广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 粤1971民初14889号 原告:罗丹丹，女，1982年12月23日出生，汉族，住广东省东莞市*************，身份证号码：420************200。 委托诉讼代理人:赵丹，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:卢立晃，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。 被告：赵惠萍，女，1977年9月1日出生，汉族，住广东省东莞市*********************，身份证号码：411*************528。 委托诉讼代理人：杜飞，广东品峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李苏杰，广东品峰律师事务所律师。 被告：何林，男，1975年4月17日出生，汉族，住广州市天河区沙太南路320号206房，身份证号码：440*************13X。 第三人：东莞市海融房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市松山湖园区总部三路5号132,133室。 法定代表人：苏航。 委托诉讼代理人：赵丽，女，系该公司员工。 原告罗丹丹诉被告赵惠萍、何林、第三人东莞市海融房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月4日、2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告罗丹丹及其委托诉讼代理人赵丹，被告赵惠萍及其委托诉讼代理人杜飞，第三人的委托诉讼代理人赵丽到庭参加诉讼，被告何林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2020年1月8日，原被告及第三人签订《房屋买卖合约》，约定两被告向原告出售位于广东省东莞市松山湖科技产业园区红棉路3号锦绣山河商住区7栋2单元901房，总价款为6380000元。原告已向被告转账了定金200000元，向双方的共同监管账户内支付了定金100000元，共计支付定金300000元。由于购买该房时房屋有查封，被告承诺自行解除查封，并签订《补充协议》约定2020年2月28日前被告自行解除查封状态，但时至今日被告没有解除查封，原告要求了解被告的债务情况，被告也以属于个人隐私而拒绝，在原告与第三人多次询问的情况下，于6月12日晚告知案涉房产即将被拍卖，且提出双倍赔付定金的方案解除合同。由于原告属于小房换大房，在与被告签订购房合同后第二天，将自己名下房产出售，现在自己名下的房产已过户给他人，原告已经取得银行同贷书，但被告方一直拒不配合解除房屋的查封，原告特提起起诉，请求法院判令：1.被告继续履行2020年1月8日签订的《房屋买卖合约》（编号：000000467）及《补充协议》（房屋价值6380000元），将房产过户至原告名下；2.被告向原告支付律师费80000元；3.本案诉讼费、保全费、诉责险保费由被告负担。起诉后，代理人查询了房产信息，后经过多方面的了解，知悉被告的案涉房产有四个查封，查封金额总计6121013元。除此之外，案涉房产还有六个抵押，抵押金额总计为6260000元。查封和抵押金额总计12381013元，故变更诉讼请求为请求判令：1.解除原告与被告2020年1月8日签订的关于广东省东莞市松山湖科技产业园区红棉路3号锦绣山河商住区7栋2单元901房的《房屋买卖合约》（编号：000000467）；2.被告退还原告已经支付的定金共计300000元；3.被告向原告支付律师费80000元；4.被告承担中介费96000元；5.被告依据《房屋买卖合约》第十一条按照成交价20%支付原告违约金1281600元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中原告另变更第2项诉请为被告退还定金200000元。 被告赵惠萍答辩称，1.被告赵惠萍并未违约，签订合同之初被告已告知原告房屋处于查封状态，须等被告解封才能过户，按照合同约定，原告贷款金额为2720000元，首付金额为3680000元，其中定金1000000元，该1000000元也是用于被告专项进行解封且合同明确约定卖方在收齐定金50个工作日内日完成解封事宜，所以被告认为原告6月8日才完成同贷，6月15日就向法院提起诉讼，并未给原告合理且充足的时间解封。2.原告并未支付足额定金1000000元，仅支付200000元，被告案涉房屋因债务被案外人查封，需要资金，但原告未支付足额定金致使房屋的解封未能完成。3.本案的中介费、律师费，合同约定由违约方承担，被告没有违反合同约定，不存在违约行为，故我方不同意承担律师费、中介费。