四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1795号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）:魏永兰,女,1993年12月16日出生,汉族,住四川省江安县。 委托诉讼代理人:王永江，四川蜀南律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吴桃，四川蜀南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）:罗正贤，男，1980年9月27日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）:李治铃，女，1985年9月11日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：林志平，四川丰宜律师事务所律师。 原审第三人：杜彬浩，男，1989年7月12日出生，汉族，住四川省江安县。 原审第三人：四川汇家物业服务有限公司。住所地：四川省宜宾市江安县江安镇魅力欧镇8号楼2单元902号。 法定代表人：欧阳明，经理。 上诉人魏永兰因与被上诉人罗正贤、李治铃、原审第三人杜彬浩、四川汇家物业服务有限公司（以下简称汇家物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省江安县人民法院（2020）川1523民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏永兰上诉请求：一、撤销四川省江安县人民法院（2020）川1523民初126号民事判决；二、改判解除魏永兰与罗正贤、李治铃于2018年7月13日签订的《房地产买卖合同》；三、改判罗正贤、李治铃退还魏永兰购房款8万元，利息自2018年8月2日起至2020年5月22日（实计算至本息付清之日）按照月利率1%计算，计17333元；四、判令罗正贤、李治铃支付魏永兰产权过户费4000元、中介费3460元、违约金10000元，合计17460元；五、一审、二审诉讼费由罗正贤、李治铃、杜彬浩、汇家物业承担。事实与理由：1.罗正贤、李治铃的违约行为导致魏永兰无法办理按揭贷款，已无法按照合同约定的支付方式来履行合同。虽然双方又进行了协商，魏永兰也在积极配合，但最终因罗正贤、李治铃与杜滨浩因赔偿问题未能达成一致意见，致使双方签订的《房地产买卖合同》已无法继续履行，魏永兰从始至终无任何过错。2.罗正贤、李治铃错误的行为使魏永兰不能办理二手房担保贷款合同，导致魏永兰无法按照合同约定通过按揭贷款的方式支付罗正贤、李治铃剩余购房款，合同已无法继续履行。魏永兰有权要求解除合同，并主张罗正贤、李治铃赔偿损失。3.因罗正贤、李治铃应当先为魏永兰履行办理按揭贷款的义务，而魏永兰通过银行按揭付款的方式在后，所以在罗正贤、李治铃未履行先行义务的情况下，魏永兰有权拒绝履行后续的支付义务。在此情况下，魏永兰以罗正贤、李治铃违约为由可以行使解除权。 罗正贤、李治铃共同辩称，1.罗正贤、李治铃没有违约行为，房屋过户是上诉方主动要求，罗正贤、李治铃是配合的义务而不是房屋买卖的主导义务。2.根据合同约定，没有排除本案可以使用商业贷款。3.合同应当履行，不存在解除合同的情况。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 杜彬浩、汇家物业未作陈述。 罗正贤、李治铃向一审法院起诉请求：一、魏永兰向罗正贤、李治铃支付购房款266000元；二、魏永兰向罗正贤、李治铃支付违约金10000元；三、魏永兰向罗正贤、李治铃支付从2018年10月2日起至2019年5月6日按年利率6%计算的资金占用利息9487.30元；四、本案诉讼费、保全费由魏永兰承担。 魏永兰向一审法院反诉请求：一、解除双方于2018年7月13日签订的《房地产买卖合同》；二、判令罗正贤、李治铃退还魏永兰购房款8万元，利息自2018年8月2日起至2020年5月22日按照月利率1%计算，共计17333元；三、判令罗正贤、李治铃支付魏永兰产权过户费4000元、中介费3460元、违约金10000元，合计17460元；四、反诉诉讼费及其它费用由罗正贤、李治铃负担。 一审法院认定事实：罗正贤、李治铃系夫妻，二人于2011年7月14日以265045元的总价购买了位于江安县房屋（以下简称案涉房屋），于2014年12月3日取得房权证（其字号为江安字第201409482号）。2018年罗正贤、李治铃拟出售案涉房屋，在汇家物业登记了售房信息。杜彬浩是汇家物业的工作人员，由其负责办理案涉房屋的交易事宜。2018年6月30日，罗正贤、李治铃向汇家物业出具了《卖房承诺书》一份，罗正贤、李治铃同意以34.6万元出售案涉房屋，定金及首付款共计8万元，余款26.6万元于产权交易过户完成时或贷款银行办妥抵押登记时收取，税费均由买方承担。