北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17346号原告：丁世豪，男，1993年5月24日出生，汉族，中国银行保险信息技术管理有限公司运维经理，住北京市海淀区。被告：王贺琳，女，1960年4月26日出生，汉族，中国工商银行吉林省分行四平支行退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张金凤，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）丁世豪与被告（反诉原告）王贺琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁世豪、被告（反诉原告）王贺琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁世豪向本院提出诉讼请求：1.判令王贺琳迁出北京市丰台区大成里芳园17号楼2门301号尚存户籍；2.王贺琳支付丁世豪违约金403500元，截至6月26日应付金额，扣除已付押金，仍应支付303500元；3.本案诉讼费用由王贺琳承担。事实和理由：丁世豪与王贺琳于2019年4月11日签订《北京市存量房屋买卖合同》，丁世豪支付人民币3000000元向王贺琳购买坐落于丰台区大成里芳园17号楼3层2-301的房屋（以下简称301号房屋），同时双方约定王贺琳应于办理该房屋不动产转移登记之日起后120日内办理完成该房屋现有户籍迁出手续，如王贺琳未按照合同约定履行相关义务，王贺琳应按日向丁世豪支付房屋总价款万分之五的违约金，且王贺琳仍负有户籍迁出的义务。丁世豪于2019年5月20日向王贺琳支付购房款人民币2900000元，王贺琳于2019年6月3日与丁世豪办理完成该房屋不动产转移登记。按照合同约定，王贺琳应于2019年10月1日前办理完成该房屋现有户籍迁出手续，时至今日该房屋仍有两个户籍尚未迁出。为维护合法权益，丁世豪特依法向贵院提起诉讼。王贺琳辩称，1、双方于2019年4月17日签订房屋买卖合同，总价款3000000元，丁世豪已经支付2900000元。合同约定了户籍的迁出，但是合同约定的户籍只是约定了房屋内的两个户籍。2019年10月王贺琳不在北京，故双方协商后丁世豪也同意延迟迁出户口，但是没有约定具体哪天迁出，王贺琳的儿子是在2019年11月17日迁出户籍，后王贺琳从外地返京后遇到疫情，链家中介告诉王贺琳房屋内还有其他户籍，故王贺琳就停止了办理户籍迁出手续，与派出所沟通协调。后来丁世豪告诉了王贺琳空挂户的信息，属于历史遗留问题，王贺琳无法让其迁出，王贺琳的户籍2020年4月迁出，王贺琳没有违约；2.合同中约定违约金过高，请法院调整；3.本案诉讼费由丁世豪承担。王贺琳向本院提出反诉请求：1.依法判令丁世豪支付王贺琳户口迁出保证金100000元；2.本案诉讼费用由丁世豪承担。事实与理由：王贺琳与丁世豪于2019年4月17日签订《北京存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定：1.丁世豪购买王贺琳的301号房屋；2.该房屋交易价格3000000元；3.该房屋中有反诉人1册2人户籍登记，在该房屋不动产转移登记之日后120日内王贺琳办理迁出户籍手续；4.该房屋购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，王贺琳迁出户口当日，丁世豪支付此款项。丁世豪向王贺琳支付购房款2900000元并于2019年6月3日办理该房屋不动产转移登记。王贺琳因未在北京，与丁世豪协商推迟迁出户籍，丁世豪表示同意。2019年11月17日王贺琳的儿子将户籍从该房屋迁出，后链家中介告诉王贺琳该房屋尚有其他两人户籍。王贺琳此前并不知道该房屋内有其他人户籍，为解决此事，王贺琳停止办理户籍迁出手续，以现房主身份积极与派出所沟通联系该房屋其他户籍登记人信息，但未查到。2020年4月初，丁世豪告知王贺琳该房屋其他户籍登记人名字等信息，王贺琳亦积极联系解决，但被告知属于历史遗留问题，二人户籍无法从该房屋迁出。后，王贺琳于2020年4月6日将户籍从该房屋迁出。王贺琳已按照合同约定将该房屋内1册2户户籍迁出，已履行合同约定义务，虽然该房屋内尚有其他二人户籍，但王贺琳并不认识，二人户籍无法迁出亦与王贺琳无关，且王贺琳也积极配合解决此事；丁世豪应按照合同约定向王贺琳支付100000元。丁世豪针对王贺琳的反诉辩称，1.王贺琳陈述的事实与理由与实际不符，王贺琳卖房时说其是一手房业主，房屋内只有其和其子的户口，但其开庭时陈述是其姐姐代办购买的二手房，前后陈述矛盾。丁世豪是在2020年4月2日由链家中介通知后才得知还有其他人户口存在的情况，链家中介是从王贺琳处得知的该情况。王贺琳在房屋内居住二十年不可能不知道房屋户籍的情况。