陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕10民初37号 原告:刘丹英，女，汉族，住陕西省商洛市商州区。 原告:朱江峰，男，汉族，住陕西省商洛市商州区。 委托诉讼代理人：雷西萍、范继伟，陕西法智律师事务所律师。 被告:杨都学，男，汉族，户籍地：四川省仪陇县，现住陕西省丹凤县丹凤首府售楼部。 被告:杨道俊，男，汉族，户籍地：四川省仪陇县，现住陕西省丹凤县丹凤首府售楼部，系被告商洛融华房地产开发有限公司的法定代表人。 被告:董安平，男，1953年2月27日出生，汉族，住西安市临潼区。 被告：商洛融华房地产开发有限公司,住所地：陕西省商洛市丹凤县。 法定代表人：杨道俊,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张卫东，陕西秦南律师事务所律师。 原告刘丹英、朱江峰与被告杨都学、杨道俊、董安平、商洛融华房地产开发有限公司（以下简称：融华公司）股权转让纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘丹英、朱江峰及其委托诉讼代理人雷西萍、范继伟，被告杨都学、杨道俊、杨道俊同时作为融华公司的法定代表人及融华公司的委托诉讼代理人张卫东均到庭参加了诉讼。被告董安平经合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘丹英、朱江峰起诉请求：1、请求判令被告杨都学、杨道俊、董安平向原告支付2710万元；2、请求判令被告杨都学、杨道俊、董安平向原告支付违约金615万元（自2019年2月20日暂计算至2019年10月31日），并请求至实际付清之日的违约金；3、请求判令被告融华公司对上述第1、2项的债务承担连带清偿责任；4、请求判令被告杨都学、杨道俊、董安平向原告支付其他费用159万元，及资金占有费78639元（按照中国人民银行同期贷款利率自2018年9月10日暂计算至2019年10月31日），并请求至实际付清之日止的利息；5、请求判令被告杨都学、杨道俊、董安平向原告支付违约控制售楼部拒绝将销售房款用于支付剩余合作费价款的违约金500万元；6、请求判令被告融华公司向原告支付违约金542万元；7、本案诉讼费由被告承担。 主要事实与理由：2018年7月31日，被告杨都学、杨道俊、董安平在对丹凤首府项目多次了解后，与原告签订《协议书》，约定了合作费金额、支付期限、违约金等内容，并约定被告杨都学、杨道俊、董安平在未全额支付2210万元前，原告有权主导销售，在未收到2210万元前原告不予交付给杨都学、杨道俊、董安平或他方售楼部及相关权利，否则杨都学、杨道俊、董安平应向原告支付本合同总额20%的违约金。还约定2018年9月10日前被告向原告支付农民工工资、土方开挖等159万元。2018年8月2日四被告出具了《还款承诺书》，承诺杨都学、杨道俊、董安平于2018年9月20日前向原告一次性支付500万元，2019年2月20日前一次性支付2210万元；融华公司承诺对该2710万元债务承担连带清偿责任。2018年8月3日，原告与四被告签订《抵债协议书》，约定若在2019年2月20日前，四被告未能将2710万元债务全部偿还，融华公司将为原告或原告指定的人员就前述房源办理网签及产权证手续，融华公司未按前述履行的，应承担2710万元20%的违约金。原告按照约定履行了法定代表人及股东股权变更手续，但被告并未按照合同约定的时间节点向原告支付价款，违反合同约定抢占售楼部，收取销售房款，且未支付拖欠原告的款项。原告多次向四被告催要拖欠的合作费2869万元，但被告未按合同约定积极支付，原告特提起诉讼。 被告融华公司答辩称，一、本案协议书应确认无效，原告请求判令被告杨都学、杨道俊、董安平向原告支付2710万元的基本事实不成立。1、陕西嘉浩投资有限公司持有项目用地，融华公司没有土地使用权，履行案涉协议必须是该两个公司同时变更手续，但实际上原告仅向被告变更了融华公司法定代表人和股东信息，导致项目用地和项目开发建设脱节，因此二原告以自然人身份签订的《协议书》，是向被告实施合同欺诈的无效行为。