湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1054号上诉人（原审被告、反诉原告）：建始县科之信工贸有限责任公司，住所地湖北省建始县红岩镇秋桂村一组。法定代表人：秦玉雪，总经理。委托诉讼代理人：杨杰，湖北新理念律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘书男，湖北新理念律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：恩施州钰鑫农业有限公司，住所地湖北省建始县花坪镇三岔溪村十组。上诉人建始县科之信工贸有限责任公司（以下简称建始科之信公司）因与被上诉人恩施州钰鑫农业有限公司（以下简称恩施钰鑫农业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院（2019）鄂2822民初3295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。建始科之信公司上诉请求：改判由恩施钰鑫农业公司承担主要过错，重新划分责任；改判恩施钰鑫农业公司全额承担2018年5月1日至2019年11月10日的房屋占有使用费；改判由恩施钰鑫农业公司承担合同约定的208平方米区域内的装修费用并赔偿建始科之信公司原装修损失，由恩施钰鑫农业公司承担为修建移动冻库投入的室内装修费用；由恩施钰鑫农业公司承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一审判决将双方过错责任比例按照三七分，有失公平公正原则。该案发回重审后，建始科之信公司向法庭提交了建始县红岩寺镇人民政府出具的土地说明及厂房图纸报批记录、建始县城市管理综合执法大队红岩中队作出的情况说明，证明建始科之信公司合法取得该临时使用资格并修建临时建筑，建始科之信公司也提供证据证明恩施钰鑫农业公司签订合同时知晓土地使用证尚未取得。恩施钰鑫农业公司提起诉讼的根本原因是无法申领食品卫生许可证，故单方停止投产，并非建始科之信公司恶意阻止或因土地权属纠纷导致，对于造成的损失，恩施钰鑫农业公司应承担主要过错。一审判决认定事实不清，将两年房租与后期房屋占有使用费均按过错责任划分，混淆了客观事实。恩施钰鑫农业公司坚持合同无效，却一直霸占厂房不肯交还，即使2018年4月30日房租到期，仍霸占钥匙拒不返还，建始科之信公司多次催要并进行协调，房屋一直处于恩施钰鑫农业公司控制下，建始科之信公司无法使用，导致损失进一步扩大。租赁合同中明确约定“一楼208平方米甲方使用一年后交乙方使用。”但未到约定时间，恩施钰鑫农业公司便私自将原有装修拆除并重新装修，而鉴定报告包含了该区域的装修费用，建始科之信公司认为该笔费用应由恩施钰鑫农业公司自行承担并赔偿建始科之信公司原装修损失。对未经建始科之信公司同意，为修建违章建筑移动冻库所投入的室内装修部分，也应由恩施钰鑫农业公司自行承担。恩施钰鑫农业公司辩称，建始科之信公司应承担合同无效的全部过错或者主要责任，其有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，在订立合同时，建始科之信公司出示一张500000元的凭证，明确强调该凭证为土地出让保证金收据，并承诺有合法有效的证件或证明，但建始科之信公司的租赁标的物并未取得土地使用权，其土地使用权为建始县人民政府所有，与合同约定不符。建始科之信公司未按合同约定履行正常供水义务；建始科之信公司部分物品自2016年5月1日订立合同之日起至2019年11月10日恩施钰鑫农业公司交付钥匙之日止，仍无理占据恩施钰鑫农业公司所租赁标的物二楼500平方米的位置范围，致使恩施钰鑫农业公司未能正常装修。恩施钰鑫农业公司认为合同标的物自2018年5月1日至2019年11月10日房屋占用使用费由建始科之信公司自行承担，且应退还2016年5月1日至2018年4月30日止由恩施钰鑫农业公司支付的房租费260000元。关于移动冷库的修建，双方协商后，在建始科之信公司点头同意的情况下将原已建好的冻库由厂房内迁至厂房外，建始科之信公司要求恩施钰鑫农业公司承担为修建移动冷库投入的室内装修费用不符合客观事实。恩施钰鑫农业公司向一审法院起诉请求：一、确认双方2016年5月1日签订的《租赁经营合同书》无效；二、建始科之信公司返还恩施钰鑫农业公司租金260000元，并赔偿恩施钰鑫农业公司直接损失846780元，办公设备58000元；三、建始科之信公司支付恩施钰鑫农业公司鉴定费20000元；四、建始科之信公司承担本案诉讼费用。建始科之信公司向一审法院反诉请求：一、解除双方于2016年5月1日签订的《租赁经营合同书》；二、恩施钰鑫农业公司将租赁物恢复原状后返还给建始科之信公司；三、恩施钰鑫农业公司以130000元/年的标准承担自2018年4月30日起至房屋实际返还之日的房屋占有使用费；四、恩施钰鑫农业公司承担本案诉讼费用。