安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终990号 上诉人（原审被告、案外人）：陈淑云，女，1971年2月16日出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）:梁淑兰，女，1965年7月15日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：赵华，男，1964年3月17日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李刚，安徽众星合律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市孟山路7-1花园大厦四楼。 法定代表人：圣恩侠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，该公司员工。 上诉人陈淑云因与被上诉人梁淑兰、赵华、原审第三人淮北市明星房地产开发有限公司（以下简称明星公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈淑云及其委托诉讼代理人刘文文，被上诉人赵华及其与梁淑兰共同的委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。原审第三人明星公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈淑云上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判驳回梁淑兰、赵华的诉讼请求;2.一、二审费用由梁淑兰、赵华承担。事实和理由:一审认定事实不清,适用法律错误。一审认定现有证据不能证明陈淑云在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同错误。陈淑云与明星公司约定购买商品房,应当签订书面合同,但明星公司于2014年2月15日交付了房屋,陈淑云于2014年9月9日全额缴纳了购房款,《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。陈淑云与明星公司均已履行合同主要义务,为对方接受,该商品房买卖合同成立,陈淑云与明星公司于涉案房屋查封之前补签了书面合同,补签合同的内容与双方履行的内容一致,不影响合同的成立。陈淑云在涉案房屋被查封之前已实际占有该房屋,已支付了全部购房款，非因买受人陈淑云自身原因未能办理过户登记手续。陈淑云足额支付购房款且装修居住有事实依据和法律依据。(一)陈淑云支付三笔购房款真实存在，有明星公司出具的收据为证,第一笔10万元现金支付,第二笔银行转账11.8万元,第三笔17629元现金支付。一审认为收据的标号顺序在时间上前后混乱不足以证明陈淑云支付购房款的观点错误，收据连号是因为10万元缴纳时,会计不在,收款人出具白条没盖章,收款人按的手印,收据注明补收据，缴纳11.8万元时,把10万元白条换收据,同时出具11.8万元收据,所以收据联号。10万元收据会计准备写2014年9月份,陈淑云不同意，要求写10万元白条的日期,所以涂改把“4”改成“3”。11.8万元收据由现金涂改为转账正确,第二笔确实为转账。10万元、11.8万元收据虽有涂改,无法抹掉陈淑云缴款的事实。明星公司出具收据有瑕疵,不可苛责于陈淑云。买卖双方约定一次性付款,因陈淑云资金不足,分期偿还购房款符合事实,注明“还款”无不妥之处。(二)陈淑云提供证人证言、转账流水且执行法官已对证人做了笔录,核实了事情的前后经过,对于款项的支付没有任何疑点。(三)陈淑云提供了自2015年以来居住期间的水电气发票、物业费发票、垃圾清运发票、装修押金等足以证明，陈淑云装修后一直居住的事实。根据人民法院查封扣押财产的规定第十七条规定,完全可以阻却执行。综上,请二审查明事实,依法改判。 梁淑兰、赵华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。陈淑云对涉案房屋提出执行异议，应提交相应的物权凭证，或者提供合法有效的商品房买卖合同、支付购房款的证据等，符合法律规定的条件，才可以得到法律的支持。但陈淑云并未提交相关的证据证明，应驳回其异议请求。陈淑云在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同、没有支付购房款，虽然提供了收据，但收据不足以证明支付购房款的真实性，大额购房款的支付，没有直接汇款给明星公司，未提交汇款凭证，未取得合法有效的购房发票，陈淑云提供的商品房买卖合同系后补且没有签署日期，在居住四年多的时间里，未要求明星公司办理房屋登记的相关手续，也未通过其他方式维权。在涉案房屋执行过程中，按照法律规定进行了查封评估拍卖程序，陈淑云均未提出异议，陈淑云所述居住涉案房屋与事实不符。合同是双方权利义务的依据，按照交易习惯应先签订合同，后履行支付购房款义务，或在签订合同的同时支付购房款，而不会在无合同依据的情况下支付购房款。在合同无签订日期的情况下，不能证明陈淑云在人民法院查封涉案房屋之前已经签订合法有效的书面合同，陈淑云没有足够的证据证明已支付购房款，所提交的购房款收据也缺乏真实性，2013年11月18日收据有两处涂改，2014年9月1日收据也有涂改，2014年9月9日收据号码竟然在2013年11月18日收据号码之前。