河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2633号原告：郑州佳祥物业服务有限公司，住所地郑州市管城区东明路东、郑汴路北绿都广场办公楼1单元4层409号，统一社会信用代码91410104685688599X。法定代表人：李亮亮，总经理。委托诉讼代理人：孟光辉，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：申小红，河南亚洋律师事务所律师。被告：杜少宾，男，1989年12月11日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：张丽静，女，1987年9月15日出生，汉族，住新郑市龙湖镇祥安路89号龙湖名郡1号楼1单元20层2001号。被告：张丽静，女，1987年9月15日出生，汉族，住新郑市。原告郑州佳祥物业服务有限公司（以下简称佳祥物业公司）与被告杜少宾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案。2020年6月23日，原告佳祥物业公司向本院申请追加张丽静为本案被告，本院经审查后予以准许。本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告佳祥物业公司的委托诉讼代理人孟光辉，被告杜少宾的委托诉讼代理人张丽静，被告张丽静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳祥物业公司向本院提出诉讼请求，判令杜少宾、张丽静支付物业服务费2717元、违约金815元，共计3532元。事实与理由：佳祥物业公司系新郑市龙湖镇祥安路89号龙湖名郡原物业服务公司，杜少宾、张丽静系该小区的业主。佳祥物业公司与杜少宾、张丽静签订物业服务协议，佳祥物业公司按照约定履行义务，杜少宾、张丽静没有依据协议约定按期支付物业服务费。截至目前，杜少宾、张丽静共欠佳祥物业公司2018年1月1日至2019年9月5日期间的物业服务费2717元。经多次催要未果，佳祥物业公司提起本案诉讼，请求判如所诉。被告杜少宾、张丽静辩称：1、佳祥物业公司入驻龙湖名郡小区不合法，属于强制提供物业服务的强卖行为，其压根不具备收取物业服务费的资格。2、佳祥物业公司与河南冠融置业投资有限公司未对龙湖名郡小区的公共部位、共用设施设备进行查验，造成重大安全隐患。河南冠融置业投资有限公司没有移交供水供电等设施，佳祥物业公司不履行查验义务，导致业主无法直接向供水供电部门交纳水电费。在撤离后，佳祥物业公司不向龙湖名郡小区的新物业服务公司移交水电费资料，造成杜少宾、张丽静遭受停水停电困扰。3、佳祥物业公司违规加价向杜少宾、张丽静多收取水费后却不退还，伪造申请企图套取业主的维修基金；对二次供水设施没有定期进行清洗、消毒，收取垃圾清运费后却不清理垃圾，也没有公示水质检测报告和公共收益。佳祥物业公司提供的物业服务严重不达标，其违法行为侵害了业主的合法权益。因此，杜少宾、张丽静可以按1.48元/月/㎡的50%向佳祥物业公司支付物业服务费，不会支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杜少宾、张丽静系新郑市龙湖镇祥安路89号龙湖名郡3号楼19层1903号房屋业主，该房屋建筑面积为91.07㎡。2015年5月25日，委托方河南冠融置业投资有限公司与受托方佳祥物业公司签订《物业管理服务合同》，主要内容约定如下：由佳祥物业公司对新郑市龙湖镇龙湖名郡小区提供前期物业管理服务，建筑面积为52210.02㎡。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按1.48元/月/㎡计算。委托管理期限暂定五年，自2016年2月29日0时（以交房日期为准）起至2021年2月28日24时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方对服务内容与质量，物业管理服务费用，物业的承接验收，委托服务管理期限，权利义务，违约责任及其他有关事项进行了详细约定。在该合同落款处，河南冠融置业投资有限公司和佳祥物业公司加盖有各自印章。