文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初4314号原告：唐汝成，男，1948年12月17日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告：黄启于，女，1961年04月06日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告：程海波，男，1990年10月2日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告唐汝成、黄启于与被告程海波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告唐汝成、黄启于到庭参加诉讼，被告程海波经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐汝成、黄启于向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告下欠天面款4486.65元，并从2003年6月7日起至付清时止以4486.65元为基数按照年利率6%支付利息；2.判令被告支付原告水电专户费1600元；3.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告于2003年6月7日与被告签订《购房联合集资建房协议》，合同约定被告购买原告云阳县云安路113号房屋3单元8楼A号，原面积92平方米，实际面积90.37平方米，单价495元，天面单价50元，实际应付49251.65元，另加安装专水、专电1600元，合计50851.65元，已付46365元，下差4486.65元，故原告起诉请求法院处理。被告程海波未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2002年2月27日，两原告作为云安镇黄启于等移民联建户的牵头人（发包方）与云阳县人和建筑工程公司（承包方）签订《云安镇黄启余等移民联建工程承包合同》。2003年6月7日，原告唐汝成、黄启于（甲方）与被告程海波（乙方）签订《集资建房协议书》，合同主要约定：一、集资房门市及住宅：乙方在甲方的集资房自东向西三单元八楼2号，图纸为92平方米。二、门市及住宅集资房标准：住宅每平方米495元。三、缴款方式：乙方在甲方集资建造门市、住宅的付款方式按设计图纸的面积、实行按工程进度分期付款，竣工后按实计算，多退少补。……3.甲方工程竣工经有关建设质监部门验收合格后，乙方按实际面积计算，向甲方交纳所剩全部余款。4.屋顶面另加50元/㎡，买断所有权及使用权。……。五、……。（3）各户按照一只水表，厨房和厕所各设一支15MM水咀。安装一只电表，通电进户。每室安一支40W灯泡、开关、插座。六、经质检部门验收合格后交付使用。七、房屋产权、土地证的手续由甲方代办，其费用按国家有关规定执行，由乙方承担。八、房屋面积：底层至屋顶楼梯间面积由该单元住户平摊计费，周边场地不计面积和房屋价款。……。十三、补充条款：住房按495元/㎡计算，天面按50元/㎡计算，乙方一次性买断。签合同时已付40000元，差额在交房时一次性付清，否则按违约处理。天面不加公摊面积。该合同有甲方唐汝成、黄启于签字确认，乙方程海波签字确认。同日，唐汝成、黄启于收到程海波的父亲程佰玉支付的购房款2000元、超面积款40000元。2004年1月9日，唐汝成、黄启于收到程佰玉支付的4365元。建房过程中，唐汝成、黄启于与云阳县人和建筑工程公司因支付工程款发生矛盾，工程多次停工，不能按期交房，导致移民多次上访、集访镇政府、县政府。2003年11月26日，EC6号路移民联建房牵头人黄启余（甲方）与云阳县人和建筑工程有限责任公司（乙方）签订《协议》，约定：2.移民户和购房户（含购门市户）只要交清余款和办完移民补偿后，乙方必须让其入住，交清一户入住一户。3.保证金及移民拨款按政府移民迁建补偿原则拨付；移民户、购房户及门市户所欠余款由政府指定专人协助收取存入指定账号，再由政府拨给乙方。八、为更好地确保移民入住，甲方自愿接受云安镇小区指挥部的监督，从协议生效起所有收入存入政府指定的监管账号，不收取移民户、购房户、购门市户的余款，不自行卖门市和住房，今后工程一切收支，必须先得到小区指挥部指定的工作人员的认可后再实施。九、本协议签订后，如甲方毁约，云安镇政府可单方面对该工程进行处理，如果乙方毁约，按该工程结算款的10%付违约金。黄启余、魏文峰、张培发在协议上签名。2004年3月，黄启于、唐汝成离开云阳，直至2013年年底才相继返回云阳。