湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终920号上诉人（原审原告）：武汉喜来乐商务酒店有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区民主路北789号南国悦公馆24层7室。法定代表人：陈小曙，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨泽蓉，湖北扶轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冶钢，湖北扶轮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉卓昊商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区建设大道562号（国贸新都）13层东E室。法定代表人：王娟，总经理。委托诉讼代理人：陶莉，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉华康物业有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区徐东大街逸居苑小区12号楼。法定代表人：林孝春，总经理。委托诉讼代理人：陶莉，湖北今天律师事务所律师。原审第三人：陈小曙，男，1972年12月11日出生，汉族，居民身份证住址湖北省鄂州市。委托诉讼代理人：杨泽蓉，湖北扶轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冶钢，湖北扶轮律师事务所律师。原审第三人：武汉盈科世纪商贸有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区中山大道707号1008室。法定代表人：吴凯。上诉人武汉喜来乐商务酒店有限公司（以下简称喜来乐公司）因与被上诉人武汉卓昊商业管理有限公司（以下简称卓昊公司）、武汉华康物业有限公司（以下简称华康公司），原审第三人陈小曙、武汉盈科世纪商贸有限公司（以下简称盈科公司）返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初9100号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因原审第三人盈科公司下落不明未到庭参加诉讼，且一审法院对盈科公司予以公告送达开庭传票后，盈科公司未到庭参加诉讼。本院经公告送达开庭传票后，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人喜来乐公司的法定代表人陈小曙及委托诉讼代理人杨泽蓉、张冶钢和原审第三人陈小曙及其委托诉讼代理人杨泽蓉、张冶钢，被上诉人卓昊公司、华康公司的委托诉讼代理人陶莉到庭参加了诉讼。原审第三人盈科公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喜来乐公司上诉请求，1、撤销一审民事判决书；2、改判卓昊公司、华康公司返还喜来乐公司投资购买的物品、设施、设备（详见一审判决书所列）及赔偿上述物品占有使用费969245元；3、改判卓昊公司、华康公司返还可拆除附合物（详见清单）及赔偿上述物品折价费用共计1029427元。4、本案一、二审的诉讼费用均由卓昊公司、华康公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，卓昊公司、华康公司占有上诉物品系非法占有。首先，对卓昊公司的合同解除行为，一审判决书认定错误。一审判决认定，陈小曙与卓昊公司签订的《君临天下裙楼商用物业租赁合同》约定合同解除通知方式为“出租方在报纸等其他宣传媒体公告5日后视为已通知承租方”（见判决书第9页第18行）；又认定2015年7月22日卓昊公司通过在《湖北日报》公告送达《通知书》的方式解除合同（见判决书第11页第5至21行），又通过罗列经一审法院审理的（2015）鄂武昌民初字第04509号判决书和（2016）鄂0106民初749号判决书认定的相关事实，最后认定喜来乐公司的发起人陈小曙与卓昊公司签订的《君临天下裙楼商用物业租赁合同》已于2015年7月22日解除（见判决书第16页第21行），又因喜来乐公司未依据公告送达《通知书》中规定的合同解除后7天内未自行拆除装置、设备、物品，视为放弃所有权。从而认定卓昊公司对未形成附合的装饰装修物享有处置权（见判决书第17页第3至10行）。依据判决书中的上述认定，合同约定的采用公告方式解除合同是“出租方在报纸等其他宣传媒体公告5日后视为已通知承租方”，喜来乐公司需在合同解除后7天内行使物品取回权，否则视为放弃所有权。推理上述日期，2015年7月22日公告解除合同，5日后视为通知送达合同解除，合同解除后7天内喜来乐公司应行使物品取回权，即喜来乐公司应在2015年8月3日前行使物品取回权。