广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16459号上诉人（原审被告）：吴光友，男，汉族，1966年2月25日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区xxxx，身份证号码：xxx。委托诉讼代理人：田雪莲，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳阳，上海市海华永泰（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市公园管理中心，住所地：广东省深圳市福田区xx，统一社会信用代码：xx。法定代表人：何涛，主任。委托诉讼代理人：杜良全,广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鸿瑞,广东盛唐律师事务所律师。原审被告：深圳市彩瑞园艺有限公司,住所地：广东省深圳市南山区创业路现代城华庭5栋21H,统一社会信用代码：91440300708452280J。法定代表人：汤亚军。上诉人吴光友因与被上诉人深圳市公园管理中心（以下简称深圳公园管理中心）、原审被告深圳市彩瑞园艺有限公司（以下简称彩瑞公司）返还原物纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初42384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴光友上诉请求：1、撤销一审判决；2改判吴光友于2024年4月1日返还临时宿舍给深圳公园管理中心；3、改判吴光友在上述期间内无须向深圳公园管理中心支付占有使用费；4、本案的一、二审诉讼费用由深圳公园管理中心承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，吴光友占用房屋是基于深圳公园管理中心拖欠绿化养护费而产生。二、深圳公园管理中心不能按原约定支付剩余的养护费30万元，所以用涉案房产的房租进行抵扣。三、根据2197元/月的标准计算，房屋应当于2024年4月1日返还。深圳公园管理中心辩称，1、涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据相关法律规定，深圳公园管理中心与彩瑞公司签订的《临时宿舍使用协议书》无效，即使根据《临时宿舍使用协议书》约定，该合同已经履行届满，深圳公园管理中心与彩瑞公司未再续签合同，吴光友、彩瑞公司继续使用涉案房屋无合同和法律依据，应当将涉案房屋返还给深圳公园管理中心。2、关于责任承担。吴光友以彩瑞公司的名义承揽绿地养护工程，彩瑞公司向深圳公园管理中心取得涉案房屋后，由吴光友实际管理、分配、使用。《临时宿舍使用协议书》期满后，彩瑞公司没有将涉案房屋返还给深圳公园管理中心，吴光友、彩瑞公司作为共同侵权人，应对返还涉案房屋、支付占有使用费承担连带责任。3、关于占有使用费的计算标准。《临时宿舍使用协议书》租赁期限已届满，加上深圳市房屋租金逐年飙升，不能按照原来约定的2197元/月计算占有使用费，应当按照福田区房屋租赁指导租金的标准计算房屋占有使用费更为合理。为了尽快收回涉案房屋，减少损失，深圳公园管理中心愿意按照一审判决的标准计算占有使用费。4、吴光友既非合同约定的承租人，又未与深圳公园管理中心继续占用涉案房产达成新的协议，无权占有涉案房产。彩瑞公司未发表意见。深圳公园管理中心向一审法院起诉请求：1、彩瑞公司和吴光友共同向深圳公园管理中心返还位于中心公园E区临时宿舍的房屋；2、吴光友、彩瑞公司按福田区房屋租赁指导租金的标准向深圳公园管理中心支付2012年11月至吴光友、彩瑞公司返还临时宿舍之日的管理费（即租金）及利息损失（暂计至2017年5月为55个月，管理费（即租金）损失557700元，利息损失59548.76元）；3、吴光友、彩瑞公司承担本案全部诉讼费用。一审庭审时，深圳公园管理中心当庭明确诉讼请求为：1、吴光友、彩瑞公司向深圳公园管理中心返还位于中心公园xx区临时宿舍的xx房。一审法院认定事实：深圳公园管理中心向该院出具深圳中心公园管理处（甲方）与彩瑞公司（乙方）于2010年10月20日签订的《临时宿舍使用协议书》复印件，该协议书约定甲方将位于中心公园的临时宿舍租给乙方作为在中心公园服务的员工宿舍使用；租期为2010年11月1日至2012年10月31日；面积共260平方米，管理费每月2197元，12个月共计26364元；合同签订后30天内交纳10000元押金，并于每年5月30日前一次性付清全年管理费；房屋只能住宿，严禁存放易燃易爆等危险或违法物品；未经甲方同意，不得私自改变用途，转租转借或作商业用途；水电费用由乙方自付；如城市建设或公园建设管理需要拆除或相关改变用途，甲方随时收回该房屋使用权，终止使用并不负任何责任，乙方无条件服从。