广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初793号原告：马少群，女，汉族，1971年1月3日出生，住广东省肇庆市鼎湖区********委会跃进4队四巷465号。委托代理人：邓学明，广东达方律师事务所律师。被告：肇庆市美华房产开发有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区新城13区宝鼎路美华天湖丽景花园第2幢商铺一01卡首层。法定代表人：何某1。被告：肇庆市鼎湖区创丰科技投资有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区坑口区府大院湖滨楼一楼103室。法定代表人：张某1。原告马少群诉被告肇庆市美华房产开发有限公司（以下简称“美华公司”）、肇庆市鼎湖区创丰科技投资有限公司（以下简称“创丰公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马少群及其委托代理人邓学明到庭参加诉讼。被告美华公司、创丰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告美华公司于2016年4月15日签订编号为0000920的《美华・天湖丽景认购书》(以下简称“认购书”)，约定原告向被告美华公司购买肇庆市鼎湖区***天湖丽景8-11栋11-202单元，该房屋建筑面积97.5平方米，套内76.91平方米，成交总房价为404625元，原告已于2016年4月27日向被告美华公司付清首期购房款164625元，购房款余额24万元双方约定通过办理银行按揭的方式支付。另，《美华・天湖丽景认购书》第十一条约定“本认购书与《商品房买卖合同》具有同等法律效力”。签订《认购书》后，被告美华公司资金周转困难，大量债权人将其起诉至法院，要求其偿还债务。被告美华公司长期处于停业状态，至今未与原告签订《商品房买卖合同》，也没有交付房屋以及办理房屋权属登记。2020年3月12日，鼎湖区人民法院公开对涉案楼盘天湖丽景花园二期63套商品房、商铺18卡、一期剩余车位137个进行拍卖。拍卖公告特别说明，竟买者需对上述资产整体购买，同时必须完成二期8、9、10、11幢的外墙装饰、水电、电梯、消防安装等“收尾工程”，完善商品房、商铺和车位的确权办证手续，并确保能顺利交付验收。最终，被告创丰公司通过竞买号L2439于2020年3月13日在肇庆市鼎湖区人民法院于阿里拍卖平台开展的“天湖丽景花园二期63套商品房、商铺18卡、一期剩余车位137个”项目公开竞价中，以最高应价胜出。原告与被告美华公司自愿签订《认购书》，且《认购书》内容不违反法律规定，是合法有效的。《认购书》显示了当事人名称、商品房基本状况、商品房总价、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，因此，应当认定为双方存在商品房买卖合同，并确认涉案房屋归原告所有。被告美华公司应向原告交付约定的房屋，并履行合同的附随义务协助原告办理房产登记手续。被告创丰公司在竞买房屋的同时，需要承担完善二期商品房的确权办证手续，并确保能顺利交付验收，因此，被告创丰公司有义务将涉案房屋交付给原告，并协助原告办理房屋网签及不动产登记向相关手续。综上所述，原告于2016年购买涉案房屋，至今长达4年，原告的合法权益一直无法得以实现，为此，特提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告美华公司于2016年4月15日签订的编号为0000920的《美华·天湖丽景认购书》合法有效；2、确认肇庆市鼎湖区***天湖丽景8-11栋11-202单元为原告所有；3、两被告将肇庆市鼎湖区***天湖丽景8-11栋11-202单元交付原告使用，并协助原告办理房屋网签及不动产登记等相关手续；4、被告美华公司向原告支付逾期签订合同及交楼违约金，暂计36052元（以164625元为本金，按日万分之1.5自2016年4月16日起计至商品房交付之日止）；5、本案诉讼费由两被告承担。