北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9319号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京飞仕诺格科技有限公司，住所地北京市密云区大城子镇政府东侧海惠诚综合楼101室-359。法定代表人：周世瑞，董事长。委托诉讼代理人：张桐，女，1981年10月10日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王奕程，男，1989年8月19日出生。委托诉讼代理人：李伯申，北京博刚律师事务所律师。上诉人北京飞仕诺格科技有限公司（以下简称飞仕诺格公司）因与被上诉人王奕程房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初23682号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。飞仕诺格公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项,改判飞仕诺格公司赔偿王奕程105000元；2、判令王奕程承担二审诉讼费。事实与理由：一审判决审查事实不清,认定错误。在王奕程主张的损失中，对餐饮底料配置和研发支出一项,飞仕诺格公司在质证时的意见是不予认可。这项支出没有在双方的合同约定中，没有事实依据；这个费用根本不能算为损失,因为这个配方王奕程仍就能够在别的地方继续使用；这笔费用实际支出的证据无法确认。这个底料的研发不是专为这家店,而是为“辣二爷”品牌加盟业务,该费用由飞仕诺格公司承担有失公平。一审判决错误认定了这笔费用，有失公平。王奕程辩称：服从一审判决，不同意飞仕诺格公司的上诉请求。王奕程向一审法院起诉请求：判令1、确认双方签订的《东星时尚广场租赁合同》无效；2、飞仕诺格公司返还王奕程房屋押金76650元、安全用水押金10000元、装修押金14700元；3、飞仕诺格公司赔偿王奕程装修及其他损失370000元。飞仕诺格公司向一审法院反诉请求：判令王奕程1、支付房屋占有使用费差额146827．5元（2017年10月11日至2018年12月12日）；2、支付库房占有使用费22500元（2018年10月1日至2019年12月15日，月1500元）；3、赔偿经济损失77642元（包括搬家费14400元、垃圾清运费18000元、拆除费15000元、摄像费6000元、加班费5400元、风机房公摊电费3319元、空调吊装机组公摊电费5821元、排烟机公摊电费9702元）。一审法院认定事实：2017年9月18日，王奕程与飞仕诺格公司签订《东星时尚广场租赁合同》，承租案涉房屋（196平方米），合同期限为2017年9月25日至2022年9月24日，免租装修期30天，免交租金及物业管理费，起租日为2017年10月30日，年一至年二6．5元/天/平方米，年三至年四6．89元/天/平方米，年五7．3元/天/平方米。合同附件《补充协议》约定实际交付日期为2017年10月15日，免租期顺延，起租日为2017年11月14日。2017年10月11日，王奕程开始进场装修。王奕程称在11月底12月初开始营业，但商铺在交付时就不符合消防安全，多次被要求暂停营业，至2018年10月12日被封，导致其无法完全使用房屋。就此，王奕程提交了录音及照片予以佐证。飞仕诺格公司不认可录音的真实性，认可照片的真实性，不认可关联性，称案涉房屋因消防原因在2018年10月12日被物业管理方封上，其公司与物业管理方协商，几天后就恢复了，但直到11月20日王奕程未来经营，其公司在11月20日收回房屋，并于12月10日至12月12日将王奕程商铺内物品腾退、拆除后存放至他处，之前王奕程均正常经营，因其逾期支付租金及其他费用，其公司先后多次向王奕程发出催款通知，并在11月12日发出解除合同通知。就此，飞仕诺格公司提交了《催款函》《解除合同通知书》予以佐证。王奕程认可证据的真实性，不认可证明目的，主张合同系无效的。王奕程已支付飞仕诺格公司房屋押金76650元、安全用水押金10000元、装修押金14700元、租金399718．95元。飞仕诺格公司同意返还前述押金，王奕程同意扣除水费743元。王奕程主张对房屋装修支出14万元、燃气改造支出4．5万元、餐饮底料配置和研发支出5万元、餐饮底料费9万元、灯具及餐饮橱柜费5万元，并提交了购买餐饮设备等的《销售合同》及POS签购单、《建设工程施工合同》（装修）及收据、《建设工程施工合同》（燃气安装）、《底料研发及顾问合伙协议》及收据、底料费收据。飞仕诺格公司不认可合同的真实性，认可收据的真实性，但称不能证明实际支付。王奕程认可在灯具及餐饮橱柜费中扣除22839元。飞仕诺格公司主张将王奕程商铺的物品搬离拆除、腾退，产生搬家费14400元、垃圾清运费18000元、拆除费15000元、摄像费6000元、加班费5400元，另王奕程需承担风机房公摊电费3319元、空调吊装机组公摊电费5821元、排烟机公摊电费9702元。就此，飞仕诺格公司提交了《拆除搬运协议书》《加班劳务费》、风机房电费明细单（505表）、空调吊装机组电费说明、风机房电费明细单（1250表、油烟机）予以佐证。王奕程认可证据的真实性，不认可证明目的。另，2017年12月8日，王奕程与飞仕诺格公司签订《仓库租赁使用协议》，承租仓库一间用于餐饮物料存放，期限为2018年1月1日至2018年12月31日，月租金1500元。飞仕诺格公司主张王奕程未支付2018年10月至2019年12月15日期间的租金22500元。王奕程称在2018年10月12日后就没有再占有使用仓库，11月20日主商铺被清除后，仓库也被一起清空，被飞仕诺格公司腾退到其他场所内。