江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2177号上诉人（原审被告、反诉原告）：邱必坤，男，1959年10月3日出生，汉族，户籍所在地阜宁县，暂住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：杨星，江苏乐天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖德君，男，1972年1月28日出生，汉族，住常州市钟楼区。原审第三人：常州航空技工学校，住所地常州市新北区奔牛镇金牛西路47号。法定代表人：陈志清，该校理事长。委托诉讼代理人：杨星，江苏乐天律师事务所律师。上诉人邱必坤因与被上诉人肖德君、原审第三人常州航空技工学校（以下简称航空技校）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2019)苏0404民初3797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邱必坤上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回肖德君的一审全部诉讼请求、肖德君向我支付占用费23832.6元；二、本案诉讼费用、鉴定费用均由肖德君承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.租赁合同已于2018年9月1日到期终止。合同租赁期间为2017年9月1日至2018年9月1日。肖德君直到2019年10月18日才将房屋返还给我。合同到期后，肖德君一直占用我的房屋，我不存在任何过错。2.租赁合同明确约定了租赁期满后装修的处理。租赁合同第6条第二款约定：租赁期满后，乙方应交验房屋及附属设施…返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。因此，合同期满后，乙方应自行处理装修，乙方未处理的，甲方可自行处理，无需给予补偿。况且，肖德君的装修对我毫无用途，我对其留下的装修已基本予以拆除。3.一审认定我已经补偿了肖德君改造期间的损失，又判决我应该酌情返还租金，自相矛盾。涉案房屋改造期间对肖德君产生了部分影响，双方协商后，2018年9月25日肖德君向我出具收条，载明收到我的补贴款7200元。因此双方对于改造的损失已经达成协议并履行完毕。但一审又酌情判决我返还部分租金，极不合理。4.评估程序违法且不合理，残值认定的周期、时间均不合理。首先，我始终不同意评估，评估过程中，肖德君称其用了多少电线、水管，评估机构在未拆验的情况即予以确认。评估报告中的门头、空气净化口肖德君均可自行拆走使用。特别是空气净化口，肖德君起初要拆走，在其拆卸过程中，评估人员已经离开现场。拆卸一半后，肖德君又反悔要求继续评估，我当场予以反对，一审法院仍要求评估人员返回继续评估。其次，装修一共评估价值为46500元，一审判决我补偿38000元，占装修价值的81.7%，极不公平。5.肖德君应支付2018年9月2日至2019年10月18日期间的占有使用费23832.6元。二、一审适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用，不予支持。但当事人另有约定的除外。我与肖德君的租赁合同已于2018年9月1日到期届满，按照法律规定，我无需向其支付任何的装饰装修费用。肖德君答辩称，一、一审认定事实正确。1.邱必坤认为租赁合同于2018年9月1日到期，合同上也是如此。但是早在2018年7月肖德君就已出现违约行为，正在经营的饭店突然遭遇整改，厨房被拆除，房屋建筑建构被改变，大门被围墙占据，只留下一个小门，根本无法经营，这样合同还能自然到期吗？我的权益就这样被侵犯？邱必坤称我直到2019年10月18日才返还房屋不是事实。2018年7月，我提出解决邱必坤的违约问题，但其一直逃避，不予解决，导致房屋搁置，我并未使用房屋。况且邱必坤将房屋断水断电，大门上锁，我如何使用？有何价值？邱必坤早就对房屋实际控制，在2018年9月27日航空技校发来通知，通知我停止向邱必坤缴纳房屋租金，否则后果自负，我就更不能缴纳房租了。