山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2718号上诉人（原审被告）：乳山市益兴小额贷款有限公司，住所地山东省乳山市浦东路北段51号。法定代表人：王春深，董事长。委托诉讼代理人：宋利民，山东北斗星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荣方怡，女，1990年9月24日出生，汉族，住山东省荣成市曙光东区。委托诉讼代理人：董立盼，山东华夏明德律师事务所律师。原审第三人：威海金桥房地产开发有限公司，住所地乳山市商业街75号。法定代表人：丛培山，董事长。上诉人乳山市益兴小额贷款有限公司（以下简称益兴小额贷款公司）因与被上诉人荣方怡及原审第三人威海金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。益兴小额贷款公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回荣方怡的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由荣方怡和金桥房地产公司承担。事实和理由：一、荣方怡提供的证据不能证实其已购买涉案房产，对该房产享有物权期待权。尤其是荣方怡没有证据证实已将购房款支付给金桥房地产公司，该公司也未向荣方怡出具购房发票，双方存在真实商品房买卖合同关系的证据不充分，不排除双方恶意串通，虚构商品房买卖合同关系，侵害益兴小额贷款公司合法权益。二、益兴小额贷款公司对涉案房产有担保物权，对该房产在拍卖、变卖价款范围内享有优先受偿权。2013年6月25日，金桥房地产公司因借款以涉案房产向益兴小额贷款公司提供抵押并办理抵押登记，益兴小额贷款公司取得他项权证，对该房产有担保物权，乳山市人民法院的（2018）鲁1083民初1934号民事调解书已对此予以确认。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。三、一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，系适用法律错误。荣方怡购买的涉案房产现登记在被执行的房地产开发企业名下，本案应当适用上述司法解释的第二十九条规定。该规定仅针对购买的登记在作为被执行人的开发商名下的住房商品房，且限定为案外人的唯一住房。就此，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第127条予以明确界定，第125条明确规定案外人系商品房消费者的，应当适用第二十九规定。荣方怡购买涉案房产属于商品房消费者，所购房产系商业性用房，用于经营为目的，而不是为了居住，不符合上述第二十九之规定的排除强制执行的条件。综上，荣方怡不能证实与金桥房地产公司之间形成有效商品房买卖合同关系，即使合同合法有效，涉案房产属于商业用房，并非用于居住，益兴小额贷款公司对涉案房产享有担保物权，对该房产在拍卖、变卖价款范围内享有优先受偿权。荣方怡辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金桥房地产公司未予述辩。荣方怡向一审法院起诉请求：请求判令停止执行荣成市万隆国际小区4号商业192号房产。一审法院认定事实：益兴小额贷款公司与乳山市金桥建筑工程有限公司、金桥房地产公司民间借贷纠纷一案，经乳山市人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议:“一、被告乳山市金桥建筑工程有限公司于2018年7月14日前偿还原告乳山市益兴小额贷款有限公司借款本金500万元并支付利息(利息以借款本金500万元为基数，自2014年12月21日起至实际给付之日止按月息20%计算);二、被告乳山市金桥建筑工程有限公司于2018年7月14日前赔偿原告乳山市益兴小额贷款有限公司律师费损失20万元;三、原告乳山市益兴小额贷款有限公司在上述一、二项债权范围内对被告威海金桥房地产开发有限公司提供的坐落于荣成市万隆国际小区4号楼商业103、110、111、114、118、122、143、145、149、158、190、192、203、204、205、206、207的房产及项下的土地使用权(以上房产房产证号为:荣房权证崖头字第××号，土地使用权证号为:荣国用(2007)第131625号，他项权证号:荣房他证崖头字第××号)在拍卖、变卖价款范围内享有优先受偿权;四、其他无纠葛;五、案件受理费减半收取24170元，由被告乳山市金桥建筑工程有限公司、威海金桥房地产开发有限公司负担”。2018年6月14日，乳山市人民法院作出(2018)鲁1083民初1934号民事调解书。同年8月1日，益兴小额贷款公司申请执行，同日，乳山市人民法院立案执行。9月11日，威海市中级人民法院作出(2018)鲁10执指88号执行裁定，裁定该案由荣成市人民法院执行。2019年5月23日，一审法院作出(2018)鲁1082执2332号之二执行裁定，裁定:查封威海金桥房地产开发有限公司名下位于荣成市万隆国际小区4号楼商业103、110、111、114、118、122、143、145、149、158、190、192、203、204、205、206、207房产。查封期限为三年，自2019年5月23日至2022年5月22日。在该裁定执行过程中，荣方怡向一审法院提出书面异议。