浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初255号 原告：杭州同策同晶房产咨询有限公司，住所地杭州市西湖区文二路391号（西湖国际科技大厦）1009-1、1009-2、1009-8室。 法定代表人：孙益功，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邹韵，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：傅萧扬乐，男，该公司员工。 被告：湖州奥克斯置业有限公司，住所地湖州市吴兴区工业路18号2号楼401室。 法定代表人：沈国英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张珊艺，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐龙，男，该公司员工。 原告杭州同策同晶房产咨询有限公司与被告湖州奥克斯置业有限公司房地产咨询合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法由审判员沈巍适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法由审判员沈巍、人民陪审员童民主、人民陪审员王生妹组成合议庭适用普通程序审理，后人民陪审员童民主变更为人民陪审员尹伯明。本院于2020年8月24日在湖州市吴兴区人民法院环城法庭公开开庭审理了本案。杭州同策同晶房产咨询有限公司的委托诉讼代理人邹韵、傅萧扬乐、湖州奥克斯置业有限公司的委托诉讼代理人张珊艺、徐龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杭州同策同晶房产咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.湖州奥克斯置业有限公司立即向杭州同策同晶房产咨询有限公司支付奥克斯湖州项目销售代理佣金共计人民币817854.04元；2.湖州奥克斯置业有限公司按中国人民银行同期贷款利率向杭州同策同晶房产咨询有限公司支付上列佣金逾期付款违约利息，直至上列佣金付清之日为止；3.湖州奥克斯置业有限公司承担本案的全部诉讼费用。庭审中，杭州同策同晶房产咨询有限公司明确第2项诉讼请求中逾期付款违约利息的起算时间为起诉之日，利率标准按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：双方于2018年4月22日签订了《奥克斯湖州项目销售代理合同》，由湖州奥克斯置业有限公司委托杭州同策同晶房产咨询有限公司销售奥克斯湖州项目，合同中约定杭州同策同晶房产咨询有限公司代理佣金支付条件为“购房客户签订《商品房买卖合同》并完成合同备案登记，同时一次性付款的，《商品房买卖合同》约定的全部房价款已结清；按揭贷款付款（含公积金等）方式的，《商品房买卖合同》约定的首付款全额到账及按揭资料移交银行并银行确定”，现杭州同策同晶房产咨询有限公司成交的客户已完成上述佣金结算条件，但湖州奥克斯置业有限公司并未按约向杭州同策同晶房产咨询有限公司支付佣金。杭州同策同晶房产咨询有限公司曾向湖州奥克斯置业有限公司多次催讨上述费用，但湖州奥克斯置业有限公司至今未向杭州同策同晶房产咨询有限公司履行付款义务且未给予明确回复。 杭州同策同晶房产咨询有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料： 证据1、《奥克斯湖州项目销售代理合同》1份，证明双方之间存在合法有效的委托代理关系的事实。 证据2、奥克斯朗庭花苑代理公司佣金结算表6份，证明双方盖章确认的杭州同策同晶房产咨询有限公司销售业绩的事实。 证据3、奥克斯湖州项目佣金结算明细表（同策）1份，证明杭州同策同晶房产咨询有限公司销售业绩、佣金总额、剩余未结佣金的事实。 证据4、佣金结算明细表（同策）2份，证明以0.8%的代理费率计算的金额为138854512元，以0.56%的代理费率计算的金额为60427780元的事实。 湖州奥克斯置业有限公司答辩称：双方签订了《奥克斯湖州项目销售代理合同》，约定湖州奥克斯置业有限公司委托杭州同策同晶房产咨询有限公司负责销售代理工作，合同服务期限为2018年1月5日至2019年1月4日。合同服务期限内，满足佣金支付条件的佣金，湖州奥克斯置业有限公司已经按照合同约定付清，不存在拖欠。故请求依法驳回杭州同策同晶房产咨询有限公司的全部诉讼请求，本案诉讼费由杭州同策同晶房产咨询有限公司承担。 湖州奥克斯置业有限公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据材料： 证据1、中国建设银行客户专用回单4份。 