天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)津01民终3772号上诉人（原审被告）：赵建民，男，汉族，1958年5月7日出生，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王静，天津赢港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津滨海高新区物业管理有限公司，住所地天津市华苑产业区华天道6号G座6层。法定代表人：宋庆文，执行董事。委托诉讼代理人：张媛，女，公司员工。委托诉讼代理人：荣建斌，男，公司员工。原审被告：夏军，男，1961年8月11日出生，汉族，户籍地天津市南开区。上诉人赵建民因与被上诉人天津滨海高新区物业管理有限公司及原审被告夏军物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初5717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵建民上诉请求：1.撤销天津市南开区人民法院（2019）津0104民初5717号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用、公告费由被上诉人承担。事实和理由：1.物业服务合同没有征询业主的意见，也没有进行公示。被上诉人没有提供证据证明其全面履行了物业服务合同中的义务，且服务存在问题，应当免收物业服务费。2.上诉人的房本面积是325.44平方米，实际使用面积是200平方米，应按照使用面积交纳物业费。3.被上诉人起诉只提交了催收2018年1月至6月份物业服务费的律师函，之后的物业服务费未经催收，判决上诉人给付2018年7月之后的物业服务费不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定。4.被上诉人对大厦的私搭部位也收取了物业费，存在多收费、重复收费情形。5.一审庭审中，被上诉人变更诉讼请求，应当再次对原审被告夏军公告送达，一审法院程序违法。天津滨海高新区物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。事实和理由：被上诉人与小区业主大会签订的物业服务合同，被上诉人不能证明没有享受物业公司提供的物业服务，被上诉人的物业服务虽有瑕疵，但上诉人仍应按照物业服务合同交纳物业服务费用。被上诉人也不存在多收费重复收费的情形。天津滨海高新区物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令赵建民、夏军支付天津滨海高新区物业管理有限公司2018年1月至2019年6月物业费共计18452.52元；2．诉讼费由赵建民、夏军承担。事实与理由：天津滨海高新区物业管理有限公司与赵建民、夏军所在天津市南开区白堤路240号科园科贸大厦业主会签订《天津市非住宅物业服务合同》，该合同服务期限自2016年7月1日至2019年6月30日终止，收费标准为按建筑面积每月每平方米3.15元，房屋建筑面积325.44平方米，每月应缴1025.14元，赵建民、夏军于2018年1月至2019年6月无正当理由拒不支付物业费用，违反合同约定，故成讼。赵建民辩称，不同意天津滨海高新区物业管理有限公司诉讼请求。首先天津滨海高新区物业管理有限公司诉争的物业服务合同无效，科园科贸大厦业主会成立不合法，业主会成员不是大厦业主，天津滨海高新区物业管理有限公司与其签订的物业服务合同无效；其次即便合同有效，天津滨海高新区物业管理有限公司实际提供物业服务也未达到约定标准和其公示的标准，天津滨海高新区物业管理有限公司没有提供证据证明其按照法律或合同的约定提供了相对应的物业服务，天津滨海高新区物业管理有限公司在具体服务上存在不足；第三，天津滨海高新区物业管理有限公司代为收取的电费中包括公区电费，公区电费应属于天津滨海高新区物业管理有限公司承担的部分，天津滨海高新区物业管理有限公司对大厦的私搭部位也收取了物业费，天津滨海高新区物业管理有限公司存在多收费、重复收费情形；第四，天津滨海高新区物业管理有限公司起诉没有经过书面催交，不符合最高院司法解释的规定，应驳回天津滨海高新区物业管理有限公司的诉请请求。夏军未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。一审法院认定事实如下：天津滨海高新区物业管理有限公司系物业管理企业，与天津市南开区科园科贸大厦业主会于2016年6月30日签订《天津市非住宅物业服务合同》，该合同于2017年6月21日在天津市南开区物业管理办公室办理备案证明。合同约定天津滨海高新区物业管理有限公司对天津市南开区白堤路240号写字楼进行物业管理服务，合同期限自2016年7月1日至2019年6月30日。合同约定物业管理服务费收费标准为每月每平方米3.15元。赵建民系天津市南开区白堤路240号6Ｃ房屋99%所有权人，夏军于2019年1月22日取得该处房屋1%所有权，房屋建筑面积325.44平方米，自2018年1月至2019年6月未交纳物业服务费。