四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1402民初3097号 原告：四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司，住所地四川省眉山市东坡区红星东路玫瑰园八区会所。 法定代表人：陶毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾永斌，男，1978年4月14日出生，汉族，住四川省会理县，该公司员工。 被告：谢敏林，男，1979年10月21日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司（以下简称“名园物业”）诉被告谢敏林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理，并依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告名园物业的委托诉讼代理人顾永斌、被告谢敏林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告名园物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告物业服务费、代收水费共计9915元；2.被告承担诉讼费。审理中，原告明确并变更第1项诉讼请求为：被告支付原告2011年3月至2020年4月期间的物业服务费共计9854元（按照建筑面积173㎡及合同约定的每月计收标准分段计算），本案未主张代收水费。事实及理由：原告系玫瑰园十公寓的物业服务企业，被告系该小区9幢1单元602号业主。2011年3月，因物价上涨、运营成本增加等客观因素，原告按眉东发改价［2007］16号批复，将原来以户为单位计收物业服务费的方式调整为按面积0.34元/㎡计费，在小区内公示并于2011年4月1日与该小区业主委员会签订了《物业委托合同书》，得到了绝大多数业主的理解和配合。2012年7月，按眉东发改价［2012］9号文件通知精神，原告自2012年7月起将物业服务费调整为0.38元/㎡，并与业委会于2012年7月1日签订《物业委托合同》。2014年，因小区设施设备老化，需进行维修改造，自2014年1月起将物业服务费调整为0.5元/㎡，并与业委会签订了合同。2016年，原告为进一步搞好小区基础设施建设，打造舒适、温馨的居住环境，对小区道路进行扩建、监控系统和车棚进行改造，自2016年1月起将物业服务费调整为0.6元/㎡，并与业委会签订了合同。2019年，物价大幅上涨，小区基础设施需更新重建，维修成本增加，导致原告经营困难，自2019年3月1日起将物业服务费调整为0.7元/㎡，并与业委会签订了合同。原告几次上涨物业服务费均得到绝大多数业主支持。被告自2011年3月起，以拆除信号基站为理由拒绝交纳物业服务费，经原告多次催收仍拒绝交纳，给原告造成了经济损失，原告多次主张协商，被告均拒绝协调，原告为维护自己合法权益诉至法院。 被告谢敏林辩称：认可原告从2011年至今提供了物业服务，但原告多次调价未得到大多数业主的支持和同意。我没有收到任何催收通知，原告经理打电话和到家中进行协商，还有通过社区民警协调我都参加了，从未拒绝。业委会的成立不合法，从未通知选举业委会成员，我们不清楚业委会的人员选举及成立过程，也不清楚业委会与原告签订的合同。我只认可按2011年原告与我签订的合同标准交纳物业服务费。原告提供的服务不符合物权法、消防法等法律规定，原告未履行物业服务义务。原告从提供物业服务至今，公共区域的车位有300多个，经我粗略计算，从2005年至今仅车位费收入大约就有260多万。原告收取的车位费、公共区域的广告费等占用小区公共区域部分的收入应该作为支付物业服务费及其他公用开支，并进行公示，但我们小区没有任何公示。原告未尽到消防设施维护管理义务，小区灭火器从生产日期到现在已经14年了都没有更换过，也没有任何维修检查记录。小区的消防通道一共有4个，其中3个被堵死，剩下的1个经常被杂物和车辆堵塞，就昨天小区有一辆车自燃，消防车无法从最近的消防通道进入。小区增加的垃圾桶设置不合理，占用了机动车道。小区“牛皮癣”广告较多，原告没有及时清理，也证明外来人员可随意进出小区。小区单元门被外来人员破坏严重至无法修复，我们自己出钱更换，小区多次被盗。