云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初1857号原告：曲靖市立信房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9153030267361519X7。住所：曲靖市麒麟区益宁街道花柯路16号。法定代表人：杨立志，执行董事。委托诉讼代理人：姚超，曲靖市中兴法律服务所法律工作者，（特别授权代理）。被告：张英松，男，汉族，1968年8月26日生，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：陈宗全，云南千仞律师事务所律师，（特别授权代理）。第三人：黄建华，男，汉族，1979年8月8日生，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：顾宝荣，云南千仞律师事务所律师，（特别授权代理）。第三人：陈智建，男，汉族，1978年6月17日生，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：陈嘉宝，云南平航律师事务所律师，（特别授权代理）。原告曲靖市立信房地产开发有限公司与被告张英松商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，黄建华向本院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼；被告张英松申请追加陈智建作为无独立请求权第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，2020年6月24日，公开开庭审理了本案。原告曲靖市立信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚超，被告张英松的委托诉讼代理人陈宗全，第三人黄建华的委托诉讼代理人顾宝荣，第三人陈智建的委托诉讼代理人陈嘉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖市立信房地产开发有限公司诉称，原告系曲靖市南片区珠源之梦小区的房地产开发商，被告与原告的原法定代表人陈仙凑系朋友关系，该楼盘建好后，被告找原告原法定代表人陈仙凑购买商品房，双方于2017年6月11日签订了珠源之梦小区第1幢3单元2202号房屋的《商品房购销合同》，于当日向房管部门申请备案。合同约定房屋总价433158元，付款方式为一次性付款，付款时间为2017年6月11日。由于原告原法定代表人及股东陈仙凑退出公司后，原告才发现被告并未履行付款义务，原告向被告催要款项，被告以其与陈仙凑个人有经济纠纷为由拒绝付款。请求解除原、被告于2017年6月11日签订的购买珠源之梦小区第1幢3单元2202号房屋的《商品房购销合同》，合同登记备案号QJ2017061104342；诉讼费由被告承担。被告张英松辩称，张英松与黄建华、陈智建系福建人，陈智建在云南从事房地产开发，因资金不足，陈智建向黄建华借款，并由原告提供担保。借款到期后，借款人陈智建无能力履行，原告为履行担保责任，将公司开发的位于曲靖市的住房9套抵偿黄建华。因黄建华名下的房屋太多，需交纳的税费也比较多，就借用朋友张英松的名义，将其中2套房屋备案登记在张英松名下。张英松与原告签订了《商品房购销合同》，并办理备案登记后，将其签署的购房合同及备案登记表交给了房屋实际所有人黄建华。因此，原告起诉的标的系原告履行担保责任，抵偿给黄建华的房屋，房屋实际所有人为黄建华，该房屋是抵偿债务的房屋，其购房款已支付，应当驳回原告的诉讼请求。第三人黄建华述称，原告对第三人黄建华负有担保债务，原告用珠源之梦小区共9套房屋抵偿给黄建华，履行担保债务。7套登记在黄建华名下，2套借用张英松名义备案登记在张英松名下，本案就是登记在张英松名下的一套。因此，不存在未支付对价的情形；股权及其法定代表人变更，不影响原法定代表人履职期间代表公司所为民事法律行为的效力。同时提出独立的诉讼请求：请求确认位于曲靖市交叉处（花柯路16号）珠源之梦一期1幢3单元2202号房屋归第三人黄建华所有；驳回原告的全部诉讼请求；诉讼费用由原告承担。事实与理由：黄建华与陈智建及原告存在借贷及担保关系，该债务到期后，陈智建无能力履行，原告为履行担保责任，将公司名下的9套房产抵偿给黄建华，黄建华考虑到房屋税费问题，将其中的2套住房备案登记在张英松名下，房号1幢3单元2201、2202号。房屋登记备案在被告张英松名下系黄建华借用张英松的名义办理抵偿手续，实际为黄建华所有。原告与被告张英松签订的《商品房购销合同》及合同备案登记表上均显示购房款已一次性支付完毕。第三人陈智建述称，一、我与黄建华确实有过借款，借款时间较长，债务已履行部分，双方至今未对欠款进行结算，黄建华至今未向我主张债权。