湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0304民初2862号 原告：湘潭市锦程物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区中山街道。 法定代表人：欧阳镕徽，董事长。 委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。 被告：雷伟钢，男，1982年6月8日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区 被告：夏玲军，女，1984年10月12日出生，汉族，住湖南省湘潭县。 原告湘潭市锦程物业管理有限公司与被告雷伟钢、夏玲军物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湘潭市锦程物业管理有限公司委托诉讼代理人陈媛媛、被告雷伟钢、夏玲军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付物业服务费5748.6元（从2018年7月1日起计算至2020年6月30日）；2、判令两被告支付原告违约金1000元；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月30日，原告湘潭市锦程物业管理有限公司与湘潭正盛置业有限责任公司签订《湘潭正盛·城市星座前期物业服务合同》，约定由原告为湘潭正盛·城市星座小区提供物业服务；高层住宅（居住户）物业收费标准为1.58元/月·㎡，逾期按照支付金额的每天5%交纳滞纳金；服务期限至业主大会成立并确定物业管理方式止。被告雷伟钢、夏玲军系该小区A栋1单元2301001号房产所有权人，产权面积为151.6㎡。被告一直享受原告提供的物业服务，但被告尚欠原告2018年7月1日起至2020年6月20日期间物业服务费5748.6元。原告多次催缴未果，遂诉至本院，请求判如所请。 被告雷伟钢、夏玲军辩称：一、小区前坪属于全体业主所有，被答辩人私自出租给小区业主及隔壁小区业主，导致答辩人家车辆无法进入，被答辩人将车位出租，答辩人无异议，但应当用于减免物业费，且被答辩人无权私自租赁；二、小区物业费从未公开；三、被答辩人服务意识差，门口保安年龄全在65以上，保安人员还与答辩人发生争执；四、小区内车辆被扎胎、放气，车辆乱停乱放，扰乱车辆正常出入；五、答辩人房子漏水、小区房子地基开裂，外墙墙面、玻璃损坏等；六、被答辩人应赔偿答辩人车辆二次维修的损失。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。2014年7月30日，原告湘潭市锦程物业管理有限公司与湘潭正盛置业有限责任公司签订《湘潭正盛·城市星座前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，上述合同对全体业主及物业使用人均具有约束力。合同约定，物业服务费由业主按照其拥有的物业的产权面积交纳物业服务费，标准为：高层住宅（居住户）1.58元/月·㎡（其中2014年7月至2015年6月期间的物业管理服务费标准为1.28元/月·㎡，不足元/月·㎡的部分由甲方补足）、商用物业（含办公物业）3元/月·㎡、地下停车位30元/月·个。两被告系湘潭市岳塘区书院路街道建设南路2号正盛城市星座A栋1单元2301001号房产所有权人，产权面积为151.60㎡。原告按照合同约定向两被告提供了物业服务，两被告应按该合同约定履行交纳相应物业服务费用的义务。两被告自2018年7月1日起至2020年6月30日期间尚欠物业服务费5748.67元（1.58元/月·㎡×151.60㎡×24月），对该部分诉请5748.60元，不违反法律规定，本院予以支持。原告诉请违约金，因其提供的物业服务存在瑕疵，对其该诉请，本院不予支持。 被告雷伟钢、夏玲军辩称原告私自出租车位，停车费的收取应当用于减免物业费。经庭审查明的事实，收取停车费系小区大部分业主共同意思表示及提议，且停车费用于管理开支，两被告该答辩意见，本院不予采纳；两被告辩称原告物业服务不到位，表现在物业费收支未公开，保安年龄偏大，小区车辆乱停乱放等。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能拒绝交纳物业费。两被告辩称其房屋漏水，小区房子地基开裂、外墙墙体及玻璃破损等，本院认为，上述问题系房屋质量问题，房屋质量责任主体系开发商；两被告辩称原告应赔偿车辆二次维修的损失，本院认为，两被告向本院提交的照片及视频，仅能证明其车辆维修的事实，但无法证明其二次维修系与原告疏通地下停车库管道，造成管道破裂，导致管道内的脏水等冲到车顶，在第一次维修之后，仍存在故障之间有必然联系。故对其该辩解意见，本院不予采信。综上，本院认为，原告的服务意识某些方面确需加强，比如物业费应当按照前期物业服务合同之约定定期公开等，但业主也应积极交纳物业费，共同维护小区的优良环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第三十一条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、雷伟钢、夏玲军于本判决生效之日起三日内一次性支付湘潭市锦程物业管理有限公司物业管理服务费5748.60元； 二、驳回湘潭市锦程物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由雷伟钢、夏玲军负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  蒋 英 二〇二〇年九月十五日 法官助理肖黎 代理书记员  唐璐瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。