辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2524号上诉人（原审被告）：程金奇，男，1961年5月30日出生，汉族，住西市区。上诉人（原审被告）：薛淑梅，女，1962年2月16日出生，汉族，住西市区。被上诉人（原审原告）：营口大中物业服务有限公司，住所地营口市西市区大中自然园小区物业办公楼，统一社会信用代码912108006926921829。法定代表人：卢兴龙，公司经理。委托诉讼代理人：哈智勇（公司员工），男，1967年10月14日出生，回族，住辽宁省西市区。上诉人程金奇、薛淑梅因与被上诉人营口大中物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程金奇、薛淑梅，被上诉人营口大中物业服务有限公司的委托诉讼代理人哈智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人程金奇、薛淑梅的上诉请求：1、撤销一审判决，请二审法院查清事实后改判。2、认定一审法院判决中所依据的合同证据错误，认定一审法院的证据错误。3、对被上诉人的不作为行为，上诉人认为物业费及电梯费应交30%，即3331.5元合理合法。4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，上诉人没有在《大中自然风景前期物业服务协议》上签字，上诉人没有签字不认可的协议不能作为证据。《大中自然风景前期物业服务协议》是一个前期物业管理服务协议并非永久性协议。协议结尾没有乙方签字，甲方只有一个公司印章。协议第4条规定，物业费收费标准暂按每平方米1.10元收取，而一审法院则直接代替价格主管部门将物业费收费标准定为1.10元。一审原告诉讼请求中的物业费、电梯费已经超过诉讼时效。一审法院依据《大中自然风景前期物业服务协议》判决上诉人交纳2017年12月20日以后的物业费、电梯费错误。2017年12月20日社区与被上诉人签订了《物业服务合同》该合同未经法庭质证。且该合同是合同代理人未组织召开业主大会，公然取代业主大会完成物业公司选聘，擅自与被反诉人订立《物业服务合同》，合同代理人在没有任何法律法规规定情况下，自行定义为上诉人的“业主委员会”，违法代行业主委员会职责，签订了该《物业服务合同》。物业公司未依法依合同提供消防管理服务，未依法依合同提供保安服务，小区违章建筑，物业不闻不问。被上诉人营口大中物业服务有限公司辩称，上诉人在入户时已经在《大中自然风景前期物业服务协议》上签字了，且作为业主享受了物业服务，应当缴纳物业费。收费标准每平方米1.1元一只沿用至今，2017年11月西市区物业办等社区联合召开业主大会均认可现在的服务与管理。关于诉讼时效问题，我们的房管员对欠费业主定期进行电话催收，电话不接就到家里催收。根据法律规定，社区与物业公司签订的《物业服务合同》是合法有效的，对全体业主具有约束力。关于消防问题，已经进行了修复。违章建筑在积极拆除。园区保安年纪大，经验丰富，能更好的服务。被上诉人营口大中物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告立即交纳自2014年5月31日至2020年5月31日物业费和电梯费共计12106元及相应违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告系营口市西市区大中自然园小区业主。2013年5月12日，原告与被告签订《大中·自然风景前期物业服务协议》，约定由原告为大中自然园小区提供物业服务。物业管理服务费（住宅）每月1.1元/平方米，电梯费暂按套收取，原则上是楼层越高，收费越多，一层暂定不收，二层（暂定）每套收费30元，三层（暂定）每套收费40元，四层以上每增加一层增加2元，即被告电梯费每月42元。被告薛淑梅、程金奇为大中自然园8号楼2单元401号的业主，房屋面积为102.04平方米。被告从2014年5月31日至2020年5月31日共拖欠物业服务费8081元，电梯费3024元。一审法院认为，原告与被告签订《大中·自然风景前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，应为合法有效，对案涉园区业主具有约束力。原告已提供了物业管理服务和电梯管理服务，那么被告应交纳物业服务费和电梯费，且业主按期交纳费用是物业服务企业能够正常提供服务的基本保证，被告作为该小区业主，应按约定向原告交纳相应费用。现原告要求被告支付拖欠物业服务费和电梯费的诉讼请求，本院依法予以支持，对被告的抗辩理由，本院不予采纳。对于原告要求违约金的诉请，本院考虑原、被告之间系物业服务公司与业主的关系，本应和谐相处，互相支持，共同为小区创造和谐、安宁、舒适的家居居住环境，因被告亦非恶意拖欠，故本院对此项诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、被告薛淑梅、程金奇于本判决生效之日起10日内向原告营口大中物业服务有限公司支付物业服务费8081元及电梯费3024元，共计11105元（自2014年5月31日计算至2020年5月31日）；二、驳回原告营口大中物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告薛淑梅、程金奇承担（原告已预交）。本院二审期间，上诉人提交证据一、营口市公安局回复，证明16、17、18三年消防一直没水，消防不达标，危害了业主安全，存在安全隐患。被上诉人质证意见为：写着2017年4月26日消防检查，2015到2016年冬天，消防管线冻裂以后水打不上去，在整个2017年的一整年，咱们都在维修消防管线，包括园区内挖开消防管线进行整改找到了多处的漏点，之后在2017年底修复完毕。