安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3727号 原告（反诉被告）：舒城孔雀城房地产开发有限公司，住所地:舒城县杭埠镇经济开发区社会信用代码:91341523MA2N2A6LX9。 法定代表人:赵威。 委托诉讼代理人：张辉，公司员工。 委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：魏荣玉,女，1976年8月29日生，汉族，住安徽省合肥市包河区骆岗街道周谷堆社居委凤巢园20幢201室。 委托诉讼代理人：方鲁生，安徽方鲁生律师事务所律师。 原告（反诉被告）舒城孔雀城房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）魏荣玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人聂晓岳、被告（反诉原告）魏荣玉委托诉讼代理人方鲁生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）舒城孔雀城房地产开发有限公司本诉部分向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）办理涉案房屋的按揭贷款手续或补齐剩余未付房款2330000元；2、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付违约金215146元（自合同签订日暂计至2020年5月20日，3340782元×万分之二/日×322天=215146元，实际计算至被告（反诉原告）履行之日止）；3、判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）本案律师代理费14000元；4、判令被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月3日,被告（反诉原告）与原告（反诉被告）双方签订《商品房买卖合同》与补充协议,被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）位于舒城县杭埠孔雀城院院落印象一期A-1-H39幢1单元101号商品房,总房款为人民币3340782元,按照约定,被告（反诉原告）应支付首付款人民币1010782元,剩余房款人民币2330000元被告（反诉原告）以银行按揭付款方式支付。补充协议第八条第3款约定:“买受人应于买卖合同签订当日(如出卖人另行通知的,以出卖人另行通知的时间为准)向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。”补充协议第八条第5款约定:“如买受人未按照本条第2款、第3款履行的,每逾期一日,买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金;出卖人不解除买卖合同及补充协议的,买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。”目前,被告（反诉原告）支付首付款后,未按照约定办理完毕银行按揭贷款手续,亦未支付剩余房款,致使合同无法继续履行,被告（反诉原告）构成严重违约。原告（反诉被告）为了维护自身合法权益,按照民事诉讼法的有关规定,特提起民事诉讼,请求人民法院依法支持原告（反诉被告）的全部诉请。 被告（反诉原告）魏荣玉本诉部分辩称，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）违反了补充协议第八条第三款，第八条第五款，理由不能成立，因为原告（反诉被告）提供的是格式合同，它加重了被告（反诉原告）的责任但没有明确告知，所以约定无效；商品房买卖合同第二十八条第二款明确约定补充协议中含有不合理加重买受人责任的条款仍以本合同为准，主合同约定的首付款分别是30.11%和30.26%，且银行贷款是由原告（反诉被告）介绍的银行，但现在被告（反诉原告）按主合同约定的首付款在原告（反诉被告）介绍的银行中贷不到款，责任不在于被告（反诉原告），所以被告（反诉原告）并没有违约；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释第二十三条规定，如果是因为不归责于买受方的原因而出现的银行按揭无法办理的情况，出卖方应该无偿退还本金，且按照银行同期利率给付利息。 被告（反诉原告）魏荣玉反诉部分向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判决解除双方于2019年7月3日所签订的《商品房买卖合同》(A-1-H39幢1单元1-3层101号)；2、返还购房款1010782元及两车位款40000元;3、被告（反诉原告）从2017年12月19日起按年利率6%支付原告（反诉被告）1050782元本金的利息至实际返还日止;4、被告（反诉原告）承担本案的诉讼费用。事实与理由：被反诉人以30%低首付引诱购房者上钩2017年12月19日，被反诉人以“享受优惠政策”，购别墅可首付30%引诱众购房者预售协议，反诉人信其“享受优惠政策”，拟签了AlH390101号和A1H390102号两套连排别墅，反诉人当天就付清A1H390101号房首付款1010782元及两车位款40000元。2019年7月3日，被反诉人通知反诉人正式签订《商品房买卖合同》，约定的首付款也是30.26%（1010782元）。双方签订《商品房买卖合同》时，反诉人要看合同的内容，销售人员说合同文本由中华人民共和国住房和城乡建设部以及中华人民共和国工商行政管理总局制定，不会损害到购房者的利益，请购房者放心，并催促尽快签字，反诉人在销售人员的指点下签字并按手印。合同前大部分，反诉人签字比较频繁，但签到“附件十一-补充协议（高级洋房）”时，十几页面，销售人员只要求反诉人在最后页面签字按手印，并没有就“附件十充协议（高级洋房）”重大事项对买受人尽到提示义务《商品房买卖合同》签订后，按揭贷款银行也是被反诉人居间介绍引荐的，反诉人与银行办理了相关按揭贷款手续，为此，选定银行的错在于反诉人。反诉人办理所有手续后，回家等待银行审批后履行按揭贷款还款义务，可银行的按揭贷款审批手续一直没有下来，反诉人还以为是疫情期间给耽误了。约今年4月份，反诉人收到被反诉人《律师函》，才知道是自已违反了《补充协议》的约定。马上查找合同看，可当时签订合同后，被反诉人并没有交合同给反诉人，使反诉人头雾水。