四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初1017号 原告：郑向明，男，1976年1月15日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 原告：王红群，女，1981年10月16日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 二原告共同委托诉讼代理人：蒋圆，四川得力律师事务所律师。 被告：刘接灵，男，1980年6月27日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：王越，四川瑞能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘怀军，四川瑞能律师事务所律师。 原告郑向明、王红群与被告刘接灵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，被告刘接灵申请对其手机数据进行恢复鉴定，本院依法予以准予。原告郑向明、王红群的共同委托诉讼代理人蒋圆、被告刘接灵及其委托诉讼代理人王越、刘怀军到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，原、被告申请庭外和解二十日。本案现已审理终结。 郑向明、王红群向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，判决被告立即腾空并退还原告租赁物、恢复租赁物原状。在庭审中，原告撤回恢复租赁物原状的诉讼请求；2.依法判决被告立即向原告付清至交还租赁物之日止的租金2388455元（暂计至2020年3月5日）；3.依法判决被告支付违约金942980元；4.依法判决被告支付截止返还承租房屋前产生的水费；5.依法判令被告支付从2019年1月1日至被告返还占用房屋之日止的物业管理费；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于四川省简阳市（海上花园）面积约为983.34平方米的营业房出租给被告作为ＫＴＶ（简阳市苏格娱乐歌城）使用。原、被告双方对房屋租赁相关事项进行了以下约定：1.合同第二条约定，租赁期限为120个月，租赁起始日以原告书面通知被告方入场日（或被告进场施工日）起开始计算。2.合同第四条约定，租金标准为34元／㎡／月，租金按12个月为一期支付一次，被告应在当期期限届满前30日内向原告支付下期租金，从第二年起租金每年在前一年的租金基础上递增4%。3.合同第五条约定，原告承担租赁物的相关行政费用（如房产税、个人所得税），水、电、气等其他费用由被告承担。4.合同第六条约定，甲方交付的租赁物为清水房。5.合同第九条约定，违约金为10年房租总金额的20%。合同签订当日，原告交付租赁房屋给被告进行装修，被告正式接管租赁物，被告按约支付10万元定金。因被告经营不善，未按约定支付租金，原告经多次催收未果，故起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 刘接灵辩称，1.原、被告签订的房屋租赁合同是无效合同。该合同违反2016年国务院实施的《娱乐场所管理条例》第七条和2018年7月24日简阳市公安局等主体共同发布的联合整治公告的效力性规定。该租赁标的物经营KTV，系证照不齐，无主管机关的文化经营许可证，不能经营。因此，合同内容不具有法律效力，原告要求被告支付违约金无法律依据；2.即使原、被告签订的房屋租赁合同在某阶段内是有效，但仍应依法驳回原告的全部诉讼请求。原、被告对于解除合同一事进行过当面交谈，被告已经于2018年9月明确告知原告因简阳市整治娱乐场所，且无娱乐经营许可证，不能继续经营KTV，双方的合同目的不能实现，2018年12月双方在客观事实上已经解除租赁合同并且将房屋交还给了原告；3.关于租金问题：（1）租金交付金额有误。原告主张被告支付了148.12万元租金，但其认可除被告外还有他人向其转款，被告因客观情况无法调取银行流水信息，按照证据规则的规定，原告应当举证证明其收到租金的证据材料。（2）计算租金总金额有误。被告在2011年9月6日至2013年9月5日之前的租赁费已全部结算清楚，不存在欠付2011年和2012年的租金。2013年至2018年，因被告经营不善和内部管理问题，已经和原告达成共识，每年租金不再按原合同计算，每年租金为20万元。原告陈述其在2018年曾向被告催收拖欠租金，为何在2018年后未再继续追收。并且，被告已明确告知原告自己不再经营，无法继续经营，在此情形下，却未追收，也不对外转租，恶意扩大损失，故2018年12月后的租金与被告无关；4.关于违约金问题，租赁合同自始无效，违约金条款自然无效。在客观上，被告在诚实守信原则上向原告交付了租金，不存在违约行为。原告请求被告支付违约金没有事实依据和法律依据，即使是应当支付违约金，该违约金因违反法律规定且过高，也未给原告造成损失，应当依法予以调减；5.关于水费问题：原、被告的房屋租赁合同已经在2018年9月6日自行终止，同年12月被告搬离了租赁房屋，已结清截至2018年12月31日的水费，不应支付之后的水费；6.关于物业管理费：2019年1月1日至2020年3月31日的物业管理费不应该承担，因已解除租赁合同且2018年12月已经搬离，且已结清物业管理费。