广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3005号 上诉人（原审被告）：彭琳，女，1972年5月14日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：李明，广西齐兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林市鼎力物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区七星路89号后座仓库。统一社会信用代码：91450305340437620D。 法定代表人：蒋水莲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王良森，该公司员工。 上诉人彭琳因与被上诉人桂林市鼎力物业服务有限公司（以下简称：“鼎力公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭琳上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初926号民事判决第一项，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院遗漏查明事实。1.上诉人自购买涉案商铺之日起，从未有人邀请上诉人参加业委会选举，涉案小区业委会代表小区业主与被上诉人签订的物业服务合同等相关行为从未告知过上诉人。2.上诉人不在涉案小区登记备案的业主花名册之中，业委会从未将上诉人纳入涉案小区业主范围。二、一审法院查明上诉人的商铺有后门在涉案小区内是错误的。1.上诉人的商铺通行口都在临街马路一侧，没有后门能够进入小区，通往后门的小区是案外人的，上诉人将涉案商铺出租给案外人之后，承租人为了经营需要，将上诉人的商铺与案外人的商铺整改打通，以便从事经营活动。2.一审查看现场时，上诉人多次强调通往小区后门的商铺不是上诉人的，上诉人的商铺只有200多平米，而查看现场时，一审法院看到的商铺远大于200多平米，该事实完全能证实通往小区的商铺并非上诉人所有。三、一审法院认定上诉人的商铺属于《物业服务委托合同》的服务范围，并据此判令上诉人承担相应物业费错误。上诉人从未与被上诉人签订过《物业服务委托合同》，业委会与被上诉人签订的《物业服务委托合同》对上诉人没有约束力，上诉人的商铺仅能通过临街马路，且从涉案小区无法进入上诉人的商铺，被上诉人提供的物业服务与上诉人的商铺无关联性。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 鼎力公司辩称，1.选举第五届业委会是在政府的组织下进行的，选举结果得到了七星区住建局的确认。所以业委会的成立是合法的。2.关于诉讼时效问题，被上诉人于2018年6月发出过催费通知，上诉人提出的诉讼时效问题不能成立。3.关于业主建档的问题，根据合同要求，每户必须建档。但建档由难度，有些业主不配合，并不是说被上诉人不建档。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 鼎力公司向一审法院起诉请求：1.判令被告按549.58元/月的标准，支付原告从2015年8月1日至2020年1月31日拖欠的物业管理费29677.32元；2.判令被告支付原告滞纳金26175.4元；3.本案所有诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月31日，原告与桂林园业主管理委员会签订了《园物业服务委托合同》，约定：由原告对园小区别墅及多层商住楼提供物业管理服务，服务管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公共照明系统，绿地、路灯等公益性文体设施和公用设施设备使用等。公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等。公用绿化花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑、设施和相关场地的维修、养护和管理。公共环境清洁卫等。交通与车辆停放秩序的管理。维护公共秩序，包括安全监控、门岗执勤等秩序，维护工作等内容。