浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0803民初2317号 原告：吴荣祥，男，1950年10月27日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 原告：吴慧仙，女，1955年9月11日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：陈宏智，衢州市柯城区天成法律服务所法律工作者。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：傅一鸣，衢州市柯城区正扬法律服务所法律工作者。 被告：叶卸根，男，1955年10月10日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被告：徐云龙，男，1950年6月27日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区，现住浙江省衢州市衢江区。 第三人：吴荣土，男，1956年1月17日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区,现住浙江省衢州市衢江区。 原告吴荣祥、吴慧仙与被告叶卸根、徐云龙农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日进行诉前调解登记，因调解不成，于2020年8月7日立案受理并依法适用简易程序审理。经二被告申请，本院依法追加吴荣土作为第三人并通知其参加诉讼。本案于2020年8月27日、9月11日公开开庭进行审理，原告吴荣祥、吴慧仙及二原告共同委托诉讼代理人陈宏智，被告叶卸根、徐云龙均到庭参加诉讼。第三人吴荣土经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴荣祥、吴慧仙向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告吴荣祥、第三人吴荣土与两被告在2005年7月28日签订的《购房契约》无效；2.请求判令两被告返还两原告黄坛口村95号房产，并立即腾退出黄坛口村95号房屋中属于本案原告的部分；3.案件诉讼费由二被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告系姐夫舅佬关系。2005年7月28日，原告吴荣祥未经原告吴慧仙同意，即与胞弟吴荣土一起与二被告签订《购房契约》，将坐落在石室乡黄坛口村石鼓坑泥木结构、建筑面积为156.8㎡的房产（该房产权证号：柯城集用【1991】第5-18956号；坐北朝南，共正房三间，附属房2间；其中东边正房一间半及附属房二间，共计使用权面积98.8㎡系原告吴荣祥所有；西边正房一间半，面积68.8㎡归原告弟弟吴荣土）以一万元低价出售给二被告。原告吴慧仙得知这一情况后即对此买卖行为提出异议，但因缺乏法律及维权意识，又因与原告吴荣祥意见没有统一，就将此事一直拖着未找第三方处理。现原告已统一意见，认识到案涉房屋土地性质属于农村集体土地，两被告并非集体经济组织成员，没有购置案涉房屋的权利和资格，合同系无效，故提起诉讼。 被告叶卸根辩称，1.签合同的时候原告吴慧仙在场，并不存在吴慧仙不知情的情况；2.原告夫妻此前是以卖房子与被告协商的，后又说可能过不了户要租，租赁协议签订后又说可以卖的，重新与被告签了购房契约，原告该系列行为属于欺诈；3.对于原告因欺诈给被告造成的损失，被告将在这个案子结束后另行主张。 被告徐云龙辩称，与叶卸根的辩论意见一致，补充意见认为当年以一万元购房并非低价购买，房屋交付时房屋已经濒临倒塌，是二被告多年修缮维护才得以保持房屋的完整性。 第三人吴荣土经合法传唤未到庭，未提出独立的诉讼请求，未提交证据，未提交书面答辩、质证意见。 原告为证明其诉称事实，围绕诉讼请求分别递交了证据。原告递交：购房契约、案涉房屋现状照片、地籍档案查询单、不动产登记信息查询记录及宗地图，证明房屋买卖情况以及二原告在合同约定出售的房产中所占面积以及位置。被告叶卸根、徐云龙为证明其抗辩主张，提交如下证据：案涉房屋2013年交付时的照片、租房协议、集体土地所有权证复印件2份，证明原告在购房过程中明知不能出卖农村房屋仍主动将房子出售给二被告系欺诈行为，当年房子破败不堪，二被告此后花了很多精力和金钱去修缮。本院依职权从衢州市自然资源和规划局调取第三人吴荣土在黄坛口村的地籍档案查询单、宗地图以及吴荣祥、吴荣土房屋界址调查表。 经庭审质证及庭审陈述，本院对原告递交的购房契约、案涉房屋现状图片、地籍档案查询单、不动产登记信息查询记录及宗地图以及二被告提供的集体土地所有权证的真实性予以认定并与本院依职权从衢州市自然资源和规划局调取的证据一并作为事实认定依据。对于被告提供的房屋交付时的照片因与案涉合同效力认定无关，本院不予认定；对于被告提供的租房协议，因该协议已被后来双方签订的购房契约覆盖，且双方均认可租赁协议并非双方真实意思表示，故本院对该证据不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴荣祥与原告吴慧仙系夫妻关系，为黄坛口村农业户口；原告吴荣祥与第三人吴荣土系兄弟关系，吴荣土户口已迁出黄坛口村，现为城镇户口；被告徐云龙、叶卸根均为城镇户口。案涉房屋位于柯城区石室乡（现为衢江区黄坛口乡）黄坛口村石鼓坑。该幢泥木结构房屋的集体土地使用证由吴荣祥、吴荣土分别持有，其中吴荣祥的证书编号为【柯城集用（1991）字第5-18956号】，宗地号为0××7；吴荣土的证书编号为【柯城集用（1991）字第5-18957号】，宗地号为0××8。从证书登记的情况来看，吴荣祥房屋的四至地界为：东至山，以自墙外为界；西至坎，以自墙外4米为界；西至吴荣土屋，以大门中心线为界；北至山，以自墙外0.5米为界，用地面积98.8㎡，建筑面积76.6㎡。吴荣土房屋的四至地界为：东至吴荣祥屋大门中为界；南至坎头，自墙外4米为界；西至山，自墙外0.5米为界；北至山，自墙外0.5米为界，用地面积119.73㎡，建筑面积80.21㎡。2005年7月28日，原告吴荣祥、第三人吴荣土与被告叶卸根、徐云龙签订《购房契约》，约定：甲方（吴荣祥、吴荣土）在外谋生多年，将坐落于黄坛口村石鼓坑泥木结构房屋出售给乙方（叶卸根、徐云龙）；价格为一万元，房屋集体土地建设用地使用证交由乙方保管所有；房前屋后属于甲方的苗木、果树归乙方管理所有；房屋出现政策性拆迁征用，甲方协助乙方办理，收益与甲方无关。合同签订后，二被告即如约交付购房款。此后，原告夫妻二人长期在城区生活，二被告分别携家属在黄坛口村居住生活。 本院认为，原告请求确认农村房屋买卖合同无效，因房地权属一致，农村房屋买卖的效力问题源于对农村宅基地使用权的流转限制。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。案涉房屋所在的土地属于黄坛口村集体所有，二被告并非该村集体组织成员，故原告诉请确认2005年7月28日《购房契约》无效，本院予以支持。无效合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告诉请被告腾退黄坛口乡黄坛口村属于二原告所有的房屋，于法有据，本院予以支持，鉴于二被告年老体弱，租房（或购房）、搬家需要花费较长时间，腾退时间酌定六个月。经本院释明，二被告坚持不提出反诉，合同无效所涉被告权益的款项返还、损失赔偿待本案判决生效后另行处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十一条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告吴荣祥、第三人吴荣土与被告叶卸根、徐云龙2005年7月28日签订的《购房契约》无效； 二、被告叶卸根、徐云龙返还原告吴荣祥、吴慧仙位于衢州市衢江区××乡××村属于其所有的房屋【集体土地使用证：柯城集用（1991）字第5-18956号，地号05-015-227号，用地面积98.8㎡】，限被告叶卸根、徐云龙于本判决生效之日起六个月内腾退。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告叶卸根、徐云龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  张莉 二〇二〇年九月十一日 书记员  舒畅