广西壮族自治区防城港市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）桂06行终8号 上诉人(原审原告）中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：南宁市青秀区古城路39号香江花园4号写字楼，统一社会信用代码91450000718875092L。 法定代表人余谦，总经理。 委托代理人谢滨，广西桂通律师事务所律师。 委托代理人苏建庆，广西桂通律师事务所律师。 上诉人(原审被告）东兴市不动产登记局，住所地：防城港市东兴市北仑大道356号。 法定代表人楚燕琴，局长。 委托代理人何岳，广西北仑律师事务所律师。 委托代理人李铜，该局工作人员。 被上诉人（原审被告）东兴市不动产登记中心，住所地：防城港市东兴市北仑大道356号。 法定代表人严焕杰，主任。 委托代理人李铜，该中心工作人员。 原审第三人东兴市房地产开发公司，住所地：东兴市新东路，统一社会信用代码：91450681MA5KW7C048。 法定代表人莫起信。 原审第三人刘新华，男，1961年2月10日出生，汉族，现住东兴市。 委托代理人武鸿全，广西云鸿律师事务所律师。 上诉人中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称“东方资产公司”）、东兴市不动产登记局不服东兴市房产管理局作出的东房权证东兴镇字第××号（以下简称“01××31号”）房屋登记行为一案，不服东兴市人民法院(2019）桂0681行初5号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院查明，该院（2018）桂0681民初94号民事判决书查明“1996年12月25日，莫起信与建行东兴支行签订借款合同，借款30万元，月利息为9.24%。借期自1996年12月27日至1997年12月26日。同日，防城港市东兴经济开发区房开公司（东兴房开公司的前身）与建行东兴支行签订抵押合同，以其自有东兴市××大道西侧××小区××号房地产（房产证号：××号）为上述借款提供担保，办理了抵押登记手续[他项权证号：（96）字第002号]。借期届满，莫起信未还款。2004年6月28日，建行北海分行与中国信达资产管理公司南宁办事处签订债权转让协议，约定“将其对莫起信享有的债权本金5万元及利息转让给信达公司，信达公司受让债权后于2004年11月29日又将上述债权给东方资产公司，双方在《法治快报》联合发布《债权转让暨催收公告》，后分别又于2005年2月8日、2014年5月15日、2016年5月13日在法治快报和广西法治日报登报通知债权转让事宜。故认定债权转让有效，抵押权具有从属性，随之转让。遂判决：一、莫起信支付东方资产公司借款本金5万元及利息（利息计算：以5万元为基数，按月利息1.2%,从2004年6月21日计至本判决确定履行给付义务最后一日止）；二、东方资产公司对东兴房开公司位于东兴市××大道西侧××小区××号房产（房产证号：××号）折价或拍卖、变卖所得价款在欠款本息范围内优先受偿；三、东兴房开公司对上述债务承担连带责任，并在承担责任后有权向莫起信追偿；四、案件受理费6679元（东方资产公司已预交），由莫起信、东兴房开公司负担”。此后，应东方资产公司强制执行申请，该院于2018年11月6日作出（2018）桂0681执行759号执行裁定，查封了案涉房屋并发出协助执行通知。2018年11月30日，东兴市房产管理局回复该院称，经核查，在该局档案记录中没有案涉房屋信息，无法协助执行。另查明，2001年4月25日，刘新华（甲方）与东兴房开公司（乙方）签订商品房销售合同，约定“甲方将原有108小区二栋第一号占地面积115平方米、三间门面、三层的商品房销售乙方，价格为15万。合同签订后付2万定金，余款在甲方办理好土地使用证和房产证后交给乙方即日一次性付清全部购房款”。同年5月21日，刘新华向东兴市房产管理局申请办理房屋权属登记，并提交了申请书、销售合同、身份证，缴纳了契税900元及其他税费。同年5月22日，东兴市房产管理局作出01××31号房屋登记，后向刘新华颁发了房屋所有权证。再查明，95××60号房产证载明房屋四至：东邻广西区边贸公司房屋，西邻明星大道，南临小区道路，北临小区道路；01××31号房产证载明的房屋四至：东邻商品房，西邻湖南路，南临小区道路，北临小区道路。根据96字第002号房屋他项权证载明抵押物坐落于东兴镇××小区内××号××房××1间。