从第三人的陈述可知，邱必坤当时与航空技校的租赁合同也到期，此时邱必坤对房屋没有使用权，其无权要求我缴纳房屋租金。邱必坤称租赁合同中明确规定了租赁期满后装修处理的规定，租赁合同第6条第二款为：租赁期满或合同解除后，双方应交验房屋及附属设施。乙方应交还钥匙并结清各项费用。返还后对于该房屋内乙方未经甲方遗留的物品，甲方有权自行处置。在租赁期满前，邱必坤已然违约，给我带来的损失严重，此时合同应当解除或者终止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，因为邱必坤的违约，所以其赔偿我装修损失有理有据。合同原文只字未提“装修”二字，何来的邱必坤可以自行处理装修？2.邱必坤对我7200元的补偿是改造期间的停业损失费，并非邱必坤所述双方就改造损失达成一致。因改造造成的损失远远不止这些，改造直接造成无限期的停业，合同中原约定的房屋结构发生改变，所有的装修、物品全部闲置，导致我失业，而这些邱必坤都拒绝赔偿。3.评估程序合理合法，鉴定机构是法院按照程序摇号确定，评估时双方当事人及法院工作人员均在场。邱必坤认为程序违法，应当场提出。关于电线、水管、门头、空气净化口均是鉴定机构评估，邱必坤是在质疑法院的权威还是质疑鉴定机构的专业性？对于装修价值，评估基准日肯定是放在2018年7月10日，价值就应是56600元，不是46500元，一审法院是公平公正的。二、一审适用法律正确。关于装修的赔偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，一审判决正确公平。三、邱必坤的上诉请求没有任何的事实和法律依据，应予驳回。请求驳回一审判决第二项肖德君向邱必坤支付房屋使用费12000元。航空技校答辩称，邱必坤与肖德君的纠纷与我单位无关。肖德君向一审法院起诉请求：1.判令邱必坤返还租金26000元和押金1000元；2.邱必坤赔偿店内装修费90000元；3.诉讼费用由邱必坤承担。邱必坤向一审法院反诉请求：判令肖德君向邱必坤支付占用费23832.60元（暂按2166.60元/月，自2018年9月2日计算至2019年7月底），本案全部诉讼费用由肖德君承担。一审法院认定事实：航空技校为民办非企业单位，经常州市民政局核准登记。坐落常州市机场路23号房屋（常房权证字××号，权证登记幢号36、38、39、40、44，权证登记房号均为23），登记所有权人为常州飞机制造有限公司，登记时间2002年8月。2006年11月28日，常州飞机制造有限公司与常州常飞联合实业有限责任公司签订房地产使用协议一份，约定因常州常飞联合实业有限责任公司改制，经协商，常州飞机制造有限公司同意位于常州市西郊机场路23号的全部房地产由常州常飞联合实业有限责任公司无偿使用，直至产权变更至常州常飞联合实业有限责任公司止等。2019年9月10日，常州常飞联合实业有限责任公司出具确认书，确认该公司改制时取得的位于龙江中路49号（原为机场路23号）的全部房屋均交由航空技校占有、使用和收益。2016年8月12日，航空技校与邱必坤签订房屋租赁合同一份，约定：航空技校将坐落于常州市钟楼区龙江中路49号房屋（航校最北实习工厂除邓德林及现有出租门面房外的全部房屋），出租给邱必坤用于泡沫加工、仓库，租赁期内未征得航空技校书面同意，不擅自改变房屋用途；租期两年，2016年9月20日至2018年9月19日，期满如续租则邱必坤应提前告知并重新签订租赁合同；房租每年80000元，按年支付，先付后用；邱必坤在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人时，需事先征得航空技校的书面同意等，如擅自转租，航空技校有权单方解除合同并收回房屋等。2017年9月1日，邱必坤与肖德君签订房屋租赁合同一份，约定：邱心坤将坐落常州市钟楼区龙江中路49号二间房屋，出租给肖德君经营饭店；租期一年，2017年9月1日至2018年9月1日，期满肖德君如有意续租，则应提前60日提出要求并征得邱必坤同意后，重新签订租赁合同；房租每年26000元，按1年支付，先付后用；邱必坤允许肖德君对承租房屋进行装修装饰或添置新物，但不得损害房屋的主体结构，且前述费用概由肖德君承担；租赁期满或合同解除后，双方应交验房屋及附属设施，肖德君应交还钥匙并结清各项费用等。