江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3531号上诉人（原审第三人）：南京市浦口区金晟湾快捷酒店，住所地南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司内。经营者：卫德香，男，1949年7月3日生，汉族，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：韩亮，江苏刘桂生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张卫东，男，1967年10月17日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王权,江苏金路律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：房玉玲，女，1976年1月30日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京阅城农贸市场管理有限公司，住所地南京市雨花台区阅城国际花园悠然园10幢101室（02、05幢半地下室门面房）。法定代表人：姬保霞，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司，住所地南京市浦口区盘城街道新华西路458号。负责人：房玉玲，该公司经理。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：竺菲，江苏天九律师事务所律师。上诉人南京市浦口区金晟湾快捷酒店（以下简称金晟湾酒店）因与被上诉人张卫东、房玉玲、南京阅城农贸市场管理有限公司（以下简称阅城公司）、南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司（以下简称阅城浦口公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初6069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法由审判员徐聪萍独任审理。本案现已审理终结。金晟湾酒店上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律有误。一、一审法院认定“2008年11月20日，案外人周艳梅（出租方、甲方）与阅城浦口公司（筹）、房玉玲（承租方、乙方）、南京恒宇房地产开发有限公司（担保方、丙方，以下简称恒宇公司）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于浦口区盘城街道“盘金华府”第27、28幢底层27-101、28-101(以附图示意为准)经营农贸市场(生鲜超市）。租赁面积约2300平方米(具体面积以附图红线为准）。租赁期限十年，自2009年5月1日至2019年4月30日止。”上诉人认为一审法院对以上事实的认定没有任何事实依据。理由是：1、被上诉人张卫东提交的原租赁合同只有复印件，没有原件核对，因此真实性不能被认可；2、案涉房产原产权人涉及多位主体，存在虚假的重大嫌疑；从租赁合同复印件内容上看第1页右上角“周艳梅，2017.11.3”签名与第4页签名栏“周艳梅”签名明显不符，其中一个签名必然有假，但因没有原件，无法核实，存在明显作假的嫌疑；3、最为关键的是：没有原件，那就无法证明原合同租赁期限至2019年4月30日结束；况且2019年5月5日尹凯的告知书上也载明：“本人己取得对外出租的授权”，依然能全权代表产权人处理租赁事宜，因此可以证明原租赁期限没有届满。二、一审认定“事实上周艳梅并未购买27幢108室，恒宇公司系该房屋的原产权人并认可周艳梅与被告所签租赁合同的效力”，证明被上诉人张卫东没有从周艳梅受让涉案房产，原租赁合同的权利义务不应由被上诉人张卫东承继，被上诉人张卫东不是适格诉讼主体。三、恒宇公司2019年9月22日出具的《情况说明》不具有证明效力。因为其是被上诉人的利益相关方，应当以房屋权属登记部门出具证明材料为准，否则相关房屋的位置、面积以及房屋占有使用费的计算则不具有准确性。综上所述，一审法院存在事实认定不清，故提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。