浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民初57号 原告（申请执行人）:浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华，董事长。 委托诉讼代理人：金静磊，男，汉族，1985年6月6日出生，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：漏令帅，浙江德帅律师事务所律师。 被告（案外人）：虞一平，男，汉族，1975年3月4日出生，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：余艳芬，女，汉族，1970年7月13日出生，住浙江省舟山市普陀区，系虞一平妻子。 被告（案外人）：舟山市定海好声音娱乐会所，住所地：浙江省舟山市定海区环城南路163号。 法定代表人：虞一平。 委托诉讼代理人：余艳芬，女，汉族，1970年7月13日出生，住浙江省舟山市普陀区。 第三人（被执行人）：弘生集团有限公司，住所地：浙江省舟山经济开发区B区弘生大道111号。 法定代表人：张壮，董事长。 第三人（被执行人）：舟山富远能源有限公司，住所地：浙江省舟山市定海区城东街道桔园南区小碶村21号。 法定代表人：张壮，执行董事。 第三人（被执行人）：上海卡诺投资有限公司，住所地：上海市浦东新区三林路235号3幢109室。 法定代表人：张壮，执行董事。 第三人（被执行人）：天禄投资集团有限公司，住所地浙江省舟山市定海区双桥街道桥头施。 法定代表人：虞敏，执行董事。 第三人（被执行人）：虞敏，男，1974年12月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 第三人（被执行人）：浙江亚禄贸易有限公司，住所地：浙江省舟山市定海区环城南路163号。 法定代表人：洪振东，执行董事。 委托诉讼代理人：张壮，男，汉族，1966年1月29日出生，住浙江省舟山市定海区。 原告浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产）诉被告虞一平、第三人弘生集团有限公司（以下简称弘生集团）、舟山富远能源有限公司（以下简称富远公司）、天禄投资集团有限公司（以下简称天禄公司）、上海卡诺投资有限公司（以下简称卡诺公司）、浙江亚禄贸易有限公司（以下简称亚禄公司）、虞敏申请人执行异议之诉一案，本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月16日公开开庭进行了审理，原告浙商资产委托诉讼代理人漏令帅、金静磊，被告虞一平，第三人弘生集团、富远公司、卡诺公司法定代表人张壮，亚禄公司委托诉讼代理人张壮到庭参加诉讼。经原告浙商资产申请，本院追加舟山市定海好声音娱乐会所（以下简称好声音）为共同被告，并于2020年8月27日再次公开开庭进行了审理，原告浙商资产委托诉讼代理人金静磊，被告虞一平、好声音委托诉讼代理人余艳芬，第三人弘生集团、富远公司、卡诺公司法定代表人张壮，亚禄公司委托诉讼代理人张壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浙商资产起诉请求：判令涤除舟山市定海区环城南路163号3、4、5层房屋上的租赁权并清场后拍卖。事实和理由：原告自建行舟山分行处受让债权成为（2019）浙09执126号申请执行人。2020年2月3日，舟山中院裁定拍卖浙江亚禄贸易有限公司名下位于定海区环城南路163号3、4、5层房屋。虞一平以其享有租赁权为由提出执行异议，法院裁定其异议成立，不得对案涉房屋予以强制腾空拍卖。但根据建行舟山分行提供的证据显示，在2017年对案涉房屋设定抵押时，好声音出具过《抵押物租赁关系承诺书》，承诺银行行使抵押权处分财产时，其同意租赁合同视同到期，与出租人解除租赁关系并且自愿放弃优先购买权。故虽本案租赁时间先于抵押权设定时间，但承租人已书面放弃相应权利，故《物权法》第一百九十条不能适用，应对案涉房屋涤除租赁权后予以拍卖。 被告虞一平辩称，其与亚禄公司签订《房屋租赁合同》，承租舟山市定海区环城南路163号一至五层房屋，租赁期限自2011年8月25日起至2026年8月24日止。至于《抵押物租赁关系承诺书》，该承诺书上仅有好声音盖章，未有虞一平本人签字，作为承租人的虞一平对此并不同意。综上，虞一平对案涉房屋的承租权可以对抗抵押权，不得强制腾退予以拍卖，请求驳回浙商资产的全部诉讼请求。 被告好声音辩称，同意虞一平的答辩意见，请求法院驳回浙商资产的诉讼请求。 第三人弘生集团、富远公司、卡诺公司、亚禄公司述称，虞一平与亚禄公司的租赁关系确实存在，《抵押物租赁关系承诺书》亦客观存在，对该承诺书签订的具体情况以及是否经过虞一平同意并不清楚。 天禄公司、虞敏经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。 