陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终788号 上诉人（一审原告）：何仁虎，男，1991年5月24日出生，汉族，住陕西省汉阴县。 委托诉讼代理人：何申云，（何仁虎之父），住陕西省汉阴县。 被上诉人（一审被告）：陕西乐泰物业服务有限公司。住所陕西省汉阴县。 法定代表人:陈军刚，总经理。 委托诉讼代理人：郑斌，男，副总经理。 上诉人何仁虎因与被上诉人陕西乐泰物业服务有限公司(以下简称“乐泰物业”)物业服务合同纠纷一案，不服陕西省汉阴县人民法院（2020）陕0921民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何仁虎的委托诉讼代理人何申云，被上诉人乐泰物业的委托诉讼代理人郑斌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 何仁虎上诉请求：1.撤销一审判决并改判由乐泰物业向何仁虎赔偿损失46000元；2.本案一、二审诉讼费、鉴定费及相关费用由乐泰物业承担。事实和理由：一、一审判决对案件事实认定有误。1.一审法院认定管道的堵塞不排除何仁虎自己在装修或生活中有处理垃圾不当的行为，与事实不符。首先，何仁虎装修房屋的时间是2018年的8、9、10三个月，而发现家里灌满污水的时间是2019年11月25日，距离何仁虎装修完房屋已一年多时间。何仁虎在2018年装修完房子后一直没有实际居住，导致管道堵塞不可能是何仁虎倾倒的装修垃圾或生活垃圾。2.一审法院根据在事发后乐泰物业对涉案房屋的现场进行了清扫就认定其尽到了相关义务错误。虽然根据物业服务合同的约定，乐泰物业对共用设备存在维护、修缮、服务与管理义务，但是根据法律的规定，物业公司除应当对共用设备进行维护、修缮、服务与管理外，对违反房屋装修规定、对共用部分使用不当可能造成公共利益损害的行为有告知、监督和制止的责任。日常的检修不能认定物业公司已经完全履行了自己的义务，其应当根据《陕西物业管理实施细则》第74条的规定，以书面的形式告知业主装饰装修中禁止和注意的事项，并对房屋装饰装修工程施工进行监督。而乐泰物业只是提交了自己单方面制作的对污水井日常检查的文件，对楼上在案发时的装修业主资料以及监督情况并未提供任何证明材料。何仁虎认为一审法院仅依据乐泰物业事后对现场污水的清理行为就认定其履行了物业管理和监管职责，显然不符合事实也不符合法律的规定。3.一审法院对何仁虎的损失认定过少。一审中何仁虎向法院递交了鉴定申请，但法院却未委托鉴定机构对装修损失进行鉴定，而是仅依据乐泰物业单方面的意见做出判决。何仁虎主张对房屋全部装修进行鉴定的要求合情合理。二、一审判决适用法律错误。1.一审法院判决乐泰物业向何仁虎承担补偿责任，而补偿责任适用于公平正义原则，在乐泰物业明显有重大过错的情形下适用公平责任，显然不符合法律的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及《陕西物业管理条例》第七十四条的规定，若乐泰物业履行了法律规定的监管职责，那么对于倾倒垃圾的实际侵权人就很好确定。由于物业公司疏于监管，才导致无法找到真正的侵权人，乐泰物业应当为自己疏于监管的后果承担责任，而不是以无法找到实际侵权人为由拒绝赔偿。一审法院关于乐泰物业作为共有部分管理者权利义务的认定是割裂的、不全面的。乐泰物业收取了业主的各项物业服务费用，享有财产收益，必然负有保障业主正常居住的义务、责任。乐泰物业作为管理者在各个住户入住装修时就负有排查监管的责任，乐泰物业事后的补救行为，不能认定其尽到了相关义务。2.一审程序有误。一审中何仁虎明确要求对损害结果进行司法鉴定，但是一审法院违背当事人的处分权，在未经鉴定的情况下，径行判决。 乐泰物业辩称，1.何仁虎认为一审认定其在装修中存在垃圾处理不当行为与事实不符，但在处理何仁虎的主卫排水管时，物业公司的维修人员从拆卸下来的管道中清理出了大量的水泥块。2.物业公司按照规定与申请装修的业主及施工队签订了装修协议书，并告知其应遵守的相关事项，工作人员也进行了装修现场巡查。堵塞物中有生活垃圾和装修材料，对于住户将装修废料和生活垃圾投入排污管的突发行为，物业公司无法预知并无法及时制止。物业公司负有对公共设施的维修义务，而本案中的排污管道是完好的，并无损坏。管道堵塞虽是事实，但并非物业公司的原因所致。得知管道堵塞后，物业公司也主动联系何仁虎积极组织了清理，并排查了事故原因，物业公司已经积极履行了应尽的义务。3.物业管理费是一种综合性服务费，如果随意要求物业公司承担责任，物业管理企业的权、责、利就无法协调。业主受到损失要求物业公司承担责任，既损害了物业公司的合法权益，实际也损害了全体业主的合法权益。4.按照《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏的，装修人应当负责修复和赔偿。造成堵塞的排污管道是公用设施，相邻业主都有保护的义务。如因相邻用户不文明使用原因造成相邻业主受损，无法确定具体责任人，而相邻业主又不能证明自己对损失没有过错的情况下，依据公平原则，相邻业主应停止侵害，赔偿损失。5.物业公司是否承担责任，关键要看是否违反了法律规定或合同约定的义务。6.何仁虎家长达六天无人看管，即使其财产损失属实，因何仁虎未能及时发现并报告维修，导致返污范围及损失进一步扩大，对于该扩大的损失部分何仁虎应自负主要责任。7.物业公司同意调解并不等同于应负有责任。从整个案件过程看，物业公司不存在侵权行为，主观上也无过错。 何仁虎向一审法院起诉请求：1.