湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9270号上诉人（原审被告）：陈乾，男，1993年9月24日出生，汉族，住所地湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谢永芳，女，1968年4月18日出生，汉族，系陈乾的母亲，住所地湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：刘勇飞，男，1979年5月8日出生，汉族，住所地湖南省攸县。原审第三人：谢永芳，女，1968年4月18日出生，汉族，住所地湖南省长沙市雨花区。上诉人陈乾与被上诉人刘勇飞、原审第三人谢永芳房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初3144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈乾向本院提出上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误，被上诉人按合同约定租赁房屋至2020年2月4日，且此期间实际控制租赁房屋。一审法院裁判有失公允，将房屋空置风险强行转嫁给无过错的上诉人。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘勇飞辩称，押金已经足以弥补上诉人的损失，按理被上诉人解除合同时，应当退还34天的租金，但只主张了30天。刘勇飞向一审法院起诉请求：一、请求判令陈乾退还多交的房屋租金15512.3元；二、请求判令陈乾退还租房押金15860元；三、请求判令陈乾赔偿装修1元；四、请求判令陈乾赔偿家具款4800元；五、请求判令被告陈乾赔偿营运损失1元；六、请求判令被告陈乾承担本案全部诉讼费用。一审法院认定如下事实：陈乾系长沙市开福区中山西路589号开福万达广场C区2号写字楼2201号房屋的所有权人。谢永芳系陈乾的母亲。2017年6月3日，谢永芳受陈乾（出租方）的书面委托与刘勇飞（承租方）、长沙蓝界房地产经纪有限公司（居间方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁双方通过居间方出租及承租长沙市开福区中山西路589号开福万达广场C区2号栋2201号房物业（以下称该房屋），该房屋目前为毛坯房（尚未装修），建筑面积217.26平方米，承租方装修该房屋后仅限出租、转租或分租作商业办公用。二、租期自2017年6月4日起至2024年8月3日止，出租方应于2017年6月4日前将该房屋交付给承租方使用。2017年6月4日至2017年8月3日为免租期，应于承租方进行装修，期间承租方不承担租金，但免租期内物业费、水电费等杂费由承租方承担。三、租金、押金及其他费用：（1）租金采用下列浮动制方式计算：2017年8月4日至2018年8月3日，租金按每月15860元计租；2018年8月4日至2020年8月3日，租金按上阶段5%递增，租金按每月16653元计租；2020年8月4日至2022年8月3日，租金按上阶段5%递增，租金按每月17486元计租；2022年8月4日至2024年8月3日，租金按上阶段5%递增，租金按每月18360元计租。（2）租金按季度结算，承租方应于每次租金到期前15日支付租金给出租方，支付方式为转账支付。（3）承租方应在本合同签订之日起5个工作日内向出租方支付首笔款63440元，其中包含3个月房租47580元，1个月房租15860元作为押金，银行转账支付电子凭证可作为收款凭证，出租方无须另行开具收据。四、承租方义务：（1）租赁期间，每月的物业管理费、水电费、卫生费、中央空调使用费等杂费，均由承租方支付。（2）在本合同规定的租赁期间，承租方应及时足额交纳租金、物业管理费、水电费、中央空调使用费等杂费，承租方在出租方告知后，除不可抗力外，若逾期未足额支付超过15天，出租方有权在该季度没收押金并追究相关责任。五、出租方义务：出租方应按合同约定的期限交房，并办理相关移交手续。在本合同租赁期间，出租方不得再将该房屋出租给第三方或者自行使用，否则出租方应赔偿承租方所有损失。合同期满，如不续租，则出租方在承租方结算物业管理费、水电费、卫生费、中央空调使用费等费用并交付房屋给出租方之日起5个工作日内将押金退还给承租方。六、租赁期内，承租方有权将该房屋转租、分租给第三方，同时由出租方出具授权委托书和装修授权委托书给承租方作为本合同的附件。七、租赁期间，一方提出终止合同，需提前一个月书面征求另一方意见，在征得另一方书面同意后方可解除合同。若出租方不同意解除合同，承租方应当以押金为违约金赔偿出租方损失。若承租方不同意解除合同，出租方应当赔偿承租方包括装修费用、运营开支等在内的全部损失。八、物业及设施的交回：（1）租赁期满，如需续租，承租方应在租赁期届满前一个月向出租方提出书面申请，在同等条件下，承租方享有优先承租权；（2）合同租赁期满，若不续租，承租方应在合同期限届满之前搬出该房屋，同时结清费用，否则出租方有权强行清空房屋并将房屋内物品当做垃圾处置；（3）在租赁期间对该房屋的装修，在交回该房产给出租方时，承租方可以搬走未形成整体的装饰装修和非出租方所置办的家具、设备及设施等，已形成整体的装饰装修归出租方所有，承租方不得破坏。九、居间方有义务核实相关信息的真实性，并见证本合同的订立，合同签订并支付押金后，出租方向居间方支付服务费8500元。十、本合同经三方签订后，承租方按时足额支付给出租方首笔款，合同即生效。合同在履行过程中发生争议的，应该协商解决，协商不成的，各方同意向长沙市开福区人民法院提起诉讼。《房屋租赁合同》签订后，刘勇飞向谢永芳支付了15860元租房押金，谢永芳亦向刘勇飞出具了押金收条并交付了出租房屋。