甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘02民终414号 上诉人（原审原告)：温小萍(付军之妻）,女，1973年11月29日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市。 上诉人（原审原告)：付嘉仪(付军之女），女，2004年8月31日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市。 法定代理人：温小萍（付嘉仪之母），女，1973年11月29日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市。 二上诉人委托诉讼代理人：袁亚会，甘肃殷剑宏律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郑海涛，男，1967年3月22日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司嘉峪关分行职工，住甘肃省嘉峪关市。 委托诉讼代理人：郑超，甘肃聿凰律师事务所律师。 上诉人温小萍、付嘉仪因与上诉人郑海涛房屋租赁合同纠纷一案不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人温小萍、付嘉仪的委托诉讼代理人袁亚会、上诉人郑海涛及其委托诉讼代理人郑超到庭参诉讼。本案现已审理终结。 温小萍、付嘉仪上诉请求：1.撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初621号民事判决，并依法改判；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：涉案房屋系付军与被上诉人认可的特定房屋，合同中约定的租金亦是固定金额，付军依约交付了该特定房屋，被上诉人在一年半的时间里未提出任何异议，亦未采取诉讼或仲裁手段对租金标准进行变更或撤销，其以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减负租金，理由不能成立。被上诉人支付给付军的5000元系房租，一审法院认定系转让费，没有事实基础及法律依据。 郑海涛辩称，一审法院认定的实际承租面积准确，租金下调合理，对于5000元转让费的认定准确无误。付军交付的房屋面积与房屋租赁合同约定不符，属于违约行为，其有权请求法庭调减房租，拒付房租的主要原因是付军严重违约，上诉人的上诉请求于法无据，且无证据加以印证。 郑海涛上诉请求：1.撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初621号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人明确认可从未向上诉人提供过案涉房屋产权证，该事实上诉人无需举证证明，原审法院关于“上诉人未提交有效证据证实营业执照无法办理系缺少房产证等资料所致，故抗辩依据不足”的认定，存在严重错误。因付军的严重违约行为，给上诉人造成了巨大的损失，该房屋自装修完毕后，因无法取得营业执照，一直无法正常营业，上诉人主张从损失中扣减房租的请求合情合理。 温小萍、付嘉仪辩称，认可未向上诉人提交房产证的事实，但并不影响郑海涛的正常经营，不认可没有交付房产证就办理不了营业执照，构成违约。郑海涛经营的是保健品，按照工商部门的要求，需要先办理食品流通许可证，后办理营业执照，因郑海涛经营的产品不合格，导致食品流通许可证无法办理，其办理不了营业执照与付军无关。郑海涛主张的经营损失无法证明系付军违约所致，故其损失不予承担。 温小萍、付嘉仪向一审法院起诉请求：1.判令郑海涛支付租赁费33000元及利息（自2017年8月31日起按年利率6%计算至实际履行之日止）；2.判令郑海涛承担律师代理费3500元；3.判令郑海涛承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实： 案涉房屋所有权人系嘉峪关德汇房地产开发有限公司（以下简称德汇公司），2012年9月，德汇公司将本市新华南路2108C号楼、面积636.1㎡房屋出租给大地保险公司。2013年3月1日，大地保险公司将其租赁的新华南路2108C号楼1间房屋（建筑面积138.8㎡）出租给付军经营的嘉峪关欣亚酒汇（以下简称欣亚酒汇）使用，年租金50000元（30元/㎡），按季度缴纳。 2016年3月1日，欣亚酒汇与郑海涛签订房屋租赁合同，约定欣亚酒汇将本市新华南路2108C号楼、建筑面积138㎡的1间房屋租赁给郑海涛，租金每月4000元，按季度支付，每季度第一个月25日前交付季度房租。出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修、改善增设他物的范围是房屋内部装修，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物可由承租人拆除，造成房屋损坏应恢复原状；承租人不交付或者不按约定交付租金达半个月以上或者承租人所欠各项费用达壹仟元以上出租人有权解除合同；双方如违反合同任意一条，视为违约，违约方应赔偿对方所有损失，损失包括但不限于房屋装修费用，因诉讼产生的交通费、律师代理费等。合同约定的其他事项：1.出租人负责提供承租人办理营业执照、食品流通许可证等证照、手续所需的应当由出租人提供的房产证复印件等证件、材料，因出租人的原因致使承租人办理不了经营手续，出租人承担违约责任；2.在承租人按约履行合同的情况下，出租人应保证承租人在合同期内正常占有、使用租赁房屋，否则出租方承担违约责任；3.租赁期满承租人有优先租赁权，大地保险公司与欣亚酒汇终止合同时，该合同自动终止。合同履行过程中，郑海涛向欣亚酒汇缴纳押金10000元，支付转让费5000元。诉讼中温小萍、付嘉仪称5000元系郑海涛支付的租金，非转让费，并称郑海涛实际支付租金（含押金）共计39000元。