广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初79号原告:覃永光，男，1981年8月21日，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区**************。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区********。诉讼代表人：广东金桥百信律师事务所，肇庆市鼎湖天标投资有限公司管理人。委托诉讼代理人：易丽萍，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴天雄，广东金桥百信律师事务所实习人员。原告覃永光诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，因本院裁定受理肇庆市鼎湖天标投资有限公司破产清算，于2020年2月20日中止本案诉讼。肇庆市鼎湖天标投资有限公司管理人已产生，本院于2020年9月3日恢复本案诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告覃永光，被告的委托诉讼代理人易丽萍、吴天雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告签订的认购书解除；2.判令被告赔偿原告双倍定金40万元；3.判令被告支付20万元定金的31个月的利息31904元（按照2017年银行同期贷款利率4.75%×1.3倍×31个月），并返还原告20万元定金；4.被告承担本案全部诉讼费用。（合共金额631904元）事实和理由:原告于2017年5月2日在被告售楼部与被告签订购房认购书，认购被告天标山水星御三幢1201房，并向被告支付20万元的定金，被告向原告开具定金收据并有盖章。但自签订购房认购书至今已有31个月，被告仍未与原告签订《商品房买卖合同》和交付相关房产。在此期间，原告及其他相同情况的购房者多次到被告公司要求签订正式的商品房买卖合同，但一直都未能如愿，并多次到鼎湖区住建局、鼎湖区信访办反映情况，但均没有结果。直至2019年11月份，原告至肇庆市鼎湖区住房和建设局了解情况，得知被告早已将原告所认购的肇庆市鼎湖区新城西二区大标山水星御第一期三幢1201房出售给中国二十二冶集团有限公司广东分公司。综上所述，被告根本没有与原告签订上述房产的《商品房买卖合同》的可能性，更无法向原告交付该房产，其行为已属事实上的违约，故被告理应承担其违约责任。原告与被告签订的天标山水城认购书只是份认购证明文件，而不是合同。因为该认购书的约定明显对原告不公平，认购书只对原告权利与义务有约定但对被告的权利有约定而义务却没有约定的。根据《中华人民共和国合同法》第五条和第四十条明确规定当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利和义务，“显失公平”的合同为可撤销合同。所以原告认为该认购书内的约定为法律所不支持的。被告收取原告定金而一直拒绝与原告签订商品房买卖合同，明显违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立本合同担保的，给付定金一方拒绝订立主合同的无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定。因此，原告为维护自身的合法权益，向法院起诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：根据管理人接管的被告销控表，原告是天标一期三幢1201房的业主，房款总价789646元已经支付20万元，原告主张双倍返还定金及返还20万元及利息是重复计算的。由于房款总价是789646元，虽然合同约定定金是20万元，但根据法律规定，定金应不超过合同总价的20%，因此本案定金应为157929.2元，超出部分应为预付款。原告举证如下：1.购房认购书、定金收据，证明原告认购了被告开发的一期三幢1201房，并支付了20万元定金；2.信访事项受理告知书、信访事项处理意见书（复印件）各一份，证明被告未与原告签订证实的房屋买卖合同，原告向有关部门投诉。被告未提交证据。经审理查明：2017年5月2日，原告作为乙方（买受人）与被告作为甲方（出卖人）签订《标山水星御【天标·山水城】认购书》（以下简称《认购书》），约定原告认购被告开发的肇庆市鼎湖区天标山水星御【天标·山水城】一期3栋1201房，成交价789646元，付款方式为按揭付款，定金20万元须于签订本《认购书》时付清，首期楼款239646元（含定金）须于2017年9月15日前付清并签署《商品房买卖合同》，同时与出售人指定的银行办妥商品房抵押贷款手续，贷款金额55万元等。签订《认购书》后，原告于当日通过刷卡方式向被告支付了定金20万元，被告出具了收据确认收到原告购房定金20万元。此后，因被告原因，被告至今没有与原告签订《商品房买卖合同》。另查明，经本院函询肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局，截至2020年9月9日，上述商品房已网签在中国二十二治集团有限公司广东分公司名下。庭审中，对于原、被告签订《认购书》后为何不签订正式的商品房买卖合同的问题，原告表示系被告一直不与原告签订，且于2019年得知被告将案涉房产卖给了中国二十二治集团有限公司广东分公司，因此提起本案诉讼；被告表示当时被告欠中国二十二治集团有限公司广东分公司的工程款，因此用部分房产抵扣了工程款，办理了网签，但该公司是同意被告出售的，在新的业主办理网签时，解除被告与该公司的网签合同。再查明，本院于2020年2月19日裁定受理申请人肇庆市鼎昇房产有限公司、肇庆市丰裕混凝土有限公司对被告的破产清算申请。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。原告与被告于2017年5月2日签订的《认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于案涉《认购书》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告订立《认购书》后，原告依约向被告支付案涉商品房的20万元定金，但被告因其自身原因一直未按《认购书》约定与原告签订商品房买卖合同，已构成违约，应承担相应的违约责任；且案涉商品房现已网签在中国二十二治集团有限公司广东分公司名下，原、被告订立《认购书》的目的无法实现，现原告请求解除案涉《认购书》，被告对此也没有异议，本院予以支持。关于被告应返还原告款项的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”因本案约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十，故被告应返还原告购房总价款789646元的20%即157929.2元的双倍为315858.4元，剩余房款42070.8元应作为原告支付购买案涉商品房的购房款，被告应予如数返还；对原告主张超过的部分，本院不予支持。关于原告主张的利息问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”同理，法定违约金（利息）也应适用上述规定。对原告主张被告收到原告20万元定金的31个月利息赔偿，因本案原告已选择适用定金条款，且该数额足以弥补原告之损失，故不应再重复计付利息。因此，本院对原告该主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告覃永光与被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于2017年5月2日签订的《标山水星御【天标·山水城】认购书》自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起向原告双倍返还购房定金315858.4元；三、被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在该判决发生法律效力之日起向原告返还购房款42070.8元；四、驳回原告覃永光的其他诉讼请求。本案受理费5059.52元，由原告覃永光负担1725.05元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担3334.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员 梁 宇二〇二〇年九月二十八日书记员 梁亚秋