乐泰物业向何仁虎赔偿因未尽管理职责所造成的各项损失59000元；2.本案诉讼费、鉴定费用由乐泰物业承担。 一审法院经审理查明，2017年4月7日，何仁虎与陕西寅尚置业有限公司签订《房屋买卖合同》，购买位于汉阴县XX镇XX小区XX幢XX单元XX号房。2018年1月22日，经汉阴县住房与城乡建设局批复，同意该小区1、2号楼项目通过单体综合验收。2018年7月10日，何仁虎与乐泰物业签订《XX嘉园小区前期物业服务协议》，协议约定专有部分是指在建筑物中依法取得独立使用权并具有排他性的独立空间或区域，包括上述空间或区域内专用的计量设施和管线接驳端以内的相关设施设备，共用设备是指住宅小区或单幢住宅内，共用上下水和地下排水管道、下水管、水箱、加压水泵、电梯、共用线路、照明、煤气线路、消防设施、共用智能化设备、其他机电设备和共用设备使用的房屋。该协议约定乐泰物业的相关主要义务有，对房屋的共用部位、共用设施设备、公共场所、绿化、环境卫生、秩序维护、交通、车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理。2019年11月25日，何仁虎回家时发现，由于2楼天花板上的XX道XX楼何仁虎的302房屋卫生间溢出，导致其地板、壁纸、衣柜等均不同程度受损。2019年12月10日，乐泰物业向其回复称，堵塞的排污管道中存在大量的装修材料及生活用品（沉淀的乳胶漆、沙、塑料袋等）。 一审法院认为，依法成立并生效的合同，应受法律保护。本案系物业服务合同纠纷，应当根据相关法律法规的规定和物业服务合同进行处理，焦点问题应当是乐泰物业是否存在过错从而违反合同约定的义务。何仁虎、乐泰物业在对堵塞位置为专有部分或共用设备存在争议，本案系2楼天花板上的管道堵塞，并从中掏出了各种垃圾。仅从协议约定来看，管道堵塞位置属于共用上下水位置，应当理解为共用设备。但从协议约定的义务来看，乐泰物业仅仅对该共用设备存在维护、修缮、服务与管理的义务。该管道由何仁虎及何仁虎楼上使用该管道的住户共用，本案并不排除系何仁虎及楼上住户作为侵权人在装修或生活中存在处理垃圾不当的行为，乐泰物业也根本无法对每个住户在生活中如何处理垃圾进行直接而有效的管控。乐泰物业在发现何仁虎家里溢水后立即进行相应的处理，包括清理室内污水，其应当是尽到了相关义务，若仅由乐泰物业进行赔偿有违公平正义。法院数次调解中，乐泰物业表示，可以最大限度拿出8000元作为补偿，该意思表示是在诉讼中对权利的自愿处分行为，予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由乐泰物业补偿何仁虎8000元；二、驳回何仁虎的其他诉讼请求。上述判项在判决生效之日起15日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1275元，减半收取637.5元，由何仁虎负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。乐泰物业提交两组证据：1.照片两张，拟证明何仁虎在装修过程中也有向排污管道丢弃垃圾的行为；2.装修巡查记录表二十张，拟证明乐泰物业已经履行了装修巡查义务。何仁虎质证认为，对照片的真实性无法确定，但有可能自己的建筑垃圾、生活垃圾也丢弃到排污管道；装修巡查记录不能证明乐泰物业已经履行了监管义务。 本院经审查后认为，乐泰物业提供的证据1无法确认是何仁虎家的排水管道，故对该证据不予采信；证据2能够证明乐泰物业进行了装修巡查工作，故对该证据予以采信。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，何仁虎与乐泰物业签订的《XX嘉园小区前期物业服务协议》依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点为：乐泰物业是否应赔偿何仁虎装修损失46000元。何仁虎上诉认为，乐泰物业未尽物业管理义务，应对管道堵塞给何仁虎造成的损失承担赔偿责任。《XX嘉园小区前期物业服务协议》约定乐泰物业提供物业服务内容包括房屋共用部位的维护、修缮、服务与管理、房屋装饰装修管理等，而何仁虎与乐泰物业签订的《XX嘉园小区装修管理规定》约定，业主及装修单位应向乐泰物业交纳装修押金及装修保证金，并严禁将装修垃圾倒进排水（污）管道、下水道。本案中，乐泰物业对装饰装修的管理义务应为一般意义上的管理义务，只要其尽到了提醒、督促义务即可，要求乐泰物业到每一户业主家中现场监督是否有违反《XX嘉园小区装修管理规定》的行为并不现实，对乐泰物业亦过于苛刻。乐泰物业与业主签订《XX嘉园小区装修管理规定》时，已要求各业主不得乱倒、乱放装修垃圾，其已尽到了提醒义务；在装修过程中乐泰物业组织工作人员进行巡查，已尽到监督义务；在排水管发生堵塞的情况下，乐泰物业及时组织疏通，亦尽到了对共用部位的及时维修义务。且在本案中，装修垃圾倒入排水管从而引起堵塞并导致何仁虎财产受损的情况已超出了乐泰物业的正常提醒、督促能力范围，乐泰物业作为物业管理人，亦不可能预料到该情况的发生，其在物业管理过程中并无过错。鉴于一审法院已判决乐泰物业补偿何仁虎8000元，乐泰物业也未提出上诉，故本院予以维持。 综上，何仁虎的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费950元，由上诉人何仁虎负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇二〇年九月十六日 书记员 赵倩茹 1