河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4367号上诉人（原审原告）：武娟娟，女，汉族，生于1989年5月11日，住南召县。委托诉讼代理人：周鹏，河南浩星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南召鑫鸿基房地产开发有限公司,住所地：南召县滨河路北段。统一社会信用代码：91411321667207608A。法定代表人：张帆，任该公司总经理。委托诉讼代理人：赵万松，河南浩誉律师事务所律师。上诉人武娟娟因与被上诉人南召鑫鸿基房地产开发有限公司（以下简称“鑫鸿基公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省南召县人民法院（2020）豫1321民初2133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月4日公开开庭审理。上诉人武娟娟的委托诉讼代理人周鹏，被上诉人鑫鸿基公司的委托诉讼代理人赵万松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武娟娟向本院上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一审判决将本案所谓的“规划调整”作为鑫鸿基公司延期交房的“不可抗力”理由错误。一、不是所有的“规划调整”都是双方约定的“不可抗力”，被动“遭遇”规划调整，才是双方约定的不可抗力事由。二、从鑫鸿基公司提交的规划文件可以看出，本案规划调整是鑫鸿基公司主动的、积极地调整。三、所谓的政府占用土地建设街心公园与上诉人所购买楼盘相隔数百米，政府占地不会对案涉楼盘造成影响。四、鑫鸿基公司与上诉人签订的房屋买卖合同日期是“2017年10月9日”，此时政府占地已经发生，先发生的时间不能作为后发生事件的“不可抗力”事由。五、原定交付日期是“2018年12月31日前”，但直到2020年5月鑫鸿基公司才通知上诉人交付，在2年期间，鑫鸿基公司从未向上诉人通知过“遭遇不可抗力要延期交房”。六、一审程序违法。鑫鸿基公司答辩称，1、2017年10月9日双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，双方均应依约履行，在履行中出现了合同第八条规定的情形，其中第二款就约定了案涉的情况，约定了免责条款，应当按照约定处理，上诉人逾期交房应当予以免责。2、一审审判长归纳争议焦点时候征得双方当事人同意，一审程序合法。武娟娟向一审法院诉讼请求：1、判令鑫鸿基公司支付给武娟娟逾期交房违约金，违约金数额以房款388108元为基础，自2019年1月1日起按每日万分之五的标准支付至实际交房之日止（截止起诉之日，违约金数额约为97803.216元）；2、本案诉讼费用由鑫鸿基公司承担。一审法院查明事实：2017年10月9日，武娟娟与鑫鸿基公司签订编号为17970312的《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：“出卖人：南召鑫鸿基房地产开发有限公司，注册地址：南召县滨河路北段（富贵门花园），营业执照注册号：91411321667207608A，法定代表人：张帆；买受人：武娟娟，身份证：，地址：河南省南召县马市坪乡马市坪村六组32号。联系电话：182××××3567。第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于南召县城区北小河下游、编号为200800002的地块的土地使用权，国有土地使用证为召国用2008第00002号。该块地土地面积为18354.3平方米，规划用途：住宅用地.商业。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名：滨河商业广场8#楼。建设工程许可证号为2011—0048，施工许可证号为201708。……第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人的商品房为本合同第一条规定的项目中的：南召县城关镇城区滨河路北段北小河下游08#3单元5层501号房，户型为三室二厅。该商品房的用途为成套住宅，层高为3.0米，建筑层地上9层，地下1层。该商品房建筑面积共138.61平方米，其中套内建筑面积111.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.46平方米。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2800元，总金额为叁拾捌万捌千壹百零拾捌元整。……第八条，交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇规划调整市政工程战争自然灾害等；3、不可抗拒因素影响工期的顺延交房日期。