江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0505民初2336号 原告：方燕。 原告：吴建平。 以上两原告共同委托诉讼代理人：朱垭梁，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 被告：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地苏州高新区长江路XXX号4幢248号。 法定代表人：蔡祈参，总经理。 被告：苏州喜临门企业管理有限公司，住所地苏州市吴中区苏蠡路60号港龙蠡盛大厦1901号。 法定代表人：蔡祈参，总经理。 被告：苏州吉卓企业管理有限公司，住所地苏州市吴中区苏蠡路60号蠡盛大厦1909号。 法定代表人：蔡祈参，总经理。 被告：港龙控股集团有限公司，住所地苏州市吴中区苏蠡路60号港龙蠡盛大厦20楼2001室。 法定代表人：杨美凤，董事长。 以上四被告共同委托诉讼代理人：潘芬，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。 以上四被告共同委托诉讼代理人：徐董兵，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。 原告方燕、吴建平与被告苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称：港龙吴中公司）、苏州喜临门企业管理有限公司（以下简称：喜临门公司）、苏州吉卓企业管理有限公司（以下简称：吉卓公司）、港龙控股集团有限公司（以下简称：港龙控股公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员龚春华独任审判。2020年7月16日，本案公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人朱垭梁，被告港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司的共同委托诉讼代理人潘芬到庭参加诉讼。2020年8月24日，本案再次公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人朱垭梁，被告港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司的共同委托诉讼代理人徐董兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方燕、吴建平向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：苏新合同XXX）已经解除。2、判令被告港龙吴中公司返还原告支付的购房款364000元并支付利息（利息计算方式：以184000元为基数，自2013年12月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以180000元为基数，自2014年1月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告港龙吴中公司赔偿原告因房屋交易而产生的不动产交易手续费、房屋登记费、档案保管费等共738元；4、判令被告喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司对被告港龙吴中公司的上述款项承担连带责任；5、判令四被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1、港龙吴中公司所交付房屋的用途不是合同约定的“商铺”，而是“办公”用房，被告的行为已经构成了根本违约，原告方有权解除合同。2013年12月，原告与港龙吴中公司签订商品房买卖合同一份。双方约定，港龙吴中公司将位于苏州市高新区长江路XXX号(苏州新区港龙城市商业广场)X幢XXX室的房屋出售给原告，房屋建筑面积为21.53平方米，总价款为364000元人民币。在双方签订该合同的过程中，港龙吴中公司通过销售广告、销售人员讲解等方式告知原告该房屋的用途为“商铺”。2015年1月，港龙吴中公司向原告交付房屋。2015年1月，原告将该房屋交由港龙吴中公司的关联公司苏州港龙商业管理有限公司经营管理。2018年1月，原告得知其所购房屋并非开发商所宣传的“商铺”而是“写字楼”。得知该消息后，原告前往苏州市档案馆查询相关资料。根据原告所查询到的涉争房产的“竣工测绘成果报告”和“建设工程规划许可证”，被告交付的位于苏州新区港龙城市商业广场1幢的房屋均为“办公”而非“商铺”。基于上述事实，原告认为港龙吴中公司的行为已构成根本违约。