黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终781号上诉人（一审被告）：张喜林，男，1974年2月28日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：张蕾，黑龙江善行律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾祥国，黑龙江善行律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:中国联通集团黑龙江省通信有限公司哈尔滨市分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区文昌街70号。负责人：张新忠，总经理。委托诉讼代理人：何颖，黑龙江琦峰律师事务所律师。上诉人张喜林因与被上诉人中国联通集团黑龙江省通信有限公司哈尔滨市分公司（以下简称联通哈尔滨分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初4581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张喜林委托诉讼代理人张蕾，被上诉人联通哈尔滨分公司委托诉讼代理人何颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张喜林上诉请求：撤销一审判决，驳回联通哈尔滨分公司的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定张喜林拖欠联通哈尔滨分公司2017年至2019年租金110万元错误。按双方合同约定2017年至2019年租金共计140万元，张喜林已向联通公司支付50万元租金，张喜林拖欠租金90万元。一审判决未对张喜林2019年3月13日、2019年3月28日给付联通哈尔滨分公司的20万元予以确认错误。二、一审判决认定张喜林拖欠包烧费、物业费89,895.11元错误。张喜林在一审中已提交2018年至2019房屋包烧费、物业费票据，但一审判决未予认定。三、一审判决张喜林支付利息错误。联通哈尔滨分公司的电梯未经过年检，无法正常使用，影响张喜林经营。张喜林多次要求联通哈尔滨分公司解决电梯问题，但联通哈尔滨分公司始终未予解决，张喜林拖欠租金系因联通哈尔滨分公司违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，张喜林有权行使先履行抗辩权拒绝支付租金，张喜林不存在违约行为，不应承担违约责任。联通哈尔滨分公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回张喜林的上诉请求。联通哈尔滨分公司向一审法院起诉请求：1.张喜林支付2017年至2019年房屋租金共计110万元；2.张喜林支付2018年2019年房屋包烧费、物业费89,895.11元；3.张喜林承担违约金36万元。一审法院认定事实：2014年11月6日，联通哈尔滨分公司与张喜林签订编号CU12-2302-2014-005315房屋出租合同约定：联通哈尔滨分公司将其所属位于哈尔滨市南岗区天顺街39、41号，建筑面积2394平方米房屋租给张喜林用于商服；租期10年（2014年12月20日至2024年12月19日），前5年每年租金70万元，后5年每年租金73.5万元，总计717.5万元；张喜林于每年11月前一次性向联通哈尔滨分公司转账支付下年度租金，联通哈尔滨分公司向张喜林开具合法发票；张喜林首付租金的同时向张喜林支付押金100万元，房屋装修保证金100万元（装修结束后房屋无改动损坏无息退回）；合同终止后，张喜林将租赁物及附属设备交还联通哈尔滨分公司，费用结算完毕后，联通哈尔滨分公司将押金余额无息返回。违约责任，张喜林违反本合同约定交付租金的，每逾期交付一日，应按年租金的3%向联通哈尔滨分公司支付违约金。合同签订后，2017年至2018年度的70万元租金，张喜林应在2017年11月20日前向联通哈尔滨分公司一次性支付完毕，但截至2018年12月27日，张喜林仅交付联通哈尔滨分公司租金30万元（2017年11月27日付10万元、2018年11月21日付10万元、2018年12月27日付10万元）。2018年至2019年度的70万元租金张喜林未向联通哈尔滨分公司支付，且拖欠房屋包烧费、物业费89,895.11元。一审法院认为：联通哈尔滨分公司与张喜林签订的编号CU12-2302-2014-005315房屋出租合同系缔约人真实的意思表示，内容合法有效，对缔约人具有约束力，缔约人应当依约履行合同义务。合同签订后，联通哈尔滨分公司依约将租赁房屋交付张喜林使用，履行了合同义务，张喜林使用租赁房屋后未依约支付租金，拖欠包烧费、物业费，构成违约，应承担付款和违约责任，联通哈尔滨分公司诉请张喜林支付2017年至2019年房屋租金110万元，2018年至2019年房屋包烧费、物业费89,895.11元，符合法律规定，应予支持。关于联通哈尔滨分公司主张的张喜林逾期付租违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，合同当事人之间违约金的约定是否过高，应以张喜林违约给联通哈尔滨分公司造成的实际损失为基础来认定。而联通哈尔滨分公司的实际损失如何确定，应由联通哈尔滨分公司举证证明给其造成的具体损失数额或提供造成损失的相应事实依据。合同当事人约定，张喜林每逾期一日交付租金，则按年租金的3%支付违约金，高于相关法律规定，应予以酌情调整，因张喜林违约而产生的实际损失金额及事实，联通哈尔滨分公司未举证证明，故联通哈尔滨分公司向张喜林主张36万元逾期付租的违约金，依据不足。