江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2211号上诉人（原审原告）：南京青和物业管理有限公司，住所地在南京市江宁区胜太路109号大才大厦7楼。法定代表人：陶国明，总经理。委托诉讼代理人：焦川，江苏苏晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫小敏，江苏苏晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李良国，男，1973年2月22日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：朱本权，江苏泽栖律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪如意，江苏泽栖律师事务所实习律师。上诉人南京青和物业管理有限公司（以下简称青和物业公司）因与被上诉人李良国物业服务合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初2603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案受理后，依法由审判员马帅独任审理，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人青和物业公司的委托诉讼代理人焦川、闫小敏，被上诉人李良国的委托诉讼代理人朱本权、倪如意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青和物业公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。二、请求判令被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、水韵别墅个别业主未依法按照业主大会会议召开程序，擅自于2018年11月就水韵别墅2019年1月1日起物业服务公司的选择进行了意见调查，形成了意见统计汇总表，该意见统计汇总表并非全体业主决议，并不对全体业主产生普遍约束力。一审判决将此认定为业主大会会议决议属于事实认定错误。1、根据《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》及相关规定，业主大会会议的召集人必须是业主委员会，且须在业主大会会议召开前十五日向全体业主发布加盖了业主委员会公章的公告。而本案中，对水韵别墅2019年1月1日起物业服务公司的选择进行意见调查时，其组织召集人并非水韵别墅业主委员会，而是水韵别墅的个别业主。同时，未发布加盖业主委员会公章的公告，也未提前十五天通知。因此，一审法院认定个别业主擅自形成的调查结果为业主大会会议决议违反了法律法规对业主大会会议召开程序的强制性规定。2、未加盖水韵别墅业主委员会公章的解除通知书或撤场通知书或函件对上诉人不产生任何法律效力。水韵别墅小区个别业主擅自向上诉人签发的解除通知书或撤场通知书等对上诉人不产生法律效力。二、一审法院简单适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，忽略了小区物业服务稳定性要求，属于法律适用错误。由于小区涉及业主人数众多，且小区安居环境卫生、秩序和安全管理具有一定社会公共安全和稳定的属性。从物业服务行业实践和惯例看，即使业主委员会依法组织全体业主召开业主大会会议决定不再续聘原物业服务企业，但在业主大会会议尚未选聘出新的物业服务企业前，原物业服务企业有义务也有责任继续为小区按照原合同内容和标准提供物业服务。本案中，水韵别墅业主大会会议并未决定不再续聘青和物业公司，也未选聘出新的物业服务企业，且上诉人并未收到业主委员会加盖公章的撤场通知书，上诉人擅自撤场将会给水韵别墅广大业主和小区秩序带来混乱和不稳定。三、上诉人全面积极履行了《水韵别墅物业服务合同》约定的义务，上诉人所提供的物业服务不存在瑕疵，一审法院对上诉人提供的物业服务存在瑕疵这一基本事实认定错误。1、一审法院依据相关照片认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵，而相关的照片未经质证，且大多拍摄于2019年10月份，且拍摄具体时间在保洁人员及相关工作人员还未上班的清晨，拍摄的照片只能反映拍摄时某一时间点的状态，上诉人在工作时间后是否要求相关人员进行打扫以及打扫后的状态并不能反映。一审法院也忽略了双方物业服务合同约定的服务质量等级及具体内容，仅以被上诉人主观判断认定上诉人提供物业服务具有瑕疵，缺乏依据。