江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8302号上诉人（原审原告、反诉被告）：倪敬利上诉人（原审原告、反诉被告）：倪维金上诉人（原审原告、反诉被告）：倪维银以上三上诉人共同委托诉讼代理人：朱克用上诉人（原审被告、反诉原告）：王丽诉人（原审被告、反诉原告）：孟祥辉（又名宋超）以上二上诉人共同委托诉讼代理人：孟凡彬，以上二上诉人共同委托诉讼代理人：孟凡永，江苏元封律师事务所律师。上诉人倪敬利、倪维金、倪维银,上诉人王丽、孟祥辉因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省邳州市人民法院（2017）苏0382民初7203号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人倪敬利及其与倪维金、倪维银的共同委托诉讼代理人朱克用，上诉人王丽、孟祥辉的共同委托诉讼代理人孟凡彬、孟凡永到庭参加诉讼活动，本案现已审理终结。倪敬利、倪维金、倪维银上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉请求，驳回王丽、孟祥辉一审诉讼请求，或发回重审。2.一、二审诉讼费用由王丽、孟祥辉承担。事实和理由：1.一审判决认定合同生效之后已交租金355000元有误，事实是已交租金275000元。具体事实是：2011年6月10—2012年6月10日80000元已交。2012年6月10日—2013年6月10日80000元已交。2013年6月10日—2014年6月10日80000元已交。2014年6月10日—2015年6月10日交35000元，欠45000元。已交租金合计：275000元。从2015年—2018年5月共欠租金257498元(不含违约金)。2014年6月10日—2015年6月10日欠45000元。2015年6月10日—2016年6月10日因2016年3月收回二楼房间，租金应为8000÷12×10+70000÷12×2=78330元。2016年6月10日—2017年6月10日70000元。2017年6月10日—2018年5月1日64166元。2.一审判决对合同终止时间的认定错误。一审判决认定合同终止时间是2017年9月12日无证据支持。我方认为应以租赁物交还给出租人之日起计算，即为2018年4月30日。理由如下：一是王丽、孟祥辉的商品不移出；二是房屋的钥匙不交；三是出租物仍被王丽、孟祥辉占有和支配；四是在法庭上我方已声明王丽、孟祥辉终止合同系单方毁约，要求给半年时间向外招租，以招租成功之日起视为合同终止之日，以此救济我方的经济损失。经法庭同意强行开门时间是2018年3月，但开门之后，王丽、孟祥辉拒不清空，影响了我方对外招租。因此我方主张终止时间是2018年5月1日。3.关于因我方加锁造成营业额损失25000元问题。我方在王丽、孟祥辉拖欠租金和已停止营业数月并不断向外转移商品的情况下，多次催要租金无果，为督促王丽、孟祥辉尽快出面洽谈租金事宜，才在王丽、孟祥辉锁之上又加一把锁，此行为我方无过错。我方加锁之后，王丽、孟祥辉没有出面交涉开锁，也未有营业的迹象和要求。我方通过短信催要，又让中间人传话，但王丽、孟祥辉始终置之不理。因此，停业不是我方加锁造成的，其损失应由王丽、孟祥辉承担。一审法院判决赔偿王丽、孟祥辉损失也缺乏依据。王丽、孟祥辉没有相应的帐目，也无相应的纳税证明，一审法院酌情支持损失25000元，没有任何证据支持。4.一审对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，酌情支持7000元错误。“合同第十条，本合同期满后，乙方在拆除自有资产设备的同时，必须保证甲方房屋完好无损。……。”王丽、孟祥辉装饰装潢可以自行拆除。我方认为：第一，终止合同是王丽、孟祥辉单方提出来，王丽、孟祥辉不能按期交纳房租，又不能继续履行合同，属单方毁约，应承担甲方损失；第二，拒不交出租赁物，房内杂物不予清除，房屋未恢复原样，已给我方造成了经济损失7000余元，故该判决不公正。