贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6518号上诉人（原审原告）：黄春贵，男，汉族，1982年02月20日生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：徐镜超，贵州证道律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡淑飞，贵州证道律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵阳三汇仓储置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区物流园区一号路南侧贵阳悦城综合商贸仓储物流总部基地A2区A0，A1，A6栋（A0办公楼2楼）。法定代表人：付工农，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。黄春贵因与被上诉人贵阳三汇仓储置业有限公司（以下简称“三汇公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初12206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄春贵上诉请求：一、依法撤销原审判决第三项，改判被上诉人三汇公司退还上诉人黄春贵多支付的94658元、赔偿上诉人黄春贵规划设计变更违约金181354.02元及房屋修缮费用20000元；二、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2018年1月25日，上诉人与被上诉人签订了一份《商品房买卖合同》。根据合同约定，三汇公司出售给上诉人黄春贵的仓储房屋建筑面积为128.62平方米，其中第一层、第二层建筑面积分别为54.24平方米，第三层建筑面积为20.14平方米，而根据贵阳市城乡规划局审批同意的该涉案房屋规划方案，仅同意上诉人修建2层仓储房屋，而非修建3层仓储房屋；依照贵阳市城乡规划局审批同意的单体方案，仓储房屋第二层至屋顶之间有9.2米层高，被上诉人三汇公司在5.9米处（楼层高11.8米）违章加建混凝土楼板，将第二层仓储房屋隔断为2层房，使得原来的规划修建的楼层2层变更为3层，即被上诉人三汇公司将后期违建改造出来的第三层房屋出售给上诉人。上诉人认为三汇公司的行为违法，其不可能继续履行继续交付第三层仓储房的义务，故应退还上诉人多交的房款94658元。同时应当赔偿上诉人变更规划后增加可销售面积获益部分的损失及修缮费用。三汇公司答辩称，一、上诉人要求被上诉人返还9万余元购房款的事由不成立，应当驳回其诉讼请求；二、案涉房屋的建造符合规划设计相关要求，并无变更；三、拟交付给上诉人的房屋，无质量问题，上诉人诉请的房屋修缮费用无事实依据。黄春贵向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告多支付的购房款94658.00元；2、判令被告赔偿原告逾期交房违约金38206.46元（从2018年3月1日起暂计算至2019年11月28日，实际应计算至本息清偿完毕之日止）；3、判令被告赔偿原告规划设计变更违约金181354.2元；4、判令被告赔偿原告逾期办理产权转移登记手续违约金9128.16元（从2019年7月1日起暂计算至2019年11月28日，实际应计算至本息清偿完毕之日止）；5、判令被告支付原告房屋修缮费用20000.00元；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于观山湖区，该商品房规划用途为仓库，建筑面积128.62平方米，套内建筑面积112.05平方米，按照套内面积计算，该商品房单价每平方米5395.04元，总价款604514元，原告以分期付款方式支付房价款，预付款314514元于2018年1月25日前支付，剩余房款290000元于2018年2月10日前支付，余款4982元于2018年12月30日前付清（手写）；其他主要内容有：1、第十一条交付时间和条件。出卖人应在2018年2月28日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。2、第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。3、第十四条交接手续。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的七日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。出卖人承诺买受人在办理交接手续时有权对所购买的该商品房进行查验，……查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起45个工作日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付；因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。