西藏自治区那曲市中级人民法院民事判决书（2020）藏06民终67号上诉人（原审被告、反诉原告）：拉珠，男，1982年9月23日出生，藏族，住西藏比如县。委托代理人：廖琴琴，女，汉族，住成都市青白江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙望海，男，1971年12月4日出生，汉族，现住西藏那曲市比如县。上诉人拉珠因与被上诉人龙望海房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区比如县人民法院（2019）藏2423民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人拉珠及委托诉讼代理人廖琴琴、被上诉人龙望海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。拉珠上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容，并依法改判龙望海按照《协议书》约定继续承租拉珠的商品房；2.要求龙望海向拉珠支付现有商品房2年租金及损失费45,000元；3.诉讼费由龙望海承担。拉珠当庭变更诉讼请求，表示其放弃第二项上诉请求。事实及理由：一是双方签订的《协议书》中明确约定，若政府向拉珠补偿商品房，该房屋将继续承租给龙望海，租期为2年，期满后龙望海有权续租3年，《协议书》未约定退还转让费，只约定了续租新门面的事宜。二是拉巴桑珠的口头证据无依据，上诉人不承认证言的内容。三是拉珠根据协议的内容，将政府补偿的商品房未租给第三人，期间的损失费应由龙望海承担且龙望海未按照约定续租，存在合同违约的情况。龙望海辩称，一是原审法院认定事实清楚正确，但判决退还转让费金额过低。首先龙望海向拉珠支付了合约6年的房屋转让费41万元，但只使用4年后被拆迁，剩余2年的合约期未使用，属拉珠没有履行合约期限，存在违约情况，应退还2年的转让费13.66万元。但一审法院判令只退还6.5万元，拉珠请求撤销一审法院判决无正当理由和依据。其次，因原承租的商品房被拆迁，龙望海存在装修损失费、货品损失费、搬迁费等损失，龙望海所提供的损失明细及图片可证明损失达30万元左右，二审法院也可委托评估公司进行评估报价，加上转让费共计损失50万元，因此拉珠的上诉请求无依无据。再者，接到房屋拆迁通知后，双方因退还转让费及赔偿事宜发生纠纷报案到比如县派出所，拉珠称其无赔偿和退款能力，并称政府会在原地段或原地段周边补偿其商品房，经派出所民警调解按照《房屋延期合同》以原面积、原价格的基础上签订了《协议书》，只是未将“原地段”三个字写进协议书，但根据逻辑推理，只有在原地段才会呈现原价格，同时一审法院向当初的办案民警进行了调查取证证实《协议书》是以原地段或原地段周边为前提才签订的。二是原审法院适用法律正确，合理合法，应予维持。拉珠现有的商品房与原商品房在地段、面积上存在严重的差别，答辩人有权拒绝承租，答辩人也在第一时间告知上诉人现有商品房可对外出租。三是上诉人不尊重事实的本质，歪曲事实真相，意图逃避责任。原审法院认定事实清晰、证据充分、程序正确，适用法律准确，但判决退还的金额略少，故请求二审人民法院改判退还2年的转让费及合理赔偿损失费，并依法驳回上诉人诉求。龙望海向一审法院提出本诉请求：1.判令被告拉珠退还原告房屋转让费13.66万元；2.判令被告拉珠向原告赔偿房屋装修费、货品损失费、搬迁费等损失费；3.本案诉讼费由被告拉珠承担。拉珠向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人继续履行双方于2017年4月30日签定的《协议书》。2.本案诉讼费用由龙望海承担。原审法院认定事实：2013年4月1日，龙望海与拉珠签订《房屋租赁合同》，约定由龙望海承租拉珠所有的位于比如中路的第一层商铺，租赁期限为3年（自2013年4月1日起至2016年4月1日止），租金为每月3,900元。2014年6月29日，双方签订《房屋延期合同》，约定房屋租赁期限延期3年（自2016年4月1日起至2019年4月1日止），期间租金为每月4,500元，龙望海向拉珠支付了6年房屋转让费41万元。2017年4月，拉珠出租给龙望海的房屋被比如县人民政府拆迁。2017年4月30日，双方在比如镇派出所再次签订《协议书》，约定：若政府在原房屋所在位置或其周边向拉珠补偿商铺房屋，则剩余两年租期内商铺房屋继续由龙望海承租，租金每月4,500元不变。2019年8月1日，比如县人民政府在比如县公安局西面补偿拉珠一间商铺房屋。原审法院认为，原告（反诉被告）龙望海与被告（反诉原告）拉珠签订《房屋租赁合同》及《房屋延期合同》，房屋租赁期限为6年。原告（反诉被告）龙望海支付被告（反诉原告）拉珠租期6年转让费41万元。但因拆迁，原告（反诉被告）龙望海实际租用房屋4年。