四川省会理县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3425民初2308号 原告：张利，女，1980年9月28日出生，汉族，四川省会理县人，住四川省会理县。 原告：谭加英，女，汉族，1955年3月1日出生，四川省会理县人，住四川省会理县。 原告：张德银，男，1953年7月3日出生，汉族，四川省会理县人，住四川省会理县。 被告：王继新，男，1956年12月15日出生，汉族，四川省会理县人，住四川省会理县。 被告：李琼，女，1966年4月29日出生，汉族，四川省成都市人，住四川省成都市。 被告：王毅，男，1989年10月25日出生，汉族，四川省成都市人，住四川省成都市武侯区。 原告张利、谭加英、张德银与被告王继新、李琼、王毅确认合同有效纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告张利、谭加英、张德银与被告王继新、李琼、王毅均到庭参加诉讼。2020年8月26日，原告张利认为自己不是本案适格原告，向本院提交了向王继新、李琼、王毅起诉的撤诉申请，本院准许原告张利撤回起诉。本案现已审理终结。 原告谭加英、张德银向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令双方于2006年10月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效（该房屋总价为人民币80000元）；2、请求判令三被告依约支付违约金人民币40000元；3、请求判令三被告承担原告因办理房屋产权过户手续而产生往返北京与会理的路费、住宿等各项费用5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。在开庭前，原告追加了诉讼请求：请求判令三被告限期办理房屋过户登记手续。事实与理由：2006年10月29日，原告与三被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告方以8万元的价格从三被告处购买位于会理县住房一套（房产证号为：会理房权证会理字第××号，国有土地使用证号为：会国用（2002）字第××号），房屋产权证登记面积为63．45平方米。合同签订时，被告称因单位原因不能立即办理房屋产权过户手续，故合同第三条约定：在今后能过户时，乙方需要过户，甲方无条件积极配合乙方过户。合同签订后，原告依约向被告一次性支付了购房款捌万元，被告将房屋、房屋钥匙、房屋产权证书、国有土地使用证书交付给原告，原告对房屋进行装饰、装修后一直居住至今。时至2010年7月，原告女儿张利得知养路段的房屋可以办理过户手续后，便急忙从北京赶回会理老家找到被告，要求其配合办理房屋产权过户手续，但被告却以自己当时所出售的房屋实际面积与房产证面积不符等为由拒不办理房屋过户手续，甚至还要求原告方多支付款项后才办理房屋过户手续。经双方多次协商无果。 原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效。根据相关法律规定，被告依法应全面履行自己的义务为原告办理房屋过户手续，但原告多次口头、电话催告，三被告仍未接合同约定履行义务，依法应承担违约责任向原告支付违约金。现原告为维护自己的合法权益，诉至法院。 被告王继新、李琼辩称：原告请求法院判令双方于2006年10月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效，于法无据。合同是原告谭加英、张德银拟定的。由于被告王继新，2005年12月修建老宅房子，急需大量资金，为了尽快修完，将单位分得的集资房以8万元转让给原告谭加英、张德银。根据合同第二条房屋成交价是8万元，是要先一次性支付购房款8万元，而原告是分两次付清，第一次是2016年6月支付了4万元，第二次是10月29日才又支付了4万元。虽是口头约定，但是原告违约在先。房产证是63.××5平方米，合同写的是68．15平方米。而合同签订后未经任何有关部门进行合法认证，因此原告要求法院判令双方于2006年10月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效于法无据。 双方签订的房屋合同中已说明是单位职工集资房，经房改买断，不能转让过户（甲方转让给乙方的是使用权）。房屋交付使用到2009年底，谭加英、张德银找到答辩人要求过户。答辩人同意过户，提出该房是房改房，不是商品房，应依法依规转让过户。