上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7633号上诉人(原审原告)：徐飞，女，1997年1月3日出生，汉族，户籍地山东省威海市。委托诉讼代理人：段晓艳，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亚南，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘海生，男，1963年12月15日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。上诉人徐飞因与被上诉人刘海生租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初4192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐飞上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐飞在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：1、徐飞享有法定解除权，刘海生应当向徐飞支付违约金。徐飞承租上海市宝山区沪太支路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)两层复式房屋中的底楼一居室的主要目的系用于居住。刘海生虽然提前告知徐飞会对系争房屋进行装修，在不影响徐飞正常居住的情形下，徐飞愿意对刘海生的装修行为进行配合及提供必要的帮助。但刘海生的装修行为所产生的后果远超出徐飞的预期。刘海生的装修行为严重影响了徐飞的正常休息及身心健康，特别是系争房屋出现漏泥水的隐患后，给徐飞的人身安全造成威胁，刘海生又拒绝对渗漏处予以修复，致使徐飞不得不搬至酒店居住，造成徐飞的住宿费、搬家费、律师费等诸多损失，徐飞的租赁目的不能实现。刘海生的行为构成根本违约，应当向徐飞承担违约责任。2、刘海生应当向徐飞支付迟延返还保证金人民币4600元(以下币种均为人民币)的利息。徐飞于2019年12月1日提出解除租赁合同，并于次日搬离。徐飞多次要求刘海生返还剩余租金、保证金及支付违约金，刘海生拒不履行，存在拖欠恶意，故应当支付迟延返还保证金的利息。刘海生辩称，刘海生提前四个月通知徐飞要对系争房屋进行装修，徐飞表示同意，刘海生还每月支付徐飞1000元作为装修期间环境卫生以及发生意外等不方便的补偿。刘海生还自愿承担装修期间的水电煤和清洁费。2019年11月30日徐飞向刘海生反映房间漏水，刘海生当时在国外不能立刻解决，因此刘海生于2019年12月1日回国来解决问题。徐飞亦自认其在2019年12月2日回到系争房屋时未发现漏水情况。刘海生于2019年12月7日至系争房屋时也未发现系争房屋屋顶漏水的痕迹。故刘海生认为系争房屋不存在渗漏水问题。刘海生没有违约，徐飞不享有合同解除权。根据合同约定，合同终止后，保证金无息返还徐飞，故徐飞要求刘海生支付保证金的利息缺乏依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐飞向一审法院提出诉讼请求：1、判令徐飞与刘海生就系争房屋签订的租赁合同于2019年12月2日解除；2、判令刘海生返还租金2452元和押金4600元；3、判令刘海生支付违约金4600元；4、判令刘海生支付逾期付款利息(以7052元为基数，自2019年12月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止)。一审法院认定事实：2019年4月1日，徐飞(乙方)和刘海生(甲方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋一居室出租给乙方居住使用，面积20平方米，租赁期限自2019年4月5日起至2020年4月4日止，每月租金2300元，每三个月结算一次，另应交付租赁保证金4600元。合同第四条主要约定，租赁期满后，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，经甲方验收认可，并付清应付费用后，甲方应立即将保证金无息退还给乙方；租赁期间，实际使用该房屋所产生的水、电、煤气、网络费、保安保洁费由乙方承担等。第五条主要约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施，发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知14日内给予答复何种方式维修，由甲方或乙方通知物业进行维修。维修具体时间由物业安排，乙方需给予配合。若甲方在14日内没有答复，乙方可代为维修，费用由甲方承担等。第七条主要约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付2个月的违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的；2、乙方擅自解除本合同，提前退租的；3、乙方逾期不支付租金超过3天；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；6、乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。上述合同签订后，徐飞向刘海生支付租金至2020年1月4日，另交付了租赁保证金4600元。2019年6月，刘海生向徐飞提出欲装修系争房屋，为期约两个月，徐飞表示同意。