四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10689号 上诉人（原审原告）：刘建，男，1970年8月6日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人（原审原告）：吕明青，女，1974年10月21日出生，汉族，住四川省仁寿县。 共同委托诉讼代理人：党莉，四川川蓉律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：王艳，四川川蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川康斯佳置业有限公司。住所地：成都市新都区龙桥镇。 法定代表人：文敏，董事长。 委托诉讼代理人：黄少扉，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐涛，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都逢春房地产营销策划有限公司。住所地：成都市锦江区一环路东五段108号1-2幢11楼1104号。 法定代表人：李显川，总经理。 委托诉讼代理人：郝延涛，四川拓越律师事务所律师。 上诉人刘建、吕明青因与被上诉人四川康斯佳置业有限公司（以下简称康斯佳公司）、成都逢春房地产营销策划有限公司（以下简称逢春公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初6106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘建、吕明青上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决认定被上诉人不构成欺诈，判决驳回上诉人的诉讼请求系基本事实认定不清、适用法律错误。本案中，被上诉人隐瞒事实真相进行虚假宣传，致使上诉人在违背自己真实意思表示的情况下处分了自己权利，其行为已构成欺诈，上诉人有权按照法律规定行使合同撤销权。 首先，被上诉人在案涉房屋销售中有欺诈故意。 一审法院认定“被上诉人销售房屋过程中告知了案涉房屋及土地使用权性质，并根据具有公示效力的权利凭证进行宣传，不能认定为欺诈”系基本事实认定错误。根据一审法院查明的事实，被上诉人于2019年1月29日收到新都区不动产登记中心发放的更正土地使用年限的函，后新都区不动产登记中心于2019年6月12日发布公告，告知案涉房屋的国有土地使用年限由2083-03-28止更正为2053-03-28日止，但在上诉人与被上诉人于2018年5月6日签订的《商品房买卖合同(现售)》中已经显示，案涉房屋国有土地使用权的终止年限为2053-03-28止。上诉人认为，被上诉人作为长年从事房地产开发事宜的单位，应当对其所开发土地性质、土地权使用年限等事宜了如指掌，其在明知新都区不动产登记中心所发放的不动产权证关于土地权使用年限的登记与相关规定不符时，不仅未主动联系不动产登记中心予以核实、更正，还在其销售房屋楼栋明显处作出70年产权不限购的虚假宣传，主观上已有误导消费者根据其虚假宣传做出错误意思表示的故意，且在2018年5月，新都区不动产登记中心尚未对案涉房屋国有土地使用权终止年限予以变更时，被上诉人已经利用其将合同拿回单位盖章之机，将合同中案涉房屋土地使用权由70年变更为40年，其擅自变更合同主要内容的行为已足以说明被上诉人在销售房屋时，已知晓案涉房屋的国有土地使用权年限仅为40年，却仍旧利用新都区不动产登记机关工作疏忽的漏洞，对房屋产权年限作出虚假宣传，主观上已具备欺诈上诉人等消费者之故意。 其次，被上诉人基于其欺诈故意实施了欺诈行为。 一审法院认定“依据《商品房补充协议》规定，关于70年产权的宣传不能直接成为合同内容，而合同内容在建设依据中标明的是案涉房屋国有土地使用权终止期限为2053年3月28日，根据该合同内容，亦不能认定康斯佳公司欺诈”属基本事实认定不清，证据不足。首先，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定，只要开发商和购房者就广告宣传所涉及的商品房建立合同关系，则开发商即受该广告内容的约束，一旦实际交付的商品房与广告内容不符，则开发商应依法承担违约责任。