理由如下:(1)根据上述“竣工测绘成果报告”以及“建设工程规划许可证”，被告所交付的房屋确属“办公”用房无疑；(2)根据双方签的房屋买卖合同的相关条款以及相关司法解释的规定，涉案商品房买卖合同的标的物应当是“商铺”，而非“办公”。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在本案中，双方在合同中并未明确约定房屋用途为“商铺”，但是由于开发商在销售广告和宣传资料中明确宣称所售房屋是“商铺”，而且房屋用途是否为“商铺”对于房屋价格的确定以及原告决定是否购买具有决定性影响，因此，上述广告和宣传资料中关于房屋用途为“商铺”的内容应当属于要约的内容，继而属于合同的内容。其次，双方所签订的商品房买卖合同第二十条第一款规定，“本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房屋价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。”据此规定，开发商在销售广告和宣传资料中关于房屋用途为“商铺”的内容亦当然属于合同内容。最后，原告和港龙吴中公司所签订的合同为格式合同，根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，所以，该合同第三条第二款中所约定的“经营用房”应当作出对原告有利的解释(即“商铺”)，而不应当作出对被告有利的解释(即“办公用房”)。(3)根据《合同法》第九十四条的规定，当合同一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现时，另一方当事人可以解除合同。本案中，港龙吴中公司所交付的房屋并非合同中约定的“商铺”，而是“办公”用房。原告方购买商铺的目的是为了获取高额租金回报和升值收益，而港龙吴中公司所交付的“办公”用房显然不可能达到原告的上述目的。众所周知，办公用房的市场价格、升值空间以及租金收益根本无法与同地段的商铺相提并论，所以，原告的投资目的显然已经落空。总之，港龙吴中公司的违约行为已经导致原告签订合同的目的不能实现，原告有权据此解除合同。原告曾于2018年5月向虎丘区人民法院提起诉讼，要求解除合同，法院也依法向四被告送达了起诉材料，后因各种原因原告申请撤诉。现，再次以向法院提起诉讼，要求确认双方之间的合同已解除。合同解除后，港龙吴中公司应当返还原告所支付的购房款364000元。2、港龙吴中公司的行为已经构成根本违约，原告在解除合同后可以要求港龙吴中公司赔偿损失。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，如果合同已经履行的，守约方有权要求违约方赔偿损失。在本案中，原告已经根据合同的约定履行了全部义务，港龙吴中公司却没有交付合同约定的“商铺”，因此，作为守约方的原告有权要求港龙吴中公司赔偿损失。又，根据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，港龙吴中公司的赔偿范围应当包括：(1)原告所付购房款(364000元)自支付之日起至港龙吴中公司实际返还之日止的利息。(2)原告因履行房屋买卖合同而缴纳的税费。港龙吴中公司将“办公”用房宣传为商铺进行销售明显属于欺诈，而且其故意隐瞒房屋的实际用途，将“办公”用房当做“商铺”交付给原告已构成根本违约。港龙吴中公司的上述行为表明，其在签订和履行合同过程中存在重大过错，相反，原告作为守约方不存在任何过错，因此，其应当对原告承担违约损害赔偿责任，赔偿原告因购买该房屋而缴纳的办理产权登记的费用738元。3、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司在不能证明自己的财产独立于港龙吴中公司的财产的情况下，应当对上述债务承担连带责任。《公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”港龙吴中公司是喜临门公司投资设立的一人有限责任公司，喜临门公司是港龙吴中公司的唯一股东。根据《公司法》的上述规定，喜临门公司如不能证明港龙吴中公司的财产独立于自己的财产，则应当对上述债务承担连带责任。《公司法》第六十三条之规定将一人公司人格独立的举证责任进行了倒置，当股东不能证明自己的财产与其所设立的一人公司的财产彼此独立时，法律即推定两者的人格发生混同。而一旦两者被推定为人格混同，则一人公司的有限责任面纱即被揭穿，其就应当对一人公司的债务承担连带责任。《公司法》之所以将一人公司人格独立的举证责任倒置给股东，并且在举证不能时进行人格混同的推定，是因为相对于一般有限责任公司的股东而言，一人公司的股东更容易将原本属于一人公司的财产与自己的财产进行混同。如果任由一个公司的股东与其所设立的一人公司的财产发生混同，则一人公司债权人的利益将受到极大的损害。因此，《公司法》关于一人公司人格混同的上述规定，其主旨在于保护债权人的利益。