该协议书乙方代表为吴光友，并加盖彩瑞公司公章。一审庭审中，彩瑞公司称该合同期满后其已将工人撤离，现居住人员与彩瑞公司无关。2010年12月17日，深圳市机构编制委员会办公室向市城管局出具深编办函[2010]343号《关于纳入市公园管理中心管理的市属公园名单的复函》称，《深圳市城市管理局主要职责内设机构和人员编制规定》（深府办[2009]100号）和《关于深圳市公园管理中心“八定”及有关事项的通知》（深编[2009]108号）明确，设立市公园管理中心，统一履行市属公园（包括市政公园、郊野公园、森林公园）管理职责。现已建、正在筹建的市属公园（共30家，具体名单附后）及今后新建市属公园均由市公园管理中心统一管理。附件《现已建、正在筹建的市属公园名单》含深圳中心公园。2011年6月22日，案外人深圳市益民环保科技有限公司代彩瑞公司向深圳公园管理中心转账支付10000元作为涉案房产的用电押金，有深圳公园管理中心开具的收款收据为证。2013年2月20日，深圳公园管理中心向彩瑞公司发出《通知书》，该通知书载明，鉴于临时宿舍使用协议书已于2012年10月31日到期，自2012年11月1日起，双方之间签订的《临时宿舍使用协议书》因合同期满自行终止。公园管理中心已多次口头通知彩瑞公司搬离宿舍，仍未见执行。现公园管理中心再次通知彩瑞公司：请于2013年3月31日之前搬离宿舍，并交清2012年3月至2013年3月的水电费及2012年11月至2013年3月的租金（占有使用费），逾期不搬离及结清拖欠的水电费，公园管理中心将不再向彩瑞公司提供水电。一审庭审中，吴光友确认于2013年2月21日签收该通知，彩瑞公司称其并不知晓。深圳公园管理中心主张其先后于2013年11月6日、2013年12月11日向彩瑞公司发送《通知书》，要求搬离涉案房产并交清拖欠的租金（占有使用费）和水电费等，但深圳公园管理中心未提交有关送达的证据；吴光友、彩瑞公司否认收到上述通知。2013年11月22日，彩瑞公司以深圳公园管理中心为被告就双方签订的绿化养护合同向该院提起合同纠纷一案，案号为（2013）深福法民二初字第11052号，请求深圳公园管理中心支付2011年1月1日至2011年3月31日的代管养护费、代管水费、污水、垃圾处理费。该院经审理于2014年6月20日作出民事判决，判决驳回本案彩瑞公司的诉讼请求。彩瑞公司不服该判决，提起上诉，本院于2015年2月28日作出（2014）深中法商终字第2424号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。2014年8月14日，深圳公园管理中心向彩瑞公司发送《关于催缴水电费的通知》，该通知于2014年8月19日被吴光友的弟弟吴光荣签收。2015年4月1日，吴光友、彩瑞公司向深圳公园管理中心发送《关于和的回复》。该回复载明“我公司决定从2015年4月1日起占用深圳市中心公园的宿舍，对外招租至2025年3月31日；若中心公园想要收回我公司占用的宿舍，必须要付清拖欠我公司从2011年4月1日起至今，造成的直接与间接费用。”彩瑞公司否认该回复由其出具，吴光友称该回复是其本人提交。深圳公园管理中心向该院出具落款为深圳公园管理中心、日期为2015年8月31日，致吴光友（彩瑞公司）的《关于搬离并返还房屋的通知》，该通知称“你方于2010年10月20日与深圳市公园管理中心中心公园签订了《临时宿舍使用协议书》，租赁中心公园xx区宿舍共260平方米，已于2012年10月31日到期。合同到期后，我方曾发书面通知（告知函）和口头告知了你方搬离，但你方至今仍未搬离。现我方郑重通知你方，请于本通知发出之日起15日内搬离并将房屋返还我方。否则，我方将采取停水停电、强制清场等措施，一切损失将由你方自行承担。”对于该通知，彩瑞公司称通知的相对方是吴光友，与彩瑞公司无关，且不清楚该通知是否实际送达，该通知制作时间是2015年，无法证明彩瑞公司的人员占有涉案房产；深圳公园管理中心则称，该通知已通过电话或现场张贴的方式向吴光友送达；吴光友称，该通知是深圳公园管理中心的综合管理部门在不知情的情况下发出的。