湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1283号上诉人（原审原告）：湖南克林物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区建设北路5号潭城大厦附楼4楼。法定代表人：曹智，董事长。委托诉讼代理人：兰倩，女。被上诉人（原审被告）：马思亮，男，1974年12月25日出生，汉族，户籍地河南省长垣县，现住湖南省湘潭市九华示范区。上诉人湖南克林物业管理有限公司（以下简称“克林物业公司”）因与被上诉人马思亮物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初1346号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。克林物业公司上诉请求：1．撤销湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初1346号民事判决书，发回重审或依法改判；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定的“原、被告之前已经形成七折交纳物业管理费要约和承诺并形成了交易习惯”，与客观事实相悖。本案诉请的物业费没有进行任何所谓“要约和承诺”的意思表示，也没有任何行为表明双方形成了交易习惯。二、本案中上诉人与被上诉人之间在2015、2016、2017年间七折的约定仅是对该三年期间收费标准的确认，不应当作为后续收费标准确定的依据。三、原判错误的认定上诉人在2015、2016、2017年未收取车位费，而2014年11月24日原告收取的被告2013年12月至2014年12月物管费是包含车位费的，可以认定被告对于车位费的收取是知晓且执行过的。四、原判错误认定上诉人未对被上诉人欠交物业费进行催缴，但有证据证明上诉人公司进行了催缴工作。五、本案当事人在物业合同中对迟延支付物业费用的违约行为后果有明确约定，原审法院不支持上诉人关于滞纳金的诉请是错误的。被上诉人马思亮未提交答辩意见。克林物业公司向一审法院起诉请求：1．被告立即支付2018年1月至2018年7月的物业服务费用2812.77元；2．由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月9日，被告与案外人湘潭华鑫置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买湘潭九华示范区，建筑面积138.9平方米。在《商品房买卖合同》第十九条约定“前期物业服务”：1．出卖人（注：华鑫公司）依法选聘物业管理企业为湖南克林物业管理有限公司，资质证号为：湘建房（物）证字××号；2．前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.2元／月／平方米（建筑面积），由物业管理企业按照年收取；3．买受人（注：被告马思亮）同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。2013年7月20日，原告与华鑫公司签订了《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》，由原告对九怡佳苑小区进行前期物业服务。2015年8月12日，原告与华鑫公司续签了《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》，合同约定由原告继续对九怡佳苑小区进行前期物业服务，合同期从2015年7月28日起至2018年7月27日止。另查明，1．原告于2014年11月24日向被告开具收据一份，内容为：“兹收到团购3栋2单元9201业主物业费1000元，垃圾清运费270元，车位费180元，ＩＣ卡30元，出入证30元，押金100元（2013.12至2014.12）”。2．原告于2017年12月22日向被告出具收据一份，内容为：“兹收到3栋2单元901马思亮物业费15年1月至17年12月七折4200元-1000元装修押金（3200元）”。3．原告于2018年7月退出该小区，不再进行物业服务。4．被告欠交原告物业费的时间段为2018年1月至2018年7月底。一审法院认为：案外人华鑫公司与原告克林物业公司所签订的《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》以及被告与案外人华鑫公司所签订的《商品房买卖合同》中虽然约定九怡佳苑小区物业管理费为1.2元/月/平方米（建筑面积），按建筑面积计算，被告马思亮每年应交的房屋物业服务费计算为2000.16元（138.9平方米×1.2元/月/平方米×12个月），每年应交的停车位收费为360元（30元/个/月×12个月），以上合计一年应交原告的费用为2360.16元（2000.16元+360元）。