浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初5232号原告：杭州千策房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区半山镇临半路117-1号1幢212室。法定代表人：陈大林。委托诉讼代理人：顾静刚,浙江腾智律师事务所律师。被告：郑伟，男，1983年4月12日出生，汉族，住杭州市萧山区。原告杭州千策房地产代理有限公司（以下至判决主文前简称千策公司）与被告郑伟商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序于2020年5月11日、7月13日公开开庭进行了审理。原告千策公司的委托诉讼代理人顾静刚、被告郑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。千策公司向本院提出诉讼请求，要求判令郑伟支付代理费495000元。事实和理由：2019年1月1日，原、被告签署《绍兴诸暨市东方金座公寓项目代理销售合作协议》，协议屮约定被告授权原告作为独家代理绍兴诸暨市东方金座公寓项目渠道总包销售合作商。双方约定：买家全款签约后三个工作日内被告应向原告结算代理费及渠道费用，并约定了代理费金额的支付标准。原告核实被告委托事项权限后，开始代理销售工作，并自行承担了包括员工工资、员工宿舍租赁、其他房产销售渠道方补贴等高额的销售费用。经过原告的努力销售推广工作，有多名客户签订了购房合同，约定了房屋全款金额，并支付了定金，后续准备履行全款购房或是申请按揭贷款手续。然而，被告突然通知原告，称因所售楼盘自身问题,无法做出产证和办理按揭贷款手续，停止继续销售，并将退还定金，并拒绝收取全款购房客户的购房款。后，原告从其他渠道获悉，早在双方合作前，被告所委托的绍兴诸暨市东方金座楼盘早于2015年设置了抵押，案涉楼盘实质并不具备销售条件。原告认为被告恶意隐瞒合作楼盘存在抵押的事实，使原告代理销售确定的意向客户无法缴纳全款或办理银行按揭手续购房，导致双方所签协议无法继续履行，合同目的不能实现，依法应承担违约责任，应按照协议约定支付代理费用。故诉至法院，恳请法院判如所请。郑伟答辩称：其已经明确告知原告，该楼盘处于抵押状态，且其仅是该楼盘的债权持有人之一，在签订销售合同之前已经将其对该楼盘的债权债务关系非常明确的告知了原告。此由其与原告方的销售经理王军伟的微信聊天记录可以证实。原告作为一个房地产销售公司应该比其更懂得什么样的房子符合销售要求和条件。真正导致此合同无法履行的是原告作为专业的房地产销售公司，对本身业务不熟及对房产销售的政策不了解，以及对客户的说明不到位导致。其并非房产销售的专业人员,也不清楚什么情况下的房子是可以买卖的。当初在和原告签订销售合同时就明确告知目前状况（该房产目前是属于不良资产的处置阶段，并未取得房产证，目前其只是属于债权人）。其也知晓债权人办理完过户手续需要一段时间，因此，特意在提供给原告的《东方金座房屋购买合同书》第五条第2条中明确说明消费者买房后要2年内交付房产证。原告没有明确告知客户办证时间的情况下,在预收定金后,客户等不了导致客户退款。此完全系因原告的不负责所致。为此，其还花了巨额资金装修样本房和售楼部，因原告的不负责行为导致其浪费大量人力物力和财力，直接损失人民币数十万元。因此，作为原告的不负责行为对其导致损失非但不赔偿，现反而恶人先告状，为此请求人民法院公正解决这次纠纷,并驳回原告所提的不合理要求。千策公司围绕其诉讼请求向本院提供以下证据：一、《绍兴诸暨市东方金座公寓项目代理销售合作协议》，以证明：1.原、被告于2019年1月1日签订的协议中约定被告授权原告作为独家代理绍兴诸暨市东方金座公寓项目渠道总包销售合作商；2.双方约定佣金标准为不包租LOFT，一本产证为45000元/套等事实。二、《绍兴诸暨市东方金座公寓代理销售合作协议》（原告与开发商诸暨市东联房地产开发有限公司签署）、商品房预售证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，以证明原、被告签署合作协议前，原告要求被告提供该销售楼盘的授权证明文件。被告提供了该楼盘开发商盖章的合作协议，并提供了案涉楼盘的房屋预售证、建筑工程规划许可证等文件复印件，证明其有开发商的授权，其可授权原告代理案涉楼盘的销售代理工作等事实。