吴某于2014年9月2日向朱丹飞账户转款11.8万元，用途注明还款，不能证明向明星公司支付购房款。综上，请准许继续执行涉案房屋。 明星公司未提交书面答辩意见。 梁淑兰、赵华向一审法院起诉请求：1.依法判决继续执行位于濉溪县开发区房屋（以下称涉案房屋）；2.本案的诉讼费用由陈淑云承担。 一审法院认定事实：赵华、梁淑兰与明星公司民间借贷纠纷一案，该院于2016年9月5日作出（2016）皖0603民初193号民事判决：任圣楠、明星公司于判决生效之日起十五日内偿还赵华借款本金30万元，并支付利息、违约金（自2014年8月16日起按照年利率20%计算至借款清偿之日止）；任圣楠、明星公司于判决生效之日起十五日内偿还梁淑兰借款本金50万元，并支付利息、违约金（自2014年9月20日起按照年利率20%计算至借款清偿之日止）。判决生效后，因任圣楠、明星公司未履行判决确定的义务，赵华、梁淑兰申请强制执行。2018年3月27日，该院作出（2017）皖0603执843号执行裁定，裁定查封明星公司开发的位于淮北市濉溪县开发区。次日，实施查封。2018年8月20日，该院作出（2017）皖0603执843号之一执行裁定，裁定拍卖该查封房产。 案外人陈淑云提出执行异议称，2013年11月18日，其购买明星公司位于淮北市濉溪县开发区的房屋，现金支付10万元购房款。2014年9月1日，转账支付11.8万元，同年9月9日现金支付17629元，全额支付购房款共计235629元。陈淑云与明星公司签订了商品房买卖合同，明星公司已交付房屋，陈淑云装修后居住至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”陈淑云对此没有过错，系涉案房屋实际所有权人，强制执行涉案房屋损害了陈淑云的合法权益，请求中止对淮北市濉溪县开发区房屋的执行，并解除查封。一审法院于2019年5月14日作出（2019）皖0603执异15号执行裁定，认为陈淑云的异议理由成立，其权利足以排除执行，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定中止对位于淮北市濉溪县开发区房屋的执行。 申请执行人梁淑兰、赵华不服该裁定，在法定期限内提起执行异议之诉。庭审中，陈淑云为证明其在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款，提供如下证据：1.陈淑云与明星公司签订的《商品房买卖合同》，载明房屋总价款为235629元，付款方式为一次性付款，交房日期为2014年12月31日前，未载明合同签订日期（陈淑云称买房子时没有及时签订合同，该合同是其于2014年9月9日支付完最后一笔房款一个月后找明星公司补签）。2.明星公司开具的陈淑云购房款收据，分别为：①2013年11月18日（日期有两处涂改现象）收款10万元（收款方式为现金，收据号码2854797），该笔款项来源，陈淑云称当天其丈夫郑强军从邮储银行取款6.5万元，又借鲁某3万元，交给明星公司。②2014年9月1日收款11.8万元（收款方式由现金涂改为转账，收据号码2854798），该笔款项来源，陈淑云称其自带现金9.3万元，又借吴某2.5万元，通过吴某账户转账给明星公司。③2014年9月9日收款17629元（收款方式为现金，收据号码为2854754），该笔款项来源，陈淑云称其从老板处要的工资。3.有关银行凭证，①郑强军邮储银行存折，显示郑强军于2013年11月18日从邮储银行取款65400余元。②农业银行个人结算申请书，显示吴某于2014年9月2日向朱丹飞账号转账11.8万元，注明用途为“还款”。4.垃圾清运费、装修押金、物业费收据，水电气费发票、清单。5.代理律师对证人鲁某、吴某的调查笔录，证明上述借款、汇款事实（证人均未出庭）。 通过对以上证据的审查，关于陈淑云支付购房款的情况，存在以下疑点：1.购房款收据号码顺序存疑。2013年11月18日10万元收据号码为2854797，2014年9月1日11.8万元收据号码为2854798，以上收据间隔时间9个多月，号码却为连号；2014年9月9日17629元收据号码为2854754，该收据时间在后，号码却在2013年11月开具的2854797号收据之前。2.购房款收据有明显涂改现象。2013年11月18日收据日期有两处涂改现象，原日期可见2014年11月字样；2014年9月1日收据收款方式有明显涂改现象，由现金改为转账。3.吴某农业银行个人结算申请书存疑，该证据显示吴某于2014年9月2日向朱丹飞账号转账11.8万元，用途注明为“还款”。首先，吴某不是本案购房人或购房人的近亲属；其次，收款人系朱丹飞，不能证明向明星公司支付购房款；再次，该款用途注明为“还款”，与支付购房款缺乏关联性。综上，陈淑云提供的上述证据真实性、关联性存在诸多疑点，不足以证明其已支付购房款。此外，《商品房买卖合同》系后补且无签订日期存疑。因合同是双方权利义务的依据，按照交易习惯，应先签订合同，后依据合同履行支付购房款义务，或在签订合同的同时支付购房款，而不会发生在无合同依据的情况下支付购房款的情况；另外，在合同无签订日期的情况下，现有证据不能证实陈淑云在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。 