北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3037号上诉人（原审被告）：北京启文家盒子文化有限公司，住所地北京市顺义区空港街道安泰大街9号院6号楼。法定代表人：马菁，董事长。上诉人（原审被告）：新疆家盒子文化有限公司，住所地新疆喀什地区喀什经济开发区深喀大道总部经济区浙商大厦第23层第14号。法定代表人；马菁，总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙焱焱，北京邦远律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：李奎，北京邦远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中粮地产投资（北京）有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：张黎，董事长。委托诉讼代理人：李真，北京声驰律师事务所律师。上诉人北京启文家盒子文化有限公司（以下简称启文公司）、新疆家盒子文化有限公司（以下简称新疆家盒子公司）因与被上诉人中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初27971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法由审判员赵霞适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。启文公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判驳回对方的相应诉求。事实和理由：中粮公司从2019年5月开始就对涉案房屋采取断电、封路等措施，导致我无法实际使用涉案房屋，已经构成违约。新疆家盒子公司上诉请求：撤销一审法院判决第六项，依法改判我方不承担相应的连带责任。事实和理由：租赁合同的主体已变更，我方不应承担连带责任。中粮公司辩称，同意一审判决，各方之间的合同合法有效，未缴纳租金构成根本违约，应该支付租金等各项费用以及违约金，并应在合同解除后将房屋腾空恢复原状。新疆家盒子公司承诺合同项下的全部义务承担连带责任，商铺租赁合同转让协议书中约定明确，一审判决新疆家盒子承担连带责任处理正确，请求法院驳回启文公司和新疆家盒子公司的上诉请求，维持原判。中粮公司向一审法院起诉请求：1．判决启文公司支付拖欠的租金、物业费和水电费合计33518207．72元（暂计算至起诉日），新疆家盒子公司承担连带责任；2．判决启文公司承担违约赔偿金760896元，新疆家盒子公司承担连带责任；3．判决启文公司、新疆家盒子公司将出租房屋交还中粮公司；4．判决启文公司、新疆家盒子公司注销以出租房屋为注册地址的工商和税务登记证照；5．本案诉讼费用由启文公司、新疆家盒子公司承担。一审庭审中，中粮公司将第1项诉讼请求变更为：判决启文公司支付2019年1月1日至合同解除之日即2019年7月6日拖欠的租金及物业费合计1892022.15元（租金每月246479.31元，物业费每月58685.55元）；支付自2019年7月7日至交还房屋之日的房屋占用费及逾期交还房屋违约金合计1652976.28元（占用费的标准按照每月246479.31元计算，逾期交房违约金每月为月租金246479.31元的1.5倍）；新疆家盒子公司对上述两项费用承担连带责任。将第3项诉讼请求变更为判决启文公司、新疆家盒子公司将房屋恢复原状后交还中粮公司。一审法院认定事实：2013年5月20日，中粮公司（合同甲方）与北京家盒子文化有限公司（合同乙方）签订《中粮祥云国际生活区商铺租赁合同》，约定甲方将顺义区后沙峪镇8号中粮祥云国际生活区C03地块S4楼座商铺（以下简称涉诉商铺）出租给乙方使用，用于经营家盒子品牌，租期为15年，自起租日开始计算，第一个至第三个租赁年度日保底租金为2元／日／平方米，自第四个租赁年度起，每三年租金额按前一个三年的平均日租金额5％递增，每三年调整一次；乙方交纳相当于三个月基本租金数额的租赁保证金共1080000元。第4.5.1条约定自起租日起，乙方应向甲方或物业管理公司交纳物业管理费，按商品租赁面积计算，标准为每月每平方米10元，物业管理费每三年递增一次，递增比例为上一期物业管理费的10％，物业管理费应按月支付，乙方应于每月第1个工作日或之前与基本租金一并支付。合同第14.1.2条约定：除租赁期限届满合同正常终止外，包括但不限于任何一方单方面解除本合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应于合同终止之日起30日内交还该商铺。第14.2.1条约定：合同结束（不论基于任何原因），乙方应自费将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）。