吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1657号上诉人（原审被告）：吉林市万科滨江房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市高新区。法定代表人：林瞳，董事长。委托诉讼代理人：刘刚，吉林万璋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李艳春，女，1972年11月13日生，汉族，吉化公司101染料厂电气车间变电所工人，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：周光伟，吉林延年律师事务所律师。上诉人吉林市万科滨江房地产开发有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人李艳春房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万科公司的委托诉讼代理人刘刚（二次庭审），第一次庭审时被上诉人李艳春及其委托诉讼代理人周光伟，第二次庭审时被上诉人李艳春的委托诉讼代理人周光伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科公司上诉请求：1．撤销吉林高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）吉0291民初1189号民事判决；2．改判驳回李艳春一审的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误,适用法律错误,导致判决结果错误，应当依法予以撤销。2012年10月23日，李艳春与万科公司签订了《商品房买卖合同》及《吉林万科城商品房买卖合同补充协议（90㎡、115㎡、135㎡、120㎡）》（以下简称补充协议),李艳春购买万科公司开发的万科城二期住宅一套，补充协议第15条对《商品房买卖合同》第十五条补充约定:“由于出卖人的原因，买受人不能在合同第十五条规定的办理权属登记时间届满之日起2年内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金;逾期超过一年的，买受人有权解除合同……”一审判决依据《中华人民共和国合同法》格式条款相关规定认为补充协议第15条约定对李艳春不发生法律效力是错误的，导致判决结果错误，应当予以纠正。理由如下:一、万科公司在签订补偿协议时已对李艳春进行提示讲解，并在补充协议醒目位置提醒李艳春注意。针对补充协议约定的条款万科公司已经向李艳春尽到了应有的提示义务,李艳春也应当充分阅读和理解了补充协议的所有条款。补充协议第一句已经进行了特别提示:“特别提示:为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特别提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签订即对双方具有约束力。”该“特别提示”条款在补充协议标题下最醒目的地方标出，万科公司已经尽到了应有的提示义务，一审适用《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定认为案涉条款争议条款对李艳春不发生法律效力是错误的。二、补充协议不存在加重李艳春责任，免除万科公司责任的情况。案涉条款并没有加重李艳春责任,也未免除万科公司的主要责任，不符合格式条款被确认无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”补充协议第15条约定内容没有加重李艳春责任，未免除万科公司的主要责任，并且增加了李艳春解除合同的权利，该约定不是合同法确认无效的情形。三、在本案判决作出之前，已有相同司法判例确认了补充协议条款的效力问题,如二审法院维持原判将导致在吉林省地区发生“同案不同判”的结果。万科公司在不同法院面临多起与本案签订相同补充协议的案件，均确认了包括本案涉及第15条约定在内的补充协议的效力。如吉林省长春市中级人民法院二审就曾作出（2019）吉01民终4915号民事判决明确认定：购房者与长春万科新城房地产开发有限公司签订的和本案相同版本的补充协议合法有效，双方均应依约履行。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误，应当依法予以撤销。李艳春的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。李艳春辩称，一审法院认为“吉林万科城《商品房买卖合同》补充协议中关于万科公司延期备案的约定对李艳春不发生效力”的认定正确，应予维持。一、补充协议第15条限制了万科公司即出卖人责任，但其未尽到合理提示对方的义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”补充协议第15条约定“由于出卖人的原因，买受人不能在合同第十五条规定的办理权属登记时间届满之日起2年内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金;逾期超过一年的，买受人有权解除合同……”而《吉林市商品房买卖合同》中第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案(初始登记)。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理。出卖人向买受人按日支付已付房价款万分之一的违约金。”