广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1466号 原告:余福胜，男，汉族，1975年7月18日出生，住防城港市港口区，户籍所在地重庆市长寿区。 委托诉讼代理人:蒋峰华，广西新鸿律师事务所律师。 被告:申涛，男，汉族，1982年5月21日出生，户籍所在地山东省东平县。 原告余福胜与被告申涛合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余福胜及其委托诉讼代理人蒋峰华到庭参加诉讼。被告申涛经本院传票合法传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余福胜向本院提出诉讼请求:1.判决被告继续履行2020年5月3日签订的独家委托协议；2.判决被告在判决生效后10日内协助原告办理海湾公馆1号楼1单元1101号房后续解押，解押完成后5个工作日内协助过户和抵押贷款等手续，直至完成房产交易，完成后结清全部物业水电费用；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告曾于2020年5月3日签订《独家委托协议》，被告申涛委托原告独家销售房屋进行转让出售服务，协议约定:标的物为被告位于防城港市港口区；产权证面积119.92平方米；房屋价格为55万元；保证金2万元；委托期限为7个月。该房屋保证金2万元已由原告于2020年5月30日转账给被告。《独家委托协议》签订后，原告作为受托方按照协议约定将该房屋转让出售给第三人即买方并履行了交付保证金的义务，分别于2020年5月3日与5月8日将3万元保证金陆续交付给被告。双方在《独家委托协议》第六条约定:“甲方收取定金后10日内即5月18日前由买方解押，甲方必须全力配合。”在原告收取定金后的第4天即5月14日，买方请求延迟几日去银行配合原告办理解押手续并由原告微信告知被告，这是双方的义务，符合交易习惯和日常生活情理，因为银行解押需要原告和买方，做好准备才能一起前往房屋抵押银行办理。买方提前申请延迟几日办理解押手续是在合同履行的合理期限之内，不可否认原、被告存在轻微违约属于双方可以商榷的范围，原告愿意承担自己部分的责任但是并不导致房屋买卖目的不能实现，不能导致协议无法履行。被告坚持拒绝配合买方办理解押手续、不履行合同义务，这已构成合同违约。其后，原告多次通过微信和短信催促被告要求其履行合同义务，配合买方办理解押手续，但被告一直无故拖延、不予配合。原告认为，协议系双方真实合意签字订立，合法有效，应共同遵守，原告按照协议约定支付了定金履行合同义务，原告多次催促被告履行合同尽到告知和提醒义务，被告完全可按照合同约定履行合同义务。为维护双方的合法权益，原告提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告申涛提交答辩状辩称，原告没有履行委托协议的委托义务，应负买卖房屋事项全部责任。原告告知被告已找到买家，并于2020年5月8日向被告支付1万元房屋定金，外加签订《委托协议》原告支付被告2万元保证金转为房屋定金，共计买卖房屋定金3万元。5月14日，原告说因客户出了事，6月份钱才能到账。《委托协议》中明确约定:甲方收取定金后10日内由买家解压，甲方必须全力配合。此时，原告及所谓“买家”已经出现违约迹象。被告开始怀疑所谓“买家”的真实性，被告便要求原告提供原告与“买家”的协议，但原告一直拒绝提供，因此被告没有同意延期，迫于无奈，原告提供一份转委托协议，被告才发现原告违反诚实信用原则，擅自转委托，原告在没有取得被告同意的情况下，擅自转委托，转委托协议无效，被告保留向原告追偿的权利。因转委托行为，被告严重怀疑原告在此交易中存在利益交易，被告要求原告给予合理解释，原告不予理睬。合同中约定甲方在收取定金后10日内由买家解压，却要求在6月份出资解压。在现今房价一瞬万千的情形下，房市一直处于下行态势，被告不可能同意此无理要求，被告便要求原告及所谓“买家”承担违约责任。但原告却一直要求去配合过户，不提违约责任，也不将“买家”信息告知被告，甚至不提供买方签订的合同。直到今日被告依然没有拿到买方购买房屋协议。因山东到广西路途远，被告不能也没有义务在没有确定买方信息的情况下去广西办理相关手续。现被告在无法确定买家且原告不提供相关买房协议的情况下，即使有买家，也属于买方违约，因原告及买方原因致使合同不能履行，根据“定金罚则”被告没收3万元定金。因原告转委托行为，违反协议义务，被告宣布解除与原告的《委托协议》。原告要求被告配合原告办理房屋解押，完全违背《委托协议》约定，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2020年5月3日，原告余福胜(乙方)与被告申涛(甲方)签订《独家委托协议》，约定甲方委托乙方独家销售房屋进行转让出售服务，委托期限为双方签定协议起7个月，标的物为被告位于防城港市港口区，产证面积119.92平方米，经甲乙双方评估标的物出售价格为55万元，保证金2万元。该《独家委托协议》对甲方的义务约定:“……5、如乙方在代理期限内将受托房屋顺利卖出，则甲方应退还乙方已支付保证金，或认可甲方自房款中扣除相当于此数额之款项。6、甲方收取定金后10日内由买家解压，甲方必须全力配合。7、解压手续完成后甲方需在5个工作日内配合买方完成过户手续等事宜。如甲方不配合过户，则视为违约。8、甲方在收取定金后应结清该房屋产生物业费、水电费等一切费用。9、甲方同意付款方式为全款或者按揭，如买方按揭购买此房屋，甲方应积极配合买家抵押贷款等事宜。”该《独家委托协议》对乙方的义务约定:“1、乙方承诺在本协议生效之日起7个月内按标的物评估价或与甲方的协商价与买方达成买卖合同。