湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初8088号原告谭斌，男，1954年6月13日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人汤媛，湖南泓锐律师事务所律师。被告曾仕萍（曾用名：曾世萍），女，1986年8月1日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托代理人张志军，湖南云天律师事务所律师。原告谭斌与被告曾仕萍合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭斌的委托代理人汤媛、被告曾仕萍及其委托代理人张志军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谭斌请求判令：1、被告向原告支付幼儿园承包费用及滞纳金共计391276元（其中包括承包费用355532元；2019年下半年度114760元；2020年上半年度225906元。滞纳金35744元，按月息2分计算，其中，114760元自2019年9月6日起计算，225906元自2020年3月6日起计算，均暂计至2020年6月8日，后期照计至实际付清之日止）；2、被告将幼儿园场地交还给原告，并承担自合同解除之日起至实际交付之日止的场地占用费21069元（场地费按承包费标准计算，自2020年5月31日起暂计至2020年6月8日，后期照计至被告将幼儿园场地交还原告之日止）；3、被告配合原告办理《民办非企业单位登记证书》法定代表人及《民办学校办学许可证》校长的变更手续；4、被告承担本案全部的诉讼费用。被告曾仕萍答辩要点：1、涉案合同系无效合同，涉案房屋所有人并非本案原告，幼儿园的经营权也不属于原告；2、原被告双方根据涉案合同已经履行的，应按无效合同的法律处理，原告应退还被告支付的款项。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2017年12月25日，谭斌（甲方）与曾仕萍（乙方）签订《长沙县星辰幼儿园承租合同》。合同约定，甲方将位于星沙大市场四区88栋全部，89栋2、3、4层（一层共五个门面除外）的星辰幼儿园承包给乙方，承包期限为10年，2018年1月1日至2027年12月31日止；承包费用：第一年为788000元，以后逐年递增4%；交纳方式，每年3月5日交纳上半年的费用，9月5日缴纳下半年的费用；甲方负责前期相关建设及相关部门关系处理，做到合法合规；乙方必须按照合同约定准时交纳承包费用，如逾期不交，每天加收千分之五的滞纳金，逾期超过10天，甲方有权收回经营权，终止合同；乙方与甲方签订合同时，乙方交纳合同保证金150000元；如乙方如约履行合同且乙方不再承包的情况下，在合同到期后7日内，甲方一次性无息退还乙方所交保证金。乙方如违约，甲方有权扣留保证金，如保证金不够赔偿甲方损失时，甲方有权依法追索。甲方同意在承包期间将幼儿园园名及法人代表改为乙方指定人员，并配合办理相关手续，在乙方承包结束时应无条件将园名及法人代表改为甲方指定人员，并配合办理相关手续。谭斌在该合同甲方处签字捺手印，长沙县星沙街道办事处星辰幼儿园在甲方处盖章，曾仕萍在乙方处签字捺手印。2、2017年12月25日,被告曾仕萍向原告谭斌支付保证金150000元。3、被告曾仕萍合计向原告谭斌支付1492760元。其中，2018年3月7日，先后分别向原告谭斌的银行账户转账321420元和72580元。2018年9月4日，向原告谭斌的银行账户转账394000元。2019年3月6日向原告谭斌的银行账户转账409760元。2019年9月3日向原告谭斌的银行账户转账295000元。之后，被告曾仕萍未再向原告谭斌支付过任何费用。4、2018年12月5日，长沙县星沙街道星辰幼儿园校长由徐莲英变更为曾仕萍，2018年12月17日，长沙县星沙街道星辰幼儿园名称变更为长沙县星沙街道金色卡通星辰幼儿园，校长由徐莲英变更为曾仕萍。5、谭斌、徐莲英系夫妻关系。6、长沙县星沙镇星沙大市场88栋1、2、3号101室（宗地坐落：长沙县星沙四区89栋）登记在谭丽君名下，房产证为湘（2017）长沙县不动产权第0018179号；星沙大市场88栋4、5、6号（宗地坐落：星沙大市场89栋4号5号6号）登记在谭丽娜名下，房产证为长房权证星沙字第××号。谭丽君和谭丽娜系谭斌的女儿。2020年7月17日，谭丽君和谭丽娜分别出具情况说明，其将各自名下房屋交由谭斌打理、经营和实际使用。7、庭审过程中，被告曾仕萍认可于2020年5月30日收到原告谭斌邮寄的律师函。该律师函载明自收到律师函之日起《长沙县星辰幼儿园承租合同》解除。8、谭丽君、谭丽娜、徐莲英向本院出具情况说明，认可房屋及幼儿园租赁的相关事宜全部由谭斌负责，由此产生的所有权利义务也由谭斌承受，并清楚由此产生的后果。二、双方当事人有争议的事实1、合同的效力。原告谭斌认为涉案合同为承包合同纠纷，且涉案房屋经房屋所有权人的授权，一直由原告谭斌本人实际经营、使用、打理，且学校经营权的转移经法定代表人的授权；该涉案合同的签订出自合同双方真实意思表示；原告按照合同约定配合被告曾仕萍办理了幼儿园证照的主体变更登记，履行了合同规定的义务，故涉案合同合法有效；被告曾仕萍认为涉案合同为租赁合同，原告谭斌不是房屋所有权人，且不为学校经营权的所有人，无权签订涉案合同，故应当认定双方签订的合同无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原被告均系具有相应民事行为能力的自然人，双方签订的合同是其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务，不得擅自变更或者解除合同。被告曾仕萍并未举证证明涉案合同存在合同法规定的合同无效的情况，故对其辩解，本院不予采信。2、原告是否为起诉的适格主体。原告谭斌认为，根据合同相对性，且其有权对合同权益进行处分，本案中其有权作为原告提起诉讼。被告曾仕萍认为，原告谭斌与房屋所有权人为委托代理关系，且有合同加盖公章的情况，可以证实星辰幼儿园是合同主体，该案中合同法律后果应当由房屋所有权人以及经营权所有人承担，原告谭斌无权起诉。