山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0681民初3032号原告：孙慧，女，1987年5月17日出生，汉族，居民，户籍所在地：山东省龙口市，现住山东省龙口市。委托诉讼代理人：王爱国，山东渤海平正律师事务所律师。被告：龙口市城市建设综合开发有限公司，统一社会代码：91370681169437566N，地址：龙口市东莱街道龙泉路459号。法定代表人：吕沂蓬，任公司经理。委托诉讼代理人：凌明坤，山东精诚人律师事务所律师。被告：烟台智臣地产顾问有限公司（现改名：烟台找房网络科技有限公司），统一社会代码：913706005578502801，地址：龙口市东莱街道龙门花园小区14-4号。法定代表人：鹿爱光，任公司经理。委托诉讼代理人：鹿继伟，男，1998年3月29日出生，汉族，居民，户籍所在地：山东省枣庄市峄城区，现住：龙口市东城区。（该公司职员）原告孙慧与被告龙口市城市建设综合开发有限公司（下称：城建公司）、烟台智臣地产顾问有限公司（现改名：烟台找房网络科技有限公司）（下称：智臣公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙慧及其委托诉讼代理人王爱国，被告城建公司的委托诉讼代理人凌明坤、智臣公司的委托诉讼代理人鹿继伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙慧向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告和第二被告签订的怡园壹号天街服务协议；2.依法判令被告返还原告购房款530000元，并承担该款项占用期间的费用（其中530000元原告是在2019年4月8日交付300000元，2019年3月19日交付60000元，2019年5月18日交付170000元，从原告交付款项之日起到被告实际返还之日时的利息，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日到实际还款之日按照全国银行间同业拆借市场公布的贷款报价利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第二被告系第一被告开发的怡园壹号天街销售代理商，2019年3月19日原告看到被告宣传怡园壹号天街的销售材料，原告有投资的愿望，被告宣传怡园壹号天街B区是准备进行酒店经营，业主购买后与被告签订托管协议，托管期限六年，交房时间2019年6月至7月份，交房后原告可以每年依据托管合同从被告处领取房屋租金，当日原告与第二被告签订了怡园壹号天街B区217号和308号两套房屋的认筹单，并交付了两套房屋的认筹金60000元，后期根据被告的要求，在2019年4月8日交付房款30万元，2019年5月18日交付房款17万元，至此该两套房屋购房款53万元，原告已经全部交齐，后被告迟迟没有交房，原被告没有签订购房合同，后据原告了解，原告购买的B区不能交房的原因是由于该房产设有抵押权。被告城建公司辩称：1.被告城建公司出售的讼争房屋取得了商品房预售许可证，依法同龙口市金儒房地产有限公司签订《销售代理合同》，合同签订后龙口市金儒房地产有限公司以烟台智臣地产顾问有限公司的名义，同原告签订《怡园壹号天街服务协议书》，在该协议书当中没有明确交付房产的时间，由于原告在家生孩子经催告一直也未签订购房合同，因此被告方认为该合同应继续履行；2.众所周知的原因是疫情造成了很大的影响，依法应不可抗拒的原因造成了交房时间的延后，依法属于不能依据该理由解除合同的原因；3.对于原告交付的60000元，其同烟台智臣地产顾问有限公司签订的《怡园壹号天街服务书》，明确约定是支付给烟台智臣地产顾问有限公司的团购服务费，而且烟台智臣地产顾问有限公司收取了原告60000元，并出具收据给原告，因此该60000元第一被告没有返还义务。被告智臣公司辩称：第二被告与原告签订的怡园壹号天街的服务协议书为房屋买卖合同副本，其53万元房款会全部体现到被告的房屋买卖合同上，被告作为代理公司多次催促原告签订房屋买卖合同，但原告未能及时签订。原告孙慧为支持其诉请，向本院提交如下证据：证据一、《怡园?