北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初2316号原告：杨志红，女，1949年8月1日出生，汉族。被告：北京珠江房地产开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街1号南创展家居221室。法定代表人：李萍，董事长。委托诉讼代理人：曲志鹏，男，1989年9月7日出生，满族，系该公司职员。委托诉讼代理人：王龙康，男，1988年10月7日出生，汉族，系该公司职员。被告：珠海市珠江永益装饰有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-58430（集中办公区）。法定代表人：张庆阳，董事长。委托诉讼代理人：杨立涛，男，1992年11月9日出生，汉族，系该公司职员。原告杨志红（以下简称原告）与被告北京珠江房地产开发有限公司（以下简称地产公司）、珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称装饰公司）商品房预售合同、装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志红，被告地产公司的委托诉讼代理人曲志鹏，装饰公司的委托诉讼代理人杨立涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认装修协议无效；二、请求判决由地产公司承担装修协议的主体责任；三、请求判决由地产公司承担装饰公司应退还建筑面积与套内面积的差额款、延期交房违约金、装修质量赔偿款、装修质量保证义务的维修以及本案诉讼费用的连带责任；四、请求判决装饰公司退还建筑面积与套内面积的差额款52230元，并赔偿利息损失13632元；五、要求装饰公司支付延期交房违约金2289元，并赔偿利息损失349元；六、要求装饰公司赔偿需更换卫生间镜子费用500元；七、要求装饰公司赔偿墙裂需维修费用2000元；八、要求两被告承担诉讼费用。事实和理由：原告从地产公司处购买的商品房在北京市住建委预售许可证中的项目名称为珠江旭景家园，在地产公司的广告宣传中的项目名称为珠江东都国际。因商品房预售合同中由地产公司制定的楼房编号未能通过公安备案，后变更核准为涉案房屋。商品房装修协议名义上的精装修单位是装饰公司。地产公司在欺诈和隐瞒在住建委销售备案信息的情况下，违法以装饰公司的名义捆绑销售精装修，装修款未按照法规规定的以套内面积计价。装饰公司未按照装修协议足额支付违约金。装饰公司对装修质量问题始终未予维修。地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。第一，地产公司作为被告主体不适格，原告突破合同相对性向地产公司主张权利于法无据。第二，原告诉求超过法律规定的诉讼时效，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。第三，原告提交的装修协议是协议双方当事人的真实意思表示，合法有效。第四，原告要求地产公司承担装修协议的主体责任及装饰公司的连带责任，没有任何事实法律及合同依据。第五，原告要求装饰公司退还部分装修款及利息损失，没有任何法律合同依据。第六、原告出具过确认书，确认涉案房屋的相关问题已经解决完毕，其要求支付逾期交房违约金及赔偿利息，于法无据。第七，装饰公司已按照交付标准交付房屋，目前，涉案房屋相关装修事项已过质保期，原告诉求相关更换及维修事宜没有任何事实和法律依据。其要求地产公司承担连带责任也没有任何依据。装饰公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。第一，本原告起诉已超过法律规定的诉讼时效，法院应当依法驳回原告的全部诉讼请求。第二，原告收房时已经签订了确认书，确认房屋相关问题已彻底解决。第三，装修协议合法有效，原告的第一项诉讼请求（装修协议无效）于法无据。第四，原告的第二、第三项诉讼请求，与装饰公司无关。第五，原告的第四项诉讼请求（退还装修款及利息损失）无事实和法律依据。第六，原告的第五项诉讼请求（延期交房违约金及赔偿利息损失）于法无据。第七，原告的第六项诉讼请求（赔偿更换和维修费用）没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月5日，地产公司（出卖人）与原告（买受人）签订《北京市商品房认购书》，约定原告所认购的商品房为地产公司所开发的位于北京市通州区珠江旭景家园项目中的第10＃住宅楼5单元-1301号房。同日，地产公司（出卖人）与原告（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定地产公司将位于北京市通州区永顺镇潞苑五街南侧珠江国际家园二期居住项目用地xxx号的商品房出售给原告，预测建筑面积83．66平方米，套内建筑面积66．59平方米。2013年12月5日，原告（甲方）与装饰公司（乙方）签订《装修协议》，约定：“甲方将该商品房室内有关装修事宜全部交由乙方组织完成一事，达成如下合同：一、房屋交接……二、装修价款及支付方式。甲方理解并同意：基于乙方的装修、设计、采购之专业性、统一性，以及本协议第五条第2款验收工作的必要性等综合因素，经双方协商一致，本协议约定室内装修价款为预售建筑面积每平米3000元，合计为：250980元，如该房屋实测建筑面积与预售建筑面积不一致时，以实测面积为依据进行多退少补……三、装修期限及交付条件。