浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终751号 上诉人（原审原告）：商小清，男，1981年6月10日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：吕盛溢，浙江泽大（丽水）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丽水市梁瑞置业有限公司。住所地：丽水市莲都区丽阳街1089号岩泉街道办事处内。统一社会信用代码：91331100MA28J64F69。 法定代表人：田贺，董事长。 委托诉讼代理人：石钢、唐锋，浙江浙元律师事务所律师。 上诉人商小清因与被上诉人丽水市梁瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2020）浙1102民初1157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 商小清上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉请，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人销售案涉悦湖雅园商品房时，在该小区所有商品房具有入口通道房屋的户型模型中，均在入口通道处及对面安装了门，并且置业顾问对上诉人做了该通道楼梯一侧可做门供上诉人排他性独立使用的明确承诺。被上诉人销售商品房时关于入口通道可供独立封闭使用的承诺，对上诉人购买房屋产生了重大影响，因而该承诺构成合同要约，属于案涉商品房买卖合同组成部分。被上诉人销售房屋时以“赠送入户花园”为宣传口号，并结合户型模型、置业顾问销售宣传，足以让上诉人认定，只要购买该房屋，就可以拥有入口通道处的排他性使用权，进而对上诉人最终选择购买案涉房屋造成重大影响。然一审法院却置大量事实与证据不顾，对该事实是否引起上诉人购买房屋起到重大影响不予置评，刻意回避案争纠纷重点，事实认定不清，一审判决说理部分明显缺乏合理性。案涉《浙江省商品房买卖合同》补充协议条款中关于楼盘模型、宣传资料不视为要约和承诺的条款属于故意排除被上诉人责任之格式条款，应属于无效条款，不能抗拒被上诉人对上诉人作出的赠送入口通道的承诺。被上诉人未在补充协议中对不利于上诉人的“楼盘模型、宣传资料不视为要约和承诺”等类似条款对上诉人尽到着重说明或特别指出的义务，违背了公平公正原则。二、被上诉人赠送上诉人入口通道的承诺属于商品房买卖合同组成部分，被上诉人至今未履约行为构成违约，应当对上诉人承担违约责任。被上诉人交付房屋，包括买卖合同标明的《房屋平面图》部分及该平面图未标明的入口通道部分。截止到合同约定之交付日期，被上诉人仅向上诉人交付了平面图内部分，入口通道处部分因为消防箱的存在，不可能供上诉人封门做独立使用，进而被上诉人实际未完成全部房屋的交付，应当对未完成交付部分对上诉人承担违约责任。三、被上诉人销售案涉房屋时对上诉人所作之虚假宣传构成欺诈，应当对上诉人承担惩罚性赔偿责任。一审判决不但认定事实不清，而且适用法律错误。案涉入口通道处不能封门供上诉人独立使用的主要原因是墙角一侧存在消防箱。该处设计在房屋设计图纸制作、审核时即已确定，被上诉人对此事实属于知道或应当知道情形。然被上诉人依然在销售房屋之时刻意隐瞒，没有告知上诉人此处存在消防箱的真实情况，仍然向消费者作出了虚假承诺，使上诉人在错误认识下购买了商品房，被上诉人上述行为构成销售欺诈。 丽水市梁瑞置业有限公司答辩称，第一，案涉房屋户型为137.98㎡的户型，上诉人主张的在通道处设置门的户型为124㎡的户型，两者户型并不对应。根据商品房买卖合同之补充协议的约定，出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同相关附件及本协议的约定为准。出卖人的楼盘模型等凡未列入本合同附件本补充协议之中的，不视为要约和承诺。故124㎡的户型模型并非案涉合同的组成部分，即不构成案涉商品房的交付标准，通道部分对商品房买卖合同的订立及房屋的定价没有任何影响。买受人与出卖人签订商品房买卖合同及其附件，并确定买受买卖价格，并非基于出卖人的广告宣传资料，而是基于房屋本身与商品房买卖合同及其附件的相关约定。第二，上诉人主张被上诉人置业顾问对上诉人作出的可以在入口通道处上面封闭的承诺是案涉合同之组成部分，并主张应当按照该承诺进行房屋的交付。事实上，被上诉人并未对上诉人作出过上述陈述。退一步讲，即使存在上述陈述，根据商品房买卖合同之补充协议约定，双方在交易过程中，口头表达的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致，或超出合同和补充协议约定的，不构成本合同的合同内容，故该陈述不构成合同的组成部分。