山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终5021号 上诉人（原审被告）：青州市万达诚信房屋开发有限公司，住所地：山东省青州市经济开发区309国道北。 法定代表人：王蒙，经理。 委托诉讼代理人：张建，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郎爱娜，山东康桥（潍坊）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：韩艳平，女，1988年1月10日出生，汉族，住山东省青州经济开发区。 被上诉人（原审被告）：中鼎润合（北京）资产管理有限公司，住所地：北京市海淀区建材城西二里23号楼1层商业05-6。 法定代表人：刘东生，经理。 上诉人青州市万达诚信房屋开发有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人韩艳平、中鼎润合（北京）资产管理有限公司（以下简称中鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万达公司上诉请求：1、撤销山东省青州市人民法院作出的（2019）鲁0781民初934号民事判决书，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求;2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决适用法律错误。（一）上诉人于2010年开发建设青州市海岱北路4386号经济开发区生活区公共服务中心3号楼，2015年10月16日取得（包含涉案房产）产权证书（证号：青房权证开发区字第××号），2016年1月13日与青州泰展商贸有限公司签订商品房买卖合同，将其开发的涉案房产出售给青州泰展商贸有限公司，青州泰展商贸有限公司于2016年3月10日取得涉案房产不动产产权证书。2018年8月份，上诉人授权被上诉人中鼎公司对青州市经济开发区生活区公共服务中心商业项目未售部分房屋运作销售。2018年8月30日，在上诉人不知情的情况下，被上诉人中鼎公司以自己的名义与被上诉人韩艳平私自签订涉案房产《商品房买卖合同》，收取购房款，将产权为青州泰展商贸有限公司的房屋出售给被上诉人韩艳平。被上诉人韩艳平作为完全民事行为能力人在签订《商品房买卖合同》时，应当尽审慎义务，核实涉案房产的实际所有权人，但被上诉人韩艳平并未对涉案房产所有权进行核实，其自身存有过错，应当承担与其过错相适应的责任。同时也能证明被上诉人中鼎公司上述出售涉案房产的行为系无权处分行为，实际采用了与被上诉人韩艳平签订《商品房买卖合同》的合法形式，掩盖其占有购房款的非法目的。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，被上诉人中鼎公司以自己的名义与被上诉人韩艳平私自签订涉案房产买卖合同应认定无效。（二）一审法院认定“上诉人在被上诉人中鼎公司销售涉案房产的过程中存在监管过错。应对中鼎公司在本案中的债务承担连带责任”没有法律依据。根据法律规定，连带责任的产生基于以下情形：因保证而承担的连带责任（《中华人民共和国担保法》第十八条）；因合伙而承担的连带责任(《中华人民共和国民法通则》第三十五条);因代理而承担的连带责任(《中华人民共和国民法通则》第六十七条)；因共同侵权而承担的连带责任(《中华人民共和国侵权责任法》第八条)；因承揽而承担的连带责任(《中华人民共和国合同法》第二百六十七条)。根据2018年9月12日上诉人与被上诉人中鼎公司签订的《房地产委托销售合同》及所销售的房源参考附表，上诉人对被上诉人中鼎公司委托销售房屋小区名称、面积、用途、楼号均作了明确约定，未约定上诉人对被上诉人中鼎公司的监管义务，而涉案房产与上诉人委托被上诉人中鼎公司的委托内容无任何关系，且涉案房产所有权人为青州泰展商贸有限公司。根据《合同法》第三百九十九条规定:“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人”，上诉人已经在《房地产委托销售合同》中明确规定委托事项的内容，被上诉人未按照该内容处理委托事务，而是擅自以自己名义将无权处分的涉案房产出售给被上诉人韩艳平，该行为本身违反《房地产委托销售合同》第七条第2款:“乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍，不得夸大、隐瞒或过度承诺”，因此产生的所有责任应当由被上诉人中鼎公司全部承担。一审法院以“上诉人在被上诉人中鼎公司销售涉案房产的过程中存在监管过错”，判决上诉人应对中鼎公司在本案中的债务承担连带责任，违反《合同法》第五条公平原则。因为，被上诉人中鼎公司私自销售涉案房产对于上诉人而言系违约行为，并且在该行为中实际收取购房款获利，若因被上诉人中鼎公司实施违约行为获利而让上诉人承担连带责任，无任何事实和法律依据，显失公平。二、被上诉人中鼎公司采取虚构事实的方式销售涉案房产构成刑事犯罪，应当依法移送公安机关处理。涉案房产实际所有权人为青州泰展商贸有限公司，被上诉人中鼎公司以自己的名义通过签订《商品房买卖合同》的形式，将涉案房产出售给被上诉人韩艳平，收取购房款180000元，款项收取后被上诉人中鼎公司携款潜逃，该过程上诉人与青州泰展商贸有限公司均不知情。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定：“有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的;（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;（五）以其他方法骗取对方当事人财物的”，被上诉人中鼎公司销售涉案房产的行为符合合同诈骗罪的构成要件，构成刑事犯罪，应当依法移送公安机关处理。