广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初16647号原告：刘桂梅，女，汉族，1979年8月13日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，被告：肖巧，女，汉族，1987年10月6日出生，身份证住址被告：中幼艺（深圳）教育投资有限公司（以下称“中幼艺公司”），住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5ECKAR3N。法定代表人：肖巧。原告刘桂梅与被告肖巧、中幼艺（深圳）教育投资有限公司（下称“中幼艺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘桂梅、被告肖巧及被告中幼艺公司的法定代表人肖巧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告于2018年6月24日签订的《租赁合同》；2.判令二被告返还租赁保证金32000元；3.判令二被告从起诉之日起以32000元为本金按同期银行贷款利率计付原告利息至判决生效止；4.二被告支付原告违约金20000元。事实和理由：2018年6月24日，原告与二被告签订《租赁合同》，约定：原由二被告承租的新秀店部分教室转租给原告使用，租期为5年，自2018年8月1日至2023年8月1日止；甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，按照月租金2倍的标准向对方支付违约金；二被告未按约定提供场地，应减收相应租金，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿相应损失。原告将租赁保证金和月租金按约定转入被告肖巧银行帐户或微信帐户。合同履行中途，因二被告承租的场地减少，转租给原告的租金由每月16000元降为每月10000元。2019年11月开始，二被告未向经营场所所有人支付租金，导致转租给原告的教室等场地被封锁起来，致使原告无法进入场地进行经营，致使原被告无法继续履行合同。因二被告的原因致使合同需提前解除，被告应按月租金10000元的2倍支付原告20000元违约金，退还原告保证金32000元。原告为此提起诉讼，望判如所请。被告肖巧、中幼艺公司答辩称，二被告与华润租赁了秀南街600平方米的场地作为艺术培训中心，原告向二被告租用培训中心一部分场地作为早教，原告与二被告签订合同期限为5年，如果要解约需提前一个月协商，双方同意并提交书面材料才可以解约。原告违约二被告可以不退还押金，二被告违约需要赔偿押金。之前都是正常提供经营场地并没有违约，之后原告口头提出要撤场，二被告说了几次需要提交撤场申请，原告都没有提交，而且自2月到现在，原告都没有交租金，原告已经违约了。经审理查明：2018年6月24日，原告（作为乙方）与被告中幼艺公司（甲方）签订《租赁合同》。约定：乙方承租甲方新秀店（校区）1层区域，使用面积为538平方米，教室为甲乙双方共同使用；租赁期限为5年，自2018年8月1日起至2023年8月1日止；固定租金为每月16000元，每月5日前支付，甲方给予乙方2018年7月1日至2018年7月31日共30日的租金优惠期，租金优惠期满甲方按固定租金向乙方收取租金，租金自2019年8月1日起每年在上年的基础上递增5%；不收取管理费，能源使用费由甲方提供两年内每月的用水和用电记录表，按照实际用电计算，公共区域（前台、过道、卫生间）电费分摊，水电费按总和－家门口中心水费来计算；乙方应向甲方预交32000元租赁保证金，租赁期满后，如乙方未损坏承租的经营场地和设备，没有拖欠租金、管理费和能源使用费及其他费用的，则退回乙方，否则甲方有权从中扣除相应的费用；乙方逾期二十日未支付租金的，甲方有权解除合同，乙方应按照租金的30%的标准支付违约金；任何一方因自身原因需提前解除合同的，应提前三十日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，按照月租金2倍的标准相对方支付违约金；乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延日租金20%的违约金；等等。该合同首部甲方为被告中幼艺公司，尾部甲方落款处仅加盖被告肖巧个人私章，对此被告肖巧称系签订合同时忘记加盖公司公章。合同签订后，二被告将案涉场地交付给原告使用，租赁期间双方分别在不同时间使用案涉场地；根据原告提交的银行流水，其将租金通过微信或银行转账的方式支付给被告肖巧。双方当事人均确认：合同履行过程中，因案外人给二被告减少租金，二被告将相应原告的租金从16000元减少至10000元，原告已支付截止2020年1月31日的租金；案涉房屋自2020年2月起因春节、疫情等原因，直至本案第一次庭审时一直处于封锁状态，未实际使用。二被告提交了被告肖巧与原告之间就案涉租赁合同履行情况进行沟通的微信聊天记录，根据该聊天记录：2020年2月6日，原告发出消息“一月的要交”、“我转钱给你”、“二月也暂时帮我交吧，如果我不交就提前跟你说，谢谢！我明天回深圳”，被告肖巧回复“行”；2020年2月18日，被告肖巧发出消息“刘老师，一月份的帮你交了”、“刘老师，培训班的东西你准备怎么处理呀？”、“我外面的卷闸门都开了”、“只关的玻璃门”、“你用指纹可以进去的”、“后面照常交租”、“3月份不可能的啦”，原告回复“只通知二月底不开学”、“三月份除湖北其他省市控制好了就正常了呀”，被告肖巧回复“从什么时候开始退”，原告回复“我在找合同。我是通过建行转到你公司账户的”、“本来想二月份就转给别人，可是疫情一直拖”、“我转给别人你也不用损失”，被告肖巧回复“我公司还有2个股东，这个账目必须要清清楚楚”、“你口头跟我讲是不行的”；2020年3月25日，被告肖巧发出消息“刘老师，你准备什么时候撤场啊？你这不撤场是要照常交租金的”、“要撤就赶紧在月底之前把东西搬走，不然你的东西就搬不走了”，原告回复“那你什么时候把押金给我”，被告肖巧回复“合同是签的5年的”，原告回复“不管怎样，我离开肯定是要退押金的”、“谁租房子走了不退押金？”，被告肖巧回复“你把这两个月的租金交了”，原告回复“我年前就说好不做了，你也同意的”。