刘海生另提醒装修时可能造成灰尘、脏乱等不便，并提出在装修期间免费使用水电煤，并于11月开始给徐飞额外补贴1000元。2019年10月17日，工人进场施工。2019年11月30日，因施工造成徐飞居室漏水，衣被浸湿。2019年12月1日，徐飞向刘海生发送微信，通知因装修严重干扰其生活，无法继续使用系争房屋，双方租赁合同于2019年12月1日解除，并要求退回租押金并求偿违约金。2019年12月2日，徐飞搬离系争房屋，但未交还房屋钥匙。2019年12月7日，徐飞先至居室打开房门，刘海生后收回房屋。刘海生在交接后向徐飞提出，要求返还房屋钥匙、窗帘及书架。徐飞表示窗帘系其自购，书架是前舍友赠送，与刘海生无关，刘海生同意在本案中不处理上述物品。双方在庭审中交接房屋钥匙，徐飞另同意支付2019年9月的水电煤费60元。关于房屋漏水一节事实，徐飞表示其12月2日回到租赁房间后，好像已经不漏了，但无法确认。刘海生表示虽然施工造成漏水是事实，但其12月7日收回房屋时屋顶没有任何水印。根据徐飞提供的摄于12月2日的视频，其搬离时未见房间漏水。一审法院认为，徐飞与刘海生就系争房屋签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。本案中，刘海生作为出租人在装修前，已提前4个月通知徐飞，徐飞同意并继续承租系争房屋，其应对装修可能造成的生活不便，具有一定预期。即便遇到如房屋漏水等突发情况，承租双方也应本着体谅、互让的精神协力解决。徐飞称房屋漏水造成其租赁目的不能实现，而根据其提供的拍摄于12月2日的视频，未见其所居住房间漏水。虽然漏水系装修施工造成，但该问题并非持续发生且无法解决，并不构成合同法上所规定的根本违约致使不能实现合同目的之情形，同时也不符合租赁合同所约定的违约求偿条款，因此，本案中徐飞并不享有解约权，对于其要求确认租赁合同于2019年12月2日解除并请付违约金4600元的诉请，法院不予支持。刘海生后于12月7日接收租赁房屋，双方租赁关系于该日已实质终止，故法院认定租赁合同于该日解除。刘海生在接收房屋时应返还多收的租金，其未返还即应承担徐飞的利息损失。徐飞实际于12月2日搬离，并支付租金至2020年1月4日，故刘海生应返还12月3日至1月4日的租金合计2495元(2300元×12月÷365天×33天，四舍五入保留至整数位)，并应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率(LPR)标准，支付自2019年12月8日起至实际付清之日止的利息。关于徐飞要求返还4，600元租赁保证金及利息的主张，按照租赁合同约定，保证金应在刘海生验收认可房屋并结清应付费用后无息返还。本案中，刘海生在接收房屋后就提出要求返还房屋钥匙、书架、窗帘等主张，徐飞亦欠付9月份水电煤费用60元，故刘海生未于接收房屋时即返还租赁保证金，未违反合同约定。现房屋钥匙已在庭审中现场交付，刘海生同意本案中不处理窗帘及书架争议，徐飞亦同意承担上述水电煤费用，故对于徐飞要求返还租赁保证金4600元的诉请，法院予以支持，其相关利息主张，法院不予准许。一审法院判决：一、徐飞与刘海生就上海市宝山区沪太支路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2019年12月7日解除；二、刘海生于判决生效之日起十日内，向徐飞返还租金2495元和租赁保证金4600元；并以2495元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率(LPR)，向徐飞支付利息(自2019年12月8日起计算至实际付清之日止)；三、徐飞于本判决生效之日起十日内，向刘海生支付水电煤费用60元；四、驳回徐飞的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中双方当事人未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。徐飞承租系争房屋中的一居室用于居住，合同履行期间，刘海生对房屋其他房间进行装修前，事先已与徐飞协商，征得徐飞同意，并每月给予徐飞一定金额的补偿。而徐飞同意刘海生装修并继续要求承租系争房屋。按常理装修期间势必会对徐飞的日常生活造成一定影响，但既然徐飞已同意刘海生装修并接受刘海生给予的补偿，那么对其自身生活不便应当具有一定容忍义务。关于漏水问题，仅有徐飞自述，未有其他证据予以证明，且徐飞提供的拍摄于2019年12月2日的视频，亦未见其所居住房间存在漏水。故本案中徐飞不享有合同解除权，刘海生亦不存在违约行为。徐飞要求刘海生支付违约金缺乏事实和法律依据，本院难以支持。徐飞上诉称租赁合同于2019年12月2日解除，但当时徐飞不享有合同解除权，其仅搬离系争房屋，但未将系争房屋的钥匙返还刘海生，当事人双方未办理房屋交接手续。一审法院基于刘海生于2019年12月7日收回系争房屋这一事实，判令租赁合同于该日解除，并无不当。另，根据合同约定保证金应在刘海生验收认可房屋并结清应付费用后无息返还，本案中刘海生不存在违约行为，且徐飞应付的水电煤费用亦未支付，故徐飞上诉要求刘海生支付保证金的利息，本院难以支持。综上所述，徐飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由徐飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年九月七日法官助理 张 煜书 记 员 张蓉霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……