陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0825民初2771号 原告王婵，男，1944年8月8日出生，汉族，退休职工，住定边县，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXX0013委托代理人毛俐霞，系陕西金赞律师事务所律师。被告定边县金得雨房地产开发有限责任公司。地址定边县。法定代表人郑秀珍，系该公司董事长。被告李福义，男，1972年9月14日出生，汉族，住定边县，公民身份号码：61272XXXX209140012委托代理人刘丹，系陕西其源律师事务所律师。委托代理人白宝，系陕西其源律师事务所律师。原告王婵与被告定边县金得雨房地产开发有限责任公司（以下简称金得雨公司）、李福义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法由审判员李明适用简易程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理，原告王婵及其委托代理人毛俐霞、被告金得雨公司、李福义的委托代理人刘丹、白宝到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告诉称，2014年8月8日，原告和二被告签订了《房屋拆迁置换协议》，约定原告在A3区内有一处房屋需拆迁，经双方协商后被告同意置换给原告商业房面积210平方米，协议第二条约定：被告给原告置换的商业房属现房，原告同意将商业大厅内的商业房交由被告统一出租，租赁费同A3区内拆迁户一样。从签订协议之日起，被告将商业房交给原告。本协议生效后，任何一方不得单方毁约，若违反本协议，应向另一方支付违约金和损失费是合同总价值的3%。但被告直至2015年11月13日才将商业房交付原告，并签订了《交房协议》，该协议第四条约定：被拆迁户同意将置换在2号商业大厅内的商业房按建筑面积委托被告金得雨公司租赁经营运作，租期、租金与其他被拆迁户一致。租赁费价格为：前3年1楼每月每平方米70元，2楼每月每平方米40元；中3年1楼每月每平方米95元，2楼每月每平方米55元；后4年1楼每月每平方米115元，2楼每月每平方米80元。租赁费从2014年8月8日起领取，一次领取一年的租赁费。本协议生效后，任何一方不得单方毁约，若违反本协议条款，应向另一方支付违约金和实际经济损失。本协议第二条约定，按合同交房办事，到期按时兑现，如不按时支付，租赁费按总价值3%处罚，若超期延期按协议双倍重罚。此后，因被告未能按时支付租赁费，2015年11月13日经定边县定边镇人民调解委员会调解，原告与被告李福义达成了《人民调解协议》：1、根据《房屋拆迁置换协议》，房租费从2014年8月8日起金得雨公司给原告王婵支付两年租赁费，以后按年在每年的8月8日给付房租费（2014年8月8日至2016年8月8日两年共计房租费273600元）。2、其他按以前协议执行（协议附后）。协议达成后，二被告按调解协议内容向原告支付了两年的租赁费，但2016年8月8日至2017年8月8日的租赁费未付，原告于2016年将被告起诉至法院，法院判决被告向原告支付2016年8月8日至2017年8月8日的租赁费，但2017年8月8日至2020年8月8日的租赁费租赁费共计559800元被告至今未付，经原告经多次催要未果未果，故原告诉至法院。请求：1、依法判令二被告立即向原告支付2017年8月8日至2020年8月8日的房屋租赁费559800元及利息损失（从2017年8月8日起按月利率2%计算至兑付完毕为止）；2、依法判令二被告按10年租赁费总价值3%的双倍向原告支付违约金175014元；3、由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：1、《房屋拆迁置换协议》、《交房协议》、《人民调解协议》证明：1、原、被告于2014年8月8日签订《房屋拆迁置换协议》，约定被告拆迁原告房屋，并置换给原告商业房面积210平方米，协议签订之日，被告将商业房交给原告，如若违约承担合同总价款3%的违约金；2、因被告未能按时交房，双方于2015年11月13日，经定边镇人民调解委员会调解，达成了《交房协议》、《人民调解协议》，《交房协议》约定：被告于本协议签订之日向原告交付210平方米的商业房，并且商业房委托被告租赁经营运作，租期、租金与其他被拆迁户一致，租赁费从2014年8月8日起领取，租赁费按本协议约定标准执行，如不按时支付，按租赁费总价值3%处罚，若超期延期按协议双倍重罚；3、《人民调解协议书》约定从2014年8月8日起被告金得雨公司给原告王婵支付两年租赁费共计273600元（从2014年8月8日至2016年8月8日），并以后按年在每年的8月8日给付房租费；现被告从2017年8月8日至今拖欠原告租赁费共计559800元，被告现已构成违约，故应依约向原告承担租赁费总价值3%的处罚及双倍违约金共计175014元。2、（2016）陕0825民初6693号民事判决书，证明：因被告拖欠原告2016年8月8日至2017年8月8日的租赁费，原告将被告诉至定边法院，法院作出（2016）陕0825民初6693号民事判决书，判决由被告向原告支付租赁费136800元，并按月利率2%计算违约金，从2016年8月8日至兑付完毕止。被告金得雨公司辩称：被告于2019年8月30日、2020年1月14日分别两次向原告已支付房租费30000元。2015年11月13日签订的《交房协议》，该协议中并未约定利息及利率，但约定了违约金，利息与违约金其性质均为弥补损失，且协议中约定的违约金足以弥补原告的损失，若两者均为被告负担有失公平，故原告所诉的部分请求无事实和法律依据，不应当得到法院的支持；双方在签订的交房协议中约定的违约金部分约定的不明，法院应当按照有利于实现合同目的的方式履行，并请求法院结合实际情况对违约金数额依法予以调整。被告李福义辩称：被告李福义并非本案适格被告，从原告提供的证据中已经明确说明，在原告同被告金得雨公司签订的《房屋拆迁置换协议》中均未有被告李福义的签字。