天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2910号上诉人（一审被告）：天津鲁能置业有限公司商业管理分公司，住所地天津市南开区水上北道与水上东路交口鲁能国际中心第8层。负责人：柳世春，总经理。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，天津长丰律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：天津鲁能置业有限公司，住所地天津市南开区水上北道与水上东路交口鲁能国际中心第9层。法定代表人：曲勇，董事长。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，天津长丰律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司，住所地天津市南开区水上东路绿荫广场1和2号鲁能城购物中心B1F-C10、14号。负责人：冯进红，经理。委托诉讼代理人：宋燕静，女，该公司职工。委托诉讼代理人：常为，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。上诉人天津鲁能置业有限公司商业管理分公司（以下简称鲁能商管公司）、天津鲁能置业有限公司（以下简称鲁能置业公司）因与被上诉人联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司（以下简称联睿通达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初7546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鲁能商管公司、鲁能置业公司的共同委托诉讼代理人安好，被上诉人联睿通达公司的负责人冯进红及其委托诉讼代理人宋燕静、常为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁能商管公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判鲁能商管公司无需赔偿被上诉人设施设备损失1675025元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定涉案商铺内的装修损坏、设施设备损坏系上诉人鲁能商管公司擅自拆除导致属于认定事实错误，上诉人鲁能商管公司履行对商场管理的职责，采取措施防止损失的进一步扩大，相关损失应当由被上诉人自行承担。联睿通达公司辩称，由于涉案商铺漏水导致不能正常经营，在未经我方同意的情况下，上诉人鲁能商管公司无权擅自拆除设施设备。该商铺的设施设备具有证据属性，上诉人具有维护好现场的义务，上诉人鲁能商管公司应当承担赔偿责任。鲁能置业公司上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四、五、六项，改判一审判决第二项为上诉人鲁能置业公司无需返还被上诉人装修押金50000元，履约保证金12970元；改判一审判决第三项为上诉人鲁能置业公司无需赔偿被上诉人装修损失357310元；改判一审判决第四项为上诉人鲁能置业公司无需赔偿被上诉人设施设备损失1675025元；改判一审判决第五项为被上诉人支付上诉人鲁能置业公司自2018年1月20日至2018年8月8日期间的房屋租金225990元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年6月30日为234089元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）及自2018年8月9日至实际返还房屋之日的房屋使用费331452元；改判一审判决第六项为被上诉人自行承担评估费用110038元；改判一审判决第七项为被上诉人支付上诉人鲁能置业公司自2018年1月20日至2018年8月8日期间的物业管理费204319.73元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年6月30日为21164.22元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