湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终1865号 上诉人（原审被告）：晏曼娜，女，1992年10月17日出生。 被上诉人（原审原告）：郴州深林邑物业服务有限公司。 法定代表人：陈勇华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张娟芳，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 上诉人晏曼娜因与被上诉人郴州深林邑物业服务有限公司（以下简称深林邑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人晏曼娜，被上诉人深林邑物业公司的委托诉讼代理人张娟芳参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 晏曼娜上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、将本案发回重审或依法改判，判决驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人在一审中提出的全部诉讼请求，支持上诉人在一审答辩中提出的请求。事实与理由：一、深林邑物业公司不具备原告主体资格，应当依法驳回起诉，与晏曼娜签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》的主体为郴州永和兴物业服务有限公司，并非深林邑物业公司，深林邑物业公司没有提供任何证据证明其与郴州永和兴物业服务有限公司为同一家公司；二、晏曼娜当时在《神憩乾垅小区前期物业服务协议》上签字并非出于自愿，当时开发商强迫广大业主在其单方面制定的格式文本上签字，否则不予办理房屋交付手续，且从该协议内容来看，全面限制业主应有的合法权利，规避物业公司自身应承担的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《神憩乾垅小区前期物业服务协议》应当归于无效，且深林邑物业公司未提供证据证明其已向晏曼娜提供了物业服务，无权收取物业服务费用；三、晏曼娜在一审中要求深林邑物业公司公示历年合同履行情况、物业服务项目收支情况明细，一审法院以没有法律法规规定需要向业主公示而未要求其公示是错误的，《湖南省物业服务收费管理办法》明确规定了物业公司需公示的内容；四、一审法院偏袒深林邑物业公司，深林邑物业公司没有按照协议约定服务标准服务，一审法院无视上诉人递交的材料，判决上诉人按照原来服务标准交纳物业服务费，对上诉人明显不公平。 深林邑物业公司辩称：一、深林邑物业公司与郴州市永和兴物业服务有限公司系同一公司，完全具备本案的诉讼主体资格；二、双方订立的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》属双方真实意思表示，无任何强迫行为，应为合法有效；三、深林邑物业公司的历年合同公示情况、物业服务项目收支情况均不属于法定应当公示的内容，且与本案无关，无需提供相关材料予以公示。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 深林邑物业公司向一审法院起诉请求：一、判令晏曼娜向深林邑物业公司支付物业费3673.2元，违约金367.3元，合计4040.5元；二、判令由晏曼娜承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：晏曼娜系神憩乾垅小区5栋3205号房业主，2017年5月6日，晏曼娜与深林邑物业公司（原郴州永和兴物业服务有限公司）签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》，协议约定深林邑物业公司向晏曼娜提供物业服务，晏曼娜按时缴纳物业管理费。该协议主要条款如下：（1）物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳，5栋3205号房建筑面积120.04平方米；（2）住宅按每月1.80元/平方米收取；（3）晏曼娜须在每季度第一个月前十日前向深林邑物业公司交纳物业费；（4）晏曼娜若不按约定时间和标准交费，深林邑物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天5‰计算违约金。上述协议签订后，2018年6月1日前的物业费晏曼娜已缴纳。自2018年6月1日起至2019年10月31日止，晏曼娜欠缴物业管理服务费用3673.2元，违约金367.3元，合计4040.5元。 另查明，2018年11月12日，郴州永和兴物业服务有限公司变更为郴州深林邑物业服务有限公司,变更后在小区进行了公示。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点为：一、深林邑物业公司、晏曼娜签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》是否有效；二、深林邑物业公司的诉请是否支持。 关于焦点一、2017年5月6日，深林邑物业公司与晏曼娜签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》；深林邑物业公司的前身是郴州永和兴物业服务有限公司神憩乾珑物业管理处，未改变主体，只是对名称进行了变更，因此这份协议是双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力；对于晏曼娜辩称深林邑物业公司主体不适格，合同无效，不予支持。 