广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15862号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄纬琪，女，1966年12月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：田党胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：涂乐，男，1979年12月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘小凤，广东万勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：江溢斐，广东图道律师事务所律师。上诉人黄纬琪因与被上诉人涂乐房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄纬琪上诉请求：1.撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39105号民事判决，改判解除上诉人与被上诉人于2016年9月7日就位于广州市越秀××××房签订的《广州市存量房买卖合同》，驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定上诉人与被上诉人未就退还定金以及解除合同达成一致意见与事实不符。（2018）粤0104民初3000号民事判决及（2019）粤01民终11727号民事判决生效后，上诉人与被上诉人同意和解，2019年8月29日、9月1日上诉人两次发短信给被上诉人“违约金672天共16800，受理费50元，本金5万元，共汇款给你66850元，如果计算正确的话，我就按这个金额汇过来了”，被上诉人没有提出异议，于2019年8月29日将收款建行银行账户发给上诉人，上诉人于2019年9月1日向其支付逾期办证违约金16800元、案件受理费50元及退还购房定金50000元，以上共计66850元。被上诉人收到款后，于2019年9月27日提出上诉人多支付5万元与其之前接受退款5万元的行为相悖，且有违常理，违反了诚实信用原则。被上诉人同意并接受上诉人退还涉案购房定金，双方之间房屋买卖合同关系已解除，被上诉人要求上诉人黄纬琪继续履行涉案房屋买卖合同没有事实和法律依据。原审法院认定上诉人与被上诉人未就退还定金以及解除合同达成一致意见显然属于主观臆断。二、原审判决对被上诉人再次主张逾期办证违约金予以支持缺乏事实及法律依据。依据广州市越秀区人法院（2019）粤0104民初3000号民事判决及广州市中级人民法院（2019）粤01民终11727号民事判决，上诉人已向被上诉人支付逾期办证违约金16800元，被上诉人本次诉讼再次主张要求逾期办证违约金属于重复起诉，滥用诉权，原审法院再次判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金于法无据，不符合情理。三、原审法院判决涉案合同继续履行的依据不足，被上诉人未提供有效证据证明其具备一次性支付购房款的能力。被上诉人仅向原审法院出示《中国建设银行个人资信证明书》，并未向原审法院提交个人银行账户流水清单，该证明书背面“声明”注明，该证明书不能作为提取存款或其他资产的凭证，仅凭该证明书不足以证明其具备一次性支付房款1135000元的能力。综上所述，原审判决认定事实不清，导致适用法律错误，损害了上诉人的合法权益，上诉人恳请二审法院在审理查明后依法做出客观公正的判决。涂乐辩称：（一）涂乐与黄纬琪签署的《广州市存量房买卖合同》并未解除，涂乐有权要求黄纬琪继续履行房屋买卖合同。首先，合同的合意解除指的是双方当事人就解除合同达成一致的意思表示，但在本案中双方从未就合同的解除达成过一致意见。其次，黄纬琪向涂乐返还5万元定金的行为也不构成合同的合意解除：黄纬琪返还定金之前并未就合同的解除与涂乐进行过沟通，相反，黄纬琪向涂乐要银行账号的目的是为了履行（2019）粤01民终11727号民事判决，在此情况下，涂乐才向黄纬琪提供了银行账号；在涂乐收到定金后，双方更未就合同的解除达成一致意见，相反，涂乐一直在与黄纬琪沟通退还定金并要求继续履行合同。综上，双方自始至终从未就合同的解除达成一致意见，因此，涂乐有权要求黄纬琪继续履行涉案房屋买卖合同。（二）涂乐在本案中再次主张逾期办证违约金不构成重复起诉。首先，黄纬琪依据（2019）粤0104民初3000号民事判决和（2019）粤01民终11727号民事判决向涂乐支付的16800元逾期办证违约金是支付的自2017年10月19日至2019年8月22日期间内产生的逾期办证违约金；而本案黄纬琪需支付的逾期办证违约金是支付的自2019年8月23日起至房地产行政机构出具涉案房屋登记至涂乐名下的递件回执之日止的逾期办证违约金。