算），支付自2018年1月20日至2018年8月8日期间的市场推广费29719.23元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年6月30日为3078.43元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算），支付自2018年1月20日至2018年8月8日期间的P0S使用费1400元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年6月30日为144.16元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算），支付自2018年4月21日至2018年11月20日抄表期间的电费35027.62元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年3月5日为3219.11元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算），支付合同解除的违约金101835元；本案诉讼费、反诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1．涉案商铺的装修押金应由鲁能商管公司退还给被上诉人；2．鲁能置业公司并未参与商铺的清理工作，并非清理商铺的实施主体；3．涉案商铺的电子钥匙均由被上诉人掌握，鲁能置业公司不可能另行加锁，被上诉人理应按照原合同标准支付房屋占用费；4．依照合同约定，被上诉人应向鲁能置业公司支付物业管理费、市场推广费、POS机使用费及相应逾期付款违约金。5．一审法院没有明确漏水、强行拆除、折旧等因素造成损失的原因力大小，鲁能置业公司不应承担装修损失及设备损坏的全部责任。联睿通达公司辩称，涉案租赁合同的原承租人已于2017年11月27日向鲁能置业公司交付了装修保证金，基于合同权利义务的概括转移，应由鲁能置业公司返还装修保证金。涉案商铺因漏水、温度过低、顶部落石等原因进行多次维修，造成被上诉人不能正常经营，已经构成根本违约。被上诉人投入大量资金进行装修，然而涉案商铺无法正常使用，装修的损失自然应由鲁能置业公司承担。设备损失是由于鲁能置业公司在未经被上诉人同意的情况下，擅自拆除并搬离，造成很多贵重电子设备不能继续使用。在合同履行过程中，被上诉人并无违约之处，是鲁能置业公司的违约导致合同不能继续履行，因此被上诉人无需支付解除合同违约金等费用。联睿通达公司向一审法院起诉请求：1．判令确认联睿通达公司与鲁能置业公司、鲁能商管公司的租赁合同关系已经于2018年8月8日解除；2．判令鲁能置业公司返还联睿通达公司装修押金50000元、履约保证金129270元、电费8000元及漏水事故保险理赔款199800元，共计387070元；3．判令鲁能置业公司、鲁能商管公司共同赔偿联睿通达公司经济损失共计2032335元；4．本案诉讼费、鉴定费等全部诉讼费用由鲁能置业公司、鲁能商管公司承担，由鲁能置业公司、鲁能商管公司直接给付联睿通达公司。鲁能置业公司向一审法院提出反诉请求：1．判令联睿通达公司支付自2018年1月20日至2018年8月8日期间的房屋租金225990元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年6月30日为234089元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）；2．判令联睿通达公司支付自2018年1月20日至2018年8月8日期间的物业管理费204319.73元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年6月30日为21164.22元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）；3．判令联睿通达公司支付自2018年1月20日至2018年8月8日期间的市场推广费29719.23元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年6月30日为3078.43元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）；4．