合同签订当日，肖德君向邱必坤支付租金26000元、押金1000元，次日开始，肖德君对承租房屋进行装饰装修。2017年10月11日，肖德君领取经营者为其、名称为钟楼区五星得君饭店的个体工商户营业执照，同月16日，该饭店取得食品经营许可证。饭店经营场所即肖德君承租房屋，饭店北首外临洪庄路，南首内连航空技校校园，南北两处均有店门出入，两处均装饰有相同的门楼广告招牌，招牌左侧有“柔和种子酒【柔和型白酒开创者】”字样，右侧有“群英川府主营川菜家常菜淮阳菜直送平台外送订餐电话181××××0128189xxxx0515”字样和种子酒酒瓶图案等。2018年7月至8月间，航空技校对该校面临洪庄路一侧的老旧房屋进行局部维修改造，房屋临街一侧的卷帘门等被拆除并整体砌墙、粉刷等，期间对肖德君饭店经营产生一定影响。临洪庄路一侧的上述“群英川府”饭店门楼招牌被拆除，为方便与饭店经营相关人员的出入，航空技校专门保留了同侧的进出门。2018年9月底，航空技校向肖德君发出通知函，称该校了解到肖德君从邱必坤处转租洪庄路临街房屋，根据该校与邱必坤所签订合同及相关法律规定，肖德君从邱必坤处转租该校房屋的行为非法，不受法律保护，故通知肖德君自收到本通知之日起停止向邱必坤支付任何租金，否则由此造成损失自行承担。2018年9月25日，肖德君向邱必坤出具便条一张，内容为“今收到老邱补贴款7200元（大写柒仟贰佰元正）”。便条下部另注明“电水费23597月16号10799月20号+外补贴3800元叁仟捌佰元”，肖德君、邱必坤各自签名。前述便条中载明的补贴款7200元，包含肖德君应分摊支付的水电费用3400元，该补贴款系补偿此前饭店的停业损失。2019年3月19日，航空技校与邱必坤再次签订房屋租赁合同一份，约定：航空技校将坐落于常州市钟楼区洪庄路实习工厂（除邓德林、孙先生租赁房屋以外的房屋），出租给邱必坤合法使用；租期四年，2018年9月20日至2022年9月19日，期满如续租则邱必坤应提前告知并重新签订租赁合同；房租第一年按80000元/年支付，后三年按100000元/年支付，每年9月19日前付清下一年度房租；除另有约定外，邱必坤在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人时，需事先征得航空技校的书面同意等，如擅自转租，航空技校有权单方解除合同并收回房屋；另邱必坤于2018年9月20日已经支付租金115000元，该款抵扣第一年租金80000元后，剩余的35000元从下一年租金中扣除等。航空技校还作出落款时间为2019年3月19日的书面通知函，抬头处空白，称鉴于你此前承租我校位于洪庄路的临街房屋，且未付清约定的租金。故该校委托邱必坤向你收取尚欠房屋租金，请收函后3日内向邱必坤支付欠租，邱必坤持有该通知函。2019年9月11日，航空技校向邱必坤出具收据一张，内容为：“现收到邱必坤承担常州航空技工学校房屋租金人民币陆万伍千元整（65000）”。后肖德君将饭店停业，并搬走店内主要物品，店门上锁。肖德君还曾在饭店窗户内外等处装贴纸质打印广告，上有“饭店转让或出租181××××0128”等字样。邱必坤发现前述广告后，认为肖德君不支付租金，还要擅自转租，故又在店门上加锁。2019年5月21日上午，肖德君在航空技校洪庄路江苏测检院对面向公安机关报警称，店门被房东锁了，自己在窗户里面所写违建信息也被房东喷了漆，房东还断水断电，房东也在这边，有纠纷。常州市公安局钟楼分局五星派出所接处警，认为系报警人肖德君与房东邱某某为房屋租赁问题发生民事纠纷，民警作现场调解。航空技校向一审法院出具落款日期为2019年9月17日的情况说明一份，主要内容为：一、关于案涉房屋的性质该房位于常州市钟楼区龙江中路49号（房产证登记为机场路23号），于2006年改制给常州常飞联合实业有限责任公司，改制时案涉房屋即为现有的坐落、大小。因常飞公司是我校唯一出资人，且房屋一直由学校使用，故常飞公司将案涉房屋全部委托给我校占有、使用和收益。故案涉房屋为合法建筑，并不存在任何违建；二、关于2018年7月中旬到8月中旬的维护。