5.关于维修费6000元问题。在租赁期间，我方从来没有接到王丽、孟祥辉口头或书面告知房屋有漏水，需要维修。从2016年3月就关门停业，2016年、2017年两个冬天，天寒地冻，又停业锁门，导致水管冻坏，因此是王丽、孟祥辉造成的漏水。该维修费6000元是房屋装饰的费用，不是漏水的维修费，该书面证据不具有真实性、合法性，与本案无关联性。维修人陈某,4没有出庭接受法庭质证，陈某,4受被上诉人指使2018年4月27日到法庭去做的笔录，明确说明，其施工内容是二楼的墙面刮腻子，搞一楼的隔断，整修地板等，且证明人不是直接维修的工人，也不是维修水管漏水，三次维修没有具体日期。该证据不具有合法性、关联性和真实性，没有形成证据链，不能作为本案的证据使用。故一审法院认定房屋维修费要上诉人承担，于法无据。6.程序违法。我方变更诉求，并且补缴了诉讼费，一审判决表述错误。2019年6月19日，变更了诉求，并重申王丽、孟祥辉只交了4次租金，共计275000元，增加了诉求，而判决书第二页第14行仍载明诉讼请求：“1、两被告支付租金21.25元及违约金……”。应该是租金21.25万元，违约金5.45万元，合计26.7万元。7.判决时诉讼主体表述不严谨，法律文书难以履行。一审判决书中判决如下：“一、被告王丽、孟祥辉于本判决生效之日起十日内支付原告……。”应该为孟祥辉(又名宋超)，庭审中已查清孟祥辉，又名宋超，同是一个人，但是同是一个人却有两个身份证号(孟祥辉身份证号，宋超身份证号)，其结婚证上用的是孟祥辉，在学校任教师却叫宋超。诉讼保全的被执行人是宋超。诉讼主体书写有误，法律文书难以履行。综上所述，一审判决事实不清，证据不足，适用法律不当，程序违法，恳请徐州市中级人民法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。王丽、孟祥辉针对倪敬利、倪维金、倪维银的上诉答辩称：1.对于2011年-2015年的租金已经全部支付，一审对租金的支付情况已经查明，本案中并非由于我方违约而导致合同解除，而是由于倪敬利的违约行为才导致合同无法继续履行，一审中支持了营业损失，但是对于营业损失的数额认定较少。其余部分以庭审质证情况为准。2.倪敬利、倪维金、倪维银指出的合同终止时间错误，合同的终止时间应为2017年9月12日，这个时间双方一致确认合同解除，因此倪敬利、倪维金、倪维银在上诉中对于本部分的上诉事实错误。3.关于营业损失，一审法院判决事实认定正确，但数额认定不足。由于倪敬利的过错而导致我方无法正常经营，因此应当支付停业期间的损失。因为倪敬利强行关门以及不按照约定对防水进行维修，而导致无法继续经营。所以本案的违约方应该是倪敬利。4.装修的残值应由倪敬利来承担赔偿，但一审法院对此支持的数额较少且缺乏法律依据。5.维修费用有事实和法律依据。根据我方提供的证人以及支付的相关票据可以看出，因为倪敬利未尽到维修义务，导致我方支付了维修费用，该部分费用应由倪敬利、倪维金、倪维银予以承担。6.对倪敬利、倪维金、倪维银上诉状中变更诉讼请求部分，在一审起诉时，倪敬利、倪维金、倪维银也提出了违约金的请求，因此该部分并非是程序适用错误。7.对于上诉状中第七部分指出的诉讼主体表述不严谨问题，因为一审已经查明孟祥辉与宋超本系同一人，因此一审判决中直接列明孟祥辉作为其中的一方主体正确，不存在主体认定不明的情况。综上，对于倪敬利、倪维金、倪维银的上诉，无事实和法律依据，应予以驳回。王丽、孟祥辉上诉请求：1.请求撤销江苏省邳州市人民法院作出的(2017)苏0382民初7203号民事判决书；2.请求改判驳回被上诉人一审所有诉讼请求；3.请求支持上诉人一审诉讼请求；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉事由：一、一审法院事实认定错误，适用法律错误。1.一审法院认定王丽、孟祥辉共同经营家居店，进而认定上述债务为夫妻共同债务。这一认定与事实不符。