云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终942号上诉人（原审原告、反诉被告）：李德琼，女，汉族，1969年10月28日出生，家庭住址为镇沅县。委托诉讼代理人：郑晓东，系云南思润律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：普洱佳浩房地产开发有限公司。住所：普洱市思茅区梅园路北段。统一社会信用代码：915308005848259296。法定代表人：张云，该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：云南佳浩茧丝绸集团有限公司。住所：普洱市思茅区梅园路北段。注册号：532700100003971。法定代表人：孙永美，该公司董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：饶康，系云南乾楷律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人李德琼因与被上诉人普洱佳浩房地产开发有限公司（以下简称：佳浩房地产公司）、被上诉人云南佳浩茧丝绸集团有限公司（以下简称：佳浩集团公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李德琼上诉请求：1.撤销原审判决；2.判决支持李德琼一审的诉讼请求；3.一审、二审案件受理费由佳浩房地产公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误、适用法律错误。1.一审判决以“本院认为，2015年3月13日签订的《商品房购销合同》签订一方李德琼签字为李俊辉代签，庭审中李俊辉代李德琼签订合同的行为虽已经李德琼认可，但对于个人购买价格800.00万元款项巨大的房屋，李德琼未到场签订与常理不符，李德琼在签订合同后，将购房款按佳浩房地产公司的通知支付给了佳浩集团公司，在支付完款项至今，虽双方签订的购房合同到房管部门进行了备案登记，但佳浩房地产公司并未出具购房发票或者购房收据给李德琼，不符常理。之后，佳浩集团公司的法定代表人孙永美还转款100.00万元给李德琼，以上事实均不符合常理及交易习惯，李德琼支付佳浩集团的800.00万元，实为借款，签订购房合同应视为是对借款的担保。……”（一审判决第8页最后一段和第9页第一段）来否定商品房买卖的事实，并认定双方签订的《商品房购销合同》系以合法形式掩盖非法目的，应属无效，一审判决的这一主观推断，完全背离了客观事实，否定了双方依法签订的商品房购销合同及买卖房屋的备案登记，严重违背了审判原则。属于典型的认定事实错误和适用法律错误。2.一审判决认为名为商品房买卖、实为借款担保，系以合法形式掩盖非法目的商品房买卖合同无效的理由和观点无事实基础。首先，一审判决认为的借款事实不存在，案中没有借款合同和转付借款的任何证据、也不存在设定房屋担保的合同证据或者其他证明材料。其次，一审判决以李德琼未亲自签署购房合同，有意忽视了李俊辉的代签行为得到李德琼的当庭认可，而认为李俊辉的代签行为不符合常理。实践中，代签行为是常见行为，只要代签行为是委托人的真实意思表示并得到委托人的认可即为有效。本案商品房购销合同的签订，系佳浩房地产公司急需用钱而催促李德琼尽快签订合同并付款，李德琼委托李俊辉代签的行为，亦在一审庭审中再次得到李德琼的确认。故本案的代签行为依法有效。再次，李德琼至今未取得佳浩房地产公司出具的购房发票或者购房收据的原因不能归责于李德琼。从常理可知，购房发票或者购房收据系佳浩房地产公司出具，佳浩房地产公司至今怠于向李德琼履行购房发票或者购房收据的出具义务，李德琼曾多次索要未果，并已提起诉讼主张权利，为何将李德琼至今未取得购房发票或者购房收据的责任归责于李德琼？这一归责认定明显错误。最后，孙永美向李德琼转款100.00万元的行为，系归还其他欠款，该情况已向一审法庭释明并提交了相应证据。但一审判决以该部分证据发生于本案买卖合同之前，认为与本案无关联性而不予采信。但又以此为由推定李德琼支付的800万元购房款为借款，这完全是错误的想象和推断。一审判决以上述缺乏事实基础的观点，认定李德琼支付佳浩集团公司的800.00万元，实为借款，签订购房合同应视为是对借款的担保。双方签订的《商品房购销合同》系以合法形式掩盖非法目的，应属无效的认定和《商品房购销合同》无效的理由均不能成立，全案没有以合法掩盖非法的情形和证据。二、本案《商品房购销合同》合法有效，应继续履行。1.双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，签订的程序和内容合法，符合合同成立、有效的法定要件，不存在合同无效的任何情形。合同签订后，李德琼依约履行合同，如期足额支付了购房款。佳浩房地产公司逾期未向李德琼交付房屋，构成违约。