湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1742号上诉人(原审被告)：湖北泰仁房地产开发有限公司。住所地：湖北省武穴市明珠大道西侧。统一社会信用代码：9142118266545930XD。法定代表人：郭太银，系公司董事长。上诉人(原审原告)：翟红燕，女，1974年10月27日出生，汉族，住湖北省武穴市。上诉人湖北泰仁房地产开发有限公司(以下简称泰仁公司)因与被上诉人翟红燕房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武穴市人民法院（2019）鄂1182民初1811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。泰仁公司上诉请求：（一）依法判决确认双方的合同无效，依法驳回被上诉人的起诉，（二）上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案补偿合同是被上诉人翟红燕涉嫌贪污和敲诈勒索犯罪的结果，我们已向武穴市监委报案，武穴市监委正在查处之中，应当根据先刑事后民事的原则终止本案的审理，本案补偿合同实际上以合法形式掩盖了非法目的，是无效合同。被上诉人构成贪污罪,其根本不享有该被拆房屋，无论是论资排辈，还是根据公安局分房的文件都不可能分配住房给被上诉人,被上诉人利用其与经办人张红萍为同事的职务上便利，将作为国有资产的房屋办理了产权登记手续、侵占到其手中，构成《中华人民共和国刑法》382条贪污罪，且数额巨大，必须得到应有的惩罚。2、在我公司依法通过拍卖取得该房屋和土地，拟拆迁时，被上诉人以其公安干警的特殊身份，以影响我公司拆迁，以我公司拖不起为手段对我公司进行敲诈勒索，要求高达到1：3.8的比例要求补偿，否则坚决不拆，公安局领导多次说服和劝导而不悔改，我公司没有办法，不得不暂时满足其非法要求，是典型的敲诈勒索行为，构成了《中华人民共和国刑法》268条敲诈勒索罪。二、本案协议显失公平，我们公司已依法提起撤销之诉，本案应当依法中止审理，2008年6月16日，我公司通过竟拍以2268000元的价格取得位于武穴市江堤路14号老公安局宿舍楼一楼八间房屋，一楼房屋的产权归武穴市公安局所有，我公司在该地块从事商品房开发完全合法，但我公司把二楼以上的拆迁户处理完毕后，翟红燕称东栋西套一楼房屋归其所有，阻止我公司拆迁。我公司考虑到长期拖下去成本太高，武穴市公安局领导又对我公司承诺，翟红燕取得该宿舍楼东栋西套房屋的所有权证不合法，他们会处理好，我公司相信了武穴市公安局领导，就先与翟红燕签订该极不公平的协议。特别是按武穴市人民政府武穴政规(2013)3号文件《关于武穴市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行的通知）的规定，房屋的置换比例是1比1.2，而该合同约定置换比例为1比3.8，是显失公平的。我公司2019年8月向武穴市人民法院依法提起合同撤销之诉，本案依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应当中止审理，等我公司的撤销之诉判决下来之后，再作判决，但撤销之诉未判决，而本案抢着判决，显然是袒护被上诉人翟红燕，理应撤销本判决，请求二审人民法院，支持我公司的上诉请求。翟红燕未答辩。翟红燕向一审法院起诉请求：1、要求泰仁公司履行合同，向翟红燕交付第一套房屋，并办理房屋不动产登记手续；2、对于合同中约定的第二套房屋由泰仁公司参照同地段、同楼层、同类型房屋的标准按每平方米6300元价格赔偿翟红燕778000元；3、泰仁公司承担翟红燕租房租金30000元，支付翟红燕违约金40000元；4、案件受理费由泰仁公司负担。一审法院认定事实：翟红燕系武穴市公安局干警。2001年5月30日，翟红燕通过房改取得位于武穴市武穴办事处江堤路14号老公安局宿舍楼东栋底层西套面积为85．69平方米房屋的所有权（房屋产权证号为：武穴房权证武办字第××号）。2008年6月4日，武穴市财政局、武穴市公安局委托湖北正德拍卖有限公司，对位于江堤路14号老公安局宿舍楼底层包括翟红燕房屋在内的八间房屋对外拍卖，泰仁公司通过竞拍取得上述的八间房屋。2008年6月16日，泰仁公司与湖北正德拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》。之后泰仁公司在该地块从事商品房开发，对老公安局宿舍楼二楼以上的住房予以安置补偿。2010年1月11日，翟红燕提起诉讼，要求确认湖北正德拍卖有限公司拍卖的武穴市江堤路14号老公安局宿舍楼底层八间门面中东栋西套第一层（85．69平方米）行为无效。2010年8月18日，黄梅县人民法院作出（2010）梅民二初字第51号民事判决书，判决确认湖北正德拍卖有限公司拍卖的武穴市江堤路14号老公安局宿舍楼底层八间门面中东栋西套第一层（85．69平方米）行为无效。判决书送达后，当事人均未上诉，判决书现已发生法律效力。