山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终5779号 上诉人（原审被告）：张志辉，女，1987年3月28日出生，汉族，住潍坊市寒亭区。 被上诉人（原审原告）：王晓庆，男，1994年10月25日出生，汉族，住潍坊市寒亭区。 原审被告：张涛，男，1980年12月4日出生，汉族，住潍坊市寒亭区。 上诉人张志辉因与被上诉人王晓庆、原审被告张涛房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2020）鲁0703民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张志辉上诉请求：1、请求法院撤销潍坊市寒亭区人民法院（2020）鲁0703民初479号民事判决，或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人违约造成上诉人预期利益的损失数额远大于被上诉人要求返还的房款，法院应当驳回被上诉人的诉讼请求。由于上诉人并未违约，被上诉人违反合同约定违法解除合同给上诉人造成了损失，上诉人请求被上诉人支付滞纳金，一审法院未予审理，属于程序违法。综上所述，原审法院判决认定事实不清，程序违法，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。 王晓庆未提交书面答辩意见。 王晓庆向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除王晓庆、张志辉双方签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判决张志辉、张涛向王晓庆返还房款65000元及利息；3、请求依法判决张志辉、张涛向王晓庆返还双倍定金2万元；4、诉讼费用由张志辉、张涛承担。 一审法院认定事实：2019年8月19日，王晓庆（乙方）与张志辉（张涛代签，甲方）及作为中介方的潍坊顺义祥泰房产营销策划有限公司寒亭分公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定:甲方（张志辉）将位于寒亭区通亭街5288号瑞都广场4号楼1-2603的私有房产出售给乙方（王晓庆），总价款为80.8万元，乙方向甲方交定金1万元；双方定于15日内前往银行办理审批贷款手续，在审批通过后，乙方提前支付首付款协助甲方办理银行解押手续，待解押归档完成后前往房管局办理过户手续；剩余房款由银行一次性支付给甲方；若银行审批不通过定金退回。合同还约定，乙方违约，甲方不退定金，甲方违约自违约之日起七日内将定金双倍返还给乙方；乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交房，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金；如因甲方或乙方违约中止本合同，违约方除按本合同规定赔偿对方外，还要在违约之日起七日内按上述房屋成交价格的2%支付中介佣金，若乙方违约，所交定金甲方与丙方各50%。合同还对其他事项作了约定。 合同签订后，王晓庆于同年8月29日支付张志辉定金2万元，张志辉为王晓庆出具购房定金收到条一份。后双方共同到潍坊市××中××村镇银行办理二手房按揭贷款手续，并已完成贷款审批。2019年11月18日，王晓庆交付张志辉购房款55000元，由张涛为王晓庆出具收到条一份，双方并约定，甲方承担自合同签订后1个半月的利息，其他到房款付清为止由乙方承担每月5000元整。 2020年4月1日，王晓庆通过邮寄方式向张涛发送解除《房屋买卖合同》通知书一份，以张志辉、张涛在履行双方签订的房屋买卖合同中严重违约致合同无法继续履行为由，通知解除双方的房屋买卖合同。同年4月2日，张涛接收该解除合同通知。双方形成纠纷。 对有争议的证据和事实，法院认定如下：王晓庆提交微信截图5张、录像资料1份、顺义祥泰房产公司中介人员的录音资料1份，证明涉案房产在买卖合同签订时约定系低首付，后期要求王晓庆支付首付款30余万元，是张志辉、张涛违约在先；张志辉、张涛虽然与王晓庆签订了房屋买卖合同，但直到目前仍然在安居客、德祐等中介处出售涉案房屋，说明张志辉、张涛涉嫌一房二卖。张志辉、张涛质证称，对微信截图的真实性无异议，但上网售卖二手房系房产中介行为，与其无关；录像中讲话的人与录制录像的人是谁，张志辉、张涛均不知道，也不认识；录音中对话双方均与其无关，低首付之事其并不知情，所有行为均是中介自己的行为，其并没有对中介进行授权。法院认为，上述证据不能证明王晓庆、张志辉之间签订房屋买卖合同时约定的是低首付，且因王晓庆已于2020年4月1日明确表示与张志辉解除房屋买卖合同，故即使涉案房产仍挂在网上售卖，也不能证明张志辉系一房二卖，法院对上述证据的证明力不予采信。