山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2033号 上诉人（原审被告）：刘蓓，女，1974年8月17日出生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：蒋靖，山东众英律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安万达广场投资有限公司，住所地泰安市泰山大街以南、灵山大街以北、望岳东西路之间、泰安万达广场7号楼商务办公楼。 法定代表人:于修阳，执行董事兼经理。 上诉人刘蓓因与被上诉人泰安万达广场投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初3940号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘蓓上诉请求：1.依法撤销泰安市泰山区人民法院2019鲁0902民初3940号民事判决第一项；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，违反法定程序，适用法律不当。一、一审判决认定上诉人构成违约缺乏事实根据，认定事实错误。一审判决认定上诉人违约的主要事实依据是被上诉人于2019年2月27日发出的律师函，但在该律师函中并没有明确向上诉人要求提供办理房产证和他项权手续所要求的文件以及具体事项。只是声称应当配合办理房产证和他项权手续。该律师函并不符合合同约定的书面告知提交符合要求文件资料的条件。按照双方合同的约定，在房屋交付手续办理前，上诉人就应向被上诉人出具委托办理房产登记及抵押登记手续的授权委托书及其他资料，如果不交付上述资料的话，被上诉人可以拒绝交付房屋。上诉人在接收房屋时已经按照被上诉人的要求缴纳了办理房产证相关费用、并签署了相关文件、手续，上诉人已经履行了全部合同义务，被上诉人才将房屋交付。试想，如果上诉人没有提交完整资料，被上诉人怎么可能交付房屋?此后上诉人从来没有收到过被上诉人任何书面通知要求提供或者补充相关材料。被上诉人虽然向上诉人多次联系，但是并没有要求上诉人提交任何书面材料的具体要求。上诉人至今也不知道办理房产登记手续还需要提供什么资料?欠缺什么资料?在房屋交付时就已经提交了完整资料的情况下，现在又要求提供资料的原因是什么?上诉人根本不存在所谓的违约行为。一审判决据此认定上诉人违约，认定事实错误。事实上，正是由于被上诉人违反合同约定，没有办理房产登记手续，才造成双方之间产生误解，房产证迟迟没有办理。二.一审判决程序错误。剥夺了上诉人依法参与庭审并进行答辩的权利。在一审中上诉人向一审法院提交了管辖权异议申请书，一审法院在没有将管辖权异议进行处理的情况下，就按照原通知的开庭时间开庭审理，致使上诉人没能参加庭审，违反法定程序。按照民事诉讼法的规定，上诉人依法提交了管辖权异议申请书，一审法院应依法审查，并将审查结果依法送达同时在管辖权应另行指定举证期限和开庭日期。一审法院违反法定程序开庭，实际是剥夺了上诉人依法举证和应诉的权利。三.一审判决适用法律错误。按照双方合同的约定。如上诉人提交资料不完整或有瑕疵，上诉人应于收到房产登记管理部门或原告书面通知十日内重新提交符合通知要求的文件资料。上诉人在交付房屋时，已经提交了相关办理房产登记手续的资料，如被上诉人认为需补充，应书面通知上诉人提交补交的材料。但是上诉人从来没有收到过，被上诉人要求补充材料的详细清单。虽然收到过一份律师函，仅提及要配合办理房产证和他项权手续，并无具体如何配合、提供何种资料的清楚表述。因上诉人与被上诉人之间就房屋买卖合同的其他事项存在纠纷，且律师函中没有明确需要提供哪些配合事项，因此该律师函不能理解为是被上诉人按照合同约定明确通知上诉人提交资料的行为。事实上，正是因为上诉人与被上诉人就所购买的房屋之间存在其他纠纷。被上诉人一直没有明确要求上诉人需提交办理房产证的详细资料，上诉人也无法配合。上诉人也多次要求上诉人明确需要配合的内容，被上诉人都一直没有明确答复。律师函只不过是被上诉人向上诉人就其他纠纷施压的一种手段而已。即使存在办理房产证资料不完整或者有瑕疵造成拖延办理房产证的情形，责任也在被上诉人。一审判决不顾合同约定和客观事实，错误分配合同责任适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实错误，严重违反法定程序，适用法律不当，特依法提起上诉，恳请依法改判或发回重审。 泰安万达广场投资有限公司未作答辩。 泰安万达广场投资有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付违约金333523.2元（以总房款为基数，按照日万分之一收取，4-508户商品房自2016年3月24日起算暂计算至2019年7月5日，共1198天；D区106户商品房自2016年3月24日起暂计算至2019年7月5日，共1198天。计算至被告配合办理产权登记和抵押登记之日止）；2.