广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15985号上诉人（原审被告）：李中耀（曾用名:李浩坚），男，1971年12月6日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：广州高卫物业管理有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号。法定代表人：徐建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄欣桐、王燕飞，均系国信信扬律师事务所律师。上诉人李中耀因与被上诉人广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组合合议庭审理了本案，现已审理终结。李中耀上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高卫物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：第一，一审法院认定会所费有合同依据，符合等价有偿原则，进而予以支持，该认定违背事实与法律。（一）合同条款约定了会所费，并不意味着收取会所费有合同依据。一审法院故意回避会所费性质，高卫物业公司在一审庭审中明确陈述会所费不是物业管理费用，属于商业性收费项目，但一审法院在判决中未对会所费性质进行查明。不论会所费属于何种性质，高卫物业公司都无权收取。如果按照高卫物业公司的逻辑，会所费属于物业服务收费的范畴，因该会所费与物业管理费用均是开发商通过房屋买卖合同格式文本同时确立的收费项目，不属于合同约定以外的服务项目，不存在业主另行委托的情况，更没有就服务报酬进行另行约定。高卫物业公司是在欺瞒政府主管部门以及广大业主和法院。业主与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第三十条第（8）项第F条并没有明确将会所费约定为物业费用，若将该费用解释为物业管理费用，因该物业不是小区公共物业，属开发商所有，应由开发商自行缴纳。但开发商通过格式条款，将本应由其缴纳的物业费用转嫁给广大业主，根据《中华人民共和国合同法》第五十三条规定，应认定为无效条款。一审法院在另案中并未按合同约定而是根据公平原则、合同实际履行情况等因素来认定，在本案中却机械地按照业主与开发商签订的格式条款来认定，认为合同约定了就有合同依据，就必然有效，既与客观事实不符，又违反合同法相关规定。（二）有合同依据，也不能简单认为收取会费符合等价有偿原则。即使认定上述格式条款有效，要认定符合等价有偿原则，也必须是对方提供了约定的物业服务。一审提供了大量证据证明案涉会所根本没有投入使用，一审法院对此没有查明。从高卫物业公司自身能力上看，其不具备运营会所资质，经营范围只有物业管理和停车场经营。从会所运营前置条件上看，高卫物业公司从未向消防部门申请消防安全检查和验收，没有做好会所运营的基础准备工作。高卫物业公司声称其2013年就开始经营会所，但经查询其于2017年8月才取得经营游戏池项目的高危许可证，可见会所一直处于筹备阶段，并没有实际投入使用。会所经营卡拉OK项目，但高卫物业公司从未办理娱乐经营许可证。高卫物业公司提供其经营会所的主要证据与其声称的2013年投入运营明显不符，在器材都未购买的前提下，高卫物业公司就根据合同开始收取所谓的会所费了。且高卫物业公司为混淆视听，将整个大楼的电费发票作为会所经营的用电证明。高卫物业公司未按其提供给业主的住户手册“御皇荟”服务指南为业主办理有效会籍证明，可见会所未实际投入运营。面对诸多证据，一审法院未进行审查就判决支持会所费，不符合等价有偿原则，一审诸多证据证明高卫物业公司证据作假，会所没有实际投入使用，而一审法院在同期开庭的王莉案中仅认定业主是因消防问题而拒交会所使用费属断章取义。第二，一审法院驳回了高卫物业公司的大部分诉讼请求，本次诉讼不是由于李中耀违约造成的，而是高卫物业公司滥用法律资源，律师费不应由李中耀承担。高卫物业公司辩称：会所已满足向业主开放的条件，不存在违法经营的问题。案涉会所是否属于公众聚集场所应当由消防部门认定，而消防部门从未确认案涉会所为公众聚集场所。根据《中华人民共和国消防法》第七十三条及《公告娱乐场所消防安全管理规定》第二条规定，公众聚集场所是指宾馆、饭店、商场等面对不特定公众开放的场所，而案涉会所只是将面对业主开放，并不对外营业，故无需办理这一手续。高卫物业公司在另案提交的证据显示，消防窗口对类似的会所也作出了同样的答复。案涉会所已依约将一楼的泳池和三楼的健身房免费向业主开放，已有生效判决认定这一事实，李中耀应当按照约定向高卫物业公司支付会所使用费。高卫物业公司向一审法院起诉请求判令：1、李中耀立即向高卫物业公司支付拖欠的2017年8月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费30755元和违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2019年2月28日为9284.96元）2李中耀立即向高卫物业公司支付拖欠的2017年8月1日至2018年11月29日期间的会所使用费9305元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年11月29日为2401.77元）；3、李中耀向高卫物业公司支付因实现债权而支出的一审律师代理费3000元；4、李中耀负担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月20日，广州御湖房地产发展有限公司（甲方、以下简称御湖公司）与李中耀（曾用名李浩坚）（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸××号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积323.49平方米；第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高卫物业公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。上述合同附件五《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。上述合同附件七约定：本合同补充协议第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1、物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。2、对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。3、物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……。第三十条特别约定：1、乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定：甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。2012年9月20日，李中耀签署《临时管理规约》。该规约第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理服务费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2012年9月20日，李中耀签署《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州御湖名邸梅菁街3号房屋的买方，确认已经详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。