河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3839号 上诉人（原审原告）张爱平，女，1982年9月4日出生，汉族，住河北省保定市易县。 委托诉讼代理人：赵晓辉，河北陈丽萍律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：易县中邦房地产经纪有限公司，住所地河北省保定市易县朝阳西路易都商业2号楼。 法定代表人：孙连奎，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李昕，易县晴天法律服务所法律工作者。 上诉人张爱平因与被上诉人易县中邦房地产经纪有限公司（以下简称中邦经纪公司）居间合同纠纷一案，不服河北省易县人民法院（2020）冀0633民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开审理了此案。上诉人委托诉讼代理人赵晓辉，被上诉人委托诉讼代理人李昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张爱平上诉请求:1.请求依法销河北省易县人民法院（2020）冀0633民初1342号民事判决书第二项判决；2.依法改判被上诉人返还上诉人房屋溢价款49000元并按照银行同期同类货款利率支付资金占用期间的利息；3.本案一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。在原审庭审过程中，被上诉人认为其以原法定代表人郭峰岳的名义自易县华府名苑小区购买房屋一套，后又以郭峰岳的名义出卖给上诉人，但在原审举证期限内，被上诉人并未提交证据，证实其与开发商处存在买卖关系，也就不能证实被上诉人对于其出售给上诉人的房屋是否享有处分权，故此，被上诉人收取所谓的房屋溢价款没有任何事实依据。假设被上诉人能够证实其买过案涉房屋，但依据相关法律的规定，被上诉人在案涉房屋竣工之前不得转让，通过原审庭审可得知，本案案涉房屋截至上诉人起诉时，尚未动工兴建，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》以及国务院的相关规定，商品房预购人在预购的商品房未竣工之前禁止再行转让，上诉人与被上诉人签订的《房屋订购合同》应为无效合同。故原审法院认为“房屋订购合同系原、被告真实意思表示，不违反法律规定，故认定该合同有效并适用《中华人民共和国合同法》第四十四条的相关规定，是错误的。被上诉人作为房地产领域的专业机构，其应当知晓房地产交易过程中的相关规定，且其应当充分了解其出售给上诉人的房屋的真实状态，但其在交易过程中存在隐瞒事实、欺诈等违反合同诚信原则情形，其恶意过错非常明显。综上所述，上诉人认为，被上诉人依法不享有对案涉房产进行转让的权利，且在双方前期交易过程中存在恶意损害上诉人权益的行为，原审法院在此情形下未支持上诉人的原审诉讼请求，属于认定事实不清、适用法律错误。故此，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 中邦经纪公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。答辩人与上诉人之间的房屋买卖关系成立，事实清楚，关系明确。在一审中，答辩人向法庭提交了与上诉人之间签订的一份《房屋订购合同》，该合同的真实性，在一审庭审中中邦经纪公司也是认可的。在该合同中，已经明确了双方之间的买卖关系。整个事实过程为:郭峰岳为答辩人的原法人，登记个人名义为答辩人在易县华府小区C区开盘后购买了2号楼1单元1804室房屋，上诉人作为答辩人的客户看中了该房屋，对其进行了购买，也就是该份《房屋订购合同》的由来，完成相关买卖手续后，双方约定到开发商处进行更名，该行为也是上诉人为了保证自己买房的权益提出的，随后双方相互配合到开发商处进行更名，将原法人郭峰岳与开发商所签订的《房屋认购合同》更名为上诉人与开发商订的《房屋认购合同》，在更名之后，原郭峰岳与开发商所签订的《房屋认购合同》，开发商便收回并进行销毁，上诉人在上诉状中所提到的要求张爱平提供答辩人与开发商处存在买卖关系的证据明显是不符合现实逻辑情况的，开发商不可能将一房二卖，且开发商也已经认可答辩人与上诉人之间的房屋买卖关系，且开发商与上诉人之间也形成了新的买卖关系，答辩人与上诉人之间的房屋买卖关系已经完成，答辩人收取上诉人房屋溢价款符合二人的合同约定，符合相关法律规。二、一审法院适用法律正确。商品房预售的转让，又称为期房转让，是指商品房预售法律关系的预购人将购买的尚未竣工的商品房再行转让给他人的种法律行为，对于这种转让行为，《城市房地产管理法》第46条规定，商品房预售的，商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。但是在目前国务院仍然尚未有这方面的规范性文件或条款出台。但在目前的司法实践中，预售商品房的转让也已经得到司法部门的认可。1993年11月24日下发的《全国民事审判工作座谈会纪要》中就指出:“预购房在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策的规定。”最高人民法院下发的(1996)第2号文件第29条中也指出:“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，认定转让合同有效。”法律的相关规定并不像上诉人上诉状中所述的，上诉人的故意模糊简写，不提及具体法律条文，很明显是为了颠倒视听。故此，一审法院认为“房屋订购合同系原被告真实意思表示，不违反法律规定，该合同有效”以及所适用的法律完全正确。三、上诉人与答辩人之间不存在隐瞒、欺诈的情形。