湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8147号上诉人（原审原告）：长沙市城市公共交通事务中心，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林一路367号。法定代表人：周运秋，处长。委托诉讼代理人：童钧，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅蒙，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙锦家置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区曙光中路146号办公楼四楼12、14、15、17、19房。法定代表人：朱峥嵘，董事长。委托诉讼代理人：胡金龙，男。委托诉讼代理人：吴昌付，湖南泓锐律师事务所律师。原审第三人：李娜，女，汉族，1965年9月13日出生，住湖南省株洲市芦淞区。原审第三人：向樊，男，汉族，1976年6月23日出生，住湖南省长沙市开福区。原审第三人：王泽宇，男，汉族，1957年5月19日出生，住湖南省长沙市开福区。原审第三人：余燕霞，女，汉族，1964年7月21日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。原审第三人：柳兴隆，男，汉族，1957年9月26日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。原审第三人：曾金，男，汉族，1966年12月10日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。原审第三人：范立新，男，汉族，1966年10月7日出生，住湖南省长沙市岳麓区。原审第三人：卢勤学，男，汉族，1967年4月25日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。原审第三人：盖天，男，汉族，1982年8月1日出生，住广东省深圳市罗湖区。原审第三人：陈晓虹，女，汉族，1970年5月24日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。原审第三人：刘建祥，男，汉族，1956年4月29日出生，住湖南省长沙市雨花区。原审第三人：姜鹏，男，汉族，1979年5月2日出生，住湖南省长沙市开福区。原审第三人：李柯宁，男，汉族，1961年12月16日出生，住湖南省长沙市开福区。原审第三人：傅志刚，男，汉族，1963年6月3日出生，住湖南省长沙市岳麓区。原审第三人：李国开，男，汉族，1960年10月29日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。原审第三人：粟拥护，男，汉族，1955年5月16日出生，住湖南省长沙市岳麓区。原审第三人：向可，男，汉族，1985年10月22日出生，住湖南省长沙市雨花区。上诉人长沙市城市公共交通事务中心（以下简称公交事务中心）因与被上诉人长沙锦家置业发展有限公司（以下简称锦家公司），以及原审第三人李娜、向樊、王泽宇、余燕霞、柳兴隆、曾金、范立新、卢勤学、盖天、陈晓虹、刘建祥、姜鹏、李柯宁、傅志刚、李国开、粟拥护、向可商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人公交事务中心上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原判决未对上诉人的损失赔偿请求进行审理，遗漏了当事人的诉讼请求。本案系因被上诉人锦家公司将定向开发的房屋一房二卖引起的纠纷，其违反了合同约定，导致原审第三人无法取得案涉房屋，应承担赔偿责任。原审法院仅对有关返还购房款的诉求进行了审查和处理，对本案最主要的诉求即有关赔偿损失的诉求未作任何审查和处理，严重违反法定程序，应当发回重审。二、原判决认定被上诉人锦家公司没有收取本案17名原审第三人购房款，属于认定事实错误。（一）案涉项目系定向开发项目，由上诉人收取职工的购房款并以开发费用、工程款的方式支付给被上诉人是定向开发的惯例，也是双方合同的约定。