四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12962号 上诉人（原审被告）：成都金美物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，董事长。 委托诉讼代理人：李俊娴，四川康悦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：隋颖，女，1985年9月5日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：谢一铵，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人成都金美物业管理有限公司（以下简称金美物业公司）因与被上诉人隋颖房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院作出的(2019)川0106民初14849号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金美物业公司上诉请求：请求依法撤销原判第一项，并改判驳回隋颖的相应诉讼请求。事实和理由：一、一审认定每月租金为10436元缺乏事实及法律依据。根据双方签订的《房屋租赁合同》中关于租金标准及支付方式的约定，2019年7月1日至2019年12月30日的月租金标准为7982元/月。即使金美物业公司应当支付隋颖一审中请求的2019年8月1日至2019年10月31日期间租金，也应根据合同约定的租金标准进行支付。一审仅依据2019年7月、8月支付的款项金额即认定双方变更了租金标准，缺乏相应的证据支撑，且与事实不符。即使合同进行变更也应当按照约定规律进行变更，一审法院判定的租金即2019年7月到8月租金上涨了2041元，上涨幅度约24%，有悖合同双方的约定且显然不符合双方交易习惯（增长租金一般每半年增长一次）。虽然金美物业公司多支付款项到隋颖账户，但金美物业公司考虑到后续还是需要继续向隋颖支付租金的，预先多付部分可做后续的抵扣，没要求隋颖立即退回。因此，在无其他证据印证下，不应主观臆断为双方对原合同约定进行了变更。二、一审法院依据隋颖的陈述认定其支付了5000元律师费并判令金美物业公司支付该笔款项，缺乏必要的证据来佐证该款项是基于本案的代理关系产生的律师费、以及具体金额和实际支付情况。且该费用非金美物业公司违约必然产生的损失，本案的诉讼并非必要，隋颖所主张的律师费并非必然产生。另外，一审已查明金美物业公司曾多次超付租金，这部分金额金美物业公司可以行使抵销权利。同时，金美物业公司多次向隋颖主张提供租金发票，但隋颖均予以拒绝。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，请求依法改判。 隋颖辩称，1.针对律师费的问题，隋颖向法庭提交了合同、开具律师费的发票、转账凭证。虽然签订的一个合同，但是分2个案子，分2笔支付的，每笔支付的是5000元。2.关于支付租金的问题。双方签订的租赁合同中确实是对每个月支付多少租金有约定。但实际上，金美物业公司是按照已付购房款的7%支付租金，隋颖与金美物业公司签订合同时，是分期购买，在2019年8月隋颖把尾款全部付清，故此后的的租金有所增加。虽然合同中没有体现，但金美物业按照已付7%支付租金是针对所有业主，并不是只针对本案。 隋颖向一审法院起诉请求：1.判令金美物业公司向隋颖支付房屋租金21213.18元（2019年8月1日至2019年9月30日期间的租金，即：10606.59元/月*2月=21213.18元；租金暂计算至2019年10月31日，实际应当支付至金美物业公司租赁期间应当向隋颖支付的所有租金之日止）；2.判令金美物业公司向隋颖支付装修款172050元；3.本案诉讼费、律师费及相关费用由金美物业公司承担。诉讼中，隋颖将诉讼请求变更为：1.判令金美物业公司向隋颖支付房屋租金21213.18元（2019年9月1日至2019年10月31日期间的租金为10606.59元/月×2月=21213.18元；租金暂计算至2019年10月31日，实际应当支付至金美物业公司租赁期间应当向隋颖支付的所有租金之日止）；2.本案诉讼费、律师费5000元及相关费用由金美物业公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月18日，隋颖、金美物业公司就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定隋颖以不可撤销委托金美物业公司代办房屋装修事宜，并确认装修及改造款每平方3000元，总计172050元。合同约定：1．隋颖将位于成都市金牛区房屋出租给金美物业公司，房屋建筑面积：57.35平方米。2．租赁期限：2018年1月1日到2027年12月31日止。3．租金支付方式：（1）从2018年1月1日起至2018年6月30日止，月租金标准为5357元／月；（2）从2018年7月1日起至2018年12月30日止，月租金标准为6232元／月；（3）从2019年1月1日起至2019年6月30日止，月租金标准为7107元／月；（4）从2019年7月1日起至2019年12月30日止，月租金标准为7982元／月；（5）从2020年1月1日起至2020年6月30日止，月租金标准为8857元／月……4．