湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1583号 上诉人（原审被告）：株洲吉祥置业有限公司，住所地湖南省株洲市渌口区渌口镇向阳北路。 法定代表人：刘胜平，董事长。 委托诉讼代理人：袁林松，湖南百杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘汉经律，湖南百杰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙金辉，男，1993年4月21日出生，汉族，山东省威海市人，国企员工，住湖南省株洲市天元区。 原审被告：上海工信集团置业发展有限公司，住所地上海市奉贤区金齐路868号1492室。 法定代表人：杨乐，执行董事。 原审第三人：株洲县融兴村镇银行有限责任公司，住所地湖南省株洲市渌口区江滨佳园6栋188号。 法定代表人：陈梦非，董事长。 委托诉讼代理人：王志强，男，1972年12月2日出生，汉族，株洲市天元区人，住湖南省株洲市天元区。 上诉人株洲吉祥置业有限公司(以下简称吉祥置业公司）因与被上诉人孙金辉、原审被告上海工信集团置业发展有限公司（以下简称上海工信集团）及原审第三人株洲县融兴村镇银行有限责任公司（以下简称融兴银行）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市渌口区人民法院（2020）湘0221民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年9月25日询问了上诉人吉祥置业公司委托诉讼代理人袁林松、刘汉经律，被上诉人孙金辉，以及原审第三人融兴银行委托诉讼代理人王志强。本案现已审理终结。 吉祥置业公司上诉请求：1.撤销原判，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人未能按期交房系由不可抗力造成。虽然合同解除的事实发生在××之前，但被上诉人与上诉人协商交房的日期发生在××疫情期间，正是因为××疫情的影响，上诉人无法在这期间完成房屋最后的水电等工程，致使房屋无法及时验收，才造成房屋无法及时交付。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，应当对被上诉人的诉讼请求不予支持。二、根据合同相对性原则，被上诉人与原审第三人的借款纠纷上诉人不应当承担返还责任。原审第三人与被上诉人签订的《个人购房贷款借款合同》、《个人贷款抵押合同》产生的权利义务只作用于被上诉人与原审第三人之间，即使原审第三人将房款转入上诉人账户系受被上诉人指示，原审第三人与上诉人之间并不产生任何权利义务关系。根据合同相对性原则，贷款的返还应当由被上诉人承担。同时，在购房时，上诉人已经退还被上诉人7305元，即使要判决解除合同，退还房款也应当扣除上述款项。 孙金辉辩称：1.双方合同约定2019年5月31日交房，案涉房屋在2019年11月1日仍未竣工验收，根据株洲疫情防控开始的时间，当时无疫情，并未开始施行管控。上诉人将不能按期交房归结于新冠疫情的理由不成立。2.按揭贷款合同的解除系开发商违约致使房屋买卖合同解除而导致的，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。为了减少当事人的诉累，一审判决开发商返还贷款正确。3.被上诉人是按4个点（4%）缴纳房屋契税，7305元系上诉人按双方协商结果返还被上诉人3个点的契税，不应抵扣。 融兴银行述称，其与一审诉讼意见一致，请求依法裁决。 上海工信集团未发表诉讼意见。 孙金辉向一审法院起诉请求：1、判令解除孙金辉与吉祥置业公司签订的《株洲县商品房预销售合同》；2、判令吉祥置业公司退还孙金辉购房款280000元；3、判令吉祥置业公司支付孙金辉违约金，以260000元为基数，按照每日万分之一的标准，从2019年6月1日计算到实际支付之日止，暂计算为8710元；4、判令吉祥置业公司赔偿孙金辉各项损失：维修资金3598元；契税9969元；办证费用1000元；贷款利息损失91314元；已付放款利息损失按照年利率6%的标准自2020年2月1日起算到实际退还完毕之日止，暂计算为3900元；5、判令吉祥置业公司承担诉讼费用。