转让房地产时应完成开发投资总额25%以上，陕西嘉浩投资有限公司未对土地进行投资开发建设，违法转让工程项目，而融华公司没有项目土地，不享有项目转让权，且杨都学等三个自然人没有房地产开发的施工主体资格，因此本案协议书是一份无效协议。2、融华公司依据协议支付的款项必须客观认定。合作费总额7500万元减去被告支付的和代原告垫付的款项共计6778.1万元，仅有721.9万元未支付，原告要求支付2710万元不能成立，而且被告是在依法行使先履行抗辩权，有理由拒付剩余款项。原告要求支付其他费用159万元，其中89万元是规划外地下室土地款，该89万元应包含在原告向融华公司移交的资产之内，原告无权要求返还。二、原告拒不履行协议约定的交付义务，不具备全额收取7500万元合作费的约定条件。双方于2018年7月31日的《协议书》只约定了被告支付合作费的义务和违约责任，但没有明确约定原告交付项目用地的义务，依据诚实信用基本原则，项目用地必须全部交付给被告。实际履行中，原告仅于2018年8月移交了C块土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和预售证，至今未移交A块和B块土地的任何法律手续，使得被告的项目建设一直处于违法半停滞状态，无法实现合同目的。三、原告起诉融华公司是错列责任主体，原告无权对融华公司提起诉讼。案涉协议书是双方五个自然人签订，本质是丹凤首府项目开发建设用地的转让和对前期债务清偿的协议。《还款承诺书》和《抵债协议书》上，乙方实际只有杨都学、杨道俊、董安平三个自然人，虽加盖有融华公司印章，但2018年8月5日原告才向融华公司办理股权变更工商登记，且至今未移交融华公司印章，融华公司无奈于2018年11月24日重新刻制了公司印章，由此证明协议上加盖融华公司印章是虚假的民事行为，对融华公司不具有约束力。现A块和B块土地仍为陕西嘉浩投资有限公司持有，未向融华公司进行转让，原告不应对融华公司提起诉讼，不应要求融华公司承担担保责任并支付违约金500万元。四、原告要求被告杨都学、杨道俊、董安平、融华公司向其支付违约金的主张，不能成立。本案中签订协议的主体无效，协议内容违法，案涉协议无效。无效合同不受法律保护，协议的相关违约条款是无效约定。因案涉协议涉及众多垫资施工企业、被拖欠工资的农民工、购房者的利益，被告要求原告按照协议的本质要求向被告移交全部项目土地，变更陕西嘉浩投资有限公司和融华公司相关经营手续，并承担迟延交付对被告造成的经济损失。五、应依法追加陕西嘉浩投资有限公司以第三人身份参与诉讼，以完善土地使用手续的移交，使土地使用权全部转移到融华公司名下。 被告杨道俊、杨都学、董安平答辩称，一、杨道俊、杨都学、董安平和融华公司同样具有先履行抗辩权。被告购买原告股权的目的是同时完成融华公司和陕西嘉浩投资有限公司的股权转让及实际控制人的变更，从而实现丹凤首府项目的顺利开发。但该目的至今尚未实现，原告及陕西嘉浩投资有限公司违约在先。杨道俊、杨都学、董安平承担前融华公司的债务，其享有融华公司对陕西嘉浩投资有限公司的先履行抗辩权，只有陕西嘉浩投资有限公司履行了转移建设用地使用权给融华公司的先履行义务，杨道俊、杨都学、董安平才应完成支付转让费的后履行义务。二、原告刘丹英、朱江峰不具备本案的原告主体资格。刘丹英现为陕西嘉浩投资有限公司的监事，朱江峰不再担任该公司的法定代表人与股东，朱江峰与陕西嘉浩投资有限公司已无关系。原告刘丹英、朱江峰签订的一系列协议，实质属于当时以融华公司和陕西嘉浩投资有限公司法定代表人名义签订，实际后果归融华公司和陕西嘉浩投资有限公司承担，原告作为自然人并不享有相关权利义务。首先，刘丹英为陕西嘉浩投资有限公司监事，未经任何股东请求便提起诉讼，属于程序违法。以自身名义代表公司起诉，属于实体违法。其次朱江峰不再担任陕西嘉浩投资有限公司的法定代表人和股东，其无权代表陕西嘉浩投资有限公司提起诉讼。另外，陕西嘉浩投资有限公司对融华公司负有转移建设用地使用权以及协助办理相关手续的先履行义务。请求人民法院通知陕西嘉浩投资有限公司以第三人的身份参加诉讼，以促使其依法履行先合同义务。