被告甘肃金誉文化传媒有限公司保留主张损失的权利。第三，被告甘肃金誉文化传媒有限公司已经交清了合同期内的全部租金，实际占用期间，被告甘肃金誉文化传媒有限公司愿意按照原合同的约定，支付相应的房屋租金。被告甘肃金誉文化传媒有限公司不同意终止双方之间的合同。被告甘肃金誉文化传媒有限公司不同意原告要求解除租赁关系的诉讼请求，应当按照原合同继续履行。当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证，对于当事人提交的证据，本院作如下认定：一、原告提交的证据1.第一组证据：《租赁合同》一份，证明原告的诉讼主体适格，2019年9月30日租赁合同到期，租赁合同应当予以解除。榆中县住建局的证明一份，证明本案所涉的房屋由于历史原因一直没有办理房屋产权登记，1999年由榆中县住建局交付供热站，原告对案涉房屋有租赁的权限。质证时被告对该组证据中的《租赁合同》的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明目的有异议。认为租赁合同的第一段话明确说明了本合同是续租合同，并不能够证实原告榆中县供热服务中心是适格的原告，反而说明榆中县建设局才是适格的原告。本合同的第十条也约定，合同期满，若乙方不再续租，才能够拆除各类设施，并非合同期满就理应解除。对榆中县住建局的证明的真实性不予认可，之前没有见到过该份证明，并且1999年是榆中县建设局与其签订合同，该证明内容不真实，不动产的权属，应当以登记为准，而不属于榆中县住建局能够单方证明的。本院认为，该组证据证实原、被告之间签订租赁合同的事实以及榆中县住房和城乡建设局证实原告具有对案涉房屋及屋顶占有、使用和收益的权利，从而证明原告的诉讼主体适格，故对该组证据的证明效力予以确认。2.第二组证据：（2017）甘0123民初2438号民事裁定书一份，证明原告榆中县供热服务中心已经于2017年9月27日向人民法院起诉，要求解除所涉房屋的租赁合同。撤诉申请书一份、民事裁定书一份，证明租赁期限到期后，原告决定收回涉案房屋，遂向法院提出撤诉申请，法院准予撤诉的事实。质证时被告对该组证据中的撤诉申请书的真实性有异议，对两份民事裁定书的真实性及证明目的无异议。本院认为，该组证据证实2017年9月27日原告向本院起诉被告甘肃金誉文化传媒有限公司要求解除双方签订的租赁合同，2019年10月11日撤回起诉的事实。3.第三组证据：榆中县城市管理行政执法局函一份和榆中县人民政府办公室的文件一份，证明由于政府的行为，相关单位向原告发函，原告无法再继续将楼顶租赁给被告用于发布广告，已无续租的可能。质证时被告对该组证据的证明目的有异议，认为被告设置广告牌是经过批准的，该函件没有向被告通知，也就是没有向所谓的违法主体进行告知，至今为止，榆中县城市管理行政执法局也没有对设置的广告牌进行拆除，因此对于执法局利用行政职权干涉双方的民事活动的行为完全不予认可。本院认为，该组证据证实榆中县人民政府办公室下发通知，要求对案涉楼（屋）顶高空户外广告进行拆除，榆中县城市管理行政执法局向原告下发关于拆除中心广场南楼楼体广告牌的函，要求原告尽快进行拆除清理，恢复楼体原貌的事实。二、被告提交的证据1.第一组证据：1999年10月15日被告甘肃金誉文化传媒有限公司与榆中县建设局签订的《租赁合同》一份两页，榆中县房产局的榆房字第××号的房产证复印件一份两页，房屋产权登记表一份一页，证明本案所设房屋楼顶的位置属于榆中县建设局，也就是现在的住房和城乡建设局所有，原告榆中县供热服务中心不是本案的适格原告。质证时原告对该组证据中的《租赁合同》的真实性、关联性无异议，对其证明目的有异议。对房产证的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为房产证复印件是四层的房产证，不是四楼楼顶的房产证，与本案无关。本院认为，该组证据证实案涉楼顶的房屋登记在榆中县建设局名下的事实、1999年10月15日榆中县建设局与被告签订《租赁合同》的事实，但不能证明原告的诉讼主体不适格，故对该组证据的证明效力不予确认。2.第二组证据：供热站公函一份、授权委托书一份，证明在被告与榆中县建设局签订的租赁合同届满前，由于四楼的实际使用人声称漏水，要求被告解决相关问题，经过协商后，由榆中县建设局向本案原告授权，要求其代为管理、维护该房屋并且代表本单位签订相关法律合同，法律后果和法律责任由榆中县建设局承担，授权委托书和公函上写明了是关于4-4层房产的相关事宜的处理，与租赁合同租赁的位置是同一个，原告之前提交的证明与这个授权委托书不符合。