河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3037号原告：郑州佳祥物业服务有限公司，住所地郑州市管城区东明路东、郑汴路北绿都广场办公楼1单元4层409号，统一社会信用代码91410104685688599X。法定代表人：李亮亮，总经理。委托诉讼代理人：孟光辉，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：申小红，河南亚洋律师事务所律师。被告：敬晓超，男，1984年10月5日出生，汉族，住新郑市。原告郑州佳祥物业服务有限公司（以下简称佳祥物业公司）与被告敬晓超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告佳祥物业公司的委托诉讼代理人孟光辉，被告敬晓超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳祥物业公司向本院提出诉讼请求，判令敬晓超支付物业服务费4978元、违约金1493元，共计6471元。事实与理由：佳祥物业公司系新郑市龙湖镇祥安路89号龙湖名郡原物业服务公司，敬晓超系该小区的业主。佳祥物业公司与敬晓超签订物业服务协议，佳祥物业公司按照约定履行义务，敬晓超没有依据协议约定按期支付物业服务费。截至目前，敬晓超共欠佳祥物业公司2017年4月1日至2019年9月5日期间的物业服务费4978元。经多次催要未果，佳祥物业公司提起本案诉讼，请求判如所诉。被告敬晓超辩称：1、佳祥物业公司入驻龙湖名郡小区不合法，属于强制提供物业服务的强卖行为，其压根不具备收取物业服务费的资格。2、佳祥物业公司与河南冠融置业投资有限公司未对龙湖名郡小区的公共部位、共用设施设备进行查验，造成重大安全隐患。河南冠融置业投资有限公司没有移交供水供电等设施，佳祥物业公司不履行查验义务，导致业主无法直接向供水供电部门交纳水电费。因部分业主不及时交纳水电费，佳祥物业公司也不愿垫付，敬晓超经常遭受停水停电的困扰。3、佳祥物业公司违规加价向敬晓超多收取水费，伪造申请企图套取业主的维修基金；对二次供水设施没有定期进行清洗、消毒，也没有公示水质检测报告和公共收益。佳祥物业公司提供的物业服务严重不达标，其违法行为侵害了业主的合法权益。因此，敬晓超可以按1.48元/月/㎡的60%向佳祥物业公司支付物业服务费，多交的水电费应予以抵扣，不会支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：敬晓超系新郑市龙湖镇祥安路89号龙湖名郡2号楼24层2402号房屋业主，该房屋建筑面积为115.35㎡。2015年5月25日，委托方河南冠融置业投资有限公司与受托方佳祥物业公司签订《物业管理服务合同》，主要内容约定如下：由佳祥物业公司对新郑市龙湖镇龙湖名郡小区提供前期物业管理服务，建筑面积为52210.02㎡。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按1.48元/月/㎡计算。委托管理期限暂定五年，自2016年2月29日0时（以交房日期为准）起至2021年2月28日24时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方对服务内容与质量，物业管理服务费用，物业的承接验收，委托服务管理期限，权利义务，违约责任及其他有关事项进行了详细约定。在该合同落款处，河南冠融置业投资有限公司和佳祥物业公司加盖有各自印章。2017年12月23日，佳祥物业公司出具一份声明，佳祥物业公司没有发起和参与使用维修基金行为，《维修基金使用申请》无效。2018年5月21日，新郑市龙湖镇人民政府向新郑市发展和改革委员会发函，请其对群众反映的龙湖名郡小区物业公司违规加价、乱收费等问题进行查处。2018年6月25日，新郑市发展和改革委员会就水费收取情况对佳祥物业公司龙湖分公司作出新发改价检罚决字[2018]第001号行政处罚决定：1、没收违法所得55330.6元；2、处违法所得3倍的罚款。2018年10月10日，新郑市发展和改革委员会向本院申请强制执行；同年10月12日，本院作出（2018）豫0184行审41号行政裁定，准予强制执行。2018年11月26日，新郑市住房保障和房地产管理中心物业管理科认为佳祥物业公司在龙湖名郡小区提供物业服务时没有按时进行承接查验工作，限令其最迟于30日内对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收。2018年12月1日，新郑市住房保障和房地产管理中心物业管理科向佳祥物业公司送达限期整改通知书。2019年2月15日，新郑市住房保障和房地产管理中心物业管理科认为河南冠融置业投资有限公司通过协议比价方式选聘佳祥物业公司为龙湖名郡小区提供物业服务，没有通过招投标的方式选聘物业服务企业，涉嫌违反《物业管理条例》第二十四条规定，请新郑市住房保障和房地产管理中心监察大队配合查处。2019年4月12日，新郑市住房和城乡建设局认为河南冠融置业投资有限公司通过协议比价方式选聘佳祥物业公司为龙湖名郡小区提供物业服务，涉嫌违反《物业管理条例》第二十四条规定，将该案件移交新郑市城市综合执法局处理。之后，相关政府部门对此事再无最终处理结果。2019年9月5日，佳祥物业公司从龙湖名郡小区撤离。2019年9月25日，河南六合物业管理服务有限公司向新郑市龙湖镇龙湖名郡小区业主委员会出具承接查验总结报告，在接管龙湖名郡小区时发现问题1073项，希望该业主委员会协调相关责任人或责任单位进行处理。2019年9月27日，佳祥物业公司向敬晓超发信息催收物业服务费。在本案庭审中，佳祥物业公司陈述敬晓超没有向其支付2017年4月1日至2019年9月5日期间的物业服务费；敬晓超愿意按1.48元/月/㎡的60%支付物业服务费，多交的水电费应予以抵扣，佳祥物业公司则不同意。上述事实，有当事人的陈述，房屋权属信息表，《物业管理服务合同》，声明，公函，行政裁定书，限期整改通知书，查处申请，移交函，查验总结报告，照片及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。由此可知，2015年5月25日，河南冠融置业投资有限公司与佳祥物业公司签订的《物业管理服务合同》对敬晓超具有法律约束力，双方均应按照该合同约定行使权利、履行义务。《物业管理服务合同》约定，物业服务费按高层住宅建筑面积1.48元/月/㎡的标准计算，敬晓超的房屋建筑面积为115.35㎡，即2017年4月1日至2019年9月5日期间的物业服务费为4979.33元。因此，佳祥物业公司请求敬晓超支付物业服务费4978元，有事实和法律依据，本院对其该项诉请予以支持。另外，《物业管理服务合同》对业主支付物业服务费的具体日期、逾期交纳物业服务费应支付违约金及按什么标准计算违约金等内容均没有进行约定，即佳祥物业公司请求敬晓超支付违约金1493元，缺乏合同依据，本院对其该项诉请不予支持。截至佳祥物业公司从龙湖名郡小区撤离时，对河南冠融置业投资有限公司采用协议比价方式选聘佳祥物业公司为龙湖名郡小区提供物业服务属于违法，相关政府部门对此尚无最终处理结果，故佳祥物业公司基于《物业管理服务合同》入驻龙湖名郡小区提供物业服务并无不当。同时，敬晓超按1.48元/月/㎡的60%支付物业服务费，也缺乏相应的证据予以证明，且佳祥物业公司也不同意。如果佳祥物业公司在提供物业服务期间侵害了敬晓超的合法权益，敬晓超可以另行主张权利。所以，本院对敬晓超与此相应的辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告敬晓超应当于本判决生效之日起十日内向原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2017年4月1日至2019年9月5日期间的物业服务费4978元。二、驳回原告郑州佳祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告郑州佳祥物业服务有限公司负担6元，被告敬晓超负担19元。本判决为终审判决。审判员  潘龙峰二〇二〇年九月七日书记员  陈兆祥