安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0111民初3009号 原告：沈世进，男，1968年9月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：袁红云，安徽云旗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈世斌，安徽云旗律师事务所律师。 被告：殷建，男，1971年8月24日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告沈世进诉被告殷建房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈世进的委托诉讼代理人袁红云、沈世斌，被告殷建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈世进诉称：原告与被告签订了《商铺租赁合同》，原告将自己位于合肥市滨湖新天地8栋120号铺三楼（以下简称“该商铺”）出租给被告经营摄影使用，建筑面积406.53平方米。合同主要约定：租期自2018年8月1日起至2023年7月31日止；2018年8月1日进场日至2019年1月31日为装修免租期，2019年2月1日起计收房租，第一年度内租金标准为18294元/月，租金均不含物业服务费、采暖费、能源费；计租日起，每3个月为一个交租期，被告应在2018年8月1日前支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金；在租赁期间所发生的一切与租赁相关的物业费、装修费用、水电费、采暖费、保险费等全部由被告自行承担；被告在本合同签订时向原告交纳1个月租金作为租赁保证金，如被告未能如约交纳租金，或违反本合同项下承诺、造成损失，原告有权从租赁保证金中直接扣除欠租或损失赔偿金，不足部分仍有权向被告追索；如被告逾期交纳租金、物业服务费等费用，每逾期一日，应向原告支付欠付金额0.3%的迟延履行违约金；因被告违约导致合同解除的，原告可以要求被告支付相当于三个月租金的违约金等。合同签订后，被告为了使案涉商铺与相邻商铺合并使用，将商铺间隔墙拆除（导致原来间隔墙上的配电箱损坏）。被告仅于2018年8月3日向原告支付了第一期的租金54880元及租赁保证金18294元，之后的房租，被告一直拖欠没有支付。并且，自2018年8月1日至今的物业费，被告也一直拖欠没有交纳。原告向被告催要多次，未果。被告拖欠租金和物业费的违约行为给原告造成了严重的经济损失。请求法院判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告返还原告租赁房屋；判令被告立即支付原告租金219510元（自2019年5月1日至2020年4月30日，之后的租金算至被告实际返还房屋之日止）及逾期利息28538元、违约金54880元，合计302928元（逾期利息按照月利率2%，分段计算，暂从2019年4月15日计算至2020年3月15日，以后款清息止，详见利息计算清单）；判令被告支付原告恢复墙体费用及配电箱费用合计15000元；判令被告支付原告欠缴的物业费32360元（自2018年8月1日计算至2020年3月31日，之后的物业费计算至被告实际返还房屋之日止）及逾期利息8543元（逾期利息按照月利率2%，分段计算，暂从2019年1月1日计算至2020年3月15日，以后款清息止，详见利息计算清单），合计40903元；判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告殷建辩称：原告陈述基本属实，欠付原告租金、物业费也属实。我于2018年8月1日租赁原告位于合肥市并进场，同时还租赁了隔壁的3家商铺，将这4家商铺打通，作为门面经营。但我经营效益不好，处于亏损状态。由于我投资比较大，还牵涉其他3家商铺，我不同意解除《商铺租赁合同》，愿意与原告协商支付部分租金继续租赁商铺。 经审理查明：2018年7月底，原告沈世进与被告殷建签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）沈世进，承租方（乙方）殷建，甲方将位于合肥市滨湖新天地8栋120号铺三楼出租给乙方，建筑面积406.53平方米，租赁用途经营摄影；租期自2018年8月1日起至2023年7月31日止，甲方在2018年8月1日前将商铺移交乙方，2018年8月1日至2019年1月31日为装修免租期，2019年2月1日至2020年7月31日租金标准为18294元/月，季度租金为54880元，2020年8月1日至2021年7月31日租金标准为19209元/月，季度租金为57620元；自计租日起，每3个月为一个交租期，乙方应在2018年8月1日前支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金；乙方保证遵守滨湖新天地物业公司相关规定，承担并直接向甲方交纳该商铺物业服务费；乙方应在本合同签订同时向甲方交纳1个月租金即18294元保证金，如乙方未能如约交纳租金，甲方有权从保证金中扣除欠租或损失赔偿金；如乙方逾期交纳租金、物业服务费等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额0.3%的迟延履约违约金；因乙方违约导致合同解除的，甲方可要求乙方支付相当于届时3个月租金的违约金；如乙方同时承租该商铺相邻商铺，甲方同意乙方将商铺间隔墙拆除以合并经营区域，但乙方应在该商铺交还前恢复间隔墙。