综上所述，原告起诉没有事实和法律的依据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：郑向明、王红群系夫妻关系，共同共有位于简阳市（海上花园）的房屋所有权。该房屋建筑面积为1005.86㎡，套内面积为810.66㎡。2011年9月6日，郑向明、王红群（甲方）与刘接灵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的该商业用房出租给乙方作为经营ＫＴＶ使用，建筑面积约为983.34平方米，最终以房管局实测报告为准。第二条租赁期限约定：租赁期共120个月，租赁起始日以甲方书面通知乙方入场日起开始计算。其中从租赁起始日算起有叁个月免租金。第三条租赁标的物租赁定金约定：签订合同时，支付定金100000元，该款项自动转为租金。第四条租赁价格与租金交付方式、交付时间约定：甲乙双方商定本租赁标的物租金标准为34元／㎡·月，租金按12个月为一期支付一次，第一期租金在装修期限到之日支付给甲方。第一期租金优惠2万元整。乙方应当在当期期限届满前30日内向甲方支付下期租金；甲乙双方商定自第二年起，租赁标的物租金每年在前一年的租金基础上递增4%。房租交付以乙方向甲方指定银行账号或卡号转账的银行回单为依据。第六条租赁标的物的交付标准,甲方出租给乙方的租赁标的物及设施标准为清水房。第九条违约责任约定：甲乙双方除本合同约定可单方终止合同的情形外，任何一方均不得再以其它理由单方终止合同。如任何一方因不按约定以单方终止的情形提出终止合同的，该方应承担违约责任并向对方支付违约金，违约金为10年房租总金额的20%，并赔偿守约方的相关损失。第十条免责条款约定：如因不可抗力导致租赁标的物损坏，造成甲、乙双方损失的，双方互不承担赔偿责任；因此而终止合同的，租金按实际使用时间结算，多退少补。 被告承租该房屋后用于经营简阳市苏格娱乐歌城，其性质是个人独资企业，投资人刘接灵，经营范围是卡拉OK服务；酒、水销售。合同签订当日，刘接灵向王红群的中国建设银行转款支付租金100,000元。后刘接灵及其指定人员薛永丽累计转款17笔，分别为：2012年2月7日分三次向王红群转账合计200,000元，2012年3月9日转款50,000元，2012年4月27日转款20,000元，2013年1月1日转款120,000元，2013年11月2日转款100,000元，2014年4月21日转款100,000元，2015年2月17日转款91,200元、2015年7月8日转款100,000元，2015年12月8日转款100,000元，2016年8月22日转款100,000元，2017年1月26日转款100,000元，2017年5月8日转款60,000元，2017年11月29日转款100,000元，2018年2月14日转款40,000元，2018年6月4日转款100,000元。2018年10月，刘接灵电话告知王红群关于简阳市整顿娱乐场所的相关情况，无法继续经营，将退还房屋。因二原告在外地，一直未能见面沟通。2018年12月，郑向明、王红群与刘接灵就解除合同、支付租金等事宜进行当面协商，双方未达成一致意见。2018年12月底，刘接灵搬离租赁房屋，并结清了截至2018年12月的物业管理费、电费和水费。后该房屋一直空置至今。 另查明，2018年7月24日，简阳市安全生产监督管理局、简阳市文化体育广电新闻出版局、简阳市公安局、简阳市公安消防大队、简阳市工商行政管理和质量技术监督局联合发布《关于集中整治歌舞娱乐场所的通告》，要求对全市范围内的歌舞娱乐场所进行整治，查处取缔无证无照、证照不全、不符合安全条件经营的歌舞娱乐场所，整治时间从即日起至2018年12月31日止。刘接灵所经营的简阳市苏格娱乐歌城未取得文化经营许可证，属于被依法取缔的对象。在本案审理过程中，被告刘接灵申请对其手机数据进行恢复鉴定，后因手机客观情况未能恢复其全部数据，故被告未提交鉴定意见书作为本案证据材料。 以上事实，有原、被告陈述，原、被告身份信息，简阳市苏格娱乐歌城营业执照，房屋产权证，《房屋租赁合同》，中国建设银行个人活期明细信息等证据予以佐证，经庭审质证，符合法律规定，本院予以确认和采信。 本院认为，一、关于原、被告签订的房屋租赁合同是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”和《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，本案中，郑向明、王红群与刘接灵签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。郑向明、王红群依约将房屋租赁交付给刘接灵使用，刘接灵也应按照合同约定支付郑向明、王红群相关费用。被告辩称的2016年国务院实施的《娱乐场所管理条例》对娱乐场所的管理规定，属于管理性规定，不影响《房屋租赁合同》的法律效力。故本院对被告辩称的该合同无效的理由不予支持。 二、关于租赁合同的解除及房屋退还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，因简阳市相关部门开展整治娱乐场所的专项活动，刘接灵租赁房屋用于经营的KTV因证照不全被列入依法取缔的范围，导致其签订租赁合同的合同目的不能实现。刘接灵于2018年10月向郑向明、王红群明确表明要解除合同的意愿，2018年12月双方见面沟通解除合同与租金事宜，郑向明、王红群已明知该KTV因政府整治行为将不能继续经营，且最迟关闭时间为2018年12月31日。本院依法认定双方签订的租赁合同于2018年12月31日终止履行。