河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2845号 上诉人（原审原告）：陈建华，女，1975年6月12日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。 委托诉讼代理人：李东强，河北金房律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河北鹏达房地产开发有限公司， 住所地河北省高碑店市团结路。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田金良，河北三兴律师事务所律师。 上诉人陈建华因与上诉人河北鹏达房地产开发有限公司（以下简称鹏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院(2019)冀0684民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈建华上诉请求：1、在查清事实的基础上依法改判支持一审中上诉人主张的因《商品房购买合同》解除给原告造成的房屋差价损失449325元；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决中认定“原告主张房屋差价损失449325元，证据不足，不予支持”实属事实不清，证据不足。一审中，上诉人提交了上诉人与被上诉人双方于2016年7月6日订立的《商品房购买合同》，合同明确记载：上诉人购买涉案房产的单价为5405.4元。经上诉人申请，一审法院出具了调查令，依法向高碑店市发展改革局调取了涉案房产同一小区2号楼各单元各户型的备案价格，该备案价格显示相似户型、面积的商品房备案时的售价均超过了9000元。该证据系公文书证，具有非常强的证明力。一审判决对该证据并未进行任何评判，而是视而不见，不予理睬。购房合同、相关的一审、二审判决、备案文书能清晰地反映出相关房产的差价问题。而且，任何一个生活在高碑店市姓都能深切感受到近几年的房屋价格上涨，又有明确的公文书证，一审判决认定原告房屋差价损失证据不足，让人非常难以理解。因此，一审判决关于上述认定实属事实不清、证据不足，应当依法予以纠正。二、一审判决认定“被告在《商品房购买合同》签订后至限购政策颁布实施之前的近11个月的时间内未能取得商品房预售许可证，应对《商品房购买合同》不履行具有一定过错，故本院酌定被告应当对原告在不可抗力发生之后的利息损失承担50%的赔偿责任”实属适用法律错误。应当依法判令被上诉人对上诉人不能履行《商品房购买合同》给上诉人的各项损失承担100%的赔偿责任。1、上诉人与被上诉人订立《商品房购买合同》具有《商品房买卖合同》所应当具备的一切要素，《商品房购买合同》应当依法认定为《商品房买卖合同》而非预约合同。2、双方订立《商品房购买合同》时涉案项目系五证不全。一审判决认定上诉人对上述事实明知是错误的，因为一个普通百姓基本上都不能清楚的表述“五证”为哪五证。而且，基于生活常识，销售人员也不会主动明示售卖项目手续不全。因被上诉人提供的《商品房购买合同》中对涉案房产法律依据方面的表述系格式条款，且没有加黑加重，不足以引起上诉人的注意；被上诉人更无证据证实已将五证不全的情况对上诉人进行了明示，该条款对上诉人不发生法律效力。3、被上诉人在五证不全的情况下与上诉人订立《商品房购买合同》系违规售房，系违法行为。根据已经查明的案件事实：上诉人与被上诉人订立合同时间为2016年7月6日；2016年10月10日，被上诉人取得涉案项目的《建设工程施工许可证》；2017年6月16日，被上诉人取得涉案项目的《商品房预售许可证》。商品房上市销售时，应当五证齐全，该规定系法律强制性规定。而五证不全开盘售房系违法违规行为，也是应当受到行政处罚的行为。4、如订立《商品房购买合同》时被上诉人五证齐全，双方能够正常履行合同。本案中，双方订立合同的时间为2016年7月6日，按照法律规定，被上诉人应当具备“五证”。在具备五证的情况下，根据2016年高碑店市关于商品房买卖的政策，上诉人完全具备购房资格，也可以办理商业按揭贷款。2017年4月份和5月份，高碑店市人民政府颁布了两则限购政策。又过了一个多月，被上诉人终于在2017年6月16日才取得涉案项目的《商品房预售许可证》。因此，被上诉人与上诉人订立《商品房购买合同》没有取得《商品房预售许可证》的行为对本案来说，不仅仅是违法违规的问题，更是延迟履行合同义务的行为。综上，本案双方订立的《商品房购买合同》完全是因为被上诉人五证不全的情况下违规售房，在订立合同后长达1个月的时间里没有取得预售许可证，进而赶上了政府限购令，导致的合同不能履行。上诉人对此没有过错。因此，被上诉人应当对合同不能履行给上诉人造成的损失承担100%的赔偿责任。综上所述，一审判决事实不清，适用法律错误，望二审法院在查明事实的基础上依法改判或者发回重审，以维护上诉人的合法权益。 