广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10658号上诉人（原审被告、反诉原告）：欧火梅，女，1969年2月11日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：梅华容，广东协言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁苑祥，广东协言律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭兆华，男，1965年6月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：胡曼，广东泽正律师事务所律师。上诉人欧火梅因与被上诉人谭兆华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人欧火梅上诉请求：1.依法改判一审判决第二项为：欧火梅于收齐谭兆华返还的房屋转让款10万元以及赔偿款520303元[损失金额为暂计，具体以评估机构重新评估的上盖建筑物价值为准（房屋总价-宅基地土地使用权价值）]之日起三十日内将位于广州市白云区xx号房屋交还给谭兆华；2.依法改判一审判决第三项为：谭兆华在本判决生效之日起三十日内向欧火梅返还房屋转让款10万元并赔偿欧火梅损失520303元[损失金额为暂计，具体以评估机构重新评估的上盖建筑物价值为准（房屋总价-宅基地土地使用权价值）]；3.案件本诉反诉受理费、评估费均由谭兆华承担。另外，若二审法院不准许欧火梅的重新评估申请，上诉请求中的赔偿款取《评估结论书》的重置价格355250元。事实及理由如下：一、广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）在本案一审中对涉案房屋价值评估存在评估程序违法、评估方法适用错误等问题，欧火梅据此提出重新评估申请，一审法院对欧火梅的申请不予准许并依据错误的评估结论认定欧火梅的经济损失数额，属程序违法及认定事实不清。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十二条规定，应有具备资质的价格评估人员就评估对象进行现场勘验。本案现场勘验当日到场的评估人员并非评估结论书上盖章的评估人员，安衡公司未安排具有资质的价格评估人员到现场勘查，评估结论书后附的《评估勘查笔录》带勘人及勘查人员签名栏均为空白，亦无勘验明细附后，进一步佐证了安衡公司在评估结论书上签章的三位价格评估人员未参与涉案房屋评估的现场勘验工作，属程序违法，应当重新评估。二、一审法院曲解欧火梅的评估申请，造成委托评估项目与欧火梅的申请不符，导致涉案房屋价值被严重贬损，欧火梅的经济损失被严重低估。1.欧火梅向一审法院请求评估涉案房屋的整体价值和宅基地区位楼面地价，但一审法院委托评估事项与欧火梅的申请不符，导致本案评估项目及评估方法与广州市两级法院处理同类案件的评估项目及评估方法不同。2.因一审法院委托评估项目及安衡公司适用评估方法错误，导致涉案房屋评估结论有违常识。涉案房屋所在的上步村旧城更新改造工作已获批准并正式启动，涉案房屋已纳入拆除范围，房屋价格一直上涨。安衡公司采用收益法计算房屋整体价值，用成本法计算上盖建筑物价值、用两者相减得出区位楼面地价，该方法不但无法全面客观真实反映涉案房屋的真实市场价格，且背离房屋价格上涨的事实。3.涉案房屋的评估结论书与安衡公司在一审法院审理同类宅基地房屋买卖合同纠纷案件中出具的报告严重矛盾，评估项目及方法亦完全不同。经查询，安衡公司在（2018）粤0111民初10504号案中计算上盖建筑物现值采用的房屋整体价值扣除土地使用权价值的方法，与本案采用的成本法得出上盖建筑物残值，将残值等同于上盖建筑物价值的方法完全不同。上述案件所涉房屋与涉案房屋情况相似，建设时间仅相差一年，处于相邻区域，也同为宅基地房，但安衡公司作出的房地价值占比却完全相反。三、谭兆华违背诚实信用原则，应就合同无效承担全部过错，故谭兆华除了赔偿欧火梅相当于涉案房屋现值的损失外，案件本反诉受理费及评估费均应由其负担。