而刘新华于2001年5月21日申请办理私有房屋权属登记表中房屋坐落载明为东兴市108小区2幢1号，刘新华提交案涉房屋所在的国有土地使用权证载明土地坐落于东兴市××小区××号。现东方资产公司以未经抵押权人同意，东兴市房产管理局为抵押物办理了产权转移登记手续，致使其债权无法实现，遂造成本案纠纷。 原审认为，本案的争议焦点一、被告如何确定。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款、第六款规定，行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告；行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。又据《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。本案中，东兴市不动产登记局行政职责包括负责本辖区内土地登记、房屋权属的登记发证工作。而东兴市不动产登记中心作为事业单位法人，职责为受委托办理本辖区内土地登记、房屋登记等不动产登记工作。本案系房屋转移登记产生的纠纷，根据我市政府机构改革及职能调整现状，原东兴市房产管理局有关房屋转移登记的行政职责由东兴市不动产登记局行使，东兴市不动产登记局是本案适格被告。东兴市不动产登记中心作为受托机构，不是本案适格被告。争议焦点二、原告的起诉是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，案涉房产于2001年5月21日转移登记至刘新华名下，东方资产公司通过查询于2019年3月27日得知转移行为的内容,其于2019年8月20日提起本次诉讼时止，未超过诉讼时效。争议焦点三、东方资产公司享有抵押权的房屋是否为现登记在刘新华名下的房屋。95××60号房产证载明房屋四至与01××31号房产证载明的房屋四至虽有所差别；但96字第002号房屋他项权证载明抵押物坐落与刘新华于2001年5月21日申请办理私有房屋权属登记表中房屋坐落载明的东兴市108小区2幢1号及国有土地使用权证载明的土地位置基本一致，可以确认01××31号房产证指向的房屋即为96字第002号房屋他项权证指向的抵押物。争议焦点四、转移登记行为是否违法，如果违法，是否应撤销。参照原建设部《房屋登记办法》[建设部（2008）第168号令]第三十四条规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。本案中，在案涉房屋已办理了抵押登记的情况下，东兴市房产管理局在办理01××31号转移登记时未认真审核案涉房屋是否存在抵押的情况，在申请人未提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书的情况下，将案涉房屋转移登记给刘新华，构成违法。又据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定,被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，刘新华××东兴市房开公司就案涉房屋签订买卖合同，支付了房款，缴纳了税费，领取新的房屋所有权证和国有土地使用权证，且已在此居住18年有佘，构成善意取得。故依法确认01××31号登记行为违法，但不予撤销。争议焦点五、原告是否存在损失及损失应由谁来赔偿。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项规定，对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。本案中，原告提出因东兴市房产管理局的错误登记行为，导致其债权不能从拍卖抵押物后优先受偿，虽然东兴市房产管理局办理了案涉房屋的转移登记，但原告的债权尚在执行程序中，原告并无证据及法律依据证明东兴市房产管理局办理了涉案房屋的转移登记行为已导致其贷款本金及利息不能受偿，因此不能认定原告所主张赔偿损失已实际发生。故对其请求判令被告赔偿执行款的理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十二条，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条，《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决：一、确认东兴市房产管理局于2001年5月22日作出的东房权证东兴镇字第××号房屋登记行为违法；二、驳回东方资产公司的其他诉讼请求。 