黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1947号上诉人（原审原告、反诉被告）：张裕明，男，1962年1月5日出生，汉族，现住黑龙江省克东县。委托诉讼代理人：赵子林，克东县工商业联合会会员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：康博洋，男，1997年4月26日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省大庆大同区。委托诉讼代理人：康忠武（系康博洋父亲），男，1968年2月13日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省大庆大同区。上诉人张裕明因与被上诉人康博洋房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省克东县人民法院(2020)黑0230民初133号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张裕明上诉请求:1、依法撤销黑龙江省克东县人民法院(2020)黑0230民初133号民事判决书，依法予以改判或发回重审；2、依法判令康博洋立即给付张裕明下欠的房屋租金五万元，并同时承担违约金1万元；3、依法判令康博洋自2020年1月1日起，以本金五万元为基数，按月计息0.01元，开始计算利息至本息全部付清为止；4、由康博洋承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、本案经一审法院查清的基本法律事实是：2019年7月7日张裕明与康博洋签订《房屋租赁合同》，根据合同约定，租金下欠余款5万元，于2020年1月1日前还清。到2020年1月1日前，张裕明多次找到康博洋索要欠款时，康博洋以各种理由推脱分文不还，已构成违约，依法应当承担违约责任同时清偿欠款。可一审法院不单不裁判康博洋的违约责任，而且还漏判应当给付的下欠租金5万元。一审法院错判“双驳”诉求，是错误判决，依法应当予以撤销，改判为支持张裕明的诉求。二、一审法院适用法律确有错误。1、一审法院首先适用了合同法第92条（二）项之规定，即“合同解除”。原一审张裕明诉求，康博洋反诉诉求，均未请求法院解除房屋租赁合同，一审法院以职权解除房屋租赁合同行为，无法律依据，依法应当得到二审法院的纠正。2、一审法院适用了合同法第212条之规定，即对租赁合同概念的界定，一审法院已经认定“张裕明与康博洋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应自觉依约履行各自义务。”张裕明已经全部（完全）履行了合约中的义务，为何不予支持张裕明的诉求呢？请二审法院予以改判。3、一审法院还适用了民诉法第64条之规定，张裕明在一审开庭前，就依据民诉证据举证分配规则，已向法庭举证并质证了《房屋租赁合同》，以证实张裕明、康博洋之间租赁合同关系及权利义务；还有收据、欠据等当事人陈述，足以证明下欠租金数额，违约行为等法律事实。4、关于“双方锁门”：2020年1月11日上午11时许，张裕明路经“摆渡人酒吧”经营场所时发现，有陌生人从室内向外搬迁物品，认为有可疑情况发生，便去现场，发现是承租人父亲康忠武所为，双方因下欠租金不还而发生争论，报警后，经民警调解，三方共同意见，先将此经营场所进出大门共同锁上，待法院判决之后，再开门协商处理。5、一审法院在本院认为中提到“张裕明在2020年1月11日因发现有人从房屋中搬东西，于是将该涉案房屋用锁将其门锁上，致使康博洋无法对该租赁的房屋进行正常的经营、使用，且不能实现合同目的，张裕明、康博洋签订的房屋租赁合同事实上已经解除。”这一说法在前面事实部分没有审查，可在本院认为就出现了上述之说，是没有根据的。6、一审法院在本院认为中提到“亦不能证明康博洋将其经营的酒吧兑给张裕明，故对康博洋反诉请求本院不予支持。”既然不支持，就足以说明张裕明没过错，就应依法支持张裕明的权利主张。一审法院认定是张裕明“将门锁上”是错误的，客观事实是：在民警的调解下，是共同锁的门，锁门的目的是等待法院的判决，再行协商处理。一审法院将锁门认定为张裕明所为是错误的，是毫无客观事实根据的，有公安机关“出警经过”足以证实。希望双方打开案涉房屋的锁。康博洋辩称，张裕明说的不是事实，凭空捏造，我去取我物品的时候，对方已经把门锁上了，我通过110报警，派出所让我打开门，张裕明也在场不让我搬走东西，我就拿走几件衣服，几瓶酒，我就把门锁上。第二天我去看，别人又把门又锁上了，我与对方约定营业执照改完后对方付给我装修钱和剩下的钱，22,500.00元，对方没有给我，这次装修费40,000.00元。张裕明向一审法院起诉请求：1、判令康博洋给付房屋租金人民币50,000.00元；2、判令康博洋自2020年1月1日起，本金50,000.00元按0.01元计算利息，至全部给付完毕止。张裕明反诉请求：1、请求不予支持张裕明的诉讼请求，而且还应判决张裕明返还已收取康博洋已经交纳的房屋租金80,000.00元中的36,666.00元，判决张裕明支付康博洋兑前室内设备、设施及装修费45,000.00元的50%即22,500.00元；人民法院判决康博洋不但不支付拖欠张裕明租金50,000.00元，而且还应判决张裕明给付59,166.00元；2、本诉和反诉的诉讼费用由张裕明承担。