四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5150号 上诉人（原审被告）：沈友琼，女，1956年6月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人（原审被告）：刘磊，男，1981年11月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘强，四川蜀信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范嗣秀，女，1964年8月24日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 上诉人沈友琼、刘磊因与被上诉人范嗣秀房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初12391号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 沈友琼、刘磊上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回范嗣秀的诉讼请求；二、范嗣秀承担本案一审，二审诉讼费用。 事实与理由：一、范嗣秀取得案涉房屋物权违法，其不具备出租人资格。案涉房屋系拆迁安置公租房，房屋产权归成都市市政房屋建设开发公司所有，沈友琼、刘磊因拆迁取得案涉房屋公租房资格，范嗣秀通过违法途径将案涉房屋变为自身产权，严重违反法律规定，侵犯沈友琼、刘磊的权益。沈友琼、刘磊的亲属唐正芳、唐知生在2006年7月12日曾提出过《购买公有住房申请书》，申请对案涉房屋进行购买，但不知何种原因未取得相关权益。范嗣秀在与案涉房屋无任何关系的情况下取得房屋产权，其获取房屋的方式严重违法。范嗣秀在2012年3月中下旬，取得位于案涉房屋同小区10套左右房屋，这10套左右的房屋均为拆迁安置公租房，其能用低价取得如此多套房屋，明显是通过违法手段取得。二、沈友琼、刘磊户口也是基于案涉房屋取得，一审法院判决沈友琼、刘磊腾退案涉房屋，将对沈友琼、刘磊权益造成重大影响。沈友琼系案涉房屋承租人唐正芳儿媳，刘磊系案涉房屋承租人唐正芳孙子，二人基于此种关系取得户口登记。沈友琼、刘磊居民户口本以及身份证住址均为案涉房屋地址，且二人在成都区域内均无其他居住房屋，一审判决二人腾退房屋将严重影响二人相关权利。 范嗣秀辩称，一、范嗣秀有资格收取房屋租金。范嗣秀在一审开庭中，已经当庭提交本人身份证信息、《中华人民共和国房屋所有权证》《房屋信息查询记录》等证据，可以证明案涉房屋唯一产权人系范嗣秀，范嗣秀享有案涉房屋所有权，故范嗣秀有权向案涉房屋实际承租人（次承租人）收取房屋租金。二、沈友琼、刘磊应当腾退案涉房屋。沈友琼、刘磊居住案涉房屋期间，从2016年开始未向范嗣秀缴纳过任何租金，截至目前已有4年。其二人违反《中华人民共和国合同法》相关规定，范嗣秀有权主张收回租用期，要求其无条件腾退房屋。同时，沈友琼、刘磊与范嗣秀形成不定期房屋租赁关系，范嗣秀有权随时要求解除租赁关系。范嗣秀曾多次告知（口头或电话）沈友琼如继续拒绝支付租金将无条件腾退房屋，也给足二人充分的时间和空间。根据《公共房屋租赁办法》第二十九条规定，范嗣秀作为案涉房屋唯一物权人有权让沈友琼、刘磊腾退现所占有、使用的房屋。三、案涉房屋占有使用费过低。一审判决后，沈友琼、刘磊仍拒不补交房屋租金和占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，请求二审法院对一审认定的房屋占有使用费的金额进行改判，要求沈友琼、刘磊按照1000元/月的标准支付房屋占有使用费。 范嗣秀向一审法院提出诉讼请求：1．判令沈友琼、刘磊向范嗣秀支付自2016年1月1日至2019年7月31日止的房屋租金5172.9元；2．判令沈友琼、刘磊立即腾退房屋，并自2019年8月1日起至腾退房屋之日止按每月1500元赔偿范嗣秀房屋占用费；3．本案诉讼费用由沈友琼、刘磊承担。 一审法院认定事实：2009年3月16日，案外人唐知生以唐正芳（已于1997年去世）名义向成都市市政房屋建设开发公司承租位于金牛区公房（48.12平方米），约定月租金88.95元，未约定租赁期限，双方未签订书面租赁合同。沈友琼、刘强与案外人唐知生（现已去世）在案涉房屋内共同居住。2009年3月16日至2015年12月30日期间，沈友琼、刘磊已支付案涉房屋租金6404.4元（1067.4元＊6年），包括向范嗣秀支付的租金3202.2元（2013年1月1日至2015年12月30日期间）。