上诉人东兴市不动产登记局上诉称，上诉人认为，原审判决认定部份事实不清、证据不足，适用法律错误应当依法予以纠正。一、原审判决认定被上诉人“通过查询于2019年3月27日得知转移行为的内容”事实不清，被上诉人的起诉己经超过诉讼时效，应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。首先，根据原审判决查明的事实，“涉案房产于2001年5月21日转移登记至刘新华名下”。房产登记至原审第三人刘新华名下，刘新华即取得房屋的所有权，而房屋所有权具有对世效力和排他效力，物权的登记就是一种公示行为，这一公示行为即可以以公开的方式使不特定的第三人知晓物权变动的事实。也就是说，被上诉人东方资产公司应当自2001年5月21日起即知道或应当知道东兴市房产管理局作出移动登记的行政行为，其诉讼时效的起算时间应当为2001年5月21日，及至2019年8月20日才提起行政诉讼，己远超过诉讼时效。其次，东兴市房产管理局于2018年11月30日复函东兴市人民法院，明确:“经核查，在我局房产档案中没有被执行人东兴市房地产开发公司（原东兴市房地产公司）名下坐落于东兴市××大道西侧××小区××号的房产信息”，被上诉人东方资产公司自2018年11月30日起也更应当知晓涉案房屋己被移动登记。被上诉人于2004年11月29日即受让债权，却一直没有主张权利，人民法院应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、原审判决“确认01××31号房产证指向的房屋即为96字第002号房屋他项权证指向的抵押物”事实不清、证据不足，应当依法予以纠正。01××31号和95××60号两本房产证载明的房屋四至有所差别，这一点原审判决也明确承认。其次，两本房产证载明的房屋平面图也有明显的不同，两者之间不仅形状不相同，而且长、宽等更是天壤之别。两栋房屋不仅长、宽不一致，形状不一致，占地面积、建筑面积等也存在较大差异。因此，上诉人认为，原审判决认定事实不清、证据不足，且适用法律错误，应当依法予以纠正。请求：一、撤销东兴市人民法院(2019)桂0681行初5号行政判决第一项，驳回被上诉人中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的全部诉讼请求;二、由被上诉人中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司承担本案的一、二审诉讼费用。 上诉人东方资产公司上诉称，原审法院事实认定不清，适用法律错误。一、原审法院认定“东兴市房产管理局在办理01××31号转移登记时未认真审核案涉房屋是否存在抵押的情况，在申请人未提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书的情况下，将案涉房屋转移登记给刘新华，构成违法。”、“刘新华××东兴市房开公司就案涉房屋签订买卖合同，支付了房款，缴纳了税费，领取新的房屋所有权证和国有土地使用权证，且己在此居住18年有余，构成善意取得。”，上诉人认为一审法院认定刘新华构成善意取得涉案房屋所有权，存在错误。刘新华购买涉案房屋不符合善意取得的构成要件，不构成善意取得涉案房屋所有权。涉案房屋在刘新华××东兴市房地产开发公司签订买卖合同前己经办理抵押登记手续，刘新华知道或应当知道房屋存在抵押，依据物权公示原则，刘新华不属于善意第三人。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，“抵押期间，抵押人转让己办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物己经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。刘新华购买该房屋时知道或应当知道存在抵押登记，因此，刘新华不构成善意取得涉案房屋所有权。二、原审法院还认定“虽然东兴市房产管理局办理了案涉房屋的转移登记，但原告的债权尚在执行程序中，原告并无证据及法律依据证明东兴市房产管理局办理了涉案房屋的转移登记行为己导致其贷款本金及利息不能受偿，因此不能认定原告所主张赔偿损失己实际发生”是错误的。房屋登记机关错误登记产生的责任为行政赔偿责任，也属于特殊侵权责任。《中华人民共和国物权法》第二十一条规定:“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”该条文并未规定房屋登记部门登记错误的归责原则。