广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13997号上诉人（原审被告）：侯晓新，女，1984年1月29日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：傅嘉键（系侯晓新丈夫，兼侯晓新委托诉讼代理人），男，1984年12月6日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州广进房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道南160号101房。法定代表人：林叶材，职务执行董事。委托诉讼代理人：王慕涵，该公司职员。上诉人侯晓新、傅嘉键因与被上诉人广州广进房地产开发有限公司（以下简称广进公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2178号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员梁淑敏独任审理，现已审理终结。广进公司向一审法院起诉请求：1.判令侯晓新、傅嘉键向其支付实测公摊面积差房价款24840元及利息（参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月1日起计至实际支付之日）；2.本案受理费由侯晓新、傅嘉键承担。一审法院判决如下：在本判决发生法律效力之日起三十日内，侯晓新、傅嘉键向广进公司支付公摊面积增大房价款24840元及利息（利息以24840元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2019年9月1日起计算至公摊面积增大房价款实际支付之日止）。一审案件受理费211元，由侯晓新、傅嘉键负担（受理费广进公司已预交，一审法院均不予退回，由侯晓新、傅嘉键迳付给广进公司）。判后，上诉人侯晓新、傅嘉键不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令其无需支付分摊建筑面积误差超出3%部分房价款；3.广进公司返还多收取的套内面积差价款5297.79元及利息；4.本案受理费由广进公司承担。事实与理由：一、双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》分别对建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积进行了约定。广进公司要求侯晓新、傅嘉键分别对增加的套内建筑面积、公摊建筑面积支付增加差价款，是引发案件纠纷的关键。相对于买受人而言，开发商对建设工程的规划、施工更具有控制力，超出《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例3%部分，则开发商对此负有过错。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》和《商品房销售管理办法》规定，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。一审判决一方面分别按照公摊建筑面积和套内建筑面积误差进行补差处理，另一方面又认为以公摊面积单独计算误差比没有依据，自相矛盾。恳请二审法院判决参照广东省高级人民法院对同类案件处理原则，按照合理误差值29.45×3%，即0.8835平方米，支付增加的公摊建筑面积差价款。二、广进公司多收取侯晓新、傅嘉键套内建筑面积差价款5297.79元及利息，应予返还。广进公司先是要求其按照套内建筑面积计价的方式，以每平方米23539.67元（2988833÷126.97）的价格，缴纳套内建筑面积增加1.19平方米的误差款共28036元（23539.67×1.19），后又要求按照“总房价÷（套内建筑面积+公摊建筑面积）”计价的方式，以每平方米19107.74元的价格，缴纳公摊面积差价款。对于同一个面积，无论按建筑面积计价还是按套内面积计价，衡量其价格的标准只有一个。按照其与一审判决的逻辑，广进公司物化到销售面积所作的投入，均已均摊至套内建筑面积和公摊建筑面积中，则套内建筑面积误差款应为22738.21元（19107.74×1.19）。因此恳请二审法院判决广进公司返还多收取的套内建筑面积差价款5297.79元（2988833÷126.97×1.19-2988833÷156.42×1.19）及其利息。被上诉人广进公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回侯晓新、傅嘉键的上诉，维持原判。具体理由如下：一、侯晓新、傅嘉键主张按照（30.75－29.45）/29.45来确定公摊面积误差比无相关法律依据。涉案房屋买卖合同约定的建筑面积为156.42平方米，套内建筑面积126.97平方米，共有分摊面积为29.45平方米。不动产权证记载的建筑面积为158.91平方米，套内面积128.16平方米，分摊面积30.75平方米。建筑面积误差比为（158.91－156.42）/156.42≈1.6%，套内面积误差比为（128.16－126.97）/126.97≈0.93%。无论是建筑面积还是套内面积的误差绝对值均在3％的合理范围内。广进公司系按照批准的规划设计建设房屋，且关于套内面积以及公摊面积的增大不存在过错行为。《商品房销售管理办法》第二十条规定的面积误差比值，实为房屋套内建筑面积或者建筑面积的发生误差时的计算得出的数值，并非公摊面积发生误差的计算数值。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比绝对值超过3%的买受人有权请求解除合同，若按照侯晓新、傅嘉键的计算方式，涉案房屋的公摊面积误差比超过3%，侯晓新、傅嘉键即有权解除合同，在涉案房屋的套内面积误差比绝对值0.93%以及建筑面积误差比1.6％均在合理误差范围内的情况下，这一计算方式并不公平合理，由此可反推出侯晓新、傅嘉键的关于面积误差比的计算方式是不正确的。一审法院参照适用商品房买卖合同第十四条的规定，按照总房价÷建筑面积×公摊面积增大部分来计算公摊面积增大部分的房价款，合法合理。二、侯晓新、傅嘉键要求广进公司返还5297.79元及利息没有相关法律依据。购房合同中约定以套内建筑面积计价，单价为每平米23539.67元。由于合同中未约定公摊面积差异的处理方式，一审法院只是参照总价款/（套内建筑面积+公摊建筑面积）的方式来确定公摊部分的补差标准，并非重新确定了一个单价，涉案房屋单价为每平方米23539.67元的事实并不被改变，侯晓新、傅嘉键要求广进公司返还5397.79元及利息没有相关法律依据，其该请求系二审新增诉讼请求，广进公司不同意放弃审级利益。请求二审法院驳回侯晓新、傅嘉键的上诉请求，维持原判。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案争议的焦点为：分摊面积增加部分侯晓新、傅嘉键是否需要支付差价款及差价款的具体数额。关于侯晓新、傅嘉键所购广进公司涉案房屋分摊面积实际增加，是否需要支付差价款及差价款的具体数额问题。虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，并未就公摊面积单价及面积差异处理作出约定，但原建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条明确规定“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”，故商品房在计价和销售过程中，房价款都是包含公摊面积价款的，该公摊面积同样为业主享有和使用，公摊面积本身与套内面积一样具有保障用益的功用，由于本案房屋产权登记的公摊面积比合同约定的面积多出1.3平方米，侯晓新、傅嘉键相应支付的公摊面积差异房价款应按“总房价÷（套内面积+公摊面积）”的标准计算，应为24840元（2988833÷156.42×1.3）。一审法院判令侯晓新、傅嘉键支付公摊面积增大房价款24840元及相应利息并无不当，本院予以维持。侯晓新、傅嘉键上诉仅以公摊面积单独计算误差比，并主张误差比超出3%而无需支付公摊面积的增大房价款并无依据，本院不予支持。关于侯晓新、傅嘉键主张广进公司退还其多收取的套内面积差价款5297.79元及利息的问题。审查该诉请为侯晓新、傅嘉键二审新增加的诉讼请求，且广进公司不同意在本案中一并予以处理，故本案对此不予调处。综上所述，上诉人侯晓新、傅嘉键的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费422元，由上诉人侯晓新、傅嘉键负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二〇年九月二十二日书记员  曾美玲梁穆娥