浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0902民初38号原告（反诉被告）:顾金平，男，1978年10月2日出生，汉族，住舟山市定海区。原告（反诉被告）：徐柳燕，女，1980年4月13日出生，汉族，住舟山市定海区。两原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：王良平。两原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：胡宇成。被告（反诉原告）：舟山市中梁宏置业有限公司，住所地舟山市定海区临城街道定沈路619号港航国际大厦A座2003室。法定代表人：彭建斌，董事长。委托诉讼代理人：唐锋，浙江浙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：石钢，浙江浙元律师事务所律师。原告（反诉被告）顾金平、徐柳燕与被告（反诉原告）舟山市中梁宏置业有限公司（以下简称“中梁宏公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，被告（反诉原告）中梁宏公司于2020年5月6日提起反诉，本院受理后决定与本诉合并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐柳燕及其委托诉讼代理人王良平、胡宇成与被告（反诉原告）中梁宏公司的委托诉讼代理人唐锋、石钢到庭参加了诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。现本案已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年4月30日起至白鹭湾花园实际具备交房条件之日止的逾期交房违约金；2.被告对白鹭湾花园存在房屋质量低劣、设计不合理以及不符合规范等问题进行整改，具体包括：地下室墙面渗水，花园面积缩水，地下车库排水系统不达标，地下车库潮湿、通风不畅，景观水系品质低劣且有安全隐患，地面水泥砖碎裂易积水，公共部位地面沉降，建筑物质量低劣；3.被告赔偿原告因所购商品房内部楼板敲错而造成的损失20000元；4.被告赔偿原告因湿地公园、桥梁、小区环境品质等虚假宣传造成的房价损失159640元。事实与理由：2017年1月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买西区13幢101室房屋，支付价款2585984元。2017年2月20日，原告选购车位两个，支付价款160000元。2019年4月，原告被通知于2019年4月27日办理交房手续。但经原告现场查看，发现案涉小区存在道路未通、围墙未筑、燃气管道未接等问题，且现场仍在大量施工，已完工部分也存在未按图施工、违反国家强制性规范及质量低劣等问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》，案涉小区不具备实际交房条件，被告应支付逾期交房违约金。案涉房屋、小区、车位等存在质量低劣、不合理设计、不符合规范、未按图施工、漏水等多项问题，严重影响原告的正常使用，被告应进行整改；无法整改的，应赔偿损失。被告以“市府旁·湿地公园·法式宫殿群”为销售噱头，将小区定位为高档豪宅，以虚假宣传方式抬高房价。但实际上，房屋质量低劣，与其宣传存在明显差异，根本不符合豪宅定位。综上，原告认为被告偷工减料、降低工程质量、逾期交付等行为，违背诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益，故诉至本院。被告（反诉原告）辩称，1.2019年4月30日，案涉房屋已满足交房条件。原告诉称小区道路未通，指的是市政道路。市政道路的开通并非被告义务。被告就该市政道路多次与政府协调，已尽到适当义务。原告诉称围墙未筑，指的是小区南面围墙，该围墙因故拆除，现已恢复原状。原告诉称燃气管道未开通，在交付之前燃气管道已由职能部门审查确认，具备通气条件。因此，在2019年4月30日前，案涉小区已满足合同约定的交房条件。被告就涉案工程已完成了竣工验收备案，完全达到了合同约定的交付标准。原告诉请的逾期交房违约金计算有误，不应把车位款计算在内，且标准过高。2.