三、被告杨道俊、杨都学、董安平因《还款承诺书》、《欠条》、《抵债协议书》无效，而不承担其设定的责任。签订《还款承诺书》、《欠条》时，刘丹英为融华公司唯一股东和实际控制人，依据公司法第16条的规定，股东不得参与公司为涉及自身的债权债务提供担保的决议或自己决策。因此《还款承诺书》、《欠条》违反法律行政法规的强制性规定，应确认无效。最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题规定，债权人与债务人在债务履行届满前作出以物抵债的约定，如果直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平；抵债物尚未交付给债权人，债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。根据此规定案涉项目用地和相关住宅楼未完成交付，应认定《抵债协议书》无效。另外，该还款承诺书、欠条、抵债协议书加盖融华公司印章，是刘丹英在该公司变更完成之前的虚假民事行为，对融华公司不产生法律约束力，对杨道俊、杨都学、董安平无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下： 原告刘丹英、朱江峰提供的丹凤首付项目证照、文件、资料及财务移交清单、情况说明，对移交的土地使用证能与其他证据相印证，真实性予以采信，其余证据与本案无关，不予采信；2019年4月3日的邮寄单，字迹模糊，不予采信；关于中成伟业置业发展有限公司债务处理的承诺书、关于深圳鼎信邦债务及纠纷处理的承诺书，与本案无关，不予采信；陕西嘉浩投资有限公司与融华公司于2013年8月5日、2018年11月28日签订的《协议书》、2018年11月29日的文件，融华公司也作为证据进行了提供，该三份证据的真实性予以采信；陕西嘉浩投资有限公司与融华公司2018年7月15日的补充协议书，无证据印证，不予采信；陕西中成伟业集团公司与融华公司签订的项目联合开发协议、关于丹凤首府项目联合开发协议的补充协议、丹凤首府项目联合开发协议的补充协议的补充，与本案无关，不予采信；2018年7月陕西嘉浩投资有限公司与刘丹英、朱江峰签订的协议书，融华公司与刘丹英、朱江峰签订的协议书，陕西嘉浩投资有限公司与融华公司及与刘丹英、朱江峰三方签订的协议书，均与本案无关，不予采信；原告掌管丹凤首府售楼部期间支出130多万元费用的证据，双方对该费用未约定，原告也未告知并征得被告的同意，不予采信；关于融华公司2018年7月至11月相关资金说明及付款汇款凭证、费用清单，证明原告接管售楼部期间收取房款400多万元及支出的费用，但该证据无证据印证，不予采信。 被告融华公司提供的陕西嘉浩投资有限公司《关于丹凤首付建设项目土地使用权变更相关税费问题的报告》，该内容与证明目的不符，不予采信；支付6778.1万元费用的证据，因融华公司不是本案协议书的签订方，该证据与本案无关，不予审查；对融华公司原印章作废的公告、印章销毁证明、新型防伪印章档案信息，客观真实，予以采信；融华公司土地使用证，能与其他证据相印证，予以采信；陕西嘉浩投资有限公司的登记资料，能与其他证据相印证，予以采信；证据目录中写有原告以共管账户资金支付89万元的证明，但被告未提供该证据，无法审查；融华丹凤首府项目工程建设进度情况说明，因双方未约定支付合同价款以变更土地使用权为条件，该证据不予采信；原融华收房款明细、收房款收据及交款回执单、老客户换票的收款收据、退房款的凭据，因2018年7月31日签订案涉《协议书》之前原告收取的房款与本案无关，对该日期之前收取的房款的收据、换票收据、退房款凭据，不予采信，对王长江、王建增的交款回执单，真实性无证据印证，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告朱江峰原系陕西嘉浩投资有限公司的法定代表人，2013年3月丹凤县国土资源局将案涉土地使用权转让给陕西嘉浩投资有限公司，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》。陕西嘉浩投资有限公司于2013年6月在丹凤县注册了融华公司。