判令联睿通达公司支付自2018年1月20日至2018年8月8日期间的P0S使用费1400元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年6月30日为144.16元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）；5．判令联睿通达公司支付自2018年4月21日至2018年11月20日抄表期间的电费35027.62元及自上述款项应付之日起至实际款项给付之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年6月30日为3219.11元（按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）；6．判令联睿通达公司承担合同解除的违约金101835元（按合同解除时三个月的租金计算）；7．判令联睿通达公司承担自2018年8月9日至实际返还房屋之日的房屋占用费331452元（按解除时的日租金计算，标准为每天1116元）；8．诉讼费由联睿通达公司承担，由联睿通达公司直接给付鲁能置业公司。一审法院认定事实：2017年11月20日，鲁能置业公司与案外人亚珠联（天津）珠宝检测技术服务有限公司（以下简称亚珠联公司）签订《天津鲁能城购物中心商铺租赁合同》，约定：亚珠联公司承租鲁能置业公司所有的编号为C10/C14商铺，作为梦炫世界的经营商，经营项目为主题公园；商铺租赁面积合计为558平方米，双方同意商铺按558平方米计算相关租赁费用，包括但不限于保证金、租金、物业费、推广费及其他相关费用；本合同签署之日，亚珠联公司应向鲁能置业公司缴纳相当于该商铺2个月的固定租金与2个月物业管理费总额，作为本合同的履约保证金，共计129270元；鲁能置业公司有权在亚珠联公司欠付以下款项时，以履约保证金抵扣以下款项：租金、物业服务费、能源费用、推广服务费、收银机使用费。本合同项下亚珠联公司应向鲁能置业公司支付的其他费用……；亚珠联公司应自计租日起向鲁能置业公司或鲁能置业公司委托的物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，标准为按该房屋的计租面积计算，计租日起每月每平方米55元，即每月物业服务费标准为30690元；亚珠联公司自实际接收该房屋之日起应承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用。亚珠联公司经营所产生的水、电、燃气费用，由亚珠联公司自行承担。对于专营单位收费到户的，亚珠联公司应按照专营单位相关收费标准缴纳费用，对于鲁能置业公司提供计量装置，独立设表计量计费的，亚珠联公司按照鲁能置业公司核定的价格缴费；非鲁能置业公司原因造成的水、电、燃气等供应的中断，不得作为亚珠联公司拒付应付租赁及相关费用的理由，若亚珠联公司未按规定时间交纳水、电费等，除按合同约定承担违约金外，鲁能置业公司有权暂停水、电等的供应，且……；鲁能置业公司将不时为该商场进行商业推广活动，亚珠联公司同意接受鲁能置业公司的推广活动并承诺为此向鲁能置业公司按时支付推广费，每月每平方米8元，合计每月4464元。推广费按季预付。租赁期第一个月及最后一个月的推广费以亚珠联公司在该月实际租赁的天数乘以日推广费计算。租赁期内，鲁能置业公司有权……。为免异议，亚珠联公司不得以鲁能置业公司未进行推广活动为由拒绝或迟延支付租金及物业管理费等相关费用。亚珠联公司在此理解并接受，鲁能置业公司有权自行决定推广费的使用方式或推广活动的开展方式、频率、规模、或效果向亚珠联公司作出任何的承诺或保证，亦不承担任何的责任；本合同除另有约定外，亚珠联公司须按“先付款后使用”的原则，在每月25日前（如遇节假日则提前至法定节假日的最后一天）将下月应付的租金、物业管理费、推广服务费及其他月付费用支付到鲁能置业公司账户或以现金方式缴纳完成。