山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终5621号 上诉人（原审原告）：冯海强，男，1991年5月2日出生，汉族，住临朐县。 上诉人（原审原告）：成玲，女，1993年2月2日出生，汉族，住临朐县。 委托诉讼代理人：冯海强，成玲之夫。 上诉人（原审被告）：潍坊鲁伟实业有限公司，住所地：潍坊高新区东方路2566号鲁伟商务港1002室。 法定代表人：窦茂功，董事长。 委托诉讼代理人：刘晓南，山东中强律师事务所律师。 上诉人冯海强、成玲与上诉人潍坊鲁伟实业有限公司（以下简称鲁伟公司）商品房销售合同纠纷一案，双方不服山东省临朐县人民法院（2020）鲁0724民初1876号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯海强、成玲上诉请求：1、撤销山东省临朐县人民法院（2020）鲁0724民初字第1876号民事判决中第一、第二项判决；依法改判被上诉人给付上诉人逾期办理不动产权证的违约金27766.77元（即2019年1月11日至2020年4月27日，共计：472天的违约金）。2、本案一审、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为被上诉人实际逾期189天，而合同对于逾期360天之内的违约金没有进行约定，所以此时也不存在判决书中载明的“合同约定的标准”，上诉人也亦未主张当认定逾期小于360天时仍按每日万分之一计算，且违约金的约定应为双方当事人的合意并非单方当事人的主张。违约金为约定之债，合同没有约定之时，对于违约责任的承担理应从法定。当认为逾期小于360天时，由于此时违约金合同未约定。不能按照合同约定的逾期超360天的违约金标准进行计算。应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，即按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2、事实认定错误。按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”由于初始登记及必要的办证材料均由被上诉人取得，被上诉人完成初始登记之后不通知上诉人，根据日常生活经验法则上诉人无法获取该信息，因此完成初始登记之后被上诉人应当进行合理的告知，并且在准备好必要办证材料之后通知上诉人。所以只有被上诉人完成初始登记且准备好必要的办证材料并告知上诉人之后，上诉人才能进行一审法院认为的“配合完成”，否则上诉人不具有“配合”的期待可能性。在被上诉人答辩状、一审庭审过程中及一审民事判决书中载明，被上诉人已对其在2020年1月9日之前没有进行通知上诉人办证并履行协助义务（即逾期363天）构成自认的情况下，一审法院仍认定被上诉人逾期189天，此处属于事实认定错误。3、事实不清。判决中载明，对于2020年1月9日，上诉人与被上诉人电话交流时是否通知办证各执一词。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条“谁主张谁举证”的原则，在被上诉人不能提供其他证据证明被上诉人2020年1月9日已经履行办证通知义务的情况下，应当推定被上诉人没有履行通知义务。4、参考其他同类型案件判决书。（2019）鲁0911民初7670号一审民事判决书认为“由于初始登记由开发商取得，且只有告知买受人后，买受人才可申办产权证书，因此，告知义务应为合同约定义务内容的应有之意，开发商在完成房屋初始登记并履行告知买受人义务后，其办证义务方才履行完毕”。裁判尺度的统一，有利于提升司法效率，维护公平正义。另外被上诉人作为专业的房地产开发公司，更加精通相关手续、材料的办理过程、房屋买卖相关法律知识，按照公平原则将履行协助义务的举证责任分配给被上诉人更为合理。购房者第一次与开发商打交道没有相关经验，对于房屋的各种手续、知识都不了解，将未履行协助义务的举证责任分配给上诉人，显失公平。5、提交新证据。（1）提交2020年1月9日上诉人与被上诉人的通话录音及通话记录，证明被上诉人2020年1月9日未通知办理不动产权证。且告知不用补差价，与实际不符。（2）提交2020年4月23日上诉人与被上诉人的通话录音及通话记录，证明被上诉人2020年4月23日才电话通知上诉人领取材料办理不动产权证。由于被上诉人2020年4月23日才电话通知上诉人领取材料办理不动产权证，且上诉人在合理期限内（即2020年4月27日）完成不动产权登记。被上诉人的逾期天数应为472天（即2019年1月11日至2020年4月27日），应按合同约定计算违约金为27766.77元。若贵院依法认为逾期小于360天，请按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的标准计算违约金。综上所述，原判决认定事实错误，请求改判支持上诉人的诉讼请求。 司上诉请求：依法撤销（2020）鲁0724民初1876号民事判决书，改判驳回被上诉人冯海强、成玲的诉讼请求；2、本案的一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用合同条款错误。关于本案涉案房屋的不动产权登记办理的时间及违约责任的承担事宜，应适用双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（下称“合同”）第二十条第三款约定的即自房屋交付之日起450内，而不是自交付之日起90日内。合同第二十条第三款的约定，在商品房交付之日起450日内，因出卖人的原因未能取得房屋所有权证（不动产权证）的，由出卖人按照约定承担违约责任。根据上述约定“自房屋交付之日起450日内”是买卖双方关于房屋所有权证（不动产权证）办理所达成的一致期限，此期限系经买受人同意的房屋产权登记办理的宽限期，在此期限内出卖人不应承担违约责任。根据该条约定，结合涉案房屋的交付时间（2018年10月13日），如因出卖人原因涉案房屋在2020年1月7日仍未取得房屋所有权证的，则由出卖人按照合同约定承担违约责任，但本案的实际情况是出卖人在2019年7月19日即完成涉案房屋的初始登记，协助义务已经完成，自此之后房屋所有权证的办理不应归责于出卖人原因。二、上诉人在2019年7月19日完成涉案房屋的初始登记，时间是在合同约定的期限内，被上诉人未能取得房屋所有权证不是上诉人的原因造成的，上诉人不应承担违约责任。一审法院认为“被告完成初始登记后，办理权属转移登记应当是原被告配合才能完成，合同未约定被被告负有通知义务，此时要求被告承担违约责任于理不合。”认定事实清楚，适用法律正确。