诉讼中，建始科之信公司将反诉请求第三项明确为按130000元/年支付自2018年4月30日起至2019年11月10日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实：2013年，建始县红岩镇人民政府决定在该镇秋桂村建设工业园区。2014年9月至2015年3月，建始科之信公司在秋桂村1组工业园区内修建厂房。2016年5月1日，恩施钰鑫农业公司（乙方）与建始科之信公司（甲方）签订《租赁经营合同书》，合同约定建始科之信公司将位于建始县红岩镇秋桂村1组的工业园区厂房除电子加工场所部分（一楼208平方米甲方使用一年后交乙方使用）租赁给恩施钰鑫农业公司从事水产品、农副产品的加工、生产和销售，租赁期限自2016年5月1日起至2026年4月30日止，租金130000元/年，由建始科之信公司向恩施钰鑫农业公司提供合法有效证件或证明，同时合同对租赁物的维修建设、违约责任等进行了约定。恩施钰鑫农业公司已于2016年4月30日支付第一年度租金130000元。合同签订后，恩施钰鑫农业公司根据经营需要在厂房外修建移动冻库、钢架棚，并征得建始科之信公司同意对厂房进行必要装修，购置办公设备，平整场地。2017年3月21日，建始县城市管理综合执法大队红岩中队作出拆除违章建筑的通知，载明：经调查，建始科之信公司在秋桂村2组未取得建设工程规划许可证进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，责令建始科之信公司在接到处罚通知书之日起一个星期内自行拆除。2019年11月19日，该中队作出情况说明，载明：本单位于2017年3月21日向建始科之信公司下发了一份限期自行拆除违章建筑的通知，但文件未批注需拆除的违章建筑具体位置及内容，现特此说明，文件所指违章建筑系建始科之信公司厂房旁当时正在另行私建的钢架棚和冻库，不含之前已按报备施工图纸修建完成的厂房。2017年5月10日，建始科之信公司认为恩施钰鑫农业公司未经允许修建的移动冻库、钢架棚系违章建筑，即以排除妨害为由起诉恩施钰鑫农业公司，一审法院以涉案标的属违章建筑，不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由，驳回了建始科之信公司的起诉。2017年5月12日，恩施钰鑫农业公司依约向建始科之信公司支付2017年5月1日至2018年4月30日的租金130000元。2017年10月25日，恩施钰鑫农业公司以在前述案件中得知建始科之信公司的厂房并没有合法有效的证件或证明为由，认为已无继续投入并经营的安全感，遂停止经营，向法院提起本案之诉。诉讼中，恩施钰鑫农业公司提出鉴定申请，要求对恩施钰鑫农业公司在建始科之信公司租赁物内的装饰装潢、平整土地、附属设施、设备等价值进行鉴定。2018年10月18日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价[2018]第17124号《价格鉴定评估报告书》。2018年12月25日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价[2018]第17124-1号《补充价格鉴定评估报告书》，最终鉴定钰鑫公司房屋装修价格为653460元（其中方钢架彩钢雨棚29400元）、冻库及机器设备价格为193320元。恩施钰鑫农业公司为此支付鉴定费20000元。2019年11月10日，经双方协商，恩施钰鑫农业公司已将厂房、移动冻库钥匙交付给建始科之信公司。建始科之信公司出具声明，载明：一、出租方与承租方确认合同无效纠纷一案。依据（2019）鄂28号民终1696号民事裁定，案件发回建始县人民法院重审，在案件结果未出来之前，为避免双方损失进一步扩大，出租方提出申请要求收回租赁物钥匙（包括冻库及室内门钥匙），承租方同意出租方的申请，出租方现场确认租赁物完好。二、承租方对租赁物进行了装修及生产设备添置或建造，出租方在收回钥匙之时，现场确认装修及生产设备完好，未使用，并认可第三方评估机构对标的物作出的《鉴定评估报告书》。三、在案件重审结果出来之前，出租方在收回钥匙之时，现场确认承租方的办公设备完好无损并集中归置，放置于一个办公室内，以完全集中归置为准，并由出租方暂时保管至庭审结束，期间若使用、人为损坏、丢失的，出租方应按照原价赔偿。四、在案件重审过程中，出租方若将标的物另租他方使用，如有对他方不利因素，与原承租方无关。五、本声明双方确认并附财产清单作为交接依据，最终归属和处置以庭审结果为准。同时，双方法定代表人在补充说明（财产清单）上签名捺印。一审法院认为，本案的争议焦点在于涉案《租赁经营合同书》的效力及相应法律后果如何承担。恩施钰鑫农业公司主张涉案租赁物系违章建筑，前述合同应属无效。