广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再97号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邢墨琳，女，1985年12月26日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：肖艳平，广东江盈律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：李海敏，女，1986年5月17日出生，汉族，住广东省英德市。被申请人（一审被告、二审上诉人）：吕灵峰，男，1985年5月9日出生，汉族，住广东省英德市。上述两被申请人共同委托诉讼代理人：余崇伟，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。上述两被申请人共同委托诉讼代理人：朱迪，北京观韬中茂（广州）律师事务所实习律师。一审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行。住所地：广东省广州市白云区广州大道北梅花园28号梅花园商业广场首层115号、二层252号商铺。负责人：陈力生，职务行长。再审申请人邢墨琳因与被申请人李海敏、吕灵峰，一审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行房屋买卖合同纠纷一案，不服本院作出的（2018）粤01民终12174号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年12月2日作出（2019）粤民申2525号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理本案，现已审理终结。邢墨琳再审请求：一、撤销广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初5191号判决第四项、广州市中级人民法院(2018)粤01民终12174号民事判决第四项；二、请求判决李海敏、吕凌峰向邢墨琳支付逾期过户违约金653080元(以116万元为基数，每日千分之一标准计算，自2017年8月1日起至完成广州市番禺区钟村街祈福新村23街E17号4F（以下简称涉讼房屋）过户之日止，暂计至2019年2月14日)；三、判决驳回李海敏、吕灵峰的全部诉讼请求；四、判决李海敏、吕凌峰承担本案的诉讼财产保全费及本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院存在法律适用错误，查明事实不清。首先，双方在平等自愿的基础上签订《房屋买卖合同》，且不违反法律法规强制性规定及侵害第三人合法权益的情形，因此该合同应该得到法律的保护。况且，为了保障合同约定义务得到全面履行，双方已在合同中明确约定了违约责任条款。其次，李海敏、吕凌峰存在恶意违约，应该适用违约责任条款，惩治不诚信行为。李海敏、吕凌峰为了阻止房屋买卖过户的顺利进行，以涉讼房屋再向案外第三人借款并设定抵押权，为涉讼的房屋过户构筑障碍。因此，应该适用违约责任条款。最后，一审法院在未查明李海敏、吕凌峰恶意违约给邢墨琳所造成重大损失的的情形下，径直以约定违约金过高为由，将约定违约金计算标准变更为以中国人民银行发布的同期同类逾期贷款利率计算违约金。致使邢墨琳因利息上涨而额外支付人民币225335.13元以及因房屋不能按期过户交付而不得不租房居住，额外承担房屋损失近4万多元，难以得到保障。二、二审法院同样未全面查清本案事实，未考虑李海敏、吕凌峰的违约行为给邢墨琳所造成的损失。二审法院除对签订《广州市存量房买卖合同》(网签合同)的时间、及(2017)粤0113民初5191号判决民事判决第四项进行变更外，对一审法院其他查明事实予以确认，但却错误采信李海敏、吕灵峰的违约行为事实。本案一审判决书中明确表示关于李海敏、吕凌峰主张不同意支付违约金的请求，无法律依据和事实依据不予采信，但在二审法院在判决书中对此请求予以采信，却未阐述任何法律、事实依据。