北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9323号上诉人（原审被告）：思达斯易（北京）投资有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：易会安，执行董事。委托诉讼代理人：马勇，北京市浩东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京保利营房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园七区19号楼11层1104室。法定代表人：张兴辉，经理。委托诉讼代理人：李晓南，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文，女，1994年12月29日出生，北京保利营房地产开发有限公司员工，住北京市海淀区。上诉人思达斯易（北京）投资有限公司（以下简称思达斯易公司）因与被上诉人北京保利营房地产开发有限公司（以下简称保利营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初16035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。思达斯易公司上诉请求：撤销一审判决，改判将思达斯易公司交纳的保证金368717.58元抵扣应付房租及违约金；根据思达斯易公司拖欠房租的数额依法减少违约金数额。事实和理由：思达斯易公司认可欠付租金153949.96元的事实，但合同签订后，思达斯易公司就向保利营公司支付了租赁保证金368717.58元，该数额也足以抵扣所欠租金，租赁合同的第4.3条也约定保证金可以用来抵扣欠付租金。虽然合同约定承租方拖欠租金时出租方有权没收保证金，但涉案合同是出租方提供的统一格式合同，且合同签订时不容改动，故该条款实质上是格式条款。思达斯易公司对于欠付租金153949.96元构成违约没有异议，但一审判决支持保利营公司要求的违约金737435.16元明显过高，该数额相当于6个月的租金加物业管理费之和。思达斯易公司欠付租金是1.5个月，加上免租金的装修期2.5个月也才4个月，一审判决思达斯易公司实际赔偿保利营公司1260102.7元，远远超过保利营公司的实际损失，请求二审法院依法酌减。保利营公司辩称，同意一审判决，不同意思达斯易公司的上诉请求及理由。保利营公司向一审法院起诉请求：1.思达斯易公司支付保利营公司2018年11月16日至2018年12月29日期间的租金153949.96元；2.思达斯易公司赔偿保利营公司2017年12月1日至2018年2月15日期间的租金损失271954.32元；3.思达斯易公司支付保利营公司租赁合同解除的违约金737435.16元；4.思达斯易公司支付保利营公司2018年12月29日至2019年1月28日期间逾期使用费237882.31元；5.思达斯易公司支付保利营公司律师费1万元；6.案件受理费由思达斯易公司承担。一审法院认定事实：2017年12月1日，保利营公司（甲方）与思达斯易公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定由乙方承租甲方出租的位于北京市朝阳区望京东园七区19号楼保利·国际广场T1项目的12层×单元房屋，装修期自2017年12月1日至2018年2月15日，租赁期自2018年2月16日至2021年2月15日，月租金为107246.04元，月物业费为15659.82元。该合同第4.3条约定：“租赁保证金：368717.58元，大写：叁拾陆万捌仟柒佰壹拾柒元伍角捌分（此数额相当于3个月租金及3个月物业管理费的总额）。租赁保证金可用以扣除乙方欠付的任何租金及其他应付款项，以及由于乙方不履行本合同义务而使甲方或第三方遭受的损失或损害。如果在租赁期限内由于前述扣除造成租赁保证金减少，乙方应于甲方提出书面要求的五个工作日内补足被扣除的金额，如乙方未能按期补齐，则每拖延一日，按应补齐金额的日千分之二向甲方支付逾期付款违约金。除非甲方主动抵扣租赁保证金，否则乙方不得要求甲方抵扣租赁保证金而拒绝支付应付款项或者赔偿。”该合同第5.2条约定：“乙方应于本协议签署后3日内向甲方支付首期租金，即2018年2月16日至2018年5月15日的租金，共计321738.12元，大写为：叁拾贰万壹仟柒佰叁拾捌元壹角贰分整。除首期租金外，乙方在本协议项下应支付的租金以每3个月作为一个付款周期，乙方应于每付款周期前月最后一日或之前向甲方预先支付下3个月的费用。甲方自收到乙方缴纳的款项之日起15个工作日内向乙方开具符合国家法律、法规、政策和财会制度的合法发票。”