四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12508号 上诉人（原审原告）：成都极地海洋实业有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道海洋路68号。 法定代表人：曲乃杰，总经理。 委托诉讼代理人：曹丹明，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都金夫人婚纱摄影有限公司，住所地成都市青羊区顺城大街289号成都富力广场四层4001-B号商铺。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：倪平钰，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川风尚国际婚纱摄影有限公司，住所地成都市锦江区总府路46号。 法定代表人：萧伟，职务不详。 上诉人成都极地海洋实业有限公司（以下简称极地海洋公司）因与被上诉人成都金夫人婚纱摄影有限公司（以下简称金夫人公司）、四川风尚国际婚纱摄影有限公司（以下简称风尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员廖方适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 极地海洋公司上诉请求：1、撤销四川自由贸易试验区人民法院所作（2020）川0193民初822号民事判决并在查明案件事实的情况下依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由金夫人公司、风尚公司承担。事实和理由：1、一审认定事实和适用法律错误。《租赁合同》于2019年10月17日解除，金夫人公司应当支付2019年7月16日至2019年10月15日的租金及相应的迟延履行赔偿金。2019年6月8日，极地海洋公司并未同意风尚公司的退租申请，也并未与金夫人公司就解除合同达成一致意见，一审认定该时间点合同解除不当。2、履约保证金的性质并非违约金，违约金是合同一方违约时承担违约责任的一种方式，而履约保证金时合同当事人一方为担保合同履行而支付一定金钱作为债权的担保。案涉合同明确了由于乙方原因导致合同解除的，甲方不予退还保证金，同时乙方还应按合同约定的其他条款支付违约金并承担其他违约责任，故违约金和保证金可以同时适用并得到支持。 金夫人公司答辩称，1、极地海洋公司在2019年6月8日给金夫人公司的关于退租申请书所涉违约金事宜的回函并未不同意退租申请，该回函中，首先极地海洋公司确认收到了金夫人公司的退租申请，其次，其明确表示已知金夫人公司在出具退租申请也就是5月30日的时候，就已经完成的房屋的腾退，同时，极地海洋公司要求金夫人公司应当结清物业费，水电费，而对于退租申请仅表示双方应就违约金的金额进行进一步的协商确定，因此，该回函已经证明了双方对解除合同达成一致，仅需进一步沟通违约金事宜。2、租赁合同第7.2.3条约定，极地海洋公司可用履约保证金抵扣租赁期间内金夫人公司应当承担的违约金，该履约保证金实际带有违约金性质，在计算违约金时应当进行充抵；3、合同约定，因金夫人公司违约导致合同解除时，应当向极地海洋公司支付相当于当年租金标准三个月的租金的违约金，说明双方对因为金夫人公司导致违约而房屋空置造成的损失已经有预判，金夫人公司在5月30发送申请并腾退房屋不仅将租金支付至2019年7月16日，同时履约保证金25000元也相当于两个月租金，故金夫人公司实际已经足额支付了违约金，也足以弥补给极地海洋公司造成的损失，一审判决依据的事实和适用法律正确，应当予以维持。 风尚公司未答辩。 极地海洋公司向一审提出诉讼请求：1.确认极地海洋公司与金夫人公司签订的《租赁合同》于2019年10月17日已解除；2.判令金夫人公司向极地海洋公司支付尚未给付的三个月租金（2019年7月16日至2019年10月15日）共计41,607.96元；3.判令金夫人公司向极地海洋公司支付违约金41,607.96元及延迟履行赔偿金，延迟履行赔偿金以41,607.96元为基数，按每日千分之五的标准从2019年6月1日起计算至付清之日止；4.判令风尚公司为金夫人公司的上述支付义务承担连带责任。一审审理中，极地海洋公司明确其主张的延迟履行赔偿金系在合同履行期间，因金夫人公司存在欠付租金等情况应当支付的违约金。 一审法院认定事实，2015年12月8日，极地海洋公司与风尚公司签订《租赁合同》，约定：1.