关于焦点二、深林邑物业公司为小区业主提供物业服务，晏曼娜作为业主有义务交纳物业服务费。晏曼娜系神憩乾垅小区5栋3205号房业主，拥有的物业建筑面积为120.04平方米，按协议约定，2018年6月1日至2019年10月31日止，晏曼娜应缴物业费3673.2元，违约金367.3元。晏曼娜答辩称深林邑物业公司约定的物业费与物业服务不相符，在履行物业合同过程中没有尽到物业管理的义务。结合本案情况，一方面，针对深林邑物业公司在对小区进行物业管理期间，未按照合同约定履行对小区消防系统及电梯的维修维护、公共卫生的清洁、监控系统的维修等义务，物业公司也未提供证据证明其积极履行了义务，故物业公司对物业管理存在瑕疵。从另一方面来看，物业管理属于一个长期的过程，业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主合法权益，现晏曼娜未交物业费用，亦属不当。在物业服务过程中，业主应对物业服务行为存在一定瑕疵给予一定程度的理解，主动交纳物业费用。物业公司在服务活动过程中，也应尽可能改进服务态度，提高服务水平，不断提升业主满意度。因此，对于深林邑物业公司的诉请，晏曼娜从2018年6月1日至2019年10月31日未交物业服务费，应承担补缴物业服务费的责任，予以支持。关于违约金，深林邑物业公司诉请按欠款金额的10%计算，因深林邑物业公司在提供物业服务时有迟延和瑕疵，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告晏曼娜于本判决生效后十日内向原告郴州深林邑物业服务有限公司支付物业服务费3673.22元（从2018年6月1日至2019年10月31日，共17个月）；二、驳回原告郴州深林邑物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告晏曼娜承担。” 二审中双方当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是，一、深林邑物业公司是否具有诉讼主体资格；二、双方签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》是否有效；三、深林邑物业公司的诉请是否有法律依据，是否应当支持。 关于争议焦点一。根据郴州市工商行政管理局苏仙分局提供的内资企业登记基本情况表及向国家企业信用信息公示系统查询，2018年11月12日，郴州永和兴物业服务有限公司将公司名称变更为深林邑物业公司。据此，深林邑物业公司与郴州永和兴物业服务有限公司系同一公司，在本案中具有诉讼主体资格。晏曼娜主张与其签订合同的是郴州永和兴物业服务有限公司，深林邑物业公司没有诉讼主体资格的上诉理由，本院不予支持。 关于争议焦点二。晏曼娜与深林邑物业公司签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，晏曼娜没有提交证据证明其在签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》时并非自愿或者受到胁迫，该协议内容对双方权利义务等作了明确约定，内容合法有效，受法律保护。故晏曼娜主张《神憩乾垅小区前期物业服务协议》无效的上诉理由，本院不予支持。 关于争议焦点三。晏曼娜与深林邑物业公司签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》是有效合同，受法律保护，并对双方当事人有法律约束力。晏曼娜在获得深林邑物业公司提供的物业管理服务后，应向深林邑物业公司支付物业管理服务费用。深林邑物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，晏曼娜也可以根据《神憩乾垅小区前期物业服务协议》的约定，通过要求深林邑物业公司限期整改并提议选聘新的物业公司等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求深林邑物业公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理服务费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。据此，晏曼娜主张深林邑物业公司没有全面履行物业合同约定的义务而拒交物业管理服务费，本院不予支持。一审法院对晏曼娜应缴物业服务费的认定正确，本院予以确认。对于晏曼娜上诉要求深林邑物业公司公示历年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况明细的请求，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条关于“实行包干制的物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况，听取业主大会的意见。”的规定，深林邑物业公司应当向业主公布相关情况。鉴于深林邑物业公司现已撤离案涉小区，再要其公布已无实际意义，故对晏曼娜的该项上诉请求本院不予支持。 综上所述，上诉人晏曼娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人晏曼娜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年九月十四日 法官助理 郝 敏 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。