中华人民共和国天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）津民终161号上诉人（一审原告）：刘继东委托诉讼代理人：郜树良，天津澍泽律师事务所律师。上诉人（一审原告）：陈美丽委托诉讼代理人：刘继东（系陈美丽之夫）委托诉讼代理人：郜树良，天津澍泽律师事务所律师。上诉人（一审被告）：天津市传有钢结构有限公司，住所地中华人民共和国天津市津南区咸水沽镇海河科技园区福鑫路2号。法定代表人：李传有，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳嘉伟，北京康达（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁苑，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：赵凤亮。被上诉人（一审被告）：张宝忠。上诉人刘继东、陈美丽，上诉人天津市传有钢结构有限公司（以下简称传有公司）因与被上诉人赵凤亮、张宝忠房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国天津市第二中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）津02民初422号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘继东及刘继东与陈美丽共同的委托诉讼代理人郜树良，上诉人传有公司的法定代表人李传有及委托诉讼代理人靳嘉伟、袁苑，被上诉人赵凤亮、张宝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘继东、陈美丽上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判传有公司赔偿刘继东、陈美丽经济损失12181088元；3.判令传有公司向刘继东、陈美丽支付违约金8400000元；4.判令赵凤亮、张宝忠对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任；5.一、二审诉讼费用由传有公司、赵凤亮、张宝忠承担。事实与理由：（一）一审法院未查明本案事实。1.对传有公司将涉诉房屋的一部分转租给张宝忠的事实，一审法院拒绝了刘继东、陈美丽提出的现场勘查申请，作出“结合房产证等其他证据能够证明上述租赁房屋不在二原告租赁范围内”的认定，属于事实认定错误。2.一审判决关于“2015年房屋出现漏水”的认定没有事实依据。3.一审判决在已经认定2015年张宝忠已经将涉诉房屋交还传有公司，传有公司已收回涉诉房屋情况下，仍然根据传有公司单方意思认定刘继东、陈美丽欠付租金，于理不通。4.刘继东、陈美丽居住在国外无法看到报纸，一审判决认定的报纸公告，对刘继东、陈美丽不产生效力。（二）一审判决错误适用法律。1.一审判决关于“刘继东、陈美丽未尽到审慎管理使用义务，导致涉诉房屋安全隐患”的认定缺乏事实依据。根据报警情况记载，漏水是在2016年1月3日发生，而此时传有公司已经收回涉诉房屋，刘继东、陈美丽没有控制涉诉房屋，也无从进行管理。2.本案为合同纠纷，应当适用严格责任而非过错责任。涉案租赁合同中明确约定了违约情形和承担责任形式，一审法院应据此判决。3.免除两个月租金是给予两个月的装修时间，而非对装修费用的补偿，一审判决以“免除两个月租金”作为减少传有公司违约金的依据是错误的。4.因传有公司的违约行为导致刘继东、陈美丽的投资无法收回，双方约定的违约金计算方式明显不属于法律规定“过分高于造成的损失”的情况，一审判决确定的违约金数额违反法律规定。传有公司辩称：不同意刘继东、陈美丽的上诉请求。事实与理由：（一）传有公司不存在违约行为，不应支付违约金。自2016年1月起刘继东、陈美丽存在欠付租金的行为，传有公司于2016年4月15日发送了《告知函》。传有公司有权解除租赁合同。（二）传有公司接收房屋的行为恰是履行租赁合同的义务，保证了租赁房屋安全，消防、电力不受破坏。（三）传有公司将房屋另行出租，不属于违约，无需向刘继东、陈美丽支付违约金。