河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初2235号 原告（反诉被告）：魏俊杰，男，1960年3月1日出生，汉族，住涿州市双塔区。 委托诉讼代理人：康玉艳，涿州市德信法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会，地址涿州市双塔街道办事处史庄，统一社会信用代码54130681A1258005XL。 法定代表人：马长松，主任。 委托诉讼代理人：张培军，河北精伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘民，村民。 原告魏俊杰与被告涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告魏俊杰的委托诉讼代理人康玉艳、被告涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会委托诉讼代理人张培军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏俊杰向本院提出诉讼请求：1.判决原被告继续履行2001年4月25日签订的转租协议书；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2001年4月25日原告与被告签订了一份转租协议，约定将原李宝林承租的被告土地转租给原告，租期自2001年4月25日起至2026年4月25日止。合同未到期，被告却通知原告限期归还土地，解除租赁合同，被告此举侵犯了原告的合法权益，为此依法向贵院提起诉讼。 被告涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会辩称，一、原告已经停止在承租土地上的自营活动，擅自将土地转租他人。原告擅自转租，依据《合同法》第二百二十四条的规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。二、被告和原告订立的土地租赁合同，土地性质为非耕地，用途为建厂，不是农业用途。所以本案的租赁合同适用《合同法》第十三章的规定，该法第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原告和被告订立的合同租期从2001年4月25日起至2026年4月25日，长达25年。因约定的租期违法，故答辩人提起反诉，请求确认双方之间的租赁合同租期截至2021年4月24日，2021年4月25日以后的租期无效。 反诉原告（被告）涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会提出反诉请求：1.判令确认反诉人和被反诉人之间的土地租赁合同关系至2021年4月25日失去效力；2.判令被反诉人在2021年4月25日前返还土地，并清除地上物；3.诉讼费由被反诉人承担。反诉理由：1998年12月22日，反诉人与李宝林订立《土地承租协议书》，反诉人将3.37亩集体非耕地出租给李宝林用于开办企业，租用期限为20年，自1999年1月1日至2018年12月31日。2001年4月25日，被反诉人和反诉人订立《转租协议书》，约定协议订立之前的租金由李宝林付清，以后由被反诉人交付，亦即李宝林退出租赁合同关系，反诉人和被反诉人成立租赁合同关系。对于租期，该《转租协议书》约定为25年，自2001年4月25日至2026年4月25日止。《转租协议书》还约定其他合同权利义务按李宝林原承租协议执行，包括不得将土地转租他人。经合同权利义务按李宝林原承租协议执行，包括不得将土地转租他人。经查，被反诉人已停止在该土地上的自营活动，擅自将土地转租他人。反诉人认为，根据《合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。反诉人和被反诉人约定租期为25年，违反了上述法律规定，合法有效的租期截至2021年4月24日终止，2021年4月25日以后的租期无效。另外，被反诉人擅自转租，依据《合同法》第二百二十四条的规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。原告考虑到被反诉人与次承租人解除租赁合同、次承租人搬迁、被反诉人腾退土地并清理地上物需要合理时间，故以《合同法》第二百一十四条作为请求权基础，提出反诉，请求贵院予以支持。 反诉被告（原告）魏俊杰辩称，其并未转租土地，现在还在正常使用中，原告与史庄村委会和李宝林签订的转租协议合法有效，当事人双方已经按照协议约定履行，并且原告在承租的土地上又盖了厂房，也办理了环评手续，现在仍在正常经营，如果提前解除转租协议，将会给原告造成实际损失，损失应由原被告双方共同承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明其主张，原告（反诉被告）向法庭提交了以下证据：1.限期搬迁拆除通知书，证明被告在2019年5月20日向原告发出搬迁通知，要求原告拆除所有建筑设施恢复地貌；2.1996年8月10日李宝林与史庄村村委会签订的《占地协议》；1998年12月22日李宝林与村委会签订的《土地承租协议》，约定租金为每亩地1000元，租赁土地为3.3亩；2001年4月25日原告与被告及李宝林和原被告之间签订的《转租协议》两份，租赁期限为25年，自2001年4月25日至2026年4月25日，地上附着物折合人民币78000元，由原告向李宝林支付，款项已经付清，其他协议内容按照李宝林的原租赁协议继续履行；3.李宝林出具的收条一张，证明收到房屋款78000元；4.原告向被告缴纳租金收据5张、农业银行转账记录截图1份、中国银行交易流水记录单截图1张，证明自2001年至2020年租地款。对于原告提交的证据，被告提出：证据1、2无异议；证据3与本案无关联性；证据4中尾号为42、19的两张真实性存疑，其他三张收据无异议，对农业银行转账记录截图一份和中国银行交易流水记录单截图1张真实性、关联性存疑。 被告（反诉原告）提交了现场照片3张，证明原告仍在占用承租土地。原告认可其仍在使用租赁土地。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年8月10日，被告涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会（乙方）与李宝林（甲方）签订《占地协议》，约定甲方占用乙方村东窑地3.37亩进行建设，期限两年，每亩每年租金1千元。1998年12月22日，被告涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会（甲方）与李宝林（乙方）签订《土地承租协议书》，约定乙方租赁甲方非耕地（原窑坑地）3.3亩，租金每亩地1000元，租期20年，从1999年1月1日至2018年12月31日。2001年4月25日，原告魏俊杰与被告涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会及李宝林签订《转租协议书》一份，约定李宝林将原承租涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会3.37亩土地转租给魏俊杰，地面附着物共折合人民币7.8万元，由魏俊杰付给李宝林，应交付大队的土地租金，从协议签订之日前由李宝林付清，之后由魏俊杰交付。同日，原告魏俊杰与被告涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会签订《转租协议书》一份，该协议书约定，经本人申请，大队两会同意，李宝林将原承租涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会3.37亩土地转租给魏俊杰，地面附着物（房屋）共折合人民币7.8万元，由魏俊杰付给李宝林，应交付大队的土地租金，从协议签订之日前由李宝林付清，之后由魏俊杰交付，另经大队同意，租期从即日起为二十五年（即到2026年4月25日），其他均按李宝林原承租协议书执行。协议签订后，被告将涉案土地交付原告使用。 本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规。本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国和合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”本案中，原告魏俊杰租用被告涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会的非耕地，双方于2001年4月25日订立《转租协议书》，该协议约定，“租期从即日起，为二十五年（即到2026年4月25日）”，上述租期二十五年的约定不符合法律关于租期不得超过二十年的规定，故约定中超过二十年部分应属无效，即原、被告之间涉案地块的租赁期限应自2001年4月25日起至2021年4月25日止。被告要求确认双方租赁合同约定超过2021年4月25日部分无效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求租用涉案地块至2026年4月26日止的诉讼请求无据，不予支持。因租期未满，双方合同尚在履行中，被告的其他反诉请求可待合同履行期限届满后另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十四条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、原告魏俊杰与被告涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会于2001年4月25日签订的《转租协议书》中租期超过二十年部分无效。 二、原告魏俊杰与被告涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会继续履行双方于2001年4月25日签订的《转租协议书》至2021年4月25日。 三、驳回原告魏俊杰的其他诉讼请求。 四、驳回被告涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会的其他反诉请求。 案件受理费296元,由原告魏俊杰承担,反诉费40元，由被告涿州市双塔街道办事处史庄村村民委员会承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  柴秋瑾 人民陪审员  王丽莎 人民陪审员  郑 伟 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  李 同