湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1344号上诉人（原审被告）：常德盈嘉资产管理有限公司，住所地湖南省安乡县深柳镇文艺中路88号。法定代表人：张斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐解清，男。被上诉人（原审原告）：严小君，女，1959年10月26日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：彭德林（系严小君之夫），男，住湖南省常德市武陵区。上诉人常德盈嘉资产管理有限公司（以下简称盈嘉公司）因与被上诉人严小君房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省安乡县人民法院（2019）湘0721民初1723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人盈嘉公司的委托诉讼代理人徐解清，被上诉人严小君的委托诉讼代理人彭德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盈嘉公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回严小君的全部诉讼请求并由严小君承担全部诉讼费用。事实及理由：盈嘉公司与严小君没有签订房屋租赁合同。1.合同签订时盈嘉公司尚未成立；2.合同中加盖的印章是彭德林代替盈嘉公司雕刻后自己加盖上去的；3.租赁合同中涉及的4套房屋已经包含在之前的签订的《房屋买卖协议书》之中了，盈嘉公司没有必要租赁；4.盈嘉公司成立至今从未接受或使用案涉房屋。严小君在一审中提交的住宿登记卡、房屋管理清单均系严小君自行制作，没有盈嘉公司签字认可；5.严小君构成重复起诉；6.严小君最早向盈嘉公司主张租金是2013年9月30日，已经超过了诉讼时效。严小君辩称，双方签订的房屋租赁合同合法有效，且盈嘉公司实际使用了租赁房屋进行经营和收益。本案没有构成重复诉讼，亦未超过诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。严小君向一审法院提出诉讼请求：1.判令盈嘉公司支付房屋租金400000元；2.判令盈嘉公司承担利息及违约金120000元；3.判令盈嘉公司承担本案诉讼费用。一审法院认定案件事实：2011年8月16日,严小君与盈嘉公司签订《房屋租赁合同》一份。该合同主要条款是：1、租赁标的物：安乡县深柳镇文艺中路老银嘉宾馆后面九层12间客房，共十年；2、租期：自2011年11月1日起至2021年10月31日止；3、租金：每年60000元，在每年10月8日之前支付；4、违约责任：按照合同年租金的100%向违约方支付违约金。该合同还明确了双方的其他权利义务等。合同签订后，严小君将租赁房屋交付给盈嘉公司使用，盈嘉公司以新银嘉宾馆对外营业。因盈嘉公司未按时交纳租金，严小君多次催缴和诉讼无果。2017年12月18日，严小君将租赁房屋的所有权转让给陈思颖等人。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.严小君诉请是否有事实及法律依据；2.严小君的起诉是否超过诉讼时效？一、关于严小君诉请是否有事实及法律依据的问题。双方当事人于2011年11月1日签订的租赁合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。盈嘉公司关于严小君提交的租赁合同及该合同上所盖公章均系原告伪造的辩论意见，因盈嘉公司未提交合法有效的证据证明，对租赁合同上“徐解清”的签字和盈嘉公司公章的真实性不持异议，也不申请鉴定，因此，对该辩论意见，不予采纳。盈嘉公司未按时交纳租金是形成纠纷的主要原因。对严小君要求盈嘉公司支付房屋租金的诉讼请求，予以支持。2017年12月18日，是严小君将租赁房屋的所有权转让登记在陈思颖等人名下之时，应视为严小君收回租赁房屋之日。因此，盈嘉公司应当支付严小君六年的租金，即60000元×6年=360000元。