山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民再82号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：范奇山，男，1942年7月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：烟台市范氏红木家具有限公司，住所地烟台市芝罘区环山路143号。法定代表人：范奇山，董事长。委托诉讼代理人：范君红，女，1971年5月26日出生，汉族，系范奇山之女。委托诉讼代理人：朱彤，该公司工作人员。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：王秀萍，女，1956年12月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：吴振波，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：于建伟，山东平和律师事务所律师。再审申请人范奇山、烟台市范氏红木家具有限公司（以下简称范氏公司）因与被申请人王秀萍房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁06民终3065号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年1月3日作出（2019）鲁民申6844号民事裁定，指令本院进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人范奇山，范氏公司委托诉讼代理人范君红、朱彤，被申请人王秀萍及其委托诉讼代理人吴振波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范氏公司、范奇山申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项、第九项之规定，特申请再审。事实和理由：一、原审判决认定案件的基本事实错误，范奇山非本案适格主体，不应承担责任；房屋租金应按实际使用面积计算，多余部分应予以退还。首先，范奇山虽然在租赁合同和补充协议上签字，但该签字行为系职务行为，法律后果应由范氏公司承担。且2015年6月之前的租金均是范氏公司交纳，范奇山本人没有履行合同的行为。因此，范奇山不是本案适格主体，不应判令其承担责任。其次，租赁合同中约定的房屋面积与范氏公司实际使用的房屋面积不符，比实用面积少17.89㎡，因此租金应同比例减少23.2252万元，且配电室系王秀萍占有使用，对此部分面积应亦从租金中扣除。再次，王秀萍交付的房屋未达到合同约定的质量良好的标准，也未履行维修义务，对范氏公司造成的损失应予赔偿。最后，房屋内的用电并非范氏公司一人使用，亦有其他用户在使用，因此范氏公司垫付的电费应予退还。二、范氏公司持有的合同与王秀萍持有的不一致，一审开庭笔录对范奇山的主张未予记载且有伪造之嫌，即原判决、裁定认定事实的主要证据系伪造。三、一审判决适用法律错误，二审法院关于案件受理费的判决适用法律错误。四、一、二审法院均剥夺范氏公司和范奇山辩论权。王秀萍答辩称，一、再审申请人交纳房屋租金至2015年6月30日，此后再审申请人均没有交纳房屋租金及房屋占有使用费。二、范奇山应当承担合同责任。三、再审申请人签约前已对涉案房屋充分了解，且被申请人给予其六个月的装修期，在长达六年的时间没有对涉案房屋的面积提出异议。房屋使用面积达900平方米以上，这一事实烟台中院已进行现场勘察，并确认情况属实。四、配电室在涉案房屋交付前已经存在，再审申请人在涉案房屋内进行家具制作生产，该配电室仅供再审申请人使用。五、再审申请人提出的损害赔偿请求，其提供的证据不足认定损失的多少。六、租赁合同手写添加部分系双方协商填写，在实际履行过程中仍按照年租金250000元履行，手写添加部分的内容并未实际履行，不存在对合同伪造的事实。七、涉案房屋中自行改造的卫生间所产生的费用，应当由再审申请人承担。八、省高院以再审申请人不认可的证据裁定再审不当。九、被申请人在房屋租赁期间履行了维修义务，不存在违约行为。