湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7290号原告:王康熠，男，1988年2月2日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：王寿明，男，1958年10月4日出生，汉族，系王康熠的父亲。被告：湖南艾比利公寓管理有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆岭街道银杉路31号绿地时代广场6栋1622号房。法定代表人：丁俊杰。委托诉讼代理人：鲁力，男，1989年1月8日出生，汉族。原告王康熠与被告湖南艾比利公寓管理有限公司（以下简称“艾比利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王康熠向本院提出诉讼请求：1、判令艾比利公司履行《房屋托管合同》的约定义务，立即支付2020年2月至7月房租，共计21600元；2、判令艾比利公司支付违约金10800元；3、判令艾比利公司支付主卧室隔间费用2000元、房屋损坏和所欠水费1000元，合计3000元；4、判令艾比利公司承担本案诉讼费用；5、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同。事实和理由：2019年5月30日，原、被告就长沙市岳麓区西城龙庭13栋1206号房屋的租赁自愿达成一致意见，并共同签署了《房屋托管合同书》，约定从2019年5月30日至2022年5月30日止，共计36个月，由被告承租该房屋并履行付款义务。合同使用的模板为被告提供的格式合同。合同签订后，原告一直严格遵守合同各项条款约定，从未懈怠。2020年3月29日，被告突然通过微信向原告发送《关于办理房屋移交手续的联系函》，明确表示不再履行合同，及被告在没有约定解除权的情况下要求单方面解除合同。收到《联系函》后，原告于当日予以回复，明确表示不同意解除合同。后经2020年4月3日与被告工作人员面谈磋商后，被告单方面坚持解除合同，不同意依据合同相关约定处理解除相关事宜。为维护自身合法权益，原告向法院起诉。时至原告起诉之时，被告已欠付数月房租。本案诉讼过程中，原告于4月21日申请法院组织调解，希望在此之前的纠纷由法院处理，之后由原告自己打理房子。将意愿告知调解员，被告与调解员商定于4月21日下午两点到法院见面，后被告未出席，经调解员多次催促无果。原告于2020年6月12日从被告公司取回钥匙，并将房屋交予新环境公司代为出租，房屋于2020年8月5日成功出租。虽然原告于2020年6月12日已经取回房屋钥匙，但是与被告的合同期限是三年，合同未到期，被告即单方违约，故原告的房屋未成功出租之前的房租费应该由被告承担，这就是原告要求被告支付2020年2月至7月房租的理由。由于原告房屋主卧的封闭属于非正常装修，是基于三年合同的基础上原告才同意按照被告的要求隔间，被告要求隔间的理由是希望主卧的厕所变为公用厕所，所以隔间的费用应该由被告承担。原告要求房屋内禁止养宠物，但原告于2020年6月12日检查房屋的时候，发现墙上和床沿有大量狗齿印和爪印，基于合同约定，被告有义务承担对房屋进行保洁和设施设备损坏维修的责任，故要求被告赔偿。原告从被告处只取得了一片房屋钥匙，两扇房门锁的钥匙缺失，原告被迫更换锁芯，该费用应该由被告承担。期间欠付水费也应由被告承担。被告艾比利公司辩称：原告的诉称部分属实，部分不属实。第1项诉讼请求不能接受，被告于2020年3月29日通过函件方式通知原告，因疫情影响，复工困难，为减少双方损失，被告对房屋停止运营，并预约协商停止运营后续事宜，并未主张单方面解除合同。第2项诉讼请求不能接受，被告因疫情的不可抗力影响，及时向原告通知了经营情况，根据全国人大法工委官方发言及合同法相关规定，被告要求免除全部责任。第3项诉讼请求不能接受，主卧房间隔间费用和房屋损坏缺乏事实依据，且该房间装修是由原告自己投资自己享用，被告未与相关事宜产生经济纠纷；原告主张的水费1000元也非被告使用发生，且该1000元与原告提供的实际消耗量不符。第4项诉讼请求不能接受，该诉讼费应由原告自己承担。关于第5项诉讼请求，原告已经通过中介转租而解除合同，被告认为解除合同时间是2020年8月5日，是原告违约。另外，关于4月21日的庭前调解，被告从始至终积极配合，始终与调解员保持联系。