福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4459号 上诉人（原审被告）：福州居然之家商业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼6层22办公。 法定代表人：俞明玉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：俞松秀，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：念保敏，福建知茂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑勇乐，男，1969年9月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：罗良，福建坤广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张冠宇，福建坤广律师事务所律师。 上诉人福州居然之家商业管理有限公司（以下简称“居然之家公司”）因与被上诉人郑勇乐房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 居然之家公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑勇乐的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定2012年2月17日福州市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》时，案涉场地原规划用途为停车，是错误的。1.2011年11月29日福州市规划技术管理处出具的榕规（2011）建技审字第00555号《建筑方案技术审查意见单》中，明确同意华辰公司将地下二层8581平方米也作为商业使用，并提供作为消防审核依据，因此在后期的消防验收过程中，地下二层就是以商业的性质进行消防验收并通过的。2.2012年2月17日福州市公安消防支队出具的榕公消验[2012]第0033号《建设工程消防验收意见书》中明确载明地下夹层（-5.4m）为商店，而该消防验收意见书中的地下一层为地下一层，地下夹层即为地下二层，地下二层为地下三层。3.居然之家公司一审提交的2012年10月11日福州市公安消防支队出具的榕公消验[2012]第0172号《建设工程消防验收意见书》系后期再次验收的凭证，其中亦明确写明地下夹层（-5.4m）为商店。二、一审判决认定双方签订《居然之家福州店预租协议书》时，居然之家公司未向郑勇乐出示案涉场地已通过消防验收的材料，对《居然之家福州店预租协议书》无法履行、双方未能签订正式租赁合同存在一定程度过错，是错误的。1.在签订《居然之家福州店预租协议书》时，居然之家公司已经告知郑勇乐案涉场地已经通过消防验收，郑勇乐并未要求居然之家公司出示消防验收材料。协议签订后，郑勇乐要求出示消防验收材料，居然之家公司即向郑勇乐出示，郑勇乐一审时也作为证据提交。2.案涉场地已以商业性质通过消防验收，一审判决以未通过消防验收为由，认定预租协议无法履行，属于适用法律错误。3.在双方签订预租协议之前，居然之家公司曾将案涉商店出租给第三人，第三人办理了营业执照并经营，若案涉商铺未通过消防验收，之前承租的第三人不可能办理营业执照并经营。 郑勇乐辩称，请求驳回居然之家公司的上诉请求，维持原判。1.签订预租协议后，居然之家公司没有提供土地、房产权属的证书，导致郑勇乐承租后无法办理审批，合同无法履行。2.居然之家公司主张在预租协议签订后就向郑勇乐提交了消防材料，但这个消防材料实际上是事后通过微信的方式发了一张，2012年2月17日的消防证书明确了要整改，整改之后居然之家公司应该将正式文件的复印件盖好章移交给郑勇乐。3.本案系因居然之家公司的原因造成合同无法履行，一审判决认定双方各占一半责任是错误的。郑勇乐只是一个小小的经营个体，也希望下次还有合作的机会，因此在起诉时并没有要求双倍返还定金，仅仅要求返还定金，一审判决后也没有上诉。4.居然之家公司至今未向法庭提交产权总登的相关材料。 郑勇乐向一审法院起诉请求：1.判令解除郑勇乐、居然之家公司于2019年1月12日签订的《居然之家福州店预租协议书》；2.判令居然之家公司向郑勇乐归还定金200000元。 一审法院认定事实：2019年1月12日，居然之家公司（甲方）、郑勇乐（乙方）签订了一份《居然之家福州店预租协议书》（以下简称“《预租协议书》”），约定：1.甲方向乙方提供于居然之家福州茶亭店负二层的经营场所，面积7834.85平方米，乙方用于经营电子、电器类产品；2.