湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1838号上诉人（原审原告）：**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司。住所地：永州市**瑶族自治县沱江镇阳华路122号。统一社会信用代码：914311293528255249。法定代表人：邓晴，女，系该公司经理。委托诉讼代理人：曾昭国，湖南苍松律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：曹芳玲，女，1972年6月20日生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，农民，现住湖南省**瑶族自治县。委托诉讼代理人：刘楚江，男，1967年3月7日出生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，系被上诉人丈夫。被上诉人（原审被告）：邱峻峰，男，1964年5月21日生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，居民，住湖南省**瑶族自治县。上诉人**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司（以下简称鑫居公司）因与被上诉人曹芳玲、邱峻峰居间合同纠纷一案，不服湖南省**瑶族自治县人民法院（2020）湘1129民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭于2020年7月23日在第七审判庭对本案进行了询问，上诉人**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司及委托诉讼代理人曾昭国、被上诉人曹芳玲及委托诉讼代理人刘楚江、被上诉人邱峻峰到庭接受了询问。本案现已审理终结。鑫居公司上诉请求：撤销湖南省**瑶族自治县人民法院（2020）湘1129民初266号民事判决书，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律不当，判决明显错误。理由是：上诉人与被上诉人签订的《独家委托销售协议》和《意向购买委托协议》合法有效。上诉人联系二被上诉人曹芳玲、邱峻峰买卖房屋后，二被上诉人以被上诉人双方未签订房屋买卖合同为由，拒付相关费用给上诉人。根据协议第三条、第六条和《意向购买委托协议》第六条的约定：被上诉人就应当支付劳务报酬、佣金和违约金。被上诉人曹芳玲辩称：一、上诉人的起诉是一种无法律依据的起诉行为。二、本案涉案房屋在2018年10月30日前系被上诉人曹芳玲所有，处置自己的财产是法律赋予的权利。三、《独家委托销售协议》是无效的。四、上诉人没有付出劳动不应收取劳务报酬。五、曹芳玲与被上诉人邱峻峰在2020年1月前并不认识。被上诉人邱峻峰辩称：请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。鑫居公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告曹芳玲支付原告劳务酬金9598.5元，成交价格超过委托底价部分佣金39900元，违约金19197元；2、被告邱峻峰支付原告劳务酬金4200元，违约金31995元，共计人民币36195元；3、本案诉讼费由二被告共同承担。一审法院认定事实：2018年9月1日，原告鑫居公司与被告曹芳玲签订《独家委托销售协议》，合同约定被告曹芳玲将位于**瑶族自治县房屋［房屋产权证号为：**县房权证沱江字第××号，土地使用权证号：江国用（2005）第××号］委托原告销售，销售底价为人民币60万元。被告邱峻峰通过原告发布在金点子广告上的卖房信息了解到**瑶族自治县沱江镇商贸新城有房屋出售，于是通过原告留在金点子广告上的联系方式联系原告了解房屋信息。之后，原告带领被告邱峻峰前往**瑶族自治县看房，并于2018年10月9日与被告邱峻峰签订了《意向购房委托协议》，该协议约定委托时间为2天。2018年10月30日，被告曹芳玲与被告邱峻峰之子邱皓签订了《房屋买卖协议》，被告曹芳玲以569900元将其所有的位于**瑶族自治县房屋卖予被告邱峻峰之子邱皓。一审法院认为：本案属居间合同纠纷。原告诉请被告曹芳玲支付原告劳务报酬9598.5元，因原告提交的2018年9月1日签订的《独家委托销售协议》第3条第①项承诺“商品房按成交总价的1%、整栋1.5%支付乙方劳务报酬”的内容已在该协议中用横线划掉，法院依据通常理解，原告与被告曹芳玲的劳动报酬与佣金支付方式是依据第3条第②项的条款支付，故原告诉请被告曹芳玲支付劳务报酬9598.5元（639900元×1.5%＝9598.5元）的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告与被告曹芳玲于2018年9月1日签订的《独家委托销售协议》第3条对佣金依据承诺的第②项进行了约定：“乙方为甲方代售前的宣传费用及劳动酬金甲方暂不支付，如该房达成交易，以乙方收取了定金为准，甲方承诺：②成交价格超出委托底价的同意乙方所有，佣金给付方式：在签订合同日，乙方可以直接从买方的购房定金中扣除，不足的佣金部分在签订合同日甲方补足给乙方。”该协议中的甲方为被告曹芳玲，乙方为原告鑫居公司。因该条款约定，明显违背了被告曹芳玲与买方就签订房屋买卖合同意思自治的法律原则，明显限制了被告曹芳玲超出合同底价与买方进一步协商达成房屋买卖合同的权利和获得更多利益的权利，因此该条款的约定，违反了合同平等、自由、公平的法律规定，不合理的排除了被告曹芳玲的主要权利，应当依法确认无效。因此，原告鑫居公司依此约定条款要求曹芳玲支付佣金39900元（639900元-600000元＝39900元）的诉讼请求，于法无据，不予支持。因被告曹芳玲与原告所带看房客户邱峻峰之子邱皓签订了房屋买卖合同，将被告曹芳玲所有的位于**瑶族自治县房屋［房屋产权证号为：**县房权证沱江字第××号，土地使用权证号：江国用（2005）第××号］卖予被告邱峻峰之子，存在违约行为，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”因原告与被告曹芳玲签订的《独家委托销售协议》关于报酬的约定因违反法律规定而被认定无效，依据该协议第3条第①项内容可知一般情况下原告收取报酬的标准为整栋成交价的1.5%，故认定原告与被告曹芳玲约定的报酬标准为被告曹芳玲所有的**瑶族自治县房屋［房屋产权证号为：**县房权证沱江字第××号，土地使用权证号：江国用（2005）第××号］成交价的1.5%。