江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏08民终4073号上诉人（原审原告）：郑先平，男，1956年7月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：吴会，女，1953年1月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑燃（系上诉人郑先平、吴会之子），男，1983年11月21日出生，汉族。两上诉人共同委托诉讼代理人：宋玉成，北京市中盾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：淮安市城市资产经营有限公司，住所地淮安市淮海北路31号19层，统一社会信用代码：91320800733315157M。法定代表人：汤正明，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄海滨，江苏六仁律师事务所律师。上诉人郑先平、吴会与上诉人淮安市城市资产经营有限公司（以下简称“资产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，各方均不服淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初4800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案受理后，依法组成合议庭于2019年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人郑先平、吴会及其委托诉讼代理人宋玉成、郑燃，上诉人资产公司的委托诉讼代理人黄海滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑先平、吴会提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法判决资产公司提供与郑先平、吴会原开办的“慧慧幼儿园”等面积的安置房屋给郑先平、吴会继续开办幼儿园，并判决支持郑先平、吴会一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由资产公司承担。事实和理由是：郑先平、吴会自2004年4月16日被逼迫签订不公平合理、严重违法的拆迁安置补偿协议以来一直不停通过各种途径进行维权，一审中郑先平、吴会已提供法院生效法律文书，证明与其同时期被拆迁的“小荷花幼儿园”获得拆迁补偿的情况，其被拆迁的“慧慧幼儿园”应获得比“小荷花幼儿园”更多的停业损失的补偿费用，一审只判决补偿30万元停业损失补偿费错误，请求二审查清事实，依法作出处理。资产公司答辩称：郑先平、吴会的上诉请求无事实和法律依据，请求二审驳回其上诉请求，支持资产公司的上诉请求。资产公司提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判驳回郑先平、吴会的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由郑先平、吴会承担。事实和理由是：一审判决资产公司支付停业损失30万元无事实依据，且高出正常标准31倍；郑先平、吴会选择的拆迁补偿的方式是货币补偿，一审判决资产公司再支付其57627元过渡费无事实依据。郑先平、吴会答辩称：资产公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审驳回其上诉请求，支持郑先平、吴会的上诉请求。