张卫东辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。理由：1、张卫东在一审中提供了经过恒宇公司盖章确认的租赁合同复印件，相对方阅城浦口公司已经确认了该份租赁合同的真实性。上诉人在一审中提交了其与阅城浦口公司签订的租赁协议及2013年9月16日补充协议，其条款内容也证实了张卫东与阅城浦口公司租赁合同于2019年4月30日到期。2、张卫东持有案涉房屋的合法不动产权证，系该房屋的合法产权人，是本案的适格主体。产权证上已载明了相应的面积以及房屋的位置，一审法院认定事实清楚。房玉玲、阅城公司、阅城浦口公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。我方对于产权人的身份及涉案房屋归产权人所有并无异议，原租赁合同虽然只有复印件，但是我方予以认可。房玉玲系租赁了案涉房屋后，将涉案房屋改造并转租给上诉人。除案涉房屋以外，其他的房屋均已经交还给产权人。张卫东向一审法院起诉请求：1、判令房玉玲、阅城公司、阅城浦口公司及金晟湾酒店迁出浦口区新华西路458号盘金华府27幢108室二层，并将房屋交还张卫东；2、判令房玉玲、阅城公司、阅城浦口公司支付房屋占用费（自2019年6月1日起按733.37元/天的标准计算至实际向张卫东交还涉案房屋时止），金晟湾酒店承担连带给付责任；3、判令房玉玲、阅城公司、阅城浦口公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年11月20日，案外人周艳梅（甲方，出租方）与阅城浦口公司、房玉玲（乙方，承租方）、南京恒宇房地产开发有限公司（丙方，担保方）签订租赁合同，约定周艳梅将位于浦口区（生鲜超市），租赁面积约2300平方米（具体以附图红线为准）；租赁期限十年，自2009年5月1日至2019年4月30日；房屋租金为第一、二年为每年330000元整，第三年为340000元整，第四年为350000元整，第五年为400000元整，第六年为450000元整，第七年为500000元整，第八年为550000元整，第九年为600000元整，第十年为650000元整；支付房租的原则为先付后用，第一年租金分两次支付，签订合同当日付100000元整，2009年10月31日前付230000元整，以后每年一次付清，即每年5月1日前付清当期的整年房租，租金支付方式为现金；合同期内，如甲方出租本房屋的权力发生转移，本合同条款同样适用于第三方（即甲方可以出售／质押本房屋，但出售／质押时要保证本合同中乙方权利的延续）；合同终止，乙方投入与房屋连成一体不可动部分归甲方，乙方投资可动设施部分归乙方，三十天内乙方应将其所有的财物搬出该房屋。2013年2月26日，阅城浦口公司（甲方，出租方）与金晟湾酒店的经营者卫德香（乙方，承租方）签订承租协议，约定阅城浦口公司将位于新华西路××农贸市场××楼两小间门面间、二楼中楼四间及隔壁东楼两间（上下楼共计大小八间）租给卫德香开宾馆使用，承租期限自2013年5月1日至2023年4月30日；每年租金分别为第一年80000元，第二年85600元，第三年91600元，第四年98000元，第五年104800元，第六年112100元，第七年119900元，第八年128300元，第九年137300元，第十年146900元；乙方每年必须在4月30日前一次性交清下一年租金，做到先交租金后使用。2013年9月16日，双方再次签订补充协议，约定：“一、乙方在本协议承租期内，如果最后四年甲方不再续租市场，其他方再次增加幅度，四年总额已超过陆万元整，甲方只承担陆万元整，剩下增额由乙方自行承担，但甲方确保乙方经营到期（2023年4月30日止）……”庭审中张卫东提交与案外人所签租赁合同，证明涉案房屋周边门面房的租金价格为100000元/年/30平方米，张卫东租赁的是二楼，租金标准为一楼的30%，通过上述标准计算房屋占有使用费应为733.37元/天（100000元÷30平方米÷365天×267.68平方米×30%）。房玉玲、阅城公司、阅城浦口公司对上述证据的真实性无异议，认为占有使用费标准由法院判决。金晟湾公司对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，认为张卫东主张的占有使用费标准远远高于阅城浦口公司与金晟湾酒店所签租赁协议约定的租金标准。