涂乐主张的两次逾期办证违约金的计算期间是一前一后，完全不重合的，因此，不构成重复起诉。其次，黄玮琪为了阻止涉案合同的继续履行，不惜与欧惠军恶意串通，制造虚假诉讼，因该二人恶意虚假诉讼行为，导致涂乐至今未能取得涉案房屋。除此之外，还给涂乐造成了巨大的经济损失，为了诉争房屋，仅诉讼费已经花去了77275元[其中（2017）粤0104民初281号案诉讼费15015元、（2018）粤0104民初3000号案诉讼费和保全费33630元、（2019）粤01民终11727号案诉讼费28630元]。据此，涂乐认为贵院应严格按照涉案合同约定的标准判令黄玮琪承担逾期办证违约金，即以成交价1135000元为基数，按每日万分之五的标准要求黄纬琪承担违约责任。（三）涂乐提交的证据足以证明其具备一次性支付房款的能力。涂乐于一审中提交的《中国建设银行个人资信证明书》，显示涂乐持有储蓄存款1205386.90元，该存款数额远远大于涉案房款总额1135000元，因此涂乐具备一次性支付房款的能力。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法驳回上诉，维持原判。涂乐向一审法院起诉请求：1、黄纬琪继续履行《广州市存量房买卖合同》，配合涂乐办理广州市越秀××××房的房屋产权转让登记手续。2、黄纬琪向涂乐交付上述房屋。3、黄纬琪向涂乐支付逾期办证违约金，以成交价1135000元为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年8月23日计算至实际办证之日止。黄纬琪反诉请求：解除涂乐、黄纬琪于2016年9月7日签订的买卖广州市越秀××××房《广州市存量房买卖合同》。一审法院查明事实：黄纬琪是广州市水荫二横路27号XX房（建筑面积40.5209平方米）的登记产权人。2016年9月7日，涂乐（乙方）与黄纬琪（甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定由乙方购买上址房屋，房屋使用性质为住宅，该房屋不存在抵押等他项权利情况，交易方式为按揭付款。该房地产以现状售予乙方，吉屋（不附带家私家电），不带租赁合同，无户口。该房地产按整套出售并计价，总金额1135000元。付款方式：按揭付款，定金50000元乙方须在2016年9月7日支付给甲方，首期楼款（不含定金）300000元，乙方于递件成功当天支付甲方，乙方应于2016年9月20日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内，到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。楼价余款：（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内。若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余额的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方。乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款。甲乙双方于签订本合同后7天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。第四条：交楼时间：双方同意房屋交付使用时间为甲方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第十一条：迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行；等。同日，黄纬琪向涂乐开具《收款证明》，确认收取涂乐购房定金50000元。2016年10月28日，中国工商银行股份有限公司广州西华路支行向涂乐发出《个人二手房贷款初审结果通知书》，载明：您因购买位于越秀××××房的房产与售房者黄纬琪签订了《购房意向书》（或（《商品房买卖合同》），并向我行提出了贷款申请。根据工行有关规定，贷款现已初审通过……在买卖双方办理上述房产产权交易过户手续、补充我行要求的其他文件或资料、落实贷款担保后，我行将按照与您签订的《个人购房借款/担保合同》的约定发放贷款785000元用于支付购房款，并划入售房者的收款账号。若发生因借款人提供的资料不真实、隐瞒重大事实、涉及经济纠纷或买卖价格等贷款风险及其他足以影响贷款人资金安全的情形，本行将取消发放贷款并且不承担任何责任；等。