吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1664号上诉人（原审被告）：任某，男，1993年3月22日出生，住内蒙古通辽市。上诉人（原审被告）：林某，男，1993年7月8日出生，住吉林省舒兰市。被上诉人（原审原告）：苗某，女，1980年5月22日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：郑某（苗某母亲），女，1956年2月4日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：姜某，吉林德北律师事务所律师。上诉人任某、林某与被上诉人苗某因确认合同无效纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任某上诉请求：撤销（2020）吉0202民初834号民事判决，改判驳回苗某的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。案涉房屋系任某婚前以个人贷款方式购买，并非苗某所称双方婚前以零首付方式共同购买。根据司法解释相关规定，该房屋归任某所有而非夫妻共有，苗某只对双方共同还贷部分享有要求补偿的权利。2.一审判决适用法律错误。一审判决适用物权法第九十七条和合同法第五十二条的规定错误，本案没有证据能证明任某与林某之间存在恶意串通。苗某辩称：一审判决正确。林某述称：同意任某的上诉意见。林某上诉请求：撤销（2020）吉0202民初834号民事判决，改判驳回苗某的诉讼请求。事实和理由：1.依照婚姻法相关规定，案涉房屋并非夫妻共同财产，而是任某个人婚前财产。任某有权处分该房屋，林某有权取得该房屋所有权。2.林某取得该房屋所有权系基于善意取得，一审判决认定合同无效没有法律依据。苗某辩称：一审判决正确。任某辩称：1.一审判决认定事实错误。一审判决将案涉房屋认定为夫妻共同财产，将任某个人财产混淆为夫妻共同财产。苗某仅享有对该房屋婚后双方共同还贷部分对应的房屋增值部分获得补偿的权利。2.一审判决适用法律错误。该房屋的处分系任某对个人财产的处分，无需征得苗某同意。一审判决适用合同法和民法总则有关规定错误。2.根据买卖合同司法解释有关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。苗某向一审法院起诉请求：一、确认任某和林某之间的房屋买卖合同无效；二、将吉林省吉林市××区房屋〔不动产权证书号：吉（2018）吉林市不动产权第XXXX号，所有权人：林某〕的所有权人恢复登记为任某。一审法院认定事实：苗某与任某于2017年1月9日结婚。本案中，案涉房屋由任某在婚前以个人名义购买，2016年1月27日已登记在任某名下，但任某并非以全款购买。任某与苗某结婚后，在双方婚姻存续期间内，对该房屋进行还贷。2018年7月29日，任某与林某签订房屋买卖协议，将该房屋卖给林某。苗某得知此事后，于2018年8月28日找到林某，告知林某自己是任某配偶，和任某在办离婚。林某于当日报警，昌邑区莲花派出所民警接警后到达现场，经了解情况后，民警告知通过民事诉讼解决纠纷。苗某为防止任某转移房屋产权，到房产局对该房屋办理了异议登记。2018年10月30日，任某和林某在苗某不知情的情况下，办理了不动产产权转移登记，将该房屋登记到林某名下。一审法院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”从以上规定来看，法律也是将“以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的”房产视为夫妻共同财产，只是在财产分割上，如果协商不成，考虑到产权登记、财产取得、首付款支付等因素，是不同于其他经过风雨、相濡以沫的夫妻所取得的财产的分割方式的。这样做，一方面是减少社会矛盾，另一方面兼顾婚姻存续长短、房价变动等因素来确定夫妻共同财产的分割方式。本案中，苗某与任某于2017年1月9日结婚。案涉房屋于2016年1月27日登记在任某名下，是任某在婚前以个人名义购买。任某购买该房屋不是全款购买，而是贷款。任某与苗某结婚后，即双方婚姻存续期间内，对该房屋进行还贷。基于以上事实及法律规定，对双方当事人争议的该房屋应视为苗某与任某夫妻共同财产。既然法律规定已将以上情形的该房屋视为夫妻共同财产处理，苗某作为任某妻子，对于该房屋在双方婚姻存续期间内享有与其份额相称的权利。任某与林某签订房屋买卖协议系处分夫妻双方共同财产，任某处分该财产与苗某具有利害关系。对于夫妻共同财产，属二人共同共有，处分共有财产应当经过全体共同共有人同意，本案中，任某在未经苗某同意的情况下，擅自处分夫妻共有财产，系无权处分，事后未取得权利人的同意，亦未取得处分权。故任某与林某签订的房屋买卖协议系无效合同。同时，一审法院认为，一方未经另一方同意出售夫妻共同财产的，第三人能否取得房屋必须同时具备善意购买、支付合理对价并办理产权登记三要件。2018年7月29日，任某与林某签订房屋买卖协议，将该房屋卖给林某。林某在庭审中自认苗某于2018年8月28日找到他，告知林某自己是任某配偶，和任某正在办离婚。2018年10月30日，任某和林某在苗某不知情的情况下办理了该房屋不动产权属转移登记，将该房屋登记到林某名下。林某在知道该房屋系夫妻共同财产，正在发生争议情况下，仍无视苗某告知，还与任某办理房屋变更登记，应属无视共有人利益，不能认定林某为善意购买人,故对任某、林某的辩称一审法院不予支持。林某不具备善意取得该房屋的条件。任某与林某签订的房屋买卖协议系无效合同，现苗某主张恢复登记，一审法院予以支持。一审判决：一、确认任某与林某签订的吉林市××区房屋买卖合同无效；二、林某协助任某将吉林市昌邑区雾凇中路188号桃源山庄B-5号楼4单元5层047号房屋〔不动产权证书号：吉（2018）吉林市不动产权第XXXX号，所有权人：林某〕进行变更登记至任某名下。限于判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。二审中，苗某提交证据全国法院失信被执行人名单信息打印件1份。证明：苗某与任某之间存在债务纠纷，任某出卖房屋属于恶意。任某对证据真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关。林某对证据真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据只能证明苗某与任某之间存在债务纠纷，与本案无关。本院认为苗某提交的证据虽然产生于一审判决作出后，但与本案不具有关联性，不影响本案事实认定，故对该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合同的订立及生效除当事人意思自治外，应当符合相关法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，案涉房屋虽然登记在任某个人名下，但并非任某在婚前全款购买。婚后任某、苗某以夫妻共同财产履行偿还购房贷款的义务，苗某对该房屋享有合法权益，任某在处分该房屋时应当征求苗某意见。任某虽主张办理该房屋过户登记过程中给苗某打电话征求过苗某意见且苗某表示同意，但苗某并不认可任某的主张，且任某并无证据证实该主张。在案涉房屋买卖居间协议签订后、房屋过户登记办理前，林某曾因该房屋向公安机关报警，并且知悉任某与苗某之间的关系以及二者之间存在纠纷。林某在此情况下，仍然与任某办理房屋过户登记，且在二审庭审中林某自认仅向任某支付了5万元，故林某不属于善意第三人，其对该房屋进行所有权变更登记的行为亦不属于善意取得。因并非善意的任某与林某之间订立的合同损害了苗某的利益，故案涉协议无效，案涉房屋的所有权登记状态亦应当回复到协议签订前，一审判决并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,600元，由任某负担9,300元，林某负担9,300元。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年九月十四日书记员  安冬雪