湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9881号上诉人（原审被告）：张丽艳，女，1972年7月24日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：李映雪，湖南五湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁厚文，男，1987年5月27日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨琳，湖南通程律师事务所律师。上诉人张丽艳因与被上诉人袁厚文房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张丽艳向本院提出上诉请求：1.依法撤销长沙市雨花区人民法院作出的（2020）湘0111民初3185号民事判决第一、二、三项并依法改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院案件事实查明不清、认定错误。原审法院判决上诉人与被上诉人合同解除时间为2020年4月18日与事实不符。2020年初，上诉人与被上诉人协商房租缓缴事宜未果，又逢疫情，雪上加霜，关门歇业三月有余。3月，上诉人着手重新营业，被上诉人几次三番上门吵闹，在3月23日当天在门店外贴上“旺铺出租”公告，开始对外招租，以实际行动告诉上诉人合同解除，上诉人被迫无奈于3月29日将门店钥匙交出，其后立刻将店内物品搬出。故合同解除时间应当是2020年3月23日。二、原审法院认为上诉人未按约定时间支付租金行为构成违约不符合疫情防控期间法律和政策规定。《最高人民法院印发（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。上诉人经营饮食生意，疫情期间，长沙市内所有饮食门店均无法正常开门营业，恰逢春节，所储备食材也因此作废。因疫情无法顺利缴纳租金，原审法院未充分考虑本案事实及疫情影响，片面认定上诉人构成违约不符合政策和法律规定。三、上诉人与被上诉人的房屋租赁关系达16年之久，在此期间从没有不缴纳租金的情形，长沙市区的餐饮经营在3月份左右才逐步放开，被上诉人却于3月下旬主动解除合同并起诉了上诉人。本案的纠纷并非上诉人有意为之，受疫情影响无法正常履行合同，上诉人缓缴也是有理可依。综上，原审法院在审理本案时，未查清事实，未结合疫情防控对上诉人的影响，片面认定上诉人违约且以原租金标准要求上诉人支付租金的判决与事实不符。故上诉人特依据相关法律规定，提出上诉。被上诉人袁厚文辩称，租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，上诉人所称的因为疫情的影响是发生在违约之后，不适用疫情的有关规定，其上诉请求不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。袁厚文向一审法院起诉请求：1.判令解除袁厚文与张丽艳之间的门面房租赁合同，并要求张丽艳向袁厚文返还租赁房屋；2.判令张丽艳向袁厚文支付从2020年1月1日起至腾出房屋之日止的租金（暂时计算至2020年5月31日租金为162750元）；3.张丽艳承担本案诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：袁厚文与张丽艳之间存在多年租赁合同关系。双方在2018年12月28日的《门面房租赁合同》中约定：袁厚文将坐落在长沙市雨花区桂花路胡家垅00163019号、00163020号门面出租给张丽艳，建筑面积为280平方米；租赁期为3年，自2019年元月l日起至2021年12月31日止；签订日开始租金为31000元每月，从租赁的第二年开始，每满一年递增5%，即第二年租金为32250元每月，第三年租金为34177元每月，每三个月支付一次租金，并交纳保证金31000元；保证金在期满后退回张丽艳；张丽艳未按约定期限交付租金超过一个月以上、私下转让门面使用权及经营权，袁厚文有权解除合同。上述合同签订后，双方依合同执行。自2019年12月31日起，张丽艳未能按约定预交下一季度的租金，且至起诉一直未交房租。另查明，袁厚文确认收到张丽艳交纳的保证金31000元。张丽艳未经袁厚文同意将门面的一部分转租他人经营包点。一审法院认为，袁厚文与张丽艳签订的《门面房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。双方当事人均应按照合同约定切实履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，张丽艳未按约定时间支付租金的行为已构成违约，袁厚文提出解除合同有事实和法律依据，该院予以支持。张丽艳于2020年4月18日签收本院邮寄的起诉状，双方解除合同的时间本院确认为2020年4月18日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。袁厚文诉请张丽艳返还房屋并支付至腾退之日止的房租损失，该院予以支持。由于疫情的影响，房租的标准暂不支持在原租金的基础上增加，即仍按31000元每月计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国和民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、袁厚文与张丽艳2018年12月28日签订的《门面房租赁合同》于2020年4月18日解除；二、张丽艳于本判决生效之日起10日内向袁厚文返还长沙市雨花大道胡家垅00163019号及00163020号两间门面；三、张丽艳于本判决生效之日起10日内向袁厚文支付自2020年1月1日至实际退还门面之日止的租金（按31000元每月计算）；四、驳回袁厚文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1778元，由张丽艳负担。二审中，上诉人张丽艳提交了民事起诉状、律师调查笔录等证据，上述证据是另案的情况，且被调查人未到庭，与本案无关，不予认定。被上诉人袁厚文提交的诉状、律师调查笔录亦与本案无关，不予认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人张丽艳与被上诉人袁厚文签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于案涉《门面租赁合同》解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根据《门面租赁合同》的约定，因上诉人张丽艳未按期支付租金且将门面转租，被上诉人袁厚文享有解除合同的权利。袁厚文在一审诉状中请求解除《门面租赁合同》，一审法院在2020年4月18日将诉状送达张丽艳，故该合同于该日解除，本院确认案涉《门面租赁合同》于2020年4月18日解除。上诉人张丽艳主张案涉合同自门店张贴“旺铺出租”公告之日解除，对此，本院认为，合同解除应有明确的意思表示，门店的张贴公告不能认定为合同解除的意思表示，袁厚文亦不认可是解除合同，故对上诉人张丽艳的该上诉主张，本院不予支持。关于上诉人张丽艳主张的租金支付及违约责任的承担应考虑疫情，本院认为，上诉人张丽艳应根据合同约定每三个月预交下一季度租金，但其自2019年12月31日起即未交租金，该时间并未发生疫情，预付三个月租金是合同的约定，上诉人张丽艳逾期未付，且将门面转租，应当承担违约责任；另外，2020年3月份长沙市已经复工复产，上诉人张丽艳应履行合同支付自2020年1月1日至实际退还门面之日止的租金。因此，上诉人张丽艳的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人张丽艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3556元，由上诉人张丽艳负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  程 婧二〇二〇年九月十七日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。