广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初39881号原告深圳市闻联投资有限公司，住所地深圳市南山区玉泉路毅哲大厦1112室，统一社会信用代码91440300667080766Q法定代表人朱伟真。委托诉讼代理人黄凤翔，广东创基律师事务所律师。被告谷浪，女，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人胡荣国，东方昆仑（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人李金泽，东方昆仑（深圳）律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司深圳前海湾支行（前中国银行股份有限公司深圳蛇口支行），经营场所深圳市前海深港合作区前湾一路63号前海企业公馆特区馆交易中心1层，统一社会信用代码914403008923063388。负责人张元霞。委托代理人李文，广东深天成律师事务所律师。上列当事人之间所有权确认纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人黄凤翔、被告谷浪及其委托代理人胡荣国和李金泽、第三人委托诉讼代理人李文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认由被告谷浪代原告持有的房产招商华侨城曦城×××－×××栋×××号房归原告所有，要求其协助相关部门将该房产过户给原告；二、被告承担本案诉讼费用。具体事实与理由：原告因公司发展需要，决定投资深圳市招商华侨城投资有限公司开发的招商华侨城曦城项目的房产，由原告闻联公司出资，然后以相关人员的名义购买曦城项目的房产且以他们的名义代原告持有（所有首付款、税费、供楼款以及购买之后的物业管理费、水、电费等均由原告方支付），其中就有原告出资以被告谷浪名义购买由她持有的涉案房产：宝安区新安街道第×××－×××栋×××号房，该房产总价35059305元。付款方式：首付30%总价款，计10559305元，余款24500000元用被告名向银行贷款支付。2010年10月8日用被告谷浪名签订了“房地产认购书”及“补充协议”，2010年12月28日用被告开发企业签订“深圳市房地产买卖合同（预售）”。之后原告闻联公司于2010年10月8日通过平安银行（帐号：03×××11）支付200万元购房款给招商华侨城公司，2010年11月1日，原告通过兴业银行（帐号：33×××35，支付700万元购房款给招商华侨城公司，2010年11月4日，原告通过兴业银行，支付155.9035万元购房款给招商华侨城公司，三笔合计1055.9305万元（即该涉案房产首付款）。2011年1月12日，原告将涉案房产抵押向中国银行蛇口支行贷款2450万元，被告谷浪在借款合同上签字捺印，贷款期30年，还款期为360期，每期还贷13.8186万元。翁玉莲、朱哲为此笔按揭贷款进行了担保。2016年3月15日，朱碧如应原告之要求为涉案房产交纳涉案房税款105.2万元。从2011年2月13日起，原告及其委托人，开始向被告谷浪供楼帐号：中国银行×××陆续汇入款项用以供楼，每月供楼款13.816万元。其中声明人①翁玉莲代付供楼款40万元；②郑友忠30万元；③朱晓毅35万元；④刘国建25万元；⑤陈伟欣312万元；⑥朱碧如481万元；⑦朱伟强12万元；⑧无折现金存款264.07286万元，截止2019年8月26日止，原告及委托人共向被告谷浪供楼帐户汇入供楼款为：1199.07286万元。近期，原告因为考虑自身的公司发展需要，多次找被告谷浪协商，要求将涉案房产招商华侨城曦城×××栋××××××号房过户给原告名下，但被告谷浪以种种理由拒绝。称，一、被告系涉案房产合法的所有权人，涉案房产是被告与朱哲恋爱期间，朱哲及其父母送给被告的礼物，房产只写被告一个人的名字，朱哲与其父母承诺支付房产所有费用，包括首付款、税款、后续供楼款、管理费等其他杂费。朱哲与其母亲翁玉莲还为被告的供楼贷款向银行提供保证，原告只是按照朱哲他们的指示将首付款付到开发商账户，后续的供楼款也是朱哲他们安排亲属和下属支付，与原告无关。原告与朱哲他们之间的关系，与被告无关。被告系涉案房产的所有人，经过深圳市房地产登记部门登记，依据物权法第6条和第11条的规定，被告是涉案房产的合法所有权人，即使原告与朱哲他们的债权债务关系存在，也不影响被告依据物权法对涉案房产所取得所有权，也不影响被告对涉案房产所有权的合法有效性。原告将不相干的债权法律关系和物权法律关系混为一体；二、原告故意歪曲事实，捏造代持关系，涉嫌恶意虚假诉讼。在原告起诉被告之前，被告根本不知道原告的存在，被告从2010年购房至今，从未见过原告的任何代表，无论是法定代表人、股东，还是工作人员，被告未与原告达成或者签订过任何口头或书面的代持协议。被告也从未收到原告支付的任何款项，被告从未收到原告任何口头或者书面要求被告将涉案房产过户给原告的通知。根据被告提交给法庭的，原告给原工商行政管理机关的年检报告，原告成立于2007年，注册资仅有100万元，从2007年开始至2012年的营业收入为零，纳税营业总额为零，长期投资和长期负债也是零。原告根本没有可能向其起诉状中声称的自己出资，以相关人员的名义购买，每套3500多万元涉案房产，而且原告声称的这只是其的购买房产之一。被告对朱哲向南山法院提起离婚诉讼后，朱哲他们又停止供楼，随后也停止缴纳物业管理费。如果真如原告所述的，被告只是为原告代持涉案房产，原告怎么会停止向银行支付供楼款和物业管理费。原告为什么要一个陌生人代持房产，而不签订代持协议，被告又为什么替与其没有任何关系的原告代持房产，这严重违背常理。