2015年4月吴光友曾向深圳公园管理中心发函，要求用临时宿舍的租金（占有使用费）抵扣绿化养护费，吴光友认为深圳公园管理中心默许了其继续占有涉案房产的行为。2015年4月1日起至今，吴光友每月通过现金缴款方式向深圳公园管理中心缴纳涉案房产水电费，一审庭审中吴光友称其是以个人名义向深圳公园管理中心支付费用，与彩瑞公司无关。2018年3月至2018年4月期间，深圳公园管理中心工作人员前往涉案房产实地调查并制作了《中心公园E区临时宿舍实际使用人情况说明》，该说明记载，吴光友确认中心公园xx区临时宿舍中的xxx号房目前由其使用，吴光友将临时宿舍中的xxx号房转租给案外第三人并每月收取租金。庭审时吴光友确认该情况说明的真实性。另查，庭审中，深圳公园管理中心称临时宿舍没有取得建设工程规划许可，属于公园管理的附属设施，因与彩瑞公司签订了绿地养护合同，故在管理期间将公园配套房屋提供给彩瑞公司使用，后因双方产生纠纷，吴光友、彩瑞公司拒不搬离涉案房产。再查，《临时宿舍使用协议书》所载租赁期间至2012年12月的水电费由彩瑞公司缴纳；2013年1月起至2015年3月，即深圳公园管理中心与彩瑞公司绿化养护合同纠纷诉讼期间，吴光友、彩瑞公司均未向深圳公园管理中心缴纳涉案房产的任何费用；2015年4月1日起至庭审调查时，由吴光友每月缴纳涉案房产的水电费。又查，关于临时宿舍的占有、使用情况。深圳公园管理中心称其于2015年3月25日发现涉案房产在深圳公园管理中心未同意或审批的情况下在进行装修，遂前往制止，但遭到拒绝，实际占有人称房屋是从被告处租赁。彩瑞公司则称，2012年10月31日合同到期后，其将涉案房产钥匙交还深圳公园管理中心，彩瑞公司未再占有、使用涉案房产，本案应为深圳公园管理中心与吴光友之间的纠纷，与彩瑞公司无关。吴光友称，2012年11月1日至2015年3月31日期间，其仅占有使用涉案房产中的xxx号房共5间，为吴光友及弟弟、厨师等人居住，其他房间无用水用电记录；自2015年4月1日起，吴光友开始向深圳公园管理中心缴纳临时宿舍xxx号房的水电费，并有对外转租收取租金。但深圳公园管理中心提交的《情况说明》记载，临时宿舍中的x号房和x号房在2014年1月30日即被吴光友转租给案外第三人并收取租金。深圳公园管理中心与吴光友共同确认，截至本案庭审时，吴光友占有临时宿舍中的7、10-18、20号房，并部分转租收取租金。吴光友自认其与深圳公园管理中心之间并未就吴光友继续占有使用涉案房产达成协议，亦未达成以涉案房产租金（占有使用费）抵扣养护费用的书面协议。但吴光友认为深圳公园管理中心默认了其自2015年4月1日起占有使用临时宿舍并以租金抵扣养护费用。又再查，关于吴光友、彩瑞公司的关系。彩瑞公司称吴光友是养护工程的实际承包人，2006年4月1日至2010年12月31日期间，吴光友挂靠于彩瑞公司，但其不是彩瑞公司的员工，因深圳公园管理中心与彩瑞公司就养护合同产生纠纷，遂委托吴光友代理被告彩瑞公司的二审程序。吴光友确认2006年4月1日至2010年12月31日期间其挂靠于彩瑞公司。一审法院认为，2010年10月20日，深圳中心公园管理处与彩瑞公司就涉案房产签订的《临时宿舍使用协议书》，因涉案房产未取得建设工程规划许可证，应为无效合同。自2010年12月17日起，深圳公园管理中心承继深圳中心公园管理处的权利义务，故深圳公园管理中心行使《临时宿舍使用协议书》约定的权利义务符合法律规定，吴光友、彩瑞公司对此亦无异议。本案的争议焦点在于《临时宿舍使用协议书》租赁期限届满后，中心公园临时宿舍的占有人是谁。合同约定涉案房产的租赁期限截至2012年10月31日。虽然彩瑞公司主张其于合同到期后，已搬离并返还了涉案房产的钥匙，但其未能提交相关证据予以证明。结合涉案房产租赁期限届满后深圳公园管理中心的实地调查、涉案房产的水电费缴纳方及在案庭审笔录可以确认，自涉案合同租赁期限届满次日起（即2012年11月1日）至本案庭审时，吴光友占有中心公园临时宿舍，并部分对外出租。吴光友自认其占有中心公园临时宿舍的具体房号为xxx号房，与深圳公园管理中心的实地调查情况一致。深圳公园管理中心与吴光友亦确认《临时宿舍使用协议书》约定的涉案房产合计260平方米，就是上述中心公园临时宿舍xxx号房的面积之和。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。涉案合同约定的租赁期限早已届满，吴光友既非合同约定的承租人，又未与深圳公园管理中心就继续占有涉案房产另行达成新的协议。对于吴光友所称深圳公园管理中心默许其自2015年4月1日起占有涉案房产并以占有使用费抵扣养护费用的抗辩，因吴光友已自认其未与深圳公园管理中心就此签订过书面协议，对于吴光友的该抗辩，该院不予采信。