王晓庆强调张涛于2019年11月18日给王晓庆出具的收到条中备注的“甲方承担合同签订后1个半月的利息，其他到房款付清为止，乙方承担每月5000元”的内容系张涛自行添加，但王晓庆、张涛提交的该收到条内容完全一致，且王晓庆在双方所持有的收到条中均签字确认，故对王晓庆提出的备注内容系张涛自行添加的主张法院不予采信。 一审法院认为，2019年8月19日王晓庆与张涛代张志辉及顺义祥泰房产公司签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律法规的规定，法院确认为有效合同，双方均应按该合同约定全面履行义务。王晓庆主张双方在签订合同时约定涉案房产系低首付买卖，后到银行办理贷款审批手续时才知道首付款为30余万元，张志辉、张涛构成违约，并据此要求与张志辉解除房屋买卖合同，但王晓庆提交的证据不能证明双方约定涉案房产系低首付买卖，张志辉、张涛对此亦不予认可，且从张涛在2019年11月18日的收到条中备注“乙方到房款付清为止每月承担5000元利息（合同签订一个半月之后的）”，而王晓庆又在该收到条上签字确认，说明在双方办理银行贷款审批手续后王晓庆未对首付款金额的多少提出异议，故王晓庆主张张志辉、张涛违约的理由不能成立，法院不予采信。但张涛于2020年4月2日收到王晓庆解除房屋买卖合同的通知后，并未对王晓庆要求解除合同的通知提出异议，根据合同法第九十六条“合同自解除通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，法院确认王晓庆、张志辉双方于2019年8月19日签订的《房屋买卖合同》已经于2020年4月2日实际解除，故王晓庆要求解除该合同的诉讼请求，法院不予支持。因王晓庆不能证明系张志辉违约致使合同解除，故王晓庆要求张志辉双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。 房屋买卖合同中虽然约定定金为1万元，但根据张志辉与张涛分别给王晓庆出具的收到条，应当认定该房屋买卖合同实际交付的定金为2万元，张志辉收取王晓庆购房款55000元；房屋买卖合同解除，该购房款55000元应予返还，但王晓庆要求张志辉返还65000元没有依据，法院不予支持；因王晓庆提交的证据不能证明系张志辉违约，故对王晓庆要求张志辉承担利息的诉讼请求，法院不予支持。55000元的收到条虽系张涛出具，但张志辉、张涛明确表示涉案房产的房主系张志辉，张涛系接受张志辉的委托，代张志辉签订的房屋买卖合同，故该购房款55000元应由张志辉返还。张志辉在答辩时虽称“提起反诉要求王晓庆继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，要求王晓庆支付滞纳金（以房屋价款80.8万元为基数，自2019年8月19日起至房款全部结清之日止，按照每日千分之一计算）”，但该内容仅是其论证“王晓庆的诉讼请求没有任何事实依据以及法律依据，请法庭依法驳回王晓庆的诉讼请求”的抗辩理由，从其提交的答辩状及庭审可以看出，张志辉、张涛主张的是要求王晓庆继续履行合同，但该要求是在其已与王晓庆解除双方的房屋买卖合同之后，故对该抗辩理由法院不予采信；至于张志辉提出的解除合同会给其造成巨额的经济损失，因其并未向法院提交书面反诉状并交纳反诉费用，法院在本案中不予审理，张志辉可另行向王晓庆主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、张志辉返还王晓庆购房款55000元，限于判决生效后十日内付清；二、驳回王晓庆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，减半收取计963元，由张志辉负担588元，王晓庆负担375元。 本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致。 本院认为，上诉人张志辉提交的上诉状明确载明“暂无新证据”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。王晓庆、张志辉于2019年8月19日签订的《房屋买卖合同》已经于2020年4月2日实际解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张志辉收取王晓庆的购房款55000元应予返还，至于因违约造成的损失问题，当事人可另行主张权利。综上所述，上诉人张志辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1925元，由上诉人张志辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年九月十日 书记员  郑 伟