被上诉人仅需按照合同的第九条约定的交付标准及附件一载明的房屋平面图，进行案涉房屋的交付。第三、案涉房屋已于2019年的5月25日完成交付，不存在逾期交房的情形。第四、被上诉人不构成欺诈。上诉人在签订合同时，并未产生错误的认识。案涉行政处罚决定书是针对124㎡户型模型项目作出的认定，而上诉人购买的是137.98㎡的户型，因此即使124㎡户型模型中存在虚假宣传的内容，也不至于对上诉人购买案涉户型房屋产生影响和错误认识。上诉人对案涉房屋品种、质量、规格的了解，主要还是通过商品房买卖合同及商品房买卖合同附件一，其中附件一的房屋平面图明确显示了案涉房屋的具体情况，入户处为敞开式而非封闭式，并未设置门。被上诉人在签订合同时，就出售的商品房进行了充分的说明，并不存在虚构事实或隐瞒真相的欺诈行为，亦无欺诈的故意。上诉人并未对合同约定的交付的商品房没有在通道处设置门产生错误认识，目前案涉通道处的消防箱已被移除，业主如想通过装修，实现封闭式入户，并不存在客观障碍。除此之外，案涉商品房买卖合同附件赋予上诉人该片区域的独占使用权。因此，上诉人已经可以据此对案涉通道进行独占使用。无论是否设置案涉门，都不会对其产生影响，也不会对其产生损失。第五、案涉补充协议合法有效。根据补充协议的约定，被上诉人已就补充协议作了详尽充分的说明，且上诉人也已仔细阅读，并充分知悉理解补充协议的内容，且该项约定还以加粗黑体的形式进行着重的说明。另补充协议中关于楼盘模型、宣传资料不视为要约和承诺的条款，在浙江各地法院司法实践中都被认可，因此案涉补充协议合法有效。 商小清向一审法院起诉请求：1、判令丽水市梁瑞置业有限公司继续履行《浙江省商品房买卖合同》，且赔偿违约金113118.84元；2、判令丽水市梁瑞置业有限公司支付惩罚性赔偿金245946.24元；3、判令本案诉讼费用由丽水市梁瑞置业有限公司承担。 一审法院认定事实：丽水市莲都区“悦湖雅园”房地产项目楼盘由丽水市梁瑞置业有限公司开发。2017年3月16日，商小清向丽水市梁瑞置业有限公司购买位于悦湖雅园22幢1单元302室商品房一套，并签订《浙江省商品房买卖合同》。合同约定：上述商品房单价为每平方米13663.68元；总价款1885314元；最晚交付房屋期限为2019年5月30日。《商品房买卖合同》之补充协议第十二条第2款约定：双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致或超出合同和补充协议约定的，不构成本合同内容。《商品房买卖合同》之补充协议第三条第1款约定：“房屋平面图”未尽标注或说明的该商品房及该幢商品房内外全部管线/框架柱或其他组成部分、室内隔墙/楼梯/台阶等、下沉式庭院/采光井及室外平台/阳台/露台/台阶/等具体以该商品房实际交付为准。《商品房买卖合同》之补充协议第十二条第2款约定：出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议的约定为准，出卖人楼盘模型等凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不视为要约和承诺。《商品房买卖合同》附件八第四条第5款约定：相关部分(即案涉通道部分)对《商品房买卖合同》的订立及房屋定价没有任何影响，在本合同及补充协议签订后仍对各买受人均具有持续约束力。《商品房买卖合同》之补充协议第十二条第2款约定：对于本合同及本补充协议的订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。第十二条第3款约定：买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》及其附件并确定买卖价格，并非基于出卖人的广告宣传资料，而是基于对产品本身与《商品房买卖合同》及其附件的相关约定。案涉合同签订后，商小清依约于2019年6月13日全额支付案涉购房款，丽水市梁瑞置业有限公司在合同期内交付了案涉房屋。2019年2月19日，丽水市市场监督管理局作出丽市监案(2019)6号《行政处罚决定书》，认定：丽水市梁瑞置业有限公司在预售中梁悦湖雅园房地产项目时，在其售楼部展示的124m?户型模型上，在入户通道入口处及对面安装了门，且置业顾问也作出可以装门封闭的肯定回答，足以让顾客误认为可以参照户型模型所展示一样进行装修，影响其购买行为。丽水市梁瑞置业有限公司的违法行为发生在经修订的并于2018年1月1日施行的《中华人民共和国反不正当竞争法》之前，且没有证据证明丽水市梁瑞置业有限公司的违法行为有持续状态。根据“法不溯及既往”原则，丽水市梁瑞置业有限公司的行为违反的是1993年12月1日施行的《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定。