江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4758号上诉人（原审被告）：叶海连，男，1980年11月24日生，汉族，住江苏省滨海县。被上诉人（原审原告）：南京润慧商务信息咨询有限公司，住所地江苏省南京市江宁区高新园天元东路1009号。法定代表人：丁国花，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许丹凤，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宝，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人叶海连因与被上诉人南京润慧商务信息咨询有限公司（以下简称润慧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初16319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法由审判员张卓慧独任审理，并于2020年6月11日公开开庭审理了本案。上诉人叶海连，被上诉人润慧公司的委托诉讼代理人许丹凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶海连上诉请求：1、撤销南京市江宁区人民法院作出的(2019)苏0115民初16319号民事判决第一、二项判决并依法改判；2、一审、二审诉讼费用由润慧公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足。1、一审法院认定叶海连违约在先，应承担违约责任属事实认定错误。润慧公司明知叶海连租赁案涉房屋是用于办公经营，在签订租赁合同后，仍将工业用地性质的房屋交付给叶海连使用，该行为属于改变土地使用性质的行为，违反了法律的强制性规定。租赁期间，叶海连因办理营业执照需要，多次向润慧公司索要必要的消防设施检验合格材料，但润慧公司始终扯皮推诿，怠于解决问题。叶海连因不能办理营业执照，导致相关业务不能顺利开展，而非一审法院认定的相关手续的办理不影响“办公”，因此，是润慧公司交付瑕疵租赁物的行为，导致叶海连订立合同的目的不能实现，属根本违约，该违约行为在先。根据租赁合同5.2条的有关规定，叶海连未足额支付租金时，润慧公司以保证金抵扣租金，且合同5.3条明确约定了保证金不足的补足期限，通知后仍逾期不补足保证金的情况下，润慧公司才有权终止叶海连使用房屋。因此，综合租赁合同的整体内容，可以见得，叶海连未足额支付租金时，润慧公司先以保证金抵扣租金是双方明确约定的事项，叶海连已支付25550元保证金，足以抵扣租金，润慧公司并未采取约定的方式解决问题，而是在2019年9月11日将租赁房屋收回并上锁，属于违约。一审法院仅以合同12.7条中保证金亦可用于违约赔偿为由，否定双方在合同中以保证金抵扣租金的明确约定，实属不当。2、一审证据不足。据前所述，根据双方在租赁合同中明确约定，叶海连未足额支付租金时，润慧公司应先以保证金抵扣租金，通知后仍逾期不补足保证金的情况下，润慧公司才有权终止叶海连使用房屋。但就一审中润慧公司的举证材料来看，润慧公司并未提供证据证明其曾向叶海连发出保证金抵扣租金的通知，也未发出过催缴保证金的通知，现有的证据只能证明润慧公司未按合同约定以保证金抵扣租金，存在提前终止叶海连使用租赁房屋的违约行为。仅从一审中的证据单一认定叶海连存在违约，实属证据不足。二、一审法院适用法律错误。一审法院在适用法律时，单一地站在叶海连违约的角度适用《合同法》第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的有关规定，判决叶海连应承担违约责任属于适用法律错误。据前所述，润慧公司构成根本违约在先，在法律适用上，应适用《合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的有关规定，因润慧公司构成违约，应由其承担违约责任。另外，根据一审法院的裁判思路，即使认定叶海连构成违约，根据《合同法》第一百二十条规定，叶海连和润慧公司构成双方违约，应当各自承担相应的责任，而一审法院仅以叶海连违约，要求叶海连单方面承担违约责任，实属不当。润慧公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。