贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6226号上诉人（原审原告）：王某1，女，2015年9月3日出生，汉族，住贵州省桐梓县。法定代理人：王某2，男，1987年1月14日出生，汉族，住址同上（系王某1父亲）。上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区湖潮乡岐山村贵安新区管委会6号楼6113室。法定代表人：黄士冯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莲莲，贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人王某1、贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初9408号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王某1上诉请求：1、变更原判，改判碧桂园公司从2019年10月8日起以230642元为基数按同期银行贷款利率计算利息至债务清偿完毕之日止；2、本案案件受理费、保全费等由碧桂园公司承担。事实与理由：本案合同解除后，碧桂园公司无权继续占有上诉人交付的购房款，其继续占用行为对上诉人造成损失，应该承担相应责任。另外，本案的保全费应当由碧桂园公司承担。碧桂园公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。根据案涉补充协议第6条第2款约定：逾期超过90日，买受人享有解除权，买受人解除合同的，买受人应该在达到解除合同的条件之日起30日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。本案中，合同约定的交房时间为2019年6月30日，逾期交房90日时间为2019年9月28日，故王某1解除合同起算期限从此时开始计算，其应在2019年10月28日之前将解除合同的通知送达上诉人，但王某1未依法通知，故其不享有解除权，本案合同不应解除；2、若二审法院判决解除合同，上诉人认为一审判决碧桂园公司承担的违约金过高，请求依法调减；3、若二审判决解除合同，应判令王某1配合办理注销备案登记，注销备案登记系买受人在解除合同后的附随义务，应在解除合同的判决中一并解决。王某1向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的房屋买卖合同（合同编号：0Ｃ-1ＨＬ-ＳＹ-304）；2、被告返还原告购房款230642元,并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息直至债务履行完毕之日止；3、被告立即向原告返还维修基金2306元；4、被告支付原告违约金34596.3元；5、被告承担本案的诉讼费。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2019年10月8日解除。一审法院查明：2018年4月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告向被告购买位于贵安新区房屋，总价款为230642元，该款项一次性支付。合同第十一条约定出卖人应在2019年6月30日前向买受人交付上述商品房，同时约定了交房条件。合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金……2018年4月19日，原告向被告支付全部购房款230642元。2018年5月7日，上述《商品房买卖合同》办理了备案登记，预售合同登记号为Ｙ00016916。2018年，原告向贵安新区管理委员会规划建设管理局缴纳上述房屋的维修基金2306元。约定的交房期限届满后被告未能按时交付涉案房屋，原告遂诉至一审法院，诉请如前。审理中，原告提交《解除函告》、退房申请书及EMS改退批条，主张案涉合同已于2019年10月8日解除，被告否认收到上述材料。同时，被告提交《竣工验收备案表》辩称案涉房屋已于2019年11月20日验收合格，原告反驳称案涉合同已于2019年10月8日解除，且被告未提交其他证据证明案涉房屋符合交付条件。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应在2019年6月30日向原告交付涉案房屋，但被告至今未履行交付义务，被告虽提交《竣工验收备案表》，但该证据显示房屋于2019年11月20日验收合格，已超过约定的交付日期近五个月。根据约定原告有权退房。原告提交证据主张已于2019年10月8日通知被告解除合同，其提交的证据证实其已向被告送达解除通知，故法院确认案涉《商品房买卖合同》已于2019年10月8日解除。合同解除后，被告应当返还原告全部购房款，故原告诉请被告返还购房款230642元的主张，法院予以支持。因被告未按时交房导致上述合同解除，根据合同约定，被告应向原告支付全部已付款15%的违约金，故被告应支付原告违约金34596.3元。原告主张存在利息损失，但并未提供证据证实该损失，且法院已经确认被告应按合同约定支付违约金，故原告主张被告以同期银行贷款利率支付利息的诉请，不予支持。被告辩称违约金过高，法院认为原告按合同主张违约金未明显高于其损失，故被告辩称法院不予采信。原告要求被告返还维修金，但该费用不是被告收取，原告的诉请缺乏法律依据，故该项诉请法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告王某1与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于2018年4月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0Ｃ-1ＨＬ-ＳＹ-304）于2019年10月8日解除；二、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王某1购房款230642元；三、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王某1违约金34596.3元；四、驳回原告王某1的其余诉讼请求；案件受理费2657元，由原告王某1负担23元，被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担2634元。二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第六条第2项约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起30日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付房款的15%向买受人支付违约金”。又查明，上诉人王某1向一审法院申请财产保全，缴纳保全申请费1970元。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”之规定，因本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定，碧桂园公司逾期交房超过90日后，王某1有权解除合同，但应在达到合同解除条件之日起30日内书面通知碧桂园公司，否则解除权消灭。本案中，因双方约定的房屋交付时间为2019年6月30日前，因此，本案逾期交房约定解除权的行使期限为自2019年9月28日起的30日内。而王某1于2019年10月8日通过邮政快递（ＥＭＳ）方式向碧桂园公司寄送了合同解除函告，因此，其行使解除权的时间并未超过合同约定的行使期限。在双方对于书面通知的方式未作特别约定的情况下，王某1邮寄送达解除通知的行为应当视为其履行书面通知义务的合理方式，应当产生解除合同的法律效果。因此，一审判决对此所作认定符合法律规定，并无不当。至于案涉违约金标准是否应予调整的问题，因本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中明确约定，因碧桂园公司逾期交房导致合同解除的，其应按王某1已付房款的15%向其支付违约金。现上诉人碧桂园公司主张该约定违约金标准过高，但其并未就此提交充分、有效的证据证实该约定标准过分高于其违约行为给王某1造成的实际损失。并且，考虑到本案合同解除可能给王某1造成的房屋溢价损失、资金占用损失、居住利益损失、交易成本损失等诸多因素，碧桂园公司主张该约定违约金标准过高的依据并不充分，本院对其该项上诉理由不予采信。至于上诉人王某1提出的资金占用利息问题，因本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中对此未作约定，且考虑到碧桂园公司按合同约定支付的15%违约金已足以弥补王某1的资金占用损失，故其该项上诉理由，本院亦不予采信。至于上诉人王某1向一审法院申请财产保全缴纳的保全申请费1970元，因该费用系其为维护自身权益支出的合理费用，理应由违约方碧桂园公司负担。同时，本案合同解除后，王某1亦应协助碧桂园公司办理案涉合同的注销备案登记手续。一审法院对上述保全费用的负担、协助义务的履行未予明确应属不当，本院依法予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律略有不当，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初9408号民事判决第一、二、三、四项；二、王某1于本判决生效之日起十日内协助贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司办理案涉合同的注销备案登记手续。一审案件受理费2657元、保全申请费1970元，由王某1负担23元，由贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担4604元。二审案件受理费5318元，由王某1负担50元，由贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担5268元。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年九月七日法官助理王帮丽书记员左文艳