郑先平、吴会向一审法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告于2004年4月16日签订的拆迁补偿安置协议无效;2、被告赔偿原告幼儿园停业损失405万元（从2003年8月27日赔偿到2018年8月26日止，从2003.8-2007.7期间，按照每年20万元标准计算，从2007.8-2011.7期间，按照每年25万元标准计算，从2011.8-2015.7期间，按照每年30万元标准计算，从2015.8-2018.8期间，按照每年35万元标准计算）；3、被告对原告协议中遗漏的3.97平方米房屋依法进行补偿安置；4、被告对原告协议中18.68平方米房屋按照有证合法房屋进行补偿安置；5、被告向原告提供位于淮安市能开幼儿园的连体房屋415.27平方米；6、被告支付原告搬迁费、附属物补偿费108727.38元（原协议载明的54807.38元+遗漏的附属物补偿53920元=108727.38元）；7、被告对原协议中遗漏的78.47平米房屋依法进行补偿安置；8、被告赔偿原告拆迁过渡费94124.1元及利息（拆迁协议中支付了2004.4.16-2004.10.16期间过渡费，协议约定交房时间为2004.12.31，实际交房时间为2007.12.31，应当赔偿320.15×4×1.5+320.15×4×36×2=94124.1元；并从2004.7.17起按银行同期贷款利率支付利息至给付之日止）；9、房屋单价增加补偿款16610.8元（房屋面积每平方米增加补偿40元，按照415.27平方米计算）。事实与理由：1993年原告将户口迁至清安乡蔬菜村九组，并取得地号为3-087-072的土地使用权。原告在该地块上开办了“慧慧幼儿园”，证照齐全并持续经营。2003年原告土地涉及拆迁，在拆迁过程中被告存在严重违规行为，原告不同意被告提出的拆迁安置条件。2004年4月16日被告要求与原告签订房屋拆迁补偿安置协议，协议上的房屋面积是336平方米，安置补偿费为45万元。该协议没有将幼儿园所属房屋认定为公益性事业用房及营业用房，而是以居住房对待，并认定原告房产为砖瓦结构，实际上原告幼儿园房屋为整体浇注。评估公司的评估价格非常不公平，并且存在很大的漏项，附属物、幼儿园教具没有按照实际情况给予赔偿，没有给予土地补偿金与八个员工安置费用，校园基地也没有给予赔偿，还将房屋合法面积每平方米扣掉40元。实际上，因当时被告连征地批文都没有，故原告不同意签字，但被告强制要求原告签字，并于2004年4月23日在原告不在场的情况下，没办理任何手续就申请法院强行拆除原告幼儿园，造成原告严重经济损失及财物损失。原告一直积极联系被告要求解决上述纠纷，但是被告拒不解决，还多次暴力干扰原告生活及幼儿园经营活动。被告行为导致原告无法继续生活，原告精神受到极大伤害。请求支持原告诉讼请求。被告资产公司辩称：关于原告第1项诉讼请求，原、被告签订的拆迁协议不存在无效情形，原告要求确认协议无效的理由也无事实依据，拆迁协议合法有效。关于原告第2至9项诉讼请求，原、被告在拆迁协议中约定的补偿形式是货币补偿，协议上载明的6个月过渡费符合拆迁文件要求，安置房是原告采取预定方式另行购买的；拆迁协议单价是依据评估报告确定的，不存在扣减问题。请求驳回原告全部诉请。一审法院认定的事实：两原告系夫妻关系。原告郑先平系淮安市清浦区清安乡蔬菜村九组3-087-072集体住宅地块的使用权人，该地块使用权面积为174.5平方米。1995年，规划部门批准原告郑先平在该地块上新建主屋130平方米、厨房24平方米，合计154平方米。2001年，规划部门批准郑先平新建附房92.4平方米（东西长9.83米、南北宽4.7米上下两层）、北出阳台11.8平方米（宽1.2米、长9.83米）。因涉及拆迁，2003年7月8日，拆迁工作人员对原告房屋状况进行调查，并出具淮安市城乡房屋拆迁调查表，该调查表中记载原告房屋建筑面积合计为336.8平方米（包括1号房、2号房面积及3号平台面积18.68平方米），调查表中还记载了房屋装璜及附属设施情况（装璜包括大理石、地砖、防盗门、墙纸，附属设施包括灶台、电话、油烟机、太阳能、井），并注明该户为幼儿园。原告郑先平在该调查表上签名。根据资产公司委托，江苏先河房地产评估咨询有限公司于2003年7月22日对涉案房屋作出评估报告。