吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1230号上诉人（原审被告）：王海涛，男，1978年1月26日生，汉族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：曲利维，吉林翰昂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑博文，男，1978年1月9日生，汉族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：王照林，吉林吉大律师事务所律师。上诉人王海涛因与被上诉人郑博文租赁合同纠纷一案，吉林省松原市宁江区人民法院作出（2020）吉0702民初1078号民事判决。王海涛不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王海涛的委托诉讼代理人曲利维，被上诉人郑博文及其委托诉讼代理人王照林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海涛上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初1078号民事判决；2.依法改判驳回郑博文的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。王海涛与郑博文之间不是租赁合同关系。王海涛与郑博文之间签订了两份《房屋租赁合同》，但双方不是房屋租赁合同关系，而是因为存在双方当事人及案外人刘燕、朱雷的合伙行为，在郑博文退伙后，以租金方式对郑博文进行的退伙补偿。一审诉讼过程中，郑博文已经对3万元租金的《房屋租赁合同》自认，庭后在没有任何理由的情况下撤回自认并提出异议，根据民事诉讼证据规定，该自认行为应当予以确认，结合关键证人朱雷的证言，以及证人马新、李艳秋的证言，应当认定王海涛与郑博文之间是合伙解除后，以增加租金的方式对郑博文的退伙补偿。二、一审判决适用法律错误。郑博文持有与吉林油田江南物业公司签订的房屋租赁合同。据了解，该租赁合同明确约定不得转租。因此，如果认定王海涛与郑博文之间是转租合同关系，王海涛与郑博文之间的转租合同关系也是无效的。在转租合同无效的情况下，双方约定的租金标准不应当作为确定租金的依据，应当按照郑博文向吉林油田江南物业公司支付的租金标准给付郑博文租金。三、本案应追加其余合伙人为共同被告。朱雷、刘燕是合伙人，基于合伙关系的事实，本案诉争房屋的租赁属于合伙人的共同行为，郑博文退伙后，王海涛与郑博文签订租赁合同的行为属于合伙事务执行行为，代表未退伙的全部合伙人。据此，本案应当追加其余合伙人为共同被告。郑博文辩称，一、王海涛租赁房屋用于经营宁江区民利水果生鲜超市属于王海涛的个人行为，不存在与郑博文之间退伙补偿。王海涛与郑博文、朱雷、刘燕之间合伙的事实是不存在的。二、对于转租问题，吉林油田江南物业公司没有提出异议，不存在转租合同无效的问题。三、本案是由于王海涛拒付2020年度房屋租金，双方发生争议而导致的诉讼。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。郑博文向一审法院起诉请求：1．依法判令解除郑博文与王海涛之间于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》，并立即腾迁返还坐落于老**小区6号的租赁房屋；2．依法判令王海涛自2020年1月1日起至实际迁出租赁房屋之日止，按年租金20万元的标准向郑博文支付房屋占有使用费；3．依法判令王海涛向郑博文支付违约金10万元整；4．依法判令王海涛向郑博文支付2020年度的物业费1.0685万元整；5．诉讼费用由王海涛承担。一审法院认定事实：2017年末、2018年初，郑博文、王海涛与案外人朱雷、刘燕合伙经营民利水果生鲜超市，其中民利生鲜**店经营房屋系由郑博文与吉林石油集团有限责任公司江南物业管理公司签订房屋租赁合同。同年6、7月份，郑博文未补足投资款后退伙。2019年1月1日，吉林石油集团有限责任公司江南物业管理公司与郑博文签订《房屋租赁合同》，该合同约定出租方吉林石油集团有限责任公司江南物业管理公司，承租方郑博文，吉林石油集团有限责任公司江南物业管理公司将坐落于老**小区6号车棚（建筑面积490平方米）出租给郑博文，房屋租赁期限一年，从2019年1月1日开始至2019年12月31日止，租金为120,000元，承租方在合同签订后30日内通过现金方式一次性结清租金。2019年1月1日，郑博文与刘燕签订《房屋租赁合同》，合同上载明，出租方郑博文，承租方刘燕，签订日期2019年1月1日，郑博文将上述房屋出租给刘燕，租期与上述合同一致，租金200,000元。