吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1321号上诉人（一审被告、反诉原告）：松原敬亿农副产品仓储物流有限公司，住所地吉林省松原市宁江区经济技术开发区。法定代表人:梁荣艺，经理。委托代理人:陈志翔，公司员工。委托代理人:许锐，吉林迅捷律师事务所律师。上诉人（一审原告、反诉被告）：孙堂山，男，1990年9月24日生，汉族，住吉林省松原市。委托代理人:丛丽华，前郭县维稳法律服务所法律工作者。上诉人松原敬亿农副产品仓储物流有限公司（以下简称敬亿公司）与上诉人孙堂山租赁合同纠纷一案，不服宁江区人民法院(2019)吉0702民初6688号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人敬亿公司的委托诉讼代理人许锐、陈志翔，上诉人孙堂山的委托诉讼代理人丛丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。敬亿公司上诉请求：1、请求人民法院依法撤销（2019）吉0702民初6688号民事判决第二、三、五项内容，改判驳回原审原告的诉讼请求并支持反诉原告的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、审查证据不足，导致判决结果错误，具体如下:1、原审原告主张的保证金不应予以返还。本案中，原审法院依据上诉人与被上诉人签订的《商户入驻经营合同书》中违约责任和处罚规定2，判决被上诉人按照保证金的30%支付违约金，与合同约定目的不符且显失公平。首先根据双方签订的商铺《入驻经营合同书》中第二条第5款、第三条第2款和第6款、第九条第4款及第十条第3款的约定，特别是:第二条第五款明确约定“乙方经营满两年，无违反市场管理规定并自愿书面申请放弃本合同第三年经营权者，甲方同意按自然终止合同处理，乙方结算清全部费用后，30个工作日内甲方无息全额退回经营保证金。”第九条第4款明确约定“乙方按照甲方通知时间入驻装修，并保证遵照甲方确定进驻日期开门营业，保持连续正常营业，未书面向甲方申请并批准，乙方不得擅自停止正常营业:乙方在规定进驻日期未准时正常营业的,或月累计擅自关门歇业超过.五天视为违约(含)，甲方有权单方面终止合同，没收乙方已缴纳所有款项费用作为赔偿。”第十条第3款明确约定“合同有效期内，乙方逾期向甲方缴纳合同规定的租金及其它相关费用的，乙方每天向甲方支付未付金额的1%违约金，超过30个自然日仍未全额缴清欠款的，甲方有权单方面解除合同，并没收已向甲方缴纳的保证金作为违约金”。至此，被上诉人在经营期限内未经书面申请和上诉人同意，擅自关门超过五日;同时,对于其在占有使用租赁的商铺和临时档口期间产生的水、电、暖、物业、垃圾处理费等各项费用和租金至今未缴纳;对于上述违约行为，上诉人有权没收原告已缴纳的全部保证金作为违约金。第二，结合合同整体内容而言，上诉人向被上诉人收取保证金的目的,不仅用于保证连续经营及按时缴纳相关费用,同时也是用于保证其在市场的最低经营期限及合法经营等。根据《入驻经营合同书》约定，被上诉人在市场的经营期限为2017年12月1日起至2020年11月30日止，以此为前提，上诉人就合同约定的1A**号大棚为其提供24个月的免租优惠政策,在此意义上，保证金则是对于被上诉人享受该优惠政策所需前提的一种保证上诉人为更好地发展市场经营、促进与商户的合作共赢,除在前期投入大量人力、物力、财力进行开发建设外，在市场经营初期，对入驻经营的商户给予了极大力度的优惠支持,而被上诉人根本违约的行为，给上诉人带来的不仅仅是租金、费用及营业利益的损失，更造成了非常严重的不良影响。同时，自合同签订至本案诉讼过程中，上诉人一直按照合同约定履行对1A**号大棚24个月免租的承诺,在被上诉人违约的情况下,上诉人在反诉中也没有向其主张该商铺的租金。因此，无论是从合同具体条款约定内容的角度,还是考虑合同本身签订的目的、意义，亦或是结合本案的事实情况、依据公平原则，对于被上诉人主张的返还保证金的请求，均应予以驳回。2、上诉人就孙堂山的违约行为提起反诉，反诉请求符合事实和法律依据，应予以支持。首先，双方签订的《入驻经营合同书》中约定的“入驻费”指的是场地（合同签订场地）使用费即租金，而非包含所有费用，这一点是很明确的。合同仅就1A**号大棚约定了24个月免租优惠，并且是以被上诉人在被告市场按照合同约定期限经营的前提下。而在被上诉人经营期间，上诉人从未向其收取1A**号大棚的租金，并不存在违约行为。