江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5066号上诉人（原审被告）：董子尚，男，1961年2月1日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：董仲飞，男，1986年8月15日出生，汉族，住徐州市泉山区，系董子尚之子。被上诉人（原审原告）：徐州东南物业管理有限公司，住所地徐州市城南大道西侧维天大厦401室。法定代表人：祝小飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王寻，江苏元宁律师事务所律师。上诉人董子尚因与被上诉人徐州东南物业管理有限公司（以下简称东南物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初2816号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人董子尚的委托诉讼代理人董仲飞，被上诉人东南物业公司的委托诉讼代理人王寻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董子尚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东南物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、在《东南郡前期物业服务管理服务协议》中签订《徐州市商品房购销合同》，甲乙双方就前期物业管理服务达成协议。说明《商品房买卖合同》对物业公司同样有一定约束力。在《商品房买卖合同》第十一条交接中，出售人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅说明书》，并明确指出开发商聘用的物业服务公司提供物业管理服务。《住宅质量保证书》也明确规定，质量保修受理部门为东南物业公司，这些都说明物业公司服务项目包含房屋质量。商品房是商品的一种，经济价值较大，建设周期较长，而与商品房买卖相伴生的物业管理则是市场经济下一种特殊形式的服务。二、董子尚是业主也是消费者。物业公司就是经营者。消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受《中华人民共和国消费者权益保护法》保护，所以作为商品房的购买者及时、有效、科学、透明地接受物业公司提供的服务，是《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定所包含的。而对包括房屋，设备和相关场地进行维护、养护、管理以及维护相关领域的环境卫生和秩序，是业主得以正常使用商品房并维护房屋自身价值必不可少的，是业主享受物业服务的生活消费行为，故董子尚的权益受本法保护。三、对于东南物业公司提出的《承诺书》，董子尚一直信守承诺。该《承诺书》仅对房屋内填充墙裂纹问题进行了一次性补偿达成协议，而对其他问题从未提出解决方案，房屋内填充墙裂纹问题并非一楼外挂大理石墙面向房屋内渗水问题，渗水问题都发生在承重墙，承重墙上有明显裂纹，这个楼就废了。该《承诺书》只能说明物业公司和水建方之间的关系，和物业公司有义务对房屋质量问题进行维修。针对房屋渗水的质量问题，董子尚持有政府监制的《住宅使用说明书》和《住宅质量说明书》，二者都明确了物业公司的服务责任。对于废水管道堵塞问题，没有履行《东南郡前期物业服务管理服务协议》第二条物业管理服务内容所规定的义务。没有依法履行《中华人民共和国消费者权益保护法》所要求履行的义务。是董子尚作为消费者自己掏钱改管道解决的。小区内公共设施的维修、养护、运行和管理不到位，小区物业对公共设施残缺、损坏、维修、保养不到位，应承担修理、重作、更换、退货等民事责任。物业基于该项服务不到位，董子尚要求物业公司对维修的费用800元报销，并对的物品被废水浸泡造成损失给予1000元补偿，同时对物业费用打折，如物业管理仍然维持现状无任何建设性进展，董子尚愿意按照约定的服务费五折计算并及时缴纳。针对于一审判决的公共耗能费，地下停车场为物业公司出售和租赁的地方，购买后可以办理产权证属于私人，不应当包含在公共耗能费当中。东南物业公司辩称，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。东南物业公司向一审法院起诉请求：1.判令董子尚给付物业服务费4394.60元、公共耗能费1309.90元，共计5704.50元；2、诉讼费用由董子尚承担。一审法院认定的事实：2010年7月28日，东南物业公司（甲方）与董子尚（乙方）签订《东南郡前期物业管理服务协议》一份，约定：乙方所购房屋坐落在泉山区欣欣路北侧，建筑面积112.63m2，乙方将“东南郡”小区委托予甲方实行物业管理。物业管理服务费用（不包括房屋公用、公共部位、公共设施设备大中修、更新、改造的费用和公共能耗费用）乙方交纳费用时间为开发商之交房通知书所载办理交房手续之日起，多层住宅按建筑面积每平方米0.6元（公共服务费）收取，小高层住宅按建筑面积每平方米0.9元（公共服务费）收取，后期物业管理费标准待前期物业管理结束，业主委员会成立后另行商定。乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳；乙方转让物业的，需交清转让之前的物业管理服务费用，业主委员会成立后物业服务费用按业主委员会与物业管理公司签订的协议调整；甲方每次交纳费用时间:交房时缴纳一年管理费，之后以年度进行缴纳，其时间节点为每年1月1日至12月31日。代收代缴收费服务是指公共水、电费、电梯及设备运行电费，房租等代收代缴收费服务（代收代缴不属于物业管理服务费用），代收代缴费用按实际分摊。甲方违反本协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交从逾期限之日起按每天0.3%加收违约金，还约定了双方其他权利义务和管理事项等。2015年，东南物业公司（乙方）与东南郡业主委员会（甲方）签订《业委会物业管理委托合同》一份，约定：甲方将位于徐州市郡小区委托给乙方实施物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限为2年。自2015年9月1日8时起至2017年8月30日8时止。