四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2263号 上诉人（原审被告）：罗伦刚，1973年1月2日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：吴建国，四川民爱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳文泓，四川民爱律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李学勤，男，1944年6月2日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：邓国禄，蓬安县天府法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：刘冬梅，女，1969年1月9日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：张尚贵，南充市天顺法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：汪永桂，男，1962年5月4日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：唐治民，四川匀天律师事务所律师。 上诉人罗伦刚因与被上诉人李学勤、被上诉人刘冬梅、被上诉人汪永桂房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 罗伦刚向本院提起上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人李学勤对上诉人的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人李学勤和被上诉人刘冬梅承担。事实和理由：（一）被上诉人刘冬梅与被上诉人李学勤签订的《房屋买卖合同》对房屋产权的描述可以证明李学勤知道案涉房产不能办理产权证的事实，同时李学勤接受了房屋现状，刘冬梅不存在给李学勤办证的合同义务。（二）原审认定出售案涉房屋的购房款用于罗伦刚、刘冬梅的家庭开支，因该合同解除产生的债务应属于刘冬梅、罗伦刚的共同债务是错误的，罗伦刚不应当向李学勤返还购房款。罗伦刚与刘冬梅之间未建立良好的夫妻关系，结婚后六个月就离婚，无长期共同住所，也未形成固定的夫妻共同生活环境，刘冬梅收到李学勤的购房款后，并未用于夫妻共同生活，李学勤应当承担证明该款系夫妻共同债务的举证责任。如不能举证，应当承担举证不能的法律后果。刘冬梅与李学勤之间签订的《房屋买卖合同》系无效合同，根据合同相对性，刘冬梅应当返还李学勤购房款，李学勤应当向刘冬梅支付2019年3月10日至今的租金。（三）罗伦刚与刘冬梅离婚的民事调解书载明，案涉房屋由刘冬梅享有合同权利，根据权责相一致原则，罗伦刚不应当承担返还房款责任。 李学勤答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应维持原判。上诉人的上诉理由不成立，上诉人称，李学勤知晓不能办房产证是错误的，李学勤年岁高，只知道合法交易的房屋合同，不知道不能办证。房屋买卖合同第1条约定，房产无证号；第2条约定要将两证交给李学勤过户。不能因此认定李学勤知道不能办证。事实上房款是上诉人罗伦刚和刘冬梅收的。2019年3月10日刘冬梅收的5万元，2019年3月21日罗伦刚收1万元，2019年4月4日罗伦刚收1.5万元。2019年4月9日罗伦刚出具收条，并且收条写的全额已付清，之前收条作废。在一审法庭，刘冬梅与罗伦刚均认可。上诉人与刘冬梅是夫妻存续期间，共同收取房款。因此，罗伦刚承担还款责任与客观事实和法律相符合。上诉人称给付租金，我们认为是超越他人权限的诉请，在二审的说法于法无据。 刘冬梅答辩称，（一）案涉房屋是夹层，无法办产权证。刘冬梅把与汪永桂的合同交与李学勤看了的，并且注明无房产证号、无土地证号，是格式合同。付房款后，房屋交付给李学勤，装修使用现在。（二）一审认定罗伦刚与刘冬梅的房款用于家庭共同开支正确，当时二人是夫妻关系。请求中院依法改判，刘冬梅与罗伦刚共同出售的房屋合同有效。其他部分维持一审判决。 汪永桂答辩称：（一）罗伦刚的上诉请求和理由不成立，不应得到支持，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（二）本案李学勤提起诉讼的是房屋买卖合同纠纷，按合同相对性原则，应与汪永桂无关。事实上在2019年3月10日由李学勤与刘冬梅签订合同，收款是罗伦刚。2019年刘冬梅与罗伦刚解除婚姻关系，但不能解除债务的共同承担，罗伦刚逃离承担责任不成立。