浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初584号 原告：华君酒店（杭州）有限公司，住所地：浙江省杭州市 桐庐县富春江镇上泗村1幢。 法定代表人：赵长爱，总经理。 委托诉讼代理人：于立群，浙江新湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏洋，浙江新湖律师事务所实习律师。 被告：浙江杭州富春国际酒店有限公司，住所地：桐庐富春 江镇七里泷大街256号。 法定代表人：方勇鑫，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金涛，浙**浙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵军良，浙江凯运律师事务所律师。 原告华君酒店（杭州）有限公司（以下简称华君酒店）与被告浙江杭州富春国际酒店有限公司（以下简称富春酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法由审判员游荣华适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告华君酒店的委托诉讼代理人于立群及被告富春酒店的委托诉讼代理人金涛、赵军良到庭参加诉讼。同年6月3日裁定转入普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员游荣华适用普通程序独任审理，于2020年8月6日再次公开开庭进行了审理，原告华君酒店的委托诉讼代理人于立群、被告富春酒店的法定代表人方勇鑫及其委托诉讼代理人赵军良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华君酒店向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告于2013年12月19日签订的租赁协议；2.判令被告腾退并将租赁协议项下全部租赁标的物包括房屋、设施设备、装修等交付给原告（庭审中原告将该项诉讼请求中的设施设备明确为包括地下一层以及相关的附属设施，包括电力、水力、能源等设备）；3.判令被告向原告给付2019年度租金172万元，给付2020年1月1日起的租金259178.15元（以日租金4712.33元为基数，自2020年1月1日起暂计至2020年2月24日共55天，主张至实际腾退之日）；违约金158334.25元（以日租金4712.33元为基数，自2020年1月1日起暂计至2020年2月24日共55天，主张至实际腾退之日），以上合计2137512.40元。案件审理过程中，原告明确以全部应付未付租金按年利率8%计算违约金；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年12月19日，案外人方森奎作为甲方／出租方与被告作为乙方／承租方签订租赁协议，约定：租赁物为现有的酒店经营场地包括地上覆盖物、停车场和含住宿、餐饮、休闲、娱乐等所有设施。该租赁物对应的土地及房产情况为“房产所有权人为方森奎，房产位于浙江省桐庐县××镇七里××街××号，房产证号：1.桐房权证移字第1××9号，建筑面积9755.73平方米；2.桐房权证移字第1××0号，建筑面积3791.78平方米；3.桐房权证移字第1××1号，建筑面积2265.23平方米。土地使用权证号：1.桐土国用（2013）第0××2号，使用权面积4821.6平方米，其中分摊面积4821.6平方米；2.桐土国用（2013）第0××3号，使用权面积1874平方米，其中分摊面积1874平方米；3.桐土国用（2013）第0040551号，使用权面积1119.4平方米，其中分摊面积1119.4平方米，共计土地使用权面积7815平方米。租期自2014年1月1日起至2023年12月31日止”。租金每年200万元，签订本协议之日被告先支付200万元，今后每年12月31日前支付200万元。被告在经营期间装修及添置的一切设备不得拆除，无偿送给甲方，归甲方所有。违约责任为任何一方无故终止履行合同或未按合同条款履行义务即视为违约，违约金按合同履行部分标准每日百分之八计算。