辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1872号上诉人（原审被告）：孙强，男，1973年4月1日出生，汉族，北票市路政局职员，住北票市。上诉人（原审被告）：王晓华，女，1972年9月10日出生，汉族，北票市中心医院医生，住北票市。被上诉人（原审原告）：闫延庭，男，1970年4月18日出生，汉族，无职业，住北票市。委托诉讼代理人：翟立臣，辽宁龙岛律师事务所律师。原审第三人：北票市双河房地产开发有限责任公司，住所地北票市建设路三段9号。法定代表人：鹿琳若，经理。委托诉讼代理人：王强，北票市蒙古营法律服务所法律工作者。上诉人孙强、王晓华因与被上诉人闫延庭、原审第三人北票市双河房地产开发有限责任公司（以下简称“双河公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服北票市人民法院（2020）辽1381民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人孙强、王晓华，被上诉人闫延庭的委托诉讼代理人翟立臣、双河公司的法定代表人鹿琳若及委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙强、王晓华上诉请求：请求二审法院撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人（原审原告）的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．原审判决未查明且漏列起诉事实。第一，被上诉人（原审原告）所诉事实为其有自有住房，且在自己处将房屋交给上诉人。这个事实原审判决只字未提，属漏列起诉事实，原审刻意回避被上诉人（原审原告）没有自有房屋这一客观事实。第二，原审判决未审查被上诉人（原审原告）有无自有房屋的证据，双方进行房屋交易的经过，所有权转移的相关手续，以及房屋交付过程。被上诉人（原审原告）起诉的事实根本不存在。第三，合同标的物权属没有查清。被上诉人（原审原告）没有举出证据证明其对标的物有所有权。没有所有权进行交易，收取房款是违法的。依据法律规定及两位被上诉人之间的投资协议，均证明被上诉人（原审原告）不享有标的物所有权；此案标的物的所有权属于房地产开发公司（第三人），原审理应判决驳回被上诉人（原审原告）的诉讼请求。2．原审判决认定事实错误。第一，原审判决认定上诉人与被上诉人（原审原告）签订的商品房买卖合同有效是错误的。首先，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第一条规定，签订商品房买卖合同的相对人只能是房地产开发公司和买受人。被上诉人之间签订的《投资协议》中也约定，签订售房合同的权利由开发商行使。依据上述法律规定及被上诉人之间的约定，被上诉人（原审原告）没有与上诉人签订商品房买卖合同的权利，案涉合同应是无效合同。第二，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释及被上诉人之间的《投资协议》的约定，均要求所有商品房销售款必须打入开发商账户，任何单位和个人无权收取售房款。被上诉人（原审原告）私自收取商品房销售款，违反上述法律规定。也违背被上诉人之间的约定。第三，被上诉人（原审原告）未履行给付义务，本案没有证据证明被上诉人（原审原告）以自己的身份向上诉人交付标的物，合同还没有实际履行，无权向上诉人收取房款。被上诉人（原审原告）私下收取301万元房款，超出正常房价的两倍，原审隐瞒交易价格，规避国家税收监管。3．原审判决认定事实违法。上诉人与被上诉人（第三人）依据法律规定签订了商品房买卖合同，交纳了税款，从被上诉人（第三人）处取得了标的物。而原审判决却称这份合同没有实际意义，法院判决应该依法凭证据作出判决，不能根据有无实际意义认定案件事实。4．原审判决违反法定程序。一是违反程序接受被上诉人（原审原告）追加第三人申请。本案于2020年3月25日开庭审理，所有庭审程序已经结束，原审在庭审结束后接受被上诉人（原审原告）追加第三人申请，超过举证期限；再有，被上诉人（原审原告）提出追加第三人申请时，没有提供任何追加第三人申请的理由及证据，不应得到支持，应当予以驳回。依据《民事诉讼法若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求，或者提起反诉的，应当在举证期届满前提出，否则法院不予准许。二是原审违反程序追加第三人参加诉讼。