湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7706号上诉人（原审原告）：夏郁，男，1987年3月19日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县。委托诉讼代理人：鄢阳洋，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦2515号。法定代表人：徐忠。委托诉讼代理人：李虹，女，汉族，1986年8月15日出生，住长沙市芙蓉区，公司员工。上诉人夏郁因与被上诉人湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初11885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人夏郁的上诉请求：1、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初11885号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，遗漏了被上诉人的大部分违约行为及案件主要事实。被上诉人的违约行为至少包括：1、未申报涉案商场室内装修的消防验收及开业前的消防安全；2、未进行商业推广，未实现与地铁4号线无缝对接的承诺；3、多次拖延商场开业时间，涉案商场至今未整体开业；4、擅自修改商场吊顶材料。二、一审法院适用法律错误，导致整个案件判决对上诉人极为不公。1、上诉人依约支付了租金、保证金共42050元，其中当场现金支付了10000元，该事实符合合同约定，但一审法院未认定；2、上诉人提供了装修款的收据和其他物品的购买凭证，但一审法院未予采信。被上诉人湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司辩称：一、一审法院对于《商铺租赁合同》的性质认定错误，上诉人与被上诉人之间的合同系双方真实意思表达，且不违背法律、行政法规的（效力）性强制性规定，应为合法有效；二、被上诉人在《商铺租赁合同》履行期间已经依照合约全面、及时地履行了自身义务且不存在违约行为，相反，上诉人拒不支付租金，严重违反了合同约定，被上诉人有权通知上诉人解除合同并要求上诉人承担违约责任；三、一审判决认定《商铺租赁合同》无效，并要求被上诉人向上诉人返还租金、保证金等共计32000元，系法律适用错误；四、一审判决驳回上诉人所主张的返还10000元现金保证金、租金以及赔偿经济损失26681.24元，事实认定清楚，法律适用准确，应当得到支持；五、一审判决在认定合同无效时忽略了房屋占有使用费的支付问题，属于适用法律不当，即便一审判决认定《商铺租赁合同》无效，也应当由上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费；六、《民法总则》第六条以及《合同法》第五条均明确规定，合同双方应当依照公平原则界定自身权利义务，上诉人作为商事活动的经营主体，对于《商铺租赁合同》中的权利义务在签约时已清楚，如支持其上诉请求，无异于要求被上诉人在免费提供租赁物的前提下，承担上诉人在自身经营不善时任意向被上诉人索偿的风险，故对其上诉请求应当予以驳回。夏郁向一审法院起诉请求：1.判决确认双方关于承租长沙市天心区的《商铺租赁合同》无效；2.判决湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司退还收取夏郁的费用42050元（租金、保证金）；3.判决湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司赔偿夏郁经济损失26681.24元；4.判决湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司返还夏郁承租商铺内的物品；5.判决湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定如下事实：2018年10月28日，夏郁(承租方、乙方）与湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司（出租方、甲方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落在长沙市天心区书院路799号外国生活馆项目编号L1-K1号商铺出租给乙方，商铺租赁面积为21平方米，乙方承租该商铺用于经营或销售来电品牌零售；租赁期为自交付日起1年，即从2018年11月5日起至2019年11月4日止；甲方应于2018年11月5日前交付商铺给乙方，如场地延迟交付，交付日、起租日按照实际交付场地时间顺延，以交付通知书为准；商铺的装修免租期自交付日起15天，即2018年11月5日至项目开业前2018年11月20日，乙方享有40天的经营免租期，免租期自装修期届满之次日起计算；乙方应在2018年11月20日前完成装修并开业；商铺第一个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米333元，月保底租赁费为7000元；每月保底租赁费用包含租金、经营管理费（物业费、空调费等），其中经营管理费为35元/平方米/元；商铺保证金为21000元，装修押金为5000元，装修期及经营免租期经营管理费为35元/平方米/月；乙方应自装修期届满之次日或乙方开业日（两者中以较早者为准）起计付租金，双方同意租金按商铺租赁面积计算；乙方应以每三个自然月为一期于每期首月一日前向出租房支付当期的保底租赁费用。双方还对其他事项进行了约定。2018年10月30日，夏郁向湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司转账支付32000元。夏郁承租的案涉店铺于2019年2月初试运营。另查明，“外国生活馆”项目即“南湖一号A、B、C栋及地下室建设工程”项目，由湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司承建。