二、陈智建不是原告公司的法人、股东、员工，陈智建没有能力处置原告公司的房产。原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明原告的基本信息及诉讼主体资格。2、商品房购销合同及备案登记表各一份，用于证明原、被告签订商品房购销合同，约定了权利义务，被告未按约定履行付款义务，已构成严重违约，符合法律规定的解除条件。经质证，被告对原告提交的证据无异议，但对原告的证明目的有意见，认为2017年6月11日一次性付款完毕。经质证，第三人黄建华对原告提交的证据无异议，但提出不能证明原告的待证内容，相反能证明已履行了合同义务。原、被告签订合同并进行备案，将备案表提交张英松，原告接受了房屋对价。经质证，第三人陈智建对原告提交的证据1无异议。对证据2认为，合同相对方不是陈智建，与陈智建无关联，不发表质证意见。被告对其答辩理由，向本院举证如下：1、身份证复印件一份，用于证明被告的身份信息。2、商品房购销合同、合同登记备案表各一份，微信截屏两页，用于证明已履行了支付对价的义务。3、借款协议、补充协议、转账凭证（微信转账56422元）各一份，光碟一张并附文字，用于证明购房款的来源。经质证，原告对被告提交的证据1无异议。对证据2中合同及备案登记表无异议。对微信截屏不认可，提出微信无原始载体，是物业公司与张英松的对话记录，物业公司与原告无关系，不能代表原告，聊天记录与本案无关联性。对证据3中借款协议、补充协议，因是复印件，无法确认真实性、合法性，从内容上也不能说明与被告及其商品房购销合同的关系，故对该证据不予认可。对转账凭证不认可，内容是向陈智建转账，陈智建是否收到不清楚，转帐行为与原、被告无关联。对光碟录音内容的真实性无法确认，应由陈智建发表意见，但从内容来讲，陈智建不是原告的股东、员工，也无原告的授权，不能代表原告实施权利，陈智建与黄建华的借款与本案无关，对录音内容不予认可。经质证，第三人黄建华对被告的举证无异议。提出原、被告签订合同，并办理备案登记。原告将被告的信息移交物业公司，物业公司通知被告办理产权证。陈智建、黄建华有借款的事实，原告提供担保，原告与黄建华约定以房屋抵债，原告将9套房屋登记在黄建华及其指定的人名下，转帐凭证能与其他证据证明以房抵债，黄建华进行找补的事实。经质证，第三人陈智建对被告提交的证据1无异议。对证据2认为相对人不是陈智建，不发表质证意见。对证据3借款协议、补充协议是复印件，对其真实性不予认可。但认可与黄建华确实存在借款，谈话录音反映出债务已实际履行部分，对下欠债务双方未进行结算。补充协议担保方为原告，但未确定担保物，也无担保方式。陈智建不是原告公司的股东，员工，无权处分公司的财产。转帐凭证无具体的收款年份，只有收款时间，不能确定与支付购房款有关联。对谈话录音的真实性无意见，但对合法性有意见，不具备证据的形式要件，谈话是被告打电话给陈智建，引导陈智建默认一些事实，对关联性不认可，被告与陈智建无经济往来，也无利益纠纷，不能证明已支付购房款的事实。第三人黄建华向本院提交了自己的身份证复印件一份，用于证明黄建华的身份信息。经质证，原、被告、第三人陈智建无异议。第三人陈智建未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据、被告提交的证据1、2，第三人黄建华提交的证据，真实、合法，与本案有关联，经本院审理予以确认。被告提交的证据3中的录音光碟，系被告与第三人陈智建的谈话录音，两人在对话中提到借款协议原件，第三人陈智建称，完了以后都用粉碎机（碎纸机）碎掉了，我们事情完了还留那些干嘛。谈话中陈智建还提到原告欲回购这两套房子，用于安置回迁户，因黄建华同意便宜（降价）200元，双方回购事宜未成。第三人陈智建对谈话录音的真实性无意见，对合法性、关联性提出了意见，认为是被告引导陈智建默认一些事实。对借款协议及补充协议提出时间太长，确认不了，记不清了。本院认为，谈话录音属于音频电子文件，音频电子文件属于电子数据，系民事诉讼证据。被告提交的借款协议、补充协议虽系复印件，第三人陈智建未作肯定或否定的意见。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条：一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。据此，本院确认，被告提交的借款协议、补充协议客观存在，原告在两份协议中作为担保人盖章，最终形成以房抵债的法律事实。被告提交的证据2、3相互关联，形成证据锁链，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告于2008年4月9日成立，原法定代表人为陈仙凑。陈仙凑与第三人陈智建系堂兄弟。第三人陈智建与第三人黄建华及被告均系福建人。