江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3500号上诉人（原审原告）：孙兆玉，女，1957年10月9日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：孙兆林，女，1959年3月8日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人（原审原告）：孙兆秀，女，1962年11月9日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：孙照娣，女，1965年10月3日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）孙兆兰，女，1968年6月18日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：孙兆勤，女，1970年12月31日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：孙兆凤，女，1974年8月18日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。孙兆玉等七人共同委托诉讼代理人：张玮玮，江苏素彤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙兆霞，女，1974年8月18日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈晓中，射阳县合兴法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：许龙江，男，1958年10月12日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人孙兆玉、孙兆林、孙兆秀、孙照娣、孙兆兰、孙兆勤、孙兆凤因与被上诉人孙兆霞、许龙江确认合同效力纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙兆玉、孙兆林、孙兆秀、孙照娣、孙兆兰、孙兆勤、孙兆凤共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持孙兆玉等七人的一审诉讼请求；2.上诉费用由孙兆霞、许龙江承担。事实和理由：1.许龙江与孙兆霞签订协议后并未实际交付房屋，钥匙一直由孙兆勤保管，故一审法院认定案涉买房协议已经履行有误；2.许龙江虽系孙兆林的丈夫，但其并不具有继承人身份，系无权处分人，许龙江系女婿的身份，也不足以让孙兆霞认为其有权处分案涉房屋；3.许龙江处分案涉房屋并未取得权利人即孙兆玉等七人的追认，在2009年签订买房协议后双方曾就退房事宜进行协商，能够说明孙兆玉等七人已经明确表示不同意出售案涉房屋，一审法院以购房款4200元未退回为由认定孙兆玉等七人认可出卖房屋有误；4.孙兆霞在本案诉讼发生前从未主张过继续履行买房协议，其仅在孙兆玉等七人起诉后才找人强行开锁想造成入住事实，但经孙兆玉等七人报警维权，其行为已经被阻止，据此可以看出孙兆霞具有主观恶意，并非善意第三人。孙兆霞辩称，1.协议签名处有孙兆玉等七人名字的字样，一审中孙兆霞提交的协议书中可以得到确认；2.许龙江与孙兆玉等七人之间构成表见代理关系，首先，双方之间存在特殊的身份关系，许龙江为孙兆林的丈夫，孙兆霞与孙兆玉等七人是表姐妹关系；其次，协议中明确约定了附条件的内容，孙兆玉等七人为了祭祀父母仍然可以使用该房屋；再次，协议是在孙兆玉等七人母亲去世后三周年祭祀时在老宅签订的，孙兆玉等七人均在现场，因孙兆玉等七人文化水平低，故由许龙江代为签字；最后，孙兆霞在该房屋买卖过程中属于善意第三人，完全有理由相信许龙江的代理身份；3.许龙江与孙兆玉等七人恶意串通、恶意诉讼，诉讼过程中相互配合起诉应诉，请求二审法院对此进行审查；4.关于孙兆玉等七人是否明知出售老宅给孙兆霞，有无向孙兆霞交付钥匙及房屋，孙兆霞的父母有无在老宅中居住使用这些关键事实，为了便于法庭查明事实，孙兆霞同意对该问题进行测谎。综上，请求驳回上诉，维持原判。许龙江辩称，许龙江与孙兆霞是亲戚，考虑到孙兆霞家比较穷，就把房子以4200元卖给她，并打了条子；回家后孙兆玉等七人知道了，不同意卖房，许龙江就想把房款退给孙兆霞，但孙兆霞说条子找不到了，后来孙兆勤、孙照娣说没有条子不能退钱，事情就搁置了；现因房屋要被拆迁，就发生了纠纷，孙兆玉等七人还修了房屋。孙兆玉、孙兆林、孙兆秀、孙照娣、孙兆兰、孙兆勤、孙兆凤共同向一审法院起诉请求：1.确认孙兆霞与许龙江于2009年9月13日签订的房屋买卖协议无效；2.本案诉讼费用由孙兆霞、许龙江承担。一审法院查明的事实：孙某1与徐某夫妇育有七个女儿，按年龄依次为孙兆玉、孙兆林、孙兆秀、孙照娣、孙兆兰、孙兆勤、孙兆凤。孙兆霞与孙兆玉等人系堂姐妹关系。许龙江与孙兆林系夫妻关系。1986年12月31日，射阳县黄尖镇人民政府经审查同意孙某1在河建主房三间，孙某1夫妇在该宗地上建三间主屋、三间厨房、三间厕所。该房建成后由孙某1夫妇与孙兆兰、孙兆勤、孙兆凤共同居住。1990年，该房土地使用权人申报为孙某1。孙兆兰、孙兆勤、孙兆凤陆续出嫁后，该房由孙某1夫妇单独居住。