四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6755号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄童博，男，1994年4月4日出生，汉族，住河南省叶县。 委托诉讼代理人：李泽鑫，广东卓建律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵山川，女，1985年5月16日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：蔺帆，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王敏，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市高新区锦城大道西段805号。 法定代表人：党杰，总经理。 委托诉讼代理人：牛敏，女，1992年11月4日出生，汉族，住四川省成都市高新区，系公司员工。 上诉人黄童博因与被上诉人赵山川、原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初4290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 黄童博上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回赵山川一审的全部反诉请求；2.撤销一审判决第四项，改判赵山川向黄童博支付违约金459000元；3、本案一、二审反诉的诉讼费用由赵山川承担。 事实及理由：1.案涉《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议均系在赵山川明知黄童博购房资格尚未落实的情况下签署的，现赵山川以黄童博无法取得购房资格为由单方主张解除合同并要求黄童博承担违约责任，没有任何事实和法律依据。一审法院认定事实错误，黄童博无须向赵山川支付违约金。2.赵山川未在约定的2018年5月28日前偿还银行按揭贷款，已构成违约；此外，赵山川反复要求加价、提前支付购房款甚至解除合同，且赵山川提供的身份信息无法核实，致使黄童博未取得合同标的物，可期待利益受到损失，赵山川应承担相应违约责任；黄童博有权要求赵山川按照合同约定支付违约金459000元。3.案涉房屋不符合《成都市关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》第7条的规定，属于限制转让的房产，赵山川明知该房产不可转让，仍与黄童博签署《房屋买卖合同》，其具有主观故意的过错。4.赵山川实际上是骗取黄童博支付的首付款用于偿还自己的债务。 赵山川辩称，赵山川不存在任何违约事实，请求驳回上诉，维持原判。1.双方约定在2019年5月28日申请还贷，赵山川如约偿还了银行按揭贷款。贷款清偿后，案涉房屋即可正常办理交易过户手续，赵山川多次通知黄童博前往房产行政管理部门办理过户手续，但黄童博拒不办理。如果黄童博认为房屋不能正常交易过户，应对此主张举证证明。2.黄童博所称“故意欺诈”的意见，与事实不符。在房屋交易之前及交易之时，赵山川都明确告诉中介及黄童博需要买方先支付首付款以偿还赵山川在银行的按揭贷款，在案涉双方的《微信群聊天记录》及赵山川与中介方工作人员杨亮的《聊天记录》中，黄童博从未就支付首付款用以偿还按揭贷款提出过异议，黄童博最初的意思只是希望晚几天支付首付款，表明双方对于用“首付款偿还按揭贷款”是说清楚了的。3.黄童博所称的“加价出售”的意见，与客观事实不符。赵山川从未提出增加购房款，只是在最初的时候，提出过首付款可不可以“适当多一点”，更从未表示不卖房。在赵山川提出可否增加首付款数额时，黄童博是同意的，而合同总价款从未增加。4.黄童博所称“骗取款项偿还其他债务以及案涉银行贷款”的意见，与客观事实不符。首付款的支付时间、支付金额是经双方协商达成一致的，赵山川一直积极催促履行案涉合同，希望黄童博尽快过户房屋以完成交易，赵山川没有任何的违约行为。5.黄童博认为案涉房屋属于限制出售的房屋，其依据是《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》，但该通知明确规定适用对象为2017年4月13日起新购买的房屋，而赵山川于2016年购买案涉房屋，因此不属于该通知所规定的限制出售范围。 