2016年4月4日，杜少宾向佳祥物业公司交纳垃圾清运费455元。2017年12月23日，佳祥物业公司出具一份声明，佳祥物业公司没有发起和参与使用维修基金行为，《维修基金使用申请》无效。2018年5月21日，新郑市龙湖镇人民政府向新郑市发展和改革委员会发函，请其对群众反映的龙湖名郡小区物业公司违规加价、乱收费等问题进行查处。2018年11月26日，新郑市住房保障和房地产管理中心物业管理科认为佳祥物业公司在龙湖名郡小区提供物业服务时没有按时进行承接查验工作，限令其最迟于30日内对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收。2018年12月1日，新郑市住房保障和房地产管理中心物业管理科向佳祥物业公司送达限期整改通知书。2019年2月15日，新郑市住房保障和房地产管理中心物业管理科认为河南冠融置业投资有限公司通过协议比价方式选聘佳祥物业公司为龙湖名郡小区提供物业服务，没有通过招投标的方式选聘物业服务企业，涉嫌违反《物业管理条例》第二十四条规定，请新郑市住房保障和房地产管理中心监察大队配合查处。2019年4月12日，新郑市住房和城乡建设局认为河南冠融置业投资有限公司通过协议比价方式选聘佳祥物业公司为龙湖名郡小区提供物业服务，涉嫌违反《物业管理条例》第二十四条规定，将该案件移交新郑市城市综合执法局处理。之后，相关政府部门对此事再无最终处理结果。2019年8月3日，佳祥物业公司龙湖分公司向杜少宾出具收据，上面记载折扣水费后余152元。2019年9月5日，佳祥物业公司从龙湖名郡小区撤离。2019年9月25日，佳祥物业公司以在房屋门上张贴通知单形式向杜少宾、张丽静催收物业服务费。在本案庭审中，佳祥物业公司陈述杜少宾、张丽静没有向其支付2018年1月1日至2019年9月5日期间的物业服务费；杜少宾、张丽静愿意按1.48元/月/㎡的50%支付物业服务费，佳祥物业公司则不同意。上述事实，有当事人的陈述，房屋权属信息表，不动产权证，《物业管理服务合同》，声明，公函，限期整改通知书，查处申请，移交函，收据，照片及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。由此可知，2015年5月25日，河南冠融置业投资有限公司与佳祥物业公司签订的《物业管理服务合同》对杜少宾、张丽静具有法律约束力，双方均应按照该合同约定行使权利、履行义务。《物业管理服务合同》约定，物业服务费按高层住宅建筑面积1.48元/月/㎡的标准计算，杜少宾、张丽静的房屋建筑面积为91.07㎡，即2018年1月1日至2019年9月5日期间的物业服务费为2718.06元。因此，佳祥物业公司请求杜少宾、张丽静支付物业服务费2717元，有事实和法律依据，本院对其该项诉请予以支持。另外，《物业管理服务合同》对业主支付物业服务费的具体日期、逾期交纳物业服务费应支付违约金及按什么标准计算违约金等内容均没有进行约定，即佳祥物业公司请求杜少宾、张丽静支付违约金815元，缺乏合同依据，本院对其该项诉请不予支持。截至佳祥物业公司从龙湖名郡小区撤离时，对河南冠融置业投资有限公司采用协议比价方式选聘佳祥物业公司为龙湖名郡小区提供物业服务属于违法，相关政府部门对此尚无最终处理结果，故佳祥物业公司基于《物业管理服务合同》入驻龙湖名郡小区提供物业服务并无不当。同时，杜少宾、张丽静按1.48元/月/㎡的50%支付物业服务费，也缺乏相应的证据予以证明，且佳祥物业公司也不同意。如果佳祥物业公司在提供物业服务期间侵害了杜少宾、张丽静的合法权益，杜少宾、张丽静可以另行主张权利。所以，本院对杜少宾、张丽静与此相应的辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告杜少宾、张丽静应当于本判决生效之日起十日内向原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年9月5日期间的物业服务费2717元。二、驳回原告郑州佳祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告郑州佳祥物业服务有限公司负担6元，被告杜少宾、张丽静负担19元。本判决为终审判决。审判员  潘龙峰二〇二〇年九月七日书记员  陈兆祥