山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7679号上诉人（原审原告）：阚宝娟，女，1986年4月8日出生，汉族，住山东省莒南县。委托诉讼代理人：刘建鑫，国浩律师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇，国浩律师（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张良智，男，1980年12月5日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审被告)：刘丛（系张良智之妻）（原审被告、系张良智之妻），女，1984年3月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李斌，山东海右律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊堂，山东海右律师事务所律师。上诉人阚宝娟因与被上诉人张良智、刘丛房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初9643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阚宝娟上诉请求：1.请求撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初9643号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案的鉴定费、律师费、诉讼责任险费用以及一审、二审诉讼费由张良智、刘丛承担。事实和理由：阚宝娟如约履行《房屋买卖合同》，合法行使自己的权利，合同未能履行的原因是张良智的根本违约行为，一审法院因阚宝娟未能将房屋价款提存继而认定涉案合同未能继续履行也有阚宝娟的责任，明显认定事实不清。（一）张良智已经明确作出不再履行《房屋买卖合同》的意思表示，《房屋买卖合同》未能继续履行的完全是张良智的根本违约造成的。《房屋买卖合同》签订后，阚宝娟依约支付了10000元定金以及居间服务费、金融服务费等，2016年7月12日张良智明确表示拒绝履行《房屋买卖合同》，8月12日向阚宝娟发出《解除房屋买卖合同通知书》，张良智已经明显作出了不履行《房屋买卖合同》的意思表示。阚宝娟向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求确认《解除房屋买卖合同通知书》无效以及《房屋买卖合同》继续履行，济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初5482号《民事判决书》支持了阚宝娟《解除房屋买卖合同通知书》无效的诉讼请求，认为《房屋买卖合同》有效，但是却以无法直接强制执行为由未能支持《房屋买卖合同》继续履行的诉讼请求。法院判决一方面认定《房屋买卖合同》有效，另一方面却未支持继续履行《房屋买卖合同》，阚宝娟向法院提起要求继续履行之诉，已经穷尽了一切手段，一审法院认定涉案合同未能继续履行也有阚宝娟的责任，明显是错误的。（二）阚宝娟未将剩余全部购房款提存不违反《房屋买卖合同》约定，也不违反法律强制性规定，一审判决在阚宝娟没有任何违约行为，张良智已经根本违约的情况下，认定阚宝娟未将剩余购房款提存是导致合同无法继续履行的原因之一，明显错误。将剩余购房款提存只是法院提出的解决房屋买卖合同纠纷方式或者意见，阚宝娟与张良智应当按照法定或者约定的方式履行各自的义务，阚宝娟提存与否不影响合同的履行。第一，根据《合同法》第一百零一条第一款规定：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领…”。在双务合同中，一方的提存行为更在于完成所负之合同义务,免于承担违约责任。在本案中，将剩余购房款提存不是法律规定必须的理由，阚宝娟未提存不违反法律的规定。第二，（2016）鲁0102民初5482号案件并非以阚宝娟未将剩余购房提存为由，而是以无法直接强制执行和支付购房款的前期条件无法成就为由未能支持阚宝娟继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求。