相反，在本案中，中介方明知房屋有被查封的情形下依然积极地促使房屋交易，是一种有悖于常识的行为，因此中介更不应当收取相应的中介费。4.本案在签订合同时符合解除抵押过户的可能性，抵押方是团贷网的关联案件当事人，其中李宏伟已被刑拘，若能在6月之前向团贷网办案小组偿还该笔费用，则团贷网办案小组可以对该房屋予以解封，但6月8日案件已经移送到东莞市中级人民法院，公安机关不再配合予以解封，故签订合同至无法完成解除抵押期间耗时6个月，原告及中介方负有不可推卸的责任。5.即便法院认为被告对案涉交易存在过错，结合原告本身支付定金的金额及原被告双合同的履行情况，被告不应当承担高达1280000元的违约责任。 第三人述称，依据三方签订的补充协议，被告须于2020年2月28日前自行解封房屋，解封状态结清后买方才将1000000元定金用于卖方还清抵押贷款，没有解封的情况下买方并不需要支付该1000000元定金。 被告何林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据及答辩状。 经审理查明，2020年1月8日，原告与被告赵惠萍及第三人签订《房屋买卖合约》，约定被告赵惠萍向原告出售位于广东省东莞市松山湖科技产业园区红棉路3号锦绣山河商业区7栋2单元901房，总价款为6408000元。原告应在签署本合约同时自行交付被告赵惠萍200000元，剩余800000元定金于2020年3月5日交付；该物业是抵押状态，被告赵惠萍应于签订合约后40个工作日内（以实际为准）申请办理解除抵押手续；被告赵惠萍应于收到定金后10日内将交易所须的资料如房产证原件等托管至按揭公司处作为办理过户手续之用；买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金法则或相当于成交价的20%作为守约方的赔偿，违约方还需承担守约方为追讨相关费用而支出的律师费、调查取证费和差旅费等费用；原告应向第三人支付中介服务费96000元，如一方违约，买卖双方均未支付中介服务费的，剩余部分中介费由违约方承担。后原告于2020年1月8日至9日向被告赵惠萍共转账100000元。 2020年1月9日，原告与被告赵惠萍及第三人签订《补充协议》，明确原被告均知悉案涉房屋存在查封状态；约定签订合同当日，原告支付诚意金100000元给被告，剩余诚意金100000元由原被告共同托管在银行监管账户，2020年2月28日前，被告必须自行解除查封状态；解除查封状态后，诚意金自动转为定金，3个工作日内原告需支付剩余定金800000元，如3个工作日内未支付剩余定金，额外所产生的垫资费用由原告承担；在原告支付完定金共计1000000元10个工作日内，被告必须自行赎清全部抵押及结清影响交易进行的全部债权债务，该套房产的全部抵押状态，被告必须在收齐定金后50个工作日内完成，双方均不得故意拖延；因赎楼所产生的费用以及解除查封等相关费用均由被告自行承担。后原告已依约向前述监管账户转账100000元。 因被告资金紧张，要求原告另行支付部分款项，故原告与被告赵惠萍及第三人于2020年3月26日再次签订《补充协议》，即在2020年1月9日签订的《补充协议》基础上增补部分条款，故原《补充协议》中约定的2020年2月28日的解除查封期限遗漏变更；并同时约定2020年3月26日原告提前支付部分定金50000元被告自愿将房价下调28000元至6380000元并确认已支付定金300000元（含联名账户100000元）等；同时将原告需支付的剩余定金相应调减100000元。原告主张在签订该协议时原被告双方约定协议签定后两周内进行解封，第三人亦确认各方协商应于2020年3月31日解封，被告对此予以否认。 2020年4月30日被告赵惠萍与原告的微信聊天记录显示，被告赵惠萍表示“如果你愿意先付定金我去解封，后面的事你那边慢一点都没关系”，原告回复称“解封的七十万没有问题，我现在没有钱呀”；2020年5月12日的微信聊天记录显示，原告之前说过可以提前给被告赵惠萍八十万，可是......，因被告赵惠萍提交的该聊天记录打印件不完整，无法辨析其后续的意思表示。 另，原被告确认2020年4月30日被告赵惠萍表示需要同贷书才能办理房产解封，原告表示同意。2020年5月12日原告已微信告知被告中国银行的同贷书已经审批下来，后被告赵惠萍要求纸质版同贷书，中国银行同贷书亦于2020年5月20日被发送至处理案涉房产交易的微信群中。同时，由于贷款利率问题，原告同时亦向民生银行申请贷款，该行亦于2020年6月8日出具同贷书，并于6月11日告知被告赵惠萍。 被告赵惠萍表示因过桥公司认为原告在两家银行均申请贷款但未确定具体在哪家银行贷款，故过桥公司不同意提供贷款，被告赵惠萍遂无法办理案涉房产的解封。 原告提交的2020年6月18日的查询结果显示，案涉房产于2019年5月16日至2020年1月19日被4宗案件查封，并在此前已办理6次抵押登记。同时，两被告存在多宗执行案件未全部履行。 