文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终560号上诉人（原审原告）：方道龙，男，1963年4月8日生，汉族，住江苏省扬中市。上诉人（原审原告）：方馨，男，1989年7月14日生，汉族，江苏省扬中市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：巫肇胜，江苏东银律师事务所律师。上诉人（原审被告）：扬中市中扬红星置业有限公司，统一社会信用代码913211823021870426，住所地扬中市三茅街道新民路106号。法定代表人：姚俊岭，董事长。委托诉讼代理人：孙俭，江苏汇典律师事务所律师。上诉人方道龙、方馨因与上诉人扬中市中扬红星置业有限公司（以下简称置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬中市人民法院（2019）苏1182民初3545号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人方道龙、方馨上诉请求：1、撤销扬中市人民法院（2019）苏1182民初3545号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审的诉讼费用由置业公司承担。事实和理由：一、一审判决错误地将《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》和《商品房买卖合同》混为一谈，二份合同是独立的，而且对面积、价格的约定明显不同。《商品房买卖合同》明确约定所购房产为建筑面积，并详细记载建筑面积256.83平方米、套内面积223.98平方米、公共部位与公用房屋分摊面积32.85平方米。而《储藏室使用权转让协议》只约定了面积，并没有分摊面积。也就是商品房买卖合同中第8条规定按照建筑面积进行的约定，储藏室协议中是按照套内面积进行约定的为40.76平方米，而现在建筑面积仅为20.38平方米。二、扬中市不动产登记测绘队的《房产测绘成果报告书》存在错误。该《房产测绘成果报告书》中面积计算说明等内容不一致。储藏室公用建筑面积分摊系数计算、公用津筑面积分摊计算等违反《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9、10、11条的规定。公用建筑面积按整栋建筑物的建筑面积计算，而报告书却按储藏室单独计算。一审判决仍将《房产测绘成果报告书》作为判决依据，所确定储藏室面积不符合事实。三、涉案储藏室上面全部镂空，并非密闭空间，一审法院认定储藏室包括公摊面积，则储藏室单价远高于该栋楼商品房的价格，这显然不符合双方签订商品房买卖合同和储藏室转让协议时的初衷，真实情况是双方对商品房和储藏室分别进行了约定面积和计价方式。置业公司答辩称：方道龙、方馨的上诉请求没有事实和法律依据，本案争议焦点是储藏室面积是应按照建筑面积计算，还是应按照套内面积计的问题，而是一审判决将储藏室使用权转让协议中关于面积差额是多退少补的约定错误理解为面积差额双倍返还。无论是储藏室使用权协议中的约定，还是方道龙、方馨的诉请都是多退少补，一审法院判非所求，应当予以纠正。上诉人置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判置业公司退还方道龙、方馨储藏室使用权转让款的差价128710元；2、本案一审、二审诉讼费用由方道龙、方馨承担。事实与理由：一、案涉争议是储藏室使用权转让协议如何履行引发，不涉及商品房买卖合同的履行。不能适用或引用商品房买卖合同司法解释中的规定内容，也不适用商品房预售的有关规定。二、原审判决认定的部分事实有误，导致“双倍返还”的判决结果错误。一审中，上诉人不同意以商品房买卖合同中关于商品房产权面积误差方案（双倍返还）来处理储藏室使用权面积误差款的返还，双方协议中关于返差的约定明确，且方道龙、方馨的诉请也未要求双倍返还，是主张“多退少补”，故原审引用商品房买卖合同中的双倍误差退还处理，违反了当事人意思自治。一审判决超越了方道龙、方馨的诉请，不仅违反储藏室协议的有关约定，也没有法律依据。三、一审中，原审法院未向方道龙、方馨释明“是否变更诉讼请求为：双倍返还……”。四、一审判决双倍返还储藏室的面积差价，不利于营商环境的改善和交易的稳定。方道龙、方馨答辩称：置业公司上诉意见没有事实和法律依据，从置业公司上诉意见中可以看出，其用双标对本案的事实进行故意的扭曲，比如，先强调储藏室转让协议，不适用商品房买卖合同相关的法律法规，后面又强调储藏室转让协议的“面积”和商品房买卖合同中的“面积”是同一回事，都是“建筑面积”，这显然是故意违背事实和法律。方道龙、方馨向一审法院提出诉讼请求：1.判令置业公司退还合同约定面积与实际面积的差价122696元（以122696元为基础按银行同期贷款利息计算至实际支付为止）；2.本案诉讼费用由置业公司承担。