湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终919号上诉人（原审被告）：胡奕，女，1983年11月30日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李翔，湖北斯洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董翱睿，男，1989年12月8日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：郑叠旺，湖北今天律师事务所律师。上诉人胡奕因与被上诉人董翱睿房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初4855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因武汉市疫情防控需要，本案扣除相应审限。本案现已审理终结。胡奕上诉请求：撤销原判第二项胡奕向董翱睿支付违约金200000元的判项，或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院审理程序不合法。一审法官在审理该案时，未参与整个庭审，仅在开庭快完毕时出现（法庭有全程录像可以证实），草率询问诉争双方几句，审理程序违法。二、一审法院认定基本事实不清。1.一审法院在审理该案时，未查明董翱睿同意胡奕退租，胡奕为了避免董翱睿的损失扩大，找寻了多家中介公司，并且有租户愿意承租董翱睿的商铺，因董翱睿不同意租金降价，商铺难以出租。2.胡奕与董翱睿在签订租赁合同时，胡奕没有了解商铺周边环境，在中介怂恿下签订了该合同，合同违约条款严重显失公平。合同签订后，胡奕耗资近30万增容电量、水、物业、装修等，一直想将业务做好，策划营销，开业后才发现董翱睿的商铺这条街于阴街（生意往来中商铺有阴街和阳街之分），胡奕在承租期间一直处于严重亏损状态，强撑一年，实在无法维持的情况下，胡奕与董翱睿提出解除合同、退租事宜，在胡奕提出退租后，董翱睿同意，胡奕于2019年6月12日退租而且多付半个月房租到月底，物业费也交到2019年年底。胡奕为了董翱睿的经济利益帮助联系中介寻找下一个租户，期间有几个租户想要承租董翱睿的商铺，都因董翱睿一直坚持不减租金，致使商铺无法再次出租，董翱睿这种行为是为了扩大自己的损失，要求胡奕赔偿达到自己的目的。3.一审判决胡奕承担20万违约金无事实与法律依据，有失公平、公正。因为胡奕所承担赔偿责任超过董翱睿所受到损失之外的利益，胡奕承担的违约责任与造成的后果不相当。胡奕按合同约定所交保证金24000元，一审判决也只字未提。董翱睿辩称，一审程序合法，当时适用的简易程序，书记员对双方进行庭前证据交换和归纳争议焦点，法官后来对庭审都是全程参与了的。一审认定事实清楚，不存在遗漏，关于胡奕提出曾帮助联系中介寻找下一个租户，其与他人没有达成协议，这属于胡奕自身行为，与案涉租赁合同无关。24000元的押金我们当时是同意退，实际上我们损失比他们还多，对方主张违约金过高，但我们认为违约金严重过低，租金收益损失有115万元，还有免租期、空置期间、中介费、商铺复原损失等损失。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。董翱睿向一审法院起诉请求：1.判令胡奕向董翱睿支付自2019年6月16日起至2019年12月15日的租金131937元及延期缴纳租金的利息（以131937元为基数，自2019年6月1日起至款项清偿之日止，按年利率6%计算）；2.判令胡奕向董翱睿支付违约金200000元；3.判令胡奕对案涉租赁房屋恢复原状；4.判令胡奕负担本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费等）。一审认定事实：2017年11月27日，董翱睿购买武汉东湖新技术开发区关山村保利·时代K19地块五区第20幢1-2层（13）商号房，取得该房屋的所有权。2018年4月28日，董翱睿（出租方、甲方）与胡奕（承租方、乙方）签订《武汉光谷·保利时代K19地块商铺租赁合同》，载明：甲方将其所购买的保利时代天悦20-S13商铺，建筑面积106.62平方米，出租给乙方合理合法经营，该面积为计算租金面积；双方商定租赁期限共5年，自2018年5月2日起至2023年6月15日；自合同签订之日起45天为乙方装修免租期，装修期间免收租金，但应缴纳物业管理费用及使用该物业产生了水电等相关费用，免租期满，即2018年6月16日开始计付租金；第一、二年按租金为225元/月/平，第三年开始租金以每年8%额度递增；租金按半年支付，押一付六，在本合同生效之日起每半年度应提前15日支付下一半年度租金；一个月租赁保证金人民币24000元作为履行本合同的租赁保证金；商铺交付后，乙方因经营需进行装修的，不得破坏原有的主体承重构架，五年租期满后收回商铺或另租，无需对乙方进行的装修或修缮支付任何费用，若破坏原有的主体，则必须进行处理，否则甲方有权扣除乙方的保证金，在保证金额度不足情况下，甲方有权追加乙方赔偿；若甲方提前解除本合同，视为违约。若不履行，甲方赔偿乙方双倍保证金且给乙方或商铺实际经营方造成的装修等损失的，甲方应承担人民币20万元赔偿责任；如若乙方违约解除本合同，甲方有权没收乙方租赁保证金，甲方不予返还，乙方向甲方赔偿人民币20万元整。