原告刘丹英是融华公司的法定代表人，其与原告朱江峰是融华公司的股东。 2013年8月5日，陕西嘉浩投资有限公司（甲方）与融华公司（乙方）签订协议书，主要约定，甲方依法竞买取得丹凤县XX路以北，紫阳南路以西地块土地使用权；乙方享有甲方与丹凤县政府签订的合作协议项下的权利、成果、相关优惠政策，承担相应的义务，双方之间可互相承认；甲方可办理多块土地使用证，依据相关法律，达到相关转让条件，土地使用权最终可转移至乙方，乙方享有使用、开发、建设、处分权；规划设计、报建、开发建设、对外合同，以乙方名称实施；甲方不干涉乙方开发、建设，对外不承担一切债务责任。 2018年7月31日，原告刘丹英、朱江峰（甲方）与被告杨都学、杨道俊、董安平（乙方）签订《协议书》，主要约定内容：第一条、项目概况：该项目位于商洛市丹凤县，规划批准建筑面积8.05万平方米，其中住宅面积约60500平方米，商业面积约20000平方米，商业会馆区XX、XX、XX号楼XX室增加面积约2000平方米，该部分建筑面积不在规划范围内，甲方已于2018年6月14日向国土部门缴纳土地款89万元。第三条、合作及结算方式：1、乙方对目前丹凤首府项目现状及存在的债权债务纠纷完全知悉，完全认可并自愿承担陕西中城伟业置业有限公司向甲方交纳的合作费2740万元人民币，完全认可并自愿承担深圳市鼎信邦投资管理有限公司向甲方交纳的合作费550万元人民币，完全认可并自愿承担与丹凤首付项目有关的工程款、材料款、机械租赁费、劳务作业人员（农民工）工资、管理人员工资、销售及营销等全部费用，包括本合同已经列明的具体债务，也包括本合同无法确定但确实存在的所有债务，由乙方全部承担与甲方无关。2、乙方完全同意向甲方缴纳项目合作费总额7500万元人民币，该笔合作费为税后包干总价，自本协议签订之日起所产生的一切费用和所有税金均由乙方承担。丹凤首府项目所有未完成的手续、未缴纳的费用及未来相关各项过户转移、销售等税费全部由乙方完成和承担。甲方未完成的规划、勘察、设计、人防、图纸审核、政府报建等全部的手续和费用全部由乙方自行办理和承担全部费用，甲方不承担任何费用。乙方对该项目进行实施建设，甲方在约定的时间内向乙方交付项目的所有相关资料。3、乙方于2018年7月31日前一次性向甲方指定账户支付人民币1500万元，甲方收到该1500万元后本协议生效，甲方开始为乙方进行法定代表人及股东股权变更手续，在法律规定的期限内将法定代表人及股东变更为乙方或乙方指定的人，在变更手续办理完毕后30日内，乙方一次性向甲方指定账户支付人民币500万元。第四条、剩余合作费支付方式及保障措施：1.剩余合作费等于7500万元人民币减掉乙方应承担的陕西中城伟业置业有限公司向甲方交纳的合作费2740万元人民币（该笔费用由深圳市鼎信邦投资管理有限公司和杨都学承担），再减掉乙方应承担的深圳市鼎信邦投资管理有限公司向甲方交纳的合作费550万元人民币，再减掉乙方已向甲方交纳的合作费2000万元人民币，剩余2210万元人民币。（计算公式：7500万元-2740万元-550万元-2000万元=2210万元）。变更完成之日，乙方必须以变更后的法人及融华公司名义向甲方出示借据及还款承诺书并确认本协议。2.自本协议生效之日起，甲方按丹凤首府项目1#、2#、5#楼住宅，7#及商业会馆区1#、2#、3#楼销售回款的100%进行优先收取剩余合作费。如政府对本项目销售款进行专户监管，由乙方负责从监管账户转出再转入甲方指定的账户。无论丹凤首府项目销售回款的100%是否达到2210万元，乙方均须在变更完成后180日前，向甲方支付完剩余2210万元人民币的合作费，否则每逾期一日应向甲方支付未付款项目合作费万分之八的违约金…。3.在本协议签订生效后，变更完成之前，将1#、2#、5#住宅楼2000元/m2，商业会馆2号商业楼按3500元/m2，与剩余合作费等额对应的房屋与甲方指定单位或个人签订商品房买卖合同，并办理网签手续或等额抵押给甲方或甲方指定人员…。若变更完成后180日前，乙方全额支付2210万元，上述房产退还给乙方，若变更完成后180日前，乙方未能全额支付2210万元，1#、2#、5#楼住宅楼按2000元/m2及商业会馆2号商业楼按3500元/m2，与剩余合作费等额对应的房屋归甲方所有，乙方配合甲方办理所有权证及另行销售手续。