吉卓公司是喜临门公司的唯一股东(也即，喜临门公司是吉卓公司设立的一人公司)，基于《公司法》第六十三条的规定及上述立法理由，当吉卓公司不能证明其财产与喜临门公司相互独立时，其亦应当对喜临门公司的债务承担连带责任。既然如此，在喜临门公司与吉卓公司均不能证明其与各自所设立的一人公司财产彼此独立的情况下，就都应当对港龙吴中公司所负的债务承担连带责任。由于港龙控股公司是吉卓公司的唯一股东(也即，吉卓公司是港龙控股公司设立的一人公司)，基于同样的理由，在喜临门公司、吉卓公司和港龙控股公司均不能证明其与各自所设立的一人公司财产彼此独立的情况下，就都应当对港龙吴中公司所负的债务承担连带责任。因此，喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司是本案适格的被告。基于上述事实和理由，特向法院提起诉讼，请求维护原告的合法权益。 被告港龙吴中公司辩称：1、被告不存在任何违法违约行为，原告认为被告根本违约从而解除合同无任何法定和约定的理由。原、被告于2013年签订了商品房买卖合同，合同签订后，被告依约履行了相应的合同义务，房屋经验收合格，被告向原告交付了涉案房屋，并办理了不动产权证，被告至此就商品房买卖合同规定的合同义务已经履行完毕，且不存在交付不符合法律规定、合同约定等情形，原告主张解除商品房买卖合同没有任何法律及合同依据。2、被告在销售房屋之初没有明显指示承诺原告涉案房屋系办公还是商铺用途，被告向原告交付的房屋从房屋的性质上来说没有违反原、被告签订的商品房买卖合同，商品房买卖合同写明的涉案地块土地用途为批发零售用地和商务金融用地，商品房的用途为经营用房，房屋的不动产权证也注明了房屋规划用途为非住宅。原告为经营收益的目的也将所购房屋委托给了苏州港龙商业管理有限公司（以下简称港龙商管公司）进行经营管理，双方签订了苏州新区港龙城委托经营管理合同，上述事实可以看出，原告购买涉案房屋用于经营收益的目的已经达到，符合双方之间签订的商品房买卖合同所约定的涉案房屋经营性质。3、被告的新区港龙城项目是集商业、办公、公寓为一体的综合商业广场，除商务办公外，确实有大量的商业用房，被告对新区港龙城的宣传也是对整个项目的整体宣传，并非针对原告所购房屋的单独宣传，且该宣传本身是商业广告，不构成要约。4、原告作为合格的购房主体，具有完全的民事行为能力，应在购房时认真阅读与购买房屋有关的房屋预售许可、规划许可等材料，理应知晓涉案房屋的相关属性，即便原告当时已经误认为系商铺用房购买涉案房屋，其行为本身具有主观过错，原告理应为自己的过错买单。5、原告于2013年购买涉案房屋，2015年已经办理完毕了不动产权登记，原告在签约、房款交付、合同备案、贷款申办等各项手续中均涉及到涉案房屋使用功能的确定和提示，原告在此期间理应知晓涉案房屋的相关规划属性，原告直到2018年才诉请因为房屋不符合原销售用途而解除合同，该解除权的行使不符合商品房买卖合同补充条款第35条关于一年解除时效的约定。另外，原告的解除权已经过了法定除斥期间，原告认可其2018年1月得知其所购房屋并非商铺，而是写字楼，并前往苏州市档案馆查询相关资料，故即使被告存在交付的房屋为写字楼而非商铺，原告最迟于至苏州市档案馆查询相关资料实际知道该事实。根据中华人民共和国民法总则第152条第一款的规定，原告撤销权已经过了法定除斥期间，其撤销权已经消灭。 被告喜临门公司辩称，原告作为独立的法人，其成立之初已经缴纳了全部的注册资本，并经合格的验资机构进行注册验资。被告喜临门公司与被告港龙吴中公司住址不同，其资产完全独立于被告港龙吴中公司，原告主张喜临门公司与被告港龙吴中公司承担连带责任，于法无据。 被告吉卓公司辩称，公司的从业人员、资产、住所等均独立于被告港龙吴中公司、喜临门公司，为独立的法人实体。原告要求吉卓公司承担连带责任，于法无据。 被告港龙控股公司辩称，公司的从业人员、资产、住所等均独立于被告港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司，为独立的法人实体。原告要求港龙控股公司承担连带责任，于法无据。 经审理查明：被告喜临门公司（原企业名称为苏州喜临门地产投资有限公司）于2011年以土地出让的方式取得位于苏州市高新区枫桥街道华山路南、长江路东的地块，面积为33112.1平方米。2011年10月13日，喜临门公司与苏州市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》明确约定出让宗地的用途为批发零售和商务金融用地，在合同补充条款中约定，该地块批发零售建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。2011年11月18日，上述土地的使用权人由喜临门公司变更为港龙吴中公司。2012年1月6日，苏州市规划局及虎丘分局向港龙吴中公司颁发《建设用地规划许可证》，载明用地项目名称苏州新区港龙城市商业广场，用地性质商业、办公，用地面积33112.1平方米。