湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初1954号原告（反诉被告）：魏瑶，女，1991年7月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区，委托诉讼代理人：胡敦尧，系湖北枫叶律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：张艺，女，1978年5月29日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区，原告（反诉被告）魏瑶与被告（反诉原告）张艺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，被告（反诉原告）张艺于同年7月10向本院提起反诉，本院受理后，决定对本诉与反诉合并审理,本案依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。魏瑶及其委托诉讼代理人胡敦尧，张艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。魏瑶向本院提出诉讼请求，请求判令1、张艺退还魏瑶向其支付的2020年5月、6月房屋租金共计14,000元；2、张艺退还保证金14,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：魏瑶、张艺于2019年5月25日签订《房屋租赁合同》，魏瑶承租张艺所有的坐落于武昌区团结路16号东原锦悦2217、2218、2219室的房屋用于公司日常办公，经营活动，租赁期限为3年，即自2019年6月27日起至2022年6月26日止，月租金7,000元，租金每半年缴付一次，即每半年租金42,000元，自第二个租赁年度起，年租金在上一个租赁年度基础上递增5%。魏瑶另行向张艺支付履约保证金14,000元。签订合同后，因魏瑶经营所需，经张艺同意，魏瑶对承租房屋进行了装修并承担了所有装修费用。截至2019年12月24日，魏瑶向张艺支付了自2019年6月至2020年6月的房屋租金共84,000元及履约保证金14,000元，合计支付98,000元。2020年1月，湖北省武汉市等多个地区爆发新型冠状病毒感染的××疫情，2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××指挥部发布通告（第1号），宣告自1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营。2020年2月10日，武汉市新型冠状病毒感染的××指挥部发布通告（第12号），宣告自2020年2月10日起武汉市全市所有住宅小区实行封闭管理。按政府要求，魏瑶自2020年1月起停止了正常的经营活动。同年3月，由于魏瑶无法开展经营活动导致经营亏损，魏瑶通知张艺真实情况并多次与张艺协商是否可以减少房屋租金，遭到张艺拒绝。同年4月，魏瑶向武昌区新冠××疫情防控指挥部提交《企业复工复产申请表》，批复为仅限线上复工，不得现场复工。魏瑶因公司无法开展经营活动导致资不抵债，于同年4月进入清算程序并向武昌区市场监督管理局申请办理注销手续。魏瑶向张艺表示已无能力继续履行合同，希望终止合同并按不可抗力条款退回多支付的房屋租金和履约保证金，张艺拒绝。自双方签订合同后，魏瑶按时缴付租金且无其他违约事由，新冠××疫情是魏瑶不能预见且不能避免的客观情形，且因政府控制疫情发布的行政措施直接导致无法开展经营活动，致使合同不能履行，属于不能控制的客观情形。故诉至法院，诉请如前。诉讼中，魏瑶增加一项诉讼请求：判令张艺退还魏瑶已支付的2020年1月23日至2020年4月30日租金共计人民币23,032元（折按3.29个月、月租7,000元计算）。事实与理由：2020年1月23日，因新冠病毒的传染，武汉市政府当天下令全市进入封城状态。公司日常办公与经营也因此被迫关停，全员撤离、停止经营。直至同年4月25日退场期间均未正常经营。魏瑶曾于同年3月期间多次请求张艺免除或者减少疫情期间的租金，张艺均表示不可商量、完全拒绝。