期间，因案外人方森奎与辽宁省营口沿海银行股份有限公司盖州支行（以下简称沿海银行）借款合同纠纷进入执行程序后，辽宁省营口市中级人民法院（以下简称营口中院）依法查封了案涉租赁房产及土地，并于2016年9月8日作出（2016）辽08执字第25号之一执行裁定，对上述资产进行拍卖。原告作为竞买人以7050万元竞得该拍卖标的。2019年8月8日，营口中院作出（2018）辽08执恢10号执行裁定，裁定：坐落于杭州市桐庐县××镇七里××街××号××层建筑面积3791.78平方米（产权证号××）、3-18层建筑面积9755.73平方米（产权证号××），土地使用权面积1874平方米（土地证号0××3）、土地使用权面积4821.60平方米（土地证号0××2）归原告所有。原告合法取得案涉租赁不动产所有权后于2019年10月12日办理不动产登记手续，不动产权证书号分别为浙（2019）桐庐县不动产权第0020688、0020689号。2019年11月27日，营口中院通知被告：1.鉴于原告取得了案涉资产的所有权，即成为租赁协议出租方权利义务的承受人，房产由原告接收、管理和使用，被告作为承租人与原告办理交接手续；2.向原告交付2019年及以后年度的租金；3.向原告提供2014年至2018年交付租金的付款凭证。营口中院于2019年12月10日送达到被告营业场所。直至今日，被告没有与原告就通知事宜进行联络，也未向原告支付租金。鉴于以上事实，原告认为，原告竞得案涉租赁房产后，是租赁协议的出租人,被告应当与原告办理相关交接手续并履行相关的合同义务，包括支付租金的主合同义务。被告在法院通知后至今仍旧拒不履行的行为，已经严重违反了诚实信用原则，导致原告合法权益受到侵害以致不能实现合同目的。 原告华君酒店为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.租赁协议，证明被告与案外人方森奎签订租赁协议系合法有效的事实，双方均应全面适当履行，被告未按约履行合同义务，应当承担相应的法律责任； 2.不动产权属信息查询记录及营口中院（2018）辽08执恢10号执行裁定书，证明原告通过竞买方式竞得租赁协议项下租赁标的物，为所有权人，承受租赁协议的权利义务，原告主体适格； 3.营口中院（2018）辽08执恢10号（通知），证明营口中院通知被告，要求被告向原告履行交接、支付租金义务； 4.向被告送达营口中院（2018）辽08执恢10号执行裁定书的现场照片和送达回证，证明原告已给予被告合理的履行期限，被告不履行义务的目的明确，原告无法实现租赁房屋收益的目的，故原告主张解除租赁合同有合理的事实依据； 5.辽宁省高级人民法院（2019）辽执复165号执行裁定书，证明法院认定租赁协议为十年期及原告与沿海银行之间未恶意串通。 被告富春酒店书面答辩称，1.被告早于2013年12月19日就与房屋产权人方森奎签订租赁协议，其后又因房产装修事宜签订补充协议。根据上述协议，租赁期间自2014年1月1日至2033年12月31日，由被告出资装修，租金折抵装修工程，租赁期内无需另再支付租金给方森奎。原告本案主张所依据的租赁协议既不真实更不全面，来源不清，也与被告与房屋产权人所签订的租赁协议、补充协议相互矛盾，不应采信；2.涉案房产由法院委托浙江中利拍卖行有限公司拍卖。2017年2月13日，拍卖公司向营口中院书面提交前期调查及计划的报告。该报告载明，目前该标的由被告承租。租赁期限2014年1月1日至2033年12月31日止。租金为每年300万元，前往察看标的期间，酒店未正常营业。上述标的财产清楚，瑕疵明确，该报告有租赁协议及其它资料作为附件并存档于营口中院执行、拍卖卷宗内。上述报告除对装修工程折抵租金事宜未说明外，其余反映的内容基本属实；3.正如前述，被告承租上述房地产后，为投入巨资进行装修事宜，与产权人方森奎于2015年1月1日签订补充协议。该协议约定，由被告实际出资对房产进行全面装修，并根据实际经营需要逐步分阶段开展装修工程，相应装修款由被告承担、支付。协议签订以前，被告已经支付的租金不退还。原租赁协议顺延两年用于补偿装修工程。已经支付的租金冲抵顺延两年的租金。租赁期限到期后，被告实际投入的装修成果归方森奎所有。