江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2758号上诉人（原审被告、反诉原告）：汤鑫怡，男，1988年12月13日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：王昕，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：丁辉，男，1983年8月2日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：承颖，江苏品川律师事务所律师。委托诉讼代理人：武婷，江苏品川律师事务所律师。上诉人汤鑫怡、上诉人丁辉合同纠纷一案，两上诉人均不服江苏省常州经济开发区人民法院（2019）苏0492民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汤鑫怡上诉请求：1.请求依法撤销江苏省常州经济开发区人民法院（2019)苏0492民初203号民事判决书，并依法予以改判；2.案件一审、二审费用由丁辉承担。事实与理由：1.一审法院认定汤鑫怡与丁辉的转让行为无效，合同无效无法律依据和事实依据。(1)一审法院依据《中华人民共和国合同法》的相关规定以及《中华人民共和国城乡规划法》的规定认定一个行为无效，显然不符合法律规定。合同法五十二条中对合同无效进行了明确约定，其中第五项明确约定了违反法律、行政法规的强制性规范，此处的强制性规范必须是效力性强制性规范，而并非管理性强制性规范。《中华人民共和国城乡规划法》中第六十五条规定：在乡、村规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇人民政府责令停止建设、限期整改，逾期不整改的，可以拆除。我们可以清楚地看到，该规定在于强化行政机关的行政执法权，是为了实现管理需要而产生，并不是侧重于法条本身内容，其并没有明确对涉及该类建筑的相关合同无效做出明确规定，包括该法第四十条的规定，是明显的管理性强制规范，管理性强制规定并不必然导致合同无效。且依据《合同法》五十二条的规定中明确的合同无效情形，对合同无效做出了明确的限制性使用规定，也正是为了防止司法机关任意使用各类规定来认定民事行为的效力问题。且事实上，双方签订的合同并没有任何欺诈行为，且没有对集体以及国家利益造成任何损失，也未损失公共利益。(2)回到案件本身，在诉讼中，常州市武进区横林镇崔北村民委员会向一审法院出具了情况说明，上面明确载明了该厂房土地于2004年已经交由汤焕荣（汤鑫怡父亲）使用，且明确进行厂房建造，年限按照国家规定的工业用地年限确定。土地使用权归其所有，只是因为政府政策问题未能办理相关权属登记，该土地使用权以及上述土地上建造的厂房市允许对外转让的。从村委出具的证明可以看到，作为村—级行政机关，土地使用权是合法有效转让，且以及使用至今近15年，村里对此事认可的。《中华人民共和国城乡规划法》中的相关约定确实是要求建筑物等需要有相关规划以及产权手续，但立法的初衷是为了制止那些违法乱纪分子在明知可以办理而不去办理，意图偷逃国家税款，违法我国相关法律规定，是为了惩罚那些违法乱纪人员。而在村委证明中我们也可以明确看到关于土地以及厂房的权属登记是因政府政策问题导致无法办理，并不是汤鑫怡方故意不办理或者恶意不办理。事实上在很多地方（包括汤鑫怡处）均存在这种厂房买卖且无证情况，也是普遍现象。民事法律的制定是完善和规范，而不是为了惩治，何况责任并不在于民事主体自身。一审法院在明知事情原委情况下机械的适用法律来认定合同无效，而不结合实际情况予以考量，显然这也违背了立法的初衷，违背了我国民法的诚实守信原则。如果这样的认定被老百姓大量效仿，那是否意味着鼓励每一个涉及厂房进行买卖的双方任何一方均可以依据无证为由任何毁约认定无效，那不正是在鼓励彼此不用尊崇诚实守信原则吗？法律又如何去引导公众选择一个正确的价值取向？