一审法院认为阚宝娟未能将剩余购房款提存是导致合同无法继续履行的原因之一与生效的（2016）鲁0102民初5482号判决相悖。第三，根据《房屋买卖合同》约定，支付首付款的前提条件为办理网签之后，支付贷款的前提条件是贷款手续办理完毕，张良智配合办理网签义务在前，阚宝娟缴纳首付款及剩余款项的义务在后，阚宝娟有先履行抗辩权，张良智已经明确表示拒绝履行义务，阚宝娟为维护自身合法权益，有权暂不支付购房款。第四，根据《房屋买卖合同》的约定以及二手房交易的流程，一般是先办理网签，交易双方向银行提交资料，然后办理房屋产权登记过户，阚宝娟在交易过程中的主要义务就是按照交易流程及《房屋买卖合同》约定的节点支付购房款，在交易的各个过程中都需要作为张良智（卖方）的配合，在张良智看到涉案房屋划入学区房而带来的巨大增值获利时，以自己行为明确表示拒绝履行《房屋买卖合同》，拒绝配合办理一切手续，《房屋买卖合同》的无法履行与阚宝娟无关。第五，阚宝娟没有任何违约行为，阚宝娟为了能够继续履行《房屋买卖合同》向人民法院提起诉讼，穷尽了一切手段，一审法院认为没有提存剩余购房款导致合同无法继续履行，明显过分加重了阚宝娟的义务。二、一审法院认定阚宝娟要求的违约金过高，不支持阚宝娟的违约金请求以及差价损失，反而支持1万元的违约金（双倍定金减去应退还的1万元定金）并以2万元为基数自2016年7月9日按照银行同期贷款利率的1.3倍支付利息，缺乏事实和法律依据，明显是错误的。（一）一审法院认定阚宝娟的违约金要求过高，不支持阚宝娟的违约金及差价损失的请求，明显缺乏法律依据。1、一审法院不支持赔偿房屋差价损失违反了法律的规定，张良智因为涉案房屋划入学区房导致房屋价格上涨而拒绝履行合同，张良智因自身的违约行为而获利，按照一审法院的逻辑，实际是在鼓励违约，违反诚实信用原则。一审法院认为：“阚宝娟仅仅支付了1万元定金、尚未支付首付款，合同无法继续履行双方均有责任，且双方签订购房合同后仅4天张良智即向阚宝娟发出口头通知，不会造成其无法再次购房的严重后果。因此，本院认为阚宝娟主张的违约金过高……”一审法院未查明涉案房屋划为学区房以及张良智的根本违约所导致的房屋价格上涨的事实，就武断的认为阚宝娟主张的违约金过高，对阚宝娟房屋差价损失即可得利益损失直接不予支持，严重损害了阚宝娟的合法权益，也违反了合同法的规定。根据《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。最高人民法院指导意见认为：由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。根据上述规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体到本案中，合同履行后阚宝娟的可得利益就是张良智如果按约履行合同，阚宝娟可以获得的利益。由于涉案房屋的购买价格在双方合同中已经确定，因此，在履行合同的过程中，若未来房价上涨，超出合同价款部分即为阚宝娟的可得利益，同时也是张良智应当承担的风险。同时，若未来房价下跌，低于合同价款的部分即为张良智的可得利益，也是阚宝娟应当承担的风险，这是双方在签订合同时应当预见到的。张良智违反诚实信用原则，拒绝继续履行合同，造成《房屋买卖合同》解除，在房价上涨的情形下，合同正常履行后原本应由阚宝娟获得的房屋升值部分，因张良智拒绝履行而解除合同，房屋升值的部分将由张良智享有。该房屋升值部分即是张良智违约所造成的损失，赔偿该房屋升值部分即房屋差价损失，符合合同法完全赔偿原则。若不赔偿可得利益的损失，当张良智认为履行合同不如承担赔偿积极损失的责任对其更有利时，张良智宁可赔偿对方的积极损失也不愿再履行合同，不赔偿可得利益的损失在一定程度上会刺激张良智违约，对交易秩序的维护也是不利的。且判决赔偿房屋差价损失，在法律上并没有加重其作为违约方的责任，相反，若张良智不承担赔偿房屋差价损失的责任，张良智将获得房屋升值的收益，相当于张良智因为违约而获得了升值的利益，买卖双方的利益严重失衡。按照一审法院的逻辑，明显是在鼓励违约，违反诚实信用原则。因此，法院应当支持赔偿阚宝娟房屋差价损失。