北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7750号上诉人（原审原告）：张连伟，男，1985年4月4日出生。委托诉讼代理人：李金鹏，张连伟之妻，1986年7月30日出生。被上诉人（原审被告）：温明，男，1951年5月7日出生。委托诉讼代理人：温建新，温明之子，1974年5月10日出生。原审第三人：北京汇通百家房地产经纪有限责任公司，住所地北京市房山区良乡苏园小区10号楼1层7-101。法定代表人：赵德军，经理。委托诉讼代理人：赵红霞，女，北京汇通百家房地产经纪有限责任公司职员。上诉人张连伟因与被上诉人温明、原审第三人北京汇通百家房地产经纪有限责任公司（下称“汇通百家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张连伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令温明依照合同约定支付张连伟逾期交房违约金14430元；3.判令温明依法继续履行合同，即按照约定交付张连伟全套实木家具一套，包括双人沙发1套、单人沙发2套（4个）、大茶几1个、小茶几2个、电视柜1个、橱柜1个、花架2个；4.涉诉一、二审费用由温明承担。事实和理由：一审判决认定温明逾期交房违约事实成立，张连伟要求温明依照合同约定支付相应数额的违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审判决对违约金数额以“不可避免地会受到疫情防控措施的影响，双方应本着相互理解、相互信任的态度，合理解决”为由予以调整，没有法律和事实依据。买房赠送家具是日常二手房销售中约定俗成的交易用语和交易习惯，是有条件的、基于房屋买卖的赠与，目的在于销售房屋时吸引购房者、提高价格和销售几率，张连伟与温明并非亲属而仅为买卖关系，且实木家具区别普通板材家具而兼具保值、升值，不存在不购买房屋而单纯赠送家具的情形；因为涉诉家具是张连伟购买案涉房屋及购买价格的重要参考依据，故三方才对相应家具作了补充协议，张连伟也是充分考虑到涉诉家具的特殊性及价值，才以高出市场均价的价格购买案涉房屋，房款是对房屋和实木家具综合价值的认可，故应认定张连伟对于涉诉家具是购买行为；据此，张连伟、温明、汇通百家公司在友好协商、公平公正的基础上，自愿签订案涉房屋定购合同，该合同的所有内容系三方真实意思的表达，不违反法律的强制性规定，故为真实有效，而补充协议，是与房屋买卖合同作为一个整体存在的，是房屋买卖合同的重要组成部分，补充协议中的赠与是基于房屋买卖的赠与，张连伟已经按照合同约定付清房款，温明应按照合同约定完整履行合同，即在交接房屋时交付涉诉实木家具。温明答辩称：同意一审判决，不同意张连伟的上诉。汇通百家公司二审述称：坚持一审陈述意见。张连伟向一审法院起诉请求：1.温明支付张连伟逾期交房违约金14430元；2.温明给付张连伟全套实木家具一套，包括双人沙发一套、单人沙发2套、大茶几1个、小茶几2个、电视柜1个、橱柜1个、花架2个；3.诉讼费由温明承担。温明一审辩称：不同意张连伟的诉求；一是2020年4月10日，温明才收到中介公司短信说要求交接房屋,之前没有接到任何电话说要交接房屋；二是合同中已经约定是收到全款后七日内交付房屋，但是2020年4月8日时温明还没有收到全款，温明于2020年4月20日才收到370万全款；因为张连伟一直在催交房，温明收回了赠与。汇通百家公司一审述称：2020年1月3日签订的合同，在委托登记中询问了房屋情况，看房时，温明确实跟张连伟说可以赠与家具家电；张连伟买房时有贷款，按照放款的时间约定的时间，3月31日放款，4月1日房主说收到；因为疫情期间，业务员需跟双方协商具体的交房时间，房主一直说因为疫情无法搬走；房屋是4月20日当天交付的，交付的时候房屋内就没有家具了，物业保证金1万元是收房当天给付温明的。经一审法院庭审质证，张连伟提交如下证据：1.微信聊天记录；2.房屋订购协议及照片。温明对证据2的的真实性予以认可，对证据1质证称与其无关。汇通百家公司对证据1、2予以认可。一审法院对上述证据的真实性予以认可。温明提交微信聊天记录，张连伟、汇通百家公司对该证据的真实性认可，均不认可证明目的。一审法院对该证据的真实性予以认可。汇通百家公司提交如下证据：1.微信聊天记录截图；2.房屋委托登记表；3.北京市存量房屋出售经纪服务合同；4.房屋出售委托协议；5.温建新签订的定购协议及收条。张连伟对上述证据的真实性予以认可；温明对证据1质证称只认可与中介人员的聊天记录，对证据2、3、4质证称是温明签的，但都是后补的，对证据5的真实性认可。一审法院对上述证据的真实性予以认可。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2020年1月3日，温明（甲方）与张连伟（乙方）在汇通百家公司（丙方）的居间下签订《房屋订购协议》，约定温明将位于北京市房山区良乡地区苏庄三里9号楼3层4单元301的房屋出售给张连伟，房屋总价款370万元；合同第五条第二项约定，甲乙双方一致同意，在房屋交付使用前，丙方暂时保管买受方交纳的购房款1万元，作为出卖方的物业交割保证金，房屋交付后，出卖人按合同约定将该房产所涉及的物业费、暖气费、水费、电费、燃气费、有线费、户口迁出办理完毕之日，丙方将物业交割保证金如数转给甲方；合同第十条约定，甲乙双方约定于全款到位七个工作日内甲方将房屋交付乙方并进行物业交割；协议第十三条补充约定“1.