(3)秉承民事法律“不告不理原则”，在本案中，丁辉诉讼请求是要求判令汤鑫怡返还定金100万元，其并没有要求对双方签订合同的是否有效进行认定，也并没有主动提出对合同效力性进行审查，从头至尾双方就合同是否成立问题进行了辩论，一审法院也在判决书中认定了合同已经成立。在此种情况下，一审法院主动援引条款认定行为无效，合同无效，显然违背了“不告不理原则”，有失公平。2.一审法院认定对于租金损失汤鑫怡需要承担60%的责任，无任何事实依据，且完全背离事实。通过一审法院自己确认的事实、证人证言以及汤鑫怡与丁辉的聊天记录，很明确的可以看出，一来对于厂房无证的情况丁辉自己是非常清楚的，汤鑫怡已经明确告知了。再者正因为丁辉明确告知要该厂房且打款100万元作为定金（一审法院也认定该合同已经成立），且一再催促汤鑫怡将厂房内出租户予以驱离，才导致了汤鑫怡一年136万元租金的损失。一审法院认定汤鑫怡在损失过程中有60%的过错，汤鑫怡无法理解且无法认可，一审法院在一审判决书中仅仅以一句“结合双方的过错程度”来认定了责任，显然无说服力。汤鑫怡认为双方合同已经成立，丁辉单方面违约解除合同并要求退还定金，汤鑫怡本无任何过错，现一审法院不仅支持退还定金且对汤鑫怡的损失要求汤鑫怡自身来承担60%的责任，无任何事实依据也无任何说理，汤鑫怡不应当承担任何责任。丁辉辩称，1.本案所涉土地为租用集体土地，厂房并未办理建设工程规划许可，故本身厂房建造的合法性存在异议，汤鑫怡认可一审法院认定合同无效，一审法院该认定事实清楚，法律适用充分，但汤鑫怡认为实际上双方并未达成明确的口头协议。2.关于租金损失，对于租金的截止，双方在2018年10月的微信往来中已经在明确商议合同解除的方案及协商费用的承担，汤鑫怡明确表示打算让一半，亏50万以及要求丁辉退还50万定金。汤鑫怡在微信中的表态表明了双方已经对不购买厂房一事进行了确认，只是在不购买的基础上对于汤鑫怡已支付的100万款项如何解决双方进行了协商。关于租金的起算，汤鑫怡认为应当从租户清空之日起算，而本案实际租户一直未完全清空，只是在2018年5月份清空了一大部分。丁辉上诉请求：1.请求撤销江苏省常州经济开发区人民法院（2019)苏0492民初203号民事判决书，依法改判或将本案发回重审；2.本案上诉费用由汤鑫怡承担。事实与理由：一、丁辉认为双方间的转让合同并未成立，双方并未达成口头协议。1.从双方的聊天记录来看，丁辉于2018年4月20日催促汤鑫怡签订协议并将协议内容统一意见，说明双方之间对于协议内容并未达成一致意见。2.关于交付时间，汤鑫怡一直称会搬空，但后期对于搬迁时间也未有明确的约定，丁辉起诉后，去实地查看，厂房仍然未清空。3.关于在商谈协议的过程中，出现了可能拆迁的情形，汤鑫怡称不拆我就要卖了，说明双方之间对于是否买卖都还未确定，而事实情况是后期该厂房确实出现了拆迁的情形。所以，丁辉认为双方之间对于口头协议并未达成一致意见，故转让合同并未成立。二、丁辉认为，丁辉不应当承担租金损失。1.涉案厂房的承租人均经营木粉生意，属于污染企业，故承租人不再续租，为政策原因，与丁辉无关。2.汤鑫怡清空租客为汤鑫怡出售厂房的自我准备行为，是为了更好的谈妥买卖合同的先期投入，其自身应当明知风险而不应当将风险转嫁给丁辉。3.对于租金损失的起算，丁辉认为应当从租户清空之日起计算，其实租户一直未完全清空，只是在2018年5月份，清空了一大部分。4.对于租金的截止，丁辉认为应当从丁辉明确不购买厂房截止。2018年9月份，丁辉已经明确提出不够买厂房，要求退还相应款项。所以，丁辉认为其不应当承担租金损失，即使是承担租金损失，也应当是次要责任，并且起算时间应当从2018年5月份至2018年9月份。汤鑫怡辩称，汤鑫怡与丁辉之间的转让合同成立，厂房不能交付的原因在于丁辉，丁辉理应对汤鑫怡的租金损失承担赔偿责任。丁辉向一审法院本诉请求：1.请求判令汤鑫怡向本人支付定金款1000000元；2.本案诉讼费由汤鑫怡承担。汤鑫怡向一审法院反诉请求：1.请求判令丁辉赔偿本人租金损失508000元（扣除已经支付给本人的1000000元定金，自2017年12月计算至2018年12月共计一年）；2.反诉费用由丁辉承担。丁辉围绕其诉讼请求以及反诉抗辩，向法院提交了下列证据：1.