河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初2095号 原告：高碑店市福安物业服务有限责任公司，住所地高碑店市和平路南侧海洋花园3-1-101A室。 法定代表人：张福军，该公司经理。 委托诉讼代理人：陶瑞明，高碑店市旭日法律服务所法律工作者。 被告：李翠芬，女，1964年3月1日出生，汉族，住高碑店市。 委托诉讼代理人：赵见路，河北达胜律师事务所律师。 原告高碑店市福安物业服务有限责任公司与被告李翠芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高碑店市福安物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付拖欠原告自2015年9月至2019年9月，物业费3644元、公共照明费120元、垃圾清运费144元，共计物业管理费3908元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方分别作为高碑店市阳光海洋花园的物业管理人和本小区房屋所有人。被告为高碑店市阳光海洋花园7-1-402室业主，房屋面积113.85㎡。开发商与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供物业服务。原告在协议期限内，积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务。但是，被告在原告物业管理服务期间恶意拖欠各项费用。其中物业费自2015年9月至2019年9月，8元/每年/每平方米，共计3644元；公共照明费自2015年9月至2019年9月，30/年，共计120元；垃圾清运费自2015年9月至2019年9月，36/年，共计144元；三费总计：3908元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼，望支持原告诉求。 被告辩称，一、被答辩人违反相关法规、规章的规定，擅自提高物业费收费标准，属于违规收费。首先，《物业服务收费管理办法》第六条明确规定：物业服务收费分为政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定：业主大会成立之前的住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。由此可以看出：高碑店市海洋花园小区的物业费收费标准应该实行政府指导价，由高碑店市价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照价格管理权限负责物业服务收费标准的制定。被答辩人与建设单位以合同约定的形式擅自提高物业收费标准，明显违反上述法规和规章的规定，属于违规收费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。其次，根据《物业服务收费管理实施办法》第七条的规定：物业服务收费实行政府指导价的，具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。答辩人最初的物业服务合同是与隆泰物业签订的，物业收费标准是3元/平方米/年，后变更为被答辩人，物业费一直按照4元标准交纳。本案中，被答辩人单方提高物业收费标准至8元，完全没有与业主的合同约定依据。而且2019年9月7日海洋花园小区的业主在人民网领导留言板网站上就物业公司乱收费的问题给许勤省长进行了留言，2019年9月27日保定市人民政府进行了回复。回复内容仍然引用了《高碑店市物价局、高碑店市房产局关于进一步规范全市物业服务加强物业服务企业收费管理的通知（2012年10月24日）》第四条进行了答复，其中三级物业服务价格为每月每平米0.32元，换算后为3.84元/平方米/年。这是高碑店市相关部门调查处理后的答复意见，足以说明该通知仍然是高碑店市价格主管部门和房地产行政主管部门目前执行的文件。本案所涉及的海洋花园小区的物业费收费标准应该按照此执行。因业主在实际履行中认可按照4元标准交纳，该标准可以视为双方的合同约定，除此之外的标准缺乏双方合意。再次，被答辩人关于答辩人恶意拖欠各项费用的说法与事实不符。一方面，答辩人对于被答辩人的违规收费行为有权抵制；另一方面，被答辩人未完全履行物业服务的合同义务，也应相应降低物业收费。在本案所涉期间，因为被答辩人的无故拖延，答辩人被迫多次雇佣他人进行水电维修工作。 二、公共照明费用的上涨毫无事实依据。众所周知，近十年来高碑店市的生活用电一直维持在0.52元/度的水平未变，公共照明费从12元/户/年的标准上涨的30元，毫无事实依据和法律根据。 综上，请求法庭依法驳回被答辩人违反法律及事实的部分诉讼请求，支持答辩人的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告系高碑店市业主，房屋面积为113.85平方米。 被告作为甲方，高碑店市隆泰物业管理有限责任公司作为乙方，双方曾签订《物业服务委托代管合同》，约定甲方委托乙方全权管理坐落在高碑店市房屋，托管期限定为至业主委员会成立时，代表甲方与乙方签订《物业管理委托合同》时终止。甲方同意按照高碑店市物业管理收费标准为指导向乙方交纳托管费用，收费标准为14元／平方米（其中取暖费11元／平方米，物业费3元／平方米。根据市场物价波动规律调整）。 2011年9月21日，原告与隆基泰和实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为高碑店市阳光海洋花园小区提供物业服务，物业费4元/平米/年。2016年10月1日，原告与隆基泰和实业有限公司续签《前期物业服务合同》，原告继续为高碑店市阳光海洋花园小区提供物业服务。该合同第五条约定“本物业区域物业服务收费选择（包干制）方式。”第六条第1项“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：{多层住宅、商业物业费}：8元/平方米/年；{多层住宅取暖费}：19元/平方米/年；{公共区域照明费}：30元/年；{垃圾清运费}：36元/年”。 另查明，被告所在小区未成立业主大会和业主委员会。参照该小区其他物业服务合同纠纷案件生效裁判及原告实际收费情况，该小区2015-2016年度物业费收费标准为4元/平方米/年，2016-2019年度被告应缴纳的物业服务费用为8元/平方米/年。公共区域照明费30元/年；垃圾清运费36元/年。被告拖欠2015年9月至2019年9月的相关物业服务费用，经原告催要，被告尚未缴纳。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告向被告提供物业管理服务，被告作为业主属于享受服务的一方，应向原告支付相应物业管理服务费用。现原告参照当地政府部门出台的相关文件及《前期物业服务合同》的约定收取相关物业费用并无不当。2015-2016年度被告应缴纳的物业服务费用为：物业费455.40元（4元/平方米/年×113.85平方米），公共照明费30元，垃圾清运费36元，共计521.40元；2016-2019年度被告应缴纳的物业服务费用为：物业费2732.40元（8元/平方米/年×113.85平方米×3年），公共照明费90元（30元/年×3年），垃圾清运费108元（36元/年×3年），合计2930.40元；以上共计3451.80元。被告主张原告未完全履行合同义务，但未提供充足证据证实，本院对此不予采信。 综上所述，被告应支付原告2015-2019年度物业服务费用3451.80元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告李翠芬于判决生效后十日内给付原告高碑店市福安物业服务有限责任公司2015年9月至2019年9月物业管理费3451.80元； 驳回原告高碑店市福安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告负担3元，被告负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  苏志强 二〇二〇年九月一日 书记员  陈 颖