对于原告要求整改及赔偿内容，被告认为：楼板敲错是客观事实，现已修复，并未造成损失；花园本身系公用绿化，且根据合同约定，被告不承诺实际交付时花园面积；地下车库排水系统已达标并经验收合格；地下车库潮湿系气候影响；景观水系符合设计要求，如需加装栏杆须征得全体业主同意；地砖碎裂已整修；主体结构沉降，已经第三方检测合格，符合设计规范。3.被告不存在虚假宣传，原告诉请的房价损失无事实及法律依据。综上，请求驳回诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》与《车位使用权转让协议》；2.反诉被告向反诉原告支付相当于总价款5%的违约金137299.2元。事实与理由：购房签订合同及付款事实同本诉一致。2019年4月，反诉原告向反诉被告寄发《商品房交付通知书》，通知反诉被告于2019年4月27日办理交房手续。反诉被告对房屋质量提出异议。在反诉原告解释说明后，双方仍未达成一致意见。反诉原告开发的案涉工程经竣工验收合格，满足《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件。反诉被告现以质量问题拒绝交房，显属违约，反诉原告有权依约解除合同并赔偿违约金，故诉至本院。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称，1.反诉被告并不存在违约行为，理由如下：反诉被告已按约支付价款，履行了合同的主要义务；反诉原告通知于2019年4月27日交房，但现场无法交房。2019年4月25日，职能部门明确要求反诉原告停止交房，并进行整改。后续反诉原告也未依据合同约定再次发书面交房通知；反诉原告也未完成实质性整改，案涉房屋至今未达到交房条件；《商品房买卖合同》附件补充协议第九条第三款约定系无效约定。2.反诉原告不积极整改案涉小区缺陷，而反诉解除合同，本质上属于滥用诉权，违背诚实信用原则。综上，请求驳回反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：舟山市新城白鹭湾花园项目（一期工程）系中梁宏公司开发建设。2017年1月4日，顾金平、徐柳燕（买受人）与中梁宏公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买白鹭湾花园13幢101号房屋，建筑面积159.64平方米，价款2585984元；出卖人应于2019年4月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，交付条件包括，(1)建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，(2)取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，(3)用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质检验机构进行质量检测；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件，(1)区内道路、排水设施、路灯等房屋交付之前完工，(2)环境卫生设施、园林绿化于房屋交付之前完工，(3)煤气、电话、有线电视、宽带管线进户，由买受人自行办理开户手续及缴纳手续费，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照出卖人逾期交房的违约责任处理，(4)对非由出卖人负责实施的建筑区划外的市政大配套工程未建成或未投入运营，导致建筑区划内基础设施及公共配套不具备使用条件，不视为出卖人违约，但出卖人有义务和买受人共同向相关单位协调处理。双方签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议约定：第五条第一款，对于该商品房的屋面露台、屋面消防通道、花园、下沉式庭院、地下空间、阁楼、设备间等非属于专有的部分（以下简称附带使用空间），各买受人同意，对该附带使用空间相联通的商品房买受人专属使用该空间不持异议，其他业主均同意并确认对前述附带使用空间不主张使用权，前述附带使用空间的有无、大小、建设标准以及形状等均以交房实况为准，且不影响双方订立的《商品房买卖合同》并确定房屋总价；第五条第四款，各买受人一致同意并确认，合同签订后，不对前述约定的公共部位专用权或独占使用权提出异议，也不向该享有专用权的业主主张民事权利，享有专用权或独占使用权的业主，也不因基于该等使用权而