上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7407号上诉人(原审被告)：康林昌，男，1953年8月15日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审原告)：周惠玉，女，1973年12月20日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人康林昌因与被上诉人周惠玉房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初6778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康林昌上诉请求：1．撤销原判第一、第二项；2．依法确认《上海动迁房买卖合同》无效；3．判令周惠玉返还康林昌已支付的违约金人民币(以下币种均为人民币)18，000元以及房屋装修费48，000元；4．判令周惠玉承担本案一审、二审全部案件受理费。事实和理由：一审法院适用法律错误。康林昌主张是上海市宝山区罗智路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)处于交易限制期内，法律禁止转让，与周惠玉之间签订的《上海动迁房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第2项之规定：“下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，该条款显然属于强制性规定。动迁房买卖合同违反法律强制性规定，根据《民法总则》第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。该民事法律行为无效，《上海动迁房买卖合同》无效，应恢复到合同订立前的状态。同时，因为合同无效，所以已经支付的违约金18，000元以及一审判决的第二项违约金100，000元也就缺少了法律依据，康林昌无需向周惠玉支付违约金100，000元。故要求支持康林昌的上诉请求。周惠玉未向本院提供书面答辩意见。周惠玉向一审法院起诉请求：1、判令解除周惠玉与康林昌就系争房屋签订的《上海动迁房买卖合同》；2、判令康林昌支付违约金332，000元。经一审法院释明，康林昌表示关于返还房款、装修费等事宜不以反诉提出，要求法院在本诉中酌情考量。一审法院认定事实：系争房屋的权利人为周惠玉。2019年7月21日，出售人周惠玉(甲方)与买受人康林昌(乙方)签订《上海动迁房买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为1，660，000元，双方约定乙方于2019年6月12日向甲方交付50，000元整作为定金，第一期260，000元整于2019年7月21日前支付，第二期290，000元整于2019年8月30日前支付，第三期960，000元整于2019年9月20日前支付，尾款100，000元整于交易过户当日支付，并结清该房屋的有关费用。交易限制期满后，双方共同到宝山区房地产交易中心办理产权转移登记(过户)手续。在双方交割房款房屋后，甲方将该房屋物业维修基金、过户费赠送给乙方。交房后物业管理费，公用事业费由乙方支付。因其他非不可抗力的原因，在可以过户时或者过渡期内乙方无正当理由不愿过户而要求退还房屋、收回购房款和利息的，按照房屋时价总额120％赔偿给甲方。同日，周惠玉(甲方)、康林昌(乙方)签订特别说明约定，甲乙双方于2019年6月22日签订上海市宝山区罗智路XXX弄XXX号XXX室的动迁房定金协议，原先约定乙方于2019年6月30日签订买卖合同并支付首付款，现因乙方个人原因未能如期签订买卖合同，现甲乙双方协商如下：1、乙方自愿承担逾期违约责任，并于2019年7月21日当日支付18，000元整。2、支付方式调整为：第一期260，000元整于2019年7月21日前支付，第二期290000元整于2019年7月21日前支付，第二期290，000元整于2019年8月30日前支付，第三期960，000元整于2019年9月20日前支付，尾款100000元整于交易过户当日支付。2019年6月24日，康林昌向周惠玉支付定金50，000元。2019年7月21日，康林昌向周惠玉汇款278，000元，周惠玉向康林昌出具收据签字确认收到康林昌款项260，000元。2019年8月20日，康林昌向周惠玉转账290，000元。2020年3月13日，周惠玉向康林昌发送短信及催告函，要求康林昌在2020年3月15日之前支付第三期房款，否则承担违约责任。之后，康林昌仍未未支付第三期房款。一审法院另查明，2019年9月5日，康林昌和上海环鼎装饰设计有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》及报价单，后康林昌在系争房屋进行了装修，2020年5月8日收据载明，康林昌花费装修费48，000元。2019年9月5日和9月11日收据载明，康林昌就系争房屋花费杂费、电梯费140元，电费发票载明康林昌在系争房屋中花费电费41.90元。2020年5月10日康林昌向一审法院出具情况说明，康林昌表示仅就目前实际支付的装修费48，000元要求周惠玉返还，放弃向周惠玉主张其他装修费用的权利。康林昌已经与装修公司协商一致解除合同，不再继续装修，房屋保持现状不再改变。2020年6月11日庭审中，康林昌当庭向周惠玉代理人刘正达交还系争房屋钥匙。一审法院认为，周惠玉与康林昌签订的《上海动迁房买卖合同》真实有效，双方均应恪守履行。康林昌辩称房屋系动迁安置房，目前仍在交易限制期内无法过户，所以合同无效，法院认为合同明确约定，可以于交易限制期满以后办理过户手续，并不违反法律强制性规定，系争合同应属有效，康林昌主张买卖合同无效的意见法院不予准许。另外，康林昌主张房款、装修费等事宜在本案中一并处理，法院可以准许。合同约定分三期付款，动迁安置房交易限制期满后可以履行过户手续，现因康林昌无法履行合同约定的付款义务，周惠玉诉请解除合同，法院予以准许，周惠玉收取的康林昌支付的房款600，000元应返还康林昌，特别约定说明18，000元属于康林昌向周惠玉支付的违约金，不属于购房款，因此该18，000元无需向康林昌返还。因康林昌违约致使合同无法继续履行，周惠玉要求康林昌支付违约金，法院予以准许，但周惠玉要求康林昌按照合同约定20％房价总额即332，000元支付违约金，高于实际损失，综合考虑本案实际情况，法院酌情调整康林昌向周惠玉支付违约金100，000元。判决：一、解除周惠玉和康林昌于2019年7月21日就上海市宝山区罗智路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海动迁房买卖合同》；二、康林昌于判决生效之日起十日内向周惠玉支付违约金人民币100，000元；三、周惠玉于判决生效之日起十日内向康林昌返还购房款600，000元；四、驳回周惠玉的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，周惠玉与康林昌就系争房屋签订的买卖合同系双方的真实意思表示，与法不悖，一审法院确认该合同合法有效是正确的。据此对本案的其他相关事宜所作的处理并无不当，应予维持。康林昌的上诉请求缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13，100元，由上诉人康林昌负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年九月四日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……