河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初1639号原告：张予亭，女，汉族，1978年10月24日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：闫军胜，河南平允律师事务所律师。被告：王淑霞，女，汉族，1975年2月25日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：杨威，河南强人律师事务所律师。被告：漯河瑞居房地产营销策划有限公司，住所地漯河市源汇区泰山路盛世嘉园12＃楼12栋117号。法定代表人：周亚鲁，该公司执行董事兼总经理。原告张予亭与被告王淑霞、漯河瑞居房地产营销策划有限公司（以下简称瑞居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张予亭的委托诉讼代理人闫军胜、被告王淑霞的委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼。被告瑞居公司经本院合法传唤无理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张予亭向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告退还购房款并支付违约金共计87000元；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：张予亭与王淑霞于2020年1月10日签定《房屋买卖合同》，约定王淑霞将其位于源汇区受降路美好嘉园2栋东单元4层东户房屋出售给张予亭，购房款按揭支付。合同签定后，王淑霞拒不履行合同义务，构成根本违约。王淑霞辩称，一、王淑霞没有违约行为，但同意退还张予亭定金1万元。合同签订后，王淑霞如约于2020年2月15日前将房屋产权证原件交给了房屋中介公司。因突发疫情，双方无法到不动产中心进行面签。后张予亭没有到不动产中心预约面签，也没有支付王淑霞首付款30万元，王淑霞不存在违约行为。二、王淑霞、张予亭与瑞居公司互不承担违约责任。《房屋买卖合同》第十条免责条款明确约定，如因不可抗力的因素导致本合同不能全面履行，三方互不承担违约责任。政府政策变化造成暂时不能按时交易，时间自动顺延。本案合同履行过程中，因突发疫情属于不可抗力因素导致合同不能履行，不属于政府政策变化造成暂时不能按时交易，时间自动顺延的情形。因此，三方应互不承担违约责任。经审理查明，2020年1月10日，王淑霞作为卖方（甲方），张予亭作为买方（乙方），瑞居公司作为丙方，共同签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：一、基本信息1.房地产情况:甲方拥有位于在源汇区××路××小区××东单元××层东户的房产，房屋产权证号为01××53；房屋所有权人为王淑霞；房屋建筑面积为126.89（以上内容以《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记为准)。2.乙方自愿购买甲方上述房产，乙方实地看房并对该房产产权做了充分了解。3.本合同签订时，甲方须将该房产的《房屋所有权证》原件或购房协议原件及该房产相关产权资料留存丙方处，作为转让过户或产权变更查档之用……三、成交价格甲乙双方经协商一致，同意本合同所述房产的总价为：人民币67万元整。四、定金支付本合同签订时乙方支付甲方购房定金人民币2万元整，为保障双方的物业交接清楚，上述所交购房定金暂压与丙方作为甲方的物业押金，待双方交接清楚后，退还甲方。五、付款约定：按揭贷款：甲、乙双方签订合同后，甲乙双方均应在2020年2月15日以前交齐按揭所需真实有效资料并到丙方指定银行办理相关贷款手续，乙方应在面签通过后将首付款30万元打到银行指定账户，剩余房款37万元由银行放款当日向甲方支付……六、产权变更约定1.甲、乙双方约定于面签通过后7日内办理该房产产权变更或过户相关的手续。由甲方协助乙方办理房地产产权变更或过户手续，其所有税、费(包含甲方名下的税、费)各担各税，过户申请登记后三个工作日内承担税、费方须及时缴纳全部税、费。3.甲、乙双方必须在缴纳全部税、费后十五个工作日内进行不动产登记……九、违约责任……3.买方若拒绝在本合同约定时间内办理产权变更或过户手续，卖方有权解除与买方的交易关系，将该房另售他人并有权没收定金，没收买方所交定金转化为违约金；若卖方拒绝在本合同约定时间办理产权变更或过户手续，则买方有权解除与卖方的交易关系并要求卖方双倍返还定金，卖方返还的定金转化为违约金；获取违约金的一方将违约金的二分之一支付给丙方在此次买卖活动中办公及交涉等费用。4.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向守约方在当天支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿……十、免责条款如因洪水、地震、火灾、和法律等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行，甲、乙、丙三方互不承担违约责任，政府政策变化造成暂时不能按时交易，时间自动顺延……等等。合同签订后，张予亭交付了2万元定金，该两万元其中1万元由王淑霞收取，由王淑霞向张予亭出具收据一份，载明收到张予亭定金1万元；另1万元由瑞居公司收取，瑞居公司向张予亭出具收据一份，载明收到张予亭保证金1万元。2020年3月底，王淑霞向张予亭表示出卖的房屋需一次性全款支付，否则，不再出卖房屋。2020年4月初，瑞居公司与王淑霞交涉未果。其后，张予亭另行购置了房屋。本院认为，王淑霞、张予亭与瑞居公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，内容合法，应属有效合同，各方当事人均应按照合同履行义务。2020年1月底，全国爆发新冠肺炎疫情，各地政府及卫生防控部门均采取了疫情防控措施，金融机构及行政机关均暂停办公，导致张予亭、王淑霞未能按照合同约定于2020年2月15日前办理银行按揭贷款，疫情及疫情防控措施属于不可抗力，未能如期办理按揭贷款不可归责于双方当事人。不可抗力事件发生后，合同义务的履行虽然会有一定的迟延，但是并不会导致房屋买卖合同彻底不能履行，只要互谅互让，合同的履行并无障碍，双方均能实现合同目的。并且，案涉《房屋买卖合同》第十条亦明确约定：“如因洪水、地震、火灾、和法律等不可抗力原因，导致本合同不能全面覆行，甲、乙、丙三方互不承担违约责任，政府政策变化造成暂时不能按时交易，时间自动顺延。”因此，王淑霞以张予亭未按原定时间办理按揭贷款为由不再出售房屋，其行为已构成根本违约。王淑霞关于合同解除或履行不能系因不可抗力导致，其行为不构成违约的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。王淑霞拒绝出售房屋，张予亭也另行购置了房屋，因此，案涉合同事实上已于诉讼前解除。合同解除后，发生相互返还的后果，王淑霞、瑞居公司应将各自收取的1万元款项退还给张予亭。关于如何计算本案违约金的问题，张予亭根据合同约定请求王淑霞支付违约金67000元，王淑霞抗辩其行为不构成违约，事实上已经提出了违约金过高的抗辩。对此，本院认为，突如其来的疫情以及政府采取的疫情防控措施，给人民群众生活带来了不便，同时市场交易也受到重大影响，本案中，王淑霞违约事出有因，不属于恶意违约，主观过错较小，按照整个合同价款的10%计算违约金，显属过高，会导致双方当事人利益显著失衡，因此，本院将王淑霞应支付的违约金酌情调整为2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、王淑霞于本判决生效之日起三日内向张予亭返还定金1万元。二、王淑霞于本判决生效之日起三日内向张予亭支付违约金2万元。三、漯河瑞居房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起三日内向张予亭返还保证金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取990元，由张予亭负担540元，王淑霞负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  黄磊二〇二〇年九月二日书记员  宋伟