山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2714号上诉人（原审原告）：孙纪荣，女，1957年2月21日出生，汉族，住荣成市。上诉人（原审原告）：孙继红，女，1963年2月19日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳艳，山东胶东律师事务所律师。上诉人（原审原告）：孙继花，女，1965年2月10日出生，汉族，住荣成市。上诉人（原审原告）：孙恒顺，男，1969年2月18日出生，汉族，住荣成市。被上诉人（原审被告）：孙会玲，女，1963年4月2日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：毕明静，山东荣顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：党银龄，山东荣顺律师事务所律师。上诉人孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺因与被上诉人孙会玲农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费用由孙会玲承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定，涉案《房产转让协议》中转让条款系孙彩裕名下位于窑上村房屋拆迁利益中的120平方楼房，该协议签订之时，拆迁安置房尚未建好，标的物并不具体。孙会玲提交的《成山镇窑上村拆迁安置协议》第二条载明：乙方（孙彩裕，孙会玲代）在拆迁范围内有位于窑上村房屋、房产证号为03××76房屋占地126平方米。该拆迁安置协议系在《房产转让协议》签订之后签订，可见，孙恒顺与孙会玲系对03××76号房屋买卖达成合意。双方约定买卖的实质，是农村房屋及房屋附属的拆迁利益，农民因宅基地被征收而获得的安置房是农民因失去宅基地而获得的相应补偿，仍具有专属性质，即其性质不因“地”换成“房”而改变。根据八民会纪要的规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。涉案房屋抑或拆迁利益，皆是孙彩裕所有，其去世后，该房屋由孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺按份共有【见（2020）鲁1082民初1313号民事调解书】，孙恒顺在未征得占份额三分之二以上按份共有人同意的情况下，擅自出卖共有房产，应认定为无效。孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺在一审诉讼中增加诉讼请求，一审法院不予支持，要求孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺另行起诉，属于事实认定错误，亦增加了当事人讼累。二、一审适用法律错误。1.一审援引《中华人民共和国合同法》第八条规定，即依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋系孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺按份共有，孙恒顺未征得占份额三分之二以上共有人同意，无法要求孙恒顺履行合同，将房屋所有权变更登记在孙会玲名下。2.一审援引《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，认定涉案协议不存在违反强制性规定的情形，该认定错误，涉案合同违反《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定。三、涉案协议并未实际履行，协议约定的款项未支付，孙会玲与窑上村村委会签订的拆迁安置协议未征得孙纪荣、孙继荣、孙继花的同意，窑上村村委与孙会玲恶意串通，损害孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺的权益，应为无效。四、拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋，安置给被拆迁人居住使用的房屋具有专属性。孙恒顺在缺少法律意识的情况下与孙会玲签订涉案协议，不仅系恶意串通损害孙纪荣、孙继红、孙继花的合法权益，亦违反法律强制性规定，更损害社会公共利益。拆迁安置房有福利性，价格与商品房相差甚远，若孙会玲的行为得到支持，将引起广泛模仿，使拆迁安置房沦为廉价的商品房进行买卖，与国家的福利政策相悖。孙会玲辩称，一、涉案合同第四条约定，转让的标的物是“换楼指标中的120平方”即农房的拆迁利益，而非农房本身，且涉案农房并未交付孙会玲，回迁安置房项下土地性质为国有土地建设用地使用权，涉案合同合法有效。二、一审中孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺提出增加诉讼请求即确认所有权，与本案案由不同，且即使其增加了该诉讼请求，也不应得以支持。三、一审适用法律正确，本案不应适用《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定。四、涉案合同合法有效，价格也是按政府补偿价，并未损害任何人利益，房款未支付系因尚不具备支付条件，孙会玲与孙恒顺或村委之间不存在恶意串通。