江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3101号上诉人（原审被告）:杜琴，女，1978年12月30日出生，汉族，居民，户籍地江西省丰城市，现住东台市。委托诉讼代理人：陈义明，江苏东亭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东台市梁垛镇梁北村村民委员会，住所地江苏省东台市梁垛镇梁北村二组。法定代表人：王爱军，该单位主任。委托诉讼代理人：陈连群，东台市梁垛法律服务所法律工作者。上诉人杜琴因与被上诉人东台市梁垛镇梁北村村民委员会（以下简称梁北村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由梁北村委会承担。事实和理由：1.双方约定的租赁期限是长期的，并不是一审法院审查的一年租赁期限。杜琴之所以在梁北村办厂是因为东台市党委书记到上海招商引资，杜琴才将在上海生产帽子的机器设备全部搬运到梁北村村部，梁北村委会支部书记与杜琴的另一合伙人周某曾经口头约定租赁期限不限于合同规定的三年，杜琴可以长期租赁，且杜琴作为一个外贸工厂企业的投资人，不可能短期租赁，肯定要长期租赁。虽然合同是一年一签，但不能否认生产企业需要长期租赁的客观事实。2.杜琴手中目前有大量的订单，如果现在搬出必然导致对相关客户的违约，损失无法估量。因此，杜琴要求继续与梁北村委会签订租赁合同，租金可以适当提高。3.杜琴在办厂时支付了45000元的转让费，当时梁北村委会支部书记练巧英口头答应补偿杜琴15000元，但一直没有给付。因此梁北村委会应该按照约定向杜琴支付15000元的转让费。梁北村委会辩称，一审认定事实清楚，判决正确，杜琴的上诉请求及事实理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。梁北村委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令杜琴立即将租赁的梁北村委会位于东侧部分房屋内（含场地）的所有物品迁出（腾空房屋及场地），并从2020年3月1日起至实际迁出之日止按88元/日的标准给付使用费；2.本案的诉讼费用由杜琴负担。一审法院认定事实：2017年3月起，杜琴向梁北村委会租赁梁北村村部综合楼部分房屋。2019年5月15日，杜琴（乙方）与梁北村委会（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方通过市交易平台对村部办公楼的部分房屋进行招租，乙方通过竞标取得1年承租权。第一条租赁房屋为梁北村村部综合楼一楼约360平方米、二楼东侧约180平方米、附房约30平方米，建筑面积合计约570㎡，不拆分出租。第二条租赁期限一年从2019年3月1日起至2020年2月28日止。第三条每年租金32000元；……第九条乙方如在2020年2月28日后需续租，则必须在2020年1月30日前向甲方提交书面续租申请，尚若乙方继续租赁使用相关房屋，且经双方协商一致签订了书面续租合同，则乙方继续租赁使用相关房屋；否则，乙方必须在2020年2月28日前将所租房屋腾空，完好交还所租甲方房屋，并无条件清场……。后杜琴按约使用案涉房屋，并给付租赁期内的租金。2019年11月6日，梁北村委会向杜琴发出《通知》，主要表示根据工作需要，出租给杜琴的案涉房屋需收回使用，故在租期届满后不再出租，并要求杜琴在2020年2月28日前所案涉房屋内（包括场地上）迁出所有物品，将房屋（场地）完好交还。2020年3月6日，梁北村委会再次向杜琴发出《通知》，要求杜琴在2020年3月12日前迁出案涉房屋，并交还梁北村委会。否则，梁北村委会将依法排除妨碍，收回房屋（场地）。杜琴一直未迁出，并使用案涉房屋至今，引发本案纠纷。现梁北村委会诉至法院，要求如前所请。一审另查明，案涉房屋位于梁北村委会办公楼，该房屋系该村于2006年度自建，目前尚未取得建设工程规划许可证。一审法院认为：梁北村委会就其未经合法批准建造的房屋与杜琴签订的案涉《房屋租赁合同》，因其标的物具有违法性，该合同应为无效。现梁北村委会要求杜琴返还租赁物（房屋），参照合同约定的租金标准支付房屋使用费，依法应予支持，杜琴应在2020年2月28日前腾空案涉房屋并交还梁北村委会。杜琴辩称曾口头约定租赁期限不受合同约定及梁北村干部口头答应补偿其转让费15000元，其未能举证证明，梁北村委会亦予否认，故对其辩称理由，一审法院依法不予采信。梁北村委会曾两次书面通知杜琴要求交房，但杜琴继续占用案涉房屋至今，故梁北村委会自2020年3月1日起至实际迁出之日止按合同约定的租金标准向杜琴主张使用费，一审法院依法予以支持，但梁北村委会就使用费标准计算有误，应为87.67元/天（32000元/年÷365天）。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、杜琴于判决生效后30日内将位于梁北村委会综合楼一楼及二楼东侧部分房屋、附房内（含场地）属于自己的可移动物品迁出，腾空后交给梁北村委会；二、杜琴于判决生效后30日内给付梁北村委会2020年3月1日起至实际迁出之日止的使用费（按87.67元/天计算）。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3476元，减半收取1738元，由杜琴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜琴提交其与业务单位签订的一份《购销合同》打印件，证明之前由于疫情企业不能正常生产经营，疫情缓解之后，为了企业的正常运转，接了一单合同，目前该合同正在履行过程中，交货期为2020年12月20日，如果杜琴现在与梁北村委会租赁合同终止，进行搬迁，那么杜琴会产生巨大的经济损失，因此请求法庭考虑到今年疫情的不可抗力，让杜琴在完成了这笔业务之后再进行搬迁。梁北村委会的质证意见为，真实性无法确认，该份合同无论真假均与本案无关联性，且梁北村委会早在2019年11月6日就已经书面通知了杜琴不再续租。梁北村委会在2020年4月7日向法院提起诉讼，杜琴在2020年7月10日再与他人签订购销合同，该风险应当由杜琴自负。本院经审核认为，该证据与本案不具有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，梁北村委会在未取得建设工程规划许可证的情况下建设案涉房屋，并与杜琴订立租赁合同，且在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，故该租赁合同依法应当认定无效。梁北村委会在案涉租赁协议无效、合同约定的租赁期满及提前告知租赁期满不再续租的情形下要求杜琴返还租赁物，符合法律规定，杜琴应向梁北村委会交付案涉房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。杜琴上诉认为其曾与梁北村委会口头约定租赁期限为长期租赁及梁北村委会干部曾口头答应补偿其转让费15000元，但梁北村委会对此予以否认，杜琴也未能提交证据予以证明，且《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，故本院对杜琴的上诉理由均不予采信。综上所述，杜琴的上诉请求均无事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3476元，由上诉人杜琴负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二〇年九月十四日书记员  成以琴