广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13141号上诉人（原审原告）：古颖华，女，1953年1月21日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李其增，男，1952年9月2日出生，汉族，住址同上，系古颖华丈夫。被上诉人（原审被告）：梁霞女，女，1948年11月26日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：王晋军，广州金鹏（白云）律师事务所律师。原审第三人：黄绍灿，男，1952年12月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人古颖华因与被上诉人梁霞女、原审第三人黄绍灿房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初6561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。古颖华上诉请求：1.撤销一审判决；2.梁霞女赔偿古颖华20万元；3.一、二审诉讼费由梁霞女承担。事实和理由：（一）黄绍灿与梁霞女于1995年6月14日签订《合作建房协议书》，该协议约定梁霞女出地，黄绍灿出资合建一栋五层楼房，房屋建成后，各分二层半，上述合作协议已办理了公证。该房屋地下面积与二层面积一样大。之后，古颖华于1996年4月13日以38000元向黄绍灿购买了广州市白云区同德路鹅掌坦第十六生产队［农村（墟镇）宅基地使用证：穗郊字第x号］房屋的首层东北面建筑面积22.5平方米（以下简称涉案房屋），1996年4月29日梁霞女与古颖华签订《赠与合同》，《赠与合同》也办理了公证。《赠与合同》约定梁霞女自愿无偿赠与古颖华，绝不后悔。公证生效后，赠与人与受赠人共同办理房屋权属的过户手续。房产的权利和义务与赠与无涉。但梁霞女至今未配合古颖华办理房屋权属，构成欺诈。（二）梁霞女在取得宅基地证后与古颖华签订了《赠与合同》，并办理公证，该公证书写明符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，为合法有效合同。且古颖华购买涉案房屋的买卖是真实的，买卖双方均属自愿行为。梁霞女与黄绍灿的合作建房也是真实的，古颖华并没有占有梁霞女的房屋。另外，买卖协议和赠与合同均发生在1996年，当时只有《中华人民共和国土地管理法》第六十二条对农村村民宅基地的拥有数量、面积及取得方式等作出规定，而对城镇居民可否购买农村住房则未涉及。就是说，签订赠与合同时，国家尚未对城镇居民购买农村住房作出禁止性规定。国办（1999）39号文是在1999年5月16日实施，农村的住宅不得向城市居民出售，所以，古颖华当时购买涉案房屋的行为不违法。（三）涉案房屋评估现值为66714元不合理。1.评估公司只是计算房屋面积，没有计算分摊面积，补偿面积少了大约2平方米。《赠与合同》的公证书已明确注明“首层东北面建筑面积22.5平方米（包括楼梯分摊）”，但评估公司只计算房屋面积20.24平方米，分摊面积并没有计入。加上这套房屋是用钢筋混凝土加多二层，是一间二层房屋。评估公司实地测量的二层阁楼净空高度2.1米。国家建筑法规定层高2.2米（包括楼板厚度10厘米）来计算面积。这套阁楼包含楼板厚度超过2.2米，但评估公司并未计算此二层阁楼面积。2.评估公司的折现率有错误，评估报告中11.8%超越国家金融规定，没有依据。1996年古颖华出资38000元，如按照评估公司的折现率11.8%作为利率参考计算至今2020年，合计24年本息已超过40万元以上，评估公司评估涉案房屋现值为66714元，完全背离房屋的实际价值。涉案房屋可以每月800元左右出租，但评估公司自定租金只有14元每平方米，实属离谱。3.评估公司还提到房屋周边基础配套设施完善，人流量较大，居住环境良好，但认为离市中心较远与事实不符，因该房屋离广州火车站大约4公里路程，因此，请求二审法院判如所诉。梁霞女二审称答辩意见称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意古颖华的上诉请求、事实和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。古颖华于2019年3月5日向一审法院起诉请求：1.请求判令梁霞女、黄绍灿赔偿古颖华损失200000元；2.一审案件诉讼费由梁霞女、黄绍灿承担。一审法院认定事实：1995年6月14日，梁霞女（甲方）与黄绍灿（乙方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方提供座落在广州市白云区同德乡十六队9排63号地皮一块85平方米（以下简称涉案宅基地）与乙方共同合作建房。合建地点、投资及产权：甲方提供同德乡十六队9排63号85平方米地皮，由乙方投资承建框架结构五层楼房，建成后甲方归属部分为首层后一半、第二、三、全层。归乙方部分为首层前一半、第四、五全层及天台。甲方应协同乙方办理房屋分契手续，费用各自承担所属部分。甲方已建的基础乙方补偿甲方贰万伍仟元，动工时付壹万伍仟元，完工时付壹万元。