江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏04执异51号案外人：饶臻，女，汉族，1966年1月22日生，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：曾祎，北京市盈科（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡彦卓，北京市盈科（常州）律师事务所律师。申请执行人：江苏儒林建设工程有限公司，住所地常州市金坛区儒林镇儒林大街42号，统一社会信用代码91320413735701457Y。法定代表人：许延清，该公司总经理。委托代理人：吴振华，江苏融畅律师事务所律师。委托代理人：朱智明，江苏融畅律师事务所律师。被执行人：常州金坛汇鑫置业有限公司，住所地常州市金坛区长荡湖花苑6幢12号，统一社会信用代码913204135546855662。法定代表人：吴国中，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴赛锋，该公司员工。本院在执行江苏儒林建设工程有限公司（以下简称儒林建设公司）申请执行常州金坛汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人饶臻向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明，本院于2019年4月10日作出（2019）苏04财保29号民事裁定：冻结汇鑫公司银行存款2400万元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年4月29日本院向常州市不动产登记交易中心金坛分中心发出（2019）苏04执保41号协助执行通知书，查封汇鑫公司开发的坐落于常州市金坛区长荡湖花苑的18套房产。查封期限为自2019年4月29日至2022年4月28日。其中长荡湖花苑5幢13号房屋也在查封之列。2019年11月26日，常州仲裁委员会就儒林建设公司与汇鑫公司建设工程施工合同纠纷一案作出2019常仲裁字第98号裁决：（一）被申请人向申请人支付工程款8536493.89元；（二）被申请人向申请人支付逾期付款利息413260.1元，并向申请人支付自裁决之次日起至工程款实际付清之日止，以全部应付工程款8536493.89元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算的利息；（三）申请人有权以被申请人的案涉建设工程拍卖、变卖所得价款在8536493.89元范围内享有优先受偿权。（四）驳回申请人的其他仲裁请求；（五）本案仲裁费149205元，由申请人承担74620.5元，由被申请人承担74602.5元。以上（一）（二）（三）（五）项义务，被申请人应在裁决书送达之日起15日内向申请人支付完毕。根据儒林建设公司的申请，本院立案强制执行，案号为（2020）苏04执47号。案件执行过程中，本院于2020年3月17日作出（2020）苏04执47号裁定：一、冻结、扣划被执行人汇鑫公司银行存款9024356.49元及相应利息或查封、扣押其相应价值的财产。二、冻结、扣划被执行人执行费72522元。案外人饶臻提出异议称：涉案长荡湖花苑5幢13号（施工编号为5幢8号）房屋已由其购买并实际占有。具体事实为：2013年9月27日，饶臻作为购房方与汇鑫公司签订了商品房买卖合同。合同约定，饶臻购买汇鑫公司开发的房（后为公安编号5幢13号），建筑面积为96.68平方米，价格为每平方米7758元，总价计750000元。饶臻并于2013年10月18日前支付了全部房款。2014年5月，汇鑫公司将涉案房屋向饶臻进行了交付。因双方订有委托经营管理合同，故饶臻将涉案房屋委托汇鑫公司统一招租经营，由汇鑫公司从委托经营的第四年开始向饶臻支付租金。因此，涉案房屋不仅签订了合法有效的合同，付清了全部价款，还已实际占用。至于没有及时过户是因为，一方面，双方还签订有一份优惠合同，即购房人根据市场整体经营情况，有权在购房五年内退还房屋，所以根据该约定暂时可以不办理登记产权登记手续。另一方面，饶臻在购买五年期满后，明确不再托管，多次催促汇鑫置公司办理产权过户登记，但汇鑫公司一直以统一招租为由进行阻却，要求暂时不要领取权证。因此，办产权一事是因汇鑫公司的原因一拖再拖。申请执行人辩称，第一，从饶臻对涉案房屋是否合法占的事实上看，该房屋并未实际使用，饶臻仅在形式上看，从被执行人处收取72000元的房租，但从现有证据来看，无法确定该笔资金是房屋租金，所以饶臻对涉案房屋合法占有的事实不成立。第二，如异议人异议请求所述，消极未办理房产证的原因，在于其期望于购房五年后，让开发商回购，如办理过户手续，将承担两次过户费用，故异议人没有积极主张房屋过户，因此，其行为不符合相关司法解释的规定，很显然是因其自身原因消极未办理产权登记，其具有过错。综上，根据最高人民法院“关于人民法院办理执行异议复议的规定”第28条的规定，请求驳回异议人的异议请求。另查明，2013年9月27日，饶臻作为购房方与汇鑫公司签订了商品房买卖合同。合同约定，饶臻购买汇鑫公司开发的的房屋（后为公安编号5幢13号），该房屋建筑面积为96.68平方米，单价为每平方米7758元，总价计750000元。合同签订以后，饶臻向汇鑫公司分期付款，至2013年10月18日止，饶臻付清全部房款750000元。汇鑫公司于2013年12月5日向饶臻开具了销售房屋发票。另外，在上述购房合同签订的当天，饶臻还与汇鑫公司以及金坛汇鑫物业经营管理有限公司（以下简称汇鑫物业公司）签订了一份“补充协议”，该协议约定：如果饶臻所购上述房屋没有增值，则饶臻有权在签订购房合同五周年后的15个工作日内向汇鑫公司申请退房。饶臻如提出退房，则汇鑫公司应向饶臻支付房款的20%作退房经济补偿。因退房所产生的税费及相关手续费由饶臻承担。如饶臻未在上述期限内提出退房申请，则视为其放弃退房权利。上述购房合同和补充协议签订的当日，饶臻还与汇鑫物业公司签订了一份“商铺委托经营管理合同”，合同约定，饶臻将上述所购房屋委托给该公司使用或租赁，期限十年。在支付全额房款后的三个月起三年内，饶臻免收租金，第四年、第五年每年按73171元收取租金；第六年至第十年按公司实际收取租金的90%返还给饶臻，其他10%作为公司的委托经营管理费用。每年的租金应在每年的第一季度末予以支付。合同还约定，委托经营用途为：为了切实维护长荡湖一号业态经营的整体性和统一性，汇鑫物业公司受托后，可以根据长荡湖一号规划布局及商品品种的统一规划，选择相应的经营者，将该商铺转租或使用。上述合同签订后，汇鑫物业公司未能按期向饶臻支付租金，仅向饶臻支付租金72000元。本院认为，本案中，本院因执行儒林建设公司对汇鑫公司的金钱债权而查封了登记在汇鑫公司名下的长荡花苑5幢13号房屋，而该被查封房屋的买受人饶臻对该房屋提出了案外人执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人饶臻与汇鑫公司签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，因此该合同合法有效。同时双方签订合同是在本院查封之前；其次，异议人在2014年5月即与汇鑫公司办理了房屋交付手续。根据饶臻与汇鑫物业公司签订的商铺委托经营管理合同，上述房屋实际已由异议人占有使用；再次，异议人饶臻已按合同约定的价款全额支付；第四，上述房屋至2019年4月29日本院查封时为止尚未办理产权登记的原因，主要是饶臻向汇鑫公司提出办理房屋权证时，汇鑫公司以商铺统一规划，统一布局为由，拖延办理导致。故异议人未能办理案涉房屋产权过户登记，非其自身原因所致。因此，饶臻所提异议的理由成立，其异议请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对坐落常州市金坛区长荡花苑5幢13号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 吕福清审 判 员 王 臻审 判 员 王 星法官助理 陶金沙二〇二〇年九月七日书 记 员 张玉娘