重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5477号上诉人（原审被告）：刘建柱，男，1969年9月24日出生，汉族，户籍所在地重庆市璧山区，现住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：杨玉兰，重庆论之语律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱华伟，男，1979年11月14日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：张宁，重庆奥嘉斯律师事务所律师。被上诉人（原审原审第三人）：重庆市璧山区久恒置业代理有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道铜山路1号附57号，统一社会信用代码9150022756994791X7。法定代表人：李荣江，董事长。上诉人刘建柱因与被上诉人朱华伟、重庆市璧山区久恒置业代理有限公司（以下简称久恒置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初3783号号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人刘建柱及其委托诉讼代理人杨玉兰，被上诉人朱华伟及其委托诉讼代理人张宁到庭参加了本案诉讼，被上诉人久恒置业公司未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。刘建柱上诉请求：一、撤销重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初3783号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由朱华伟、久恒置业公司负担。主要事实和理由：一、各方在2017年9月15日签订的《房屋买卖合同》已经于2018年9月解除，一审法院要求继续履行合同，属于明显事实错误。根据各方当事人在一审中的陈述及法院认定的事实，均可以确认，案涉房屋权属证书领取前，刘建柱已经向朱华伟、久恒置业公司明确表示了不同意办理过户手续，要求退还5万元购房定金的意思。同时，朱华伟也明确表示愿意解除合同，同时要求刘建柱支付15万元。就合同而言，各方已经就解除合同达成合意，只是双方就解除合同后的退款事宜尚未达成一致。一审庭审及辩论中，朱华伟一再强调，因刘建柱明确表示不配合办理过户手续，只是合同目的不能实现，已经属于合同解除的情形，故要求刘建柱支付违约金，可以看出，朱华伟也认可双方合同解除，才要求支付违约金。因此，案涉合同已经协商一致解除，朱华伟仍要求履行过户手续，违背了诚实信用原则，一审法院在合同已经解除的情况下，判决刘建柱继续履行合同属于事实认定不清。二、因朱华伟严重违约，刘建柱要求解除合同的，刘建柱不但无需返还定金，还无需支付违约金。根据合同第四条第2项的约定，甲方全部收齐房款时将案涉房屋全部交予乙方使用，且甲方付清交房前所有费用并做好交接事宜。根据该约定可以看出，刘建柱在朱华伟付清房款后才将房屋实际交付给朱华伟，在此之前，朱华伟不能插手房屋的任何事宜。然而，朱华伟并未遵守合同约定。2018年5月20日，刘建柱到涉案房屋查询，却被物管认为不是业主，刘建柱方得知，朱华伟在未告知自己的情况下，拿着仅仅支付了5万元定金的合同，私自办理接房手续，并已经在物管处擅自办理了业主信息，且领取了水电气卡、门禁等物品。擅自占用房屋，其行为严重违反了合同约定，属于严重违约。基于朱华伟的违约行为，刘建柱提出解除合同，无需支付违约金，也无需返还定金。朱华伟辩称，一、刘建柱上诉理由中，对案件事实描述和定论存在自相矛盾。一是认为是否合意解除合同问题，按照刘建柱陈述，朱华伟要求刘建柱支付违约金15万就意味着双方就解除合同达成合意，但双方就该合意至今未达成一致，如就该合意达成一致，双方就不存在诉讼；二、刘建柱认为要求支付违约金就意味着合同解除，显然不符合合同法规定。合同法规定任何当事人不得以支付违约金为由抗辩合同履行，故法律对违约责任规定上，将继续履行合同作为违约方应履行的义务，刘建柱的观点自相矛盾；三、朱华伟不存在违约接房的问题，在房屋买卖过程中，双方系通过中介公司购买的房屋。在朱华伟与刘建柱接触前，刘建柱已将房屋的相关信息及房屋钥匙交给中介公司，中介公司与朱华伟代理过程中，通过中介公司将钥匙交给朱华伟，后来双方发生争议过程中，刘建柱提出将钥匙、门卡退回至物管。刘建柱提出的违约接房等问题不属实，其系基于销售、查看房屋必要的便利条件。