江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)苏09民终2304号上诉人（原审原告）：王鸿俊，男，1961年1月8日出生，汉族，居民，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：顾笑清，上海明庭律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：沈家琳，女，1982年10月27日出生，汉族，居民，住上海市。委托诉讼代理人：张丹中，上海明庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王加胜，男，1977年10月12日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。王鸿俊诉王加胜房屋买卖合同纠纷一案，上海市嘉定区人民法院于2019年5月20日立案后，案外人沈家琳以有独立请求权第三人的身份申请参加诉讼，该院于2019年6月3日作出（2019）沪0114民初9901号民事裁定，将案件移送至江苏省阜宁县人民法院审理。江苏省阜宁县人民法院经审理作出（2019）苏0923民初4136号民事判决。王鸿俊及沈家琳均不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭于2020年6月12日进行了听证审理，并于2020年8月13日公开开庭进行了审理，上诉人王鸿俊的委托诉讼代理人顾笑清、上诉人沈家琳的委托诉讼代理人张丹中、被上诉人王加胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王鸿俊上诉请求：撤销一审判决，改判王加胜返还额外收取的王鸿俊的购房款78000元。事实和理由：根据法律规定，未竣工的预售房不得再次转让，只有在特定条件下（如近亲属之间）才例外，而王加胜伪造了与沈家琳间有亲属关系，且额外收取了王鸿俊78000元的购房款，对该事实王加胜在一审中已自认，故其应当予以返还。沈家琳同意王鸿俊的上诉请求和理由。王加胜对王鸿俊提出的上诉理由辩称，根据双方间所签订的合同，王加胜的义务已经履行，王鸿俊与他人所签订的协议与王加胜无关。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。沈家琳上诉请求：撤销一审判决，改判王加胜返还沈家琳的购房差价款212318元。事实和理由：1、根据2005年5月国务院转发的建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，结合1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》的规定，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让为法律所禁止，本案所涉协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效；2、为符合再转让的条件，王加胜欺骗了开发商上海全某房地产有限公司（以下简称全某公司），此后在所涉及的其他纠纷中全某公司据此予以否认合同效力，并与沈家琳解除了预售合同，返还已收取的首付款，因合同自始无效，王加胜应返还沈家琳212318元。王鸿俊同意沈家琳的上诉请求和理由。王加胜对沈家琳提出的上诉理由辩称，王加胜与沈家琳没有签订协议，也没有收过沈家琳的任何款项，沈家琳的损失与王加胜无关。王鸿俊向一审法院起诉请求：1、判令王加胜立即返还王鸿俊购买坐落于上海市嘉定区房屋的购房款差价212318元；2、判令王加胜返还王鸿俊另行支付的房款78000元。沈家琳向一审法院提出独立的诉讼请求：判令王加胜将上海市嘉定区房屋差价款212318元返还给沈家琳。一审法院认定的事实：2013年10月27日，王加胜与全某公司签订《上海市商品房预售合同》，约定王加胜购买上海市嘉定区房屋，房屋价款为1587682元。当日，王加胜支付了首付款487682元，但一直未办理产权变更登记。