刘继东、陈美丽在庭审中明确不再继续履行合同，双方租赁合同在起诉之日已经解除，传有公司在2016年8月1日将房屋另行出租没有违反法律规定。赵凤亮辩称：不同意刘继东、陈美丽的上诉请求，赵凤亮没有违约也不欠房租，与本案无关。张宝忠辩称：不同意刘继东、陈美丽的上诉请求。传有公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回刘继东、陈美丽的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由刘继东、陈美丽承担。事实与理由：（一）一审判决未认定刘继东、陈美丽的违约事实，属于事实认定错误。租赁合同中明确约定在2016年1月15日前刘继东、陈美丽应当支付房租，但直至2016年4月15日传有公司邮寄《告知函》、2016年5月21日传有公司在《人民日报》上刊登公告时止，刘继东、陈美丽仍未交纳房租，该事实客观真实，但一审判决并未予以认定，更没有依此确定刘继东、陈美丽应当承担的法律责任。（二）传有公司在刘继东、陈美丽违约的情况下，有权依据租赁合同行使解除权，且不违反法律规定。一审判决过分强调守约主体行使解除权的条件，而对刘继东、陈美丽的违约行为置之不理。（三）即使解除权不生效，在刘继东、陈美丽没有依约支付租金已经违约的情况下，一审判决判令传有公司赔偿3500000元没有事实和法律依据。刘继东、陈美丽辩称：不同意传有公司的上诉请求。事实与理由：（一）2015年12月25日张宝忠将房屋已经返还传有公司，刘继东、陈美丽没有再支付租金的义务。（二）因为涉诉房屋已经改造成幼儿园，无法继续履行，故刘继东、陈美丽在一审期间同意解除租赁合同。（三）传有公司提出的解除权不符合合同约定，没有按照合同约定程序进行。赵凤亮、张宝忠均同意传有公司的上诉请求。刘继东、陈美丽向一审法院起诉请求，请求判令：1.传有公司赔偿经济损失12181088元；2.传有公司支付违约金8400000元；3.赵凤亮、张宝忠对前述两项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费用由传有公司、赵凤亮、张宝忠承担。一审法院认定事实：2011年3月2日，刘继东、陈美丽与传有公司签订《租赁合同》，合同第一条约定：由刘继东、陈美丽承租传有公司所有的坐落于天津市津南区××工业区××路××号的房屋，建筑面积8000平方米主楼为六层外加洗浴中心三层、楼前停车场2000平方米。第二条约定：房屋用途为综合性酒店，从事洗浴、餐饮等服务行业。第三条约定：租期自2011年3月1日至2031年2月底共二十年。第四条约定：年租金2000000元，从2021年开始每年递增200000元。租金按年缴付，经双方协商在合同生效之日起传有公司同意给予刘继东、陈美丽装修补偿，免收两个月房租，即2011年5月1日缴付当年房屋租赁费1333600元，自2012年开始每年元月15日之前缴付当年1月1日至12月31日之内的房屋租赁费，以此类推。第五条约定：租赁期间的土地产权税由传有公司依法缴纳，房屋租赁税由双方各承担50%。第九条约定：刘继东、陈美丽有下列情形之一的，传有公司可终止合同并收回房屋：1.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用…；3.欠租金累计达3个月；4.无正当理由闲置达6个月；…。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前本合同继续有效。第十条约定：1.传有公司因不能提供合同约定房屋而解除合同，应支付刘继东、陈美丽本合同租金总额的20%违约金。…。3.传有公司因故提前终止合同或无法履行合同应按照合同租金总额的20%支付刘继东、陈美丽违约金并承担刘继东、陈美丽在装修过程中所付出的一切费用。上述租赁合同签订后，传有公司依约交付了房屋。刘继东、陈美丽交纳2000000元房屋租金。2011年5月10日，陈美丽以该房屋为企业地址出资设立天津猎渔舰酒店有限公司（以下简称猎渔舰酒店），从事餐饮、洗浴服务，法定代表人陈美丽。