壹号天街服务协议书》二份，证明原告与第二被告签订该协议，是为了购买涉案房产；证据二、怡园壹号天街认筹单二份，证明事实同上；证据三、两被告给原告出具的530000元收据六张，证明两被告收到原告交付的款项；证据四、原告与第二被告的录音材料一份，证明原告在购买涉案房屋时第二被告明确了交房时间是2019年7月，并且到原告起诉前，被告没有催告原告签订买卖合同，并且陈述了至今不能交房的原因，证明涉案房屋委托经营管理六年是被告对原告做出的购房承诺，第二被告让原告到被告处签订托管协议；证据五、被告对涉案楼盘的宣传册、墙体广告照片，证明涉案楼房为现房，且承诺涉案楼房为酒店式公寓，委托管理六年，以及在该宣传册内对涉案房屋所进行的有关宣传内容。被告城建公司为支持其诉请，向本院提交如下证据：证据一、销售代理合同，证明被告城建公司与龙口市金儒房地产有限公司签订商业楼代理销售合同；证据二、商品房预售许可证，证明被告城建公司开发建设的怡园东区商业公寓楼A段B段商品房屋可公开预售，有效期自2017年1月12日至竣工验收备案日；证据三、收款收据四份，证明被告城建公司在2019年4月9日收取原告房款人民币300000元，2019年5月18日收取原告楼款人民币170000元，可证明原告并没有按照约定的在2019年4月10日或之前一次性交付房款。被告智臣公司没有提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月19日原告通过被告的广告宣传得知怡园壹号天街（B区）进行酒店经营，欲投资购买酒店的两套公寓。被告在宣传单页上载明“酒店式公寓，委托经营管理6年（B区），首付6万元”。当日，原告与被告智臣公司签订了怡园壹号天街（B区）217号和308号两套房屋的《认筹单》，并向被告智臣公司交付了两套房屋的认筹金60000元。2019年4月6日，原告与被告智臣公司签订了两份《怡园?壹号天街服务协议书》约定：“甲方：烟台智臣地产顾问有限公司，乙方：孙慧。第一条乙方认购房源为B区217号房屋。第二条团购服务费及房源价格，1.乙方签订本协议时支付甲方团购服务费人民币叁万元；2.所认购房源单价5178元/㎡，原总价297709元；优惠后单价4106元/㎡，优惠后总价236053元。第三条乙方须于2019年4月10日或之前，到售楼处签署《怡园?壹号天街认购协议》，并付清100%房款。……”另一份B区308号房屋《服务协议书》，除所认购房源价格不同外，其他内容与上述《服务协议书》一致。2019年4月8日和5月18日原告根据被告智臣公司的要求，向被告城建公司交齐了全部购房款共计47万元。原、被告双方没有按照约定签订《认购协议》，也没有签订购房合同。原告称：“被告智臣公司承诺涉案楼盘B区于2019年7月份交房，但是到2020年6月2日该楼盘B区36套公寓只卖出了原告购买的两套房屋，无法实现酒店式公寓，委托经营管理6年合同目的”。原告在庭审中提交了自己与被告智臣公司销售人员2020年6月2日的通话录音,原告说:对呀，去年那时候已经建好了，当时告诉我4月份买到，6月底7月初交房。被告智臣公司销售人员回答：是，现在没交房，卡在我们网签上。因为它这个房子抵了1200万元，你除非还一部分钱，人家给你解押几套。你也知道我就卖了你这一户怎么托？另查明，2018年12月29日被告城建公司与龙口市金儒房地产公司签订了《销售代理合同》约定：“金儒房地产公司代理房源：本项目剩余所有可售房源（包含商铺、公寓、办公）。甲方同意乙方收取客户团购服务费作为乙方正常佣金收入，溢价部分归甲方城建公司所有”。被告烟台智臣地产顾问有限公司（现名烟台找房网络科技有限公司）代理龙口市金儒房地产公司履行《销售代理合同》，被告城建公司作为怡园壹号天街项目的开发商也认可被告智臣公司的代理销售行为。本院认为：本案争执的焦点问题有两个：1.《怡园?壹号天街服务协议书》能否单方解除；2.导致涉诉认购书解除的原因在哪一方。焦点一、《怡园?壹号天街服务协议书》能否单方解除。本院认为，原告孙慧与被告智臣公司签订涉诉《怡园?壹号天街服务协议书》后，原告分别汇入被告智臣公司账户团购服务费6万元，汇入被告城建公司账户购房款47万元，两被告分别给原告出具了收据。