安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1471号 上诉人（原审原告）：岳西县天堂镇城西社区居民委员会，住所地安徽省岳西县天堂镇建设西路中瑞大厦5楼。 法定代表人：刘少华，主任。 委托诉讼代理人：储柱东，安徽中辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：余柳琴，女，汉族，1975年9月7日出生，住安徽省岳西县。 被上诉人（原审被告）：王小海，男，汉族，1971年2月11日出生，住安徽省岳西县，系余柳琴丈夫。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨万贵，安徽皖岳律师事务所律师。 上诉人岳西县天堂镇城西社区居民委员会（以下简称城西居委会）与被上诉人余柳琴、王小海拍卖合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2019）皖0828民初3106号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的法定代表人刘少华及其委托诉讼代理人储柱东，被上诉人王小海以及二被上诉人的共同委托诉讼代理人杨万贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城西居委会上诉请求:撤销原判并改判被上诉人余柳琴、王小海支付上诉人拍卖价款610544元及逾期利息（从2013年5月1日起按同期银行贷款计算）;一、二审诉讼费及保全费均由被上诉人承担。事实与理由：上诉人仅收到案涉房屋承租人瑞泰公司房租858000元，扣除代缴税费151094元，仅剩706906元可冲抵被上诉人应交的房屋价款。一审认定房租911217元，仅是合同约定的金额，而不是上诉人实际收取的，被上诉人作为房屋产权人可以向承租人主张权利，而上诉人对此则无权向承租人主张。况且，如果认定租金为911217元，则被上诉人应纳税额也应相应增加，而不是151094元。拍卖说明第6条规定买受人应当在2013年4月30日前付清全部价款；还约定案涉房屋租金抵算买受人应交价款，因此应视为上诉人在拍卖成交后立即向被上诉人交付了房屋，故被上诉人未按约定支付剩余价款的，应当在承担相应利息。上诉人要求被上诉人从2013年5月1日起向上诉人支付利息合法有据。本案不是借款合同，一审以拍卖说明对逾期支付拍卖款是否支付利息未明确，无合同依据，上诉人违约等为由，不支持上诉人利息诉求，显然不当。被上诉人所称上诉人违约，未提供证据证明我方存在违约行为，因此造成被上诉人损失的事实以及要求我方支付其违约金的具体金额，亦未提起反诉，一审据此不支持上诉人利息诉求，背离事实。本案诉讼费包括保全费应当由被上诉人全部承担，一审判决各负担一半，显然不当。 被上诉人余柳琴、王小海辩称，一审认定房租911217元正确。安徽省诚信拍卖有限公司的特别说明第3条“原租赁合同继续生效，五年租赁期的房租由城西居委会按原租赁合同收取，直接抵买受人的拍品价款”。因此，一审认定房租911217元是完全正确的。城西居委会未能依租赁期合同约定向承租人收取全额房租，系对自己的权利放弃，与被上诉人无关。根据实际缴税税率计算，一审认定并抵扣税金146349.06元，不是少了，而是过多。上诉人自始至终都存在违约，一审不支持利息主张正确。拍卖合同第六条就价款支付方式、期限作出了明确约定，由拍卖人在收取拍卖款后三个工作日内直接支付给委托人。安徽省诚信拍卖有限公司的特别说明第6条规定“买受人凭《成交确认书》于2013年2月28日前付人民币柒拾万元，2013年4月30日前付清全部价款”。但在2013年2月25日，储春生就书面向拍卖公司发函，称：“拍卖品存在如下若干问题：1、请公平分割拍品B五年内房租收益，即确认冲抵拍品款的数额；2、经查实，本拍品及所属大楼消防验收及大楼验收手续未办好，目前无法办理房地产的相关证件，根据拍卖会的补充说明，事实上委托方无法保障拍品5个月内的办证时间，如果办证时间延长，将会影响其的投资成本，如何保障其的投资及收益；3、一楼的消防通道现在隔了部分租给别人使用，五年租期满后何时恢复，另根据拍卖会的补充说明，该通道本人应共同享有。请分割该通道收益部分的租金（也可以抵扣拍卖款），储春生要求诚信拍卖公司督促城西居委会解决”。