湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6013号上诉人（原审原告）：万勇，男，1986年12月6日出生，汉族，住湖南省望城县。委托诉讼代理人：闫珍，湖南睿淼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾翠香，女，1982年2月20日出生，汉族，住湖南省祁东县。上诉人万勇因与被上诉人曾翠香因合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初14974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万勇上诉请求：1、请求撤销长沙市岳麓区人民法院作出的（2019）湘0104民初14974号民事判决书，并依法改判。2、请求被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人平均分摊损失违反法律规定，应当由被上诉人承担全部损失。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《中华人民共和国合同法》第二百二十八条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”出租人对租赁物的瑕疵担保责任包括物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。租赁房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。上诉人于2017年3月28日与被上诉人签订《＜房屋租赁合同＞转让协议》，被上诉人依法负有《合同法》规定的相关义务，因此被上诉人应当对其违反法定义务造成的损失承担100%的赔偿责任。上诉人有权依法解除合同并有权要求全额退回已交付的合同金额。一审法院判决上诉人与被上诉人对造成的损失各自承担50%的责任违反相关法律规定。二、一审法院将上诉人重复支付的房屋占用费49332元、诉讼费1777元及公告费200元，一并再次判决上诉人共同承担50%责任更是错误。上诉人在与被上诉人签署房屋租赁合同时已经支付过租赁费用，后因实际权利人的出现，人民法院（另案处理）判决上诉人再次向实际权利人支付49332元房屋占用费，即租赁费，因此对于被上诉人前期已重复支付的租赁费49332元，被上诉人应全额返还给上诉人，不应只返回一半。综上所述，上诉人认为，一审判决在认定事实、适用法律上均存在错误。上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。被上诉人未发表答辩意见。万勇向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《美容院转让协议》及《房屋租赁合同转让协议》。2、判决曾翠香返还差容院转让费27万元。3、判决曾翠香赔偿因其违约行为导致万勇的各项直接损失共计：211309元（1777诉讼费＋200元公告费＋120000转让费＋20000腾房搬离多支出损失＋20000代理费＋49332房租）；4、判决曾翠香赔偿因违反《美容院转让协议》导致万勇损失的可获得的预期利润3万元。5、判令曾翠香承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，2015年3月13日，曾翠香与案外人王桦（曾用名：王华）签订《房屋租赁合同》，该合同约定案外人王桦将涉案房屋租赁给曾翠香，租赁期限为2015年5月1日起至2023年4月30日止。2015年5月1日至2020年4月30日前五年的租金为150000元，在房屋交付日，曾翠香先付120000元，余款30000元在交付后一年内付清；从第六年开始，第六年租金4000元／月，第七年租金4400元／月，第八年租金4800元／月，每两年给付一次。曾翠香主张涉案房屋前五年的租金150000元已支付给案外人王桦。2017年3月28日，曾翠香与万勇签订《转让协议》，该合同约定曾翠香将上述《房屋租赁合同》权利义务转给万勇，但曾翠香继续作为万勇的承租代理人代理万勇享受权利，履行义务，其效力归于万勇。合同还约定曾翠香向王桦交纳至2020年4月30日的房租（￥95000.00元）同时转让给万勇。同日，曾翠香还与万勇签订了《美容院转让合同》，曾翠香将“伊人婳康体美容会馆”现有财产及租赁房屋的使用权（承租权），转让予万勇经营。2017年4月7日，美容馆注册成立，经营者为万勇。2017年4月15日，曾翠香与万勇签订《合伙人协议书》，由双方合伙经营曾翠香美容馆，万勇占股90%,曾翠香占股10%。2018年12月8日起，美容馆一直由万勇使用。