第三人陈智建曾向第三人黄建华借款；被告与第三人黄建华系朋友关系。2016年5月24日，第三人陈智建、黄建华和原告以及曲靖市江东房地产开发有限公司签订《借款协议书》，载明：签订本协议之前，甲方（陈智建）共计欠乙方（黄建华）借款本金349.375万元，此借款从2016年5月24日起计算利息。借款应于2016年11月23日前还清，还清借款本金之时应结清利息。担保人为原告和曲靖市江东房地产开发有限公司。同日，两第三人与两担保人签订《补充协议书》，载明：根据双方借款协议书，补充以下协议：甲方每月一付利息，按1%计算，每月利息应付34937.5元。甲方自珠源之梦项目办理完预售许可证之日起，乙方给甲方3个月时间免计利息。若甲方在2016年11月23日前无法还清乙方借款本息，甲方同意将珠源之梦项目住宅以每平方米2500元过户给乙方，冲抵甲方欠乙方的借款本息。具体住宅由乙方在此前与甲方签订的商品房购销合同中选择。两第三人在《借款协议书》《补充协议书》上签名捺印，两担保人加盖了公司印章和法定代表人陈仙凑的印章。2017年6月11日，原、被告签订《商品房购销合同》，被告购买原告开发的位于曲靖市交叉处（花柯路16号）珠源之梦一期1幢3单元第22层2202号住宅，套内建筑面积100.41平方；单价每平方米4313.89元，总金额433158元；付款方式及期限：一次性付款，付款日期2017年6月11日；交房期限为2018年7月30日前。当日，原告将双方签订的《商品房购销合同》向房屋管理部门办理了合同登记备案手续。2020年3月17日，为珠源之梦小区提供物业服务的公司经办人向被告发送了可办理交税办证手续。现该房屋尚未办理不动产权证。另查明，原告及其第三人陈智建用房屋抵偿债务，共向第三人黄建华抵偿珠源之梦一期房屋9套，其中第三人黄建华借用被告张英松的名义，由被告张英松与原告签订《商品房购销合同》两份，房号分别为2201、2202号。《商品房购销合同》签订后，第三人黄建华向第三人陈智建转账支付56422元，用于支付以房抵债后的差价。2019年2月2日，原告法定代表人由陈仙凑变更为杨立志。原告起诉被告的另一套房屋（1幢3单元第22层2201号）的商品房销售合同纠纷案件，尚在审理中。本院认为，商品房销售合同是指房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《商品房购销合同》，未违反法律的禁止性规定，系有效合同，具有法律约束力。《商品房购销合同》约定，付款方式及期限为，一次性付款，付款日期2017年6月11日。被告未向原告支付房屋价款，系第三人黄建华、陈智建存在有效的借贷关系，原告作为该债务的担保人，为履行担保义务用其开发的多套房屋抵偿债务，系当事人的自愿行为，应为有效。其中珠源之梦一期1幢3单元第22层2202号房屋系第三人黄建华借用被告的名义，由被告与原告签订《商品房购销合同》，并且进行了合同备案登记。签订商品房购销合同通常流程是，房屋价款的支付一般采用一次性付款或按揭贷款方式付款，在未一次性付款完毕或按揭贷款未落实前，是不会签订正式的商品房购销合同，更不会向房地产管理部门进行合同备案登记。原告称原法定代表人及股东陈仙凑退出公司经营后，发现该套房屋未履行付款义务，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。原告诉请要求解除合同的诉求，本院不予支持。第三人黄建华与第三人陈智建及其原告签订的《补充协议书》，载明了若不能按期偿还借款本息，则用珠源之梦的住宅冲抵借款本息的内容。黄建华申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，请求确认该房屋归其所有的诉求，被告确认该房屋属于第三人黄建华所有。此外，除借用被告名义抵偿债务的2套房屋外，第三人黄建华还与原告及第三人陈智建尚有以债抵偿的7套房屋，据此，第三人黄建华的诉求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款；最高人民法院《关于适用的解释》第八十一条第一款、第一百零八条的规定，判决如下：一、位于曲靖市交叉处（花柯路16号）珠源之梦一期1幢3单元第22层2202号住宅归第三人黄建华所有。二、驳回原告曲靖市立信房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，（原告已预交），由原告曲靖市立信房地产开发有限公司负担。有独立请求权案件受理费7797元，（第三人黄建华已预交），由原告曲靖市立信房地产开发有限公司负担，（原告于本判决发生法律效力后十日内给付第三人黄建华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  郭聪辉人民陪审员  刘 瑛人民陪审员  道汝俊二〇二〇年九月七日书 记 员  李桃仙