涉案房屋的交易流程是由谭兆华主导，其利用欧火梅对房屋交易没有经验而期瞒欧火梅，在得知拆迁利益后利用合同无效故意在涉案房屋完成交易12年后提起本案诉讼，其主观恶意明显，严重违背诚实信用原则。被上诉人谭兆华二审辩称：不同意欧火梅的上诉请求。1.一审判决对涉案房屋的价值评估不存在问题，可以作为定案依据。2.对于涉案房屋买卖合同的无效，双方均存在过错，因此应当各自承担相应的责任。一审判令谭兆华向欧火梅赔偿全部损失属于适用法律错误，且欧火梅占有使用涉案房屋13年，无论是自用还是出租，皆获取了相应的利益，但一审法院没有对此作出相应的抵扣处理，对此应当予以纠正。谭兆华于2019年9月9日向一审法院起诉，请求：1.谭兆华与欧火梅之间签订的《房屋转让协议书》无效；2.欧火梅将坐落在广州市白云区xx号宅基地房屋（农村宅基地使用权证：穗郊字第No.xx号）返还给谭兆华；3.欧火梅承担本案的全部诉讼费用。欧火梅向一审法院提起反诉，请求：1.谭兆华向欧火梅返还购房款10万元；2.谭兆华向欧火梅赔偿经济损失520303元（经济损失以涉案房屋经评估的整体现值及涉案房屋在“旧村更新改造”中获得的货币补偿总额两者中取高者）；3.确认欧火梅在谭兆华全额付清前述第1、2项诉请所涉款项前有权继续使用涉案房屋；4.本案诉讼费用由谭兆华承担。一审法院经审理查明：根据广州市白云区人民政府同德街道办事处于1996年1月4日核发的穗郊字第NO.xx号《农村（墟镇）宅基地使用证》和广州市公安局白云分局同德派出所出具的《证明》显示，位于xx生产队（现地址为广州市白云区xx号）的宅基地房屋使用人为谭兆华，建筑结构为混合，层数3.5层，建筑面积175平方米。欧火梅非涉案房屋所在集体组织的村民。2007年1月20日，谭兆华（甲方，卖方）与欧火梅（乙方，买方）签订《房屋转让协议书》，约定：甲方同意将涉案房屋转让给乙方；房屋转让价为10万元，双方签订协议后，乙方在当天内付清全部房款给甲方；甲方收到款项后，转让房屋在当日交付乙方使用，该房屋归乙方所有，与甲方无关。日后该房屋在使用过程中所发生有关费用（出租税费、修缮、改建等）由乙方自负；如遇国家征收该房屋的补偿也归乙方所有，在政策允许变更房屋产权时，甲方同意协助办理有关手续，费用由乙方自负；等。协议书家庭成员落款处有陈顺萍、谭国超签名。上述协议书签订后，欧火梅向谭兆华支付了房屋转让款10万元，谭兆华向欧火梅交付了涉案房屋。欧火梅将涉案房屋部分用于自用，部分用于出租。一审诉讼中，欧火梅向一审法院提出委托评估机构对涉案房屋的整体现值及区位楼面地价进行评估的申请。一审法院结合宅基地房屋买卖合同无效的法律后果处理及欧火梅庭审中确认的评估内容确定委托评估内容为对涉案房屋土地及上盖物现值进行评估，并通过摇珠确定广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）为上述委托评估的公司。安衡公司于2019年12月2日出具《关于广州市白云区上步志和巷3号宅基地房屋价格评估结论书》，该结论书显示，安衡公司对标的价格评估分为两部分，对于宅基地上盖物的价格评估采用了重置成本法，对宅基地土地使用权的价格的评估采用通过收益法的方法得出宅基地房屋整体价值后减去前述评出的宅基地上盖物价格的方式得出评估结论。该结论书得出的价格评估结论为：1.广州市白云区xx号宅基地上盖物在2019年11月22日的价值为185512元；2.广州市白云区xx号宅基地土地使用权在2019年11月22日的价值为334791元。欧火梅为此次评估预付评估费12000元。谭兆华对上述结论书的真实性和合法性无异议，但认为欧火梅无权根据该结论书向其主张损失赔偿。欧火梅对结论书真实性确认，对合法性和关联性不予确认。并提出如下异议：1.评估程序严重违法。现场勘查的评估人员未出示身份证和有效工作证件，且与评估报告后附的评估人员不一致。后附的《评估勘查笔录》无现场勘验人签名。评估结论书出具的时间与法院向评估公司出具的《司法委托书》规定的出具结论书时间逾期19天。2.评估法律依据错误、评估项目与其评估申请不符、估价方法选择错误，导致评估结论书完全背离涉案房屋的真实价值，涉案房屋价值严重贬损。