这些充分证明上诉人从开始就违背承诺，且至今都没有解决，也不可能解决。中瑞大厦两边楼梯、电梯、一楼通道均属公共使用面积。拍品的房、地产证是被上诉人通过开发商私下协商办理的，税费都是被上诉人承担的，储春生和继受人余柳琴履行抗辩权符合法律规定。拍卖人因上诉人的客观原因，造成拍卖款未能收齐，也就不能依拍卖合同的约定在收取拍卖款后三个工作日内直接支付给上诉人。一审判决分担案件受理费和保全费符合法律规定。 城西居委会向一审法院起诉请求：判令两被告连带支付原告下欠购房款1043094元及利息(按银行抵押贷款利率标准从合同约定被告应付款计算至款清之日止,计算至起诉日约为60万元，庭审中原告将利息明确为自2013年5月1日起按年利率6%计算至款清之日止）并承担本案诉讼费和保全费。 一审法院认定事实：1、2012年12月14日，城西居委会与诚信拍卖公司（岳西办事处）签订《委托拍卖合同》，委托诚信拍卖公司（岳西办事处）拍卖：1.城西居委会2-4层五年使用权（拍卖参考价40万元，含内院及平房），2.中瑞大厦第4层房、地产权（拍卖参考价305万元），拍卖标的总参考价345万元。拍卖标的瑕疵说明：现状拍卖。第二条拍卖标的交付约定：交付时间：后定，交付方式：现场现状，交付费用及承担：由委托人承担。第五条佣金和费用及支付方式、期限约定：委托人应付拍卖人一万元基本费用。拍卖成交的，按拍卖标的成交总额1.5%的比例向拍卖人支付佣金，佣金由拍卖人直接从拍卖价款中扣除（见双方结算清单，凭票结算）。第八条违约责任第6条约定：委托人应当协助拍卖人和买受人依法办理拍卖标的证照变更、产权过户手续，因委托人原因造成拍卖标的的权利不能实现转移的，委托人应承担违约责任。第7条约定：委托人逾期支付佣金和费用的，应支付逾期的利息。第8条约定：拍卖人逾期支付价款的，应支付逾期的利息。第九条约定：本合同经双方签章后生效。如有违约，违约方应向另一方支付拍卖保留价1.5%违约金。中瑞大厦系由丰瑞房地产公司与城西居委会共同开发，双方协商，中瑞大厦第四层房、地产所有权属城西居委会所有。2、诚信拍卖公司出具特别说明第3条明确：拍品B（中瑞大厦第4层房、地产权，加注）：原租赁合同继续生效，五年租赁期的房租由城西居委会按原租赁合同收取，直接抵买受人拍品价款。房产、土地的面积以办证后的房产证、土地证为准，本公司提供的资料仅作为参考，土地出让金、房屋验收及相关办证手续均由委托人负责办理；办理房、地产证所需费用由双方各自承担己方费用（详见《房屋买卖合同》。第6条明确：拍卖成交后，拍品B买受人凭《成交确认书》于2013年2月28日前付70万元，2013年4月30日前付清全部价款，并于全部价款交清后10日内接管拍品，否则本公司将按照《拍卖法》第39条之规定，追究其相关法律责任。第8条明确：拍卖移交直接与委托人办理，委托人有义务协助买受人办理过户等相关手续。3、2012年12月20日，诚信拍卖公司发出拍卖公告，明确竞买拍品B的竞买人须持有效证件于2012年12月28日17时止办理竞买登记手续，缴纳30万元竞买保证金。4、2012年12月28日，城西居委会出具补充说明第2条明确：中瑞大厦两边楼梯、电梯、一楼通道均属公共使用面积。第3条明确：中瑞大厦第四层使用性质为商业。第4条明确：拍卖成交后，委托方5个月以内办好该拍品的房、地产证，办证费用按拍卖会特别说明分摊。同日，竞买人储春生以300万元拍得拍品B（中瑞大厦第4层房、地产权），买受人储春生、拍卖人郝健于同日在拍卖成交确认书上签字。5、储春生拍得中瑞大厦第4层房、地产权后，于2013年2月25日向诚信拍卖公司（岳西办事处）发函，称拍卖品存在如下若干问题：1.请公平分割拍品B五年内（见特别说明和租赁合同）房租收益，即确认冲抵拍品款的数额；2.经查实，本拍品及所属大楼消防验收及大楼验收手续未办好，目前无法办理房、地产的相关证件，根据拍卖会的补充说明，事实上委托方无法保障拍品5个月内的办证时间，如果办证时间延长，将会影响本人的投资成本，如何保障本人的投资及收益；3.一楼的消防通道现在隔了部分租给别人使用，五年租期满后何时恢复，另根据拍卖会的补充说明该通道本人应共同享有，请分割该通道收益部分的租金给本人（也可以抵扣拍品款）。储春生要求诚信拍卖公司督促城西居委会解决。6、2014年6月8日，储春生、王啟红夫妻与余柳琴签订协议书，约定：（1）储春生于2012年12月28日参加诚信拍卖公司组织的城西居委会所有的中瑞大厦第4层房、地产权资产拍卖会，并成功竞得该资产，现储春生自愿将该资产相关的权利、义务一并转让给余柳琴。