湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0321执异68号异议人（案外人）：肖正春，男，1963年2月4日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址湘潭市雨湖区。申请执行人：张学云，男，1948年9月23日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址湘潭市雨湖区。被执行人：湘潭金农投资有限公司，住所地湘潭县杨嘉桥镇三合村上余组。法定代表人：文小洪，该公司董事长。本院在执行张学云申请执行湘潭金农投资有限公司（以下简称“金农公司”）房屋买卖合同纠纷一案过程中，于2020年7月7日裁定拍卖被执行人湘潭金农投资有限公司所有的位于湘潭县杨嘉桥镇三合村金农农资交易中心7#栋部分房屋（其中包括四单元：201、202、301、302；五单元：201、202、301、302、401、402、501、502；五单元下负一层：1017、1018、1019、1020；一层门面：1009、1010、1012、1016）。案外人肖正春认为本院查封、拍卖上述房屋侵害其合法权益，故提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。异议人肖正春称，其得知湘潭县人民法院于2020年8月6日发布拍卖公告，分别对湘潭县，1009、1010、1012、1016号门面，5单元201、202、301、302、401、402、501、502号房屋，4单元201、202、301、302号房屋等20个标的物进行公开拍卖，故提出异议。因为2013年8月15日，异议人作为承建方与发包方金农公司签订了《建设工程施工合同》，承建“湘潭金农农资交易中心（商铺及住宅）工程”的7号楼。合同约定，“本工程发包人不提供工程预付，全部垫资，不计利息。用本栋一层12个门面及三层至五层作抵押，门面单价每平米4018元，三至五层住房单价每平米2018元，折合门面款、住房款抵押所有工程款，本栋项目在开工起，不管基础或到工程竣工的时间内，所销售的住房作工程款支付”。合同还特别注明：“7＃栋涟水桥起9＃至20＃门面归承建方从地下室起到顶层”。签订建筑施工合同后，异议人作为承建方根据合同要求投入大量资金开工建设，2015年年中，按合同约定的要求完成了7号楼的施工。但因金农公司欠缴报建费等原因，本工程长期无法验收，也不能办理相关的房产证照手续，既严重影响了门面及住房的销售，导致其垫支大量建设资金无法及时收回，也致使作为抵押工程款的门面及住房在销售不出的情况下，无法由其办理产权登记手续。因此在金农公司无法将门面和房屋变现作为工程款的情况下，异议人理应拥有被抵押房屋的优先处分权和受偿权。7号楼门面12个（包括9＃至20＃门面地下室）及三至五层住房均应视为其合法财产，并受法律优先保护。综上所述，请求法院终止对上述标的物的拍卖并撤销将上述房产作为拍卖标的物的有关裁定，以免给异议人造成难以挽回的损失。异议人提交了《建设工程施工合同》等证据。申请执行人张学云称，一、法院公开拍卖的湘潭县，1009、1010、1012、1016号门面，5单元201、202、301、302、401、402、501、502号房屋，4单元201、202、301、302号房屋等20个标的物并未办理不动产权的抵押登记。异议人肖正春并非上述涉案房屋的权利人，其主张对被执行人名下房屋享有优先处分权和受偿权无事实及法律的依据；二、异议人肖正春提供的《建设工程施工合同》中主合同条款及补充合同中多处为空白条款。签订的主合同以及附件《工程预付款》中补充注明的“7＃栋涟水桥起9＃至20＃门面承建方从地下室起至顶层。”等几处未经施工单位盖章确认，仅只有异议人个人作为委托代理人签字确认。依据交易习惯，对合同内容进行修改，在修改处应加盖公章，因此该《建设工程施工合同》的真实性、合法性无法确定，异议人不能依据合同中几处修改的条款来确定自己对上述涉案房产享有抵押权。综上，异议人的异议不成立，请求驳回其异议。被执行人金农公司没有提交申辩意见。本院查明，张学云诉金农公司房屋买卖合同纠纷案，本院于2015年1月12日作出（2014）潭民一初字第518号民事调解书，调解书确认：一、张学云与金农公司自愿解除双方于2014年4月24日签订的房屋买卖合同；二、金农公司自愿在2015年3月30日之前退还张学云购房款200万元，并自愿赔偿张学云因金农公司无法交付房屋导致解除合同造成的损失28万元，并支付违约金28万元；三、上述款项共计256万元，如未按时支付，则金农公司自愿从2015年3月30日起按月利率2%支付利息至偿还之日止。