房玉玲、阅城公司、阅城浦口公司提交告知函及录像视频资料等证据，证明：1、阅城浦口公司及其合作伙伴尹凯分别于2019年2月20日、5月3日发函告知金晟湾酒店其与产权人之间的租期至2019年4月30日届满，产权人要求增加租金至570000元，阅城浦口公司同意每年补贴15000元，金晟湾酒店如需继续承租应与产权人重新签订租赁合同，否则视为放弃承租，退还房屋；2、尹凯于2019年5月5日向金晟湾酒店当面诵读了5月3日的函件内容，履行了解除合同的通知义务，故阅城浦口公司与金盛湾酒店所签租赁合同已于2019年5月3日解除。张卫东对上述证据的真实性均不持异议。金晟湾酒店认为：1、在与阅城浦口公司签订租赁合同时，尹凯承诺第七年租金每年增幅不会超过50000元，由其承担15000元，金晟湾酒店只需承担35000元。现房玉玲、阅城公司、阅城浦口公司陈述目前的租金标准为585000元/年，涨幅远远高于原合同及补充协议约定，超出市场预期以及阅城浦口公司及尹凯的承诺；2、对视频的真实性认可，但该视频告知的内容只是阅城浦口公司以及尹凯为了规避责任，向金晟湾酒店陈述相关内容，要求金晟湾酒店按585000元/年的标准支付租金，金晟湾酒店无法承受。金晟湾酒店提交营业执照（复印件）、接处警工作登记表及录像视频资料等证据，证明：1、阅城浦口公司的经营范围包括市场设施租赁、市场管理服务，结合尹凯的视频告知函，金晟湾酒店有理由相信阅城浦口公司及尹凯系代表原产权人对外出租涉案房屋，而非转租；2、尹凯将金晟湾酒店经营的酒店大门锁上，导致金晟湾酒店无法经营，故金晟湾酒店于2019年5月5日报警；3、2013年9月16日尹凯与金晟湾酒店签订补充协议时，承诺第七年开始租金涨幅每年不超过50000元。张卫东认为：1、营业执照及接处警工作登记表的真实性无异议，对证明目的不予认可；2、录像视频资料中出现的是否是尹凯无法确认，录制时间也无法确认。房玉玲、阅城公司、阅城浦口公司认为：1、对营业执照的真实性无异议，证明目的不予认可；2、对接处警工作登记表的真实性无异议，从内容上看是记录了一位姓姚的报警人向警官反映的情况，而不是警官现场调查的情况；3、对视频的录制时间不认可，从内容上看尹凯并未承诺金晟湾酒店增幅上限为50000元，尹凯明确告知金晟湾酒店不知道产权人对租金的增幅。另金晟湾酒店认可2019年5月5日报警当天警察到场后，金晟湾酒店已将尹凯锁住涉案房屋的两把门锁去除，现涉案房屋已停业，由金晟湾酒店派人留守。恒宇公司于2019年9月22日出具《情况说明》，载明2008年11月20日，周艳梅与阅城浦口公司（筹）、房玉玲签订了恒宇公司开发建设的浦口区盘城街道第27、28幢底层27-101、28-101商业《租赁合同》，上述房产签约时房号为恒宇公司工程自编号，在该房屋办理权属登记时登记部门将产权房号登记为如下：其中原工程自编号为27-101，现产权地址房号为浦口区新华西路458号盘金华府27幢101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室；原工程自编号为28-101，现产权地址房号为浦口区新华西路458号盘金华府28幢101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室。另张卫东陈述：2008年11月20日周艳梅与阅城浦口公司、房玉玲所签租赁合同中约定的出租房屋位置浦口区盘成街道盘金华府第27、28幢底层27-101、28-101室只是恒宇公司在开发时的图纸工程编号，实际办理产权证时27-101室被分割成27幢101室至108室共8个房屋，28-101室被分割为28幢101-108室共8个房屋。在签订租赁合同时，周艳梅并没有取得上述房屋的产权，只是有购买意向，因此恒宇公司作为担保人向承租人承诺不因周艳梅购房变化因素而影响房屋的承租权利，事实上周艳梅并未购买27幢108室，恒宇公司系该房屋的原产权人并认可周艳梅与房玉玲、阅城浦口公司所签租赁合同的效力。后张卫东取得了该房屋所有权，阅城浦口公司已在合同期满后返还涉案房屋的第一层，第二层仍由金晟湾酒店占有使用。阅城浦口公司陈述将涉案房屋改建成二层结构，其中第一层已返还给产权人。以上事实，有当事人的当庭陈述，不动产权证、分层平面图、租赁合同、情况说明、承租协议、补充协议、函告、录音资料、接处警工作登记表、营业执照等证据在卷证实。一审法院认为，案外人周艳梅与阅城浦口公司、房玉玲、恒宇公司所签租赁合同系各方当事人真实意思的表示。