山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民再78号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：佟汝俊，男，1942年9月10日出生，汉族，泰安市水利局退休职工，住山东省泰安市泰山区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：泰安祥和置业有限公司,住所地山东省泰安市泰山区东湖路7号30-10号。 法定代表人：张钱吉，执行董事。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：泰安天宏房地产开发有限公司,住所地山东省泰安市泰山区南关大街1号。 法定代表人：和歆伟，董事长。 再审申请人佟汝俊因与被申请人泰安祥和置业有限公司（以下简称祥和公司）、泰安天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2018）鲁09民终2861号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月21日作出（2019）鲁民申3203号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人佟汝俊到庭参加诉讼。祥和公司、天宏公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佟汝俊向本院提出再审请求：1.撤销一、二审判决；2.判令祥和公司和天宏公司继续履行合同交付房屋;3.判令祥和公司和天宏公司承担逾期12年交房产生的房屋租赁费154244.85元;4.判令祥和公司和天宏公司承担诉讼产生的交通费、住宿费、材料打印费以及收集证据产生的费用共计40000元；5.判令祥和公司和天宏公司赔偿佟汝俊因本案诉讼发生交通事故而聘请律师的费用4000元；6.本案一、二审诉讼费用由祥和公司和天宏公司负担。事实与理由：1.案涉《商品房买卖合同》是在天宏公司向申请人出示合法有效的土地使用证、规划许可证、施工许可证、预售许可证的情况下签订，合同合法有效。2.天宏公司拒不履行合同、祥和公司擅自改变规划，抬高房价，严重违约。3.泰安市房管局出具的情况说明与事实不符,申请人申请调取泰房售证第(2006)027号原件原审法院未予调取。4.天宏公司、祥和公司及案外人泰安祥福置业有限公司（以下简称祥福公司）均参与了项目的合作开发，应当共同承担责任。案涉商品房均已建成并对外销售，原审法院以不存在商品房预售许可证为由，判决合同无效，驳回申请人的诉讼请求错误。 天宏公司、祥和公司未答辩。 佟汝俊于2018年1月8日向泰安市泰山区人民法院起诉请求：1.判令天宏公司、祥和公司继续履行《泰安市商品房买卖合同》，并限期无条件向佟汝俊交付验收合格的商品房，并为佟汝俊办理相关房产手续；2.判令天宏公司、祥和公司承担因长期逾期交房而给佟汝俊造成的经济损失（自2008年1月1日起计算至其实际交房时为止，按中国房地产协会官网公布的泰安市泰山区房租费计算，截止2017年底为135434.85元）；3.涉及本案的诉讼费及其他相关费用由天宏公司、祥和公司承担；4.天宏公司、祥和公司承担佟汝俊在维权途中因发生交通事故而支付的律师费4000元。诉讼过程中，佟汝俊增加诉讼请求，要求天宏公司、祥和公司支付因常年维权而产生的住宿费、交通费、打印费等费用共计40000元。 一审法院查明，2006年10月15日，佟汝俊（买受人）与天宏公司（出卖人）签订《泰安市商品房买卖合同》一份，约定：第一条建设项目依据。出卖人以出让方式取得位于的地块的土地使用权……规划用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名中岳花园……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号泰房售证泰（2006）027号。第三条买受人所购买商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第4幢1单元2层201号房……该商品房合同约定建筑面积95平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按照建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1765元，总金额人民币壹拾陆万柒仟陆百柒拾伍元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款一次性支付总房款：壹拾陆万柒仟陆佰柒拾伍元正（￥167675元）……第八条交付期限。