2016年12月8日，涂乐及案外人江旭芬作为债务人，与债权人兴业银行股份有限公司广州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，抵押房产为涉讼房屋，借款金额为785000元。同月12日，兴业银行股份有限公司广州分行向涂乐发出《个人贷款承诺书》，载明：买方涂乐，卖方黄纬琪，经审查，借款人申请以广州市越秀××××房（房屋的评估价值1142041元，交易价格1135000元）的住房（商用房）作为抵押，向本行申请个人贷款，基本符合贷款条件。本行同意在借款申请人与本行办妥贷款的相关手续，办理上述所列地址抵押物的有效抵押登记，由本行收执抵押登记权利凭证原件后发放二手按揭贷款，商业性贷款金额78.5万元，期限15年……等。因双方的房屋买卖合同纠纷，涂乐曾于2017年1月2日向一审法院起诉黄纬琪，要求：1、判令黄纬琪立即协助涂乐办理广州市水荫二横路27号XX房的递件过户手续。2、判令黄纬琪向涂乐支付违约金，自2017年1月3日起算至黄纬琪协助办理递件过户手续之日止，每日按总房价款1135000元的0.05%计算违约金。一审法院于2017年6月13日作出（2017）粤0104民初281号民事判决书，判决内容为：一、黄纬琪应在本判决发生法律效力之日起七日内，协同涂乐到房管部门办理将广州市越秀××××房的房屋产权转移登记到涂乐名下的相关手续。二、涂乐应在房管部门出具成功受理上址房屋交易过户的递件回执当天，一次性向黄纬琪支付剩余房款1085000元。三、驳回涂乐的其他诉讼请求。判后，黄纬琪不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2017年12月19日作出（2017）粤01民终18698号民事判决书，其中查明：广东省惠东县人民法院于2017年10月13日作出（2017）粤1323民初3678号民事裁定，以申请人欧惠军与被申请人黄纬琪民间借贷纠纷一案，欧惠军申请财产保全为由，裁定在价值1600000元范围内，查封黄纬琪名下的位于广州市东山区水荫二横路27号XX房（房地产权证号：粤房地证字第××号）的房产一套，查封期限为三年。2017年10月19日，涉讼房屋被广东省惠东县人民法院以（2017）粤1323民初3678号民事裁定书及协助通知书查封。并认为：二审期间，黄纬琪因与案外人民间借贷纠纷，涉讼房屋被法院查封，致使一审判决合同继续履行出现法律上的障碍，故一审法院基于该项事实对一审判决予以改判。鉴于涉讼房屋在本案二审期间因黄纬琪另案涉诉而被法院查封，故属黄纬琪一方的原因导致双方之间的《广州市存量房买卖合同》无法继续履行，应由黄纬琪承担相应的违约责任。涂乐可在涉案房屋法律障碍消除后再行主张继续履行合同或基于合同无法继续履行的事实另行主张解除合同、赔偿损失等。鉴于二审出现新的事实，遂予以据实改判：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初281号民事判决；二、驳回涂乐的全部诉讼请求。后涂乐于2018年向一审法院提起诉讼，要求判令：1、黄纬琪向涂乐支付逾期办证违约金（以成交价1135000元为基数，按日0.05%的标准，从2017年10月19日起至广州市越秀××××房转移登记之日止）；2.涂乐代黄纬琪向第三人欧惠军清偿（2017）粤1323民初3678号案件项下黄纬琪的债务1600000元（暂定为1600000元，实际以涂乐代偿金额为准）；3.涂乐代黄纬琪清偿债务1600000元后，黄纬琪向涂乐返还1600000元及利息（返还金额及利息计算基数暂定为1600000元，实际以涂乐代偿金额为准；利息以1600000元为基数，按人民币银行同期贷款利率计算，从涂乐实际支付之日起计算，计至黄纬琪返还1600000元之日止）；4.第三人欧惠军在实现（2017）粤1323民初3678号案件项下债权后，解除对广州市越秀××××房的查封；5、广州市越秀××××房的查封后，黄纬琪继续履行《广州市存量房买卖合同》，配合涂乐办理广州市越秀××××房的房屋产权转让登记、交房、办理水电过户等合同约定的所有交易手续。一审法院于2018年9月10日作出（2018）粤0104民初3000民事判决书，其中认定：“在第三人未到庭参与诉讼，未发表答辩意见的情况下，涂乐要求代黄纬琪向第三人清偿相应的债务后、由第三人申请解封等诉讼请求，均应在广东省惠东县人民法院的诉讼保全程序中处理，不属于民事诉讼案件审理范畴，故对涂乐其他的诉讼请求，一审法院均不予调处。”并判决：一、黄纬琪应在本判决发生法律效力之日起七日内，向涂乐支付自2017年10月19日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（每日按50000元的0.05%计付，违约金总额以不超过50000元为限）；二、驳回涂乐的其他诉讼请求。