广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10628号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙东龙。委托诉讼代理人：李跃、马双勤，均系广东新法擎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州南天商业大广场建设发展有限公司。法定代表人：张毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄佳琪，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦榕灿，广东经纶律师事务所实习人员。上诉人孙东龙因与被上诉人广州南天商业大广场建设发展有限公司（以下简称南天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初18048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。孙东龙在原审的诉讼请求：1.南天公司继续履行与孙东龙双方签订的《南天市场商铺租赁合同》；2.南天公司向孙东龙支付违约金2万元；3.确认孙东龙对海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号第25栋3号商铺享有优先租赁权，孙东龙在同等条件下继续租赁上述商铺；4.本案诉讼费用由南天公司承担。南天公司在原审的反诉请求，经变更后为：1.孙东龙向南天公司支付2018年8月1日起至租赁合同到期之日（2019年8月31日）止的租金49169.28元及违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；2.孙东龙向南天公司支付自2018年8月起至租赁合同到期之日（2019年8月31日）止的市场管理费54339.44元及市场管理费违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；3.孙东龙向南天公司支付自2018年8月起至实际归还涉案商铺之日止的市场管理费及市场管理费违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；4.孙东龙向南天公司支付拖欠的2018年9月至今的水电费，其中2018年9月至2018年12月31日期间的水电费5718元及水电费违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；5.本案反诉费用由孙东龙承担。在原审诉讼过程中，原审法院曾向双方释明如租赁合同无效，是否变更本诉及反诉诉讼请求，孙东龙表示不变更诉讼请求，南天公司表示如合同无效，变更反诉请求中的租金为占用费，其余不变。原审法院判决如下：一、孙东龙、广州南天商业大广场建设发展有限公司签订的《南天市场商铺租赁合同》无效。二、广州南天商业大广场建设发展有限公司在判决生效之日起10日内向孙东龙退还保证金17658元。三、孙东龙在判决生效之日起10日内向广州南天商业大广场建设发展有限公司支付从2018年8月1日起至租赁合同到期之日即2019年8月31日止的租金49169.28元。四、孙东龙在判决生效之日起10日内向广州南天商业大广场建设发展有限公司支付从2018年8月1日起至租赁合同到期之日即2019年8月31日止的管理费54339.43元。五、孙东龙在判决生效之日起10日内向南天公司支付水电费5718元。六、驳回孙东龙的诉讼请求。七、驳回广州南天商业大广场建设发展有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费300元、反诉受理费2370元（广州南天商业大广场建设发展有限公司已交纳398.23元），由孙东龙负担本诉受理费300元、反诉受理费2370元。孙东龙在判决生效之日起10日内将反诉受理费1971.77元交纳给原审法院。判后，上诉人孙东龙不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决第一、三、四、五、六项；2.依法判决南天公司支付违约金2万元；3.依法确认上诉人在同等条件下对涉案商铺享有优先受偿权；4.依法判决南天公司继续履行合同；5.一审、二审诉讼费用由南天公司承担。上诉的主要事实和理由：1.双方签署的《南天市场租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，依法应当认定为有效，同一涉案场地上其他业主与南天公司之间的租赁合同经广州市中级人民法院判决认定为有效，一审认定本案租赁合同无效，与中院判决相矛盾，属认定事实不清。2.本案系南天公司违约在先，南天公司未按照合同约定提前通知解除合同，拒不履行合同义务，并拒收租金及市场管理费用，以违法犯罪方式破坏市场经营，并恶意提起诉讼，一审判决事实不清。南天公司在庭审中称其在2018年7月16日向包括上诉人在内的租户发出《关于南天市场升级改造终止〈南天市场商铺租赁合同〉的通知》，决定自2018年8月15日终止租赁合同，并要求包括上诉人在内的租户解除合同，并办理退铺手续。首先，上诉人从未收到该通知，亦未提供证据证明其已经通知到上诉人。其次，即使南天公司发出该通知，该解除合同的通知也不符合双方之间《南天市场租赁合同》约定的南天公司应于6个月前通知上诉人的要求。2018年7月起，南天公司开始断水断电，禁止他人进入市场、随意堆放垃圾，毁损商铺电力、暴力威胁等方式破坏市场经营，暴力逼迁。南天公司拒绝接收上诉人缴纳租金等费用，表示南天市场即将拆迁，暂不缴纳市场管理费、租金等费用，致使合同无法履行，南天公司以租户拒交费用为由起诉确认合同解除并索取非法利益。3.本案系南天公司拒不履行市场管理的合同义务，违约在先。南天公司对涉案商铺无所有权，其无权收取市场管理费及租金。根据权利义务一致原则，以违法犯罪办法破坏市场不能从中获益。一审既已判决双方签订的租赁合同无效，不应以双方签订的《南天市场租赁合同》约定的价格计算租金及市场管理费。关于租金等费用，首先应由双方协商，协商不成由有关部门确定其标准，但一审法院却以认定为无效的租赁合同约定的价格计算违章建筑的租金等费用实属认定事实不清，适用法律错误。4.南天公司应当立即将涉案商铺及商铺内的物品恢复原状，支付违约金，并赔偿因南天公司造成停业的人工、销售损失及暴力拆除未到期商铺造成的装饰装潢及物品损失。5.南天公司雇请黑社会等破坏市场经营并参与非法集资，依法应当交由公安机关立案侦查，依法追究刑事责任。综上，请求二审法院查明事实，判如所请。被上诉人南天公司答辩称：1.经原审法院向相关部门查询，涉案商铺所在建筑物为临时建筑，临时使用期限早已届满。至原审法庭辩论终结前，双方也无提供证据证明可以继续合法使用涉案商铺，故双方签订的租赁合同应为无效。2.上诉人使用商铺期间应向我方支付市场管理费、占用费等费用。一审判决认定事实请求，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，上诉人孙东龙提交42张照片及视频、图片光盘1份，共同拟证明南天公司自单方发出解除合同通知开始，不仅未履行市场管理义务，还对整个市场商铺实施断水断电、围蔽直至拆除、拒收租金等不法手段，迫使商铺无法经营，给租户造成经营损失的事实。南天公司的质证意见：1.对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。2.停水停电并非针对全部商铺，只有3栋在2019年3月28日当天停水停电进行检修，不涉及涉案商铺。其他商铺合同期满，租户不再享有使用权，我方按照合同约定拆除商铺。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：原审判决对双方当事人签订的《南天市场商铺租赁合同》的效力认定合法有据，处理正确，本院予以确认。上诉人孙东龙上诉坚持主张合同有效并要求继续履行合同、享有优先承租权、南天公司支付违约金等，没有事实、法律依据，本院不予采纳。关于涉案商铺租金（占用费）、管理费。在原审判决认定的期间内，上诉人孙东龙一直使用涉案商铺，故原审判令上诉人孙东龙参照租赁合同约定的租金、管理费标准向南天公司支付涉案商铺租金（占用费）、管理费，公平合理，处理并无不当。孙东龙上诉主张南天公司应赔偿其损失，超出原审诉讼请求范围，本案二审不予审查。当事人可另循法律途径解决。关于水电费。涉案水电费为孙东龙使用涉案商铺而产生，孙东龙未能举证证明已经缴纳，故原审判令上诉人孙东龙支付该笔费用给南天公司，处理正确。综上所述，上诉人孙东龙的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2670元，由上诉人孙东龙负担。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  杨晓航审判员  马健中二〇二〇年九月二十一日书记员  苏宏榴廖玉萍