文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终492号上诉人（原审被告）：扬中市中扬红星置业有限公司，统一社会信用代码913211823021870426，住所地扬中市三茅街道新民路106号。法定代表人：姚俊岭，董事长。委托诉讼代理人：姚玉，江苏力挽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：詹昌平，男，1980年2月2日生，汉族，住扬中市。被上诉人（原审原告）：祝启云，女，1982年6月26日生，汉族，住扬中市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：戴鸣鹤，江苏汉申律师事务所律师。上诉人扬中市中扬红星置业有限公司（以下简称置业公司）因与被上诉人詹昌平、祝启云商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬中市人民法院（2019）苏1182民初4318号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。置业公司上诉请求：1、撤销扬中市人民法院（2019）苏1182民初4318号民事判决，依法改判；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清。被上诉人故意拒收房屋以此获得更多的违约金，一审法院未根据诚实信用原则审查清楚。一审法院认定置业公司要求将住房与储藏室捆绑交付导致判决错误。另外补充如下：1、交付房是双务行为，被上诉人以各种借口拒收，使该房屋无法交付的。2、本案违约责任的认定，是拒收房屋，还是不交付房屋认定的问题，在2019年7月31日交付房屋时，被上诉人等部分业主提出了若干问题，他们上访到扬中市住建局，后经调查反映的问题不存在，一审法院认定置业公司在此期间未通知被上诉人交付房屋，属于认定事实错误，置业公司于2019年7月27日书面通知所有业主交付房屋，不是针对某个业主，大部分业主都已在7月31日收了房，只有涉诉业主因有疑问未收房，置业公司在2019年8月6日扬中市住建局的核查意见书下发之后就以公示的方式进行公示，一审判决认定我们没有及时通知被上诉人交付房屋是错误的。被上诉人等业主上访，扬中市住建局于2019年8月23日将答复意见书交付给上访业主代表朱金财，这足以证明被上诉人应当知道核查意见书已下发，根据双方合同送达方式约定，多次通知的以第一次通知日期为送达日，出卖人同时保留以电话或者短信的方式通知买受人的相关权益的权利，置业公司交房通知书是2019年7月27日交付给被上诉人的，而一审判决仍认为8月6日之后还要书面送达交房通知，我方通过电话短信等方式通知被上诉人交房一审法院不予认可，属于认定事实错误。另在2019年7月30日被上诉人来收房中产生的疑问，不属于逾期交房，只属于房屋买卖合同第十一条约定的在房屋交接过程中由于买受人自认为的不存在的问题导致的交接不成功，而不同于一审法院所认定的逾期交房，所以一审法院认定置业公司承担违约责任错误。几百户大部分业主是在7月31日收房的，如按一审判决我们通知交房时间是按照买受人实际收房的时间来计算，那么这几百户都起诉，这样就扰乱了正常的交易秩序。法律文书对社会价值观应当具有正确的导向作用。一审判决要求置业公司住房和储藏室同时交付的问题，该认定也属于认定事实错误，该认定认为由于上诉人要求被上诉人收房时必须交付储藏室，否则就不交付房屋，而事实并非如此，根据储藏室的转让协议，在交付房屋时，上诉人有义务交付储藏室，否则应当承担相应的违约金，所以上诉人在交付房屋时必须并且有义务告知被上诉人收房时同时要收储藏室，而没有强行的要求不收储藏室就不收房，虽然被上诉人在一审中就提供了录音录像的光盘，但是该录音录像都是断章取义，其实都是在谈被上诉人要求该储藏室要以建筑面积计算面积，而不能以套内面积计算面积，事实上被上诉人也提起了诉讼，该案件也在扬中一审法院有了判决，一审法院认定捆绑交付没有证据予以证实，并且对于上诉人而言我们已经收了储藏室的购房款，不收房屋对上诉人没有任何障碍，只是告知要收储藏室。詹昌平、祝启云答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人不存在所谓故意拒收房屋，以其获得违约金之说。本案事实主要为上诉人采取欺骗的手法，将不具备交付条件的商品房通知被上诉人收房，试图逃避商品房买卖合同中约定的延期交房的违约责任，需要在说明的是双方已于2020年4月10日经完成了交房。事实上在2019年7月31日实际完成交房的仅有36户，而非上诉人所说的绝大部分已经完成了交付。按上诉人的说法，2019年8月1日，被上诉人去信访局信访时，扬中市住建局核查意见书还未出来，信访局错误理解了核查的概念，核查要到现场进行，核查意见非报备制，何况扬中市住建局（2019）18号文信访答复意见书明确形成的时间为2019年8月22日，何时送达到信访人手中，被上诉人是否收到上诉人未有证据证明。