首先，上诉人孟祥辉有工作，且工作稳定，不可能与王丽共同经营家居店；其次，尚无证据证明王丽将家居店的经营收入用于夫妻共同生活，因此，根据《中华人民共和国婚姻法》及其司法解释之规定，上述债务不应认定为夫妻共同债务。2.一审法院认定合同解除的主要原因是“王丽未能按照约定支付租金”与事实不符。涉案房产长期以来出现漏雨、漏水的情况，倪敬利、倪维金、倪维银在一审审理中均认可存在上述事实，王丽经营的是家居生意，里面的物品不能受潮，但王丽、孟祥辉多次反映却不予维修，导致王丽、孟祥辉不得不自行维修，由于漏水严重，经过几次维修后仍无法正常使用，且王丽、孟祥辉维修后倪敬利一直不支付维修费用，所以，王丽、孟祥辉才要求解除合同。而关于房屋的维修义务，根据双方签订的《房屋租赁协议》第四条的约定，倪敬利已经构成违约，因此，在倪敬利先行违约的情况下，王丽、孟祥辉停止租金支付，并要求解除合同，是基于合同约定的权利，属于王丽、孟祥辉的一种自救行为。所以违约方是倪敬利，合同解除的主要原因在于倪敬利一方。3.一审法院审理查明2016年5月30日倪敬利给王丽、孟祥辉经营的店铺上锁，2016年8月3日邮寄开锁通知，2016年8月8日孟祥辉签收，期间倪敬利共计锁门69天。即使双方之间存在争议，倪敬利通过锁门的方式也严重侵害了上诉人的合法权益，一审法院虽然酌定支持了王丽、孟祥辉部分营业损失，但是对于锁门期间的租金却没有予以扣除，损害了王丽、孟祥辉的合法权益。4.一审法院查明存在因倪敬利不给维修，王丽、孟祥辉有自行维修的情况，但是对于维修期间的经营损失却没有要求倪敬利赔偿，另外装修期间的房屋租赁费用也没有予以扣除，一审法院的判决显失公平，于法无据。5.一审法院判决王丽、孟祥辉向倪敬利除了支付房屋租金外还要按照银行贷款利率的1.3倍支付利息，这样的判决是无视了违约的主要原因。本案产生的直接原因是因为倪敬利、倪维金、倪维银先行违约，在王丽、孟祥辉与倪敬利、倪维金、倪维银协商不成的情况下，王丽、孟祥辉才行使自救权利。双方之间在2016年5月份开始出现重大矛盾，王丽、孟祥辉根本不可能再继续正常经营，并且王丽、孟祥辉还因此提起诉讼，而一审法院判决要求王丽、孟祥辉承担2016年6月之后的租金，这样的判决有违公平。一审法院还支持王丽、孟祥辉向倪敬利、倪维金、倪维银支付1.3倍利息，于法无据。6.针对上诉人主张的装修损失，一审法院支持7000元，这样的判决结果让人难以接受，上诉人因为装修，前后支付近60万元，就是目前留在被上诉人处的装修残值也不可能仅仅值这个钱。二、一审程序错误。1.一审严重违背审限。一审的审理足足经过两年多，这两年中，上诉人的家具被保全，上述家具被放在潮湿的环境下，经过风化，早就已经无法使用，且因为一审法院案件迟迟不判决导致全友家居总部撤销了上诉人王丽的代理权，上诉人损失了加盟费用。2.在本案审理过程，上诉人一方依法提起装修损失的鉴定，但是一审法院并没有提起鉴定，也在判决书中没有说明不支持鉴定的原因，程序严重违法。综上，上诉人认为一审在事实认定、证据采信上存在重大过错，在审理程序上错误，恳请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。倪敬利、倪维金、倪维银针对王丽、孟祥辉的上诉答辩称：一、涉案所欠房租及债务，应为夫妻的共同债务。夫妻应承担连带责任。孟祥辉又名宋超，与王丽是合法的夫妻关系，没有证据能证明其结婚以后的经济是各自独立的，并且在承租房屋经营家具期间，孟祥辉一直参与经营和管理，例如倪敬利购买他们的大床，就是孟祥辉到家里给安装的。依照《中华人民共和国婚姻法》第19条第三款、《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题二》第24条之规定，认定债务是夫妻共同债务，一审判决是正确的。二、合同解除是王丽、孟祥辉在一审诉状中提出来的，不是倪敬利、倪维金、倪维银主动要解除合同的。主要原因是王丽、孟祥辉拖欠租金，王丽、孟祥辉无故拖欠租金，又不主动履行合同，构成了严重违约，一审认定王丽未能按照约定按时支付租金，这个表述是符合事实的。