山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终838号 上诉人（原审被告）：乔非花，现住平定县。 被上诉人（原审原告）：平定县西关新区管理服务中心。 法定代表人：张庆令。 委托代理人：吴召桦，现住平定县。 委托代理人：葛艳芳，现住平定县。 上诉人乔非花与被上诉人平定县西关新区管理服务中心（以下简称西关服务中心）物业服务合同纠纷一案，不服山西省平定县人民法院(2020)晋0321民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乔非花和被上诉人平定县西关新区管理服务中心的委托诉讼代理人吴召桦、葛艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人乔非花的上诉请求:一、请求阳泉市中级人民法院依法判令平定县西关新区管理服务中心违规、违法调整提高物业收费部分无效；二、请求阳泉市中级人民法院依法判令被上诉人未尽到维修、维护、管护等义务给上诉人造成的损失，并尽快修复损坏设施；三、请求阳泉市中级人民法院依法判令被上诉人与山西金明房地产开发公司所签合同无效；四、请求阳泉市中级人民法院依法判令一审法院确认事实错误，运用法律错误；五、一、二审诉讼费由被上诉人负担，撤销(2020)晋0321民初648号民事判决书。具体上诉理由为：一、被上诉人在提高收费标准前一没有同业主协商，二未经业主“双过半业主同意”，不符合相关法律规定；二、被上诉人在嘉苑小区服务期间，未尽到维护维修管护义务；三、小区存在两种收费；四、金明房地产开发有限公司未通过招投标选聘前期物业服务企业，被上诉人在尚未成立、尚未取得物业服务资质的情况下签订的合同属于无效合同；五、一审法院确认事实错误，全部采用被上诉人提供的假证据，运用法律错误；六、2016年被上诉人擅自提高物业服务费，降低物业服务水平；七、平定县发改委2014年6月30日和2016年9月29日149号文件违反国家有关规定。 被上诉人平定县西关新区管理服务中心辩称：不认可对方上诉状。 西关服务中心向一审法院起诉请求：判令乔非花一次性支付西关服务中心2017年1月1日至2020年1月10日物业费1466元，并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年12月6日，西关服务中心作为乙方与甲方山西金明房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》。合同约定：甲方将嘉苑小区、西城花苑小区委托乙方进行前期物业管理服务；服务期限自2012年12月16日开始至本小区首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务事项：业主共用部位的维修养护和管理（只含小修），物业管理区域内共用设施的维修、养护和管理（只含小修），共用绿地、水面、花木等的养护管理，公共环境卫生（包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等），保安人员24小时执勤、对出入车辆进行停放管理，收取装修服务费、垃圾清运费等，设立24小时报修电话方便用户；服务标准为三级；物业管理服务费用：住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平米0.6元，地下室0.2元，向业主或物业使用人收取，逾期未缴纳，从逾期之日起每天按照3‰缴纳违约金……。 西关服务中心于2013年1月14日依法成立，之后西关服务中心按约为嘉苑小区提供物业管理服务至2020年1月10日，在此期间，其按照住宅房屋的建筑面积计算收取物业费（对地下室未收取），收费标准在2016年1月1日之前执行0.3元/㎡.月，在2016年1月1日之后执行0.5元/㎡.月，但是，2016年1月1日之后，西关服务中心根据其提供的××县民委员会为其出具的函件【载明：“函平定县西关新区管理服务中心：我村从2016年1月1日起，凡是居住在嘉苑、丰泽园…小区的村民均可享受每户每平米0.2元物业费的补贴，费用由村委会直接转入你中心（每户仅限享受一套补贴）。特此函件，请严格执行！平定县冠山镇西关街村民委员会2015.12.20”】，对小区内的西关村民仍然按照0.3元/㎡.月收取，对其他居民按照0.5元/㎡.月收取。 西关服务中心、乔非花一致陈述乔非花住宅房屋的建筑面积为100.67㎡。乔非花于2012年5月16日交前物业公司即平定县锦佳物业管理有限公司物业费363元，于2013年6月24日、2014年8月4日、2014年8月7日分别交纳362元、2016年12月24日交纳966元，之后，乔非花再未交纳物业费。西关服务中心先后于2020年3月31日、4月20日向乔非花送达了截至2019年10月24日及截至2020年1月10日欠费金额分别为1208元、1828元的物业费缴费通知单，并限期交纳，但乔非花分文未交，后西关服务中心诉至该院，要求乔非花交纳所欠2017年1月1日至2020年1月10日的物业费1466元。 