河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4914号 上诉人（原审被告）：廉守林，男，1968年10月16日生，汉族，住黑龙江省伊春市新青区。 委托诉讼代理人:王利卡，北京京坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘一帆，北京京坤律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：朱兴旺，男，生，汉族,住天津市津南区。 委托诉讼代理人:陈君健，天津恩胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马连祥，男，1990年10月17日生，汉族，住河北省廊坊市大城县。 被上诉人（原审被告）：沧州宝鸿房地产开发集团有限公司，住所地河北省青县清州镇发展大街创业路3号。 法定代表人：牛玲玲，经理。 上诉人廉守林因与被上诉人朱兴旺、马连祥、沧州宝鸿房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2020）冀0922民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廉守林上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人朱兴旺的全部诉讼请求或者发回重审；2、本案的诉讼费用由被上诉人朱兴旺承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误,依法应当改判或者发回重审，具体理由如下：一、【认定事实不清】一审法院认定“2020年2月，上诉人宝鸿公司将111969元购房首付款返还被上诉人朱兴旺”属于认定事实不清，实际上，涉案房屋是被上诉人朱兴旺高价卖给第三人变现，而非退回给宝鸿公司。一审判决书在事实认定部分记载“2020年2月，上诉人宝鸿公司将111969元购房首付款返还被上诉人朱兴旺”，并且在法律论理部分记载，“上诉人宝鸿公司将其收取的111969元购房款返还被上诉人朱兴旺”。本案中，被上诉人宝鸿公司经过依法传唤，并未出庭应诉，属于法院依职权缺席审理判决的情形，即被上诉人宝鸿公司就视为没有答辩，没有向法院提交任何证据。即使庭后被上诉人宝鸿公司向法院提交证据，那么该证据没有经过被上诉人朱兴旺以及另外两个诉讼参加人的质证，未经质证的证据不能作为定案的依据。一审开庭前，上诉人就知悉被上诉人朱兴旺已将房屋高价卖出，因被上诉人朱兴旺能力所限无法调取该证据，庭审中，上诉人依法向法院提交了调取证据申请书，要求法院调取涉诉房屋被再次卖出的相关交易和合同，一审法院未获批准。即使在法庭庭审中，上诉人也答辩称：被上诉人朱兴旺将房屋卖出，而被上诉人朱兴旺的代理人称不清楚，因此对本案有关键情节：是卖出房产还是退回宝鸿公司，根据庭审中各方的陈述和几方提交的证据，并不能得出确定性的结论。一审法院在判决书中，错误的认定房屋是退回宝鸿公司属于认定事实不清，依法应当发回重审。二、【合同目的已经实现】被上诉人朱兴旺与上诉人廉守林之间是购房指标转让行为，上诉人已经协助被上诉人朱兴旺到上诉人宝鸿公司处更名，且因上诉人宝鸿地产公司的置换政策，通过购房指标转让协议-更名后的认购协议-房屋置换协议，最终实现交易合法化，合同目的已经实现。上诉人与被上诉人朱兴旺之间是购房指标转让行为，双方之间无购房合同，不是典型的房屋买卖合同关系，是购房指标转让行为，上诉人已经协助被上诉人朱兴旺在上诉人宝鸿公司处更名，由被上诉人朱兴旺与被上诉人宝鸿公司签订了《豪庭购房认购协议书》，后续的交房行为理应由被上诉人宝鸿公司负责，与上诉人无关，上诉人与被上诉人朱兴旺的购房指标转让行为已经完成，合同目的已经实现。