《服务协议书》系房屋买卖双方为保证签订正式的《商品房预（销）售合同》而签订的预约合同，作为预约合同的《服务协议书》仅是原被告双方为将来订立作为本约合同的《商品房预（销）售合同》所做的承诺，而非正式的《商品房预（销）售合同》，双方仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务。根据当事人合同自由原则，任何一方当事人均可以不遵守《服务协议书》的承诺，而不与对方签订《商品房预（销）售合同》。本案买卖双方仅签订了《服务协议书》，现原告主张解除该《服务协议书》，于法有据，应予支持。被告智臣公司以涉诉《服务协议书》系为房屋买卖合同的副本为由，抗辩不应解除《服务协议书》，要求继续履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中，从涉诉《服务协议书》约定的内容及其实际履行情况来看，均不具备该条规定的条件，被告智臣公司的抗辩于法不符，本院不予采信。焦点二、导致涉诉《服务协议书》解除的原因在哪一方。原告主张，被告智臣公司承诺涉案楼盘B区于2019年7月份交房，但是到2020年6月2日该楼盘B区36套公寓只卖出了原告购买的两套房屋，无法实现酒店式公寓，委托经营管理6年的合同目的，故导致《服务协议书》解除的原因在被告方。两被告主张，原告与被告智臣公司签订的《怡园?壹号天街服务协议书》中没有明确交付房产的时间，由于原告在家生孩子，经催告一直也未签订购房合同，因此被告方认为该合同应继续履行，另外，因新冠××疫情的影响，导致交房时间的延后，因此，导致《服务协议书》解除的原因在原告方。本院认为，原告通过被告的广告宣传得知怡园?壹号天街（B区）进行酒店经营，到2020年6月2日该楼盘B区36套公寓只卖出了原告购买的两套房屋，无法实现酒店式公寓，委托经营管理6年的合同目的。因此，原告主张导致《服务协议书》解除的原因在被告方，理由成立，本院予以支持。关于两被告承担上述款项占用期间的利息起止时间计算问题，原告主张53万元是原告在2019年4月8日交付300000元，2019年3月19日交付60000元，2019年5月18日交付170000元，从原告交付款项之日起到被告实际返还之日时的利息，2019年8月19日前按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2019年8月20日到实际还款之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因原告与被告智臣公司签订《怡园?壹号天街服务协议书》时，双方并没有违约，因此，本院认为，应以原告2020年6月19日起诉之日起计算利息为宜，对原告主张从交付款项之日起支付利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：一、解除原告孙慧与被告烟台智臣地产顾问有限公司（现名烟台找房网络科技有限公司）针对怡园壹号天街B区217号和308号两套房屋于2019年4月6日签订的《怡园?壹号天街服务协议书》;二、被告烟台智臣地产顾问有限公司（现名烟台找房网络科技有限公司）于本判决生效之日起十日内返还原告孙慧团购服务费60000元及利息（利息以60000元为基数，自2020年6月19日起诉之日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告龙口市城市建设综合开发有限公司返还原告孙慧购房款470000元及利息（利息以470000元为基数，自2020年6月19日起诉之日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告孙慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，减半收取4550元，由被告龙口市城市建设综合开发有限公司负担3970元，由被告烟台智臣地产顾问有限公司（现改名：烟台找房网络科技有限公司）负担元580元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙维利二〇二〇年九月三日书记员  王 莹附录法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。