杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初3864号 原告：冯美娟，女，1952年1月30日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：杨筱雯，浙江金浙律师事务所律师。 被告：杭州迈家公寓管理有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区万通中心3幢1313室。 法定代表人：吴奉军。 委托诉讼代理人：周良，浙江汉普律师事务所律师。 原告冯美娟与被告杭州迈家公寓管理有限公司（以下简称迈家公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告冯美娟及其委托诉讼代理人杨筱雯、被告迈家公司的法定代表人吴奉军及其委托诉讼代理人周良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯美娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行合同约定，暂支付原告应交未交的一年租金118750元（其中75天免租金），实际支付至判决确定的履行之日止的租金；2.依法判令被告支付原告押金25000元；3.依法判令被告支付原告逾期房租滞纳金92812.5元（按每逾期一天，支付应付租金额的0.5%，暂算至2020年4月15日，直至付清全部租金止）；4.依法判令被告支付其使用的电费138.27元，水费330.7元，能耗费552.5元（从2019年7月15日暂算至2020年3月30日）直至全部付清，物业费4992.8元（从2019年7月15日暂算至2020年3月30日）直至全部付清；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：应被告主动联系，原、被告于2019年7月12日签订《房屋托管合同》，原告独家全权委托乙方代理出租位于杭州市下城区××大厦××房屋，并于当日交付了钥匙。合同约定房屋托管期的租金为12500元／月，支付方式为六个月付，押金25000元，每个结帐期为每月15日，原告同意给予被告装修期75天。双方约定如被告逾期支付房租，每逾期一天，须向原告支付应付租金额的0.5%作为滞纳金。时至今日被告分文未付，为维护原告的合法权益，现特诉至法院，依法支持原告的诉讼请求。 被告迈家公司答辩称，本案并非房屋租赁合同关系。从合同名称和内容来看，均体现为委托代理的法律关系，也就是房屋托管服务合同纠纷。本案房屋托管合同虽然成立，但因合同约定的户型与实际不符。被告已及时告知原告不能续约。原告没有根据合同要求履行交付房屋的前置义务。事实上，案涉房屋至今未交给被告。本案应属托管服务法律关系，托管的房产未实际交付。事实上本案的合同关系已经解除。原告的诉请缺乏足够的事实依据和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告冯美娟围绕诉讼请求依法提交了《房屋托管合同》、历月电费明细、催款单、催付房屋托管租金函和ＥＭＳ邮寄单、被告法定代表人和原告冯美娟的微信聊天记录。被告迈家公司为证明其主张依法提交了被告法定代表人和原告冯美娟的微信聊天记录，以及被告携本院出具的调查令向杭州市城市建设档案馆调取了案涉房屋户型图、结构图、平面图，向案涉房屋物业公司即野风物业施家花园服务中心调取了情况说明。上述原、被告提供的证据，对方对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对有异议的证据，本院质证如下：1.被告对原告提供的催付房屋托管租金函和ＥＭＳ邮寄单有异议，认为被告未收到，原告亦未提供送达及签收记录。经本院核实，该组证据客观真实，本院对其证据效力予以确认。2.原告对被告提供的户型图、结构图、平面图关联性有异议，认为系中河花园Ｂ座5-19层商住楼的平面图，不是案涉房屋，且不是销售给业主的户型图。对此本院认为，被告系携本院出具的调查令向杭州市城市建设档案馆调取证据，调查对象明确为于杭州市下城区××大厦××室房产户型情况、户型图、结构图，且下城区目前不存在中河花园这一小区，故本院确认该组证据与本案的关联性，对原告的质证意见不予采纳。