质证时原告认为合同签订日期是2009年9月30日，授权委托书出具的时间是2009年10月30日，对其真实性不予认可，证明目的也不予认可，对于公函的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为公函只是说四楼的租户多次向政府部门反映屋顶漏水问题，原告发函要求被告前来协商解决此事。本院认为，该组证据证明在被告租赁楼顶期间发生安全隐患，原告通知协商的事实，对其证明效力不予确认。3.第三组证据：原告与被告签订的《租赁合同》一份，证明之前被告提交的租赁合同作为原合同是本案所涉的租赁合同的续签的基础，合同的第五条规定，由被告方进行了防水、拆除、墙面维修等改造行为，第十条约定，合同期满，乙方享有优先租赁权，若乙方不再续租，才可拆除各类设施，现乙方提出了续租，相关的赔偿责任应当由原告及榆中县住建局进行承担；《房屋租赁合同》一份，证明基于榆中县建设局向供热站出具了授权委托书，双方才对四楼也就是授权委托书中写的8334号4-4层的房屋进行了租赁行为。质证时原告对《房屋租赁合同》的真实性无异议，对其与本案的关联性及证明目的有异议，认为该《房屋租赁合同》与本案无关，不予认证。对《租赁合同》的真实性及关联性无异议，对其证明目的有异议。该《租赁合同》恰恰能够证明被告与原告签订此租赁合同是合法的，原告作为合同的一方，在合同的最后有签字、盖章，原告是本案适格的主体。本院认为，该组证据中《房屋租赁合同》与本案缺乏关联性，对其证明效力不予确认。4.第四组证据：榆中县城管局的函件一份一页，请示一份四页，照片六张，证明被告设置广告牌得到了榆中县建设局的批准、同意以及榆中县执法局的批准，是合法设置的；被告实际对广告牌进行了改造，投入了资金；被告按照方案建设了阳光房以及对屋面进行了处理。质证时原告对执法局的函件的真实性及证明目的无异议，对请示的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为租赁合同的第五条明确规定，被告应当在合同生效一个月内，就要全部完成屋面的防水及拆除重做工作，而请示的日期是2010年4月8日，对六张照片的真实性无异议，对其与本案的关联性及证明目的有异议，认为这六张照片不涉及楼顶，全部是房屋的外表，不是楼顶，与本案无关。本院认为，该组证据证实被告在楼顶设置广告牌的合法性，其他证据与本案缺乏关联性，对其证明效力不予确认。5.第五组证据：电子回单一份，证明被告甘肃金誉文化传媒有限公司2018年3月12日向原告榆中县供热服务中心缴纳了2017年—2019年期间两个年度的房屋租金。质证时原告对该组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。认为2017年9月27日，其已经向法院提起诉讼，自2017年9月27日之后，都是被告转入其账户的，其没有向被告出具发票，被告也没有索要发票，一直在账上挂着，2016年8月是最后一次收取被告的租金，收取的是2015年—2016年度的房屋租金，2016年9月之后的一直在账上挂着，就是这份电子回单上的30000元。本院认为，该组证据证实被告缴纳租金的事实。6.第六组证据：被告甘肃金誉文化传媒有限公司的请示两份，证明租赁合同届满前，被告甘肃金誉文化传媒有限公司向原告提出了续租申请，原告不同意后，被告甘肃金誉文化传媒有限公司又直接向房屋的所有人榆中县建设局提出了续租申请，现在榆中县建设局还未明确答复是否续租的事实。质证时原告对该组证据中被告甘肃金誉文化传媒有限公司给榆中县供热站出具的请示的真实性不予认可，称并没有收到这个请示，对给榆中县住建局的请示不予质证，与原告无关。本院认为，该组证据系被告单方出具，原告否认，故对其证明效力不予确认。7.第七组证据：中心广场南楼改造项目的投入资金的说明一份、鉴定结论书一份，证明被告按照资金说明的内容投入、改造、建设了阳光房、广告牌等设施以及投入费用的事实。质证时原告对中心广场南楼改造项目的投入资金的说明的真实性不予认可，认为这些内容都是被告单方自己做出的价格，对其证明目的不予认可，鉴定结论书的内容与经营广告无关，不予质证。本院认为，该组证据证实被告对案涉楼顶进行添附的事实，因系被告单方出具，且原告否认，故对其证明效力不予确认。本院经审理，认定事实如下：一、本案中位于榆中县（包括四楼楼顶），房屋产权登记在榆中县住房和城乡建设局（原榆中县建设局）名下，1999年榆中县住房和城乡建设局将该房屋交由其下属单位原告榆中县供热服务中心占有、使用和收益（实际产权属原告榆中县供热服务中心）。二、1999年10月15日榆中县住房和城乡建设局（原榆中县建设局）与被告甘肃金誉文化传媒有限公司（原榆中县金誉印业部，2003年注册为甘肃金誉广告有限公司）签订《租赁合同》，约定榆中县住房和城乡建设局将县汽车站北面楼四楼楼顶（即榆中县中心广场南楼楼顶）租给被告做为广告发布位置，租期10年，租费每年1.2万元。