大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初8047号原告：华润物业（大连）有限公司，统一社会信用代码9121020467407548XP，住所地辽宁省大连市沙河口区星海广场C3区27号楼地下一层。法定代表人：金永，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张林玉，系北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅竹君，系北京德恒（大连）律师事务所律师。被告：王卫，女，1983年11月1日生，汉族，现住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：柏东旭，男，1985年8月25日生，汉族，住址同上，系被告丈夫。原告华润物业（大连）有限公司与被告王卫物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润物业（大连）有限公司的委托诉讼代理人梅竹君、被告的委托诉讼代理人柏东旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润物业（大连）有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判决被告支付拖欠的物业管理费共计人民币4,668.83元；2、判令被告支付因迟延履行产生的违约金共计人民币1,981.92元；以上两项合计人民币6,650.75元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系华润凯旋门二期04-01-0203号业主，且同原告签订《华润凯旋门二期前期物业服务合同》，委托原告对其物业进行管理与服务。合同签订后，截至起诉之日，一直由原告依据上述合同提供物业服务，但2019年1月1日至2020年6月30日期间，被告尚欠物业费4,668.83元未交纳。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告王卫辩称，被告是案涉房屋的业主，对房屋的坐落、面积、物业费的收费标准及拖欠期间均无异议，但不同意缴纳物业费。理由是：1、原告不作为，管道设计不合理，污水排放多次倾泻返灌到被告家厨房。2、公共秩序维护不到位，对外来访客不进行登记、询问，主动放行，封闭小区存在不安全隐患。3、保洁服务不到位，垃圾清运不及时，多次将垃圾袋放在电梯口。4、不同意缴纳违约金，因为原告没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，根据《合同法》第67条之规定，拒绝缴纳物业费及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：2013年6月14日，华润置地（大连）有限公司作为大连市甘井子区【华润凯旋门】二期的开发建设单位（甲方），与原告（乙方）签订了《【华润凯旋门】二期前期物业服务合同》，主要内容为：甲方选聘乙方为案涉小区实施前期物业管理；高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米2.98元计算、公建（商铺）物业费按建筑面积每月每平方米4元计算；业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期缴纳的，每逾期1日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金；合同期限自2013年6月14日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。2015年6月23日，被告与华润置地（大连）有限公司签订《商品房买卖合同》，购买华润凯旋门四期4幢1单元2层3号，行政街号为甘井子区汇爱街106号2层3号，丘地号104-41-44房屋，建筑面积87.04平方米。该合同补充协议第十八条约定，乙方（即被告）同意在前期物业服务期间，由华润物业（大连）有限公司提供物业服务；物业费收取标准暂定为2.98元/月/建筑平米。物业费收取标准根据物价及人力成本上涨水平，存在提高的可能。如该项目物业费标准需政府物价部门核准的，且核准的物业费收取标准高于前述约定物业费收取标准的，则乙方同意按政府物价部门核准的物业费收取标准向物业服务企业缴纳物业服务费；如该项目物业费标准不需政府物价部门核准的，则乙方同意物业服务企业在该房屋交付后每年根据国家统计局公布的居民消费价格指数涨幅同比上调当年物业费标准，并按上调后的物业费收取标准缴纳物业服务费。连同本补充协议乙方已经收到甲方印发的《前期物业管理合同》、《业主临时管理规约》两文件，并承诺遵守《业主临时管理规约》及甲方与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》的有关约定。并同意在交房前与物业公司签订《物业服务合同》。截至本案法庭辩论终结前，原、被告之间未签订物业服务合同。被告王卫认可其系【华润凯旋门】二期4号楼1单元203号业主，物业服务费为2.98元/平/月，房屋面积为87.04平方米，认可自2019年1月1日起拖欠物业费至今，且自认自交房之日起原告即为案涉小区提供了物业服务。现原告主张被告拖欠物业费，要求被告立即支付2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业费4,668.83元。被告则以答辩理由不同意原告的诉讼请求。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，理应缴纳物业费。庭审中，被告对物业服务费的标准及欠缴期间等问题无异议，因此原告要求被告给付拖欠2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4,668.83元（87.04平×2.98元/月/平×18个月）有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的排污管道倾泻反灌的问题，本院认为，被告家多次出现排污管道倾泻反灌的情况属于开发商在建造房屋时设计的问题，并非原告的物业服务直接造成，且在庭审中被告也承认原告积极配合进行了维修，可以看出原告一直积极履行维修义务，虽未达到被告满意，但原告已尽到物业服务的责任。因此，被告以此拒缴物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告提出的公共秩序维护、保洁等物业服务不到位的辩论意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于被告辩解的物业未对房屋漏水问题进行维修的问题，本院认为房屋漏水问题需看房屋漏水的原因，如果是由于房屋质量问题造成，尚在保修期内的房屋应由开发商进行维修，被告以此拒交物业费没有合法依据。关于被告辩解的其无法进入案涉小区的问题，原告已当庭表示可以协调解决此事，被告再以此拒交物业费无理。关于逾期缴费违约金一节。本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王卫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告华润物业（大连）有限公司物业服务费人民币4,668.83元（自2019年1月1日起至2020年6月30日止）。二、驳回原告华润物业（大连）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告王卫负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年九月十七日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。