湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终1715号 上诉人（原审被告）：陈海燕,女,1973年11月19日出生，汉族,住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：谢刘勇，湖南善道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何华洪，湖南善道律师事务所（实习）律师。 被上诉人（原审原告）：李晖,男,1968年9月7日出生，汉族,住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人:肖军伟（李晖之妻弟），男，1972年5月13日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 上诉人陈海燕因与被上诉人李晖排除妨害纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知双方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈海燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李晖的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用全部由李晖负担。事实和理由：1.2016年6月陈海燕房屋的大厕所进水管漏水，陈海燕听说后马上进行了修缮，修缮后双方相安无事。依据证据规则及生活逻辑，陈海燕雇请人员对漏水情况修缮完毕之后，如果没有修好应当由李晖举证证明。中兴公司出具给陈海燕的《情况说明》可以证实2018年4月李晖房屋外墙漏水，但外墙漏水并非陈海燕的原因所致。因此一审认定损害行为的起止时间为2016年7月1日至2019年9月30日错误。2.李晖的房屋不能出租存在多种原因，一审认定李晖的房屋未出租系漏水所导致过于武断。而且漏水不会导致房屋完全不能使用，一审判决在无充分证据证明的情况下判决陈海燕赔偿李晖的全部损失错误。3.一审判决对证据的采纳违反法律规定，导致事实认定错误，且一审未通知涉案房屋共有人参加诉讼，遗漏必须共同参加诉讼的当事人，程序违法。 李晖辩称，李晖有证据证明涉案房屋存在漏水情况，李晖找过陈海燕，但是陈海燕在广州，没有出面解决漏水问题。李晖一审时对房屋权属问题作了情况说明，冯某某等房屋共有人未出庭不影响本案诉讼。涉案房屋一直用于出租，李晖本人未住在涉案房屋里，房屋租不出去是因为严重漏水，漏水导致整个房屋发霉发黑，只能将房屋作为仓库出租给99保健公司。 李晖向一审法院起诉请求：1.依法判令陈海燕立即停止侵害并修复好李晖所有的位于中兴大厦9楼房屋漏水问题；2.依法判令陈海燕承担李晖房屋内墙体损坏的修缮义务，包括房屋漏水和吊顶、墙面发霉部位，消除漏水的影响；3.依法判令陈海燕赔偿李晖因房屋漏水导致李晖房屋无法出租造成的经济损失人民币108,500元（租金损失暂自2016年7月1日起计算至2019年9月30日，此后租金损失计算至妨害完全排除之日）；4.本案的诉讼费由陈海燕负担。 一审法院认定事实：李晖与案外人冯某某、袁某某、郑某某共同出资购买郴州市北湖区国庆南路中兴大厦8楼801房屋，面积745,78平方米，产权登记号:郴房权证北湖字第711008227号。产权份额李晖（33%），冯某某（36%），袁某某（11%），郑某某（20%）。冯某某、袁某某、郑某某向一审法院确认：对上述份额均无异议，受到损害的部分系李晖所有，不再就该漏水部分向9楼业主陈海燕主张任何权利。陈海燕系该栋901-905房业主，李晖的房屋与陈海燕的两房屋系上下层相邻位置。 2015年1月1日至2016年6月30号期间，李晖与合伙人袁某某将所购房屋共同出租给郴州市住房公积金中心，租金4000元/月（其中李晖三套房屋租金为3000元，袁某某一套房屋租金为1000元）。从2017年3月8日至今，袁某某的一套房屋以1000元出租给王又林（健康99保健品公司）。李晖的三套房屋只有一套出租给朱晓峰（健康99保健品公司）做仓库使用，租期2017年7月1日到2018年6月30日，到期后，双方继续履行租赁合同，但因房屋漏水影响使用，承租人已于2018年12月30日终止合同，该房租赁期共计17个月，每月租金500元，共计收入租金8500元。