北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9322号上诉人（原审被告）：北京合丰尚美品牌管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路19号院1号楼B座21层2102A。法定代表人：计艳梅，总经理。委托诉讼代理人：胡祥材，北京市汉良律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，北京市汉良律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：戎仁法，男，1964年2月13日出生，汉族，国都建设集团有限公司北京分公司经理，住北京市朝阳区。上诉人北京合丰尚美品牌管理有限公司（以下简称合丰尚美公司）因与被上诉人戎仁法房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初8644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人合丰尚美公司之委托诉讼代理人胡祥材、王凯，被上诉人戎仁法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合丰尚美公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回戎仁法全部诉讼请求。事实和理由：依照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，合丰尚美公司在2019年7月1日未缴纳合同房租后15天即2019年7月15日，双方的房屋租赁合同已经自动解除，一审判决认定合同解除时间是2019年10月31日有误。合丰尚美公司在2019年8月25日搬离租赁房屋时已通过微信通知了戎仁法，由于戎仁法怠于履行收房义务而造成的损失不应由合丰尚美公司承担。自合丰尚美公司搬入租赁房屋后，房屋出现了多个问题，包括空调严重故障、租赁房屋窗户无法关闭，导致漏雨、漏风等严重问题，合丰尚美公司虽多次联系物业及戎仁法维修，但问题始终未解决，出租房屋实际上已无法正常使用。合丰尚美公司提交了公司员工及维修工作人员证言作为证据。因合丰尚美公司与戎仁法的代理人曾于同一楼层办公，双方沟通均为线下沟通，且戎仁法拒不履行义务，未有沟通记录，但在合同期内因维修房屋所造成的支出足以证明戎仁法违约。一审判决未对合丰尚美公司提出的房屋无法办理公司注册事宜进行审理。一审判决支持的违约金过分高于造成的损失，应当予以减少。戎仁法辩称，同意一审判决，不同意合丰尚美公司的上诉请求。戎仁法向一审法院起诉请求：1.判令合丰尚美公司支付戎仁法2019年7月1日至2019年12月31日租金382401.07元；2.判令合丰尚美公司支付戎仁法逾期违约金15万元。一审法院认定事实：2017年7月1日，戎仁法（出租方、甲方）与合丰尚美公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方同意将其所有的位于北京市朝阳区大郊亭中街2号院3号楼房屋租给乙方使用，租赁房屋为复式结构，现已将隔断打开连通使用；租赁期为三年，自2017年7月1日至2020年6月30日；2017年7月1日至2018年6月30日的日租金为3.5元／日／平方米，年租金标准为796495.70元，2018年7月1日至2020年6月30日的日租金为4元／日／平方米，年租金标准为910280.80元；押金为66920元已于2012年7月1日北京康尔健野旅游用品有限公司第一次与甲方签订合同时缴纳，此押金作为本次合同签订的押金；2017年7月1日前支付2017年7月1日至2017年12月31日租金401521.12元，2017年12月20日前支付2018年1月1日至2018年6月30日租金394974.58元，2018年7月1日前支付2018年7月1日至2018年12月31日租金458881.28元，2018年12月20日前支付2019年1月1日至2019年6月30日租金451399.52元，2019年7月1日前支付2019年7月1日至2019年12月31日租金458881.28元，2019年12月20日前支付2020年1月1日至2020年6月30日租金451399.52元；租赁房屋的主体结构以外的所有防水、外墙等正常使用和日常维修保养由甲方负责；乙方在租期届满之前将租赁标的物完好、及时交付甲方，经甲方确认无损后甲方将押金及时、不计利息返还给北京康尔健野旅游用品有限公司；在租赁期内，乙方提出终止本合同的，其已缴纳租金、押金甲方不再退还；乙方应按时支付租金，逾期支付除应当缴纳租金外还应承担违约责任，每日按年租金的5％作为违约金。另，合同第12.1条及12.1.1条约定，经协商一致，甲乙双方可以变更合同条款，但出现以下情况之一，本合同自然终止，并视为甲方已向乙方发出合同解除通知且乙方已知悉：乙方拖欠房租达15天的；租赁期满甲方不再续租的；乙方在标的物内进行违法经营活动的。