广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂民终954号 上诉人（一审被告）：谭兵业，男，1975年11月12日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：何向阳，广西正大五星（覃塘）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃明霞，广西正大五星（覃塘）律师事务所实习律师。 上诉人（一审被告）：广西玉林宏业房地产开发有限公司。住所地玉林市中秀路124号1号楼1单元201室。 法定代表人：苏祖业。 委托诉讼代理人：王朝隆，广西邕达律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：陈家振，男，1952年4月27日出生，汉族，住玉林市玉州区。 被上诉人（一审原告）：陈杰，男，1986年7月1日出生，汉族，住玉林市玉州区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 一审第三人:苏祖业，男，1959年3月15日出生，汉族，住玉林市福绵区。 一审第三人：苏钊，男，1989年10月21日出生，汉族，住玉林市玉州区。 上诉人谭兵业、广西玉林宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业房地产公司）因与被上诉人陈家振、陈杰及一审第三人苏祖业、苏钊申请执行人执行异议之诉一案，不服玉林市中级人民法院（2019）桂09民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日受理后，依法组成合议庭，并于2020年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人谭兵业及其委托诉讼代理人何向阳，上诉人宏业房地产公司的委托诉讼代理人王朝隆，被上诉人陈家振、陈杰的委托诉讼代理人徐建海到庭参加诉讼。一审第三人苏祖业、苏钊经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 谭兵业上诉称：（一）一审判决认定涉案房屋查封时间为2016年11月7日是错误的。查封是一个整体行为，应当以不动产登记部门出具书面查封证明才算完成行政裁定书的查封行为，且谭兵业在不动产登记处查询到的查封时间为2017年4月；（二）涉案（2016）桂0902财保6号行政裁定书是错误的裁定书。2017年4月6日的裁定书并不是该行政裁定书的延续；（三）谭兵业在购房前对涉案房屋是否被查封状况和开发商是否欠债的查询，不是其法定义务，不应由谭兵业承担相应不利责任；（四）谭兵业已付清全部房款，且实际占有涉案房屋，也是唯一住房。完全符合《执行异议和复议规定》第28、29条的规定，依法可以排除执行。据此请求：1、撤销一审判决，改判驳回陈家振、陈杰的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由陈家振、陈杰承担。 宏业房地产公司上诉称：一审判决认定事实错误。涉案房屋查封时间应以2017年4月6日作出的裁定为准。宏业房地产公司与购房人签订了合法合同，购房人已支付房款并装修入住。陈家振、陈杰不得对涉案房屋进行执行。据此请求：1、撤销一审判决，改判驳回陈家振、陈杰的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由陈家振、陈杰承担。 陈家振、陈杰对谭兵业、宏业房地产公司的上诉答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律法规正确，请求二审驳回上诉请求，维持一审判决。 苏祖业、苏钊未向本院提交书面答辩意见。 陈家振、陈杰向一审法院起诉请求：1、判决准许执行登记在宏业房地产公司名下的宏业家苑1幢1单元1102号商品房（以下简称涉案房屋）；2、本案诉讼费用由谭兵业、宏业房地产公司负担。 一审判决查明：陈家振、陈杰与宏业房地产公司借款合同纠纷一案，陈家振、陈杰于2016年10月25日向玉林市仲裁委员会申请仲裁，根据陈家振、陈杰的申请，2016年11月7日玉州区人民法院作出（2016）桂0902财保6号行政裁定书，裁定对属宏业公司宏业家苑未销售的房屋、车位、商铺在价值2500万元范围内进行查封，当时查封房屋共94套，其中包括本案涉案房屋。因宏业房地产公司提出超标的查封异议，2017年4月6日，玉州区人民法院作出（2016）桂0902财保6号之一民事裁定书，确定对其中74套房屋进行查封（包括本案涉案房屋在内），并撤销之前的6号裁定。2017年9月5日，玉林仲裁委员会作出（2016）玉仲字第028号裁决书，裁决：一、被申请人广西玉林宏业房地产开发有限公司、苏祖业、苏钊连带偿还借款本金1676.03739万元并支付利息（利息计算办法：以1676.03739万元为基数，自2015年5月23日起至还清借款之日止，按月利率20‰计算。2015年6月2日起至11月25日已付102万元应从应付利息中扣除）给申请人陈家振、陈杰；二、被申请人广西玉林宏业房地产开发有限公司、苏祖业、苏钊连带支付律师服务费32万元给申请人陈家振、陈杰；三、本案仲裁费7.7441万元、财产保全费0.5万元，合计8.2441万元，由申请人陈家振、陈杰0.3098万元，由被申请人广西玉林宏业房地产开发有限公司、苏祖业、苏钊连带承担7.9343万元（由该三被申请人迳付申请人陈家振、陈杰）。