广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18962号上诉人（原审原告）：何应平，男，1962年12月8日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：广州市番禺信业房地产发展有限公司，住所地广州市番禺区清河东路美心翠拥华庭美景中心。法定代表人：张锦锡，职务：董事长。委托诉讼代理人：彭楚，系该司职员。上诉人何应平因与被上诉人广州市番禺信业房地产发展有限公司（以下简称信业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初2657号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员余盾独任审理，现已审理终结。上诉人何应平上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判信业公司赔偿何应平损失50225.6元；3.信业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审认定事实不清。一审法院认定租金损失期间应从2018年6月14日计算至2018年10月22日，但实际上第一次：1.补偿给租户张先生违约金为当月租金，即5月13日到6月13日，一个月时间。2.施工期6月14日到11月15日（10月25日到11月15日维修洗手间）；3.空置期（排污期）11月16日到12月15日，所以应按6.5个月计算。第二次：2019年9月次卧室再掉腻子粉，现在尚未维修，估计维修工期一个月（信业公司审批流程时间很长），另外空置期一个月，共计2个月。因此，租金损失期间应该为8.5个月，赔偿租金损失应当为28050元。另外，信业公司应赔偿何应平因被保修导致的除租金损失以外的损害赔偿22176.4元（二）因为房屋质量问题，而引出信业公司的服务问题，兑现合同承诺问题。明明是质量问题，而不能正确面对，明明协商好的处理方案，却又出尔反尔，遇事推诿，不作为。另外，拖延工期，这种维修工程量其实不大，但信业公司搞了差不多5个月才完成，信业公司是开发商，熟悉工程量和工期，应该知道正常来算，这个维修工期不应超过一个星期。所以何应平认为在1-2个星期内，可以依据合同约定的补偿方案对质量问题进行处理。对于超出正常维修工期给何应平带来的损失，应该另行处理。何应平主张按房屋总价值和银行利率计算。对于信业公司的推诿和不作为，导致何应平多次向政府部门求援与投诉才得到解决，承认是质量问题，承诺免费维修，但又拖延工期，期间增加了何应平来往白云与番禺之间的路费和误工费，如果不是信业公司拖延工期，何应平就不会产生上述费用。（三）租房费用有两部分，一部分是租金，另一部分为物业管理费，所以计算租房费用应包括这两部分才合理。此外，租房费用补偿应考虑长租（一年以上）和短租，长租费用较短租（临租）费用低。被上诉人信业公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，何应平的上诉理由不能成立，请求二审法院维持一审判决，驳回何应平司的上诉请求，事实和理由：（一）广州市番禺××石楼镇尚上名筑A1-201房屋（以下简称涉案房屋）于2014年1月30日竣工验收，并于2014年3月5日进行了竣工验收备案，取得了《竣工验收备案表》，符合交楼条件。（二）何应平于2016年11月27日办理了收楼手续，墙面掉落时涉案房屋已经过了保修期。1.根据双方签订的《商品房买卖合同》中对于工程质量的保修问题约定：“正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期不得低于以下期限：（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；房屋建筑工程保修期从交付之日起计。”涉案房屋的交楼标准为毛坯。2.何应平于2016年11月27日办理了收楼手续，并在收楼确认书签字确认。墙面脱落时间是在2018年4月3日，已经过了保修期5个月。超过保修期出现质量问题，仍要求开发商承担保修责任，这将加重开发商的法律责任，有悖于市场公正。（三）何应平在收楼后自行对房屋进行了装修，墙面脱落属于装修质量问题。何应平向信业公司提交了装修申请并自行对房屋进行了装修。根据何应平陈述，何应平装修的时候，是直接在天花的白腻子上涂抹乳胶漆。然而，根据何应平在庭上补充提交的照片（拍摄天花板掉落状况）可见，明显是分为两层，里面一层是交楼时附送的白腻子层，外壳是后期装修时涂上的石灰及乳胶漆层。室内装修工程施工是需要相应资质，而何应平私人自行装修，应当对房屋的装修质量自行承担保修责任及质量后果。