该房房有11.8平方米没登记在房产证上是福利，应补答辩人15000元，经多次商议原告只同意补10000元。未达成一致，过户暂时搁置。原告也没再找过答辩人。2013年2月20日谭加英发短信给王继新，要求过户。答辩人与原告女儿张利、谭加英商定以补偿20000元给甲方王继新后尽快完成过户。正要履行手续时，原告张德银进行了阻止。2020年7月7日，谭加英电话联系被告王继新，约定8月回会理见面商量过户，可原告将被告一家三口状告法庭。被告方并未违约，而是原告方违约在先。因此请求法院依法驳回原告诉讼请求。 王毅辩称，答辩人是王继新的儿子，不是本案适格被告。要求原告支付答辩人在接到会理县人民法院传票，到庭应诉，从成都到会理的往返差旅费及误工费4000元。另本案原告张利也不是本案适格原告，张利未在《房屋买卖合同》上签字。另超出房产证面积属于王继新的福利，原告没有享有权，也未在合同中和口头协议中体现，应按现在的市场价一次性补清超出房产证上平方面积的房款，王继新配合办理转让过户手续，所有税费由原告方承担。在15日内，若原告方没有答复且按市场价支付超房产证上平方面积房款，王继新收回房屋使用权，退还张德银、谭加英房款捌万元整。被告王毅签订合同时只是一个未成年人，并非本人意愿。综上所述，原告方状告答辩方一家三口房屋买卖合同一案的行为是没有任何事实依据的，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告谭加英、张德银向本院提交如下证据：1、张利、谭加英、张德银身份信息，拟证明为本案适格当事人；2、《房屋买卖合同》、《收条》，拟证明双方合同真实有效并实际履行；3、被告向原告交付的《房屋产权证》、《土地使用证》，拟证明案涉房屋已实际交付，并由原告一直在占有使用；4、支付装修材料相关票据，拟证明原告对案涉房屋进行装修；5、养路段出具的证明，拟证明案涉房屋门牌号进行了变更。 被告王继新、李琼、王毅向法庭提交的证据：1、《房屋买卖合同》，证明房屋买卖合同无效，案涉房屋买卖签订合同时王毅及见证人谭某是未成年人；2、李某书写的证明一份，证明2006年承包王继新的住宅修建，由李某和王继新去农行取钱4万元，听王继新说是卖了养路段的房屋，买方只给了4万元就先支付4万元给李某，当时房屋买卖时口头约定是一次性支付卖方房款，但是原告没有一次性支付；3、收条一份，原告收到被告的房产证及土地使用证出具的收条；4、短信截图，证明当时原告与被告方达成协议向被告方支付2万元；5、家庭住房登记记录，证明房子现在的性质是王继新名下，房屋还是单位集资房不是商品房。并且房屋的实际使用面积与房产证上的有差距；6、录音光盘，证明原、被告双方已经协商好了，原告也承认房屋的实际使用面积超过产权证的面积。 经质证，被告王继新、李琼、王毅除对原告提供的支付装修材料相关票据证明目的有异议外，对其他证据无异议。原告对被告证据的质证意见：1.对第一组证据的三性无异议，对证明目的有异议，合同是双方自愿签订的；2.对证人写的证明三性均有异议，如果我方没有付清全款，原告不可能拿到被告的房产权及土地使用证；3.对第三组证据收条无异议；4.对短信截图也有异议，合同上明确写明被告方因无条件配合原告方过户，被告向原告方主张其他费用是无礼要求的。5.针对家庭住房登记记录的证据三性无异议，房屋确实是在王继新的名下，也正因为被告未协助办理过户手续，原告方才来主张权利的。6.录音真实性无异议，对证明目的有异议，双方协商未达成一致意见。 经审查，本院认为原告提交的1、2、3、5组证据和被告提供的1、3、5组证据客观真实、形式合法，与本案案件事实有关联，可作为本案认定事实的依据，故予以确认并在卷佐证。证人李某的证明，因证人未出庭接受质证，形式不合法，本院不予采信。其他证据，将结合案件事实和双方当事人的陈述，予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月29日，原告谭加英、张德银与被告王继新、李琼、王毅签订了《房屋买卖合同》，合同约定，“原告方以80000元的价格从被告处购买了位于会理县住房一套，房屋面积为68.15平方米。因该住宅房原房主王继新系购买单位房改房，房产证土地使用证，户名是王继新。乙方张德银向甲方王继新购房时，房产证、土地使用证未能过户。故乙方张德银所持房产证、土地使用证仍是原房主王继新户名，但房产证权、土地使用证权，全权属于张德银及其家人所有，任何人不得剥夺。在今后能过户时，乙方张德银需要过户，甲方王继新无任何条件积极配合乙方过户，过户所产生的各项费用、税费概由乙方张德银全部承担，与甲方王继新无关。