考虑到乙方的装饰装修投入和施工工期，自本协议签订之日起至到期终止，乙方无需另行支付租金，由装饰装修工程折价冲抵，互不找补。以上协议已经明确约定，被告无需再向产权人支付租金；4.期间，因被告法定代表人方勇鑫与房屋产权人方森奎民间借贷纠纷，2016年10月8日，方勇鑫向桐庐法院依法申请实现担保物权。法院审查期间，2016年11月4日就延期还款签订协议书一份，双方约定借款按照月利率1.5%计收利息。方森奎将现房屋（即案涉房产）租金用于支付上述利息，及将上述房产的地下一层及附属设施（作价500万元）转让给方勇鑫用于抵扣部分利息，借款本金4500万元三个月内清偿完毕。因方森奎并未根据协议书还本付息，方勇鑫再次向桐庐法院申请实现担保物权。经法院审理查明事实与上述一致，并裁定方森奎所欠款项4500万元本息（扣除方森奎用地下一层及附属设施抵扣的利息500万元）范围内在超出顺位在先案外人担保债权的部分优先受偿。其后，桐庐法院依法就位于七里泷大街256号副楼房地产拍卖，在该拍卖公告中亦明确：变卖标的与主楼整体出租，租期至2035年12月31日，租金已付清，租赁予以保护，请谨慎参与竞拍。以上法院公告内容与本案房产拍卖单位浙江中利拍卖行有限公司向营口中院出具的调查报告、被告与产权人方森奎所签订的系列协议主要内容相互印证，符合基本客观事实；5.2017年6月30日，富春酒店与案外人钟德才签订合作合同。合同约定，由双方合作开展养老项目，由钟德才在该房产处实际经营、独立经营。合作期限自2017年6月30日开始，至被告与产权人租赁合同到期之日止。合同另对合作方式、各方的权利义务等进行了约定；6.基于上述各种协议，自2015年以来，被告投入巨资对酒店进行改造，先后由中天建设集团有限公司等多家公司承接酒店整体装修项目。目前已经根据健康养生项目的需要完成整层样板房的改造和装修工程。期间，被告与钟德才实际运营的上海福林社区养老服务合作企业开展了多次现场项目推荐会。目前正在进一步的优化设计方案和项目推进过程中；7.另外就原告本案诉讼及其前期拍卖等事宜，需要进一步向法院说明，就原案执行，营口中院曾向债权人沿海银行发出两份通知。通知说明涉案房产3-18层因首封法院系桐庐法院，按照法律规定无权拍卖该房产及使用土地。3-18层评估价格3700余万元，而该房产抵押权合计5100万元。评估价格不足以清偿抵押权的债权，已无拍卖意义。经院研究决定，对方森奎所有的3-18层房产及土地不予拍卖。而2017年开始却对上述3-18层房产违法违规拍卖。原告与原案件债权人沿海银行通过股权穿透具有直接投资关系，在拍卖前一周才在浙江省桐庐县登记注册成立，在刻意的安排下与沿海银行进行形式上的有且仅有的两家竞拍。被告甚至合理怀疑原告是否已经支付了拍卖款项，该拍卖款项是否实际来源于沿海银行的资金。结合本案，原告在竞拍前并未对拍卖标的进行全面、现场了解，更未核实拍卖标的真实租赁状况，其应当自行承担所有责任。综上，被告认为，其与原房屋产权人方森奎所签订的租赁协议及补充协议真实、合法、有效。无论原告通过何种方式取得房屋所有权，已经生效并实际在履行的原产权人与承租人之间签订的租赁协议、补充协议之约定对原告具有约束力。原告本案诉讼不符合协议之约定，不具有事实根据和法律依据，恳请法院驳回其诉讼请求。 在第二次庭审中，被告富春酒店补充答辩称：1.原告提交的十年期租赁协议来源不清，真伪难辨，不能作为本案定案依据。当时被告确实签了两份协议，在签了十年期协议之后被告认为收益不高，就续签了二十年协议，十年期的协议原件是收回来的，原告那里是复印件。原告认为该协议存档于营口中院，被告恳请由法院核实十年期协议是否有原件；2.被告第一次庭审中提交的数份证据均来源于营口中院，原告不予认可，被告恳请法院调查核实；3.被告提交的二十年期租赁协议、补充协议均为原件，被告认为本案与案外人方森奎有利害关系，建议法院依职权追加方森奎为本案第三人，以便查明事实；4.原、被告的主要争议焦点除了合同期限不同之外，还有补充协议的内容方面。被告认为不管租赁协议期限是十年还是二十年，补充协议都对租赁协议约定的租金具有约束力，根据补充协议的内容，原告没有权利向被告主张租金，因此原告主张解除合同也是没有意义的；5.关于原告补充的腾退范围，被告认为是无理的，地下一层及其附属设施的归属是有桐庐法院裁定书证明的，是有法律依据的。 