湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3123民初1239号原告：凤凰县大众永安物业管理有限公司。住所地：湖南省凤凰县富源小区E栋01。法定代表人：田应平，系该公司执行董事。委托代理人：熊德林，男，1948年4月27日出生，汉族，湖南省凤凰县人，身份证住址湖南省凤凰县，系该法定代表人田应平的丈夫，代理权限为特别授权。委托代理人：杨昌生，湖南知来律师事务所律师。被告：滕某某，女，1985年6月20日出生，苗族，湖南省凤凰县人，身份证住址湖南省凤凰县，现住湖南省凤凰县。本院在审理原告凤凰县大众永安物业管理有限公司（以下简称永安物业公司）与被告滕某某物业服务合同纠纷一案中，原告永安物业公司于2020年9月4日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员吴云海独任审理，于2020年9月25日公开开庭进行了审理，由书记员吴明慧担任记录。原告永安物业公司的委托代理人熊德林、杨昌生、被告滕某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永安物业公司诉称，2012年3月6日，吉首市卓越房地产开发有限公司确认原告公司为凤凰县鸿景铭苑小区前期物业管理的服务企业。2015年7月11日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，约定物业费用为每平方1元/平方米，同时还约定了加压供水费以及车库物业费。合同签订后，被告支付物业费至2019年1月。现原告公司已撤离，撤离后原告已书面向被告催缴，但被告至今未付，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付物业管理费1,330元；2、被告承担本案的诉讼费用。原告永安物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、《物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务合同》复印件各1份，拟证明原告为本案小区的物业管理公司；被告签订物业管理合同及合同相关条款的事实。2、物业服务收费备案表、物业管理服务收费公示栏的照片各1份，拟证明原告收取物业管理费用的收费标准及类别。3、联合通告1份，拟证明原告自2012年5月至2019年9月1日在本案鸿景铭苑小区物业管理服务工作，2019年9月1日撤离的事实。4、交房申请条1份，拟证明被告于2015年7月11日交房的事实。5、催收欠物业管理费用通知的照片1张，拟证明原告于2020年1月8日向被告发出书面催收欠物业管理费用通知。被告滕某某辩称，关于拒交物业费的原因是：1、鸿景铭苑小区业委会已于2017年3月12日、13日至函原告并通知原告于2017年3月20日终止物业管理合同，且收回物业管理权的相关通知只会了原告，应该从2017年3月20日后原告无权再向业主收取物业管理费，被告申请原告退回多收取2017年3月后的物业管理费。2、原告是私自撤离，业主并未知情，由于原告的撤离，给广大业主的出行带来很多不便，原告应对小区造成的损失做出相应赔偿。3、原告电梯没有维保、年检、复查，原告应在7月份负责完成的工作，8月31日撤离前均未完成，由于原告的欠费，导致所有电梯停运，2019年9月，在业主委员会的倡议下，广大业主自行缴纳了2个月物业费用于小区保洁、路灯、二次加压及电梯维保、二次检测等，小区电梯才正常运转，被告申请原告退回业主垫付的这部分费用及其造成业主损失进行赔偿。4、关于车库物业费，车库卫生一直未打扫、出口未畅通、车库内安全通道一直被占用，业主未得到相应的服务。5、原告未按签订的《前期物业管理服务合同》约定提供相应服务，如消防通道的畅通等。6、关于加压费属于房地产开发公司及物业公司的配套服务范围，原告没有向业主收取费用的权利。7、2016年9月29日以书面的形式通知原告，要对小区的公告设施、楼道安全门损坏的相关设施进行维修，二期门禁系统的安装等问题进行安装及整改，但原告撤离前未完成，被告申请原告对撤离前公共设施的损坏进行相关补偿，对收取业主门禁系统的费用予以退还等。被告滕某某为支持其答辩意见，向本院提交以下证据材料：1、《关于要求物业提供资质并限期提供小区整改管理工作方案及相关事宜的函》复印件1份，拟证明要求物业提供资质并限期提供小区整改管理工作方案。2、鸿景铭苑小区物业管理服务收费公示栏照片1份，拟证明收费不合理。3、《关于鸿景铭苑电费缴纳的函》复印件1份，拟证明缴费情况。4、《告大众永安物业书》复印件1份，拟证明原告2017年3月物业服务合同到期。5、《告全体业主书》复印件1份，拟证明原告2017年3月物业服务合同到期。6、《关于鸿景铭苑小区收回管理权的报告》复印件1份，拟证明原告2017年3月物业服务合同到期；7、《特种设备安全监察指令书》复印件1份，拟证明电梯的安全维护2019年7月到期，原告为进行维护。