河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4735号 上诉人（原审被告）：孟宪州，男，1948年8月3日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：刘辉，河北福鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志勇，河北恭惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：牟福来，男，1951年5月17日出生，汉族，住河北省沧州市吴桥县。 被上诉人（原审原告）：王新岗，男，1972年3月3日出生，汉族，住河北省沧州市献县。 二被上诉人委托诉讼代理人：张红，河北东方伟业律师事务所律师。 上诉人孟宪州因与被上诉人牟福来、王新岗房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟宪州上诉请求：1、请求二审法院依法撤销沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初29号民事判决书，在查清事实的基础上依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误。一、上诉人不存在违约行为，由于二被上诉人怠于沟通，致使上诉人无法正常履行支付租金的义务。1、位于沧州市新华区办公楼（16幢、17幢、18幢）原为沧州市第二建筑工程公司所有，对于涉案房屋二被上诉人为分别购得，上诉人当时并不知情。上诉人曾向执行法院就租金交纳情况进行沟通而法院至今未向上诉人出具协助执行的相关手续。2、2018年11月27日，上诉人收到了落款为牟福来、王新岗的催款通知书一份，内容为催要2018年度全年租金，无具体的金额，且收款人为被上诉人牟福来本人账户。在上诉人无法确认牟福来、王新岗是否是产权人的前提下无法直接向牟福来支付租金。由于二被上诉人属于分别购得上诉人所租赁的房产，因此二人对于涉案房屋所占的份额不同、租金金额不同，尤其是在无法确定催款通知书中王新岗的签字是否是王新岗本人所书写的情况下上诉人也无法直接向牟福来支付租金。被上诉人王新岗本人参与一审庭审，也能够证实催款通知书中的“王新岗”不是其本人所书写，所以催款通知书不具有真实性，对上诉人也不发生任何法律效力。在被上诉人购得案涉房产后，从未到租赁物处进行租赁物的交接、核对及履行交付手续。上诉人与被上诉人更未见过面，无法核实催款通知书中记载的电话和账号的真实性。鉴于租金金额较大，在无法判断催款通知书所记载的银行账号是否存在对外出借的情况下，本着严肃、谨慎的态度未直接向该账户转账，而是将房租提存。3、上诉人对租金分别进行提存，应当视为履行租赁协议。第一次提存，上诉人向沧州市新华区人民法院申请，由于新华区人民法院无提存专用账户所以上诉人无法办理，因此第二次上诉人是向沧州市公证处进行提存，但公证处仍然没有专用账户进行提存。上诉人只能自行在银行将款项进行提存再进行公证，该公证合法有效，上诉人的提存行为即为支付租金的行为。并且上诉人向银行提存的金额与支付租金的数额完全一致，至今未有变动，仅仅是因为被上诉人的原因无法交付，上诉人并未违约。二、依法纳税是国家规定的法定义务，二被上诉人既然主张享有租金收益权，那么就有依法纳税的义务。根据租赁合同第四条第3点明确约定一切税费均由出租方承担并负责交纳，所以该项义务是合同履行的主要义务。一审法院对该项内容的错误认定实际上免除了被上诉人的纳税义务，显然侵犯了国家利益。三、案涉的租赁物上诉人也进行出租，而租期未到，会造成大量纠纷产生，不利于租赁合同的稳定性。四、一审法院判决解除租赁协议是错误的。基于二被上诉人的原因导致上诉人无法正常支付租金，因此导致迟延履行的原因不在上诉人。