三、公寓订购书10组、银行刷卡单、收据、退款单、企业信用信息报告等，以证明通过原告的有效工作，已有10套LOFT公寓签署了公寓订购书或房屋买卖协议，订购书上明确确定了公寓全款，已经满足全款签约的结算条件。其中4套公寓采取的购房方式是全款购房，6套公寓的购房方式是按揭购房，购房者均已缴纳定金，并准备全款购房或是向银行申请按揭贷款手续。被告通过其名下公司杭州伟丰贸易有限公司收取了购房定金。因案涉楼盘存在抵押，无法办理产证，被告通知原告停止销售，退还定金。四、民事判决书、民事裁定书各1份，以证明案涉楼盘早在2015年6月就为案外人债务设置了抵押，抵押权人为江苏银行杭州分行，后该债权转让浙江省浙商资产管理有限公司。因债务人未能按期归还债务，债权人向法院起诉，法院于2017年6月21日判决浙江省浙商资产管理有限公司对案涉楼盘在最高限额本金3409万元及利息、罚息、复利优先受偿。上述判决已生效，债权人于2018年向法院申请强制执行，2019年8月28日裁定执行终结，在双方合作期间，该楼盘仍处于抵押状态，不具备销售条件。五、微信聊天记录，以证明原、被告一直就楼盘销售问题进行沟通协调，原告及时将销售进展告知被告，不需要通过销售人员。因被告原因，退还定金，停止楼盘销售，导致合同无法继续履行。六、销售费用部分发票、员工宿舍租赁合同、贴佣确认单、销售现场照片、原告工作人员销售期间支出等，以证明原告按照协议约定开展房屋销售代理工作，投入了巨大的成本，经原告自行统计，共支付销售费用30万元。郑伟对上述证据的真实性均无异议，但提出以下意见：1.销售的10套房屋中的部分存在虚假销售，是虚假客户，只有款项支付到其公司账户上的客户是真实的，收到款项大概为30万元左右，具体有几户没统计。原告自己收款的都是虚假客户。2.当初销售时就已说明是债权，其是将整个楼盘的债权转让过来，是以物抵债的流程，不是实质性的房屋产权。预售证等资料是根据原告的要求发给了王军伟。整个洽谈过程都是通过王军伟传达所有的合同和资料。在销售第一套房屋前已经将属于债权而不是产权的真实情况发送给王军伟。如果觉得有问题可以不销售。郑伟向本院提供下列证据材料：七、郑伟与王军伟的微信聊天记录[含微信中发送的相关文件:授权委托书、收款收据、委托拍卖合同书、东方金座房屋购买合同书（先后3份）、债权代持协议之补充协议、咨询服务协议、代付及调账证明、配资合作及委托清收协议、代购代持协议]，以证明已向原告方交待房屋产权是债权，而不是房屋所有权，从债权转为所有权需两年时间，不存在被告对原告隐瞒事实的情况。经质证，千策公司对证据的真实性无异议，但认为不能达到被告的举证目的，具体有以下意见：1.委托拍卖合同书、授权委托书是标准文本，没有具体委托书、受托人、甲方、乙方信息，不能证明双方在开展合作时被告向原告充分说明了案涉房产的来龙去脉。退一步讲，如真如被告所说其是通过司法拍卖获得所有权，有权委托原告代为销售，更加说明原告在接受案涉楼盘时已审查被告是否有权代为销售，尽到审核义务；对聊天记录中涉及的买卖合同书，可以看到被告第一次本文本发送过来时第九条确有这种表述，原告一再确认房屋产权没有问题，让被告确认的房屋买卖合同版本中是没有保留上述条款的，而且房屋买卖合同是原告根据被告要求修改，被告还曾对第二稿提出修改意见并确认，所以将该条款予以了删除。2.对聊天记录中涉及的债权代持协议之补充协议、咨询服务协议、待付及调账证明、配资合作及委托清收协议、代购代持协议三性均有异议，没有原件，对真实性无法确认，具体由法院核实。即使是真实的，也只能证明签署过这些协议，有无履行原告无法得知，且这些协议与本案无关。八、（2017）浙0602民初2425号民事判决书1份，以证明涉案销售房屋就是由诸暨市东联房地产开发有限公司提供抵押担保的房屋。经质证，原告对真实性有异议，并认为即使真实，上面的房号与合同上的房号无法核对，但后面三位房号基本能对应。上述证据，经本院审查认为，原、被告对对方所举证据的真实性均无异议或未提出实质性异议，应确认证据本身的证明效力，对其中部分证据提出证明力大小及能否证明其主张的异议是事实确认和法律适用问题，不影响其本身的证明效力。经审理，本院认定本案事实如下：2019年1月1日，千策公司与郑伟签订《绍兴诸暨市东方金座公寓项目代理销售合作协议》，约定郑伟授权千策公司作为独家代理绍兴诸暨市东方金座公寓项目渠道销售合作商。协议还对代理方式、代理费用结算及渠道费用、双方的权利义务、违约责任等作出约定。上述合作协议签订后，主要由千策公司的销售经理王军伟与郑伟就相关房屋销售事项进行沟通。2019年2月19日，郑伟将涉案房屋的债权转让协议、债权代持协议之补充协议及房屋预售许可证等发送给王军伟。