安徽省望江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0827民初1706号 原告：望江县人民剧场,住所地安徽省安庆市望江县华阳镇书院路。 负责人：沈结群,该剧场经理。 委托诉讼代理人：陈群，安徽雷城律师所事务所律师。 被告：安庆市天盛文化传媒有限公司,住所地安徽省安庆市望江县经济开发区通港路19号（长天塑业公司内）,统一社会信用代码9134082768688847XK（1-1）。 法定代表人:熊本胜,该公司董事长。 委托诉讼代理人：张武成，安徽雷城律师事务所律师。 原告望江县人民剧场与被告安庆市天盛文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告望江县人民剧场委托诉讼代理人陈群、被告安庆市天盛文化传媒有限公司委托诉讼代理人张武成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告望江县人民剧场向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的《房屋租赁合同》、被告返还房屋并赔偿因疫情免除的房租5万元、违约金10万元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月30日,原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定,被告租用剧场前面大楼,租赁期限20年,租金按年计,年底前支付下一年租金,逾期支付租金超过60天,甲方（原告）有权解除合同。合同另约定了房屋使用及装修等事项。合同签订后,被告在楼内开办宾馆。但是被告不按照约定来使用房屋,在门前大厅装修固定吧台,影响会议演出。并且被告屡次拖欠房租,从未按合同的时间付清。今年防疫期间,几个商户到政府上访,要求减免房租,原因是被告将原告的房屋进行转租。由于转租会导致无法约束第三人,合同不同意转租。被告屡屡违反合同,原告于今年5月8日通知被告解除合同,限期搬离,被告至今置之不理。 综上，原告主张解除合同的理由为:拖欠租金(2016年3月14日交10万元，10月31日交8万元，该年租金支付均超过两个月；2017年5月22日交10万，9月5日交10万；2018年3月9日交10万元，11月13日交10万；2019年3月12日交10万，8月17日交10万元；2020年1月13日交20万。);转租(被告将承租房屋的一楼店面、一楼大厅、二层、三层、四层转租给他人，转租情况是今年4月份商户因减免租金而上访，原告才知晓被告转租；合同第九条规定，被告不得转租。);违反合同约定占用、使用出租房屋(一楼大厅未按合同要求，被告设置固定吧台；被告违反改建，在四楼顶层加盖一层钢构隔热层，属违法建筑。);合同签订时，明显低于市场租金价格（被告低价承租、高价转租牟利），损害国家利益。要求被告返还租金5万元的理由为：原告直接给商户减免租金，要求被告返还。要求被告支付违约金10万元的理由为：被告没有按期交纳房租，按照合同约定，每天按照交付租金的2%，原告只主张10万元。 被告安庆市天盛文化传媒有限公司辩称，原告主体不适格，请求驳回原告的起诉。人民剧场是事业单位，原告没有提交证书，应该是受国资办的委托来管理。望江县人民剧场作为原告起诉，主体不适格。原告称被告拖欠租金的理由不能成立。合同约定了交纳租金的期限，但在实际履行中，双方口头进行了变更，即2014年、2015年、2016年分两次交租金18万元，2017年、2018年、2019年均上、下半年各交10万元，2020年因原告提出租金交纳时限，所以该年是一次交付20万元。对原告称被告转租，被告承租的房屋部分转租是事实，从二楼到五楼是天盛假日宾馆，经营者一直是熊本胜本人，但管理人是委托他人。一楼店面是转租他人（徐应毛经营的望江县仁康大药房有限公司、黄结珍经营的望江县柏兆记书院路店），而转租情况已发生多年，原告一直未提出异议。关于一楼门厅，按照合同约定（第七条），门厅过道是共用的，演出、开会可以通行，吧台是固定的，吧台后面是电梯口，但不影响过道的使用；五楼的改建，是加层，但不属于违建。原告称合同签订时，以明显低于市场租金价格，损害国家利益。合同第三条明确写明了租金每五年递增10%，是考虑物价上涨。对原告解除合同的诉求，被告认为不能成立。