河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初4208号原告(反诉被告)：高跃彬，男，1992年12月3日出生，汉族，住河南省南乐县。委托代理人：胡晓玉，河南元慧律师事务所律师。委托代理人：苗歌歌，河南元慧律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：黑立桦，男，1993年3月5日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托代理人：王洋洋，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。委托代理人：怯丹丹，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。第三人：魏伦姣，男，1989年7月15日出生，汉族，住河南省南乐县。委托代理人：胡晓玉，河南元慧律师事务所律师。委托代理人：苗歌歌，河南元慧律师事务所实习律师。第三人：石玮，男，1972年10月24日出生，汉族，住河南省平顶山市鲁山县。原告（反诉被告）高跃彬与被告（反诉原告）黑立桦，第三人石玮、魏伦姣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及第三人魏伦姣共同委托代理人胡晓玉、苗歌歌，被告（反诉原告）委托代理人王洋洋、怯丹丹到庭参加诉讼。第三人石玮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高跃彬向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金51435.77元、违约金53343元；2、被告支付剩余转让费5万元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、被告支付租金14029.95元、违约金52612.33元；2、被告支付剩余转让费5万元；3、被告支付原告垫付的物业费21395元；4、被告返还原告的可移动设备，包括茶具3套、沙发6组、办公桌及组件3套、鱼缸2个、电子屏幕一套，若无法返还原物，请求按照标注价格11.3万元赔偿；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月1日，原、被告签订房屋租赁合同以及转让装修合同一份，房屋租赁合同约定原告将位于郑州市郑东新区永平路中兴南路的正商和谐大厦B座1805-1808室（建筑面积994.75平方米）租赁给被告使用，房屋租赁期自2019年10月20日至2023年3月7日。按照合同约定，被告提前30天通过银行转账方式支付下一季度的租金，收款方为中国建设银行吴艳艳。合同另约定，若被告不支付或不按约定支付租金达五日的，应按月租金100%向原告支付违约金。转让装修合同约定转让费用30万元，在租赁期内房屋内设备由被告使用。2019年10月7日，被告向合同约定的账户转账共计19.6万元，支付了2019年10月20日至2020年1月20日的房租以及一个月的房租押金。2019年10月17日、10月31日被告共计转账25万元支付转让装修合同约定的转让费。原告按约定将房屋交付给被告使用后，被告应于2019年12月20日支付下一季度的租金151435.77元。而被告仅于2019年12月22日、31日通过李忠阳向原告支付租金10万元，仍有51435.77元租金未支付。原告多次催促被告支付剩余租金，而被告拒不支付，其行为已经严重违反双方的合同约定，故原告有权请求被告支付租金以及剩余5万元装修费，并赔偿违约金。综上，原被告双方签订的合同系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，被告未按约定支付租金的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告黑立桦辩称，一、被告未向原告支付租金并非故意拖欠房租，而且在合同履行中原告对租赁房屋占有、使用的权利存在重大瑕疵，导致原、被告签订的房屋租赁合同能否继续履行存在重大风险，被告系依法行使其合同履行中的不安抗辩权。原被告签订房屋租赁合同前被告即向原告支付押金及三个月的租金，被告对原告系完全信赖。2019年12月，被告经与原告协商，先行支付了下一季度10万元的租金，剩余部分待年后支付，后因受新型冠状病毒疫情影响，被告直至3月下旬才至郑州并恢复经营，随即得知租赁房屋所有权人石玮要求解除合同并搬离房屋，被告遂与原告联系，原告称其与石玮联系，但一直未予解决，直至2020年4月2日，石玮向被告发放书面通知函，通知被告最迟于2020年4月6日前搬离租赁房屋；原告系转租他人房屋，但因其拖欠房屋所有权人租金，导致房屋所有权人与其解除合同，并通知被告限期搬离房屋。