北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终9482号上诉人(原审被告)：北京伟特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇焦各庄村委会东南300米。法定代表人：唐昊涞，执行董事、经理。委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某2，男，1979年7月27日出生。被上诉人(原审原告)：李婉菲，女，1986年10月16日出生。委托诉讼代理人：王岩（李婉菲之夫），1984年8月28日出生。原审被告：望天树资产管理（北京）有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：孙留江，执行董事、经理。原审被告：望天树空间装饰（北京）有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：孙留江，执行董事、经理。上诉人北京伟特房地产开发有限公司（以下简称伟特公司）因与被上诉人李婉菲、原审被告望天树资产管理（北京）有限公司(以下简称望天树资产公司)、望天树空间装饰（北京）有限公司（以下简称望天树装饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟特公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判伟特公司无需承担退还团购费、装修款；2.一、二审诉讼费用由李婉菲承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。一、嗨楼公司是为李婉菲服务，为购房人组织团购提供咨询的，并非为伟特公司提供服务的合作单位。二、伟特公司并非嗨楼公司与李婉菲签订的合同的相对人，从合同的角度和相对性原则，李婉菲也应向嗨楼公司主张权利，而无权要求伟特公司承担退还团购咨询费的义务。另外，对于一审法院判决让伟特公司和望天树资产公司、望天树装饰公司一起退还李婉菲装修款有异议，因为装修款是支付给了望天树装饰公司，李婉菲与伟特公司签订的《北京市商品房预售合同》是没有装修费用的。李婉菲辩称，不同意伟特公司的上诉意见，请求维持一审判决。首先，我们向嗨楼公司交的团购费，但付款发生地点是在伟特公司的售楼处，我们就认为伟特公司与嗨楼公司是合作关系，不管钱付给谁，伟特公司都是认可这个行为的。而且我们认为钱就应该伟特公司手里。我们和伟特公司签订的《北京市商品房预售合同》约定的就是支付房款，当时没有把装修款和房款拆分开，也没有说装修款，当时打广告说就说装修是免费的。后来伟特公司的员工把合同收回去和我们说，需要把房款进行拆分，然后重新发了我们一份《北京市商品房预售合同》。我们认为整个商业行为伟特公司都了解。望天树资产公司向本院提交书面意见述称：伟特公司的上诉请求与其无关，其认可伟特公司的上诉意见。望天树装饰公司向本院提交书面意见述称：伟特公司的上诉请求与其无关，其认可伟特公司的上诉意见。李婉菲向一审法院起诉请求：1．判令伟特公司与李婉菲的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）于2019年9月23日解除；2．望天树装饰公司、望天树资产公司、伟特公司共同退还装修款和房款1184224元（其中购房款为650996元，装修款533228元）及利息（以1184224元为基数，自2016年12月3日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3．伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司共同向李婉菲支付违约金59211.2元（按已付款总金额1184224元的5％计算）；4．伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司向李婉菲支付因购买涉诉房屋向江苏银行进行装修贷款手续费52200元（每期手续费1450元，共36期）及手续费资金占用费（以52200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从贷款还完之日即2020年1月9日起算至伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司实际付清之日止）；5．案件受理费、公告费由李婉菲负担。一审法院认定事实：项目名称为绿智汇园的×××的房屋由伟特公司开发，该项目又称“新干线项目”。