2、一审法院不支持阚宝娟违约金请求，反而支持1万元的违约金（双倍定金减去应退还的1万元定金）并以2万元为基数自2016年7月9日按照银行同期贷款利率的1.3倍支付利息，缺乏法律依据，明显错误。《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。《房屋买卖合同》第十条第二款明确约定：“因出卖人的原因导致合同解除的，出卖人应按照房屋总成交总价的20%向买受人支付违约金或向买受人支付双倍定金，并向买受人支付已支付的居间服务费。”本案中，张良智的根本违约行为导致《房屋买卖合同》解除，阚宝娟有权选择使用违约金条款，要求张良智承担违约责任。因此，一审法院不支持阚宝娟提出的按照合同总价款20%承担违约责任的诉讼请求，一审法院以双倍定金减去应退还的1万元定金确定违约金以及2万元为基数自2016年7月9日按照银行同期贷款利率的1.3倍支付利息，缺乏法律依据。三、一审法院认为刘丛不应与张良智共同承担责任是明显错误的。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”在一审开庭期间，张良智已经明确表示张良智与刘丛结婚的时间是在卖房之前，因此《房屋买卖合同》系张良智、刘丛夫妻关系存续期间签署，由此产生的权利义务应由夫妻双方共同承受。另外，在（2016）鲁0102民初5482号案件中，刘丛以代理人的身份参加庭审，很明显刘丛对张良智处分涉案房产视为事情是知情的，但是刘丛作为张良智的妻子，未能对是否共同承担责任进行抗辩或者提出过异议，进一步说明了刘丛作为张良智的配偶应共同承担责任。一审法院认为阚宝娟未有充分证据证明涉案房屋系张良智、刘丛的夫妻共同财产，刘丛不应与张良智共同承担责任是明显错误的。四、阚宝娟支出的鉴定费应当由张良智承担。为确定涉案房屋的价值，阚宝娟申请法院委托鉴定机构进行评估并先行支付了评估费12300元，评估的目的是证明涉案房屋的市场价值，以此为依据计算出房屋差价损失。该司法鉴定本应在本案中发挥重要作用，而一审法院却因不支持阚宝娟赔偿房屋差价损失的请求，否认司法鉴定的作用。根据《房屋买卖合同》第十条第四款的约定，该评估费系阚宝娟为维护自己的合法权益而支出的必要费用，应当由张良智承担。五、阚宝娟在一审中明确要求律师费、诉讼责任险费等由张良智承担，一审法院却对阚宝娟的该诉讼请求未作审理，只字未提，属于明显漏判、程序违法。一审中，阚宝娟根据《房屋买卖合同》第十条第四款的约定，要求作为违约方的张良智支付律师费、诉讼责任险费，阚宝娟提交了《委托代理合同》、律师转账明细、律师费发票，诉讼财产保全责任保险保函、财产保全责任险发票等证据，并在开庭的时候由张良智进行了质证，但是一审法院却对阚宝娟的该项诉讼请求未作任何审理，只字未提，属于明显的漏判，程序违法。因此，张良智单方毁约导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，给阚宝娟造成了巨大经济损失，张良智应当依法赔偿阚宝娟包括可得利益损失在内的全部损失。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，程序违法，严重损害了阚宝娟的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起上诉，请求贵院二审法院依法予以改判或发回重审。张良智、刘丛辩称，张良智认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回阚宝娟的上诉请求，现就上诉状提出以下答辩意见：。一、案涉《房屋买卖合同》未继续履行的主要原因是因阚宝娟未向法院提存剩余购房款和后续违约行为造成的，一审法院认定事实清楚。首先，济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初5482号民事判决已认定张良智向阚宝娟发出的《解除房屋买卖合同通知书》无效，法院已对张良智的违约行为作出了判决结果，张良智的违约行为已消失，对本案而言，张良智不存在根本违约问题，所以阚宝娟将本合同未继续履行的原因归结于张良智是错误的。其次，阚宝娟拒绝向法院提存剩余购房款，导致法院无法判决合同继续履行。