河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初11号 原告：赵丹，男，1988年5月24日生，住唐山市玉田县。 原告：张春辉，女1988年1月30日生，住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：石贵东，河北正一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵青，河北正一律师事务所律师。 被告：张建平，男，1964年9月29日生，住唐山市路北区。 被告：刘仲芬，女，1963年10月10日生，住址同上。 委托诉讼代理人：门海英，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 原告赵丹、张春辉与被告张建平、刘仲芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵丹、张春辉及其委托诉讼代理人石贵东、赵青，被告张建平、刘仲芬及其委托诉讼代理人门海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵丹、张春辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告定金5万元，向原告支付违约金49.2万元，赔偿原告因被告违约行为造成的损失5万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告与二被告分别系夫妻关系。2019年9月5日，原被告在第三人居间服务下签署了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于唐山市路北区；房屋产权证号为唐（2017）路北区不动产权第305178018号；被告于2019年11月4日前将剩余购房贷款全部还清，2019年11月6日前将房屋所有权证交予第三人；房屋实际成交价格为164万元，2019年9月5日交付购房定金5万元，2019年11月6日付款（含定金）25万元，过户当日付款75万元，剩余购房款64万元以购房贷款形式支付；被告应于2019年11月15日前向原告交付该房屋及相关部门开具的结清证明文件、票据，并应当在该房屋交付之日起2日内配合原告办理入住和物业更名手续；双方于2020年1月6日前将房屋的双证过户到原告名下，被告于过户完毕十日内将房屋内所有户口迁出。合同约定，原被告任何一方不履行、不完全履行、不能履行、无故解除本合同，或导致本合同全部或部分无效、被撤销、被解除等，均由违约方向守约方支付成交价格的30%作为违约金，并赔偿守约方赔偿金和实现债权而发生的相关费用（包括但不限于例如诉讼费、保全费、公告费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、执行费、差旅费、居间服务费、律师费、鉴定费、勘测费等）。合同还对其他内容进行了详细约定。合同订立后，原告于2019年9月5日向被告支付购房定金50000元，并于之后将原有房屋出售，做好履行合同准备。但被告却既未将全部贷款还清，也未将房屋所有权证交与第三人，更未向原告交付房屋及相关手续，甚至告知原告要求解除合同，不再出售房产。被告行为已经构成严重违约，造成原告重大经济损失。因此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院查清事实、公正裁决，依法支持原告诉讼请求。原告当庭更诉讼请求为要求被告继续履行合同并承担违约责任（违约金49.2万元及损失5万元）。 被告张建平、刘仲芬辩称：一、原告主张返还的定金5万元，自始不在被告处，应由实际占有的第三人返还。二、原告严重违约，被告行使不安抗辩权拒绝履行合同合理合法。2019年11月2日，被告与案外人冯绍英一起来到唐山千家房地产经纪有限公司询问原告的联系方式，唐山千家房地产经纪有限公司员工告知被告，原告已经购买了其他房产，不再购买被告的该处房产，为此被告没有继续履行偿还剩余20万银行贷款的义务。2019年11月6日原告未向被告支付第一笔购房款25万元，也没有联系被告作出要支付第一笔购房款的意思表示，合同不能履行的责任人是原告，而不是被告，应当由其承担相应的违约责任。被告行使不安抗辩权拒绝继续履行合同合理合法。三、原告主张的违约金没有事实和法律依据，被告不应承担。在双方签订的《房屋买卖合同》第七条违约条款中，并未约定“由违约方向守约方支付成交价格的30%作为违约金”。双方也未再另行约定其他违约比例，那么应当视为双方没有约定违约金。本案中原告拒绝履行合同，违约在先，应当承担全部过错责任。且《房屋买卖合同》基本没有履行，不存在实际损失，过高的违约金不应得到支持。三、诉讼费不应由被告承担，因违约方系原告，原告应当自行承担因此而造成的全部损失。因合同不具有继续履行性，且继续履行会严重伤害到被告的合法权益，原告仅向中介支付了5万元定金从未支付过任何购房款，被告也从未将房产交付于原告，请求依法驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：二原告与二被告分别系夫妻关系。