山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8169号上诉人（原审原告）：武玉英，女，1930年12月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘晓梅，山东兴震律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昭邑，山东兴震律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵燕霞，女，1982年12月31日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王海东，山东道致律师事务所律师。上诉人武玉英因与被上诉人赵燕霞赠与合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。武玉英上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由赵燕霞承担。事实和理由：一、原审法院认定案涉合同名为买卖实为赠与，证据不足，定性错误。（一）原审判决认定本案系赠与关系纯系主观推定。一审法院是从本案涉及的《房屋买卖协议》约定的条款不明或未约定，认定本案的法律关系为名为买卖实为赠与，系主观推断。1、《合同法》第六十一条、第六十二条对合同约定不明或未约定的条款均作出了明确的规定，特别是对履行期限未约定或约定不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求债务人履行。《房屋买卖协议》中双方对标的物、合同价款等主要合同内容均有明确约定，对于履行期限等未明确约定可以按《合同法》第六十一条、第六十二条规定履行。而原审法无视双方签订的买卖合同，却以买卖合同约定不明或未约定为由，认定本案的法律关系名为买卖实为赠与，法律关系定性错误，也缺乏事实和法律依据。2、依据《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同具有以下法律特征：①买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以有偿的方式转让标的物所有权，即出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人向出卖人支付价款，使其与赠与合同相区别，是有偿的民事法律行为。②买卖合同是双务合同。在买卖合同中，买方和卖方都享有一定的权利，承担一定的义务，而且权利和义务存在对应关系，即买方的义务就是卖方的权利，买方的权利就是卖方的义务。向武玉英支付合同约定的价款是赵燕霞的义务。③买卖合同一般是不要式合同。通常情况下，买卖合同的成立、有效并不需要具备一定的形式，但法律另有规定者除外。《合同法》第一百八十五条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿的给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同系无偿行为，除双方约定附条件的义务外，原则上受赠人并不因赠与合同而承担义务，故为单务合同。武玉英与赵燕霞签订的《房屋买卖协议》中，明确约定了案涉房屋的位置、价款等内容，符合上述买卖合同的法律特征，且案涉房屋的取得方式为购买，应认定案涉《房屋买卖协议》的法律性质为买卖合同。赵燕霞一审中主张案涉《房屋买卖协议》法律性质属赠与合同，武玉英在一审庭审中并未做出将涉案房屋赠与赵燕霞的意思表示，赵燕霞也未提交有效证据证明武玉英将案涉房租赠与赵燕霞，赵燕霞应承担不利后果。（二）公证书不能作为认定赠与关系的有效证据。1、武玉英现头脑清醒，意识清楚、思维清晰，能准确的写字。但赵燕霞向法院提交的、2000年出具的公证书的声明竟然不是本人亲自书写，也没有武玉英的签名，而且手印也不能确定就是武玉英本人所按的，实在是匪夷所思，严重不符合常理，不符合公证的一般程序。