甲方拟定于2019年1月15日以现状交付乙方场地，乙方应在甲方交付场地后60日内做好营业准备，保证按甲方规定时间如期营业；3.乙方在签署本协议的同时须向甲方一次性交纳定金20万元，定金在甲乙双方正式签订招商合同后抵乙方应付租金或履约保证金；4.乙方应在本协议签订3日内，与甲方签署正式租赁合同，若未按时签订，则视为乙方自动放弃本次合作，且定金不予退还；5.乙方在签订本协议后如果决定不再承租甲方场地或未经甲方同意中途擅自更换产品或品牌，则甲方有权终止本协议，并不予退还乙方所交定金；6.在甲乙双方正式签订租赁合同后，本协议自动失效；7.本协议在甲乙双方签字盖章，乙方支付预付款之日起正式生效。该协议书还就其他事项进行了约定。案外人“金钟”在合同落款“甲方”处签署“金钟（代居然之家）”，郑勇乐在合同落款“乙方”处签名。该协议书签订后，郑勇乐依约向居然之家公司支付了定金20万元，但双方至今尚未签订正式的房屋租赁合同。 2019年4月18日，居然之家公司向郑勇乐发出了一份《签约确认函》，内容为：“贵方与我司于2019年1月12日签订《居然之家福州店预租协议书》（以下简称“协议”），我司向贵方提供负二层的经营场所，面积7834.85平方米，贵方用于经营电子、电器类产品，但贵方无法履约与我司签订正式合同，已经造成我司损失。而贵方在未与我司签订任何正式合同情况下，已私自在我司负二层场地开业经营200平方米左右的摊位。鉴于以上事实，特此函告贵方：限您在4月20日前与我司签订正式租赁合同，根据目前您所占用的门面铺位，租金与物业管理费按照建筑面积计算，每平方米85元，其中租金70元/月·平方米，物业费15元/月·平方米。超过20日我司将采取相关法律措施，追究赔偿我司损失。” 2019年6月2日，郑勇乐向居然之家公司发出了一份《函》，内容为：“本人与金钟（代贵司）于2019年1月12日签署了《居然之家福州店预租协议书》，约定贵司向本人提供于居然之家福州茶亭店负二层的经营场所，面积7834.85平方米。协议签订后，本人多次向金钟要求提供该租赁场所的消防验收材料，金钟称已消防验收且仅向本人提供了模糊不清的一份《福州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，但无法看清相关内容。为此，本人多次向消防部门及规划部门等核实相关事宜。据了解，根据规划，该盛世茶亭地块八的地下一层为自行车库、商店、地下二层为汽车库，地下夹层为商店（建筑面积也仅为5903㎡）。据此，上述福州茶亭店负二层，不属于经营场所。因此，贵司提供的上述茶亭店负二层不属商场，无法用于经营用途。为此，本人特通知贵司：自贵司收到本函之日起，解除本人与金钟（代贵司）签订的《居然之家福州店预租协议书》。” 另查明，2012年9月25日，福州市规划技术管理处出具了一份《关于君临盛世茶亭（地块八）项目建筑方案设计的审查意见》[榕规（2012）建技审字第00369号]，内容为：“福建华辰房地产有限公司：我局依据有关规划法规、规定对贵单位报送的建设项目建筑设计方案（项目编号：2012FA00449，关联编号：P2012093228，建设地点：八一七路与群众路交叉口东南角）进行技术审查，提出如下意见：根据市政府2011年11月21日召开的茶亭街8#地块项目协调会精神，原则上支持居然之家入驻8#地块，将地下二层调整为商业，为保证该地块配套停车面积，建议将8#地块南面与茶亭公园相邻的茶亭公园部分用地的地下空间部分公开挂牌出让，并引导华辰公司摘牌竞得。原则新出让地下空间的地下一、二层为商业（共7388平方米）、地下三层为停车库。华辰公司竞得后，将新竞得地块商业与8#地块地下二层停车对调，新竞得地块调整为地下停车、地面绿化，并入茶亭公园移交市园林局。后经我局用地处核定，华辰公司最终选定将8#地块、世茂茶亭公园地下空间及世茂国际中心三地块之间公园的地下空间均作为新征方案用地。现建设单位向我局报审新征地块方案，因该地块用地红线尚未明确此次方案审查仅作技术预审，最终以规划许可证意见为准。新证地下方案仅做地下二层，地下一层为非机动停车（1665辆）、地下二层为立体机动车停车库（447辆），两层面积共计5584平方米。经审核，设计单位提供的停车配比核算表应按技术规定严格计算，现方案停车配建指标不足。地下室退让用地边界应满足相关规划要求。地下室出入口楼梯设置应满足消防、人防等相关部门要求。” 2014年11月，福建省地质测绘院出具了君临盛世茶亭八地块商业综合楼项目的《房屋面积实测成果》，地下二层产权面积为7834.85㎡。 