一审法院认为，天津滨海高新区物业管理有限公司与天津市南开区科园科贸大厦业主会签订的《天津市非住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。赵建民辩称物业服务合同无效的意见不予采纳。该合同对天津滨海高新区物业管理有限公司及天津市南开区白堤路240号写字楼全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。天津滨海高新区物业管理有限公司作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，赵建民作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。夏军于2019年1月22日成为该房屋所有权共有人，应对2019年1月至2019年6月的物业费承担连带给付责任。但天津滨海高新区物业管理有限公司作为物业服务方，其工作上亦存在瑕疵，故酌定赵建民应给付天津滨海高新区物业管理有限公司自2018年1月至2018年12月期间物业服务费11000元，酌定赵建民、夏军给付天津滨海高新区物业管理有限公司自2019年1月至2019年6月期间物业服务费5500元。夏军经合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：“一、本判决生效后十五日内，被告赵建民给付原告天津滨海高新区物业管理有限公司自2018年1月至2018年12月期间物业服务费11000元；二、本判决生效后十五日内，被告赵建民、夏军给付原告天津滨海高新区物业管理有限公司自2019年1月至2019年6月期间物业服务费5500元；三、驳回原告天津滨海高新区物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，公告费260元，由被告赵建民负担65元，由被告夏军负担325元，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津滨海高新区物业管理有限公司。”本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人按照物业服务合同缴纳物业费。一、关于被上诉人与天津市南开区科园科贸大厦业主会签订的《天津市非住宅物业服务合同》对上诉人是否发生法律效力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该物业服务合同对于上诉人发生法律效力，上诉人作为该小区的业主，应当按照该合同享有权利承担义务，物业公司依照该合同履行了义务，上诉人亦应当按照合同约定交纳物业费。上诉人提交的证据能够证明被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，故一审法院酌情减免了部分物业服务费，并无不当。上诉人主张免收物业服务费，理据不足，不予支持。二、关于物业服务费收取的标准问题。根据上述物业服务合同第六条的规定，物业管理服务费收费标准为3.15元/月·平方米（按建筑面积计算），上诉人主张按使用面积收费没有依据，不予支持。三、关于2018年7月后所欠的物业服务费是否应当再次催收的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，上诉人自2018年1月开始未交纳物业服务费，至2018年6月被上诉人催收后，至2019年6月仍未交纳物业服务费，被上诉人主张2018年1月至2019年6月的物业服务费并无不当，亦未加重业主的负担，一审判决予以支持符合法律规定，并无不当。上诉人主张被上诉人应当对2018年7月后的物业服务费催收后才能支持的理由不足，不予支持。四、关于被上诉人是否对大厦私搭部位也收取了物业服务费，存在多收费、重复收费的问题。一审判决确定收取物业服务费的标准是根据业主房屋的建筑面积计算的费用，上诉人的该主张与本案不是同一法律关系，可另行解决。五、关于一审法院未再次对原审被告夏军公告送达是否程序违法的问题。根据被上诉人庭审中变更诉讼请求的内容，只是对收取物业服务费的时间进行了变更，案件的事实以及计费标准并未变更，该诉讼请求的变更并未增加当事人答辩与举证的负担，故一审法院无需再次送达以及重新指定答辩举证期限。原审被告夏军经一审法院合法送达后未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，放弃了其举证、质证以及答辩的权利，应自行承担法律后果。一审程序并无不当，上诉人主张一审程序违法，没有法律依据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212.50元，由上诉人赵建民负担。本判决为终审判决。审判长 罗 翔审判员 刘东行审判员 刘翠翠二〇二〇年九月十四日法官助理张驰书记员钱卓伦附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……