杜彬浩在《卖房承诺书》的居间方处签名并加盖汇家物业财务专用章。 2018年7月13日，罗正贤、李治铃（卖方）与魏永兰（买方）签订《房地产买卖合同》,该合同约定：案涉房屋总售价为34.6万元，买方于2018年7月2日付定金2万元，买方于2018年7月18日前或房产过户时支付首付款8万元（含购房定金），余款26.6万元以银行放款时间为准（一般需要2个月左右）；交房时间为2018年7月20日或者房产证过户时交付；过户税费由买方承担；买卖双方各付中介费3460元，中介协助办理产权过户、贷款等相关手续服务；出卖方违约除退还定金外另支付购买方违约金1万元，购买方违约则定金不予退还，并自银行放款之日起按银行放贷金额的5‰向卖方支付违约金。同日，魏永兰向李治铃银行账户转款2万元；此后又魏永兰又支付房款6万元。 2018年8月2日，罗正贤、李治铃与魏永兰在江安县不动产登记中心签订《存量房买卖合同》，载明房款为20万元，办理房屋过户手续；同日，魏永兰缴纳个人所得税2000元、契税2000元。2018年8月7日，案涉房屋变更至魏永兰名下，其不动产权证号为川（2018）江安县不动产权第××号。2018年8月9日，魏永兰支付不动产权证工本费80元。 魏永兰与罗正贤的微信聊天记录显示：2018年9月7日，魏永兰说杜彬浩要买案涉房屋，已收到杜彬浩转账支付的37000元，还要收杜彬浩50000元；2018年11月7日，魏永兰说明天要与杜彬浩一起去银行办按揭贷款，将案涉房屋过户至杜彬浩名下，贷款下来后便后将剩余房款付给罗正贤。2019年3月2日，罗正贤向魏永兰转发了转购协议（将案涉房屋转购于杜彬浩），魏永兰称该协议需要三方共同协商才行。审理中，魏永兰、罗正贤均陈述因三方存在分歧未能达成协议。 魏永兰与杜彬浩的微信聊天记录显示：2019年2月16日至2019年3月10日，双方微信聊天中提及三方按揭协议（案涉房屋转购于杜彬浩），但未达成协议。 一审法院根据罗正贤、李治铃的申请调取贷款材料显示：2018年11月8日，魏永兰与杜彬浩签订《房地产买卖合同》一份，合同约定魏永兰将案涉房屋以34.6万元的价款出售给杜彬浩，约定18.6万元在2018年11月8日前付清，余款18万元以银行抵押贷款支付。同日，魏永兰、杜彬浩共同到中国邮政储蓄银行股份有限公司江安县支行办理银行贷款手续，杜彬浩出具了个人信息查询及报送授权书、个人婚姻状况承诺书、贷款申请表、职业及收入证明；魏永兰出具了房屋出售人声明、身份信息、不动产权证书等。银行对案涉房屋进行了内部评估，评估报告日期为2018年11月19日，有效期自2018年11月19日至2019年11月19日。 一审审理中，罗正贤陈述在房屋按揭贷款的过程中杜彬浩曾提出过赔偿3000元解决，但罗正贤、李治铃不同意；房屋钥匙交给了中介杜彬浩，电卡至今仍未交付；魏永兰陈述过户后取得了不动产权证书，但并未实际占有案涉房屋。 关于案涉房屋售价的问题。是以《存量房买卖合同》为准，还是以2018年7月13日的《房地产买卖合同》为准。魏永兰支付房屋价款的时间、金额与34.6万元的合同约定相符；魏永兰、杜彬浩向银行贷款提交的合同售价也为34.6万元；罗正贤、李治铃向汇家物业出具的《卖房承诺书》载明售价为34.6万元；罗正贤、李治铃最初取得案涉房屋的价款为265045元。上述证据已形成完整的证据链条，能够证明案涉房屋价款为34.6万元，故应以2018年7月13日的《房地产买卖合同》为准。《存量房买卖合同》因与查明事实不符，一审法院对该合同不予采信。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉房屋出卖人系自然人，所出售的房屋系已取得房权证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，本案不是商品房买卖合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。双方签订了书面的房屋买卖合同，罗正贤、李治铃将房屋交付给了魏永兰，案涉房屋已变更登记在魏永兰名下，双方于2018年7月13日签订的房屋买卖合同已成立并生效。 关于合同是否应当解除的问题。因罗正贤、李治铃已协助办理房屋过户手续，已履行主要义务，魏永兰已取得案涉房屋物权。因本案并非商品房买卖合同纠纷，故不应适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。由于罗正贤、李治铃与魏永兰并未就合同解除进行明确约定，纠纷产生后也未对合同解除达成协议，因此魏永兰只能依照法律规定行使解除权。魏永兰未提供证据证明符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，故一审法院对魏永兰解除合同的反诉请求不予支持。 