浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初2821号 原告：平阳中梁商业管理有限公司，住所地平阳县昆阳镇平海大道128号A区一楼商管办公室。 法定代表人：姜风，经理。 委托诉讼代理人：张健、黄菲，上海兰迪（温州）律师事务所律师。 被告：平阳芮姿眼镜有限责任公司，住所地平阳县昆阳镇中梁锦园商业项目C区1层26、27室。 法定代表人：赖仕力，经理。 委托诉讼代理人：潘晓静，浙江信泰律师事务所律师。 被告：黄益票，男，1990年1月8日出生，汉族，住平阳县。 原告平阳中梁商业管理有限公司（以下简称中梁公司）与被告平阳芮姿眼镜有限责任公司（以下简称芮姿公司）、黄益票房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告中梁公司委托诉讼代理人张健、黄菲，被告芮姿公司委托诉讼代理人潘晓静，被告黄益票到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中梁公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告之间的《平阳中梁商业管理有限公司租赁合同》（合同编号034）于2020年5月14日解除；2.判令被告芮姿公司立即腾空平阳百悦广场一层1-03号商铺；3.判令被告芮姿公司支付欠付2020年5月26日前租金43733.12元及占有使用费（以127.20元/㎡/月为标准，自2020年5月27日起计算至实际腾空之日止）、物业服务费18093.33元（以25元/㎡/月为标准计算至实际腾空之日止，暂计至2020年5月26日）、未付水费410.30元（水费标准为5.50元/吨，计算至被告实际腾空之日止，暂计算至2020年6月1日）及电费532.92元（电费标准为1.15元/度，计算至被告腾空之日止，暂计算至2020年6月1日）；4.判令被告芮姿公司向原告支付延迟履行违约金7559.32元（以欠费金额的1‰为标准，暂计算至2020年6月5日）；5.判决支持原告没收被告芮姿公司的履约保证金11000元；6.判令被告黄益票对被告芮姿公司的上述义务承担连带责任；7.本案诉讼费由两被告承担。庭审后，原告明确不再主张第三项诉讼请求中的水、电费金额。 事实和理由：原告（甲方）与被告（乙方）签署《平阳中梁商业管理有限公司租赁合同》（以下简称租赁合同），由乙方承租中梁百悦广场一层1-03号商铺（套内面积92㎡），租赁期限自2017年12月29日至2020年12月28日止（后补充协议约定租金及物业费从2018年4月29日起计算），乙方在涉案商铺内经营项目为眼镜。根据原、被告签署的租赁合同及《合同补充协议一：商铺租赁租金及物业费明细表》（以下简称合同补充协议），约定租金按照套内面积计算，计租第1年月租金为45元/㎡，计租第2年月租金为60元/㎡，计租第3年月租金为63.60元/㎡，物业管理费为每月25元/㎡。 租赁合同第3.4条“固定租金支付方式：每3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）按该租赁年度的固定租金向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。”第20.3条“乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向商管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。”第20.7条“本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方补缴自进场日至开业日期间的应承担的租金（租金计算方式以实际支付方式折算），乙方不得向甲方提出装修等任何补偿或赔偿的要求。”第22.5条“无论何种原因，第22.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第22.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向商管公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。” 租赁合同签订后，原告按约交付了涉案商铺，但被告未按约支付租金，被告至今仍拖欠2019年第四季度及2020年第一、二季度租金，故被告未支付租金及物业管理费已经超过15天。原告于2020年5月14日向被告发出《解约函》，要求于2020年5月26日解除合同，并要求被告在该日期前履行腾空的义务。