山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终10152号上诉人（原审原告、反诉被告）：贾杰，男，1955年3月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孟令波，辽宁盛恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉原告）：戴常美，女，1962年6月29日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉原告）：戴常勇，男，1983年10月17日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨新，山东信如律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李晓，山东信如律师事务所律师。上诉人贾杰因与被上诉人戴常美、戴常勇房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院作出的（2019）鲁0104民初5150号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贾杰上诉请求：1.依法改判一审判决第二、三项，判令戴常美、戴常勇按照70%责任赔偿贾杰财产损失103840.1元、评估费8260元。2.依法改判一审判决第四项，判令贾杰按照30%责任支付戴常美、戴常勇场地占用费2124.9元。3.明确一审判决第五项拆除费用应按照双方的责任大小比例承担。4.一、二审诉讼费由戴常美、戴常勇负担。事实与理由：一、一审判决认定贾杰承担50%责任明显过重，即便有过错，也不过30%。双方签订合同时，贾杰明确租赁场地的用途就是养鸽子，戴常美、戴常勇作为出租人，对土地的性质是明知的，即其明知道是农用地。但是，贾杰看到的涉案土地四周有围墙，是一个独立的院落，且有养殖用过的大棚，几间小房，有水电，根据生活常识，不像农用地，故贾杰承担50%责任明显过重。二、一审法院不能对贾杰支付给戴常美、戴常勇一年半的租金45000元置之不理，这也是贾杰的损失。贾杰为租期八年做准备，投入三十多万的资金，购置鸽舍、铺设地面，支付了45000元租金。一审判决第六页认定，贾杰自2018年3月1日至2019年11月25日承租使用期间对应的成本不应计算在贾杰的损失之中，那么贾杰的租金45000元是不是贾杰的损失，两者总有一项应当算作贾杰的损失，为何在物价评估机构对贾杰的投资建设成本及人工费评估后，在评估机构认定的贾杰财产损失148343元基础上又减除了33275元，认定为115068元，难道贾杰支付45000元租金不能抵减33275元的场地占用费？三、既然一审判决认定贾杰与戴常美、戴常勇都有责任，那么应当对一审判决第五项的责任予以明确，按照双方的责任大小确定拆除的责任和费用承担。综上，请求二审法院依法改判或将本案发回重审。戴常美、戴常勇辩称，一审法院认定事实清楚，不存在部分事实不清个别责任分担不明的情况。1.一审法院认定贾杰与戴常美、戴常勇各负50%责任比例并无不当，戴常美、戴常勇在一审时已提交济南市槐荫区美里湖街道办事处北王庄村民委员会（以下简称村委会）出具的证明一份，该证据可以证实涉案土地一直以来都用作动物饲养，并没有进行农作物种植，戴常美、戴常勇承包后根据当时政府政策在涉案土地上建设了农业设施大棚，用来进行经营，又由于戴常美、戴常勇是老百姓，文化水平低，法律意识薄弱，对土地性质的划分及使用规则不尽熟知，其只知道按照原来的用途继续使用并不违法，因此戴常美、戴常勇并未故意隐瞒涉案土地的性质及使用用途，即使涉案合同因土地性质导致无效，戴常美、戴常勇也并非有意而为之。反之，贾杰是饲养信鸽的老养殖户，曾在其他地方租赁场地进行养殖，其应对土地租赁事件中的注意事项格外谨慎，而不应想当然的认为在农村土地上围上院墙、通水通电就可以改变土地性质，进行养殖。在该案件中，贾杰由于没有尽到审慎义务，对其造成的损失应承担主要责任，因此，戴常美、戴常勇认为一审判定贾杰负担50%责任过轻。