湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初1095号原告（反诉被告）：武汉市中山公园管理处。被告（反诉原告）：武汉仁和昌实业有限公司。原告武汉市中山公园管理处（以下简称中山公园管理处）与被告武汉仁和昌实业有限公司（以下简称仁和昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告仁和昌公司向本院提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。中山公园管理处的委托诉讼代理人佟非、李珂，仁和昌公司的委托诉讼代理人文锦、王仕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中山公园管理处向本院提出诉讼请求：1.判令仁和昌公司向中山公园管理处腾退所租赁房屋；2.判令仁和昌公司向中山公园管理处支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金358955元；3.判令仁和昌公司向中山公园管理处支付自2018年7月1日起至房屋实际交付之日止的房屋使用费；4.本案诉讼费用由仁和昌公司承担。事实与理由：中山公园管理处所有的位于中山公园三号门银松路公园大门楼至迎松小路临街有30个商铺，从2000年开始对外出租。为统一管理，中山公园管理处解除与原承租方的协议，将30个商铺整体租赁给仁和昌公司经营管理。双方合同约定，中山公园管理处将30档商铺租赁给仁和昌公司使用，期限5年，从2013年7月1日至2018年6月30日。租赁期满，中山公园管理处有权收回房屋，仁和昌公司应在30日内将商铺及全部设施完好无损地移交给中山公园管理处。现合同已到期，但仁和昌公司未按约定腾空商铺并交付中山公园管理处，且下欠最后一期房屋租金未付。故中山公园管理处诉至法院，提出上述诉讼请求。仁和昌公司辨称：1.根据最高人民法院关于审理房屋租赁纠纷司法解释第2条的规定，双方签订的《三号门门面商铺租赁合同书》应被确认无效；2.合同无效自始不发生法律效力，中山公园管理处将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给仁和昌公司使用，主观上具有过错，应当向仁和昌公司赔偿损失；3.仁和昌公司实际未占用租赁房屋，租赁房屋现处于其他第三方控制使用中，中山公园管理处要求仁和昌公司腾退、返还房屋没有事实依据。而且根据双方签订的协议书的约定，仁和昌公司承租租赁房屋时，中山公园管理处并未将租赁房屋腾空交付仁和昌公司，仁和昌公司系按照租赁房屋原使用现状接收房屋，从公平原则而言，仁和昌公司也没有向中山公园管理处腾空房屋的义务，而应当按照房屋的使用现状由中山公园管理处自行接收。仁和昌公司向本院提出反诉请求：1.判令仁和昌公司与中山公园管理处于2013年4月30日签订的《三号门门面商铺租赁合同书》无效；2.判令中山公园管理处向仁和昌公司返还垫付的补偿款200000元；3.判令中山公园管理处赔偿仁和昌公司损失6464000元；4.判令中山公园管理处向仁和昌公司返履约保证金150000元；5.由中山公园管理处承担本案反诉费用。事实与理由：2013年4月26日，中山公园管理处与仁和昌公司订立《协议书》，约定因仁和昌公司拟对中山公园管理处位于银松路临街公园大门楼至迎松小路临街商铺进行租赁经营管理（下称租赁房屋），中山公园管理处在原承租人租赁合同期限届满后将租赁房屋整体现状移交仁和昌公司，由仁和昌公司自行处理后续事宜。2013年4月30日，仁和昌公司与中山公园管理处重新订立《三号门门面商铺租赁合同书》，约定仁和昌公司承租租赁房屋共计1629.64平方米，其中商铺面积681.54平方米、二楼商铺168.1平方米及场地780平方米等；租赁期自2013年7月1日至2018年6月30日；仁和昌公司应加强对商铺的经营管理工作，保证环境提档升级、商铺店堂整洁、外立面美观亮丽，如需装修，不得破坏商铺结构等。2014年1月10日，租赁房屋的原承租人余春生因腾退补偿事宜未与中山公园管理处协商一致而拒绝腾退租赁房屋，仁和昌公司为顺利履行租赁合同书，代中山公园管理处向余春生支付补偿款200000元，余春生收款后向中山公园管理处腾退租赁房屋，中山公园管理处才将租赁房屋交付仁和昌公司承租使用。仁和昌公司承租后，将租赁房屋分别转租管理经营，由次承租人使用。因租赁房屋老旧破损，导致房屋屋顶漏水，不具备使用条件，仁和昌公司于2013年8月投入资金640000元对租赁房屋进行屋面防水改造，解决租赁房屋的老旧漏水问题。为保证临街环境提档升级、房屋外立面美观亮丽，仁和昌公司于2013年10月投入资金200000元对租赁房屋进行水电改造，并自2014年开始每年投入维修资金240000元，用于租赁房屋的水电维修、下水疏通、门头供电维护服务等，共计投入维修维护费用1200000元。经中山公园管理处同意，于2014年3月1日投资5000000元在租赁场地上扩建房屋转租。仁和昌公司认为，因租赁房屋未取得建设工程规划许可证导致合同无效的，中山公园管理处具有全部过错，应当赔偿仁和昌公司全部损失。仁和昌公司为履行租赁合同向原承租人余春生代付的200000元补偿款，中山公园管理处应当向仁和昌公司返还。仁和昌公司支付的640000元屋面防水改造费用、200000元的水电改造费用、自2014年起至2018年维修维护费用1200000元以及5000000元经中山公园管理处同意扩建的造价费用损失，共计6464000元，中山公园管理处应当向仁和昌公司赔偿。针对仁和昌公司的反诉请求，中山公园管理处答辩如下：1.