判令被告向原告支付律师费10000元；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告签订编号为YS0071440商品房预售合同一份，约定被告购买原告开发建设的泰安万达广场4号商务办公楼5层508室商品房，总价款353742元，其中首付款183742元，贷款170000元，交房期限为2016年5月30日前；原、被告签订编号为YS0071433商品房预售合同一份，约定被告购买原告开发建设的泰安万达广场Ｄ区商品房，总价款2429661元，其中首付款1219661元，贷款1210000元，交房期限为2015年10月30日前。上述两份合同均在补充协议第十条第三款约定如被告以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托原告或原告指定的代办单位统一办理，被告承担代办费用；被告应于办理房屋交付手续前向原告或原告指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料；被告应保证提交给原告的文件、资料均完整、真实、合法，如被告提交资料不完整或有瑕疵，被告必须于收到房产登记管理部门或原告书面通知后10日内重新提交符合通知要求的文件、资料。如被告未按照前述约定提交资料或向原告预交全部税费或未按通知要求重新提交资料、文件，原告有权拒绝交付房屋并暂停代办该房屋产权登记及抵押登记手续。被告每延迟一日，应向原告支付购房款总额万分之一的违约金。被告以涉案房屋为抵押，在兴业银行股份有限公司泰安分行分别贷款170000元和1210000元，原告为上述贷款均提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证。2015年5月8日，原告向被告交付泰安万达广场Ｄ区商品房；同年7月2日，原告向被告交付泰安万达广场4号商务办公楼5层508室商品房。被告均同意接收并在房屋交接单上签字确认。原告提交登记日期均为2016年3月23日的泰安万达广场D区商业楼、4号商务办公楼房产证各一份，用以证实涉案两套房屋已具备办理所有权转移登记的条件。2019年2月26日，原告委托山东金长虹律师事务所通过EMS向被告邮寄律师函一份，被告于同年2月27日签收。律师函载明按照双方约定，被告应当及时配合办理房产证和他项权手续，请被告接函后三日内配合原告办理上述手续。同年6月13日，原告再次委托山东金长虹律师事务所通过EMS向被告邮寄律师函一份，要求被告于接函后三日内配合原告办理房产证和他项权手续，逾期将追究被告的违约责任，该邮件退回未送达。原告称涉案房产的房款、合同约定的全部税费、按揭贷款代办费，被告已经在接收房屋前支付完毕，但被告经原告电话通知后未按约定向原告交付授权委托书、购房合同原件和发票。被告交纳的资料文件不完整，致使涉案房屋无法办理产权登记和抵押登记手续，原告要求被告重新提交符合通知要求的文件、资料，但被告一直未予提交，为此原告诉至法院，要求处理。2019年11月14日，被告向一审法院提交管辖权异议申请书，申请将案件移送到济南市市中区人民法院审理，因其答辩期及举证期已于2019年11月12日届满，故一审法院未予审查。 一审法院认为，原、被告之间签订的编号分别为YS0071440、YS0071433的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为合法有效的合同，双方均应依约履行各自的义务。原告依照约定向被告交付了房屋，被告应于办理房屋交付手续前向原告出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的授权委托书及其他资料，但被告在接收房屋时只交纳了相应的税、费，而未按照约定向原告交付授权委托书、购房合同原件和发票等文件资料，致使涉案房屋无法办理产权登记和抵押登记手续，已经构成违约，应当按照约定向原告支付违约金。对于违约金的起算时间，原告称早已通过电话通知被告提交完整资料，但未提交证据予以证实，一审法院对此不予采信。原告在2019年2月27日以律师函的形式要求被告于接函后三日内，即2019年3月3日前配合原告办理产权登记和抵押登记手续，应视为书面通知被告重新提交相应的文件资料，对于原告要求被告自2016年3月24日至配合办理抵押登记和产权登记之日止计算违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持，涉案两套房产房款共计2783403元，被告应当自2019年3月3日起至向房产登记管理部门或原告交付办理不动产权登记和抵押登记完整资料之日止，以2783403元为计算基数按照日万分之一的标准支付违约金。