为证明自己的主张，原告浙商资产提供如下证据：1.本院（2019）浙09执126号之一执行裁定书、执行通知书、执行笔录以及本院（2020）浙09执异5号执行裁定书，用以证明浙商资产受让债权成为本案申请执行人，在执行阶段，案外人虞一平提出执行异议且异议成立的事实；2.最高额抵押贷款合同及不动产抵押登记证明，用以证明建行舟山分行于2017年2月9日对案涉房屋设定抵押权；3、《抵押物租赁关系承诺书》，用以证明好声音在设定抵押时，承诺抵押物实现抵押权时租赁合同视为到期的事实。 虞一平质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均认可；对证据2的真实性认可，对关联性不予认可，认为租赁合同是虞一平签订，承诺书仅有好声音盖章，虞一平并未同意。 被告好声音同意虞一平的质证意见。 被告虞一平提供如下证据：1.房屋租赁合同，用以证明其与亚禄公司存在真实、合法的租赁关系，且租赁时间早于抵押设定时间；2.缴税凭证、租金支付票据及装修情况照片，用以证明虞一平占有使用案涉房屋至今的事实；3.合伙协议，用以证明好声音由虞一平和冯芳芳合伙设立，好声音出具承诺书应经全体合伙人同意。 浙商资产对上述证据质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，但认为根据合同中第四条第二款约定，案涉房屋是用于好声音经营，实际承租人是好声音，好声音有权作出放弃租赁权的承诺；对证据2真实性、合法性均无异议，认可好声音在抵押物上实际经营，但认为租金系好声音及冯芳芳支付，故实际承租人非虞一平；对证据3的真实性、合法性无异议，认为虞一平承租房屋目的是为了开设好声音，好声音才是标的房屋的实际使用人。 第三人弘生集团、富远公司、卡诺公司、亚禄公司对原被告提供的证据均予以认可。 本院经审查认为，各方当事人对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院对其证据资格予以确认，对其证明效力在下文综合分析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：亚禄公司（甲方）与虞一平（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落在舟山市定海区环城南路163号一至五层房屋出租给乙方使用，租赁期限为15年，自2011年8月25日至2026年8月24日，乙方以经营KTV业务为主。 2013年9月9日，虞一平与冯芳芳二人作为合伙人设立好声音。合伙协议第七条约定虞一平出资6.5万元，占比65%，冯芳芳出资3.5万元，占比35%；第九条第（四）项约定，涉及到改变合伙企业名称、经营范围、经营场所，处分合伙企业的不动产、转让或处分合伙企业的知识产权和其他财产权利，以合伙企业的名义为他人提供担保、聘任合伙人以外的人担任合伙企业的经营管理人员事项的必须经全体合伙人一致同意。 好声音登记设立后，在案涉房屋经营至今。2015年6月30日，冯芳芳向袁军支付房租65万元；2016年8月30日，好声音向袁军支付房租35万元；2019年1月29日，冯芳芳向袁军支付房租30万元。经亚禄公司庭审中确认，袁军系亚禄公司实际控制人。 2017年2月9日，亚禄公司与中国建设银行股份有限公司舟山分行（以下简称建行舟山分行）作为甲乙双方签订了合同编号为7062609250102017001-3最高额抵押合同，对定海区环城南路163号第三、四、五层的房产与土地设定了最高额抵押并办理了不动产抵押登记。该合同的第七条约定，未经乙方书面同意，甲方不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、出租（包括原租赁合同到期后的续租）、赠与、转让、出资、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割。同日，好声音在建行舟山分行的《抵押物租赁关系承诺书》上盖章，该承诺书载明：承租人承诺不以租赁关系对抗抵押权，在银行行使抵押权处分上述财产时，同意租赁合同视同到期，与出租人解除租赁关系，并自愿放弃优先购买权。 2019年9月10日，建行舟山分行向本院申请执行富远公司、天禄公司、卡诺公司、亚禄公司、弘生集团、虞敏金融借款合同纠纷一案，执行案号为（2019）浙09执126号，执行标的为149368555.92元，执行依据为（2019）浙09民初81号民事调解书。民事调解书中各方当事人达成的协议第十条：如被告舟山富远能源有限公司未按本协议第一条至第八条约定履行义务的，原告有权就登记在被告浙江亚禄贸易有限公司名下位于定海区环城南路163号第三层房产（舟房权证定字第1××7号）及相应土地使用权（舟国用（2011）第0303350号）、定海区环城南路163号第四层房产（舟房权证定字第1××4号）及相应土地使用权（舟国用（2011）第0303351号）、定海区环城南路163号第五层房产（舟房权证定字第1××5号）及相应土地使用权（舟国用（2011）第0303352号）拍卖、变卖所得价款在人民币9540000元限额内优先清偿原告上述全部借款本金、利息（含罚息和复利）以及原告为实现债权所发生的律师代理费。 