本案中，被上诉人在销售房屋时宣传其土地使用年限为七十年且不限购，上诉人基于该宣传与被上诉人建立了商品房买卖合同关系，双方签订的《补充协议》中第10条系格式条款，该规定免除了被上诉人义务，限制上诉人的权利，应属无效。且在上诉人在商品房买卖合同上签字后，被上诉人利用其强势地位，擅自更改合同内容，其于2018年10月19日交还至上诉人的合同中关于案涉房屋的国有土地使用权年限条款不是上诉人的真实意思表示，更不是双方协商一致的结果，不应对上诉人产生法律效力。 一审法院认定“刘建、吕明青主张康斯佳公司在收回合同后擅自变更了合同内容并陈述其他业主也存在类似情况，但并无相应证据有效予以证明”属基本事实认定错误。在实践中，购买者与出售方签订商品房买卖合同时，均是先由购房者签字，再由出售方拿回单位盖章，后由出售方将合同返还至购房者手中的模式。本案中，上诉人基于被上诉人关于案涉房屋系七十年产权不限购的宣传而选择与被上诉人建立商品房买卖合同关系，上诉人就房屋买卖合同的主要内容与被上诉人协商一致且多次与被上诉人确定案涉房屋的产权为七十年不限购后，于2018年5月6日先在商品房买卖合同上签字，2018年11月19日被上诉人将已加盖单位印章的合同返还至上诉人手中，此时合同中关于案涉房屋的国有土地权使用年限已更改为四十年。 综上，上诉人认为，被上诉人明知案涉房屋的国有土地使用权年限仅为四十年，仍旧作出产权七十年不限购的虚假宣传，其在与上诉人签订商品房买卖合同时，故意隐瞒其已知晓案涉房屋的国有土地使用权年限仅为四十年的事实，诱导上诉人产生错误的认识而与被上诉人签署商品房买卖合同，后又擅自更改合同内容，其行为已构成事实上欺诈。 最后，上诉人因为被上诉人的欺诈行为陷入错误的认识，后又基于该错误认识，违反自己的真实意思表示，选择与被上诉人签订房屋买卖合同，并支付相应款项。 综上，被上诉人明知其所开发土地性质为商业用地，土地使用年限应为四十年，但仍旧在销售房屋的楼栋上作出所售房屋的使用年限为七十年不限购的虚假宣传，明知上诉人受其房屋为七十年产权的宣传而购买该房屋，却仍旧隐瞒事实真相，在双方就合同内容协商一致后，又擅自将合同中土地使用年限由七十年改为四十年，并诱使上诉人签订限制己方权利的格式条款；上诉人因被上诉人故意欺瞒行为作出错误的意思表示，与被上诉人签订商品房买卖合同。上诉人与被上诉人签署商品房买卖合同并支付相应款项，正是被上诉人利用欺诈手段，使上诉人在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，上诉人应享有合同法规定的撤销权。 二、一审法院认定被上诉人不存在欺诈行为系证据不足。一审法院以被上诉人根据不动产登记中心发放的权属证明的错误记载进行宣传，进而认定被上诉人不构成欺诈证据不足。 首先，被上诉人作为房地产开发单位，其应当对开发的土地性质、土地使用年限规定了如指掌，在明知自己所开发土地为商业用地/办公，就应当知道商业土地的使用年限为四十年。 其次，被上诉人作为涉案房屋所在地的开发单位，在其签订的原始土地出让合同中，应当已明确载明案涉房屋所在地的土地性质、土地使用年限，此原始土地出让合同应是与本案有直接关系的重要证据，但被上诉人并未向一审法院提交。 因此，一审法院仅仅以被上诉人的宣传系根据不动产登记中心发放的权属证明记载内容为依据，判定被上诉人在合同签订过程中没有欺诈行为，系证据不足。 综上所述，被上诉人明知其土地使用年限为四十年，仍旧在销售建筑上进行产权70年且不限购的虚假宣传，诱使上诉人产生错误的认识，进而与被上诉人签订买卖合同，违反自己真实意思处分自己的权利。被上诉人的行为已构成欺诈，上诉人要求撤销合同，于法有据。一审法院认定被上诉人的行为不构成欺诈系基本事实认定错误、证据不足，适用法律错误。现上诉人为保护自己的合法权益，特根据相关法律规定，向二审法院提起上诉。 康斯佳公司答辩称，康斯佳公司认为本次上诉的案件均是针对已经履行完毕的合同提起的诉讼，康斯佳公司已经严格按照合同的约定完成了房屋的交付，房屋质量合格，并为上诉人办理了不动产产权证，合同的目的已经实现，合同已经履行完毕。因此为了市场经济安全的交易稳定，应当维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。 