广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1046号 上诉人(原审被告)：防城港市兴港集团有限公司（曾用名：防城港市兴港资产经营有限责任公司）。住所：广西防城港市港口区鱼峰路金海岸宾馆海虹楼七楼。统一社会信用代码：91450600664835107N。 法定代表人：韦鹰和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢天秀，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋旭华，广西精一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何尊，女，1981年6月27日出生，壮族，住广西防城港市港口区。 被上诉人（原审原告）：何敏，女，1978年1月17日出生，壮族，住广东省深圳市罗湖区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄兴盛，广西鹏源律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李杰，广西海狮律师事务所律师。 原审被告：广西防城港市房地产开发总公司。住所：广西防城港市港口区兴港大道15号。统一社会信用代码：914506001993601330。 法定代表人：唐国永，该公司副总经理。 上诉人防城港市兴港集团有限公司（以下简称兴港公司）因与被上诉人何尊、何敏及原审被告广西防城港市房地产开发总公司（以下简称防城港市房地产公司）建设用地使用权合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兴港公司的委托诉讼代理人卢天秀，被上诉人何尊、何敏的共同委托诉讼代理人李杰，原审被告防城港市房地产公司的法定代表人唐国永到庭接受询问。本案现已审理终结。 上诉人兴港公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案《转让土地权益协议》转让标的为土地权益，即土地上的财产性权益，一审法院认定转让标的为建设用地使用权错误。首先从涉案合同的名称上看并非为《建设用地使用权转让协议》，表明涉案协议转让的是土地权益，即土地上的债权权益，包括土地征收成本费用、出租权益和收储补偿款等，并非被上诉人所称的建设用地使用权。其次，从涉案合同约定的内容看，合同首部和正文部分均明确约定转让的是土地权益，并未约定转让建设用地使用权；合同约定协议生效后被上诉人即享有该宗地的权益，并不以办理土地使用权证为合同生效要件，由此说明转让标的并非为建设用地使用权。第三，一审法院未查明《执行和解协议》和《转让土地权益协议》之间的关联性，继而认定《转让土地权益》转让的是物权，而非债权权益错误。《执行和解协议》是兴港公司与防城港市房地产公司在人民法院主持下达成的具有法律约束力的法律文书。根据该和解协议的内容，防城港市房地产公司同意将其拥有的土地及土地租赁收益交给兴港公司，该协议第二条第（一）款第3向约定的“第一宗土地”即为本案诉争的土地权益，该土地权益系南宁市邕宁区人民法院确认兴港公司在《执行和解协议》中取得的土地权益，该土地权益是兴港公司基于对防城港市房地产公司的债权而取得，本质上属于债权，兴港公司将该土地权益转让实质上是将债权权益转让，并非转让建设用地使用权。二、一审法院未查明涉案宗地的土地权益来源及内容，以协议未约定具体的债务人，也没有确定的债权数额，否认《转让土地权益协议》的效力属于认定事实不清。1985年5月15日，根据原防城港区民政局《关于防城港区房地产公司征用土地的批复》〔防港民征字（1986）第5号〕，原防城港区房地产公司统一征用防城港镇渔洲坪村委会所属白鸽笼等十一个生产组的860亩土地，涉案土地包含在内，当时征用土地为防城港区房地产公司自筹资金征用，政府未进行任何补偿。防城港区房地产公司作为当时征用、管理及处置方面的职能履行者，在1993年防城港市成立后，相关职能均已转移到土地行政管理部门，但对于已经由防城港区房地产公司征用的土地，是由土地行政管理部门依法签订协议进行收储补偿后，才可以进行划拨、出让。在土地行政管理部门未正式收储前，已经由防城港区房地产公司征用的土地仍然有防城港区房地产公司占有使用，土地行政管理部门并不能直接处置，涉案宗地至今仍未被土地行政管理部门进行收储，防城港市房地产公司也未得到政府的征用补偿，防城港区房地产公司是防城港市房地产公司的前身，涉案土地权益由防城港市房地产公司承继，其当然享有占有、使用该宗地的权利，也依法享有土地被收储后获得补偿的权利。如前所述，涉案《土地转让权益协议》转让的是土地征收成本费用、出租权益和收储补偿款等，属于债权权益。四、签订《转让土地权益协议》后，防城港市房地产公司已经将涉案宗地交给被上诉人，被上诉人已经享有该宗地的土地权益。