文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3085号上诉人（原审被告）：高华，男，1987年11月24日出生，汉族，无业，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：盐城市嘉誉物业管理有限公司，住所地江苏省盐城市西环中路192号广益来大厦1306室。法定代表人：陈长林，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁增祥，男，该公司物业费清缴办公室副主任。上诉人高华因与被上诉人盐城市嘉誉物业管理有限公司（以下简称嘉誉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2020)苏0902民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高华的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判高华承担2018年1月17日至2021年1月17日物业费总额50%的物业服务费；2.一、二审诉讼费用由嘉誉物业公司承担。事实和理由：1.嘉誉物业公司提供的物业服务不合格，物业服务费应予扣减。高华于2013年入驻案涉小区，入住后嘉誉物业公司提供的服务存在多处问题，一审判决也认定嘉誉物业公司提供的服务存在瑕疵，如电梯使用、道路疏通、垃圾清理等，根据公平原则，物业服务费应予扣减。关于小区楼顶建设电信塔台问题，搭建处属于公共部分，产权属于业主所有，嘉誉物业公司无权让电信部门安装塔台。电信公司安装后，嘉誉物业公司并没有制止，该不作为的行为已经严重影响了业主的健康。2.物业服务合同并非高华签字，因此物业服务合同的条款不能约束高华。另，房屋面积与购房合同面积不一致，即使嘉誉物业公司有权收取物业服务费，物业费应按照房屋实际面积收取，不应按照购房合同面积计算，嘉誉物业公司多收取的部分应予以返还或进行抵扣。3.嘉誉物业公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案嘉誉物业公司于2020年5月8日起诉，2015年1月18日、2016年1月18日、2017年1月18日三年的物业费用已经超过诉讼时效。而嘉誉物业公司提交的物业费催缴通知书并未送达给高华，不能证明诉讼时效已经中断。嘉誉物业公司辩称，1.嘉誉物业公司按照前期物业服务协议的约定，已经为案涉小区的业主提供了物业服务，不存在失职情形，更不存在不履行或者不完全履行物业服务的情况。高华作为事实接受物业服务的业主，在已实际缴纳二年物业服务费后，无权拒交后续的物业服务费，更不存在扣减物业服务费的理由。2.小区楼顶电信信号塔或信号放大器是电信部门为保证和提高小区周边通信质量而建设的，属于公益事业。高华居住的5号楼没有安装信号塔，且居住在202室，不受电磁辐射影响。如果小区大部分业主不同意安装信号塔或信号放大器，嘉誉物业公司将与电信部门协商拆除。3.前期物业服务协议是在高华接收案涉房屋时由其父亲高某代签，高华对此是认可的，并缴纳了两年的物业费。该协议对高华具有约束力。4.根据《江苏省物业服务收费管理办法》的规定和前期物业服务协议的约定，物业公共服务费按房屋建筑面积计收，不存在多收的情况。5.嘉誉物业公司提交的催缴通知书及业主档案缴费记录，证实嘉誉物业公司于2015年至2019年期间多次将催缴通知书贴在高华门上进行催缴，但高华一直未交纳物业费，嘉誉物业公司的起诉并未超出诉讼时效。嘉誉物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令高华支付物业管理综合服务费12159元（2015年1月18日至2021年1月17日期间），并支付逾期交款违约金3526.1元，合计15685.1元；2.本案诉讼费用由高华承担。一审法院经审理查明，高华于2013年1月10日与江苏广益来置业有限公司亭湖分公司签订了商品房买卖合同，购置金色华庭小区5幢202室，住宅面积127.27平方米，车库面积7.83平方米，合计房屋面积135.1平方米。同月18日接收房屋时高华之父与嘉誉物业公司签订了《广益来•金色华庭前期物业服务协议》，其中约定：1.业主交纳费用时间：首次交费时间应于开发商发出《交房通知房》约定的交房之日预交24个月的费用。以后每年按首次交房之对应日前1个月预交下年度12个月费用。2.物业服务费收费标准：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅:1.25元/月/每平方。3.