王秀萍向一审法院起诉请求：判令解除其与两申请人签订的房屋租赁合同；判令两申请人支付2015年7月1日至2016年3月9日期间的房屋租金172260.27元（按年租金250000元计算），并按月租金的日千分之三即62.50元/日支付自2016年1月1日起至2016年3月9日止的滞纳金4312.50元。庭审中，王秀萍变更诉讼请求为：判令解除其与两申请人签订的房屋租赁合同；判令两申请人支付2015年7月1日至2016年3月9日期间的房屋租金172260.27元及自2016年3月10日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金250000元计算），同时，按月租金的日千分之三即62.50元/日支付自2016年1月1日起至2016年3月9日止的滞纳金4312.50元，并继续按62.50元/日计付自2016年3月10日起至返还房屋之日止的滞纳金。范氏公司和范奇山向一审法院提起反诉请求：判令王秀萍返还房屋租金110366元、门窗改造费19038元及电费441元；赔偿因断电造成的损失51135元，因卫生间溢水造成损失73663元，因大厅第二间、第五间、第七间漏水造成损失195571元，因车间及仓库漏水造成的损失15960元及服装损失87680元；支付因房屋设施不全应付的违约金2000元。一审法院认定的事实：（一）2010年6月11日，王秀萍与范氏公司（原烟台中山陶瓷工艺品有限公司）、范奇山签订房屋租赁合同，约定王秀萍将坐落于烟台市芝罘区环山路143号的房屋及后院两个小棚（建筑面积共计900平方米）租赁给范氏公司、范奇山，用于经营陶瓷、工艺品、红木家具等，租赁期限自2011年1月1日起；年租金250000元，租金每半年支付一次为125000元；王秀萍负责对涉案房屋及其附着物定期检查并承担正常的房屋维修费用，范氏公司、范奇山负责对涉案房屋室内外装修改善及因使用不当等人为原因造成的房屋及设施损坏承担维修费用；若范氏公司、范奇山逾期支付租金，王秀萍有权要求其补交欠付租金，并按月租金的日千分之三支付滞纳金；逾期支付租金超过一个月，王秀萍有权解除合同。合同第一条手写载明“租赁期限自2011年1月1日起至2018年12月31日止；2011年1月1日至2014年12月31日年租金为250000元，2015年1月1日至2018年12月31日年租金为300000元”，王秀萍称，此处系其丈夫与范氏公司、范奇山协商后书写的，但在合同实际履行过程中仍按照年租金250000元履行，范氏公司、范奇山对此均无异议。2010年6月24日，王秀萍丈夫曲家琦与范奇山在签订的补充协议中约定，涉案房屋两个大门需改造成电动卷帘门，原临街的六扇铝合金窗需改为10毫米大玻璃窗，改造费用为15000元，先由范奇山垫付，后自2012年度首期租金中扣除。租赁合同及补充协议签订后，王秀萍依约向范氏公司、范奇山交付了房屋，但范氏公司、范奇山仅支付了2015年7月1日前的租金，其余租金至今未支付，王秀萍多次向范氏公司、范奇山索要未果。庭审中，范氏公司、范奇山认可涉案租赁合同的签订主体为王秀萍与范氏公司、范奇山。（二）关于涉案租赁合同的履行，王秀萍、范氏公司、范奇山有以下异议：1.范氏公司、范奇山主张租赁合同约定的房屋面积与房屋实际使用面积不符。范氏公司、范奇山提交了涉案房屋平面图复印件1份，主张房屋实际面积为882.11平方米，而租赁合同中约定的房屋面积为900平方米，超出实际面积17.89平方米，此外，房屋内设有配电室占用面积60平方米，以上共计77.89平方米应从房屋面积中扣除。王秀萍对平面图的真实性没有异议，但主张其对涉案房屋进行过改造，将房屋北面台阶上增加了近30平方米的封闭空间，故合同中约定房屋面积为900平方米，范氏公司、范奇山签订租赁合同时对此是认可的；配电室在范氏公司、范奇山租赁涉案房屋前就存在，范氏公司、范奇山是明知的。范氏公司、范奇山又主张，王秀萍自行围挡的房屋不应算在建筑面积之内，且其仅用于堆放杂物；其在2010年6月20日知道涉案房屋设有配电室，面积为20平方米，一面靠着外墙，三面在室内，因有辐射，每面需远离2米，实际占用房屋使用面积46平方米。范氏公司、范奇山还主张曾针对涉案房屋面积问题向王秀萍主张过权利，王秀萍对此不予认可，范氏公司、范奇山不能提供证据佐证其主张。2.范氏公司、范奇山主张其在承租涉案房屋过程中产生了改造门窗及卫生间费用。