贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12803号 原告：毕节市七星关区富阳物业服务有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区解放路一幢底层。统一社会信用代码：9152050259939974XB。 法定代表人：赖思杰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴云（特别授权），该公司员工。 委托诉讼代理人：赵潇（一般授权）。 被告：刘大章，男，1970年1月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区富阳物业服务有限公司（下称：富阳物业）与被告刘大章物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告毕节市七星关区富阳物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴云、被告刘大章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富阳物业向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告自2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费人民币1080.00元，滞纳金人民币764元（滞纳金计算截止到被告实际履行完毕之日止），所欠水费1435.00元，以上合计人民币3279.00元。2、请求依法判决本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告于2015年5月7日与毕节市七星关房产事业局签订了《茶亭廉租房小区物业代管合同》，合同约定由原告对“茶亭廉租房小区”的物业提供前期物业管理服务，被告于2015年12月29日入住本小区时与原告签订了《物业管理契约手册》。被告在2018年1月1日以前，按照合同的约定向原告如期缴纳了物业服务费，从2018年1月1日以后，被告就未按合同的约定按时向原告缴纳物业服务费，经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。被告系上述物业29-3-3-2号房业主，按合同约定“物业费一年360元，缴纳方式为一年一缴，逾期缴费的，从逾期之日起，按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金”。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质、高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，截至目前，被告已欠原告从2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费人民币1080.00元，滞纳金人民币185元（滞纳金计算截止到被告实际履行完毕之日止），所欠水费1435.00元。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法作出公正的判决。 被告刘大章答辩称：1、原告不履行服务公约，没有对小区公共绿化养护和管理，没有对本人所住单元楼公共污水管道进行维修和管理。2、原告在小区消防通道设置停车位，影响了小区公共安全。3、原告不履行约定，未对开支进行公示。4、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。5、物管公司未满一年就收取物管费无事实无法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无争议的原告所举证据：公司法人营业执照副本及法人身份证复印件、《茶亭廉租房小区物业代管合同》、物业服务公约、业主名单，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告所提交的证据：1、原告张贴在被告住宅门上的缴费通知书，证明目的：证明原告对被告所欠物业费进行催缴，被告拒不缴纳的事实。被告质证意见：没有看见。经本院审查认为，该证据能证实原告进行物业费催缴的事实，其证明力本院予以确认。2、物业欠费清单、水表图片、贵州省毕节水务有限责任公司水费缴费收据，证明目的：被告欠原告物业费1080元，滞纳金764元，欠水费1435元（水表显示为410吨），合计欠原告3279元。被告质证意见：入住第一年2015年12月29日缴纳了物业费，2016年12月29日至2017年12月29日的费用是用装修保证金500元抵扣的，扣减了2017年的360元物管费，还剩140元应当抵扣2018年的一部分。承认水表上的内容，但水费的单价及向自来水公司代缴单价不清楚，二次供水的加压费实际在物管费里面已经缴纳，系重复收费。经本院审查认为，水务公司水费缴费收据金额为40760.65元，系三板桥茶亭村廉租房小区总的水费金额，该收据无法证实被告刘大章所欠水费具体金额为多少，故该证据达不到证明目的。被告刘大章所提交的证据：照片七张，证明目的：物管公司没有按约定定期维护小区绿化，且占用消防通道设立停车位，影响公共安全。原告质证意见：绿化我公司一直定期清理维护，该小区属于廉租房，物业费很低，因此政府将停车位提供给我们收费补贴物业费。经本院审查认为，该证据能够证实原告在物业服务过程中有一定的瑕疵、存在服务不到位的情形，其证明力本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月7日，（甲方）毕节市七星关区房产事业局与（乙方）毕节市七星关区富阳物业服务有限公司签订了《茶亭廉租房小区物业代管合同》，约定甲方将茶亭廉租房小区委托乙方实行物业管理，该合同约定了房屋维修管理、共用设备管理、共用设施管理、绿化及养护管理、环境卫生管理、小区秩序维护、车辆停放管理、消防等内容。关于物业服务费，住宅房屋物业管理服务费每月每户25元。此后，住户入住时签署了《物业服务公约》，该《物业服务公约》关于物业服务费的收取为每月每户收取30元，按年收取，每户每年360元。装修须缴纳500元装修保证金，此费用在装修完入住后半年凭装修押金单到物业办公室退还本金。 另查明，刘大章缴纳的装修保证金500元，已用于抵扣2017年物业服务费，剩余部分用于抵扣车位卫生费用。2018年1月至今，被告刘大章未向原告缴纳物业服务费。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告与毕节市七星关区房产事业局签订《茶亭廉租房小区物业代管合同》，约定毕节市七星关区房产事业局将茶亭廉租房小区委托给原告实行物业管理，之后原告又与被告签订《物业服务公约》。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此原、被告双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务。《物业服务公约》是富阳物业与业主之间达成的约定，系双方合意之体现。原告于2020年7月29日将本案诉至我院维护其合法权益，故对其诉请的物业服务费本院支持2018年1月至2020年7月共计31个月，超出部分不予支持。据此，被告刘大章未支付的物业服务费为30元/月*31月=930元。对于原告诉请的滞纳金，本院不予支持。原告所提被告欠水费1435元的诉请，因原告提交的证据无法证实被告所欠水费具体金额，对该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘大章于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市七星关区富阳物业服务有限公司2018年1月至2020年7月期间的物业服务费930元； 二、驳回原告毕节市七星关区富阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告毕节市七星关区富阳物业服务有限公司负担20元，被告刘大章负担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周莹 二〇二〇年九月四日 书记员  单凤