贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6723号上诉人（原审被告）：田蕙，女，1972年9月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井温泉旅游城未来方舟A组团（接待中心）。法定代表人：李凯，总经理。委托诉讼代理人：李玲，公司员工。上诉人田蕙因与被上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人田蕙上诉请求：1、请求人民法院撤销（2020）黔8601民初80号民事判决书，依法改判或发回重审。2、上诉费用由被上诉人承担。一、一审认定事实错误，判决确认上诉人与被上诉人的合同解除错误。上诉人并未收到《欠费催缴函》和《严重违约函》，且该两函发出后上诉人一直在积极的履行合同义务，及时的支付了租金，该两函不再具有法律效力。被上诉人在上诉人支付租金后向上诉人发出解除《租赁合同解除通知》不符合合同约定，上诉人也没有实际收到该通知。二、被上诉人无权解除合同，且解除程序不合法。根据13.1.1.3约定，被上诉人提出上诉人违约后，上诉人有权在10个工作日内纠正，上诉人不予纠正，被上诉人才有权解除合同，但是，根据一审判决，被上诉人2019年10月30日发出《租赁合同解除通知》，上诉人2019年11月8日邮件显示签收。则上诉人在2020年11月22日以前纠正违约行为，被上诉人也无权解除合同，一审判决确认双方的合同2019年11月8日解除错误。即使被上诉人有权解除合同，因双方没有约定合同解除的时间，根据合同法的约定，被上诉人也应当给予上诉人不少于3个月的准备时间。三、因为新冠疫情严重影响上诉人经营，构成不可抗力，一审判决上诉人支付新冠疫情期间的房屋占用费不符合法律规定。四、在新冠疫情及其防控措施未除的情况下，被上诉人对上诉人采取断水、断电的措施导致上诉人在政府允许恢复营业后，上诉人也无法正常经营，被上诉人应当承担断水断电以后的全部责任，一审判决上诉人承担合同解除后的房屋占用费显失公平。被上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司辩称：一、上诉人并未完全按照合同履行全部的付款义务，即便上诉人已经支付部分费用，也是未按合同约定的时间履行支付租金的义务，已经构成严重违约，故上诉人认为积极履行租赁合同，属于严重违反事实。二、中天城投集团贵阳房地产开发有限公司严格按照合同约定寄送告知函，函件在自送达之日即具有法律效。《欠费催缴函》与《严重违约函》在2019年4月29日即被上诉人签收，函件自签收之日起即具有效力。《租赁合同解除通知书》在2019年11月8日即被签收，根据函件内容，双方的租赁合同已于2019年11月8日解除。而且在《欠费催缴函》与《严重违约函》中已经明确告知因其违约行为，如拒不履行将解除合同，上诉人主张的10个工作日纠正时间，认为其应当被允许在2019年11月22日前纠正违约行为。但是截止2019年11月22日前，上诉人也未及时联系被上诉人沟通合同后续履行事宜，补足租金，说明其以实际行为表明不愿意继续履行合同，故从约定、法律规定和被上诉人的实际行为，双方的租赁合同已经于2019年11月8日解除。三、上诉人于2019年11月8日收到《租赁合同解除通知书》，通知书已经明确告知上诉人应于合同解除之日3日内撤场，即上诉人应于2019年11月12日前将房屋交还，但上诉人一直拒绝履行相关义务。新冠肺炎疫情爆发是在上诉人应当和可以履行之前，故上诉人以疫情为由不支付房屋占用费，没有事实依据和法律依据。新冠疫情期间，为了安全考虑，被上诉人对涉案房屋断水断电符合常理，断水断电并不影响上诉人交还房屋，故上诉人应当支付房屋占用费。被上诉人中天城投公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年7月26日签订的《中天商业商铺租赁合同》已于2019年11月8日解除；2.田蕙将贵阳市云岩区水东路中天未来方舟项目G6组团负4-12号商铺腾空并恢复装修前原状返还给原告；3.田蕙向中天城投集团贵阳房地产开发有限公司支付2019年7月1日-11月8日的租金458784元，2019年11月9日（含）之后的租赁物占用费参照合同约定租金标准支付，直至田蕙将租赁物腾交给中天城投集团贵阳房地产开发有限公司之日止；4.田蕙向中天城投集团贵阳房地产开发有限公司支付暂计至2020年1月7日逾期付款违约金237054.09元（其中以300372元为基数从2019年6月17日起算，以158412元为基数从2019年9月17日起算，均按照每日千分之三的标准计算至田蕙支付完毕欠付租金之日止）；5.田蕙向贵阳市云岩区市场监督管理局申请将其注册的“贵阳市云岩厨道口味菜餐饮店”个体工商户的经营地址移出贵阳市云岩区水东路中天未来方舟项目G6组团负4-12号商铺；6.本案诉讼费由田蕙承担。事实与理由：2017年7月26日，双方签订《中天商业商铺租赁合同》，约定中天城投集团贵阳房地产开发有限公司将中天未来方舟项目G6组团负4-12号商铺租赁给田蕙用于经营餐饮。双方约定了租金标准，双方权利义务，违约责任等等。