如上述费用计算起始日或届满日不是自然月首日或最后一日，则该月款项应按照亚珠联公司在该月实际租用日数支付；若亚珠联公司违反本合同前述费用支付约定，未在约定日期内全额缴纳租金、物业管理费、推广服务费、能源费及其他一切应付费用，鲁能置业公司有权每日向亚珠联公司按所欠费用的5‰计算收取定额违约金，若亚珠联公司迟延缴纳前述款项任何一项超过5日或该合同年内累计迟延缴纳任何款项超过3次，则视为亚珠联公司重大违约，鲁能置业公司有权解除本合同并按违约条款执行；若亚珠联公司违反本合同前述费用支付约定，未在约定日期内全额缴纳租金、物业管理费、推广服务费，能源费及其他一切相关费用，亚珠联公司迟延缴纳前述款项超过1日，鲁能置业公司有权停止商铺一切能源供应，由此造成的一切损失由亚珠联公司自行承担；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，亚珠联公司应当将商铺恢复原状并交还鲁能置业公司。该期限为本合同项下该房屋之交还期。未按时交还的，亚珠联公司每逾期一日须按合同终止时日租金为标准，向鲁能置业公司双倍支付违约金。合同终止后10日，该商铺内亚珠联公司物品仍未移除的，视为放弃所有权，鲁能置业公司可自行移除，但由此造成的全部费用均应由亚珠联公司担。该合同第十九条违约责任约定：在不影响发生亚珠联公司违约后鲁能置业公司的其他权利的情况下，如果本合同的租金、物业服务费、应付款项，包括亚珠联公司根据本合同应向鲁能置业公司赔偿的一切金额或任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，鲁能置业公司有权就亚珠联公司逾期未支付部分按照每日万分之三的标准收取逾期违约金。逾期30日，鲁能置业公司有权解除合同并追究亚珠联公司违约责任；亚珠联公司未按合同约定履行其他义务的，鲁能置业公司可书面通知其限期改正（期限由鲁能置业公司自行决定）或履行。期满仍未改正或履行的，鲁能置业公司有权解除本合同并追究亚珠联公司的违约责任；因亚珠联公司的原因导致合同解除或亚珠联公司单方解除合同，鲁能置业公司不予退还亚珠联公司缴纳的履约保证金及亚珠联公司预先支付但尚未发生实际产生的租金，同时亚珠联公司应当按照合同解除时当租约年度平均月租金标准，向鲁能置业公司支付三个月的租金作为违约金，如果违约金不足以弥补损失的，应予以赔偿；在任何情况下，不论基于违约、侵权、或其他，不论鲁能置业公司的行为属于故意、过失、或其他，鲁能置业公司均不应对亚珠联公司的任何间接损失、或有损失、纯经济损失、内部人工损失、预期可得利益损失、中断营业损失，或任何其他类似的损失负责。如果本协议的任何其他条款与本条款发生冲突，则本条款的效力优先。同时，该合同附件一《主要租赁条件》约定：计划进场日暂定为2017年11月，合同期自交付日起3＋2年止，装修期自交付日起30自然日止，开业日暂定为2017年12月；计租日为亚珠联公司装修期届满次日或实际开业日（以两者中较早日期为准）。租金分的计算方法为固定租金的形式，于计租日起算的第一、第二年内每天每平方米2元，第三、第四年内每天每平方米2.5元……；推广宣传费为每月每平方米8元，收银机租用费为每台每月200元，收银机押金为每台5000元。附件六《POS收银系统补充协议》约定：鲁能置业公司向亚珠联公司提供并开放POS专用收银系统，亚珠联公司同意使用鲁能置业公司提供的POS专用收银系统，并接受其相关规定，并承诺为此向鲁能置业公司支付押金和月使用费；POS机押金为每台5000元；POS机使用费自起租日开始计算，首月及最后一个月不足或等于15日的，按半个月每台100元计算使用费，超过15日的按一个月每台200元计算使用费。亚珠联公司最晚应于每月第25个工作日之前与保底租金一并支付月使用费。首月使用费应于起租日前10日与首期保底租金一并支付。上述合同签订后，鲁能置业公司于2017年11月26日将C10、C14商铺交付给亚珠联公司。2017年11月27日，亚珠联公司给付鲁能商管公司装修押金50000元。同年11月28日，亚珠联公司办理进场手续。同年11月29日，亚珠联公司向鲁能置业公司支付履约保证金129270元。后联睿通达公司与鲁能置业公司、亚珠联公司及鲁能商管公司就亚珠联公司与鲁能置业公司签订的《天津鲁能城购物中心商铺租赁合同》所载权利义务概括转移给联睿通达公司，由联睿通达公司承继该合同。