但原、被告之间并未按照该两份合同来履行，原告于2014年11月24日收取被告2013年12月至2014年12月的物管费（含车位费）1180元，原告于2017年12月22日收取被告2015年1月至2017年12月止三年的物业服务费4200元，每年物业服务费计算为1400元（4200元÷3年）。从原告向被告所开具的这两份收款收据金额和时间来看：1．原告2013、2014年的物业服务费是按五折收取，被告亦是按五折交纳。原告2015年、2016年、2017年的物业服务费是按七折收取，被告亦是按七折交纳，金额约等于每年1400元（2000.16元×70%），原告并未收取被告车位费，被告亦未交纳车位费。2．原、被告收取和交纳物业服务费的时间并非每年一交，也存在三年一交的情形。3．被告欠付原告物业服务费的时间为2018年1月至2018年7月。本案中，原、被告之间已经形成了7折交纳物业管理费要约和承诺并形成了交易习惯。在形成7折交易习惯之后，原告要求被告全款交纳物业服务费，应当通知被告并说明原因，原告虽提交了欠费催缴通知书（该通知书作出时间2018年6月19日），但由于原告并未举证证明该欠费催缴通知书送达给了被告，也未举证证明原告用其他途径通知到了被告需全款交费，且通知书也没有写明物业服务费由7折收取变为全款收取的原因，另考虑原告于2018年7月底已经退出该小区物业服务这一客观事实，故对于原告要求被告按1.2元/月/平方米（建筑面积）的全款交纳2017年1月起至2018年7月止的物业服务费的请求，该院不予支持。被告的物业服务费仍应按双方的7折交易习惯从2018年1月起计算至2018年7月止。综上所述，原告的诉讼请求，该院部分予以支持。据此依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第二十六条、第六十条、第七十七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，遂判决如下：一、被告马思亮在本判决生效后十日内向原告湖南克林物业管理有限公司支付自2018年1月起至2018年7月止的物业服务费用816.73元（138.9平方米×1.2元/月/平方米×70%×7个月）；二、驳回原告湖南克林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马思亮负担20元，由原告湖南克林物业管理有限公司负担5元。二审诉讼期间，克林物业公司提交如下两组证据：第一组证据：照片8张，拟证明克林物业公司在2018年4月27日至2018年4月29日期间即退出小区之前，在小区张贴了告示，并将载有具体退场时间、物业管理费、水电费交纳时间内容的告知函送达到社区、湘潭市技术监督局、开发商华鑫置业公司及经开区物业管理办公室的情况。第二组证据：克林物业公司内部微信群截图7张，拟证明克林物业公司退场前进行了相应工作的情况。被上诉人马思亮未提交质证意见。本院认证认为，第一组证据中的8张照片未载明拍摄时间，达不到上诉人的证明目的；第二组证据的截图内容来自克林物业公司的内部微信群，群聊天内容仅克林物业公司内部人员知晓，亦无法达到上诉人的证明目的，本院对上述证据依法不予采信。经审理查明，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于本案被上诉人所欠交的物业费数额的认定，虽然案涉《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》以及《商品房买卖合同》对物业服务费、停车费等收费标准进行了约定，但自上诉人进场九怡佳苑小区以来，先后两次收取被上诉人四年的物业服务费均非按照当事人之间签订的物业服务合同所约定标准收取，其中2015年至2017年连续三年，上诉人均以物业服务合同约定标准的七折收取被上诉人物业服务费且均未收取车位费，被上诉人在该三年内也均按照物业服务合同约定物业服务费标准的七折交纳且均未交纳车位费，上诉人在收取历年的费用时均未提出异议，应认定为双方以实际履行行为对合同约定的收费标准进行了变更，故一审法院对于本案物业费数额的认定并无不当。关于上诉人提及的滞纳金的问题，上诉人在一审中仅有“1．请求判令被告立即支付2018年1月至2018年7月的物业服务费2812.77元；2．请求判令本案诉讼费用由被告承担”两项诉讼请求，并未明确提及关于滞纳金的诉请，故对上诉人该点上诉理由亦不予采纳。综上，上诉人湖南克林物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人湖南克林物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇二〇年九月十六日法官助理杨晟书记员向君菡附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……