广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初4796号原告：珠海市****产有限公司，住所地：珠海市香洲区*******财富时代广场四层B区。统一社会信用代码：914***********973G。法定代表人：吴星华，董事长。委托诉讼代理人：王涵，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓婕，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：邹春英，女，汉族,1978年2月25日出生，住江西省赣州市于都县************。公民身份号码:362************225。原告珠海市****产有限公司（以下简称铭豪居公司）诉被告邹春英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告铭豪居公司的委托诉讼代理人王涵、被告邹春英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铭豪居公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认原被告签订的《商铺租赁合同》于2020年1月16日解除；2.判令被告向原告支付拖欠的租金59785.27元（2019年10月5327.40元、2019年11月35516元、2020年1月1日至2020年1月16日18941.87元）以及自2020年1月17日起至实际腾退日（2020年3月16日）按35516元/月的标准支付房屋占用费71032元；3.判令被告向原告支付自逾期支付租金、房屋占用费之日起至实际清偿日的违约金35597.69元（暂计至2020年3月6日，以租金/房屋占用费为基数，按0.3%/日计算）；4.判令被告按两个月的租金额度向原告支付违约金人民币71032元；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月15日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告名下位于珠海市前山（财富世家）梅花路275号铺的商铺，租金面价价格为65元/平方米，计租建筑面积为683平方米。合同载明案涉商铺经营范围、租赁期限、租金支付方式、费用缴纳、租赁物修缮与使用等信息，其中第二条明确约定：2019年2月15日至2020年2月15日期间内的2、3月份以外月份租金按租金面价的8折优惠计算，为52元/平方米，即案涉商铺每月租金为35516元，6、12月份租金免缴，且每月租金应于当月5日前交纳。合同第十一条第四款明确约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方应向甲方按月租金0.3%支付每日滞纳金。乙方逾期支付租金满30天的，甲方有权单方解除合同，并同时要求乙方支付滞纳金与违约金，收回租赁物。签订《商铺租赁合同》后，被告经常逾期支付租金，原告为此两次委托北京大成（珠海）律师事务所律师向被告发送律师函，以催促其尽快支付租金。2019年10月起，被告再次拖欠租金，直至起解除合同发出时，被告未向原告支付2019年10月、11月及2020年1月租金。截至2020年1月16日，2019年10月租金已逾期103日。2020年1月16日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告《商铺租赁合同》解除并告知其在2020年1月30日前腾退。2020年1月22日，原告向被告支付款项30188.6元，原告优先冲抵了2019年10月的部分租金，冲抵后剩余租金为5327.40元。截至起诉日，被告没有支付2019年11月租金（2019年12月免租）、2020年1月1日至2020年1月16日的租金18941.87元（35516元/月÷30日×16日）以及此后的房屋占用费。对于逾期支付租金和房屋占用费，根据《商铺租赁合同》第十一条第四款，被告应按日0.3%的标准向原告支付。综上所述，被告逾期支付租金的行为已构成根本违约，原告有权单方解除合同没收被告的押金，且被告应按月租金的0.3%向原告支付逾期违约金。为了维护原告的合法权益，请求法院依法查明事实，判如所请。原告铭豪居公司向本院提交如下证据：1.商铺租赁合同；2.律师函（2份）及送达记录；3.解除合同通知书及送达记录；4.交接表、财富世家275商铺水电交接表。被告邹春英答辩称，1.根据租赁合同第二条第2、3款约定，2月-3月的租金按照5折优惠计收，因此要求邹春英按照35516元/月计收租金没有依据；2.根据租赁合同第二条第8款约定，邹春英已向铭豪居公司支付押金71031元，铭豪居公司无权没收押金，该部分押金应冲抵剩余未付租金。3.邹春英已支付2020年1月份租金30188.6元，铭豪居公司主张2020年1月份租金没有依据，而且该租金是提前缴纳，可以优惠15%。4.邹春英于2020年3月16日已经退出租赁房屋并将钥匙等交接给铭豪居公司，铭豪居公司主张要求支付之后的占用费没有依据。