湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终1659号 上诉人（原审被告）：郴州志诚房地产开发有限公司。 法定代表人：刘佳燕，该公司董事长、总经理。 委托诉讼代理人：黄斌，湖南德建律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李飞，男，1969年9月18日出生。 原审第三人：永兴县顺安小区业主委员会。 负责人：冯爱惠。 上诉人郴州志诚房地产开发有限公司（以下简称志诚公司）因与被上诉人李飞及原审第三人永兴县顺安小区业主委员会物权确认纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2020）湘1023民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人志诚公司的委托诉讼代理人黄斌，被上诉人李飞到庭接受本院询问。原审第三人永兴县顺安小区业主委员会经本院合法传唤，无正当理由未参加本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 志诚公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回李飞的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由李飞负担。事实和理由：一、志诚公司与李飞之间除《选房确认书》及其附件《140户型团购明细表》外，未签订任何合同。《选房确认书》及其附件《140户型团购明细表》的性质只是预约合同，李飞未按约定交付相关款项，导致双方未能签订商品房买卖合同，应由其承担不利后果。志诚公司与永兴县顺安小区业主委员会签订的《住宅项目开发合同》明确约定合同的甲方组成单位为永兴县政法委、县公安局、县司法局和县信访局，而李飞并非上述四单位职工，《住宅项目开发合同》的效力并不当然及于李飞；二、《住宅项目开发合同》是预约性质的合同，而非商品房买卖合同。志诚公司与永兴县顺安小区业主委员会签订《住宅项目开发合同》时，购房者不确定，商品房房号不确定，商品房价款、付款方式、付款时间及商品房交付时间均不确定。《住宅项目开发合同》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且李飞交付购房款不符合双方约定，故一审法院认定《住宅项目开发合同》属买卖合同证据不足，适用法律错误；三、李飞未按照《选房确认书》及其附件《140户型团购明细表》的约定足额支付购房款，一审法院判决该房屋归李飞所有显失公平。一审法院认定志诚公司与永兴县顺安小区业主委员会签订的《住宅项目开发合同》对李飞具有约束力，那志诚公司与永兴县顺安小区业主委员会经协商确定的调价行为对李飞也具有约束力，故李飞应另行交付三万元房价调差款及水、电、燃气开户费；四、一审判决案涉房屋归李飞所有违反《物权法》规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。案涉房屋并未登记在李飞名下，即便双方成立商品房买卖合同，李飞也只是拥有债权，一审判决案涉房屋归李飞所有无法律依据。 李飞辩称：一、李飞选定了房屋，付清了房款，依法取得了案涉房屋所有权；二、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《住宅项目开发合同》对商品房买卖合同的主要内容进行了约定，具备买卖合同性质；三、志诚公司上诉称李飞属“其他”购房户，需另行交付三万元调差款无事实和法律依据。 原审第三人永兴县顺安小区业主委员会未进行陈述。 李飞向一审法院提出诉讼请求：一、依法确认永兴县顺安小区4栋1-701号房为李飞所有；二、本案的诉讼费由志诚公司承担。 一审法院认定事实：2016年，永兴县县委、县政府为解决永兴县政法委、县公安局、县司法局和县信访局的干警的住房，由四单位共同组建“永兴县顺安小区项目”，并成立了业主委员会，2016年8月13日，永兴县顺安小区业主委员会与志诚公司签订一份《住宅项目开发合同》。合同的主要内容是：开发项目名称：永兴县顺安小区项目。开发方式：合作开发。合作要点是：（一）在本合同签订生效之前，甲方（永兴县顺安小区业主委员会）是本项目及其土地的权利人，并已经完成了一定的前期工作。乙方（志诚公司）是开发资质齐全的开发企业，具备本合作开发项目的资格和条件。（二）顺安小区项目系县委、县政府“从优待警”的重点项目（甲方组成单位为：永兴县政法委、县公安局、县司法局和县信访局）。双方约定本项目由乙方企业负责开发建设，办理各类证件、手续。甲方按与乙方协商的价格组织有意向购房干警职工进行团购。（三）合作开发中项目的相关要求、双方的分工、权利义务关系等内容见本合同其他相关条款的约定。团购方式：（一）甲方按意向购房业主预缴订金的数量确定团购房数量，地下车位按1:1比例配套购买，其余由乙方自行销售处置。（二）甲方单位团购房按单元优先整体团购，如有尾数户，可以从剩余的任意一个单元一至十七层的房源中抽签选择。地下车位在相应区域范围团购。合同价款计算及单价：合同价款为双方约定的住宅售房单价与住宅建筑面积（以永兴县房产局测算的建筑面积为准）之积加上车位单价与车位数量之积。住宅房均价为：2146元/m2（该价格不包括燃气、有线、水电等开户费用；办理房产权证手续相关税费按规定双方各自缴纳；住房第9层价格为2146元/m2，每上升一层递增32元/m2，每下降一层递减30元/m2，顶层价格为2330元/m2），地下车位4.5万元/个。乙方不得因土地价格、基础超深及材料价格上涨、政策及相关法律法规调整等因素而提高团购房价。甲方不得以商业用房销售利润分成和向县委县政府争取来的所有优惠政策等任何理由而降低团购房价。合同价款的支付：甲方应于土地摘牌前确定单位干警职工团购数量，并收取购房订金2.5万元/户，车位订金0.5万元/个。以后按进度收取购房款，按进度支付建设资金。1.土地摘牌后5日内，甲方按每套2万元存入共管账户，以确保材料准备；2.桩基础全部完工且经验收合格后5日内，甲方按每套3万元向乙方支付工程进度款；3.主体工程全部施工至±0.0（即商业门面和车位建成后）后5日内，甲方按每套2万元向乙方支付工程进度款；4.主体工程（第一层至第十五层）每平均完成3层框架（按总工程量核算）后5日内，甲方按每套2万元向乙方支付工程进度款。主体全部框架完工后20日内，甲方支付总定购房款（包含车位款）的65%，按揭贷款户，在主体工程完成3层后5日内按相关规定缴清首付款，之后不再支付进度款。