出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇到下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10内告知买受人的……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.按已付房价款的银行同期存款利率支付违约金……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起3日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行同期存款利率赔偿买受人损失等。双方当事人均认可涉案房屋原先位于中岳花园Ｅ区第4幢，现在，中岳花园Ｅ区所在位置的房地产为祥福公司开发建设的天悦府.福园Ｃ-01地块。 佟汝俊称，其与天宏公司签订商品房买卖合同时，天宏公司已取得涉案房产的预售许可证，证号为泰房售证泰（2006）027号，故上述合同为有效合同。在一审法院受理的佟汝俊诉天宏公司、祥和公司房屋买卖合同纠纷一案中[案号（2016）鲁0902民初2966号]，一审法院依法向泰安市房管局调查泰房售证泰（2006）027号预售许可证的登记情况，该单位于2017年1月3日出具情况说明，内容为：天宏公司办理的（2016）027号预售许可证记载的预售范围为6#、7#、9#、11#、13#及A-C商铺，发证日期为2006年9月30日，撤销时间为2007年9月27日。2018年6月21日，一审法院去泰安市房管局进行调查，该单位办公室工作人员称预售许可证归其下设的泰安市房产交易中心负责，随后向泰安市房产交易中心负责人进行调查，其称上述预售许可证的相关情况以泰安市房管局2017年1月3日出具的证明为准。 另查明，祥福公司于2017年10月20日取得泰房预（销）售证第（2017）087号预售许可证，预售范围为：天悦府.福园C-01地块，4、5、6号楼。 为此，一审法院向佟汝俊释明，因天宏公司并未取得涉案房产的预售许可证，故，佟汝俊与天宏公司签订的《泰安市商品房买卖合同》依法应当认定为无效，但佟汝俊不予认可，并坚持原诉讼请求。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”佟汝俊主张其与天宏公司签订商品房买卖合同时，天宏公司已经取得涉案房产的预售许可证，即泰房售证泰（2006）027号预售许可证，但根据泰安市房管局出具的情况说明载明，该预售许可证的预售范围并不包含原告所主张的中岳花园E区第4幢，即涉案楼盘天宏公司并未取得预售许可证，而且，涉案房产所在的E区4、5、6号楼现已由案外人祥福公司办理预售许可证，因此，依据上述规定，上述《泰安市商品房买卖合同》应为无效合同，对该事实一审法院依法予以确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”一审法院据此向佟汝俊释明，但佟汝俊不认可一审法院认定的合同效力，并坚持诉讼请求，因此，依法应驳回佟汝俊的诉讼请求。一审法院作出（2018）鲁0902民初197号民事判决：驳回佟汝俊的诉讼请求。案件受理费1944元，由佟汝俊负担。 佟汝俊不服一审判决向泰安市中级人民法院提起上诉,请求:1.撤销一审判决，并依法改判；2.天宏公司、祥和公司应承担继续履行《泰安市商品房买卖合同》，向佟汝俊交付经验收合格的住宅商品房，并为佟汝俊办理相关房产等手续；3.祥和公司、天宏公司应承担逾期12年违约交房，给佟汝俊造成的房屋租赁费经济损失赔偿金135434.85元（暂计2008年1月1日至2017年年底，2017年年底至天宏公司、祥和公司交房日止的房屋租赁费赔偿金另行不算）；4.祥和公司、天宏公司应承担佟汝俊上访维权的交通费、住宿费、材料打印费及劳务费等，共计约40000元的赔偿费；5.佟汝俊在本案维权期间发生交通事故，聘请律师并实缴律师费4000元，祥和公司、天宏公司应承担佟汝俊实际缴纳的律师费4000元损失。6.一、二审诉讼费用由天宏公司、祥和公司承担。 二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定一致。 