杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初3675号 原告：杭州利坤投资发展有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区石祥路71-8号。 法定代表人：金国华。 原委托诉讼代理人：陈畅。 现委托诉讼代理人：胡薇。 被告：范春林，男，1986年4月16日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 原告杭州利坤投资发展有限公司（以下简称利坤公司）与被告范春林房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月12日向本院起诉，本院于同日立案受理，由审判员楼芝兰独任审判，并于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告利坤公司的委托诉讼代理人胡薇、被告范春林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告利坤公司提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同于2018年9月23日正式解除；2、被告支付2018年5月24日至2018年9月23日的租金：53000元、综合管理费：400元，营业管理费500元，水费1134元，电费3864.6元（按日租金567元、日综合管理费170元，月营业管理费500元计算），共计58898.6元，因此产生滞纳金：179697元（暂计算至2020年4月26日，实际以缴清租金及相关费用之日为准）；3、被告支付因乙方违约导致解除合同的违约金：132600元（以租赁合同约定当年度六个月租金与综合管理费之和计算）；4、被告承担逾期占用费：387662元（暂计算自2018年9月24日至2019年6月14日止，按日租金与综合管理费之和的二倍计算）；5、被告支付装修优惠租金13608元；6、被告立即将其个体工商户注册地址迁出租赁房屋；7、被告支付预期可得租金损失102060元；8、原告没收租赁保证金51000元；9、本案诉讼等费用由被告承担。事实与理由：2017年9月28日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），被告承租原告位于杭州新天地中心项目铺号为商铺，面积为：85平方米，租赁期为2017年11月1日至2020年10月31日，其中租金为17000元/月，综合管理费为5100元/月，按月支付营业管理费500元/月。被告向原告交付租赁保证金51000元，以保证合同顺利履行。根据租赁合同约定，被告应于2018年5月24日前支付2018年5月24日至2018年8月23日间的租金，经原告多次催促，被告均未按约支付。鉴于此，原告于2019年6月20日向被告发出书面通知自2018年9月23日起解除双方租赁合同，并要求被告承担违约责任。截止至今，被告拖欠的租金、违约金、占用费等仍未予支付。为此,原告特诉至贵院,请求贵院支持原告的诉讼请求。 审理过程中，原告利坤公司申请撤回第6项诉讼请求：被告立即将其个体工商户注册地址迁出租赁房屋。 被告范春林答辩称：原告的费用不合理，原告当时有虚假宣传，商场没有人气，很多商家在2018年投资血本无归。关于滞纳金、违约金，原告是恶意的，被告在2018年10月就跟原告说撤场不做了，原告把案涉租赁房屋的门锁了。被告今年才收到诉状，说明原告是恶意的。 原告利坤公司为证明其事实主张，向本院提供商铺租赁合同、付款催告函附投递信息、关于解除商铺租赁合同要求限期返还商铺的告知函附投递信息、在租赁地址注册的营业执照、水电费清单、转账明细制作表格、分部分项工程费计算表、新天地开业网上信息截屏等作为证据。被告范春林提交公函、公开信作为证据。双方对上述证据质证意见为：被告对原告提交的分部分项工程费计算表真实性有异议，对其余证据真实性无异议；原告对被告提交的证据真实性无异议。本院经审核并结合双方质证意见后认为，原告提交的证据分部分项工程费计算表真实性无法核实，本院不予确认；原告提交的其余证据及被告提交的证据具备真实性，对其待证事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。 综上有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下： 2017年9月28日，利坤公司（甲方、出租方）与范春林（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，就杭州新天地购物中心项目铺位号为的商铺租赁达成一致意见。双方约定：该商铺暂定套内建筑面积85平方米；本合同租赁期为3年，合同期为2017年11月1日至2020年10月31日；自该商铺交付日起，乙方可享有免租装修期，开业之日起为计租日；第一计租年度月固定租金为17000元，第二计租年度月固定租金为17850元，第三计租年度月固定租金为20400元；租金每三个月为一个支付期，先付后租；租赁期（含装修免租期）内，乙方应按每月5100元的标准向甲方支付当月的综合管理费；乙方应按本合同约定支付租金、综合管理费和其他费用，逾期支付超过三日的，自第三日起至第十五日，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的千分之二向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；如逾期支付超过十五日的，自第十六日起至第三十日期间，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠款总额的千分之五向甲方支付滞纳金；逾期支付超过三十日的，则甲方有权解除合同、没收租赁保证金并要求乙方支付相应滞纳金、违约金及赔偿损失；如乙方逾期支付租金、综合管理费和其他费用超过三十日的，自第三十一日起，甲方有权停止该商铺水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担；在乙方欠付租金、综合管理费和其它费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于承租房产内的货物、财物转移出承租房产；因乙方逾期支付费用导致甲方选择解除合同的，乙方同意放置的货物、财物直接抵扣所欠费用，甲方有权单方处置；