上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6079号上诉人(原审被告)：张慧萍，女，1970年4月16日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：郝胜，上海李东方律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：黄建，男，1991年7月9日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：刘晓栋，上海永盈律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：黄昌年，男，1965年12月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘晓栋，上海永盈律师事务所律师。原审被告：严忠，男，1969年12月10日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。原审被告：严智勇，男，1995年1月31日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：郝胜，上海李东方律师事务所律师。原审被告：严晓英，女，1974年1月27日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人张慧萍因与被上诉人黄建、黄昌年、原审被告严忠、严智勇、严晓英房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初26477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张慧萍上诉请求：请求依法撤销一审判决，并改判驳回黄建、黄昌年一审全部诉讼请求。事实和理由：一、严忠、严秀珍与黄建、黄昌年就上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称101室房屋)签订的《转让房屋产权的诚信协议》(以下简称系争协议)明确约定房屋接受方仅为黄建，而黄建不具备购房资格。虽系争协议尾部亦有黄昌年签名，但并不代表严忠负有向黄昌年过户101室房屋的义务。二、黄建、黄昌年购买系争房屋时明知张慧萍属于原房屋征收安置人员而未进行核实，故黄建、黄昌年购房行为具有恶意。三、黄建、黄昌年长期占用101室房屋其中一间，因此不应由张慧萍、严忠等人承担占有使用费。综上，张慧萍请求二审法院支持其上诉请求。黄建辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄昌年辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。严忠述称，其同意张慧萍的上诉请求。严智勇述称，其同意张慧萍的上诉请求。严晓英述称，其对严忠、严秀珍与黄建、黄昌年房屋买卖一事并不知情。黄建、黄昌年向一审法院起诉请求：1．判令张慧萍、严智勇将101室房屋过户至黄昌年名下；2．判令张慧萍、严智勇返还101室房屋；3．判令严忠、张慧萍、严智勇按每月人民币1，500元(以下币种均为人民币)的标准支付2017年11月12日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：黄昌年与黄建系父子。严秀珍与严忠、严晓英系母子、女。1992年1月24日，严忠与张慧萍登记结婚，严智勇系两人之子。2008年9月26日，严忠与张慧萍经法院调解离婚，严智勇随张慧萍共同生活。2015年4月27日，严忠与张慧萍复婚。2018年7月30日，两人再次离婚。2019年2月21日，严秀珍去世。2008年6月16日，案外人严某某与拆迁人(甲方)签订房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)，约定，被拆迁人乙方为严某某(户)、严秀珍(户)，乙方原房屋坐落在民众村东严宅XXX弄XXX号，建筑面积258.02平方米；安置房屋地址罗盛苑XXX弄XXX号XXX室85.3平方米(201，819.80元)，19号301室85.76平方米(278，279.28元)、塘西街XXX弄XXX号XXX室96.92平方米(229，312.72元)。