判后，涂乐不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年8月19日作出（2019）粤01民终11727号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2019年8月22日生效。另查明，欧惠军于2017年向广东省惠东县人民法院提起诉讼，要求黄纬琪归还借款本金160万元，以及欧惠军依法享有对广州市东山区水荫二横路27号XX号房的优先受偿权。广东省惠东县人民法院作出（2017）粤1323民初3678号民事判决书，认定欧惠军借给黄纬琪160万元的证据不足，判决驳回欧惠军的诉讼请求。判后，欧惠军不服，提起上诉。广东省惠州市中级人民法院于2018年10月23日作出（2018）粤13民终4320号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。根据广州市规划和自然资源局于2020年3月13日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广东省惠东县人民法院以（2019）粤1323执保986号民事裁定书及协助执行通知书解封，收件日期为2020年1月20日。广州市中级人民法院以（2020）粤01执保35号，（2017）粤01民终18698-1号民事裁定书及协助执行通知书解封，收件日期为2020年2月21日。一审法院以（2018）粤0104民初3000-1号民事裁定书及协助执行通知书解封。涂乐为证明其具备一次性支付剩余房款的经济能力，向一审法院出示了《中国建设银行个人资信证明书》（签发日期：2020年4月13日），载明涂乐持有储蓄存款1205386.90元。涂乐明确表示同意在递件当日一次性支付房屋余款，也同意在本案中一并处理房款支付问题。为证明双方的协商情况，涂乐提交了短信聊天记录，其中显示：8月28日：黄纬琪：“我们的新达城房产官司已经判下来，把你的银行账户给我，我们按法院的判决汇款给你。”8月29日：涂乐：“建行6217003320071018900”。8月29日、9月1日：黄纬琪：“收到”、“下星期转账”、“违约金672天共16800，受理费50元，本金5万元，共汇款给你66850元，如果计算正确的话，我就按这个金额汇过来了。”9月1日：黄纬琪：“（2019）粤01民终11727号执行款已汇到你提供的建行账户。”（附图显示转账金额为66850元）。9月27日：涂乐：“经法院确认，（2019）粤01民终11727号判决书于2019年8月22日生效，根据该生效判决，你方需向我方支付违约金16800元，受理费50元。你方共计支付66850元，多支付了5万元。麻烦提供一下银行账户，我将你方多支付的5万元返还你方。”黄纬琪：“没有多付给你呀，打款前发了二次对账单给你，你没有异议了我才打款过来的。”、“5万购房定金＋16800元违约金＋50元受理费。”涂乐：“我不接受你退回的购房定金5万元，请你协助提供收款账户，以便我方返还给你。我方已另行起诉继续履行。”10月8日：涂乐：“你将伍万元定金退回给我系对原审判决的误读，我没有提出该诉请，生效判决也没有该判项，我更未对你的结算表示过同意。你我双方合同并未解除，我方已再次诉请继续履行合同，请尽快提供收款账户，否则我只能将该笔伍万元款项返还你的原付款账户。”黄纬琪：“请你把信息看清楚，我是跟你对了两次账，以后我再打钱给你的。”、“你以为这个钱你想要就要，想退就退的。”黄纬琪对该证据的真实性无异议。诉讼过程中，黄纬琪表示，若合同继续履行，黄纬琪不要求收回5万元定金，要求涂乐一次性支付全部房款1135000元。一审法院认为：涂乐与黄纬琪签订的《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。黄纬琪反诉称双方已就解除合同达成一致，其理由为涂乐已实际收取了黄纬琪返还的定金50000元，但据双方的短信聊天记录来看，黄纬琪向涂乐汇款的50000元并未征得涂乐同意，且涂乐在收到款后已明确表示不接受黄纬琪退还的50000元并要求黄纬琪提供账户予以返还，可见，双方并未就退还定金以及解除合同达成一致意见，黄纬琪反诉要求解除双方的买卖合同关系缺乏依据，一审法院不予支持。因涉案房屋现已不存在除涂乐自行申请本案保全外的查封等法律障碍情况，涂乐要求继续履行合同合法有理。从合同的履行情况来看，涂乐在向黄纬琪支付了定金50000元，已于同日向亿达按揭公司交付办理按揭手续的相关费用，积极履行申请按揭贷款的义务，现涂乐明确表示同意按一次性付款方式继续履行合同，积极要求继续履行合同。根据诚实信用原则，从保护房地产市场交易秩序安全稳定的角度出发，现涂乐主张以一次性付款的方式继续履行合同，要求黄纬琪协助涂乐办理涉讼房屋的递件过户手续，于法有据，一审法院予以支持，涂乐应在房地产行政机构出具涉案房屋转移登记至涂乐名下的递件回执之日，一次性向黄纬琪支付剩余房款1135000元。