甲方确保此房无户口，无债权债务纠纷；……3.甲方将客厅内全套实木家具无偿赠与乙方（双人沙发1套，单人沙发2套，大茶几1个，小茶几2个，电视柜1个，柜橱1个、花架2个），3个空调挂机，1个柜机”；合同第十一条第一项规定，除不可抗力外，甲方未按照本合同约定期限和条件将该房屋交付乙方的，逾期十五日之内，自约定交房期限之日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付总房价款万分之三的违约金（于房屋实际交付之日内支付），合同继续履行。合同签订后，张连伟交付了定金5万元。2020年3月11日，张连伟支付温明首付款232万元，双方办理房屋所有权证转移登记手续；同日，张连伟向汇通百家公司支付了1万元物业交割保证金。2020年3月30日，温明收到房款132万元。2020年3月31日，温明向汇通百家公司确认已收到132万元房款。2020年4月20日，双方办理房屋转移交付。同日，汇通百家公司将1万元物业交割保证金交付给温明，并在收条上载明房屋内的家具不予赠与。一审法院另查明，温明撤回部分赠与，未将合同中约定的全套实木家具交付给张连伟。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；本案中，张连伟和温明对全款的支付时间存在争议；张连伟主张其于2020年3月30日支付完毕全部房款370万元，温明辩称其2020年3月30日仅收到369万，剩余1万元系2020年4月20日收到的，其全款收到时间应为2020年4月20日，故其不存在违约行为，汇通百家公司认可张连伟的主张；当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思；双方在合同中明确约定在房屋交付使用前，汇通百家公司暂时保管张连伟交纳的购房款1万元，作为物业交割保证金，房屋交付后，再由汇通百家公司转给温明，按照该约定及合同履行的先后顺序，一审法院对温明收到全款日期为2020年4月20日的辩称不予采纳，温明逾期交房应承担违约责任。关于违约金数额；双方约定的房屋交付时间正处于新冠肺炎疫情防控期，双方在合同履行上不可避免地会受到疫情防控措施的影响，双方应本着相互理解、相互信任的态度，合理解决，故一审法院综合考虑合同履行情况、受疫情影响程度、逾期交房时间等因素，对违约金数额予以调整。关于张连伟主张给付全套实木家具；本案中，张连伟与温明签订的是房屋买卖合同，温明同意将自己全套实木家具无偿赠与张连伟，但温明撤回赠与，未将家具交付给张连伟；赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，张连伟的主张缺少事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第一百八十六条规定，于2020年6月23日判决：一、温明于一审判决生效后十日内给付张连伟违约金2000元；二、驳回张连伟的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未补充提交证据材料。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；本案中，张连伟主张一审判决认定案涉房屋买卖合同的履行不可避免地会受到疫情防控措施的影响没有法律和事实依据，补充协议中的赠与是基于房屋买卖的赠与，房款是对房屋和实木家具综合价值的认可，其对于涉诉家具是购买行为，张连伟应对其主张承担举证责任；由于张连伟并未提交有效证据证实双方约定的交房时间未受到新冠疫情的影响，案涉房屋所在地未受到新冠疫情管控措施的规制，亦未提交有效证据证实双方以协议的形式明确房屋买卖合同及补充协议的价款包括实木家具的买卖价款、双方将原为赠送的实木家具变更为出售，故一审法院鉴于双方约定的房屋交付时间正处于新冠肺炎疫情防控期，合同的履行不可避免地受到疫情防控措施的影响，综合考虑合同履行情况、受疫情影响程度、逾期交房时间等因素，对违约金数额予以调整，且因赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，虽温明同意将自己全套实木家具无偿赠与张连伟，但温明撤回赠与，张连伟要求温明交付实木家具的主张缺少事实与法律依据，故对张连伟的主张未予支持，均无不当，本院应予支持。综上，张连伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162.00元，由张连伟负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二〇年九月八日法官助理 韩舒同书 记 员 薛 姌