湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9882号上诉人（原审原告）：黄学良，男，1977年11月22日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：卜雪辉，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：甘玉兰，女，1975年4月6日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审被告）：苏主恩，男，1983年4月17日出生，汉族，住浙江省泰顺县。上诉人黄学良与上诉人甘玉兰、苏主恩房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄学良向本院提出上诉请求：1.依法撤销长沙市雨花区人民法院作出的（2020）湘0111民初4120号民事判决；2.依法改判被上诉人甘玉兰支付上诉人2020年3月28日至6月27日的季度租金74500元；3.依法改判被上诉人苏主恩支付上诉人2020年3月28日至6月27日的季度租金41250元；4.依法确认上诉人收取两被上诉人的押金55000元不予退还；5.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院以“新型冠状肺炎疫情”对经营造成影响为由，根据所谓的“公平原则”分别减免两被上诉人租金，让上诉人承担租金损失，对上诉人不公平。首先，租赁合同是双务合同，承租人应按合同的约定交付租金，此次疫情并非上诉人所能预见、避免和克服，承租的房屋不属于政府明确管控禁止营业的范围，三月底全国已经全面复工复产，正常营业，故被上诉人减免租金不符合客观条件。其次，涉案门面系上诉人从案外人长沙市雨花区洞井街道洞井社区筹建委员会处承租，上诉人承租该门面，支付了投标费用。在新冠疫情影响下，洞井筹委会并未减免上诉人租金，损失自行承担。如果对被上诉人减免租金，对上诉人黄学良不公平。第三，减免租金的前提是两被上诉人继续承租门面，但两人突然提出解除合同，违约合同约定，有违诚实信用原则。原审判决未考虑上述因素减免租金，不公平。第四，承租的门面租金低于同地段，再适用公平原则减免租金，事实上并不客观公正。二、《房屋出租协议》明确约定被上诉人提前解除合同时押金不予退还，原审法院违背双方意思自治，减免一半押金，超出自由裁量的范围。《房屋出租协议》是真实意思表示，应承担违约的法律后果，两人在租赁期限尚未届满的情况下，提出解除协议并搬走，构成根本违约，应当承担违约责任且无权退还押金。综上，请求二审法院予以改判。上诉人甘玉兰、苏主恩答辩并提出上诉请求：请求撤销一审判决的第一、二项判决，依法改判为上诉人不再支付被上诉人租金31325元和13750元。事实与理由：1.黄学良于2019年1月以191.66元/平方的价格从长沙市雨花区洞井街道洞井社区筹建委员会处租赁3个门面共142.95个平方，然后将其中两间以647元/平方租给上诉人，2020年2月因新冠肺炎疫情影响导致店面无法正常营业，国家发文要求各业主给予租赁户减免租金，黄学良以村委会没给予免租为由不同意减免，但作为中间商，黄学良赚取差价338%，我方投入的装修款遭受损失，撤店后以更低的价格转租他人，黄学良依然不减免租金。因此，一审未公正考虑减免上诉人2个月的租金。2.一审判决对解除合同押金各负责一半不合法。在疫情影响下，肯定不能实现合同目的，一审判决解除合同还要承担违约责任，没有法律依据。综上，请求支持上诉请求。黄学良辩称，1.甘玉兰、苏主恩的上诉理由与事实不符，店铺是经合法转租的。2.黄学良支付巨额的投标费，空租期也遭受了巨大损失，且村委会也未减免租金。3.黄学良曾同意减免半个月租金，但两人仍未按期支付租金，我方才按约定要求对方承担责任。签订出租协议是双方真实意思表示，租期已经写明，对方提前解约并搬走，构成违约，应承担违约责任。三月份已经复工复产，合同目的可以实现。黄学良向一审法院起诉请求：1.判令甘玉兰支付黄学良2020年3月28日至6月27日的季度租金74500元；2.本案的诉讼费用由甘玉兰承担。案件审理过程中，黄学良增加如下诉讼请求：1.判令苏主恩支付欠付2020年3月28日至6月27日的季度租金41250元；2.请求确认收取甘玉兰、黄学良的押金55000元不予退还。一审法院认定事实：2018年12月28日，黄学良（出租方、甲方）与甘玉兰、苏主恩（承租方、乙方）签订《房屋出租协议》，约定甘玉兰、苏主恩承租黄学良坐落于雨花区门面（共三间）中靠南边两间，租赁时间为2018年12月28日至2021年12月30日，乙方交黄学良押金55000元；月租金55000元，一季度一付，且提前10天交纳下季度租金；如果乙方提前解除合同，在租赁期内又无法将房屋转租给第三方，则押金不退。