广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15979号上诉人（原审被告）：张颖，男，1970年7月13日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州高卫物业管理有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号。法定代表人：徐建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄欣桐、王燕飞，均系国信信扬律师事务所律师。上诉人张颖因与被上诉人广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组合合议庭审理了本案，现已审理终结。张颖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高卫物业公司的全部诉讼请求，一审、二审诉讼费由高卫物业公司负担。事实和理由：一、高卫物业公司未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主以拒交物业管理费的方式提出抗辩合理合法。根据规划审批，“御湖名邸”的“赏湜街”往“御皇荟”方向的道路应该是畅通无阻的，但2017年开始该道路被物业公司砌墙堵死，给广大业主出行带来极大不便，严重影响周围居民日常生活。此外，该小区物业管理混乱，环境卫生恶劣，公告绿地被毁损侵占，治安案件频发，业主多次向有关部门反映始终未得到妥善解决。因物业公司存在严重违约，业主行使先履行抗辩权拒绝缴纳物管费，属不得已而为之。二、原审判决认定张颖应当支付自2017年7月25日起的物业管理费，与事实不符。张颖的贷款银行中信银行于2017年9月22日才发放贷款，张颖接银行通知于2017年10月开始还款，完成开发商要求的手续后于2017年11月20日收楼。张颖在贷款生效后才收楼并无不妥，物业管理费应按实际收楼时间开始计算，事实上张颖自2017年11月就开始交纳物业管理费，因此不存在拖欠管理费的事实，反而高卫物业公司多收取的部分理应退还或抵扣。三、原审判决要求张颖支付迟延缴纳物管费的违约金过分高于高卫物业公司的实际损失，不应得到法律支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，若法院支持物业管理费的支付诉请，应当调低违约金的计算标准，参照中国人民银行公布的同期贷款利率进行计算。四、高卫物业公司主张的会所使用费没有法律依据。高卫物业公司没有提交证据证明会所已投入使用，且该会所经营项目均属于营利性收费，业主如若使用也需要按照收费价目表支付使用费，故高卫物业公司属于重复收费，有违公平原则，属于不当得利，不应得到法律支持。五、高卫物业公司要求业主承担本案律师费无法律依据。高卫物业公司聘请律师属于其单方商业行为，且并非其实现债权所必须。而且双方已在合同中对违约责任的承担约定了违约金，足以弥补其实际损失，对于高卫物业公司提出的律师费由业主承担的诉讼请求应不予支持。高卫物业公司辩称：第一，根据《安全管理服务委托合同》、《保洁合同》等，高卫物业公司已向张颖提供了相应的物业服务，张颖应当依约支付物业管理费。至于张颖所陈述的堵路问题，高卫物业公司也已通过报警、联系沟通相关职能部门等去解决，所以该问题不构成业主拒不支付物业管理费、会所使用费的依据。第二，业主应当在视为收楼之日起支付物业管理费，案涉房屋在约定的收楼时间之前已满足交楼条件，开发商也已向业主发出了房屋交付通知书，履行了交房义务，开发商也未将付清房款作为房屋实际交付的前提，案涉小区还存在大量房产证出具时间早于购房款付清时间的情况，张颖未按时受理是其怠于办理收楼手续的结果，迟延受理期间产生的物业管理费应由其承担。第三，关于违约金问题，《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》明确约定违约金自逾期之日起，每逾期1日按1‰计算，且一审判决已进行相应调整。关于会所使用费问题，案涉一楼泳池和三楼健身房已实际向业主免费开放，小区众多业主已实际享受了泳池、健身房等会所服务，高卫物业公司为维护会所运营已投入相应成本，业主免费享受服务却不支付会所使用费，对高卫物业公司不公平。而且《商品房买卖合同》附件及关于御湖名邸商业部分的承诺书明确约定会所使用费是高卫物业公司为全体业主提供文娱康乐服务收取的费用，不违反《物业管理条例》等相关规定，业主应当向高卫物业公司支付会所使用费。高卫物业公司向一审法院起诉请求判令：1.张颖立即向高卫物业公司支付拖欠的2017年7月25日至2017年10月31日和2018年6月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费8162元和拖欠2017年7月25日至2019年2月28日物业管理服务费产生的违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2019年2月28日为2615.69元）；2.张颖立即向高卫物业公司支付拖欠的2017年7月25日至2018年11月29日期间的会所使用费5906元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年11月29日为1542.32元）；3.张颖向高卫物业公司支付因实现债权而支出的一审律师代理费3000元；4.张颖负担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月1日，开发商广州御湖房地产发展有限公司（甲方，以下简称御湖公司）与张颖（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），合同约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸××房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积200.25平方米。第五条第三款物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高卫物业公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。该合同附件五《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七本合同补充协议：第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1.