江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初2743号原告：吴政冀，男，1999年11月9日生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：施鸫，江苏卢天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑梓钊，江苏卢天明律师事务所实习律师。被告：江苏银梧房地产开发有限公司，住所地江苏省溧阳市昆仑街道银梧路89号，统一社会信用代码91320481313831948Q。法定代表人：杨坚南，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张传辉，江苏立志律师事务所律师。原告吴政冀与被告江苏银梧房地产开发有限公司（以下简称银梧公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序。于2020年6月10日、7月15日、8月28日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人施鸫、郑梓钊，被告委托诉讼代理人张传辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴政冀向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金194838.14元（按已付全部房款4920155元为基数，以违约金比率万分之二／日计算，自2019年11月21日起至2020年6越5日止，共计198天）；2、被告支付逾期办理不动产所有权转移登记违约金4305.144元（按已付全部房款4920155元为基数，以银行同期活期存款利率0.35%计算，自2020年2月19日至2020年5月18日止，共计90天）；3、承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》五份，约定原告购买被告开发的位于溧阳市香缇雅苑商品房5套，合同约定了首付款交付时间，其余房款向被告合作银行贷款支付。合同约定被告应当在2019年11月20日前向原告交付该商品房，否则应承担合同约定逾期交付违约责任。并约定出卖人未再约定交付之日起90日内取得该房屋的不动产权证书的，应承担违约责任。被告逾期交房及逾期办理产权证。被告银梧公司辩称：针对原告第一项诉请，根据合同补充协议第十条第二款约定，买售人在办理交接手续前应当付清全部应付款项，否则出卖人有权拒绝交付，直至买售人按照约定履行完毕全部义务，出卖人无需承担任何违约责任，事实上原告并未按照约定付清全部购房款，因此并不满足交付条件，其诉请缺乏事实和法律依据，由于原告违约在先，系其自身原因导致交房时间推迟，被告保留对原告因违约而产生的欠款的追索权；针对原告第二项诉请，根据合同18.2.2的约定，原告并不符合被告支付违约金的情形，另外根据交易习惯，办理不动产登记也应当是在原告付清全部购房款后才能办理不动产登记的相关手续，双方合同约定也符合该情形，原告的该项诉请不应得到支持；第三项诉请，原告的不动产权证已经办理完毕，该产权证由于是商业按揭贷款，被抵押在贷款银行，该情况在被告向原告交付房屋时已经说明，因此原告的该项诉请不应得到支持。综上，被告认为被告并不存在逾期交房和逾期办证的责任，延期交房是由于原告自身原因导致，与被告无关，请求依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，依法查明如下事实：2019年1月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》四份并备案，约定如下主要内容：1、被告将开发的位于溧阳市四套商业用房出卖给原告，价款分别为685790元、772110元、759303元、928872元。2、首付房款的50%在2019年1月25日前付清；余款向出卖方合作银行申请贷款支付，由买受人自行办理贷款，出卖人将买受人申请发放贷款机构需由出卖人提供的证明资料交付买受人。3、因买受人原因，买受人未能获得发放贷款机构贷款或少于申请贷款金额的，出卖人同意买受人在收到出卖人书面通知之日起30日内，以自有资金或其他方式支付，在此期间内不承担逾期付款的违约责任；因出卖人过程导致买受人未能获得发放贷款机构贷款的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。4、出卖人应当在2019年11月20日前向买受人交付商品房；逾期交付房屋自逾期之日起30日内，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之二的违约金。5、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的不动产权证书的，出卖人从商品房交付使用后第91日起，按照银行同期活期存款利率（以买受人已付房款计）向买受人支付违约金。补充协议第十条第二款约定买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款。2019年5月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份并备案，约定被告将开发的位于溧阳市一套商业用房出卖给原告，价款为1773270元；首付50%房款于2019年5月8日支付。其余约定同上述四套房屋。原告于2019年1月24日支付第一次合同四套房屋的首付款，于2019年1月9日、1月24日、5月8日陆续支付第二次合同第五套房屋的首付款，合计首付款2519345元。合同签订时，共计房款4919345元，除已支付的首付款，其余240万元通过银行贷款支付。