山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2398号上诉人（原审原告）：文登市峰西工贸总公司，住所地威海市文登区米山东路西15号。法定代表人：高树华，总经理。委托诉讼代理人：于舒，山东钟鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高寿妮，女，1954年2月28日出生，住威海市文登经济开发区。被上诉人（原审被告）：鞠志伟，男，1980年7月26日出生，住威海市文登区。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王琳，山东阔海大地律师事务所律师。上诉人文登市峰西工贸总公司因与被上诉人高寿妮、鞠志伟返还原物纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文登市峰西工贸总公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判高寿妮、鞠志伟共同向文登市峰西工贸总公司支付欠付利息44739.2元，并支付自2006年3月至2020年3月占用期间的租金70000元。事实和理由：1.文登市峰西工贸总公司与高寿妮之间就案涉房屋系房屋买卖合同关系，双方于2011年12月13日签订的协议书中明确约定房屋总价款为197400元，但高寿妮仅支付房款100000元，尚欠97400元，鞠志伟亦于同日向文登市峰西工贸总公司出具房款欠条。该协议约定高寿妮15天内办理抵押贷款并结清房款，但高寿妮直至2019年12月27日才向文登市峰西工贸总公司付清房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，高寿妮、鞠志伟逾期支付购房款，其理应按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向文登市峰西工贸总公司支付违约金，即以97400元为本金，自2011年12月13日起至2019年12月27日止的贷款利息；2.证人王某因峰西居委会换届事宜与现任居委会存在极深的矛盾，其证言不具有可信性，且王某在（2020）鲁1003民初813号案件中的证言自相矛盾且多处与事实严重不符，本案中一审法院仅凭王某的证言即认定2011年12月13日的购房协议书为格式协议有误，高寿妮主张其因取得拆迁安置房而被迫交纳房款97400元的陈述与事实不符；3.高寿妮、鞠志伟主张文登市峰西工贸总公司原法定代表人高书礼同意将车库出借，但其未提供有效证据加以证实，而王某的陈述不仅没有任何书面记载，违反了集体财产的处置规定，亦与常理不符，高寿妮、鞠志伟私自占用案涉车库多年，经文登市峰西工贸总公司多次主张拒不返还，其理应向文登市峰西工贸总公司支付占用期间的租金。高寿妮、鞠志伟辩称，1.2006年3月8日，高寿妮与文登市峰西工贸总公司签订协议书，约定高寿妮自文登市峰西工贸总公司处购买案涉房屋，高寿妮在峰西居委会有房屋一栋，如三年内拆迁，案涉房屋即作为高寿妮的安置用房。2010年10月18日文登市峰西工贸总公司向高寿妮出具证明，确定以高寿妮所有的峰西居委会房屋中的54.3平方米拆迁安置面积抵顶案涉房屋房款。后高寿妮虽与文登市峰西工贸总公司签订协议书，但文登市峰西工贸总公司会计王某已证实该协议系格式协议，文登市峰西工贸总公司无权要求高寿妮按照该协议交纳房款。（2020）鲁10民终1643号民事判决亦对上述事实予以认定；2.证人王某的证言可以证实案涉车库系文登市峰西工贸总公司原法定代表人高书礼为动员高寿妮带头拆迁无偿借用给高寿妮使用，使用期限至高寿妮获得安置房屋止，而文登市峰西工贸总公司至今未向高寿妮交付安置房屋，文登市峰西工贸总公司无权要求高寿妮、鞠志伟支付车库租金。同时，峰西居委会向鞠志伟出具通知的实际日期为2019年12月28日，该通知记载日期为2019年11月28日，该通知要求鞠志伟支付2011年至2019年的车库占用费用，而在本案中又要求鞠志伟交纳自2016年3月起的车库占用租金，前后陈述自相矛盾，且在高寿妮、鞠志伟占用车库期间文登市工贸总公司及峰西居委会均未提出异议，可进一步证实案涉车库系无偿出借给高寿妮使用。