二审法院认为，佟汝俊主张其与天宏公司签订商品房买卖合同时，天宏公司已经取得涉案房产的预售许可证，即泰房售证泰（2006）027号预售许可证，一审中查明的泰安市房管局出具的情况说明载明，该预售许可证的预售范围并不包含佟汝俊所主张的中岳花园E区第4幢，天宏公司也自认只办理了A区的预售许可证即泰房售证泰（2006）027号，后因该预售许可证办理程序不合法被撤销，涉案房产所在的E区4、5、6号楼现已由案外人祥福公司办理预售许可证，证号为泰房预（销）售证泰（2017）087号。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，天宏公司自始未能办理涉案楼盘E区的预售许可证，故一审认定《订购高层住宅房协议书》为无效合同并无不当。一审法院向佟汝俊释明后，佟汝俊不认可一审法院认定的合同效力，要求继续履行《订购高层住宅房协议书》的主张不能成立，应予驳回。天宏公司因未办理商品房预售许可证而与佟汝俊签订的商品房买卖合同导致合同无效给其造成损失，对此损失佟汝俊可另案主张。综上，佟汝俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。二审法院作出(2018）鲁09民终2861号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3890元，由佟汝俊负担。 本院再审查明，山东中兴昆仑有限公司诉天宏公司、祥和公司、冀焕明、李长久商品房预售合同纠纷一案[（2015）泰民一初字第70号]，法院查明以下事实： 2012年11月22日，天宏公司与案外人黄添福签订一份《合作开发协议书》。约定合作开发泰安市南关村旧村改造项目（中岳花园小区）E地块及相邻东北角地块。合作开发项目占地约58667平方米，折合约88亩。其中回迁用地18667平方米，折合28亩，规划建筑面积52791平方米（其中住宅45015平方米、商业4262平方米、公建1500平方米）；商品房建设用地约40000平方米，折合约60亩，规划占地33425平方米，规划建筑面积157731.2平方米（其中住宅142459.2平方米、商业15281平方米）。另有地块东北角用地约10亩，预计建设安置回迁房7000平方米，增加商住商品房50000平方米。该协议约定，天宏公司除按本协议约定取得拆迁包干费及超额项目收益外，不享有任何项目收益，也不承担项目亏损。项目拆迁包干费为人民币7500万元，由天宏公司负责项目地块的拆迁工作，除第2季度及以后的临安费以及回迁房建设费用以外的拆迁费用，全部由天宏公司包干承担。若项目住宅销售均价超过6200元/平方米，由案外人泰安福佳斯置业有限公司（下称福佳斯公司）额外支付天宏公司超额项目收益金1500万元。协议书第五条，关于款项的支付安排部分约定，本协议签订后10日内，黄添福向天宏公司支付定金300万元，其余定金700万元则按天宏公司实施拆迁进度分期支付，每拆迁完成1户，支付定金7万元，定金直接折抵拆迁包干费。项目地块挂牌成交后15日内，黄添福及福佳斯公司向天宏公司支付拆迁包干费1000万元。其余拆迁包干费5500万元，由福佳斯公司在商品房销售回款额超过人民币2亿5千万元后，按超出人民币2亿5千万元后的净额的7%比例按季度分期支付。或有的超额项目收益金1500万元待项目全部清算完成后，结算支付。该协议书同时约定，天宏公司负责协调清理因预售、借款等原因以天宏公司名义对外签订的房屋买卖合同（E区销售面积约为2万平方米，已经收房价款约1960万元），并承担相应责任，天宏公司已收取的房价款，项目公司不再要求返还。项目公司按原已经销售面积与原购房户重新签订房屋买卖合同，项目公司实收房价款3500元/平方米，项目公司实收房价款低于3500元/平方米的，天宏公司应向项目公司补足差价款；原购房户要求清退已收房价款的，由天宏公司负责清退，但相应面积的房屋按3500元/平方米出售给天宏公司或其指定第三人。双方还对拆迁、摘牌的具体工作以及违约责任等，进行了约定。天宏公司、冀焕明及案外人黄添福在该协议书盖章或签字。 2013年4月13日，天宏公司与案外人黄添福签订一份《泰安南关村旧村改造B区建设项目委托协议书》，就天宏公司委托黄添福进行B地块建设、销售等经营管理事宜进行了约定。该协议书约定，天宏公司除办理政府相关部门手续、协调处理拆迁及已经销售客户的纠纷等以外，将该建设项目后续整体运作事宜，均全权委托黄添福经营管理。