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”原告与被告曹芳玲签订的《独家委托销售协议》第六条第二项内容：“甲方保证不与乙方带看的客户及客户的直属亲属私自避开乙方交易的，则按委托销售底价的3%作违约金支付给乙方。”按照通常理解应为被告曹芳玲不与原告联系并前往看房的客户及客户直系亲属私自避开原告的交易，若违反该协议，原告有权要求被告曹芳玲按照委托销售底价的3%支付违约金，即18000元（委托销售底价600000元×3%＝18000元）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当的减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，依据上述法律规定，结合被告曹芳玲与原告签订协议约定的销售底价600000元以及法院认定的原告收取报酬的保证为整栋成交价的1.5%，被告曹芳玲依据法律规定需支付原告违约金2700元［被告曹芳玲需支付原告的报酬（即原告的损失）（房屋销售底价600000元）×1.5%×法律规定最高违约金主张比例30%＝2700元］。因《独家委托销售协议》第六条第二项内容约定的违约金18000元已明显超出法律规定被告曹芳玲需支付的违约金数额2700元，故法院认定被告曹芳玲需支付原告违约金2700元。原告与被告邱峻峰于2018年10月9日签订的《意向购房委托协议》第1条约定被告邱峻峰委托原告居间为其订立房屋买卖合同的时间为该协议签订之日起两日，但原告并未在合同约定的时间内完成该居间行为，故法院认为，因原告未完成被告邱峻峰委托的居间行为，被告邱峻峰无须支付原告劳务报酬。根据2018年10月9日签订的《意向购房委托协议》第6条约定：“在与卖方签订合同日，本委托协议作废，具体交易内容与买卖合同为准，签订合同日，甲方支付4200给乙方作为劳务酬金，如避开乙方私自成交或不支付乙方劳务酬金的，甲方则按成交价5%作违约金支付乙方，甲方对此无异议。”因合同约定的是被告邱峻峰与卖家私自交易的情形才需支付违约金，并未约定其亲属不能与卖家进行交易，本案中与被告曹芳玲签订房屋买卖合同的邱皓，并非是被告邱峻峰，故被告邱峻峰并未存在违约行为，无须支付原告违约金。故关于原告诉请被告邱峻峰支付原告劳务报酬4200元及违约金31995元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十条、第四十一条、第五十六条、第六十一条、第一百一十四条第二款、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告曹芳玲于被判决生效之日起十日内支付原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司违约金2700元；二、驳回原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费971元（已减半收取），由原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司负担946元；由被告曹芳玲负担25元。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，双方当事人的争议焦点：一、被上诉人曹芳玲是否存在违约行为，原判违约金是否适当；二、被上诉人邱峻峰是否应支付4200元的劳务报酬及违约金。关于焦点一。经查，根据双方签订的《独家委托销售协议》第六条第二项约定：“甲方保证不与乙方带看的客户及客户的直属亲属私自避开乙方交易的，则按委托销售底价的3%作违约金支付给乙方。”本案中被上诉人曹芳玲与上诉人所带看房客户邱峻峰之子邱皓签订了房屋买卖合同，将被上诉人曹芳玲所有的房屋卖给被上诉人邱峻峰之子，系被上诉人曹芳玲违约，应当承担违约责任，但该合同约定需支付违约金18,000元显然过高，上诉人也没有证据证实其实际损失。一审法院以通常理解以及合同约定认定上诉人收取报酬的标准为整栋成交价的1.5%，并无不当，再结合法律规定的最高违约金主张为造成损失的30%以内，故原判认定违约金数额2700元应属适当。关于焦点二。经查，上诉人与被上诉人邱峻峰于2018年10月9日签订的《意向购房委托协议》，该协议书第6条约定：“在与卖方签订合同日，本委托协议作废，具体交易内容与买卖合同为准，签订合同日，甲方支付4200元给乙方作为劳务酬金，如避开乙方私自成交或不支付乙方劳务酬金的，甲方则按成交价5%作违约金支付乙方，甲方对此无异议。”2018年10月30日，被上诉人曹芳玲与被上诉人邱俊峰之子邱皓签订了《房屋买卖协议》，以569900元的价格成交了。被上诉人邱峻峰通过其子与被上诉人曹芳玲交易，避开支付劳务酬金，其行为显然违背诚实信用原则，构成私自成交，应承担违约责任。因双方对劳务酬金已经约定为4200元，上诉人的损失也就是4200元，虽然双方约定了违约金为成交价的5%，但显然过高，再结合法律规定的最高违约金主张为造成损失的30%，故本院认定被上诉人邱峻峰应支付被上诉人劳务酬金4200元以及违约金1260元（4200元*0.3）。综上所述，上诉人**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司的上诉请求，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条第一款第三项、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持湖南省**瑶族自治县人民法院（2020）湘1129民初266号民事判决第一项；二、限被上诉人邱峻峰于本判决送达之日起十日内支付上诉人**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司劳务酬金4200元以及违约金1260元；三、驳回上诉人**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费971元（已减半收取），由上诉人**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司负担521元，由被上诉人曹芳玲负担100元，由被上诉人邱峻峰负担350元。二审案件受理费1942元，由上诉人**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司负担1000元，被上诉人邱峻峰负担942元。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年九月二十二日书记员  骆 源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。