乙方应于2015年10月31日前组织完成室内装修并交付甲方。乙方交付条件为：取得工程监理单位（广东珠江建设工程监理有限公司）签署的验收合格证明文件。开发商逾期交付该房屋的，装修期限相应顺延，不构成乙方违约。甲方逾期交付部分或全部装修款的，乙方有权按照甲方逾期付款的天数相应顺延交付该房屋的时间。”《装修协议》第五条装修工程实施及保修责任约定：“1、甲方全权委托乙方负责该商品房装修的一切相关事宜……3、甲乙双方交接查验该房屋时，如经双方确认该房屋室内装修存在瑕疵的，甲方应接收，乙方承担维修责任。自该房屋交付之日起，乙方按照以下约定期限承担保修责任：室内给排水管道、设备安装2年；采暖系统及设备2个采暖期；橱柜、厨具、卫生、洁具1年；灯具、电器开关6个月；附件1约定的其他装修工程2年，灶具、家用电器的保修期按供货商承诺的保修期限执行。”《装修协议》第六条违约责任约定：“1、乙方未能在本协议约定的时间内完成室内装修的，每逾期一日应向甲方支付已付装修款的万分之二作为违约金。该违约金与买卖合同中约定的逾期交房违约金不重复计算……”《装修协议》附件1为室内装修、装饰和设备标准，包括1、门扇；2、地面；3、内墙；4、天花；5、窗台；6、阳台；7、卫生间洁具；8、厨房设施；9、供水；10、供电；11、供气；12、供暖；13、空调；14、电话；15、电视；16、宽带；17、安全防范系统。2016年4月17日，涉案房屋交付给原告，实测建筑面积83．71平方米。庭审过程中，双方认可2016年4月17日，原告与地产公司及装饰公司签署确认书，“本人杨志红向开发商购买了珠江东都国际（珠江旭景家园）xxx号房，并委托装修公司装修改造。现就包括但不限于逾期交房等问题，同意接受开发商补偿公共维修基金、契税等费用共计25836元。本人逾期缴纳房款需支付开发商违约金24元，本人前述违约金与开发商前述补偿互相冲抵后开发商仍需补偿公共维修基金、契税等费用共计25812元。……上述公共维修基金、契税、装修款等费用由开发商和装修公司分别直接交付给相关部门，视为本人签收，本人对房屋交接等相关事项别无争议。对房屋装修改造再无异议，不再对开发商和（或）装修公司提出其他任何要求、主张，或提出诉讼等。”同时在确认书下方有手写的一段话（系原告书写）“保留对房屋质量及装修改造质量的异议对开发商和装修公司主张和提出诉讼的权利”。经本院核实，装饰公司成立于2013年9月3日，根据装饰公司提交的颁发于2013年12月18日的证书显示装饰公司具备建筑装修装饰工程专业承包叁级，并在2016年4月19日，装饰公司取得“建筑装修装饰工程专业承包贰级”的《建筑业企业资质证书》。2018年7月6日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对装饰公司出具《责令改正通知书》（京建法改（通建）字【2018】第650157号），内容包括：“你（单位）未取得资质证书承揽工程行为，违反了……的规定，现责令你（单位）于责令立即改正前改正该行为。”执法人员签字为张利、赵荔。2018年12月14日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对地产公司出具《行政处罚决定书》（京建法罚（通建）字【2018】第650107号），内容包括：“2018年12月3日，本机关对北京珠江房地产开发有限公司进行了立案调查，查明该单位存在以下违法事实：位于北京市通州区永顺镇的北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程是由北京珠江房地产开发有限公司建设，由珠海市珠江永益装饰有限公司施工……施工合同价款2060000元，于2015年8月违法开工建设，检查时已完工。建设单位北京珠江房地产开发有限公司在未取得北京市通州区永顺镇的北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程施工许可证的情况下违法开工建设……本机关决定对北京珠江房地产开发有限公司处30900．00元的罚款。”2018年12月14日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对地产公司出具《行政处罚决定书》（京建法罚（通建）字【2018】第650108号），内容包括：“2018年12月3日，本机关对珠海市珠江永益装饰有限公司进行了立案调查，查明该单位存在以下违法事实：位于通州区永顺镇的北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程由珠海市珠江永益装饰有限公司施工，由北京珠江房地产开发有限公司建设……珠海市珠江永益装饰有限公司在未取得北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程建筑工程施工许可证的情况下，于2015年8月违法施工建设，目前已完工……本机关责令珠海市珠江永益装饰有限公司停止施工，立即整改，除30000．00元的罚款。”本院认为：关于本案诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。涉案房屋于2016年4月17日交付，如原告就案涉房屋根据《北京市商品房预售合同》及《装修协议》主张权利，诉讼时效应适用民法总则关于诉讼时效制度三年诉讼时效期间的规定，即应至2019年4月16日止。