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回刘建柱的上诉请求。并且按照合同约定，本案二审律师费1万元应由刘建柱承担。久恒置业公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。朱华伟向一审法院最终起诉请求：一、判令刘建柱立即履行合同并办理璧山区房屋的产权过户登记手续；二、判令刘建柱支付违约金150100元；三、本案诉讼费、律师费由刘建柱承担。一审法院认定事实：2017年9月15日，朱华伟作为购房人（乙方），刘建柱作为售房人（甲方），久恒置业公司作为中介方（丙方），三方签订了《房屋买卖合同》，合同第一条房屋基本情况：坐落：重庆市璧山区。建筑面积114.25㎡。预售（购买）商品房合同编号ＣＱ-212-00879838。第二条成交价格以及费用支付：甲乙双方协商后的实际成交价格为：人民币79万元，该房屋产权变更时所发生的相关费用由乙方独自承担，（税费标准以产权过户当日国家政策规定为标准）。甲、乙、丙三方签订本合同当日，甲方须向丙方交纳中介服务费7900元，乙方须向丙方交纳中介服务费7900元。第三条付款约定：一次性付款，1、甲、乙双方约定在2017年9月16日乙方交购房定金人民币5万元整给甲方，当甲方收到房屋定金之时起，不得将房屋转售第三方。3、甲、乙双方约定在甲方办理好产权后办理产权过户手续。4、乙方在办理产权的同时付清购房余款人民币74万元。第四条相关事宜。2、甲方于合同签订之日将房屋权属证明及所须的资料交与丙方，并承诺收齐全部房款时将该房屋全部交于乙方使用，甲方如有户口在本房屋内，须在成交后30日内迁出。丙方协助甲乙双方办理该房屋所发生的水、电、天然气、有线电视、物业管理费等的过户手续；甲方付清交房前所有费用并做好交接事宜。第五条违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、如该房屋出租给租房人，甲方必须在签订此合同之前将房屋出售信息告知租房人，并保证租房人自愿放弃购买此房的权利，若发生纠纷甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。3、甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。4、甲乙双方委托他人签订本合同的，如发生争议，受托人与委托人承担连带违约责任。5、甲方认可乙方以贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方办理贷款手续。（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳的贷款服务费不予退还。（3）乙方须保证所提供的各种材料与证明的完整、真实合法有效。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（4）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。6、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的19%作为违约金。实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予返还。7、如违约方违约，须支付另一方各种律师诉讼费、交通费、差旅费等一系列法律费用。第六条免责条款。第七条约定其他事宜手写注明：1、此价格包含屋内水、电、气户头及屋内装修，不另行计价。2、甲方须结清交房给乙方前的所有水、电、气及物管等费用。3、甲方乙方约定双方在产权证办理完后3个工作日内办理过户手续。本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，一份两页，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。合同尾部甲方处有刘建柱签名，乙方处有朱华伟签名。经庭审查明，上述《房屋买卖合同》一式三份，朱华伟举示的是合同第一联（丙方留存），合同尾部丙方处有久恒置业公司的盖章，而刘建柱举示的是合同第三联（甲方留存），该合同尾部丙方处无久恒置业公司的盖章。同日，刘建柱向朱华伟出具收条载明“今收到朱华伟购房定金伍万元整（￥50000.00元正），购房地址为：重庆市璧山区，收款人：刘建柱，2017年9月15日。”同日，朱华伟向久恒置业公司支付了中介服务费7900元。同日，刘建柱向久恒置业公司交付了涉案房屋的购房合同书（编号ＣＱ-202-00879838号）。