原告已丧失了对租赁房屋占有、使用的权利，故被告未再次向其支付租金，并非故意拖欠，而是依法行使其合同履行过程中的不安抗辩权。因受新型冠状病毒疫情影响，被告所承租的房屋在2020年2月1日至2020年3月20日期间未正常使用，根据《河南省高级人民法院依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》，特申请法院将该期间的房租予以减免。二、原告违反合同约定致使原被告双方签订的房屋租赁合同与转让装修合同的合同目的无法实现，故依法应予以解除，并返还被告已支付的房屋押金及装修转让费。原告拖欠房东房租的违约行为，导致原告已丧失对租赁房屋的占有、使用的权利，故原被告所签订的房屋租赁合同与装修转让合同的合同目的无法实现，被告依法提起反诉，要求解除合同，符合合同法第九十四条法定解除的条件。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告双方签订的房屋租赁合同与转让装修合同因原告的违约行为而解除，故原告应返还被告已支付的房屋押金49000元及装修转让费250000元。综上，原告系转租他人房屋，因其拖欠房屋所有权人租金，致使房屋所有权人与其解除合同，并通知被告搬离房屋，故被告未再向原告支付租金及剩余装修转让费；同时，因原告已丧失对租赁房屋占有、使用的权利，致使原被告双方签订的房屋租赁合同与转让装修合同目的无法实现，应依法解除，故原告要求被告支付房屋租金及装修转让费等诉讼请求无事实及法律依据，依法应予以驳回，同时原告应返还被告支付的押金49000元及装修转让费250000元。反诉原告黑立桦向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同及转让装修合同；2、判令反诉被告返还反诉原告支付的房租押金49000元及装修转让费250000元；3、本案诉讼费用及反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年11月1日，原被告签订房屋租赁合同及转让装修合同一份，约定反诉被告将位于郑州市郑东新区永平路中兴南路的正商和谐大厦B座1805-1808室租赁给反诉原告使用。2019年10月7日，反诉原告向合同约定的账户转账19.6万元，支付了2019年10月20日至2020年1月20日的房租及房租押金。同日，反诉被告出具收款收据予以确认。2019年10月17日、10月31日反诉原告向反诉被告转账25万元，支付转让装修合同约定的转让费。反诉原告于2019年12月22日、31日支付10万元（相当于两个多月的租金），经与反诉被告口头协商，剩余51435.77元租金待春节后再行支付。因受新型冠状病毒疫情影响，反诉原告于2020年3月份恢复工作，房屋所有权人石玮即至租赁房屋处告知反诉原告原承租人欠付房租，其要求解除合同并要求反诉原告限期搬离房屋。反诉原告才得知反诉被告系擅自转租，且欠付房租。反诉原告即刻与反诉被告联系，反诉被告称其与石玮联系并解决该事宜。但直至2020年4月2日，石玮再次向反诉原告发送通知，要求解除合同并要求反诉原告最迟于2020年4月6日前搬离房屋。反诉被告擅自转租并拖欠租金的行为，严重违反了合同约定，给反诉原告的正常经营活动造成了影响，致使反诉原告与反诉被告所签订的房屋租赁合同及转让装修合同目的无法实现，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。反诉被告辩称，一、反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同合法有效且已经于2020年1月9日解除。在双方签订合同后，按照合同约定，反诉原告应于2019年12月20日支付下一季度的租金151435.77元，反诉原告仅于2019年12月22日、31日通过李忠阳向反诉被告支付租金10万元，仍有51435.77元租金未支付。因反诉被告多次催促反诉原告支付剩余租金，反诉原告拒不支付，其行为已经严重违反双方的合同约定，故在2020年1月9日，反诉被告通过微信向反诉原告发出通知，要求反诉原告限期搬离房屋。反诉原告在转租房屋时，通过微信于2019年9月23日通知房屋业主，房屋业主至今未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第十六条之规定，反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同合法有效。