证据2、合同期内已付清房款房源明细表、合同期内未付清房款房源明细表各1份。 上述两组证据共同证明湖州奥克斯置业有限公司已付清款项，不存在拖欠的事实。 证据3、奥克斯朗庭花苑项目认购书、浙江省商品房买卖合同（预售）各2份，证明商品房买受人存在逾期签约的情况，需扣款112元的事实。 结合双方当事人的质证意见，对双方提交的证据，本院作如下分析评判： 杭州同策同晶房产咨询有限公司提交的证据，湖州奥克斯置业有限公司质证认为，对证据1无异议；对证据2的表面真实性无异议；对证据3不予认可，认为系杭州同策同晶房产咨询有限公司单方制作，且成交总价与浙江省商品房买卖合同不一致；对证据4，认为系杭州同策同晶房产咨询有限公司单方制作，仅认可该份证据中的总成交价款、房源及代理费率，对其余内容不予认可。本院经审查认为，杭州同策同晶房产咨询有限公司提交的证据1、证据2能够反映案件的基本事实，符合有效证据的构成要件，本院作为有效证据予以采信；杭州同策同晶房产咨询有限公司提交的证据4虽由其单方制作，但湖州奥克斯置业有限公司对该份证据中的总成交价款、房源及代理费率等内容予以认可，故本院作为有效证据予以采信，但其证明内容，以本院认定为准；杭州同策同晶房产咨询有限公司提交的证据3系其单方制作，且湖州奥克斯置业有限公司不予认可，故本院不作为有效证据予以采信。 湖州奥克斯置业有限公司提交的证据，杭州同策同晶房产咨询有限公司质证认为，对证据1的三性无异议，但对证明事项有异议；对证据2的关联性无异议，真实性、合法性、证明事项有异议，认为该份证据系湖州奥克斯置业有限公司单方制作，仅认可该份证据中的部分数据；对证据3不予认可，认为双方并未在代理合同中约定任何扣款条款，且湖州奥克斯置业有限公司未通过其他任何途径告知杭州同策同晶房产咨询有限公司扣款罚则。本院经审查认为，湖州奥克斯置业有限公司提交的证据1能够反映款项的支付情况，符合有效证据的构成要件，本院作为有效证据予以采信；湖州奥克斯置业有限公司提交的证据2系其单方制作，杭州同策同晶房产咨询有限公司仅对该份证据中的部分内容予以认可，故对其证明效力，本院不予确认；湖州奥克斯置业有限公司提交的证据3，与本案缺乏关联性，不能达到其证明目的，故本院不作为有效证据予以采信。 根据认定的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2018年4月22日，甲方（即湖州奥克斯置业有限公司）与乙方（即杭州同策同晶房产咨询有限公司）签订《奥克斯湖州项目销售代理合同》一份，约定甲方委托乙方与自销团队联合销售，负责本项目的销售代理工作：包括但不限于合同网上登记备案、按揭办理、房屋销售、房屋交付、产证办理等；本合同代理服务期限为2018年1月5日至2019年1月4日，本合同到期后，经双方协商，可延长本合同，并就此签订补充协议；2018年全年销售目标总金额8亿；乙方销售合同总销金额指合作期内由乙方代理，经乙方销售员销售，购房者与甲方成功签订了购房合同、完成合同备案登记并支付全部房款或按揭贷款首付到账，达到上述要求的全部到账金额之和；除本合同中特别约定外，销售代理费由基础佣金（当月发放、保证佣金）组成，总代理费为0.8%；对于以下几种情况成交的房源，在符合本条第1款销售金额条件的情况下，甲方只按销售金额的0.56%向乙方支付销售代理费：由甲方委托第三方中介通路和渠道拓展客源并经由乙方接待成交的房源，以甲乙双方书面确认为准；合作期内乙方成功销售代销房屋的，甲方按本合同约定代理费计算方式按月度与乙方结算一次代理费用，乙方提供等额的正式发票；乙方每月30日前提供代理费请款明细单，经甲方审核后在手续完备的前提下，应当次月予以结算的销售佣金，当月代理佣金的结算以当月到达甲方账户的总金额为基数，甲方所支付代理费已含所有税费；代理佣金支付必须同时满足以下条件：购房客户签订《商品房买卖合同》并完成合同备案登记，同时一次性付款方式的，《商品房买卖合同》约定的首付款全额到账及按揭资料移交银行并银行确认；购车位客户签署的《车位使用权转让协议》约定的全部车位转让价款到达甲方账户；如果乙方完成甲方下达的当月销售指标，按实际可结佣金的95%计取，另剩余5%作为交房保证金；如果乙方未完成甲方下达的当月销售指标，按实际可结佣金的75%计取，另剩余5%作为交房保证金。合同还就双方的权利义务等其他内容作了约定。 合同签订后，杭州同策同晶房产咨询有限公司成功销售奥克斯朗庭花苑房屋154套、车位139个，合同总价为199282292元，该部分价款现已全部到账。其中138854512元合同价款以0.8%的代理费率计算销售代理费，60427780元合同价款以0.56%的代理费率计算销售代理费。 