浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初2427号 原告：陈利亚，女，1973年1月9日出生，汉族，住杭州市下城区。 原告：潘国岳，男，1968年4月1日出生，汉族，住仙居县。 两原告委托诉讼代理人：赵卫俊，浙江安州律师事务所律师。 被告：叶涛（叶福斌），男，1963年7月23日出生，汉族，住仙居县××街道××号。 委托诉讼代理人：陈辉，仙居县城南法律服务所法律工作者。 被告：张友金，女，1963年10月12日出生，汉族，住仙居县××街道××号。 被告：叶一霓，女，1985年7月29日出生，汉族，住仙居县××街道××号。 原告陈利亚、潘国岳与被告叶涛、张友金、叶一霓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月6日、8月24日公开开庭进行了审理。原告潘国岳及委托诉讼代理人赵卫俊、被告叶涛及委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼，被告张友金、叶一霓经本院合法传唤未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈利亚、潘国岳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵权，腾空返还原告潘国岳位于仙居县××街道××号的房屋；2、判令被告依法协助原告潘国岳办理房屋所有权证、土地使用权证过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告叶涛与被告张友金原系夫妻关系，被告叶一霓系被告叶涛、张友金的女儿。2005年12月3日，三被告将位于仙居县××街道××号××0元的价格断卖给原告潘国岳，双方签订了《房屋卖断契》，按该《房屋卖断契》约定，原告潘国岳支付了定金100000元和第一期购房款230000元，被告即将上述房屋及所有权证、土地使用权证交付给原告潘国岳。此后，原告潘国岳又支付了第二期购房款20000元。因被告负债等原因，案涉房屋在2005年12月12日被法院查封，尾款80000元尚未支付。但原告潘国岳一直在管理使用该房屋。2018年年底，被告叶涛未经原告同意，将已出卖房屋门锁全部换掉，并非法占有使用。为维护原告潘国岳的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。第一次法庭庭审中，原告潘国岳以买卖集体土地性质房屋，违反《土地管理法》第63条的规定，申请变更诉讼请求：1、确认原、被告双方《房屋卖断契》无效；2、判令被告立即返还原告潘国岳购房款350000元及利息（利息从起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3、判令被告赔偿原告潘国岳位于仙居县××街道××号房屋增值利益损失（以房屋评估后价值为准）。同时，原告陈利亚撤回对被告的起诉，本院裁定予以准许。 被告叶涛辩称：原告潘国岳在一审辩论终结后提出变更诉讼请求，未在举证期限届满前提出，程序不合法，应驳回其诉讼请求。退一步说，假设原告潘国岳变更请求符合程序法规定，那么其主张的请求的依据也不足。因为被告叶涛仅收到过10万元购房款，其余款项一概不知，原告潘国岳所提交的收条也不能证实被告已收到35万元购房款的事实。原告潘国岳主张房屋增值利益损失，没有事实与法律依据，没有具体的请求金额，不应予以支持。 被告张友金、叶一霓未作答辩。 经审理，本院认定：2005年12月3日，原告潘国岳与被告叶涛、张友金、叶一霓，在中介人吴天养、李辉见证下签订《房屋卖断契》，约定被告自愿将位于仙居县××街道××号的房屋（房屋所有权证号：仙字第002015号；集体土地建设用地使用证号：仙集建（95）字第372号）作价430000元卖给原告潘国岳，于契约签字之日先付定金100000元，余款分二期付清。第一期230000元于2005年12月6日前付，最后一期100000元于2006年1月6日付清，同时被告在原告潘国岳付清第一期房款时交付房屋钥匙及本房屋相关一切手续，购房定金将在最后一次付款时冲抵，原告潘国岳的所有购房款均交中介人后，由中介人转交给被告等内容。当日，原告潘国岳向中介人吴天养交付购房定金100000元，吴天养出具了收条。2005年12月6日，原告潘国岳又向中介人吴天养交付购房款230000元，吴天养出具了收条，载明金额330000元（含原收定金100000元）。2005年12月12日，原告潘国岳再向中介人吴天养交付购房款20000元，吴天养出具了收条。此后，被告向原告潘国岳交付了房屋钥匙、《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》、《门牌证》，并对所购房屋进行管护。2015年12月，被告叶涛重回出卖房屋居住。 认定上述事实的证据：《房屋卖断契》、《吴天养收条》3张、《调查笔录》、《询问张友金笔录》、《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》、《门牌证》和当事人的陈述。 本院认为：《中华人民共和国合同法》规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案当事人争议的主要焦点有二，一是原、被告双方签订的《房屋卖断契》是否有效？二是原告向被告支付的购房款数额如何确定？关于争议焦点一，首先，本案所涉的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案原告潘国岳系城镇居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。因此，原告潘国岳要求确认《房屋卖断契》无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，并根据过错赔偿对方因此所受到的损失。故被告应当返还原告潘国岳的购房款，并赔偿从起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止的利息损失。关于争议焦点二，虽然被告叶涛仅承认收到购房款100000元，但根据双方购房款均交中介人，再由中介人转交的约定，中介人吴天养在本院向其调查时，确认其出具三张收条的真实性，结合原告潘国岳管护涉案房屋近十年的事实，故应认定原告潘国岳已向被告交付购房350000元。至于中介人收款后有否全额转交被告，不是本案审理范围。此外，原告潘国岳在本院第一次开庭审理中，在法庭辩论终结前提出变更诉讼请求，本院重新指定举证期限，并安排第二次开庭审理，不违反民事诉讼法规定，被告叶涛关于程序不合法的抗辩，本院不予采纳。原告潘国岳关于被告赔偿房屋增值利益损失的诉求，因涉案房屋未经司法评估，可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告潘国岳与被告叶涛、张友金、叶一霓于2005年12月3日签订的《房屋卖断契》无效； 二、被告叶涛、张友金、叶一霓在本判决生效之日起十日内返还原告潘国岳购房款350000元，并赔偿相应的利息损失（利息损失以购房款350000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 三、驳回原告潘国岳的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由被告叶涛、张友金、叶一霓负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  崔 明 人民陪审员  朱雪萍 人民陪审员  罗建军 二〇二〇年九月一日 代书 记员  杨锦秀 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。