2020年4月8日，一审法院作出（2020）鲁1082执异64号执行裁定，裁定驳回荣方怡异议，遂成诉。一审中，荣方怡提交商品房买卖合同两份、加盖金桥房地产公司财务专用章的收款收据两张及房屋现状照片若干，拟证明荣方怡于2011年7月12日与金桥房地产公司签订商品房买卖合同两份，约定荣方怡购买金桥房地产公司开发的荣成市万隆国际小区小商品区4-192号商铺及4-278号商铺。4-192号商铺建筑面积约为13.53平方米，每平方米3000元，购房款金额为40590元，4-278号商铺建筑面积约为16.22平方米，每平方米3000元，购房款金额为48660元。付款方式约定为双方签订合同之日缴纳全部购房款，金桥房地产公司承诺在2012年12月31日前交房。合同签订当日，荣方怡向金桥房地产公司缴纳购房款共计89250元，金桥房地产公司向荣方怡出具收款收据。后金桥房地产公司按合同约定向其交付上述商铺。荣方怡将房屋装修后对外经营（即如意公寓）。益兴小额贷款公司对上述证据真实性不予认可，但未能提交相反证据予以反驳。为进一步证明涉案房屋交付时间，荣方怡申请证人于某出庭作证。于某称：我在2013年2月份开始给荣方怡装房子，到2013年6月份就差不多装完了。当时是荣方怡的母亲找的我，她母亲是干整形美容的。房屋的位置在万隆国际和老小客站相通的桥南边第二个门，第一个门是消防通道。像万隆的商铺比如振华或勇大家电一层的层高就是6米至6米2，二层的层高是5米4到5米8，三层层高是4米8到5米4，万隆当时把一层隔成两层，说买一层送一层，（如意公寓的）门对于西面来说它是第一层，对于东面来讲是地下负一层我一共给他装了五层。推拉门我是找的荫子镇的孙大领装的，屋内的墙板是我从临沂发的，地砖是我干别的工地剩的砖贴的，如果我没记错的话规格的60乘60的。我当时施工的时候金桥房地产的物业经理周春林去的现场。我在万隆也买了商铺，也买了住宅，我买的房子的证是和工商银行一起办的，振华东面和南面只办理了5份还是6份，之后就再也没有办的，到现在也没办。益兴小额贷款公司对证人证言亦不予认可，但未能提交相反证据予以反驳。一审法院认为，本案的争议焦点在于，荣方怡就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，荣方怡持有涉案房屋的商品房买卖合同及收款收据，合同载明的交款方式及交款时间与荣方怡提交的加盖有金桥房地产公司财务专用章的收款收据载明的内容一致。合同载明的交房时间及荣方怡关于现有房屋结构、用途的表述与于某证人证言基本一致，上述证据足以形成完整的证据链条，益兴小额贷款公司对荣方怡上述证据不予认可，但未能提供相反证据予以反驳，故对荣方怡主张其于2011年7月12日购买涉案房产并支付全部购房款、金桥房地产公司按照合同约定交付房屋的事实，予以采信。荣方怡与金桥房地产公司就涉案房屋买卖合同的签订、房款的支付、转移占有均在抵押之前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及第二十八条的规定，应当认定荣方怡对涉案房屋享有合法的物权期待权，荣方怡的物权期待权优于益兴小额贷款公司的担保物权，故荣方怡对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。金桥房地产公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对荣方怡主张事实及请求答辩的权利，不影响本案的审理，由此可能带来不利的法律后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：停止执行荣成市万隆国际小区4号商业192号房产。案件受理费815元，由乳山市益兴小额贷款有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：荣方怡对涉案房屋享有的权利能否排除益兴小额贷款公司基于抵押权对该房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。故，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但是，正如最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》指出的，应当特别注意，上述情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者（注：即为满足基本居住需要的购房人）。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。亦即，物权优先债权是民法的基本原则，对于该原则的突破，仅限于居住利益至上的考虑。本案中，虽然荣方怡对涉案房屋的购买、付款、占有使用在抵押权设立之前，但其购买该房屋系用于商业经营，而非居住。因此，荣方怡不具备动摇抵押权优先的条件，其对涉案房屋享有的民事权益，不能排除本案的强制执行。综上所述，上诉人乳山市益兴小额贷款有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初1987号民事判决；二、驳回荣方怡的诉讼请求。一审案件受理费815元、二审案件受理费815元，均由荣方怡负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  金永祥审判员  郭庆文二〇二〇年九月二十二日法官助理宋杨书记员安圆圆