但根据判决书第16页第11行至13行认定的事实，卓昊公司已在2015年7月30日与盈科公司订立无固定期限的房屋租赁合同，盈科公司按照卓昊公司与喜来乐公司之间的房屋租合同，承租3-02A、3-02号商业用房。在此情形下，因卓昊公司未按合同约定的给予5天的公告期间系违法解除合同，不仅剥夺了喜来乐公司的知情权,且在合同解除约定的喜来乐公司物品取回权期间内就与盈科公司签订了无固定期限房屋租赁合同，致使喜来乐公司根本无法行使物品取回权。其次，一审判决书上述事实认定看似天衣无缝，然则上述事实经不起按时间顺序梳理后的推敲。对于卓昊公司公告解除《君临天下裙楼商用物业租赁合同》这一事实，喜来乐公司实际知晓的时间是2016年7月初。造成喜来乐公司对解除合同这一事实无法及时知晓的原因是卓昊公司在明知合同签订人即陈小曙的电话联系方式的情形下，采用了最难让喜来乐公司知晓的一种方式，也是《民事诉讼法》规定的只有在穷尽了其他送达方式无法送迗后而最后选用的公告送达方式。不仅在本案的合同解除中卓昊公司采用的是公告送达方式;在（2015）鄂武昌民案初字第04509号案件（该案的立案时间是2015年11月26日）法院通知喜来乐公司出庭参加诉讼的方式也是公告送达方式，且该判决书中也有关于本案合同解除的认定，但该案的审理期间，喜来乐公司股东陈小曙、鲍友文作为原告的（2016）鄂0106民初749号案件（该案的立案时间是2016年2月19日）同时在武昌区法院受理审判，审理（2015）鄂武昌民案初字第04509号案件的法官在并未穷尽其他送达方式的情形下直接采用了让喜来乐公司无法知晓的公告送达方式，不符合《民事诉讼法》第九十二条规定的适用公告方式送达的情形。因喜来乐公司不知晓《君临天下裙楼商用物业租赁合同》已被公告解除，2016年2月19日，喜来乐公司的两位股东起诉了次承租人即盈科公司，在该判决，即（2016）鄂0106民初749号中，判决认定喜来乐公司与次承租人盈科公司签订了《租赁经营协议》，依协议交接了酒店物品及设备、设施、家具等，但认为喜来乐公司对次承租人不享有租赁物的债权，而驳回了喜来乐公司的诉讼请求。该判决书也未阐明系因《君临天下裙楼商用物业租赁合同》已被公告解除，从而致使喜来乐公司在该案中享有的合同债权已被消灭。综上，在卓昊公司明知喜来乐公司电话联系方式的情形下，卓昊公司采用公告送达方式解除合同；确认合同解除的判决在未穷尽其他送达方式的情形下对喜来乐公司采用公告送达方式；喜来乐公司作为原告起诉转租合同中的次承租人，法院判决认定喜来乐公司向次承租人交付了承租房屋及物品、设备等而判决喜来乐公司不享有租赁合同债权，而未阐明理由。而上述种种的不合常理的事实，都是卓昊公司为了阻止喜来乐公司知晓合同已被公告解除这一事实，从而非法占有并使用喜来乐公司的物品、设备、附合物。再次，喜来乐公司在知晓合同被解除这一事实后，在行使物品取回权过程中受到暴力阻挠，而一审判决书对此事实未予认定。（2015）鄂武昌民案初字第04509号判决书生效后，喜来乐公司方知合同已被公告解除，2015年7月13日，喜来乐公司股东陈小曙、鲍友文至喜来乐商务酒店行使物品取回权时，鲍友文被打致轻微伤。卓昊公司的上述恶意侵占喜来乐公司物品的行为，喜来乐公司在一审中提交有证据证明，但一审判决对此只字未提。二、一审法院对喜来乐公司与盈科公司的法律关系认定错误，前后自相矛盾。对喜来乐公司与盈科公司的租赁合同关系，（2016）鄂0106民初749号判决书中认定的事实是“2015年1月10日，武汉喜来乐酒店（合同甲方）与武汉盈科公司（合同乙方）签订《租赁经营协议》，约定：乙方租赁经营甲方全资所有的喜来乐酒店相关事宜；乙方租赁经营喜来乐酒店客房71套及酒店公关区域、前台大厅及电梯等；租赁期一年自2015年1月10日起至2016年1月9日止；2015年1月1日至2015年3月31季度租金、布草折旧费共计24,6万元…租赁费按季度缴纳；乙方向甲方缴纳37万元租赁保证金，协议期满解除后，乙方将设备、设施、家具等物品、物资完好无损交还甲方后，六十日遐还保证金…”。在该判决书中认定盈科公司系租赁喜来乐公司的“酒店客房71套及酒店公关区域、前台大厅及电梯等”，作为一个完整的租赁合同，在已经对整体出租的房屋已收取租金的情形下，室内相关的配套设备、设施不会另行约定收费，这也是日常生活常理。在卓昊公司已与盈科公司另行签订无固定租赁期限合同的情形下，一审判决书断章取义的认定“喜来乐公司将本案诉讼请求第一项中的设备、设施、家具无偿交接给盈科公司使用”（一审判决书第17页第16至18行），有悖常理。而上述，两个判决对该一事实的不同认定均出自同一审判法官，不不得不让人深思。二、一审法院适用法律错误。一审判决认为本案适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，理由是《君临天下裙楼商用物业租赁合同》中有约定“经承租方装修后该物业的装潢物，在合同终止后，除经出租方同意外，其处置权归出租方所有”。