事实及理由：2018年6月13日，方道龙、方馨与置业公司签订《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》，协议中约定储藏室面积为40.76平方米，价款为245392元。但储藏室实际面积只有20.38平方米，相差20.38平方米，双方交涉未果，诉至法院。一审法院审理查明事实如下：置业公司系红星国际生活广场房地产项目的开发商，2017年10月1日，该项目营销中心投入使用。2018年2月28日，扬中市不动产登记测绘队对红星国际生活广场2号楼储藏室进行了预测并出具了扬房预测字第2200331号《房产测绘成果报告书》（储藏室），报告书中附有预售商品房建筑面积计算说明、幢分摊说明书、共有建筑面积分摊认定表和面积计算报告（预）（该面积报告载明储藏室9的计算式为3x1.25+4.38x3.8、套内建筑面积为20.38平方米、分摊面积为20.38平方米、套建筑面积为40.76平方米）。审理中，置业公司提供了扬中市公证处（2019）镇扬证民内字第979号公证书，内容是置业公司营销中心在大厅展板上展出了营业执照、商品房预（销）售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房产测绘报告书等文书的复印件。2018年5月20日，方道龙、方馨签署了红星檀宫楼认购协议书，载明洋房2号楼9号储藏室，该储藏室建筑面积40.76㎡（以实测面积为准），总价245392元。2018年6月9日，方道龙、方馨签署了红星檀宫购房合同签约确认单，载明储藏室2-9、面积40.76平方米、￥245392元。2018年6月13日，方道龙、方馨同置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定方道龙、方馨向置业公司购买2幢103号商品房，合同第三条关于“买受人所购商品房的基本情况”的条款约定：该商品房合同约定建筑面积共256.83平方米，其中套内建筑面积223.98平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.85平方米，商品房单价每平方米8016元；合同第五条关于“面积确认及面积差异处理”的条款约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的。产权面积小于合同约定登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）/合同约定面积x100%。该合同附件二“共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明”载明：1.共用部分与共用房屋分摊建筑面积构成最终以扬中市不动产登记中心备案的面积测绘（实绘）报告为准。同日，方道龙、方馨与置业公司还签订了《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》，约定置业公司将开发的编号为2-9的“红星檀宫”商品房地下储藏室使用权转让给方道龙、方馨；协议第三条关于“转让价款”的条款约定：该储藏室面积为40.76平方米（该面积为图纸测绘面积，最终根据实际面积多退少补），双方约定该储藏室使用权转让价款为245392元；协议第五条关于“交付期限与方式”的条款约定：方道龙、方馨向置业公司付清全部转让款后，置业公司应于方道龙、方馨所购住房交付之日，同期将该储藏室交付给方道龙、方馨使用；协议第十条附则部分载明：置业公司已明确告知方道龙、方馨并知晓，储藏室系置业公司开发而取得的所有权，但不进行产权登记；方道龙、方馨自本协议签订后可享有储藏室的合理使用、处分、收益权。该协议后附加盖有置业公司销售专用章的地下一层平面图，标明了储藏室的方位。当日，方道龙、方馨向置业公司支付了全部转让价款。2019年7月30日，扬中市不动产登记测绘队对红星国际生活广场2号楼储藏室进行了实测并出具了扬房实测字第1200524号《房产测绘成果报告书》（储藏室），报告书中附有商品房建筑面积计算说明、房产幢平面图、共有建筑面积分摊认定表和面积计算报告（其中载明储藏室09的计算式为3x1.25+4.38x3.8、套内建筑面积为20.38平方米、分摊面积为17.62平方米、套建筑面积为38平方米）。根据该报告，2号楼储藏室总建筑面积为591.72平方米，储藏室套内总建筑面积为317.4平方米、共用部分总分摊面积274.34平方米、总分摊系数为0.864390（储藏室总分摊面积/储藏室套内总建筑面积），单个储藏室分摊面积的计算方式为单个储藏室套内建筑面积x总分摊系数。2019年8月6日，扬中市住房和城乡建设局向置业公司发出《新建商品房住房配套设施交付使用核查意见书》，内容为红星国际生活广场一期住宅1-3#、5-8#及地下室、配电房项目进行配套设施核查，符合江苏省住建厅《苏建房管[2014]176》和《扬住建[2018]30号》文件要求。