辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2862号上诉人（原审被告）：牟红英，女，汉族，1965年10月6日出生，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地，鞍山市铁东区南胜利路21号。法定代表人：廖传强，该公司经理。委托诉讼代理人：葛诗武，辽宁嘉言律师事务所执业律师。上诉人牟红英因与佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称佳兆业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。牟红英上诉请求：一、请求依法撤销鞍山市立市区人民法院（2020）0304民初2255号民事判决书，驳回佳兆业物业公司的诉讼请求。二、撤销一审判决给付佳兆业物业公司物业费14245.06元及滞纳金、案件受理费90元。事实和理由：物业公司主体不适格，不是招标取得的，佳兆业物业公司不是当地房地产管理部门批准的物业管理企业，前期物业服务合同的甲方应当是佳兆业地产公司，物业管理合同是强制性规定，根据格式合同约定，应当作出不利于条款一方的解释，现该协议的甲方主体有两种解释，该协议又是格式合同，合同的甲方应当是佳兆业地产，而不是佳兆业物业公司，其授权不明，佳兆业物业公司没有按照协议要求完成管理的任务。佳兆业物业公司辩称，请求驳回牟红英各项上诉，牟红英提出的物业公司主体资格是否适格，我方提交的前期物业管理协议，营业执照以入驻园区提供相应服务至今，均证明我方有主体资格，不存在授权的问题，物业公司按照协议完全履行了自己的义务。佳兆业物业公司向一审法院起诉请求：1、判令牟红英支付2013年10月1日至2018年12月31日的物业管理费14245.06元及滞纳金915.75元(滞纳金暂计算至2014年7月31日，应计算至付清物业费日止)，共计15160.81元。二、判令牟红英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：佳兆业物业公司为鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，牟红英系该小区276栋4层18号业主，该房屋的建筑面积为143.58平方米。2012年10月21日，双方告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业费标准为洋房每平方米1.6元月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。业主不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.1%承担滞纳金。合同签订后，佳兆业物业公司对小区实施了相应的物业管理及服务，牟红英自2013年10月1日起至2018年12月31日止共拖欠佳兆业物业公司63个月物业服务费。上述事实有起诉状，当庭陈述在卷为凭。佳兆业物业公司提供的证据有：前期物业服务合同、物业费收缴通知单、钥匙领取签收表、营业执照、法人身份证明，上述证据经双方质证及该院审查，真实合法，与该案具有关联性，一审法院予以采信。牟红英未提供证据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2012年10月21日，签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。佳兆业物业公司自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，牟红英应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定洋房物业费为每平方米1.6元月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。牟红英欠缴时间为2013年10月1日起至2018年12月31日，牟红英应缴纳物业费为1.6元月平143.58平63个月=14472.86元，现佳兆业物业公司主张牟红英支付物业管理费14245.06元，故一审法院对佳兆业物业公司要求牟红英缴纳14245.06元物业费的主张予以支持。关于佳兆业物业公司主张牟红英支付滞纳金(按日0.1%计算)一节，一审法院认为，按日0.1%标准计算滞纳金，该约定标准过高，不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于牟红英辩称佳兆业物业公司主体不适格，不能做该案原告一节，一审法院认为，《前期物业管理服务协议》系双方自愿签订，合法有效，合同签订后，佳兆业物业公司对小区实施了相应的物业管理及服务，牟红英亦应按照合同约定缴纳物业费。现牟红英未依约定缴纳物业费，佳兆业物业公司作为合同一方当事人，有权向牟红英主张权利。佳兆业物业公司向一审法院提供了营业执照，载明经营范围包括从事物业管理，牟红英辩称的佳兆业物业公司不具备物业服务企业资格没有事实依据。关于牟红英辩称佳兆业物业公司未按《物业管理条例》进行选聘一节，《物业管理条例》系管理性规定，而非效力性强制规定，签订的物业服务协议合法有效，故对牟红英该项辩称不予支持。判决：一、牟红英于该判决发生法律效力后十日内给付佳兆业物业公司自2013年10月1日起至2018年12月31日止的物业费14245.06元及滞纳金(以14245.06元为基数，自2020年6月4日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；二、驳回佳兆业物业公司其他诉讼请求。案件受理费179元(佳兆业物业公司已预缴)，减半收取90元，由牟红英负担。应退佳兆业物业公司89元。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，牟红英提交光盘一张和房屋漏水照片四张拟证明小区存在问题及房屋存在漏水的质量问题。佳兆物业质证认为，对该证据的三性均不认可。因该证据不属于新证据，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于牟红英上诉提出佳兆业物业公司主体不适格，物业合同系格式合同，前期物业服务合同签订的甲方应为佳兆业地产公司一节。佳兆业物业公司提供的《前期物业管理服务协议》系佳兆业物业公司与牟红英签订，协议甲方注明单位及盖章均为佳兆业物业公司，并非佳兆业地产公司。故对牟红英提出的此项上诉理由，本院不予支持。关于牟红英上诉提出佳兆业物业公司没有按照协议完成管理责任一节。佳兆业物业公司与牟红英签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。一审法院对于佳兆业物业公司主张滞纳金过高部分未予支持，属于对佳兆业物业服务存在问题的处理。物业服务企业为业主所住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同而出现差异。本案中，佳兆业物业公司的服务虽不能达到令牟红英满意的程度，但牟红英不满意不等同于小区其他业主的意见，牟红英可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。故对牟红英该项上诉理由，本院不予支持。关于牟红英辩称房屋漏水问题一节。因佳兆业物业公司主张的债权系基于佳兆业物业公司与牟红英间存在的物业服务合同关系，而牟红英抗辩的房屋漏水问题，应向开发商主张权益，佳兆业物业公司应当尽到沟通协调的职责，积极向开发商反映，努力为业主解决问题。现牟红英以此拒交物业费的办法消极对抗物业公司，是对其他已经交纳物业费业主的不公平，故对牟红英该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，牟红英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费105.14元，由上诉人牟红英负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  许爱军审判员  张 滨二〇二〇年九月八日书记员  何 洋