在签订上述合同后，周艳梅并未取得涉案房屋的所有权，但涉案房屋的开发公司及原产权人恒宇公司对周艳梅签订租赁合同的行为表示认可，因此该合同合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于张卫东的诉讼请求：1、判令房玉玲、阅城公司、阅城浦口公司及金晟湾酒店迁出浦口区新华西路458号盘金华府27幢108室二层，并将房屋交还张卫东。一审法院认为，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，在案外人周艳梅与阅城浦口公司关于涉案房屋的租赁期限尚未届满的情况下，张卫东取得了涉案房屋所有权，故原租赁合同项下的权利义务自此时起应由房屋受让人即张卫东承继。现张卫东与阅城浦口公司之间的租赁合同约定租赁期限已于2019年4月30日届满，双方未续签合同，故张卫东要求次承租人金晟湾酒店返还涉案房屋符合法律规定，一审法院予以支持。2、判令房玉玲、阅城公司、阅城浦口公司支付房屋占用费（自2019年6月1日起按733.37元/天的标准计算至实际向张卫东交还涉案房屋时止），金晟湾酒店承担连带给付责任。一审法院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持。本案中，阅城浦口公司与金晟湾酒店的房屋转租合同所约定的转租期限已超过原租赁合同的租赁期限，超过部分应为无效。金晟湾酒店至今未将涉案房屋返还原告，故应当支付占有使用费。关于占有使用费的支付标准，张卫东要求按照733.37元/天的标准计算无事实依据，一审法院不予支持。庭审中阅城浦口公司认可在租赁涉案房屋后将房屋改建成二层结构，其中第二层租赁给金晟湾酒店使用。阅城浦口公司与金晟湾酒店所签转租合同中关于租金标准的约定并不过分高于或低于当地的租金标准，故一审法院酌定以此作为占有使用费的计算依据，即2019年5月1日至2020年4月30日期间的标准为119900元/年；2020年5月1日至2021年4月30日期间的标准为128300元/年；2021年5月1日至2022年4月30日期间的标准为137300元/年；2022年5月1日至2023年4月30日期间的标准为146900元/年。阅城浦口公司对金晟湾酒店的上述债务负连带责任。阅城浦口公司系阅城公司的分公司，故应由阅城公司对阅城浦口公司的债务承担补充清偿责任。房玉玲系阅城浦口公司的负责人，其在阅城浦口公司筹备阶段代表阅城浦口公司签订租赁合同的行为系职务行为，因此张卫东主张房玉玲承担民事责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院》第十八条之规定，判决如下：一、第三人南京市浦口区金晟湾快捷酒店于本判决生效之日起三十日内迁出位于南京市浦口区房屋，并将上述房屋交还给原告张卫东;二、第三人南京市浦口区金晟湾快捷酒店于本判决生效之日起三十日内向原告张卫东支付自2019年6月1日至实际迁出之日的房屋占有使用费（计算方式：2019年5月1日至2020年4月30日期间的标准为119900元／年；2020年5月1日至2021年4月30日期间的标准为128300元／年；2021年5月1日至2022年4月30日期间的标准为137300元／年；2022年5月1日至2023年4月30日期间的标准为146900元／年）;三、被告南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司对第三人南京市浦口区金晟湾快捷酒店的上述债务承担连带责任;四、被告南京阅城农贸市场管理有限公司对被告南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司承担补充清偿责任;五、驳回原告张卫东对被告房玉玲的诉讼请求。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。阅城公司、阅城浦口公司、房玉玲提交了加盖南京市浦口区市场监督管理局档案资料查询章的《租赁合同》复印件一份，陈述其因原件丢失，故从政府机关调取了备案合同，该证据可证明其确系从周艳梅处承租盘金华府案涉28－108室，租期为2009年5月1日至2019年4月30日。金晟湾酒店对该证据的真实性不予认可，张卫东对该证据的真实性予以认可。因该证据调取自南京市浦口区市场监督管理局，且租期等情况与一审中张卫东提交的《租赁合同》复印件能够互相映证，故本院对其真实性依法确认。