经甲方同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施及增建和改建（下称可移动的物品）无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。第14.2.4条约定：合同结束（不论基于任何原因）乙方需要办理以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续。第14.4.3条约定：乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的该商铺租金、物业管理费等各项费用外，每日还应按照最后一个月的日保底租金的1.5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照本条的规定收回该商铺。第17.1条约定：在合同有效期内，乙方逾期支付或补缴租金等按合同约定的时间内，乙方未缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；第17.3条约定：乙方逾期支付上述款项超过7日，则甲方有权书面通知（以在该商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式）乙方在一定时限内补齐相关费用及滞纳金，乙方在上述时限仍未能补齐相关费用及滞纳金的，甲方有权采取相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺。第17.5条约定：本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为，违约严重的，甲方有权单方面终止本合同收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：17.5.5拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过30日或累计超过60日（无论是否正式追索）。第17.6条约定：甲方依据合同第17.5条单方终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除，乙方应按本合同相关约定交还租赁物业，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不限于商铺装修费等费用。后中粮公司与北京家盒子文化有限公司签订《关于免租经营期的补充协议》，确认承租商铺的面积为5685.37平方米，约定自2015年11月26日至2015年12月25日为免租期，承租人无需支付租金，但需要支付期间的物业管理费、能源费及其他相关费用。中粮公司（甲方）与北京家盒子文化有限公司（乙方）、启文公司（丙方）签订《祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》，约定乙方在《租赁合同》项下的全部权利义务转让给丙方，丙方同意受让前述权利义务，甲方对此表示同意，另约定本协议生效后，乙方对丙方履行《租赁合同》项下的义务仍承担连带责任。2017年11月30日，中粮公司与启文公司签订《关于调整物业管理费的补充协议》，约定从2018年4月1日起将物业管理费的标准由原约定的10元／平方米／月调整为15元／平方米／月。在启文公司承租店铺期间，启文公司欠缴中粮公司租金及物业费，中粮公司于2018年2月、3月、6月、7月、8月向启文公司发送租金及物业费催收函，启文公司均已收到但未付款。合同履行过程中，中粮公司（甲方）与启文公司（乙方）签订《祥云小镇商铺补充协议》，约定乙方将合计1773平方米商铺面积交回甲方，租赁店铺的建筑面积暂以3912.37平方米计算，自2018年9月1日起，租金、物业管理费及推广费的计算使用新面积、按原合同商务条件正常缴纳；甲方承担乙方机房挪动费用20万元，在乙方2018年10月应缴租金中减免，除此之外甲方不再承担其他改造费用；乙方按照中粮物业公司的有关流程和规定办理退还租区的其他手续，完成后甲方按照原合同约定按退租区域面积计算相应租赁保证金部分共计319140元返还至乙方银行账户。2018年12月7日，中粮公司向启文公司发送《关于租赁保证金抵扣的通知》，提出启文公司已交纳租赁保证金1080000元，依据双方签订的关于部分面积退租的《补充协议》中规定，自2018年9月1日始切割原租赁铺位面积1773平方米交回中粮公司，并由中粮公司返还退租面积租赁保证金319104元，返还后剩余租赁保证金760896元，截止2018年12月3日，启文公司已欠缴租金、物业费：2018年9月298923.75元，2018年10月5496.65元，2018年11月300916.58元，2018年12月305164.86元，合计910501.84元，若未在收到通知7日内补交欠费，中粮公司将自返还款及已交纳的租赁保证金中直接进行抵扣。