2020年6月12日，原告来被告处取回的是备用钥匙，原钥匙早于2020年4月3日交于原告，原告主张的8月5日之前的费用被告不接受，原告在接到通知后，未及时采取措施防止损失扩大，且原告一方面主张被告给予违约赔偿，另一方面又多次主张扩大的损失，被告认为原告无权就3月29日至8月5日之间的损失向被告主张赔偿，被告对此发生或扩大的损失不承担违约责任。针对原告提出的非正常装修问题，被告从未提出过隔间要求。合同第九页中手写补充的第3点“主卧室隔房门，从租金起算日起……由业主方补贴乙方”，证明是原告主张隔间以此扩大租金收益。针对原告提出的房屋禁止养宠物的问题，属合同内约定，该事实属实，但需原告提供证据证明在居住期间存在狗齿痕爪印的事实。被告对于原告方所主张保洁义务和设施设备损坏需要落实。设施设备的损坏，被告不予承认。如需被告保洁，请原告提供需保洁的依据。房门钥匙被告已经全部返还，3月29日至8月5日期间产生的水费，不是因为被告产生的。本院经审理认定事实如下:原告王康熠（甲方）与被告艾比利公司（乙方）于2019年5月30日签订《房屋托管合同书》一份。合同书第一条中约定：甲方将其坐落于长沙市岳麓区西城龙庭13栋1206室（以下简称“涉案房屋”）的房屋租赁事宜全权委托乙方代理。合同书第二条中约定：每12个月为1个托管周期；房屋第一、二、三个托管周期单月租金均为3600元，租金总价为36000元；托管租金支付方式为无押金，按月支付；首次租金由乙方于签订本合同之日起3个自然日前以转账方式支付给甲方，以后每月租金支付日期为当月第3、13、23日（以签订日期最近日为付款日，若遇法定节假日支付顺延）。合同书第三条中约定：托管期限从2019年5月30日至2022年5月29日止，总计36月即3个托管周期；托管期限内，每个托管周期甲方赠与乙方2个月免租期（免租期为每个托管周期的第2个月和第7个月；免租期内，水电费、燃气费由乙方承担）。合同书第四条中约定：房屋在托管过程中，如果乙方出租价格高于甲方托管价格，其中的差额利益归乙方以作为委托报酬，若乙方出租价格低于甲方托管价格，其中风险由乙方自行承担；在合同约定的托管期限内，若房屋空置（即房屋没有被承租的情形）超过乙方所给的空置时间，其风险由乙方承担。合同书第五条中约定：若因房屋自身结构、设施、电器设备老化等问题需要维修的，费用甲方自行承担；乙方应妥善管理租赁房屋以及相关室内设施，不得擅自变更房屋主体结构，房屋有重大安全隐患的，应及时通知甲方；乙方有义务进行双周保洁，当合同到期后，还会对房屋进行深度保洁；乙方有义务对甲方房屋进行查验，并出具检验报告呈交甲方；若由于租客在使用过程中，导致房屋内设施设备损坏的，相关损失及维修费用由乙方承担；合同期内乙方逾期支付租金累积达到七日时，乙方应承担给甲方造成的损失，且甲方有权终止合同。合同书第六条中约定：在履行合同过程中，若乙方违反合同约定给甲方造成损失，甲方有权解除合同，且乙方需赔偿甲方三个月当期租金作为违约金；若甲方违反合同约定给乙方造成损失的，乙方有权解除合同，甲方赔偿乙方三个月当期租金，作为清退第三方违约补偿金。合同书第七条中约定合同终止情形：1、委托期限届满；2、一方或双方解除合同。合同书第八条中约定免责情形：若房产因水灾、火灾、暴雨、大风、台风、地震、土地下沉等自然灾害，导致乙方无法或难以使用房产超过二个月，乙方可向甲方提前一个月发出书面通知无责终止本合同。合同书附件三“房屋交割单”尾部备注：……3、主卧室隔房门，从租金起算日起，每35元一日，由业主补贴乙方。《房屋托管合同书》签订后，王康熠将涉案房屋交付给艾比利公司。2020年3月29日，艾比利公司通过微信向王康熠发送《关于办理房屋移交手续的联系函》一份，内容为：因受新型冠状病毒肺炎疫情的不可抗力因素影响，导致租客剧减，市场租金剧降。春节过后，我司已无法继续按原房屋托管协议进行运营。我司于复工后第一时间将以上情况通知您，并多次就空置时间、租金价格等相关事宜与您进行电话协商，请求理解与支持。虽然目前国内疫情基本控制，但是对房屋出租的影响持续存在，我司计划从2020年4月份开始对您的房屋停止运营，请您速与我司客服人员联系，提前预约时间，尽快办理房屋移交手续。王康熠于当日微信回复：“我不同意解除合同，合同必须按原有条款执行！湖南省人民政府从来没有发文说明这次的××属于不可抗力；合同受法律保护，不是任何人随意可以更改的！”2020年4月4日，王康熠向艾比利公司邮寄送达《关于〈关于办理房屋移交手续的联系函〉的回复》，内容为：你公司2020年3月29日18时24分通过微信发送的联系函已经收到。本人也已于2020年3月29日19时28分给予回复，不同意联系函上关于解除合同的事宜。