浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初2856号 原告：吴勤方，男，汉族，1964年8月21日出生，户籍地：浙江省湖州市吴兴区，现住：浙江省湖州市吴兴区。 原告：陈红英，女，汉族，1967年1月5日出生，户籍地：浙江省湖州市吴兴区。现住：浙江省湖州市吴兴区。 原告：吴向东，男，汉族，1991年1月13日出生，户籍地：浙江省湖州市吴兴区。现住：浙江省湖州市吴兴区。 三原告共同委托诉讼代理人：吴燕，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 被告：湖州富力房地产开发有限公司。住所地：浙江省湖州市吴兴区八里店镇纬四路1幢312室。 法定代表人：李尚明。 委托诉讼代理人：王涛、高坡，该公司员工。 被告：上海佾吉营销策划有限公司。住所地：上海市松江区九亭镇九新公路399号1幢14楼。 法定代表人：卢鹏。 委托诉讼代理人：韩学义，上海莫高律师事务所律师。 原告吴勤方、陈红英、吴向东与被告湖州富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、上海佾吉营销策划有限公司（以下简称佾吉公司）不当得利纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理。本案依法由审判员黄剑适用简易程序于2020年7月17日公开开庭进行了审理，吴勤方以及三原告的共同委托诉讼代理人吴燕，被告富力公司的委托诉讼代理人高坡，佾吉公司的委托代理人韩学义到庭参加诉讼。本院于2020年9月14日第二次公开开庭进行审理，吴勤方以及三原告的共同委托诉讼代理人吴燕，被告富力公司的委托诉讼代理人高坡，佾吉公司的委托代理人韩学义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴勤方、陈红英、吴向东起诉称：2018年11月初，三原告欲在富力公司售楼大厅购置“富力城”商铺。售楼大厅销售人员引领原告并推荐沙盘中几处商铺，之后一位姓卢的负责人推荐一间坐落于富力城83幢升山路1065、1065-1号商铺。11月22日，原告方又在销售人员的引领下在售楼大厅窗口通过POS机支付1065、1065-1号商铺预付款365874元。12月10日，三原告以同样方式支付购房款1184126元。12月11日，原告再次在销售人员的引领下与富力公司签订了合同编号为2018330502XS0138665的《浙江省商品房买卖合同(现售)》一份，合同约定：三原告购置富力城83幢升山路1065、1065-1号商铺一间，建筑面积73.12平方米，商铺总价款为2354126元，首付1184126元，贷款金额1170000元，富力公司向原告开具价税合计2354126元的《浙江增值税普通发票》，之后原告又支付税款68437.81元。但原告之前支付的商铺预付款365874元并不再合同的价款内，原告当即提出异议。事后多次交涉中，佾吉公司称其为中介代理商，所收款项全部交给了富力公司。而富力公司否认收取原告的房款365874元，故交涉无果。 据现场查看，富力公司售楼大厅没有中介机构代理销售的标识和证明文件；两被告均在一楼销售大厅。综上所述，原告与富力公司签订的商品房买卖合同，房屋总内价款为2354126元，原告已按约履行了全部支付义务。两被告从未告知原告出示中介机构销售商的证明文件及服务标识，故违反房地产有关法律法规，严重误导购房者，原告根本不知道有被告营销公司的存在，故佾吉公司收取365874元没有合法根据，属于不当利益，两被告应依法返还给。为维护原告的合法权益，特请求法院判令：1.佾吉公司返还三原告365874元以及利息17379元（按同期贷款利率4.75%暂计算自2018年11月22日至2019年11月23日），两项合计383253元；2.富力公司对佾吉公司的第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3.本案受理费由两被告负担。 佾吉公司在庭审中口头答辩称：富力公司系涉案房产的开发商，佾吉公司是涉案房产的包销代理商，双方之间存在代销包销合同关系，并签订了书面合同。佾吉公司对外以富力公司的名义提供销售服务、接待，向客户介绍房产信息等。