河北省黄骅市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0983民初3410号 原告：沧州市嘉和物业服务有限公司，住所地河北省沧州市新华区东环中街。 法定代表人：刘骏，执行董事。 委托诉讼代理人：徐伟，河北庶宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：皮德智，河北沧狮律师事务所律师。 被告：叶国通，男，1971年8月12日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省，现住河北省。 原告沧州市嘉和物业服务有限公司与被告叶国通物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王丹独任审判，公开开庭进行了审理。原告沧州市嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）的法定代表人刘骏、被告叶国通均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉和物业公司向本院提起诉讼请求：一、被告叶国通给付物业费、公用照明费4150元，违约金3123元（合计7273元）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：自2017年起，原告受金龙一期业主委员会的聘请，对黄骅港金龙一期小区实施物业服务。被告系原告服务的黄骅港金龙一期小区3号楼1单元103业主，面积95.11平方米，至今欠付2017年5月20日到2020年5月20日年度住宅物业服务费4042元、共用照明108元，共计4150元。经原告多次催要，被告一直未能支付。《物业服务合同》第二十条中明确约定被告未按期交纳物业费用的，按每日千分之十支付违约金。经原告多次催要，被告一直未能支付物业服务费用。被告拖欠物业服务费，导致原告正常经营困难，严重损害原告及其他业主的权益。综上所述，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条等法律规定，原告请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 叶国通辩称：我是金龙小区一期三号楼一单103室的业主，面积95.11平方米，2010年搬进去住的。2017年原物业公司走了，嘉和物业公司进入进行物业管理。原告物业服务存在问题，表现为：1、自从原告进入金龙小区，我所住三号楼一单楼宇门损坏，因我所住103室，与地面相平，小区内蚊虫较多，灰尘较大，本人多次找物业洽谈，商议维修至今未果；2、家庭轿车进小区，门禁至今未能办理，无法进小区，让我的车三年无家可归，已造成车迫不得已放在路边，导致车被多次划伤；3、三号楼一单103室，外墙有多处老鼠洞，本人多次找物业维修，至今未果；4、由于三号楼一单103室西侧墙外与绿化带相连，造成每到雨季，往屋内地面渗水，本人多次找物业维修，至今未果；5、楼道内家具阻碍安全通道，多为易燃物存在安全隐患；6、垃圾于一楼楼梯处大量存放，夏季散发恶臭，栅栏门严重损坏无人维修，单元门损坏严重，无人维修，电线裸露在外，存在安全隐患。综上，原告提供的物业服务不达标，叫我无法交物业费。 案件事实 经审理查明：2017年5月20日，渤海新区金龙住宅小区业主委员会（甲方）与沧州市嘉和物业服务有限公司（乙方）订立《沧州市住宅物业服务合同》（合同编号：2017.05.）。该合同第六条约定“物业服务期限为三年，自2017年5月21日至2020年5月20日，服务期限届满三个月前，甲、乙双方未通知对方不再延续本合同，本合同服务期限自动顺延”；第七条约定物业服务收费标准：“住宅0.76元/平方米/月”；第八条约定：“物业服务费按年或季交纳，具体时间为每年5月20日之前。标准为住宅用房按建筑面积每平方米0.76元/月、非住宅用房按建筑面积每平方米1元/月收取。服务与收费标准实行明码标价，在小区显著位置公示”；第九条约定“电梯运行维护费按照每户40元/月，公共照明费按照每户36元/年向受益业主、使用人收取”；合同第二十条约定“业主不及时交纳物业服务费，按每日千分之10，支付违约金”。同时补充合同第二条约定“物业公司进入后，需要修复的内容包括：1、维修或更换道匣；2、维修或更换路灯；3、修缮路面、门厅；4、维修或更换楼宇门；5、在合适的位置开一个出去的大门。以上所列项目，由物业公司在能修缮的前提下尽量修复，如不能修复的由业委会动用维修基金更换，所开大门的费用由业委会支付。” 被告叶国通系渤海新区金龙住宅小区3号楼1单元103室业主，房屋建筑面积95.11平方米。自2017年5月20日原告为小区提供物业服务开始至2020年5月20日，被告叶国通一直未缴纳任何物业费用，故原告诉至法院，要求被告支付2017年5月20日到2020年5月20日年物业费、共用照明费4150元，违约金3123元，具体计算为：物业费0.76元/平方米/月×95.11平方米×12个月×3年（2602.21元）+电梯费40元/月/户×12个月×3年（1440元）+公共照明费36元/年×3年（108元）=4150元。