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条规定：“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：(四）造成财产损害的其他违法行为。”第三十六条第（八）项规定：“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”《国家赔偿法》的归责采用违法规则的原则，倾向于无过错责任。而我国民事赔偿制度的基本归责原则是过错责任原则。早在《国家赔偿法》实施之先，《民法通则》第121条就规定：“国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担民事责任”。可见，国家赔偿责任是从民事赔偿责任中分化出来的，是一种特殊的民事责任。过错责任的归责原则应当在国家赔偿中得到体现。建设部《房屋登记办法》第九十二条第二款规定“房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”本案中被上诉人在给上诉人办理了涉案房屋的抵押后，在未得到抵押权人同意的前提下，又给刘新华办理了房屋转移登记，其行政行为显属违法。上诉人基于对被上诉人房屋抵押登记行政行为的信赖，才购买的债权，当通过司法渠道确定债权并行使抵押权时，终因债务人无可供执行的财产而不能实现债权，（东兴市人民法院(2018)桂0681执759号之二《执行裁定书》中己经明确债务人均无财产可执行）造成了经济损失。被上诉人违法行政，为他人办理了涉案房屋转移登记，导致上诉人经济损失，该损失与被上诉人的房屋转移登记行政行为具有因果关系，被上诉人依法应当承担相应的行政赔偿责任。因刘新华在办理房屋抵押登记过程中并未提供虚假材料，因此被上诉人应承担上诉人的全部损失。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，依法裁判，支持上诉人的上诉请求：一、判决撤销东兴市人民法院2019年11月1日作出的（2019)桂0681行初5号行政判决书第二项判决；二、依法改判东兴市不动产登记局的违法行为给原告造成的损害依法应当承担和履行国家赔偿责任。赔偿上诉人为实现债权所支付的诉讼费6679元和应收的债权本金50000元及利息。（利息计算方式：以50000元为基数，按月1.2%计算，从2004年6月21日计至2018年7月4日，共101060元，从2018年7月5日至2019年6月5日加倍支付延迟履行期间利息6696.25元，以上合计164435.25元。2019年6月6日以后至付清本息的利息按加倍支付延迟履行期间利息计算）。 上诉人东方资产公司在二审过程中提交证据：执行裁定书（2018）桂0681执759号，证明被执行人已无财产可执行。 被上诉人东兴市不动产登记中心答辩意见与东兴市不动产登记局一致。 原审第三人东兴市房地产开发公司经本院合法告知，未提交陈述意见。 原审第三人刘新华陈述称，坚持一审答辩意见。补充：1、本案的上诉人东方资产公司主张的房产证与第三人刘新华的房产证不是同一个房产，一审法院认定是同个房产与事实不符。这两个房产注明的四至不一致的。2、一审提到的刘新华在2001办理房产证，在2004年向中国银行进行抵押登记，但是没有显示这个房子有抵押的。刘新华的房子在2001年办理房产证至今，是已经取得房产的行为，希望二审法院驳回上诉人的诉讼请求。 经质证，对上诉人东方资产公司提交的裁定书予以认证。 经审理查明事实与一审认定事实一致。 另查明，2018年12月29日，东兴市人民法院作出（2018）桂0681执759号之二执行裁定书，认定该院已穷尽手段找寻被执行人财产或线索，本案债权尚未实现，现决定终结本次执行程序。遂裁定终结本次执行程序。 再查明，经本院实地勘查，讼争的01××31号房座落于108小区三栋联排房屋中间排，结合部分房屋的老门牌号码，01××31号房应为2栋房屋；01××31号东邻商品房，西邻湖南路，由于该小区是联排建筑，周边并无其他街道，故案涉的东兴房开公司用以抵押的东兴市××大道西侧××小区××号房地产（房产证号：××号）中描述的西至“明星大道”应为湖南路之旧称，可推定二者为同一地址。 还查明，1996年12月25日，防城港市东兴经济开发区房开公司（东兴房开公司的前身）与建行东兴支行签订抵押合同，以其自有东兴市××大道西侧××小区××号房地产（房产证号：××号）为上述借款提供担保。次日，原东兴经济开发区房产管理局为其颁发了房屋他项权证[他项权证号：（96）字第002号]，该证载明权利存续期限至1997年12月。 本院认为，本案争议焦点为，1.