根据在案证据及一审、二审己查明的案件事实，李海敏、吕凌峰存在恶意违约情形，根据《房屋买卖合同》第12条的规定，应依法向邢墨琳承担约定的违约责任，支付违约金。李海敏、吕凌峰违约事实已经确认，二审法院却因为其单方口头提出过解除，以该解除的效力需法院认定为由否认了其违约责任。违约事实存在就应当承担违约责任，与单方口头提出解除是否生效没有任何逻辑和因果关系。况且，李海敏、吕凌峰也没有以诉讼的方式提出解除要求法院审查认定解除的效力。李海敏、吕灵峰答辩称，不同意邢墨琳的再审请求。1.广州市中院作出的二审判决并没有第四项判决，只有三项判决，该判决认定事实清楚，适用法律正确。2.邢墨琳在原一、二审时均要求我方支付逾期交付物业违约金，而不是再审申请书要求的逾期过户违约金，原一、二审法院审理应该围绕当事人的请求进行审理，现在邢墨琳要求支付逾期过户的违约金，这是超出了原诉讼的请求范围。而且合同第十二条关于“卖方逾期交费或者逾期交付房子”的条款在合同已经成交的情况下房子已经移交给物业，才会产生此违约金。所以逾期交付物业与逾期过户违约金是两个概念。合同很明确卖方将房产交付于买方是卖方收齐房款当天。邢墨琳在2017年6月就知道我方无意卖房子，其完全可以用退回的房款及违约金买相对一致的房屋，其所述的损失都是可以避免的。所以其损失是因为其没有采取相应的措施导致进一步扩大，损失应该由其自行承担。物业现在涨幅大概是200万元左右，增值的数额远远大于其经济损失，所以扩大的损失邢墨琳无权要求我方赔偿。中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。2017年6月22日，邢墨琳向广州市番禺区人民法院提起诉讼，请求：1.继续履行双方于2017年3月1日签订的《广州市房屋买卖合同》；2.李海敏、吕灵峰积极配合邢墨琳尽快办理涉讼房屋的房产过户手续；3.李海敏、吕灵峰除应履行合同外，还应向邢墨琳支付因其故意违约逾期交付物业所产生的违约金，违约金自2017年8月起计算至李海敏、吕灵峰将该物业完全过户给邢墨琳之日止，每天按成交价的千分之一计算；4.诉讼费、诉讼财产保全责任保险费3480元由李海敏、吕灵峰承担；5.邢墨琳办理银行贷款按揭费3000元由李海敏、吕灵峰承担。一审庭审过程中，邢墨琳明确诉讼请求3的物业完全过户给邢墨琳之日是至邢墨琳取得房产登记之日。一审法院认定事实如下：1.位于广州市番禺区钟村街祈福新村23街E17号4F登记产权人为李海敏，建筑面积78.60平方米，登记时间为2016年9月6日。涉讼房屋于2016年9月29日办理抵押登记，抵押权人为邮政银行白云支行，权利范围为全部，借款金额70万元。2.2017年3月1日，吕灵峰、李海敏作为卖方，邢墨琳作为买方，广州市祁天置业有限公司作为经纪方，签订编号为0001216的《房屋买卖合同》，其中约定，买卖房屋为涉讼房屋，卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业没有侵犯第三人权利；该物业按套销售，成交价为116万元；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；卖方应在交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，保证交易过户完成，并且买方无须对上述事项负责，如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付该物业成交价10%作违约金，卖方并退回买方已付的所有费用，卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）；付款方式：银行按揭付款，买方应在签署本合约同时直接支付50000元定金，卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合同10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请28年81万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付首期楼款的同时补足给卖方，楼价余款在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接转账给卖方；交易过户手续需在2017年7月31日前完成（以付清双方交易税费为准）；签合同当日买方转账2000元给卖方，等卖方李海敏于2017年3月5日补签合同后买方支付给卖方剩余定金48000元；合同卖方处有吕灵峰、李海敏的签名及指模，卖方处有邢墨琳签名及指模。