盈嘉公司未按照约定的期限支付租金，作为违约方应当向严小君支付违约金。但双方约定按照合同年租金的100%向违约方支付违约金，过分高于造成的损失，应予以适当减少。违约金以所欠租金为基数自逾期支付租金之日起按年利率6%支付资金占用期间利息为宜，即2012年至2017年10月8日期间的利息为（60000+120000+180000+240000+300000+360000）元×6%=75600元，2017年10月8日之后的利息以360000元为基数按年利率6%自2017年10月8日起算至款付清之日。二、关于严小君的起诉是否超过诉讼时效的问题。严小君自2013年起一直在不间断的以发函的形式并多次通过诉讼向盈嘉公司主张权利，严小君的起诉未超过诉讼时效。据此判决：常德盈嘉资产管理有限公司于判决书生效之日起十日内向严小君支付所欠租金360000元及利息（2012年至2017年10月8日期间的利息75600元，2017年10月8日之后的利息以360000元为基数按年利率6%自2017年10月8日起算至款付清之日）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回严小君的其他诉讼请求。案件受理费8671元，由常德盈嘉资产管理有限公司负担8190元，严小君负担481元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：盈嘉公司提交了以下证据：1.指定代表或者共同委托代理人的证明，拟证明盈嘉公司登记手续均系徐解清、陈新铭委托彭德林（即严小君之夫）办理，彭德林应当持有盈嘉公司的印章，故租赁合同上的印章是彭德林自己加盖。本院认为，徐解清对印章真实性明确表示不申请鉴定，且认可租赁合同上的签名是自己所签。故上述证据不能达到徐解清的证明目的，本院不予采信。2.盈嘉公司执行董事及经理任职文件、自然人股东陈新铭身份证明及承诺书、自然人股东徐解清身份证明及承诺书、执行董事兼法定代表人及经理徐解清身份证明，与本案争议的租赁合同没有关联性，本院不予采信。3.盈嘉公司与案外人郑敏等人的租赁合同，拟证明盈嘉公司出租给郑敏等人的房屋并没有包括案涉房屋，即盈嘉公司没有实际使用案涉房屋。本院认为，盈嘉公司与郑敏等人签订的《房屋租赁合同》上载明的租赁物为老盈嘉宾馆前栋六层及后栋九层。而严小君与徐解清签订的租赁合同上载明的租赁物为老盈嘉宾馆后面九层其中的第五、六、七层十二间客房。从字面上看二者具有包含关系。故该证据不能证明盈嘉公司没有使用案涉房屋，本院不予采信。4.盈嘉公司营业执照，能够证明盈嘉公司成立于2011年8月23日，本院予以采信。5.彭德林、严小君与徐解清、陈新铭签订的房屋买卖协议书、房屋买卖移交清单、移交协议、补充移交协议盈嘉公司申请房屋测量结果说明、房屋分层分户平面图、短信截图与本案均无关联性，本院不予采信。6.安乡法院对案外人祁艳平、刘金梅的调查笔录，拟证明案涉房屋在2015年前就已出售给他人。因上述笔录并没有记载案外人购买的房屋的位置、面积，不能证明就是租赁合同争议的房屋，本院不予采信。7.安乡县法院（2014）安民初字第518号民事判决书，系盈嘉公司与案外人郑敏、韩毅然因房屋租赁发生纠纷后向法院起诉后的判决，与本案没有关联性，本院不予采信。严小君提交了以下证据：1.2018年4月2日、4月23日安乡法院开庭笔录、2018年7月31日本院开庭笔录、2018年8月23日本院质证笔录、湖南省高级人民法院（2019）湘民申3761号民事裁定书、证人张某、袁某、罗某、王某的证言，能够相互印证，结合严小君在一审中提交的诉争房屋旅客住宿登记卡，能够证明租赁合同中的签名是徐解清个人签名，案涉房屋交给盈嘉公司经营收益的事实，本院予以采信。2.2018年9月2日严小君《调查取证申请书》、严小君与案外人陈思颖对案涉房屋的买卖合同、安乡县不动产登记询问记录，能够证明案涉房屋已经出卖给案外人陈思颖的事实，本院予以采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，2011年8月16日，严小君作为出租方、徐解清作为承租方签订了一份房屋租赁合同。