四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初2364号 原告：苟于琴，女，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：涂刚，四川刚顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许梅，四川刚顺律师事务所律师。 被告：邓继荣，男，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：刘素芳，女，汉族，住四川省南充市顺庆区。 二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王康平，四川营欣律师事务所律师。 原告苟于琴与被告邓继荣、刘素芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告苟于琴及委托诉讼代理人涂刚、许梅，被告邓继荣及其委托诉讼代理人王康平到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告苟于琴向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方的租赁合同合法有效；2.判决被告返还不当得利房屋装修款31760元及停产停业损失等补偿费；3.判决被告退还押金500元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：判决被告参照其与拆迁部门签订的房屋拆迁补偿协议确定的标准，赔偿原告因被告违反合同约定而导致的损失共计44291元，其中装修费31760元、搬迁费1000元、停产停业损失11531元；新增1项诉讼请求为：解除双方签订的租赁合同并退还租金4080元。事实与理由：原被告分别与于2010年3月18日、2016年2月29日、2019年3月18日签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于营山县门市，原告依照合同约定支付了租金。2020年3月17日，原告转账支付租金12500元。2020年7月9日，营山县绥安街道化育桥社区通知案涉门市将于2020年7月13日断水、电、气，原告才知晓其租赁的被告的门市被征收。被告的行为违反了合同的约定，给原告造成了损失。双方协商未果，原告为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。 被告邓继荣、刘素芳答辩称，原告从2011年3月至2019年3月租赁被告门市属实，双方签订的三次租赁合同合法有效，且被告已经履行了出租人义务。原告对于案涉门市被征收这一事实是知晓的，且双方在2019年3月29日签订的《房屋租赁合同》中有专门的约定。2020年3月17日租赁期限届满后，双方形成了不定期租赁关系。原告至今未将门市钥匙交给被告，其交付的租金涉及的租赁期限即将届满，故不应退还原告租金。如果原告有证据证实被告收取了房屋押金，被告愿意退还。被告不存在违约行为，不应赔偿原告损失。 原告苟于琴围绕诉讼请求依法提交了原被告的身份证复印件、户籍证明、《房屋租赁合同》、营业执照、光盘、微信及短信记录等证据并申请法院调取了原告与拆迁部门签订的案涉门市《房屋征收货币补偿协议书》、被征收房屋货币补偿结算清单、估价对象评估明细表等证据。被告邓继荣、刘素芳围绕答辩意见提交了被告身份证复印件、《租赁合同》、《营山县人民政府关于营山县城“城市双修”工程建设项目第五段国有土地上房屋征收的公告》、《营山县国有土地上房屋征收决定书》等证据。对原被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月2日，原告苟于琴注册成立了公司，住所地为营山县门市。从2011年3月18日起，原告苟于琴租赁被告邓继荣、刘素芳位于营山县门市用于经营房屋中介生意。2019年3月29日，邓继荣、刘素芳作为甲方，苟于琴作为乙方，双方再次签订《房屋租赁合同》，该合同第二条约定“租赁期间：一年，从2019年3月18日起至2020年3月18日止”；第三条约定“该房屋租金为人民币25000元，交纳期限为每年交一次，每次交纳人民币为全额”；第七条约定“租赁期满前，如甲方或乙方其中任何一方欲终止合同，需提前一个月告知对方”；第十条约定“房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任”；第十三条约定“如果房屋要拆迁，甲方必须提前2个通知，租金按每天计算。”苟于琴支付了租金，邓继荣、刘素芳也履行了出租人义务。2020年3月，苟于琴与邓继荣协商续租事宜，苟于琴在与邓继荣的短信交流中提及“先交半年门市房租费”“如果没有拆迁我再交下半年房租费给你”，邓继荣回复“ＯＫ”。2020年3月17日，苟于琴向邓继荣建设银行转账支付了半年房租费12500元，双方未再签订书面租赁合同。2020年6月19日，邓继荣通过电话通知苟于琴搬迁。双方因房屋租金结算，装修费、搬迁费及停产停业费的归属问题发生分歧，原告未及时搬迁。2020年7月10日，邓继荣向苟于琴发送短信“听说最近几天，对我们已签完拆迁协议的这栋楼，要停水停电。现通知你尽快搬出。否则后果自负。”苟于琴当日回复“按国家政策，该给我的给我了，马上就搬。”2020年7月13日，相关部门对案涉门市所在楼栋停止供水、供电。因双方协商未果，原告诉来本院。 另查明，2019年5月28日，营山县人民政府发布了《营山县人民政府关于营山县城“城市双修”工程建设项目第五段国有土地上房屋征收的公告》、《营山县国有土地上房屋征收决定书》，案涉门市属于征收范围。同日，相关部门公示了案涉门市价值初评结果，其中装饰装修及附属物价值31760.87元。