消防设施检验合格材料并不影响叶海连与润慧公司之间合同约定的办公目的实现，保证金25550元，已经抵扣了本案当中叶海连应承担的违约金金额，一审认定事实正确。润慧公司向一审法院起诉请求：1、判令叶海连支付租金23520元（2019年8月1日至同年9月25日）及逾期利息（按年利率24%的标准，以38325元为基数，自2019年7月21日起计算至同年9月25日止；以23520元为基数，自2019年9月26日起计算至实际给付之日止）；2、判令叶海连支付免租期租金21000元；3、判令叶海连支付违约金38325元；4、判令叶海连支付律师费15000元；5、叶海连承担诉讼费用。一审法院查明事实：2019年3月10日，润慧公司（甲方）与叶海连（乙方）签订《租赁服务合同》一份，约定甲方将位于江宁区，建筑面积280平方米，租期自2019年5月1日起至2020年4月30日止；免租期50天，自2019年3月10日起至同年4月30日止，如因乙方原因致合同提前解除的，乙方应在合同解除后3日内补交免租期内未收取的租金；租金单价为1.5元／平方米／天，按季支付，分别于2019年3月15日前、7月20日前、10月20日前、2020年1月20日前各支付38325元；乙方交纳房租履约保证金25550元。合同5.2条约定，租赁期间，如乙方违约或不履行约定，在甲方发出纠正该行为的书面通知后的7天内，乙方仍不纠正该行为时，甲方有权扣除全部或部分保证金来抵偿乙方违约所造成的损失（如拖欠房租、形成财产损失等），同时不影响甲方对乙方该行为可行使的其他任何权利或补救方法，甲方须在实施抵扣行为后的3日内书面告知乙方。5.3条约定，乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的5个工作日内向甲方补足被扣除部分的保证金，否则，甲方有权终止乙方使用等措施，直至解除本合同，收回租赁房屋，届时剩余的保证金作为违约金赔偿给甲方。12.2.2条约定，乙方拖欠租金累计超过30天，经甲方催告后在限定时间内无法提供支付凭证的，甲方可单方面解除合同，并要求乙方按相当于租期首年3个月（租金＋服务费）的金额支付违约金。12.4条约定，乙方违反本合同内的费用支付约定，或拖欠支付相关费用，应当按欠缴数额的千分之五／日标准向甲方支付逾期付款违约金。12.7条约定，乙方如出现本条第2至6款所列明的违约责任，履约保证金作为对上述约定违约金条款的补充（不得冲抵上述约定违约金），一律不予退还。12.8条约定，如各方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。合同签订后，润慧公司将房屋交给叶海连使用，叶海连向润慧公司交纳了第一期租金38325元，履约保证金25550元及装修押金3000元，后未再交纳任何费用。2019年9月17日，润慧公司向叶海连发送催告函一份，要求叶海连收到之日起七日内支付第二期租金38325元及逾期付款违约金。同月25日，润慧公司向叶海连发出解约通知，载明因叶海连未支付欠缴租金，依合同12.2.2条发出解约通知，租赁合同于通知到达叶海连之日解除。叶海连于次日收到该通知。一审法院另查明，2019年10月8日，润慧公司与上海市锦天城（南京）律师事务所（以下简称锦天城律所）签订委托代理合同一份，约定锦天城律所接受润慧公司委托，指派刘宝、刘娇、许丹凤、陈艳秋（实习）、陈玲（实习）、沈晓雯（实习）参加诉讼，代理费15000元。合同签订后，润慧公司按约支付了上述代理费。润慧公司向一审法院提交的授权委托书上载明受托人为许丹凤律师、陈玲实习律师。一审法院审理中，润慧公司、叶海连一致认可，租赁合同于2019年9月26日解除。叶海连提交其与润慧公司廖姓工作人员的微信记录截图，内容为该工作人员称当天（2019年9月11日）下午有人去叶海连公司并报警，润慧公司物业把门先锁起来，防止别人进去拿东西，需要开门找他就行。叶海连据此证明当天润慧公司锁门的事实。上述事实，有合同、发票、截图、当事人陈述等证据材料予以证实。一审法院认为，润慧公司与叶海连之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。叶海连抗辩合同无效，但本案房屋系租赁用于办公，土地性质并不影响租赁合同效力，叶海连该项抗辩意见于法无据，一审法院不予支持。叶海连逾期支付租金，润慧公司按约有权解除合同。