甲乙双方应诚实守信，不论今后市场行情及各种不利因素出现，任何一方都不得违反合同。若有违反、违反方付给守约方、房价款捌万圆的50％，即四万元的违约金。”在《房屋买卖合同》中被告王继新、李琼、王毅作为甲方在合同上签了字，原告谭加英、张德银、张利作为乙方，但仅有谭加英、张德银在合同上签了字。在合同签订当日，原告于2006年10月29日向被告王继新付清了80000元购房款，并由被告王继新向原告张德银出具了收条，载明“今收到张德银购王继新住宅房款：捌万元整”。被告并将《房屋产权证》、《国有土地使用证》交由原告，原告谭加英向被告出具了收条，载明“今收到购王继新住宅房产证、土地使用证等一切手续齐备”。此后，原告对房屋进行装修后一直居住至今。在2010年，原告得知案涉房屋可以办理过户手续后，双方就过户事宜进行协商，因被告认为该房屋是福利房，有11.8平方米没登记在房产证上，要求原告要按市场价进行补差后方可协助办理过户手续，经双方多次协商无果，现原告诉至法院。 另查明，被告王毅，系被告王继新、李琼的儿子，并非案涉房屋的共有人。张利系原告谭加英、张德银之女，并非购买人。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同是双方当事人真实意思表示一致达成的，当事人应按照合同约定的内容来履行各自的合同义务。本案中原告谭加英、张德银与被告王继新、李琼、王毅于2006年10月29日签订《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，且原告已按照合同约定履行了合同义务，不存在合同无效的其他情形，该买卖合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定的内容履行自己的合同义务。在本案中，根据双方《房屋买卖合同》约定，原告向被告支付了80000元购买被告的案涉房屋，被告也将房屋交付给原告。由于购买案涉房屋时尚不能办理过户手续，双方约定在房屋符合办理过户登记手续时，被告应配合原告办理过户登记手续。但在房屋符合办理过户条件时，被告未按照合同约定“在今后能过户时，乙方张德银需要过户，甲方王继新无任何条积极配合乙方过户”，被告因此构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。现原告要求确认与被告签订的《房屋买卖合同》合同有效，继续履行合同确定的义务，协助原告将房屋过户至原告名下并支付相应的违约金，符合法律规定，本院予以支持。但违约金应以损失为基础，原告未能充分举证证明被告的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，故本院根据本案实际情形综合确定违约金数额。 庭审中被告认为案涉房屋是福利房，有11.8平方米没登记在房产证上，合同中约定的面积与实际面积不符，原告应当补齐11.8平方米的差价款，即40000元，但未能提供相关证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告的主张不能成立。原告在与被告协商过户中曾经表示过愿意给被告一定补偿，但并未达成一致意见，故未发生法律效力。原、被告分别向对方主张支付出庭参加诉讼的差旅费，于法无据，本院不予支持。 原告谭加英、张德银向王毅主张权利，虽然王毅作为家庭成员在《房屋买卖合同》上签了字，但王毅不是案涉房屋的共有人，不应承担合同中约定的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告谭加英、张德银与被告王继新、李琼于2006年10月29日签订的《房屋买卖合同》依法成立并有效； 二、被告王继新、李琼在本判决生效之日起十日内协助原告谭加英、张德银到产权登记部门办理位于会理县房屋的不动产转移登记手续； 三、被告王继新、李琼在本判决生效之日起十日内给付原告谭加英、张德银违约金2000元; 四、驳回原告谭加英、张德银的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2800元，减半收取计1400元，由被告王继新、李琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 余 香 二〇二〇年九月三日 书记员 范晓菲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。