江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1034号上诉人（原审被告）：吴定福，男，1943年7月7日生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住江西省九江市武宁县。上诉人（原审被告）：吴啟东，男，1967年8月3日生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住江西省九江市武宁县。共同委托诉讼代理人：罗放，江西一博律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：洪亮亮，江西一博律师事务所实习律师被上诉人（原审原告）：柯素平，男，1970年6月15日生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。委托诉讼代理人:刘明，江西修江律师事务所律师。上诉人吴定福、吴啟东因与被上诉人柯素平房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省武宁县人民法院（2020）赣0423民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭。通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴定福、吴啟东上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或在查清事实后依法改判。事实和理由：一、涉案争议房产产权人吴啟东非房屋买卖合同相对人，法院依据吴啟东没有参与的买卖协议，判决吴啟东为被上诉人柯素平办理房屋过户违反合同相对性原则，违法给上诉人吴啟东增加民事责任。二、涉案房屋土地为划拨用地，依据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应报有批准权的人民政府审批，未经有批准权的人民政府批准的房产买卖协议应当认定无效。三、被上诉人柯素平的债权请求权已过诉讼时效，不应受法律强制性保护。四、原审认为涉案房屋买卖时间发生在物权法颁布之前，不属于物权法调整的范围，应受合同法调整，不宜以办理过户登记作为房屋买卖的强制性要求，而宜以占有作为公示形式。上诉人认为原审法院适用法律错误。五、上诉人吴定福与被上诉人柯素平之间的房屋买卖合同为无效合同，合同被确定为无效后的法律后果就是各自返还财物，一审判决办理过户错误。柯素平辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法判决驳回上诉，维持原判。二、关于上诉人吴啟东未在房屋买卖合同上签名，法院是否违法判决其为答辩人办理房屋过户登记手续问题。因吴定福在案涉房屋出卖给答辩人后，恶意将房屋登记在其子吴啟东名下，吴啟东作为房屋名义所有权人，应当依法会同其父吴定福为答辩人办理房屋过户手续。吴啟东如认为吴定福侵害其权益，可向其父主张相关赔偿权利。答辩人属于善意第三人，不存在向吴啟东承担责任的问题。三、关于案涉房屋买卖合同效力问题。依照《城市房地产管理法》第四十条规定，划拨土地上建的房屋可以进入市场流通，只是需要由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。答辩人提供的证据证明，只要被上诉人向武宁县自然资源局申请办理过户手续，该单位就会向武宁县政府请示，政府就会同意。现因上诉人恶意违约不向武宁县自然资源局申请办理过户手续，导致武宁县政府无法履行批准准予转让的职权。故本案不适用合同无效的法律规定。四、关于本案是否已过诉讼时效问题。办理房屋所有权证和国有土地使用权属于物权请求权，不适用诉讼时效的限制。柯素平向一审法院起诉请求：要求两被告按照房屋买卖合同约定内容办理武房权证新宁字第××号房屋的过户登记手续。一审法院认定事实：2002年10月份，被告吴定福、吴啟东作为被拆迁人与武宁县土地储备中心签订《拆迁协议》1份。拆迁后被告在武宁县小康村获得两块面积均为180㎡，建筑用地面积均为90㎡的安置用地，两被告未约定上述两地块分属。2002年，被告吴定福在其中一块安置用地上自建一栋砖混结构三层的房屋一栋。2006年2月5日，原告与被告吴定福签订买房合同一份，约定由被告吴定福将位于武宁县小康村24号整栋房屋作价128000元卖给原告。合同中约定被告吴定福应为原告办理好房产证，并在2006年6月底之前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告向被告吴定福支付购房款100000元。