上诉人支付给被上诉人的开发费用、工程款项应当视为包含本案17名购房职工的购房款，这一事实在其他购房职工的生效判决文书已予确认。（二）锦家公司起诉公交事务中心的诉讼与本案系两个不同的法律关系和诉求，前案基于该17户房屋的权属尚未确定而未予处理，但该判决事实查明部分确定公交事务中心支付的工程款及相关款项包含了本案17名原审第三人支付的购房款。（三）本案所涉房屋购房价格和购房款在上诉人与被上诉人所签订的《委托购地建房协议--商品房定向开发合同》已有明确约定，且原审第三人已按照该合同所约定的价格付清全部购房款。在上诉人提起本案诉讼并开庭后，原审第三人也向长沙市天心区人民法院提起诉讼，要求公交事务中心返还购房款并赔偿损失，且将锦家公司列为该案第三人，在此情况下，理应将两案一并处理。被上诉人锦家公司辩称，一、上诉人的起诉明显系一事二诉，依法应当驳回其全部诉讼请求。2014年，锦家公司以公交事务中心为被告向长沙市中级人民法院提起诉讼[案号（2014）长中民三初字第1573号]，已包括本案的争议事实。2011年到2016年期间，公交事务中心以及原审第三人就以锦家公司为被告向长沙市天心区法院提起过两次诉讼，一次撤诉，一次被裁定驳回起诉。二、双方合同关系的实质是意向购房关系。（一）锦家公司作为开发商，开发长运锦园项目，公交事务中心作为购房人整体与锦家公司签订了房屋销售意向合同，但锦家公司实际支付房屋的具体情况是以公交事务中心支付的工程款总额等情况作为参考依据的。生效判决已经认定公交事务中心连已经交付的96套房屋款都未付齐，剩下的17套房屋是否交付该案就不予审查了，印证了双方系以实际支付的工程款项折抵购房款的方式购买和交付房屋。（二）合同履行过程中基于公交事务中心的严重违约行为而宣告合同无法再继续履行，锦家公司有权采取有效方法止损。（三）本案的核心状况是：双方明确约定了具体购房价格以最终核算审计的实际造价为准，但公交事务中心却在2007年项目没有完工的情况下，将实际成本预计远超3400元/㎡但尚未最终核算审计的房屋按他们内部确定的单价1700/㎡左右进行固化收取房款，导致高出职工缴纳总房款一倍的差额款项，总额达4000万元，且自2008年底基于政策变化、单位性质改变等原因，公交事务中心无法筹到足够资金来解决该问题。三、公交事务中心自2009年起断绝了资金来源完全丧失了履约能力后，生效判决已经认定系公交事务中心违约在先，锦家公司为防止损失扩大而将房屋向市场销售的行为已经被生效判决认定不属于违约情形。四、锦家公司与原审第三人无任何法律关系，锦家公司从未与原审第三人有过任何经济往来，原审第三人有无向公交事务中心缴纳资金与锦家公司无关。五、生效判决已经认定公交事务中心违约在先，也未向锦家公司支付过工程款以外的款项，锦家公司有权对自己开发的该17套房屋以及车库、阁楼自由处分。生效判决已认定本案系委托建房定向销售意向的合同关系，因公交事务中心未能按照合同约定支付工程款项，已属严重违约，故锦家公司仅向其交付部分房屋，剩余17套房屋并无交付义务。六、锦家公司在交房义务都没有的基础上，更谈不上所谓的赔偿损失，公交事务中心主张的损失赔偿无事实和法律依据。原审第三人柳兴隆、曾金、傅志刚共同述称：同意上诉人公交事务中心的上诉意见。原审第三人李娜、向樊、王泽宇、余燕霞、范立新、卢勤学、盖天、陈晓虹、刘建祥、姜鹏、李柯宁、李国开、粟拥护、向可均未向本院提交答辩意见。公交事务中心向一审法院起诉请求：1、判令锦家公司返还购房款4647201元；2、判令锦家公司赔偿损失15058798.75元；3、锦家公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2004年6月2日，公交事务中心与锦家公司签订《委托购地建房协议》，约定：公交事务中心委托锦家公司代购长沙市天心区新开铺路18号一宗国有土地的使用权；该宗土地按公交事务中心审定的规划方案，分为办公用地和住宅用地，由锦家公司负责办理二块用途不同的二个国有土地使用权证书；住宅用地根据相关政策规定及开发要求过户到锦家公司名下，并按公交事务中心要求建设职工集资住宅，定向销售给公交事务中心指定人员；3栋职工集资住宅按国家现行取费定额及相关取费文件，以双方商定后的价格为准（最高不超过1500元/平方米）。