风尚公司承租位于成都市天府新区天府大道南段2039号成都海昌极地海洋世界项目9-1-36号商铺用于摄影及器材销售等，商铺面积为219.22平方米；2.租金每3个月支付一次，应在上一笔缴纳的租金租期期满提前45日缴纳下3个月租金，首期租金36,707.29元于合同签订之日支付，自2015年10月15日起计付租金；3.自第2年开始，风尚公司交纳的租金以前一年租金为基础，每年按照3%的环比递增；自第3年起，风尚公司交纳的租金以前一年的租金为基础，每年按照5%的环比递增。2018年3月1日应缴的季度租金为39,607.57元、2018年6月1日应缴的季度租金为39,607.58元；4.履约保证金为25,000元，在合同签订生效后，由于风尚公司的原因导致合同无法继续履行，或由于风尚公司违约导致极地海洋公司解除合同的，极地海洋公司不予退还履约保证金，风尚公司还应向极地海洋公司支付相当于当年租金标准3个月租金的违约金；5.风尚公司延迟缴纳合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用的，每延迟一日，风尚公司应当向极地海洋公司或管理公司支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行赔偿金。合同签订后，风尚公司与极地海洋公司按前述合同履行。 随后，极地海洋公司（甲方）与风尚公司（乙方）、金夫人公司（丙方）签订《合同权利义务转让协议书》（以下简称《转让协议》），约定三方一致同意风尚公司自2017年1月1日起将其在《租赁合同》中的全部权利义务转让给金夫人公司，金夫人公司同意承接上述风尚公司的全部权利义务；权利义务转让日后，极地海洋公司、金夫人公司基于《租赁合同》产生的债权债务，由极地海洋公司、金夫人公司结算和处理。风尚公司与金夫人公司基于本次权利义务转让而发生债权债务和纠纷，由风尚公司与金夫人公司自行协商处理，与极地海洋公司无关并不得损害极地海洋公司权益，否则应当共同向极地海洋公司承担连带赔偿责任。《转让协议》签订后，金夫人公司按约承接了风尚公司在《租赁合同》中的权利义务，承租了案涉房屋并按时向极地海洋公司缴纳了租金。 2019年5月30日，风尚公司向极地海洋公司发出《退租申请书》，载明：因经营不善、商铺闲置，故提出退租申请，并认可不退还履约保证金25,000元，根据双方合同约定，风尚公司还应当承担当年租金标准3个月的租金共41,607.96元作为违约金；风尚公司申请在5月30日前将物业水电费用结清，交还商铺，申请减免41,607.96元违约金。该《退租申请书》尾部盖有风尚公司公章。金夫人公司当庭认可该《退租申请书》系由其公司发出。 2019年6月8日，极地海洋公司向风尚公司发出《关于所涉违约金事宜的回函》，载明：已收到风尚公司发出的《退租申请书》；风尚公司已在出具《退租申请书》时将自有物品搬离，腾退了房屋；风尚公司应当按照《退租申请书》的承诺结清物业、水电费用等；因极地海洋公司认为履约保证金不足以弥补其经济损失，故不同意风尚公司《退租申请书》中的申请；建议双方就违约金金额问题进行进一步协商和确定。极地海洋公司当庭认可其知道金夫人公司已在2019年5月30日前腾退了案涉房屋并结清了各种费用。 2019年7月1日，极地海洋公司向金夫人公司发出《律师函》，载明：因金夫人公司擅自退租，并已将房屋腾退，导致合同无法实际继续履行；极地海洋公司不退还金夫人公司支付的履约保证金25,000元；要求金夫人公司支付相当于当年租金标准3个月租金的违约金41,607.96元。 2019年10月14日，极地海洋公司向金夫人公司发出《解除合同通知函》，载明：《租赁合同》自本通知送达金夫人公司之日起解除；要求金夫人公司自收到通知之日起3日内按《租赁合同》约定支付欠付的3个月租金41,607.96元；要求金夫人公司支付违约金41,607.96元；要求金夫人公司据实支付延迟履行赔偿金。金夫人公司于2019年10月17日签收该通知。 一审另查明，金夫人公司缴纳案涉商铺至2019年7月15日的租金，极地海洋公司收取了金夫人公司缴纳的25,000元履约保证金，并未退还给金夫人公司。 一审法院认为，案涉《租赁合同》《转让协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有约束力。金夫人公司承继了风尚公司在《租赁合同》中的权利义务，故金夫人公司与极地海洋公司作为《租赁合同》的合同相对方，应当各自按照合同约定履行义务。以风尚公司名义发出的《退租申请书》及极地海洋公司向风尚公司发出的《关于所涉违约金事宜的回函》，法律后果均应由金夫人公司承担。