湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9632号上诉人（原审被告）：湖南时代天街置业有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇宁乡大道168号。法定代表人：彭鑫。委托诉讼代理人：葛娟，湖南严明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈再明，男，1965年8月12日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：周超，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：温定军，湖南云天律师事务所律师。上诉人湖南时代天街置业有限公司（以下简称时代天街公司）与被上诉人陈再明因商品房预售合同纠纷纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初9320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时代天街公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回陈再明全部诉讼请求；二、由陈再明承担本案诉讼费等费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，陈再明没有合同解除权，人民法院应当判令双方继续履行合同。一、时代天街公司已经完成了涉案房屋的全部主体建设，并且陈再明已经将该房屋委托给案外人湖南盛泽商业管理有限公司（以下简称盛泽公司）全权代理收房及经营管理。2018年6月2日，陈再明与时代天街公司签订《宁乡县商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，并无无效事由，合法有效。陈再明所购买之房屋，已经完成了全部工程的主体建设，并且陈再明已经将收房事项全权委托给盛泽公司，因此陈再明无权解除合同以及退房；二、时代天街公司并未丧失履行合同的能力，工地其他建设正在施工，项目的招商工作也在如期进行，并且为陈再明的商铺已经完成了招商工作，因此陈再明不能以此为由提前解除合同。时代天街公司涉案房屋主体工程已经建设完毕，工地施工正在如期进行，盛泽公司的招商正在进行，虽然时代天街公司有逾期交房的行为，但不代表没有履行合同的能力。盛泽公司已经根据陈再明的委托对其商铺进行招商管理，并且已经完成了招商工作，与“文和友”品牌连锁店签订了租赁经营合同，盛泽公司也为二期其他商铺完成了招商工作。时代天街公司交房与否，并不影响陈再明的收益，盛泽公司已经顺利招商，为陈再明取得了预期收益，陈再明不能以此为由提前解除合同。相反，如果此时陈再明要求解除合同，将面临盛泽公司对租户的违约及其他后续事项。针对时代天街公司的上诉，陈再明辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，时代天街公司的上诉无任何事实及法律依据，纯属浪费司法资源，恶意拖延时间，具体如下：一、截止二审谈话，涉案房屋所在的时代天街项目仍未完成施工建设，没有完成竣工验收备案，因此时代天街公司所谓的已将涉案房屋交付系明显的虚假陈述，不符合客观事实。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。涉案房屋至今仍未完成建设，不可能进行交付。根据陈再明诉盛泽公司的（2019）湘0124民初6180号民事案件查明的事实可知，盛泽公司在该案中明确陈述涉案房屋一直没有向其交付，该案审理的法院也是以涉案房屋无法交付的原因非商业管理公司所导致为由，驳回了陈再明在该案中的诉讼请求。现时代天街公司在一审中提交了一份所谓的《招商租赁合同》，企图证明涉案房屋已交付。该证据明显虚假。盛泽公司与时代天街公司系明显的关联公司，陈再明先后起诉盛泽公司与时代天街公司的案件中，盛泽公司与时代天街公司均委托同一诉讼代理人，就涉案房屋是否交付的事实，该诉讼代理人的前后陈述明显不一致，属于虚假诉讼；二、时代天街公司逾期交房一年以上的严重违约事实客观存在，一审判令解除涉案《商品房买卖合同》及要求时代天街公司承担违约责任的判决事实清楚，适用法律正确。涉案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2019年4月30日，根据该合同第十一条之约定“逾期超过360天后，买受人有权退房……（出卖人）按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。”截至一审法院最后一次开庭2020年4月28日，涉案房屋仍未完成主体建设，逾期达一年以上，因此一审判决陈再明解除合同及承担相应的违约责任并无不当，事实上，至今涉案房屋仍未完成施工建设；三、根据中国裁判文书网所公开的时代天街公司的涉诉信息可知，陈再明认为时代天街公司也明显不具有履行合同的能力。陈再明向一审法院起诉请求：一、判令解除陈再明、时代天街公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》（编号：201600861257）；二、判令时代天街公司退还陈再明全部购房款888800元并支付资金占用费31700元（以购房款为基数，按年利率6％的标准从2019年4月30日暂计算至2019年11月30日，后段计算至款项全部退还之日）；三、判令时代天街公司承担本案诉讼费及保全费用。一审法院认定的事实：2018年6月2日，陈再明、时代天街公司签订的编号为201600861257的《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定：1、陈再明购买时代天街公司开发的坐落于宁乡市城郊街道东沩社区××大道（时代天街）第1幢1层1257号房屋，规划用途为商业；2、房屋总价款为888800元，陈再明于合同签订之日一次性支付；3、时代天街公司应当在2019年4月30日前向陈再明交付该商品房；4、逾期交房超过360日的，陈再明有权退房。陈再明退房的，应当书面通知时代天街公司，时代天街公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照陈再明全部已付款的5％向陈再明支付违约金。