随后，邓继荣、刘素芳与征收部门签订了《营山县房屋征收货币补偿协议书》，征收部门补偿被告室内装修装饰31760.87元、停产停业损失23062元、搬迁费1000元、水电气和闭路电视安装与移机费6200元、提前搬迁奖26703.6元等。 庭审中，原被告均表示2020年3月18日后的租赁关系受2019年3月29日签订《房屋租赁合同》约束。原告苟于琴对于向被告邓继荣、刘素芳支付了租赁门市的500押金的方式记不清楚，本院责令其在2020年8月21日前向本院提交相关证据，否则将承担举证不能的法律责任，但苟于琴在此期限内未向本院提交相关证据。苟于琴自认2019年3月29日与被告签订《房屋租赁合同》中手写部分系其书写，第十三条约定“如果房屋要拆迁，甲方必须提前2个通知，租金按每天计算。”是指被告应当在案涉门市停水停电前2个月通知原告。被告邓继荣则认为该条是指被告应当在案涉门市停水停电前2个小时通知原告。原告认为租金应当算至2020年7月13日，被告认为原告一直未将门市钥匙交给自己，故租金应当算至本案开庭当天，即2020年8月17日。被告辩称于2019年8月29日与拆迁部门签订的《营山县房屋征收货币补偿协议书》，同日，被告从原告处拿水电卡，已经告知原告案涉门市将要拆迁。原告认可被告拿水电卡的事实，但称记不清时间，否认被告向其告知了门市要拆迁的事宜。被告认可门市已经于2020年7月14日停水、停电并拆了卷帘门。 本院认为，原告苟于琴与被告邓继荣、刘素芳于2019年3月29日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违法国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现案涉门市已经国家征收，房屋租赁已经履行不能，故租赁合同应当解除。关于计算租金的截止时间的问题。原被告双方均认可案涉门市于2020年7月13日停水停电，虽然原告未向被告交回门市钥匙，但原告已经无法使用该门市从事生产经营活动，门市的卷帘门已经拆除，原告也无再交回钥匙的必要，故租金应当计算至2020年7月13日。根据双方约定的租金按天计算的方式，被告应退还原告租金12500元-25000元÷365天×117天=4486元。原告主张被告退还押金500元，未提供支付凭证，且被告不予认可，本院不予支持。 关于被告是否违约的问题。营山县“城市双修”工程建设项目系全县重大项目，双方于2019年3月29日签订的《房屋租赁合同》的第十三条专门约定“如果房屋要拆迁，甲方必须提前2个通知，租金按每天计算。”，2019年5月28日，营山县人民政府发布了《营山县人民政府关于营山县城“城市双修”工程建设项目第五段国有土地上房屋征收的公告》、《营山县国有土地上房屋征收决定书》。2020年3月，苟于琴与邓继荣协商中也提及“先交半年门市房租费”“如果没有拆迁我再交下半年房租费给你”，以上证据足以证实原告在2019年3月29日就知晓案涉门市将被拆迁的事实。原告关于2020年7月9日才知晓案涉门市将被拆迁的意见，本院不予采信。虽然2020年3月17日原告支付的半年的租金，但从双方协商过程以及《房屋租赁合同》的第十三条关于“如果房屋要拆迁，甲方必须提前2个通知，租金按每天计算。”的约定看，双方达成的系不定期租赁协议。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”被告自认2019年8月29日就与相关部门签订拆迁合同，案涉门市将被拆除的事实已经确定，且相关部门也支付了门市停产停业损失等费用，故被告应当及时通知原告解除合同。被告辩称签订合同当日即告知原告门市将被拆迁的事实，未提供相关证据，且被告不予认可。即使告知属实，也不等于通知原告解除合同。从事后被告继续收取原告租金看，双方仍在履行租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。”的规定，原被告双方仍应受双方于2019年3月29日签订的《房屋租赁合同》的约束，该合同的第十三条“如果房屋要拆迁，甲方必须提前2个通知，租金按每天计算。”的约定，应理解为从被告通知解除合同至原告腾空房屋，应当留足2个月给原告另行租赁门市、进行装修和搬迁。从在案证据看，被告于2020年6月19日通过电话通知苟于琴搬迁，应视为通知原告解除合同，但在2020年7月13日，相关部门即停供水、电，双方的租赁关系因无法履行而解除，被告违反了该合同关于提前2个月通知的约定，应当承担违约责任。本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，酌定被告赔偿原告损失4000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告苟于琴与被告邓继荣、刘素芳于2019年3月29日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告邓继荣、刘素芳于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告苟于琴门市租金4486元； 三、被告邓继荣、刘素芳于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告苟于琴损失4000元； 四、驳回原告苟于琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费450元，由原告苟于琴负担350元，被告邓继荣、刘素芳负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 廖万军 二〇二〇年九月十八日 法官助理 方 鹏 书 记 员 王小军