四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川34民终770号 上诉人（原审原告）：西昌九泰工贸有限责任公司。住所地：四川省西昌市西乡乡古城村（四川省攀西监狱）。 法定代表人：岳星云，公司总经理。 委托诉讼代理人：杨鸥，四川雄泰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人(原审被告)：凉山高盛高投资理财咨询有限公司。住所地：四川省西昌市胜利南路4幢1层6号。 法定代表人：李茂霞，公司董事长。 原审被告：谭清辉，男，汉族，1977年7月出生，四川省遂宁市人，居民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：施可财，四川明之鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：万中华，四川明之鉴律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人西昌九泰工贸有限责任公司（以下简称九泰公司）因与被上诉人凉山高盛高投资理财咨询有限公司（以下简称高盛高公司），原审被告谭清辉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初3858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人九泰公司上诉请求：撤销原判第四项,改判被上诉人按租赁合同支付违约金。维持原判第一项、第二项、第三项。事实及理由:。一、双方房屋租赁合同对违约情形以及违约金进行了明确约定,被上诉人违约就应当承担相应的违约责任。上诉人从未予以放任,而是积极的采取催收措施,并且在催收后被上诉人履行了部分支付责任;救济手段有多种,协商、提起诉讼都是。本案被上诉人通过招投标承租,合同初期,被上诉人按照合同履行支付义务;后期出现滞后时，被上诉人的委托代理人谭清辉多次积极的与上诉人进行协商,并分期支付部分房屋租金。基于被上诉人的承诺及部分兑现,双方一直在协商。2018年催收无果后,上诉提起了诉讼。上诉人认为债务的催收手段有多种,并不能说未提起诉讼就是放任或属于未穷尽救济手段的表现形式。二、后交冲前的方式并不违反法律规定,从被上诉人的多次付款情形来看，上诉人2018年起诉,被上诉人2019年3月、4月支付了部分欠款，被上诉人缴纳的所有款项无任何一笔指明所支付的款项是缴纳的具体某年月日的房屋租金。三、合同约定的违约金过高,也不能作为不承担违约责任的理由,而是应当进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四.条第一、二款和《最高人民法院关于适用 被上诉人高盛高公司答辩称，不应当承担违约金，只是用我们公司去竞标彝王阁酒店而已，但是公司没有参与经营和管理，所有的都是谭清辉在负责，并且现在我公司也是一个空壳公司，什么都没有了。 原审被告谭清辉答辩称：我们认为谭清辉不是与上诉人房屋租赁合同的当事人，在一审中上诉人也是认可谭清辉系被上诉人代理人的身份，一审判决也查明认定该事实，在二审上诉状中上诉人也承认谭清辉系被上诉人的代理人，因此谭清辉不应当承担支付租金及违约金责任。 原审原告九泰公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告于2013年9月22日、2014年1月17日签订的两份《房屋租赁合同》；二、判令被告向原告支付拖欠房屋租赁费4359499.00元（其中2013年9月22日的合同暂计算至2019年12月31日），水电费2501155.2元（暂计算自2013年9月22日至2019年5月27日）上述两项费用以被告完全撤出租赁场地之日为实际发生费用截止。三、请求人民法院判令被告按照房屋租赁合同向原告承担违约责任；四、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月22日原告与被告高盛高公司签订《房屋租赁合同》。约定原告将西昌市凯乐路56号汇鑫大厦2至10楼租赁给被告使用，面积为6300㎡，年租金为180万元，租金为每年10月15日前支付一年租金，并向原告缴纳保证金25万元，租赁期限至2025年10月15日止。2014年1月17日，被告与原告再次就60㎡面积达成租赁合同。约定租赁的面积按照100元/平方米的价格给付，租金一年一付，以对应完整年度为周期，期满首月一次性缴清当年房租。租赁期限至2025年10月31日止。该两份合同均由原告委托代理人及被告委托代理人谭清辉签署，并加盖双方公司的印章。签订租赁合同后，被告支付了部分租金，一直拖欠原告房屋租金、水电费。房屋租金自2016年起逾期缴纳房租，2016年12月15日-2017年12月14日欠付房屋租金129499.00元、2017年12月15日-2018年12月14日欠付房屋租金1908000.00元，2018年12月15日-2019年12月14日欠付租金1908000.00元，上述金额截止到2019年12月累计欠付3945499.00元，第二份合同的租金从未支付。自2014年3月1日至2019年12月31日累计欠付414000.00元。