同日，邢墨琳向吕灵峰支付定金2000元，2017年3月4日邢墨琳向李海敏支付定金余款48000元。3.其后，邢墨琳、吕灵峰、李海敏委托广州市美泽按揭服务有限公司代办按揭手续，签订了《业务受理确认函》，约定就涉讼房屋向中国农业银行有限公司广州番禺支行申请81万30年的商业贷款，买方确认处有邢墨琳签名，卖方确认处有吕灵峰的签名。邢墨琳为此向广州市美泽按揭服务有限公司支付按揭服务费3000元。4.2017年3月20日，李海敏作为甲方（卖方），邢墨琳作为乙方（买方），签订了《房屋买卖合同0001216补充协议》，约定因李海敏欠银行供楼贷款70万元，买方为配合卖方向银行还清本物业所欠贷款，在卖方先存入40万元到银行指定供楼账户内的前提下，买方在银行指定卖方需还款截止日前3天内一次性将30万元转入卖方指定的供楼账户，如果买方在上述双方约定的日期内未将30万转入卖方指定的供楼账户内，则视为违约，需支付30万的3%作为补偿，在银行确定买方实际支付的首付款金额后，在房产过户当天，卖方将根据买方已支付的总金额（提前支付的30万加上定金5万），多退少补，落款处甲方签名处有吕灵峰的签名及指模，乙方签名处有邢墨琳的签名及指模。此后，吕灵峰、李海敏提交了提前还贷申请后撤回，涉讼房屋至今未办理涂销抵押手续。5.2017年3月23日，李海敏作为卖方，邢墨琳作为买方，广州市美泽房地产中介有限公司作为经纪方，签订合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》（网签合同）。6.2017年4月1日，中国农业银行股份有限公司广州番禺支行向邢墨琳发出《二手个人住房贷款同意贷款意向书》，载明其拟同意在符合该行贷款条件的前提下向邢墨琳发放81万元贷款，贷款期限30年，该意向书最长有效期限为出具之日起六个月。7.2017年6月，吕灵峰、李海敏明确向邢墨琳提出解除合同，称由于国家购房政策调整以及其小孩读书需要保留学位房等原因，不再出卖涉讼房屋。2017年6月22日，邢墨琳向一审法院提起本案诉讼，同时向该院申请了财产保全，要求对李海敏名下价值116万元的财产采取保全措施，邢墨琳以中国平安财产保险股份有限公司广东分公司出具的《保单保函》为上述财产保全提供担保，邢墨琳为此支付了保费3480元。一审法院于2017年6月27日查封了李海敏名下的涉讼房屋。一审诉讼中，邢墨琳于2018年3月19日将涉讼房屋的剩余购房款111万元提存至该院代管款账户。8.另查明，吕灵峰与李海敏于2010年5月9日登记结婚，涉讼房屋为李海敏、吕灵峰婚后的夫妻共同财产。根据广州市番禺区不动产登记中心于2017年12月19日出具的《购房资格证明》，邢墨琳具备本市住房限购区域内住房购买资格。一审中双方当事人对于以下证据和事实存在争议：1.关于《房屋买卖合同》是否具备继续履行条件的问题。李海敏、吕灵峰主张《房屋买卖合同》不具备继续履行条件，主观上，其不愿意继续履行《房屋买卖合同》，并在此前早已向邢墨琳提出解除合同；客观上，其一是邢墨琳取得的《二手个人住房贷款同意贷款意向书》已过最长有效期，不能证明邢墨琳仍然具备取得住房贷款的资格，其二是涉讼房屋除在本案中被查封，还因李海敏、吕灵峰的债务问题被广州市越秀区人民法院轮候查封，根据《合同法》第一百一十条的规定，涉讼房屋已无法过户交付。为此，李海敏、吕灵峰提交了《广州市不动产查册表》证明其主张，其中载明涉讼房屋于2017年7月28日被广州市越秀区人民法院轮候查封，原因是民间借贷纠纷。邢墨琳确认《广州市不动产查册表》真实性，但认为是李海敏、吕灵峰故意阻扰涉讼房屋过户。邢墨琳主张继续履行《房屋买卖合同》，首先，该合同真实有效，应受到法律保护，且邢墨琳签订合同后，严格遵循合同约定积极履行合同义务，李海敏、吕灵峰提出的解除合同的行为属于严重违约，邢墨琳已拒绝，要求继续履行合同；其次，邢墨琳具备广州市住房限购区域内住房购买资格，同时可一次性支付剩余购房款；最后，《广州市存量房买卖合同》签订时，涉讼房屋并不存在查封。