对于水、电、取暖、物业费、垃圾处理费及交易管理费的约定，在合同附件一中均有明确约定，具体标准也已在市场内进行过公示。其中取暖费部分:合同约定按照合同建筑面积（以不动产权证面积为准）计收，收费标准为38.5元/平。同时也约定甲方有权根据市政供热收费标准的变化而调整取暖费收费标准。根据松原市发改委及公用事业局相关文件规定，每年度按建筑面积（以不动产权证面积为准）计算，6米以上（不包括6米）的，增加100%的基础采暖面积。被上诉人入驻的商铺层高已经超过6米，应按照规定缴纳2倍取暖费，上诉人将在二审中进一步补充相关证据。垃圾处理费部分:根据《商户入驻经营协议》附件一第二条第4款明确约定:“根据环卫规定垃圾转运处理必须缴纳费用，乙方应按照市场公示收费标准缴纳”。市场开业后,上诉人已将每个商铺每年收取200元垃圾清运费的标准通知全体商户，商户也在按照要求缴纳。对于被上诉人入驻商铺产生的水、电量，在上诉人提供的验收单上有明确记载。据此，被上诉人应就其商铺实际产生的费用履行缴纳义务。第二，临时交易位是市场为了满足商户经营需求，由商户根据自身实际情况向市场申请临时租用的交易场地，凡事租用临时交易费的商户均需按照统一标准缴纳租金，该货位无免租优惠。且上诉人市场内的临时交易位均具有单独产权，对于该部分将进一步补充证据。临时交易位的租金标准，上诉人已于2017年12月25日面向市场全体商户公示《市场临时交易位使用管理规定》，公示期为26日-31日，期间被上诉人等人未提出异议，即该《规定》自2018年1月1日00:00起开始正式实施至今，以上事实，上诉人在庭审中提供的其他商户的《入驻经营合同书》和临时档口收费凭证也可以证实。被上诉人自2018年10月1日至2019年7月10日租用B1-1B17、B1-1B98两个临时交易位，对于该事实原告在庭审中予以认可。其中2018年1月1日至2019年6月30日第一个临时档口租金为50元/天/个，第二个临时档口起租金为100元/天/个;2019年7月1日之后临时档口租金为淡季即4月1日至9月30日50元/天/个，旺季即10月1日至次年3月31日100元/天/个。（该标准实际低于合同签订标准计算）截止至2019年7月10日，原告应缴纳临时交易位租金共计42,950元，已缴纳18,400元，仍欠24,550元至今未缴纳，已构成根本违约。被告有权在反诉中要求其缴纳租金并承担违约责任。第三，由于被上诉人的违约行为，导致上诉人商铺和档口出现空置，造成了损失，对于该部分损失上诉人有权在反诉中要求其承担赔偿责任，庭审中，上诉人提交了对应商铺新签订的合同进行证明，对此应予以保护。最后，本案系被上诉人违约引发的争议,因此对于给上诉人造成的利息损失及诉讼费用，均应由被上诉人承担。3、综上所述，原审法院认定事实不清，对证据审查不足，导致判决结果错误。孙堂山作为原审原告主张的诉讼请求无法律和事实依据，其欠缴租金和费用、擅自终止履行合同义务的行为已构成根本违约，请求人民法院依法撤销(2019）吉0702民初6686号民事判决书第二、三、五项内容，改判驳回原审原告的诉讼请求并支持反诉原告的诉讼请求。以维护其合法权益。孙堂山上诉请求：请求贵院依法撤销宁江区人民法院(2019)吉0702民初6689号民事判决第二、三、四项内容,改判被上诉人返还上诉人保证金4万元及临时交易位费18,400元,并支持上诉人其他诉讼请求驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院判决被上诉人返还上诉人保证金28,000元是错误的,上诉人在免租期内不存在提前终止合同,上诉人没有违约。被上诉人应将原告保证金4万元全部退还。1、因本诉上诉人及本诉被上诉人均系在本诉及反诉诉讼时提出的要求双方解除合同,庭审时一致同意解除双方签订《商户入驻经营合同书》。另外本诉上诉人2019年7月停止经营是由于被上诉人乱收费，并强行要求上诉人缴纳，后因缴费问题遭到被上诉人妨碍经营，采取锁门、停电等方式致使上诉人不能正常经营。上诉人是在不得已的情况下才提出的解除双方签订的合同,并非上诉人提前终止合同，上诉人并没有违约。2、免租期内被上诉人强行向上诉人收取商铺、档口、摊位费是不合理的，属乱收费，被上诉人的这种行为已构成违约。2017年12月上诉人与被上诉人签订《商户入驻经营合同书》时,被上诉人的场地免费提供给上诉人使用2年,场地包括:商铺、档口、摊位。被上诉人均不向上诉人收取任何费用。如果向被被上诉人所说的涉及到缴费问题，上诉人认为，双方在签订合同时应当在合同中明确约定哪一项具体收费标准,上诉人也能对合同内容进行斟酌，然后决定是否承租，而该案合同中并没有约定,现上诉人在免租期内，被上诉人强行向上诉人收取费用是不合理的，被上诉人已构成根本违约。