物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。4.乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》约定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算并按相关条款执行，但有特别约定的按特别约定执行。5.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照该商品房建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……第十一条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1.在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：1.买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1项的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定：1.乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自乙方的商品房交付之日或视为交付之日起（以日期较前者为准）至2018年11月29日止（以下简称“许可使用期”），以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定：甲方在许可使用期内将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。张颖还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州市黄埔区御湖名邸桃菁街29号201房房屋的买方，确认已经详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与物管公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司对本人的房屋提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。张颖在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条第2款约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年3月15日，开发商御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路××区14、15期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域C区14、15期移交给乙方之日起算，委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月的第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，高层住宅3.3元/平方米/月。涉案物业于2016年1月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸C区14、15期工程（自编号H07-H08、H09-H10）竣工验收备案文件收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2016年4月13日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2017年6月23日，御湖公司向张颖发出《御湖名邸房屋交付通知书》，载明：张颖购买的广州御湖名邸××房已经具备交楼条件，请张颖自2017年6月26日起30日内前往广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续，若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），请在约定的收楼时间前交清全部楼款，否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若未按交付通知书规定的日期办理收楼手续，御湖公司将按《商品房买卖合同》及其补充协议的约定处理。2017年11月20日，张颖办理案涉房屋收楼手续，并于收楼当日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。2018年7月27日，案涉房屋办理了房屋产权登记至张颖名下，产权证书显示案涉房屋建筑面积为203.14平方米。高卫物业公司确认张颖于2018年5月26日转账交清了2017年11月-2018年5月期间物业管理费；于2020年1月14日转账交清了2018年6月-2019年2月期间物业管理费。高卫物业公司为证实其对涉案房产提供了物业服务提交如下证据：高卫物业公司与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》、《广州御湖名邸B、C区安全管理服务委托合同》，高卫物业公司于2015年6月29日与广州凯新清洁服务有限公司签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，高卫物业公司于2017年2月24日与广州文发园林清洁管理有限公司签订的《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》。高卫物业公司还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、会所电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已于2013年12月1日开始投入运营。高卫物业公司提交了《广州开发区市场和质量监督管理局关于广州御湖名邸C区14、15期高层住宅前期物业收费标准的批复》，证明案涉房屋前期物业服务的收费标准3.3元/㎡·月已经过广州开发区市场和质量监督管理局核定。高卫物业公司于2018年2月2日委托国信信扬律师事务所向张颖发出《律师函》一份，催促张颖于收到函件后三日内向高卫物业公司支付2017年7月至2018年1月期间拖欠的物业管理费4142元、会所服务费2259元等费用及相应违约金。