甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初1111号原告:张珍，女，汉族，1976年8月26日出生，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：颜蓉，甘肃仁尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍璘，甘肃仁尚律师事务所律师。被告：兰州和泰房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区天水南路36号。法定代表人：刘盛波，该公司总经理。被告:常梅，女，汉族，1973年5月17日出生，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：叶茂，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。原告张珍与被告兰州和泰房地产开发有限公司（以下简称：和泰公司）、常梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张珍的委托诉讼代理人颜蓉、鲍璘，被告和泰公司的法定代表人刘盛波，被告常梅的委托诉讼代理人叶茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张珍向本院提出诉讼请求：1、确认两被告网签备案的位于兰州市城关区买卖合同无效；2、判令两被告撤销兰州市城关区房屋的商品房买卖合同网签备案手续；3、判令被告和泰公司给原告办理兰州市城关区买卖合同网签备案手续；4、本案的诉讼费用、保全费、保函费、律师费由两被告承担。事实和理由：2015年7月7日，原告与被告和泰公司签订了编号为ＧＦ-2000-0171的《商品房买卖合同》。合同约定：原告以6000元／平方米，合同总价999960元，于2015年7月7日一次性付清购房款，购买被告和泰公司开发建设的和泰·馨和园”小区第1幢1单元22层2201号、建筑面积为166.66平方米的房屋一套。合同签订后，原告以银行电汇转账方式交纳购房款999960元，被告和泰公司出具编号为8279654收据。2016年3月15日，原告支付了该套房屋的天然气初装费、有线电视初装费、可视对讲机费后，被告和泰公司将房屋交付给原告，原告装修后入住至今。2019年3月，原告从司法拍卖网发现属于自己的该套房屋因常梅与和泰公司之间的借款纠纷强制执行一案，兰州市中级人民法院正在委托拍卖该房屋，遂向法院提出执行异议，经兰州市中级人民法院审查，原告的执行异议成立，作出了（2019）甘01执异143号执行裁定书裁定中止对位于兰州市城关区房产的执行。之后，在原告要求被告和泰公司办理网签备案手续及房屋所有权证时得知原告的该套房屋网签备案手续是办理在被告常梅名下。被告常梅是兰州市中级人民法院（2017）甘01执852号强制执行案件的申请执行人，被告和泰公司是该案的被执行人之一，该案执行的依据是兰州市中级人民法院作出的（2016）甘01民初762号民事调解书，该案是借款纠纷。被告常梅申请执行的财产中就有网签备案在常梅名下原告购买的该套房屋。被告常梅申请执行自己的财产，不符合逻辑，说明被告常梅并不认为自己购买了该套房屋，说明被告常梅也认为该套房屋是被告和泰公司的。兰州市中级人民法院执行裁定书认定该套房屋是被告和泰公司的，被告和泰公司对此也没有提出异议。说明被告和泰公司也不认为将该套房屋卖给了常梅，说明被告和泰公司也认为该套房屋是和泰公司的。所以两被告之间对于该套房屋的买卖行为并不是他们真实意思的表示。依据《中华人民共和国民法总则》第146之规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，故两被告签订的兰州市城关区屋的《商品房买卖合同》无效。综上，两被告的行为严重侵害了原告的权益，致使原告无法办理该套房屋的网签备案手续以及房屋所有权证。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告和泰公司辩称，1、因和泰公司与聚丰公司有账务往来，此事当时是聚丰公司与和泰公司对接的，不是和泰公司和原告对接的，所以这种情况不是和泰公司引起的；2、律师费等费用不应由和泰公司承担。被告常梅辩称，1、其与被告和泰公司就涉案房屋签订的网签备案合同属于房屋抵押手续，为借款合同做的担保，根据相关规定，涉案房屋可以作为双方借款合同所签订的房屋买卖合同的担保，其有权对涉案房屋申请评估、拍卖用以偿还债务。2、诉讼费、保全费、保函费、律师费等费用等应由张珍自行承担。3、兰州中院于2019年3月29日作出（2019）甘01执异143号执行裁定书没有给其送达，裁定未生效，强制执行并未排除。综上，原告的诉讼请求于法无据，理应驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月7日，原告与被告和泰公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告于合同签订当日以每平方米6000元的价格（总价为999960元），一次性付款的方式购买被告和泰公司开发建设的位于兰州市城关区的房屋（建筑面积为166.66平方米），合同编号为：2015预06456，地号为：Ｂ60001，幢号为：1。双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告按约向被告和泰公司支付了所有购房款，被告和泰公司收到该款后于2015年7月13日向原告出具了编号为ＮＯ.8279654的收据。2016年3月15日，原告向被告和泰公司交纳了天然气初装费、有线电视初装费、可视对讲机费后，被告将房屋交付给原告，原告装修后居住使用案涉案房屋至今。2019年，原告发现其购买且已居住使用的案涉房屋被兰州市中级人民法院在司法淘宝网上公开拍卖，原告以案外人的身份对执行标的（即案涉房屋）向兰州中院提出执行异议，该院于2019年3月29日作出（2019）甘01执异143号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。原告认为两被告的上述行为严重侵害了其合法权益，致使其无法办理案涉房屋的网签备案手续及房屋所有权证，遂诉至本院，形成本诉。