上述合同签订后，原告于2018年8月1日将商铺移交被告，被告于2018年8月3日支付原告首季度租金54880元、保证金18294元。由于被告同时租赁涉案商铺相邻的商铺，被告遂将原告商铺的间隔墙拆除并移走配电箱。被告租赁后，因经营效益不好，一直未再支付租金，且一直未交纳自2018年8月1日起的物业费。此后，原告多次向被告催告租金及物业费，但均无结果。2020年3月20日，原告向本院提起诉讼。 另查明：根据安徽宝工建设发展有限公司出具的《维修材料明细说明》，恢复涉案商铺间隔墙及配电箱价格为15000元。原告当庭提交的《物业费催缴通知单》证明涉案商铺物业费每月每平方米3.98元，被告自2018年8月1日至2020年6月30日欠交物业费37213.76元。 上述事实，有原、被告身份证复印件，涉案商铺产权证，原告结婚证，《商铺租赁合同》，转账凭证，物业费催缴通知单，案涉房屋平面图纸，《维修材料明细说明》，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：原告沈世进与殷建签订的《商铺租赁合同》是有效合同，双方应按合同全面履行。被告租赁房屋后，未按合同约定支付租金，其在支付首季度租金后，长期拖欠原告租金。被告的行为已经构成根本违约，原告请求解除双方之间的《商铺租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当及时返还租赁商铺，并向原告支付所欠租金及房屋占有使用期间的费用。原、被告约定计租期自2019年2月1日起，被告已付3个月租金，被告所交租赁保证金18294元应充抵一个月租金，被告尚应支付原告自2019年6月1日至2020年8月31日的租金274400元。2020年1月，由于新冠病毒××疫情的发展，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，此情形属于不可抗力，对被告履行合同有重大影响。鉴于新冠病毒××疫情主要影响2020年1月至2020年4月期间的生产经营活动，本院依据公平原则，确定免除被告2个月的房屋租金。故截止2020年8月31日，被告应支付原告租金237812元（274400元-18294元×2个月）。合同约定，如乙方（被告）逾期交纳租金、物业服务费等费用，每逾期一日，应向甲方（原告）支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金。本院认为，双方约定该迟延履行违约金标准过高，本院予以降低，本院确定被告按月利率1%支付逾期利息。根据合同关于租金支付时间及金额，按月利率1%分段计算，截止2020年8月31日被告应承担逾期利息25244.8元。被告在租赁期间一直未支付原告物业费，显然违反了合同约定，故被告应支付原告自2018年8月1日至2020年8月31日的物业费40450元（按3.98元／月／平方米计算），并支付自2020年9月1日起至实际返还房屋之日止的物业费。由于原、被告关于物业费的支付未约定期限，且物业公司也未向原告主张违约金，因此，原告关于物业费逾期利息的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。因被告根本违约，导致原、被告之间《商铺租赁合同》被解除，根据合同约定，被告应支付原告相当于3个月租金的违约金，故原告请求被告支付解除合同违约金54880元，符合双方约定，本院予以支持。被告在租赁期间拆除了涉案商铺的间隔墙并移走电表箱，现原、被告租赁合同已经解除，被告应按约定将涉案商铺间隔墙及电表箱恢复原状，原告据此请求被告支付恢复费用15000元。本院认为，被告因解除合同已经承担违约金54880元，该违约金已经足以弥补原告恢复墙体及配电箱的费用，因此，原告此项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告沈世进与被告殷建签订的《商铺租赁合同》； 二、被告殷建于本判决生效后十日内将位于合肥市滨湖新天地8栋120号铺三楼返还原告沈世进； 三、被告殷建于本判决生效后十日内支付原告沈世进截止2020年8月31日的租金237812元及逾期利息25244.8元（此后利息以237812元为基数，自2020年9月1日起按月利率1%计算至款清之日止），并支付原告沈世进自2020年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按每月19209元计算）； 四、被告殷建于本判决生效后十日内支付原告沈世进截止2020年8月31日的物业费40450元，并支付原告沈世进自2020年9月1日起至实际返还房屋之日止的物业费（按3.98元/月/平方米计算）； 五、被告殷建于本判决生效后十日内支付原告沈世进解除合同违约金54880元； 六、驳回原告沈世进的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6682元，减半收取3341元，保全费2314元，合计5655元，由原告沈世进负担655元，被告殷建负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  方业泉 二〇二〇年九月十七日 书记员  何佩佩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。