故因上述期间不可抗力租赁合同目的无法实现，租赁合同实际从2020年1月23日起已解除。张艺辩称，一、新冠××疫情未致使租赁合同目的无法实现，魏瑶无权单方面解除合同。合同租赁期约定三年（2019年6月27日起至2022年6月27日止）。虽自2020年1月23日武汉“封城”，疫情对包括魏瑶和我在内的武汉各界造成极大影响。但自4月8日“解封”以来，各行各业已逐步复工复产恢复经营，而各级政府也出台多项帮扶和优惠政策，全力帮助中小企业渡过暂时的难关。因此，疫情虽属不可抗力，但其仅在短期内影响魏瑶经营，不可能致使魏瑶3年租赁期内都无法使用租赁房屋。所以，魏瑶无权借疫情为由，单方面解除本案房屋租赁合同。事实上在疫情暴发之前，魏瑶就因经营不理想，擅自违反双方关于“不得转租”的约定，意图将房屋转租，但因客观原因未能实现。后受疫情影响魏瑶不能复工，为减轻魏瑶负担并支持其继续履行租赁合同，我响应国家号召，同意减免部分租金的要求。然而，魏瑶却变本加厉进一步提出退还租金和保证金的无理要求，并威胁称若不如愿，将破坏墙体装修、不予退还其办卡客户的预存金额、告知办卡客户上门找我。由此可见，魏瑶是恶意违约，新冠病毒疫情并非拒绝继续履行合同的真实根本原因。二、魏瑶无权要求退还保证金和已付租金。1、魏瑶与我签订的《房屋租赁合同》尚未依法解除，魏瑶要求退还保证金和已付租金，无法律依据。本案三年期的房屋租赁合同仅履行一年，目前仍在租赁期限之内。虽然魏瑶曾提出转租及因疫情原因减免租金，退还保证金和租金等要求，并自行搬离租赁房屋，毁损内部墙体和装修，以实际行为表明其不继续履行合同。但魏瑶未通知我解除合同，更未依法办理解除合同的相关手续。因此，双方的《房屋租赁合同》尚未依法解除，魏瑶无权要求退还保证金和已付租金。2、如前所述，魏瑶已经以实际行动表明不继续履行租赁合同。我将依法反诉魏瑶，请求解除合同并赔偿损失。根据合同约定，无论是魏瑶违约解除本协议，或由于魏瑶违约导致我通知解除本协议的，魏瑶的保证金及已付租金均不予退还。请求法院驳回魏瑶的诉讼请求。张艺向本院提出反诉请求，请求判令：1、解除魏瑶与张艺签订的《房屋租赁合同》；2、魏瑶赔偿张艺原办公房内已有的物品折旧后价值5,000元、为了恢复墙体等装修设施的破坏预计成本为25,000元、魏瑶搬离后欠当期物业费1,000元，以上共计31,000元；3、产生的全部诉讼费用由魏瑶承担。事实及理由：双方签订《房屋租赁合同》，约定魏瑶租赁我位于武昌区团结路16号东原锦悦的2217、2218、2219室，租赁期限三年（2019年6月27日起至2022年6月27日止）。租赁合同签订后，我将房屋交付魏瑶使用。但魏瑶今年4月底借故提前自行搬离租赁房屋，并损毁内部墙体和装修，甚至向法院提起诉讼，要求我退还保证金和两个月租金。故提起反诉。《房屋租赁合同》中约定：赠送33天装修期、降低原定租金7500元/月至7000元/月、拆墙变更房屋结构及部分房间用途、处置原有房屋内办公家私（办公卡座20个工位、办公椅4把、老板桌椅1套、财务室办公桌椅2套、饮水机1台、电冰箱1台），对应的条件是：一次性签订3年的租期、且3年期间租金5%递增、且合同终止后魏瑶将添置的空调及家私留置于租赁房屋中。该房屋同楼栋房源租金都在7500-8000元/月，我之所以同意以远低于市场价格、并同意改造结构和房间用途的条件出租，皆着眼于可预见的3年以致更长租金收益和退租后的房屋内留置设备的补偿。但现实情况是，魏瑶提前搬离租赁房屋，我的办公用房已改成家庭会所式结构（针对魏瑶专用），且墙体、部分洁具、局部管道遭到破坏，室内家具、电器全部搬空，物业费从4月末开始欠缴至今。经我核算，损失合计31,000元，系因魏瑶违约所致，应由其赔偿。故反诉如前。魏瑶反诉辩称，一、我在2019年12月24日缴纳了从2019年12月27日至2020年6月26日期间的房屋租金，已充分表明继续履行合同。张艺出租租金本就比同栋楼同户型租金要高2,000元。在租期内，我的业务发生变化，需对自有采购的设施进行处理，属于我自身经营行为，与张艺无关。况且，我从未向张艺提出解除合同或者转租。