首先，我校从未收到城管局作出的任何关于案涉房屋为违建要拆除的整改或通知。其次，我校临洪庄路的房屋因为年代久远加之多数长期无人使用，面向洪庄路的卷帘门外表均较为存旧，钟楼区城管局曾于2018年初建议我校将房屋外墙而及卷帘门粉刷一番，以促市容市貌。后我校考虑今后拟将案涉房屋用作学生实训基地，继续保留卷帘门不仅对学生有安全隐患，且不利于实际使用。故我校委托第三方于2018年7月中旬至8月中旬期间拆除了卷帘门，并在原有基础上修复并重新粉刷了临洪庄路的一面墙。因肖德君承租的房屋在我校维护前已经装修完毕，我校考虑其经营所需，故在维护、改造过程中并未涉及该房屋，还专门为其保留了临洪庄路的进出门；三、关于邱必坤转租的事宜经我校了解，邱必坤在2016年至2018年9月19日期间的转租是经我校同意的。我校原拟于2018年9月19日收回租赁房屋自用，不再租赁给邱必坤，后了解到邱必坤在合同到期后，拟再次将案涉房屋转租给肖德君使用，我校为避免产生纠纷，遂于2018年9月27日向肖德君出具通知函一份，以避免肖德君与邱必坤再次签订租赁合同。邱必坤及肖德君在2018年9月20日后一直实际占有、使用上述房屋，后经我校与邱必坤多次协商，我校同意将案涉房屋继续租赁给邱必坤，并同意其转租给肖德君。因肖德君于2018年9月20日至2019年3月19日期间一直占有、使用着案涉房屋，为避免矛盾，我校特向肖德君出具通知一份，通知其将上述期间的房租支付给邱必坤。2019年7月1日，肖德君诉至一审法院，要求判如所请。一审中，肖德君申请对案涉房屋（五星得君饭店）的装修残值进行评估，一审法院依法委托常州普华开瑞资产评估房地产估价有限公司进行评估，该公司于2019年11月13日作出钟楼区龙江中路49号五星得君饭店房屋装修司法鉴定项目资产评估报告书，评估价值为46500元（评估基准日为2019年10月12日）。该报告书载明南门门楼广告牌评估净值为3040元。报告书亦载明，申请方肖德君要求评估基准日在2018年7月10日的评估价值为56600元。2019年10月18日下午，肖德君、邱必坤、杨星、评估公司人员与法院工作人员一起到现场实地勘查等，当日各方当事人经协商达成一致，肖德君于同日自行将饭店内属其所有的遗留动产全部搬走，并不再锁门，房屋交由邱必坤掌控保管。经调解，肖德君要求邱必坤向其赔偿装修费56600元，退还租金26000元、押金1000元，诉讼费与评估费由邱必坤承担；邱必坤则要求双方互不给付款项，就此了结；航空技校则认为邱必坤、肖德君间诉讼与其无关。各方各执己见，致使调解无效。一审法院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。常州常飞联合实业有限责任公司根据与常州飞机制造有限公司签订的房地产使用协议，对原机场路23号房屋享有无偿使用等权利，航空技校根据常州常飞联合实业有限责任公司的授权，对龙江中路49号（原机场路23号）房屋享有占有、使用和收益的权利。航空技校将包括案涉房屋在内的部分房屋租赁给邱必坤，后邱必坤又将案涉房屋转租给肖德君，对此航空技校未持异议，故肖德君与邱必坤签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按约全面履行。2018年7、8月间，因航空技校对该校临洪庄路一侧的老旧房屋进行局部维修改造，期间对肖德君饭店经营产生了一定影响，故应予适当减少房租，该期间已交房租邱必坤应酌情适当返还，邱必坤收取的押金1000元亦应予返还。2018年9月2日，肖德君与邱必坤所签订的房屋租赁合同租期届满，按约定或续签合同或交还房屋、结清费用，以正确处理善后事宜，但双方均未能妥善处理，导致房屋闲置，损失扩大，对此各自应依法承担相应责任。双方对于租期届满后承租方肖德君此前装饰装修及相关费用如何处理未有明确约定，对于案涉饭店的装饰装修残值，参照评估意见，依据公平原则，现存装饰装修部分可归邱必坤所有，邱必坤对肖德君予以适当补偿，临洪庄路一侧已被拆除的原“群英川府”饭店门楼招牌残值费用亦应计算在饭店装修残值内。肖德君在租赁期满后未能及时向邱必坤交还承租房屋，期间的部分占有使用费用，应参照原租金标准酌情适当补偿邱必坤。