广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14779号上诉人（原审被告）：龚崇岭，男，1976年5月12日出生，汉族，住湖南省安化县。上诉人（原审被告）：广东华苑物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路天河直街69号204房。法定代表人：蔡如青，职务董事长。委托诉讼代理人：黄秋艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈秋晓，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：佟顺刚，男，1968年9月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李龙，广东盛元天得律师事务所律师。委托诉讼代理人：余荣居，广东盛元天得律师事务所律师。上诉人龚崇岭、广东华苑物业管理有限公司（以下简称华苑公司）与被上诉人佟顺刚相邻关系纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初9934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚崇岭上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判龚崇岭无需承担责任；2.本案一、二审全部诉讼费、鉴定费和评估费均由佟顺刚承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清、归责不当。龚崇岭是案涉802房二手房东，入住才几年，而案涉楼龄已经二十多年。预留孔洞并非龚崇岭所为，其不应承担责任，佟顺刚一审证据不能证明孔洞是龚崇岭预留的，应承担举证不能的法律责任。2.案涉802房厨房洗碗盆排水管道接驳处轻微渗水，龚崇岭已经修复，无需法院裁判。龚崇岭厨房的轻微渗水不可能导致佟顺刚家瀑布式渗漏，一审法院未查清佟顺刚家受损的真正原因。3.一审判决支持连带责任不当、适用法律不当。双方相邻关系纠纷应适用过错责任，龚崇岭作为二手房东拎包入住，其正常生活用水排水行为并无过错，无需向佟顺刚赔偿，若要赔偿也只需承担最近年份及最轻责任。根据佟顺刚提供的渗漏视频，应由华苑公司承担主要责任。佟顺刚与华苑公司并非相邻关系，佟顺刚基于不同法律关系同时起诉龚崇岭和华苑公司，并主张连带责任没有法律依据。一审判决只引用相邻关系民事责任条款，属于适用法律明显不当。4.佟顺刚本就不常住在案涉703房，且其已经采取有效措施将渗漏水引流到其厨房下水槽，受损程度达不到非空置不可的地步，因此不存在空置损失，一审判决支持其空置损失无事实和法律依据。华苑公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判华苑公司无需承担责任；2.本案一、二审全部诉讼受理费、鉴定费和评估费均由佟顺刚承担。事实与理由：1.华苑公司无需对佟顺刚房屋损失承担赔偿责任。一审中，无证据明确指出其房屋受损是由公共排水管道造成。华苑公司在发现佟顺刚房屋漏水时已及时上门查看并提供相应帮助，已履行日常维护义务，不存在不作为侵权，即使有公共排水管道的原因，华苑公司也无需承担赔偿责任。2.若法院判决华苑公司承担责任，应明确承责比例。华苑公司认为即使公共排水管道是造成佟顺刚房屋受损的原因之一，但绝非主要原因，故法院应当根据责任大小明确损失承担的比例。3.华苑公司就703房、704房修复造价向一审法院提出书面异议，但未收到明确答复。华苑公司针对鉴定意见书（终稿）提出书面质证意见，对其中非因802房渗漏而受损的修复工程项目造价提出异议，认为该修复造价与本案无关，但一审判决及鉴定意见书（修改后终稿）中并未阐明华苑公司提出的异议是否被采纳，相应造价应否减少。佟顺刚对龚崇岭、华苑公司的上诉辩称：1.经一审法院委托的鉴定机构鉴定，证实案涉房屋受损系龚崇岭802房渗漏及案涉房屋所在楼宇公共排水管渗漏所致，龚崇岭、华苑公司均有责任，其上诉主张不应承担修缮及赔偿责任无事实和法律依据。2.渗漏水造成房屋受损严重，不具备正常居住条件，一审法院经现场勘验后确定龚崇岭、华苑公司赔偿空置费损失，理据充分。3.无论预留的孔洞存在原因为何，龚崇岭作为802房产权人，有修缮义务。4.