2017年10月12日，法院已对案涉房屋买卖合同的有关争议作出了（2016）鲁0102民初5482号民事判决书，在该案庭审中，因阚宝娟拒绝向法院提存剩余房款的原因，导致法院无法强制判决双方继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，只能判决认定张良智向阚宝娟发出的《解除房屋买卖合同通知书》无效。从该判决中可以看出，阚宝娟并无继续履行合同的强烈意愿。再次，判决生效后，阚宝娟未按合同约定办理申请贷款手续的先合同义务，亦未与张良智联系继续履行合同的相关事宜，所以，合同未继续履行的原因是因阚宝娟的行为造成的。2016年7月8日，张良智与阚宝娟签订的《房屋买卖合同（经纪成交版）》第四条第（四）款“2、贷款”项中明确约定“（1）买卖双方应于签订合同之起10日内办理申请贷款手续；（2）买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担，………(6)买受人于网签之后支付出卖人剩余购房款180000元……”,从上述合同约定中可以看出，应由阚宝娟先办理申请贷款手续，贷款手续办理完毕后再办理网签手续，然后再支付剩余购房款，所以，阚宝娟负有先履行贷款手续的义务，并非阚宝娟认为的张良智应当先配合办理网签手续。试想，如果银行无法审核通过贷款手续，银行不能放贷，那么网签就没有任何意义。从以上几点可以看出，后续房屋买卖合同未继续履行的原因与张良智无关。二、一审法院认为阚宝娟诉求的违约金和损失过高进而作出调整有事实和法律依据，并无不当。首先，1、本案《房屋买卖合同》签订后，阚宝娟仅仅支付了1万元定金，并未支付首付款或剩余贷款；2、张良智提出合同解除的原因是因为孩子上学的需要，并非其他因素恶意违约，当初提出解除合同尽管不当，但确实情有可原；3、双方签订合同后的第四天，张良智就向阚宝娟明确告知因孩子上学的原因房子不卖了，即使按发出《解除房屋买卖合同通知书》的时间起算，也就26天的时间，时间很短，不会对阚宝娟的再次选择造成根本的影响；4、当初解除合同时已向中介机构和阚宝娟明确表示愿意退还双倍定金并自愿承担中介费，张良智的当初做法足以弥补解除合同对阚宝娟造成的损失。从以上几点可以看出，即使对阚宝娟造成损失，因孩子上学的原因及时间很短的客观事实，损失也应当仅仅限于1万元定金的范围，而不应当是阚宝娟主张的“天价”违约金和损失。其次，一审法院对违约金和损失作出调整有法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”,依据该条规定，一审法院对阚宝娟要求的“天价”违约金和损失作出调整完全正确。三、阚宝娟主张刘丛共同承担责任无事实和法律依据。首先，刘丛与本案无关，不应当承担法律责任。刘丛既非本案房屋买卖合同双方的当事人，也没有收取阚宝娟的任何案涉款项，依据合同相对性原则，刘丛不具备诉讼主体资格，不应当承担民事法律责任。其次，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”,结合本案，阚宝娟支付给张良智的1万元定金并非夫妻共同债务，刘丛不承担共同责任。四、阚宝娟应当自行承担本案的鉴定费用。本案中，本不涉及鉴定问题，但阚宝娟滥用诉讼权利，浪费司法资源，在一审法院已明确告知其风险后，仍坚持评估，其应当自行承担对其不利的法律后果，一审法院认定由其承担鉴定费并无不当。五、张良智认为阚宝娟主张“在一审中明确要求律师费、诉讼责任保险费等由张良智承担，一审法院却对阚宝娟的该诉讼请求未作处理，只字未提，属于明显漏判，程序违法”的说法是错误的，无事实和法律依据。首先，1、《房屋买卖合同》第十条第（四）款规定是指在房屋“交易过程中”已经发生的各项费用及其他损失均由违约方承担，而没有对“诉讼过程中”发生的费用作出相关约定；2、该规定中并未明确约定律师费或诉讼责任保险费等事项；3、《房屋买卖合同》未继续履行的原因与刘丛无关，刘丛不应当承担相关费用。其次，一审判决结果第“七、驳回原告阚宝娟的其他诉讼请求”，一审法院已对阚宝娟比如诉讼责任保险费等诉求作出了判决，所以，阚宝娟认为“该诉讼请求未作处理，只字未提，属于明显漏判，程序违法”的说法是错误的。综上所述，张良智、刘丛认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院二审法院依法驳回阚宝娟的上诉请求。