佳浩房地产公司应依约履行合同，并立即向李德琼交付房屋，承担违约责任。2.《商品房购销合同》已经实际履行，李德琼依约履行合同，支付购房款的行为是积极履行合同的行为，应予得到法律的支持和保护。3.双方签订的《商品房购销合同》已经得到房管机关的备案确认，买卖合同合法有效。三、一审判决违反证据采信原则，导致认定事实错误和适用法律错误。《商品房购销合同》和支付购房款的凭证是本案的直接证据，其直接证明了购房和支付购房款的事实。按照证据采信的法律原则，这些证据应得到一审判决的直接采信。但一审判决违反证据采信原则，在无证据证明本案存在借款关系的情况下，直接推定否认本案商品房买卖的事实，以无证据推定，否定了商品房买卖的全部直接证据，导致认定事实错误，同时导致适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。恳请二审法院查明事实，依法撤销原判，支持李德琼的上诉请求。被上诉人佳浩房地产公司和佳浩集团公司共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持原判，应当驳回李德琼的上诉请求。李德琼向一审法院提出诉讼请求：1.确认李德琼与佳浩房地产公司签订的《商品房购销合同》真实、合法、有效；2.佳浩房地产公司立即向李德琼交付佳浩融城34幢第1-2层1-15号房屋；3.佳浩房地产公司向李德琼支付违约金414,550.00元，并向李德琼支付自2016年10月1日起按800.00元/日乘以实际交付房屋之日止的违约金；4.佳浩房地产公司承担本案全部本诉诉讼费用。佳浩房地产公司向一审提出反诉请求：确认李德琼与佳浩房地产公司签订的《商品房购销合同》无效。一审法院认定事实：2015年3月13日，李德琼与佳浩房地产公司签订《商品房购销合同》（合同编号:49236）（李德琼签字为其亲戚李俊辉代签，李德琼庭审中自认是其口头委托李俊辉代其签字），约定：李德琼购买佳浩房地产公司开发的位于普洱市北部区（茶叶局旁）“佳浩融城小区”第34幢第1-2层1-15号房屋，按套计价，该商品房总价款为8000644.00元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格，房屋的参考套内建筑面积为1664.72平方米）。付款方式及期限：李德琼在2015年3月13日本合同签订时一次性付清全部房款总计8000644.00元。交付期限：佳浩房地产公司应于2015年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给李德琼。逾期付款的违约责任:李德琼如未按合同约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，李德琼按每天5.00元向佳浩房地产公司支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，李德琼按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向佳浩房地产公司支付违约金，合同继续履行。逾期交房的违约责任：佳浩房地产公司如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，佳浩房地产公司按每天5.00元向李德琼支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，佳浩房地产公司按李德琼已付款的0.01%乘以逾期天数向李德琼支付违约金，合同继续履行。同日，该合同在普洱市房地产管理登记备案。同日，佳浩房地产公司向李德琼出具《购房款支付说明》一份，内容为：李德琼女士：您在我司购买的佳浩融城第1组团第34幢第1-2层第1-15号房款总价款为人民币8000644.00元，参考套内建筑面积为1664.72平方米。现因我司经营需要，请您将上述购房款取整人民币800.00万元支付至我司指定账户内，即视为您已完成《商品房购销合同》登记备案号49236的全部购房款的支付义务。我司指定转账账户信息：户名：云南佳浩茧丝绸集团有限公司，账号：44×××12，开户行：普洱市思茅区农村信用合作联社光坡分社。2015年3月17日，案外人陈超转账800.00万元给李德琼，李德琼当日将800.00万元支付至第三人账户（户名：云南佳浩茧丝绸集团有限公司，账号：44×××12，开户行：普洱市思茅区农村信用合作联社光坡分社），佳浩房地产公司至今未向李德琼交付涉案房屋。2015年6月17日佳浩集团法定代表人孙永美向李德琼转款100.00万元。庭审中各方当事人认可，涉案房产在签订以上买卖合同时已建成，已具备交房条件，该房产至今未交李德琼，仍由佳浩房地产公司控制管理。诉讼中经释明，佳浩房地产公司主张购房合同价款远低于市场价，显失公平，可申请对涉案房屋价款申请司法鉴定，佳浩房地产公司明确表示不申请作该鉴定。