2019年12月20日，经本院裁定，浙商资产变更为本案申请执行人。因被执行人亚禄公司未履行债务，2020年2月3日，本院作出（2019）浙09执126号之一执行裁定书拍卖被执行人亚禄公司名下位于定海区环城南路163号第三、四、五层房产。虞一平不服，向本院提出执行异议，本院于2020年4月23日作出（2020）浙09执异5号执行裁定书，裁定虞一平的异议请求成立，租赁期间不得对定海区环城南路163号第三、四、五层实施强制腾空的执行行为。 本院认为，原告浙商资产关于涤除定海区环城南路163号3、4、5层房屋的租赁权并清场拍卖的诉讼请求能否得以支持，关键在于判断案涉标的物上的租赁权能否对抗抵押权的执行。具体到本案，本院确定本案争议焦点为：第一，案涉房屋承租人是虞一平还是好声音；第二，好声音出具的《抵押物租赁关系承诺书》的效力。 关于案涉房屋实际承租人的问题。综合本案现有证据及当事人的诉辩意见，分析评判如下：首先，虽《房屋租赁合同》中的承租人系虞一平个人，但是结合合同约定以及各方当事人事后行为可以认定虞一平租赁案涉房屋的目的是用作好声音经营，而且好声音登记设立后，实际占有使用了案涉房屋；其次，从房屋租金支付情况看，现有证据证明案涉房屋的租金系冯芳芳或者好声音直接支付，而非虞一平支付，且经好声音庭审中确认，案涉房屋的租金已列入合伙企业经营成本支出；再次，好声音作为普通合伙组织，根据合伙协议约定，虞一平系，其与冯芳芳均通过货币方式实缴出资，并未以其享有的对案涉房屋的租赁权作为合伙出资。综上，本院认为，虞一平作为好声音的发起人，以自己的名义签订了《房屋租赁合同》，在好声音登记设立后，好声音实际占有使用案涉房屋，且履行了租金支付义务，故本院确认案涉房屋的实际承租人系好声音。 关于《抵押物租赁关系承诺书》的效力问题。根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十一条规定以及好声音合伙协议约定，好声音作为合伙企业在处分其财产权利时应当经全体合伙人一致同意。好声音在《抵押物租赁关系承诺书》上盖章，承诺在抵押权人实现抵押权时，视为合同到期，自愿提前终止租赁合同，系对其享有的租赁权的处分，属于应经全体合伙人一致同意的事项。建行舟山分行作为金融机构，在要求好声音出具《抵押物租赁关系承诺书》时应注意到法律的既有规定，负有对承诺内容是否经全体合伙人一致同意的形式审查义务，现浙商资产未能提供有效证据证明建行舟山分行对上述事实进行了审查，也未有证据证明全体合伙人对该承诺予以事后追认，甚至无法完整陈述该承诺获取的经过，应当承担举证不利后果，且庭审中虞一平明确表示对《抵押物租赁关系承诺书》不予认可，故该《抵押物租赁关系承诺书》对好声音不发生法律效力。 综上所述，本院认为，本案实际承租人系好声音，亚禄公司与好声音之间存在合法有效的租赁关系，好声音占有使用案涉房屋至今，且该租赁关系成立于建行舟山分行设定抵押权之前，好声音享有的租赁权不受抵押权行使的影响。原告浙商资产受让取得建行舟山分行债权，一并受让取得案涉房屋抵押权，其关于涤除案涉房屋租赁权的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回，被告虞一平、好声音的抗辩理由本院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合伙企业法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告浙江省浙商资产管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费20892元，由原告浙江省浙商资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审 判 长 周红兵 审 判 员 杨盛文 审 判 员 张 娜 二〇二〇年九月八日 法官助理 陆朦璐 代书记员 茅洁亮 附法律条文： 《中华人民共和国合伙企业法》 第三十一条除合伙协议另有约定外，合伙企业的下列事项应当经全体合伙人一致同意： （一）改变合伙企业的名称； （二）改变合伙企业的经营范围、主要经营场所的地点； （三）处分合伙企业的不动产； （四）转让或者处分合伙企业的知识产权和其他财产权利； （五）以合伙企业名义为他人提供担保； （六）聘任合伙人以外的人担任合伙企业的经营管理人员。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》 第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。