江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初4737号原告：南京银桥国际生活广场有限公司北银桥市场分公司，统一社会信用代码91320113777015922G，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路251号3幢。负责人：王围,该公司经理。委托诉讼代理人：赵勇，男，汉族，1969年4月15日出生，住南京市栖霞区。被告：南京恩利体育文化发展有限公司，统一社会信用代码91320104MA1R9EMD7X，住所地南京市秦淮区长白街334号3幢107室。法定代表人：徐翛然,该公司总经理。委托诉讼代理人：郑胜春，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：张献捷，国浩律师（南京）事务所实习律师。原告南京银桥国际生活广场有限公司北银桥市场分公司与被告南京恩利体育文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员许庆林独任审判，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告负责人王围、委托诉讼代理人赵勇，被告委托诉讼代理人郑胜春、张献捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》自起诉之日起解除，并将房屋交还给原告；2、判令被告支付拖欠的5月、6月房屋租金75834元，并承担自7月1日起按月租金37917元标准至返还之日止的占用费；3、判令被告支付逾期未交付租金的滞纳金，按每天所欠租金的5%计算至被告交付全部租金之日止；4、判令被告按合同约定支付违约金75834元；5、判令被告租赁保证金35000元不予返还；6、判令被告结清欠缴的水电费3768.3元（截止2020年6月15日）；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于栖霞区的房屋出租给被告，租赁期限为2017年10月10日至2022年11月30日止。其中第三条租金约定：“2019年12月1日至2020年11月30日，场地租金454994元；租金支付方式：场地租金按年度分四期收取，每期收取三个月的费用，乙方须在每个收费期第一个月的15日前缴纳相关费用。”第四条约定：“如因乙方原因导致合同解除，租赁保证金将不予返还。”第八条第（四）款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并于10日内收回该房屋（场地）：第1项不支付或者不按照约定支付租金达拾日的。”第九条第（三）款约定：“乙方有本合同第八条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付壹个月房租作为违约金”；第九条第（六）款约定：“乙方不按约定支付租金（以及各项费用）但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋（场地）的，应按壹个月房租向甲方支付违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向被告加收滞纳金。”但自2020年3月以来，被告在支付3月份租金后，再未缴纳任何租金和费用。原告多次找被告协商均未果，甚至在同意减免被告1个月（4月份）租金的情况下，被告仍拒不履行付款义务。原告认为被告行为己构成违约，且严重损害了原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，双方签订租赁合同属实。但双方租赁合同已经终止。原被告及案外人周某三方已经达成一致意见，由周某继续与原告签订租赁合同，2020年5月份以后的租金由周某交纳，与被告无关。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年10月10日，原被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告将坐落于南京市和燕路251号北银桥市场二楼，面积848平方米房屋（场地）租赁给被告使用。租期自2017年10月10日起至2022年11月30日止。免租期为2017年10月10日起至2017年11月30日止。2017年12月1日至2019年11月30日，每年租金43328元；2019年12月1日至2021年11月30日，每年租金454994元；2021年12月1日至2022年11月30日，租金477744元。租金支付方式，每期3个月，提前15天支付下一期租金。水电气费用由实际使用人负担。违约责任：其中（六）乙方不按约定支付租金，但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按壹个月房租向甲方支付违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。该合同签订后，原告交房，被告承租。2017年12月12日，被告向原告交纳35000元保证金。至2020年5月份之前，双方未发生纠纷。被告也未欠租。2020年4月份左右，被告将涉案房屋转租给案外人周某。被告未及时交纳2020年5月份之后的租金，双方发生纠纷。2020年6月16日，原告方总经理助理王某、被告法定代表人徐翛然、周某三方在派出所协调下达成协议：1、周某本人承诺在2020年6月18日先付一个月房租37917元给北银桥市场方王某，在6月30日付23000元。在7月15日前补齐6月份房租即所欠的水电费，在7月20日付7月和8月的房租交给北银桥方王某。在本协议履行期间，双方不再为此事再发生纠纷。否则一切后果由违约方承担。后期房租按合同履行。本协议为一次性调解，双方签字生效。该协议签订后，周某并未兑现承诺。原告遂向本院提起诉讼。庭审中，双方当事人对此协议有不同理解。原告认为，其发现被告未交纳房租，且将房屋转租给了周某，于是找到被告。被告将周某召集到一起，三方协调。周某承诺替被告交纳房租，后期继续按原合同执行，依然由被告承租，并未与周某另外签订合同。而被告认为，被告已经将房屋转租给周某，三方签订的协议也证明被告已经退出合同，由周某与原告建立新的租赁关系，原告与被告租赁合同已经解除。原告陈述，目前涉案房屋已空置，内有健身器材等物品。上述事实，有原告提供的租赁合同、付款凭证、栖霞公安分局调解协议书、当事人陈述等证据证实。本院认为，首先原被告双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照协议约定的内容全面正确地履行各自义务。本案被告应当按合同约定在下期租金交纳时提前15天向原告交纳，但被告并未及时交纳。被告将涉案房屋转租时也未通知原告，双方合同明确约定，转租时应当经出租方书面同意，而被告并未提供证据证明原告同意其转租行为。双方发生纠纷在派出所协调时达成协议，该协议内容并未明确约定原被告双方租赁合同终止，只是由次承租人周某代替被告承诺支付房租，双方后期继续按原合同履行。但周某也未支付房租，周某违约行为的后果应当由承租人被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。鉴于被告擅自转租，原告并未同意,故原告提出解除合同，本院予以准许。解除合同时间以本庭辩论终结时间为准，即2020年9月8日为合同解除日。原告要求被告支付房租的请求，本院予以支持。被告应当交纳2020年5月1日起至2020年9月8日止的租金，按年租金454994元标准计算，即159559.5元（454994元／年÷365天×128天）。同时，为减少损失进一步扩大，被告应当自收到判决书之日起5日内腾空房屋并交付给原告。如被告逾期腾房，则应当按照年租金标准454994元支付房屋占有费至实际交房止。关于原告主张滞纳金、违约金、保证金问题。对此，本院认为，被告迟交租金属于违约行为，应当承担违约责任。双方合同约定逾期迟交租金，收取对方一个月租金，又约定租金每逾期一天交纳，收取月租金5%的滞纳金，系重复计算。本庭按其较高标准执行，即承担一个月租金的违约金37917元。因原告并未提供其实际损失超过违约金，故被告交纳的保证金35000元应当退还给被告。另，关于原告主张的水电费等，因未提供相应票据，本案不作处理。待原告实际交纳后凭票据与被告结算。被告交纳的35000元，本案亦不作处理。如双方协商不成，可以再行起诉。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年9月8日解除；二、被告南京恩利体育文化发展有限公司自收到本判决书之日起5日内腾空涉案房屋，并交付给原告南京银桥国际生活广场有限公司北银桥市场分公司；三、若被告南京恩利体育文化发展有限公司收到本判决书书之日起5日内未腾空交付涉案房屋，则自逾期交房之日起至实际交房之日止，按年租金454994元标准计算支付给原告房屋占有使用费；四、被告南京恩利体育文化发展有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告租金159559.5元；五、被告南京恩利体育文化发展有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告违约金37917元。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。案件受理费4109元，减半收取2054元，由被告南京恩利体育文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 许庆林二〇二〇年九月九日法官助理 任 玲书 记 员 郑佳玲