一审依据商品房买卖合同约定判决上诉人支付违约金，符合合同约定及法律规定，本案詹昌平计算违约金为122663元（即985244元*万分之五*249天2019.8.1-2020.4.10），没有超过《合同法》买卖合同违约金不得超过30%的规定。在合同附件四补充协议第三条第三项双方对如何通知交付明确约定，交房通知需要用邮政快递的方式送达给被上诉人，但是置业公司在2019年7月27日用快递方式送达交房通知书，当时商品房还并不具备交房条件，故该次送达通知书应当无效。上诉人的一系列表现，能证明上诉人未按约交房给被上诉人，据此，请二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。詹昌平、祝启云向一审法院提出诉讼请求：1.判令置业公司继续履行合同，无条件交付房屋并出具相关手续；2.判令置业公司因迟延交房支付违约金（按合同约定的日万分之五计算，自2019年8月1日起至给付日止）；3.本案诉讼费由置业公司承担。事实和理由：双方系商品房买卖合同关系。詹昌平、祝启云于2018年5月20日与置业公司签订《商品房买卖合同》，詹昌平、祝启云购买詹昌平、祝启云开发的檀府景苑002幢05层0602号商品房一套。建筑面积130.22平方米，合同价款总额985244元；合同约定了双方权利义务。詹昌平、祝启云签约当日支付首付款305244元，后支付480000元，余款200000元以按揭方式付清履行了义务。但置业公司未能按约在2019年7月31日前交房，置业公司已构成违约，应承担违约责任。詹昌平、祝启云多次交涉未果，遂诉至法院。一审法院审理查明事实如下：2018年6月25日,詹昌平、祝启云与置业公司签订《商品房买卖合同》，约定詹昌平、祝启云购买置业公司开发的位于扬中市三茅街道新民路106号红星国际生活广场002幢05层0602号商品房一套，建筑面积130.22平方米，房款985244元。《商品房买卖合同》还约定，房产交付期限为2019年7月31日，同时约定，置业公司将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付给詹昌平、祝启云使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》；6、该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。2019年7月27日，置业公司通知詹昌平、祝启云于2019年7月31日办理房屋移交手续，并邮寄通知书。2019年7月31日，詹昌平、祝启云至置业公司处履行交付手续时，认为置业公司开发的房屋不符合合同约定的交付条件拒绝收房。2019年8月2日，詹昌平、祝启云等人向置业公司送达“房屋不符合合同约定交付条件而拒绝收房”通知函暨“要求开发商整改”通知函，通知函中列明房屋不符合合同交付条件的8项问题及储藏室存在的4项问题，并注明“限定开发商在7日内完成整改”。2019年8月23日，置业公司针对詹昌平、祝启云等人反映的问题发布公告，并张贴于小区公告栏内，公告回复：房屋销售时(包括储藏室)的面积符合相关法律法规和交易规则，不存在面积缩水问题；所有储藏室不存在1.5万/平方米的转让价格；地下室目前已不存在渗水潮湿无法使用的情况，希望收房业主按合同约定尽早收房。另查明，2019年8月6日，扬中市住房和城乡建设局向置业公司出具《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，核查意见书中载明：2019年7月30日，你公司申请对红星国际生活广场一期住宅进行配套设施核查，本局对申报的查验报告及相关资料进行了审查，符合江苏省住建厅《苏建房管[2014]176》文件要求。2019年9月20日，置业公司书面通知各业主办理产权证。又查明，2018年5月20日，詹昌平、祝启云与置业公司签订《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》，协议约定储藏室面积约为14.64平方米，转让价款为103328元，还约定置业公司应于詹昌平、祝启云所购住房交付的同时将储藏室一起交付使用，置业公司未按约定的期限交付储藏室的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，置业公司每日向詹昌平、祝启云支付转让价款0.01%的违约金，协议继续履行。2019年9月20日，詹昌平、祝启云收到置业公司办理产权证的书面通知后要求其交付购买的商品房，置业公司依据《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》认为交付住房的同时应当将储藏室交付给詹昌平、祝启云；詹昌平、祝启云认为：1.储藏室公摊面积太多，2.储藏室办不了产权证，3.储藏室结构不合理，储藏室的房子没有屋顶，仅是用铁丝栏围起来的，不能作为房子使用，故不同意接受储藏室。因置业公司要求住房与储藏室同时交付，詹昌平、祝启云同意住房交付，不同意同时交付储藏室，双方当事人发生争议，导致詹昌平、祝启云购买的房屋未能交付。