我楼下邻居安装的防护栏超出阳台2.6米，我向原告反映，原告并未干涉，也未通知相关部门拆除。2011年，我在楼顶安装了增强信号的基站，原告与我达成口头协议，让我先拆除基站，原告再拆除小区其他2个基站。我配合原告将楼顶基站拆除后，原告未按约定拆除其他2个基站。我的屋顶在保修期内漏水，原告工作人员维修时将楼顶防水全部敲开后，凭主观经验认为当晚不会下雨，结果当晚大雨造成漏水。原告未提供其收费标准是否符合政府的指导收费标准，我们小区的物业服务企业也未进行过招投标，随意涨价，但并未提供匹配的物业服务。原告之前未正式通知我交纳物业服务费，只能主张最近3年的物业服务费。 原告名园物业为证明自己主张，向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同，证明被告是该小区的业主。2.2011年4月1日至2019年3月1日分别签订的物业服务合同6份，证明物业服务合同关系。3.员工名单、规章制度，证明物业公司配置了相应的人员，并制定了相关的规章制度。4.巡查记录、维修记录、交接班记录、小区维修照片、绿化整改照片，证明原告为小区提供了物业服务。5.东坡区发改委的文件2份，证明小区物业服务费涨价的依据，原告与业委会签订合同，收费标准市场化。6.涨价通知及公示照片，证明原告对物业服务费涨价情况通知在小区公示，张贴在门口。7.催交费通知及张贴的照片，证明原告一直都在向被告催收物业服务费。 被告谢敏林对原告名园物业提交的证据质证意见如下：对证据1、3、4、5、6无异议；对证据2不认可，认为自己与原告只签订了一份合同，原告与业委会签订的合同都不知情；对证据证据7不认可，认为该照片不能证明张贴在被告的门上；另外，对原告提供的物业服务质量有质疑。 被告谢敏林为证明自己主张，向本院提交了如下证据：1.小区的规划设计图及2020年8月30日拍摄的小区消防通道现状照片，证明小区消防通道共有4个，但现在其中3个已经堵死，给小区带来安全隐患。2.2020年8月30日拍摄的视频，证明小区里的灭火器生产日期是2006年，已经严重过期，且没有巡检记录，给小区带来安全隐患，物业公司没有尽到安全防范的义务。3.社区网格员组建的业主群聊天记录，证明业委会的成立没有经过公示，也没有过半数人员同意，其成立不合法。4.车辆收费票据、被告对小区车位的统计表，证明从被告交纳的停车费推算，2005年至今小区机动车的收入大概有264万元，根据四川省物业管理条例规定，该笔费用可以直接支付物业服务费及小区开支。5.2020年8月31日拍摄的小区广告位、电瓶车、自行车等停车位照片，证明这些公共区域都可以产生收益，被告无法评估收益的多少。6.2020年8月30日拍摄的照片2张，证明小区垃圾桶设置不合理，建在机动车道上。7.2020年8月31日拍摄的照片及视频，证明小区“牛皮癣”广告较多，仅仅被告单元楼的牛皮癣广告就有103张，原告并没有及时进行清理，外来人员可以随意进出。8.2020年8月31日拍摄的被告邻居502号房屋雨棚的照片，证明邻居安装雨棚的长度是2.6米，原告要求业主安装雨棚不能超过60公分，邻居的雨棚安装严重影响被告的安全，被告也给原告反映了，但原告并没有向有关部门上报。9.2012年1月14日拍摄的视频，证明被告与原告达成口头协议，由被告先配合拆除楼顶基站，再由原告去拆其他两个基站，但现在被告的基站拆了，剩下的两个并没有拆。10.四川省物业管理条例第66条，证明小区的收益由全体业主享有，该收益补充维修基金和支付物业服务费。 原告名园物业对被告谢敏林提交的证据质证意见如下：1.对证据1无异议，2010年以来就只有一个消防通道，原告工作人员去消防大队、社区都了解过，是有消防备案验收合格资料的，被告提交的答辩材料72页显示的消防通道，不清楚是谁砌的墙，有业主投诉过，消防大队到现场处理，处理结果不清楚。2.对证据2没有异议，但多层住宅没有明确规定配置灭火器，符合规定的灭火器都放在门卫室，高层住宅每层都配备了灭火器。3.对证据3有异议，群里的人员是不是业主也不清楚，也不能证明业委会成立是否合法，业委会每年都在门口发米、发面，还有业主签字。4.对证据4没有异议，但不认可被告估算的金额，该笔金额也没有法律规定要用于抵扣物业服务费。小区业主从来就没有交过维修基金，该小区比较老旧，原告对小区的改建等投入很大，从未要求业主承担费用。5.