江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5570号上诉人（原审被告）：裘强，男，汉族，1982年2月10日生，住江西省南昌市新建区，现住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：曹剑桥，江苏苏延律师事务所律师。委托诉讼代理人：董袁，江苏苏延律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱丽，女，1981年3月27日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。上诉人裘强因与被上诉人朱丽房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院(2019)苏0113民初7400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法由审判员李任飞进行独任审理。本案现已审理终结。裘强上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回朱丽原审的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用均由朱丽承担。主要事实与理由：一、上诉人已于2019年9月底向被上诉人交付了坐落于栖霞区（以下简称案涉房屋），被上诉人亦认可上诉人退房，且恢复施工系被上诉人要求，该期间不应当认定为上诉人对房屋的占有使用。原审判决认为“案涉房屋的返还时间为2019年10月28日，上诉人应当支付合同解除后的占有使用费”，系事实认定错误。二、原审判决要求上诉人支付免租期租金损失12603元，属于认定事实不清，适用法律错误。2019年2月1日前的期间不属于原审法院认定的“免租期”，原审法院忽略了出租人交付的义务，对合同条款任意扩大解释，有失公允，于法无据。1、依照合同法第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，上诉人承租房屋用于生产经营，而被上诉人交付时案涉房屋系毛坯房，不进行装修根本无法正常使用，被上诉人有义务保障其交付的租赁房屋处于可以正常使用的状态。2、根据案涉租赁合同第二条，租期自2019年2月1日起至2027年1月31日止。因上诉人投入装修及运营成本，自2019年2月1日起开始计算租金。可以看出双方在签订案涉租赁合同时，对案涉房屋无法正常使用的现状是明知的，为了保障案涉房屋可以正常使用，被上诉人未自行装修，而是将该部分义务一定程度上交由上诉人承担，而通常意义的免租期应当是在出租人交付的房屋可以正常使用的情况下，承租人自行选择另行装修时，出租人给予的租金的优惠期间。故2019年2月1日前的期间不属于原审法院认定的“免租期”。3、依照合同法第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉租赁合同中也明确约定了租金起算日为2019年2月1日系因上诉人投入装修和运营成本，并不是被上诉人主张的双方签署长期租赁合同，且租赁合同中也没有约定，在上诉人违约的情况下，该部分损失由上诉人承担。原审法院对此合同条款进行了超出签订目的的扩大解释，有失公允，于法无据。三、在合同双方已经明确约定了违约责任的情况下，原审判决要求上诉人另行承担两个月的房屋空置费，于法无据。案涉租赁合同第八条第2款约定，上诉人在租赁期限内要求退租的，应提前2个月通知被上诉人，并承担相应违约责任，即被上诉人不退还房屋租金和押金，不承担乙方装饰装修损失。根据该项约定，被上诉人对于上诉人在租赁期内提前解约以及因此造成的损失是可以预见的，并且也对违约责任进行了约定。合同履行过程中，上诉人于2019年9月底向被上诉人通知其解除租赁合同的意思表示，被上诉人也予以认可，虽然上诉人提前解除合同系违约，但其不仅承担了案涉房屋的装修费用，也额外承担了被上诉人要求恢复原状的损失，且被上诉人也在10月初进行了招租。故上诉人交付的押金己经足以弥补被上诉人受到的损失，原审法院不应当苛责上诉人承担合同以外的其他违约责任，被上诉人无权要求上诉人支付两个月的租金损失。朱丽辩称：1、关于占有使用费，上诉人是在2019年9月底突然提出9月到期就不租商铺了，要求提前解约。被上诉人则提出要求必须赔偿损失，恢复原状。显然，被上诉人对上诉人在2019年9月底提出的当月解约及退还房屋是不认可的，因此双方并未办理商铺的交接，商铺仍然由上诉人占有。