北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终685号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京晨详童乐体育休闲有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。法定代表人：赵玉香，总经理。委托诉讼代理人：刘建，北京观道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王平，北京观道律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：嗨课(北京)教育科技有限公司，住所地北京市通州区梨园北街191号1层104。法定代表人：张乐乐，经理。上诉人北京晨详童乐体育休闲有限公司（以下简称：童乐体育公司）因与被上诉人嗨课（北京）教育科技有限公司（以下简称：嗨课教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。童乐体育公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司一审诉讼请求，驳回嗨课教育公司的反诉请求；本案诉讼费由嗨课教育公司承担。事实和理由：1.由于嗨课教育公司并未按照约定提供符合租赁的商用空间，噪音严重，无法达到租用目的，故双方在2018年签订《嗨课小镇旧宫店商户补充协议》，嗨课教育公司同意减免2018年2月7日至2018年4月30日的费用，我公司无需再支付第二期费用，并将第二期费用支付的27750元房租平均到第三、第四期租金中。2.一审法院认定我公司违约，属于事实认定错误。签订《嗨课小镇旧宫店商户补充协议》后，租赁房屋的噪声问题并未解决且出现空调、下水道、电源等问题。嗨课教育公司提供的租赁物不符合合同约定及合同目的，应承担相应的违约责任，返还我方保证金。3.由于嗨课教育公司的违约行为，导致合同无法履行，给我公司造成巨大经济损失，嗨课教育公司应赔偿我公司经济损失。综上，请求二审法院维护我公司的合法权益，支持我公司的上诉请求。嗨课教育公司辩称，我公司不同意童乐体育公司的上诉请求和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。童乐体育公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令嗨课教育公司退还童乐体育公司保证金31200元；2.请求法院判令嗨课教育公司赔偿童乐体育公司一个月的使用费15600元；3.请求法院判令嗨课教育公司返还第三期使用费10000元；4.请求法院判令嗨课教育公司赔偿童乐体育公司经济损失50000元；5.本案诉讼费由嗨课教育公司承担。嗨课教育公司向一审法院反诉请求：1.请求法院判令童乐体育公司支付2018年11月19日至2018年11月29日期间的房租或占用费10400元（按照日租金的2倍计算）；2.反诉费用由童乐体育公司负担。一审法院认定事实：2017年12月28日，北京嗨课网络科技有限公司（甲方，2018年1月17日更名为嗨课教育公司）与童乐体育公司（乙方）签订使用协议，约定甲方同意乙方使用位于北京市大兴区芳源里6号楼3层UPUP空间的商用空间，该商用空间（C-4/C-5/C-6）为独立的区域，乙方使用的商用空间面积约为60平方米；甲方同意乙方使用该空间只能用于美术培训；空间使用期限为60个月，自2017年12月28日至2022年12月27日，其中2017年12月28日至2018年2月6日期间免收使用费；甲乙双方约定商用空间使用费为187200元/年，15600元/月，保证金为31200元，空间使用费采用预付费的方式，每三个月支付一次；在本合同签订后三日内，乙方应向甲方支付前三个月的空间使用费以及保证金，共计78000元，之后每次支付应于上一次支付的使用费到期前15日内交纳下三个月的使用费，即第二期费用交纳时间为2018年4月20日前；保证金由甲方为乙方保管，不计利息，甲方保管期间，乙方无权要求甲方接受用保证金支付或抵冲乙方应付的任何款项，若乙方违反本协议项下的约定，甲方将可依据本协议的约定有权终止本协议并直接扣留部分或全部保证金，作为因乙方违约而对甲方造成的经济损失的合理补偿；在本协议期满或提前终止后，在乙方将空间按本合同约定移交给甲方，完成以该房屋为注册地址的企业（若有）的迁址手续，且与甲方结清本合同项下的全部费用后，甲方应将保证金返还给乙方，不附带利息，但甲方根据本协议约定已扣除的保证金部分不予退还；甲方违反本协议约定，提前收回房屋严重影响乙方使用商业空间的，应向乙方返还未使用期间的使用费和保证金，并赔偿一个月使用费；乙方未按照协议约定的时间和金额交纳使用费、迟延补交保证金超过3日的，甲方有权立即解除协议，已收取的使用费、保证金均不予返还，保证金不能完全弥补甲方的损失，则乙方须向甲方支付完全弥补甲方损失的违约金（不低于一个月使用费），且甲方有权随时进入并收回空间使用权；如乙方于租赁期限届满或本协议提前终止后继续滞留在房屋内的，乙方应按本协议约定的200%使用费标准向甲方按日交纳使用费。