一审庭审中，孙金辉增加诉讼请求:判令解除孙金辉与上海工信集团签订的服务合同;判令解除孙金辉与融兴银行的《个人贷款抵押合同》,一并解除《个人购房贷款借款合同》,《个人购房贷款借款合同》项下的剩余本金和利息由吉祥置业公司负责偿还。 一审法院经审理查明，2019年1月28日，孙金辉与吉祥置业公司签订了《株洲县商品房预销售合同》，孙金辉购买吉祥置业公司所有的黄金地标1205室，房屋价款260000元。双方约定吉祥置业公司应于2019年5月31日前交房，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。如吉祥置业公司未在约定期限内将该房屋交付孙金辉则应当向其支付违约金，违约金按孙金辉已支付的房价款日万分之一计算，违约金按约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180天，孙金辉有权选择解除本合同。孙金辉行使本合同约定的解除本合同权利时，应书面通知吉祥置业公司，吉祥置业公司在收到孙金辉的书面通知起60天内将孙金辉已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还孙金辉，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给孙金辉；合同还约定了其他内容。2019年5月9日，孙金辉与融兴银行签订《个人购房贷款借款合同》。合同约定，个人借款金额为人民币180000元，购买坐落于株洲县的住房（商业用房），建筑面积／使用面积为54.51平方米；借款期限为自2019年5月9日至2034年5月8日；借款利率为5.88%（年利率），在借款期限内，该利率保持不变；利息从贷款实际发放到贷款发放账户之日起算，按日计息；双方约定采用按月等额本息还款法；合同还约定了其他内容。2019年5月9日，孙金辉与融兴银行签订《个人贷款抵押合同》。合同约定，孙金辉应以其有权处分的财产作抵押，抵押财产由本合同项下的抵押物清单载明，该清单为本合同的组成部分。孙金辉将坐落于株洲县的住房（商业用房），建筑面积54.51平方米的一套房屋作为抵押财产，抵押财产的价值为260000元；孙金辉抵押担保的范围为主合同项下全部债务，包括但不限于贷款本金及利息（包括债务人违约计收的复利和加收的利息）、违约金、损害赔偿金、手续费、保险费、及其他为签订或履行本合同而发生的费用、以及融兴银行实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）。本合同独立于主合同，不受其效力影响。2019年5月9日，吉祥置业公司与融兴银行签订《保证合同》。合同约定，本合同所担保的主合同为融兴银行与孙金辉于2019年5月9日签署的《个人购房贷款借款合同》。本金金额为180000元；吉祥置业公司保证范围为主合同项下全部债务，包括但不限于贷款本金及利息（包括债务人违约计收的复利和加收的利息）、违约金、损害赔偿金、手续费、保险费、及其他为签订或履行本合同而发生的费用、以及融兴银行实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）。本合同独立于主合同，不受其效力影响；保证期间为自本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。吉祥置业公司同意债务转期的，保证期间至转期协议重新约定的债务履行期限届满之日后两年止。如果主合同项下的债务分期履行，则对每期债务而言，保证期间均至最后一期债务履行期限届满之日后两年止；吉祥置业公司承诺对债务人的偿还义务承担连带保证责任；合同约定，本合同约定的担保责任为阶段性担保责任，担保责任履行期限为自本协议生效之日起，至吉祥置业公司办理好孙金辉所购买房产的房屋所有权证并将预抵押转为正式抵押之日止。上述合同签订后，孙金辉于2019年1月26日向吉祥置业公司交纳认购金20000元，2019年1月28日交纳首付款50000元，2019年2月27日交纳首付款10000元。2019年5月9日，融兴银行向孙金辉账户发放贷款180000元，向孙金辉出具260000元的抵押凭证；同日，孙金辉委托融兴银行将该款代理受托支付给至吉祥置业公司账户上。2019年6月13日，孙金辉向融兴银行办理了不动产登记证明，证明权利及事项为预告登记，坐落于渌口镇向阳北路黄金地标，不动产单元号：430221001013ＧＢ00002Ｆ00010612，其他：预告登记种类：预售商品房抵押权预告登记；所在部位：1205室；建筑面积：54.51平方米；债务人孙金辉；债权数额：180000元；债务履行期限：2019年5月9日至2034年5月8日。