浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1317号 上诉人：浙江省三门新城投资开发有限公司，住所地三门县海润街道滨海新城泰和路8-26号。 法定代表人：林津津，总经理。 委托诉讼代理人：吴川海，该公司员工。 委托诉讼代理人：叶燕飞，该公司员工。 被上诉人：全丽英，女，1972年7月3日出生，汉族，住浙江省三门县。 委托诉讼代理人：俞朝阳，系被上诉人丈夫。 被上诉人：俞朝阳，男，1964年2月29日出生，汉族，住浙江省三门县,公民身份号码：33262619640229311Ｘ。 上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司因与被上诉人全丽英、俞朝阳商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2019）浙1022民初4315号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浙江省三门新城投资开发有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决书中第一、二项判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人商品房销售合同纠纷一案，经三门县人民法院审理做出一审判决，上诉人对该案判决的第一、二项判决不服，认为一审法院对事实认定不清，适用法律错误，判决显失公正，主要在于：1、“君临城邦”一期项目房屋交房办法，根据当时实际情况系分批建设，每批建设完工，具备商品房基本使用条件后，即通知购房户办理交房手续，项目全部完工后，统一办理竣工验收备案手续。2、上诉人与被上诉人于2010年4月17日签定了《商品房买卖合同》，在合同第七条付款方式及期限中有明确约定：付款方式系按期付款，被上诉人需付清尾款才能交付房屋。上诉人在约定时间内多次通知被上诉人缴款交房，经多次催缴后，被上诉人于2013年12月才交清购款房。3、上诉人在合同约定的时间内，即2011年8月31日前建设完工，具备商品房基本使用条件即通知被上诉人付清购房尾款办理房屋交接手续。因上诉人要求完成统一竣工验收备案手续后再办理房屋交付，且上诉人也未缴付清购房款。故，双方重新约定：对涉案房屋延期交房，由上诉人确定时间通知交房。故，上诉人不存在延期交房，也不存在交房违约。4、2012年8月，“君临城邦”一期项目房屋全部竣工并完成竣工备案登记，2012年9月取得了初始登记证，均有电话通知被上诉人缴清购房款并办理交房交证手续。上诉人在约定时间内己完成了通知交付义务，被上诉人未缴清购房款也未办理交房交证手续系被上诉人违约行为与上诉人无关。5、待项目统一竣工完成备案手续后交房，并由上诉人通知交房是双方的约定，现在被上诉人主张交房交证延期违约赔偿是不成立的，且被上诉人起诉时依法也超过诉讼时效。6、商品房竣工后，依法由开发商统一交物业公司管理，被上诉人办理入住手续是同物业公司，所以钥匙是在物业公司领取，不在开发商领取。综上所述，延期交房交证系双方达成的共识，上诉人在约定的时间内通知了交房交证，没在违约。被上诉人未在通知时间内付清购房款及办理交房交证手续，系被上诉人违约行为，与上诉人无关，且在一审起诉时已超过诉讼时效。一审法院在判决书中第一、二项判决认定事实不清，适用法律错误，判决显失公正，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误判决，驳回被上诉人的一审诉求。 全丽英、俞朝阳答辩称，上诉人的上诉理由均不能成立，但一审法院计算截止违约时间过短、支持的逾期交房违约金及逾期办证违约金已经过少。 全丽英、俞朝阳向一审法院起诉请求：一、判令被告立即交付原告购买的位于三门县滨海新城君临城邦（又名君临名墅）住宅小区内48幢103室房屋；二、被告支付给原告逾期交房违约金283727元；三、被告支付给原告逾期交付权属证书违约金84217元；四、补偿因逾期交房而无法使用的房租损失231062元；五、被告提供政府建筑质量监管机构出具的维修过的室外楼梯质量检验合格证明；六、要求被告在涉案48幢103室房屋的前门围墙上开一个门（该门应为1米宽、2米高）。诉讼过程中，原告明确上述第一项、第二项诉讼请求为：一、判令被告履行合同约定的交房义务，将原告购买的位于三门县滨海新城君临城邦（又名君临名墅）住宅小区内48幢103室房屋的钥匙交给原告，转移占有权；二、被告支付给原告2011年8月31日至2013年12月18日期间的逾期交房违约金283727元；另外，将第四项诉讼请求变更为要求被告补偿原告自2013年12月19日至2020年4月19日的逾期交房期间的房租费损失197867元，并增加诉讼请求：判令被告根据合同要求交付给原告涉案48幢103室房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 一审法院认定事实：2010年4月17日，原告全丽英、俞朝阳与被告浙江省三门新城投资开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20100951），约定由二原告向被告购买君临城邦48幢0003号房（后产权登记为君临名墅48幢103室），相关内容为：第七条付款方式及期限，2.分期付款，①签订本合同时支付1125901元；②交房时支付280000元。第九条交付期限及条件，出卖人应当在2011年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件；3.用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1.按逾期时间，分别处理，①逾期不超过三十日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。第十二条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议时，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托台州地区有资质的单位进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为，双方各垫付百分之五十的检测费用。