通过一审查明的事实能够证实康斯佳公司在签订案涉房屋的行为并不构成《中华人民共和国合同法》第54条所规定的欺诈行为，因为欺诈的构成需要具有三个方面的构成要件：（1）欺诈方有欺诈的故意；（2）欺诈方有欺诈行为；（3）被欺诈方因错误的意思和欺诈方达成了协议。在本案中康斯佳公司并没有前述的任何要件。首先康斯佳公司不具有欺诈的故意，所谓的欺诈是明知不存在该事实虚构达成交易。在本案中康斯佳公司并未虚构或捏造事实，其依据新都区不动产中新办法的证据进行销售，对行政单位颁发的证书应当予以保护。康斯佳公司在一审中提交了大产权证书，登记的使用年限是在2083年3月28日。在2017年还办了两个分户产权，分户产权登记的时间是2083年3月28日，因此基于对新都区行政机关颁发的不动产权证书的信任，即使康斯佳公司有按照不动产权证书载明的事项进行销售宣传，也不属于故意告知虚假情况。 康斯佳公司在签订合同的过程中没有欺诈原告的行为，上诉人与康斯佳公司签订商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且案涉房屋的用途为商用/办公用地，且使用年限为40年，应当视为上诉人知晓该情况，所以康斯佳公司不存在欺诈的行为。在双方补充协议第10条明确约定了“双方均同意以商品房买卖合同和本补充协议附件所约定的条款作为约束双方的权利义务的最终有效依据……不作为双方交房、验房等事项的告知条件”依据该规定，康斯佳公司的任何宣传资料都是经过各方参考，而不能作为双方的交易依据。根据双方签订的合同已经清楚载明了土地的终止年限，上诉人不是基于错误认识，而是清楚看到了明确的终止日期而签订的合同。上诉人在收房之后缴纳了物管费、维修基金还办理了不动产权证书，上诉人实际上已经以自己的实际行为放弃了自己撤销合同的权利；且该事实在一审中已经予以查明。 补充协议第10条不属于格式条款，条款里面有上诉人清楚的约定且自愿签订，且该条款并不是权利义务的条款，而是产权的权限，所以产权的权限应当以国家的行政机关颁发的证书为准。关于上诉人提到的商品房司法解释第3条，康斯佳公司认为该司法解释第3条不能适用于本案，原因在于双方已就宣传资料是否作为合同的依据进行了明确的说明，而该条款是在于双方没有明确约定的前提下的适用。 逢春公司答辩称，一审法院的裁判结果正确，恳请二审法院予以维持；若法院认为逢春公司在本案中需要承担返还款项的义务，那么逢春公司与购房人签订的订购书，在订购书中约定若双方之间存在纠纷应当适用仲裁，选定的仲裁机构为钦州仲裁委员会。上诉人不应当通过法院诉讼的方式解决其与逢春公司之间的纠纷；本案争议的核心是土地使用年限，但是上诉的5个案件中只有刘建、吕明青签署的811号房屋的《商品房买卖合同》中约定土地使用年限为70年。但是811号房屋取得的不动产权证载明的土地使用年限也为70年，除此之外其他的4套房屋在《商品房买卖合同》中明确约定土地的使用年限为40年。依据《商品房买卖合同》的约定，康斯佳公司与购房人之间对于土地使用年限作出了明确的约定，康斯佳公司在本案中并没有欺骗或者欺诈任何购房人。综上所述，恳请二审法院维持一审判决。 刘建、吕明青向一审法院起诉请求：1.撤销刘建、吕明青与康斯佳公司签订的《商品房买卖合同（现售）》（一幢701号房屋）以及《商品房买卖合同补充协议》（合同编号为1-701）；2.康斯佳公司、逢春公司返还刘建、吕明青363718元（包括房款266145元及“权力义务转让费”97573元）；3.康斯佳公司向刘建、吕明青赔偿损失，现暂计为35967.4元（详见赔偿清单），实际赔偿金额以刘建、吕明青实际产生的为准。 一审法院认定事实：2018年5月6日刘建、吕明青签订的《盛世华庭定购书》上加盖四川康斯佳置业有限公司盛世华庭项目部印章。2018年5月8日与康斯佳公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定刘建、吕明青购买康斯佳公司开发的房屋，项目建设依据“出卖人以出让方式取得坐落于成都市新都区九社地块的的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为新都国用（2013）第××号，土地使用权面积为6592.14平方米，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地规划用途为商业／办公，土地使用权终止日期为2053年3月28日。”