北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10094号上诉人（原审原告）：北京畅捷东方科技有限公司，住所地北京市密云区鼓楼东大街87号。法定代表人：尤里，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李松臣，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙婷，北京市炜衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司北京市分公司，住所地北京市西城区复兴门南大街6号。负责人：霍海峰，总经理。委托诉讼代理人：肖萌，女，1984年5月11日出生，汉族，中国联合网络通信有限公司北京市分公司市场营销中心副经理。委托诉讼代理人：盛乃龙，北京盛堂律师事务所律师。上诉人北京畅捷东方科技有限公司（以下简称畅捷东方公司）因与被上诉人中国联合网络通信有限公司北京市分公司（以下简称联通公司北京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初9181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人畅捷东方公司委托诉讼代理人李松臣、孙婷，被上诉人联通公司北京分公司委托诉讼代理人盛乃龙、肖萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。畅捷东方公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二、四项；2.撤销一审判决第三、五项；3.改判联通公司北京分公司支付畅捷东方公司自2019年12月1日至2020年6月16日房屋使用费402494.4元，改判联通公司北京分公司支付畅捷东方公司2015年至2020年物业费42000元，改判款项共计444494.4元；4.一、二审诉讼费由联通公司北京分公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1.联通公司北京分公司于2019年11月30日违约解除双方于2015年11月12日签订的《中国联合网络通信有限公司北京市分公司与北京畅捷东方科技有限公司房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），2020年1月23日才将位于租赁场地的营业厅注销。畅捷东方公司通过快递、微信等方式多次催促，但联通公司北京分公司仍未将房屋腾空交还畅捷东方公司。畅捷东方公司于2020年3月31日起诉后，联通公司北京分公司仍怠于履行房屋腾退义务，直至2020年6月16日，联通公司北京分公司才将房屋腾空交还畅捷东方公司。腾空房屋至符合房屋交付条件，并交付出租人是承租人的义务，联通公司北京分公司一直未及时将房屋腾空，联通公司北京分公司应当承担全部责任，一审判决认定双方平均分担损失缺乏法律依据。2.一审判决酌定减少租金损失，缺乏法律依据。联通公司北京分公司自2019年12月1日起至房屋实际腾退交接完毕之日止即2020年6月16日，给畅捷东方公司造成198天的租金损失，按双方约定的租金标准年租金741972元，月均租金61831元，日租金标准应为2032.8元，实际损失共计402494.4元。一审判决酌定为每月（按30日计）40000元违背事实，更无法律依据。二、一审判决关于物业费事实认定错误。合同约定房屋交付时联通公司北京分公司应与畅捷东方公司委托的北京富河园房地产开发有限公司签订《物业管理服务协议》，直接与物业管理公司结算物业管理费。但实际履行过程中，联通公司北京分公司未依约与物业公司签订合同、未向物业公司交纳物业费，物业费一直由畅捷东方公司缴纳。一审判决驳回畅捷东方公司有关物业费的诉讼请求，明显错误。联通公司北京分公司辩称，同意一审判决，不同意畅捷东方公司的上诉请求及理由。畅捷东方公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认畅捷东方公司与联通公司北京分公司解除《房屋租赁合同》；2.判令联通公司北京分公司将位于北京市通州区物资学院路6号－3号一层140平方米房屋腾空交还畅捷东方公司；3.