河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终3551号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邯郸市嗨屋酒店管理有限公司，住所地:邯郸市丛台区东风路10号放映楼、综合楼5层办公室。 法定代表人：张磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫冰，女，该公司股东。 委托诉讼代理人：孙玉鹏，河北锦厦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司，住所地:邯郸市复兴区建设大街252号。 法定代表人：李焕军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:马勇、王晓月，河北鼎合律师事务所律师。 上诉人邯郸市嗨屋酒店管理有限公司（以下简称嗨屋公司）因与被上诉人邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司（以下简称翘楚公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2020）冀0404民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 嗨屋公司上诉请求：1、依法撤销邯郸市复兴区人民法院（2020）冀0404民初229号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并依法支持上诉人的反诉请求；2、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案不符合合同解除条件，即便补充协议生效，解除条件也尚未达到，本案被上诉人起诉解除租赁合同不符合法律规定和合同约定。首先，上诉人与被上诉人2019年11月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》未生效。该份补充协议没有加盖上诉人与被上诉人公司的公章，另一股东闫冰的签名也并非闫冰本人所签。所以该份补充协议不生效。其次,即便上诉人与被上诉人2019年11月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》生效，解除条件也尚未达到。按照上诉人与被上诉人2019年11月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》第三条约定的内容，依据约定上诉人需在2020年1月23日前将之前所欠房租全部付清。被上诉人在协议未到期的情况下，私自于2019年11月30日强行将上诉人租赁的宾馆锁门，于2020年1月初起诉解除租赁合同，因此本案租赁合同解除条件尚未达到。二、由于被上诉人强行锁门行为导致本案解除的根本原因。本案上诉人租赁被上诉人酒店至今已有四年时间，诉讼中经双方对账确定上诉人总计拖欠被上诉人只有半年房租，并且上诉人每个月都在支付租金，一直在履行支付租金的义务从未中断，上诉人的迟延履行并不足以导致被上诉人合同目的的不能实现，反而是被上诉人单方将出租的酒店强行锁门直接导致合同无法履行，导致上诉人合同目的不能实现。因此，原判仅以上诉人违约行为就认定上诉人行为构成根本违约，明显不正确。三、上诉人的各项反诉请求应当予以支持。首先，基于上述第二点理由：导致合同解除的根本原因是由于被上诉人强行锁门的行为引起的。依据法律规定对于出租方违约导致合同解除的，应当赔偿承租人的装修残值，所以上诉人的各项反诉请求应当予以支持。其次，基于公平原则,2017年下半年上诉人经被上诉人同意，对酒店进行升级改造，上诉人在原装修基础上又再次进行装修、装潢和装饰，从墙面到设施设备，全部进行了升级改造花费至今高达几百万元。因为当市场已经出现严重滑坡，上诉人至今还没有收回装修成本。上诉人安装的电梯、新风系统、消防系统尚可继续使用，且上诉人装修成本远远高于所欠租金。基于公平原则对于上诉人改装，装修部分残值应当补充给上诉人。五、依法应当对上诉人反诉主张的装修价值，消防设备价值，不可移动设备价值，停业损失数额进行评估。上诉人依法提出反诉主张同时向法院递交了评估申请，法院依法应委托评估机构对上诉人的装修价值、消防价值，不可移动设备价值，停业损失数额进行评估。综上，本案上诉人与被上诉人之间租赁合同未达到解除条件，不应予以解除。即便判令解除，导致租赁合同解除的责任也在被上诉人，因此，应当支持上诉人的反诉请求。 翘楚公司辩称：1、上诉人称补充协议不生效理由不成立，根据补充协议第三条和第五条因上诉人未按约定给付租金，我方依据相关规定履行先履行抗辩权，因此根据补充协议第五条解除合同并通知对方腾清房屋；2、关于装修费用补偿，依据双方于2015年6月17日签订的房屋租赁合同第七条，其投入自行承担，故上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。 翘楚公司向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告腾清房屋；二、被告支付原告租金40万元及自2020年1月1日起至被告腾清房屋之日止的租金（按照合同约定计算，每日租金1,250元）；三、被告支付原告拖欠租金的利息（以40万元为基数，自起诉之日起至实际履行之日止，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。 嗨屋公司一审反诉请求：一、原告赔偿被告装修残值损失1,699,256元，消防设备245,000元，广告费5,000元，不可移动设备损失236,500元，自2019年11月1日起至合同解除之日止按每日2,000元计算的停业损失；二、原告支付被告剩余电梯安装费75,000元；三、原告退还存放在酒店内价值728,510元的财物和现金1,940元；四、原告承担本案诉讼费用等相关费用。 