新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 裁 定 书                                                                                                                                                                            (2020)新2701执异5号 案外人：高宝同，男，1988年8月26日出生，汉族，系博乐市阳光易购实际经营者，住新疆博乐市太湖阳光小区1-01室。案外人：张敬娥，女，1988年1月10日出生，系博乐市阳光易购经营者。住新疆博乐市太湖阳光小区1-01室。申请执行人：任大贵，男，1976年3月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆博乐市。委托诉讼代理人：李绍彦，博乐市宏维法律服务所法律工作者。被执行人：郭小春，男，1967年12月26日出生，汉族，无固定职业，住陕西省咸阳市。在本院执行任大贵与郭小春民间借贷纠纷一案中，案外人高宝同、张敬娥于2020年9月4日对执行博乐市太湖阳光小区42幢1-01室（JB-2-2-42，房产证登记编号博字第2016-00044825号）门面房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人高宝同、张敬娥称，请求中止对位于博乐市××区面房的查封、执行。2015年9月15日被执行人郭小春将涉案房屋租赁给案外人高宝同、张敬娥，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为18年，自2015年9月15日至2033年9月15日，租赁费每年80000元。合同签订当日，案外人高宝同、张敬娥将2015年9月15日至2016年9月15日期间房租交付给被执行人郭小春，2016年9月15日支付2016年9月15日至2017年9月15日期间房屋租赁费80000元。2017年1月3日案外人高宝同、张敬娥与被执行人郭小春协商一致，向其支付房屋定金30000元。2017年4月10日双方签订《门面楼房转让合同》，合同约定郭小春将其所有的博乐市××区面房所有权转让给高宝同、张敬娥，转让价款为2000000元，2018年10月1日前支付1000000元，剩余1000000元在办理不动产登记手续时一次性付清。保证于2018年10月1日前办理不动产登记手续。2017年1月3日至2018年6月17日期间，高宝同、张敬娥向被执行人郭小春支付购房款1050000元，2018年11月21日至2020年6月13日期间支付225000元，累计支付1275000元。2015年9月15日至今案外人高宝同、张敬娥一直在涉案房屋经营阳光易购超市，购买该房屋时间在博乐市人民法院查封、执行之前，且已支付大部分款项，剩余尾款待办理房屋过户手续时支付。未办理过户登记原因是该房屋已设立抵押，被执行人郭小春被羁押，并非案外人高宝同、张敬娥自身原因。综上，请求中止对涉案房屋的查封执行。申请执行人任大贵称，申请执行人认为案外人高宝同、张敬娥的异议理由不成立，案外人高宝同、张敬娥只是租赁涉案房屋，其称2017年购买该房屋不成立也不符合法律规定。涉案房屋在2018年10月任大贵申请诉前财产保全时已抵押给国民村镇银行，根据法律规定不动产设立抵押登记后不得买卖，且不动产买卖必须办理过户登记手续。博乐市人民法院在送达传票过程中多次到涉案房屋送达，案外人高宝同、张敬娥对该房屋已被保全是知情的，但未提出保全异议，综上，请求驳回案外人高宝同、张敬娥的异议请求。被执行人郭小春称，被执行人郭小春将涉案房屋租赁给案外人高宝同、张敬娥，后将房屋出售给高宝同、张敬娥均属实，请求法院公正处理。本院查明，2018年10月30日任大贵向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）新2701财保字第66号民事裁定书，依法保全郭小春所有的位于博乐市××区（JB-2-2-42，房产证登记编号博字第2016-00044825号）门面房。2019年12月16日博乐市人民法院作出（2019）新2701民初55号民事判决书，判决被告郭小春于本判决书生效后十五日内向原告任大贵偿还借款969900元、支付利息14400元、保全费5000元，案件受理费16156元，由原告任大贵负担50元，被告郭小春负担16106元。判决生效后，原告任大贵向本院申请强制执行。2020年7月20日博乐市人民法院执行局对案外人高宝同进行询问，并制作执行笔录，询问过程中案外人高宝同陈述涉案房屋系其租赁的，租赁期限十几年，租金付了一部分。2015年9月15日被执行人郭小春将涉案房屋租赁给案外人高宝同、张敬娥，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为18年，自2015年9月15日至2033年9月15日。2017年4月10日案外人高宝同、张敬娥与被执行人郭小春签订《门面房转让合同》，约定将位于博乐市××区房屋出售给案外人高宝同、张敬娥，转让价款2000000元，2018年10月1日前支付1000000元，剩余1000000元在办理不动产登记手续时一次性付清。保证于2018年10月1日前办理不动产登记手续。郭小春应保证该房屋不存在任何权利瑕疵，被执行人郭小春对签订合同认可。被执行人郭小春认可其收到了全部房款，其中2017年1月3日至2018年6月17日案外人高宝同、张敬娥通过尾号2477账户及微信转账方式向其支付644147元，通过案外人赖青账户转账、欠付货款抵账、现金方式支付539147元，2020年1月29日至6月13日通过银行转账方式支付55000元，剩余170000元通过案外人王菊芳、代被执行人郭小春偿还银行贷款等方式支付。案外人高宝同、张敬娥在涉案房屋经营博乐市阳光易购超市。本院认为，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的。本案中，案外人高宝同、张敬娥在涉案房屋经营博乐市易购超市，并提交了其与被执行人郭小春签订的购房合同，但高宝同、张敬娥提交的其直接向被执行人郭小春转账或微信支付的款项仅为699147元，其余通过现金方式支付的款项、通过案外人支付的或向案外人支付的款项无法核实，高宝同、张敬娥称其代被执行人郭小春偿还银行贷款，提供的证明未加盖国民村镇银行公章。2020年7月20日在本院执行局向案外人高宝同询问房屋情况时，案外人高宝同称其租赁涉案房屋，并未陈述购买涉案房屋。综上，案外人高宝同、张敬娥提供的证据无法确认其与被执行人郭小春之间确实存在买卖合同关系，亦无法证实已将全部房款支付完毕，对案外人高宝同、张敬娥提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人高宝同、张敬娥的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向疆维吾尔自治区博乐市人民法院提起诉讼。                                                                                                 审判长 张成琳                                                                                                人民陪审员 邹秀兰                                                                                                人民陪审员 乔月亮                                                                                                 二〇二〇年九月十五                                                                                                 书记员 艾克旦木