贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6392号上诉人（原审被告）：贵阳能立洋房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路66号。法定代表人：苏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小芬，贵州贵君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡莎莎，女，1989年8月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：陈越，贵州芮文伟律师事务所律师。上诉人贵阳能立洋房地产开发有限公司（以下简称能立洋房开公司）因与被上诉人胡莎莎商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。能立洋房开公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人已在约定期间内履行交房义务，根据补充协议3.4条、3.12条约定，如遇商品房有未妥善之处或者存在属工程保修范围的质量问题，由出卖人据实情负责修补、保修或者给予合理解决，买受人不得借此拒绝收房。被上诉人以存在保修范围内的质量问题拒绝收房已构成违约，应以合同约定的交付房屋日期为实际交房日期。一审判决以验收单上被上诉人的异议认定上诉人房屋达不到交付条件，判决上诉人承担逾期交房责任，属认定事实错误和判决错误；2、上诉人不应承担逾期交付办理转移登记有关文书责任。自合同约定的交房之日开始，被上诉人违反合同约定找各种理由拒绝收房，被上诉人在一审中自认于2019年11月15日已实际交房，自该日起上诉人才有客观条件配合履行义务。一审判决没有考虑实际情况，错误加重上诉人的责任。被上诉人胡莎莎答辩称：一审中答辩人不仅提交了2017年至2019年11月之间的验收表，还提交了房屋渗水照片及经开区建管局的情况回复，相互佐证上诉人交付的房屋存在质量问题。合同第十四条对此有明确约定，因此，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。胡莎莎向一审法院起诉请求：1、判决被告立即修复坐落于贵阳市经开区整体商业裙房综合体负2-175号房屋渗水，并于修复完整后协同原告办理商品房转移登记；2、判决被告支付原告延期交房违约金116446元（计算方式：暂计至2017年6月30日-2019年11月15日，869天×0.0001×1340000元＝116446元），2019年11月16日之后的违约金计算至实际房屋修复完整交付之日；3、判决被告支付原告逾期办理商品房转移登记的违约金238654元（计算方式：2018年4月1日-2019年1月23日：297天×0.0005×1340000元＝198990元，2019年1月23日-2019年11月15日:296天×0.0001×1340000元＝39664元），2019年11月16日之后的违约金计算至商品房转移登记之日起；4、本案诉讼费、执行费等费用由被告承担。一审法院查明：2017年4月7日，原告作为买受人，与作为出卖人的能立洋房开公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于贵阳市经开区房屋。该《商品房买卖合同》主要内容约定：第一条、第三条约定该商品房规划用途为商业，建筑面积为48.55平方米，套内面积30.16平方米；第七条约定房屋总价为人民币1340000元；第十一条约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条第（一）项第9款第（3）点约定：如果在约定期限内未达到交付使用条件，在交房后90天内由出卖人督促、协商相关部门以达到交付条件，90天后每日按所购房屋总款万分之一向买受人支付违约金，直到达到交付条件为止；第十三条关于逾期交房责任约定：出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买卖人的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条约定买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，查验时，买受人对包括“天面渗水、滴漏，墙面、厨房、卫生间地面渗漏……”等缺陷提出异议的，由出卖人自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担看，并按照第十三条处理。查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。第二十二条约定出卖人承诺于2018年4月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，在约定日期起至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任；约定日期起超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议第11条约定出卖人可以通过《贵州都市报》《贵州晚报》或其他媒体进行通知，买受人对该等通知方式予以认可，有关信息自媒体发布之日视为送达买受人。该合同还对其他相关内容进行了约定，原、被告均在合同上签字及签章予以确认。签订合同当日，原告向被告支付了房屋首付款670000元，并于2017年5月26日与贵阳银行股份有限公司清镇支行签订商品房贷款借款（抵押）合同以按揭贷款方式向被告支付了尾款670000元，实际支付完毕全部购房款1340000元。被告陈述在约定的交房日期2017年6月30日前通过EMS向原告通知了收房，但未提交证据证实。原告称收到被告收房通知，但验房时发现房屋漏水故未收房，并提交了业主房屋验收表3张及照片予以证实，其中于2017年7月3日的业主房屋验收表中验房情况一栏注明“顶面有渗水情况，室内门窗锁消防栓占面积且渗水，消防强排占用面积烟道挡住弱电箱柱子占面积”、于2018年5月19日业主房屋验收表验房情况一栏注明“墙面漏水、地面积水、顶面漏水、露台漏水，2017年通知验收房，但已有漏水一直未处理”、于2019年5月24日的业主房屋验收表验房情况一栏注明“入户门顶柱子顶部漏水”，被告不认可原告所提交证据及证明目的，但提交了业主房屋验收表3张，与原告所提交的一致。原告自认于2019年11月15日已验收房屋，被告不认可，但未提交证据予以证实。另查，被告于2016年12月26日向贵阳市经开区建设管理局提交了工程竣工验收备案文件，该局同意备案。被告于2018年12月1日取得北大缤纷广场一期A1栋17层20号等1799户不动产权证书，不动产权号：黔（2018）经开区不动产证第0012253号。2018年12月14日被告通过贵阳晚报发布通知“尊敬的购房业主：….即日起可办理不动产权证书，请购房人本人持相关办证资料亲自前往新文化体验中心（营销中心）二楼办理相关手续……”，被告亦称将办理商品房转移登记的通知进行了张贴。