判令联通公司北京分公司支付畅捷东方公司违约金61831元；4.判令联通公司北京分公司支付畅捷东方公司自2019年12月1日至2020年3月31日房屋使用费245968.8元，并自2019年4月1日起按每日2032.8元的标准支付至房屋实际腾空交还畅捷东方公司之日；5.判令联通公司北京分公司支付畅捷东方公司2018年12月至2019年12月电费58636.95元；6.判令联通公司北京分公司支付畅捷东方公司2015年12月至2019年12月水费14656元；7.判令联通公司北京分公司支付畅捷东方公司2015年至2020年物业费42000元；以上合计423092.75元；8.诉讼费由联通公司北京分公司承担。一审法院认定事实：2015年，畅捷东方公司（出租方、甲方）与联通公司北京分公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条，租赁房屋基本情况。1.甲方同意出租，乙方同意承租租赁房屋坐落于北京市通州区物资学院路6号－3号一层（以下简称“涉案房屋”）。第二条，租赁期限。1.租赁期限为5年，自2015年12月1日起至2020年11月30日止。第三条，租金及物业费等的缴纳。1.租金，租赁房屋租金按建筑面积计收（计租建筑面积为140平方米）：第1期（2015年12月1日－2016年11月30日）年租金613200元，第2期（2016年12月1日－2017年11月30日）年租金613200元，第3期（2017年12月1日－2018年11月30日）年租金674520元，第4期（2018年12月1日－2019年11月30日）年租金674520元，第5期（2019年12月1日－2020年11月30日）年租金741972元。2.物业费：房屋交付时乙方应与甲方委托的北京富河园房地产开发有限公司签订《物业管理服务协议》，直接与物业管理公司进行结算。租赁房屋物业管理费收费标准为按建筑面积计收（收费建筑面积为140平方米）：5元／月／平方米，每年的物业管理费合计为8400元。物业费按年交纳，由物业公司收取且开具正式发票，与租金同期交纳。第四条，其他费用。1.租赁期间，乙方用水采用购卡使用，用水价格按商业标准，电费采用电费卡方式，乙方按照实际价格和使用数量支付。……第六条，房屋交付及返还。1.交付，双方签订本合同生效后三个工作日内，甲方应将租赁房屋连同附属设备设施按附件二的标准交付给乙方；2.返还，租赁期满或本合同解除或终止后，乙方应在租赁期满或本合同解除或终止之日起15个工作日内向甲方返还租赁房屋，并结清应承担的各项费用，该15个工作日不计算租金，乙方超出上述期限逾期返还租赁房屋的，应依本合同约定的该租赁年度的租金标准，按逾期天数向甲方支付逾期租金。3.本条所述的返还租赁房屋，是指乙方按返还之日的租赁房屋现状，与甲方进行租赁房屋的交接。如返还之日，租赁房屋与附属设施不存在本合同约定的应由乙方负责维修的情形，甲方应当接受租赁房屋的返还。租赁房屋返还后，对于租赁房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第十一条，违约责任。5.在承租期内，乙方单方提出提前解除合同的，乙方需向甲方支付一月租金作为违约金”。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，畅捷东方将涉案房屋交付联通公司北京分公司使用，联通公司北京分公司按约定向畅捷公司支付租金。2019年11月12日，联通公司北京分公司向畅捷东方公司发出《提前解除房屋租赁合同告知函》，载明：“本公司与您公司在2015年11月12日签订《房屋租赁合同》，向您公司租赁位于北京市通州区物资学院路6号－3号一层房屋，作为营业厅使用，租赁期为2015年12月1日到2020年11月30日止。现因公司业务需要，决定关闭此营业厅，我公司将在2019年11月30日前全部搬出，同时将房屋交还您公司，现以书面形式向您单位提出解除租赁合同。其他未尽事宜，双方协商处理。”庭审中，双方确认2019年11月30日前的房屋租金已经全额交纳，联通公司北京分公司同意按照双方确认的数额支付水、电费，按合同约定支付物业费34600元（按照每年8400元的标准计算2015年至2019年四年物业费，并在此基础上多支付1000元），并同意因己方提前解除合同按照合同约定向畅捷东方公司支付违约金，但称其已于2019年11月27日搬离涉案房屋，并于2019年12月11日通知畅捷东方公司，系因畅捷东方公司拒绝接收钥匙而未能办理房屋交接，据此不同意支付房屋占用使用费。