东方资产公司起诉是否己超过起诉期限；2.××号房产证指向的房屋与96字第002号房屋他项权证指向的抵押物是否重合，01××31号房产证颁证程序是否违法；3.第三人刘新华是否构成善意取得涉案房屋所有权，是否应撤销该01××31号房产证；4.东方资产公司诉请东兴市不动产登记局赔偿是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一。首先，根据01××31号房产证登记时适用的相关登记规定，即1997年10月27日施行的建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十条、十五条的相关规定，房屋过户登记需要公告，但该公告行为应由原审被告，即东兴市不动产登记局举证证明，如其认为应以公告时间为东方资产公司应知所诉行政登记行为的起诉期限计算起点，也应由其举证证明。但上诉人东兴市不动产登记局并未提交相关公告材料，则其以此称东方资产公司起诉超出起诉期限理由不充分；其次，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。一审引述上述法律规定正确。东兴市房产管理局虽于2018年11月30日复函东兴市人民法院，“经核查，在我局房产档案中没有被执行人东兴市房地产开发公司（原东兴市房地产公司）名下坐落于东兴市××大道西侧××小区××号的房产信息”，但并未对讼争的01××31号房产证登记情况进行说明，不能以此时间来推定一审原告东方资产公司应知讼争行为时间。故一审认为，东方资产公司通过查询于2019年3月27日得知转移行为的内容,其于2019年8月20日提起本次诉讼时止，未超过起诉期限，于法有据。 关于争议焦点二。首先，根据本院现场勘查，01××31号房产证指向的房屋与96字第002号房屋他项权证虽然四至、户型、面积均不尽相同，但是二者座落指向位置为同一地块，确实存在两证重叠的情况。但是，一审认为“本案中，在案涉房屋已办理了抵押登记的情况下，东兴市房产管理局在办理01××31号转移登记时未认真审核案涉房屋是否存在抵押的情况，在申请人未提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书的情况下，将案涉房屋转移登记给刘新华，构成违法。”论述不当。根据查明事实，原东兴经济开发区房产管理局曾于1996年12月26日为建设银行东兴支行颁发了房屋他项权证[他项权证号：（96）字第002号]，该证载明权利存续期限至1997年12月。2001年5月22日，东兴市房产管理局向刘新华颁发01××31号房屋所有权证时，该房屋他项权证登记已经失效。就该房屋他项权证，东兴市房产管理局曾回复东兴市人民法院称，“经核查，在该局档案记录中没有案涉房屋信息，无法协助执行。”，庭审中承接该局职权的东兴市不动产登记局亦称未查到该96字第002号房屋他项权证的档案记录，该局至今仍未有该证的档案记录，可见2001年向刘新华颁发01××31号房屋所有权证时，96字第002号房屋他项权证的档案已无登记存根在册。登记机构对不动产登记申请通过审查书面材料、询问申请人、比对已有登记记录等方式进行审慎审查。由于本案的前登记行为，即96字第002号房屋他项权证的登记材料因到期失效而未在登记簿留底，故不能要求登记机关在对01××31号房产证的登记时，对不存在档案的权属证书之座落进行核对。其次，由于01××31号房产证公告材料缺失，亦存在程序违法问题，故对该证仍应确认颁证程序违法。 关于争议焦点三。一审认为“第三人刘新华××东兴市房开公司就案涉房屋签订买卖合同，支付了房款，缴纳了税费，领取新的房屋所有权证和国有土地使用权证，且已在此居住18年有佘，构成善意取得。”符合善意第三人的实质和形式要件，亦无相关证据证明第三人刘新华与相关登记部门存在恶意串通侵占已抵押登记房产的情况，也无证据证明96字第002号房屋他项权证颁证时经过公示程序，故应视为第三人善意取得了01××31号房产证，该01××31号房产证依法不宜撤销。 关于争议焦点四。由于原东兴市房产管理局作出并向刘新华颁发01××31号房屋所有权证的行为并未侵犯东方资产公司受让的抵押权的行政行为，东兴市不动产登记局不应承担赔偿责任。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，依法应当予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  凌旭芳 审判员  郭传亿 审判员  田 海 二〇二〇年九月十七日 书记员  莫骐祯