湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终446号上诉人（原审被告）：武汉市福赛墙体节能保温有限公司，住所地武汉市江岸区汉黄路888号岱家山工业园F-0号。法定代表人：刘凤山，总经理。委托诉讼代理人：付辉章，湖北斯洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市黄陂区六指街道建民村民委员会，住所地武汉市黄陂区六指街道建民村打石岗。法定代表人：黄承仁，主任。委托诉讼代理人：王吉琦，湖北卓力律师事务所律师。原审被告：武汉市黄陂区人民政府六指街道办事处，住所地武汉市黄陂区六指街六什大道。负责人：罗志国，主任。委托诉讼代理人：冯亮，湖北人从众律师事务所律师。上诉人武汉市福赛墙体节能保温有限公司（以下简称福赛墙体公司）因与被上诉人武汉市黄陂区六指街道建民村民委员会（以下简称六指街建民村委会）、原审被告武汉市黄陂区人民政府六指街道办事处（以下简称六指街道办事处）确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初5380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因武汉市疫情防控需要，本案扣除相应审限。本案现已审理终结。福赛墙体公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回六指街建民村委会的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由六指街建民村委会承担。事实和理由：一、一审查明事实错误。1.涉案租赁物的所有人认定错误，涉案租赁物是六指街建民村委会和六指街道办事处共有。涉案租赁物不仅涉及土地，还有办公用房、厂房、生活用房、道路、围墙、供电设备、树木等，六指街建民村委会仅仅对土地有所有权，但是地上建筑物和附着物属于六指街道办事处所有。2.六指街建民村委会未委托六指街道办事处出租，六指街道办事处对外签订合同是自主行为。六指街道办事处出租案涉场地是因为其享有案涉场地资产的所有权，并不是受到六指街建民村委会的委托。3.福赛墙体公司与六指街道办事处签订租赁合同时不知道涉案租赁物的土地是六指街建民村委会的，合同签订在先，村委会取得涉案土地证在后。二、一审适用法律错误。六指街道办事处处理共同共有的租赁物是行使代表权不是代理权，对外签订的合同应当受到法律的保护，其他代表无权解除。六指街建民村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。六指街道办事处述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。六指街建民村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除六指街道办事处与福赛墙体公司签订的《土地房产租赁协议书》；2.判令福赛墙体公司向六指街建民村委会支付拖欠的租金960400元；3.福赛墙体公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年9月7日，六指街道办事处（甲方）与福赛墙体公司（乙方）签订《土地房产租赁协议书》，协议约定六指街道办事处将位于黄陂区六指街建民村村部（原三木建材厂）的土地、厂房、变压器等资产有偿出租给福赛墙体公司创办墙体节能保温材料加工企业。出租土地面积为23.6亩，钢构厂房约2100平方米（以实测面积为准）。租赁期为10年，自2011年10月1日起，2021年9月30日止，年租金200000元，从第二年起，在原租金总额的基础上每年实行租金递增增幅为5%。协议签订之日为以后每年租金付款基准日。协议第七条约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该土地。（1）未经甲方书面同意，将土地转租、转借给他人使用的；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该土地进行违法活动的；（3）拖欠土地租金。”协议签订后，福赛墙体公司向六指街道办事处支付了2011年10月1日至2013年9月30日期间的租金400000元。按照双方签订的合同约定，截止2018年9月30日，福赛墙体公司还欠六指街道办事处租金960400元。2014年4月18日，福赛墙体公司与案外人武汉市江岸区宏发耐火保温材料厂签订《土地租赁合同》，约定将其承租的土地中8亩租赁给宏发材料厂，租金每年每亩15000元，租赁期限五年，自2014年4月18日至2019年4月18日。2015年3月24日，六指街建民村委会合法取得上述案涉土地使用权，相关权证的证号及具体登记为：黄陂集用（2015）第47号；土地使用权人：武汉市黄陂区六指街道建民村民委员会；土地所有权人：黄陂区六指街道建民村农民集体；地号：420116006028JB00009；地类（用途）：工业用地；使用权类型：划拨；使用权面积：11871.76㎡。2015年3月26日，六指街建民村委会合法取得上述案涉土地使用权，相关权证的证号及具体登记为：黄陂集用（2015）第50号；土地使用权人：武汉市黄陂区六指街道建民村民委员会；土地所有权人：黄陂区六指街道建民村农民集体；地号：420116006028JB00007；地类（用途）：工业用地；使用权类型：划拨；使用权面积：2173.74㎡。2018年3月30日六指街建民村委会出具证明一份，证明内容为：“武汉市黄陂区六指街建民村的原村部土地、房产等的权属情况为：在2011年7月因原承租人三木建材厂经营不善，六指街道办事处与三木建材厂终止租赁合同，对三木建材厂资产状况予以清点、结算，由街道办事处出资110万元回购了三木建材厂的全部资产。该土地、房产等虽登记户名为武汉市黄陂区六指街道建民村委会，为了盘活资源，发挥效益，一直是以武汉市黄陂区人民政府六指街道办事处的名义对外出租并按合同约定收取租金。再由武汉市黄陂区人民政府六指街道办事处对我武汉市黄陂区六指街建民村委会进行分配。我武汉市黄陂区六指街建民村委会及相关村民均同意照此办理，未有任何单位个人对此提出异议和要求主张权利。”