该合同第9.3条约定：“如乙方逾期返还租赁单元，除应支付租金等费用外，乙方每逾期一日须向甲方缴纳日租金的两倍的占用费，不足一日按一日计算。逾期超过7日的，甲方有权自行处置租赁单位内的任何物品，包括但不限于装修、装饰、家具、设备、办公用品等，且无需向乙方支付任何费用，甲方清理、处理该物品产生的费用以及将租赁物恢复原状产生的费用均由乙方承担。”该合同第14条“违约责任”约定：“……14.2乙方逾期支付租金、物业管理费及租赁单元其他费用的，按照下列方式处理：（1）甲方同意给予乙方7日宽限期，乙方逾期支付未超过7日的，甲方免除宽限期内乙方应付的违约金；（2）乙方逾期支付超过7日的，自应付之日起每逾期一天按照应支付金额的日千分之五支付违约金。（3）乙方逾期支付超过15日且经甲方催告后仍未支付的，自应付之日起每逾期一天按照应支付金额的日千分之五支付违约金，甲方有权采取阻止乙方人员进入租赁单元、停止水、电、电话、空调等措施。或甲方有权解除合同并按照14.5条规定追究乙方的违约责任。……14.4乙方单方面中途退租的须提前三个月书面通知甲方，甲方有权收取乙方在承租期内所有未缴清之费用，包括但不限于租金、物业管理费等，同时适用以下条款：（1）甲方有权没收租赁保证金；（2）乙方应另向甲方支付相当于三个月租金和物业管理费之和的违约金作为对甲方重新寻找租户所产生的成本及可能出现的空置损失的补偿；（3）如乙方在退租时租赁保证金少于本合同4.3约定的数额或未支付上述违约金的，则甲方有权在此之外要求乙方承担因追索该违约金及租赁保证金之不足部分所发生的法律费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）；（4）甲方在合同解除前已收取的租金、物业管理费均不予退还。14.5乙方于本合同生效后未提前三个月通知而单方面中途退租的，或者因乙方原因导致本合同被解除的，甲方有权收取乙方在承租期内所有未缴清之费用，包括但不限于租金、物业管理费等，同时适用以下条款：（1）甲方有权没收租赁保证金；（2）乙方应另向甲方支付相当于六个月租金和物业管理费之和的违约金作为对甲方重新寻找租户所产生的成本及可能出现的空置损失的补偿；（3）如乙方在退租时租赁保证金少于本合同4.3约定的数额或未支付上述违约金的，则甲方有权在此之外要求乙方承担因追索该违约金及租赁保证金之不足部分所发生的法律费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）；（4）甲方在合同解除前已收取的租金、物业管理费均不予退还。”上述合同签订后，保利营公司向思达斯易公司交付了租赁房屋，思达斯易公司向保利营公司支付了租赁保证金368717.58元，思达斯易公司向保利营公司正常支付租金至2018年11月15日。此后，思达斯易公司未再向保利营公司支付租金。保利营公司于2018年10月向思达斯易公司送达催缴2018年11月16日至2019年2月15日期间租金的通知单，但思达斯易公司未支付。2018年12月，保利营公司向思达斯易公司送达了《关于解除的告知函》，告知思达斯易公司，因思达斯易公司逾期支付2018年11月16日至2019年2月15日期间的租金，双方签订的租赁合同于函件送达之日解除。思达斯易公司已经支付的租赁保证金不予退还。要求思达斯易公司于2019年1月10日17时前将租赁房屋腾空交还保利营公司。思达斯易公司在2018年12月29日签收了该函件。庭审中，保利营公司称截止本案法庭辩论终结，思达斯易公司的部分办公物品仍未搬出，其中一部分由保利营公司交给后续租户使用，一部分由保利营公司保管。思达斯易公司主张收回其在保利营公司处的全部物品，保利营公司不同意在案件作出终审判决前归还思达斯易公司。庭审中，保利营公司向法院提交了一份北京市炜衡律师事务所出具的金额为1万元的发票，证明保利营公司为本次诉讼支付律师费的金额。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，保利营公司与思达斯易公司双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。保利营公司与思达斯易公司双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在思达斯易公司逾期支付租金超过15日的情况下，保利营公司依据双方签订的合同第14.2（3）项之约定行使合同解除权，保利营公司于2018年12月29日向思达斯易公司送达该解除合同通知书，故保利营公司与思达斯易公司双方签订的合同应当于2018年12月29日解除。