安衡公司出具的结论书没有将《房地产估价规范》《城镇土地估价规程》作为计价依据，不符合房产价值评估的相关法律法规的规定。其申请评估的项目为对涉案房屋的区位楼面价进行评估，而安衡公司却对涉案房屋上盖建筑物的现值进行评估，与其申请的内容不符。评估方法选择错误。结论书中评估方法采用成本重置法和收益法进行评估，无法全面客观真实反映涉案房屋真实的市场价值，且与房屋价格上涨的公知事实完全背离，本次评估应选用比较法或假设开发法为宜。结论书记载的关键数据无依据，收益法不适用对涉案房屋整体价值的评估。本次评估依据的基础资料不充分，未进行重要因素分析。结论书记载的部分内容与事实严重不符。结论书与安衡公司在法院审理类似案件中出具的报告严重矛盾、评估方法完全不同。3.安衡公司涉嫌暗箱操作、乱收费。根据安衡公司预收的评估费，严重超过行业收费标准，且至今未向其出具发票或收据。综上，安衡公司出具的评估结论应为无效，请求法院重新选定有资质的评估机构对涉案房屋的整体价值及宅基地区位楼面地价进行评估。针对欧火梅提出的上述异议，安衡公司作出穗安价事[2019]ZC275号函复，对上述异议答复如下：1.关于程序问题。本次评估是由一个评估小组共同完成，勘查人员在现场勘查工作过程中一直佩戴着工作证，结论书中盖章的三人，是根据现场勘查人员、市场调查人员的工作成果撰写，评估工作符合正常流程。《评估勘查笔录》中因疏忽漏签了勘查人员的名字，本函附件补上签好勘查人员名字的笔录，以及勘查人员的评估员证，以供核对。本次评估的现场勘查时间2019年11月22日是由法院确定后通知双方当事人和公司的，现场勘查工作完成后经过6个工作日该公司即完成了评估报告寄送法院。2.关于评估依据、评估方法等异议。异议人提及的若干未在结论书中列举的法律法规，是结论书依据的前提和原则，经复核，结论书中没有与相关法律法规相违背的地方。结论书评估项目的依据是《司法委托书》，而不是异议人的《评估申请书》。关于评估方法的选择。经复核，结论书选用的评估方法和计算方法是最符合本次评估的，是客观合理的。异议人提及涉案房屋所在的上步村旧城更新改造工作正式启动，案涉房屋已纳入拆除范围的意见并未提供相关证据材料，不能作为评估因素或评估参考依据。本次评估对象并非可在房地产交易市场正常交易的商品房，故本次评估不能以商品房价格的增长幅度作为参考依据。上盖物房屋随着使用时间的推移，发生自然损耗、装修变旧、维护费用增加等情况，造成房屋建筑部分产生实体性贬值是客观存在的。由于经济发展、房屋使用费（租金水平）提高幅度超过了房屋建筑部分的贬值幅度，造成整体房屋价值的增长，完全客观合理。结论书中已详细说明了采用收益法进行评估的原因及不适用其他评估方法的理由，此处不再重复。本次评估采用的评估方法为收益法，并不需要在报告中详细进行标的各项因素分析。关于结论书记载的内容，经复核，《结论书》第3页第一行“该栋房屋目前五层作为住宅正常使用中”存在笔误，正确应为“该栋房屋目前作为住宅正常使用中”。本次标的房屋位于白云区××村，标的房屋离地铁站要走8分钟步程，途径横街窄巷，结论书中所述的离市中心较远，交通条件一般是客观合理的。关于该公司其他评估结论与结论书的对比问题。不同的评估报告书对应不同的评估标的，参考的依据、考虑的因素均有所不同，不能直接用来对比。就异议人提及的该公司去年出具评估结论的案例。经复核，该案的评估报告书所采用的评估方法是用拆迁补偿的标准来确定评估价格，而本次评估标的就目前的证据材料来看并没有涉及拆迁，不能采用拆迁补偿的标准来进行评估。3.关于评估收费。国家发改委于2014年12月17日发布的发改价格[2014]2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，对已具备竞争条件的资产评估服务，放开价格。我司于2017年2月14日起在营业场所公示《服务收费标价牌》（见本文附件2）一直沿用至今。本项评估，该公司收取的评估费用是低于公示收费标准的。该复函附件《服务收费标价牌》显示，房地产、土地计价收费标准为结论金额的3%。