湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终275号上诉人（原审原告）：宜昌原宜仪表有限公司，统一社会信用代码91420500179160513R，住所地宜昌市夜明珠路63号。法定代表人：黄俊，该公司经理。委托诉讼代理人：王礼贤，男，1979年3月6日出生，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区。该公司职工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宜昌市西陵区窑湾街道后坪村村民委员会，统一社会信用代码544205K260918747，住所地宜昌市西陵区窑湾街道后坪村马兰路2号。法定代表人：宋怀勇，该村委会书记。委托诉讼代理人：龙建平，湖北新世界律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌原宜仪表有限公司（以下简称原宜公司）因与被上诉人宜昌市西陵区窑湾街道后坪村村民委员会（以下简称后坪村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人原宜公司的法定代表人黄俊及其委托诉讼代理人王礼贤，被上诉人后坪村村委会的委托诉讼代理人龙建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原宜公司上诉请求：撤销一审法院判决第二项，改判支持上诉人原宜公司的其他诉讼请求，即：1、判决被上诉人后坪村村委会赔偿违法解除租赁合同和房屋存在安全隐患给上诉人原宜公司造成的营业利润损失41589.35元；2、判决被上诉人后坪村村委会赔偿违法解除租赁合同给上诉人原宜公司造成的搬家费损失22700元；3、判决被上诉人后坪村村委会支付违法解除租赁合同的搬迁补助费9000元；4、判决被上诉人后坪村村委会赔偿上诉人原宜公司无法经营所支出的额外人工工资69900元（不服金额142289.35元）。事实及理由：1、一审法院认定的事实与本案实际情况不符。一审判决书第4页第一行记载：“先缴租金，后签订合同”，实际情况是先缴纳租金，后再签订书面合同。因为合同有多种表现形式，采用任何一种方式都是可以的。一审判决书第4页第二行记载：“2017年2月20日，原宜公司与后坪村村委会签订《房屋租赁合同》”，实际上2018年也签订有书面合同。一审判决书第4页第一行记载：“同年4月26日，原宜公司与宜昌市宜仁搬家服务有限公司签订《搬家合同》，搬运费用为4500元。”，在本案中，上诉人原宜公司除与宜昌市宜仁搬家服务有限公司签订了价格4500元的服务合同外，还与夷陵区小溪塔风速搬家服务队签订价格18200元的《搬家合同》，且上述两合同都已经履行，上诉人原宜公司的财物实际搬运了几十车才搬运完毕。2、一审法院适用法律错误。一审法院认为，虽然被上诉人后坪村村委会收取了上诉人租金，但双方未就房屋维修、租赁面积、标准、期限均未达成一致意见，即2019年房屋租赁合同未成立是对法律的错误适用。对于案件的事实，原审对双方多年来的交易习惯也予以了认可，双方先缴租金，再签订书面合同。除租金每年上涨10%，其他的条款一律不变。2019年的合同，经双方协商同意后，在2018年12月29日，上诉人原宜公司缴纳了2019年全年的租金。这就能够有力的说明双方在2018年的时候就已经按历年的交易习惯，确认原宜公司租赁房屋的租赁期限是一年。虽然在收款收据上没有历年合同的条款，但2019年缴租金的收款收据记载了2019年全年租金的金额、租金覆盖的期限，所以该收款收据可以认为是2019年的书面合同。2019年的1、2、3月份，被上诉人后坪村村委会没有对上诉人原宜公司继续租赁以前租赁面积的房屋提出任何异议，也能够说明被上诉人后坪村村委会对于2019年度的租赁期限是一年，租赁面积是600平方米是认可的。对于2019年的合同，上诉人原宜公司早在2018年12月29日就已经履行了合同的全部义务，被上诉人后坪村村委会也履行了合同的1、2月的义务，3月份义务也履行了10天。如果双方都已经在履行合同了，还认为2019年房屋租赁合同未成立，显然与事实和法律规定不符。综上，被上诉人后坪村村委会违法解除了租赁期限为一年2019年的房屋租赁合同，在解除前，也不履行合同法规定的出租人应当履行的维修义务，导致上诉人的损失。一审法院的判决应当予以撤销。后坪村村委会辩称，原审法院判决事实清楚、证据确凿，应依法维持。1、上诉人原宜公司上诉状中认为的事实情况与本案实际情况是不符合的。上诉人原宜公司认为先交租金后签书面合同是理解问题，不存在认定事实。上诉人原宜公司说是2018年签合同，没有提供相应证据。