2019年3月23日，刘建柱向重庆市璧山区国土资源和房屋管理局申请涉案房屋的不动产登记。2019年3月28日，重庆市璧山区国土资源和房屋管理局向刘建柱颁发了涉案房屋的不动产权证书，不动产权证号：渝（2019）璧山区不动产权第××号。2019年4月7日，刘建柱将其取得涉案房屋不动产权证书的事实告知了久恒置业公司。庭审中，刘建柱称此举是为了要求久恒置业公司将向朱华伟收取的5万元定金退还给朱华伟。2019年4月23日，朱华伟因与刘建柱的房屋买卖纠纷，与重庆奥佳斯律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定由该所指派律师为朱华伟提供法律服务，朱华伟向该所支付律师费23000元。2019年5月15日，朱华伟向一审法院提起诉讼，交纳诉讼费6600.5元，并申请财产保全，交纳保全费4770元。庭审中，朱华伟称其曾要求刘建柱办理涉案房屋的过户手续并向刘建柱支付74万元尾款，但刘建柱拒绝，坚持退还5万元购房定金，不同意过户。对此刘建柱称因合同未生效，应恢复原状，返还久恒置业公司定金，朱华伟是向久恒置业公司联系而交纳的定金，朱华伟相应的损失应当由久恒置业公司承担。刘建柱称在2019年3月份、涉案房屋不动产权证领取之前就曾向中介提出退还定金，但朱华伟坚决不接受。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点在于涉案《房屋买卖合同》是否成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，《房屋买卖合同》当事人有三方，即售房者、买房者、中介方。从合同内容来看，该合同不仅包含售房者与买房者双方关于房屋买卖的权利义务，同时也包含售房者、买房者与中介方关于房屋买卖居间服务的权利与义务。一审法院认为，本案房屋买卖合同包含三个合同关系，即：朱华伟与刘建柱之间的房屋买卖合同关系、朱华伟与中介方之间的居间合同关系、刘建柱与中介方的居间合同关系。虽然《房屋买卖合同》约定“本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，一份两页，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力”，但该条约定是对前述三个合同生效条件的概括约定，具体到朱华伟、刘建柱之间的房屋买卖合同关系，因朱华伟、刘建柱双方均在《房屋买卖合同》中签字，且朱华伟已经向刘建柱支付了5万元购房定金，刘建柱已经接受该定金，则双方的房屋买卖合同已经成立并生效。因此朱华伟、刘建柱双方均应按照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖合同》第三条付款约定载明“1、甲、乙双方约定在2017年9月16日乙方交购房定金人民币5万元整给甲方，当甲方收到房屋定金之时起，不得将房屋转售第三方。3、甲、乙双方约定在甲方办理好产权后办理产权过户手续。4、乙方在办理产权的同时付清购房余款人民币74万元。”朱华伟已经按约定向刘建柱支付定金，刘建柱应当按约定在涉案房屋不动产权证办理完成后将涉案房屋过户给朱华伟，同时朱华伟应当向被告支付房屋尾款74万元。庭审中，朱华伟称愿意支付74万元房款并请求刘建柱将涉案房屋过户给朱华伟，一审法院认为该请求符合合同约定，亦不存在履行不能的情形，故一审法院对朱华伟该项诉请予以支持。关于朱华伟请求刘建柱支付违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，《房屋买卖合同》第五条违约责任中约定：“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的19%作为违约金。实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿……”一审法院认为，本案中，刘建柱拒绝履行合同的行为违背了合同的约定，导致朱华伟至今未能对该房屋行使权利。朱华伟虽然实际具有损失，但却未举示证据证明刘建柱在拒绝履行合同后产生了多少实际损失，再考虑到刘建柱至今仅收到朱华伟5万元定金的实际，一审法院酌情支持由刘建柱赔偿朱华伟违约金1000元的诉请。关于律师费。因《房屋买卖合同》第五条第7项约定“7、如违约方违约，须支付另一方各种律师诉讼费、交通费、差旅费等一系列法律费用。”朱华伟、刘建柱双方对于律师费的承担有明确约定，且本案诉讼确因刘建柱存在违约行为而引起，故对朱华伟要求刘建柱承担律师费的诉讼请求一审法院予以支持。