江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初114号原告：南京真知味饮食娱乐有限公司,统一社会信用代码91320106768174075M,住所地南京市鼓楼区汉中路156号。法定代表人：杨龙芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：葛松涛，江苏九州祥和律师事务所律师。被告：上海金吉鸟企业投资管理有限公司，统一社会信用代码913101177836048971，住所地上海佘山民强商务中心D区（西霞路82号）。法定代表人：周荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晨悦，男，汉族，1993年11月3日出生，住南京市建邺区，该公司法务。委托诉讼代理人：陈波，男，汉族，1980年8月19日出生，住南京市鼓楼区，该公司法务。原告南京真知味饮食娱乐有限公司（以下简称真知味饮食公司）与被告上海金吉鸟企业投资管理有限公司（以下简称金吉鸟投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序,于2020年5月20日、8月25日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛松涛，被告委托诉讼代理人陈波、杨晨悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《分租合同》；2、判令被告支付自2019年9月18日起至2019年11月15日止房屋租金206913元及逾期支付租金的违约金5776.17元；另支付合同解除后占用房屋使用费；3、判令被告支付解除合同违约金631260元，且原告所收取的履约保证金（风险押金）300000元不予退还；4、请求判令被告支付中央空调复原费用170000元并结清水电气费用50978.46元；5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年3月15日签订《分租合同》，于2016年12月15日签订《补充合同》，约定由被告承租原告位于栖霞区真知味迈皋桥店部分场地计1670平米作为“金吉鸟”健身场所，租期自2016年3月18日至2024年3月17日。2016年6月18日为起租日，被告按季度即每三个月为一个计费期支付租金；第一至第二个租约年的日租金标准为每平方米2元／天，从第三个租约年（含）起，每两个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准基础上递增百分之五（2018年、2020年、2022年每一次在上个租赁年租金基础上上调5%），即2019年的日租金标准为每平方米2.1元／天，每月均按30天计租。被告先付后租，应在每个租金计费期前20日一次性支付下一个计费期租金，即除首次付租外，每年5月28日、8月28日、11月28日、2月28日前应支付下一计费期三个月的租金。合同签订后，被告在免租期内对租赁房屋进行装修，未事先征求原告同意拆除了原中央空调管道等设施后正式使用租赁场地。此后一直由“南京浦口金吉鸟健身中心”代为支付房屋租金。2019年8月28日,被告应支付下一期租金，但被告未支付。原告多次电话催租，并于2019年9月23日、10月13日两次书面发函催缴。被告收函后未按指定期限支付房租，反而于2019年10月22日，通知原告自2019年11月15起解除《分租合同》。原告认为，被告欠缴租金后又单方解除合同，无任何法律和事实依据，被告已经构成根本违约。为维护自身合法权益,请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、同意解除原被告签订的《分租合同》，合同解除时间应为2019年11月15日，这从原告诉状中自认及双方往来函件可以看出。合同解除原因不是被告违约，违约的是原告。原被告双方在签订《分租合同》前和签订之时，原告始终没有提供原告与该房屋产权人签订的租赁合同，无法证明享有该商铺的合法出租权。该租赁物业的产权不清晰，系原告违约。在租赁合同签订后，被告按约支付租金，但在3年多时间中，原告收到被告租金后始终不向被告出具房屋租赁发票，就此被告多次就该问题与原告沟通并提醒，至今原告仍未出具任何发票，出具发票是原告的义务。对原告主张的2019年9月18日至2019年11月15日租金，租金确实未支付，但是该租金不予支付不是被告恶意拖欠，是由于原告的场地受地铁施工影响，噪音、污染严重，对此原告没有采取措施，引导客流回暖，原告管理不力，导致被告租赁物业长期亏损，被告多次与原告沟通，所以逾期支付租金并非被告恶意拖欠，但被告不同意支付违约金。原告主张的合同解除后的房屋租赁使用费被告不认可。从双方函件和原告自认，双方对2019年11月15日解除合同无异议。