同时上诉人也不存在拒不履行的情形，一审庭前调解阶段，上诉人仍积极表示履行合同支付租金，但二被上诉人拒绝接受，上诉人的行为并不符合同法第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行”和第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定情形，因此，一审法院适用法律错误。综上，一审认定事实不清、适用法律错误，上诉人不存在违约行为，请求撤销原判，依法改判。 牟福来、王新岗辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原审判决。一、二被上诉人是通过献县法院合法的拍卖程序拍的涉案的房屋，在拍卖过程中，上诉人也作为承租人的优先权参加拍卖，但是涉案房屋由二被上诉人拍得，对于二被上诉人的产权人问题，上诉人是明知的，并且在二被上诉人通过公证处邮寄的催款通知书中，已经共同邮寄了献县人民法院出具的裁定书，上诉人在上诉状中陈述其不知情王新岗、牟福来系产权人是虚假陈述，其明知二被上诉人系涉案房屋产权人，而是因为上诉人与涉案房屋原房主存在特殊关系，上诉人故意不给被上诉人房租。二、一审中被上诉人提交了通过献县公证处公证的催款通知书，明确邮寄给了上诉人，催款通知书中明确记载了王新岗的手机号151××××8899（至今仍使用）、牟福来的手机号，上诉人已经签收，并且上诉人给被上诉人邮寄了回函，回函的手机号也是王新岗的手机号，一审中已经提交，二被上诉人已经通过公证处向上诉人邮寄催款通知书，上诉人收到后，对于自己不确认的问题（租金如何支付，账户是否真实，王新岗是否同意等问题）应当积极的和房东即二被上诉人联系沟通，但是上诉人回函不给付房租的理由是：要求被上诉人给其开具租赁费发票，还要求被上诉人与法院协商拿出让其合法支付给被上诉人租金的办法,是上诉人故意拖延不给付租金。被上诉人已经到税务局询问，但是税务局回复没有双方的房屋租赁合同根本不能开具租赁费发票，因此不是被上诉人不给开具发票，而实际情况是没有双方的租赁合同不能开具发票，责任不在被上诉人，而是上诉人，更何况上诉人都没有给房租，被上诉人为什么给其开具发票，如果开具也是上诉人给付租金之后，上诉人在没有给租金时执意要发票，是故意刁难被上诉人，给自己找不给付租金的借口。上诉人不给租金的理由二是说二建公司也向其要租金，献县法院执行裁定书白纸黑字写这涉案房屋的产权人属于二被上诉人，二建公司何来要租金？上诉人发函根本就是有意推脱不给付房租，被上诉人自2018年2月14日拍得涉案房屋，上诉人作为租户自始至终使用着房屋，一个不争的事实，这两年时间，二被上诉人向上诉人追要房租，通过公证处发催款函，通过新华区人民法院两次起诉，上诉人却分文房租不给，一审开庭后，当着主审法官，也是新华法院主管民事院长的面，上诉人儿子辱骂被上诉人，还要动手打人，整个过程在新华区法院的审判庭当着双方律师、被上诉人王新岗、以及被上诉人牟福来的儿子、以及法官的面，这样冲突的关系，租赁合同关系还如何继续？并且一审判决后，上诉人还找黑社会找二被上诉人，至于上诉人的所做作为，作为涉案房屋的两位房主，是不会再将房屋出租给上诉人。三、上诉人陈述将租金提存是子虚乌有，不是事实。首先，上诉人提交存单的名字不是孟宪州，而是孟庆锐，存单的款项也不是租金的金额，根本与本案无关。其次，提存的法律规定是将钱款提存到公证处，而不是案外人孟庆锐自己把钱存自己账户，利息案外人自己收取，该钱款孟庆锐自己掌控。提存的法律规定是提存到公证处，作为被上诉人应该可以随时去提取走，但是，本案案外人孟庆锐名下的存款，作为被上诉人根本不能提走，因此，上诉人根本就不是提存，而是一直不给租金的一个托词、一个借口。四、被上诉人已经积极的向上诉人邮寄了催款通知书，已经履行了积极的沟通义务，而是上诉人自始至终都不联系被上诉人，作为使用被上诉人房屋的承租人，房主已经通知给付其支付房租的账号，上诉人不予支付房租，是上诉人违约，依据合同法第九十四条第三款，当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理的期限内仍未履行，和第四款当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的法定情形，上诉人不付租金的违约行为，经过二被上诉人的书面催要，仍不履行，并导致二被上诉人出租给上诉人的房屋租赁合同目的不能实现，一审法院判决解除双方的租赁合同关系是正确的。