5.因为备案辨认的房屋存在质量问题，导致需要重新再装修，根据合同第四条第一款约定，甲方应当保证租赁物的使用处于使用和安全状态，铭豪居公司存在违约的情形。因房屋存在质量问题，铭豪居公司同意再给2个月的装修免租期，邹春英不存在拖欠2019年10月、11月共计2个月的租金。根据双方签订的租赁合同，租期自2017年9月15日起至2023年2月14日，免租期为5个月，从2017年9月15日至2018年2月14日。但邹春英将涉案房屋承租下来后，就对房屋进行装修，并且在2018年春节前完成装修，但春节（2018年2月23号）回来后，发现房屋的厕所位置存在严重漏水的情形，并就此事上报铭豪居公司进行整改，铭豪居公司的整改时间长达近两个月（2018年2月23日至2018年4月26日），导致消防验收延迟至2018年5月7日，在此期间房屋一直无法使用。因为铭豪居公司房屋漏水的原因，导致邹春英的装修期延长2个月。邹春英经营的照相馆主要是给小孩子进行拍照，因为重新装修的原因，被迫将开业时间延后，原定于2018年3月开业，延期到2018年8月24日才开业。邹春英就铭豪居公司房屋漏水的问题，已向铭豪居公司提出申请，且铭豪居公司已口头同意给予2个月的免租期。而且在重新装修整改期间，铭豪居公司也未向邹春英收取过租金，表明对于2个月的免租期是存在的。因此，铭豪居公司主张2019年10月、11月的租金没有依据，邹春英不存在违约的情形。6.铭豪居公司于2020年1月16日已经向邹春英发出《解除合同通知书》，并且要求强制收回房屋，导致邹春英未再缴纳剩余的租金。因为铭豪居公司未履行2个月的免租期，主张2019年10月、11月的租金没有依据，邹春英不存在违约的情形，铭豪居公司主张解除合同没有依据。7.自从新冠病毒疫情爆发后，铭豪居公司在2020年2月向邹春英发出免租或减租的通知，按照通知的内容，2020年2月是免租期，且从2020年3月起是按照50%。计收租金。因此，邹春英已不存在拖欠租金的情形。8.2020年3月7日回到此备案物业，发现房屋大厅影棚另一处也存在漏水问题，部分墙体发霉，大厅木地板报废，造成经济损失大约10万元，因此邹春英更不存在拖欠租金的情形。综上所述，铭豪居公司因为房屋漏水的原因，导致房屋的装修期延长，邹春英长达1年的时间无法开业，铭豪居公司已口头答应2个月的免租期，铭豪居公司再要求支付2019年10月、11月的租金没有依据。据此，恳请法院根据本案的相关事实，依法驳回铭豪居公司的诉讼请求。被告邹春英向本院提交如下证据：1.商铺租赁合同；2.中国建设银行转账电子回单；3.收据；4.申请书；5.交接表；6.视频。经审理查明，2017年9月15日，原告铭豪居公司作为甲方（出租人）与乙方（承租人）被告邹春英签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市前山（财富世家）梅花路275号铺，建筑面积683平方米，按每平方米65元的价格出租给乙方；租赁物的经营范围为摄影，经营范围不得变更，如需变更，必须提前30日提交书面申请，经甲方和小区物业管理处书面同意方可变更；租赁物现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为甲方按照合同约定交付乙方使用和乙方在合同租赁期满交还租赁物的验收依据；租赁期限自2017年9月15日起至2023年2月14日止，共计60个月，总免租期152天，即2017年9月15日起至2018年2月14日，计租日起从2018年2月15日开始起计算；自2018年2月15日起至2019年2月15日止，2月份按租金价的5折优惠计算租金为32.5元/平方米，即2月份租金为22197.50元，3月份按租金价的5折优惠计算租金为32.5元/平方米，即3月份租金为22197.50元，现为乙方申请租赁合同自然月中6、12月份免全部租金，即该月实际缴纳为0元，其余月份按租金价的8折优惠计算租金为52元/平方米，即每月租金为35516元；自2019年2月15日起至2020年2月15日止，2月份按租金价的5折优惠计算租金为32.5元/平方米，即2月份租金为22197.50元，3月份按租金价的5折优惠计算租金为32.5元/平方米，即3月份租金为22197.50元，现为乙方申请租赁合同自然月中6、12月份免全部租金，即该月实际缴纳为0元，其余月份按租金价的8折优惠计算租金为52元/平方米，即每月租金为35516元；自2020年2月15日起至2021年2月15日止，2月份按租金价的5折优惠计算租金为32.5元/平方米，即2月份租金为22197.50元，3月份按租金价的5折优惠计算租金为32.5元/平方米，即3月份租金为22197.50元，现为乙方申请租赁合同自然月中6、12月份免全部租金，即该月实际缴纳为0元，其余月份按租金价的8折优惠计算租金为52元/平方米，即每月租金为35516元；自2021年2月15日起至2022年2月15日止，2月份按租金价的5折优惠计算租金为34.13元/平方米，即2月份租金为23310.70元，3月份按租金价的5