4、第十五条面积差异处理方式。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。如出现面积差异，双方同意以本合同约定的单价作为结算依据，就房屋实际套内面积与合同约定的套内面积差异部分，在办理房屋所有权证时据实进行结算，多退少补。5、第十六条规划变更的约定。如规划变更，买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定另行协商。6、第十七条设计变更的约定。如设计变更买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定另行协商。7、第二十二条第三款转移登记。出卖人承诺于2019年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起360个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。买受人同意委托第三方（房地产服务中介机构）向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。该费用应不超过房地产中介服务机构向物价部门核定的标准；在签订本合同时，买受人应将办理该商品房转移手续所需向相关政府部门提交的资料和缴纳的与购房相关的所有税、费（包括但不限于契税、产权登记费等）一并交给出卖人指定的机构，并委托该机构向相关机构转交。买受人应缴税、费以预测面积计算交纳，依政府相关规定按实测面积多退少补。8、第二十九条本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议件附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。9、附件十二补充协议第五条房屋交付。买受人采用分期或银行按揭贷款方式支付房款，若在本合同约定房屋交付之日仍未付清本合同约定全部购房款及相关税费的，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋。此情形下，出卖人交付房屋的期限为买受人将约定购房款存入出卖人指定的银行账户之日起十日内，出卖人不再另行通知买受人交房。该《商品房买卖合同》附有一份平面图，载明原告所购房屋为三层，第一、二层建筑面积均为54.24平方米，第三层建筑面积20.14平方米。上述合同签订后，原告于2018年1月15日向被告支付309532元，于2018年2月24日向被告支付290000元，于2019年6月27日向被告支付4982元，被告分别出具了相应收款收据，其中2019年6月27日被告出具的收款收据载明系面积补差。2018年2月11日，被告在贵阳晚报上刊登交房公告通知包含案涉房屋在内的业主自当日起办理收房手续。后原告去办理交接手续过程中，以被告未提供验收证明及房屋质量存在问题未办理收房手续。2018年7月2日，被告取得案涉房屋建筑面积测绘报告，该报告书中载明的案涉房屋建筑面积与上述《商品房买卖合同》中载明数据一致。2018年8月9日，被告取得案涉房屋竣工验收备案表。2018年9月17日，被告取得案涉房屋初始登记不动产权证。2019年11月28日，原告以诉称事实与理由提起诉讼并提出如前诉请。诉讼过程中，原告提供了在相关政府职能部门调取的案涉房屋实际施工图、竣工图等资料，该资料显示的案涉房屋无第三层。2020年1月21日，被告向原告发送一份《交房通知书》，告知原告其所购房屋已符合交房条件，通知其办理收房手续并交纳不动产权办理的相关费用。庭审中，原告陈述其此前查看房屋时均无第三层，2020年4月11日其查看房屋时，案涉房屋11.8米层高处增加了一层隔板。一审判决认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自身义务。本案中被告虽在约定交付期限届满前通知原告收房，但其在2018年8月9日方取得竣工验收备案表、具备交付条件，根据合同第十四条约定，被告2018年2月11日通知收房不符合约定，原告有权拒绝收房，经庭审查实，被告于2020年1月21日方另行通知原告收房，则其行为构成违约，应当按照约定向原告支付逾期交房违约金，从2018年3月1日计算至2020年1月21日，共计逾期692天，经计算违约金约为41832元，原告的该项诉请，以此予以支持。被告称原告在2019年6月27日方付清购房款，故其有权拒绝交房且无需履行再行通知义务，但经查实，2019年6月27日被告支付的购房尾款仅为4982元，在合同约定付款期限前已支付绝大部分购房款，且根据被告出具的该笔款项收款收据载明信息，该款项系支付面积补差款，被告的辩解不能成立，不予采信。被告称曾多次通知原告收房，但除2020年1月21日通知外无任何证据证实，其辩解不予采信。原告称案涉房屋存在质量问题，不具备交房条件，但其庭审中主张的质量问题根据合同约定应由被告承担修复义务，不属于拒绝收房的根本性缺陷，且根据原告提供的证据及其庭审中的陈述，也不能证实案涉房屋至今存在该质量问题，其主张不予采信。