四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终957号 上诉人（原审被告）：广元合兴置业有限公司，住所地：四川省广元市利州区雪峰街道办事处利州东路，统一社会信用代码91510802590458387L。 法定代表人：赵福山，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高黎明，系公司法务。 被上诉人（原审原告）：李伟，男，1966年10月10日出生，汉族，住四川省苍溪县。 被上诉人（原审原告）：李建华，女，1966年7月24日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 二被上诉人的委托诉讼代理人：王兴太，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 上诉人广元合兴置业有限公司因与被上诉人李伟、李建华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初2848号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广元合兴置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案全部诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一审认定事实错误，上诉人与被上诉人于2015年3月3日签订的《商品房买卖合同》，同日签订了买卖合同的补充协议，双方明确了各自的权利义务。补充协议第六条第一款约定了“该商品房符合交付条件是商品房在通过五方责任主体单位竣工验收合格后，可交付买受人使用。出卖人在所在房屋的当地报纸上公示或电话通知，无需以书面形式通知买受人办理房屋交付手续，买受人均须于合同约定或出卖人通知的交房日主动前往九广汽车城销售中心办理房屋交付手续。”上诉人认为补充协议中符合交付条件的时间为2018年8月17日，上诉人无须再以书面方式通知买受人，买受人应当主动前往办理相关手续，一审法院认定符合交付条件的时间有误。 李伟、李建华答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。2020年3月31日建设局公示直到现在也不符合交付条件；我方认为违约损失一审判少了，只要对方认可违约，我方放弃上诉。 李伟、李建华向一审法院提出诉讼请求：1、被告履行合同义务，交付原告购买的九广合作汽车产业综合服务园一期商品房40.5平方米和39.79平方米两处商铺；2、被告赔偿原告逾期交房至2019年12月31日的营业损失277308元；3、被告支付原告违约金158030元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的案件事实：2015年3月3日，原告与被告合兴公司签订《商品房买卖合同》约定，由原告购买被告开发的九广合作汽车产业综合服务园一期汽车配件卖场（-1）-A-1和（-1）-A-2号营业用房，房屋建筑面积分别为40.5平方米和39.37平方米，总价分别为459016元和433818元。合同第十一条约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条关于逾期交房的责任的部分中约定：除不可抗力以外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）（不作累加）（1）逾期90日内，自第十一条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付购房款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。 同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第二条约定九广汽车产业园区为大型专业市场，由专业公司统一招商、统一经营、统一管理，但案涉房屋为自营商铺，不受此约束。该协议第六条对《商品房买卖合同》第十一条进行补充约定，即该商品房符合交付条件是商品房通过几方责任主体单位验收合格后，可交付买受人使用。出卖人在所在房屋的当地报纸上公示或电话通知，无需以书面形式通知买受人蛮力房屋交付手续，买受人均需于合同约定或者出卖人通知的交房日主动前往九广汽车销售中心办理房屋交付手续。买受人在接收商品房时，应按合同项下商品房进行验收，同时与出卖人委托的物管公司交接房屋钥匙，签署商品房验收交接单。同时该补充协议特别约定出卖人承诺在该商铺交付使用时将水、电、气借口安装到商铺。 合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款892834元。 2019年7月18日，案涉房屋完成竣工验收，取得竣工验收报告。 一审法院认为，本案的争议焦点为:一、被告合兴公司是否应当立即向原告李伟、李建华履行交房义务；二、被告合兴公司是否应当向原告支付逾期交付房屋的违约金和产生的营业损失。 关于焦点一：案涉房屋于2019年7月18日完成综合竣工验收，故根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用“的规定，案涉房屋符合法定交付条件。同时，根据双方签订的补充协议，完成五方责任主体验收，房屋即达到交付条件，故合同约定的交房条件也已经成就。关于原告提及的自营商铺应当隔断、水电应当通至商铺内的意见，首先合同并未约定应当对原告所购买的商铺进行隔断；其次，水、电已经通至原告商铺所在商场区域内，原告的商铺能够正常使用。如在使用过程中，不能如合同约定将水、电通至原告的商铺内，原告可另案主张违约责任，但不影响本案房屋的交付。综上，被告应当立即向原告交付房屋。 