湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1750号原告：张家界碧帆超盛物业服务有限公司，住所地湖南省张家界市永定区南庄坪社区雅典国际小区F101房。法定代表人：张必凡，董事长。委托诉讼代理人：李锡正，男，1962年10月6日出生。被告：熊川湘，男，1985年6月29日出生。原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司与被告熊川湘物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司的委托诉讼代理人李锡正、被告熊川湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费8722元及滞纳金7681元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系张家界市永定区锦绣边城小区前期物业服务单位。被告购置湖南万鑫置业房地产开发有限公司开发建设的“锦绣边城”小区4栋1单元301号房，建筑面积136.71㎡，前期物业服务合同约定物业费1.1元/㎡/月的标准缴纳。现被告欠缴自2015年7月31日至2020年5月31日期间的物业管理费8722元，并应按照前期物业合同承担逾期缴纳滞纳金7681元。特此具状。被告熊川湘辩称：房屋装修好后，被告一直在外打工，2020年5月份才去小区物业领取门禁卡。原告起诉被告于2015年7月31日至2020年5月31日期间未缴纳费用，根据民诉诉讼时效规定，原告已超出民事诉讼时效规定，应驳回原告的诉讼请求。原告在服务期间，未能履行物业职责，未及时打扫卫生，电梯经常出问题，楼层之间的墙面及瓷砖有脱落，物业没有修补。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2011年10月15日，湖南佳宸置业有限公司与张家界碧帆超盛物业服务有限公司签订了《锦绣边城住宅小区前期物业管理服务合同》，张家界碧帆超盛物业服务有限公司为张家界市永定区锦绣边城住宅小区的前期物业公司，约定住宅物业服务费每平方米每月1.1元，业主逾期不缴纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。2012年7月23日，熊川湘购买了湖南佳宸置业有限公司开发修建位于xxx市xx区，建筑面积136.71平方米。2014年3月10日，熊川湘收房时，在张家界碧帆超盛物业服务有限公司的承诺书上签名，承诺遵守《业主手册》，在《业主临时管理规约》签名，承诺愿意遵守《锦绣边城业主临时管理规约》中各项条款。2015年7月至2020年5月31日期间。熊川湘未支付物业管理费58个月，共计8722元。张家界碧帆超盛物业服务有限公司分别于2018年6月20日、2019年8月13日在锦绣边城4栋1单元301号房张贴《物业费催缴通知单》。2018年8月16日，张家界碧帆超盛物业服务有限公司向本院提起诉讼，要求熊川湘支付欠付的物业服务费，同年10月29日，申请撤诉，本院同日作出（2018）湘0802民初2786号民事裁定，准许张家界碧帆超盛物业服务有限公司撤诉。上述事实，有原、被告的陈述，《锦绣边城住宅小区前期物业管理服务合同》、《张家界市商品房预售合同》、收房确认单、承诺书、《业主临时管理规约》、《物业费催缴通知单》等证据证明。判决的理由与结果本院认为，湖南佳宸置业有限公司与原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司签订的《锦绣边城住宅小区前期物业管理服务合同》,是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故被告熊川湘作为业主应当按照《锦绣边城住宅小区前期物业管理服务合同》中的约定，履行其相关的义务。原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司履行了物业管理的相关义务，被告熊川湘也接受了服务，被告熊川湘就应按《锦绣边城住宅小区前期物业管理服务合同》中约定的物业服务价格标准及时交纳物业管理费，被告熊川湘未及时交纳物业管理费的行为，已构成违约，依法应承担违约责任。原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司在提供物业服务过程中虽存在瑕疵，但已提供了基本的物业服务，按时交纳物业费是业主的法定义务物业服务对象是广大的小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求存在差异，服务满意标准难以量化，业主在物业管理活动中，有权监督物业服务企业履行物业服务合同，并就物业管理的有关事项提出建议，业主认为物业服务企业存在违约行为，可以通过业主大会或者业主委员会提出，依法追究其违约责任。如果个体业主因物业服务不能令其满意或者存在瑕疵而拒交物业费，则物业服务质量难以提高，最终将损害到大多数业主的利益。故此，被告熊川湘应当依法交纳物业管理费。故对张家界碧帆超盛物业服务有限公司向本院请求熊川湘交纳自2015年7月31日起至2020月5月31日期间的物业管理费8722元(136.71㎡×1.1元/㎡/月×58月)，本院予以支持。关于原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司要求被告熊川湘支付滞纳金7681元的诉讼请求理由，本院认为,滞纳金是一种强制执行措施,《前期物业服务合同》中约定的滞纳金实际上是一种违约金的性质,被告熊川湘未及时交纳物业管理费，已构成违约，应承担违约责任，但因原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，没有全面履行合同义务，故原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司要求被告熊川湘支付滞纳金的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。关于本案原告起诉的时间是否超过诉讼时效的问题，原、被告之间对缴纳物业费的具体期限及时间没有约定，应按照交易习惯确定，可以认定为每年年底前结清所欠费用，故诉讼时效应从2015年12月31日起计算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定诉讼时效为二年，但在2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效为三年，本案的诉讼时效应按照《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效执行，最后期限为2018年12月31日止，而根据本院调取的（2018）湘0802民初2786号民事裁定书显示，原告在2018年8月16日起诉后，于同年10月29日撤诉，构成诉讼时效中断，诉讼时效应从2018年10月30日起重新计算，诉讼时效的最后期限为2021年10月30日止，本案原告起诉的诉讼时效没有超过法律规定的期限，故被告辩称诉讼时效超过法律规定的意见理由不成立，本院不予采信。综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告熊川湘向原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司支付2015年7月31日至2020年5月31日物业管理费8722元，限本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，适用简易程序减半收取105元，由原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司负担50元，被告熊川湘负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚君健二〇二〇年九月一日书记员  贺玲玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。