2019年12月13日，溧阳市住房和城乡建设局向被告公司出具《溧阳市商品房交付使用备案通知书》，通知案涉房屋已办理建筑工程竣工验收备案，通过商品房交付使用备案。2020年4月17日，被告就案涉房屋在内的商品房向溧阳市不动产登记部门进行产权登记，产权办理至被告公司名下时间为2020年4月20日，分割业主产权登记至原告名下时间为2020年5月18日，公安编号坐落于溧阳市。原告提供落款时间为“2020年5月18日”《个人商业用房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》各一份，该合同主要载明：被告就上述房屋向中国银行贷款240万元，收款单位是被告公司，并由上述房屋为该贷款提供抵押担保。该银行贷款办理抵押登记时间为2020年5月18日。2020年5月底，被告收到银行贷款。2020年6月1日，原告在被告就案涉房屋处签订《房屋交接书》、《入户手续流转单》，确认交付房屋的地址、面积、最终价款，并补缴房屋面积差额810元，共计房款为4920155元。2020年6月5日，原告交纳案涉房屋物业管理费等费用。本案审理期间，根据原告申请，为查明本案事实，本院向案涉贷款机构经办人中国银行溧阳支行客户经理黄凯进行调查，黄凯陈述：案涉贷款合同是2019年冬天签订的，具体时间不记得了，签订时是约定现房贷款，即拿到房产证后办理抵押手续后放贷款，是在约定交房时间后，当时双方都问过贷款的事情，都知道贷款情况，银行内部也会和开发公司联系的；后开发公司一直没有将房产证给银行，无法放款；2020年因出了新的合同版本，所以又和原告补签了新合同；2020年5月18日，房产证办好后是被告公司员工交给银行的，银行办理抵押手续后5月底就放款给了开发公司。合同上2020年5月18日是经办人写上去的，合同签订时间实际应为2019年冬天；因为当时基本确定开发公司能将房产证给银行，贷款已经审批下来了。该小区与原告购买的相同的商业用房一共三家，办理贷款的流程、时间均一致。庭审中，原告陈述：1、2020年6月1日办理交房手续，在支付完物业费后，被告才在2020年6月5日交房。2、原告并未收到被告的交房通知书，合同约定的时间整个小区都没有交房，约定交付前向被告要求办理房产证，原告当时并不清楚办理证件情况。3、原告主张的违约金符合双方的约定及法律规定。4、疫情期间政府部门一直在工作，合同约定的交房时间早于疫情发生时间。被告辩解陈述：原告未按约交付房款，被告有权拒绝交付房屋；被告交付房屋的时间为2020年6月1日，当时签订了房屋交接书即已完成交付，之后是物业公司的原因。2、提供《交付日期变更通知书》及快递物流打印件，以证明2019年12月14日，被告向原告邮寄该通知书，于2019年12月19日办理交房手续，要求补齐首付外的其他房款。3、被告不存在违约，不需要支付违约金，对于违约金标准明显过高。4、办理产权登记通知时临近过年，过完年之后又遇到疫情。另查明，因暴发新冠疫情，江苏省重大公共卫生事件一级响应开始时间为2020年1月24日24时，2020年2月24日24时解除，共计31天。本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点应为：被告是否存在逾期交房、办理产权证的违约行为。一、被告违约逾期交房。根据合同约定，案涉房屋交付时间为2019年11月20日，被告辩解其于2019年12月14日已通知原告交付，其提供证据不足以证明其在该时间通知过原告交房。其又辩解原告当时未交付全额房款，有权拒绝交付房屋。而查明的事实显示，合同签订时，原告按约交付首付，合同约定其余款项是通过被告合作银行贷款交付。本案中，原告积极按照被告要求办理贷款手续，双方均明知最终办理的是现房贷款，该贷款的取得，完全在于被告及时办理产权登记手续至原告名下，完成抵押登记后才能获得该部分贷款（房款）。原告并没有违约拒付其余房款，被告应当在符合交房的情形下及时交付房屋，其辩解原告未付清全部房款而拒绝交房，并不符合本案的事实，没有依据，不予采信。对于逾期交房的时间问题，起算点为合同约定的2019年11月20日次日即2019年11月21日，实际交房时间应为原告在被告处签订交付手续的2020年6月1日，截至2020年5月31日，共计193天。上述期间内，因被告迟延履行后发生疫情不可抗力，不能作为不可抗力免责。案涉贷款240万元在五月底才发放至被告公司，对于违约金的计算，应以该期间原告已付房款2519345元为基数，按日万分之二计算，即97246.72元（2519345元*0.2‰*193天）。二、被告违约逾期办理产权证。根据本案已查明事实，原告房屋产权证系由被告办理，被告应按约在2019年11月21日起90日内将产权证办理至原告名下，因此后期间内发生疫情不可抗力，应减去一级响应期间31天，即应在2020年3月20日前办理完毕，也即次日2020年3月21日应计算逾期办理时间，实际办理时间为2020年5月18日，即逾期合计59天。根据合同约定违约金为以已付款项为2519345元基数，以银行同期活期存款利率0.35%为标准，计算59天，得违约金1445.12元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告江苏银梧房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴政冀98691.84元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4443元，保全费1670元，合计6113元，由原告负担3234元，被告负担2879元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4443元。审 判 长  刘金文人民陪审员  史耀华人民陪审员  陶金富二〇二〇年九月十六日书 记 员  陈 郁