在上诉人对商铺实施恢复施工期间，商铺仍然由上诉人控制，直到2019年10月28日才通知验收，但商铺的楼梯、墙面仍然没有恢复原样，在商铺的外墙面仍然有上诉人经营足浴店的门牌以及灯带，所以一审法院仅判决上诉人承担2019年10月1日至2019年10月28日的占有使用费，其实是对上诉人有利的，被上诉人是因为避免诉累，才没有提起上诉。2、关于免租期，租赁合同约定商铺于2018年12月1日交付租金，自2019年1月1日起计算，2018年12月1日至2018年12月31日就是免租期，在一审庭审中，法官询问过免租期是否是2018年12月1日至2019年1月31日，上诉人当时回答“是的”。租赁合同虽然没有约定上诉人提前解约，应支付免租期的租金，但因为上诉人租赁商铺8年，是一个长期租赁，被上诉人考虑到可以长期稳定的获取租金收益，才同意给予上诉人一个月的免租期。现上诉人仅租赁9个月就提前解约了，导致被上诉人的合同目的不能实现。如果上诉人是短期租赁，考虑到商铺的租金数额较大，被上诉人是不可能给予上诉人免租期的。故，从双方签订合同的目的以及实际履行的情况，根据公平原则，上诉人应赔偿被上诉人免租期的租金损失，一审法院酌定的数额公平合理。3、关于房屋的空置损失，租赁合同第八条第二款明确约定，上诉人在租赁期限内，如要求退租的，应提前两个月通知被上诉人，并按上一条约定承担违约责任。上一条约定的违约责任是如因上诉人原因毁约或违约，被上诉人不退还剩余房租和押金，不承担上诉人的装饰装修损失。但本案中上诉人是在2019年9月底提出当月到期不再租赁，并未提前两个月告知，合同约定提前两个月通知，就是考虑到商铺不好出租，商铺的租金数额较大，提前告知可避免发生空置产生较大损失。这两个月就是双方在签订合同时，就能预见到的房屋可能出现了空置期，故上诉人违反合同约定，未履行提前两个月通知的义务，应赔偿由此造成的空置损失。合同约定提前两个月履行通知与合同第八条第一款约定的违约责任，即不退还剩余房租和押金是一个并列的关系。房屋空置损失、押金不退还、剩余房租不退还，均属于上诉人提前解约的情况下，应承担的违约责任。押金也不足以弥补被上诉人所受的损失，一审法院判决上诉人赔偿两个月标准的空置损失有事实和法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。朱丽向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除朱丽、裘强于2018年11月4日签订的《租赁合同》；2、判令裘强立即将南京市栖霞区仙林大学城湖城艺境花园35幢1室（含一、二层）商铺腾空并恢复原状后予以返还，另支付拖欠朱丽的租金或房屋占有使用费（自2019年10月1日起至实际返还之日止，按合同约定的年租金标准计算）；3、判令朱丽有权没收押金20000元；4、判令裘强赔偿朱丽2018年12月1日至2019年1月31日期间免租期的租金损失38333元；5、判令裘强向朱丽支付房屋空置损失38333元；6、判令裘强赔偿朱丽两个月房租38333元；7、本案诉讼费用由裘强承担。一审法院认定的事实：朱丽系案涉房屋所有权人。2018年11月4日，朱丽（甲方）与裘强（乙方）就案涉房屋签署《金地湖城艺境商业街租赁合同》（以下简称租赁合同）,主要内容为：朱丽将案涉房屋出租给裘强，面积为111.02平方米，租期自2019年2月1日起至2027年1月31日止，租金起算日期为2019年2月1日；2019年2月1日至2021年1月31日期间的年租金标准为230000元，后期租金逐年递增，租金每半年缴纳一次，且裘强应在本期租金到期前30日支付下一期租金。如乙方未按期足额支付甲方下期租金，甲方有权终止合同并要求乙方赔偿2个月租金。押金20000元，承租期满之后15日内退还。案涉房屋于2018年12月1日交付后，乙方应在2个工作日支付当期6个月租金；乙方自主经营，甲方不得干涉其经营活动。在不破坏房屋主体结构的前提下，乙方有权在承租期内拆除甲方出租位置内乙方添附的装修及附属设施，甲方不得以任何理由索赔；双方合同到期后，乙方需要在十五天内将商铺内可移动部分物品全部转走，禁止损坏墙体结构否则视为自动放弃所有权，甲方不承担物资的折现以及赔偿责任；租赁期限内，如因乙方原因毁约或者违约，甲方不退还剩余房租和押金，不承担乙方装饰装修损失。乙方在租赁期限内，如要求退租的，应提前2个月通知甲方，并按约定承担违约责任。租赁合同签署后，朱丽将案涉房屋交付裘强使用，裘强交纳押金20000元并支付租金至2019年9月30日。另查明，裘强承租包括案涉房屋在内的湖城艺境花园35幢多个沿街商铺，用于经营“御足天下”足疗店。