被告富春酒店为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述下列证据材料： 1.租赁协议，证明2013年12月19日，被告与方森奎签订租赁协议，租期自2014年1月1日至2033年12月31日止； 2.补充协议，证明2015年1月1日，被告与方森奎签订补充协议，约定由被告出资装修，装修工程折抵租金。租赁期间被告无需支付租金； 3.租赁协议，证明因被告实际出资装修事宜，曾与中天建设集团有限公司因装修工程产生诉讼，租赁协议存档于桐庐法院； 4.合作合同，证明被告就上述房产与案外人钟德才开展合作，由钟德才运营养老项目； 5.桐庐法院民事裁定书，证明方森奎对方勇鑫欠款，双方协议涉案房产的租金冲抵利息，另该处房产地下室及附属设施作价500万元转让给方勇鑫抵扣部分利息； 6.桐庐法院拍卖公告，证明桐庐法院就涉案房产所在位置副楼公开拍卖，拍卖公告明确：主楼租期至2035年12月31日（原租赁协议结合补充协议约定顺延两年），租金已经付清； 7.前期调查及计划的报告，证明2017年2月13日，拍卖公司浙江中利拍卖行有限公司向营口中院报告，拍卖标的对外出租，租期2014年1月1日至2033年12月31日止； 8.营口中院通知，证明因涉案房产3-18层首封法院为桐庐法院，营口中院无权拍卖，另该房产具有5100万元抵押权，属于无益拍卖，经决定不予拍卖。其后，该院拍卖属于违法、违规； 9.工商注册信息与10.拍卖公告，共同证明2018年3月6日，原告在桐庐登记成立。2018年3月14日，案涉房产拍卖，间隔仅8天。原告未能全面了解房产租赁及租金支付情况，应由其自行承担责任； 11.拍卖现场照片，证明被告法定代表人方勇鑫及装修公司项目经理一起到拍卖现场。明确告知房产的租赁、装修折抵房租以及地下一层、附属设施转让完成等情况。现场仅有原告以及沿海银行人员，具有投资关系的两家单位合谋串通竞拍。对拍卖标的瑕疵故意忽略，标的瑕疵应由竞拍人自行承担责任； 12.两份询问笔录，证明被告与其他公司之间的纠纷提交的也是二十年期的租赁协议，自始至终就不存在十年期协议。 对原告提供的证据，被告质证认为，证据1，三性均有异议。该证据是否为原件无法确定，而且与其他在案证据不相符；证据2，真实性无异议，对证明目的和证明对象有异议。原告通过竞买方式取得租赁房屋的物权，但其租赁权限以及相应的承租人和出租人的权利义务应当是以合法生效真实的租赁协议进行约束；证据3，因是复印件，不予认可；证据4，是原告当庭提交，对其真实性、合法性均无法确认；证据5，真实性无异议，但执行裁定不是法院判决，裁定解决的是程序问题，无法解决事实问题。法院也未向被告核实，未经举证质证过程。 对被告提供的证据，原告质证认为，证据1，三性均有异议。本租赁协议经营口中院（2018）辽执异46号、47号执行裁定书，辽宁省高级人民法院（2019）辽执复165号执行裁定书认定“方森奎首次向执行实施部门提交的租赁合同是十年期，执行实施部门在拍卖公告中予以公示，营口中院异议裁定不认可当事人后提交的二十年的租赁合同并无不当”，不仅不能实现被告证明目的，反而能够证明原告提交的十年期租赁协议是合法有效的；证据2，三性均有异议。其作为二十年期租赁协议的补充协议，因法院不予认可二十年期租赁协议主合同，因此补充协议作为从合同，同样不具备合法有效性，且该补充协议内容违反商业逻辑和市场规则，不是有效的证据，不具有证明力。同时结合之后被告提交的证据5“以方森奎欠方勇鑫的借款利息抵租金”能够证明补充协议中以装修款抵租金是不存在的；证据3质证意见同证据1，而且2013年12月19日签署了两份二十年期租赁协议，除出租方不一致外，其它内容完全一致。从被告的行为可知，被告签署租赁协议的行为随意，本着自身需要而签署。因此原告认为，被告所称的二十年期租赁协议均为出于特殊目的而制作，不具备合法有效性不应采信；证据4，三性均有异议，系被告与案外人签署，与本案无关；证据5，真实性无异议，对合法性和关联性均有异议。原告此前并不知晓有本裁定书，被告与方森奎从未提起本裁定书的存在。对裁定书内容也有异议，地下一层和附属设施依附于主楼存在，无独立产权不能独立转让，且当时处于查封状态，不得转让。