重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020）渝02民终1596号上诉人（原审原告）：杨菊，女，1966年11月3日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：陈韦杙（杨菊之女），女，1989年10月2日出生，汉族，住重庆市奉节县。被上诉人（原审被告）：重庆海成实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区玉龙路620号1幢22层，统一社会信用代码91500101711607490J。法定代表人：李海，董事长。委托诉讼代理人：冉启海，重庆夔府律师事务所律师。上诉人杨菊因与被上诉人重庆海成实业（集团）有限公司（以下简称海成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2020）渝0236民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨菊上诉请求：撤销一审判决，改判海成公司向杨菊支付违约金9.6万元；一、二审诉讼费由海成公司负担。事实理由如下：一、一审认定事实错误。2015年12月，杨菊承租的商铺开始漏水，杨菊及时通知了海成公司对商铺进行维修，但海成公司却未履行维修义务。（2019）渝02民终26XX号民事判决书中载明：2015年12月涉案商铺开始漏水，不是承租人杨菊的原因所造成，故出租人海成公司应当承担维修义务。也载明了杨菊完成了及时通知维修义务，海成公司仍不能完全修复的情况下，杨菊采取拒付下一年度租金等费用行使同时履行抗辩权。故海成公司有不履行维修义务行为，其该行为构成违约，一审未以认定错误。二、一审适用法律错误。出租人应当履行维修义务，除当事人另有约定外。也就是说出租人海成公司有维修出租物商铺的法定义务。双方当事人签订的租赁合同中，并没有约定租赁物的维修归属于承租人承担，故涉案商铺的维修义务系出租人海成公司，因海成公司未履行完全的维修义务，其行为构成违约。综上，海成公司为违约方，杨菊有权要求海成公司按合同约定赔偿损失或支付违约金。本案中，双方当事人签订的合同中明确约定了违约金，且该违约金条款所针对的违约行为包括海成公司未完成维修义务的违约行为，因此海成公司应当支付杨菊违约金。海成公司辩称，1.在（2019）渝02民终26XX号房屋租赁合同纠纷案判决后，海成公司将案涉房屋收回。通过房屋收回后与海成物业公司沟通了解，也确定了海成物业公司对该房屋维修的事实和证据，作为物业公司对该房屋的维修亦视为海成公司维修，故不存在违约的行为。2.另房屋交付杨菊时是经过验收合格的，杨菊租赁使用半年后才开始漏水。在此情况下，房屋漏水是否必然导致海成公司违约。因为漏水通过物业公司的调查是因为该房屋的地理位置比较特殊，房屋顶连接处是一个露台，就算漏水也不是海成公司故意所为。3.一审法院对不承担违约责任也予以阐述，就算有漏水的情形也仅是损害赔偿问题，而不是违约行为。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。杨菊向一审法院起诉请求：1.判令海成公司向杨菊支付违约金9.6万元；2.本案诉讼费由海成公司承担。一审审理查明，2014年12月25日，海成公司（甲方）与杨菊（乙方）签订《XX装饰家居馆商铺租赁合同》，约定乙方租用甲方位于奉节县XX国际X组团XX装饰家居馆经营用房一层6号商铺。租期为5年，暂定于2015年5月1日起至2020年4月30日止，具体租赁时间以甲方书面通知的开业时间为准，起止时间相应顺延或提前。签订合同当日，杨菊交纳了第一年度租金、物管费、商业管理费及48000元履约保证金。2015年6月27日，XX装饰家居馆开业。杨菊在租用商铺经营“XX金欧雅”陶瓷。期间，杨菊所承租的商铺出现漏水情况未得到维修，杨菊拒付租金，后海成公司起诉杨菊，经奉节县人民法院判决：“一、解除重庆海成实业（集团）有限公司与杨菊签订的《XX装饰家居馆商铺租赁合同》；二、杨菊于判决生效后十日内搬出所租赁的奉节县XX国际B组团XX装饰家居馆一层第6号商铺，将商铺归还重庆海成实业（集团）有限公司；三、杨菊于本判决生效后十日内支付重庆海成实业（集团）有限公司商铺租金、物业管理费和商业管理费62061.5元，违约金18618元，共计80679.5元（签订合同时杨菊支付的履约保证金48000元，在执行时予以品除）；四、驳回重庆海成实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。”