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，对双方具有约束力。关于逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同约定被告应在2017年6月30日前向原告交付案涉房屋，被告自述于该约定交房日期通过EMS向原告发出收房通知，并提供了建筑工程竣工验收备案表，但不能证明其在上述约定交房日期向原告交付了房屋，而结合原、被告双方提供的业主房屋验收表可以证实原告在收到被告通知后积极对案涉房屋进行了查验，根据业主房屋验收表显示，原告分别于2017年7月3日、2018年5月19日、2019年5月24日对房屋进行了查验，且验收情况一栏均备注了漏水情况，因此对原告所称由于房屋漏水导致逾期交房的事实，法院予以采信。被告未在约定的时间交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法”之规定，被告应当按照商品房买卖合同第十三条“关于逾期交房责任约定：……逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”之约定承担逾期交房的责任，对于漏水实际修复达到交付条件的日期及原告实际收房的日期，被告均未提供证据予以证实，而原告自认于2019年11月15日已实际收房，故对实际收房时间按原告自认予以认定，从约定交房之日2017年6月30日至实际收房之日2019年11月15日逾期共计868天，因此被告应支付原告逾期交房违约金为116312元（即1340000元×0.0001×868天=116312元），对原告主张超过部分，不予支持。关于逾期办理商品房转移登记违约金的问题。商品房买卖合同约定被告承诺于2018年4月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书，交付给买受人。实际上，被告于2018年12月1日才取得不动产权证书，完成初始登记，并于2018年12月14日通过贵阳晚报发布通知告知业主可办理商品房转移登记。因此，被告取得初始登记及通知可办理商品房转移登记的时间均晚于约定交付时间，已构成违约，应当承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法”之规定，被告应当按照商品房买卖合同第二十二条“……约定日期起超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”之约定承担逾期办理商品房转移登记的违约责任，对于违约金计算截止时间，应当已被告是否交付办理商品房转移登记有关文书之日，而被告已经于2018年12月14日通过贵阳晚报发布通知告知业主可办理商品房转移登记，鉴于被告面向的业主并非原告一户，而是涉及全体业主，且补充协议对登报送达进行了约定，因此该通知日可以认定为被告完成交付办理转移商品房转移登记有关文书之日，从约定交付文书之日2018年4月1日至一审法院所认定完成交付之日2018年12月14日逾期共计257天，因此被告应支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金为34438元（即1340000×0.0001×257天=34438元），对原告主张超过部分，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵阳能立洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡莎莎支付逾期交房违约金116312元；二、被告贵阳能立洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡莎莎支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金34438元；三、驳回原告胡莎莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1765元（已减半收取），由原告胡莎莎承担108元，由被告贵阳能立洋房地产开发有限公司承担1657元。二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，本案双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。又查明，本案双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第3.4条中约定：“如遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人据实情负责修补、保修或者给予合理解决，买受人不得借此拒绝收房”、第3.12条约定：“若买受人在未取得证明房屋存在严重质量问题的法定有效证据的前提下拒绝收房的，自商品房交付信息送达（或视为送达）买受人且《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日起，视为出卖人已依约完成交房义务”。再查明，被上诉人胡莎莎一审提交的2017年7月3日、2018年5月19日、2019年5月24日的《业主房屋验收表》中均有物业代表签字。本院认为：本案中，从双方均持有并向一审法院提交的验收时间分别为2017年7月3日、2018年5月19日、2019年5月24日的三份《业主房屋验收表》所载内容，以及被上诉人胡莎莎一审提交的数张房屋内部照片来看，案涉房屋在上述验房时间确实存在墙面、顶面等部位渗水、漏水等质量问题。根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，胡莎莎查验房屋时对包括“天面渗水、滴漏，墙面、厨房、卫生间地面渗漏……”等质量缺陷有权提出异议的，并由能立洋房开公司修复完成后再行交付，由此产生的逾期交房责任由该公司承担。虽然本案双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第3.4条、第3.12条约定，对属工程保修范围的质量问题，买受人不得借此拒绝收房。但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。因前述补充协议的约定不合理地免除了能立洋房开公司依据主合同约定应承担的对包括“天面渗水、滴漏，墙面、厨房、卫生间地面渗漏……”等质量缺陷导致逾期交房的违约责任，排除了胡莎莎依据主合同享有的对出现上述质量问题房屋的绝收权，因此，本案仍应以《商品房买卖合同》第十四条的约定作为适用依据。据此，一审法院对于本案逾期交房违约金的认定符合法律规定，并无不当。至于上诉人能立洋房开公司提出的逾期办证违约金问题，因其确未在合同约定的期限内履行约定的协助办证义务，且其该违约行为与胡莎莎拒收房屋之间并不存在事实和法律上的因果关系，故其该项上诉理由亦因于法无据，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3530元，由上诉人贵阳能立洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年九月七日书记员 左文艳