桐庐法院（2017）浙0122民特75号民事裁定书是在未做实体审理的情况下作出，内容违法应予撤销；证据6，公告中“2018年9月17日变卖标的物的调查情况拍品现状为未腾空，与主楼整体出租，租期至2035年12月31日，租金已付清，予以保护”有异议，该表述与客观事实严重不符。桐庐法院的拍卖公告时间在营口中院的拍卖时间之后，且在调查时，是依被告的陈述来确认变卖标的物的情况，被告为对抗原告的租赁权益，仅向拍卖机构披露二十年期的租赁协议，造成调查情况与客观事实不符，应当以辽宁省高级人民法院认定十年期租赁协议为现状。因此不能实现被告的证明目的；证据7，真实性无法核实。即便在营口中院执行卷中存在这份证据，那么这份证据也属于执行过程文件，最终应当以辽宁省高级人民法院认定的十年期租赁协议为事实来处理争议；证据8，该通知为执行过程文件，通知内容是“3-18层首封法院为桐庐法院，因此不对3-18层进行拍卖”，后经核实，通知内容有误，首封法院为营口中院，首封时间为2014年11月17日，桐庐法院轮候查封日期为2014年11月28日。营口中院作为首封法院有拍卖权，最终3-18层由营口中院进行拍卖；证据9及证据10，真实性无异议，但是对被告的证明目的有异议。原告股东以酒店管理为主营业务，不仅在杭州，在全国各省、地、市均成立了公司。其成立由原告自主确定。原告依法设立，有合法的身份参加竞拍，与拍卖时间无关，与被告无关，也与本案无关；证据11，真实性无法核实，照片模糊不清晰，不符合有效证据的形式要件。从照片的内容不能得出具有投资关系的两家单位合谋串通竞拍，忽略拍卖标的瑕疵的事实，也无法证实方勇鑫告知房产租赁、装修折抵房租及地下一层、附属设施转让完成的情况。同时在（2019）辽执复165号执行裁定书第11页，辽宁省高级人民法院经查明被告所称的“恶意串通”没有证据。因此不能实现被告的证明目的；证据12，真实性无法核实，对关联性有异议。询问笔录中沿海银行对本案被告的申请是予以否认的，原告认为不能作为有效证据使用。 对各方当事人提交的证据，本院认证如下：原告提供的证据1，本院将综合全案予以确认；证据2、3、4、5，系公文书证及法院的法律文书，对其真实性、合法性及关联性予以确认。被告提供的证据1、2、3，本院将综合全案予以确认。证据4,真实性予以确认。证据5、6、7、8、9、10、12，系公文书证及法院的法律文书，对其真实性及合法性予以确认。证据11，不足以证明被告欲证事实，不予确认。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：沿海银行与方森奎、辽宁喜爱农塑料有限公司、辽宁华塑实业集团有限公司、孙晓军、柳艳、刘成国、张丹伟、李曰武、任娜借款合同纠纷一案，营口中院于2015年9月15日作出（2015）营民二初字第00003号民事判决。2019年8月8日，营口中院在执行申请执行人沿海银行与被执行人方森奎、辽宁喜爱农塑料有限公司、辽宁华塑实业集团有限公司、孙晓军、柳艳、刘成国、张丹伟、李曰武、任娜借款合同纠纷一案过程中，委托浙江中利拍卖行有限公司对依法查封的，方森奎所有的坐落于杭州市桐庐县××镇七里××街××号××层建筑面积为3791.78平方米的房屋所有权（产权证号××）和3-18层建筑面积为9755.73平方米的房屋所有权（产权证号为××）及面积分别为1874平方米（土地证号为0××3）和4821.6平方米（土地证号为0××2）土地使用权进行拍卖，并作出（2018）辽08执恢10号执行裁定书，裁定如下：一、坐落于杭州市桐庐县××镇七里××街××号××层建筑面积为3791.78平方米的房屋所有权（产权证号××）和3-18层建筑面积为9755.73平方米的房屋所有权（产权证号为××）及面积分别为1874平方米（土地证号为0××3）和4821.6平方米（土地证号为0××2）土地使用权归买受人华君酒店所有（该房屋所有权及土地使用权自本裁定送达买受人华君酒店时起转移）；二、买受人华君酒店可持本裁定到房产登记机构办理相关产权过户登记手续。浙江中利拍卖行有限公司于2017年2月13日向营口中院提交的前期调查及计划的报告中，曾载明：租赁期限自2014年1月1日至2033年12月31日止，承租金为每年300万元。