对其使用区域提出所有权的主张；第七条第三款，出卖人已就该商品房小区内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明，另出卖人出于客观条件所限，无法也无义务告知小区周边所有信息，对于小区红线外的范围非属出卖人规划开发，出卖人对用地红线外的情况进行介绍或引用相关资料，仅供参考，具体以政府实施为准，且上述介绍或引用的情形对双方确定商品房买卖价格不构成任何影响，买受人购买商品房后该商品房所在用地红线外的环境、规划条件以及土地利用情况发生变化，或与出卖人销售该商品房时宣传描述情况不一致，无论任何原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任；第八条第一款，无须规划行政主管部门事先批准的规划、设计变更以及虽须规划行政主管部门批准的规划设计变更，但未改变合同项下商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能，出卖人无须通知买受人，出卖人认为有必要的，可告知买受人，但无须征得买受人同意；第九条第三款，因买受人原因，逾期超过一年未办理交接手续，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当在解除合同通知送达之日起30日内按照房屋总价款的5%向出卖人支付违约金及向物业服务企业交纳物业管理费，并办理解除合同的所有相关手续；第九条第四款，经出卖人与买受人协商一致，双方对《商品房买卖合同》有关出卖人逾期交房的违约责任变更为，无论出卖人逾期交房超过多少日，买受人均选择继续履行合同，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第九条第五款，买受人在出卖人寄发的房屋交付通知书规定的交付日期内未能办理交房手续的，在出卖人寄发的房屋交付通知书规定的交付日期届满之日起，视为商品房已经交付，并自该日起，视为买受人逾期收房，每逾期一日应向出卖人支付总房款万分之一的违约金，如买受人因任何原因未收到出卖人的交付通知，则买受人有义务按合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续，否则视为商品房已经交付，买受人逾期收房；第九条第七款，商品房交付时，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人确认，仍应按时办理该商品房交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无需向买受人支付补偿或赔偿，买受人如因上述问题拒绝办理交接、入住手续，视为买受人逾期收房，由买受人承担相关责任；第十四条第二款，出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未被列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求；第十七条第一款，买受人同意，《商品房买卖合同》及本补充协议内容中所涉及的出卖人通知，出卖人可以选择以下一种或数种方式向买受人送达，书面通知、短信通知、报纸公告通知、电话通知;第十九条第八款，出卖人下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向买受人作出的与本合同及补充协议书不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力，出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准，买受人对此确认无疑，本条内容并不因本合同或补充协议的解除或终止而失效。上述合同含补充协议另约定了双方其他权利义务。上述合同签订后，顾金平、徐柳燕支付了购房价款2585984元。2017年2月20日，顾金平、徐柳燕与中梁宏公司签订一份《车位使用权转让协议》，由顾金平、徐柳燕选购D190、D191车位两个，并支付车位使用费160000元。2019年4月18日，中梁宏公司在舟山晚报刊登了《舟山白鹭湾花园交付公告》，载明：白鹭湾花园项目已竣工验收合格，具备交付条件，并将于2019年4月25日至30日分批集中交付，各楼栋具体交付时间详见发出的交房通知书。2019年4月，中梁宏公司向顾金平、徐柳燕发送的《商品房交付通知书》载明：交付时间为2019年4月27日8时30分至17时。