江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2559号上诉人（原审被告）：黄建华，男，1964年1月23日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：吴文伟，北京市盈科（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建航，北京市盈科（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州时昌房地产开发有限公司，住所地常州市常锡路119号。法定代表人：钟雪妹，该公司董事长。委托诉讼代理人：许芸，江苏欣博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李铭，江苏欣博律师事务所律师。上诉人黄建华因与被上诉人常州时昌房地产开发有限公司（以下简称时昌公司）返还原物纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院(2019)苏0402民初6304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄建华上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案发回重审或者驳回被上诉人时昌公司全部诉讼请求；3.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院遗漏“被上诉人起诉解除涉案合同”的事实。2019年11月12日，被上诉人时昌公司通过起诉的方式请求法院解除殷立琦与上诉人签订的长期房产房屋租赁合同。原审法院据此将本案案由定为房屋租赁合同纠纷。虽然被上诉人当庭撤回了“解除涉案合同”的诉讼请求，案由也随之变为返还原物纠纷，但被上诉人的起诉状和相关证据材料均已送达至上诉人处，因此被上诉人起诉解除的事实不因被上诉人撤回而自始不存在。原审法院遗漏了该部分事实，属于认定基本事实不清。二、原审法院未予审查“被上诉人先后两次行使解除权”的事实。原审法院虽然记载了被上诉人通知解除的事实，但遗漏了被上诉人起诉解除的事实，且原审法院未对被上诉人两次解除涉案合同的事实进行审查，也未对上诉人提出的“被上诉人是基于出租人的身份两次行使解除权，表明被上诉人己经认可涉案合同对其具有约束力”观点进行回应。而该部分事实对于认定被上诉人是否有权要求上诉人迁让至关重要，原审法院未审查该部分事实，属于认定基本事实不清。三、原审法院认定本案不适用“买卖不破租赁”原则，系认定事实错误。原审法院依据以租抵债合同不同于一般房屋租赁合同，从而认定本案不适用“买卖不破租赁”原则，该认定没有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。以租抵债合同满足上述条款对租赁合同的定义，且法律没有禁止以租抵债行为，因此只要抵债的事实是真实合法有效的（该事实已由法院生效判决予以确认），那么以租抵债合同就应当受到与一般房屋租赁合同一样的保护。退一步说，即使以租抵债合同与一般房屋租赁合同不同，但该不同之处为何能够导致以租抵债合同一概不适用“买卖不破租赁”原则，原审法院也未对此进行说明。四、被上诉人在案件过程中存在重大过错，根据诚实信用原则，法院也应当驳回其诉讼请求。1.被上诉人在房屋买卖合同履行过程中的过错原审法院只注重结果，而不看原因，认定了“殷立琦对涉案房屋仅享有债权，而非物权”的事实，但缘何如此，原审法院却未进行审查。如果系被上诉人的原因致使殷立琦仅享有债权，而非物权，那么法院仍将该事实产生的不利后果交由殷立琦、上诉人承担，无异于通过司法裁判的方式变相鼓励、支持不诚信一方可以从自己的违约行为中受益。因此该部分事实系因何人所致，系属于原审法院需要查明的事实，原审法院未进行查明，属于基本事实认定不清。2.解除房屋买卖合同过程中的过错。被上诉人在解除房屋买卖合同之前就知道涉案房屋己经出租给上诉人，而被上诉人在解除房屋买卖合同过程中向仲裁委隐瞒该事实，并且从未与上诉人进行必要的沟通、协商，而是待解除房屋买卖合同之后四年多才向上诉人发送解除通知，其过错是明显的。其一，租赁在前，解除在后，被上诉人知道该事实的存在，理应受到租赁合同的限制；其二，被上诉人在明知涉案房屋出租的情况下，拒不通知上诉人参与案件，系滥用其解除权及诉讼权利；其三，上诉人自2010年元月1日起占有使用涉案房屋，被上诉人知情而不积极行使权利，反而在上诉人占有使用四年后以通知解除、诉讼解除的方式行使解除权，表明其已然认可涉案合同对其的约束力。但原审法院没有对被上诉人的过错予以认定，属于基本事实认定不清。时昌公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.时昌公司取得案涉房屋是因为殷立琦未能按约偿还贷款，被银行起诉，时昌公司向银行履行了全部保证义务，最后时昌公司行使解除权收回该房屋。时昌公司对于房屋所有权的取得并非基于买卖。2.黄建华与殷立琦订立的《长期房产房屋租赁合同》中明确约定：租金付款方式为在巢建英欠黄建华欠款中扣除。该租赁合同签订目的是黄建华为了使其与巢建英的债权得到清偿，同意巢建英用其女儿房屋的使用权分期抵偿债务，并且在黄建华起诉巢建英偿还债务时已经使用期间的租金予以扣除。因此，黄建华与殷立琦订立的所谓租赁合同实际上是以租抵债的合同，并非合同法意义上出租人与承租人签订的房屋租赁合同，并且时昌公司取得房屋所有权并非买卖合同关系，故本案不适用“买卖不破租赁”规则。3.时昌公司作为案涉房屋所有权人，享有对不动产占有、使用、收益和处分的权利。黄建华取得使用权是基于债权，不能对抗时昌公司对该房屋享有的物权。4.基于上述事实，一审法院适用《中华人民共和国物权法》完全符合事实与法律规定。时昌公司向一审法院起诉请求：1.判令黄建华立即迁让，返还江南经典花园1幢乙单元2002号房屋。2.本案诉讼费由黄建华承担。