后于2020年4月3日14时在岳麓区绿地中央广场写字楼6楼1622室（即艾比利公司办公部）协商未果，现发出正式通知：1、马上支付已欠付的2、3、4月份房租款共计10800元；2、你公司发送的联系函已经构成了预期性违约，需缴纳3个月的违约金共计10800元。查，根据原、被告双方的诉辩意见，可以认定：1、艾比利公司于2020年2月起未再向王康熠支付租金。2、2020年6月12日，王康熠从艾比利公司取回涉案房屋钥匙，并将涉案房屋交由其他房产中介公司另行招租，涉案房屋已于2020年8月5日另行出租。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《房屋托管合同书》、《关于办理房屋移交手续的联系函》、《关于〈关于办理房屋移交手续的联系函〉的回复》、微信聊天记录等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，首先，本案《房屋托管合同书》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。其次，原、被告双方均有解除合同之意思表示，且原告已经实际收回了房屋，故本案《房屋托管合同书》应当予以解除。本案争议焦点为：一、本案《房屋托管合同书》解除的归责及时间问题；二、本案《房屋托管合同书》解除的法律后果问题。一、关于本案《房屋托管合同书》解除的归责及时间问题《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。（一）关于本案《房屋托管合同书》解除的归责问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，首先，被告于2020年2月起即未再向原告支付租金，2020年3月29日才向原告发出《关于办理房屋移交手续的联系函》商议合同的终止履行等事宜；其次，本案所涉及的是生活用房的租赁，被告并未提交充分证据证明房屋因原告主动限制或房屋所在地采取管控措施导致房屋无法使用。故本院对被告主张的“不可抗力”抗辩事由不予采纳。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告于2020年2月起未按合同约定支付租金，构成违约，原告主张解除合同于法有据。（二）关于本案《房屋托管合同书》解除的时间问题。原告于2020年6月12日即从被告处取回钥匙并交由其他房产中介公司另行招租，故本院确认本案合同解除时间为2020年6月12日。二、关于本案《房屋托管合同书》解除的法律后果问题（一）《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，首先，如前所述，本案合同系因被告违约而经法院确认于2020年6月12日解除，故2020年2月、3月、4月、5月及2020年6月1日至12日的租金，被告应当依约支付，即被告还应向原告支付租金15840元（3600元/月×4个月＋3600元/月÷30日×12天）。其次，原告主张2020年6月12日之后租金的事实与法律依据不足，本院不予支持。（二）《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，首先，被告未依约履行租金支付义务，原告根据合同约定主张三个月当期租金即10800元违约金，于法有据，本院予以支持。其次，原告就其主张的其他损失，未提交充分证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告王康熠与被告湖南艾比利公寓管理有限公司于2019年5月30日签订《房屋托管合同书》于2020年6月12日解除；二、限被告湖南艾比利公寓管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王康熠支付租金15840元；三、限被告湖南艾比利公寓管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王康熠支付违约金10800元；四、驳回原告王康熠的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取260元，由被告湖南艾比利公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年九月一日法官助理汪样书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。