卓昊公司系专业的商务管理有限公司，其提供的商用物业租赁合同系格式合同，合同中上述约定存在出租方排除承租方权利的行为，依据《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。依据常理，承租方装潢的形成的附合物、非附合物等处置权应由承租人自主决定，但卓昊公司提供的格式合同中却约定的是“除经出租方同意外，其处置权归出租方所有。”也即是出租方同意处置权归出租方，完全排除了承租方的处置权。属于《合同法》第四十条规定的无效条款。由此，《君临天下裙楼商用物业租赁合同》合同中对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。喜来乐公司请求二审法院撤销一审判决，依法支持喜来乐公司的上诉请求。卓昊公司、华康公司辩称，华康公司和卓昊公司的关系是：华康公司是业主，委托卓昊公司出租。卓昊公司将房屋出租给喜来乐公司后，陈小曙违反合同约定转租给盈科公司，盈科公司经营不善不交租金，卓昊公司找陈小曙要租金时才得知转租的行为，卓昊公司在对方不回复的情况下公告解除合同，是为了明确租金由谁来支付、保障卓昊公司的权利。在盈科公司不交租金的情况下，卓昊公司也提起诉讼，法院也判决了，现未执行完毕。喜来乐公司与盈科公司租赁关系中，将其物品交给盈科公司，对卓昊公司、华康公司没有效力，向法院起诉要求盈科公司腾退是为了维护卓昊公司的合法权益。清退盈科公司后，相应的义务不对陈小曙。一审判决清晰、适用法律正确，请求维持原判。陈小曙同意喜来乐公司的上诉意见。盈科公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。喜来乐公司向一审法院起诉请求，判令：1、卓昊公司、华康公司返还喜来乐公司投资购买的物品、设施、设备（详见物品清单）及保证金15万；2、卓昊公司、华康公司赔偿或补偿喜来乐公司装修改建费用及附合物折价费用2070736元；3、卓昊公司、华康公司向喜来乐公司赔偿非法占用物品折旧损失150万元；4、本案诉讼费、律师费等相关费用由卓昊公司、华康公司承担。庭审中，喜来乐公司主张本案案由应为返还原物纠纷并变更其诉讼请求为：1、判令华康公司返还物品、设施、设备（详见清单）并按60%折旧费赔偿；第一项诉讼请求后附清单：1.8米大床房物品清单（29间，床架29、席梦思29、床垫29、被芯29、枕芯58、被套29、床单29、枕套58、浴巾58、面巾58）；1.2米双床房物品清单（19间，床架、席梦思、床垫、被芯、枕芯、被套、床单、枕套、浴巾、面巾各38）；1.5米双床房物品清单（床架23、席梦思23、床垫23、被芯23、枕芯46、被套23、床单23、枕套46、浴巾46、面巾46）；厨房物品清单（1.2米床架6套，1.2米席梦思6套，青岛展示柜1，办公柜2，条凳16，餐桌9，大冰柜1，正大消毒柜1，单灶1，煤气灶1,电子秤1，高压燃气灶1，大电饭煲1，小电饭煲1，洗菜面盆4，菜刀2，砧板1，铁锅3，豆浆桶1，洗菜篓6，大漏油勺1，锅勺1，锅铲1，多功能削皮器1，不锈钢面盆1）；布草间物品清单（1.2米床单30，1.2米被套17，1.5米床单19，1.5米被套27，1.8米床单50，1.8米被套49，枕套65，浴巾406，大红桶4，大白桶3，小转页扇2，大转页扇2，取暖器1，小垃圾桶31，洗地毯机1）；大堂及公共区域物品清单（打印机1，POS机1，税控机1，擦鞋机1，慧众网络屏1，快劳夹2，电线板3，饮水机1，保险柜1，对讲机4，大烟灰缸4，身份证读卡器1，天固制卡器1，公安上传器1，大堂风景画1，单人座皮沙发2，3人座皮沙发1，3人座布沙发4，木质茶几1，花玻璃茶几2，大堂背景小瓷瓶9，石英钟3，电梯背影大瓷瓶14，吸尘器2，黑色木质茶几1，黑色玻璃茶几1，红色条形皮沙发8，黄色单人皮沙发2，空调挂机1，单个布沙发4，小玻璃茶几2，镀金烟灰桶10，灭火器箱21，大型吹风机1，架梯1，过道风景画33，应急灯22，超市小推车1，布草车4，客房工作车4，平板手拖车1，吸尘器2，空调挂机1，高低架床4，计算器1，订书机1，温馨提示牌1，电吹风2，打印纸1，门锁2，键盘3，鼠标3，证件牌1，收银牌1，电脑3，收银椅2，房价牌1，收银圆凳2）；办公室物品清单（空调柜机1，电脑2，监控视频1，电话机1，打印机1，键盘2，鼠标3，办公桌3，办公椅6，塑料凳2，垃圾桶1，计算器2，转页扇1，2个座布沙发1，大烟灰缸1，订书机1）；电脑房物品清单（电脑13，单床11，双床2）；棋牌房物品清单（麻将机6，单床3，双床3）；房间物品清单（电视机72，电脑13，机顶盒71，台灯71，电水壶71，电话机71，麻将机6，空调柜机1，房卡80，书桌71，床底架90，席梦思90，床单90，床套90，枕套142，床垫90，被芯90，浴巾142，面巾142，枕芯142，休闲椅子71，茶杯142，洗口杯142，梳妆台71，梳洗镜71，淋浴头142，皂液盒71，面盆71，毛巾挂篮71，马桶71，挂衣板71，衣架216，浴室门71，房门71，烟灰缸71，服务指南71，垃圾桶142，风景画71，凉拖鞋142，防滑垫71，炭包71，旋转彩灯10，情调蚊帐10，另增加单人沙发14个，小玻璃茶几7个，长条木茶几1，三人座皮沙发1，单人座皮沙发1）；返还物品清单二（锅炉2台，价值113500元；中央空调1台，价值386000元；门及门锁71套，价值107000元；窗帘、卫生间窗帘71套，价值35500元，合计642000元）。