2019年3月，王海涛从刘燕处接手并开始经营民利生鲜超市**店，与郑博文签订《房屋租赁合同》，继续使用诉争房屋，合同上载明，出租方郑博文，承租方王海涛，签订日期2019年1月1日，郑博文将上述房屋出租给王海涛，租期与上述合同一致，租金200,000元，该合同第5.2.1条约定“乙方在合同签订后3日内通过现金方式一次性结清租金”，合同第6条约定“租赁房屋的取暖费、水、电、气、物业管理等费用，按照吉林油田商用房收费标准由乙方自行承担。”该合同第7.4.6约定“如需要续租本合同项下房屋，应于租期届满前30日内以书面方式向甲方提出”，第8.1条“租赁期满，乙方不续租的，应于期满后7日内将房屋交还甲方”，第10.2.1条约定“逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付1％违约金”。2020年1月1日，郑博文作为承租方再次与吉林石油集团有限责任公司江南物业管理公司就上述房屋签订《房屋租赁合同》进行续租，租金120,000元，租期一年，郑博文交纳物业费10,685元。2020年1月29日，郑博文就上述房屋租赁事宜通过微信方式向王海涛发送催告函，内容为“……一、自本催告之日起七日内贵方须签订续租合同，逾期则立即腾迁归还房屋。二、如贵方同意续租，基于市场情势，2020年度租金变更为30万元整……”。王海涛雇佣人员李艳秋受王海涛的委托于2020年2月19日开始多次给郑博文发送短信，表示愿意以20万元继续承租该房屋。王海涛提供证人朱雷证言，证实郑博文、王海涛、朱雷、刘燕原系合伙关系，后郑博文无法补足出资款后退伙，民利生鲜**店的房租及装修都是由**店支出的，郑博文退伙时约定除房租外另给郑博文8万元，2019年3月，其三人合伙亦散伙，民利生鲜**店分给了王海涛；提供证人马新、证人李艳秋证实，郑博文于2019年5月10日向王海涛索要13,000余元电话款，并出具了收据。庭审后，郑博文对王海涛提供的2019年3月1日的《房屋租赁合同》提出异议，申请对该合同上出租方处“郑博文”的签字及摁印进行鉴定。双方因2020年的房屋租赁事宜协商未果，因而成讼。一审法院认为，郑博文与王海涛于2019年3月签订《房屋租赁合同》（合同记载签订日期2019年1月1日），系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照法律的规定和合同的约定履行各自义务。虽王海涛辩解双方之间实际履行的是2019年3月1日与郑博文签订的《房屋租赁合同》（合同记载签订日期2019年3月1日），该合同中载明的诉争房屋租金3万元，与王海涛陈述的房屋租金12万元并另有利益补偿款8万元前后矛盾，不予采信，应认定双方之间履行的是2019年3月签订的《房屋租赁合同》（合同记载签订日期2019年1月1日）。庭审后，郑博文申请对王海涛提供的2019年3月1日的《房屋租赁合同》上郑博文处的签字及摁印进行鉴定，因郑博文庭审时对该合同无异议，后又提出异议，故对该证据不予采纳，郑博文的鉴定申请与本案并无直接影响，不予准许。合同租赁期限届满后，双方形成的是不定期租赁合同关系，郑博文于2020年1月29日向王海涛发出催告函，王海涛未在催告期内与郑博文就房屋租赁事宜达成一致，郑博文、王海涛均有权随时解除合同，故对郑博文要求解除与王海涛签订的《房屋租赁合同》（合同记载签订时间2019年1月1日）的诉讼请求应予支持。郑博文已取得诉争房屋2020年度的租赁权，其作为承租人对诉争房屋享有占有、使用权，故王海涛应腾迁并返还坐落于老**小区6号的租赁房屋。王海涛自2020年1月1日起至今仍占有、使用租赁房屋，应当支付房屋使用费，该房屋使用费参照合同约定的租金予以计算，故王海涛应自2020年1月1日起至实际迁出租赁房屋之日止按实际使用天数、按每日租金547.95元（200,000元÷365天）的标准向郑博文支付房屋占有使用费。郑博文依据合同第10.2.1条“逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付1％违约金”的约定，要求王海涛向郑博文支付违约金10万元，该条款系针对逾期交付租金情形而约定的违约金，本案中，双方未就房屋续租事宜达成一致，不属于逾期交付租金的情形，故对郑博文的该项主张不予支持。郑博文与王海涛在租赁合同中约定“租赁房屋的取暖费、水、电、气、物业管理等费用，按照吉林油田商用房收费标准由乙方自行承担。”