湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1640号上诉人（原审原告、反诉被告）：王彩莲，女被上诉人（原审被告、反诉原告）：衡阳市珠晖城市建设开发有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区临江路10号。法定代表人：陆健飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘珍君，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。上诉人王彩莲与被上诉人衡阳市珠晖区城市建设开发公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初6378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王彩莲上诉请求：撤销一审判决，并在查清事实后改判；本案一、二审诉讼费均由城建公司承担。事实与理由：一审判决以城建公司具有可以延期交房的事由及合同中约定的违约金过高为由核减城建公司应支付的逾期交房违约金不符合法律及事实。一审判决中已经认定王彩莲于2018年8月25日向城建公司支付了5280元的事实，但一审法院未处理，而是建议王彩莲另行诉请城建公司返还和赔偿损失。城建公司辩称，一审根据租金标准计算逾期交房违约金合理合法。城建公司同意将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间。王彩莲向一审法院起诉请求：判令城建公司向王彩莲支付逾期交房违约金24008元并交付购房全款的不动产统一销售发票，城建公司支付逾期办证违约金4720.4元，本案诉讼费用由城建公司承担。城建公司向一审法院反诉请求：判令王彩莲按照约定支付房屋保管费用1500元（按通知交房开始产生的房屋保管费50元/日，计算至交房手续办完为止）；反诉费由王彩莲承担。一审法院认定事实：2010年5月6日，衡阳市珠晖区委办公室发布关于《区机关干部职工团购房首期付款的通知》，要求各单位职工支付首期购房款5万元，只限团购对象范围内的人员购房，不得转让、赠送、出售购房指标。后王彩莲购买了张凌的珠晖区幸福园商品房购房名额。2015年12月3日，王彩莲与城建公司签订《衡阳市商品房买卖合同》，合同约定：王彩莲购买城建公司开发的珠晖区1901室，建筑面积166.7平方米，该商品房单价为每平方米2800元，总金额为466760元，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房竣工验收合格条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未能按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应在出卖人通知规定的商品房交付时间内办理房屋交接手续；由于买受人原因，未能按期办理交接的，买受人应向出卖人支付每逾期一日五十元的房屋保管费。逾期超过15日，买受人仍未办理房屋交接手续的，即视为出卖人已将本合同项下的房屋交付了买受人，物业管理等相关费用自出卖人通知房屋交付之日起计算。2018年7月27日，城建公司在珠晖区人民政府网页向业主发布《关于幸福园业主办理交房手续的通知》，称：我公司开发的幸福园项目已竣工验收，于2018年6月1日开始进行交付，您在幸福园小区购买的房屋，现可以办理交房相关手续。2018年8月25日，王彩莲与城建公司办理房屋交付手续，签订《房屋交付验收表》。2008年（竣工验收记录上未注明具体时间），王彩莲房屋所在的幸福园8号楼通过相关职能部门的竣工验收。另案诉讼过程中，城建公司认为双方约定的违约金过高，申请对衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园（幸福香颂）小区在2016年1月期间的房屋市场价格及楼层差价、幸福园（幸福香颂）小区所在地段2017年1月至2018年7月的毛坯房每平方米的租金价格进行评估鉴定，该院依法委托了湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司对以上事项进行评估，湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司于2019年10月1日做出湘明评字（2019）第10120702号、湘明评字（2019）第10120701号评估报告，认定幸福园小区市场均价为3630元/平方米，楼层差价为10元/平方米；幸福园小区2017年1月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米，建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。2017年1月至2018年7月的毛坯房市场月租金变化不大。另查明，2014年10月9日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在未建有独立垃圾站且未分类堆放建筑垃圾等施工隐患为由，向城建公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2015年3月24日，衡阳市公安局珠晖分局衡州派出所接到报警，称白渔潭园艺场安置房内有一民工死亡。同日，衡阳市珠晖区安全生产监督管理局向被告公司发出（珠）安监管强措字（2015）第（23）号强制措施决定书，称：我局接群众举报，你项目部A区四栋工地民工王文景下班后回住所死亡，死亡原因不明。以上存在的问题无法保障安全生产，依据《中华人民共和国安全生产法》的规定，决定采取以下强制措施，幸福园项目立即停止建设，待作出调查结论后再予以复工。2015年4月21日，衡阳市珠晖区安全生产监督管理局对城建公司的复工申请进行批复，称：2014年4月20日，我局收到《衡阳市珠晖城市建设开发公司幸福园项目部复工的报告》，安排执法人员查看查阅相关资料，证实王文景死亡属因病死亡，不属于安全生产事故，同意你公司复工。2015年4月20日，衡阳市环境保护局珠晖分局向城建公司发出《责令停工整治的通知》，称：执法检查中发现你公司施工场地周围未安装喷淋，施工场地内有部分土方未覆盖，影响周边大气质量。依据《中华人民共和国大气污染防治法》第五十八条的规定，现责令你公司（幸福园项目）停工整治。2015年6月25日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在无自动车辆冲洗设施等施工隐患为由，向城建公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2016年3月17日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在无排水措施、泥浆未做沉淀处理等施工隐患为由，向城建公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2017年3月14日，珠晖区生态环境保护委员会做出《珠晖区环境保护督查工作方案》，指出2017年上半年（4、5月份左右）进行珠晖区环保督察，时长一个月。一审法院认为，王彩莲与城建公司告签订的《衡阳市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应该按约履行。被告提出合同无效的理由缺乏法律依据，该院不予采纳。合同约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房竣工验收合格条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但城建公司直到2018年8月25日才向王彩莲交付房屋，违反了合同约定，应承担违约责任。