浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初6840号 原告：宁波鄞州德克德家东都家居发展有限公司，住所地：宁波市鄞州区东都汇中心7、30、57号（3-90），统一社会信用代码为91330212MA2AHGD33H。 法定代表人：赵庆秋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周莉波，浙江和义观达（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭倩慧，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：顾培珠，女，1969年12月30日出生，汉族，户籍所在地：宁波市北仑区。 原告宁波鄞州德克德家东都家居发展有限公司（以下简称德克德家公司）为与被告顾培珠房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月17日通过浙江移动微法院公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人郭倩慧及被告顾培珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德克德家公司以被告顾培珠未按时支付租金、网络费、手续费等费用为由，向本院提出诉讼请求：一、原、被告签订的《宁波鄞州德克德家东都家居发展有限公司租赁协议》及两份补充协议自原告起诉之日起解除；二、被告向原告支付欠付的租金、网络费、手续费等费用333895元及逾期付款违约金（截至2020年6月16日为19943.67元，此后以333895元为基数按年利率17%自2020年6月17日计算至实际履行之日止）；三、被告向原告支付违约金311248元。 被告顾培珠答辩称，被告租金延迟支付，原告就采用断电、锁门等措施，导致被告经营困难。原告曾口头同意免除违约金，并没有书面记录下来。 本院经审理认定以下事实： 2019年4月4日，原、被告签订《租赁协议》一份约定：原告将位于宁波市鄞州区宁穿路936＃宁波××东都国际）一楼编号101、二楼编号201的营业场地出租给被告经营使用，租赁面积编号101为794平方米，编号201为656平方米，租赁期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止，编号101的租金标准为108元／平方米／月，编号201的租金标准为98元／平方米／月，合计总租金为150040元／月，展厅首月场地租金自2019年6月1日起计费，租金实行按月收取。被告应于2019年6月1日前将首月租金150040元交付给原告，以后最迟每月8日前向原告交纳当月场地租金。其他相关费用约定被告承租过程中发生的营业员薪酬、福利费用、电费、空调费、电话费、标价签费用、营业票据、展位行政办公费用、银行卡手续费、（按银行规定收取）等相关费用，由被告自行承担。被告应在协议签订之日起3日内向原告交纳145000元作为履约保证金，如果被告违反协议及附件的约定，原告有权扣除或没收履约保证金以赔偿损失或冲抵违约金，履约保证金不足以赔偿或冲抵的，原告有权向被告继续追索不足款项。租赁期满后，被告应向原告交纳质量保证金87000元，原告有权从被告已交纳的履约保证金中划扣该笔款项。租赁期满后，若被告完全履行协议及附件的约定，双方完成了一切费用结算，并且原告已扣划被告应交纳的质量保证金后，如有剩余的履约保证金，原告应不计息退还给被告。质保金在正常情况下，于被告产品撤场之日起一年内返还给被告。被告超过约定期限60日以上仍未足额支付租金，原告有权单方解除协议并要求乙方从违约之日起每日支付欠缴费用的5‰作为违约金。协议期满前，被告无任何原因提前解除协议或不继续履行协议，原告有权单方面解除协议并要求被告支付四个月租金作为违约金。同日，原告与被告签订《补充协议》一份，约定合同期内，原告老商户一楼租金给予2018年4月份开业租金标准98元／月／平方米计费，二楼租金给予2018年4月开业租金标准88元／月／平方米计费；合同第一年合同期内第三个，第六个，第十二个月免租，合同第二年合同期内第六个，第十二个月免租，合同第三年合同期内第十二个月免租。2020年4月29日，原告与被告签订《补充协议》一份，约定被告租金甲方编号为101、102、201场地，原合同面积为1450平方米，从2020年5月1日起租赁合同面积变更为794平方米，展厅编号为101、102场地；履约保证金由原来的145000元变更为79400元；201展厅撤场规范中规定被告需在2020年4月30日前缴纳楼梯复原押金2000元等。被告合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告租用，被告向原告交付了履约保证金79400元，被告自2020年1月开始欠付租金及相关费用。2020年5月13日，被告向原告出具撤柜申请报告，载明位于东都店德克德家家具公园一楼华鹤家具，从2019年6月份开始一直在亏损状态，申请撤柜，请贵公司领导予以批准。被告提出撤柜申请当天，原告在被告租赁展厅已经上锁的情况下又加上一把锁，并称要被告交清所欠租金后，方能开锁。2020年5月18日，原告针对被告撤诉申请向被告发送复函一份，载明原告不同意被告提出的解除《租赁协议》的请求，要求被告继续履行《租赁协议》并按商场2020年度租金标准结算，要求被告在2020年5月21日前缴清所欠的费用等。 