链家公司述称，请二审法院查明案件事实，依法判决。 黄童博向一审法院起诉请求：1.判令解除黄童博与赵山川签订的《房屋交易文件（合订本-贷款）》（合同编号100003640384）；2.判令赵山川返还黄童博已支付的定金及购房款1245000元；3.本案诉讼费用由赵山川承担。一审中，黄童博增加诉讼请求：判令赵山川向黄童博支付违约金459000元。 赵山川向一审法院反诉请求：1.确认双方2019年5月22日签订的《房屋买卖合同》及补充协议已于2019年8月18日解除；2.判令黄童博自判决生效之日起三日内配合赵山川到房屋管理部门办理商品房买卖合同网上签约的注销手续；3.判令黄童博向赵山川支付违约金459000元；4.判令黄童博承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明：赵山川与黄童博在链家公司的居间活动下，于2019年5月22日签订《房屋买卖合同》及补充协议。合同约定：由黄童博购买赵山川位于成都市天府新区的房屋，总价2295000元。该房屋已设定有抵押。合同签订当日黄童博向赵山川支付定金50000元，在过户取件完成后当日黄童博向赵山川支付首付款1140000元，剩余尾款由黄童博贷款后由银行直接支付赵山川。赵山川应在2019年5月28日之前到其原借款方办理预约还款手续；并于预约还款后7个工作日内将足额钱款存入还款账户，同时按照原借款方规定办理注销抵押登记等相关手续，并承担相关费用。赵山川与黄童博同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。任何一方逾期履行合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价万分之五的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由赵山川退还黄童博全部已付款。赵山川如擅自提高房屋交易价格等导致赵山川无法取得房屋所有权的，构成根本违约，黄童博有权单方解除合同，并要求赵山川支付该房屋本合同成交价20%的违约金。 2019年5月22日，黄童博签订《购房资格承诺书》，承诺其在成都天府新区直管区社保缴存已满24个月。赵山川亦在该承诺书上表明其对购买方的购房资格情况已了解。 赵山川与黄童博在补充协议中约定，因黄童博在签约当日未提交购房资质证明，黄童博承诺在签订合同后3日内提交购房资质证明，若黄童博未在规定的时间内提交购房资质证明的，视为黄童博违约，赵山川有权按照合同约定追究黄童博的违约责任。黄童博提供购房资质证明后，若无法获得购房资质的，双方同意协商一致解除合同，黄童博已支付的定金赵山川不予退还，赵山川与黄童博均不承担其他责任。 另据链家公司在一审庭审中称，《房屋买卖合同》及补充协议签订的真正时间为2019年5月21日晚，22日系倒签的时间。由于签订合同当时是晚上，无法打印社保明细，所以签订补充协议要求黄童博在房屋买卖合同签订后3日内提供购房资格的证明。 黄童博已向赵山川支付购房款共计1245000元。赵山川在2019年6月6日向中国农业银行提前还款1110049.78元。赵山川因未能按时向平安银行成都分行偿还借款和本息，于2019年6月19日被平安银行成都分行起诉到四川自由贸易试验区人民法院，案号为（2019）川0193民初5929号。 2019年8月18日，赵山川以黄童博经多次催告仍不配合办理房屋过户取件为由，通知黄童博解除双方于2019年5月22日签订的《房屋买卖合同》及补充协议。 一审法院认为，一、关于黄童博以赵山川单方面提高首付款为由诉请解除《房屋买卖合同》及补充协议并要求赵山川返还已支付购房款承担违约责任的问题。从双方的微信聊天记录中可以看出，赵山川是以商量的态度，提出希望提高首付款的数额以用于解除银行按揭。根据双方签订的《房屋买卖合同》第八条第4款的约定：赵山川如擅自提高房屋交易价格等导致赵山川无法取得房屋所有权的，构成根本违约，黄童博有权单方解除合同并要求赵山川支付该房屋本合同成交价20%的违约金。本案中，赵山川只是与黄童博商量希望提高房屋的首付款，赵山川并未单方面提高房屋交易价格。