评估报告中载明：本次估价对象的房屋用途设定为居住用房，单价系估价时点2003年7月7日的房屋单价，该房屋单价为房地合一单价，房屋单价为：1#房屋单价（人民币）921.95元/平方米；2#房屋单价（人民币）928.34元/平方米，本报告仅提供房屋补偿单价，具体补偿面积由清浦区拆迁办确定。2003年8月27日，淮安市建设局发布房屋拆迁公告，原告房屋在拆迁范围内，公告的拆迁期限为2003年8月28日至2003年9月28日，拆迁补偿与安置按市政府淮政发（2002）10号、淮政发（2003）52号等文件精神执行，过渡期限按市政府淮政发（2002）10号文件精神执行，拆迁实施单位清浦区拆迁办公室。同日，淮安市建设局向被告资产公司核发了淮拆许字（2003）第070号房屋拆迁许可证。因原、被告未就拆迁补偿问题达成协议，被告资产公司申请行政裁决，淮安市建设局于2003年12月20日作出淮建拆裁字（2003）185号行政裁决书，裁决如下：一、申请人淮安市城市资产经营管理有限公司补偿给被申请人郑先平房屋拆迁补偿金额计人民币297536.07元，附属设施拆迁补偿款计人民币35671.18元，幼儿园拆迁补偿费计人民币30000元；二、申请人补偿给被申请人搬迁补助费计人民币2000元，临时安置补助费计人民币7322.4元；三、限被申请人郑先平自本裁决书送达之日起五日内从清浦区清安街道办事处蔬菜村九组搬至清安小学260平方米的房屋内临时过渡或领取临时安置补助费自行过渡，将原房屋腾空交予申请人拆除。2004年1月15日，被告资产公司不服淮安市建设局裁决，诉至原淮安市清浦区人民法院（以下简称清浦法院），请求撤销淮建拆裁字（2003）185号行政裁决书，后资产公司向原清浦法院撤回该案起诉。在该案审理过程中，资产公司申请清浦法院先予执行拆除慧慧幼儿园。2004年4月23日，清浦法院对幼儿园强制执行拆除。2004年4月16日，原告、被告资产公司及淮安市清浦区拆迁办公室签订《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议中记载：一、被拆迁房屋货币补偿款（详见评估报告）：主房（含阳台）172×921.95=158575.40元，楼梯间6×921.95=5531.70元，西楼房（含阳台）35×921.95=32268.25元，南楼房（含阳台）（92.40+14.75）×928.34×1.15=114392.38元，合计310767.73元。二、附属物、装饰、装潢及花草树木补偿款合计54807.38元，其中包含线条、下水道、花池、粪坑、花、树及铝合金门窗、防盗门、包门、碎花岗岩等项目补偿及违章平台18.68平方米补偿3736元。三、其他补助费，包括搬家费350元，临时安置补助费320.15×4×6=7683.60元，幼儿园一次性补助费74391.29元，幼儿园搬家费2000元。该协议记载原告应得补偿款合计为45万元。该协议第六条中记载：1、该户预定东风花园三套住宅房，一套厅，二套四楼以下（含四楼）住宅房，最迟2004年12月31日交付，该户过渡费从2004年4月16日—2004年10月16日已支付，如逾期不付，按实结算。2、该户车库按规定购买，房价按照2003年9月份三号地拆迁户同等标准执行。协议签订后，原告认为拆迁协议对幼儿园补偿不足，多次上访。2005年2月2日，淮安市清浦区拆迁办公室出具情况说明，说明中记载：因郑先平、吴会自认为幼儿园补偿不足长期上访，经多次协调未果，现考虑到铝合金遗漏（本人自述无证据）以及幼儿园困难等因素，经区领导协调补偿原告1万元。即原告的拆迁补偿款增加为46万元。至2006年12月份，原告已陆续领取了82126元补偿款及原告申请购买的位于清浦东区房屋。三套房屋座落及面积分别为：1、C区3幢106室，设计建筑面积约119.5平方米、车库面积约8.29平方米，价款合计148374元；2、C区2幢302室，设计建筑面积约为81.6平方米、车库面积约为11.36平方米，价款合计116486.4元；3、C区2幢401室，设计建筑面积约81.6平方米、车库面积约12.1平方米，价款合计113013.6元。