二、涉案合同虽然因土地性质导致无效，但贾杰使用涉案土地的事实已经发生，根据法律规定，对于贾杰使用涉案土地期间的占用费，戴常美、戴常勇可以参照双方签订租赁合同中约定的租金来确定土地使用费。因此，既然贾杰已经使用涉案土地一年半之久，那么就应当支付费用，故一审认定事实并无不当。三、戴常美、戴常勇认为应当由贾杰承担恢复原状的全部责任。贾杰在租赁涉案土地后，不管土地性质如何，贾杰都不应该私自在涉案土地上建设任何建筑物。本案中，违法建筑系由承租人即贾杰违反法律规定而擅自建造，且此建造也是由承租人在日后使用并收益，因此其应当承担全部过错责任，并由其全部负担恢复原状的责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法查明事实，维持原判。贾杰向一审法院起诉请求：1.请求判令贾杰与戴常美、戴常勇之间签订的场地租赁协议无效；2.财产损失148343元；3.评估费11800元。一审法院认定事实：戴常勇与村委会于2009年4月5日签订《土地承包协议书》，约定村委会将村西土地（与鲁唐接壤）计10.98亩以招标的形式向本村村民进行承包，戴常勇在公开竞标中中标，承包期限三十年（自2009年4月5日起至2039年4月5日止）。前十年按2306元/亩，后二十年分四次付款。协议书还约定了其他内容。戴常美与贾杰于2018年3月1日签订《场地租赁协议书》，约定戴常美将位于北王村南头的场地租赁给贾杰，面积为约45米×40米平方米。采取包租的方式，由贾杰自行经营管理。租赁期限为8年，自2018年3月1日至2026年2月30日。租赁费用为每年3万元，租赁期间不涨价，租金以一年一付的方式结清。贾杰保证经营的合法性，贾杰饲养信鸽及饲养其他动植物，戴常美协助建棚。协议书还约定了其他内容。签订上述协议书后，戴常美即将案涉场地交贾杰使用，贾杰共计支付租金4.5万元。经查明，该场地包含于戴常勇与村委会签订的《土地承包协议书》所涉的土地中。戴常勇虽未参与上述《场地租赁协议书》的签订，但贾杰缴纳的租金为戴常美、戴常勇共同所有，两人均为案涉场地的出租人。审理过程中，戴常美、戴常勇提交村委会出具的《证明》一份，载明“我村村西与鲁唐村交界处有土地一块10.98亩，在2009年之前，承包给我村养牛养羊养猪户郑绪明、郑荣生、郑绪宝三户。以上三户合同到期后，在2009年4月，村委会通过招标承包形式向全村村民进行了公开招标承包，在招标中，我村村民戴常勇、戴常美二人合伙投标中标，以每亩每年向村委会交纳承包费2306元，同时与北王村村委会签订了承包合同，于2015年承包人戴常勇、戴常美二人向村两委会申请，经村两委会同意后，在这10.98亩土地上建设了农业设施大棚。”为查明本案案情，一审法院于2019年11月25日组织双方当事人到案涉场地处进行现场勘查，贾杰于该日向戴常勇、戴常美交付了案涉场地。审理过程中，贾杰申请就场地租赁协议中其投资建设的鸽舍、场地硬化、顶棚等设施及人工费成本进行鉴定，烟台天平价格评估事务所有限公司接受委托后于2020年4月17日作出烟平价估字〔2020〕第TPJN20200109-283号《价格评估报告书》，价格鉴定意见：在鉴定基准日申请人与被申请人签订的场地租赁协议中申请人投资建设的鸽舍、场地硬化、顶棚等设施及人工费成本价值为148343元。鉴定基准日为2018年6月1日。贾杰为此支出评估费11800元。戴常美、戴常勇对价格鉴定意见不服，向一审法院提交《评估报告异议书》，称评估报告采用的价格鉴定计算方式不合理，导致被评估对象价值严重过高。评估报告中采用的市场价值高于实际价值，导致评估价格过高。评估报告依据的资料基础不明确，评估结果让人难以信服。综上，评估报告做出的依据不合理、不充分，估价人员参考的标的物价值脱离实际，与事实不符，严重违反客观性、公正性原则，损害了异议人的合法权益。该评估机构作出了《关于对烟平价估字〔2020〕第TPJN20200109-283号报告的异议回复》，载明“济南市槐荫区人民法院：根据贵院（2019）鲁0104司委字第557号委托，我机构遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对申请人与被申请人签订的场地租赁协议中申请人投资建设的鸽舍、产地硬化、顶棚等设施及人工费成本（鉴定基准日：2018年6月1日）进行了鉴定，出具了烟平价估字[2020]第TPJN20200109-283号报告。