广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初191号 原告：赵修芹，男，1978年3月7日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：吴远德，广西睦南律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：余华君，广西睦南律师事务所执业律师。 被告：凭祥市宏业房地产开发有限公司，住所地凭祥市南大路376号宏业广场5层。统一社会信用代码91451481581967753C。 法定代表人：林常青，董事长。 委托诉讼代理人：梁中强，广西中司律师事务所执业律师。 原告赵修芹与被告凭祥市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告赵修芹及其委托诉讼代理人吴远德、余华君，被告宏业房地产公司的委托诉讼代理人梁中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵修芹向本院提出诉讼请求：1．解除赵修芹与宏业房地产公司签订的商品房买卖合同（合同编号：HY-2013-029）；2．宏业房地产公司返还赵修芹首付款222486元及登记备案费550元、维修基金1536元；3．宏业房地产公司向赵修芹支付利息（利息以224572元为基数，按《商品房买卖合同》的约定，从2014年1月1日起计至本案生效判决确定的履行日届满时止）；4．判令宏业房地产公司向赵修芹赔偿损失44248.6元；5．判令宏业房地产公司支付律师费11000元。事实和理由：2013年3月23日，赵修芹与宏业房地产公司购买位于凭祥市南大路376号开发建设的宏业广场（宏业第一国际）一层1-B-43号房，签订了《认购书》，同时交付了定金50000元。2013年5月13日，赵修芹与宏业房地产公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，购买宏业房地产公司位于凭祥市国际）一层1-B-43号房，赵修芹按照约定交了首付款222486元（含已交付的5万元），剩余房款220000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。赵修芹交付首付款后到现在，宏业房地产公司没有交房给赵修芹也没有帮助赵修芹办理按揭贷款手续。 宏业房地产公司辩称，1．购房合同签署的时间是2013年5月份，从2013年5月13日至2020年5月7日，接近7年的时间，赵修芹均未主张解除合同，也未支付剩余房款，存在重大过错，已经超过可以请求解除合同的除斥期间，赵修芹无权解除合同。2．剩余房款申请贷款是赵修芹的义务，合同并未约定宏业房地产公司负责办理贷款，直至今日，赵修芹均未办理贷款。3．宏业房地产公司按时完成商品房建设，通过竣工验收后及时通知业主收房，不存在违约行为，赵修芹主张宏业公司支付违约金和律师费没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵修芹提交证据有：1．商铺销售控制单、《认购书》；2．商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、物业管理服务合同；3．转账记录、银行交易明细单、收据；4．按揭贷款所需材料目录；5．商铺租赁合同；6．发票。宏业房地产公司对赵修芹提交的证据1-5真实性、合法性无异议，对证据4关联性有异议，对证据6真实性、关联性、合法性有异议。 宏业房地产公司提交证据有：1．建设工程质量竣工验收意见书；2．宏业广场交铺通知；3．《房产证办理公告》，当庭提交的证据：竣工验收备案表。赵修芹对宏业房地产公司提交的证据的关联性有异议。 本院在审理期间，依职权调取证据有：凭祥市不动产登记中心出具的《协助调查函》（回执）。赵修芹对本院调取的证据真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。宏业房地产公司逾期未发表质证意见。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．赵修芹提交的证据1宏桂第一国际商铺销售控制单未记载客户信息，赵修芹也未签字确认，不予确认。提交的证据4按揭贷款所需材料目录无法确认该证据的来源及真实性，对其真实性与关联性不予确认。证据6发票有律所盖章及发票信息与本案当事人相一致，本院对其真实性予以确认。2．宏业房地产公司主张宏业广场项目已经竣工验收合格，符合交房条件，提交《建设工程质量竣工验收意见书》及《竣工验收备案表》予以证明。赵修芹对其关联性有异议，不予认可。意见书及备案表有勘察、设计、监理、施工、建设5个单位签字盖章，且证实内容与本案相关，予以采信。本案宏业广场项目已经竣工验收合格，予以确认。3．宏业房地产公司主张已经通知赵修芹办理交房和办证手续，提交《宏业广场交铺通知》和《房产证办理公告》，赵修芹对该两份证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为宏业房地产公司未履行交房义务。经过审查，2014年1月8日，宏业房地产公司在报纸上刊登宏业广场交铺通知，其中按揭贷款的客户，需等银行发放按揭贷款后方可办理交铺手续，且没有限定办理期限；2014年12月25日，宏业房地产公司在南国早报上刊登房产证办理公告，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2013年3月23日，赵修芹与宏业房地产公司签订宏桂第一国际（项目备案名称：宏业广场）《认购书》。2013年5月13日，赵修芹向宏业房地产公司购买位于凭祥市国际）一层1-B-43号房的商品房，双方签订《商品房买卖合同》及附件，约定商品房总价442486元，（1）付款方式：买受人在签订本合同当日支付首期房价款222486元，剩余房价款220000元则由买受人向银行申请按揭贷款支付；（2）逾期交房：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按银行同期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的10%赔偿买受人损失。