辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5496号上诉人（原审被告）：王延立，男，1962年5月27日生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人（原审被告）：王淑芬，女，1965年4月16日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王延立，王淑芬的丈夫。二上诉人共同委托诉讼代理人：田晓峰，辽宁君连律师事务所律师。上诉人（原审原告）：梁金枝，女，1964年5月10日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：伊爽，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人梁金枝与上诉人王淑芬、王延立房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初10395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁金枝上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判确认双方2017年4月18日签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除；2.依法增加王淑芬、王延立应付的房屋租金80,000元；3.依法撤销一审判决书第三项；4.诉讼费由王淑芬、王延立共同承担。事实与理由：一、一审判决认定合同解除的时间为2019年4月19日无事实和法律依据。本案中，王淑芬、王延立在2018年3月19日支付了第二期租金4万元后，在2018年11月9日支付了当年的采暖费1719元，证明当时双方之间的租赁合同并未解除。在王淑芬、王延立提交的2019年6月13日的录音证据中，王淑芬、王延立承认4万元交的是半年的租金，该录音证据中既未体现双方已经达成书面协议解除合同，也未体现双方达成了口头协议解除合同，一审法院认为合同应于2019年4月19日解除更为合理，毫无根据。二、一审判决认定事实错误、证据不足。第一，王淑芬、王延立所述只有两份录音证据，无任何其他证据能证明钥匙已交付、房屋已交付、合同已解除的事实，录音证据不能单独作为认定交屋事实的依据。梁金枝一审时提交的《租赁合同》、银行对账单、过程的照片和视频、转账说明等证据，足以充分证明王淑芬、王延立违约行为以及双方于2020年4月16日解除合同并交付房屋、2020年4月27日交付电卡的全部过程。另外，王淑芬、王延立的两份录音证据均不完整，无法体现完整的对话过程，录音证据中王淑芬、王延立一直回避合同签署内容，二审法院应全面考虑王淑芬、王延立采集该份录音证据目的的合法性。第二，关于梁金枝主张的开锁费240元。王淑芬、王延立没有提出任何证据能证明自己已经将房屋钥匙交付给梁金枝。综上，一审法院认定事实错误、证据不足，请求二审法院支持梁金枝的上诉请求，以减少讼累，彰显法律的公平正义。王淑芬、王延立辩称，不同意梁金枝的上诉请求，答辩意见同其上诉理由。王淑芬、王延立上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判王淑芬、王延立与梁金枝的租赁合同己于2018年3月19日解除；2.本案一、二审诉讼费由梁金枝承担。事实与理由：一审法院认定王淑芬、王延立与梁金枝租赁合同解除的时间为2019年4月19日是错误的，双方合同解除的时间应为2018年3月19日。通过一审查明的事实是2018年年初王淑芬、王延立的饭店就不经营了，并且梁金枝也知道这一情况，在2018年3月19日梁金枝让王淑芬、王延立交第二年房租时，王淑芬、王延立就再一次告诉其自己不干了，房子也不租了，梁金枝让王淑芬、王延立再交半年房租，因当时双方关系融洽，同时租赁合同第十条“饭店租赁期间，双方不得借故解除合同。任何一方要求解除合同，须提前二个月通知对方，双方进行协商，若达不成协议擅自解除，乙方须向甲方支付三个月的租金作为违约金”有约定，所以王淑芬、王延立就凑整支付了4万元，因王淑芬、王延立并非法律工作者，而违约金也是以租金形式体现，因此在交易明细中就只写了房租，并没有直接写明违约金字眼，但这并不影响该笔费用的真实用途。在支付该笔费用的当天王淑芬、王延立就将所承租房屋的钥匙交给了梁金枝，王淑芬、王延立所购置的饭店设备未在交钥匙时搬走是梁金枝同意的。因为双方解除合同时约定这些设备先存放在这里，如果梁金枝自己干或出租能用上的设备就折价给梁金枝，用不上再通知王淑芬、王延立搬走。同时设备留在这里也便于梁金枝将营业执照及房屋整体出租。之后，王淑芬、王延立对房屋后院进行了改造，本想自己用此房屋经营面馆，但发现自己的丈夫不能干，找厨师又有皮肤病，所以就放弃了。又开始在饭店门上贴出有自己电话的招租信息，折腾到年底房子也没租出去，梁金枝就又跟王淑芬、王延立联系让再帮忙分担一年的取暖费，王淑芬、王延立感觉房子自己不干了，虽然合同解除了，但房子没租出去梁金枝也有损失，也非常同情梁金枝，因此就转账支付了一年的取暖费。