一审法院认为，詹昌平、祝启云与置业公司签订《商品房买卖合同》、《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应当认定合法有效。该合同对双方当事人均具有约束力，詹昌平、祝启云与置业公司均应按照《商品房买卖合同》、《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》的约定履行义务。《商品房买卖合同》对房屋的交付时间作出了明确约定，《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》对储藏室的交付时间也作出了约定。但詹昌平、祝启云等人就储藏室的面积缩水以及质量问题已提起诉讼，詹昌平、祝启云因此不同意交付储藏室，置业公司不能因詹昌平、祝启云不接受储藏室的交付就不同意交付住房，将住房与储藏室捆绑交付，置业公司的这一做法显然不妥，也违反了《商品房买卖合同》中关于房屋交付的约定。置业公司应当将詹昌平、祝启云所购买的住房及时交付其居住使用。《商品房买卖合同》约定置业公司于2019年7月31日前将房屋交付给詹昌平、祝启云，且合同中约定所交付的商品房应当取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年7月31日，置业公司并未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》导致詹昌平、祝启云拒绝接受房屋，置业公司负有不可推卸的责任。2019年8月6日置业公司取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，之后置业公司并未及时通知詹昌平、祝启云交付房屋，置业公司提出电话或短信通知詹昌平、祝启云交付房屋，但未提供证据证实，詹昌平、祝启云亦不予认可。置业公司提出在新建商品房小区张贴公告通知交付房屋，因公告送达交房通知具有局限性，且詹昌平、祝启云未入住该小区。《商品房买卖合同》约定书面通知交付房屋，公告送达交房通知不符合合同的约定。置业公司未能按约交付房屋，应当按照合同的约定承担违约金。詹昌平、祝启云主张要求置业公司给付自2019年8月1日起至实际交付之日止按房款的日万分之五计算违约金的诉讼请求，应当予以支持。詹昌平、祝启云要求置业公司交付商品房的合法手续，并未说明合法手续的内容，因此，詹昌平、祝启云要求置业公司交付商品房合法手续的诉讼请求不明确，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决：一、扬中市中扬红星置业有限公司于本判决生效后十日内将红星国际生活广场002幢05层0602号商品房交付给詹昌平、祝启云；二、扬中市中扬红星置业有限公司于本判决生效后十日内给付詹昌平、祝启云违约金（以985244元为基数，自2019年8月1日起至实际交付之日止，按日万分之五计算）；三、驳回詹昌平、祝启云的其他诉讼请求。案件受理费638元，减半收取319元，由扬中市中扬红星置业有限公司负担。二审中，上诉人置业公司提交的证据：证据一、公示照片2张，证明该公司于2019年8月6日和23日公示了核查意见书等符合交付房屋条件的相关文件。证据二、信息及电话清单5页，证明2019年8-9月公司以短信或电话的方式向未收房业主通知收房。证据三、信访登记表，证明被上诉人20198月1日上访。证据四、受理通知书和答复意见书，证明2019年8月6日核查意见书就已经下发，被上诉人在信访期间已经知道核查意见书已下发，2019年8月23日信访代表朱金财签收了扬中市住建局下发的答复意见书。证据五、快递及挂号信，证明上诉期间上诉人以快递、挂号信的方式催促上诉人詹昌平、祝启云收房，而被上诉人拒绝收房的事实。詹昌平、祝启云质证认为：证据一不是新证据，公示是在没有交付房的小区内公示，被上诉人看不到，该证据没有证明力。证据二也是在一审中提供过，通话记录没有被上诉人的与本案没有关联性。证据三对信访登记真实性没有异议，反映的主要问题配套设施未达到交付标准，和本案没有关联性。证据四仅对真实性没有异议，被上诉人收到了信访意见，但不能证明上诉人按合同约定通过快递及邮政特快方式送达交房通知书，詹昌平没有收到交房通知书，是在双方代理人通过书面函件沟通下2020年4月10日才交房。詹昌平、祝启云提交新的证据：证据一、两盘录音光盘及两份录音视频的整理笔录，证明被上诉人先后多次要求上诉人交房，均被拒绝交房理由主要是要求被上诉打交房的书面申请、按照流程走、签订前期未物业管理费合同，从2019年8月1日发出交房通知书面申请时开始交纳物业费，直到2020年4月初才完成交房给被上诉人。证据二两份律师函，证明双方代理人为交付商品房事宜进行沟通，说明被上诉人不是为了违约金拖延收房。证据三、四业主资料及物品交接登记表、交房手续流转单、钥匙交接表；前期物业管理服务协议。证据三、四主要证明被上诉人多次要求交房过程中上诉方多次要求签订前期物业管理服务协议、缴纳费用不得在交房流转单上签署业主的真实的要求想法等，设置种种障碍阻挠被上诉人收房。