本案原告方多次前往售楼部并通过佾吉公司了解房产信息，2018年6月初步谈价格，11月6日确定商铺总价款为278万元，并在当天填写了确认单并与佾吉公司签订了定金合同。佾吉公司代为收取了36万余元的房款。房价是由佾吉公司代为与购房者商谈，再行与富力公司进行结算。原告方对此是在签订定金合同付款的当时即明知的。佾吉公司基于合同关系收取款项，对三原告主张构成不当得利的请求不予认可，请求法院驳回三原告的诉讼请求。 富力公司在庭审中口头答辩称：富力公司并非本案适格被告。富力公司按照双方商品房买卖合同约定收取了购房款，未收取其他款项。另按照两被告之间的包销合同关系约定，因报销关系发生纠纷，由佾吉公司承担责任。房地产开发公司对外进行包销未违法法律规定，合法有效，应受法律保护。本案并非单一的委托合同关系或者买卖合同关系，经营模式为佾吉公司对外以富力公司的名义对外缔约洽谈，并收取溢价款或差价款，富力公司不再另行支付佾吉公司包销代理费，对此购房者在购房过程中是明知的。本案中，佾吉公司收取三原告的36万余元，系作为服务费或者购房款，由法庭审查。 吴勤方、陈红英、吴向东为支持其诉讼请求，向本院提交并在庭审中出示了如下证据： 1.商品房买卖合同，证明2018年12月11日，双方签订商品房买卖合同，约定合同总价2354126元，首付款1184126元，贷款1170000元； 2.付款凭证三张，证明三原告支付首付款1184126元，支付税费68437.81元； 3.付款凭证复印件，2018年11月22日原告在富力公司销售大厅通过刷卡机支付商铺预付款365874元，此后发现收款单位为佾吉公司； 4.浙江增值税普通发票，证明合同开具价税2354126元的发票，进而证明合同总价2354126元； 5.照片打印件三张，富力公司销售大厅及收款窗口POS机在一楼大厅内。 佾吉公司为支持其抗辩意见，在庭审中向本院提交如下证据： 1.2018年11月6日客户确认单，证明吴勤方至售楼处看房，由佾吉公司接待并介绍房屋情况等，吴勤方表示满意并表示后续带家属再看房； 2.2018年11月7日定金合同、收款收据（复印件），证明定金合同写明房屋总价为278万元，首付款161万元，于2018年11月20日前支付，当天支付定金5万元； 3.佾吉公司与富力公司于2018年10月12日签订的策划销售代理合同，证明双方之间系代销及报销方式合作，涉案房屋在报销范围内； 4.2018年10月22日富力城商品房认购书（复印件），佾吉公司以0.79折的取得原价为2979906元的房产折后价2354126元。 富力公司为支持其抗辩意见，在庭审中向本院提交如下证据： 1.策划销售代理合同，证明佾吉公司与富力公司之间存在报销关系； 2.湖州富力城商品房认购书，富力公司将涉案房屋包销给佾吉公司，并签订定金协议。 第二次庭审中，三原告补充提交银行账户交易明细一组，证明2018年11月22日、12月10日先后支付给佾吉公司365874元以及支付给富力公司404126元、780000元。 佾吉公司补充提交如下证据： 4.2018年11月7日定金收据及刷卡存根联三份，证明收据上抬头注明佾吉公司，三原告支付定金时明知交付给佾吉公司； 5.2018年11月22日收据及付款凭证，证明365874元包含购溢价款、咨询服务费、介绍费、活动费等，收款凭证上载明为佾吉公司； 6.活动申请书、退款申请表及情况说明，证明2018年12月10日吴勤方明确表示365874元部分不需要开具发票，要求佾吉公司退还其30000元。 对双方提交的证据，本院结合对方的质证意见，审查认证如下：对于购房构成中付款时间及付款的数额，各方没有争议，以证据显示的付款时间、数额以及庭审中确认一致为准；商品房买卖合同以及佾吉公司与富力公司之间的策划销售代理合同，能够证实各方之间的合同关系以及约定具体的权利义务，本院对其证明力予以确认；2018年11月7日定金合同结合活动申请书、退款申请表及情况说明，能够证明吴勤方在定金合同中约定房屋总价款为2780000元，且吴勤方等通过佾吉公司参与购房活动，享受“存415874元享受625780元优惠活动”，后续明确就该部分款项不需要开具发票，并申请退款30000元。 本院经审理，认定事实如下：2018年11月7日，吴勤方与佾吉公司签订定金合同一份，约定吴勤方认购湖州市吴兴区开山路1065-1号73.12平方米的房产，房屋总价2780000元，定金金额为50000元。