湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初2057号原告（反诉被告）：文盛焰，男，1973年10月17日出生，汉族，住湖北省罗田县。被告（反诉原告）：武汉恒大楚天房地产开发有限公司。住所地：武汉市汉阳区洲头街红建村41号三楼301、302房间。法定代表人：孔德恒，总经理。委托诉讼代理人：宋倩，公司员工。特别授权代理。原告（反诉被告）文盛焰与被告（反诉原告）武汉恒大楚天房地产开发有限公司（以下简称恒大楚天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序于2020年7月6日、8月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）文盛焰及被告（反诉原告）恒大楚天公司委托诉讼代理人宋倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文盛焰向本院提出诉讼请求：1.依法解除商品房认购合同；2.返还原告已付定金及认购款103,523元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月4日原被告签订认购合同，认购武汉恒大御景湾X栋XX号，并于当天交付押金20,000元。2019年5月5日原被告签订《武汉市商品房买卖合同》，于当日支付认购款14,814元。后又于6月28日支付68,709元。总计支付购房款103,523元。因2019年底疫情严重，原告收入大幅减少，无力支付后续购房款，经多次与被告沟通未果。为此，诉请法院依法裁判。被告恒大楚天公司辩称：1.原告未按照合同约定支付相应的房款，原告存在违约行为，不享有法定或约定解除权，无权要求解除合同。2.双方已签订武汉市商品房买卖合同，双方的权利义务以买卖合同为准，认购合同已履行完毕，不存在解除的情形。3.原告不享有解除权，无权要求被告返还相应房款，本案诉讼费用应由原告承担。被告（反诉原告）恒大楚天公司向本院提出反诉请求：1.请求确认反诉人与被反诉人签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件已解除；2.请求判令被反诉人按照合同约定向反诉人支付违约金52,220.5元；3.请求判令反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人签订《武汉市商品房买卖合同》及其附件，约定被反诉人购买反诉人开发的武汉御景湾一期X栋XX号房，总房款696,273元，采取分期付款的方式支付。若被反诉人逾期支付任意一期房款超过180天，反诉人有权解除合同并要求被反诉人按照已付房款的50%承担违约金。被反诉人在支付两期房款104,441元后拒不支付剩余房款，并诉至法院要求解除合同退还房款，但被反诉人作为违约方无权要求解除合同。现因被反诉人逾期支付房款超过180天，反诉人行使合同约定的解除权，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及其附件已解除，但被反诉人拒不支付违约金。为此，特提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）文盛焰反诉答辩称：由于疫情影响及失业，同意解除房屋买卖合同，要求被告返还已支付购房款，但不同意支付被告要求的违约金数额，因为违约金约定过高承担不起。经审理查明：2019年5月4日，文盛焰与恒大楚天公司签订《武汉恒大御景湾项目认购承诺书》，文盛焰认购恒大御景湾XX号房，并支付定金20,000元。双方另签订《无理由退房承诺书》，恒大楚天公司承诺如文盛焰已履行认购书和商品房买卖合同的各项义务，并支付总房款的30%及以上，则可在办理入住手续前的任何时间无理由退房；2019年5月5日，文盛焰作为买受人与恒大楚天公司作为出卖人签订《武汉市商品房买卖合同》，合同主要约定：“买受人所购商品房为前进村城中村改造开发项目（K7地块）恒大御景湾第X【幢】X层X号房，建筑面积61.18平方米，单价为每平方米11,380.73元，总金额696,273元。买受人按分期付款形式付款，于2019年5月13日前，一次性存入商品房首付款34,814元；2021年2月4日前，一次性存入商品房二次付款522,203元；2021年5月4日前，一次性存入商品房尾款139,256元。”合同附件六补充协议第三条约定：“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金贰万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人分期付款，应当在2021年5月4日前分9期支付该商品房全部价款，首期房价款34,814元，应当于2019年5月13日前支付。于2019年8月4日前支付楼款69,627元；……余款139,256元整于2021年5月4日前支付”。合同附件六补充协议第四条对买受人逾期付款违约责任补充约定：“如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有。”上述合同签订后，文盛焰于合同签订当日向恒大楚天公司支付首付款34,814元（含定金20,000元），后又于2019年6月28日通过银行转账向恒大楚天公司提前支付第二期购房款68,709元。至本案起诉前，文盛焰共计向恒大楚天公司支付购房款103,523元。2020年1月20日，文盛焰向恒大楚天公司发出退房申请，该公司未同意。2020年7月10日，恒大楚天公司向文盛焰发出律师函，函告解除商品房买卖合同并要求支付违约金，文盛焰于2020年7月14日签收该函件。上述事实，有文盛焰提供的武汉市商品房买卖合同、武汉恒大御景湾项目认购承诺书、无理由退房承诺书、商品房购买发票、中国建设银行个人账户支出交易明细、EMS邮寄单，恒大楚天公司提供的律师函、EMS邮寄单、快递查询单等书证以及双方当事人的陈述等证据予以证实，可予认定。本院认为：文盛焰与恒大楚天公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方均应依约履行。合同履行过程中，文盛焰支付了首付款34,814元和第二期购房款68,709元后未按约支付剩余购房款，其行为已构成违约。文盛焰作为违约方,按照《无理由退房承诺书》以及《武汉市商品房买卖合同》的约定不享有合同解除权。恒大楚天公司作为守约方，在本案审理期间，向文盛焰发出律师函行使解除合同权，符合合同约定，故双方签订的《武汉市商品房买卖合同》应予解除。合同解除后，文盛焰支付的购房款理应返还。关于恒大楚天公司要求文盛焰按照合同约定已付房款的50%支付违约金52,220.5元的反诉请求，因文盛焰认为违约金过高，请求法院予以调减，而恒大楚天公司未举证证明其实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，本院以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、文盛焰的过错程度、恒大楚天公司的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定文盛焰按照已付购房款的30%支付违约金，即103,523元×30%=31,056.9元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）文盛焰与被告（反诉原告）武汉恒大楚天房地产开发有限公司于2019年5月5日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳140464853）；二、被告（反诉原告）武汉恒大楚天房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）文盛焰购房款103,523元；三、原告（反诉被告）文盛焰于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）武汉恒大楚天房地产开发有限公司支付违约金31,056.9元；四、上述判决第二、第三项合并后，被告（反诉原告）武汉恒大楚天房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）文盛焰购房款72,466.1元；五、驳回原告（反诉被告）文盛焰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）武汉恒大楚天房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,185元（原告已预交），由原告（反诉被告）文盛焰负担。反诉案件受理费553元（被告已预交），由原告（反诉被告）文盛焰负担。原告（反诉被告）文盛焰于本判决生效之日起十日内将此款直接支付给被告（反诉原告）武汉恒大楚天房地产开发有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 黄 玮二〇二〇年九月一日书记员 郑榛子