结合上述两份协议，补充协议第15条将《吉林市商品房买卖合同》中的办理备案登记的期限由商品房交付使用后365日延长至3年，限制（减轻）了出卖人及时办理房产证初始登记的责任，也就是限制（减轻）了其违约责任。若无此条款，出卖人在2016年3月30日办理初始登记的行为将构成迟延履行，应承担违约责任，而此条款的存在间接免除了出卖人的违约责任。出卖人作为格式条款的提供方，应当意识到此条款免除或减轻其责任的后果，但其未对相应条款文本作出加粗、加重、增大字号、更改醒目颜色等增强对比、突出显示的处理，导致限制出卖人责任的第15条观感与其他普通条款无异。签订合同时，买受人也未在第15条旁签字，出卖人也未对该条款进行过合理提示和讲解，就连落款时间都没有，可见其根本未尽到合理提示义务。出卖人在补充协议开头进行的特别提示，根本没有醒目的标识，不能视为出卖人已尽到对限制责任条款进行合理提示的义务。出卖人试图单独以特别提示一条，作为提示补充协议内全部应尽提示义务的条款，不仅相当于没有提示，且违反公平原则和诚实信用原则。特别提示实际上属于格式合同的一部分，也未指出具体应阅读哪些条款。根据民法典496条第2款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务的，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不能成为合同的内容”的规定，本案补充条款不能成为合同的内容。出卖人不能以此方式逃避合同法规定的提供格式条款方的提示义务。特别提请法庭注意的:本案一审笔迹鉴定后第二次开庭时，李艳春要求再看一眼补充协议，想再确认一下是否为本人所签时，万科公司代理人顺手将自己手里的一份补充协议交给李艳春核对确认，李艳春突然发现万科公司当庭给李艳春出示的补充协议，与之前第一次开庭提交法庭和鉴定机构的不完全一致，即存在着尾页盖章、签字位置不同的两份补充协议，李艳春提出质疑后,法官当即要求万科公司解释，万科公司代理人解释说当时签订了两份补充协议，至此，万科公司不诚信的行为已昭然若揭，暴露无遗，补充协议根本就没有给购买人一份，否则一审李艳春提出笔迹鉴定也有违常理。二、补充协议第15条属于提供格式条款方加重对方责任或排除对方主要权利的条款，应属无效。合同法第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”;《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效”；民法典第497条“（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;（三)提供格式条款一方排除对方主要权利”，该格式条款无效。对房屋买卖合同的买受人来说，签订房屋买卖合同的目的是取得房屋所有权，而不动产所有权以相关部门的不动产权利登记簿为准，因此，及时将房屋转移到自己名下是买受人的主要权利。若出卖人不及时办理初始登记，买受人将无法办理转移登记，本案中，补充协议第15条延长两年期限办理房屋初始登记，使买受人不能在原《商品房买卖合同》约定的商品房交付使用后365天内完成备案并取得房产证，相当于免除或减轻了出卖人责任，加重了买受人责任或排除（限制）了买受人的主要权利，故该条款应属无效。三、万科公司所举吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民终4915号判决书与本案的事实不同，对本案不具有指导作用。该案的《商品房买卖合同》及补充协议万科公司并未提举，且与本案事实不同。而且万科公司的《商品房买卖合同》及补充协议版本很多,每期工程及每期工程不同时间段的版本都不相同，合同约定的主要内容尤其是关于房屋登记内容也都不一致。本案补充协议不仅没有落款时间,而且根本没有给购买人一份，购买人根本就不知道有这份补充协议。更没有张贴通知或书面、电话通知业主可以集中办理产权，对此一审法院明确要求“限万科公司三日内提供通知李艳春办理房证的证据”,但其至今未能提供。综上，万科公司弄虚作假欺骗消费者，不仅补充协议第15条中关于万科公司延期备案的约定对李艳春不发生效力，而且应该是整个补充协议都是无效的。如认定补充协议有效，相应的出卖人的合同义务应为在房屋交付使用后三年内使购买人取得房屋权属证书（尤其是买受人缴纳了代办费),而出卖人于2018年3月14日才将房屋转移登记到购买人名下,于2019年8月30日才使购买人取得房屋权属证书，出卖人同样构成违约，而且违约时间更长。李艳春向一审法院起诉请求：1.判令万科公司按照购房合同约定赔偿李艳春逾期办理产权证违约金85,248元；2．判令诉讼等相关费用由万科公司承担。一审法院认定事实：李艳春与万科公司于2012年10月23日签订《吉林市商品房买卖合同》，主要约定：李艳春购买万科公司开发的房屋，建筑面积97.46平方米。房屋价款729,235元。付款方式：贷款（组合），贷款金额47万元。交付期限：2013年12月30日前。该合同第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理。1．……。2．……。3．出卖人向买受人按日支付已付房款万分之一的违约金。”并约定了其他权利义务条款。后李艳春与万科公司又签订了“吉林万科城《商品房买卖合同》补充协议（90㎡、115㎡、135㎡、120㎡）”，该协议第15条约定：“对合同第十五条的补充约定：由于出卖人的原因，买受人不能在合同第十五条规定的办理权属登记时间届满之日起2年内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房屋价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同，因登记机关原因不能办理或延期办理的，出卖人不承担十五条项下违约责任。