后杨菊上诉，经重庆市第二中级人民法院判决：“一、维持重庆市奉节县人民法院（2019）渝0236民初24XX号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市奉节县人民法院（2019）渝0236民初24XX号民事判决第三项；三、杨菊于本判决生效后五日内支付重庆海成实业（集团）有限公司商铺租金、物业管理费和商业管理费62061.50元（签订合同时杨菊支付的履约保证金48000元，在执行时予以品除）；四、驳回重庆海成实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8542元，减半收取4271元，由重庆海成实业（集团）有限公司负担3721元，杨菊负担550元。二审案件受理费731元，由重庆海成实业（集团）有限公司负担169元，由杨菊负担562元。”一审法院认为，杨菊与海成公司租赁合同纠纷一案，经二审认为海成公司作为出租方，非承租人杨菊的原因导致商铺漏水，应由出租方承担维修义务。杨菊作为承租方，基于海成公司未履行维修义务而行使同时履行抗辩权，在海成公司未履行维修义务的情况下，杨菊拒付租金的行为不构成违约。现杨菊认为海成公司未维修而构成违约，并根据《商铺租赁合同》第七条：“双方在履约过程中，任何一方违反上述条款，除有特别约定外，违约方以双倍履约保证金金额作为违约金一次性支付给守约方并承担全部经济损失。”的规定要求海成公司支付违约金96000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”可知，出租人未履行维修义务并不必然构成违约，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。又根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第（二）项第13条的约定，在租赁期内，若房屋出现损坏乙方应立即通知甲方，甲方配合乙方进行维修。若乙方未及时通知甲方导致损失扩大，则扩大部分的损失由乙方承担。若经核查，该房屋的毁损是由乙方原因造成的，则全部损失均由乙方承担且乙方还需要承担毁损房屋的修复费用。本条也不属于约定的不履行维修义务应当支付违约金的约定。故杨菊要求海成公司给付违约金的诉讼请求，不予支持。杨菊如有证据证实海成公司不履行维修义务给杨菊造成损失，可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条规定，判决：驳回杨菊的诉讼请求。案件受理费2200元，减半收取1100元，由杨菊负担。二审根据一审中的证据和双方在一、二审庭审中的陈述，结合（2019）渝02民终26XX号民事判决查明的事实确认以下事实：案涉商铺于2015年12月开始漏水，且包含杨菊所承租的案涉商铺在内的XX装饰家居馆存在多家商铺漏水情况。杨菊承租期间海成公司并未将案涉商铺漏水问题予以解决。在2017年1月30日海成公司将案涉商铺上锁之前，杨菊也未因维修而暂停经营使用案涉商铺。2020年8月27日，海成公司书面请求降低违约金，其主要理由是案涉商铺虽有过漏水情形，但并没有影响杨菊正常的使用和经营。二审查明的其他的案件事实与一审相同，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。也就是说租赁物的维修义务系出租人的法定义务。本案中，双方当事人签订的租赁合同中，并没有约定租赁物的维修义务归属于承租人承担，故涉案商铺的维修义务应由出租人海成公司承担。因海成公司未履行完全的维修义务，涉案商铺在杨菊承租期间存在漏水，其行为构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。双方约定违约方以双倍履约保证金金额作为违约金支付给守约方。海成公司认为即便其违约，但双方约定的违约金过高，请求予以调整。违约金是否过高应当根据案件的具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的缔约地位及预期利益等因素予以综合判定。本案中，杨菊未就损失提供证据予以证实，且（2019）渝02民终26XX号民事判决载明在2017年1月30日海成公司将案涉商铺上锁之前，杨菊也未因维修而暂停经营使用案涉商铺等客观事实，结合双方当事人均同意提前解除租赁合同的实际情况，本院酌情判决海成公司支付杨菊违约金50000元较为适宜。综上所述，上诉人杨菊的部分上诉请求成立，本院予以支持。不成立的部分上诉请求，应予驳回。本院根据二审查明的事实，认为一审驳回杨菊请求海成公司支付违约金欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：撤销重庆市奉节县人民法院（2020）渝0236民初1262号民事判决；重庆海成实业（集团）有限公司于本判决生效后五日内支付杨菊违约金50000元；驳回杨菊的其他诉讼请求。一审案件受理费2200元，减半收取1100元，由杨菊负担440元，由重庆海成实业（集团）有限公司负担660元；二审案件受理费2200元，由杨菊负担880元，由重庆海成实业（集团）有限公司负担1320元。本判决为终审判决。审判长  李迪云审判员  何 洪审判员  刘丽苹二〇二〇年九月七日书记员  向彦霖