一审法院认定事实：2008年3月17日时昌公司（出卖人）与殷立琦（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定殷立琦以41万元的价格购买时昌公司开发的位于江南经典花园1幢乙单元2002号房，其中首付款支付10万元，向银行贷款31万元。此后殷立琦未能按约偿还贷款2014年10月29日中国银行股份有限公司常州分行诉至一审法院，一审法院作出(2014)天商初字第1368号民事判决书，判决殷立琦偿还借款本金276168.62元及利息；巢建英、时昌公司对殷立琦的上述债务承担连带清偿责任；若其履行了保证义务，则依法取得追偿权。2015年9月25日时昌公司向中国银行履行了全部保证义务。2015年10月23日时昌公司向常州仲裁委员会申请仲裁，要求解除其与殷立琦的《商品房买卖合同》，并协助办理撤销备案等相关手续。2016年3月7曰常州仲裁委员会作出2015常仲裁字第353号仲裁裁决书，裁决解除时昌公司与殷立琦的《商品房买卖合同》殷立琦协助时昌公司办理注销合同备案手续......此后殷立琦未按裁决内容履行义务，时昌公司向常州市中级人民法院申请强制执行，该院于2017年3月1日作出（2017)苏04执39号执行裁定书，裁定解除时昌公司与殷立琦签订的江南经典花园1幢乙单元2002房的《商品房买卖合同》，殷立琦协助时昌公司办理注销合同备案手续，并承担案件执行费用。现时昌公司已注销合同备案手续，该房屋为时昌公司所有。另查明，2010年元月1日殷立琦委托巢建英将位于江南经典花园1幢乙单元2002室房屋出租给黄建华使用，租期自2010年元月起，每月租金2000元，付款方式在巢建英欠黄建华欠款中扣除。2015年4月2日黄建华以巢建英、殷立琦欠款未还为由诉至江苏省常州市武进区人民法院，该院作出（2015)武民初字第779号民事判决书，判决巢建英于判决发生法律效力之日起二十日内向黄建华归还欠款89万元（自2014年8月1日起至黄建华归还房屋之日止，按照2000元/月计算的租金可抵扣巢建英对黄建华所负的欠款），殷立琦在41万元金额范围内对巢建英的前述债务承担连带清偿责任，驳回黄建华的其余诉讼请求。巢建英不服该判决上诉至江苏省常州市中级人民法院，法院判决驳回上诉，维持原判。2019年10月21日时昌公司向黄建华发出《解除租赁合同通知》一份，要求黄建华搬离案涉房屋。上述事实，有商品房买卖合同、（2014)天商初字第1368号民事判决书、银行情况说明书、仲裁裁决书、江苏省常州市中级人民法院执行裁定书、常州市商品房买卖合同备案注销申请表、商品房初始登记权属清册、（2015)武民初字第779号民事判决书、当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。物权具有排他性，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中江南经典花园1幢乙单元2002室房屋为时昌公司所有，故其对该房屋享有物权，其要求黄建华返还房屋，于法有据，法院予以支持。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。本案中殷立琦与黄建华订立的《长期房产房屋租赁合同》中约定:租金付款方式在巢建英欠黄建华欠款中扣除。该租赁合同订立的目的是，黄建华为了使其与巢建英的债权得到清偿，同意巢建英用其女儿殷立琦的房屋使用权的方式分期抵偿债务，在黄建华起诉巢建英偿还债务时将已经使用期间的租金予以扣除，因此该租赁合同实际上是一种以租抵债的合同，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。其次时昌公司非因买卖关系取得房屋所有权，而是殷立绮存在未能偿还贷款的违约行为后，时昌公司行使合同解除权后收回房屋，该房屋自始都没有登记在殷立琦名下，殷立琦对该房屋仅享有债权，而非物权，黄建华取得使用权也是基于债权，故不能对抗时昌公司对该房屋享有的物权。综上黄建华的答辩意见法院不予采信，黄建华应将案涉房屋返还时昌公司。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条的规定，一审法院判决：黄建华于判决发生法律效力之日起二十日内将江南经典花园1幢乙单元2002号房屋腾空返还给常州时昌房地产开发有限公司。案件受理费100元，由黄建华负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。另查明，时昌公司一审起诉时的诉讼请求为：判令解除殷立琦与黄建华签订的长期房产租赁合同，并在解除后黄建华立即迁让。本案在二审中的争议焦点为：本案是否适用“买卖不破租赁”规则？本院认为：黄建华与殷立琦订立的以租抵偿协议，实质上也属于房屋租赁合同，只是租金是以抵债的形式支付。但殷立琦在签订上述以租抵偿协议之时，对案涉房屋仅享有债权，而非物权，即其在签约时具有案涉房屋的处分权，但该处分权并非依物权而产生，而是预期将来一定时间内取得物权。在时昌公司行使解除权并申请撤销案涉房屋的合同备案后，殷立琦已经丧失对案涉房屋的处分权，因此，黄建华与殷立琦订立的以租抵偿协议因未获得所有权人时昌公司的追认已经无法继续履行。虽然时昌公司以所有权人的身份要求解除第三方殷立琦与黄建华订立的以租抵偿协议不当，但其真实意思并非追认上述以租抵偿协议的效力，而是以所有权人的身份要求黄建华返还房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因本案不属于所有权变动的情形，而是处分权人丧失处分权的情形，故一审判决认定本案不适用上述法律规定的“买卖不破租赁”规则并无不当。综上，黄建华的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄建华负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年九月二十一日法官助理 潘 军书 记 员 陆岷孜