故对黄童博以赵山川单方面提高首付款为由解除《房屋买卖合同》及补充协议并要求赵山川承担违约责任的诉请，一审法院不予支持。 关于赵山川请求确认《房屋买卖合同》及补充协议已于2019年8月18日解除并要求黄童博承担违约责任的问题。由于黄童博长期未能解决购房资格问题，导致房屋无法办理过户手续，赵山川订立合同的目的未能实现。赵山川于2019年8月18日，以黄童博经多次催告仍不配合办理房屋过户取件为由，通知黄童博解除双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议，符合事理情理法理。故本院对赵山川请求确认《房屋买卖合同》及补充协议已于2019年8月18日解除的诉讼请求，予以支持。 根据赵山川与黄童博签订的补充协议的约定，黄童博承诺在签订《房屋买卖合同》后3日内提交购房资质证明，若黄童博未在规定的时间内提交购房资质证明的，视为黄童博违约，赵山川有权按照合同约定追究黄童博的违约责任。黄童博提供购房资质证明后，若无法获得购房资质的，双方同意协商一致解除合同，黄童博已支付的定金赵山川不予退还，赵山川与黄童博均不承担其他责任。然而，赵山川与黄童博并未按照该补充协议的约定及时协商解除合同，及时定纷止争减损，而是选择继续履行合同。赵山川明知黄童博未能提供24个月社保证明，不具备购房资格，仍与黄童博积极磋商，要求黄童博提高首付款的支付金额。这既表明赵山川愿意给予黄童博一定的宽展期以解决购房资格问题，又表明赵山川在继续履约过程中可能会承担一定的风险。黄童博违反约定，未能在合理的时间内解决购房资格问题系不争的事实。黄童博应当对长期未能解决购房资格的问题给赵山川造成的损失承担赔偿责任。赵山川在明知黄童博不具备购房资格可能导致合同无法继续履行的情况下，未能及时采取适当措施防止损失的扩大，亦应承担一定的责任。一审法院综合赵山川的损失情况、黄童博的过错程度，确定黄童博应承担的责任为合同约定购房总价款的10%，即229500元。 三、关于黄童博要求赵山川返还已支付的定金及购房款1245000元的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故一审法院对黄童博要求赵山川返还已支付的定金及购房款1245000元的诉讼请求，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条的，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、确认赵山川与黄童博签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议已于2019年8月18日解除；二、黄童博于判决生效后十日内向赵山川支付违约金229500元；三、赵山川于判决生效后十日内向黄童博退还购房款1245000元（可在扣除判决确定的违约金后退还）；四、驳回黄童博的其它诉讼请求。五、驳回赵山川的其它反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取为12580元，由黄童博负担6000元，赵山川负担6580元；一审反诉案件受理费减半收取为4092.50元，由黄童博负担。 二审中，黄童博提交以下证据： 一、《黄童博与中介机构、被上诉人的微信聊天记录》，其中：1.证据目录第25页、证据目录第37-38页，证明赵山川明知黄童博没有购房资质，仍签订《房屋买卖合同》，赵山川应当知悉且承担合同无法正常履行的风险；2.证据目录第7页“请问可以……找钱”、证据目录第10页、12页、13页、27页第3行、28页、69页、45页、70页，证明赵山川屡次变更合同履行的行为属于单方变更《房屋买卖合同》的相关条款，属于赵山川违约；3.证据目录第29页、39页、40页、43页，证明为尽快办理房产过户，黄童博提出可以全款购买过户，但赵山川不同意，且赵山川隐瞒其债务问题，导致案涉房屋被查封无法继续履行，系赵山川的过错，其应承担违约及过错责任； 二、黄童博申请证人赵某出庭作证，拟证明：1.签署合同时各方均知悉黄童博不具备购房资格；2.合同中以及当事人洽谈过程中，并没有约定具体过户的时间；3.因过户条件未成就，链家公司也没有通知黄童博具体过户时间；4.赵山川不断要求变更合同以及加价出售的实际情况。 赵山川质证认为，一、针对第一组证据：1.