一审法院认为，本案争议焦点为，陈淑云对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房由于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈淑云所提执行异议不符合上述规定第二十九条第（一）项、第（三）项的情形，亦不符合上述规定第二十八条第（一）项、第（三）项的情形，故其就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应依法继续执行涉案房屋。综上，梁淑兰、赵华的诉讼请求成立，予以支持。判决：准许执行一审法院（2017）皖0603执843号执行裁定和（2017）皖0603执843号之一号执行裁定所确定的淮北市濉溪县开发区紫薇苑小区10幢室房产。案件受理费4834元，由陈淑云负担。一审法院（2019）皖0603执异15号执行裁定于判决生效时自动失效。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈淑云提交证据三份，证据一为濉溪县不动产登记信息，拟证明陈淑云名下无房产；证据二为物业费收据，拟证明陈淑云向该小区物业公司缴纳物业费；证据三为淮北顺安物业管理有限公司出具的证明，拟证明案涉房屋属于业主陈淑云所有，自2014年2月15日居住至今。并申请证人吴某出庭作证，拟证明陈淑云交付购房款11.8万元的情况。 梁淑兰、赵华质证认为，证据一的真实性无异议，但是达不到陈淑云的证明目的，该证据不能说明陈淑云在其他地方是否有房屋，比如购房未办理登记或在农村盖房无物权凭证；证据二的真实性合法性均有异议，不能证明陈淑云合法占有房屋；证据三的真实性合法性均有异议，物业公司无权认定房屋所有权人，没有相关人员签名，是否是物业公司出具无法核实。证人吴某证言不具有真实性合法性，证人与陈淑云有亲属关系，所出具的证言具有倾向性，其向朱丹飞汇款，与本案没有关联性，且备注是还款。 本院认证意见：陈淑云提交的三份证据，梁淑兰、赵华均有异议，达不到证明目的，不予认定；证人吴某证言，梁淑兰、赵华有异议，吴某向朱丹飞汇款不能证明是陈淑云向明星公司缴纳购房款，不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为，陈淑云对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，陈淑云主张其购买了明星公司开发的涉案房屋，既未依法办理权属变更登记，也未依法办理权属变更预告登记。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，陈淑云应当提交证据证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面商品房买卖合同，但陈淑云提交的商品房买卖合同缺少签订日期，一审认定在合同无签订日期的情况下现有证据不能证实陈淑云在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。陈淑云还应当提交证据证明已经按照合同约定支付了购房款，但陈淑云提交的支付购房款证据①郑强军邮储银行存折显示2013年11月18日郑强军取款65408.72元，称借鲁某3万元，明星公司出具10万元收据；②农业银行个人结算申请书显示2014年9月2日吴某向朱丹飞账户转账11.8万元，注明用途为“还款”，明星公司出具11.8万元收据；③2014年9月9日，明星公司出具17629元收据（收款方式现金）表明陈淑云支付购房款的时间、方式与合同约定不能相互印证，明星公司未开具不动产销售统一发票，也无明星公司入账证明相印证。明星公司作为被执行人，虽然出具了收据，但收据存在多处瑕疵，证明力相对较低，上述证据不足以证明明星公司实际收到了陈淑云的购房款。在未办理权属变更登记或者预告登记的情况下，对涉案房屋提出执行异议，必须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定的法定情形，不是其中之一，虽然陈淑云提交证据证明其在人民法院查封之前占有该房产，但如果不能同时满足其他条件，异议亦不能成立，因此，陈淑云提出的异议不符合上述法律规定的情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。陈淑云所举证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。陈淑云在未签订《商品房买卖合同》的情况下，便交付购房款10万元，不符合房屋交易的习惯。按照后补的《商品房买卖合同》载明的购房款235629元，陈淑云称明星公司于2014年2月15日向其交付了涉案房屋（此时购房款形式上仅缴纳10万元），陈淑云称其于2014年9月9日全额缴纳了购房款，在购房款尚未缴纳一半的情况下，便交付涉案房屋，亦不符合房屋买卖的交易习惯。综上，一审认定陈淑云对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益、应依法继续执行涉案房屋并无不当，本院予以维持。 综上所述，陈淑云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4834元，由陈淑云负担。 本判决为终审判决。 审判长  葛侠 审判员  刘静 审判员  李森 二〇二〇年九月三日 法官助理周梦漪 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。