建始科之信公司则主张租赁物并非违章建筑，合同有效，并认为恩施钰鑫农业公司乱搭乱建，拒不履行恢复原状义务，请求解除前述合同。一审法院认为，经庭审查明截止法庭辩论终结前，建始科之信公司未取得涉案厂房的建设用地使用权和建设工程规划许可证，其将厂房租赁给恩施钰鑫农业公司，违反了法律、法规的禁止性规定，双方签订的《租赁经营合同书》无效，自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，建始科之信公司明知自己未取得土地权属和建设工程规划许可，将修建的厂房租赁给恩施钰鑫农业公司，应承担主要过错责任。恩施钰鑫农业公司知道或应当知道建始科之信公司用于出租的厂房不具有合法有效证件，仍与建始科之信公司签订《租赁经营合同书》，故应承担一定责任。恩施钰鑫农业公司在租赁物内进行装饰装潢经过了建始科之信公司同意，建始科之信公司要求恢复租赁物原状不予支持。承前所述，恩施钰鑫农业公司经建始科之信公司的同意在租赁物内的装饰装潢已无法拆除且建始科之信公司不同意利用，根据《价格鉴定评估报告书》鉴定意见，该部分的价格为624060元（已扣减方钢架彩钢雨棚29400元），建始科之信公司承担70%，即436842元，恩施钰鑫农业公司自负30%，即187218元。恩施钰鑫农业公司置办的办公设备属于可移动财产，由恩施钰鑫农业公司自行搬离。关于方钢架彩钢雨棚及移动冻库，恩施钰鑫农业公司没有证据证明是经过建始科之信公司同意而建设，该部分损失由恩施钰鑫农业公司自行承担，移动冻库设备归恩施钰鑫农业公司所有并搬走。关于恩施钰鑫农业公司请求建始科之信公司返还租金260000元及建始科之信公司要求恩施钰鑫农业公司支付自2018年4月30日起至2019年11月10日止的房屋占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁合同司法解释）第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方签订租赁合同后，恩施钰鑫农业公司装修过程中因移动冷库的修建等问题双方发生争议，建始科之信公司、恩施钰鑫农业公司先后于2017年5月10日、2017年10月25日提起诉讼解决纠纷，直至2019年11月10日经协商一致恩施钰鑫农业公司已经将租赁物返还给建始科之信公司。在此期间，恩施钰鑫农业公司未实际投入经营使用。参照合同约定租金标准，经计算2016年5月1日至2019年11月10日房屋占有使用费应为458611元。依据前述规定，结合本案实际情况及因合同无效导致的缔约过失责任比例，恩施钰鑫农业公司应支付房屋占有使用费137583元（458611元×30%）。因恩施钰鑫农业公司已付260000元，建始科之信公司还应返还122417元。关于鉴定费20000元，亦应按上列责任划分比例确定由双方负担，恩施钰鑫农业公司承担6000元，建始科之信公司承担14000元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决：一、恩施州钰鑫农业有限公司与建始县科之信工贸有限责任公司于2016年5月1日签订的《租赁经营合同书》无效；二、建始县科之信工贸有限责任公司赔偿恩施州钰鑫农业有限公司房屋装修损失436842元；三、恩施州钰鑫农业有限公司在租赁物内置办的办公设备及其移动冻库设备由恩施州钰鑫农业有限公司搬离；四、建始县科之信工贸有限责任公司返还（反诉被告）恩施州钰鑫农业有限公司房屋占有使用费122417元；五、建始县科之信公司赔偿恩施州钰鑫农业有限公司鉴定费损失14000元；六、驳回恩施州钰鑫农业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回建始县科之信工贸有限责任公司的其他反诉请求。上列判决确定的履行内容，均定于判决生效后十五日内履行。本诉案件受理费15463元，由恩施州钰鑫农业有限公司负担7981元，建始县科之信工贸有限责任公司负担7482元。反诉案件受理费4272元，由建始县科之信工贸有限责任公司负担。二审期间，建始科之信公司向本院提交了一组证据：针对循其本的评估书，建始科之信公司自行制作的不合理部分测算明细表；2015年3月1日与付彩龙签订的《厂房装修合同》。拟证明：原审判决认定的恩施钰鑫农业公司主张的损失部分不客观真实；因恩施钰鑫农业公司的原因，在未经建始科之信公司允许的情况下，擅自进行装修的行为给其造成了损失。恩施钰鑫农业公司经质证认为，对照片的真实性无异议，恩施钰鑫农业公司是根据合同的内容进行装修，评估也是在法院的组织下，由法院指定的评估机构，双方当事人签字认可。2019年11月10日建始科之信公司出具的声明中对租赁物装修在第二条有明确约定，认可第三方评估机构对标的物作出的鉴定评估报告书。恩施钰鑫农业公司向本院提交了于2017年5月25日拍摄的照片，拟证明：恩施钰鑫农业公司在正常租赁期间，建始科之信公司仍有部分物品未搬走，导致恩施钰鑫农业公司无法正常使用。