王贺琳隐瞒了户籍情况欺骗丁世豪至今也没有解决问题的态度。2.根据合同约定，2019年10月1日王贺琳应将所有现有户籍迁出，但至今房屋内还剩两个人的户口没有迁出，王贺琳本人的户口是2020年4月6日迁出的，王贺琳存在违约行为。王贺琳存在隐瞒户籍的情况，也违反了合同约定。故王贺琳无权要求丁世豪支付100000元的保证金。3.王贺琳未据实告知房屋内户籍情况，违反诚实信用原则。起诉至今王贺琳从未与我和我父母联系过，也没有解决问题的态度，故可以看出合同约定的违约金不是过高而是过低了，但因为合同约定所以我方没有再调高违约金，根据法律规定如果王贺琳认为违约金过高应该举证证明。本院经审理认定事实如下：2019年4月17日，丁世豪（买受人）与王贺琳（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为301号，该房屋成交价格为2310000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价690000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；该房屋现有户籍情况为有户籍登记；现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册2人，双方同意迁出现有户籍；出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日后120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有现有户籍迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况，或擅自迁入户籍，或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，王贺琳（甲方、出卖方）与丁世豪（乙方、买受方）签订《补充协议》，约定：户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。后，丁世豪向王贺琳支付购房款2900000元；丁世豪于2019年6月3日取得301号房屋不动产权证书。另查，王贺琳之子富兴锐的户籍于2019年11月17日从301号房屋迁出，王贺琳的户籍于2020年4月6日从301号房屋迁出。案外人张玉荣、曹艳艳的户籍于1997年迁入301号房屋，现尚未迁走。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。丁世豪与王贺琳就涉案房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据双方约定，王贺琳应于办理该房屋不动产转移登记后120日内把301号房屋相关的所有现有户籍迁出，现合同约定期限已届满，但仍有案外人的户口在涉案房屋内未迁出，王贺琳已经构成违约，应当承担违约责任。因丁世豪并未提交证据证明损失的具体金额，且这种损失并非现实性损失，更多是在将来涉案房屋出售时才能体现，在本案中，涉案房屋内的户口系案外人的，过多加重王贺琳的违约责任对于问题的解决意义不大，因此根据现实情况，本院综合考虑该房屋的成交价格、当事人的过错程度、实际损失情况，根据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金数额和计算标准，酌定按每日300元的标准计算违约金。王贺琳应积极解决相关户口迁出事宜，避免违约责任的进一步扩大。丁世豪关于户口迁出的诉讼请求，因涉及户籍管理机关的职权，不属民事案件受理范围，本院不予处理。王贺琳关于不知道相关情况，已履行合同义务的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信；王贺琳要求丁世豪给付户口迁出保证金，尚未达到给付条件，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、王贺琳于本判决生效之日起七日内给付丁世豪违约金80700元（从丁世豪留存的100000元户口迁出保证金中先行扣除），于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回丁世豪的其他诉讼请求；三、驳回王贺琳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，由王贺琳负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费1150元，由王贺琳负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  张 倩二〇二〇年九月十八日法官助理  邵胜凯书 记 员  杨 佳