2019年1月2日，中粮公司向启文公司发送《关于租赁保证金完成抵扣的通知》，告知已将启文公司前期欠缴租金物业费910501.84元，从租赁保证金760860元及切铺应退租赁保证金319140元进行抵扣，抵扣完成后，剩余租赁保证金金额169498.16元，保证金欠缴金额591361.84元，告知在5日内补足租赁保证金，逾期将追究违约责任。启文公司于2019年1月4日签收上述通知。启文公司后仍未给付中粮公司2019年租金。中粮公司于2019年1月30日向启文公司发出租金、租赁保证金催缴函，要求启文公司支付租金、其他费用及租赁保证金9965526元，逾期未缴中粮公司将于2019年2月1日起采取停止能耗供应的管理措施。启文公司于当日签收该函件。启文公司于2019年2月4日向中粮公司回函，要求分期支付欠缴的租金和其他费用，但未履行。2019年2月26、3月20日中粮公司再次向启文公司发函要求交纳租金、费用及租赁保证金，逾期将采取停止能耗供应等强制措施。启文公司均已签收，但均以资金困难为由未向中粮公司付款。2019年7月5日，中粮公司向启文公司发出《关于清理物品和交还商铺的函》，提出启文公司自2018年9月欠付中粮公司各类费用，拖欠时间较长且数额巨大，已构成严重违约，根据双方签订《中粮祥云小镇商铺租赁合同》的约定，即日起正式解除双方签订的《中粮祥云小镇商铺租赁合同》，中粮公司有权收回商铺并追究启文公司的法律责任，并告知启文公司于2019年7月12日前将涉诉商铺交还中粮公司，并交纳拖欠的各项费用。如未按照上述要求履行，中粮公司有权于2019年7月12日后的任何时间采取强制措施收回该铺（包括但不限于搬离物品、直接收回该铺等处理方式），并有权自行进入该商铺清理商铺内遗留全部物品。启文公司于2019年7月6日签收《关于清理物品和交还商铺的函》。2019年4、5月份，因启文公司无法正常经营，众多消费者到启文公司的店铺聚集，启文公司未出面解决，中粮公司报警。中粮公司称在启文公司长期拖欠租金的情况下，其按照合同第17.5条的约定对涉诉店铺采取了停水停电措施，目的是为了督促启文公司尽快履行交费义务，之后水电一直未予恢复。此后启文公司还在此处经营，但仅限于处理消费者的投诉。为了应对消费者聚集的事件，中粮公司将涉诉店铺的正门加装围挡，但启文公司的人员可以从偏门和后门正常出入、店铺也一直在启文公司的控制之下。2019年8月5日，中粮公司将店铺的前后门全部进行了封闭，但启文公司的人员仍然在内。庭审中，双方确认涉诉店铺内仍有启文公司的物品，且启文公司表示还想继续租赁店铺，中粮公司坚持解除合同。2017年11月，北京家盒子文化有限公司更名为新疆家盒子文化有限公司。一审法院认为，北京家盒子文化有限公司与中粮公司签订的《中粮祥云国际生活区商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。后中粮公司与北京家盒子文化有限公司及启文公司签订协议约定北京家盒子文化有限公司将上述合同的权利义务转让给启文公司，且中粮公司表示同意，该转让协议系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对各方有约束力，则启文公司应履行租赁合同中承租人的权利义务，北京家盒子文化有限公司对启文公司的合同义务承担连带责任。合同履行过程中，启文公司自2018年9月开始欠缴租金，中粮公司告知启文公司用租赁保证金及因切铺应退启文公司的租赁保证金进行抵扣，抵扣2018年9月至2018年12月欠缴的租金、各项费用之外，尚余租赁保证金169498.16元。庭审中，双方对此均无异议。但启文公司仍未向中粮公司支付2019年的租金及物业费，经中粮公司多次催缴后仍未交纳，中粮公司据此行使合同解除权要求解除与启文公司的租赁合同关系并要求启文公司交回店铺符合双方合同第17.5条的约定及法律规定，启文公司于2019年7月6日收到中粮公司解除合同的函件，则双方的租赁合同应于2019年7月6日解除。启文公司欠缴的2019年1月至2019年7月6日的租金及物业费应支付给中粮公司，经核算数额为1892022.13元，扣除剩余的租赁保证金，启文公司仍应给付中粮公司1722523.97元。合同解除后，启文公司应将店铺在合同解除30日内交还中粮公司，但启文公司至今未返还中粮公司店铺，中粮公司要求启文公司按照合同约定的租金标准即每月246479.31元支付使用费具有合同依据，一审法院予以支持。合同第14.4.3条约定，承租人逾期交还商铺的，应按照月租金标准的1.5倍支付违约金，中粮公司以启文公司逾期交还商铺为由要求启文公司按照合同约定支付违约金一审法院予以支持，但启文公司称合同约定的违约金数额过高要求一审法院予以调整，一审法院认为启文公司的请求合理，一审法院对违约金数额予以调减。