租金支付方式为每月一付，金美物业公司每月的15日，向隋颖支付上月租金，并将该款转入隋颖账户（开户行：中国邮政储蓄银行（黑龙江绥滨县营业室），户名：隋颖，账号：62×××36）。上述租金支付方式，均以此类推，直至租赁期满。5．隋颖同意金美物业公司按照经营需要进行装修，但装修必须按照国家相关规范进行，不得破坏房屋结构，否则隋颖有权要求金美物业公司赔偿因此造成的一切损失。6．该房屋金美物业公司在承租期间，所产生的水、电、电话、光纤、宽带及物业管理等费用均由金美物业公司承担并按时交纳。双方还对违约责任、免责条件、其他约定等进行了约定。 同日双方签订《补充协议》，双方对委托事项、权利义务、商铺移交、违约责任等进行了约定。其中，在“违约责任”中约定若任意一方违反《房屋租赁合同》、补充协议或相关附件的约定，违约方应当赔偿守约方的全部损失，包括直接损失与间接损失（包括但不限于预期利益、诉讼费、律师费、调查费、鉴定费、公证费、差旅费等）。 本案中，隋颖支付律师费5000元。 一审另查明，金美物业公司向隋颖支付2019年7月租金8395元、8月租金10436元，且曾多次高于合同约定标准向隋颖支付租金。 一审法院认为，隋颖、金美物业公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相关的权利义务。本案中，金美物业公司认可自2019年9月1日起至今未向隋颖支付租金属实，且结合金美物业公司实际履行租金的情况，应认定为金美物业公司与隋颖就租金进行了变更，其抗辩多支付租金与常理不符，一审法院不予采纳。结合金美物业公司最后一次支付2019年8月租金的情况，金美物业公司应按照10436元/月的标准，支付从2019年9月1日起至本案辩论终结之日即2019年12月5日止期间（共3个月零4天）的租金计32699.47元；之后的租金待实际发生后金美物业公司按照合同约定向隋颖支付。由于补充协议中明确约定违约方应当赔付包括律师费等全部损失，本案中隋颖为本次诉讼支付律师费5000元，故此费用一审法院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：金美物业公司于判决生效之日起十日内向隋颖支付租金32699.47元；二、金美物业公司于判决生效之日起十日内向隋颖支付律师费5000元；三、驳回隋颖的其他诉讼请求。案件受理费750元，减半收取375元，由金美物业公司负担。 本案二审期间，针对金美物业公司提出的律师代理费5000元问题，隋颖出示了《委托代理合同》以及支付5000元的转账记录原件。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、月租金标准问题。二、律师费5000元是否应当支付。本院论述如下： 关于月租金标准的问题。金美物业公司主张根据双方签订的《房屋租赁合同》约定2019年8月1日至2019年10月31日期间的租金即7982元/月的标准来进行支付，且一审法院认定的租金标准与双方的交易习惯不符。对此本院认为，根据双方的收款收据表明从2018年6月的租金开始，金美物业公司支付的租金就与原合同中约定的租金金额不同，且之后的租金均是按照实际支付的购房款的7%支付，该租金金额与隋颖的陈述以及购房款支付的金额一一对应，金美物业公司也未对此提出过异议，应当认定为这是双方履行合同中对租金支付标准的变更，因此对其主张按照合同约定的租金标准交付租金不予支持。一审法院判决金美物业公司向隋颖支付租金32699.47元并无不当，本院予以维持。 关于律师费是否应当支付。金美物业公司主张，一审法院判决其承担律师费是基于隋颖的陈述，缺乏必要的书证、物证予以佐证，不能证明其主张的5000元律师费是基于本案的代理关系产生的律师费、以及具体金额和是否实际支付，同时其认为该案件是非必要聘请律师的案件，因此其不应当支付律师费。对此本院认为，隋颖、金美物业公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相关的权利义务。根据双方签订的补充协议第四条“甲乙双方若任意一方违反《房屋租赁合同》、补充协议或相关附件的约定，违约方应当赔偿守约方的全部损失，包括直接损失与间接损失（包括但不限于预期利益、诉讼费、律师费、调查费、鉴定费、公证费、差旅费等）”。因为在一审庭审中，金美物业公司已经承认其违约行为，所以此诉讼是由于金美物业公司违反合同约定产生的诉讼，根据双方的约定应当由违约方金美物业公司负担该费用。同时隋颖也提供了《委托代理合同》、支付凭证能够印证律师费用的实际产生。一审法院判决金美物业公司支付律师费5000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人金美物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费618元，由成都金美物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年九月十七日 书记员 袁雅丽