根据1993年12月1日施行的《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条第一款“经营者利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传的，监督检查部门应当责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。”的规定，决定责令当事人停止违法行为，并处罚款人民币10万元。 一审法院认为，丽水市梁瑞置业有限公司在在预售中梁悦湖雅园房地产项目时，在其售楼部展示的124m?户型模型上，在入户通道入口处及对面安装了门，且置业顾问也作出可以装门封闭的肯定回答，系作为经营者的丽水市梁瑞置业有限公司对其销售的商品房进行了引人误解的虚假宣传。丽水市梁瑞置业有限公司在商品房预售过程中的虚假宣传行为，行政管理部门已对其作出相应的行政处罚，丽水市梁瑞置业有限公司的虚假宣传行为是否引起商小清产生重大误解，不在本案的审理范围。案涉的商品房户型为137.98平方米，《浙江省商品房买卖合同》的附件一《房屋平面图》，已对商小清所购的22幢1单元302号房的设计户型结构及长宽尺寸、阳台、等详细情况均进行了标注，并在相关条款中也强调交付房屋以合同为准。商小清也按合同约定支付了137.98平方米户型房屋的房款，丽水市梁瑞置业有限公司向商小清交付已达到合同约定交房条件、与案涉《浙江省商品房买卖合同》的附件一《房屋平面图》结构相一致的137.98平方米户型的房屋，商小清对其诉请的用以计算违约金113118.84元所对应的面积并没有支付任何房款。综上，丽水市梁瑞置业有限公司并不存在逾期交付而违约的行为，也不存在欺诈消费者的故意，其置业顾问的口头承诺并不是案涉商品房买卖合同的组成部分，商小清诉称其因售楼部展示的户型模型受丽水市梁瑞置业有限公司欺诈与事实不符。故，商小清以丽水市梁瑞置业有限公司欺诈、违约而提出赔偿违约金及支付惩罚性赔偿金的诉请均无事实和法律依据，不予支持。商小清诉请要求继续履行合同，其明确该部分诉请为丽水市梁瑞置业有限公司继续履行其置业顾问对其口头承诺的“可以在入口通道处做门封闭”，但该口头承诺并非案涉合同的组成部分，该项诉请没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条的规定，判决驳回商小清的诉讼请求。一审案件受理费6686元，减半收取3346元，由商小清负担。 二审期间，丽水市梁瑞置业有限公司未向本院提交证据。商小清向本院提交悦湖雅园交房费用一览表一份，待证上诉人只是对交房费用没有异议，但对被上诉人在销售时宣传有入户花园现无法兑现的问题有异议。被上诉人质证认为，从该一览表能看出即使存在上诉人所谓的入户花园，也没有计入房屋面积，不属于案涉合同的交付内容，上诉人对交房费用的认可说明其对购房标的是非常清楚的。本院经审查认为，该证据仅能客观反映案涉房屋的面积、单价、总价等内容，以及上诉人对相关费用没有异议，不能待证上诉人的其他主张。 本院经二审查明的事实与一审法院查明的一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，上诉人主张被上诉人在案涉房屋户型模型入口通道处安装了门及销售房屋时被上诉人置业顾问作出的上诉人可以在该入口通道处装门封闭以便独立使用的明确承诺构成案涉房屋买卖合同组成部分，现该承诺无法兑现，被上诉人构成欺诈。但是，案涉行政处罚决定书是针对被上诉人售楼部展示的124m?户型模型在入户通道入口处及对面安装了门，且置业顾问也作出肯定回答的虚假宣传行为所作出的处罚，并未涉及上诉购买的137.98m?户型。根据双方签订的商品房买卖合同及相关补充协议的约定，出卖人楼盘模型等凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不视为要约和承诺。案涉楼盘模型作为被上诉人销售房屋的宣传辅助资料，仅为要约邀请，不构成要约。即使上诉人购买案涉房屋时置业人员向其作出可以在该入口通道处装门封闭以便独立使用的承诺，但商品房买卖作为大宗货物交易，上诉人一般不会仅基于销售宣传的楼盘模型及置业顾问的口头承诺即与被上诉人签订商品房买卖合同，再结合案涉商品房买卖合同的签订、交付及上诉人的付款情况来看，双方对合同标的均清楚明确，入户通道并非上诉人所购房屋的专有部分事实清楚，是否承诺均不能改变该通道属建筑物专有部分以外的共有部分这一事实，故该承诺并不会对案涉商品房买卖合同的订立以及房屋的价格产生重大影响，本案不符合前述法律规定的要约邀请转化为要约的情形，亦不构成案涉房屋买卖合同的组成部分。上诉人主张被上诉人欺诈亦缺乏依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6686元，由上诉人商小清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 钱海亮 审 判 员 丁悦琛 审 判 员 李伟峰 二〇二〇年九月七日 代书记员 刘丽俏 10- 9-