四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初3651号 原告：四川殷铭建设工程有限公司，住所地：巴中市巴州区南坝中心园C栋3楼。 法定代表人：刘俊峰，董事长。 委托代理人：蒲德，四川巴蜀律师事务所律师。 委托代理人：吴大常，男，汉族，生于1966年，初中文化，系原告公司项目经理，住巴中市巴州区。 被告：白辉，男，汉族，生于1964年，户籍地绵阳市游仙区。 委托代理人：刘爵军，巴中市巴州区西城法律服务所法律工作者。 第三人：四川省巴中市东方房地产开发有限公司，住所地：巴中市巴州区东方鑫村A15号楼2楼。 法定代表人：李林树，总经理。 委托代理人：赵莉春，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。 委托代理人（特别授权）：吴玉峰，男，汉族，生于1964年，大专文化，系第三人公司副经理，住巴中市巴州区。 原告四川殷铭建设工程有限公司（以下简称殷铭公司）与被告白辉，第三人四川省巴中市东方房地产开发有限公司（以下简称东方公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告殷铭公司委托代理人蒲德、吴大常，被告白辉及委托代理人刘爵军，第三人东方公司委托代理人吴玉峰、赵莉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷铭公司诉称：原告与第三人建设工程施工合同纠纷执行一案，被告于2020年5月28日就本案执行中查封登记于第三人名下的位于东方鑫村A13栋6012房屋，提出执行异议。贵院仅形式审查而未作实质审查，即依据被告与第三人签订的《商品房认购合同》约定内容或条件，结合第三人于2018年6月12日取得商品房预售许可证的事实，双方至今未签订商品房备案合同，因此被告依据《商品房认购合同》仅享有的是对第三人的债权，而不是物权，同时依据物权法定原则，被告提出的执行异议不能达到排除执行的法律效果。就此依法提起诉讼，请求判令：1、对第三人位于东方鑫村A13号楼6012房屋准予执行；2、本案全部诉讼费用由被告及第三人承担。 被告白辉辩称：被答辩人是2018年11月16日查封的第三人开发的东方鑫村A13号楼6012室，而答辩人是2018年9月27日购买的该房屋，付款方式是一次性付款，并签订了《商品房认购合同书》。由此可见，被答辩人查封是在答辩人购买房屋之后。尽管答辩人与第三人签订的是《商品房认购合同书》，但答辩人购买该房屋是一次性支付的全款，根据相关规定，该协议应当认定为“商品房买卖合同”的规定。答辩人与第三人的商品房买卖关系符合法律规定，应当受到法律的保护。根据2002年6月27日最高人民法院开始实施的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，本案答辩人购买第三人的商品房已经是支付了全部房款，如果被答辩人行使工程价款优先受偿权，无异于用答辩人的资金清偿第三人的债务，等于第三人将自己的债务转嫁给了答辩人，严重违背特殊保护消费者的法律政策。同时，被答辩人的利益与答辩人利益比较，答辩人属于生存利益，应当优先，被答辩人属于经营利益，应当居次。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人东方公司辩称：（2016）川1902民初2346号民事判决书明确了原告修建的是B1、B2号楼，对案涉A13号楼没有优先受偿权。我司与被告签订商品房认购合同书，符合商品房买卖要件的内容，我司给被告出具了购房款收据，金额535254元。2018年6月12日我司取得了商品房预售许可证，原告的执行是2018年11月16日。执行之前，我司与被告签订的商品房认购合同合法有效。（2020）川1902执异76号执行裁定书适用法律正确、事实清楚。请驳回原告诉请。 经审理查明：2007年1月2日，第三人东方公司作为发包人与巴中市华丰建筑工程公司（后更名为殷铭公司）签订《建筑工程承包合同协议书》，约定由巴中市华丰建筑工程公司承包东方鑫村Ａ17、Ｂ1、Ｂ2、Ｂ5、Ｃ7号楼的土建工程。2018年3月1日，本院作出的（2016）川1902民初2346号民事判决书判令第三人东方公司向原告殷铭公司支付下欠工程款3350195.10元。判决生效后，原告殷铭公司向本院申请强制执行。2018年11月16日，本院作出（2018）川1902执2017号之三执行裁定书，裁定查封了第三人东方公司所有的位于巴中市巴州区房屋。房屋查封后，被告白辉向本院提出执行异议申请。2020年6月22日，本院作出（2020）川1902执异76号执行裁定书，裁定撤销（2018）川1902执2017号之三执行裁定中对位于巴州宕梁东方鑫村Ａ13栋6012房屋的查封。 同时查明，2013年6月14日，被告白辉借款80万元给巴中市诚信置业有限公司。2017年8月21日，巴中市诚信置业有限公司将对被告白辉所负债务转移给第三人东方公司，东方公司给被告白辉出具80万元借款单一张。2018年9月27日，第三人东方公司与被告白辉签订《商品房认购合同书》，约定：以总价款535254元购买案涉房屋；在办理完毕该幢楼《商品房预售许可证》，东方公司通知后7日内到东方鑫村售楼部签订正式的《商品房买卖合同》。被告白辉以其所享有的对第三人东方公司的债权抵扣房款，第三人东方公司也于当日出具收款收据。2018年6月12日，东方鑫村A13幢取得《商品房预售许可证》。 另查明，巴中市房产登记档案信息系统显示，被告白辉名下有21.12平方米房屋一套，其用途为商业。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告身份信息，《商品房认购合同书》，收款收据，银行明细，借款单，《商品房预售许可证》，个人及家庭房屋登记记录，民事判决书，执行裁定书及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。 本院认为，被告白辉与第三人东方公司仅就案涉房屋签订《商品房认购合同书》，未办理产权登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，被告白辉不享有案涉房屋的所有权，房屋所有权仍属第三人东方公司所有。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 本案中，被告白辉与第三人东方公司签订《商品房认购合同》时案涉房屋虽未取得预售许可证，但东方公司已于2018年6月12日取得案涉房屋预售许可证，故对《商品房认购合同》的效力本院予以确认。被告白辉以借款抵扣房款，已经第三人东方公司认可，同时，在案证据显示被告白辉名下仅有商铺一个，无可居住之房屋。本院（2016）川1902民初2346号民事判决书明确了原告殷铭公司修建的是B1、B2号楼，对案涉房没有优先受偿权。被告白辉对案涉房屋享有的权利与原告殷铭公司对案涉房屋享有的权利相比较，符合上述规定排除人民法院执行的条件。故原告殷铭公司对第三人位于东方鑫村A13号楼6012房屋准予执行的诉讼请求不应支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告四川殷铭建设工程有限公司的诉讼请求 本案受理费100元，由原告四川殷铭建设工程有限公司负担。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  **志 人民陪审员  何光洁 人民陪审员  刘泽奎 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  桂茜琳