总之，原告故意歪曲事实，捏造代持关系，涉嫌恶意虚假诉讼，请求依法驳回起诉，并追究原告其其法定代表人虚假诉讼的法律责任。第三人第三人答辩称，所有合同都是与被告签订的，被告也在正常的还款，抵押登记也是被告抵押的。根据合同规定，如果更换所有权人需根据合同由被告提出申请，提前还款，我方解除抵押权。至于原告能否作为新的合同主体需要银行另行审批。如果法庭要求强制更换，我方希望法庭明确谁来还款，谁来领取房产证，谁办理注销抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产为深圳市宝安区×××栋×××住宅，市场商品房，自2011年10月8日起登记于被告谷浪名下，于2011年3月28日登记抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司深圳蛇口支行（现更名为中国银行股份有限公司深圳前海湾支行）。2010年10月8日，谷浪与深圳招商华侨城投资有限公司签订《深圳市房地产认购书》，约定谷浪认购涉案房产，总价款35813269元，定金200万元。同日，双方签订《深圳市房地产认购书补充协议》，约定谷浪以银行按揭方式付款。2010年12月28日，谷浪与深圳招商华侨城投资有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定谷浪以35059305元购置涉案房产，以按揭方式付款，首期款10559305元，余款于签订合同之日起30日内向银行贷款支付；卖方应于2011年9月30日前交付房产。2011年1月12日，谷浪与中国银行股份有限公司深圳蛇口支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款2450万元用于购置涉案房产，约定贷款期限360个月，按月等额本息还款，每月还款138186.80元。同日，朱哲、翁玉莲分别与中国银行股份有限公司深圳蛇口支行签订《个人贷款保证合同》，为上述《个人一手住房贷款合同》中谷浪的债务承担全程连带责任保证。2013年9月20日，谷浪与朱哲登记结婚。现谷浪与朱哲处离婚纠纷诉讼中，案件尚未了结。翁玉莲与朱哲为母子关系。原告陈述朱哲为其公司控制人儿子。涉案房产交付和使用情况：原、被告均确认房产已交付，尚未作装修，处空置状态。庭审核查，涉案房产的购房合同、贷款合同、水费票据的原件由原告持有。另，房产物业管理费、本体维修基金一直由原告缴纳至2019年8月，此后由谷浪缴纳。涉案房产首期款支付情况：2011年10月8日，原告向深圳招商华侨城投资有限公司支票转账支付200万元，备注“代谷浪付曦城192-193栋193号房定金”。2011年11月1日，原告向深圳招商华侨城投资有限公司支票转账支付700万元，备注“代谷浪付曦城192-193栋193号房款”。2011年11月4日，原告向深圳招商华侨城投资有限公司支票转账支付1559305元，备注“代谷浪付曦城192-193栋193号房定金”。涉案房产按揭还贷情况：自发放贷款之日起至2019年8月期间，房贷主要由原告、翁玉莲、朱晓毅、刘国建、陈伟欣、朱碧如、朱伟强、郑友忠等人转账款项至谷浪指定还贷账户，由按揭银行扣款还贷。诉讼过程中，原告提供翁玉莲、朱晓毅、陈伟欣、朱碧如、朱伟强、郑友忠出具的书面声明，陈述转账行为为受原告委托实施，权利及责任归于原告。自2019年8月以来，由谷浪自行还贷。谷浪另主张自行履行了2018年9月和10月的月供还贷义务。庭审核查：（一）关于涉案房产的购置事实，原告主张系挂名购房，被告主张系赠与法律关系，均未能提供直接证据证明其主张。（二）原告暂不具备在深购房资格。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房产登记在被告谷浪名下，谷浪为涉案房产的登记产权人，假若原告所述的挂名持有房产的事实属实，则其间法律关系实质为委托合同关系，合同形成给付之债，而不直接引起不动产的物权变化。因此，原告关于所有权的主张于法无据，本院不予支持。至于原告的过户诉求。正如前述，在委托持有房产的法律关系中，形成给付之债，委托本人依法享有要求代理人过户至委托本人名下的权利。但是，深圳为实施限购政策地区，原告提起过户诉求，应以庭审之日具备在深购房资格为前提，原告未符合此条件，本院对其过户诉求不予支持。至于是否确认本案存在挂名购房事实的问题，由于不管是否存在该事实，本案均不能支持原告的过户诉求，本案无确认之必要，而且，据庭审核查，原告仅在房款支付方面符合挂名购房的形式，其他方面均有重大存疑：（一）原告作为企业法人，应当具有规范的财务制度和较高的法律风险防控意识，但却未与被告签订任何书面协议，多年来亦未保留任何直接证明协议的证据。（二）购房之时，限购政策尚未限制企业购置房产，原告在此情况下选择挂名购房，未能向本院作出合理解释。（三）原告付款凭据备注为“代付”，而被告为原告控制人儿媳，关系密切，具备“代付”的其他可能性。（四）本案未形成原告长期实际占有、使用涉案房产的情形。因此，本案在明确无法支持过户诉求的情况，对是否存在挂名购房不作认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第三百九十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案本诉受理费108548元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯   德人民陪审员 冯 春 华人民陪审员 陈 带 友二〇二〇年九月十四日书 记 员 邱果（兼）书 记 员 林   倩附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。