如遇不可抗力，突发性公共事件或法律、法规、政策变动等的限制或非出卖方所能控制的政府行为，出卖人可据实予以延期办理，且不承担十五条项下的违约责任。双方一致同意，若买受人暂不符合在本市购房的条件，因此暂不能办理产权登记的，本合同第十五条关于办理产权登记的期限自具备产权登记条件、政府相关主管部门同意受理产权登记申请之日起计算，不视为出卖人违约。”李艳春于2012年10月23日向万科公司支付购房款259,235元，于2012年11月7日向万科公司支付购房款47万元。于2012年10月23日向吉林市恒宇房地产经纪有限责任公司交纳901元，其中包含办证费35元、代办350元、公证200元。再查明：万科公司于2013年12月20日向李艳春交付案涉房屋。万科公司于2016年3月30日在吉林市住房保障和房地产管理局对李艳春购买的房屋所在万科城二期D-10号高层办理了初始登记。诉讼中，李艳春申请对“吉林万科城《商品房买卖合同》补充协议（90㎡、115㎡、135㎡、120㎡）”中的签名进行笔迹鉴定，经一审法院委托，吉林博信司法鉴定中心于2020年3月3日作出吉博信司鉴中心［2020］文鉴字第11号鉴定意见书，鉴定意见：《商品房买卖合同补充协议》合同尾页面购买人处“李艳春”签名字迹是李艳春所写。李艳春支付鉴定费用1000元。一审法院认为：一、吉林万科城《商品房买卖合同》补充协议中关于万科公司延期备案的约定对李艳春不发生法律效力。虽李艳春庭审中主张万科公司根本没有就补充协议进行过任何协商，是万科公司利用卖方优势地位和行业交易优势，在欺瞒、诱骗的情况下（一大堆文件）让李艳春签订的。但因李艳春并未提供证据证明万科公司存在欺诈的行为，且李艳春在该协议上签名，故对李艳春关于不是本人真实意思表示的主张不予支持。吉林万科城《商品房买卖合同》补充协议（90㎡、115㎡、135㎡、120㎡）是格式条款，该补充协议是万科公司签订的房屋买卖合同的组成部分，该协议是房屋买卖合同的一部分。从补充协议名头后标注（90㎡、115㎡、135㎡、120㎡）的内容可以判定该协议适用于四类不同建筑面积的房屋，故可认定是万科公司为重复使用而预先拟定，并且万科公司并未提供证据证明李艳春在签订补充协议时与李艳春进行了协商，故应认定补充协议为格式条款。补充协议中该协议第15条延长了万科公司办理房屋权属登记时间，属于限制万科公司方责任的条款，依照合同法第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，万科公司未提供证据证明已经采取合理方式提请李艳春方注意，故该条款对李艳春不发生法律效力。二、万科公司没有义务为李艳春办理房屋所有权证书因补充协议中第15条是格式条款对万科公司不发生法律效力，故万科公司是否对李艳春负有办理房屋权属证的义务应按《吉林市商品房买卖合同》约定进行判断。而《吉林市商品房买卖合同》中约定万科公司承担的是备案义务，故万科公司没有义务为李艳春办理房屋权属证书。三、万科公司应承担逾期备案的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方约定万科公司应在一年内对案涉房屋进行备案，现万科公司提举《房屋权属登记簿》证明案涉房屋备案时间，在万科公司未提举其他证据可以证明备案登记时间的情况下，万科公司办理初始登记的时间应视为备案时间。万科公司未在李艳春入住后一年内对案涉房屋进行备案，已经构成违约，应按照双方约定承担违约责任，万科公司应自2014年12月31日至2016年3月30日，按照已付房款的日万分之一的标准向李艳春支付违约金，计33,180.19元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定作出判决。一审法院判决：一、万科公司于判决生效之日起15日内给付李艳春违约金33,180.19元；二、驳回李艳春的诉讼请求。案件受理费1932元，鉴定费1000元，合计2932元。由李艳春负担2,302.5元，万科公司负担629.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。万科公司提交新证据：第一组证据，长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初823号卷宗及民事判决、长春市中级人民法院（2019）吉01民终4915号民事判决及长春市中级法院出具的执行法律文书生效证明，证明与本案案情完全相同的万科公司的补充协议在长春市经过一审、二审审理作出生效判决认定补充协议合法有效。提供补充协议的万科公司尽到了相应提示义务，尤其是均案涉第15条约定，也被认定有效。第二组证据，吉林高新区技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初993号、994号、995号、997号四件案件的卷宗包含四位原告的民事起诉状、原告撤诉申请、准许撤诉的民事裁定和补充协议。证明与本案相同的案件之前在一审法院均以原告放弃诉请撤回起诉，了结案件。此类案件业主均是承认了补充协议中第15条关于办理房证约定的条款，该条款对于业主和万科公司均是有效的。李艳春质证称：对第一组证据，对长春净月高新技术产业开发区人民法院、长春市中级人民法院的民事判决和生效证明的真实性没有异议。但是，没有提供庭审笔录和证据材料，不能完全认证该案与李艳春案情况完全一致。对第二组证据，韩秀丽等四人的诉状、撤诉申请及裁定书的真实性没有异议。这四件案件同一天作出的裁定，都是同一律师代理，所以不具有普遍性。