范氏公司、范奇山提交了芝罘区佳丽工艺美术玻璃店2010年8月10日出具的收款收据复印件一份，证实购买玻璃板及花费安装费共计9438元；提交烟台市芝罘清江木材商行2010年6月28日出具的收款收据一份，证实购买白松板材花费1600元；提交烟台市芝罘幸福兆峰陶瓷经销店2010年7月5日出具的收款收据一份，证实购买水泥、沙花费1040元；提交2012年5月10日烟台市三环门业有限公司经销部出具的收据一份，证实购买卷帘门电机花费2600元。王秀萍称2010年8月10日收款收据系复印件，不予质证；对其他三份收据的真实性不予认可，不能证实是修缮涉案房屋所支出的费用，即便上述花费均用于涉案房屋，也不应由其承担；关于门窗改造费，其与范氏公司、范奇山在2010年6月24日补充协议中约定由其承担15000元，且该笔费用已经履行，范氏公司、范奇山亦予以认可，故超出的费用不应由其承担；涉案房屋内设有卫生间，范氏公司、范奇山另建卫生间的花费与其无关。3.范氏公司、范奇山主张涉案房屋漏水给其造成了严重损失。为证实其家具、服装等物品的受损情况，范氏公司、范奇山提交了照片打印件及照片、录像光盘一组。王秀萍质证称，上述证据均系复制件，且无法体现拍摄时间及地点，若拍摄时间是在王秀萍提起诉讼之后，则相关损失与王秀萍无关，且视频基本都是局部小范围镜头，无法准确看出因漏水给范氏公司、范奇山造成的损失。其中，社会广角节目视频系范氏公司、范奇山在本案诉讼过程中单方通过电视台录制报道，未进行核实，无证明效力，故对上述证据的真实性均不予认可；涉案房屋属半地下一层网点房，因结构存在渗水问题，这一点范氏公司、范奇山在签订房屋租赁合同时即已明知，但房屋并无漏水现象，其给予范氏公司、范奇山近半年时间对房屋进行装修改造，在装修过程中范氏公司、范奇山将下水管道打穿造成了下水管出水，卫生间系范氏公司、范奇山重新建造的，使用不当会造成堵塞，卫生间堵塞、溢水情况与其无关；对于涉案房屋的渗水问题，其与范氏公司、范奇山在2015年上半年协商，减免2015年上半年房屋租金5000元作为维修金，足以弥补其损失；即便因楼上漏水给范氏公司、范奇山造成损失，范氏公司、范奇山应及时主张权利，自范氏公司、范奇山租赁涉案房屋至起诉之日已有七年，期间范氏公司、范奇山从未提出过涉案房屋存在严重的漏水问题，也未向王秀萍主张过解除租赁合同，这表明范氏公司、范奇山并未受到大的损失；涉案房屋的用途是经营陶瓷、红木家具等，与衣服无关，对涉案房屋内存放衣服不予认可。范氏公司、范奇山称，因时间久远而无法提供上述照片及视频资料的原始载体。4.王秀萍主张涉案房屋仅存在渗水问题，且范氏公司、范奇山在签订租赁合同时明知这一情况。王秀萍提交了2013年7月20日、7月26日的往来信函两份。2013年7月20日信函由范氏公司发给王秀萍，其中载明2010年6月在范氏公司、范奇山看房时发现涉案房屋大厅东地面存有明显积水，7月份装修房屋时，东面墙带有水珠，王秀萍同意通过在墙面贴瓷砖来处理渗水问题，但没有效果，下雨天会有渗水，地面水珠明显，许多家具胀裂，对此，王秀萍应负责维修或承担维修费用。2013年7月26日信函为王秀萍给范奇山的回信，其中载明范氏公司、范奇山已对涉案房屋充分了解，且王秀萍留给范氏公司、范奇山近半年时间对房屋进行装修改造，并建议在装修房屋过程中做好防潮防渗，但从未答应为范氏公司、范奇山解决房屋潮湿及渗水问题，范氏公司、范奇山以此拒绝支付租金违反合同约定，应解除租赁合同，范氏公司、范奇山应返还涉案房屋并支付未付租金及按日千分之三计算的滞纳金。范氏公司、范奇山质证称，其从未给王秀萍发出过信函。5.范氏公司、范奇山主张其为王秀萍垫付了电费441元。范氏公司、范奇山为此提交了2010年6月烟台供电公司客户电费明细单，称其在2010年7月入住涉案房屋前替王秀萍垫付电费441元。王秀萍称该证据无电业局印章，对真实性不予认可；租赁合同签订时间在2010年6月11日，该期间产生的电费应由范氏公司、范奇山负担。6.关于延期付款，范氏公司、范奇山主张系因为王秀萍未提交发票。范氏公司、范奇山称，其向王秀萍发出通知函要求其凭发票收取租金，为此提交2016年5月21日通知函及天天快递详情单各一份，通知函中载明，限王秀萍见函后5日内带着增值税专用发票至范氏公司结算2015年7月1日至2015年12月30日租金125000元，落款处盖有烟台中山陶瓷工艺品有限公司公章；天天快递详情单中载明范奇山于2016年5月21日寄出快递，王秀萍拒收。