合同5.2条虽约定润慧公司有权采取扣除保证金的方式弥补损失，但该条也约定不影响润慧公司的其他任何权利或补救方法，润慧公司仍有权不扣除保证金，直接按12.2.2条解除合同。且根据12.7条约定，在不抵扣租金的情况下，保证金亦可用于违约赔偿，并非只能抵扣租金。故一审法院认定，润慧公司在催告未果后解除合同，符合合同约定，叶海连应承担违约责任。叶海连抗辩润慧公司锁门及消防手续问题违约，但根据其提交的微信记录，润慧公司系为保护其财产才锁门，叶海连随时可以要求开门，而消防手续不影响合同约定的“办公”目的实现，故其上述抗辩理由不成立。润慧公司要求叶海连补交自2019年8月1日起至同年9月25日止的租金23520元的主张，符合合同约定，一审法院予以支持。关于逾期利息，根据合同约定，欠付费用的应按日万分之五的标准支付逾期违约金，但该约定的标准过分高于润慧公司因叶海连逾期付款导致的实际损失，一审法院酌定逾期利息按年利率12%的标准调整。根据合同约定，因叶海连原因致合同提前解除的，叶海连应补交免租期租金21000元（1.5元/平方米/天×280平方米×50天）。叶海连交纳的装修押金3000元应予退还，可与上述免租期租金抵扣，故叶海连还应支付免租期租金18000元。关于违约金。因叶海连违约，致合同提前解除，除逾期利息损失外，还对润慧公司造成可得利益损失，叶海连应按合同约定支付相应违约金。润慧公司主张不返还履约保证金，但根据合同约定，该款项虽亦属于违约金性质，但与合同12.2.2条约定的违约金合计已超过润慧公司的实际损失，一审法院依法予以调整，认定违约金总额为38325元，扣除履约保证金25550元后，叶海连还应支付违约金12775元。关于律师费。润慧公司与锦天城律所签订的委托代理合同中虽约定指派六人参加诉讼，但参加诉讼并不等同于民事诉讼法规定的委托代理行为。润慧公司提交的授权委托书中受托人为二人，符合法律规定的授权委托形式，许丹凤律师、陈玲实习律师的委托代理行为合法有效。根据合同12.8条约定，叶海连作为违约方应支付律师费。现润慧公司支付的律师费15000元未超出相关规定的标准，叶海连应予赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院判决：一、叶海连于判决发生法律效力之日起10日内支付南京润慧商务信息咨询有限公司租金23520元及逾期利息（按年利率12%的标准，以38325元为基数，自2019年7月21日起计算至同年9月25日止；以23520元为基数，自2019年9月26日起计算至实际给付之日止）。二、叶海连于判决发生法律效力之日起10日内支付南京润慧商务信息咨询有限公司免租期租金18000元、违约金12775元、律师费15000元，合计45775元。三、驳回南京润慧商务信息咨询有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1138元，财产保全费870元，合计2008元，由南京润慧商务信息咨询有限公司负担586元，由叶海连负担1422元。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本案二审争议焦点为，案涉合同的效力，叶海连是否违约，是否应支付租金、利息及违约金。本院认为，叶海连与润慧公司签订的《租赁服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。叶海连上诉主张案涉合同因土地性质与办公不符而无效，并无法律依据，本院不予支持。叶海连未按约支付租金，经润慧公司催告后也未支付，应承担相应的违约责任。一审法院根据本案实际情况，认定叶海连应支付和补交的租金、律师费，酌定叶海连应支付的逾期利息及违约金，符合实际情况，并无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方合同中并无润慧公司承诺提供办理营业执照所需消防材料的约定，叶海连也无证据证明其已申请注册公司并要求润慧公司提供相关材料，叶海连提交的证据不足以证明其主张，对其上诉主张润慧公司违约，本院不予支持。综上所述，叶海连的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1138元，由上诉人叶海连负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年九月八日书记员  戴 苗