河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终3478号 上诉人（原审原告、反诉被告）：涉县旭升五金交电有限公司，住所地涉城镇振兴路178号。 法定代表人：江贵海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯彦军，河北恒星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：郝江花，女，1981年5月6日出生，汉族，住河北省邯郸市涉县。 委托诉讼代理人：李海斌，河北鼎岳律师事务所律师。 上诉人涉县旭升五金交电有限公司（以下简称旭升公司）因与被上诉人郝江花房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省涉县人民法院（2020）冀0426民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人涉县旭升五金交电有限公司的法定代表人江贵海及代理人冯彦军、被上诉人郝江花的代理人李海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旭升公司上诉请求：1、撤销涉县人民法院（2020）冀0426民初839号民事判决第（一）、（二）、（三）项；2、判决确认被上诉人2020年5月8日的“解除合同通知书无效”；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一审判决在驳理部分提到了两个问题，一是上诉人单方解除2017年5月3日与苑金霞所签租赁合同是否违法问题；另一个是上诉人与被上诉人于2020年4月3日所签租赁合同是否存在问题。上诉人与苑金霞解除合同问题，在2017年5月3日上诉人与苑今霞签订的租赁合同中，并无允许苑金霞转租该门市房的约定，根据法律规定苑金霞未经上诉人知情和同意情况下，擅自于2019年5月6日将涉案房屋转租给被上诉人，上诉人在得知情况后，上诉人与苑金霞2017年5月3日所签租赁合同，解除租赁合同通知于2020年3月25日到达苑金霞时已经解除，至于苑金霞是否存在异议尚未可知。一审判决在无任何证据的情况下，就认定上诉人“未与苑金霞对原租赁合同作出妥善解决”实为臆断。上诉人于2020年4月3日与被上诉人所签租赁合同问题，该租赁合同是双方真实意思的表达，对其真实性、合法性合同双方当事人均无异议，一审判决也予以认定。既然合同合法有效，上诉人依约收取被上诉人的租金，怎么就“明显不当”了呢？，至于苑金霞在收到上诉人的解除合同通知书后如果有异议，应当依据《合同法》第九十六条规定向人民法院提起诉讼请求确认解除合同的效力，这才是依法维权。苑金霞抛开法定的程序上的权利非法将被上诉人所租门市上锁、打人、阻挠被上诉人经营的行为属于违法行为对由此所产生的后果，完全应当有苑金霞承担。而一审判决却是不分是非，将苑金霞的行为强加在上诉人的头上，以此认定上诉人违约，即使从法律上讲，苑金霞的违法侵权行为和上诉人是否违约所体现的是两种不同的法律关系，不能混为一谈，一审判决将两者混为一谈实属错误。在签订此合同前，苑金霞就将此房屋转租给被上诉人，此信息也是上诉人告诉被上诉人的，在上诉人解除与苑金霞租赁合同前后，该门市房屋的实际使用人就是被上诉人，其对上诉人解除与苑金霞合同之事及过程清清楚楚，之所以和上诉人签订合同，当然是因为上诉人与其约定的房租比苑金霞收取的少10000元，而且，2020年5月20日前一段时间由其无偿使用，未计算在合同期间内。因此被上诉人对签订此合同的利害关系是明知的。在此合同中，上诉人的义务就是将案涉房屋交于被上诉人使用，而事实上，上诉人已经履行了该义务，对此，被上诉人在反诉状上明确认可，即在其使用该房屋经营期间苑金霞带领多人于2020年4月6日、5月6日两次锁门、打人。从逻辑上讲，如果上诉人未将该房屋交于被上诉人，苑金霞就不会将被上诉人门市上锁，也不会影响被上诉人的正常营业。至于《判决》所认定的“上诉人单方解除与苑金霞的租赁合同，是原租赁合同权利、义务尚处于不确定状态，故原告旭升公司辩称苑金霞的违法行为不等于自己的违法行为，不同意解除与被告郝江花签订的租赁合同理由，不予采纳”更是无法无据。前已述及，对于上诉人单方解除与苑金霞的租赁合同，是上诉人行驶法律赋予的权利，按照《合同法》第九十六条规定，解除合同通知书到达对方时合同即解除，难道说上诉人按照被上诉人所主张那样，等苑金霞三个月内不提起诉讼再向外租赁该房屋吗？另外在退一步讲，假如《判决》解除合同的理由正确，按照《合同法》第九十七条的规定，在判决上诉人返还被上诉人租金的同时，被上诉人也应当将上诉人交付给其的门市房屋同时返还给上诉人，这也是法律对当事人权利平等保护的必然要求。然而《判决》结果未体现平等保护原则；一审判决程序违法。本案中上诉人提起的确认之诉，即请求人民法院确认被上诉人的解除合同通知书无效。