同年10月12日，华君酒店就上述房产办理不动产登记手续，权证号（证明号）为浙（2019）桐庐县不动产权第0020688号及浙（2019）桐庐县不动产权第0020689号。2019年12月10日，营口中院向富春酒店留置送达上述裁定及通知，通知载明：在本院评估、拍卖过程中，被执行人方森奎向法院提供其与你公司于2013年12月19日签订的租赁协议，证明你公司为上述拍卖资产的承租人，该租赁协议约定：租赁期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止；租金每年200万元，签订协议之日你公司支付租金200万元，今后每年12月31日前支付200万元，直至承租期满。通知要求富春酒店办理交接手续及按租赁协议规定向华君酒店支付2019年及以后年度租金，并向华君酒店提供交付2014年至2018年租金的付款凭证。富春酒店至今未按通知要求履行义务。 营口中院在执行上述案件中，曾于2018年10月15日作出（2018）辽08执异47号执行裁定，方森奎不服该裁定向辽宁省高级人民法院申请复议，该院于2019年7月23日作出（2019）辽执复165号民事裁定书，其中对方森奎提出的买受人华君酒店与申请执行人存在重大利益和关联关系，拍卖应予撤销的问题，审查认为：方森奎并没有提供本案竞买人华君酒店与沿海银行之间恶意串通的证据，其要求依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十一条一款一项规定撤销拍卖的请求不能成立。对方森奎提出的营口中院对拍卖标的租赁合同的认定问题，审查认为：被执行人方森奎首次向执行实施部门提交的租赁合同是十年期，执行实施部门在拍卖公告中予以公示，营口中院异议裁定不认可当事人事后提交的二十年的租赁合同并无不当。该裁定书裁定：驳回复议申请人方森奎的复议请求，维持营口中院（2018）辽08执异47号执行裁定。 上述裁定及通知中载明的租赁协议为方森奎（出租方、甲方）与富春酒店（承租方、乙方）于2013年12月19日签订，协议约定：一、甲方将所有的位于浙江省桐庐县××镇七里××街××号房产及土地使用权（房产证号：1.桐房权证移字第1××9号、建筑面积9755.73平方米；2.桐房权证移字第1××0号、建筑面积3791.78平方米；3.桐房权证移字第1××1号、建筑面积2265.23平方米。土地使用权证号：1.桐土国用（2013）第0××2号，使用权面积4821.6平方米，其中分摊面积4821.6平方米；2.桐土国用（2013）第0××3号，使用权面积1874平方米，其中分摊面积1874平方米；3.桐土国用（2013）第0040551号，使用权面积1119.4平方米，其中分摊面积1119.4平方米）完全交给乙方经营；二、经营期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止；三、承租金每年200万元，签订本协议之日，乙方先向甲方支付承租金200万元，今后每年12月31日前支付200万元。直至承包期满；四、该酒店现有装修及设施、设备情况详见协议附件。该附件经双方确认后作为甲方按照协议约定交付乙方使用和乙方在承租期满交还给甲方时的验收依据；五、本协议签订后在乙方向甲方交付第一次的承租金当日，甲方将酒店移交乙方装修和经营。甲乙双方共同对移交给乙方的财产进行清点、确认。乙方在合同期满后五日内将按资产清单全部交还给甲方。乙方在经营期间装修及添置的一切设备不得拆除，无偿送给甲方，归甲方所有；六、因客观和甲方原因导致协议无法履行的，乙方对酒店的装修费由甲方全部承担，不负有修缮的义务；七、任何一方无故终止履行合同或未按合同条款履行义务即视为违约，违约金按合同履行部分标准每日百分之八计算，至合同期满。协议还对其他事项作出约定。 富春酒店主张其和方森奎于该日还签订过租期二十年的租赁协议两份，与上述租赁协议约定不同的是：租期为自2014年1月1日起至2033年12月31日止，承租金为每年300万元。一份租赁协议的双方是方森奎和富春酒店。另一份租赁协议的双方是方森奎（桐庐观缘大饭店有限公司）与富春酒店，在本院审理的桐庐观缘大饭店有限公司与被告浙江中天装饰集团有限公司装饰装修合同纠纷一案中曾作为证据提交。