3.对于被告提供的物业公司出具的情况说明，原告有异议，但原告认可案涉房屋的物业公司系野风物业施家花园服务中心，故对该物业公司出具的情况说明，本院确认其真实性。 本院经审核后认定的事实如下：2019年7月12日，冯美娟（甲方）与迈家公司（乙方）签订《房屋托管合同》，约定甲方独家全权委托乙方代理出租房屋，并就有关事项达成此协议：房屋坐落于杭州市下城区××大厦××，房型为五室两厅两卫，建筑面积219.95平方米，该房屋现有装修情况及附属设施以《房屋交割清单》所列为准，《房屋交割清单》作为甲方将该房屋委托乙方代理出租期限届满后乙方向甲方交还房屋时的验收依据，该房屋仅作为住宅使用。托管期自2019年7月13日起至2029年7月12日止，共计10年；房屋托管期租金为12500元／月，托管期内甲方同意给予乙方装修期75天；租金为六个月付，押金25000元，首笔租金43750元于2019年7月15日支付，剩余每个结账期为每月15日；托管期限内，该房屋产生的水、电、煤气、卫生与物业管理费等均由乙方承担；甲方同意乙方以其名义直接出租、确定租金、收取租金及相关费用等；若乙方逾期支付房租（非乙方因素除外）每逾期一天，须向甲方支付应付租金额的0.5%作为滞纳金；合同末尾特别约定：甲方同意乙方对该房屋整体装修加卫生间，审批手续由乙方办理，同时甲方给予乙方装修期两个半月（免租金），装修款250000元（乙方支付）；等等。 合同签订后，迈家公司向案涉房屋的物业公司即野风物业施家花园服务中心提交《室内装修审批表》，要求装修成五室两厅或六室一厅，未得到批准。迈家公司的法定代表人吴奉军向冯美娟提出不再继续履行合同。 冯美娟与迈家公司法定代表人吴奉军的微信聊天记录能够显示双方就合同的磋商、签订、解除全过程，具体如下： 2019年7月11日，冯美娟叫吴奉军先把合同格式发给她，随后吴奉军向其发送电子版房屋托管合同，并让她修改。 2019年7月12日，冯美娟对合同内容作了修改补充并发送给吴奉军，修改的内容为：第一条房型为五室两厅两卫。第三条，每年1月1日，7月1日现金转账支付六个月租金……同意修加卫生间，但审批手续由乙方办理，装修款预算250000元由乙方承担。当晚，双方正式签订了上述《房屋托管合同》。 2019年7月13日，吴奉军告知冯美娟案涉房屋签订合同前的欠费情况。 2019年7月15日，吴奉军告知冯美娟，其拿图纸去下城区房屋纠察大队审批装修手续遇挫，并得知案涉房屋原始户型为三室一厅，最多只能装修成四个房间。其一直以为案涉房屋户型是五室一厅，如果只能装修成四个房间，迈家公司做不了。冯美娟回复说案涉房屋现在有八间吧。吴奉军回复现在是七间，原始户型是三室一厅，办公没有事情，公寓不可以。 2019年7月16日，吴奉军通知冯美娟领取案涉房屋钥匙，或者钥匙放在迈家公司处，由业务员帮冯美娟推介办公用途。冯美娟不同意，认为迈家公司对案涉房屋的户型比她清楚，在近百平方米的大厅里隔间不需要改变房屋结构，对物业只需报备入住，且是迈家公司催着她签约，合同已签订，钥匙已交付，希望迈家公司按约支付托管租金和履约保证金。吴奉军回复说，是冯美娟和他说是五室一厅，现在得知原始户型是三室一厅，只能装修成四个房间，迈家公司没办法做的。且现场查看确实是五个房间。冯美娟反驳称，迈家公司看过房型，实地测量过，她也介绍得很清楚，双方合同签好且生效，不是儿戏。吴奉军回复冯美娟称，其一直问户型，冯美娟说是五室，合同也写着五室，现在得知原始户型是三室，合同要作废，但是迈家公司可以帮冯美娟继续将房屋推介出去。且双方磋商过程中冯美娟知情迈家公司是按八个房间预算。当时因为冯美娟说是五室，迈家公司才要的。按原始户型做，迈家公司肯定不会要，除非冯美娟将租金降为12万一年。 2019年7月17日，冯美娟回复吴奉军，其同意迈家公司提出的改做办公去推介的方案，但在未找到办公住户前，要求迈家公司托管承担。吴奉军对此予以拒绝，称这不可能，也没道理，如果只有三个房间改装成四个房间，合同约定的租金条件迈家公司不会同意。吴奉军再次向冯美娟发送信息称，同意帮她推介房子，但推介成功之前，该房屋的房租不能由迈家公司承担。迈家公司同意按租金12万一年的价格重新签个合同。但冯美娟再未回复吴奉军。 2019年8月27日，吴奉军告知冯美娟，其接到了冯美娟委托的律师的电话，律师欲调解，但最终双方就此纠纷未调解达成一致意见。 