海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终2707号   上诉人（原审被告）：海口绿地鸿翔置业有限公司，住所地海口市美兰区敬贤路廉租房A栋1楼108室，统一社会信用代码91460100082517598Y。   法定代表人：陈某，董事长。   委托诉讼代理人：闭某，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：许某，北京德和衡（海口）律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告）：谭某，男，1982年7月12日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   被上诉人（原审原告）：王某，女，1987年4月2日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   上诉人海口绿地鸿翔置业有限公司（以下简称绿地鸿翔公司）因与被上诉人谭某、王某房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初13035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   绿地鸿翔公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回谭某、王某一审所有诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由谭某、王某承担。事实和理由：   一、海口市建设工程质量安全监督站（以下简称海口市质检站）在2016年10月份和2017年8月份的验收政策有所不同，其验收程序发生了重大变化。在2016年10月，海口市质监站均以《施工质量监督的意见》作为验收文件,该意见无需经过规划部门验收,建设单位仅需在取得该意见之后分别办理规划、消防、环保等验收即可先做质监验收再做规划、消防环保等相关部门的验收手续。2017年7月后，改变为先做规划验收，再做质监验收。《海口12345热线回复》,已充分证明《建筑工程质量监督报告》的格式及程序均发生了重大变化。即政府通过行政手段将可得而知的《施工质量监督的意见》改变为当事人无法获知的《建筑工程质量监督报告》是政府政策变化，是双方合同中约定的免责事由。2019年4月15日绿地鸿翔公司向“政府12345海口智慧联动平台”申请咨询关于《施工质量监督的意见》和《建筑工程质量监督报告》的政策变化情况和政策变化所依据的文件，于2019年4月18日收到核实与答复，内容为：“根据《房屋和市政基础设施工程竣工验收管理规定》和《房屋和市场基础设施工程竣工备案管理办法》的有关规定，工程竣工验收实行备案制，工程质量竣工验收由建设单位组织参建各方进行，形成《工程竣工验收报告》；海口市质监站对工程竣工验收的组织形式、验收程序、验收的执行标准进行监督，并向住建局备案机关报送《工程质量监督报告》，作为竣工验收备案的材料之一。2016年前，因为历史原因和政府部门的协调原因，为了加快进度，海口市质监站针对竣工验收合格的工程出具《工程质量监督意见》，这个意见是对工程的验收组织形式、验收程序、执行标准是否符合法律法规规定的意见，不需要《规划核实意见书》。《工程质量监督意见》与《工程质量监督报告》两者的对验收形式、验收程序、验收的执行标准的内容是没有差别的。按照政府“放管服”清理文件的要求，从2017年7月开始，海口市质监站不再出具没有法律法规明确规定需要的《工程质量监督意见》，而是根据《房屋和市政基础设施工程竣工验收规定》，对监督竣工验收的工程出具《工程质量监督报告》。2016年前，工程竣工验收后取得的《工程质量监督意见》不需要规划部门出具的《规划核实意见书》，2017年7月后，市质监站出具《工程质量监督报告》前，项目应取得规划部门出具的《规划核实意见书》。2017年7月后，按照政府“放服管”文件清理要求，海口质监站不再出具《施工质量监督的意见》,而是出具多页的《建筑工程质量监督报告》作为内部传送文件用于申报建设工程竣工验收备案，并不再对外作出。同时也说明是先取得规划部门出具的《规划核实意见书》才办理质监验收,将规划验收提前至质监验收之前。以上证据表明政府政策发生了变化。   二、政府政策变化后，绿地鸿翔公司发送通知之时，房屋已符合交付标准，不存在逾期交房的违约行为，谭某、王某于2017年12月16日收到的《绿地海南绿地城项目交房通知书》有效。   因政府政策变化后，《建筑工程质量监督报告》不再对外作出，因此绿地鸿翔公司无法获得该文件。