（三）汪永桂在2018年10月18日与刘冬梅、罗伦刚的签订买卖协议时明确告知无产权证，用途是仓库用，刘冬梅、罗伦刚买后卖与李学勤与汪永桂无关 李学勤向一审法院起诉请求：1、依法解除李学勤与刘冬梅签订的房屋买卖合同；2、判令刘冬梅、罗伦刚返还原告李学勤已支付的购房款人民币100,000元；3、判令刘冬梅、罗伦刚支付违约金20,000元，并赔偿损失2000元；4、本案的案件受理费由刘冬梅、罗伦刚承担。 一审法院认定事实如下：2019年3月10日，刘冬梅作为甲方与作为乙方的李学勤签订了《房屋买卖合同》。合同约定：刘冬梅将位于四川省蓬安县的私有住房2间房屋出售给李学勤，房屋系框架结构，位于负一层，建筑面积21平方米，套内面积18平方米，其中土地分摊面积为2平方米，无房产证号，无土地证号，房屋总价为人民币100000元。同时约定，刘冬梅必须将双证及相关有效证件交付给李学勤过户。房屋合同签订后，李学勤先后四次共计向刘冬梅、罗伦刚支付购房款100000元。2019年4月9日，罗伦刚向李学勤出具收条，收条载明：“今收到李学勤购金博国际3栋负一楼11号、14号房屋款100000.00元整，大写（壹拾万元整）全额已付清。备注：11号、14号属自编房号，在此之前的所有收条作废，收款人：罗伦刚，2019年4月9日。” 同时查明，刘冬梅、罗伦刚与汪永桂于2018年10月18日签订《房屋买卖协议》，该协议明确备注案涉房屋无一切手续和证件。刘冬梅对案涉房屋进行简易装修后交付李学勤居住使用。李学勤从2019年4月9日起一直居住在案涉房屋。刘冬梅与罗伦刚于2019年8月21日经蓬安县人民法院调解离婚。 一审法院认为，李学勤、刘冬梅于2019年3月10签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，虽刘冬梅将未办理产权登记的房屋出售给李学勤，违反了《城市房地产转让管理规定》的第三十八条，但该规定系国家为规范房地产交易秩序而制定的管理性规定，不属于法律、行政法规的禁止性规定。因此，刘冬梅、李学勤签订的《房屋买卖合同》合法、有效，对合同双方当事人具有约束力。合同签订后，李学勤按约支付全部购房款，刘冬梅理应按照合同约定交付房屋，并办理房屋产权过户登记。虽刘冬梅、罗伦刚辩称：与李学勤签订的《房屋买卖合同》系格式合同，并已备注无产权号、无土地证号，刘冬梅不应承担为案涉房屋办理产权登记的义务，但在刘冬梅、李学勤签订的《房屋买卖合同》的第二条约定：“卖方必须将双证及相关有效证件交付给买方过户。”该约定应视为刘冬梅承诺给李学勤办理产权,故一审法院对刘冬梅、罗伦刚的辩称不予采信。刘冬梅将未取得产权的案涉房屋出售给李学勤，致使李学勤办理产权登记的附属义务不能实现。刘冬梅已构成违约，李学勤有权要求解除合同、赔偿损失。一审法院对李学勤请求解除与刘冬梅于2019年3月10日签订的《房屋买卖合同》并返还购房款100,000元的诉讼请求予以支持。 关于违约数额及赔偿损失的认定，因损害赔偿与支付违约金均是合同责任的主要形式，只有在支付违约金不足以补偿损失的情况下，违约金与赔偿损失才能并用。李学勤未举证证明刘冬梅逾期办理产权转移登记的行为造成其实际损失的数额，故一审法院对李学勤请求赔偿损失的诉求请求不予支持。刘冬梅已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以未定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定。本案中，刘冬梅对违约金计算标准提出异议，而李学勤亦未举证证明刘冬梅逾期办理产权转移登记的行为造成其实际损失的数额，故一审法院酌情将逾期办理产权转移登记的违约金调整为5000元。 关于返还购房款及违约责任的承担，刘冬梅、李学勤签订《房屋买卖合同》的行为发生在刘冬梅、罗伦刚夫妻存续期间，且庭审中查明出售房屋的购房款用于刘冬梅、罗伦刚的家庭生活开支，故因该合同解除产生的债务应属于刘冬梅、李学勤的共同债务。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条:当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的,债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利之规定。罗伦刚、刘冬梅经蓬安法院作出的（2019）川1323民初1692号民事调解中，关于案涉房屋债权债务的约定系夫妻之间的内部约定，不影响夫妻共同债务的清偿,夫妻内部协议约定不能对抗善意第三人。因此，一审法院对罗伦刚不承担案涉房屋的违约责任的主张不予支持。另，本案系刘冬梅、李学勤之间的房屋买卖关系，依据合同相对性原则，汪永桂在本案不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条规定，判决：一、解除刘冬梅与李学勤于2019年3月10日签订的《房屋买卖合同》；二、刘冬梅、罗伦刚于本判决生效十日后返还李学勤购房款100,000元;三、刘冬梅、罗伦刚于本判决生效十日后支付李学勤违约金5,000元；四、驳回李学勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1370元，由被告刘冬梅、罗伦刚负担。 