2、被上诉人提供的照片基本形成于2019年10月份，一审法院既不认可2019年后上诉人与被上诉人之间存在事实物业服务合同关系，又以上诉人提供事实物业服务期间的照片作为认定2018年7月1日至2018年12月31日期间上诉人提供物业服务存在瑕疵事实的依据，存在严重的逻辑错误。3、根据《水韵别墅物业服务合同》附件三，双方约定的物业服务质量标准，上诉人并不具有草坪补种的义务，水韵别墅小区业主扩建、改建、违法搭建的事实在上诉人进驻小区前就已经存在，上诉人对既定的事实无法实施制止义务。综上，在水韵别墅业主大会未依法作出不再续聘青和物业公司决定的前提下，上诉人青和物业公司按照物业服务合同的约定为水韵别墅小区提供物业服务具有事实和法律依据，上诉人青和物业公司和被上诉人李良国之间存在事实上的物业服务关系。被上诉人李良国应当按照物业服务合同约定向上诉人支付物业费3580元。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。李良国辩称，1、上诉人与被上诉人所在小区业主委员会签订的物业服务合同约定的终止日期为2018年12月31日。为此，被上诉人小区业主于2018年11月份就2019年1月1日起的物业服务公司选聘情况召开业主大会，经业主投票表决，决议不再续聘上诉人。根据《物业管理条例》，业主大会可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。2018年12月25日，该小区业主委员会发函上诉人要求合同到期终止撤场，合同到期后上诉人仍拒绝退出。一审法院判决认定事实清楚。2、被上诉人作为业主和本小区其他业主有参加业主大会决议是否续聘物业服务公司付费购买其物业服务的权利。上诉人在收到该小区业主委员会发函要求其物业服务合同到期撤场的通知后，不但不反省、检讨提供的物业服务质量存在严重瑕疵，而是拒绝撤场、否决该小区业主大会决议，以存在事实上的物业服务合同关系强制业主付费，有违诚信和公平正义原则。一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。青和物业公司向一审法院提出诉讼请求：请求判令李良国支付2018年7月1日至2019年6月30日的物业管理费3580元。一审法院认定事实：2016年，南京市水韵别墅业主委员会（以下简称该住宅区业委会）与青和物业公司签订物业服务合同，双方约定，由青和物业公司为水韵别墅小区提供物业服务，期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止；物业合同到期，立即终止；物业服务合同期满前3个月甲方召开业主大会决议续签或选聘，如若甲方未续签，则乙方同意从合同到期前15日开始准备移交，移交完成最迟不超过合同到期后15日；服务质量不低于三级二类服务标准，绿化保持草坪平整修剪及时，车辆停放、行驶有序等；对于物业费标准，叠加别墅按每月每平方米1.4元、独栋别墅按每月每平方米2.4元计算。青和物业公司自2016年1月起为该住宅区提供物业服务至今。该住宅区存在草坪补种不及时、对扩建、改建行为未予以制止等情形。2018年11月，该住宅小区就2019年1月1日起物业服务公司选聘情况召开业主大会组织表决，2018年11月28日形成水韵别墅小区关于新一届物业服务公司选聘表决意见统计汇总表，决议不再续聘青和物业公司。2018年12月25日，该住宅小区业委会向青和物业公司发函，要求青和物业公司于2019年1月1日前撤出水韵别墅小区。一审审理中，青和物业公司提出，2017年选举产生的水韵别墅业主委员会未经政府相关部门备案，其不认可水韵别墅小区业主委员会向其送达撤场通知的行为。一审另查明，李良国系该住宅区四季居6-202室业主，建筑面积213.08平方米。一审法院认为，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费用，物业服务企业应当按照约定提供相应的服务。李良国系该住宅区四季居6-202室业主，青和物业公司系该住宅区物业服务企业并在该住宅区提供了物业服务。依照《水韵别墅物业服务合同》约定，李良国应缴纳2018年7月1日至2018年12月31日的物业管理费1790元。因青和物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，根据现有证据和本案具体情况，一审法院酌定李良国向青和物业公司支付2018年7月1日起至2018年12月31日止的物业费1253元。关于该住宅小区与青和物业公司之间是否存在事实上的物业服务合同关系的问题。综合以下三点因素，一审法院认定青和物业公司与该住宅小区之间未形成事实上的物业服务合同关系：第一，小区业主大会决议不再续聘青和物业公司。涉案物业服务合同约定的服务期限于2018年12月31日到期。