广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初2481号 原告（反诉被告）：甘倩，女，1986年4月1日出生，汉族，住贵港市港北区。 被告（反诉原告）：贵港市恒大华南茂置业有限公司，住所地：贵港市迎宾大道与布山大道交汇处东南角，统一社会信用代码：91450800MA5KF0583H。 法定代表人：李金明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，男，1987年2月6日出生，汉族，该公司员工，住广西全州县。 原告（反诉被告）甘倩与被告（反诉原告）贵港市恒大华南茂置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘倩（反诉被告）、被告（反诉原告）恒大公司委托诉讼代理人马云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘倩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告甘倩与被告恒大公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告恒大公司返还原告甘倩己交首付款255434元及利息30029元，本息合计285463元。（利息计算：从2018年1月9日起以本金255434元为基数，按年利率4.75％计至还清之日止。暂计至2020年6月18日利息是人民币30029元）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年1月09日，原告与被告恒大公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20180XXX612),购买位于贵港恒大城17幢商品房。在原告在向恒大公司销售顾问询问买房事宜时，咨询是否可以通过银行商业按揭贷款，销售顾问答复原告名下只有一套商品房贷款，且无逾期记录，恒大公司能为主业们推荐合适的银行机构申请贷款，原告应该可以贷款，所以原告与被告签订了《商品房买卖合同》，并依约于2018年1月9日缴纳了首期房价款255434元，余款250000元向商业银行申请贷款支付。2018年1月，由被告在与中国农业银行贵港分公司进行按揭贷款沟通，原告按被告要求提交材料给农行贵港分行指定业务经理。而后，被告通知原告，由于农行贵港分行政策原因，不受理恒大公司商品房按揭贷款，需要原告等待被告再对接新的合作银行后，再行申请。2018年7月2日，被告通知原告赶提交贷款材料到交通银行股份有限公司贵港分行申请按揭贷款。原告在通知规定的时间内到指定的交行贵港分行业务经理处提交按揭贷款材料。而后，恒大销售顾问通知原告，交行贵港分行以银行额度问题拒绝了原告的商品房贷款业务，需要继续等待被告再对接新的合作银行后。而后，原告再次按照恒大公司要求到北部湾银行贵港分行提交材料申请商品房贷款。2018年11月11日，原告又接到被告销售顾问通知银行能做贷款，需要拿最新银行流水等材料去交行贵港分行。原告按被告要求，当天补齐材料送至交行贵港分行。综上所述，原告按照被告要求，已在规定时间内向多家银行申请，但均未能获得贷款审核及审批。2019年9月6日原告收到法院传票，得知恒大公司起诉要求解除商品房买卖合同，而后恒大公司自行撤诉。原告认为：原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》是在原告由被告的销售人员告知可以贷款后才签订的，并严格按照合同约定及被告通知要求，按时缴纳了首付款，并按被告通知提交了贷款申请材料。因为被告房屋上设计的不合理，不符合各银行的贷款准入条件，导致《商品房买卖合同》未能履行。经多次沟通，原告与被告不能达成友好退款共识。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”。因此，特提起诉讼，望判如所请。 恒大公司答辩并反诉称：1.判令解除双方于2018年1月9日签订《商品房买卖合同》；2.判令被反诉人在判决生效后10日内配合原告办理撤销贵港市港北区布山大道1555号（贵港恒大城）商品房的合同备案手续及房屋预告登记（桂2018贵港市不动产证明第00XXXX号）；3.被反诉人向反诉人赔偿违约损失暂计86099.99元（损失计算方式：以505434元为基数，从2018年1月9日至2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.5倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计付至被反诉人实际配合解除合同备案手续及预告登记手续之日止；4.被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年1月9日签订的《商品房买卖合同》，合同约定被反诉人购买反诉人开发的贵港市迎宾大道与布山大道交汇处东南角贵港恒大城17幢1层150号商品房，该商品房合计总价款505434元，被告采取银行按揭方式支付房款，约定被反诉人于2018年1月9日支付首期房款255434元，剩余250000元需向商业银行办理贷款按揭手续。合同签订后，反诉人依约办理了商品房合同备案登记及预告登记，履行了合同约定的大部分义务。但被告在仅支付首付房款250000元后，因自身原因导致贷款申请被商业银行拒绝，反诉人多次催促被反诉人支付购房款未果，被反诉人也不配合办理合同解除手续，导致反诉人长期未收到应付房款，房屋长期闲置无法另外出售，给反诉人造成重大损失。依据《合同法》第九十四条、第一百一十四条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，反诉人主张被反诉人按照房款总价值505434元为基数，以1.5倍银行利率借贷赔偿违约损失。为维护合同守约方合法权益，追究违约方违约责任，请求法院依法支持反诉人的诉请。 甘倩辩称：2020年5月，原告电话联系银行客户经理，其答复贷款未获批准是由于恒大公司房屋设计不合理，不符合银行的贷款准入条件，跟原告在恒大购买同类型商铺的，申请不了贷款的还有十五个业主，均被恒大公司起诉。银行没有说是因为原告自身原因无法办理贷款，要求被告提供相应证据。