且武玉英不记得曾作过声明公证。2、从内容分析，公证的事项是武玉英的对案涉房产将来的处理意见的意思表示，内容具有不确定性，不属于公证事项的范围。退一步讲，即使公证书合法有效，也只能证明武玉英将案涉房产将来赠与赵明的意思表示，而不能证明将案涉房产赠与赵燕霞的事实，更谈不上转赠与的问题。综上，一审法院推定双方名为买卖实为赠与合同的结论既无事实根据亦无法律依据。二、案涉房屋系武玉英与其已去世配偶赵鸿志的夫妻共同财产，武玉英将案涉房屋擅自出卖给赵燕霞系无权处分，且赵燕霞不符合善意取得，赵燕霞应将案涉合同返还武玉英。1、案涉房屋为武玉英与赵鸿志夫妻双方共有财产。自1993年7月1日起，丁家崖64号（被安置在案涉房屋前武玉英承租的公房）系直管公房，一直以武玉英的名义承租，当时武玉英的配偶赵鸿志在世。按照我国的公房承租、房改政策，公房只能以夫妻的名义承租，具有极强的福利属性，且公房租赁证上载明的承租人为武玉英，没有赵明（系武玉英的二儿子）。1999年11月30日，济南市市中区房屋建设综合开发公司加盖公章确认的《租赁公房迁入证》上明确载明仅武玉英迁入案涉房屋，且案涉房屋以武玉英的名义于2003年1月22日取得房屋所有权证，以上系案涉房屋取得的基本事实。与赵燕霞一审中主张的原丁家崖64号一直由其父母承租且武玉英系临时迁入相矛盾，而且，武玉英的三儿子名为赵彬，从未收到过赵明给付的房屋补贴，一审中赵燕霞提交的赵斌出具的收到10000元房屋补贴的收到条系伪造，一审中赵燕霞的陈述系虚假的，并不是事实。2000年6月21日，参加房改购买案涉房屋时，使用了武玉英与赵鸿志夫妻双方的工龄优惠购房，房改时，使用去世配偶的工龄享受购买优惠，是在世配偶一方的专属权利，具有人身关系依附性，并非仅仅是对房价的政策性补贴，而是对原有承租权的承袭和转化，系对原有福利的形态转化，依据建住房市函【1999】005号，案涉房屋应当视为武玉英与赵鸿志夫妻双方共有财产。武玉英擅自将案涉房屋出卖给赵燕霞，属无权处分。2、赵燕霞并未支付案涉房屋的对价，赵燕霞接受案涉房屋的行为不构成善意取得。依据《物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，赵燕霞并未向武玉英支付对价，因此，赵燕霞接受案涉房屋的行为不构成善意取得。三、一审法院适用《合同法》第一百八十五条、第一百八十七条，系适用法律错误。一审法院适用《合同法》第一百八十五条、第一百八十七条，应基于双方存在赠与合同关系为前提，然而正如上文所述，双方不存在赠与的事实，赠与法律规定不适用于本案。一审法院适用法律错误。赵燕霞辩称，一审判决认定事实符合客观事实，审理程序合法，适用法律正确，武玉英的各上诉理由与事实不符，于法无据，应依法驳回其全部上诉请求。首先，涉诉纠纷名为买卖，实为赠与，且已依法办理产权变更登记，赵燕霞对案涉争议之标的房产享有完全排他物权权利。1、案涉房产系原承租丁家崖64号直管公房拆迁后的安置房，兹后在2002年10月按照房改政策购买的商品房。而赵燕霞的父母自结婚一直租住在原拆迁的丁家崖64号承租公房内，房租水电一直由赵明缴纳，包括参加房改缴纳的购房款、差价与税费等都是赵明支付的。之所以缴费凭证记载缴费人是武玉英，因为该房房改套用武玉英夫妇的工龄，交款人自然记载为武玉英，这是基本常识。原承租公房在1993年之所以变更为武玉英，因为该片区拆迁已有规划，套用父辈工龄缴纳购房款享受政策优惠幅度大，同时亦因为赵明在原工作单位济南第一机床厂申请参加该厂郎茂山宿舍的福利房分房，如果在外有居住房福利房难以申请分配成功，故而将承租人变更为武玉英，但赵明夫妇一直在该公房居住，这是客观事实。因此，这才有了案涉房屋刚迁入还没有房改，武玉英就做遗嘱安排涉案房屋赠与问题。2、因为该涉案房屋套用了父辈的工龄，节省了一笔较大的购房支出，为平衡兄弟之间的关系，做完赠与公证后，赵明同意给其他三个兄弟各一万元钱，只有赵斌收了一万元，并签写了收条，这也是客观事实。