合同签订当日，童乐体育公司向嗨课教育公司转账支付78000元，包括保证金31200元、三个月租金46800元。童乐体育公司经营使用租赁房屋一段时间以后，其作为乙方与嗨课教育公司（甲方）签订补充协议，约定按照原协议，乙方所应享有的免租期至2018年2月6日，现甲乙双方协商一致，甲方同意将从2018年2月7日至2018年4月30日之间使用费进行减免，原合同缴纳房租合计为46800元，按照双方约定从未来应缴的第一至第四期使用费中进行分期平摊抵扣；乙方场地使用期限从原合同约定的2017年12月28日至2022年12月27日，调整为2017年12月28日至2019年12月27日共计2年的合同期限；本协议约定的原合同已缴纳房租按照四期进行返还，每期金额为11700元，抵扣方式为第一期在签订本协议3日内支付自2018年5月1日至2018年7月30日场地使用费27750元，第二期（2018年8月1日至2018年10月31日）使用费为39450元，现由原房租进行四期抵扣后为应缴27750元，缴纳时间为2018年7月15日前，第三期（2018年11月1日至2019年1月31日），使用费应为39450元，现由原房租进行四期抵扣后为应缴27750元，缴纳时间为2018年10月15日前，第四期（2019年2月1日至2019年4月30日），使用费应为39450元，现由原房租进行四期抵扣后为应缴27750元，缴纳时间为2019年1月15日前，第五期使用费与原合同约定不变；公司免费赠送半年的户外广告，相关的费用由甲方自行承担（广告画面的拼接不超三家）；公司决定因教室隔音问题将标号为（c-6）独立商用空间为乙方减免收费金额为2750/月，此减免优惠期限为合同签订日起，计算满一年，优惠政策到期后，根据场地实际情况另行商议；给甲乙双方协调后，甲方考虑到乙方实际情况，现为乙方将第二期中的27750元房租平均到第三期、第四期租金当中，即分别第三期应缴41625元，第四期应缴41625元。2018年7月3日，童乐体育公司向嗨课教育公司转账支付27750元。2018年10月7日，嗨课教育公司向童乐体育公司发出“嗨课小镇商户缴费通知单”，要求童乐体育公司于2018年10月15日前缴纳租金41625元；2018年10月24日，嗨课教育公司发布公告通知“1、租金交付方式变更：各机构自2018年11月1日起，租金按月支付，于每月15日前支付本月租金。2、提前告知义务：旧宫项目如有变动，我方应提前三个月以公告的形式通知各机构。3、租金交付方式变更效力：我方认可此公告公布的租金支付方式，如果任何一商户不愿对原合同支付方式进行更改，不愿意执行本公告公示的租金交付方式，仍可按照原合同执行。4、租金催款：2018年11月1日之前的房租未交纳的机构，请在2018年11月15日前同2018年11月份租金一起交付。请各机构及时缴纳租金，避免因逾期缴纳租金造成违约给各机构带来的不利后果”；2018年11月2日，嗨课教育公司向童乐体育公司发出“催费通知单”，再次催缴租金41625元，要求童乐体育公司于2018年11月2日17:00前支付拖欠费用；2018年11月15日，嗨课教育公司向童乐体育公司发出“催费通知函”，称：“合同履行至今，你司多次以资金紧张为由申请对租金进行延缓收取，我司也秉承合作友好的态度，多次让步，对你司的租金一再进行延期收取，并于2018年6月份与你司签订关于租金减免、延期的补充协议，还请你司在收到本函后三日内按照双方约定支付租金，否则我司有权按照合同约定解除与你司的房屋租赁合同，并有权要求你司支付拖欠房租并承担相应违约责任”；2018年11月19日，嗨课教育公司向童乐体育公司发出“关于解除商铺租赁合同并请求将商铺腾空恢复原状的通知函”，称经多次催缴，童乐体育公司未履行租金支付义务，“我司现特依据所订立的《UPUP空间服务式小铺空间使用协议商铺租赁合同》的相关约定，解除与贵司/之间的《UPUP空间服务式小铺空间使用协议商铺租赁合同》，请贵司/阁下在收悉本函之日起三日内将商铺腾空恢复原状交付我司，并在三日内支付拖欠的相关租金费用、滞纳金等，否则按照合同约定，贵司将按照租金的双倍支付逾期搬离房屋的违约金”。2018年11月29日，童乐体育公司与嗨课教育公司办理了交接手续搬离了租赁房屋。童乐体育公司称租赁房屋存在噪音、空调经常坏、甲醛超标等问题，同时2018年10月17日，嗨课教育公司的工作人员包亚鸣通知商户公司已经经营不下去了，已经发布了整租出去的广告，嗨课教育公司违约导致童乐体育公司无法经营，所以于2018年11月29日搬离。童乐体育公司提交微信群的聊天记录、包亚鸣与各租户沟通的录音证明嗨课教育公司的违约行为。微信聊天记录显示2018年3月至8月期间，群内人员多次反映噪音、电梯、空调问题；录音中包亚鸣就转租问题进行了解释与沟通。