辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽04民终1668号 上诉人（原审原告）：抚顺信意达物业管理有限公司，住所地：抚顺经济开发区文曲街四方台小区23-2-101室。 法定代表人：官忠信，系该公司经理。 委托诉讼代理人：隋薇，系该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：高德昌，男，满族，1955年9月2日出生，住抚顺经济开发区。 上诉人抚顺信意达物业管理有限公司与被上诉人高德昌物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 抚顺信意达物业管理有限公司上诉请求：1、请求二审法院判决撤销抚顺市望花区人民法院（2020)辽0404民初251号民事判决；2、发回重审或改判被上诉人全额补交物业费；3、案件一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：上诉人诉被上诉人物业服务合同纠纷一案，业经抚顺市望花区人民法院做出一审判决，该判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销改判或者发回重审。一、一审判决认定事实有误。一审判决“经审理查明”部分认定：关于高德昌向物业公司缴纳物业服务费的标准问题，高德昌抗辩信意达物业服务存在瑕疵，经本院工作人员到现场勘查，该园区中大多数单元门锁损毁未得到修复的情况。楼道内乱涂乱画现象严重，大量井盖处于破损状态，园区路面多出坑洼破损，园区栅栏缺失，存在安全隐患。相比之下同样收费标准的刘尔小区有许多值得信意达物业学习改进的情况。上诉人认为：一审法院判决认定事实依据不足，存在错误。1、被上诉人未向法庭举证证明上诉人服务质量有瑕疵。2、上诉人要求被上诉人缴纳的是2015年1月1日起至2019年12月31日五年的物业费，法庭拍照的仅是2020年4月疫情期间的现状，并不能代表上诉人五年的物业服务都是现场照片的情形。3、法庭没有调查沈东经济区关于四方台小区园区内路面、房屋、栅栏等维修应有谁来承担的规定。为此，一审法院认定上诉人对被上诉人提供的物业服务不到位有瑕疵，认定有误。二、一审判決适用法律不当，损害了上诉人的合法权益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被上诉人自上诉人接收本物业公司，对该小区进行物业服务开始仅仅在2014年为办产权登记而交纳一年（半价）的物业费，自2015年1月1日到2019年12月31日止一直没有交纳物业费，经上诉人多次书面催缴，上门催缴均无结果。上诉人自接收物业公司后，认真履行合同为全体业主提供服务。而被上诉人未向法庭举证证明上诉人在五年期间服务质量有瑕疵。依据上述法律规定，对于被上诉人提出拒绝缴纳物业费或削减物业费理由，法院不应釆信也不应支持。现一审法院依据到现场勘查看到的情况来判定被上诉人按照70%标准缴纳物业费。上诉人认为：法院判决对于上诉人而言显失公平上诉人所管理的物业小区是抚顺经济开发区沈东经济区自2009年拆迁后回迁的小区，回迁初期开发区的政策：物业费前五年物业公司对业主按50%收取，其余50%，由开发区补贴。上诉人接手之后，小区回迁入住已经满五年，这样经四方台村民委会作为监管单位与四方台小区业主委员会推荐上诉人管理小区的物业，三方共同签订物业管理合同。而物业费标准是上诉人经三方签订合同书确定，在履行合同期间，不是任何单方可随意更改。原审法院未考虑上诉人的实际情况，未做调查，仅评现场拍照的几组照片，作为上诉人物业管理混乱为依据判令更改物业收费标准。造成上诉人所管理小区大多数业主找到上诉人提出削减物业费要求，如此判决侵犯了上诉人的合法权益。给上诉人今后的工作带来极大的影响。对于小区园区内拍照到的园区内路面破损、栅栏缺失、大量井盖破损等问题，上诉人已经向法庭说明，四方台小区是回迁小区，没有房屋维修基金（该基金在开发区处），所有小区内出现的大量路面、房屋、并盖、栅栏、单元门的破损及楼道内墙面污秽的维修、清理均有沈东经济区政府承担，上诉人是在业主和沈东经济区之间进行协调，遇到问题及时向开发区汇报，沈东经济区出资金进行维修改善。上诉人按照合同约定对于小区的卫生、保安、小面积破损进行维修。上诉人自2017年至今多次向沈东经济区打报告汇报小区的路面、房屋、栅栏、井盖等破损情况，要求沈东经济区给予维修，至今未得到落实。并非上诉人对小区管理混乱。综上所述，一审法院判决认定事实有误，适用法律不当，损害了上诉人的合法权益，对上诉人而言显失公平。为此，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误及不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。 高德昌辩称，我们是回迁房，要和商品房比肯定不行，赶不上人家，但是物业管理不到位。 抚顺信意达物业管理有限公司向一审法院诉讼请求：1、判令被告立即给付五年物业服务费2460元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明：2014年1月15日，信意达物业、沈东经济区四方台小区业主委员会、抚顺经济开发区沈东经济区四方台村委会共同签订《合同书》一份，约定由信意达物业为四方台小区提供物业服务，物业费每平方米0.5元整。庭审中，高德昌称位于四方台小区17号楼3单元201号，建筑面积81.61平方米的房屋登记所有人系陈秀清，该房屋系其30余年前从陈秀清处购买，一直未办理过户登记，其为实际房主。高德昌2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费未交纳。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，信意达物业与四方台小区业主委员会签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，高德昌作为该小区的业主应当受到该合同的约束，有义务交纳物业费。关于高德昌向信意达物业交纳物业服务费标准的问题，因庭审中高德昌辩称信意达物业公司的服务未达到物业服务合同约定的服务标准，经本院工作人员现场勘察，该园区中大多数单元门锁存在损毁未得到修复的情况，楼道内乱涂乱画现象严重，大量井盖处于破损状态，园区路面多处坑洼破损，园区栅栏缺失，存在安全隐患，且园区环境卫生亦达不到一般整洁的状况。相比之下，同样收费标准的刘尔小区有许多值得信意达物业学习改进的地方，考虑到信意达物业确实提供了一定的物业服务，故本院酌情确定高德昌按合同约定的物业费标准的70%交纳2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1713.81元(81.61平方米*0.5元/月/平方米*60个月*70%)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告高德昌于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告抚顺信意达物业管理有限公司支付物业服务费1713.81元；二、驳回原告抚顺信意达物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告高德昌承担。 二审经审理查明的事实与一审认定事实相同。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，双方所涉争议为2015年1月至2019年12月的物业费，原审依据2020年的现场勘察，认定上诉人物业服务有瑕疵，按照70%标准缴纳物业费，被上诉人二审庭审中承认上诉人每天清理打扫楼道和园区垃圾，上诉人付出的物业服务与收取被上诉人每月每平0.5元物业费标准，权利义务基本相对等，且被上诉人未缴纳物业费达5年之久，此种行为造成物业服务资金的必然减少，对园区物业服务的状态，被上诉人应承担相应责任。原判被上诉人按照70%标准缴纳物业费显失公正，依据公平原则和诚实信用原则，应按照全额缴纳2015年至2019年的物业服务费2448.3元(81.61平方米*0.5元/月/平方米*60个月)。 综上，原判适用法律不当，上诉人的上诉请求本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初251号民事判决； 二、高德昌于本判决发生法律效力之日起三十日内向抚顺信意达物业管理有限公司支付物业服务费2448.3元； 三、驳回上诉人其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各50元，由被上诉人高德昌负担。 本判决为终审判决。 审判长  张明明 审判员  田 丰 审判员  刘晓菲 二〇二〇年九月十五日 法官助理任思北 书记员王萌萌