邮政银行白云支行认为本案中的所有证据与该行无关，均无法确认，其述称如邢墨琳代替李海敏、吕灵峰还清剩余贷款的本息，其同意协助邢墨琳办理涉讼房屋的过户手续，截止至2017年12月19日，涉讼房屋剩余贷款本金680963.4元，利息1575.67元，合计682539.07元。邮政银行白云支行为此提供了《银行还款记录》打印件予以证实，经质证，邢墨琳对该证据无法确认，李海敏、吕灵峰对该证据予以确认。2.关于李海敏、吕灵峰是否需要承担逾期办理房屋交易过户手续违约金及邢墨琳经济损失的问题。邢墨琳主张李海敏、吕灵峰应承担违约责任。首先，李海敏、吕灵峰提出解除合同，邢墨琳不同意，经多次沟通李海敏、吕灵峰仍拒不履行合同，导致已超过合同约定的房屋交付最后期限，涉讼房屋仍未过户，李海敏、吕灵峰构成违约，应按合同约定支付逾期交付物业所产生的违约金；其次，《房屋买卖合同》中约定的付款方式是银行按揭，邢墨琳向按揭公司支付银行按揭服务费，并获得了银行同贷书，李海敏、吕灵峰终止履行合同义务，导致银行按揭付款方式无法实现，李海敏、吕灵峰应当赔偿办理银行按揭业务的费用损失；最后，本案的纠纷是由于李海敏、吕灵峰违约引起的，邢墨琳就本案纠纷申请财产保全，办理《诉讼财产保全责任保险》业务，产生了保费3480元，李海敏、吕灵峰应当承担该费用。李海敏、吕灵峰不同意赔偿上述费用，其主张其早已向邢墨琳提出解除合同，不再履行房屋交付手续，邢墨琳应该及时止损，李海敏、吕灵峰不需要支付迟延交付房屋违约金；按揭业务费是邢墨琳履行合同的必要成本，且按揭服务费及财产保全保险费并非是实现《房屋买卖合同》债权的相关费用，其不予认可。一审法院认为，吕灵峰、李海敏、邢墨琳与广州市祁天置业有限公司于2017年3月1日签订的《房屋买卖合同》，包含了吕灵峰、李海敏与邢墨琳之间的房屋买卖合同关系，以及吕灵峰、李海敏、邢墨琳分别与广州市祁天置业有限公司之间的居间合同关系，本案审查的是吕灵峰、李海敏与邢墨琳之间的房屋买卖合同关系。关于《房屋买卖合同》能否继续履行的问题。首先，对于吕灵峰、李海敏提出其已在2017年6月提出解除合同，邢墨琳应该及时止损的主张，由于当时合同尚在正常履行中，邢墨琳又无违约行为，故吕灵峰、李海敏不享有单方解除合同的权利，而况邢墨琳多次明确表示要求继续履行合同，因此，吕灵峰、李海敏拒不履行合同的违约行为并不起到解除合同的效力。其次，虽邢墨琳取得的《二手个人住房贷款同意贷款意向书》已过期，但导致涉讼房屋在该贷款意向书有效期内未能办理过户手续的责任在于吕灵峰、李海敏，且现邢墨琳已将剩余111万元购房款提存至一审法院代管款账户，以证明其具备一次性支付剩余购房款的能力，该支付方式较合同约定的按揭贷款付款方式更优。再次，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”虽涉讼房屋上设有抵押，但抵押权人邮政银行白云支行同意，如邢墨琳代吕灵峰、李海敏还清剩余贷款的本息，其同意协助邢墨琳办理涉讼房屋的过户手续，现邢墨琳表示愿意代吕灵峰、李海敏清偿剩余贷款本息，涉讼房屋过户并无障碍。最后，李海敏、吕灵峰与邢墨琳签订《房屋买卖合同》《广州市存量房买卖合同》之时，涉讼房屋不存在查封情形，邢墨琳提起本案诉讼时已申请法院对涉讼房屋进行查封，广州市越秀区人民法院因另案对涉讼房屋作出的轮候查封尚未生效，不影响本案房屋过户。综上，《房屋买卖合同》可以继续履行，李海敏、吕灵峰及邮政银行白云支行应当配合邢墨琳办理涉讼房屋的提前还贷、涂销抵押及过户至邢墨琳名下的手续，吕灵峰、李海敏在履行完毕该项义务后，可向一审法院申请领取剩余购房款。关于邢墨琳要求吕灵峰、李海敏承担的房屋逾期过户违约金、按揭服务费、财产保全保险费的诉请。