银行电子回单、收条各一份，证明丁辉向汤鑫怡付款1000000元，汤鑫怡承认收到100000元并出具收条。2.微信聊天记录一份，证明1.2017年12月17日开始丁辉一直催汤鑫怡清空，直至2018年5月16日，汤鑫怡告知丁辉三个月内肯定搬空。2.2018年4月20日，丁辉催汤鑫怡将协议内容统一意见，汤鑫怡称好的，在此之前，双方并未统一意见，此后也未签订正式合同。3.2018年4月12日，汤鑫怡向丁辉承诺该厂房不会拆迁。2018年5月份双方就出现可能拆迁的情形进行磋商，直至2018年6月4日双方没有达成一致意见。3.2018年10月31日拍摄的厂房照片一份，证明汤鑫怡在2018年10月份还未清空厂房。4.2017年3月10日常州市人民政府发布的常州全面部署263专项行动的报道一份，证明汤鑫怡的承租户均系粉尘污染企业，并不符合环保要求，是由于政府环保政策才陆续退租停止经营，其退租引起的汤鑫怡的损失与丁辉无关。经当庭质证，汤鑫怡对丁辉提交的第1组证据的真实性和证明目的均无异议。对第2组证据的真实性没有异议，但认为该证据证实：1.在丁辉的催促下汤鑫怡才要求承租户搬离，对于汤鑫怡的损失丁辉也应当承担责任。2.2018年4月13日的聊天记录证实双方对厂房的实际面积已经达成一致意见。3.2018年6月4日的聊天记录证实丁辉因该厂房可能存在拆迁而单方面决定不再购买厂房。4.聊天记录还证实双方就厂房转让价格达成一致，是1600万元，丁辉曾以自己的名义将厂房对外进行租赁，并要求汤鑫怡配合。对第3组证据的真实性没有异议。对第4组证据的真实性不予认可，并认为该证据与本案没有关联性。汤鑫怡围绕其抗辩以及反诉请求，向法院提交了下列证据：1.到庭证人汤宝凤的证言，证明双方达成厂房转让口头合同，双方就转让价格与交付时间已经达成一致意见。2.微信聊天记录一份，证明双方就厂房是否能交易、交易金额、交付时间做出明确约定，双方之间的口头合同已经成立。3.到庭证人袁金勇的证言，证明其从2014年开始租赁汤鑫怡厂房从事木粉加工，租赁面积为1400平方米，租金为每平方160元，全年租金为224000元。2017年11月汤鑫怡通知其搬离，后其于2017年12月搬离，汤鑫怡免除2017年11月以后的租金，退还其15800元。4.到庭证人杜标的证言，证明其从2011年开始租赁汤鑫怡厂房从事木粉加工，租赁面积为1600平方米，月租金20000元。2017年10月汤鑫怡通知其搬离，后其于2018年4月搬离，汤鑫怡免除其2017年10月份以后的全部租金。5.到庭证人周逢慧的证言，证明其从2014年开始租赁汤鑫怡厂房从事陶瓷仓库，租赁面积为3000平方米，全年租金为420000元。2017年11月汤鑫怡通知其搬离，后其于2018年5月搬离，汤鑫怡免除其2017年11月份以后的全部租金。6.到庭证人刘传红的证言，证明其从2002年开始租赁汤鑫怡厂房从事木粉加工，租赁面积为1300平方米，租金为每平方160元，全年租金为208000元。2017年11月汤鑫怡通知其搬离，后其于2018年3月搬离，汤鑫怡免除其2017年11月份以后的全部租金。7.到庭证人李井侠的证言，证明其从2014年开始租赁汤鑫怡厂房从事木粉加工，租赁面积为1200平方米，租金为每平方160元，全年租金为192000元。2017年11月汤鑫怡通知其搬离，后其于2018年4月搬离，汤鑫怡免除其2017年11月份以后的全部租金。8.到庭证人陈秋香的证言，证明其从2014年开始租赁汤鑫怡厂房从事木粉加工，租赁面积为1300平方米，租金为每平方160元，全年租金为208000元。2017年10月汤鑫怡通知其搬离，后其于2018年4月搬离，汤鑫怡免除其2017年10月份以后的全部租金。9.常州市武进区横林镇崔北村民委员会出具的情况说明一份、厂房示意图一份，证明汤鑫怡从当地村委合法取得土地使用权，涉案厂房是因为当时政策原因没有办理权属登记，但该土地及厂房村委是认可也允许其转让的。