畅捷公司则称因房屋不具备交接条件一直未能实际交接。案件审理过程中，畅捷东方公司与联通公司北京分公司于2020年6月16日进行了房屋交接，并向法院提交由双方委托诉讼代理人签字的“交接清单”，载明：“双方确认，交还人（联通公司北京分公司）即日起将北京市通州区物资学院路6号－3号一层140平方米房屋可移动物腾空并将房屋钥匙交还给接收人（畅捷东方公司）。双方现场查表确认：水表字数1593吨，欠付水费14656元，电表字数48865，欠付电费58636.95元”。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，畅捷东方公司与联通公司北京分公司签订租赁合同，约定由畅捷东方公司将涉案房屋出租给联通公司北京分公司使用五年，联通公司北京分公司在合同约定的租赁期限届满前向畅捷东方公司发出提前解除房屋租赁合同告知函，畅捷东方公司对此并未提出异议，故法院确认双方租赁合同于该“提前解除房屋租赁合同告知函”中载明的房屋搬出归还日期即2019年11月30日解除。联通公司北京分公司同意按照合同约定支付一个月租金作为违约金，并按照双方确认的数额支付水、电费，法院对此不持异议。关于房屋腾退的问题，联通公司北京分公司称其已于2019年11月27日腾退，但因其未与畅捷东方公司进行房屋交接，故应以双方在案件审理过程中实际交接的日期即2020年6月6日作为房屋腾退并交还畅捷东方公司的时间。据此，对于畅捷东方公司要求腾退交还房屋的诉讼请求，因涉案房屋在本案审理过程中判决作出前已腾退交还完毕，故法院对此不再处理。对于畅捷东方公司要求联通公司北京分公司支付自2019年12月1日起至房屋实际腾退之日止房屋占有使用费的诉讼请求，虽然联通公司北京分公司在合同约定的租赁期限尚未届满前的2019年11月12日即向对方发出提前解除房屋租赁合同的通知，但其未在“提前解除房屋租赁合同告知函”中载明的房屋搬出归还日期即2019年11月30日前实际交接归还所租房屋，对于形成联通公司北京分公司未能及时将涉案房屋腾退交还畅捷东方公司的情况，双方均在积极主动依法寻求合理快捷的低成本高效率的解决办法方面做得不够，才导致了经济损失的发生及扩大，对此双方均有过错责任，理应根据公平原则平均分担相应合理的房屋占有使用费的经济损失；对于经济损失数额即相应合理的房屋占有使用费的确定，应参照双方租房合同中约定的同期房屋租金标准，综合考虑期间新冠肺炎疫情的不利影响后酌予确定，由联通公司北京分公司应向畅捷东方公司支付其自2019年12月1日起至房屋实际腾退交接完毕之日止即2020年6月16日期间相应合理的房屋占有使用费的二分之一，因此畅捷东方公司的该诉讼请求，部分于法有据，法院予以支持；关于房屋占有使用费的标准，法院考虑联通公司北京分公司在此期间未再实际使用涉案房屋的情况，参照双方签订的房屋租赁合同约定的租金标准，综合考虑期间新冠肺炎疫情的不利影响，酌定为每月（按30日计）40000元。据此，联通公司北京分公司应支付自2019年12月1日起至2020年6月16日止共计198日的房屋占有使用费共计132000元。关于畅捷东方公司要求联通公司北京分公司支付物业费的诉讼请求，因双方在房屋租赁合同中已经明确约定：房屋租赁期间的物业管理费，由乙方直接与物业管理公司签订协议，直接与物业管理公司进行结算。故依现有证据畅捷东方公司无权向联通公司北京分公司主张物业费，其要求联通公司北京分公司向其支付物业费的诉讼请求，既无合同约定亦无法律依据，法院不予支持。判决：一、确认北京畅捷东方科技有限公司与中国联合网络通信有限公司北京市分公司于2015年签订的《中国联合网络通信有限公司北京市分公司与北京畅捷东方科技有限公司房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；二、中国联合网络通信有限公司北京市分公司支付北京畅捷东方科技有限公司违约金61831元，于判决书生效之日起七日内执行清；三、中国联合网络通信有限公司北京市分公司支付北京畅捷东方科技有限公司自2019年12月1日起至2020年6月16日止的房屋占有使用费共计132000元，于判决书生效之日起七日内执行清；四、中国联合网络通信有限公司北京市分公司支付北京畅捷东方科技有限公司水费14656元、电费58636.95元，于判决书生效之日起七日内执行清；五、驳回北京畅捷东方科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7646元，减半收取3823元，由北京畅捷东方科技有限公司负担1170元（已交纳），由中国联合网络通信有限公司北京市分公司负担2653元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。