伟特公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目座落于×××。望天树资产公司与望天树装饰公司系关联公司，二公司曾共同预售过绿智汇园项目房屋，采用望天树资产公司与购房者签订购房协议，望天树装饰公司负责进行精装修的方式，房款及装修款由望天树装饰公司收取。在销售过程中，望天树资产公司、望天树装饰公司与嗨楼公司合作销售，通过团购费抵房款方式由嗨楼公司收取了数额不等的团购费。嗨楼公司于2019年12月11日注销登记。李婉菲与望天树资产公司于2016年9月30日签订《北京新干线项目定制协议》，甲方为望天树资产公司，乙方为李婉菲。约定房屋坐落于×××，预测建筑面积56.92m2，房款总价款（房款和装修款）1737738元。乙方选择第二种付款方式，首期需支付总价款的50%以上，其余价款可向银行借款支付。乙方的贷款额度，以贷款银行最终审定额度为准，若未能获得贷款或所获得之贷款不足以支付乙方应付之房款。则应于签订合同当日支付除贷款额度之外的所有余款。乙方应在签订本协议之日，向甲方支付定制款18万元。本协议经双方签字盖章后生效甲乙双方签订预售合同后，本协议自行终止本协议后，乙方已支付的定制款自动转为首付款。如因政策因素导致乙方不具备购房资格，甲乙双方均无法继续履行本协议的，双方同意终止履行本协议。甲方在取得预售许可证后的30个工作日内全额无息退还乙方已支付定制款，乙方不持任何异议。2016年11月29日，李婉菲与江苏银行股份有限公司签订了《江苏银行消费金融（信用卡分期付款）业务合同》，甲方为李婉菲，甲方向乙方申请江苏银行聚宝信用卡大额消费分期付款业务，甲方为购买家居装修，甲方已向交易对手支付首付款0元，现向乙方申请办理本业务，申请分期金额29万元，申请分期期数为36期，一期为一个月。每期手续费为申请分期金额的0.5%，每期手续费为1450元。2016年12月18日，李婉菲与伟特公司签订了预售合同，合同编号Y1992783。合同约定：李婉菲购买×××房屋，建筑面积共计57.46平方米，其中套内面积41.61平方米，用途商务办公，单价29343.81元，总价款1220996元。买受人未按照约定的时间付款，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起1个工作日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，按合同附件八的第五条相关规定执行。出卖人应当在2018年12月2日前向买受人交付该商品房。出卖人未按第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，按合同附件八的第五条的相关规定执行。附件五：买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付首付款244200元（含已付定金），于2017年1月15日前向出卖人支付首付款366796元，剩余房价款61万元以按揭贷款方式支付。买受人应于签署预售合同当日向贷款银行提供完整有效的申请按揭贷款文件，交纳办理按揭贷款所需的全部费用，并按照贷款银行的要求签署相关文件。若银行要求买受人补充提交按揭贷款申请文件或增加首付款比例……若买受人延迟履行上述义务达15日，则出卖人有权解除预售合同……买受人按照上述约定履行各项义务的前提下，若按揭贷款申请仍未能获得批准，则买受人应当自出卖人通知之日起7日内向出卖人一次性付清剩余房价款并与出卖人签署变更付款方式的补充协议，若买受人未能按照上述期限向出卖人一次性付清剩余房价款，则出卖人有权解除预售合同。出卖人解除合同的，买受人须按照预售合同附件八中第五条约定的因买受人原因导致合同解除的情形承担相应的违约责任。附件八：当出现如下情况时，出卖人可以顺延履行交付房屋、办理产权转移登记等义务，顺延履行义务的期限按实际影响天数计算，直至这些情况消失，且出卖人不承担违约责任：1.不可抗力……3.买受人违反本合同（含附件）或出卖人提供担保的贷款合同且未完全纠正的（含未付清违约金）。4.买受人虽按合同约定期限交齐办齐贷款所需材料和费用，但贷款未获批准或虽已批准但未付到出卖人账户的……为配合买受人办理商业按揭贷款，出卖人为其提供阶段性担保，买受人须遵守以下约定，否则出卖人有权要求买受人以一次性付款的方式支付购房款……（2）买受人应于合同签订当日，向出卖人或按揭银行提前提供用于办理银行按揭贷款、办理房屋抵押登记等一切相关公司资料及手续……在房屋实际交付前，如买受人仍有房价款未付清（包括按揭贷款还未到达出卖人账户）或相关费用（包括合同约定的入住前应交纳的税费，以及应迟延履行合同义务所产生的违约金）未缴清的，出卖人有权顺延房屋交付期限，直至买受人缴清上述费用。