原告提供证据如下：1、《美华・天湖丽景认购书》，证明原告向被告美华公司购买涉案房屋，双方自愿签订认购书，内容详尽、合法、有效，被告美华公司至今未向原告交付房屋及协助原告办理网签等不动产登记手续已构成严重违约；2、收款收据，证明原告已经按照认购书的约定支付了首期购房款；3、阿里拍卖网页截图，证明被告创丰公司有责任完善涉案项目二期商品房的确权办证手续，并确保能顺利交付验收；4、（2017）粤1203民初400号、413号、430号民事判决书（网上下载），证明出卖人逾期签署《商品房买卖合同》及将该商品房交付买受人使用，已严重违约，参照涉案项目《商品房买卖合同》约定应按日向买受人支付已付房价款万分之1.5违约金。被告创丰公司书面辩称：一、本案所涉房屋及楼盘的基本事实。本案所涉房屋所在的楼盘属于烂尾楼。创丰公司参与了由鼎湖法院主导的该烂尾楼的公开拍卖，购得了部分房屋及停车位，但创丰公司不是本案房屋的所有人也不是该楼盘的建设方。截至目前，该楼盘仍处于施工建设阶段，其建设方和开发单位仍为美华公司。二、创丰公司非本案所涉合同的当事人，原告对创丰公司无基于合同的请求权。根据法院送达的诉讼材料，本案的案由是商品房预约合同纠纷，案件的审理应该以原告与美华公司之间签署的房屋认购书为基础，与拍卖公告无关。涉案房屋的认购书的当事人为原告与美华公司，创丰公司非本案所涉认购书的当事人。根据合同相对性原则，创丰公司既非合同相对方，原告则对创丰公司不享有基于合同的请求权，而原告在起诉状中的全部请求权均是基于合同而产生的请求权。三、创丰公司与原告无直接的利害关系。根据前述事实，创丰公司非本案所涉房屋的产权人也非所涉楼盘的建设方，与原告之间不存在买卖关系或其他直接的法律关系，因此创丰公司没有为原告办理房屋交付、房屋网签和不动产登记等义务。根据鼎湖区人民法院出具的执行裁定书(案号:(2020)粤1203执恢2号)，原告主张的肇庆市鼎湖区***************住宅不在本次公开拍卖的标的物范围之内。原告在起诉状中声称“创丰公司在竞买房屋的同时，需要承担完善二期商品房的确权办证手续，并确保能顺利交付验收”，并基于此认为创丰公司有义务将房屋交付给原告并协助办理房屋网签及不动产登记等相关手续，这也是原告在起诉状中的第三项诉讼请求。根据本案所涉拍卖公告第一条拍卖标的之特别说明部分，“竞买者需对上述资产整体购买，同时必须完成二期8、9、10、11的外墙装饰、水电、电梯、消防安装等“收尾工程”，完善商品房、商铺和车位的确权办证手续，并确保能顺利交付验收”。针对该特别说明，创丰公司的意见如下:1、根据合同法第十五条的规定，拍卖公告在法律性质上为邀约邀请而非要约，为事实行为而非意思表示，所以对创丰公司(即拍卖竞买人)没有法律约束力，因此创丰公司没有义务去履行前述竞拍公告中的特别说明内容。即使拍卖公告有法律约束力，由于原告非该拍卖的直接参与方，创丰公司对原告也不必然存在法律义务。2、从字面意思理解，该说明仅仅是要求创丰公司完成收尾工程，没有要求创丰公司为原告办理房屋交付手续，更没有要求创丰公司为原告办理房屋网签及不动产登记手续。该说明中的“完善商品房、商铺和车位的确权办证手续”，其实是要求创丰公司完成收尾工程(其本意是为收尾工程继续投入资金，因创丰公司并非建设方也非施工方，不具有房屋开发资质)，为后续的确权办证创造有利条件，这就是完善二字的含义。确权办证的含义应该是大产证的确权办证，只与建设方有关，与购房人无关。客观上，确权办证也应该是开发商和建设方的法定义务，且创丰公司无房产开发资质，不可能代为承担建设方的法定义务。至于说明中提到的“确保能顺利交付验收”，这里的含义是指收尾工程能够交付验收为建设方大产证的确权登记提供条件，并非是向购房人交付房屋。3、关于该说明中所涉及的收尾工作，创丰公司已经为收尾工程提供了资金，相关工程在美华公司的安排之下尚在进行之中。拍卖公告没有要求竞买者何时完成收尾工作，所以在没有完成收尾工作的情况下事实上无法进行收尾工程的交付验收以及后续的大产证的确权办证工作。4、创丰公司既非本案所涉楼盘的建设方，也非涉案房屋的产权人，更非原告的合同相对方，无论在法律层面还是事实层面，与原告之间均无直接的无论是物权还是债权方面的利害关系，因此原告针对创丰公司的第三项诉讼请求等全部诉请无任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。综上所述，创丰公司非本案适格被告。创丰公司与原告无直接的合同关系或其他利害关系，不应作为本案被告。法院在明知本案所涉拍卖的背景以及创丰公司为法院拍卖购买人的情况下仍然没有在立案环节将创丰公司排除在被告之外，立案审查程序难免错漏，徒增劳损，故恳请法院在庭审前或之中依法取消创丰公司在本案中的被告身份并驳回原告对创丰公司的全部诉讼请求，并避免在天湖丽景类似案件中再将创丰公司作为被告，依法维护创丰公司的合法权益。