此外，原告与两被告于2018年12月3日签署《租赁合同权利义务转让书》，约定：原告同意被告黄益票在本协议生效后其在既有合同项下的权利和义务一并概括转让给被告芮姿公司，被告芮姿公司在本协议生效后自动享受既有合同项下的权利、履行既有合同项下的义务，并承担因此产生的相关责任，被告黄益票对被告芮姿公司履行既有合同承担连带责任。被告芮姿公司承继租赁合同项下权利及义务，被告黄益票对被告芮姿公司承担连带责任。 被告芮姿公司答辩称：（一）2019年第四季度，原告所出租的百悦广场不适合营业，无法达到合同目的，租金和物业管理费均应减免。广场内一楼店面前的下水道存在泄漏，所有的排污排水都存在困难，下雨天积水严重，下水道脏物溢出地面，温州雨季多，顾客无法步行至店铺内。随后原告对一楼地面下水道挖掘维修长达2个月之久，导致顾客无处停车，十一、年前的旺季时，顾客也寥寥无几。冬天时，原告为省电，电梯、室内空调均未开启，与物业管理服务协议中所承诺的不相符，导致顾客投诉就餐过冷，客流量逐年减少。扶梯与观光电梯常年处于维修状态，地下停车位与之前承诺的数量也有出入，被中梁小区业主占用居多。原告提供如此差的场地及物业服务，其违约在先，被告芮姿公司不同意按合同价格支付租金及物业费。后原告意识到修路给各家店铺造成重大损失，双方有协商过补偿一事。（二）双方签订的租赁合同和物业管理服务协议属于霸王条款，只强调被告的义务，关于原告提供的场地和服务均无责任描述，应属无效的违约条款。原告不得向被告芮姿公司主张延迟履行违约金。原告提供场地和物业服务不符合合同约定，属先期违约，被告芮姿公司拒付租金合情合理，不能产生违约金。（三）2020年初的疫情属于不可抗力。因不可抗力原因，被告无法经营店面，根据法律规定，应当予以免收租金。被告芮姿公司于2020年5月18日腾空一半，被原告制止并锁门，后经协商直至2020年7月18日腾空完毕。 被告黄益票答辩称：涉案商铺已转让，被告黄益票不应承担连带责任。租赁合同权利义务转让协议书有两份，虽然内容一样，但其中一份不是被告黄益票所签。 本院经审理认定事实如下：2017年8月8日，原告（甲方）与被告黄益票（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将坐落于平阳县昆阳镇中梁百悦广场一层1-03号商铺出租给乙方使用，套内面积为92㎡，租赁期限自2017年12月29日至2020年12月28日止；乙方在涉案商铺内经营项目为眼镜；乙方应向甲方支付11000元作为履约保证金，合同终止后30日内，如不存在本协议第20.7条规定情形，履约保证金余额无息退还；乙方应向商管公司支付5000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后90日内，商管公司应将剩余质量保证金无息退还给乙方；开业日暂定为2017年12月29日，甲方另行书面通知乙方开业日，乙方不得擅自提前开业；乙方应当自进场日起向商管公司预先缴纳三个月物业服务费，物业服务费收费标准为按套内建筑面积计算，自开业日起按每月25元/㎡收取。另租赁合同第3.4条约定“固定租金支付方式：每3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）按该租赁年度的固定租金向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。”第20.3条约定“乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向商管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。”第20.7条约定“本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方补缴自进场日至开业日期间的应承担的租金（租金计算方式以实际支付方式折算），乙方不得向甲方提出装修等任何补偿或赔偿的要求。”第22.1条约定“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，甲方有权要求乙方接受现状或恢复该房屋之原状，乙方应腾空租赁物业，包括沙发、电视、电脑、桌椅等可移动物品，但附属于经营场所的装修包括不限于电线、水管、通风、墙体等不可移动物品及其它隐蔽物品，乙方不得拆除，无偿归甲方所有。”第22.5条约定“无论任何原因，第22.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第22.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向商管公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。”