由于《海口市建设工程规划核实意见书》是完成该报告的最后一项文件，即保证能够取得《建筑工程质量监督报告》的必然性。海口市质监站的《建筑工程质量监督报告》第3页载明涉案8号楼的竣工验收时间为2017年12月11日，第6页关于工程竣工验收监督情况载明：“验收组结论：初装饰工程质量合格，同意验收。经监督，海口市灵山西片区旧改片A-41地块项目初装饰工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》等有关规定”可知，涉案房屋在2017年12月11日已由海口市质监站同意竣工验收，已达到合同约定的交房条件的实质要件。由于2017年12月11日四方验收通过之后，剩下的就是海口市质监站走内部流程，出具《建筑工程质量监督报告》的流程是形式要件，所以四方验收通过之日应当作为《建筑工程质量监督报告》的生效时间，并非以最终政府机关内部自行盖章的日期计算。2017年12月11日四方验收通过，其实质上已经在当日就取得了和《建筑工程质量监督报告》同等的法律效果。一审法院只注重形式要件未重视实质要件，属于事实认定和适用法律错误。综上，由于涉案房屋已经符合交付条件，由于省外客户邮寄会耽误更多的时间，因此绿地鸿翔公司为及时帮助业主办理交房手续，故于2017年12月14日通过邮递方式向谭某、王某寄出交房通知书。为确保业主前来收房时能够顺利交付，绿地鸿翔公司在通知书上还特别注明：请与置业顾问预约办理时间。但是谭某、王某收到通知书后来收房时，以涉案房屋仅取得海口市质监站报告而未取得竣工备案证为由拒收房屋，一直拖延收房手续的办理，至今未办理收房手续。根据合同第九条的约定，买受人应在收到《交房通知书》之日起7日内会同出卖人对该房屋进行验收交接以及附件七《本合同补充协议》第二条第2款，出卖人在合同正文约定的交付之日取得合同约定的批准文件，并已向买受人寄送《交房通知书》的，视为出卖人已履行了房屋交付通知义务，谭某、王某有过错，应承担因自身原因迟延办理收房手续的责任。综上所知，在绿地鸿翔公司2017年12月14日向谭某、王某邮寄交房通知书之时，涉案房产已达到交付标准。谭某、王某收房时，涉案房屋亦已取得《规划核实意见书》并通过了勘查、设计、监理、施工等单位的验收，也取得了《建筑工程建筑监督报告》，绿地鸿翔公司不应承担迟延交房的违约责任。   三、本案存在市政配套污水工程未及时建设等合同约定的免责事由。绿地鸿翔公司在一审提交了《海口市灵山片区市政、防涝排涝及水环境专项规划专家评审意见》《关于污水站的政府处理请示报告》等证据均可以证明该污水处理工程与涉案房屋项目有关。由于政府未对灵山镇市政配套污水处理站及时建设，绿地鸿翔公司于2015年12月4日向海口市政府请示，请求相关部门加快推进灵山镇连接桂林洋污水处理厂的污水排放管网工程建设，后经袁光平副市长于2015年12月24日圈阅，同意该污水工程于2016年4月开工，2017年2月完工，要求海口市水务局加快推进项目前期及建设工作。正是由于政府领导批示表示2017年2月市政配套完工，因此绿地鸿翔公司才于2016年12月2日与业主签订购房合同，并约定2017年8月31日交房，但是考虑到政府配套施工过程中的不确定性，开发商也在合同附件七《补充协议》第二条第5款明确约定，因项目的市政配套设施原因造成延迟的,出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间”,谭某、王某对此也签字认可。可见，虽绿地鸿翔公司已充分考虑到市政配套工程的问题并作出了事先约定，但该市政工程是否如期完成并非绿地鸿翔公司能够预期和确认，一审法院关于证据不充分的判断与事实不符。同时，截止至2020年4月14日，该工程仍未建设完成，绿地鸿翔公司为确保谭某、王某的利益，不惜耗费巨资，自行修建污水处理站用以收集污水，才得以继续正常施工，一审法院却未予考虑，属认定事实不清。   综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，应改判驳回谭某、王某所有诉讼请求。   谭某、王某辩称，由于个人原因谭某、王某未对一审判决提出上诉，但并非认可一审判决的全部内容。   一、绿地鸿翔公司于2017年12月14日向谭某、王某邮寄《绿地海南绿地城项目交房通知书》，但海口市质监督站出具《建筑质量监督报告》的时间是2017年12月20日，显然违反了海住建管[2020]77号《关于加强预售商品房交付管理的通知》要求和双方购房合同第八条约定“需取得验收文件”方可交付的合同条款，绿地鸿翔公司在发出交房通知时尚未取得该验收文件，不具备合同约定交房条件，其通知行为不能视为已履行交房义务的行为。绿地鸿翔公司的行为本质是为躲避逾期违约赔偿，进行违规交房之实。