吴光友无权占有中心公园临时宿舍，深圳公园管理中心作为权利人，有权要求其返还。对于深圳公园管理中心要求吴光友返还中心公园E区临时宿舍（即7、10-18、20号房）的请求，于法有据，该院予以支持。关于应否支付涉案房产占有使用费及计算标准问题。在（2018）粤03民终12031号案件法庭调查时，彩瑞公司确认其承租涉案房产实际是提供给包括吴光友在内的员工居住。吴光友、彩瑞公司自认2006年4月1日至2010年12月31日期间，吴光友挂靠于彩瑞公司，是中心公园绿化养护工程的实际承包人。虽然深圳公园管理中心与彩瑞公司签订的涉案合同无效，但吴光友占有使用涉案房产，依法应支付占有使用费。关于应支付占有使用费的起算时间。深圳公园管理中心分别于2013年2月20日、2014年8月14日、2015年8月31日发送书面通知要求吴光友、彩瑞公司搬离涉案房产并催交相关费用，经确认上述通知已被吴光友或其弟弟吴光荣签收，此后深圳公园管理中心于2017年6月6日就本案纠纷提起诉讼，以上情形构成诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新起算。本案审理的是返还原物纠纷而非租赁合同纠纷，深圳公园管理中心主张的涉案房产占有使用费，属于损失范围，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之前应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的二年的诉讼时效，故吴光友、彩瑞公司就涉案房产占有使用费提出诉讼时效抗辩，于法无据，该院不予支持。关于占有使用费的支付标准。对于深圳公园管理中心要求按照深圳市福田区房屋租赁指导租金标准向其支付自2012年11月起至实际返还之日涉案房产管理费（即占有使用费）的诉请，考虑到涉案房产并未取得建设工程规划许可证，不宜按照同区域市场商品房的租金标准计算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，吴光友应当参照《临时宿舍使用协议书》约定的管理费标准支付涉案房产的占有使用费。因涉案合同约定中心公园临时宿舍（房屋面积共260平方米）的管理费为2197元/月，故吴光友应按此标准支付自2012年11月1日起至其实际返还涉案房产之日止的管理费（占有使用费），对于深圳公园管理中心过高部分的管理费（占有使用费）诉请，该院不予支持。考虑到本案纠纷的产生有其历史原因，涉案房产亦未取得建设工程规划许可，故对于深圳公园管理中心要求吴光友支付占有使用费利息损失的诉请，该院不予支持。综合考量，深圳公园管理中心数次要求占有人搬离涉案房产的通知均是吴光友或其兄弟签收，吴光友自认涉案合同期限届满后由其占有涉案房产至今，现有证据亦不足以证明彩瑞公司在涉案合同期限届满后有继续占有涉案房产，对于深圳公园管理中心要求彩瑞公司返还中心公园xx区临时宿舍（即xxx号房）并支付管理费（占有使用费）及利息的请求，缺乏相关的事实依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、吴光友应于该判决生效之日起三十日内将位于中心公园的临时宿舍返还给深圳公园管理中心；二、吴光友应于该判决生效之日起十日内按2197元/月的标准向深圳公园管理中心支付自2012年11月1日起至其实际返还临时宿舍之日止的占有使用费；三、驳回深圳公园管理中心的其他诉讼请求。案件受理费9972元（已由深圳公园管理中心预交），由深圳公园管理中心负担6848.55元，吴光友负担3123.45元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，吴光友上诉称因深圳公园管理中心拖欠其养护费30万元，故深圳公园管理中心将涉案房产提供给吴光友使用以抵扣养护费。但是，吴光友对其该主张未能提交充分的证据，深圳公园管理中心也不予认可，故本院对其该主张不予支持。吴光友应当立即搬离涉案房产并支付占有使用费。综上，吴光友的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9972元，由吴光友负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年九月八日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。