水电费自合同建立至2019年5月27日被告从未支付过，庭审中，原告向本院提交了一份被告工作人员签字确认的用水吨数、用电度数的表，按照租赁合同约定，商业用水费为3.2元/吨×35736吨＝114355.20元；商业用电为1.2元/度×2159400度＝2386800.00元，累计欠付2501155.20元。 一审法院认为，原告与被告高盛高公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，本院对该合同予以认可。对于原告要求解除该合同的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》第九条第（二）款：“租赁房屋期间，乙方（被告）有下列行为之一的，甲方（原告）有权解除合同，无条件收回出租房屋：3、拖欠房租累计1个月（含一个月）以上的。”根据该条款，原告有权解除本合同，故对于原告要求解除两份《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于被告拖欠的房屋租金、水电费的给付主体。根据合同的相对性原则，原、被告签订合同的相对方系九泰公司与被告高盛高公司，拖欠的费用的主体系高盛高公司，被告谭清辉在本案中系被告高盛高公司签订合同的委托代理人，被告公司作为被代理人，谭清辉在代理权限内以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，产生的法律后果应当由被告公司承担。被告公司辩称，实际使用人是谭清辉，谭清辉予以了否认，称其不应承担责任，对该辩解意见与本院查明的事实不符，本院依法不予采信。二被告之间的法律关系二被告可另案主张。被告拖欠原告的租金金额截止2019年12月31日为4359499.00元，被告向原告缴纳的保证金应当认定为履行合同的保证，该笔费用应当在拖欠的租金内予以扣除，故被告拖欠的费用应当为4109499.00元，拖欠水电费截止2019年5月27日为2501155.20元。故原告要求支付上述款项的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请。根据《房屋租赁合同》第十条第（一）款：“若乙方（被告公司）延迟给付租金，每延迟一日应向甲方（原告）支付当年租金总金额5‰的违约金，延迟30日，甲方有权解除本合同，收回所租赁房产及附属设备设施，并不须对乙方作任何赔偿，并要求乙方支付当年租金总金额的20%的违约金，同时不退还乙方已支付的租金、保证金以及相关费用等。”在本案中原告在被告未足额缴纳房屋租金时，采用后交充抵前差的方式收取被告缴纳的不足额的房屋租金，同时在发现被告已经严重超期后一直未穷尽其救济手段，长达三年的时间一直放任让被告采取的以后冲前的租金缴纳方式缴纳房屋租金，在被告违约行为中也存在过错，且双方合同约定的违约金严重高于法律规定，对于该项诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，之规定，判决，一、解除原告九泰公司与被告高盛高公司在2013年9月22日、2014年1月17日签订的《房屋租赁合同》；二、被告高盛高公司在判决生效起三十日内向原告九泰公司腾退涉案租赁房屋；三、被告高盛高公司在判决生效起三十日内支付原告九泰公司房屋租金4109499.00元（截止2019年12月31日）、水电费2501155.20元（截止2019年5月27日），以上两笔费用以实际腾退房屋之日止及实际使用情况为准；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费59825.00元，减半收取29912.50元，由被告高盛高公司承担。 二审中本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 并查明，对高盛高公司未按合同约定交纳房租，原审被告谭清辉庭审中陈述，当时承租的房屋为毛坯房，由公司出钱装修的，对房屋改造费用与九泰公司口头协议冲抵房租，另外谭清辉给上诉人做了一些另外工程，钱也没有给完，约定用来抵扣房租。另外疫情期间监狱使用了酒店的费用也没有支付。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人高盛高公司是否应给付上诉人九泰公司违约金。 上诉人九泰公司上诉主张其一直在积极催收房租，被上诉人也陆续交纳了部分房租，其不存在怠于行使权利。被上诉人未按合同交纳房租应承担违约责任给付违约金。经审理查明，2013年上诉人九泰公司和高盛高公司签订租房合同，该合同约定高盛高公司应按年全额支付当年租金，否则高盛高公司应按当年租金总金额5‰按天支付违约金。但合同实际履行过程中，因高盛高公司改造了房屋、九泰公司也欠付有原审被告谭清辉工程款及彝王阁酒店费用，庭审中双方均认可双方口头上协商要用上述费用冲抵房租，上诉人九泰公司上诉状中也陈述对欠款双方一直在协商。因此，本院认为双方在实际履行合同过程对房租的支付时间、支付方式进行了变更。因此上诉人九泰公司上诉以高盛高公司未按租赁合同交纳房租违约为由要求高盛高公司给付违约金的理由与本院审理查明事实不符，本院不予支持。 综上所述，上诉人九泰公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费59，825.00元，由上诉人西昌九泰工贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  舒涛 审判员  郑坚 审判员  刘莉 二〇二〇年九月七日 书记员  蒋欢