第五条、违约责任：1.乙方未能按照本协议约定在2018年7月31日前向甲方支付1500万元，本协议不生效。2.乙方未能按约在变更完成之日起30日内向甲方支付500万元，每逾期一日，乙方应向甲方支付万分之八的违约金。3.甲方按约收到乙方支付的1500万元合作费后，必须积极主动加快速度，为乙方办理变更及资料移交等手续，乙方指派专人全程参与配合。第六条、其他事项：1.甲方所支付的其他费用159万元人民币全部由乙方承担，乙方必须于2018年9月10日前一次付至甲方指定账户。（1）支付的农民工工资20万元人民币。（2）商业会馆区土方开挖、平整费20万元人民币。（3）施工所购买的变压器30万元人民币。（4）商业会馆区规划外增加的地下室土地款89万元人民币。3.甲方与相关单位洽谈签署的项目营销代理合同，乙方在未全额支付2210万元前，甲方有权主导、销售、监督和管理，在未全额收到2210万元前，甲方不予交付给乙方或他方售楼部及相关权利，否则乙方应当向甲方支付本合同总额20%的违约金。 2018年8月2日，杨都学、杨道俊、董安平、融华公司出具《欠条》，主要内容是：2018年7月31日甲方刘丹英、朱江峰与乙方杨都学、杨道俊、董安平签订了《协议书》，依据该《协议书》，乙方杨都学、杨道俊、董安平下欠甲方刘丹英、朱江峰2710万元，其中500万元乙方应于2018年9月20日前一次性付清，2210万元乙方应于2019年2月20日前一次性付清。对该2710万元融华公司承担连带清偿责任。乙方杨都学、杨道俊、董安平一致同意并认可融华公司对该2710万元债务承担连带清偿责任的行为。同日，杨都学、杨道俊、董安平、融华公司出具《还款承诺书》，主要内容是：乙方杨都学、杨道俊、董安平承诺，在2018年9月20日前，向甲方刘丹英、朱江峰一次性支付500万元，2019年2月20日前一次性支付2210万元。融华公司承诺，对乙方杨都学、杨道俊、董安平的该2710万元债务承担连带清偿责任。乙方杨都学、杨道俊、董安平一致同意并认可融华公司对该2710万元债务承担连带清偿责任的行为。 2018年8月3日，甲方刘丹英、朱江峰，乙方杨都学、杨道俊、董安平，丙方融华公司签订《抵债协议书》，主要约定，第一条、甲、乙、丙三方一致同意，用位于商洛市丹凤县融华丹凤首府项目的未售房源1#、2#、5#住宅楼2000元/m2的价格冲抵甲方的2710万元，具体房号为…。第四条、若在2019年2月20日前，乙方、丙方未能将2710万元债务全部偿还，丙方应当为甲方或甲方指定的人员就本合同第一条项下的房源办理网签及产权证手续，被购房客户选中，已经销售的除外。第六条、丙方未按照本协议第四条约定，消极懈怠为甲方或甲方指定的人员就本合同第一条项下的房源办理网签及产权证手续的，应当承担2710万元20%的违约金。 2018年8月3日，杨都学、杨道俊、董安平签订《授权及证明》，主要内容是：现根据刘丹英和杨都学协议书内容约定，由杨都学指定法人代表并提供股东人名及股东比例，杨都学现正式授权杨道俊为变更后融华公司的法定代表人，变更后该公司股东为2人，杨道俊占股比例为90%，董安平占股比例为10%。 2018年8月5日，融华公司的法定代表人刘丹英变更为杨道俊。2018年8月7日，融华公司的股东刘丹英、朱江峰变更为杨道俊、董安平。 丹凤首府项目分了三个地块，分别办理了三个土地使用证，其中丹某某（2014）第0xxx号、第xxx号土地使用证办理在陕西嘉浩投资有限公司名下，丹某某（2014）第xxx号土地使用证办理在融华公司名下。融华公司的股东变更后，原告向杨道俊移交了丹某某（2014）第xxx号土地使用证。 关于土地使用权变更问题，2018年11月28日陕西嘉浩投资有限公司与融华公司签订《协议书》，第5条约定：依据相关法律法规及实际情况上述地块达到相关转让条件，并且融华公司依法缴纳了办理变更所需的各种税费转让费等，陕西嘉浩投资有限公司名下的土地使用权可变更至融华公司名下。 付款期限届满后，融华公司及杨都学、杨道俊、董安平未按合同约定期限支付款项，原告刘丹英、朱江峰邮寄催款通知书进行了催要。 