2014年3月28日，王加胜作为卖售人（甲方）与王鸿俊作为买受人（乙方）签订《房地产买卖协议》，上海铭心房地产经济有限公司（以下简称铭心公司）作为中介方，合同约定：王鸿俊向王加胜购买上述房屋，总价款为1850000元，该价格包含王加胜已支付开发商所有房款及甲乙双方至开发商处更名所产生的所有相关费用，在此房产交易过程中所产生的双方所有税费均由乙方承担；乙方于2014年3月28日向甲方支付定金50000元，此笔款项暂由中介公司保管，开发商更改名字当日由中介方支付给甲方；甲乙双方约定开发商更改名字当日由中介方支付给甲方此房款700000元；甲乙双方约定共同至开发商处更改名字，若开发商因内部因素不能更改，甲乙双方均认可在当日退还乙方支付给甲方的定金及房款750000元及相关费用并且终止此合同。合同签订后，王鸿俊通过铭心公司向王加胜支付了购房款70万元。2014年4月14日，王鸿俊作为甲方与沈家琳作为乙方签订《购房协议书》，载明：“乙方向甲方购买上海市嘉定区海波路850弄14号0303室房屋，面积89.81，总价约定为人民币壹佰伍拾捌万柒仟陆佰捌拾贰元整做低合同差价为叁拾叁万元贰仟叁佰壹拾捌元整，乙方于2014年4月14日支付定金人民币伍万元整，另约定签订上海市房屋买卖合同日期为2014年4月15日前。甲乙双方协商支付方式如下：乙方向甲方借款人民币柒拾万元整，用于支付首付款，约定在2014年5月20号之前还款，如逾期按当月银行利率，乙方同意将自己名下房产嘉定区金鼎路2588弄1号801室产证抵押在居安地产……”。当日，沈家琳又向王鸿俊出具金额为700000元的借条一份。2014年4月22日，王加胜与沈家琳共同向全某公司出具承诺书一份，称王加胜由于限购，现由其亲属即沈家琳购买案涉房屋，已支付款项转到沈家琳名下作为首付款等。当日，全某公司与沈家琳签订《上海市商品房预售合同》一份，将案涉房屋的买受人从王加胜变更为沈家琳，全某公司向沈家琳开具了购房款总额为487682元的发票。当日，王加胜出具收条一份，载明：“今收到王某转交房款人民币柒万捌仟元整。”王加胜认可王某为铭心公司工作人员。2014年9月26日，沈家琳与全某公司签订《解除合同协议》一份，全某公司同意沈家琳放弃购买案涉房屋。后王鸿俊向上海市普陀区人民法院起诉，要求沈家琳偿还700000元借款，该院于2015年2月13日作出（2014）普民一（民）初字第7066号民事判决书，判决沈家琳向王鸿俊归还借款700000元。判决生效后，沈家琳归还了该700000元借款，王鸿俊于2015年5月20日向沈家琳出具了收条一份。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王鸿俊向王加胜购买涉案房屋，并签订《房地产买卖协议》，该约定合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。在王鸿俊履行给付首付款义务后，王加胜基于其与王鸿俊之间的房屋买卖合同亦已按王鸿俊的要求将其与全某公司间的购房合同，变更为沈家琳与全某公司之间的购房合同，且将购房款发票从王加胜变更为沈家琳，应视为王加胜与王鸿俊间的合同权利、义务已经履行完毕，且双方已同意将原房屋买卖合同的权利、义务转让给沈家琳。故对王鸿俊向王加胜主张房屋差价212318元的诉讼请求，不予支持。基于此，对于沈家琳主张该700000元所对应的权利、义务应一并予以让渡，故其应享有该212318元差价的诉讼请求，不予支持。至于王鸿俊主张的另行支付的更名费用78000元，因其未能举证证明款项的性质、用途，且王加胜与王鸿俊间的合同权利、义务已经履行，故对该诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、驳回王鸿俊的诉讼请求；二、驳回沈家琳的诉讼请求。案件受理费5655元，由王鸿俊负担（王鸿俊已交）。二审中，围绕上诉请求，王鸿俊、沈家琳共同提交了下列证据：证据1，王加胜、沈家琳共同向全某公司出具的承诺书，来源上海市普陀区人民法院卷宗，证明王加胜虚构其与沈家琳的亲属关系，违法私下更名转让，而未竣工的预售房转让是为法律明确禁止的。证据2，上海市普陀区人民法院的庭审笔录，证明案涉房屋买卖涉及多起起诉讼，全某公司均陈述系王加胜带着沈家琳说他们之间系亲属关系，欺诈更名行为违反法律及行政法规强制性规定；王加胜对伪造亲属关系的事实也是认可的，因此才出具承诺书，如更名后能够办理贷款，也就没有现在的诉讼了，因贷款银行审查发现问题，导致贷款无法办理，全某公司知晓后才解除合同。证据3，上海市土地管理局官网上的预售证、土地使用权证打印件，证明涉案房屋于2013年7月28日才有预售许可证，预售证号为嘉定房管20130000313号；2015年4月16日开发商取得产权证，产权证号为沪房地嘉字2015地009586号；王加胜与开发商签订合同的时间是2013年10月份，当时房屋还未封顶。