浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1605号上诉人（原审原告）：杨斌，男，1968年11月3日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：胡忠超,浙江金九鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴（上海）华府国际广场有限公司，住所地：浙江省嘉兴市越秀南路176号三幢320室，统一社会信用代码：91330401078695623X。法定代表人：史剑辉。委托诉讼代理人：董勇强，浙江中禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：马存利，浙江中禾律师事务所律师。上诉人杨斌因与被上诉人嘉兴（上海）华府国际广场有限公司（以下简称华府公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨斌上诉请求：撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院(2020)浙0402民初1026号民事判决书，发回重审或改判支持杨斌一审诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审认为华府公司不存在逾期交付房屋的违约行为，无需承担违约责任,明显与事实不符，有失公平，具体理由如下：（一）华府公司客观上存在逾期交房的违约行为。杨斌与华府公司于2016年10月6日签订的《浙江省商品房买卖合同》中约定，华府公司须于2017年4月30日前将符合下列条件的商品房交付杨斌使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、电信等，具备商品房正常使用的基本条件。然而华府公司于2017年11月1日向杨斌寄送《致业主函》，告知杨斌其于2017年9月30日完成案涉房屋的验收工作，取得竣工验收备案表，可以办理交房，华府公司客观上己构成逾期交房。（二）华府公司不存在可不予按期交房或延期交房的理由。第一，杨斌与华府公司签订的购房合同未约定按揭贷款的办理时间和剩余房款的支付时间，一审认为按照行业惯例，应是杨斌交清房款后华府公司再交付房屋，而现在杨斌迟迟不交清房款，故华府公司可以不交付或延期交付房屋及不动产产权证。杨斌认为，按照交易习惯，在华府公司不具备交房条件及未接到其通知的情况下，杨斌当然可以出于对交易安全的考虑暂不支付购房余款。华府公司客观上逾期交房并直至2017年11月才书面通知杨斌，杨斌出于交易安全的考虑，才未支付购房尾款。一审的认定明显倾向于华府公司，偏向性地判断了合同义务履行的先后顺序；第二，从杨斌举证的《致业主函》及华府公司举证的《公寓交房清单》上杨斌领取装修钥匙的时间看，华府公司确实于2017年11月才向杨斌发出通知，更为重要的是，根据合同的相对性，不能以华府公司通知了其他业主即推定其已对杨斌履行了通知义务，华府公司应当直接通知合同相对人杨斌。（三）华府公司应交付具备合同约定条件的房屋，才能视为己履行交房的义务。华府公司在一审中提交了一份《公寓交房清单》，该份清单中每位业主对应的有两个时间点，一个是装修钥匙领取时间，时间在2017年5月至同年11月不等，另一个是全套钥匙的领取时间，时间在2017年10月至2019年1月不等，华府公司认为据此可认定其在2017年4月30日之前即具备了交房条件。杨斌认为，双方己在购房合同中明确约定了交房时房屋应当具备的条件，其应当按照合同约定的交房条件逐项举证证明其己在约定的交房期限之前具备了所有交房条件，并且应当书面通知杨斌办理按揭以支付购房尾款及办理正式的交房手续，而不是仅凭其向包括杨斌在内的众多业主交付了一把装修钥匙就视为己交房，如仅以交付装修钥匙即认定华府公司履行了交房义务，那此后交付全套钥匙的行为该如何评价，故该证据不足以认定华府公司在2017年4月30日之前具备合同约定的交房条件。（四）一审认定“庭审中华府公司陈述嘉兴市华府国际广场项目中的公寓房部分在2017年4月就己经具备了交房条件并通知，另有商铺部分因消防规划调整原因至2017年9月30日才得以交付”。在华府公司未提交任何证据的情况下，一审仅凭华府公司单方的陈述就认定其在2017年4月30日之前具备交房条件，显然缺乏说服力。综上,请求二审将本案发回重审或改判。华府公司辩称，根据华府公司一审提交的证据及一审认定的事实，华府公司不存在逾期交房的事实。一审的认定也不存在杨斌所称的有失公正的问题。一审中，华府公司提交了交房清单原件，其上签署了杨斌的姓名，一审据此认定相关事实，并非无据可依。综上，请求二审维持一审判决，驳回杨斌的上诉。杨斌向一审法院起诉请求判令：华府公司立即支付杨斌逾期交房违约金16062.85元（以278869元为基数，自2017年5月1日起计算至2017年11月8日止，按每日万分之三计算）。