湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1526号上诉人（原审被告）：郭海兵，男，1970年11月24日出生，汉族，住浠水县，被上诉人（原审原告）：湖北国兴置业有限公司，住所地浠水县清泉镇双桥南路，统一社会信用代码91421125795915115R。法定代表人：汪中喜，执行董事。委托诉讼代理人：汪汉涛，浠水县和谐法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，执业证号31710181110107。原审第三人：李细初，男，1970年3月13日出生，汉族，住浠水县，上诉人郭海兵因与被上诉人湖北国兴置业有限公司、原审第三人李细初返还原物纠纷一案，不服湖北省浠水县人民法院（2019）鄂1125民初4057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭海兵上诉请求：1、撤销一审判决，驳回湖北国兴置业有限公司的诉讼请求；2、诉讼费用由湖北国兴置业有限公司承担。事实和理由：一、湖北国兴置业有限公司请求返还原物，因郭海兵已花费20多万元对房屋进行了全面装修，原物已改变了现状，返还原物在客观上不能实现，如若强行恢复则会造成更大的损失，依据《物权法》的相关规定，湖北国兴置业有限公司可通过请求赔偿来主张权利，而不能请求返还涉案房屋；二、郭海兵购买房屋的行为是善意的并支付了对价，属于善意取得，不构成侵害被上诉人的权利，被上诉人的诉请不应得到支持。只有违法侵占他人财产才构成侵权，善意占有行为不构成侵权。本案中，郭海兵从无权处分人李细初处购买该房屋，是郭海兵以做工的工资和部分现金为对价购得该房屋的，应认为郭海兵已支付了合理对价，且善意并无过错，不构成侵权；三、一审作出返还房屋的判决，完全忽视了善意购房人的合法权益，显失公平。郭海兵是支付了合理对价并善意取得房屋的，对房屋进行装修是经过湖北国兴置业有限公司的项目经理默认的，一审法院判决郭海兵将非法占有的金域蓝湾B栋1单元3层A5-3号房屋返还给湖北国兴置业有限公司，但涉案房屋已实际进行装修，若将房屋恢复原状后返还，恢复原状事实上已不可能实现，如果将装修后的房屋返还，则完全忽视了郭海兵的利益，显失公平，请求二审法院查明事实后依法撤销一审判决。被上诉人湖北国兴置业有限公司答辩称，一审判决认定事实正确，适用法律得当，实体处理公正，依法应予以维持。湖北国兴置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判决责令郭海兵立即将非法占有的金域蓝湾B栋1单元3层A5-3号房屋返还给湖北国兴置业有限公司；2、判决由郭海兵负担本案诉讼费。一审法院认定事实：湖北国兴置业有限公司于2008年通过拍卖方式取得原浠水县木材公司部分房地产，后经浠水县相关部门协调、审核、批准该土地性质由绿化用地调整为商住用地，用于房地产开发。湖北国兴置业有限公司于2013年11月15日取得该地块的土地使用权证书，并于2015年9月14日取得金域蓝湾一期B栋18层商住房建设工程规划许可证等系列相关建设手续。2014年12月24日，艾伯华作为湖北国兴置业有限公司方代表人、李细初作为擎天公司的代表人，签订了《湖北省建设工程施工合同》，合同约定由擎天公司带资承建金域蓝湾2＃楼工程，并就工程价款支付约定给房抵工程款（本次工程2＃楼）。李细初与擎天公司签订了《公司内部管理合同》。后，艾伯华与李细初协商签订了“《建设工程施工合同》中房屋抵工程款的补充协议”，约定以金域蓝湾项目中的42套房产抵偿工程款，并对抵偿房屋的具体房号进行了约定；同时还约定：乙方（擎天公司）负责对划给乙方的房屋进行销售，甲方（原告）负责一切销售工作，负责与购房者签约、收款、开发票、收据、办理按揭等。案件讼争的房屋不在双方约定的抵付工程款的房产范围内。2017年6月7日李细初以湖北国兴置业有限公司的名义与郭海兵就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》。2017年底，郭海兵对涉案房屋进行装修，湖北国兴置业有限公司发现后，要求郭海兵停止装修退出房屋。郭海兵以其与第三人李细初签订了房屋买卖合同并支付购房款为由拒绝腾退，湖北国兴置业有限公司遂诉至法院提出如上诉请。一审法院认为，本案湖北国兴置业有限公司的诉讼请求为腾退房屋，其案由应为物权保护纠纷下的返还原物纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。即在没有相反证据证明的情况下，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施应当归建设用地使用权人所有。本案中，湖北国兴置业有限公司已取得涉案房屋地块的建设用地土地使用权证、建设工程规划许可等系列相关建设手续，故其拥有涉案房屋地块上建筑物的所有权，包括涉案房屋。湖北国兴置业有限公司、郭海兵之间就涉案房屋未签订房屋买卖合同，郭海兵亦未向湖北国兴置业有限公司支付对价，双方无设立、变更、转让涉案房屋的意思表示；涉案房屋所有权属湖北国兴置业有限公司，且不在擎天公司与湖北国兴置业有限公司约定的抵偿工程款的42套房屋之内，郭海兵虽与案外人李细初签订房屋买卖合同，但湖北国兴置业有限公司不予认可，该合同不具有法律约束力，郭海兵对涉案房屋的占有无法律和事实依据，属无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。湖北国兴置业有限公司请求郭海兵将涉案房屋返还给湖北国兴置业有限公司，有事实和法律依据，予以支持。郭海兵与李细初之间的房屋买卖合同关系，李细初与湖北国兴置业有限公司之间的建设工程合同关系，与本案均不属同一法律关系，本案不予涉及，郭海兵与李细初可另行主张权利。遂判决：郭海兵于判决生效之日起30内日将非法占有的金域蓝湾B栋1单元3层A5-3号房屋返还给湖北国兴置业有限公司。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，本案是返还原物纠纷。湖北国兴置业有限公司为涉案房屋所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，房屋所有人湖北国兴置业有限公司可以请求无权占有人返还房屋。关于郭海兵是否构成善意取得的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，郭海兵与案外人李细初签订房屋买卖合同并占有案涉房屋，其未向湖北国兴置业有限公司支付相应对价，该房屋所有权人亦未登记为郭海兵，不符合不动产善意取得的法定条件，故郭海兵主张构成善意取得缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人郭海兵提出其已对涉案房屋进行了装修无法返还原物的上诉理由，因本案是湖北国兴置业有限公司因郭海兵占有其不动产而提起返还原物纠纷。其与案外人李细初签订房屋买卖合同属无权占有，其因对涉案房屋进行装修造成损失属于另一法律关系，不属于本案返还原物纠纷的审理范围，上诉人郭海兵可另行主张权利。综上，郭海兵的上诉理由均不成立，其上诉请求依法均不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人郭海兵负担。本判决为终审判决。审判长 林 俊审判员 张焱奇审判员 涂建锋二〇二〇年九月二十二日法官助理孙腊腊书记员宋荣梅