王加胜经质证认为，对证据1，王加胜与沈家琳间没有购房协议，房屋是卖给王鸿俊的，王鸿俊让我配合沈家琳办理更名手续的，合同双方当事人仍然是我和王鸿俊。对证据2，我与沈家琳没有签订过任何协议，也没有收到过她的钱款。对证据3，无异议。沈家琳对上述证据经质证无异议。王鸿俊提交了下列证据：证据1，上海市嘉定区建管委的告知书以及建设工程竣工验收备案证书及明细五套，证明包括案涉房屋在内的竣工时间为2014年8月13日，整体围墙配套的竣工时间为2015年12月14日，均晚于王加胜与王鸿俊签订合同时间，也晚于王鸿俊与沈家琳签订合同的时间。证据2，上海市嘉定区规划局的告知书和建设工程竣工规划合格证及续表，证明包括案涉房屋在内的规划验收合格证颁发于2014年7月28日，也晚于上述合同的签约时间。该二份证据可以互相印证，共同证明本案所涉房屋买卖协议属于未竣工的商品房再转让，因违反强制性规定属于无效。王加胜经质证认为，不同意王鸿俊的举证意见，王加胜在与王鸿俊签订合同前，铭心公司已与王鸿俊讲明了案涉房屋的情况，征得王鸿俊同意后才签订了《房地产买卖协议》。沈家琳对上述证据经质证无异议。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，1、沈家琳于2014年9月26日与全某公司签订《解除合同协议》，全某公司已将王加胜的首付款487682元退还给沈家琳。2、关于王鸿俊上诉主张的78000元，王鸿俊、沈家琳陈述该款项是经铭心公司王某予以转交的，就是更名费，更名费其实是应王加胜要求向一个姓吕某（据其所知是全某公司的内部人员）支付的好处费，其中包括伪造户口本、虚拟王加胜与沈家琳的亲戚关系。王加胜陈述其未收取该款项，对于该款项的原由想不起来了，当时如何与铭心公司计算的因时间太长记不清了。经本院反复释明，王加胜未陈述该78000元的去向。3、二审中，沈家琳已向一审法院补交作为有独立请求第三人的一审案件受理费4485元。本院认为，1、关于王鸿俊及沈家琳各自主张的212318元购房款差价的问题。王加胜与全某公司签订《商品房预售合同》后，与王鸿俊签订《房地产买卖协议》，王鸿俊再与沈家琳签订《购房协议书》，上述合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在王鸿俊给付首付款后，王加胜基于其与王鸿俊之间的《房地产买卖协议》约定，已按王鸿俊的要求将其与全某公司的购房合同的买受人变更为沈家琳，应视为王加胜与王鸿俊间的合同权利、义务已经履行完毕，故对王鸿俊向王加胜主张房屋差价212318元的诉讼请求，依法不予支持。沈家琳另行与全某公司签订了《上海市商品房预售合同》，全某公司也向沈家琳开具了购房款发票，沈家琳已取得了房屋买受人的权利义务，相关商品房买卖关系的权利义务存在于沈家琳与全某公司之间，但2014年9月26日沈家琳与全某公司签订《解除合同协议》，自行放弃了购买案涉商品房的权利，全某公司也已将所收取的王加胜的首付款487682元退还给沈家琳，沈家琳现要求王加胜返还房屋差价款，缺乏合同依据和法律依据。至于沈家琳依据与王鸿俊签订的《购房协议书》所形成的700000元的借条的债权债务，已经人民法院生效民事判决作出处理，与本案非同一法律关系。2、关于王鸿俊主张的另行支付的78000元房款的问题。审理中王鸿俊、沈家琳均称该款项为合同的更名费，实际是支付给全某公司工作人员的好处费。经本院反复释明，王加胜未陈述收取该款项的原因及去向。本院认为，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益、扰乱社会公共秩序，如当事人从事的民事活动违背公序良俗，该行为不应受到法律保护。王鸿俊所支付的78000元款项，以请托疏通关系的方式对商品房预售合同进行更换预购人，故对该违背公序良俗行为所产生的债务依法不应予以保护，本院对王鸿俊的该上诉请求不予支持。综上，王鸿俊、沈家琳的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人王鸿俊预交的二审案件受理费5655元，由王鸿俊负担；上诉人沈家琳预交的二审案件受理费4485元，由沈家琳负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年九月八日书记员 成以琴书记员 陈 娟