河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3129号 上诉人（原审被告）：高叶红，女，1973年11月22日出生，汉族，住河北省定州市南城区。 委托诉讼代理人：安连匣、张姗姗，河北匡合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王宗刚，男，1968年3月15日出生，汉族，住河北省定州市。 委托诉讼代理人：寇君红，河北泰通律师事务所律师。 原审被告：河北金顺房地产开发有限公司，住所地河北省定州市西城区西关南街111号。 法定代表人：高建设，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈永，该公司法务。 上诉人高叶红因与被上诉人王宗刚、原审被告河北金顺房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初5437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。 高叶红上诉请求：一、撤销河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初5437号民事判决，依法改判驳回被上诉人王宗刚的诉讼请求或将本案发回定州市人民法院重新审理。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，应予撤销。1、高叶红已支付完房款，并合法占有涉案房产，原审判决对高叶红未提交剩余房款150万元的认定错误。2014年3月26日，高叶红与河北金顺房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，上诉人购买原审被告开发的金立公寓8号楼底商18号门脸房共三层，并依约支付了购房款，原审被告为上诉人出具收款收据，并将房产交付上诉人。上诉人已合法取得、占有、使用涉案房产，且对房产具有处分的权利。原审判决认定上诉人高叶红未支付剩余购房款150万元，未全额支付购房款错误，应予撤销。2、上诉人与原审被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属于合法有效的协议。被上诉人虽然提出对该两份证据的真实性不予认可，但未提出充分证据予以证实，原审判决对两份租赁协议的真实性不予认定错误，应予撤销。二、原审判决适用法律错误，应予撤销。上诉人高叶红与原审被告河北金顺房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属于合法有效的合同。原审法院于2018年12月6日出具裁定，拍卖涉案房产。上诉人与原审被告签订商品房买卖合同的时间远远早于原审法院作出裁定的时间，且上诉人已合法占有涉案房产，虽然上诉人购买房产的目的并非用于居住，但在原审法院查封之前已签订合法有效的合同，上诉人已按合同约定支付全部购房款，且非因上诉人原因未办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，上诉人的权利能够排除执行。原审判决以上诉人未提交证据证实其所购买的房屋用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，未实际占有为由，依据上述规定之二十九条判决支持被上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误，应予撤销。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，请贵院依法判决支持上诉人的上诉请求。 王宗刚辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉没有事实与法律依据，应予驳回。一、高叶红与金顺公司签订的房屋买卖合同实际是为民间借贷行为的抵押，其基础法律关系是民间借贷关系，而非买卖合同关系，故其买卖合同无效。2012年5月28日，金顺公司向王宗刚借款300万元，定州市人民法院已经做出判决，且已进入执行程序，对金顺公司房产进行了查封、拍卖。高叶红与金顺公司签订的房屋买卖合同时间为2014年3月26日，在王宗刚借款后，且根据双方的房屋买卖合同约定的面积为1100平方米，其实际所在的位置包括一审法院评估报告中所说的8号楼底商，三层门脸房中三层364.02平方米以下的一、二层，在王宗刚执行案件中查封的仅是一、二层最南户及第三层一整层，经王宗刚调查，这三层门脸中有录音为证，一审已经提交，因此从王宗刚提交的证据可以看出高叶红与金顺公司所签署的房屋买卖合同并不真实存在，在高永与王宗刚的笔录中可以证实金顺公司与高叶红仅存在借贷关系，而非商品房买卖关系，故一审法院查封的房屋所有权人并非高叶红。二、法院查封的房屋从购房合同中可以看出是门脸房用于商业，并不是居民居住使用，因此根据最高院关于办理执行异议及复议案件若干问题的规定第29条，法院对该房屋的查封符合法律规定。