根据置业公司提供的落款时间为2019年8月2日的公告，置业公司通知业主称储藏室实测面积已经由政府指定的测绘部门完成实测，现已公示在交房中心，多退少补，请业主来交房中心查看并领取补差金额。方道龙、方馨认为根据2019年7月30日的《房产测绘成果报告书》，其储藏室的套内建筑面积为20.38平方米，而双方签订的《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》约定储藏室面积为40.76平方米，遂拒绝签收储藏室并提起了本案诉讼，要求置业公司退还差价。一审法院认为，依据现有证据和审理查明的事实，本案2号楼储藏室系先由规划部门制定基本方案，方案形成后，置业公司委托扬中市不动产登记测绘队对2号住宅楼进行面积预测并形成《房产测绘成果报告书》（预测），该报告载明了各商品房和储藏室的套内建筑面积、分摊面积、套建筑面积。之后，置业公司根据该预测报告载明的面积对商品房和储藏室进行预售。待2号楼储藏室建成后，置业公司再次委托扬中市不动产登记测绘队对2号楼储藏室的实际面积进行测绘并形成《房产测绘成果报告书》（实测），该报告载明了每个储藏室实测的套内建筑面积、分摊面积、套建筑面积。最后，置业公司按照该实测报告载明的面积进行差价退补。在上述过程中，置业公司和原告先签订了红星檀宫购房合同签约确认单，后于同一日正式签订了《商品房买卖合同》和《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》。经查，双方签订的《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为有效。该转让协议载明方道龙、方馨储藏室面积为40.76平方米，2019年7月30日的《房产测绘成果报告书》（实测）载明方道龙、方馨储藏室的套内建筑面积为20.38平方米，方道龙、方馨认为转让协议所载的“面积”指的是套内建筑面积，据此计算，方道龙、方馨购买的储藏室面积和储藏室实际面积相差20.38平方米，故要求置业公司退还该相差面积对应的储藏室差价。置业公司对此则认为转让协议上载明的储藏室面积指的是建筑面积（含公摊面积）而非套内建筑面积，双方由此产生争议。因此，本案的核心争议焦点即在于如何理解转让协议上约定的储藏室面积。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。法院认为，首先，《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》所载明的储藏室面积实际是根据2018年2月28日的《房产测绘成果报告书》（预测）得出，转让协议亦写明“该面积为图纸测绘面积”，根据该报告书，方道龙、方馨购买的储藏室9的套建筑面积为40.76平方米，与转让协议载明的储藏室面积一致，而该面积是套内建筑面积和分摊面积相加所得出；其次，方道龙、方馨在签订转让协议的同一日还签订了《商品房买卖合同》，该合同关于计价方式与价款的条款明确载明“按建筑面积计算”，而在方道龙、方馨签署的认购协议书中，也明确载明储藏室为建筑面积40.76平方米，上述合同、文件均系在方道龙、方馨购买商品房、储藏室的过程中签订，向置业公司亦提供《公证书》证明其在营销中心展示了包括《房产测绘成果报告书》在内的相关文件，法院认为，以上事实可以作为判断置业公司是否履行告知义务、方道龙、方馨是否知情以及买卖行为是否系双方真实意思表示的依据；最后，置业公司开发的2号楼储藏室事实上存在着过道等公用面积，且该公用面积属于方道龙、方馨使用自己的储藏室所必须利用和借助的面积，若方道龙、方馨购买的仅为储藏室的套内建筑面积，这意味置业公司将自行承担公摊面积的建设成本，将上述公用面积无偿交由方道龙、方馨等购买者使用，这显然有悖置业公司出售储藏室的目的，亦与目前的房地产市场交易习惯不符。综上，应当认定转让协议载明的储藏室面积为建筑面积，方道龙、方馨关于该面积为套内建筑面积并要求按此计算差额价款的主张，难以成立。《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》约定“最终根据实际面积多退少补”，根据2019年7月30日的《房产测绘成果报告书》（实测），方道龙、方馨购买的9号储藏室的实测建筑面积为38平方米，与转让协议所载面积相差2.76平方米，面积误差在3%以外，置业公司亦发出公告表示愿意进行补差，故置业公司应当退还方道龙、方馨差价。审理中，置业公司自认商品房买卖合同是《储藏室使用权转让协议》的不可分割的部分，与《储藏室使用权转让协议》具有同等的法律效力，商品房买卖合同与《储藏室使用权转让协议》互为补充，认为应当适用商品房买卖合同第五条之规定来处理面积误差的房款。故根据该条款之约定，置业公司应退还的房款差价为绝对值3%以内7361.76元[245392元/40.76平方米x1.2228平方米（40.76平方米x3%）]+绝对值3%以外18509.16元[245392元/40.76平方米x(2.76平方米-1.2228平方米）x2倍]=25870.92元，并应承担自方道龙、方馨交付款项之日起至实际退还之日止的利息（自2018年6月13日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）。