五、孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺违反诚信原则，四人均在成山镇居住，孙纪荣还在本村居住，对涉案房产的拆迁情况不可能不知情。孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺向一审法院起诉请求：1.请求依法判决孙恒顺与孙会玲2014年1月24日签订的《房产转让协议》中有关荣成市地号为03××76号房屋的转让条款无效；2.判令孙会玲承担本案诉讼费。一审法院认定事实：孙彩裕与王秀兰系夫妻，二人育有子女四人即孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺。孙彩裕名下在荣成市有房屋一处，集体土地建设用地使用证号为威荣集建（91）字第03××76号。2005年5月13日，孙彩裕去世，2012年3月20日，王秀兰去世。后涉案房屋及集体土地使用权证由孙恒顺保管。2014年1月24日，孙恒顺与孙会玲、案外人孙恒杰订立房产转让协议一份，约定孙恒顺自愿把孙彩裕名下0320076的房换楼指标中的120平方及房产证转让给孙会玲，把孙学奎名下03260040的房换楼指标中的120平方及房产证转让给孙恒杰。孙会玲、孙恒杰需于集体发放补偿款当日交齐每平方1800元×120平方=216000元的房款给孙恒顺或其家属。协议另约定其他事项。协议订立后，孙会玲与荣成市村委会签订03××76号土地的拆迁安置协议。2020年4月28日，孙会玲抓阄确定拆迁置换房屋为荣成市成山镇裕兴文苑小区8号楼103室。该房屋所在的裕兴文苑小区的土地登记权利人为荣成坤泽投资开发有限公司，权利类型为国有建设用地使用权。现就涉案房屋买卖条款效力问题，各方协商未果，遂成诉。另查，双方均认可窑上村03××76号土地上的房屋至今尚未拆除，且一直由孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺管理。孙会玲户籍所在地为荣成市。一审法院认为，根据庭审查明的事实及双方当事人的陈述，可以认定孙恒顺与孙会玲转让条款所涉房屋系孙彩裕名下位于窑上村房屋的拆迁利益中的120平方楼房，而非孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺主张的孙彩裕名下位于窑上村的农村房屋。拆迁房屋所在的裕兴文苑小区土地性质为国有土地，孙恒顺与孙会玲的转让条款不存在违反法律强制性规定的情形。孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺主张转让条款无效，无事实及法律依据，不予支持。孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺主张的孙恒顺的转让行为构成无权处分，但无权处分亦非合同无效的法定事由，至于孙恒顺是否构成无权处分及该处分行为是否能够产生物权变动的法律效力，当事人可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条的规定，判决：驳回孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺诉讼请求。案件受理费50元，由孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：孙恒顺与孙会玲于2014年1月24日签订的《房产转让协议》的效力如何认定。孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺主张该协议无效，主要基于两点理由：买受人孙会玲系涉案房屋所在村集体以外的人；出卖人孙恒顺系涉案房屋按份共有人。对此，本院分别论述如下。首先，基于农村宅基地集体所有的性质和对村集体成员利益的保护，农房买卖在法律上确实存在诸多限制，一般而言，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效。但是，基于对诚实信用原则、鼓励交易原则、意思自治原则的维护，以及对出卖人、买受人利益的衡平，上述限制不宜过度扩张，即及于所有因拆迁所得的利益。本案中，孙会玲虽非涉案房屋所在村集体的成员，但涉案合同约定的标的物系老房换楼指标，而非宅基地上的农房本身；孙会玲在涉案合同签订后与村委会签订了拆迁安置协议，并通过抓阄确定了拆迁安置房屋，且该安置房所在的土地系国有土地。易言之，涉案房屋买卖合同的标的物并非宅基地上的农房，而是拆迁所得的利益，即国有土地上的回迁安置房。在此情形下，房屋交易不受上述农村房屋买卖法律限制的限定，孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺据此主张涉案合同无效，本院不予采纳。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，即使出卖人存在无权处分行为，亦并不影响合同的效力。本案中，孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺主张，孙恒顺作为按份共有人，单独与孙会玲签订涉案合同的行为无效，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙纪荣、孙继红、孙继花、孙恒顺负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  金永祥审判员  郭庆文二〇二〇年九月二十二日法官助理宋杨书记员安圆圆