天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3076号上诉人（一审被告、反诉原告）：邰梦龙，男，1984年5月31日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：谭绍君，天津泰世天铖律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：天津市中关蓝水地球村科技有限公司，住所地天津市红桥区津坝公路竹山路2号。法定代表人：马文良，总经理。委托诉讼代理人：荣银香。委托诉讼代理人：刘俊明，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人邰梦龙因与被上诉人天津市中关蓝水地球村科技有限公司（以下简称中关公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邰梦龙上诉请求：1．撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求或发回重审；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方之间因房屋租赁订立的三个文件是双方真实意思表示，是合法有效的，应该得到遵守；二、原审判决认定事实错误。被上诉人在订立补充协议时将原合同错误的表述为主合同，进而在庭审中错误地认定主合同效力高于补充协议，以此作为认定事实的依据，认定事实错误；三、上诉人不存在被上诉人所谓“违约”情形，是被上诉人的原因导致上诉人无法确定租金标准和支付方式，上诉人无法交纳，上诉人本无意欠租，不存在违约的事实；四、被上诉人违背诚实信用原则，没有履行附随义务是形成合同履行争议的根本原因；五、原审判决适用法律错误，租赁合同是被上诉人提交的格式合同，对格式条款发生争议的，应按照通常理解予以解释；六、被上诉人凭空捏造上诉人“欠租违约”挑起诉讼，滥用诉权；七、对该房屋租赁过程中其他有关水费、电费、物业费、车位费存在的争议，多数是因上诉人未收到收费通知或因计费存在争议，不能成为被上诉人解除合同的理由。中关公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉，维持原审法院判决。中关公司向一审法院起诉请求：1．请求贵院依法判令解除双方于2015年10月27日签订的《天津中关蓝水地球村科技园房屋租赁合同》及补充协议；2．请求贵院依法判令被告腾退承租的坐落于天津市红桥区××路××路××号××号库西侧第一跨至第四跨位置的415平米房屋；3．请求贵院依法判令被告支付自2018年10月28日起至2018年11月30日期间的房屋租金5478元、自2016年10月28日至2018年11月30日期间的房屋使用费190236元、物业管理费15631.67元、车位费3710.07元、电表6271元和水费526.5元（暂计算至2017年11月，其后因表在室内无法查表）以及直至实际腾退房屋之日止的房屋租金、房屋使用费、物业管理费、车位费、电费、水费；4．请求贵院依法判令被告支付相当于半年租赁费50%的违约金75738元，以上费用合计297591.24元；5．本案诉讼费用由被告承担。邰梦龙向一审法院反诉请求：1．判令反诉被告解除合同行为无效，并继续履行双方于2015年10月20日签订的天津中关蓝水地球村科技园房屋租赁合同及补充协议；2．判令反诉被告修复反诉原告承租房屋受损的屋顶；3．本案所有诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋登记坐落地点位于天津市红桥区津坝公路竹山路2号，设计用途为工业，权利人为天津商贸职业技术学院（筹）培训中心（以下简称商贸学院）。2013年商贸学院与中关公司签订《授权经营委托书》，商贸学院授权中关公司对坐落竹山路2-5号园区进行物业经营管理，包括但不限于对外出租、维护、开发，代收房屋租赁费、代收各项相关费用等，委托期限20年，自2013年8月至2033年8月止。2015年10月27日，中关公司作为甲方与乙方邰梦龙就上述地址内2号库西侧第一跨至第四跨位置房屋签订了《天津中关蓝水地球村科技园房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定涉案房屋建筑面积为415平方米，租赁用途为跆拳道教学用房，租赁期限自2015年10月28日起至2018年10月27日止，免租期限为2015年10月28日起至2015年12月11日止作为装修期（即免租期45天），免租期从第一年开始计算，免45天租金。