阚宝娟向一审法院起诉请求：1.请求判令阚宝娟与张良智签署的关于绿景嘉园的《房屋买卖合同》解除；2.请求判令张良智返还阚宝娟定金1万元；3.请求判令张良智向阚宝娟支付违约金18.8万元；4.请求判令张良智向阚宝娟支付居间服务费14100元、金融服务费1880元；5.在扣除违约金的基础上，判令张良智赔偿阚宝娟因无法购买该房屋所造成的剩余实际损失1287120元（房屋单价暂定23200元，23200元×房屋面积104.01-合同约定房屋价款940000元-违约金188000元，具体数额待房屋价格鉴定结果出具后确认，暂定价格为1287120元）；6.本案诉讼费、保全费、诉讼责任险费、律师费、鉴定评估费等费用全部由张良智承担。评估后，阚宝娟的第5项诉讼请求明确为：依据房地产估计报告确认的涉案房屋价值176万元，扣除房屋买卖合同约定的房屋价款94万元以及违约金18.8万元，请求判令张良智、刘丛赔偿申请人阚宝娟房屋差价损失63.2万元。一审法院认定事实：阚宝娟与张良智通过中介公司于2016年7月8日签订房屋买卖合同，合同约定：阚宝娟购买张良智所有的坐落于绿景嘉园（房产证号济房权证历字第236463号），房屋总价款94万元，协议签订当日，买受人支付定金1万元，买卖双方应于合同签订之日起十日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额75万元，买受人于网签之后支付出卖人剩余房款18万元；因违约方违约，守约方依照本合同的约定单方解除合同的，应当以书面的方式进行；本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达至对方之日起自动解除；因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金或向买受人支付双倍定金，并向买受人支付买受人已支付的居间服务费；因买受人违约导致合同解除的，买受人应按照房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金或承担已支付给出卖人的定金，并承担居间方的居间服务费；在房屋交易过程中，已发生的各项费用及其他损失均由违约方承担。合同签订当日，阚宝娟支付张良智定金1万元；2016年7月9日阚宝娟支付居间服务费14100元、金融服务费1880元。2016年7月12日张良智以该房屋于7月11日被划为学区房为由，通知中介公司拒绝继续履行合同，8月12日向阚宝娟邮寄发出解除房屋买卖合同通知书，阚宝娟收到该通知书后，向一审法院提起诉讼。一审法院的（2016）鲁0102民初5482号民事判决书载明：阚宝娟向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认张良智《解除房屋买卖合同通知书》无效；2、请求判令张良智继续履行房屋买卖合同，协助阚宝娟办理网签、银行贷款、房屋交接、房屋变更登记等相关手续；3、本案诉讼费及相关费用由张良智承担。经审理，一审法院认定：坐落于济南市历下区历山路64号绿景嘉园及地下室房产房屋所有权人系张良智。2016年7月8日，阚宝娟、张良智采用中介公司提供的格式版合同签订《房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同编号为JNESF20160000977，合同约定：张良智将上述案涉房产出售给阚宝娟，成交总价为94万元（净价，不含税），阚宝娟应于合同签订当日支付张良智定金1万元；阚宝娟、张良智双方同意阚宝娟以贷款的方式支付购房款（拟贷款金额为75万元），买卖双方应于合同签订之日起10日内办理申请贷款手续，所需费用由阚宝娟承担；阚宝娟应于网签之后支付张良智剩余购房款18万元；案涉商品房已经设定抵押，张良智应于房产过户前办理抵押注销手续。合同其它条款对双方当事人其它权利义务做了约定。合同签订当日，即2016年7月8日阚宝娟支付张良智定金1万元，2016年7月12日张良智以答辩理由为由，拒绝继续履行合同，并于2016年8月12日向阚宝娟邮寄发出《解除房屋买卖合同通知书》，阚宝娟收到该通知书后，对该通知书存有异议，阚宝娟遂向一审法院提起诉讼。案件审理期间，一审法院要求阚宝娟在指定期限内将购房款提存至法院账户内，阚宝娟未能按时交纳。