2018年1月24日，六指街道办事处以在协议履行过程中，福赛墙体公司存在私自转租行为，且仅缴纳部分租金为由，将福赛墙体公司起诉至一审法院，请求解除双方签订的《土地房产租赁协议书》，同年8月9日，六指街道办事处向一审法院申请撤诉，一审法院依法裁定予以准许。2018年11月1日，六指街建民村委会以福赛墙体公司、六指街道办事处为被告起诉至一审法院，请求确认福赛墙体公司、六指街道办事处之间签订的《土地房产租赁协议书》无效，并要求判令福赛墙体公司退出该租赁协议所涉土地且向六指街建民村委会支付土地占用费共计960400元。一审法院审理后作出（2018）鄂0116民初6156号民事判决，经武汉市中级人民法院二审，裁定发回重审后，六指街建民村委会申请变更诉讼请求为：1.判令解除六指街道办事处与福赛墙体公司签订的《土地房产租赁协议书》；2.判令福赛墙体公司向六指街建民村委会支付拖欠的租金960400元；3.福赛墙体公司承担本案的诉讼费用。一审法院认为，本案属于二审发回重审案件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条的规定：“二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理。”六指街建民村委会变更诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以准许。本案争议焦点为：1.福赛墙体公司与六指街道办事处签订的土地房产租赁协议书是否合法有效；2.福赛墙体公司是否存在违约行为；3.六指街建民村委会是否有权诉请解除福赛墙体公司、六指街道办事处之间签订的合同，并要求福赛墙体公司支付租金。1.福赛墙体公司与六指街道办事处签订的土地房产租赁协议书是否合法有效。一审庭审查明，位于黄陂区六指街建民村村部（原三木建材厂）的土地一直属于六指街建民村农民集体所有，且六指街建民村委会在2015年3月24日合法取得案涉土地的使用权，依法享有对案涉土地的占有、使用、收益等权利。六指街建民村委会为了盘活资源、发挥效益，以六指街道办事处的名义对外出租，并对租金收益进行分配，六指街建民村委会与六指街道办事处之间构成委托代理关系。六指街道办事处在受托权限范围内与福赛墙体公司签订的土地房产租赁协议，是各方当事人的真实意思表示，协议内容并未违反国家强制性法律规定，亦未损害任何第三人的合法权益，为有效合同。2.福赛墙体公司是否存在违约行为。福赛墙体公司自2013年9月30日之后即未依约向六指街道办事处支付土地房产租金，构成违约。同时，福赛墙体公司又于2014年4月18日未经出租人同意擅自将涉案土地部分转租给他人，违反了《土地房产租赁协议书》的相关约定，构成违约。因此，福赛墙体公司存在拖欠租金和未经出租人同意擅自转租的违约行为。3.六指街建民村委会是否有权诉请解除福赛墙体公司与六指街道办事处之间签订的合同，并要求福赛墙体公司支付租金。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，福赛墙体公司签订相关租赁协议时，明知涉案土地房产的权利人是六指街建民村委会，并且明知六指街建民村委会与六指街道办事处之间的委托代理关系。因此，根据前述法律规定，福赛墙体公司与六指街道办事处签订的土地房产租赁协议书直接约束福赛墙体公司与六指街建民村委会。由于福赛墙体公司存在拖欠租金以及擅自转包的违约行为，依据《土地房产租赁协议书》第七条的约定，六指街建民村委会有权诉请解除合同，并主张相应租金。六指街建民村委会在本案中只主张计算至2017年9月30日的租金，余下租金六指街建民村委会另行主张，系其对自身权益的处分，符合法律规定。根据双方合同约定的计算方式，福赛墙体公司拖欠的租金共计960400元（其中，2012年度10000元，2013年度220500元，2014年度231500元，2015年度243100元，2016年度255300元）。综上，六指街建民村委会诉请解除《土地房产租赁协议书》并要求福赛墙体公司支付拖欠租金960400元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，一审法院依法予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条之规定，一审判决：一、解除福赛墙体公司与六指街道办事处签订的《土地房产租赁协议书》；二、福赛墙体公司于判决生效之日起十日内向六指街建民村委会支付租金960400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13404元，由福赛墙体公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，且均表示对一审认定的事实无异议。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。二审中六指街道办事处称，涉案租赁土地上房产目前未办证所有权不好确认，但六指街道办事处认可六指街建民村委会的行为。本院认为，六指街建民村委会于2015年3月24日合法取得涉案租赁土地使用权，该土地权属已明确，根据房地一体原则，六指街建民村委会对该租赁土地上的建筑物应具有相应权利。六指街建民村委会认可六指街道办事处与福赛墙体公司签订合同的效力，六指街道办事处也认可六指街建民村委会解除该合同的行为，故无论该租赁土地上建筑物是否属于六指街道办事处与六指街建民村委会共有，六指街建民村委会解除合同如符合合同约定即为有效，福赛墙体公司的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。福赛墙体公司违反与六指街道办事处签订的《土地房产租赁协议书》约定，长期拖欠租金并擅自转租，已符合合同解除条件，六指街建民村委会主张解除合同并要求支付拖欠的租金于法有据，一审判决支持其诉请适用法律正确。综上所述，福赛墙体公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13404元，由武汉市福赛墙体节能保温有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  陈继红审判员  方 红二〇二〇年九月七日书记员  肖 华