本院经审理查明，李学勤和刘冬梅各持有双方签订的《房屋买卖合同》一份，两份合同拼接在一起，接缝处有罗伦刚的签名。2019年3月21日，罗伦刚出具收到李学勤房款10,000元的收条。2019年4月4日，罗伦刚出具收到李学勤房款15,000元的收条。 二审中，李学勤陈述，当时买房时，已经通天燃气。住进后不能通天燃气，天燃气被拆除，自己不能洗澡、煮饭。刘冬梅、罗伦刚对此没有提出异议。刘冬梅提交2019年3月10日的报警登记表，拟证明签订《房屋买卖合同》的当天，罗伦刚拿走收取的房款，为此，刘冬梅、罗伦刚发生纠纷报警。同时，刘冬梅提供证人证明材料，拟证明卖房子的房款用于了家庭开支，租门面、开超市。罗伦刚质证认为，报警登记表不能达到刘冬梅的证明目的。证人证明材料的真实性、合法性不予认可。李学勤质证认为，报警登记表的真实性不持异议，但不是二审中新证据。证人证明材料也不是二审中新证据，对此不清楚。汪永桂质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性不持异议，但与自己无关。本院认证意见在说理中一并阐述。 本院审理查明的其他事实与一审认定的一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案针对上诉人罗伦刚的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 被上诉人李学勤与被上诉人刘冬梅签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应予有效。上诉人罗伦刚虽未在《房屋买卖合同》上的出卖方处签字，但在李学勤和刘冬梅各自持有的《房屋买卖合同》拼接处签名，表明卖房有罗伦刚的意思表示。同时罗伦刚收取了部分房款并出具收条，证明该卖房行为系刘冬梅和罗伦刚的共同行为，罗伦刚也是《房屋买卖合同》的相对人。由于以上证据足以证明出卖案涉房屋包含有罗伦刚的行为，二审中，刘冬梅提供的证据虽不能达到其证明目的，但不影响上述事实的认定。罗伦刚上诉称，其不是《房屋买卖合同》的相对人，卖房是刘冬梅个人行为的理由不成立。由于案涉房屋不能为购房人李学勤办理产权过户手续，《房屋买卖合同》约定，案涉房屋无房产证号，无土地证号。但又约定，卖方必须将双证及相关有效证件交付给买方过户。因此，《房屋买卖合同》不能证明李学勤购房时知道案涉房屋不能办理房屋产权证，并接受不能办理房屋产权证的事实。诉讼中，刘冬梅及罗伦刚没有提供充分证据证明李学勤知道案涉房屋不能办理产权证后，仍愿意购买的事实。同时，李学勤购房时，案涉房屋能够通天燃气，入住后天燃气被相关部门拆除，给李学勤的生活带来不方便。由此，刘冬梅及罗伦刚的违约行为，导致李学勤不能实现合同目的。李学勤诉请解除《房屋买卖合同》并要求刘冬梅及罗伦刚承担违约责任的理由成立。由于卖房行为是刘冬梅和罗伦刚的共同行为，刘冬梅和罗伦刚离婚时对夫妻财产分割问题作出处理,不影响李学勤向刘冬梅和罗伦刚二人主张权利，刘冬梅和罗伦刚应共同返还李学勤房款，并承担相应违约责任。罗伦刚上诉称，其不应承担返还房款等责任的理由不成立，本院不予支持。罗伦刚上诉还称，李学勤应给付刘冬梅房屋租金。该主张超出一审的审理范围，对此，本院不作处理。 综上所述，罗伦刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定主要事实清楚，但判决主文表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2508号民事判决第一项、第四项，即“解除刘冬梅与李学勤于2019年3月10日签订的《房屋买卖合同》”、“驳回李学勤的其他诉讼请求”； 二、变更四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2508号民事判决第二项“刘冬梅、罗伦刚于本判决生效十日后返还李学勤购房款100,000元”为“刘冬梅、罗伦刚于本判决生效之日起十日内向李学勤返还购房款100,000元”； 三、变更四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2508号民事判决第三项“刘冬梅、罗伦刚于本判决生效十日后支付李学勤违约金5,000元”为“刘冬梅、罗伦刚于本判决生效之日起十日内向李学勤支付违约金5,000元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,370元，由刘冬梅、罗伦刚负担；二审案件受理费2,400元，由罗伦刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年九月四日 书记员 周 针