置业公司质证认为：证据一不属于新证据，在2019年12月7日和23日的光盘是新证据，之后的光盘因为是当庭提交的，所以我们要求质证时间，庭后与当事人核实真实性提交书面的质证意见，但是仅仅就记录的内容而言，关于储藏室的交付问题从录音来看是由于被上诉人违反合同及储藏室转让协议的约定，该协议是约定了房屋和储藏室必须同时交付，否则上诉人要向被上诉人承担违约金的，被上诉人违反了合同的约定商品房和储藏室分开交付，在这种情况下物业公司的要求合乎常理。按照常规商品房都是要签订协议的，和常规的收房不一致。具体的庭后提交书面的质证意见。证据二律师函的真实性没有异议，但是不能达到被上诉人的证明目的，该两份律师函也足以表明被上诉人以各种理由拖延交房，而被上诉人正式通知上诉人的理由都是不存在的。证据三、证据四的真实性都没有异议，但该证据也能证明被上诉人以各种刁难试图延期收房。另查明双方在一审判决后已于2020年4月10日完成案涉房屋实际交房，本院查明的其他事实与一审法院查明的事实基本相同。本案的争议焦点:一、置业公司2019年7月31日是否符合交付房条件。二、置业公司是否应承担逾期交房的违约责任。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。开发商第一次发出的《交房通知书》行为因其未取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》购房者拒绝收房而无效，若开发商在取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》后没有及时通知购房者，则视为开发商没有发出《交房通知书》，开发商承担逾期交房的违约责任并不因此而终止。另在购房者无法得知开发商已具备交房条件的情况下，把收房义务强加给购房者与合同的公平原则不符。若开发商在取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》后已及时通知购房者收房，购房者仍拒绝收房，则逾期交房的违约金截止日期应是开发商再次通知购房者收房的最后日期。本案中，2019年7月27日置业公司按约以邮寄通知书方式通知詹昌平、祝启云于2019年7月31日办理房屋移交手续，但置业公司备案尚未取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，在2019年7月31日商品房不符合交房条件，詹昌平、祝启云以置业公司不具备交房条件而拒绝收房。后置业公司于2019年8月6日取得扬中市住房和城乡建设局向置业公司出具的《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，此后，置业公司虽未按合同约定方式通知詹昌平、祝启云交付房屋，但置业公司于2019年9月20日书面通知各业主办理产权证。置业公司上诉认为2019年7月27日邮寄通知书方式通知了詹昌平、祝启云交房，詹昌平、祝启云等业主在信访时应得知置业公司已取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，案涉商品房达到合同约定的交付条件的上诉意见，因其在2019年7月31日未能取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》致使邮寄通知书方式通知交房行为无效，也不能因业主信访时应得知置业公司《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》已取得而免除其通知交房义务，但置业公司于2019年9月20日书面通知各业主办理产权证，应当视为向詹昌平、祝启云履行通知交房义务。詹昌平、祝启云否认置业公司通知其交房，并称多次与置业公司交涉收房事宜，都因置业公司要求收房时先签前期物业管理服务协议、缴纳费用不得在交房流转单上签署业主的真实的要求想法等各种障碍阻挠被上诉人收房。最终是在双方代理律师协商下2020年4月10日完成交房。置业公司未按《商品房买卖合同》约定方式通知被上诉人交付房屋，是导致案涉房屋延期交付的直接原因，其行为已经构成违约，2019年9月20日置业公司通知业主办理产权证视为交房通知，但置业公司不能证明无责致使2020年4月10日才完成交房。据此，詹昌平、祝启云主张置业公司承担逾期交房违约金请求合理，符合法律规定。因置业公司已于2020年4月10日将案涉房屋实际交给詹昌平、祝启云，一审判决置业公司给付违约金计算期间应自2019年8月1日起至2020年4月10日止。置业公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，置业公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元，由扬中市中扬红星置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年九月十四日书记员  何婧静