抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1114号原告：王新，男，1968年1月29日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托代理人：唐颖，系辽宁金朋律师事务所律师。被告：抚顺市第二运输公司破产清算组，地址：抚顺市顺城区新城路西段24号楼1单元602号。负责人：刘光，该清算组组长。委托代理人：张同德，该清算组成员。委托代理人：***，该清算组成员。原告王新诉被告抚顺市第二运输公司破产清算组排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王新及其委托代理人唐颖，被告抚顺市第二运输公司破产清算组委托代理人张同德、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告停止侵害、排除妨碍，将堆放在我承租的二运公司章党运输车队院内的建筑材料清除；2．请求法院判令原告承租被告所属二运公司章党运输车队房产享有优先购买权；3．案件受理费由被告承担。事实和理由：原告自2008年起租赁被告坐落于抚顺市东洲区章党街五粮库后身的二运公司章党运输车队房产及院落（房屋建筑面积2566.81平方米，占地面积为6906平方米），每次租期一年，次年连续签订。2019年10月10日，被告抚顺市第二运输公司破产清算组再次与原告签订《房屋、场地出租合同书》，将上述房产及院落租给被告，租期一年，自2019年11月1日至2020年10月30日止，租金1万元，原告于合同签订当日，即将租金交付给被告。但今年3月初，突然有案外人强行往我租赁的院落里运建筑材料，说要盖房子，同时被告也通知我要终止合同，并称该房产及院落已经卖给他人，但未向原告出示出卖房产手续。根据法律规定，我在租赁期间，如果被告出卖案涉房产及院落应通知我，以便我行使优先购买权，但被告没有通知我，限制了我的优先购买权，故我起诉到法院，要求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，原抚顺市第二运输公司由于多种原因经营严重亏损，资不抵债，于2013年5月30日依法破产。于2013年8月20日由新抚区法院主持召开破产企业“债权人大会”，讨论通过了抚顺市第二运输公司《破产企业资产分配方案》，方案规定将破产企业所有资产变价，变价资金用于偿还拖欠债权人（职工）的债务。原抚顺市第二运输公司依法破产后至今曾多次利用中国法制报、抚顺日报、抚顺晚报及百姓网、58同城向社会发布企业资产出售信息，全部资产依法上市拍卖，不存在原告不知情的说法。2019年10月10日，被告与原告签订了一份《房屋、场地出租合同书》，该合同第五条约定：乙方在租用期间、如遇不可抗力的自然灾害和国家统一规划动迁及二运公司破产清算组总体规划和变价使用时，此合同自动作废，甲方不承担乙方任何损失。被告与原告签订房屋、场地出租合同租期一年，原告在租赁期间曾与被告谈过两次购买租用房屋和土地，因价格放弃，不存在优先购买权的理由。在合同履行半年的时间点，二运破产清算组依法通过拍卖形式，将原告王新（乙方）承租使用的房屋、场地变价出售，变价资金用于偿还拖欠债权人（职工）的债务。房屋、场地出售后，二运破产清算组通知原告王新（乙方），你租用的房屋、场地破产企业已将该资产依法出售，此时合同双方应履行《房屋、场地出租合同书》中的第5条规定，此合同自动作废。房屋、场地买受人崔某与原告王新协商搬家，清理场院，原告王新当时同意，后来反悔拖延至今。2019年11月份，被告将房屋、场地依法拍卖后，我们多次利用电话、书面和面对面通知原告合同终止作废，我们将收的租金退回，请原告抓紧时间将存放在被告房屋和场地里的物品搬走，将房屋、场地交给合同甲方。起初原告（乙方）答应搬走，后来一直拖延至今尚未搬走。本院经审理认定事实如下：原告自2010年左右开始承租被告位于章党运输队院内的房屋及土地，房屋建筑面积2566.81平方米，土地面积6906平方米，双方每年签订一份房屋、场地出租协议书。2019年10月10日，原告（承租方、乙方）与被告（抚二运南花园运输队、甲方）签订房屋、场地出租合同书，合同约定：一、坐落于二运公司章党运输车队院内，房屋建筑面积2566.81平方米，占地面积6906平方米，承租给乙方使用；租用期限1年，即2019年11月1日起至2020年10月30日止；租金每年为壹万元整，付款办法为签订合同时一并付款；房屋场地租用期间，乙方负责维修和保养，其维修和保养所产生的一切费用都由乙方自己承担，租用期满后，将房屋、场地原样交回甲方；在租用期间，如遇不可抗力的自然灾害和国家统一规划动迁及二运公司破产清算组总体规划和使用时，此合同自动作废，甲方不承担乙方任何损失；租用的房屋、场地所有权属二运公司破产清算组。签订合同后，原告将租金1万元支付被告。2019年12月6日，被告作为委托人与抚顺市拍卖行有限公司作为拍卖人签订辽宁省委托拍卖合同，对案涉土地、房屋进行竞价拍卖，拍卖时间为2019年12月17日。经本院向抚顺市拍卖行有限公司了解，被告在办理委托拍卖手续及进行拍卖过程中，未向该拍卖行披露拍卖标的存在承租人原告。