湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0802民初1205号 原告：陈军。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗永红，湖北新天律师事务所律师。 被告：荆门市大自然房地产开发有限公司。 法定代表人：周俊，总经理。 原告陈军与被告荆门市大自然房地产开发有限公司（以下简称“大自然公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案。陈军向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2020）鄂0802财保19号民事裁定书，裁定对大自然公司在国家税务总局荆门市东宝区税务局的项目补偿资金700000元，予以冻结。后本院依法适用简易程序，对本案两次公开开庭进行审理。第一次庭审，原告陈军的委托诉讼代理人罗永红和被告大自然公司的法定代表人周俊到庭参加诉讼。第二次庭审，原告陈军及其委托诉讼代理人罗永红、被告大自然公司的法定代表人周俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈军向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方于2010年9月21日签订的《还房协议》；2.判令大自然公司支付房屋补偿款600000元；3.判令大自然公司支付房屋租金补偿费37600元；3.本案诉讼费等由大自然公司承担。事实和理由：2010年9月21日，陈军和大自然公司签订《还房协议》，约定：陈军将在中天街（原解放路3号）医药公司三楼42.5㎡的房屋交付给大自然公司，由大自然公司和医药公司联合开发，大自然公司在新建大楼竹皮河边还建100㎡的房屋给陈军，住宅楼层由陈军自由选择。自拆房之日起，两年半内交房给陈军，不按时交房大自然公司一次性补偿陈军，房款按同地段市场价赔付。现大自然公司拟开发的项目已终止，大自然公司不能履行还房义务，亦未支付房屋对价补偿款。陈军房屋被拆除后长期在外租房居住，为此支付巨额费用。为此，陈军诉至法院。 被告大自然公司辩称，1.本案并非大自然公司故意违约，因政府原因导致项目终止，政府审计对还建户按照300000元/户的标准进行赔偿，大自然公司同意按此标准赔偿陈军；2.大自然公司先前已通知陈军领取补偿款，应按照当时的房价进行补偿，不应按照现价补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈军提交以下证据：A1、《还房协议》，证明：合同正常履行情况下，陈军可得到100㎡还建房屋；A2、银行回执单，证明：大自然公司给付陈军房屋租金补偿款（6000元/年）至2015年10月24日；A3、《“东方银座”项目补偿协议》，证明：“东方银座”项目于2019年9月确定终止，大自然公司不可能履行交付房屋的义务。 大自然公司提交以下证据：B1、《荆门市地税局关于提请终止东方银座房产开发项目的请示》的批示复印件，证明：不是大自然公司不愿意还房，是因为政府收回土地，导致大自然公司不能履行还房义务；B2、2019年4月9日的荆门市人民政府常务会议纪要复印件，证明：经过市政府常务会议研究确定对陈军的房屋按照300000元的标准补偿；B3、大自然公司与陈军签订的《协议书》、《协议》以及大自然公司跟案外人签订的《协议书》复印件5份，证明：大自然公司对陈军的补偿应该与其他还建户同一标准；B4、审计报告书复印件，证明：审计报告中载明对4户还建户按照总价1200000元的标准补偿，则每户应该补偿300000元；B5、荆门市审计局《关于东方银座项目审计复核情况的报告》复印件，证明：荆门市审计局确认了证据B4载明的补偿标准；B6、陈军2008年6月领款单一份及2010年9月21日还款收据一份，证明：2008年就涉案拆迁房屋，大自然公司已买断，然后陈军又要求签订新的协议；B7、领款单复印件2份，证明：部分还建户已经领走300000元。 经庭审质证，大自然公司对陈军提交的证据真实性无异议。故本院对陈军提交的证据真实性予以认定。对于证据B1、B2，陈军对其真实性无异议，但对关联性及证明目的均有异议。本院经审查认为，对B1的证明目的，该批示能够证明系政府原因终止了“东方银座”项目，本院对B1予以采信。证据B2并未载明对陈军的房屋按照300000元的标准补偿，本院对B2的证明目的不予采信。对于证据B3，陈军认为大自然公司与其签订的《协议》已被2010年9月21日双方签订的《协议书》替代，仅《协议书》发生法律效力，大自然公司与其他人签订的协议与本案无关联，本院对陈军的质证意见予以采信，对证据B3中大自然公司与陈军签订的《协议书》及《协议》真实性予以认定，对其他部分证据不予采信。证据B3的证明目的系本案争议焦点，本院将在下文本院认为部分予以阐述。对于证据B4、B5，陈军对其真实性无异议，但认为与本案无关联，本院认为证据B4、B5系审计确定的政府对大自然公司的赔偿项目和金额，并非大自然公司对陈军的赔偿金额，不能约束陈军，本院对B4、B5不予采信。对于证据B6，陈军对其真实性无异议，但对其关联性有异议，本院认为该证据与证据B3相互关联，可以证明陈军曾领取补偿款又退还全部款项后，与大自然公司就涉案纠纷重新达成了《协议书》的事实，因此本院对证据B6予以采信。