同时，刘接灵已于2018年12月底搬离租赁房屋，且告知了原告，应视为刘接灵向原告退还了租赁房屋。故本院对原告请求的解除合同和退还房屋的诉讼请求不予支持。 三、关于租金支付标准及欠付租金金额问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，刘接灵主张其与原告已经就租金的支付标准进行了协商变更，按照20万元/年支付租金，本院予以支持，理由如下：一是租金支付情况符合交易习惯。根据原告提交的银行流水，结合双方在租赁合同中关于租金支付时间的约定，刘接灵于2011年9月6日支付定金100,000元，2012年2月7日支付租金200,000元（与已支付的定金合计为300,000元，即截止2012年9月5日的租金），2012年3月9日至2013年1月1日支付租金190,000元，2013年11月2日至2014年4月21日支付租金200,000元，2015年2月17日至2015年7月8日支付租金191,200元，2015年12月8日至2016年8月22日支付租金200,000元，2017年5月8日至2017年11月29日支付160,000元，2018年2月14日支付40,000元，2018年6月4日支付100,000元。刘接灵支付租金的情况均未按照合同书面约定的金额予以支付，其中第一期租金按照合同约定，扣除三个月免租期后的租金应为300,902.04元，如按照租赁合同第四条中“第一期租金优惠2万元整”，则应为280,902.04元，但刘接灵实际支付的金额为300,000元。第二期及此后的租金也均未按合同书面约定支付，且金额与约定差异较大，但自2012年3月9日起均显现出一定的规律性，金额虽并不完全固定，但每期租金总体保持在200,000元左右。在刘接灵多年未按合同书面约定支付租金的情况下，原告收到租金后未提出异议，也一直未与被告就之前的租金收取、欠付金额等问题进行结算，或者通过其他方式进行催收或主张，其明显不符合客观常理。二是标准变更符合市场发展行情。承租房屋所在的河西老区“海上花园”小区整体经营业态形势发展情况，客观上存在大量商铺空置现象。合同的履行是一个动态调整的过程，租金易受市场行情影响，若按照租赁合同的约定，采取租金逐年上涨的方式计算租金极可能导致租赁合同无法继续履行。由此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”的规定，被告辩称其与原告已通过协商变更租金为200,000元/年，其陈述更符合情理，原、被告已协商变更合同的事实具有高度可能性。故本院对原告主张的租金计算标准不予支持。关于欠付租金金额问题，根据被告支付租金的情况，被告自认其变更的年租金为200,000元/年，2017年度仅支付租金160,000元，则其于2018年2月14日支付的租金40,000元应视为补齐前一年度即截至2017年9月5日的租金。则被告应向原告支付2017年9月6日至2018年12月31日期间的（一年零四个月）租金，即266,700元，扣除被告已于2018年6月4日支付的100,000元，则其还应支付166,700元。另因被告2013年度支付金额为190,000元，2015年度支付金额为191,200元，按照200,000元/年的租金标准，则被告还应支付18,800元。对于2019年1月起的租金，因双方合同已于2018年12月31日终止，且被告已退还房屋，则此后的租金不应再支付。综上，被告应向原告支付租金的总金额为185,500元。 四、关于原告主张的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款“过分高于造成的损失”的规定，双方签订《房屋租赁合同》的第九条对单方终止合同进行了限制，违约方应当向守约方支付违约金，违约金为10年房租总金额的20%。被告辩称该约定明显过高应当予以调整，本院综合考量郑向明、王红群所受实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情对该违约金进行适度调整，则确定为以未付租金金额为基数，计算20%，即185,500元的20%为37,100元。 五、关于原告诉请的水费、物业管理费的问题：根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，《房屋租赁合同》已于2018年12月31日终止，此后合同权利义务消灭，刘接灵不应再承担2019年1月起的水费、物业管理费。并且，原告也未举证证明其已代为支出了被告欠付的2019年1月前的相关费用。故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条第一款、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条，判决如下： 一、被告刘接灵于本判决生效之日起十日内向原告郑向明、王红群支付租金185,500元； 二、被告刘接灵于本判决生效之日起十日内向原告郑向明、王红群支付违约金37,100元； 三、驳回原告郑向明、王红群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取计16,790元，由郑向明、王红群负担14,470元，刘接灵负担2,320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曾文敏 二〇二〇年九月九日 书记员  王 婷