鹏达公司辩称，双方之间的买卖合同不能履行已经由（2018）冀06民终6671号民事判决书进行了确认，系高碑店市出台限购政策导致陈建华不具备在高碑店市购买商品房的资格，系不可抗力造成，鹏达公司没有责任，双方在签订房屋买卖合同时涉案房屋尚未开工建设，陈建华对该情形是明知的，合同中并未约定取得预售证的时间，法律法规也没有规定鹏达公司需要在多长时间内取得许可证，故本案不存在迟延取得预售许可证的情形，鹏达公司没有任何过错，陈建华的上诉理由不能成立，应予驳回。 鹏达公司上诉请求：一、撤销河北省高碑店市人民法院(2019）冀0684民初1504号民事判决书第一项中的利息部分，依法改判上诉人不承担利息损失（不服金额10438元）；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人对《商品房购买合同》不能如约履行具有一定过错，没有任何依据。被上诉人与上诉人签订的《商品房购买合同》中并没有约定签订正式的《商品房买卖合同》的时间，更没有约定取得预售许可证的时间。合同签订时涉案房屋尚未开工建设，取得预售许可证需要一定的期限。涉案工程是2016年10月10日取得的开工许可证。2017年6月16日取得预售许可证，期间的时间是8个月，这个时间在因大气污染治理政府不断要求停工的情况下已经是相当迅速了，没有任何的拖延。上诉人作为房屋的出卖人，只有在取得了预售许可证的情况下才能办理网签、备案、银行贷款，才能收取全部的购房款，故对于预售许可证的取得，上诉人更加急迫，不可能存在拖延的问题。《商品房购买合同》不能履行完全是由于政府出台限购政策原因所导致，该限购政策的出台是双方当事人无法预见，也无法避免的，属于不可归责于双方当事人的事由，属于不可抗力，上诉人对合同不能履行没有任何过错。一审法院以“《商品房购买合同》签订后至限购政策颁布实施之前的近11个月时间内未能取得商品房预售许可证。对《商品房购买合同》不能如约履行具有一定过错”判决上诉人对被上诉人在不可抗力因素发生之后的利息损失承担50%的赔偿责任，完全是主观臆断，没有任何依据，与法律规定相悖。二、一审法院对诉讼费的分担错误。上诉人从未拒绝向被上诉人退还205675元购房款，在双方对购房款的退还没有争议的情况下，被上诉人故意向法院提起诉讼索要购房款，明显是恶意扩大损失，浪费司法资源，故诉讼费应由被上诉人自行承担。即使上诉人需要承担诉讼费，依据《诉讼费交纳办法》，被上诉人的诉讼请求数额是655000元，一审法院判决支持被上诉人的数额是205675元，支持比例是31.4%，上诉人应承担的诉讼费应是1625元，一审法院判决上诉人承担诉讼费2193元，不符合规定。综上所述，上诉人依据《民事诉讼法》相关规定向贵院提出上诉，请二审法院查明事实，依法改判。 陈建华辩称，鹏达公司的上诉理由不能成立，一审已经充分照顾了其利益，房地产公司与消费者争利本身就存在问题，一审判决表述陈建华应当知道房屋没有预售许可证，认为其存在过错，鹏达公司在明知没有预售证的情况下违规售房，既是违法，更是过错。一审判决认为陈建华可以得到利息的一半，但是对于房屋差价部分未予以处理，有失公平。 陈建华向一审法院起诉请求：1、判令被告依法退还原告支付的购房款205675.00元及利息，并赔偿《商品房买卖合同》被判令解除给原告造成的损失((9000-5405.4)×125=)449325元；2、本案的诉讼费等相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月6日，甲方河北鹏达房地产开发有限公司与乙方陈建华签订《商品房购买合同》，合同主要内容约定：乙方购买甲方开发的英伦名郡-牛津郡24号楼3单元1601室的房屋，房屋建筑面积约为125平方米、单价为5405.4元／平方米，总价为675675元；付款方式为乙方于2016年7月6日支付首期购房款205675元，贷款为470000元；甲方应在2018年10月25日前，将符合使用条件的房屋交付乙方；凡办理银行按揭贷款的买受人需在甲方通知之日起三日内提交申请贷款所需的合格按揭贷款资料并履行贷款手续；自甲方通知之日起三日内，乙方未提交申请银行按揭贷款的合格资料或未履行银行按揭贷款手续，逾期十五日仍未履行的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付房屋总价款百分之十的违约金，该违约金甲方有权在乙方已付购房款中直接扣除；因乙方原因导致银行拒绝贷款的，自接到甲方拒贷通知之日起三日内，乙方可改为一次性付款，否则甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付房屋总价款百分之十违约金，该违约金甲方有权从乙方已付购房款中直接扣除；本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，自甲乙双方签订《商品房买卖合同》之日起失效，乙方应自甲方通知之日起三日内携带甲方指定资料到指定地点签订《商品房买卖合同》。签订上述《商品房购买合同》当日，原告交付首期购房款205675元，被告为原告出具收款收据。被告于2016年10月10日取得涉案房屋《建设工程施工许可证》，于2017年6月16日取得涉案房屋《商品房预售许可证》。2017年5月27日，高碑店市人民政府出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中第一条规定：“（三）对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在高碑店市区。”