新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1484号 上诉人（原审原告）：李超，男，1989年4月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：徐婷，新疆任远律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张智胜，男，1978年9月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：秦启勇，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 原审被告：伊犁正和置业有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁经济合作区北京路一号。 法定代表人：程国鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张**，新疆怀泽律师事务所律师。 上诉人李超因与上诉人张智胜及原审被告伊犁正和置业有限责任公司（以下简称正和置业公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初5373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李超委托诉讼代理人徐婷，上诉人张智胜委托诉讼代理人秦启勇到庭参加诉讼，原审被告正和置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李超上诉请求：1．撤销原判第一项、第二项；2．改判张智胜返还场地租赁费58,904元；3．改判第二项为支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.2019年2月22日，其收到正和置业公司的搬迁通知，该公司对院落进行拆迁并堆放垃圾，导致其无法经营，故退还租金的起止日期应当从无法经营时即3月1日起算，一审认定自3月22日计算，导致少返还租金6028元；2．其向张智胜缴纳了10,000元保证金，依约应予以退还；3．因张智胜和正和置业公司违约行为，造成其损失，正和置业公司应承担连带责任。 张智胜辩称，一审法院认定事实错误，双方租赁场地并未拆除，不存在堆放垃圾的行为，且合同履行到租赁期届满，租金不应退还。保证金并非其收取，不应退还。 张智胜上诉请求：撤销一审判决，依法驳回李超一审诉讼请求。事实和理由：1．李超是与其签订合同，在其没有向李超发出解除通知及拆迁通知的情况下，李超擅自搬出属于违约行为，一审判决其承担违约责任不当。2．李超经营场地还在，其场地并未拆迁，李超仅以正和置业公司拆迁通知自行搬离场地明显不当。 李超辩称，1.2019年2月22日其收到通知要求搬离，并在2019年3月20日关闭市场，大门被锁导致无法履行合同；2．张智胜负有保障其能够正常经营的义务，但因其未履行导致合同于2019年2月解除；3．其已缴纳截止到2019年9月30日的租金，因张智胜违约应当返还剩余租金及保证金。 李超向一审法院起诉请求：一、解除其与张智胜房屋租赁合同；二、判令张智胜退还已付租金58,333元以及占有期间的利息（自2019年2月22日至给付之日止按同期银行贷款利息计息）；三、判令张智胜退还保证金10,000元；四、判令张智胜赔偿因违约造成的损失；五、正和置业公司承担连带责任。 一审法院认定事实：2015年9月11日，张智胜与正和置业签订《场地租赁合同》，合同约定，正和置业将所管理的坐落于伊宁市××区院内的场地，面积约9000平方米，质量状态完好，出租给张智胜作商业租赁，租赁期限为三年，即从2015年8月11日起至2018年11月10日止，合同到期后，若正和置业无开发计划，并经其同意后场地租赁期可续签一年，租赁期自2018年11月11日始至2019年11月10日止。合同还约定张智胜与第三人互换、转租赁、转借、分租租赁用房时，必须事先征得正和置业的同意，协商后与出租租赁人签订互换、转租赁、转借、分租租赁等书面补充协议作为本合同的附件，并向正和置业交纳2000元手续费。2016年3月18日，张智胜与正和置业又签订《补充协议》，约定张智胜租赁××站院内场地合同期限延长2年，即从2015年8月11日至2020年11月10日，共5年；并约定租赁期内，若政府要求该场地拆迁规划，则租赁合同自动终止，二被告互不赔偿，本协议与原场地租赁合同具有同等法律效力。 