针对绿地鸿翔公司项目擅自交付使用行为，海口市住建局已下发整改通知书责令开发商进行整改，绿地公司针对违规交房和逾期交房进行了回应，并于2019年12月29日在小区公开栏张贴告知书（无原件，只有拍照，多数业主都知晓这一情况，但这一重要证据在一审判决书中直接被忽略，只字未提），撤回其所谓的交房手续，明确当前为验房阶段，因此谭某、王某基于以上事实没有收房并无不妥。既然绿地鸿翔公司邮寄的没有落款时间的交房通知书是无效的，在其后续取得合法交房手续后，绿地鸿翔公司有义务重新通知买受人按期收房，但绿地鸿翔公司没有履行相应的通知义务，由此造成后续没有收房的责任应由绿地鸿翔公司承担。   二、海口市质监站海建质监综字[2016]178号文件明确告知绿地鸿翔公司必须按国家相关规定办理该工程规划、消防、环保等相关部门的验收手续，文件落款时间为2016年10月31日，但绿地鸿翔公司没有严格执行政府和管理部门文件规定和要求，导致其不能按时办理《建筑质量监督报告》等后续验收手续，责任完全在绿地鸿翔公司，上述文件在绿地鸿翔公司和谭某、王某签订购房合同之前已经出具，因此绿地鸿翔公司对于他自身职责和风险应该充分知晓，逾期交房的违约责任应由绿地鸿翔公司承担。另外绿地鸿翔公司提供的海口市建设工程规划核实意见书落款日期模糊不堪，完全不能分辨具体出具日期，为无效证据，对于是否在政府政策调整前后办理无从判断，是否受政府政策变化影响更无从谈起。根据双方签订购房合同第八条约定，如出现因不可抗力，出卖人应在事实发生之日起30天内告知买受人，但出卖人根本没有履行相应的告知义务，故其所谓的不可抗力（政府政策变化）免责事由不成立。   三、绿地鸿翔公司不仅是逾期交房，而且还多次违规交房，因此谭某、王某不可能冒风险拿着一份无效收房通知书贸然收房。2017年12月14日绿地鸿翔公司向买受人投递了一份没有落款时间收房通知书，买受人准备收房，却发现绿地公司手续不齐全，遂与其进行了交涉，但由于其尚未达到交房条件，联合了一批共同受害业主向政府部门反映情况。海口市住建局等有关部门对绿地鸿翔公司违规交房的事实进行认定、答复，并作出相应的处理意见，2018年1月3日南方都市报也对绿地公司违规逾期交房的事实进行了相应的报道。一审法院认为谭某、王某要求提供竣工验收备案表的要求与购房合同约定不一致，但基于当时特殊情形，该要求合理合法，绿地鸿翔公司也是认可的，绿地鸿翔公司张贴的告示书中也明确其当前处于办理竣工验收备案表阶段，仅属于验房阶段，不属于交付使用，因此一审判断逾期时间截止为微信聊天记录的2017年12月24日不恰当，至少应为绿地鸿翔公司办理完成竣工验收备案表时间算起。后期绿地鸿翔公司在取得竣工验收备案表之后，并未以任何形式及时通知谭某、王某收房，谭某、王某发微信给置业顾问，其也不积极因此造成持续逾期行为，后果应由绿地鸿翔公司承担。   四、海南绿地城项目四期取得竣工验收备案表时间为2018年4月30日，而配套污水站工程在2020年4月14日仍未完工，说明该工程与合同约定的交房条件没有相关性，根本不是免责的理由和依据。绿地城四期和六期入小区道路至今没有完工，严重影响了广大业主出入便捷性。本案的实质是开发商建设进度严重滞后造成，其不把心思放在抓好房屋质量和进度上，还找理由推脱、拒不承担合同约定的违约赔偿义务，还以市政配套污水处理站工程这样没有直接关联的内容进行再次推责毫无意义。   五、谭某、王某提交的部分证据原件不可能获得（如绿地公司于2019年12月29日在小区公开栏张贴告知书，只能合法进行拍照取证，但被一审法院直接忽略，而对绿地鸿翔公司提交误导性证据如海口市美兰区房屋征收情况说明这样劣质的证明却全盘接受，并认定村民阻扰施工免责90天是错误的），海南绿地城四期最后取得竣工验收备案表时间为2018年4月30日，物业公司称绿地鸿翔公司要求其2018年5月开始收取物业费，这一事实恰好证明2018年5月前属于逾期，逾期期间不是正式交房。   谭某、王某向一审法院起诉请求：1.判令绿地鸿翔公司向谭某、王某支付逾期交房违约金224000元(计算至2019年3月30日)；2.判令绿地鸿翔公司赔偿迟延交房延期期间装修价格上涨给业主带来的损失10000元（从合同约定的交房期2017年8月31日其计算至2019年3月31日）；3.本案诉讼费用由绿地鸿翔公司承担。   一审法院认定事实：2016年12月19日，谭某、王某（买受人）与绿地鸿翔公司（买受人）签订《海口市商品房买卖合同》。