江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6527号上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山圣勋展示器材有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇锦虬路611号2号房。法定代表人：韩春红，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈必谦、朱俊鹏，江苏朋德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山市吴淞水泥制品有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇工业配套区（肖市村）。法定代表人：陈雪娥，该公司总经理。上诉人昆山圣勋展示器材有限公司（以下简称圣勋公司）因与被上诉人昆山市吴淞水泥制品有限公司（以下简称吴淞公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初20262号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人圣勋公司上诉请求：撤销一审判决第一项并依法改判，支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的《厂房租赁合同书》及《补充协议》中明确约定如果因厂房条件导致环评无法通过，被上诉人应无条件退回上诉人租金。上诉人提供的上诉人一方朱兵剑与被上诉人一方经理杨忠良的通话记录中，被上诉人一方承认了场地因为存在违建而无法办理环评，一审中被上诉人对该组证据真实性并未提出异议。同时，被上诉人也并未在一审中提供证据证明案涉场地的环评是通过的。2.上诉人的日本客户存在需求，上诉人所租赁的场地必须有环境影响报告，否则无法验厂。此前上诉人也有其他租金更为便宜的场地可以租赁，正是因为被上诉人向上诉人承诺可以为上诉人办理出环评，上诉人才为案涉场地的装修、开工准备投入了大量的资金与精力。此后因案涉场地存在违建，上诉人无法办理出环评，造成上诉人前期投入的损失以及重新寻找租赁场地的额外费用。因此，被上诉人已经构成根本违约，理应承担退回全部租金并赔偿损失的责任。3.因为被上诉人的责任导致环评无法通过，上诉人对案涉场地根本无法进行正常使用，故上诉人在前期投入的装修费用、中介费全部白费。上诉人关于中介费及装修费损失的主张，应当得到支持。被上诉人吴淞公司辩称，认可一审判决。原审原告圣勋公司向一审法院起诉请求：1.判令吴淞公司返还圣勋公司租金64500元，并自2019年8月1日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍承担逾期付款利息损失。2.判令吴淞公司赔偿圣勋公司装修损失20000元、中介费用损失35000元。3.诉讼费用由吴淞公司承担。反诉原告吴淞公司向一审法院反诉请求：1.判令圣勋公司支付违约金279919.2元(按实际损失四个月的厂房租金计算)、二个月物业费13980元，合计293899.2元；2.反诉诉讼费用由圣勋公司承担。一审法院认定事实如下:2018年9月22日，圣勋公司与吴淞公司签订了一份《厂房租赁合同书》及《补充协议》，约定吴淞公司将位于昆山市的厂房出租给圣勋公司,租赁期限为三年，从2018年10月20日起至2021年10月19日止,年租金为839000元。双方约定租赁物功能为生产用房，圣勋公司承诺合法经营，符合环保标准，各项经营手续由圣勋公司自行办理，吴淞公司对圣勋公司经营项目不负任何责任。关于物业费，双方约定另行签订协议。在《补充协议》中，双方约定吴淞公司厂房需要符合圣勋公司提出的环评条件，如果因厂房条件导致环评无法通过，吴淞公司应无条件退回圣勋公司租金。合同签订后，吴淞公司将涉案房屋交付给圣勋公司使用，圣勋公司陆续向吴淞公司支付了租金及押金合计384500元。2018年11月，圣勋公司称因涉案厂房无法办理生产环评，遂搬离了涉案厂房。此后，吴淞公司陆续退还圣勋公司款项320000元，圣勋公司要求吴淞公司将剩余64500元一并退还，但未能与吴淞公司达成一致意见，双方协商未果，遂引起本案纠纷。一审法院认为，圣勋公司、吴淞公司之间订立的《厂房租赁合同书》及《补充协议》,系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方之间的租赁合同关系依法成立有效。在租赁的过程中，圣勋公司称涉案房屋无法办理生产环评手续，但圣勋公司未提交充分证据证明环评手续无法办理的具体原因。现圣勋公司已经搬离涉案房屋，吴淞公司亦退还了大部分款项，双方之间的租赁合同关系实际已经解除。