从协议的内容看，被上诉人在签订该协议时显然知道转让的是土地债权权益，并自愿承担所产生的法律风险，该协议内容并没有违反法律法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，属于合法有效的协议。该协议签订后，被上诉人也长期占用该土地，包括对外出租，可见其享有土地权益并不存在障碍，但一审法院对该事实并未进行查明。退一步来说，即使该协议被认定为无效，被上诉人明知签订协议可能导致的法律风险，其自身也存在过错，也应当承担一定的过错责任；且被上诉人长期将涉案土地对外出租收取租金，即使合同被认定无效，被上诉人也应当返还占用土地期间获取的相应收益和孳息，或者以此抵销兴港公司收取的相应土地权益转让费用。 被上诉人何尊、何敏辩称，一、签订涉案协议时未约定具体债务人及数额，不具有债权债务的特征。二、涉案协议约定将价款作为征用土地和开发的成本，涉及土地使用权的问题。没有土地使用权就没有其他权益，本案转让标的应当为建设用地使用权。三、兴港公司将其无权转让的土地使用权作为合同标的物与被上诉人签订合同无效。四、兴港公司在签订协议时隐瞒了土地转让的事实，导致合同无效，根据法律规定，其应返还购地款92万元。从合同无效后兴港公司出具的承诺来看，其愿意返还被上诉人92万元及利息。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告防城港市房地产公司述称，其同意兴港公司的意见。 何尊、何敏向一审法院起诉请求：一、确认何尊、何敏与防城港市房地产公司签订的《转让土地权益协议》无效；二、防城港市房地产公司返还何尊、何敏土地使用权转让款120万元；三、防城港市房地产公司支付何尊、何敏从2012年11月1日起至2019年3月31日止的利息462000元（以后的利息按相同标准另计至清偿为止，计算标准为：以120万元为基数，按年利率6%的标准计，即每月6000元）；四、兴港公司对防城港市房地产公司的上述债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2012年8月13日，兴港公司（甲方）与防城港市房地产公司（乙方）签订《执行和解协议》，约定乙方同意将公司拥有的土地及土地租赁收益、房产、车辆和应收账款的所有权和处置权交给甲方。2012年10月9日，兴港公司向防城港市房地产公司出具《委托书》，载明：根据《执行和解协议》，现我公司委托贵公司转让位于港口区旁一宗土地权益，转让所得款全额转入我公司账户。防城港市房地产公司在该《委托书》上注明：何尊、何敏，请把权益款转到市兴港资产公司账户上。 2012年10月10日，防城港市房地产公司（甲方）与何尊、何敏（乙方）（案外人王家爱代何敏签字）签订《转让土地权益协议》，约定甲方转让位于防城港市港口区旁一宗土地权益给乙方，土地面积约为14.09亩。该协议第三条约定，转让的权益价格92万元，作为甲方收取征地及开发成本费用。第六条约定，付款方式为双方订立本协议起两天内，乙方支付50万元给甲方，余款由乙方在2012年10月25日前付清。第七条约定，如果政府要使用该宗土地或不可抗拒的原因，乙方不能使用该宗土地，造成的一切损失由乙方负责，甲方不赔偿乙方任何损失。政府需要使用到该宗土地涉及到的补偿款由乙方享有，甲方不得再主张。本协议生效后，乙方即享有该宗土地的权益，办理土地使用证等有关权属证明的责任和风险由乙方承担，与甲方无关，甲方不退还该宗土地权益款。 签订协议后，何尊、何敏通过案外人王家爱向兴港公司转账共计92万元。防城港市房地产公司于2012年10月10日出具《收据》，表明收告何尊、何敏支付的土地权益款50万元，又于2012年11月1日向何尊、何敏出具《收据》，表明收到何尊、何敏支付的土地权益款42万元。 2012年11月1日，防城港市房地产公司出具《承诺书》，载明：我公司与何尊、何敏于2012年10月10日签订的《转让土地权益协议》，转让的土地权益属于我公司，如我公司不能保证该宗地土地权益属于我公司，我公司将该宗土地权益款92万元及补偿款28万元共计120万元一次性退还何尊、何敏，何尊、何敏收到该款后不再主张该宗土地的任何权益，双方所签订的《转让土地权益协议》自行解除……。何尊在该承诺书上签字确认，案外人王家爱代何敏签字确认，表明“同意贵公司承诺内容”。 另查明，原防城港区房地产公司代原防城港区政府征用土地，1993年防城港市成立后，防城港市房地产公司不再行使土地征用、管理及处置方面的职能，由原防城港区房地产公司征用但未开发、出让或转让的土地，作为国有存量用地由土地管理部门统一管理。防城港市房地产公司与何尊、何敏签订《转让土地权益协议》时，防城港市房地产公司未取得涉案土地的国有建设用地使用权证。 一审法院认为，防城港市房地产公司与何尊、何敏签订的《转让土地权益协议》约定防城港市房地产公司将涉案土地的土地权益转让给何尊、何敏，何尊、何敏主张防城港市房地产公司向其转让的是涉案土地的物权，防城港市房地产公司、兴港资产经营公司主张转让的是“债权权益”。