湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0725民初1838号 原告：中国农业银行股份有限公司桃源县支行，住所地湖南省桃源县漳江街道观音巷社区漳江中路065号。 负责人：刘碧波，该支行行长。 委托诉讼代理人：李欣，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：肖厚雄，男，该公司客户经理。 被告：胡绍军，男，1972年12月27日出生，汉族，住湖南省桃源县漆河镇华岩河村展旗7组。 被告：李小华，女，1972年1月1日出生，汉族，住湖南省桃源县漆河镇华岩河村展旗7组。 被告：桃源县竣业房地产开发有限公司，住所地湖南省桃源县漳江镇二里岗社区4组武陵路129号。 法定代表人：吴友明，该公司经理。 委托诉讼代理人：李诗英，湖南独角兽律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司桃源县支行（以下简称农业银行）与被告胡绍军、李小华、桃源县竣业房地产开发有限公司（以下简称竣业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，于同年7月27日、9月14日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人李欣、肖厚雄到庭参加诉讼。被告李小华、被告竣业公司的委托诉讼代理人李诗英到庭参加第一次庭审。被告胡绍军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业银行向本院提出诉讼请求：1.判令胡绍军、李小华立即偿还农业银行贷款本金214780.33元、利息18528.14元（截至2020年4月13日）及按合同约定计付利息至贷款实际清偿之日止；2.判令李小华对上述债务承担连带清偿责任；3.判令竣业公司对上述债务承担连带清偿责任；4.确认农业银行对贷款抵押物享有优先受偿权；5.胡绍军、李小华承担本案诉讼费及其他相关费用。诉讼过程中，农业银行放弃主张第2项诉讼请求，要求利息计算至2020年7月27日为22195.5元，并自2020年7月28日按照合同约定计付利息至借款实际清偿之日止。事实和理由：2014年1月8日，竣业公司向农业银行出具了担保承诺书1份，承诺购房客户与农业银行签订个人购房担保合同在竣业公司所建楼盘“今典世家”买房的，由该公司在客户取得房产证、办妥抵押登记之前，对客户因本房产所欠全部贷款本金、利息、罚息及其他相关费用承担连带责任，如客户无力按约定期偿还贷款本息时，竣业公司愿意履行原价回购责任，且担保责任的履行优先于购房客户抵押物的处置。2014年2月10日，竣业公司与农业银行签订《一手住房贷款业务银企合作协议》开始了“今典世家”的项目合作。2015年3月13日，胡绍军及其配偶李小华向农业银行申请住房按揭贷款，经农业银行审查同意，2015年3月19日，胡绍军、竣业公司与农业银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定贷款方式段性保证+抵押，即由竣业公司对该笔贷款承担阶段性保证担保责任，并以胡绍军名下房产（预告登记证号：桃房字第10341号）为该笔贷款提供抵押担保，贷款期限为240个月，于2035年4月14日到期，正常执行利率为6.195%，还款方式为等额还息，还款日为每月20日。同日，胡绍军、李小华与农业银行签订了《最高额抵押合同》，经审批同意，2015年4月15日，胡绍军向农业银行立据借款一手住房按揭贷款240000元，用于购买桃源县漆河镇仙鹤路居委会今典世家小区7号楼401室商品房1套，建筑面积119.5平方米。该笔贷款已于2018年10月20日开始逾期。贷款逾期后，农业银行多次催收未果，胡绍军尚欠贷款本金214780.33元、利息18528.14元（截至2020年4月13日）。农业银行为维护合法权益，故诉至法院。 胡绍军未作答辩。 李小华辩称，其在没有与胡绍军离婚之前不理贷款的事情。 竣业公司辩称，应当由胡绍军、李小华承担连带偿还责任或将涉案房产拍卖后由农业银行优先受偿，竣业公司只对逾期部分承担连带责任。 农业银行围绕诉讼请求依法提交了竣业公司授权委托书、股东决议、担保承诺书、银企合作协议、个人信贷业务申请表、同意房产抵押承诺、借款授权委托书、个人购房担保合同、最高额抵押合同、预告抵押登记证、贷款发放通知单、借款凭证、农业银行贷款还款试算利息、贷款催收资料、商品房买卖合同，拟证明农业银行与胡绍军、李小华之间债权债务关系成立，农业银行依合同履约完毕，胡绍军、李小华违约以及其与竣业公司签订房屋买卖合同的事实。经审查，以上证据形式、来源合法，内容客观真实，能够证明本案的基本事实，本院予以采信。胡绍军、李小华、竣业公司未向本院提交证据。 根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月8日，竣业公司向农业银行出具了担保承诺书1份，承诺购房客户与农业银行签订个人住房按揭贷款合同在竣业公司所建楼盘“今典世家”买房的，在客户取得房产证、办妥抵押登记之前，由竣业公司对客户因本房产所欠全部贷款本金、利息、罚息及其他相关费用承担连带责任，在购房客户无力按约定期偿还贷款本息时，竣业公司愿意履行原价回购责任，且担保责任的履行优先于购房客户抵押物的处置。2014年2月10日，竣业公司与农业银行签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，约定竣业公司对农业银行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与农业银行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、以及诉讼（仲裁）费、律师费等农业银行实现债权的一切费用，竣业公司的保证责任自农业银行向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以农业银行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。 