后因被上诉人宝鸿公司违约，致使房屋无法交付，但据上诉人了解到，针对盛世豪庭二期项目，被上诉人宝鸿公司面对客户提出了房屋置换计划，即持有二期房屋认购协议书的业主可以直接置换成五证齐全、有预售许可证的盛世豪庭一期项目的房屋，只需要补齐房价差价即可。被上诉人宝鸿公司提供的置换途径为二期业主签订了房屋认购协议的合法化提供了途径。事实上，据上诉人了解到，被上诉人朱兴旺在起诉之后，开庭庭审之前，已经将涉案房产通过此种方式置换为有物权期待权的商品房协议，并且高价转卖给第三人。基于宝鸿公司提供的盛世豪庭二期房屋置换一期房屋的计划，以及被上诉人朱兴旺通过置换的方式使之前所有的交易合法化，购买房屋的合同目的最终也得以实现，并且高价售出给第三人获利，所以无论从上诉人与被上诉人朱兴旺合同目的的实现，还是从最终房产交易的顺利进行，整个房产的合同的目的均已实现。三、【突破合同相对性】被上诉人朱兴旺在接受上诉人的指标后,被上诉人朱兴旺与被上诉人宝鸿公司签订了新的房屋认购协议，该协议是获得涉案房屋物权的唯一书面协议,被上诉人宝鸿公司违约无法按时交房，被上诉人朱兴旺遭受到损失应当由被上诉人宝鸿公司承担。上诉人将购房指标转让给被上诉人朱兴旺后，被上诉人朱兴旺与被上诉人宝鸿公司签订了新的认购协议，该协议约定交房的义务是被上诉人宝鸿公司而非上诉人。产生本案诉争的来源是被上诉人宝鸿公司无法按时交付所涉及的房屋，属于被上诉人宝鸿公司违约。被上诉人宝鸿公司的违约，被上诉人朱兴旺只能根据合同相对性的原则，向被上诉人宝鸿公司主张损失以及请求赔偿。从公平的角度来讲，上诉人在转让完购房指标之后，对于是否能够按时交房，交付房屋的质量以及其他的房屋买卖协议的履行过程的任何问题，上诉人均无权参与，也对其产生的损失没有违约责任和侵权责任，整个房屋交付的过程与上诉人无关。因此被上诉人朱兴旺所遭受的损失应当由被上诉人宝鸿公司来承担，而非上诉人。被上诉人朱兴旺所主张的75031元属于被上诉人朱兴旺与被上诉人宝鸿公司之间购房合同履行过程中的损失。四、【一审法院同意变更诉讼请求错误】被上诉人朱兴旺变更诉讼请求没有请求权基础，没有法理基础，并且变更后第二项诉讼请求75031元与第一项判令解除购房合同的诉讼请求相矛盾,不相容。被上诉人朱兴旺在起诉时，起诉状中所记载的起诉请求返还的金额是187000元，而在开庭前被上诉人朱兴旺变更诉讼请求为75031元。一审开庭中，上诉人在庭审中明确要求法院审查其变更诉讼请求的合法性，并请求法院驳回其变更诉讼请求的请求。上诉人与被上诉人朱兴旺签订的合同，其涉及的金额是187000元，如果合同解除后或者被确认无效后，应当恢复到合同被解除或者被确认无效之前的状态，那么根据《合同法》第58条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，在本案的诉讼请求中，被上诉人朱兴旺只能请求主张金额是187000元或者是放弃合同解除或确认无效后的财产请求权，即请求返还为0元，而不能是其他任何的数字。一审法院错误的批准了被上诉人庭审中变更诉讼请求的请求，出现了第一项诉讼请求是判令解除双方之间的合同；第二项诉讼请求是判令返还首付款75031元。这两项请求存在着不可调和的矛盾，两项请求只能支持其一，而不能同时出现在一个诉讼中，否则违反法律规定、违反法理中关于请求权不能相互矛盾且有法律依据所支持的规定。五、【擅自卖房后，被上诉人朱兴旺的诉请无法履行】因被上诉人朱兴旺在立案后，开庭前将涉案房屋卖出，被上诉人朱兴旺已经不再持有房产标的物，解除协议或者确认协议无效的请求没有判决生效后履行的基础和可能性。被上诉人朱兴旺已经将房屋卖出，涉诉合同不具备解除的基础。被上诉人朱兴旺在开庭前，已经将涉案房产卖给了案外人，并且已经由上诉人宝鸿公司协助被上诉人朱兴旺更名为案外人的名字，涉案的房产已经不在被上诉人朱兴旺的控制之下，被上诉人朱兴旺已经套现离场，原上诉人之间的合同已经没有解除的法律依据和事实依据，被上诉人朱兴旺依靠与上诉人之间的合同成果，又将该指标转让给他人，更进一步能证明原上诉人之间购房转让合同的合同目的已经实现。