鲁能置业公司指定鲁能商管公司为购物中心提供管理服务，并由其从事商场管理及与之有关的其他事项的权利，四方签订《天津鲁能城购物中B1F-C10、C14梦炫世界铺位租赁合同权利义务概括转移协议》，约定：租赁物地址为天津市南开区水上东路绿荫广场1号和2号B1F-C10、C14梦炫世界商铺；亚珠联公司曾依原合同约定向鲁能置业公司支付保证金129270，本合同签订后视为联睿通达公司已向鲁能置业公司支付保证金，鲁能置业公司将依照原合同约定在条件具备后退还给联睿通达公司，亚珠联公司不再具有……；原合同自签订至今尚未产生租金，亚珠联公司有且仅有本合同第2条所述一次款项支付，四方对此事实予以确认；自本合同签订之日起，亚珠联公司将原合同中的全部权利义务概括转移给联睿通达公司，联睿通达公司以承租人身份承继原合同，承诺自本协议签订后取代亚珠联公司身份履行原合同约定的全部合同义务。原合同条款除涉及亚珠联公司身份的内容，其余不变，并由联睿通达公司作为合同相对人对此概括承受。同时，联睿通达公司同意鲁能商管公司为购物中心提供管理服务，并由其从事商场管理及与之有关的其他事项的权利。该本条内容为合同的一部分，并对联睿通达公司产生约束力；联睿通达公司应将本合同项下租金支付到鲁能置业公司指定的银行账户；联睿通达公司应将本合同项下除租金以外的其他费用，包括不限于物业管理费、推广服务费、POS使用费及押金、水电费、超时空调费等其他相关费用支付到鲁能商管公司指定的银行账户；本协议未提及的一切事项均依照原协议履行。上述协议签订后，联睿通达公司对B1F-C10（小凯乐园）、B1F-C14（梦幻世界）两个商铺进行了装饰装修，并购置了用于经营活动的相关设施设备。该两个商铺在装修期间发生漏水情况，鲁能商管公司在接到联睿通达公司的报修申请后委托其他单位进行了相应的维修。2018年1月20日，上述两个商铺对外正式开始营业。此后，该两个商铺自2018年1月22日至同年7月24日期间发生水管、屋顶等部位漏水情况19余次，鲁能商管公司对上述漏水问题进行了相应的维修。该漏水问题导致联睿通达公司承租的两个商铺内的装修及购置的投影仪、电脑主机、虚拟海滩等相关设施设备受损，也导致该两个商铺因鲁能置业公司、鲁能商管公司需对漏水问题进行维修而不能正常营业。此间，联睿通达公司于2018年5月25日向鲁能置业公司账户内转账预存电费8000元，于同年5月29日向鲁能商管公司账户内转账预存电费8000元。2018年8月5日，联睿通达公司向鲁能置业公司发送《通知函》，主要内容为：收到本函件之日起，双方的租赁合同关系即告解除；应自收到本函件之日起三日内，返还装修押金50000元、租赁费及物业费押金129270元，以及错打至鲁能置业公司账户的8000元，以及赔付因漏水造成的相关设备损失等。同年8月10日，鲁能商管公司回函联睿通达公司，主要内容为：同意与联睿通达公司解除租赁关系，具体退组事宜请服从营运部统一安排，按照规定流程办理；水损赔付需综合保险公司定损结果，综合双方……，暂时无法三日内答复等。同年10月9日，鲁能商管公司向联睿通达公司发送《关于督促解约商户尽快交还商铺的函》，主要内容为：联睿通达公司尽快按照合同12.2.1条约定清理商铺并交还，否则鲁能商管公司将按照合同第11条约定权利对遗留物品自行拆除，由此所产生的损失及费用将由联睿通达公司承担，所拆除物品将暂时保管……。同年10月17日，联睿通达公司委托相关律师事务所向鲁能置业公司、鲁能商管公司发送《律师函》，主要内容为：因鲁能置业公司、鲁能商管公司未能承担违约责任，履行退还相关费用，赔偿损失义务，联睿通达公司依照合同法相关规定有权行使不安抗辩权拒绝清理商铺的要求，且该商铺当前状态具有证据属性，对商铺进行清理将对该证据造成破坏……。希望双方就商铺清理相关事宜进行沟通并达成书面协议，联睿通达公司将及时对商铺进行清理。若鲁能置业公司、鲁能商管公司消极履行相关义务……。同日，鲁能置业公司委托相关律师事务所向联睿通达公司发《律师函》，主要内容为:双方签订的租赁合同已于2018年8月8日解除；收到本函之日起三日内支付欠款523973.74元；收到本函之日将商铺恢复原状交还并支付2018年8月9日至实际返还商铺之日的使用费及违约金；未按要求返还商铺，鲁能置业公司将自行移除商铺内遗留物品……。联睿通达公司未将两个商铺返还鲁能置业公司。同年10月18日，鲁能商管公司向联睿通达公司发送《告知函》，告知在经营期间由于汛期雨水造成的各种损失，不承担任何责任……。后联睿通达公司于2018年10月19日向一审法院提起诉讼，要求：确认与鲁能置业公司房屋租赁合同关系已于2018年8月8日解除、返还装修押金和租赁费及物业费押金等费用、鲁能置业公司和鲁能商管公司共同赔偿经济损失。