湖南省祁阳县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）湘1121民特33号 申请人：湖南天龙农业发展有限公司，住所地祁阳县长虹街道办事处祁阳大道鑫利政中央1栋103号。 法定代表人：邹景玲，董事长。 委托诉讼代理人（特别代理）：黄耀明，湖南金钰律师事务所律师。 被申请人：湖南省天龙米业有限公司，住所地祁阳县文明铺镇富民路75号。 法定代表人：李频，董事长。 申请人湖南天龙农业发展有限公司（以下简称天龙农业发展公司）与被申请人湖南省天龙米业有限公司（以下简称天龙米业公司）申请实现担保物权一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。 天龙农业发展公司向本院提出请求：1、请求法院依法裁定拍卖或变卖被申请人名下的抵押物（具体以抵押物清单为准）；2、请求法院依法裁定以拍卖或变卖所得价款优先偿还申请人所拍得的该抵押物所担保的借款本金、利息、罚息等款项。事实和理由：被申请人天龙米业公司于2002年7月设立。自2008年至2014年天龙米业公司在中国农业发展银行祁阳支行（以下简称祁阳农发行）共计贷款本金96870103元未予清偿，该系列贷款均办理了抵押担保手续，进行了抵押权登记，祁阳农发行为天龙米业公司抵押权人。2014年10月，祁阳农发行将该抵押债权转让给中国信达资产管理有限公司湖南分公司（以下简称信达公司）。2017年9月30日，信达公司将其持有的该抵押债权转让给祁阳县农村建设投资开发有限公司（以下简称祁阳农建投），祁阳农建投成为天龙米业公司抵押权人。经三方结算认定，债权标的截至2017年9月30日止本金96870103.29元、利息28280812.46元。2017年12月18日，天龙农业发展公司在祁阳县盈峰拍卖有限公司拍卖会上，以4821000元竞拍到由祁阳农建投持有的对天龙米业公司在祁阳农发行抵押贷款债权，并与祁阳农建投签订了《拍卖成交确认书》及《债权转让协议》。根据《债权转让协议》，申请人交清了《债权转让协议》约定的成交款项，被申请人将抵押在祁阳农发行名下的房屋产权证、他项权证、国有土地使用证等一并移交申请人。2017年12月20日，祁阳农建投向天龙米业公司下达《债权转让通知书》，告知其持有的抵押债权已转让给天龙农业发展公司。2019年12月，天龙农业发展公司作为抵押债权人向天龙米业公司发出《催收贷款通知书》。申请人依法受让了该抵押债权，合法取得上述借款及对应的抵押权，现被申请人天龙米业公司无法向申请人偿还该资产包项下的本息，致使申请人的合法债权无法实现。 申请人天龙农业发展公司为支持其申请，向本院提供了借款合同、最高额抵押合同、房屋他项权证、土地他项权证、债权转让合同、债权转让通知书、贷款催收通知书、本院（2020）湘1121民初144号民事判决书。 被申请人天龙米业公司对申请人申请的请求和事实没有异议。 经审查，自2008年至2014年天龙米业公司在祁阳农发行多次以公司的机械设备、土地、房屋作抵押进行贷款，截止2014年天龙米业公司尚欠银行贷款本金96870103元、利息28280812元。其中，2013年2月双方签订固定资产借款合同，借款金额为40000000元，借期自2013年2月27日至2018年2月26日，同时，双方签订了最高额抵押合同，最高债权本金余额为17329000元，天龙米业公司以其7套房屋为该笔贷款作抵押担保，担保期限自2013年2月25日至2021年2月21日，并于2013年2月25日办理了抵押权登记，他项权证号为祁房他证文明铺镇字第XX号。上述借款的抵押权人均为祁阳农发行。2014年10月，祁阳农发行将该抵押债权转让给信达公司。2017年9月30日，信达公司将其持有的该抵押债权转让给祁阳农建投，祁阳农建投成为天龙米业公司抵押权人。2017年12月18日，蒋继勇受天龙农业发展公司委托，以自己的名义以4821000元竞拍到该抵押贷款债权，并与祁阳农建投签订了《拍卖成交确认书》及《债权转让协议》。同年12月19日，祁阳农建投向蒋继勇移交了相关的权属证书，同月20日，祁阳农建投向天龙米业公司下达《债权转让通知书》，2019年12月，天龙农业发展公司向天龙米业公司发出《催收贷款通知书》。2020年4月2日本院作出（2020）湘1121民初144号民事判决，确认天龙农业发展公司与祁阳农建投签订的《债权转让协议》合法有效。 本院认为，天龙米业公司与祁阳农发行签订借款合同、最高额抵押合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。同时，天龙米业公司与祁阳农发行签订最高额抵押合同后，办理了抵押登记，抵押权依法成立。依照《中华人民共和国物权法》第二百零四条、第二百零六条之规定，最高额抵押担保的债权确定后，债权转让的，抵押权一并转让。《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第八条、第九条、第十条之规定，人民法院对最高额抵押所担保的不特定债权特定后，原债权银行转让主债权的，可以认定转让债权行为有效。金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押登记继续有效。本案中，祁阳农发行将上述未偿还的借款本息转让给信达公司时，债权已确定，故祁阳农发行与信达公司债权转让合同有效，信达公司取得了抵押权。此后，该债权几经转让，天龙农业发展公司于2017年12月18日通过拍卖取得了上述债权后，通知了天龙米业公司，天龙农业发展公司即取得了相应的债权及抵押权。天龙农业发展公司取得抵押权以后，没有向有关部门申请注销抵押权，抵押权没有消灭。同时，依照我国《物权法》第一百八十二条之规定，以房屋抵押的，该房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的房屋一并抵押。因而本案天龙农业发展公司对办理抵押登记的房屋及相应土地、以及办理抵押登记的土地及相应房屋均享有抵押权。依照我国《物权法》第二百零二条之规定，债权人应在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。上述借款的诉讼时效因债权转让而中断，申请人于2017年12月取得债权后，于2019年12月向被申请人进行催收，于2020年5月28日向本院申请实现担保物权，申请人在主债权诉讼时效期间行使了抵押权，故申请人的申请符合法律规定。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百八十二条、第二百零二条、第二百零三条、第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第八条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条第一项之规定，裁定如下： 一、准许拍卖或变卖被申请人湖南省天龙米业有限公司名下抵押的房屋； 二、申请人湖南天龙农业发展有限公司对上述拍卖或变卖的房屋和土地所得的价款享有优先受偿权。 申请费2000元，减半收取1000元，由被申请人湖南省天龙米业有限公司负担。 申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。 审 判 员 彭妍 二〇二〇年九月十六日 法官助理 李锴 书 记 员 唐娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭： （一）主债权消灭； （二）担保物权实现； （三）债权人放弃担保物权； （四）法律规定担保物权消灭的其他情形。 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。 第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。 第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。 第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定： （一）约定的债权确定期间届满； （二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权； （三）新的债权不可能发生； （四）抵押财产被查封、扣押； （五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销； （六）法律规定债权确定的其他情形。 《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》 第八条人民法院对最高额抵押所担保的不特定债权特定后，原债权银行转让主债权的，可以认定转让债权的行为有效。    第九条金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。    第十条债务人在债权转让协议，债权转让通知上签章或者签收债务催收通知的，诉讼时效中断。原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布的债权转让公告或通知中，有催收债务内容的，该公告或通知可以作为诉讼时效中断证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理： （一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产； （二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产； （三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。