2017年11月2日，陈家振、陈杰依据上述生效裁决向该院申请执行。2018年4月24日，该院作出（2017）桂09执67号执行裁定书，裁定拍卖包括本案涉案房屋在内的前述所查封的74套房屋。谭兵业于2019年4月16日提出书面执行异议，该院经审查后，于2019年5月9日作出（2019）桂09执异68号执行裁定书，裁定中止对本案涉案房屋的执行。陈家振、陈杰不服该裁定，于2019年7月2日提起本案诉讼。 该院另查明，玉林市中秀路124号宏业家苑是宏业房地产公司开发的一个商品房住宅小区，并办理了房屋预售许可证，其中1幢房屋预售许可证号为玉房预售证第2014－61号，2幢房屋预售许可证号为玉房预售证第2014－91号。2017年2月5日，谭兵业及其妻子陈方华与宏业房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定谭兵业、陈方华购买宏业房地产公司开发的宏业家苑1幢1单元1102号商品房一套，建筑面积90.08平方米，合同总价款为292760元，付款方式为银行按揭付款。谭兵业、陈方华于2017年2月5日支付了首期购房款102760元给宏业房地产公司，宏业房地产公司开具了收款收据给谭兵业、陈方华，但双方未办理银行按揭贷款，亦未办理商品房买卖合同备案登记。2018年3月12日，谭兵业、陈方华登记入住该房屋。2019年5月9日，该院向谭兵业发出《付款通知》，要求其将涉案房屋的剩余价款交到该院执行帐户，2019年5月23日，谭兵业将余款190000元补交到该院执行账户。另玉林市不动产登记中心于2019年11月20日出具证明，证明谭兵业、陈方华在其局无不动产权属档案记录。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，本案争议的焦点是案外人谭兵业对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，2016年11月7日玉州区人民法院作出了（2016）桂0902财保6号行政裁定书，对包括本案涉案房屋在内的94套房屋进行了查封，虽然2017年4月6日该院又作出（2016）桂0902财保6号之一民事裁定书，撤销了（2016）桂0902财保6号行政裁定，但同时对包括本案涉案房屋在内的74套房屋继续进行了查封，这是人民法院对已查封财产依法采取的续封措施。因此，本案涉案房屋的查封时间应认定为2016年11月7日，谭兵业、宏业房地产公司主张涉案房屋的查封时间为2017年4月6日与事实不符，该院依法不予采纳。谭兵业与宏业房地产公司签订《商品房买卖合同》的时间为2017年2月5日，是在人民法院查封之后。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除占有或者排除妨害”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条也规定：“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任：……（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的……”，同时，人民法院在查封涉案财产的裁定书中也已明确规定未经法院许可，不得对所查封的财产办理抵押、转让、出租等手续，因此，本案涉案房屋在人民法院查封之后，是禁止任何人转让和处分的，宏业房地产公司无权出售涉案房屋，谭兵业亦无权占有和使用涉案房屋。因此，谭兵业与宏业房地产公司在人民法院查封涉案房屋之前并未签订合法有效的书面买卖合同，其双方在人民法院查封涉案房屋之后所签订的《商品房买卖合同》亦违反了法律规定，不能对抗申请执行人。综上所述，尽管谭兵业已支付涉案房屋的部分价款，并已装修入住，但其在涉案房屋被查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同，房屋买卖关系形成于法院查封之后，其对涉案房屋的占有不属于合法占有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，因此，谭兵业对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，陈家振、陈杰请求准许执行涉案房屋，事实清楚，证据充分，符合法律规定，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决准许执行登记在广西玉林宏业房地产开发有限公司名下的宏业家苑1幢1单元1102号商品房。案件受理费100元（陈家振、陈杰已预交），由谭兵业负担。 本院二审期间，谭兵业提供了一份玉林市住房和城乡建设局2020年1月22日出具的《关于广西玉林市宏业房地产开发有限公司宏业家苑小区备案登记信息情况》，拟证明涉案房屋的查封时间为2017年4月27日。本院组织了质证，宏业房地产公司对该证据效力及证明内容表示认可，陈家振、陈杰表示对其真实性由人民法院认定，对证明内容不认可，涉案房屋的查封是续封。本院认为，该证据是由国家机关出具的正式文书，对其真实性予以认可。对证明内容，将在本院认为部分一并论述。 本院另查明，玉州区人民法院（2016）桂0902财保6号行政裁定书、协助执行通知书、查封财产清单分别于2016年11月8日送达玉林市住建委房产档案室，于2016年11月9日送达玉林市不动产登记中心。玉州区人民法院（2016）桂0902财保6号行政裁定书于2016年11月11日送达宏业房地产公司。