江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终701号上诉人（原审被告）：江西汇仁堂药品连锁有限公司，住所地江西省南昌市高新技术产业开发区火矩大街628号汇仁医药大厦，统一社会信用代码91360100775872795C。法定代表人：陈冰郎，董事长。委托诉讼代理人：白宏宏，女，该公司法务，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：饶日，男，该公司员工，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：曾飞梅，女，1973年12月6日出生，汉族，住江西省抚州市。委托诉讼代理人：黄清国，男，系曾飞梅丈夫，代理权限为特别授权代理。上诉人江西汇仁堂药品连锁有限公司（以下简称“汇仁堂公司”）因与被上诉人曾飞梅租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，因本案没有新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。汇仁堂公司上诉请求：1．请求撤销江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初第414号民事判决；2．请求依法改判驳回曾飞梅的一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由曾飞梅承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认为“汇仁堂公司未与曾飞梅办理店面房退回或解除合同的正式交接手续，责任在于汇仁堂公司，应视为继续承租曾飞梅的店面房，应承担支付租金的义务”的事实认定错误。汇仁堂公司已经告知了曾飞梅，且汇仁堂公司2019年7月31日起将店面腾空，不再承租该店面，同时已将钥匙交至曾飞梅丈夫的诊所中，应视为已经办理了交接手续，汇仁堂公司已经穷尽所有途径通知曾飞梅解除合同且交还了钥匙，故汇仁堂公司无责任，一审判决该事实认定错误。二、本案租赁合同实际已于2019年7月31日解除。1．根据交易习惯《租赁合同》已于2019年7月31日解除。根据一审法院查明的事实汇仁堂公司已于2019年7月31日将店面腾空，虽然《租赁合同》中未约定合同解除的条款，但根据《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”及第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，双方就解除合同未达成补充协议，故应根据交易习惯确定合同的解除时间，汇仁堂公司已于2019年7月31日将店面房腾空并将钥匙交还，此后汇仁堂公司不再使用该房屋，故租赁合同成立的前提已不存在，根据交易习惯《租赁合同》应视为已于2019年7月31日解除。2．根据《合同法》规定的法定解除条件，《租赁合同》亦于2019年7月31日解除。《合同法》第九十四条第二款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，本案汇仁堂公司于2019年7月31日将店面房腾空，自2019年9月1日起未支付租金，已经表明不再继续租赁店面房，故租赁合同应于2019年7月31日起解除。三、一审法院适用法律错误，从而导致判决错误。即使一审法院根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，认为汇仁堂公司违约应承担违约责任，但事实上汇仁堂公司已于2019年7月31日将店面房腾空，将钥匙交还，故根据《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，汇仁堂公司已不能继续履行合同使用该房屋，故一审法院应根据《合同法》第一百零七条、第一百一十条的规定判决赔偿损失或承担违约金而非继续支付租金。综上，汇仁堂公司已经于2019年7月31日腾空店面并将钥匙归还完成了交接手续，租赁合同已解除故不应继续支付租金。一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上支持汇仁堂公司的上诉请求。曾飞梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决无误，汇仁堂公司的上诉理由不能成立，依法应当驳回其上诉请求。一、曾飞梅系在2020年2月上旬向汇仁堂公司催收房租时，汇仁堂公司才告知曾飞梅不再租赁使用案涉店面房屋。汇仁堂公司陈述其在2019年7月31日前将店面腾空、同时将钥匙交给曾飞梅丈夫诊所中，并不是事实。曾飞梅的丈夫从未收到汇仁堂公司的钥匙，汇仁堂公司至今拖欠水费、电费没有交。