在签订的《交房协议》中李福义仅作为金得雨公司员工同原告履行交付房屋的职务行为，且向原告交付的房屋由金得雨公司开发建设，同被告李福义并无关联，在《人民调解协议》中也写明由金得雨公司支付房屋租赁费，被告李福义作为金得雨公司的经理，也只是代表公司同原告达成的调解，属于职务行为；在（2016）陕0825民初6693号民事判决书中可以得出被告李福义同该案所诉争的租赁纠纷无任何关联，而本案所诉的租赁费实际是该案的延续，被告李福义并不是本案适格被告，不应当要求其承担责任，故请求法院依法驳回原告对被告李福义的诉讼请求。被告金得雨公司、李福义向法庭提交了以下证据：收条、领条各一支，证明2019年至2020年被告给原告支付房屋租赁费30000元应从总房租中予以扣除。经庭审质证：原告对被告金得雨公司、李福义所举的证据真实性无异议，但对证明目的有异议，此30000元并非是原告起诉的2017年8月8日之后的租赁费，而是支付的原告在（2016）陕0825民初6693号判决书中被告拖欠原告2016年8月8日至2017年8月8日按136800元以逾期2%计算的违约利息，但仍未支付完毕。被告金得雨公司对原告所举的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，说明若违约承担合同总价款3%的违约金，该条款是针对交房违约所设定的，并非为迟延履行租金义务。从该交房协议中无法得出租期为十年，故其租赁费总价值计算方式有误，应当为到期租赁费总价值，且该协议中对违约金的条款约定模糊不清，不按时支付和超期延期均为同一意思不同不表达，应当按照对被告有利的意思表示进行履行。人民调解协议书并未约定违约金。原告提供的证据恰巧能够说明双方并未对租金做出明确约定，本案为不定期租赁关系，被告有权随时解除租赁关系，并不承担违约责任；对证据2真实性无异议，原告诉请被告未按时交房承担房屋总价款3%的违约金没有相关证据佐证，同样也适用于本案，再次本案的判决中并未判决利息，仅是对违约金因市场经济下滑做出的下调，并不能作为本案利息的计算方式。被告李福义对原告所举的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，不予认可，该三份协议均由被告金得雨公司与原告签订，与被告李福义无任何关联，且在协议中的签字均为履行职务行为；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，不予认可，质证意见同证据1相同。本院对原、被告所举的证据作如下认定：对原告所举的证据1、2，因被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定；对被告所举的证据，因原告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定； 本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，原、被告于2014年8月8日签订《房屋拆迁置换协议》，后于2015年11月13日签订《交房协议》，协议约定：1、被告同意置换原告商业房建筑面积210平米，一楼100平方米，东靠大厅，西靠赵芳，南靠火墙二分之一，北靠大厅，二楼110平米，东靠大厅，西靠赵芳，南靠火墙二分之一，北靠大厅，以及贵富缘一号楼四单元601室房屋一套；2、原、被告双方约定按合同交房办事到期按时兑现，如不按时支付，租赁费总价值3%处罚，若超期延期按协议双倍重罚；3、根据《土地法》规定，现有土地使用权，属所有业主共同所有；4、原告同意将置换在2号商业大厅内的商业房按照建筑面积委托被告金得雨公司租赁经营，前3年：1楼-70元/每月每平方米、2楼-40元/每月每平方米，中3年1楼-95元/每月每平方米、2楼-55元/每月每平方米，后4年1楼-115元/每月每平方米、2楼-80元/每月每平方米，租赁费从2014年8月8日起领取，以后按照每年的8月8日给付房屋租赁费。现由于被告未向原告支付2017年8月8日至2020年8月8日的房租费，后经原告催要未果，故诉至法院。另查明，被告于2019年至2020年两次给原告支付房屋租赁费30000元。本院认为，原、被告所签订《房屋拆迁置换协议》、《交房协议》系原、被告双方的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。原告于2015年11月13日将房屋租赁给被告金得雨公司经营，已履行了合同的义务，现原、被告约定的房屋租期已到，被告在租赁期间未按协议向原告支付房屋租赁费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告请求被告支付2017年8月8日至2020年8月8日的房租费的诉讼请求，本院予以支持；期间被告金得雨公司于2019年8月30日、2020年1月14日分别两次向原告支付房屋费20000元、10000元，共计30000元，应当从租赁费559800中予以扣除，故被告现尚欠原告房屋租赁费为529800元。原告请求被告支付房屋租赁费利息损失的诉讼请求，因原、被告双方在签订的《交房协议》中约定过高，本院予以调整，即按照未付租赁费的3%予以支持，由被告支付原告违约金15894元；被告李福义作为金得雨公司员工同原告履行交付房屋的职务行为，不应当要求其承担民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的司法解释第九十条之规定，判决如下：一、由被告定边县金得雨房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告王禅房屋租赁费529800元。二、由被告定边县金得雨房地产开发有限责任公司支付给原告王婵违约金15894元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5575元，由原告王婵负担1435元，由被告定边县金得雨房地产开发有限公司负担4140元。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  员   李  明   二〇二〇年八月十日 书  记  员   李海荣  1