高卫物业公司提交了《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》及确认函以证明委托该律师事务所担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司为本次诉讼向该律师事务所支付律师费3000元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、承诺书、物业管理确认函、《广州市物业服务项目备案回执》、收楼文件签收表、房屋钥匙接收书、律师函、快递单、发票、《催款通知书》、《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、函、发票、支付凭证、照片、房地产权证及当事人陈述等予以证实。一审法院认为，张颖与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，涉案《前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、张颖具有法律约束力，双方应遵照履行。关于张颖是否应向高卫物业公司支付物业管理费及逾期交纳物业管理费的违约金问题。首先，御湖公司与张颖在《商品房买卖合同》第十二条明确约定了交房条件，由于2016年1月29日御湖公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2016年4月13日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，据此认定案涉房屋于2016年4月13日满足合同约定的交楼条件。案涉房屋满足交楼条件后，御湖公司于2017年6月23日书面通知张颖于2017年6月26日起30日内收楼，可见，高卫物业公司将2017年7月25日视为收楼时间，并无不当，张颖未如约按期收楼，亦未向一审法院提供因客观原因不能收楼的证据，后果由其自行承担。其次，高卫物业公司已提交《安全管理服务委托合同》《保洁服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》，证实其为御湖名邸提供了安全管理、保洁等物业服务，且根据涉案《前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，张颖应从视为收楼时间即2017年7月25日起向高卫物业公司缴纳物业管理费。最后，根据《商品房预售合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、2、3款的约定，张颖应当在每月第一天或之前向高卫物业公司支付物业管理费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为高层住宅人民币3.3元/平方米/月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。因此，本案中张颖应向高卫物业公司支付每月物业管理费，其中2017年7月物业管理费计算为合同面积200.25平方米×3.3/31×7天=149元，2017年8-10月物业管理费计算为合同面积200.25平方米×3.3=661元/月，2017年11月至2019年2月物业管理费计算为实测面积203.14平方米×3.3=670元/月。张颖只认可2017年11月20日为收楼时间，且付清了2017年11月-2019年2月期间物业管理费，但据上分析认定2017年7月25日视为收楼时间，张颖还应向高卫物业公司支付拖欠2017年7月25日至2017年10月31日的物业管理服务费2132元，以及支付违约金（违约金调整按照张颖每月应交物业管理费的每日万分之五计算，从实际拖欠月的第二日起计至实际清偿之日止，每月物业管理费的违约金以不超过当月的物业管理费本金为限）。由于张颖存在逾期缴纳（即张颖于2018年5月26日逾期缴纳2017年11月-2018年5月期间物业管理费；2020年1月14日逾期缴纳2018年6月-2019年2月期间物业管理费），构成违约，高卫物业公司主张该期间产生违约金共（540.68+2826.73）=3367.41元，一审法院酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金即1684元。关于张颖是否应向高卫物业公司支付会所使用费及违约金问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第三十条第（8）项第F条的约定，乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。张颖依据上述合同约定在《关于御湖名邸商业部分的承诺书》中亦向高卫物业公司承诺愿意按照上述标准支付争议的会所使用费，因此，高卫物业公司依据上述约定主张张颖支付争议的会所使用费，具有合同依据，且符合等价有偿原则，一审法院予以支持，故张颖应向高卫物业公司支付2017年7月25日至2018年11月29日期间的会所使用费5906元（其中2017年7月每月会所使用费为合同面积200.25平方米×1.8/31×7天=81元，2017年8-10月每月会所使用费为合同面积200.25平方米×1.8=360元，2017年11月至2018年10月每月会所使用费为实测面积203.14平方米×1.8=366元，2018年11月会所使用费为实测面积203.14平方米×1.8/30×29=353元）。鉴于争议会所确实存在行政管理要求的问题，因此，高卫物业公司主张张颖承担逾期支付会所使用费的违约责任，亦缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于高卫物业公司提出的律师服务费3000元的主张，一审法院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条第2款的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师服务费，提供了委托服务合同、律师费发票、客户借记回单予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、张颖于本判决发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2017年7月25日至2017年10月31日期间物业管理服务费2132元及违约金（违约金按照每月物业管理费的每日万分之五计算，从实际拖欠月的第二日