（2）自本协议签订时起，余柳琴取得储春生拍卖所得的一切权利、义务，储春生不再享有拍卖所得的一切权利，不再承担拍卖应受的任何义务。（3）余柳琴直接支付储春生已付的拍卖保证金及所付的部分拍卖价款和银行利息等相关费用，至此，双方的债权、债务已结清。（4）余柳琴按《竞买人须知》、《拍卖成交确认书》等文件要求，支付拍卖成交价款300万元整，办理房产、土地两证，拍卖佣金由余柳琴直接向拍卖公司支付。（5）余柳琴不得以储春生不履行或者延迟履行相关义务而要求储春生承担责任，储春生也不得以任何理由向余柳琴提出要求或主张权利。2014年9月15日，双方就上述协议在岳西县公证处办理了公证，岳西县公证处出具了（2014）皖岳公证字第867号公证书。7、2015年11月27日，余柳琴与丰瑞房地产公司签订《商品房买卖合同》，丰瑞房地产公司将中瑞大商场1单元4层401室（即案涉房产）以300万元的价格（即拍卖价格）出售给余柳琴，建筑面积758.21平方米，付款方式为一次性付款，买受人应当在2015年11月27日前支付全部价款。逾期付款责任约定，逾期超过90日出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。8、2012年12月28日至2016年5月17日期间，城西居委会先后分6批共收到储春生、余柳琴支付的拍卖价款125万元。9、诉讼中，依城西居委会申请，本院依法查封余柳琴名下中瑞大厦第4层401室房屋（案涉房产），城西居委会为此支付保全费5000元。10、2012年7月28日，城西居委会、丰瑞房地产公司与岳西县瑞泰商务有限公司签订《房屋租赁合同》，将中瑞大厦1-4层约2600平方米的经营权租赁给岳西县瑞泰商务有限公司。第二条租赁期限约定：租赁期共5年，从2012年9月28日起至2017年9月27日止。第三条租金的交纳约定：承租人租金为每年一交，第一、二年度按招租的成交年租金缴纳，第三、四、五年度租金分别在上年度租金的基础上按5%增长。第一、二年租金分别为728000元，第三年租金为764400元，第四年租金为802620元，第五年租金为842750元。第七条出租方与承租方的变更第1条约定：在租赁期内，甲方如将出租财产所有权转移给第三者，不必征求承租方同意，但应提前告知承租方所有权的转移情况，所有权转移后，出租财产所有权取得方，即成为本合同的当然出租方，享有原出租方享有的权利，承担原出租方承担的义务。租金由城西居委会与丰瑞房地产公司平均分配。诚信拍卖公司出具的特别说明第3条明确：原租赁合同继续生效，五年租赁期的房租由城西居委会按原租赁合同收取，直接抵买受人的拍品价款。城西居委会收取中瑞大厦第4层5年租金共计858000元，成交年租金为171600元/年，依据房屋租赁合同约定，第一、二年租金仍为171600元/年，第三年租金应为180180元〔171600元/年+（171600元/年×5%）〕；第四年租金应为189189〔180180元/年+（180180元/年×5%）〕；第五年租金应为198648〔189189元/年+（189189元/年×5%），取整数〕，合计911217元。11、拍卖特别说明约定，办理房、地产证所需费用由双方各自承担己方费用。余柳琴与丰瑞房地产公司签订的《商品房买卖合同》第二十三条税费约定，双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。经岳西县人民法院函询岳西县税务局，岳西县税务局就相关问题进行了回复，认为城西居委会、储春生、余柳琴都应按一般情况缴纳相关税收，具体纳税交易情况需要视具体发生经济行为的时间、纳税人和不动产属性等具体情况确定。岳西县法院认为，虽然城西居委会未办理案涉房、地产产权初始登记，而直接将案涉房、地产过户给余柳琴，未按一般情况进行纳税，但并不必然免除余柳琴办理房、地产登记应承担的纳税和交费义务，双方仍应按国家的有关规定各自承担相关税费。余柳琴、王小海提交的土地证登记费及土地证书工本费40元、契税120000元、住宅专项维修资金30000元，发票上均注明交款人为余柳琴，系余柳琴应承担的费用，故应由余柳琴负担；税收完税证明348300元、房屋所有权登记费及房地产交易手续费11100元发票上均注明交款人为丰瑞房地产公司，鉴于城西居委会与丰瑞房地产公司系合作开发中瑞大厦，双方约定中瑞大厦第四层所有权属城西居委会，对外手续均以丰瑞房地产公司办理，故余柳琴代缴的税费359400元（348300元+11100元）应由城西居委会负担，余柳琴、王小海主张在拍卖价款中冲抵并无不当，予以支持。