山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3194号 上诉人（原审原告）：于倩，女，1987年3月25日生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：李守东，山东远信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王成标，山东远信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东金润置业有限公司，住所地山东省淄博高新区中润大道77号。 法定代表人：郑建水，执行董事。 委托诉讼代理人：张在亮，山东德衡（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘纯翔，男，1996年3月29日出生，汉族，现住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：胡欣雨，山东德衡（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东创联房地产营销策划有限公司，住所地山东省淄博市张店区共青团西路71号。 法定代表人：秦昊，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：谭本伟，山东致公律师事务所律师。 上诉人于倩因与被上诉人山东金润置业有限公司（以下简称金润公司）、刘纯翔、山东创联房地产营销策划有限公司（以下简称创联公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0391民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于倩上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人金润公司立即返还原告款项80000元，并支付以30000元为基数，按同期银行贷款利率计算的自2018年11月14日起至实际付清之日止的经济损失；支付以50000元为基数，按同期银行贷款利率计算的自2019年6月14日起至实际付清之日止的经济损失，被上诉人对上述款项的返还和支付承担连带责任；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审因上诉人收据上未注明“定金”字样，没有认定涉案款系被上诉人金润公司收取的定金，属于认定事实错误。金润公司未将涉案款充抵房款，也未返还，金润公司现取得该款为不当得利，依法应予返还；2.一审法院认为在创联公司的居间介绍下上诉人与被上诉人金润公司达成了购房意向并签订了定购书，上诉人的购房价格也享受了一定的优惠，被上诉人创联公司已完成了居间服务，分销合同中也约定可以收取客户团购费及居间服务费，故其向上诉人收取的8万元应为居间服务费，明显认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审认定创联公司在为金润公司销售房屋过程中有权向上诉人收取团购费及居间服务费，明显属于适用法律错误。 金润公司、刘纯翔、创联公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 于倩向一审法院起诉请求：1.判决被告金润公司立即返还原告款项80000元，并支付以30000元为基数，按同期银行贷款利率计算的自2018年11月14日起至实际付清之日止的经济损失；支付以50000元为基数，按同期银行贷款利率计算的自2019年6月14日起至实际付清之日止的经济损失，被告刘纯翔对上述款项的支付承担连带责任；2.判决被告金润公司立即为原告房屋开通暖气和燃气供应，并达到使用标准；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告金润公司和被告创联公司签有金润·和谐居小区项目分销合同一份，约定由被告创联公司代理销售被告金润公司开发的涉案房屋；被告创联公司负责制定推广计划，推介客户；佣金（代销费用）为零，自行收取客户团购费等。被告创联公司的工作人员向不特定人群推荐涉案房屋。2018年10月4日、5日，经被告创联公司的工作人员的居间介绍，原告与被告金润公司达成购房合意，双方签订了“和谐居小区定购书”两份，约定的主要内容分别有：原告自愿分别定购被告金润公司开发的和谐居小区9号楼211、513室，建筑面积分别为27.61㎡、42.75㎡，单价（优惠后）分别为8700.83元/㎡、9300.80元/㎡，总价（优惠后）分别为240230元、397610元；付款方式分别为：一次性付款：原告于签定定购书后7日内，向被告金润公司支付购房全款；原告逾期尚未缴纳的，被告金润公司不再保留其定购房源，可另行出售，定金不予退还；按揭付款：“乙方于签定定购书后7日内交齐首付款和贷款资料，因乙方自身原因造成贷款无法审批的，乙方须一次性付清房款，如在规定时间内乙方不能付清全款，则视为放弃此套房源，定金不退”；2018年10月4日、5日，原告通过支付宝转账方式向被告刘纯翔分别支付3万元、5万元，被告刘纯翔给原告出具了收据两份。