文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终918号上诉人（原审被告）：代雪峰，男，1976年6月1日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：鲜连发，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨琪，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张静霞，女，1976年5月25日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：刘川，重庆晨曲律师事务所律师。上诉人代雪峰因与被上诉人张静霞财产损害赔偿纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2020）渝0230民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。代雪峰上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人按照出售房屋价格减去偿还贷款数额后的价格承担赔偿责任，即195567.54元。事实及理由：一、一审法院认定案涉房屋市场价格错误。一审法院认定应按房屋出售时的市场价承担赔偿责任，上诉人与购房者成交的价格即为案涉房屋市场价，评估公司的评估价格仅能作为参考。上诉人与被上诉人在微信中已协商置换房屋，故上诉人将案涉房屋出售给购房者是双方真实意思表示，房屋交易价格亦符合市场行情，上诉人并无恶意降低价格出售的行为，故应认定房屋交易价格65万元为市场价格。二、案涉房屋评估价格过高。1.重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司作出的鉴定意见远高于市场价格，且评估公司认定的房屋建筑面积单价也高于被上诉人认可的同类型房屋单价。2.房屋装修成本低，仅131400元，且地段偏僻，与小区中心地段房屋房价相差较大，故该处房屋的市场价格应远远低于评估价格，且案涉房屋装修费用系上诉人支付，应扣除该部分费用。3.评估机构实地查勘时，购房者已对案涉房屋进行重新装修并添置家具，但评估机构未将该部分价值予以扣除，导致房屋的鉴定价值偏高。4.评估机构仅依据被上诉人提供的家具家电发票认定案涉房屋内的家具家电，未扣除上诉人已提供证据证明的未存放于案涉房屋内的家具家电价值是错误的。5.一审法院司法鉴定评估程序存在瑕疵。张静霞向一审法院申请鉴定时仅要求“对涉案房屋价值进行评估”，而一审法院出具的司法评估委托书手动添加了“补充申请：请对该房屋装修价值、家具、家电价值进行司法评估”，并加盖法院校对章。张静霞并未有补充申请，一审法院的行为超出了张静霞的申请评估范围，该添加字样亦未通知双方当事人，侵犯了上诉人的知情权。6.截至2019年8月31日，上诉人替被上诉人垫付的物管费、公摊电费和滞纳金共计2056.51元属于房屋必要开支，应和上诉人与被上诉人之间互相垫付的按揭款一并纳入市场价款损失中进行计算，但一审并未予以认定。7.即使上诉人应承担赔偿责任，从双方的经济往来看，上诉人给被上诉人转账近400万元，而被上诉人给上诉人转账仅200多万元，差额为100万余元，该差额已足以覆盖上诉人应承担的民事赔偿责任。张静霞辩称：1.一审法院判决上诉人按房屋出售时的市场价格承担赔偿责任符合法律规定。上诉人为了达到损害被上诉人的目的，出售房屋时恶意将房屋低于实际价值出售给他人，侵害了被上诉人的权益，应以鉴定价值为赔偿标准。2.评估机构经合法程序、双方同意后选定，鉴定价值以房屋未出售时的状况和室内家具情况为标准，并未包含购房人入住后添置物品，合理合法。装修费用不是上诉人一人支付的，其中被上诉人支付了首付款3万元，后期费用也是由双方共同经营的货款抵扣的。分割房产时已包含房屋装修价值，不应单独扣除。3.评估过程中，被上诉人向一审法院口头申请对房屋装修和家具家电一并纳入评估范围，上诉人在场且未提出异议，一审法院才添加了补充评估的范围，同时，上诉人在一审对评估意见书质证时，对评估意见的程序是认可的。4.截至2019年8月31日，房屋一直由上诉人管理，物业管理费、电费和滞纳金等相关费用应由上诉人承担。5.上诉人称其给被上诉人转账的差额足以覆盖本案赔偿责任缺乏事实依据。本案所涉财产损害赔偿纠纷与双方原有的任何往来无任何关联性。张静霞向一审法院提出诉讼请求：依法判决代雪峰赔付张静霞房屋价款50万元、诉前保全费5000元、鉴定费8800元。一审法院认定事实：代雪峰、张静霞于2000年5月26日在原丰都县名山镇人民政府（现为名山街道）登记结婚，2002年8月24日生育女代璐蔓。2011年1月25日，双方因性格不和在丰都县民政局登记离婚。离婚后，双方一直同居生活至2017年9月止。同居生活期间，双方购买有坐落在重庆市九龙坡区xx路xx号x幢xx号、xx号两套房屋，登记的权利人均为张静霞，购买有坐落在丰都县三合街道xxx大道xx号xx幢1-2-2号一套房屋，渝（2017）丰都县不动产权第xxxxxx号，建筑面积129.09㎡，登记的权利人为代雪峰。后双方因同居期间的共有物分割发生纠纷。2019年2月，代雪峰向重庆市九龙坡区人民法院起诉请求分割共有物。2019年7月15日，经该院主持调解，代雪峰、张静霞达成调解协议：坐落在重庆市九龙坡区xx路xx号x幢xxx号、xxx号两套房屋归代雪峰所有；坐落在丰都县三合街道xxx大道xx号xx幢1-2-2号一套房屋及其家具家电归张静霞所有[（2019）渝0107民初1782号民事调解书]。该案调解笔录（2019年7月15日）载明，重庆市九龙坡区的房屋二套由代雪峰偿还按揭贷款（后张静霞垫付偿还了该两套房屋2019年8月至同年12月的按揭贷款共计14777.91元），丰都县xxx大道的房屋一套由张静霞偿还按揭贷款（后代雪峰垫付偿还了2019年8月至同年11月该套房屋的按揭贷款共计128xx.12元、结清了该房按揭余款454432.46元）。