原告直接向次承租人减免5万元租金，可以认为原告同意被告转租。对违约金10万元，被告没有违约，所以违约金主张不成立。故请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2013年10月31日，原告望江县人民剧场（甲方）与被告安庆市天盛文化传媒有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将书院路人民剧场前面大楼一至四层（过道、门厅共用）的房屋出租给被告使用，合同的主要协议为：……二、租期期限：自2014年1月1日至2034年1月1日止，共20年。……三、租金每年为人民币18万元，租金一年一付，租金每五年递增10%。自本合同生效之日起付清一年租金，未交房租不得入内装修、经营。以后应在租赁上年度的最后一个月内付清下一年租金。乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应付租金的2%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金。乙方如拖欠租金达60天，甲方有权解除合同，收回出租房屋并追究乙方违约责任。……七、租赁期间，甲方没有会议、演出及其他活动期间将门厅无条件给乙方使用，门厅装潢费用由乙方承担。甲方会议、演出期间，乙方无条件配合甲方，门前门厅不准堆放货物，临时堆放的，也必须搬走，保持通道畅通，不影响会议、演出效果。……九、租赁期间，经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋，否则甲方有权解除合同，收回出租房屋。……十一、租赁期间，如甲方或乙方需要提前终止合同，必须提前三个月书面通知对方。乙方应承担另一方的一切损失，双方达成协议后可解除合同。……十八、在租赁期间，乙方将房顶顶端隔热层作为轻型钢构，面积为320平方，钢构价格按市场价计算，所有制作费由乙方垫付，冲抵甲方每五年递增的房租，产权归甲方所有。…… 被告将承租房屋按原告等的要求进行改造装修后，交付给望江县文广新局招商引资单位望江县天盛假日酒店使用，该酒店成立于2014年3月11日，经营者为熊本胜（与被告法定代表人为同一人）。望江县天盛假日酒店将一楼店面分别转租给徐应毛经营的望江县仁康大药房有限公司（成立日期2014年6月13日，核准日期2017年11月13日，《房屋租赁合同》一年一签）、黄结珍经营的望江县柏兆记书院路店（成立日期2013年12月17日，核准日期2016年12月26日）使用；望江县天盛假日酒店于2019年12月1日与蒋贤江签订《宾馆承包合同》，合同主要内容为：将酒店的一楼门厅、吧台及三至五层（楼）共计36间客房及停车场及其他设备设施等交由蒋贤江承包经营，承包期限为五年（2020年1月15日至2025年1月15日），年承包费为人民币28万元整等；望江县天盛假日酒店于2019年3月26日与鲍家琪签订《宾馆承包合同》，合同主要内容为：将酒店的二楼（百读社培训学校）交由鲍家琪承包经营，承包期限为五年（2019年6月15日至2024年6月15日），年承包费为人民币6万元整等。 2019年11月21日，原告望江县人民剧场（甲方）与被告安庆市天盛文化传媒有限公司（乙方）签订《关于增加房屋租金的补充协议》，协议内容为：根据房屋租赁市场行情，经双方协商一致，调整房租。按2013年10月31日签订的合同租金从2017年合同日起每年增加人民币2万元，其他条款不变。被告自2014年至2016年均分两次交纳一年租金18万元，2017年至2019年均于上、下半年各交租金10万元，2020年1月13日一次交纳租金20万元。 2020年4月8日，蒋贤江、鲍家琪、徐应毛、黄结珍四人向市长留言信箱反映疫情期间房租减免问题；原、被告于2020年4月10日达成《疫情期间减免房租的协议》，协议内容为：原告（甲方）减免被告（乙方）2020年2月、3月、4月3个月房租共5万元，减免房租从以后房租中抵扣；同日，望江县天盛假日酒店向蒋贤江、鲍家琪、徐应毛、黄结珍四人减免租金共计5万元（仁康药房8000元、柏兆记8000元、百读社6000元、宾馆28000元），并注明：租户若续租，从下年扣除；若不续租，直接退回现金。被告在该减免房租商户列表上盖章确认。 