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七的补充协议中约定：“4.保修期内，在正常使用情况下，发生合同约定所列项目的质量问题，由甲方负责保修；因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由乙方承担责任……”，因此，即使涉案房屋仍在保修期内，因何应平不当装修引起的质量问题及其他损失，也应当由何应平自行承担。（四）信业公司不存在怠于履行维保责任的情形。1.墙面掉落情况发生已经过质量保修期；2.质保期过后，为何应平进行修复工作的人员属于物业公司的工作人员，即使有延迟修复和完工的情况，亦不属于信业公司应当承担的责任。（五）何应平在上诉状中对第二次装修（2019年9月）之后的赔偿，不属于一审的诉讼请求，并且无证据支持，不属于二审的审理范围。（六）双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，是在公平自愿的基础上签订的，合同附件七补充协议约定了出现房屋质量问题导致房屋不能使用的，信业公司需要承担相应的租金损失，因此，该条款不属于免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。此外，何应平所有的赔偿请求均无证据证明已发生，也没有证据证明发生了多少金额，更没有证据证明与质量有关系。何应平于2019年2月1日向一审法院起诉请求：1.判令信业公司赔偿损失39909.6元（其中租金补偿损失21450元、物业费补偿款2329.6元、网络费390元、误工与交通费补偿13940元、地面砖碰坏补偿800元、沙发、房间卫生补偿600元、洗手间修复不能恢得原状补偿400元）；2.诉讼费用由信业公司承担。一审法院认定事实：2016年9月，何应平（甲方）与信业公司（乙方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定何应平向信业公司购买位于番禺××石楼镇尚上名筑Al-201房的房屋。合同中对工程质量的保修问题约定：“正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：……（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；……房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知，后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。”合同附件七的补充协议对该保修条款进行了变更和补充：“……2、保修期限内，甲方收到乙方书面申报保修的通知后，应当在7个工作日内与乙方共同对保修项目质量问题进行现场勘验，如确属质量问题的，甲方应当在现场勘验后7个工作日内予以保修；如甲方认为不属于质量问题或乙方提出不合理要求的，甲方应当在现场勘验后7个工作日内出具《保修异议通知书》。……4、保修期限内，在正常使用情况下，发生合同约定所列项目的质量问题，由甲方负责保修；因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由乙方承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，甲方不承担责任。……6、若该商品房遇保修质量问题确有造成保修期间不能居住使用的，甲方提供临时居住房屋或按政府公布的同地段同类房屋租金标准补偿乙方后，不再承担其他赔偿责任。……”合同附件六对装饰、设备标准约定为：“……毛坯房住宅内部：厅、房间天花：结构自然面，刮白腻子；墙面：水泥砂浆批荡……”。合同还对其他相关事项进行了约定。何应平于2016年11月27日签订收楼确认书，嗣后，于2017年12月开始对房屋进行装修。2018年3月21日何应平与案外人张立兵签订租房协议，约定租期12个月，租金3300元/月。2018年4月3日，案涉房屋主卧室天花板出现水泥沙灰掉落。2018年6月13日，案涉房屋餐厅天花板出现批荡物掉落。案外人张立兵因此与何应平解除租赁合同。何应平向物业人员反映要求处理相关维修问题，后于2018年10月22日完成维修，2018年10月25日何应平验收时发现仍存在墙面修复处变黄色、一处有裂纹，地面砖有4块被碰掉几处釉面，卫生间修复没有恢复原状等问题没处理完毕，至11月中旬才确认修复完毕。因何应平要求信业公司赔偿无果，遂诉诸一审法院成讼。一审法院认为，何应平、信业公司之间签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。