截止到疫情暴发被迫停业之前，没有任何违反租约的事实发生。反倒是张艺收到长达半年的租金，却对我妄自揣测，捕风捉影，认为我不继续履行合同，并且多次通过言语刺激，挑逗我退租，达到钱房两收的目的。二、我在承租前，房屋内就遗留了原租户大批废弃办公卡座。这些不仅不能使用，反而成为租赁障碍。我告知了张艺，应当由张艺找前任租户处理或者自行清理后再租给我。事实上，张艺要求我来清理，并在物业公司放行条上签字确认，同意我处理。此外，还要求我自己出300元连同废弃物品回收款200元，把之前承租发生的物业欠费500元结清。张艺一方面出租赚钱，另一方面将出租应尽的责任全部推给我承担。三、我承租开展业务及装修需求，张艺出租前是知晓的。双方签订合同前，我告知了张艺房屋使用需求，并且提出需拆除部分墙体，张艺不仅同意，而且还告知我在物业公司备案监管。之后，我的装修手续均在物业公司监管下进行，没有违约违法之处，装修完通过了物业公司验收，物业公司将装修押金退还给了我。相反，张艺房屋存在漏水问题，在跟物业公司确认后，我自费对房屋进行了检修安装了水阀。张艺却反诉称房屋改变结构、墙体遭到破坏。四、张艺提出的洁具、管道遭到破坏纯属子虚乌有。首先，房屋交付时基本属于毛坯状态，此后的装饰装修及设施设备均由我自费投入，张艺无任何投入。卫生间三片瓷砖碎落，是在疫情无人使用期间自然摔落，不是人为破坏，我已告知物业公司，而且完全可通过装修公司售后免费解决。但物业公司不同意在疫情期间安排施工，直至我退租离场。另外，客厅公共区域顶部风管机，因张艺明确表示不留存，我遂将风管机拆除，原结构自然留下空洞。除此之外，房屋不存在其他的损坏部分。退租当日，我还将房屋内的建筑垃圾、办公垃圾全部清空。五、出租前，房屋里电器只有租户留下的一个废旧冰箱和饮水机（均已坏），其他什么电器都没有。我在张艺要求下，将废旧冰箱和饮水机连同作为废品清理搬走。我承租房屋后，自费购买了所有电器用品，跟张艺毫无关联，而且根据租赁合同约定，我应当并且当然有权搬走属于自己的物品。张艺的反诉理由，纯属无事生非。六、我于2020年4月25日将房屋腾退并在物业公司办理交接，委托物业公司办理。我撤场完成后，按照物业公司安排将钥匙交给了租售中心，租售中心与张艺进行了电话确认。从2020年4月25日起，房屋已完全返回给了张艺。此后，该房屋发生的任何费用与我无关。张艺至今都未将剩余水电费297元退还我。综上所述，张艺反诉不具备任何事实基础，均不能成立。请求法院驳回其反诉请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月25日，魏瑶与张艺签订《房屋租赁合同》，主要约定：由张艺将其位于武昌区团结路16号东原锦悦的2217、2218、2219室房屋租赁给魏瑶使用。租赁期限三年，自2019年6月27日起至2022年6月26日止。每月租金7,000元整，每半年租金42,000元整。自第二个租赁年度起，年租金在上一个租赁年度租金基础上递增5%，直至合同租赁期限结束。采用每半年为一期支付的方式预付下一个半年的租金。物业管理费由魏瑶承担，每月504元。物业管理费应同步房屋租金每半年交付物业公司。魏瑶支付履约保证金14,000元整。租赁期满，经张艺验收，若魏瑶承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款，在魏瑶办理退房手续时退还（不计息）；若因魏瑶违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。未经张艺书面同意，魏瑶不得将房屋转租他人。租赁期届满或者提前解除合同后，魏瑶应搬走属于自己的物品，完成房屋清洁。否则视为魏瑶放弃其所有权，张艺有权自行处理承租房屋内的留置物品，并由魏瑶承担相应的费用。特别约定本合同任何一方遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责。本合同项下的“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如发生“不可抗力”事件致使本合同约定的某条款不能执行，双方均应采取补救措施，需免责一方提供免责书面函（需提供证明材料），在其证明得到证实后，可不计违约责任。