江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4469号上诉人（原审原告）：姜新立，男，1958年3月8日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：马晓栋，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆文富，男，1962年9月11日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：陆文景，男，1966年7月26日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人姜新立因与被上诉人陆文富、陆文景合同纠纷一案，因不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初3212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。姜新立上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由陆文富、陆文景承担。事实与理由：一、案涉合同真实、合法、有效，对各方具有法律约束力，一审法院以虚假的意思表示为由，认定涉案合同无效，无任何事实和法律依据。1.陆文富、陆文景认可案涉合同及收条上的签名均系两人自愿所签，且两人因为缺钱才与姜新立签订案涉合同；2.陆文富、陆文景在签订案涉合同时明确知晓姜新立于2013年支付18万元所投资购买的是案涉房屋50平方米的拆迁补偿款；3.依据2018年10月9日的微信聊天记录，陆文景一直承认案涉合同真实、合法、有效，同意按约定履行。基于上述事实，各方自愿签订案涉合同且约定内容与各方意思表示一致，不存在虚假意思表示或是欺诈、胁迫、误解等情形，更不存在违反法律规定或损害第三人利益、社会公共利益、国家利益的情形。二、姜新立于2013年支付18万元投资购买案涉房屋50平方米拆迁补偿的权益，各方的意思表示本就区别于通常的房屋买卖，并不能据此否认案涉合同的真实、合法、有效性。2013年签订案涉合同时，根本无法预见案涉房屋是否一定拆迁、何时拆迁、拆迁补偿价格以及标准等，姜新立投资购买的标的具有不确定性，属于将来可能产生的可期待利益，明显具有投资即利润风险共担的特征，仅能说明案涉合同有别于通常的房屋买卖合同，一审法院却主观地将通常的房屋买卖合同作为事实认定基础，进而再以合同各方不具有房屋买卖的真实意思表示为由否认涉案合同的效力，导致作出了严重错误的判决。三、一审法院以陆文富名下并无合法建造手续为由，认定涉案合同无效，无任何事实和法律依据。姜新立已提交准建证等材料，足以认定案涉房屋系陆文富的父亲陆联生的自建用房，用于家庭居住，陆联生死亡后，陆文富、陆文景对案涉房屋享有当然的房屋产权份额。征收单位对案涉房屋权属所进行的认定和划分仅仅系为方便其征收而为，该认定和划分不能作为法律评判的依据，何况征收单位无权对案涉房屋的权属进行法律上的认定和划分。退一步讲，即使认定陆文富系无权处分案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，姜新立作为善意第三人，且已经支付完毕全部合同款项，案涉合同也不存在客观上履行不能的情形，陆文富应当按约向姜新立支付1062050元，并由陆文景对该债务承担连带担保清偿责任。四、陆文富、陆文景在本案中多次作出前后不一致、相互矛盾的陈述。五、一审法院在陆文景明确认可微信聊天记录的真实性的前提下，没有对影响本案件判决结果的微信聊天记录所证明的事实予以认定查明。陆文富辩称，其没有拿过姜新立一分钱，只是从陆文景处拿了5万元，对其他事情一概不知。陆文景辩称，陆文富缺钱，一个姓董的放贷人说可以用房子抵押，并且让其签了一份合同，还让其写了一份收条，但姓董的人只汇了5万元给其，其认为姓董的人和姜新立涉及套路贷，由姓董的人写好字据让其签名，然后姜新立拿其签名的字据来起诉其。姜新立向一审法院起诉请求：一、判令陆文富按合同约定向其支付50平方米的拆迁补偿款1062050元；二、判令陆文景对上述债务承担连带担保清偿责任；三、本案诉讼费由陆文富、陆文景承担。一审法院认定事实：2013年11月13日，姜新立与陆文富签订《合同》，约定：“兹有陆文富现有位于白下区住房一套，面积约有370平方米。现陆文富本人自愿将其中50平方米（为其本人准建证内的合法面积）出售给姜新立，售价为3600元／平方米，共计人民币壹拾捌万元整，现金支付，同时陆文富保证如遇房屋拆迁，姜新立享有50平方米的拆迁补偿款（含过渡费等等相关补贴），房屋拆迁款单价按陆文富房屋拆迁单价计算。注：如遇拆迁时有准建证和没有准建证的拆迁价格不同时，按有准建证的单价计算。