合同履行中，2019年6月30日之前的租金合丰尚美公司已经付清。按照约定，2019年7月1日前合丰尚美公司应向戎仁法支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金458881.28元，但合丰尚美公司并未按期支付，只是在2019年7月30日支付了租金76480.21元。庭审中，合丰尚美公司举出证人证言，欲证实戎仁法作为出租方未履行相应义务。戎仁法对此不予认可，称证人均系合丰尚美公司员工，证言不真实，且经现场勘查房屋多处损坏。合丰尚美公司举出微信聊天记录，主张其2019年8月25日从租赁物中搬离，并通知了戎仁法，但戎仁法未予办理交接手续。戎仁法对微信聊天记录的真实性认可，但不认可证明事项，戎仁法称合丰尚美公司是因经营不好而欠租，戎仁法于2019年11月初去查看发现合丰尚美公司搬离故提起诉讼，合丰尚美公司单方搬离房屋应赔偿戎仁法租金等损失。一审法院认为，戎仁法、合丰尚美公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合丰尚美公司应在2019年7月1日前向戎仁法支付租金458881.28元，但合丰尚美公司并未按期支付，只是在2019年7月30日支付了租金76480.21元。庭审中合丰尚美公司以戎仁法未履行维修义务等主张戎仁法违约，但其举出的证人证言均系戎仁法起诉后所出，并未有履行合同期间双方的沟通记录等证据，因此合丰尚美公司的辩称不能成立。合丰尚美公司欠租的行为已构成违约，应承担违约责任。虽然合丰尚美公司主张2019年8月25日从租赁物中搬离，但其作为违约方无权单方解除合同。鉴于现合丰尚美公司已从租赁物中搬离，合同已无继续履行的基础，综合实际情况，法院认定双方的租赁合同于2019年10月31日解除。合丰尚美公司应负担2019年7月1日至2019年10月31日的租金305920.85元，扣除合丰尚美公司已支付的76480.21元，剩余229440.64元合丰尚美公司应给付戎仁法。戎仁法主张的违约金15万元，符合法律规定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、北京合丰尚美品牌管理有限公司于判决生效后七日内给付戎仁法租金二十二万九千四百四十元六角四分。二、北京合丰尚美品牌管理有限公司于判决生效后七日内给付戎仁法违约金十五万元。三、驳回戎仁法之其他诉讼请求。如果北京合丰尚美品牌管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4562元，由戎仁法负担1311元（已交纳），由北京合丰尚美品牌管理有限公司负担3251元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，合丰尚美公司提交了发票、维修单、付款回单，以证明合丰尚美公司进行过维修。戎仁法对此不予认可。对合丰尚美公司提交的上述证据，本院将依据本案其他事实予以综合审查认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，戎仁法、合丰尚美公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。依据当事人诉辩意见及本院查明事实可知，本案二审争议焦点为：合丰尚美公司应否支付戎仁法2019年7月1日至2019年10月31日的租金及逾期违约金。本案中，合丰尚美公司主张戎仁法未履行维修义务存在违约，合丰尚美公司有权单方解除合同并不承担责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。合丰尚美公司虽提供了发票、维修单、付款回单，并申请证人出庭作证，证实其存在维修的行为，但其并未提供证据证实其在租赁物需要维修时曾向戎仁法提出维修要求。在此情形下，合丰尚美公司以戎仁法存在违约，主张合丰尚美公司享有合同解除权，无事实及法律依据，本院不予支持。按照合同约定，合丰尚美公司应在2019年7月1日前向戎仁法支付租金458881.28元，但合丰尚美公司并未按期支付，只是在2019年7月30日支付了租金76480.21元。合丰尚美公司的欠租行为构成违约，其应承担违约责任。合丰尚美公司主张2019年7月15日双方的房屋租赁合同已经自动解除，无事实及法律依据，本院不予支持。合丰尚美公司主张其自2019年8月25日从租赁物中搬离，但其作为违约方无权单方解除合同。综合本案实际情况，一审法院认定双方的租赁合同于2019年10月31日解除并无不当，本院予以确认。合丰尚美公司应支付2019年7月1日至2019年10月31日的未付租金及违约金。综上所述，合丰尚美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由北京合丰尚美品牌管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 万丽丽二〇二〇年九月一日法官助理 陈亢睿法官助理 李延昭书 记 员 王 艳