本案审理中，方道龙、方馨还提出置业公司在销售时存在违反法律、法规之处，未按规定表明按建筑面积或套内建筑面积计价，捆绑销售、储藏室不符合质量约定等问题。对此，法院认为，方道龙、方馨的诉讼请求系要求置业公司退还储藏室差价，本质上属于对合同的继续履行，仅是在履行过程中双方就协议条款的理解产生争议，并未提出关于置业公司存在违约行为并要求其承担违约责任的诉讼请求，且方道龙、方馨提出的上述事由亦不全部属于民事诉讼的处理范围，故本案中对此不作处理。方道龙、方馨还提出扬中市不动产登记测绘队存在违反法律、行政法规的情形，对此，法院认为，扬中市不动产登记测绘队作为行政机关指定的、扬中范围内唯一的不动产登记测绘专业机构，其接受置业公司委托进行不动产测绘的行为不属于民事行为，方道龙、方馨关于《房产测绘成果报告书》所提出的异议不属于本案审理范围。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：扬中市中扬红星置业有限公司限于本判决生效之日起十日内退还原告方道龙、方馨差价25870.92元并承担利息（本金25870.92元，自2018年6月13日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。案件受理费2754元，由方道龙、方馨负担2174元，由扬中市中扬红星置业有限公司负担580元。二审中，上诉人置业公司提交的证据：扬中市人民法院已经生效（2019）苏1182民初3594号案件的民事判决书，该案属储藏室系列案件，当事人都没有上诉，一审判决已认定储藏室使用权转让协议中的面积为建筑面积。方道龙、方馨质证对该证据的真实性没有异议，经了解，该案的当事人在国外，不能返回，而且该案的情况其中的事实和法律依据不管是否上诉，其事实和法律都是客观存在的，双方在储藏室转让协议和商品房买卖合同中对各自面积的约定是不同的，储藏室面积是套内面积（实际使用面积），商品房买卖合同中面积是建筑面积，约定非常明确具体，两份合同是独立的合同，既非主从合同，也非一方是另一方的附件，另外，置业公司也没有像其他案件一样对该案提起上诉，也就是说原审原告提出上诉以后，置业公司故意跟风也进行上诉，置业公司的目的昭然若揭。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实基本相同。本院认为,方道龙、方馨与置业公司签订的储藏室转让协议合法有效，双方的权利义务应当按照该协议的约定进行分配。本案的争议焦点是：一、储藏室转让协议中“面积”应作何解释；二、面积差应当如何处理。关于争议焦点一，储藏室转让协议第三条约定“该储藏室面积约为40.76平方米（该面积为图纸测绘面积，最终根据实际测绘面积多退少补）”。扬中市不动产登记测绘队系房屋面积测量的有权单位，其对涉案小区房屋面积进行测量形成了相关报告，现并无充分证据证明报告数据错误，一审法院依据该测绘队出具的相关报告认定本案事实，并无不当。扬中市不动产登记测绘队对涉案小区进行测绘形成的《房产测绘成果报告书》（预测）将储藏室面积分为“套内建筑面积”、“分摊面积”和“套建筑面积”，其中涉案储藏室“套建筑面积”的实测建筑面积为38平方米，与转让协议所载面积相差2.76平方米，面积误差比在3%以外，置业公司亦发出公告表示愿意进行补差，故置业公司应当退还方道龙、方馨因差价。从常理分析，储藏室的使用必然需要借用公用面积，若方道龙、方馨因出资购买的38平方米是“套内建筑面积”的话，其将无需承担借用的公用面积部分的成本，这将会造成实质上的不公平，也不符合房地产交易惯例。因此，储藏室转让协议中的“面积”应当解释为“套建筑面积”。至于分摊系数过高的问题，此系设计规划的结果，现并无房屋面积分摊系数的相关禁止性规定。本院也无法因为涉案储藏室分摊系数高即得出“储藏室转让协议中的‘面积’是‘套内建筑面积’”的结论。因此，一审法院认定储藏室转让协议中的“面积”是“套建筑面积”，并无不当。关于争议焦点二，涉案储藏室建成后，经测量，实际面积与约定面积存在面积差，该面积差价置业公司应当返还。针对面积差价，储藏室转让协议约定“多退少补”，但是并未约定具体的计算方法，鉴于储藏室转让协议与商品房买卖存在密切关联，一审判决参照《商品房买卖合同》对面积差计算方法的约定认定本案储藏室面积差的金额，并无不当。同时，一审判决最终认定的金额亦未超出方道龙、方馨因主张的金额。一审判决关于储藏室面积差价的判决可以维持。综上所述，方道龙、方馨和置业公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2754元，由方道龙、方馨负担。二审案件受理费2754元，由置业公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年九月十四日书记员  何婧静