另查明，胡绍军与李小华系夫妻关系，2015年2月28日，胡绍军、李小华与竣业公司签订了《桃源县商品房买卖合同》，约定胡绍军、李小华购买竣业公司桃源县漆河镇仙鹤路居委会今典世家小区7幢401室商品房1套，价款350000元，付款方式为按揭方式付款，首付款110000元，余款240000元向农业银行申请贷款支付。同年3月13日，胡绍军向农业银行申请个人住房贷款240000元，并与李小华签署了《同意房产抵押承诺书》、《个人购房担保借款授权委托书》，同意以购买的涉案房产为借款人胡绍军向农业银行借款所产生的债务提供抵押，并委托农业银行办理抵押登记手续。胡绍军的贷款申请经农业银行审查同意，2015年3月19日，胡绍军、竣业公司与农业银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为240000元；借款用途为购买房屋；借款期限为240个月；本合同适用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；本合同项下借款的担保方式为段性保证+抵押，由阶段性保证人竣业公司提供保证担保，其保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起2年，由在本合同签章的抵押人胡绍军、李小华提供抵押担保；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；本合同的抵押条款不适用，抵押以胡绍军、李小华与农业银行签订的《最高额抵押合同》为准。李小华作为抵押物的共有人在合同上签字并捺印。同日，胡绍军、李小华与农业银行签订了《最高额抵押合同》，约定担保的债权最高余额折合人民币240000元，最高额担保债权确定的期间为2015年3月19日至2035年4月18日止；担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押物为桃源县漆河镇仙鹤路居委会今典世家小区7幢401室商品房1套；抵押人应在本合同生效后5日内到有关登记机构办理抵押登记手续。2015年3月30日，胡绍军、李小华作为预告登记义务人就其共有的涉案房屋办理了桃房预字第10341号预告登记，预告登记权利人为农业银行。 还查明，涉案房屋至今暂未取得房地产权利证书并办妥办理正式的抵押登记。2015年4月15日，农业银行按约定将240000元贷款转入竣业公司的账户内。前述贷款已于2018年10月20日开始逾期，农业银行多次催收未果，截至2020年7月27日，胡绍军尚欠农业银行贷款本金214780.33元、利息22195.5元。 本院认为，本案的争议焦点为：保证人的担保范围如何认定。 双方当事人签订的合同系真实意思的表示，不违反法律禁止性的规定，合法有效。胡绍军向农业银行按揭贷款240000元用于购买房屋，且农业银行已实际发放，胡绍军应当按照合同约定偿还借款本金及利息，但现已逾期，其行为已构成违约，农业银行有权要求其承担继续履行等违约责任。胡绍军与李小华系夫妻关系，以上债务系胡绍军与李小华在婚姻存续期间为共同生活所负债务，属夫妻共同债务，应共同承担。故对农业银行要求胡绍军、李小华偿还剩余贷款本息并按照合同约定计付利息至借款实际清偿之日止的诉讼请求，本院予以支持。 关于担保范围的问题，竣业公司抗辩其仅对逾期部分承担连带责任。本院认为，根据《个人购房担保借款合同》约定，保证人竣业公司的保证范围包括购房人与农业银行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。现借款已到期，且尚在保证期间内，胡绍军、李小华未还清借款，农业银行有权就合同项下借款本金、利息主张竣业公司承担连带责任。故本院对农业银行要求竣业公司对胡绍军、李小华未清偿的债务承担连带责任的诉讼请求，予以支持。 虽胡绍军、李小华以购买的桃源县漆河镇仙鹤路居委会今典世家7幢401室房屋作为向农业银行贷款的担保，并办理了抵押权的预告登记，但该房屋未取得房地产权利证书并办理抵押登记，未设立正式的抵押权。农业银行仅为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，其不享有对涉案房屋拍卖、变卖的价款优先受偿的权利。故本院对农业银行要求确认其享有对贷款抵押物享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。 综上，对农业银行的诉讼请求，本院予以部分支持。胡绍军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、胡绍军、李小华于本判决生效之日起十五日内偿还中国农业银行股份有限公司桃源县支行借款本金214780.33元及截止2020年7月27日的利息22195.5元，从2020年7月28日起按双方签订的《个人购房担保借款合同》的约定计付利息至借款实际清偿之日止； 二、桃源县竣业房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，承担连带清偿责任以后，有权向胡绍军、李小华追偿； 三、驳回中国农业银行股份有限公司桃源县支行的其他诉讼请求。 以上一、二项可直接汇入户名：桃源县人民法院执行案款专户，账号：43050168763609168168，开户行：中国建设银行桃源支行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4800元，减半收取2400元，由胡绍军、李小华、桃源县竣业房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  孙永平 二〇二〇年九月十四日 法官 助理  潘力源 代理书记员  唐 冲