8、照片8张，拟证明小区安全设施、车库未管理情况。当事人的质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对原告提交的证据材料1，经庭审质证，被告对《物业管理服务委托合同》的真实性有异议，合同签订的公章与原告公司公章不一致。经审查，本院对该组证据的真实性依法予以认定。被告对真实性有异议，但未向本院提交相关证据予以作证，故对其质证意见依法不予采信。2、对原告提交的证据材料2，经庭审质证，被告称原告未提交物价部门备案表，故对其真实性有异议。经审查，该份备案表系原告单方制作，且原告未提交相关证据予以印证，故依法不予采信。3、对原告提交的证据材料3、4、5，经庭审质证，被告无异议，本院对这3组证据依法予以认定。4、对被告提交的证据材料1，经庭审质证，原告对真实性、关联性有异议，认为该组证据为图片，真实性无法核实，与本案无关联性。经审查，该证据系复印件，本院无法核实其真实性，故不予认定。5、对被告提交的证据材料2、3，经庭审质证，原告无异议，本院仅对该2组证据的真实性予以认定。6、对被告提交的证据材料4、5，经庭审质证，原告对真实性无异议，但对关联性有异议。经审查，本院对该2组证据的真实性予以认定。7、对被告提交的证据材料6、7，经庭审质证，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为年检时间为7月，原告撤离时间为8月，当年的年检费已缴纳。经审查，本院对该2组证据的真实性予以认定。8、对被告提交的证据材料8，经庭审质证，原告对真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：吉首市卓远房地产开发有限责任公司系凤凰县鸿景名苑小区开发商。被告滕某某购买了鸿景名苑小区K-1101室，房屋的建筑面积为123.89平方米。2012年3月6日，吉首市卓远房地产开发有限责任公司与原告永安物业公司签订《物业管理服务委托合同》，确定原告永安物业公司为鸿景名苑小区提供物业管理服务。2015年7月11日，原告永安物业公司与被告滕某某签订《前期物业管理服务合同》，双方约定：1、电梯房、车库每月按每平方米1元收取物业费，露天车位每月按60元收取；2、小区电费按公共设施用电共同分摊确定电价收取；3、小区二次加压供水，加压水泵维护费、运行费8%元/月，按售房合同面积。合同签订后，原告永安物业公司为鸿景名苑小区提供物业管理服务至2019年8月31日。被告滕某某按房屋面积123.89平方米向原告缴纳物业费至2018年12月31日。2020年1月8日，原告在鸿景名苑小区公示栏处张贴了催收物业欠费通知，要求各业主于2020年2月15日内结清所欠各项物业服务费。因原、被告就物业费的缴纳发生纠纷，故原告诉至本院，请求依法判令被告支付物业费1,330元（物业费991元+二次加压供水费79元+车库物业费260元）。在审理过程中，原告已放弃对二次加压供水费的诉讼请求。本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》中对物业费缴纳的约定系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。现原告已依约为鸿景名苑小区提供物业服务至2019年8月31日，而被告仅支付物业费至2018年12月31日，故原告要求被告支付从2019年1月1日至8月31日止的物业费的请求，合法有据，本院依法予以支持。经核实，被告滕某某的房屋建筑面积为123.89平方米，按每月每平方米建筑面积收取1元，拖欠8个月物业费共计991元（123.89平方米×1元/月×8个月）；被告滕某某的33号车位面积20平方米，按每月每平方米0.5元，拖欠26个月车位管理物业服务费共计260元（20平方米×0.5元/月×26个月），故对原告要求被告支付物业费1,251元（991元+260元），本院依法予支持。被告滕某某辩称原告的服务质量不合格，且存在履职不到位，为此，被告虽向本院提交小区部分照片等证据，但该证据并不能充分证明被告的主张，对此辩解意见本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：被告滕某某应于本判决生效后5日内支付原告凤凰县大众永安物业管理有限公司物业费1,251元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告滕某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  吴云海二〇二〇年九月二十八日法官助理杨茜书记员吴明慧附：适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。