第22.6条约定“在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。”2017年8月23日，原告与被告黄益票签订《物业管理服务协议》，约定：物业服务费标准为每月25元/㎡，按92㎡计算，电费标准为1.15元/度，水费标准为5.50元/吨。上述合同均为原告提供的格式合同。 合同签订后，被告黄益票向原告支付了履约保证金11000元、质量保证金5500元、物业费保证金6900元。 2018年6月29日，原告与被告黄益票签署合同补充协议，载明：因政府相关单位验收原因，合同约定原开业时间为2017年12月29日更改为2018年4月29日，该商铺租金及物业费从商场正式开业日2018年4月29日开始计算；租金按照套内面积计算，计租第1年月租金为45元/㎡，计租第2年月租金为60元/㎡，计租第3年月租金为63.60元/㎡，物业管理费为每月25元/㎡；计租第2年第三期2019年10月1日至2019年12月31日租金为16560元、物业费为6900元，缴纳时间为2019年9月20日前；计租第2年第四期2020年1月1日至2020年4月28日租金为21712元、物业费为9046.67元，缴纳时间为2019年12月20日前；计租第3年第一期2020年4月29日至2020年6月30日租金为12092.48元、物业费4753.33元，缴纳时间为2020年4月20日前。 2018年12月3日，原告（甲方）与被告黄益票（乙方）及被告赖仕力（丙方）签订《租赁合同权利义务转让协议书》，约定：甲方同意乙方在本协议生效后其在租赁合同及补充协议、物业管理服务协议的权利和义务一并概括转让给丙方，丙方在本协议生效后自动享受合同权利、履行合同义务，并承担因此产生的相关责任；乙方对丙方履行上述合同承担连带责任；乙方对甲方承诺，其在本协议生效后在上述合同项下的义务或责任仍与丙方一并承担连带责任；乙方同意其根据上述合同已向甲方支付的保证金、装修押金、租金及物业费将自动转为丙方根据上述合同应向甲方支付的款项；本协议签订后，如甲方和丙方就上述合同作其他任何变更、修改或是签订补充条款或补充协议，乙方继续与丙方一并承担连带责任，丙方应及时将相关变更、修改或是补充的协议内容告知乙方，甲方无此告知义务；本协议自甲、乙、丙三方盖章之日起生效。同日，三方均在该协议书上签字或盖章确认。 2020年5月14日，原告向被告芮姿公司送达《解约函》，载明：被告芮姿公司逾期支付租金及物业费，原告有权单方解除合同并收取违约金和没收履约保证金；鉴于被告芮姿公司违约行为，原告决定与被告芮姿公司于2020年5月26日解除合同，被告芮姿公司应在该日期内对铺内货品清理，并将所租赁商铺还原至毛胚状态；被告芮姿公司仍应支付相关租金及物业费直至合同终止；被告芮姿公司在规定时间内未按原告要求处理，原告将拥有对被告芮姿公司滞留物品的一切处置权（如丢弃、损坏等），同时将安排第三方进行该商铺还原毛胚，所产生费用由被告芮姿公司承担；被告芮姿公司应在原告规定时间内经原告验收确认符合约定后，商铺交还给原告，无论任何原因，被告芮姿公司未能在交付日商铺交还给原告，则自次日起，被告芮姿公司应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向原告支付占用费及承担相关的能源费。被告芮姿公司法定代表人赖仕力于当日收到该函件。 另查明，涉案商场开业日为2018年4月29日。被告芮姿公司租金及物业费已付至2019年9月30日，之后未支付。原告于2019年9月12日至11月20日对商场路面进行施工修缮。双方曾就路面修理、疫情等情况协商免租金事宜。被告芮姿公司曾于2020年5月18日腾空涉案商铺时，因欠付租金及物业费而被原告制止，后被告芮姿公司于2020年7月18日前腾空涉案商铺。被告芮姿公司于2019年1月10日登记成立，系自然人独资企业，股东为赖仕力。 以上事实有当事人陈述、营业执照、企业信用公示信息、居民身份证、租赁合同、合同补充协议、物业管理服务协议、租赁合同权利义务转让协议书、解约函、文件签收回执单等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：原告与两被告之间签订的租赁合同、合同补充协议、物业管理服务协议及租赁合同权利义务转让协议书，不违反法律法规强制性规定，系各方真实意识表示，应认定为合法有效。各方当事人均应按协议约定全面履行自己的义务。（一）关于租赁合同解除问题。被告芮姿公司于2019年10月1日起至今未支付租金，其明显存在违约行为。根据租赁合同约定，原告享有解除合同的权利，原告通知被告芮姿公司于2020年5月26日解除合同，符合法律规定，本院应予以确认。原告主张确认租赁合同于2020年5月14日解除，依据不足，本院不予支持。