福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初1685号 原告：马义涛，男，1981年4月14日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。 原告：林晓静，女，1991年7月2日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。 两原告共同委托诉讼代理人：何旭光，福建则刚律师事务所律师。 被告：胡毅敏，男，1964年9月12日出生，汉族，住邵武市。 被告：薛娇，女，1966年2月9日出生，汉族，住邵武市。 两被告共同委托诉讼代理人：陈永忠，福建欣开元律师事务所律师。 原告马义涛、林晓静与被告胡毅敏、薛娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林晓静及其与马义涛的共同委托诉讼代理人何旭光，被告胡毅敏、薛娇及共同委托诉讼代理人陈永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马义涛、林晓静向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付违约金152,000元；2、两被告承担原告因本次诉讼支付的律师代理费7,000元。事实和理由：两原告系夫妻关系，两被告亦是夫妻关系。2017年12月3日，原告与被告签订《房产买卖协议》，约定被告将其所有的天润小区2幢406室房屋作价760,000元转让给原告。在协议中被告承诺转让房产“无其他权项设定”（第6条），且应于收到购房款后7日内将房产交付给原告使用（第8条）；“如一方违约，任何违约方承担一次性违约金按该房产的总价20%付给另一方，如哪方引起诉讼，诉讼的一切费用（如诉讼费、律师费、取证费等）均由违约方承担”（第7条）。在交易期间，被告有告知原告上述房产曾出租给他人，但租赁合同已经到期，原告交付全部购房款后即可将房屋收回自住。协议签订后，原告于2018年1月付清了全部购房款，并于此前的2017年12月19日办理了房屋过户登记。购房款付清后，原告准备将房屋收回自住时，却被承租人邵武鑫盛房地产开发有限公司告知，租赁合同要到2019年12月31日才到期。原告无奈之下，只得另行租房居住。此后两年间，原告多次与被告协商如何承担违约责任的问题，但都因为被告推诿回避而未果。至原告起诉时邵武鑫盛房地产开发有限公司仍未搬离天润小区2幢406室。原告认为，被告在转让房产过程中隐瞒房产尚在租赁期间的事实，导致原告长期无法行使房屋的居住权。被告违约事实清楚，理应按约承担违约责任。故依法诉至法院，望判如所请。 胡毅敏、薛娇共同辩称，2017年10月，原告依据被告在“邵武在线”发布的出售天润国际花园2幢406室房屋的信息，主动联系并邀约被告到现场看房。原告林晓静与被告薛娇于2017年10月9日下午到案涉房屋现场，承租人邵武鑫盛房地产开发有限公司员工正在该房屋内办公，被告告知原告该房屋已出租，合同期限至2019年12月。原告林晓静在看房时用手机拍摄了房屋状况。2017年10月11日，原告林晓静邀约被告薛娇至其办公地点商议房屋买卖事宜，并支付了购房定金20,000元。原告和被告多次协商，谈妥了房屋转让总价款为760,000元（159.90㎡，折合单价约4753元/㎡），分两期付款，税费各自承担等主要内容。2017年11月14日，原告支付了首付款210,000元。此后，因原告和被告均无二手房转让签订合同、办理过户等相关经验，原告提议由其找一家房产中介，由该中介提供买卖合同文本、代办过户手续等，被告表示同意。原告遂找到“赶墟网房产中介”经营者朱旺基，朱旺基表示愿意代办，并要求原告和被告各支付代办费1,000元。为此，该中介提供了其日常通用的《房产买卖协议》文本，根据原告和被告商定的上述主要内容，打印在该文本的空格内，各方于2017年12月3日在该协议上签名。为办理产权变更登记，原告和被告还另行签订了《不动产买卖合同》。2017年12月19日原告取得了变更登记的不动产权证。2018年1月底，原告付清了购房总价款。2018年2月初，原告马义涛微信发送“合同发我下”的信息给被告薛娇，被告薛娇回复“我明天直接拿给你看”。2月6日上午8点多，被告薛娇在邵武市人民医院附近的“阳光照相馆”将租赁合同交给了原告马义涛。当日上午9点多，薛娇将2018年2月份的租金2,700元微信转账给了马义涛，马义涛于当日收款。2018年2月27日，被告胡毅敏将2018年3月份的租金2,700元微信转账给马义涛，马义涛亦于当日收款。此后，原告和承租方自行履行租赁合同约定的权利义务，承租方直接将各月租金支付给原告。2020年5月14日，原告可能因与承租方发生争议，遂迁怒于被告，并扬言起诉被告。被告向承租方财务人员杜娟询问情况。杜娟告知新房东只叫他们交房租，没有说要他们搬，并称房租已陆续支付至2020年4月，其公司可能在今年5月搬出去。在应诉过程中，承租人提供了2018年2月至2020年4月租金共计78,300元给原告的相关凭证。在杜娟的微信记录中，马义涛曾多次向杜娟催索房租，并提及“新的合同”，在2019年12月底租赁合同到期时，可能因原告向承租方催促腾退，后应承租方要求答应宽限几天。此后，双方继续发生房租收付往来，直至2020年7月5日承租方将案涉房屋腾退给原告。另案涉房屋的水、电表户早已变更为原告。