该项目以天宏公司或其指定的第三人出资设立的项目公司（暂定名：泰安祥和置业有限公司，注册资金1000万元）名义运作，委托关系存续期间，项目公司60%的股权由天宏公司委托黄添福代为持有，并由黄添福担任法定代表人，委托关系终止时，项目公司股权全部登记至天宏公司或其指定的第三人名下。 2013年4月17日，黄添福与案外人李长久作为出资人共同出资设立祥和公司，其中黄添福出资600万元，李长久出资400万元。2013年4月9日，李长久向冀焕明出具代持股确认书一份，称其持有的祥和公司40%股权，系代冀焕明持有，首期出资款400万元系天宏公司、冀焕明共同向黄添福借款，实际出资人为冀焕明，已实际进入公司验资账户。 2013年4月26日，天宏公司与祥和公司、福佳斯公司签订一份《协议书》。该协议书约定，鉴于：1.2012年11月22日，天宏公司与福佳斯公司实际控制人黄添福先生签订《合作开发协议书》约定合作开发南关村旧村改造项目E地块的相关事宜，福佳斯公司系该地块的开发建设主体；2.2013年4月9日，天宏公司与福佳斯公司实际控制人黄添福先生签订《泰安南关村旧村改造B区建设项目委托协议书》，约定天宏公司委托黄添福先生进行B地块建设销售的相关事宜，祥和公司系该地块的开发建设主体；3.天宏公司拟与泰安市泰山区岱庙街道南关社区居委会解除双方于2001年10月15日签订的《合作开发协议》及其《补充协议》。经双方协商一致，达成本协议。一、双方一致同意，由祥和公司与泰安市泰山区岱庙街道南关社区居委会就合作开发南关村旧村改造项目签订《合作开发协议书》。二、祥和公司按前述与泰安市泰山区岱庙街道南关社区居委会签订的《合作开发协议书》所约定享有的全部权利和义务，均由天宏公司与福佳斯公司双方按本协议约定享有和承担。具体如下：1.原天宏公司开发项目A地块所遗留问题和1992年拓宽南关路遗留问题（具体内容以祥和公司与村委会签订《合作开发协议书》约定为准），由天宏公司以祥和公司名义妥善处理，相关全部费用由天宏公司承担；2.给予南关村委会的预留地补偿费2000万元，均由天宏公司承担。首期款300万元，以祥和公司名义支付南关村委会。对村集体公建院落的安置补偿的房屋，除幼儿园（1725平方米）由福佳斯公司负责安置补偿外，其余均由天宏公司负责安置补偿。3.项目B地块开发建设的风险和收益，按《泰安南关村旧村改造B区建设项目委托协议书》之约定执行。4.项目E地块开发建设的风险和收益，按2012年11月22日的《合作开发协议书》之约定执行；5.项目C、D地块的开发建设，由天宏公司、福佳斯公司双方参照E地块《合作开发协议书》约定确定合作条件，具体条款由双方另行协商。三、天宏公司保证E地块办理土地出让手续时，由福佳斯公司摘牌取得使用权，由福佳斯公司开发经营。四、若Ｅ地块办理挂牌出让手续无法办理至福佳斯公司名下，应以祥和公司名义摘牌的，天宏公司及冀焕明直接或间接持有的祥和公司股权，则全部无条件归福佳斯公司所有，且福佳斯公司不必向天宏公司及冀焕明支付任何对价。天宏公司、冀焕明、祥和公司及福佳斯公司均在该协议书盖章或签字。 2013年5月4日，泰安市泰山区岱庙街道南关社区居民委员会与天宏公司签订《关于解除合作开发协议及其补充协议的协议书》。双方在《合作开发协议》及补充协议（书）履行过程中的其他款项往来，不再进行结算，双方互不承担返还责任，互不追究对方的任何责任。同日，泰安市泰山区岱庙街道南关社区居民委员会与祥和公司签订一份《合作开发协议书》，将原与天宏公司合作开发的南关旧村改造项目，与祥和公司进行合作开发。双方对项目的基本情况、项目拆迁及回迁、项目的开发建设、项目的利益分配及违约责任等均进行了约定。该《合作开发协议书》同时约定，原天宏公司已支付的费用，祥和公司无须重复支付，本项目建设在协议签订后的所需后续资金全部由祥和公司投入；祥和公司要与原合作单位天宏公司就解决好社会购房户等遗留问题签订专项协议，并切实进行落实。 同日，天宏公司与祥和公司也签订了一份《协议书》，协议主要内容为：因天宏公司已与泰安市泰山区岱庙街道南关社区居民委员会解除南关旧村改造项目《合作开发协议书》，由祥和公司作为该项目新的开发建设主体与泰安市泰山区岱庙街道南关社区居民委员会签订《合作开发协议书》。为妥善处理好社会购房户等遗留问题，达成本协议。一、天宏公司原与社会购房户签订房屋买卖合同的相关遗留问题，由天宏公司负责协调处理，祥和公司按本协议约定予以积极配合。二、祥和公司对天宏公司原购房户问题有充分的了解，根据经核实的原社会购房户统计数据（共计509套），祥和公司为天宏公司预留509套房源（约50900平方米），专门用于妥善解决社会购房户问题。