2012年8月7日，猎渔舰酒店与赵凤亮签订承包合同，约定猎渔舰酒店由赵凤亮承包经营，承包期自2012年9月1日至2020年8月31日，共八年；赵凤亮每年给付猎渔舰酒店经营承包费1000000元、房屋使用费2000000元，承包合同签订后，赵凤亮开始承包经营，2013年8月17日，猎渔舰酒店的名称变更为天津盛鹏海鲜大酒店有限公司（以下简称盛鹏大酒店），法定代表人陈美丽。2014年4月3日，陈美丽开具内容为“今有陈美丽借盛鹏大酒店现金100000元”的收条，并收取了100000元，该款刘继东、陈美丽同意抵扣承包费。传有公司曾以赵凤亮的承包行为系转包为由，起诉请求解除与陈美丽、刘继东的租赁合同，天津市津南区人民法院作出的（2015）南民三初字第1175号民事判决及天津市第二中级人民法院作出的（2016）津02民终1219号民事判决确认承包合同履行过程中，不产生涉诉房屋承租主体变化，并驳回传有公司解除租赁合同的请求。刘继东、陈美丽与赵凤亮达成承包协议后，涉诉房屋由赵风亮与案外人崔建华共同经营使用。赵凤亮向刘继东、陈美丽交纳了2014年度截至3月底的全部租金，崔建华向刘继东、陈美丽交纳了2014年度剩余全部租金。2014年底张宝忠继续使用涉诉房屋，2015年1月28日，陈美丽出具内容为陈美丽与李传有在诉讼期间，为不影响酒店的正常经营，经协商陈美丽收取现承包人张宝忠2015年1月1日至12月15日承包费200000元的证明，2015年12月张宝忠要求刘继东、陈美丽接管酒店，但未得到刘继东、陈美丽回复，遂将涉诉房屋交传有公司保管。2015年房屋出现漏水，传有公司对房屋进行了修缮。2015年1月1日，传有公司与张宝忠订立租房协议一份，租赁575平方米，用于餐饮经营。张宝忠在该协议下实际使用范围非刘继东、陈美丽租赁房屋范围。2016年4月15日，传有公司向刘继东、陈美丽原户籍地温州市××现居住地西班牙分别通过邮政特快专递形式邮寄《告知函》，主要内容为：涉诉房屋从2015年12月29日已经人去楼空、无人管理，为防止火灾和盗窃发生，雇保安一名。另，两台消防专用循环电机泵因无人保养维护已经烧坏，加大了消防隐患和经济损失。根据合同约定，刘继东、陈美丽欠租达3个月之久，传有公司有权终止合同。限其二人10日内来酒店解决有关事宜，逾期不来，传有公司有权按合同约定终止合同。根据传有公司上述发函自认，刘继东、陈美丽自2016年1月开始，欠付租金。2016年5月21日，传有公司在《人民日报》国内版和海外版分别刊登公告，内容为：“刘继东先生、陈美丽女士：就你们与我公司位于天津市津南区咸水沽镇海河科技园的房屋租赁事宜，望见报后15日之内与我方联系，逾期我方将按照租赁合同之规定追缴租赁款并依法终止合同。”庭审中，经询问，对于是否继续履行合同一节，刘继东、陈美丽主张鉴于传有公司已经根本违约，擅自收回涉诉房屋，且已经改造成幼儿园，合同已经无法继续履行，故不要求继续履行合同，仅要求支付违约金并赔偿损失。传有公司认为，该公司履行了登报公告程序，双方租赁合同已于2016年6月中旬解除。赵凤亮、张宝忠对此不发表意见。另，各方当事人均对传有公司收回房屋后于2016年8月1日将涉诉房屋另行出租给案外人改建成幼儿园运营使用的事实无异议。又，庭审中，传有公司抗辩自己并无违约行为，不承担违约责任。经一审法院释明，传有公司表示，如果法院认定其违约，则抗辩违约金约定过高，请求法院依法予以调整。以上事实有在案各方当事人提交证据、庭审陈述予以佐证。一审法院认为，本案围绕租赁合同的履行问题成讼。本案的争议焦点是：1.刘继东、陈美丽主张的传有公司支付违约金8400000元、赔偿经济损失12181088元是否有事实和法律依据，是否应予支持。2.刘继东、陈美丽主张赵凤亮和张宝忠对上述违约金和赔偿损失承担连带责任，是否有事实和法律依据。围绕争议焦点阐述如下：刘继东、陈美丽与传有公司于2011年3月2日签订的《租赁合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，真实有效。各方当事人均应按照合同约定严格履行各自的权利义务。各方在庭审中陈述，刘继东、陈美丽主张，鉴于传有公司违约将涉诉房屋出租给案外人经营幼儿园使用，故不要求继续履行涉诉租赁合同，但要求传有公司支付违约金并赔偿损失，赵凤亮和张宝忠对上述违约金和赔偿损失承担连带责任。传有公司抗辩认为自己并无违约行为，其将涉诉房屋收回后另行出租给案外人改建成幼儿园运营使用，故合同已经解除，不可能再继续履行。