圣勋公司未能证明吴淞公司存在违约行为，其应当按照实际使用时间向吴淞公司支付房屋租金，现吴淞公司已经退还给圣勋公司320000元，该行为系对其自身权利的处置，一审法院予以准许，圣勋公司要求吴淞公司退还剩余64500元租金依据不足，一审法院对此依法不予支持，对其主张的逾期付款利息损失亦不予支持。关于装修损失，圣勋公司主张的金额系其估算，对此圣勋公司未提交证据予以证明，一审法院对此依法不予支持。关于中介费，并非双方租赁合同约定的费用，圣勋公司该项主张于法无据，一审法院对此不予支持。关于反诉，吴淞公司主张了违约金及物业费合计293899.2元，但吴淞公司在本案诉讼前已经主动退还给圣勋公司320000元，退还款项的主动权在吴淞公司处，吴淞公司主张违约金及物业费的理由在其退款时已经发生，但吴淞公司仍然向圣勋公司退款，故一审法院对其退款后又在本案中提出的相反诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、驳回昆山圣勋展示器材有限公司的诉讼请求。二、驳回昆山市吴淞水泥制品有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1176元，由昆山圣勋展示器材有限公司负担。反诉案件受理费2854元，由吴淞水泥制品有限公司负担。二审中，圣勋公司提交了一张录音光盘及文字整理稿，主张系上诉人一方代表朱兵剑与被上诉人一方代表杨忠良之间的谈话录音，用于证明被上诉人一方承诺此前场地可以办理出环评，结果场地因为存在违建而无法办理环评。吴淞公司质证认为：1.涉案厂房，有土地证、房产证、消防验收资料（已经提交一审法院）；2.关于环评，其他租户用吴淞公司提交的厂房资料，请中介机构办出了环评备案（已经提交一审法院）；3.环评备案都是请中介机构做的，圣勋公司并没有与吴淞公司签订做环评备案的合同或者支付吴淞公司佣金。二审查明，圣勋公司提交的2018年11月17日录音文字整理稿内容显示：朱：“那我要损失十几万喽，一年房租七万、八万、还有三万五，然后十一万多，装修给人家二万，我看二万已经花的差不多了”；杨：现在在安那个门”；朱：“里面那个门定好了吧”；杨“都订好了”；杨：“备案你又不肯做，（政府管得）严，马上拆掉（违章建筑），不严拆了干嘛。我们现在就拆两个门，就架子之前是个大门，棚之前也就拆掉了，这个好拆的”；朱：“我不知道你这个院子和那个院子是一家的，现在我知道了，原来你院子周围一圈都是棚子”；杨：“4月份开始拆的，和政府打招呼，后来谈不拢”；朱：第一个，你提议的这个备案啊”；杨：“有点风险”；朱：“不是说风险，就是组装，比如说我这个配件都买回来了，当然是打擦边球组装，但是我们有很多的大型设备在里面”；杨：“他们说备案是简单的，但是环保局会定期查，查到如果不一样，要罚款的”；朱：“我为什么要花这么多钱投入这个，因为我们客户需要（环评），因为我们做优衣库，要验厂的，验厂你这边验的过，但是他要资料啊，要环境证，日本人要环境证”；杨：“到十二月底，政府肯定要说，要么拆，要么不拆”；朱：“环评你要先给我搞到”；杨：“环评，叫我保证”；朱：“这个东西大家一开始的时候就要求的”；杨：“一开始给你看人家了，人家的也备案的”；朱：“那个不叫环评”；杨：“环评主要查那一块，化工的……我们厂环保也认可的”；朱：“你们这样处理我觉得不太合理，因为我是没有错的。我就是要用你们这个场地的，因为你这个厂房，按照当时的承诺，是没办法办理环评”；杨：“备案可以做的”；朱：“备案不是环评，你承诺我们可以做，那么我就是让你出一个哪怕一年之后可以办的环评也可以”。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，圣勋公司与吴淞公司签订的《厂房租赁合同书》及《补充协议》合法有效。《补充协议》约定：“如果因厂房条件导致环评无法通过，吴淞公司应无条件退还圣勋公司租金”。圣勋公司主张因涉案厂房存在违建导致无法通过环评，吴淞公司构成根本违约，故应退还全部租金并赔偿损失。本院认为，从圣勋公司提交的通话录音文字整理稿内容来看，并无吴淞公司确认涉案房屋无法通过环评的内容，圣勋公司也未提交其他证据证明因厂房条件问题导致环评无法通过，故圣勋公司主张吴淞公司构成根本违约，依据不足。现圣勋公司已搬离涉案房屋，吴淞公司亦已退还圣勋公司大部分款项，双方已经以实际行为就租赁合同的解除达成合意。圣勋公司要求吴淞公司退还剩余租金64500元并赔偿损失，缺乏充分有效的依据，一审法院未予支持，并无不当。综上，圣勋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元，由上诉人昆山圣勋展示器材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年九月十四日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。