2019年12月15日，王奕程与飞仕诺格公司办理了被飞仕诺格公司腾退存放于他处物品的交接。飞仕诺格公司称当时并没有把仓库内的物品腾退至他处，王奕程一直在占有使用仓库，王奕程在交接清单中称放弃其他物品，就包括存放在仓库中的物品。王奕程不予认可。案涉房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方均未提交证据证明案涉房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，双方就此签订《东星时尚广场租赁合同》，王奕程主张合同无效，法院予以支持。飞仕诺格公司同意返还房屋押金76650元、安全用水押金10000元、装修押金14700元，王奕程同意扣除水费743元，法院不持异议。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王奕程承租商铺进行装修、燃气改造，并为此进行经营所需底料配置和研发支出，现因合同无效，未履行至合同期满，产生相应损失。关于王奕程主张的装修费、燃气改造费、餐饮底料配置和研发支出，实际进行了装修、改造等，也有相应的证据佐证，法院予以确认；关于餐饮底料费，为消耗品支出，自王奕程购买至停止营业，基本消耗完毕，对于该项主张，法院不予支持；关于灯具及餐饮橱柜费，王奕程同意扣除22839元，王奕程未提交证据证明其他支出，且也交接收回了相应物品，对于该项主张，法院不再支持。飞仕诺格公司作为出租方，应当对合同无效承担主要责任，王奕程也未尽到一般的核实义务，对合同无效也负有一定的责任，法院根据王奕程的损失情况，综合合同已履行情况，双方对于合同无效的过错程度，酌情确定飞仕诺格公司应当赔偿王奕程的损失数额。王奕程自2017年10月11日装修使用房屋，至2018年10月12日房屋被封，应当支付该期间房屋占有使用费。王奕程主张其间因消防问题被多次暂停营业，但提交的证据不足以证明其主张，应当承担举证不能的不利后果，法院对其该项主张不予采纳。法院根据装修的情况，参照合同约定，酌情确定房屋占有使用费，根据王奕程已支付的租金数额，确定尚需支付46000元。2018年10月12日后，案涉商铺被封，并非因王奕程的原因，飞仕诺格公司主张其后的占有使用费，不符合法律规定，法院不予支持。关于库房占有使用费，王奕程主张库房在2018年11月20日被腾退，但未提交证据证明，且飞仕诺格公司不予认可，法院对于王奕程的主张不予采纳。在王奕程商铺被封后被飞仕诺格公司腾退的情况下，飞仕诺格公司再主张之后库房的占有使用费，属于损失的扩大，法院酌情确定仓库占有使用费至2018年12月31日，为4500元。合同无效后，王奕程负有腾退交还房屋的义务，现因王奕程不腾退交还房屋，飞仕诺格公司代为腾退，支出搬家费14400元，法院予以确认。案涉房屋经飞仕诺格公司同意装饰装修，飞仕诺格公司要求王奕程支付拆除费、垃圾清运费，不符合法律规定，法院不予支持。飞仕诺格公司主张摄像费，非必须必要费用，法院不予支持。飞仕诺格公司主张加班费，无法律依据，且已主张搬家费，法院不再支持。飞仕诺格公司主张的风机房公摊费、空调吊装机组公摊电费、排烟机公摊电费，法院予以支持。综上，一审法院判决：一、确认王奕程与北京飞仕诺格科技有限公司于2017年9月18日签订的《东星时尚广场租赁合同》无效；二、北京飞仕诺格科技有限公司于判决生效后七日内返还王奕程房屋押金、安全用水押金、装修押金共计十万零六百零七元；三、北京飞仕诺格科技有限公司于判决生效后七日内赔偿王奕程十三万元；四、王奕程于判决生效后七日内支付北京飞仕诺格科技有限公司房屋占有使用费四万六千元；五、王奕程于判决生效后七日内支付北京飞仕诺格科技有限公司库房占有使用费四千五百元；六、王奕程于判决生效后七日内赔偿北京飞仕诺格科技有限公司三万三千二百四十二元；七、驳回王奕程的其他诉讼请求；八、驳回北京飞仕诺格科技有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，王奕程与飞仕诺格公司签订《东星时尚广场租赁合同》，双方均未提交证据证明案涉房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故一审法院认定《东星时尚广场租赁合同》无效并无不当。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签订《东星时尚广场租赁合同》后，王奕程进行了装修、燃气改造，利用商铺进行餐饮经营并因此而支出了餐饮底料配置和研发费及餐饮底料费。王奕程提交了《底料研发及顾问合伙协议》及收据、底料费收据等证据，飞仕诺格公司现虽对餐饮底料配置和研发支出不予以认可，但未能提供充分的相反证据推翻王奕程提交的证据。关于责任承担，飞仕诺格公司作为出租方，应对合同无效承担主要责任，王奕程也未尽到一般的核实义务，对合同无效也负有一定的责任。一审法院依据王奕程的损失情况，综合考虑到飞仕诺格公司应承担主要责任，王奕程承担次要责任，并据此对王奕程关于装修费、燃气改造费、餐饮底料配置和研发支出损失责任承担进行酌定，判决飞仕诺格公司赔偿王奕程损失十三万元，数额并无明显不当。飞仕诺格公司的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，飞仕诺格公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由北京飞仕诺格科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  申峻屹审判员  杨 夏审判员  张 弘二〇二〇年九月二十一日书记员  张 立