2019年8月3日，范嗣秀向沈友琼发出《通知》，载明：沈友琼已拖欠房租43个月（2016年1月1日至2019年7月31日），共计房租5172.9元，沈友琼应于3日内补交；若沈友琼拒不缴清所欠房费，也不签订租赁协议，视为放弃权利，应于3日内与范嗣秀协商办理退房等移交协议。一审庭审中，沈友琼、刘磊认可自2009年3月16日起至今，其一直在案涉房屋中居住，自2016年起未缴纳过房租。 一审还查明，2003年8月15日，成都市住房委员会办公室作出《成都市住房委员会办公室关于调整成都市城区2003年度公有住房租金标准的通知》，载明：成都市城区2003年度的公有住房租金标准由现行月租金每平方米使用面积2元调整为2.5元。 一审另查明，1988年12月27日，成都市市政房屋建设开发公司通过新建方式取得位于金牛区房屋所有权。2012年3月20日，范嗣秀通过拆迁购买方式取得位于金牛区房屋所有权，并办理房屋权属登记。一审庭审中，双方当事人对位于金牛区房屋未表示异议。 一审法院认为，案外人唐知生虽未与成都市市政房屋建设开发公司签订书面租赁合同，但结合双方在《公房（地）租用证》对租赁物及租金的明确约定，且承租人已实际履行支付部分租金义务的事实，一审法院确认案外人唐知生与成都市市政房屋建设开发公司间成立房屋租赁关系。结合审理查明的事实，沈友琼、刘磊与案外人唐知生共同居住在案涉房屋中，因案外人唐知生现已去世，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”之规定，沈友琼、刘磊可以作为承租人继续租赁案涉房屋。因范嗣秀取得案涉房屋的所有权时租赁期限尚未届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，租赁关系对双方当事人均具有法律约束力，即范嗣秀作为出租人应当继续将房屋交由沈友琼、刘磊居住，沈友琼、刘磊作为承租人应当向范嗣秀支付租金。现沈友琼、刘磊抗辩范嗣秀系通过违法行为取得案涉房屋所有权，范嗣秀不具备出租人资格，沈友琼、刘磊不应向范嗣秀支付租金，但其未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，且结合房屋权属登记载明的内容，能够确认范嗣秀系案涉房屋的所有权人，故一审法院对沈友琼、刘磊上述抗辩意见不予采纳。因沈友琼、刘磊自2016年1月1日起未向范嗣秀支付租金，其行为构成违约，应当承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，范嗣秀要求沈友琼、刘磊支付2016年1月1日至2019年7月31日期间的租金5172.9元，其诉请具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于范嗣秀要求沈友琼、刘磊腾退房屋并支付房屋占用费的诉请，一审法院认为，因双方未约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾退房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，现范嗣秀主张不再向沈友琼、刘磊出租案涉房屋并要求沈友琼、刘磊腾退房屋，沈友琼、刘磊未按约履行，其行为构成违约，应当承担违约责任，故范嗣秀要求沈友琼、刘磊支付房屋占用费的诉请具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于房屋占用费的标准，范嗣秀主张按同小区房租标准（1500元/月）计算，但其提交的证据尚不足以证明案涉房屋房租标准，且鉴于案涉房曾系公租房，自范嗣秀购买该房屋后亦一直按公租房收费标准向沈友琼、刘磊收取房租，考虑沈友琼、刘磊实际情况，为更好平衡利益，一审法院酌情调整房屋占用费标准为120.3元/月（2.5元/每平方米＊48.12平方米）。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、沈友琼、刘磊于判决生效之日起十日内向范嗣秀支付房租5172.9元；二、沈友琼、刘磊于判决生效之日起十日内向范嗣秀腾退位于金牛区房屋，并支付房屋占用费（自2019年8月1日起按120.3元／月标准计算至实际腾退之日止）；三、驳回范嗣秀的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由范嗣秀负担5元，沈友琼、刘磊负担20元。 本院二审期间，沈友琼、刘磊围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 沈友琼、刘磊提交以下证据：成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初1653号案的传票和独任审理告知书。