本案起诉事实是，被上诉人（原审原告）将自有房屋卖给上诉人，上诉人未给付房款，这个案子的判决结果与第三人没有任何利害关系，第三人即不符合法律规定的有独立请求权的第三人，也不符合无独立请求权的第三人的法律要件。三是原审违反法定程序搜集的证据无效。被上诉人（第三人）在第二次庭审中出具了部分证据。这些证据均未在举证期限内提交法庭，属无效证据。原审法院不顾上诉人的反对和法律规定，把第三人出具的证据写进原审判决中，严重违反法定程序。孙强、王晓华在二审庭审中补充上诉意见称，一审法院认定房款153万元挂账在闫延庭名下，认定事实错误，记账凭证显示挂账在闫廷庭名下。闫延庭答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由和事实不成立。双河公司陈述称：1．本案将双河公司列为被上诉人错误。双河公司与闫延庭就兴建书香文轩小区事宜签订有《建设投资协议书》，第三人双河公司为开发单位，闫延庭为投资人。根据协议约定，投资人为工程建设全部项目及房屋定价和销售的实施主体，负全责（见协议书第三条）；开发单位在房屋销售中出具发票，销售发生所有税、费由投资人承担（见协议书第七条）。售房款开发单位与投资人定期或不定期结算（实际上至今没有结算过），开发单位留足不变价计取收益额（见协议书第八条）。所以，在该楼盘销售中，闫延庭作为投资人全权负责房屋定价和销售，第三人不参与，仅根据投资人通知与指定购房人签订预售合同，出具发票。就涉案的四户房屋，双河公司根据与闫延庭之间的《建设投资协议书》的合同约定，在收到闫延庭本人签字出具的孙强购房《书香文轩项目网签售房合同明细表》后，与上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》并出具发票四张，金额合计1,530,543元，《预售合同》与发票用于上诉人办理房屋产权证书，双河公司实际未收取购房款。至于上诉人与被上诉人闫延庭就四户楼房另行所签的《商品房出售合同》，双河公司未在场，事先也并不知情。本案诉争双方系闫延庭与孙强、王晓华，与双河公司无直接关系，将双河房地产有限公司列为被上诉人错误。2．根据双河公司与原审原告闫延庭签订的《建设投资协议书》，第三人双河公司并不介入书香文轩小区楼房的定价、销售，闫延庭作为投资人具有完全自主决定权，且不需要事先告知第三人，也无需与第三人协商。故此，涉及书香文轩楼盘的所有房屋实际销售价格，闫延庭与购房人是否还另行签有买卖合同等情况，第三人均不知情，因此引发的房屋买卖纠纷与第三人无关。闫延庭向一审法院起诉请求：要求二被告立即给付拖欠的购房款及相关费用共计301万元及利息并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月28日，原告闫延庭与第三人双河公司为开发建设书香文轩小区签订《建设投资协议书》一份。在协议书中，原告闫延庭为投资人，第三人双河公司为开发单位。协议书中约定“……三、投资人为工程建设全部项目及房屋定价和销售的实施主体，负全责。……六、投资人责任：1、开发建设工程销售收入无论多少，投资人以固定不变价住宅200元/㎡，商网2500元/㎡计价，付给北票市双河房地产开发有限责任公司做为土地出让、拆迁补偿等各项投资的收益……七、房屋销售：由投资人负责办理房屋销售的全部审批手续并承担全部费用，开发单位配合。预售和正式销售发票全部由开发单位出具，凡发生的售房款存入开发单位专项账户，销售发生所有税、费及其他费用由投资人承担。八、售房款管理：开发单位与投资人定期或不定期结算，根据双方协商意见，开发单位留足有资质部门认证的建筑面积和住宅200元/㎡，商网2500元/㎡不变价计取开发单位投资的收益额后，其余售房款10日内，开发单位转入投资人账户。……十、本协议书经政府批准后生效。”该协议头部有北票市人民政府的盖章确认，尾部开发单位处有第三人双河公司的盖章，投资人处有原告闫延庭的签字捺印。签订该协议后，原告闫延庭开发建设了现位于北票市桃园中学南侧的书香文轩小区。2015年7月16日，原告闫延庭作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）的被告王晓华签订四份《商品房出售合同》。四份合同显示，原告闫延庭出售给被告王晓华商业用房四户，建筑面积412.12㎡，每平方米售价7200元，分别是书香文轩小区1号楼26-19号商业用房一户，建筑面积115.36㎡，价格为830,592元；书香文轩小区1号楼26-20号商业用房一户，面积101.89㎡,价额733,608元；书香文轩小区1号楼26-22号商业用房一户，面积94.51㎡,价格680,472元；书香文轩小区1号楼26-23号商业用房一户，面积100.36㎡,价额722,592元。