整个事实过程中，上诉人都是全程参与，并自愿签订合同给付费用的，就房屋买卖而言，房屋交易的市场价格的涨跌是受市场调节的，具有不确定性，就当时购买房屋的行情来讲，价格增长具有必然性，上诉人不能就解除了与开发商之间更名后的合同为由，而要求答辩人退还该笔款项，若都是如此，让以后众多二手房买卖的卖家该如何自处。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院依法驳回上诉，维持原判。 张爱平向一审法院起诉请求：1、判令中邦经纪公司返还张爱平房屋溢价款49000元及中介费4000元，并按照银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息。2、本案诉讼费由中邦经纪公司负担。 一审法院认定事实如下，1.2018年1月12日，易县中邦房屋中介有限公司更名为易县中邦房地产经纪有限公司。2020年1月8日，易县中邦房地产经纪有限公司法定代表人由郭峰岳变更为孙连奎；2.2017年6月4日，出卖方郭峰岳、买受方张爱平、中介机构中邦经纪公司签订房屋订购合同，约定：买受人购买的房屋为第2幢2单元1804号房。按建筑面积计算，该房屋单价为7400元，总房价695600元整。买受人于2017年6月4日向出卖人交纳定金贰万。该房屋订购合同加盖易中邦经纪公司公章以及郭峰岳、张爱平的签名捺印。2019年8月份，华府名苑小区开发商将张爱平支付的197546元购房款返还张爱平；3.2017年6月8日，中邦经纪公司出具收条两张，分别收到张爱平交纳的华府名苑小区2-1-1804号房屋中介费4000元、溢价款49000元。该收据均加盖中邦经纪公司财务专用章，收款人均为郭峰岳；4.中邦经纪公司于2020年6月8日出具证明，内容为：郭峰岳，曾为中邦经纪公司法人，曾任中邦经纪公司经理职位，负责公司的全面工作。在公司授权下，以个人名义为公司购买易县华府名苑小区C区2号楼1单元1804室房屋，交付定金，办理相关手续，与该房产有关的所有行为，均是在公司的授权下完成，与该房产有关的一切行为均属于职务行为。 一审法院认为，诉讼双方对易县中邦房屋中介有限公司更名为易县中邦房地产经纪有限公司、张爱平购买房屋实际为华府名苑小区2-1-1804室、中邦经纪公司已收取房屋中介费4000元和溢价款49000元的事实均无异议。张爱平主张其在2017年6月4日房屋订购合同中的签名系在空白文书上签名，未提交证据证明，故对其主张不予支持。2017年6月4日的房屋订购合同当事人中书写的“易县中邦房地产经济公司”，最后加盖的是中邦经纪公司公章，应以最后盖章单位为合同相对人。房屋订购合同系诉讼双方的真实意思表示，不违反法律规定，故认定该合同有效，对张爱平主张由中邦经纪公司返还溢价款的诉讼请求不予支持。中邦经纪公司未提交郭峰岳与房产开发商的购房合同，不能证明郭峰岳出卖的系其个人房产，而其既是出卖人，又是中邦经纪公司的法定代表人，故中邦经纪公司同时收取房屋中介费4000元、溢价款49000元不妥，应退还给张爱平中介费4000元。综上所述，张爱平的主张有部分证据证明，故一审法院对其诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百二十四条的规定，判决：“一、限被告易县中邦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告张爱平中介费4000元；二、驳回原告张爱平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元，减半收取计562.5元，由原告张爱平负担517.5元，被告易县中邦房地产经纪有限公司负担45元。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:对一审查明的事实予以确认。 本院认为，由中介机构促成的买卖合同关系中，促成买方与卖方签订买卖合同是中介机构固有义务，也是中介机构完成中介义务的标志。如中介机构既充当中介方又作为出卖方，将标的物出让于买受人，同时做两个不同的市场主体，不符合交易习惯。本案中，争议的《房屋订购合同》显示争议房屋（双方均认可中介的两个房号是同一套房）的出卖方是郭峰岳，被上诉人是中介方。合同签订后，在没有证据证明发生债权债务转移的前提下，被上诉人收取了中介费4000元。同时，又以自己的名义收取了上诉人溢价款49000元。出卖人郭峰岳没有自己收取房屋出卖款，合同中亦没有约定被上诉人收取溢价款。因此，被上诉人作为中介方，在促成双方买卖合同成立后，有权按照约定收取中介费，却无权收取上诉人的房屋溢价款。因此，被上诉人收取上诉人的溢价款没有事实和法律根据。上诉人主张被上诉人返还房屋溢价款的请求成立，应予支持。 综上所述，张爱平的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省易县人民法院（2020）冀0633民初1342号民事判决； 二、限被被上诉人易县中邦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人张爱平溢价款49000元； 三、驳回上诉人张爱平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1125元，减半收取计562.5元，由上诉人张爱平负担45元，被上诉人易县中邦房地产经纪有限公司负担517.5元；二审案件受理费1125元，由上诉人张爱平负担90元，被上诉人易县中邦房地产经纪有限公司负担1035元。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁曙光 审 判 员 王洪月 审 判 员 翟乐光 二〇二〇年九月七日 法官助理 董 军 书 记 员 边 塞