如果人民法院支持了上诉人的诉请，则与被上诉人的租赁合同不在继续履行，被上诉人所提起的反诉显然是多此一举，导致同一合同解除两次的事实。 郝江花答辩称，涉县旭升五金交电有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 涉县旭升五金交电有限公司向一审法院起诉请求：一、确认被告于2020年5月8日“解除合同通知书”无效；二、诉讼费由被告承担。 郝江花向一审法院提出反诉请求：一、判决解除原、被告于2020年4月3日签订的《租赁合同》；二、判决原告旭升公司返还被告所交的租赁费100000元，并支付自起诉之日至实际返还之日止的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、判决原告旭升公司支付被告违约金5000元；四、诉讼费由原告旭升公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月3日，原告旭升公司（作为甲方、出租方）与苑金霞（作为乙方、承租方）签订一份《涉县旭升五金交电有限公司承租门市合同书》，合同约定苑金霞租赁了原告旭升公司五金大厦从东至西第八号门市。租赁期限六年，自2017年5月18日至2023年5月17日，年租金为70000元。同时合同还约定的双方的其他权利与义务。2019年5月6日，苑金霞（作为甲方、出租方）与被告郝江花（作为乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定苑金霞将租赁原告旭升公司五金大厦从东至西第八号门市转租给被告郝江花，租期一年，自2019年5月7日至2020年5月6日，年租金为110000元。约定乙方在租赁期间不准私自转让，及双方的其他权利与义务。2020年3月25日原告旭升公司向苑金霞邮寄送达了一份《解除合同通知书》，内容为：我公司与你于2017年5月3日签订了《涉县旭升五金交电有限公司承租门市合同书》，但，我公司发现你于2019年5月6日在未经我公司知道和同意的情况下，擅自将租赁我公司的门市转租给他人，你的转租行为侵害了我公司的权益。故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，现通知你如下：解除我公司与你于2017年5月3日签订的《涉县旭升五金交电有限公司承租门市合同书》，请你在收到此通知之日起三日内将该门市腾空交于我公司。2020年4月3日原告旭升公司（作为甲方、出租方）与被告郝江花（作为乙方、承租方）签订了一份《租赁合同》，合同约定原告旭升公司将五金大厦从东至西第八号门市租赁给被告郝江花使用，租赁期限一年，2020年5月20日至2021年5月19日。租金100000元。租赁期间，未经甲方许可，乙方不得将所租门市转租他人。同时还约定了违约金5000元和其他的权利与义务。同日，被告郝江花向原告旭升公司交纳了租赁费100000元，原告为被告出具了收款凭据。原租赁户苑金霞收到原告作出的解除合同通知书，并得知原、被告签订租赁合同后，于2020年4月6日、5月6日带人到租赁门市换锁并阻拦被告经营。2020年5月7日原告旭升公司组织人员打开租赁房屋后与苑金霞方人员发生打架，并报警。2020年5月8日被告郝江花向原告旭升公司送达了一份《解除合同通知书》，内容为：我与贵公司于2020年4月3日签订了《租赁合同书》，但，苑金霞4月7日擅自到门店闹，并锁门影响门店正常营业，考虑到贵公司内部纠纷将来可能影响门店不能正常经营，我于4月14日口头通知贵公司解除合同，并于合同到期后搬离门店。5月6日下午苑金霞因与你公司纠纷再次到门店锁门，严重影响门店声誉，严重损害了我们经营的权利。因贵公司内部矛盾导致门店不能经营，现通知贵公司如下：解除我与贵公司于2020年4月3日签订的《租赁合同书》，请贵公司在收到通知起二日内将房租壹拾万元退回。原、被告因租赁事宜未达成协商意见，遂诉至法院。 一审法院认为，原告旭升公司与苑金霞于2017年5月3日签订的《涉县旭升五金交电有限公司承租门市合同书》，于2020年4月3日与被告郝江花签订的《租赁合同书》，及2019年5月6日苑金霞与被告郝江花签订的《房屋租赁合同》，均由当事人签字盖章，且对其真实性、合法性不持异议，应予以认定。本案中原、被告对原租赁户苑金霞到涉案门市阻拦经营，锁门闹事的事实均无异议，应予以认定。本案争议的焦点为：被告郝江花因原租赁户苑金霞阻拦租赁门市经营于2020年5月8日向原告旭升公司送达解除合同通知书，要求解除原、被告于2020年4月3日签订的《租赁合同书》有无法律依据。结合本案查明的事实，原告旭升公司在与苑金霞签订的原租赁合同履行期限届满前，于2020年3月25日向苑金霞邮寄送达了解除合同通知书，在未与苑金霞对原租赁合同作出妥善解决之前，于2020年4月3日对涉案租赁门市与被告另签租赁合同，且未能保证租赁合同的有效履行和合同目的的有效实现，便收取被告租赁费的行为，明显不当。