违约金应付之日起按照每日千分之十计算3123元，以上共计7273元。 原告为证实自己的主张提交以下证据： 1、提交物业服务合同一份、补充合同一份，证明渤海新区金龙住宅小区业主委员会选聘原告对涉案小区提供物业服务。 2、金龙一期物业提供服务照片6张，证明原告为涉案小区提供了物业服务。 3、催费律师函一份、催缴通知一份，证明原告向被告催收物业费用。 被告叶国通对原告提交证据的质证意见：对原告提交的证据有异议的为三号楼一单楼顶已动维修基金，所以说一楼墙面物业有义务给予维修。对其他证据没有异议，其认为一楼不该交纳电梯费。 被告为证实自己的主张提交证据如下： 1、提交嘉和物业服务内容与标准一份；2、物业服务不合格照片15张；3、9张打印图片；4、城管局网上回复群众举报说明一份予以证明，原告服务不作为，被告才没交物业费。原告对被告叶国通提交照片的质证意见：对于被告提交的证据原告不予认可，被告的房子因为在地下渗水是原开发商设计问题和原物业遗留问题，与嘉和物业无关。至于被告所说楼宇门损坏问题，是需要动用维修基金更换的不是物业想换就换的。动用维修基金需要业委会的批准，才能使用，外围的围栏物业也及时的进行了修复，因为小区是一个老旧小区，对围栏维修焊接只是暂时的，大部分围栏已经无法修复，并且我们向业委会提出了全部更换的请求，对于小区内卫生问题，被告断章取义，不能证明被告提供的照片是我小区出现的问题，我们定期及不定期的对小区地下室、楼道进行全方位的清理，是有计划的按照与业委会签订的服务合同进行的。对被告所说维修基金一事，原告认为与被告不交物业费没有关联性，与此案无关。 上述事实有当事人陈述、《沧州市住宅物业服务合同》、补充合同、证明、照片、律师函、通知等证据在案佐证。 裁判理由与结果 本院认为，案外人渤海新区金龙住宅小区业主委员会与原告签订物业服务合同，除违约金约定过高外，其他部分合法有效。根据法律规定，该合同对全体业主具有约束力。被告叶国通作为渤海新区金龙住宅小区3号楼1单元103室业主，原告为其提供了物业服务，双方形成了实际的物业服务合同关系，被告应当依约给付原告物业费2602.2元（867.4元/年×3年），公共照明费108元（36元/年×3年），共计2710.2元。因原告房屋在1楼，按照常理不属于物业服务合同中约定的电梯受益人或者使用人，故对于原告向被告主张电梯费本院不予支持。关于被告辩称物业服务存在瑕疵并提供相应照片予以证实，被告对该照片不予认可，无法核实照片拍摄的时间、地点，且提供的照片无法证实原告在物业服务过程中存在瑕疵。庭审中，被告辩称其房屋存在老鼠洞对其安全构成隐患，因房屋质量问题不属于物业日常服务管理范围之内，不属于本案审理的范围，如房屋确存在质量问题，可另案主张权利。关于违约金，被告未按约定交纳物业费，存在违约行为，理应支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告与渤海新区金龙小区业主委员会签订的《沧州市住宅物业服务合同》第二十条约定的按每日千分之十，即万分之一百支付违约金，明显过高，应予适当减少。因原告未提交其因被告未按时交纳物业服务费造成实际损失的充分证据予以证实，结合本案庭审实际，本院酌情确认违约金的数额按年利率3.85%计算，具体为1、2017年5月21日-2018年5月20日产生违约金自2018年5月20日开始计算，2、2018年5月21日至2019年5月20日产生的违约金自2019年5月20日开始计算，3、2019年5月21日至2020年5月20日违约金自2020年5月20日开始计算，以上均计算至实际交纳之日为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告叶国通给付原告沧州市嘉和物业服务有限公司2017年5月21日至2020年5月20日的物业服务费2602.2元、公共照明费108元共计2710.2元及违约金（1、2017年5月21日-2018年5月20日产生违约金自2018年5月20日开始计算，2、2018年5月21日至2019年5月20日产生的违约金自2019年5月20日开始计算，3、2019年5月21日至2020年5月20日违约金自2020年5月20日开始计算，以上均按照年利率3.85%计算，以每年应交物业费用903.4元为基数，计算至实际交纳之日为止）； 二、驳回原告沧州市嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 以上有给付内容的款项限判决生效后十日内履行完毕，双方自行交接。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告叶国通承担（限判决生效之日交纳，诉讼费用专用账户开户行：中国工商银行黄骅支行，户名：黄骅市人民法院，账号04×××23）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  王丹 二〇二〇年九月十四日 书记员  李翠