湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1023民初1378号 原告:永兴红山茶物业服务有限公司(统一社会信用代码91431023MA4L5FXX1R)，住所地湖南省郴州市永兴县便江街道大桥路64号2栋1单元401号。 法定代表人：谢家化，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李长江，永兴县燎原法律服务所法律工作者。 被告：曹明高，男，1975年6月6日出生，汉族，户籍所在地湖南省永兴县，现住永兴县。 原告永兴红山茶物业服务有限公司（以下简称“红山茶公司”）与被告曹明高物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红山茶公司的委托诉讼代理人李长江，被告曹明高均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红山茶公司向本院提出诉讼请求：1.判令曹明高立即支付拖欠的物业管理费2703元；2.诉讼费由曹明高承担。事实与理由：2016年11月18日，在县惠民路惠民社区及县沉治办的见证下，永兴红山茶公司与永兴县便江镇惠民路社区居民筹委会的代表王文建、刘建湘、罗仁保、雷开云、王国喜、刘邦香、尹俊辉七人签订物业服务合同，合同约定：多层住宅0.4元/月.平方米；杂房、车库0.2元/月.平方米；商业物业0.8元/月.平方米。原告红山茶公司于2020年元月8日与永兴县便江镇惠民路社区居民筹委会的代表刘建湘、王文建、冯淑平、邝姣环、刘邦香、王国喜、尹俊辉续签合同，合同期限三年，约定服务价格不变。曹明高是沙子江小区的业主住户，曹明高自房屋交付使用至今累计拖欠红山茶公司的物业管理费用2703元（2015年1月1日至2020年5月31日共计65个月，杂房2015年1月1日至2020年5月31日共计65个月），红山茶公司多次催讨未果，遂诉至法院。 曹明高辩称：物业公司未维修曹明高的房屋漏水问题，也没有答复。物业公司签订的合同不合法。物业公司对公共设施未进行管理，物业公司不作为，业主可以罢免，这是物业管理法有明确规定的，请求法院公平公正处理这件事。 本院经审理认定事实如下： 红山茶公司是经工商和房产管理部门依法登记和核准的物业服务企业，沙子江小区是永兴县人民政府为安置采煤沉陷区居民而建设的新居民区。2016年11月18日，经公开竞标后，红山茶公司在永兴县便江镇惠民路社区居民委员会、永兴县国有重点煤矿采煤沉陷区综合治理办公室（以下简称“县沉治办”）和永兴县便江镇、永兴县房产管理局相关人员见证下，与沙子江小区业主委员会筹委会的代表签订了《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区物业服务项目物业服务合同》，合同期限自2016年11月18日起至2019年11月18日止，红山茶公司于2020年元月8日续签合同，合同期限三年。合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方（即红山茶公司）提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第六条约定物业服务收费为包干制收费，具体标准如下：多层住宅每平方米0.4元／月，杂房、车库每平方米0.2元／月，商业物业每平方米0.8元／月。合同第七条约定，业主应于签订本合同后15日起交纳物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按季度交纳。合同第八条约定，双方产生争议的解决方式，或是协商解决，或是诉讼解决。合同签订后，红山茶公司依约于2016年11月18日接管该小区物业管理服务。2016年11月18日前，沙子江小区的物业管理服务是由同县沉治办签订前期物业合同的永兴县奇亚物业服务有限公司（以下简称“奇亚公司”）负责实施，合同到期后，奇亚公司于同年12月27日书面授权委托红山茶公司代为清收其原在沙子江小区实施物业管理服务期间所未清收的物业服务费。红山茶公司和奇亚公司的物业服务费的收费标准一致。 另查明，曹明高系沙子江小区住房及该号住房的杂房业主，是奇亚公司及原告红山茶公司物业管理服务的对象。曹明高自2015年1月1日至2020年5月31日累计拖欠物业费2704.91元（98.37m2×0.4元／月×65月＋11.33m2×0.2元／月×65个月），红山茶公司多次催收物业费无果后，遂提起诉讼。 上述事实，有红山茶公司提供的营业执照、资质证书、法人证明、2016年11月18日永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区物业服务合同及2020年1月8日的物业服务合同、永兴县沙子江安置小区业主委员会筹委会通知、沙子江安置小区物业费缴纳授权委托书、小区业主物业欠费统计表、物业管理费催交通知、乱搭乱建行为的报告、关于沙子江安置小区内养狗引起的居民投诉问题的报告、当事人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案争执的焦点系曹明高应否向红山茶公司支付物业服务费。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。奇亚公司与县沉治办签订的前期物业服务合同，以及原告红山茶公司与沙子江小区业主委员会筹委会签订的物业服务合同，合法有效，对全体业主具有约束力。奇亚公司与沙子江小区的前期物业服务合同到期后，奇亚公司书面授权委托接管的红山茶公司代为清收2016年11月18日之前其未清收的物业服务费，符合法律规定，红山茶公司取得的代为清收权合法有效。曹明高是沙子江小区的业主，该房屋属于沙子江小区的物业组成部分，是红山茶公司的物业服务对象，曹明高是交纳物业服务费的义务人，故红山茶公司提出曹明高应支付2015年1月1日至2020年5月31日的物业服务费2703元的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。 关于曹明高辩称其房屋漏水，物业未维修的意见。针对业主专有部分房屋出现的质量问题，作为物业公司应负有协调和紧急处理之责，但房屋漏水属房屋质量问题或是相邻关系造成的侵权问题，则是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或是相邻关系的侵权纠纷，属另一法律关系，业主可依法向相对人主张权利，但不能以专用部分房屋漏水问题来拒交物业服务费，因此，本院对曹明高此项辩称不予支持。 关于物业公司的管理服务是否到位的问题。物业公司有对小区内的非法改造、乱搭乱建、饲养家禽家畜等行为进行劝阻、制止的义务，劝止无效后，可报相关政府主管部门依法处理；如构成侵权，可由相关业主、业主委员会依法另行主张权利，物业公司无权要求侵权业主承担民事责任。物业公司有对违反小区安全管理行为的制止义务以及协助做好物业管理区域内的安全防范工作的义务，但不可能杜绝或随时制止小区内一切损害的发生；物业公司只要尽到了适当的安保注意义务、采取了合理的措施，即可免责。在针对狗伤人、乱搭乱建问题，物业公司已报相关政府主管部门依法处理，因此，对于发生的狗伤人问题，如无充分证据证实物业公司违反安保义务，即不能苛求其对此类不确定的安全事故承担责任。小区卫生、摄像头未新增等问题，虽是多数小区普遍存在的问题，亦反映出物业公司存在着一定的管理服务瑕疵；但物业服务具有时间的持续性和无法计量性，维护管理工作有一个时间过程。曹明高提出物业管理服务未到位，在未能提供相关证据证明物业公司不履行或者不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，构成根本性违约从而导致服务目的无法实现的情况下，以此为由拒付红山茶公司物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 曹明高于本判决生效后十日内向永兴红山茶物业服务有限公司支付物业服务费2703元。 如果曹明高未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由曹明高负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黎晓静 二〇二〇年九月四日 法官助理涂志威 书记员黄敏 附1：执行申请提示： 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附2：本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。