在合同解除后，保利营公司要求思达斯易公司支付2018年11月16日至2018年12月29日期间租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于保利营公司依据合同第14.5条的约定向思达斯易公司主张解除合同的诉讼请求，具有合同依据，法院予以支持。关于保利营公司主张2017年12月1日至2018年2月15日期间租金的诉讼请求，法院认为，该期间为合同明确约定的装修免租期，且合同并未约定在思达斯易公司违约致使合同解除的情况下需支付该期间的租金，故保利营公司的该项诉讼请求亦无合同依据，法院不予支持。关于保利营公司主张违约金的诉讼请求，法院认为具有合同依据，法院予以支持。关于思达斯易公司提出该违约金标准过高的答辩意见，法院认为没有事实依据，法院不予采信。关于保利营公司依据合同第9.3条的约定主张的思达斯易公司逾期腾退房屋占有使用费的诉讼请求，法院认为，因保利营公司拒绝思达斯易公司搬出办公物品的正当要求，故保利营公司依据该条款的约定要求思达斯易公司支付双倍的占有使用费的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。关于保利营公司主张的律师费，法院认为，根据双方合同的约定，只有在承租人未足额支付租赁保证金且违约的情况下，应当承担该笔费用，本案中，在思达斯易公司足额支付保证金的情况下，保利营公司的该项诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。关于思达斯易公司主张要求用其向保利营公司支付的租赁保证金折抵思达斯易公司应当承担费用的答辩意见，法院认为，双方合同明确约定在思达斯易公司违约解除合同的情况下，保利营公司有权没收租赁保证金，故思达斯易公司的该项答辩意见，法院不予采信。综上，对于保利营公司的诉讼请求，法院部分予以支持。一审法院判决：一、思达斯易（北京）投资有限公司于判决生效之日起七日内支付北京保利营房地产开发有限公司二〇一八年十一月十六日至二〇一八年十二月二十九日期间的房屋租金十五万三千七百一十九元三角二分；二、思达斯易（北京）投资有限公司于判决生效之日起七日内支付北京保利营房地产开发有限公司违约金七十三万七千四百三十五元一角六分；三、驳回北京保利营房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果思达斯易（北京）投资有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费一万七千五百零一元，由北京保利营房地产开发有限公司负担四千七百八十九元（已交纳），由思达斯易（北京）投资有限公司负担一万二千七百一十二元（于判决生效之日起七日内给付北京保利营房地产开发有限公司）。本院二审期间，保利营公司提交租赁合同，以证明保利营公司至2019年8月1日才将涉案房屋租出去。思达斯易公司的质证意见是：真实性无法确认，且合同与本案无关；思达斯易公司当时要搬东西，是保利营公司不让搬。本院经审查认为，对于保利营公司提交的租赁合同，思达斯易公司虽不认可其真实性，但未提供相应反证，故本院对该证据的真实性及证明目的予以确认。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依据当事人诉辩意见及法院查明事实可知，本案二审争议焦点为：思达斯易公司交纳的租赁保证金能否抵扣房租及违约金，以及违约金是否过高。关于思达斯易公司主张用其向保利营公司交纳的租赁保证金折抵思达斯易公司应当承担的费用问题。双方合同明确约定在思达斯易公司违约解除合同的情况下，保利营公司有权没收租赁保证金。现保利营公司不同意以该租赁保证金折抵思达斯易公司应当承担的费用，思达斯易公司的上述主张，无事实依据，本院不予支持。关于思达斯易公司主张违约金标准过高问题。本院认为，2017年12月1日至2018年2月15日为合同明确约定的装修免租期，虽然合同并未约定在思达斯易公司违约致使合同解除的情况下需支付该期间的租金，但思达斯易公司违约致使合同解除，确会给保利营公司造成损失，结合保利营公司至2019年8月1日才将涉案房屋租出去的事实，保利营公司按照合同约定主张的违约金并未过分高于造成的损失，故对思达斯易公司的上述主张，本院亦不予支持。综上所述，思达斯易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17501元，由思达斯易（北京）投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 万丽丽审 判 员 沈 放审 判 员 玄明虎二〇二〇年九月八日法官助理 陈亢睿法官助理 李延昭书 记 员 王 艳