2、判令华康公司返还可拆除附合物（详见清单）并按60%折旧费赔偿；第二项诉讼请求后附清单：装修改建费及附合物清单：内外装饰装修，价值1441706元（原合同1880000元，扣除门及门锁、厨房用具、写字桌、玻璃门及拉手等）；电梯及电梯井架1套，价值218000元；窗帘价值17000元；灯饰价值39005元，合计1715711元。3、判令卓昊公司对一、二项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费用由卓昊公司、华康公司承担。第二次庭审中，喜来乐公司明确第一项诉讼请求为：判令华康公司返还物品、设施、设备（详见上述清单）及赔偿上述物品占用费用969245元（以1615408元为基数，按60%计算）；喜来乐公司明确第二项诉讼请求为：判令华康公司返还可拆除附合物（详见上述清单）及赔偿上述物品占用费用1029427元（以1715711元为基数，按60%计算）;喜来乐公司明确其第三项诉讼请求的事实依据基于委托代理关系主张卓昊公司对一、二项诉讼请求承担连带责任。卓昊公司向一审法院提起反诉，申请以喜来乐公司为反诉被告、申请追加陈小曙为反诉被告参加诉讼并向一审法院提交反诉请求：1、判令喜来乐公司支付卓昊公司垫付的物业费120390元；2、判令喜来乐公司赔偿卓昊公司经济损失共计1040179.68元（含租金损失889331.68元、物业费损失52169元、水电费损失98679元）；3、反诉诉讼费用由喜来乐公司承担。经审查后，一审法院对卓昊公司提出的反诉，依法释明法律规定，即卓昊公司提出的反诉请求和喜来乐公司变更并明确后的本诉诉讼请求并非基于同一法律关系，不符合《最高人民法院关于适用》第二百三十三条第二款“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”情形，对卓昊公司提出反诉申请本案不予受理，卓昊公司对其反诉主张可另行主张权利。一审法院经审理查明如下，2011年3月25日，武汉市住房保障和房屋管理局向华康公司颁发房屋所有权证（武房权证昌字第××号）载明：武昌区徐东大街迎宾华府B区（君临天下）1、2、3栋3层1号，建筑面积6792.68平方米，房屋所有权人华康公司。2012年6月6日，华康公司出具《授权书》载明：华康公司现有坐落于武昌区徐东大街迎宾华府B区（君临天下）1、2、3栋：一层1号（建筑面积5512.73平方米）、二层1号（建筑面积6792.68平方米）、三层1号（建筑面积6792.68平方米）共计19098.09平方米商铺，全权委托卓昊公司负责商管及运营的一切相关事宜。2012年6月6日，华康公司出具《证明》载明：华康公司系武汉市徐东大街迎宾华府B区（君临天下）1、2、3栋：一层1号（建筑面积5443.22平方米）、二层1号（建筑面积6784.68平方米）、三层1号（建筑面积5374.95平方米）商务楼的合法业主，现本公司将武汉市徐东大街迎宾华府B区（君临天下）商务楼提供给卓昊公司出租经营。2012年8月30日，卓昊公司（出租方）和陈小曙（承租方）签订《君临天下裙楼商用物业租赁合同》约定：出租方将湖北省武汉市武昌区徐东大街30号（君临天下综合大楼）裙楼部分物业租赁给承租方经营。该物业类型为商业用房，大楼3层3-02A建筑面积约200平方米，三层3-02建筑面积约1137.59平方米。租赁期限为八年，承租方在该物业经营商务宾馆。首个租赁年度，B-302A房的月租金每平方米60元、B-302房的月租金为每平方米50元，以后租赁年度按5%递增。租金采用先付后用的原则支付，租金按三个月为一期结算，承租方应于每期15日前一次性支付下期租金给出租方。承租方应于2012年8月30日前支付保证金15万元，本合同届满后出租方在双方交接完毕后一个月内，将此保证金无息退还给承租方。经承租方装修后该物业的装潢物，在合同终止后，除经出租方同意外，其处置权归出租方所有。未经出租方书面同意，承租方不得转让、转租、分租、承包、抵押或调换该物业。承租方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过十五日的，出租方有权书面通知承租方解除本合同，有权收回该物业，没收保证金，承租方装修投入出租方不予补偿，承租方应向出租方支付合同解除前的逾期付款违约金，承租方还应支付相当于12个月租金的违约赔偿金作为对出租方预期利益的补偿。