综上，一审判决认定适用法律不当，恳请二审法院依法进一步查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。 韩艳平未提交书面答辩意见。 中鼎公司未提交书面答辩意见。 韩艳平向一审法院起诉请求：1、判令解除韩艳平与万达公司签订的商品房买卖合同；2、判令万达公司返还韩艳平已付购房款180000元，赔偿损失180000元，共计360000元，并承担利息损失（自2018年8月30日起，以180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日）；3、判令中鼎公司承担连带还款责任；4、万达公司、中鼎公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年8月3日，万达公司为中鼎公司出具委托书一份，该委托书载明的内容为“房产销售委托书青州市万达诚信房屋开发有限公司开发的盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心的房产，委托中鼎润合（北京）资产管理有限公司进行房产销售。青州市万达诚信房屋开发有限公司（章）2018年8月3日”。万达公司称其于2018年8月10日将上述委托书收回后出具了新的委托书，该委托书载明的内容为“委托书经公司研究决定，现将我们公司开发的盛世花都，经济开发区生活区公共服务中心商业项目部分交付于中鼎润合（北京）资产管理有限公司进行运作，期间所产生的法律责任由中鼎润合（北京）资产管理有限公司自行负责。青州市万达诚信房屋开发有限公司（章）2018年8月10日声明中鼎润合（北京）资产管理有限公司对盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心商业项目的‘运作’只用于关于房产的宣传以及投资客户的解释，不得用于其它用途！中鼎润合（北京）资产管理有限公司（章）2018.8.20”。 2018年9月12日，万达公司（甲方）与中鼎公司（乙方）签订房地产委托销售合同一份，主要约定甲方委托乙方为（独家）合作单位，合作销售甲方指定的房产，该房产由甲方在山东青州兴建的盛世花都项目，该项目为商铺及住宅，销售面积约计16904.59平方米，每平方米6880元，共约计116303579元，所销售的房源参考附表；乙方为运作主体公司；甲方为售出房产办理房产证及相关证件，由此产生的费用甲方和购房者承担，与乙方无关；合作期限自2018年8月20日至2019年8月20日，合同有效期内，甲方不得指定其他委托合作方；本项目的推广费用（包括报纸、电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等），具体销售工作人员的开支及日常支出均由乙方负责支付；销售价格可由乙方视市场情况灵活浮动；乙方按照实际销售额向甲方支付房款，保证在合同签订日起12月内完成销售委托合作房产项目，每月20日为打款节点，第一打款节点在2018年9月20日之前，付款额不低于1800000元，第二打款节点在2018年10月20日之前，付款额不低于7000000元，之后，每月20日前打款，付款额不低于10000000元，最后一次打款时节点在2019年8月20日之前，乙方应将房款全部结清；乙方需要开具税票时，多卖出高于每平方米6880元部分的房款，向甲方支付15%的费用；甲方收到客户购房全款时，应当在6个月内办理网签、过户；甲方保证若客户购买的盛世花都房产的实际情况与其提供的材料不符或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责；双方还约定了其他事项。提交的该委托销售合同附销售范围表，韩艳平认为该销售范围表无中鼎公司印章，系万达公司私自添加。 2018年8月30日，中鼎公司（出卖人）向韩艳平（买受人）出示2018年8月3日的房产销售委托书，双方签订商品房买卖合同一份，主要内容为出卖人以出让方式取得坐落于海岱北路4386号地块的建设用地使用权，面积为6081.54平方米，买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅；该商品房已由青州市房地产管理局批准预售，许可证号为青2013077号；该商品房的规划用途为住宅，所在建筑物的主体结构为砖混，建筑总层数为4层；该商品房为1幢3单元0201，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置；该商品房测绘面积116.56平方米，每平方米4500元，总价款524520元;签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金在合同签订时抵作房款，剩余房款买受人应当在2023年8月30日日前付清；出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付房屋，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款并自买受人付款之日起按万分之二计付利息，同时按全部房款的2%支付违约金。双方还约定了其他事项。后中鼎公司为韩艳平出具特殊申请议价优惠单，将案涉房屋单价由每平方米4500元优惠至3741元，总价款由524520元优惠至436000元。 韩艳平在上述商品房买卖合同签订之前向中鼎公司交付房屋定金10000元，2018年8月30日向中鼎公司交付房款170000元，共计180000元。 2018年8月30日，中鼎公司（甲方）与韩艳平（乙方）签订分期还款协议书一份，主要内容为双方确认截止本协议签订之日，乙方尚欠甲方房款270000元；甲方同意乙方分期还款，每期还款27000元，每半年为一期，期限自2018年8月30日至2023年8月30日；乙方按约定将还款金额转入甲方指定账户。