双方在庭审中均称欣亚酒汇从大地保险公司租赁的138.8㎡房屋，付军交付郑海涛使用时是将该房屋分隔成了2间，由欣亚酒汇和郑海涛各自使用1间，但各自实际使用的面积，温小萍、付嘉仪陈述不能确定，郑海涛陈述其使用的面积为90㎡左右。一审另查明，欣亚酒汇于2011年10月11日成立，组成形式为个人经营，经营者付军，已于2017年6月办理注销登记。已生效的（2018）甘0271民初691号民事判决确认大地保险公司与付军签订的租赁合同于2017年8月31日终止。2019年12月19日付军因病去世。 一审法院认为，付军与郑海涛签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。付军去世后，其合同权利义务依法由付军继承人承继。合同约定租赁房屋面积138㎡，月租金4000元，但实际履行过程中，付军并未交付138㎡的房屋，而是在此基础上分隔成两间房屋，由付军与郑海涛各自使用一间，但对各自实际使用面积双方各执一词，在均不能提供证据证明的情况下，按照郑海涛自认面积90㎡确认其实际使用面积，并按照实际使用面积计算租金。自2016年2月28日至2017年8月30日期间产生的租赁费应为46957元（4000元/月÷138㎡×90㎡×18个月），扣除温小萍、付嘉仪自认的已付租金（含押金）39000元，郑海涛欠付租金7957元。付军未按合同约定交付面积138㎡的租赁房屋，存在违约行为，郑海涛未按合同约定支付租金，亦属违约行为，故对温小萍、付嘉仪主张的利息及律师费用，不予支持。关于郑海涛抗辩因付军未提供房产证复印件等证件材料，致使其无法办理营业执照而不能实现合同目的的问题，郑海涛未提交有效证据证实营业执照无法办理系缺少房产证等材料所致，郑海涛的该项抗辩依据不足，不予支持。关于郑海涛主张以装修费用及经营损失抵扣租金的问题，因双方合同约定，租赁期满，租赁房屋的装修、改善增设他物可由承租人拆除，且合同特别约定大地保险公司与欣亚酒汇终止合同时该合同自动终止，郑海涛实际使用房屋18个月，合同终止系欣亚酒汇与大地保险公司租赁合同终止而终止所致，郑海涛的该项主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：1.郑海涛支付温小萍、付嘉仪租金7957元，于判决生效后10日内付清；2.驳回温小萍、付嘉仪其他诉讼请求。案件受理费713元，减半收取计356.5元，温小萍负担306.5元，郑海涛负担50元。 本院二审期间，当事人均未提交证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审争议的焦点问题为：出租房屋面积应如何计算；郑海涛能否以付军违约为由拒付剩余房租。 温小萍、付嘉仪认为，案涉租赁房屋系以“间”为单位出租的特定房屋，租金不是按照每平方米单价计算，交付房屋面积与合同约定面积不符，不影响租金计算，应当按照合同约定的每月4000元计算。付军不构成违约，合同履行存在瑕疵，但已经履行完毕，郑海涛接受了瑕疵履行；郑海涛认为，案涉房屋不允许转租，付军与保险公司签订的租赁合同面积为138㎡，付军将该房屋分成2间出租，隐瞒了租赁面积，应当按照实际使用面积计算房屋租金。付军没有提供租赁房屋产权证复印件，导致其不能办理营业执照，合同目的不能实现，造成巨大损失，其有理由拒绝缴纳租金，剩余未支付租金应当从给其造成的损失中扣减。 关于温小萍、付嘉仪的诉辩主张。本院认为，租赁合同中出租人的主要义务是按照合同约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人使用租赁物是其主要合同目的，出租人提供的租赁物应当符合合同约定的使用条件。付军与郑海涛签订的房屋租赁合同中约定了租赁房屋的间数、建筑面积、每月租金数额，虽然没有明确约定每平方米租金单价，但也没有明确约定租赁房屋系以“间”为单位计算租金。温小萍、付嘉仪对于案涉房屋租金计算方式以及郑海涛不得减付租金的主张，没有合同和法律上的依据。案涉房屋由大地保险公司转租给付军，建筑面积138.8㎡，付军将该房屋分隔成2间，自己和郑海涛各使用1间，付军向郑海涛转租时以138.8㎡签订租赁合同，对于交付给郑海涛的房屋实际面积与合同约定面积不符是明知的。按照郑海涛自认的90㎡计算，两者面积相差较大，明显不符合合同约定，影响郑海涛实际使用。在不能认定案涉房屋系以“间”为单位计算租金的情况下，按照权利义务对等原则，支持温小萍、付嘉仪按照合同约定的每月4000元计算房屋租金，而不允许郑海涛以租赁房屋实际使用面积计算租金，亦有失公允。温小萍、付嘉仪不能确定租赁房屋实际交付使用的面积，一审以郑海涛自认的实际使用面积和合同约定的月租金计算认定应付租金并无不当。一审将郑海涛支付的5000元在已付租金中予以扣减，将该款项认定为租金或转让费均不影响本案实体处理结果。 关于郑海涛的诉辩主张。本院认为，租赁合同中，承租人的主要义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。出租人的主要合同目的是获取租金收益，郑海涛欠付租金的事实客观存在，没有法定免除事由，应当支付。当事人主张债务抵消以互负到期债务为前提，当事人主张违约损害赔偿责任应当举证证明对方当事人具有违约行为、损害后果以及违约行为与损害后果之间具有因果关系等要件事实。本案一审时，付军是否应当承担未向郑海涛提供案涉房屋房产证复印件等材料的违约损失责任尚未确定，郑海涛也没有提出反诉，从本案一审及二审审理情况综合分析，仅凭付军没有依约定交付房产证复印件等资料，尚不足以支持郑海涛的诉讼主张。一审法院以证据不足未支持郑海涛的抵扣主张并无不当。 综上所述，温小萍、付嘉仪及郑海涛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 温小萍、付嘉仪预交的二审案件受理费713元，由温小萍、付嘉仪负担；郑海涛预交的二审案件受理费713元，由郑海涛负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 怡 审判员 潘 莉 审判员 张熙文 二〇二〇年九月十七日 书记员 殷玉彬