富春酒店（乙方）还主张于2015年1月1日与方森奎（甲方）签订过补充协议，该协议约定：租赁房产坐落于浙江省桐庐县××七里××街××号，租期20年，自2014年1月1日至2033年12月31日，每年租金300万元。一、上述房产由乙方负责装修，甲方对乙方的装修方案、行为予以认可；二、上述房产装修金额合计总预算6000万元，乙方可以根据其实际经营需要逐步分阶段开展装修工程。相应装修款由乙方自行支付，与甲方无关；三、原租赁合同期限顺延两年（补偿装修工期），乙方已经支付的租金冲抵顺延两年的租金；四、租赁协议到期终止后，乙方实际投入的装饰装修成果归甲方所有。考虑到乙方的装饰装修投入和施工周期，以及本协议第三条之约定，自本协议签订之日起至到期终止（包含顺延两年时间），乙方无需另行支付租金，由乙方装修装饰房产工程价折抵，互不找补。2017年6月30日，富春酒店（出租方）与钟德才（承租方）签订合作合同，合作开展养老事业，该合同提及出租方承租的位于浙江省桐庐县××镇七里××街××号房产及土地使用权的期限为2014年1月1日起至2033年12月31日，后通过补充协议租期顺延两年。方森奎在该合同上注明：同意以上合作内容及使用权转让。 方勇鑫作为申请人与方森奎作为被申请人的申请实现担保物权一案，本院于2017年4月6日立案。方勇鑫请求为：申请法院拍卖、变卖被申请人抵押给申请人的位于桐庐县××镇七里××街××号××层房产［房屋所有权证：桐房权证移字第1××9号，国有土地使用权证：桐土国用（2013）第0××2号，面积9755.73平方米］以及桐庐县××镇七里××街××号副楼房产［房屋所有权证：桐房权证移字第1××1号，国有土地使用权证：桐土国用（2013）第0040551号，面积2265.23平方米］，并就所得款项超出顺位在先的王立武的担保债权的部分优先受偿，优先受偿的范围为担保债权本金4500万元及利息1390万元（自2014年11月3日起按月利率1.5%暂计算至2017年3月2日，扣除被申请人已支付的利息500万元，2017年3月3日起至上述房产拍卖、变卖之日止的利息按月利率1.5%计算）。事实和理由为：2006年4月3日，申请人与被申请人就富春酒店股权转让事宜签订转让出资协议，约定由被申请人受让申请人在该公司的90%股权，股权转让价格为4500万元。申请人依约将上述股权转让给被申请人，进行了股权变更工商登记备案。因被申请人资金紧张，被申请人提出以房产抵押的形式向申请人借款4500万元，用于支付股权转让款。2014年11月3日，申请人与被申请人在桐庐县公证处签订借款抵押合同一份，双方约定由被申请人向申请人借款4500万元，借款期限两个月，月利率为1.5%，被申请人将其所有的位于桐庐县××镇七里××街××号××层××七里××街××号副楼两处房产为该笔借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括主债权、利息、实现抵押权的费用。2014年11月7日，申请人、被申请人依借款抵押合同约定办理了房屋抵押登记手续（桐房他证2014字第118349、118350号）。借款期限届满后，被申请人未能依约归还借款本息。申请人于2016年10月8日向桐庐县人民法院提起实现担保物权申请。法院审查期间，申请人与被申请人于2016年11月4日就延期还款签订协议书一份，双方约定借款本金4500万仍按月利率1.5%计收利息，申请人应于协议签订之日起三个月内清偿完毕借款本息。同时，被申请人将现有房屋的租金（桐庐县××镇七里××街××号1-2层以及3-18层房产）用于支付利息，及将上述房产的地下一层及附属设施（作价500万元）转让给申请人用于抵扣部分利息。鉴于双方达成了延期还款协议，且被申请人向申请人交付了上述房产的地下一层及附属设施，申请人向桐庐县人民法院撤回申请。延期还款的三个月到期，被申请人未向申请人归还本金和利息，申请人多次催讨无果。