乙方应在本合同签署后的5日内向甲方支付51000元整作为商铺租赁保证金；在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应在5日内将该商铺恢复原状后交还给甲方，并将通向购物中心及该商铺各部分钥匙（如有）交还甲方；未经甲方书面同意逾期占用该商铺，且未能在上述约定5日内搬离该商铺的，每逾期一日，乙方应按日租金加综合管理费之和的2倍向甲方支付违约金，同时乙方应承担逾期占用期间内所发生的公共事业费，乙方将被视为自动放弃该商铺内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担；乙方逾期不支付租金、综合管理费或其他费用累计超过三十日的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方返还乙方已付之保证金及其他费用并还应向甲方支付相当于租赁当年的六个月租金加综合管理费之和的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分；甲方的损失范围包括甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有免租期的租金损失；合同期内的每年度起始月乙方需向甲方支付促销费用每年8000元；等等。嗣后，范春林向利坤公司足额交纳保证金51000元。 2017年11月24日，新天地购物中心正式开业。范春林足额支付了2017年11月24日至2018年5月23日期间的租金、综合管理费。自2018年5月24日起，范春林未足额向利坤公司支付租金、综合管理费。2018年年底，利坤公司以范春林逃铺为由关闭涉案店铺。2019年6月20日，利坤公司向范春林寄发《关于解除〈商铺租赁合同〉、要求限期返还商铺的告知函》一份，言明双方之间的租赁合同于2018年9月23日正式解除，并要求范春林于收函后七日内支付拖欠的租金、综合管理费、逾期滞纳金等，并于2019年6月25日前按照约定标准返还租赁店铺等。嗣后，利坤公司对店铺内设施进行拆除清理，并将该店铺另行出租给他人。 2020年6月，租赁双方就剩余租金、综合管理费、滞纳金结算以及损失赔偿等问题无法协商一致，故引发本讼争。 本院认为，原告利坤公司与被告范春林之间的《商铺租赁合同》经双方当事人自主磋商后达成，系当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。庭审中，双方当事人对涉案《商铺租赁合同》于2018年9月23日解除无争议，故本院确认上述合同于该日解除。原告利坤公司主张被告范春林尚欠2018年5月24日至2018年9月23日期间的租金53000元、综合管理费400、营业管理费500元、水费1134元、电费3864.60元，被告范春林对计算金额无异议，故本院予以支持。鉴于被告范春林存在逾期支付租金、费用的违约情形，原告利坤公司有权要求被告范春林就欠付的租金、综合管理费支付相应的逾期滞纳金，并支付因此提前解除合同产生的违约金。关于滞纳金，因双方约定的滞纳金计算标准过高，本院酌情调整为按照每日万分之三计算。关于违约金，根据合同约定，承租方逾期不支付租金、费用超过三十日的，出租方有权没收保证金并要求承租方支付相当于六个月租金与综合管理费之和的违约金。综合考虑被告范春林的违约事实、合同约定的租赁期限、实际租赁期限等情形，本院对原告利坤公司主张的违约金132600元予以支持。鉴于该项违约金足以弥补原告利坤公司因被告范春林违约而产生的损失，本院对原告利坤公司主张的预期可得租金损失102060元、装修优惠租金损失13608元均不再支持。同时，在双方之间合同解除的情况下，被告范春林交纳的保证金51000元宜用于抵扣其欠付的款项。关于逾期占用费的主张。原告利坤公司主张于2018年年底关闭涉案店铺，但未提供证据证明关铺的具体日期。本院认为，当事人应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故，本院以被告范春林自认的2018年10月5日作为涉案店铺关闭的时间。原告利坤公司在明知被告范春林已搬离、涉案店铺由其实际控制的情况下，怠于行使收房权利，未采取适当措施防止损失扩大，对此应自行承担相应责任，故本院对其主张的逾期占用费支持至2018年10月5日止，该日期后的不予支持。又，合同约定的逾期占用商铺的占用费按日租金加综合管理费之和的二倍支付，该标准过高，本院参照合同约定的日租金加综合管理费之和计算。经核算，自2018年9月24日至2018年10月5日的逾期占用费（17000+5100）元÷30日×12日=8840元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州利坤投资发展有限公司与被告范春林签订的《商铺租赁合同》于2018年9月23日解除； 二、被告范春林于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司租金53000元、综合管理费400元、营业管理费500元、水费1134元，电费3864.60元； 三、被告范春林于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司滞纳金（以所欠租金、综合管理费之和为基数自2018年5月24日起按照每日万分之三计算至租金、综合管理费清偿之日止）； 四、被告范春林于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司违约金132600元；在以保证金51000元抵扣该项给付义务之后，被告范春林实际应支付原告杭州利坤投资发展有限公司违约金81600元； 五、被告范春林于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司逾期占用费8840元； 六、驳回原告杭州利坤投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13055元，减半收取6527.50元，由原告杭州利坤投资发展有限公司负担5359.50元，由被告范春林负担1138元。 原告杭州利坤投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告范春林于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  楼芝兰 二〇二〇年九月七日 书记员  钱芬红