湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2009号上诉人（原审原告）：周春旺，男，1974年1月12日出生，瑶族，农民，住湖南省江永县。委托诉讼代理人：蒋小玲，女，湖南苍松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷鹏，男，1992年1月5日出生，汉族，居民，住湖南省江永县。上诉人周春旺因与被上诉人雷鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省江永县人民法院（2020）湘1125民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周春旺上诉请求：撤销原审判决，发回重审或者直接改判支持上诉人继续履行《卖房契约》的诉讼请求。如判决维持原判第一项，则请求变更第二项判决为“双倍返还购房定金560,000元，以及返还上诉人周春旺购房款390,000元，共计950,000元”。事实和理由：本案卖房契约不具有不能履行的情形，一审判决对定金的性质认定为解约定金而判决解除合同，明显存在错误。涉案房屋登记在被上诉人个人名下，一审法院已裁定将房屋查封。我方二审最终选择请求人民法院判决被上诉人继续履行卖房契约。雷鹏辩称，上诉人周春旺本身就违约了，我方不应该承担任何违约责任，一审判决偏袒了上诉人周春旺，没有追究上诉人周春旺的违约责任，我觉得我方只需要退还10万定金和对方交的57万元购房款，共计67万元。周春旺向一审法院诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《卖房契约》，并把不动产权证书号为湘（2018）江永县不动产权第××号的房屋（价值140万元）过户给原告；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告周春旺与被告雷鹏经协商，于2019年12月24日订立了一份由原告起草的《卖房契约》，内容为：“甲方（即本案被告）将位于桃川镇××路粮贸房屋一栋房卖给乙方（即本案原告）（位置：右边与康佳电器为邻，左边与金福超市为邻，地面面积95个平方，共4层具体以国有土地证为准）。总价为人民币壹佰肆拾万元整（140万元），乙方先给甲方定金壹拾万元整（10万元），12月28日前再付柒拾万元整（70万元）给甲方。甲方把房屋不动产证过户给乙方，乙方再向银行贷出款后付清余款。本契约一式二份，甲、乙双方各执一份，从签字之日起生效”。合同签订后，原告之妻何慧姣于2019年12月24日向被告转款511600元，被告向原告出具收条一张，并注明：“今收到周春旺人民币511600元大写伍拾壹万圆整（房屋定金）”。2019年12月25日，原告和被告因国库扎帐，未能办理过户手续后，于当日原告又向被告转账38400元，被告在原收条上另行注明：“12.25收到定金人民币38400元，大写叁万捌仟肆佰圆整”。2020年1月2日原、被告在江永县不动产登记中心见面，被告告诉原告房子不卖了。2020年1月3日，原告之妻何慧姣两次转账，向被告转了13万元、12万元，被告于当日退回了13万元。至此，被告收到原告共计67万元购房款。在被告明确表示不卖房子给原告的情况下，原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼，要求被告继续履行《卖房契约》。另查明，本案所涉湘（2018）江永县不动产权第0002045号的房屋登记为被告雷鹏单独所有。本案在审理过程中，原告周春旺对该涉案房屋向法院申请财产保全，法院依法作出（2020）湘1125民初43号民事裁定书，对涉案房产进行了查封。一审法院认为，本案中原、被告双方在2019年12月24日签订的《卖房契约》系双方自愿协商签订，合法有效，双方应按合同约定履行义务。综合原、被告双方的分歧意见，本案的争议焦点是：1、案涉《卖房契约》被告能否解除合同？2、案涉《卖房契约》中定金金额如何确定？3、本案合同应否继续履行？如何处理？对于第一个争议焦点，《卖房契约》中原、被告约定了定金，且双方对定金的解释为“不卖就赔10万元，不买就不返还定金”，双方对房屋买卖不成及后果进行了约定，即对房屋买卖合同的解除约定了定金罚则。根据双方约定，被告依约可对《卖房契约》行使解除权。根据庭审查明，按《卖房契约》，原告已在2019年12月25日共给付了被告55万元，履行约定的大部分金钱给付义务，且于2020年1月3日将剩余25万元打入被告账户，被告虽称剩余给付款应依约在2019年12月28日给付，但没有提供该剩余给付款迟延履行致使合同目的不能实现的证据，故对被告以原告付款迟延违约依据《合同法》第94条行使解除权的答辩意见，依法不予采纳。经法院到房屋登记管理部门核实，该涉案房产系被告单独所有，故对被告答辩以涉案房屋是被告的家庭共有财产及相应主张，依法不予采纳。