三、倪敬利、倪维金、倪维银在王丽、孟祥辉锁门停业期间又另行加了一把锁，是为了索要租金而采取的自救措施，属于正当行为，在此期间，涉案房屋仍然由王丽、孟祥辉控制和使用，加锁之后，王丽、孟祥辉并没有主动和倪敬利、倪维金、倪维银主动联系要求开门，在此期间房租，应该由王丽、孟祥辉承担。四、王丽、孟祥辉履行合同之后，其装潢和装修期间的租赁费不应该扣除。合同约定自签字之日起，合同生效，合同中没有任何条款约定要扣除装饰期间的房租。一审法院认定正确。五、一审法院认定王丽、孟祥辉要承担所欠房租及所欠房租的银行同期贷款利率的1.3倍，也是有法可依的。理由是首先要确认王丽、孟祥辉是拖欠房租。其次，合同上对逾期不交房租有明确的约定，合同第一条第四款就明确约定租金如果逾期不交就按年租金总额的3%加收违约金。再次，倪敬利、倪维金、倪维银诉求所欠房租按同期银行利率的四倍收取违约金，一审法院调整到利率的1.3倍。由王丽、孟祥辉承担违约金的责任，完全正确。最后，依照《中华人民共和国合同法》第97条、第107条、第114条之规定，上诉人应承担违约责任，一审法院认定正确。综上所述，孟祥辉和王丽的五点上诉理由不能成立，并且与事实不符，证据不足，应予驳回。倪敬利、倪维金、倪维银一审诉讼请求：1.王丽、孟祥辉支付租金21.25万元及违约金（以7万元为本金，自2015年6月10日起按照年息24%计算至实际给付之日止；以7万元为本金自2016年6月10日按照年息24%计算至实际给付之日；以7万元为本金自2017年6月10日起按照年息24%计算至实际给付之日止）；2.诉讼费用由王丽、孟祥辉承担。王丽、孟祥辉向一审法院反诉请求：1.判令解除合同，倪敬利、倪维金、倪维银赔偿王丽、孟祥辉损失407040元（其中包括：倪敬利、倪维金、倪维银购买的婚庆用品欠款7000元；房屋漏水导致装修推迟了82天，租金损失每天220元，合计18040元；维修费6000元；卖场物品损失2万元；二楼租金3间共计3万元；二楼窗帘经营损失1万元；强行锁门，每天经营损失2000元，合计36000元；5年的装修损失20万元及违约金8万元（后五年租金40万元，按照20%计算）。2.倪敬利、倪维金、倪维银承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2011年6月10日，倪敬利（甲方）与王丽（乙方）签订房屋租赁协议，约定，甲方自愿把坐落于农业银行东侧一楼五间【900㎡】门面房租给乙方经营，包括二楼西三间，租赁时间为10年即自2011年6月10日至2021年6月10日，租金为每年8万元，付款时间为2011年6月10日交清当年租金8万元。如逾期不交，按年租金总和的3%加收违约金。租金每年6月10日交清当年租金；如房屋因自然破坏而影响正常经营使用，应由甲方负责修缮；租期之内，甲方如因特殊原因终止合同，应提前两年通知乙方，征得乙方同意后才能如期终止合同。乙方如需终止合同，应提前两年通知甲方，征得甲方同意后，并按合同规定如期交付十年房租后，才能如期终止合同；租期之内，乙方必须保护该房屋完好无损，如属乙方人为损坏，由乙方负责修缮；本合同期满后，乙方在拆除自有资产设备的同时，必须保证甲方房屋完好无损；本合同一经签字即可生效。合同期未满如有任何一方擅自终止本协议，除赔偿对方损失外，另按合同总价50%赔偿对方。诉讼中，倪敬利提供授权委托书一份，载明倪维金、倪维银授权其父亲倪敬利代为对外签订涉案房屋的租赁合同。涉案的房屋在2010年办理江苏省村镇工程建设许可证。合同签订后，王丽、孟祥辉对涉案房屋进行了装修，开始经营家居用品，并办理了个体工商户营业执照，王丽为登记经营者。王丽、孟祥辉提供了房屋装修合同，根据该合同载明，2011年9月4日，王丽、孟祥辉与南京无忧居装饰工程有限公司签订家庭居室装饰装修施工合同，约定，施工期自2011年9月7日至11月7日。2016年3月份，因倪维金、倪维银结婚需要用房，二楼三间房屋被倪敬利收回使用。倪敬利称二楼三间房屋的收回系王丽同意，且双方协商租金减少1万元。王丽、孟祥辉则认为系倪敬利强行收回，三间房屋租金应当扣除3万元。对于已付租金问题。