经当庭质证，丁辉对汤鑫怡提交的第1组证据不予认可，认为证人并未参与磋商，只是听到厂房的转让金额1600万元以及定金100万元，而且对于其他双方约定的具体细节以及定金100万元所设置的条件证人并不知晓，证人的陈述不能达到汤鑫怡的证明目的，其陈述的内容不能证实双方已经达成明确的口头合同并且以此作为定金的条件。对第2组证据真实性予以认可，但认为不能达到汤鑫怡的证明目的，相反该证据证实双方并未对厂房交易金额、交付时间以及转让款的支付方式有明确约定。另外，可能拆迁的情形是在丁辉支付定金以后才出现的，直接导致丁辉购买厂房的目的无法达成，属于双方均不可预料的情形，汤鑫怡不能将丁辉因拆迁无法购买作为其存在违约行为的依据。对第3、4、5、6、7、8组证据均不予认可，认为上述证人证言对厂房租赁事宜口径全部一致，都无书面租赁合同，租金标准全部一致，租金缴纳时间不统一，也无确实的租金缴纳凭证和记录，明显与事实不符。其次上述证人除用于陶瓷仓库以外其余均从事木粉加工，属于污染行业，且证照不齐，属于违法经营，即便汤鑫怡不清空厂房，上述证人的经营行为也会被查处，因此不存在汤鑫怡认为的其存在稳定的后期租金收入。对第9组证据中村委出具的情况说明的真实性无异议，但认为该情况说明并不明确，不能证明涉案土地及厂房具备上市条件。对厂房示意图认为与汤鑫怡告知丁辉的面积存在差异，事实上双方就厂房买卖并未达成一致意见，也未就相关书面材料进行审核，相反证明双方之间并未达成口头的买卖合同。一审法院认定事实：2017年上半年，汤鑫怡准备出售位于常州市武进区横林镇环蓉东路6号的厂房，丁辉得知后通过中间人汤凤宝找到汤鑫怡协商购买事宜。2017年10月中旬的一天晚上，丁辉与汤鑫怡在汤凤宝家中达成口头协议，双方约定厂房转让价格为1600万元，由丁辉先行支付定金100万元。2017年12月13日，丁辉通过微信询问汤鑫怡是否与其父亲商量好，先支付100万元。汤鑫怡表示可以，反正答应卖给丁辉。2017年12月14日，丁辉通过银行转账方式支付100万元，汤鑫怡出具收条，上载明:“今收到丁辉购置环蓉东路6号厂房定金壹佰万圆整”。此后，双方之间通过微信聊天等方式就签订书面协议、清空厂房内租赁户等进行磋商。其中：2017年12月14日的聊天记录中显示：丁辉要与汤鑫怡商讨厂房内租赁户的搬迁时间以便于丁辉筹集剩余的转让款，汤鑫怡则表示已经通知租赁户搬迁。2018年5月16日的聊天记录中显示：丁辉催促汤鑫怡清空厂房，汤鑫怡表示3个月内肯定搬空。2018年5月17日以后，双方就涉案厂房是否可能出现拆迁情形以及后续引发的问题进行磋商，直至2018年10月8日双方因损失承担问题未能达成一致，丁辉遂于2018年12月26日诉至法院要求判如所请。一审法院另查明：常州市武进区横林镇崔北村民委员会向法院出具情况说明，上载明：本村位于环蓉东路6号的土地为集体所有土地，2004年开始交由汤焕荣（汤鑫怡父亲）使用，明确了其用于建造厂房，年限按照国家规定的工业用地年限确定，土地使用权归其所有，因政策问题未能办理上述土地以及厂房的相关权属登记，该土地使用权以及上述土地上建造的厂房本村委是允许其进行对外转让。在庭审中，双方一致确认汤鑫怡厂房一年的租金为1321180元（9437平方米×140元）。一审法院经审理认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，双方对涉案厂房转让合同是否成立均各执一词，丁辉主张支付定金时对于厂房的性质是否能转让、转让金额、交付时间等一系列细节性条款均尚未达成一致意见，故双方之间未订立厂房转让合同。汤鑫怡则主张双方就厂房转让价格、转让款交付时间等均达成一致，双方已经订立厂房转让的口头合同。法院认为，从双方提交的微信聊天记录以及到庭证人汤宝凤的证言可以证实，双方已经就转让位于本市武进区横林镇环蓉东路的涉案厂房以及转让价格为1600万元达成一致意见，该转让合同已经成立。丁辉此后支付定金的行为也印证双方之间已经就转让合同的主要条款协商一致。此后双方就厂房交付时间等进行磋商的行为并不影响合同的成立。在城市、镇规划区域内进行建筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。