文登市峰西工贸总公司向一审法院起诉请求：1.高寿妮、鞠志伟共同向文登市峰西工贸总公司支付欠付利息44739.20元（以97400元为本金，自2011年12月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至2019年12月27日按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、高寿妮、鞠志伟立即向文登市峰西工贸总公司返还位于威海市文登区车库，并支付自2006年3月至2020年3月占用期间的租金70000元（年租金5000元*14年）。以上合计114739.20元。一审法院认定事实：高寿妮与鞠志伟系母子关系。2006年3月8日，高寿妮为给鞠志伟购买婚房，与文登市峰西工贸总公司签订协议书，约定高寿妮购买文登市峰西工贸总公司坐落于房屋，面积约141平米，房屋价格每平米1400元，共计房款197400元。高寿妮在住房，如三年内文登市峰西工贸总公司对该房屋进行拆迁，高寿妮购买的房屋作为其安置用房，安置办法按拆迁时拆迁标准执行。如三年内文登市峰西工贸总公司未对太平街进行拆迁，届时高寿妮应一次性付清房款。2010年10月，文登市峰西工贸总公司、峰西居委会对太平街进行了拆迁改造，峰西居委会动员高寿妮带头拆迁，对高寿妮提出躲迁租房杂物多的实际困难，时任峰西居委会书记、居委会主任高书礼同意借用一个车库给高寿妮使用至安置房交付给高寿妮后收回。经过峰西居委会对高寿妮坐落于房屋进行实地测量，2010年10月18日，文登市峰西工贸总公司给高寿妮出具了一份加盖公章的证明，内容为：“兹有高寿妮坐落于的房屋，土地证面积168.37㎡，实测222.67㎡，面积差54.30㎡，系因该房屋为老房，历史原因形成。经双方协商，本次按168.37㎡安置，另外54.30㎡用以抵顶永安街甲48号205室面积。”2011年12月20日，峰西居委会进行换届选举。峰西居委会在选举前对房款全部进行清查催收。2011年12月13日，文登市峰西工贸总公司与高寿妮签订协议书，约定高寿妮于2006年3月购买的房款197400元，高寿妮本次交房款100000元，尚欠97400元。文登市峰西工贸总公司为高寿妮出具确权手续，高寿妮应在15天内办理抵押贷款并结清房款，如高寿妮不能在以上期限内还清欠款，文登市峰西工贸总公司有权收回该房屋。当日，高寿妮交房款100000元。剩余的97400元房款，鞠志伟出具了欠条。文登市峰西工贸总公司向鞠志伟出具了购房发票，后该房屋登记在鞠志伟名下。2019年12月20日，高寿妮通过抓阄分得位于文登区阁楼。2019年12月27日，高寿妮按要求向文登市峰西工贸总公司交以上三处房款及暖气费、管道费171497元，鞠志伟向峰西居委会交永安街甲48号205室房款97400元，文登市峰西工贸总公司、峰西居委会分别向高寿妮、鞠志伟出具了收款收据。2019年12月28日，峰西居委会向鞠志伟出具通知，内容为：“鞠志伟于2011年底购得永安街甲48-205室，首付100000元（为办证、开发票197400元，欠条97400元，欠条已挂账）尚欠房款97400元，该欠款于2019年12月27日汇至峰西居委会户，期间产生利息（按同期银行贷款利率计算）54933.60元。同时鞠志伟还长期占用永安街甲48-20号车库一个，于2011年至2019年未交款，按银行同期贷款计算共计利息45120元。以上合计需支付我居委会100053.60元。2019年11月28日”文登市峰西工贸总公司、峰西居委会要求高寿妮、鞠志伟将上述债务结清后，才同意向高寿妮交付三处安置房产。一审诉讼过程中，文登市峰西工贸总公司申请对文登区永安街甲48-20号车库租金市场价值进行司法鉴定。2020年6月5日，威海同信泰和房地产资产评估有限公司作出为威评报字（2020）第049号资产评估报告，评估结论为：经评估威海市文登区车库2006年3月至今的年均租金市场价值为3597元。