舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初1487号 原告（反诉被告）：王春雨，男，1989年1月9日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：王春丽，女，1992年9月2日出生，汉族，住安徽省涡阳县，系王春雨妹妹。 被告（反诉原告）：周娟儿，女，1964年9月22日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：陆峰光，男，1984年8月21日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区，系周娟儿儿子。 原告王春雨与被告周娟儿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后依法适用简易程序进行审理，后被告周娟儿提起反诉，本院经审查受理后与本诉合并审理。本院于2020年8月19日对本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王春雨委托诉讼代理人王春丽、被告（反诉原告）委托诉讼代理人陆峰光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王春雨向本院提出本诉请求：1、依法判令解除双方的房屋租赁合同；2、判令周娟儿退还押金6000元。事实和理由：王春雨通过转租方式向周娟儿租赁舟山市普陀区××街道××街××号商铺，并于2019年7月2日与周娟儿签订《房屋租赁合同》，签订合同后，王春雨按约定支付押金6000元，房屋租金30000元（2019年7月2日至2020年7月9日）。但2020年1月开始，由于新型冠状病毒肺炎疫情影响，导致王春雨店铺未能正常营业，遭受经济损失。2020年3月28日，王春雨与周娟儿协商解除合同事宜，并于2020年4月将屋内物品清空，告知周娟儿验房并退还押金，但周娟儿未及时验房。经多次催讨，周娟儿于2020年6月18日通过微信向王春雨发送《房屋租赁合同终止协议》并要求王春雨赔偿3000元物品损失，拒不退还押金，故提起诉讼。 周娟儿答辩称，对解除合同没有意见，但解除时间应该是2020年7月10日，押金6000元收取过，在合同第9条已经明确押金作为履约保证金的性质，原告在2020年7月10日前没有付清下一年度的租金，按照合同的约定应该作为违约金扣除。王春雨在2020年4月份提出解除合同，但疫情不能成为合同解除的理由，疫情爆发以来，舟山市从未采取限制居民自由出入的措施，未发布关闭沿街店铺的行政通知，中昌街其他各店铺至今仍在正常营业。对王春雨单方提出的解除合同的要求，我方未同意，无验房义务，且合同约定，退租前应将房屋门面和主体结构恢复原样，消除相关安全隐患，王春雨均未做到，且给我方带来了损失，已另行提出反诉。请求依法驳回王春雨的诉讼请求。 周娟儿向本院提出反诉诉讼请求：一、依法判令王春雨支付租赁房屋期间的房屋租赁税1815元；二、判令王春雨因私自改动房屋主体结构、为消除电线隐患造成的损失23320元；三、判令王春雨清除遗留在房屋墙体内的电线，如因遗留在房屋内的电线引起火灾、漏电等事故，一切后果由王春雨承担；四、判令王春雨支付未结清的电费55.57元。本案审理中，周娟儿变更房屋租赁税金额为1935元、变更赔偿损失金额为25320元。事实和理由：根据案涉《房屋租赁合同》第八条约定，王春雨需向国家税务机关缴纳租赁期间的房屋租赁税，相关费用现已由周娟儿代为支付，王春雨应向周娟儿支付上述费用。王春雨在租赁房屋期间内，对房屋的主体结构进行了变动，但在退租时未根据合同约定恢复原状，包括：房屋门面仍是固定玻璃，未恢复为门；案涉房屋与隔壁房屋的隔墙被王春雨推倒，现重砌的厚度仅为原墙的三分之一厚度，并且墙体裸露，还需重新加固和粉刷；王春雨在使用房屋期间，对房屋内原有阁楼进行了抬高，并拆改了楼梯位置，一直未恢复原状，目前周娟儿自行对阁楼进行了加固；房屋内还遗留有部分电线线路，存在安全隐患，周娟儿自行找人对房屋内的线路进行了排查，对遗留的装修进行了拆除。上述共计产生费用25320元。上述费用均应由王春雨承担。 王春雨答辩称，对房屋租赁税费和水电费用无异议，同意承担。对周娟儿主张的房屋损失不认可，在装修过程中未拆除房屋主体结构，室内上下水、电路、门窗等等都不属于主体结构，我方在装修中已经得到周娟儿的认可，符合国家规定；周娟儿所说的阁楼也是自行搭建的，门面的固定玻璃在转租时已经存在，并不是装修时自行改动的，相邻店铺已出租，正常营业，线路没有排查也是相邻店铺的事情，不是我方的责任，阁楼的楼梯断裂，是因为周娟儿拆除了楼梯旁边的墙所导致的，排查线路是在不知情的情况下进行的，所产生的垃圾清运也不由我方承担。墙体可以加固，遗留的线路也可以排查。 本院经审理认定事实如下：2019年4月，王春雨通过转租方式租赁了周娟儿名下的坐落于舟山市普陀区××街道××街××号的房屋并进行了装修，装修期间，王春雨抬高了室内原有的阁楼，推倒案涉房屋与相邻店铺间的隔墙，对案涉房屋与相邻店铺内的线路进行了统一铺设。