同日，被告王晓华给原告闫延庭出具“欠据”一份，欠据中写明“欠据2015年7月16日人民币叁佰零壹万元整上款系房款和入住费用￥3,010,000.00元姓名王晓华”。该“欠据”，被告孙强、王晓华确认是被告王晓华出具。2016年12月2日，原告闫延庭给第三人双河公司出具书香文轩网签售房合同明细表一份，明细表显示：姓名栏为“孙强”，楼号为1号，房号（测绘号）栏为“010119、010120、010121、010122”，面积（㎡）栏总面积为412.12㎡（四户分别为115.36㎡、101.89㎡、94.51㎡、100.36㎡），单价（元）栏为3713.83元，金额（元）栏总价款为1,530,543.62元，维修基金栏总价款为32,791元，本人签字栏为“孙强”，该表底部负责人处有原告闫延庭的签字。对此明细表，被告孙强称没有第三人双河公司的公章和法人代表签字，没有法律效力。第三人双河公司称在收到该明细表后，进行了与被告孙强、王晓华签订合同、并为被告孙强开具购房发票等工作。所签订的合同即是第三人双河公司与被告孙强、王晓华于2017年1月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》四份，合同编号分别为“201612060003、201612060004、201612060005、201612060006”，四份合同的总计价款为1,530,543元。四份合同尾部出卖人处均有第三人双河公司的盖章，法定代表人处均有王修江盖章，买受人处均有孙强、王晓华的签字确认。同时，第三人双河公司给被告孙强开具发票四张，发票编号分别为“03170686、03170687、03170688、03170689”，四张发票合计金额为1,530,543元。第三人双河公司于2017年1月31日将上述款项记在“销售房款（书香文轩）112217-应收账款-闫延庭1530543.00”账目下。被告孙强、王晓华在拿到上述四张发票后，于2017年2月8日向北票市税务局缴纳契税，北票市税务局给其开具税收缴款书四张，编号分别为“（141）辽地现05089435、（141）辽地现05089437、（141）辽地现05089439、（141）辽地现05089441”。被告孙强、王晓华在取得上述商品房买卖合同（预售）、发票、税收缴款书后，于2017年2月14日、2017年2月23日取得了四份不动产权证书，证号分别为“辽（2017）北票市不动产权第000319号、辽（2017）北票市不动产权第000312号、辽（2017）北票市不动产权第000321号、辽（2017）北票市不动产权第000311号”。上述被告孙强、王晓华取得不动产权证书的四户房屋，即是2015年7月16日原告闫延庭作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）被告王晓华签订四份《商品房出售合同》以及被告王晓华为原告闫延庭出具3,010,000.00元“欠据”的四户房屋。目前第三人双河公司称未收到四户房屋的销售款项。被告孙强、王晓华称已向第三人双河公司交纳了四户房屋的购房款1,530,543元。被告孙强、王晓华以其与第三人双河公司存在四户房屋买卖合同（预售）四份，以及第三人双河公司给其开具的购房发票四张和取得的房屋不动产权证书四份予以证明已交纳了购房款。一审法院认为，被告孙强、王晓华取得上述不动产登记权证的四户房屋，首先存在四份被告王晓华与原告闫延庭之间的《商品房出售合同》，以及相对应的在其后存在四份被告孙强、王晓华与第三人双河公司之间的《商品房买卖合同（预售）》。每户房屋分别出现两份商品房买卖合同，对此，确认被告孙强、王晓华与原告闫延庭之间的合同和被告孙强、王晓华与第三人双河公司之间的合同，哪个是实际意义上的商品房买卖合同，是本案的关键。首先，经北票市人民政府盖章确认的2011年8月28日原告闫延庭与第三人双河公司签订的《建设投资协议书》第三条明确约定了原告闫延庭作为投资人具有书香文轩小区工程建设全部项目及房屋定价和销售的实施主体，负全责等。按此约定，原告闫延庭具有四户房屋的定价和销售的权利，第三人双河公司无此项权利。第二，2016年12月2日，原告闫延庭给第三人双河公司出具书香文轩网签售房合同明细表一份。