该合同主要约定：“买受人以每平方米7533.93元，总金额777953元的价格购买出卖人投资建设的海口市灵山镇的海南绿地城A-41地块6#住宅楼1单元7层703房……出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未按本合同约定向甲方支付购房款或未履行合同约定的其他义务的；商品房达到交付使用条件后，出卖人应在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件，买受人应在收到该通知之日起7日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接；在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单；买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》因不低于建设行政主管部门制定的标准；出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接；买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：出卖人应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知买受人办理交房手续。……除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金……出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电在交房同时达到进户条件；2.天然气管道在交房后60天达到进户条件；3.小区绿化在交房后90天达到交付区域使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.若因出卖人原因，则由出卖人于交房之日起90日内予以完善，买受人在期间不追究出卖人的违约责任。2.若因国家法律法规或政府职能部门原因，则双方同意据实予以延期，出卖人无需承担任何责任……”谭某、王某与绿地鸿翔公司在上述合同的附件七《本合同补充协议》中约定：“若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：（1）因不可抗力或意外事件，包括但不限于导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、非典等重大流行性疾病等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况；（2）因政府政策变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的；（4）因政府报批时间超过政府已公布的办事时限而导致延误交房的；（5）因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的；（6）军用设施规划及其施工的影响……买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限……买受人确认本合同中所涉及的个人资料都真实、有效，出卖人可按此以书面方式向买受人送达任何文件、回复及其它任何联系，且采用挂号或特快专递邮寄或直接送达，若买受人变更地址须向出卖人提出书面通知，也以相同方式送达出卖人……若以挂号或特快专递邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准，无需以公证方式证明）第3日将被视为已送达买受人，若以直接送达的方式送达，则以买受人签收时视为送达。如因买受人所填住所地不准确、无人签收或拒绝签收导致通知退还或由买受人住所地物业、门卫代为签收的，由买受人承担责任，并视为出卖人已经履行相关通知义务。”谭某、王某在上述合同确认的通讯地址为“海南省海口市××道”。在上述合同签订后，谭某、王某向绿地鸿翔公司支付了购房款共计777953元。2017年12月14日，绿地鸿翔公司通过EMS快递方式向谭某、王某邮寄《绿地海南绿地城项目交房通知书》，邮寄地址为海南省海口市××道。该通知书通知谭某、王某可办理涉案房屋的交付手续。谭某、王某于2017年12月15日收到该上述交房通知书后未立即收房。2017年12月24日，谭某、王某联系绿地鸿翔公司员工表示竣工验收备案表办好后再告诉其收房。2019年3月31日，谭某、王某收房。谭某、王某认为绿地鸿翔公司交付房屋不符合合同约定，构成违约，于2019年10月9日向一审法院起诉。   另查明，2017年12月20日，经海口市质监站验收合格，绿地鸿翔公司取得《建筑工程质量监督报告》。该报告中涉案项目地块为“海口市灵山西片区旧改项目A-41地块”。海口市质量监站在上述报告中作出监督结论及意见：“根据我站对海口市灵山西片区旧改项目A-41地块工程的监督情况，同意初装饰工程竣工验收备案。”