经正和置业同意，李超与张智胜于2018年8月24日签订《场地租赁合同》，合同约定，张智胜将坐落××区××路名称为××站）院内4000平方空地，集装箱两层占地200平方租于李超，租赁期限为2018年10月1日至2019年9月30日，租金为每年10万元，在合同签订时一次性支付当年地租；合同特别约定李超须向张智胜缴纳1万元履约保证金，合同终止后，无违约、无拖欠费用、未侵害张智胜权益等情况的，履约保证金退还给李超；合同还约定如因不可抗力（如政府拆迁、火灾、自然灾害、战争等）导致合同无法履行的免除双方责任，如遇政府拆迁，张智胜不承担李超任何经济损失和赔偿（如装修或房屋形成附合的部分等），张智胜可退回李超剩余场地租赁费。合同签订当日，李超向张智胜支付100,000元租金，新疆君涵商贸有限公司向李超出具租金收据，李超庭审中表示承租场地用于经营足球、篮球等户外体育运动。对于10,000元保证金，李超提交了君涵名车维修于2018年8月26日出具的收据，收据内容为“今收到李超租游泳馆场地押金1万整”，但二被告对该份证据均不认可，认为1万元保证金并非张智胜所收取，而是君涵名车维修收取的。 2019年2月22日，伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司与正和置业向××市场商户共同下发通知，具体内容为“根据伊宁市政府有关文件精神决定将我公司××市场做限期拆除处理。根据公司与承租人张智胜签订的租赁合同中条款：如遇政府拆迁行为租赁市场需自行搬离拆除。以上情况我司已通知承租人张智胜做解除合同限期搬离处理，故通知××市场各租赁户做好拆迁搬离准备，该市场需2019年3月20日前关闭并拆迁。如逾期不搬离，各商户租赁区域中的所有物品视为遗弃物后果自负。”李超庭审中表示，其于2019年3月初接到上述通知，3月22日实际停止经营，正和置业公司在通知发出后拆了一部分，在2019年9月9号大部分已拆完。 正和置业公司庭审中表示是按市政府要求拆除涉案租赁场地，但事后并未实际拆除，并提交2018年12月13日伊市纪要［2018］××号《伊宁市建委2018年第二次会议纪要》复印件以证明其说法，《会议纪要》内容第一条第2项记载：“关于以挂牌方式公开出让西环路以西，州运输公司2、5车队家属院30.24亩居住（兼容20％商业）用地的议题。市城市管理行政执法局牵头会同相关部门取缔汽车之家二手交易市场”，李超认为此份证据系复印件，无法证明其出处，且是会议纪要而非正式性批文，被告无法证明其目的。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，李超与张智胜签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认该合同合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。李超按合同约定向张智胜支付涉案场地租赁费10,000元，张智胜对收到此款不持异议，原审法院对此数额予以确认。合同在实际的履行过程中，正和置业凭借伊市纪要［2018］××号《伊宁市建委2018年第二次会议纪要》的会议内容决定于2019年3月20日前关闭并拆迁涉案租赁物，并于2019年2月22日向包括李超在内的××市场商户下发拆迁通知，导致涉案租赁合同可能不能继续履行，法定的合同解除条件成就，但并非当即就能发生合同解除的效力，故而需要李超作出明确解除合同的表示，李超庭审中表示在接到通知后于2019年3月22日已实际停业并搬出租赁场地，在自行撤出租赁场地后并未就要求解除或要求终止履行合同向被告进行明确的告知，直至2019年7月31日向原审法院提出诉讼要求解除本案诉争合同，此时合同的履行期限尚未届满，故本案对二被告所述的诉争合同系自然履行终止的辩解理由不予采信。至于二被告庭审中表示在上述政府文件下发之后，并未对涉案租赁场地实际进行拆除，且李超一直也在进行经营的说法，因二被告均未提供任何证据以证明其说法，对此亦不予采信。同时，根据诉争合同第八条免责说明“如因不可抗力（如政府拆迁、火灾、自然灾害、战争等）导致合同无法履行的免除双方责任，如遇政府拆迁，甲方不承担乙方任何经济损失和赔偿（如装修或房屋形成附合的部分等），甲方可退回乙方剩余场地租赁费。”的约定，在二被告均认定是政府拆迁行为且又无任何证据证明该拆迁行为并未实际履行的情况下，张智胜理应按约退回剩余场地的租赁费，时间从2019年3月22日李超实际撤场之日起计算至2019年9月30日合同履行期限届满之日止。对于李超所主张的应退回租赁费资金占用期间的利息，因该主张不违反法律、法规的强制性规定，对此主张予以支持。对于李超所主张的10,000元保证金，虽在诉争合同中明确约定李超应当向张智胜交纳此保证金，但因张智胜庭审中否认收到此款，李超就需对已向张智胜交纳此款承担举证责任，鉴于李超庭审中提交的10,000元收据，无论是从内容还是从签章均难以看出与张智胜之间存在关联性，故李超对此应承担举证不能的不利后果，原审法院对李超的此项主张依法不予支持。