12、关于拍卖佣金72150元的争议。2012年12月14日，城西居委会与诚信拍卖公司（岳西办事处）签订《委托拍卖合同》，第五条佣金和费用及支付方式、期限约定：委托人应付拍卖人一万元基本费用。拍卖成交的，按拍卖标的成交总额1.5%的比例向拍卖人支付佣金，佣金由拍卖人直接从拍卖价款中扣除（见双方结算清单，凭票结算）。余柳琴、王小海提交的由诚信拍卖公司（岳西办事处）于2013年4月3日出具的收款收据证明，诚信拍卖公司收取城西居委会案涉房产拍卖佣金72150元，收款方式为从拍品B（案涉房产）款中扣除，收款事由注明“拍卖人征得委托人意见，从拍品款中扣除的拍卖费用（拍卖佣金）”。王小海作为诚信拍卖公司（岳西办事处）负责人，要求应由城西居委会交纳的拍卖佣金72150元在拍卖价款中冲抵，在本案中一并处理，城西居委会表示同意，予以确认。13、关于信息技术服务费、评估费1000元，该款由余柳琴、王小海代为交纳，城西居委会认可该1000元应由其负担，故应在拍卖价款中冲抵。14、关于城西居委会要求自2013年5月1日起按年利率6%计算利息争议。拍卖说明第6条约定：拍品B买受人凭成交确认书于2013年2月28日前支付价款70万元，2013年4月30日前付清全部价款，并于全部价款交清后10日内接管拍品，否则本公司将按照《拍卖法》第39条之规定，追究其相关法律责任。拍卖说明对逾期支付拍卖款是否应支付利息未明确。委托拍卖合同第八条违约责任第6项约定：委托人应当协助拍卖人和买受人依法办理拍卖标的证照变更、产权过户手续。因委托人原因造成拍卖标的权利不能实际转移的，委托人应承担违约责任。城西居委会出具的补充说明第4条明确：拍卖成功后，委托方5个月以内办好该拍品的房、地产证，办证费用按拍卖会特别说明分摊。商品房买卖合同约定：买受人应当在2015年11月27日前支付全部价款；逾期付款责任约定，逾期超过90日出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。鉴于城西居委会未按特别说明约定在5个月内办好拍品的房、地产证，案涉房产在拍卖后对消防通道进行了规划变更，改变了拍卖时的房产现状，房屋租金抵付拍卖款数额双方一直未明确等原因，导致双方发生争议，储春生未按成交确认书约定的期限支付全部拍卖价款，后余柳琴亦未按商品房买卖合同约定支付全部房款，双方均未完全遵守和履行委托拍卖合同、特别说明、补充说明、成交确认书、商品房买卖合同的约定，均存在违约行为，均应互相承担相应的违约责任，且城西居委会要求自2013年5月1日起按年利率6%计算利息，无合同依据，故不予支持。 综上所述，案涉房产拍卖价款共计3000000元，余柳琴、王小海已支付1250000元、房屋租金冲抵764867.94元、代为支付拍卖佣金72150元、代为支付信息费、评估费1000元、代缴税费359400元，共计2447417.94元，王小海、余柳琴还须支付城西居委会案涉房屋拍卖款为552582.06元（3000000元-2447417.94元）。 一审法院认为，城西居委会以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，庭审中申请变更案由为拍卖合同纠纷。根据城西居委会的诉讼请求及依据的基本事实，双方的基础法律关系为拍卖合同，双方之间的权利义务及诉求都系围绕拍卖合同进行，故本案案由应确定为拍卖合同纠纷。案涉委托拍卖合同及附件（补充说明、特别说明、成交确定书）、协议书、房屋租赁合同、商品房买卖合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立，各方当事人均按合同约定实际全部履行或部分履行，合法有效。《中华人民共和国拍卖法》第三十九条规定，买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任。本案中，余柳琴继受取得竞买人储春生中瑞大第4层房、地产权资产的权利和义务，余柳琴与王小海系夫妻关系，案涉债务属于夫妻共同债务，故余柳琴与王小海有按合同约定共同承担支付下欠拍卖价款义务。