仁和昌公司在签订《三号门门面商铺租赁合同书》时已经对涉案门面的现状充分了解，并且也知晓30个客户及门面商铺的情况。其在接手涉案商铺承租时已经充分知晓自身权利和义务。因此，中山公园管理处才以低于市场价的价格将房屋整体出租给仁和昌公司；2.对于仁和昌公司所主张的费用，即使发生，也应当由仁和昌公司自行承担；3.即使确认合同无效，仁和昌公司收取涉案房屋并使用，也应支付使用期间的占用费；4.针对履约保证金，该保证金的本质在于保证合同的正常履行。现仁和昌公司根本违约，在双方结清所有费用的前提下，中山公园管理处可以考虑适当予以退还。综上，涉案房屋的情况，仁和昌公司已经全部知晓，并非无过错，即使造成了损失，也应该各自损失各自承担，中山公园管理处不负有赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月26日，中山公园管理处（甲方）与仁和昌公司（乙方）签订一份《协议书》。该协议约定：乙方拟对甲方位于武汉市中山公园三号门自银松路公园大门楼至迎松小路间临街商铺进行租赁经营管理；甲方位于银松路三号门商铺共计30档，租赁经营户共计30家；乙方对甲方上述30档门面的权利状况情况完全了解；甲方与原承租人租赁合同期限届满后将租赁房屋整体现状即自动移交乙方，由乙方自行处理后续事宜。同年4月30日，中山公园管理处（甲方）与仁和昌公司（乙方）签订一份《三号门门面商铺租赁合同》。该合同约定：甲方将位于武汉市中山公园三号门位于银松路公园大门楼至迎松小路共计30档商铺（总面积1629.64平方米，其中商铺面积681.54平方米，二楼商铺168.1平方米，场地780平方米）租赁给乙方使用；租赁期限5年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，在租赁期届满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权；房屋总租金为3519164元，第1年租金为689896元，以后每年租金在上年租金基础上增加1%；年租金按6个月付款1次，每年6月30日前、12月31日前为租金支付时间；乙方加强商铺的经营管理工作，保证环境提档升级、商铺店堂整洁、外立机美观亮丽；乙方如需装修，不得破坏商铺结构，装修方案需经甲方书面认可；合同期满或提前终止合同，乙方在三十日内将甲方的商铺及设施完好无损地移交甲方（如有损坏，照市场价赔偿），其装修部分（即与租赁商铺无法分离或分离后影响租赁商铺价值的附属物）归甲方所有；合同终止三十日内，乙方将商铺清空，逾期甲方有权处置商铺内所有物品，并将商铺收回，承租人如因此所遭受的损失由承租人自行承担；在签订合同时交付合同履约保证金150000元，租赁合同期满，乙方按约交还甲方商铺且无违约情形时，甲方将保证金如数无息退还给乙方。合同签订后，仁和昌公司向中山公园管理处支付保证金150000元。仁和昌公司在原承租人的租赁期间届满后即取得涉案商铺的经营使用权，并将涉案商铺分别转租给次承租人租赁使用。2018年6月18日，中山公园管理处向仁和昌公司发函称，双方签订的合同于2018年6月30日到期，经研究决定不再续签合同，要求仁和昌公司于2018年7月10日内全部清场退出。另，仁和昌公司下欠中山公园管理处2018年1月1日至2018年6月30日的租金358955元未付。另查明，中山公园管理处租赁给仁和昌公司的30间商铺中，包括原承租人余春生与中山公园管理处签订的应于2013年8月30日到期的商铺租赁合同。因余春生在租赁期间对租赁物进行了装修改造，仁和昌公司于2013年9月要求余春生腾退时，余春生向中山公园管理处提出了给予适当的补偿才愿腾退的条件，中山公园管理处按双方的合同约定予以了否定。仁和昌公司为顺利履行租赁合同书，向余春生支付补偿款200000元，余春生收款后将租赁房屋交付仁和昌公司承租使用。还查明，合同履行中，仁和昌公司对租赁房屋进行屋面防水改造、水电改造，并自2014年开始每年投入维修资金用于租赁房屋的水电维修、下水疏通、门头供电维护服务等。仁和昌公司还于2014年3月1日在租赁场地上扩建房屋转租。本案审理过程中，仁和昌公司向本院提出申请，要求对涉案商铺的屋面防水及水电改造工程现值进行评估、对2014年度至2018年度水电维修、下水疏通、门头供电等维护维修费用进行评估、对扩建房屋的价值进行鉴定。经本院委托，湖北众联房地产估价有限公司作出的《房地产估价报告》结论为租赁房屋屋面防水及水电改造工程现值为133100元；湖北天地源房地产资产评估有限公司作出的天地源资评报字[2019]第144号《资产评估报告》结论为：2014年度至2018年度的水电维修、下水疏通、门头供电等维护维修费用总计784100元；湖北天宇工程造价咨询有限公司作出的《司法鉴定意见书》结论为：中山公园3号门30号门面的房屋扩建工程鉴定金额为3009402.63元。再查明，坐落于武汉市中山公园三号门自银松路公园大门楼至迎松小路间临街30档商铺的国有土地使用权人为中山公园管理处。审理中，各方当事人均未能向本院提交涉案房屋及搭建的建筑物权属证明或建设规划许可证。本院认为：一、关于合同的效力问题中山公园管理处与仁和昌公司签订的《三号门门面商铺租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但至法庭辩论终结前，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，也未取得房产管理部门的权属证明，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案合同应为无效。