在本案辩论终结前，该厂房未取得相关权证或者规划、建设许可，故双方就该处建筑所作的转让行为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，故对丁辉要求汤鑫怡返还定金100万元的诉讼请求法院予以支持。汤鑫怡作为出卖人在出卖厂房时并未取得合法权属手续；丁辉作为买受人购买厂房时应当知道或者查验相关证明，丁辉未尽相应的审查义务，故双方在订立转让合同均存在一定过错，故对汤鑫怡因清空租户产生的租金损失应由双方分担，结合双方的过错程度，由丁辉承担损失的40%，汤鑫怡承担损失的60%。关于汤鑫怡租金损失，虽然到庭的租赁户证实其系在2017年10、11月通知搬离并免除租金，但结合2017年12月14日的微信聊天记录证实双方就租赁户的搬离是2017年12月14日开始协商，故法院认定从2017年12月14日开始计算租金损失。因双方均未提交证据证明丁辉明确表示不履行合同的时间，故法院认定丁辉向法院起诉的行为明确表示不再履行合同，故租金损失的截止时间应认定为2018年12月26日（收到诉状的时间）。综上，汤鑫怡的租金损失为1368235.7元（1321180元÷365天×378天），丁辉应承担损失的金额为547294.28元（1368235.7元×40%）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十二条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十五条的规定，作出如下判决：一、汤鑫怡于判决发生法律效力之日起十日内返还丁辉价款1000000元；二、丁辉于判决发生法律效力之日起十日内支付汤鑫怡租金损失547294.28元；三、驳回汤鑫怡的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元、保全费5000元，合计18800元，由汤鑫怡负担。反诉案件受理费减半收取8880元，由汤鑫怡负担5656元，丁辉负担3224元。二审中，双方均未向本院提交新的证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，一、根据一审庭审记录和双方微信聊天记录记载的内容，双方当事人已经就双方交易的标的物、交易价格、价款支付等合同的基本内容达成口头一致意见，且根据相关法律规定，本案双方当事人所涉及的交易不属于必须采取签订书面合同的范畴，一审法院据此认定双方当事人之间成立口头合同并无不当。二、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报送城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。本案中，双方当事人讼争的土地厂房虽在乡村规划的工业用地范围内，但未按照《中华人民共和国城乡规划法》的上述规定及土地管理、建设工程管理的相关规定办理规划许可证、用地审批手续、建设工程审批手续，从上述规定的内容看，其属于国家关于土地、建设的强制性规定，一审基础认定双方当事人之间的合同无效符合相关法律规定。常州市武进区横林镇崔北村民委员会作为一级村民自治组织，并无乡村建设的行政审批职能，其出具情况说明并不能就此说明本案讼争的土地使用权及厂房取得合法批准手续。根据合同法及相关法律规定，因合同无效造成的损失，应当由双方当事人根据过错程度予以分担。汤鑫怡明知其出让的土地使用权及厂房等建筑物未办理合法批准手续、属于依法不能转让的标的而进行转让，丁辉在交易过程中未尽合理审查义务，应当知道本案讼争的土地使用权及厂房等建筑物属于未办理合法批准手续的标的而受让，一审据此判决由汤鑫怡承担合同无效的主要责任、丁辉承担次要责任并无不当。综上，上诉人汤鑫怡、丁辉的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22680元，由上诉人汤鑫怡负担11340元，由上诉人丁辉负担11340元。本判决为终审判决。审判长  罗希夷审判员  刘岳庆审判员  王 莹二〇二〇年九月七日书记员  张 斐