违约责任：物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标，业主有权要求物业公司限期整改，逾期未整改给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任；业主方违反本协议约定的收费标准和交纳时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起，按交纳费用每天万分之五交纳违约金。高华在交纳了2015年1月17日前的物业服务费后，再未交纳相关费用，嘉誉物业公司经催要未果，遂诉至一审法院。嘉誉物业公司主张的物业服务费用组成如下：1.物业管理综合服务费：2015年1月18日至2021年1月17日，135.1平方米×1.25元/月/每平方×72个月=12159元。2.逾期付款违约金按时段计算后合计为3526.1元。一审审理过程中，对高华辩称认为嘉誉物业公司提供的物业服务所存在的问题，嘉誉物业公司作出以下答复意见：1.关于商品房的购买。高华与广益来建筑商买的房屋，后与嘉誉物业公司签订了物业服务合同。2.关于物业费收支情况的公示、保洁人员和保安人员用工情况。我司每年的三月份各个小区的物业费收支情况都进行了公示，如果高华认为没有看到这个公示，可以到物业公司查看。3.关于房屋面积的问题。如果认为房屋面积缺少，此事应向开发商进行反映。4.关于以人防名义把车位卖掉的问题。人防车位的产权属于开发商的，不属于物业公司，具体处置措施由开发商决定。5.关于电信塔的问题。物业公司在电信塔安装使用上，无任何费用收益情形，如果绝大多数业主认为应当予以拆除，我司可与电信部门协商拆除。6.关于电梯封锁的问题。物业公司没有对业主进行限乘的规定，无论业主是否交纳物业费，都可以将电梯卡到物业中心进行升级。电梯刷卡系统符合盐质监法（2018）64号关于加强电梯使用管理工作的通知要求，有利于平安小区、平安物业建设。7.关于垃圾清理站出租给他人洗车问题。金色华庭小区垃圾主要有生活垃圾和装璜垃圾，生活垃圾存放在各单元垃圾桶，每天早上8点左右送至城管卫生清运车，做到日积日清；装璜垃圾送到小区垃圾场，集中运出小区，平时垃圾场有围板遮挡，所以不存在高华所说的垃圾清理站出租给他人洗车的情形。嘉誉物业公司对其主张提交了《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、收费公示表和物业费催缴通知书、《业主报修记录登记薄》、外墙砖维修图片、维保科设备科工作情况汇报、金色华庭2019年报修汇总表、《值班记录登记薄》、《小区每日巡查记录薄》、《金色华庭巡更记录本》、《路面停车登记薄》、《小区公共部位卫生检查表》、《小区公共部位卫生保洁责任落实表》、《盐城市电梯日常维护保养合同》、《电梯维护保养记录本》、特种设备使用标志、电梯出现故障温馨提醒、电梯事故与故障的应急措施和救援预案、监控及对讲门铃维修图片、《消防培训考核演练记录》、《金色华庭物业服务中心消防演习计划和方案》、《检查消防隐患通知整改取证记录》、《金色华庭消防压力检查表》、《消防安全巡查记录》、物业公司（雨）污水主管道检查疏通的通知、公司（雨）污水主管道及楼道平台排水检查疏通的通知、疏通工作情况图片、维修（疏通）费用支出表、绿化除草修剪施药等图片、《金色华庭装璜监管记录薄》、《业主装璜情况日查表》、金色华庭业主接房注意事项及装修禁止行为、占用消防管道井整改通知等为佐证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，嘉誉物业公司与高华签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方具有约束力。嘉誉物业公司提供了物业服务后，高华应当交纳物业服务费。嘉誉物业公司虽已公示物业费收支情况，但高华认为没有看到，对此嘉誉物业公司应当为高华查看物业费收支情况提供方便。高华认为嘉誉物业公司提供服务存在着一些问题，但未能提供足够证据证明物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标，且业主拒交物业服务费客观上也会导致嘉誉物业公司履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥，损害其他业主的合法权益，物业服务质量降低并非业主拒交物业服务费的抗辩事由。对高华提出的房屋面积缺少、人防车位、信号发射塔等问题，因诉讼主体及法律关系等问题，与本案无关，故本案不予理涉。