定金条款约定：自签订本合同之日，乙方缴付定金2万元，合同生效后自动转为第一年的房屋租赁费。从2015年10月28日—2018年10月27日止，租金按每天1元/平方米计算，每年租金151475元，其中房屋租金60590元，使用费90885元。（物业管理费另行收取）。租金的支付：按照先付租金再用房的原则支付，房租租金第一年度实行全年支付制。第二年度开始至合同期满租金实行半年支付制，第一年最后一周缴纳第二年上半年的租金，每半年最后一周缴纳下半年的租金，以此类推至合同期满。a）签订租赁合同当日乙方交付甲方第一年租金及使用费132800元，其中房屋租金53120元，使用费79680元，甲、乙双方移交租赁房屋并签定《房屋移交手续》后，乙方进入装修期，开始装修。b）2016年10月27日之前，乙方交付甲方（2016年10月28日-2017年4月27日）租金及使用费75738元，其中房屋租金30295元，使用费45443元。c）2017年4月27日之前，乙方交付甲方（2017年4月28日-2017年10月27日）租金及使用费75738元，其中房屋租金30295元，使用费45443元，第三年租金按租约以此类推。租金保证金：2015年10月27日乙方须一次性支付甲方两个月的租赁费作为房租租约保证金，共计25246元，合同期满如无扣费情况，如数返还，不计利息，如果产生水、电等欠费以此冲抵，扣费后按实际余额返还。如乙方逾期7日未支付租赁费，甲方有权按日租金标准1倍计算滞纳金，如乙方逾期30日未支付租赁费，乙方应按照年租赁费的50%向甲方支付违约金，同时甲方有权解除合同。物业管理费：乙方按照每平米1元的标准，按月支付给甲方物业管理费。车位费：甲方给乙方提供两个固定车位，第一年优惠价格50元/辆/月，第二年、第三年按照园区物业费相关规定收取车位费。在租赁期间乙方承担使用该房屋所发生的水、电等各项使用费。综合电价按照电业局实际收费标准计量收费、变压器电耗均摊，税费按照自来水公司计量收费。特殊行业水费、电费按照国家规定的标准收取。如遇国家价格政策调整，按调整幅度进行相应的调价。乙方应当自接到交费通知三日内交费。如乙方接到交费通知超过七天仍没有交费以及发现偷水、偷电等行为，甲方有权停止供水供电直至解除合同，由于停水、停电等造成乙方的损失与甲方无关。房屋使用和维修：甲方负责租赁房屋屋顶的防水和维修。违约责任：甲方如违反本合同有关条款之规定，应按相关条款之违约规定承担违约责任，乙方如违反本合同有关条款之规定，应按相应条款之违约规定承担违约责任，同时甲方有权收回出租房屋。其他条款：租赁期间，甲乙双方不得以任何借口终止合同，因不可抗力致使合同不能继续履行，合同自行终止，甲乙双方均互不承担任何责任或补偿；租赁期间如遇政府统一规划拆迁，甲方应提前三个月通知乙方，乙方应积极配合甲方，造成的损失双方互不补偿，乙方不得提出补偿要求；合同期内如有一方中止合同，违约方按未执行租期1/2时间房租全额补偿对方，补偿金额交付对方后合同随即终止。双方不得再提出其他补偿要求，如甲方中止合同，还需退还未执行租期的租金。如乙方中止合同，乙方未执行租期的租金不予退还。2015年11月20日原、被告签订《＜房屋租赁合同＞的补充协议》（以下简称补充协议一），协议约定：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2015年10月27日签订的《房屋租赁合同》（下称“原合同”）中的定义相同。补充部分：租赁期内甲方负责给乙方延2号库西侧向院内南侧加盖3m长＊3m宽＊2.5m高，面积9㎡锅炉房供乙方供暖使用。锅炉房租金按照0.3元/㎡/天收取，年租金986元。租金支付参照甲乙双方2015年10月27日签订《房屋租赁合同》第一条、第5款4）租金的支付。2016年1月14日，原、被告再次签订《补充协议》（以下简称补充协议二），协议约定：甲乙双方于2015年10月27日签订《天津中关蓝水地球村科技园房屋租赁合同》，现就乙方租赁房屋涉及地面、屋顶、墙壁、租赁期限以及加盖房屋等问题，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：一、自本协议签订之日起2日内甲方一次性给付乙方人民币1万元作为补偿金；二、免除乙方第二年和第三年的房屋租赁费，作为乙方经营损失补偿，第四年起乙方按照合同约定交纳房屋租赁费；三、原合同约定的租赁期限变更为：自2015年10月28日至2026年10月27日止（房屋租赁价格根据市场行情进行涨幅）；四、甲乙双方再无其他争议；五、主合同约定的其他条款不变、继续有效；六、本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效；七、本补充协议作为主合同的附件，与主合同具有同等的法律效力。