另查明，该美容馆位于长沙市岳麓区。2009年10月20日，登记至案外人王桦（曾用名王华）名下（长房权岳麓字第709146396号）。2013年5月8日，王桦将房屋抵押给招商银行股份有限公司长沙分行，并办理他项权证（房他证岳麓字第××号）。2014年9月1日，房屋被长沙市芙蓉区人民法院轮候冻结。之后，长沙市芙蓉区人民法院依法拍卖涉案房屋。2017年11月26日，案外人唐菊罗以1323000元的价格竞得该房屋。2018年12月3日，判决万勇搬离该涉案房屋并赔偿房屋占用费49332元。现已履行。一审法院认为，曾翠香在该涉案房屋权利被处分前与案外人王桦签订房屋租赁合同，又与万勇于2017年3月28日签订《＜房屋租赁合同＞转让协议》，对该涉案房屋上的权利负担，万勇、曾翠香双方均未审查，均有过错，造成的损失应双方平均分担。本案争议的焦点是损失的具体数额。根据双方的合同约定，万勇承受曾翠香与案外人王桦的合同，租赁房屋的到期日为2023年4月30日。租赁期限为6年计72个月，转让费27万元，则每月转让费3750元。每天转让费125元。万勇使用该房屋的期间为2017年3月31日至2019年8月7日（万勇搬离日）计2年4个月9天。一审法院认定万勇转让费损失为163875元。万勇支付了房屋占用费49332元、万勇支付的诉讼费1777元及公告费200元，证据确凿，予以支持。万勇腾房搬离支出的损失费用及可得预期利益一审法院酌情支持2万元。以上共计235184元。万勇诉请的其他费用无合法依据，万勇诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：曾翠香于本判决生效之日起十日内退还万勇转让费、赔偿万勇直接经济损失及其他损失共计117592元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4457元，由曾翠香负担2457元，万勇负担2000元。此款万勇已预交，曾翠香负担的部分由曾翠香径行支付给万勇。二审中，双方当事人均未向本院递交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为损失应如何分担。万勇上诉认为，应当由被上诉人承担全部损失。经查，2013年5月8日，出租人王桦将房屋抵押给招商银行股份有限公司长沙分行，并办理他项权证（房他证岳麓字第××号）。之后，2015年3月13日，承租人曾翠香与出租人王桦签订《房屋租赁合同》，该合同约定王桦将涉案房屋租赁给曾翠香，租赁期限为2015年5月1日起至2023年4月30日止。随后，2017年3月28日，曾翠香与万勇签订《转让协议》，该合同约定曾翠香将上述《房屋租赁合同》权利义务转给万勇。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。曾翠香与王桦之间的租赁关系不能对抗招商银行股份有限公司长沙分行就涉案房屋所具有的不动产抵押权，而万勇概括承受的租赁合同权利义务关系自然承继了租赁物的瑕疵。曾翠香作为出租人本应该告知万勇涉案房屋上存在的抵押权，但是其却未尽相应告知义务,且其未在租赁期间内维持房屋的适租状态，其应对损失承担主要责任。而万勇作为房屋的承租人，本应该就房屋的权属情况进行谨慎审查，但是其未尽相应的注意义务，对损失的发生亦存在一定的过错，其亦应承担相应的责任。一审法院判决造成的损失由双方平均分担存在不当之处，本院予以纠正，酌情由万勇自行承担30%的损失，由曾翠香赔偿万勇70%的损失。万勇上诉认为，对于前期已重复支付的租赁费49332元，被上诉人应全额返还给上诉人，不应只返回一半。本院认为，万勇向案外人唐菊罗支付的房屋占用费属于因违约而导致的实际损失，一审法院将其归入直接损失中并无不当。综上，曾翠香应退还万勇转让费、赔偿万勇直接经济损失及其他损失共计164628.8元（235184＊70%）。综上，上诉人的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初14974号民事判决；二、曾翠香于本判决生效之日起十日内退还万勇转让费、赔偿万勇直接经济损失及其他损失共计164628.8元；三、驳回万勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取计4457元，由曾翠香负担2457元，万勇负担2000元；本案二审案件受理费2652元，由曾翠香负担1500元，万勇负担1152元。本判决为终审判决。审  判  长  何豪杰审  判  员  赵佳玮审  判  员  易伟玲二〇二〇年九月四日法官助理李佳洪书记员（兼）  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。