现对于申请人所提异议，回复如下：异议1：评估报告采用的价格鉴定计算方式不合理，导致被评估对象价值严重过高，主要原因是未考虑残值、成新率设置较高。回复1：根据委托书要求，价格鉴定基准日为2018年6月1日，根据双方已签字的勘验笔录，双方签订租赁合同之日为2018年3月1日，可以说明，至价格鉴定基准日（2018年06月01日），标的已使用时间约为3个月，按照评估惯例，标的经济使用年限为10年，成新率为1-0.25/10=97.5%，结合现场勘验情况，出于谨慎原则，我机构按照95%的成新率进行标的成本价值测算。标的至价格鉴定基准日（2018）年06月01日）仅使用3个月，按照残值进行鉴定，不符合价格鉴定规范要求。异议2：评估报告中采用的市场价值高于实际价值，导致评估价格过高。如铁皮屋顶、阳光板、铁丝网、鸽棚价格。异议3：该评估报告依据的资料基础不明确，评估结果让人难以信服以及‘西鸽棚北墙’重复计算问题。回复2、3:①从现场勘验和双方签字的勘验笔录以及现场测量记录上来看，工程项目的内容不仅仅是面层，还有基层。比如：铁皮屋顶项目，包括层顶铁皮，支撑铁皮的方管檩条，阳光板也是如此；钢丝网项目包括钢丝网和支撑钢丝网的钢管，钢管还要入地；鸽棚施工工艺较为复杂，包含的工程内容更多。②从项目综合单价来说，主要包括四部分人工费、材料费、机械费和措施费。先说材料费，它并不仅仅是材料市场中的材料单价，材料费单价除包括材料市场中的材料单价外，还包括从材料市场到施工工地的采购、运杂费，合理损耗费用，辅助材料费用（比如铁皮屋顶辅材螺钉、密封胶等），施工场地内搬运费用等。其次，机械费是加工、安装过程中使用的机械摊销费用（比如焊接用电焊机、铁皮屋顶用射钉枪等）。第三、人工费是指完成项目工作内容所需要的合理的人工费用，随着人工费的上涨，人工费成为项目综合单价的重要组成部分。第四、措施费是指不构成项目实体，但是完成项目工程内容必须的费用（如脚手架费用等）。③从以上项目工程内容来看，工程项目的内容不仅仅是面层，还有基层。从项目综合单价来说，不仅包括面层材料单价，还包括人工费、机械费和措施费以及除面层材料单价外的其他材料费（如基层材料费用，辅助材料费用，采购、运杂费，合理损耗费用，施工场地内搬运费用等）。这将使得项目综合单价远高于面层材料单价。比如铁皮屋顶（包含4*2钢管檩条）项目综合单价为90元/m2，远高于申请人所谓的铁皮屋顶的市场价值为15元/m2。另外，工程量较小、零散，人工费相对较高，施工工序并不减少，也会使得项目综合单价提高。综上所述，我机构根据项目全部工程内容，确定标的所在地中等市，从而测算标的成本价值。报告中‘西鸽棚北墙’项目不是原来就有的设施，而是当事人在原有墙体基础上加建的铁皮墙，报告中没有重复计算。”戴常美、戴常勇对上述异议恢回复不予认可，向一审法院提交《重新鉴定申请书》一份，申请对涉案鉴定标的的成本价格重新进行鉴定。一审法院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定：农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。国家鼓励增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。本案中，戴常美、戴常勇将承包的农村土地出租给贾杰用于建设鸽棚，比赛信鸽，违反了上述法律规定，双方签订的《场地租赁协议书》无效。贾杰请求判令场地租赁协议无效合法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人对案涉场地属于农村土地，不能用于非农建设应为明知，双方对损害后果的产生所负过错程度相当，均应负担50%的过错责任。贾杰主张财产损失148343元，戴常美、戴常勇不予认可。经审查，关于贾杰投资建设的设施及人工费成本为148343元的鉴定意见已被一审法院采信，贾杰按照鉴定意见主张损失合法有据。虽然场地租赁协议无效，但是协议所涉的租赁期限（8年）及合同履行的相关事实对应赔偿损失数额的确定相关，上述设施建设于人工费支出所涉的就是双方签订的协议，双方租赁协议签订于2018年3月1日，案涉场地返还日为2019年11月25日，该期间案涉场地由贾杰承租使用，所对应的成本不应计算在贾杰损失之中，另结合戴常美、戴常勇应负担的过错责任，一审法院酌定支持财产损失115068元，戴常美、戴常勇按照比例赔偿57534元（115068元×50%）。