但从2019年7月开始，田蕙就无理由拖欠租金，在中天城投集团贵阳房地产开发有限公司多次追讨未果后，于2019年11月6日向被告邮寄《租赁合同解除通知书》，行使中天城投集团贵阳房地产开发有限公司的单方解除权并要求被告支付拖欠的租金，腾交租赁物，办理工商变更/注销手续等，但田蕙在11月8日收到该通知书后，仍拒绝缴纳11月8日以前的租金，并且也未将租赁物腾交给中天城投集团贵阳房地产开发有限公司。鉴于田蕙的行为已构成违约，且持续给中天城投集团贵阳房地产开发有限公司造成损失，为维护自身权益，特向法院起诉，请求判如所请。一审法院认定事实，2017年7月26日，中天城投公司（甲方）与被告田蕙（乙方）签订《中天商业商铺租赁合同》约定，甲方将坐落于贵阳市云岩区水东路中天未来方舟项目G6组团负4-12号商铺出租给乙方，建筑面积为781.64㎡，租赁期限为2017年10月1日至2025年9月30日。第一个租赁年度，优惠年租金为750374元，乙方在合同签订之日支付，2017年10月1日至2018年6月30日租金为375186元，2018年7月1日以后的租金为125062元/月，按季支付；第二个租赁年度，优惠年租金为750374元，2018年10月1日至2019年6月30日租金为375186元，2019年7月1日以后的租金为125062元/月；第三个租赁年度，年租金为1590794元，租金为132566元/月。租金采用预付方式，乙方应与本期租期届满前10个工作日支付下期租金。合同还约定，承租人应当于租期届满或本合同提前终止之日起30日内，办妥以所租房屋为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续。乙方违反本合同及其补充条款的约定，且经甲方提出后的10个工作日内，乙方未予纠正的，甲方有权提出解除合同。在租赁期限内，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付违约金。在租赁期内，乙方拖欠支付租金达到30天以上（含30天）的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿。任何文件、通知或其他通讯往来，若邮寄，在寄出后第3个工作日将被视为送达，邮局出具的挂号投送收据作为已送达的有效证明，本合同列明的甲乙双方的地址即为双方的通讯地址，如任何一方有变更的应及时书面通知对方，否则，另一方发给该方原地址的通知，仍按本合同约定视为送达。中天城投集团有限公司分别于2019年4月15日和4月25日向田蕙发出《欠费催缴函》和《严重违约函》，要求田蕙于2019年4月20日前缴清2019年1月1日至2019年6月30日的费用475186元及所产生的滞纳金。中天城投公司于2017年7月20日收到涉案商铺租金375186元，于2018年7月4日收到租金175186元，于2018年8月7日收到租金100000元，于2019年5月6日收到租金100000元，于2019年6月28日收到租金100000元，于2019年7月26日收到租金100000元，于2019年8月27日收到租金100000元，于2019年9月29日收到租金150000元。田蕙至2019年9月29日共缴纳租金1200372元。2019年10月30日，中天城投公司向田蕙发出《租赁合同解除通知书》，告知从对方收到函件之日起，租赁合同终止。上述通知书以田蕙租赁合同上的地址进行邮寄，邮政EMS邮件查询状态显示上述邮件已于2019年11月8日签收。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”以及原、被告签订的租赁合同约定，被告田蕙拖欠租金，在原告向其催缴后仍未足额缴纳所欠租金，故原告享有解除租赁合同的权利。原告于2019年10月30日向被告发出解除租赁合同的通知，被告于2019年11月8日签收，故原告主张确认涉案租赁协议已于2019年11月8日解除，要求被告恢复原状并返还租赁物的诉请，一审法院予以支持。原告关于被告按照租赁协议约定租金标准支付从2019年7月1日至2019年11月8日的房屋租金人民币458784元，并从2019年11月9日至实际交还房屋之日止按合同约定的租金标准支付房屋租金的主张，合同解除前为租金，合同解除后为房屋占有使用费。截止2019年11月8日租赁合同解除前，被告田蕙应向原告中天城投公司支付房屋租金共计1659156元，因田蕙已支付租金1200372元，则被告田蕙还应向原告中天城投公司支付租金458784元，合同解除后，被告田蕙应参照租赁合同解除前的房屋租金标准向原告中天城投公司支付房屋占有使用费，即按照月租金125062元的标准予以支付，至房屋实际返还之日。关于原告要求被告支付违约金的诉请，双方在租赁合同中明确了承租人承担违约责任的形式，即“在租赁期限内，乙方逾期交付租金，每逾一日，应按逾期应付款的千分之三支付违约金”，关于原告主张被告支付以所欠租金为基数，按日利率3‰标准计算违约金至被告清偿之日的诉请。被告未支付房屋租金，势必造成原告租金收益损失，原告在未能举证证实其具体损失情况下，主张违约金比例按日利率3‰计算过高。本院以2020年4月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的1.5倍计算违约金，直至租金及房屋占有使用费付清之日止。