双方签字经广州市白云区公证处公证后生效。同年6月15日，广州市白云区公证处对该协议书进行公证并出具《协议证明书》【（95）穗白内经证字第0368号】。1996年3月5日，广州市白云区石井镇人民政府出具《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第NO.x号），载明：座落于石井镇××村鹅掌××生产队的宅基地使用人为梁霞女，东至西8.5米，南至北10米，面积85平方米。建筑种类：框架结构，五层，建筑面积：476平方米。1996年4月13日，古颖华（乙方，投资方）与黄绍灿（甲方，投资方代表）签订《协议书》，约定，经双方协商，在甲方原合建公证基础上，乙方投资38000元合建同德十六队63号地。建成乙方占有首层东北套间，面积约22.7平方。双方签约时，乙方先付定金3000元，双方约定三个月内办理公证。如无法办理，甲方返还乙方定金6000元。办理公证签字当日支付总款50%，余款交付公证时付清。当日，黄绍灿称收到房款定金8000元。1996年4月29日，梁霞女（赠与人）与古颖华（受赠人）签订《赠与合同》，内容为：赠与人与受赠人是朋友关系。赠与人自愿无偿将坐落在广州市白云区同德路鹅掌坦第十六生产队（农村（墟镇）宅基地使用证：穗郊字第x号）房屋的首层东北面建筑面积22.5平方米的业权赠与受赠人所有。受赠人接受上述赠与，赠与人决不反悔。赠与人与受赠人签订后，由广州市白云区公证处公证后生效。同年5月10日，广州市白云区公证处出具《赠与合同公证书》【（96）穗白内民证字第0437号】。1996年5月14日，黄绍灿称收到梁霞女36000元。1997年2月15日，黄绍灿称尾数结清。2018年8月17日，梁霞女曾以合同纠纷【案号为：（2018）粤0111民初10981号】起诉古颖华，要求法院判令：一、确认《合作建房协议书》、《赠与合同》无效；二、古颖华将其占用使用的属于梁霞女所有的广州市白云区鹅掌坦西街十五巷20号首层东北边房屋归还梁霞女。一审法院于2018年12月27日作出（2018）粤0111民初10981号民事判决书，判决：一、确认梁霞女与黄绍灿签订的《合作建房协议书》及梁霞女与古颖华签订的《赠与合同》无效；二、自判决生效之日起三十日内，古颖华将位于广州市白云区鹅掌坦西街15巷20号首层东北边房屋归还给梁霞女。该判决现已生效。古颖华于2019年3月12日申请对涉案房屋进行现值评估，一审法院通过摇珠选定鉴定机构，并委托广州市华盟价格事务所有限公司对广州市白云区x首层东北边房屋现值进行评估，广州市华盟价格事务所有限公司于2019年5月15日作出穗华价估【2019】132号评估报告书，结论为广州市白云区x号首层东北边房屋现值为66714元。一审法院认为，根据已生效的（2018）粤0111民初10981号民事判决书，已判决确认梁霞女与黄绍灿签订的《合作建房协议书》及梁霞女与古颖华签订的《赠与合同》无效，同理黄绍灿与古颖华签订的《协议书》也应属于无效合同，并判令古颖华将涉案房屋返还给梁霞女，故古颖华提起本案诉讼，主张梁霞女赔偿损失的诉请一审法院予以支持。关于赔偿损失的数额问题。根据广州市华盟价格事务所有限公司于2019年5月15日作出的穗华价估【2019】132号评估报告书，结论为广州市白云区x号首层东北边房屋现值为66714元，该鉴定过程程序合法，鉴定结果说理充分，本院予以采信。对于古颖华称涉案房屋面积存在误差的问题，根据《协议书》的约定，涉案房屋面积为22.5平方米，且古颖华亦到场参与现场勘验，对涉案房屋的面积并未提出异议，故对古颖华此意见本院不予采纳。对于折现率的问题，因广州市华盟价格事务所有限公司于2019年5月15日对该问题复函古颖华，且理据充分，一审法院予以采信该复函的意见，对古颖华此意见一审法院亦不予采信。黄绍灿下落不明，经一审法院公告送达，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年1月10日作出如下判决：一、自判决生效之日起十日内，梁霞女向古颖华赔偿损失66714元；二、驳回古颖华的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，由古颖华承担2865.65元，由梁霞女负担1434.35元并于判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。评估费5000元，由梁霞女负担1667.8元并于判决生效之日起三日内向古颖华支付。上诉人古颖华与被上诉人梁霞女均表示一审判决查明事实中的“1996年5月14日，黄绍灿称收到梁霞女36000元。”应为“1996年5月14日，黄绍灿称收到古颖华36000元。”，并称对其他查明事实无异议，本院予以确认。二审另查明，广州市华盟价格事务所有限公司出具的穗华价估【2019】132号评估报告书中关于标的现值的计算载明，根据以上标的纯利润收益现值的评估和标的土地价值的评估，按以下公式计算标的价值：标的价值=标的纯利润收益现值-标的土地价值，即76632元-9918元=66714元。