2019年9月5日，二被告（合同甲方，出卖人）与二原告（合同乙方，买受人）经唐山千家房地产经纪有限公司工作人员徐瑞东居间中介，签署了《房屋买卖合同》（合同编号000148），合同约定“甲方自愿将坐落于唐山市路北区的房屋出售给乙方，名称及编号：唐（2017）路北区不动产权第305178018号。甲、乙双方协商后的实际成交价格为164万元，乙方于2019年9月5日向甲方交付购房定金5万元，此定金在交付购房款时冲抵。在该房屋存在银行贷款的情形下，甲方应当在2019年11月4日前将剩余贷款全部还清。乙方于2019年11月6日前（含定金）向甲方付款人民币25万元；乙方于过户当日将剩余购房款向甲方付款75万元；乙方将剩余购房款64万元以银行贷款形式支付给甲方，乙方应当在房屋过户后5日内办理本次购房的贷款手续，甲方必须积极配合，贷款由银行发放到甲方账户，乙方必须在银行通知其办理抵押手续之日起5日内办理抵押手续。甲方应当于2019年11月15日前向乙方交付该房屋及相关部门开具的结清证明文件、票据，并应当在该房屋交付之日起2日内配合原告办理入住和物业更名手续；甲、乙双方共同约定于2020年1月6日前将房屋的双证过户到乙方或乙方指定人名下；甲方应当于过户完毕十日内将房屋内所有户口迁出，由甲、乙双方自行交接。”该《房屋买卖合同》共计三联，第一联居间方，第二联甲方，第三联乙方，在中介人徐瑞东提供的第一联合同中第七条违约条款约定，“除合同第五条第（三）款规定的特殊情况外，甲、乙双方任何一方不履行、不完全履行、不能履行、无故解除本合同或导致本合同全部或部分无效、被撤销、被解除等，均由违约方向守约方支付成交价格的30%作为违约金，并赔偿守约方赔偿金和实现债权而发生的相关费用（包括但不限于例如诉讼费、保全费、公告费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、执行费、差旅费、居间服务费、律师费、鉴定费、勘测费等）。”而原、被告双方提供的第二、三联合同中，对于违约金比例数额未能清晰显示。合同订立后，原告于2019年9月5日交付购房定金50000元，被告向原告出具了定金收条，该定金保管于中介人徐瑞东处。原告为履行案涉《房屋买卖合同》，于2019年10月10日将自有房屋出售。2019年11月4日，被告并未按照约定将剩余购房贷款还清。2019年11月11日，原告赵丹致电被告张建平，请求提前付款，被告让原告赶紧去别处找找房子，不卖了。2019年12月，被告将案涉房屋以185万元的价格另行售与他人，并于2020年6月办理了房屋转移登记手续。 本院认为，依法成立的合同对于当事人具有法律拘束力，当事人应按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告如约交付了定金，被告亦应按照约定还清贷款，其没有按时履行还贷义务，其行为已经构成违约。2019年11月11日，在原告请求继续付款的情形下，被告明确表示不同意出售案涉房屋，并将该房屋出售过户他人，导致案涉《房屋买卖合同》无法继续履行，应向原告承担赔偿损失的违约责任。关于损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，被告再次出售房屋所产生的房屋差价21万元，缘系被告违约行为产生的经济利益，在《房屋买卖合同》正常履行的情况下，该经济利益应由原告获得，因此被告应向原告赔偿21万元的履行利益损失。因《房屋买卖合同》无法继续履行，被告应向原告返还定金5万元，原告该项主张本院予以采纳，但请求继续履行合同的主张因事实上不能履行，对其该项主张本院不予支持。关于原告主张的49.2万元违约金，因《房屋买卖合同》约定不明且原告主张按照成交价格的30%计算过分高于造成的损失，故对其主张的违约金数额不予确认。关于被告抗辩没有违约行为，而是行使不安抗辩权的意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。由于被告证据不足以证实原告存在上述法定情形，被告在不符合行使不安抗辩权的条件下中止履行合同，应当依法承担违约责任。而原告在交付定金后，没有交付第一笔房款是因为被告没有先履行还清银行贷款的合同义务，原告享有先履行抗辩权，有权拒绝支付房款，其行为不构成违约。关于被告抗辩定金应由第三人返还的意见，根据合同约定原告应向被告交付定金，原告交付5万元定金后被告亦向原告出具了收条，根据合同相对性原理，定金条款在原、被告之间成立并生效，被告与案外人之间的款项占有关系不影响其向原告承担返还义务。故此，对于被告的抗辩意见本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下： 一、被告张建平、刘仲芬于本判决后十日内赔偿原告赵丹、张春辉违约损失共计26万元； 二、驳回原告赵丹、张春辉的其他诉讼请求。 案件受理费9720元，由被告张建平、刘仲芬负担；保全费3520元由原告赵丹、张春辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  贾文茜 人民陪审员  吴晓文 人民陪审员  贾淑英 二〇二〇年九月一日 法官 助理  刘 侠 书 记 员  张泽彤