在该案开庭审理时，鲁能商管公司陈述其于2018年8月10日将本案所涉两个商铺上锁。同时，该案承办法官告知鲁能商管公司，在诉讼期间双方保持现场状况。2018年10月19日，鲁能置业公司、鲁能商管公司自行将B1F-C14（梦炫世界）商铺内的疯狂魔法球、动感滑梯、奇幻沙海、虚拟海滩中控系统等物品拆除并搬至其仓库内。2018年10月22日，联睿通达公司委托相关律师事务所向鲁能置业公司、鲁能商管公司发送《律师函》，主要内容为：B1F-C10、C14商铺当前具有证据属性，鲁能置业公司、鲁能商管公司有关人员若未经联睿通达公司允许擅自对该商铺进行清理，将涉嫌构成……。2019年3月8日，联睿通达公司向一审法院提起诉讼，要求：判令鲁能置业公司、鲁能商管公司支付财产损害赔偿金暂计算为500000元。同年5月29日，联睿通达公司撤回上述两案诉讼。后鲁能商管公司自行将B1F-C10（小凯乐园）商铺内超级狩猎、飞行之翼、无限双子星、饮水机等物品拆除并搬至他处存放。同时，鲁能商管公司自行将B1F-C14（梦炫世界）商铺内的其他物品搬至他处存放。另，联睿通达公司承租的B1F-C10、C14商铺自2018年1月20日至同年7月20日期间产生的电费，合计33394.41元。诉讼期间，联睿通达公司向一审法院申请如下司法鉴定：1.对联睿通达公司承租的天津市南开区水上东路绿荫广场1号和2号B1F-C10小凯乐园店铺、B1F-C14梦幻世界店铺的装修损失进行评估鉴定；2.对鲁能置业公司、鲁能商管公司强拆B1F-C10小凯乐园店铺、B1F-C14梦幻世界店铺两个店铺内设备设施造成的损失价值进行评估鉴定；3.对因鲁能置业公司、鲁能商管公司原因导致B1F-C10小凯乐园店铺、B1F-C14梦幻世界店铺遭受频繁漏水侵害产生的经营损失进行评估鉴定。2019年12月5日，经一审法院委托的国宏信价格评估集团有限公司对第一项申请事项出具《价格评估报告书》，价格评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日（B1F-C10小凯乐园店铺为2019年6月12日、B1F-C14梦幻世界店铺为2018年10月19日）的价格为357310元。同日，该价格评估对第二项申请事项出具《价格评估报告书》，价格评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日（B1F-C10小凯乐园店铺为2019年6月12日、B1F-C14梦幻世界店铺为2018年10月19日）的价格为1675025元。联睿通达公司支付上述两项评估费，合计110038元。同日，联睿通达公司撤回第三项申请。另，联睿通达公司于诉讼期间撤回要求鲁能置业公司返还漏水事故保险理赔款199800元的诉讼请求。一审法院认为，亚珠联公司与鲁能置业公司签订的《天津鲁能城购物中心商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自义务。该合同签订后，亚珠联公司将该合同的权利义务概括转移给联睿通达公司，联睿通达公司同意承接，并与鲁能置业公司、亚珠联公司及鲁能商管公司签订了《天津鲁能城购物中B1F-C10、C14梦炫世界铺位租赁合同权利义务概括转移协议》，该协议合法有效，联睿通达公司依约接收了案涉商铺，故应认定联睿通达公司系该合同的相对方，其与鲁能置业公司形成房屋租赁合同关系，该合同对联睿通达公司具有约束力。现联睿通达公司、鲁能置业公司均同意商铺租赁合同于2018年8月8日解除，该意思表示不违反相关法律禁止性规定，予以准许。商铺租赁合同签订后，鲁能置业公司依约将案涉商铺交付联睿通达公司，但案涉商铺自睿通达公司开始装修至2018年7月24日期间发生多达20余次的漏水，造成案涉商铺的装修以及购置的设施设备等物品受损，鲁能置业公司及鲁能商管公司虽对漏水问题进行了维修，但漏水问题并未彻底解决。根据案涉合同约定，联睿通达公司应及时将案涉商铺进行清理并交还鲁能置业公司，但因漏水问题导致装修及相关物品受损，联睿通达公司就退还相关费用及赔偿损失等合理要求，与鲁能置业公司协商解决，且明确告知鲁能置业公司、鲁能商管公司案涉商铺具有证据属性，不允许鲁能置业公司、鲁能商管公司擅自清理，故联睿通达公司并未故意占用案涉商铺，不予清退。