湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1466号上诉人（原审原告）：吴茂贵，男，1969年2月25日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县，上诉人（原审原告）：蒙丽梅，女，1980年9月4日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县，共同委托诉讼代理人：陈威，湖北多能律师事务所律师。代理权限：特别授权。共同委托诉讼代理人：林兴荣，湖北多能律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：湖北中立房地产开发有限公司。住所地：红安县城关镇红坪大道32号，统一社会信用代码:91421122665469727W。法定代表人：王敬茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：何伟，湖北龙吟律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：倪晗玲，湖北龙吟律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人吴茂贵、蒙丽梅因与被上诉人湖北中立房地产开发有限公司（以下简称“中立房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省红安县人民法院（2019）鄂1122民初963号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴茂贵、蒙丽梅的上诉请求：改判支持其全部诉请，本案诉讼费用由中立公司承担。事实理由：1、双方在房屋买卖合同中约定了房屋建筑面积、套内面积、公摊面积、商品房单价及总价等内容，中立房地产公司违反合同约定，致使合同约定公摊面积与实际交付公摊面积不一致，中立房地产公司应当返还公摊面积差额部分房款。2、中立房地产公司未提供证据证实其规划变更已经主管部门依照法定程序审核通过，其违法加建楼层的行为并不能因案涉房产取得不动产证或缴纳罚款而合法化。中立房地产公司的加建行为导致小区的容积率、绿化率发生变化，影响了房屋品质、功能及居住环境质量，中立房地产公司应当支付赔偿金。3、一审以法不溯及过往为由判决中立房地产公司不退还开户费错误。虽然《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》自2011年5月20日起实施，但其依据的《价格法》等法律法规均规定经营者不得在标价之外加价销售商品，不得收取任何未予标明的费用，故中立房地产公司应全额退还已收取的水电开户费。中立房地产公司答辩认为，1、关于中立房地产公司是否应返还公摊面积差额部分房款的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第五条已经明确约定：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。本案《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积与产权登记的房屋建筑面积虽存在差异，但误差比绝对值在3%以内，中立房地产公司也是按照产权登记面积与上诉人据实结算房价款，完全符合合同及相关法律规定。房屋建筑面积包含套内建筑面积和公共部位分摊建筑面积。涉案房屋实际公共部位公摊建筑面积虽较合同约定减少，但套内建筑面积较合同约定是相应增加的。吴茂贵、蒙丽梅实为该面积产生变化的受益者。本案约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，而吴茂贵、蒙丽梅将公共部位公摊建筑面积割裂开来，仅以公共部位公摊建筑面积减少要求中立房地产公司支付差额部分房款，既不符合合同约定，也有违公平原则。2、关于中立房地产公司是否应支付赔偿金的问题。本案建筑容积率的行政许可和行政认定以及建筑物加建的行政认定即行政处罚问题属于行政机关的管辖范围。针对答辩人的加建行为，2011年7月26日，红安县治理工程建筑领域突出问题工作领导小组办公室向红安县房产管理局下发了关于完善房产登记相关手续的函，告知该经办牵头组织，相关部门已完善所有证照手续，相关规费均已征缴到位，请房产管理局依照相关政策规定办理涉诉房产和土地登记相关手续。且根据一审查明的事实，中立房地产公司的加建行为在经相关部门行政处罚后，已经批准规划变更，房屋进行了竣工验收并办理了不动产权登记，符合商品房的交房条件，并不影响所购商品房的质量或使用功能。上诉人在原审中未提交证据证明其因容积率变化损害上诉人权益，造成实际损失的具体数额，应承担举证不能的不利后果。吴茂贵、蒙丽梅向一审法院提出的诉讼请求:1.判令中立房地产公司返还房价款7326.23元；2.判令中立房地产公司支付赔偿金暂计3万元（具体金额以中立房地产公司实际获利金额为依据计算）；3.判令中立房地产公司返还开户费4000元；4.判令中立房地产公司承担本案诉讼费。一审法院审理查明:2011年5月15日吴茂贵、蒙丽梅与中立房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，吴茂贵、蒙丽梅购买中立房地产公司开发的锦绣宏城小区3栋5单元505号房。合同第三条约定：该栋房屋地上层数15层，地下一层，建筑面积共85.12平方米；其中，套内建筑面积75.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.76平方米，单价2408.36元/平方米，房屋总价205000元；第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的按产权登记面积为准，同时允许有3%的误差；第八条约定：交房时间为2011年10月30日前，该合同附件四即《补充协议》第一条约定：分户水：进户，一户一表；电：进门口，一户一表，开户费为4000元，买受人统一在交房前交给售卖人，由出卖人统一办理。中立房地产公司在建房过程中未经相关部门允许，擅自将审批建楼层由15层增加至17层，该行为被相关管理部门作出罚款的行政处罚。2012年房屋竣工验收后交付吴茂贵、蒙丽梅；2013年1月31日，吴茂贵、蒙丽梅向中立房地产公司缴纳水电开户费4000元；2018年吴茂贵、蒙丽梅购买的房屋办理了不动产登记，注明所购房屋层数为17层，房屋建筑面积为85.8平方米。