江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2367号上诉人（原审原告）：荣汉权，男，1979年1月5日生，汉族，住苏州市吴江区。被上诉人（原审被告）：吴江市新天地商业广场，住所地苏州市吴江经济开发区中山北路西侧。投资人：叶泉林，总经理。委托诉讼代理人:季法成，男，吴江市新天地商业广场经理。上诉人荣汉权因与被上诉人吴江市新天地商业广场（下称新天地广场）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初9602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣汉权上诉请求：依法撤销苏州市吴江区人民法院民事判决书(2019)苏0509民初9602号的判决，重新审理改判。事实和理由：1、新天地广场向法院提供的业主委托协议为虚假资料(伪照荣汉权签字且为空白档)；2、判决书中提到的业主委员会为非法组织，其未经过业主选举产生，未在居委会与工商部门备案。让我怀疑此几个人可能是新天地的幕后代理人，来帮新天地摆脱现在的问题(有聊天记录为证)3、依双方所签租赁协议解除合同的条件是：3.1协议的第六条内容：双方经过友好协商，且订立书面文件。3.2协议的第八条内容：因自灾害、政府行为的不可抗力导致。4、此判决书未兼顾到荣汉权的利益，严重损害了上诉人的利益，而让新天地广场得益。新天地广场在诉讼中答辩称：新天地广场由于收入与支付租金绝对不平衡，造成几年来无能力偿还大部分业主2015年至2018年的租金。造成近三分之二的业主在2018年度上诉法院要求追讨租金，其中有十几户业主要求终止合同，所以造成新天地广场再无法续租。为了不让市场内经营者造成损失，新天地广场于2018年12月24日发放了二期市场停业的通知。在这种情况下大约有三分之二的业主强力要求不能关掉市场，关掉后后果严重，于是决定以2019年开始自己经营，自负盈亏。大家前后写了2份委托书，并推荐了几位代表，代表与新天地广场谈判，同时也为了稳定人心，怕市场内经营者去别处经营，业主们在2019年1月25日对每个经营户发了一份告知书，目的安定人心，稳定市场，2019年5月份时间紧迫业主代表们决定委托市场管理人员季法成收取了2019年度市场内所有商铺租金，当时新天地广场出具了收据、租赁合同，所有收到的租金全部交给了业主代表陆佩芳处，现在已有四分之三的业主已领取了2019年度的租金。目前由于业主方人员众多，意见不齐，至今还未与新天地广场达成正本协议，还在协商中。荣汉权向一审法院起诉请求：1、判令新天地广场支付2019年度租金10064元（2019年6月1日至2020年5月31日）；2、新天地广场支付租金延期利息（总租金×5%）；3、诉讼费由新天地广场承担。一审法院认定事实：位于松陵镇中山房屋（系摊位，非住宅）系荣汉权所有（夫妻共有人万广荣）。2014年4月19日，荣汉权作为出租方（甲方），新天地广场作为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁协议》一份，协议约定：乙方承租甲方位于松陵镇中山摊位/商铺，面积为26.28平方米，租赁期限为9年，自2014年6月1日起至2023年5月31日止。租金为商铺总价的4.5%即10064元/年，租金支付方式为一年一付，第一年租金应在2014年6月30日支付，以后每年租金在每年的6月30日支付。乙方承租甲方的商铺后，有权根据实际需要将其转租于第三人。除非双方协商一致，任何一方不得单方面变更或解除租赁协议。双方经过友好协商，应就协议的变更或解除签订书面的文件，否则视为没有变更或解除。双方当事人应当按照本协议的规定，完全、适当地履行本协议项下的内容，如有违反将承担违约责任。荣汉权在甲方落款处签名。上述《商铺租赁协议》签订后，荣汉权将案涉摊位出租给新天地广场使用。后新天地广场将案涉摊位转租给第三人。因新天地广场后期未按约支付租金，荣汉权曾多次通过诉讼向新天地广场主张租金等权益。2019年1月5日，新天地广场数十位业主签署委托书一份，决定委托季法成负责二楼（二期）商铺的正常经营，经营期间涉及其他事项需相互沟通商讨解决，除上述委托书外，数十位业主另签署委托书一份，决定共同委托业委会委员等八人全权办理新天地市场从2019年1月1日起正常经营期间的一切事宜，所签署的一切合同协议均代表全体业主意愿，具有法律效力。委托书上有荣汉权的签名，但荣汉权在一审庭审中认为该签名不是其签的，也未领取租金。新天地广场也表示当时人多，也搞不清楚签字情况。2019年3月5日，姚建明等四名业主代表作为甲方，与新天地广场（陈春华）作为乙方签署《协议》一份，约定内容如下：市场可以继续经营，以后市场经营事项全权委托季法成管理，具体事项以重新签订的合同为准；经法院处理的2017年和2018年应给业主的租金中，全体业主主动放弃其中一年的租金，抵作乙方对二期市场的装修费用，乙方主动放弃2019年至2023年期间自己拥有店面享有的租金，以后市场由业主自主盈亏，财务与乙方无关。