许可证附件包括用地红线图及规划设计条件表，其中规划设计条件表载明的规划设计要求是计入容积率面积内，商业建筑面积不得超过总建筑面积的30%。2012年2月20日，港龙吴中公司取得上述土地的使用权证，证书载明的土地用途为批发零售用地和商务金融用地。2012年6月29日，苏州市规划局及虎丘分局又向港龙吴中公司颁发《建设工程规划许可证》三份，其中，编号为建字第320505201200123的规划许可证载明建设项目名称为苏州新区港龙城市商业广场A楼、C楼，建设规模57701.52平方米，裙房四层、3栋塔楼18层；A楼总建筑面积35602.51平方米,其中办公34900.73平方米,物业701.78平方米,裙房四层,2栋塔楼十八层。C楼（办公）总建筑面积22099.01平方米，1栋十八层。编号为建字第320505201200124的规划许可证载明建设项目名称为苏州新区港龙城市商业广场B楼、D楼，建设规模41027.19平方米，2栋四层；B楼总建筑面积29632.92平方米,其中商业26332.78平方米,影院3300.14平方米,1栋四层。D楼总建筑面积11394.27平方米，其中，卸货平台584.30平方米，办公10747.33平方米，开闭所62.64平方米，1栋四层。2012年9月7日，苏州新区港龙城市商业广场一期、二期项目（A、B、C、D楼及地下部分）取得《建筑工程施工许可证》。后港龙吴中公司分别于2012年12月14日、2013年6月8日取得商品房预售许可证，预售许可证载明长江路XXX号2、3幢共1407套以及1、4、5幢共1528套非住宅准予公开销售。 另查明，涉案房屋在销售时，被告在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》。港龙城市商业广场的平面图宣传资料载明广场主力面积为15-35平方米低总价产权铺，宣传资料中载有“好商铺”“双轨旺铺”等字样，资料中亦明确铺位平面图仅供参考，具体情况以项目最终施工图为准，港龙吴中公司拥有最终解释权。另外，宣传还载明港龙城市商业广场项目包括地下一层、地上4层，其中B1层宣传为“优雅邻里——世界500强大卖场/停车场”，1F宣传为“国际臻品——精品街区/世界500强大卖场/特色餐饮/金融/超市卸货平台”，2F宣传为“潮流触感——3C卖场/咖啡厅/国际名品/特色餐饮”，3F宣传为“童心梦境——特色餐饮/时尚生活馆/儿童主题城/电玩城”，4F宣传为“影音饕餮——星级影城/量贩式KTV/大型餐饮/轻餐饮/美食广场”。 2013年12月14日，原告方燕、吴建平（买受方）与被告港龙吴中公司（出卖方）签订了一份《商品房买卖合同》，编号为苏新合同XXX，合同第一条：项目建设依据约定，出卖方以出让方式取得位于苏州高新区长江路XXX号，地号为3205120060460102地块的国有土地使用权，国有土地使用权证编号为苏新国用（2012）第001509号；地块土地面积为33112.1平方米，土地用途为批发零售用地和商务金融用地，土地使用权限终止日期为2051年10月12日。第三条：买受方所购商品房的基本情况约定，买受方购买的商品房公安门牌号为长江路XXX号X幢XXX室；商品房用途为经营用房，属钢筋混凝土结构；商品房所属楼宇主体建筑自然层数为地上18层，所属自然层为3层；商品房合计建筑面积21.53平方米。第四条：计价方式与价款约定，出卖方与买受方约定按建筑面积计算商品房价款，该商品房总价款为364000元。第六条：付款方式及期限约定，买受方于2013年12月14日签约时支付首付款人民币184000元整；剩余购房款人民币180000元整通过向银行申请按揭贷款方式支付，并于签约当日办结所有银行按揭申请手续。第十条：规划、设计变更的约定明确，合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。第二十条约定，本合同签订之前，出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。买受方退房的，出卖方将买受方已付房价款退还给买受方，按实承担买受方发生的购房贷款利息及其他购房贷款费用，并按银行同期贷款利率结算买受方其余已付房价款的利息；造成买受方损失的，出卖方依法承担赔偿责任。附件五：合同补充协议第三条关于规划、设计变更的补充约定，鉴于该项目为城市商业综合体，有其运营的特殊性，在不影响买受方所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖方可对原规划设计方案作出局部的调整。第九条约定，本合同签订之前，出卖方及其出卖方委托的房地产中介机构发布或提供的包括但不限于售楼广告、宣传资料与样板房、模型所展示的平面空间布局、装饰标准信息资料签订合同或订单时未明确为合同或订单附件的，除面积、价格、用途外，其他宣传仅作买受方参考，均为出卖方要约邀请，不具备要约条件，不构成买卖合同的组成部分。