庭审中，原告及被告赵惠萍、第三人均确认案涉中介费96000元尚未实际支付；被告赵惠萍同意解除合同，但认为系因房产抵押权人涉及刑事犯罪，解封房产存在障碍导致合同无法继续履行，同时提出原告诉请的违约金过高。被告赵惠萍提交（2019）粤1971民初16853号民事判决书，主张该判决已驳回对被告赵惠萍的诉请，该案查封已在解封中。 原告委托北京市盈科（东莞）律师事务所律师代理本案诉讼，并已实际支付律师费80000元。 以上事实，有原告提交的《房屋买卖合约》、收款收据、联名账户存折、联名账户协议书、银行转账记录、《补充协议》、微信聊天记录、房产证复印件、不动产登记信息查询结果、中国执行信息公开网截图（打印件）、民事委托代理合同、增值税发票、律师费转账凭证，被告提交的微信聊天记录打印件、判决书打印件，第三人提交的案件陈述、微信聊天记录、《补充协议》、情况说明及本院庭审笔录等附卷为证。 本院认为，案涉《房屋买卖合约》及《补充协议》是原告及被告赵惠萍的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告及被告赵惠萍均同意解除案涉《房屋买卖合约》，本院对此予以确认。本院依据各方的陈述及本院查明的事实，归纳本案争议如下： 一、关于案涉房屋解除查封的时间问题。 原告及被告赵惠萍于2020年1月9日签订的《补充协议》约定了被告赵惠萍解除查封的具体期限，后再次通过签订《补充协议》及口头协商方式将解封期限推迟至原告贷款银行出具纸质版同贷书。因贷款利率问题，原告在向中国银行申请贷款后又协商一致换为向民生银行申请贷款，故被告赵惠萍解除查封期限应以民生银行出具纸质版同贷书并告知给被告赵惠萍的时间即2020年6月11日为准。 二、关于案涉《房屋买卖合约》解除的原因。 首先，原告与被告赵惠萍签署的两份《补充协议》均明确约定，解除查封状态后，原告支付的诚意金才自动转为定金，在原告支付全部定金后10个工作日内，被告赵惠萍需自行赎清全部抵押等，并在50个工作日内协助完成房产的全部抵押，故被告抗辩在收齐定金后50个工作日内完成解封与事实不符，对该项抗辩，本院不予采纳；其次，原告已取得民生银行纸质版同贷书并于2020年6月11日发送至被告赵惠萍，而被告赵惠萍明确表示因过桥公司认为原告未确定具体贷款的银行继而不同意提供贷款，故无法办理案涉房产的解封，即在双方约定的解封条件即取得银行纸质版同贷书已成就时，被告赵惠萍明确表示案涉房产无法解封；再次，被告提交的微信聊天记录未显示双方曾协商一致确定由原告先支付全部定金再由被告赵惠萍解除案涉房产的查封；另外，原告提交的2020年6月18日的不动产登记信息显示案涉房产仍存在多次查封及抵押登记。综上，被告赵惠萍未在约定期限内解除案涉房产的查封，且明确因过桥公司不同意提供贷款无法解封，原告有权依照合同约定解除合同。 三、关于违约责任问题。首先，因被告违约导致案涉合同解除，原告诉请被告返还定金200000元及支付律师费80000元合法有据,本院予以支持；其次，案涉合同约定原告作为守约方有权选择定金法则或相当于成交价的20%主张赔偿，结合案涉房屋所在物业的市场行情及平衡原被告的利益，原告诉请的违约金标准较为合理，本院予以支持，但案涉《补充协议》变更成交价为6380000元，故违约金应计算为1276000元，被告赵惠萍抗辩违约金过高依据不足，本院不予支持；再次，原告及第三人均确认中介费尚未支付，且案涉合同约定中介费由违约方承担，原告诉请被告赵惠萍支付中介费96000元依据不足，本院不予支持。 四、关于被告何林是否应承担责任的问题。原告未提交证据证明两被告系夫妻关系，即便双方确为夫妻关系，被告何林未参与签订案涉《房屋买卖合约》及《补充协议》，未就收付定金及违约责任与原告达成合意，原告诉请被告何林依据案涉合同承担违约责任于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告罗丹丹与被告赵惠萍于2020年1月8日签订的《房屋买卖合约》已经解除； 二、被告赵惠萍于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告罗丹丹定金200000元； 三、被告赵惠萍于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗丹丹支付律师费80000元； 四、被告赵惠萍于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗丹丹支付违约金1276000元； 五、驳回原告罗丹丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费28510元、保全费5000元，共计33510元（原告已预交），由原告罗丹丹负担527.03元，被告赵惠萍负担32982.97元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审判员  陈丽莎 二〇二〇年九月十八日 本件与原本核对无异 书记员  丁慧君