陈建华不是高碑店市户籍居民，不具有在高碑店市购买住房的资格。2018年1月23日，被告向原告发送短信通知，通知原告“因政府住房限购政策原因，您不具备在高碑店市购房商品房的资格，银行按揭贷款无法办理依据双方签订的《商品房购买合同》的约定，付款方式应改为一次性付款。……请您在收到本通知之日起七日内将剩余购房款及逾期付款违约金一次性交到我公司售楼部，并办理相关手续。逾期交纳，我公司将依据合同约定解除双方签订的《商品房购买合同》。”此后，双方就剩余购房款的给付时间、方式无法达成一致意见，河北鹏达房地产开发有限公司诉至法院，要求解除双方签订的《商品房购买合同》。高碑店市法院作出（2018）冀0684民初2154号判决书，判决解除双方于2016年7月6日签订的《商品房购买合同》。陈建华不服提起上诉，保定市中级人民法院做出（2018）冀06民终6671号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后就返还已付购房款、赔偿损失等问题，原告提起本案诉讼。在审理过程中，原告申请法院调取了英伦名郡-剑桥郡住宅小区6＃楼商品住房销售备案价格，参考备案平均价格9000元／㎡计算损失为（9000元／㎡-5405.4元／㎡）×125㎡＝449325元。 一审法院认为，生效判决书已确认因高碑店市人民政府颁布限购政策，陈建华无法办理按揭贷款，且因双方对剩余购房款的给付时间、方式无法达成一致意见，双方签订合同的目的已经无法实现，故判决解除原、被告双方于2016年7月6日签订的《商品房购买合同》，合同解除后，被告应退还已收取原告的购房款205675元。原告作为购房者，无论居住还是用于投资，必然会对所购房屋的情况进行充分了解，《商品房购买合同》也已写明后续双方会签订正式的《商品房买卖合同》，且在长达近一年的时间原告并未催促被告办理按揭贷款手续及签订《商品房买卖合同》事宜，故可推定原告对购房时涉案房屋没有商品房预售许可证的事实是明知的，本身亦存在一定过错；虽然导致合同目的无法实现的直接原因是不可抗力(限购政策)，但被告在《商品房购买合同》签订后至限购政策颁布实施之前的近11个月的时间内未能取得商品房预售许可证，应对《商品房购买合同》不能如约履行具有一定过错，故酌定被告应对原告在不可抗力因素发生之后的利息损失承担50%的赔偿责任。原告主张房屋差价损失449325元，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河北鹏达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈建华购房款205675元及利息(利息自2017年5月28日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的50%计算)；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5175元(已减半收取)，由原告陈建华负担2982元，被告河北鹏达房地产开发有限公司负担2193元。 二审期间，当事人均未提交新证据；二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人陈建华与上诉人鹏达公司签订的《商品房购买合同》并未对办理按揭贷款的时间进行明确约定，且上诉人陈建华在长达近一年的时间内亦未催促鹏达公司办理贷款手续，结合双方对嗣后签订正式《商品房买卖合同》等相关约定，可推定上诉人陈建华在购房时对涉案房屋未取得《商品房预售许可证》的事实是明知的。上诉人鹏达公司虽然于2017年10月6日取得《商品房预售许可证》，但高碑店市人民政府于2017年5月27日出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，上诉人陈建华因并非高碑店市户籍，不具备在高碑店市购买住房的资格；据此，涉案《商品房购买合同》无法继续履行系因出现了不可归责于双方当事人的事由，即政府出台的限购政策。故上诉人陈建华上诉主张由上诉人鹏达公司赔偿其房屋差价损失依据不足，依法不予支持。 涉案《商品房购买合同》解除后，上诉人鹏达公司应将其收取的购房款及资金占用费返还给上诉人陈建华，一审法院酌定鹏达公司对不可抗力因素发生之后的利息损失承担50%的赔偿责任后，上诉人鹏达公司一方对利息提起了上诉，并主张其不应支付利息损失理据不足，本院不予支持。另，一审法院依据案件事实及证据，判决上诉人鹏达公司返还上诉人陈建华购房款及利息，并据此判决鹏达公司负担相应的诉讼费不违反法律规定。 综上所述，上诉人的上诉请求均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8101元，由上诉人陈建华负担8040元，由上诉人河北鹏达房地产开发有限公司负担61元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘克伟 审 判 员 杨玉龙 审 判 员 万丙申 二〇二〇年九月八日 法官助理 赵云龙 书 记 员 何 军