该项目于2014年4月21日取得长公消验字[2014]第W0086号《建设工程消防验收意见书》，评定结论为合格。2014年4月29日，建设工程竣工验收备案。2015年6月18日，长沙市城乡规划局出具《建设工程规划竣工验收合格证》【长规验（2015）0149号】。夏郁承租的L1-K1号商铺原规划为商场公摊部分。2019年5月16日，湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司对涉案的L1-K1号商铺进行了拆除。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，夏郁承租的L1-K1号商铺原规划为商场公摊部分，系未经批准的临时建筑，湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司已于2019年5月16日将该商铺拆除，双方之间就L1-K1号商铺签订的租赁合同系无效合同，夏郁主张租赁合同无效的请求，予以支持。夏郁向湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司转账支付租金、保证金等32000元，主张现金支付10000元，一审法院对转账款项32000元予以确认，夏郁要求湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司退还租金、保证金32000的请求，予以支持，超出部分不予支持。夏郁主张装修款及装修物品损失26681.24元，但未提交充分有效证据证实，一审法院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，原审判决如下：一、确认夏郁与湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司于2018年10月28日签订的《商铺租赁合同》无效；二、限湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司在本判决生效之日起3日内返还夏郁租金、保证金等共计32000元；三、驳回夏郁的其他诉讼请求。受理费减半收取759元，由湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了一份证人证言及转账凭证，拟证明其为装修支出了21600元。本院认为，上述证据均真实、合法、与本案有关，本院予以确认。在二审询问过程中，本院询问被上诉人是否有上诉人缴纳租金和保证金的收据存根，被上诉人表示收据是分开开具的，其手机里有拍照的收据。本院要求被上诉人将收据照片提交给法庭查看。在法庭查看到第一张显示为21000元的收据，想继续核对查看时，被上诉人将手机强行拿走了。在经法官释明后，被上诉人仍拒绝提供手机供法庭核对。另，经法官询问，因被上诉人主张上诉人未足额缴纳租金，被上诉人是否有对上诉人进行过催缴，被上诉人陈述有催缴，但其未向本院提交相应证据。本院另查明，2018年11月28日，案外人蒋光健出具一张《收据》，记载“今收到夏郁装修款21600元”。蒋光健出庭认可了该收据的真实性，并陈述收取夏郁7500元现金和14100元支付宝转账。上诉人亦出具了向蒋光健转账14100元的支付宝转账记录。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，上诉人承租的L1-K1号商铺原规划为商场公摊部分，系未经批准的临时建筑，故双方之间就L1-K1号商铺签订的租赁合同系无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人作为出租人应当对租赁房屋合法承担主要责任，上诉人作为承租人，未对租赁物尽到必要的审查义务，承担次要责任。关于保证金，上诉人主张向被上诉人支付了保证金、租金共计42000元以及50元出入证押金，其中32000元系转账，10000元是现金支付。本院认为，根据《商铺租赁合同》的约定，商铺保证金为21000元，月租金为7000元/月，上诉人应以每三个自然月为一期于每期首月一日前向出租方支付当期的保底租赁费用，即上诉人应当向被上诉人支付的保证金和第一期租金总额为42000元。上诉人虽仅提供了32000元的转账记录，但其主张支付给被上诉人的资金数额与合同约定一致；被上诉人在明显持有收据存根的情况下，经本院释明，拒不向本院提交，且其未提交其向上诉人进行过催缴租金的证据，故根据现有证据，可以认定上诉人向被上诉人支付了租金21000元、保证金21000元，该部分款项被上诉人应予返还。至于占有使用费，被上诉人在一审中未提起反诉亦未主张抵扣，故本院二审不予处理，被上诉人可另行起诉。关于出入证押金，上诉人未举证，本院不予支持。关于装修损失，上诉人提交的证人证言、《收据》以及转账记录相互印证，可以证明其为装修支出了装修款21600元，本院予以确认。至于装修物品的损失，本院无法确定上诉人购买的物品是否用于涉案场地的装修，故不予支持。由于上诉人实际使用门面有三个多月，故本院根据门面使用时间、前述分析的双方过错程度酌情确定被上诉赔偿上诉人装修款损失13500元。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初11885号民事判决的第一项；二、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初11885号民事判决的第二项、第三项；三、湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司在收到本判决之日起十日内返还夏郁租金、保证金共计42000元，赔偿夏郁装修款损失13500元，以上款项总计55500元；四、驳回上诉人夏郁的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费减半收取759元，二审受理费718元，共计1477元，由被上诉人湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年九月三日书记员  田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。