租赁合同签订后，被告给付了132800元及押金25246元，据双方陈述，双方关于房屋的交付使用、装修事宜即存在争议，此亦为上述补充协议签订的背景。被告庭审中陈述2016年7、8月份装修完毕，原告不予认可该装修完毕时间，认为是2016年2、3月份，双方围绕装修事宜未签订装修管理协议。经庭审确认，被告认可涉案房屋系合同所约定的建筑面积为415平方米的房屋。上述合同履行期间，被告缴纳过水电费，未缴纳过物业管理费和车位费，被告认为补充协议二所约定免除的房屋租赁费包括租金和使用费，合同签订第一年至第三年的物业管理费和车位费双方已协商免除。原告认为补充协议二所约定的房屋租赁费仅指租赁合同中所约定的租金，不包括使用费，并否认与被告关于物业管理费和车位费的免除达成协议。涉案房屋水费，被告交纳至2017年10月份，原告以不掌握被告2017年12月份之后的用水量为由计算至2017年11月份的用水量65（m3）的水费，经确认双方同意按照7.9元/m3计算水费；涉案房屋电费，原告按照1.2元/度计算主张自2017年3月至2019年3月份电费，原告所提交的用电明细载明自2017年3月至2019年3月共计用电量为7605度，被告认可未缴纳电费的期间，但不认可原告主张的电费单价，被告已缴纳电费的相应通知单和收据，载明电费原告按照1.2元单价通知收缴，按照1元单价收取并开立收据。现原告以被告拖欠租金、使用费、物业管理费、车位费和水电费诉至一审法院要求解除租赁合同及补充协议并主张违约金，原告以本案诉讼请求曾于2018年11月29日诉至一审法院进行庭前调解，调解阶段双方并未达成调解协议，被告于2019年2月1日来院领取了原告所提交的民事起诉状。被告反诉要求继续履行上述合同并主张原告修复涉案房屋屋顶。案件审理过程中，一审法院至现场进行勘验，涉案房屋位于中关蓝水地球村科技园内，该科技园位于竹山路与本溪路交口处，列本溪路东侧。涉案房屋为整体一层库房附和平房结构，檐高不等，部分平房凸出该科技园院墙之外，接连整体一层库房附和平房结构南侧间隔存在小平房两间，经现场指认该小平房为锅炉房。一层库房存在训练场地和办公区域格局布置，所连通的平房存在卫生间和储藏室格局布置。库房顶部为黑色漆面，存在部分漆面脱落现象。现场勘验时，该科技园门前及围墙所在的本溪路及周边存在拆迁现状，经向红桥区土地整理中心调查取证，该中心出具的《红桥工业园项目市政配套工程本溪路、纪念馆路、保康东路、保康中道、保康路道路拆迁图》及《2014年天津市市政公用和交通设施新开项目前期计划》显示该科技园所载本溪路存在拆迁计划，包含诉争房屋部分区域在内的部分科技园处于拆迁边线内，经庭审确认，双方尚未接到书面拆迁公示或通知。一审法院认为，本案的争议焦点有三。一、案涉租赁合同及补充协议是否解除，该焦点涉及三个问题即被告是否存在解除租赁合同的违约行为，补充协议二中“房屋租赁费”如何理解，被告反诉主张继续履行租赁合同是否成立；二、原告主张被告支付所拖欠的租金、使用费、物业管理费、车位费和水电费的具体数额，上述项目是否存在减免情形；三、被告反诉要求被告修复涉案房屋房顶的主张能否予以支持。关于焦点一，租赁合同中对于合同的解除约定为“如乙方逾期7日未支付租赁费，甲方有权按日租金标准1倍计算滞纳金，如乙方逾期30日未支付租赁费，乙方应按照年租赁费的50%向甲方支付违约金，同时甲方有权解除合同。”，即被告如存在逾期未支付租赁费的违约行为，原告可以按照合同约定解除租赁合同。关于租赁费，目前被告只交纳过132800元，按照合同约定，该金额对应的租赁期间为2015年10月28日至2016年10月27日，包括房屋租金53120元，使用费79680元。第二期租金及使用费应于2016年10月28日至2017年4月27日交纳，但原、被告2016年1月14日所签订的补充协议二将房屋租赁费的支付进行了变更，免除了被告第二年和第三年的房屋租赁费（即2016年10月28日至2018年10月27日），庭审中，双方关于补充协议二所约定的“房屋租赁费”的理解存在争议，原告认为该“房屋租赁费”对应的是租赁合同中的“租金”而并不包含“使用费”，被告认为“房屋租赁费”即指租赁合同中约定的租金和使用费。关于补充协议二所约定的“房屋租赁费”的理解，一审法院通过审查案涉租赁合同和两份补充协议，租赁合同中对于房屋租赁费用存在多种表述，租赁合同第一条为租赁的基本信息，第四款中存在免租期免45天“租金”的表述，第五款的标题为“定金、租金、支付方式及保证金”，该款第一项定金条款中表述定金转为第一年的“房屋租赁费”，该款第二项约定“租金”按每天1元/平方米计算，每年“租金”151475元，其中“房屋租金”60590元，“使用费”90885元，该款第五项“租金保证金”表述为两个月的“租赁费”作为房租租约保证金，该款第六项逾期付款事宜表述为如乙方逾期7日未支付“租赁费”，甲方有权按“日租金”标准1倍计算滞纳金，如乙方逾期30日未支付“租赁费”，乙方应按照“年租赁费”的50%向甲方支付违约金，同时甲方有权解除合同。