自2月20日开始王军伟与郑伟就如何拟订《授权委托书》、《委托拍卖合同书》及《东方金座房屋购买合同书》（为填充式空白委托书及合同书）等进行协商沟通。其中《授权委托书》载明：兹委托受托人作为本人的代理人，以本人的名义参加公开拍卖事项，对委托人在办理上述过程中所签署的有关文件，本人均予以认可，并承担相应的法律责任。《委托拍卖合同书》中的有关条文内容为：第一条、鉴于乙方需要购买的房地产为法院拍卖房地产，乙方自身不熟悉相关流程，故委托甲方代为办理相关事宜；第四条、甲方通过法院网络拍卖形式购买房地产所需支付的房款，如超过本合同第二条约定的房地产价款（不含其他税费），超过部分价款由甲方承担，超过后相应增加的税费也由甲方承担……；第四条第2项、甲方拍卖成功后，负责协调执行法院，将房地产交付给乙方，同时确保拍卖结束后2年内可办理房产证的转移登记手续，并由甲方负责办理相关转移登记手续，不再另外收取手续费，乙方应提供相应的配合；第八条、特别告知：甲方已向乙方告知，由于甲方不是该房地产房屋产权证上所记载的产权人，采取的是双方约定的特殊交易模式即甲方接受乙方的委托参与法院网络竞拍房地产，相关的竞拍事宜包括竞买公告、竞买需知、房地产详情等情况，甲方已尽到充分的告知义务。《东方金座房屋购买书》有三份样式，在该三份中均载明“甲方须于乙方付清全款后2年内，将该房产及相关证明交付乙方。如遇不可抗力，双方约定处理方式：协商”。在其中二份中又载明“协议订立后，买卖双方应在2020年4月1日前，到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续”。同时，在其中二份合同书中的第九条关于房产过户情况说明载明“在过户过程中，乙方只需承担过户过程中国家规定的乙方自身所需缴纳的相关税费及费用。在办理产证过程中的其它事项均由甲方代为办理或指定中介机构办理”，但在另一份合同书中的第九条关于房产过房情况说明载明“目前乙方所购房源为甲方债权内资产，要过户到乙方处还需经过司法流程（以物抵债、逐一拍卖），甲方可以多种方式为乙方获得产权。乙方只需承担过户过程中国家规定的乙方自身所需缴纳的相关税费及费用。在办理产证过程中的其它事项均由甲方代为办理或指定中介机构办理”。在经双方沟通协商后，千策公司着手进行推广销售，并先后与10个客户订立了《诸暨东方金座公寓定购书》。10份《诸暨东方金座公寓定购书》确定共计应收定金为295000元。后因涉案房产抵押登记未涤除，致上述客户全部退房。另查明，涉案房屋的产权人为诸暨市东联房地产开发有限公司。因浙江东方环保设备有限公司向兴业银行股份有限公司绍兴分行贷款所需，由诸暨市东联房地产开发有限公司在最高主债权金额8510万元范围内提供涉案销售房屋作抵押。后因浙江东方环保设备有限公司未能按时偿还贷款，兴业银行股份有限公司绍兴分行向绍兴市越城区人民法院提起诉讼。越城区人民法院经审理后作出（2017）浙0602民初2425号民事判决，判决兴业银行股份有限公司绍兴分行就其享有的借款本金7000万元及利息等债权对涉案销售房屋经折价或拍卖、变卖后所得价款在8510万元范围内享有优先受偿权。后郑伟有意受让兴业银行股份有限公司绍兴分行出让的浙江东方环保设备有限公司的该不良债权。包括浙江东方环保设备有限公司的不良债权在内共三户不良债权以一个整包出让，郑伟及案外人委托浙江时利资产管理有限公司收购并代持三户整体债权。本院认为，千策公司与郑伟签订的《绍兴诸暨市东方金座公寓代理销售合作协议》，其性质属于商品房委托代理销售合同，应为合法有效。本案主要争议焦点是郑伟是否存恶意隐瞒涉案销售房屋存在抵押的情形。根据郑伟提供的证据，足可以认定郑伟已向千策公司披露涉案销售房屋的权利及权属的实际情况。千策公司是知道涉案销售房屋在实物及权利形态上存在抵押等瑕疵。郑伟在已向千策公司披露涉案房屋的信息的情形下，作为专业房地产销售代理商的千策公司仍积极与郑伟签订合作协议。该行为应是双方的合意及意思自治原则，不存在郑伟恶意隐瞒，不予告知等违约行为。故本案中，郑伟不应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回杭州千策房地产代理有限公司的诉讼请求。案件受理费8725元，依法减半收取4362.50元，由杭州千策房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院面。审判员  陆启杰二〇二〇年九月十七日书记员  王海莲