郑博文已经支付诉争房屋2020年度物业费1.0685万元并要求王海涛支付，因郑博文腾迁房屋的时间未定，故王海涛支付的物业费数额应按其实际使用天数按每日29.28元（10,685元÷365天）的标准计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除郑博文与王海涛签订的关于老**小区6号车棚的《房屋租赁合同》（合同记载签订时间2019年1月1日）；二、王海涛于判决生效之日起一个月内将其承租的坐落于老**小区6号车棚（建筑面积490平方米）腾退并返还给郑博文；三、王海涛自2020年1月1日起至实际迁出租赁房屋之日止按实际使用天数每日租金547.95元的标准向郑博文支付房屋占有使用费；四、王海涛自2020年1月1日起至实际迁出租赁房屋之日止按实际使用天数每日29.28元的标准向郑博文支付垫付的物业费；五、驳回郑博文在本案中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2980元，由王海涛负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明事实如下：2019年1月1日，吉林石油集团有限责任公司江南物业管理公司与郑博文签订《房屋租赁合同》，约定出租方吉林石油集团有限责任公司江南物业管理公司，承租方郑博文，吉林石油集团有限责任公司江南物业管理公司将坐落于老**小区6号车棚（建筑面积490平方米）出租给郑博文，房屋租赁期限一年，从2019年1月1日开始至2019年12月31日止，租金为120,000元，承租方在合同签订后30日内通过现金方式一次性结清租金。2019年1月1日，郑博文与刘燕签订《房屋租赁合同》，约定：出租方郑博文，承租方刘燕，郑博文将上述房屋出租给刘燕，租期与上述合同一致，租金200,000元。2019年3月，王海涛从刘燕处接手并开始经营民利生鲜超市**店，与郑博文签订《房屋租赁合同》，继续使用涉诉房屋，合同约定：出租方郑博文，承租方王海涛，签订日期2019年1月1日，郑博文将上述房屋出租给王海涛，租期与上述合同一致，租金200,000元。该合同第5.2.1条约定：“乙方在合同签订后3日内通过现金方式一次性结清租金”，合同第6条约定“租赁房屋的取暖费、水、电、气、物业管理等费用，按照吉林油田商用房收费标准由乙方自行承担。”一审过程中，王海涛提供2019年3月1日与郑博文签订的一份《租赁合同》，约定：租金数额为3万元。王海涛一直占有使用案涉房屋至今，但未支付2020年度租金。本院认为，2019年1月1日，郑博文与刘燕之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且双方已经按照约定履行了合同义务。2019年3月，王海涛从刘燕处接手民利生鲜超市**店，继续承租使用该房屋，并与郑博文签订《房屋租赁合同》，且2019年房屋租金已经支付完毕，上述房屋租赁合同对王海涛具有约束力。吉林油田江南物业公司与郑博文签订《房屋租赁合同》11.3.1“甲方可以解除合同的事由：……⑤未经甲方同意，乙方将房屋转租第三方……”，吉林油田江南物业公司对郑博文的转租行为未提出异议，该转租行为合法有效。关于郑博文与王海涛之间法律关系的问题。王海涛上诉称是合伙关系，并未提供书面合伙协议或其他证据予以佐证。王海涛称与郑博文签订《房屋租赁合同》之前，由于郑博文不能补齐合伙出资而与其他各方解除了所谓的合伙关系，郑博文以个人名义与吉林油田江南物业公司签订的租赁合同依然是代表合伙人实施的合伙事务执行行为，亦未提供充分证据予以证明。一审法院认定郑博文与王海涛之间系租赁关系并无不当。关于王海涛向郑博文支付租金的数额问题。郑博文与王海涛之间于2019年3月（合同载明签订日期为2019年1月1日）签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，租赁期限届满后，王海涛继续占有使用案涉房屋，但双方未签订租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，出租人郑博文没有提出异议的前提下，原租赁合同继续有效。但是2020年1月29日郑博文向王海涛发出了催告（函）后，双方依然未就2020年租金达成一致也未签订租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，可以认定王海涛与郑博文之间形成了事实上了不定期租赁合同关系，郑博文与王海涛均有权随时解除合同。郑博文要求解除其与王海涛在2019年3月（合同载明签订日期为2019年1月1日）签订的《房屋租赁合同》的请求依法应予支持。对于租金数额应参照其请求解除《房屋租赁合同》中对租金及物业费的约定进行计算。同时，由于王海涛继续占有使用案涉房屋，其实际占有使用的日期是不固定的，双方签订的《房屋租赁合同》中约定物业费由王海涛承担，而且郑博文已经向吉林油田江南物业公司支付了2020年全年的物业费10,685元。因此，一审法院判令王海涛自2020年1月1日起至实际迁出租赁房屋之日止，按照实际使用天数，以日租金547.95元（200,000元÷365天）的标准向郑博文支付房屋占有使用费，以日29.28元（10,685元÷365天）的标准向郑博文支付物业费有事实和法律依据，应予维持。综上所述，王海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6000元，由王海涛负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年九月十七日书记员  邹仕尧