根据合同约定，房屋交付使用时间为黄纬琪收齐楼款当天，因此，在黄纬琪收齐剩余房款之日，应向涂乐交付涉案房屋。经已生效的民事判决认定，合同此前无法履行的违约责任在于黄纬琪，故对涂乐主张自2019年8月23日起依据合同约定的每日0.05%标准支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，该违约金应计至房地产行政机构出具涉案房屋转移登记至涂乐名下的递件回执之日止。但鉴于涂乐至今仅向黄纬琪支付了定金50000元，根据公平合理原则，逾期办证违约金的基数应按50000元计算。因违约金总额应以不超过本金为限，此前生效判决已判令黄纬琪向涂乐支付2017年10月19日起至判决生效之日止的逾期办证违约金，黄纬琪亦实际向涂乐支付了生效判决对应的该违约金16800元，故本案的违约金总额以不超过33200元为限（按50000元-16800元计得）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、黄纬琪应在本判决发生法律效力之日起十日内，协同涂乐到房地产行政机构办理将广州市越秀××××房的房屋产权转移登记到涂乐名下的相关手续；二、涂乐应在房地产行政机构出具上址房屋转移登记至涂乐名下的递件回执之日，一次性向黄纬琪支付房款1135000元；三、黄纬琪应在收齐房款1135000元当日，向涂乐交付广州市越秀××××房；四、黄纬琪应在本判决发生法律效力之日起十日内，向涂乐支付自2019年8月23日起至房地产行政机构出具上址房屋转移登记至涂乐名下的递件回执之日止的逾期办证违约金（每日按50000元的0.05%计付，违约金总额以不超过33200元为限）；五、驳回涂乐的其他诉讼请求。六、驳回黄纬琪的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15015元，由涂乐负担100元，黄纬琪负担14915元；反诉受理费50元，由黄纬琪负担。保全费5000元，由黄纬琪负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于：一、涉案合同是否已解除；二、违约金应否支持；三、涉案合同是否存在履行障碍；四、黄纬琪二审期间出租涉案房屋对本案的影响。黄纬琪以涂乐收取其退还的定金为由，主张涉案合同已解除的意见，经查，根据双方的短信聊天记录来看，涂乐仅要求黄纬琪支付生效判决确定的违约金，并对黄纬琪多支付的50000元明确表示不愿接受，涂乐并无解除合同的意思表示，黄纬琪主张合同已解除的意见，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于违约金。双方的纠纷历经两次诉讼，涂乐两次诉讼均主张黄纬琪继续履行涉案合同，但因黄纬琪的原因导致合同无法继续履行，在前两案中，生效判决根据案件事实均认定黄纬琪违约，故本案亦应予以认定。同时，依据涉案合同的约定，黄纬琪理应支付违约金。涂乐主张自2019年8月23日起依据合同约定的每日0.05%标准支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以维持。至于黄纬琪提出在前案已支付违约金的意见，前案违约金计至前案判决生效之日止，即计至2019年8月22日，本次诉讼从2019年8月23日计算，并未有重复起诉的问题，黄纬琪的该意见无理，不予采纳。黄纬琪上诉提出涂乐继续履行能力的问题，涂乐在一审期间已提交了资信证明，证实涂乐的存款情况，足以支付涉案房款，故对黄纬琪的该上诉意见不予采纳。黄纬琪在二审庭审述称涉案房屋现已出租，并在庭后提交一份出租给第三人的合同。经审核，该合同载明黄纬琪在2020年3月19日即一审诉讼期间出租涉案房屋。根据双方签订合同约定，黄纬琪是不带租赁合同售予给涂乐，且涉案房屋因本案纠纷于2019年9月已被查封，该租赁合同依法不足以对抗查封，故黄纬琪提交的租赁合同并不影响判决黄纬琪交付房屋。黄纬琪在二审还提交了一份不动产登记查册表，拟证实涉案房屋有查封，并以此认为合同履行存在障碍，经审核，黄纬琪提交的查册表仅显示涉案房产有查封，并无查封明细，而在一审期间已查明涉案房屋有多次查封记录，本案的查封为首封，故黄纬琪二审提交的证据并不能证实涉案合同履行存在障碍。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人黄纬琪的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费14915元，由黄纬琪负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年九月二十二日书记员 王日平钟丹霞