一审法院认定事实：2015年6月23日，原告（甲方，出租房）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方房屋坐落于邯郸市，用途为商业、住宿；租赁期限为八年，自2015年起至2023年止；该房屋租金至签订合同之日起前两年人民币每年45万元，两年后租金按市场行情双方再次协商，增降租金金额以该地区出租价格作为参考，就低不就高；合同签订当日乙方支付六个月租金225000元，合同签订起第六个月初乙方提前一个月支付下半年房屋租金225000元，整个合同期依此规定，房租半年一付，提前一个月支付下半年房租；乙方不得随意损害房屋结构，如需改变房屋内部装修而或设施、设置，需经得甲方同意，投资由乙方自行承担。乙方因经营需要，对甲方房屋内的设施进行装修改造，也应告知甲方并取得其同意。退租时，除另有约定外，乙方应保留原房屋内不可拆除的设施；乙方安装电梯费用，甲方承担10万元，乙方垫付，在整个承租期8年分8次在支付甲方房租里抵扣，每次抵扣租金12500元。 合同签订后，被告即进行经营。2017年9月29日，王兆龙向被告出具《证明》一份，载明截止2017年6月份之前房租全清，注：以合同日期为准。注:自2017年6月份以后从一年45万降到一年42万”。 2018年6月7日，王兆龙向原告出具《收条》一份，证实收到王兆龙房租现金2万元。 2019年11月9日，王兆龙作为甲方，张磊和闫冰作为乙方签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：因乙方一直违约，没有按合同履行，现甲方要终止双方于2015年6月23日签订的《房屋租赁合同》；经双方再次协商，乙方自愿恢复履行对甲乙双方在2015年6月23日签订的《房屋租赁合同》，原来交款方式为一次性交纳半年房租，现协商为房租一月一付，提前一个月交下个月房租，保证金5万元，房租一年为45万元；乙方在2019年10月23日前共欠房租315,000元，在2020年1月23日前，乙方除交本月房租外，可分3次把乙方欠甲方的房租315,000元付清，即2019年11月23日支付10万元，2019年12月23日支付10万元，2020年1月23日支付115,000元，2019年11月23日欠把11月和12月的房租付清，以后每月23日付房款；乙方提前一个月交下个月房租，保证金5万元，从2020年2月23日履行；自2019年11月7日后，嗨屋酒店的一切设施由甲方安排一名员工监督管理，由乙方提供住处，合同签订后，乙方如再次出现违约不履行的情况，甲方随时终止《房屋租赁合同》，嗨屋酒店由甲方收回经营。同时，张磊向王兆龙出具《欠条》一份，内容为“今欠王兆龙房租315,000元，注：以对账为准”。 因被告未支付原告租金，原告于2019年11月30日将涉案的酒店锁门至今。 本案在审理过程中，原、被告经双方对账，双方认可以下事实：1、截至2019年11月30日被告尚欠原告租金204,800元；2、原告尚欠被告电梯费用5万元；3、2019年11月30日锁门时吧台存放现金1,940元，原告同意返还。另被告向本院申请要求对嗨屋酒店的装修价值、消防设施价值、不可移动设备价值、停业损失数额进行鉴定。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。根据原告的本诉主张和反诉答辩以及被告的本诉答辩和反诉主张，本案的争议焦点为： 一、原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是否应当解除。 《房屋租赁合同补充协议》虽然未加盖双方的印章，但原告对王兆龙签字予以认可，张磊作为被告的法定代表人签字视为被告的行为，故该《房屋租赁合同补充协议》是原、被告的真实意思表示，为有效合同，应受法律保护。 《房屋租赁合同补充协议》约定，被告在2019年10月23日前共欠租金315,000元，在2020年1月23日前，被告除交本月房租外，分三次付清原告的租金315,000元，即2019年11月23日支付10万元，2019年12月23日支付10万元，2020年1月23日支付115,000元，2019年11月23日把欠11月和12月的租金付清，以后每月23日付房款，被告提前一个月交下个月房租，从2020年2月23日履行，合同签订后，被告如再次出现违约不履行的情况，原告随时终止《房屋租赁合同》。上述补充协议签订后，被告未在2019年11月23日将2019年11月至12月的租金付清，至今仍欠原告租金204,800元未予支付，被告存在违约行为，原告要求依约解除双方签订《房屋租赁合同》合法有据，本院予以支持，《房屋租赁合同补充协议》亦应一并解除。被告辩称，《房屋租赁合同补充协议》未生效，因为原告方强行锁门行为导致合同不能履行，合同的解除是原告的原因所造成，于法无据，本院不予采信。 二、被告应支付原告租金的数额问题。 经双方对账，双方认可截至2019年11月30日被告欠付原告租金204,800元，被告应当支付原告所欠的租金数额，其未按期支付，应承担违约责任，原告要求被告支付自2020年1月14日起至付清之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算的利息，合法有据，本院予以支持。 原告主张自2019年12月1日起的租金，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，当被告欠交租金时，原告可通过合法途径予以催交，原告在2019年11月30日锁门，导致被告在租赁期间不能正常使用租赁物，故自2019年12月1日始被告不应再支付原告租金，原告主张2019年12月1日之后的租金，于法无据，本院不予支持。 三、原告是否应当赔偿被告装修残值损失1,699,256元，消防设备245,000元，广告费5,000元，不可移动设备损失236,500元，自2019年11月1日起至合同解除之日止按每日2,000元计算的停业损失。 