江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏04民终568号上诉人（原审原告）：袁斌洪，男，1986年3月10日生，汉族，住江苏省无锡市新区。委托诉讼代理人：蔺文财，男，1953年6月3日生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：朱佳祥，江苏谟仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州龙德置业有限公司，住所地江苏省常州市武进区延政路2号金源大厦25层25-1房。诉讼代表人：常州龙德置业有限公司破产清算组。负责人：张征宇，该清算组组长。委托诉讼代理人：马东方。委托诉讼代理人：陈伟。上诉人袁斌洪因与被上诉人常州龙德置业有限公司（以下简称龙德公司）取回权纠纷一案，不服江苏省常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初5977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁斌洪的上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第二项，改判支持原审诉讼请求；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，参照最高人民法院（2017）最高法民申1429号判例，买受人已经全面履行付款义务后，该房屋不属破产财产。1、上诉人所购房屋的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，为特定物，依据《审理破产案件规定》第七十一条第五项之规定，应认定涉案房屋不属于破产财产。2、管理人无权按照破产法第十八条解除上诉人一方已经履行完毕的合同，同时继续履行合同本不会造成债务人财产的损失，更不构成个别违法清偿，因涉案房屋不属于破产财产且上诉人愿意支付破产宣告后产生的续建费用。3、上诉人在一审要求追加常州建源房地产开发有限公司（以下简称建源公司）为第三人，因其明知涉案购房合同均上网公示、付清全款，且不属于破产财产，因此不构成善意受让，故受让无效，应依法纠正。即便构成善意受让，那么对应的处置款也不属于破产财产。一审程序中我们申请追加建源公司为第三人，但是一审法院没有同意，这不利于查明本案的事实，构成程序严重违法。4、现涉案房屋已经竣工验收，可以交付使用。二、一审法院法律适用错误，与最高院公示判例（2017）最高院民申1429号的适用理由完全相反。依据《审理破产案件规定》第七十一条第五项之规定：“在特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产”。该规定中的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚未转移占有的情形。虽然物权法将不动产物权的转让，以产权登记为要件。但基于特别法优于一般法的原则，在破产案件中，应当优先适用破产法的相关规定。综观最高人民法院近期的相关判例，该项规定依然是现行有效的，并作为审理此类案件重要的法律依据。在上诉人已支付全部房款的前提下，一审法院认定讼争房屋为破产财产显然是错误的。三、一审法院依据《破产法》第十八条，认定被上诉人已解除了《商品房买卖合同》是错误的。该条文是关于破产申请受理前成立，而双方均未履行完毕的合同如何处理的规定。基于《商品房买卖合同》上诉人已支付全部房款，其主要义务已全部履行完毕，即已经达到被上诉人与其签订《商品房买卖合同》的实质性目的，被上诉人不具备单方解除权，应继续履行合同。四、本案破产受理时，涉争房屋没有竣工验收，未能按约交房，尽管如此，根据企业资产状况看，仍可继续组织施工，即便管理人不能组织施工，也可委托第三方来组织施工，从而完成交付，因此不存在《合同法》上合同履行不能的事由。即便破产宣告时债务人陷入不能继续履行合同的情形，管理人也应将在建工程交付买受人，由买受人续建，续建产生的费用转化为破产债权。这一做法既维护了买受人的权益，也避免扩大损失。五、案涉22份《商品房买卖合同》均真实、合法有效，上诉人已全面支付对价，买卖合同经网签备案，虽然未如约交付房屋，未办理产权登记手续，但责任不在上诉人，只要继续施工，完成竣工验收，即具备交房条件。六、本案涉争房产已被法院处置给案外人，而案外人明知涉案购房合同均上网公示且付清全款，且不属于破产财产因此不构成善意受让。最高人民法院出于对购房者利益的保护，依据破产法的特殊规则，在司法解释中作出了适用于房地产商破产的特殊规定。若依据一审法院的判决，房地产企业一旦进入破产程序，就可以任意决定收回房屋，不仅严重损害了普通百姓的合法利益，更有悖于最高人民法院的法律适用精神。龙德公司二审辨称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。袁斌洪向一审法院的起诉请求：1、依法确认双方于2014年9月22日和30日签订的22份《商品房买卖合同》合法有效；2、依法确认龙德公司解除上述合同行为无效；3、依法判令龙德公司继续履行上述合同，交付涉案房产或在建工程，并协助办理产权过户手续；4、本案的诉讼费用由龙德公司承担。