建始科之信公司经质证认为，对照片的真实性有异议，依据证据规则相关规定，证据应当提交原件，根据建始科之信公司法定代表人秦玉雪提供的线索，该证据恰好能够证实照片所记载的状态是双方签订合同约定一年后才交付恩施钰鑫农业公司使用的一楼208个平方米的自用范围内的装修投入，被恩施钰鑫农业公司提前擅自拆除后堆放。对建始科之信公司提交证据中的照片恩施钰鑫农业公司没有异议，对其证明目的不予认可，对照片的真实性本院予以确认，因不能达到其证明目的，本院不予采信。对恩施钰鑫农业公司提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。围绕建始科之信公司的上诉请求及恩施钰鑫农业公司的答辩意见，本案二审双方争议焦点为：涉案《租赁经营合同书》的效力及双方责任如何承担。对此，本院分析评判如下：一、关于涉案《租赁经营合同书》的效力问题本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。城镇房屋租赁合同司法解释第一条第一款、第二款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”本案所涉租赁房屋为城市规划区内的房屋，属于城镇房屋租赁合同司法解释所定义的城镇房屋的适用范围。第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”经审查，建始科之信公司将位于建始县红岩镇秋桂村1组的工业园区厂房租赁给恩施钰鑫农业公司经营，建始科之信公司作为建房主体，应依法向政府城乡规划主管部门或者有权办理的人民政府申请办理建设工程规划许可证，在本案一审法庭辩论终结前，建始科之信公司仍未依法取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，其将建设的房屋出租给恩施钰鑫农业公司，双方签订的《租赁经营合同书》应为无效，一审判决认定双方签订的《租赁经营合同书》并无不当。二、关于合同无效后的责任承担问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”建始科之信公司作为房屋出租方，在未依法取得建设工程规划许可证的情况下，建设房屋并将涉案房屋出租给他人，也未按《租赁经营合同书》约定向恩施钰鑫农业公司提供合法有效证件或证明，对损失的产生存在主要过错，应承担相应的责任；恩施钰鑫农业公司作为承租方，从其主张和提交的证据显示，其租赁房屋的用途为从事水产品、农副产品加工、生产和销售等，其对承租房屋进行装饰装修、场地平整及依据经营需要修建移动冷库等需要进行大量资金投入应该明知，而其对租赁房屋是否符合具备合法建筑许可及土地使用权许可等证照未尽到审慎审查义务，对损失的产生亦具有一定过错，亦应承担相应责任。一审法院依据恩施钰鑫农业公司提出的鉴定申请，委托鉴定部门对其在建始科之信公司租赁物内的装饰装潢、平整土地、附属设施、设备等价值进行鉴定，其鉴定意见为恩施钰鑫农业公司房屋装修价格为653460元（其中方钢架彩钢雨棚29400元）、冻库及机器设备价格为193320元。一审判决综合本案实际情况及导致合同无效的过错大小，将恩施钰鑫农业公司所造成的损失，即装饰装潢已无法拆除部分的价格为624060元（已扣减方钢架彩钢雨棚29400元）、鉴定费用20000元，以及建始科之信公司造成的房屋占有使用费损失458611元（恩施钰鑫农业公司已付260000元，参照《租赁经营合同书》约定的租金标准计算），按照建始科之信公司承担70%、恩施钰鑫农业公司承担30%的责任比例进行划分，并判决恩施钰鑫农业公司搬离置办的办公设备及移动冷库设备，对双方过错责任大小及损失承担的比例划分并无不当。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”建始科之信公司上诉提出涉案鉴定意见中存在不合理部分、恩施钰鑫农业公司应自行承担未经允许装修部分的损失及双方责任划分比例有失公平、恩施钰鑫农业公司应承担主要责任等请求，因其提供的证据不足以证明其事实主张，应当承担举证不能的法律后果，一审判决未支持其部分反诉请求并无不当。另，建始科之信公司在上诉状中请求“由恩施钰鑫农业公司承担合同约定的208平方米区域的装修费用并赔偿建始科之信公司原装修损失，由恩施钰鑫农业公司承担为修建移动冻库投入的室内装修费用。”建始科之信公司明确在一审时并未提出该项反诉请求，属于新增加的请求，本院不予审理。综上，建始科之信公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由建始县科之信工贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  杨 芳审判员  侯著韬二〇二〇年九月四日法官助理何奕娥书记员吴素云