因裘强提前解除租赁合同与相应业主产生纠纷，湖城艺境花园35幢2室、3室、4室业主亦向法院提起诉讼。再查明，2019年6月，裘强以足疗店经营困难为由要求将租金变更为按月支付，具体方式为当月月底支付次月租金。2019年8月、9月的租金均由裘强按月支付，但也存在延迟数日支付之情形。2019年9月底，裘强向朱丽提出退租。2019年10月期间，裘强对案涉房屋内物品进行了清空以及拆除恢复施工。2019年10月28日，裘强通知朱丽案涉房屋已全部施工完毕，要求朱丽到场进行验收。此后，双方未就房屋腾空、返还等问题达成一致意见。裘强为证明已就租金支付方式以及合同解除与朱丽达成一致意见，向法院提交了与朱丽之间的微信聊天记录。2019年7月2日，裘强向朱丽发送微信：“老板娘，昨天晚上到现在跟2、3、4、5、6、7号都沟通过，她们都同意1个月1付，月底付款，您在哪里我当面跟你说，希望老板娘支持一下”。朱丽微信回复：“我在家，我跟大家意见一致，支持这个付租方式，晚上有时间我和我老公去你店里坐坐”。2019年9月27日，裘强向朱丽发送微信：“店铺租到月底不租了，所以想跟你当面说下”。朱丽回复：“哦，晚上我和我老公去你店里”。2019年10月14日，朱丽向裘强发送微信：“老板，你这退房给我，这都十几天了，你再没恢复好。还有我那两个月免租期房租你什么时间给我，还有这个月的房租，你什么时间给我”。裘强回复：“不是已经拆了，已经在做门了，老板娘你不是已经贴了租房吗？我店都关门了，哪里还有钱”。朱丽回复：“我贴不贴租房是你不租了，我才贴的，你店关不关门跟我没有关系，你用我的房子你就应该给我房租，咱们是有合同，不能你说没钱就可以不付房租吧”。此后，双方通过微信陆续对租金、补偿费用等进行了沟通，但未能达成一致意见。审理中，一审法院赴案涉房屋进行了现场查看。现案涉房屋一楼已基本清空，楼梯及墙体主体已恢复，商铺二楼尚留有卫生洁具、浴缸、吊顶、隔墙等,房屋外墙有裘强安装的灯带。裘强表示对于屋内装修及物品均自愿放弃，不再主张相应权利，外墙灯带愿意进行整改。关于合同解除问题，裘强称曾于2019年9月29日与包括朱丽在内的相应业主进行了现场沟通，各业主均表示同意解除合同。对此，朱丽表示，各业主当日同意解除合同是附条件的，需要裘强赔偿损失、并将房屋恢复原状。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，朱丽、裘强签署的租赁合同系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自权利义务。关于合同的解除问题。朱丽提出因裘强未按时支付房租，且未按合同约定时间提出退租，要求解除合同。根据裘强提供的微信聊天记录显示，双方已将租金支付方式变更为按月支付，但也存在延迟数日支付之情形。此外，从双方2019年9月29日现场沟通情况以及微信聊天记录来看，双方对于提前解除合同并无实质争议，仅是对合同解除后的赔偿及恢复施工问题未达成一致意见。综合双方9月29日的沟通情况、微信聊天记录、租金实际支付情况等因素，一审法院确认租赁合同已于2019年9月30日解除。因双方签署的租赁合同在提起本案诉讼前即2019年9月30日已经解除，故对于朱丽要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于案涉房屋的返还问题。在本案中，朱丽、裘强双方对于案涉房屋的返还及恢复施工问题进行了沟通，裘强在结束对案涉房屋的恢复施工后于2019年10月28日通知朱丽验收。此后，双方对于裘强是否腾空返还房屋及恢复施工是否符合要求未达成一致意见。对此，一审法院认为，在租赁合同并未约定裘强需要将形成附合的装饰装修进行恢复的情况下，裘强已经对案涉房屋进行了恢复施工，并将影响案涉房屋使用功能的楼梯进行了恢复，室内可移动物品也已基本清空。虽然朱丽认为裘强的恢复施工存在瑕疵，但并不妨碍朱丽实际占有案涉房屋。结合双方微信聊天记录以及朱丽已在案涉房屋处张贴招租广告的事实，可以视为裘强已于2019年10月28日将案涉房屋返还，朱丽也已实际占有了案涉房屋。因案涉房屋内物品已基本清空，裘强也明确表示放弃案涉房屋室内的遗留物品并已将房屋返还，故对于案涉房屋再行腾空、恢复已无必要。基于上述原因，一审法院对于朱丽要求裘强将案涉房屋腾空、恢复原状并予以返还的诉讼请求，依法不予支持。关于案涉房屋外墙的灯带问题，裘强在审理中表示愿意进行整改，故一审法院从减轻当事人诉累角度出发，依法确认裘强应将安装在案涉房屋外墙的灯带予以拆除。关于占有使用费。