2006年8月9日，公交事务中心与锦家公司签订《委托购地建房协议——商品房定向开发合同》，约定：长运锦园住宅项目按商品房定向开发运作，在开发的资金管理上按照委托代建方式进行，即锦家公司全程承包，公交事务中心分期按形象进度付款；本合同项目定向开发的商品房由公交事务中心全权负责定向出售，锦家公司负责在房屋竣工验收合格，交付公交事务中心后按照《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，按公交事务中心确定的住房业主，在规定的时间内办理好房屋所有权证和房屋土地使用证；公交事务中心负责按时收取已定向购买房屋住户的购房款，协助锦家公司办理定房户的住房公积金贷款。同日，公交事务中心与锦家公司签订《补充协议》，约定：公交事务中心同意将“长运锦园住宅”中的8套出售给锦家公司；具体栋号楼层及户型代项目交房之日后确定；该8套住宅由锦家公司确定住房业主并告知公交事务中心，在购房款未全部交清时，锦家公司不得交房入住，其《房屋所有权证》和房屋土地使用证办理后同意交给公交事务中心，当按最终计算确定的平均造价缴纳全部购房款时（或抵扣工程款等），锦家公司才可通知交房，公交事务中心再将其房屋所有权证和房屋土地使用证交给锦家公司。在合同履行过程中，锦家公司多次向公交事务中心催促支付工程款，2007年3月23日，锦家公司向公交事务中心发出《关于“长运锦园”已备案90套住房交钥匙的几个问题》的函，锦家公司依约将长运锦园90套住宅出卖给了公交事务中心指定的人员，并分别与买受人签订了商品房买卖合同。2010年12月16日,公交事务中心向锦家公司出具《关于要求锦家公司尽快交付与“长运锦园”商品房24户购房者签订购房合同的函》，要求锦家公司立即与24户购房者签订购房合同。因双方对工程结算即工程款的支付等产生争议，锦家公司将其中的23户出售给他人。公交事务中心因其中六套房屋的所有权发生争议，以其单位职工及锦家公司将房屋出售的购房者为第三人诉至一审法院，法院判决锦家公司向公交事务中心的职工交付房屋。公交事务中心因本案所涉17套房屋的商品房销售合同纠纷于2015年诉至一审法院，后撤回起诉。公交事务中心又于2016年诉至一审法院，一审法院因公交事务中心与锦家公司的合同纠纷正在审理过程中，故驳回了公交事务中心的起诉。公交事务中心收取了李娜、向樊、王泽宇、余燕霞、柳兴隆、曾金、范立新、卢勤学、盖天、陈晓虹、刘建祥、姜鹏、李柯宁、傅志刚、李国开、粟拥护、向可的购房款共计4647201元。在锦家公司的协助下，李娜、向樊、王泽宇、余燕霞、柳兴隆、曾金、范立新、卢勤学、盖天、陈晓虹、刘建祥、姜鹏、李柯宁、傅志刚、李国开、粟拥护、向可与供电部门签订了供电合同。公交事务中心向锦家公司支付了部分工程款，因公交事务中心欠付锦家公司工程款，锦家公司于2014年9月24日诉至湖南省长沙市中级人民法院，请求判令：1、解除双方签订的《委托购地建房协议》及《委托购地建房协议——商品房定向开发合同》；2、公交事务中心支付“长运锦园”项目欠款；3、解除锦家公司与公交事务中心签订《租赁协议》，公交事务中心支付车库款380.3671万元；4、公交事务中心支付征地直接费用114.4万元；5、公交事务中心支付合同违约金486.4405万元。该院于2017年8月29日作出（2014）长中民三初字第1379号民事判决书，判令公交事务中心支付锦家公司“长运锦园”房屋款项为4387282.16元、征地直接费用882461.18元、违约金789710.8元。公交事务中心不服判决上诉至湖南省高级人民法院，该院于2018年10月22日作出（2017）湘民终711号民事判决书，判令公交事务中心支付锦家公司“长运锦园”房屋款项3666752元。一审法院认为，公交事务中心与锦家公司签订的《委托购地建房协议》、《委托购地建房协议——商品房定向开发合同》、《补充协议》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。锦家公司辩称公交事务中心的本次起诉系一事二诉，依法应当驳回其全部诉讼请求。一审法院审查后认为，诉的要素包括诉讼当事人、诉讼事实、诉讼理由及请求。以上要素只要有一个不同，就构成了不同的诉，反之，就是同一个诉，即“一事”，应当适用“一事不再理”的原则。