2007年1月10日，原告（乙方）与被告吴定福（甲方）再次签订《买卖房补充合同》1份，约定：“甲方将小康路24号房屋一栋卖给乙方，经双方协商订立如下合同：一、房屋四至、面积及其它本房占地面积90平方米，院子90平方米，前后左右按小康村规划四至，房屋共三层，包括屋内现有固定设施、水、电、厨、卫、闭路电视、门、窗全部卖给乙方，同时将房屋证、土地使有证一起交给乙方。二、房价本房包括上述一切总价为壹拾贰万捌千元（￥128000）。三、付款方法本合同签订后一星期内乙方一次性付给甲方壹拾万元整，余款等甲方办好房屋证和土地证使用证交给乙方时一次性付清。四、双方责任、义务1、甲方负责为乙方办理好房产证、土地使用证费用由甲方自负，乙方不承担办理两证的一切费用。2、乙方自负房屋过户一切税收和费用……5、甲方必须在2007年1月15日前把房屋交给乙方使用。6、经双方协商，乙方补给甲方陆千元整作为水、电、铝合金窗子补充，并在交房时乙方一次性付给甲方，同时，甲方将房屋钥匙交给乙方……”2007年年底，被告将涉案房屋交付给原告，原告一直在该房屋中居住至今。另查，2006年12月，经审核后，武宁县国土资源局为涉案房屋办理了土地使用权证，该证土地使用权人一栏登记名字为吴啟东。2007年1月11日，涉案房屋通过竣工验收，被告吴定福在房屋竣工验收登记表及武宁县建设项目竣工规划验收表施工单位签字一栏中均签名。2007年1月19日，经审核后，武宁县房管部门为位于武宁县东渡小康村24号涉案房屋办理了房屋产权登记手续，涉案房屋房产证号为武房权证新宁字第××号，该证所有权人一栏登记名字为吴啟东，共有权人为刘堂兰。2011年9月20日，被告吴啟东与刘堂兰协议离婚，双方在协议中明确写有“位于新宁镇东渡村小康路24号自建房砖混结构三层底层两室两厅的三楼，属于婚前男方父母房产，归男方所有”的内容。本案审理过程中，一审法院于2020年4月26日向刘堂兰作了询问笔录一份，在笔录中刘堂兰明确表示就本案涉案房屋不主张权利。还查，庭审中，被告吴定福有以下陈述：“政府拆迁后划了两块地给我，并没有明确哪一块地是哪个被告的，房子是我们自己做的，办证的时候写谁的名字是我们自己决定的。”被告吴啟东有以下陈述：“我从2000年一直在温州打工，一直到2008年，2005年之后每年都回家过年，和我父母一起过年。房子卖掉之后，我回家过年我爸妈告诉我。我当时说了一句怎么把我的房子卖掉了，后来我又出去打工，没管这个事情。”一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告柯素平与被告吴定福签订房屋买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应严格按约履行各自义务。原告按照约定支付了被告吴定福全部购房款，被告亦应按照合同约定配合原告办理涉案房屋过户手续。庭审中，被告吴定福辩称涉案合同系在原告强迫下签订，不是其真实意思表示，但被告未能提交相关证据证实其该抗辩主张。另结合原告与被告吴定福在间隔近一年的时间内先后签订两份房屋买卖合同、吴定福在录音中及庭审中陈述等情况，一审法院认定本案合同系双方真实意思表示，依法应予保护。故对原告要求被告为其办理涉案房屋过户登记手续的诉请，一审法院予以支持。对被告吴定福上述抗辩意见，一审法院不予采纳。关于被告吴定福是否有权处置涉案房屋的问题。一审法院认定被告吴定福有权处置本案涉案房屋。理由如下：其一、虽然被告吴定福、吴啟东二人因拆迁获得两块同等面积的安置用地，但双方并未就该两块用地分属作出约定。且涉案房屋竣工验收登记表及武宁县建设项目竣工规划验收表施工单位签字一栏中签名均为被告吴定福。在本案划拨两块地块分属未明，且相关土地使用权证及房产证尚未办理的情况下，原告是有理由相信被告吴定福所卖房屋系其本人所有。根据所查明事实，一审法院认定涉案房屋下属土地为被告吴定福所有，涉案房屋系被告吴定福所建。两被告抗辩称其二人就两地块分属有私下约定，且涉案房屋系被告吴啟东出资建设，但两被告未提交证据予以证实该抗辩主张，故对两被告上述抗辩意见，一审法院不予采纳。其二、原告与被告吴定福早在2006年2月份就签订了第一份房屋买卖合同，且原告在签订合同后便向被告吴定福支付了购房款100000元。该合同签订及付款时间均发生在涉案房屋土地使用权证及房产证办理登记之前。根据原告与被告吴定福签订的两份合同约定内容情况、被告吴定福当庭陈述及录音陈述情况足以认定被告吴定福当时是明确有以128000元价格出售涉案房屋的意思表示。被告吴定福在明知已经将涉案房屋出售给原告，并收取原告购房款100000元，且在其有权决定涉案房屋登记在何人名下的情况下，仍将土地使用权证及房产证办理在被告吴啟东名下存在明显恶意。被告吴定福该行为不应受法律保护，应予撤销。