倪敬利、倪维金、倪维银称，王丽、孟祥辉支付了2011年6月10日至2012年6月10日租金8万元，2012年6月至2013年6月租金8万元；2013年6月至2014年6月租金8万元，2014年6月至2015年6月付35000元，合计275000元。王丽、孟祥辉则称前四年租金已经交清，2015年6月10日前交付下一年度租金前，倪敬利要占用二楼三件房屋，因扣减租金未能协商好，故才缴纳了35000元。根据倪敬利提供的短信记录显示，在2016年2月2日及17日、3月10日及11日、4月25日，分别向王丽催要租金。其中2016年2月2日，王丽回复倪敬利“大叔，头年不易了！贷款现在还没弄出来！过年钱出来再给您吧大叔”、“我马上安排腾二楼出来给您大叔”。2016年3月10日，倪敬利给王丽的短信“王丽今天3月十号了，俺不好意思再催你了，再过两个月又到今年房租了，你到底想咋办呢？”。2016年5月30日，倪敬利将王丽经营的店铺上锁。2016年6月3日，双方因租金问题产生纠纷，并报警处理。2016年8月3日，倪敬利通过EMS方式向王丽邮寄开锁通知，该邮件于2016年8月8日由孟祥辉签收。双方因此产生争议。倪敬利认为，未按照合同约定支付租金，其行为构成违约，应当支付其租金及违约金。王丽、孟祥辉认为，未支付租金是因为倪敬利要求收回二楼三间房屋，但对于扣减的租金数额未协商一致，故未支付租金。并且倪敬利强行锁门、涉案房屋多处漏水，影响了王丽、孟祥辉的装修及经营时间，给王丽、孟祥辉的经营造成了巨大的损失。2017年9月12日，经双方协商，双方均同意解除合同。2018年4月，倪敬利将涉案房屋另行出租给他人使用经一审法院在附近对于街区出租房屋一楼及二楼的租金进行了调查，二楼一般都是居住的比较多，价格一般情况每年每间租金约1000元左右。另查明，王丽、孟祥辉系夫妻关系。一审法院认为，关于倪维金、倪维银诉讼主体的问题。本案系租赁合同纠纷。根据法律规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，倪敬利与王丽就涉案房屋签订房屋租赁协议，在合同履行过程中，由王丽向倪敬利支付租金，发生争议，也是由倪敬利出面处理，王丽在与倪敬利订立合同时并不知晓倪维金与倪维银为倪敬利出具授权委托书的事宜，因此涉案合同的相对方系倪敬利与王丽。倪维金、倪维银并非本案适格原告。倪维金与倪维银出具的授权委托书只能作为其二人认可倪敬利有权将涉案房屋出租，至于倪敬利与倪维金与倪维银之间就合同权利是其内部问题，倪维金与倪维银并非涉案房屋租赁合同的相对方，不享有及承担涉案合同的权利及义务。关于倪敬利主张王丽、孟祥辉尚欠租金的问题。根据合同约定，涉案房屋的租金为每年8万元，租金每年6月10前交清当年租金。倪敬利称王丽、孟祥辉已付租金275000元，王丽、孟祥辉抗辩称，已付租金355000元。一审法院认为，根据合同约定以及实际履行情况来看，每年支付租金的时间为每年的6月10日前付清。倪敬利在2016年2月至4月期间向王丽催要尚欠租金的短信内容来看，该事实能够推定王丽在2015年6月10日至2016年6月10日期间租金尚欠45000元。且倪敬利自认王丽拖欠2015年的租金，而2015年的租金应当指2015年6月至2016年6月期间的租金，且该租金应当在2015年6月10日付清。由于王丽未付清才导致倪敬利通过短信多次向王丽催要。因此，能够确认定王丽、孟祥辉已付租金355000元的事实。2017年9月12日双方解除租赁合同。对于涉案房屋二楼三间被倪敬利收回，根据倪敬利与王丽的短信记录来看，对于二楼三间房屋的收回是经王丽同意，否则按照王丽、孟祥辉的陈述，二楼三间房屋内存有大量的窗帘等物品，如未经王丽同意，倪敬利也无法对该三间房屋进行改建装修。对于倪敬利将二楼三间房屋收回后同意对租金扣减1万元的问题，根据一审法院的调查，类似地区的沿街门面房一楼二楼的租金价格来看，倪敬利同意扣减1万元租金，也是符合实际情况的。因2016年3月份开始，倪敬利收回了二楼三间房屋，按照三间房屋1万元租金计算，2015年6月至2016年6月期间尚欠租金应为42500元；2016年6月-2017年6月租金为7万元；2017年6月-2017年9月合同解除租金为17500元。