2019年10月15日，冯美娟向迈家公司邮寄送达《催付房屋托管租金函》，向其催付托管租金、履约保证金和滞纳金。 2019年10月16日，吴奉军收到《催付房屋托管租金函》，并通过微信向冯美娟再次强调，是因为案涉房屋查出来的户型为三室一厅才无法履行合同，不属于其单方违约。 后冯美娟提起本案之诉。在庭审过程中，冯美娟向本院出示了案涉房屋的产权证，该房屋系冯美娟与其丈夫徐关寿共同共有（徐关寿知情并认可冯美娟与迈家公司签订的《房屋托管合同》），该房屋的产权证所附平面图，无法显示案涉房屋的户型结构。故迈家公司向本院申请调查取证，本院出具调查令向杭州市城市建设档案馆调取了案涉房屋的平面图，向案涉房屋的物业公司即野风物业施家花园服务中心调取案涉房屋能够装修成合同中约定的五室两厅两卫的情况。根据所调取的平面图显示，案涉房屋结构为三卧室、一起居室（厅），一厨房、两卫生间。野风物业施家花园服务中心出具的《情况说明》内容为，杭州市施家花园22幢804室（联锦大厦B幢804）户型为三室两厅，根据相关规定，不允许该户装修成五室两厅或六室一厅。 本院认为，本案的争议焦点在于原、被告所签订的《房屋托管合同》有无实际解除。根据冯美娟与迈家公司的法定代表人吴奉军的微信聊天记录显示，2019年7月15日，吴奉军已经明确告知冯美娟案涉房屋原始户型为三室一厅，最多只能装修成四个房间，迈家公司做不了。此处的“做不了”应该理解为合同无法继续履行。7月16日，迈家公司已经通知冯美娟领取房屋钥匙或者帮助其推介办公用途。7月17日，冯美娟亦同意迈家公司提出的改做办公推介的方案，只是冯美娟要求期间的空置损失由迈家公司承担。由此可见，迈家公司已经明确提出解除双方所签订的合同，冯美娟亦已同意，其未领取钥匙只是同意迈家公司帮其推介出去，改做办公用途。故双方的合同关系已于2019年7月17日解除，冯美娟主张迈家公司履行合同约定，支付一年期托管租金、押金及逾期支付托管租金的滞纳金，无事实依据，本院不予支持。冯美娟主张迈家公司承担此后的物业费、水电费、能耗费的诉讼请求，本院亦不支持。 为了避免原、被告双方的诉累，需要确认迈家公司单方提出解除合同是否构成违约。对此，本院认为，案涉《房屋托管合同》已经开明见山指出冯美娟委托迈家公司代理出租房屋，也即迈家公司签订该份合同的目的是将案涉房屋出租出去赚取差额利润，对此冯美娟是知情的。因此，房屋户型对于迈家公司至关重要。冯美娟作为托管方必须如实告知受托方房屋户型，这是其应尽的合同义务，然而冯美娟自己都不清楚该房屋的原始户型。房屋现状早已改变了原始户型，被装修成五间以上（从双方聊天记录显示），即使迈家公司实地查看也无法辨认其原始户型，且该房屋房产权所附平面图未显示房屋户型，加之房屋建筑面积比较大，冯美娟作为房屋所有权人也在签订正式合同前对于房型特意做了修改，以上因素造成迈家公司对案涉房屋户型有重大误解的情况下与冯美娟签订了《房屋托管合同》，合同中约定的户型就是五室两厅，合同中亦约定迈家公司的装修期及预计装修款，即冯美娟对于迈家公司需要装修是知情的，现迈家公司客观上无法装修成合同中约定的五室两厅，合同目的无法实现，迈家公司在第一时间告知了冯美娟，并提出解除合同，并不存在主观过错，不构成违约。合同解除后，迈家公司仍需支付2019年7月13日至7月17日合同解除日的房屋租金及相应费用，该期间产生的租金及水、电、物业等费用远不及5000元，迈家公司自愿支付冯美娟5000元，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州迈家公寓管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告冯美娟5000元； 二、驳回原告冯美娟的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4939元，减半收取2469.5元，由原告冯美娟负担2418.5元，被告杭州迈家公寓管理有限公司负担51元。 原告冯美娟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州迈家公寓管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员 彭小梅 二〇二〇年九月十七日 代书记员 陆旭霞