海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终2936号   上诉人（原审原告）：郑某1，男，1986年2月18日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。   上诉人（原审原告）：邓某，女，1989年4月28日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。   共同委托诉讼代理人：周某，海南天皓律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：贺某，海南天皓律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海口绿地鸿翔置业有限公司，住所地海口市美兰区敬贤路廉租房A栋1楼108室，统一社会信用代码：91460100082517598Y。   法定代表人：陈某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郑某2，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：许某，北京德和衡（海口）律师事务所实习律师。   上诉人郑某1、邓某因与被上诉人海口绿地鸿翔置业有限公司（以下简称绿地鸿翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2020）琼0108民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   郑某1、邓某上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令绿地鸿翔公司于判决生效之日起3日内向郑某1、邓某支付逾期交房违约金102800元（违约金计算：每日按1028000元的万分之五，从2019年1月2日起计算至判决生效之日止）；3.一、二审诉讼费用由绿地鸿翔公司承担。   事实和理由：第一，一审判决认定证据错误，导致认定事实错误，适用法律错误。郑某1、邓某在建设工程质量安全监督站（以下简称市××站）作出的《建筑工程质量监督报告》原件，该报告中明确载明包括涉案房屋在内的4#、5#、6#、18#楼是一起验收的，且竣工验收的时间是2019年12月28日，作出监督报告的时间是2020年1月19日。该证据是本案的关键性证据，而一审未予以认定。绿地鸿翔公司从未提交《商品房交付使用交接单（二）》作为本案证据，郑某1、邓某也从未在该交接单上签名，该份证据并不存在。绿地鸿翔公司在一审中也未提交《2019年10月9日海口市住房和城乡建设局信访事项答复意见书》的原件，郑某1、邓某对该份证据的质证意见是三性无法确认，并非对真实性、合法性没有异议。郑某1、邓某在一审中对绿地鸿翔公司提交的绿地城A-01地块现场照片、2019年9月25日海口市公安局美兰分局现场治安调解协议书、出警照片的真实性、合法性均未予以认可。一审判决认定“郑某1、邓某认为绿地鸿翔公司交付房屋不符合合同约定，构成违约，于2020年1月17日向法院起诉，遂成讼”错误。郑某1、邓某认为截至目前，绿地鸿翔公司未按合同约定将涉案房屋交付给郑某1、邓某构成违约，应支付逾期交房违约金，遂成讼。   第二，一审判决认定“郑某1、邓某购买的涉案房屋所在的A-01地块4#楼已于2018年11月10日由勘察、设计、施工及监理单位共同出具了《工程竣工验收报告》，同意交付使用，郑某1、邓某于2018年12月30日签收交房”错误。郑某1、邓某与绿地鸿翔公司签订的《海口市商品房买卖合同》中约定的交房标准条件之一是涉案房屋要经市质监站验收合格，并取得验收文件，而不是以四方验收作为交房标准。市质监站作出《建筑工程质量监督报告》是在2020年1月19日，在此之前不具备合同约定的交房标准。根据相关法律强制性规定，只有通过市质监站监督合格的四方竣工验收才是合法的。《建筑工程质量监督报告》和《海口市建设工程竣工验收备案表》上记载的内容均显示涉案地块上涉案房屋所在的4#楼竣工验收时间是2019年12月28日。绿地鸿翔公司提交的2018年11月10日作出的《建设工程竣工验收报告》，不能证明涉案房屋已合法完成验收，单栋房屋质量已合格。绿地鸿翔公司虽然于2018年12月26日向郑某1、邓某邮寄了《绿地海南绿地城项目交房通知书》，但因尚不具备合同约定的交房标准，该通知行为不能视为已履行了房屋交付通知义务。2020年3月4日再次邮寄的《房屋催收温馨提醒函》，该提醒函里没有告知郑某1、邓某明确的收房时间，也不能视为已履行了房屋交付通知义务。截至目前，绿地鸿翔公司逾期交房的行为一直持续存在。   第三，一审判决认定“因A-01地块尚有两户民房未完成拆迁，导致包括4#楼在内的完工区域办理了工程验收，无法取得相关文件，属于合同约定的因动拆迁原因造成的迟延交付。绿地鸿翔公司依约不承担逾期交房责任，可以据实顺延交房时间”错误。