沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初20283号原告：张凤弢，男，1967年7月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。诉讼代表人：于振森，辽宁三利房地产实业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：奚艳齐，辽宁申扬律师事务所律师。被告：辽宁金通房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区五爱街77号，注册号：210100000040406（1-1）。法定代表人：季福堂。委托诉讼代理人：景平，男，1962年9月3日出生，汉族，系该公司总经理，住沈阳市皇姑区。被告：季福堂，男，1963年10月5日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：景平，男，1962年9月3日出生，汉族，系该公司总经理，住沈阳市皇姑区。原告张凤弢诉被告辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称“辽宁三利公司”）、辽宁金通房地产开发有限公司（以下简称“辽宁金通公司”）、季福堂商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张凤弢，被告辽宁三利公司管理人委托诉讼代理人奚艳齐，被告辽宁金通公司、季福堂共同的委托诉讼代理人景平均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告张凤弢诉称，2003年10月10日，原告与被告三利公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买三利和平湾家园小区的住宅，地址是河北街37-1号第31幢1单元9楼1号，建筑面积130.28平方米，总房款362178元，房屋交付后360日内办理备案，逾期办证被告按每日向原告支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。2003年10月9日，原告支付了全部购房款，原告自2005年11月15日交纳物业费及垃圾清运费1571元，管网费1600元并入住河北街37-1号第31幢1单元9楼1号居住至今。被告一直未给办理产权证。原告于房产局档案室查询得知该房屋已被金通公司季姓法人于2004年4月13日备案，现追加金通公司、季福堂为被告，以维护原告合法权益。诉讼请求：1、判令三被告协助原告办理位于沈阳市和平区河北街37-1号1单元9楼1号，建筑面积130.28平方米房屋的更名过户手续，为原告办理房屋所有权证，房产价值651400元；2、判令被告金通公司、季福堂在沈阳市房产局撤销房屋备案；3、判令被告承担诉讼费。被告辽宁三利公司辩称，2019年8月17日，沈阳市和平区人民法院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司破产清算申请，并于2019年8月23日作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人。管理人作为三利公司的诉讼代表人，现就原告诉请，提出如下答辩意见：一、关于原告诉请要求三利公司协助办理房产证问题。根据双方商品房买卖合同的约定以及相关法律规定，三利公司对所出卖的房屋在具备办理产权登记的情况下，有协助购房人办理产权登记的义务。三利公司进入破产清算程序后，据管理人目前了解因三利公司所销售的房屋涉及到联建、抵押、欠缴税款以及未备案等影响办理产权登记的问题和纠纷较多，情况异常复杂，导致部分业主未及时取得房屋产权证。管理人本着负责任的态度处理三利公司购房人要求三利公司协助办证问题，如果原告能够提供办理房屋产权证所需要的全部证据材料，同时也符合房产部门要求的办证条件，管理人将积极予以配合。二、关于撤销房屋备案问题，备案登记在季福堂名下，涉及到季福堂的利益，应在其同意的情况下并且进行配合才能最后方完成撤销备案和重新备案，并且撤销备案也需要取得房产登记部门许可。被告辽宁金通公司、季福堂辩称，被告辽宁金通公司与被告辽宁三利公司签订诉争房屋的商品房买卖合同，真实有效，并在房地产行政管理部门登记备案，同时双方依据最高人民法院的判决在省高法强制执行中达成了执行和解协议，同意以包括诉争房屋在内的31号楼的房屋所有权来抵偿被告辽宁三利公司欠被告辽宁金通公司的欠款。原告并未向我方交付购房款，我方无义务配合原告办理撤销备案及办理房产证。经审理查明，原告所购买的诉争房产位于沈阳市和平区河北街37-1号31#1-9-1号房屋，建筑面积130.28平方米。2003年10月10日，原告与被告辽宁三利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告辽宁三利公司开发建设的诉争房屋，总房款362178元……。合同约定产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”。原告向被告辽宁三利公司支付了购房款362178元，该公司向其出据专用收款收据一份。2005年11月15日，原告入住涉案房屋至今。另查明，被告辽宁金通公司与被告辽宁三利公司因合作开发房地产合同纠纷，经辽宁省高级人民法院审理，该院作出（2002）辽民一终字第11号民事判决，辽宁三利公司对该判决不服，向中华人民共和国最高人民法院提起上诉，该院于2003年8月28日作出（2003）民一终字第43号民事判决书，判令辽宁三利公司于本判决生效后15日内支付辽宁金通公司投资款1700万元及占用该笔资金的50%利息等项内容。该判决书辽宁金通公司申请辽宁省高级人民法院执行，依据执行卷宗材料，在执行过程中，辽宁三利公司及辽宁金通公司分别于2003年12月10日、2004年2月26日签订执行和解协议、补充协议，约定辽宁三利公司将沈阳市和平区河北街37-1号楼65套房屋所有权抵偿给辽宁金通公司。对于抵偿的房屋列有房源明细表（本案诉争房屋在明细表之列）。2003年12月13日，被告辽宁三利公司与被告辽宁金通公司就涉案房屋即位于沈阳市和平区河北街37-1号1-9-1号房屋签订《商品房买卖合同》，并将涉案房屋备案在被告季福堂名下。依据2004年3月18日被告向辽宁金通公司出具的承诺书，写明依据中华人民共和国最高人民法院（2003）民一终字第43号民事判决书，由此双方达成执行和解协议及补充协议，我公司向贵公司承诺如下：凡是执行和解协议的补充协议附件所列的房源，贵公司有权收取全部购房款，同时并不因此解除我公司依据国家机关法律、法规、规章及本公司出具《商品房买卖合同》样本所应承担的作为房屋出卖人的各项义务。再查明，2019年8月17日，本院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定“受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请。本裁定自即日起生效”。2019年8月23日本院作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为于振森。上述事实，有《商品房买卖合同》、专用收款收据、物业费专用收据、入住通知单、房屋电子登记查询证明、民事裁定书、决定书、同意书、承诺书、执行和解协议、关于为和平区三利和平湾家园部分商品房解遗办证的函及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭审查，本院予以确认。本院认为：原告张凤弢与被告辽宁三利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告依据合同约定向被告辽宁三利公司交付全部购房款并已入住至今，但该公司未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担合同约定的违约责任，故原告主张要求被告辽宁三利公司协助办理房屋所有权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。另，因被告辽宁三利公司与被告辽宁金通公司存在纠纷，被告辽宁三利公司将诉争房产在内的房屋抵偿给被告辽宁金通公司并登记备案在被告季福堂名下，但原告张凤弢系合法取得涉案房屋并占有使用至今，故被告辽宁金通公司、被告季福堂应协助撤销房屋备案并为原告办理房屋所有权证书。如被告辽宁金通公司、被告季福堂认为就涉案房屋与被告辽宁三利公司存在纠纷致其权益受损，可另行诉讼予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁三利房地产实业有限公司、被告辽宁金通房地产开发有限公司、被告季福堂于本判决生效之日起三十日内办理位于沈阳市和平区河北街37-1号1-9-1房屋撤销备案登记；二、被告辽宁三利房地产实业有限公司、被告辽宁金通房地产开发有限公司、被告季福堂于撤销备案登记后三十日内协助原告张凤弢办理位于沈阳市和平区河北街37-1号1-9-1房屋的所有权证；三、驳回原告张凤弢其他诉讼请求。案件受理费10314元，由被告辽宁三利房地产实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  吴玉燕二〇二〇年九月十七日书 记 员  梁巍巍本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。