盈嘉公司在合同文本的每页底部、骑缝处以及尾部加盖印章，严小君在合同的每页底部签名，徐解清在合同尾部签名。同年8月23日，盈嘉公司成立，系自然人投资或控股的有限责任公司，徐解清系公司股东。公司经营范围包括酒店管理、房屋租赁。2012年12月8日，徐解清与彭德林签订房屋买卖补充协议书，其中合同第一项约定，盈嘉公司和宾馆后面九层属严小君产权的五、六、七层房屋（十二套房）经双方协商同意共用消防通道、所有走道、楼梯。徐解清、彭德林在协议书上签名。2018年8月23日，本院组织严小君、徐解清对案涉房屋租赁合同进行质证。徐解清明确表示，合同文本加盖的公章可能是真的，合同尾部徐解清的签名字迹像是徐解清所签，不要求鉴定。再查明，严小君以盈嘉公司为被告向安乡县人民法院提起诉讼后，安乡县法院以严小君构成重复起诉为由，作出（2019）湘0721民初748号民事裁定，驳回了严小君的起诉。严小君不服，上诉至本院。本院作出（2019）湘07民终1276号民事裁定，认为本案不构成重复诉讼，指令安乡县法院继续审理。本院认为，本案争议的焦点为：嘉应公司是否应当按照租赁合同的约定支付租金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，严小君要求盈嘉公司支付租金，应当对以下两个方面的事实负有举证责任：一是租赁合同已经成立；二是严小君已按约定交付了租赁物。关于合同的成立。严小君提交了房屋租赁合同，该合同加盖了盈嘉宾馆印章，合同尾部有徐解清的签名。盈嘉公司认为合同是伪造的，但在本院对该合同进行质证时，徐解清对合同文本上加盖的公章以及徐解清的签名均未提出异议，且不申请鉴定，没有提交相反的证据足以反驳。盈嘉公司认为，该合同签订的时间是2011年8月16日，而盈嘉公司成立于2011年8月23日。公司成立之前，不可能签订合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条规定，发起人以设立中的公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，徐解清作为盈嘉公司的发起人之一，其在盈嘉公司成立之前，以盈嘉公司的名义与严小君签订了租赁合同。盈嘉公司成立后，应当视为盈嘉公司是合同的相对方。盈嘉公司还认为，其购买的房屋已经包含了案涉租赁合同的房屋，不可能进行租赁。从2012年12月8日徐解清与彭德林签订的《房屋买卖补充协议书》来看，双方已经明确确认宾馆后面九层五、六、七层房屋（十二套房）即案涉房屋属于严小君的产权。徐解清在合同上亲笔签名，应当视为认为对案涉房屋产权属于严小君的认可。现徐解清又认为案涉房屋已经包含在双方的房屋买卖合同范围之内，没有提交相反证据，亦未对之前认可的行为作出合理说明。综上，盈嘉公司关于合同没有成立的辩解理由均不能成立，本院不予采信。关于租赁物的交付。严小君虽然未能提交案涉房屋的移交清单，但提交了2011年和2012年案涉房屋宿登记卡及客房部房间管理清单、当时宾馆工作人员张某、袁某、罗某、王某等人的证言以及多次催讨租金的函件。上述证据形成证据锁链，能够证明盈嘉公司对案涉房屋实施了对外经营的行为。盈嘉公司关于没有实际使用案涉房屋的辩解理由，本院不予采信。据此，严小君对租赁合同的成立与履行完成了举证责任。严小君为催讨租金多次给徐解清发函、起诉，构成诉讼时效的中断。盈嘉公司关于本案超过诉讼时效的上诉理由不能成立。已经发生法律效力的本院（2019）湘07民终1276号民事裁定已经认定严小君以盈嘉宾馆为被告起诉，与前诉的诉讼当事人并不相同，不构成重复诉讼。故盈嘉公司关于本案构成重复诉讼的上诉理由亦不能成立。综上，盈嘉公司的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8671元，由常德盈嘉资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  孙 晖审判员  谭洪妮二〇二〇年九月二十一日书记员  余 芳附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。