3、将房屋过户给赵燕霞，最先也是武玉英提出的，因为赵燕霞是自己这支家中独生女，直接将涉案房屋过户到其名下，一方面避免以后二次过户，另一方面省过户税费，过户时之所以采用买卖方式，同样也是出于买卖税费低于赠与税费考虑。4、从2007年4月房屋过户至赵燕霞名下，至2019年12月本案一审起诉，已经过去了近13年时间，十三年中，赵燕霞父母对武玉英尽心尽孝，赵燕霞也是按照家教在武玉英膝下恪尽晚辈孝心，彼此关系融洽，武玉英也从没提过说过要房款的事，之所以不提不要，恰恰是大家都明白，房子过户给赵燕霞名义上是买卖，实际上就是赠与。其次，赠与公证是公证处依据公证法按照法定程序作出的法律文件，公证书没有被依法撤销或新的公证取代后，是合法有效的。武玉英之所以将案涉房产过户给赵燕霞，正是基于该遗嘱的存在和赵燕霞与该遗嘱受赠人赵明父女关系，通俗讲，恰是基于赠与公证在先的因，才有了后来房产名为买卖实为赠与的果。买卖合同仅是借用的形式而已。再次，案涉房屋不是武玉英夫妻婚内共有财产。赵燕霞的爷爷早在1995年就去世，案涉房产是1999年拆迁后安置房，2002年才签订的买卖协议，对照婚姻法关于婚内夫妻共有财产的规定，案涉买卖合同房产不存在夫妻共有问题。武玉英向一审法院起诉请求：1、判令解除武玉英、赵燕霞于2007年4月16日订立的《房屋买卖协议》；2、判令赵燕霞协助武玉英办理济南市房产的房屋过户手续；3、本案诉讼费用由赵燕霞承担。一审法院认定事实：武玉英于2003年1月22日取得位于济南市天桥区柳云小区2号楼3-201室房屋（以下简称201室房屋）的房屋所有权。2007年4月16日，武玉英（甲方、卖方）与赵燕霞（乙方、买方）签订《房屋买卖协议》一份，载明：“经买、卖双方协商，甲方自愿将坐于天桥区柳云小区2号楼3单元201室，建筑面积65.14平方米，出售于乙方，双方签订如下协议，以兹共同信守：一、经双方协商该房屋成交价格为：?160000元……二、甲方应保证此房产产权明确，无任何债务纠纷，并协助乙方办理房产交易过户手续。三、买卖双方如有违约，按国家有关法律法规办理。四、本协议经双方签字盖章后生效。”同日，武玉英与赵燕霞在《房屋所有权转移登记申请表》上签字。赵燕霞于2007年4月23日取得201室房屋的房屋所有权证书。另查明，上述房屋买卖协议签订后，赵燕霞未向武玉英支付购房款，涉案房屋一直由武玉英居住、使用至今。庭审中，武玉英称其孙女赵燕霞一直未支付涉案房屋的购房款16万元，其于2019年10月24日电话联系赵燕霞催要房款，赵燕霞明确表示拒绝，后其分别于2019年11月4日、2019年11月6日向赵燕霞邮寄催款通知书，但赵燕霞均拒收，武玉英提交录音、告知函、顺丰快递单、顺丰投递进度单、顺丰快递信封、EMS快递邮件为证。对武玉英提交的上述证据，赵燕霞认为：1、对录音的真实性无异议，但该录音不能证明赵燕霞欠款。2、告知函、顺丰快递单、顺丰投递进度单、顺丰快递信封、EMS快递邮件不能作为武玉英主张债权存在的有效证明。庭审中，赵燕霞主张涉案房屋系其父亲赵明、母亲李士珍原承租的济南市市中区房管局直管公房政府征收后的拆迁安置房，其与祖母武玉英就涉案房屋名为买卖、实为赠与。为证明其主张，赵燕霞提交如下证据：1、济南市房管局房租收据八张，证明赵明承租济南市市中区丁家崖175-64号房屋的事实。2、临时住房迁入通知，证明赵明是济南市市中区丁家崖175-64号房屋的拆迁被安置人，被临时安置在涉案房屋，武玉英系在拆迁前临时变更为共同承租人一并迁入涉案房屋的。3、济南市天桥区公证处于2000年12月26日作出的（2000）济天证民字第4026号《声明书公证书》，载明：“兹证明武玉英（女，1930年12月22日出生，现住济南市天桥区柳云小区2号楼3-201号）于2000年12月4日来到我处，在我的面前，在前面的《声明书》捺手印。”该公证书前附的《声明书》载明：“……我叫武玉英，我的丈夫赵洪志于1995年死亡，我有四个子女，均有生活来源，我于2000年7月11日，根据济南市房改政策，以人民币9080.00元购买了济南市天桥区柳云小区2号楼3单元201号单元房，购房发票为NO：1944818号，房产证明尚未办理下来。