王秀萍质证称，其未收到该通知函，亦不知晓通知函的内容，其在2015年7月1日之前一直以开具收据的方式向范氏公司、范奇山收取租金，范氏公司、范奇山对此亦予以认可，现范氏公司、范奇山要求开具增值税专用发票，与之前的交易习惯不符；若范氏公司、范奇山要求王秀萍开具发票，则相应的税款应由范氏公司、范奇山承担。（三）诉讼中，一审法院依据王秀萍的财产保全申请，裁定冻结了范氏公司、范奇山在银行账户内的存款200000元，并查封了范氏公司价值400000元的家具一宗。一审法院认为，2010年6月11日王秀萍与范氏公司、范奇山签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，故依法认定该合同合法有效，对各方当事人均具有法律效力。履约中，王秀萍依约将涉案房屋交付范氏公司、范奇山经营使用，范氏公司、范奇山向王秀萍支付了2015年7月1日前的租金，其余租金至今未支付的事实清楚。范氏公司、范奇山违约支付租金，王秀萍有权依约解除该租赁合同，现双方当事人均同意解除2010年6月11日的房屋租赁合同，予以确认。范氏公司、范奇山应当支付给王秀萍欠付的房屋租金及按合同约定的标准计付房屋占有使用费给王秀萍直至房屋返还之日。根据范氏公司、范奇山提交的证据，应当认定王秀萍所交付的房屋的确存在漏水等问题，故对王秀萍要求范氏公司、范奇山支付滞纳金的请求不予支持。范奇山主张其系范氏公司的股东，签订合同系职务行为，不应承担合同责任的辩解，与其在庭审中的陈述不符，不予采信。范氏公司、范奇山在与王秀萍签订房屋租赁合同之前，应尽到对涉案房屋的考察义务，范氏公司、范奇山无证据证实其自2010年6月签订租赁合同后至王秀萍提起诉讼之前，曾对房屋面积提出异议，故认定范氏公司、范奇山对合同约定面积是认可的。现范氏公司、范奇山以房屋实际面积与合同约定面积不符（相差17.89平方米）以及应扣除配电室占用面积（20平方米）为由，要求王秀萍返还其77.89平方米面积的租金110366元的反诉请求，理由不当，王秀萍亦不予认可，故不予支持。范氏公司、范奇山要求王秀萍支付补充协议约定的15000元之外的改造门窗及卫生间的费用19038元，因范氏公司、范奇山已与王秀萍在补充协议中针对门窗改造费作了约定并履行完毕，关于改造卫生间费用，根据租赁合同中由承租方负担房屋装修改善费用的约定，该费用应当由范氏公司、范奇山承担，故对范氏公司、范奇山该反诉请求不予支持。范氏公司、范奇山主张因涉案房屋断电、漏水所受损失，证据不足，王秀萍亦不予认可，故不予支持。范氏公司、范奇山要求王秀萍支付电费441元及违约金2000元的反诉请求，于约无据，不予支持。范氏公司、范奇山上述反诉请求，可待其完善证据后另行主张权利。综上所述，范氏公司、范奇山应当共同支付给王秀萍2015年7月1日至2016年3月9日期间的房屋租金172260.27元及自2016年3月10日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金250000元计算）。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条和第二百二十七条之规定，判决：一、解除王秀萍与烟台市范氏红木家具有限公司、范奇山于2010年6月11日签订的房屋租赁合同。二、限烟台市范氏红木家具有限公司、范奇山于本判决生效之日起10日内共同支付给王秀萍2015年7月1日至2016年3月9日期间的房屋租金172260.27元及自2016年3月10日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金250000元计算）。三、驳回王秀萍的其他诉讼请求。四、驳回烟台市范氏红木家具有限公司、范奇山的反诉请求。案件受理费10450元、反诉费8940元及财产保全费3770元，由王秀萍负担案件受理费450元，烟台市范氏红木家具有限公司、范奇山共同负担案件受理费10000元、反诉费8940元、财产保全费3770元。范氏公司、范奇山不服一审判决，上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、四项；2.支持范氏公司的反诉请求；3.王秀萍承担诉讼费及财产保全申请费。事实与理由：第一、一审审理程序错误：1.范奇山不属于本案本诉被告。因为签约双方指的是王秀萍与范氏公司，范奇山只是作为代理人出现，虽然在承租方签字，但是性质上属于职务行为，处于代理人的地位，租用的房屋用途也可以看出是范氏公司用于其经营用，而非范奇山个人使用，不能将范奇山与范氏公司混为一谈。