曾飞梅长期在东乡区开办“卫生健康服务室”天天坐诊，随时能找到，汇仁堂公司所谓已经穷尽所有通知途径告知曾飞梅关于解除合同及交还钥匙的理由根本不能成立。二、根据合同约定和法律规定，合同的解除权是在守约方，汇仁堂公司是违反合同约定不按时支付租金的一方，其无权单方解除合同。三、根据合同法第一百零七条的规定，汇仁堂公司不履行合同义务，应当承担继续履行合同并承担违约损失的责任。汇仁堂公司不能继续履行合同使用案涉房屋的理由不能成立。曾飞梅向一审法院起诉请求：1．判决汇仁堂公司立即支付拖欠的租金4.8万元（自2019年9月1日至2020年3月1日）；2．判决汇仁堂公司支付逾期支付租金违约金3.64万元（按照每日200元，自2019年9月1日至2020年3月1日）；3．本案的诉讼费由汇仁堂公司承担。一审法院认定事实：曾飞梅与黄清国系夫妻关系。黄清国于2005年7月12日通过竞拍方式购得了坐落于东乡区恒安西路（龙山南路）土地一块，于2007年共同建了案涉二间店面房。2019年4月14日，曾飞梅、汇仁堂公司双方签订了一份《租赁合同》，合同约定：曾飞梅（甲方）将坐落在抚州市东乡区龙山南路房屋一楼的两个坐东朝西的店面房租赁给汇仁堂公司（乙方）；租赁期限3年，自2019年5月1日至2022年4月30日止；租金以人民币计算，自2019年5月1日至2021年12月31日，每月租金为8,000元，自2022年1月1日至2022年4月30日，每月租金为8,240元，乙方在每月10号前支付本月租金；乙方不按时支付租金，每逾期一天处罚200元；……。合同签订后，曾飞梅将店面房交付给汇仁堂公司使用，汇仁堂公司也分别于2019年5月11日、6月3日、7月4日、8月3日支付给曾飞梅租金。自2019年9月1日起汇仁堂公司以已腾空店面并将钥匙交回给了曾飞梅，不再承租为由拒绝支付给曾飞梅租金。汇仁堂公司于2019年7月31日将该案涉店面房已腾空未使用，但未办理正式交接手续。一审法院认为，曾飞梅与汇仁堂公司于2019年4月14日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，除违约金约定远超过法律规定外，其余均合法有效，应受法律保护。曾飞梅已按约将租赁的店面房交付给汇仁堂公司使用。汇仁堂公司应当按合同约定支付租金。现汇仁堂公司未能按约支付给曾飞梅2019年9月1日-2020年3月1日6个月的租金计人民币48,000元，构成违约。汇仁堂公司应当按合同约定支付给曾飞梅租金计人民币48,000元，并承担逾期支付租金的违约责任；汇仁堂公司辩称其已将案涉店面房腾空并将钥匙交回了，自2019年8月份不存在再承租，不欠租金。经一审庭审查明，汇仁堂公司于2019年7月31日已将案涉店面房腾空未使用，但其未与曾飞梅办理店面房退回或解除合同的正式交接手续，责任在于汇仁堂公司，视为汇仁堂公司继续承租曾飞梅的店面房，应承担支付租金的义务。故汇仁堂公司的该辩称意见，理由不成立，一审法院不予支持；汇仁堂公司辩称合同中约定的违约金过高，应当降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，据此，一审法院调整违约金标准为按未付租金款的10%计算逾期支付租金的违约金。故汇仁堂公司的该辩称意见，理由成立，一审法院予以支持。综上所述，汇仁堂公司应支付曾飞梅租金人民币48,000元，并按未付租金款的10%计算逾期支付租金的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，一审法院判决：一、江西汇仁堂药品连锁有限公司在本判决生效后十日内支付曾飞梅房屋租金款人民币48,000元，并支付逾期未付租金的违约金人民币4,800元（按未付租金款人民币48,000元的10%计算）。二、驳回曾飞梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1,910元，减半收取955元，由江西汇仁堂药品连锁有限公司负担555元，由曾飞梅负担400元。本院二审期间，上诉人汇仁堂公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人汇仁堂公司向本院提交了两份租赁合同，证明目的：汇仁堂公司一共租了曾飞梅四家店面，现在提交其中另外两个的租赁合同，除了案涉的这家店铺外，其他三家店铺都在继续支付租金，所以曾飞梅是不可能不知道汇仁堂公司不再续租案涉店铺的情况，曾飞梅违反诚实信用、滥用诉权。被上诉人曾飞梅发表质证意见，真实性无法确定，关联性与本案无关。对上诉人汇仁堂公司提交的证据，本院认定如下：上诉人汇仁堂公司提交的两份租赁合同均为复印件，曾飞梅对该两份合同的真实性未发表明确意见，但是认可汇仁堂公司与曾飞梅确实签订了三份租赁合同。