河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3751号 上诉人（原审被告）：孙江波，男，1977年5月21日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。 被上诉人（原审原告）：中国共产党蠡县委员会党校，住所地河北省保定市蠡县育才东路。 法定代表人：宋元卓，常务副校长。 委托诉讼代理人：李永学，河北瑞清律师事务所律师。 上诉人中国共产党蠡县委员会党校因与被上诉人孙江波租赁合同纠纷一案，不服河北省蠡县人民法院（2020）冀0635民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人孙江波、被上诉人蠡县党校委托诉讼代理人李永学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙江波上诉请求：一、一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。二、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由:首先，一审认定基本事实错误，上诉人与被上诉人之间所签订的租赁合同系无效合同，理由是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。被上诉人在作为出租方与上诉人签订合同时未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋。通俗的说被上诉人的房屋因为未能提供建设工程规划许可证即进行建设系违反了法律的强制性规定，属于违章建筑，被上诉人利用此违法房产与上诉人签订租赁合同，违反了《合同法》第五十二条之规定，即合同无效的五种情形其中之一:违反法律、行政法规的强制性规定。在一审时，被上诉人未提交有关的任何证据。故上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同无效。其次，被上诉人的房屋属于1996年的建筑，在上诉人租赁时房子非常破旧，上诉人为了开办幼儿园，为了房屋安全等方面上诉人对其进行了多年的修整和装饰，添加了相关附属设施，投入了大量的财力物力，粗略计算从2014年至2020年上诉人为该租赁房屋在装饰装修物共计花费160余万元(附有清单)。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条:承租入经出租人同意装饰装修，租赁合同龙效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有:不同意利用的，可由承和人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有:不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。上诉人认为，由于被告不具备法律所规定的未取得建设工程规划许可证导致租赁合同无效，被上诉人明显是过错方，上诉人为租赁物装饰装修物的损失160万元应当由被上诉人承担。综上，原审法院认定事实错误。为此，上诉人依法向保定市中级人民法院提起上诉，请求依法撤销原审判决，依法改判或将本案发回审。 蠡县党校辩称，1.上诉人所依据的《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》属于法律适用不正确，因该部法律发布的时间为2009年9月1日，但是一审法院判决认定事实当中以及上诉人的上诉状当中均提到涉案房屋是1996年8月份建成，根据法不溯及既往原则故上诉人法律使用不正确。2.上诉人与被上诉人所签订的租赁协议中已经明确约定租赁期限为一年，该协议第四条也已经约定。故上诉人主张被上诉人承担相应的损失无法律及事实依据。综上，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 蠡县党校向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告交还租赁物，立即从租赁场地搬出；2、请求法院依法判令被告支付占用租赁物期间的租赁费用及损失共计6万元（2017年3月16日-2020年3月15日，每年2万元）；3、请求法院依法判令被告支付2020年3月16日至交还租赁物日止的租赁费及损失；4、判令被告承担本案诉讼费等费用。 一审法院认定事实：原告蠡县党校的原址在蠡县蠡吾大街国泰胡同，2001年6月25日办理了河北省行政事业单位非经营国有资产产权登记证，土地权证编号为011874766，占用面积为1351平方米；办公楼建筑面积1,200平方米，1996年8月建成，未办房产证。 2014年9月，原告蠡县党校与被告孙江波签订租赁协议，由被告孙江波租赁原告蠡县党校在蠡县蠡吾大街国泰胡同的原址，期限一年。到期后，2016年3月15日，原告蠡县党校与被告孙江波再次签订租赁协议一份，载明：“甲方：中共蠡县县委党校乙方：常新庆孙江波冯红梅上列甲乙双方经充分协商，本着互惠互利的原则，就蠡县党校原址楼房及院落出租给乙方使用，达成如下协议，双方共同遵守。一、甲方将党校原址楼房一栋（5）层及院落、附属设施租赁给乙方使用。二、租赁期限为一年，自2016年3月15日始到2017年3月15日终。三、租赁费用交付方式：每年租金为20,000元，于2016年3月15日前一次性交纳付清。