贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9807号 原告：许安菊，女，汉族，1977年10月24日出生，住贵州省毕节市威宁彝族回族苗族自治县。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。证号：230713012110735。 原告许安菊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告许安菊、被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许安菊向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告为原告延迟办理瑞丰新城第13幢2008号房屋产权证的违约金，从2015年6月15日计算至2019年2月22日止，共计1347天，每日按总房款239131.00元的万分之0.5标准计算，为人民币16105.47元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2010年7月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:“买受人许安菊向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当在2014年1月1日前办理上述房屋的房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金”。合同签订后，原告依约向被告一次性支付了购房款239131.00元（其中首付120131.00元，银行贷款11.9万元），但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务。综上所述，原告认为，被告未按照合同约定在规定的期很为原告办理房屋产权的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，为维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共国合同法》第一百一十条规定，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求为谢! 被告瑞丰公司辩称，一、本案原告并非适格诉讼主体，应当依法判决驳回原告的诉讼请求。据《不动产权证书》记载，涉案房屋权利人为许安菊，而据《商品房买卖合同》，房屋买受人为章贵，许安菊并非合同向对方，被告对原告并未出生违约行为，故应判决驳回原告的诉讼请求。二、即便被告担责，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。三、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。四、即便被告担责，买受人章贵不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。五、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。六、原告诉请的违约金计算终期错误，即便被告承担违约责任且原告具有诉讼主体资格，违约金计算终期仅应截止至2019年1月7日止。1、就办证过程中各方权责，合同约定，被告的义务仅为:将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，故原告已经向被告提交完毕办证应当由其提交资料、出具了办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算终期并非所谓的取得不动产权证书之日。2、涉案瑞丰新城13幢于2018年9月30日正式取得不动产权证书，于该日起可办理买受人不动产权证书，在具备办证条件后被告不断通知原告提交办证相关的资料，原告于2019年1月7日才将办证应由其提交的相关资料交付给出卖人，出具办证委托书，被告于2019年2月13日将办理不动产权证所需资料报不动产登记机关备案，完成了合同约定的将相关文书提交至不动产登记机关备案的合同义务。因此即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2019年1月7日(原告将办证应当由其提供的相关资料提交给被告之日)止。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理认定事实如下：2010年7月2日，章贵作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市；房屋建筑面积104.02平方米，套内建筑面积88.11平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款239131.00元；出卖人应当在2011年12月31日前将该商品房交付买受人；合同第十五条约定：产权登记“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款万分之零点五的违约金，因买受人的原因造成本条结果的，出卖人不承担责任。”另双方于同日签订《补充协议》，约定：办理房屋所有权证等所需各项费用由买受人承担，买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订合同时一次性代收。合同签订后，章贵按合同约定向被告交付房款239131.00元。被告于2011年12月23日将房屋交付章贵。被告于2018年9月30日取得涉案13幢房屋的初始登记，于2019年2月13日向不动产登记机构提交了办证资料，其中《委托书》签字是许安菊，不动产登记机构《不动产登记申请表》记载：权利人：许安菊。涉案房屋不动产权证书记载：权利人：许安菊。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：原告与章贵已于2015年6月15日办理离婚登记，双方在《离婚协议》上明确：涉案房屋归原告所有。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，章贵与被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。因原告已合法取得该房屋的所有权，故原告享有对涉案房屋所有权利的主张。涉案房屋购房款已经如约支付，被告承诺在商品房交付使用后730日内即2013年12月23日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告逾期履行，构成违约，现涉案房屋依法归原告所有，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据涉案《商品房买卖合同》之约定，被告应当以原告已付房款239,131.00元的日万分之零点五向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2013年12月23日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2013年12月24日日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。原告在《中华人民共和国民法总则》施行后才向人民法院起诉主张违约金，由于逾期办证违约行为仍在继续，此时应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故应保护自起诉之日倒推三年的违约金，自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。即2013年12月24至2017年6月7日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2017年6月8日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2017年6月8日。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书的资料交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记并通知原告之日即视为履行了合同义务。被告于2019年2月13日向不动产登记机构提交了办证资料，故应以提交办证资料的时间，即2019年2月13日作为被告履行了合同约定义务的时间节点。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年6月8日至2019年2月13日，共计615天，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为239,131.00元×0.005%×615天=7,353.30元。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告许安菊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金7,353.30元。 二、驳回原告许安菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费101.00元（已按简易程序减半收取），由原告许安菊负担54.90元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担46.10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年九月四日 书记员  王 贵