另查明，湖北省物价局制定的《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》第十一条：商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有下列行为：“、、、、（二）房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用；第十六条本细则自2011年5月20日起施行。一审法院认为：吴茂贵、蒙丽梅与中立房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿，且不违反法律规定，应合法有效，双方均应按合同履行各自义务。现吴茂贵、蒙丽梅认为中立房地产公司违反约定致使其利益受损提起诉讼请求，一审法院作出如下阐述：一、返还房价款7326.23元的问题。吴茂贵、蒙丽梅计算方式为：房屋实际公摊面积与合同约定公摊面积差乘以房屋合同约定的单价。对此诉讼请求，一审法院认为：房屋建筑面积包含套内建筑面积和公共部位公摊建筑面积，因吴茂贵、蒙丽梅购买的是期房，合同中约定的面积与建成后的房屋面积可能存在差异，双方在合同中的约定以产权登记面积为准，据实结算。而本案中也确实是按产权登记面积结算房款的，目前商品房的价格均是按建筑面积计价，合同亦是按此方式约定房屋价格。吴茂贵、蒙丽梅只以其中的公摊面积一个方面出现差异，而要求中立房地产公司退款，无法律依据，故对吴茂贵、蒙丽梅的该项诉讼请求不予支持。二、支付赔偿金暂计3万元（具体金额以中立房地产公司实际获利金额为依据计算）的问题。吴茂贵、蒙丽梅提出该诉讼请求的依据是：因中立房地产公司违规加建楼层，导致小区容积率、绿化率与规划不符，吴茂贵、蒙丽梅认为房屋居住功能及居住环境质量降低，造成吴茂贵、蒙丽梅的经济损失。中立房地产公司在建楼时未经审批违规加建层数由15层加至17层，确实影响了容积率，但对小区的绿化率无影响。中立房地产公司的违规行为经相关部门行政处罚后，相关部门遂对中立房地产公司所开发的商品房进行了竣工验收，并允许其办理不动产登记证（不动产权登记证上注明房屋总层数17层），说明中立房地产公司违规加层后已经得到相关部门认可，否则该小区不可能进行竣工验收，亦不可能办理不动产登记。况且吴茂贵、蒙丽梅主张中立房地产公司赔偿其经济损失，并未举证证明吴茂贵、蒙丽梅有经济损失，有多大的经济损失，应承担举证不能的法律后果，故对吴茂贵、蒙丽梅的该项诉讼请求不予支持。三、退还开户费（水、电）4000元的问题。双方2011年5月15日签订《商品房买卖合同》，在该合同附件四《补充协议》第一条约定：水、电，一户一表，开户费4000元，买受人在交房前交给售卖人，由售卖人统一办理。该合同系双方当事人自愿签订且不违反法律之规定，应为有效。而《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》中规定商品房经营者不得在房价外另行收取费用,自2011年5月20日起施行。根据“法不溯及既往”的原则，双方应按合同约定履行，故对吴茂贵、蒙丽梅的诉讼请求不予支持。综上所述，吴茂贵、蒙丽梅的三项诉讼请求均不能得到支持。遂判决：驳回吴茂贵、蒙丽梅的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未向本院递交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案系吴茂贵、蒙丽梅与中立房地产公司签订了《商品房买卖合同》后，认为中立房地产公司违反合同约定致使其利益受损而引发的纠纷。结合一审及本院查明的相关事实，围绕双方当事人的争议焦点本院作如下阐述：一、关于诉争《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第一条的约定是否有效及《商品房买卖合同》是否有效的问题。本院认为，《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第一条约定“分户水，进户，一户一表;电，进户门口，一户一表，水电开户费4000元由买受人在交房前交给售卖人，由售卖人统一办理”，该条约定系双方约定明确的费用，并非加价销售房屋行为，不属于在明码标价之外变相加价向业主收取的费用，故该条约定并不违反《中华人民共和国价格法》第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的规定。争议合同条款虽违反了《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》的规定，但该实施细则并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的影响合同效力的法律法规，故该条款不因违反实施细则的规定而当然无效。综上，上诉人吴茂贵、蒙丽梅认为中立房地产公司收取的4000元水电开户费用应予退还的上诉理由不能成立，本院不予支持。《商品房买卖合同》的其他约定的条款系双方自愿行为，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同，双方均应按合同履行各自义务。二、关于吴茂贵、蒙丽梅要求返还房价款的诉讼请求是否支持的问题。本案中，吴茂贵、蒙丽梅购买的是期房，虽然合同中约定的面积与建成后的房屋面积存在差异，但双方在合同中约定了以产权登记面积为准据实结算，从一审及本院查明的相关事实可知，吴茂贵、蒙丽梅所购买的涉案房屋亦是按产权登记面积而结算房款的。现吴茂贵、蒙丽梅认为由于约定的公摊面积出现差异，中立房地产公司应以房屋实际公摊面积与合同约定公摊面积差乘以房屋合同约定的单价向其退款的上诉理由，无事实及法律依据，对此，一审对吴茂贵、蒙丽梅的该项诉讼请求不予支持是正确的。三、关于吴茂贵、蒙丽梅要求中立房地产公司支付赔偿金的诉请是否支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据加以证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款规定，“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”。本案中，据查明的事实可知，中立房地产公司在建楼时确有未经审批违规加建层数的事实，中立房地产公司违规加层的行为客观上侵害了购房业主的权益，但吴茂贵、蒙丽梅未能举证证明其损失数额的组成及大小，因此，吴茂贵、蒙丽梅作为负有举证责任的一方当事人应承担举证不能的法律后果，一审对吴茂贵、蒙丽梅的该项诉讼请求不予支持亦无不当。综上所述，吴茂贵、蒙丽梅的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费825元，由吴茂贵、蒙丽梅负担；二审案件受理费825元，由吴茂贵、蒙丽梅负担。本判决为终审判决。审判长 樊军审判员骆骥审判员张敏二〇二〇年九月十四日法官助理江乐芳书记员刘雄