另查明，原告于2018年7月31日至2018年11月底在丹凤首付项目售楼部共收取售房款6496354元，其中2018年8月28日原告收取售房款1万元。被告杨道俊入驻案涉售楼部时，融华公司账户共留存1551528.37元。 本院认为，本案争议的焦点主要是：1、案涉《协议书》、《抵债协议书》是否有效；2、《还款承诺书》、《欠条》是否有效，融华公司是否应承担连带清偿责任；3、刘丹英、朱江峰是否具备原告资格；4.本案是否应该追加陕西嘉浩投资有限公司参加诉讼；5、本案中拖欠转让费的数额是多少，被告是否应当支付，是否应当承担违约金。 关于焦点1、本案双方当事人签订《协议书》，约定由原告将其在融华公司的股权转让给三被告杨都学、杨道俊、董安平，该协议书，是当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。融华公司不是该协议书的签订主体，该协议书的效力与融华公司无关，因此融华公司称案涉项目用地和项目开发建设脱节，原告签订《协议书》是实施合同欺诈的无效行为；及陕西嘉浩投资有限公司转让工程项目违法、杨都学等三个自然人没有房地产开发的施工主体资格，本案《协议书》无效的观点，不予支持。被告杨都学、杨道俊、董安平称原告未交付案涉项目用地和相关住宅楼，本案中的《抵债协议书》无效的观点，无法律依据，不能成立。 关于焦点2，案涉《欠条》、《还款承诺书》是当事人真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告称刘丹英是融华公司唯一的股东和实际控制人，参与公司为涉及自身的债权债务提供担保的决议或自己决策，案涉《欠条》、《还款承诺书》无效，及融华公司不应承担连带责任。但该《欠条》、《还款承诺书》中载明杨道俊、杨都学、董安平同意并确认融华公司承担连带清偿责任，股权变更后杨道俊、董安平共计享有融华公司100%的股权，因此占有100%股权的股东同意融华公司承担连带清偿责任，融华公司依法应承担连带清偿责任。被告称案涉《欠条》、《还款承诺书》无效，及融华公司不承担连带清偿责任的观点不能成立。 关于焦点3，本案实质是股权转让纠纷，在签订本案《协议书》时，融华公司的股东是原告刘丹英、朱江峰，二原告有权转让其股权，并有权要求受让股权的被告杨道俊、杨都学、董安平按照约定支付转让款。本案中刘丹英、朱江峰主张股权转让款，具备原告主体资格。被告认为原告刘丹英、朱江峰签订的一系列协议，实质属于以融华公司和陕西嘉浩投资有限公司法定代表人名义签订，后果归融华公司和陕西嘉浩投资有限公司承担，二原告不具备原告主体资格的观点不能成立。 关于焦点4，本案是个人之间的股权转让，而土地使用权过户是融华公司与陕西嘉浩投资有限公司之间的问题，融华公司可以另行主张，本案不作处理。因此，被告要求追加陕西嘉浩投资有限公司参与诉讼，完善土地手续移交的观点不能成立。 关于焦点5，本案中原告向被告杨道俊、杨都学、董安平转让股权，与土地使用权无关，土地使用权仍然属于融华公司，被告杨道俊、杨都学、董安平不能以原告未向融华公司办理土地使用权过户手续为由不予支付拖欠的股权转让款。因此，被告称原告未办理案涉土地使用权过户手续，其不应当支付剩余转让款的观点不能成立。 双方约定本案转让款未付清前原告有权在售楼部收取房款，本案协议书签订后至2018年11月底原告在丹凤首付项目售楼部共收取售房款6496354元，应在案涉转让款中扣除。原告离开该售楼部时融华公司账户留存1551528.37元，被告认为应在原告收取的售房款中扣除，因此扣除后为4944825.63元。杨道俊、杨都学、董安平应向原告支付22155174.37元（2710万元-4944825.63元）。 本案中未付的股权转让款为22155174.37元，杨道俊、杨都学、董安平未按期支付该款项，应支付逾期付款违约金。双方约定2018年9月20日前一次性支付500万元，2019年2月20日前一次性支付2210万元。但2018年9月20日前，原告收取售房款1万元，被告杨道俊、杨都学、董安平应以499万元为基数向原告支付逾期付款违约金。