四、乙方租赁期间，不得对租赁物进行大的改建，乙方因使用可进行必要的装修，装修费用乙方承担。五、乙方租赁期间水、电等费用由乙方承担，与甲方无关。六、因乙方系单位，如面临政策性变动或拆迁等情况，有权立即中止此合同，乙方应将租赁物腾出，乙方装修费用自行承担；甲方已收取的，乙方未实际占用期间的租赁费由甲方退还给乙方。七、乙方在租赁期间，有义务保管好租赁物，自然损耗除外。如乙方在租赁期间，致使租赁物人为损坏，或乙方以外的原因致使租赁物损坏，责任由乙方承担，不可抗力除外。八、未经甲方同意，乙方不得转让。九、甲乙双方任何一方要求解除租赁协议，应有正当理由，并提前十天书面通知对方。此协议一式两份，甲乙方各执一份，双方签字或盖章后生效。”该租赁协议由甲方中国共产党蠡县委员会党校加盖公章、法定代表人宋元卓签字，乙方常新庆、孙江波、冯红梅签字并摁印。该协议签字的乙方，常新庆是租赁协议的中间人，并非承租方；冯红梅是被告孙江波的合伙人，后已退出合伙，不再承租。 2016年3月份，被告孙江波支付了租赁费20,000元。 被告孙江波租赁蠡县党校原址后，用于开办爱迪儿国学幼儿园，2015年至2017年期间对楼房和院落进行了装修、施工。2017年3月15日租赁合同到期后，原告蠡县党校与被告孙江波未续签租赁合同。2017年11月28日，原告蠡县党校向被告孙江波发出书面《停工通知书》，载明“党校与常新庆等人所签的房屋租赁合同于2017年3月15日已到期。因县里下一步有安排，故不再租赁。但发现你们在合同到期后，仍在党校原址施工，因多次电话通知未果，特正式通知，否则后果自负。蠡县县委党校2017年11月28日”，并让被告孙江波在保证书上签名，保证书载明“今收到党校停工通知书，我们保证不再施工。保证人：孙江波2017年11月30日”。 对当事人无争议的下列证据，法院予以确认并在卷佐证：非经营国有资产产权登记证、国有土地使用证、租赁协议、停工通知书、保证书。 对当事人有争议的证据，法院认证意见如下：1、原告蠡县党校提交的2016年3月24日收房租的工商银行业务回单，付款人为张小娜，被告孙江波对此表示不清楚，称以现金方式交纳的房租。因该业务回单不能证实与本案的关联性，但双方对交纳房租的时间和数额陈述一致，本院对该事实予以认定。2、原告蠡县党校提交的2018年9月19日、2019年12月9日、2020年1月2日“对党校原址进行清场的通知”三份，被告孙江波表示未收到。因原告未举证证明将清场通知书送达被告，法院对此不予认定。 一审法院认为，原告蠡县党校与被告孙江波2016年3月15日签订的租赁协议，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，为有效合同。该合同到期后，双方未续签合同，但被告孙江波一直继续占用租赁物，原告蠡县党校在2017年11月28日前未提出异议，该期间原租赁合同继续有效，为不定期租赁。2017年11月28日原告蠡县党校向被告孙江波发出书面通知，表明不再继续租赁，即原告提出了解除合同，该解除权符合法律的规定和租赁协议的约定，并已在合理期限前通知了承租人。被告孙江波应按约定返还租赁物，并按实际租赁期限支付租金。故法院对原告蠡县党校的诉讼请求，予以支持。被告孙江波辩称原告蠡县党校的负责人口头承诺可以长期租用的意见，无证据支持，不予支持。按照双方合同的约定，被告孙江波对租赁物进行装修的费用，由被告孙江波负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告孙江波返还原告中国共产党蠡县委员会党校租赁物，于本判决生效之日起十日内从蠡县蠡吾大街国泰胡同原告的原址楼房和院落搬出。二、被告孙江波于本判决生效之日起十日内支付原告中国共产党蠡县委员会党校2017年3月16日至2020年3月15日期间的租赁费60,000元，并按每年20,000元的标准支付自2020年3月16日起至交付租赁物日止的租赁费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计650元，由被告孙江波负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明事实与原审查明事实一致。 本院认为，关于上诉人孙江波与被上诉人蠡县党校签订《租赁协议》的效力问题。涉案的房屋系1996年8月所建，2000年取得了《国有土地使用证》，2001年6月25日办理了河北省行政事业单位非经营国有资产产权登记证，该房屋虽未房屋所有权证，但依法取得合法权属证明，故上诉人主张《租赁协议》无效于法无据，本院不予支持。关于被上诉人是否应给付租赁物装饰装修物的损失160万元的问题。《租赁协议》第四条、第六条约定：“乙方租赁期间，不得对租赁物进行大的改建，乙方使用可进行必要的装修，装修费用乙方负担。”及“因甲方系单位，如面临政策性变动或拆迁等情况，有权立即终止此合同，乙方应将租赁物腾出，乙方装修费用装修承担…”。在一、二审诉讼中上诉人就其所主张的租赁物装饰装修物的损失160万元应由被上诉人赔偿未能提交充分有效的证据证实，故上诉人主张理据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人孙江波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,300元，由上诉人孙江波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵鹏壮 审 判 员 张 力 审 判 员 庞 茜 二〇二〇年九月八日 法官助理 马巧灵 书 记 员 甄红云