江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终5857号上诉人（原审原告）：南京武宁房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区天元中路99号。法定代表人：杨春松，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷远军，江苏金鼎英杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐友大，该公司员工。上诉人（原审被告）：南京市江宁区武夷绿洲幼儿园，住所地南京市江宁区天元中路99号。法定代表人：谈巧英，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：叶雨，江苏焯燃律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶帆，江苏焯燃律师事务所律师。上诉人南京武宁房地产开发有限公司（以下简称武宁公司）与上诉人南京市江宁区武夷绿洲幼儿园（以下简称武夷绿洲幼儿园）因房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初7538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武宁公司上诉请求：1、依法撤销一审判决、改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、判令武夷绿洲幼儿园承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：武夷绿洲幼儿园一审诉状诉请为自2018年9月1日按照年租金250万/年标准支付（暂计算）。2019年6月12日本案第一次开庭审理期间，为明确诉讼日具体租金金额武宁公司当庭调整为自2018年9月1日至2019年4月30日房屋租金166.67万元（暂计算，以鉴定结论为参考调整租金标准）。由于双方租赁合同对2018年9月1日以后至合同期满之间的租金标准未做约定故武宁公司诉讼申请司法鉴定。本案司法鉴定公估价格后双方均予2020年4月14日第二次庭审当庭领取，在该此庭审中武宁公司明确表态该鉴定报告为当庭领取、代理人并非专业人士需要庭后核实并发表书面质证意见。庭后，武宁公司在征求多方意见后确定该鉴定报告书面质证意见并根据该质证意见对诉讼请求进行调整向一审法院提交书面意见。武宁公司认为，根据法庭审理的情况及证据变化予以调整诉讼请求符合法律规定并无不当。一审法院简单认为以武宁公司在法庭辩论结束后增加诉讼请求不符合法律规定实属不妥,请求二审法院改判武夷绿洲幼儿园自2018年9月1日起至合同有效期内均按照鉴定报告确定的租金标准支付。武夷绿洲幼儿园辩称：武宁公司的上诉理由是不能成立的，一审判决支付的租金支付期限没有问题，武宁公司陈述对鉴定报告进行质证，是在闭庭之后，并不是开庭，因此在闭庭以后再变更诉讼请求，是不应当得到支持的，请求法庭驳回武宁公司的上诉请求。武夷绿洲幼儿园上诉请求：1、撤销一审判决第一项并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用、鉴定费用由武宁公司承担。事实与理由：1、双方于2008年4月签订的房屋租赁合同约定了租赁期限为2008年9月1日至2018年8月31日，并约定了房租逐年递增5%，后因武宁公司的二期交付，武夷绿洲幼儿园的承租面积增加，双方于2014年3月重新签订租赁合同，约定了租期自2013年9月1日至2028年8月31日，2018年8月31日之前租金按18万/年支付，之后的租金双方未约定。双方重新签订合同的直接原因是被上诉人的二期交付，导致原合同中的承租经营面积、年租金标准发生变化，从而需要重新签订租赁合同。而原合同中双方对于年租金增加按年增加5%的比例应按双方交易习惯予以继承。2、武夷绿洲幼儿园租赁的案涉房屋是武宁公司为所开发住宅项目而配套建设的专用公益性教育配套设施，具有公益性、普惠性、微利性，武宁公司在其开发的住宅项目中已获取充足利润，不应再以市场价格为标准在公益性配套设施中谋取高额收益。3、武夷绿洲幼儿园租赁房屋所开办的武夷绿洲幼儿园属于学前基础教育单位，具有公益性质，应获得社会各方的支持，武夷绿洲幼儿园在开办武夷绿洲幼儿园后，投入了大量资金和师资力量，把该园打造成“南京市示范幼儿园”、“江苏省优质幼儿园”，以此服务于业主和社会，作为“江苏省优质幼儿园”，根据政府要求必须按照省优标准配备师资及后勤人员，而且师资待遇必须与公办师资同等待遇，武夷绿洲幼儿园办园绝大部分收入均用于人员工资，以保证教学质量，以目前18万元的年租金，武夷绿洲幼儿园也仅能维持收支平衡，略有盈余，并且目前武夷绿洲幼儿园己响应政府号召转为“普惠制幼儿园”，这意味着武夷绿洲幼儿园的年收入将进一步大幅减少，同时2020年初突发的新冠疫情导致幼儿园5月中旬才陆续复课复工，武宁公司现时大幅上涨房租的诉求，武夷绿洲幼儿园无力承受。4、一审委托江苏宁价保险公估有限公司就案涉房屋租金进行评估，但武夷绿洲幼儿园对江苏宁价保险公估有限公司出具的公估鉴定报告结论不予认可，也不能接受。武宁公司辩称，不认可武夷绿洲幼儿园的上诉请求、事实和理由。双方合同约定2018年9月1日以后的租金另行商定，根据合同法第62条的规定，就涉案房屋自2018年9月1日以后的租金标准进行公估鉴定，符合法律规定，并以此公估报告予以裁判双方今后的租金标准，公估报告的基准日是2019年11月2日，双方今后的租金标准按照目前市场正常经济变化规律，应当是有所递增的。公估报告当时只是涉及到双方租赁的房屋问题，实际上在武夷绿洲幼儿园所承租的范围内还有数千平方米的院子，在公估报告当中并没有计费，从总体来说这个结果是有利于武夷绿洲幼儿园的。