本案中，公交事务中心因本案所涉争议曾起诉至一审法院，但一审法院并未对公交事务中心主张的实体权利进行处理，且公交事务中心在本次诉讼中的诉讼请求与此前的诉讼请求不一致，故公交事务中心的起诉不属于“一事不再理”的范畴，锦家公司辩称的事由不成立，一审法院不予采信。本案争议的焦点是锦家公司是否有向公交事务中心返还购房款的义务。一审法院审查后认为：1、公交事务中心收取了17名原审第三人购房款属实，但锦家公司没有直接收取该17人的购房款。根据公交事务中心提供的向锦家公司付款的凭证可知，公交事务中心在收取房款后并非分户转付给锦家公司，而是以支付开发费用、工程款的方式概括支付房屋价款。2、公交事务中心与锦家公司因履行《委托购地建房协议》、《委托购地建房协议——商品房定向开发合同》、《补充协议》产生纠纷，锦家公司起诉公交事务中心所主张的项目款项，未包含已出售他人的17套房产的相关款项。3、经生效法律文书确认，公交事务中心尚欠锦家公司“长运锦园”房屋款项300多万元未予支付。即，锦家公司没有收取本案17名原审第三人购房款的事实，且公交事务中心至今还欠付锦家公司部分房屋款项，公交事务中心主张锦家公司返还购房款并赔偿损失，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回长沙市城市公共交通事务中心的诉讼请求。一审案件受理费140036元，减半收取70018元，由长沙市城市公共交通事务中心承担。二审中，上诉人公交事务中心向本院提交了如下证据：证据一、三张房屋分层分户平面图，拟证明案涉17户房屋，上诉人已经指定且明确告知了锦家公司，双方已经选好了房屋；证据二、《关于长沙锦家置业发展有限公司的复函》，拟证明上诉人通过复函明确反对锦家公司处理23套房屋，且指出已经按约定支付了款项。经组织质证，被上诉人锦家公司发表如下质证意见：对证据一的三性均不予认可，系上诉人单方制作，修改痕迹明显；对证据二的真实性没有异议，上诉人在回复中没有拿出解决方法，只是单纯不同意，不能说明锦家公司无权出售房屋。原审第三人柳兴隆、曾金、傅志刚对上述证据无异议。被上诉人锦家公司向本院提交了如下证据：证据一、关于用电和交房的相关资料，拟证明用电是上诉人自行申请，跟锦家公司无关；证据二、司法鉴定报告，拟证明长运锦园项目的总成本金额以及上诉人已付款情况；证据三、（2020）最高法民申287号民事裁定书，拟证明本案相关事实已由最高人民法院予以认定。经组织质证，上诉人公交事务中心发表如下质证意见：对证据一的关联性和证明目的有异议，联系工作函可以证明本案的17户业主在办理用电时已经告诉了锦家公司，是锦家公司配合供电局才办理用电合同，锦家公司认可与本案17户业主形成事实上的商品房买卖合同关系；对证据二的三性均有异议，该鉴定报告的程序违法，鉴定资料未经质证，鉴定结果严重违背客观事实；对证据三的关联性和证明目的有异议，该案并没有明确已付款项不包括案涉17户的购房款，不能据此认定锦家公司没有收取本案17户的购房款。原审第三人柳兴隆、曾金、傅志刚同意上诉人公交事务中心的质证意见。本院经审查认为：上诉人公交事务中心提交的证据一的真实性无法核实，本院不予采信；证据二，被上诉人锦家公司对真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；被上诉人锦家公司提交的证据一、二、三，与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审补充查明事实：1、2010年1月15日，上诉人向被上诉人出具《关于长沙锦家置业发展有限公司的复函》，其中第三点明确反对被上诉人提出的“将对未出售的23套住宅进行市场化处置”的行为。2、上诉人陈述其在2012年3月3日即知晓被上诉人将案涉房屋出售给他人的事实。3、上诉人与被上诉人在二审中均认可被上诉人在将案涉房屋出售给他人时，当时的市场价为6000元/㎡左右。4、原审第三人拟购买的案涉17套房屋的面积共计2463.25㎡。5、湖南省高级人民法院（2017）湘民终711号民事判决书认定，“长运锦园”的开发成本为3433.85元/㎡，公交事务中心应支付锦家公司的相应款项为51295332元，扣除公交事务中心已支付的全部款项，还应向锦家公司支付“长运锦园”房屋款项3666752元。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点：一、锦家公司是否应向公交事务中心返还购房款；二、锦家公司是否应向公交事务中心赔偿无法交付房屋的损失。