广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初438号 原告：罗什，男，1980年3月11日出生，壮族，住广西上思县。 被告:马建雄，男,1958年11月10日出生，壮族,住广西上思县。 被告:曹方旭，女,1956年7月17日出生，壮族,住广西上思县。 被告:马集，男,1983年4月11日出生，壮族,住广西上思县。 上列三被告共同委托诉讼代理人：梁海忠，广西国海律师事务所律师。 被告:马雷，男,1985年7月27日出生，壮族,住广西上思县。 原告罗什与被告马建雄、曹方旭、马集、马雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序,于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告罗什，被告曹方旭、马集及被告马建雄、曹方旭、马集的共同委托诉讼代理人梁海忠到庭参加诉讼，被告马雷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗什向本院提出诉讼请求：1.被告马建雄、曹方旭、马集、马雷偿还原告房屋转让款250000元及违约金75000元，共计325000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月30日，原、被告双方经有偿互利相商后，被告自愿将“上集健（91）字第2-D-0274号”地块上已建有房产的一栋房屋作价800000元转让给原告，双方签订了《房屋转让合同》，被告方在收到了原告依约支付的首付款250000元后，出具确认收据给原告，但在随后交付房产中被告反悔，其行为已经构成违约。原告曾于2017年起诉，但被告马雷表示愿意赔偿损失，原告遂撤诉。至今被告仍没有偿还转让金和赔偿损失。为此，特向人民法院提起诉讼。 被告马建雄、曹方旭、马集辩称，一、原、被告双方不存在买卖合同关系，而是基于马雷向原告借款，马雷不能偿还借款才以房屋转让的形式产生了该合同。原告和马雷之间的借款以转账为准，仅有8万元，后原告又转了5000元给马雷。二、案涉合同是假的，该合同的版本和原来的不一致。主要表现在:现在的合同第1页和第2页行数、间隔不统一，文字编号不统一；合同里的“马集”不是其本人签名，也没有授权任何人签字；合同价格是80万元，首付写了25万元，剩余房款则是65万元，有明显漏洞。二、马集对本案合同、马雷与原告的借款均不知情。马雷本人没有办理过集体土地使用权证，马建雄也没有集体使用证，该土地及房屋是马集本人所有。80年代和90年代颁发的土地证填发机关应该是上思县人民政府，在土地证里面所写的建筑面积以及亩数都不符合实际。三、曹方旭于2015年5月30日签字，签署的时间是2016年5月30日，相互矛盾。原告要求返还25万元没有事实和法律依据。四、马建雄、曹方旭只在涉案合同第1页签名，没有在合同第3页签名，因罗什与马雷之间有借款关系，为了帮马雷担保14万元，才在合同第2页上签字。马建雄、曹方旭也没有在收据上签名。 被告马雷未作书面答辩，也未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告马雷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供如下证据：1.房屋转让合同，证明原、被告双方协商一致达成协议；2.收据，证明被告收到原告房屋转让款25万元；3.交易明细单，证明原告通过手机银行转账8万元；4.集体土地建设用地使用证，证明被告收到原告支付的房屋转让款后，将土地证交付原告；5.房屋照片，证明双方现场确认转让房屋状况。 被告马建雄、曹方旭、马集对其辩解在举证期限内向本院提供如下证据：1.户口簿复印件，证明四被告的身份关系；2.马雷账面交易信息单，证明原告2016年5月30日转入马雷银行卡共计80000元，2016年6月3日又通过支付宝支付了马雷5000元，实际上并没有给马雷250000元；3.集体土地使用证发证页，证明上思县集体土地建设用地颁证机关发证页，盖的章是上思县人民政府，而不是广西壮族自治区土地证专用章；4.思阳镇高加村村委证明，证明在冲锋生产队有土地使用证的是马集，而不是马建雄、马雷；5.房屋转让合同复印件及（2017）桂0621民初415号民事裁定书，证明原告在415号案件中举证的合同与本案提交的合同不一致。 经质证，被告马建雄、曹方旭、马集对原告提供的证据1的真实性、合法性及关联性均有异议，马集并没有在合同上签字，合同总数额是90万，合同第2页都没有签字，第3页无原告签字，第1页和第2页间距、行数、页边距、字体间隔都不一样。