只有范氏公司与王秀萍才存在真实的房屋租赁合同关系，所以，范氏公司与王秀萍才应当是本案的诉讼主体。2.在本诉中，王秀萍应当积极参与庭审，根据法院通知的开庭时间及时到达庭审现场。第三次开庭时，王秀萍迟到超过30分钟，并未进行任何理由说明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应当按照撤诉处理。第二、范氏公司承租房屋期间的损失与王秀萍的违约行为具有因果关系，王秀萍应当根据合同约定以及法律规定予以赔偿。王秀萍的违约行为指的是以下几个方面：1.未足额提供合同约定的房屋租赁面积，这又包含两个方面：一方面是根据合同约定，王秀萍应当提供900平方米的建筑面积（外加后院两个小棚）供范氏公司使用，实际面积与约定面积有差额，差额部分建筑面积至今未予以交付使用，这属于违约行为，所以差额部分不应计算房屋租金，承租方已经交纳的租金应当予以退还或者折抵后期租金；另一方面，在王秀萍实际交付使用的建筑面积当中，还包含了其自行使用并获取收益的变电室的面积，这部分面积在签署《房屋租赁合同》时并不属于排除面积，而是一并计算了应交纳租金的面积范围，承租人已经支付了相应的租金，但是王秀萍至今未将变电室腾空交付使用。根据合同约定，王秀萍明知出租面积中包含变电室所占面积，却长期自行经营，范氏公司多次主张权利未果。一审法院认为范氏公司知晓变电室存在故而判决其承担相应房屋租金显失公正，违背法律的公平原则。如果法院认定变电室面积应当计算在出租房屋面积之内，那么就应当判决范氏公司具有使用权。而事实上，该变电室一直由王秀萍自行使用，自行经营获取收益。如果根据原审法院的逻辑，那么就是范氏公司承租房屋，反而由王秀萍经营使用获取收益，承租人还要交纳房租。很明显，这不仅违背房屋租赁双方当时签署租赁合同的真实意愿，也不符合承租人租赁房屋的使用目的，更是违背了法律的基本原则，故王秀萍应予以退还该部分租金或者折抵后期租金。法院应予以调整面积差额部分应对的租金，并对承租人多支付的租金予以适当处理。2.王秀萍未按照合同约定提供适格的房屋，导致承租人不能正常使用房屋，为实现承租房屋功能及使用目的，对房屋加以修缮、装饰装修、改建，以及形成附合的装修物，增加承租人的经济支出，王秀萍应当予以补偿。王秀萍违约行为包括未按照合同约定进行修缮和提供的房屋不符合承租人使用之条件。承租人为了经营的必要，对房屋进行必要合理的修缮，比如为承租房屋及经营安全更换门窗等实际发生的费用，王秀萍应予以补偿。根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。至于承租人在进行以上行为时，是否有足额的发票予以支持其主张，并不属于本案争议的焦点，关键在于承租人以上行为是否为了实现其承租房屋使用之目的，是否属于出租方应尽之义务，发生的费用是否具有合理性以及必要性。综合权衡，承租人主张的费用具有合理性和正当性，法院应予以支持。3.因王秀萍未提供安全、适格承租的房屋以及未能满足承租人正常的经营使用，王秀萍怠于履行维修义务等，其违约行为导致承租人停产、停业以及其他财产损失，应予以赔偿。因房屋漏水、停电等因素导致承租人不能正常经营，并造成家具及其他财产的直接损失，王秀萍应当予以赔偿，因为是其提供的房屋不合格，不符合安全使用的标准也不符合承租房屋之使用目的。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以王秀萍应当对其违约行为承担不利后果。4.王秀萍在交付房屋之前，未结清相关市政水电费用，导致承租人承租房屋后需要对其债务进行清偿，才能正常使用市政供电设施，承租人替其清偿债务，王秀萍应当予以支付或者从房屋租金中予以折抵。第三、本案中，王秀萍无法定解除合同或依约解除合同的条件与理由。承租人属于有正当理由未支付租金或延迟支付租金情形。因为双方互负债务，针对互负债务的折抵以及找补差价一直未达成协议，双方没有确定谁应当向另一方支付债务的差额，故双方一直处在磋商的过程中，所以不存在承租人不支付租金或者延迟支付租金的问题。有鉴于此，王秀萍不具有解除合同的法定事由，为保护交易原则，合同应当继续履行。第四、因王秀萍经营变电室给承租人使用房屋带来极大的安全隐患。在双方签署的《房屋租赁合同》中，明确约定租赁房屋的用途是经营陶瓷、工艺品、红木家具、红木家具制作生产等。