综上，一审法院判决：一、刘建柱于本判决生效之日起五日内，协助朱华伟将位于璧山区房屋（不动产权证号：渝（2019）璧山区不动产权第××号）的房屋产权过户到朱华伟名下，办理过户产生的相关税费由朱华伟承担；二、刘建柱于本判决生效之日起五日内向朱华伟支付违约金1000元和律师费23000元；三、驳回朱华伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6600.5元，由朱华伟负担630.5元，刘建柱负担5970元（限于本判决生效后五日内向一审法院立案庭交纳）。朱华伟预交的案件受理费5970元于本判决生效后一审法院予以退还。财产保全申请费4770元，由刘建柱负担，此款随案款一并支付给朱华伟。本院二审期间，因刘建柱及朱华伟对一审法院查明的事实均无异议，久恒置业公司也没有提出异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，刘建柱为证明自己的主张，举示了微信聊天记录，拟证明，刘建柱于2018年6月及9月先后两次与久恒置业公司廖总提出退还定金及解除合同的事实，久恒置业公司回复，朱华伟要求退还定金金额为15万元。经质证，朱华伟的质证意见为，前述证据真实性无法判断，朱华伟不是聊天当事人。即使该聊天记录系真实的，其内容不是朱华伟的意思表示，仅系中介公司的意思表示。因刘建柱系与朱华伟在发生房屋购销买卖行为，并非与中介公司发生买卖行为。中介公司只是在中间对双方房屋买卖起到桥梁作用，收取中介费，故该微信聊天记录对朱华伟不具有约束力。久恒置业公司没有发表质证意见。朱华伟为证明自己的主张，举示了证据一，二审律师费发票及凭证复印件，拟证明，本案二审律师费1万元应由刘建柱承担；证据二，朱华伟银行存款流水客服账单明细，拟证明，至2020年8月8日，朱华伟的银行流水存款余额为798784.33元，朱华伟就房屋尾款有足够的支付能力。经质证，刘建柱的质证意见为，证据一真实性无异议，但与本案无关，该费用无法证明与本案有关，且该费用应另案主张。证据二真实性无异议，但该银行账户在8月8日前银行流水金额小，有可能系朱华伟为达到其证明目的让他人转账，故刘建柱不予认可证明目的。久恒置业公司没有发表质证意见。对于双方举示的上述证据，根据当事人的质证意见，本院认为，刘建柱举示的证据不能证明与本案存在关联，且朱华伟对该证据有异议，本院对该证据不予采信；由于刘建柱对朱华伟举示的上述证据证据二真实性无异议，且该证据与本案具有关联，本院予以采信，对于证据一，因该证据与本案诉讼请求没有关联，本院不予采信。另查明，通过转账等方式，2020年8月8日，朱华伟在重庆农村商业银行账户共有存款金额为798784.33元。二审中，朱华伟陈述，当事人购买房屋系大笔交易，系家庭重要支出，在双方协商买卖房屋过程中，刘建柱已经把房门钥匙交到中介公司，三方签订合同后，朱华伟要求看房，中介将房屋钥匙交给朱华伟，到小区后，仅有钥匙是不能开门的，小区物业打电话给刘建柱，问是否将房屋出售他人，经过电话求证后，小区物业才向刘建柱提供了门禁卡，并到房屋进行现场查看。整个过程并不属于刘建柱陈述的房屋买卖合同第4条规定的将房屋交给乙方使用的情形。且该房屋至今门禁卡等还在物管处，房屋并无任何人接手，费用也无人员结算，房屋处于清水房阶段。故朱华伟不存在违约行为，该行为对合同履行并无任何影响。刘建柱陈述，现在房屋钥匙在刘建柱处。本院认为，本案争议的主要问题为：一、案涉房屋买卖合同是否已经解除的问题；二、合同履行过程中朱华伟是否存在违约的问题。下面就争议的问题逐一评判：第一，关于案涉房屋买卖合同是否已经解除的问题。根据查明的事实，刘建柱提出双方合同已经解除，虽然也举示了部分证据证明其主张，但即使其举示的证据真实，也只能证明其就合同解除与否与久恒置业公司进行过协商，并没有证据证明双方已经就合同解除达成一致，应当由其承担举证不能的法律责任，本院对其该理由不予采纳。第二，关于合同履行过程中朱华伟是否存在违约的问题。根据案涉合同约定，在双方合同没有解除的前提下，刘建柱应当在取得案涉房屋权属证书的情况下办理过户，但其并未通知过户，根据其在一审中的陈述，其将取得权属证书的情况告知久恒置业公司是要求久恒置业公司将定金退还朱华伟，而非积极履行合同，其行为明显违约。对于刘建柱提出，朱华伟违约办理接房手续的问题，对此，朱华伟进行了合理解释，且现房屋钥匙在刘建柱处，故刘建柱的主张不能成立。即使朱华伟存在违约接房，但并不影响合同的继续履行。其他认定同一审。综上所述，刘建柱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11940元，由刘建柱负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年九月一日法官助理 王 怡书 记 员 廖婧伊书 记 员 董昫顗