2019年12月17日，崔忠林取得拍卖标的物，其中2566.81平方米房屋的成交价格为423595元，6909.22平方米土地的成交价格为2176405元，合计260万元。被告提交照片一张，用以证明拍卖成交后，被告带领买受人崔忠林到案涉房屋、土地处查看时，原告方工作人员也在场；对此原告表示，被告提交的照片无法证明被告已在拍卖前向原告告知其有有限购买权。2020年3月31日，被告出具关于原抚二运公司章党车队场院租赁合同终止告知书，内容为“王鑫：你所承租的原抚二运章党运输队场院，现已由抚顺市第二运输公司破产清算组按破产清算程序之规定，依法拍卖出售。按原出租方（甲方）：抚二运南花园运输队，同你于2019年10月10日所签订《房屋场地出租合同》中，第五款第五条至约定，合同自行终止。请你务于2020年3月19日前，无偿迁出。特此告知。”原告主张2020年3月，案外人崔忠林将建筑材料堆放在其承租使用的场地内。另查明，2013年5月30日，本院作出（2013）新抚民二破字第00001号民事裁定书，宣告抚顺市第二运输公司破产；同日，本院作出（2013）新抚民二破字第00001-2号民事裁定书指定抚顺市第二运输公司破产清算组担任破产企业资产管理人，清算组组长**为管理人代表；2013年10月30日，本院作出（2013）新抚民二破字第00001-7号民事裁定书，对抚顺市第二运输公司企业破产案债权人会议通过的《抚顺市第二运输公司企业破产财产分配方案》本院予以认可。被告主张，原告曾于2017年初到被告处协商购买案涉土地、房屋事宜，后因价格问题原告没有购买；另，被告主张其工作人员曾2018年9月找到过原告，原告表示太贵了，不买了。对此，原告予以否认，表示其确实找过被告协商购买事宜，但被告没有报价，所以没有购买。原告表示，拍卖前被告未告知其案涉土地及房屋要进行拍卖，12月末有人到租赁场地看过，但没提到案涉土地、房屋已经出售了。被告提交拍卖公告两份，一份为2014年7月16日抚顺晚报公示，内容为：抚顺市拍卖行定于2014年7月25日9时对东洲区章党街房产，建筑面积2566.81平方米、占地面积6909平方米，参考价400万元；另一份为2019年12月10日抚顺晚报公示，内容为：抚顺市拍卖行有限公司定于2019年12月17日10时，在中拍平台公开拍卖位于抚顺市抚顺县房屋及土地，参考价260万元，即日展示。被告主张原告已经多次表示不购买案涉土地、房屋，且被告已经通过登报公告的方式告知原告案涉土地、房屋拍卖，对此原告予以否认，表示对于拍卖案涉房屋及土地使用权一节并不知情。再查明，被告提交买受人崔忠林出具的情况说明一份，内容为：崔忠林在2020年1月与抚顺市二运公司签订房屋及场地买卖协议，到2020年8月抚顺市二运公司依旧没有将该房屋及场地交付给崔忠林，因崔忠林要用这块房屋场地做仓储，储存水泥做预制件，直接给崔忠林造成经济损失壹佰万元整。经本院释明，如被告或案外人崔忠林认为原告造成其经济损失，可另案起诉，被告表示同意。本院所确认的上述事实，有房屋场地出租合同书、照片、租赁合同终止告知书、报纸公告、辽宁省委托拍卖合同、拍卖成交确认书及原、被告陈述等相关证据材料在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。另有本院（2013）新抚民二破字第00001号、00001-2号、00001-7号民事裁定书在案为凭。本院认为：在被告与案外人崔忠林签订买卖合同出售涉案土地使用权、房屋期间，原告是涉案土地、房屋的承租人，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”原告依法享有涉案土地使用权及房屋所有权的优先购买权，被告应将案涉土地使用权及房屋所有权于2019年12月17日拍卖一节在拍卖前5日通知原告，被告不能提供证据证明原告有放弃优先购买权的行为，故本院对原告要求对案涉土地使用权及房屋所有权享有优先购买权的请求予以支持。承租人优先购买权的性质系债权，出租人出售房屋、土地使用权的行为是行使物权的行为，根据物权优先于债权的原则和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵犯承租人优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告若认为被告侵害其优先购买权，可依上述规定向被告要求赔偿损失，但原告如果其主张被告和第三人买卖合同无效，应依法不予支持。原告的第一项诉讼请求系基于被告与案外人崔忠林之间签订的买卖合同无效的前提下提出的，因案涉土地上堆放建筑材料的行为并非被告实施，该行为实施人为案涉土地使用权及房屋所有权的买受人崔忠林，故原告的第一项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二十一条、第二十三条之规定，判决如下：一、原告王新对被告所有位于抚顺县章党路南1号房屋及土地使用权享有优先购买权；二、驳回原告王新的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告抚顺市第二运输公司破产清算组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长 李东颖审 判 员 李树毓审 判 员 马雪平二〇二〇年九月十七日代书记员 王香玉