，销售依据为房屋所有权证，证号为川（2017）新都区不动产权第0004614号，该商品房的规划用途为办公，套内建筑面积30.16㎡，房屋总价款266145元，刘建、吕明青采用商业贷款方式购房。《商品房买卖合同补充协议》第十条约定“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、户型单页、宣传资料、沙盘模型、样板房、各种的广告均不对本补充协议双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。”。 2018年5月8日康斯佳公司向刘建、吕明青出具了收到案涉房屋首付款的收据136145元，其余购房款刘建、吕明青向华夏银行贷款支付。2018年5月8日，逢春公司出具收到刘建、吕明青权利义务转让费97573元的收据。刘建、吕明青向逢春公司支付代收天然气开户费6000元。 2019年12月5日四川川蓉律师事务所向刘建开具法律咨询发票，金额10000元。 一审另查明，康斯佳公司在销售案涉房屋时在销售场所楼栋外部拉有横幅“精品宜居投资型小户70年产权不限购”、“15万起购70年产权铂金小户，小投资大回报”，张贴有“精品宜居投资型小户70年产权+不限购+小投入+高效益+通气投资自住出租办公养老”。在销售现场张贴有项目五证公示，其中不动产权证载明用途为商业用地/办公，使用期限国有建设用地使用权 2083年3月28日止。中国邮政集团公司成都分公司办理的案涉楼栋房屋不动产权证载明的用途为商业/办公，国有建设用地使用权2083年3月28日止。 2019年1月29日成都市新都区不动产登记中心向康斯佳公司发出《成都市新都区不动产登记中心关于更正土地使用年限的函》，告知川（2017）新都区不动产权第0004614、0004617号不动产权证书土地使用年限出现记载错误，请康斯佳公司于30个工作日内来办理更正登记。2019年6月12日成都市新都区不动产登记中心发布了不动产更正登记公告“不动产坐落新都区龙桥镇××号更正内容国有建设用地使用权期限2083-03-28止更正为2053-03-28止。备注证书编号为（2017）新都区不动产权第0004614号（不包含已办理转移登记的不动产单元）”。 以上事实，有《盛世华庭定购书》、《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、转款凭据、银行流水、贷款还款计划书、销售现场照片、川（2017）新都区不动产权第0004614不动产权证书、川（2017）新都区不动产权第0026186不动产权证书、《成都市新都区不动产登记中心关于更正土地使用年限的函》、律师费发票等证据及各方当事人当庭陈述在卷为证。 一审法院认为，本案的焦点在于刘建、吕明青主张行使合同撤销权的理由能否成立。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”，刘建、吕明青主张康斯佳公司明知案涉房屋应为40年国有土地使用权，但却宣传为70年产权，诱使刘建、吕明青购买房屋，并且擅自变更合同，鉴于康斯佳公司的欺诈行为，刘建、吕明青主张行使合同解除权。欺诈是指故意错误陈述或有义务告知而不告知真实情况导致对方发生认识上的错误而为意思表示。欺诈有以下构成要件：（1）欺诈一方当事人有欺诈的故意；（2）有欺诈一方的行为；（3）受欺诈方签订合同是由于受欺诈的结果，系当欺诈行为使他人陷入错误认识，他人由于此错误在违背其真实意愿的情况下与之签订合同，才构成受欺诈的合同。 康斯佳公司在销售过程中公示的案涉楼栋不动产权证书载明国有建设用地使用权2083年3月28日止，该证书系由不动产权登记机关颁发，宣传中所称70年产权的情况与其获得的不动产权证书及前期分户产权办理情况一致，康斯佳公司在销售房屋过程中告知了案涉房屋及土地使用权的性质，并根据具有公示效力的权利凭证进行的宣传，不能认定为欺诈。在案涉合同补充协议第十条约定“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、户型单页、宣传资料、沙盘模型、样板房、各种广告等均不对本补充协议双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。”