2019年11月7日至2019年12月26日，代雪峰、张静霞通过微信协商，欲将张静霞经调解书确认的坐落在重庆市丰都县三合街道xxx大道xx号xx幢1-2-2号一套房屋与代雪峰经调解书确认的坐落在重庆市九龙坡区xx路xx号x幢xx号一套房屋置换，但双方未能达成一致协议。2019年11月26日，代雪峰与孙侠、江薇签订出售坐落在重庆市丰都县三合街道xxx大道xx号xx幢1-2-2号房屋一套的协议，约定价款65万元。2019年12月6日，该房办理产权变更登记。2019年12月19日，张静霞就本案申请诉前财产保全，经一审法院审查后于同年12月20日作出(2019)渝0230执保393号执行裁定书，查封了涉本案的三套房屋和张静霞所有的渝Gxxxx号小汽车一辆。张静霞已垫交诉前保全费5000元。庭审中，因双方对争执之房屋在代雪峰出售时的市场价值未达成协议。2020年3月13日，张静霞向一审法院提交申请，要求对坐落在重庆市丰都县三合街道xxx大道xx号xx幢1-2-2号房屋一套进行评估。2020年4月24日，重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司作出鉴定意见书，其鉴定意见为：在2019年11月26日，该成套住宅房地产市场价值为837800元（含装修价值），室内家电家具市场价值为42300元，共计880100元。张静霞已垫交鉴定费8800元。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。承担侵权责任的方式为赔偿损失。就本案而言，代雪峰、张静霞就同居期间的共有物分割经重庆市九龙坡区人民法院主持调解，双方自愿达成调解协议后，双方虽通过微信协商，但对坐落在重庆市丰都县三合街道xxx大道xx号xx幢1-2-2号房屋一套与坐落在重庆市九龙坡区xx路xx号xx幢xx号房屋一套的置换未能达成一致意见，应以重庆市九龙坡区人民法院作出的调解书确认的房屋权属为准。现代雪峰将坐落在重庆市丰都县三合街道xxx大道xx号xx幢1-2-2号房屋一套以65万元之价出售给他人并办理过户登记的行为属侵权行为，应按房屋出售时的市场价承担赔偿的民事责任，但双方互垫的按揭款和结清的按揭余款应予扣抵，故代雪峰应赔付张静霞房屋市场价款损失427618.33元[鉴定该房市场价款880100元-代雪峰结清该房按揭余款454432.46元+双方相互垫付应由代雪峰补给张静霞的按揭款1950.79元（张静霞垫付代雪峰14777.91元-代雪峰垫付张静霞12827.12元）]。综上，一审法院对张静霞的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，第十五条第一款第（六）项之规定，判决：代雪峰在判决发生法律效力后5日内赔付张静霞重庆市丰都县三合街道xxx大道xx号xx幢1-2-2号房屋价款427618.33元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由张静霞负担543元，代雪峰负担3857元；保全费5000元、鉴定费8800元，由代雪峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人代雪峰在二审中向本院提交了下列证据：1.装修合同、装修费收据，拟证明案涉房屋装修费用由上诉人支付。2.2018年12月2日协议，拟通过该协议上载明见证人张丽华、代雪梅等人签署“此协议无效”字样的事实，来证明双方签订的协议均未履行。被上诉人张静霞的质证意见是：1.签订装修合同时双方仍处于同居状态，都支付了装修费用，被上诉人支付了定金3万元，后期费用是双方共同经营的货款抵扣的，且在九龙坡区人民法院调解时，案涉房屋已装修完毕，调解时就是基于已装修好的房子来分割的。2.该协议与被上诉人手里的协议不一致，系上诉人纠缠见证人才签署意见，双方并未达成一致意见，但该协议未实际履行属实。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：人民法院在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院的法律文书。本案，上诉人代雪峰与被上诉人张静霞在九龙坡区人民法院自愿达成调解协议，该院作出（2019）渝0107民初1782号民事调解书，基于该已经生效的调解书，被上诉人张静霞已取得案涉房屋所有权，成为该房屋所有权人。虽然上诉人代雪峰系该房屋登记的所有权人，但其已无权处分该房屋，故上诉人代雪峰出售案涉房屋的行为侵害了张静霞的财产权利，应当承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案，代雪峰处分案涉房屋时并未与张静霞协商，房屋交易价格亦未得到张静霞认可，且房屋实际交易价格易受交易人主观因素影响，故应以案涉房屋出售时的合理市场价格作为赔偿标准。一审法院经被上诉人张静霞申请对案涉房屋出售时的市场价格进行评估是正确的。至于代雪峰提出不应对案涉房屋装修价值和室内家具家电进行评估的意见，经查，双方分割同居期间财产时，仅对房屋作了分割，根据一般生活常理，在双方未明确排除分割房屋装修价值和室内家具家电时，应视为对该房屋的装修及室内物品一并予以分割。故案涉房屋的装修价值及室内家具家电均属于张静霞所有，一并纳入评估范围是正确的。一审法院委托司法评估的评估机构经合法程序选定，上诉人无充分证据证明评估结论存在明显不合理之处，因此，一审法院判决上诉人代雪峰依照评估结论对被上诉人予以赔偿并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于代雪峰主张应对其垫付的案涉房屋物管费、公摊电费及滞纳金予以抵扣的问题。代雪峰在一审中并未主张该部分款项抵扣，属于其在二审中的新主张，张静霞不同意二审一并审理，故代雪峰可另行主张权利。综上所述，代雪峰的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4780元，由上诉人代雪峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 陈胜泉审 判 员 吴 聪二〇二〇年九月二十八日法官助理 周欣洁书 记 员 文 杰