当事人一方主张合同解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但反诉原告收到解除协议告知函后，并未就该函提出过异议或提起诉讼要求确认解除的效力，故本案中反诉被告向反诉原告发出通知书具有解除协议法律效力，即反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同已于2020年1月9日解除。二、装修转让合同合法有效，反诉原告与反诉被告均应依约履行。转让装修合同约定，在签订房屋租赁期间，房屋装修不可移动设备均归反诉原告所有，房屋装修可移动设备可让反诉原告免费使用，租赁期满后，可移动设备归反诉被告所有。合同一旦生效，此项费用不予退还。2019年10月17日、10月31日，反诉原告共计转账25万元支付转让装修合同约定的转让费，至今仍有5万元装修转让费未支付。转让装修合同的签订系双方真实意思表示，不属于我国合同法第五十二条规定的合同无效情形之一，也不违反合同法等法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，反诉被告将装修装饰完好的房屋低价出租给反诉原告，反诉原告应当支付装修装饰使用费，不违反法律规定，应予支持。综上，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。针对本诉及反诉，第三人魏伦姣均述称，第三人魏伦姣向第三人石玮租房时，实际系高跃彬在使用，因高跃彬事务繁忙，无法出面处理租房事宜，故第三人魏伦姣作为高跃彬的代理人与第三人石玮、石佳田（石玮女儿）联系签订合同，之后第三人魏伦姣一直与石佳田就涉案房屋的出租事宜进行联系。第三人石玮未到庭陈述意见。经审理查明：2018年3月1日，高跃彬出具房屋租赁委托书，委托魏伦姣办理位于郑州市××××楼1805-1808房屋租赁的相关事宜。2018年3月7日，石玮（出租方）与魏伦姣（承租方）签订房屋租赁合同，约定石玮将位于郑州市郑东新区万通街85号1号楼1805、1806、1807、1808的房屋出租给魏伦姣，租赁期自2018年3月7日至2023年3月6日止。租金按年支付，支付日期为提前30天支付下一期租金。除双方另有约定外，魏伦姣需事先征得石玮书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人，若不经石玮同意转租无效。2019年9月23日，魏伦姣向石佳田发送微信，称“租户等着看房产证和业主身份证照片确认”，要求石佳田“抽空发送一下，”石佳田回复“你往物业上查查核实一下，我在外地出差，暂时没有证件”。2019年10月7日，黑立桦向吴艳艳尾号为6102的中国建设银行账户转款196000元。高跃彬向黑立桦出具收款收据两张，分别载明：正商和谐大厦1805-1808房三个月2019.10.20-2020.1.20房屋租金147000元；正商和谐大厦B座1805-1808房押金49000元。2019年10月17日、10月30日、10月31日，黑立桦向吴艳艳尾号为6102的中国建设银行账户分别转款124000元、50000元、100000元。2019年11月1日，高跃彬（出租方、甲方）与黑立桦（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：高跃彬将坐落于郑州市郑东新区永平路中兴南路，房屋为正商和谐大厦B座1805-1808，建筑面积994.75平方米的房屋出租给黑立桦，房屋用途为办公。房屋租赁期自2019年10月20日至2023年3月7日止，共计3.5年。2019年10月20日至2020年3月5日的租金为1.62元/月/平方；2020年3月5日至2021年3月4日的月租金为1.763元/月/平方；2021年3月4日至2022年3月4日的月租金为1.904元/月/平方；2022年3月4日至2023年3月4日的月租金为2.056元/月/平方。租金按季度支付。高跃彬指定的收取租金的账户为吴艳艳尾号为6102的中国建设银行账户。支付日期为提前30天支付下一期租金。甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证，房租税金由乙方承担。甲方应于2019年3月4日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方不支付或者不按照约定支付租金达5日的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋。乙方有合同第十条第四款约定的情形之一的，应按照月租金的100%向甲方支付违约金。同日，高跃彬（甲方）与黑立桦（乙方）签订转让装修合同一份，约定：转让费用30万元，在签订房屋租赁期内，房屋装修不可移动设备均归乙方所有，房屋装修可移动设备可让乙方免费使用，租赁期满后，可移动设备归甲方所有，合同一旦生效此项费用不予退还。