本案中，双方合同中约定的交楼标准虽为毛坯房，但对厅、房间天花有具体的约定为“刮白腻子”，故案涉房屋在保修期内出现天花批荡脱落的房屋质量问题，且已经影响到何应平的正常使用，信业公司应当承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任。现信业公司已对案涉房屋的天花进行了修复，但由于信业公司怠于履行维修义务导致涉案房屋存在安全隐患，无法正常使用，信业公司应承担在此期间造成何应平的租金损失。何应平提交其与案外人张立兵签订的租赁合同，证明涉案房屋每月租金为3300元，结合涉案房屋地段及出租时段的租金参考价，一审法院对何应平主张的每月租金3300元予以确认。关于信业公司应赔偿何应平租金损失的期间，虽然2018年4月3日开始出现天花脱落，但何应平的租户从2018年6月13日才实际退租，何应平虽在11月中旬才确认修复完毕，但案涉房屋在2018年10月22日已完成维修，解除安全隐患，即使存在小问题也不必然影响正常使用。故租金损失的期间应从2018年6月14日起计算至2018年10月22日止。为此，信业公司应赔偿何应平租金损失14190元。对于何应平主张的物业费、网络费、误工与交通费等损失，因双方在合同中明确约定信业公司在按政府公布的同地段同类房屋租金标准补偿乙方后，不再承担其他赔偿责任，故对何应平该主张，一审法院不予支持。对于何应平主张的地面砖碰坏补偿、沙发、房间卫生补偿、洗手间修复不能恢得原状补偿的损失，因何应平已对房屋修复进行了确认，而且亦无证据证明损失的情况及损失是因信业公司的维修行为造成，为此，对何应平该主张，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月30日作出如下判决：一、信业公司于判决生效之日起五日内向何应平支付租金损失14190元；二、驳回何应平的其余诉讼请求。一审案件受理费798元，减半收取399元，由何应平负担322元，由信业公司负担77元。上诉人何应平与被上诉人信业公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭询中，何应平自认上诉状提及2019年9月出现质量问题是发生在本案起诉之后的事实，不属于本案诉请范围。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合何应平的上诉请求和理由以及信业公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：何应平主张信业公司赔偿损失50225.6元应否支持问题。现评析如下：何应平与信业公司签订的《广州市商品房买卖合同》约定，若该商品房遇到保修质量问题确有造成保修期间不能居住使用的，甲方提供临时居住房屋或按政府公布的同地段同类房屋租金标准补偿乙方后，不再承担其他赔偿责任。现因涉案房屋于2018年4月3日开始出现天花批荡脱落的房屋质量问题，影响到了何应平对涉案房屋的正常使用。故考虑到何应平的租户从2018年6月13日才实际退租，且涉案房屋已于2018年10月22日完成维修，一审法院判决信业公司向何应平承担自2018年6月14日起至2018年10月22日止的租金损失14190元，并无不当，本院予以维持。鉴于涉案房屋在2018年10月22日完成维修，何应平也无举证证明2018年10月22日至2018年12月15日期间涉案房屋不能居住使用，故其上诉要求信业公司赔偿上述期间的空置期损失，依据不足，本院不予支持。同时，对于何应平在一审主张的物业费、网络费、误工与交通费等损失，因与双方上述合同约定不符，何应平主张的地面砖碰坏、沙发、房间卫生补偿、洗手间修复不能恢复原状的损失，因何应平已对房屋修复进行了确认，且无提供证据证明损失的情况及损失是因信业公司维修行为造成，因此，一审法院均没有支持何应平上述费用主张，亦无不妥，本院予以确认。至于何应平提出2019年9月次卧室再掉腻子粉的损失以及另行补偿案外人一个月租金的损失问题，由于该损失不属其一审起诉范围，信业公司也不同意在本案中处理，故对该部分损失问题，何应平应另循其他合法途径解决，本案不予审处。据此，何应平上诉主张信业公司赔偿损失50225.6元，理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人何应平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费700.89元，由何应平负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾二〇二〇年九月二十八日书记员 李志康谢金泽