河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2556号原告：郑州佳祥物业服务有限公司，住所地郑州市管城区东明路东、郑汴路北绿都广场办公楼1单元4层409号，统一社会信用代码91410104685688599X。法定代表人：李亮亮，总经理。委托诉讼代理人：孟光辉，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：申小红，河南亚洋律师事务所律师。被告：韩学良，男，1970年5月19日出生，汉族，住新郑市。原告郑州佳祥物业服务有限公司（以下简称佳祥物业公司）与被告韩学良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告佳祥物业公司的委托诉讼代理人孟光辉，被告韩学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳祥物业公司向本院提出诉讼请求，判令韩学良支付物业服务费4106元、违约金1232元，共计5338元。事实与理由：佳祥物业公司系新郑市龙湖镇祥安路89号龙湖名郡原物业服务公司，韩学良系该小区的业主。佳祥物业公司与韩学良签订物业服务协议，佳祥物业公司按照约定履行义务，韩学良没有依据协议约定按期支付物业服务费。截至目前，韩学良共欠佳祥物业公司2017年3月1日至2019年9月5日期间的物业服务费4106元。经多次催要未果，佳祥物业公司提起本案诉讼，请求判如所诉。被告韩学良辩称：1、佳祥物业公司入驻龙湖名郡小区不合法，其应当提交合法入驻证明。2、佳祥物业公司提供的物业服务不到位。例如，花及草等植物都枯死了，二次供压水箱长期不清理，消防不合格，电梯长时间不维保，公共收益不公开不透明，佳祥物业公司应提交维修、保养及公示等证明。3、佳祥物业公司不及时清理生活垃圾；在业主都已经交过了装修垃圾清运费的情况下，装修垃圾在5号楼旁边堆放了五年，佳祥物业公司都不及时清理。4、在不提供水电费收费标准的情况下，佳祥物业公司向业主多收水电费，且偷偷从龙湖名郡小区撤离。基于上述原因，韩学良没有向佳祥物业公司支付物业服务费，也不存在违约行为。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韩学良系新郑市龙湖镇祥安路89号龙湖名郡1号楼2单元14层1403号房屋业主，该房屋建筑面积为91.99㎡。2015年5月25日，委托方河南冠融置业投资有限公司与受托方佳祥物业公司签订《物业管理服务合同》，主要内容约定如下：由佳祥物业公司对新郑市龙湖镇龙湖名郡小区提供前期物业管理服务，建筑面积为52210.02㎡。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按1.48元/月/㎡计算。委托管理期限暂定五年，自2016年2月29日0时（以交房日期为准）起至2021年2月28日24时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方对服务内容与质量，物业管理服务费用，物业的承接验收，委托服务管理期限，权利义务，违约责任及其他有关事项进行了详细约定。在该合同落款处，河南冠融置业投资有限公司和佳祥物业公司加盖有各自印章。2016年1月20日，韩学良向佳祥物业公司出具承诺书，同意遵守《临时管理规约》；同年2月26日，韩学良与佳祥物业公司龙湖名郡小区物业服务中心签订《房屋装饰装修管理协议》。2016年4月至2018年3月，佳祥物业公司龙湖分公司对龙湖名郡小区居民用水户多收水费43176.40元、对商业用水户多收水费12154.20元。2018年6月8日，新郑市发展和改革委员会向佳祥物业公司龙湖分公司送达《责令退还多收价款通知书》，责令佳祥物业公司龙湖分公司向龙湖名郡小区自来水用户退还多收价款，但佳祥物业公司龙湖分公司超过规定时限没有退还多收水费。2018年6月25日，新郑市发展和改革委员会对佳祥物业公司龙湖分公司作出新发改价检罚决字[2018]第001号行政处罚决定：1、没收违法所得55330.6元；2、处违法所得3倍的罚款。2018年10月10日，新郑市发展和改革委员会向本院申请强制执行；同年10月12日，本院作出（2018）豫0184行审41号行政裁定，准予强制执行。2018年11月19日，本院立案受理韩学良与河南冠融置业投资有限公司、佳祥物业公司、佳祥物业公司龙湖分公司物业服务合同纠纷一案。