合同签订后，原告于2014年2月11日以按揭贷款方式向被告支付购房余款18万元，首付款支付时间未提供相应证据。2015年1月11日，被告港龙吴中公司开具购房发票，注明购房款为364000元。2015年7月9日，涉案房屋所有权登记至原告方燕、吴建平名下，房屋所有权证上登记的规划用途为非住宅。2015年7月17日，原告方燕、吴建平取得涉案房屋土地使用权登记，国有土地使用证登记的地类（用途）为商务金融用地（053）。原告因此次房屋买卖支出了房屋所有权登记费80元、房产交易手续费108元、档案保管费550元，以上合计738元。 2015年9月，苏州新区港龙城市商业广场项目整体开业。商场B2F为停车场，B1F为大润发、停车场，1F标示为生活服务、时装配饰、餐饮美食，2F标示为时装配饰、餐饮美食、休闲娱乐、美容美发，3F标示为儿童天地、休闲娱乐、餐饮美食、运动休闲，4F标示为餐饮美食、休闲娱乐、中影国际影城。 2017年12月，原告等业主收到新区港龙城的短信通知，告知原告购买的铺位在17年中无实际租金产生，港龙城市商业广场的业主代表遂至苏州市档案馆查询港龙城市商业广场竣工测绘成果报告和建设工程消防验收意见书。2014年11月10日的竣工测绘成果报告显示，苏州新区港龙城市商业广场共五幢，其中设计幢号C幢,公安幢号1幢，总层数18层，使用功能为办公；设计幢号D幢,公安幢号2幢，总层数4层，1层使用功能为卸货平台、办公、开闭所，2-4层使用功能为办公；设计幢号B幢,公安幢号3幢，总层数4层，1-3层使用功能为商业，4层使用功能为商业及影院；设计幢号A幢,公安幢号4、5幢，总层数18层，1-4层使用功能为办公，5层使用功能为办公及物业，6-18层使用功能为办公。2014年11月20日由苏州市公安消防局出具的建设工程消防验收意见书载明，公安消防局对港龙吴中公司苏州新区港龙城市商业广场工程进行了消防验收，其中A楼18层，建筑高度79.3米,建筑面积35636.15平方米,使用功能为办公;B楼4层,建筑高度22.47米,建筑面积29632.98平方米,使用功能为商业、电影院;C楼18层，建筑高度79.3米,建筑面积22127.31平方米,使用功能为办公;D楼4层，建筑高度17.96米,建筑面积11394.27平方米,使用功能为办公。上述工程综合评定消防验收合格,该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法申请建设工程消防设计审核和验收，商业区域投入使用、营业前应向苏州新区公安消防大队申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。原告所购买的房屋位于苏州高新区长江路XXX号X幢XXX室，设计幢号应为C幢，系办公用房。 2018年7月9日，苏州市虎丘区市场监督管理局应业主代表申请出具政府信息公开告知书，载明我局于2018年4月24日收到关于港龙吴中公司涉嫌虚假宣传的举报投诉材料，于2018年4月27日依据《中华人民共和国广告法》第四条的规定，对港龙吴中公司进行了立案调查。经查，港龙吴中公司已被列入经营异常名录，举报人提供的宣传资料为港龙吴中公司发布，距今时间较长且已超过两年，我局依据《行政处罚法》第二十九条的规定，不再给予行政处罚，双方合同纠纷建议通过司法途径解决。原告遂诉至法院。 再查明，2020年8月5日前，港龙吴中公司为法人独资的有限责任公司，股东为喜临门公司。2019年6月25日前，喜临门公司亦为法人独资有限责任公司，股东为吉卓公司。吉卓公司成立于2015年12月10日，原为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，股东为港龙控股公司，2018年8月27日，港龙控股公司将其在吉卓公司的股权55万元、45万元分别以0元的价格转让给蔡祈参和章童官，后于2018年8月30日变更企业类型登记为有限责任公司，股东变更为蔡祈参和章童官。 又查明，中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年1月1日施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》中明确将城市建设用地分为8大类，35中类，44小类，8大类中包括居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地，其中商业服务业设施用地包括商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体用地等，商业设施用地又包括零售商业用地、农贸市场用地、餐饮业用地、旅馆用地四类。零售商业用地范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。