综上，王丽尚欠倪敬利租金为13万元。对于倪敬利主张的逾期付款利息损失，应以42500元，自2015年6月10日起计算至实际给付之日止；以7万元为本金，自2016年6月10日其计算至实际给付之日止；以17500元为本金，自2017年6月10日起计算至实际给付之日止；对于利息计算标准，对于违约损失应以当事人的实际损失为基础，违约金不宜超过损失的30%，否则在一般情况下可认定为“过分高于造成的损失”，考虑到倪敬利的实际损失，且涉案房屋已顺利出租给他人，对于其主张按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算逾期付款利息损失诉讼请求，一审法院酌情调整为中国人民银行同期贷款利率1.3倍。孟祥辉与王丽系夫妻关系，二人共同经营该家居店，因此，该笔债务系夫妻共同债务，孟祥辉对尚欠的租金13万元及逾期付款利息损失承担偿还责任。关于王丽、孟祥辉反诉要求解除合同的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，双方协商一致可以解除合同。2017年9月12日，双方均同意解除合同，因此，涉案合同在2017年9月12日已经解除。关于王丽、孟祥辉要求倪敬利赔偿损失及违约金的诉讼请求。一审法院认为，1.维修费用6000元的问题。倪敬利与王丽之间系房屋租赁合同纠纷，根据法律规定，出租人应履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，倪敬利也认可房屋存在渗水问题，但一直未能有效的解决，王丽及孟祥辉提供了证人证言能够证明其为维修房屋漏水问题支付维修费用6000元，因此，该笔费用由出租人倪敬利支付。2.倪敬利将涉案房屋锁门期间的营业损失，一审法院认为，虽然因王丽未按时支付租金，倪敬利作为出租人应依法或者依约定行使权利救济。其强行收回租赁物并造成王丽、孟祥辉的经营损失，其自助行为不应认定为自己救济行为，应就此承担赔偿责任。王丽、孟祥辉虽然提供提货、销货清单，但倪敬利对真实性不予认可，且王丽、孟祥辉并没有相应的账目，也无相应的纳税情况证明，但倪敬利将店铺加锁，确实影响了王丽及孟祥辉的经营，综合考虑王丽与孟祥辉的提货及销货情况、其店铺的经营规模以及当地的经济水平和消费水平，一审法院酌情支持损失25000元。3.关于王丽、孟祥辉主张的装修损失，一审法院认为，根据法律规定，因双方违约导致合同解除，租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，双方同意解除合同，而合同解除主要原因在于王丽未能按照约定支付租金，但是倪敬利的房屋存在渗水、在王丽未按照约定支付租金时将店铺加锁、以及收回二楼三间房屋等情况与合同的解除也存有一定的关系。王丽、孟祥辉虽然提供了装修合同等，但并不能足以证明其实际装修金额，对此一审法院对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，以及双方各自的过错，酌情支持7000元。4.倪敬利购买王丽、孟祥辉物品7000元，倪敬利认可2600元，并同意在本案中一并处理。对于剩余部分，王丽、孟祥辉，可另行主张权利。5.装修延迟的租金损失18040元、卖场物品损失2万元、二楼窗帘经营损失1万元、违约金8万元，王丽、孟祥辉主张的依据不足，不予支持。综上，倪敬利应支付王丽、孟祥辉维修费6000元、锁门营业损失25000元、货款2600元、装饰装修损失7000元，合计40600元。一审法院遂判决：一、王丽、孟祥辉于判决生效之日起十日内支付倪敬利租金13万元及逾期付款利息损失（以42500元为本金，自2015年6月10日起计算至实际给付之日止；以7万元为本金，自2016年6月10日起计算至实际给付之日止；以17500元为本金，自2017年6月10日起计算至实际给付之日止。