首先，《房屋买卖合同》约定房屋交易过户手续需在2017年7月31日前完成，邢墨琳已按照合同约定办理银行按揭手续并获得中国农业银行股份有限公司广州番禺支行发出的《二手个人住房贷款同意贷款意向书》，涉讼房屋的交易系因吕灵峰、李海敏违约而中止，导致邢墨琳未能在合同约定的期限内取得涉讼房屋产权；根据《房屋买卖合同》的约定，卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，李海敏、吕灵峰主张其已提出终止合同就无须承担逾期过户的违约责任，缺乏合同依据及法律依据，不予采信，故李海敏、吕灵峰应承担逾期过户违约金，违约金从逾期之日即2017年8月1日起计算至涉讼房屋过户至邢墨琳名下之日止；合同约定的违约金计付标准为每日按物业成交价的千分之一计算，该计算标准过高，酌情调整为以物业成交价为本金，按照中国人民银行发布的同期同类逾期贷款利率计算；因此，逾期过户违约金应以1160000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类逾期贷款利率，自2017年8月1日起计算至涉讼房屋过户至邢墨琳名下之日止。其次，邢墨琳委托广州市美泽按揭服务有限公司代为办理按揭贷款，并为此支出了3000元按揭服务费，对此吕灵峰在《业务受理确认函》中签名确认；现邢墨琳已取得银行同贷书，而因吕灵峰、李海敏违约导致邢墨琳未能依约采用按揭贷款方式付款，邢墨琳所支出的按揭服务费为其实际损失，应由吕灵峰、李海敏向其赔偿。最后，邢墨琳就本案申请财产保全，为财产保全提供担保是邢墨琳法定的义务，担保可以有多种实现的方式，邢墨琳可以其自身财产担保、可以他人财产担保或以财产保全责任险担保，因此，财产保全保险费并不属于实现债权的必要支出，也非邢墨琳额外损失，故应由邢墨琳自行承担，其主张应由李海敏、吕灵峰承担财产保全保险费的诉请，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、邢墨琳与李海敏、吕灵峰于2017年3月1日签订的《广州市房屋买卖合同》继续履行；邢墨琳应于本判决发生法律效力之日起十日内代李海敏、吕灵峰归还尚欠邮政银行白云支行的抵押贷款本息；二、邮政银行白云支行在收到邢墨琳的上述还款之日起十日内涂销广州市番禺区钟村街祈福新村23街E17号4F房屋的抵押登记；三、李海敏、吕灵峰应在广州市番禺区钟村街祈福新村23街E17号4F房屋抵押登记涂销之日起十日内协助邢墨琳办理将该房产过户至邢墨琳名下的手续；四、李海敏、吕灵峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向邢墨琳支付按揭服务费损失3000元及房屋逾期过户违约金（以1160000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类逾期贷款利率，自2017年8月1日起计算至邢墨琳取得广州市番禺区钟村街祈福新村23街E17号4F房屋产权登记之日止）；五、驳回邢墨琳的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15240元，由邢墨琳负担50元，由李海敏、吕灵峰负担15190元；财产保全费5000元，由李海敏、吕灵峰负担。一审判后，邢墨琳、李海敏、吕灵峰均不服，向本院提出上诉。邢墨琳上诉请求：1.不服一审判决第四项，要求李海敏、吕灵峰支付逾期过户违约金（每日按照成交价116万元的千分之一标准，从2017年8月1日起计算至李海敏、吕灵峰将涉案房屋过户并交付给邢墨琳之日止）；2.本案一、二审诉讼费、财产保全费、按揭服务费由李海敏、吕灵峰承担。李海敏、吕灵峰上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，驳回邢墨琳的所有诉讼请求；2.本案一、二审受理费由邢墨琳承担。经二审审查，签约时间为2017年3月23日的《广州市存量房买卖合同》（网签合同）落款处并无双方当事人的签名，一审法院对此查明事实有误，予以纠正。一审法院其他查明事实无误，予以确认。二审诉讼中，邢墨琳提供了广州市番禺区不动产登记中心出具的《购房资格证明》，反映截至2018年7月3日止，邢墨琳具备本市住房限购区域内的购买资格。二审认为，吕灵峰、李海敏与邢墨琳于2017年3月1日签订的《房屋买卖合同》所涉房屋买卖合同关系合法有效，对双方均有法律约束力。关于上述合同应否继续履行的问题。