合同解除后，被告为了避免扩大损失，在12月就和原告沟通，将房屋中设施搬走，将场地归还原告，但原告在12月17日将房屋门锁更换，强行锁门，派了保安值守，将被告所有物品留置在该房屋，不让被告搬走，被告认为该场地使用费系原告造成的扩大损失，双方本可以达成一致，将该房屋腾空交给原告，但由于原告单方原因，造成该房屋目前的状况，如原告在合同解除后就同意被告搬走，该房屋在去年底就可以重新出租，不至于产生原告主张的180天的房屋使用费，该费用是原告自身造成的。对原告主张被告支付解除合同违约金及没收履约保证金，被告不认可，该合同违约责任应由原告承担。该违约金约定标准过高，且违约金与没收保证金两个惩罚金条款不可以同时主张，需选择主张，原告也没举证证明因此造成的损失金额，所以对该主张不认可。被告将另行起诉，要求原告承担违约责任或双倍退还履约保证金。对原告主张的中央空调使用费，被告不知道这是什么费用，在被告3年多使用过程中，原告从未主张过该费用。实际情况是由于原告以前的空调无法使用，被告根据原告要求在原告协助下将原来无法使用的空调，由被告出资更换，从而保证了正常使用。对水电费等，不应按2020年5月18日抄数，应按2019年11月15日租赁合同解除，最多按2019年12月17日将房屋门锁更换被告无法进入场地开始计算，之后产生的水电燃气费与被告无关。综上，请求法院依法判决。经审理查明，2014年，原告与案外人南京某某商娱购物中心有限公司（以下简称某鼎购物中心）签订一份《租赁协议》，由原告承租某鼎购物中心位于南京市栖霞区出租人经营场所内第Ｆ1层0311Ｆ4Ｆ0001号铺位，区域面积5354平方米，租赁期限五年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止。2016年4月7日，原告与某鼎购物中心签订一份《租赁协议第1修正案》，经营项目餐饮及健身中心，商铺名真知味及金吉鸟。2016年9月1日，双方又签订一份《租赁协议转让协议》，某鼎购物中心认可原告有权转让租赁协议项下相应的权利和义务。2016年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《分租合同》，约定由原告将其承租的部分场地出租给被告用作健身经营，分租场所统一以“金吉鸟”品牌对外持续营业。租期8年，自2016年3月18日起至2024年3月17日止。装修期3个月。租金自2016年6月18日起计算。消防系统改造费用、电力增容费用由乙方自行支付。乙方缴纳的租金包含物业管理费。租金按季度交纳。提前20天交纳下一个季度租金。乙方向甲方交纳20万元履约保证金。迟延付款责任，如果乙方未按约定向甲方支付或补交租金、履约保证金、水电气等公用事业费，每迟延一日，应按万分之三承担违约金，迟延达30天仍不支付，甲方有权解除合同。乙方单方解除合同，甲方有权没收履约保证金。该合同签订后，被告交纳履约保证金30万元元。双方按合同内容履行。2019年9月23日，原告发书面催款函给被告，要求被告交纳2019年9月18日至2019年12月17日期间的租金315630元。被告店长宋某签收。2019年10月13日，原告又发函催交租金315630元，宋某签收。2019年10月22日，被告向原告发出书面函，告知原告，主要内容为：“因情势发生变化，真知味迈皋桥店附近长期施工，导致商铺附近噪音严重，客流管制，且甲方经营管理不利。特提出自2019年11月15日起解除双方签订的分租合同，请退回已付未用的租赁保证金、装修押金等费用”。2019年10月28日，原告回函被告，主要内容为：“解除合同于法无据，系根本违约。你方应于2019年8月28日前支付2019年9月18日至2019年12月17日期间的租金315630元。两次书面催交，依然未交。单方提出解除合同，则应支付租金及违约金等。装修保证金50000元已经退回。”2020年1月6日，原告向本院提起诉讼。庭审中，双方均认可2019年11月15日解除合同。在法庭告知双方避免损失进一步扩大的情况下，双方于2020年5月29日由物业公司开门，被告清空物品。被告2019年9月18日之后的租金以及水电气费用等未交纳。原告发函明确表示2020年5月20日之后的房屋使用费和水电气费用不再主张。主要争议事实是：1、解除合同原因。原告认为被告另换地点经营，故意拖欠租金造成。被告认为系原告未提供产权证明、转租证明、开具租金发票、地铁围挡原告管理不力等原因。2、合同解除后是否办理房屋交接手续。被告认为，2019年12月17日，被告去腾空房屋搬离物品时遭到原告阻挡，原告并将门锁更换，致使被告无法清空物品。而原告认为现场只是原告分店的店长告知被告不要急于搬物品，理由是被告尚未支付租金、水电气费用等，并未锁门。2020年5月29日，被告搬物品时大门门锁是如何开的。原告陈述系物业公司用备用的钥匙开的。另查明，自2019年11月16日至2020年5月29日，涉案房屋共发生水费2314.2元、电费31248元、燃气费18851.26元。原告已经交纳上述费用。另，被告已向本院就本案提起诉讼，要求判令解除双方分租合同，判令原告双倍返还履约保证金60万元以及承担违约金631260元。