武宁公司向一审法院起诉请求：判令武夷绿洲幼儿园支付2018年9月1日至2019年4月30日期间的租金1666700元（按照250万元/年的标准）。一审法院认定事实：2014年3月28日，武宁公司（甲方）与武夷绿洲幼儿园（乙方）签订《武夷绿洲幼儿园房屋租赁合同》，第二条约定：甲方出租给乙方的房屋（以下简称案涉房屋）位于江宁区内；一期出租房屋建筑面积4296平方米，二期出租房屋建筑面积2014.86平方米，两期合计出租建筑面积6310.86平方米；第三条约定：房屋租赁期限为十五年，自2013年9月1日起至2028年8月31日止；第四条约定：房屋使用费用的计算分两个阶段，其中截至2018年8月31日租金为人民币18万元／年，由于二期于2014年3月投入使用，故首次整体租金减免3万元，即15万元，2018年8月以后如果仍由乙方续租，则费用另议。合同签订后，案涉房屋由武夷绿洲幼儿园使用至今，因双方对2018年8月31日后的租金协商不成起诉至一审法院。本案审理过程中，依据武宁公司的申请，一审法院委托江苏宁价保险公估有限公司对案涉房屋的市场租金进行评估，江苏宁价保险公估有限公司于2019年12月31日出具公估鉴定报告，公估结论为：委估标的在2019年11月2日于本报告的假设和限制条件下的公估价格为1088143.00元/年。武宁公司预缴鉴定费65000元。武宁公司对该鉴定报告的真实性、合法性、关联性均予以认可，认为该鉴定报告可作为本案审理并据以裁判的依据。武夷绿洲幼儿园质证意见为：鉴定机构一方面认定案涉房屋的特殊性，其无法参照周边的商铺、厂房的租金标准，另一方面又以周边商铺、厂房的租金标准为参照，其得出的评估结论0.48元/平方米/日既不符合客观实际，也不符合本案事实，不具备客观公正性，不能作为本案的定案依据。对此，承办人通过电话询问鉴定人员周利军如何得出0.48元/平方米/日的租金标准，其回复根据鉴定人员的从业经验、理算的实践得出0.618的系数，再乘以周边最低价的市场租金。一审法院认为，武宁公司与武夷绿洲幼儿园签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。本案争议焦点为：2018年9月1日至2019年4月30日期间的租金标准如何确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行……。本案中双方签订的合同未约定2018年8月31日之后的租金，亦不能协商一致，应按照订立合同时履行地的市场价格履行。关于公估鉴定报告的效力问题，本案所委托的鉴定机构具备相应资质，鉴定程序合法，对武夷绿洲幼儿园的异议亦做出了合理解释及说明，一审法院对该鉴定意见予以采信。武夷绿洲幼儿园对鉴定结论不予认可，但未提供充分证据证明，一审法院对其质证意见不予采信。公估鉴定报告取值标准以2019年11月2日为基础，该日期与本案诉争的租金支付期间间隔较近，且该时间段不存在造成重大价格波动的市场因素，可以作为本案的定案依据。据此计算，被告武夷花园幼儿园应支付武宁公司2018年9月1日至2019年4月30日期间的租金721453.50元（6210.86㎡×0.48元/㎡/日×242日）。武宁公司在法庭辩论结束后增加诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十一条、第六十二条之规定，判决：一、被告南京市江宁区武夷绿洲幼儿园于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京武宁房地产开发有限公司2018年9月1日至2019年4月30日期间的租金721453.50元。二、驳回原告南京武宁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审应收案件受理费19800元、鉴定费65000元，合计84800元，由原告南京武宁房地产开发有限公司负担48094元，被告南京市江宁区武夷绿洲幼儿园负担36706元。本院二审期间，武夷绿洲幼儿园提交了南京市教育局、发改委、财政局宁教初（2020）8号《关于认定2020年南京市普惠性民办幼儿园的通知》打印件和《南京市民办惠民幼儿园申请登记表》、《江宁区民办幼儿园收费标准备案表》，证明其从2020年春季开始已经被评为普惠制幼儿园，学费标准大幅度降低，从原来的每月1600元降为1014元，其无力承担该租金。武宁公司质证称：对南京市惠民幼儿园登记表以及备案表，形式上的真实性没有异议，但是被上诉人提交的这三份所谓的新证据与双方的租赁合同无关。二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。武宁公司上诉提出，一审法院未能让其在对鉴定报告进行质证后变更诉讼请求，经审查，鉴定报告所涉内容为租金标准，而武宁公司在一审法院开庭审理中，明确表示其主张的租金期间为2018年9月1日至2019年4月30日，鉴定报告的租金标准与武宁公司主张租金的期间无关，武宁公司以鉴定报告为当庭领取为由主张未能变更主张租金的期间系一审法院错误，这一主张不能成立，本院不予采纳。武夷绿洲幼儿园上诉提出，武夷绿洲幼儿园具有公益性、普惠性、微利性，武宁公司不应以市场价格为标准主张租金，该主张无事实和法律依据，其对鉴定评估报告的结果不认可的主张，无证据予以证明，对其上诉请求和理由本院不予采纳。综上所述，武宁公司与武夷绿洲幼儿园的上诉请求均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19800元，由武宁公司、武夷绿洲幼儿园各负担9900元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  龚 震审 判 员  王 路二〇二〇年九月二十一日法官助理  高 婷书 记 员  朱亚芳