浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初6941号 原告：杭州嘉腾房地产开发有限公司，住所地：杭州市滨江区六和路368号一幢（北）三楼B4162室。统一社会信用代码：913301085995993546。 法定代表人：张旭忠。 委托代理人：王钦、周丰，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州迎硕教育科技有限公司，住所地：杭州市滨江区长灌街道江汉路1515号江南天街商业中心1幢3012-50号。统一社会信用代码：91330108MA28RFAY8F。 法定代表人：**博。 被告：徐敏超，男，汉族，1992年7月7日出生，户籍地：杭州市江干区。 委托代理人：张柳青、吴春晖，浙江世元律师事务所律师。 原告杭州嘉腾房地产开发有限公司（以下简称嘉腾公司）与被告杭州迎硕教育科技有限公司（以下简称迎硕公司）、徐敏超房屋租赁合同纠纷一案，嘉腾公司于2019年12月24日向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉腾的委托代理人周丰、徐敏超的委托代理人张柳青、吴春晖到庭参加诉讼，被告迎硕公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案已审理终结。 原告嘉腾公司向本院提出诉讼请求：1、迎硕公司支付嘉腾公司违约金56953.8元；2、迎硕公司赔偿嘉腾公司房屋空置费46828.68元（以保底租金18984.6元为基数，自2019年11月1日算至2020年1月14日）；3、徐敏超对迎硕公司上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年7月11日，嘉腾公司与徐敏超签订《龙湖.租赁合同》，约定：嘉腾公司将位于杭州市××街商业中心（以下简称龙湖天街）3Ｆ-47号房屋出租给徐敏超使用，租赁面积为105.47平方米。租期4年自2017年9月23日至2021年9月22日止。租金以保底租金与提成租金中较高者为准。其中2019年9月23日至2020年9月22日期间保底租金计算方式为：每月每平方米180元，月保底租金为18984.6元。合同中约定“除本合同约定及法律规定承租人有权解除合同的情形外，承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%或3个月保底租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金额（承租人不支付保底租金我，只支付提成租金的，用以计算前述违约金的保底租金标准为每日每平方米5元，按租用面积计算），承租应同时付清全部应付费用及违约金”。2017年8月21日，嘉腾公司、徐敏超、迎硕公司签订《关于〈租赁合同〉的变更协议》，约定将租赁合同的承租人由徐敏超变更为迎硕公司，徐敏超对迎硕公司履行原租赁合同项下义务承担连带保证义务。2019年10月26日，迎硕公司与嘉腾公司签订《关于〈租赁合同〉的解除协议》，约定《租赁合同》及相关补充协议于2019年10月31日终止，并明确租赁合同并系“乙方”原因而解除，故“乙方”同意向“甲方”支付的合同保证金79678.68元不予退还，同时“乙方”需确保预付卡金额退还全部消费者，并经“甲方”确认，否则“甲方”有权追究“乙方”的全部违约责任。但迎硕公司一直未按解除协议的约定将预付卡金额退还全部消费者，导致大量消费者向嘉腾公司投诉，严重影响嘉腾公司的正常经营。导致嘉腾公司未在短时间内寻找下家租户入场，客观导致案涉房屋空置，故起诉至法院。 被告迎硕公司未出庭，也未作书面答辩。 被告徐敏超答辩称：一、嘉腾公司与迎硕公司协议一致达成了关于租赁合同的解除协议，在解除协议生效后，原租赁合同及补充协议在2019年10月31日之后的权利义务，不再履行，双方应按照解除协议的约定履行权利义务。二、徐敏超对原合同的担保，因主债权的存在而存在，其与担保的债权具有主从关系，现主债权已解除，该保证责任也应归于消灭，徐敏超不应再承担担保保证责任。三、嘉腾公司称因大量消费者进行了投诉，影响其正常经营，且因迎硕公司擅自解约，提前撤场，导致其房屋空置损失，没有事实及法律依据。首先，嘉腾公司与迎硕公司协商一致达成解除租赁合同，不存在擅自解除、提前撤场情形；下一租户于2020年1月20日就已正常对外经营。双方于2019年10月30日解除租赁合同，迎硕公司于2019年11月10日腾空店铺，扣除下一租户正常的装修时间，基本上没有空置时间；嘉腾公司未举证证明有投诉影响其正常经营及遭受损失，也不存在损失事实，且作为出租人也应承担店铺是否能租出去的风险。预付卡金额本身不属于合同约定的违约情形，是迎硕公司与案外人协商确定的内容，与嘉腾公司无关。四、嘉腾公司已没收了合同保证金79678.68元，不能再主张违约金及房屋空置费用。故要求驳回嘉腾公司对其的诉讼请求。 原告嘉腾围绕诉讼请求向提供的证据有：《龙湖.租赁合同》、《关于〈租赁合同〉的变更协议》、《关于〈租赁合同〉的解除协议》、案涉商铺下家的租赁合同、市场监管投诉举报记录单。被告徐敏超对证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。 被告徐敏超提供的证据有：照片、大众点评截图、下家租赁合同。原告嘉腾公司对证据的形式真实性无异议。 本院对上述证据的真实性、合法性均予以确认，对其证明目的，将根据双方陈述，结合其他证据予以认定。 本院审理查明：2017年嘉腾公司与徐敏超签订《龙湖.租赁合同》，约定：嘉腾公司将位于××街××号房屋出租给徐敏超使用，面积为105.47元，租期为2017年9月23日至2021年9月22日止，实际租期自装修期届满后的次日或实际开业日（以二者比较早发生的为准）开始计算。