该案尚在审理中。上述事实，有原告提供的租赁合同、装修合同、付款凭证、房屋交接手续、当事人陈述等证据证实。本院认为，原被告双方签订的《分租合同》系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定全面正确地履行各自应尽的义务。因双方确认2019年11月15日合同解除，本院予以确认。本案争议焦点之一系合同解除的原因。从查明的基本事实看，被告开始履行合同2年多的时间均按约交纳租金，至2019年8月28日应当交纳下一期3个月的租金时未交纳，原告发出书面催交函，被告回函以原告未提供产权证明、租金发票以及地铁围挡等理由而未交。对此，本院认为，原告是否获得转租权利应当与被告无关，被告也未收到过产权人禁止出租或转租的通知，而原告在法庭辩论终结前也提供了相关产权证明和转租证明。被告同时提出原告未开具租金发票，本院认为，双方租赁合同里也未明确约定原告收取租金应当开具税务发票，且在诉讼前被告也未书面向原告提过。同样道理，被告提出地铁围挡影响其经营，本院认为，即便影响，被告应当积极与原告协商，可以变更租金或延长租期等，但在诉讼前也未见被告向原告书面提出过。当原告书面发函催交租金后，被告依然不交，被告行为属于违约行为，应当承担违约责任。被告应当补交2019年9月18日至2019年11月15日期间的租金203406元（315630元÷90天×58天）。同时按照合同约定承担违约金。因双方既约定履约保证金30万元，又约定支付6个月租金的违约金，该约定属于重复约定，应以履约保证金为宜。故被告应当承担30万元的违约金。关于第二个争议焦点，合同解除后，被告有否及时腾空房屋并返还给原告。对此，本院认为，即便按被告所说2019年12月17日搬家遇到相关人员阻止，作为被告应当知晓，在合同解除后搬家应当事先通知对方，并与对方办理交接手续。而被告并未通知原告，擅自搬动物品，原告方其他工作人员或商场物业管理人员发现后有理由予以制止。若被告确实搬家，在遇到阻止时应当积极与原告方负责人联系或报警请求处理，但被告并无相关证据证明。被告应当知晓其有物品放置在租赁房屋内不腾空，就负有支付占用费的义务，故被告应当积极作为，及时清空物品，返还租赁物。但被告并未有证据证明其在履行腾空返还租赁物的义务。从原告提供的水电费以及燃气费来看，证明被告租赁的场地依然在使用水电气，被告称大门被原告方换锁也未提供相应证据证明，故被告此抗辩理由本院不予采纳。本院结合租赁场地实际情况、疫情影响程度、违约过错、双方实际损失等，衡平当事人各方利益，本院参照租金标准60%计算被告应当支付占有使用费391381元（315630元÷90天×186天×60%）。关于空调费用，被告称租赁房屋后进行改造或增添设备，合同解除后，被告有权拆除其改造的设备。而原告认为被告私自改造、变更空调设施理应恢复原状并赔偿损失。对此，本院认为，因双方在合同中并无明确约定，现双方对此分歧较大，且原告对修复空调亦未经过有资质的机构进行评估鉴定，故本案不作处理。双方另行协商，协商不成，另案再诉。关于水电燃气费，本院认为，被告在合同解除后，并未交纳过相关费用，原告提出自2019年11月16日至2020年5月29日止，水费2314.2元、电费31248元、燃气费18851.26元，合计52413.46元。该费用原告已经交纳，被告应当支付占用期间的上述费用。被告抗辩有其他人在使用，但并未提供相关证据证明，故本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原被告双方签订的《分租合同》于2019年11月15日解除；二、被告上海金吉鸟企业投资管理有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告南京真知味饮食娱乐有限公司租金203406元；三、被告上海金吉鸟企业投资管理有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告南京真知味饮食娱乐有限公司房屋占有使用费391381元；四、被告上海金吉鸟企业投资管理有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告违约金30万元（以被告交纳的履约保证金30万元冲抵）；五、被告上海金吉鸟企业投资管理有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告南京真知味饮食娱乐有限公司水电气费用共计52413.46元；六、驳回原告上海金吉鸟企业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。案件受理费16626元，减半收取8313元，诉讼保全费5000元，均由被告上海金吉鸟企业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 许庆林二〇二〇年九月十四日法官助理 任 玲书 记 员 郑佳玲