湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1723号上诉人（原审原告）：周小玲，女，1963年7月19日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：李协华，湖南中思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伍美华，女，1950年9月16日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：吕舒，湖南德有常律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐树国，湖南德有常律师事务所律师。上诉人周小玲因与被上诉人伍美华房屋租赁纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初2138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周小玲上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法驳回伍美华的全部诉讼请求。2、判决伍美华承担本案诉讼费。事实与理由：伍美华无权解除涉案租赁合同。首先，涉案房屋政府已宣布征拆，其门面无法正常经营，周小玲有正当理由要求延付、减付租金。其次，伍美华有周小玲的联系方式，但不与其联系，采用在出租屋处张贴催租通知方式，导致周小玲没有收到通知，伍美华未尽到告知义务，因此，无权解除合同。伍美华恶意诉讼，其目的是为了侵吞政府给予周小玲的装修、经营补偿款。请求二审法院依法改判。伍美华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。伍美华向一审法院提起诉讼请求：1.解除双方之间的房屋不定期租赁关系；2.判令周小玲停止侵害，限期腾空伍美华位于常德市武陵区门面房屋并将房屋返还给伍美华；3.判令周小玲支付租金6000元（暂计至2020年1月20日至6月19日期间欠付房租，此后按1200元／月另计至实际腾房之日止）；4.本案诉讼费用由周小玲承担。一审法院认定，2009年10月20日，伍美华（甲方）与案外人黄震宇（乙方）签订《门面租赁协议》，约定：“一、乙方自愿租赁甲方的门面，时间从2009年10月20日至2010年10月20日止。二、门面租金1200元／月凭甲方出具给乙方收取门面租金手续锁定期内，认定此协议有效，否则，此协议自然终止、废除。甲方有权收回此门面，由于甲方收回门面给乙方造成经济损失，甲方概不负责……。”协议签订后，黄震宇按月向伍美华支付租金至2014年6月。2014年6月20日，黄震宇与周小玲签订《协议书》，约定：“我黄震宇与伍美华原签订房屋门面租赁合同因诸多原因现由已离婚妻子周小玲与伍美华续签，本人退出，租赁合同全权由离婚妻子周小玲续签。”伍美华在上述协议书中以见证人身份签字认可。此后，周小玲承租案涉门面用于经营“昊金寄卖”商店，并按月向伍美华支付租金1200元至2019年12月，自2020年1月起周小玲停止支付租金。2020年5月27日，伍美华向周小玲作出《解除房屋不定期租赁关系及限期腾房通知》，该通知载明：“你（周小玲）承租本人位于武陵区用于经营武陵区昊金寄卖商店，自2020年1月至今未支付房屋租金，经我多次催告后，仍拒不履行支付租金的义务，根据我国《合同法》的相关规定现通知如下：一、自本通知送达之日起，解除双方2014年6月20日签订的《协议书》及双方的不定期租赁关系，限于收到本通知书后7日内腾空并搬出上述房屋。二、限于腾空并搬出上述房屋前付清所欠租金（暂计2020年1月20日至5月20日期间的欠付房屋租金为6000元，此后另按1200元／月付至实际腾空并搬出上述房屋之日。”上述通知书张贴于案涉房屋“昊金寄卖”的玻璃门上。伍美华作出上述通知后，周小玲仍未支付租金及腾空房屋，伍美华遂向法院提起诉讼，诉如前请。另查明，案涉房屋位于常德市武陵区，所有权人系伍美华，房产证号为常房权证武字第××号。一审法院认为，周小玲与案外人黄震宇于2014年6月20日签订《协议书》并经伍美华认可后，周小玲继受取得成为《门面租赁协议》的合同当事人。因伍美华与周小玲对租赁期限没有约定，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，本案中，伍美华于2020年5月27日作出《解除房屋不定期租赁关系及限期腾房通知》并张贴于案涉周小玲经营的门面上，故对伍美华要求解除与周小玲房屋不定期租赁关系并返还位于常德市武陵区的房屋的诉讼请求法院予以支持。另经查，自2020年1月20日至2020年6月19日，周小玲共计欠付租金6000元，对该笔债务周小玲应当承担清偿之责。合同解除后，周小玲还应当参照合同约定的租金标准即1200元／月支付至实际腾还之日止的房屋占有使用费。据此，遂判决：一、解除伍美华与周小玲之间的房屋不定期租赁关系；二、周小玲于本判决生效之日起十五日内腾空位于常德市武陵区的房屋并返还给伍美华；三、周小玲于本判决生效之日起十五日内向伍美华支付欠付的租金6000元，并自2020年6月20日起至实际腾房之日止按每月1200元的标准向伍美华支付房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由周小玲负担。本院二审期间，为了证明自己的主张，周小玲提交了二组证据，第一组证据系一份协议书和一份股权转让协议书，拟证明周小玲于2010年7月20日与李英及辜梅冰合伙开办寄卖店，于2012年11月1日将寄卖店股份转给了李英。第二组证据系周小玲2013至2015年三年在重庆市办理的卫生防疫健康证及工作证明，拟证明周小玲在重庆市工作，没有租赁伍美华门面。伍美华质证认为，二组证据与伍美华本人没关系，没有参与，不予认定。本院认为，二组证据与本案没有关联性，且合伙与股权转让时间早于周小玲与黄震宇达成的转承租伍美华门面的协议时间，不予认定。伍美华未提交新的证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：一、一审判决解除周小玲与伍美华签订的房屋租赁合同及返还房屋是否存在不当。二、周小玲是否应当向伍美华支付房屋租金及占有使用费。关于第一个焦点问题。周小玲作为黄震宇与伍美华签订《门面租赁协议》承继者，受该《门面租赁协议》的约束，因该合同没有约定具体租赁期限，因此，伍美华作为出租方可以随时解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。本案中，伍美华于2020年5月27日作出《解除房屋不定期租赁关系及限期腾房通知》并张贴于案涉周小玲经营的门面上，尽到了必要的通知义务。故对伍美华要求解除与周小玲房屋不定期租赁合同并返还位于常德市武陵区的房屋的诉讼请求一审法院予以支持并无不当。二审中周小玲还称自己没有租赁伍美华门面，实际是他人在租伍美华门面，经本院审查与事实不符，上诉人周小玲上诉认为伍美华无权解除租赁合同的理由不能成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题。租赁合同承租方的主要义务即按期交纳房屋租赁费。自2020年1月20日起，周小玲占有使用租赁房屋，但一直未交纳房屋租赁费，至2020年6月19日，周小玲共计欠付租金6000元，对该笔债务周小玲应当承担清偿责任。合同解除后，周小玲还应当参照合同约定的租金标准即1200元／月支付至实际腾还之日止的房屋占有使用费。本案租赁房屋纳入政府拆迁范围是否承租人应当得到补偿，要根据租赁合同当事人双方所签租赁合同条款进行处理，不是本案处理内容和范围，因此上诉人周小玲的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人周小玲上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周小玲负担。本判决为终审判决。审判长  涂江波审判员  严钦华审判员  谭洪妮二〇二〇年九月十七日法官助理汪媛媛书记员宋金灵附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。