补充协议一中，锅炉房的租赁费用表述均为“租金”。由此可见，合同中对于房屋租赁费用的表述并不统一，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，在上述合同履行过程中，被告曾缴纳过保证金25246元，该金额按照合同约定系为两个月的“租赁费”，按照租金和使用费的数额计算，该处“租赁费”指的是租金和使用费，因此，综合审查合同的表述及各合同之间的关联性和一致性，补充协议二中“房屋租赁费”应理解为租金及使用费。故此，被告2016年10月28日至2018年10月27日涉案房屋的租金及使用费业经补充协议二免除。按照补充协议二的约定，被告应于2018年10月27日前交付原告2018年10月28日至2019年4月27日的租金及使用费，原告表示于诉讼之前多次口头、电话催缴过，并要求按照2015年的标准缴纳，被告表示并未收到过通知，同时表示2018年10月28日之后的租金及使用费标准和支付方式和原告进行过协商，尚未协商一致，故尚未交纳。关于2018年10月28日之后的租金及使用费标准，在补充协议二中虽然没有明确记载，但补充协议同时约定“主合同约定的其他条款不变，继续有效”，而双方所签订的租赁合同对于年租金、使用费标准和合同期间上述费用的支付时间和金额约定非常明确，亦规定了“以此类推”条款，因此，其后的租金除非出现补充协议二所约定的涨幅情况，亦应按照租赁合同履行，即“租金按每天1元/平方米计算，每年租金151475元，其中房屋租金60590元，使用费90885元。（物业管理费另行收取）。租金的支付：按照先付租金再用房的原则支付，房租租金第一年度实行全年支付制。第二年度开始至合同期满租金实行半年支付制，第一年最后一周缴纳第二年上半年的租金，每半年最后一周缴纳下半年的租金，以此类推至合同期满”。庭审中，双方关于第四年即2018年10月28日之后涉案房屋租金及使用费的涨幅均未提交相应证据，故，被告应按期按照年租金及使用费标准（151475元）计算履行支付租金及使用费义务。现被告未按照租赁合同约定履行上述义务，构成违约，原告最初诉至一审法院要求解除合同的时间为2018年11月29日，该期间已符合租赁合同约定的合同解除情形，原告可提出解除合同，被告虽反诉要求继续履行租赁合同，但对于逾期未支付租金和使用费的既定事实并未提供充分证据证明存在不违反合同约定的情形，其所陈述的2018年10月28日之后租金及使用费标准和支付方式需协商确定亦缺乏证据支持，故原告要求解除合同符合双方合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，被告应依约腾退案涉房屋，故，原告要求被告腾退坐落天津市红桥区××路××路××号××号库西侧第一跨至第四跨位置的415平米房屋的主张具有合同依据，一审法院予以支持。关于原告主张的涉案房屋租金及使用费，物业管理费、车位费及水电费。依照双方合同约定，被告承租涉案房屋应当依约支付租金及使用费，承担物业管理费、车位费及水电费，被告抗辩原告口头协商免除2016年10月28日至2018年10月27日期间的物业管理费和车位费缺乏证据支持，亦未针对物业管理服务的提供和车位费的使用提出相应反证，一审法院不予采纳。对于原告主张的租金及使用费，一审法院对于2018年10月28日至2018年11月30日期间的上述费用予以支持，被告应支付该期间租金及使用费14110元（415＊34）。对于物业管理费，按照合同约定，被告应支付2016年10月28日至2018年11月30日物业管理费10430元（415＊1＊12＊2＋415＊1＋55）。车位费，原告按照租赁合同中的优惠价格50元/辆/月标准主张，被告未针对车位费的标准存在其他规定予以举证，故一审法院对于车位费主张予以支持，被告应支付合同所约定2个车位的车位费2513元（50*2*12*2+50*2+13）。水电费，涉案房屋水费，原告主张2017年11月份的用水量65（m3）的水费，具有事实依据，一审法院依法予以支持，被告应支付该月份水费513.5元；涉案房屋电费，对于原告主张的期间，原告可依据合同约定向被告收取，双方对于单价存在争议，鉴于合同中未进行明确规定，原告此前对于电费实际按照1元单价收取，故对于原告主张的2017年3月至2019年3月期间的电费，一审法院亦按照上述单价计算支持，原告诉讼请求所主张的6271元电费不超过应支持的数额，故一审法院予以支持。