原告要求被告支付的逾期办理转移登记违约金，经审理查实，被告于2020年1月21日向原告发出交房通知时提到办理不动产权证交费事宜，根据双方约定办理不动产权证系委托第三方办理并由原告承担委托费用，确认被告于2020年1月21日履行了办理产权转移登记的交付义务，从2019年7月1日至2020年1月21日，共计逾期205天，经计算该项违约金约为12393元。被告称未办理不动产权登记证系原告自身原因，但被告在2018年2月11日通知原告收房不具备交房条件，原告有权拒绝收房，而此后根据查明事实，被告于2020年1月21日方通知被告办理不动产转移登记事宜，存在逾期违约行为，被告的辩解不能成立。原告主张被告退还购房款94658元，但据双方合同约定，面积差异处理应在办理房屋所有权证时据实结算，而原告至今未实际收房更未办理房屋所有权证，该项诉请不符合约定条件，不予支持。原告要求被告支付规划设计变更违约金181354.2元，系按照购房款30%计算，但庭审中原告提供的证据并不能证实被告存在变更规划设计行为，且根据合同约定，即便存在变更行为，处理方式也系双方另行协商由被告赔偿损失，原告要求支付违约金与合同约定不符，不予支持。原告要求被告支付房屋修缮费用20000元，但其并未提供证据证实该修缮费用的实际发生及具体金额，应承担举证不能的法律后果，该项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告贵阳三汇仓储置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄春贵逾期交房违约金41832元；二、被告贵阳三汇仓储置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄春贵逾期办理产权转移登记违约金12393元；三、驳回原告黄春贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3225元（已减半收取），由被告贵阳三汇仓储置业有限公司负担575元，原告黄春贵负担2650元。二审审理中，被上诉人三汇公司向本院提交八份17号楼1层其他号房屋的产权登记证书复印件，拟证实涉案房屋并没有规划设计变更也符合政府相关部门的规划要求，与涉案房屋相似情况的房屋已经办理产权登记且层数均与房屋平面图一致。本院对于一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案二审争议焦点为：一、涉案房屋是否存在面积差异，被上诉人是否应当退还上诉人购房款94658元；二、被上诉人是否存在变更规划设计行为以及是否应当向上诉人承担违约金；三、被上诉人是否应当支付上诉人房屋修缮费用。一、关于涉案房屋是否存在面积差异的问题。上诉人诉称根据涉案《商品房买卖合同》附件房屋平面图及位置图的显示，涉案房屋有三层，其中第一、第二层面积分别为54.24平方米，第三层建筑面积为20.14平方米。而根据贵阳市城乡规划局审批同意的该涉案房屋规划方案，仅同意被上诉人修建2层仓储房屋，而非修建3层房屋，三汇公司将第二层仓储房屋隔断为2层房，使得原来的规划修建的楼层2层变更为3层房屋出售给上诉人，因此上诉人认为其行为违法，不能继续履行交付第三层建筑面积为20.14平方米的义务，故应退还上诉人已交购房款94658元。经查，涉案的《商品房买卖合同》中，双方就面积差异处理约定为“……在办理房屋所有权证时据实进行结算，多退少补”，而上诉人至今尚未收房并办理房屋所有权证，根据现有的证据不能证实涉案房屋存在面积差异，同时上诉的主张亦不符合合同的约定，故对上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。二、关于被上诉人是否存在变更规划设计行为以及是否应当向上诉人承担违约金的问题。首先，根据现有的证据材料并不能证实被上诉人对涉案房屋进行了变更规划设计的行为以及上诉人因此造成的损失；其次，根据双方合同的约定，如规划变更，买受人选择不退房的，对损失赔偿另行协议。故上诉人的此项上诉请求不符合合同约定亦无法律依据，本院不予支持。三、关于被上诉人是否应当支付上诉人房屋修缮费用的问题。《商品房买卖合同》第十四条第（二）项中，对查验房屋时双方的权利义务已作明确约定。本案在二审审理期间，上诉人未能举证证实其因修缮涉案房屋所发生的实际损失支出，由此产生的不利法律后果由其承担。故对此项上诉请求，本院不予支持。在二审庭审中，上诉人向本院提交鉴定申请，申请对涉案房屋的质量缺陷及安全性、涉案房屋“第三层”是否符合仓储用房的规划设计及安全质量、涉案房屋的修缮费用进行评估。结合涉案房屋17号楼1层其他号房屋的产权登记情况，上诉人申请鉴定的事项对拟证明的待证事实并无意义，涉案房屋已经过竣工验收备案，已取得建设工程竣工规划认可证，故对上诉人的鉴定申请不予准许。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6450元，由上诉人黄春贵负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年九月二十一日法官助理陈瑶书记员陈晓琦