租期届满或本合同提前终止时，除双方另行签订合同续约外，在不损害租赁物业墙、天花板、地面装修完整性的情况下，承租方应在合同终止后的7日内拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，若承租方未在7日内自行拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，视为承租方放弃所有设备、装置及物业内什物的所有权，该装置及设备无偿为出租方所有，出租方有权采取任何方式处理，如出租方需要拆除的，则相关费用由承租方承担。本合同履行过程中的相关通知、函件，必须采用书面形式，其送达地址为本合同记载的法定地址或本合同附件中营业执照或身份证等证件中载明的地址为准。任何一方若需变更送达地址，则须提前十天以书面形式通知对方，若未书面通知对方，则仍以本条约定的地址为送达地址；出租方在报纸等其他宣传媒体公告5日后视为已通知承租方。2012年9月1日，卓昊公司（出租方即合同甲方）和陈小曙（承租方即合同乙方）签订《工作联系函》载明：就乙方承租甲方君临天下综合大楼裙楼部分物业，甲方同意乙方在承租的面积内加盖一层阁楼。庭审中，喜来乐公司主张租赁涉案房产期间购买设施、经营用品、改建装修等共计花费5198228元，并提交施工合同、装饰合同及购置票据为证。经庭审质证，卓昊公司、华康公司对证据真实性和证明目的均有异议，并辩称上述提交相关单据无法证明上述设施、经营用品、改建装修均在租赁房产内。2015年1月10日，喜来乐公司（合同甲方）和盈科公司（合同乙方）签订《租赁经营协议》约定：一、租赁项目地址及经营管理范围：喜莱乐商务酒店位于武汉市武昌区，面积约2700平方米；乙方租赁经营喜莱乐商务酒店客房71套及酒店公共区域，前台大厅及电梯等；喜菜乐商务酒店客房及前台现有设备、设施及客用物品、保安室及保安人员的配备、电话总机、网络、酒店软件、监控（相关清单附后）及喜菜乐商务酒店经营相关所必需的资质、证照及许可，甲方应按本协议约定交乙方使用。二、租赁经营期限、租赁费及支付方式：租赁期一年，自2015年1月10日起至2016年1月9日止；2015年1月1日至2015年3月31日季度租赁费为24万元，布草折旧费6000元，合计24.60万元；2015年4月1日至2015年6月30日季度租赁费为27万元，布草折旧费6000元，合计27.60万元；2015年7月1日至2015年9月30日季度租赁费为36万元，布草折旧费6000元，合计36.60万元；2015年10月1日至2016年1月9日季度租赁费为36万元，布草折旧费6000元，合计36.60万元；租赁费按季度缴纳，每季度开始前十日内乙方按本协议约定向甲方缴纳下季度租赁费。四、甲方承诺及保证：甲方在乙方租赁经营期间，保证在现有状况的情况下，将喜莱乐商务酒店范围内的设备、设施、家具无偿给乙方使用，协议终止后乙方按清单退回，如损坏丢失乙方照价赔偿。六、资产交接：本协议签订后三日内，双方共同制定资产清单并签字确认，资产清单签字之日双方进行资产交接；资产交接之日甲方应将喜莱乐商务酒店及相关资质、证照、许可等相关文件及酒店印章配合乙方使用；本协议期满或因任何原因本协议被解除的，乙方应在协议终止或解除之日起三日内将上述资产交还甲方。该合同还对违约责任、争议解决等事项作出约定。2015年1月30日，喜来乐公司依据《租赁经营协议》向盈科公司交接酒店物品及设备、设施、家具等。庭审中，喜来乐公司确认于2015年1月30日向盈科公司交接的物品清单与喜来乐公司在本案中主张卓昊公司、华康公司返还本案诉讼请求第一项、第二项物品、设施、设备等所附清单一致。2015年7月22日，卓昊公司在《湖北日报》上向陈小曙公告送达《通知书》载明：陈小曙，以下解除租赁合同通知书我司已于2015年6月3日以快递形式寄到陈小曙的身份证地址，快递公司反馈陈小曙拒收，并于2015年7月14日退回，有鉴于此我司特刊登公告，公告刊登之日视为已送达。请陈小曙2015年7月30日前来我司办理腾退及交接手续，逾期则视为已默认放弃有关权利。根据2012年8月30日你与我公司签订的《商业物业租赁合同》，你承租了我公司经营管理的徐东大街3号君临天下综合大楼裙楼约1400平方米作为经营商务宾馆之用。由于你在经营过程中违反《商业物业租赁合同》第十条第3、4、5款之约定，根据《中华人民共和国合同法》及《商业物业租赁合同》，我公司有随时解除合同的权利。现根据《中华人民共和国合同法》及《商业物业租赁合同》，我公司郑重通知如下：1、自本通知送达你处后，解除与你签订的《商业物业租赁合同》。2、《商业物业租赁合同》解除后7日内请你腾空房屋，并与我公司办好交接手续。3、办理交接手续时，请你缴清欠付的所有租金、滞纳金、违约赔偿金。特此通知。2015年7月30日，卓昊公司和盈科公司签订《会议纪要》载明：实际经营人员盈科公司吴凯，陈小曙没有参与实际经营，双方对房租标准没有异议，双方同意原标准支付房租。2015年8月27日，卓昊公司开具《收据》载明：交款单位吴凯；收款事由2015.7.10-2015.9.9期间租金145906元。2015年期间，卓昊公司（甲方）和盈科公司（乙方）签订《返还房屋协议书》约定：双方就乙方向甲方返还位于君临天下商务楼裙楼商铺事宜达成本协议，本协议签订后23日内，乙方自愿无条件保持收房时原样向甲方交还上述商铺，并配合甲方办理交接手续。