关于第二个争议焦点，庭审中，原、被告双方关于购房定金的具体数额意见不一致，原告称，2019年12月24日、25日的511,600元、38,400元收条被告都注明定金，是原告要求被告写的，原告觉得价值140万的房子，10万元的定金不够，原告特意要求被告加定金。被告则称，都是原告叫被告加定金两个字的，被告当时只是为了写明收取原告多少钱，定金金额还是10万元没有变。法院认为《卖房契约》中已明确约定定金为10万元，原、被告虽在收条中加注定金二字，但双方对定金总数额各执一词；另被告每次收取给付款同时注明为定金也不符合日常交易习惯；房屋买卖合同系要式合同，双方在未对原《卖房契约》定金进行修改变更且有争议的情况下，本案定金数额应按《卖房契约》中约定数额10万元确定。关于第三个争议焦点，经一审庭审查明，被告曾于2019年1月2日当面告知原告其房子不卖了，在庭审中又明确表示不卖房子给原告，被告明示不愿出卖房屋的行为应适用双方约定的定金解约条款。故对原告诉请被告继续履行合同将涉案房产过户给原告的主张，不予支持。为减少当事人的诉累，被告单方解除合同后，被告应按定金条款向原告定金双倍返还20万元及返还已给付的购房款57万元。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告周春旺的诉讼请求；二、被告雷鹏于本判决生效后十五日内向原告周春旺双倍返还购房定金200,000元，以及返还原告周春旺购房款570,000元，共计770,000元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,400元，财产保全费5,000元，共计22,400元，由原告承担7,830元，由被告雷鹏承担14,570元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，双方争议的焦点是被上诉人能否解除案涉《卖房契约》、涉案合同应否继续履行。本案双方当事人在2019年12月24日签订的《卖房契约》系双方自愿协商签订，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。上诉人已在2019年12月25日共给付了被上诉人55万元，履行约定的大部分金钱给付义务，且因国库扎账，双方当事人未能办理房屋过户手续，上诉人于2020年1月3日将剩余25万元打入被上诉人账户，被上诉人虽称剩余给付款应依约在2019年12月28日给付，但没有提供该剩余给付款迟延履行致使合同目的不能实现的证据，故对被上诉人以上诉人付款迟延违约依据《合同法》第94条行使解除权的答辩意见，本院不予采纳。经原审法院到房屋登记管理部门核实，该涉案房产系被上诉人单独所有，故对被上诉人答辩以涉案房屋是被上诉人的家庭共有财产及相应主张，亦不予采纳。双方当事人虽在《卖房契约》中约定了定金条款，但该定金条款并不属于合同法第九十三条规定的一方解除合同的条件，而是当事人一方不履行合同义务，应承担的违约责任，是违约方应承担的违约后果。上诉人现依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定的严格履行与诚实信用原则，请求判决被上诉人继续履行《卖房契约》，应予支持；现被上诉人明确表示不卖房子给上诉人，是其自身的违约行为，并不属于《合同法》第九十四条当事人可以解除合同的情形之一，故被上诉人作为出卖人主张合同已解除，并无明确法律及事实依据。而依据《合同法》第一百零七条之规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现上诉人要求被上诉人继续履行双方签订的《卖房契约》，把不动产权证书号为湘（2018）江永县不动产权第××号房屋过户给上诉人的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。至于被上诉人雷鹏退给上诉人周春旺的130000元，因合同继续履行，该款应由上诉人周春旺给付被上诉人雷鹏。综上，上诉人的上诉请求成立，应予改判；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误、处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省江永县人民法院（2020）湘1125民初43号民事判决；二、改判：上诉人周春旺与被上诉人雷鹏继续履行双方签订的《卖房契约》，上诉人周春旺在收到本判决后十日内付给被上诉人雷鹏购房款130000元；被上诉人雷鹏在收到本判决后三十日内把不动产权证书号为湘（2018）江永县不动产权第××号房屋过户给上诉人，上诉人周春旺向银行贷出款后付清余款。一、二审案件受理费39,800元，由上诉人周春旺承担7,800元，被上诉人雷鹏负担32,000元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年九月十日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。