山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终9580号上诉人（原审被告）：王蕾，女，1985年11月10日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：刘常宝，总经理。委托诉讼代理人：谢苗，女，该公司员工。上诉人王蕾因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司济南分公司（以下简称绿城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。王蕾上诉请求：1.撤销原审判决，驳回绿城物业公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由绿城物业公司承担。事实和理由：一、一审法院于庭审时告知王蕾于2020年5月27日以前提交相关证据，王蕾于2020年5月27日向法院提交，却被告知一审判决书于2020年5月26日已出，王蕾认为程序上有错误。二、绿城物业公司物业服务存在重大瑕疵，严重违反物业合同。由于绿城物业公司在王蕾所在居民楼上做闭水试验导致王蕾遭受严重损失。双方合同中并未约定有此项服务，因此绿城物业公司严重违约。三、绿城物业公司并未履行前期物业服务协议。绿城物业公司辩称，绿城物业公司已经履行了合同约定的义务，对一审判决结果没有异议；闭水实验非绿城物业公司所做，是开发商委托其施工单位为了查找王蕾房屋存在的漏点所做，绿城物业公司仅负责在开发商及其施工单位相临业主之间传达协调。绿城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王蕾向绿城物业公司支付物业费5662.44元及违约金944.75元，总计6607.19元。其中违约金暂计算至2020年4月16日，实际计算至王蕾将物业费全部付清之日止。2.本案诉讼费用由王蕾承担。一审法院认定事实：1.王蕾系济南市章丘区玉兰花园4号楼3单元401号房业主，该房屋建筑面积121.87平方米，于2017年9月30日交付使用。2017年9月30日，绿城物业公司(甲方)与王蕾(乙方)签订前期物业服务协议一份，协议约定，本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，其中高层建筑1.72元/月?平方米。前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次日起计收，除乙方与建设单位对交付日期另行达成书面协议或司法裁定对交付日期另行作出确认外，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。对于已交付使用，但乙方或物业使用人尚未居住的物业(包括但不限于住宅、商业用房、地下车位等)，空置半年以上的，经乙方或物业使用人与甲方确认的，可按照物业服务收费标准的70%缴纳物业空置期间的物业费，并签订临时协议。物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为每半年的第1个月前15日内，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金，对于欠费不交纳的，甲方可向项目所在地人民法院起诉等事项。2.涉案房屋交付后，因房屋质量问题，王蕾一直未实际居住，亦未交纳自2018年4月1日起的物业服务费。2020年3月1日，绿城物业公司作出关于交纳物业服务费的通知函，注明玉兰花园4号楼3单元401号房业主2018年4月1日至2019年12月31日的物业服务费4403.7元、2020年1月1日至2020年6月30日的物业服务费1258.3元，违约金322.85元未予支付，要求在2020年3月15日前办理交费手续。该函件张贴于玉兰花园4号楼3单元401号室门口，同时通过EMS邮寄方式寄予王蕾现居住地济南市章丘区明水街道办事处吕家村明鑫公寓2号楼单元201室，并被王蕾本人签收。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王蕾与绿城物业公司签订的前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，一审法院依法予以确认。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。协议签订后，双方应当按照约定履行各自义务。现绿城物业公司主张其已按照合同约定履行了物业服务义务，王蕾反驳主张绿城物业公司的物业服务差，并以此为由拒交物业服务费。一审法院认为，在物业公司的物业服务质量存在一般瑕疵的情形下，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进。王蕾主张绿城物业公司服务存在瑕疵，但其未提供充分有效证据证实绿城物业公司没有履行其基本的物业服务职责。现绿城物业公司主张王蕾支付2018年4月1日至2020年6月30日物业费，并无不当，一审法院予以支持。鉴于王蕾未实际入住使用涉案房屋的事实，王蕾应支付绿城物业公司2018年4月1日至2020年6月30日的物业服务费数额为3961.75元(121.87平方米*1.72元/平方米/月*27个月*70%)。对于绿城物业公司主张过高部分，一审法院不予支持。因绿城物业提供的物业管理服务存在瑕疵，故绿城物业公司关于要求王蕾支付违约金的主张，一审法院不予支持。关于王蕾因涉案房屋质量问题而拒缴物业服务费的抗辩主张，因房屋质量问题系王蕾与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而本案系王蕾与绿城物业公司之间的物业服务合同纠纷，两者非同一法律关系，王蕾可另行主张权利，其以房屋质量问题为由拒缴物业服务费，抗辩理由不能成立。关于王蕾要求绿城物业公司将涉案房屋恢复原样并要求绿城物业公司赔偿其损失，实为王蕾的反诉请求，但其未提交书面反诉状，亦未提交证据证实其具体损失数额，故一审法院对王蕾该抗辩主张不予涉及。综上，王蕾签订前期物业服务协议后，绿城物业公司按照约定提供小区物业服务，王蕾应按照约定缴纳相应的物业服务费。王蕾拖欠相关物业服务费的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。一审法院依照上述法律规定，以及《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王蕾于判决生效之日起10日内支付绿城物业服务集团有限公司济南分公司物业服务费3961.75元。二、驳回绿城物业服务集团有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王蕾负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王蕾提交证据光盘一张，内含200多张图片和一份录音，证明绿城物业公司违反了前期物业服务合同，闭水试验是绿城物业公司所做。绿城物业公司针对上述证据质证称，针对王蕾提供的照片，关于房屋泡水后的照片，仅能证明受损后的现状，无法证明闭水实验是绿城物业公司所做，针对其提供的其他的照片，均为保洁绿化或现场存在的一般瑕疵，物业服务本身具有持续性和综合性，很难达到十全十美的标准，且王蕾提供的照片具有片面性及强烈的个人情绪，如果王蕾觉得绿城物业公司服务存在问题，可以联系物业公司进行改善，但不能以此认为严重违反了物业服务协议约定。录音是王蕾将家中漏水情况报修至绿城物业公司后，绿城物业公司积极联系开发商进行维修，该录音证明绿城物业公司已经履行了协议约定的义务，正是绿城物业公司工作人员带领开发商施工单位至漏点现场，查找漏点，亦无法证明闭水实验是绿城物业公司所做。本院认为，王蕾提交的证据无法证明其证明目的，绿城物业公司亦不认可该证据，本院不予采信。经查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为绿城物业公司是否严重违反前期物业服务协议以及王蕾是否可以以此拒缴物业服务费及一审审理程序是否合法。王蕾主张前期物业服务协议中并未约定绿城物业公司可以做闭水试验，闭水试验导致王蕾房屋受损严重。本院认为，王蕾因房屋漏水报修，闭水试验是查找漏水点的重要方法，王蕾以此主张物业公司违约证据不足，法律依据不足。至于因闭水试验造成的损失王蕾可另行要求义务方承担责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，王蕾以绿城物业公司的物业服务不符合前期物业服务协议约定为由拒绝缴纳物业服务费无法律依据，一审法院判决王蕾补缴物业服务费并无不当，本院予以确认。王蕾主张一审审理程序违法证据不足，本院不予采信。综上，王蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王蕾负担。本判决为终审判决。审判员  李逢春二〇二〇年九月二十二日书记员  朱 茜