在联通哈尔滨分公司未能举证证明的情况下，按张喜林占用租金期间中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息来确定实际损失更符合本案实际。关于张喜林抗辩的电梯质量影响其经营的损失问题，因张喜林没有依法对联通哈尔滨分公司提出反诉，本案不作处理，如有经营损失张喜林可另诉解决。判决：一、张喜林于判决生效后10日内支付联通哈尔滨分公司2017年至2019年房屋租金合计110万元；二、张喜林于判决生效后10日内支付联通哈尔滨分公司2018年至2019年房屋包烧费、物业费89,895.11元；三、张喜林自2018年12月28日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准支付占用联通哈尔滨分公司房屋租金的利息至110万元租金全部给付日止。本院二审期间，张喜林提交如下证据：证据一、中国建设银行单位客户回单两份。拟证明：2019年3月13日，张喜林向联通哈尔滨分公司交付租金10万元，2019年3月28日，张喜林向联通哈尔滨分公司交付租金10万元。张喜林欠付租金为90万元，并非一审判决认定的110万元。证据二、收据两份。拟证明：2019年2月28日，张喜林向联通哈尔滨分公司支付包烧费75,115.11元;2019年3月18日，张喜林向联通哈尔滨分公司支付物业费14,780元。证据三、黑龙江省增值税普通发票两张。拟证明：张喜林系哈尔滨君庭商务宾馆有限公司负责人，租赁合同中张喜林作为乙方已经签字，发票备注中能够体现租金实际由张喜林交付。联通哈尔滨分公司质证意见：对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议。付款人为哈尔滨君庭商务宾馆有限公司，并非张喜林，无法确认张喜林与哈尔滨君庭商务宾馆有限公司的关系。双方合同约定每年11月前支付下一年度的租金，即使该租金系由张喜林支付，因支付时间为2019年3月，也应视为张喜林交付的是2020年的租金。对证据二的真实性有异议，无法确定收据上公章的真实性。对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议。该发票体现的金额是支付的2020年的租金，对支付的主体没有异议。本院认证意见：联通哈尔滨分公司对张喜林提交的证据一、证据三的真实性无异议，故本院对张喜林提交的证据一、证据三的真实性予以采信。联通哈尔滨分公司对张喜林提交的证据二的真实性有异议。但该证据加盖联通哈尔滨分公司公章，联通哈尔滨分公司亦未提交相反证据，故本院对该证据予以采信。联通哈尔滨分公司未提交证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，2019年3月13日，张喜林向联通哈尔滨分公司支付租金10万元；2019年3月28日，张喜林向联通哈尔滨分公司支付租金10万元。截止至2019年3月28日，张喜林共计向联通哈尔滨分公司支付租金50万元。2019年2月28日，张喜林向联通哈尔滨分公司支付包烧费75,115.11元;2019年3月18日，张喜林向联通哈尔滨分公司支付物业费14,780元。本院认为，一审判决对案涉合同效力的认定正确，本院予以确认。关于案涉租赁合同租金的给付问题。双方当事人在合同中约定了租金的给付标准及时间，并未约定以租赁标的的物资设备是否存在问题作为延期给付租金的条件，且张喜林主张的租赁房屋电梯的修理问题双方未能形成一致意见，对该问题形成的原因、责任承担及损失的具体数额等均未经确认，故张喜林以此为由迟延给付房屋租金的抗辩主张依据不足，一审判决确认双方对此问题另行处理正确。关于租金及包烧费、物业费的数额问题。二审中，张喜林提供证据证明其于2019年3月分两次转付联通哈尔滨分公司20万元，及交纳包烧费、物业费89,895.11元。虽然联通哈尔滨分公司对该证据的缴费主体存在异议，但未能提供证据予以证明。同时，因张喜林尚欠2017年至2019年度租金，故联通哈尔滨分公司主张张喜林交纳的20万元为2019年至2020年度租金不符合交易习惯，应认定为张喜林交纳的2017年至2019年度租金。因二审中当事人举证发生变化，导致一审判决对此基本事实的认定不清，本院予以调整。综上所述，张喜林的上诉请求部分成立，对成立部分，予以支持，对不成立部分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初4581号民事判决第一项为：上诉人张喜林于本判决生效后10日内给付被上诉人中国联通集团黑龙江省通信有限公司哈尔滨市分公司2017年至2019年房屋租金合计90万元；二、变更黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初4581号民事判决第三项为：上诉人张喜林给付被上诉人中国联通集团黑龙江省通信有限公司哈尔滨市分公司占用房屋租金的利息，以90万元为基数，自2018年12月28日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至全部给付租金之日止；三、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初4581号民事判决第二项。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费18,749元，由上诉人张喜林负担13,800,被上诉人中国联通集团黑龙江省通信有限公司哈尔滨市分公司负担4949元。二审案件受理费18,749元，由上诉人张喜林负担13,800,被上诉人中国联通集团黑龙江省通信有限公司哈尔滨市分公司负担4949元。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇二〇年九月二十一日书记员  张春天