2018年9月15日，湖州奥克斯置业有限公司与杭州同策同晶房产咨询有限公司对奥克斯朗庭花苑代理公司佣金结算表（6月）予以确认，确认可结佣金总额为311334.13元，奖金分配明细为:80%为当期发放，其中75%实际发放，为233500.6元，5%交房佣金，为15566.71元。嗣后，双方对奥克斯朗庭花苑代理公司佣金结算表（7月）予以确认，确认可结佣金总额为143050.24元，奖金分配明细为:80%为当期发放，其中75%实际发放，为107287.68元，5%交房佣金，为7152.51元，扣款189.76元，实际发放107097.92元。嗣后，双方对奥克斯朗庭花苑代理公司佣金结算表（8月）予以确认，确认可结佣金总额为154185.51元，奖金分配明细为:80%为当期发放，其中75%实际发放，为115639.13元，5%交房佣金，为7709.28元，扣款2783.16元，实际发放112855.97元。嗣后，双方对奥克斯朗庭花苑代理公司佣金结算表（9月）予以确认，确认可结佣金总额为13784.03元，奖金分配明细为:80%为当期发放，其中75%实际发放，为10338.03元，5%交房佣金，为689.2元。嗣后，双方对奥克斯朗庭花苑代理公司佣金结算表（10月）予以确认，确认可结佣金总额为54450.64元，奖金分配明细为:80%为当期发放，其中75%实际发放，为40837.98元，5%交房佣金，为2722.53元，扣款9902.82元，实际发放30935.16元。嗣后，双方对11月份的佣金予以确认，确认可结佣金总额为187320.82元，奖金分配明细为:80%为当期发放，其中75%实际发放，为140490.61元，5%交房佣金，为9366.04元，扣款3840.64元，11月20日分期提前签约奖励1600元，6月份销冠奖励10000元，实际发放148249.98元。 截止目前，湖州奥克斯置业有限公司共支付杭州同策同晶房产咨询有限公司佣金642977.66元（含11月20日分期提前签约奖励1600元及6月份销冠奖励10000元）。现杭州同策同晶房产咨询有限公司以湖州奥克斯置业有限公司未支付剩余款项为由，诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点为：1、佣金的计算基数如何确定？2、杭州同策同晶房产咨询有限公司应取得的佣金数额应按可结佣金的95%计取还是按照可结佣金的75%计取？ 关于争议焦点1，杭州同策同晶房产咨询有限公司认为按照合同第七条的约定，应以其在双方合作期内成功销售的代销房屋，在合作期内和合作期外的总到账金额为基数计算佣金；湖州奥克斯置业有限公司认为按照合同第七条的约定，应以杭州同策同晶房产咨询有限公司成功销售代销房屋在合作期内的总到账金额为基数计算佣金，不应包括合作期外到账金额。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，对于当事人之间有争议合同条款的解释，应依次采取文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释以及诚实信用原则解释等方法来确定该条款的真实含义。《奥克斯湖州项目销售代理合同》第七条第1款载明：“乙方销售合同总销金额指合作期内由乙方代理，经乙方销售员销售，购房者与甲方成功签订了购房合同、完成合同备案登记并支付全部房款或按揭贷款首付到账，达到上述要求的全部到账金额之和”。从文义解释出发，“上述要求”即“合作期内由乙方代理，经乙方销售员销售，购房者与甲方成功签订了购房合同、完成合同备案登记并支付全部房款或按揭贷款首付到账”，那么“达到上述要求的全部到账金额之和”即为满足“合作期内由乙方代理，经乙方销售员销售，购房者与甲方成功签订了购房合同、完成合同备案登记并支付全部房款或按揭贷款首付到账”的条件的全部到账金额，包括合作期内到账金额与合作期外到账金额。从整体解释出发，合同约定的服务范围及内容包括合同网上登记备案、按揭办理、房屋销售、房屋交付、产证办理等，涵盖从签订合同到办理产证整个过程，合同亦约定剩余5%作为交房保证金，且项目楼盘约定的交房日期在双方合作期满后，故双方的真实意思表示应为满足“上述要求”的全部到账金额（包括合作期内到账与合作期外到账）。从目的解释出发，双方签订《奥克斯湖州项目销售代理合同》的目的系杭州同策同晶房产咨询有限公司为湖州奥克斯置业有限公司成功销售代销房屋，将该款中的总销金额理解为在合作期内到账的总金额，与双方在整个合作期内尽量成功代销的合同目的相悖。从诚实信用原则解释出发，将该条款解释为包括合作期内与合作期外的全部到账金额更有利于平衡双方当事人的利益，更能体现公平与诚实信用原则。故无论从合同文本的理解，还是从代销楼盘的市场操作模式出发，以签约率为重要指标的代销合作模式下，除非双方明确排除合作期外的回款，否则，无必要区分回款是否在合作期内。 