因启文公司未按约支付租金构成根本违约，中粮公司向启文公司发送合同解除通知并要求按照合同第17.6条约定要求启文公司支付违约金具有合同依据，但启文公司认为中粮公司按照租赁保证金760896元的标准主张违约金过高，请求一审法院调整，一审法院认为被告的请求符合法律规定，并结合中粮公司的损失情况调减违约金数额。因启文公司根本违约致合同解除，中粮公司依据合同第14.1.2条和第14.2.1条要求启文公司将店铺恢复原状并腾退交还房屋符合双方约定，一审法院予以支持。北京家盒子文化有限公司承诺对启文公司的合同义务承担连带责任，北京家盒子文化有限公司更名为新疆家盒子公司，中粮公司要求新疆家盒子公司承担连带责任，一审法院予以支持。因工商、税务等证照的变更、注销事宜非人民法院受理民事诉讼的范围，故中粮公司要求启文公司、新疆家盒子公司办理以涉诉商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更或注销注册地址手续的诉讼请求一审法院不予处理，双方可自行解决。判决：一、北京启文家盒子文化有限公司于判决生效之日起七日内给付中粮公司中粮地产投资（北京）有限公司欠付租金及物业费合计一百七十二万二千五百二十三元九角七分（已抵扣剩余的租赁保证金）；二、北京启文家盒子文化有限公司于判决生效之日起七日内将其占用的顺义区后沙峪镇8号中粮祥云国际生活区C03地块S4楼座商铺恢复原状并腾退返还给中粮公司中粮地产投资（北京）有限公司；三、北京启文家盒子文化有限公司于判决生效之日起七日内按照每月二十四万六千四百七十九元三角一分的标准给付中粮公司中粮地产投资（北京）有限公司二〇一九年七月七日至腾退返还涉诉店铺之日止的占有使用费；四、北京启文家盒子文化有限公司于判决生效之日起七日内按每月十二万元的标准给付中粮公司中粮地产投资（北京）有限公司逾期交还商铺违约金，自二〇一九年八月六日始至实际腾退返还涉诉店铺之日止；五、北京启文家盒子文化有限公司于判决生效之日起七日内给付中粮公司中粮地产投资（北京）有限公司逾期付款违约金二十二万元；六、新疆家盒子文化有限公司对北京启文家盒子文化有限公司的上述第一、三、四、五项付款承担连带责任；七、驳回中粮公司中粮地产投资（北京）有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费二万零六百二十四元，由中粮公司中粮地产投资（北京）有限公司负担四千九百九十七元（已交纳），由北京启文家盒子文化有限公司负担一万五千六百二十七元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，各方均未提交新证据，本院经审理查明的内容与一审法院查明的内容一致，本院予以确认。本院认为，涉案《中粮祥云国际生活区商铺租赁合同》及《祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》均系合同各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。根据本案查明的事实情况，中粮公司已将涉案房屋交付启文公司使用，而启文公司自2018年9月1日起即未再交纳租金，已经构成违约，而在经过中粮公司多次催告之后启文公司仍拒不交纳欠付的租金并长期占有涉案房屋，在此情形下，中粮公司将启文公司已交纳的租赁保证金用以抵扣租金以及在事先通知继续逾期付款将采取停止能耗等强制措施的前提下采取停止能耗供应、加装围挡等措施符合双方合同中的相关约定，且并未超过必要限度，启文公司在严重违约在先的情况下以此为由主张中粮公司妨碍其经营构成违约缺乏依据，本院不予采纳。因启文公司长期欠交租金已经构成违约，中粮公司行使单方解除权具有合同依据，启文公司签收后，合同已经解除，一审法院判令启文公司支付欠交的租金及逾期付款违约金、交还涉案房屋并支付占有使用费及逾期交还房屋违约金处理正确，一审法院根据本案实际情况所确定的违约金、房屋占有使用费数额亦无不当，本院均予以维持，启文公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。根据《祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》的约定，新疆家盒子公司应对启文公司履行《中粮祥云国际生活区商铺租赁合同》项下的义务承担连带责任，据此，一审法院判令新疆家盒子公司就启文公司未按约履行涉案租赁合同在本案中产生的相关债务承担连带责任处理正确，本院予以维持，新疆家盒子公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，启文公司、新疆家盒子公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25270元，由北京启文家盒子文化有限公司负担25200元（已交纳），由新疆家盒子文化有限公司负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 霞二〇二〇年九月十四日法官助理  杨俊逸书 记 员  王 艳