上述事实经庭审质证，喜来乐公司认为卓昊公司2015年7月22日单方登报违约解除双方签订的《君临天下裙楼商用物业租赁合同》后，于2015年7月30日和盈科公司私自成立租赁关系，未向喜来乐公司交还物品、设施、设备及可拆除附合物，侵害喜来乐公司的合法物权；后卓昊公司和盈科公司终止租赁关系后，盈科公司和卓昊公司签订《返还房屋协议书》向卓昊公司交接租赁物业及物品、设施、设备等，卓昊公司、华康公司收回涉案租赁物业后，恶意占有喜来乐公司享有所有权的经营物品、设备、设施及添附物。卓昊公司、华康公司对喜来乐公司上述陈述不予认可，并辩称喜来乐公司无法证明其诉请的物品、设施、设备、可拆除的附合物等已交付给华康公司。卓昊公司、华康公司陈述涉案租赁房屋内仅涉及电梯、中央空调及锅炉等不可拆除的附合物，依据租赁协议约定租赁合同解除后，上述不可拆除的附合物应由华康公司享有。喜来乐公司提交2016年6月26日至2016年9月22日期间的短信记录，拟证明卓昊公司、华康公司认可喜来乐公司系本案诉请的物品、设备、设施、可拆除的附合物的合法所有权人。短信记录摘要：鲍总，陈小曙先生，我公司与你签订的《商业物业租赁合同》已合法解除，请你于三日内到我公司办好交接手续，清走你方遗留在我公司商铺内的物品。届期如果你没有按本通知履行，我公司将视为你方放弃遗留在我公司商铺内的全部物品，我公司将视为遗弃物品径行处理。经质证，卓昊公司、华康公司对短信记录有异议，辩称无法识别发送人的身份。喜来乐公司提交涉案租赁物业经营图片一组，拟证明本案诉请的物品、设备、设施、可拆除的附合物现仍在涉案租赁物业内，由华康公司占有、控制并获利。经质证，卓昊公司、华康公司对上述照片均有异议，辩称无法显示拍摄时间和地点，也无法达到喜来乐公司的证明目的。一审法院另查明，2014年12月30日，一审法院立案受理卓昊公司诉陈小曙租赁合同纠纷一案，卓昊公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除卓昊公司和陈小曙之间2012年12月20日签订的《君临天下裙楼商业物业租赁合同》；2、判令陈小曙立即腾退卓昊公司的房屋；3、判令陈小曙向卓昊公司支付拖欠的租金、逾期付款违约金等共暂计为315126元，其中拖欠的租金238440元；逾期付款违约金76686元（计算至2014年11月18日，并要求顺延至应付租金付清之日）；4、全部诉讼费用由陈小曙承担。2015年4月20日，卓昊公司向一审法院提出撤诉申请。2015年5月5日，一审法院依法作出（2015）鄂武昌民初字第00150号民事裁定书，裁定准许卓昊公司撤回起诉。2015年11月26日，一审法院立案受理卓昊公司诉盈科公司、喜来乐公司、陈小曙返还原物纠纷一案，卓昊公司向一审法院提起诉讼请求：一、判决盈科公司腾退位于君临天下综合大楼3层3-02A、3-02的房屋（建筑面积共计1337.59平方米）；二、判决盈科公司偿还卓昊公司共计239213元（包括上期所欠租金72953元及滞纳金52891元，本期所欠租金89975元及滞纳金23394元，租金及滞纳金暂计至2015年11月17日）；三、判决盈科公司支付因无理使用卓昊公司办公场所所产生的占用费，按租金标准自2015年11月18日计至盈科公司实际腾退之日；四、本案全部诉讼费用由盈科公司、喜来乐公司、陈小曙承担。2016年6月27日，一审法院作出（2015）鄂武昌民初字第04509号民事判决，该判决认为“卓昊公司与陈小曙订立的房屋租赁合同，依法成立生效。陈小曙系喜来乐公司的发起人，喜来乐公司将陈小曙承租的君临天下商业用房用于经营，实际享有租赁合同带来的利益，依法应承担给付租金义务。2015年7月22日，卓昊公司通知喜来乐公司解除租赁合同，双方的租赁合同终止后，2015年7月30日，盈科公司同意按照卓昊公司和喜来乐公司之间的房屋租赁合同，承租了3-02A、3-02号商业用房。双方订立无固定期限的租赁合同成立。依法成立生效的合同，当事人应当全面履行，盈科公司未支付租金，卓昊公司于2015年10月13日解除其与盈科公司的房屋租赁合同，未违反法律规定，双方的合同自通知到达盈科公司的2015年10月22日解除。合同解除后，盈科公司应将占有的商业用房返还给卓昊公司并支付拖欠房屋租金和房屋占有使用费……”，依照法律规定判决：盈科公司腾退位于武汉市武昌区君临天下综合大楼3层3-02A、3-02的房屋（建筑面积1337.59平方米）并返还给卓昊公司；盈科公司向卓昊公司支付2015年8月10日至2015年10月9日所欠租金72953元、支付2015年10月10日至2015年10月23日所欠租金33148.68元；盈科公司向卓昊公司支付自2015年10月24日起按每月76594元计算至实际腾退之日的占用费；盈科公司向卓昊公司支付因自2015年8月10日起拖欠支付租金而对卓昊公司造成的经济损失，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至实际支付之日止；驳回卓昊公司其他诉讼请求。