关于违约金问题，本案中高华未能及时足额交纳物业费的行为虽有不妥，一审法院不支持该行为，但考虑到嘉誉物业公司的工作尚存提高改进之处，如电梯使用、道路疏通、垃圾清理等，鉴于此种情形，一审法院对于嘉誉物业公司要求高华支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、高华应于判决生效之日起十日内支付嘉誉物业公司2015年1月18日至2021年1月17日物业服务费12159元；二、驳回嘉誉物业公司的其他诉讼请求。案件受理费192元，依法减半收取96元，由嘉誉物业公司负担22元，由高华负担74元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。高华提交了下列证据：证据一、现场照片16张，证明嘉誉物业公司的物业服务不合格，存在安全隐患。证据二、高华持有的前期物业服务合同，高华并未签字，一审中嘉誉物业公司提交的前期物业服务合同是高华父亲高某代签的，但未得到高华的授权。嘉誉物业公司提交了下列证据：证据一、物业费收款收据一份，证明高华在接收案涉房屋时，按照前期物业服务协议缴纳了二年物业服务费，其已经认可了该协议，无权拒交后续的物业服务费。证据二、盐城市住房和城乡建设局关于公布2020年度上半年物业服务企业信任等级的通知，证明根据《盐城市物业服务企业信用评价管理暂行办法》规定，嘉誉物业公司被评定为C级（合格）单位，嘉誉物业公司已按照合同约定提供了物业服务，并不存在未履行或履行中有重大过错的情况。证据三、金色华庭物业费明细表、催缴记录，证明针对金色华庭小区业主逾期未缴纳物业费的情况，嘉誉物业公司除通过电话、上门催缴的方式外，还张贴物业费催缴通知单进行催缴，本次起诉并未超出诉讼时效。嘉誉物业公司对高华提交证据的质证意见为：1.对证据一“三性”均不予认可。2.对证据二，前期物业服务合同由高华父亲高某代签，对该合同予以认可。高华对嘉誉物业公司提交证据的质证意见为：1.证据一中的两年物业费不是高华本人交的，是高华父亲高某交的。2.对证据二的情况不了解，但嘉誉物业公司的物业服务不到位，经常被小区业主投诉维权。3.证据三不能证明向高华催要物业费的事实，高华没有接到过电话，2019年年底清缴办给高华父亲高某打过一次电话。本院经审核认为，高华提交的现场照片，未注明拍摄的时间和地点，不能证明嘉誉物业公司提供的物业服务不合格；高华提交的物业服务合同，真实性予以认定，虽系高某签字，但是案涉房屋的交房手续、物业费的缴纳等事项均是由高某办理，不能证明高某无权代表高华签字。对嘉誉物业公司提交的物业费收据及盐城市住房和城乡建设局发布的物业服务企业信用等级的通知“三性”均予以认定；嘉誉物业公司提供的金色华庭物业费明细表、催缴记录，系其单方记载，高华不予认可，故对嘉誉物业公司的证明目的不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，嘉誉物业公司与高华于2013年1月18日签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。高华上诉称该合同系父亲高某代其签订，对其不具有约束力的理由不能成立。嘉誉物业公司提供了物业服务后，高华应当根据约定交纳物业服务费。高华上诉称房屋的实际面积与合同约定面积不符，应按实际面积收取物业服务费，但对此未能提交任何证据证实，对该上诉理由，本院不予采信。高华上诉称嘉誉物业公司提供的物业服务不合格，应扣减部分物业费。对此，本院认为，物业服务企业提供服务的标准应当与服务收费标准相适应，物业服务企业不得高标准收费低标准服务。如物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活，虽经业主屡次反映但仍拒不整改，业主请求减免物业费的，应予支持。本案中高华未能提供充分证据证明嘉誉物业公司提供的物业服务有严重瑕疵，且一审法对逾期支付物业费的违约金未予支持，故高华要求再扣减物业费的请求，本院不予支持。关于本案的诉讼时效，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系合同的基础是互相之间的信赖。同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。因此，高华认为嘉誉物业公司主张的部分物业费已经超过诉讼时效的理由，本院不予采信。综上所述，上诉人高华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元，由上诉人高华负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  谢超亮审判员  曹 荣二〇二〇年九月二十八日书记员  张 育