2014年6月29日双方签订《房屋延期合同》时不能预见政府实施拆迁，且政府因县城整体规划进行房屋拆迁致使原、被告签订的房屋租赁合同不能继续履行，属不可抗力，双方均无过错。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条关于公平责任原则的规定，当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。故被告（反诉原告）拉珠就原告（反诉被告）龙望海遭受的实际损失适当退还未租用房屋期间的转让费。原告（反诉被告）龙望海请求判令被告（反诉原告）拉珠赔偿未使用房屋租期装修费、货品损失费、搬迁费的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中原告（反诉被告）龙望海未提交相应证据证实实际遭受装修、货品、搬迁的损失，故对该诉讼请求该院未予支持。被告（反诉原告）拉珠提出反诉，请求依法判令原告（反诉被告）龙望海继续履行于2017年4月30日双方签定的《协议书》。该院认为，双方约定出承租的房屋以原房屋所在位置或其周边为限签订房屋租赁《协议书》，因原租赁房屋已被拆迁，后政府补偿的房屋亦不在原地段，双方签订的《协议书》因不可抗力不能实现合同目的，故被告（反诉原告）拉珠提出的反诉请求该院未予支持。一审法院判决：一、拉珠于该判决生效后三十日内退还龙望海转让费陆万伍仟（65000）元整；二、驳回龙望海的其他诉讼请求；三、驳回拉珠的反诉请求。本案受理费3,032元，由龙望海负担1,607元；由拉珠负担1,425元；本案反诉费100元，由拉珠负担。本院二审期间，拉珠围绕上诉请求提交了《证明》一份，拟证明上诉人拉珠经济困难，现有商品房房屋是其唯一的生活来源且现商品房仍未承租给他人。被上诉人龙望海对该证据的证明目的不予认可。本院认为，该证据与本案的诉争无关，且达不到证明目的，故对该证据的关联性和证明目的不予认可。被上诉人龙望海提交了16张照片、店铺拆迁后货品库存单，拟证明因案涉拆迁导致其装修费、货品损失费、搬迁费等损失，且上诉人不愿意退还转让费的事实。被上诉人对该组证据不予认可，且与上诉人的上诉请求无关。本院认为，该组证据并不能证实被上诉人龙望海造成的损失数额，故对该证据的证明目的不予认可，且被上诉人龙望海对一审判决未提出。本院二审查明，2013年4月1日龙望海与拉珠签订《房屋租赁合同》，约定由龙望海承租拉珠所有的位于比如中路的第一层商铺房屋，租赁期限为3年（自2013年4月1日起至2016年4月1日止），租金为每月3,900元。2014年6月29日，双方签订《房屋延期合同》，约定房屋租赁期限延期3年（自2016年4月1日起至2019年4月1日止），期间租金为每月4,500元，龙望海向拉珠支付了6年房屋转让费41万元。2017年4月，拉珠出租给龙望海的房屋被比如县人民政府拆迁。2017年4月30日，双方在比如镇派出所再次签订《协议书》。2019年8月1日，比如县人民政府在比如县公安局西面补偿拉珠一间商铺房屋。本院认为，本案的争议焦点是上诉人拉珠与被上诉人龙望海之间签订的案涉《协议书》中第二项条款的效力认定问题。根据双方当事人一致陈述，因案涉原商品房需被拆迁，《房屋延期合同》无法继续履行而发生争议后，经协商双方又签订了案涉《协议书》。该《协议书》系双方真实意思表示，亦未违反法律法规强制性规定，应属有效，但双方对《协议书》第二项条款约定的内容存有争议，上诉人拉珠主张只要政府补偿其商品房，被上诉人龙望海应当续租该房屋，而被上诉人龙望海主张政府向上诉人拉珠补偿的商品房在原地段或原地段周边时，其才续租该商品房。结合《房屋延期合同》及一审法院依职权对证人所做的调查笔录，可认定案涉《协议书》第二条约定的内容属附条件的合同条款，即被上诉人龙望海续租上诉人拉珠商品房的前提条件为政府补偿的商品房应在原地段或原地段周边，现比如县人民政府向上诉人拉珠补偿的商品房在比如县公安局西面，该商品房的位置不符合原地段或原地段周边，双方签订的《协议书》第二项条款的位置条件未成就，该条款应属无效，故上诉人拉珠要求被上诉人龙望海继续承租其商品房的诉求，本院依法不予支持。对于被上诉人龙望海辩称一审法院所判决退还的转让费过低，本院认为，案涉的原商品房因政府规划需要被拆迁，属不可抗力，一审法院适用公平原则判令上诉人拉珠退还6.5万元转让费，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人拉珠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费2,500.00元，由上诉人拉珠负担。本判决为终审判决。审 判 长  次仁永西审 判 员  巴  央审 判 员  吉罗嘎姆二〇二〇年九月七日法官助理  朗  加书 记 员  索朗旦巴1