湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1662号上诉人（原审被告、反诉原告）：衡阳市华达房地产综合开发公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区爱民路9号。法定代表人：张劲松，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小安，湖南晟和律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳新军，男被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹康利，女委托诉讼代理人：何昕珂,湖南南舫律师事务所律师。原审被告：胡乔元，男，1969年10月21日出生，汉族，住湖南省衡阳县井头镇白云村石塘组。上诉人衡阳市华达房地产综合开发公司（以下简称华达公司）因与被上诉人邹康利、原审被告胡乔元建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2019）湘0408民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。华达公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，驳回邹康利的起诉或发回重审，或改判驳回邹康利的诉讼请求，本案一、二审诉讼费及鉴定费由邹康利承担。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定，擅自变更建设工程规划，合作开发房地产合同当事人请求分配房地产项目利益的不予受理，已经受理的，驳回起诉。因涉案房屋系违章建筑，应驳回邹康利的起诉。邹康利与胡乔元签订的相关合作开发协议根据上述司法解释第十一条、第十五条规定，应认定是无效协议，不受法律保护。一审遗漏了必须参加诉讼的当事人曾祥国。一审超越邹康利的诉讼请求，判决华达公司、胡乔元支付600余万元，程序不合法。邹康利辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，华达公司上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。胡乔元述称，同意华达公司的上诉意见。邹康利向一审法院起诉请求：依法判令华达公司、胡乔元按照约定向邹康利交付衡阳市福泽大厦门面6间（实际使用面积为210平方米，衡祁大道祁东方向往衡阳市方向1-6#号门面）、住房6套（住房面积为720平方米），根据双方所签订协议约定，上述门面及房屋价值约为6000000元；本案全部诉讼费用由华达公司、胡乔元承担。华达公司向一审法院提出以下反诉请求：判令邹康利承担共同开发亏损5000000元；邹康利返还擅自占有华达公司的房屋9套；本案诉讼费由邹康利承担。一审法院认定事实：2008年7月2日，委托人衡阳市农机修造厂作为甲方与竞得人华达公司作为乙方、鉴证人衡阳市土地矿产交易中心作为丙方共同签订了[2008]企改08号宗地《企业改制土地使用权成交确认书、企业改制土地使用权转让合同书》，与涉案相关的约定为：乙方华达公司于2008年4月11日通过丙方挂牌交易以人民币1273555土地价款竞得甲方委托挂牌转让[2008]企改08号宗地（坐落于衡阳市蒸湘区衡祁路101-1号）土地使用权。2008年8月8日，被告华达公司办理了该块土地的国有土地使用权证[衡（窗）国用（2008）第105号]，使用权面积1320.7㎡，使用权至2078年8月8日止。2010年2月8日，邹康利以1218000元的价格从案外人曾祥国手中购得位于衡阳市蒸湘区衡祁路101-1号，宗地编号403-（09）-25宗地，总面积807.7㎡，案外人曾祥国亦向邹康利出具了收条。同日，案外人曾祥国作为移交人签署了一份《移交资料清单》，将国土使用证、[2008]企改08号宗地成交确认书、规划条件通知书、规划蓝图线等资料（均系复印件）移交给邹康广（邹康利的亲弟弟），该《移交资料清单》落款处案外人曾祥国名字上并加盖衡阳县第五建筑工程公司的公章。同日，华达公司作为甲方与邹康利作为乙方签订了《补充协议》，就开发市农机修造厂的协议内容达成补充协议。2011年7月16日，邹康利作为甲方与胡乔元作为乙方就共同合作开发、发挥最大效益达成协议，与涉案相关的约定为：整个项目乙方独立核算，自负盈亏，甲方不再参与项目分红和承担亏损。2011年9月13日，胡乔元出具《收条》载明：今收到邹康广：国土使用证、土地使用权转让合同、国有土地使用权出让合同各一本。2011年9月29日，华达公司作为甲方与胡乔元作为乙方就合作开发衡阳市农机修造厂项目签订了《合作开发项目协议书》，与涉案相关的约定为：1、甲方同意乙方以甲方公司名义在合法经营的前提下自负盈亏，独立核算，并承担其项目运行中一切法律责任和经济责任；2、乙方对该项目有独立的决策权和处置权，该项目与甲方的其它项目没有经济上及其它方面的关联，不为甲方的其它项目负连带经济责任及其它责任；3、乙方项目运作中的所需资金由乙方自行筹集，并依法缴纳相关部门的各项税费，须保证土地投资人邹康利利益，即门面6间面积210㎡，住房6间面积720㎡。