若因买受人原因导致预售合同解除，则双方同意按以下方式处理：预售合同解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担，且若出卖人在发出入住通知书前行使解除权的，买受人须向出卖人支付相当于房屋总价款10%的违约金……因买受人原因导致预售合同解除，且需到合同备案管理机关办理相关网签注销手续的，买受人应自出卖人发出解除合同通知之日起3日内配合出卖人办理网签注销手续，出卖人自买受人配合办理完毕前述注销手续后180内向买受人退还相应款项，若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，则每延迟一日需向出卖人支付相当于房屋总价款万分之二的违约金，出卖人有权在依前述约定退还买受人已付房价款时将此违约金其他应扣款项予以扣除。若因出卖人原因导致预售合同解除，若预售合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任有明确约定的，则从其约定，本款约定不适用，若预售合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任没有明确约定的，则双方同意按以下方式处理：（1）买受人以一次性付款方式支付购房款的，则出卖人应在合同解除之日起180日内向买受人返还已付房价款、已付款的利息（按照中国人民银行同期存款基准利率计算）、以及买受人已经支付给出卖人的全部代缴税金及费用（不计利息）。出卖人还须向买受人支付已付房价款5%的违约金。（2）买受人以贷款方式支付购房款的，则出卖人应在合同解除之日起180日内向买受人返还已付房价款、已付款的利息（其中，买受人向出卖人支付的首付款的利息按中国人民银行同期存款基准利率计算；已向银行偿还的贷款本金……）、买受人已经支付给出卖人的全部代缴税金及费用（不计利息）。出卖人还须向买受人支付已付房价款5%的违约金。如出现本合同约定解除情形的，有权解除合同一方向合同另一方发出解除合同的书面通知，合同自解除通知送达之日起解除。买受人保证预售合同中记载的联系方式真实有效，双方确认依据该联系方式完成的特快专递或短信通知均视为有效通知到买受人。双方办理网签的时间是2016年12月18日。李婉菲称曾与望天树装饰公司签订过装修合同，但无法提交。截止本案判决之日，伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司亦未向一审法院提交装修合同。李婉菲提交了与伟特公司工作人员沟通的微信记录。2016年10月30日，王某1称房子总价还是1754224，就是新拆分是这样的，房款1220996加装修款533228。李婉菲称我应该交533228加50%房款对吗？王某1称对，装修贷下来还刷给公司。我用的版本是总价1754224（房款1205137+装修款549087）问题就在这儿。李婉菲称那这么一算，我办贷款前要准备117万才够了。王某1称装修贷办完，你是直接到你卡里，过来刷卡就行，不需要你准备那么多。2016年12月11日李婉菲称银行又催我拿发票了，你们领导最后告诉你咋处理这事吗？王某1称王哥，发票现在开不了没交房装修也没开始，哪有发票。李婉菲问那天，你领导也这么说，但问题是买房时，你们没说要分开，交你们是不是说买房送装修，现在分开贷款要贷装修款。这个发票可以开，1%税点你们不给我开，我要这个钱你们那边带有补偿方案。2018年11月9日王某2与李婉菲联系。王某2称你是李婉菲李女士吗，我是北京新干线的王某2。这边的话现在属于延期交房了，我们现在有赔偿标准先跟您联系一下。李婉菲称我是他老公，要延期到啥时候？王某2发送新干线项目延期交房协议。李婉菲回复延期有点久，我们的计划全打乱了。2019年8月15日李某1与李婉菲联系，李婉菲问那边有方案了吗。李某18月22日回复您的房号、购房人姓名。李婉菲称李婉菲、×××，李某1回答现在这边，大概的新消息会有了协议，已经在出了。免除你们责任这一块的这个东西，现在出，然后具体弄好之后，到时候会给你们打电话。8月26日，李某1发送补充协议书-望天树销售给李婉菲。李婉菲回复你作为协调方，你觉得这个协议合理靠谱吗？李某1回答这个协议肯定靠谱的，到时候还要盖开发商的章的，这个也全部是依据合同出的，肯定没有问题的。李婉菲回复找个理由一分钱不赔。李某1称没有后面说的很明白，开发商该赔你的钱一分钱不会少的。跟你们谈下来的，不然开发商本来说给你抵了，不给你赔了。沟通完之后，结果是这样的，你看一眼合同上写的很清楚。