双方约定预定期为13日天，买方应于2018年11月20日前到湖州市吴兴区富力城售楼处与开发商签订《浙江商品房销售合同》，并支付首付款1610000元（包含定金）。定金合同另约定该定金合同代作人民币伍万元定金收据。定金合同还作了其他约定。同日，吴勤方通过POS机刷卡的方式支付了定金50000元，并由佾吉公司出具收款收据一份。 2018年11月22日，吴勤方通过刷卡方式向佾吉公司支付365874元，同日佾吉公司开具金额为365874元的收款收据一份，载明付款人为吴勤方，成交项目为富力城吴兴区升山路1065-1号活动费。2018年12月10日，吴勤方提交活动申请书一份，载明其在2018年11于7日购买富力壹号升山路1065-1室，原价为2979906元，申请参加活动存415874元享受625780元优惠活动。同日，吴勤方提交退款申请表及情况说明一份，载明其因购买湖州市吴兴区××路××室活动费实付415874元，因此款后续不需开发票，特申请退款30000元。 2018年12月11日，吴勤方、陈红英、吴向东与富力公司签订浙江省商品房买卖合同，约定富力公司将其开发的坐落于湖州市吴兴区尚城83幢升山路1065号、1065-1号出售给三人，建筑面积73.12平方米，单价为32195.37元/平方，总价2354126元。付款方式约定：买受人应当于2018年12月10日前支付首付款1184126元，剩余房款1170000元由买受人申请贷款支付。2018年12月18日，富力公司向吴勤方三人开具了共2354126元的增值税普通发票。 另查明，2018年12月10日，吴勤方通过刷卡的方式向富力公司支付购房款404126元及780000元，合计1184126元；后于2019年3月通过贷款方式支付购房款1170000元。2018年12月期间，吴勤方在提出退费申请时，又支付给佾吉公司10000元；后佾吉公司公司通过转账退还其30000元；佾吉公司实收吴勤方款项395874元（50000元定金+365874元+10000元-30000元）。 再查明，富力公司（甲方）与佾吉公司（乙方）签订策划销售代理合同一份，约定：甲方委托乙方就湖州富力城项目进行代销相关业务服务，合作期限自2018年10月12日至2019年8月31日，由乙方独家代销本项目124套房源；合作期间，针对本次代销委托房源，甲方不承担乙方任何费用。另双方口头约定，由佾吉公司独立销售，向第三方收取溢价款，溢价款即为其包销代销佣金。 本院认为：吴勤方、陈红英、吴向东提起诉讼，主张佾吉公司不当得利，要求其返还365874元并支付相应的利息，故本案应当审查佾吉公司收取该项费用是否构成不当得利，有无依据。 吴勤方与佾吉公司之间未订立书面合同，但佾吉公司与富力公司之间确存在委托销售关系，且双方在庭审中确认以溢价款的方式作为代销佣金。吴勤方通过POS机刷卡的方式支付了365874元，从其2018年12月10日的活动申请书、情况说明以及退款申请表可以审查，吴勤方支付该笔款项系为购房活动费，且其付款当时自身对付款行为、付款数额以及款项性质系明知。结合定金合同的约定房屋总价为2780000元，该价格系商品房买卖合同价2354126元+365874元+定金50000元+10000元补缴款总和，其后续支付定金、购房款以及365874元部分的履行行为与定金合同约定相一致。按照交易惯例，签订房屋买卖合同时双方对房屋总价已协商一致，买方对总价款是应知的。吴勤方对商品房买卖合同约定价款外支付的365874元部分，庭审中陈述为购房款，与其诉讼主张系佾吉公司不当得利，以及其出具情况说明明确为活动费且“不需开发票”，不相一致，亦与其应有的认知判断能力不相符。佾吉公司收取该笔费用，系基于双方的合意，并非无事实上或者法律上依据。吴勤方在支付该笔活动费后，以不当得利为由诉请返还，有违诚信原则，亦不符合不当得利构成要件；对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六条0之规定，判决如下： 驳回吴勤方、陈红英、吴向东的全部诉讼请求。 本案本诉受理费7049元，减半收取3525元，由原告吴勤方、陈红英、吴向东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 黄 剑 二〇二〇年九月十四日 书记员 钱涧英 ?