事实与理由：袁斌洪于2014年9月22日及2014年9月30日共与龙德公司签订22份《商品房买卖合同》，购买龙德公司开发的龙德花园22套房屋，并已经办理了网签备案，袁斌洪也支付了全部购房款27340734元。2015年10月30日，武进法院裁定受理龙德公司破产案，2016年2月25日，武进法院裁定龙德公司破产并指定了管理人，龙德公司管理人以破产后管理人未主动提出履行合同即视为买卖合同已解除为由拒绝向袁斌洪交房，双方对此产生争议。2016年3月3日，龙德公司管理人委托第三方对包括案涉房屋在内的房屋进行了整体评估，并于2016年9月28日将案涉房屋在内的整体资产拍卖处置给常州建源房地产开发有限公司。袁斌洪认为，袁斌洪与龙德公司的房屋买卖合同合法有效，袁斌洪已履行了合同价款，尽管所买的房屋尚未交付以及未办理产权登记，但案涉房屋已不能认定为龙德公司的破产财产，龙德公司管理人无权单独解除合同。故诉至法院，请求判如所请。一审法院认定的事实：2014年9月22日，袁斌洪作为买受人与龙德公司作为出卖人签订4份《商品房买卖合同》，由袁斌洪购买龙德公司开发的龙德花园7幢101、201、202、301室共4套预售商品房。2014年9月30日，袁斌洪作为买受人与龙德公司作为出卖人签订18份《商品房买卖合同》，由袁斌洪购买龙德公司开发的龙德花园7幢302、501、601、602、801、802、1102、1301、1302、2001、2002、2301、2401、3002、1901室，以及龙德花园8幢甲单元101、401、1402室，合计18套预售商品房，二次共购买22套预售商品房，22套预售商品房的合同总价为27340734元。2014年10月9日至2014年10月11日，袁斌洪分多次将27340734元汇入龙德公司帐户，2014年11月19日，龙德公司向袁斌洪开具了22份总金额为27340734元的预收购房款的销售不动产统一发票。上述22份《商品房买卖合同》均办理了备案登记，但未办理不动产预登记手续。至该院宣告龙德公司破产，涉案22套房屋并未交付袁斌洪，也未办理物权转移登记手续。2015年10月30日，该院裁定受理龙德公司破产，并指定了破产管理人，2016年2月25日，该院裁定宣告龙德公司破产。2016年1月30日，龙德公司破产管理人向袁斌洪发出债权申报审核结果通知书，认定袁斌洪申报的29584553元的债权为普通债权。袁斌洪对此认定不服，向龙德公司破产管理人提出书面异议，认为袁斌洪应当取得房屋的所有权，如不能取得房屋所有权，也应当优先保证全额返还购房款及违约金。2016年3月3日，常州市嘉和土地房地产评估咨询有限公司根据龙德公司破产管理人的委托，对龙德公司的包括案涉22套房屋在内的房屋进行评估，评估价格为41295万元。2016年9月28日，建源公司以44880万的价格通过拍卖取得了评估财产。原审法院认为，袁斌洪与龙德公司所签订的22份《商品房买卖合同》并不违反法律的强制性规定，应认定合同有效，对此双方并无争议，本案的争议焦点在于龙德公司破产管理人是否有单方解除合同的权利。袁斌洪虽已按合同约定向龙德公司支付了全部购房款，但至该院受理破产申请时，龙德公司尚未向袁斌洪交付房屋，也未办理物权转移登记，案涉房屋属于龙德公司的破产财产，因继续履行合同将使龙德公司的财产受损，继续履行合同将构成对个别债权人的违法清偿，因此龙德公司破产管理人有权解除合同。故对袁斌洪要求确认龙德公司解除合同行为无效及继续履行合同的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，遂判决：一、袁斌洪与龙德公司签订的22份《商品房买卖合同》有效。二、驳回袁斌洪的其余诉讼请求。案件受理费178504元，由袁斌洪负担。二审中，当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。二审归纳争议焦点为：一、龙德公司破产管理人解除案涉合同是否合法？二、原审法院审理程序是否违法？本院认为，袁斌洪与龙德公司所签订的22份《商品房买卖合同》并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，袁斌洪虽已按合同约定向龙德公司支付了全部购房款，但因涉案房屋不具备交付条件，龙德公司尚未向袁斌洪交付房屋，也未办理物权转移登记，双方之间的合同并未履行完毕。因此，案涉房屋在龙德公司破产宣告前属于债务人财产，破产宣告后属于破产财产。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。根据上述规定，管理人继续履行合同将构成对个别债权人的违法清偿，龙德公司破产管理人解除案涉合同于法有据。同时，2016年9月28日，建源公司已通过拍卖取得了案涉房产，案涉合同事实上已无法继续履行，袁斌洪要求继续履行合同缺乏事实和法律依据。关于袁斌洪申请追加建源公司作为第三人参加诉讼的问题，因本案系破产债权确认纠纷，建源公司对本案的诉讼标的既无独立请求权，又与本案的处理结果缺乏法律上的利害关系。故原审法院不予追加并无不妥，原审法院审理程序合法。综上所述，袁斌洪的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178504元，由袁斌洪负担。本判决为终审判决。审判长  王文俊审判员  赵德升审判员  王 星二〇二〇年九月十七日书记员  陆岷孜