李婉菲回复你上面写的是如果明年6月底前不交房，才按合同赔偿。我觉得你们一点诚意，没有看来是不准备好好协商了，那我跟你说吧，这房子我退定了，这几天我就找时间去办手续。李某1回答你要办理退房的话，那你就申请吧，反正我现在是开发商退房退不了。补充协议具体意思，其实就三点，一是不追究你们的违约金，二是就追究开发商延期交房的，按照这个实际签约的合同上面时间来算。2019年9月17日李婉菲方通过微信向李某1发送解除合同通知书，并告知已将解除合同通知书寄往通讯地址请查收。李某1回复为什么一定要退了？我和您沟通的您是不是没有明白。李婉菲回复请告知开发商收到后，尽快协商处理。2019年9月17日，李婉菲向王某2微信发送解除合同通知书，并附邮寄快递单。李婉菲提交了部分pos签约单显示：2016年8月8日支付嗨楼公司4万元。2016年9月30日支付望天树装饰公司3万元。2016年10月10日支付望天树装饰公司7万元、6万元、2万元、25万元。2016年10月30日支付望天树装饰公司84224元、20万元。部分收据显示，2016年9月30日，望天树装饰公司收取李婉菲房款18万元。2016年10月10日，望天树装饰公司收取李婉菲房款40万元。2016年10月30日，望天树装饰公司收取李婉菲房款25137元、收取装修款259087元。2016年12月2日望天树装饰公司收取李婉菲装修款274141元，收取房款5859元。望天树装饰公司认可收取李婉菲装修款533228元，伟特公司认可收取李婉菲房款610996元，嗨楼公司收取李婉菲团购费4万元。关于合同解除原因，李婉菲称合同约定在2018年12月2日前交房。伟特公司已经逾期交付，且至今不具备交房条件，已经构成根本违约。李婉菲表示已经在2019年9月20日给伟特公司发送解除通知的邮件，但被退件。邮件回到其手中的时间是9月23日，因其按照合同约定的送达地址向伟特公司进行送达，故要求确认双方合同解除的时间为9月23日。李婉菲表示，如伟特公司能够对李婉菲损失进行赔偿，同意协助配合办理网签解除手续。伟特公司表示，就目前项目进展来看，交房时间初步定于2020年12月30日。嗨楼公司于2019年12月11日注销。一审法院认为，本案第一个争议焦点为李婉菲与伟特公司签订的预售合同是否应予解除，谁是违约方，应如何承担违约责任。李婉菲主张伟特公司未按合同约定交付房屋，已构成违约。根据双方预售合同约定，伟特公司应于2018年12月2日前交付房屋，但截至本案法庭辩论终结之日止，伟特公司房屋尚未建造完毕，不具备交付条件。李婉菲行使解除权，于法有据，一审法院予以确认，鉴于李婉菲已经通过邮寄及微信方式将解除合同通知书发送给了伟特公司的工作人员，故双方预售合同及附件解除时间应为2019年9月17日。李婉菲应配合伟特公司办理解除网签备案手续，李婉菲要求伟特公司支付解除合同违约金，伟特公司表示如果计算利息和违约金属于重复适用，要求调低违约金，一审法院根据李婉菲损失情况酌情对违约金数额予以调整。李婉菲与其他主体并未达成违约金约定，故其要求望天树资产公司、望天树装饰公司承担违约金的依据不足，一审法院不予支持。本案第二个争议焦点是李婉菲交纳购房款金额认定和返还主体确定。首先，李婉菲将4万元支付至嗨楼公司账户内，将1144224元分几次支付至望天树装饰公司账户内，上述公司有退还李婉菲款项的义务。其次，在李婉菲与伟特公司签订预售合同前，望天树装饰公司收取了李婉菲房款及装修款。之前多份生效判决已经认定，伟特公司系“北京新干线”项目（绿智汇园）的开发企业，其将涉诉房屋委托望天树资产公司、望天树装饰公司进行销售，双方已经形成委托合同关系，望天树资产公司、望天树装饰公司销售房屋的行为及法律后果应由伟特公司承担。嗨楼公司与望天树资产公司、望天树装饰公司系合作关系，嗨楼公司在2016年8月8日收取李婉菲4万元属于购房款一部分，嗨楼公司注销后，伟特公司予以返还，伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司之间内部款项分配问题可自行解决。最后，因伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司未提交装修合同，关于装修合同问题，双方可另行处理，本案中无法处理。望天树装饰公司收取的1144224元由伟特公司自行划分成房款和装修款，该内部划分不能对抗李婉菲，李婉菲要求伟特公司承担退还全部钱款的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于李婉菲主张的利息，符合合同约定及法律规定部分一审法院照准，过高部分，一审法院予以调整，且2019年8月20日之后应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。