随后跑到被反诉人处了解情况并强行索要了《商品房买卖同》，查看后才知道是反诉人违反了“附件十一-补充协议（高级洋房）第八条等条款的约定。被反诉人的行为存在销售欺诈。近年来，查看中国人民银行、中国银行监督管理委员会、安徽省地方政府及相关部门的规定，房屋首付款为30%的，是购买套型建筑面积在90平方米左右的，针对购买多套房以及高档商品房、别墅、商业用房等投资较大、风险大的房屋，首付款应在50%左右，何况反诉人一次性购买两套按揭贷款别墅，首付款不可能是30%。作为专业开发和销售房地产的原告（反诉被告）应当知晓。被反诉人旨在提升受人的购买欲望，强化其对买卖合同价金的受偿，故自设30%首付款的圈套，将购房者等弱势群体套入。其后进入第二圈套，设置“附件十一-补充协议（高级洋房）”，签订时不提请买受人注意免除或者限制其责任的条款，使买受人上第二圈套。圈套实施完成后，被反诉人知道反诉人同时购买两套别墅，在银行办理70%的按揭贷款是不可能的，但合同已成立，迫使反诉人要么增加首付款，要么承担违约责任，被反诉人的行为存在欺诈。反诉人的诉求的事实和法律依据。1、“附件十一-补充协议（高级洋房）”是被反诉人提供的格式条款，根据《合同法》第39条第一款规定，其应釆取合理的方式提请反诉人注意免除或者限制其责任的条款，《商品房买卖合同》第三页《说明》3规定“出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务”，但双方签订合同时，被反诉人销售人员只是催促反诉人快点签订，没有尽到任何提示的义务，故第八条第1、2、3、等项约定对反诉人无效2、《商品房买卖合同》第二十八条补充协议第二款“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”“附件十一-补充协议（高级洋房）”第八条第1、2、3、项等约定，就是不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款，故应以主合同约定条款为准；3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房本金及利息或者定金返还买受人。”本案中，被反诉人以设连环欺诈圈套的方法诱骗购房人上套，存在重大过错和欺诈。故反诉人请求法院依法解除购房合同、被反诉人立即返还所有购房款及利息并赔偿损失。 原告（反诉被告）舒城孔雀城房地产开发有限公司反诉部分辩称，原告（反诉被告）所述30%低首付引诱购房、销售欺诈不符合购房常识和逻辑，系其自身片面、错误理解的一面之词，经不起推敲不能成立。购房合同及补充协议不是格式条款，且对补充协议条款内容对买受人进行了加黑体字提示，补充协议合法有效，对双方当事人均具有约束力，被告（反诉原告）应继续履行合同。 本院经审理认定事实如下：2018年9月28日,原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）及,该合同于2019年6月28日完成备案，合同备案编号为：20189258。2019年7月3日双方签订的《补充协议》。《商品房买卖合同》（预售）约定被告（反诉原告）魏荣玉购买原告（反诉被告）位于舒城县杭埠孔雀城院落印象一期A-1-H39幢1单元1-3层101号商品房一套,总房款为人民币3340782元。被告（反诉原告）已支付首付款人民币1010782元,剩余房款人民币2330000元被告（反诉原告）选择以银行贷款付款方式支付。2020年3月23日，原告（反诉被告）依据商品房买卖合同中魏荣玉确认的通讯地址向魏荣玉邮寄送达律师函，要求被告（反诉原告）于2020年3月27日前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，截止起诉前魏荣玉未能办理完毕银行贷款手续,亦未通过其他方式支付剩余房款。 双方2019年7月3日签订的《补充协议》第八条第1款约定:“买卖合同及本协议签订前，买受人应向出卖人选定的银行／公积金管理中心（以下简称：贷款机构）详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的，风险由买受人自行承担；……” 双方签订的《补充协议》第八条第2款约定:“买受人应于买卖合同签订当日(如出卖人另行通知的,以出卖人另行通知的时间为准)向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。” 双方签订的《补充协议》第八条第4款约定:“如买受人未按照本条第2款、第3款履行的,每逾期一日,买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金;……出卖人不解除买卖合同及补充协议的,买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。” 双方签订的《补充协议》第八条第5款约定:“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。” 双方签订的《补充协议》第八条第6款约定:“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。” 双方签订的《补充协议》第二十四条第5款约定：“因买受人违反买卖合同或本协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担。” 另查明，舒城孔雀城房地产开发有限公司系廊坊京御房地产开发有限公司全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司系华夏幸福基业股份有限公司全资子公司。2017年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司与北京保和律师事务所签订《专项法律服务合作协议》，2019年6月5日，华夏幸福基业股份有限公司、北京保和律师事务所、廊坊京御房地产开发有限公司三方签订《专项法律服务合作协议》补充协议三，2020年8月5日，北京保和律师事务所向廊坊京御房地产开发有限公司开具本案律师服务费发票14000元。 本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议均是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定,被告（反诉原告）选择剩余房款人民币2330000元以银行贷款付款方式支付，但被告（反诉原告）未按照合同约定办理完毕贷款手续或支付剩余房款，应属违约。