三、祥和公司区别原购房合同约定的房屋所处不同地块，并按楼层高低搭配的原则，在本开发项目中的各个地块分别指定某整单元或某整栋的楼房集中预留相应数量房源，一般情况下，不予跨地块预留。其中，B地块259套、C地块18套、D地块35套、E地块197套。……六、价款内部控制和结算办法。1、内部控制价：社会购房户与乙方新签订的房屋买卖合同，住宅单价应不低于5500元/平方米，店面单价应不低于15000元/平方米。2、社会购房户原向天宏公司缴交的房价款，按银行同期贷款利率（7%/年）计算利息，连同本金一并用于折抵应交房款。差额部分由社会购房户直接缴交给祥和公司，差额销售款项全部归祥和公司所有。天宏公司原收取的房款本息，祥和公司不再要求返还。3、实际房屋销售单价高于或等于前述内部控制价的，双方互不支付任何款项，但实际房屋销售价格低于前述内部控制价的，天宏公司应向祥和公司赔偿低于内部控制价的差额部分。4、天宏公司向社会购房户承担退款责任的，对应的预留房源由祥和公司实际出售并收回全款后，按10万元/套的标准向天宏公司支付退款补助，但该补助款项应首先用于折抵天宏公司应付给祥和公司的相关款项，款项待全部社会购房户问题处理完毕后结算支付。5、除本合同约定外，天宏公司不享有南关旧村改造项目的其他任何权利。本合同以外的其他债务纠纷，全部由天宏公司自行承担。 2013年12月5日，天宏公司、冀焕明、祥和公司与黄添福、福佳斯公司又签订一份《泰安南关旧村改造项目协议书》。该协议书的主要内容为：鉴于之前实际具有约束力的三份协议对双方在项目中的权利义务均有约定，对项目各个地块的利益分配均作了安排和处理。目前，南关旧村改造项目的实际运作中，祥和公司作为天宏公司、冀焕明和黄添福、福佳斯公司双方共同享有项目权利的运作主体，但项目实际投资经营、管理运作均由黄添福、福佳斯公司负责。为进一步明确各方的法律地位和权利义务，经各方友好协商，特形成本协议，并作为对各方产生法律效力的最终文书，由各方信守之。一、各方共同确认，祥和公司由黄添福、福佳斯公司实际投资、运作管理，黄添福、福佳斯公司是祥和公司实际股东和出资人，不再是天宏公司、冀焕明委托黄添福、福佳斯公司及第三人李长久持股的企业，天宏公司、冀焕明不享有公司股东和出资人权益，但依据前述三份协议书所享有的经济利益应按本协议约定予以保护。二、天宏公司、冀焕明在项目中的如下经济利益仍归其所有。1、B地块由黄添福、福佳斯公司以祥和公司名义全权负责经营运作，不是天宏公司、冀焕明委托管理形式，不受委托期限、运作资金最高限额限制。但地块经营收益参照B区建设项目委托协议书约定的成本核算原则进行结算后的实际盈余和亏损均归天宏公司、冀焕明享有和承担。即全部销售收入除支付开发建设各项正常支出，以及黄添福、福佳斯公司计提总销售收入5%管理费和黄添福、福佳斯公司融资投入地块建设资金3%/月的利息后，若有盈余或亏损，均仍由天宏公司、冀焕明享有和承担。2、E地块由黄添福、福佳斯公司自行开发建设，自负盈亏。双方仍按E地块合作开发协议书约定原则进行结算。3、C、D地块中属于南关村旧村落范围，也由黄添福、福佳斯公司自主进行开发建设，自负盈亏。黄添福、福佳斯公司按2013年4月26日协议书第二条第5项约定给予天宏公司、冀焕明相应补偿金（补偿金=综合楼面地价1000元/平方米-拆迁安置及土地成本）。四、给予南关社区的预留地补偿2000万元（已付300万元）及集体公建院落安置房屋（幼儿园除外）按原约定由天宏公司、冀焕明承担。五、妥善处理好社会购房户问题，天宏公司、冀焕明具有不可推卸的责任和义务。解决处理原则按天宏公司、冀焕明与祥和公司的专项协议办理。其中，B地块的社会购房户在B区19号楼集中处理解决。C、D、E地块的社会购房户处理结算原则按E地块合作开发协议书相关约定处理，黄添福、福佳斯公司实际收购房户住宅价款不足3500元/平方米的，由天宏公司、冀焕明负责补足。六、本协议第二、三、四、五条约定的各款项结算支付时，就将全部各自应收、应付款项进行对抵，余额再作支付。七、天宏公司、冀焕明除本协议约定的利益外，不享有项目的其他权利。天宏公司、冀焕明应当妥善处理好自身的债权、债务，保证不至影响项目开发建设和黄添福、福佳斯公司的投资安全，确保项目顺利进行、有效化解矛盾。黄添福、福佳斯公司和祥和公司对项目运营所有投入，均为其合法财产，不对天宏公司、冀焕明的任何债务承担任何责任。仅当双方根据本协议约定最终对抵结算后，黄添福、福佳斯公司对天宏公司、冀焕明有到期应付款，才是归属于天宏公司、冀焕明的财产利益。