本案应首先确认《转让土地权益协议》约定转让的标的。 在双方订立《转让土地权益协议》时，既未约定具体的债务人，也没有确定的债权数额，不具备转让“债权权益”的内容。根据该协议第三条、第七条的约定，双方将征地及开发成本作为涉案土地“权益”的定价依据，且约定了土地补偿款的归属及办理土地使用权证的责任，表明双方实质上约定转让的是土地的物权即建设用地使用权，而非“债权权益”。 何尊、何敏以涉案土地属于国有资产，防城港市房地产公司未经批准而擅自转让为由，主张上述合同无效。对此，一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，虽然涉案土地确为防城港市房地产公司所征用，但防城港市房地产公司在签订《转让土地权益协议》时未取得涉案土地的建设用地使用权，在何尊、何敏起诉前仍未取得使用权或经过有批准权的人民政府、政府部门同意，其与何尊、何敏签订的《转让土地权益协议》为无效合同。 依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，本案中，兴港公司委托防城港市房地产公司转让港口区旁一宗土地权益，转让所得款全部转入兴港公司账户，防城港市房地产公司以自己的名义签订《转让土地权益协议》，何尊、何敏根据防城港市房地产公司的要求，将92万元转账到兴港公司的账户，上述事实表明何尊、何敏在订立合同时应当知道兴港公司与防城港市房地产公司之间的代理关系，《转让土地权益协议》直接约束兴港公司与何尊、何敏。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《转让土地权益协议》为无效合同，故应由兴港公司向何尊、何敏返还其已支付的款项并支付利息损失。防城港市房地产公司无需对兴港公司的上述债务承担连带责任。 关于涉案土地的转让款数额的确定问题。防城港市房地产公司于2012年11月1日出具《承诺书》，实质上为双方就《转让土地权益协议》的解除条件及赔偿责任作出补充约定，系附属合同。因《转让土地权益协议》为无效合同，《承诺书》也应为无效合同。兴港公司根据《转让土地权益协议》直接从何尊、何敏处取得的财产为92万元，防城港市房地产公司承诺退还的28万元补偿款并非因《转让土地权益协议》而取得，而是防城港市房地产公司与何尊、何敏因其他法律关系而产生的债权债务，何尊、何敏可另行起诉寻求救济。兴港公司应向何尊、何敏返还的财产为92万元。此外，防城港市房地产公司在签订《转让土地权益协议》时未向何尊、何敏明确告知其不享有涉案土地的建设用地使用权，其自身存在过错，由其委托人兴港公司承担赔偿责任，兴港公司应向何尊、何敏支付利息损失（利息损失分两段计算：第一段以92万元为基数，按银行同期同类贷款利率自2012年11月1日起计算至2019年8月19日止；第二段以92万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至清偿之日止）。 关于兴港公司主张何尊、何敏返还其占用土地期间所获取的相应土地收益和孳息的问题。兴港公司的该项主张与本案诉讼事实属不同的法律关系，且兴港公司未提起反诉，故对其该项主张不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决：一、确认何尊、何敏与防城港市房地产公司于2012年10月10日签订的《转让土地权益协议》无效；二、兴港公司向何尊、何敏返还92万元并支付利息损失（利息损失分两段计算：第一段以92万元为基数，按银行同期同类贷款利率自2012年11月1日起计算至2019年8月19日止；第二段以92万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至清偿之日止）；三、驳回何尊、何敏的其他诉讼请求。本诉案件受理费19758元，减半收取9879元，由何尊、何敏负担4411元，防城港市房地产公司负担2734元，兴港公司负担2734元。 本院二审期间，双方当事人均没有证据提交。 一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，1986年5月15日防城港区民政局作出《关于防城港区房地产公司征用土地的批复》，同意防城港区房地产公司按照港区开发建设规划统一征用防城港镇渔洲坪村委会所属白鸡笼等十一个村民小组的石板田等土地，并明确所征用土地所有权归国家所有。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案《转让土地权益协议》转让标的的问题；二、一审判决确认涉案《转让土地权益协议》无效有无事实和法律依据；三、一审判决兴港公司向何尊、何敏返还92万元并支付利息有无事实和法律依据。 本院认为，一、关于涉案《转让土地权益协议》转让标的的问题。