委托服务期限为2015年7月31日至2025年7月31日，2025年7月31日0：00时本合同自然终止，或当出现本合同规定的其他终止条款时，本合同自然终止；收取物业服务费的标准为，别墅及多层住宅每月每平方米0.8元，商铺每月每平方米2元；物业服务费自原告进场服务之日起开始交纳，每一次交纳一年的物业服务费，以后每半年或壹年缴纳；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳滞纳金，逾期15天，原告有权停止提供服务。合同签订后，原告于2015年7月31日进驻园小区，提供物业服务。截止本案开庭时，原告仍在园提供物业管理服务。2020年4月9日，小区业委会出具一份《证明》，其载明：由于你们在园，所属铺面及写字楼与庄园内住宅的物业属性完全不同，自本庄园建立以来与本庄园内住宅的物业设施建设及管理没有关系，故庄园业主管理委员会(以下简称业委会)从未将你们作为庄园业主列入向政府部门、毅峰社区居委会报备的735名本庄园业主名单中，业委会也没有铺面及写字楼业主代表参加。你们所属铺面及写字楼权属所有人均不属于本庄园业主，不属于本业委会管理范围，其物业管理及相关法律纠纷均由你们自行承担解决。被告是桂林市七星区穿山东路11号园ABCD栋连接体2-6,7,8号写字楼的所有权人，建筑面积为274.79㎡。原告认为被告未交纳2015年8月1日至2020年1月31日的物业服务费，经多次催收未果，故诉至该院，提出前述诉讼请求。 另查明，2018年1月18日，小区业委员与原告就物业服务合同问题到毅峰社区人民调解委员会进行过调解，未达成一致意见。2019年，原告与小区业委会就《园物业服务委托合同》的期限及效力发生争议，并诉至法院，桂林市中级人民法院于2019年7月17日作出（2019）桂03民终2014号民事判决书，判决确认原告与小区业委会2015年7月31日签订并备案的《园物业服务委托合同》有效并继续履行。该判决已经发生法律效力。 再查明，经该院现场勘查，该房屋用途为商业，进出口临街，后门在涉案小区内。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告的写字楼是否在原告物业管理和服务的范围内；二、被告交纳物业费的标准及原告的部分诉讼请求是否超过诉讼时效；三、原告主张的滞纳金是否应当支持。关于争议焦点一：发生法律效力的民事判决书已经确认原告与桂林园业主管理委员会于2015年7月31日签订的《园物业服务委托合同》合法有效并继续履行。小区业委会与原告签订《园物业服务委托合同》明确约定进行物业服务类型为别墅及多层商住楼，商铺物业费每月每平方米2元，可见原告管理物业涵括住宅和商业经营场所。而被告所有之写字楼原本就与小区一并规划和建设，属于小区建筑的一部分，小区的供水、供电、排污等公用设施及绿化、小区业主专有部分以外的共有部分都是密不可分的共用整体。《物业服务委托合同》的上述约定将小区物业管理权交给原告，并未将商铺区分为小区内商铺和临街商铺、写字楼，更没有约定小区临街商铺、写字楼不在物业管理范畴，在没有明确约定的情况下，合同所指商铺应为小区规划、建设范围内的全部商铺，因此该院认为被告所有之临街写字楼均在合同约定的原告实施物业管理和服务的范围之内。小区业委会关于“商铺及写字楼与园内住宅物业设施建设及管理没有关系，铺面及写字楼所有权人不属于小区业主”的《证明》，是鼎力物业陆续提起诉讼，主张小区业主交纳物业服务费后出具的，是对合同约定物业管理范围作出的单方意思解释，未获鼎力物业认可，并不符合合同约定。被告等商铺业主以小区业委会《证明》为据，认为涉案写字楼不属于案涉合同约定的物业管理范畴的主张，依据不足，该院不予采纳。 关于争议焦点二：根据合同约定管理服务事项，原告应当对物业管理区域内共用部分、共用设施设备进行维修养护和管理，共用设施包括:外墙面、化粪池、沟渠、池、室外上下水管道等等。既然涉案写字楼属于小区物业范畴，在原告针对公用部分、公用设施提供服务进行维护和管理时，涉案商铺则必然从中享受部分服务、从中得益，因此应当支付相应的物业服务费。根据合同约定，原告还应当负责物业管理区域范围内的公共环境卫生、公用绿化、公共秩序及交通、车辆停放秩序等工作，但原告并未提供证据证明其对临街写字楼实施了合同约定的上述日常服务，原告仍按照合同中约定的商铺的收费标准向被告主张物业服务费，有违公平、等价有偿、诚实信用原则。鉴于被告的涉案写字楼属涉案小区建筑物的一部分，向小区内开有后门，可通过该门自由通行至小区，获取方便，也客观享受了小区道路、绿化、保洁等公共设施服务，被告实际上享受了原告提供的部分服务，该院依照公平、等价有偿的原则，结合原告实际为被告提供部分服务的情况，确定被告应按照每月每平方米0.5元的标准向原告支付物业费。