福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初8374号 原告：张治苹，女，1977年12月24日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：邹东杜，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易海燕，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。 被告：福建晋创置业有限公司，住所地福建省晋江市青阳街道高霞社区和平中路110号，统一社会信用代码913505820913767159。 法定代表人：李清鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林培邻，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 第三人：兴业银行股份有限公司晋**阳支行，住所地福建省晋江市青阳街道青华小区金明花园A幢，统一社会信用代码91350582791753040R。 负责人：胡天祝。 委托诉讼代理人：黄哲仁，福建杰斐逊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文楚，福建杰斐逊律师事务所律师。 原告张治苹与被告福建晋创置业有限公司（以下简称晋创公司）、第三人兴业银行股份有限公司晋**阳支行（以下简称兴业银行青阳支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，经本院通知，兴业银行青阳支行作为有独立请求权第三人提起诉讼，本院依法受理，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹东杜、易海燕、被告的委托诉讼代理人林培邻、兴业银行青阳支行的委托诉讼代理人黄哲仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张治苹向本院提出诉讼请求：1.判决确认张治苹与晋创公司在2017年11月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201711080015）及《商品房买卖合同之补充协议二》于2020年4月4日解除；2.判令晋创公司返还张治苹已支付的购房款180342元，以及支付自2017年8月25日起至实际返还款项之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，至起诉之日止暂计利息24271.03元；3.判令晋创公司返还张治苹已向兴业银行青阳支行偿还的贷款本金及利息43376.69元及尚应支付兴业银行青阳支行款项205622.01元（自2018年9月份起每月15日张治苹已向兴业银行青阳支行偿还贷款本息2076.99元，暂计算至2020年6月15日，已累计还款21期，其中第一期款项为1836.89元，以兴业银行青阳支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；4.判令晋创公司支付张治苹违约金3603.42元，并以实际租房损失向张治苹支付经济损失31050元（2018年5月2日起至2020年4月2日止，以平均租金1350元计算）；5.判令晋创公司向张治苹返还住宅专项维修资金4052元，并支付自2017年11月22日起至实际偿还款项之日止按年利率6%计算支付资金占有利息，至起诉之日止暂计利息628.06元；6.判令晋创公司赔偿张治苹为实现上述债权支出的律师代理费8000元；以上第二至六项暂合计金额为497341.79元。事实和理由：晋创公司依法取得坐落于晋江市地块的建设用地使用权，系晋创城市广场商品房项目开发者。2017年8月份，晋创公司同意将房屋出售给张治苹，并于2017年11月8日补签一份《商品房买卖合同》（合同编号：201711080015）及《商品房买卖合同之补充协议二》，约定房屋总价款为360342元，并对双方的权利义务进行约定。合同签订后，张治苹依约于2017年11月8日前向晋创公司支付首期购房款180342元，并办理了相关的银行按揭贷款手续。张治苹于2018年9月份起每月15日向兴业银行青阳支行偿还贷款本息2031.98元（其中第一期款项为1836.89元），但晋创公司未按照合同的约定在2018年5月1日前向张治苹交付上述商品房。经张治苹多次催讨，晋创公司以各种理由予以拖延。2020年4月3日，张治苹委托北京盈科（泉州）律师事务所向晋创公司寄送《律师函》，要求解除双方之间签订《商品房买卖合同》，并退还全部的购房款项及赔偿损失，但晋创公司仍未予处理，已严重侵犯张治苹的合法权利。 晋创公司辩称，1.本案不存在法定解除的情形。诉争商品房于2020年4月2日达到法定及合同约定的交付条件，晋创公司也依约于2020年4月9日向张治苹送达了交房通知。晋创公司不存在合同法第九十四条规定的违约情形，张治苹的合同目的可以实现。2.即使存在解除合同的情形，根据合同法第九十五条规定，当事人未在法律规定或合同约定的期限内行使解除权的，该权利消灭，张治苹未在法律规定或合同约定的期限内行使合同解除权，其基于晋创公司逾期交付所享有的解除权业已灭失，其解除合同的诉讼请求依法不应予以支持。根据商品房买卖合同第十一条、第十二条的约定，诉争房产的交付期限为2018年5月1日，若晋创公司逾期交付超过60日的，张治苹有权解除合同。同时商品房买卖合同附件十一第七条明确约定解除权的行使期限为三个月，因此，张治苹基于晋创公司逾期交付所享有的约定解除权发生于2018年7月1日，且按合同约定，张治苹最迟应于2018年10月1日前行使解除权。