2020年5月7日，因被告未经原告同意转租他人，原告向被告出具《解除合同通知书》，要求解除原、被告“2013年4月10日”签订的《房屋租赁合同》、被告限期（2020年5月15日前）搬离并返还房屋。《解除合同通知书》通过顺丰速运邮寄给被告。 原告认为被告对租赁房屋存在拖欠租金、转租、违反合同约定占用、使用房屋、以明显低于市场租金价格损害国家利益的行为，根据《房屋租赁合同》相关约定条款，诉请法院解除原、被告间的《房屋租赁合同》、被告返还租金5万元及支付违约金10万元。 另查明，原告作为发包人，将望江县人民剧场综合楼加层工程的岩土勘察交由委托勘察人安庆地质勘察公司勘察，由勘察人出具的《岩土工程勘察报告》中亦明确有“拟在现有基础上加盖1层技术层”等内容；原告作为委托单位，将望江县人民剧场沿街主楼的结构安全性鉴定交由安徽省建筑工程质量第二监督检测站，安徽省建筑工程质量第二监督检测站作出的《望江县人民剧场沿街主楼结构安全性鉴定报告》中明确记载“在原有四层结构上增加一层结构，结构布置与四层结构相同”等关于加建五层的内容；框架柱配筋及截面几何尺寸抽检情况总表（表5.2.3.1）中涉及五层柱的抽检等内容。承租房屋在投入使用前，被告在对承租房屋进行改造装修中包含一楼大厅吧台的布置、设立。 以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《关于增加房屋租金的补充协议》，《解除合同通知书》、《快递凭证》，蒋贤江、鲍家琪、徐应毛、黄结珍《声明》，《疫情期间减免房租的协议》、望江县天盛假日宾馆疫情减免房租商户列表，蒋贤江与望江县天盛假日酒店间《宾馆承包合同》、鲍家琪与望江县天盛假日酒店间《宾馆承包合同》、望江县仁康大药房有限公司与望江县天盛假日酒店间《房租租赁合同》；被告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明书，《房屋租赁合同》、《关于增加房屋租金的补充协议》，交纳租金票据（九张），望江县天盛假日酒店营业执照复印件、（望江县）天盛假日酒店委托经营协议，望江县仁康大药房有限公司、望江县柏兆记书院路店营业执照复印件，招商引资安商服务项目进展情况表、引荐项目确认书、望江县预审评估项目登记备案表复印件，县剧场门面楼改造装修工程专题会议纪要、关于剧场门面楼改造维修工程存在安全隐患的检讨、关于人民剧场五楼楼顶改造的检讨，望江县天盛商务（假日）酒店一层平面方案布置图，安庆地质勘察公司《建设工程勘察合同（一）》、《岩土工程勘察报告》，安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具《望江县人民剧场沿街主楼结构安全性鉴定报告》在卷佐证，结合原、被告在庭审中陈述、自认，足以认定。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同在原、被告双方签字后成立并生效，该合同对双方均有约束力，故双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为合同相对方，依据合同有权提起对被告的诉讼，故主体适格。原告提出解除《房屋租赁合同》之诉请的理由为被告行为违反合同约定：被告拖欠租金，被告未经原告同意转租给他人，被告违反约定建设吧台、占用过道造成安全隐患及四楼顶层加盖一层钢构隔热层属违法建筑，以明显低于市场租金价格损害国家利益。 根据合同约定，被告应在租赁上年度的最后一个月内付清下一年租金，被告如拖欠租金达60天，则原告有权解除合同，被告对于2020年度租金应在2019年12月1日至31日一个月内交纳，现被告在2020年1月13日交纳，按合同约定原告未有合同解除权；对于2020年之前各年度租金交纳，被告存在未按约定期限交纳租金并拖欠租金达60天以上情形，原告按合同约定享有合同解除权，然原告从未按合同约定履行“提前三个月书面通知义务”并行使合同解除权，且原告无证据证明对于被告屡次逾期交纳租金的行为提出异议，对于“躺在权利上睡觉”的原告，现以被告拖欠租金60天以上为由解除合同的主张，本院不予支持。 根据合同第九条内容，原、被告理解不一致，应理解为“未经原告（甲方）同意，被告（乙方）不得转租、转借承租房屋，否则原告（甲方）有权解除合同，收回房屋”。本案中，对于被告转租房屋情况，可判定系经过原告同意。