本院于2017年5月31日作出（2017）浙0122民特75号民事裁定书，裁定如下：对被申请人方森奎名下位于桐庐县××镇七里××街××号房产［房屋所有权证：桐房权证移字第1××9号，国有土地使用权证：桐土国用（2013）第0××2号，面积9755.73平方米，抵押登记的债权数额为4000万元］、位于桐庐县××镇七里××街××号房产［房屋所有权证：桐房权证移字第1××1号，国有土地使用权证：桐土国用（2013）第0040551号，面积2265.23平方米，抵押登记的债权数额为500万元］，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人方勇鑫对变价后所得款项在超出顺位在先的王立武担保债权的部分，在被申请人方森奎所欠款项4500万元及利息（自2014年11月3日起按月利率1.5%计算至上述房产拍卖、变卖等方式依法变价之日止，扣除被申请人方森奎已支付的利息500万元）的范围内优先受偿，优先受偿范围不超过抵押登记的债权数额。 本院在执行上述申请实现担保物权案件中，依法拍卖案涉房产的副楼［房屋所有权证：桐房权证移字第1××1号，国有土地使用权证：桐土国用（2013）第0040551号］，2018年9月17日的拍卖公告中载明该拍卖物现状为：未腾空，与主楼整体出租，租期至2035年12月31日，租金已付清，予以保护。该房产经多次拍卖最终流拍。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，华君酒店通过司法拍卖的方式取得涉案房屋的所有权，虽然涉案房屋的所有权人由此发生变动，但依据上述法律规定成立在先的租赁合同关系继续发生法律效力，原租赁协议对新的房屋所有权人华君酒店及原承租人富春酒店均具有法律约束力。关于租赁协议的认定，营口中院及辽宁省高级人民法院的执行裁定均认定双方之间的租赁协议为十年期租赁协议，且被告提供的证据不足以推翻该认定的事实，故本院认定双方之间的租赁协议为十年期租赁协议，双方均应全面遵照履行。依据营口中院（2018）辽08执恢10号通知要求，富春酒店应按租赁协议规定向华君酒店支付2019年及以后年度的租金，而租赁协议约定：签订本协议之日，乙方先向甲方支付承租金200万元，今后每年12月31日前支付200万元。直至承包期满。依据该约定，租金为先付后用，富春酒店应向华君酒店支付到期的2019年及2020年租金344万元（172万元/年×2年），华君酒店按其所有房屋面积占全部租赁房屋的面积比例计算的年度租金172万元应予支持。富春酒店未按协议约定期限支付租金构成违约，应向华君酒店支付违约金，华君酒店主张的违约金计算方式符合协议约定和法律规定，应予支持。富春酒店抗辩其不应支付租金没有事实依据，不予采纳。关于原告要求解除租赁协议及被告腾退房屋的诉讼请求。本院认为，租赁协议约定：任何一方无故终止履行合同或未按合同条款履行义务即视为违约，违约金按合同履行部分标准每日百分之八计算，至合同期满。依据该约定，未按期限支付租金的违约责任是支付违约金，且富春酒店一直主张其和方森奎之间签订的是二十年期租赁协议，其依据2015年1月1日的补充协议无需支付租金，故其至今未向华君酒店支付租金，并不构成根本违约，租赁协议不应解除，其自然也不应腾退房屋，故对华君酒店该诉讼请求不予支持。 综上所述，对华君酒店诉讼请求中的合理部分予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告浙江杭州富春国际酒店有限公司支付原告华君酒店（杭州）有限公司2019年及2020年租金合计344万元，并支付按年利率8%自2020年1月1日起计算至款项付清之日止的违约金，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告华君酒店（杭州）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23900元，由被告浙江杭州富春国际酒店有限公司负担。 原告华君酒店（杭州）有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江杭州富春国际酒店有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  游荣华 二〇二〇年九月十六日 法官 助理  杨君玲 代理书记员  方 潇 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。