2018年12月25日，本院对该案作出（2018）豫0184民初8200号民事判决：一、佳祥物业公司于本判决生效之日起十日内向韩学良退还水费114.95元；二、佳祥物业公司于本判决生效之日起十日内在位于新郑市龙湖镇龙湖名郡小区物业管理服务处向业主公开涉及自2016年1月1日至2018年12月25日（庭审之日）期间的信息，并提供可供复印、拍照、拷贝的相关条件，包括以下内容：1、物业共有部位、公用设施设备的维修和更新、改造项目设施方案及相关公示、公告以及维修、更新、改造项目合同原件、预决算报告原件、审价报告原件及附件；2、利用物业共有部分获取的收益及使用情况，利用物业共有部分获取的收益纳入维修资金的账户明细、存入时间及原始凭证，收益及使用涉及的合同原件、费用清单、发票原件、纳税凭证；3、小区的二次加压水箱清洗及维护保养台账记录，电梯维修保养合同及维护保养台账记录；4、佳祥物业公司与河南冠融置业投资有限公司签订的《物业管理服务合同》。三、驳回韩学良的其他诉讼请求。之后，佳祥物业公司不服该民事判决提起上诉；2019年3月15日，河南省郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终3981号民事裁定：本案按佳祥物业公司撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2019年2月15日，新郑市住房保障和房地产管理中心物业管理科认为河南冠融置业投资有限公司通过协议比价方式选聘佳祥物业公司为龙湖名郡小区提供物业服务，没有通过招投标的方式选聘物业服务企业，涉嫌违反《物业管理条例》第二十四条规定，请新郑市住房保障和房地产管理中心监察大队配合查处。2019年4月12日，新郑市住房和城乡建设局认为河南冠融置业投资有限公司通过协议比价方式选聘佳祥物业公司为龙湖名郡小区提供物业服务，涉嫌违反《物业管理条例》第二十四条规定，将该案件移交新郑市城市综合执法局处理。之后，相关政府部门对此事再无最终处理结果。2019年9月5日，佳祥物业公司从龙湖名郡小区撤离。2019年9月25日，河南六合物业管理服务有限公司向新郑市龙湖镇龙湖名郡小区业主委员会出具承接查验总结报告，在接管龙湖名郡小区时发现问题1073项，希望该业主委员会协调相关责任人或责任单位进行处理。2019年9月27日，佳祥物业公司向韩学良发信息催收物业服务费。在本案庭审中，佳祥物业公司陈述韩学良没有向其支付2017年3月1日至2019年9月5日期间的物业服务费；韩学良愿意按1.48元/月/㎡的60%支付物业服务费，佳祥物业公司则不同意。上述事实，有当事人的陈述，房屋权属信息表，《物业管理服务合同》，承诺书，《房屋装饰装修管理协议》，行政处罚决定书，行政裁定书，民事判决书，民事裁定书，查处申请，移交函，查验总结报告，照片及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。之后，韩学良向佳祥物业公司出具承诺书，双方也签订了《房屋装饰装修管理协议》。由此可知，2015年5月25日，河南冠融置业投资有限公司与佳祥物业公司签订的《物业管理服务合同》对韩学良具有法律约束力，双方均应按照该合同约定行使权利、履行义务。《物业管理服务合同》约定，物业服务费按高层住宅建筑面积1.48元/月/㎡的标准计算，韩学良的房屋建筑面积为91.99㎡，即2017年3月1日至2019年9月5日期间的物业服务费为4107.19元。因此，佳祥物业公司请求韩学良支付物业服务费4106元，有事实和法律依据，本院对其该项诉请予以支持。另外，《物业管理服务合同》对业主支付物业服务费的具体日期、逾期交纳物业服务费应支付违约金及按什么标准计算违约金等内容均没有进行约定，即佳祥物业公司请求韩学良支付违约金1232元，缺乏合同依据，本院对其该项诉请不予支持。截至佳祥物业公司从龙湖名郡小区撤离时，对河南冠融置业投资有限公司采用协议比价方式选聘佳祥物业公司为龙湖名郡小区提供物业服务属于违法，相关政府部门对此尚无最终处理结果，故佳祥物业公司基于《物业管理服务合同》入驻龙湖名郡小区提供物业服务并无不当。同时，韩学良按1.48元/月/㎡的60%支付物业服务费，也缺乏相应的证据予以证明，且佳祥物业公司也不同意。另外，关于佳祥物业公司多收取水费及没有公示消防和电梯的维修和保养、二次供压水箱的清理及公共收益等台账记录，本院作出的（2018）豫0184民初8200号民事判决对此已进行处理。所以，本院对韩学良与此相应的辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告韩学良应当于本判决生效之日起十日内向原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2017年3月1日至2019年9月5日期间的物业服务费4106元。二、驳回原告郑州佳祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告郑州佳祥物业服务有限公司负担6元，被告韩学良负担19元。本判决为终审判决。审判员  潘龙峰二〇二〇年九月七日书记员  陈兆祥