一审第二次庭审中，新天地广场表示其已无法继续经营下去了，和荣汉权之间的协议也无法履行，要求解除协议。荣汉权表示：双方依法解除可以，但协议解除之前及以后的租金（2019年6月1日至合同结束期间）要支付给其，解除之后恢复原样。双方确认案涉摊位的位置实际已被打乱。以上事实，有荣汉权提供的房屋所有权证、土地使用权证、《商铺租赁协议》，新天地广场举证的委托书、协议领款明细及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：荣汉权、新天地广场签订的商铺租赁协议系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案当事人的争议焦点是双方签订的商铺租赁协议是否可以解除。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案新天地广场已提交了委托书、协议和领款明细，用以证实其与大部分业主之间的商铺租赁协议已解除，大部分业主已领取2019年度的租金。荣汉权对其签署委托书的事实予以否认，对业主代表与新天地广场签署的协议也表示不知情，而新天地广场对荣汉权的签名也不能确认，故该委托书和协议对本案荣汉权没有约束力。案涉摊位2017年至2019年度的租金履行期限分别截至2017年6月30日、2018年6月30日，新天地广场均逾期未付，荣汉权诉讼后，法院判决新天地广场履行，但新天地广场仍未足额支付，其已构成根本违约。在2019年11月27日的庭审中，新天地广场明确要求解除合同，荣汉权也表示可以解除，且荣汉权在诉称的理由部分也认为合同目的无法实现。故可以确认双方合同已无法继续履行，双方签署的租赁合同于2019年11月27日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故解除后，自2019年11月28日起，荣汉权摊位的市场租金或相关占有使用费，应由荣汉权向摊位的实际使用人收取。但解除之前的租金仍应由新天地广场支付，故荣汉权要求新天地广场支付2019年6月1日至2019年11月27日的租金的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持，其要求新天地广场支付自2019年11月28日起至2023年5月31日的租金的诉请无法律依据，一审法院不予支持。荣汉权要求新天地广场按年租金5%支付利息损失的诉请，不违反法律规定，一审法院予以支持。因租金履行期限为每年6月30日，故利息损失的起算日应为2019年7月1日。一审审理中，荣汉权自愿放弃要求新天地广场支付违约金的请求，是对其民事权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。因案涉摊位位置在协议履行之初即已被打乱，且大部分业主已同意自己经营，并已实际履行，荣汉权要求恢复原状，势必损害其他大多数业主及实际经营者的合法权益，且该请求不适于强制履行，故一审法院对荣汉权的该项请求暂不予支持。遂判决：一、原告荣汉权与被告吴江市新天地商业广场之间的《商铺租赁协议》于2019年11月27日解除。二、被告吴江市新天地商业广场应于本判决生效之日起十日内给付原告荣汉权租金4947.95元（自2019年6月1日起至2019年11月27日止），并偿付逾期利息损失99.63元（以4947.95元为基数，自2019年7月1日起按年利率5%计算至2019年11月27日止）。三、驳回原告荣汉权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，由被告吴江市新天地商业广场负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，荣汉权、新天地广场签订的商铺租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中举证及陈述可以认定，涉案商铺的2017年至2019年度的租金均未足额支付，新天地广场已构成根本违约。鉴于一审诉讼期间，双方当事人于2019年11月27日的庭审中均表示解除合同，故一审法院确认案涉商铺租赁协议已于2019年11月27日解除，符合相关法律规定。荣汉权要求新天地广场支付2019年6月1日至2019年11月27日的租金及相应逾期付款利息的诉讼请求，证据充分，应予支持。而荣汉权要求新天地广场支付自2019年11月28日起至2023年5月31日的租金的诉请，在合同解除后已无相应合同和法律依据，本院不予支持，相关的商铺占有使用费，可由荣汉权向摊位的实际使用人另行主张权利。鉴于新天地广场内所有摊位的位置在协议履行之初即已被打乱，本案所涉商铺的四至方位目前暂无法明确，且涉及众多其他业主的利益，故一审法院对荣汉权要求恢复原状的诉讼求暂不予支持，并无不当。据此，荣汉权的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76元，由上诉人荣汉权负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年九月七日书记员  杨颖颖