结合本案的其他证据及相关事实，本院对该两份租赁合同的真实性予以确认。上诉人汇仁堂公司对一审经审理查明的事实：“汇仁堂公司于2019年7月31日将该案涉店面房已腾空未使用，但未办理正式交接手续”有异议，汇仁堂公司主张2019年7月31日就将店面腾空了，8月份汇仁堂公司还支付了一个月租金，当时交租金的是汇仁堂公司负责租赁事务的员工王伟，他已经通知了曾飞梅不再租店面、不再交租金，而且也确实把钥匙给了黄清国诊所的工作人员。被上诉人曾飞梅对一审经审理查明的事实无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：汇仁堂公司主张其已通知了曾飞梅不再租赁案涉店铺并交还钥匙，曾飞梅不予认可，汇仁堂公司亦未能提交充分证据证明，故，二审对汇仁堂公司提出的事实异议不予采信。二审对一审经审理查明的事实予以确认。二审另查明，曾飞梅于2019年12月14日向汇仁堂公司员工吴雅辉发送的短信记录如下：“吴总，麻烦上午给发房租，这个月以超过10多天了，还有飞梅店房租没给，麻烦你一起发过来”。之后，曾飞梅又向汇仁堂公司员工吴雅辉发送短信：“吴雅辉经理：江西汇仁堂药品连锁有限公司租赁了本人位于抚州市东乡区龙山南路、每月总租金为8,000元人民币的两个坐东朝西的店面，并于2019年4月与本人签定住房合同（具体位置和内容，详见此份租赁合同）。但是，贵公司仅支付了2019年5月至8月份四个月的租金，自2019年9月起一直没有按合同要求支付租金。现特别提醒告知你：如贵公司要继续租赁，请尽快支付拖欠的房屋租金，并且以后每月按时支付租金，同时按照合同第十条约定支付违约金。如贵公司不再继续租赁，请尽快支付拖欠的房屋租金，同时按照合同第九条约定支付违约金”。之后，曾飞梅多次向汇仁堂公司员工吴雅辉发送上述内容的短信。2020年2月15日，曾飞梅再次向汇仁堂公司员工吴雅辉发送上述内容的短信。吴雅辉于2020年2月16日回复短信：“曾飞梅女士：你说的这个店面我司于2019年7月已明确告知你不再租赁了，2019年8月已经退还给你，钥匙于2019年8月也还给你了，房租我司也全部付清了，不欠你租金，请不要再纠缠不清了”。案涉《租赁合同》第九条约定：“此合同一式三份，甲方（曾飞梅）执一份，乙方（汇仁堂公司）执两份，签字盖章即生效并不得反悔违约。违约时，违约方支付对方违约金壹拾万元并赔偿对方所有损失。签定合同后，反悔方赔偿对方壹拾万元和对方所有损失”。第十条约定：“乙方不按时支付租金，每逾期一天另外每天处罚200元”。本案经调解，未能达成一致意见。本案二审的争议焦点为：汇仁堂公司是否要向曾飞梅支付租金48,000元及违约金4,800元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，曾飞梅与汇仁堂公司签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。汇仁堂公司主张其2019年7、8月份就通知了曾飞梅不再租赁案涉店面，并在腾空店面后交还了钥匙，但仅有自己的陈述，曾飞梅不予认可，汇仁堂公司亦未能提交其他充分证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果。依据已查明的事实和现有证据，曾飞梅于2019年12月发送短信向汇仁堂公司催缴案涉店面的租金，但是短信记录未能反映汇仁堂公司是否有回复。现有证据仅能反映出汇仁堂公司员工吴雅辉于2020年2月16日明确告知曾飞梅已不再租赁案涉店面，但曾飞梅并未表示同意。本院认为，汇仁堂公司虽然于2019年7月31日将案涉店面腾空，但并未与曾飞梅办理退租交接，亦未与曾飞梅就解除案涉租赁合同达成一致，汇仁堂公司擅自搬离案涉店面的行为，并不符合《合同法》规定的法定解除条件，不具有单方解除合同的效力。汇仁堂公司关于租赁合同于2019年7月31日就解除的主张，没有事实和法律依据，二审不予支持。因案涉《租赁合同》并未解除，汇仁堂公司应当按照合同约定支付租金，至于承租人是否已腾空租赁店面，系其单方行为，与承租人应当支付租金的责任无关。汇仁堂公司自2019年9月1日起未再支付租金，一审判决汇仁堂公司应当向曾飞梅支付2019年9月1日至2020年3月1日期间的租金48,000元，并无不当。案涉合同约定逾期每天处罚200元，该违约金约定过高，一审酌情调整违约金为未付租金款的10%，并无明显不当，二审予以维持。综上所述，上诉人汇仁堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,120元，由上诉人江西汇仁堂药品连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 范 宣审判员 邹志伟审判员 彭 珺二〇二〇年九月十四日法官助理周超书记员余文渊