被告要求原告支付违约金86099.99元，根据合同约定，逾期应付款的是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。恒大公司提出以总房款计付违约金是不合理。被告要求支付的违约金超过了购房合同逾期应付款250000元的20%，根据相关法律规定法院应不予支持，原告请求法院根据有关规定，采取同类案件的标准予以核定。 本院经审理认定事实如下：2018年1月9日，甘倩作为买受人与恒大公司作为出卖人共同签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：恒大公司将位于贵港市迎宾大道与布山大道交汇处东南角的贵港市恒大城项目17幢1层150号商品房出售给甘倩，该商品房的规划用途为商业，单价为每平方米10275.14元，总价款为505434元。合同第七条付款方式及期限约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人应当于2018年1月9日前支付首期房价款255434元，占全部房价款的50.54%。余款250000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。另，2018年1月9日，恒大公司作为出卖人（甲方）与甘倩作为买受人（乙方）共同签订了一份《贵港恒大城商品房认购书》，双方约定：乙方自愿以总金额为505434元向甲方购买涉案商品房，乙方同意签署认购书时支付50000元作为定金，定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款。乙方选择按揭付款（商业贷款），乙方须于2018年1月10日前支付首期房款205434元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款250000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年1月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分应在银行最终审批之日起10日内付清等内容。同日，被告签下一份《贵港恒大城按揭承诺书》承诺按时按要求配合办理按揭后续一切流程。 《商品房买卖合同（预售）》签订后，甘倩向恒大公司支付了购房首付款255434元。2018年2月1日，恒大公司将涉案《商品房买卖合同（预售）》进行备案登记。2018年7月18日，恒大公司将涉案商品房预告登记到甘倩名下。至今，甘倩未向恒大公司支付余款250000元。 另查明，甘倩先后于2018年1月10日、2018年7月2日、2018年9月7日、2018年11月12日依据恒大公司的要求向中国农业银行贵港分公司、交通银行股份有限公司贵港分行、北部湾银行股份有限公司贵港分行、交通银行股份有限公司贵港分行提出贷款申请，但因涉案商品房位于一楼敞开式铺面，属于大型商场的分割销售摊位，均不符合上述银行业用房贷款审批条件，故甘倩的贷款申请未能审批通过。2017年11月30日，甘倩出具个人信用报告，无不良信贷记录。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《贵港恒大城商品房认购书》均是当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该两份合同应确认有效。庭审中，原、被告均同意解除《商品房买卖合同（预售）》，故本院确认该合同于本案开庭审理之日即2020年8月19日因双方协商一致而解除。合同解除后，恒大公司应返还甘倩已交纳的首付款255434元，甘倩应协助原告办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》及《预售商品房买卖预告登记证明》的手续。关于违约金，上述合同签订后，甘倩至今未向恒大公司支付购房余款250000元，构成违约，应承担相应的违约责任，其要求恒大公司支付首付款利息没有法律依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，且逾期超过180日后，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。甘倩因中国农业银行贵港分公司、交通银行股份有限公司贵港分行、北部湾银行股份有限公司贵港分行的政策原因而未能获得贷款，造成甘倩未按照约定时间付款的原因并不属于不可抗力，甘倩应按照合同约定向恒大公司支付违约金2500元（购房余款250000元×1%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、本诉原告甘倩与本诉被告贵港市恒大华南茂置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年8月19日解除； 二、本诉被告贵港市恒大华南茂置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还本诉原告甘倩购房首付款255434元； 三、反诉被告甘倩于本判决生效之日起五日内向反诉原告贵港市恒大华南茂置业有限公司支付违约金2500元； 四、反诉被告甘倩于本案判决生效后十五日内协助反诉原告贵港市恒大华南茂置业有限公司办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（合同编号：2018XXX612）及《预售商品房买卖预告登记证明》[登记证号：桂（2018）贵港市不动产证明第00XXX号]手续； 五、驳回本诉原告甘倩的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告贵港市恒大华南茂置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5582元，减半收取计2791元，由本诉原告甘倩负担294元，本诉被告贵港市恒大华南茂置业有限公司负担2497元；反诉案件受理费976元，由反诉原告贵港市恒大华南茂置业有限公司负担948元，反诉被告甘倩负担28元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费5582元，汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  粟焕玲 二〇二〇年八月二十六日 书记员  农燕新