上海市徐汇区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0104执异163号案外人：王慧芬，女，1961年12月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。案外人：黄怡，女，1988年5月27日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。两案外人共同委托诉讼代理人：严丽丽，北京市隆安律师事务所上海分所律师。两案外人共同委托诉讼代理人：吴云，北京市隆安律师事务所上海分所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司上海市徐汇支行，营业场所上海市徐汇区。负责人：吴文新。委托诉讼代理人：蒋鹏静，上海市佳信达律师事务所律师。被执行人：缪青，男，1977年9月11日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。本院在执行(2008)徐民二(商)初字第1903号中国银行股份有限公司上海市徐汇支行(以下简称中国银行上海市徐汇支行)与缪青借款合同纠纷一案中，查封了上海市徐汇区罗秀三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，王慧芬、黄怡提出书面异议。本院受理后，组成合议庭进行了审查，现审查终结。王慧芬、黄怡称，其于2009年3月19日与倪某、缪青及上海同日房地产经纪有限公司签订了居间合同，约定王慧芬、黄怡向倪某、缪青购买系争房屋，王慧芬、黄怡当即支付定金2万元，并于2009年3月24日支付首付款20万元。由于系争房屋存在违章搭建，故交易中心无法过户。2009年5月7日，打印了网签买卖合同。2009年5月11日，王慧芬、黄怡与倪某、缪青签订买卖合同，并于2009年6月7日占有使用系争房屋至今。王慧芬、黄怡在本案查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且占有使用房屋至今，现依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求中止对系争房屋的执行。中国银行上海市徐汇支行称，不同意王慧芬、黄怡的异议请求。王慧芬、黄怡作为房屋买受人在购买系争房屋时没有尽到相应的审查义务。本案系争房屋存在违章搭建和查封情况，王慧芬、黄怡对房屋不能过户登记存在过错。王慧芬、黄怡在法院查封前没有支付全部价款和占有房屋，因此其异议请求没有法律依据。缪青未作答辩。本院查明，系争房屋登记在倪某、缪青名下。2009年3月19日，王慧芬与缪青、倪某、上海同日房地产经纪有限公司第十六分公司(以下简称同日房产第十六分公司)签订房地产居间合同一份，约定同日房产第十六分公司居间介绍王慧芬购买缪青、倪某名下的系争房屋，房屋总价为49万元，付款时间为2009年3月19日支付2万元、3月25日前支付20万元、4月5日前支付25万元、6月20日支付2万元。2009年3月19日、3月24日，倪某、缪青分别出具收条，确认收到购房定金及房款共计22万元，同日房产第十六分公司在收条上盖章见证。2009年5月7日，同日房产第十六分公司通过网上备案系统备案了一份上海市房地产买卖合同(合同编号：654467)，该买卖合同的卖售人为倪某、缪青(甲方)，买受人为王慧芬、黄怡(乙方)，合同约定甲、乙双方通过同日房产第十六分公司居间介绍，由甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价为49万元；合同第四条约定甲方于2009年6月20日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，以甲方将房屋钥匙交付给乙方作为房屋转移占有的标志；第六条约定甲、乙双方于2009年5月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同附件三付款协议约定，乙方于2009年3月19日前支付2万元作为定金，于2009年3月24日前支付20万元，于2009年5月31日前支付25万元，余款2万元于2009年6月20日前支付。合同还就其他权利义务作了约定。2009年5月11日，王慧芬、黄怡、倪某、缪青正式签署了上述合同，但在办理过户手续时被告知系争房屋已于2009年5月8日被本院以(2009)徐执字第1247号案查封(该查封于2011年5月8日被注销)，故未予办理过户。2009年5月27日，倪某与王慧芬签订协议附件一份，倪某承诺于2009年6月7日腾出房屋，将钥匙交给王慧芬，并承诺于2009年6月23日前办理交易过户手续。同日，房产第十六分公司以及该公司工作人员张某某作为见证人在协议上加盖公章及签字。之后，因倪某未能在上述期限内完成系争房屋的交易过户，又曾多次就交易过户事宜作出书面承诺，其中于2009年7月9日书面同意自2009年8月1日起将罗秀三村XXX号XXX室暂借给王慧芬居住直至系争房屋交易手续办理完毕入住为止；于2009年10月12日与王慧芬签订补充协议，书面同意王慧芬先对系争房屋进行装修并入住，同时还对系争房屋如因倪某的原因不能交易过户时装修费用的承担进行了约定。上述书面材料均有同日房产第十六分公司加盖公章或合同专用章。