综合原告诉请和提交的证据，原告自认被告已交纳2017年10月1日至2019年6月30日的租金，2019年7月1日后，租金按季支付，按照租赁合同约定，被告应于本期租期届满前10个工作日支付下期租金，即2019年7月1日至2019年9月30日的租金，被告应于2019年6月17日支付给原告，但被告至今尚未支付租金300372元；2019年10月1日至2019年11月8日的租金为158412元，被告应于2019年9月19日支付给原告，但被告至今尚未支付。违约金计算方式为：该期应支付的房屋租金×逾期支付时间×3.85%×150%。关于原告诉请被告向贵阳市云岩区市场监督管理局申请将其注册的“贵阳市云岩厨道口味菜餐饮店”个体工商户的经营地址移出贵阳市云岩区水东路中天未来方舟项目Ｇ6组团负4-12号商铺的主张，双方也在租赁合同中约定“承租人应当于租期届满或本合同提前终止之日起30日内，办妥以所租房屋为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续”，在租赁合同解除后，为保证涉案房屋使用权利的完整性，被告应当注销或变更“贵阳市云岩厨道口味菜餐饮店”以涉案房屋地址注册的经营地址。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、确认原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司与被告田蕙于2017年7月26日签订的《中天商业商铺租赁合同》已于2019年11月8日解除；二、被告田蕙于本判决生效之日起十日内将位于贵州省贵阳市云岩区腾空搬离并返还原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司；三、被告田蕙自本判决生效之日起十五日内向原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司支付截至2019年11月8日的租金458784元，并自2019年11月9日起至实际返还房屋之日按照125062元／月的标准计算房屋占有使用费；四、被告田蕙于本判决生效之日起十日内以欠付租金为基数，以2020年4月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的1.5倍为标准（违约金计算方式：该期应支付的房屋租金×逾期支付时间×4.05%×150%），向原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司支付违约金至租金付清之日止；五、被告田蕙自本判决生效之日起三十日内注销或变更以贵州省贵阳市云岩区商铺作为公司注册地址的工商、税务登记；六、驳回原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5380元，中天城投集团贵阳房地产开发有限公司负担1738元，田蕙负担3640元（案件受理费原告已预付，由被告在履行本判决时径直向原告支付应承担部分的案件受理费）。二审中，当事人双方均未提交新证据。经本院二审查明事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，本案双方签订《中天商业商铺租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按照合同全面履行自己的义务。根据《中天商业商铺租赁合同》约定：租金采用预付方式，乙方应于本期租期届满前10个工作日支付下期租金。承租人应当于租期届满或本合同提前终止之日起30日内，办妥以所租房屋为注册地址或营业地址进行工商登记注销或变更手续。乙方违反合同及其补充条款的约定，且经甲方提出后10个工作日内，乙方未予以纠正的甲方有权解除合同。本案中，在上诉人未按期支付租金后，被上诉人于2019年4月15日和4月25日向上诉人发出《欠费催缴函》和《严重违约函》，虽上诉人此后支付了部分租金，但其支付的租金仍存在欠付和未按期的情况，2019年10月30日被上诉人按照合同约定地址向上诉人发出《租赁合同解除通知书》，上诉人于2019年11月8日签收，被上诉人请求合同解除并要求上诉人支付租金、腾退房屋、注销涉案房屋注册的营业执照均符合合同约定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，对于上诉人称其在收到《欠费催缴函》、《严重违约函》后支付了租金，一直在积极履行合同，被上诉人给予纠正时间不符合约定的的上诉理由，如前所述，因其履行合同不符合约定，本院不予采纳。对于上诉人主张的疫情期间及2020年3月7日被上诉人断水、断电措施导致其无法正常经营，因拖欠租金违约行为发生于疫情产生之前,且双方合同已经于2019年11月8日解除，合同解除后，其继续占有该房应支付房屋占用费，故对于该项上诉理由本院亦不予采纳。综上，上诉人田蕙的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10759元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年九月十四日书记员  张雪