2017年冬季过完，2018年初就已经有水了。证据二、营口市公安局关于保安服务的回复，证明十名保安有九名没有证。被上诉人质证意见：小区的保安不需要有证。公安部门从没有规定小区保安需要有证上岗，小区内的保安可以超过60岁，小区的保安没有规定年龄，也没有规定上岗证。证据三、2013-2020公共收益及使用公示，证明所有广告收入应该全体归业主所有，物业无权使用。被上诉人质证意见：小区公共收益都在园区里公示过，其用途也都公示过，包括咱们召开业主的联谊会，都探讨过这个钱怎么用。证据四、营口市公安局关于消防问题的回复，证明物业公司消防室应该有专业人员值班。被上诉人质证意见为：全国的住宅小区不像是商场、酒店，每一个地方他都要求有持证上岗，物业的维修，有懂得水有懂了电的，也懂消防的，懂能够达到维修就可以。证据五、照片11张，证明小区存在违建。被上诉人质证意见为：白钢围栏是开发商售楼时就存在的，5号楼现在铁的栅栏是业主后建的。已经上报到区综合执法，现在正在与业主协商拆除。证据六、照片一张，证明保安上岗没认真负责，没有履行自己的职责。被上诉人质证意见为：保安的正常休息，证明不了什么。被上诉人提供物业服务合同一份，物业服务合同是区物业办和滨海办事处和金牛山社区，我们共同召开业主大会签订的物业服务合同。上诉人质证意见为：没有召开业主大会完成物业公司选聘，也没有经过招投标方式，没有公示其他的物业公司，只有被上诉人一家物业公司。依据国务院《物业管理条例》第11条第4项，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定的。辽宁省《物业管理条例》第24条，业主大会会议讨论决定下列事项，第三项确定物业公司管理方式选聘续聘和解聘物业服务企业。第34条，业主委员会履行下列职责第三项代表业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同规定很明确。辽宁省《物业管理条例》从未开放社区代行业主委员会职责。2018年2月1日起实行的辽宁省《物业管理条例》第30条首次赋予社区可以代行业主委员会职责。二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，上诉人程金奇、薛淑梅与被上诉人营口大中物业服务有限公司签订的《大中自然风景前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该协议对双方均具有约束力。被上诉人依据协议约定，提供了相关的物业管理服务，上诉人亦应按照协议约定履行缴纳物业费的义务。关于上诉人主张《辽宁省物业管理条例》明确住宅物业服务收费实行政府指导价，而被上诉人按照每平米1.1元收费的格式条款无效的上诉理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案被上诉人与社区签订的物业合同对上诉人具有约束力，上诉人在2013年5月12日与物业公司签订了物业服务协议，其协议当中明确收费标准是每平方米1.1元。被上诉人于2017年12月20日与金牛山社区签订的物业服务合同，延续了2013年的收费标准。上诉人在被上诉人签订服务合同之前对物业收费标准亦未提出过异议，且关于物业费收取，虽然政府有统一的指导价格，但是因小区的档次不同及服务的质量不同，物业费的收取标准，经业主与物业公司协商，根据具体情况的市场经济调节所确定的价格应为有效。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人违反合同约定，未保证小区消防栓供水及违章建筑的问题，虽然在2016年时消火栓确实没有水，不合格，但被上诉人及时整改，于2017年已达到了标准，且未造成他人生命及财产损失的不利后果，违章建筑问题物业也在积极上报，协调解决。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张小区消防控制室值班人员及保安人员无资质上岗的上诉理由，虽消防控制室值班人员及保安人员没有持上岗证，但经金牛山派出所的例行检查，发现被上诉人公司的相关人员没有上岗证后及时下达了限期整改通知书。被上诉人接到通知后立即进行了整改，且监控值班室一直有人值班，若发现情况，亦会及时处理，未造成上诉人生命财产损失的后果。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于诉讼时效问题，被上诉人一直在案涉小区提供物业服务，上诉人作为业主亦一直享受被上诉人公司提供的服务，其应当知道需要按时交纳物业费用，且在庭审期间上诉人亦自认见过物业人员去业主家中催缴过物业费，故对该上诉请求本院不予支持。关于上诉人主张营口市西市区滨海街道办事处金牛山社区与被上诉人签订的《物业服务合同》对其没有约束力的问题。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案二审庭审期间，上诉人自认小区从业主委员会于2016年成立，大概一年就解散了，因此根据上述规定，营口市西市区滨海街道办事处金牛山社区有权代行业主委员会的职责，其与被上诉人签订的《物业服务合同》是合法有效的，对全体业主具有约束力。因此一审判决在2017年12月20日以后上诉人按照《物业服务合同》约定的物业费标准交纳物业费、电梯费并无不当。综上所述，上诉人程金奇、薛淑梅的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人程金奇、薛淑梅负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二〇年九月十七日法官助理王睿书记员李佩益