根据合同约定，案涉房屋价款为34.6万元，魏永兰已支付房款8万元，还应向罗正贤、李治铃支付房款26.6万元。合同约定魏永兰只有在取得银行贷款后拒不支付房款时才承担违约责任，因本案未能办理房屋按揭贷款，故不满足合同约定的违约金支付条件。罗正贤、李治铃未将房屋钥匙亲自交付给魏永兰，也未将案涉房屋电卡交付魏永兰，致房屋闲置，存在一定的过错。魏永兰在取得案涉房屋物权后，未按合同约定支付剩余房屋余款，构成违约。基于双方均存在过错，给对方造成一定的损失，一审法院对罗正贤、李治铃主张的违约金及利息均不予支持。 因合同继续履行，一审法院对魏永兰其余反诉请求均不予支持。 杜彬浩经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。 综上，2018年7月13日罗正贤、李治铃与魏永兰签订的《房地产买卖合同》应继续履行，魏永兰应按合同约定支付剩余房款266000元，其违约金及利息的主张不予支持；魏永兰的反诉请求均不成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、魏永兰于判决生效后十日内一次性支付罗正贤、李治铃购房款266000元；二、驳回本诉罗正贤、李治铃本案其他诉讼请求；三、驳回反诉魏永兰全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2791元，保全费1850元，反诉案件受理费1298元，合计5939元由魏永兰负担；此款罗正贤、李治铃已预交4641元，魏永兰预交1298元，由魏永兰于判决生效后十日内支付罗正贤、李治铃4641元。 二审中，魏永兰向法院提交了以下证据：宜宾二医院门诊疾病诊断疾病书、西南医科大学附属医院汉密顿抑郁量表两张，拟证明：魏永兰因本案诉讼精神高度紧张，原审判决不顾合同约定，强行判令上诉人履行支付义务，使上诉人处于焦虑中，经诊断上诉人有中度抑郁，已对上诉人产生精神损害。 对魏永兰提交的证据罗正贤、李治铃的质证意见为：1.证据真实性无法核实，宜宾二医院门诊疾病诊断疾病书有印章，但是西南医科大学附属医院汉密顿抑郁量表没有印章；2.与本案没有关联性；3.一审判决造成上诉人焦虑，证明目的有异议。魏永兰付出的8万元已经由杜彬浩承担，魏永兰没有承担价款，真正收到伤害的是罗正贤、李治铃，对证明目的有异议。杜彬浩、汇家物业未发表质证意见。 经审查，魏永兰在二审中提交的证据与本案基本事实无关，本院不予采纳。 本院经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：魏永兰是否可以解除其与罗正贤、李治铃于2018年7月13日签订的《房地产买卖合同》，如果解除罗正贤、李治铃应当承担哪些责任。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，魏永兰与罗正贤、李治铃2018年7月13日签订的《房地产买卖合同》中未约定解除合同的条件，双方也无法协商一致解除合同，因此魏永兰要求解除合同应依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使解除权。魏永兰主张罗正贤、李治铃在魏永兰向银行申请按揭贷款之前就将房屋过户登记到魏永兰名下导致魏永兰无法办理按揭贷款，违反了合同约定，致使已无法再按照合同约定的履行方式履行。首先，办理房屋过户手续系罗正贤、李治铃与魏永兰共同于2018年8月2日在江安县不动产登记中心签订《存量房买卖合同》后再办理的，非罗正贤、李治铃单方去办理完成的；其次，《房地产买卖合同》第四条第4项约定的内容为“甲方（卖方）须积极配合乙方（买方）和中介方办理相关手续，为乙方提供房地产过户、贷款、公证的所有有效资料”，本案中，罗正贤、李治铃并无违反该条约定的情形；第三，魏永兰未提供证据证明其无法贷款与先办理了过户手续存在因果关系。因此，魏永兰无法办理按揭贷款不能归责于罗正贤、李治铃的错误，也不能因此行使解除权。对于魏永兰主张的适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条行使解除权的问题，因魏永兰并无证据证明合同成立以后存在客观情况发生了在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，因此对其主张不予支持。综上，魏永兰并无法定解除权可以行使，对其主张的反诉请求一审法院不予支持，并无不当。 综上，魏永兰的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7012元，由上诉人魏永兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王纯强 审判员  陈伟林 审判员  林 涛 二〇二〇年九月十四日 书记员  曾雪莲