上诉人原宜公司主张的搬运费不影响本案判决，至于是多少钱没有办法核实。2、关于法律适用问题。根据合同法的236条，双方在2017年、2018年合同履行完毕后没有续签合同，但仍在继续履行合同义务，根据不定期租赁，可以随时解除合同，在2019年5月，被上诉人后坪村村委会通知上诉人原宜公司4月份解除合同是合理合法的，不存在违法解除的问题。关于解除合同，被上诉人后坪村村委会在一审中提交双方协商记录，解除合同是双方协商解除，上诉人原宜公司要求签3年，被上诉人后坪村村委会明确答复根据街办要求是一年一签，不存在违法解除合同，也不存在赔付损失。3、双方发生分歧是3月份上诉人原宜公司承租的房屋出现裂缝，裂缝是另外的租户造成的，不是被上诉人后坪村村委会造成的，也不存在过错，并且要求租户整改，租户也整改好了，上诉人原宜公司要3年一签，被上诉人后坪村村委会没有同意。请求维持原判。原宜公司向一审法院起诉请求：1、后坪村村委会返还因其造成的无法实现经营期间的房租66629.57元；2、后坪村村委会赔偿违法解除租赁合同和房屋存在安全隐患造成的营业利润损失41589.35元；3、后坪村村委会赔偿违法解除租赁合同给原宜公司造成的搬家费损失22700元；4、后坪村村委会支付违法解除租赁合同的搬迁补助费9000元；5、后坪村村委会赔偿原宜公司无法经营所支出的额外人工工资69000元。一审法院认定事实：2004年8月起，原宜公司租赁后坪村村委会所有的位于宜昌市夜明珠将军岩（宜昌市夜明珠路63号）的房屋第一层及二层，用于公司生产经营及办公，双方每年年底或次年初签订了次年的房屋租赁合同，租期一年，租金在上年度上涨10%，先缴租金，后签订合同，除租金外，其他条款不变。2017年2月20日，原宜公司与后坪村村委会签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋位于宜昌市夜明珠将军岩（宜昌市夜明珠路63号）面积约600平方米的房屋；租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；年租金67100元，先交后租，合同签订时全额付清。第七条约定，承租人承担承租范围内的房屋和设备维修责任及费用。合同还对合同解除、违约责任等进行了约定。合同签订后，双方依照合同履行。2018年12月29日，原宜公司向后坪村村委会缴纳2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金81191元。因涉及合同项目招标程序，双方未及时签订书面租赁合同。2019年3月11日，因与此相邻的中华汽修厂施工导致承租的房屋出现裂痕，原宜公司知情后向后坪村村委会反映情况，后坪村村委会要求责任方维修加固，中华汽修厂采用槽钢对圈梁进行了加固，并修筑三道支撑立柱。同年4月11日，原宜公司查看现场认为维修不能保证安全，与后坪村村委会出现分歧。同年4月15日，后坪村村委会向原宜公司发出通知书，因双方未签订房屋租赁合同，要求原宜公司在2019年5月5日前腾退租赁房屋。次日，原宜公司向宜昌市西陵区政府窑湾街道办事处提出信访。同年4月19日，双方再次协商，原宜公司提出请求，要求赔偿停业经营损失5万元，租金面积、标准要降低，租赁时间要3年，并对房屋维修及气味提出要求，双方未能达成协议。同年4月26日，原宜公司与宜昌市宜仁搬家服务有限公司签订《搬家合同》，搬运费用为4500元。同年5月10日，原宜公司腾退租赁房屋，并在另场地开始生产。原宜公司向后坪村村委会请求赔偿未果，遂成讼。经调解，双方不能达成协议。以上事实，主要有《房屋租赁合同》、《收款收据》、《通知书》、《信访协调会记录》、《搬家合同》、《受理告知书》、发票、照片、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，事实清楚，足以认定。一审法院认为，后坪村村委会与原宜公司房屋签订《房屋租赁合同》，合同期满未签订合同之前，租赁房屋出现损坏，双方因房屋维修、合同签订发生纠纷属实。虽然后坪村村委会收取原宜公司租金，但双方未就房屋维修、租赁面积、标准、期限均未达成一致意见，即2019年房屋租赁合同未成立，原宜公司请求后坪村村委会承担违约责任，缺乏事实与法律依据，其相关请求难以支持。原宜公司已经预交2019年度房屋租金，后坪村村委会应当退还。原宜公司支付合同期满至实际腾退之日止期间的房屋占用损失。经查房屋出现裂痕2019年3月11日，则返还租金应为65629元（81191元÷12月×9.7月）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决，一、宜昌市西陵区窑湾街道后坪村村民委员会于本判决生效之日起十日内退还宜昌原宜仪表有限公司支付房屋租金65629元，未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回宜昌原宜仪表有限公司其他诉讼请求。