被告抗辩原告未提供物业服务，不应交纳物业的意见不成立，该院不予采纳。原告从2015年8月1日至今都在小区进行物业服务，并就物业费以张贴公告的形式向被告进行了催收，故被告主张部分物业费已经超过3年的诉讼时效的抗辩意见亦不成立，该院不予采纳。 关于争议焦点三：如上所述，原告并未提交证据证明对涉案商铺实施合同约定的日常服务，被告对物业服务费是否应当支付及其标准提出异议，而与原告存有争议，该争议厘清前被告并不确定原告所主张的物业服务费支付标准等事项，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。综上，原告于2015年8月1日至2020年1月31日期间为被告提供了部分物业服务，被告应支付相应的物业费为7419.33元（274.79㎡×0.5元/㎡×54个月）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告彭琳支付原告桂林市鼎力物业服务有限公司2015年8月1日至2020年1月31日的物业费7419.33元；二、驳回原告桂林市鼎力物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序，减半收取案件受理费598元（原告已预付该院），由原告负担573元，被告彭琳负担25元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 对于一审认定的事实，被上诉人未提出异议，上诉人对“该房屋用途为商业，进出口临街，后门在涉案小区内”提出异议，认为上诉人的商铺没有后门通往涉案小区。对于上诉人提出的异议，根据一审法院于2020年5月21日制作的现场勘查笔录，能够证实涉案商铺设有后门，从后门可以通往涉案小区，该商铺与涉案小区从物理上不可分割。因此，对上诉人提出的异议，本院不予采信。经审理，二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人交纳物业费，如应交纳，部分物业费是否超过诉讼时效。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人与桂林园业主管理委员会于2015年7月31日签订的《园物业服务委托合同》已经本院生效的（2019）桂03民终2014号民事判决确认有效，上诉人作为园小区的业主，《园物业服务委托合同》对其具有约束力。上诉人称其与被上诉人从未签订过《物业服务委托合同》，双方不存在合同关系，且业主委员会与被上诉人签订的《园物业服务委托合同》对其无约束力的上诉理由不能成立，本院不予支持。《园物业服务委托合同》明确约定了被上诉人提供物业服务的类型为别墅及多层商住楼，商铺的物业服务费收费标准为每月每平米2元，由此可知被上诉人提供物业服务的范围包含了住宅及商铺。上诉人的商铺与园小区共同规划及建设，该商铺属于涉案小区建筑物的组成部分。《园物业服务委托合同》未对小区内商铺及临街商铺进行区分，亦未明确临街商铺不属于被上诉人物业服务的范围，则合同中所指商铺应为小区规划、建设的全部商铺。上诉人的商铺虽临街，但设有后门，通过该门可通行至小区，为其带来了便利，使上诉人的商铺能够享用小区的道路、绿化、照明、游乐等公用设施。被上诉人对小区的公用设施进行维修、养护和管理，上诉人已经享受了被上诉人提供的物业服务，则应向被上诉人交纳相应的物业费。一审法院根据被上诉人为临街商铺提供物业服务的实际情况，判决上诉人按照每月每平方米0.5元的标准向被上诉人交纳物业费未有不妥，本院予以维持。关于上诉人称部分物业费已经超过诉讼时效的问题。经查，上诉人自2015年8月1日至今未交纳物业费，被上诉人曾于2018年6月21日以张贴公告的形式向上诉人进行催收，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、第一百九十五条第一款第一项：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。”之规定，被上诉人于2018年6月21日向上诉人催收物业费产生诉讼时效中断的法律效力。故，上诉人该上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，彭琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人彭琳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年九月七日 法官助理 李灵恒 书 记 员 黄赋鑫