对于一审查明的事实，上诉人异议之处为：1、张卫东未提交周艳梅与阅城浦口公司的租赁合同原件，因此其无法确认原租赁合同租赁期限系至2019年4月30日结束；租赁合同复印件上的首页周艳梅的签名和合同落款处周艳梅的签名可以明显看出并非是同一人所签，所以不排除该合同可能是为了解除与上诉人的租赁关系而存在的虚假证据。2、本案一审庭审笔录中张卫东陈述房屋的原产权人是恒宇公司，而在关联案件中新产权人的代理人陈述原产权人是周艳梅，所以至今为止对于真正的产权人身份一审法院并未查清。其余各方当事人对于一审查明的事实无异议。对于一审查明事实中各方当事人不持异议的部分，本院予以确认。本院二审查明：金晟湾酒店陈述：涉争房屋因位置不佳、面积偏大，是市场最后剩余未租部分，故签约时阅城浦口公司承诺租期为十年，签订合同时也未告知金晟湾酒店原租赁合同期限截止至2019年4月30日。补充协议第一条约定“如果最后四年甲方不再续租市场，其他方在此增加幅度”，是指如最后四年甲方不能再按照原来的租金标准续租市场，他人要求增加租金的话，超过的部分可以由尹凯及阅城浦口公司部分承担，以确保其经营到2023年，最后也有“假如不能确保，由甲方负责”的手写字样。即使金晟湾酒店要支付租金，也应该按照原租赁合同复印件上约定的租金标准履行。同时，案涉房屋产权人将房屋交由专业租赁公司即阅城浦口公司进行租赁，其自身也应该承担一定的管理责任，不应全部由金晟湾酒店和阅城浦口公司承担。张卫东陈述，其对一审判决的占有使用费标准亦有异议，应按现行的涉案房屋周边房屋的市场价格确定，一审中也提供了相关证据予以证明。以上陈述，有本院询问笔录在案佐证。本院认为，被上诉人阅城浦口公司与上诉人金晟湾酒店之间签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应全面履行合同义务。案外人周艳梅虽未取得涉案房屋的所有权，但涉案房屋的原产权人恒宇公司对周艳梅签订租赁合同的行为表示认可，因此周艳梅与阅城浦口公司、房玉玲、签订的租赁合同亦合法有效，该合同约定的租赁期限于2019年4月30日届满，阅城浦口公司与金晟湾酒店签订的转租期限已超出上述日期，一审认定超出部分无效，具有事实与法律依据。房屋现产权人张卫东在原租赁合同到期后主张金晟湾酒店迁出并支付相应费用，具有事实与法律依据，一审予以支持，并无不当。金晟湾酒店上诉称张卫东没有从周艳梅处受让涉案房屋，不应承担原租赁合同的权利义务，张卫东不是适格诉讼主体，但恒宇公司对周艳梅与阅城浦口公司签订租赁合同的行为表示认可，且涉案房屋不动产权证书已可证明张卫东系涉案房屋的权利人，故本院对上述上诉理由，不予支持。金晟湾酒店还主张周艳梅与阅城浦口公司之间签订的《租赁合同》并非周艳梅本人签字，故不能证明阅城浦口公司的承租期限确于2019年4月30日届满。对此本院认为，金晟湾酒店提交的证据并不足以否认《租赁合同》系双方真实意思表示。金晟湾酒店与阅城浦口公司签订的补充协议第一条约定：“如果最后四年阅城浦口公司不再续租涉案市场，其他方增加租金，四年租金总额60000元以内由阅城浦口公司承担，超过60000元部分由第三人承担”。金晟湾酒店的租期系自2013年5月1日至2023年4月30日，从该条款约定可知，金晟湾酒店已知晓阅城浦口公司的承租期限截止至2019年4月30日。金晟湾酒店主张其签订协议时不知晓原租期截止日、该约定仅为协商租金之用，并不符合条款文义与通常理解。据此，本院对金晟湾酒店这一上诉理由，不予采信。金晟湾酒店另上诉称其应按原租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，对此本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失；租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，被上诉人张卫东系房屋现产权人，其有权要求实际承租人金晟湾酒店返还租赁房屋并赔偿占有使用费损失。一审参照上诉人金晟湾酒店与被上诉人阅城浦口公司之间的租金约定，作为上诉人应支付占用使用费的标准，并无不当，本院予以维持。综上，金晟湾酒店的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2698元，由南京市浦口区金晟湾快捷酒店负担。本判决为终审判决。审判员  徐聪萍二〇二〇年九月四日法官助理徐琨玉书记员汪海燕