与李艳春案件不一致。李艳春提交证据：付忠民商品房买卖合同（预售）和补充协议各一份，证明，万科公司第三期合同版本与第二期合同版本不一致，而且每一期不同时间段合同版本也不完全一致。这份买卖合同第20条房屋登记的期限明确写明了是1095日内取得房屋产权证书，逾期一日违约金50元。补充协议的首部特别提示的内容有下划线，有加粗加黑，有买受人签字。每一页的提示也有下划线也有加粗。并且，另有一段有买受人亲自抄写一遍并签字确认。证明这份买卖合同和补充协议约定的比较明确，而本案李艳春合同和补充协议没有这些下划线、加粗，和特别提示。也没有本人抄写一遍。而且没有年月日。补充协议两份没有给本人一份，通过一审开庭才发现。万科公司质证称：对真实性无异议，但证明不了李艳春想证明的问题。该补充协议没有关于调整房产证备案时间的约定，另外，该补充协议与本案补充协议最重要的相同之处是均在第一条补充协议名头下有“特别提示”字样，与本案补充协议没有根本性区别。该补充协议，在某些地方标注下划线，不能否定本案补充协议第一句话“特别提示”的作用。李艳春提供的商品房买卖合同也就是主合同第20条与其他条款没有明显的区别，这一条就是关于房屋备案手续的规定。而且在主合同中直接约定了交房后1095日取得房产证的约定。由此可以看出，业主与房地产开发公司关于房产证备案和取得房产证的时间上的约定不是合同的主要条款。时间的调整不影响业主签订合同，该调整不构成免除合同提供者的主要义务没有侵犯业主的主要权利。所以该份证据恰恰可以证明本案补充协议第15条的约定是有效的，不应适用格式条款排除的规定。李艳春提交收据一份，证明2016年5月10日付忠民缴纳了代办费、公证费、办证费共921元，也是在售楼处给出具的收据。公章明显不清楚，具有普遍性。万科公司质证称：付忠民代办费的收据可以证明业主办理房产证的手续是委托其他公司办理的。迟延办理和领取房产证的责任不应当由万科公司承担。本院经审查认为，万科公司提交的长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初823号卷宗及民事判决、长春市中级人民法院（2019）吉01民终4915号民事判决及长春市中级人民法院出具的执行法律文书生效证明，吉林高新区技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初993号、994号、995号、997号四件案件的民事裁定及相关证据，以上共计五件案件均涉及补充协议的第15条约定及效力问题，且以上案件均是已结案件，其具备有效证据的要件，万科公司提交证据的证明力明显大于李艳春所提交证据的证明力，故本院对万科公司所提交的证据予以采信。对李艳春所提交证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案外人韩秀丽、母志明、刘莎莎、王东英等四人曾于2017年10月10日以相同案由向一审法院提起以万科公司为被告的诉讼，后均主动撤回起诉，一审法院于2017年12月18日分别作出（2017）吉0291民初993号、994号、995号、997号民事裁定。案外人李家庆诉长春万科新城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，2019年9月2日长春净月高新技术产业开发区人民法院作出（2019）吉0194民初823号民事判决，驳回李家庆的诉讼请求。李家庆不服提起上诉，2019年12月21日长春市中级法院作出（2019）吉01民终4915号民事判决，驳回上诉，维持原判。其他案件事实与一审查明的事实无异。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。李艳春与万科公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于补充协议的真实性问题，虽一审中李艳春对其签字予以否认，但经一审法院委托司法鉴定确认是其所签，故该补充协议符合有效证据的条件。案涉买卖合同的补充协议第15条约定“对合同第十五条的补充约定：由于出卖人的原因，买受人不能在合同第十五条规定的办理权属登记时间届满之日起2年内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房屋价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同”的内容，应视为双方对《商品房买卖合同》第十五条未能办理权属登记的免责期的变更，因补充协议已在协议中进行了特别提示，且补充协议第15条的内容并没有加重李艳春的责任，更未免除万科公司的主要责任，反而增加了李艳春享有解除合同的权利，该条内容不违反《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该补充协议合法有效，一审法院认定补充协议第15条属于格式条款无效一节，属于适用法律不当。本案李艳春办理权属登记的期限未超过该免责期，故其主张万科公司承担违约责任不能成立。综上，万科公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实基本清楚、但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）吉0291民初1189号民事判决；二、驳回李艳春的诉讼请求；三、司法鉴定费1000元，由李艳春负担。一审案件受理费1932元，二审案件受理费630元，合计2562元，均由李艳春负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年九月七日书记员  王丽宁