经庭审质证，喜来乐公司、卓昊公司、华康公司、陈小曙确认上述民事判决已发生法律效力。2016年2月19日，一审法院立案受理鲍友文、陈小曙诉盈科公司租赁合同纠纷一案，鲍友文、陈小曙向本院提出诉讼请求：1、判令盈科公司支付租赁费113.6万元、违约金224546元；2、判令盈科公司支付小商品费用21285.8元；3、判令盈科公司未交接前，每季度开始前向鲍友文、陈小曙支付费用36.6万元；4、案件诉讼费由盈科公司承担。2016年5月25日，一审法院作出（2016）鄂0106民初749号民事判决书，判决驳回鲍友文、陈小曙的诉讼请求。经庭审质证，喜来乐公司、卓昊公司、华康公司、陈小曙确认上述民事判决已发生法律效力。一审法院再查明，2013年7月31日，武汉乐嘉商务宾馆有限公司设立；2015年5月13日，武汉乐嘉商务宾馆有限公司名称变更为武汉喜来乐商务酒店有限公司，法定代表人由陈小曙变更为周光荣；2018年12月27日，法定代表人由周光荣变更为陈小曙。2019年7月11日，喜来乐公司向一审法院提交《评估申请书》申请一审法院委托评估机构对本案所涉大堂及公共区域物品、厨房物品、1.2米双床房布草、1.5米双床房布草、1.8米大床房布草、布草间物品、房间物品、棋牌房物品、办公室物品、电脑房物品及锅炉、中央空调、门及门锁、窗帘及卫生间窗帘、内外装饰、电梯及电梯井架、灯饰（详见清单1、清单2、装修改建及附合物清单）委托评估机构对2015年7月22日至今产生的孳息及现存价值进行价值评估。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，一审法院对喜来乐公司该评估申请依法未予准许。一审法院认为，陈小曙与卓昊公司签订的《君临天下裙楼商用物业租赁合同》，该合同法律效力，经一审法院（2015）鄂武昌民初字第04509号生效民事判决认定即陈小曙系喜来乐公司的发起人，喜来乐公司将陈小曙承租的君临天下商业用房用于经营，实际享有租赁合同带来的利益，依法应承担给付租金义务。2015年7月22日，卓昊公司通知喜来乐公司解除租赁合同，双方的租赁合同终止后，2015年7月30日，盈科公司同意按照卓昊公司和喜来乐公司之间的房屋租赁合同，承租了3-02A、3-02号商业用房。双方订立无固定期限的租赁合同成立。依法成立生效的合同，当事人应当全面履行，盈科公司未支付租金，卓昊公司于2015年10月13日解除其与盈科公司的房屋租赁合同，未违反法律规定，双方的合同自通知到达盈科公司的2015年10月22日解除。”依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项“下列事实，当事人无须举证证明：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，依法认定喜来乐公司发起人陈小曙与卓昊公司签订的《君临天下裙楼商用物业租赁合同》已于2015年7月22日解除。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，结合双方签订《君临天下裙楼商用物业租赁合同》约定“经承租方装修后该物业的装潢物，在合同终止后，除经出租方同意外，其处置权归出租方所有”、“本合同提前终止时，除双方另行签订合同续约外，在不损害租赁物业墙、天花板、地面装修完整性的情况下……若承租方未在7日内自行拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内物品，视为承租方放弃所有设备、装置及物业内什物的所有权，该装置及设备无偿为出租方所有”及2015年7月22日，卓昊公司在《湖北日报》上向陈小曙公告送达解除合同《通知书》的相关事项。上述《君临天下裙楼商用物业租赁合同》经依法解除后，卓昊公司对喜来乐公司（陈小曙）租赁商业用房期间未形成附合的装饰装修物享有处置权。喜来乐公司主张卓昊公司返还可拆除附合物（详见清单）并赔偿上述物品占用费用1029427元（以1715711元为基数，按60%计算）折旧费赔偿即装修改建费及附合物清单的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院对该诉请不予支持。2015年1月10日，喜来乐公司和盈科公司签订《租赁经营协议》，未违反法律规定，依法成立生效。《租赁经营协议》约定，喜来乐公司将本案诉讼请求第一项中的设备、设施、家具无偿交接给盈科公司使用，协议终止后盈科公司按清单退回，如损坏丢失盈科公司照价赔偿等相关约定。上述《租赁经营协议》签订后，喜来乐公司依约向盈科公司交接酒店物品及设备、设施、家具等并签订交接清单。一审法院认为，依据上述《租赁经营协议》约定，盈科公司与喜来乐公司签订上述设备、设施、家具等相关物品交接清单后，盈科公司享有上述酒店物品及设备、设施、家具等的使用权。盈科公司在经营期间致使上述设备、设施、家具等相关物品损坏及丢失应承担责任。本案中，喜来乐公司未对盈科公司主张诉讼请求，且喜来乐与盈科公司民事行为与本案系另一法律关系，本案不涉及该事实部分的审理。