被告创丰公司举证如下：（2020）粤1203民初执恢2号执行裁定书，证明原告主张的房产，不是被告创丰公司拍卖的资产。被告美华公司没有答辩及举证。经审理查明：2013年12月1日，美华公司将其正在建设开发的位于肇庆市鼎湖区****************抵押给中国农业银行股份有限公司南海桂城支行，并办理了在建工程抵押。2016年4月15日，原告与被告美华公司签订了印刷编号为0000920的《美华·天湖丽景认购书》，约定原告以总房价404625元购买美华公司建设开发的位于肇庆市鼎湖区***天湖丽景花园11幢202房，原告支付首期款164625元，余款240000元原告以按揭方式向中国银行贷款支付，贷款年限为15年。原告在2016年4月22日前携本认购书及身份证明文件和首期房款收据与被告美华公司签订《商品房买卖合同》。认购书明确上述房价款不包含专项物业维修资金。2016年4月27日，原告依约定支付了首期款164625元，美华公司出具收据给原告收执。美华公司收取上述款项后，至今没有与原告签订《商品房买卖合同》。因美华公司是被执行人，本院自2016年11月22日起，先后多次查封案涉的11幢202房，现该房屋仍被本院查封。2020年3月12日，本院在阿里拍卖平台公开对天湖丽景花园二期63套商品房（不含案涉202房）、商铺18卡、一期剩余车位137个拍卖。并特别说明，竞买者需对上述资产整体购买，同时必须完成二期8、9、10、11幢的外墙装饰、水电、电梯、消防安装等“收尾工程”，完善商品房、商铺和车位的确权办证手续，并确保能顺利交付验收。2020年3月13日，被告创丰公司以最高应价竞得。因至今没有签订商品房买卖合同和交付房屋，原告遂提起本案诉讼。因案涉房屋已办理在建工程抵押且至今被本院查封，经本院释明，原告仍坚持其诉讼请求。本院认为：被告美华公司、创丰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。本案是商品房预约合同纠纷。原、被告于2016年4月15日签订印刷编号为0000920的《美华·天湖丽景认购书》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书合法有效。上述认购书明确约定原告以总房价404625元购买被告建设开发的位于肇庆市鼎湖区***天湖丽景花园11幢202房，房款由原告在签订认购书后支付首期款为164625元，余款240000元原告以按揭方式向中国银行贷款支付，贷款年限为15年。因此，该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要条款，且原告已依约向被告支付了首期款164625元。因此，该认购书应认定为商品房买卖合同。故原告主张上述《美华.天湖丽景认购书》合法有效，理据充分，本院予以支持。上述认购书虽然约定双方在2016年4月22日前签订《商品房买卖合同》，但因案涉房屋已于2013年12月1日抵押给中国农业银行股份有限公司南海桂城支行，并办理了在建工程抵押，自2016年11月22日起，案涉房屋先后多次被查封，且至今仍被本院查封。造成双方至今没有签订《商品房买卖合同》和办理银行按揭及房屋网签手续，过错在被告。因案涉房屋已办理了在建工程抵押和被查封，无法办理网签和不动产登记手续，且原告至今没有付清房款，其主张确认案涉房屋为其所有及要求被告美华公司交付房屋、办理网签和不动产登记手续，本院不予支持。被告创丰公司没有竞买案涉房屋，且与原告无合同或法律上的利害关系，原告主张被告创丰公司交付房屋和办理网签和不动产登记手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告至今没有付清房款，原告主张被告美华公司支付逾期签订合同及交楼违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告马少群与被告肇庆市美华房产开发有限公司于2016年4月15日签订的印刷编号为0000920的《美华.天湖丽景认购书》合法有效。驳回原告马少群的其他诉讼请求。本案受理费3955.08元，由原告马少群负担323.57元，被告肇庆市美华房产开发有限公司负担3631.51元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 梁 宇二〇二〇年九月十六日书记员 梁亚秋