辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6465号上诉人（原审被告）：董章淼，男，1988年2月18日生，汉族，住辽宁省长海县。上诉人（原审被告）：王程程，女，1989年8月25日生，汉族，住辽宁省长海县。委托诉讼代理人：董章淼（王程程配偶），男，1988年2月18日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司。住所地：大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。上诉人董章淼、王程程因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称远洋物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。董章淼、王程程上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、依法确认住宅前期物业服务合同的收费标准2.8元/平方米条款无效；三、判定住宅前期物业收费标准执行政府指导价和政府定价为1.3元/平方米；四、被上诉人退还多收取的物业费2354.22元。事实和理由：按照相关法律规定，2016年5月1日前住宅小区的前期物业服务费应采用政府指导价和政府定价。被上诉人按照2.8元/平方米收取物业费应认定为无效。被上诉人的定价违反了我国价格法的强制性规定。且该条款的约定亦违反了《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》和大价发[2016]51号文件等相关法律、法规和规范性文件。远洋物业提交书面答辩意见，辩称不同意二上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，二上诉人主张定价条款无效，不符合我国合同法第五十二条规定的合同无效的几种情形，因此，双方当事人签订的案涉前期物业服务协议合法有效。远洋物业向一审法院起诉请求：一、董章淼、王程程给付远洋物业2017年9月1日起至2020年12月31日止的物业服务费14648.48元；二、董章淼、王程程给付拖欠该物业费的违约金4394.54元。一审法院认定事实：远洋物业系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，董章淼、王程程自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区B1-6-1201号业主，房屋面积130.79平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘远洋物业为董章淼、王程程所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预交纳，第一年物业费于房屋交付时交纳，以后每一年的物业服务费是一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。远洋物业与董章淼、王程程对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。远洋物业按约为案涉小区提供了物业服务，董章淼、王程程未交纳自2017年9月1日起至2020年12月31日的物业服务费14648.48元。在本案审理过程中，董章淼、王程程向一审法院提交反诉状，其反诉请求为:1.远洋物业与董章淼、王程程于2016年8月21日签订的《前期物业管理服务协议》约定的价格条款，其约定的2.8元每平方米的价格系政府指导价。违反《价格法》、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》(2015版)的强制性规定。同时《远洋荣域前期物业服务协议》的第十一条第3款的约定，本协议条款如有与相关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。物业费2.8元系市场价。此条款违反《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》(2015版、2018版)、大价发[2016]51号《关于进一步明确我市政府定价经营服务性收费目录清单的通知》等相关法律、法规和规范性文件中对前期物业服务实行政府指导价的规定。董章淼、王程程的主张符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持的规定。2.远洋物业存在以下违约情形:(1)根据《远洋荣域前期物业服务协议》第五条关于物业管理质量要求明确公共设施设备的维修养护，保持实施设备状况完好、急修24小时提供服务，小修自接到报修时起12小时内完成;禁止违章建筑，交通秩序畅通无阻、停车有序。而董章淼、王程程自2018年起多次向远洋物业报修如下内容:房屋验收过后我家的有线电视线为断裂状态，多次申请维修均无人搭理，至今电视线仍为断裂状态；入户走廊消防烟道和户外油烟四溢窜入户内、无法开窗;下水管道多次渗漏，报修多次仍出问题且最近一次报修后至今未处理;室外空调间因封闭散热不足造成停机严重，影响空调使用;消防烟道栅栏影响入户门开关，造成门把手损伤;停车场入口经常堵塞无法进入，多次电话投诉至今仍存在。上述报修多次至今未予解决处理，严重侵害了董章淼、王程程的合法权益。(2)远洋物业与小区业主签订的《前期物业服务协议》约定非常明确。远洋物业向小区业主依照《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准提供服务。而《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准里约定，有一定规模的休闲活动场地和活动馆所，井设有文化娱乐体育活动场地及器械、设施；建立房屋报修，修缮制度并建有记录。房屋完好率、维修质量合格率、业主满意单不低于95%；无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象:有红外线报警监控;每年至少征求一次业主对物业服务的意见，满意率在80%以上，建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况；建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况，远洋物业均没有提供。