关于焦点一。虽然公交事务中心收取了本案17名原审第三人缴纳的购房款，但公交事务中心在收取房款后并非分户转付给锦家公司，而是以支付开发费用、工程款的方式概括支付房屋价款，并未明确区分是支付哪套房屋的购房款；同时，公交事务中心主张的案涉款项已在湖南省高级人民法院（2017）湘民终711号民事判决书中予以扣减，扣减后，公交事务中心还应向锦家公司支付“长运锦园”房屋款项3666752元，故锦家公司并未超额收取公交事务中心的购房款，公交事务中心要求锦家公司返还购房款4647201元，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当。关于焦点二。（一）根据公交事务中心与锦家公司签订的《委托购地建房协议》、《委托购地建房协议——商品房定向开发合同》、《补充协议》，锦家公司应当向公交事务中心指定的113户购房人履行交付包括案涉17套房屋的义务，但锦家公司在未解除合同或经公交事务中心同意的情况下将案涉17套房屋另行出售给他人，导致公交事务中心指定的购房人无法获得房屋，故锦家公司已构成违约，应向合同相对人公交事务中心承担相应的违约责任。锦家公司抗辩称其出售案涉17套房屋的行为已经公交事务中心同意，但未提供充分证据予以证明；相反，公交事务中心于2010年1月15日向锦家公司出具的《关于长沙锦家置业发展有限公司的复函》明确反对锦家公司将出售案涉房屋的行为，故锦家公司的上述抗辩主张不成立，本院不予支持。锦家公司又抗辩称因公交事务中心未按约支付房屋款项导致合同无法继续履行，故锦家公司有权出售案涉17套房屋以减少损失。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，湖南省高级人民法院（2017）湘民终711号生效民事判决书已认定公交事务中心与锦家公司对案涉项目一直未能进行正常审计均存在过错；且即使公交事务中心存在逾期支付房款的违约行为，锦家公司也可以通过要求公交事务中心继续履行义务、承担违约责任等途径主张合同权利，而不能在合同未解除的情况下直接处置案涉房屋，故锦家公司的上述抗辩主张亦不成立，本院不予支持。（二）关于锦家公司应向公交事务中心赔偿的损失数额。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，锦家公司将案涉房屋另行出售他人，给公交事务中心造成的损失为公交事务中心于2012年3月知晓该情况时案涉房屋的市场价与建房成本之间的差额。锦家公司与公交事务中心均认可案涉房屋在2012年3月时的市场价为6000元/㎡左右，而生效判决确认的案涉房屋的开发成本为3433.85元/㎡，故本院酌情认定公交事务中心的损失数额为6321069元[（6000-3433.85）元/㎡×2463.25㎡]。同时，考虑到公交事务中心未及时配合锦家公司对案涉房屋的开发成本进行审计并支付足额房款，存在过错，本院根据公平原则，酌情判令锦家公司应赔偿公交事务中心损失的70%，即4424748.3元（6321069元×70%），对公交事务中心超出部分的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人公交事务中心的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1053号民事判决；二、长沙锦家置业发展有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿长沙市城市公共交通事务中心损失4424748.3元；三、驳回长沙市城市公共交通事务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70018元，由长沙市城市公共交通事务中心负担55018元，长沙锦家置业发展有限公司负担15000元；二审案件受理费140036元，由长沙市城市公共交通事务中心负担110036元，长沙锦家置业发展有限公司负担30000元。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  易伟玲审 判 员  金新贵二〇二〇年九月一日代理书记员  李 楠