另查明，佳浩房地产公司的法定代表人张云与佳浩集团公司的法定代表人孙永美为夫妻。李德琼为普洱信融资本管理有限公司（以下简称信融公司）的股东及职员。一审法院认为，李德琼与佳浩房地产公司于2015年3月13日签订的《商品房购销合同》签订一方李德琼签字为李俊辉代签，庭审中李俊辉代李德琼签订合同的行为虽已经李德琼认可，但对于个人购买价格800.00万元款项巨大的房屋，李德琼未到场签订与常理不符，李德琼在签订合同后，将购房款按佳浩房地产公司的通知支付给了佳浩集团公司，在支付完款项至今，虽双方签订的购房合同到房管部门进行了备案登记，但佳浩房地产公司并未出具购房发票或购房收据给李德琼，不符合常理。之后佳浩集团公司的法定代表人孙永美还转款100.00万元给李德琼，以上事实均不符合常理及交易习惯，李德琼支付佳浩集团公司的800.00万元，实为借款，签订购房合同应视为是对借款的担保。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形的，可认定合同或者部分条款无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立的合同；（二）恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益；（三）合法形式掩盖非法目的的合同；（四）损害社会公共利益的合同；（五）违反法律和行政法规的强制性规定的合同。一审法院认为双方签订的《商品房购销合同》系以合法形式掩盖非法目的，应属无效。对于佳浩房地产公司的反诉请求，一审法院予以支持。因本案的购房合同无效，李德琼要求佳浩房地产公司及时交付所购房屋，并承担逾期交房的违约责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认李德琼与普洱佳浩房地产开发有限公司2015年3月13日签订的《商品房购销合同》无效。二、驳回李德琼的诉讼请求。原审案件受理费7,518.00元，重审反诉案件受理费3,759.00元，均由李德琼承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：李德琼与佳浩房地产公司签订的《商品房购销合同》是否合法、有效的问题。关于李德琼与佳浩房地产公司签订的《商品房购销合同》是否合法、有效的问题。李德琼主张与佳浩房地产公司签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，是商品房买卖合同关系。但佳浩房地产公司辩称，本案虽表面上是李德琼与佳浩房地产公司之间建立了商品房买卖合同关系，但实质是佳浩集团公司与信融公司的民间借贷关系，商品房买卖只是民间借贷关系的担保，属于民间借贷中常见的担保方法，即名为商品房买卖实为民间借贷。本院认为，本案中，首先，李德琼系信融公司的股东及职员，佳浩房地产公司的法定代表人张云与佳浩集团公司的法定代表人孙永美系夫妻关系，而李德琼、孙永美、张云及佳浩集团公司、信融公司员工之间长期存在多次多笔资金往来，存在民间借贷关系的可能；其次，李德琼对800.00万元购房款的资金来源不能做合理说明，无法证明李德琼个人拥有800.00万元购房款的经济能力，加之《商品房购销合同》中李德琼的签字系他人代签，李德琼系本地人，在购买巨额不动产时不到场签订《商品房购销合同》的行为明显不符合正常的商品房买卖交易常理；最后，《商品房购销合同》签订后，佳浩房地产公司一直未向李德琼出具购房发票，李德琼也一直未进行催要，该行为也不符合正常的商品房买卖交易习惯。在佳浩房地产公司明确表示与李德琼签订的《商品房购销合同》并非双方真实意思表示的情形下，结合本案各方当事人的陈述及案涉《商品房购销合同》在签订过程中存在诸多不符合常理及交易习惯等因素，本院确认李德琼与佳浩房地产公司签订的《商品房购销合同》并非双方的真实意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，李德琼与佳浩房地产公司均不具有买卖佳浩融城小区”第34幢第1-2层1-15号房屋的真实意思表示。虽然李德琼与佳浩房地产公司签订了《商品房购销合同》，但实质上是为佳浩集团公司与信融公司之间的民间借贷关系进行担保。故双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，李德琼与佳浩房地产公司签订的《商品房购销合同》应属无效合同。综上所述，李德琼的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,277.00元，由李德琼负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 邱继娇审判员 田 田二〇二〇年九月八日法官助理史睿书记员李专政