2007年8月10日实施的《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中将土地利用现状分为12个一级类，57个二级类。一级分类中包括耕地（编码01）、林地（编码03）、商服用地（编码05）等，其中商服用地又明确包括批发零售用地（编码051，主要用于商品批发零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发市场、加油站及其附属的小型仓库、车间、工厂等的用地）、住宿餐饮用地（编码052）、商务金融用地（编码053，指企业、服务业等办公用地以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地）、其他商服用地（编码054）。 再查明，就本案所涉纠纷原告曾于2018年6月起诉至我院，案号为（2018）苏0505民初2673号。2018年11月，原告申请撤回起诉，本院口头裁定予以准许。 庭审中，原告陈述其于2018年1月得知其所购房屋并非开发商所宣传的“商铺”而是“写字楼”，遂至苏州市档案馆查询相关资料，才得知涉案房屋系办公用房，遂于2018年5月向被告港龙吴中公司发送解除合同通知函，但因时间久远，被告收到的时间无法查询。被告港龙吴中公司表示收到函件，但具体时间不记得。诉讼中，原告同意以（2018）苏0505民初2673号案件诉状副本到达对方之日即2018年6月13日为合同解除日。另，被告港龙吴中公司为证明四被告是独立的法人没有人格混同，提供了苏州德恒会计师事务所（普通合伙）出具的《专项审计报告》，对此，原告的质证意见为：真实性请法庭依法核实，原告认为这三份专项报告是被告港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司针对数个会计年度统一制作，并非一人有限责任公司每一个会计年度终了的时候编制的财务是会计报告，并且相关的会计记录又是通过抽查的方式进行核对，尚不不以证明。具体质证意见同中院的认定意见一致。 以上事实，由房产证、土地证、商品房销售合同、购房发票、开发商的销售广告、竣工测绘成果报告、规划设计条件表、建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证、建筑工程消防签收意见书、建设工程消防设计审核意见书、苏州高新区非税收入一般缴款书、贷款还款明细清单、律师函、（2018）苏0505民初2560号判决书、专项审计报告及庭审笔录等证据予以证明。 本案的争议焦点为宣传资料是否是港龙吴中公司发布，能否作为原告与被告港龙吴中公司商品房买卖合同的组成部分，被告港龙吴中公司的行为是否构成根本违约，原告的解除权有无消灭，被告港龙吴中公司承担的违约责任，喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司的责任承担。 1、宣传资料是否是港龙吴中公司发布。 本案所涉的宣传资料集中针对港龙城市商业广场项目进行宣传，港龙城市商业广场的开发商即为港龙吴中公司，宣传资料中亦明确载明港龙吴中公司拥有最终解释权，这也与苏州市虎丘区市场监督管理局政府信息公开告知书中宣传资料为港龙吴中公司发布的认定相一致，故宣传资料应当为港龙吴中公司发布。 2、宣传资料能否作为原告与港龙吴中公司商品房买卖合同的组成部分。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同中明确约定销售广告或宣传资料所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容。合同附件中也将宣传资料中面积、价格、用途的约定明确为不属于要约邀请。被告发布的宣传资料将所涉房屋定义为“好商铺”、“双轨旺铺”等商铺，对于各楼层的宣传定位和开业后的实际布局亦印证其对于房屋用途为商业的确认，宣传资料中说明和允诺针对的对象是房屋用途，且内容具体明确，对房屋价款有重大影响，应当视为商品房买卖合同的组成部分。 3、被告港龙吴中公司的行为是否构成根本违约。 港龙吴中公司的宣传资料明确原告购买的房屋应为商铺，关联案件中原告提供的非住宅使用说明书中亦对原告购买房屋的性质为商业作出明确说明，而无论是从涉案地块的建设工程规划许可证中还是从苏州市公安消防局出具的建设工程消防验收意见书中还是最终原告取得的房屋两证中均可以看出，港龙吴中公司向原告实际交付的房屋为办公用房，因此，被告港龙吴中公司的行为构成根本违约。 4、原告的解除权有无消灭。 合同的解除权是一种形成权，不受诉讼时效的约束，但应受除斥期间的限制。