《房屋租赁合同》在履行过程中，谢永芳与刘勇飞协商一致，从2019年7月起房屋租金调整为每平方米每天2.1元。2019年10月24日刘勇飞向谢永芳转账支付了2019年11月3日至2020年2月4日的房屋租金41632元。2019年12月28日刘勇飞向谢永芳发送短信，告知谢永芳将不再租赁其房屋，要求谢永芳于2019年12月30日上午来办理房屋交接手续，谢永芳当即表示不同意解除租赁合同。2019年12月31日，刘勇飞与谢永芳就是否解除租赁合同进行了协商，但未达成一致意见。2020年1月13日，刘勇飞与谢永芳经协商，双方均同意将刘勇飞添置的家具以4800元的折旧价格转让给谢永芳。本案在法庭审理中，刘勇飞及谢永芳再次对刘勇飞添置的家具以4800元的折旧价格转让给谢永芳予以了确认。2020年2月9日谢永芳代理陈乾与林德成签订了《房屋租赁合同》，将该房屋重新对外出租。一审法院认为：1.刘勇飞与陈乾签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。我国《合同法》第九十四条规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”。本案中，刘勇飞于2019年12月28日向出租人陈乾的代理人谢永芳发送短信，告知将不再租赁其房屋，2020年1月13日，刘勇飞与谢永芳经协商，双方均同意将刘勇飞添置的家具以4800元的折旧价格转让给谢永芳。因此认定刘勇飞与陈乾签订的《房屋租赁合同》于2020年1月13日解除。现刘勇飞已将房屋租金交至2020年2月4日，陈乾应将2020年1月13日至2月4日共23天的房屋租金10494元（2.1元×217.26㎡×23天）退还给刘勇飞。2.刘勇飞与陈乾签订的《房屋租赁合同》约定“租赁期间，一方提出终止合同，需提前一个月书面征求另一方意见，在征得另一方书面同意后方可解除合同。若出租方不同意解除合同，承租方应当以押金为违约金赔偿出租方损失”。本案中，刘勇飞单方面提出终止合同，应当按照合同约定将所交付的租房押金15860元作为违约金赔偿给陈乾。故一审法院对刘勇飞要求陈乾退还房屋押金15860元的诉讼请求不予支持。3.刘勇飞与陈乾签订的《房屋租赁合同》约定“在租赁期间对该房屋的装修，在交回该房产给出租方时，承租方可以搬走未形成整体的装饰装修和非出租方所置办的家具、设备及设施等，已形成整体的装饰装修归出租方所有，承租方不得破坏”。依据合同约定，该租赁房屋内已形成整体的装饰装修应归陈乾所有，故一审法院对刘勇飞要求陈乾赔偿装修1元的诉讼请求不予支持。本案在诉讼过程中，刘勇飞与陈乾的委托代理人已就家具折旧款达成了4800元的一致意见，一审法院予以认可，陈乾应向刘勇飞支付家具款4800元。对于刘勇飞要求陈乾赔偿营运损失1元的诉讼请求，因该《房屋租赁合同》系刘勇飞提出解除，故该诉讼请求无事实依据，不予支持。一审法院判决如下：一、陈乾于本判决生效之日起5日内向刘勇飞退还房屋租金10494元；二、陈乾于本判决生效之日起5日内向刘勇飞支付家具款4800元；三、驳回刘勇飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费704元，因适用简易程序减半收取352元，刘勇飞承担170元，陈乾承担182元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，经当庭询问，上诉人陈乾认可争议的家具现由新的承租人在使用。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合上诉人的上诉请求及双方当事人陈述的意见，本案的争议焦点主要在于：1.一审法院认定陈乾退还2020年1月13日至2月4日的房租是否正确；2.陈乾是否应当向刘勇飞支付家具款4800元。关于焦点1。上诉人认为，根据租赁合同的约定，结合被上诉人实际支付房租至2020年2月4日，故涉案合同应于2020年2月4日解除。本院认为，根据《合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，涉案租赁合同约定，在租赁期间对该房屋的装修，在交回该房产给陈乾时，刘勇飞可以搬走未形成整体的装饰装修和非出租方所置办的家具、设备及设施等，已形成整体的装饰装修归陈乾所有。在刘勇飞于2019年12月28日向出租人陈乾的代理人谢永芳发送短信，告知将不再租赁其房屋后。双方于2019年12月31日对涉案房屋进行了交接，并于2020年1月13日，双方协商将刘勇飞添置的家具以4800元的折旧价格转让给谢永芳，且一审开庭时，双方亦认可上述费用。因此，应当认定刘勇飞于2020年1月13日完全将涉案的房屋交付给陈乾，一审法院认定刘勇飞与陈乾签订的《房屋租赁合同》于2020年1月13日解除，有事实和法律依据，本院予以维持。陈乾应将2020年1月13日至2月4日的房屋租金退还给刘勇飞，对于上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于焦点2。本案中，双方于2020年1月13日协商将刘勇飞添置的家具以4800元的折旧价格转让给谢永芳，一审开庭时，双方均认可上述费用。在二审时，陈乾亦认可涉案家具由新的承租人在继续使用，故一审法院认定陈乾向刘勇飞支付家具款4800元，有事实依据，本院予以确认。综上所述，陈乾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈乾负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年九月十四日书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。