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；……第十条，规划、设计变更的约定。经规划部分批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利息利率支付给利息。……出卖人：南召鑫鸿基房地产开发有限公司（盖章），法定代表人：张帆（签章）；买受人：武娟娟（签字并按指印），共有人：王林（签字并按指印）。2017年10月09日”。武娟娟依照合同约定缴纳购房款388108元。合同签订后，因南召县人民政府占用土地建设街心公园，并同意鑫鸿基公司在“滨河商业广场”项目增加容积率并变更规划。鑫鸿基公司对原建筑楼层由地上8层变更为地上16层、地下一层。2018年5月17日南召县国土资源局关于对收回“滨河商业广场”项目部分国有建设用地使用权补偿及“滨河商业广场”项目调整土地使用条件应补缴地价款对县政府作出请示报告；2018年10月10日，南召县国土资源局对县政府作出关于解决收回“滨河商业广场”项目部分土地的国有建设用地使用权进行补偿及“滨河商业广场”项目调整增加容积率应补交地价款的请示报告；2018年11月19日，南召县规划局对县政府作出关于“滨河商业广场”项目拟调整容积率的报告；2020年4月30日，中共南召县委城郊乡规划委员作出会会议纪要（召规纪[2020]1号），批准“滨河商业广场”规划设计方案。2020年5月17日，鑫鸿基公司通知武娟娟交房，武娟娟以迟延交房为由未予收房，为此双方发生纠纷。一审认为，本案为商品房买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。双方于2017年10月9日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，为有效合同，双方当事人均应遵照该合同的条款履行自己的义务。该合同第八条第一款虽然约定交房期限为2018年12月31日，但第二项约定“遭遇规划调整市政工程、战争、自然灾害等”特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。因南召县人民政府在建设街心公园时占用鑫鸿基公司的部分土地，致使鑫鸿基公司“滨河商业广场”项目规划调整，造成逾期交房，符合双方合同约定，因此武娟娟要求鑫鸿基公司因延期交房支付迟延交房期间违约金的诉讼请求，无法律依据，不予支持。鑫鸿基公司辩称的理由成立，一审予以采信。一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：驳回武娟娟的诉讼请求。本案诉讼费减半收取1122.54元，由武娟娟负担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人迟延交付房屋是否构成违约，如何计算违约金。针对本案争议问题，评述如下：依据《中华人民共和国合同法》第一百七十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，双方当事人在合同第八条约定发生特殊原因可以据实予以延期，并将特殊原因的情形列举如下：遭遇不可抗力、规划调整、市政工程、战争、自然灾害、不可抗拒因素影响工期。鑫鸿基公司举证证明其在施工中当地政府因建设工程专项治理导致部分延期，且就案涉工程项目被当地政府纳入“滨河商业广场”建设，导致部分规划进行调整。上述事实，均由当地政府相关文件证明，符合当事人双方约定的免责情形，故该延期事实属于双方当事人签订合同时不能预见、不可避免的因素，系不可归责于双方当事人的因素，符合双方当事人合同约定的免责条款，一审未予认定鑫鸿基公司因此违约符合双方当事人的约定及法律规定。上诉人认为并非遭遇市政规划调整而是鑫鸿基公司主动配合调整规划。但城市建设涉及国家政策、公共利益，任何房地产开发建设项目均应服从城市规划，鑫鸿基公司在该项目建设中遇到城市规划调整，应无条件予以配合。鑫鸿基公司提供证据显示，与案涉项目相关的诸如消防通道、道路规划、绿地面积、建筑密度等公共项目均作了调整，证明因此必然引起建筑设计的相应变更。故其适当延期交房的理由正当，且鑫鸿基公司对于上述情况已经在小区公示公告，因双方未在合同中详细约定通知的方式，故应认定鑫鸿基公司尽到了延期交房的通知义务。关于如何计算违约金问题，因鑫鸿基公司延期交付属于系双方合同约定的“不可抗力、规划调整”的免责情形，不应认定为鑫鸿基公司违约，鑫鸿基公司不应承担违约责任。且其于2020年5月已经具备交付条件，可以完成交付，鑫鸿基公司已经通知上诉人收房，上诉人应积极办理交房、入住手续，其请求支付违约金的理由与双方之间的约定及法律规定不符，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2245元，由上诉人武娟娟负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年九月十七日法官助理王秋争书记员尚志向