李中耀在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺指印。2012年9月20日，李中耀签署《关于御湖名邸商业部分的承诺书》，承诺：同意御湖公司将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给本人使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为本人及全体业主的文娱、康乐活动场所。根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十四条及《广东省物业管理条例》第四十六条的规定，本人同意委托物管公司在所获许使用的商业部分进行经营管理为本人及全体业主提供文娱、康乐活动场所。御湖公司在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给本人及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由御湖公司在销售本区域房屋期间保留使用，代本区域房屋销售完毕后，御湖公司再将该部分房屋交付给本人及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。商业部分首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）在御湖公司使用期间所产生的费用（包括日常经营管理费用、该商业部分的物业管理服务费用、维修养护的费用以及商业部分的房产税等政府税费及相关政府费用）均由御湖公司承担。本人同意，在物管公司经营管理商业部分为本人及全体业主提供文娱、康乐服务期间，商业部分所产生的有关费用（包括日常经营管理费用、该商业部分的物业管理服务费用、维修养护的费用以及该商业部分的房产税等政府税费及相关政府费用）除本承诺书约定由御湖公司承担的费用外，由本人及全体业主共同承担。本人同意，在物管公司经营管理商业部分为本人及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本承诺书业主所需承担的费用支出等。商业部分在物管公司经营管理期间所产生的收益应首先用于支付商业部分的经营管理费用，如有不足则由当时的全体业主补足，如有盈余则属全体业主共有。物管公司可根据商业部分的经营状况对商业部分的收费标准进行适当调整。本人同意五年许可使用期满终止后，御湖公司有权对商业部分依法自行作出处分，商业部分的所有费用由御湖公司自行承担。本人同意，在本人使用商业部分期间，承担相关法律责任；非因御湖公司/或物管公司的过错造成本人或者第三人人身损害及财产损失的法律责任均与御湖公司及物管公司无关。2013年11月30日，开发商御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区××号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算；委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行；第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）；业主于以后每个月的第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费；第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式；物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月。李中耀确认于2013年12月31日收楼，并于当日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。案涉房屋于2015年5月8日取得涉案房屋的产权证。房地产权证上载明案涉房屋为李中耀单独所有，规划用途为住宅，建筑面积为323.8平方米。高卫物业公司为证实其对涉案房产提供了物业服务提交如下证据：其于2014年1月8日与河南中卫保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，载明高卫物业公司委托河南中卫保安服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路××提供安全管理服务，有效期由2014年1月1日至2015年12月31日止；高卫物业公司与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，载明高卫物业公司委托广州思科保安服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路××号御湖名邸公共区域及会所的安全管理提供服务，有效期由2016年1月1日至2017年12月31日止；高卫物业公司于2014年1月21日与广州杜斯曼楼宇服务有限公司签订的《保洁服务委托合同》，载明高卫物业公司委托广州杜斯曼楼宇服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2014年1月28日至2015年1月27日止;高卫物业公司与广州市黄埔区溢盛园林护理经营部签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，载明高卫物业公司委托广州市黄埔区溢盛园林护理经营部对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2015年2月28日至2015年5月27日止;高卫物业公司于2015年6月29日与广州凯新清洁服务有限公司签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，载明高卫物业公司委托广州凯新清洁服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2015年5月28日至2017年2月27日止。高卫物业公司于2017年2月24日与广州文发清洁服务有限公司签订的《御湖名邸一期C区及二期B区日常保洁服务合同》，载明高卫物业公司委托广州文发清洁服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸一期C区及二期B区的住宅的公共区域提供清洁服务，有效期由2017年2月28日至2019年2月27日止。高卫物业公司还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用。另查明，高卫物业公司曾于2018年1月5日诉至一审法院，向李中耀追索拖欠的物业管理费等费用，一审法院于2018年4月2日作出（2018）粤0112民初243号民事判决书，对高卫物业公司提出李中耀支付拖欠2015年5月1日至2017年7月31日期间物业管理费、会所使用费等主张予以支持，并作出相应判决。因李中耀不服上诉，广州市中级人民法院作出维持原判的二审判决。上述判决之后，李中耀继续拖欠物业管理费。高卫物业公司于2018年10月19日委托国信信扬律师事务所向李中耀发出《律师函》一份，催促李中耀自收到该函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付2017年8月至2018年10月拖欠的物业管理费24279元、会所使用费8742元、公共设施分摊电费703.4元及相应违约金。高卫物业公司提交了《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》两份及确认函以证明委托该律师事务所担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司为本次诉讼向该律师事务所支付律师费3000元。