河北省唐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀02执异634号 异议人（被执行人）：刘春田，男，1959年10月2日出生，汉族，现住乐亭县。 申请执行人：王素丽，女，1969年10月13日出生，汉族,现住乐亭县。 被执行人：蔡桂媛，女，1958年6月24日出生，汉族,现住乐亭县。 被执行人：刘海峰，男，1969年5月1日出生，汉族,现住乐亭县。 利害关系人（竞买人）：侯丽君，女，汉族，现住乐亭县乐安街道富强家园A区318栋西门。 在本院执行王素丽与蔡桂媛、刘海峰、刘春田借款合同纠纷一案中，异议人刘春田对本院的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 刘春田称，请求撤销唐山中院（2016）冀02执13200号之二执行裁定，拍卖结果无效。一、土地使用权补充评估的委托，损害异议人的利益，该《司法鉴定价格评估补充说明》无效。1、法院委托评估时，房产和土地应当一并委托评估，分开委托评估既不合法，也损害了不动产的整体价值，影响评估结果。2、补充实地查勘日期为2020年6月9日，但确定本次估价价值时点为2019年12月30日，确定的估值点错误。该补充说明不是价格补充评估报告，不能视为评估报告进行使用。二、乐国用（2××4）第××号土地使用权证中的土地上的建筑物有遗漏。乐国用（2××4）第0116号土地使用权证上土地的彩钢房等1196.62平方米的建物，原法院评估委托中没有委托，评估机构漏评，法院拍卖时也遗漏拍卖。三、（2××4）第0445号土地使用权证中的土地使用权以及遗漏的1196.62平方米的建筑物，必须走拍卖的法定程序，执行机构不得违法处置。乐国用（2××4）第××号土地使用权证中的土地上的房子已经拍卖，法院依法应撤销原拍卖结果以及原来不完整的评估委托，对乐房权证城私字第××号房屋所有权证以及对应的乐国用（2××4）第0116号、乐国用（2××4）第××号两个土地使用权证的不动产，还有原来遗漏的1196.62平方米的建筑物，重新整体委托评估、重新拍卖。补充评估以及出说明不能替代乐国用（2××4）第××号土地使用权证中的土地使用权以及遗漏的1196.62平方米的建筑物必须走拍卖的法定程序。异议人坚决反对执行机构将乐国用（2××4）第××号土地使用权证中的土地使用以及遗漏的1196.62平方米的建筑物裁定归侯丽君。四、执行机构不得继续超执行标的违法处置异议人的财产。乐亭县人民法院（2016）冀0226民初831号民事判决书确定的异议人连带给付义务为200万及利息，累计到现在也超不过400万元，唐山中院（2016）冀02执13200号之二执行裁定拍卖财产成交价为676.3152万元，远超过异议人的义务金额。执行机构在此基础上，又额外违法补充评估，明显属于违法执行。应当撤销原来的拍卖结果，合理选择与异议人义务金额接近的财产重新进行评估、重新拍卖，以保护当事人的合法权益。 本院查明，王素丽与蔡桂媛、刘海峰、刘春田借款合同纠纷乐亭县人民法院于2016年5月30日作出的（2016）冀0225民初831号民事判决是本案的执行依据，该案判令蔡桂媛、刘海峰、刘春田连带偿还王素李借款本金200万元，并按照年利率24%支付从2015年6月16日起的利息。进入执行程序后，2016年9月27日，执行机构作出（2016）冀02执13200号执行裁定，裁定评估、拍卖刘春田坐落在乐亭县西侧房产（房产证号1199×××1、11992-××2）及其附属院落。经本院委托评估，唐山德盛房地产价格评估咨询有限公司于2019年7月4日对拟拍卖房产作出估价报告，根据评估结果，权证号11992-××号房产整体价值824.93万元，11992-××2号房产整体价值188.31万元，无产权的房产价值53.35万元，土地使用权价值169.38万元，以上合计1235.97万元。2019年8月8日，执行机构作出（2016）冀02执13200号拍卖通知书，将拍卖标的确定为“乐亭县西侧房产（房产证号码1199×××1、11992-××2）及其附属院落”。