在该部分财产利益范围内，黄添福、福佳斯公司（祥和公司）方可根据天宏公司、冀焕明要求或有关部门要求进行支付，不承担提前及超额支付义务。八、本协议为各方对南关项目开发建设相关事宜的最终约定，之前约定与本协议不一致的，均以本协议为准。除此后各方另有特别说明外，本协议具有最终的法律效力。天宏公司、冀焕明、祥和公司及黄添福在该协议书上盖章或签字。 2016年1月12日，祥和公司在泰山晚报A18版刊登了一份《告南关B区原天宏社区社会购房户书》，内容为：泰安祥和置业有限公司是南关旧村改造项目的开发主体，背负着1000户南关村村民回迁安置及广大天宏社会购房户问题妥善处理的重任。公司进驻泰安三年，项目进展有目共睹。为项目涉及的近2000户拆迁村民、购房户的切身利益考虑，为工地上数百名农民工、承包商、材料商着想，我们不希望发生砸锅毁灶的悲剧事件，不愿意酿成不可收拾的混乱局面。为此，本公司决定自2016年元月11日起暂停B区19#楼对社会公开销售10天（至元月20日止）。在此期间，按天宏公司移交确认名单，19#楼现有房源230套，优先提供原B区天宏社会购房户认购，具体政策详见《原天宏公司B区住宅购房户处理明白纸》。安置认购期间：……安置购房均价5200元/㎡，不同楼层有少许差异。……凡未在安置认购期间签订《原天宏购房户购房确认书》的B区社会购房户，均视为放弃选择购房安置。 2016年1月12日，祥和公司在该报纸版面中还发布公告一份，题目为《原天宏公司B区住宅购房户处理明白纸》。大致内容为：一、购房户确认原则。根据天宏公司和祥和公司共同确认的B区购房户名单确定购房户。二、处置办法。1、安置房屋的安置在B区19号楼。2、要求退款的无息退还原购房款。三、购房安置程序。……。四、购房价格及结算办法……。五、退款处置程序……。 另查明，案外人祥福公司办理了案涉E区的预售许可证。祥福公司在泰安市泰山区人民法院审理的房刚起诉祥福公司确认合同效力纠纷一案中[（2018）鲁0902民初3561号]答辩时自认以下事实:祥福公司于2016年10月成立后与南关社区居委会签订联合开发协议，对南关社区E区（现名称为天悦府.福园）进行开发建设。在政府的协调下，为解决E区向天宏公司支付购房款的190余人的住房问题，化解社会矛盾和上访，祥福公司自愿对原购房人给予一定补助：即在E区继续购房者，按照每平方米4563元的成本价计算房价，扣除购房人向天宏公司支付的购房款，剩余部分由购房人支付祥福公司，签订正式购房合同；不购买房屋的，祥福公司按天宏公司收取的购房款本金数额退还购房人房款。 上述祥福公司自认事实与佟汝俊庭审中提交的祥福公司2018年11月18日发出的《致天宏公司社会购房户公告》内容相符。而且从公告的表述可以看出，祥福公司与祥和公司系投资者为项目建设销售成立的公司，两公司之间存在关联关系，共同合作了案涉项目的后期开发建设。 本院再审查明的其他事实同原审一致。 本院再审认为,本案的焦点问题是案涉商品房买卖合同的效力问题。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据查明事实，至佟汝俊起诉时，案涉项目均已经办理了预售许可证。虽然预售许可证并非办理在天宏公司名下，但根据天宏公司与祥和公司就涉案南关社区旧村改造项目签订的一系列相关协议、祥福公司在另案答辩及2018年11月18日《致天宏公司社会购房户公告》中自认的相关事实，可以认定祥和公司、祥福公司与天宏公司就案涉的泰安南关社区城中村改造项目，形成先后合作开发房地产的法律关系。不论项目的预售许可证办理在哪个公司名下，均代表案涉项目具备出售的合法性，原审简单以天宏公司未办理商品房预售许可证为由认定案涉商品房买卖合同无效不当,本院依法予以纠正。但因案涉项目于2009年调整规划，原出售给申请人的房号、面积、楼层均已经发生变更，双方当事人亦未就变更规划后的房屋重新签订商品房买卖合同。原商品房买卖合同中所涉房屋不具有交付的现实可行性。原审判决未予支持佟汝俊要求交付房屋的诉讼请求，说理虽有不当，但裁判结果正确，本院予以维持。因规划变更，导致商品房买卖合同约定的房屋不能交付，过错不在于佟汝俊，佟汝俊可另案要求解除合同并赔偿损失。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持山东省泰安市中级人民法院（2018）鲁09民终2861号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  崔志芹 审判员  冯 波 审判员  李召亮 二〇二〇年九月一日 书记员  郭 敏