案件受理费2217元（宜昌原宜仪表有限公司已预交），由宜昌原宜仪表有限公司负担1547元，宜昌市西陵区窑湾街道后坪村村民委员会负担670元，宜昌市西陵区窑湾街道后坪村村民委员会负担的部分在履行上述判决时一并转付给宜昌原宜仪表有限公司。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。庭审中组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、租赁合同成立没有；2、出租方是否构成违约；3、损失如何确定。一、关于租赁合同成立没有的问题。该租赁合同是指租期为2019年1月1日至2019年12月31日的租赁合同，根据合同法的规定，租赁期为六个月以上的租赁合同，为要式合同，应当采用书面形式。未采用书面形式，双方当事人对租赁期存在争议的，推定租赁合同为不定期租赁合同。现后坪村村委会主张双方未签订2019年度书面租赁合同，应为不定期租赁合同，属于合同法第二百三十二条规定的，租期不明当事人可以随时解除合同的情形。但是按照后坪村村委会和原宜公司往期合同的约定，双方形成了先交钱后使用，再补充签订合同的交易习惯，原宜公司于2018年12月29日向后坪村村委会缴纳了2019年全年租金81191元，后坪村村委会出具了收款收据，原宜公司接续使用租赁房屋，双方均有续签租赁合同的真实意思表示且实际履行，预期的租赁期间为一年，这也符合双方多年来的交易习惯。双方未签订书面租赁合同，应归因于春节放假和发生了房屋被损坏不能实现正常租赁用途的情况。可见，双方就2019年1月1日至2019年12月31日期间应实际成立了租赁合同，后坪村村委会的主张不能得到支持。二、关于出租方是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”原宜公司在缴纳了2019年度租金后，后坪村村委会应确保租赁房屋符合约定的用途，但案涉租赁房屋由于案外另一承租户侵权，导致原宜公司所承租的房屋二楼墙体开裂，有较大的安全隐患。后经后坪村村委会协调维修加固，但未能达到正常使用的目的，原宜公司主张出租方构成违约应予支持。三、关于损失如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方已解除2019年度的房屋租赁合同，原宜公司预交的部分房租应予以返还，相关损失应该得到赔偿，后坪村村委会作为违约一方，应承担租金返还义务和赔偿相应损失。原宜公司诉请后坪村村委会返还部分租金外，另主张营业利润损失41589.35元，搬家费损失22700元，搬迁补助费9000元，无法经营额外支出工资69900元，合计143189.35元。其中营业利润损失、额外支出工资、搬迁补助费，无有效证据证明，不应得到支持。原宜公司因案涉租赁合同无法继续履行，另行租赁房屋生产经营的搬家费，有搬迁费用有搬家合同、付款发票佐证，应由后坪村村委会予以赔偿。综上所述，原宜公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2339号民事判决第一项，即“宜昌市西陵区窑湾街道后坪村村民委员会于本判决生效之日起十日内退还宜昌原宜仪表有限公司支付房屋租金65629元，未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息”；二、撤销宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2339号民事判决第二项，即“驳回宜昌原宜仪表有限公司其他诉讼请求”；三、宜昌市西陵区窑湾街道后坪村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿宜昌原宜仪表有限公司违法解除租赁合同造成的搬家损失22700元；四、驳回宜昌原宜仪表有限公司一审其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2217元，由宜昌原宜仪表有限公司负担1547元，宜昌市西陵区窑湾街道后坪村村民委员会负担670元,二审案件受理费3145.79元，由宜昌原宜仪表有限公司负担2691.79元，宜昌市西陵区窑湾街道后坪村村民委员会负担454元，宜昌市西陵区窑湾街道后坪村村民委员会负担的部分在履行上述判决时一并转付给宜昌原宜仪表有限公司。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 李 丹二〇二〇年九月三日法官助理尹新军书记员熊芳园