根据《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方并未约定解除权的行使期限，被告亦未催告原告行使解除权，至于解除权的起算日，因双方签订的房屋买卖合同中并未将房屋用途表述为办公用房，原告作为一般购房者，即便案涉国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非“商铺”，故其主张于2018年1月得知其所购房屋并非开发商所宣传的“商铺”而是“写字楼”，遂至苏州市档案馆查询相关资料，才得知涉案房屋系办公用房，上述解释应为客观合理，其于2018年5月向被告港龙吴中公司发送解除合同通知函并起诉至我院，原告行使解除权并未超过法定期间。现原告在撤诉后再次提起本案诉讼要求确认上述解除权，因并非行使解除权，而系确认解除权，故不适用一年的法定除斥期间。 5、被告港龙吴中公司承担的违约责任。 港龙吴中公司的行为构成根本违约，原告有权解除商品房买卖合同，合同自载有原告解除合同意思表示的解除合同通知函到达时生效，但鉴于双方均无法确认到达时间，本案中以包含了解除合同的意思表示的诉状副本到达被告之日（即2018年6月13日）解除。合同解除后，原告与港龙吴中公司可以根据合同的履行情况要求恢复原状、赔偿损失。原告应配合被告办理不动产权属登记回转手续，被告港龙吴中公司应当返还原告购房款。关于损失赔偿，本院认为，现原告的损失应包括两部分：一为利息损失，原告可自实际支付款项之日起按照按中国人民银行同期同类贷款基准利率主张利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张利息至实际给付之日止；二为房屋过户实际发生的费用损失，具体包括房屋所有权登记费80元、房产交易手续费108元、档案保管费550元，以上合计738元。综上，被告港龙吴中公司应返还原告方燕、吴建平购房款364000元并支付利息（利息计算方式：以364000元为基数，自2014年2月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并赔偿办证费用合计738元。 6、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司的责任承担。 根据公司法规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。一人公司的财产与股东个人财产是否混同，应当审查公司是否建立了独立规范的财务制度、财务支付是否明晰、是否具有独立的经营场所等进行综合考量。本案中，因案涉合同履行直至2020年8月5日前，港龙吴中公司是喜临门公司独资的一人有限责任公司，至2019年6月25日前，喜临门公司又是吉卓公司独资的一人有限责任公司，至2018年8月30日前，吉卓公司是港龙控股公司独资的一人有限责任公司。庭审中，被告提供的三份《专项审计报告》系针对数个会计年度综合制作，并非一人有限责任公司每一会计年度终了时编制的财务会计报告，且相关的会计记录又是通过抽查方式进行核对，尚不足以证明被告的主张，因此原告要求被告喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司对被告港龙吴中公司的债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条之规定，判决如下： 一、原告方燕、吴建平与被告苏州港龙吴中置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号为苏新合同XXX）于2018年6月13日解除，原告方燕、吴建平于本判决生效之日起十日内配合被告苏州港龙吴中置业有限公司办理苏州高新区长江路XXX号X幢XXX室房屋不动产权属登记回转手续。 二、被告苏州港龙吴中置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方燕、吴建平返还购房款364000元，支付利息（利息计算方式：以364000元为基数，自2014年2月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并赔偿办证费用合计738元。 三、被告苏州喜临门企业管理有限公司、苏州吉卓企业管理有限公司、港龙控股集团有限公司对被告苏州港龙吴中置业有限公司上述第二项付款义务承担连带清偿责任。 四、驳回原告方燕、吴建平的其余诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：XXX。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8590元，减半收取4295元，由原告方燕、吴建平负担25元，由被告苏州港龙吴中置业有限公司、苏州喜临门企业管理有限公司、苏州吉卓企业管理有限公司、港龙控股集团有限公司负担4270元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号XXX。 审判员  龚春华 二〇二〇年九月四日 书记员  何胜男