湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘民申1149号再审申请人（原审原告、反诉被告、二审上诉人）：衡阳市申泰置业有限公司，住所地衡阳市雁峰区先锋路31号。法定代表人：朱忠莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹友良，湖南业达律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢伶俐，湖南业达律师事务所实习律师。再审申请人（原审被告、反诉原告、二审上诉人）：颜柯凡，女，1979年6月29日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：张芬，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：江辉，湖南居安律师事务所律师。衡阳市申泰置业有限公司（以下简称申泰公司）与颜柯凡商品房预售合同纠纷一案，申泰公司、颜柯凡不服衡阳市中级人民法院（2020）湘04民终350号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。申泰公司再审请求：1、撤销原审判决；2、请求法院依法再审，改判颜柯凡偿还申泰公司从2015年5月1日至2019年11月1日的资金占用期间利息81000元（300000元*6%*4.5年）；3、请改判颜柯凡偿还申泰公司从2015年12月31日至2019年11月1日的资金占用期间利息161043元（685291元*6%/12*47个月）；4、判令颜柯凡支付申泰公司从2019年11月1日至全部购房款实际付清之日止的利息；5、诉讼费用由颜柯凡承担。事实与理由：一、原审判决认定的申泰公司未向相关职能部门申请办理涉案房屋预售合同的登记备案手续属于违约在先错误。因为未申请办理登记备案手续的根本原因在于颜柯凡未及时缴纳首期物业专项维修资金。根据《衡阳市物业专项维修资金管理办法》第9条的规定，因颜柯凡未及时缴纳首期物业专项维修资金，导致申泰公司无法按照合同约定及时进行涉案房屋预售合同的登记备案手续。故申泰公司无过错，不应承担违约责任。二、原审判决认定因案涉《衡阳市商品房买卖合同》对购房款利息问题未作约定，适用了《合同法》第八条，故而不支持申泰公司该项诉请是错误的。案涉合同虽未约定逾期付款违约金和违约金的计算方法，但原审法院也认定了颜柯凡确有违约行为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款的规定，申泰公司诉请的资金占用期间利息合法合理，有事实和法律依据。颜柯凡辩称，答辩意见同再审申请书。颜柯凡再审请求：撤销原审判决，改判支持颜柯凡反诉请求，驳回申泰公司全部诉讼请求。事实与理由：一、有新的证据，足以推翻二审判决。目前申泰公司负债累累，无法清偿相关债务，公司至今无人管理，也无法办理相关手续，颜柯凡的合同目的根本无法实现。二、二审判决认定事实错误。（一）申泰公司与长沙中汉房地产经纪有限公司（以下简称中汉公司）签订了解除、终止《先锋银坐项目商业裙楼代理合同》及《南城雅裙尾盘销售协议》，该协议第二条第五款证实颜柯凡委托中汉公司与购房业主解除临街门面《商品房买卖合同》，中汉公司已经通知颜柯凡解除合同，颜柯凡也已经同意解除合同。中汉公司得到申泰公司解除商铺销售授权手续，当然可以代表申泰公司与颜柯凡达成合意解除商铺销售的意思。（二）申泰公司曾于2018年1月20日向颜柯凡发出了催款通知书，要求颜柯凡支付余款，到期未支付余款的视为《商品房买卖合同》解除。三、二审判决适用法律错误。（一）申泰公司为先履行一方，颜柯凡有先履行抗辩权，申泰公司违约在前。根据合同约定，申泰公司应在2015年3月4日之前为颜柯凡办理备案登记，因其未依约履行该义务，颜柯凡有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定行使先履行抗辩权。双方约定第二次付款时间在申泰公司办理登记备案后，因此，申泰公司不履行备案义务让颜柯凡有理由怀疑申泰公司亦不会履行合同其他义务。（二）合同第七条约定申泰公司应于2015年12月31日前交房，但申泰公司至今未交房，颜柯凡的合同目的不能实现。申泰公司在2016年6月15日就将案涉房屋产权证办理在自己名下，两年中未向颜柯凡催过款，反映出其不想与颜柯凡继续履行合同。