2018年4月18日，经海口市住房和城乡建设局备案，绿地鸿翔公司取得《海口市建设工程竣工验收备案表》。2018年7月10日，海口市美兰区房屋征收局出具《情况说明》，其中记载“灵山旧改A-41号地块施工过程中，自2017年6月份至9月份期间，因村民对征地拆迁存在争议前往施工现场阻挠施工，开发商多次向海口市美兰区灵山片区改造项目现场指挥部申请组织协调。经指挥部协调，到2017年9月份此问题基本解决。”2019年4月18日，海口市住房和城乡建设局通过12345海口智慧联动平台答复称：“《工程质量监督意见》与《工程质量监督报告》两者对验收形式、验收程序、验收的执行标准的内容是没有差别的。按照政府“放管服”清理文件的要求，从2017年7月开始，海口市质监站不再出具没有法律法规明确规定需要的《工程质量监督意见》，而是根据《房屋和市政基础设施工程竣工验收规定》，对监督竣工验收的工程出具《工程质量监督报告》。2016年前，工程竣工验收后取得的《工程质量监督意见》不需要规划部门出具的《规划核实意见书》，2017年7月后，海口市质监站出具《工程质量监督报告》前，项目应取得规划部门出具的《规划核实意见书》。”在诉讼过程中，谭某、王某未能证明其提交的《家庭居室装饰装修施工合同》及收据所涉及的费用存在价格上涨的情形以及该情形与绿地鸿翔公司的交房时间具有法律上的因果关系。   一审法院认为，一、关于绿地鸿翔公司是否应向谭某、王某支付逾期交房违约金的问题。谭某、王某与绿地鸿翔公司签订的《海口市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属有效合同。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，绿地鸿翔公司应当于2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件的商品房交付谭某、王某使用。同时双方约定在双方进行验收交接时，绿地鸿翔公司应当向谭某、王某出示上述证明文件及有关资料，若交付商品房时不出示或出示不齐全，谭某、王某有权拒绝交接，谭某、王某拒绝交接的，绿地鸿翔公司应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知谭某、王某办理交房手续。合同签订后，谭某、王某依约向绿地鸿翔公司支付了全部购房款。但是绿地鸿翔公司于2017年12月14日才向谭某、王某邮寄了《绿地海南绿地城项目交房通知书》。绿地鸿翔公司存在逾期交房的事实，应承担相应的违约责任。绿地鸿翔公司虽于2017年12月14日向谭某、王某邮寄了《绿地海南绿地城项目交房通知书》，但海口市质监站出具《建筑工程质量监督报告》的时间是2017年12月20日，可知绿地鸿翔公司在向谭某、王某发出通知时尚未取得该验收文件，不具备合同约定的交付条件，其通知行为不能视为绿地鸿翔公司已履行交房义务的行为。2017年12月24日，谭某、王某联系绿地鸿翔公司员工表示竣工验收备案表办好后再告诉其收房。此时涉案房屋已符合交房条件。谭某、王某系主张涉案项目未取得竣工验收备案表而拒绝收房。该拒绝收房事由并不具有合同依据和法律依据。因此，一审法院认定绿地鸿翔公司应向谭某、王某承担逾期交房违约责任的截止时间为2017年12月24日。《海口市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》中约定：“若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：（1）因不可抗力或意外事件，包括但不限于导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、非典等重大流行性疾病等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况……”绿地鸿翔公司抗辩2017年6月至9月村民阻挠施工影响3个月的施工进度，应予以顺延交房期限。村民对征地拆迁存在争议前往施工现场进行阻挠，并非绿地鸿翔公司自身过错导致该阻挠事件的发生，该阻挠事件存在影响施工进度的事实，确属合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，绿地鸿翔公司的上述抗辩意见，于法有据，予以采纳。综上，绿地鸿翔公司自2017年9月1日至2017年12月24日期间（115天）存在逾期交房的违约行为，扣减3个月的免责事由期，逾期天数共计25天（115天－90天）。按照合同约定的违约金计算方法，绿地鸿翔公司应向谭某、王某支付逾期交房违约金5835元（777953元×3×25天）。因此，谭某、王某请求绿地鸿翔公司支付的逾期交房违约金超出5835元的部分，于法无据，不予支持。