远洋物业未向业主公布收支情况;同时违背了《业主服务手册》第3.1.4的规定。管理账目及收支情况将由物业服务中心按每年公告一次的合同义务。故远洋物业并未依合同履行合同义务向董章淼、王程程提供物业服务。3.远洋物业的物业费的合法性认定，不论是行政诉讼部分还是民事诉讼部分均已由辽宁省高院受理了再审申请。另查，董章淼、王程程曾于2018年7月2日起诉远洋物业及大连宏宇置业有限公司至一审法院，其诉讼请求为：1.确认住宅前期物业收费标准2.8元/平方米无效；2.判定住宅前期物业收费标准为政府指导定价的1.3元/平方米；3.远洋物业退还多收住宅前期物业费用2354.22元[（2.8-1.3）×130.79×12]；4.大连宏宇置业有限公司承担上述连带责任。一审法院于2019年6月10日作出（2018）辽0211民初6506号民事判决，驳回董章淼、王程程的诉讼请求。董章淼、王程程不服，上诉至大连市中级人民法院，市中院于2019年11月20日作出（2019）辽02民终7568号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，远洋物业作为物业服务单位，依法为董章淼、王程程所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，董章淼、王程程作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费，因此现远洋物业要求董章淼、王程程给付拖欠2017年9月1日起至2020年12月31日的物业服务费14648.48元（2.8元/月/平方米×130.79平方米×40个月），有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于董章淼、王程程提出的确认2.8元/平方米/月物业费标准违法，住宅前期物业收费标准应按1.3元/平/月缴纳的辩论意见,一审法院认为，案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，因此该协议合法有效，远洋物业与董章淼、王程程均应受该协议的约束。协议中已明确约定了物业费标准为2.8元/平方米/月，董章淼、王程程提出的确认2.8元/平方米/月物业费标准违法，住宅前期物业收费标准应按1.3元/平/月缴纳的辩论意见，于法无据，一审法院不予支持。关于董章淼、王程程提出的物业服务没有达到特级标准，物业服务质量差等的辩论意见，一审法院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。董章淼、王程程以远洋物业提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于董章淼、王程程提出反诉请求一节，一审法院经审查认为，首先，董章淼、王程程提出反诉，要有具体的诉讼请求，但董章淼、王程程提交的民事反诉状未有明确诉讼请求，仅为对远洋物业诉讼请求的抗辩；其次，即使董章淼、王程程有明确的反诉请求，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理。本案中，因董章淼、王程程曾就相同的问题起诉远洋物业至一审法院，且已经作出了相应的判决，故根据一事不再理的原则，对于董章淼、王程程的反诉请求一审法院不予受理。关于远洋物业主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，董章淼、王程程现仍居住在案涉小区，远洋物业仍继续向董章淼、王程程提供服务。从董章淼、王程程提供的证据及一审庭审陈述看，远洋物业向董章淼、王程程提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，远洋物业也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故一审法院对远洋物业要求董章淼、王程程支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定之规定，判决：一、董章淼、王程程于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币14648.48元（自2017年9月1日起至2020年12月31日止）。二、驳回大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。三、对董章淼、王程程的反诉，一审法院不予受理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币138元（远洋物业已预交，已减半收取），由董章淼、王程程负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为二上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。结合本案事实，被上诉人与二上诉人签订的《前期物业服务协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。被上诉人在讼争期间依约为案涉小区提供了物业服务，二上诉人应依照上述合同约定的标准向被上诉人支付物业服务费。二上诉人以被上诉人提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。至于二上诉人的其他上诉请求，因与其在（2019）辽02民终7568号民事案件的诉请完全相同，违反了一事不再理原则，故，一审法院对二上诉人所谓反诉主张未予审理，于法无据。综上所述，上诉人董章淼、王程程的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费167元，由董章淼、王程程负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年九月二十四日书记员 苏 锐