折优惠计算租金为34.13元/平方米，即3月份租金为23310.70元，现为乙方申请租赁合同自然月中6、12月份免全部租金，即该月实际缴纳为0元，其余月份按租金价的8折优惠计算租金为54.60元/平方米，即每月租金为37291.80元；自2022年2月15日起至2023年2月15日止，2月份按租金价的5折优惠计算租金为35.84元/平方米，即2月份租金为24478.70元，3月份按租金价的5折优惠计算租金为35.84元/平方米，即3月份租金为24478.70元，现为乙方申请租赁合同自然月中6、12月份免全部租金，即该月实际缴纳为0元，其余月份按租金价的8折优惠计算租金为57.35元/平方米，即每月租金为39170元；第一个月租金于签署合同同时支付，自第二个月起，每月租金于当月5日前交纳，若采取现金交付方式，乙方应当到甲方指定地址缴纳，签订日期不是从当月1号开始计租，则第一个月需要按实际发生的租赁天数支付租金，即租金为11099.75元；如采取转账方式，乙方应当将租金转入甲方指定的账户；签订合同时，乙方向甲方交纳一个月的租金以及两个月的押金，押金和租金均按照原租金的八折优惠收取，押金人民币71032元，租赁期满，如乙方没有违约行为，经甲方验收场地合格后30日内无息退还；租赁期满，甲方有权收回租赁物，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满2个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先承租权；租赁房屋建筑面积683平方米，前两年每月管理费1366元，第三年起每月管理费1707.50元，由乙方每月及时向管理处支付；水电费（包括公摊部分），按照乙方在物业的实际用量及分摊计算，由乙方向管理处自行缴纳，逾期不缴纳水电费的，物业公司有权按逾期欠缴部分每日千分之三向乙方收取滞纳金；租赁期内，甲方应保证租赁物的使用处于适用和安全的状态，对乙方的装修装饰部分，甲方不负有修缮义务；乙方应合理使用租赁物及附属设施，如因使用不当造成租赁物或设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方如进行室内装修或设置对租赁物结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案必须符合国家及珠海市有关规定，并取得物业公司同意方可施工，施工标准及要求应符合政府相关部门的规定与要求，若由此产生的任何问题，由乙方负责，甲方不承担任何责任；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，应保证装修的完整性，依附于租赁物的装修归甲方所有，甲方不必对此支付对价；甲方在合同签署之日起3日内即2017年9月18日向乙方交付租赁物，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内向对方主张；乙方应于租赁期限届满后3日内将租赁物及附属设施、设备交还甲方，乙方交还甲方租赁物应当保持租赁物及设施、设备的完好状态，依附于租赁物的装修不得拆除与破坏，不得留存物品或影响租赁物的正常使用，对未经同意的留存物品，甲方有权处置；未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租、转借租赁物，接受转租方对租赁物及附属设施、设备造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任；在租赁期内，如乙方需要解除合同，必须提前两个月书面通知甲方，经甲方同意后办好所有退租手续并交足所有费用方可退场，如乙方未提前通知或甲方不同意乙方提前解除合同，乙方单方面解除合同则无权索回押金；甲方未按合同约定期限提供租赁物或所提供的租赁物不符合约定条件，严重影响使用的，乙方有权解除合同；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物：1.拖欠租金及其他应当由乙方自行缴纳的费用（包括但不限于物业管理费）逾期超过30日的；2.未经甲方书面同意擅自转租、分租、转让或转借租赁物的；3.未经甲方书面同意擅自改变租赁物结构、使用性质、经营范围的；4.不遵守物业管理公司的管理，经多次（指三次或三次以上）指出仍不改正的；5.采取不正当的竞争行为进行促销，严重影响其他商铺正常营业的；6.