对上述房产，我现声明如下。1、在我生存且具有完全民事行为能力期间，如果取得上述房产的合法证明，我再办理赠与，将上述房产赠送给儿子赵明名下所有。2、在我死亡或不具有完全民事行为能力期间，如果取得上述房屋的合法证明，根据我本人意愿，将上述房产办理给儿子赵明名下所有。3、上述声明内容是我的真实意思表达，不受任何人干涉、胁迫。4、我现在头脑清醒，思维正常。声明人：2000年12月4日”。上述声明书“声明人”处有捺印。4、收到条一张（日期为2000年12月29日），证明因借用武玉英的工龄参与涉案房屋超出法定补偿部分的房改，为平衡兄弟间关系，赵明向其三弟赵斌支付了1万元的房屋补贴。5、国有住房出售收入专用票据两张（日期分别为2000年7月11日、2003年5月14日）、房产买卖契约，证明在武玉英办理上述赠与公证、赵明向赵斌支付1万元房屋补贴后，武玉英以个人名义签订了涉案房屋房改售房买卖契约，该买卖契约约定的购房款均系赵明缴纳。对赵燕霞提交的上述证据，武玉英认为：1、对于济南市房管局房租收据中日期为1995年的两张收据真实性有异议，印章模糊不清，无法确认出具单位，也没有记载房屋坐落位置，与本案没有关联性，对日期为1996年的三张收据真实性无异议，但与本案没有关联性，对日期为1999年的三张收据真实性无异议，但没有租赁房屋的地址，与本案没有关联性。2、对临时住房迁入通知真实性无异议，其中显示安置人为武玉英、赵明，安置方式为临时承租，不能证明赵燕霞欲证明的目的。3、对公证书真实性无异议，该公证的声明书明确载明武玉英根据房改政策以9080元购买了涉案房屋，并不是赵燕霞所陈述的由赵明出资购买，该声明书内容具有遗嘱性质的意思表示，但涉案房屋已经通过买卖过户给了赵燕霞，该条款不具有可执行性，且武玉英现在思维清晰，完全可以作出与该声明不同的意思表示。4、对收到条真实性有异议，且与本案无关。5、对国有住房出售收入专用票据两张及房产买卖契约的真实性无异议，但该两张票据中载明的缴纳房款人为武玉英，并非赵明，房产买卖契约也可以证明涉案房屋是武玉英通过房改取得的产权，不存在赵燕霞所述套用工龄的情况。庭审中，关于未交付房款及房屋的原因，武玉英称当时双方口头约定武玉英在此房屋内有终生居住权，武玉英曾在2019年之前口头向赵燕霞主张过购房款，当时赵燕霞说不给，因为赵燕霞的父亲赵明在世期间对武玉英还是有照顾的，基于家庭亲情关系，武玉英没有起诉要求赵燕霞支付购房款，但赵明去世之后，赵燕霞对武玉英不管不问，加上武玉英年老体弱、需要照顾、需要资金，所以才于2019年多次向赵燕霞主张购房款。赵燕霞表示当时其父母认为武玉英年纪大了，在涉案房屋内居住比较方便，所以一直没有让武玉英腾出房屋，在2019年其父亲赵明去世之前，武玉英从来没有向赵燕霞一家提过房款的事，是在赵明去世后，武玉英才突然提出的。一审法院认为，从武玉英与赵燕霞签订的案涉合同的内容来看，双方仅约定了产权过户需要的基本条款，即房屋的基本情况、价款数额等，而房屋买卖合同必备的付款方式、付款时间、解决争议的方法及违约责任等重要事项均未进行约定，与一般的买卖合同存在较大差异。考虑到双方的特殊身份关系、涉案房屋的居住使用情况，以及根据现有证据所显示的武玉英在2019年之前未向赵燕霞主张支付购房款的情况，结合赵燕霞提供的公证书等相关证据，可以认定武玉英与赵燕霞签订的案涉合同名为买卖合同，实为赠与合同。故武玉英以赵燕霞未支付购房款为由要求解除案涉合同并办理房屋过户手续的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回武玉英的诉讼请求。案件受理费13940元，减半收取计6970元，财产保全费5000元，由武玉英负担。二审中，武玉英提交如下证据：1、自济南市房屋档案馆调取的2000年6月21日《济南市居民购房申请表》一份，证明武玉英参加房改购买案涉201室房屋时，使用自己及其配偶赵鸿志的工龄，该房屋系武玉英与其配偶赵鸿志的夫妻共同财产。