龚崇岭主张其已经修复其802房厨房洗碗盆排水管道接驳处无事实依据，也无相关证据证明，系其单方主张。5.关于本案法律性质问题，佟顺刚的诉讼请求和主张的事实是基于其房屋受损要求龚崇岭、华苑公司停止侵害并赔偿损失，其请求权基础规范未《物权法》第三十七条，故本案是基于侵害物权产生的额财产损害赔偿纠纷，而非相邻关系纠纷。一审法院对案由的确定对本案基本事实认定和判决结果并无实质影响。华苑公司对龚崇岭的上诉述称：不同意龚崇岭的第二项上诉请求。龚崇岭对华苑公司的上诉辩称：一审未查明是谁预留孔洞的事实，无法认定谁承担多少责任。预留孔洞并非龚崇岭预留，是谁预留，其不清楚。华苑公司称其不应当承担责任，应当由法院认定。佟顺刚向一审法院起诉请求：1.龚崇岭停止侵害，消除危险，并对天河区天河路天河直街1号802房的卫生间及厨房等渗漏部位做防水修缮处理，直至不发生渗漏为止；2.华苑公司停止侵害，消除危险，并对天河区天河路天河直街1号楼宇破裂的公共排水管做修缮处理，直至不发生渗漏为止；3.龚崇岭、华苑公司连带赔偿佟顺刚703房受到的损失，包括佟顺刚修缮天河区天河路天河直街1号703房因漏水受到损害的部位的费用30000元以及因龚崇岭、华苑公司不作为侵权导致佟顺刚赔偿第三人的损失；4.龚崇岭、华苑公司连带赔偿佟顺刚703房的租金损失（租金损失按9000元/月，从2017年3月1日起计算至龚崇岭、华苑公司完成第1项、第2项诉讼请求时止）；5.龚崇岭、华苑公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：广州市天河区天河路天河直街1号703房（以下简称“703房”）查册时间为2019年11月29日的《广州市不动产登记查册表》载明佟顺刚是703房的产权人，共有情况为单独所有。广州市天河区天河路天河直街1号802房（以下简称“802房”）查册时间为2019年11月29日的《广州市不动产登记查册表》载明龚崇岭、吴聪是802房的产权人，共有情况为共同共有。佟顺刚现以802房及公共排水管漏水造成703房损失为由提起本案诉讼要求龚崇岭、华苑公司修复漏水并赔偿损失等。佟顺刚明确其起诉的703房是物理结构上的703房及704房，703房及704房统一为一个产权即上述《广州市不动产登记查册表》所指的703房，物理结构的703房楼上对应为802房，物理结构的704房楼上对应为803房。龚崇岭、华苑公司确认佟顺刚描述的上述房屋结构。佟顺刚提交《华苑大厦物业服务委托协议》（约定华苑公司负责小区内楼内公用排水管道的养护管理）及华苑公司向佟顺刚开具的物业管理费发票等，证明华苑公司是案涉房屋所在楼宇的物管公司。华苑公司另提交显示华苑大厦业主委员会出具的《关于终止物管服务的通知》，该通知载明华苑大厦业主委员会已于2019年11月23日与广州御欣源物业管理有限公司签订正式物业服务合同；自2019年11月23日起，华苑公司与华苑大厦的物业服务合同终止，请华苑公司自2019年12月8日中午12:00起正式撤离我小区。佟顺刚及龚崇岭对上述通知的真实性无异议。在本案中，佟顺刚申请对703房的受损原因进行鉴定，一审法院通过公开摇珠的方式选定广东稳固检测鉴定有限公司（以下简称“稳固公司”）作为鉴定机构。之后，一审法院组织各方及稳固公司的工作人员到703房、802房进行现场勘查。现场可见，佟顺刚将703房用实心墙体间隔成两套房屋（即佟顺刚本案所称的物理结构上的703房及704房），703房的天花板、墙壁等存在多处渗水、发霉痕迹。2018年11月20日，稳固公司出具《房屋完损性鉴定报告》（以下简称《鉴定报告》），载明：703房与802房为上下层对应关系，802房位于703房正上方；703房的厅、厨房等有渗水情况；鉴定结论：703房、704房客厅、厨房天花板底有渗水的主要原因是楼上生活用水及厨房排水管道渗漏导致水经楼板预留洞口、薄弱位置以及管道与楼板接合处渗入并蔓延、扩散所致；703房客厅西北角墙体有渗水的主要原因是雨水通过外墙裂缝等薄弱位置渗入并蔓延、扩散所致；704房卫生间铝扣板吊顶有渗水痕迹的主要原因是水经排水管在东南角立管水平连接管接驳处有渗漏所致；处理建议：对703房客厅西北转角处外墙重作防水处理；对802房厨房楼板预留孔洞进行密封，并对802房厨房重新做防水处理；对704房卫生间排水管道接驳处有渗水部位进行重新接驳安装处理；对802房厨房洗碗盆排水管道接驳处有渗水部位进行重新接驳更换处理；对锈蚀、老化的排水管道作更换并重新做好与楼板结合部位的防水处理。