2020年1月23日，因新型冠状病毒××爆发，广东省人民政府发布《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》；次日，深圳市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组办公室、深圳市卫生健康委员会发布《深圳市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组办公室通告》，其中第二条规定：“停止人群聚集性活动。在我省一级响应期间，公安部门将对群众活动予以管制。全市集市、花市、集会、展会、法会、大型宗教活动等一切群众文化活动取消；全市歌舞娱乐场所、网吧、图书馆、博物馆、美术馆、剧院、电影院等市内文化娱乐场所暂停对外开放……”。根据广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，广东省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。对此广东省新冠××防控智慧版疫情防控组发布《广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引》，要求在广东省应对新型冠状病毒疫情应急响应结束前，酒吧、舞厅、电影院、电子游戏厅、KTV、网吧等人员密集区域暂缓开放。根据广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年5月9日0时起，广东省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。调整为三级响应后，在按照相关技术指南落实防控措施前提下，全面开放商场、超市、宾馆、餐馆等生活场所；采取预约、限流等方式，开放公园、旅游景点、运动场所和图书馆、博物馆、美术馆等市内场馆，以及各类会议、会展活动等。二被告在庭审时陈述，案涉场地系其向案外人深圳华润万佳超级市场有限公司承租，承租租金为34000元，后调整为28000元。深圳华润万佳超级市场有限公司于2020年3月31日封锁案涉租赁场地，其于2020年4月向案涉场地的出租人深圳华润万佳超级市场有限公司申请撤场并于2020年6月底搬离案涉场地，自2020年4月起出租人不再向其计收租金；其交付的68000元租赁保证金及2017年安装的15台空调（被告肖巧称安装时价值为77130元）用于抵扣2019年11月至2020年3月共计五个月的租金及10000元左右的清场费用；案涉场地出租人减免其2020年2月半个月的租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《租赁合同》首部载明甲方系被告中幼艺公司，尾部签章处加盖被告中幼艺公司法定代表人即被告肖巧的个人私章。原告与两被告对双方之间存在租赁合同关系均无异议，故本院认定原告与二被告为案涉合同的相对方。案涉合同系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，各方均应履行各自的合同义务。关于案涉合同的违约方。首先，原告在起诉状中主张因二被告自2019年11月起拖欠出租人租金导致案涉场地被封锁，故无法继续履行合同，系二被告违约在先；但原告亦在庭审中确认案涉场地系2020年3月份被封锁，而其自2020年2月就未再向二被告支付租金，其未按时缴纳租金在先，故本院对原告该主张不予认可。其次，案涉合同约定任何一方因自身原因需提前解除合同的，应提前三十日书面通知对方，原告并未提交证据证明其就解除合同之事宜有书面通知二被告，应承担举证不能之不利后果。第三，根据二被告提交的微信聊天记录：2020年2月，原告仍向被告肖巧表示“二月也暂时帮我交吧，如果我不交就提前跟你说，谢谢！我明天回深圳”，被告肖巧亦向原告询问“从什么时候开始退”，并表示“你口头跟我讲是不行的”；2020年3月，被告肖巧又向原告询问“刘老师，你准备什么时候撤场啊？你这不撤场是要照常交租金的”，以上内容可推定原告并未明确向二被告表示其确定撤场，并将物品搬出案涉场地。综上，原告在未向二被告书面说明提前解除合同的前提下，逾期向二被告支付房租的行为已构成违约。因原告系违约方，故关于原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于案涉场地已被出租人收回，原告及二被告均已撤场，案涉合同已无继续履行的可能性，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于违约责任。首先，原告租赁案涉场地系用于经营培训教育项目，受疫情防控影响，其在2020年2月至3月无法正常开门营业，并非因其个人原因提前解除合同，且被告亦未举证证明因原告提前解除合同，其有向案涉场地出租人承担提前解除合同的违约责任，故本院根据公平原则，认定原告不需要承担提前解除合同的违约责任，即二被告应向原告返还租赁保证金。其次，从二被告拖欠的五个月租金及清场费（约为150000元=28000元×5个月+10000元）的金额与用于抵扣该金额的租赁保证金68000元及折旧空调的价值来看（约为121991元=68000元+77130元×70%折旧），推定案涉场地的出租人对二被告在疫情期间的租金应系减半收取；且二被告亦确认出租人减半收取其2020年2月租金；本院酌定原告应向被告支付2020年2月、3月减半后的租金共计10000元，该租金应从二被告收取的保证金中扣除，扣除后二被告还应向原告返还租赁保证金22000元。鉴于二被告扣留租赁保证金系基于原告拖欠租金在先，故关于原告要求被告支付租赁保证金利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十七条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告肖巧、中幼艺（深圳）教育投资有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告刘桂梅返还租赁保证金22000元；二、驳回原告刘桂梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由原告刘桂梅负担640元、被告肖巧、中幼艺（深圳）教育投资有限公司负担460元；上述费用原告已预付，二被告应自本判决生效之日起内径付原告460元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  陈贵生审判员  彭弘卫审判员  朱丽娜二〇二〇年九月二十二日书记员  曾 岚