不可移动设备包括墙面地面装修装饰、空调、灯具等，可移动设备包括茶具3套、沙发6组、办公桌及组件3套、大厅大屏幕一套等，如若损坏则需按照标注价格赔偿11.3万元。转让费已交25万元，余下5万元需在半年内结清。2019年12月22日、12月31日，黑立桦通过案外人李忠阳账户向吴艳艳账户共计转款100000元。2020年1月9日，高跃彬向黑立桦发送通知书一份，载明：鉴于合同内容黑立桦未正常履行，逾期未完成提前缴纳房租，并且沟通多次不愉快，约定多次逾期，导致合作不能正常进行，现按合同约定，高跃彬有权收回房子，并要求黑立桦2020年1月10日搬离，限期1天，按照合同规定，收取相关费用不予退还。2020年3月28日，石佳田向魏伦姣发送短信通知，称魏伦姣租赁的正商和谐大厦B座1805-1808房间的租金逾期未付，请尽快办理，否则将解除协议，并附石玮银行账号。当日，魏伦姣向石佳田回复称，同意解除合同的通知，自2020年3月28日起将房屋交给石佳田并不再承担以后的房屋租金，疫情期间的房租愿意协商解决。2020年4月2日，第三人石玮通过微信向黑立桦发送通知函，载明：黑立桦租赁的B1805、B1806、B1807、B1808房间，因黑立桦无正当理由拒绝支付房屋租金，要求解除房屋租赁合同，黑立桦在收到通知后最迟于2020年4月6日前搬离涉案房屋，在搬离前结清所有费用。2020年4月3日，高跃彬方向石玮账户转款36828.63元，转账说明为：正商和谐大厦1805-1808房租。2020年5月26日，石斌伟向黑立桦发送石玮银行卡号，黑立桦通过李忠阳账户向石玮转款60000元，后向石斌伟发送短信称，“房租已转，请查收”。2020年6月28日，河南兴业物联网管理科技有限公司开具物业管理费发票两张，购买方名称均为河南丰脉生物科技有限公司，发票显示，已付和谐大厦B/1805-1808室2020.1.1-2020.3.28的物业管理费21395元、2020.3.29-2020.6.30的物业管理费22823元。2020年8月5日，河南兴业物联网管理科技有限公司出具情况说明一份，载明，正商和谐大厦客户服务中心于2020年4月4日收到崔晓闪付款21395元，备注为正商和谐大厦B1805.1806.1807.1808房间2020.1.1-2020.3.28的物业费，该费用为高跃彬朋友崔晓闪所转，本费用为高跃彬所缴纳。诉讼中，高跃彬与黑立桦共同确认房屋于2019年10月实际交付给黑立桦，黑立桦于2019年10月17日向吴艳艳账户转款的124000元，包含涉案房屋截至2019年12月31日的物业费等费用24000元。高跃彬称房屋现仍由黑立桦使用，其诉请归还的物品仍在涉案房屋内存放。黑立桦称因短期无法全部搬离，现仍使用其中一间房屋，其向石玮转账的60000元即支付该房屋的租金；对于高跃彬所诉物品不在黑立桦目前使用的房屋内，据其了解，该物品仍在其他房屋内存放，其未使用的房屋部分已经交还给房东。以上事实有高跃彬提交的中国建设银行个人账户收入交易明细、房屋租赁合同、转让装修合同、通知书、房屋租赁委托书、短信照片、转账记录、情况说明，黑立桦提交的收款收据、通知函、微信聊天记录、房屋租赁合同、短信记录、转账凭证、发票及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，高跃彬委托第三人魏伦姣办理涉案房屋的租赁事宜，魏伦姣与石玮签订房屋租赁合同中的权利义务应由高跃彬承受。双方的租赁合同虽约定不经石玮同意，转租无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，魏伦姣与石佳田的微信聊天记录显示，魏伦姣已将房屋转租事宜告知了出租方，出租方并未提出异议，石佳田事后虽向魏伦姣发出了解除合同通知，但解除合同的原因并非转租，故高跃彬的转租行为不存在无效情形，高跃彬与黑立桦之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约定履行各自的合同义务。关于高跃彬与黑立桦签订的房屋租赁合同是否解除的问题，在双方的房屋租赁合同签订后，黑立桦应当按照合同约定于2019年12月20日支付2020年1月21日至4月20日的租金151435.77元，黑立桦实际于2019年12月31日前支付租金10万元，有51435.77元租金未支付，其行为构成违约，但根据已付金额与欠付金额对比，黑立桦的违约程度轻微，并不足以影响高跃彬合同目的的实现，高跃彬于2020年1月9日发出的解除合同通知并不产生解除合同的法律效力。因高跃彬同意于2020年3月28日解除与石玮的租赁合同，高跃彬丧失对房屋占有、使用的权利，导致高跃彬与黑立桦之间房屋租赁合同无法继续履行，对黑立桦要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。