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、邱必坤向肖德君返还房租金4000元，押金1000元，补偿装饰装修残值损失38000元，合计43000元；二、肖德君向邱必坤支付房屋使用费12000元；三、驳回肖德君、邱必坤各自其余的本诉、反诉诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2640元、评估费1200元，合计3840元（肖德君已预交），由肖德君负担2200元，邱必坤负担1640元；反诉案件受理费198元（邱必坤已预交），由邱必坤负担120元，肖德君负担78元。肖德君、邱必坤将各自应负担的本诉、反诉诉讼等费用分别直接给付对方。上述判决主文第一款、第二款及诉讼费、评估费负担部分在判决生效之日起10日内履行。二审中，各方对于一审法院查明的事实均无异议，二审依法予以确认。二审中，肖德君称其居住的地方与涉案的房屋不远，只有几百米距离。二审中，邱必坤提交了常州市公安局钟楼分局五星派出所及常州市钟楼区白云新村社区居民委员会出具的证明，内容为：证明原地址为常州市钟楼区机场路23号，现已变更为常州市钟楼区龙江钟楼49号。该证据来源于常州市市场监督管理局，该单位在该证据上加盖了印章。肖德君未予质证。二审查明：邱必坤、航空技校称涉案的龙江中路49号即原机场路23号。肖德君称其对此并不清楚，但其承租的就是龙江中路49号北侧洪庄路的临街店面。一审中，肖德君称其饭店在2018年7月就已经停业。邱必坤称肖德君经营的饭店是2019年3月19日至3月22日期间停业的，停业的原因是肖德君知道邱必坤已经和航空技校重新签订了合同，邱必坤将书面通知向肖德君进行了送达，要求其缴纳2018年9月2日之后的租金，双方发生了争执还闹到了派出所，不久肖德君就偷偷搬走并张贴了转租的公告。航空技校称，我单位与邱必坤续签合同后，为避免争议，我单位还专门向肖德君出了一份通知，时间为2019年3月。肖德君否认收到航空技校的书面通知。二审还查明：房屋租赁合同中约定押金1000元，所有费用结清后退还。房屋租赁合同第六条约定：返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。租赁合同对于合同到期或者解除后承租人的装饰装修未作明确约定。本院认为，一审判决不当，二审应予改判。理由及依据如下：一、关于涉案租赁合同的效力。涉案房屋系邱必坤从航空技校租赁后再行转租给肖德君的，邱必坤与肖德君签订租赁合同时，邱必坤的租赁期截止到2018年9月19日，转租合同的到期日期为2018年9月1日，未超过前述的租赁期间。邱必坤与航空技校签订的合同中约定：邱必坤在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人时，需事先征得航空技校的书面同意，如擅自转租，航空技校有权单方解除合同并收回房屋。诉讼中，航空技校称其对邱必坤的转租行为知情并同意。肖德君称涉案房屋系违法建筑，并未提交充分的证据加以证明，二审不予采信。据此，可以认定，涉案的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规定的禁止性规定，应为有效。肖德君所持“涉案合同无效，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，邱必坤应赔偿其装修损失”的主张不能成立。二、关于涉案租赁合同的期限。邱必坤与肖德君签订的转租合同期限为一年，自2017年9月1日至2018年9月1日。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，但肖德君并未腾空、交还房屋，而是继续占有、使用涉案房屋。直至2019年5月21日双方因租赁合同产生纠纷报警之前，邱必坤也没有证据证明其对不定期租赁持有异议。故二审认定2018年9月1日至2019年5月21日期间，双方之间存在不定期租赁关系。三、关于租赁合同的解除时间。肖德君称在邱必坤在租赁期间（2017年7、8月份）存在违约行为，导致其无法经营，但直至2019年5月21日双方因纠纷报警之时，并无任何证据证明肖德君有解除合同的意思表示。