另《中华人民共和国物权法》是自2007年10月1日之起开始施行，本案房屋买卖时间在物权法颁布之前，不属于该部法律调整范围。本案涉案房屋发生买卖时的行为应受合同法调整，故不宜以办理过户登记作为房屋买卖的强制性要求，而宜以占有作为公示形式。其三、涉案房自2007年年底便交付给原告占有使用，根据被告吴啟东陈述可知其最晚应在2008年前后知晓登记在其名下房屋被出售给原告且被原告占有这一情况。但被告吴啟东在十几年时间内并未向原告主张权利。另根据被告吴啟东与前妻刘堂兰离婚协议书中约定“位于新宁镇东渡村小康路24号自建房砖混结构三层底层两室两厅的三楼，属于婚前男方父母房产，归男方所有”这一内容可知，被告吴啟东对涉案房屋并不享有权利。即使今后被告吴啟东有证据证明其就本案涉案房屋建设出过资，其也应当向被告吴定福主张权利。另本案中，被告吴啟东在原告提出请求后仍未协助办理房屋过户手续，由此也产生了法律上相应的协助义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十条、第一百零六条、第一百四十三、第一百四十七条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款之规定，判决：被告吴定福、吴啟东在本判决生效之日起十日内为原告柯素平办理位于武宁县东渡小康村24号房产证号为武房权证新宁字第××号房屋过户手续，办理过户手续所需一切费用由原告柯素平自行承担。案件受理费2860元，减半收取1430元，由被告吴定福负担。二审中，被上诉人柯素平提交武宁县自然资源局武自然资文[2019]34号文件、武宁县人民政府武府字[2019]28号文件，用以证明武宁县划拨土地所建房屋转让，转让人要向武宁县自然资源局提出申请，再由自然资源局报政府审批，政府都会作出批复准予转让。上诉人吴定福、吴啟东经质证认为，对该组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该两份文件与案涉土地没有直接关系，即使是划拨土地操作流程是按该证据反映方式进行，但因所签房屋买卖合同第四条中第二款明确约定吴定福不负责被上诉人房地产的过户，且房屋买卖合同的补充合同第四条第二项明确约定被上诉人自己办理过户手续，不存在要求吴定福申请办理过户手续，申请将划拨土地转让为出让土地。本院查明的相关事实与一审法院查明事实基本一致，应予确认。本院认为，围绕双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：案涉房屋买卖合同效力如何认定。对此作出如下评析：第一，关于吴定福是否有权处置案涉房屋问题。吴定福与柯素平签订案涉房屋买卖合同及补充合同，系双方真实意思表示。诚如一审法院所述四点理由，吴定福有权处置案涉房屋。第二，关于划拨土地上房屋转让合同效力问题。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。”即只有违反效力性强制性规定的合同才认定无效。本案双方当事人均以《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定作为各自主张案涉房屋买卖合同有效或无效的理由，本院认为，首先，该条文规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”上述条文并未规定违反该条款的行为无效。其次，被上诉人柯素平提交的两份政府部门文件能够反映，划拨用地补交土地出让金转为出让土地后，即可办理过户登记手续。是故，案涉房屋是否经有批准权的人民政府审批是物权变动的必要条件，而非房屋买卖合同生效条件。再次，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，未侵害国家利益和社会公共利益。柯素平已履行付款义务并从2007年即占有使用房屋至今，认定合同无效有违诚信原则和公平原则。基于此，本院认为，案涉房屋买卖合同不违反法律的效力性强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人具有拘束力。买受人柯素平有权请求出卖人吴定福履行办理房屋所有权登记的合同义务，吴啟东作为案涉房屋产权登记人对此负有协助义务。另本案为物权请求权，不适用诉讼时效的规定。综上所述，吴定福、吴啟东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,860元，由上诉人吴定福、吴啟东负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 熊 涛审判员 顾佰成二〇二〇年九月十七日书记员 刘 楷