孙金辉向向融兴银行按期履行至2020年6月20日止的还贷义务。 合同签订后，孙金辉分别向株洲市渌口区住房保障服务中心、税务局等单位交纳的维修基金3598元、契税9969元，向吉祥置业公司交纳办证费1000元。 孙金辉向融兴银行截至2020年6月20日止已偿还贷款本金8372.23元，利息11575.47元；从2020年6月21日起，剩余借款本金171627.77元及利息未偿还； 孙金辉鉴于吉祥置业公司未按期交房，在2020年1月21日，2月27日，通过微信及书面方式提出解除合同。吉祥置业公司至今未向孙金辉履行交房义务，导致纠纷发生。 一审法院另查明：孙金辉于2019年1月27日通过POS机刷卡交易金额20000元，该款转入上海工信集团账户上。同日，由马亚琼向孙金辉出具“今收到孙金辉黄金公寓2栋1201房团购服务费20000元整”的收据一张，数据上没有上海工信集团的公章。上海工信集团没有提供与马亚琼之间存在委托合同关系的相关证据，孙金辉陈述也没有看到相关材料。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、孙金辉请求解除与吉祥置业公司签订的《株洲县商品房预销售合同》的事实是否成就；如果上述商品房预售合同解除的条件成就，孙金辉的损失如何确定？孙金辉及吉祥置业公司该如何承担民事责任的问题；2、孙金辉在诉讼中先后主张解除与上海工信集团、融兴银行签订的合同，该诉讼请求是否成立；孙金辉及上海工信集团、融兴银行该如何承担民事责任的问题。 孙金辉请求解除与吉祥置业公司签订的《株洲县商品房预销售合同》的事实是否成就；请求解除与融兴银行签订的《个人购房贷款借款合同》、《个人贷款抵押合同》是否成立；如果上述商品房预售合同解除的条件成就，孙金辉的损失如何确定？孙金辉及吉祥置业公司该如何承担民事责任的问题： 一审法院认为，根据《株洲县商品房预销售合同》的约定，吉祥置业公司应于2019年5月31日前交房，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。如吉祥置业公司未在约定期限内将该房屋交付孙金辉则应当向其支付违约金，违约金按孙金辉已支付的房价款日万分之一计算，违约金按约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180天，孙金辉有权选择解除本合同。经查，吉祥置业公司于2019年5月31日前未向孙金辉交付房屋，且已逾期超过180天，孙金辉提出的解除合同的事实已成就，应予支持。吉祥置业公司提出××疫情影响交房，经查，××疫情流行造成的影响时间从2020年1月份开始，孙金辉提出解除合同的事实发生在此前，吉祥置业公司提出的辩称意见不予采信。 融兴银行认为，应判决驳回孙金辉的诉讼请求；或请求孙金辉归还所欠其贷款本息才能解除抵押合同。融兴银行与孙金辉签订的《个人购房贷款借款合同》、《个人抵押贷款合同》来源于孙金辉与吉祥置业公司签订的《株洲县商品房预销售合同》，作为融兴银行确保债权能实现的涉案的房屋已经抵押至银行，如判决解除合同，势必对融兴银行造成损害，难以确保债权的实现;即使要判令解除《株洲县商品房预销售合同》，孙金辉也应当先归还所欠我行贷款本息才能解除抵押贷款合同。销售合同解除后发生的法律后果是吉祥置业公司退还孙金辉的购房款，孙金辉退还吉祥置业公司房屋，现在涉案的房屋已经设立了抵押权，且在不动产中心备案，如不解除抵押达不到解除合同的目的，而要解除抵押，根据合同的相对性，孙金辉也应当先归还所欠融兴银行的贷款本息（贷款本金原借18万元，至2020年6月20日止欠贷款本金171627.77元，从6月20日以后直至还清，本金的利息另行计算）后才能解除抵押合同，才能案结事了，才能维护我行的合法权益。故其请求违反了上述合同约定，《个人购房贷款借款合同》不能解除。 孙金辉认为，案涉《个人购房贷款借款合同》、《个人贷款抵押合同》应予解除。 一审法院认为，案涉《个人购房贷款借款合同》应予解除，理由如下：《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,在《株洲县商品房预销售合同》解除的情况下，孙金辉从融兴银行借款支付购房款的目的已经无法实现，孙金辉请求解除《个人购房贷款借款合同》，应予支持。