《房屋租赁合同》约定，被告不得随意损害房屋结构，如需改变房屋内部装修而或设施、设置，需经得原告同意，投资由被告自行承担。被告因经营需要，对原告房屋内的设施进行装修改造，也应告知甲方并取得其同意。退租时，除另有约定外，被告应保留原房屋内不可拆除的设施。被告经原告同意后对涉案的租赁物进行装修改造，现因被告的违约行为导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”及第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，原告主张修残值损失1,699,256元，消防设备245,000元，不可移动设备损失236,500元，于法无据，本院不予支持。 被告向原告主张广告费5,000元，该费用系其为自身经营所投入的支出，与原告无关，被告主张该费用，于法无据，本院不予支持。 被告主张原告赔偿自2019年11月1日起至合同解除之日止按每日2,000元计算的停业损失，本案因被告的违约行为致使双方的合同解除，被告要求原告赔偿该项损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 四、原告是否应当支付被告剩余电梯安装费5万元、返还现金1,940元。 经双方对账，双方认可截至起诉时原告尚欠被告电梯安装费5万元，原告应当支付。被告主张原告退还现金1,940元，原告予以认可且同意返还，原告应当返还。 五、关于被告主张原告退还被告酒店内价值728,510元的财物问题。 该财物属于被告经营酒店自行添置的物品，在解除合同时即应当将酒店内的财物搬离，原告要求被告腾清房屋的本意亦即被告对酒店内财物自行搬离，原告在被告搬离腾清时亦应当配合被告，双方对此不存在争议，被告该项请求，本院不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、二百一十六条、二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司与被告（反诉原告）邯郸市嗨屋酒店管理有限公司于2015年6月23日签订的《房屋租赁合同》及2019年11月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》；二、被告（反诉原告）邯郸市嗨屋酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁的邯郸市复兴区建设大街252号一、二、三楼腾清并返还原告（反诉被告）邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司；三、被告（反诉原告）邯郸市嗨屋酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司租金204,800元及利息（自2020年1月14日起至付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算）；四、原告（反诉被告）邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）邯郸市嗨屋酒店管理有限公司电梯安装费5万元，返还现金1,940元,合计51,940元；五、驳回原告（反诉被告）邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）邯郸市嗨屋酒店管理服务有限公司的其他反诉请求。案件受理费3,650元，由原告（反诉被告）邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司负担1,781元,被告（反诉原告）邯郸市嗨屋酒店管理服务有限公司负担1,869元。反诉案件受理费16,566元，由被告(反诉原告）邯郸市嗨屋酒店管理服务有限公司负担16,301元，原告（反诉被告）邯郸市复兴翘楚餐饮服务有限公司负担265元。 二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”据此，本案中嗨屋公司与翘楚公司于2019年11月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》，虽未加盖双方的印章，但翘楚公司对王兆龙签字予以认可，张磊系嗨屋公司的法定代表人，自双方签订时该补充协议依法成立并生效，嗨屋公司上诉称补充协议不生效的主张于法无据。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;……”，本案双方签订房屋租赁合同后，嗨屋公司在2019年10月23日前共欠租金315,000元，双方签订补充协议后，嗨屋公司仍未按约定支付租金，一审判决支持翘楚公司解除合同的主张并无不当，嗨屋公司称合同解除系翘楚公司强行锁门导致的理由不能成立。关于嗨屋公司主张的修残值损失、消防设备及不可移动设备价值损失的问题，双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定“……退租时，除另有约定外，乙方应保留原房屋内不可拆除的设施。……”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，故嗨屋公司的该主张缺乏事实和法律依据，一审判决对嗨屋公司的主张部分予以支持外，驳回其他诉求并不不当。 综上所述，嗨屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31955元，由上诉人邯郸市嗨屋酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张艳芬 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年九月二十一日 书记员  杜 淼