以上利息计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍）；二、驳回倪敬利的其他诉讼请求；三、驳回倪维金、倪维银的诉讼请求；四、倪敬利于判决生效之日起十日内支付王丽、孟祥辉（反诉原告）维修费6000元、营业损失25000元、货款2600元、装饰装修损失7000元，合计40600元。五、驳回王丽、孟祥辉其他诉讼请求。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点如下：1.王丽已付租金金额该如何确定；2.合同解除时间该如何确定；3.一审法院判决因为加锁造成营业损失2.5万元是否适当；4.对于剩余租赁期内的装饰、装修残值损失应如何确定；5.维修费6000元应否支持；6.孟祥辉应否承担责任；7.加锁期间应否扣除租金；8.维修期间的经营损失及房屋租赁费用应否支持；9.一审法院判决1.3倍的利息有无法律依据。二审期间倪敬利提供五组证据：证据1，提交2017年9月14日的短信记录，证明2017年9月14日刚刚知道漏水问题，在此之前并没有书面或者口头通知漏水问题，而这一次孟祥辉拒绝开门，说明水管是否漏水上诉人不清楚，不存在多次通知房主不给维修的事实。证据2，对一审对方提供的证人陈某,4的调查笔录。证明，陈某,4维修的项目是给二楼刮腻子、第二次是修顶棚、第三次是修隔断，陈某,4和王丽是干姊妹，出于亲情关系，三次维修都不是修的因为漏水而造成的损失，所以上诉人对这6000元不予承认。证据3，2018年4月19日，倪敬利与孟祥辉短信截图，内容是督促将房屋的电视和隔断都搬走，证明2018年4月19日，王丽、孟祥辉仍不搬走屋里的东西，标的物并未交付，一审法院认定终止合同的时间为2017年9月12日是不对的。证据4，提交2018年4月22日800元的收条一份，请杜孝环、杜孝金、杜孝珍等四个农民工清理房屋垃圾，并且管了一顿饭的收据400元，合计一共800元。证据5，提交2018年4月27日4200元的收条一份，证明涉案房屋内丢了许多垃圾、隔断、电视机等物。以上证据均证明合同终止的时间。王丽、孟祥辉质证认为：证据1在一审法院已经提交过，不属于新证据，而且从该份证据可以看出，王丽、孟祥辉所使用的房屋确实存在漏水的情况。对于证据2的真实性无异议，但是因为涉案的房屋已经被一审法院贴了封条，因此王丽、孟祥辉是没有权利直接到房子中搬任何东西，并且双方已经在2017年9月12日时一致确认解除合同，在一审法院中有记录。对于证据3，调查笔录的真实性有异议，如果需要陈某,4的证人证言，应当由陈某,4出庭接受质证，而不应由倪敬利单方面制作笔录。对于证据4和证据5的真实性均有异议。首先这样的证明任何人都可以开具，其次，也没有证据能够证明倪敬利支付了上述费用。对于收条中时间方面，也存在涂改的情况。一审查明事实二审予以确认。本院认为：一、关于王丽已付租金金额该如何确定的问题。倪敬利提供的向王丽催要租金的微信往来内容可以反映，在2016年2月至4月期间，倪敬利向王丽催要欠付租金，称“再过2个月，又到今年房租了”。根据合同约定，每年的6月10日前支付下一年度租金。故，微信里的“今年房租”应指2016年6月10日前应支付的2016年度租金，从而可知催要的这笔租金系应当在2015年6月10日付清的租金。根据倪敬利在诉状中陈述的案件事实，王丽在2015年拖欠租金45000元。因此，一审认定王丽已付的租金为355000元并无不当。二、关于合同解除时间如何认定的问题。倪敬利于2017年9月10日向一审法院申请诉前保全，要求保全涉案房屋内的家具。后一审法院组织双方调解，双方均同意于2017年9月12日解除租赁合同，并制作了物品交接清单。2017年11月12日，倪敬利再次向一审法院申请财产保全，一审法院于2017年11月23日对涉案房屋内的家具采取了查封措施。王丽、孟祥辉庭审陈述在法院组织下于2018年3月7日搬离了被查封的物品，2018年3月26日王丽、孟祥辉将剩余的物品搬走并腾空房屋。2018年4月倪敬利将涉案房屋另行出租他人使用。因倪敬利申请查封保全王丽涉案房屋内的家具，因此在合同解除之后房屋没有腾空的原因不在王丽，倪敬利主张王丽、孟祥辉应支付租金至2018年4月，本院不予支持。