检测结果证明不合格的，出卖人承担全部检测费用；检测结果证明部分不合格的，出卖人按有责部分承担检测费用，买受人承担无责部分的检测费用。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人收到出卖人的交房通知，应当在《通知书》规定时间内办理收房手续，逾期未办理收房手续的，房屋毁损、灭失的风险自交房通知确定的交付之日起由买受人承担，买房人购买的该商品房保修时间自本合同规定的交付日起开始计算。2、交房通知书出卖人采用寄挂号的方式发出《交房通知》，收信人收到《交房通知》之日起，买受人应在十五日内办理交房手续，买受人不得以合同约定的交房日未到为由不办理交房手续，原则视为买受人违约，并视作该房屋已办理交房。第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理，1.约定日期起九十日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2.约定日期起九十日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理，②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告分别于2010年3月5日、4月10日、4月11日、4月12日支付购房款共计1125901元。2011年9月7日，被告向二原告发送《催款通知书》，要求原告于2011年9月23日之前到被告处结清房款并办理交房手续。该《催款通知书》落款处被告标注“根据实际情况，交房时间另行通知。”涉案48幢楼于2012年6月26日竣工验收合格，于2012年6月28日申请登记备案，原三门县建设规划局于2012年8月15日同意备案登记。涉案房屋在2012年8月15日取得《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2013年12月18日，被告向二原告发送《再次催促交房及付清房款的通知书》，要求原告在收到通知书之日起五天内到被告处办理交房手续并付清剩余房款280000元。2013年12月19日，二原告收到该通知书，并于2013年12月27日支付剩余购房款280000元，以涉案房屋的南面围墙未开门以及北面室外楼梯存在裂缝为由拒绝收房。因涉案房屋的北面室外楼梯存在裂缝，故被告的工程部就原告提出的问题于2014年1月10日发送《回复函》，载明：加固后的楼梯是安全稳定的，此类问题的出现，无论销售合同是否注明，被告方会为业主提供永久性的保修。为此，被告于2014年3月29日对涉案房屋的室外楼梯开始开挖维修，至2014年9月2日期间对该室外楼梯的加固维修结束，并于2014年10月28日由被告组织施工单位对该室外楼梯加固工程竣工验收。2016年12月5日，被告向二原告发送《致业主函》，通知原告于2016年12月26日前，携带原地税预售发票到被告处更换现国税售房发票，并前往相关部门办理契税交纳手续，在2016年12月底前办理契税交纳可以享受60%契税补贴优惠。2016年12月20日，二原告到被告处办理房屋交接手续，领取购房款的增值税发票并缴纳水户头、电户头、闭路电视费等合计1180元。现涉案房屋的南面为围墙。查明，二原告所有的位于三门县海润街道泰和路8号48幢103室房屋于2012年9月26日取得初始登记证，二原告于2019年11月14日取得该房屋的不动产权证书。 一审法院经审理认为，原、被告于2010年4月17日签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。根据本案《浙江省商品房买卖合同》第七条的约定，签订本合同时支付1125901元，交房时支付280000元。双方对于款项的交付没有争议，但对上述约定的“交房时”理解有争议，根据本案《浙江省商品房买卖合同》第九条的约定，“交房时”应理解为符合商品房交付条件才能交房，结合该合同第十二条的约定，被告应通知原告办理交付手续，此时二原告应支付该280000元购房款。被告虽然于2011年9月7日向原告发送了《催款通知书》要求原告结清房款并办理交房手续，但此时涉案房屋尚未竣工验收，不符合交付条件，原告有权拒绝收房以及付款。涉案房屋于2012年8月15日完成备案登记，商品房符合交付条件。被告于2013年12月18日向二原告发送《再次催促交房及付清房款的通知书》，要求原告在收到通知书之日起五天内到被告处办理交房手续并付清剩余房款280000元，且原告承认于2013年12月19日收到该通知书，此时被告履行了合同约定的房屋交付义务。虽然原告以涉案房屋室外楼梯存在裂缝为由拒绝接收房屋，却未证明该质量问题系房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用，故原告拒绝收房的理由不成立，该院认定被告于2013年12月19日完成合同约定的房屋交付义务。根据本案《浙江省商品房买卖合同》第九条的约定，被告应于2011年8月31日前交付符合条件的商品房，故被告构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告以原告未付清购房款为由抗辩其不存在违约责任，根据双方约定的交房时付清尾款280000元，被告应在涉案商品房符合交付条件后通知原告，而在二原告于2013年12月19日收到《再次催促交房及付清房款的通知书》之前，被告并未履行通知义务，亦无权要求被告先行付清购房尾款，故被告据此抗辩的理由不成立。综上，根据本案《浙江省商品房买卖合同》第十条的约定，本案逾期交房违约金应以已付购房款1125901元为基数自2011年9月1日起按日万分之三计算至2013年12月18日的逾期交房违约金为283389.2817元，明显过高，且被告抗辩原告索赔金额过高，故结合本案实际损失及本地实际情况，该院予以调整，调整至以已付房款的20%即225180.2元为限，对超出部分，该院不予支持。