2015年5月28日，福州市住房保障和房产管理局向福建华辰房地产有限公司颁发了《商品房预售许可证》（变更）[榕房许字第3284号]，记载：开发单位：福建华辰房地产有限公司，项目名称：商业综合楼，项目座落：台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼，批准预售楼号：商业综合楼一至三十一层及地下一至三层，用途：商业办公车位。 一审诉讼中，居然之家公司提交了一份福州市公安消防支队于2012年2月17日出具的《建设工程消防验收意见书》（榕公消验［2012］第0033号），该《意见书》记载：“福建华辰房地产有限公司、福州居然之家家居建材市场有限公司：我队对你单位申报的盛世茶亭地块八地下室、一至六层建筑工程及居然之家福州店装修工程［工程位于福州市台江区，占地面积6668㎡，建筑面积地下28760㎡，地上74937㎡，建筑层数地下3层、地上31层，建筑高度99.95米，地下二层（-12.5ｍ）为汽车库（停车150辆）、消防水池、泵房、冷冻站等设备用房，地下一层（-9.05ｍ）为自行车库、商店，地下夹层（-5.4ｍ）为商店（建筑面积5903㎡）、变配电站、发电机房等设备用房……消防设计已经支队审核合格……根据市政府专题会议进行局部验收的精神进行局部消防验收。居然之家福州店装修工程位于该建筑地下一层局部、地下夹层局部、地上一至六层按建材、家居商场办公使用功能装修，装修面积44162㎡，装修工程消防设计已经支队审核合格……］进行消防复验，经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定本工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完好有效。三、本工程如需扩建、改建（含内部装修和用途变更），应依法重新申报消防设计审核。” 一审诉讼中，居然之家公司另提交了一份福建华辰房地产有限公司于2016年3月9日向福州市台江区茶亭街道出具的《承诺书》，记载：“位于福州市台江区的‘君临盛世茶亭’项目（8＃地块）地下二层至地面六层商业裙房为我司开发（即现有‘居然之家家居建材市场’所在场所），现已委托给福州居然之家商业管理有限公司经营管理”；以及福建华辰房地产有限公司于2020年1月19日向居然之家公司出具的《确认函》，内容为：“我司已于2016年3月9日向福州市台江区茶亭街道出具承诺书，承诺的内容包括我司将位于福州市台江区‘君临盛世茶亭’项目（8＃地块）地下二层至地面六层商业裙房委托给贵司经营管理，函件中的经营管理包括贵司有将前述房产寻找合作对象及转租等权利，特此确认。” 一审诉讼中，郑勇乐陈述：1.签订《预租协议书》之前，其并未去案涉场地现场查看过；2.签订《预租协议书》时，其曾要求居然之家公司出具产权证明、消防验收意见，但居然之家公司并未提供；3.《预租协议书》签订后，居然之家公司并未实际交付案涉场地。居然之家公司陈述：1.在《预租协议书》落款“甲方”处签字的“金钟”系其公司员工，有权代表其公司签字，其公司认可该签字的效力；2.案涉的君临盛世茶亭地块八地下二层尚未办理产权总登；3.《预租协议书》签订后，郑勇乐自行占用了部分案涉场地。 一审法院认为，郑勇乐、居然之家公司就案涉场地签订的《预租协议书》系双方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。一方面，在2012年2月17日福州市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》时，案涉场地原规划用途为停车。根据该《意见书》，若案涉场地用途变更，应依法重新申报消防设计审核。华辰公司将案涉场地用途变更为商业，应当就案涉场地重新申报消防设计审核。但居然之家公司并未提交证据证明案涉场地用途变更后，已就其新的用途通过消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”若案涉场地未通过消防验收，可能对其正常使用造成影响。居然之家公司与郑勇乐签订《预租协议书》时，未向郑勇乐出示案涉场地已通过消防验收的材料，居然之家公司对于《预租协议书》无法履行、双方未能签署正式租赁合同存在一定程度的过错。另一方面，郑勇乐作为承租方，负有了解租赁场地现场状况、权属及建设工程验收情况的审慎注意义务。