广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5603号上诉人（原审被告、反诉原告）：王仲生，男，1969年3月15日出生，汉族，住湖北省监利县********，公民身份号码为422************934。委托诉讼代理人：张纯杰，广东广健律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈炼钢，男，1959年3月1日出生，汉族，住江西省丰城市************，公民身份号码为362************539。委托诉讼代理人：欧阳如松，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏怡，广东林德律师事务所律师。上诉人王仲生因与被上诉人陈炼钢房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初14794号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决：一、确认陈炼钢与王仲生之间于2018年4月1日签订的《铺位合同书》无效；二、王仲生应于判决发生法律效力之日起三日内向陈炼钢返还转让费及押金共计60000元；三、王仲生应于判决发生法律效力之日起三日内向陈炼钢赔偿装修费12000元；四、驳回陈炼钢的其他诉讼请求；五、驳回王仲生的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费4260元（陈炼钢已预交），由陈炼钢负担646元，王仲生负担3614元；反诉受理费1925元（王仲生已预交），由王仲生负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初14794号民事判决书。王仲生上诉请求：裁定将本案发回重审。事实和理由：1.案外人周其波与本案没有任何关系，一审程序违法。2.王仲生与陈炼钢签订的《铺位合同书》及履约行为是双方真实意思，符合《中华人民共和国民法总则》第134条的规定。3.一审法院认定王仲生“一房两租”、“欺诈”没有根据。王仲生主观上没有欺诈的故意，客观上也没有欺诈的行为，一审法院在本案发回重审后并未做调查。4.一审法院将“房屋拆除破坏费”等同于“装修费”的事实认定错误。5.本案属于重审案件，而一审法院在审理重审案件中沿用原一审判决的事实认定问题，也属于基本事实认定违法，请予以纠正。陈炼钢多次主动找王仲生协商，要求王仲生承租案涉房屋做旅业，并要求其不要另外租赁给他人。同时，陈炼钢知道王仲生与房东的合同还有一年到期，陈炼钢本身就是在案涉房屋所在地进行二手房屋承包业务。且改革开放的东莞违章建筑很多，故一审法院不能将该房屋是否有办理建设工程规划许可证或者房产证演变成双方租赁合同的过错责任。陈炼钢辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持原判决。事实和理由：1.王仲生与周其波签订租赁合同后，又将案涉的物业出租给陈炼钢，属于“一房两租”，王仲生在一审时已经自认收到过周其波的租金，且未能提供证据证明王仲生与周其波的《铺位租赁合同》已经解除或者存在合伙关系，因此认定王仲生存在欺诈故意，其行为构成商业欺诈，应当承担全部过错责任。2.在未知王仲生一房两租的情况下，陈炼钢已经实际施工并完成了一定量的装修工程，以此产生的装修费用12000元是合理支出，由于王仲生的欺诈行为导致陈炼钢此项损失应当由其全部承担。3.王仲生“一房两租”的事实已经由王仲生于一审当庭自认收取了周其波租金所证实，一审认定王仲生存在欺诈行为完全正确，周其波对其与王仲生签订租赁合同和向王仲生交租以及与陈炼钢交涉等事实如实向一审法院陈述，是一审法院依法查明事实的正常调查行为。王仲生主张一审程序违法没有任何根据，不能成立。4.王仲生在一审中当庭确认收到了周其波给予的租金钱款，且合同的租期显示王仲生与陈炼钢的租期到2019年4月1日，与周其波的租期到2021年12月31日，超出了王仲生能出租的期限三年零九个月，事实充分证明王仲生存在一房两租和欺诈的行为。在现行法律没有废止或废除的情况下，陈炼钢认定出租合同是否合法有效需要按照现行法律来判断，且认为一审法院对转让费的认定、周其波的调查问题、李丽珍的情况说明等依职权进行调查是正确的。李丽珍不是本案的当事人，没有利害关系，不应作为本案参与诉讼的第三人。广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初14794号民事裁定驳回李丽珍作为第三人的请求，是正确的。