辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽02民申996号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：大连吉海房地产开发有限公司，住所地辽宁省庄河市延安路二段40-107号。法定代表人：郑吉海，系该公司经理。委托诉讼代理人：叶长青，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘博韬，系辽宁恒信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：贺长江，男，1987年10月27日出生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：孙世建，系辽宁高望律师事务所律师。再审申请人大连吉海房地产开发有限公司因与被申请人贺长江商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2019）辽02民终4793号民事判决，向本院申请再审。本院依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。大连吉海房地产开发有限公司申请再审称，1、二审判决认为“虽然张宪法有房屋所有权证但没有土地使用权证，在被上诉人取得案涉小区开发权的同一土地上，不存在一物二权的问题”，基于二审判决查明的事实，该观点属于适用法律错误。2、二审判决认为“从被上诉人取得案涉土地进行开发至上诉人提起本案诉讼之日2018年2月5日，近七年时间，在明知有住户拒绝动迀的情况下，被上诉人未提交充分证据证明其采取积极有效的措施，包括按照法律规定的途径来解决拒绝动迁问题，”该认定不符合事实。3、二审判决认为“被上诉人未能提交充分证据证明设计、监理、施工和建设单位出具验收报告的时间在合同约定的办证期限内。……被上诉人未能证明其在合同约定的办证期限内已取得除规划验收外的其他验收手续”，该事实认定错误。4、庄河市政府及相关部门对案涉小区办证问题的会议及解决方案，充分证明了逾期办证的责任不在再审申请人。5、《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的……。”上述合同示范文本及司法解释均以“因出卖人责任”作为开发商承担逾期办理产权证违约责任的前提。再审申请人认为，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二)项、第（六）项之规定，本案应当再审。请求：1、撤销本院（2019）辽02民终4793号民事判决；2、依法将本案发回重审或改判驳回被申请人的原审诉讼请求；3、判令被申请人承担一、二审案件受理费。贺长江辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应裁定驳回再审申请人的再审请求。认为：1、再审申请人主张“一物二权”影响规划验收是不存在的，并且张宪法是否拥有房屋占用范围内的土地使用权与再审申请人承担违约责任无关，而是因为有动迁户没有动迁所造成的，实际上，张宪法也确实没有土地使用证。2、不存在再审申请人所主张的因为新旧法律交替，没有任何法律途径完成的事实，而是再审申请人未采取法律规定的措施解决拒绝动迁的钉子户问题，怠于行使自己的权利。3、再审申请人的陈述自相矛盾，称主要原因是张宪法未动迁完成，又称不具备办证条件唯一问题就是未完成张宪法的动迁。政府部门都认为主要原因是张宪法未动迁完成，2018年4月2日庄河市城乡规划建设局向庄河市人民政府出具的《关于解决“阳光100”小区二期住户办理房屋产权证的意见》也说明再审申请人还存在其他问题。4、上述意见说明两个意思，一是未规划验收是因为张宪法未拆迁，再审申请人有拆迁许可证，其也自认由其负责拆迁，那么未拆迁就是再审申请人的责任；二是再审申请人的竣工备案还缺少其他材料。逾期办证的违约责任在再审申请人。5、再审申请人应承担逾期办证的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第15条明确约定了办理房屋权属证书的时间，案涉房屋在约定的时间内不具备办理权属证书的条件，在被申请人没有违约的情况下，再审申请人应依照最高人民法院关于商品房买卖司法解释的规定承担违约责任。合同中无再审申请人逾期办理证书的免责条款，也无免责的法律依据。再审申请人存在欺诈行为和过错。本院经审查认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点归纳为以下几点：1、关于案涉小区的土地使用权是否存在“一物二权”的问题。在案涉小区的土地已经被庄河市人民政府征收并出让给再审申请人，再审申请人亦足额缴纳土地出让金的情况下，再审申请人即享有对案涉小区的土地按照政府部门批准的规划设计方案进行开发利用的权利。而对于土地上的原有住户如本案的案外人张宪法，无论原来是否拥有土地使用权证，土地使用权均已被政府征收，即案涉小区的土地不存在“一物二权”的问题。2、关于再审申请人是否采取积极有效拆迁措施的问题。再审申请人自认由其负责原有住户的拆迁工作，则其有义务让张宪法迁出，而何时迁出取决于张宪法能否接受拆迁补偿安置协议所约定的条件。在未能达成拆迁补偿安置协议的情况下，再审申请人应及时向有关部门申请裁决。在近七年的时间内，再审申请人不仅未能与张宪法达成拆迁补偿安置协议，亦未能提供充分的证据证明其已按照法律规定的途径解决张宪法的拆迁问题，二审判决据此认定再审申请人未采取积极有效的拆迁措施并无不当。3、关于案外人张宪法未能动迁是否是导致逾期办理房屋产权证的唯一原因。一是再审申请人未能提供充分的证据证明其在双方合同约定办理房屋产权证的期限内已完成了工程竣工验收备案所需要的材料；二是2018年4月2日庄河市城乡规划建设局作出的《关于解决“阳光100”小区二期住户办理房屋产权证的意见》中明确“未办理房屋产权的主要原因是‘阳光100’小区二期规划范围内有一户动迁户（张宪法）未拆迁，影响规划建设部门依法依规对该工程进行规划核实”、第三条“大连吉海房地产开发有限公司要尽快完成‘阳光100’二期工程竣工验收备案所需要的其他材料”，从该意见中可以证实未能办理产权证的主要原因是张宪法未动迁，同时也证实再审申请人在2018年4月2日之前并未完成工程竣工验收备案所需要的材料。4、关于再审申请人是否应当承担逾期办证的违约责任问题。双方合同明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如不能在规定的期限内取得房屋权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人继续办理产权登记，期限延期至2年。”即办理房屋产权证书是再审申请人的合同义务，如前所述，因再审申请人未能在合同约定的办证期限内积极采取措施解决张宪法的拆迁问题，也未能完成工程竣工验收备案所需要的材料，二审法院据此判决再审申请人应当承担违约责任并无不当。综上，大连吉海房地产开发有限公司的再审请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回大连吉海房地产开发有限公司的再审申请。审判长 梁 军审判员 吴耀明审判员 周燕雁二〇二〇年九月二十八日书记员 隋 爽本案引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。