…合同还对双方的权利及义务；合同的变更、解除与终止；违约责任等等进行了约定。合同下方有双方的签名。2019年5月25日，魏瑶通过浦发银行账户、支付宝向张艺汇款两笔合计56,880元。同日，张艺向魏瑶出具收条“今收到租户魏瑶武昌区团结路16号东原锦悦的2217、2218、2219首期房租肆万贰仟元整及押金人民币壹万肆仟元整，合计收取人民五万陆仟元整”。合同签订后，经张艺及物业公司同意，魏瑶将租赁房屋进行装修用于经营武汉璞奕健康管理有限公司并以租赁房屋为公司注册地址。装修过程中魏瑶对屋内原有办公家具进行了处理并告知张艺。2019年6月21日，魏瑶向租赁房屋的物业公司缴纳物业费503.68元。2019年12月24日，魏瑶通过浦发银行账户向张艺转账缴纳2019年12月27日至2020年6月26日房租42,000元。2020年1月23日至4月8日，武汉因新冠疫情而“封城”，市内正常商业活动受限，魏瑶经营的武汉璞奕健康管理有限公司处于停业状态。2020年4月15日，魏瑶以其开办的武汉璞奕健康管理有限公司之名向武昌区新冠××疫情防控指挥部申请4月16日复工复产，该指挥部回复“限线上复工”，武汉璞奕健康管理有限公司因此仍未开展营业活动。2020年3月2日，魏瑶通过微信向张艺提出“减免租金或提出退租，因疫情不可抗拒的原因，是否考虑退剩下的租金和押金”。张艺回复“首先，你跟我订的是长期合同，租金和押金都是按规定收取，提前退租，押金是不退的。如果你疫情后继续租赁营业，我可以看情况减免租金，但是也得等到开禁，看具体情况商量减免。”魏瑶“因为去年就很难，我找了个上海的品牌，把我的仪器和电器都转给她，然后她跟你签订租房合同，相当于她是下一个租户！结果疫情原因，可能今年9月份后才接受。”张艺“那就等疫情结束后再协商吧。”2020年4月23日，魏瑶通过微信向张艺提出“如果你有时间就过来清点吧，看空调和一些办公用品前台电脑椅储物柜你需要不；反正房租里很干净后面好出租；我已经挂到中介了”。张艺“我这几天出差在外，具体事情电话联系”。魏瑶“物业要联系房东确认，到时候她那边会联系！然后搬了后的情况我发视频你吧。我也就回武汉几天处理这些事情，看你这边什么时候回来，交接房子钥匙啥的”。张艺“如果我不能到场，可以委托物业交接”。2020年4月24日，魏瑶在清退租赁房屋内物品时与物业发生争执并报警。4月25日，魏瑶搬离租赁房屋与物业交接，并由物业通知张艺。2020年4月27日，魏瑶向武昌区市场监督管理局申请对武汉璞奕健康管理有限公司进行简易注销公告；经公告期，同年7月3日武昌区市场监督管理局准许简易注销。2020年6月2日，张艺向物业缴纳2020年5月、6月物业费1,007.36元。庭审中，双方均认可魏瑶向张艺支付2019年6月27日至2020年6月26日房租84,000元、保证金14,000元，魏瑶已缴纳物业费至2020年4月30日。上述事实有双方当事人提供的《房屋租赁合同》、收条、银行转账记录、微信聊天记录截图、武汉市新型冠状病毒感染的××指挥部通告、《关于调整我省企业复工复产有关事项的通知》（鄂防指发[2020]175号）、《企业复工复产申请表》、企业注销公告、视频、浦发银行回单、转账凭证、武汉璞奕健康管理公司的注册情况说明、照片及陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，魏瑶、张艺签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规，合同成立并生效，双方均应按照合同履行各自义务。张艺依约将案涉房屋交与魏瑶使用，魏瑶依约向张艺缴纳2019年6月27日至2020年6月26日房租84,000元、保证金14,000元。本案的争议焦点：1.魏瑶、张艺签订的《房屋租赁合同》是否已解除；2、魏瑶要求退还合同保证金14,000元、2020年1月23日至2020年4月30日租金23,032元、5月及6月租金14,000元，是否应该支持；3、张艺要求魏瑶赔偿损失31,000元（原办公房内已有的物品折旧后价值5,000元、为了恢复墙体等装修设施的破坏预计成本为25,000元、魏瑶搬离后欠当期物业费1,000元）是否应该支持。