赵凤亮和张宝忠表示对此不发表意见。据此，一审法院认定涉诉《租赁合同》客观上不具备继续履行的条件，不再继续履行。至于合同不能继续履行的违约方如何确定的问题，在《租赁合同》履行中，传有公司虽主张已通过邮寄告知函和报纸公告形式于本案成讼前将涉诉租赁合同解除，收回房屋另租他人，但传有公司在刘继东和陈美丽对于合同解除享有法定三个月异议期内，即收回房屋另出租他人，不符合法定的解除程序规定，构成违约，应当承担违约责任。同时，刘继东、陈美丽在履行与传有公司签订的《租赁合同》过程中，未按合同约定履行支付租金的主要合同义务，且对涉诉房屋的交接和管理，未尽到审慎管理使用义务，导致涉诉房屋存在安全隐患，亦有一定过错。关于刘继东、陈美丽主张传有公司支付违约金8400000元的问题，前已述及，传有公司未按法定程序解除合同，构成违约，刘继东、陈美丽在租赁期内，欠付租金，且对涉诉房屋的交接和管理存在一定过错，结合传有公司抗辩违约金约定为总租金的20%过高的陈述，一审法院综合全案案情，结合双方的违约行为过错、合同约定租赁期限与实际租赁期限等情况，对违约金合同约定的标准予以调整，酌情确定为3500000元。关于刘继东、陈美丽主张的赔偿损失12181088元一节，经一审法院逐一审查甄别刘继东、陈美丽提交的证据，对于提交的无原件证据部分，因无原件相比对，无法确定其真实性，且无其他证据相互佐证，故真实性不予确认。对于提交的有原件证据部分，一审法院认为，上述证据不能充分证明其实际足额支出其主张的全部损失费用，但综合全案案情，并综合考虑传有公司与刘继东、陈美丽签订《租赁合同》时，出租人已对于承租人装修免除了2个月租金的事实和本案实际情况，以及传有公司在收回房屋时存在一定过错，且租赁合同签订的期限为20年，刘继东、陈美丽仅承租使用5年等情况，以及刘继东、陈美丽购置小件物品支付对价时一般市场交易习惯，一审法院酌情确定传有公司应支付的违约金金额足以弥补刘继东、陈美丽损失，故刘继东、陈美丽主张的损失金额，一审法院不予支持。关于刘继东、陈美丽主张的赵凤亮、张宝忠承担连带责任的问题，因涉诉《租赁合同》的合同相对方是刘继东、陈美丽和传有公司，且现有证据能够证实，赵凤亮、张宝忠继续经营，张宝忠为刘继东、陈美丽的承包人，刘继东、陈美丽的书面证明中明确确认张宝忠为其承包人，且刘继东、陈美丽收取张宝忠承包费，张宝忠基于与刘继东、陈美丽的承包关系使用涉诉房屋。因此不存在传有公司将涉诉房屋转租张宝忠的事实。传有公司与张宝忠存在另一租赁合同，该合同租赁的房屋，与刘继东、陈美丽租赁的并非同一房屋。刘继东、陈美丽主张传有公司直接将涉诉房屋租与张宝忠没有事实依据。故刘继东、陈美丽主张赵凤亮、张宝忠承担连带责任没有约定和法定依据，一审法院不予支持。综上，刘继东、陈美丽的部分诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百二十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百六十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、传有公司于判决生效之日起十五日内给付刘继东、陈美丽违约金3500000元；二、驳回刘继东、陈美丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费144705元，由刘继东、陈美丽负担120097元，由传有公司负担24608元。本案二审期间，各方当事人均未补充提交证据。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。刘继东、陈美丽为外国公民，本案为涉外民事案件。经当庭询问，各方当事人均明示选择适用中华人民共和国法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本院确认适用中华人民共和国法律作为处理本案争议的准据法。刘继东、陈美丽与传有公司签订的《租赁合同》真实合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据各方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：传有公司、赵凤亮、张宝忠应否支付刘继东、陈美丽所诉的损失和违约金。