对证据5没有异议，收取了广告费，但原告只收取电瓶车的充电费，没有收取停车费。物业服务合同中明确约定了车辆服务费、广告费等费用用于弥补物业服务费的不足及小区设施维护。小区娱乐房由业委会租赁经营，租金由业委会收取，所以每年业委会才给业主发米发面，并有业主签字。6.对证据6无异议，因为双创要求，只增加了垃圾台，放垃圾桶的位置没有变动过，目前只有被告反映过该问题，没有收到其他业主的投诉。7.对证据7的真实性没有异议，照片、视频只反映某个时间点的情况，原告定时清理了的。对于外来人员管控的问题，小区通下水道等都是外来人员，所以外来人员进出原告只做登记。8.对证据8无异议，原告对小区安装雨棚确有规定，不能超过阳台60公分以上，若业主超出规定安装，应由业委会出面进行沟通，原告出整改通知并上报相关部门。9.对证据9没有异议，当时被告半年没有交物业服务费，原告上门催收时进行的协商。原告诉讼代理人对达成的协议内容并不清楚，但被告安装的基站在顶楼，占用了业主的公共区域，理应拆除。10.对证据10无异议，但是合同约定了广告费等用于弥补物业服务费不足。 原告提交的证据1、3、4、5、6及被告提交的所有证据，因对方当事人对真实性均无异议，本院对证据真实性予以采信。原告提交的证据2，被告虽不认可，但该组证据中的六份物业服务合同均系原告与该小区业委会签订，有业委会成员签名及业委会印章，被告提交的证据不足以推翻合同效力，故本院对该组证据依法予以采信。原告提交的证据7系催费通知单张贴照片，虽然不能清楚显示张贴处的门牌号，但被告也陈述原告多次与其协商，其并未拒绝，且被告也认可原告从2011年至今持续为该小区提供物业服务的事实，故对原告主张的持续催收行为，本院予以采信。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定如下事实： 原告系眉山市东坡区玫瑰园第十公寓小区的物业服务企业。2011年4月1日，原告与该小区业委会签订《物业委托合同书》一份，主要约定了物业基本情况、委托管理事项、双方权利义务、管理服务费用、违约责任等，其中管理服务费标准为多层每月0.34元/㎡，期限自2011年4月1日至2012年4月1日止。2012年7月1日，原告与该小区业委会签订《物业委托合同书》一份，主要约定了物业基本情况、委托管理事项、双方权利义务、管理服务费用、违约责任等，其中管理服务费标准为多层每月0.38元/㎡，期限自2012年7月1日至2013年6月30日止。2014年1月1日，原告与该小区业委会签订《物业服务合同》一份及《补充协议》一份，主要约定了物业基本情况、物业服务事项、双方权利义务、管理服务费用、违约责任等，其中管理服务费标准为多层每月0.50元/㎡，期限自2014年1月1日至2014年12月31日止。《补充协议》中约定了业委会就门禁系统、监控、路面加宽等方面对原告提出的安装、改装等要求，并明确了整改期限，否则合同作废。2015年1月1日，原告与该小区业委会签订《物业服务合同》一份，主要约定了物业基本情况、物业服务事项、双方权利义务、管理服务费用、违约责任等，其中管理服务费标准为多层每月0.50元/㎡，期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，还约定车辆服务费及广告费用于弥补物业公司物业服务费收费不足和小区公共设施、设备的维护。2016年1月1日，原告与该小区业委会签订《物业服务合同》一份，主要约定了物业基本情况、物业服务事项、双方权利义务、管理服务费用、违约责任等，其中管理服务费标准为多层每月0.60元/㎡，期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，还约定车辆服务费及广告费用于弥补物业公司物业服务费收费不足和小区公共设施、设备的维护。2019年3月1日，原告与该小区业委会签订《物业服务合同》一份，主要约定了物业基本情况、物业服务事项、双方权利义务、管理服务费用、违约责任等，其中管理服务费标准为多层每月0.70元/㎡，期限自2019年3月1日至2022年2月28日止，还约定车辆服务费及广告费用于弥补物业公司物业服务费收费不足和小区公共设施、设备的更新改造、维修及养护。被告系该小区9幢1单元602号房屋业主，认可原告按房屋面积173㎡计算物业服务费，认可原告从2011年至今为该小区持续提供物业服务，认可从2011年3月至今未交纳物业服务费。 