吕灵峰、李海敏于2017年6月向邢墨琳提出解除合同，称由于国家购房政策调整以及其小孩读书需要保留学位房等原因，不再出卖涉讼房屋。二审中，李海敏、吕灵峰又主张邢墨琳未支付首期楼款和剩余楼款，未在2017年7月31日完成交易过户手续，故其存在过错。对此二审法院认为，涉讼房屋存在抵押登记，合同约定“卖方应在交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，保证交易过户完成，并且买方无须对上述事项负责”，而吕灵峰、李海敏提交了提前还贷申请后撤回，涉讼房屋至今未办理涂销抵押手续，故导致涉讼房屋未能消除办理过户手续障碍的责任在于吕灵峰、李海敏，邢墨琳并无违约行为。故吕灵峰、李海敏不享有单方解除合同的权利，一审法院认定其解除合同的行为无效，并无不当。现邢墨琳已将剩余111万元购房款提存至一审法院代管款账户，表明其具备一次性支付剩余购房款的能力，且其具备本市住房限购区域内的购买资格，而涉讼房屋的产权登记时间为2016年9月6日，亦不属于本市相关限购政策关于取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续的房屋范围，加之涉案房屋抵押权人邮政银行白云支行同意邢墨琳代吕灵峰、李海敏还清剩余贷款本息后协助邢墨琳办理过户手续，故一审法院认定《房屋买卖合同》可以继续履行，并据此判决李海敏、吕灵峰及邮政银行白云支行应当配合邢墨琳办理涉讼房屋的提前还贷、涂销抵押登记及过户至邢墨琳名下的手续，并无不当。此外，为免当事人诉累以及明确购房余款的支付问题，可由邢墨琳在完成房屋产权交易过户手续当日向李海敏、吕灵峰支付购房余款（111万元减去一审判决第一项的代偿抵押贷款本息）。关于邢墨琳要求吕灵峰、李海敏支付逾期过户违约金的问题。鉴于李海敏、吕灵峰在合同履行至办理产权过户登记之前已向邢墨琳提出解除合同，对于解除合同的效力须待法院予以确认，故涉讼《房屋买卖合同》所约定的逾期履行合同义务所应支付的违约金，并不适用于本案情形，因此二审法院对邢墨琳该项诉讼请求不予支持。关于按揭服务费的问题，邢墨琳为委托广州市美泽按揭服务有限公司代办按揭贷款支出了3000元按揭服务费，李海敏、吕灵峰的行为造成邢墨琳未能采用按揭贷款方式付款，故一审法院判决吕灵峰、李海敏应向邢墨琳赔偿按揭服务费损失并无不当，予以维持。综上所述，李海敏、吕灵峰关于不同意支付逾期过户违约金的上诉主张成立，予以支持。双方其余上诉请求不成立，不予支持。一审判决查明事实清楚，处理部分不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初5191号民事判决第一、二、三、五项；二、变更广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初5191号民事判决第四项为：李海敏、吕灵峰应于本判决送达之日起十日内向邢墨琳支付按揭服务费损失3000元；三、邢墨琳在李海敏、吕灵峰协助其完成涉案房屋产权交易过户手续当日，向李海敏、吕灵峰支付购房余款（111万元减去一审判决第一项的代偿抵押贷款本息）。案件一审案件受理费15240元，由邢墨琳负担50元，由李海敏、吕灵峰负担15190元；财产保全费5000元，由李海敏、吕灵峰负担。二审案件受理费21325元，由邢墨琳负担6085元，李海敏、吕灵峰负担15240元。再审期间，邢墨琳提交的证据如下：证据一，存量房交易综合申报表（第一版），拟证明李海敏、吕灵峰逾期办理过户手续，减免了税额58000元，这是申报表上转让方减免税额的显示，与一审时邢墨琳提交的录音相互呼应，也就是说李海敏、吕灵峰通过违约达到税额的减免。证据二，纳税人为李海敏的税收完税证明，拟证明李海敏、吕灵峰的违约行为，邢墨琳之前办理的银行还贷书过期，但是因为法院的要求，必须要剩余的房款提存到法院，因此款项在法院冻结了大约一年时间，给邢墨琳造成了利息损失，性质属于民间借贷。证据三，纳税人为邢墨琳的税收完税证明，拟证明发款的起始时间。证据四，广州税务12366发送的广州市二手房交易税费政策及具体计算方法短信，拟证明李海敏、吕灵峰因为违约而不用交应缴的税。证据五，58同城涉讼房屋同小区同类房屋租金信息，拟证明涉讼房屋由李海敏、吕灵峰控制，其逾期不交房所产生的房屋租金，来确定房屋的价值。