第三人双河公司据此明细表与被告孙强、王晓华签订四份《商品房买卖合同（预售）》，同时第三人双河公司为被告孙强、王晓华出具了相应的购房发票等，上述原告闫延庭和第三人双河公司的行为，符合原告闫延庭与第三人双河公司签订的《建设投资协议书》第七条“预售和正式发票全部由开发单位（即第三人双河公司）出据”的约定。被告孙强、王晓华只有在取得与第三人双河公司《商品房买卖合同（预售）》以及购房发票后，才能取得四户房屋的不动产权证书。第三，第三人双河公司称未收到四户房屋的销售款项。被告孙强、王晓华称已向第三人双河公司交纳了四户房屋的购房款1,530,543元。由于第三人双河公司否认收到购房款，被告孙强、王晓华仅以《商品房买卖合同（预售）》和购房发票等予以证明已将购房款1,530,543元给付的意见，在没有其他证据佐证的情形下，该院不予认定。综合以上，被告孙强、王晓华取得上述不动产登记权证书的四户房屋，首先存在被告王晓华与原告闫延庭之间的四份《商品房出售合同》，其后存在被告孙强、王晓华与第三人双河公司之间的四份《商品房买卖合同（预售）》。被告孙强、王晓华与第三人双河公司之间的四份《商品房买卖合同（预售）》是第三人双河公司按照2011年8月28日原告闫延庭与第三人双河公司之间的《建设投资协议书》约定权限，是在原告闫延庭向其出具书香文轩网签售房合同明细表后签订的。此后，被告孙强、王晓华凭借与第三人双河公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及取得的购房发票后，办理了四户房屋的不动产权证书。从整个事情的发生经过来看，其后存在的被告孙强、王晓华与第三人双河公司之间的四份《商品房买卖合同（预售）》和购房发票等均是为首先存在的被告王晓华与原告闫延庭之间的四份《商品房出售合同》服务的，是为了被告孙强、王晓华办理已购买的四户房屋不动产权证书而必须签订的，其目的只是为了办证的需要。结合不能认定被告孙强、王晓华已缴纳了购房款1,530,543元的事实，该院认定被告孙强、王晓华与第三人双河公司之间的四份《商品房买卖合同（预售）》不是实际意义上的商品房买卖合同。基于以上，应当认定原告闫延庭与被告王晓华之间的四份《商品房出售合同》，此四份合同并不违反相关法律、法规的效力规定，应为有效。在签订有效的《商品房出售合同》同时，被告王晓华为原告闫延庭出具拖欠购房等欠款共计3,010,000元的“欠据”，据此，原告闫延庭与被告王晓华之间的债权、债务关系明确。被告孙强、王晓华系夫妻关系，四户房屋已登记在二人的名下，拖欠原告闫延庭的购房款等3,010,000元应属被告孙强、王晓华夫妻共同债务，二人应共同偿还。由于没有约定购房等款项的给付时间，故利息可自被告孙强、王晓华取得四户房屋不动产权证书的时间起计付。在诉讼中，因案件在法律关系上与双河公司存在关联，为了查明案件事实，有效处理纠纷，追加双河公司为本案的第三人并无不当。但双河公司在诉讼中明确表示本案与其无关，其意见应视为其放弃了在本案中的利益权利，根据本案的实际情况，第三人双河公司在本案中放弃权利的意见，应予确认。关于被告孙强、王晓华提供案外人朱庆辉存入被告王晓华账户的存款明细证明不欠原告闫延庭的购房款意见，因案外人朱庆辉的存款不能确定与拖欠原告闫延庭的购房款存在关联，故此意见不予采纳。被告孙强、王晓华的其它答辩及质证意见，并不能影响对案件的正常审理和对其它实质问题的认定，故均不予评价。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、一百六十一条的规定，一审法院判决：被告孙强、王晓华于该判决书生效后十日内给付原告闫延庭购房等欠款共计人民币3,010,000元及利息（利息自2017年2月24日起至2019年8月20日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月21日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款本金实际给付之日止）。如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,880元，由被告孙强、王晓华负担。二审中，双方当事人没有提交新据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：上诉人孙强、王晓华取得上述不动产登记权证的四户房屋，存在四份王晓华与闫延庭之间的《商品房出售合同》，以及在其后签订的四份相对应的孙强、王晓华与双河公司之间的《商品房买卖合同（预售）》。每户房屋分别出现两份商品房买卖合同，对此，确认孙强、王晓华与闫延庭之间的合同和孙强、王晓华与双河公司之间的合同，哪个是实际履行的合同，是本案的关键。