2、如在上述期限内未能达成买卖交易，乙方已支付的2万元保证金，甲方必须退还保证金(不计利息)。……”甲乙双方对溢价约定:甲、乙双方一致认可本协议所约定之评估价为最低成交房价，若乙方代理最终售价高于评估价，则超出部分甲方同意归乙方所有。关于代理收取定金，约定:1、乙方全权代理甲方收取定金，甲方同意房屋买卖于乙方收到定金时成立生效。(乙方依照独家委托协议的约定，在委托期间代理甲方收受定金后，如甲方不愿依委托条件与乙方所介绍的买方签订买卖合同时，受托义务视为履行完成，甲方应承担相应的违约责任。)2、如因买方原因致使房屋买卖不能履行时，定金没收，由甲乙双方平分。3、如因甲方原因致使房屋买卖不能履行时，由甲方加倍返还定金给买方。甲乙双方特殊约定:乙方声明，乙方仅有对甲方委托标的物书面材料做文字审核之义务，并不承担对这些材料进行专业鉴别义务。如因任何原因造成标的物出售当中或以后而产生的纠纷及损失赔偿，均由甲方自行解决并承担。如因甲方其他原因导致销售无法达成，乙方有权要求甲方按甲方毁约条款赔偿乙方。如乙方完成本协议之代理事项，买卖行为中的其它有关事项以最终签订之房屋买卖合同为准。甲乙双方还约定免责等其他事项。 2020年5月3日被告收到原告交纳的保证金2万元，2020年5月8日被告收到原告转账1万元。2020年5月8日原告与防城港市松奇房地产经纪有限公司签订《房屋出售经纪服务合同》，原告委托该公司为被告涉案房屋提供出售经纪服务，经纪服务期限自2020年5月8日至2020年6月20日，原告要求涉案房屋出售的挂牌总价为575616元。《房屋出售经纪服务合同》还约定其他事项。2020年5月14日，原告将“买家”请求延迟几天时间去银行办理有关手续的事项告知被告，被告要求给出合理解释。此后，被告认为在被告收取定金后10日内买方没有履行解除抵押行为，买方已经出现违约迹象，被告没有同意买方延期付款并认为原告违反诚实信用原则，擅自转委托，遂引发纠纷。 以上事实，有原告提供的《独家委托协议》、双方微信转账截图、双方短信及微信聊天记录，被告提交的《房屋出售经纪服务合同》及微信聊天记录等证据证实。 本院认为，原告余福胜(乙方)与被告申涛(甲方)签订的《独家委托协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定行使权利，履行义务，但该《独家委托协议》中的“甲方收取定金后10日内由买家解压，甲方必须全力配合”、“解压手续完成后甲方需在5个工作日内配合买方完成过户手续等事宜。如甲方不配合过户，则视为违约”、“甲方在收取定金后应结清该房屋产生物业费、水电费等一切费用”、“甲方同意付款方式为全款或者按揭，如买方按揭购买此房屋，甲方应积极配合买家抵押贷款等事宜”涉及“买方”的权利义务，应宜由“买方”与房屋出卖人订立。否则，由房屋出卖人与其委托代理人订立，委托代理人行使的是房屋出卖人委托的权利。上述《独家委托协议》中的“甲方收取定金后10日内由买家解压，甲方必须全力配合”等事项属于双务合同中当事人应当同时履行的义务。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”原告将“买方”请求延迟时间去银行办理有关手续告诉被告，说明“买方”不能在被告收取定金后10日内去银行办理有关手续，“买方”存在履行不符合《独家委托协议》约定的情况。虽然“买方”请求延迟时间去银行办理有关手续是在被告委托原告的期限内，但根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，被告未与“买方”签订房屋买卖合同，因此原告要求被告协助办理涉案房屋的后续解除抵押及协助过户和抵押贷款等手续，完成房产交易，结清全部物业水电费用等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。此外，《中华人民共和国民法通则》第六十八条规定:“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第80条规定，由于急病、通讯联络中断等特殊原因，委托代理人自己不能办理代理事项，又不能与被代理人及时取得联系，如不及时转托他人代理，会给被代理人的利益造成损失或者扩大损失的，属于民法通则第六十八条中的“紧急情况”。原告委托防城港市松奇房地产经纪有限公司为被告涉案房屋提供出售经纪服务，没有取得被告的同意或者追认，也没有证据证明是属于紧急情况，因此原告委托防城港市松奇房地产经纪有限公司为被告涉案房屋提供出售经纪服务不属于在紧急情况下为了维护被告的利益需要转委托第三人代理的情况。由于被告在答辩状中提出解除与原告签订的《独家委托协议》，因此原告要求被告继续履行《独家委托协议》，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下: 驳回原告余福胜的全部诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告余福胜负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或向防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本(原件)，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费300元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘庆荣 二〇二〇年九月十四日 书记员  梁 滢 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。