山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2638号上诉人（原审被告）：德州正星加油中心，住所地山东省德州市德城区大学西路2239-1号。法定代表人：张天翼，该中心经理。委托诉讼代理人:张泽民，男，该中心员工。被上诉人（原审原告）：皇明太阳能股份有限公司，住所地山东省德州经济开发区太阳谷大道。法定代表人：黄鸣，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘爱菊，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王月月，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人德州正星加油中心因与被上诉人皇明太阳能股份有限公司（以下简称皇明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德州正星加油中心上诉请求：1.撤销或者调整山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初1302号民事判决，驳回皇明公司的诉讼请求或将双方违约责任一同进行认定；2.一、二审诉讼费由皇明公司承担或双方共同承担。事实和理由:案涉租赁合同不应当解除；一审判决房屋租金数额不正确，德州正星加油中心应当支付租金，但没有一审判决数额这么多；皇明公司没有尽到物业应尽的责任，德州正星加油中心不应支付物业费；2017年空调主机就坏了，且不属于日常维修，德州正星加油中心承担了该项维修费用，故不应再承担空调使用费。皇明公司辩称，一审判决对案涉租金及物业费、空调使用费支付认定事实清楚，适用法律正确，德州正星加油中心在一审时认可皇明公司的诉讼请求，其在二审又予以否认，违反了禁止反言原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。皇明公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，德州正星加油中心立即腾退租赁的房屋；2.判令德州正星加油中心支付至2019年12月31日的房屋租金621319.90元、违约金234937.29元，并支付自2020年1月1日起至腾退房屋之日止的房屋占用使用费及自2020年1月1日起至付清之日止按日1.5‰计算的未付房屋占用使用费的违约金；3.判令德州正星加油中心支付至2019年12月31日的物业费37025.28元及自2020年1月1日起至腾退房屋之日止的物业费；4.判令德州正星加油中心支付中央空调主机使用费40000元及自2020年1月1日起至腾退房屋之日止（按合同约定止的）的中央空调主机使用费；5.判令本案诉讼财产保全责任保险费由德州正星加油中心承担；6.本案诉讼费用由德州正星加油中心承担。一审时，德州正星加油中心出具杂物电梯安装拆除协议一份，以证明皇明公司安装的是杂物梯一部，而非按照租赁合同约定安装货梯一部。皇明公司称2010年7月上旬已经安装完货梯一部，杂物梯是货梯的一种，对此皇明公司未提交相关证据。德州正星加油中心称，因皇明公司未能处理好疏散通道，导致其被德州市公安局德城分局消防大队处以10000元的消防罚款，认为罚款应该由皇明公司负担。皇明公司称德州正星加油中心提交的证据不能证明是皇明公司原因造成的，且缴费单据系复印件，真实性也无法核实。德州正星加油中心另称其自费更换承租房屋的空调冷却塔，并提交了《阿郎山酒店更换冷却塔及水冷螺杆机组维修合同》一份，欲证明该项支出并非涉案空调的日常维修，该项支出应当由皇明公司承担。皇明公司称协议中已经明确约定空调的使用维修应由德州正星加油中心自行承担。德州正星加油中心另提交电梯报价书、修主楼门前共用台阶的发票、收款收据复印件、聊天记录、函、协议书，欲证明皇明公司没有安装货梯及德州正星加油中心的损失等内容。皇明公司对此不认可。一审法院认定事实:2010年7月1日，皇明公司（甲方）与德州正星加油中心（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定，乙方承租甲方位于德州市德城区湖滨中大道909号皇明文化大厦主楼第三层，建筑面积702.49平方米，附楼第三层，建筑面积1392.95平方米，后楼三层建筑面积990平方米，共计建筑面积3085.44平方米，房屋租赁期限为10年（自2010年7月1日至2020年7月1日）。合同约定的租金价格为0.7元／平／天，年租金为788329.9元。甲方给予乙方三个月的装修期，装修期内免收租赁费，租金每季度支付一次，合同签订后，3个月装修期满后支付第一季度租金，之后每季度的前10日预付下个季度的租金。乙方在租赁过程中的水、电、气等所属乙方费用均由乙方按期自行缴纳。甲方按照国家有关规定收取乙方使用费。合同还约定，甲方在租赁合同签订前，需要给乙方安装货梯一部，保障乙方在装修期间及租赁期间正常使用，并自货梯正常使用期开始计算免租期。合同第九条第3款约定：“有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）拖欠房租累计1个月以上”。第十二条第2款约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的千分之三支付滞纳金。超过一个月未支付租金，视为合同自动终止，乙方所投资资产归甲方所有，甲方有权追缴乙方所欠租金。”2010年9月22日，皇明公司（甲方）与德州正星加油中心（乙方）签订《关于空调主机使用及租用面积的协议》，协议约定甲乙双方就原办公楼三层主楼、附楼、扩建楼已签定租赁协议，甲方在主楼地下室有中央空调主机一部。因乙方已租用三层作为餐饮使用，欲使用该主机作为夏季制冷需要。三层原有一些附属设施需要重新维修，并需增加一部分风机盘管等新设施，所需各项费用由乙方负责。乙方需交付甲方20000元/年（大写：贰万元整）的主机使用费。日常水电及维护费用均由乙方负责。主楼三层原有公用通讯配电室一间，面积16平方米，因目前无处迁移，占用三层使用面积需从原协议面积中扣除。德州正星加油中心欠付以下款项：2019年度第一季度租金30452.69元；2019年度第二季度租金为3069.44平×0.7元/天×91天=195523.33元；2019年度第三季度租金3069.44平×0.7元/天×92天=197671.94元；2019年度第四季度租金为3069.44平×0.7元/天×92天=197671.94元，2020年度以后的租金未支付。