现原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）补齐剩余房款，本院依法予以支持。 关于违约金计算标准的问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第二十八条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方签订的《补充协议》第八条第四款约定，被告（反诉原告）未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付房屋总价款的万分之二的违约金，明显加重了被告（反诉原告）人的义务。违约金仍应以日万分之一计算较为合理。 关于违约金的计算基数问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定“……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《补充协议》第八条第四款约定，被告（反诉原告）未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付房屋总价款的万分之二的违约金，在相同的违约条件下，《补充协议》以总房款作为违约金计算基数，明显加重了被告（反诉原告）人的义务。应以被告（反诉原告）未付房款2330000元作为违约金计算基数较为合理。 关于违约金起算时间问题。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）已于2019年6月28日完成备案，此时已明确买卖双方权利义务，被告（反诉原告）理应办理完毕贷款手续或补齐剩余房款，但直至本案诉讼期间，被告（反诉原告）未举证证明其已完成相关银行贷款或通过其他方式支付剩余房款的义务。庭审中被告（反诉原告）告辩称，其为办理银行贷款等手续已与原告（反诉被告）多次协商，但在原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出律师函，要求被告（反诉原告）于2020年3月27日前办理完毕贷款手续或一次性付清剩余房款后，被告（反诉原告）仍未能履行上述义务。故违约金的起算日应从2020年3月28日起计算较为合理。 关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付律师费的诉请。双方《补充协议》约定因买受人违反买卖合同或本协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担。因被告（反诉原告）违约行为，导致原告（反诉被告）起诉至法院，律师费是原告（反诉被告）实际发生的损失，且律师费标准并未超出行业规范。其诉请本院予以支持。 被告（反诉原告）请求解除合同，根据双方之间签订的《商品房买卖合同》（预售）的《补充协议》约定，《商品房买卖合同》（预售）第十二项逾期交付责任、第十三条面积差异处理，第十四条规划变更，第十五条设计变更、第十六条商品房质量、第二十条房屋登记中约定买受人解除合同的情形，但是本案中均不涉及上述事项。故被告（反诉原告）诉请解除合同退还购房款的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）提供的是格式且有欺诈行为。因被告（反诉原告）签字确认的《商品房买卖合同》（预售）的《补充协议》末端，均以黑体字方式突出标注了“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议全部条款，并已全面正确理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议内容系双方真实意思表示。”故原告（反诉被告）已采取合理方式提请被告（反诉原告）注意。被告（反诉原告）作为具有完全民事行为的民事主体，具备与一般社会公众常识相符的认知水平，应知晓签署上述合同承担的后果并为此承担法律责任。故双方仍应继续按照签订的合同履行相应的权利和义务。 被告（反诉原告）辩称选择银行办理按揭手续由原告（反诉被告）方介绍引荐，未能办理下来按揭手续错误在原告（反诉被告）方。双方签订的《补充协议》第八条第1款“买卖合同及本协议签订前，买受人应向出卖人选定的银行／公积金管理中心（以下简称：贷款机构）详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的，风险由买受人自行承担；……”、第6款约定:“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。”故对于被告（反诉原告）辩称本院不予采信。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条判决如下： 一、被告（反诉原告）魏荣玉应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）舒城孔雀城房地产开发有限公司支付房款2330000元； 二、被告（反诉原告）魏荣玉应自2020年3月28日起以未付房款2330000元为基数按日万分之一的标准向原告（反诉被告）舒城孔雀城房地产开发有限公司支付违约金至下欠房款实际付清之日止； 三、被告（反诉原告）魏荣玉本判决生效后十日内向原告（反诉被告）舒城孔雀城房地产开发有限公司支付律师费14000元。 四、驳回被告（反诉原告）魏荣玉全部诉讼请求 如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本诉部分减半收取共13637元[原告（反诉被告）]已垫付，由被告（反诉原告）魏荣玉负担。被告（反诉原告）魏荣玉应在裁判生效后七日内按照《交纳诉讼费用通知书》确定的方式交纳上述诉讼费用，逾期未交纳或未足额交纳的，本院将按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条的规定予以强制执行。 案件受理费反诉部分减半收取共7129元，由被告（反诉原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张志国 二〇二〇年九月十六日 法官助理廖源 书记员朱亚非（代） 引用法条： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。