另查明，案涉房屋目前仍在张良智名下，未再进行其它二次交易。本院认为，阚宝娟、张良智签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，双方当事人争议焦点系合同签订后因学区调整，是否属于情势变更。对此，本院一审法院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。在调整尺度的价值取向把握上，应遵循侧重于保护守约方的原则，对情势变更原则在个案的适用上应慎用并履行相关的审核程序。据此，学区调整属于教育行政管理部门的经常性举措，虽然对房地产成交具有较大影响，但不属于国家对房地产市场的调控措施，不属于当事人无法预见的情形。张良智在出售案涉房屋时的意思表示是真实的，现以学区变更属于情势变更为由要求解除合同，理由不当。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故，阚宝娟要求本院确认张良智《解除房屋买卖合同通知书》无效的诉讼请求，本院予以支持；阚宝娟要求张良智继续履行房屋买卖合同，协助办理网签、银行贷款的诉讼请求，因无法直接强制执行，本院无法予以支持。支付购房款的前期条件无法成就，对于阚宝娟要求办理房屋交接、房屋变更登记的诉讼请求，本院亦无法予以支持。综上，为维护正常市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条及国家有关民事政策之规定，判决：一、张良智于2016年8月4日向阚宝娟发出的《解除房屋买卖合同通知书》无效；二、驳回阚宝娟的其他诉讼请求。庭审中，阚宝娟要求解除房屋买卖合同，张良智同意解除房屋买卖合同。本案审理期间，阚宝娟要求对绿景嘉园及地下室的价值进行评估，一审法院告知其风险后，阚宝娟仍坚持评估。一审法院委托山东正诚土地房地产评估有限公司进行评估，2020年3月5日该公司出具评估报告，结论为：评估时点即2020年3月3日评估房屋价值人民币176万元。双方对该评估报告均无异议。阚宝娟支付鉴定费12300元。一审法院认为，阚宝娟与张良智于2016年7月8日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院依法予以确认。对于该份合同，各方当事人均应严格履行。双方签订房屋买卖合同后的第4天即2016年7月12日，张良智口头表示拒绝出售涉案房屋，8月12日张良智向阚宝娟邮寄发出解除房屋买卖合同通知书，以明确表示拒绝出售涉案房屋，虽然该解除房屋买卖合同通知书经法院判决认定无效，但本案审理期间，阚宝娟要求解除房屋买卖合同，张良智同意解除，一审法院应予支持。2017年10月12日，一审法院对案涉房屋买卖合同的有关争议作出了（2016）鲁0102民初5482号民事判决书，判决认定张良智向阚宝娟发出的《解除房屋买卖合同通知书》无效。但因阚宝娟拒绝向法院提存剩余房款的原因，导致合同亦无法继续履行，从中也可以看出，阚宝娟并无继续履行合同的意愿。退一步讲，如果阚宝娟有继续履行合同的强烈意愿，其在判决生效后，亦可以按合同继续履行义务，但事实情况是判决生效后阚宝娟并未与张良智联系协商相关后续事宜。所以，判决生效后案涉合同未继续履行的原因非张良智单方造成的，阚宝娟与张良智均有责任。张良智已支付阚宝娟的购房定金1万元，应当予以返还。因此，阚宝娟要求张良智返还购房定金1万元，理由正当，证据充分，一审法院应予支持。对于阚宝娟诉请的违约金18.8万元及因其无法购买其他房屋所造成的损失1287120元，虽然双方在房屋买卖合同中约定“因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金或向买受人支付双倍定金，并向买受人支付买受人已支付的居间服务费”，但鉴于阚宝娟仅支付了定金1万元、尚未支付首付款，合同无法继续履行双方均有责任，且双方签订购房合同后仅4天张良智即向阚宝娟发出口头通知，书面通知也是在一个月左右向阚宝娟发出，不会造成其无法再次购房的严重后果。因此，一审法院认为，阚宝娟主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院认为阚宝娟主张的违约金过高，一审法院对违约金依法作出调整。