乙方如逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息。逾期不得超过7天，若超过7天，则视为乙方不履行合同，甲方有权不予退还保证金并要求乙方支付拖欠的租金，且同时甲方有权解除合同并要求乙方搬离该商铺；租赁期满或本合同提前终止时乙方应在合同终止之前针对商铺做出的改动墙体恢复原状。该合同还约定了其他条款。胡奕于2018年4月28日向董翱睿银行转账100000元，交易附言为“保利天悦商铺20-#13租金”，后胡奕分别于2008年4月29日、2018年12月2日、2019年2月20日向董翱睿银行转账72201.80元、71969元、71968.50元，将案涉商铺租金缴2019年6月15日。胡奕承租案涉商铺后，将毛坯状态商铺装修并隔断成三层，自己经营第一层。2019年1月17日，胡奕（出租方、甲方）与案外人肖坤（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其受委托的保利时代20-S13二层商铺，建筑面积30㎡出租给乙方合理合法经营，租赁期限至2019年1月17日起2021年1月16日，第一年和第二年租金为2500元/月，乙方在签订合同的当日向甲方支付一季度房租及一个月押金10000元整，租金按6个月支付。该合同还约定了其他条款。2019年3月1日，胡奕（出租方、甲方）与案外人张啸（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其受委托的保利时代20-S13三层商铺，建筑面积50㎡出租给乙方合理合法经营，租赁期限至2019年3月1日起2022年2月28日，第一年和第二年租金为4300元/月，乙方在签订合同的当日向甲方支付租赁保证金4300元作为履行本合同的担保，合同生效后担保金转为押金，租金按季支付。董翱睿分别于2019年3月5日、2019年3月27日分别向案外人肖坤、张啸出具《证明》，载明：董翱睿是保利时代天悦20-S13号商铺业主，现已将该商铺整体出租给胡奕，在不违反本人与胡奕签订的《保利商铺租赁合同》的前提下，分别允许其将此商铺二层分租给肖坤、将商铺三层分租给张啸。2019年6月11日，董翱睿向“保利时代天悦20-S13号商铺租户”即胡奕发出《腾退通知》，载明：现承租人胡奕女士逾期未支付租金，且经业主一再沟通，拒不支付房租费用，构成违约，业主决定收回承租人对该商铺的使用权。现向承租人和由承租人分租出去的该商铺二三楼的租户通知如下：通知你们务必于2019年6月16日前将保利时代天悦20-S13号商铺内所涉及个人物资、设备搬迁腾退完毕。接到该腾退通知后，胡奕于2019年6月12日微信通知董翱睿其已搬离案涉商铺，董翱睿明确表示不同意胡奕以此方式退租。2019年6月13日，胡奕向董翱睿转账12000元，将案涉商铺租金缴纳至2019年6月30日，在此期间，胡奕试图将案涉商铺向外转租。2019年6月30日，胡奕向董翱睿出具承诺书，承诺胡奕于7月15日补齐下半年租金，若到期未补齐7月1日至7月15日的租金由张啸补齐。胡奕与案外人张啸均在落款处签名。2019年7月17日，董翱睿前往案涉商铺并拍照，当时门店已经无人经营，但尚有物品留存在内，董翱睿于当日锁门。截止一审庭审时案涉房屋处于空置状态，尚未向外出租。一审庭审过程中，胡奕主张对于承诺书中约定2019年7月1日至2019年7月15日租金由张啸补齐的部分由胡奕承担。另，双方对于以下事项存在争议：1.对于2019年5月双方通过微信协商胡奕退租事宜，董翱睿主张微信记录只是协商过程，且根据该微信记录可知，只有在胡奕找到新承租人并重新签订租赁合同后的情况下，胡奕才不需承担违约责任，但押金不予退还；胡奕主张根据聊天记录，双方间仅有押金退或不退的争议，董翱睿已同意胡奕在2019年6月15日房租到期时退租；2.对于合同履行状态，董翱睿主张案涉合同事实上已于2019年7月17日解除，因当日胡奕通知董翱睿称其已经搬离，董翱睿前往案涉商铺发现一楼已经搬空，二、三层已停止营业但尚有物品，直至2019年7月28日全部搬离；胡奕主张案涉合同已于2019年6月12日双方协商一致解除，因当日胡奕已经搬离商铺并微信通知董翱睿。一审认为：双方签订《武汉光谷·保利时代K19地块商铺租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。董翱睿履行了交付房屋的义务，胡奕负有按照合同约定向董翱睿缴纳租金的义务。本案中，案涉合同约定的租期尚未届满，双方也未就提前终止合同达成一致意见。虽胡奕在2019年5月提出其可能退租、2019年6月12日通知董翱睿其已搬离案涉商铺，但胡奕通过其于2019年6月13日支付租金12000元，将租金缴纳至2019年6月30日，又于2019年6月30日向董翱睿承诺于2019年7月15日前补齐下半年租金的行为表明其继续履行合同。