2、自济南市房屋档案馆调取的1999年11月30日《租赁公房迁入证》，证明1999年11月30日仅武玉英被准许迁入案涉201室房屋。3、济南市市中区房地产管理局颁发的《直管公房租赁证》，证明自1993年7月1日起，一直由武玉英作为丁家崖64号的承租人承租该公房，而且是该公房的唯一的承租人。赵燕霞对以上证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，武玉英的配偶赵鸿志在1995年就已经去世，案涉201室房屋不存在夫妻共有财产问题；丁家崖64号公租房赵燕霞父母自结婚一直租住，武玉英以此迁入证作为否定赵燕霞父母对承租公房的原租权利不能形成有效的证明；城市的拆迁冻结有一个较长的周期，1993年7月作的承租人变更，而对于拆迁安置房国家有可以套用工龄房改的政策，所以武玉英1993年的租赁证变更只是作为武玉英和赵燕霞一家对该承租房承租使用的片段，并非全部。二审中，根据武玉英的申请，本院自济南市市中区房屋征收服务中心调取了丁家崖64号房屋的档案资料，分别为1999年11月30日济南市市中区房屋建设综合开发公司与武玉英签订的协议书，1999年11月30日临时迁入人为武玉英、赵明的迁入证存根，户主为武玉英的空房验收单，补偿费报领单、直管公房租赁证、工程拆迁调查安置情况表。武玉英、赵燕霞对该宗证据的真实性均无异议。武玉英称，直管公房租赁证中载明承租人为武玉英，1999年11月30日协议书落款处仅有武玉英的签名，落款为1999年11月30日的临时住房迁入证存根与其提交的自济南市房屋档案管调取的租赁公房迁入证有出入，该租赁公房迁入证仅载明武玉英承租柳云小区2号楼3单元201室2间，空房验收单存根载明的户主姓名仅为武玉英，拆迁房屋补偿费报领表虽载明领取拆迁补偿费姓名为武玉英和赵明，但被拆迁建筑物的坐落位置载明是丁家崖85号，并不是涉案的原公租房64号。赵燕霞称，所调取的证据仅是围绕丁家崖64号在1999年拆迁安置时的相关文件，并非64号从承租到拆迁全面的文件资料，不能否定赵燕霞父亲赵明承租使用该房屋的事实，同时1999年11月30日的协议书和临时住房迁入证的存根都明确在协议的乙方和临时迁入人处记载有赵明，说明赵明对于该承租公房有切实的权利和利益。赵燕霞另申请证人赵勇（武玉英之子）出庭作证，赵勇称柳云小区的房屋是原来丁家崖64号拆迁转换来的，2000年左右听武玉英讲把房子赠与赵明，赵明给家庭出力了，赵明还给了赵斌1万元。武玉英认为，证人证言是证人的一面之词，无其他证据佐证，与事实不符。赵燕霞对证人证言无异议。对于以上证据，本院认为，武玉英提交的三份证据及本院调取的证据，当事人对其真实性无异议，本院予以采信。武玉英对证人证言有异议，本院不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，201室房屋系由原丁家崖64号房屋拆迁安置而来，武玉英于2003年1月取得该房屋的所有权证。武玉英以其在房改购房过程中使用了已去世配偶的工龄主张201室房屋为夫妻共同财产，缺乏法律依据，本院不予采信。武玉英提交的2007年4月16日的房屋买卖协议，来源于201室房屋的档案材料，武玉英未能提交其他相关协议加以佐证，基于该协议双方的身份关系，结合赵燕霞提交的房租收据、公证书，及赵艳霞持有国有住房出售收入专用票据，且在2019年之前武玉英就协议价款未向赵燕霞主张权利的事实，可以认定武玉英、赵燕霞之间的基础法律关系为房屋赠与，而非房屋买卖。双方签订2007年4月16日买卖协议的目的系为办理201室房屋的过户手续，而不能以此为据确定双方之间的权利义务关系。故，武玉英基于该买卖协议提出的诉讼请求，不应予以支持。综上所述，武玉英的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13940元，由上诉人武玉英负担。本判决为终审判决。审判员  马立营二〇二〇年九月十五日书记员  邢春艳