融兴银行的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。 《个人购房贷款借款合同》解除后，孙金辉应返还其所欠融兴银行的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托吉祥置业公司直接将上述款项归还融兴银行。故即使依据这两款规定，《个人购房贷款借款合同》也可以解除。 在主合同《个人购房贷款借款合同》解除的情况下，因《个人贷款抵押合同》是该合同的从合同，故《个人贷款抵押合同》也应当解除。 孙金辉与上海工信集团之间的服务合同依法成立。因吉祥置业公司的原因导致孙金辉从融兴银行借款支付购房款的目的不能实现，《株洲县商品房预售合同》被解除的情况下，孙金辉与上海工信集团之间的服务合同也应当解除。 2019年5月9日，吉祥置业公司与融兴银行签订《保证合同》，鉴于融兴银行在一审中的诉讼地位是有独立请求权第三人，其没有对吉祥置业公司提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，该合同是否应当解除，吉祥置业公司应当怎样承担责任，一审法院不予审理。 孙金辉的损失如何确定？孙金辉及吉祥置业公司、上海工信集团、融兴银行该如何承担民事责任的问题。 上述《株洲县商品房预销售合同》、《个人购房贷款借款合同》、《个人贷款抵押合同》解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，孙金辉的损失可据此确认：（1）已支付吉祥置业公司购房款80000元及利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算至购房款实际付清之日止；（2）已支付融兴银行截至2020年6月20日止偿还的贷款本金8372.23元，利息11575.47元；（3）已支付吉祥置业公司办证费1000元。 合同解除后，吉祥置业公司应承担上述损失及利息，系应违约逾期交房导致应承担的损失，故孙金辉要求吉祥置业公司承担违约逾期交房产生的违约金就已经包含上述利息等相关损失，属于重复主张，该项诉讼请求，一审法院不予支持。 孙金辉分别向株洲市渌口区住房保障服务中心、税务局等单位交纳的维修基金、契税非为吉祥置业公司收取，不认定孙金辉损失，孙金辉可另行向有关部门申请解决。孙金辉的损失，按合同约定，应由吉祥置业公司承担；抵押的房屋返还给吉祥置业公司。 孙金辉与上海工信集团之间的服务合同解除后，鉴于吉祥置业公司的原因导致孙金辉的合同目的不能实现，鉴于上海工信集团履行了合同义务，上海工信集团收取的服务费应予酌情退还部分。 关于吉祥置业公司不能返还融兴银行剩余贷款本息时，孙金辉是否应当承担还款责任的问题。 融兴银行认为，《商品房预售合同》解除后，即使《个人购房贷款借款合同》也被解除的，借款人孙金辉仍然应当承担还款责任。孙金辉认为，《商品房预售合同》解除后，《个人购房贷款借款合同》也被解除的，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，其对融兴银行不再负有还款义务，还款义务人是吉祥置业公司。 一审法院认为，孙金辉在向融兴银行借款时，融兴银行为了其贷款安全，对该笔贷款办理了抵押登记。抵押物是《株洲县商品房预销售合同》约定的标的物即渌口镇向阳北路黄金地标1205室的住房（商业用房），因该商品房属于在建工程，没有办理产权证，所以实际上的抵押人是吉祥置业公司。由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由融兴银行直接支付到了开发商吉祥置业公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，吉祥置业公司应将剩余的贷款本息返还融兴银行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审法院认为，对孙金辉免除自己对融兴银行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。