因租赁合同解除，转让装修合同亦无法实际履行，应当予以解除，对黑立桦要求解除转让装修合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于高跃彬主张的房屋租金，按照合同约定的租金标准计算，自2020年1月21日起至2020年3月28日止的租金应为111679.59元（994.75×1.63×44＋994.75×1.763×23），扣除黑立桦于2019年12月22日、31日支付的100000元，黑立桦欠付租金11679.59元。因在此期间新冠疫情爆发，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施，对房屋的实际使用产生影响，对黑立桦关于减免房租的答辩意见，本院予以采纳，对高跃彬主张的房屋租金，本院不予支持。关于高跃彬主张的违约金，在疫情出现之前，黑立桦未按合同约定按时足额支付租金的行为，构成违约，应支付相应的违约金，合同中约定的违约金为月租金的100%，该标准不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认，故黑立桦应向高跃彬支付违约金52612.33元（994.75×1.763×30）。关于高跃彬与黑立桦各自主张的装修转让费，因转让装修合同解除，黑立桦无法继续使用房屋内的装修设施及物品，故对于高跃彬主张的50000元装修转让费不应继续收取，对于黑立桦已支付未实际使用期间的装修转让费，高跃彬应当予以退还。根据房屋租赁合同约定的租赁期间、黑立桦实际使用房屋的期间及本案的实际情况，对黑立桦要求高跃彬退还其装修转让费250000元的诉讼请求，本院酌定为150000元，对黑立桦主张超出部分，本院不予支持。对于高跃彬主张的物业使用费，在2020年1月1日至2020年3月28日期间，黑立桦实际使用房屋，其应当缴纳涉案房屋的物业管理费，其虽提交了交款人为河南丰脉生物科技有限公司的物业费缴费发票，但该发票未显示与黑立桦之间的关系，黑立桦亦未提交相应的转款凭证证明该款项系黑立桦实际支付。而根据高跃彬提交的转款凭证及河南兴业物联网管理科技有限公司出具的情况说明，可以确认涉案房屋2020年1月1日至2020年3月28日期间的物业管理费21395元由高跃彬实际支付，故对高跃彬要求黑立桦支付物业费21395元的诉讼请求，本院予以支持。对于高跃彬主张黑立桦返还的可移动设备，包括茶具3套、沙发6组、办公桌及组件3套、鱼缸2个、电子屏幕一套，该部分物品在合同中有明确记载，庭审中黑立桦亦确认上述物品仍在涉案房屋内，黑立桦虽主张其已经将存在该部分物品的房屋交还给第三人石玮，但其并未提交相应证据予以证明，故对高跃彬要求黑立桦返还茶具3套、沙发6组、办公桌及组件3套、鱼缸2个、电子屏幕一套的诉讼请求，本院予以支持。对于黑立桦主张的押金49000元，因双方合同已解除，且高跃彬已就其损失在本案中一并主张，故对该部分押金，应由高跃彬退还给黑立桦。综上，黑立桦现应支付高跃彬违约金52612.33元、物业费21395元，共计74007.33元。高跃彬现应退还黑立桦装修转让费150000元、押金49000元，共计199000元。第三人石玮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)高跃彬与被告(反诉原告)黑立桦之间于2019年11月1日签订的房屋租赁合同及转让装修合同；二、被告(反诉原告)黑立桦于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)高跃彬支付违约金52612.33元、物业费21395元，共计74007.33元；三、被告(反诉原告)黑立桦于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)高跃彬可移动设备，包括茶具3套、沙发6组、办公桌及组件3套、鱼缸2个、电子屏幕一套；四、原告（反诉被告）高跃彬于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）黑立桦押金49000元、装修转让费150000元，共计199000元；五、驳回原告(反诉被告)高跃彬的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)黑立桦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5066元，减半收取2533元，由原告高跃彬负担646元，由被告黑立桦负担1887元；反诉案件受理费2893元，由反诉原告黑立桦负担968元，由反诉被告高跃彬负担1925元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年九月一日书记员  张 敬