被告承租房屋的过程中，原告已经知晓其出租的房屋将由望江县天盛假日酒店使用，被告法定代表人和望江县天盛假日酒店经营者虽属同一人，但被告与望江县天盛假日酒店在法律上属不同民事主体，即原告作为《房屋租赁合同》的出租方，在签订合同时就已知悉并同意被告将其承租房屋转租给望江县文广新局招商引资单位望江县天盛假日酒店；后望江县天盛假日酒店将承租房屋一楼门厅、吧台及三至五层（楼）共计36间客房及停车场及其他设备设施等交由蒋贤江承包经营，将酒店的二楼（百读社培训学校）交由鲍家琪承包经营，将承租房屋一楼店面分别再次转租给徐应毛经营的望江县仁康大药房有限公司、黄结珍经营的望江县柏兆记书院路店；被告抗辩称系委托他人（蒋贤江）承包经营而非转租，与事实不符。实质上，望江县天盛假日酒店通过与蒋贤江、鲍家琪签订《宾馆承包合同》之名义，行再次转租之实际，蒋贤江、鲍家琪、徐应毛、黄结珍四人作出的《声明》及疫情减免房租商户列表即是证明；对于望江县天盛假日酒店所有再次转租他人的情况，原告应当是知晓或在当时不知晓后经减免租金过程中事后知情并追认、同意酒店再次转租行为，《疫情期间减免房租的协议》即是证明。故原告以被告未经其同意转租他人为由主张解除合同的诉请，本院不支持。 原告以被告存有违反约定建设吧台、占用过道造成安全隐患及四楼顶层加盖一层钢构隔热层属违法建筑为由，主张解除合同。但被告装修、建立的吧台，加盖的钢构隔热层（五层）至今存在多时，原告知晓、同意该部分的改造、装修，且原告未有证据证明吧台建立、五层加建属违反合同第七条约定内容、系违法建筑，望江县天盛商务（假日）酒店一层平面方案布置图、《房屋租赁合同》第十八条对顶层加盖钢构隔热层冲抵递增房租方面内容、《建设工程勘察合同（一）》、《岩土工程勘察报告》及《望江县人民剧场沿街主楼结构安全性鉴定报告》中关于加建五层的内容即是依据，且原、被告对于违反合同第七条时未约定出租方的原告享有合同解除权，故原告以此为由主张解除合同的诉求缺乏依据，本院不予支持。 原告认为，《房屋租赁合同》中以明显低于市场租金价格损害国家利益。然，对于租赁合同中的租金，系原、被告双方协商一致的结果，且对于租金，并不是固定不变，即“租金每五年递增10%”，后原、被告双方达成《关于增加房屋租金的补充协议》，故以明显低于市场租金价格损害国家利益为解除合同的理由，该观点本院不采信。 原告要求被告返还租金5万元的理由是原告直接给商户减免租金，故要求被告返还。根据《疫情期间减免房租的协议》、望江县天盛假日宾馆疫情减免房租商户列表的内容可知，原告作为出租方，减免承租方被告2020年2、3、4月3个月的房租5万元，后由被告减免望江县天盛假日宾馆房租、再由宾馆减免四位商户的房租5万元，减租的方式均是从以后（下年）房租中抵扣。故原、被告对于已达成的减免房租协议，双方均应遵守，被告要求退还租金的诉请，本院不予支持。 原告主张被告支付违约金10万元，理由为被告没有按期交纳房租，按照合同约定，每天按照应交付租金的2%交付违约金，现原告只主张10万元。然被告抗辩称，租金交纳时间在实际履行中双方进行了口头变更，原告也未提出异议，故被告没有违约行为，不应承担违约金。结合现有证据证明的事实，本院综合考量认为，自2014年至2020年间被告交纳租金从未按《房屋租赁合同》第三条约定内容履行，原告在此期间均接受被告交纳租金并出具租金票据且从未提出过异议；原告主张被告支付违约金10万元，按合同约定需说明10万元违约金计算依据、由来，即应交付租金数额、租金交纳所属期间、逾期天数等，原告对此没有作出说明，故原告该诉求在本案中予以驳回。 综合上述，原告要求解除《房屋租赁合同》、返还租金5万元、支付违约金10万元三项诉求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百二十五条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百一十九条规定，判决如下： 驳回原告望江县人民剧场的全部诉讼请求。 本案受理费3300元，减半收取1650元，由原告望江县人民剧场负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  杨济勇 二〇二〇年九月四日 书记员  胡曼婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。 法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。