上诉人所述没有法律依据，应当予以驳回。 河北金顺房地产开发有限公司述称，同意上诉人上诉意见，我公司与高叶红实际是房屋买卖，不是借款担保。 王宗刚向一审法院起诉请求：1.驳回被告高叶红执行异议申请，并判决本案继续执行；2.诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2012年5月28日被告河北金顺公司与原告王宗刚签订借款协议，约定被告河北金顺公司向原告王宗刚借款300万元，月利率3%，借期6个月。借款协议签订后，原告在扣除当月利息后，通过银行转款向被告交付290.7万元。同日，被告河北金顺公司为上述借款提供抵押担保，与原告王宗刚就本案争议房屋定州市金利（立）公寓小区8号楼底商三层门脸签订房屋买卖协议，内容为被告河北金顺公司将上述房屋以300万元价格卖给原告王宗刚。同日，被告河北金顺公司向原告王宗刚出具收到300万元购房款的收据一份。借款协议签订后，被告河北金顺公司给付原告王宗刚利息至2017年4月30日后，未再给付利息。2017年10月30日，原告起诉被告定州市金顺公司，要求其偿还借款本金300万元并支付利息。同年12月6日，本院作出（2017）冀0682民初4540号民事判决，判令被告河北金顺公司于判决生效后十日内偿还原告王宗刚借款本金290.7万元，并自2017年5月1日起，按月息2分向原告支付至借款本金偿还完毕之日的利息。该判决生效后，被告河北金顺公司未履行上述判决确定的给付义务，原告王宗刚申请强制执行。本院作出（2018）冀0682执101号执行裁定，裁定拍卖登记在被告河北金顺公司名下，位于定州市金利（立）公寓小区8号楼底商三层门脸及8号楼2单元502室。原告提交被告河北金顺公司2019年9月1日与其签订的《租赁合同》、《债务抵顶协议书》，内容证明河北金顺公司将法院拍卖的房产租赁给第三人使用，并同意以该房产作价抵顶原告债务，在此期间河北金顺公司没有提出该房产已另行出售的问题。被告高叶红认为上述房产系其购买，提出执行异议后，本院作出（2019）冀0682执异129号执行裁定书，裁定该案件中止执行。原告提交的录音笔录，内容为在被告高叶红提出执行异议后，原告找到河北金顺公司法定代表人高建设之子高勇，高勇承认河北金顺公司与高叶红之间实际是民间借贷关系，并非房屋买卖。二被告对上述录音笔录内容的真实性不持异议，但被告河北金顺公司辩称录音内容证实陈述高叶红与河北金顺公司买卖房屋是由公司法定代表人高建设和高勇的妹妹、河北金顺公司的会计高娟办理的，事实情况高勇并不知道。被告高叶红提交2014年3月26日其与被告河北金顺公司签订的《商品房买卖合同》，内容显示被告高叶红以550万元总价款购买被告河北金顺公司名下，位于定州市金利（立）公寓小区18号门脸。被告高叶红提交的2014年3月26日被告高叶红丈夫徐伟向被告河北金顺公司法定代表人高建设银行转账记录，内容显示高建设收到徐伟转账400万元。被告高叶红提交的2014年3月26日被告河北金顺公司出具的加盖有被告河北金顺公司财务专用章的收据，内容显示该公司收到被告高叶红门脸18号款550万元。被告高叶红提交2019年12月18日被告河北金顺公司出具的证明，内容为被告高叶红2014年3月26日购买了被告河北金顺公司金利（立）公寓8号楼底商18号门脸房共三层并交付了全款。被告高叶红、河北金顺公司未提交除徐伟400万元转款以外，被告高叶红已给付剩余150万元款的证据。被告高叶红未提交证据证实其所称购买的房屋用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。被告高叶红提交的其与被告河北金顺公司2014年3月26日、2019年3月26日签订的房屋租赁协议，内容显示被告河北金顺公司租赁被告高叶红位于金利（立）公寓8号楼底商18号门脸房1-3层，每年租金30万元，屋内设施为简单装修。庭审中被告高叶红陈述被告河北金顺公司租赁本人的房屋是毛坯房，该公司租赁后由该公司进行了简装。上述房屋没有办理房产证，没有进行网签，现由被告河北金顺公司以房屋所有权人身份，将其租赁给案外人李宏伟，用于商业经营活动。被告高叶红未实际占有上述房屋。 一审法院认为，因原告诉被告河北金顺公司民间借贷纠纷强制执行一案，定州市人民法院作出（2018）冀0682执101号执行裁定，裁定拍卖登记在被告河北金顺公司名下，位于定州市金利（立）公寓小区8号楼底商三层门脸及8号楼2单元502室，被告高叶红认为上述房产系其购买，提出异议，其提交被告河北金顺公司出具的证明内容为被告高叶红2014年3月26日购买了被告河北金顺公司金利（立）公寓8号楼底商18号门脸房共三层并交付了全款，但被告高叶红、河北金顺公司未提交除徐伟400万元转款以外，被告高叶红已给付剩余150万元款的证据，故本院认为被告高叶红交付全款，购买了被告河北金顺公司金利（立）公寓8号楼底商18号共三层门脸房的证据不足。涉案房屋没有办理房产证，没有进行网签。