二、被上诉人强行收取上诉人交易费也是不合理的,属被上诉人违约，要求被上诉人全部予以返还。同时被上诉人应将收取上诉人的临时交易位费18,400元全部返还给上诉人。被上诉人不但向上诉人收取档口租金,还强行要求上诉人缴纳交易佣金,按上诉人所进货物重量的多少进行收取,如果上诉人不按其要求交费,被上诉人就不让上诉人拉货物的车辆进入市场,被上诉人的这种做法已给上诉人造成极大经济损失。被上诉人在认知到对该项交易费收取标准过高,将原来自行规定的每吨80元收费标准调整为每吨30元,并将以前多收取的每吨50元以充值卡的方式逐步返还给上诉人。上诉人认为，被上诉人不应该向上诉人收取交易佣金，被上诉人的做法是不合理的。被上诉人依据双方于2017年12月27日签订的入住经营合同书附件一市场管理公约第二条第2款中明确约定“乙方严格按照本市场公示的交易费收取标准缴纳交易管理费,且承诺按照真实交易数据缴纳，不弄虚作假”。上诉人依据双方于2017年12月27日签订的入住经营合同书第八条第1款约定甲方享有如期获得乙方支付本场地进驻费、交易管理费及其它应收费用的权利。该条款中如期就是在签订合同时约定的免租期两年以后。关于此说法双方存在争议，本案双方签订的《商户入驻经营合同书》属格式条款合同,为此合同法四十一条在兼顾双方利益的基础上规定了一项特殊的解释原则。该条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释”对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于格式条款一方的解释。本案上诉人认为租期两年内被告免收商铺、档口、摊位等租金及场地进驻费、交易管理费等。另外被上诉人收取临时交易位租金是因人而异的,而且根本就没公式过。三、关于上诉人储值卡中的存款金额以及被上诉人自2018年11月末以每吨30元收取上诉人交易费的数额问题,上诉人认为,依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，被上诉人应承担举证责任。并将收取上诉人的交易费等全部返还给被上诉人。四、一审法院判决上诉人给付被上诉人物业费4800元、取暖费9615元极其不合理。上诉人承租的档口为被上诉人经营场地中A区1A**号摊位面积约100平方米，被上诉人认为面积为151.82平方米,实际上是按照两层的面积计算的，但上诉人所使用的档口没有楼梯,不具备使用条件，另外二层高度也不够。如果缴纳物业费及取暖费也应该按照一层面积计算。另外关于取暖费问题，上诉人经营的是水果批发项目，众所周知水果的储存温度不宜过高，应该在零上度左右，被上诉人如果收取取暖费也应该收基本供热费收取即供热金额的20%。上诉人认为取暖是用电自行取暖的,被上诉人没有给供暖，故不应收取取暖费。综上，2017年12月上诉人与被上诉人签订《商户入驻经营合同书》上诉人按合同约定履行，并不存在任何违约事项,相反的被上诉人未按合同约定履行,强行对上诉人进行乱收费,致使上诉人无法经营,已构成根本违约。另外一审法院计算的物业费及取暖费数额有误,上诉人提起上诉,请求贵院支持。孙堂山、敬亿公司答辩意见均与上诉内容一致。孙堂山向一审法院诉称:返还原告经营保证金8万元；要求被告返还原告储值卡中的存款12,000元；要求被告返还原告自2018年11月末起以每吨30元的价格收取原告的货款约10万元；要求被告赔偿原告的货物损失款23万元。一审法院经审理查明：2017年11月11日原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订商户入驻经营合同书，合同约定乙方入驻甲方经营场地中B区1栋1A**、1A**号档口经营水果；合同经营期限：自2017年12月1日起至2020年11月30日止；优惠约定：甲方同意本场地优惠免费提供乙方使用24个月，从市场交付进驻之日起计，即2017年12月1日起至2019年11月30日止；合同经营保证金规定：本合同签订时，乙方自愿向甲方缴纳入驻经营保证金8万元；经营管理费用及缴纳规定：乙方入驻市场经营涉及到的交易管理费、物业管理费、水电费等，收费标准详见《市场管理公约》；市场设施保证：乙方在合同期限内对本场地设施设备有损害时，应及时修复，如未能修复的，乙方应照价赔偿，否则甲方有权直接从乙方交纳的保证金中扣除相应金额作为赔偿；免费使用本场地保证：1、如果乙方在免租期内提前终