另查，2014年6月30日，平定县发展和改革局以平发改价[2014]113号文件对西关服务中心下发“关于嘉苑小区（丰泽园）、雨花园和怡德园小区前期物业服务收费的批复”，该批复批准西关服务中心对嘉苑小区提供前期物业服务时，多层住宅按建筑面积0.40元/月.平方米收取，地下室按0.20元/月.平方米收取，待小区成立业主委员会后重新核定物业服务收费标准，该标准从2014年7月1日起执行。 2016年9月29日，平定县发展和改革局以平发改价[2016]149号文件对西关服务中心下发“关于嘉苑小区（丰泽园）、雨花园和怡德园小区前期物业服务收费的批复”，该批复批准西关服务中心对嘉苑小区的前期物业服务费按建筑面积0.50元/月.平方米收取，地下室减半收取，待小区成立业主委员会后，前期物业服务费同时废止，具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业服务企业通过合同形式约定。 一审法院认为，西关服务中心于2013年1月14日依法成立，其在2012年12月6日即与山西金明房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，该合同的签订明显存在瑕疵，但其依法成立后实际履行了该合同，乔非花作为嘉苑小区的业主实际享受了西关服务中心提供的服务，该合同自西关服务中心依法成立时起对西关服务中心、乔非花均具有约束力，乔非花对其所欠西关服务中心的物业费理应清偿。关于西关服务中心的收费标准：平定县发改局于2016年9月29日以文件形式对西关服务中心关于嘉苑小区前期物业服务收费予以批复，批准其对嘉苑小区的前期物业服务费按照建筑面积0.50元/月.平方米收费、地下室减半收取，故西关服务中心从2016年1月1日至2016年9月28日即按照该文件批准的标准收费无依据，依法不予支持，在此期间其仍应按照0.30元/月.平方米收费；2016年9月29日后，其按照该文件批准的标准收费不违反法律规定，依法予以支持。关于乔非花的欠费金额：根据在案证据，乔非花所交费用年度周期为每年5月16日至下一年5月15日，根据上述收费标准，截至2018年2月15日前的物业费乔非花已交清，2018年2月16日至2020年1月10日的物业费至今未交，故其尚欠物业费为1141元（按照0.50元/月.平方米计算）。乔非花辩称物业服务公司对前期物业费的调整应与业主协商，并必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，没有法律依据，依法不予采信；乔非花以西关服务中心服务存在瑕疵为由要求西关服务中心为其减免物业费，但其所提供证据不能充分证明其主张，故对其该项辩称依法不予采信。依据《物业管理条例》第七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、乔非花与该判决生效后十日内向平定县西关新区管理服务中心交纳2018年2月16日至2020年1月10日的物业费1141元；二、驳回平定县西关新区管理服务中心的其他诉讼请求。 二审审理期间，上诉人乔非花为了证明自己的主张，向法院提供业主签字说明一份。被上诉人经质证后认为，该说明是造假行为，要求签字的人出庭作证。被上诉人向法院提交平定县冠山镇西关街村民委员会出具的函一份，以证明居住在嘉苑小区的村民享受每平米0.2元物业费的补贴，费用由村委会支付。上诉人乔非花质证后认为，不认可此函，有造假嫌疑，法院应不予采用。经二审审理，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，“不告不理”是民事审判的基本原则，这就决定了人民法院的审理范围应当仅仅限于当事人在一审阶段主张的范围，而二审程序的性质就决定了二审案件的审理范围应当仅仅限于当事人对原审法院就当事人主张范围裁判事项不服的部分，否则便无权作出认定。在本案中，平定县西关新区管理服务中心在原审的诉讼请求为判令乔非花一次性支付西关服务中心2017年1月1日至2020年1月10日物业费1466元，并承担本案诉讼费。而乔非花的上诉请求为：一、请求阳泉市中级人民法院依法判令平定县西关新区管理服务中心违规、违法调整提高物业收费部分无效；二、请求阳泉市中级人民法院依法判令被上诉人未尽到维修、维护、管护等义务给上诉人造成的损失，并尽快修复损坏设施；三、请求阳泉市中级人民法院依法判令被上诉人与山西金明房地产开发公司所签合同无效；四、请求阳泉市中级人民法院依法判令一审法院确认事实错误，运用法律错误；五、一、二审诉讼费由被上诉人负担，撤销(2020)晋0321民初648号民事判决书。乔非花的大部分上诉请求显然已经超出了在西关服务中心原审的诉讼请求范围，依据“不告不理”的民事审判原则，本院不应当对乔非花的超出部分进行审理。就物业费支付标准而言，原审法院依据平定县发改委于2016年9月29日作出的关于嘉苑小区物业服务收费标准的批复，结合案情确定乔非花应当支付的物业服务费用依法有据，本院予以支持。 综上所述，上诉人乔非花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人乔非花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯华锐 审 判 员 张爱国 审 判 员 江彦辉 二〇二〇年九月十四日 法官助理 杨佼佼 书 记 员 孟晶晶