河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3474号上诉人（原审原告）：张志龙，男，1976年5月12日出生，汉族，住山西省洪洞县。委托诉讼代理人：刘金涛，河南广亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫军波，男，1983年10月22日出生，汉族，住林州市。上诉人张志龙因与被上诉人闫军波合同纠纷一案，不服河南省林州市人民法院（2020）豫0581民初2569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托的诉讼代理人刘金涛，被上诉人闫军波参加了诉讼。本案现已审理终结。张志龙上诉请求：1、撤销林州市人民法院(2020)豫0581民初2569号民事判决,依法改判支持上诉人一审的诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人之间的转让合同对双方具有约束力,是双方真实意思表示，且被上诉人实际占用了门面房。2018年3月22日,上诉人张志龙与被上诉人闫军波签订《转让协议》,协议约定上诉人将三晋小酒楼转让给被上诉人,转让费155000元。由于被上诉人拒不支付2018年8月10日至2019年8月9日的租金40000元,导致出租人林州市××人联合会将本案上诉人起诉,林州市人民法院作出(2019)豫0581民初5247号民事判决书,判决本案上诉人支付2018年8月10日至2019年8月9日的租金40000元,该租金本应由被上诉人支付,现由上诉人进行了支付,所以被上诉人应向上诉人支付2018年8月10日至2019年8月9日的租金40000元。1、上诉人、被上诉人之间的转让协议对双方均具有约束力。对承租人和次承租人而言,转让合同系双方真实意思表示,是双方自愿签署的,转让时取得了出租人林州市××人联合会的同意。根据林州市人民法院(2019)豫0581民初5247号民事判决书中判决第四项要求被上诉人将房屋腾清可以看出被上诉人实际占用了该门面房。故被上诉人应按合同的约定承担租金义务。2、上诉人张志龙与被上诉人闫军波签订是转让协议而非转租协议,是合同债权债务的一并转让。关于转租,《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”可见,转租的重要特征之一是:承租人与出租人之间的合同继续有效,承租人不退出租赁关系。而本案是《转让协议》,也就是租赁权转让,是指承租人将租赁物转让给第三人,承租人退出承租关系,租赁关系仅仅存在于受让人与出租人之间。租赁权转让并非单纯的权利让与,而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实,张志龙将酒店转让给闫军波,闫军波一次性付清转让款,张志龙将原房屋租赁合同交付给闫军波,应视为上诉人张志龙与被上诉人闫军波签订转让协议的目的是使闫军波直接与林州市××人联合会发生法律上的权利义务关系。故上诉人张志龙与被上诉人闫军波间的转让协议的性质应确定为租赁权转让合同,租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让,所以2018年8月10日至2019年8月9日的租金40000元应由被上诉人承担,不应由上诉人承担。3、上诉人张志龙与被上诉人闫军波签订的转让协议第四条中约定了转让费155000元只包括现有的装修、装饰及其他所有设备(包括桌椅、板凳、5P空调两台、3P空调一台、冰柜若干及现有的厨房设备),并不包括下一年的租金,第五条约定“原饭店所欠的水电费及一切债务由甲方负责结算,与乙方无关”,在该条约定中“一切债务”并不包括2018年8月10日至2019年8月9日的租金40000元,因为原租赁合同中约定每年8月1日交纳下一年的房租,上诉人与被上诉人签署转让协议是2018年3月22日,此时并未产生下一年的租金债务,并且是被上诉人实际占有租赁物,所以该条约定中“一切债务”并不包括2018年8月10日至2019年8月9日的租金40000元,该租金应由被上诉人闫军波承担。4、根据正常的交易习惯,上诉人张志龙在经营小酒楼不善的情况下,与被上诉人签订转让协议转让该酒楼肯定是想积极止损,而占损失绝大部分的是租金,所以上诉人张志龙肯定不会在转让后继续承担下一年的房租。二、被上诉人欠上诉人转让费25000元应当支付。上诉人张志龙与被上诉人闫军波签订《转让协议》,协议约定上诉人将三晋小酒楼转让给被上诉人,转让费155000元,当天被上诉人支付110000元,2018年3月26日又支付了20000元,还剩余25000元未支付,有被上诉人签的欠条为证,而且被上诉人实际占有门面房至2019年8月9日,双方履行了《转让协议》的全部条款,被上诉人也应按照《转让协议》支付剩余转让费25000元。闫军波辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。请求依法驳回上诉请求，维持原判。