刘春田对此不服，曾向本院提出执行异议，要求撤销（2016）冀02执13200号拍卖通知书，本院于2019年9月19日作出（2019）冀02执异923号执行裁定，变更本院（2016）冀02执13200号拍卖通知书中的拍卖标的为：乐亭县西侧（权证号：乐房权证城私字第11992-××1）的房产及土地使用权。 因受本院的委托，唐山德盛房地产价格评估咨询有限公司于2020年1月9日对估价对象“刘春田所属位于乐亭县西侧房地产。房屋所有权证号为乐房权证城私字第××号，总建筑面积2450.48平方米，房产用途为营业、库房、厂房；土地使用权证号为乐国用（2××4）第0116号，土地用途为工业，土地面积为3333.00平方米，土地使用权终止日期为2054年9月13日”作出唐山德盛房评（2020）字第012号房地产估价报告，估价结果为房地产总价：943.42万元（房产估价810.77万元；土地估价132.65万元）。价值时点：2019年12月30日。2020年1月17日委托淘宝网对被执行人刘春田名下位于乐亭县西侧房产（房产证号：1199×××1，土地证号2××4第0116号）及其附属院落以评估价943.42万元降价30%价格为660.394万元起拍，第一次拍卖流拍。2020年3月23日以一拍流拍价降价20%价格为528.3152万元进行二次网拍。2020年3月24日，买受人侯丽君以676.3152万元最高价竞得。2020年6月20日，执行机构作出（2016）冀02执13200号之二执行裁定，一、乐亭县西侧房产（房产证号：1199×××1，土地证号2××4第0116号）及其附属院落的所有权归买受人侯丽君所有。自本裁定送达买受人侯丽君30日内其转移。二、买受人侯丽君可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续（本项仅适用于需办理过户手续的财产）。 再查，2020年6月17日，唐山德盛房地产价格评估咨询有限公司出具了一份“刘春田所属位于乐亭县西侧房地产司法鉴定价格评估补充说明”，主要内容：“根据河北省唐山市中级人民法院执行局第二分局出具的说明：因相关方提出异议，并且查询到新的土地使用权手续，需补充评估国有土地使用权范围内的无证建筑物价格及新查询到土地手续所涉及的土地使用权价格，评估价值时点维持2019年12月30日不变。一、补充无产权建筑物总价36.04万元；二、补充新查询到的土地使用权乐国用（2××4）第××号土地总价44.93万元。本补充说明应与唐山德盛房评（2020）字第012号整体使用”。 本院认为，执行机构在组织拍卖执行标的时，应当参照评估价格确定保留价。本案中，案涉不动产即被执行人刘春田名下位于乐亭县西侧房产（房产证号：1199×××1，土地证号2××4第0116号）及其附属院落的第一次拍卖时间是2020年1月17日，第二次拍卖的时间是2020年3月24日。唐山德盛房地产价格评估咨询有限公司出具的“刘春田所属位于乐亭县西侧房地产司法鉴定价格评估补充说明”作出时间为2020年6月17日。在该补充说明中载明“本补充说明应与唐山德盛房评（2020）字第012号整体使用”。根据两次拍卖时间和“补充说明”作出的时间，“补充说明”是在两次拍卖之后产生的，执行机构在组织网络拍卖案涉不动产的过程中，实际并未结合该“补充说明”、使用该“补充说明”组织拍卖案涉不动产。另，对于“补充说明”的效力以及该“补充说明”中所涉及的不动产内容与网拍案涉不动产是何种关系，执行机构尚未查实。在拍卖标的权利范围不明晰的情况下，执行机构组织拍卖显属不当。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项规定，裁定如下： 撤销本院（2016）冀02执13200号之二执行裁定。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。 审判长 郭 柳 审判员 樊玲玲 审判员 董 靓 二〇二〇年九月二日 书记员 任颖超