根据《合同法》第五十八条关于合同无效或被撤销的法律后果的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人朱兴旺的起诉请求是请求法院解除合同，那么合同解除后，被上诉人朱兴旺应当将其余被上诉人保护公司签订的认购协议上的购买人名称更名为上诉人。上诉人可以基于被上诉人保护公司的置换政策，补交差价后，获得涉案房屋的产权或者再次转让，减少损失。而本案中被上诉人朱兴旺擅自在诉讼中将房屋卖出，其起诉请求如果得到支持，则没有了履行的可能性和基础，存在履行不能。人民法院应当根据事实情况和当前的现状，依法判决驳回其诉讼请求，而非判决解除合同。如果如一审法院所判，合同解除后，上诉人将购房款返还给被上诉人朱兴旺，并且上诉人也没有得到更名后的房屋认购协议，一审法院判决内容违反社会公平原则。六、【被上诉人朱兴旺起诉不诚信】被上诉人朱兴旺在套现离场后，再向上家起诉，在连环无效交易中获利，违反社会诚信原则，朱兴旺作为无效交易的主要责任一方，在违法的交易中获利，不符合法律规定、法理。据上诉人了解到，被上诉人朱兴旺再次出售房屋，不仅没有损失，甚至有盈余。近期，被上诉人朱兴旺通过补差价的方式，将其购买的盛世豪庭二期房屋置换成五证齐全的一期房屋，后又将置换后的房屋高价卖给案外人，上诉人将购房指标卖给被上诉人朱兴旺时，折合均价4847元每平方米，据上诉人了解盛世豪庭二期房屋挂牌价格在5300-5800元每平方米，被上诉人朱兴旺的再次出售，不仅没有损失，甚至还有盈余。根据法理，任何人不得在违法的交易中获利。被上诉人朱兴旺如果按照一审法院判决内容，将获得7万元的购房款，而被上诉人朱兴旺在通过置换的方式置换成合法房屋后，再次转售给案外人，甚至还有盈余。按照一审法院认定，上述整个交易链条中所有的交易均是无效违法的，那么在交易链条中的参与者被上诉人朱兴旺，从上家获益，也从下家获益，在整个交易中有获益，这不符合法理。七、【3万元团购费的最终受益人为被上诉人朱兴旺】被上诉人朱兴旺将房屋转卖给他人，其转让单价因3万元的团购费用而降低，即被上诉人朱兴旺应当向上诉人马连祥主张3万元团购费。上诉人购买涉诉房产时，团购费和协议中的购房款共同构成了申请人廉守林的购房成本，共计141590.7元。上诉人约定打包出售，在支付187000元对价后，上诉人将团购优惠确认单、团购费收据、连同认购书一并交付给被上诉人朱兴旺，票据是合同权利人的债权凭证。被上诉人朱兴旺已经将房屋卖出，其转让单价因3万元的团购费用而降低，即再次转让也享受了“交3万元团购费，即享受3万抵6万的优惠”。根据“谁受益，谁支付成本的原则”，再次转让后，被上诉人朱兴旺应当承担3万元团购费的成本，即被上诉人朱兴旺应当向被上诉人马连祥主张3万元团购费。 朱兴旺辩称，我方不认可上诉人的全部上诉请求，我方认可原审法院判决。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。我方并没有转卖或置换且我方之所以变更诉请，是因为宝鸿公司已经将部分款项退还给了我方。因此我方变更诉请的行为符合法律，没有任何问题。上诉人一再强调我方转卖或置换但其并没有证据予以证实其主张，其应当承担举证不能的诉讼风险。 马连祥辩称，我已经在两人交易前完成了对上诉人的各种工作，没有参与双方实质性的交易，所以本案与我没有直接关系。 沧州宝鸿房地产开发集团有限公司房经合法传唤未到庭，亦未答辩。 朱兴旺向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告廉守林之间的购房合同；2、判令被告返还购房首付款75031元；3.被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年3月，被告廉守林认购被告宝鸿公司拟开发的盛世豪庭房屋8幢1单元402室。