2007年6月4日榆中县城市管理行政执法局批复同意被告在榆中县城中心广场南楼顶部设置户外广告。2009年9月20日原告榆中县供热服务中心（原榆中县供热管理站）与被告甘肃金誉文化传媒有限公司签订《租赁合同》，约定原告将榆中县中心广场南楼楼顶租赁给被告用于经营发布广告，租期10年（从2009年10月1日起至2019年9月30日止），租费每年1.5万元，每年的租费于当年1月31日前一次性交清，被告具有该楼顶的经营使用权，独立招商经营，被告负责该楼屋面防水拆除和重做工作，并对外墙面进行维修，所产生的一切费用由被告承担；该租赁合同遇不可抗力因素或政府征用、拆迁等无法继续履行时，合同终止，造成的损失按有关规定执行，出租方不承担责任和补偿；合同期满，在同等条件下被告有优先租赁权，若被告不再续租，拆除用于经营的种类设施，并保证不对楼体、屋面造成破坏，造成损坏由被告进行维修或者赔偿。被告承租后对楼顶进行改造，建设了阳光房、广告牌，安装了电梯等设施。被告向原告交付租金至2019年9月30日。2019年12月20日原告榆中县供热服务中心的工作人员电话通知被告甘肃金誉文化传媒有限公司的法定代表人不同意续租。三、2017年4月27日榆中县人民政府办公室下发榆政办发[2017]76号关于印发《榆中县户外广告专项整治实施方案》的通知，要求对县城主次干道等区域楼（屋）顶高空户外广告一律拆除、严重影响景观的户外广告一律拆除，2017年8月31日榆中县城市管理行政执法局向原告下发榆城执法函[2017]13号关于拆除中心广场南楼楼体广告牌的函，要求原告尽快对中心广场南楼楼体广告牌进行拆除清理，恢复楼体原貌。2017年9月27日原告榆中县供热服务中心以榆中县城市管理行政执法局要求其对户外广告牌进行清理为由，向本院起诉被告甘肃金誉文化传媒有限公司，要求解除双方签订的租赁合同，2019年10月11日撤回起诉。本院认为：本案中原告榆中县供热服务中心与被告甘肃金誉文化传媒有限公司签订《租赁合同》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同，应受法律保护，被告租赁原告占有、使用和收益的楼房屋顶用于设置户外广告牌，合同于2019年9月30日到期，期满后双方未签订续租合同，原告要求解除合同，本院对原告榆中县供热服务中心的该项诉讼请求应予支持。关于本案原告的诉讼主体是否适格问题。因本案涉及的房屋虽然登记在榆中县住房和城乡建设局名下，但该房屋的占有、使用和收益权属于原告榆中县供热服务中心，因此原告榆中县供热服务中心有权与被告签订租赁合同并收取租赁费，且被告一直向原告榆中县供热服务中心缴纳租赁费，故原告榆中县供热服务中心的诉讼主体适格，对被告的该项辩解意见不予采信。原告主张被告立即从租赁的房屋搬离，并将租赁的房屋返还原告，因本案被告甘肃金誉文化传媒有限公司租赁原告榆中县供热服务中心的房屋屋顶，并非房屋，该项诉讼请求与本案无关，故不予支持；原告主张被告支付2016年9月至2017年9月期间的租金15000元，被告辩称已付清租期内的所有租金，依据谁主张谁举证的证据规则，原告榆中县供热服务中心未提交证据证实被告甘肃金誉文化传媒有限公司未付清2016年9月至2017年9月期间的租金，原告对该项主张应承担举证不能的责任，故对该项诉讼请求不予支持；原告主张承租期满后的房屋占有使用费，比照租金15000元计算，该请求符合法律规定，应予支持；原告主张被告立即拆除承租房屋中用于经营的种类设施，并将房屋恢复原状的诉讼请求，因原、被告双方在租赁合同中约定合同期满后由被告拆除用于经营的种类设施，故本院对该项诉讼请求予以支持。综上所述，对原告榆中县供热服务中心合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告榆中县供热服务中心与被告甘肃金誉文化传媒有限公司2009年9月20日签订的《租赁合同》。二、被告甘肃金誉文化传媒有限公司于判决生效后二十日内拆除榆中县城中心广场南楼楼顶添附的一切设施，恢复楼顶原状（不对楼体、屋面造成破坏）。三、被告甘肃金誉文化传媒有限公司支付原告榆中县供热服务中心自2019年10月1日起至搬离交付原告榆中县供热服务中心之日止期间的楼顶占有使用费（按照每年15000元计算）。四、驳回原告榆中县供热服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取（已按减半收取）88元，由被告甘肃金誉文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  陆建民二〇二〇年九月三日书记员  米馨豌