融兴银行在本案中处于有独立请求权的第三人，其在本诉中，没有直接针对孙金辉提出相应的诉讼主张，孙金辉在本案中，如何承担责任，在本案中，不予审理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《商品房买卖合同司法解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、解除2019年1月28日孙金辉与株洲吉祥置业有限公司就渌口镇向阳北路黄金地标1205室的住房（商业用房）签订的《株洲县商品房预销售合同》；二、解除2019年5月9日孙金辉与株洲县融兴村镇银行有限责任公司签订的《个人购房贷款借款合同》，孙金辉与株洲县融兴村镇银行有限责任公司签订的《个人贷款抵押合同》；三、解除2019年1月27日孙金辉与上海工信集团置业发展有限公司就渌口镇向阳北路黄金地标1205室的住房（商业用房）达成的服务合同；四、株洲吉祥置业有限公司于判决生效之日起十日内向孙金辉返还购房款80000元及利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算至购房款实际付清之日止；株洲吉祥置业有限公司于判决生效之日起十日内向孙金辉支付其向融兴银行截至2020年6月20日止偿还的贷款本金8372.23元，利息11575.47元；株洲吉祥置业有限公司于判决生效之日起十日内向孙金辉返还办证费1000元；五、上海工信集团置业发展有限公司于判决生效之日起十日内向孙金辉返还服务费15000元；六、株洲吉祥置业有限公司于判决生效之日起十日内向第三人株洲县融兴村镇银行有限责任公司返还《个人购房贷款借款合同》、《个人贷款抵押合同》项下的剩余借款本息，即借款本金171627.77元及利息（从2020年6月21日起，按《个人购房贷款借款合同》约定的利率计算利息至实际付清贷款本金之日止）；自株洲吉祥置业有限公司付清上述贷款本金及利息完毕之日起七日内，由株洲县融兴村镇银行有限责任公司办理渌口镇向阳北路黄金地标1205室的住房（商业用房）上抵押登记的解除手续；七、驳回孙金辉的其他诉讼请求；八、驳回株洲县融兴村镇银行有限责任公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7277.37元，减半收取3638.69元，由孙金辉负担1012.79元，株洲吉祥置业有限公司负担2488.93元，上海工信集团置业发展有限公司负担136.97元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，二审争议焦点如下：1.上诉人未按期交房是否由不可抗力造成；2.上诉人应否返还融兴银行剩余贷款本息；3.上诉人主张的7305元款项应否予以抵扣？现分析如下： 一、关于上诉人未按期交房是否由不可抗力造成的问题 案涉《株洲县商品房预销售合同》约定，吉祥置业公司应于2019年5月31日前交房。而根据审理查明的事实，吉祥置业公司并未按期交房。吉祥置业公司上诉主张其与被上诉人孙金辉协商交房的日期发生在××疫情期间，可吉祥置业公司未提交证据证明双方已协商变更了交房日期，交房日期还是2019年5月31日前，该期限未受××影响，且逾期180天后株洲市仍未发生××疫情。故上诉人主张未按期交房是由不可抗力××疫情造成的理由依据不足，本院不予支持。 二、关于上诉人应否返还融兴银行剩余贷款本息的问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”据此，吉祥置业公司应将剩余的贷款本金171627.77元及利息返还融兴银行。上诉人主张其不应返还融兴银行剩余贷款本息的理由与法相悖，本院不予支持。 三、关于7305元款项应否予以抵扣的问题 本案，被上诉人孙金辉缴纳了案涉房屋契税、印花税共计9969.77元，经与被上诉人协商，上诉人退还了部分契税7305元给被上诉人孙金辉。由于上诉人主张抵扣的7305元款项是孙金辉缴纳的契税中的一部分，而本案处理并未涉及案涉房屋契税，故7305元款项在本案中不宜抵扣，双方可在合同解除后契税等有关费用的退费中另行解决。 综上，上诉人吉祥置业公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5388.63元，由上诉人株洲吉祥置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  石安旭 审判员  陈 蓉 审判员  梁雄文 二〇二〇年九月二十八日 法官助理黄洪波 书记员汪晶