综上，作为二被上诉人是涉案房屋的房主，经过献县法院的裁定书已经确认属于二被上诉人所有，依据物权法第28条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力，献县人民法院裁定书生效之日，涉案房屋即是二被上诉人所有，自2018年2月至今2020年8月的2年半多时间，上诉人以各种理由推脱不予给付房租，被上诉人出租给上诉人房屋的目的不能实现，现在双方的关系根本无法继续房屋租赁合同，被上诉人强烈要求解除房屋租赁合同，收回房屋不再出租给上诉人，综上，一审法院判决是正确的，请求二审法院依法维持。 牟福来、王新岗向一审法院提出起诉请求：1、请求人民法院依法解除与孟宪州签订的《房屋租赁合同》；2、被告孟宪州给付二原告房屋租赁费自2018年2月14日计算到2020年2月14日暂定共计700000元，后期租赁费原告另行主张；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月20日,被告孟宪州（乙方）与沧州市第二建筑工程公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，沧州市第二建筑工程公司将位于沧州市新华区处（面积约1500平方米）及附属设施租赁给孟宪州，租赁期限：自2014年1月1日起至2024年12月31日止。合同第三条约定租金为2014年1月1日至2019年12月31日每年35万元，2019年12月31日至2024年12月31日每年为40万元，每年元月10日前交清。并约定租赁期内应缴纳的一切税费均由甲方承担并负责缴纳，甲方允许乙方在租赁期内将剩余房屋进行转租，但需保证转租户合法使用租赁房屋。因沧州市第二建筑工程公司欠原告借款，2015年原告在献县人民法院起诉后胜诉，经献县人民法院司法拍卖程序，原告拍得沧州市第二建筑工程公司该涉案房产，2018年2月14日献县人民法院（2016）冀0929执626号执行裁定书，裁定16幢（房屋所有权证号2004468号）房屋所有权归牟福来所有；（2016）冀0929执634号执行裁定书，裁定17幢、18幢（房产证号分别为2004469／2004470号）房屋所有权归王新岗所有。二原告取得拍卖房产后未办理房屋所有权过户手续。2018年11月27日，二原告向被告发出催款通知书，内容为：孟宪州您好：您所承租的沧州市新华区维明路沧州市第二建筑工程公司的房产，已通过司法拍卖程序归我们所有。现发函给您，请您在接到本函件之日起三日内向我方全额支付2018年度租金。收款人：牟福来；卡号：62×××01，中国工商银行献县支行。联系电话：18031722180151××××889919931747899此致，牟福来，王新岗。2018年11月27日。附：献县人民法院（2015）献执字第00838号、（2016）冀0929执634号、（2015）献执字第00839号、（2016）冀0929执626号执行裁定书各一份。该催款通知书及特快专递信封复印件、特快专递邮件收据一张经献县公证处（2018）冀沧献证经字第81号公证书予以公证。收到催款通知书之后，孟宪州发函回复：牟福来、王新岗二位好!催款通知已收悉,鉴于法院的裁定我已积极准备支付租金,随时可以支付。但是,你二位应给我提供相应的租赁税票。现在的情况是沧州市二建公司也以房产没过户为理由向我催要租金,已被我拒绝。鉴于这种情况你们能否提供合法的票据,或者你们同法院协商拿出让我合法支付给你们租金的办法来,我好按合同约定按期履行支付租金的义务,我不想因为租金卷入你们二位同沧州市二建公司的纠纷,望二位理解。此致孟宪州2018年12月2日。联系电话:188××××7779.之后双方协商未果以至诉讼。 