从李婉菲提交的与对方工作人员微信记录可知，对方工作人员对于李婉菲因购买房屋进行装修贷款一事属于明知，但即使李婉菲该笔贷款用于支付房款，亦是其履行支付房款义务的一种方式，李婉菲提交的证据无法证实伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司明确同意返还贷款手续费及占用利息，故对其主张的贷款手续费及利息，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认北京伟特房地产开发有限公司与李婉菲签订的合同编号为Y1992783的《北京市商品房预售合同》及附件于二〇一九年九月十七日解除；二、北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、望天树资产管理（北京）有限公司共同退还李婉菲房款、装修款及团购费共计一百一十八万四千二百二十四元及利息（以一百一十八万四千二百二十四元为基数，自二〇一六年十二月三日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有钱款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内付清；三、北京伟特房地产开发有限公司支付李婉菲违约金四万二千元，于判决生效后七日内付清；四、李婉菲于收到上述所有应得款项之日起三日内，配合北京伟特房地产开发有限公司办理合同编号为Y1992783的《北京市商品房预售合同》的网签备案合同注销手续；五、驳回李婉菲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，李婉菲与伟特公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。根据伟特公司的上诉请求，本案二审的争议焦点问题是伟特公司是否应当承担返还团购费及装修款的义务。首先，关于团购费的问题。李婉菲支付给嗨楼公司的团购服务费，并未明确该笔“服务费”所对应的服务，但该笔费用能够抵扣房款，且在购房人因任何原因放弃购房时，购房人均能够要求退还该笔款项，而不论北京嗨楼公司是否提供了“服务”由此可知，该笔团购费具有房款的性质。其次，关于装修费的问题。根据之前多份生效判决已经认定，伟特公司系“北京新干线”项目（绿智汇园）的开发企业，其将涉诉房屋委托望天树资产公司、望天树装饰公司进行销售，伟特公司与望天树资产公司、望天树装饰公司内部形成了复杂的商业合作模式，望天树资产公司、望天树装饰公司代表出卖方签订相关合同、收取相关款项、出具相关票据，故伟特公司应就销售房屋的行为承担相应法律后果。此外，虽然在预售合同中约定了房屋价款中并未涉及装修款的问题，但根据《北京新干线项目定制协议》以及买卖双方沟通记录分析，房屋总价款中除了上述房屋价款，还包括五十余万元装修款，但望天树装饰公司收取的款项金额明显超出所谓装修费用，在出具的收据中亦多次载明款项性质为“房款”，且望天树装饰公司收取大部分房款的时间在李婉菲与伟特公司签订房屋预售合同之前，亦可佐证相关主体收取款项的性质存在混同。最后，根据本案查明事实可知，伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、北京嗨楼公司基于商业利益考量而建立了较为复杂的商业合作关系，在房屋销售的过程中，通过房款、装修款、团购费等各种名义从购房人处收取了款项，并从中获得各自收益。但从购房人的角度看，购房人无从知道上述四个公司之间复杂的商业合作模式，亦不关心上述四公司在收取其款项后如何分配收益，其订立房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权，作为对价其愿意支付相应的房款，在无法对购房人支付的款项予以清晰界定的情况下，购房人有理由相信其支付的款项均为房款的一部分。现购房人因政策原因无法继续购买房屋，且北京嗨楼公司已经注销，故伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司应当共同承担返还李婉菲相关款项的义务。综上所述，伟特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9532.28元，由北京伟特房地产开发有限公司负担（已交纳800元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年九月九日法官助理 黄晓宇法官助理 肖 笛书 记 员 刘怡然