对于下欠拍卖价款的数额，由于双方之间除转账支付125万元无争议外，在房屋租金冲抵金额、税费负担、垫付费用承担等方面存在诸多争议，一直未能协商解决，导致成讼，经审理本院最终确认余柳琴与王小海共下欠城西居委会拍卖价款为552582.06元。至于余柳琴与王小海主张城西居委会在拍卖成交后变更规划更改了共有的消防通道，将消防通道改成商铺出租，未按拍卖特别说明现状交付房屋构成违约的争议，双方可进行协商处理或另行诉讼解决。案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国拍卖法》第三十九条第一款、第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、余柳琴、王小海于本判决生效之日起六十日内支付岳西县天堂镇城西社区居民委员会拍卖价款552582.06元；二、驳回岳西县天堂镇城西社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费19588元，保全费5000元，合计24588元，由余柳琴、王小海负担12294元，岳西县天堂镇城西社区居民委员会负担12294元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人提交的证据材料，城西社区房税租情况说明并非证据，而是当事人的陈述；城西社区财务问题整改报告内容不完整，不予采纳；城西社区2017年房租税用款申请单以及城西社区2015年-2016年房租税用款申请单为其单方制作的单据，不予采纳；对于补缴2017年房租增值税（国）、补缴2017年房租其他税（地）、补缴2015年-2016年房租增值税（国）、补缴2015年-2016年房租其他税（地）等发票的真实性予以认可，2017年房租增值税（国）发票载明房屋租赁项目税率为5%，2017年房租其他税（地）载明房屋出租项目的税率为12%，一审法院按照17%的税率计算涉案税金，并无不当；对于天堂镇财政所证明，内容不明确，不予采纳。 对于被上诉人提及的证据，城西社区2012年至2018年房租及税收一览表，未载明与涉案的租赁物具有关联性，不予采纳；对验收报告与消防备案复查意见书，真实性予以认可，能反映涉案房产的竣工及消防验收情况。 二审认定其他案件事实同一审判决。 本院认为，本案为拍卖合同纠纷，城西居委会针对涉案房产的租金抵扣以及部分拍卖款延迟支付的利息的一审判决不服，提起上诉。对于涉案房产的租金抵扣问题，城西居委会上诉认为应按照承租人岳西县瑞泰商务有限公司实际支付的房租858000元扣除代缴税费151094元进行计算。经审查，安徽省诚信拍卖有限公司出具的“特别说明”载明，对于涉案的中瑞大厦第4层资产，原租赁合同继续生效，五年租赁期的房租由城西居委会按照原合同收取，直接抵买受人的拍品价款。故一审法院按照拍卖公告的说明，以合同的约定作为计算租金的方式是正确的。但城西居委会等与岳西县瑞泰商务有限公司签订的租赁合同，是对包括上述本案拍卖品在内的中瑞大厦1-4层的整体约定，未对中瑞大厦第4层房产的租金作出区分。岳西县瑞泰商务有限公司出具的说明只能证明其实际交纳租金情况，而不是按照租赁合同中瑞大厦第4层房产所应该交纳的租金情况。一审法院以实际发生的租金作为基础，依据租赁合同关于租金逐年增长的约定计算应收租金，本质上是对无法准确计算应收租金情况下的酌定。并在此基础上，按照城西居委会实际交纳税费的予以扣除，进而计算余柳琴、王小海应支付的拍卖款，并无不当。故城西居委会的此节上诉理由不能成立。 对于延迟支付部分拍卖款的利息问题。城西居委会于2012年12月28日出具的“补充说明”第4点载明，拍卖成交后，委托方5个月以内办好该拍品的房地产证。二审提交的工程竣工验收报告与建设工程竣工验收消防备案复查意见书等证据也进一步佐证，城西居委会并未在约定的时间内办理完相应手续，存在违约。被上诉人未在约定的期限支付拍卖款，也存在违约。在双方均存在违约的情形下，一审法院不支持城西居委会要求支付逾期利息的主张，并无不当。一审法院根据案情对诉讼费、保全费确定双方的承担份额，亦无不当。 综上，城西居委会的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由岳西县天堂镇城西社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 柏 萍 审判员 查世庆 审判员 侯永言 二〇二〇年九月四日 法官助理洪瑶 书记员毕雅茹