同时原、被告双方在2017年12月3日签订的《房产买卖协议》中，存在以下缪误或纰漏：1、第3条“甲方必须到银行办理贷款”应为“乙方必须到银行办理贷款”；2、第4条“室内物品毛坯与事实不符，案涉房屋已完成装修；3、第6条“甲方承诺该房产无其他权项设定”与事实不符，被告在出卖案涉房屋时，抵押贷款刚还清，并出租给他人；4、第8条“将房产交付给乙方使用”，原告在买受时并无明确的“使用”要求；5、第8条“甲方将户籍迁出”，被告户籍始终在现居住地，从未迁入案涉房屋，不存在迁出问题；6、第11条“备注：若甲方是代理人代签……”，被告系亲笔签署，不存在代理人代签问题。原告和被告在签约时仅需要房产中介提供代办过户手续，中介提供其通用文本后，被告并未在意该协议中除价款、付款、税费承担以外的其他内容，该文本中的上述缪误或纰漏未经当事双方共同协商确定，更不是被告的真实意思表示。因此，被告认为：1、在原告付清购房款后，被告已于2018年2月初按租赁现状实物的方式履行了向原告交付房屋的义务，被告协助原告办理了不动产权证，原告将水、电表户变更到自己名下，并长期收受了承租方支付的各月租金，原、被告已各自履行了支付购房款、交付房屋的合同义务，原告诉称的所谓违约事实根本不存在，被告不应承担违约责任。2、原告在2018年2月接收案涉房屋至2020年5月，时逾两年半之久，从未向被告提出逾期交房事宜，且原告从收房后自愿履行原租赁合同，在原租赁合同到期后还同意承租方展期，并收受了承租方支付的该期间房租共计78,300元。在此情形下，原告再利用中介方提供的通用文本中被告的不真实意思表示，虚构被告违约交房事实，在本案中向被告追索所谓违约责任，于情于理不合。3、原告买受案涉房屋后已出租获利，其虽未自己居住使用，但并未造成任何实际损失，其在本案中主张巨额违约金，不应当得到支付。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。两被告系夫妻关系。2017年10月份，两原告有意购买两被告与胡颖婕共同所有的坐落于邵武市华光南路东侧天润国际花园城2幢4层406室房产。2017年10月11日双方对案涉房屋买卖进行协商，并确定房屋售价为76万元。原告于协商当日向被告支付了2万元的购房预付款。2017年11月14日被告收到原告支付的购房首付款21万元。2017年12月3日原、被告根据代办人赶墟网房产中介的经营者朱旺基提供的房产买卖协议合同文本正式签订了房产买卖协议。2017年12月19日案涉房屋产权过户至两原告名下。2018年1月底被告收到原告支付的最后一笔购房款。2018年2月6日被告应原告的要求将案涉房屋租赁合同原件交付给了原告，且被告于交付租赁合同当日及同月27日将案涉房屋的2018年2、3月份租金转交给了原告，原告亦于转款当日接收了该租金。此后，原告作为案涉房屋产权人继续履行租赁合同，并收取了承租人支付的租金。另查明，案涉房屋出租给邵武市鑫盛房地产开发有限公司，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日，并约定第一年每月租金为2,700元，第二年每月租金为2,900元，第三年每月租金为3,100元。原告与承租人之间的承租关系自合同租期届满后延续至2020年7月5日才解除。 本院认为，本案争议的主要焦点问题为：被告是否存在隐瞒案涉房屋租赁期限，导致原告未能按协议约定及时接收和使用案涉房屋。首先，原告陈述购房系为了自己居住，且知道案涉房屋已出租，但却又称在签订购房协议之前并未对案涉房屋进行实地察看，也未确认租赁期限，只是凭网上几张照片及被告告知的房屋租赁期限并与被告达成购房协议，该陈述明显不符合正常的房屋买卖交易习惯，有悖于日常生活经验。其次，根据庭审确认的事实，被告按协议约定切实履行了房产过户义务，并在2018年1月底收到最后一笔购房款后，于2018年2月6日应原告的要求将案涉房屋的租赁合同原件交付给了原告，并于交付租赁合同当日及当月27日将案涉房屋的2018年2、3月份租金转交给了原告，原告亦分别于转款当日接收了该租金，且至2020年5月14日原告向被告发出短信前，并无证据证明原告对案涉房屋的交付向被告提出异议。同时从原告与承租方财务人员杜娟的微信记录及被告与承租方财务人员杜娟的微信记录亦可证明，原告与承租人之间尽管对案涉房产的租赁产生过争议，但是双方仍然继续履行租赁合同，原告亦正常收取房屋租金。庭审中，原告声称因未能及时接收房屋，不得不继续租赁他人房屋居住，但是根据查明的事实案涉房屋合同租期届满后并未就此解除，而是延续至2020年7月5日，而且原告声称因租房每月支付租金2,200元亦低于案涉房屋出租的租金，原告并未因此造成损失。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院认为，本案被告抗辩其未隐瞒案涉房屋租赁期限并按协议约定履行了房产交付义务的主张，更符合客观事实，且有相关证据予以佐证，故予以采信；而原告提供的证据不足以证明其事实主张，故不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告马义涛、林晓静的诉讼请求。 案件受理费3,480元，减半收取计1,740元，由马义涛、林晓静共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  袁文渊 二〇二〇年九月二十一日 书记员  金 凤