进行其他违反国家法律、政策的活动及其他严重危及小区安全和名誉的行为或损害公共利益的；租赁期满，合同自动终止；因不可抗力导致合同无法履行的，合同终止；甲方因不能提供合同约定的租赁物而解除合同的，应按照2个月租金的额度向乙方支付违约金，如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付月租金0.3%的滞纳金，还应承担因逾期交付给乙方造成的直接经济损失；甲方在合同期满前收回租赁物的，应提前2个月通知乙方，未通知的，应按照2个月租金的额度向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止；因租赁物权属瑕疵或非法出租租赁物导致合同无效的，甲方赔偿乙方直接的实际损失；租赁期间，乙方违反合同第七条第三款的，甲方有权单方终止合同，应给予乙方不低于15日的搬迁时间，乙方应在甲方指定的期限内交还租赁物，乙方应按照2个月租金的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失；在租赁期内，乙方未经甲方同意，单方解除合同，乙方应按照2个月租金的额度向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方在租赁期届满前退租的，应当提前两个月书面通知甲方，甲方书面同意后，乙方必须在两个月内对现场清理完毕，没有提前通知的，乙方应按照2个月租金的额度向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须向甲方按月租金0.3%支付每日滞纳金，乙方逾期支付租金满30天的，甲方有权单方解除合同，并同时要求乙方支付滞纳金和违约金，收回租赁物；租赁期满或乙方未按甲方指定期限如期交还租赁物，乙方向甲方支付租金的同时还应按每逾期一日向甲方支付月租金0.3%的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的所有损失；等等。2018年12月7日，原告北京大成（珠海）律师事务所向被告发出一份《律师函》，内容为：被告截至2018年11月30日仍拖欠原告租金及滞纳金共计人民币145324元，被告的行为已经构成严重违约，依法应当承担支付拖欠租金及滞纳金的违约责任，收到律师函三日内向原告支付拖欠的租金及滞纳金，否则原告将采取民事诉讼救济等法律行动维护自身合法权益等。2019年9月30日，原告再次委托北京大成（珠海）律师事务所向被告发出律师函，内容为：1.2017年9月15日，原、被告签订《商铺租赁合同》，被告向原告承租珠海市前山（财富世家）梅花路275号铺，租金价格为65元/平方米，计租建筑面积为683平方米，合同载明租赁物经营范围、租赁期限、租金支付方式、费用缴纳、租赁物修缮与使用等信息。合同第二条明确约定：2019年2月、3月租金优惠计算为32.5元/平方米，即每月租金22197.50元，6、12月份租金免缴，其余月份租金均按52元/平方米优惠收取，即每月租金为35516元，自合同签订第二个月起，每月租金应于当月5日前交纳。合同第十一条第四款明确约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方应向甲方按月租金0.3%支付每日滞纳金，乙方违约支付租金满30天的，甲方有权单方解除合同，并同时要求乙方支付滞纳金和违约金，收回租赁物。2.2018年12月7日，因被告拖欠租金2018年8月、9月、10月的租金，原告向被告发出律师函，要求收到律师函后支付全部拖欠的租金及滞纳金。3.2019年3月27日，因被告资金困难，被告向原告出具《申请书》，对于2019年3月27日前拖欠原告的209484元的租金，保证于2019年4月30日缴付部分拖欠租金69484元，2019年7月31日前交付剩余部分拖欠租金140000元。同时，保证正常缴付在此期间产生的租金，原告对此表示同意。4.截止2019年9月29日，被告仍欠原告2019年3月27日前剩余拖欠的140000元租金；同时，被告未支付2019年8月、9月的租金，共计71032元，产生的滞纳金暂计为11753元，以上各项总欠款合计222785元。基于上述事实，原告认为，《申请书》虽然为被告的单方民事行为，但是原告予以接受认可，被告应按照《申请书》内容，于2019年7月31日前向原告履行缴付完2019年3月27日前拖欠的全部租金义务。根据合同以及法律规定，被告不履行2019年8月、9月的租金缴付义务的行为严重违反合同及法律规定。鉴于此，请收到律师函三个工作日内向原告支付2019年3月27日前剩余拖欠的租金140000元、2019年8月、9月未支付的租金71032元及产生的滞纳金人民币11753元，合计222785元（滞纳金计至被告付清全部拖欠租金之日止）。若逾期履行，原告将根据合同约定，解除合同并收回租赁物，并采取民事诉讼救济等法律行动维护自身合法权益。2020年1月16日，原告向被告发出一份《解除合同通知书》，内容为：鉴于双方于2017年9月15日签订《商铺租赁合同》，被告承租原告位于珠海市前山（财富世家）梅花路275号铺，上述合同第十一条第四款约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方应向甲方按月租金0.3%支付每日滞纳金，乙方逾期支付租金满30天的，甲方有权单方解除合同，并同时要求乙方支付滞纳金和违约金，收回租赁物。