针对欧火梅提出其申请评估的项目为涉案房屋的“宅基地房屋的整体现值及该房屋对应的区位楼面地价”而非“房屋宅基地土地及上盖物的现值进行评估”的问题，一审法院向安衡公司发函询问两者的区别，若有区别，请安衡公司按欧火梅的申请项目对宅基地区位楼面地价另行出具评估结果。安衡公司对此出具穗安价事[2019]ZC275-1号回复，主要内容如下：两者是有区别的。区位价与房屋拆迁补偿相关，该司出具的评估结论书已对“宅基地房屋的整体现值”进行了评估，但“该房屋对应的宅基地区位楼面地价”由于评估标的并不涉及拆迁问题，因此没有依据去评估区位价。根据穗安价鉴[2019]ZC084号《价格评估结论书》，应法院来函要求，按以下公式计算房屋对应的宅基地楼面地价：宅基地楼面地价=宅基地土地使用权现值÷宅基地上盖房屋的总建筑面积=334791元÷175平方米=1913元/平方米。另欧火梅表示其反诉请求要求谭兆华赔偿经济损失的数额520303元仅为暂定数额，并不意味其认可了安衡公司对涉案房屋价值评估作出的结论意见，并坚持要求重新对涉案房屋的价值进行评估。涉案房屋出租给案外人的部分房屋，其已与案外人沟通，若法院最终判决返还涉案房屋，其愿意配合返还。欧火梅以谭兆华与陈顺萍是夫妻关系，涉案房屋是两人的夫妻共同财产，陈顺萍以共有人的身份参与签署了涉案房屋转让协议书，并一同收取了购房款为由申请将陈顺萍追加作为本案第三人参加诉讼。一审法院认为，谭兆华与欧火梅就涉案房屋签订《房屋转让协议书》约定双方对涉案房屋进行买卖交易，因欧火梅并非涉案房屋所在集体组织的村民，故谭兆华与欧火梅签订的上述《房屋转让协议书》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效合同。谭兆华要求确认上述《房屋转让协议书》无效有据，一审法院予以支持。上述协议书无效，因该协议书取得的财产应当予以返还。上述协议书签订后，欧火梅向谭兆华支付了转让款10万元，谭兆华向欧火梅交付了涉案房屋，故现欧火梅要求谭兆华退还原已支付的转让款10万元有据，一审法院予以支持。谭兆华要求欧火梅返还涉案房屋有据，一审法院予以支持。上述协议书无效，根据法律规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，双方对合同无效均有过错。欧火梅出资购买涉案房屋时，其支出了相应对价而取得了包括对涉案房屋价值在内的信赖利益，在涉案房屋现价值确实高于原出资购买房屋价值的情况下，如发生涉案房屋返还谭兆华的事实，该房屋价值升值部分构成欧火梅对涉案房屋信赖利益的损失，欧火梅有权要求谭兆华按照责任比例予以赔偿。但因宅基地使用权的主体具有特定的身份属性，相应的宅基地土地使用权价值亦具有身份性的特殊性质，故宅基地土地使用权价值变化不应计入房屋预期价值的损失范围。故欧火梅有权要求谭兆华赔偿的差价损失应仅为因涉案房屋上盖物差价损失。一审法院依法委托安衡公司对涉案房屋所在宅基地土地使用权价值和上盖物价值进行评估，安衡公司出具了评估结论书。欧火梅对该评估结论书认为存在评估程序违法、法律法规依据错误、乱收费问题，并申请重新委托有资质的评估机构对宅基地房屋的整体现值及该房屋对应的区位楼面地价进行评估。对此，安衡公司针对欧火梅的上述异议意见已逐一回复，虽结论书中存在部分笔误，附件中的《现场勘查笔录》中现场勘查人员遗漏签名，此为结论书存在瑕疵的问题，安衡公司已在复函中更正了笔误，并附了现场勘查人员补签名的笔录，应视为安衡公司对上述瑕疵问题进行补正。涉案房屋属于宅基地房屋，宅基地土地使用权价值具有特定身份属性，安衡公司对房屋的土地价值采用收益法，对上盖物价值采用成本重置法进行评估符合法律规定。欧火梅提交安衡公司对法院委托的其他案件评估的数据作对比，案件事实情况不尽相同、标的物的位置状况、当事人申请评估目的不同，均可能影响评估的结果，故欧火梅所举案例与本案评估无法完全类比。根据安衡公司提供的评估费收取公示标准，本次评估费的收取并未超过该公示标准。另欧火梅提出评估项目应按“宅基地房屋的整体现值及该房屋对应的区位楼面地价”进行评估，对此，根据安衡公司补充复函和欧火梅提交的其他案例认定的情况均可反映，本案纠纷中，因不涉及拆迁补偿问题，对区位楼面地价评估并无依据，且在不涉及拆迁补偿的情况下，“宅基地房屋的区位楼面地价”与“宅基地土地使用权价值”数额一致。