浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1492号上诉人（原审原告）：汪玉兰，女，1982年5月13日出生，汉族，住浙江省平湖市。上诉人（原审原告）：冯伟恩，男，1980年12月10日出生，汉族，住浙江省平湖市。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：谢国红，上海江怀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司。住所地：浙江省嘉兴市平湖市新埭镇虹桥路669弄1幢333、334室，统一社会信用代码：913304823502439425。主要负责人：王柯丁，经理。被上诉人（原审被告）：嘉凯城集团商业资产管理有限公司。住所地：上海市虹口区四川北路1717号609室。统一社会信用代码：913101090608513682。法定代表人：谈博娴，董事长。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：张丽，该公司员工。上诉人汪玉兰、冯伟恩因与被上诉人嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司（以下简称嘉凯城新埭分公司）、嘉凯城集团商业资产管理有限公司（以下简称嘉凯城公司）合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初5382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案审理中，汪玉兰、冯伟恩与嘉凯城新埭分公司、嘉凯城公司申请庭外和解一个月，依法不计入审限。本案现已审理终结。汪玉兰、冯伟恩上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或改判支持汪玉兰、冯伟恩的全部诉讼请求；2.—、二审诉讼费由嘉凯城新埭分公司、嘉凯城公司承担。事实和理由：一审认为嘉凯城新埭分公司不存在逾期支付租金收益的违约行为，汪玉兰、冯伟恩尚不享有案涉委托经营管理协议的解除权，该认定错误。1.汪玉兰、冯伟恩是否获得商铺的产权与嘉凯城新埭分公司是否向汪玉兰、冯伟恩支付租金并无关联，嘉凯城新埭分公司应按约定支付租金。嘉凯城新埭分公司与嘉凯城城镇化建设发展（平湖新埭）有限公司（以下简称嘉凯城城镇化公司）均系同一股东出资设立，买受人签订《商品房买卖合同》的同时签订《商铺委托经营及管理协议书》是案涉项目的营销方式，故嘉凯城新埭分公司在与汪玉兰、冯伟恩签订委托经营协议时就已确认汪玉兰、冯伟恩是适格的签约主体。虽然案涉委托经营管理协议第十一条第5款约定甲方获得该商铺的产权是甲方委托乙方进行本协议约定经营管理的前提，但该条约定并不是该协议的生效条款，而是在汪玉兰、冯伟恩未及时获得产权时，由嘉凯城新埭分公司追究汪玉兰、冯伟恩违约责任的条款。事实上，汪玉兰、冯伟恩是否取得商铺产权，并未对嘉凯城新埭分公司的委托经营产生任何不利影响，否则嘉凯城新埭分公司早就追究汪玉兰、冯伟恩的违约责任。案涉协议中也未约定汪玉兰、冯伟恩未获得产权，嘉凯城新埭分公司可以不支付租金。2.一审认为案涉商铺实际于2019年1月31日完成交付，故将此作为支付租金的起算点，认定事实不清。2019年1月31日系嘉凯城城镇化公司作为出卖方向汪玉兰、冯伟恩交房的日期，并非汪玉兰、冯伟恩履行委托经营管理协议交付商铺的日期，两者并非同一概念。汪玉兰、冯伟恩交付商铺的日期早于2019年1月31日。2017年9月25日，汪玉兰、冯伟恩以承租人身份与嘉凯城新埭分公司签订《房屋租赁合同》，嘉凯城新埭分公司并未向汪玉兰、冯伟恩出示嘉凯城城镇化公司的授权书，也即嘉凯城新埭分公司是基于委托经营协议的授权与汪玉兰、冯伟恩签订《房屋租赁合同》。