安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初2656号原告：仇传兵，男，1970年7月21日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。原告：高巧莲，女，1972年11月20日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。上列两原告共同的委托诉讼代理人：田执林，安徽梨苑律师事务所律师。被告：江苏华城房地产开发有限公司砀山分公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇人民东路，统一社会信用代码913413217918915158（1-1）。法定代表人：施修华，该公司经理。委托诉讼代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。原告仇传兵、高巧莲与被告江苏华城房地产开发有限公司砀山分公司（以下简称砀山华城分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仇传兵、高巧莲及其两原告共同的委托诉讼代理人田执林、被告砀山华城分公司的委托诉讼代理人廖坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仇传兵、高巧莲诉称：仇传兵于2010年9月3日与砀山华城分公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的位于砀山县砀城镇东关的御都星城玉衡星居2＃楼123号（商用）门面，建筑面积48.33平方米，套内建筑面积47.24平方米，房屋单价8036元/平方米，房屋总价款388380元。合同签订后，仇传兵、高巧莲如数交付了购房款。直到2018年7月5日，仇传兵、高巧莲才收到房产证及购房款发票，仇传兵、高巧莲收到房产证和购房款发票后才知道所购买房屋的面积少了近5平方米。根据砀山华城分公司提供的房产证及购房款发票能够看出其自2012年8月2日即知道房屋的面积减少了以及多收取了仇传兵、高巧莲的购房款34153元，并占用至今，同时导致仇传兵、高巧莲多支付了该部分款项的银行按揭贷款利息，造成仇传兵、高巧莲较大的经济损失。砀山华城分公司的行为不诚信，并具有一定的欺诈性，依法应对其进行惩罚，并应向仇传兵、高巧莲承担违约及赔偿责任。现提起诉讼，请求判令：1、砀山华城分公司双倍返还仇传兵、高巧莲购房款68360元及本金被占用期间的利息24180元（按照中国人民银行同期同类贷款利率从2010年9月3日起计算至2020年7月3日止共计118个月，即：34153元×0.6﹪×118个月）；2、砀山华城分公司返还仇传兵、高巧莲多支付的该笔款项的银行按揭贷款利息34153元及该利息（已转化为本金）至今必然产生的利息24180元（按照中国人民银行同期同类贷款利率从2010年9月3日起计算至2020年7月3日止共计118个月，即：34153元×0.6﹪×118个月）；3、由砀山华城分公司承担本案的诉讼费用。砀山华城分公司辩称：1、华城砀山分公司从不存在签订商品房买卖合同时故意设置虚假面积进行欺诈客户的行为，涉案房屋面积出现差异是因当时测绘部门出具的测绘报告有误产生的，并非砀山华城分公司故意为之，涉案购房合同已约定交房面积据实结算。仇传兵在2013年5月11日办理房产证初始登记时，就应当已经知道案涉房屋的实测建筑面积是44.08㎡，套内面积是43.09㎡。因此，仇传兵、高巧莲向砀山华城分公司主张权利的诉讼时效起算日应当自该日期起算，按照当时的法律规定诉讼时效期间为2年，本案已明显超过诉讼时效期间。仇传兵、高巧莲陈述其于2020年7月1日来砀山华城分公司要求退款，但双方并没有达成一致意见，砀山华城分公司最终没有同意退款，并不影响诉讼时效的问题。2、本案即便诉讼时效抗辩不成立，仇传兵、高巧莲请求的金额也不恰当。首先合同中明确约定房款据实结算，多退少补，仇传兵、高巧莲主张双倍返还，以及主张该资金占用期间的利息以及银行按揭贷款利息，明显不适当。请求法庭驳回仇传兵、高巧莲的诉讼请求。经审理，本院查明如下案件事实：砀山华城分公司系依法登记设立的有限责任公司分公司，从事房地产开发销售等经营活动。2010年9月3日，仇传兵与砀山华城分公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的位于砀山县砀城镇东关的‘御都星城’玉衡星居2＃楼123号（商用）门面，合同约定：涉案门面房的建筑面积48.33平方米，套内建筑面积47.24平方米；商品房价款按建筑面积计算，房屋单价8036元/平方米，房屋总价款388380元。买受人在合同签约时首付198380元，余款190000元进行银行按揭贷款；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按每平方米成交价格不变，房款总额按测绘部门实际测绘的建筑面积据实结算，多退少补。前述合同签订后，仇传兵按照约定支付了购房款，华城砀山分公司如期交付了涉案商品房。2013年5月11日，仇传兵签字办理了涉案商品房的权属受让登记手续（初始登记变更手续），即：办理涉案房屋的房产证申请登记。该权属变更登记申请表中载明涉案门面房的建筑面积为44.08平方米、套内建筑面积43.09平方米。之后，双方对前述面积差异没有进行及时处理、结算房屋总价款，砀山华城分公司也没有将因面积差异多收取（部分）的购房款退还给仇传兵、高巧莲。涉案房产证于2013年6月18日颁发，载明涉案商品房建筑面积为44.08平方米、套内建筑面积43.09平方米。2020年5月，仇传兵、高巧莲要求砀山华城分公司（因面积差异）退还多收取的部分购房款，但双方最终未能协商退款。仇传兵、高巧莲向本院提起诉讼。上述案件事实，有商品房买卖合同、房产证初始登记变更登记表、房产证，及当事人、委托诉讼代理人的陈述等证据，在案佐证，本院予以确认。本院认为：涉案商品房建成后经实测建筑面积为44.08平方米，与涉案商品房买卖合同约定的房屋建筑面积48.33平买米相差4.25平方米，本院予以确认。该面积差异的处理，依照涉案商品房买卖合同的约定‘商品房交付后，面积发生差异的处理，每平方米成交价格不变，房款总额按照测绘部门实际测绘的建筑面积，据实结算、多退少补’，砀山华城分公司应当按照约定退还仇传兵购房款。砀山华城分公司没有及时退还，违反约定，仇传兵应当及时行使权利救济。仇传兵至2020年5月要求砀山华城分公司退还房屋差价款的主张，是否已经超过诉讼时效的问题。审理认为，涉案商品房交付后，仇传兵于2013年5月11日办理涉案商品房的权属受让登记申请手续（初始登记变更）时，该权属变更登记申请表中已明确载明涉案门面房的实测建筑面积为44.08平方米、套内建筑面积为43.09平方米，其就应当知道该商品房的实测面积与购房合同约定面积存在差异。因此，应视为仇传兵最初于2013年5月1日即应当知道涉案商品房的最终实际测绘建筑面积为44.08平方米，其就有权按照前述商品房买卖合同的约定要求砀山华城分公司退还商品房差价款。至2020年5月，仇传兵向砀山华城分公司主张权利，依照“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的法律规定，仇传兵、高巧莲此时的请求已经超过向人民法院请求保护其民事权利（2年）的诉讼时效期间。砀山华城分公司提出诉讼时效抗辩，仇传兵、高巧莲亦未向本院提交该诉讼时效期间中止、中断和延长的相关有效证据予以反驳。仇传兵、高巧莲主张自2018年7月5日收到房产证才知道涉案房屋面积减少的意见，与前述案件事实不符，且缺乏相关有效证据予以支持，本院不予采信。故，仇传兵、高巧莲向人民法院请求保护其民事权利的诉讼请求，应不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国总则诉讼时效制度若干问题的解释〉》第三条、《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释﹥》第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回仇传兵、高巧莲的诉讼请求。案件受理费1658元，由仇传兵、高巧云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇二〇年九月十七日书记员  张郅臻附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国总则诉讼时效制度若干问题的解释〉》第三条：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释﹥》第二百一十九条：当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。