如前所述，因宅基地特定身份属性，在合同无效的情况下，买受人能够要求的损失中是应从扣除该“宅基地土地使用权价值”的，故一审法院结合宅基地房屋买卖合同无效的法律后果处理及欧火梅的庭审中确认的评估内容确定委托评估内容为对涉案房屋土地及上盖物现值进行评估符合法律规定及欧火梅反诉要求谭兆华赔偿的处理结果。综上，欧火梅关于结论书程序违法、依据的法律法规依据错误、评估方法错误等的意见亦依据不足，一审法院不予采纳。据此，欧火梅因此要求重新委托评估公司进行评估的意见缺乏依据，一审法院不予准许。一审法院对安衡公司出具的评估结论意见予以采信。根据该结论书，欧火梅要求谭兆华赔偿涉案房屋的损失应以上盖物价值185512元为赔偿计算基数，因欧火梅已另行要求谭兆华退还已支付的10万元转让款，故上述损失应扣除上述10万元购房款，经核算，谭兆华应当赔偿欧火梅涉案房屋的损失为85512元。一审法院对欧火梅主张多出上述数额部分的赔偿诉请予以驳回。因上述协议书无效双方均互负债务，因此均可同时履行抗辩权，即一方不履行或履行不符合约定的，双方可拒绝或停止履行，不存在先后履行的问题，故欧火梅要求谭兆华向其退还购房款、赔偿损失后其再向谭兆华返还涉案房屋的意见不能成立，一审法院不予采纳。涉案《房屋转让协议》合同相对方为谭兆华与欧火梅，陈顺萍作为只是作为家庭成员在协议书上签名，并非合同相对方，欧火梅要求追加陈顺萍为本案第三人参加诉讼的意见依据不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年3月30日作出如下判决：一、谭兆华与欧火梅于2007年1月20日签订的《房屋转让协议书》无效；二、本判决生效之日起三十日内，欧火梅将位于广州市白云区xx号（农村宅基地使用权证：穗郊字第xx号）的房屋交还给谭兆华；三、本判决生效之日起三十日内，谭兆华向欧火梅退还转让款10万元和赔偿损失85512元；四、驳回欧火梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，由欧火梅负担；反诉受理费5001.5元，由谭兆华负担2005元，欧火梅负担2996.5元；评估费12000元，由谭兆华和欧火梅各负担6000元。由谭兆华负担的反诉受理费和欧火梅负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳，由谭兆华负担的评估费于本判决生效之日五日内迳付欧火梅。二审期间，一、欧火梅向法院提交：1.广东翔程资产价格评估有限公司（以下简称翔程公司）《土地使用权价格评估结论书》，拟证明：（1）欧火梅于2020年6月30日委托翔程公司对涉案房屋的土地使用权价格进行评估，2020年7月8日，翔程公司对此出具《评估报告书》，经评估，在评估基准日2019年11月22日，依收益还原法，涉案房屋2019年11月23日至2045年12月31日土地使用权市场价格为150507元，结合安衡公司出具的《价格评估结论书》显示，在评估基准日涉案房屋整体现值为520303元，依同一评估方法、在同一基准日，可以推算，上盖建筑物价值为369796元，上盖建筑物价值占房屋总价比约为71%，土地使用权价值占房屋总价比29%，该房地价的价值占比与广州市两级法院就类似案件作出的生效判决中房地价占比基本相当；（2）翔程公司系依据《价格法》《资产评估法》《广东省涉案物品价格鉴定管理办法》《城镇土地估价规程》等法律法规及规程，采用收益还原法对涉案房屋在基准日的土地使用价格进行评估，与安衡公司对涉案房屋整体价值评估所采用的评估方法一致；（3）翔程公司为《广东省高级人民法院2019年度司法委托专业机构增补名册》选定机构之一，具有价格鉴证资质，评估人员具备价格评估人员职业资格。2.广东增值税普通发票，拟证明欧火梅因本案该评估支付评估费用5000元。3.翔程公司商事登记信息，拟证明翔程公司经营范围包括土地评估、资产评估。谭兆华质证称：不确认证据1的真实性、合法性、关联性。