另查，2014年10月21日，被告常梅与和泰公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：常梅于合同签订当日以每平方米5000元的价格（总价为833300元），一次性付款的方式购买被告和泰公司开发建设的位于兰州市城关区的房屋（建筑面积为166.66平方米），合同编号为：2014预30345，地号为：Ｂ60001，幢号为：1。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告和泰公司将上述案涉房屋备案登记在常梅名下，预售合同号2014预30345。该买卖合同签订后，被告和泰公司并未收到常梅支付的购房款，而是向常梅分别于2014年10月22日、12月5日共计借款1000万元，月利率为3.3%。庭审中，被告常梅、和泰公司均认可，双方签订该买卖合同的目的是为和泰公司此笔借款提供担保。后双方于2016年9月6日签订还款协议，内容为截止2016年8月22日被告和泰公司欠常梅借款本金1000万元、利息50万元，自2016年9月6日开始，被告和泰公司承诺每月归还常梅额度不少于150万元，至2017年1月末以前清偿完毕。但截止2016年11月2日，被告和泰公司及其他保证人仍未按约定向常梅付清借款。后常梅以民间借贷纠纷一案将被告和泰公司等其他保证人诉至兰州中院，该院于2017年4月1日作出（2016）甘01民初762号民事调解书，该调解书确定“被告和泰公司偿还常梅借款本金9264077元……”。后因被告和泰公司未按时向常梅还款，常梅向该院申请强制执行。2018年12月2日，该院作出案号为（2017）甘01执852号之一执行裁定书，裁定拍卖被告和泰公司名下位于兰州市城关区房屋在内的几处房产。后原告向该院提出执行异议，该院于2019年3月29日作出（2019）甘01执异143号执行裁定书，裁定中止对上述案涉房产的执行。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人之间应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告和泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。关于二被告之间签订的《商品房买卖合同》是否无效的问题，根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作纪要》的通知（法〔2019〕254号）第71条的规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。根据庭审查明的事实，虽然二被告在所签订的买卖合同中没有明确约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有，但二被告均认可双方之间签订的《商品房买卖合同》实为是为被告和泰公司向被告常梅的借款提供的担保（也就是让与担保）。综上，二被告之间签订上述《商品房买卖合同》是合法有效的。因此，关于原告请求确认两被告网签备案的位于兰州市城关区买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。本案的争议焦点在于被告常梅对诉争房产的请求权是否具有物权效力和两被告之间关于涉案房屋的网签备案手续是否应当撤销以及被告和泰公司是否应当协助原告办理商品房买卖合同网签备案手续的问题。如前所述，本案两份《商品房买卖合同》均合法有效。本案中，常梅与和泰公司在签订《商品房买卖合同》后办理了房屋预售备案登记，对于常梅是否因此即对案涉房产享有物权效力的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性，故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而我国住房和城乡建设部出台的《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”该部门规章关于合同备案登记的规定系行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，即备案登记并不产生登记请求权的物权效力，与物权法中不动产预告登记制度存在本质区别。结合本案实际，由于常梅与和泰公司签订的《商品房买卖合同》尚未实际履行，办理的房屋备案登记也不发生物权效力，即使常梅与和泰公司之间的《商品房买卖合同》签订在先且常梅并未向和泰公司支付对价的购房款，基于原告张珍已经就诉争房产支付全部购房款且已经取得被告和泰公司交付并实际占有使用至今的事实和前提，原告张珍和被告和泰公司签订的《商品房买卖合同》实际上已经履行中。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有了一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。原告张珍对诉争房屋的占有行为就是在公示其对房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。综上，和泰公司将案涉房屋备案登记至常梅名下的行为已对原告构成违约，原告要求被告和泰公司协助其办理案涉房产的备案登记手续的主张有事实和法律依据。因此，原告请求判令两被告撤销兰州市城关区房屋的商品房买卖合同备案手续和被告和泰公司协助原告办理兰州市城关区买卖合同备案手续的诉请，本院予以支持。关于常梅与被告和泰公司签订的《商品房买卖合同》目的无法实现可依法另行向和泰公司主张权利。关于被告常梅针对兰州中院于2019年3月29日作出（2019）甘01执异143号执行裁定书质证时提出的该份裁定书并未给其送达也未生效的问题，被告常梅并未向本院提供证据予以证明，再者其就此事也未向相应单位寻求救济，故被告的此项抗辩意见，本院不予采信。关于原告主张的律师费、保函费由两被告承担的诉讼请求，因案涉的合同中对此没有明确约定，故此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告常梅和被告兰州和泰房地产开发有限公司于本判决生效后30日内撤销双方于2014年10月21日对兰州市城关区商品房的备案登记手续（房屋预售合同号为：2014预30345）。二、被告兰州和泰房地产开发有限公司于本判决生效后30日内配合原告张珍办理位于兰州市城关区的备案登记手续。三、驳回原告张珍的其他诉讼请求。案件受理费50元，保全费5000元，均由被告兰州和泰房地产开发有限公司负担（于判决生效后十日内付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  马忠贤二〇二〇年九月三日书记员  王 丹