后来房屋没卖出去，才在2018年1月20日、4月25日再向颜柯凡发出催款通知书，要求继续履行。申泰公司答辩称：1、中汉公司与本案没有关联。2、中汉公司的行为对申泰公司不具有法律效力。3、申泰公司向颜柯凡送达履行合同的法律文书，申泰公司有权选择解除合同或者可以继续履行合同的权利，并没有放弃这种权利。4、未办理备案登记不是申泰公司违约，备案登记也并不影响合同的履行和房屋的交易，它只是行政监督的一个法律行为。5、颜柯凡说房屋不能交付是错误的，在合同签订后，颜柯凡的丈夫已经将该门面出租使用。而房屋产权登记在申泰公司名下，只是一种初始登记，并非二次房交易的法律行为。综上，颜柯凡申诉不能成立，请求依法驳回。申诉复查过程中，颜柯凡提交了证据1申泰公司终本案件、限制高消费情况截图，拟证明申泰公司负债累累，案涉商铺有交易不能的法律风险。还提交了证据2不动产产权登记信息，拟证明申泰公司2016年6月15日就已将案涉商铺办理到自己名下，却时隔两年后再陆续向颜柯凡发出催款通知书，该涉案商铺已沦为“二次房”，导致了交易成本的增加。申泰公司认为，证据1与本案没有关联，双方签订房屋买卖合同的时间是2015年，申泰公司发生诉讼执行的时间是2017年。同时商铺产权也处于正常状态，没有被查封、抵押。证据2不是新证据，一审已经向法庭提交过，而且房屋产权登记在申泰公司名下只是初始登记。本院认为，虽然申泰公司有执行终本案件，法定代表人被纳入失信名单，但案涉房屋并未被查封、抵押，该证据无法证明案涉房屋交易不能。房屋产权证在原审提交过，且无法达到证明目的。本院认为，本案的争议焦点为：1、颜柯凡请求解除合同是否有依据？2、申泰公司要求支付剩余购房款利息应否支持？一、颜柯凡主张解除合同没有依据。1、颜柯凡主张申泰公司委托中汉公司与购房业主解除《商品房买卖合同》，而中汉公司的负责人是颜柯凡的丈夫，颜柯凡以实际行为予以同意，故可以认定《商品房买卖合同》已经解除。本院认为，虽然申泰公司与中汉公司签订的《解除、终止及的协议书》中约定申泰公司委托中汉公司负责协调购房业主解除《商品房买卖合同》事宜，但颜柯凡并没有与中汉公司或申泰公司签订解除案涉商品房买卖合同的协议。虽然中汉公司的负责人是颜柯凡的丈夫，但他在《解除、终止及的协议书》上签名是代表中汉公司而非颜柯凡。颜柯凡以该解除协议中有终止案涉房屋买卖合同内容为由主张合同已经解除，没有依据。2、颜柯凡主张申泰公司应于2015年12月31日前交房，但申泰公司至今未交付房屋，颜柯凡的合同目的不能实现。本院认为，申泰公司未按案涉合同约定的时间交付房屋，颜柯凡可以行使解除权。但在长达近四年的时间里，双方均未行使解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定，双方当事人的解除权已经归于消灭。而且根据颜柯凡再审时提出的证据，不能证明案涉房屋不能交付，颜柯凡关于合同目的不能实现的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。3、至于颜柯凡主张申泰公司在2018年1月和4月两次向其发出催款通知书，称未在指定期限内支付余款则解除合同，故从申泰公司催款之日起合同已经解除。本院认为，催款通知系申泰公司的单方行为，“如不付款便解除合同”意在促使颜柯凡支付余款，并没有真正行使单方解除合同权来解除合同。二、申泰公司要求支付剩余购房款利息没有依据。虽然颜柯凡在支付首付款40万元后，未再按期支付剩余房款，但申泰公司也未按合同约定在合同生效之日30日内向相关职能部门申请办理案涉商品房预售登记备案手续，也不能依照合同约定的时间和要求在2015年12月31日前向颜柯凡交房，双方均有部分违约。申泰公司还主张未申请办理登记备案手续的原因在于颜柯凡未及时缴纳首期物业专项维修资金。本院询问申泰公司是否通知颜柯凡交纳维修基金，申泰公司回答：“要把房款全部交完后才能交维修基金，颜柯凡只交了40万元，无法交维修基金”。本院认为，双方约定第二次付款时间是在申泰公司办理登记备案之后，而申泰公司未按约定时间办理登记备案。故申泰公司主张未办理登记备案的原因在于颜柯凡未及时维修基金缺乏事实依据。据此，原审驳回申泰公司主张支付剩余购房款利息的诉请，并无不妥。综上，申泰公司、颜柯凡申请再审提出的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回衡阳市申泰置业有限公司、颜柯凡的再审申请。审判长  谭智崇审判员  唐雨松审判员  陈梦群二〇二〇年九月十七日法官助理梁昕昕书记员申书琴