兴港公司上诉认为从涉案协议名称、内容以及兴港公司与防城港市房地产公司签订的《执行和解协议》来看，涉案协议转让标的为债权权益，并非建设用地使用权。虽然涉案协议名称为《转让土地权益协议》，内容也没有明确约定转让涉案土地使用权，但该协议除了对转让土地的具体位置、面积、转让费用做了约定外，同时约定土地使用年限为按国家有关政策执行以及办理土地使用权证等有关权属证明的责任和风险问题等，实质为转让土地使用权应当约定的权利义务，故从涉案协议的内容来看，涉案协议转让标的应为建设用地使用权。又根据涉案《执行和解协议》约定的内容，防城港市房地产公司同意将其公司拥有的土地和土地租赁权益等所有权和处置权交给兴港公司以抵偿欠款，包括涉案土地，虽然双方签订《执行和解协议》的基础是债权，但并不能据此认定本案中涉案协议转让标的为债权，二者不存在必然的联系，因此，兴港公司认为其取得涉案土地权益是基于债权取得，本质上属于债权的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定涉案《转让土地权益协议》的转让标的为建设用地使用权正确，本案的案由为建设用地使用权合同纠纷定性准确，本院予以确认。 关于一审判决确认涉案《转让土地权益协议》无效有无事实和法律依据的问题。本案诉争土地位于防城港市港口区旁，为原防城港区房地产公司根据《关于防城港区房地产公司征用土地的批复》代原防城港区政府征用土地中的14.09亩。根据上述批复精神，涉案土地为国家所有。原防城港区房地产公司征用后的土地在未开发、出让或者转让时，应当作为国有存量土地由土地管理部门统一管理。涉案土地虽然为原防城港区房地产公司征用，但原防城港区房地产公司并不据此取得土地所有权，正如兴港公司上诉主张涉案土地应当由土地行政管理部门依法签订收储补偿后，才可以进行划拨、出让等土地流转使用行为。防城港市房地产公司未经有批准权的人民政府、政府部门批准或者同意，与何尊、何敏签订涉案《转让土地权益协议》时亦未取得涉案土地建设用地使用权，在何尊、何敏起诉时仍未取得使用权或者相关部门批准同意，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，确认涉案《转让土地权益协议》为无效合同具有事实和法律依据，本院予以维持。至于兴港公司上诉主张其涉案土地为防城港市市房地产公司的前身原防城港区房地产公司征用，防城港市市房地产公司未得到政府的征用补偿，与本案不具有关联性，本院不予审查。 关于一审判决兴港公司向何尊、何敏返还92万元并支付利息有无事实和法律依据的问题。一审判决防城港市房地产公司在本案中不承担责任，不予支持何尊、何敏诉请防城港市房地产公司、兴港公司返还28万元及利息后，何尊、何敏及兴港公司、防城港市房地产公司对此没有异议且并未提起上诉，本院予以维持。如前所述，涉案《转让土地权益协议》为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，应当由合同相对方返还因此取得的财产并依据过错程度赔偿对方损失或者各自承担相应的过错责任。本案中，兴港公司委托防城港市房地产公司与何尊、何敏签订涉案转让协议，获取何尊、何敏的转让费92万元，防城港房地产公司在未取得涉案土地建设使用权时与何尊、何敏签订涉案转让协议存在一定过错，一审法院依据《中华人民共和国合同法》五十八条、第四百零二条之规定判决兴港公司返还何尊、何敏92万元并支付相应利息损失并无不当，本院予以维持。在签订《转让土地权益协议》后，防城港市房地产公司向何尊、何敏出具了《承诺书》，承诺涉案土地的权益属于该公司，否则将退还何尊、何敏120万元，由此可见在合同履行过程中，防城港市房地产公司的行为使何尊、何敏确信能够实现合同目的，何尊、何敏对于涉案协议无效并不存在过错，兴港公司上诉主张何尊、何敏对于合同无效存在一定的过错的理由不能成立，本院不予支持。兴港公司上诉认为即便涉案合同无效，被上诉人何尊、何敏也应当返还占用土地期间获取的相应收益和孳息，或者以此抵销兴港公司收取的相应土地权益转让费用。无论何尊、何敏是否将涉案土地出租或者使用获取收益，因兴港公司并未举证证明上述事实且未举证证明何尊、何敏应当返还或者抵扣的数额，一审判决以兴港公司未提起反诉不予审理并无明显不当，兴港公司可与何尊、何敏另行协商或另案解决。 综上所述，上诉人兴港公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19758元（上诉人防城港市兴港集团有限公司已预交），由上诉人防城港市兴港集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 长  李丽莉 审 判 员  李启宁 二〇二〇年九月二十一日 法官助理  蔡澄莎 书 记 员  廖 兰 附：本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。