本案的合同文本第2页与2017年起诉的案件的合同第2页不一致，包括行间数字内容等都不一致，该合同是假的;对证据2，认为与马建雄、马集、曹方旭无关，该收据是马雷代为签字，且出具收据当天没有付钱，原本想要的是10万元，加上原来的14万元，以及1万元的利息；对证据3，认为马雷签完收据之后，原告只支付了8万元，其他的没有任何交易款项，与马建雄、马集、曹方旭无关；对证据4有异议，认为署名中的曹方旭不是本人签名；认为证据5的房屋位置是真实的，但和本案没有关联性。原告对被告提交的证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议；对证据3、证据4表示不清楚；对证据5，认为当时是因为诉求错了才重新起诉。 对上述证据，本院认证如下：原告提供的证据1-3，本院将结合本案其他证据及当事人的陈述，在裁判说理部分进行认定；证据4的真实性无法确认，本院不予采信；证据5，被告对其真实性无异议，本院予以采信。被告提供的证据1-3，客观真实，本院予以确认；证据4系村委出具的证明，无其他证据佐证，无法确认该证据所载的涉案房屋权属的问题，本院不予采信；证据5中的（2017）桂0621民初415号民事裁定书客观真实，本院予以采信，对于房屋转让合同，本院将结合本案其他证据及当事人的陈述进行认定。 综合全案证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：2016年5月30日，马建雄、曹方旭、马雷作为出让方（甲方），罗什作为承让方（乙方），双方签订《房屋转让合同》一份，该份转让合同载明：“第一条房屋基本信息，该房产位于上思县（具体地址及房屋建筑面积以甲乙现场拍照核实为准），现甲方自愿将该房产转让给乙方。第二条成交价格及付款方式，甲乙双方商定成交价格为人民币800000元，乙方于本合同签订之日支付给甲方购房首付款250000元。剩余房款650000元即签订合同后从2016年5月30日至2017年5月30日付清……第四条违约条例，1.甲方未按本合同第三条规定将房屋及时交付使用，每逾付房价10%违约金。2.甲方未按本合同第三条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达三十个工作日以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付房价30%的违约金。3.甲方保证对该房屋有处分权权利，并保证合同签订之前为存在己将本合同所指定房屋转让给第三方的行为。若甲方对本合同的房屋没有处分权利而将其转让给乙方的，或在合同签订之前已将本合同的房屋转让给第三方的，或在合同签订交付房屋之后又反悔收回房屋的，即视为甲方违约，甲方务必将已收的房价款退还乙方，并按已付房款的200%赔偿乙方损失……第五条，以上（第四条款）均为不可反悔条款。第六条，本合同如需办理公证，经国家公证机关上思县公证处公证。第七条，本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决，解决不成的，向房屋所在地的法院提起诉讼……”该份《房屋转让合同》没有标记页码，最后一页没有协议主文，仅有甲方、乙方落款，其中甲方落款处有马建雄、曹方旭、马雷、马集签字捺印。同日，马建雄、曹方旭、马雷出具了一张《收据》，载明：“今收到罗什交来房屋转让款250000元整！”签订《房屋转让合同》时，马集并不在场，在没有经过马集授权签名的情况下，马雷代“马集”予以签名。 另查明，罗什于2016年5月30日通过银行转账的方式向马雷转账汇款80000元，于2016年6月3日通过支付宝向马雷转账5000元。罗什曾于2017年以马建雄、曹方旭、马雷、马集为被告向本院提起诉讼，因罗什经传票传唤，无正当理由拒不到庭经参加诉讼，本院于2017年6月9日作出（2017）桂0621民初415号民事裁定书，裁定按撤诉处理。在该案中，罗什提交有《房屋转让合同》一份，合同一共3页，亦没有标记页码。其中第1、3页载明的内容及格式，与本案提交的合同一致；第2页载明的内容及格式有所差别，除格式排版不同外，内容亦有所差别。（2017）桂0621民初415号案件提交的合同载明“第四条违约条例，1.甲方未按本合同第三条规定将房屋及时交付使用，每逾期交付的（注：签订本房屋转让合同之日起3个月内将所转让房屋交付乙方使用）否则，视甲方违约，已支付的房屋转让款定金，甲方须双倍赔偿，乙方有权要求甲方继续履行合同或者解除合同。2.