（3）备案登记：合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续，合同登记备案后60日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记；（4）房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，自《交接使用通知书》确定的最后交付期限届满之次日起，视为出卖人已将该商品房交付买受人；（5）在附件中约定将本案商品房租赁给第三人昊晨物业公司，由昊晨物业公司统一经营管理，租赁期限自房屋实际交付之日起计算。 2013年3月23日，赵修芹向宏业房地产公司支付商铺定金50000元；2013年4月28日，赵修芹向宏业房地产公司支付商铺首期款172486元及商铺维修基金1536元，支付本案商品房预告登记费550元宏业房地产公司代收。 2014年1月2日，宏业广场项目竣工验收合格。2014年1月8日，宏业房地产公司在广西日报上刊登宏业广场交铺通知，其中按揭贷款的客户，需等银行发放按揭贷款后方可办理，且没有限定办理期限。2014年6月27日，凭祥市住房和城乡建设局对凭祥市宏业广场做出同意备案的处理意见。2014年12月25日，宏业房地产公司在报纸上刊登房产证办理公告。 至今，本案商品房合同没有向房屋登记机构办理登记备案，本案商品房没有在房屋登记机构办理预告登记，本案商品房没有在银行办理按揭贷款，宏业房地产公司与赵修芹没有办理本案商品房交接手续。宏业广场现已投入使用，在本院审理的宏业房地产公司与其他业主的商品房买卖合同纠纷案件中，宏业房地产公司其公司已将该项目商铺出租给第三方使用。 本案的争议焦点为：1．本案合同是否符合法定解除条件，解除权是否超过除斥期间，合同能否解除；2．宏业房地产公司应否返还购房款并支付利息，代收的备案登记费、维修基金应否返还律师费应否支付。 本院认为，赵修芹与宏业房地产公司签订《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。 loz1loz本案合同是否符合法定解除条件 本案购房合同中约定，购房款支付方式为买受人签订合同当日支付首付款，剩余款项以按揭贷款方式支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，约定以按揭贷款支付剩余房款的房屋买卖合同，因一方当事人原因无法办理按揭贷款并导致合同无法继续履行的，另一方可以请求解除合同。 本案商品买卖合同约定，合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。本案合同签订后，宏业房地产公司没有按照合同约定向房屋登记机构申请办理合同登记备案，构成违约。没有进行合同登记备案，本案商品房无法办理预告登记，没有向银行申请按揭贷款的基础。因此，宏业房地产公司应当对本案商品房不能办理按揭贷款承担违约责任。宏业房地产公司辩称，剩余房款办理贷款是赵修芹的义务，该辩解意见没有合同约定依据，不予采信。本案商品房不能办理银行按揭贷款后，双方当事人对剩余购房款的支付方式不能达成一致意见，本案合同无法继续履行，符合法定解除条件，赵修芹作为无过错方，有权请求解除合同。宏业房地产公司辩称，赵修芹不享有法定解除权，合同仍可履行；赵修芹行使解除权应当受到除斥期间的约束。赵修芹起诉至法院要求解除合同，应当认定为其以诉讼形式行使本案合同解除权，向公权力寻求救济。宏业房地产公司的辩解意见，没有法律依据，不予采信。 综上，赵修芹主张解除合同并由宏业房地产公司返还购房款222486元并支付利息，依法有据，予以支持。关于利息计算方式，赵修芹主张以222486元为本金，按照中国人民银行同期存款利率从合同签订之日即2013年5月13日起至宏业房地产公司实际付清之日止计算，该请求符合赵修芹的客观损失，本院予以支持。对于赵修芹主张宏业房地产公司按合同总价款442486元的10%赔偿其违约金的请求，理由是依据合同第十条规定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人退房的，出卖人须将买受人已付款及按银行同期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的10%赔偿买受人损失。本案中，虽因宏业房地产公司未对赵修芹所购买的商铺进行预告登记，赵修芹未能办理按揭贷款，但客观上赵修芹也未付清购房款，其要求宏业房地产公司承担逾期交房违约责任的理由不充分，本院不予支持。 （二）本案备案登记费、维修基金应否返还，赵修芹支付的律师费应否由宏业房地产公司承担 合同签订后，宏业房地产公司代收预告登记费550元、维修基金1536元。宏业房地产公司尚未对本案商品房进行预告登记，该笔费用尚未支出，依法应当返还。本案商品房建成后，双方当事人没有办理房屋交接手续，由宏业房地产公司实际管理使用并向第三方出租获利，该商品房的维修费用应当由宏业房地产公司自行负担，宏业房地产公司代收的维修基金应予返还。赵修芹主张宏业房地产公司返还代收的预告登记费550元、维修基金1536元，予以支持。律师费的承担既无合同约定，也不符合法律规定，对于赵修芹主张宏业房地产公司支付律师费11000元，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，判决如下： 1、解除赵修芹与凭祥市宏业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HY-2013-029）； 2、凭祥市宏业房地产开发有限公司返还赵修芹购房款222486元并支付利息（利息以222486元为本金，按照中国人民银行同期存款利率从2013年5月13日起至凭祥市宏业房地产公司实际付清之日止计算）； 3、凭祥市宏业房地产开发有限公司返还赵修芹预告登记费550元、维修基金1536元； 4、驳回赵修芹的其他诉讼请求。 如上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费5497元，由凭祥市宏业房地产开发有限公司负担4412元，赵修芹负担1085元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  冯潆予 人民陪审员  黄美珍 人民陪审员  李艳梅 二〇二〇年九月七日 法官 助理  陈苏琴 书 记 员  杨蕊驰 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： loz1loz因不可抗力致使不能实现合同目的； loz2loz在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。