在合同履行过程中，被告自2019年10月起逾期支付租金、水电费、物业管理费等，严重违反了上述约定，且一直未予纠正，根据《合同法》、《商铺租赁合同》已经符合解除租赁合同的条件，原告现根据合同约定通知被告《商铺租赁合同》于2020年1月16日起解除，且原告将没收租赁保证金人民币71032元，请被告于2020年1月30日前腾退商铺并支付以下款项：1.2019年10月、11月及2020年1月1日至2020年1月16日的租金共计89973.87元（2020年1月租金计算方式：35516元/月÷30日/月×16日=18941.87）；2.逾期支付租金的滞纳金19270.98元（暂计至2020年1月16日，应实际计算至被告付清全部租金之日止）；3.自2020年1月17日起至1月30日的房屋占用费16574.13元（房屋占用费的计算方式：35516元/月÷30日/月×14日=16574.13）；4.其他发生的费用；逾期不腾房的，视作放弃财物所有权及其他处分权利，原告有权将其作为废弃物处理，造成的一切法律后果由被告承担。同日，原告将上述《解除合同通知书》在案涉的租赁场地当面送达给被告。2020年3月16日，被告将案涉租赁场地交还给原告，并与原告的工作人员办理交接手续，被告向原告的工作人员出具一份《交接表》，载明：邹春英于2020年3月16日上午交出位于珠海市前山（财富世家）梅花路275号铺、电子钥匙贰把，并且办理了水电交接，双方确认移交日期为2020年3月16日，电表表底数“1055.30”，水表表底数“385”。另查明，被告承租案涉商铺后，因商铺内发生漏水，被告于2018年2月23日、3月5日、3月8日、3月20日、3月26日、4月4日、5月9日通过微信告知原告的管理、工作人员。原告在内庭审中向本院陈述，被告所主张的漏水问题在2018年4月26日前已经维修完毕，并且原告亦给予了被告相应的租金减免和优惠，漏水问题已经处理完毕其无权据此主张拒付租金。本院认为，原告铭豪居公司与被告邹春英签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。被告邹春英没有按照合同约定向原告铭豪居公司支付租金，构成违约。根据双方签订的租赁合同约定，被告邹春英违约支付租金满30天的，原告珠海市****产有限公司有权单方解除合同。原告铭豪居公司对于被告欠付租金已通过律师函等书面形式向被告邹春英追讨，但是被告仍未能按期履行，原告铭豪居公司解除合同的条件已经成就，可单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告铭豪居公司于2020年1月16日向被告邹春英发出解除合同通知，符合双方约定和法律规定，对此本院予以确认，本院确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年1月16日解除。原告请求被告支付欠付的2019年10月租金人民币5327.40元、2019年11月租金人民币35516元以及自2020年1月1日至2020年1月16日的租金人民币18941.87元，理据充分，本院予以支持。2020年1月16日租赁合同解除后，被告邹春英仍未将案涉商铺交还给原告铭豪居公司，故应按合同约定的租金标准向原告铭豪居公司支付场地占用费，直至将案涉商铺交还之日止。根据双方提交的交接表显示，案涉商铺被告于2020年3月16日交还给原告，故原告铭豪居公司请求被告邹春英支付2020年1月17日起至2020年3月16日场地占用费人民币71032元，理据充分，本院予以支持。被告邹春英提出因案涉商铺漏水原告铭豪居公司承诺多给予其两个月的免租期，但是没有向本院提交相应的证据予以佐证，应自行承担举证不能的法律后果，上述抗辩理由，本院不予采信。关于原告铭豪居公司请求被告邹春英支付逾期支付租金及场地占用费的滞纳金、按二个月租金标准计算的违约金、没收租赁保证金，前述滞纳金、没收保证金以及支付违约金在性质上均属于违约金，原告的前述诉请明显已经超过了其实际损失，兼顾本案中合同的履行情况、被告的违约程度以及原告的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定原告收取被告的租赁保证金人民币71032元不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年1月16日解除；二、被告邹春英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告铭豪居公司支付2019年10月租金人民币5327.40元、2019年11月租金人民币35516元以及自2020年1月1日至2020年1月16日的租金人民币18941.87元；三、被告邹春英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告铭豪居公司支付2020年1月17日起至2020年3月16日场地占用费人民币71032元；四、驳回原告珠海市****产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币16917元，由原告珠海市****产有限公司负担人民币1917元，被告邹春英负担人民币15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年八月十七日书记员  周慧敏李洁仪