1996年12月，孙某1去世。该房土地使用权人变更为徐某。2006年6月9日，徐某去世。2009年9月13日，许龙江与孙兆霞签订一份《买房协议》，内容为：“甲方：姐妹七人同意将老人房屋买给乙方孙兆方、孙兆霞。价：人民币肆仟贰佰元￥4200元。条件：①乙方房屋不得买给别人。②乙方房屋必须借给甲方纪念二位老人烧化至百冥岁。此协议一式两份。”该协议下方甲方处有“孙兆玉、孙某2、孙兆秀、孙某3、孙兆兰、孙某4、孙兆凤”字样的签名，乙方处签名为孙兆霞。协议签订后，孙兆霞向许龙江交付4200元。2020年1月14日，孙兆玉、孙兆林、孙兆秀、孙照娣、孙兆兰、孙兆勤、孙兆凤诉至一审法院，要求确认上述协议无效。一审中，孙兆玉等七人均陈述：“我们均未在上述买房协议上签字，对协议不认可，也不同意卖房；2010年底，孙兆林告知我们许龙江将房屋卖给孙兆霞，我们当时与孙兆霞协商，让许龙江把钱拿出来再贴500元给孙兆霞，孙兆霞同意退房的，但孙兆霞说因儿子结婚找不到条子，等找到条子再退，后一直没有找到条子，村里也有调解协议的。”孙兆霞陈述：“协议是孙兆玉等人的母亲去世整3年签订的，当时某玉等七人均在场，协议是许龙江签的，内容都是许龙江写的，孙兆玉等七人没有签字；协议签过后，我给了许龙江4200元，该房屋钥匙就给我了；房子是以我的名义买给我妈妈住的，我妈妈有时住有时不住；2010年左右，孙照娣、孙兆勤找过我一次要条子的，我没有看到钱，也没有退条子。”许龙江陈述：“协议是在老房子里签的，协议上的字都是我签的，当时就我与孙兆霞在场，孙兆玉等七人都不在场，我没有告诉孙兆玉等七人；当天晚上我告诉孙兆林的，她说我私自做主，后来我让她们去退的，孙兆霞说条子没有了，我就把钱放在孙兆勤那里，一直到现在都没有退掉；协议签订过后，房子没有交给孙兆霞，房子的钥匙一直在孙兆勤身边。一审法院认为：民事法律行为应当尊重当事人的真实意思表示，并依此确定民事行为的性质。本案中，《买房协议》所涉房屋实际所有人系孙兆玉等七人父母，其父母去世后，应作为遗产由孙兆玉等七人继承，即属于孙兆玉等七人共同所有的财产。而许龙江作为非继承人与孙兆霞签订该《买房协议》是否有效及其处分该房的行为是否构成表现代理是本案的争议焦点。对此应从以下几方面考虑：1.《买房协议》虽没有孙兆玉等七人的签字，但因许龙江系孙兆林的丈夫，孙兆霞与孙兆玉等七人又系堂姐妹关系，互相之间都比较熟悉了解，且协议是附条件的，条件所涉及的亦是孙兆玉等七人父母百岁祭祀事宜，故孙兆霞有理由相信买房事宜是经过孙兆玉等七人协商过的，许龙江作为孙兆玉等七人的代表与其签订协议。2.即使《买房协议》签订时某玉等七人不知情，但根据许龙江陈述，其在协议签订当日即告知其妻孙兆林，基于孙兆林与孙兆玉等其余六人系姐妹的特殊身份关系，孙兆林亦应会告知孙兆玉等其余六人卖房事宜，且孙兆玉等七人均认可2010年年底曾就退房事宜与孙兆霞协商过，说明许龙江与孙兆霞签订《买房协议》一事在事后得到了孙兆玉等七人的追认，其七人应当知道协议签订后的法律后果。3.《买房协议》在签订后已实际履行，孙兆玉等七人在2010年与孙兆霞协商退房事宜未果后，直至本案诉讼期间近十年的时间未向孙兆霞主张过，而孙兆霞的买房款4200元亦没有退回，本次诉讼亦是因《买房协议》中所涉房屋需拆迁才提起本案诉讼，亦可说明孙兆玉等七人已认可房屋被卖的事实。综上，孙兆玉、孙兆林、孙兆秀、孙照娣、孙兆兰、孙兆勤、孙兆凤的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：驳回孙兆玉、孙兆林、孙兆秀、孙照娣、孙兆兰、孙兆勤、孙兆凤的诉讼请求。案件受理费50元，由孙兆玉、孙兆林、孙兆秀、孙照娣、孙兆兰、孙兆勤、孙兆凤负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于案涉买房协议效力如何认定的问题。经查，案涉房屋系孙兆玉等七人的父母去世后留下的遗产，许龙江并不享有直接处分的权利，一审判决本院认为部分已经对许龙江出卖房屋的行为构成表见代理，以及案涉买房协议已经履行的情况作出论述，本院予以确认，不再赘述。然根据《土地管理法》第六十二条的规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，由于房屋系建筑在土地上，为土地的附着物，具有不可分离性，而孙兆霞并非案涉房屋所在的黄尖镇新滩村村民，因此，孙兆霞与许龙江签订的买房协议违反了上述法律的规定，同时也违反了农村集体经济组织的公共利益，故案涉买房协议应认定为无效合同，一审判决认定案涉买房协议有效不当。综上，孙兆玉等七人的上诉请求成立，应予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初705号民事判决；二、确认被上诉人许龙江与被上诉人孙兆霞于2009年9月13日签订的买房协议无效。一审案件受理费50元，由被上诉人孙兆霞、许龙江各承担25元；二审案件受理费50元，由被上诉人孙兆霞、许龙江各承担25元。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  张晨阳审判员  周 陇二〇二〇年九月二十二日书记员  施凯钰附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。