贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初11100号原告：贵州南山物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区清水江路153号。法定代表人：王绍全，该公司总经理。委托诉讼代理人：裴云，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：王龙，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。被告：吕卫先，女，1979年6月11日出生，汉族，住贵州省习水县，现住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：朱正伟，男，1979年4月11日出生，汉族，住贵州省习水县，系被告吕卫先丈夫，特别代理。原告贵州南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）与被告吕卫先物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告南山物业公司委托诉讼代理人裴云、被告吕卫先委托诉讼代理人朱正伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南山物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付原告2012年1月1日至2020年7月31日所欠物业服务费11908.42元（143.13平方米×0.8元／月／平方米×104月）、违约金2381.68元（11908.42元×20%），合计14290.1元。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年9月24日，原告与贵州华宇地产集团有限公司、贵州衡泰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》，原告接受委托为贵阳南山高地小区提供物业管理服务。上述合同签订后，原告已按约入住贵阳南山高地小区提供物业管理服务。被告购买的贵阳市花溪区房屋位于原告提供物业管理服务的范围内，房屋建筑面积为143.13平方米。2010年3月25日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，协议第四条第2款：“多层花园洋房：0.8元／月／平方米，小高层电梯房1.2元／月／平方米；第四条第1款：“物业服务费用按季度收取”。协议第十条第4款：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日加收应付金额的5‰向甲方支付违约金”。然而，被告从2012年1月1日起便拒绝交纳物业服务费，原告在继续提供正常的物业服务的同时，多次催交但被告置之不理，侵害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，现诉至法院，诉请如前。被告吕卫先辩称，原告未全面履行物业服务协议约定，管理服务不尽职、不全面、不到位，未履行处理排水、通风、采光、维修、通行、卫生环保、车辆管理、消防安全等义务，也未公开物业管理费收支及广告费收取情况。同时，被告与原告签订物业管理合同次年开始装修案涉房屋，过程中发现烟道尺寸、下水道排水、门禁卡均存在问题，现原告房屋污水无法排出、天花板漏水损坏、水管出水较小无法满足正常生活需要，数次向原告反映均无果，给被告造成了经济损失。本院经审理认定事实如下：原告南山物业公司成立于2009年7月9日，经营范围包括物业管理服务。2013年经贵阳市工商行政管理局贵阳国家经济技术开发区分局核准变更名称前，其名称为贵州华宇南山高地物业管理有限公司。2010年3月25日，贵州华宇南山高地物业管理有限公司（甲方）与被告吕卫先（乙方）共同签订《前期物业管理协议》，主要约定：1、物业名称：南山高地，类型：住宅，建筑面积143.13平方米。2、甲方权利义务：对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务和管理；依据本协议向乙方收取物业管理费；每年向乙方公布物业管理费用及收支项目；自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。3、乙方权利义务：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出合理意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业管理费用和其他费用。4、物业管理服务内容：对房屋共用部位进行维护管理，共用部位指房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁楼板、屋顶等，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、水泵房、消防监控室等）；房屋共用设施设备及其运行的维护管理（共用设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、水泵、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）；环境卫生：保持楼梯过道、走廊通道等公共场所的干净、整洁，保持小区的外观形象，防止乱涂乱画现象卫生，保持小区内花园绿化带等的干净整洁；安全管理：协议公安部门维护本物业区域的公共秩序，建立专人值班和巡视制度，制定安全防范措施；交通秩序与车辆停放：进入本物业范围的车辆必须服从管理人员的管理，车辆必须按规定的路线行驶。5、物业管理服务费用：乙方办理钥匙领取时首次交纳一年的物管费，以后按季收取；多层花园洋房按建筑面积每月每平方米0.8元收取；乙方出租物业的物业管理服务费用乙方负责最终交纳；乙方违反协议，未按协议约定收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天加收应付金额的千分之五交纳违约金。该合同还对其他相关权利义务进行了约定。原告在案涉小区提供了物业服务，被告交纳结清了部分物业费。双方明确，至本案诉讼时，案涉小区尚未成立业主委员会。被告系南山高地小区业主，住宅位于贵阳经济技术开发区，系多层花园洋房，从2012年1月1日起未再支付原告物业费，此前物业费按0.8元／月／平方米交纳。原告提交的贵州省不动产登记查询结果，载明案涉住宅面积为146.52平方米，被告认可该面积为实际产权面积，但原告明确仍以物业管理协议约定面积143.13平方米主张权利。原告为证明曾于2014年11月、2017年8月向业主催收物业费，提交了催收单3份、律师函及快递单、催收短信记录，被告辩称除律师函外，其余催收记录均认可。被告为证明小区物业服务情况，提交了照片若干，主要说明烟道尺寸过小无法排烟、污水无法排出、天花板漏水损坏、饮用水较小无法满足正常生活需求等问题。原告提出被告所述烟道、排水、饮用水水压不够等情形，系房开交付房屋未达到相应标准，与原告无关。上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、企业名称变更核准意见书、企业名称预先核准通知书、有限责任公司变更登记书、贵州省不动产登记查询结果、收据、催收单、催收短信记录、律师函、快递单、《前期物业管理协议》、照片等与本案有关联的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费。关于被告抗辩未交物管费的原因是物管公司存在物业服务质量问题的意见。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在南山物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和南山物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故对被告抗辩不交纳物业管理费的理由，本院不予采纳。就被告所述烟道尺寸、排水及水压不够并造成损失等问题，原告提出系房开交付房屋未达到相应标准，被告可就此另行主张权利。故被告应向原告支付从2012年1月1日至2020年7月31日期间（103个月）的物业服务费，按照原告主张面积143.13平方米和每月每平方0.8元的标准计算，故该期间的物管费为11794元（143.13×0.8×103）。双方约定了被告逾期交纳物业服务费的违约责任，即从逾期之日起按每天加收应付金额的千分之五支付违约金。被告存在逾期交付物业服务费的违约行为，原告已尽到合理催收义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，被告应支付违约金。原告按照欠付物业费金额的20%主张权利，本院从其自愿，被告应承担的违约金金额为2358.8元（11794×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吕卫先于本判决生效之日起十日内向原告贵州南山物业管理有限公司支付2012年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费11794元，并向原告贵州南山物业管理有限公司支付违约金2358.8元；二、驳回原告贵州南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吕卫先负担。本判决为终审判决。审判员  陈君梅二〇二〇年九月八日法官助理李洪霞书记员姚黄缘