内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2020）内民终209号上诉人(一审原告)：赵文军，男，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李永东，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：张桂荣，女，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：郑波，内蒙古方赫律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：内蒙古闻都置业有限责任公司。法定代表人:***，董事长。被上诉人（一审被告）：巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司。法定代表人:林海军，总经理。上诉人赵文军因与被上诉人张桂荣、内蒙古闻都置业有限责任公司（以下简称闻都置业公司）、巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司（以下简称圆通公司）申请执行人执行异议之诉一案，内蒙古自治区赤峰市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）内04民初56号民事判决。赵文军不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日作出（2019）内民终107号民事裁定，发回重审。一审法院于2019年12月20日作出（2019）内04民初138号民事判决，赵文军不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵文军上诉请求：撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院(2019)内04民初138号民事判决，依法改判准许执行案涉执行标的。事实与理由：一、案涉定购协议从订立目的、约定的内容看,符合预约合同的性质,不应产生本约合同的效力。案涉定购协议在乙方处的签名并非被上诉人本人亲自书写,合同既未成立也未生效;定购协议上部分存在数套商铺仅在一份协议上随意书写房号却没有商铺面积、单价等主要合同内容,有悖常理,不符合司法解释规定的“查封前已签订合法有效的商品房买卖合同”要件。二、案涉收款收据既有加盖圆通公司公章,也有加盖圆通公司财务专用章的情况,并且从收据的样式、标注时间、编号上看,均存在重大瑕疵;同时缺乏有效的银行流水及公司财务记账凭证予以证明,无一例外的出现收据和定购协议、转账记录不能相互印证的情形,结合被上诉人所谓的公司借款后以物抵债的说法,足以说明并不存在实际交付案涉购房款的事实。三、因案涉房屋所在的建设项目基础配套设施(供水、取暖等)尚未完备,并不具备交付使用的条件，被上诉人出示的验房单、交房确认书存在时间不确定,无签字等情形,更没有证据证明所谓的物业公司的存在,结合已有签订合法有效商品房买卖合同及办理产权登记手续的事实,足以证明案涉商铺根本不存在一审认定的已由被上诉人实际占有和使用的事实。四、根据物权法定的原则及不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力的规定，案涉商铺依然属于圆通公司的合法财产,归圆通公司所有，人民法院的查封和执行符合法律规定。综上,案外人对案涉房屋不享有任何形式的民事权益,不足以排除强制执行。故一审判决认定事实及适用法律错误，二审应予纠正，应依法改判支持赵文军的上诉请求。被上诉人张桂荣辩称，一、在人民法院查封之前张桂荣与圆通公司已经签订合法有效的书面买卖合同。虽然定购协议没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部13项内容，但该协议具备了房屋位置、用途、面积、价款、付款方式等房屋买卖合同的主要条款，当事人履行房屋买卖合同不存在实质障碍，且合同签订日期为2013年8月29日，发生在人民法院2015年7月1日查封之前，定购协议构成房屋买卖合同。二、以蔡志成为主的20余人共团购105套商厅，定购金额43379071元，实际共同缴纳房款43460111元，其中部分房屋从蔡志成、王孝枝夫妻名下更名为张桂荣等人所有。三、张桂荣在查封之前已经合法占有房屋。张桂荣与圆通公司签订了交房确认书及与巴彦淖尔市红美商贸有限公司签订验房交接书，办理验房交房并领取钥匙事宜。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定除外。四、未办理过户登记原因在于圆通公司。圆通公司未缴纳部分税费，导致无法办理不动产发票等手续，且当时圆通公司债务累累，办理网签手续的资料被其债权人扣押，不具备签订网签合同及办理产权过户登记的条件。综上，张桂荣享有的民事权益可排除申请执行人的强制执行，本案应驳回上诉，维持原判。被上诉人闻都置业公司未提交答辩意见。被上诉人圆通公司辩称，赵文军的上诉请求没有事实及法律依据，案涉买受人均以交款或抵顶的方式交清房款。赵文军向一审法院起诉请求:1.准许执行B2区B2-345、B2-344、B2-341、B2-335、B2-334、B2-308、B2-307、B2-306、B2-305号商铺；2.诉讼费及其他费用由张桂荣、闻都置业公司、圆通公司承担。一审判决认定事实，张桂荣于2013年8月29日与圆通公司签订了巴彦淖尔红美建材家居生活广场商铺定购协议，约定购买巴彦淖尔市临河区新华东街红美家居生活广场项目B2区B2-345号、B2-344、B2-341、B2-335、B2-334、B2-308、B2-307、B2-306、B2-305号商铺。