另查明，2012年6月30日物业服务费标准市场化以前，眉山市东坡区发展和改革委员会对案涉小区物业服务费收费标准指导价为每月0.44元/㎡［眉东发改价（2007）16号］。 本院认为，建设单位或业主委员会依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，被告虽对业委会的合法性提出质疑，但未能证明原告与业委会签订的六份物业服务合同具有法定无效情形，故本院对被告关于合同效力的抗辩及不清楚合同签订主体等抗辩理由不予采信，并对双方的物业服务合同关系予以确定。近年来，物业服务纠纷案件逐年增多，与我国经济高速发展促使住房商品化、货币化、社会化分不开。随着物业管理的蓬勃发展，物业服务企业应反思如何提高物业服务水平，以谋求企业健康长远的发展；业主及业委会也应结合本小区实际情况与物业服务企业约定服务事项，发生矛盾后选择互利共赢的方式，合理合法处理矛盾纠纷。物业服务具有多方面、重复性、长期性、繁杂性等特点，且物业服务针对的是小区的整体环境，其中卫生、绿化、车辆停放秩序等事项仅靠物业服务企业的努力也不一定能达到业主要求，小区整体环境还与小区业主素质、小区硬件设施等密切相关，故不能仅仅以某一时间点，或某一暂时性的状态评判物业服务的好坏。另外，物业服务合同的特点决定了物业服务的标准很难细化及量化，且各小区的物业服务费高低不同决定了物业服务标准也有所区别，故在部分业主对物业服务不满意的情况下，应本着公平合理的原则协商处理，而不应简单粗暴地以不交纳物业服务费来处理分歧。本案中，被告提交的证据能够证明原告在消防设施管理、公用设施的设置、小区雨棚的规范安装、收支公开等方面确实存在一些服务管理瑕疵，但从整体来看，上述问题不足以认定为可拒交物业服务费的重大瑕疵，且如消防设施、违建等方面的问题，若没有因服务管理瑕疵造成业主损失的，可由相关部门对责任人进行行政处罚，以规范物业服务企业或业主的行为；若因服务管理瑕疵造成业主损失的，也可由业主向物业服务企业或其他责任人主张权利。被告主张消防通道现状与规划设计图不一致的问题，双方均不清楚规划设计图中三个消防通道堵死的原因及时间，从照片及双方当事人陈述来看，被堵死的消防通道位置是被修建的墙体甚至是房屋主体所占用，且老旧的颜色等都与周围建筑物一致，可以推断该情况的形成时间很久远，仅仅依靠原告无法解决该问题，但原告应当详细了解并向相关部门反映，并将反馈意见及时告知业主。被告主张的小区公共部分的收益问题，2015年1月1日及之后签订的物业服务合同对车辆服务费及广告费作了约定，应按约定分配；2015年之前合同未对小区公共部分的收益进行约定，扣除合理管理费用后归全体业主共同所有，本案中原告仅以自己的推断确定收益金额于法不符，可另案主张权利。被告主张关于原告未按口头承诺拆除基站的问题，因双方达成的口头协议与物业服务费的交纳无关，故本院对该口头协议的效力及合法性不予审查。被告对诉讼时效的抗辩，根据双方当事人陈述及原告举证，能够证实原告在诉请期间持续提供物业服务的事实，且从未放弃自己的权利，故对被告该项抗辩不予支持。综上，对原告主张的物业服务费，本院综合合同签订期限、约定标准、2012年6月30日以前政府指导价及持续提供物业服务的事实认定如下：2011年3月至2012年6月期间941元（0.34元×173㎡×16个月）；2012年7月至2013年12月期间1183元（0.38元×173㎡×18个月）；2014年1月至2015年12月期间2076元（0.5元×173㎡×24个月）；2016年1月至2019年2月期间3944元（0.6元×173㎡×38个月）；2019年3月至2020年4月期间1695元（0.7元×173㎡×14个月），共计9839元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告谢敏林于本判决生效之日起三日内支付原告四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司2011年3月至2020年4月期间的物业服务费9839元； 二、驳回原告四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告谢敏林负担。 本判决为终审判决。 审判员  吴燕伶 二〇二〇年九月九日 书记员  蔡晓玲