根据现有证据及陈述，张良智于2016年8月12日拒绝出售涉案房屋时应向阚宝娟双倍返还定金，即支付阚宝娟2万元及逾期未支付的利息、阚宝娟支付的居间服务费14100元、金融服务费1880元，由张良智承担。综合上述内容，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及诚实信用原则等因素，一审法院酌定张良智向阚宝娟支付违约金1万元（即双倍定金数额2万元减去应退还的定金1万元），并自2016年7月9日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付利息（以2万元为基数）；张良智返还阚宝娟支付的居间服务费14100元、金融服务费1880元。对于阚宝娟超出上述部分的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。刘丛虽与张良智系夫妻关系，但因房屋买卖合同系阚宝娟与张良智签订，且阚宝娟未提供证据证明涉案房屋系张良智与刘丛的夫妻共同财产。因此，阚宝娟要求刘丛承担共同责任，理由欠当，证据不充分，一审法院不予支持。对于鉴定，阚宝娟在一审法院告知其风险后，仍坚持评估，其应承担相应的法律后果。因此，鉴定费12300元应由其自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法则》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除阚宝娟与张良智于2016年7月8日签订的房屋买卖合同；二、张良智返还阚宝娟定金1万元，于判决生效之日起十日内履行；三、张良智支付阚宝娟违约金1万元，于判决生效之日起十日内履行；四、张良智支付阚宝娟违约金（以2万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2016年7月9日起至实际给付之日止），于判决生效之日起十日内履行；五、张良智返还阚宝娟居间服务费14100元、金融服务费1880元，于判决生效之日起十日内履行；六、鉴定费12300元，由阚宝娟负担。七、驳回阚宝娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18310元，诉讼保全费5000元，由张良智负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于合同解除的时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本案第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，2016年7月12日，张良智通过中介公司告知阚宝娟拒绝继续履行合同，阚宝娟虽不同意解除，但认可中介公司已经向其告知。张良智明确表示不履行义务，并通知了阚宝娟，根据上述规定，双方的买卖合同关系已经在2016年7月12日解除。关于张良智、刘从违约责任的问题。买卖合同签订后，张良智、刘从明确告知阚宝娟不再履行合同，导致合同解除，应当承担相应的违约责任。双方合同中约定了当事人可以选择违约金或者定金罚则，阚宝娟主张违约责任不足以弥补其购房差价损失，张明智主张合同约定违约金过高，同意返还定金。本院认为，双方买卖合同2016年7月8日生效，2016年7月12日解除，合同履行期为4天，根据买卖合同中双方的意思表示，阚宝娟购买的房屋并非学区房，即其购买房屋的心理预期并非学区房，合同约定的房屋价格亦非学区房的价格，故合同解除后的差价损失即应为2016年7月8日至2016年7月12日之间的同类非学区房的房屋价格差价。因阚宝娟并未提供相应的证据证实这四天的同类非学区房价格差价，故一审法院按照定金罚则，判决张良智双倍返还定金并无不当。本案系房屋买卖合同纠纷，刘从并非合同相对方，一审法院判决张明智返还定金，承担违约责任并无不当。综上所述，上诉人阚宝娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18310元，由上诉人阚宝娟负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年九月七日书记员  丁 爽