二、关于绿地鸿翔公司是否应向谭某、王某赔偿装修价格上涨损失的问题。因谭某、王某未能证明其提交的《家庭居室装饰装修施工合同》及收据所涉及的费用存在价格上涨的情形以及该情形与绿地鸿翔公司的交房时间具有法律上的因果关系，故谭某、王某请求绿地鸿翔公司赔偿其因装修价格上涨导致的损失10000元，无事实根据和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、绿地鸿翔公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向谭某、王某支付逾期交房违约金5835元；二、驳回谭某、王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元（谭某、王某已预交），由谭某、王某负担4690元，绿地鸿翔公司负担120元。   二审期间，谭某、王某向本院提交了一份“长城物业集团股份有限公司的出具的物业费收据”，拟证明绿地鸿翔公司逾期交房的时间应计算至2019年4月30日。经质证，绿地鸿翔公司对该份证据的真实性予以认可，对关联性和合法性不予认可，且认为该份证据并不能证明绿地鸿翔公司逾期交房的事实。绿地鸿翔公司二审未有新证据提交。   本院认证如下：一审法院认定绿地鸿翔公司应向谭某、王某支付的逾期交房违约金从2017年9月1日计算至2017年12月24日，并扣除三个月的免责期限，谭某、王某对于该期限并未提出上诉，对于未上诉的部分，二审不予审理，现谭某、王某二审提交的证据拟证明的问题与本案审理的内容无关联性，故对该证据本院不予采纳。   本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，关于绿地鸿翔公司是否存在逾期交房的情形，是否应向谭某、王某支付逾期交房违约金的问题。双方合同约定绿地鸿翔公司应在2017年8月31日前将具备下列第3种条件的商品房交付给谭某、王某使用：其中第1项为：商品房完成建设工程规划验收和各专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；第3项为商品房经过海口市质监站验收合格，并取得验收文件。2017年12月14日，绿地鸿翔公司向谭某、王某寄送交房通知书，告知其二人可以办理收房手续，并让其联系置业顾问并预约办理的具体时间。绿地鸿翔公司上诉主张涉案工程组织验收的时间为2017年12月11日，故其2017年12月14日通知交房合法有效。但因双方合同明确约定房屋交付的条件为商品房取得海口市质监站的验收文件，故应认定2017年12月20日海口市质监站出具《建筑工程质量监督报告》时，涉案房屋才具备交付条件，因此，2017年12月14日绿地鸿翔公司通知交房时，涉案房屋还不具备交付条件，不能以该时间认定为是房屋交付的时间。2017年12月14日后，绿地鸿翔公司没有再向谭某、王某发书面的交房通知书，但2017年12月24日谭某、王某向绿地鸿翔公司人员提出必须办理好竣工验收备案表后其再收房，而此时涉案房屋已经具备交付条件，故一审法院认定绿地鸿翔公司应支付的逾期交房违约金应计算至2017年12月24日并无不当，本院予以确认。另外，对于绿地鸿翔公司所称的市政配套污水工程影响其交房的问题，绿地鸿翔公司也认可截止2020年4月14日，该工程仍没有完成，但其已经自行解决了污水排放的相关问题，并在2017年12月20日取得海口市质监站的《建筑工程质量监督报告》。由此可见，绿地鸿翔公司所述的污水工程问题并不属于法律意义上的不可抗力的情形，也不属于合同约定的免责事由，绿地鸿翔公司上诉主张的该项免责事由不成立，本院不予支持。对于有村民阻扰施工的事实，一审法院认定该事实属于合同约定的免责事由，对该3个月不计算违约金，双方当事人均没有提出上诉，故二审予以维持。   综上所述，绿地鸿翔公司的上诉请求理由不成立，本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由海口绿地鸿翔置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 梁 琼   审判员 周 玲   审判员 李 婕      二〇二〇年九月二十一日   书记员 陈麒吉   附相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   风险提示   1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。   2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。