2019年4月25日，市住建局向中梁宏公司出具《责令整改通知书》，载明：涉案楼盘未达到用气基本条件，不符合合同约定，即未达到交付条件，经研究，责令停止办理交付手续，同时请中梁宏公司加紧对所涉问题进行整改，并书面上报整改结果，待楼盘符合《商品房买卖合同》交付条件后再行交付。后中梁宏公司对用气问题进行整改。2019年4月29日，燃气公司向市住建局出具《关于白鹭湾花园燃气管道配套相关情况的说明》，载明：针对案涉小区外道路暂时不具备开挖方式敷设燃气管道的实际情况，对燃气管道施工方案进行了优化，采用定向钻穿越的方式进行施工，在2019年4月29日上午完成小区燃气管道与富丽岛路燃气主干管道的连接，并将天然气置换至每栋楼的立管。因该小区户内格局及二次改造的原因，应开发商要求，燃气表及表后管道在项目建设阶段暂不安装，待项目竣工交付后，由用户致电燃气公司（在户内厨房间格局确定和二次土建改造完成的情况下），其将在接到用户要求挂表电话的次日起三个工作日内以零星安装的方式完成户内燃气表及表后管道的安装。2019年4月30日，市住建局出具《关于白鹭湾花园项目整改核查情况的复函》，载明：根据燃气公司出具的《关于白鹭湾花园燃气管道配套相关情况的说明》，并经该局组织现场联合核查，白鹭湾花园燃气工程经过整改已具备通气条件，请中梁宏公司根据《商品房买卖合同》约定继续做好相关工作。后中梁宏公司在案涉小区公告栏张贴了小区符合用气条件的公告。顾金平、徐柳燕认为不符合交房条件，至今未办理交房手续。经查，中梁宏公司在通知业主交房前，已取得的认可或准许使用文件包括：《施工图设计文件审查合格书》，EPS燃烧性能等级满足B1级要求，受电工程竣工检验合格，消防备案且未被确定为检查对象，《建筑变形测量检验报告》结论符合规定，《施工单位工程竣工质量检查报告》验收合格，《设计单位工程质量检查报告》验收合格等27项。另查明，2018年11月起，案涉小区业主曾就小区存在的问题多次到相关部门进行反映。2019年1月8日，市住建局出具（2019）1号信访事项处理意见书，对业主反映的问题经核实后作反馈处理。2019年4月25日，涉案小区业主到市信访局表达诉求。2019年5月23日，经各部门调查核实，对业主出具信访事项处理意见书，对业主提出的各项问题进行统一答复，与本案诉请相关的项目有：关于反映“公共区域瓷砖石材等铺贴质量低下”的问题，经市建管局质安监执法人员调查，施工期间因成品保护不当造成局部地砖破损，已责令责任单位落实整改，对施工过程中破损的部位及时修复，并注意成品保护。2019年6月17日，涉案小区业主向市信访局反映小区存在的问题。2019年7月10日，新城管委会出具信访事项处理意见书，对业主反映的道路未通、绿化、公共花园缩水、水系品质等问题进行了答复。案外人黄镇繁曾因不服市住建局对白鹭湾花园项目竣工验收备案行为，向本院提起行政诉讼，请求撤销竣工验收备案。本院一审判决，驳回诉讼请求。案外人黄镇繁上诉后，市中院二审判决，驳回上诉，维持原判。2019年11月18日,市市场监管局新城分局作出行政处罚决定书，认为《商品房买卖合同》附件补充协议中第九条第四款、第十四条第二款、第十九条第八款等，包含排除消费者权利和免除经营者自己责任的格式条款，对中梁宏公司处以警告并罚款6000元。又查明，2016年市本级政府投资项目年度计划建议中包括茶山浦湿地公园。2018年9月11日，各相关部门曾在城投大厦召开过关于中梁地块北侧配套道路的讨论会。自2019年4月24日起，中梁宏公司向部分业主交付了房屋。本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定上述合同依法成立并已生效，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订的《商品房买卖合同》附件，因部分条款涉嫌违反法律、行政法规，当属无效，但其余部分仍应当认定有效。就本诉与反诉中双方主要争议焦点，分析、评判如下：1.逾期交房问题。围绕该争议焦点，双方争议集中在案涉小区是否符合交付条件及开发商是否履行通知交付义务。(1)开发商在2019年4月30日前已就案涉小区工程经建设工程竣工验收备案，取得交付所需的书面文件。但结合本案中业主提供的证据及双方陈述，能够证明在书面合同约定的交付日期即2019年4月30日前，案涉小区客观存在以下问题：小区外围的市政道路未完工，与道路相连的小区北门岗未建成以及小区南侧围墙和与之相连的绿化、水系、道路仍处于未完工状态。