2019年4月3日，原告曾起诉过地产公司及装饰公司，诉讼时效在2019年4月3日中断，诉讼时效重新计算，自2019年4月3日至2022年4月2日止，本案立案时间为2020年1月9日，故原告本次诉讼未超过诉讼时效。关于原告的第一项诉求请求确认《装修协议》无效，原告的理由为：1．签订《装修协议》时，原告对房屋并不享有所有权；2．签订《装修协议》时，装饰公司并不具备相关施工资质且至今未办理“建筑工程施工许可证”；3．地产公司采用欺诈手段，胁迫原告与装饰公司签订《装修协议》，掩盖其捆绑销售精装修的非法目的；4．《装修协议》的格式化条款排除了原告在装修标准、装修设计、装修材料、交纳装修款的时间等方面的主要权利。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案《装修协议》不存在上述情形，系有效合同。第一，《装修协议》的签订主体是原告与装饰公司，该协议系就涉案房屋装饰装修问题达成的合意。该合同是否有效，与原告是否具备对涉案房屋的所有权无关。第二，涉案《装修协议》系对家庭住宅室内装饰装修的约定，施工人即装饰公司在签订《装修协议》时是否具备相关资质不影响合同的效力，亦非合同的生效要件。行政部门对装饰公司就缺乏相关施工资质施工的处罚行为，亦不影响平等民事主体之间签订的《装修协议》的效力。第三，原告并未提供充足证据证明其在签订《装修协议》时受到欺诈或胁迫，且原告与地产公司、装饰公司就涉案房屋买卖及装饰装修事宜达成的合意并不存在法律规定的合同无效情形，故对其该项主张本院不予采纳。第四，涉案《装修协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张《装修协议》中的格式化条款排除了其主要权利，但并未提供充分证据予以证明其主张，本院对其意见不予采纳，涉案《装修协议》应为合法有效，合同双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。原告的第二、三项诉求为要求地产公司承担装修协议的主体责任，要求地产公司承担装饰公司应承担责任的连带责任。经查，签订《装修协议》的双方为原告及装饰公司，地产公司并非合同相对方，并非合同主体。且在实际履行《装修协议》过程中，没有证据显示地产公司参与了该合同的履行或有权利义务的承担。原告主张地产公司将装修进行捆绑销售，对此原告并未提供充足证据予以证明，地产公司对此亦不予认可。故原告要求地产公司承担主体责任或连带责任的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。原告的第四项诉求，要求装饰公司退还建筑面积与套内面积的差额款并赔偿利息损失。原告认为装修协议第二条“甲方理解并同意：基于乙方的装修、设计、采购之专业性、统一性，以及本协议第五条第2款验收工作的必要性等综合因素，经双方协商一致，本协议约定室内装修价款为预售建筑面积每平米3000元，合计为：250980元，如该房屋实测建筑面积与预售建筑面积不一致时，以实测面积为依据进行多退少补……”的约定系格式条款，应为无效，装饰公司应当按照套内建筑面积向原告退还差额款并赔偿利息损失。本院认为，首先，该条款为《装修协议》的主要条款，也是原告的主要义务，原告在签订《装修协议》时对该条款不知晓或者没有阅读该条款的情形与常理不符。且该条款并不存在免除装饰公司责任、加重原告责任、排除原告主要权利相关内容的无效情形；其次，“预售建筑面积”不存在表述不清，不能进行扩大解释，该计算标准系双方认可一致的内容。故原告要求退还差价，于法无据；最后，原告涉案房屋实测面积为83．71平方米，超过合同约定的预售建筑面积83．66平方米，即本案不存在合同约定的退款情形，故对于原告该项请求本院不予支持。原告的第五项诉求，支付延期交房违约金及利息损失。原告已经于2016年4月17日签署《确认书》，确认延期交房的违约金，同意接受地产公司补偿公共维修基金等费用，接受装饰公司补偿部分装修款。该《确认书》并未写明确切的计算时间及标准，仅有两项赔偿数额，应系各方当事人达成合意的真实意思表示，各方均应恪守履行。各方在2016年4月17日，已经就此前的逾期交房等违约情形达成了一致的赔偿意见。关于原告主张己方收房后，装饰公司资质获得前的违约金，本院认为，原告实际收房日期为2016年4月17日，且装饰公司资质问题与是否逾期交房没有因果关系。故对于原告该项诉求，于法无据，本院不予支持。原告的第六项，即请求装饰公司赔偿需更换卫生间镜子费用，原告该项诉求的基础在于诉求中所涉项目存在质量问题且在质量保证期间内，但原告并未举证证明镜子在保修期内存在质量问题，故对于该项诉求，证据不足，本院不予支持。原告的第七项诉求，原告该项诉求的基础在于诉求中所涉项目存在质量问题且在质量保证期间内，但原告并未举证墙裂在保修期内存在质量问题，故对于该项诉求，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条规定，判决如下：驳回杨志红的全部诉讼请求。案件受理费788元，由杨志红负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 何杨彪二〇二〇年九月二十八日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