张志龙向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告转让费25000元及利息(利息从起诉之日起按银行同期最高贷款利率计算至实际给付之日止）;2、判令被告支付原告2018年8月10日至2019年8月9日的租金40000元及迟延履行金(从（2019)豫0581民初5247号判决生效之日起按银行同期最高贷款利率计算至实际给付之日止);3、本案的诉讼费等一切费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月10日，林州市××人联合会与原告张志龙签订租赁合同，约定租赁位于林州市体育场临街门面房三间、二楼八间、卫生间一间，租赁期限为2016年8月10日至2019年8月9日止，租金为每年40000元。2018年3月22日，原告张志龙与被告闫军波签订转让协议，主要内容为：一、将位于西环路体育场外三晋小酒楼饭店转让给被告闫军波；二、转让费为155000元；三、被告闫军波在2018年3月22日前一次性付给原告转让费155000元，原告在收到全部资金时，一并将原房屋租赁协议交付被告；四、转让后店铺现有的装修，装饰及其他设备归被告所有；五、原饭店所欠的水电费及一切债务由原告负责结算与被告无关。2019年10月20日，林州市人民法院作出（2019）豫0581民初5247号判决书，认定原告张志龙与被告闫军波签订的转让协议无效，并判决解除2016年8月10日签订的租赁合同；原告张志龙支付林州市××人联合会自2017年8月10日至合同终止之日即2019年8月9日期间的租金80000元。一审法院认为,当事人对自己提出的主张有责任提供证据。原告仅提供转让协议用于证明原告的主张，但该转让协议已被生效裁判文书认定为无效合同，故因原告提供的证据不足，应驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告张志龙的诉讼请求。案件受理费1425元，减半收取712.5元，由原告张志龙负担。本院二审期间，被上诉人闫军波提交押金条一份，拟证明张志龙向林州残联缴纳了一万元信誉保证金，后来被上诉人闫军波给了张志龙一万元，张志龙把残联押金条给了闫军波。上诉人张志龙质证对真实性认可，是被上诉人说的情况，对条的流转无异议，但不应计算在转让费之内。上诉人张志龙提交了自书的设备、及配套装饰装修、座椅板凳等清单一份，称花费40万元，被上诉人闫军波质证称张志龙也是从上家接手的，装饰装修及设备不超过5万元，闫军波接手后，自己又重新装修花了5-6万元。本院查明其他事实与原审法院查明的事实基本相同。本院认为，关于被上诉人闫军波是否应当支付2018年8月10日至2019年8月9日即第三年租金40000元的问题。首先，双方在转让协议中约定了转让费155000元，该费用并未明确说明不含最后一年的40000元租金，且在协议中也未约定由闫军波支付最后一年租金；其次，现有证据不能证明155000元的转让费不包括最后一年的租金。张志龙作为承租人，其转租案涉房屋，但其与出租人之间的租赁合同继续有效，根据合同的相对性，张志龙与林州残联约定了三年的租金，每年40000元，故张志龙有义务向林州残联履行合同义务即支付租金。而闫军波也同样根据合同的相对性依据转让协议支付张志龙转让费155000元。双方均应按照各自签订的合同（协议）履行给付金钱的义务；再次，双方的协议第五条约定，原饭店的水电气费及一切债务均由甲方（即张志龙）承担，与乙方（闫军波）无关，故闫军波不应承担第三年的租金40000元；第四，张志龙租赁案涉房屋三年期总共才120000元租金，因经营状况不好转让，此时已经营超过租期一半时间，而闫军波接手时的有效租期还不到总租期（三年）一半，且因林州残联未收到应得的租金，不予配合办理营业执照，导致闫军波实际经营饭店不到几个月，如果转让费155000元不包含租金的话，对闫军波来说显失公平。上诉人张志龙在上诉状中称由于闫军波拒不缴纳第三年的租金，林州残联才将其起诉到法院。实际上张志龙认可的转让费中包括的第二年租金40000元其也未交纳，故张志龙称闫军波未交纳第三年的房租40000元才导致林州残联将其起诉到法院与事实不符。关于被上诉人闫军波是否应当支付下欠转让费25000元的问题。转让协议是双方的真实意思表示，虽然上诉人张志龙在承租该房屋时与出租人林州残联约定了不得转租，但张志龙违反约定导致出租人林州残联享有合同解除权，并不必然导致上诉人与被上诉人之间的转让协议无效。故被上诉人应当按照转让协议的约定支付下欠转让款。上诉人张志龙认可其向林州残联交付的信誉保证金10000元已向被上诉人收取，故被上诉人闫军波还应再向上诉人支付15000元转让款。上诉人的其他上诉理由均不能成立。综上，上诉人的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销林州市人民法院（2020）豫0581民初2569号民事判决；二、闫军波于本判决生效后十日内支付张志龙转让款15000元；三、驳回张志龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1425元，减半收取712.5元，由张志龙负担547.5元，闫军波负担165元；二审案件受理费1425元，由张志龙负担1097元，闫军波负担328元。本判决为终审判决。审判长  宁小昆审判员  常 青审判员  江松涛二〇二〇年九月八日书记员  徐 芮