在此情形下，鲁能置业公司、鲁能商管公司应采取积极、妥善的方法与联睿通达公司就清理、返还案涉商铺等事宜进行协商，或在联睿通达公司在场的情况下聘请相关专业人员对案涉商铺内的相关设施设备进行拆除，或通过法律途径解决联睿通达公司未腾退案涉商铺事宜，避免造成相关损失。然鲁能置业公司、鲁能商管公司却擅自将案涉商铺内的设施设备等物品拆除并搬至他处存放，从而导致案涉商铺内的设施设备损坏，由此给联睿通达公司造成的损失，应承担赔偿责任，并赔偿因漏水给联睿通达公司造成的装修损失。现案涉商铺的装修损失及相关设施设备等物品损失，评估机构已经出具了相关的评估报告，鲁能置业公司、鲁能商管公司虽不认可该评估报告的结论，但并未提供能够推翻该评估报告的相关证据，故装修及设施设备损失以该评估报告所载明的损失额为准。关于联睿通达公司主张的返还装修押金50000元、履约保证金129270元的请求。因双方签订的案涉合同已经解除，且联睿通达公司提出解除合同系因鲁能置业公司出租的案涉商铺存在漏水问题未能及时、彻底解决，不能归责于联睿通达公司，故鲁能置业公司应退还联睿通达公司交纳的装修押金50000元及履约保证金129270元。对于电费8000元的请求，根据概括转移协议约定，联睿通达公司应向鲁能商管公司支付相应的电费，实际联睿通达公司不仅向鲁能商管公司预付了8000元电费，还向鲁能置业公司预付了8000元电费，且鲁能置业公司陈述案涉商铺所在的商场由鲁能商管公司负责服务管理，由业主向鲁能商管公司交纳电费等费用，故鲁能置业公司应返还联睿通达公司支付的电费8000元。关于鲁能置业公司反诉主张联睿通达公司支付租金及逾期付款违约金的请求。因案涉商铺存在多次漏水问题，且该漏水发生在装修及营业期间，对联睿通达公司的经营活动势必造成一定的影响，且鲁能置业公司对漏水问题未能彻底维修，联睿通达公司未依约支付租金并非无理由恶意拒付。但鉴于联睿通达公司已实际使用案涉商铺，其使用期间的租金应参照合同约定的租金标准予以酌减，酌定为每天每平方米1元，由联睿通达公司向鲁能置业公司支付自2018年1月20日至同年8月8日期间的租金112158元，并以此为标准给付鲁能置业公司2018年8月9日的房屋使用费558元。对于鲁能置业公司主张的逾期付款违约金的请求，没有事实和法律依据，不予支持。关于鲁能置业公司反诉主张联睿通达公司承担自2018年8月9日至实际返还房屋之日的房屋占用费一节。因鲁能置业公司于2018年8月10日将案涉商铺上锁，自此案涉商铺由鲁能置业公司实际控制，联睿通达公司已无法再使用案涉商铺，故该项请求，没有事实依据，不予支持。关于鲁能置业公司反诉主张联睿通达公司承担合同解除的违约金的请求，因联睿通达公司非无理由恶意拒付租金，且鲁能置业公司对案涉商铺存在的漏水问题未能进行维修，违反了合同约定，故该项请求，不予以支持。关于鲁能置业公司反诉主张联睿通达公司支付物业管理费、市场推广费、P0S使用费及相应逾期付款违约金的请求。根据案涉合同的约定，联睿通达公司应向鲁能置业公司支付上述费用，但因双方及鲁能商管公司等四方签订了概括转移协议，该协议明确约定上述费用由联睿通达公司支付给鲁能商管公司，且案涉商铺所在的商场由鲁能商管公司负责服务管理，上述费用均向鲁能商管公司交纳，应认定上述费用的收费主体做出了变更，即变更为鲁能商管公司。故该项请求，没有事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：一、确认原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司与被告天津鲁能置业有限公司之间就坐落于天津市南开区的《天津鲁能城购物中心商铺租赁合同》于2018年8月8日解除；二、本判决生效后十五日内，被告天津鲁能置业有限公司返还原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司装修押金50000元、履约保证金129270元及电费8000元，合计187270元；三、本判决生效后十五日内，被告天津鲁能置业有限公司赔偿原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司装修损失357310元；四、本判决生效后十五日内，被告天津鲁能置业有限公司、被告天津鲁能置业有限公司商业管理分公司赔偿原