根据郑勇乐在本案诉讼中的陈述，签订《预租协议书》之前其并未去案涉场地现场查看过，且在未充分了解案涉场地的规划用途、核验案涉场地的权属证明、消防验收等材料的情况下即签订《预租协议书》，后又以案涉场地的规划用途不符合其经营需求、居然之家公司未提供案涉场地消防验收材料等为由要求解除《预租协议书》，郑勇乐此前未尽到应有的注意义务，其对《预租协议书》无法履行亦存在一定程度的过错；此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”，《预租协议书》于2019年1月12日即已签订，2019年4月18日，居然之家公司发函给郑勇乐，要求郑勇乐于2020年4月20日前与居然之家公司签订正式的租赁合同，但郑勇乐直至2019年6月2日才向居然之家公司发函主张解除《预租协议书》，其未采取适当措施防止损失的扩大，亦应承担相应的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”现《预租协议书》约定的签署正式租赁合同的期限已过，郑勇乐、居然之家公司仍未签署正式租赁合同，符合解除合同的情形，故对于郑勇乐要求解除其与居然之家公司于2019年1月12日签订的《居然之家福州店预租协议书》的诉请，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方对《预租协议书》无法履行均存在过错，一审法院酌情确定《预租协议书》解除后，居然之家公司应当向郑勇乐返还定金100000元，对于郑勇乐的诉请中超过一审法院上述确认部分的主张，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、郑勇乐、福州居然之家商业管理有限公司于2019年1月12日签订的《居然之家福州店预租协议书》于本判决生效之日起解除。二、福州居然之家商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑勇乐返还定金100000元。三、驳回郑勇乐的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由郑勇乐负担2150元，由福州居然之家商业管理有限公司负担2150元。 二审中，居然之家公司向本院提交福州市规划技术管理处榕规（2011）建技审字第00555号《建筑方案技术审查意见单》，拟证明该《建筑方案技术审查意见单》是消防审核的依据，榕公消验[2012]第0033号《建设工程消防验收意见书》中地下夹层（即地下二层）的消防是以商店性质验收的，并验收合格。郑勇乐经质证认为，对真实性无异议，但不是二审新证据，且该证据只是开发过程中的其中一种技术性审查，与案涉房产最终的产权权属无关。本院经审查认为，对居然之家公司提交的榕规（2011）建技审字第00555号《建筑方案技术审查意见单》的真实性予以确认。 根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，居然之家公司与郑勇乐签订的《预租协议书》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 根据《预租协议书》约定，居然之家公司向郑勇乐提供居然之家茶亭负二层面积7834.85平方米的经营场所，但根据福州市公安消防支队于2012年2月17日出具的榕公消验[2012]第0033号《建设工程消防验收意见书》，案涉房产地下二层（-12.5m）为汽车库、消防水池等设备用房，地下一层（-9.05m）为自行车库、商店，地下夹层（-5.4m）为商店、变配电站、发电机房等设备用房，本工程如需扩建、改建（含内部装修和用途变更），应依法重新申报消防设计审核，可见案涉租赁场地即居然之家茶亭负二层规划用途为停车，并非商业，居然之家公司亦未提交案涉场地用途变更为商业后已通过消防验收的相关证据，应承担举证不能的不利后果。居然之家公司主张《预租协议书》约定的租赁场地居然之家茶亭负二层实际上系上述《建设工程消防验收意见书》中的地下夹层，而地下夹层已以商业性质通过消防验收，其该主张与《建设工程消防验收意见书》内容不符，亦缺乏证据证明，本院不予采纳。 居然之家公司对解除《预租协议书》不持异议，本院对此予以确认。居然之家公司在签订《预租协议书》时未提供案涉场地已通过消防验收的材料，对《预租协议书》无法履行、双方未签订正式租赁合同存在一定过错，而郑勇乐作为承租方，在签订《预租协议书》之前未到现场查看、未充分了解案涉场地的规划用途、未核验案涉场地权属证明及消防验收等材料，对《预租协议书》无法履行亦存在一定程度的过错，一审判决综合考虑双方过错，酌情确定居然之家公司向郑勇乐返还定金100000元，已臻合理，本院予以维持。 综上，福州居然之家商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由福州居然之家商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄东旭 审 判 员 吴筱洲 审 判 员 符海燕 二〇二〇年九月三日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 翁哲颖