2012年11月12日，严忠(甲方一)、严秀珍(甲方二)与黄建(乙方一)、黄昌年(乙方二)经中介公司居间签订系争协议，约定，转让方甲方严忠、严秀珍，接收方乙方黄建；双方就甲方101室房屋产权(包括使用权和居住权)由甲方转让给乙方，甲方将该房屋系配套商品房需产证满三年后才能正式上市交易的情况告知乙方，乙方对此充分了解且愿意接受，并在国家允许交易的时间内交易；该房屋建筑面积85.30平方米，约定转让价为69万元，交房前的物业费、清洁费、保安费等一切费用由甲方承担，房屋交接后由乙方承担；交易过户时所产生的任何税费由乙方承担；签订此协议时乙方支付甲方定金5万元，2013年2月10日补足定金10万元，2013年4月12日之前支付甲方房款51万元，至此构成乙方支付甲方的房款共计66万元；待产证满三年(只要产证在政策下可过户)后甲方产权过户给乙方名下后，乙方需支付甲方房价余款3万元；甲方双方在房产可上市交易时必须一个月内完成产权过户手续，双方均不得拖延时间否则视为违约，如超时违约方需向守约方支付违约金为总房价款的100％；甲方不得将该产证补办，不得将房产再卖和抵押，在任何情况下不得取消本次转让协议，乙方收到房屋后未到正式交易过户时不得将房产转卖，双方在任何情况下不得取消本次转让协议，否则都视为违约，违约金为总房价款的100％；甲方必须提供的材料：动迁协议一份，产权人与配偶、子女的身份证和户口本复印件，乙方提供身份证复印件；甲乙双方协商该房价款69万元为甲方净到手价，待产证满三年(只要产证在政策下月过户)甲方无条件与乙方交易过户，签订协议乙方支付定金后，甲方将该房屋钥匙交给乙方。当日，严忠、严秀珍出具收款收据，载明，收到黄建购买101室房屋定金5万元。同日，严忠、严秀珍将101室房屋交付给了黄建、黄昌年。2012年12月15日，严忠、严秀珍出具收款收据，载明，收到中介公司转付的黄建用于购买101室房屋部分房价款10万元。2013年2月4日，严忠出具收条，载明，收到黄建购买101室房屋房款51万元，当日严秀珍出具了收取房款承诺书，内容为，严秀珍同意购房人黄建将101室房款共计69万元全部由严忠收取，如今后房款发生纠纷与黄建无关。2017年1月4日，101室房屋产权登记至张慧萍、严智勇名下，该房屋建筑面积85.30平方米；上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至严智勇名下，该房屋建筑面积85.76平方米；上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至严忠、张慧萍、严智勇名下，该房屋建筑面积96.92平方米。2017年4月15日，张慧萍更换了101室房屋门锁，黄昌年当场将门锁换回。2017年11月12日，张慧萍再次更换了101室房屋门锁，并收回了该房屋。原审案件审理过程中，经黄建、黄昌年申请，法院委托上海大雄房地产估价有限公司对101室房屋的市场租金价值进行评估，评估意见为，2017年11月12日至估价时点2018年8月29日，租金共计14，580元。黄建、黄昌年及严忠、张慧萍、严智勇均表示对该评估报告无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。一审审理中，黄建、黄昌年提供2020年1月13日上海市社会保险事业管理中心出具的参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况，载明，黄昌年截至2019年12月累计缴费月数72个月。严忠、张慧萍、严智勇对上述证据的真实性无异议。一审法院认为，严秀珍户动迁分得三套安置房，张慧萍、严智勇在除101室房屋外的其他两套房屋中有产权份额，即使两人系动迁安置对象，也获得了相应的安置份额。严秀珍、严忠将101室房屋出售给他人，并不侵害张慧萍、严智勇的权益。严秀珍、严忠签订的系争协议落款处乙方明确为黄建、黄昌年两人，严忠一方主张黄昌年非上述协议的当事人，法院不予采纳。协议约定，甲乙双方在房产可上市交易时必须一个月内完成产权过户手续，双方均不得拖延时间否则视为违约，如超时违约方需向守约方支付违约金为总房价款的100％；甲方不得将该产证补办，不得将房产再卖和抵押，在任何情况下不得取消本次转让协议，乙方收到房屋后未到正式交易过户时不得将房产转卖，双方在任何情况下不得取消本次转让协议，否则都视为违约，违约金为总房价款的100％。根据上述约定，黄建、黄昌年未及时办理过户时，严秀珍、严忠无协议解除权，严秀珍、严忠亦在任何情况下不得取消本次转让协议。现黄昌年符合购房条件，黄建、黄昌年有权要求严秀珍、严忠履行过户义务。