2017年8月4日，上海市徐汇区长桥街道罗秀三村居民委员会出具证明一份，证明王慧芬于2009年3月购买系争房屋后，于2010年2月至2016年1月在居委工作并居住。2017年9月20日，上海汇成物业公司罗秀三村管理站出具证明一份，证明系争房屋自2009年1月至2012年12月的管理费全是向王慧芬收取，该房屋2009年装修时的建筑垃圾费300元亦是向王慧芬收取。2010年2月24日，王慧芬、黄怡曾向本院提起诉讼，请求倪某、缪青继续履行合同，后于同年3月9日撤回了起诉。2016年12月1日，王慧芬、黄怡再次起诉来院，请求解除与倪某、缪青签订的房屋买卖合同，由倪某、缪青返还已支付的购房款22万元及相应利息，并赔偿房屋差价及装修损失等。本院经审理后认为王慧芬、黄怡超过了法律规定的解除权行使期限，故于2017年4月25日作出(2016)沪0104民初33385号民事判决：驳回王慧芬、黄怡的全部诉讼请求。该案现已生效。在该案审理中，本院查明王慧芬、黄怡共向倪某、缪青支付房款22万元，自2009年6月7日起实际使用系争房屋至今。另查明，周某与倪某、缪青民间借贷纠纷一案，本院于2010年6月28日立案后，因周某提出财产保全申请，本院于2010年6月29日对系争房屋进行了查封。2011年2月14日，本院作出(2010)徐民一(民)初字第3663号民事判决。该判决生效后，因倪某、缪青未履行生效判决确定的义务，周某向本院申请强制执行，执行案号为(2011)徐执字第4110号。在该案执行过程中，王慧芬、黄怡向本院提出执行异议，在该案审查过程中，王慧芬、黄怡根据本院要求将系争房屋余款27万元交付本院执行。2017年9月27日，本院作出(2017)沪0104执异94号执行裁定：中止本院在(2011)徐执字第4110号一案中对系争房屋的执行。周某对该裁定不服，提起诉讼。本院于2018年5月30日作出(2017)沪0104民初24986号民事判决：驳回周某的诉讼请求。周某不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2018年10月26日作出(2018)沪01民终11437号民事判决：驳回上诉，维持原判。再查明，中国银行上海市徐汇支行与缪青借款合同纠纷一案，本院于2008年11月12日出具(2008)徐民二(商)初字第1903号民事调解书：一、缪青于2009年1月10日前归还中国银行上海市徐汇支行拖欠的贷款本金294,485.18元、截至2008年9月5日的利息损失21,106.95元、罚息1,778.90元，并支付该款自2008年9月6日至实际清偿之日止、按合同约定计算的利息损失及罚息；二、缪青于2009年1月10日前支付中国银行上海市徐汇支行律师费16,968元；三、案件受理费减半收取计3,158元，财产保全费2,220元，合计诉讼费5,378元，由缪青负担，该款中国银行上海市徐汇支行已预交，缪青于2009年1月10日前给付中国银行上海市徐汇支行；四、若缪青违反上述任何一项，中国银行上海市徐汇支行有权变卖、拍卖缪青抵押的位于本市徐汇区罗秀三村XXX号XXX室的房屋，并以所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归缪青所有，不足部分由缪青清偿；五、双方无其他争议。后缪青未履行上述支付义务，中国银行上海市徐汇支行向本院申请强制执行，本院于2009年6月5日作出(2009)徐执字第1006号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2019年1月25日，本院作出(2009)徐执字第1006号执行裁定书，查封缪青名下坐落于本市徐汇区罗秀三村XXX号XXX室及系争房屋的不动产权。根据上海市不动产登记簿记载内容，系争房屋因(2009)徐执字第1006号案件被查封的起始时间为2016年2月23日，目前该案查封系首封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王慧芬、黄怡与倪某、缪青所签房屋买卖合同的网上备案时间为2009年5月7日，实际签订时间为2009年5月11日，(2009)徐执字第1006号一案对系争房屋进行查封的时间为2016年2月23日，故可以认定王慧芬、黄怡在该案查封前已与倪某、缪青签订了合法有效的书面买卖合同。另外，通过倪某出具的书面承诺和同意书、上海市徐汇区长桥街道罗秀三村居委会及上海汇成物业公司罗秀三村管理站出具的证明及(2016)沪0104民初33385号民事判决书中的事实认定，均可表明王慧芬、黄怡在(2009)徐执字第1006号一案对系争房屋进行查封前已合法占有了系争房屋,且王慧芬、黄怡在(2017)沪0104执异94号一案审查过程中已将剩余价款27万元按照本院的要求交付执行。现因不能归责于王慧芬、黄怡的原因导致系争房屋产权未能过户至王慧芬、黄怡名下，故王慧芬、黄怡对系争房屋享有足以排除执行的民事权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止本院在(2009)徐执字第1006号一案中对上海市徐汇区罗秀三村XXX号XXX室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  汪海燕人民陪审员  华建玮人民陪审员  倪曙敏二〇二〇年九月十六日书 记 员  顾祎君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。