2019年2月20日前，应以17165174.37元为基数向原告支付逾期付款违约金。双方约定的逾期违约金为每逾期一日被告向原告支付万分之八的违约金，被告认为该违约金过高要求调整。逾期未付转让款产生的是利息损失，本院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定予以调整。根据约定被告融华公司对未付的22155174.37元及逾期付款违约金承担连带清偿责任。 协议书约定的159万元其他费用，由被告杨道俊、杨都学、董安平于2018年9月10日前一次性付给原告，被告逾期未支付，应承担违约责任。双方未约定违约责任，原告主张以中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止的利息，较为合理，应予支持。但是自2019年8月20日起应以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算利息。 原告称其在售楼部期间支出的费用应由被告承担。但双方未约定该费用由被告承担，且原告在支出该费用前也未告知被告，因此原告要求被告承担其在售楼部期间支出的费用，不予支持。被告融华公司称其已支付6778.1万元，仅有721.9万元未向原告支付。但本案是二原告与杨道俊、杨都学、董安平之间的股权转让纠纷，融华公司不应在本案中主张该支出的费用，该费用在本案中不予审查。 原告称被告违约收回售楼部，按约定应支付500万元的违约金。但被告收回售楼部影响的是原告尽早得到转让款，给原告造成的损失仍然是资金占用的利息损失。逾期未付转让款，前述应由被告予以支付利息损失，在此被告不应再支付违约损失。因此，原告主张被告违约收回售楼部的违约金，不予支持。 原告称2019年2月20日前，四被告未能将2710万元债务全部偿还，融华公司应为原告或原告指定的人员办理约定房源的网签及产权证手续，融华公司未履行该义务应承担违约责任。但原告并无证据证明其要求融华公司履行该义务而融华公司不予履行。因此，原告主张该违约金不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、由被告杨都学、杨道俊、董安平支付原告刘丹英、朱江峰22155174.37元转让款及违约金（其中违约金以499万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍为标准从2018年9月21日起计算至2019年8月19日止，以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准从2019年8月20日起计算至付清之日止；以17165174.37元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍为标准从2019年2月21日起计算至2019年8月19日止，以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准从2019年8月20日起计算至付清之日止），被告商洛融华房地产开发有限公司承担连带清偿责任； 二、由被告杨都学、杨道俊、董安平支付原告刘丹英、朱江峰159万元费用及利息（利息以159万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准，从2018年9月11日起计算至2019年8月19日止；以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年8月20日起计算至付清之日止）； 三、驳回原告刘丹英、朱江峰其他诉讼请求。 上述给付内容限本判决生效之日起30日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费268493元，财产保全费5000元，由原告刘丹英、朱江峰负担87493元，被告杨都学、杨道俊、董安平负担186000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 李從熇 书 记 员 崔 坚 1