辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6469号上诉人（原审被告）：王坤，男，1976年8月28日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审被告）：许卫欣，女，1981年4月13日生，满族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王坤（许卫欣配偶），男，1976年8月28日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司。住所地：大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。上诉人王坤、许卫欣因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称远洋物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王坤、许卫欣上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋电梯噪音影响生活，被上诉人至今不给解决，被上诉人未向二上诉人提供物业服务，二上诉人不应向被上诉人支付物业费。远洋物业提交书面答辩意见，辩称不同意二上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，被上诉人在一审中提供了大量证据证明被上诉人履行了物业服务协议中约定的义务，包括对公共部位、共用设施、设备等进行了维修、保养和管理，对公共绿化、公共环境卫生进行了清洁和管理，履行维护车辆行驶秩序、维护公共秩序，不存在违约事项。远洋物业向一审法院起诉请求：一、王坤、许卫欣给付远洋物业自2017年9月1日起至2020年12月31日止的物业服务费14663.04元；二、王坤、许卫欣给付拖欠该物业费的违约金4398.91元。一审法院认定事实：远洋物业系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，王坤、许卫欣自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区B1-4-3004号业主，房屋面积130.92平方米。王坤、许卫欣于2016年8月28日接收案涉房屋，并与远洋物业签订《前期物业服务协议》，协议约定，开发商大连利远置业有限公司选聘远洋物业为王坤、许卫欣所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预交纳，第一年物业费于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费是一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。远洋物业与王坤、许卫欣对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。远洋物业按约为案涉小区提供了物业服务，王坤、许卫欣未交纳自2017年9月1日起至2020年12月31日的物业服务费。王坤、许卫欣提出案涉房屋存在电梯噪音大影响生活的问题，并提供深圳深日环保科技有限公司出具的检测报告一份证明其观点，报告内容为电梯噪声检测，工程名称为大连远洋荣域，发出日期为2020年6月10日。检测地点为大连远洋荣域4号楼3004室内客厅，检测结论为电梯运行时，大连远洋荣域4号楼3004室内客厅噪声不满足I类声环境功能区噪声排放标准要求。B类房间是指主要在昼间使用，需要保证思考与精神集中、正常讲话不被干扰的房间，包括学校教室、会议室、办公室、住宅中卧室以外的其他房间等。一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，远洋物业作为物业服务单位，依法为王坤、许卫欣所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，王坤、许卫欣作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费，因此现远洋物业要求王坤、许卫欣给付拖欠2017年9月1日起至2020年12月31日的物业服务费14,663.04元（2.8元/月/平方米×130.92平方米×40个月），有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于王坤、许卫欣提出的确认2.8元/平方米/月物业费标准违法，住宅前期物业收费标准应按1.3元/平/月缴纳的辩论意见,一审法院认为，案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，因此该协议合法有效，远洋物业与王坤、许卫欣均应受该协议的约束。协议中已明确约定了物业费标准为2.8元/平方米/月，王坤、许卫欣提出的确认2.8元/平方米/月物业费标准违法，住宅前期物业收费标准应按1.3元/平/月缴纳的辩论意见，于法无据，一审法院不予支持。关于王坤、许卫欣提出的电梯噪音问题，王坤、许卫欣向一审法院出具一份噪音检测报告，该报告检测依据《社会生活环境噪音排放标准》GB22337-2008，检测地点客厅，检测时间19:00-19:30，具体检测依据为I类B类房夜间噪音排放限值，检测结果“电梯运行时，大连远洋荣域4号楼3004室内客厅噪声不满足I类声环境功能区噪声排放标准要求”。依照《社会生活环境噪音排放标准》GB22337-2008的规定，客厅属I类B类房间，“B类房间是指主要在昼间使用，需要保证思考与精神集中、正常讲话不被干扰的房间，包括学校教室、会议室、办公室、住宅中卧室以外的其他房间等。”故以客厅作为检测地点时，应以昼间的检测报告作为是否存在噪音污染的主要参考依据。现王坤、许卫欣仅提供夜间的检测报告未提供昼间检测报告，该证据不能直接证明王坤、许卫欣家受电梯噪音污染。且远洋物业已在其责任范围内对电梯进行检修维护，故王坤、许卫欣该项辩论意见一审法院不予支持。关于王坤、许卫欣提出的物业服务没有达到特级标准，物业服务质量差等的辩论意见，一审法院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。王坤、许卫欣以远洋物业提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于远洋物业主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，王坤、许卫欣现仍居住在案涉小区，远洋物业仍继续向王坤、许卫欣提供服务。从王坤、许卫欣提供的证据及一审庭审陈述看，远洋物业向王坤、许卫欣提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，远洋物业也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故一审法院对远洋物业要求王坤、许卫欣支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王坤、许卫欣于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币14663.04元（自2017年9月1日起至2020年12月31日止）。二、驳回大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币138元（远洋物业已预交，已减半收取），由王坤、许卫欣负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为二上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。结合本案事实，被上诉人与二上诉人签订的《前期物业服务协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。被上诉人在讼争期间依约为案涉小区提供了物业服务，二上诉人应依照上述合同约定的标准向被上诉人支付物业服务费。二上诉人现主张电梯噪音影响生活，但未提供证据证明电梯噪音的产生系因被上诉人缺乏电梯维修、维护造成的，故，二上诉人以该节事实作为拒绝支付物业费的理由，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。如二上诉人认为解决电梯噪音的问题确系被上诉人的义务，则可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。综上所述，上诉人王坤、许卫欣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费276元，由王坤、许卫欣负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年九月二十四日书记员 苏 锐