至2006年12月份，拆迁协议中记载的款项（含2005年2月份增加补偿的1万元）与房屋已交付完毕。另查明：为解决原告吴会开办幼儿园问题，被告资产公司下属的淮安市地产物业管理有限公司于2007年3月将东风花园C区-8号门面房出租给原告吴会开办幼儿园。2009年，原告吴会搬入东风花园C区-8号门面房隔壁的门面房即东风花园C区门面房C区-7室门面房，经营“慧慧幼儿园”。现东风花园C区-8号门面房、7号门面房仍由吴会经营“慧慧幼儿园”使用。本案审理过程中，两原告就拆迁协议中遗漏3.97平方米房屋、18.68平方米房屋应按照有证合法房屋进行补偿安置、遗漏78.47平方米房屋、房屋总面积为415.27平方米的主张，未能提供证据予以证明。两原告要求被告支付搬迁费、附属物补偿费108727.38元（原协议载明的54807.38元+遗漏的附属物补偿53920元=108727.38元），协议记载的补偿费54807.38元，被告资产公司已支付原告。原告主张遗漏附属物补偿53920元，原告就此主张提供了其本人出具的清单，该清单中记载遗漏房屋面积154.35平方米，遗漏附属物木线条、滴水管（200元）、花池、粪坑、花、树及铝合金门窗、纱门（286元）、花岗岩、奖金（336×40=13440元）补偿共计53920元。两原告就要求被告赔偿原告幼儿园停业损失405万元的主张向法院提供下列证据予以证明：1、清浦法院于2006年1月13日作出的（2005）浦民一初字第802号民事判决书。该判决书中查明：原告胡志杰于1995年1月在房屋内开办“小荷花幼儿园”，2000年11月25日，被告银河公司与原告胡志杰、胡志高签订拆迁补偿安置协议。协议签订后，原告胡志杰、胡志高以幼儿园系公益事业为由，要求被告银河公司对争议房屋按公益事业用房进行拆迁补偿或重建同等面积的幼儿园。2004年8月2日，原告胡志杰、胡志高以“小荷花幼儿园”名义向淮安市建设局申请行政裁决。同年9月13日，淮安市建设局裁决：1、被告银河公司自裁决书送达之日起60日内在荷花池花园小区或同等区位范围内提供不小于123.21平方米的房屋给原告自行决定使用，并按拆迁时的法规政策结清差价；2、被告银河公司补偿原告附属设施补偿费3632元、遗漏的附属设施经核实后按规定补偿、拆迁补助费1200元、过渡补助费28091.8元。原告胡志杰、胡志高不服该裁决，向清浦法院提起行政诉讼，清浦法院及淮安中院判决维持该行政裁决。2005年11月23日，原告胡志杰、胡志高以该行政裁决未对遗漏的和有争议的附属设施及停业损失作出具体裁决，且被告未对原告房屋进行安置和补偿导致幼儿园停业至今为由，诉至清浦法院，要求银河公司赔偿停业损失、附属设施补偿合计99万元。该判决对原告胡志杰、胡志高主张的幼儿园停业损失酌定为每年7万元（胡志杰、胡志高陈述幼儿园招生规模为平均每年110人）、计算5年，补偿35万元，对附属设施中的壁画酌定补偿2000元，对其余附属设施补偿未予支持，判决被告银河公司补偿原告胡志杰、胡志高35.2万元。2、慧慧幼儿园点名册、幼儿园师生照片以及原告自制的慧慧幼儿园1997年至2003年招生人数及收费金额明细一份，收费金额明细表中记载，2002年上学期幼儿人数167人、下学期人数169人，2003年上学期幼儿人数118人、下学期人数101人，每人每学期入托费200元，2002年全年总收入67200元，扣除书本费、教具费、小朋友服装费、老师工资、幼儿园活动费、换证费等费用，2002年慧慧幼儿园盈余5万余元。两原告陈述其开办的幼儿园规模比“小荷花幼儿园”规模大，故停业损失应按“小荷花幼儿园”损失的3倍予以补偿。两原告要求被告资产公司提供位于淮安市能开幼儿园的连体房屋415.27平方米，就该主张两原告提供了原清浦法院于2007年4月16日作出的（2005）浦执字第175-6号民事裁定书予以证明。该裁定书裁决被执行人淮安银河房地产开发有限公司向申请人胡志杰、胡志高提供位于荷花池小区3号楼一层且四间连续的适宜开幼儿园的房子，便于申请人开办幼儿园。