2010年9月6日，泰仁公司为甲方与翟红燕乙方签订《协议书》，约定：“泰仁公司于2008年6月16日通过正德拍卖公司拍卖取得江堤路14号两栋民警宿舍老楼整个底层（老公安局），现需整体开发。在友好的氛围中，甲乙双方伴着互惠互利的原则，甲方打算对江堤路14号两栋民警宿舍老楼进行整体开发，现与乙方（2001年5月30日办理房屋产权证，户主翟红燕，证号005265，无土地证。）一楼东套老房拆除，还建及相关事宜达成如下协议：一、基本原则：经两年的充分协商，与两栋老楼全体业主达成共识，并定下了平面格局、面积大小、楼层分配的基本原则供大家遵守。二、新楼简介：新楼为全框架结构，地平面以上为三层商场，四楼以上为住宅楼。住宅楼层高为3米，平面设计参看附图（设计号2010059）。竣工后新楼状况是：外墙为高档瓷砖装饰，内墙及地面水泥沙浆磋平，进户门为防盗式大门，阳台按规范设计，窗户为优质铝合金。三、签订此协议时，乙方必须提供一份身份证复印件和现住老房85．69平方米房产权证复印件一份，给甲方以便办理相关手续。四、新楼建成后乙方将一楼有效房产权证原件（面积为85．69平方米）交给甲方，方可换取甲方图纸上所指定的两套住宅楼：第一套是附图上前排四楼东栋东套面积约142．47平方米，第二套是后排十楼东栋东套面积约123．60平方米。（如图纸有小范围变动，住宅楼从上到下层必须保持一致）。五、甲方为乙方办理好两套房子的房产权证和土地证，费用由甲方承担。七、领取新房钥匙时必须签订物业管理合同。九、搬迁费9200元，搬家时必须保留房屋原状，如少一扇大门扣款500元，少一扇门或窗户门扣款300元（在新房交付时扣款）。十、新楼交付情况：甲方与乙方签字之日起，甲方必须在两年内将新房交付给乙方，逾期不能交付时甲方每月支付乙方500元。”合同还对其他相关事项进行了约定。2010年9月13日，武穴市公安局提起行政诉讼，要求撤销翟红燕持有的武穴房权证武办字第××号房屋所有权证。2011年4月1日，黄梅县人民法院作出（2011）梅行初字第04号行政判决书，判决维持武穴市房地产管理局为翟红燕颁发的武穴市江堤路14号东栋西套第一层房屋的武穴房权证武办字第××号房屋所有权证。武穴市公安局不服判决，向黄冈市中级人民法院提起上诉，2011年11月13日，黄冈市中级人民法院作出（2011）黄行终字第83号行政裁定书，裁定：一、撤销黄梅县人民法院（2011）梅行初字第04号行政判决书；二、驳回武穴市公安局的起诉。泰仁公司与翟红燕签订合同后，对开发房屋的整体规划作了改变，原来确定的前后排各建一栋楼房，变更为左右两侧各建一栋楼房。泰仁公司将望江秀色小区1号楼505室网签给翟红燕作为第一套房屋，但未将房屋交付给翟红燕。对合同中约定的第二套房屋，泰仁公司因规划及施工设计图纸改变，无法向翟红燕交付。诉讼中，翟红燕认为与合同中约定的第二套房屋同地段、同楼层、同类型房屋价格为每平方米6300元，泰仁公司认为每平方米价格为4200元。翟红燕申请对望江秀色小区1号楼、2号楼第十层商品房每平方米的平均价格作鉴定，一审法院确定湖北益欣土地房地产估价经纪有限公司为鉴定机构，湖北益欣土地房地产估价经纪有限公司要求提供：1、望江秀色商住楼楼幢号、单元号、第十层房间号以及第十层所有房屋的用途；2、望江秀色商住楼的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《竣工验收合格证明》、《测绘报告》；3、望江秀色商住楼第十层房屋房产局备案权属资料，含相应分层分户图。一审法院通知泰仁公司提供，但泰仁公司未在规定的期限内提供，湖北益欣土地房地产估价经纪有限公司退回鉴定申请。武穴市人民政府武穴政规（2013）3号文件《关于武穴市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知》第三条规定“市人民政府负责本行政区域房屋征收与补偿工作，是征收与补偿的主体。市房地产管理局是本市房屋征收部门，负责组织实施国有土地上房屋征收与补偿工作。……”第六条规定“为了保障国家安全，促进国民经济和社会发展等公共利益需要，有下列情形之一，需要征收房屋的，由人民政府作出房屋征收决定：（五）由市人民政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造和城中村改造的需要。”第二十三条规定“被征收人选择房屋产权调换的，按下列规定执行：（一）1、自建私房总层数为一层，置换比例不超过1∶1．3；2、商品房（公寓楼）按建筑面积1∶1．2进行置换房屋；3、经营性门面房屋的置换比例为1∶1。”第二十八条规定“市房屋征收部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内订立征收补偿决定。市房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由市房屋征收部门报请市人民政府作出补偿决定。”。