甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2027号上诉人（原审被告）：兰州明正商贸有限公司，住所地兰州市西固区生产街1号。法定代表人：赵兰萍，该公司经理。委托诉讼代理人：常渊祥，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘多光，该公司物业经理。被上诉人（原审原告）：甘肃建投矿业有限公司，住所地甘肃省临夏州永靖县假日花城小区2号楼。法定代表人：汪学彬，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘天明，甘肃省中立源律师事务所律师。委托诉讼代理人：金国兴，甘肃省中立源律师事务所律师。上诉人兰州明正商贸有限公司（以下简称明正公司）因与被上诉人甘肃建投矿业有限公司（以下简称建投矿业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初179号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。明正公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决书认定被上诉人搬离租赁房屋日期为实际交还房屋日期，属于对交易习惯以及对证据内容错误理解，从而错误认定了被上诉人交还房屋实际时间的事实。被上诉人搬离房屋的日期，不必然等同于交还符合合同约定条件房屋的日期，被上诉人实际交还房屋的时间为2019年8月29日。另外，被上诉人搬离后，仍在房屋内留存杂物，钥匙也未移交，因此上诉人才出具了《情况说明》，但该说明并不能视为上诉人对被上诉人交付房屋日期的认可。2、上诉人关于水电费等其他费用的主张，有事实和证据证明，一审法院对此事实未与查明，判决书所计算的费用部分有误。一审错误认定房屋交还日期，从而确定费用计算节点，与事实不符，损害了上诉人的合法权益。3、一审判决书认为上诉人在“未支付房租的情况下虚开发票，其行为本就不当”，从而不支持上诉人的主张，是对商业交易缺乏了解的错误认定。一审法院损害了上诉人的合法权益，请二审法院依法审理后公正裁决。建投矿业公司答辩称，1、一审认定事实清楚。一审法院根据明正公司出具的情况说明认定我方于2019年8月2日搬离，从而认定了退租日期，并认定各项费用应截止于该日。就不再续租的事宜，答辩人曾向对方致函通知。上诉人所主张的发票税金和装修费用，没有依据，不应支持。2、一审适用法律正确。答辩人交清了房租，搬离了房屋，被答辩人应当退还押金。综上，被答辩人的上诉请求不应得到支持。建投矿业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告退还押金100000元和多收的款项11531.4元，合计111531.4元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中将第一项诉请变更为：“判令被告返还98442.3元”。一审法院认定事实：2018年2月1日,原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告使用的位于兰州市西固区，建筑面积1615平方米的房屋，租期自2018年2月1日至2021年1月31日止，现原告主张被告房屋使用期限已满，故诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现对双方争议的事实及证据，本院分析如下：1.关于房屋租赁费、物业费的问题。庭审中原告主张其公司于2019年8月2日就已全部搬离房屋并交房，被告认为其系同年8月29日拿到房屋钥匙，但被告于2019年8月5日向原告出具《情况说明》自述原告公司于2019年8月2日全部搬离，并向原告说明各项费用可知，被告知晓原告退租、搬离等事实，故本院认为原告于2019年8月2日退租，房租等各项费用亦应缴纳至改日。另，被告主张其承诺免除的房租系2019年1月的一楼房租，但其提交的收条证明原告于2月5日收到钥匙等物，且双方合同约定的租赁期限自2月1日始，故本院对被告的主张不予认可。综上原告应给付的房租应按照月租56525元计算18个月零两天（自2018年2月1日至2019年8月2日）减去被告承诺免除一楼一个月房租6685元，即1014533元。原告应给付的物业费亦应按照上述方式计算，即43766.5元。原告共支付房租及物业费共计1102435.4元（原告共支付款项扣除水电费、暖气费、房屋押金），被告应退还原告房租及物业费44135.9元。2.关于水电费等其他费用的问题。庭审中，被告认可其应当向原告支付水费90.1元、电费1267.5元、停车卡费用300元，本院不持异议。3.关于被告主张税费及装修费的问题。被告要求原告支付其为开发票所多支付的税费，但发票本应是支付的凭证，被告在原告未支付房租的情况下虚开发票，其行为本就不当，故关于被告的该部分主张本院不予支持。被告提交发票证明其为恢复原告破坏的装修的支出，但并无其他证据予以佐证，本院无法核查装修具体项目及必要性，故对于被告该部分主张本院亦不予支持。综上，被告应退还原告的款项为：房屋押金100000元-房租及物业费44135.9元-水费90.1元-电费1267.5元-停车卡费用300元，即42478.3元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条规定，判决：一、被告兰州明正商贸有限公司返还原告甘肃建投矿业有限公司房屋房屋押金42478.3元，于本判决生效之日起五日内全部履行完毕；二、驳回原告甘肃建投矿业有限公司的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费1265.3元，由原告甘肃建投矿业有限公司、被告兰州明正商贸有限公司各负担632.65元。二审期间，明正公司提交以下新证据：1、房屋装修合同，证明被上诉人搬离后没有将房屋恢复原状，上诉人对食堂、吊顶等进行修复，花费52600元。2、款项付款说明。证明上诉人已付清52600元的费用。3、照片，证明被上诉人没有对房屋进行恢复。建投矿业公司的质证意见为，第1、2组证据是第三人签订，与我方无关，并没有我方签字同意、付款原因无法确认，实际付款多少也无法证明。第3组证据，照片无法证明其目的，一审时房屋就再次出租了。我方去年7月就搬离了，牌子无法确认是否是我方的，拍摄位置也无法确认。原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。关于涉案租赁合同的效力问题。本案中，建投矿业公司与明正公司签订涉案房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反我国法律法规禁止性规定，因此该合同合法有效，本院予以确认。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于双方签订的涉案租赁合同何时终止的问题。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。涉案合同第十一条约定，“乙方在履行合同一年后的期间若建新办公楼，可提前三个月通知甲方后搬离，本合同终止。…….”，建投矿业公司依约向明正公司书面致函，要求不再续租后，明正公司出具“情况说明”同意建投矿业公司退租，并认可建投矿业公司已于2019年8月2日全部搬离。因此，涉案租赁合同已于2019年8月2日终止，一审法院认定建投矿业公司应支付2019年8月2日之前的租赁费用，符合事实情况，本院予以支持。明正公司上诉主张建投矿业公司应当交纳2019年8月2日之后的费用，没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人所主张的维修费用和税款是否应当支持的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，明正公司认为建投矿业公司损坏了涉案房屋，要求建投矿业公司承担相应的维修费用，本院认为，依据现有证据，明正公司提交的证据不足以证明其所主张的维修确有必要且已实际发生，明正公司应当承担举证不能的不利法律后果。明正公司要求建投矿业公司承担税款的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人明正公司的上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1904元，由兰州明正商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵辉君审判员  石 浩审判员  陈杰文二〇二〇年九月七日书记员  魏 婕