上述部门和单位的工作人员进行了签收。 本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，结合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是谭兵业对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案事实表明，陈家振、陈杰与宏业房地产公司借款合同纠纷一案，陈家振、陈杰于2016年10月25日向玉林市仲裁委员会申请仲裁，根据陈家振、陈杰的申请，2016年11月7日玉州区人民法院作出（2016）桂0902财保6号行政裁定书，裁定对属宏业公司宏业家苑未销售的房屋、车位、商铺在价值2500万元范围内进行查封，当时查封房屋共94套，其中包括本案涉案房屋。玉州区人民法院（2016）桂0902财保6号行政裁定书、协助执行通知书、查封财产清单分别于2016年11月8日送达玉林市住建委房产档案室，于2016年11月9日送达玉林市不动产登记中心。玉州区人民法院（2016）桂0902财保6号行政裁定书于2016年11月11日送达宏业房地产公司。上述部门和单位的工作人员进行了签收。因宏业房地产公司提出超标的查封的书面异议，2017年4月6日，玉州区人民法院作出（2016）桂0902财保6号之一民事裁定书，确定对其中74套房屋进行查封（包括本案涉案房屋在内），解除了对其他房屋的查封，并撤销之前的6号裁定。2017年2月5日，谭兵业及其妻子陈方华与宏业房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定谭兵业、陈方华购买宏业房地产公司开发的宏业家苑1幢1单元1102号商品房一套（即涉案房屋），建筑面积90.08平方米，合同总价款为292760元，付款方式为银行按揭付款。后陈家振、陈杰向一审法院申请执行生效仲裁裁决。一审法院作出（2017）桂09执67号执行裁定书，裁定拍卖包括本案涉案房屋在内的前述所查封的74套房屋。谭兵业提出书面执行异议，一审法院裁定中止对本案涉案房屋的执行。陈家振、陈杰不服提起本案申请执行人执行异议之诉，一审法院支持了其诉讼请求。谭兵业、宏业房地产公司不服向本院上诉。 关于谭兵业对涉案房屋是否享有足以排除强制执行民事权益的问题。 首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。”及《中华人民共和国仲裁法》第二十八条第一款“一方当事人因另一方当事人的行为或者其他原因，可能使裁决不能执行或者难以执行的，可以申请财产保全。”的规定，当事人在仲裁程序中有权申请人民法院对涉案财产进行保全。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”的规定，对超标的额部分财产的解封效力并不及于所有被查封财产。对未超标的额部分的所做的变更裁定应当视为对未超标的额部分财产的续封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”的规定，本案中，玉州区人民法院（2016）桂0902财保6号行政裁定书、协助执行通知书、查封财产清单分别于2016年11月8日送达玉林市住建委房产档案室，于2016年11月9日送达玉林市不动产登记中心。玉州区人民法院（2016）桂0902财保6号行政裁定书于2016年11月11日送达宏业房地产公司。因宏业房地产公司提出超标的查封的书面异议，2017年4月6日，玉州区人民法院又作出（2016）桂0902财保6号之一民事裁定书，确定对其中74套房屋进行查封（包括本案涉案房屋在内），解除了对其他房屋的查封，并撤销之前的6号裁定。对涉案房屋而言，其并不属于解封的范围，查封的时间应当以（2016）桂0902财保6号行政裁定书和协助执行通知书送达时间为准。因此，谭兵业二审提供的玉林市住房和城乡建设局2020年1月22日出具的《关于广西玉林市宏业房地产开发有限公司宏业家苑小区备案登记信息情况》只能证明（2016）桂0902财保6号之一民事裁定书对涉案房屋查封情况，该次查封是续封，不是首封。故谭兵业、宏业房地产公司关于涉案房屋查封时间为2017年4月6日的主张无事实和法律依据，本院不予支持。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一、二款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除占有或者排除妨害”的规定，在查封期间，被执行人未经申请执行人同意对查封财产进行处分的行为不能对抗申请执行人。第三人亦不得实施有碍执行的行为。本案中，宏业房地产公司于2016年11月11日收到人民法院对涉案房屋的查封裁定，在提出了超标的查封书面异议的情况下，仍与谭兵业于2017年2月5日签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，该合同是在人民法院查封期间所做的财产处分行为，依法不得对抗申请执行人及人民法院的强制执行。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元（谭兵业已预交100元，宏业房地产公司已预交100元），由谭兵业、宏业房地产公司各自负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周家开 审 判 员 韦志勇 审 判 员 曾亦桦 二〇二〇年九月十四日 法官助理 茹 超 书 记 员 陈安戈