同日，被告邹康利作为甲方与胡乔元作为乙方就衡阳市蒸湘区衡祁路101-1号使用面积为1327平方米土地的开发事宜签订了《合作开发项目协议书》，与涉案相关的约定为：一、经双方协商后，甲方同意由乙方独立完成本地上的开发项目建设、销售等相关事宜，甲方有权监督该项目施工的全过程，确保工程项目能按工期要求完成。三、由于甲方已在前期全额投资了本项目土地等相关费用，经双方协商，乙方同意甲方在该项目开发中可应得实际应有利润为：1、第一层楼门面实际使用面积为210-220平方米之间（衡祁大道祁东方向往衡阳市方向1-6#号门面）；2、住宅楼拥有六套，总面积720平方米。3、如果门面使用面积超过220平方米以外，按市场价计算，乙方约定给甲方住宅楼720-800平方米之间，超过总面积80平方米之内按2600元/平方米补差价，超过800平方米以外，按市场价计算。四、整个项目乙方独立核算，自负盈亏。五、甲方在该项目开发过程中不承担任何风险和责任，一切由乙方承担。六、乙方应为甲方代办所拥有该地块的门面及住宅楼相关手续和证件。七、项目设计图出后即签订相应的门面和住宅楼的产权合同。2016年7月13日，华达公司及胡乔元作为甲方与邹康利、邹康顺就富泽大厦门面及套间分配签订了《补充协议》，与涉案相关的约定为：由于乙方已购买富泽大厦地皮，甲方同意无偿将富泽大厦临街商业门面1-6壕(6间门面）（原衡祁大道祁东方向往衡阳市方向1-6壕门面）加邹康利购买刘绍龙（拆迁户）门面一间共七间，实际面积为(210+26.78）平方米，及六套邹康利购买刘绍龙（拆迁户)套间一套共计七套，套房面积885平方米。四楼西137平方，四楼东140平方，五楼西137平方，五楼东140平方，三楼西137平方，五楼中107平方+87平方。无偿分配给乙方，分配面积按房产证登记面积为准，多退少补。并对面积确定及分配、投资补充等事宜进行了明确约定。邹康利与胡乔元均在该补充协议上签字。上述协议签订后至今，邹康利未参与过项目的实际经营和管理，也未参与过分红。邹康利多次要求华达公司、胡乔元交付上述门面及住房，华达公司、胡乔元均拒不按约履行，故酿成涉案纠纷。另查明，邹康利向该院申请委托司法鉴定机构对华达公司所有的位于衡阳市蒸湘区衡祁路101-1号衡阳市富泽大厦101、301、401、403、501、502、503室总套面积867.16平方米（即涉案衡阳市福泽大厦的门面6间、住房6套）的商住用房房地产市场价值进行估价，湖南湘亚房地产评估有限公司接受该院委托评估后，作出《房地产估价报告》[湘亚房评报字（2020）第FY0073号]认定衡阳市蒸湘区衡祁路101-1号衡阳市富泽大厦101、301、401、403、501、502、503室于2020年3月19日的市场价值总价为6000300元。该评估过程产生的鉴定咨询服务及评估费为52002元（由邹康利先行垫付）。一审法院认为，涉案双方签订的《企业改制土地使用权成交确认书》、《企业改制土地使用权转让合同书》、两份《补充协议》、《协议书》、《收条》、《合作项目协议书》、《合作开发项目协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华达公司与胡乔元签订的《项目开发协议书》以及邹康利提供的《补充协议》、《协议书》等证据可以相互印证，足以认定邹康利系[2008]企改08号宗地（坐落于衡阳市蒸湘区衡祁路101-1号）的实际土地使用权人，即涉案衡阳市富泽大厦的土地。同时，根据涉案《合作开发项目协议书》的约定，可以认定本案胡乔元系挂靠在华达公司名下开发位于衡阳市农机修造厂的衡阳市富泽大厦项目。另《合作开发项目协议书》、《补充协议》亦约定须保证土地投资人邹康利利益，即门面6间面积210㎡，住房6间面积720㎡，且约定华达公司及胡乔元均同意将衡阳市富泽大厦临街商业门面1-6壕的6间门面以及住房6套无偿分配给邹康利。邹康利从未参与过经营和管理，也未参与过分红，由此可认定，双方名义上签订的系合作开发合同，实质为土地使用权转让，本案应为建设用地使用权转让纠纷。邹康利依约将土地转让给了胡乔元进行开发使用，而胡乔元至今未依约向邹康利交付房屋,已构成违约，故邹康利诉请胡乔元按照约定共同向邹康利交付涉案衡阳市福泽大厦的门面6间、住房6套，具有事实及法律依据。本案中，华达公司、胡乔元之间系挂靠关系，涉案中邹康利受让的土地亦登记在华达公司名下，且华达公司与胡乔元签订的《合作开发项目协议书》中认可分给邹康利门面6间面积210㎡，住房6间面积720㎡，故华达公司、胡乔元应共同承担本案的民事责任。因涉案衡阳市福泽大厦的门面6间、住房6套未能办理相关手续，属于产权不明，不宜直接进行物权变更，邹康利可依据门面6间、住房6套的市场价值要求华达公司、胡乔元赔偿对应的损失。根据《房地产估价报告》[湘亚房评报字（2020）第FY0073号]可以认定上述6间门面（面积为204.22㎡）及6套住房（总面积为662.94㎡）的市场价值总价为6000300元，该6间门面及6套住房的面积未超过合同约定的门面220㎡、住房720㎡，合同中仅对超过部分面积约定了补差价，对于不足部分的面积双方并未约定补偿差价，故华达公司、胡乔元应支付邹康利房屋的对价6000300元。