拟证明：沈友琼、刘磊与范嗣秀及案外人成都市市政房屋开发有限公司就范嗣秀的案涉房屋发生买卖合同纠纷，现青羊区人民法院已经受理，于2020年7月6日开庭审理，因沈友琼、刘磊对案涉房屋现有产权有异议，申请对本案中止审理。 范嗣秀发表质证意见，对该证据真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。范嗣秀主张沈友琼、刘磊支付案涉房屋租金，至于房屋买卖合同的效力，不影响对本案的审理。 本院认为，对沈友琼、刘磊提交的材料，其提交目的系申请本院对本案中止审理，并非为达到证明案件事实目的，故因其与本案争议焦点项下的待证事实没有关联性，本院不予采信。 对一审查明的事实，案涉房屋由沈友琼、刘磊与案外人唐知生（现已去世）共同居住。一审查明该事实错误，本院予以变更。本院查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于范嗣秀是否具备出租人资格的问题。沈友琼、刘磊主张因范嗣秀通过非法途径取得案涉房屋所有权，故其不具备出租人资格。对此本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”，沈友琼、刘磊应当对其主张提供证据加以证明，现在其无证据证明范嗣秀取得案涉房屋所有权系通过非法途径取得的情况下，应当承担举证不利的法律后果。根据案涉房屋房产证书及房屋信息查询记录，案涉房屋所有权人登记为范嗣秀。一审中沈友琼、刘磊也认可上述证据真实性。故范嗣秀系案涉房屋所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，在范嗣秀取得案涉房屋所有权后，其也具备案涉房屋出租人资格。对沈友琼、刘磊的上述主张，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。至于沈友琼、刘磊主张唐正芳、唐知生曾提出购买案涉房屋申请未成功，范嗣秀与案涉房屋无关联却取得房屋产权，因唐正芳、唐知生提出购买案涉房屋的申请成功与否，与范嗣秀与案涉房屋是否有关联均不能反映范嗣秀购买案涉房屋的合法性，也不能达到否认范嗣秀出租人地位的目的，本院对沈友琼、刘磊上述主张不予采纳。 关于案涉租赁合同的解除问题。虽范嗣秀一审提出的诉讼请求为要求沈友琼、刘磊支付欠付租金、腾退案涉房屋并支付房屋占有使用费，并未就合同的解除提起诉讼，然主张腾退的诉讼请求实质包含合同解除的意思表示。故本案仍应就案涉合同是否符合解除要件进行认定。对案涉租赁合同是否符合解除要件。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，本案中，双方并未就租赁期限进行明确约定，同时，根据范嗣秀2019年8月3日向沈友琼发送的《通知》，沈友琼应在三日内补交欠付的2016年1月1日至2019年7月31日共计5172.9元租金，同时在缴清上述租赁费后，与范嗣秀办理相关房屋租赁手续，如拒不缴清以上所欠房租费，也不签订租赁协议的，视为放弃权利，应在三日内办理退房等移交手续。沈友琼、刘磊认可自2016年以后即未再按约交纳租金，且二人在范嗣秀收到催告后既未及时补交欠付租金，也未签订租赁协议，现范嗣秀主张基于双方之间成立不定期租赁关系且沈友琼、刘磊欠付租金要求终止合同的继续履行，本院予以支持。因沈友琼、刘磊一直占有、使用案涉房屋，现范嗣秀要求其支付2016年1月1日至2019年7月31日的租金5172.9元，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。 关于沈友琼、刘磊腾退案涉房屋的问题。合同解除后，沈友琼、刘磊应当及时腾退案涉房屋并将房屋返还给范嗣秀，其未腾退应当基于占有支付相应对价。因范嗣秀购买案涉房屋后一直按公租房收费标准收取房租，一审在此基础上考虑沈友琼、刘磊实际情况，酌情调整房屋占有使用费为自2019年8月1日起按120.3元/月（2.5元/平方米＊48.12平方米）标准计算至实际腾退之日止并无不当，基于范嗣秀并未就此提起上诉，本院对此予以维持。 综上所述，沈友琼、刘磊的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由沈友琼、刘磊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 袁晟翔 审 判 员 廖 方 审 判 员 赵 韬 二〇二〇年九月七日 法官助理 郑 帅 书 记 员 符 莎