一审期间，就古颖华对评估报告书中提出异议问题，广州市华盟价格事务所有限公司于2019年5月15日作出关于《穗华价估［2019］初016号评估书（初稿）》质证意见的复函载明：一、关于房屋面积的问题报告书初稿中所确定的房屋面积，是评估人员现场对实物进行测量，经双方当事人现场确认数据无误后，本公司在撰写报告时计算所得。至于房屋室内用钢筋混凝土搭建的阁楼，是属于个人行为其面积不能纳入房屋建筑面积内，因此，该部分不给予计算。二、关于11.8%折现率的问题折现率是将未来收益折成现值的比率，通常包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。本项评估折现率确定为11.8%，我们是经过对以往受理过的同类型案件对其相关资料进行整理和分析后，结合市场情况所得出的数据。虽然折现率和利率两者是有紧密联系，但两者的概念是完全不同的。不能用利率的概念套入该折现率，从而计算23年来该房屋所产生的经济价值。三、关于租金的问题我们根据与标的同地段同类型规模同档次的住宅在租赁市场上的平均价格水平，以及广州市房地产租赁管理所公布的白云区同德街鹅掌坦西街租金参考价，结合标的个别因素进行比准修正后，评估标的月平均租赁价格。至于异议人提出有住户愿意每月800元租下该房屋，该问题不在本公司答复范围。四、关于报告书初稿中描述该房屋远离市中心的问题报告中描述该房屋远离市中心，所指的市中心是指整个市区的市中心，并不是随便指某区域的某个地标建筑或者某客运枢纽系统。现时广州市城市中心为天河区珠江新城花城广场一带，因此，报告书初稿中描述无误。五、关于采用区位补偿法的问题由于该案是房屋买卖合同纠纷，涉案房屋不属于国家土地征收纠纷，因此，不能采用“区位补偿法”（即：穗府法规［2017］10号《广州市农民集体所有土地征收补偿实行办法》）。二审中庭询中，古颖华称其在上诉状中提及“评估公司实地测量的二层阁楼净空高度2.1米，国家建筑法规定层高2.2米（包括楼板厚度10厘米）来计算面积。这套阁楼包含楼板厚度超过2.2米，但评估公司并未计算此二层阁楼面积。”，而其自己测量净空才1.8米。上诉状的内容是拟说明评估公司连这样的错误都会出现，并不主张双倍计算面积。此外，双方当事人均无提供新证据。二审庭询后，梁霞女书面表示同意向古颖华支付其主张一审少计算2.259平方米面积的价值7446元以及评估报告书中关于涉案房屋土地价值9918元，合计17364元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合古颖华的上诉请求和理由以及梁霞女的答辩，本院确定本案争议的焦点是：古颖华主张梁霞女向其赔偿损失20万元应否支持问题。现评析如下：本案是宅基地买卖合同纠纷，因黄绍灿、古颖华均非涉案房屋所在村的村民，故生效的（2018）粤0111民初10981号民事判决确认梁霞女与黄绍灿签订的《合作建房协议书》以及古颖华与梁霞女签订的《赠与合同》无效，同理，一审法院认定黄绍灿与古颖华签订的《协议书》也属无效正确，本院予以确认。古颖华认为其就涉案房屋的买卖行为不违法，依据不足，本院不予采纳。而古颖华上诉关于《赠与合同》有效的意见，实质上是对生效判决的认定存在异议，对此其应另循其他合法途径解决，本案不予调处。上述生效判决还判决古颖华将涉案房屋归还给梁霞女，故古颖华作为涉案房屋的买方，有权提出本案主张梁霞女赔偿损失。现古颖华上诉认为评估公司只是计算房屋面积，没有计算分摊面积，补偿面积少了大约2平方米，但在评估公司派员到涉案房屋现场勘验时，古颖华对涉案房屋的面积并无提出异议，且涉案房屋并无单独办理权属证明，而对于折现率问题，评估公司在2019年5月15日的复函中，已作出了充分解释，古颖华并无提供相反证据予以推翻，因此，本院对古颖华以上述理由要求梁霞女向其赔偿损失20万元，不予支持。本案中，鉴于梁霞女在二审期间同意向古颖华支付其主张评估公司少计算2.259平方米的现值为7446元［（22.5平方米-20.241平方米）×66714元÷20.241平方米］，以及支付评估报告书中标的价值扣除的土地价值9918元，合计17364元，因此，梁霞女应向古颖华支付赔偿损失款项为84078元（66714元+17364元）。古颖华上诉超出上述金额的部分诉请，缺乏充分理据，本院不予支持。由于本案是基于梁霞女同意另行向古颖华支付17364元，故本院对一审判决决定的诉讼费负担不予调整，二审案件受理费由古颖华承担。综上所述，因二审出现新的事实，本院对一审判决予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初6561号民事判决第二项判决；二、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初6561号民事判决第一项判决为：自本判决送达之日起十日内，梁霞女向古颖华赔偿损失84078元；三、驳回古颖华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由古颖华承担2865.65元，由梁霞女负担1434.35元；评估费5000元，由梁霞女负担1667.8元，由古颖华负担3332.2元；二审案件受理费2965.72元，由古颖华负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 李 静二〇二〇年九月二十八日书记员 李志康谢金泽