甲方保证对该房屋有处分权，并保证合同签订之前未存在己将本合同所指定房屋转让给第三方的行为。或在合同签订后交付前又反悔的，视为违约……4.乙方须在上述规定期限内，支付剩余的房屋未付转让款，如逾期，即视为违约，其已支付的房屋定金则作为违约金。甲方有权要求乙方继续履行合同或者解除合同。第五条，因该《房屋转让合同》所引起的纠纷提起诉讼所产生的诉讼费用等一切相关费用支出，由违约方承担。第六条，以上第四条（1-4）均为不可返回条款。第七条，本合同如需办理公证的，向上思县公证处办理，如有未尽事宜，双方可协商签订补充协议，亦具有同等法律效力。”即两份合同的第四至第七条内容不同。 罗什认可本案合同与（2017）桂0621民初415号案件提交的合同不一致，认为“合同可能是因为有错误，一般我们只签合同的首页和尾页”，并主张以本案提交的《房屋转让合同》为准，违约金酌情诉请72000元；房屋价款是80万元，合同载明的首付款25万、余款65万系笔误；除了转账支付的8万元，在签订合同、收据当天，还现金支付了17万元给被告。经本院释明，马建雄、曹方旭仍然拒绝由有资质的相关机构，对《房屋转让合同》、《收据》中的签名进行笔迹及手印鉴定；罗什申请鉴定后因鉴定费用问题要求终结鉴定。 本院认为，关于《房屋转让合同》的问题。原告在本案所提交的合同原件，与（2017）桂0621民初415号案件所提交的合同复印件不一致。合同关于房款数额前后矛盾，载有房屋价款为80万元，但又约定首付款为25万元、余款为65万元；合同第3页无正文内容，仅有签名栏。被告对合同的真实性予以否认，原告罗什对于合同所存在的问题，不能做出合理解释，因此，对该合同的真实性，本院不予确认。此外《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定,农村宅基地使用权具有村民身份性,具备本村集体组织成员资格才能取得宅基地使用权。非宅基地使用权人不享有通过购买宅基地上的房屋或在宅基地上建造房屋取得房屋物权的权利。本案中，原告罗什非思阳镇高加村村民,不具备本村集体组织成员资格,根据我国现行土地管理法律、法规之规定,其与被告签订的《房屋让转合同》,违反了法律强制性规定,应属无效。综上，案涉的《房屋让转合同》为无效合同，且真实性无法确认。 关于各被告应否返还款项以及款项数额如何确定的问题。被告马建雄、曹方旭、马雷向原告罗什出具的《收据》，载明收到罗什交来的房屋转让款250000元，被告马建雄、曹方旭辩称未曾在收据上签名、按手印。但对该辩解未能提供任何证据证明，经本院释明，仍拒绝由有资质的相关机构，对《房屋转《收据》中的签名进行笔迹及手印鉴定。因此，对被告马建雄、曹方旭该辩解意见，本院不予采纳。关于款项数额。依据转账记录，2016年5月30日签订收据当天，原告转账给被告马雷85000元。原告主张其余的17万元系现金支付，则已支付的数额为255000元，高于收据所计载的数额，明显不符合常理。此外，各被告否认收到现金，原告对现金支付的问题未能提供证据予以佐证。上述85000元系通过转账支付，而剩下的较为大额的款项，原告主张系现金支付，明显不符合原告的交易习惯，因此，本院认定原告已支付被告马建雄、曹方旭、马雷的款项为85000元。但双方之间不存在真实合法的房屋转让合同关系，涉案房屋亦没有实际交付给原告，因此被告马建雄、曹方旭、马雷应当予以返还。关于违约金，原告明知涉案房屋为农村房屋仍意图向被告购买，应自行承担由此造成的损失，因此对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。 关于被告马集是否应当承担责任的问题。对于马集未曾参与《房屋转让合同》签订这一事实，原告予以认可；此外马集并未收取原告交付的款项。因此，原告要求被告马集返还款项，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告马建雄、曹方旭、马雷返还原告罗什款项85000元； 二、驳回原告罗什的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费3088元（原告罗什已预交），由被告马建雄、曹方旭、马雷负担807元，原告罗什负担2281元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费6176元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 **娇 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 黄 源 书 记 员 廖常杰