原告欲购买上述房屋，经协商原、被告双方达成协议，原告给付被告廉守林187000元，被告廉守林将上述房屋转卖给原告，并直接到被告宝鸿公司处更名，将购房人的名称写为原告朱兴旺。 ，原告给付被告廉守林20000元，，原告通过银行转账方式给付被告廉守林167000元。，被告廉守林及案外人张贺等为原告出具收到购房款187000元的收据。原告朱兴旺作为买受人与被告宝鸿公司签订了豪庭认购协议书，约定上述房屋建筑面积为92.30㎡，单价为每平方米4030元，总房款371969元，买受人签订协议时向宝鸿公司缴纳30%首付款111969元，贷款260000元，购房协议中所规定购房价格不包括30000元团购费用。因该房屋手续不齐全，房贷未能办理。2020年2月，被告宝鸿公司将111969元购房首付款返还原告。 另查明，盛世豪庭项目6#楼至今尚未办理预售许可证。 以上事实由原告提交的认购协议书、中国建设银行个人活期账户交易明细、收据及当事人当庭陈述证实，本院予以确认。 一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同，自始没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，在未取得商品房预售许可证的情况下，被告廉守林与原告达成的房屋买卖协议及被告宝鸿公司与原告签订的认购协议应属无效。因该协议取得的财产，应当予以返还。被告廉守林收取原告的187000元购房款，且该187000元购房款中包含被告廉守林预交给宝鸿公司的111969元，因被告宝鸿公司已将其收取的111969元购房款返还原告，故被告廉守林应返还原告75031元。原告主张被告给付购房款利息，因双方未约定利息，故该主张本院不予支持。被告廉守林辩称，其不应返还30000元团购费，30000元团购费已交付廊坊市鑫隆鼎烨房地产经纪有限公司，该公司已注销，应由原股东马连祥承担返还责任，因其提供的证据不足以证实该辩称，本院不予采信。廉守林可待证据充分后另行主张。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告朱兴旺与被告廉守林达成的房屋买卖协议无效；二、被告廉守林于本判决生效之日起十日内返还原告朱兴旺购房款75031元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取840元，由被告廉守林负担。 本院二审期间，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人廉守林与被上诉人沧州宝鸿房地产开发集团有限公司就盛世豪庭8幢1单元402号房屋签订豪庭购房认购协议书，因开发商沧州宝鸿房地产开发集团有限公司未取得商品房预售许可证，依法应认定该购房协议无效。上诉人廉守林将其与开发商签订的购房协议转让给被上诉人朱兴旺，并在开发商处完成更名，廉守林将其合同权利义务全部转让给朱兴旺，廉守林与朱兴旺之间形成合同转让法律关系。上诉人廉守林将无效的购房协议转让给朱兴旺，该转让行为亦无效，上诉人廉守林不能依据无效的转让行为获利，故剩余购房款应退还给被上诉人朱兴旺。上诉人廉守林主张被上诉人朱兴旺已将涉案盛世豪庭二期房屋置换成五证齐全的一期房屋并高价转卖给他人，没有提供相关证据，本院不予采信。关于上诉人廉守林主张的3万元团购费，因涉及第三人，可另案处理。综上，上诉人廉守林的上诉请求及理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1680元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵文甲 审判员  葛淑红 审判员  位海珍 二〇二〇年九月二十一日 书记员  米 兰