二、关于缔约过失责任的认定问题中山公园管理处在签订涉案合同时就知道涉案租赁物并未取得产权证，但在签订涉案合同前未将涉案租赁物的产权情况明确告知仁和昌公司，而仁和昌公司亦未审慎核实该房屋合法产权状况即承租使用，双方对于无效合同的签订及履行均存在过错。综合本案的具体情况，本院认为，中山公园管理处与仁和昌公司对导致合同无效的过错各占50%责任。三、本诉部分根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故中山公园管理处要求仁和昌公司返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，涉案合同虽无效，但由于仁和昌公司至今仍实际占有使用租赁房地产，故中山公园管理处要求其按照合同租金标准支付自2018年1月1日至2018年6月30日的租金358955元及自2018年7月1日起至实际退还租赁物之日止的房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。四、反诉部分《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。1.仁和昌公司主张的因履行案涉《商铺租赁合同》而投入的屋面防水及水电改造工程评估现值为133100元，因其已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的状态，且中山公园管理处明确表示不同意利用，故该损失应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，本院依据前述比例，确认由中山公园管理处赔偿仁和昌公司损失66550元（133100×50%）。2.关于改、扩建工程。湖北天宇工程造价咨询有限公司依法接受委托，并根据相关规定作出的鉴定意见，程序合法。中山公园管理处虽对该意见提出了异议，但因鉴定人具备相应的鉴定资质，其在出具鉴定意见之前进行了现场勘测，结论并无明显不当之处。无论扩建工程是否拆除，均属未办理合法建设手续的违法建筑，中山公园管理处作为出租人对于仁和昌公司在标的场地搭建建筑物的行为应当是明知的，合同履行中亦未在合理期限内提出异议，故对于租赁房屋的改扩建费用应由双方按照过错分担，依据前述比例，中山公园管理处应赔偿仁和昌公司扩建费用损失为1504701.32元（3009402.63×50%）。3.仁和昌公司主张的其向余春生代付补偿款200000元、2014年度至2018年度的水电维修、下水疏通、门头供电等维护维修费用784100元，均是其自主经营的投入部分，不属于房屋租赁合同损失赔偿范围，本院不予支持。4.关于保证金，因合同被认定为无效，对仁和昌公司要求中山公园管理处退还履约保证金15万元的诉讼，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武汉市中山公园管理处与被告（反诉原告）武汉仁和昌实业有限公司签订的《三号门门面商铺租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）武汉仁和昌实业有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市中山公园三号门银松路公园大门楼至迎松小路临街30当商铺（总面积1629.64平方米，其中商铺面积681.54平方米，二楼商铺168.1平方米，场地780平方米）并交付给原告（反诉被告）武汉市中山公园管理处；三、被告（反诉原告）武汉仁和昌实业有限公司于本判决生效之日内向原告（反诉被告）武汉市中山公园管理处支付房屋使用费，计算及支付方式：截止2018年6月30日为358955元；自2018年7月1日起，按59826元/月的标准支付至实际退还租赁物之日止；四、原告（反诉被告）武汉市中山公园管理处于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉仁和昌实业有限公司赔偿装修物现值损失1571251.32元（66550元+1504701.32元）；五、原告（反诉被告）武汉市中山公园管理处于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉仁和昌实业有限公司返还保证金150000元；六、驳回原告（反诉被告）武汉市中山公园管理处的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）武汉仁和昌实业有限公司的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6684元，由被告（反诉原告）武汉仁和昌实业有限公司负担[此款原告（反诉被告）武汉市中山公园管理处已垫付本院，被告（反诉原告）武汉仁和昌实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）武汉市中山公园管理处]。反诉案件受理费29224元，由被告（反诉原告）武汉仁和昌实业有限公司负担19078元，原告（反诉被告）武汉市中山公园管理处负担10146元[此款被告（反诉原告）武汉仁和昌实业有限公司已垫付本院，原告（反诉被告）武汉市中山公园管理处应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）武汉仁和昌实业有限公司]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  凃孝萍人民陪审员  叶家琛人民陪审员  杨丽琴二〇二〇年九月十日书 记 员  张熠琪