被告高叶红提交的其与被告河北金顺公司2014年3月26日、2019年3月26日签订的房屋租赁协议，内容显示被告河北金顺公司租赁被告高叶红位于金利（立）公寓8号楼底商18号门脸房1-3层，每年租金30万元，屋内设施为简单装修，但在本案庭审中，被告高叶红陈述被告河北金顺公司租赁本人的房屋是毛坯房，在该公司租赁后由该公司进行了简装。庭审中二被告对上述房屋现由被告河北金顺公司以房屋所有权人身份，租赁给案外人李宏伟，用于商业经营活动的事实不持异议。故本院对被告高叶红提交的其与被告河北金顺公司2014年3月26日、2019年3月26日签订的房屋租赁协议的真实性不予认定，同时本院认定被告高叶红未实际占有使用涉案上述房屋。本案涉案争议的房产是登记在被告河北金顺公司名下的商品房，被告高叶红未提交证据证明已向被告河北金顺公司交付全款，购买了金利（立）公寓8号楼底商18号三层门脸房，未提交证据证实其所称购买的房屋用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，未实际占有使用涉案上述房屋，其执行异议申请所提交的证据不符合《最高人民法院关于办理执行异议及复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的能够排除法院执行的条件。原告王宗刚要求驳回被告高叶红执行异议申请，并判决本案继续执行的诉讼请请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于办理执行异议及复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决驳回被告高叶红执行异议申请，恢复本院（2018）冀0682执101号执行裁定的执行。 二审期间，上诉人提交了两组新证据，证据一：定州市金顺乐家物业服务有限公司营业执照及法定代表人身份证明、身份证复印件、及该公司出具的证明一份、收款收据一份、高叶红与该公司签署的物业管理公共契约及业主手册、案涉房屋的水卡水费一份。证据二：高永（金顺公司法定代表人高建设的儿子）的证明一份。以上两组证据证实：上诉人与原审被告之间系房屋买卖合同关系，且房屋已经实际交付给高叶红，高叶红也在履行缴纳物业费等义务，被上诉人所称的借贷关系不存在。被上诉人的质证意见：一、关于营业执照以及单位出具的法定代表人信息真实性无异议，张文雨的身份证信息请法院核实。这三份证据与本案无关联性。对于金顺物业公司出具的证明和物业费收据及业主管理手册真实性、合法性、关联性均有异议。业主手册中标明的物业公司为定州市金顺物业服务有限公司，封皮第一页及第三十页标明的物业公司均为定州市金顺物业服务有限公司，而业主手册最后所盖公章却为定州市金顺乐家物业服务有限公司。显然该业主手册不具有真实性，且金利公寓小区委托物业公司应当有相应的委托合同证明定州市金顺家乐物业服务有限公司是金利公寓的物业管理机构。金顺乐家出具的证明没有时间，且签名为黄龙海，公司的股东高管法人均没有黄龙海这个人，因此该证据也不具有真实性、合法性。物业收费收据同以上观点，根据正常规定有每平米的物业费、公用面积的费用及公摊费用，而该收据只有总数，也未标明该物业费是哪一年的，因此该证据不具有真实性、合法性。二、对高永的证明的真实性不予认可，因为在一审时已经提交了公司法人和高永的录音，在该录音中高永明确说明双方仅存在借贷关系，而上诉人所提交的证据没有标明出具证据的时间。原审被告金顺公司的质证意见：我公司对上诉人提交的证据真实性认可。 另查，庭审中根据当事人的陈述及评估报告，涉案房屋一、二层各一间门脸均不超60平米，第三层面积360余平方米，即总面积在500平米以下。庭审中询问河北金顺公司交付房屋的条件，其回答：一、交完首付，办理贷款后交房；二、交完全款再交房。 本院认为，公民及法人应遵循诚实守信原则。本案中，上诉人与河北金顺公司的商品房买卖协议签订时间是在2014年3月3月26日，该协议双方约定交房时间为2014年12月31日前，但就在3月26日的同一天，上诉人向金顺公司汇款400万元（尚欠150万元房款），金顺公司当天在上诉人尚欠其150万元房款的情况下向上诉人交付房屋，并亦是在同一天向已是涉案房屋权利人的上诉人反租涉案房屋，并以租金冲抵上诉人所欠其150万元的房款，此事实与庭审中金顺公司陈述该公司交付房屋的规定相悖。且涉案房屋总面积在500平米以下，尚不足上诉人与金顺公司所签合同约定的1100平米房屋的二分之一，而其时房屋已建成，上诉人应对房屋的面积具有基本的判断能力。综上所述，本院对上诉人与金顺公司所签订的商品房买卖协议的真实性不予认定。本案中，上诉人虽向金顺公司汇款400万元，但上诉人并无证据证实该款项用途为购房款，且上诉人与原审被告对涉案房屋现由河北金顺公司以房屋所有权人身份，租赁给案外人李宏伟，用于商业经营活动的事实不持异议。因此，上诉人的涉案房产属其所有的主张没有事实与法律依据，其并不享有排除强制执行的民事权益，对其主张本院不予支持。 综上所述，高叶红的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 审 判 长 张亚男 审 判 员 赵春林 审 判 员 刘 斌 二〇二〇年九月十四日 法官助理 堵红果 书 记 员 裴晶晶