苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初4459号原告：苏州市住房置业担保有限公司，住所地苏州市人民路3118号国发大厦8-9层。法定代表人：朱建根,该公司董事长。委托诉讼代理人：李韦，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔萍，江苏狮山律师事务所律师。被告:戴玲霞,女,1968年10月24日生，汉族，住苏州市相城区。被告:张立勤，男，1969年9月12日生，汉族，住苏州市。原告苏州市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业公司）与被告戴玲霞、张立勤追偿权纠纷一案，本院于2020年8月10日立案，依法适用简易程序，并于2020年9月7日公开开庭进行审理。原告住房置业公司的委托诉讼代理人孔萍,被告戴玲霞、张立勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住房置业公司向本院提出诉讼请求：1、两被告立即归还原告代偿款54205.81元及利息(以代偿款54205.81元为基数，从2020年4月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际清偿之日止)；2、两被告支付原告律师费5152元；3、原告有权行使抵押权，以抵押物折价、拍卖、变卖的款项优先受偿；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年12月，以两被告为借款人，中国建设银行苏州干将支行为贷款人，原告住房置业公司为保证人，三方签《个人住房公积金(组合)借款及保证担保合同》一份，约定由银行向两被告提供公积金借款10.1万元，贷款期限84个月，贷款利率为年利率3.25%。贷款用途为两被告购买座落于临芳苑四区42幢205室的房屋。同日，以两被告为抵押人，原告为抵押权人，双方签订了《个人住房抵押(反担保)合同》,两被告将贷款购买的房屋抵押给原告作为原告保证担保的反担保。合同签订后，贷款人依约放款，但截止2020年4月，两被告已连续6个月未按时偿还贷款本息。银行遂致函原告，要求原告履行保证担保责任，予以代偿。原告于2020年4月21日向贷款人代偿了两被告贷款本息合计54205.81元。原告履行保证责任后，有权向两被告追偿。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院公正裁决。被告戴玲霞、张立勤未作答辩，亦未向本院提供证据。原告围绕其诉讼请求依法提交了个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同、借款借据、个人住房抵押（反担保）合同、房屋他项权证、关于要求代偿的函、中国建设银行单位客户专用回单、代偿证明、个人购房贷款还款证明、客户对账单、委托代理合同、律师费发票及支付凭证等证据；被告戴玲霞、张立勤未提供证据且对上述证据均无异议，本院对各方当事人无异议的证据和事实予以确认。根据当事人陈述和经审查后的证据，本院认定事实如下：2015年12月23日，原告住房置业公司（丙方，保证人）与被告戴玲霞（甲方，借款人）、张立勤（甲方，借款人）及中国建设银行苏州干将路支行（乙方，贷款人）签订了《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》一份，约定：由银行向被告戴玲霞、张立勤提供公积金贷款10.1万元，贷款期限84个月，贷款利率为年利率3.25%。贷款用途为被告戴玲霞、张立勤购买坐落于苏州工业园区临芳苑四区42幢205室的房屋。公积金贷款发放后遇公积金贷款基准利率调整的，公积金的借款利率按照以下方式处理：借款期限在一年以下的，执行本合同公积金的借款利率；借款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上浮比例确定并执行新的利率。借款人按等额本息还款方式按月归还贷款本息，借款期内，若借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款。原告为被告丁寒裕提供连带责任保证担保。当借款人不履行其义务时，贷款人均有权直接要求保证人在保证范围内对借款人的全部债务承担连带责任。保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、损害赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、公告费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。一次性还本的，保证期间为借款到期日起二年；每月偿还的，保证期间为每月还款日届满之日起二年（每月分开计算）。