张慧萍与严忠于2008年离婚前已经发生动迁事宜，张慧萍对于动迁分得安置房屋理应知晓，但其与儿子严智勇在此后多年从未向黄建、黄昌年主张返还101室房屋。张慧萍与严忠复婚后，将已经出售的101室房屋产权登记在张慧萍、严智勇名下，并强行收回房屋，存在明显的恶意。鉴于目前101室房屋产权登记在张慧萍、严智勇名下，两人应配合将该房屋过户至黄昌年名下，并将房屋返还给黄建、黄昌年。黄建、黄昌年按约在过户时支付严秀珍、严忠尾款3万元，并承担过户的全部税、费。严秀珍、严忠明知101室房屋已经出售给黄建、黄昌年，仍将该房屋产权登记至张慧萍、严智勇名下，张慧萍于2017年11月12日强行收回房屋的行为，可认定为严秀珍、严忠的违约行为。严秀珍去世后，应由继承人严忠、严晓英继承其在合同中的权利义务。黄建、黄昌年要求严忠、严晓英赔偿房屋使用费的请求，可以支持。严智勇并非合同当事人，不应承担合同义务，黄建、黄昌年要求严智勇赔偿房屋使用费的请求，不予准许。至于房屋使用费的标准，黄建、黄昌年主张每月1，500元的标准与评估报告相符，法院予以支持。一审法院作出判决：一、张慧萍、严智勇于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋过户至黄昌年名下，过户所需税、费均由黄建、黄昌年承担；二、张慧萍、严智勇于判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给黄建、黄昌年；三、严忠、严晓英于判决生效之日起十日内，按每月1，500元的标准，向黄建、黄昌年支付2017年11月12日起至返还上述房屋之日止的使用费；四、黄建、黄昌年于张慧萍、严智勇办理上述房屋过户手续时，向严忠、严晓英支付剩余房款3万元；五、驳回黄建、黄昌年的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，张慧萍提供一组照片，以证明黄建、黄昌年在101室房屋堆放物品、占有使用的情况。对此黄建、黄昌年认为张慧萍在二审开庭前未提交该组照片，此不属于新证据。且101室房屋外门门锁系张慧萍更换，其强占房屋并对外出租，黄建、黄昌年根本无法进入房屋取回物品。严忠、严智勇认可该组照片的真实性、合法性与关联性。严晓英未发表质证意见。本院认为该组照片仅显示堆放物品的情况，是否可据此免除张慧萍支付占有使用费的责任还需结合具体案情综合判定。本院认为，系争协议首部接受方虽仅有黄建一人签名，但在协议尾部列出的“乙方签名(一)”、“乙方签名(二)”处，分别有黄建、黄昌年的签名、身份证号及日期等信息。此处二人签字代表黄建、黄昌年不仅共同享有合同权利，同时也应共同履行合同义务；合同履行过程中，严忠、严秀珍对黄昌年履行合同义务也从未提出异议。以上情节足以说明黄建、黄昌年系101室房屋的共同购买人。由于出售人已收取了绝大多数房款，故购买人由两人减少为一人，并不会导致出售人的债权存在无法实现的风险，并未侵害到出售人的合法权益。在此情况下，黄建、黄昌年请求101室房屋产权登记在黄昌年一人名下，合法合理。故张慧萍以合同首部接受方仅有黄建一人为由要求解除合同，依据不足，本院不予采纳。张慧萍上诉所称黄建、黄昌年长期堆放物品、占有使用101室房屋大部分空间，故不应当由张慧萍支付占有使用费。经审理查明，根据系争协议约定，协议签订当日(2012年11月12日)，严忠、严秀珍收取定金后，即将101室房屋交付给黄建、黄昌年，后黄建、黄昌年按约定支付了大部分房款。故黄建、黄昌年对101室房屋系合法占有，且享有对101室房屋过户的请求权，张慧萍等人应予配合。故张慧萍于2017年11月12日更换101室房屋门锁，收回系争房屋之行为违反了合同约定，侵害了黄建、黄昌年对房屋的占有使用权利。因此，张慧萍有关于此的上诉请求，本院不予支持。至于张慧萍所述黄建、黄昌年购房具有恶意之主张，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。综上所述，张慧萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，000元，由上诉人张慧萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  成 皿审 判 员  徐 江二〇二〇年九月四日法官助理  黄一鹤书 记 员  刘佳依附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……