西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2020）陕0116民初6703号 原告：杨毅 委托代理人：高永新，系陕西泾渭分明律师事务所律师。被告：西安地质矿产勘查开发院有限公司法定代表人王战社委托代理人：陈世欢、任星星，（实习），系陕西永嘉信律师事务所律师。原告杨毅与被告西安地质矿产勘查开发院有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理，原告委托代理人高永新，被告委托代理人陈世欢、任星星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金200000元；2、判令被告退还原告合同期内后半年的租金50000元；3、判令被告支付原告因提前解除合同而给原告造成的预期可得利润损失76000元；4、判令被告承担原告给乒乓球学员直接退费损失6600元；5、判令被告支付原告场地使用费8020元；6、判令噪音检测费3000元由被告承担；7、判令被告退还原告押金10000元；8、对2019年4月到12月份的电费进行核算；9、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月15日，原告给被告交了10000元场地租赁押金，2019年4月1日， 被告的职工刘某某主任代表被告与原告签订了《场地租赁合同》，被告将其位于西安市长安区XX路XX号的职工活动中心出租给原告经营使用，合同期限一年，自2019年4月1日起至2020年3月31日止，年租金10万元。同一天，原、被告又签订了《补充协议》，约定：协议三年，一年一签。2019年5月15日，原告办理了西安市长安区梦想凤栖原运动球馆的营业执照，原告担任负责人。为了充分利用场地，原告依照合同约定，分时间段对场地进行了转租。2019年5月28日，原告与王某某签订了《篮球场地租赁合同书》，2019年8月23日，原告又与裴某某签订了《篮球场地租赁合同》，签约后王某某 、裴某某立刻展开了招收学院的宣传活动。2019年9月底之前与被告积怨较深的退休职工梁秀芳开始不断恶意投诉职工活动中心噪音扰民，经被告同意，原告及时做了噪音检测，结果显示在噪音合格范围内。此时，原告才得知职工活动中心的楼属于违法建筑。随后，城管、环保、文体等主管部门以及媒体记者分多次来职工活动中心查看，但都没有说出所以然。梁秀芳的投诉和主管机关的不断到访，致使已报名的学员人心惶惶，王某某和裴某某不得不给学员陆续办理退费。另一方面王某某不愿意交纳下半年的24000元租金，裴某某也未将年度后续租金48000元交付原告。2020年1月10日，被告强行锁了职工活动中心的门，被告的违约行为致使原告无法实现合同目的，原告被迫停止经营。被告前期隐瞒欺诈，后期强行解除合同的失信行为给原告及其合作伙伴带来一系列苦恼，后双方多次协商解决问题均未果，故向贵院起诉，请人民法院依法支持原告诉请。被告西安地质矿产勘查开发院有限公司辩称，涉案合同经庭审为无效合同，合同无效后原告主张的依据及合同主张的相关违约责任等均无法律依据。原告主张的违约金超过了法律及合同规定的范围，计算方法及对违约金的理解出现偏差，主张的违约金远远大于合同履行的金额，合同期限即使按原告所述，剩余期限只有77天，不存在半年返还，关于原告主张的损失无任何合同依据及法律依据，并非直接损失，是原告与第三人的合作事宜，合作及合同解除均存在不确定性，不能作为计算损失的依据，原告主张的水电费、检测费等均无任何合同及法律依据，故其诉请不应得到法院支持。经审理查明，2019年3月15日，被告下属的工会组织西安地质矿产勘查开发院职工活动中心收取原告押金10000元，并向原告出具收条一份。2019年4月1日，被告工作人员（职工活动中心负责人）刘某某代表西安地质矿产勘查开发院职工活动中心与原告签订《场地租赁合同》，约定：乙方（原告）承租地勘院职工活动中心，总面积约800平方米，租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日，共计壹年，免租期为自2019年3月15日起至2019年3月31日，租期第一年至第二年租金壹拾万元。同日，原告又与被告工作人员刘某某签订《补充协议》，约定：协议三年，正式签订一年一签。协议签订后被告将合同约定的职工活动中心交给原告经营。2019年5月8日，原告与案外人王某某签订了《篮球场地租赁合同书》，原告将其从被告处承租的凤栖原运动球馆篮球场地分时间段租赁给王某某，用于篮球培训，期限自2019年5月18日至2021年5月18日止，年租金48000元。2019年8月23日，原告又与裴某某签订了《篮球场地租赁合同》，将上述场地分时间段租给裴某某，期限自2019年9月1日至2020年9月1日，年租金72000元。后在经营过程中，原告诉称被告单位退休职工梁秀芳多次向韦曲派出所及12345投诉本案租赁场地存在噪音扰民，派出所接警并去现场调查。2019年12月1日，原告与被告工作人员刘某某发生纠纷，刘某某将活动中心门上锁，原告报警，民警现场调解未果，告知双方系合同纠纷，自行协商或通过法院自行解决。2020年1月13日，被告工作人员刘某某向原告通知：接物业公司转发院领导赵院长通知，即日起职工活动中心停止一切经营活动，2020年1月14日原告停止经营。后原告向相关部门反映本案被告场地为违法建筑，经自然资源和规划部门现场查看，结论为：地勘院院内存在一栋三层职工活动中心，未取得《建设工程规划许可证》，并认定对该活动中心予以拆除。以上事实有：押金收条、《场地租赁合同书》、《篮球场地租赁合同书》、韦曲派出所值班记录、西安地勘院内部结算单、报警记录、《通知》、《西安市自然资源局和规划局长安分局关于杨毅信访事项告知书》、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案原告从被告处租赁的地勘院一栋三层职工活动中心经西安市自然资源和规划局长安分局认定未取得建设工程规划许可证，并要求予以拆除，且在一审辩论终结前亦未取得审批，故本案原、被告所签租赁合同为无效合同。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。原告已支付被告一年租金，被告应将原告剩余未经营期间的租金予以返还。其余已使用的比照占有使用费处理。关于原告实际停止经营时间，原告诉称因被告单位退休职工梁秀芳多次投诉导致其不能正常经营，但该职工行为系其个人行为，并非因被告原因致使其不能履行合同，故原告停止经营日期为被告工作人员通知的停止日期为准，即2020年1月14日，庭审中原告承认其实际停止经营的时间为2020年1月14日。故本案从2020年1月14日起至2020年3月31日共78天的租金应返还原告，本案年租金10万，日租金计算为274元，78天共计为21369.9元。原告诉称违约金、以及其预期利润、给乒乓球学院退费等损失因本案合同无效，其转租合同亦无效，对该请求本院不予支持，原告诉请的场地使用费、噪音检测费、水电费核算等因与本案不属同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告西安地质矿产勘查开发院有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告杨毅租金21369.9元；二、被告西安地质矿产勘查开发院有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告杨毅押金10000元；三、驳回原告杨毅其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53896604元，由原告杨毅负担4805元，被告西安地质矿产勘查开发院有限公司负担 584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员     刘智中        二0二0年 九 月 二十 七日 书  记  员     屈  立      202001166703199408194921610XXXXXXXXXXXXXXX9161011633366105020200615125389001