即使因整改问题导致房屋不能继续经营，肖德君也未行使单方解除权解除租赁合同。反之，肖德君在租赁期满后继续占有、使用了涉案房屋，即双方之间转为不定期租赁合同，承租人依法应支付相应的租赁费用。从2019年5月21日的报警记录可见，邱必坤断水断电，房屋客观上已经无法使用，邱必坤也以实际行动表明涉案房屋将不再出租给肖德君，房屋已经被邱必坤实际掌控，故二审认定双方之间的租赁合同于2019年5月21日解除。邱必坤要求支付此后的使用费没有依据。四、违约方的认定。肖德君未支付2018年9月1日之后的租金，其理由为：一、2018年7、8月份的房屋改造给其带来了损失；二、2018年9月底航空技校通知其暂停向邱必坤支付租金；三、肖德君了解到邱必坤与航空技校之间的租赁合同也已经到期，邱必坤无权要求其支付租金。二审认为，肖德君的理由均不能成立。关于第一点，首先，从2018年9月25日肖德君出具给邱必坤的收条可见，双方就改造期间的相关损失进行协商，邱必坤也给予了部分补偿；其次，房屋租金与损失补偿是不同的法律概念，肖德君可就超过7200元补偿金额的其他损失依法举证、主张，但在双方未就损失补偿与房屋租金达成抵销的合意的前提下，肖德君以此为由不缴纳房租，没有法律依据。关于第二、第三点，2019年3月19日，航空技校与邱必坤续签租赁合同，并于当日出具书面通知函，告知承租户邱必坤有权收取租金。肖德君在明知该事实的情况下，既不腾空交还房屋，也不支付租金，明显违约。邱必坤转租房屋的目的是为了获取利益，肖德君占用涉案房屋而不支付房屋租金，导致邱必坤的转租合同目的不能达到，邱必坤有权解除租赁合同，客观上其也以断水断电的方式明确了解除合同的意思表示。五、违约责任的认定。关于装修残值，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款约定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，双方在一年的租赁期满后转为不定期租赁，因此不存在前述规定的“剩余租赁期内的装饰装修残值损失”，邱必坤不认可其对装修进行利用，肖德君也未举证证明邱必坤实际使用了肖德君的装修，故邱必坤无需补偿肖德君的装修残值损失。关于押金1000元，租赁合同中明确肖德君所有费用结清后返还，故该押金可作为肖德君的已付房租予以冲抵。关于肖德君要求返还租金的诉请，其支付了一年（2017年9月1日-2018年9月1日）的租金，但是实际使用了一年九个多月（2017年9月1日-2019年5月21日），其要求返还房租既无事实依据，也无法律依据，不能成立。关于邱必坤要求支付租金的诉请，二审予以支持，鉴于2017年7、8月份涉案房屋存在整改行为，造成了肖德君经营损失，双方此前虽有协商，邱必坤也补偿了7200元，但是双方并未明确已经全部补偿完毕，综合考虑本案客观案情，二审酌定扣减不定期租赁期间两个月（2018年9月2日至2018年11月1日）的租金予以补偿，即从2018年11月2日起算肖德君租金。关于2018年11月2日至2019年5月21日期间的租金标准，双方并未形成新的约定，且肖德君也没有证据证明后期的经营环境发生重大改变需要调整租金，故二审参照此前租赁协议的约定确定租金标准。据此，肖德君还需支付邱必坤租金13247元（26000元÷365天×200天-1000元押金）。综上，邱必坤的上诉理由，有事实和法律依据的部分，二审予以支持。一审判决不当，二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院(2019)苏0404民初3797号民事判决；二、肖德君于本判决生效之日起十日向邱必坤支付房屋租金13247元；三、驳回肖德君的其他诉讼请求；四、驳回邱必坤的其他反诉请求。一审本诉案件受理费2640元、评估费1200元，合计3840元，由肖德君负担3500元，由邱必坤负担340元；反诉案件受理费198元，由肖德君负担。二审案件受理费3036元，由邱必坤负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇二〇年九月四日书记员  朱羲玲