关于焦点二：根据原、被告双方的合同约定，案涉商品房应当在2015年12月31日前向原告交付，但被告至今未向原告交付房屋，已经逾期，故应当向原告支付违约金，根据合同约定，违约金应按照已付购房款每日万分之一从2016年1月1日起支付违约金。案涉房屋虽然在2019年7月18日完成综合竣工验收，但其在庭审中未能举证证明其完成验收后曾通知原告收房。在一审开庭审理时，被告当庭出示竣工验收报告以此证明案涉房屋验收合格，可以交付，视为其履行了通知原告收房的义务，考虑到收房包含房屋验收，与物管公司进行交接，签署验收单等一系列交接手续，故一审法院酌情确认1个月的准备时间，即逾期交房的违约金应当计算至第二次庭审后一个月即2019年12月12日，共计95801.09元。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告欲证明其租金损失应当以有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准为依据，仅以该委托经营管理协议无法达到证明原告所购买商铺的出租价格的目的，故原告应当承担举证不力的责任。另一方面该损失已经超出了被告订立合同时预见到或者应当预见到其违反合同可能造成的损失。且案涉房屋本身系营业用房，原告购买系一种投资行为，其自身也应当承担商业风险，不宜将该风险全部转移至被告。最后，本案已经按照购房款总额每日万分之一计算了逾期交房的违约金，该违约金也足以弥补原告的损失，故对原告主张的损失，应不予支持。 关于被告合兴公司主张的2014年6月8日至2018年8月17日的下雨天数554天应当予以扣除的意见。根据合同约定，仅不可抗力才是被告逾期交付商品房的免责条件，而不可抗力一般是指存在“自然灾害，如台风、洪水、地震等，政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱；”等情况，根据广元市公共气象服务中心出具的2014年6月8日至2018年8月17日的雨天统计中证明的雨天应属于天气的一种正常状态，并未达到自然灾害的程度。且被告在与原告签订合同时，应当考虑到工程期间可能发生的恶劣天气影响工程进度的特殊情况。故一审法院对被告要求扣除雨天的意见不予采纳。 据此，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告广元合兴置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告李伟、李建华支付逾期交房的违约金95801.09元；二、驳回原告李伟、李建华的其他诉讼请求。 二审中，上诉人出示本院2020年3月13日作出的【（2020）川08民初13号民事裁定书】一份。证明《国有建设用地使用权出让合同》与《九广合作汽车综合服务产业园迟延履行违约责任结算协议》被我院认定为管理与被管理的行为，那么土地交付应当认定为行政交付义务，自然资源局未合法交付土地，故属于免责条款；我公司与国土局的土地纠纷，对本案纠纷有影响，若是行政纠纷，那么就会影响本案处理，是否能中止审理，待另一案件处理结果，后再进行本案的处理。被上诉人质证认为，民事裁定书系上诉人与国土局的纠纷，与我公司买卖合同关系无关。 被上诉人出示广元市住房和城乡建设局2020年3月31日公告一份。证明涉案项目至今没有完成项目竣工验收。上诉人质证认为，对公告的真实性无异议，但是对内容不认可，因为根据我们签订合同约定的五方验收主体不包含有建设局；因此我们竣工验收是五方责任主体，故我方验收是合格的，五方责任单位已经验收，确认时间是2018年8月17日；一审法院庭审时已出示验收合格的证据。 对双方当事人二审提交的证据和二审争议的事实，本院审查认为：上诉人广元合兴置业有限公司提交的两份法律文书为广元市自然资源局起诉广元佳元汽车有限公司支付土地出让金的建设用地使用权出让合同纠纷案民事裁定书，上诉人广元合兴置业有限公司并非该诉讼当事人，且该民事裁定书系处理案件管辖问题，尚未涉及实体审理，与本案无关，亦不能证明上诉人主张的待证事实。对被上诉人主张的截止目前涉案房屋是否竣工验收的问题，应以竣工验收报告是否取得为准，经审查，2019年7月18日涉案房屋经五方责任验收，取得《竣工验收报告》。 综合一、二审举证质证，二审经审理查明的事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人广元合兴置业有限公司认为涉案房屋通过五方责任主体验收合格的时间为2018年8月17日,未提供证据证明，其主张本院不予采信;现有证据可以证明一审法院认定的2019年7月18日涉案房屋经五方责任验收，取得《竣工验收报告》并无不当。 此外，关于上诉人广元合兴置业有限公司主张逾期交房系第三人原因，即认为广元市自然资源局未按照国家要求净地出让，不应由其承担逾期交房责任的问题。本院认为，案外人广元市自然资源局向上诉人广元合兴置业有限公司出让土地是否净地交付系双方在建设用地使用权出让合同中约定完成的事项，也是上诉人广元合兴置业有限公司能够进行商品房开发建设的前提条件，交付满足项目开发建设要求的土地是平等主体之间约定完成的商业义务行为。上诉人广元合兴置业有限公司在签订涉案《商品房买卖合同》时，应当清楚涉案土地是否完成拆迁、征地，是否能够满足项目的开工建设要求，属于商业风险情形，不能以此免除上诉人广元合兴置业有限公司应当向被上诉人承担的合同责任，至于其与案外人之间的纠纷，应依照法律规定或按照约定另行解决。 综上所述，上诉人广元合兴置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16754元，由上诉人广元合兴置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 夏茂中 审 判 员 徐小雁 审 判 员 吕 晶 二〇二〇年九月十五日 法官助理 刘 骁 书 记 员 黄 琴