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，魏瑶承租案涉房屋用于武汉璞奕健康管理有限公司的经营，但2020年1月23日至4月15日期间，新冠疫情防控措施致使武汉璞奕健康管理有限公司一直处于停业状态，并且该公司已于2020年4月27日公告注销。新冠疫情及其防控措施属于不可抗力，而且致使魏瑶占有、使用案涉租赁物的合同目的不能实现，故当事人依法可以解除合同。2020年4月23日魏瑶通过微信向张艺提出搬离租赁房屋的交接事宜，张艺回复“如果我不能到场，可以委托物业交接”。4月25日，魏瑶搬离租赁房屋并与物业交接。故此，魏瑶、张艺以实际行动于2020年4月25日解除双方签订的《房屋租赁合同》。故对魏瑶辩称合同解除时间为2020年1月23日的抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，魏瑶、张艺之间的《房屋租赁合同》已于2020年4月25日解除，故对魏瑶要求张艺向其返还2020年5月、6月房屋租金14,000元，保证金14,000元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。由于疫情及疫情防控措施造成魏瑶经营的公司无法正常营业，其营业收入必然受到影响，继续按原租赁合同收取租金对魏瑶明显不公平。对于魏瑶要求张艺返还2020年1月23日至2020年4月30日租金23,032元的诉讼请求，本院参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，考虑案涉房屋不属于国有房屋，从公平原则出发，疫情期间的租金损失不应由张艺全部承担，故酌定由张艺返还2020年1月23日至2020年4月26日租金11,000元。关于争议焦点三，根据本案已查明的事实，在承租案涉房屋后，魏瑶对屋内原有办公家具进行处理并告知张艺，张艺并未提出异议。而且原办公房内已有的物品折价几何，张艺也没有提供依据。故对张艺主张魏瑶赔偿原办公房内已有的物品折旧后价值5,000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。对于张艺诉称魏瑶破坏房屋设施，其提供的证据不足以证明该事实主张，而且魏瑶对房屋的装修改造系经张艺许可后而为之，故对张艺主张魏瑶赔偿恢复墙体等装修设施的预计成本25,000元的诉讼请求，本院不予支持。魏瑶、张艺之间的《房屋租赁合同》已于2020年4月25日解除，对张艺要求魏瑶承担2020年5月、6月物业费1,000元的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）魏瑶与被告（反诉原告）张艺签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月25日解除；二、被告（反诉原告）张艺向原告（反诉被告）魏瑶退还2020年5月、6月房屋租金14,000元；三、被告（反诉原告）张艺向原告（反诉被告）魏瑶退还保证金14,000元；四、被告（反诉原告）张艺向原告（反诉被告）魏瑶退还2020年1月23日至2020年4月26日房屋租金11,000元；五、上述二、三、四项共计39,000元，由被告（反诉原告）张艺于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）魏瑶支付；六、驳回原告（反诉被告）魏瑶的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费538元，由原告（反诉被告）魏瑶负担150元，被告（反诉原告）张艺负担388元（此款魏瑶已垫付，张艺连同上述款项一并支付）；反诉受理费288元，由被告（反诉原告）张艺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周征二〇二〇年九月十八日法官助理徐桦书记员吴艳妮