而根据《商品房买卖合同》约定，对非由出卖人负责实施的建筑区划外的市政大配套工程未建成或未投入运营，导致建筑区划内基础设施及公共配套不具备使用条件，不视为出卖人违约，但出卖人有义务和买受人共同向相关单位协调处理。对于上述客观存在的外围市政道路问题，经证据审查核实，确实属于合同中特别指明的“非由出卖人负责实施的……”内容，在交付日期前未完工的，不能视为出卖人违约。而因外围市政道路施工导致小区北门岗未建成，非系由于出卖人不履行或不完全履行合同约定所导致，也不能视为出卖人违约。对于上述客观存在小区南侧围墙和与之相连的绿化、水系、道路一直处于未完工状态，属于出卖人在交付前应当完成的施工内容。出卖人未在交付期限届满前完工的，确有不妥，实属违约，应当按照法律规定承担继续履行、采取补救措施等违约责任。对于案涉小区在约定交付日期届满前存在的上述瑕疵，让业主在领房时对案涉小区的整体品质降低了评价，但上述瑕疵尚未达到合同约定的商品房不能交付的情形。(2)出卖人是否履行了通知交房的义务。开发商于2019年4月18日在报纸上发布了交房公告，公告内容载明具体的交付时间详见发出的交房通知书，交房通知书明确了具体交房时间为2019年4月27日。但在2019年4月25日，案涉小区开发商被有关职能部门责令停止交付，导致业主确实无法按照通知书如期领房。在职能部门责令停止交付后，小区有部分业主到开发商处办理了领房手续，该行为应视为部分业主的民事自治行为，本院不做评判。在职能部门认为开发商已整改并符合交房条件下，开发商仍应当履行通知义务，且前述部分业主领房行为与开发商再次应尽的通知义务之间并无关联。对于开发商在小区内张贴了符合基本用气条件的公告，该公告行为不仅在公告内容上还是通知方式上，均不能代替交房通知书效力，不能视为完成了通知义务，违反了书面合同约定的开发商应于2019年4月30日前通知交房的义务。《商品房买卖合同》附件八第九条第5项“如买受人因任何原因未收到出卖人的交付通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续，否则视为商品房已经交付，买受人逾期收房”，该项约定明显属于作为格式合同提供方免除其自身责任的条款，按合同法规定，当属无效。在交付通知书确定的4月27日无法交房的情况下，业主对自身购买房屋的交付问题也应予以关注。事实上，众多小区业主对案涉小区能否如约交付及交付后品质问题，多次到相关部门反映，通过多种救济方式维护自身合法权益。2019年5月23日，经多部门联合调查核实，由住建部门牵头对小区业主提出的问题逐一答复，答复内容为案涉小区基本符合规范要求。该书面答复在小区业主群体内有一定范围的周知。至此，应当认定业主在此时知晓了案涉小区已可办理交房手续的事宜，业主应及时到场办理交房手续。综上,本院确定开发商逾期交房23天，即自2019年4月30日的次日起至2019年5月23日止，违约责任应当按照书面合同约定的已付房价款每日万分之一计算，为2585984元×0.0001×23天=5947.76元；超出部分，不予支持。对于业主诉请车位款计入赔偿基数，经审查双方签订的《车位使用权转让协议》，并无违约责任如何承担的具体约定，故无事实依据，本院不予支持。2.整改赔偿项目。(1)楼板敲错，开发商庭审中确认楼板敲错客观存在，该问题现已修复，对修复后楼板安全性影响，业主并未举证加以证明，但楼板修复后外观的完整性确实给业主带来主观上的负面体验，综合考虑该瑕疵给房屋后续使用产生影响，酌情确定开发商向业主赔偿5000元；(2)花园面积缩水，与一楼住户相联通的花园，本质上属于公共绿地，属于建筑物区分所有权中的共有部分。现原告主张整改，本院不予支持；业主诉请的其他整改项目，诸如地下车库排水、潮湿，通风不畅,景观水系品质，地砖碎裂以及公共部位、建筑沉降，属于小区建造过程中的规划、设计、施工等问题，现案涉小区已通过各部门验收，并已取得竣工验收备案，且业主向相关部门表达的诉求，相关部门也已督促落实整改，对业主在本案中的整改要求，本院不予支持。3.虚假宣传问题。业主认为开发商以“市府旁，湿地公园、法式宫殿群”为宣传用语，宣传册中出现“豪宅”等用词，且开发商在销售时对小区周边环境的允诺，均已构成虚假宣传，且该虚假宣传内容影响到商品房实际定价。从实际交付来看，案涉小区整体品质并未达到开发商宣传时允诺的内容与标准，故应赔偿商品房价款损失。