贾杰主张评估费11800元，戴常美、戴常勇不予认可。经审查，因鉴定机构作出的鉴定意见已被一审法院采信，加之鉴定意见系双方当事人确定权利、义务的重要依据，所支出费用为必要支出，侵权人应予赔偿，结合戴常美、戴常勇的过错情况，一审法院酌定支持评估费5900元（11800元×50%）。戴常美、戴常勇主张场地租赁费7083元（2019年9月1日至11月25日），贾杰对上述期间对应数额无异议。经审查，上述期间内贾杰确未将案涉场地交还，结合贾杰提交的录音材料等证据材料，可以证实上述期间内贾杰未正常承租使用案涉场地，双方当事人对此均负有过错，结合双方当事人的过错情况及租赁协议无效的事实，一审法院酌定支持场地占用费3541.5元（7083元×50%），贾杰应予支付。戴常美、戴常勇主张电费1500元，贾杰对此无异议。经审查，上述电费系在贾杰使用案涉场地时用电产生的费用，故该项诉求合法有据，一审法院予以支持，贾杰应予支付。戴常美、戴常勇主张判令贾杰拆除鸽棚、鸽舍、铁皮屋顶、地面铺砖硬化，恢复原状，贾杰同意予以拆除。经审查，双方签订的租赁协议无效，双方对拆除内容达成一致意见，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以支持，贾杰应予拆除。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、贾杰与戴常美于2018年3月1日签订的场地租赁协议无效；二、戴常美、戴常勇于本判决生效之日起十日内赔偿贾杰财产损失57534元；三、戴常美、戴常勇于本判决生效之日起十日内赔偿贾杰评估费5900元；三、贾杰于本判决生效之日起十日内向戴常美、戴常勇支付场地占用费3541.5元；四、贾杰于本判决生效之日起十日内向戴常美、戴常勇支付电费1500元；五、贾杰于本判决生效之日起十日内将位于案涉北王村南头的场地内建设的鸽棚、鸽舍、铁皮屋顶、地面铺砖硬化拆除，戴常美、戴常勇应予配合；六、驳回贾杰的其他诉讼请求；七、驳回戴常美、戴常勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3602元，贾杰负担2205元，戴常美、戴常勇负担1397元。诉中财产保全费2159元，由戴常美、戴常勇负担。反诉案件受理费150元，戴常美、戴常勇负担25元，贾杰负担125元。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条规定：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设……”。本案中，涉案土地的性质系农业用地，在未办理相关审批手续的情况下,贾杰在涉案土地上养殖信鸽，显然与土地的性质不符，故涉案场地租赁协议因违反法律的强制性规定而无效。贾杰作为承租人，在签订协议时未对土地性质进行必要性审查，未尽到审慎注意义务，一审法院综合贾杰和戴常美、戴常勇对合同无效各承担50%的责任，于法有据。关于损失赔偿的问题，一审期间，贾杰仅依据评估报告主张戴常美、戴常勇应向其赔偿财产损失148343元，并未主张返还其已支付的一年半租金，且根据双方交接涉案标的物的时间，该期间贾杰占有着涉案标的物，贾杰要求返还该期间已支付的费用无法律依据。二审期间贾杰主张不应扣减33275元，根据二审查明的事实，该费用是建筑物的折旧损失，一审法院对此予以扣减，并无不当。关于拆除费用负担的问题，本院认为，涉案场地租赁协议因违反法律的强制性规定而无效，戴常美、戴常勇主张判令贾杰拆除鸽棚、鸽舍、铁皮屋顶、地面铺砖硬化，恢复原状，一审期间贾杰同意予以拆除，一审法院亦判决贾杰对上述设施予以拆除，判决结果责任明确，故本院对贾杰的该项上诉请求，不予支持。综上，贾杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1152元，由贾杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年九月八日法官助理 高 超书 记 员 耿 铭