对于律师费的问题，原告未提交证据予以证实，故对原告要求被告支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于被告的管辖权异议申请，因其提出异议时答辩期已经届满，一审法院依法不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条、第一百四十四条规定，缺席判决：一、被告刘蓓于本判决生效之日起十日内支付原告泰安万达广场投资有限公司逾期违约金（以总房款2783403元为计算基数，自2019年3月3日起至向房产登记管理部门或原告交付办理不动产权登记和抵押登记完整资料之日止，按照日万分之一标准计算）；二、驳回原告泰安万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6452.84元，由原告泰安万达广场投资有限公司负担5825.43元、被告刘蓓负担627.41元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。对上诉人提交的证据，本院认定如下： 上诉人提交：证据1.上诉人与被上诉人签订的两套房子的商品房预售合同各一份（提交原件予以核对）；证据2.购房发票两张（提交原件予以核对，系两套房屋全部的购房款发票）；证据3.被上诉人出具的两套房屋收款收据各一张（提交原件予以核对）及泰安万达广场入伙交费通知单打印件一张；证据4.泰安万达广场入伙通知书三张（提交原件予以核对）。以上证据，拟证明在合同中明确约定在交房前要办理房产证所需要的手续及费用全部提供，之后才交房，被上诉人负责办理房产登记，上诉人已经按照约定及要求提供了相关资料并交纳了所有的费用，并不存在不配合办理房屋登记的情况，一审认定上诉人违约，不符合事实。审查认为，上诉人提交的以上证据可以证实上诉人持有购房合同原件及发票原件，未向被上诉人交付，且上诉人提交的以上证据未体现出其已出具委托办理涉案房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》的内容，故对被上诉人所提上诉人未按约定交付授权委托书、购房合同原件及发票的主张，本院认为具有高度盖然性，以上证据不能证实上诉人认为其不存在不配合办理房屋登记情况等的证明目的。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合本案双方当事人陈述、提交的证据及已查明的事实，一审认定被上诉人虽依约向上诉人交付了房屋，但上诉人在接收房屋时只交纳了相应的税、费，而未按照约定向被上诉人交付授权委托书、购房合同原件和发票等文件资料，致使涉案房屋无法办理产权登记和抵押登记手续，有依据，一审进而认定上诉人已经构成违约，应当按照约定向被上诉人支付违约金，并无不当，上诉人认为一审判决认定其构成违约缺乏事实依据、认定事实错误以及适用法律错误的上诉理由，不成立，本院不予支持。关于违约金的起算时间，根据双方签订的商品房预售合同中的约定，上诉人应保证提交给被上诉人的文件、资料均完整、真实、合法，如上诉人提交资料不完整或有瑕疵，上诉人必须于收到被上诉人书面通知后10日内重新提交符合通知要求的文件、资料。上诉人于2019年2月27日收到被上诉人以律师函形式发出的书面通知，故上诉人应当于十日后，即自2019年3月10日起支付违约金，一审认定应自2019年3月3日起支付违约金，不当，本院予以纠正。关于上诉人所提一审程序问题，经查，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十三条规定，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出，当事人在提交答辩状期间提出管辖权异议，人民法院应当对管辖异议进行审查。本案中，上诉人虽向一审法院递交了管辖权异议申请书，但其递交该异议申请时，答辩期间已届满，一审法院不予审查，并无不当，上诉人认为一审判决程序错误、剥夺了上诉人依法参与庭审并进行答辩的权利之上诉理由，不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省泰安市泰山区人民法院(2019)鲁0902民初3940号民事判决第二项即“驳回原告泰安万达广场投资有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更山东省泰安市民事判决泰山区人民法院(2019)鲁0902民初3940号民事判决第一项为“被告刘蓓于本判决生效之日起十日内支付原告泰安万达广场投资有限公司逾期违约金（以总房款2783403元为计算基数，自2019年3月10日起至向房产登记管理部门或原告交付办理不动产权登记和抵押登记完整资料之日止，按照日万分之一标准计算）”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6452.84元，由原告泰安万达广场投资有限公司负担5825.43元、被告刘蓓负担627.41元；二审案件受理费6452.84元，由刘蓓负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年九月八日 书记员 李争艳