公庙位于10#楼东北角，两间祖屋位于11#楼位置，建设与涉案房屋无关的10#楼、11#楼的房屋不是合同约定的免责事由。在至今两间祖屋仍未拆除的情况下，市质监站于2020年1月19日作出了包括涉案房屋在内的4#、5#、6#、18#楼的《建筑工程质量监督报告》，并且上述楼栋是一起验收，并非和公庙及两间祖屋所在的10#楼、11#楼一起验收，足以说明公庙和两间祖屋是否拆除并不影响绿地鸿翔公司对郑某1、邓某购买涉案房屋的工程建设、组织验收和交付。绿地鸿翔公司是全国知名的专业做房地产开发的大公司，在和郑某1、邓某签订合同时已充分考虑过公庙及两间祖屋的拆除问题对项目的工程施工进度影响，属于订立合同时能够预见到的客观情况，是开发涉案商品房建设过程中面临的正常商业风险。绿地鸿翔公司也从未告知郑某1、邓某涉案地块上有公庙和两间祖屋未拆除，可能会影响涉案房屋交付。   第四，郑某1、邓某已按合同约定支付全部购房款，但绿地鸿翔公司未按照约定于2018年12月31日前交付符合合同约定交房标准的涉案房屋，应依约按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金102800元，有事实和法律依据。以同样版本的合同、同样的事实、理由向绿地鸿翔公司主张逾期交房违约金的案件，经海口市美兰区人民法院、海口市中级人民法院、海南省高级人民法院已经判决数百起，均支持购房人的诉讼请求。   绿地鸿翔公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第一，涉案地块未按时取得相关文件，系政府未完成拆迁非净地出让所致，并非绿地鸿翔公司过错。绿地鸿翔公司通过公开拍卖取得涉案的A-01地块，支付了全额款项和完成了相应手续，并于2017年11月1日取得了《不动产权证书》，依据《中华人民共和国物权法》之规定，绿地鸿翔公司依法取得涉案的国有建设用地使用权，应对该地块享有完全的物权，但政府却未解决部分征地问题，未将净地交给绿地鸿翔公司。涉案地块有两间祖屋（规划报批11#楼位置）和公庙（规划报批10#楼东北角）迟迟未能拆除，经绿地鸿翔公司数次催请，海口市美兰区房屋征收局多次做工作，公庙于2019年4月方得以拆除，而两间祖屋产权所有人认为政府拆迁补偿方案过低，拒不同意拆除，导致11#楼未能按规划许可建设，未能办理规划核实意见，造成整个项目完工区域办理工程验收，却无法取得相关文件。政府考虑到其拆迁困难非常大，为保障其他业主的权益，协调相关部门特事特办，同意暂不将两间祖屋所在的11#楼列入本次规划核实，为涉案的楼栋办理分期规划核实工作。故绿地鸿翔公司根据政府的要求，于2019年12月3日在《海南日报》刊登《项目分期规划核实的函》后完成了规划核实，市质监站据此于2020年1月19日通过了《建筑工程质量监督报告》，涉案房屋已取得合同约定的文件。后因新冠肺炎疫情原因，绿地鸿翔公司于2020年3月4日向郑某1、邓某邮寄发出《房屋催收温馨提醒函》，再次通知买受人收房。   第二，绿地鸿翔公司依约不承担逾期交房责任，可以据实顺延交房时间。双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2018年12月31日前，将经市质监站验收合格，并取得验收文件的商品房交付给买受人。合同附件七《本合同补充协议》第二条第五款约定，若出现因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟等情形，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，可以据实顺延交房时间。经绿地鸿翔公司积极建设，涉案房屋早在2018年11月10日已完工并通过设计、勘察、施工、监理四方验收，单栋房屋已验收合格，符合《建设工程质量管理条例》第十六条规定的强制性标准，但因两间祖屋未完成拆迁，导致11#楼未能按规划许可建设，未能办理规划核实意见。至2019年12月3日政府协调各部门特事特办，办理分期规划核实后，市质监站才于2020年1月19日通过《建筑工程质量监督报告》，该报告上记载的竣工时间为2019年12月28日。关于涉案项目完工区域已办理工程验收，却无法取得相关文件之情况，亦经海口市住房和城乡建设局予以查清并记载在《海口市住房和城乡建设局信访事项答复意见书》查明的事项中。   第三，绿地鸿翔公司在灵山地区开发了多个地块，每个地块具体情况都不相同，每个案件也千差万别，郑某1、邓某要求法院按A41地块的判决同判本案，系对同案同判的错误理解。在A41地块全部案件中，法院对因政府拆迁问题导致村民阻挠绿地鸿翔公司施工之时间均予以免责扣减。本案涉及的A-01地块也另有案件，一审法院作出与本案相同判决，且对方未上诉，判决已生效，故绿地鸿翔公司恳请二审法院按此原则予以判决本案。   郑某1、邓某向一审法院起诉请求：1.判令绿地鸿翔公司于判决生效之日起3日内向郑某1、邓某支付逾期交房违约金102800元（违约金计算：每日按1028000元的万分之五，从2019年1月2日起计算至判决生效之日止）；2.