另查明，2020年2月25日，高寿妮对文登市峰西工贸总公司、威海市文登区天福街道办事处峰西社区居民委员会向一审法院提起诉讼，请求判令：1、文登市峰西工贸总公司、威海市文登区天福街道办事处峰西社区居民委员会立即向高寿妮交付因拆迁获得的文登区石马街乙14号楼305室、606室、06阁楼安置房三栋；2、文登市峰西工贸总公司、威海市文登区天福街道办事处峰西社区居民委员会立即向高寿妮支付躲迁费156990元，并以156990元为本金，支付自2020年1月1日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、文登市峰西工贸总公司、威海市文登区天福街道办事处峰西社区居民委员会立即向高寿妮支付因拆迁房屋应获得的拆迁安置款156384元，并以156384元为本金，自2020年1月1日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。2020年4月20日，一审法院作出（2020）鲁1003民初813号民事判决，判决：一、文登市峰西工贸总公司、威海市文登区天福街道办事处峰西社区居民委员会于判决生效后十日内向高寿妮交付位于威海市文登区阁楼房产；二、文登市峰西工贸总公司、威海市文登区天福街道办事处峰西社区居民委员会于判决生效后十日内向高寿妮支付躲迁费156990元，并以156990元为本金，支付自2020年1月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、文登市峰西工贸总公司、威海市文登区天福街道办事处峰西社区居民委员会于判决生效后十日内向高寿妮支付拆迁安置补偿款156384元，并以156384元为本金，支付自2020年1月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、驳回高寿妮其他诉讼请求。判决后，文登市峰西工贸总公司、威海市文登区天福街道办事处峰西社区居民委员会不服，向威海市中级人民法院提起上诉。一审法院认为，本案争议焦点为：一、高寿妮、鞠志伟应否支付文登市峰西工贸总公司97400元房款的利息；二、高寿妮、鞠志伟应否返还文登市峰西工贸总公司车库及支付租金。一、关于高寿妮、鞠志伟应否支付文登市峰西工贸总公司97400元房款的利息问题。从文登市峰西工贸总公司与高寿妮2006年3月8日签订的协议书和文登市峰西工贸总公司2010年10月18日出具的给高寿妮证明看，高寿妮作为峰西居委会的居民，与文登市峰西工贸总公司签订的协议书中约定文登市峰西工贸总公司三年内对太平街拆迁，高寿妮购买的房屋即作为高寿妮老房拆迁的安置用房；文登市峰西工贸总公司出具的证明，是文登市峰西工贸总公司、峰西居委会在拆迁开始后，对双方签订协议书约定的内容进一步细化和补充，真实有效，双方应按协议书、证明的约定履行；从文登市峰西工贸总公司与高寿妮2011年12月13日签订的协议书看，高寿妮提供的证人王某作为时任文登市峰西工贸总公司和峰西居委会的主管会计，证明该协议系其代表文登市峰西工贸总公司和峰西居委会与高寿妮签订的格式协议，主要是峰西居委会为了换届选举之前，对房款进行普遍的清查催收，从王某的证言可以看出，文登市峰西工贸总公司与高寿妮签订的系格式协议书，并未产生否定之前协议书、证明的法律效力；从峰西居委会2019年12月28日出具给鞠志伟的通知看，在文登市峰西工贸总公司、峰西居委会否认上一届居委会和文登市峰西工贸总公司出具证明效力的情况下，高寿妮、鞠志伟为取得安置房按文登市峰西工贸总公司和峰西居委会的要求交付了97400元房款和其他款项后，文登市峰西工贸总公司、峰西居委会既不向高寿妮交付安置房，又不支付躲迁费和安置补偿款，仍继续要求高寿妮、鞠志伟支付97400元房款的利息，其行为构成违约，违背了民事主体从事民事活动，应当遵循公平、诚信原则，故文登市峰西工贸总公司的该项诉请，缺乏事实基础和法律依据，不予支持。二、关于高寿妮、鞠志伟应否返还文登市峰西工贸总公司车库及支付租金问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，文登市峰西工贸总公司未提供证据证明高寿妮使用的车库系高寿妮、鞠志伟私自占用，也未提供证据证明鞠志伟与文登市峰西工贸总公司达成了购买车库的合意。