陈海燕所有的901-905房屋分别在2016年6月，2018年1月，2018年4月，2019年1月17日，物业公司检查发现九楼漏水到八楼的房屋。陈海燕于2018年4月2日，2018年7月5日、向案外人刘朝虎支付刮胶手工和材料费3200元、1200元。案外人段满华在2019年7月在中兴大厦九楼两间厕所补漏，防水，修复，贴瓷砖进行修复工程项目，2019年8月份进行8楼刮胶，9月底完工，到中兴大厦八楼两间房，原墙铲除，刮胶，刷漆，清理卫生。本庭在诉前调解阶段，到现场发现在2019年8月份时，李晖的801房间存在漏水。 一审法院认为，本案为排除妨害纠纷。《中华人民共和国民物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。本案中，陈海燕的房屋漏水给李晖的房屋造成损害，妨碍李晖对房屋的使用和经营，该基本事实双方并未争议。综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案争议焦点为漏水侵权开始和结束的持续时间，以及造成损失后果如何计算。 争议焦点一：漏水侵权起止和持续时间。陈海燕认为只存在2016年、2019年两次漏水，并且都已修复好。李晖主张漏水影响处在持续状态，从2016年7月1日到2019年9月30日。一审法院认为，从物业公司提交情况说明来看，双方均承认是2016年6月开始漏水，发生了损害事实，陈海燕抗辩2016年6月漏水已经修好，并无证据证实，且与物业公司提交情况中2018年1月、4月发生漏水的事实不符。至于陈海燕主张因为2016年6月漏水已经修好，所以李晖与朱晓峰2017年7月建立租赁关系，经查明，朱晓峰所租赁系李晖未漏水的房屋，该部分在2018年出现严重漏水，导致租赁合同终止。陈海燕的防水、刮胶的修复工程是2019年9月底完工，李晖未提交之后漏水的证据。损害行为的起止时间应当分别2016年7月1日到2019年9月30日。另，李晖主张陈海燕承担李晖房屋内墙体损坏的修缮义务，包括房屋漏水和吊顶、墙面发霉部位，消除漏水的影响，庭审中双方当事人均认可在2019年9月30日对房屋漏水部分已经修缮完毕，李晖也未提交从2019年9月30日后到现在仍漏水的证据，故对该主张不予支持。 争议焦点二：造成损失后果如何计算。陈海燕称只是2019年的漏水损失两间房间，愿意补偿5000元的损失。一审法院认为，双方均认可李晖房屋出租给郴州市住房公积金中心的事实，李晖与郴州市住房公积金中心的租金3000元每月可作为损失计算参考价格，但是损失计算中应当扣除李晖已收取的部分出租收入8500元。综合李晖房屋漏水前租金价格，房屋损害长久持续状态，所造成损害后果，以及李晖未出租造成的损失确与陈海燕的房屋漏水具有因果关系，李晖主张的部分租金损失108,500元（3000元×39个月－8500元），符合事实及法律规定，予以支持。综上所述，李晖的请求部分成立，予以支持，部分不能成立，应予驳回。 一审法院依照《中华人民共和国民物权法》第三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第一款第二项、第五项、第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告陈海燕在本判决生效之日起十日内赔偿原告李晖2016年7月1日到2019年9月30日的租金损失108,500元；二、驳回原告李晖的其他诉讼请求。如被告陈海燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2820元，由被告陈海燕承担。” 本院二审中，陈海燕提交一组证据：2016年度、2017年度郴州市住房公积金管理中心事业单位法人年度报告书、郴州市住房公积金管理中心搬迁公告，拟证明郴州市住房公积金管理中心为了改善服务环境，12个管理部门通过自建、购买、政府调剂等方式获得新的办公场所，郴州市住房公积金管理中心从中兴大厦搬离是在其发展规划之内，并非因房屋漏水而不与李晖续租。李晖质证认为，该组证据与本案无关。根据当事人的举证质证情况，本院认证如下：该组证据与本案无关，本院不予采信。 