嗨课教育公司对微信聊天记录的真实性不予认可，认可包亚鸣系嗨课教育公司的员工，但其并不能代表公司。一审法院认为：童乐体育公司与嗨课教育公司签订的使用协议系双方真实意思表示，该合同未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。童乐体育公司称租赁房屋空调、电梯设施经常坏，存在噪音、甲醛超标问题，但其在使用租赁房屋后，并未因上述问题要求解除合同，而是与嗨课教育公司签订补充协议以延长免租期、降低租金的方式弥补房屋缺陷继续履行合同，其现在再次以上述问题主张嗨课教育公司违约，法院不予采信；童乐体育公司称2018年10月17日，嗨课教育公司明确告知其无法继续经营，故童乐教育公司腾退并解除合同，但从其提交的证据来看，在合同解除前，嗨课教育公司可能确实存在招租行为，但该行为未从实质上影响童乐体育公司经营，且转租影响其使用房屋的违约行为并未实际发生，童乐体育公司以此为由主张嗨课教育公司违约，法院亦不予采信，对于其以嗨课教育公司违约为由所主张的一个月的使用费15600元及经济损失50000元的诉讼请求，法院不予支持；根据双方协议约定，童乐体育公司应当在2018年10月15日交纳第三期（2018年11月1日至2019年1月31日）的租金，虽然期间嗨课教育公司存在可能转租房屋的情形，在其员工在与各商户沟通后，通过“租金按月支付”、项目如有变动“提前三个月以公告的形式通知各机构”的方式以消除商户经营顾虑，此后童乐体育公司仍未按时交纳租金，存在违约情形，且经计算，童乐体育公司已缴纳的租金并未超过其在租赁期间应缴纳的租金，故童乐体育公司要求退还保证金及第三期租金10000元的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持；嗨课教育公司在多次催要租金未果后，于2018年11月19日通知童乐体育公司解除合同，该解除行为符合协议约定，童乐体育公司在使用协议解除后未在嗨课教育公司告知的三日内搬离房屋，逾期搬离房屋期间（2018年11月22日至2018年11月29日）应按照租金标准的2倍支付房屋使用费，经计算数额为7013.33元（13150元/月÷30日×8日×2）。据此，一审法院于2019年11月21日判决：一、北京晨详童乐体育休闲有限公司于判决生效后十日内给付嗨课（北京）教育科技有限公司房屋使用费7013.33元；二、驳回北京晨详童乐体育休闲有限公司的诉讼请求；三、驳回嗨课（北京）教育科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为,根据查明的事实，嗨课教育公司与童乐体育公司签订的涉案房屋使用协议及补充协议均系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。在使用协议履行过程中，针对存在的噪音问题、空调及电梯经常坏等问题，双方并未解除合同，而是采取签订补充协议，以延长免租期，降低租金的方式弥补房屋缺陷继续履行合同，足以表明上述问题并不足以导致童乐体育公司的合同目的不能实现。现童乐体育公司再次以上述问题主张嗨课教育公司违约，本院难以采信。关于童乐体育公司所主张的嗨课教育公司告知其无法经营并整体招租的问题，从查明的事实来看，在双方合同解除前，嗨课教育公司可能确实存在招租行为，但其亦采取了相应措施消除商户的经营顾虑，且该行为并未实际发生亦未对童乐体育公司的经营造成实质影响，故童乐体育公司据此主张嗨课教育公司违约，本院不予采信。现童乐体育公司以嗨课教育公司提供服务不符合租赁目的，构成违约为由，要求嗨课教育公司赔偿其一个月的使用费15600元及经济损失50000元，缺乏依据，本院不予支持。根据双方所签补充协议，童乐体育公司应于2018年10月15日交纳第三期（2018年11月1日至2019年1月31日）租金，但在嗨课教育公司多次催缴后其仍未交纳，明显构成违约，其要求退还保证金及第三期租金10000元的诉求，本院难以支持。在童乐体育公司经多次催缴仍拒不交付租金的前提下，嗨课教育公司按照协议约定于2018年11月19日通知童乐体育公司解除双方所签使用协议，并要求其在三日内搬离涉案房屋，但童乐体育公司直至2018年11月29日才将涉案房屋交付嗨课教育公司，其理应按照协议约定承担逾期搬离房屋期间的房屋使用费，一审判决确定的房屋使用费数额正确，本院不持异议。童乐体育公司的上诉理由，依据不足，本院不予采信。综上所述，童乐体育公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2576元，由北京晨详童乐体育休闲有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二〇年九月十八日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申