结合案涉委托经营管理协议第八条约定，汪玉兰、冯伟恩授权嘉凯城新埭分公司代办案涉商铺的交付手续，即便未及时交付商铺，该不利后果也应由嘉凯城新埭分公司承担。3.即便案涉商铺于2019年1月31日完成交付，根据案涉委托经营管理协议的约定，嘉凯城新埭分公司于2020年1月31日起支付租金，该约定显失公平，不符合合同订立的目的，对该合同条款应当予以变更或撤销。案涉委托经营管理协议系嘉凯城新埭分公司提供的格式条款，协议约定委托期限第二年支付租金收益，主要基于商铺所在区域系新建房地产项目，存在市场培育期，2019年1月31日市场已成熟。2019年1月至2020年2月间，汪玉兰、冯伟恩作为案涉商铺的承租人向嘉凯城新埭分公司支付租金及经营管理费，但却无法获得案涉房屋的租金收益，显失公平。4.汪玉兰、冯伟恩并未认可嘉凯城新埭分公司举证的授权书的真实性，该授权书没有落款日期，存在为应诉而事后补作的可能性，一审认定该证据的真实性，有违客观公正。嘉凯城新埭分公司、嘉凯城公司辩称：一、一审关于嘉凯城新埭分公司不存在任何违约行为，汪玉兰、冯伟恩无权解除案涉协议的认定正确。根据案涉委托经营协议第二条、第四条、第十一条约定，汪玉兰、冯伟恩依据商品房买卖合同约定及时支付房款后获得案涉商铺的所有权且原产权人向汪玉兰、冯伟恩交付案涉商铺是委托经营权利义务产生的前提，实际办理产证、交房的时间是委托经营期间的起始时间，实际交房后的第二年才是租金收益的起算时间。汪玉兰、冯伟恩支付全部房款，嘉凯城城镇化公司向其交付案涉商铺的时间是2019年1月31日，房产证也是此后才办出，故租金收益的起算时间应不早于2020年1月31日。根据案涉委托经营协议第四条约定，租金收益以六个月为支付周期支付，支付时间半年一付，期中支付，如自2020年1月31日起算租金收益，则第一笔租金收益应在2020年7月5日前支付，为节约司法成本，嘉凯城新埭分公司同意按一审认定的支付节点支付租金收益。二、嘉凯城新埭分公司于2017年9月25日将案涉商铺出租给汪玉兰、冯伟恩，该出租权来源于案涉商铺当时的所有权人嘉凯城城镇化公司的授权，嘉凯城新埭分公司在与汪玉兰、冯伟恩签订房屋租赁合同前已向其出示相关授权书。嘉凯城新埭分公司基于授权将案涉商铺出租给商铺的购买人，嘉凯城新埭分公司与承租人之间的租赁合同与嘉凯城新埭分公司与商铺购买人之间的委托经营协议并无必然联系。汪玉兰、冯伟恩一审诉讼请求：1.确认汪玉兰、冯伟恩分别与嘉凯城新埭分公司签订的《商铺委托经营及管理协议书》于2019年11月29日起解除；2.判令嘉凯城新埭分公司将嘉凯城新埭项目1-655号、1-657号铺位腾空并返还给汪玉兰、冯伟恩；3.判令嘉凯城新埭分公司、嘉凯城公司向汪玉兰、冯伟恩支付自2017年8月1日起至2019年11月29日期间的租金158626元及逾期付款违约金（以所欠租金158626元为基数按日利率万分之三自2018年2月6日起计算至租金实际付清之日止）；4.判令本案诉讼费用由嘉凯城新埭分公司、嘉凯城公司承担。一审法院经审理认定：2016年4月3日，汪玉兰、冯伟恩与嘉凯城城镇化公司签订商品房买卖合同二份，约定嘉凯城城镇化公司将位于平湖市××镇××路××号××号××商品房出卖给汪玉兰、冯伟恩，房屋价款均为794000元。汪玉兰、冯伟恩、嘉凯城新埭分公司签订《商铺委托经营及管理协议书》2份，约定汪玉兰、冯伟恩将其购买的嘉凯城项目1-655号铺位（建筑面积约67.26平方米）、1-657号铺位（建筑面积约67.26平方米）委托嘉凯城新埭分公司独家经营、管理，由嘉凯城新埭分公司负责商铺招商及培育市场；委托期限共计十年（预计自2016年8月1日起计算）；双方就收益及支付方式作了如下约定：1.