一审法院认定事实：2016年10月6日，杨斌与华府公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号为2016预0018034），合同约定：杨斌购买华府公司开发的嘉兴市华府广场1-1308室商品房，建筑面积67.85平方米，房屋总价538869元；合同第七条约定买受人于2016年10月6日支付首付款278869元，余额260000元办理银行按揭贷款；买受人如未按合同约定的时间付款，按合同附件八约定处理，即：（1）逾期不超30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权单方面解除本合同，买受人无条件同意出卖人将该商铺另行出售给第三方，买受人按房屋总价的20%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之拾（该比例应不小于第一项中的比例）的违约金；（3）买受人在收到出卖人违约通知60日内仍未支付全部逾期应付房款和违约金，出卖人有权单方面解除合同，买受人同意出卖人将该房屋另行出售给第三方，买受人按合同房屋总价的30%支付违约金；（4）本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。合同还约定华府公司应当在2017年4月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自上述最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2017年12月31日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记等。杨斌于合同签订当日支付首付款278869元。一审庭审中，杨斌陈述于2019年4月18日与华府公司正式办理了房屋交付手续，并付清购房尾款。一审另查明：1.华府公司于2017年11月1日向包括杨斌在内的嘉兴市华府广场项目的业主寄送《致业主函》，告知所有业主华府广场项目已具备交房条件，并通知还未办理按揭手续的业主于2017年12月15日前办理按揭手续。一审庭审中华府公司陈述嘉兴市华府广场项目中的公寓房部分在2017年4月就已经具备交付条件并通知业主，另有商铺部分因消防规划调整原因至2017年9月30日才得以交付。2.双方确认杨斌所购房产系公寓房。自2017年4月底起，华府公司开发的嘉兴市华府广场与案涉房屋同幢的公寓房业主陆续领取装修钥匙。杨斌于2017年11月18日领取了装修钥匙。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。杨斌与华府公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。本案中，商品房买卖合同约定房屋总价为538869元，杨斌于签订合同当日支付首付款278869元，余款260000元办理银行按揭贷款，华府公司应于2017年4月30日前将案涉房屋向杨斌交付使用。然杨斌支付了首付款后却迟迟未办理余款的银行按揭，且未提供证据证明双方明确约定了先交房再办理按揭；根据行业通常做法，华府公司向杨斌交房并办理权属证书的前提应是杨斌按约履行上述合同义务，故在杨斌不履行上述义务前提下华府公司可不予交付房屋及办理权属证书。另外，杨斌认为截至交房日期华府公司未通知杨斌收房，而华府公司抗辩该公寓房在上述约定时间已经通知杨斌办理交房手续。结合华府公司提供的公寓交房清单及同幢公寓房业主领取装修钥匙情况，对华府公司的该项抗辩予以采纳。综上，对于杨斌主张华府公司逾期交房的事实不予认定，对杨斌要求华府公司赔偿逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。据此，一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回杨斌的诉讼请求。一审案件受理费减半收取101元，由杨斌负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的商品房买卖合同约定，华府公司应于2017年4月30日前交付房屋，杨斌在合同签订当日支付首付款278869元，余款260000元办理银行按揭贷款。合同中没有约定支付剩余购房款的具体时间，亦未约定在交房后支付余款。按照行业通常做法，出卖人交付房屋的前提是买受人已经支付全部购房款。在杨斌支付全部购房款前，华府公司可不予交付房屋。故杨斌主张华府公司承担逾期交房违约金的前提是其已经履行了付款义务。本案中，在合同约定的交房日前，华府公司未达到合同约定的交房条件，但杨斌也未办理按揭贷款支付剩余房款或有过付款的意思表示。因此，双方在合同履行过程中均存在未完全履行合同义务的行为，且程度相当。在此情况下，杨斌主张华府公司承担逾期交房违约金，一审不予支持并无不当。综上所述，杨斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费202元，由上诉人杨斌负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年九月一日书记员 陈 诚