山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3725号 上诉人（原审被告）：泰安德天置业有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处驻地（办公楼西侧三楼）。 法定代表人：王凌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：艾勇，山东岱松律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李国，男，1975年12月4日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。 被上诉人（原审原告）：王萍，女，1975年12月20日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张顺，山东平云律师事务所律师。 上诉人泰安德天置业有限公司（以下简称德天公司）与被上诉人李国、王萍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 德天公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、将本案发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。双方于2019年8月17日签订的商品房买卖合同(现售),其中合同第十条商品房约定了交付条件，这两项内容上诉人分别于2014年度和2016年度取得,所以上诉人的房屋符合合同约定的交付条件。前述条件也是办理不动产权证的必须材料,被上诉人购买的房屋位于上诉人开发的2号楼上,该楼于2017年3月21日取得不动产证书,被上诉人购买房屋时是现房销售,被上诉人在2019年8月份也取得不动产证书,所以基于以上事实被上诉人向上诉人交付的房屋,符合法律的规定,也符合合同的约定。双方签订的商品房买卖合同第十二条第(三)款第3项有相关约定，然而被上诉人于贷款2019年9月3日放至上诉人账户之后并未按本合同条款约定，到上诉人指定地点办理交房手续,而是拖至2020年4月19日才到指定地点办理交房手续,其责任在被上诉人,而非上诉人；另外被上诉人购买的是毛坯房,并不能直接入住,一审中所判未达到居住使用目的,该说法不正确。双方签订的商品房买卖合同附件十二补充协议第11条有相关规定，被上诉人不收取房屋的理由不符合双方签订的商品房买卖合同的约定,上诉人没有违约责任,请二审法院依法查明事实支持上诉人的上诉请求。 李国、王萍辩称，2019年8月17日，被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同后，上诉人应在2019年8月30日前交付被上诉人合格的房屋。但上诉人一直到2020年5月6日才交付被上诉人合同约定的房屋。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。 李国、王萍向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告延期交房违约金计34654.20元；2、判令被告支付原告维修期间的物业费216元；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：泰安市泮河小镇2号住宅楼由被告开发建设，2014年取得房屋实测成果技术报告，2016年8月进行了工程竣工验收，2017年3月21日被告取得该住宅楼的不动产权证书。两原告系夫妻，其欲购买泮河小镇2号楼2单元4层401户房屋。在被告工作人员陪同下，原告对上述房屋进行了查看，发现该房屋存在瑕疵，被告承诺对瑕疵进行修复。2019年8月17日，两原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《山东省新建商品房房屋买卖合同（现售）》一份，约定原告购买被告开发建设的泮河小镇2号楼2单元4层401户房屋，房屋总价款为1259188元，被告应于2019年8月30日前交付房屋，该商品房达到房屋交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交接手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人；出卖人未按约定期限交付房屋，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告将1259188元房款支付给了被告，被告于2019年8月19日为原告开具了发票。同日，原告将78812元支付给了被告的工作人员张亚萍，张亚萍为原告出具了收到条，载明今收到泮河小镇2#-2-401房屋房款78812元，该款不包含在合同金额和发票金额内。在交纳相关税费之后，原告于2019年8月23日取得了涉案房产的所有权证书。2020年4月19日，原告李国在房屋交接单上签字，被告将上述房屋交付给了两原告，交接单上载明：请业主对房屋进行现场查验，如有问题及时通知公司客服部，会尽快给予解释或修复。原告在接收房屋当日向该住宅小区物业管理公司支付2020年4月19日至10月31日物业费1546元。原告接收房屋后，发现该房屋仍存在瑕疵，与被告交涉未果，遂向相关部门投诉。针对原告的投诉，被告于2020年5月6日向相关部门进行了汇报，载明业主提出的维修内容现已全部维修完毕，如有不合适的地方业主查看后，可以再次提出协商。原告向被告主张逾期交房违约金未果，为此成讼。 一审法院认为，原被告于2019年8月17日签订的《山东省新建商品房房屋买卖合同（现售）》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应全面履行。按照合同约定，被告应在2019年8月30日前交付房屋，但从被告提供的证据看，直到2020年4月19日被告才将房屋交付原告。被告抗辩称原告不接收房屋，但其未提供相关证据证实，从查明事实来看，在原被告签订房屋买卖合同之前该房屋就存在瑕疵，被告承诺修复，但直到被告将房屋交付原告之后该房屋仍存在未修复的瑕疵，故一审法院认定延期交房的原因在被告，其关于原告不接收房屋的抗辩意见，不能成立。被告延期交房构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于违约金的数额问题：原被告签订的房屋买卖合同载明房屋总房款为1259188元，被告为原告出具的收款收据及发票金额均系1259188元，故一审法院认定涉案房屋的房款为1259188元，应以此金额作为计算违约金的基数。原告支付张亚萍的78812元，不包含在合同价款、被告为原告出具的收据及发票金额中，无法认定系原告向被告支付的房款，故该数额不能作为计算违约金的基数。关于计算违约金的截止时间问题，虽然被告在2020年4月19日将涉案房屋交付给了原告，但从被告给有关部门出具的涉案房屋维修情况汇报看，被告交付给原告的涉案房屋，仍然存在大量瑕疵，不完全具备居住条件，无法达到原告接收房屋居住使用的目的，故违约金应计算至被告为原告维修完毕使房屋具备使用条件之日止，即2020年5月6日。原告接收房屋后未实际居住使用期间的物业费损失问题，其应按物业服务合同的约定及相关规定处理，原告要求被告赔偿该损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告泰安德天置业有限公司支付原告李国、王萍逾期交房违约金31227.86元（以1259188元为基数，按日万分之一，自2019年9月1日计至2020年5月6日，共248天）限自本判决生效生效之日起十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费347元，原告负担44元，被告负担303元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据，经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为：上诉人公司是否存在违约行为，应否承担逾期交房违约责任。根据一、二审查明的事实可以确认，双方当事人于2019年8月17日签订的《山东省新建商品房房屋买卖合同（现售）》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律禁止性规定，应为合法有效合同，各缔约方应严格按照合同约定履行相应的合同义务。根据该合同约定，上诉人应在2019年8月30日前交付房屋，然而根据查明的事实，上诉人直至2020年4月19日才将涉案房屋交付给被上诉人，已远远超出合同约定的房屋交付期限。上诉人主张被上诉人未按照合同约定到上诉人指定地点办理交房手续，拖延接受房屋的责任在被上诉人，未提供充分证据证实，本院对该主张不予支持。一审中被上诉人提供的证据能够证实在双方签订房屋买卖合同之前，涉案房屋即已存在瑕疵，上诉人承诺修复，但直至房屋实际交付之后，仍存在未修复的瑕疵从而影响正常居住使用，购买方有权提出抗辩，因此一审法院认定逾期交房的原因在于上诉人未适当履行合同义务，未提供符合合同目的的标的物符合客观事实，本院予以确认，上诉人应当承担因此所产生的逾期交房违约责任。 综上，上诉人泰安德天置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费695元，由上诉人泰安德天置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年九月二十八日 书记员 王 霞