同理，根据本案《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，被告应于2011年11月30日前取得涉案房屋的土地使用权初始登记证，交付给原告，而涉案房屋于2012年9月26日取得初始登记证，被告于2013年12月18日通知原告办理交房手续，原告承认于2013年12月19日收到该通知书，此时被告履行了合同约定的房屋权属证书的交付义务，故被告构成违约，应承担逾期交证的违约责任。关于逾期交证违约金的计算标准，被告抗辩原告索赔金额过高，该院认为，逾期交证给原告造成的损失相对较小，该院酌情将逾期交证违约金调整为按已付购房款的1%计算为11259.01元，对超出部分，该院不予支持。关于二原告主张的第一项和第七项诉讼请求，现涉案房屋的产权已经登记在二原告名下，二原告取得所有权人的法律地位，但根据本案《浙江省商品房买卖合同》第十二条的约定，被告仍应履行涉案房屋的钥匙以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的交付义务，故该院对原告主张的该部分诉讼请求予以支持。被告抗辩涉案房屋的钥匙及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》目前在物业公司，而原告未付清物业费无法取得上述钥匙及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》与被告无关，被告的这一抗辩理由，与法无据，该院不予采纳。关于二原告主张2013年12月19日至2020年4月19日期间的房租损失197867元，因原告并未证明其在上述期间存在房租损失，结合二原告目前的居住情况，故原告据此主张的诉讼请求，与法无据，该院不予支持。对于二原告主张的第五项和第六项诉讼请求，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》对此并无约定，而原告也未提供其他证据予以佐证，故二原告据此主张的两项诉讼请求，与法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限被告浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告全丽英、俞朝阳交付其所购买的位于三门县海润街道泰和路8号君临名墅48幢103室房屋的钥匙及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；二、限被告浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告全丽英、俞朝阳逾期交房违约金225180.2元、逾期交证违约金11259.01元，两项合计236439.21元；三、驳回原告全丽英、俞朝阳其他的诉讼请求。如果被告浙江省三门新城投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9458元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取4729元，由原告全丽英、俞朝阳负担2306元，由被告浙江省三门新城投资开发有限公司负担2423元。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，双方当事人对签订的商品房买卖合同中约定的款项支付、交房时间等事项均无异议，本案所争议的主要是上诉人在本案中有无违约、是否应承担逾期交房及逾期办证的违约金。根据合同约定，上诉人应在2011年8月31日前交付符合约定条件的商品房，同时约定了第二期房款280000元于交房时付款。而涉案房屋于2012年8月15日完成建设工程竣工验收备案登记，上诉人虽曾于2011年9月7日向被上诉人发出缴纳第二期房款280000元及办理交房手续的通知，但此时并不具备双方约定的交房条件，被上诉人有权拒绝付款及办理交房手续。根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续。上诉人在涉案房屋完成建设工程竣工验收备案登记后直至2013年12月18日才书面通知被上诉人办理交房手续，虽上诉人认为在该期间多次通知被上诉人办理交房手续，但上诉人并未就此提交有效证据予以证实，对上诉人该部分主张，本院无法采信。2013年12月18日通知被上诉人办理交房手续时已超过合同约定的交房时间，上诉人违约事实清楚，理应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。上诉人认为在2011年9月7日通知上注明了“根据实际情况，交房时间另行通知”的字样并加盖了上诉人公章，故主张双方已就延期交房达成一致意见。本院认为，该行内容系上诉人向被上诉人出示的单方意思表示，且从所加内容来看，仅能认为交房时间另行通知，并无法推断出双方就延期交房达成一致意见，故上诉人主张双方就延期交房达成一致意见缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院根据合同约定的违约责任及上诉人抗辩，酌情调整逾期交房违约金为已付房款的20%即225180.2元、逾期交证违约金为已付房款的1%即11259.01元，被上诉人虽对此存有异议，但并未上诉，本院不予审查被上诉人的异议部分。综上，一审法院对违约的认定及违约金额的处理得当，本院予以维持。上诉人所称的涉案房屋钥匙应由被上诉人向物业公司领取的问题，交付涉案房屋的钥匙属于上诉人履行交房手续中的义务之一，一审判令上诉人向被上诉人交付涉案房屋钥匙得当。上诉人在二审中提出本案超过诉讼时效的问题。本院认为，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，上诉人在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上所述，浙江省三门新城投资开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9548元，由浙江省三门新城投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐黎明 审判员  陈文杰 审判员  张淑娅 二〇二〇年九月十日 书记员  马 里