贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终5907号上诉人（原审被告）：刘天恩，男，1982年4月23日出生，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：贵州德鑫物业管理有限公司,住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层2号。法定代表人：陈威。委托诉讼代理人：龙昆，男。上诉人刘天恩因与被上诉人贵州德鑫物业管理有限公司（以下简称“德鑫公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘天恩上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审起诉主体无效，在保利物业未与上诉人解除或终止合同的情况下，贵阳德亨房地产开发有限公司（以下简称德亨房开）未通过业主大会或过半数的业主同意，擅自变换物业，所谓的前期物业服务协议也未对小区业主公开公示，违背了《物业管理条例》第三条、第十一条、第十二条、第二十四条、第二十六条之规定，为无效合同。二、德鑫公司每次起诉业主时均称其是通过招投标进入城市魔方小区，但至今未能提供及展示其是正常投标进入的依据和文件，上诉人认为德鑫公司是通过非法方式进入城市魔方小区，且通过查询可知德鑫公司根本无法达到招投标要求，城市魔方小区已经达到60万平方米，德鑫公司2014年7月注资成立，注册资本50万元，可以暂定三级物业资质，2018年10月从50万元增资注册200万元，也达不到二级物业管理资质，其物业服务资质不达标，一审以住房城乡建设部已于2018年3月8日下文废止《物业服务企业资质管理办法》对上诉人的抗辩不予采信，上诉人诉请的是从2015年6月1日至2019年6月30日的物管费，不能因2018年3月8日管理办法的废止就忽略前期物业资质的不合法问题，或者裁决从管理办法废止之日起开始计算。三、被上诉人在起诉书中明确表示在上诉人物管费于2015年6月1日到期后，被上诉人从2017年12月起开始多次追缴，根据2017年10月1日开始施行的《民法总则》188条及最高法发布《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人诉请的2015年6月1日至2017年5月31日期间的物管费已超出诉讼时效，法院不应予以保护。德鑫公司辩称：一、德鑫公司与德亨房开签订的《前期物业合同》合法有效，且合同内容对城市魔方小区业主具有约束力，在小区未成立业主委员会之前，德亨房开作为建设单位依法有权选聘前期物业服务企业。二、德鑫公司依照合同约定向城市魔方小区提供了物业管理服务，履职了《前期物业服务合同》的义务，上诉人应当按照合同约定的标准向德鑫公司支付物管费。三、德鑫公司对刘天恩欠付物管费的情形通过发送短信提醒以及在上诉人家门口张贴物业费催收单等方式进行了催收，德鑫公司的请求并未超过诉讼时效。德鑫公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告2015年6月1日至2019年6月30日物业服务费共计2027.64元；2、请求判令被告支付原告根据《物业服务合同协议》承担拖欠物业费所产生的滞纳金321.4341元；3、请求判令本案所产生的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告刘天恩系乌当区城市魔方小区1栋4单元3层04号业主。2011年7月28日，被告在与德亨房开办理上述房屋的交接手续的同时，按《物业管理条例》的相关规定与保利贵州物业管理有限公司及德亨房开签订了《前期物业服务协议》，约定按建筑面积0.7元/㎡收取物业管理费。协议期限届满后，原告与德亨房开于2015年4月1日签订《城市魔方前期物业服务协议》，约定原告对城市魔方一、二、三、四、五组团及配套停车场项目进行前期物业服务管理事宜。同时约定，物业管理费收费标准为：多层住宅0.7元/月/平方米；小高层住宅1.2元/月/平方米；高层住宅1.25元/月/平方米。被告刘天恩的房屋所在楼栋为多层住宅，物业服务面积为59.11㎡。该协议签订后，原告即进场对该小区提供物业服务，履行了小区垃圾清运等物业服务。原告进场后，被告以其与原告无物业服务合同关系为由，自2015年6月1日至2019年6月30日期间，未向原告缴纳物业管理费，经原告多次对被告所欠物业管理费进行催收未果后，原告遂诉至一审法院，请求判令准予其如前诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，德亨房开作为涉案小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会的情况下，与原告德鑫公司签订的《前期物业服务协议》具有前期物业服务合同性质。因该《前期物业服务协议》系德亨房开与原告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告和小区业主均具有约束力。