因原、被告签订的房屋租赁合同因原告原因致合同目的无法实现，原告旭升公司对此应承担违约责任，故被告郝江花请求解除与原告旭升公司签订的房屋租赁合同，并要求其返还租赁费和承担违约责任的诉求，符合法律规定，应予支持。苑金霞系原租赁合同的承租方，当事人，在原租赁合同期限届满前，原告单方解除租赁合同，使原租赁合同权利、义务尚处于不确定状态。故原告旭升公司辩称苑金霞的违法行为不等同于自己违约行为，不同意解除与被告郝江花签订的租赁合同的理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告涉县旭升五金交电有限公司于2020年4月3日与被告郝江花签订的房屋《租赁合同书》；二、原告涉县旭升五金交电有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告郝江花租赁费100000元，并支付逾期利息（以100000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月13日起计算至全部清偿之日止的利息）；三、原告涉县旭升五金交电有限公司于本判决生效之日起三日内支付被告郝江花违约金5000元；四、驳回原告涉县旭升五金交电有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半交纳为40元，反诉费2400元，减半交纳为1200元，由原告涉县旭升五金交电有限公司承担。 本院经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，旭升公司上诉所提的两个问题，一是其单方解除2017年5月3日与苑金霞所签租赁合同是否违法问题；另一个是旭升公司与郝江花于2020年4月3日所签租赁合同是否存在问题。 一、关于旭升公司单方解除2017年5月3日与苑金霞所签租赁合同是否违法问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。但在旭升公司与苑金霞于2017年5月3日签订的租赁合同中，双方没有约定该意思表示的条款，虽然苑金霞在未经旭升公司知情和同意情况下，于2019年5月6日将涉案房屋转租给郝江花，旭升公司在得知情况后，即便依据《合同法》九十四条及上述规定，旭升公司于2020年3月25日给苑金霞的通知，解除其与苑金霞签订的房屋租赁合同符合法律规定，但因苑金霞得到通知后，带领多人于2020年4月6日就到案涉门市所谓“闹事”，意味着苑金霞并不同意与旭升公司解除于2017年5月3日所签租赁合同，此时双方应妥善解决纠纷，必要时可进行诉讼解决。一审就此认定旭升公司未与苑金霞对原租赁合同作出妥善解决并无不当。 二、关于旭升公司与郝江花于2020年4月3日所签租赁合同是否存在问题的问题。 旭升公司于2020年4月3日与郝江花所签租赁合同，是双方真实意思表示，一审判决亦认定合同合法有效，旭升公司依约收取郝江花的租金，不存在不当问题，一审认定明显不当不妥，本院予以纠正。双方所签合同虽然不存在问题，并不意味着双方不能按照约定或法律规定而行使解除合同问题。在本案中，因苑金霞在收到上诉人的解除合同通知书后，苑金霞带领多人于2020年4月6日、5月6日两次锁门已表示存在异议，苑金霞的行为明显表明不同意解除租赁合同，在这种情形下，旭升公司应与苑金霞协商解决。使其与郝江花签订的合同正常履行。但因苑金霞带领多人于2020年4月6日、5月6日两次锁门的行为，明显使旭升公司与郝江花签订的合同无法继续履行，致使郝江花签订合同的目的无法实现。在此情况下，郝江花依据法律规定书面通知要求解除与旭升公司的租赁合同符合法律规定，旭升公司请求确认郝江花2020年5月8日的解除合同通知书无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。旭升公司与郝江花签订租赁合同后，旭升公司并不存在交付郝江花门市问题，只是因为旭升公司未能与苑金霞协商解决租赁纠纷，致使苑金霞两次锁门，导致郝江花租赁合同目的无法实现。一审判决解除旭升公司与郝江花租赁合同的情况下，判决旭升公司返还租金正确，但判决赔偿郝江花5000元违约金不妥，本院予以纠正。因苑金霞两次锁门，导致案涉门市由苑金霞实际占用，旭升公司与苑金霞的合同问题可通过司法解决，要求其继续租赁或解除租赁合同返还门市，不必再令郝江花返还门市。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持河北省涉县人民法院（2020）冀0426民初839号民事判决第一、二、四项； 二、撤销河北省涉县人民法院（2020）冀0426民初839号民事判决第三项。 一审案件受理费负担不变；二审案件受理费2400元，由上诉人涉县旭升五金交电有限公司2300元，由被上诉人郝江花负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  王双振 审判员  张树刚 审判员  米秉华 二〇二〇年九月十七日 书记员  张倩文 ——