云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2230号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“鸿卓房地产”）。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原师专南校区）。法定代表人：李静，该公司总经理。委托代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：周发勇，男，1988年1月5日生，汉族，云南省永善县人，本科文化，职业医生，住云南省昆明市呈贡县雨花片区。被上诉人（原审原告）：成莉，女，1991年9月1日生，汉族，云南省镇雄县人，本科文化，居民，住云南省昭通市镇雄县。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司因与被上诉人周发勇、成莉商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初195号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，在二审中，各方均没有新的事实和证据提交，合议庭决定不开庭审理，本案现已审理终结。昭通鸿卓房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销一审法院民事判决，对双方违约期限和违约金重新作出认定，2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要诉讼理由是：一、本案的证据采信问题。在本案中，被上诉人向法庭提交了四组证据，其中第四组即《昭通鸿卓房地产公告》复印件，是一份极为模糊的照片打印件并非原件，不符合证据要求；证据内容并非所谓的“公告”；上诉人从未向被上诉人发出过该通知。而一审法庭对该证据予以采信不符合证据规定。二、关于事实认定。1.一审采信了被上诉人无法提交原件的证据，并据此认定上诉人于2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙。这一认定与事实相去甚远。2.一审法庭只选择性的看到合同中对被上诉人有利的条款，而全然不顾被上诉人应当履行的义务和合同中对房屋交付的约定。双方在合同中明确约定了“甲方以公告形式通知乙方办理交接手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购商品房”。一审判决却完全忽略了这一书面约定，认为上诉人至今未将验收合格的房屋交付被上诉人。3.双方合同中第十三条第三项约定：单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：任何一方提出解除合同，提出方须按照本合同的商品房总价款的10%向对方支付违约金。这一合同条款的约定，是合同当事人的意思表示产生的解除权。本案的事实是，上诉人于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中以物管费过高、配套费用过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续。被上诉人之所以至今未接房，原因在于被上诉人本身，按照一审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50元的违约金，要计付到何时为止。三、关于法律适用。1.如上所述，双方签订的《商品房购销合同》第十三条约定了解除条件。对这一合同约定，应当适用合同法第93条第2款的规定予以适用。而一审判决错误的适用了合同法第九十四条。本案中，上诉人逾期交付房屋的原因涉及了政府的管理行为、征地补偿原因以及资金未能及时到位等，既非上诉人的本意，上诉人也未在逾期交付中获取过利益。而一审判决的违约金过高，不但给上诉人造成了极大的支付压力，也不利于双方矛盾纠纷的解决。综上所述，一审判决对证据采信、事实认定、适用法律均有错误。请二审人民法院综合本案的事实和证据，结合本案的实际情况，依法予以改判。被上诉人均未作出二审答辩。周发勇、成莉的一审诉讼请求是：1.依法判决鸿卓房地产支付周发勇、成莉延迟交付违约金及面积补差费用43120.00元（其中：违约金32550.00元，面积补差费：10570.00元）；2.依法判决本案诉讼费用由鸿卓房地产承担。原审法院经审理确认的法律事实是：2016年3月29日，周发勇、成莉与鸿卓房地产签订《商品房购销合同》及《补充协议》。双方约定：鸿卓房地产将位于昭阳区出售给周发勇、成莉，甲方（鸿卓房地产）应于2016年12月31日前交付房屋。若鸿卓房地产逾期交付房屋，逾期期限在90日内，鸿卓房地产需按每天50元向周发勇、成莉支付违约金，继续履行合同。逾期90日后，周发勇、成莉要求继续履行合同的，鸿卓房地产需按每天50元支付周发勇、成莉迟延交付房屋违约金。合同约定套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。周发勇、成莉、鸿卓房地产双方未对套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时的情况作出约定，周发勇、成莉所购房屋有超过3%的面积误差，但周发勇、成莉、鸿卓房地产双方在合同中约定：合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款，该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记的建筑面积乘以单位计算，实行多退少补。2016年6月24日，该合同在昭阳区房产交易评估管理所登记备案。2018年10月13日，周发勇、成莉与鸿卓房地产办理手续接房。周发勇、成莉与鸿卓房地产订立合同面积与实测面积误差3.39平方米，应当补足面积款是10570.00元，鸿卓房地产向周发勇、成莉收取面积补差费用10570.00元。鸿卓房地产迟延交付房屋期限651天。现周发勇、成莉诉至原审法院，原审法院经审理认为，周发勇、成莉与鸿卓房地产之间签订的《商品房购销合同》成立并生效。周发勇、成莉已按合同约定支付购房款，鸿卓房地产应按合同约定交付房屋。双方对逾期交付房屋作了明确约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，依法对双方当事人均具有约束力。鸿卓房地产认为双方关于逾期交付所约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此规定，鸿卓房地产以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但鸿卓房地产对违约金超过造成损失的30%的事实举证不能，依法不予支持。故鸿卓房地产应按照约定向周发勇、成莉支付违约金651天×50元/天=32550.00元。鸿卓房地产向周发勇、成莉收取面积补差费用10570.00元，符合合同约定，周发勇、成莉请求退还，不符合合同约定及法律规定，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由昭通鸿卓房地产开发有限公司向周发勇、成莉支付逾期交房违约金32550.00元，限判决生效后15日内履行完毕；二、驳回周发勇、成莉的其他诉讼请求。案件受理费878.00元，由周发勇、成莉负担215.00元，昭通鸿卓房地产开发有限公司负担663.00元。在二审中，上诉人对原审认定事实部分未提出实质异议，对一审未判决解除合同及对违约金的认定不服。双方当事人对原审认定的其余事实未提出异议，对原审认定双方无异议的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：关于上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，而上诉人也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，并不违反合同法的规定。上诉人对一审采信证据提出异议，并认为“按照一审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50元的违约金，要计付到何时为止。”本院认为，首先，房屋需经验收合格才能将交付使用，是法律强制性规定。其次，根据双方合同第七条约定：甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。可见，向被上诉人交付符合合同约定的房屋是上诉人的法定义务，如何组织验收也是上诉人的义务，与被上诉人无关。上诉人未按约定时间交付经验收合同的房屋，违约一直持续的事实存在，因此原审判决并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费878.00元，由上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  王荣祥审判员  宋明涛审判员  戴红梅二〇二〇年九月八日书记员  祖维灿