之后，稳固公司出具补充说明明确《鉴定报告》中的“对锈蚀、老化的排水管道作更换并重新做好与楼板结合部位的防水处理”该条处理建议更换的排水管道是指703房单元厨房、704单元卫生间、厨房顶部排水管。龚崇岭对稳固公司的上述意见提出异议。稳固公司就此作出回复函，明确经过现场各种检查、试验，可以明确是802房确实存在渗水情况，但不排除相邻801房（稳固公司称801房为笔误，实际为803房，下同）存在渗漏加剧了该渗水现象，鉴于803房在本次鉴定时未能进入检查，故报告内仅针对本次鉴定时可以明确的部位即802房渗水情况作出了确认。之后，一审法院组织双方及稳固公司的工作人员等到703房、802房以及广州市天河区天河路天河直街1号803房（以下简称“803房”）进行现场勘查。2019年3月9日，稳固公司作出《关于广州市天河区天河南街道天河直街1号补充鉴定意见》（以下简称《补充鉴定意见》），载明：经依次对803房卫生间各排水地漏进行放水试验，均未发现703、704房渗漏现象有明显加剧；803房的日常生活用水正常排放并未加剧703房的渗漏现象；导致703房厨房天花板孔洞严重流水现象的主要原因是802单元中部公共排水管道、管件或接口处有渗漏所致，稳固公司未能对802房房屋厨房处排水管外包层进行破损检查，故无法明确该段管道渗漏的具体位置；802房厨房洗菜池下方漏水情况也加剧了802、703之间楼板孔洞的漏水情况；在《鉴定报告》的处理意见不变的前提下，本次鉴定对具体修缮部位作出补充：详见附件图。附件图显示：703单元上方为802单元，704单元上方为803单元；703单元与802单元之间的楼板有一个孔洞；802单元与803单元中间有一公共排水管，该排水管通过802单元的地板再穿过703单元往下贯穿；文字说明显示：802单元与803单元中间的公共排水管处标注“此主排水管管道、管件或接口处有渗漏，需拆除排水管外包层详细检查后维修”，703单元与802单元之间的楼板处标注“楼板孔洞，导致严重渗水，应密封并在相邻部位面层重作防水处理”。龚崇岭对稳固公司的上述意见提出异议，稳固公司就此作出回复函称802房厨房洗菜池下方漏水情况加剧了802、703之间楼板孔洞的漏水情况。本案各方亦确认《补充鉴定意见》上所指的排水管道是案涉房屋所在楼宇的公共排水管道。佟顺刚就上述鉴定事项向稳固公司支付了鉴定费18000元。其后，佟顺刚亦申请对703房因802房渗漏而受损的修复费用进行评估，一审法院通过公开摇珠的方式选定珠海德联工程咨询有限公司广州分公司（以下简称“德联公司”）作为鉴定机构。2019年10月14日，一审法院组织各方及德联公司的工作人员到603房、703房进行现场勘查。2019年10月25日，德联公司出具《广州市天河区天河直街1号703房因803房渗漏而受损的修复工程项目造价鉴定意见书》（以下简称《鉴定意见书》），载明703房因802房渗漏而受损修复的总造价为23130.26元，704房因802房渗漏而受损修复的总造价为13543.28元。佟顺刚及华苑公司就《鉴定意见书》提出异议。之后，德联公司作出回复，明确703房因802房渗漏而受损修复的总造价为24401.59元，704房因802房渗漏而受损修复的总造价为13543.28元，共计37944.87元。佟顺刚就上述评估事项向德联公司支付了评估费5867.2元。一审另查明，广州市天河区天河路天河直街1号603房（以下简称“603房”）的业主刘晓青、刘春顺曾向一审法院起诉佟顺刚要求佟顺刚修复703房的渗漏等。一审法院就上案件作出（2017）粤0106民初7695号民事判决，查明：经鉴定603房的渗漏水原因为703房烟管口与主体交接处未密封好，楼上生活用水渗入603房所致；603房的处理建议为：1、对渗漏水的部位重新装饰处理；2、对703房烟管口与主体交接处重新做防水处理。根据查明的事实，上述判决判决：佟顺刚对703房烟管口与主体交接处重新做防水处理；佟顺刚向刘晓青、刘春顺赔偿603房的受损修复费用25394元及空置损失4500元等。佟顺刚不服上述判决并上诉至本院，本院就上述案件作出（2019）粤01民终8164号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另在本案中，佟顺刚明确其在本案要求华苑公司以及802房的业主龚崇岭承担责任，明确第三项诉请所指龚崇岭、华苑公司不作为侵权导致佟顺刚赔偿第三人的损失为43344元，具体证据为（2019）粤01民终8164号民事判决。