委托期限第二年（预计为2017年8月1日至2018年7月31日，具体时间根据实际交房日期调整），嘉凯城新埭分公司向汪玉兰、冯伟恩支付23820元的租金收益，委托期限第三年（预计为2018年8月1日至2019年7月31日，具体时间根据实际交房日期调整），嘉凯城新埭分公司向汪玉兰、冯伟恩支付39700元的租金收益，委托期限第四年（预计为2019年8月1日至2020年7月31日，具体时间根据实际交房日期调整），嘉凯城新埭分公司向汪玉兰、冯伟恩支付47640元的租金收益，上述租金收益由嘉凯城新埭分公司以六个月为支付周期向汪玉兰、冯伟恩转账支付，支付时间为半年一付，期中支付；该协议第八条第1款约定：汪玉兰、冯伟恩应于标的商铺的开发商公告或通知的交付日期办理商铺交付手续，及时完成交付，并在与开发商办理完毕交付手续的当日将商铺移交给嘉凯城新埭分公司经营及管理，届时双方应当办理书面移交手续，同时汪玉兰、冯伟恩向嘉凯城新埭分公司提供经营管理所需的相关文件资料；协议第十一条特别约定第5款载明，汪玉兰、冯伟恩获得商铺的产权是汪玉兰、冯伟恩委托嘉凯城新埭分公司进行本协议约定经营管理的前提，汪玉兰、冯伟恩应按其与开发商签署的商品房买卖合同，及时完成办理产权证前必须完成的相关事项，否则，若因产权证未及时取得而对标的商铺的经营管理造成不利影响的，汪玉兰、冯伟恩应向嘉凯城新埭分公司支付100元／天的违约金。2019年1月31日，嘉凯城城镇化公司与冯伟恩签订交付确认书，确认前述655号、657号商铺于2019年1月31日交付，当日，嘉凯城城镇化公司向汪玉兰、冯伟恩开具购房款增值税发票二份，价款金额均为797305.38元。2019年10月10日，汪玉兰、冯伟恩委托上海江怀律师事务所向嘉凯城新埭分公司寄送律师函，通知解除案涉二份委托经营管理协议，并要求支付相应的租金收益及逾期付款违约金。2019年11月28日，汪玉兰、冯伟恩再次委托上海江怀律师事务所向嘉凯城新埭分公司寄送律师函，要求支付相应款项。一审另查明，嘉凯城城镇化公司向嘉凯城新埭分公司出具授权书，授权嘉凯城新埭分公司负责其建设开发的“嘉凯城.城市客厅”项目（位于平湖市××镇××路××号）的整体物业经营管理，包括对项目的招商、运营以及管理运作等，授权期限自2017年1月1日起至2032年9月21日止。汪玉兰、冯伟恩陈述称，其还与嘉凯城新埭分公司就655号、657号商铺签订了房屋租赁合同，由其承租上述商铺，现655号、657号商铺由其实际经营。嘉凯城新埭分公司在《辩论意见》中陈述称，其于2017年9月25日就655号、657号商铺与冯伟恩签订《房屋租赁合同》，但该出租权来源于商铺当时的产权方嘉凯城城镇化公司的授权。一审法院经审理认为，当事人之间签订的委托经营管理协议系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，双方当事人均应按约全面履行各自义务。本案的争议焦点为：嘉凯城新埭分公司是否逾期支付租金收益，汪玉兰、冯伟恩是否有权解除委托经营管理协议。关于上述争议焦点。一审法院认为，嘉凯城新埭分公司不存在逾期支付租金收益的违约行为，汪玉兰、冯伟恩尚不享有案涉委托经营管理协议的解除权，理由如下：委托经营管理协议的约定，汪玉兰、冯伟恩获得案涉655号、657号商铺的产权是其委托嘉凯城新埭分公司进行经营管理的前提，汪玉兰、冯伟恩应及时向嘉凯城新埭分公司交付案涉商铺，嘉凯城新埭分公司自委托期限第二年起向汪玉兰、冯伟恩支付租金收益，第二年至第四年的租金收益以六个月为支付周期进行支付（半年一付，期中支付，以2016年4月1日起算为例，第一笔租金收益支付的时间为2016年7月5日前，第二笔租金收益支付的时间为2017年1月5日前）。根据案涉商铺开发商嘉凯城城镇化公司与冯伟恩签订的交付确认书，案涉商铺实际于2019年1月31日完成交付。