广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初7132号民事判决被二审法院（2019）粤19民终4193号民事裁定发回重审，不代表该判决认定的事实也是错误的，故本案一审程序上是合规的。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，王仲生于二审法庭调查时陈述，其对一审判决认定案涉《铺位合同书》无效没有意见，对押金退还没有意见，但对一审判决不支持王仲生的反诉请求、认定转让费50000元不属于物的转让、对案涉租赁铺位的拆除费等同于装修费有意见。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对王仲生上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：一、关于王仲生与陈炼钢签订的《铺位合同书》的效力。案涉租赁铺位经一审法院调查，东莞市*******复函称查无案涉租赁铺位相关登记信息，东莞市自然资源局复函称案涉租赁铺位没有在该局办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，王仲生与陈炼钢签订的《铺位合同书》应属无效。一审判决对此处理正确，本院依法予以维持。二、关于一审法院向周其波调查相关事实的程序问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定：“人民法院有权向有关单位和个人调查取证，有关单位和个人不得拒绝。”本案中，陈炼钢在对案涉租赁铺位进行占有使用时，周其波以其系案涉租赁铺位的承租人为由对陈炼钢的前述占有使用行为进行阻挠，一审法院为查明本案事实向周其波调查取证并无不妥。王仲生主张一审法院向周其波调查取证程序违法，理据不足，本院依法不予采信。三、关于陈炼钢未能使用案涉租赁铺位的原因。前述《铺位合同书》虽因案涉租赁商铺未取得建设工程规划许可证而无效，但陈炼钢无法使用案涉租赁铺位的根本原因在于陈炼钢在对案涉租赁铺位进行装修时周其波针对案涉租赁铺位主张权利，导致陈炼钢对案涉租赁铺位进行装修及后续进行占有使用受到妨碍。而对于周其波针对案涉租赁铺位主张权利，王仲生主张其与周其波之间的《铺位合同书》已经作废、其与周其波之间是合伙关系，但王仲生均未提供合法有效的证据证明，且周其波对此亦不予确认，因此，王仲生的前述主张本院依法不予采信。结合周其波与王仲生签订的《铺位合同书》及周其波已向王仲生支付部分款项的事实来看，周其波对案涉租赁铺位主张权利有一定的合同依据和事实依据。对此，王仲生作为案涉租赁铺位的出租人，有义务为陈炼钢对案涉租赁铺位进行装修及后续占有使用排除妨碍，但王仲生并未举证证明其有为陈炼钢排除前述妨碍，应依法承担举证证明不能的责任。由此可见，陈炼钢未能实际占有使用案涉租赁铺位的根本原因在于王仲生一方，一审判决认定由王仲生承担全部过错责任并无不妥，本院依法予以维持。四、关于王仲生与陈炼钢签订的《铺位合同书》无效后的法律后果。王仲生向陈炼钢收取押金10000元、转让费50000元，共计60000元。王仲生于二审法庭调查时表示，其对一审判决认定其退还押金10000元无异议，本院依法予以确认。现王仲生主张其收取的转让费50000元不应退还，但王仲生并未提交合法有效的证据证明其转让的具体标的及标的有实际交付，应依法承担举证证明不能的责任。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，认定王仲生应退还其已收取的转让费50000元，并无不妥，本院依法予以维持。陈炼钢为装修案涉租赁铺位而先行对案涉租赁铺位原有部分装修进行拆除，该拆除行为属于装修行为的一部分，其拆除费用亦属于装修费用的一种表现形式之一。因陈炼钢未能实际占有使用案涉租赁铺位的根本原因在于王仲生，王仲生应对陈炼钢未能实际占有使用案涉租赁铺位承担全部过错责任，故王仲生应对陈炼钢为占有使用案涉租赁铺位而支付的拆除费用承担赔偿损失的民事责任。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，认定王仲生应赔偿陈炼钢装修费损失12000元，并无不妥，本院依法予以维持。陈炼钢虽对案涉租赁铺位开始进行装修动工，但并无实际使用，且陈炼钢未能实际占有使用案涉租赁铺位的根本原因在于王仲生，因此，王仲生反诉请求陈炼钢向其支付租金损失，理据不足，应不予支持。一审判决对此处理正确，本院依法予以维持。综上所述，王仲生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1600元（王仲生已预交），由王仲生负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年九月四日书记员 刘敏超