双方还约定了其他事项。 案涉房屋楼号后变更为3号楼，已由万达公司出卖给青州泰展商贸有限公司，后者于2016年取得不动产权证书。 一审法院认为，案涉房屋已由青州泰展商贸有限公司于2016年取得不动产权证书，不属于万达公司可销售的范围，中鼎公司销售该房屋属于无权代理。虽中鼎公司与韩艳平签订商品房买卖合同时向韩艳平出示了2018年8月3日的房产销售委托书，该授权委托书载明了万达公司将其开发的盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心的房产委托中鼎公司销售的内容，韩艳平有理由相信中鼎公司有代理权，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，中鼎公司与韩艳平签订商品房买卖合同是以自己的名义，而非以万达公司的名义，故中鼎公司的销售行为不构成表见代理，由此销售行为引发的合同责任应由中鼎公司承担。 中鼎公司与韩艳平签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。但案涉房屋已由青州泰展商贸有限公司于2016年取得不动产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，韩艳平合同目的已不能实现，其可以要求解除案涉房屋买卖合同。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，案涉房屋买卖合同解除后，中鼎公司应返还韩艳平购房款180000元并支付自2018年8月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率，此后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。万达公司在中鼎公司销售案涉房屋的过程中存在监管过错，应对中鼎公司的上述债务承担连带责任。鉴于本案具体情况，韩艳平主张的损失180000元，法院不予支持。 关于万达公司认为中鼎公司的行为已构成犯罪，请求法院依法将本案移送公安机关的答辩意见。法院认为，中鼎公司是否构成犯罪与本案商品房买卖合同关系属两种不同性质的法律关系，是否追究中鼎公司的刑事责任并不影响本案的审理，对万达公司的上述答辩意见，法院不予采纳。中鼎公司经法院传票传唤既未答辩又未到庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除韩艳平与中鼎公司于2018年8月30日订立的商品房买卖合同。二、中鼎公司于判决生效之日起十日内返还韩艳平购房款180000元并支付利息（自2018年8月30日起至2019年8月19日止，以180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以180000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、万达公司对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回韩艳平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由韩艳平负担3350元，万达公司、中鼎公司负担3350元；诉讼保全费2320元，由万达公司、中鼎公司负担。 本院二审期间，上诉人万达公司提供：1、商品房买卖合同（现售）一份，证明上诉人于2016年1月12日将涉案房屋出卖给青州泰展商贸有限公司；2、商品房交接表一份，证明上诉人与2016年1月12日将涉案房屋实际交付给青州泰展商贸有限公司；3、青州泰展商贸有限公司出具的证明一份，证明上诉人于2016年1月12日与青州泰展商贸有限公司签订涉案房屋买卖合同（现售）后，即向青州泰展商贸有限公司交付涉案房屋及钥匙，房屋一直由青州泰展商贸有限公司保管的事实。被上诉人韩艳平质证认为：1、商品房合同订书针有重启的迹象，骑缝章不整齐其内容真实性不符，此合同与本案无关。2、被上诉人购买及查看的是现房，销售人员出具委托代理销售合同并且亲自从物业取钥匙带领被上诉人去看房，后经被上诉人到万达公司再三确认，万达人员告诉被上诉人涉案房产确实由他们公司代理销售，让其放心购买，在盛世花都大门口是唯一销售中心。本院认为，案涉房屋已由青州泰展商贸有限公司于2016年3月10日取得不动产权证书，不属于万达公司可销售的范围，该事实一审法院已经予以认定，上述证据与该事实认定并不矛盾。本院二审查明的其他事实与原审法院认定一致。 本院认为，涉案楼盘系由上诉人开发建设，上诉人亦委托被上诉人进行销售，在签订涉案商品房买卖合同时，中鼎公司向韩艳平出示了房产销售委托书，故韩艳平已经尽到了合理的审查义务，上诉人主张韩艳平存在过错，没有事实依据。上诉人主张被上诉人中鼎公司超出授权范围进行销售，但其提供的销售表中并未加盖中鼎公司公章，应认定为系其单方制作的证据，且上诉人为中鼎公司出具的委托书中未明确载明授权的范围，应认定为上诉人授权被上诉人中鼎公司销售的房屋范围不明，一审法院认定上诉人万达公司在中鼎公司销售案涉房屋的过程中存在监管过错，对中鼎公司的上述债务承担连带责任，并无不当。上诉人主张的合同效力问题、是否构成刑事犯罪等问题，与其在一审答辩意见一致，一审判决对此综合当事人提交的证据进行了准确认定并依据相关法律法规进行了充分说理，认定事实清楚，适用法律得当。综上，上诉人青州市万达诚信房屋开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6700元，由上诉人青州市万达诚信房屋开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年九月三日 书记员  郑 伟