对于证据B7，陈军认为该证据与本案无关联，本院对该质证意见予以支持，对证据B7本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 陈军是原坐落在中天街（原解放路3号）医药公司三楼42.5㎡房屋的所有权人。陈军与张清芝系夫妻关系。 2008年6月12日，陈军与大自然公司签订《协议》，约定陈军将其所有的医药公司43.2平方米房屋交给大自然公司，大自然公司以每平米3000元的价格对陈军进行补偿。同日，陈军的妻子张清芝签署金额为20万元的领款单。陈军领取20万补偿款后，又将款项退还大自然公司。2010年9月21日，陈军的妻子张清芝代陈军与大自然公司签订《协议书》，约定：陈军同意将其私房（中天街三号三楼42.5平方米）提供给大自然公司拆迁改造，大自然公司同意在新建大楼竹皮河边还建面积100㎡的房屋给陈军，楼层由陈军自由选择。面积不足100㎡，大自然公司按同地段市场价格补给陈军。如超出20㎡内，陈军按1600元/㎡补给大自然公司。协议签订后，陈军应将房产证及土地证交给大自然公司并积极配合拆迁。旧房屋2010年必须拆除，从拆房日起算，两年半内交房给陈军，不按时交房，大自然公司一次性补给陈军补偿金，房款按同地段房屋市场价赔付，陈军放弃房屋补偿权。 大自然公司的“东方银座”项目于2016年3月25日进行邀请招标，2016年4月15日开标，2016年4月15日完成评标工作。2016年8月18日，荆门市地税局提请终止东方银座房产开发项目，时任荆门市委书记批示：应停止该项目开发，政府收回，给予开发商合理补偿。 2019年9月6日，国家税务总局荆门市东宝区税务局和大自然公司签订《“东方银座”项目补偿协议》，对“东方银座”项目终止后的补偿金额、支付方式和时间进行了约定，并约定该协议签订后，“东方银座”项目一切债权债务由大自然公司负责。 同时查明，大自然公司以6000元/年的标准向陈军支付房租租金补偿款，已补偿至2015年10月24日。 经调查，2019年5月15日至2020年7月15日间，相邻地段居住性质公寓销售价格区间在6100元/㎡至7600元/㎡左右。 本院认为，陈军与大自然公司签订的《协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并生效。陈军依约向大自然公司交付房屋后，大自然公司客观上已无法依约向陈军还房，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，陈军主张解除合同，符合法律规定。因陈军诉至法院前未向大自然公司发出解除合同通知书，在此情形下，陈军递交诉状并经由法院向大自然公司送达诉状之日视为其向大自然公司发出了解除合同通知书，故双方合同于大自然公司收到起诉状副本之日即2020年7月14日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，陈军的房屋已被拆除无法恢复原状，其可以要求大自然公司承担违约责任。大自然公司认为“东方银座”项目系因政府原因终止，并非其主观意愿违约。本院认为，法律并未规定政府原因可以成为免责事由，且本案双方当事人也没有约定政府原因可以免责，故即使大自然公司因为政府原因导致违约，仍应向陈军承担违约责任。 关于大自然公司应该承担的房屋补偿款的金额。陈军主张按照100㎡的同地段市场价格进行补偿，大自然公司认为本案工程是因政府原因导致项目终止，政府审计对还建户按照300000元/户的标准进行赔偿，大自然公司应按此标准赔偿陈军。本院认为，该300000元系政府和大自然公司之间就项目终止后补偿标准的约定，根据合同的相对性，该约定不能对抗陈军，故本院对大自然公司的该抗辩意见不予采纳。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，涉案合同依约履行时，陈军可获得的预期利益为同地段100㎡的新房，因此陈军可以主张按照100㎡的同地段市场价格进行补偿。 关于房屋的市场价格，经查，2019年5月15日至2020年7月15日间，相邻地段居住性质公寓销售价格区间在6100元/㎡至7600元/㎡左右。现陈军主张按照6000元/㎡计算，即600000元（6000元/㎡×100㎡）补偿款，本院予以支持。 对于陈军主张的2015年10月25日至2020年6月6日的房屋租金37600元。大自然公司同意赔偿，本院予以支持。 综上，大自然公司应该赔偿陈军房屋补偿款600000元、房屋租金37600元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈军与被告荆门市大自然房地产开发有限公司于2010年9月21日签订的《协议书》已于2020年7月14日解除； 二、被告荆门市大自然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈军房屋补偿款600000元、租金37600元。 如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10276元，减半收取5138元，诉前财产保全费4020元，合计9158元，由被告荆门市大自然房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  官成军 二〇二〇年九月十四日 法官助理刘薇 书记员雷金鹏