龚崇岭及华苑公司认为上述损失与其无关。佟顺刚另明确第四项诉请是指703房因802房渗漏而无法正常使用的空置损失。佟顺刚另表示因物管公司已变更，其撤回第二项诉请，但保留向新的物业公司主张修复漏水的权利，另因华苑公司管理期间导致703房受损，华苑公司应赔偿相关损失。一审法院认为：根据703房的《广州市不动产登记查册表》，佟顺刚为703房的产权人。佟顺刚明确其起诉的703房是物理结构上的703房及704房，703房及704房统一为一个产权即上述《广州市不动产登记查册表》所指的703房，物理结构的703房楼上对应为802房，物理结构的704房楼上对应为803房。龚崇岭、华苑公司确认佟顺刚描述的上述房屋结构。本案根据佟顺刚的诉讼请求对其名下的703房（包括物理结构上的703房及704房）的渗漏问题及修复等进行处理。关于佟顺刚要求修复渗漏的诉请。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”第一百一十七条第二款规定：“损坏国家的、集体的财产或他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿。”根据稳固公司出具的《鉴定报告》及相关补充意见：703房、704房客厅、厨房天花板底有渗水的主要原因是楼上生活用水及厨房排水管道渗漏导致水经楼板预留洞口、薄弱位置以及管道与楼板接合处渗入并蔓延、扩散所致，704房卫生间铝扣板吊顶有渗水痕迹的主要原因是水经排水管在东南角立管水平连接管接驳处有渗漏所致；处理建议为：对802房厨房楼板预留孔洞进行密封，并对802房厨房重新做防水处理；对802房厨房洗碗盆排水管道接驳处有渗水部位进行重新接驳更换处理；因802单元与803单元中间的公共排水管管道、管件或接口处有渗漏，需拆除排水管外包层详细检查后维修，因703单元与802单元之间的楼板处有楼板孔洞，导致严重渗水，应密封并在相邻部位面层重作防水处理。上述《鉴定报告》显示703房的渗漏与802房以及802单元与803单元中间的公共排水管管道有关，并未显示与803房有关。根据《鉴定报告》查明的渗漏原因，佟顺刚主张802房的产权人龚崇岭承担责任并无不当。龚崇岭应对802房厨房楼板预留孔洞进行密封，对802房厨房重新做防水处理，并对802房厨房洗碗盆排水管道接驳处有渗水部位进行重新接驳更换处理。华苑公司作为上述房屋所在楼宇的物业管理公司，本应根据上述《鉴定报告》对802单元与803单元中间的公共排水管管道、管件或接口处的渗漏进行修复。鉴于华苑公司提交《关于终止物管服务的通知》证明其自2019年12月8日撤离703房所在小区，现该小区由广州御欣源物业管理公司提供物业服务。佟顺刚以物管公司已变更为由撤回第二项诉请并无不当，一审法院予以照准。佟顺刚可另循法律途径向现提供物业服务的物管公司主张权利，本案对此不予审处。关于佟顺刚要求龚崇岭、华苑公司赔偿703房因802房渗漏而受损的修复费用诉请。根据稳固公司出具的《鉴定报告》及相关补充意见，龚崇岭及华苑公司对于802房渗漏导致703房受损均有一定责任，且上述受损发生在华苑公司提供物业服务期间，佟顺刚要求佟顺刚、华苑公司赔偿修复费用并无不当。德联公司出具《鉴定意见书》认定703房因802房渗漏而受损修复的总造价为24401.59元，704房因802房渗漏而受损修复的总造价为13543.28元，共计37944.87元。故703房（包括物理结构上的703房及704房）因802房渗漏而受损修复的总造价为37944.87元，龚崇岭及华苑公司应向佟顺刚连带赔偿上述修复费用37944.87元。关于佟顺刚诉请龚崇岭及华苑公司连带赔偿703房空置损失的诉请。根据一审法院的现场勘察，703房的天花板、墙壁等存在多处渗水、发霉痕迹，上述渗水、发霉确会影响703房的正常居住使用，《鉴定报告》亦认定703房的部分位置受损是因802房渗漏导致，龚崇岭及华苑公司对于802房的渗漏均有一定责任，且上述渗漏发生在华苑公司提供物业服务期间，据此佟顺刚因703房无法正常使用诉请龚崇岭及华苑公司连带赔偿空置损失合法有据。鉴于703房并非完全无法使用，根据703房的损坏情况，一审法院酌情认定龚崇岭及华苑公司须向佟顺刚连带赔偿空置损失4500元。对于佟顺刚超出上述金额的诉请，一审法院不予支持。关于佟顺刚诉请龚崇岭及华苑公司连带赔偿佟顺刚向第三人赔偿的损失的诉请。