这笔费用是解除合同后王淑芬、王延立对梁金枝的善意帮助，一审法院将此认为是未解除租赁合同的证据是错误的。一审已查明2018年3月19日王淑芬、王延立将钥匙交给了梁金枝，双方已进行了交接，一审法院只是认为交接的不正式，而法律并未对交接手续的正式与非正式做出明确规定，因此手续是否正式并不影响已交接的行为发生，房屋钥匙交接后租赁合同就正式解除了。综上所述，王淑芬、王延立与梁金枝的房屋租赁合同已于2018年3月19日解除，因此希望二审法院在查明事实的基础上，依法支持王淑芬、王延立的上诉请求。梁金枝辩称,不同意王淑芬、王延立的上诉请求，其请求无事实及法律依据。梁金枝向一审法院起诉请求：1.判决王淑芬、王延立共同支付梁金枝房屋租金114,342.47元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，其中35,000元自2018年3月20日起、79,342.47元自2019年4月19日起均至2020年4月16日止）；2.判决确认双方签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除；3.请求判决王淑芬、王延立共同支付开锁、换锁费用240元；4.本案诉讼费由王淑芬、王延立共同承担。一审法院认定事实：2017年4月18日，原告与被告王延立签订《租赁合同》，合同约定，由被告王延立租用原告饭店南华街67-1-3号，租赁期限为10年，自2017年4月20日起至2027年4月19日止。租赁费用为第一年65,000元、第二年75,000元、第三年80,000元、第四年80,000元、第五年80,000元，第六到第十年每年房租为100,000元。保证金5000元。乙方在签订合同之日起一次性缴清第一年房租和保证金，以后每年乙方应提前两个月缴清下一年房租，乙方不能按时缴清饭店租赁费用时，甲方有权停止乙方营业，视为乙方违约，并终止合同。合同还约定，饭店租赁期间，双方不得借故解除合同。任何一方要求解除合同，须提前二个月通知对方，双方进行协商，若达不成协议擅自解除，乙方须向甲方支付三个月的租金作为违约金。合同签订后，二被告于2017年4月12日支付给原告10,000元，同年4月18日支付给原告60,000元，至此二被告付清了第一年的房租及保证金。2018年3月19日，被告王淑芬向原告民生银行卡转款40,000元，银行对账单显示该款为“房租”。原告称该款为第二年的房租，二被告称该款为解除合同的违约金。被告向原告支付40,000元后，双方未正式办理房屋交接手续，被告只是口头告知原告“不干了”，此后，被告离开案涉房屋，未再继续经营，但其承租后购置的厨房设备仍在案涉房屋内存放。2018年11月9日，被告王延立通过微信转账方式向原告支付了2019年度案涉房屋取暖费1719元。另查明，2020年4月16日，原告找开锁公司将案涉租赁房屋门锁打开，支付开锁费240元，被告将房屋内的厨房设备搬出。原告称双方解除合同的时间为2020年4月16日，二被告称因被告承租该房屋的时候，内部既未装修也无设备，双方就约定无论是原告自己干还是出租，如果有人要就将设备折价，不要就搬走，放在房子里也有利于原告将营业执照与房子一起出租。被告在2020年4月15日之前未接到原告让其将设备搬出的任何通知，直到2020年4月15日接到通知后，被告立即将屋内设备搬出。被告提供的录音证据显示，案涉房屋钥匙在原告手中，是原告儿子将钥匙弄丢了，并非原告没有钥匙。又查明，被告提供的录音证据显示，2018年3月19日被告给付原告40,000元，告知原告不干了后，原告曾以自己的名义对外招租，也想自己经营，并曾自己找厨师进行了面试。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，梁金枝、王延立签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。根据该合同第三条、第十条约定，乙方在签订合同之日起一次性缴清第一年房租和保证金，以后每年乙方应提前两个月缴清下一年房租，乙方不能按时缴清饭店租赁费用时，甲方有权停止乙方营业，视为乙方违约，并终止合同；饭店租赁期间，双方不得借故解除合同。任何一方要求解除合同，须提前二个月通知对方，双方进行协商，若达不成协议擅自解除，乙方须向甲方支付三个月的租金作为违约金。本案争议的焦点为2018年3月19日被告给付原告的40,000元系房租还系提前解除合同的违约金，案涉租赁合同何时解除。关于40,000元的性质问题。一审法院认为，40,000元款项为被告支付的第二年部分租金，而非提前解除合同的违约金。理由为：该款项银行交易明细体现为“房租”，虽然被告辩称该款系提前解除合同的违约金，但数额与合同约定的违约金数额不符，且被告的录音证据是在2019年6月13日即原告起诉前月余录制，其表述与其付款当时意思表示不一致。关于案涉租赁合同的解除时间。一审法院认为，以2019年4月19日更为合理。