起计至实际清偿之日止，其中：2017年7月物业管理费149元，2017年8至10月物业管理费为661元/月；每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限）；二、张颖于本判决发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付逾期缴纳2017年11月1日至2019年2月28日期间物业管理服务费的违约金1684元；三、张颖于本判决发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2017年7月25日至2018年11月29日期间的会所使用费5906元；四、张颖于本判决发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付聘请律师服务费3000元；五、驳回广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，由广州高卫物业管理有限公司负担180元，张颖负担150元。二审中，张颖提交了案涉物业照片，拟证明停车场路口被黄泥堵住导致业主只能通过黄泥路回家。张颖另提交中信银行贷款发放及还款记录截图，拟证明贷款发放日期以及贷款发放之前没有收楼。高卫物业公司质证称，对照片的真实性、合法性确认，关联性不确认。堵路是案外人实施的，高卫物业公司在事件中已履行管理义务，堵路问题不构成业主拒不支付物业管理费或会所使用费的依据。对贷款截图的真实性、合法性、关联性不予确认，御湖公司已于2017年9月25日收齐全部购房款，银行是否放贷不构成业主拒不支付物业管理费的理由。高卫物业公司提交了以下证据：1.报警回执及报警人员工作证；2.广州市黄埔区九龙镇人民政府强制拆除在建抢建违法建设决定书；3.通告；4.关于澳洲山庄人员违法堵塞御湖名邸消防通道的报告和快递底单及妥投情况；5.关于金坑林场消防通道被堵报告、快递底单及妥投情况，拟证明相关事件系案外人实施，高卫物业公司在事件发生后已多次报警处理，向城管执法局、维稳中心、区公安分局、市消防局等职能部门反映情况，并向业主通报事件，最终政府相关职能部门依法拆除了案外人违法修筑的墙体、清理了淤泥，已履行管理义务。张颖质证称，上述证据不能证明高卫物业公司已按物业管理合同履行了应尽的职责和义务，没有解决堵路问题。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，高卫物业公司确认御湖公司于2017年9月25日收齐涉案房款。本院认为：张颖与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。《商品房买卖合同》约定案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，御湖公司与高卫物业公司签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，故涉案《前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、张颖具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理。关于张颖是否应向高卫物业公司支付物业管理费的问题。依《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》约定，张颖应当从收楼或视为收楼之日起支付案涉房屋的物业管理费。案涉房屋已取得《竣工验收备案表》，具备合同约定的交楼条件，御湖公司于2017年6月23日书面通知张颖于2017年6月26日起30日内收楼，发出的《御湖名邸房屋交付通知书》载明“若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），敬请在约定的收楼时间前交清全部款项（以款项到达御湖公司账户为准），否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续”。涉案房屋购房款于2017年9月25日全部付清，根据上述通知，应当视为此时才可以办理收楼手续，且应在此后给予业主一定合理的收楼时间，本院酌定本案房屋交付时间为2017年11月1日。原审认定张颖于2017年7月25日收楼并开始支付物业管理费不当，本院予以改判。因张颖已支付2017年11月1日后的管理费，故本案不再审理，但张颖逾期支付部分管理费，依约应向高卫物业公司支付违约金。关于违约金的问题。合同约定为每日千分之一，一审法院已酌定调整为每日万分之五，并无不当，本院予以维持。综上，张颖应依约向高卫物业公司支付物业管理费。关于张颖是否应向高卫物业公司支付会所使用费问题。御湖公司与张颖签订《商品房买卖合同》，约定御湖公司依法选聘高卫物业公司进行前期物业管理服务，张颖同意在物管公司经营管理商业部分为张颖及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的及合同约定的张颖所需承担的费用支出等。张颖依据上述合同约定在《关于御湖名邸商业部分的承诺书》中亦向高卫物业公司承诺愿意按照上述标准支付争议的会所使用费，因此，高卫物业公司依约向张颖主张会所使用费，有事实依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于张颖是否应当向高卫物业公司支付律师服务费3000元。依约业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师费有事实依据，一审法院予以支持并无不当。综上所述，张颖的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决对管理费的起算时间认定不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6202号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6202号民事判决第一项；三、驳回广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费330元，由张颖负担110元，广州高卫物业管理有限公司负担220元。二审案件受理费150元，由张颖负担100元，广州高卫物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  张 宾审判员  罗 毅二〇二〇年九月二十八日书记员  尹艳阳谢佶利陈卿卿