城建公司辩称其在2018年7月向王彩莲发出办理交房手续的通知，故违约时间应截止至2018年7月。该院认为，合同明确约定城建公司交付的房屋应具备商品房竣工验收合格条件，但城建公司提交的竣工验收记录没有注明王彩莲所购住房的具体验收日期，因此城建公司虽然在2018年7月向王彩莲发出办理交房手续的通知，但此时并不具备交付条件，故城建公司2018年7月向王彩莲发出的交房通知对其不发生法律效力，对城建公司的抗辩意见该院不予采纳。王彩莲请求珠晖城建公司支付自2017年1月1日至2018年8月25日止（相距602日）的逾期交房违约金，有合同和法律依据，该院予以支持。城建公司辩称，在开发项目过程中，因全国环保督查、创建文明城市等原因停工了一段时间，属于不可抗力，应在延期交房的时间内予以扣除。该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在本案中，因工程存在施工隐患导致衡阳市建设工程安全监督站、衡阳市环境保护局珠晖分局等相关部门责令城建公司停工，并不属于城建公司不能避免且不能克服的情况，不能成为合同违约的抗辩事由。全国环保督察发生在合同约定的交房时间之后，其风险应由被告自行承担，城建公司要求在延期交房的期限内扣除停工时间的意见该院不予采纳。此外，因民工突发疾病死亡导致衡阳市珠晖区安全生产监督管理局强制要求城建公司停工是行政机关因调查疑似安全生产事故的需要而作出的责令停工行政行为，不是房地产开发过程中的必经程序，该行政行为以及所造成的影响是开发商与业主签订买卖合同时不能预见、不能避免甚至克服的情形，应适用不可抗力规则，相应地免除城建公司责任，故城建公司的延迟交房的时间计为573天（602天-29天）。关于违约金的计算，城建公司主张《衡阳市商品房买卖合同》中约定的违约金数额过高并申请对衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园（幸福香颂）小区所在地段2017年1月至2018年7月的毛坯房月租金单价进行评估鉴定。该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而逾期交房造成的损失，实际上就是不能居住、使用该房屋造成的损失，该损失可以参照同地段、同标准住房的租金损失来确定，因此该院准许了城建公司提出的评估鉴定申请。根据湘明评字（2019）第10120701号评估报告，2017年1月至2018年7月幸福园小区建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。王彩莲所购住房建筑面积为166.7平方米，每月租金损失为416.75元，双方约定的违约金显然超出了王彩莲租金损失的30%，该院依法予以调整。结合王彩莲所购房屋属于团购房，房屋单价低于市场价格等因素，该院认定城建公司因延迟交房应支付王彩莲的违约金计为7850.88元（166.7平方米×2.5元/平方米×12月/年÷365天/年×573天）。同时，合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。城建公司于2018年8月25日向王彩莲交付房屋，根据合同约定，城建公司应在自2018年8月26日起的360日内向产权登记机关提交资料以供办理产权，但城建公司未能提交相关证据证实其履行了合同义务，城建公司提出的由于重新组建自然资源规划局一直没有审批办证资料也不能成为城建公司违约的抗辩理由，如第三人的原因导致珠建公司违约，城建公司可以在承担责任后向第三人追偿。因此根据合同约定，城建公司应赔偿王彩莲逾期未能办理产权登记的违约金4667.6元（466760元×1%）。王彩莲请求城建公司向王彩莲交付购房全款的不动产统一销售发票应向税务部门举报或投诉，由税务部门予以处理，不属于人民法院处理的范围。因此，王彩莲请求城建公司向其交付购房全款的不动产统一销售发票，该院不予处理。此外城建公司要求王彩莲支付其房屋保管费用1500元。该院认为，王彩莲与城建公司对于房屋保管费的约定是双方的真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的。但城建公司于2018年7月向王彩莲发出的交房通知是不符合合同约定的，对王彩莲不产生法律约束力，王彩莲在合理期限内及时办理了房屋交接手续，城建公司请求王彩莲支付房屋保管费没有合同依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起六十日内赔偿王彩莲延期交房违约金7850.88元、延期办证违约金4667.6元，以上款项合计12518.48元；二、驳回王彩莲其他诉讼请求；三、驳回衡阳市珠晖城市建设开发公司的反诉请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，由王彩莲负担282元，由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担218元。本案反诉费50元，减半收取25元，由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的当事人无异议的事实予以确认。另查明，城建公司在一审判决后开具了案涉购房发票。城建公司在二审期间自愿将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间。本院认为，关于逾期交房期间及逾期违约金数额的问题。城建公司在二审期间愿意将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间，属于对其权利的合法处分，应予准许。至于逾期交房违约金的数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，城建公司以违约金过高为由请求减少，因双方均不能证明逾期交房造成的具体直接损失，一审参照同地段同标准毛坯房市场租金标准予以调整，符合上述法律规定，且并无不当。据此，本案逾期交房违约金应为8248.22元（166.7平方米×2.5元/平方米×12月/年÷365天/年×602天）。关于王彩莲要求城建公司交付不动产统一销售发票及逾期办证违约金的问题，一审判决已作分析，本院予以确认。综上，一审认定事实基本清楚，因城建公司在二审期间对其案涉权益进行了合法处分，应当对一审判决结果予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初6379号民事判决第三项；二、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初6379号民事判决第二项；三、变更湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初6379号民事判决第一项为：衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起六十日内支付王彩莲延期交房违约金8248.22元及逾期办证违约金4667.6元，以上款项合计12915.82元；四、驳回王彩莲的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费500元，反诉受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费500元，均由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 任志恒审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇二〇年九月三日法官助理 许建中书 记 员 匡光美