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司设施设备损失1675025元；五、本判决生效后十五日内，原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司给付被告天津鲁能置业有限公司自2018年1月20日至2018年8月8日期间的租金112158元以及2018年8月9日的房屋使用费558元；六、本判决生效后十五日内，被告天津鲁能置业有限公司给付原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司评估费110038元；七、驳回被告天津鲁能置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24557元，由被告天津鲁能置业有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司。反诉费6804元，由原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司负担1204元，被告天津鲁能置业有限公司5600元，原告联睿通达（天津）科技有限公司鲁能城分公司负担部分于本判决生效后十五日内直接给付被告天津鲁能置业有限公司。二审中，各方当事人均未向本院提供新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归结为：一、鲁能置业公司是否应当返还被上诉人装修押金、履约保证金；二、鲁能置业公司是否应当赔偿被上诉人装修损失及设施设备损失和评估费；三、鲁能置业公司在一审中的反诉请求是否应当得到支持，相关的租金及房屋使用费以及电费、推广费、POS机等费用如何认定；四、鲁能商管公司是否应当和鲁能置业公司共同赔偿被上诉人的设施设备损失费。关于争议焦点一，涉案租赁合同原承租人为案外人亚珠联公司，案外人亚珠联公司已经于2017年11月27日向上诉人鲁能置业公司交纳了装修押金，2017年11月29日交纳了履约保证金，因四方签署了涉案商铺的《概括转移协议》，被上诉人承继了案外人亚珠联公司的权利义务，因此一审法院认定鲁能置业公司为返还主体并无不当。关于争议焦点二，因涉案商铺存在漏水问题，多次维修未果，导致被上诉人装修以及物品受损，被上诉人在协商解决问题中明确告知鲁能置业公司以及鲁能商管公司涉案商铺具有证据属性，不允许擅自清理，因此被上诉人不属于故意占用涉案商铺。但鲁能置业公司以及鲁能商管公司擅自将涉案商铺内的设施设备等物品拆除并搬离，导致商铺内的电子设备和设施等损坏。就此一审法院委托鉴定部门对损坏的后果进行评估。鲁能置业公司应承担装修和设施设备损失及相应的评估费。关于争议焦点三，鲁能置业公司在一审中反诉请求被上诉人承担支付租金和逾期付款违约金，因涉案商铺存在漏水问题经多次维修未果，对被上诉人的经营持续造成影响，被上诉人不存在无理由恶意拖欠租金的情形。鉴于其实际占有商铺，一审法院参照合同租金标准酌定租金为每天每平方米1元并无不当。同时被上诉人亦不应承担合同解除的违约金。鲁能置业公司主张被上诉人应向其支付物业管理费、市场推广费、POS机使用费及相应逾期付款违约金的请求，涉案商铺所在商场由鲁能商管公司服务管理，且根据概括转移协议约定，上述费用应由被上诉人支付给鲁能商管公司，鲁能置业公司就此提出的主张，一审法院不予支持是正确的。关于争议焦点四，鲁能商管公司对涉案商铺所在的商场具有管理的职能。被上诉人与鲁能置业公司发生争议后，在未取得被上诉人同意，被上诉人不在场的情况下，鲁能商管公司与鲁能置业公司共同将被上诉人商铺内的设施设备等物品拆除并搬离，从而导致损坏的后果。一审法院判决鲁能商管公司与鲁能置业公司共同承担被上诉人的设施设备损失并无不当。综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计53849元，由上诉人天津鲁能置业有限公司商业管理分公司负担19875元，由上诉人天津鲁能置业有限公司负担33974元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年九月三日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……