以上事实有原告提交的河北献县人民法院执行裁定书、送达回证、法院快递邮寄单照片、房屋租赁合同、被告给献县法院出具的授权委托书、献县公证处公证书、催款通知书以及被告提交的沧州市中级人民法院（2019）冀09民终4587号民事裁定书、房屋租赁合同、催款通知书、被告给原告的回函及快递回执查询单、新华区维明路第二建筑工程公司16幢、17幢、18幢的房产信息等予以证实，双方当事人对以上证据真实性均无异议，本院予以确认。对被告提交的给原告的回函及快递回执查询单、沧州市第二建筑工程公司关于维明路办公楼出租事项的说明、关于维明路办公楼出租租金收缴的证明、租赁费发票及银行存折支取明细、沧州银行存款存单、中国农业银行存单、沧州市渤海公证处公证书、被告声明书等证据，原告有异议且被告不能证实租金实际交付原告控制，故本院不予认定。 一审法院认为，被告孟宪州与沧州市第二建筑工程公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规，该合同合法有效，双方应按照合同约定依法履行自己的义务。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。关于二原告是否有权向被告主张租金，《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2018年2月14日献县人民法院（2016）冀0929执626号执行裁定书，裁定16幢（房屋所有权证号2004468号）房屋所有权归牟福来所有；（2016）冀0929执634号执行裁定书，裁定17幢、18幢（房产证号分别为2004469/2004470号）房屋所有权归王新岗所有。该两份裁定书已发生法律效力，虽未登记过户但二原告已取得该房产的物权，享有对该房产有占有、使用、收益的权利，依照被告与沧州市第二建筑工程公司签订的房屋租赁合同，二原告有权向被告主张该涉案房产的租金，对被告的该主张本院不予认定。关于二原告是否为必要共同诉讼，因该三幢房产为整体出租，租金总额为40万元，为同一种类、同一标的物，现二原告共同主张并无不妥，至于二人如何分配租金，属于二人内部问题，且并不损害被告利益，原告为被告指定租金转款银行账户，被告未实际履行，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于租金提存问题，为表达履行合同的诚意，被告将两年的租金存入专门账户并予以公证，但该账户名为被告之子孟庆锐，存单亦为被告所掌握，原告并不能实际控制，因此也不能认定为租金交付。关于原告未先开具发票从而是否导致被告享有迟延交付租金的先履行抗辩权，在双务合同中如果一方不履行其依据合同所负有的主要义务另一方有权行使抗辩权。《合同法》第三十六条、第九十四条第(三)项都规定了“主要义务、主要债务”的概念,所谓主要义务,是指根据合同性质而决定的直接影响到合同的成立及当事人订约目的的义务。本案原被告之间的关系是房屋租赁合同关系，为双务合同，此类合同的主要义务就是出租人依约交付房屋，承租人依约支付租金。开具发票的义务显然不属于房屋租赁合同中的主要义务,而只是附随义务，被告不得以附随义务对抗主合同义务的履行。且本案合同当事人也没有明确约定:一方不及时开具发票,另一方有权拒绝支付租金，因此被告不应以原告未开具发票为由迟延或拒付租金，被告可就此依法向相关主管机关进行投诉。故被告未按合同约定支付租金，为根本违约，原告要求依法解除合同并主张被告支付2018年2月14日计算到2020年2月14日租金共计700000元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，遂判决：一、判令解除被告孟宪州与沧州市第二建筑工程公司签订的房屋租赁合同（位于沧州市新华区办公楼及附属设施）。二、被告孟宪州应于本判决生效之日起三十日内支付二原告自2018年2月14日至2020年2月14日租金合计70万元（打入原告指定账户，收款人：牟福来；卡号：62×××01，中国工商银行献县支行）。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元，由被告孟宪州承担。 