辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4538号上诉人（原审原告）：李锋，男，1972年5月24日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：于振杰，辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓来，辽宁青松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史连昌，男，1963年12月20日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。上诉人李锋因与被上诉人史连昌返还原物纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。李锋上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、上诉人与被上诉人就案涉房屋存在的应为租赁关系而非代理关系。上诉人虽于2016年6月2日向被上诉人出具授权委托书，但上诉人的真实意思是同意被上诉人将案涉房屋较大一部分转租给金色家园公司，而非终止与被上诉人之间的租赁合同关系，上诉人对被上诉人与金色家园公司之间签订的何种合同并不知情。在上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限内，被上诉人都是按照合同约定时间每年八月左右向上诉人交纳房租，金额为4.8万元，而被上诉人实际从其转租的承租人处收取了8万元左右的租金。2019年1月，被上诉人在上诉人不知情的情况下，将案涉房屋分别出租给案外人康洪东和徐某，租期2年。2020年1月，疫情原因使实体店铺经营受到影响，如上诉人与被上诉人实为代理关系，上诉人应继续向二位承租人主张租金，但上诉人却要求承租人腾退房屋，且案涉房屋至今未出租出去，显然有悖常理，这也能说明被上诉人与承租方实为转租关系，承租人并未向上诉人交纳房租，因此上诉人要求承租人腾退房屋。二、原审认定事实不清，即使法院认定案涉房屋租赁给金色家园公司，上诉人与被上诉人之间存在代理关系，也应视为合同的变更而非解除。2014年，被上诉人承租案涉房屋后对房屋进行了改造，外扩了一个阳台并将房屋分为两部分，一部分面积约为40平方米，另一部分约为18平方米。一审法院仅认定了案涉房屋40平方米部分存在代理关系，对另18平方米部分房屋未予认定，则应认为双方就该部分房屋仍存在租赁合同关系。而被上诉人该部分房屋租金仅交到了2019年9月14日，对2019年9月15日至2020年1月24日部分应当承担违约责任。史连昌辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。具体答辩意见：上诉人向被上诉人出具了授权委托书，委托事项明确，即出租案涉房屋，签署租赁合同，代收房租。按照该授权委托书的授权，被上诉人代上诉人将案涉房屋出租给第三人，双方之间的原租赁合同关系因此解除。被上诉人并未占有案涉房屋，所以不承担腾退义务，也不应支付占有使用费。李锋向一审法院起诉请求：1.被告支付合同终止后占用房屋的使用费40740元（其中，发廊部分占有使用费自2019年9月16日起计算至交还日期2020年1月24日共12466元，电信营业店部分自2019年9月16日至2020年3月6日共28274元）；2.被告将房屋恢复原状。一审法院认定事实：原告系大连市西岗区八一路78号1-6房屋所有权人。2014年8月28日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告将案涉房屋出租给被告使用，租赁期限自2014年9月15日至2019年9月15日止；房屋租金第一年为4.3万元，第二年4.6万元，第三年后每年4.8万元；被告于本合同生效之日向原告支付押金0.2万元，原告于本合同生效当日将该房屋交付给被告；被告不得随意损坏房屋设施，退租时，原告有权要求被告按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用。2016年6月2日，原告向被告出具授权委托书，原告将案涉房屋委托给被告对外出租，授权被告可以代为签署租赁合同、代收该房屋的房租。同日，被告代理原告作为出租人，将案涉房屋出租给案外人金色家园公司，租赁期自2016年6月6日至2019年6月5日，共三年；原告应于2016年6月6日将案涉房屋交付给案外人金色家园公司；租赁合同生效后，原告有义务协助案外人金色家园公司办理工商注册相关事项；租金标准为5.5万元/年；被告尾号为6743的工商银行账号为原告的收款账户。2019年1月26日，被告作为原告代理人与案外人康洪东签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给案外人康洪东使用，租赁期限为两年，自2019年1月26日至2021年1月25日；房屋租金为每年6万元。2020年1月25日、2020年3月6日，原告分别从案外人韩枭剑、康洪东处将案涉房屋收回。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告提出诉讼请求所依据的事实为被告未按照双方所签订《房屋租赁合同》的约定，在租赁期限于2019年9月15日届满后及时将案涉房屋交还给原告，且私自拆毁承重墙以及其他设施。被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，主张自2016年6月2日起，案涉房屋已由案外人金色家园公司租用，与被告无关，被告没有占有案涉房屋，没有腾退案涉房屋的义务，没有恢复原状的法定义务，也无承担占用房屋使用费的义务。被告为证明上述主张向法庭提交了原告于2016年6月2日向被告出具的授权委托书，以及被告代理原告与案外人金色家园公司签订的房屋租赁协议等证据。根据被告所提交的证据可以认定，原告已将案涉房屋另行租赁给案外人，被告在2016年6月2日后已不再占有使用该房屋，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定作出如下判决：驳回原告李锋诉讼请求。案件受理费582元（原告已预交），由原告李锋负担。