原、被告双方应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告德鑫公司已经按《前期物业服务协议》的约定实际为小区业主提供了日常的垃圾清运等主要的物业服务工作，故被告方应按《前期物业服务协议》约定标准向原告支付物业管理费。现被告方未按《前期物业服务协议》的约定履行交纳物业管理费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《物业管理条例》第四十一条“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定和《前期物业服务协议》的约定，对原告要求被告方向其支付其提供物业服务期间的物业管理费的诉请，予以支持。经核实，被告未缴纳物业管理费的期间为2015年6月1日起至2019年6月30日，根据《前期物业服务协议》约定的物业管理费标准计算，被告刘天恩应缴物业管理费为2055.06元（59.11㎡×0.7元/㎡/月×49个月=2055.06元，四舍五入）。原告自愿按2027.64元提出诉请，从其自愿。对于原告要求被告向其支付逾期交纳物业管理费的利息的诉请，因原告在实际提供物业服务过程中确实存在未与小区业主积极沟通协调，对业主反映的问题未及时进行协调处理等瑕疵，故对原告的该诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决：被告刘天恩于本判决生效之日起三日内支付原告贵州德鑫物业管理有限公司自2015年6月1日起至2019年6月30日止的物业管理费2027.47元。驳回原告贵州德鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告刘天恩负担20元，由原告贵州德鑫物业管理有限公司负担5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中上诉人提交了如下证据：第一组证据：三份判决书，拟证明一审判决不符合事实，每个案子的情况一样，但是结论不一样，我的案子也是服务瑕疵，但没有减免。德鑫公司代理人经质证：只有一份判决书是我处理的，服务瑕疵不导致合同无效，另外两个判决书不是我代理的，不清楚，是去年的案子。第二组证据：三张照片，拟证明对方的服务瑕疵，安保缺失，对小区停车乱停乱放，堵消防通道等。德鑫公司经质证：照片是部分时间段的，不代表一直是这样的状况，物业不是24小时服务，有瑕疵业主可以反映，业主不及时缴纳物业费，会导致服务质量下降。第三组证据：入住证明一份，拟证明上面加盖的是德鑫物业的章，不认可被上诉人陈述的入住时间，和被上诉人陈述的成立时间不一致。德鑫公司经质证：不认可真实性，达不到证明目的，之前是保利的章，营业执照显示德鑫公司是2014年7月1日成立的，德鑫公司是2015年4月1日进入城市魔方进行管理。被上诉人提交了如下证据：第一组证据：催收物业费的依据截图，拟证明本案没有超过诉讼时效。刘天恩经质证：对真实性质疑，图片很容易作出，没有我签字，这个号码我2017年就停止使用的，不认可。第二组证据：十张照片，拟证明物业按照合同履行了义务。刘天恩经质证，绿化停车栏是不认可的，只是认可垃圾服务。第三组证据：商品房买卖合同，拟证明合同第七条第7.1条，开发单位有权选取前期物业合同，德亨房开与物业签订的合同有效，对业主有约束力。刘天恩经质证认为房开和物管必须分开约束，要进行招投标方式进行管理。经本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉小区尚未成立业主委员会的情况下，德亨房开作为该小区物业建设单位与被上诉人德鑫公司签订《前期物业服务合同》具有前期物业服务合同性质，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对小区业主具有约束力。德鑫公司虽未提交证据证明其是通过招投标程序进入涉案小区，该行为虽违反《物业管理条例》第二十四条之规定，但因该规定系管理性规定，故违反该条规定并不导致案涉合同无效。至于德鑫公司的物业服务资质等级问题，因住房和城乡建设部制订的《物业服务企业资质管理办法》已于2018年3月废止，物业服务企业有权根据物业服务合同的约定向业主收取物业费。关于本案诉讼时效问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，因上诉人在一审诉讼中并未就德鑫公司诉请的物业费提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出诉讼时效抗辩不符合法律规定，故本院对其该项上诉理由不予采纳。综上所述，刘天恩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘天恩负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年九月一日书记员 曹 艳