退一步讲，法律规定的最长的行使解除权的期限为自解除权发生之日起一年内。张治苹直到2020年4月3日才通过律师向晋创公司发起律师函要求解除合同，其既未在约定期限内行使合同约定的解除权，也未在法律规定的1年内行使相应权利，其享有的解除权业已灭失。3.退一步说，即使张治苹的合同解除权尚未灭失，其就合同解除后要求晋创公司支付其尚未偿还的银行按揭款以及实际租房损失、专项维修资金、利息、律师费的主张，超出本案双方合同约定，缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。综上，应依法驳回张治苹的全部诉讼请求。 兴业银行青阳支行向本院提出诉讼请求：1.解除兴业银行青阳支行与张治苹、晋创公司三方共同签订的编号为“151804276101000”的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2.张治苹立即偿还兴业银行青阳支行上述《个人购房抵押（保证）借款合同》项下借款本金154318.07元，并按上述合同约定支付至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复利；3.张治苹偿还兴业银行青阳支行因本案支出的律师费2000元；4.晋创公司对张治苹的上述第2、3项诉讼请求所列的全部款项承担连带偿还责任；5.兴业银行青阳支行有权就上述第2、3项诉讼请求所列的全部款项以张治苹提供的抵押物（即张治苹名下的房屋）折价，或以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。事实和理由：兴业银行青阳支行与张治苹、晋创公司三方共同签订了编号为“151804276101000”的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定张治苹因购买房产资金不足，向兴业银行青阳支行申请个人购房借款，兴业银行青阳支行同意发放借款18万元用于张治苹购买房屋；借款期限为120个月，自2018年8月7日至2028年8月7日止；为担保上述《个人购房抵押（保证）借款合同》项下债权得到清偿，张治苹以所购房屋提供抵押担保，晋创公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后，兴业银行青阳支行依约发放了借款，但张治苹已向法院提起民事诉讼要求解除与晋创公司签订的《商品房买卖合同》，鉴于张治苹违反合同条款的约定，严重危及兴业银行青阳支行的借款资金安全的行为，兴业银行青阳支行有权解除借款合同，要求张治苹清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用，同时要求晋创公司承担连带清偿责任，并对张治苹提供的抵押物进行折价，或以拍卖、变更抵押物所得价款优先受偿。 张治苹辩称，1.若本案的商品房买卖合同解除，张治苹愿意解除与兴业银行青阳支行签订的借款合同；2.张治苹在借款时，有如期按月向兴业银行青阳支行偿还按揭款项，没有存在违约，若本案借款合同解除，应视为双方协议解除，兴业银行青阳支行要求张治苹支付剩余款项的利息及罚款没有事实及法律依据，应就剩余本金的提前还清及违约金进行还款，而非继续按贷款的利息执行；3.本案的律师费2000元张治苹无需承担。 晋创公司辩称，张治苹请求解除与晋创公司签订的买卖合同及补充协议的权利已消灭，其诉讼主张确认买卖合同及补充协议于2020年4月4日解除没有事实及法律依据，商品房买卖合同尚在履行过程中，且张治苹不存在违约逾期支付按揭款的情况下，兴业银行青阳支行主张解除借款合同的请求不应得到支持，其提出的其他诉讼请求依法不应得到采信及支持。 张治苹向本院提交了以下证据：1.晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同之补充协议二》各一份，以证明张治苹与晋创公司于2017年11月8日签订了《商品房买卖合同》，约定晋创公司将其房屋出售给张治苹，房屋总价款为360342元，晋创公司应当于2018年5月1日前向张治苹交付上述商品房；若逾期超过60日，张治苹解除合同的，晋创公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还张治苹已付全部房款并支付利息；同时，晋创公司应按全部房价款的1%向张治苹支付违约金；2.个人购房借款担保合同一份，以证明张治苹根据合同约定向兴业银行青阳支行申请贷款，并签订《个人购房借款担保合同》，贷款金额为18万元，贷款年利率为6.86%，贷款期限自2018年8月7日至2028年8月7日止；3.发票、专项维修资金缴存凭证各一份，以证明张治苹向晋创公司支付首期购房款项180342元、住宅专项维修资金4052元；4.律师函、邮件全程跟踪查询结果各一份，以证明晋创公司于2020年4月4日收到张治苹委托北京盈科（律师）事务所寄送的《律师函》；5.非诉讼委托代理合同一份、民事委托代理合同一份、发票两张，以证明因晋创公司未按合同约定履行交房义务，张治苹为此花费律师费8000元。 晋创公司向本院提供以下证据：1.商品种房预售许可证一份，以证明诉争商品房买卖合同签订时，晋创公司已取得涉诉商品房预售资格；2.《房屋竣工验收报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》各一份，以证明诉争房屋于2020年4月2日办理竣工验收备案；3.《测绘报告》一份，以证明案涉房屋业已取得测绘报告，具备交付条件；4.