，故关于70年国有土地使用权的宣传并不能直接成为合同内容，而合同在建设依据中表明的是案涉房屋国有土地使用权终止期限为2053年3月28日，根据该合同内容，亦不能认定康斯佳公司欺诈。刘建、吕明青主张康斯佳公司在收回合同后擅自变更了合同内容并陈述其他业主也存在类似情况，但并无相应证据有效予以证明，一审法院对该主张不予支持。另刘建、吕明青以撤销购房合同为由，同时主张返还权利义务费，一审法院不予支持。逢春公司认为双方约定了在钦州仲裁委员会仲裁解决，但根据其提交的盛世华庭定购书，该约定系针对与《定购书》产生的及有关的一切争议解决方式，加盖的是康斯佳公司盛世华庭项目部印章，故刘建、吕明青并未与逢春公司之间达成仲裁协议，同时协议针对的是预约合同有关争议，而案涉争议系撤销合同，逢春公司主张通过仲裁解决，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回刘建、吕明青的诉讼请求。案件受理费、3748元（已因适用简易程序减半收取），由刘建、吕明青负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘建、吕明青向本院提交了以下证据： 证据1：土地出让合同、设计条件通知书；证明目的：证明本案的案涉土地是商用，使用年限为40年，这是康斯佳公司在取得案涉宗地使用权的时候就明确知晓的。 证据2：建设工程规划许可证、建设工程规划合格证、设计图；证明目的：上诉人购买房屋为商用地，且图纸备注为办公楼。 康斯佳公司发表质证意见称：针对证据1：真实性、合法性予以认可，但达不到上诉人的证明目的，且不是新证据，也没有在举证期限内提交，跟本案也无关联性。土地使用权合同的结果就是康斯佳公司取得不动产权证书，而该不动产权证书在一审中是一个重要的证据，且双方都进行了质证，在销售现场也出示过，已经不不动产权证书取代，合同的目的就是取得不动产和证书，同时达不到上诉人的上诉请求。作为康斯佳公司是信赖国家颁发的证书，而不是签订的合同。如果康斯佳公司要对外宣传，也只能依据不动产权证书进行。 针对证据2：该证据不属于新证据，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，因为一审中已经查明规划许可证是出现在销售现场。针对上诉方提交的证据1、2通过双方的出让合同是明确记载了合同的使用性质，因此康斯佳公司不存在以土地性质以及年限欺骗上诉方。 逢春公司发表质证意见称：针对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，上诉人应当就被上诉人是否构成欺诈举证，但上诉人提交的证据均不能证明被上诉人构成欺诈行为。 本院对上述证据的认证意见在下文予以论述。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人刘建、吕明青的上诉请求以及被上诉人康斯佳公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：康斯佳公司是否在签订合同时对刘建、吕明青进行欺诈、案涉合同是否应予撤销。现就该争议焦点的认定论述如下。 在本案中，刘建、吕明青主张康斯佳公司编造其出售的房屋拥有70年产权的事实诱使刘建、吕明青购买房屋，逢春公司在协助康斯佳公司卖房的过程中帮助康斯佳公司隐瞒真实的土地年限，欺骗购房者。本院经审查认为：判断案涉合同订立时康斯佳公司、逢春公司是否对刘建、吕明青隐瞒真实情况，则应当审查案涉合同签订时案涉房屋所在土地的相关情况。根据一审法院查明的事实，刘建、吕明青与康斯佳公司签订合同前，销售现场张贴的不动产权证载明用途为商业用地/办公，使用期限国有建设用地使用权期限为70年。根据本案查明的事实，康斯佳公司在签订合同时持有的不动产权证书载明的国有土地使用权期限为70年，故其宣传案涉房屋70年产权不能认定为欺诈。刘建、吕明青主张康斯佳公司在签订合同时对其进行欺诈缺乏事实依据，刘建、吕明青在二审中提交的证据不能达到其证明目的，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费7496元，由上诉人刘建、吕明青负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年九月一日 书记员 龙春光