依法判令绿地鸿翔公司承担案件受理费等诉讼费用。   一审法院认定事实：2018年3月4日，郑某1、邓某（买受人）与绿地鸿翔公司（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》。该合同主要约定：“买受人以每平方米8143.86元，总金额1028000元的价格购买出卖人投资建设的××区（幢）6（层）601（房号）……出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的……除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金……出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电在交房同时达到进户条件；2.天然气管道在交房后60天达到进户条件；3.小区绿化在交房后90天达到交付区域使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.若因出卖人原因，则由出卖人于交房之日起90日内予以完善，买受人在期间不追究出卖人的违约责任。2.若因国家法律法规或政府职能部门原因，则双方同意据实予以延期，出卖人无需承担任何责任……”双方在上述合同的附件七《本合同补充协议》中约定：“若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：……（5）因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的……”在上述合同签订后，郑某1、邓某向绿地鸿翔公司支付了购房款共计1028000元。2018年12月26日，绿地鸿翔公司通过EMS快递方式向郑某1、邓某邮寄《绿地海南绿地城项目交房通知书》。并于2020年3月4日通过EMS快递方式向郑某1、邓某邮寄《房屋催收温馨提醒函》，郑某1、邓某于2020年3月8日收到。郑某1、邓某认为绿地鸿翔公司交付房屋不符合合同约定，构成违约，于2020年1月17日向一审法院起诉，遂成讼。   另查，涉案地块即海口市美兰区灵山镇西片区A-01地块的国有建设用地使用权于2017年11月1日登记在绿地鸿翔公司名下。房屋建筑建成后，绿地鸿翔公司作为建设单位，组织了勘察单位海南有色工程勘察设计有限公司、设计单位上海工程勘察设计有限公司、施工单位上海绿地建筑工程有限公司以及监理单位广州华申建设工程管理有限公司对涉案房屋所在工程项目（工程名称：灵山镇片区旧城改造A-01地块4#、5#、6#、18#楼）进行共同验收。2018年11月10日，上述勘察、设计、施工及监理单位共同对上述工程出具了《工程竣工验收报告》，竣工验收结论为“初装饰工程质量验收合格，同意交付使用”。2018年12月19日，海口市美兰区房屋征收局向绿地鸿翔公司出具《海口市美兰区房屋征收局关于灵山镇片区旧城改造项目A-01地块祖屋与公庙急需动拆迁的复函》，对绿地鸿翔公司反映的A-01地块征地拆迁问题进行了答复：“绿地鸿翔公司反映的A-01地块公庙和祖屋权属学尧村所有，自项目启动以来，指挥部已多次安排拆迁公司、工作人员与学尧村村民小组代表沟通，对A-01地块学尧村的征收做了大量的工作，解决相关问题。近期该地块村民小组代表同意与指挥部签订公庙征收补偿协议，条件是待新公庙建设好后方可进行拆迁工作。另外，两间祖屋产权所有人认为补偿方案过低，至今仍不同意签订协议。后续指挥部将不断加大思想工作力度，与两间祖屋产权所有人继续沟通，尽可能做到和谐征拆”。2019年10月9日，海口市住房和城乡建设局就涉案项目作出一份《信访事项答复意见书》，其中记载：“该项目部分土地由于两户民房未完成拆迁，导致11#楼未能按规划许可建设，未能办理规划核实意见，导致项目不能完工及完成小区配套设施，不能组织项目竣工验收……2018年12月10日，美兰区房屋征收局也明确说明，为尽可能做到和谐拆迁，数次协商祖屋房屋产权人仍不能同意签订协议，至今祖屋未完成征拆工作，导致该项目完工区域办理工程验收，却无法取得相关文件……”。2020年1月17日，海口市住房和城乡建设局出具《海口市建设工程竣工验收备案表》，其中内容显示涉案房产所在A-01地块（4#、5#、6#、18#楼）已于2019年12月28日竣工验收。   一审法院认为，郑某1、邓某与绿地鸿翔公司签订的《海口市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属有效合同。《海口市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》中约定：“若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：……（5）因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的……”郑某1、邓某购买的房屋所在的A-01地块4#楼已于2018年11月10日由勘察、设计、施工及监理单位共同出具了《工程竣工验收报告》，同意交付使用。