根据已发生法律效力的（2017）粤0106民初7695号民事判决查明的事实，603房的渗漏水原因为703房烟管口与主体交接处未密封好，楼上生活用水渗入603房所致，并未显示603房的渗漏水原因与802房有关。佟顺刚作为703房的产权人应自行承担向603房业主的赔偿责任，佟顺刚诉请龚崇岭及华苑公司连带赔偿上述损失依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、龚崇岭于该判决发生法律效力之日起十日内，对广州市天河区天河路天河直街1号802房厨房楼板预留孔洞进行密封，对厨房重新做防水处理，并对厨房洗碗盆排水管道接驳处有渗水部位进行重新接驳更换处理；二、龚崇岭、广东华苑物业管理有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内，向佟顺刚连带赔偿广州市天河区天河路天河直街1号703房的受损修复费用37944.87元；三、龚崇岭、广东华苑物业管理有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内，向佟顺刚连带赔偿广州市天河区天河路天河直街1号703房的空置损失4500元；四、驳回佟顺刚的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4180元，由佟顺刚负担3320元，龚崇岭、广东华苑物业管理有限公司负担860元；鉴定费18000元，由佟顺刚负担3000元，龚崇岭、广东华苑物业管理有限公司负担15000元；评估费5867.2元，由龚崇岭、广东华苑物业管理有限公司负担。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对龚崇岭、华苑公司的上诉，本院评析如下：龚崇岭上诉“预留孔洞”不是其所预留，不应由其作密封处理。对此本院认为，即便孔洞不是龚崇岭所预留，但是龚崇岭作为802房的产权人，应当对房屋尽到维护和修缮的义务，以防止对相邻方造成损害。预留孔洞导致生活用水或厨房排水渗入楼下，给703房和704房的使用造成影响，龚崇岭应当对预留孔洞作密封处理，以消除上述影响。一审法院对该问题的处理并无不当，本院对此予以认同。龚崇岭上诉认为802房厨房洗碗盆排水管道接驳处轻微渗漏，龚崇岭早已修复，无需判决。对此本院认为，龚崇岭对此并未举证予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对此不予采信。龚崇岭上诉认为佟顺刚不常住703房，且龚崇岭已采取有效措施将渗漏水引流到其厨房下水槽，其受损程度达不到非空置不可的地步，不存在空置损失。对此本院认为，虽然703房并非完全无法使用，但是渗水客观上也会影响房屋的使用，包括龚崇岭自己使用和对外出租，因此一审法院酌情认定4500元的空置损失，并无明显不当，本院予以认同。龚崇岭上诉认为一审判决连带责任不当，华苑公司上诉认为其无须对房屋损失承担赔偿责任。对此本院认为，703房受损有几个方面的原因，既包括802房厨房楼板预留孔洞和洗碗盆排水管道接驳处的渗漏，也包括802单元与803单元中间的公共排水管道、管件或者接口处的渗漏，上述渗漏共同导致703房受损。而前者属于龚崇岭的责任范畴，后者属于华苑公司责任范畴，一审法院据此判决龚崇岭和华苑公司承担连带责任，处理并无不当，本院予以认同。华苑公司上诉认为承担责任应当明确责任的比例。对此本院认为，佟顺刚起诉要求龚崇岭、华苑公司承担连带责任，至于龚崇岭、华苑公司内部如何分责，不属于本院处理的范畴，华苑公司可与龚崇岭协商或者另循法律途径解决。华苑公司上诉认为其对703房和704房修复造价向一审法院提出异议，但是未收到明确的答复。对此本院认为，华苑公司虽然提出异议，但是没有充分证据反驳《鉴定意见书》对修复造价的意见，一审法院采信《鉴定意见书》有关造价的意见，处理并无不当，本院予以认同。综上所述，龚崇岭、华苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1720元，由上诉人龚崇岭负担860元，上诉人广东华苑物业管理有限公司负担860元。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 庞智雄审判员 李 琦二〇二〇年九月二十二日法官助理曹筱雨书记员林谷曼