本院二审中查明：2019年10月8日，郴州市中兴房地产开发公司向陈海燕出具的《情况说明》载明：“2016年6月九楼大厕所进水管渗水，陈海燕听说漏水，马上请住户维修厕所更换进水管，由于维修及时，楼下八楼801号现健康99保健品公司墙面并没有受损，墙面没有发霉、变黑。2017年3月健康99保健品公司入驻至今。2018年1月，八楼801号反映9楼厕所漏水，漏到了八楼西面中间2号房（36.51平方米），2018年3月陈海燕请朋友黄小姐帮忙安排人员给厕所做防水处理…2018年4月，8楼801号西头第一间房因外墙渗水影响墙面发霉…2018年7月3日业主肖先生与物业老邓验收合格。2019年1月17日，物业公司老邓发信息给陈海燕，说九楼有水漏到八楼…”以上事实与陈海燕提供的刮胶、防漏师傅出具的《领条》以及双方陈述的漏水次数、时间均相吻合，本院予以采信。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、陈海燕是否应赔偿李晖因房屋漏水造成的损失以及损失如何确定；二、一审是否遗漏诉讼当事人。陈海燕一、二审时均认可其所有的房屋厕所漏水到李晖房屋，对李晖使用和处分房屋造成损害的事实，并自愿承担部分赔偿责任，因此陈海燕应赔偿李晖因房屋漏水造成的损失。故本案的关键在于损失如何确定。根据郴州市中兴房地产开发公司向陈海燕出具的《情况说明》载明的内容以及2017年李晖将801号其中一间房屋租赁给99保健品公司做仓库的事实，在2016年6月陈海燕的房屋发生第一次漏水情况后，陈海燕及时对漏水房屋进行了维修，没有对楼下八楼801号房屋造成损害，因此该次漏水不应计入损失范围。2018年1月陈海燕的房屋发生第二次漏水，陈海燕对漏水房屋做了防漏处理，2018年7月李晖的委托代理人肖军伟及物业对该次防漏维修处理验收合格，因此陈海燕应赔偿李晖2018年1月至2018年7月的租金损失。因李晖所有的801号三间房屋的面积相近，结合李晖租赁给郴州市住房公积金中心的房屋租金1000元/月/间，以及李晖租赁给健康99保健品公司的房屋租金500元/月/间的情况，本院酌情以750元/月/间的标准计算李晖的租金损失。扣除李晖其中一间已出租房屋2018年1月至2018年7月的租金，2018年1月发生第二次漏水的损失计算为9000元（750元/月×6个月×2）。2018年4月系因八楼外墙渗水，该次漏水并非陈海燕的原因所导致，不应计入损失范围。2019年1月中旬陈海燕的房屋发生第三次漏水，陈海燕对漏水房屋做了防漏修复，并于2019年9月底完工，李晖未提交之后房屋漏水的证据，因此2019年1月第三次漏水的损失计算为19,125元（750元/月×8.5个月×3）。综上，陈海燕应赔偿李晖因房屋漏水造成的损失28,125元。涉案房屋的共有人冯某某、袁某某、郑某某向一审法院确认，受到损害的部分系李晖所有，不再就该漏水部分向陈海燕主张任何权利，因此本案不存在遗漏必须共同参加诉讼的当事人的情形。 综上所述，陈海燕的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初642号民事判决第二项； 二、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初642号民事判决第一项为“上诉人陈海燕于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被上诉人李晖租金损失28,125元”； 三、驳回被上诉人李晖的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2820元，由上诉人陈海燕负担1128元，被上诉人李晖负担1692元；二审案件受理费2470元，由上诉人陈海燕负担988元，被上诉人李晖负担1482元。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长 戴    陈    峰 审 判 员 李    气    春 审 判 员 孟    晋    忠 二〇二〇年九月九日 法官助理 肖    露    华 书 记 员 梁艺附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。