本院二审期间,上诉人提交了三份证据：证据一是照片两张，拟证明被上诉人承租案涉房屋后对该房屋进行了改造；证据二是委托书复印件一份，来源于案外人徐朝朋，拟证明被上诉人伪造该授权书将案涉房屋转租给案外人徐朝朋；证据三是中国工商银行股份有限公司借记卡账户历史明细清单，拟证明被上诉人分别于2016年8月16日、2017年8月20日和2018年8月15日向上诉人支付租金各48000元，由此可知，双方当事人一直在履行其于2014年8月28日签订的案涉房屋租赁合同，被上诉人并未按照其所主张的委托代理关系向上诉人支付过案外人金色家园公司承租案涉房屋的租金。被上诉人对证据一、二的三性均不予认可，对证据三的三性没有异议。经本院对以上证据的审查，本院认为，证据一仅能体现案涉房屋现状，但无法证实该现状形成原因；证据二为复印件，其真实性无法确认，且该委托书所载内容“本人李锋委托徐朝朋代为办理位于西岗区的房屋租赁”与上诉人主张的待证事实缺乏关联性；证据三应予采信。被上诉人未提交新证据。经二审审查，本院除将原审已查明的“2019年1月26日，被告作为原告代理人与案外人康洪东签订《房屋租赁合同》”一节事实更正为：2019年1月26日，史连昌将案涉房屋出租给案外人康洪东，并签订《房屋租赁合同》。本院对原审已查明的其他案件事实予以确认。本院另补充查明以下事实：1.依据案涉房屋的房地产权证书所载内容及上诉人李锋和被上诉人史连昌签订的案涉《房租租赁合同》约定，案涉房屋面积均体现为：49.46平方米。2.依据上诉人于本案中提交的上述证据三补充查明：被上诉人分别于2016年8月16日、2017年8月20日和2018年8月15日向上诉人支付租金各48000元。3.依据被上诉人史连昌与案外人康洪东于2019年1月26日签订的《房屋租赁合同》（该合同系上诉人李锋原审提交的证据3，被上诉人史连昌对该合同上其本人签名予以确认，对该证据真实性未提出异议）查明：该合同约定，“甲方自愿将坐落大连市西岗区八一路78号1层6号房屋，产权证号码：2014303548号，建筑面积约49.46平方米的房屋租给乙方经营使用”。本院认为，上诉人李锋与被上诉人史连昌于2014年8月28日签订的案涉房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且合同约定内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，应为合法有效。对于该合同效力双方并无争议。从本案已查明的案件事实可知，虽然案涉房屋租赁合同履行期间，上诉人李锋同意被上诉人史连昌将案涉房屋转租给案外人金色阳光公司并为此向被上诉人出具了授权委托书，但是从此后被上诉人史连昌的实际履行情况看，其仍然在按照与上诉人李锋签订的案涉房屋租赁合同约定的租金支付标准和期限向上诉人李锋支付剩余租赁期限内的房屋租金，其并未因授权转租事宜脱离原合同约束，亦并未按照其主张形成的委托合同关系将收取的转租租金如数转交上诉人。综合以上情节考量，本院认为，被上诉人史连昌主张自2016年其代上诉人将案涉房屋转租给案外人金色阳光公司后，因其与上诉人的案涉房屋租赁合同解除而不再负有返还房屋和支付实际占用房屋期间使用费的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。事实是，案涉房屋租赁合同已由被上诉人史连昌履行完毕，合同约定的租赁期限内，其并未欠付租金。但由于被上诉人史连昌将案涉房屋另行出租给案外人康洪东的行为，案涉房屋最终于2020年3月6日由上诉人李锋实际收回，而被上诉人史连昌并未向上诉人李锋支付自2019年9月16日起至房屋实际返还之日2020年3月6日期间的任何费用，故上诉人李锋诉请由被上诉人史连昌支付该期间的案涉房屋使用费，具有事实和法律依据，应予支持。关于该占有使用费数额的确定问题，上诉人李锋的诉讼请求中具体提出了两部分费用构成，分别是：（一）部分作发廊使用的房屋占有使用费自2019年9月16日起计算至交还日期2020年1月24日共计12466元（=35000元/年÷365天×130天）；（二）部分由被上诉人史连昌转租给康洪东作电信营业店使用的房屋占有使用费自2019年9月16日至2020年3月6日共计28274元（=60000元/年÷365天×172天）。关于第（一）部分占有使用费，上诉人李锋主张系被上诉人将分割后的部分案涉房屋转租给案外人徐朝朋，又由徐朝朋转租给案外人韩枭剑，虽然本案中能确定案涉房屋的一部分系2020年1月25日由上诉人李锋从案外人韩枭剑处收回，但对于上诉人主张的该节事实中涉及被上诉人史连昌向案外人徐朝朋进行房屋出租的事实尚无充分的证据予以证实，再结合被上诉人史连昌与案外人康洪东签订的房屋租赁协议体现的房屋面积49.46平方米即是案涉房屋权属证书和案涉《房屋租赁合同》上载明的房屋面积的情节，本院无法确认上诉人李锋主张的该部分房屋具体出租事实。况且，即使按照上诉人主张，案涉房屋经被上诉人改扩建和分割，实际面积约为58平方米，因案外人康洪东承租的部分已经载明为49.46平方米，剩余面积也不足上诉人主张的18平方米。因此，对于该部分占有使用费的主张，本院不予支持。关于第（二）部分占有使用费，因被上诉人史连昌于将案涉房屋出租给案外人康洪东的事实清楚，租金约定明确，故该租赁期间的占有使用费参照该双方合同约定标准计付，具有事实依据，对于该部分的占有使用费数额，本院支持上诉人李锋的主张。另关于上诉人诉请被上诉人将案涉房屋恢复原状的主张，本院认为，因上诉人无据证实案涉房屋“原状”具体面貌，从其陈述中又能够知悉，在被上诉人史连昌于2014年承租案涉房屋时上诉人即明知被上诉人对案涉房屋进行了装修改造，而现无证据表明上诉人对该装修改造行为提出了异议，故本院对上诉人的该项诉请，亦不予支持。综上所述，李锋的上诉请求部分成立，应予部分支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1472号民事判决；二、史连昌于本判决发生法律效力之日起十日内向李锋支付28274元占有使用费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回李锋的其他诉讼请求。一审案件受理费582元，由李锋承担178元，由史连昌承担404元；二审案件受理费817元,由李锋承担249元；由史连昌承担568元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  杨 威二〇二〇年九月十六日书记员  王 亮