一审法院认为，翟红燕与泰仁公司签订的房屋拆迁安置补偿合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，是有效合同。合同法第五十四条规定，在订立合同时显失公平，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。泰仁公司辩称，合同是翟红燕乘人之危，使泰仁公司在违背真实意思的情况下订立的。但泰仁公司未请求撤销合同，在合同未被撤销之前，对翟红燕与泰仁公司均有约束力；二、根据合同的约定，翟红燕将位于武穴市武穴办事处江堤路14号老公安局宿舍楼东栋底层西套房屋交给被告泰仁公司拆迁还建，泰仁公司应当按合同第四条约定，向翟红燕交付前排四楼东栋东套面积约142．47平方米和后排十楼东栋东套面积约123．60平方米两套房屋。泰仁公司将1号楼505室房屋作为第一套房屋网签给翟红燕，翟红燕表示认可，泰仁公司应当将1号楼505室房屋交付给翟红燕，同时协助翟红燕办理房屋不动产登记手续。由于建筑规划发生了变化，泰仁公司无法向翟红燕交付合同中约定的第二套房屋，对翟红燕要求泰仁公司参照同地段、同楼层、同类型房屋的标准支付购房款的请求予以支持。诉讼中，翟红燕认为与合同中约定的第二套房屋同地段、同楼层、同类型房屋价格为每平方米6300元，泰仁公司认为每平方米价格为4200元，对此，应由泰仁公司承担举证责任。一审法院委托鉴定机构对望江秀色小区1号楼、2号楼第十层商品房每平方米的平均价格作鉴定，鉴定机构要求提供鉴定所需的相关材料，一审法院依法通知泰仁公司提供，但泰仁公司未能按要求提供，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，应当由泰仁公司对该事实承担举证不能的法律后果。结合当地商品房的市场行情，参照与第二套房屋同地段、同楼层、同类型房屋的价格，综合确定由泰仁公司按每平方米5000元的标准支付翟红燕购房款618000元；三、根据合同第十条约定，泰仁公司应当在两年内向翟红燕交付还建房。但泰仁公司未按期交付，应当承担违约责任，赔偿因未按期交房给翟红燕的租房损失30000元。泰仁公司共支付翟红燕648000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条之规定，判决：一、限湖北泰仁房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向翟红燕交付1号楼505室房屋，同时协助翟红燕办理房屋不动产登记手续；二、限湖北泰仁房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付翟红燕648000元；三、驳回翟红燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实。2019年8月13日，泰仁公司以合同纠纷为由向武穴市人民法院起诉翟红燕和第三人武穴市公安局，2020年6月3日撤诉。本院认为，本案中双方当事人争议的焦点是：2010年9月6日，泰仁公司与翟红燕签订的《协议书》是否有效。本案中双方签订的房屋拆迁补偿协议是基于泰仁公司拆迁翟红燕所有的武穴市老公安局宿舍楼东栋底层85.69平方米房屋产生。翟红燕为该套房屋办理了合法的《房屋所有权证》，尽管该房屋的产权存在争议，但经过黄梅县人民法院和本院审理驳回了武穴市公安局起诉，因此，翟红燕持有的武穴市老公安局宿舍楼东栋底层85.69平方米房屋《房屋所有权证》合法有效。泰仁公司与翟红燕签订《协议书》是双方平等、自愿的基础上达成的合意，且没有违反法律禁止性规定，为有效合同。泰仁公司提出本案补偿合同是翟红燕涉嫌贪污和敲诈勒索犯罪的结果，但没有提供相应的证据予以证明，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，泰仁公司应当承担举证不能的法律后果，该项辩驳理由本院不予支持。泰仁公司提出其与翟红燕约定补偿比例高达到1：3.8，显失公平，可以向人民法院请求，行使撤销权，但泰仁公司就其与翟红燕合同撤销权纠纷自愿在武穴市人民法院撤诉，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”规定。泰仁公司已丧失撤销权，故其上诉请求亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故对泰仁公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一项)之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20505元，由湖北泰仁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张焱奇审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇二〇年九月十四日书记员  朱思源