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的保证期间为贷款人确定的债务提前到期之日起二年。同日，原告住房置业公司（乙方、抵押权人）与被告戴玲霞（甲方、抵押人）、张立勤（甲方、抵押人）签订了《个人住房抵押（反担保）合同》一份，约定：甲方因购买自住住房向中国建设银行苏州干将路支行申请贷款，乙方同意为甲方向贷款人提供保证担保，同时甲方自愿向乙方提供住房抵押（反担保）。抵押物为苏州工业园区临芳苑四区42幢205室的不动产。抵押（反担保）的范围为乙方根据其与贷款人签订的《保证合同》条款代甲方偿还的在借款合同项下的全部债务（含贷款本金、利息、罚息、违约金、滞纳金等）及因处分抵押物所发生的一切费用及诉讼费、律师费等实现债权的所有费用。甲方未按借款合同的规定履行偿还贷款本息义务的，乙方向贷款人承担连带担保责任后，有权向甲方追偿，有权通过拍卖、变卖、折价等形式处置抵押物并从处置抵押物的价款中优先受偿。合同还对其他事项进行了约定。2016年3月2日，中国建设银行苏州干将路支行将公积金贷款10.1万元转入被告戴玲霞指定的收款账户。2016年7月29日，原、被告双方就位于苏州工业园区临芳苑四区42幢205室的不动产办理了抵押登记手续。抵押权利人为原告住房置业公司，抵押人为被告戴玲霞、张立勤，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额10.1万元。后因被告戴玲霞、张立勤自2019年10月份开始未按约还款，中国建设银行苏州干将路支行遂于2020年4月14日向原告住房置业公司发送《要求代偿的函》，要求原告住房置业公司履行连带保证责任且应于2020年4月25日前将两被告拖欠的贷款本息全部清偿。2020年4月21日，原告住房置业公司为被告戴玲霞、张立勤归还了公积金贷款本息54205.81元。同年4月22日，中国建设银行苏州干将路支行向原告住房置业公司出具《个人购房贷款还款证明》及《代偿证明》，明确记载：被告戴玲霞购买的苏州工业园区临芳苑四区42幢205室不动产的公积金贷款已全部结清。另查明，为实现本案债权，原告住房置业公司与江苏狮山律师事务所签订了《委托代理合同》一份，约定原告聘请江苏狮山律师事务所的律师为委托代理人参与本案诉讼，并支付代理费用5152元。本院认为，原告住房置业公司与中国建设银行苏州干将路支行及被告戴玲霞、张立勤签订的《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》，以及与被告戴玲霞、张立勤签订的《个人住房抵押（反担保）合同》均依法成立并生效。中国建设银行苏州干将路支行在借款合同签订后向被告戴玲霞、张立勤发放了贷款，被告戴玲霞、张立勤未能按约履行还本付息的义务，中国建设银行苏州干将路支行有权要求被告戴玲霞、张立勤归还全部贷款本息或者要求保证人承担连带保证责任。原告作为保证人代两被告归还了贷款本息后，依法取得追偿权。原告要求两被告归还垫付款、利息及律师费损失的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。两被告以其名下苏州工业园区临芳苑四区42幢205室不动产为原告提供反担保抵押并办理了抵押登记手续，抵押权依法生效。原告主张就抵押物行使优先受偿权的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定，判决如下：一、被告戴玲霞、张立勤于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州市住房置业担保有限公司代偿款54205.81元及利息损失（以代偿款54205.81为基数，自2020年4月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。二、被告戴玲霞、张立勤于本判决发生法律效力之日起十日赔偿原告苏州市住房置业担保有限公司律师费损失5152元。三、如被告戴玲霞、张立勤不履行上述债务，原告苏州市住房置业担保有限公司有权就被告戴玲霞、张立勤抵押的位于苏州工业园区临芳苑四区42幢205室的不动产以协议折价或拍卖、变卖所得价款在债权额101000元范围内优先受偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取642元，由被告戴玲霞、张立勤共同负担并于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付原告苏州市住房置业担保有限公司（原告同意其预交的案件受理费，本院不再另行退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  谷振龙二〇二〇年九月七日书记员  金徐珩