准建证号码0001598。未拆迁之前，购房人无权进住”。陆文景作为担保人在合同上签名。次日，陆文富出具收条，载明收到姜新立180000元现金，陆文景作为证人在收条上签名。合同签订后，案涉房屋并未实际交付给姜新立使用。2018年前后，象房南村××号房屋被纳入征收范围。一审另查明，1984年5月2日，陆文富、陆文景的父亲陆联生申领象房南村××号准建证，建证号码为0001598，准建面积112平方米。经一审法院向征收单位调查查明，现象房南村××号房屋中有143.13平方米领有土地使用权证，使用权人为陆文富、陆文景的母亲陆杨氏，该部分房屋作为有证面积进行评估，另陆文景名下有27.8平方米房屋也作为有证面积进行了认定，陆文富名下并无领有合法建造手续的房屋。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案双方当事人所签《合同》约定陆文富将其本人准建证内50平方米合法面积出售给姜新立，并未明确约定50平方米房屋具体位置、范围，却明确约定购房人无权进住，明显有别于房屋买卖合同通常的交易模式，可以认定双方之间不具有房屋买卖的真实意思；且经调查，在象房南村××号房屋中，陆文富名下并无领有合法建造手续的房屋，故双方间关于50平方米房屋的买卖合同无效，姜新立无权基于《合同》要陆文富、陆文景支付50平方米房屋拆迁补偿款。经一审法院释明，姜新立坚持不变更诉讼请求，故对姜新立要求陆文富、陆文景支付房屋拆迁补偿款的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决驳回姜新立的诉讼请求。一审案件受理费14358元，保全费5000元，共计19358元，由姜新立负担。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。二审中，姜新立提交微信聊天记录截屏打印件11页，用于证明案涉合同的内容是各方当事人真实意思表示，截止2018年10月9日，陆文景一直承认涉案合同的真实有效性，并且同意按案涉合同的约定履行。姜新立曾问陆文景，拆迁款是否有消息，陆文景回复称天天去拆迁办闹也没有用，价格定不下来，还表示拆迁要等两三年，钱到账就给。陆文富质证认为，对上述微信聊天记录发生在姜新立和陆文景之间，其无法确认真实性。陆文景认可上述微信聊天记录的真实性，但称其是和姜新立聊着玩的。两份合同是姜新立帮其儿子找的工作，让其给好处费的。二审中，本院询问双方当事人，案涉合同中写明的案涉房屋面积约有370平方米，姜新立购买其中的50平方米，该50平方米有无对应的范围。姜新立回复，该50平方米根本没有对应的范围。当时合同真实意思表示根本不是房屋买卖，结合合同中关于陆文富保证房屋拆迁时姜新立享有50平方米面积对应的拆迁款，以及未拆迁时购房人无权进驻的约定，各方当事人的意思表示根本不是买卖房屋，而是姜新立带有投资性质的投资协议。陆文富陈述，合同中约定的出售给姜新立的50平方米面积，是院子中的部分（加盖有房屋），当时就让写50平方米，具体是指哪一间，其也搞不清楚。案涉房屋没有房产证，其母亲名下的140平方米面积的房屋有证，周围自建了300多平方米没有证，也没有手续，现已被强拆。当时因为其缺钱，董文敏就说她找人来买，董文敏转过5万元钱给其，其他的钱没有看到。陆文景则称，董文敏让怎么写就怎么写。本院询问陆文富、陆文景，拆迁补偿协议是否已签订。陆文富、陆文景均回复，还没有签。姜新立陈述，根据其向拆迁办了解的情况，是陆文富、陆文景不配合拆迁，后来导致房屋被强拆。拆迁办认为陆文富和陆文景欠债太多，账户都已被查封，而拆迁款一旦下来，也会被查封，所以陆文富、陆文景一直不愿意签协议。现拆迁办对于拆迁单价已经固定，其在一审中已提交相应评估表，有准建证面积的评估单价为21241元。本院询问双方当事人，对于象房南村××号房屋中没有准建证的部分，拆迁时是如何处理的。姜新立回复，没有准建证的部分，其暂时不清楚，合同中约定的是有准建证的部分单价。陆文富、陆文景则回复，案涉房屋已经被强拆。其母亲陆杨氏的房子是有准建证的，陆文富和陆文景在空地上盖的房子没有拿准建证。陆文富陈述，其当时只是缺钱，等钱用，就找到陆文景，陆文景和董文敏让其怎么写其就怎么写。陆文景当时和其说是高利贷，其认为高利贷无所谓，其要钱赌钱。本院另查明，2013年10月12日，陆文富作为售卖人，与购买人董文敏、姜新立另签订《合同》一份，约定，陆文富自愿将象房南村××号自有住房一套，面积约370平方米中的50平方米出售给董文敏，售价3600元／平方米，共计人民币18万元整。陆文富保证，如遇房屋拆迁，董文敏除享有50平方米的拆迁补偿款（含过渡费等等相关补贴）外（房屋拆迁补偿款按陆文富房屋拆迁单价计算），还享有经济适用房（不低于55平方米）或与其相对应面积的房屋购买指标（相应购房款由董文敏自行支付）。