畅捷东方公司向本院提交物业费发票一张，证明其已垫付联通公司北京分公司所拖欠的物业费。联通公司北京分公司称确实拖欠承租期间的物业费，未签订物业服务合同。就物业费事宜，双方均同意二审中一并解决，但联通公司北京分公司认为一审法院在酌情判令房屋占有使用费时，已考虑物业费负担问题，故不同意另行承担物业费。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，畅捷东方公司与联通公司北京分公司签订的房屋租赁合同不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。联通公司北京分公司在合同未到期之前即要求解除合同，构成违约，畅捷东方公司对联通公司北京分公司解除合同的通知书在合理期限内未提出异议，一审法院认定本案合同于2019年11月30日解除，双方对此均未提出异议，本院亦不持异议。因联通公司北京分公司违约解除合同，应赔偿由此给畅捷东方公司造成的经济损失。关于损失数额的认定。联通公司北京分公司于2019年11月12日向畅捷东方公司发出“提前解除房屋租赁合同告知函”，但并未按照函件载明的日期实际交接归还涉案房屋，畅捷东方公司在收到解除合同的通知后，亦未采取必要合理措施防止损失扩大，故一审法院认定双方对此均有过错，判令双方根据公平原则平均分担经济损失，并无不当；对于经济损失数额即相应合理的房屋占有使用费的确定，一审法院参照双方租房合同中约定的同期房屋租金标准，综合考虑期间新冠肺炎疫情的不利影响后，酌情予以确定，并无不当。畅捷东方公司所提合同解除后所发生的房屋占有使用费应全部由联通公司北京分公司负担，应依据双方约定的租金标准给付房屋占有使用费等上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。双方合同中虽约定联通公司北京分公司直接向物业公司交纳物业费，但截至涉案房屋腾退之日，联通公司北京分公司一直未按合同约定缴纳物业费，亦未签订相关物业合同，现畅捷东方公司提交证据证明对于联通公司北京分公司承租期间的物业费，其已先行垫付，故本院对于畅捷东方公司有关物业费上诉请求，予以支持。就物业费具体数额，依据合同约定的标准，考虑联通公司北京分公司腾退房屋及双方实际交接房屋的时间，双方对未及时交接房屋存在的过错等情形，酌情确定为36050元。联通公司北京分公司所提一审法院在酌情判令房屋占有使用费时，已考虑物业费的负担问题，其不应再承担的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，北京畅捷东方科技有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决部分事实认定不清，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初9181号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初9181号民事判决第五项；三、中国联合网络通信有限公司北京市分公司支付北京畅捷东方科技有限公司物业费36050元，于本判决书生效之日起七日内执行清；四、驳回北京畅捷东方科技有限公司的其他诉讼请求及其他上诉请求。一审案件受理费7646元，减半收取3823元，由北京畅捷东方科技有限公司负担899元（已交纳），由中国联合网络通信有限公司北京市分公司负担2924元，于本判决生效之日起七日内交纳。二审案件受理费7967元，由北京畅捷东方科技有限公司负担7266元（已交纳），由中国联合网络通信有限公司北京市分公司负担701元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 玄明虎二〇二〇年九月九日法官助理 卢圆圆书 记 员 卢园园