河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀06民终3180号 上诉人（原审被告）：河北燕杰房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市宁晋县凤凰镇光复村十字街3号。 法定代表人：张利杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：段云超，河北曾知律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王曼，女。 委托诉讼代理人：马梦雪，河北盛誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴薇，河北盛誉律师事务所实习律师。 上诉人河北燕杰房地产开发有限公司（以下简称燕杰公司）因与被上诉人王曼确认合同无效纠纷一案，不服河北省保定市清苑区人民法院（2020）冀0608民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 燕杰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人承建的保定市清苑区冉庄镇大张庄村学府美居小区是经保定市清苑区政府合法批准的村产住宅楼，被上诉人通过中介购买案涉房屋，签订购房协议前已充分了解所售房产为村产，上诉人及中介公司未承诺该房产是新民居且能够办理产权证书，本案不是商品房买卖，双方签订协议且实际履行，被上诉人取得了所购房产全部权益，结合房屋地理位置及价款，未侵害被上诉人权益，不应认定协议无效。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》等法律法规，但本案不是商品房买卖，不应以商品房买卖关系定性处理。一审判决依据了《合同法》第52条第5项规定，但未指出违反了哪项禁止性规定。三、被上诉人通过中介购买房产后，上诉人从被上诉人所交房款中向中介公司支付了一定数额的佣金，如协议被认定无效，完全是被上诉人的过错，被上诉人应承担佣金。 王曼辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。燕杰公司是专门从事房地产开发经营的企业，其将正在建设的房屋预先出售给被上诉人，属于商品房预售行为。根据最高院相关司法解释规定，案涉购房协议具备商品房买卖合同主要内容，出卖人已收受房款，该协议属于商品房买卖合同。根据《城市房地产管理法》及住建部相关管理办法规定，未取得商品房预售许可证不得进行商品房预售，燕杰公司在本案起诉前未取得商品房预售许可证，双方签订的购房协议无效，燕杰公司应返还被上诉人购房款307950元交房费用17362元。 王曼向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《学府美居购房协议》无效。2.依法判令燕杰公司返还王曼购房款325712元。3.诉讼费由燕杰公司负担。 一审法院认定事实：王曼、燕杰公司于2017年4月9日签订《学府美居购房协议》，约定王曼购买燕杰公司建设的学府美居项目1栋1单元202号房屋（房屋面积共约123.18平方米），房屋总价款为307950元，付款方式为分期付款。王曼分别于2017年4月9日支付首期购房款172452元（含定金1万元）、2017年7月16日支付二期购房款135498元，及装修押金1000元、取暖费400元及其他费用16362元，合计325712元，该笔款项燕杰公司应返还王曼。王曼围绕诉讼请求依法提交了以下证据：王曼的身份证、《学府美居购房协议》原件、燕杰公司出具的收据六张、银行小票原件、交房费用预算单。燕杰公司对王曼提交的证据质证称，对交款收据没有异议，对证明目的有异议；取暖费已实际产生，不存在返还；对购房协议真实性无异议；对交房费用预算单真实性无异议。燕杰公司主张《学府美居购房协议》是有效的，王曼没有提供证据证明《学府美居购房协议》是无效的，提供购房协议、交费单、业主临时公约、消防管理，证明双方存在购房关系，且王曼已收房并占有使用房屋。王曼对燕杰公司提交的证据质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，临时公约经我方查证，燕杰公司未取得该房屋所在地块的国有土地使用凭证，该房屋是建在农村集体所有的宅基地上，燕杰公司不具有转让权和出售权，也不是该房产的由不动产部门确认的产权人。根据购房协议第一页约定的协议是根据城市房地产管理法规定，其规范对象是国有土地使用出让权的流转及在国有土地使用权的地块上建设房屋的商品房出售行为，燕杰公司所出售的房屋不属于此项规范范畴。一审法院认为，王曼与燕杰公司签订《学府美居购房协议》包含了买卖合同的主要条款，如王曼购买燕杰公司位于学府美居项目1栋1单元202号房屋（房屋面积共约123.18平方米），房屋总价款为307950元，付款方式为分期付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的预定商业房协议书的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案房屋不具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，不具备国家规定的商品房出售的条件，燕杰公司向王曼销售房屋的行为属于无效民事行为，王曼、燕杰公司所签订的房屋买卖合同违反法律禁止性规范，属无效合同。合同被确认无效后，因合同而取得的财产应当予以返还，燕杰公司应将所收取王曼的购房款307950元及交房费用17362元予以退还。王曼缴纳的400元取暖费，王曼已实际使用，燕杰公司不应退还。王曼、燕杰公司签订的《学府美居购房协议》一经双方签字确认即成立，王曼对该房屋的性质疏于了解，对导致该房屋买卖合同无效也有一定责任，王曼要求燕杰公司支付利息的主张，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、原告王曼与被告河北燕杰房地产开发有限公司于2017年4月9日签订的《学府美居购房协议》无效。二、被告河北燕杰房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内返还原告王曼购房款307950元及交房费用17362元。三、驳回原告王曼的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6186元减半收取3093元，由被告河北燕杰房地产开发有限公司负担3090元，由原告王曼负担3元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交保定市清苑区政府收文呈办笺复印件两页，用以证明上诉人开发的项目属于新民居，不是商品房开发；提交佣金表格，用以证明被上诉人通过中介购买的案涉房屋，根据被上诉人缴款数额上诉人向中介公司支付佣金，第一笔是36954元，第二笔是12318元。被上诉人质证称，呈办笺不属于新证据，不应作为认定案件事实的依据，不能证明案涉房屋不属于法律规定的商品房销售合同，案涉合同符合商品房销售办法第16条规定，出卖人已按约定收受了购房款，属于商品房买卖合同；佣金表不属于新证据，并无王曼签字，王曼对该笔佣金不知情，王曼仅是向上诉人支付了购房款，并未交付佣金。上诉人在上诉状中陈述出售房产时未承诺是新民居，庭审中又主张案涉项目属于新民居，对此上诉人解释称上诉状中理解有误，误将小产权房理解成新民居，实际是没有承诺是小产权房。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定事实一致。 本院认为，上诉人燕杰公司主张本案不是商品房买卖，案涉《学府美居购房协议》不应认定无效，并要求被上诉人王曼承担中介公司佣金。关于案涉学府美居项目性质，上诉人燕杰公司前后陈述不一，二审中上诉人虽提交保定市清苑区政府收文呈办笺复印件，但未提交该项目规划、建设及销售相关手续，且即使该项目属于新民居项目，新民居属于为实现旧村改造、改善村民生活环境所建，不足以证明上诉人将集体土地上所建房屋向村集体以外人员销售的合法性，一审法院认定双方签订的购房协议无效，并无不当，上诉人主张购房协议有效，理据不足，不能成立。关于上诉人主张的中介佣金，因其未充分举证证实居间事实，且一审中未就此提出诉讼请求，故不予认定。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6186元，由上诉人河北燕杰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍丽芳 审 判 员 庞 茜 审 判 员 张 力 二〇二〇年九月八日 法官助理 张 露 书 记 员 齐亚卿