对证据目录第25页、证据目录第37-38页的聊天记录的真实性、合法性认可，但关联性和证明目的不认可，理由是：合同签订时黄童博出具《购房资格承诺书》，明确承诺其具有购买案涉房屋的资格。一审中链家公司的工作人员亦陈述出卖方、中介方自始至终不知道黄童博不具有购房资格；且，前述聊天记录形成时间是2019年6月，是在双方签订《房屋买卖合同》之后。故，黄童博提交的前述几页微信聊天记录的内容，不能证明赵山川对黄童博不具有购房资格构成明知。2.对证据第7页的真实性、合法性认可，但关联性、证明目的不认可，黄童博从未对应支付的首付款提出任何异议；证据第10页，系黄童博与链家公司工作人员杨亮之间的聊天记录，聊天内容的真实性、合法性无法确认，对关联性及证明目的亦不认可，赵山川从未向中介方或黄童博提出过提高购房款的主张；证据第8页，赵山川的原话是“能不能先在约定的时间还款”，证明双方对于5月27日预约偿还按揭是有约定的，赵山川也一直要求按约偿还按揭贷款；证据第12页的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可；证据第13页“你希望多少”，证明黄童博对增加首付款事宜是同意的；证据第27页的真实性、合法性认可，对多出来的5.5万元是双方达成了一致意见，黄童博以此为由主张赵山川承担违约责任，违反诚实信用原则；证据第69页、第45页的证据三性及证明目的均不认可；证据第70页的真实性无法核实，对证据的三性及证明目的不认可；3.证据第39页、40页，真实性、合法性认可，对证明目的、关联性不认可，赵山川仅是要求中介方沟通银行尽快放款；证据第43页，对证据三性及证明目的均不认可；证据第29页聊天记录的三性及证明目的不认可，各方于2019年6月6日共同前往银行偿还了按揭贷款，一审中赵山川也举示了结清证明，表明赵山川没有将黄童博支付的首付款挪作他用。二、对于证人证言的真实性无异议，认为证言内容恰恰证明赵山川不存在任何违约行为，而是由于黄童博自身原因不能履行《房屋买卖合同》，是黄童博违约。 链家公司质证认为，由于黄童博提交的聊天记录中链家公司的相关人员已经离职，聊天记录的真实性无法核实，故对此不发表质证意见；对证人赵某的证言真实性无异议，请二审法院依法认定应否采信。 经审查，对第一组证据中赵山川、链家公司对真实性不持异议的聊天记录，真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后结合争议焦点予以阐述；对第一组证据中赵山川、链家公司对真实性提出异议的聊天记录，因真实性不能确认，本院不予采信；对第二组证据，因赵山川、链家公司对证言真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后结合争议焦点予以阐述。 本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 二审另查明，一、黄童博（群名：厶）及其姐姐（群名：万恶滴大脸猫）与赵山川（群名：赵赵）以及链家公司（杨亮，群名：戈多）通过手机微信群“麓岭汇3.1302后续群”多次就案涉房屋交易问题进行协商，其中：2019年5月26日赵山川表示：“主要是想快点解抵押，那可以提高一点首付吗？”黄童博回复“就是凑钱的事了，因为不是活期存款，都要转到我的卡里，这是需要一些时间的”赵山川继续表示：“好的，请问可以提高一点首付吗，多点算点，交税我还要到处去找钱”。2019年5月28日，赵山川表示：“130不行，125都可以解决大问题，我的钱不够交税”，黄童博姐姐表示“你希望多少？”，赵山川回复：“我希望130，没那么多也可以125。”，黄童博姐姐回复“好，收到”。2019年6月6日，链家公司问：“那黄哥今天上午还款哇？”，黄童博回复：“姐姐，因为马上过节了，上午要去弄租公寓的事情，争取端午前弄完，还有联系弄社保的，可能时间有点紧，下午可以的”，赵山川表示：“上午吧，好吗，我这个很快，你转我我还款就好了，我已经请假了”，之后，赵山川在群里询问黄童博：“你到了没有”，链家公司询问：“赵姐，今天我们就转119万哇，有一万是打到资金监管账户上哈。”，赵山川表示：“119.5，他贷款金额是好多，104，我记得，那就是119.5加104加5加1，229.5”，链家公司表示“嗯嗯，好”，2019年7月7日，赵山川表示：“你们太过分了，没有回应我吗？”