涉案房屋在郑某1、邓某于2018年12月30日签收交房时虽未按合同约定取得“经海口市建设工程质量安全监督站验收合格的验收文件”，但系因A-01地块尚有两户民房未完成拆迁，导致该项目包括4#楼在内的完工区域办理了工程验收，无法取得相关文件。上述情形属于合同约定的因动拆迁原因造成的迟延交付。绿地鸿翔公司依约不承担逾期交房责任，可以据实顺延交房时间。因此，郑某1、邓某主张绿地鸿翔公司违约并承担逾期交房责任，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：驳回郑某1、邓某的诉讼请求。一审案件受理费1178元，由郑某1、邓某负担。   本院二审期间，当事人各方均未提交新证据。   本院二审经审理查明，2019年12月3日绿地鸿翔公司在《海南日报》发布《关于“灵山镇片区旧城改造A-01地块”项目分期规划核实的函》，载明：灵山镇片区旧城改造A-01地块项目（《建设工程规划许可证》编号：460100201500130）的1#-10#楼、12#-18#、13-1#楼全部建成完工并满足规划核实条件；其中该项目的11#楼因拆迁问题未能开工建设，现向海口市自然资源与规划局申请分期该项目1#-10#楼、12#-15#楼、17#-18#、13-1#楼的规划核实工作。郑某1、邓某与绿地鸿翔公司签订涉案房屋《海口市商品房买卖合同》的时间是2017年3月4日，一审判决误写为2018年3月4日。郑某1、邓某至今尚未办理涉案房屋的收房手续。   二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案二审争议焦点为：绿地鸿翔公司是否应承担逾期交房的违约责任。   根据查明的事实，虽然郑某1、邓某与绿地鸿翔公司签订的《海口市商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年12月31日，此时涉案房屋尚未取得海口市建设工程质量安全监督站的验收文件，即在合同约定的交房时间，涉案房屋尚未达到约定的交付条件，但是绿地鸿翔公司在一审中提交了《海口市住房和城乡建设局信访事项答复意见书》（海住建信[2019]90号），该证据足以证明涉案房屋在约定的交房时间未达到交付条件，系因同一地块上两间祖屋未完成拆迁，导致11#楼未能按规划许可建设，未能办理规划核实意见，造成包括涉案房屋所在楼栋在内的整个A-01地块项目完工区域办理了工程验收，却无法取得相关文件，属于上述合同附件七中约定的“因动拆迁原因造成延迟”不承担逾期交房责任的免责情形。郑某1、邓某对该证据虽有异议，但未能提交证据予以反驳，故一审法院采信该份证据，认定绿地鸿翔公司存在因动拆迁原因造成延迟交房并无不当，本院予以确认。   郑某1、邓某上诉主张公庙和两间祖屋是否拆除并不影响绿地鸿翔公司对涉案房屋的工程建设、组织验收和交付，且属于订立合同时能够预见到的客观情况，是开发商品房建设过程中面临的正常商业风险。对此，本院认为，绿地鸿翔公司于2019年12月3日在《海南日报》发布《关于“灵山镇片区旧城改造A-01地块”项目分期规划核实的函》申请分期涉案项目规划核实工作，以及市质监站于2020年1月19日作出《建筑工程质量监督报告》，上述事实与《海口市住房和城乡建设局信访事项答复意见书》载明的内容能够相互印证，证实市质监站作出《建筑工程质量监督报告》前，涉案项目应取得规划部门出具的《规划核实意见书》。本案中A-01地块项目下的11#楼因拆迁问题未能按规划许可建设，未能办理规划核实意见，对包括涉案房屋楼栋在内的整个项目完工区域及时办理工程验收、取得相关文件，已经造成实际影响，也是绿地鸿翔公司申请分期项目规划核实的原因；且因动拆迁原因造成延迟交房作为合同明确约定的免责事由，不应认定是绿地鸿翔公司应该自担的商业风险。在涉案房屋达到交付条件后，绿地鸿翔公司向郑某1、邓某邮寄《房屋催收温馨提醒函》，郑某1、邓某签收后至今未收房，逾期交房相关责任应当由其自行承担。故一审法院对于郑某1、邓某要求绿地鸿翔公司承担逾期交房违约责任的主张不予支持正确，本院予以维持。   综上，郑某1、邓某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2356元，由郑某1、邓某负担。   本判决为终审判决。   审判长 梁 琼   审判员 李 婕   审判员 周 玲      二Ｏ二Ｏ年九月十七日   书记员 陈麒吉   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   风险提示   1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。   2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。