两原告就要求被告资产公司赔偿拆迁过渡费94124.1元及利息的主张提供了拆迁安置协议予以证明。拆迁安置协议中记载：该户预定东风花园三套住宅房，一套厅，二套四楼以下（含四楼）住宅房，最迟2004年12月31日交付，该户过渡费从2004年4月16日—2004年10月16日已支付，如逾期不付，按实结算。一审法院认为，本案争议焦点是：1、原、被告签订的拆迁安置补偿协议是否有效。2、原告主张的各项损失及费用是否合理，应否支持。关于争议焦点1：原、被告于2004年4月16日签订的房屋拆迁补偿安置协议不存在无效情形，应认定为有效。两原告主张协议无效的理由为协议遗漏附属物补偿、减少房屋补偿面积、对幼儿园未按营业或公益用房补偿，即使协议存在遗漏相关补偿的问题，也可通过增加相关补偿方式予以解决，故对两原告要求确认协议无效的请求不予支持。关于争议焦点2：两原告主张拆迁协议中遗漏3.97平方米房屋、遗漏78.47平方米房屋、房屋总面积为415.27平方米且每平方米应增加补偿40元、18.68平方米房屋应按照有证合法房屋进行补偿安置，原告均未能提供证据证明。原告郑先平在2003年7月8日的拆迁调查表中签字确认被拆迁房屋建筑面积为336.8平方米，拆迁协议中已补偿原告合法建筑面积320.15平方米，补偿违章平台面积18.68平方米，可见拆迁协议并未遗漏原告房屋建筑面积；故两原告关于房屋总面积为415.27平方米、拆迁协议遗漏房屋面积的请求证据不足，不予支持。原告关于每平方米房屋应增加补偿40元的请求证据不足，不予支持。原告要求对3号平台18.68平方米建筑按有证合法房屋补偿，原告未提供该18.68平方米建筑的相关建筑、规划或产权证明，故原告该请求无证据证明，不予支持。两原告要求被告支付搬迁费、附属物补偿费108727.38元（原协议载明的54807.38元+遗漏的附属物补偿53920元=108727.38元），其中协议载明的54807.38元，被告资产公司已支付，原告再次要求被告支付无法律依据，不予支持。原告主张协议遗漏了附属物木线条、滴水管、花池、粪坑、花、树及铝合金门窗、纱门、花岗岩、奖金（336×40=13440元）补偿，合计53920元；原告提供的拆迁安置协议中记载的附属物补偿包括线条、下水道、花池、粪坑、花、树及铝合金门窗、防盗门、包门、碎花岗岩等项目补偿，原告未能举证证明被拆迁房屋存在滴水管、纱门且该项目尚未得到补偿，奖金13440元与附属物补偿无关；故对两原告上述请求不予支持。两原告要求被告赔偿原告幼儿园停业损失405万元，原告提供的“慧慧幼儿园”点名册、幼儿园师生照片以及原告自制的该幼儿园1997年至2003年招生人数及收费金额明细，能够证实涉案房屋拆迁前经营幼儿园的事实，且能够证明原告认为其经营的幼儿园在2002年的净收入为5万余元。该幼儿园于2004年4月23日被拆迁，原告于2006年12月份领取了三套安置房屋，于2007年3月份在淮安市东风花园C区门面房继续经营“慧慧幼儿园”；两原告被拆迁房屋性质虽非营业用房，但是两原告用涉案房屋经营幼儿园多年，考虑到两原告因房屋被拆迁停止经营幼儿园的时间，以及原告自述的幼儿园经营规模及幼儿园被拆迁前的营利情况，结合拆迁协议中已给予幼儿园一次性补助费74391.29元、幼儿园搬家费2000元的事实；一审法院酌定被告资产公司补偿两原告幼儿园停业损失30万元，对原告主张的停业损失超出30万元的部分不予支持。两原告要求被告资产公司提供位于淮安市能开幼儿园的连体房屋415.27平方米，因两原告已接收了位于清浦东区房屋，故两原告该请求不符合法律规定，不予支持。两原告要求被告资产公司赔偿拆迁过渡费94124.1元及利息，原、被告于2004年4月16日签订拆迁安置协议，协议中约定两原告预定东风花园三套住宅房、最迟2004年12月31日交付，如逾期不付，按实结算。现两原告于2006年12月份接收房屋，被告资产公司已支付两原告2004年4月16日至2004年10月16日期间过渡费7683.6元，应再支付两原告2004年10月16日至2006年12月份期间的过渡费57627元（320.15×4×18-7683.6+320.15×4×12×2+320.15×4×3×3=57627）。