对于原告主张2018年11月30日之后至实际腾退房屋之日止的房屋租金、房屋使用费、物业管理费和车位费的主张，合同存续期间，上述请求具有合同和法律依据，一审法院予以支持，合同解除后，被告继续占有使用涉案房屋应当支付占有使用费，占有使用费一审法院参照房屋租金、房屋使用费、物业管理费和车位费的标准予以支持。对于该段期间涉及的房屋租金、房屋使用费按照每天1元/平方米、每年151475元标准计算，对于物业管理费按照每平米1元、每月415元标准计算，对于车位费按照50元/辆/月标准计算。同时，考虑所属地区新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响，由此产生的合理损失需予以分担，原告认可免除两个月的房屋租金、房屋使用费、物业管理费和车位费，一审法院酌定予以支持，被告应支付自2019年2月1日至实际腾房之日止的房屋租金和房屋使用费、物业管理费、车位费及占有使用费。对于该期间的电费和水费因存在尚未实际发生的金额，对于实际发生的数额原告亦未举证证明，故一审法院不予支持，该段期间的费用待确定后，原告可另行主张。关于原告违约金的主张，双方租赁合同中约定“如乙方逾期30日未支付租赁费，乙方应按照年租赁费的50%向甲方支付违约金”，故原告的主张具有合同依据，一审法院予以支持，该“年租赁费”所指为租金及使用费即151475元，但被告主张调低违约金标准，结合被告所拖欠物业管理费、车位费、租赁费等违约情形及原告实际损失，一审法院对违约金数额予以调整，酌定支持20000元。关于被告反诉要求修复涉案房屋受损屋顶的主张，虽然双方租赁合同对于涉案房屋屋顶的防水和维修义务进行了约定，但综合审查被告所提交的证据并不足以证明其主张，且双方合同现已判决解除，故一审法院对于被告该项反诉请求不予支持。一审法院判决：“一、解除原告（反诉被告）天津市中关蓝水地球村科技有限公司与被告（反诉原告）邰梦龙于2015年10月27日签订的《天津中关蓝水地球村科技园房屋租赁合同》、2015年11月20日签订的《的补充协议》及2016年1月14日签订的《补充协议》；二、被告（反诉原告）邰梦龙自本判决生效之日起十五日内腾退坐落天津市红桥区××路××路××号××号库西侧第一跨至第四跨位置的415平米房屋交还原告（反诉被告）天津市中关蓝水地球村科技有限公司；三、被告（反诉原告）邰梦龙自本判决生效之日起十五日内一次性支付原告（反诉被告）天津市中关蓝水地球村科技有限公司2018年10月28日至2018年11月30日租金及使用费14110元；四、被告（反诉原告）邰梦龙自本判决生效之日起十五日内一次性支付原告（反诉被告）天津市中关蓝水地球村科技有限公司2016年10月28日至2018年11月30日物业管理费10430元、车位费2513元；五、被告（反诉原告）邰梦龙自本判决生效之日起十五日内一次性支付原告（反诉被告）天津市中关蓝水地球村科技有限公司2017年11月份的水费513.5元、2017年3月至2019年3月的电费6271元；六、被告（反诉原告）邰梦龙于腾房之日按每天1元／平方米、每年151475元的房屋租金和房屋使用费标准，按每平米1元、每月415元的物业管理费标准，按50元／辆／月的车位费标准，支付原告（反诉被告）天津市中关蓝水地球村科技有限公司自2019年2月1日至实际腾房之日止的房屋租金和房屋使用费、物业管理费、车位费及占有使用费；七、被告（反诉原告）邰梦龙自本判决生效之日起十五日内一次性支付原告（反诉被告）天津市中关蓝水地球村科技有限公司违约金20000元；八、驳回原告天津市中关蓝水地球村科技有限公司、反诉原告邰梦龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5764元，反诉费40元，由原告天津市中关蓝水地球村科技有限公司负担4724元，由被告邰梦龙负担1080元。”。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津中关蓝水地球村科技园房屋租赁合同》及补充协议，合法有效，双方均应依约履行。上诉人未按照租赁合同约定履行支付租金及使用费义务，构成违约，应承担违约责任。上诉人关于租金及使用费标准和支付方式和被上诉人进行过协商，尚未协商一致，上诉人本无意欠租，是因为无法交纳，不存在违约事实的主张，不足以免除上诉人违约责任。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1173元，由邰梦龙负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年九月一日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；