保底租金和提成租金统称为租金，经保底租金和提成租金中较高者为准。租金标准：8.2.32019年9月23日至2020年9月22日期间保底租金计算方式为人民币171.43元／月.平方米（不含税），加止该金额所对应的增值税，税率5%，承租人应实缴保底租金标准为180元／月.平方米，月保底租金合计为人民币18984.60元，期间月提成租金计算方式为：承租人每月含税营业额的15%，加上该金额所对应的增值税，税率5%。12.1承租人应向出租人缴纳相当于该房屋三个月合同计租租期内月平均保底租金、物业服务费、推广费、收银机使用费总额的合同保证金，作为承租人履行本合同的保证，按照前述标准计算，承租人应缴纳的合同保证金共计人民币79678.68元。 2017年8月21日，嘉腾公司、徐敏超、迎硕公司签订《关于〈租赁合同〉的变更协议》，约定：1、将原杭州长河街道江汉路1515号江南天街商业中心（推广名为龙湖.滨江天街）的3层47号商铺租赁合同的承租人由（乙方）徐敏超变更为（丙方）杭州迎硕科技有限公司，丙方概括承受原乙方的权利义务，甲方仍为原租赁合同的出租方。2、（乙方）徐敏超对（丙方）杭州迎硕科技有限公司履行原租赁合同项下义务承担连带保证义务。 2019年10月26日，迎硕公司与嘉腾公司签订《关于〈租赁合同〉的解除协议》，约定：鉴于出租人与承租人于2017年8月21日就龙湖.滨江天街项目，01-3F-47铺位签订了《租赁合同》，一、双方一致同意《租赁合同》及相关补充协议于2019年10月31日终止。二、本解除协议生效后，原租赁合同及相关补充协议（如有）2019年10月31日后的义务双方不再履行，已经履行部分也不再返还。三、3.1《租赁合同》系因乙方原因而解除，故乙方同意甲方支付的合同保证金共计人民币79678.68元不予退还，同时乙方需确保预付卡金额退还全部消费者，并经甲方核实确认，否则甲方有权追究乙方的全部违约责任。四、乙方须在2019年10月31日前结清因租赁该店铺所产生的所有费用，并于2019年10月31日前保证店铺内货品及道具撤清，逾期将视为乙方放弃该房屋内物品的所有权，则甲方可对未腾空乙方所有物品作任何处置。五、乙方必须于2019年10月31日前将商铺按原合同约定恢复至毛坯状态并加装围挡交还甲方，否则甲方有权追究乙方相应的违约责任。如租赁房屋及其设备有损坏，则乙方应负责维修和恢复，如乙方不能维修和恢复，甲方可自行维修和恢复，所需一切费用（包含但不限于工程费用等）由乙方自行承担，若乙方拒绝支付的，甲方有权向乙方另行追偿。六、乙方应于2019年11月30日前提交变更或注销所有租赁商铺的工商注册，税务注册、天然气、水、电开户等手续。如乙方逾期未办理，甲方可自行办理，所产生的费用甲方有权向乙方追偿。 迎硕公司于2019年11月10日腾退商铺。因有消费卡余额未退还，有四名消费者向工商部门投诉。 再查明：2019年12月18日，案涉商铺再次出租给其他租户。徐敏超于2019年10月12日之前为迎硕公司的出资人、股东。 本院认为：一、嘉腾公司与迎硕公司之间的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，本院予以确认，双方当事人应当全面履行各自的合同义务。因迎硕公司原因导致双方解除租赁合同，双方在解除协议中，以保证金不退还迎硕公司的协议内容，确认了迎硕公司所应承担的违约责任。嘉腾公司认为因迎硕公司未全部清退预付卡金额，故要求迎硕公司承担违约责任，本院认为，迎硕公司如未清退消费者预付卡内的金额，侵害的是消费者的权益，消费者可以向迎硕公司主张，现嘉腾公司未提供证据证明，因迎硕公司至今尚未向消费者清退，且导致嘉腾公司的权利受到了损害，故嘉腾公司要求迎硕公司支付违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。二、关于赔偿自2019年11月1日至2020年1月14日的房屋空置损失，本院认为，在双方解除租赁合同时，迎硕公司已承担了违约责任，故要求其再承担房屋空置损失，没有法律依据。但在解除协议中，约定迎硕公司应当于2019年10月31日腾空搬离，徐敏超提出迎硕公司于2019年11月10日腾空搬离，嘉腾公司、迎硕公司没有提供证据证明腾空搬离的时间，故本院酌情予以认定，迎硕公司应对于其怠于搬离，而客观上对嘉腾公司造成的房屋空置损失，应当承担赔偿责任，本院确认18984.6/30*10为6328.2元。三、徐敏超应当对迎硕公司在合同债务承担连带责任，上述债务产生于合同解除之后的依据解除协议而产生的赔偿责任，债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得担保人书面同意，故嘉腾公司要求徐敏超承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、《中华人民共和国担保法》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告杭州迎硕教育科技有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告杭州嘉腾房地产开发有限公司损失人民币6328.2元。 二、驳回原告杭州嘉腾房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币3144元，由原告杭州嘉腾房地产开发有限公司负担人民币2956元，由被告杭州迎硕教育科技有限公司负担人民币188元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  刘 清 人民陪审员  吴其标 人民陪审员  冯建华 二〇二〇年九月一日 书 记 员  陈亚琴