两原告主张拆迁过渡安置费利息的请求无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告淮安市城市资产经营有限公司于判决生效后15日内支付原告郑先平、吴会停业损失30万元、拆迁过渡安置费57627元，合计357627元；二、驳回原告郑先平、吴会其他诉讼请求。案件受理费16949元，由原告郑先平、吴会负担8475元，由被告淮安市城市资产经营有限公司负担8474元。二审中，双方当事人均未向本院提交任何新证据。二审中，就郑先平、吴会上诉中提及的要求按“小荷花幼儿园”拆迁的模式给其安置房用于开办幼儿园的问题。本院查明，就胡某经营的“小荷花幼儿园”被拆一事，胡某与银河公司未在法院主持下达成拆迁补偿安置协议，而是通过向建设局申请行政裁决解决，胡某取得的安置房是银河公司在法院执行行政裁决的过程中银河公司同意作为安置房交付的，胡某从2001年“小荷花幼儿园”的房屋被拆除，一直至2007年4月法院将荷花池小区3号楼S-58、59、60、61四间房屋裁定给其所有，胡某没实际使用过其他安置房继续经营“小荷花幼儿园”。二审经审理确认一审已查明的事实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，资产公司依法对郑先平、吴会的房屋进行拆迁，在双方未就拆迁事宜达成拆迁安置补偿协议的情况下，资产公司依法向淮安市建设局申请行政裁决，淮安市建设局作出了支付拆迁补偿费、限期拆迁的行政裁决，资产公司不服该裁决提起行政诉讼，后又撤回了该行政诉讼，并于2004年4月16日与郑先平、吴会就涉案被拆迁的房屋签订了拆迁补偿安置协议，协议内容涵盖所涉被拆房屋全部应给予补偿的事项。被拆迁人郑先平、吴会选择的是货币补偿的方式，一次性算清全部补偿款，并未就被拆迁房屋选择拆迁安置。从该份协议签订的过程看，也是拆迁双方在经过行政裁决、行政诉讼程序后，在有关部门、法院多次协调，反复磋商后由具有民事行为能力的郑先平出面签订，不存在法律上规定的无效情形，且已实际履行完毕，在郑先平、吴会未依法定程序予以撤销的情况下，应确认其合法的效力。而相比“小荷花幼儿园”被拆迁安置一事，两者在双方是否自愿达成拆迁补偿协议、拆迁补偿方式的选择上、拆迁协议是否已自动履行等方面均不相同，故对郑先平、吴会要求以相同方式解决本案，无事实和法律依据，本院不予采信。对于郑先平、吴会一审主张的各项诉讼请求，一审判决已结合本案案情和双方当事人的举证情况，逐条逐项作了分析认定，说理详实，本院亦予以确认，不再赘述。现郑先平、吴会请求法院判决资产公司提供与其原开办的“慧慧幼儿园”等面积的安置房给其开办幼儿园，该主张的实质意思是要求将双方签订的原拆迁补偿安置协议解除，将郑先平、吴会选择的拆迁补偿方式由货币补偿变更为拆迁安置。由于郑先平、吴会已履行了双方签订的拆迁补偿安置协议，在原协议未被撤销且具有法律效力的情况下，对郑先平、吴会的该请求，本院不予支持。对于资产公司主张一审判决其再支付郑先平、吴会30万元营业损失和57627元过渡费无事实和法律依据，以及郑先平、吴会主张一审所判的30万元营业损失过低的上诉观点，一审判决就此也作了充分的阐述，现也不再赘述，本院予以确认。综上所述，上诉人郑先平、吴会和上诉人资产公司的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会研究。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人郑先平、吴会应交纳的上诉案件受理费16949元，本院免予收取；上诉人淮安市城市资产经营有限公司交纳的上诉人案件受理费16949元，由上诉人淮安市城市资产经营有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  蒋同宝审判员  孙 艳审判员  丁 然二〇二〇年九月四日书记员  徐 海