四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终407号 上诉人上诉人（原审原告）：李蓉，女，生于1973年10月，汉族，四川省西昌市人，居民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：刘诚，四川星亮律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：西昌市恒辉工矿商贸有限责任公司。住所地：四川省西昌市长安彝王阁酒店。 法定代表人：谭清辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：施可财，四川明之鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：杨梅，四川明之鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人李蓉与被上诉人西昌市恒辉工矿商贸有限责任公司（以下简称“恒辉公司”）合同纠纷一案，上诉人不服四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初3717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李蓉及委托诉讼代理人刘诚，被上诉人的委托诉讼代理人施可财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李蓉上诉请求：撤销西昌市人民法院（2019）川3401民初3717号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人全部承担。理由：一、上诉人与被上诉人的租赁合同应属无效合同。被上诉人与西昌市建设投资管理有限责任公司没有签订租赁合同，其没有取得转租的权利，被上诉人不具备租赁合同出租方的主体资格。且2017年1月开始，大通门农贸市场因消防设施验收未通过及进行天桥等设施的改造工程无法正常经营，双方租赁合同并未合法生效。二、2017年7月5日被上诉人与西昌市建设投资管理有限责任公司达成协议，并形成会议纪要，明确被上诉人从即日起退出大通门农贸市场的管理活动，西昌市建设投资管理有限公司退还被上诉人前期缴纳的保证金及承包费，同时被上诉人应将市场所收的费用包括保证金等交给西昌市建设投资有限公司，被上诉人无权收售案涉摊位的租金及保证金，即使要收取也是西昌市建设投资管理有限公司。三、上诉人于2017年1月16日使用门市，但被上诉人一直不与上诉人签订租赁合同，无法确立上诉人的承租权利，在双方之间关于租金和租赁期限都无法确定的情况下，上诉人于2017年6月30日前将案涉摊位交还被上诉人。综上，本案双方未形成合法、有效的租赁合同关系，上诉人也并未长期使用租赁门市，被上诉人应当退还上诉人13万元的租赁保证金。庭审补充：对方所谓指定的门市其实是安全通道，按照相关法律规定，通道不能作为门市出租。 被上诉人恒辉公司未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，1、转租是属于合同权利，是出租方和承租方在租赁合同约定的有效期内，出租方给承租方转租的权利，这种权利只在租赁合同双方当事人之间发生效力。次承租人不能以合同约定及出租和承租人之间的约定主张自己和承租人之间的合同无效；2、被上诉人于2016年12月将租赁物交付给上诉人，上诉人占用至2018年3月，上诉人将租金及保证金交付给被上诉人，双方建立真实的租赁合同关系。租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，在当事人之间发生法律效力，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。对于上诉人补充的理由，上诉人没有提交任何证据，不发表答辩意见。 上诉人李蓉一审起诉请求：1、判令被告退还原告租赁保证金共计130，000.00元；2、本案诉讼费由被告全部承担。 一审法院查明事实，2016年12月11日西昌城市建设投资有限责任公司委托西昌众合泰招标代理有限公司对西昌市大通门市场进行公开竞标，被告恒辉公司以2，680，000.00元的价格中标大通门农贸市场项目。被告中标后随即入住大通门农贸市场进行经营管理。被告2016年12月进入大通门菜市场进行管理和收费，2018年3月因惠民工程原因停止收费，被告已实际经营14个月。被告于2018年12月24日将西昌市大通门菜市场的经营权交还给西昌城市建设投资管理有限责任公司。被告中标入住大通门农贸市场进行经营管理期间，于2017年1月16日将经营管理的大通门农贸市场的其中两间门市租给了原告使用，原告用于经营杂货和蔬菜，并于2017年1月25日通过中国农业银行转款130，000.00元给被告，被告未出具收据给原告。原、被告双方也未签订书面租赁合同，未约定租赁期限。被告在承包经营管理期间（即租赁给原告期间）对市场进行了改造。现原告未再使用被告的租赁物。 一审法院审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告已经将租赁物交付给原告使用，原、被告双方已形成事实上的租赁关系，为不定期租赁。原告使用了租赁物应当向被告支付租金。本案争议的焦点为：原告支付给被告130，000.00元的性质以及应否退还问题。庭审中，原告主张其所交的130，000.00元全部系保证金，但其提供的交款凭据上并未载明该款系保证金，同时，根据交易习惯，使用租赁物是先付租金，后使用租赁物，原告使用被告提供的租赁物只交保证金，不交租金，不合常理，故原告主张该130，000.00元全部系保证金的理由不成立，一审法院不予支持。庭审中，被告认可130，000.00元中20，000.00元系保证金，110，000.00元系租金，对被告认可的该事实，一审法院予以确认。被告实际收取了原告保证金20，000.00元，现原告未再租赁使用房屋，被告应当将保证金20，000.00元退还原告。因110，000.00元系租金性质，且原告已实际使用了被告提供的租赁物，故原告要求被告退还该110，000.00元无事实理由和法律依据，一审法院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：由被告西昌市恒辉工矿商贸有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告李蓉租赁保证金20，000.00元。案件受理费2，900.00元，减半收取计1，450.00元，由被告西昌市恒辉工矿商贸有限责任公司负担。 二审审理过程中双方均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人李蓉与被上诉人恒辉公司未订立书面租赁合同，但根据李蓉向恒辉公司的付款行为及恒辉公司将门市两间交付李蓉占用使用的事实，双方成立事实租赁合同关系，本院予以确认。上诉人主张该租赁合同无效，但未提供证据证明，被上诉人是通过公开竞标的方式取得大通门农贸市场（包括案涉两间门市）的经营管理权，其出租门市是正常的经营行为，上诉人认为，被上诉人与西昌市建设投资管理有限责任公司没有签订租赁合同，其没有取得转租的权利，被上诉人不具备租赁合同出租方的主体资格，案涉合同无效的理由不成立，本院不予支持。被上诉人中标大通门农贸市场，取得经营管理权，其出租该市场门市，并在经营管理期间收取门市租赁费用，符合法律规定，上诉人认为，被上诉人无权收售案涉摊位租金及保证金的理由不成立，本院不予支持。 上诉人主张，其支付的13万元为租赁门市的保证金，但未提供证据证明，且上诉人租赁两间门市不支付租金，却要支付高达13万元的保证金不符合常理，且上诉人占有使用了门市就应当支付租金，故上诉人该主张不成立，不予支持。由于被上诉人自认其中有2万元系保证金，故一审认定余11万元应为租金符合客观事实，一审因此而作出的认定正确，予以维持。上诉人主张2017年6月30日前就将案涉门市退还给了被上诉人，但未提交证据证明，故该主张本院不予支持。 综上，上诉人主张均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2，900.00元，由上诉人李蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长 舒 涛 审判员 刘 莉 审判员 郑 坚 二〇二〇年九月二十二日 书记员 吴佳琦