合同签订后，陈再明于2018年6月2日交齐了全部购房款888800元。一审法院另查明，1、合同签订当日，陈再明与案外人盛泽公司签订了《商铺委托经营管理合同》，约定陈再明将其所购买的涉案商铺委托盛泽公司进行经营管理，并委托盛泽公司办理该商铺的验收交房手续等；2、涉案项目至今尚在施工过程中，时代天街公司亦未向陈再明交付合同所约定的商铺。一审法院认为：本案争议焦点为：一、陈再明是否有权解除合同；二、时代天街公司应当支付的违约金的数额问题。关于焦点一，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，时代天街公司应在2019年4月30日前向陈再明交付涉案房屋，若逾期超过360日，则陈再明有权退房。现根据一审法院审理查明的情况，涉案项目尚未完工，时代天街公司未向陈再明本人交付房屋，时代天街公司虽辩称其已向陈再明委托办理收房手续的盛泽公司交付了房屋但未提供证据予以证明，一审法院对该意见不予采纳。故一审法院认为，截至一审法院组成合议庭开庭审理本案之日，时代天街公司逾期交房已超过360日，陈再明有权要求解除合同。解除合同应当通知对方，合同自通知送达之日解除。本案中，陈再明在解除权条件成就之后虽未向时代天街公司送达书面解除通知，但其在起诉状及庭审过程中一直明确表明其要求解除合同的态度，故一审法院认定2020年4月28日，即一审法院组成合议庭开庭审理本案之日视为合同约定的解除权条件成就之后陈再明的解除通知送达之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故陈再明、时代天街公司的商品房买卖合同解除后，时代天街公司应当退还陈再明已缴纳的购房款888800元。关于焦点二、陈再明主张时代天街公司按年利率6％的标准支付违约金至购房款全部退还之日，按该标准，从2019年5月1日暂计算至2020年5月25日的违约金为56883元，但根据双方签订商品房买卖合同，时代天街公司逾期交房导致陈再明解除合同的，时代天街公司需按陈再明已付购房款的5％支付违约金，即时代天街公司应向陈再明支付违约金44440元。一审法院认为《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同约定的违约金标准并未明显过低，陈再明无权要求时代天街公司超出合同标准支付违约金，故对陈再明主张的违约金中超过44440元的部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，遂判决：一、陈再明与时代天街公司签订的编号为201600861257号《宁乡县商品房买卖合同》于2020年4月28日解除；二、时代天街公司于本判决生效之日起7日内退还陈再明购房款888800元；三、时代天街公司于本判决生效之日起7日内支付陈再明违约金44440元；四、驳回陈再明的其他诉讼请求。如果时代天街公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费13006元，财产保全费5000元，合计18006元，由时代天街公司负担。本院二审期间，时代天街公司并未向本院提交新的证据。陈再明向本院提交如下新的证据：证据1、（2019）湘0124民初6180号民事判决及开庭笔录。拟证明：时代天街公司一审提交的《招商租赁合同》系虚假合同，涉案房屋一直没有交付的客观事实；证据2、时代天街公司部分诉讼及债务统计信息。拟证明：时代天街公司存在大量债务，明显不具备履行合同的能力。针对陈再明二审提交的新的证据，时代天街公司发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性及关联性均无异议，对证明目的有异议。招商租赁合同合法有效，并未违反国家的强制性规定，不存在无效的理由，涉案房屋主体已完成全部建设，只是未办理验收，并不影响招商的进展。对证据2的真实性、合法性及关联性均无异议，对证明目的有异议，保全只是诉讼过程中的程序，不能直接证明时代天街公司的债务和债权关系，时代天街公司在正常履行合同，因此时代天街公司不存在丧失履行能力。根据当事人的举证、质证，本院对陈再明二审提交的新的证据认定如下：对证据1的真实性及合法性予以确认，但该证据不能直接证明《招商租赁合同》系虚假合同，因此不能直接达到陈再明的证明目的；对证据2的真实性、合法性本院予以确认，但该证据同样不能直接证实时代天街公司丧失合同履行能力，不能达到陈再明的证明目的。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：时代天街公司作为涉案房屋的开发商应当按照合同约定的时间向陈再明交付涉案房屋。时代天街公司交付房屋，至少应当以涉案房屋完工为前提，根据本案现有证据，截至本案一审开庭审理之日2020年4月28日，时代天街公司所建设的涉案房屋仍未能满足交付的基本条件，双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》约定的交房截止日为2019年4月30日，时代天街公司的逾期交房违约行为超过360天，符合双方合同约定的陈再明有权解除合同的情形，故一审判决双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》于2020年4月28日解除并无不当，本院予以维持。合同解除后，时代天街公司因双方房屋买卖合同而取得的购房款888800元，应当返还陈再明。另时代天街公司应根据合同违约金条款在陈再明诉讼请求范围内承担违约责任，按陈再明已付购房款5%的标准向陈再明支付违约金44440元。时代天街公司主张已向盛泽公司交付房屋，其提交的证据不足以证实其该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人湖南时代天街置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13006元，由上诉人湖南时代天街置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  金新贵二〇二〇年九月七日法官助理冷子剑书记员毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。