关于争议焦点2，杭州同策同晶房产咨询有限公司认为因自合同签订之日起至合同到期之日止，湖州奥克斯置业有限公司从未制定过月度销售指标，且未提供任何证据证明杭州同策同晶房产咨询有限公司未完成销售指标，故应按实际可结佣金的95%计取佣金，另剩余5%作为交房保证金；湖州奥克斯置业有限公司认为按照合同第九条的约定，杭州同策同晶房产咨询有限公司从未完成销售指标，故每个月都是按可结佣金的75%计取，剩余5%为交房保证金。本院认为，首先，6-11月份的佣金已经双方盖章确认，佣金结算表均明确80%为当期发放，其中75%实际发放、5%交房佣金，该部分内容与合同第九条中关于“如果乙方未完成甲方下达的当月销售指标，按实际可结佣金的75%计取，另剩余5%作为交房保证金”的约定相印证，且合同第七条第2款明确销售代理费由基础佣金（当月发放、保证佣金）组成，可见，基础佣金由当月发放和保证佣金两部分组成，而由双方盖章确认的佣金结算表中的75%实际发放应理解为合同中的当月发放，5%交房佣金应理解为合同中的保证佣金，故本院认定2018年6月-11月，杭州同策同晶房产咨询有限公司未完成当月销售指标，故按实际可结佣金的75%计取，另剩余5%作为交房保证金。杭州同策同晶房产咨询有限公司关于“根据结算单，双方仅口头约‘当期发放’的佣金暂时以75%的比例结算，剩余佣金并待合同到期后统一补足结算”的主张，本院认为，因佣金结算表明确奖金分配明细（80%为当期发放），其中75%实际发放、5%交房佣金，而未明确剩余20%待合同到期后统一补足结算，且杭州同策同晶房产咨询有限公司的该项主张与双方在佣金结算表中明确5%交房佣金相悖，故对其该项抗辩意见，本院不予采信。其次，对于11月份之后的佣金，双方虽未进行确认，但结合6-11月份杭州同策同晶房产咨询有限公司均未完成当月销售指标，双方约定2018年全年销售目标总金额8亿及实际成交总价仅为199282292元等事实，本院认为，根据民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，12月份杭州同策同晶房产咨询有限公司亦未完成当月销售指标。综上，无论是6-11月份的佣金，还是11月份之后的佣金，均应按可结佣金的75%计取，另剩余5%作为交房保证金。 本院认为，杭州同策同晶房产咨询有限公司与湖州奥克斯置业有限公司之间签订的《销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。湖州奥克斯置业有限公司未能按照合同约定支付销售代理费是引起本案纠纷的根本原因，应承担支付销售代理费的民事责任。故对杭州同策同晶房产咨询有限公司要求湖州奥克斯置业有限公司支付销售代理费及逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持，但金额以本院认定为准。经本院审核，湖州奥克斯置业有限公司尚欠杭州同策同晶房产咨询有限公司销售代理费438830元［（138××××12×0.8%＋ 60427780×0.56%）×75%+10000+1600-189.76-2783.16- 9902.82-3840.64-642977.66]。关于5%的交房保证金，因双方在庭审中确认奥克斯朗庭花苑的房屋尚未向购房业主交付，且尚有“房屋交付、产证办理”等义务需履行，故本院认为，杭州同策同晶房产咨询有限公司要求湖州奥克斯置业有限公司支付交房保证金的条件尚未成就，故对其诉请中的该部分金额，本院不予支持。湖州奥克斯置业有限公司关于合同服务期限内，满足佣金支付条件的佣金，其已按照合同约定付清，不存在拖欠的抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十五条之规定，判决如下： 一、湖州奥克斯置业有限公司支付杭州同策同晶房产咨询有限公司销售代理费438830元及逾期付款利息（以438830元为基数自2020年1月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率按实计算至实际清偿之日止），限于本判决生效之日起十日内清偿； 二、驳回杭州同策同晶房产咨询有限公司其余诉讼请求。 如湖州奥克斯置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11979元，财产保全费5000元，合计16979元，由杭州同策同晶房产咨询有限公司负担7869元，由湖州奥克斯置业有限公司负担9110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  沈 巍 人民陪审员  尹伯明 人民陪审员  王生妹 二〇二〇年九月十六日 法官 助理  吴佳佳 书 记 员  丁岸娜