2014年4月21日，黄启于联建房办理了不动产权属总证登记。2015年3月2日，黄启于移民联建房建立土地房屋分户花名表及楼盘表，其中程海波取得青龙街道云安路113号楼3单元802号房屋权属登记。2015年7月8日，云阳县青龙街道办事处向黄启余出具《黄启余联建房代理账务移交清单》，内容为：一、收入：1.代收房屋余款：200874.10元。2.借款：37000.00元。3.利息367.96元。合计238242.06元。二、支出：1.退李能助多收房屋款121.00元。2.办手续黄启余借款9250.00元。3.付电工工资1000.00元。4.付魏文峰、张培华欠款130000.00元。5.安专电、工程费及材料款43000.00元。6.安专水、工程费用材料款10770.60元。7.交工程欠水费及罚款7378.50元。8.交水管网改造费5000.00元。9.支工程欠电费584.83元。10.疏通化粪池工程包工费1000.00元。11.测算房屋面积买烟5包，125.00元。12.测算资料费18.00元。合计：208229.93元。三、余额：30012.13元。四、利息：2227.13元。五、移交金额32239.47元。移交人姚剑、接交人黄启于、监交人刘术安签名。黄启于手写备注：今接到原云安镇政府代管黄启于联建房账务管理清单，其中部分支出费用我不认可，保留上诉权利。2020年4月23日，云安路113号社区干部张明英、程芙蓉等人召开关于云安路113号调查摸底会，主要就黄启于联建房以下两项信访事宜进行摸底排查：1.有8户人欠黄启于的尾款；2.80余户人欠黄启于的水、电专户费。本次会议形成了会议记录，经参会的购房户讨论，参会购房户和还未参会的购房户基本情况都是：1.差购房户面积，当时是按合同面积给的钱，而实际面积差几个平方，应该由黄启于补出钱来，没补。2.购房合同是包安装专水、专电，而实际是购房户自己给钱安的专水、专电。3.包办理房产证，而实际是购房户自己给钱办理房产证。4.黄启于、唐汝成所说的80多户欠他们的水、电专户费，而实质上购房户入住后又出的1600元去安装的水电专户。该会议记录有田林、李继华、王英等22户云安路113号联建房住户签字确认。上述事实，有原告的陈述，原告提交的身份信息、《集资建房协议书》、发票、会议记录、房产证花名册、代理账务移交清单等证据在卷佐证，本院予以采信。上述证据客观真实，对其证明上述事实的部分，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告处置天面的行为如何进行认定，被告是否应当支付楼顶天面款4486.65元；二、原告主张的水电专户费1600元是否应当得到支持。对此，本院评析如下：关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”及第七十二条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”楼顶天面系三、四单元共用消防通道，不属于规划用于个人专属使用，应属于三、四单元全体业主共有和共同管理的部分，二原告无权擅自进行处置、变卖。虽然本案原、被告于2003年6月7日签订的《集资建房协议书》中第三条第4款约定：“屋顶面另加50元/㎡，买断所有权及使用权。”但该条款违反法律强制性规定，属无效条款。故二原告要求被告支付屋顶天面款4486.65元的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”按照上述法律规定，二原告主张被告下欠其水电专户费1600元，其应当就被告下欠水电专户费承担举证证明责任。而本案二原告提交的《黄启余联建房代理账务移交清单》未明确安专电、专水工程费用及材料款包含安装被告水电专用费用，且原告亦在庭审中提交的《会议记录》中记载：“2.购房合同是包安装专水、专电，而实际是购房户自己给钱安的专水、专电。黄启于、唐汝成所说的80多户欠他们的水、电专户费，而实质上购房户入住后又出的1600元去安装的水电专户。”其自己提交的证据反而证实涉案水电专户系购房户自己出钱安装。故原告提交的证据不能充分证明原告按照合同约定向被告履行安装专电、专水的义务，应当承担举证不能的法律后果。故对二原告要求被告承担安装水电专户费1600元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条、第二百七十一条的规定，判决如下：驳回原告唐汝成、黄启于的全部诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告唐汝成、黄启于负担。本判决为终审判决。审 判 员 覃仕斌二〇二〇年九月十七日法官助理 王久江书 记 员 彭玲玲