一审法院认定的事实：1、2019年7月7日张裕明与康博洋签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方张裕明将原财政局办公楼1000平方米房屋出租该房屋给康博洋经营使用。（1）租期2019年7月7日至2020年7月7日；（2）年租金为130，000.00元（包括取暖费），合同签订后康博洋先付80，000.00元，剩余50,000.00元于2020年1月1日（元旦）前付清；（3）租赁期间房屋维护维修，甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮甲方概不负责，装修不能破坏原房屋结构。甲方将房屋现有设备及其附属物品、设备设施发生损坏，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方到期不再使用，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，保证原有房屋完整。（4）租赁房间物业费、水电费及各项费用均有乙方承担；（5）承租期间乙方不得私自转租，如遇政策性拆迁自然灾害甲方不承担乙方任何损失，经营期内不得从事其他违法活动；（6）租期止如甲方仍对外出租，同等条件乙方优先。2、康博洋于2020年7月7日出具欠据一份，内容为“今欠张裕明合同房租金计人民币伍万元整，欠款人为康博洋”，张裕明于同日给康博洋出具收据一份，内容为“今收到康博洋合同房屋租金捌万元整，收款人张裕明”。余下50,000.00元经张裕明多次索要，康博洋至今未给付，故张裕明无奈诉至法院，请求判令康博洋给付房屋租金人民币50,000.00元，并自2020年1月1日起，以本金50,000.00元按0.01元计算利息，至全部给付完毕止；3、康博洋提出反诉：1、请求法院不予支持张裕明的诉讼请求，而且还应判决张裕明返还已收取康博洋已经交纳的房屋租金80,000.00元中的36,666.00元，判决张裕明支付康博洋兑前室内设备、设施及装修费45,000.00元的50%即22,500.00元；人民法院判决康博洋不但不支付拖欠张裕明租金50,000.00元，而且还应判决张裕明给付59,166.00元；2、本诉和反诉的诉讼费用由张裕明承担；4、康博洋代理人在庭审中提交该涉案房屋于2019年11月22日经营摆渡人酒吧个体经营执照经营者为张裕明。一审法院认为，张裕明与康博洋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应自觉依约履行各自义务。但张裕明在2020年1月11日因发现有人从房屋中搬东西，于是将该涉案房屋用锁将其门锁上，致使康博洋无法对该租赁的房屋进行正常的经营、使用，且不能实现合同目的，张裕明、康博洋签订的房屋租赁合同事实上已经解除。张裕明再向康博洋索要剩余的房租费用没有事实和法律依据，故对张裕明的诉讼请求一审法院依法不予支持。本案中，关于张裕明提交的微信聊天记录，声称是与康博洋的微信聊天记录并向其索要房租，但康博洋的代理人康忠武在庭审中不予认可，不能证明其聊天人是康博洋，故一审法院依法不予采信；关于康博洋代理人康忠武声称张裕明找到康博洋要求其自己经营该酒吧并提出解除租赁合同，张裕明与康博洋达成口头协议之后，张裕明于2019年11月22日以自己的名义办理个体经营执照并由张裕明开始经营，但康博洋代理人康忠武并未提交相关证据加以佐证，仅提供一份2019年11月22日变更个体经营执照，经营人为张裕明，但并不能形成一个完整的证据链，亦不能证明康博洋将其经营的酒吧兑给张裕明，故对康博洋反诉请求一审法院不予支持。如康博洋要求将租赁房屋内自己的物品等搬走，如张裕明不同意，可另行主张权利。综上所述，驳回张裕明的诉讼请求，驳回康博洋反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条（二）项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回张裕明的诉讼请求；二、驳回康博洋的反诉请求。一审案件受理费1,050.00元，由张裕明负担，反诉费1,279.15元，由康博洋负担。二审中，张裕明提供案涉房屋照片一张及克东县克东镇第一派出所的出警经过一份，证明案涉房屋被两个锁锁上，希望能打开锁。本院认为双方都认可案涉房屋被双方各自上一把锁，即案涉房屋被两把锁锁上，因此，无需进一步证明。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张裕明及康博洋在2020年1月11日发生争执，后双方各自将门锁上，这是双方都认可的事实，这一事实造成了案涉房屋无法进行正常经营、使用，合同目的已不能实现，因此一审法院认为张裕明、康博洋签订的房屋租赁合同事实上已经解除，并无不当。房屋租赁合同既已解除，张裕明再向康博洋索要剩余房租费用的上诉请求，本院不予支持。对于张裕明希望双方能够将锁打开的请求，本院认为既然房屋租赁合同已经解除，康博洋可将租赁房屋内属于自己的物品搬走，随即将门锁打开，如张裕明不同意，可另行主张权利。对于张裕明的其它上诉理由，本院不予支持。综上所述，张裕明的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,300.00元,由张裕明负担。本判决为终审判决。审判长  王雷审判员  朱浩审判员  董铭二〇二〇年九月十五日书记员  刘洋