2018年11月份，经水韵别墅小区业主投票表决，水韵别墅小区经业主决议就不再续聘青和物业公司达成表决意见。第二，业主大会的决议已送达至青和物业公司。2018年12月25日，该住宅小区业委会发函要求青和物业公司于2019年1月1日前撤出该住宅物业服务区域，对此有照片、函件、聊天记录为证。另，水韵别墅业主委员会经水韵别墅业主大会选举产生，该业主委员会向青和物业公司发出解除通知函，系代水韵别墅业主向青和物业公司传达该小区业主形成的表决意见，该业主委员会在政府相关部门是否备案与本案无涉。第三，物业服务合同到期且撤场通知到达青和物业公司后，该住宅小区与青和物业公司的物业服务合同关系即终止，双方之间不能形成事实上的物业服务合同关系。综上，青和物业公司主张其与该住宅小区之间存在事实上的物业服务合同关系，无法律依据，一审法院不予认定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“物业服务合同的权利义务终止后……物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，青和物业公司拒绝退出该住宅小区，并以存在事实上的物业服务关系为由，向李良国主张2019年1月1日起的物业服务费用，缺乏法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李良国于判决发生法律效力之日起10日内给付南京青和物业管理有限公司物业管理费1253元。二、驳回南京青和物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由青和物业公司负担。二审中，上诉人向本院提交以下三组证据：第一组证据证据：《补充材料告知书》、《水韵别墅相关业主欠缴物业费情况》、《告知函》、《不予备案告知书》、《通告》、《秣陵街道业主委员会备案表》、秣陵街道太平社区居委会《公告》、《关于公开征集水韵别墅物业续选聘工作小组成员的公告》、《关于水韵别墅物业续选聘工作小组成员报名人员的名单公告》。该组证据的原件都在秣陵街道和太平社区居委会，且均在小区公示，证明水韵别墅小区在第三届业主委员会换届改选过程中，因业委会候选人不符合业委会委员资格条件而未成立业主委员会；自2017年9月8日，水韵别墅第二届业主委员会全体辞职后，水韵别墅小区就没有业委会；2018年11月水韵别墅小区根本未召开合法的业主大会，也未形成合法的业主大会决议，更不存在合法业委会对上诉人送达撤场通知书的事实；自2019年起上诉人与水韵别墅小区业主存在事实物业服务关系。第二组证据：水韵别墅小区2019年度、2020年度物业服务费缴纳汇总表及明细、《服务质量满意率统计表》、《物业管理服务业主满意度调查表》，证明上诉人自2019年起与水韵别墅业主存在事实物业服务关系，业主对上诉人提供的物业服务予以认可和满意，并履行了缴纳物业服务费的义务。所谓的民选业委会委员张传才、魏国俊、杨银美也缴纳了2019年的物业费，表明民选业委会委员也认可上诉人与业主之间存在事实物业服务关系。第三组证据：江宁区秣陵街道物业管理办公室2020年7月2日向水韵别墅全体业主发出的公告函、“关于水韵别墅召开业主大会环节改选业主委员会公告”。证明涉案小区不存在合法有效的业委会，也不存在合法有效的业主大会决议。被上诉人质证认为：第一组证据无原件，无法核实真实性，且不属于二审新证据。另外，该组证据也不能否决一审法院认定的该小区召开业主大会形成不再续聘青和物业公司的决议，与本案没有关联性。对第二组证据，缴费汇总表及明细的真实性不予认可，系上诉人自行制作；《服务质量满意率统计表》形成于2019年11月27日，真实性存疑，该组证据也不能否决小区业主大会作出的不再续聘青和物业公司的决议。对第三组证据，为复印件，真实性无法核实，且不能否认涉案小区进行了第三届业主委员会的选举，也不能否认业主在上诉人服务到期后表决不再续聘的决议。二审中，本院向江宁区秣陵街道物业管理办公室副主任耿立青了解有关情况，其表示因涉案小区第二届业主委员会同意提前进行换届改选，所以其办公室指导业委会进行了换届改选，并选出了7名委员。程序结束后，其办公室在备案时接到业主投诉，6名选出的业主委员会委员存在违建情况，其办公室向换届选举小区发出了告知函要求整改，但该6名委员拒绝整改，其办公室根据法律规定不予备案，业主委员会的公章一直由该办公室保管。青和物业公司与该小区原业主委员会签订的物业合同2018年12月31日到期后，其办公室收到了20%的业主联名要求召开临时业主大会，对是否续聘青和物业公司进行表决，其办公室组织成立了由业主参加的续选聘小组，准备启动表决程序，但是续选聘小组成员一开始是同意就续选聘进行表决的，但后来又不同意了，造成程序无法推进。目前该小区仍由青和物业公司提供事实服务。