首先，经北票市人民政府盖章确认的2011年8月28日闫延庭与双河公司签订的《建设投资协议书》第三条明确约定了闫延庭作为投资人为书香文轩小区工程建设全部项目及房屋定价和销售的实施主体，负全责等。按此约定，闫延庭具有四户房屋的定价和销售的权利，双河公司无此项权利。第二，2016年12月2日，闫延庭给双河公司出具书香文轩网签售房合同明细表一份。双河公司据此明细表与孙强、王晓华签订四份《商品房买卖合同（预售）》，同时双河公司为孙强、王晓华出具了相应的购房发票等，上述闫延庭和双河公司的行为，符合闫延庭与双河公司签订的《建设投资协议书》第七条“预售和正式发票全部由开发单位（即第三人双河公司）出据”的约定。孙强、王晓华只有在取得与双河公司《商品房买卖合同（预售）》以及购房发票后，才能取得四户房屋的不动产权证书。第三，关于房款给付问题，双河公司称未收到四户房屋的销售款项，孙强、王晓华称已向双河公司交纳了四户房屋的购房款1,530,543元。孙强、王晓华虽持有双河公司出具的购房发票，但案涉购房款金额较大，孙强、王晓华主张向双河公司交纳房款系现金交付，现金来源为家中存放，并不符合常理和通常交易习惯。而闫延庭诉讼时持有王晓华出具的3,010,000元房款欠据原件，案涉房屋为商网，上述欠据载明的售价也更符合市场实际。孙强、王晓华仅以《商品房买卖合同（预售）》和购房发票予以证明已将购房款1,530,543元给付的意见，在没有其他证据佐证的情形下，本院不予认定。综合以上，本案可以认定，孙强、王晓华取得上述不动产登记权证书的四户房屋，首先存在王晓华与闫延庭之间的四份《商品房出售合同》，其后存在孙强、王晓华与双河公司之间的四份《商品房买卖合同（预售）》。孙强、王晓华与双河公司之间的四份《商品房买卖合同（预售）》是双河公司按照2011年8月28日该公司与闫延庭之间的《建设投资协议书》约定权限，在闫延庭向该公司出具书香文轩网签售房合同明细表后签订的。此后，孙强、王晓华凭借与双河公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及取得的购房发票后，办理了四户房屋的不动产权证书。从整个事情的发生经过来看，其后存在的孙强、王晓华与双河公司之间的四份《商品房买卖合同（预售）》和购房发票等均是为首先存在的王晓华与闫延庭之间的四份《商品房出售合同》服务的，是为了孙强、王晓华办理已购买的四户房屋不动产权证书而签订的，其目的只是为了办证的需要。结合不能认定孙强、王晓华已缴纳了购房款1,530,543元的事实，本院认定被告孙强、王晓华与第三人双河公司之间的四份《商品房买卖合同（预售）》不是实际履行的合同，闫延庭与王晓华之间的四份《商品房出售合同》为实际履行合同，此四份合同并不违反相关法律、法规的效力规定，应为有效。本案王晓华为闫延庭出具拖欠购房等欠款共计3,010,000元的“欠据”，双河公司已经按照闫延庭指示将案涉房屋交付给孙强、王晓华，并为二人办理了房屋权属登记，据此，闫延庭与王晓华之间的债权、债务关系明确。孙强、王晓华系夫妻关系，四户房屋已登记在二人的名下，拖欠闫延庭的购房款等3,010,000元应属孙强、王晓华夫妻共同债务，二人应共同偿还。由于没有约定购房等款项的给付时间，故利息可自孙强、王晓华取得四户房屋不动产权证书的时间起计付。在诉讼中，因案件在法律关系上与双河公司存在关联，为了查明案件事实，有效处理纠纷，原审追加双河公司为本案的第三人并无不当。但双河公司在诉讼中明确表示本案与其无关，其意见应视为其放弃了在本案中的利益权利，根据本案的实际情况，第三人双河公司在本案中放弃权利的意见，应予确认。关于孙强、王晓华提供案外人朱庆辉存入王晓华账户的存款明细证明不欠闫延庭的购房款意见，因案外人朱庆辉的存款不能确定与拖欠闫延庭的购房款存在关联，故此意见不予采纳。关于上诉人提出的原审法院认定房款153万元挂账在闫延庭名下认定事实错误，记账凭证显示挂账在闫廷庭名下的上诉意见。经审查，在双方争议的双河公司2017年1月31日应收账款记账凭证上记载的会计科目确实为“112217-应收账款-闫廷庭”，但双河公司认可此处“闫廷庭”应为“闫延庭”，结合本案其他证据，此处应属笔误，对上诉人此点上诉意见不予支持。综上，孙强、王晓华的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30,880元，由上诉人孙强、王晓华负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年九月十七日书记员  张 多（法官助理代）