根据庭审查明的事实，裘强已实际缴纳租金至2019年9月30日，但案涉房屋的返还时间为2019年10月28日，裘强应当支付合同解除后占用案涉房屋产生的占有使用费17644元（230000元/年÷365天×28天）。关于裘强应承担的违约责任问题。虽然一审法院确认双方签署的租赁合同已于2019年9月30日解除，但裘强在租赁期限内因其自身原因导致租赁合同提前解除，应当承担相应违约责任。具体如下：1、关于押金。按照租赁合同约定，裘强在租赁期限内违约的，朱丽无需退还20000元押金，该项约定属于裘强违约后所应当承担的违约责任。现朱丽要求该20000元不予退还，符合双方合同约定，一审法院依法予以支持；2、关于免租期的租金损失。虽然双方未约定裘强提前解约应承担免租期的租金损失，但朱丽主张因双方签署了长期租赁合同方才同意给予两个月的免租期，该项主张具有一定的合理性。综合租赁合同约定、履行情况以及当事人过错程度等因素，一审法院酌定由裘强向朱丽支付相当于20天租金标准的免租期租金损失12603元（230000元/年÷365天×20天）；3、关于房屋空置损失。裘强在租赁期限内提前解约，应当向朱丽支付由此导致的房屋空置损失。综合租赁期限、租赁解除原因、案涉房屋出租难易程度、当事人过错等因素，朱丽要求裘强承担按两个月租金标准计算的房屋空置损失具有合理性，但房屋空置损失、押金不予退还均属于裘强提前解约应当承担的违约责任。一审法院虽已确认押金20000元无需返还，但该押金尚不足以弥补朱丽的该项损失，故一审法院对裘强应支付的房屋空置损失金额确认为18333元（230000元/年÷12个月×2个月-20000元）；4、关于朱丽要求裘强另行赔偿两个月租金38333元的诉讼请求。因双方已就租金支付方式变更达成了一致意见，虽然裘强存在延迟数日支付的情形，但该违约情形较轻，且朱丽已就裘强提前解除合同主张了违约责任，故对于该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、租赁押金20000元归朱丽所有，不再向裘强退还；二、裘强于判决发生法律效力之日起十日内向朱丽支付房屋占有使用费17644元、免租期租金损失12603元、房屋空置损失18333元，合计48580元；三、裘强于判决发生法律效力之日起十日内向将其安装在南京市栖霞区仙林大学城湖城艺境花园35幢1室外墙的灯带拆除；四、驳回朱丽的其他诉讼请求。双方对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方均无新证据提交。二审期间，本案的争议焦点为：被上诉人是否需要向上诉人返还押金；上诉人是否应向被上诉人支付合同解除后的占有使用费、免租期租金损失、房屋空置费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，结合现有事实，一审法院确认双方签署的租赁合同已于2019年9月30日解除并无不当，但裘强在租赁期限内因其自身原因导致租赁合同提前解除，应当承担相应违约责任。关于占有使用费。裘强违约提前解除合同，将案涉房屋一定程度上恢复原状并交还，是其应尽的义务。裘强主张免除其恢复施工期间的房屋占有使用费，理由不能成立。根据法院查明的案涉房屋租金的缴纳情况及房屋返还时间，裘强应当支付合同解除后交还房屋之前的占有使用费17644元。关于押金。双方租赁合同中对不予退还押金的条件已有明确约定，一审对朱丽要求押金20000元不予退还的诉请予以支持，符合合同约定及法律规定。关于免租期的租金损失。虽然双方未约定裘强提前解约情况下应如何处理，但朱丽主张因双方签署了长期租赁合同方才同意给予2个月的免租期的主张具有合理性，一审法院考虑到租赁合同约定的租期及实际履行情况，酌定由裘强向朱丽支付相当于20天租金标准的免租期租金损失12603元，系依法行使裁量权，已充分考量双方权益，并无不当。关于房屋空置损失，裘强在租赁期限内提前解约，应当向朱丽支付由此导致的房屋空置损失。综合租赁期限、租赁解除原因、案涉房屋出租难易程度、当事人过错等因素，朱丽要求裘强承担按两个月租金标准计算的房屋空置损失具有合理性，但房屋空置损失、押金不予退还均属于裘强提前解约应当承担的违约责任。考虑到押金尚不足以弥补朱丽的损失，一审法院在扣除押金费用后，认定裘强应支付的房屋空置损失金额为38333元，亦并无不当。综上所述，裘强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1515元，由上诉人裘强负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二〇年九月二十二日书记员  陈晓君