因此前嘉凯城城镇化公司委托嘉凯城新埭分公司对其开发的物业项目进行经营管理，汪玉兰、冯伟恩与嘉凯城新埭分公司签订房屋租赁合同并在案涉商铺中实际开展了经营活动，故汪玉兰、冯伟恩从嘉凯城城镇化公司处购买案涉商铺，支付相应购房款后双方确认嘉凯城城镇化公司于2019年1月31日将案涉商铺交付给汪玉兰、冯伟恩起，方可计算汪玉兰、冯伟恩委托嘉凯城新埭分公司委托经营管理的期限。自委托期限起算之日起第二年，即2020年1月31日起，嘉凯城新埭分公司应按约向汪玉兰、冯伟恩支付租金收益，其中第一期收益按约应于2020年5月5日前支付。现汪玉兰、冯伟恩主张因嘉凯城新埭分公司逾期支付租金收益超过九十日，其书面通知系行使解除权缺乏事实与法律依据，一审法院难以支持。综上，一审依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回汪玉兰、冯伟恩本案的诉讼请求。本案受理费5018元，减半收取2509元，财产保全申请费1620元，合计4129元，由汪玉兰、冯伟恩共同负担。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。案涉委托经营管理协议系汪玉兰、冯伟恩与嘉凯城新埭分公司协商一致自愿签订，汪玉兰、冯伟恩也未提交证据证明其签订案涉委托经营管理协议时处于危困状态、存在缺乏判断能力的情形，汪玉兰、冯伟恩关于案涉委托经营管理协议中的约定显失公平应予撤销的主张不能成立。案涉委托经营管理协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。根据案涉委托经营管理协议第四条约定，嘉凯城新埭分公司自委托期限第二年（预计为2017年8月1日至2018年7月31日期间，具体时间根据实际交房日期调整）起支付租金收益。案涉委托经营管理协议第八条约定，汪玉兰、冯伟恩应于上述商铺的开发商公告或通知的交付日期办理商铺交付手续，及时完成交付，并在与开发商办理完毕交付手续的当日将商铺移交给嘉凯城新埭分公司经营及管理。根据前述约定，2017年8月1日至2018年7月31日仅是预计委托期限的第二年，并非实际期限，案涉商铺的具体委托期限应自实际交房之日起算，汪玉兰、冯伟恩应当在与开发商办理完毕交付手续的当日将案涉商铺移交嘉凯城新埭分公司管理。根据嘉凯城城镇化公司与汪玉兰、冯伟恩之间签订的交付确认书，案涉商铺于2019年1月31日交付给汪玉兰、冯伟恩，汪玉兰、冯伟恩应当于同日将案涉商铺移交嘉凯城新埭分公司，因此，案涉商铺的委托期限应自2019年1月31日起算，嘉凯城新埭分公司应当自2020年1月31日起支付租金收益。汪玉兰、冯伟恩与嘉凯城新埭分公司签订的《房屋租赁合同》与案涉委托经营协议属于两个不同的法律关系，案涉商铺交付给汪玉兰、冯伟恩前，嘉凯城城镇化公司委托嘉凯城新埭分公司对其开发的物业项目进行经营管理，嘉凯城新埭分公司系基于嘉凯城城镇化公司的授权与汪玉兰、冯伟恩签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中约定的交付日期系嘉凯城新埭分公司向汪玉兰、冯伟恩交付其承租的商铺的日期，与案涉委托经营协议中约定的汪玉兰、冯伟恩将商铺移交嘉凯城新埭分公司管理的日期并无关联性。汪玉兰、冯伟恩关于双方订立《房屋租赁合同》时已交付案涉房屋，故嘉凯城新埭分公司应自汪玉兰、冯伟恩承租案涉房屋时起支付租金收益的主张不能成立。综上所述，一审认定嘉凯城新埭分公司不存在逾期支付租金收益的情形并无不当，汪玉兰、冯伟恩的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5018元，由汪玉兰、冯伟恩负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年九月十七日法官助理  葛依依书 记 员  赵婉沁