根据一审查明的事实，上诉人于2019年7月19日完成涉案房屋的初始登记，完成时间是自房屋交付之日起的第279日，并未超出合同约定的“自房屋交付之日起450日内”，上诉人的配合义务已经完成，因此上诉人不应承担违约责任。综上，为维护上诉人的合法权益特向贵院提起上诉，望法院查明事实，判如所请。冯海 冯海强向一审法院起诉请求：1、判令鲁伟公司支付逾期办理不动产权证的违约金27766.77元（自2019年1月11日至2020年4月27日，共计472天）；2、本案诉讼费、保全费由鲁伟公司负担。 一审法院认定事实：2017年11月27日，冯海强、成玲与鲁伟公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定冯海强、成玲购买鲁伟公司开发的位于临朐县工业街879号的万福园10幢2单元24层2402室及-1层140号储藏室，每平方米单价5375.52元，总价款587759元；合同第四章第十一条约定房屋交付时间为2018年9月30日前；第八章第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件；（三）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同，……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。” 预售合同签订前，冯海强、成玲已支付定金117759元。2018年4月17日，冯海强、成玲申请的个人住房贷款470000元向鲁伟公司发放。 2018年10月13日，鲁伟公司将合同约定的商品房交付冯海强、成玲。 2019年7月19日，鲁伟公司完成了案涉房屋的初始登记。 2020年1月9日，鲁伟公司曾与冯海强有过电话交流，但对交流内容是否通知办证冯海强、成玲、鲁伟公司各执一词。2020年4月24日，冯海强、成玲与鲁伟公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定冯海强、成玲补交房屋实际测量面积与合同约定面积的差价款520元，当日冯海强、成玲即将该差价款补交。2020年4月27日，冯海强、成玲办理了案涉房屋的不动产权属登记。 一审法院认为，冯海强、成玲、鲁伟公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，应为合法有效。预售合同约定办理房屋所有权转移登记的时间为自交付之日起90日内（不超过90日），按此约定，案涉房屋的实际交付时间为2018年10月13日，办理房屋所有权登记的时间应为2019年1月11日前，而鲁伟公司办理房屋初始登记的时间是2019年7月19日，实际逾期189天。从预售合同第四章第十一条及第八章第二十条约定看，办理房屋所有权转移登记是双方共同的义务，出卖人只是协助买受人办理并提供必要的证明文件，至约定的所有权转移登记时间之前，鲁伟公司尚未完成案涉房屋的初始登记，显然无法协助冯海强、成玲办理权属转移登记，故应承担违约责任；但在鲁伟公司已完成初始登记后，办理权属转移登记应当是冯海强、成玲、鲁伟公司配合才能完成，合同中也未约定鲁伟公司负有通知义务，此时再要求由鲁伟公司承担违约责任于理不合。预售合同第八章第二十条（三）项约定的是因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）时出卖人如何承担违约责任的情形，预售合同中双方未约定在房屋交付之日起450日内能够取得房屋所有权证时的情形，本案冯海强、成玲可以办理及实际办理房屋权属证书的时间均在交付之后的450日内，冯海强、成玲主张按合同约定的标准计付违约金法院予以支持，但冯海强、成玲主张的违约天数与事实不符，对超出事实部分法院不予支持，冯海强、成玲已支付的房屋价款为587759元，违约金应为11108.66元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条，《最高人民法院》第十八条规定，判决：一、鲁伟公司支付冯海强、成玲违约金11108.66元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回冯海强、成玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费494元减半收取247元，由冯海强、成玲负担170元，鲁伟公司负担77元；保全费298元，由冯海强、成玲负担167元，鲁伟公司负担131元。 本院二审期间，上诉人冯海强、成玲提供通话记录截屏一份、2020年1月9日通话录音一份、2020年4月23日通话录音一份，证明2020年1月9日、2020年4月23日被上诉人才通知办证。被上诉人质证认为，对上述证据不予认可。本院认为，鲁伟公司完成初始登记后，办理权属转移登记应当是冯海强、成玲、鲁伟公司配合才能完成，合同中未约定鲁伟公司负有通知义务，是否通知办证不影响本案的认定。本院二审查明的其他事实与原审法院认定一致。 本院认为，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务。按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，在合同约定的期限或者法定的期限届满时，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。本案中，双方合同约定买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。该条约定实际是出卖人的办证义务，并且明确了期限为90日，虽然合同也约定“买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的…”，结合合同全文理解，不能得出450天内免责的结论。关于逾期办证期限和违约金计算标准问题，办理房屋所有权转移登记是双方共同的义务，出卖人只是协助买受人办理并提供必要的证明文件，在鲁伟公司已完成初始登记后，办理权属转移登记应当是冯海强、成玲、鲁伟公司配合才能完成，合同中未约定鲁伟公司负有通知义务，原审认定逾期办证期限计算至鲁伟公司完成了案涉房屋的初始登记之日即2019年7月19日，并无不当。双方合同约定逾期办证出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，一审法院据此计算违约金，亦无不当。综上所述，上诉人冯海强、成玲、鲁伟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费494元，由上诉人冯海强、成玲负担247元，由潍坊鲁伟实业有限公司负担247元。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年九月二日 书记员  郑 伟