陆文景作为担保人在该合同上签字。一审中，法庭询问双方当事人，其提到另有一份合同，那个18万元付了没有。姜新立回复，钱付了。陆文景回复，另外一个合同的钱收到了15万元，也是董文敏给我的，分三回给的现金。二审中，陆文景陈述，其作为担保人和姜新立签过两份合同，和董文敏签过五份合同。其不认识姜新立，也没有看过姜新立签字，和董文敏签的至少有九份合同。本院另查明，一审中，姜新立向一审法院申请调查令自南京市秦淮区长干里房屋征收有限公司调取到案涉房屋的征收资料。其中，征收与补偿中未登记建筑认定意见表载明，象房南村××号，建房人陆联生（故），该户持有1984年由南京市雨花台区红花乡人民政府批准，建证号码：0001598号准建证，准建面积112ｍ2；1993年由南京市白下区城镇地籍调查登记办公室盖章的土地登记收件单，土地使用人为陆联生（故）；根据2016年项目用地勘测定界成果报告明确，现土地使用人未陆扬氏（系陆联生配偶），土地面积143.13ｍ2，因家庭人员增加，该房屋尽管扩、翻建，现该房屋经测绘房屋建筑面积409.23ｍ2，一层测绘面积223.45ｍ2，二层测绘面积185.78ｍ2，房屋居住至今。该房屋建成年代已久，且一直用于居住，为尊重历史，妥善安置，化解矛盾，根据秦淮区征收安置工作指挥部2016年12月4日确定的《象房南村棚户区改造项目征收补偿实施细则》，结合指挥部2017年10月17日会议精神，同意房屋使用人陆扬氏，房屋建筑面积143.13ｍ2出具评估报告。姜新立提交的资料中另有一份住宅房屋征收补偿金额分户评估表，载明：房屋坐落象房南村××号，产权人陆扬氏，房屋面积143.13ｍ2，评估单价（元／ｍ2）21241元。一审期间，一审法院依职权向征收部门调查时，征收部门工作人员回复，该房内有权证的主要是土地使用权人陆杨氏名下143.13平方米，作为有证面积进行了评估，详见评估表，陆文景名下27.8平方米也作了有证面积认定，陆杨氏另外一个儿子陆文明70.1平方米办了土地证，其余的房屋没有任何权属证明。以上事实，有微信聊天记录、认定意见表、分户评估表、一审法院庭审笔录、调查笔录以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、案涉合同是否有效；二、姜新立关于要求陆文富、陆文景支付拆迁补偿款1062050元的上诉请求能否成立。对于争议焦点一，本院认为，根据案涉合同约定，姜新立系购买陆文富的50平方米面积住房，且写明为陆文富准建证内的合法面积，但经一审法院向征收单位调查查明，陆文富在象房南村××号并未领取合法建造房屋的手续。根据相应未登记建筑认定意见表以及一审法院的调查，该地址并没有陆文富的建筑面积被准予征收评估。综合上述情况可见，姜新立购买的所谓陆文富准建证内的合法面积并不存在。陆文富对于其个人在象房南村××号地址上未曾领取准建证的事实应当明知，其签订案涉合同载明将其准建证内的合法面积出售给姜新立，应非其真实意思表示。姜新立在签订案涉合同时，如要求审查相应准建证，即应能发现陆文富名下并无任何建房手续，但其却在未查清是否存在相应准建证，或查看过相应准建证明知该证并非陆文富申领的情况下，与陆文富签订协议，约定购买陆文富准建证内的合法面积，亦有违常理。在姜新立与陆文富签订案涉合同前一个月，董文敏也曾以18万元的价格向陆文富购买案××号自有住房中的50平方米的面积，亦在协议中写明为陆文富的合法面积，陆文景同样作为担保人在该协议上签字，而姜新立也在该协议的购买人一栏签字。姜新立在两个月的时间内连续与陆文富签订协议，每次均以18万元购买陆文富的50平方米合法面积，均约定购买人无权进住房屋而享有相应拆迁利益，与房屋买卖行为的特征不符，更符合为获取利益而向他人提供款项的特征。陆文富自称，其因系需要用钱而找陆文景，陆文景和董文敏让其如何写其就如何写，哪怕陆文景告知其涉及高利贷其也无所谓。陆文富的该陈述则能合理解释为何姜新立等人屡次与陆文富签订合同，均要求陆文景提供担保，而并不严格核实所谓“陆文富合法面积”或“陆文富准建证内合法面积”是否实际存在等诸多不合常理之处。综合上述情况，一审法院认定案涉合同并非双方当事人的真实意思表示而无效，并无不当。对于争议焦点二，如前所述，案涉合同无效，姜新立依据该合同要求陆文富、陆文景支付相应拆迁补偿款的主张不能成立。经一审法院释明，姜新立坚持认为案涉合同真实、有效，不变更诉讼请求，在此情况下，一审法院驳回姜新立关于要求陆文富、陆文景支付相应拆迁补偿款的诉讼请求，亦无不当。综上，姜新立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14358元，由上诉人姜新立负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二〇年九月十七日法官助理高礼慧书记员杨文艳