山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终9221号上诉人（原审被告）：王洪菊，女，1986年12月25日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南朝阳物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：白筱梅，总经理。委托诉讼代理人：任欣，山东舜达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅琪，山东舜达律师事务所律师。上诉人王洪菊因与被上诉人济南朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初4414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法适用独任制对本案进行了审理，本案现已审理终结。王洪菊上诉请求：1.依法撤销一审判决第一条并改判驳回朝阳物业公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由朝阳物业公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审法院认定朝阳物业公司在服务过程中存在一般性瑕疵，与事实不符。根据一审的庭审时王洪菊提供的证据可以看出，朝阳物业公司在服务过程中，存在各种问题。应当认为存在重大瑕疵。一审法院认为如果单个业主以此为由拒缴物业费，会造成物业服务公司运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害其他正常交纳物业费业主的利益。事实是因为物业的服务质量下降，才造成王洪菊拒缴物业费。如果认可朝阳物业公司的诉求，才会最终损害全体业主的利益。综上，请求依法撤销原审判决。改判驳回朝阳物业公司的诉讼请求。朝阳物业公司辩称，王洪菊未证实朝阳物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，并导致绝大多数业主无法正常生活而丧失根本的合同利益，其上诉主张不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王洪菊的上诉，维持原判。朝阳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王洪菊支付物业服务费5350元及违约金1108元；2.判令王洪菊支付以5350元为基数，自2019年5月8日起至判决确定的履行期限届满日止，按每日万分之五标准计算的利息；3.本案全部诉讼费用由王洪菊承担。一审法院认定事实：王洪菊系济南市天桥区无影山中路重汽彩世界7号楼1单元906室业主。2010年5月7日，王洪菊与朝阳物业公司签订了前期物业管理服务协议，约定：“物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理物业共用部位指房屋主体结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、信报间、线路管道井等；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、化粪池、自行车棚、有线电视电线、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、安全监控等。三、环境卫生。1.对共用部位进行清洁、保洁；2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用楼、站、箱、道、桶及垃圾进行清理）；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废气杂物；4.按规定进行消毒、灭鼠活动；5.遇雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。四、秩序维护：维护本物业公共秩序，包括门岗服务、本物业区域内巡查、监控系统运行等并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保证、保障义务和责任。负责本物业区域内机动车和非机动车的行驶和停泊秩序管理，但不含车辆及以上财务的保管、保险义务和责任。六、房屋装饰装修管理：根据建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定以及《临时规约》和业主签订的装修管理服务协议等约定，对本物业的装修活动进行管理。第四条约定：物业管理服务费用一、收费项目标准及交费时间：1.物业服务费：按临时规约要求由乙方先行交纳，标准为：（1）小高层住宅：1.55元/建筑平方米/月。（2）商业物业：人民币2.7元/建筑平方米/月。第一次物业服务费的收缴日期从建设单位向业主开具的《入住通知单》中的通知的交房之日起计算，业主在办理入住手续时，甲方（朝阳物业公司）一次性收取半年的物业服务费。以后物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每个缴费期的第一个月10日前履行交纳义务。第十条：违约责任：4.乙方（王洪菊）违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，乙方拒绝交纳各项费用的，甲方有权停止对乙方物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。”另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋为住宅公寓，建筑面积为65.13平方米。根据双方协议约定，房屋物业服务费应按建筑面积每月每平方米1.55元标准收取。一审法院认为，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务协议》生效时止的物业管理。朝阳物业公司与王洪菊签订的《重汽彩世界前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业服务协议订立后，朝阳物业公司对重汽彩世界小区提供了物业服务，王洪菊亦接受了朝阳物业公司提供的物业服务，故王洪菊负有支付物业费的义务。结合重汽彩世界同期其他业主提交的证据，朝阳物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵。但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。故，朝阳物业公司要求王洪菊支付2014年12月7日至2019年5月7日53个月的物业费5350元符合双方约定，一审法院予以支持。关于违约金及利息问题，朝阳物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金及利息，故对朝阳物业公司要求王洪菊支付违约金及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于朝阳物业的资质问题，2018年3月8日，中国住房和城乡建设部颁布《住房城乡建设部关于废止〈物业服务企业资质管理办法〉的决定》废止了物业服务企业资质管理办法。关于王洪菊辩称的房屋墙体渗水问题，若确系房屋质量问题所致，王洪菊可向建设单位主张权利。鉴于双方之间系物业服务合同关系，朝阳物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、王洪菊于判决生效之日起10日内向济南朝阳物业管理有限公司支付物业服务费5350元；二、驳回济南朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由王洪菊负担。本院二审期间，当事人未提交影响本案基本事实的新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题为王洪菊主张朝阳物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵是否成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。此外，物业服务质量严重瑕疵是指物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活的情形。本案中，王洪菊提交的证据不足以证明朝阳物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，严重影响小区全体业主的正常生活，故王洪菊不能以此为由免交或减交物业服务费。另一方面，朝阳物业公司作为小区的物业服务企业，应当虚心听取小区业主反映的问题，耐心查找自身存在的不足，以方便业主生活、提供优质服务为出发点开展工作，不断提升服务品质，从而获得业主的理解与支持。综上所述，王洪菊上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王洪菊负担。本判决为终审判决。审判员  尹伊君二〇二〇年九月十七日书记员  徐 睿