2018年11月13日、2019年6月13日，原告分别向被告金润公司付清房款240230元、397610元，涉案房屋系现房，原告购买前曾到现场看过，知道没有暖气和燃气设备。2019年8月，原告提起本案诉讼，主张向被告金润公司交纳了共计8万元购房定金，已向被告金润公司交清购房款，被告金润公司应退还定金8万元；当时该8万元原告支付给了被告刘纯翔，被告刘纯翔无证据证明已将此款交给被告金润公司，也无证据证明其有合法依据收取该8万元，故被告刘纯翔应承担连带责任。诉讼中，被告刘纯翔称其系被告创联公司的员工，其向原告收取8万元居间服务费的系替被告创联公司收取，属于职务行为，故其申请被告创联公司作为本案被告参加诉讼。原告还要求被告金润公司为涉案房屋开通暖气和燃气供应，并达到使用标准。其理由和依据为：虽然买房时去现场看过，知道涉案房屋没有暖气和燃气，但原告主张当时被告金润公司的工作人员说以后会安装，且双方所签合同中对此也作了约定，故提出上述请求。被告金润公司对此主张，涉案房屋于2011年就已建成，都是30多平的小公寓，没有暖气、燃气等设备，原告在看房、购房时对此明知；至于涉案商品房买卖合同是房管部门提供的规范文本，内容不允许修改，该项诉求不存在履行的可能。 一审法院认为，本案双方争议的主要问题是原告已支付的8万元的性质是什么及被告金润公司、被告刘纯翔、被告创联公司是否应承担返还责任。如前所述，原告所提供的证据不能证明涉案8万元系购房定金，也不能证明系被告金润公司收取，而从原告提供的证据来看，涉案的8万元是原告支付给了被告刘纯翔，被告刘纯翔也承认其替被告创联公司收取了原告8万元，对此予以确认。综上，被告金润公司并没有收取原告的定金8万元，倘若被告金润公司收取原告购房定金8万元的话，按照交易习惯，原告在交纳购房款时应当予以扣除，只交纳剩余购房款，而原告却一次性付清了全部购房款。因此，原告要求被告金润公司返还购房定金8万元，无事实和法律依据，不予支持。关于该8万元的性质问题，被告创联公司和被告金润公司签有分销合同，分销合同中约定代销费用为零，可以向客户收取客户团购费即居间服务费，因此，被告创联公司向客户收取居间服务费是有依据的，涉案房屋是由被告创联公司的工作人员领着原告去现场看房，并介绍原告和被告金润公司签订了定购书，原告将8万元支付给了被告刘纯翔，被告刘纯翔给原告出具了收款收据，上面加盖了“活动专用章”的四方章,且原告和被告金润公司签订的定购书中也约定房款系优惠后的价格，表明涉案房屋应是参加了优惠活动，再结合被告金润公司、被告刘纯翔、被告创联公司对此的陈述以及其他相应证据，能够证明在被告创联公司的居间介绍下原告与被告金润公司达成了购房意向并签订了定购书，原告的购房价格也享受了一定的优惠，被告创联公司已完成了居间服务，分销合同中也约定可以收取客户团购费及居间服务费，故其向原告收取的8万元应为居间服务费，因此，被告创联公司在完成原告与被告金润公司之间的购房事宜居间服务的情况下，其向原告收取居间服务费是有合法依据的，原告无权要求退还。被告刘纯翔系被告创联公司的员工，其收取原告8万元并出具收据的行为系代表被告创联公司的职务行为，因此对其要求被告刘纯翔承担连带返还责任的诉讼请求，不予支持。既然原告要求返还8万元的诉讼请求得不到支持，那么其要求支付经济损失的诉讼请求也就没有了依据，亦不予支持。关于原告要求的开通暖气和燃气问题。本案所涉房屋是早已建成的小公寓现房，原告在购房前已到现场去看过，对涉案房屋没有暖气和燃气设施是明知的，其主张当时被告金润公司工作人员称以后可以安装，被告金润公司不予认可，原告也无证据证实。综上所述，在原告购房时已明知涉案房屋没有暖气、燃气设备的情况下，仍然与被告金润公司签订合同并付清全部房款，那么可以认定原告对涉案房屋没有暖气、燃气设备是认可的，其在购房后又要求被告金润公司安装上述设备并达到使用标准，显然无事实依据和法律依据，对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关法律规定，判决：驳回原告于倩的诉讼请求。案件受理费900元、保全费820元，合计1720元，由原告于倩负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人于倩提交：证据一、淄博高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0391民初1175号民事判决书一份，证明该判决书认定与涉案收据相同的加盖“活动专用章”的出具主体是淘房通公司，一审法院又认定该收据的出具主体为创联公司明显自相矛盾；证据二、被上诉人向一审法院提供的收款收据一份，证明该明细表中涉及上诉人支付的款项注明都转入秦昊的微信，而被上诉人一审陈述款项以现金形式交给了创联公司明显虚假，另外，也没有证据证明被上诉人刘纯翔也将涉案8万元交给创联公司，一审认定涉案收据出具人是淘房通公司人员，涉案款项是创联公司收取的居间服务费没有事实和法律依据；证据三、淄博预售楼盘信息一份，来源于淄博市住房和城乡建设局网站，显示金润公司申请备案的涉案楼房的销售价格，证明金润公司销售的涉案房屋的单价与备案价格相比，并没有对上诉人进行价格优惠，一审判决认为“原告的购房价格也享受了一定的优惠”没有事实依据，一审判决在上诉人没有得到任何房价优惠的情况下，认为上诉人理应向淘房通公司支付居间服务费5万元明显不符合常理。