止合同的，经营保证金不予退回，2、乙方未经甲方同意的情况下单方面终止，解除本合同，或因乙方违约被甲方单方面解除本合同的，乙方经营保证金不予退回；保证金清退办法：合同自然终止，乙方无任何拖欠款和无违反合同规定之内容前提下，保证金在合同终止之日起30个自然日内，甲方无息全额退还给乙方；乙方权利和义务：乙方按照甲方通知时间入住装修，并保证遵照甲方确定进驻日期开门营业，保持连续正常营业，未书面向甲方申请批准，乙方不得擅自关门停止正常营业，乙方在规定进驻日期未准时正常营业的，或月累计擅自关门歇业超过5天视为违约，甲方有权单方面终止合同，没收乙方已缴纳所有款项费用作为赔偿；违约责任和处罚规定：1、甲方确定市场进驻时间而乙方未能入住经营者，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已缴纳保证金作为违约金，2、乙方在合同期内未书面申请经甲方批准而连续停业超过5个自然日以上的，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已缴纳保证金的30%作为违约金，3、合同有效期内，乙方逾期向甲方缴纳合同规定的租金及其他相关费用的，乙方每天向甲方支付未付金额的千分之一的违约金，超过30个自然日仍未全额缴清欠款的，甲方有权单方面解除合同，并没收向甲方缴纳的保证金作为违约金。该商户入驻经营合同书附件1为市场管理公约，附件2治安、消防、安全经营目标管理责任书，3、附件3经营活动“三包”承诺书。原告租赁的档口1A**面积为151.82平方米，其中一层面积为100.53平方米、二层面积为51.29平方米；档口1A**面积为151.82平方米，其中一层面积为100.53平方米、二层面积为51.29平方米。原、被告双方签订的市场管理公约约定物业费一层底商每平方米每月2元、二层及以上每平方米每月1.2元，取暖费每平方米38元。被告称原告使用B1-1B138、通道10、12并要求原告支付租金，就此三个临时档口原、被告并未签订书面合同，被告否认使用过三个临时档口。原告主张其于2019年7月10日撤出租赁的档口，被告对此予以认可。被告主张原告给付1A**号档口水费38元、1A**号档口水费289元，水费合计327元，原告对此无异议。原告要求被告返还原告储值卡中的存款12,000元，但被告提供的原告名下会员卡清单显示原告会员卡账户内余额为22.1元。另查明：原告入场经营后因租赁设备不完善，给原告的水果货物造成损失，被告到现场处理并与原告协商，对此证人证言予以证实。通过原告与被告工作人员微信记录可以确认原、被告双方对原告货物的损失23万元无异议，双方对赔偿损失的方式存在异议，故对此双方协商未果。认定上述事实的证据有：原、被告陈述、商户入驻经营合同书、收据、照片、微信截图、不动产使用证、会员卡清单、证人证言。一审法院认为：原、被告签订商户入驻经营合同书是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。原告主张解除双方签订的商户入驻经营合同书，被告也同意解除双方签订的商户入驻经营合同，故原告该项请求本院予以支持。原告主张被告强行将其租赁的档口门锁上，被告抗辩因原告撤离档口后才将门锁上，原告未提供出充分证据证明被告强行将档口门锁上导致其不能经营才撤离档口的证据，原告应按照双方签订的商户入驻经营合同书约定按保证金的30%支付违约金，故被告应返还原告保证金56,000元。被告主张原告临时档口摊位费139,500元，因原、被告未签订书面的租赁合同，且原告否认使用临时档口，被告未提供证据证实原告使用了临时档口，故被告提出的该项反诉请求本院不予支持。对于原告主张返还被告收取的货物费，因原告已经交付，且原告未提供证据证明被告收取货物费违反法律、法规强制性规定，故原告该项请求本院不予支持。对于原告主张被告应返还储值卡内余额12,000元，被告对此予以否认，且被告提供原告名下的会员卡清单显示账户为22.1元，原告未提供证据证明其主张，故被告应当返还原告储值卡余额22.1元。被告主张原告给付水费327元，原告对此无异议，故原告给付被告水费327元。原告承租的1A**档口面积为151.82平方米，其中二层为51.29平方米，故原告给付被告1A**档口2018年度物业费3151元、2019年度物业费1649元。原告承租的1A**档口面积为151.82平方米，其中二层面积为51.29平方米，故原告给付被告1A**档口2018年度物业费3151元、2019年度物业费1649元。