本院认为，首先，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，房屋所有权人谭丽君、谭丽娜及原幼儿园校长徐莲英均认可涉案合同权利义务由原告谭斌承受，也认可原告谭斌的诉讼主体资格，且谭斌是合同签订主体，与本案有直接利害关系，可以作为原告起诉。其次，《长沙县星辰幼儿园承租合同》的主要内容实际为原告谭斌将幼儿园交由被告曾仕萍进行经营，相应地将场地租赁给被告曾仕萍，并办理了校长和幼儿园名称的变更手续。原告谭斌、被告曾仕萍是本案涉及的合同法律关系的主体，相应的幼儿园只是合同权利义务涉及的对象。因此，本案无需再追加其他当事人参与诉讼。3、解除合同的认定。原告谭斌认为，被告曾仕萍存在违约行为，应当依照合同约定解除合同。被告曾仕萍认为，若合同为有效合同，疫情期间出租方要求解除合同的诉请不应得到支持。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方合同约定，被告曾仕萍需按合同约定准时交纳承包费用，如逾期不交，原告谭斌有权收回经营权，终止合同，故原告谭斌有权依据该约定解除涉案合同。截止至2019年9月5日，被告曾仕萍共计应向原告谭斌支付的费用为1607520元（788000元+788000元×1.04%）。但至2019年9月3日，被告曾仕萍合计向原告谭斌支付了1492760元，之后，被告曾仕萍未再向原告谭斌支付过任何费用。即2019年9月5日，被告曾仕萍就已经欠付原告谭斌2019年下半年租金114760元（1607520元－1492760元），系违约行为。且该违约行为发生在疫情爆发前，与疫情没有关联，被告曾仕萍以疫情作为抗辩理由不能成立。因被告曾仕萍认可其于2020年5月30日收到含有解约通知的律师函，故本院确认《长沙县星辰幼儿园承租合同》于2020年5月30日解除。4、原被告是否对原合同租金进行了变更。原告谭斌认为，被告曾仕萍称双方达成的减租协议无任何事实证据，但同意在疫情期间（2020年1月24日至2020年5月10日）减半收取费用，之后的房屋占用费应按合同约定计算。被告曾仕萍认为由于疫情双方对租金进行了商榷，对于租金减免2个月，已达成合意将租金减少至500000元/年，故涉案房屋租金应按500000元/年进行计算。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告虽曾在诉讼前就承包费用进行过协商，但最终并没有形成一致意见。被告曾仕萍提交的空白合同及微信聊天记录不能证实原被告双方就合同相关条款的变更达成了合意，故应按原合同约定支付承包费，即2018年1月1日至2018年12月31日期间的承包费为788000元，2019年1月1日至2019年12月31日期间的承包费为819520元（788000元×1.04），2020年1月1日至2020年12月31日期间的承包费为852300元（819520元×1.04），之后继续按每年4%递增。判决的理由与结果本院认为，一、本案所涉《长沙县星辰幼儿园承租合同》，系双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告曾仕萍未按约定支付承包费，系违约，原告谭斌有权按照合同约定解除上述合同，被告曾仕萍于2020年5月30日收到解约通知，涉案合同于该日解除。原告谭斌要求被告曾仕萍支付截止至2020年5月30日期间的欠付承包费的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。2020年1月24日至5月10日期间，因疫情原因原告谭斌自愿减半收取该段时间的承包费，系其对自身权利的处分，本院予以认可。故被告曾仕萍应向原告谭斌支付至2020年5月30日前的欠付承包费共计340094元（114760元+852300元/年÷365天×43天+852300元/年÷365天×107天÷2）。二、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原被告约定的滞纳金标准明显过高，但双方亦在合同中约定如被告违约，甲方有权扣留保证金，故本院认定被告应承担的违约金以其交纳的150000元保证金为限，不再另行支持。三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告谭斌要求被告曾仕萍交还幼儿园场地并配合原告办理《民办非企业单位登记证书》法定代表人及《民办学校办学许可证》校长变更手续的诉讼请求，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。四、原告要求被告支付合同解除后至场地交还之日止的场地占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告曾仕萍于本判决生效后五日内将承租的星沙大市场四区88栋全部、89栋2、3、4层（一层共五个门面除外）的幼儿园场地交还给原告谭斌；二、限被告曾仕萍于本判决生效后五日内向原告谭斌支付至2020年5月30日止欠付的承包费用340094元；三、限被告曾仕萍于本判决生效后五日内向原告谭斌支付场地占用费（场地占用费按合同约定的承包费标准计算，即2020年为852300元/年，之后每年递增4%，自2020年5月31日起计算至被告曾仕萍将幼儿园场地交还给原告谭斌之日止）；四、限被告曾仕萍于本判决生效后五日内向原告谭斌支付违约金150000元（以交纳的保证金150000元抵扣，不再另行支付）；五、限被告曾仕萍于本判决生效后五日内配合原告谭斌办理《民办非企业单位登记证书》法定代表人及《民办学校办学许可证》校长的变更手续；六、驳回原告谭斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7485元，减半收取3742.5元，由被告曾仕萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  钟文君二〇二〇年九月二十八日书记员  李 毅附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。