另查明，宁波银亿新城置业有限公司为涉案房屋的开发商，宁波银亿新城置业有限公司将涉案房屋委托宁波银隆商业管理咨询有限公司（以下简称银隆公司），期限为2018年3月1日起至2026年2月28日止，由银隆公司负责招商代理、商业经营管理等相关业务工作，包括合同签署、租金收取、日常经营管理等权利。2017年11月2日，银隆公司与宁波德克德家家具有限公司签订《租赁协议》一份，约定宁波德克德家家具有限公司承租包括涉案房屋在内的房屋，租赁期限共计96个月，自2018年3月1日至2026年2月28日止。后银隆公司、宁波德克德家家具有限公司、原告签订《协议书》一份，约定宁波德克德家家具有限公司将其在2017年11月2日与银隆公司签订的《租赁合同》项下的权利义务一并转让给原告，银隆公司同意前述转让，原告与银隆公司之间的租赁权利、义务按原《租赁合同》履行。 审理中，原、被告均同意将被告交纳的履约保证金中的31760（剩余47640元留作质量保证金）、10000元装修押金用于抵扣被告应支付款项。2000元的楼梯复原押金被告未支付。 以上事实由原告提交的《租赁协议》、《补充协议》、《租赁合同》、《协议书》、不动产信息查询结果、撤柜申请报告、《关于华鹤撤展回复函》以及原告、被告庭审陈述予以证明。 本院认为：原告德克德家公司与被告顾培珠签订的《租赁协议》及两份《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告按约将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金及相关费用，现被告未按约支付，原告有权要求被告支付原告尚欠的租金及相关费用并承担相应的违约损失。对原告诉请中的手续费423元，因原告未提供证据予以证明，本院不予认可。对手续费中的2000元，原告在庭审中明确为楼梯复原押金，因《补充协议》中约定被告应于2020年4月30日向原告支付上述2000元，被告并未支付，故对该2000元本院予以认可。对被告提出的因新型冠状病毒肺炎疫情影响，要求免除2020年3月租金的抗辩，本院认为浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应时间为2020年1月23日，宁波开始全面恢复生产生活秩序的时间为2020年3月21日，考虑到因新型冠状病毒肺炎疫情对被告营业的影响，本院对被告提出的该项抗辩予以认可。对原告主张的2020年5月起至6月16日的租金，本院认为，被告于2020年5月13日向原告递交撤柜申请报告，原告在被告已经上锁的情况下再加上一把锁，导致被告无法继续经营，合同目的不能实现，故双方的《租赁协议》及两份《补充协议》事实上于2020年5月13日解除。合同解除后，因原告加锁的缘故，被告无法腾空，原告于2020年7月20日向被告发出了腾空通知，故对原告要求被告支付2020年5月13日起至6月16日租金的诉请本院不予支持。经核算，截至2020年5月13日，被告尚欠的租金总金额为304799元，扣除被告已经支付的196500元，被告尚欠原告租金108299元。对原告主张的网络费2040元，被告予以认可，本院予以支持。被告应付的2000元楼梯复原押金及网络费2040元从10000元装修押金中予以扣除，扣除后被告剩余装修押金为5960元（10000元-2000元-2040元）。对被告主张的3600元，1200元及1000元，原、被告均认可为被告缴纳的电费及补缴的履约保证金，本院亦予以认可。原、被告签订的《租赁协议》约定被告未按约缴纳涉案房屋的租金、电费、水费、空调费等费用，应当从违约之日起每日支付欠缴费用的5‰支付违约金，现原告自愿调整为按年利率17%计收违约金，符合法律规定，本院予以支持。经核算，暂算至2020年6月16日被告应支付逾期付款违约金为11321元。债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定，应当按照实现债权的有关费用、利息、主债务顺序抵充。故对被告剩余装修押金5960元用于冲抵逾期付款违约金。装修押金用于折抵扣后，剩余的逾期付款违约金为5361元。在合同租赁期间内，因被告违约导致合同提前解除，致原告需要另行招租，的确造成一定期间的租金损失，原告主张的违约金明显过高，本院参照三个月的租金标准，酌情调整违约金，即被告应向原告支付违约金233436元。对履约保证金31760元，根据原、被告签订的《租赁协议》的约定，应用于冲抵违约金。履约保证金折抵扣，剩余的违约金为201676元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定，判决如下： 一、确认原告宁波鄞州德克德家东都家居发展有限公司与被告顾培珠签订的《租赁协议》及两份《补充协议》于2020年5月13日解除； 二、被告顾培珠支付原告宁波鄞州德克德家东都家居发展有限公司租金108299元、支付逾期付款违约金5361元（暂计算至2020年6月16日，之后的以108299元为基数按年利率17%标准计算至实际履行日止），于本判决生效起十日内履行完毕； 三、被告顾培珠支付原告宁波鄞州德克德家东都家居发展有限公司违约金201676元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告宁波鄞州德克德家东都家居发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费10251元，减半收取5125.50元，由原告宁波鄞州德克德家东都家居发展有限公司负担2695.50元，由被告顾培珠负担2430元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李晓玲 二〇二〇年九月三日 代书记员 戚丹燕 2 1