证据四、《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》一份，证明开发企业应当按照备案价格进行销售，不得高于备案价格销售房屋，证实金润公司销售房屋时根本没有向上诉人进行房价优惠。证据五、淄博高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0391民初1183号民事判决书一份、张晓娟的收款收据一份，证明淘房通公司的法定代表人秦昊自认涉案楼房的售楼员刘纯翔系其公司工作人员，不是创联公司的工作人员，高新区法院认定与涉案收据相同的加盖“活动专用章”的收据的出具主体是淘房通公司，不是创联公司，从而证明没有创联公司的工作人员为上诉人提供过任何服务，上诉人与创联公司没有任何法律关系。被上诉人金润公司对证据一真实性无异议，对证明内容有异议，金润公司并未向上诉人收取过涉案的8万元款项，也未向上诉人出具过涉案款项的任何收款凭证或收据，创联公司与淘房通公司共同分销涉案房屋，但具体收取居间服务费的情况金润置业不清楚；对证据二的真实性无法确认，对证据内容也不予认可，该明细中所涉款项并非金润公司收取，金润公司对明细中款项的具体情况不清楚；对证据三真实性无异议，但对证明内容有异议，商品房的备案价格并不等同于销售价格，上诉人购房时金润公司已对房屋价格进行了优惠，并且在订购书中也进行了说明和记载，也经过了双方共同确认；对于证据四真实性无异议，对证明内容有异议，涉案房屋订购书所约定的房屋价款是出卖人与买受人平等协商一致的结果，是双方真实意思表示，上诉人所提供的该份通知并不能证明上诉人未享受购买优惠，也不能否定双方协商一致的房屋价格，如果上诉人认为涉案房屋的销售违反该份通知，应当按照该通知第七条的规定向行政机关反映情况，该通知所规范的是商品房预售行为，而涉案房屋是现房销售；对证据五中判决书的真实性无异议，对张晓娟的收款收据真实性无法确认，不是我方出具，对判决书和收据的证明内容均有异议，该两份证据与本案于倩与金润公司等发生争议无关联性，且在一审过程中已经查明淘房通公司认可收到了涉案8万元的款项，一审法院认定事实清楚。被上诉人刘纯翔对证据一真实性无异议，对证明内容有异议，我方并非本案的当事人，具体情况不了解，但我方了解的情况是淘房通公司及创联公司均是由秦昊、秦庆永经营的公司，且经营范围一致，均为提供房屋中介，向不特定的人员推荐房源信息，这也是我方的工作内容，区分活动专用章的主体归属为哪个公司，我方认为没有意义；对证据二真实性无异议，对证据内容有异议，因购房人员较多，公司在统计款项支付上存在失误，但我方作为工作人员收取了上述款项予以认可，且及时将款项交付给了创联公司；对证据三质证意见同被上诉人金润公司质证意见；对证据四真实性无异议，质证意见同被上诉人金润公司质证意见，我方在向上诉人推介房源时也告知其通过中介公司介绍的客户可享受价格优惠，上诉人也以优惠价格购房成功，其对该事实知情；对证据五判决书真实性无异议，对证明内容有异议，淘房通公司及创联公司均是秦昊经营的公司，法定代表人也为秦昊，两公司都参与了涉案房屋的分销活动，两个公司的工作均有兼顾，被上诉人按照公司领导的指示开展工作，但被上诉人从未在金润公司工作过，也不是金润公司的员工，对收据的真实性无异议，对证明内容有异议，被上诉人已将相应款项交给了秦昊经营的公司。被上诉人创联公司对证据一、二质证意见同被上诉人刘纯翔，认可被上诉人刘纯翔陈述的事实；对证据三质证意见同被上诉人金润公司、刘纯翔；对证据四质证意见同被上诉人刘纯翔质证意见；对证据五质证意见同刘纯翔质证意见，联创公司收到刘纯翔交付的该款项。经审查，上诉人提交的上述证据具备客观性，但与本案缺乏关联性，本院对于该部分证据的效力不予认定。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于上诉人于倩主张的8万元应否返还的问题。依据上诉人提供的收据并未注明3万元、5万元系房屋定金，该3万元、5万元款项也并非被上诉人金润公司收取，亦未进入被上诉人金润公司账户，被上诉人创联公司作为房屋中介，按照与被上诉人金润公司签订的代销协议代销涉案房屋，促成涉案两套房屋买卖，其已经提供了相应居间服务，故一审据此认定本案3万元、5万元属于居间服务费符合客观事实。而且，如果该3万元、5万元确为购房定金的话，按照正常交易习惯，应当在支付剩余房款时进行扣除，上诉人在未扣除定金的情况支付全款，有悖常理，其不能作为善意第三人适用表见代理的规定。因此，上诉人要求返还涉案8万元的诉求不成立，本院不予支持。 综上所述，于倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人于倩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 鹏 审 判 员  刘 宁 审 判 员  胡晓梅 二〇二〇年九月一日 代理书记员  刘 健