上述协议签订后，甘玉兰、苏主恩分别向黄学良交纳押金27500元，各自实际使用承租门面一间。因2020年初新型冠状肺炎疫情影响，黄学良与苏主恩曾协商确认租金减免半个月，因甘玉兰、苏主恩未支付后续租金并要求搬离，黄学良故不再同意该项减免，双方就租金事宜不能达成一致，酿成本案纠纷。黄学良于2020年5月8日诉至该院，请求判如所请。庭审中双方确认，就黄学良主张的2020年3月28日至6月27日期间的租金，甘玉兰已支付8000元，苏主恩已支付41250元。另查明，1.本案审理过程中，甘玉兰于2020年6月9日自承租门面搬离，并通过微信告知黄学良；黄学良称于当月19日才知晓，发布的出租信息非该门面。苏主恩于2020年6月28日搬离承租门面。2.黄学良系自案外人长沙市雨花区洞井街道洞井社区筹建委员会处承租涉案门面。一审法院认为，黄学良与甘玉兰、苏主恩签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的义务。关于房屋租金。黄学良提供房屋供甘玉兰、苏主恩用于经营，甘玉兰、苏主恩应当依约支付租金。甘玉兰、苏主恩均已自承租门面搬离，故《房屋租赁合同》已解除，甘玉兰、苏主恩各自解除租赁关系的时间应以分别搬离时间为准，租金分别计算至当日。考虑新型冠状肺炎疫情对经营造成的影响，甘玉兰、苏主恩要求减免部分租金，该院予以采纳，根据公平原则，该院酌定甘玉兰、苏主恩租金各减免半月即13750元（55000元÷2÷2）。甘玉兰于2020年6月9日搬离，扣除已支付部分，其应支付租金计算为45075元（27500元/月×2.43月-13750元-8000元）；苏主恩于2020年6月28日搬离，扣除已支付部分，其应支付租金计算为27500元（27500元/月×3月-13750元-41250元），黄学良主张超出部分，该院不予支持。关于押金。《房屋出租协议》约定甘玉兰、苏主恩提前解除合同时押金不予退还，该约定即为违约责任，结合合同的履行情况、甘玉兰、苏主恩要求解约的原因及黄学良自案外人处承租租金等因素，该院认为由甘玉兰、苏主恩承担违约金55000元过分高于黄学良的损失，该院酌情调整为27500元，即扣减27500元不予退还外，黄学良应分别向甘玉兰、苏主恩返还押金13750元。上述互付义务抵销后，甘玉兰仍应支付黄学良31325元（45075元-13750元）、苏主恩应支付黄学良13750元（27500元-13750元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、甘玉兰于本判决生效后10日内支付原告黄学良租金31325元；二、苏主恩于本判决生效后10日内支付黄学良租金13750元；三、驳回黄学良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1858元（已减半收取），由甘玉兰负担1258元，苏主恩负担600元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人黄学良与上诉人甘玉兰、苏主恩签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应根据约定履行合同义务。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，甘玉兰欠付租金时间为2020年3月28日至6月9日，苏主恩欠付租金时间为2020年3月28日至6月28日，考虑到疫情影响，一审根据公平原则酌定减免了半个月租金符合立法的规定，应予维持。经核算，甘玉兰应支付租金45075元，苏主恩应支付租金27500元。关于甘玉兰和苏主恩交付的押金55000元，虽两人未付租金，根据约定押金不退，但考虑到合同履行、解约原因及承租方式等因素，一审酌定调整为27500元，上述调整符合公平原则，应予维持。上述费用经抵销后，甘玉兰应付31325元，苏主恩应付13750元，一审判决认定于法有据，应予维持，故上诉人黄学良及上诉人甘玉兰、苏主恩的上诉理由均不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人黄学良和上诉人甘玉兰、苏主恩的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3716元，由上诉人黄学良负担2208元，上诉人甘玉兰、苏主恩负担1508元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  程 婧二〇二〇年九月十七日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。