对于李超所主张的损失赔偿，按诉争合同约定，如遇政府拆迁，张智胜不承担李超任何的经济损失和赔偿，即使李超在庭审中对政府拆迁的事实不予认可，但也未对自己提出的主张提供任何证据加以证明，故对此诉求不予支持。对于正和置业是否应对张智胜所承担的赔偿责任承担连带责任的问题，因李超与正和置业之间并无直接的合同关系，且诉争租赁费的实际收取人系张智胜，故李超要求正和置业承担连带责任无事实和法律依据，对此主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张智胜于判决生效之日起十日内向李超返还场地租赁费52876元（自2019年3月22日起至2019年9月30日止，计193天，100000元／365天×193天）；二、驳回李超的其余诉讼请求。本案案件受理费1508.32元，减半收取计754.16元，由张智胜负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院另查明：新疆君涵商贸有限公司的法定代表人为张智胜，其经营范围有汽车维修。张智胜于2010年8月24日出具加盖新疆君涵商贸有限公司印章的收取租金收据。2018年8月26日，李超支付10,000元保证金，收据加盖“君涵名车维修”字样印章。2018年10月17日，李超支付10月安保费，收据加盖新疆君涵商贸有限公司印章。 本院认为，双方当事人对正和置业发出拆迁搬离通知的事实均无异议。本案争议焦点为：1．合同解除时间、谁构成违约及返还租赁费的数额；2．保证金10,000元应否退还；3．正和置业公司应否承担连带责任。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十四条主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”。本案中李超按约支付全年租金，张智胜负有保证租赁物使用至2019年9月30日止的义务，因正和置业公司通知搬离，导致租赁合同无法继续履行。根据法律规定，因第三方的原因导致李超不能依约正常使用租赁物，张智胜应当承担违约责任。李超作为守约方有权行使解除权。李超在收到搬迁通知后应立即向合同相对人张智胜发出解除通知，该解除通知自到达对方时生效。由于李超未依法向张智胜发出解除通知，该合同持续处于未解除状态。结合2019年7月22日李超提交的起诉状仍主张解除合同，显然李超认可双方合同截至起诉之日尚未解除，张智胜于2019年11月16日收到起诉状，该解除通知至此才到达对方。鉴于案涉合同约定的租赁期到2019年9月30日届满，故双方租赁合同于2019年9月30日因租赁期届满而解除。李超主张2019年3月1日合同已解除，原审法院少退还2019年3月1日至2019年3月21日止期间的租金6028元的理由不能成立。张智胜主张双方合同履行到租赁期届满故不应退还租金的上诉理由成立。 关于争议焦点二。租赁合同约定：“李超必须向张智胜缴纳10,000元履约保证金，合同终止后，李超无违约、无拖欠费用、未侵害张智胜权益等情况的，履约保证金退还李超”。因李超提交保证金收据加盖君涵名车维修专用章，张智胜否认其收到保证金。经查该保证金交付的时间恰好在合同签订后两天，张智胜也无证据证明李超与君涵名车维修部存在其他法律关系，且李超订约当日支付的租金以及事后支付安保费均交付给案外人新疆君涵商贸有限公司，该公司的法定代表人系张智胜，加之新疆君涵商贸有限公司经营范围有汽车维修，结合张智胜自始至终未抗辩李超没有按约交纳租金和保证金，上述事实足以证实双方的交易习惯为合同约定费用均由李超向第三方履行支付义务。根据法律规定，指示合同方向第三方履行债务，该履行行为结果归属于合同相对方，张智胜已收到保证金，其拒绝退还保证金无事实和法律依据，李超该上诉理由成立，本院予以支持。 关于争议焦点三。正和置业公司非合同相对方，且法律未规定出租方对转租法律关系中转租人的债务承担连带责任，故李超主张其承担连带责任于法无据，本院不予支持。 综上所述，李超、张智胜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初5373号民事判决； 二、由张智胜于本判决生效后五日内退还李超保证金10,000元； 三、驳回李超一审其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1508.32元，减半收取754.16元，二审案件受理费1322元，其中李超预交200元，张智胜预交1122元，合计2076.16元，由张智胜负担352.94元，由李超负担1723.22元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 凤 审 判 员  王国彪 审 判 员  张澎冰 二〇二〇年九月二十三日 法官助理  邹 洁 书 记 员  孟晶晶