承租人承租房屋作为经营性用房，势必会有较大客户群体及人员流动，而王秀萍在承租房屋内经营变电室并获取收益，且经营变电器并未经过相关电业部门的审批，承租人必须增加关于变电室的安全管理，投入相应的人力物力成本，所以，基于看管变电器增加的费用，且是为了出租方的利益，王秀萍应予以补偿。综上，根据庭审笔录，王秀萍对承租人出示的实物照片不予以认可，恰恰说明对其具有所有权的房屋未尽管理义务之责。连其自己的房屋都不能相认，可见其不尽义务之严重程度,其违约行为给承租人造成的严重程度。承租人的请求合法有据，具有其合理性和正当性，符合损失补偿原则，应予以支持，否则违背民法公平原则，也违背诚实信用原则，违背立法的理念。王秀萍交付的房屋应当符合安全标准，符合承租人签署房屋租赁合同的使用目的，并对承租人正常使用房屋尽到保障之职责。王秀萍怠于管理该房屋，对有损承租人正常使用房屋的情形未予尽到房屋所有者之义务，应当对其违约行为以及未尽法律义务承担相应的赔偿责任以及补救责任。王秀萍未按照法律规定行使之诉讼权利，在诉讼程序上有违法律规定，应当受到法律约束并承担相应后果。所以，范氏限公司和范奇山的主张应予以支持。二审诉讼中，范氏公司、范奇山补充上诉理由如下：一审判决认定事实错误。一审法院审理期间，范氏公司委托诉讼代理人陈述同意解除租赁合同并支付125000元的租金，并未明确125000元是2015年7月1日至12月31日的租金。其陈述的本意是指2016年8月12日解除租赁合同，王秀萍给予一定合理的搬迁时间，范氏公司总共再行支付125000元的租金。一审法院未及时向范氏公司送达应诉通知，且严重超审限。王秀萍答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。1.范氏公司和范奇山提交录音光盘及整理资料，主张曾就房屋存在漏水造成损失与出租方进行过协商处理，出租方认可存在漏水和返水的事实并同意给予适当补偿。王秀萍主张该证据不属于二审当中的新证据，且无原始载体，故不予质证。2.范氏公司和范奇山提交2016年1月25日范奇山、王秀萍与盖素敏的谈话录音，主张范奇山在交谈中提及因房屋漏水造成服装损害等经营损失。王秀萍主张该录音资料不属于二审当中的新证据，不予质证，即便存在该份录音，因当时王秀萍的代理人盖素敏二审又变成范氏公司的诉讼代理人，存在利益冲突。3.范氏公司和范奇山提交照片及视频录像，主张王秀萍没有交付质量良好的房屋，给经营造成严重损害。王秀萍不认可照片及视频录像真实性，主张与本案没有关联。如范氏公司和范奇山认为有损失存在，不应在二审中提出，应当另行起诉。2018年10月12日，二审法院依法对涉案现场进行了勘察并拍摄了照片。一审审理中，王秀萍主张范氏公司和范奇山为本案房屋租赁合同的承租方，范氏公司和范奇山均无异议。二审法院认为，范氏公司和范奇山一方面否认范奇山在本案房屋租赁合同的诉讼主体资格，另一方面却以权利主体身份提起反诉，自身存在矛盾，亦与其在一审审理中的陈述不符，且范氏公司和范奇山亦无范奇山代理签订本案房屋租赁合同的相关证据，范氏公司和范奇山关于范奇山不属于本案适格被告的上诉主张不成立，依法不予支持。本案房屋租赁合同签订前，范奇山实际察看过涉案房屋，应当掌握房屋结构，在较长时间的装修期间没有提及房屋面积及结构方面的问题，在实际履行过程中亦无证据证实曾主张过该方面的问题，且王秀萍称其除了房屋所有权证登记面积之外自行封闭了约30㎡的房屋一同交由范氏公司和范奇山使用，范氏公司和范奇山亦认可其实际使用了该部分房屋堆积杂物，现范氏公司和范奇山反诉请求被王秀萍返还未如约提供足够面积房屋的租金，理由不当，依法亦不应支持。范氏公司和范奇山在一审审理中已经同意解除涉案房屋租赁合同并支付租金,其又上诉主张继续履行合同，理由不当，依法应予驳回。范氏公司和范奇山的其他上诉请求亦不成立，依法不予支持。综上所述，范氏公司和范奇山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20900元，由烟台市范氏红木家具有限公司负担10450元，由范奇山负担10450元。本院再审审理查明，涉案房屋于2010年6月25日交付给申请人使用。申请人主张王秀萍交付给范氏公司的房屋实际只有822.11平方米（房产证载明建筑面积882.11平方米，配电室占地60平方米），与合同约定的900平方米不符，申请人要求被申请人按照实际使用面积返还四年半多收其房租97440元。