本案审理期间，有关业主提出涉案会所没有办理消防安全检查证，高卫物业公司解释称涉案会所不需要办理消防安全检查证，并提供证据如下：高卫物业公司工作人员到黄埔区消防救援大队办证窗口咨询的现场图片、录音，证明案涉会所不属于公众聚集场所，无需办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检察合格证；建设工程竣工验收消防备案受理凭证，证明开发商在案涉会所建设工程竣工及装修完毕后已办理消防备案；邮件，证明消防机构就其他类似项目的会所工程也同样答复不需要办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；游泳池卫生许可证，证明游泳池卫生情况合格并已实际向全体业主开放；高危险性体育项目经营许可证，证明高卫物业公司为泳池后续的经营提前办理了许可证照；御皇荟泳池入场登记，证明泳池有实际向全体业主开放；维修单，证明健身房有实际向全体业主开放。上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、承诺书、物业管理确认函、《广州市物业服务项目备案回执》、收楼文件签收表、房屋钥匙接收书、律师函、快递单、发票、《催款通知书》、《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、函、发票、支付凭证、照片、房地产权证及当事人陈述等予以证实。一审法院认为：李中耀与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，涉案的《前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、李中耀具有法律约束力，双方应遵照履行。关于李中耀是否应向高卫物业公司支付物业管理服务费及违约金的问题。由于前案一、二审判决支持了高卫物业公司提出李中耀支付拖欠2015年5月1日至2017年7月31日期间物业管理费等主张，并作出相应判决，故李中耀应向高卫物业公司支付物业管理服务费及违约金的认定，一审法院不再赘述。因此，根据物价局批复的物业服务收费标准为5元/平方米/月，李中耀应向高卫物业公司支付拖欠2017年8月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费30755元（其中2017年8月至10月物业管理费为合同约定面积323.49平方米×5=1617元/月，2017年11月至2019年2月物业管理费为实测面积323.8平方米×5=1619元/月），以及支付违约金，违约金调整按照李中耀每月应交物业管理费的每日万分之五计算，从实际拖欠月的第二日起计至实际清偿之日止，每月物业管理费的违约金以不超过当月的物业管理费本金为限。关于李中耀是否应向高卫物业公司支付会所使用费及违约金问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第三十条第（8）项第F条的约定，乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。李中耀依据上述合同约定在《关于御湖名邸商业部分的承诺书》中亦向高卫物业公司承诺愿意按照上述标准支付争议的会所使用费，因此，高卫物业公司依据上述约定主张支付争议的会所使用费，具有合同依据，且符合等价有偿原则，一审法院予以支持，故李中耀应向高卫物业公司支付2017年8月1日至2018年11月29日期间的会所使用费9305元（其中2017年8月-2017年10月每月会所使用费为约定面积323.49平方米×1.8=582元，2017年11月-2018年10月每月会所使用费为实测面积323.8平方米×1.8=583元，2018年11月会所使用费为实测面积323.8平方米×1.8/30×29=563元）。鉴于争议会所确实存在行政管理要求的问题，因此，高卫物业公司主张李中耀承担逾期支付会所使用费的违约责任，亦缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于律师费的问题。根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师服务费，提供了委托代理合同、律师费发票等予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李中耀于本判决发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2017年8月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费30755元及违约金（违约金以每月物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止，其中：2017年8月至2017年10月物业管理费1617元/月，2017年11月至2019年2月物业管理费为1619元/月；每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限）；二、李中耀于本判决生效之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2017年8月1日至2018年11月29日期间的会所使用费9305元；三、李中耀于本判决发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付聘请律师服务费3000元；四、驳回广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1168元，由广州高卫物业管理有限公司负担50元，李中耀负担1118元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：李中耀与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。《商品房买卖合同》约定案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，御湖公司与高卫物业公司签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，故涉案《前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、李中耀具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理。关于李中耀是否应向高卫物业公司支付会所使用费问题。御湖公司与李中耀签订《商品房买卖合同》，约定御湖公司依法选聘高卫物业公司进行前期物业管理服务，李中耀同意在物管公司经营管理商业部分为李中耀及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的及合同约定的李中耀所需承担的费用支出等。李中耀依据上述合同约定在《关于御湖名邸商业部分的承诺书》中亦向高卫物业公司承诺愿意按照上述标准支付争议的会所使用费，因此，高卫物业公司依约向李中耀主张会所使用费，有事实依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于李中耀是否应当向高卫物业公司支付律师服务费。依约业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师费有事实依据，一审法院予以支持并无不当。综上所述，李中耀的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1118元，由上诉人李中耀负担。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  张 宾审判员  罗 毅二〇二〇年九月二十八日书记员  尹艳阳谢佶利陈卿卿