根据原告提供的开发商印制并在销售案场提供给购房户的宣传资料，属于要约邀请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当属于要约。即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，对订约双方产生法律约束力，出卖人违反的，应当承担违约责任。因此，审查本案中开发商对其宣传资料中的内容是否构成要约及合同内容，要符合四个构成要件：(1)是否属于开发商所作的说明和允诺；(2)该说明和允诺是否针对其开发规划范围内的房屋及相关设施；(3)该说明和允诺是否达到具体明确的标准；(4)在满足前述三个要件前提下，该说明和允诺对商品房购买以及定价产生重大影响。本案中，关于湿地公园的描述，2016年市本级政府投资项目年度计划建议中包含了茶山浦湿地公园，该湿地公园的规划及建设主体并非开发商，不符合就商品房开发规划范围内这一要件，不能视为要约及合同内容，且开发商所作该方面的宣传，也是基于政府投资项目计划，并非其凭空捏造或主观臆断。关于“市府旁”、“法式宫殿群”以及“豪宅”等用词用语，属于开发商对小区地理区位、周边环境以及建造风格的美化表述，但这些用词用语所构成的说明和允诺内容，并不具体明确，建筑行业内的现有规范及文件并无宫殿或豪宅的设计建造标准，宣传资料无法构成开发商的要约及双方之间的合同内容。在上述宣传资料并不构成要约及合同内容从而约束出卖人的情形下，该要约邀请是否存在虚假宣传。开发商在宣传上的用词用语，是否认定为虚假，根据小区业主提供的现有证据，尚不足以证明；且小区业主提供的现有证据，就该宣传内容与房价损失之间关联性，也并无充足证据直接证明，对非要约及合同内容的宣传资料构成虚假宣传并因此给购房户造成损失的，无事实及法律依据，本院不予支持。4.反诉请求。开发商反诉解除合同的，系基于商品房买卖合同中补充协议的约定：因买受人原因，逾期超过一年未办理交接手续，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当在解除合同通知送达之日起30日内按照房屋总价款的5%向出卖人支付违约金及向物业服务企业交纳物业管理费，并办理解除合同的所有相关手续。本案中，对于超过一年未办理交接手续，不能完全归责于业主。购房户已按约支付了全部价款，履行了合同主要义务。而开发商未及时通知业主交房，且小区也确实存在一些瑕疵。双方就此争议诉至法院，仍在就交房事宜进行磋商，故不能适用上述补充协议条款，反诉诉讼请求，依据不足，本院不予支持。需要特别指出的是，案涉小区存在的一些问题，让小区业主的居住体验感有所下降，也让社会大众对案涉小区的品质评价有所下降，责任均不在小区业主。作为小区开发商，其应及时采取有效措施解决问题，与业主开展良性互动，共同提升小区品质。特别是对于开发商应当按照《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》等约定以及相关法律法规规定，对属于保修范围内保修义务及附随义务，仍应当尽职尽责履行，不能因本起群体性纠纷而割裂与小区业主的联系。案经本院审判委员会讨论。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）舟山市中梁宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）顾金平、徐柳燕支付逾期交房违约金5947.76元；二、被告（反诉原告）舟山市中梁宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）顾金平、徐柳燕支付赔偿款5000元；三、驳回原告（反诉被告）顾金平、徐柳燕在本诉中的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）舟山市中梁宏置业有限公司在反诉中全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4942元，由原告（反诉被告）顾金平、徐柳燕负担3295元，被告（反诉原告）舟山市中梁宏置业有限公司负担1647元；反诉受理费1523元，由被告（反诉原告）舟山市中梁宏置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 长  张 杨人民陪审员  焉建萍人民陪审员  高志刚二〇二〇年九月一日书 记 员  於航燕