管理服务费住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元（多层）、0.9元（高层）向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.00元向业主或物业使用人收取。公共能耗另算。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之伍交纳滞纳金，并约定了双方其他权利义务和管理事项等。2017年9月15日，东南物业公司（被委托方）与东南郡社区居委会（委托方）签订《物业管理委托合同书》一份，约定：委托方将位于徐州市泉山区郡小区委托于被委托方实行物业管理，委托管理期限为5年。自2017年9月15日8时起至2022年9月14日8时止。物业管理服务费，住宅房屋由被委托方按建筑面积每月每平方米0.6元（多层）0.9（高层）向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由被委托方按建筑面积每月每平方米2.0元向业主或物业使用人收取。公共能耗费另算；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五加纳滞纳金，并约定了双方其他权利义务和管理事项等。董子尚在2010年7月份办理了徐州市东南郡C14-1-101室房屋的上房手续，并在装修后正式入住，该房屋住宅建筑面积112.63平方米，该建筑属于双方约定的多层住宅按建筑面积每平米每月0.6元收取物业费。董子尚上房后缴纳物业费至2014年7月28日，后未再缴纳物业及公共能耗费，期间经东南物业公司催要，董子尚至今仍未缴纳，东南物业公司遂诉至法院要求董子尚缴纳自2014年7月28日至2019年12月31日期间的物业费及公共能耗费。2013年10月12日，董子尚的儿媳白雪出具《承诺书》一份，内容为：“东南郡小区14-1-101因室内墙裂问题给予一次性赔偿伍仟元整（5000），我户承诺房子以后出现的墙裂问题，和承建方与物业公司没有任何关系，并做好保密工作。一期14-1-101董子尚。”庭审中，东南物业公司陈述公共能耗费收费标准是按照每户200元/年收取，按照每年实际发生的费用多退少补。董子尚在庭审中提交了照片11张，证明东南物业公司存在物业服务瑕疵。一审法院认为，双方当事人之间签订的《东南郡前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规，应认定为合法有效，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，东南物业公司作为物业服务企业依约对东南郡小区实施了物业管理服务后，董子尚作为东南郡小区C14-1-101室的业主应当按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务，故东南物业公司主张由董子尚缴纳自2014年7月28日至2019年12月31日期间的物业服务费4394.6元及公共能耗费1309.9元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于董子尚抗辩房屋存在渗水问题，其已于2013年10月12日与开发商及东南物业公司达成协议，且房屋质量问题不属于物业服务范畴，与本案非同一法律关系，不能作为拒交物业费的理由。董子尚提供的照片显示东南物业公司在物业服务过程中确实存在服务不到位的地方，东南物业公司作为服务企业，应秉承公平和诚实信用原则，按照合同约定严格履行自己的义务，对服务瑕疵之处加强管理，及时改正，对业主反映的问题积极回应，有效处理，为业主提供更加高质量的物业服务。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：董子尚于判决发生法律效力之日其十日内支付徐州东南物业管理有限公司自2014年7月28日至2019年12月31日期间的物业服务费4394.6元及公共能耗费1309.9元，合计5704.5元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，作为现代物业管理活动的基础性理论，建筑物区分所有权赋予业主个体之间更具人合性的关系，他们不仅仅只是单纯地共有财产，更是一种相互依存与协作的共同生活关系。小区是由每一个个体业主组成的生活共同体，其中物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力。根据二者签订的物业合同，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。由于物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。且物业公司系经营主体，个别业主拒缴物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。本案中，双方当事人之间签订的《东南郡前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容具体明确，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据国务院《物业管理条例》第三十五条、第四十一条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，董子尚主张小区内公共设施的维修、养护、运行和管理不到位，小区物业对公共设施残缺、损坏、维修、保养不到位，故而主张物业费打折，但其所举证据证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。至于董子尚提出的其房屋室内填充墙裂纹及房屋漏水存在房屋质量问题，不应归责于物业公司，不能以此对抗物业服务企业的物业费诉请，董子尚应当支付交纳物业管理费及公共能耗费用，上诉人上诉主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，董子尚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人董子尚负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二〇年九月二十八日书记员  李 雯