2019年度物业费为3069.44平×1元/平/月×12月=36833.28元，2020年度以后的物业费未支付。中央空调主机使用费4万元，2020年度以后的中央空调主机使用费未支付。一审法院认为，皇明公司与德州正星加油中心签订的《房屋租赁合同》《关于空调主机使用及租用面积的协议》，系双方真实意思表示，内容于法无悖，一审法院依法确认为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。皇明公司依约交付租赁房屋，德州正星加油中心应按约及时交付租金。德州正星加油中心自2019年第一季度开始欠付租金的行为构成违约，依照双方拖欠房租累计1个月以上甲方有权解除合同的约定，皇明公司主张德州正星加油中心支付所欠租金及解除《房屋租赁合同》、立即腾退租赁房屋的主张，一审法院予以支持。关于皇明公司向德州正星加油中心主张拖欠的物业费为37025.28元，双方约定涉案房屋的实际建筑面积为3069.44平方米，物业费为1元/平/月，则德州正星加油中心欠付的物业费实际应为36833.28元。一审法院在皇明公司主张的36833.28元范围内予以支持，其余部分不予支持。德州正星加油中心抗辩称，皇明公司未按照合同约定安装货梯一部。根据我国电梯行业标准，杂物梯与货梯系不同的电梯种类，有不同的行业标准，皇明公司称杂物梯就是货梯的主张，一审法院不予支持。皇明公司未提交货梯安装的相关证据，未能证实其按照合同约定为德州正星加油中心安装了货梯，其行为构成违约，应适当减轻德州正星加油中心的违约责任，且皇明公司主张的按日1.5‰违约金过高，一审法院以皇明公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌情按照年利率6%支持违约金。皇明公司主张德州正星加油中心支付2018至2019两年度中央空调主机使用费40000元及自2020年1月1日起至腾退房屋之日止的中央空调主机使用费，因双方签订的《关于空调主机使用及租用面积的协议》中已明确约定了德州正星加油中心需向皇明公司交纳20000元/年的主机使用费，且德州正星加油中心对此无异议。皇明公司的主张于法有据，一审法院予以支持。德州正星加油中心另称，因皇明公司未能处理好疏散通道，导致其被德州市公安局德城分局消防大队处以10000元的消防罚款，德州正星加油中心自费更换承租房屋的空调冷却塔及修理皇明文化大厦主楼入口的10层台阶等各项损失，与本案非同一法律关系，德州正星加油中心可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除皇明公司与德州正星加油中心2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》，德州正星加油中心于本判决生效之日起三十日内腾退《房屋租赁合同》约定的房屋；二、德州正星加油中心于判决生效之日起三日内支付皇明公司2019年度的房屋租金621319.90元、2020年1月1日以后的房屋租金（房屋占有费）及违约金（其中2019年第一季度的房屋租金30452.69元，违约金自2019年1月1日起计算；2019年度第二季度房屋租金195523.33元，违约金自2019年4月1日起计算；2019年度第三季度的房屋租金197671.94元，违约金自2019年6月1日起计算；2019年度第四季度的房屋租金197671.94元，违约金自2019年9月1日起计算；上述违约金均按照年利率6%计算至实际清偿之日止。2020年1月1日以后的房屋租金按照每天3069.44平×0.7元=2148.61元计算至本判决生效之日止，违约金自欠付房屋租金之日起计算至实际清偿之日止。本判决生效之日起至德州正星加油中心腾退房屋之日止的房屋占用费及违约金参照上述房屋租赁费方式计算）；三、德州正星加油中心于判决生效之日起三日内向皇明公司支付物业费36833.28元及自2020年1月1日起至实际腾退房屋之日止的物业费（物业费以3069.44元/月计算）；四、德州正星加油中心于本判决生效之日起三日内向皇明公司支付中央空调主机使用费40000元及自2020年1月1日起至腾退房屋之日止的中央空调主机使用费（中央空调主机使用费以20000元/年计算）；五、驳回皇明公司的其他诉讼请求。案件受理费7052元、财产保全费5000元、财产保全保险费1950元，以上共计14002元，由德州正星加油中心负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。德州正星加油中心提交证据一、个体户信息登记表，证明四个饭店都在三楼，都是更名装修新饭店需要停业。证据二至证据七、装修施工合同一宗，证明租赁期间需要改造，确实停业了，没收入。证据八、德州正星加油中心水电缴费统计表，证明停业期间用电用水非常少，确实停业了，包括疫情期间的情况也在内。证据九至证据十三、皇明公司出具的水电费表格及收据，证明确实停业了。皇明公司对证据一的真实性没有异议，但与本案没有关联性。证据二到七的真实性无法核实，与本案没有关联性。证据八的真实性无法核实，与本案没有关联性。证据九至十三没有皇明公司的公章，对真实性不予认可，也与本案没有关联。因德州正星加油中心提交的上述证据与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，德州正星加油中心与皇明公司签订的《房屋租赁合同》明确约定：“甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）拖欠房租累计1个月以上”，而本案中德州正星加油中心自2019年第一季度开始即欠付租金，其行为已构成违约，皇明公司请求解除合同既有法律依据，也有事实依据，应予支持。同时，因合同中对房屋租金、物业费的支付标准及空调使用费都作了明确约定，德州正星加油中心一审时对皇明公司主张的欠款数额并无异议，故其在二审期间又对房屋租金数额、物业费、空调使用费等提出异议，且无充分证据和正当理由证明其主张，本院不予支持。综上所述，德州正星加油中心的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14104元，由上诉人德州正星加油中心负担。本判决为终审判决。审判长 郑   卫   华审判员 王善文审判员高世民二〇二〇年九月三日法官助理刘冬书记员王婷婷