对于邹康利诉请华达公司、胡乔元交付上述6间门面及6套房屋的诉请，该院不予支持。对于华达公司反诉要求邹康利承担共同开发亏损5000000元的问题，经审查，邹康利并未实际参与到涉案衡阳市富泽大厦的开发与建设，也未实际参与华达公司的经营管理，亦未参与过该项目的分红，华达公司未向该院提供有效的证据证明邹康利系涉案衡阳市富泽大厦的合作开发者，也未提供证据证明其实际亏损金额，依法应承担举证不能的法律后果，故对华达公司的该项反诉主张，该院依法不予支持。对于华达公司反诉要求邹康利返还擅自占有房屋9套的问题，经审查，涉案衡阳市蒸湘区衡祁路101-1号衡阳市富泽大厦101、301、401、403、501、502、503室系华达公司开发的，华达公司并未将该房屋的物权转移给邹康利，邹康利无权占有，且该院依法认定华达公司、胡乔元应支付邹康利6000300元作为房屋价值补偿，故华达公司诉请邹康利返还上述房屋，符合法律规定，该院依法予以支持。对于本案的鉴定评估费52002元承担的问题,该院认为，本案因华达公司、胡乔元未能依约向邹康利交付相应房屋，才导致需对涉案房屋的价值进行评估鉴定，故本案的鉴定评估费应由华达公司、胡乔元承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第七十六条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、衡阳市华达房地产综合开发公司、胡乔元于本判决书生效之日起十日内向邹康利支付6000300元（涉案衡阳市蒸湘区衡祁路101-1号衡阳市富泽大厦101、301、401、403、501、502、503室于2020年3月19日的市场价值）；二、衡阳市华达房地产综合开发公司、胡乔元于本判决书生效之日起十日内支付邹康利鉴定评估费52002元；三、邹康利于本判决书生效之日起十日内将其占用位于衡阳市蒸湘区衡祁路101-1号衡阳市富泽大厦101、301、401、403、501、502、503室中的房屋返还给衡阳市华达房地产综合开发公司；四、驳回邹康利的其他本诉请求；五、驳回衡阳市华达房地产综合开发公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26900元，由衡阳市华达房地产综合开发公司、胡乔元负担。反诉受理费23400元由衡阳市华达房地产综合开发公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，邹康利与华达公司、胡乔元系合作开发房地产合同关系还是建设用地使用权转让合同关系，一审判决已作详尽分析，认定当事人之间系建设用地使用权合同关系，本院予以确认，华达公司提出应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定驳回邹康利的起诉与本案事实不符，本院不予支持。关于邹康利与胡乔元于2011年7月16日签订的《补充协议》及2011年9月29日签订的《合作开发项目协议书》是否有效的问题。华达公司主张上述协议无效的依据为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条和十五条的规定，上述司法解释第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”，本案中，邹康利从曾祥国处受让的土地使用权性质为国有出让土地，并非划拨土地，本案不适用该条司法解释的规定。第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”本案中，通过双方签订的数份协议可认定，胡乔元、邹康利最终的意思表示并非合作开发，而是胡乔元受让邹康利的涉案土地使用权，故本案不适用上述规定，前述两份协议不存在无效情形。关于曾祥国是否为本案必要共同诉讼参加人的问题，本院认为，曾祥国已将涉案土地使用权的相关证件等资料交付邹康利并出具收款收条，如邹康利侵犯了曾祥国的合法权益，曾祥国在长达十余年时间不主张权利与常理不符，曾祥国在本案中并非必要共同诉讼参加人，如邹康利的行为确给曾祥国的权利带来损害，曾祥国可另行依法主张权利。关于一审是否超诉请判决的问题。邹康利起诉要求华达公司、胡乔元交付6间门面、6套住房，因相关房产未办理产权登记手续，产权不明，不宜直接进行物权变更，如因邹康利未将交付房屋的诉请变更为支付房屋对价的诉请，驳回邹康利的诉讼请求，往往会引发当事人提起其他诉讼，无疑增加了当事人的诉累，也会造成司法资源过度消耗，且邹康利提出的诉请中明确了房屋的价值，一审中又申请对涉案房屋价值进行了评估，说明邹康利存在由华达公司、胡乔元以金钱方式进行赔偿的意愿，双方当事人就估价报告充分发表了意见，故一审在查清案件事实基础上，根据《房地产估价报告》，判决华达公司、胡乔元支付相应房产的对价并无不妥。综上所述，华达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由衡阳市华达房地产综合开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年九月九日法官助理  许建中书 记 员  匡光美