案件进入执行程序后，本院于2020年1月15日作出（2015）潭执字第483号之七执行裁定书，查封了金农公司所有的位于湘潭县杨嘉桥镇三合村金农农资交易中心的7#栋部分房屋（其中包括四单元：201、202、301、302；五单元：201、202、301、302、401、402、501、502；五单元下负一层：1017、1018、1019、1020；一层门面：1009、1010、1012、1016），查封期限为三年（自2020年1月15日至2023年1月14日止）。同年7月7日作出（2015）潭执字第483号之八执行裁定书，裁定拍卖上述涉案房屋。同日向国家税务总局湘潭县税务局（以下简称“湘潭县税务局”）发出定向询价函，咨询上述涉案房屋的市场参考价格。同年7月10日湘潭县税务局出具《国家税务总局湘潭县税务局存量房交易计税价格结果通知单》涉案房屋最低价格为：住宅1100元/㎡、门面3000元/㎡、车库55000元/个（550元/㎡）。同年8月6日本院以住宅1100元/平方米、门面3000元/平方米、地下室550元/平方米（标的物询价单价）挂网拍卖。异议人肖正春遂向本院提起书面执行异议。异议人提交的证据显示，2013年8月15日金农公司作为发包人、肖正春作为承包人，双方签订了《建设工程施工合同》，合同约定：工程名称为湘潭金农农资交易中心（商铺及住宅）工程层数及结构，6层、框架、砖混结构（7#楼）。本工程发包人不提供工程预付款，全部垫资，不计利息。结算方式，根据每栋设计图纸和国家规定的建筑面积计算规则计算面积，经双方核对定的面积，包干结算，每平方米单价1038元/㎡，不考虑建筑市场原材料价格上涨因素和任何政策性调价。用本栋一层12个门面及三层至五层作抵押，门面单价每平米4018元，三至五层住房单价每平米2018元，折合门面款、住房款抵押所有工程款，作工程款支付（注明：7#栋连水桥起9#至20#门面归承建方从地下室起到顶层）。如项目销售的房款专款专用本栋工程款，所有房款按公司规章办理，房款的销售款或超出工程款，竣工验收合格抵押合同总价的80%，所有资料备齐存档，并办理结算手续，抵押总价的95%，余款5%做质量保质金。如本项目所销售的房价超出双方的协议价，甲方得60%，乙方得40%。本栋销售款与工程款不能相抵或没有销售的在竣工验收合格，所有资料备齐存档，并办理结算手续，结算的总价减去营销款，折合住房款抵押到总工程款95%，余款5%做质量保质金，在一年内公司办理产权证给承包方。本合同价款采用固定总价包干形式（即固定价格合同）。本工程双方约定担保事项如下：合同签订前三天承包方向发包方交纳合同价款即本栋总建筑面积的10%，交纳120万元，作为履约保证金。该保证金第一次退还时间：三层框架包砌体完成，退60%；第二次退还时间：主体验收合格，退40%。另查明，金农公司成立于2012年4月17日，2016年1月12日该公司法定代表人由陈卫根变更为文小洪。本院认为，一、生效的裁判文书应当得到切实履行，当被执行人金农公司没有自动履行生效裁判文书确定的金钱给付义务时，人民法院采取查封、拍卖等执行措施处置被执行人名下的财产符合法律规定；二、异议人提交的证据不能证明其对涉案房屋享有工程价款优先受偿权，虽然《建设工程施工合同》中约定用7号栋一层12个门面及三层至五层作抵押，根据面积、单价折合门面款、住房款抵押所有工程款，作工程款支付，但没有在不动产登记部门办理抵押登记，仅只是工程价款支付方式的约定，只对异议人和金农公司产生效力，不能对抗第三人。综上所述，异议人的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：驳回异议人肖正春的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向湘潭县人民法院提起诉讼。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  李 娟人民陪审员  朱立华二〇二〇年九月八日书 记 员  毛里莎附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。