倪敬利二审期间提供的发生在2018年4月的腾空房屋的票据尚不能形成证据链，真实性无法确定，本院不予采信。一审法院以双方合同解除之日作为双方租金计算截止日期并无不当。王丽主张不应承担2016年6月之后的租金亦无事实依据，本院不予支持。三、关于一审判决因为倪敬利加锁造成营业损失25000元是否适当的问题。王丽未按时支付租金，倪敬利应依法或者按照约定主张权利。倪敬利强行在涉案租赁房屋上加锁不是正当的权利救济行为，存在过错，由此导致王丽、孟祥辉的营业损失倪敬利应予以赔偿，一审法院综合考虑王丽、孟祥辉的经营规模、提货及销货情况、当地消费水平酌定支持损失25000元，并无明显不当，倪敬利上诉主张不应支付本院不予支持。四、对于剩余租赁期内的装饰、装修残值损失应如何确定的问题。导致涉案合同解除双方均具有过错，王丽未按约足额缴纳租金为主要原因，同时涉案房屋存在漏水、倪敬利以强行加锁方式收回房屋及收回二楼三间房屋双方尚未协商妥当等因素也有一定关系。且王丽、孟祥辉就其装修价值亦未提供充分证据予以证实。一审法院根据双方过错，综合考虑剩余租期及装修现状酌定支持7000元并无明显不当。倪敬利主张不应支持，王丽主张金额偏低本院均不予支持。五、关于房屋漏水的维修费6000元应否支持的问题。王丽、孟祥辉提供证人陈某,4的证言，证明因漏水导致涉案房屋内的墙面、隔断毁坏，由证人进行维修发生了该笔维修费用。一审现场勘验也能看出漏水导致墙面、屋顶等损坏的痕迹，倪敬利主张修理墙面、隔断与漏水无关，本院不予采信。该维修事实发生在2016年3月之前，即倪敬利收回涉案房屋之前，对房屋的维修义务应由出租人倪敬利承担。倪敬利在房屋出租期间未履行维修义务，承租人自行维修发生的费用应由出租人倪敬利承担。对于维修费用金额，二审期间倪敬利提供的调查笔录中，证人陈某,4仍陈述为6000元，因此，一审法院判决倪敬利承担维修费用6000元并无不当。六、关于孟祥辉是否应当承担责任的问题。王丽、孟祥辉为夫妻关系，尽管孟祥辉以宋超的名义在邳州市刘沟小学任教，但孟祥辉并未举证其与王丽之间夫妻财务独立，故一审法院判决孟祥辉承担责任并无不当。因孟祥辉自认其以宋超的身份，用宋超居民身份证（号码为）在邳州市刘沟小学任教，故，孟祥辉用以承担责任的财产应包括其以宋超名义所有的财产。七、关于倪敬利加锁期间的租金是否应当扣除的问题。一审法院已经酌定支持了王丽、孟祥辉加锁期间的营业损失，房租系王丽、孟祥辉正常营业的必要成本，因此，在一审法院已支持其营业损失的情况下，房租作为成本不应重复扣减。故，王丽、孟祥辉的该项请求，本院不予支持。八、关于维修期间的营业损失及扣除房屋装修期间的租赁费应否支持的问题。虽王丽、孟祥辉举证证明了其在租赁期间对涉案房屋进行维修的事实，但对具体的维修起止时间未能举证，故对因维修造成的经营损失不明。另，王丽、孟祥辉主张其装修房屋期间的租金应予扣除，但双方合同中并无扣除装修期间房租的约定，且王丽、孟祥辉在之前多次支付租金时均未就此提出异议，而是如数支付租金，故王丽、孟祥辉该主张本院不予支持。九、关于一审法院判决1.3倍的利息有无法律依据的问题。从王丽与倪敬利的微信内容可以证实，倪敬利催收租金时，王丽并未提及漏水或其他问题，而是称贷款没下来，年后才能给付，即要求延期支付租金。故，双方合同解除的主要原因系王丽未按约足额支付租金，对于因合同解除造成的损失王丽应承担主要责任。因此，一审法院判决王丽、孟祥辉按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付利息，并不违反法律规定。综上，上诉人倪敬利、上诉人王丽、孟祥辉的请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10610元，由上诉人倪敬利承担5305元，由上诉人王丽、孟祥辉负担5305元。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 崔金城审 判 员 苏 团二〇二〇年九月十七日法官助理 曹 勇书 记 员 杭恒宇