2019年7月2日，王春雨与周娟儿签订《房屋租赁合同》一份，约定周娟儿将位于舟山市普陀区××街道××街××号的房屋出租给王春雨，租赁期限为3年，自2019年7月10日至2020年7月10日，每年租金为30000元，租房押金6000元，付款方式为一年付一次，于当年的6月10日前付清次年租金，如拖欠房租，视为自动解除租房协议，押金予以扣除；租赁期间承租人可进行必要装修，如需改变房屋结构，在国家规定范围内进行整改，应与周娟儿商定后实施，租赁期满后，可动产由承租人自行处理，装修范围内不动产不能拆除，承租人退出后，门面和主体结构需恢复原样；房租租赁期间的税费由王春雨承担。合同签订后，王春雨支付了30000元租金和6000元押金。2020年4月左右，王春雨因经营困难向周娟儿提出解除房屋租赁合同的要求，双方就解除事宜进行了磋商，2020年6月18日，周娟儿方通过微信向王春雨方发送了房屋租赁合同终止协议，载明因王春雨方原因要求协议于2020年6月18日解除，王春雨支付的6000元押金中的3000元用作赔偿损失，剩余3000元予以退还，因王春雨方对押金扣除条款不予认可而未签字。王春雨在腾退案涉房屋时，重砌了案涉房屋与相邻店铺之间的隔墙，但未粉刷，也未恢复案涉房屋的独立用电。 本案庭审中，周娟儿明确经其自行排查后，房屋内遗留的线路共计两处，一处位于入户卷帘门处（高处），一处位于楼梯附近的地梁处（该位置现位于卫生间内）。2020年9月1日，本院前往案涉房屋进行了查看，王春雨将位于入户卷帘门处（高处）的遗留线路予以清除；对位于楼梯附近地梁处（该位置现位于卫生间内）遗留的三根电线也进行了处理，但周娟儿对地梁处线路的处理方式不予认可，坚持要求抽离电线。经查看，案涉房屋新砌的隔墙已由周娟儿自行做刷白处理，阁楼用角铁进行了加固，案涉房屋已重新出租使用。2020年9月1日，周娟儿补缴了2019年7月至2020年7月的税费1935元。周娟儿陈述案涉房屋内的原阁楼系购房后自行搭建，搭建时间在2003年、2004年左右。 本院认为，王春雨与周娟儿签订的《房屋租赁合同》是各自真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。王春雨诉至本院要求判令解除房屋租赁合同，周娟儿认为该合同于2020年7月10日解除，根据本案审理查明的事实，双方签订的《房屋租赁合同》已实际解除，本院无必要再次判令解除。关于押金的退还，周娟儿认为王春雨要求提前解除合同，且未按合同约定足额支付次年的租金，构成违约，根据合同约定，押金应予以扣罚，本院认为，王春雨于2020年4月左右向周娟儿提出提前解除租赁合同，且根据王春雨提供的聊天记录看，在2020年6月，双方经协商后对解除案涉房屋租赁合同已达成一致意见，因双方对合同解除后的赔偿问题未能达成一致，而导致双方未以书面方式确认合同解除的事实，故在此情况下，王春雨未在合同约定的时间支付次年租金的行为并不构成违约，但案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限为三年，王春雨提前要求解除合同，构成违约，考虑到王春雨提前解除合同的理由、案涉房屋已重新出租等实际情况，酌情确定违约金为1000元，周娟儿应退还押金5000元。周娟儿反诉主张的租赁税1935元、电费55.57元，王春雨均予以认可，本院依法予以确认。关于周娟儿主张的经济损失问题，周娟儿主张的损失主要包含加固隔墙、恢复阁楼、楼梯、排查电线、垃圾清运、安装卷帘门等产生的费用，其中关于卷帘门的费用，本院认为王春雨在承租案涉房屋时房屋门面已是固定玻璃装修，王春雨对此处并未进行过改动，故王春雨无需承担安装卷帘门的费用，但王春雨在本案审理中陈述，其在租赁案涉房屋时，室内有废旧卷帘门被其处理，同意承担200元费用，本院予以确认；关于周娟儿坚持要求王春雨清除尚遗留在房屋内的线路的反诉请求，考虑案涉房屋及相邻店铺均已另行出租的实际情况，本院确定遗留线路的清除事宜由周娟儿自行处理，王春雨依法进行相应的经济赔偿，综上，本院综合考虑王春雨在装修过程中对房屋格局的改动、恢复程度及周娟儿进行修复时支出的费用等因素酌情确定经济损失金额为3000元。关于周娟儿的其他反诉请求，本院不予支持。关于周娟儿提出的鉴定申请，本院经审查后认为无鉴定必要，故不予鉴定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、周娟儿于本判决生效之日起十日内退还王春雨押金5000元； 二、王春雨于本判决生效之日起十日内向周娟儿支付房屋租赁税费1935元、电费55.57元、赔偿周娟儿经济损失3000元，合计4990.57元； 综合第一、二两项，周娟儿于本判决生效之日起十日内向王春雨支付9.43元。 三、驳回周娟儿的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由王春雨负担5元，周娟儿负担20元；反诉案件受理费240元，由周娟儿负担192元，王春雨负担48元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员  周 洁 二〇二〇年九月十四日 法官助理  左雯洁 书 记 员  蒋 维 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。