首先，谭兆华无法确认该证据是否真实；其次，即使盖章是真实的，文书确系第三方公司出具，是欧火梅自行委托第三方、欧火梅自行支付委托费，谭兆华无法确定文书出具过程是否合法，是否存在弄虚作假、暗箱操作，是否公平公正符合法律规定；最后，根据证据规则，法院准许当事人鉴定申请的，应当由双方当事人协商确定或者由法院指定鉴定人，而不能由申请人自行委托鉴定，因此该证据不能作为本案的定案依据，也不能据此认定经法院合法摇珠确定的安衡公司依法出具的鉴定报告无效。证据2的真实性、合法性由法院依法认定，对关联性有异议，欧火梅自行委托第三方公司鉴定，该委托程序违反关于民事诉讼证据的若干规定，欧火梅要为自己的行为负责，该证据与本案无关，与谭兆华无关。确认证据3的真实性、合法性，对关联性有异议，该证据与本案无关。二、欧火梅向法院提交《申请书》，申请重新委托评估机构对涉案房屋价值（单列土地使用权价值）进行评估；请求法院通知安衡公司到庭接受质询；请求法院责令安衡公司就其超出欧火梅申请评估项目而多收取的评估费退还给欧火梅。根据欧火梅的申请，本院已通知安衡公司到庭接受双方当事人的质询。三、二审庭询后，欧火梅向法院提交《明确诉讼请求申请书》，请求根据翔程公司作出的《土地使用权价格评估结论书》，结合安衡公司作出的《关于广州市白云区上步志和巷3号宅基地房屋价格评估结论书》，确定（2019）粤0111民初30898号案的诉讼请求金额，并在事实与理由部分陈述：其申请将上诉请求确定为：一、依法改判一审判决第二项为：欧火梅于收齐谭兆华返还的房屋转让款10万元以及赔偿款369796元之日起三十日内将涉案房屋交还给谭兆华；二、依法改判一审判决第三项为：谭兆华在本判决生效之日起三十日内向欧火梅返还房屋转让款10万元并赔偿欧火梅损失369796元；三、案件本诉反诉受理费、评估费均由谭兆华承担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，安衡公司作出的穗安价鉴[2019]ZC084号《关于广州市白云区上步志和巷3号宅基地房屋价格评估结论书》载明涉案房屋整体现值为520303元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：谭兆华应当承担的返还款项及赔偿金额及涉案房屋应返还的时间。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于涉案房屋返还，谭兆华应当承担的返还款项及赔偿金额问题。因欧火梅并非涉案房屋所在集体组织的村民，法律和行政法规的强制性规定是禁止集体土地上的房屋在村集体经济组织成员之外进行流转，故谭兆华与欧火梅签订的《房屋转让协议书》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效合同。因此，一审法院认定欧火梅和谭兆华签订的《房屋转让协议书》无效于法有据，本院予以维持。一审法院根据合同无效的法律后果处理原则，判令谭兆华向欧火梅返还购房款，欧火梅则交还涉案房屋，并进行了详细的论述，并无不当，本院不再赘述，予以维持。欧火梅上诉主张应在谭兆华履行完毕返还购房款和赔偿损失义务后其再行返还涉案房屋给谭兆华，一审已对此进行论述和认定，一审对此的处理得当，本院予以确认，欧火梅该上诉主张依据不足，本院不予支持。因欧火梅需返还涉案房屋给谭兆华，结合本案的实际情况，欧火梅的损失应该参照该房屋整体现值减去购买时的价值。欧火梅虽对安衡公司的评估程序和评估方法提出异议，但安衡公司一审时对此作出了详细的回复，二审时已到庭接受双方当事人的询问，欧火梅亦未能提供充分的证据予以反驳。经核查，安衡公司评估程序合法，评估基准日客观合理，在评估过程中综合考虑标的的位置、面积等实际情况采用相应的评估方法得出评估结论，即使结论书中存在部分笔误及在《现场勘查笔录》中现场勘查人员遗漏签名，但此为结论书中存在瑕疵的问题，在一审中已进行修正，一审法院亦针对欧火梅的异议逐一分析并进行论述和认定，一审法院采纳上述评估结论并无明显不当。虽然欧火梅二审中仍对上述评估结论提出异议，但并未提供充分的证据证明存在评估程序严重违法、评估方法和结论明显依据不足等情形足以推翻该评估结论，故其二审中申请重新评估，依据不足，本院不予采纳。