二审中，上诉人提供以下证据。1、三张税票，证明合同的交款日期为每年1月10日，进一步证实在交款时出租人应当开具相应税票，这是同时履行抗辩权的约定。2、上诉人与部分租赁户窦炳亮等12人签订的租赁合同及收取租赁费的收据、转款明细、转租人照片，证明涉案房屋上诉人在原租赁合同期限内将部分房屋进行了转租，形成新的转租关系，收取了相应的租金。转租的时间均到2024年12月30日，与原合同日期保持一致。3、二建公司2020年8月20日出具的证明一份，证明二建公司在2018年1月、5月、10月、11月分别催要过租赁费，造成上诉人不知向谁履行给付租赁费。4、2020年4月13日新华法院执行法官刘军书写的证明一份，证明上诉人委托新华法院执行法官刘军协调献县法院促成租赁费给付，且协调献县法院能不能代收租赁费的相应事宜，因种种原因没有促成。 被上诉人对以上证据质证意见：对证据1的三性均不认可，因在执行案件优先权程序中，上诉人并未向献县法院提交该三张税票，在献县法院的档案卷宗也没有该三张税票。对证据2的三性均不认可，出具租赁合同的对方并未到庭，对于租赁合同真实性无法核实，且该证据与本案不具有关联性。对证据3的公章及是否为其单位工作人员的签字不予认可，该证明更足以证实二建公司不予配合被上诉人涉及房屋的交接。 上诉人申请证人新华区人民法院的执行干警刘军出庭作证证实：2018年11月、12月左右，上诉人的儿子孟庆锐委托他跟献县法院的执行法官李广杰联系租金的交付事宜。上诉人对证人证言质证意见：上诉人的儿子通过新华法院两次向献县法院要求协助履行相应租赁费交接事宜，但是由于献县法院既不代收，也没有联系被上诉人，造成租赁期间租赁费部分拖延，拖延责任不在于上诉人。被上诉人对证人证言质证意见：证人与上诉人的儿子系初中同学，是其14岁至今的深厚友谊，因此存在利害关系，且当庭证人不能证实具体与献县法院李广杰联系的时间，不能否认是在被上诉人起诉上诉人之后，因此，该证人证言不能证实上诉人主动联系给付租金的事宜。 二审经审理查明的其他事实与原审一致。 本院认为，《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。上诉人与沧州市第二建筑工程公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案涉房屋由二被上诉人2018年2月14日在献县人民法院通过司法程序拍卖所得，其享有对该房屋占有、使用、收益的权利。案涉三幢房屋为整体出租，租金总额为每年40万元，为同一种类、同一标的物，至于二被上诉人如何分配租金，属于二人内部问题，且并不损害上诉人利益，故二被上诉人共同主张并无不妥。二被上诉人多次向上诉人催要租金，上诉人一直未给付。2018年11月27日，被上诉人通过献县公证处向上诉人邮寄送达了催款通知书，催款通知书中明确为上诉人指定了租金转款银行账户，上诉人至今未给付租金，其行为已构成根本违约，符合《合同法》第九十四条规定的法定解除情形，故二被上诉人请求解除案涉房屋租赁合同并请求上诉人给付租金，应予支持。 关于租金提存问题，上诉人将两年的租金存入其子孟庆锐账户并予以公证，存单为上诉人所掌握，被上诉人并不能实际控制，因此也不能认定为租金交付，故上诉人主张对租金进行提存，应当视为履行租赁协议的理由不能成立。本案双方系房屋租赁合同关系，为双务合同，该合同的主要义务是出租人依约交付房屋，承租人依约支付租金。虽租赁合同约定租赁期内一切税费由出租方承担并负责交纳，但也并未约定一方不及时开具发票,另一方有权拒绝支付租金。开具税票属于合同的附随义务，上诉人不应以被上诉人未开具税票为由迟延或拒付租金。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人孟宪州负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 位海珍 审 判 员 高 娜 审 判 员 葛淑红 二〇二〇年九月七日 法官助理 张 坤 书 记 员 王 蓉