被告主张原告租赁的档口高超过6米，被告未提供相应证据予以证实，故原告应给付被告1A**、1A**档口2017年度取暖费7692.21元、2018年度取暖费11,538.32元。因被告未提供其主张的上述费用的给付时间，故原告自被告反诉之日即2019年11月14日起至给付之日止按照同期全国同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。对于被告主张原告承租的档口空置费没有法律依据，故被告该项请求本院不予支持。对于被告主张的垃圾清运费，被告未提供收垃圾处理费的依据，故被告该项请求本院不予支持。对于被告主张设备损失，被告未提供水表、保温门损坏的证据及损失数额，故被告该项主张本院不予支持。另外，关于原告货物损失，因被告提供租赁物设备因素造成其货物损失，原、被告对货物损失发生均无异议，结合损失发生后原、被告对损失数额的认定，综合证人证言，故本院对原告主张被告赔偿其损失23万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告孙堂山与被告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司于2017年11月11日签订商户入驻经营合同书；二、被告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司于本判决生效后立即返还原告孙堂山保证金56,000元；三、被告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司于本判决生效后立即返还原告孙堂山储值卡余额22.1元；四、被告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司于本判决生效后立即赔偿原告孙堂山损失230,000元；五、原告孙堂山于本判决生效后立即给付被告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司水费327元、物业费9600元、取暖费19,231元，并以29,158元为基数自2019年11月14日起至给付之日止按照同期全国同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；六、驳回原告孙堂山其他诉讼请求；七、驳回被告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7630元，由被告负担5590元，由原告负担2040元；反诉费2502元，由反诉被告负担529元，反诉原告负担1973元。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为：孙堂山与敬亿公司签订的商户入驻经营合同合法有效。合同签订后按照合同约定孙堂山交纳了保证金4万元，双方开始履行合同。由于合同约定的履行期限至2020年11月30日，期限为三年，双方履行未满三年发生争议，合同双方属于部分履行。在履行过程中，孙堂山连续停业超过五个自然日，依据双方签订的《商户入驻经营合同书》第八条第12款：“连续歇业超过5个自然日以上，甲方有权单方解除合同”，且孙堂山未能提供充分证据证明敬亿市场将门强行锁上才导致其不能经营，因此孙堂山单方停业，构成违约。根据合同的实际履行情况、公平原则和合同条款，本院认定合同已部分履行、孙堂山存在违约行为，原审法院判决返还孙堂山28,000元保证金符合事实和法律规定，因此，孙堂山和敬亿公司关于保证金的上诉请求本院不予支持。对于履行期间发生的水费、物业费、取暖费等相关费用，由于是孙堂山在经营过程中产生的实际使用费用，并且由商户承担符合合同约定，因此由孙堂山承担。关于孙堂山主张敬亿公司赔偿其损失230,000元的问题，因该损失数额由敬亿公司工作人员以微信记录的形式予以认可，原审按此数额予以保护并未不当，敬亿公司的此上诉理由，本院不予采纳。对于孙堂山及敬亿公司提出的其他上诉请求与理由，因无事实和法律依据本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人孙堂山交纳的二审案件受理费5382元，由孙堂山负担；上诉人松原敬亿农副产品仓储物流有限公司交纳的二审案件受理费10,132元，由松原敬亿农副产品仓储物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翟会青审判员  徐 芳审判员  于 航二〇二〇年九月二十八日书记员  张淇媛