乙方与购房业主签订正式购房合同或办理按揭手续后，甲乙双方办理前期购房款收款收据变更手续；5.内外架全部拆卸后5日内，甲方支付到总定购房款（包含车位款）的85%；6.工程竣工验收合格后，交付使用（领钥匙）前，待小区所有附属配套工程全部完工，甲方支付到总定购房款（包含车位款）的97%；7.剩余总房款的3%（存入共管账户），其中：预留1%作质量保证金，待法定质保期满再支付，预留2%待土地使用权证和个人房产权证办理完毕后，移交业主时一次性付清；但按揭贷款户不受上述条件限制，购房尾款必须在交房时付清给乙方。合同还对合同工期、违约责任、合同生效、变更与终止等进行了约定。李飞作为永兴县司法局的其他人员（律师）成为团购成员之一。合同签订后，志诚公司依合作合同的约定开发，李飞依约定支付购房款。房屋建成后，志诚公司组织团购人员抽签选房，李飞抽到的房屋是4栋1-701号房和C-118号地下车位。2018年12月5日，志诚公司向李飞下达《选房确认书》，李飞签字认可。确认书的主要内容是：“尊敬的李飞客户：非常感谢您对顺安国际的信任。您已经通过抽签选房方式选定购买顺安国际小区4栋1-701号房，地下车库C-118车位。为保证选房后的各项购房后续相关手续能公平公正，安全高效有序地办理，现将有关事项明确如下。请完成选房的客户仔细阅读本《选房确认书》……。第四、其他：（1）顺安国际小区合同约定交房时间为2019年7月31日前；（2）客户选房后，未能按开发商通知的时间到售楼部签订购房合同（开发商电话通知业主最多三次），则视为业主放弃购房；开发商有权对客户选定的房号及车位自行处理，并无息返还客户之前所交的房款；（3）同意开发商代收应由客户承担的水、电、燃气开户费；（4）经业主委员会资格审查属“其他”购房户的客户，需在客户签字认可的团购明细表所确认的房价总金额基础上，应向开发商另交叁万元房价调差款。（5）本确认书一式两份，客户及开发商各执一份，具有相同法律效力。如果您对抽签选房的公平公正性无异议，且对本确认书的通知事项已经清楚知晓且无异议，请在选房客户栏内签字认可。”2018年12月28日，李飞把交的团购购房款在永兴县顺安小区业主委员会处换成一张总收据。内容是：“今收到李飞交来永兴县顺安小区团购房购房款计人民币金额（大写）叁拾陆万捌仟捌佰壹拾陆元贰角贰分（368816.22元）。”另收取李飞窗户提质款4211元。后李飞依志诚公司的要求与其签订《商品房买卖合同》，志诚公司要求李飞交清购房调差价30000元才允许签买卖合同，李飞不同意交，双方遂成纠纷，李飞诉至法院，要求确权。 一审法院认为：本案争议的焦点是：李飞是否取得所购房屋的所有权。阐述如下： 本案系物权确认纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，永兴县顺安小区业主委员会代表李飞与志诚公司签订的《住宅项目开发合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性的规定，该合同合法有效。该合同明确约定李飞是团购的方式购买房屋，并约定了房屋的价格、选房的方式，李飞系团购的成员之一，依合同的约定，交清了约定的购房款，选定了房屋，依法取得了该房屋的所有权。故李飞的该诉讼请求符合法律的规定，予以支持。志诚公司认为双方没有签订购房合同，《选房确认书》是一份预约合同，李飞未按约定交清3万元的房屋调差款，明确表示不履行《选房确认书》所规定的义务，视为李飞放弃购房。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”永兴县顺安小区业主委员会与志诚公司签订的《住宅项目开发合同》对商品房基本情况、销售方式、价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、供水、供电、燃气、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事项、解决争议的方法、违约责任等进行了约定。且志诚公司已经按照约定收受了李飞的购房款。故该《住宅项目开发合同》应认定为商品房买卖合同。其次，《选房确认书》中要求李飞补调差价3万元并非开发合同的约定的内容，应是对商品房房屋买卖合同的价款的变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。如志诚公司认为双方已协商一致，变更了合同的购房价款，可以另行主张权利。故志诚公司的抗辩理由不成立，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条；《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：“确认永兴县顺安小区4栋1-701号房屋归原告李飞所有。本案案件受理费80元，由被告郴州志诚房地产开发有限公司负担。” 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：李飞是否取得案涉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，李飞仅以集资团购房主身份，按照永兴县顺安小区业主委员会与志诚公司签订的《住宅项目开发合同》约定的房屋价格、选房方式交清了购房款和选定了房屋，既未与志诚公司签订案涉房屋正式的商品房买卖合同，亦未就案涉房产办理网签备案和产权登记手续，更未对案涉房屋进行交付，其依永兴县顺安小区业主委员会与志诚公司签订的《住宅项目开发合同》交纳的集资购房款，即便是双方确定了所要交易的房产的具体栋号，也仅构成合同法律关系，并非物权法律关系。根据物权法的相关规定，不动产物权的设立须经登记发生效力，故一审法院判决确认案涉房屋归李飞所有属认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。 综上所述，志诚公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省永兴县人民法院（2020）湘1023民初694号民事判决； 二、驳回李飞的诉讼请求。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由李飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年九月四日 法官助理 郝 敏 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。