2019年7月17日，董翱睿接到胡奕通知并前往案涉商铺，确认胡奕已搬离案涉商铺后董翱睿锁门，双方均以行为表示不愿意继续履行合同，租赁合同的目的已无法实现，故《武汉光谷·保利时代K19地块商铺租赁合同》无继续履行之必要，法院确认于2019年7月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉合同于2019年7月17日解除，胡奕仅向董翱睿支付截止至2019年6月30日的租金，故胡奕应向董翱睿支付自2019年7月1日起至2019年7月17日的租金13594.05元（225元/月/平×106.62㎡×17天÷30天/月），另案涉合同中约定，胡奕违约解除合同则应由胡奕向董翱睿赔偿200000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，董翱睿主张胡奕向其支付违约金200000元，法院予以支持。鉴于法院已经判令胡奕赔偿董翱睿200000元，该款足以覆盖董翱睿因胡奕延期缴纳租金及空置期损失，故对于董翱睿此项诉请，法院不予支持。对于董翱睿主张胡奕应恢复案涉商铺原状，根据案涉合同约定“租赁期满或本合同提前终止时乙方应在合同终止之前针对商铺做出的改动墙体恢复原状”，因董翱睿未举证证明胡奕存在改动墙体情况，故应由董翱睿承担举证不能的后果，法院对此主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、胡奕应于判决生效之日起十日内向董翱睿支付租金13594.05元；二、胡奕应于判决生效之日起十日内向董翱睿支付违约金200000元；三、驳回董翱睿的其他诉讼请求。本案案件受理费3150元，由董翱睿承担1650元，由胡奕承担1500元。二审中，胡奕提交其与董翱睿、房产中介、潜在租户的微信聊天记录，拟证明胡奕积极寻求减少董翱睿租金损失的方案，双方协商将房屋租金价格下调以便更快转让，胡奕与潜在租户协商转让商铺，因董翱睿不同意降低租金导致协商失败，胡奕即便构成违约，但是履行了减少损失义务，是善意履行合同。董翱睿质证称，以上证据不属于新证据，在原租赁合同期间胡奕其实是在分租，胡奕行为已经表明愿意继续履行合同。本院认为，即便胡奕积极协商寻找新租户属实，但在缺乏实际效果的情况下，对本案处理不存在影响，故本院不予采纳。对一审认定的事实，当事人均表示无异议，本院经审理对一审认定的事实予以确认。另查明，合同履行期间胡奕向董翱睿交纳了24000元押金，尚未退还。本院认为，本案一审庭审未录音录像，庭审笔录中显示一审法官全程参与庭审，胡奕所称一审法官未全程参与庭审、程序违法的上诉理由无证据支持，本院不予采信。本案争议焦点为胡奕是否应当向董翱睿支付合同约定的20万元违约金。从董翱睿（甲方）与胡奕（乙方）合同中约定，“若甲方提前解除本合同，视为违约。若不履行，甲方赔偿乙方双倍保证金且给乙方或商铺实际经营方造成装修等损失的，甲方应承担人民币20万元赔偿责任；如若乙方违约解除本合同，甲方有权没收乙方租赁保证金，甲方不予返还，乙方向甲方赔偿人民币20万元整”。该条款先约定出租方提前解除合同需承担20万元赔偿责任，其后并列列明如果承租方违约解除合同也应赔偿20万元，从内容及上下文的衔接分析，该条款中“乙方违约解除合同”的文义应理解为承租方违反合同约定在合同内提前解除合同，而非承租方违约导致合同解除。本案中胡奕拖欠租金属实，董翱睿享有合法的合同解除权，根据合同法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，2019年6月11日胡奕接到董翱睿所发出《腾退通知》后，双方租赁合同即告解除，故2019年6月12日董翱睿在接到胡奕已搬离微信通知后表示不同意以此方式退租，以及双方后续行为，均属于双方对胡奕违约责任的协商处理，而非继续履行合同的意思表示。本案系胡奕违约导致董翱睿主动行使合同解除权，胡奕应当承担相应的违约责任，但不符合合同中“乙方违约解除本合同，甲方有权没收乙方租赁保证金，甲方不予返还，乙方向甲方赔偿人民币20万元整”的约定情形，故一审依此条款判决胡奕向董翱睿支付违约金20万元有误。本院根据合同解除可能造成董翱睿的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、双方协商情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定胡奕应向董翱睿支付四个月的租赁保证金作为违约金，在扣减胡奕交纳的押金后，胡奕还应向董翱睿支付违约金72000元（24000元/月×4个月-24000元）。综上所述，胡奕的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初4855号民事判决第一项，即：一、胡奕应于本判决生效之日起十日内向董翱睿支付租金13594.05元；二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初4855号民事判决第三项，即：三、驳回董翱睿的其他诉讼请求；三、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初4855号民事判决第二项为：二、胡奕应于本判决生效之日起十日内向董翱睿支付违约金72000元；四、驳回董翱睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3150元，由董翱睿负担2150元，由胡奕负担1000元；二审案件受理费4300元，由董翱睿负担2752元，由胡奕负担1548元。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年九月七日书记员  肖 华