首先，刘继东、陈美丽具有《租赁合同》所约定的欠付租金的违约行为。根据《租赁合同》第四条“自2012年开始刘继东、陈美丽应当在每年元月15日之前缴付当年1月1日至12月31日之内的房屋租赁费”的约定，刘继东、陈美丽应当在2016年1月15日之前支付2016年房屋租赁费，而刘继东、陈美丽未在该期限届满前予以支付，已经构成违约。关于刘继东、陈美丽提出因2015年12月张宝忠已将涉诉房屋交还传有公司故此后不应发生租金的主张，因刘继东、陈美丽的书面证明中明确确认张宝忠为其承包人，且刘继东、陈美丽收取张宝忠承包费，故张宝忠为刘继东、陈美丽的承包人，在承包合同届满时，张宝忠应向刘继东、陈美丽交还涉诉房屋。2015年12月张宝忠向刘继东、陈美丽交还涉诉房屋，要求刘继东、陈美丽接管，但未得到刘继东、陈美丽回复，张宝忠遂将涉诉房屋交给传有公司。该行为并非刘继东、陈美丽作为承租人向出租人传有公司交还房屋，传有公司也并非以出租人身份收回房屋，应认定为刘继东、陈美丽对涉诉房屋疏于管理，传有公司代刘继东、陈美丽管理涉诉房屋的行为。刘继东、陈美丽的上述主张不能成立。其次，在刘继东、陈美丽欠付租金情况下，传有公司具有《租赁合同》所约定的解除权，但传有公司未依照法律规定程序行使解除权。根据《租赁合同》第九条“刘继东、陈美丽有下列情形之一的，传有公司可终止合同并收回房屋：…3.欠租金累计达3个月”的约定，自2016年1月15日欠付租金起至2016年4月15日，刘继东、陈美丽仍未给付2016年当年租赁费，欠付租金达3个月，传有公司具有合同约定的解除权。传有公司于2016年4月15日向刘继东、陈美丽原户籍地温州市××现居住地西班牙分别通过邮政特快专递形式邮寄《告知函》。后又于2016年5月21日在《人民日报》国内版和海外版分别刊登公告，内容为：“刘继东先生、陈美丽女士：就你们与我公司位于天津市津南区咸水沽镇海河科技园的房屋租赁事宜，望见报后15日之内与我方联系，逾期我方将按照租赁合同之规定追缴租赁款并依法终止合同。”传有公司对刘继东、陈美丽履行了通知义务，但未依照法律规定在刘继东和陈美丽对于合同解除享有法定三个月异议期内将涉诉房屋另行出租，不符合法定的解除程序规定，传有公司相关上诉主张不能成立。第三，刘继东、陈美丽在租赁期内欠付租金，已经构成违约，同时，在其承包人要求交还涉诉房屋时不予回复，对涉诉房屋疏于管理；传有公司虽具有合同解除权，但违反法律规定在异议期内将涉诉房屋另行出租。鉴于涉诉房屋已经改建成幼儿园运营使用，涉诉《租赁合同》客观上不具备继续履行的条件，且各方当事人对解除合同不持异议，故一审法院判令涉诉《租赁合同》解除并无不当。对于刘继东、陈美丽提出传有公司支付违约金8400000元的主张，一审法院综合全案案情，结合双方的违约行为、合同约定租赁期限与实际租赁期限等情况，对合同约定的违约金标准予以调整，酌情确定为3500000元，并无不当。对于刘继东、陈美丽提出传有公司赔偿其损失12181088元的主张，一审法院通过对证据的审查判断，认定刘继东、陈美丽提交的证据不能充分证明存在所主张的损失。刘继东、陈美丽不能证明其存在法院已确定的违约金数额所不足以弥补的损失，故一审法院驳回其相关诉讼请求亦无不当。最后，刘继东、陈美丽向赵凤亮、张宝忠收取承包费，与赵凤亮、张宝忠分别成立承包关系，赵凤亮、张宝忠占有使用涉诉房屋均源自与刘继东、陈美丽之间的承包关系，刘继东、陈美丽主张传有公司直接将涉诉房屋租与张宝忠没有事实依据，其主张赵凤亮、张宝忠承担连带责任，不能成立，本院不予支持。综上，刘继东、陈美丽及传有公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159087元，由上诉人刘继东、陈美丽负担124287元，由天津市传有钢结构有限公司负担34800元。本判决为终审判决。审判长 李 彤审判员 赵清泉审判员 李 超二〇二〇年九月十日法官助理赵伟书记员闫玮附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。