被申请人称，其对房屋进行过改造，将涉案房屋北面台阶增加了近30平方米的封闭空间，申请人在签订合同时对此是认可的，也实际使用了该部分空间，故对申请人主张涉案房屋面积与合同约定不符的事实不予认可。申请人主张其改造门窗共花费34538元，按照补充协议约定申请人多垫付24438元；安装制作900平方米房屋内门11个，共计花费5.5万元；增加卫生间花费3000元。因此，要求被申请人承担改造门窗多垫付的24438元、内门使用费1万元以及卫生间建造费3000元。被申请人称，门窗改造费其与申请人在补充协议中约定由其承担15000元，超出的费用不应由其承担；涉案房屋内设有卫生间，申请人另建卫生间的花费与其无关。申请人主张被申请人怠于维修涉案房屋造成房屋漏水、返水给其造成严重损失。其中，因卫生间返水造成涉案房屋200余平方米三个半月无法使用，按照一平米每月房租23.17元计算损失，因返水导致房屋不能使用，只能租赁原房屋存放木材，花费五万多元租赁费，以上共计73663元；大厅第2间、第5间、第7间漏水造成每年有150多平方米房屋三个月无法使用，加之返水需要来回搬运家具而产生的人工费，共计损失195571元；因仓库漏水导致存放的服装被浸泡，处理浸泡服装人工费12000元、服装损失30000元、营业损失15400元以及因存放服装的20平方米仓库四年半不能使用，共计损失82420元；因漏水导致每年北边150平米放木材仓库不能使用而造成租金损失，加之人工和营业损失共计15960元。被申请人主张，2015年上半年让了5000元租金作为房屋漏水的维修费用，2015年下半年应申请人要求对漏水情况作了处理。申请人称因地面返水、屋顶漏水需要维修与被申请人协商，被申请人问需要多少钱，申请人说需要万八千的，被申请人就让了5000元租金。为证明2015年下半年对漏水情况进行了处理，被申请人申请证人王某出庭作证。王某证明在申请人租房后，涉案房屋有小问题就去维修，2015年有一次大的维修，就是申请人那里漏水的地方，不漏水的地方为了预防，加了箱子和管子。申请人对证人证言有异议，称证人说不清什么时间维修、维修的什么，证人证言系伪造。申请人提交用箱子、盆接水的照片一宗，主张接水的箱子是被申请人买的，盆是申请人买的，不算是维修。照片显示涉案房屋管道吊箱、用盆接水的情况。被申请人主张系应申请人要求对漏水的地方用箱子接水并用管子排到外面。申请人主张因两次断电不能正常营业给其造成人工费、房租、营业收益损失共计51135元，并提交其与施工人员于名利的通话录音以及2010年至2018年涉案房屋用电费用一览表（复印件），证明2010年8月30日因自来水公司施工时挖断电缆造成涉案房屋停电6天、2011年4月因配电室建造不合格停电5天。被申请人称录音资料无法证实谈话人是谁，同时该证据属于证人证言的一种形式，证人未出庭接受质询，对该证据不予认可，且电费表为复印件无法证明申请人主张的事实。申请人主张其于2010年7月中旬垫付本应由被申请人缴纳的5、6月份电费共计938.64元，并称5月份产生的电费6月份缴纳，6月份产生的电费7月份缴纳，因此电费一览表中载明6月份的用电量实际是5月份用电，7月份的用电量实际是6月份用电。被申请人称租赁合同签订时间在2010年6月11日，该期间产生的电费应由申请人负担。另查明，申请人主张因自来水公司2010年8月30日在门前施工挖断电缆停电，影响范氏公司正常营业，申请法院到自来水公司调查取证。申请人另提交手表厂职工姚永国、王进堂断电证明、漏水证明各一份，二运公司王忠臣断电证明一份，申请人范氏公司职工鞠玉娟、朱彤、张晶、兰海玉证明各一份。被申请人对上述证据均不予认可，主张鞠玉娟、朱彤、张晶、兰海玉系申请人职工，与申请人有利害关系，且2010年断电与被申请人无关。还查明，范氏公司于2019年1月28日向烟台市芝罘区人民法院起诉请求被申请人王秀萍赔偿因违约给其造成的经济损失，包括多支付房租、改造门窗费用、建设卫生间费用、因房屋漏水返水造成的损失、多交纳电费、停电损失等共计675352元。芝罘区人民法院于2019年12月24日作出（2019）鲁0602民初1209号民事判决，驳回范氏公司的诉讼请求，该判决已生效。本院再审查明的其他事实与原审查明事实一致。本院再审认为，涉案租赁合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守。