《入伙通知书》及送达回单各一份，以证明案涉商品房于2020年4月2日达到法定及合同约定的交付条件，晋创公司也依约向张治苹发出了交房通知，张治苹提起诉讼时，案涉房屋业已具备交付条件，晋创公司不存在合同法第九十四条规定的违约情形，张治苹的合同目的可以实现。 兴业银行青阳支行向本院提供以下证据：1.合同编号为“151804276101000”的《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，以证明张治苹向兴业银行青阳支行申请个人购买借款以及双方有关贷款金额、期限、用途、利率、还款方式、担保方式、违约责任及纠纷解决等事项的约定，张治苹以所购房屋提供抵押担保，晋创公司提供阶段性连带责任担保；2.委托代理合同、律师费发票各一份，以证明兴业银行青阳支行因本案诉讼而支付了律师费2000元。 本院经审理认定事实如下：张治苹与晋创公司于2017年11月8日签订了合同编号为201711080015的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张治苹向晋创公司购买诉争房产；合同签订后，张治苹支付了首付款，并对剩余购房款向兴业银行青阳支行申请按揭贷款；晋创公司于2020年4月通知张治苹于2020年4月20日办理交房手续，双方至今未实际办理房屋交接手续；张治苹按期偿还银行贷款，诉争房屋尚未办理抵押登记。三方当事人对上述事实没有争议，且有张治苹提供的晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同之补充协议二》、个人购房借款担保合同、发票、专项维修资金缴存凭证、晋创公司提供的《入伙通知书》及送达回单予以佐证，本院对上述事实及证据予以认定。张治苹提供的律师函、邮件全程跟踪查询结果、非诉讼委托代理合同、民事委托代理合同、发票，晋创公司提供的商品房预售许可证、《房屋竣工验收报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《测绘报告》，兴业银行青阳支行提供的委托代理合同、律师费发票，均可以证明其证明目的，本院予以认定。 本院认为，张治苹与晋创公司签订的商品房买卖合同第十一条约定，晋创公司应当在2018年5月1日前向张治苹交付该商品房；商品房买卖合同之补充协议二第七条第8项约定，因晋创公司自身原因造成未在主合同约定期限内将房屋交付张治苹，张治苹给予晋创公司60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，晋创公司无需向张治苹承担违约责任；同时，商品房买卖合同第十二条约定，晋创公司未按约定的时间将商品房交付张治苹的，逾期超过60日后，张治苹有权解除合同。根据上述约定，晋创公司应交房的时间为2018年6月30日。晋创公司于2020年4月才通知张治苹于2020年4月20日办理交房手续，其已逾期交房，且至2018年8月30日已逾期超过60日，则张治苹于2018年8月30日即享有解除合同的权利。商品房买卖合同附件十一第七条第4项约定，合同约定的解除权行使期限为三个月。张治苹行使合同解除权的期限应从其2018年8月30日享有解除合同权之日起算，其于2020年4月向晋创公司提出解除商品房买卖合同已超过双方约定的合同解除权行使期限，其解除权消灭。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。晋创公司提供的预售许可证、《房屋竣工验收报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《测绘报告》相互印证，可以证明晋创公司所建设的诉争房产已于2020年4月2日具备双方约定的交付条件。故张治苹与晋创公司之间的商品房买卖合同不具有合同目的无法实现的情形。综上，张治苹主张其有权解除商品房买卖合同及补充协议，本院不予支持。张治苹基于解除合同而要求晋创公司退还购房款、专项维修资金及支付利息、违约金、租房损失、律师代理费，本院均不予支持。晋创公司逾期交房所应承担的责任，张治苹可另行主张。兴业银行青阳支行要求解除借款合同是以解除商品房买卖合同为前提，因张治苹解除商品房买卖合同的请求不成立，故兴业银行青阳支行的所有诉讼请求，本院不予支持。 除原、被告没有争议的事实外，本院另查明，晋创公司应交房的时间为2018年6月30日。晋创公司所建设的诉争房产2020年4月2日已符合双方约定的交付条件。张治苹于2020年4月3日委托北京盈科（泉）律师事务所向晋创公司寄送《律师函》，主张解除双方之间的商品房买卖合同，晋创公司于2020年4月4日收到该《律师函》。 综上所述，张治苹与晋创公司签订的商品房买卖合同合法有效，依法受法律保护。张治苹于2020年4月向晋创公司提出解除商品房买卖合同已超过双方约定的合同解除权行使期限，其诉讼请求缺乏依据，本院均不予支持。兴业银行青阳支行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十五条第一款规定，判决如下： 一、驳回原告张治苹的诉讼请求； 二、驳回第三人兴业银行股份有限公司晋**阳支行的诉讼请求。 案件受理费6706元，因适用简易程序减半收取计3353元，由原告张治苹负担。有独立请求第三人受理费3900元，减半收取计1950元，由第三人兴业银行股份有限公司晋**阳支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈小红 二〇二〇年九月十七日 书记员  许萍萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 …… 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。