，黄童博姐姐回复“赵姐，我才看到，上午问过，朋友说不行，得等几天，说现在管理严，得按程序一步步来，她说明天再帮我找领导试试，看可以不了？”，赵山川表示：“7月底我男人的工程款就回来了，到时候我还用啥子钱”，链家公司表示：“赵姐，实在抱歉，这个事情我们也没预想到，社保局现在政策卡那么严格”，赵山川表示：“现在需要你提前去协调银行的客户经理以及房款专员，20号办理抵押登记，25号放款。”，链家公司表示：“行，我尽量去弄。”，黄童博姐姐表示：“过不了户我有现金，我给你现金，不过我得1号才有现金”，赵山川对链家公司表示：“不要尽量，你应该马上去向上级领导汇报这个事情，然后让门店经理帮助你，抵押登记办理后如果不能在承诺的5天内放款，清退我中介费。”，黄童博姐姐表示：“赵姐，万一说银行房款慢了，你等不及了，我给你现金也可以，只是我给现金，这个咋保证啊，我不懂。”，赵山川表示：“没事，等他们去沟通，反正他们有承诺，我只是请你们能在约定的15号过户。”黄童博二审中确认，对于其姐在微信群内的发言予以认可。 二、证人赵某陈述：1.黄童博、赵山川签订了一份《补充协议》，内容是：后面黄童博可以提供购房资质；2.购房资质《承诺书》是合同的组成部分，每个人都有；3.合同里面没有约定具体的时间,当时微信群中房东请对方一起去过户，并且房东说了一个时间，客户没有表态；4.没有去过户是因为客户没有购房资格。 本院认为，黄童博与赵山川签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效，各方均应按照合同约定履行合同义务。本案二审的争议焦点是：案涉合同解除原因的认定，以及违约责任应如何承担。现分别评述如下： 关于合同解除。本院认为，黄童博签订《购房资格承诺书》，承诺其在成都天府新区直管区社保缴存已满24个月，双方在补充协议中亦约定，因黄童博在签约当日未提交购房资质证明，黄童博承诺在签订合同后3日内提交购房资质证明，若黄童博未在规定的时间内提交购房资质证明的，视为黄童博违约，赵山川有权按照合同约定追究黄童博违约责任。而根据查明的事实，由于黄童博长期未能解决购房资格问题，其行为构成违约，由此导致双方一直未能办理案涉房屋的产权过户手续，在此情况下，赵山川作为出卖方签订合同的根本目的不能实现。基于此，赵山川于2019年8月18日向黄童博发出书面通知解除案涉《房屋买卖合同》及补充协议的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的法定解除权行使情形，一审法院据此认定黄童博构成违约、赵山川享有法定解除权且案涉合同已于2019年8月18日在黄童博收到解除通知时产生合同解除的法定后果，并无不当，本院予以维持。 关于违约金。黄童博上诉认为，赵山川的违约行为具体表现为：单方面涨价、赵山川提供的身份信息无法核实以及案涉房屋系限售房屋。对此，本院认为，黄童博在本案一审、二审中提交的聊天记录，能够证明赵山川曾提出希望黄童博增加首付款数额的意思表示，但在赵山川与黄童博协商后，黄童博对此并未提出异议。而首付款数额提高并不等同于约定的购房总价款增加。故，黄童博关于赵山川单方面涨价的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。黄童博关于赵山川提供的身份信息无法核实以及案涉房屋系限售房屋的主张，没有提交有效证据予以佐证，本院亦不予支持。本案中，黄童博虽出具了《购房资格承诺书》，但并未举示相应凭据证明自己具备购房资格，在此情况下，赵山川仍与黄童博积极磋商，并给予黄童博宽展期以解决购房资格的行为，系赵山川未能尽到审慎注意义务、未能及时采取适当措施防止损失扩大，一审法院据此认定赵山川应当对案涉《房屋买卖合同》解除的后果承担一定责任，并无不当。综合全案情况，一审法院酌情确定黄童博按购房总价款的10%向赵山川支付229500元违约金，亦无不当，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10685元，由上诉人黄童博负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  龚 耘 二〇二〇年九月八日 法官助理  刘 杨 书 记 员  王朝阳