2013年8月29日，张桂荣已缴纳全部购房款2853850元，张桂荣及另案当事人王晓燕、韩玲、韩俐四人以蔡志成名义合伙团购购买，团购总共26人，105套房屋，房屋价款以张桂荣、秦志兵、蔡志成等人名义缴纳至圆通公司，圆通公司出具收款收据。2014年2月26日，圆通公司与张桂荣签订了交房确认书及验房交接书，且已将案涉商铺占有使用。另查明，赵文军诉闻都置业公司、圆通公司民间借贷纠纷一案，内蒙古自治区赤峰市喀喇沁旗人民法院（以下简称喀喇沁旗法院）于2015年5月22日作出（2015）喀民初字第2095号民事调解书，闻都置业公司、圆通公司于2015年7月30日前返还欠赵文军借款本金3807000元，并自2015年3月18日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息至借款本金还清时止。2015年7月1日，喀喇沁旗法院作出（2015）喀民初字第2095号民事裁定，依法查封、冻结圆通公司所有的位于巴彦淖尔市××区红美建材家居广场的房屋和土地使用权，保全金额在400万元内。2016年7月22日，喀喇沁旗法院作出（2016）内0428执恢131号执行裁定，依法查封、冻结圆通公司所有的位于巴彦淖尔市××区红美建材家居广场的房屋和土地使用权，保全金额在400万元内。因赵文军向一审法院提出提级执行申请，2017年7月26日，一审法院作出（2017）内04执104号执行裁定，喀喇沁旗法院作出的（2015）喀民初字第2095号民事调解书由一审法院执行。2017年7月31日作出的（2017）内04执104号之一执行裁定，冻结闻都置业公司、圆通公司名下的银行账户；查封闻都置业公司、圆通公司名下其他财产、到期债权和其他财产性权益；查封、冻结的限额为800万元。再查明，张桂荣因不服（2017）内04执104号之一执行裁定，于2017年7月31日向一审法院提出执行异议，该院于2018年2月6日作出（2018）内04执异13号执行裁定，中止对巴彦淖尔市临河区新华东街红美家居生活广场项目B2区B2-345、B2-344、B2-341、B2-335、B2-334、B2-308、B2-307、B2-306、B2-305号商铺的执行。又查明，赵文军因与闻都置业公司、圆通公司及张桂荣执行异议之诉一案，一审法院于2018年9月20日作出（2018）内04民初56号民事判决。赵文军不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日作出（2019）内民终107号裁定，发回重审。一审法院认为，本案争议焦点为张桂荣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案中，张桂荣与圆通公司签订了案涉房产的定购合同，该合同不具备无效情形，系合法有效。对于张桂荣是否交纳房款的问题，通过举证及圆通公司的账目反映其交纳房款的方式为张桂荣及另案当事人王晓燕、韩玲、韩俐四人的案涉房屋是以蔡志成名义合伙团购购买的，当时团购总共26人，105套房屋，房屋价款以购房人或蔡志成等其他人名义缴纳至圆通公司，圆通公司基于该交款方式为张桂荣出具的房款收款收据，足以证实张桂荣已将案涉购房款交付完成。张桂荣提举委托招商运行协议书及其交房确认书、验房交接书等证据，亦证明其在人民法院查封前已经占有案涉房产。对于未办理产权登记或过户的原因，根据本案事实及圆通公司的陈述，能够认定系非因张桂荣自身存有过错等原因所致。由此，张桂荣作为案外人已经就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益完成了举证证明责任，并符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应认定其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。故赵文军提出执行的异议理由不能成立，应予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审判决：驳回赵文军的诉讼请求。案件受理费100元，由赵文军负担。本院二审审理查明，张桂荣与圆通公司签订的巴彦淖尔红美建材家居生活广场商铺定购协议约定，优惠后总价3853750元。圆通公司为张桂荣分别出具2453021元、50万元、400729元、50万元房款收据，共计3853750元。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，买受人张桂荣与被执行人圆通公司于人民法院查封之前签订的定购协议，对房屋的具体位置、面积、总价款进行约定，是双方真实意思表示，圆通公司为张桂荣出具房款收据及交房确认书，双方已经实际履行房屋买卖合同。赵文军关于定购协议不产生本约合同效力的上诉理由依法不能成立。赵文军上诉认为圆通公司出具的收款收据、交房确认书、验房交接书存在重大瑕疵，但未能提供证据予以证明，本院依法不予支持。因案涉商铺不能办理产权登记的过错不在于买受人张桂荣，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应认定张桂荣对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。综上，赵文军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵文军负担。本判决为终审判决。审判长  汪海波审判员  武伟煜审判员  严 肃二〇二〇年九月四日书记员  胡成侠