从文登市峰西工贸总公司主张高寿妮、鞠志伟支付车库租金的起始时间看为2006年3月，通过证人王某的证言证实，该车库系2010年10月高寿妮位于房屋拆迁时，文登市峰西工贸总公司和峰西居委会原法定代表人高书礼同意出借给高寿妮存放物品至获得安置房为止。文登市峰西工贸总公司主张高寿妮、鞠志伟自2006年3月起支付车库租金与峰西居委会要求鞠志伟自2011年起支付车库利息时间不一致可以看出，文登市峰西工贸总公司对高寿妮何时使用车库的时间并不清楚。虽然文登市峰西工贸总公司对证人王某关于2010年10月18日的证明、2011年12月13日的格式协议书的形成过程和文登市峰西工贸总公司、峰西居委会原法定代表人高书礼同意借用车库给高寿妮使用的证言有异议，但未提供反驳证据，结合证人王某作为文登市峰西工贸总公司和峰西居委会的原主管会计，其亲身经历了峰西居委会太平街房屋的拆迁改造、测量以及代表文登市峰西工贸总公司和峰西居委会向高寿妮出具证明、原法定代表人高书礼的指示签订清缴房款协议书，其证言可信度较高，应予采信。由于一审法院在（2020）鲁1003民初813号民事判决中，对高寿妮分得的三处安置房已作出判决，按照文登市峰西工贸总公司、峰西居委会原法定代表人与高寿妮借用涉案车库使用时间的约定，高寿妮继续使用该车库无合法依据，文登市峰西工贸总公司要求返还，予以支持。文登市峰西工贸总公司要求高寿妮、鞠志伟支付车库租金的诉讼请求，无事实依据和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、高寿妮于判决生效之日起十日内向文登市峰西工贸总公司返还位于威海市文登区车库；二、驳回文登市峰西工贸总公司其他诉讼请求。案件受理费1297元，由高寿妮负担50元，文登市峰西工贸总公司负担1247元。鉴定费4000元，由文登市峰西工贸总公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查，高寿妮诉文登市峰西工贸总公司、威海市文登区天福街道办事处峰西社区居民委员会拆迁安置房屋补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月10日作出（2020）鲁10民终1643号民事判决，该判决认定峰西居委会、文登市峰西工贸总公司应按约以54.3m2房屋面积抵顶高寿妮应付的案涉房屋部分房款，但拒绝履行，现文登市峰西工贸总公司主张高寿妮应给付该部分房款的利息，理由不当，不应予以支持。本院认为，关于案涉房屋房款的利息问题，文登市峰西工贸总公司与高寿妮约定以高寿妮所享有的54.3m2拆迁安置面积抵顶案涉房屋部分房款，文登市峰西工贸总公司应按约以54.30m2房屋面积抵顶高寿妮应付的其他房屋部分房款，但拒绝履行，高寿妮为取得案涉房屋而向文登市峰西工贸总公司支付房屋剩余房款，上述事实已经生效判决予以认定，文登市峰西工贸总公司对此虽有异议，但未提交反驳证据予以证实，故现文登市峰西工贸总公司又主张高寿妮、鞠志伟应给付该部分房款的利息，理由不当，本院不予支持。关于车库占用问题，证人王某作为文登市峰西工贸总公司和峰西居委会的原主管会计，参与了峰西居委会太平街房屋的拆迁改造具体事宜，其关于文登市峰西工贸总公司原法定代表人高书礼同意借用车库给高寿妮使用的证言具有较高的可信度，应予采信，且案涉房屋自2010年起即由高寿妮占有使用，文登市峰西工贸总公司从未提出异议，与常理不符，亦可进一步证实案涉房屋系由文登市峰西工贸总公司出借给高寿妮使用之事实，文登市峰西工贸总公司现要求高寿妮、鞠志伟支付车库占用费于法无据，本院亦不予支持。综上所述，文登市峰西工贸总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2595元，由文登市峰西工贸总公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽萍审判员  于大海审判员  蒋 涛二〇二〇年九月八日法官助理孟佳宁书记员丁真真