对于2018年11月所谓的业主委员会就是否续聘青和物业公司进行的表决，当时并没有告知其办公室，其后所谓的业主委员会发函要求青和物业公司撤场，当时也没有告知其办公室。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与南京市水韵别墅业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。被上诉人应当依约缴纳2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。上述物业服务合同约定的期限届满之后，上诉人仍为小区继续提供物业服务，应当视为双方形成了不定期的物业服务关系，上诉人主张被上诉人缴纳2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，于法有据。关于被上诉人主张该小区业主委员会已经向上诉人发送函件要求上诉人撤场，故其不应当缴纳2019年1月1日之后的物业服务费。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十五条第二款规定，地方政府有关部门应当对设立业主大会和选举业委会给予指导和协助。《物业管理条例》第十六条第一款规定，业委会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。《江苏省物业管理条例》第二十二条也规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案…….从上述规定来看，均规定了选举成立业委会后需要经过行政主管部门的备案。备案的目的是让行政主管部门通过知晓业委会的相关活动状况，来协助、指导、监督业委会进行自我管理。《南京市住宅物业管理条例》第十九条规定：“业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示……（三）由损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的”。根据上诉人二审提交的证据以及本院核实的情况，2017年水韵别墅小区选举出的多名业主委员会委员存在违建等情况且拒绝整改，江宁区秣陵街道物业管理办公室根据《南京市住宅物业管理条例的》的上述规定，已经明确作出了不予备案的告知书，在此情况下，不应认为水韵别墅小区已经合法地选举成立了第三届业主委员会。因此，2018年11月就涉案小区2019年1月1日起物业服务公司选聘情况的表决亦并非在合法的业主委员会的组织之下、经过法律规范的程序作出的决议，并不具有业主大会决议的法律效力。以该小区业主委员会名义向上诉人发出的要求撤出小区的函件同样不能产生法律效力。此外，在涉案小区合法选聘新物业服务企业之前，要求青和物业公司撤出小区，也会给小区造成服务和管理的真空状态，不利于全体业主利益的维护。故上诉人该主张无事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人主张上诉人提供的服务存在严重瑕疵，无权要求被上诉人支付物业服务费。本院认为，已经有生效判决认定被上诉人2018年期间提供的服务存在瑕疵，一审法院酌情判令被上诉人支付2018年7月1日至2018年12月31日的物业费1253元，并无不当。但被上诉人一审提交的照片证据拍摄时间为2019年10月，尚不足以证明被上诉人2019年1月1日至2019年6月30日提供的物业服务存在严重瑕疵，故被上诉人应参照物业服务合同约定的物业费标准向上诉人支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1790元。综上，被上诉人应向上诉人支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费3043元。综上所述，上诉人青和物业公司的上诉请求部分成立。依照《物业管理条例》第十六条、三十五条、四十二条，《江苏省物业管理条例》第二十二条、《南京市住宅物业管理条例》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初2603号民事判决；二、李良国于本判决发生法律效力之日起10日内给付南京青和物业管理有限公司物业服务费3043元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由李良国负担21元，青和物业公司负担4元。二审案件受理费50元，由上诉人青和物业公司负担8元，被上诉人李良国负担42元。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二〇年九月四日法官助理高峥书记员王宇白