李海敏、吕灵峰质证称，对于存量房交易综合申报表、税收完税证明的真实性无异议，对其关联性有异议，涉讼房屋已经增值，对邢墨琳的损失有所冲抵，与本案也没有关系。对于广州税务12366发送的广州市二手房交易税费政策及具体计算方法短信和58同城涉讼房屋同小区同类房屋租金信息的三性都不予认可，原买卖合同中关于逾期交房有一个明确的违约条款，邢墨琳再行主张经济损失是不合理的，因为违约金是对经济损失的一个参考。中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行未发表质证意见。再审查明：2018年12月5日，吕灵峰、李海敏在一审法院执行中交付涉讼房屋的钥匙并领取涉讼房屋的剩余房款。2019年1月22日，邢墨琳、李海敏各交纳房屋买卖财产转让税款。2019年1月25日，邢墨琳取得涉讼房屋的产权证。其余一、二审查明的事实，再审予以确认。本院再审认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款规定“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行”，结合当事人诉辩意见，本案再审争议焦点是李海敏、吕灵峰是否应向邢墨琳支付逾期过户违约金以及违约金的数额问题。本案中，邢墨琳、李海敏、吕灵峰与广州市祁天置业有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他效力瑕疵，应属有效，各方均应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方签订的《房屋买卖合同》约定：“交易过户手续需在2017年7月31日前完成（以付清双方交易税费为准）……卖方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金”。李海敏、吕灵峰在合同履行期间单方提出拒绝履行涉讼合同，构成违约。邢墨琳作为守约方，并未选择解除合同，而是依据法律规定及涉讼合同约定要求李海敏、吕灵峰继续履行合同以及支付逾期过户的违约金，该请求合法合理。违约金的计算，应从合同约定的交易过户手续需在2017年7月31日前完成，次日为逾期之日，即2017年8月1日起计算至合同约定的双方付清交易税费之日(2019年1月22日)止；合同约定的违约金计付标准为每日按物业成交价的千分之一计算，该计算标准过高，本院再审根据当事人的利益平衡原则，酌情调整为以物业成交价1160000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，一审判决“按照中国人民银行发布的同期同类逾期贷款利率”的表述不正确，本院再审予以纠正。一审判决的其他判项已经实际履行完毕，予以维持。邢墨琳的其余请求，不予支持。综上所述，邢墨琳再审请求李海敏、吕灵峰支付逾期过户违约金的主张大部分成立，本院再审予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）粤01民终12174号民事判决；二、维持广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初5191号民事判决第一、二、三、五项；三、变更广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初5191号民事判决第四项为：李海敏、吕灵峰应于本判决之日起十日内向邢墨琳支付按揭服务费损失3000元及房屋逾期过户违约金（以1160000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2017年8月1日起计算至2019年1月22日止）。一审案件受理费15240元，由邢墨琳负担50元，由李海敏、吕灵峰负担15190元；财产保全费5000元，由李海敏、吕灵峰负担。二审案件受理费21325元，由邢墨琳负担100元，由李海敏、吕灵峰负担21225元。本判决为终审判决。审判长 林 娟审判员 张一扬审判员 周国庆二〇二〇年九月十六日书记员 秦黄铁周琼