理由为：首先，虽然被告于2018年3月19日缴付40,000元租金后表示“不干了”，但是原、被告双方并未办理正式交接手续，且被告于2018年11月9日又缴纳了2019年度的案涉房屋取暖费，表明截至此时双方的租赁合同并没有解除。其次，依据案涉租赁合同第三条约定，2018年4月—2019年4月的租金被告应于2018年2月20日前一次性缴纳，如不缴纳，视为被告违约，原告有权终止合同。而原告在被告已经拖欠2018年4月至2019年4月部分租金未付清的情况下，未在2018年及时主张解除合同，认为直至2020年4月16日合同解除，并要求被告支付至2020年4月16日期间的租金，不具有充分合理性，且被告从交付40,000元租金后已告知原告“不干了”，也未再继续经营饭店，故对原告要求被告支付第三年租金的请求，不予支持。关于原告请求被告支付开锁费240元，因案涉房屋钥匙在原告处，是被其儿子弄丢，故该费用要求被告承担无事实和法律依据，不予支持。至于原告放弃追究被告给付提前解除合同违约金，是其对自己民事权利的自行处分，不违反法律规定，一审法院不予干涉。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、确认原告梁金枝与被告王延立于2017年4月18日签订的《租赁合同》于2019年4月19日解除；二、被告王延立、被告王淑芬于判决发生法律效力之日起10日内共同给付原告梁金枝房租款35，000元及利息(自2018年3月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行人民币同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年4月16日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。三、驳回原告梁金枝其他诉讼请求。案件受理费2678元，保全费1145元，合计3823元(原告已预交)，由原告负担3000元，二被告负担823元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，王淑芬于2017年4月12日向梁金芝转账的摘要信息记载“房屋定金”，2017年4月18日转账给梁金枝的摘要信息上记载“房租王延立”。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为双方2017年4月18日签订的《租赁合同》于何时解除，进而王淑芬、王延立是否应向梁金枝支付租金。王延立、王淑芬上诉称，案涉《租赁合同》已于2018年3月19日解除，但未能提供相应证据予以证明，且2018年3月19日王淑芬还向梁金枝账户转款40,000元，在转账摘要信息中载明“房租”，结合王淑芬之前转账均在摘要信息中记载款项用途的习惯，以及该笔款项支付的时间恰好在第二年租期即将开始前一个月左右，基本符合双方合同约定的租金缴纳时间，故该笔款项理解为王延立、王淑芬支付的第二年租金更为合理。王延立、王淑芬主张该40,000元系解除合同违约金，无充分证据证明，且该款项数额与合同约定的解除合同违约金数额亦不相符。此外，王延立、王淑芬于2018年11月9日还向梁金枝支付了2019年度的采暖费，表明双方租赁合同关系尚未解除，基于此，对王延立、王淑芬的上诉请求本院不予支持。关于梁金枝上诉称，案涉《租赁合同》于2020年4月16日解除，虽然双方当事人均认可王延立、王淑芬遗留在案涉房屋内的厨房设备于2020年4月16日搬离，但根据王延立、王淑芬提供的2019年6月的录音证据显示，在距离录音时间半年多以前王延立即表示不继续租赁合同，且已停止经营，梁金枝还以自己的名义对外招租，甚至考虑过自己经营，并且王延立、王淑芬提供的2020年4月的录音证据显示梁金枝的儿子将案涉房屋的钥匙弄丢了，表明案涉房屋的钥匙由梁金枝持有。关于王延立、王淑芬主张遗留在案涉房屋内的厨房设备系为了梁金枝另行出租后一并折价转让符合常理，亦与王延立、王淑芬提供的录音证据相互印证。基于此，可以证明双方当事人在第三年租期尚未开始前就解除合同事宜已达成了合意，梁金枝要求王延立、王淑芬支付第三个租赁年度的租金无充分的事实和法律依据，亦不符合常理，本院对其上诉请求不予支持。鉴于王延立、王淑芬未能提供充分的证据证明双方交接案涉房屋钥匙的时间，故一审法院综合考虑本案实际情况，认定双方的租赁合同于第二年租赁期限届满即2019年4月19日解除并无不当，本院依法予以维持。在此基础上，一审判令王延立、王淑芬向梁金枝补交第二年度的租金35,000元亦无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人王延立、王淑芬与梁金枝的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5356元（王延立、王淑芬已预交2678元，梁金枝已预交2678元），由王延立、王淑芬负担2678元，梁金枝负担2678元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年九月二十八日书记员 姜雪婷