喜来乐公司提交证据即喜来乐公司与盈科公司签订《租赁经营协议》及2015年1月30日向盈科公司交接的物品清单为依据主张华康公司无权占有涉案诉请第一项所涉及物品、设施、设备，要求予以返还并主张要求按60%折旧费赔偿前述物品占用费用969245元的诉讼请求。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，喜来乐公司提交证据不足以证明上述主张，应承担举证不能的法律责任。喜来乐公司基于华康公司与卓昊公司存在委托代理关系，请求卓昊公司对华康公司无权占有财产承担连带连带责任。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”规定，喜来乐公司该项诉求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。诉讼中，卓昊公司提出的反诉请求和喜来乐公司变更并明确后的本诉诉讼请求并非基于同一法律关系，不符合《最高人民法院关于适用》第二百三十三条第二款“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”情形，对卓昊公司提出反诉申请本案不予受理，卓昊公司对其反诉主张可另行主张权利。一审法院对卓昊公司预交反诉费用依据《诉讼费用交纳办法》第八条规定，予以退回。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第八条的规定，判决：驳回武汉喜来乐商务酒店有限公司的诉讼请求。一审案件受理费39607元，由武汉喜来乐商务酒店有限公司负担。武汉卓昊商业管理有限公司预交案件反诉费7622.5元，予以退回。二审审理中，喜来乐公司向本院提交以下证据：证据1、2019年8月22日卓昊公司起诉喜来乐公司、陈小曙的民事起诉书，拟证明卓昊公司对喜来乐公司、陈小曙提出了房屋租赁合同产生的权利案件。证据2、卓昊公司与喜来乐公司、陈小曙于2019年12月18日签订的调解协议，拟证明8月22日卓昊公司起诉喜来乐公司、陈小曙房屋租赁合同纠纷一案案结事了，卓昊公司不应享有权利。喜来乐公司在一审提交的证据“2019年6月22日华康公司的法定代表人熊飞发出短信的内容”与上诉请求所主张的内容是一致的，从而证明2019年6月22日这个时间截止，华康公司是认可喜来乐公司物品是在租赁房屋内的。经质证，卓昊公司、华康公司对证据1的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，起诉状里载明追偿物业费、水电费的内容，最后达成10万元的调解，是针对物业费，只能证明对方欠付物业费。对证据2因系复印件，且看不清，无法质证，证据2的质证意见与证据1的质证意见一致。陈小曙对2份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。本院认为，喜来乐公司提交证据1、证据2，卓昊公司、华康公司对真实性、合法性无异议，且起诉状、调解协议认定欠付物业费卓昊公司与喜来乐公司、陈小曙自愿达成调解并分时间段从2019年1月24日支付3万元，于2020年4月1日前支付余款7万元。因陈小曙对证据1、证据2无异议。故对上述证据的真实性和证明对象予以确认,但无法达到喜来乐公司证明目的。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据现已发生法律效力的一审法院（2015）鄂武昌民初字第04509号民事判决书已认定陈小曙系喜来乐公司的发起人，喜来乐公司将陈小曙承租的君临天下商业用房用于经营，实际享有租赁合同带来的利益，依法应承担给付租金义务。本案中，根据喜来乐公司的上诉意见及庭审各方陈述，一审法院对本案事实作出了全面分析和认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。二审审理期间，喜来乐公司虽提供了证据，但该证据不足以证明其所主张的事实，故喜来乐公司的上诉请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。至于喜来乐公司和盈科公司签订《租赁经营协议》，依法成立生效。依据上述约定，盈科公司与喜来乐公司签订上述设备、设施、家具等相关物品交接清单后，盈科公司享有上述酒店物品及设备、设施、家具等的使用权。盈科公司在经营期间致使上述设备、设施、家具等相关物品损坏及丢失应承担责任。但在本案中喜来乐公司未对盈科公司主张诉讼请求，且喜来乐公司与盈科公司民事行为与本案系另一法律关系，可于本案以外寻求解决途径。综上所述，喜来乐公司上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39607元，公告费200元，由武汉喜来乐商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  胡丹丹审判员  骆朝辉二〇二〇年九月十四日书记员  陈旭敏