对各方争议的问题，本院评判如下：一、关于合同主体。本院认为，申请人范氏公司和范奇山在一审中认可其为涉案租赁合同的签订主体，且范奇山在本案房屋租赁合同纠纷中以原告身份提起反诉，故范氏公司和范奇山关于范奇山不属于本案适格主体的主张不成立，本院不予支持。二、关于涉案租赁房屋面积。本院认为，申请人在涉案租赁合同签订前已实际考察了涉案房屋，说明申请人系对涉案房屋的现状经过充分了解后决定承租；另，2010年6月25日申请人即得知房产证载明的建筑面积为882.11平方米，申请人未提交证据证明此时至被申请人起诉之日曾对涉案房屋的面积提出过异议，而是按照合同约定的面积缴纳租金，且对被申请人增加的30平方米的面积也进行了实际使用。故应当认定申请人对被申请人交付的房屋面积是认可的。因此，本院对申请人主张涉案房屋实际面积与合同不符而要求被申请人返还多收房租的反诉请求不予支持。三、关于涉案房屋门窗改造、增加房间内门、增设卫生间费用。本院认为，根据双方补充协议的约定，被申请人承担门窗改造费用的数额为15000元。申请人主张改造门窗实际花费34538元，被申请人应承担多垫付的24438元，于约无据，且与其一审提交单据载明的花费数额不符，本院对此不予支持。根据涉案房屋租赁合同第七条的约定，应由申请人承担室内外装修改善的费用。申请人增加房间内门、增设卫生间的行为应认定为其为经营需要对涉案房屋进行改善，由此产生的费用应当由申请人负担，且申请人在一审中并未主张内门的费用。因此，申请人要求被申请人承担内门使用费1万元以及卫生间建造费3000元，本院不予支持。四、关于涉案房屋因漏水、返水给申请人造成的损失问题。双方均认可2015年上半年被申请人少收房租5000元用于漏水、返水维修，结合被申请人证人王某的证言以及申请人提供的照片，本院认定涉案房屋存在漏水、返水的问题且被申请人于2015年上半年以少收租金的方式、下半年以接水、排水的方式对涉案房屋进行过维修。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，申请人主张因涉案房屋漏水、返水给申请人造成的损失近40万元，申请人应当对其主张的损失承担举证证明责任，而申请人对因房屋漏水导致不能使用房屋的时间、给其造成的另行租赁房屋存放木材的租赁费是否实际产生、具体数额、被水浸泡服装的损失、人工费、营业损失等均未提供充分证据予以证实，故申请人反诉请求被申请人赔偿因涉案房屋漏水、返水给其造成的损失，本院不予支持。五、申请人主张因两次断电11天不能正常营业给其造成人工费、房租、营业收益损失共计51135元。因申请人主张的第一次断电时间发生于租赁期之前，且申请人对其主张的人工费、房租、营业收益损失均未提供充分证据予以证实，故本院对申请人的该项反诉请求亦不予支持。申请人申请法院到自来水公司调取因自来水公司2010年8月30日在涉案房屋门前施工挖断电缆停电的证据，因申请人主张的该次停电发生于涉案租赁合同约定的租赁期之前，是否断电并不影响其正常营业，故本院对申请人的上述申请不予准许。六、关于申请人主张垫付电费938.64元。本院认为，申请人再审中主张的垫付电费数额与一审中主张不一致，申请人也未提交证据证实该电费系申请人所交，故本院对申请人该主张不予支持，对其超出原审反诉请求的部分不予审理。七、关于申请人主张因涉案房屋设施不全被申请人应承担违约金的问题。如前所述，申请人在涉案租赁合同签订前已实际考察了涉案房屋，说明申请人系对涉案房屋的现状经过充分了解后决定承租，在申请人已经按合同约定支付了四年半的房租后又主张房屋设施不全、要求被申请人承担违约金，缺乏事实及法律依据，本院对其主张不予支持。八、关于冻结范奇山个人账户及诉讼费缴纳问题。在一审庭审中范奇山认可其为签订涉案租赁合同的主体，且庭审中以原告身份提起反诉，法院依据当事人的申请冻结范奇山个人账户财产并无不当。一审判决后范奇山和范氏公司针对本诉、反诉均提起上诉，法院收取范奇山和范氏公司上诉费各10450元，亦无不当。综上所述，申请人范氏公司、范奇山的再审请求不能成立，本院依法不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2018）鲁06民终3065号民事判决。本判决为终审判决。审判长  姜晓静审判员  王吉昌审判员  王汝娟二〇二〇年九月四日书记员  于嘉源