根据本院查明的事实，被告实际已于2020年7月18日腾空涉案商铺。故对原告主张被告腾空涉案商铺，本院不予支持。（二）关于租金及物业费问题。根据本院查明的事实，双方对租金及物业费计算标准均无异议，本院予以确认。租赁合同于2020年5月26日解除，租金应计算至2020年5月26日止。2020年5月27日起至2020年7月18日止的占用费，本院认为被告芮姿公司实际于2020年5月18日前停止营业并进行腾空，但因欠付租金问题与原告产生纠纷，直至2020年7月18日腾空完毕，考虑到期间有原告制止腾空的情况，故本院酌定该期间占用费按63.60元/㎡/月标准计算，物业费按25元/㎡/月标准计算。原告主张占用费按127.20元/㎡/月计算，本院不予支持。故被告芮姿公司应支付原告租金及占用费53875.20元、物业费22080元（按补充协议约定租金及物业费标准从2019年10月1日起计算至2020年7月18日止）。对被告芮姿公司提出减免租金及物业费的要求，本院认为原告对商场路面进行修缮长达两个余月，确实会对商铺经营造成影响，结合疫情原因，再考虑到消费季节性因素，本院酌定原告按第2年的租金及物业费标准给被告减免2个月租金和物业费，即租金减免11040元（92㎡×60元×2），物业费减免4600元（92㎡×25元×2）。租赁合同解除后，原告应按约定退还被告质量保证金5500元、物业费保证金6900元，本院酌定质量保证金用于抵扣租金及占用费，物业费保证金用于抵扣物业费。故被告应支付原告租金37335.20元（53875.20元-11040元-5500元）、物业费10580元（22080元-4600元-6900元）。原告认为被告芮姿公司尚有部分装饰及广告牌未清理，要求继续承担占用费及物业费，本院认为该主张不符合情理，本院不予支持。（三）关于水、电费问题。在庭审后，原告撤回了对水、电费的诉讼请求，故本院在本案中不予处理。（四）关于延迟履行违约金问题。租赁合同约定被告迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，应当支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。被告应当按合同约定支付租金及物业费。虽然双方就减免租金事宜进行协商，但该协商过程不能作为被告拒付租金的理由。考虑到疫情影响及本案事实情况，结合双方租金支付的约定，本院酌定延迟履行违约金以47915.20元（租金37335.20元、物业费10580元）为基数，从2020年4月21日起计算至被告实际履行为止，计算标准酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。（五）关于没收履约保证金问题。租赁合同约定被告违约的，原告有权没收本合同项下之履约保证金。被告在履行租赁合同过程中明显存在违约行为，租赁合同的解除亦系被告原因所致，故本院对原告没收履约保证金的诉讼请求予以支持。（六）关于被告黄益票的责任问题。在租赁合同权利义务转让协议书中，被告黄益票自愿为赖仕力履行本案合同的义务承担连带责任，现赖仕力成立被告芮姿公司作为履行合同的主体，被告黄益票仍应按转让协议约定承担连带责任。被告黄益票主张其中一份转让协议书并非其本人签字，但并不影响原告依据另一份转让协议书要求其承担责任。故被告黄益票应对被告芮姿公司的责任承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告平阳中梁商业管理有限公司与被告平阳芮姿眼镜有限责任公司签订的《平阳中梁商业管理有限公司租赁合同》于2020年5月26日解除； 二、被告平阳芮姿眼镜有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告平阳中梁商业管理有限公司租金及占用费37335.20元、物业费10580元及延迟履行违约金（以47915.20元为基数，从2020年4月21日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至被告实际履行为止）； 三、原告平阳中梁商业管理有限公司不予退还被告平阳芮姿眼镜有限责任公司履约保证金11000元； 四、被告黄益票对上述第二项款项承担连带支付责任； 五、驳回原告平阳中梁商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1834元，减半收取计917元，由平阳中梁商业管理有限公司负担280.50元，平阳芮姿眼镜有限责任公司、黄益票负担636.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 倪维常 二〇二〇年九月十五日 法官助理 张 琪 代书记员 王新新