尽管欧火梅二审中提交了翔程公司作出的《土地使用权价格评估结论书》，但在一审中其向人民法院申请鉴定，一审依照法定程序委托具备资格的安衡公司进行鉴定并由安衡公司作出鉴定报告，在二审中本院又依照欧火梅的申请通知安衡公司出庭接受双方当事人的询问，在二审中本院不同意其鉴定申请的情况下其自行委托翔程公司作出的《土地使用权价格评估结论书》并不能推翻安衡公司作出的评估结论书，因此，对欧火梅提交的翔程公司作出的《土地使用权价格评估结论书》，本院不予采信。对于欧火梅二审中提供的其他证据，与本案的处理并无关联，本院亦不予采信。但从欧火梅对其二审提交证据的证明目的的陈述及案件审理过程中的陈述来看，其对于涉案房屋整体现值为520303元并无异议。因此，根据安衡公司作出的评估结论书及本案查明的事实，本院酌情认定420303元（520303元-房屋转让款100000元）为涉案房屋的增益部分。关于双方的过错问题，双方均在明知法律对于争议房屋流转具有强制的限制规定的情况下，仍签订涉案《房屋转让协议书》，双方均存在过错，应承担相同的过错责任。欧火梅上诉主张由谭兆华承担全部过错责任缺乏理据，本院不予采信。对于涉案房屋增益部分，欧火梅与谭兆华各享有一半，故谭兆华应补偿给欧火梅210151.5元。一审判令谭兆华向欧火梅赔偿损失85512元系处理不当，本院予以纠正。鉴于双方对本案纠纷的引起均存在过错，故评估费各承担一半，一审对评估费的分担处理得当，本院予以维持。至于欧火梅主张本院责令安衡公司就其超出欧火梅申请评估项目而多收取的评估费退还给欧火梅的问题，一审已根据安衡公司提供的评估费收取公示标准，认定本次评估费的收取并未超过该公示标准，一审该认定有依据，本院予以确认，对欧火梅的该主张不予支持。至于欧火梅称谭兆华可因三旧改造获得巨大利益，涉案房屋现有增值收益应当全部归属欧火梅的问题。欧火梅在向谭兆华购买涉案房屋时，就已知道涉案房屋属于集体用地性质的房屋，禁止在村集体经济组织成员之外进行流转，对购买该类房屋存在风险是有预期的，且欧火梅并未提交证据证实涉案房屋现已被纳入三旧改造范围，即便因三旧改造被征收，依照相关规定，利益归属也是归属于本村村民。故谭兆华是否因三旧改造获利，与涉案房屋增值利益归属并无关联。欧火梅要求获得全部增值收益于法无据，本院不予支持。因此，欧火梅上诉主张谭兆华赔偿其涉案房屋现值520303元无依据，本院不予支持。另外，欧火梅向法院提交《明确诉讼请求申请书》，请求确定（2019）粤0111民初30898号案的诉讼请求金额，一审的诉讼请求及请求金额在一审法庭辩论终结前已依法固定不得再行变更，欧火梅该主张于法无据，本院不予采信。至于在该申请书的事实和理由部分变更二审上诉请求的金额，鉴于该变更在二审庭询后，且依据的系其自行委托的鉴定机构出具的鉴定报告的金额进行的变更，如前所述，对其自行委托的鉴定机构出具的该鉴定报告本院不予采信，因此其该变更无理据，本院不予接纳。综上所述，欧火梅的上诉请求部分成立，本院部分支持；欧火梅其他的上诉请求和理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，唯处理结果略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30898号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30898号民事判决第四项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30898号民事判决第三项为：本判决生效之日起三十日内，谭兆华向欧火梅退还转让款10万元和赔偿损失210151.5元；四、驳回欧火梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费100元，由欧火梅负担；反诉受理费5001.5元，由谭兆华负担2900.87元，欧火梅负担2100.63元；评估费12000元，由谭兆华和欧火梅各负担6000元。二审案件受理费9003元，由谭兆华负担4501.5元，欧火梅负担4501.5元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年九月十六日书记员 冯 韵彭诗敏