对于争议焦点分述如下： 针对合同解除的时间、欠付租金及延迟履行赔偿金。金夫人公司于2019年5月30日向极地海洋公司发出《退租申请书》，因金夫人公司并无合同解除权，故发出《解除合同通知函》并不产生解除合同的法律后果。极地海洋公司于2019年6月8日向金夫人公司发出的《关于所涉违约金事宜的回函》，其中明确表示：1.金夫人公司已经在2019年5月30日腾退了房屋；2.认可金夫人公司按照《退租申请书》关于结清物业、水电费的申请；3.不认可金夫人公司关于违约金的申请。根据前述回函的内容，可以视为极地海洋公司不仅知道而且同意金夫人公司的退租申请，故一审法院认定极地海洋公司与金夫人公司于2019年6月8日对解除《租赁合同》已达成一致意见，《租赁合同》的解除时间为2019年6月8日，故一审法院对于极地海洋公司关于确认《租赁合同》已于2019年10月17日解除、金夫人公司向其支付2019年7月16日至2019年10月15日的租金及相应的延迟履行赔偿金的诉讼请求不予支持。 针对违约金。极地海洋公司主张延迟履行赔偿金与违约金均属于违约金，金夫人公司愿意支付三个月租金作为违约金，但认为履约保证金25,000元应当抵扣违约金。一审法院认为，根据《租赁合同》的约定，履约保证金的性质实为违约金，故违约金中应当扣除25,000元履约保证金。此外，金夫人公司应当支付的违约金为三个月的租金，金夫人公司实际支付租金到2019年7月15日，还应当支付的违约金为24,502.47元（41,607.96元÷90天×53天），扣除金夫人公司已支付的履约保证金25,000元，金夫人公司已经足额支付了违约金。故对于风尚公司要求金夫人公司支付违约金的主张，一审法院不予支持。 针对连带责任。《转让协议》中对于风尚公司和金夫人公司共同向极地海洋公司承担连带责任的约定并不适用于本案的情况，故极地海洋公司要求风尚公司承担连带责任不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回极地海洋公司的全部诉讼请求。一审案件受理费854元，由极地海洋公司负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。因极地海洋公司与金夫人公司对一审查明基本事实无异议，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》的解除时间认定。二、金夫人公司应当承担的违约金数额。对此评述如下： 关于合同的解除时间。金夫人公司在无法定以及合同约定解除权的情况下，于2019年5月30日向极地海洋公司发出《退租申请书》，极地海洋公司于2019年6月8日向金夫人公司回函，该回函内容明确表示：1.金夫人公司已经在2019年5月30日腾退了房屋；2.理解摄影行业的低迷及违约行为，认可金夫人公司按照《退租申请书》关于结清物业、水电费的申请；3.不认可金夫人公司关于违约金的申请。同时建议双方就违约金金额问题进行进一步协商和确定。由此可以认定极地海洋公司与金夫人公司于2019年6月8日对解除《租赁合同》已达成一致意见，至于违约金存在的争议仅仅是合同解除后的结算问题，并不影响合同的解除时间。故一审认定《租赁合同》的解除时间为2019年6月8日正确，本院予以维持。 关于违约金的数额。极地海洋公司主张合同明确约定了在金夫人公司违约解除合同的情况下，履约保证金不予退还，因违约金和保证金系不同性质，故约定的三个月违约金和保证金可以同时适用并得到支持。对此本院认为，在当事人约定承租人违约须没收押金（履约保证金）的情形下，该租赁合同中的押金（履约保证金）系具有担保性质的违约金。在当事人约定承租人违约时须没收押金（履约保证金）并另行承担违约金的情形下，可以出租人所受损失为基础，将双方约定的押金（履约保证金）及另行承担的违约金一并作为该违约情形下的违约金予以考量。本案中，金夫人公司愿意支付三个月租金作为违约金，同时将履约保证金25,000元予以抵扣。一审法院根据合同解除及金夫人公司腾退房屋时间、金夫人公司实际支付租金的时间，再结合金夫人公司已支付的履约保证金25,000元，认定金夫人公司已经足额支付了违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，极地海洋公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1708元，由成都极地海洋实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 廖 方 二〇二〇年九月一日 书记员 何浩铭