湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终476号上诉人（原审被告）：武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司，住武汉市汉阳区燎原社区玉龙路特1号。法定代表人：周英富，总经理。委托诉讼代理人：李牧，上海建纬（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周英富，男，1972年2月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：李牧，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉建开工程总承包有限责任公司，住所地武汉市阳逻开发区阳逻山庄。法定代表人：蔡涛，董事长。委托诉讼代理人：李俊，湖北正信律师事务所律师。上诉人武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司（以下简称共享蓝天公司）、周英富因与被上诉人武汉建开工程总承包有限责任公司（以下简称建开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初2691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因武汉市疫情防控需要，本案扣除相应审限。本案现已审理终结。共享蓝天公司、周英富上诉请求：请求二审法院依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审所认定的房屋腾退等事宜与客观事实不符。1.一审法院认定“位于武汉市汉阳区玉龙路特1号土地的土地使用者原系武汉市住宅统建办公室，现土地使用者登记为武汉地产开发投资集团有限公司”错误。建开公司提供的土地证无原件，复印件则显示该土地证已被撤销，亦无任何证据证实该土地现使用者登记为武汉地产开发投资集团有限公司。2.一审法院认定“所在土地系武汉地产开发投资集团有限公司所有，诉争租赁房屋中部分房屋系经规划审批建立”错误。本案无任何证据显示武汉地产开发投资集团有限公司拥有本宗土地使用权。同时，讼争土地上房屋所建房屋亦无规划审批手续，更没有房产证。建开公司提供了一份建设工程规划图纸，但未加盖规划机关公章。3.一审认定共享蓝天公司于2015年6月30日起未支付房屋租金与客观事实不符。建开公司委派其工作人员陈强与共享蓝天公司直接联系租赁事宜，多年来共享蓝天公司直接以现金方式交付租金给陈强，共享蓝天公司将2015年6月30日起至2016年6月30日之间的租金36万元交付给了陈强，所以共享蓝天公司的租金支付截至时间为2016年6月30日，而非一审所认定的2015年6月30日。4.一审认定共享蓝天公司于2017年12月8日才将房屋腾退，与客观事实不符。事实上，共享蓝天公司2016年4月收到建开公司函件后，于2016年12月26日就停止营业，并搬离原办公场所，由于建开公司打围砌墙，所以部分物品没有撤出。5.共享蓝天公司现在所占有房屋使用的面积与判决书认定不符。共享蓝天公司于2007年自筹资金对建开公司租赁房屋进行改扩建，并投入大量资金装修。所耗巨资在房屋腾退时如何处置，是双方悬而未决的争议，共享蓝天公司也多次向建开公司反映情况，以求能够有个公平合理的途径和方法解决。在协商无果的情况下，2018年10月，在建开公司陈强口头同意的情况下，共享蓝天公司将其自建房屋部分的围栏打开，重新营业，没有占用建开公司原租赁房屋，即现在共享蓝天公司占用的面积低于1000平方米，大概近400平方米。但是一审法院未查明实际情况，仍然以原协议的1000平方米每月30000元的标准计算占用费，如此认定与客观事实不符。6.建开公司于2003年租赁给共享蓝天公司用于餐饮的房屋面积约为500平方米，由于种种客观原因，建开公司对房屋并无法定的权属证明，共享蓝天公司为美化经营环境，在变压器被拆除的原址上投资建房，虽然在相关报告上称“改造所需全部费用由周英富承担”，但是共享蓝天公司与周英富从未表示将自己投资新建的500平方米房屋在租赁期满后无偿赠与给建开公司，故一审判决书对该自建部分房屋的相关认定刻意混淆债权与物权的区别，漠视共享蓝天公司作为房屋投资者的合法权益，自由裁量的结果有违客观公正的司法原则，其判决结果极不公平。二、一审法院程序严重违法，应予纠正。一审法院对原、被告证据未一一列明，对上述证据的举证、质证未作说明，对上述证据的认定、采信亦未作出说明。仅一句“经庭审质证、认证及双方当事人陈述，查明以下事实”，对本案证据没有清晰的认识，请求二审法院予以纠正。三、一审适用法律错误，实体处理极其不公，应予以纠正。1.一审法院未查明本案土地及房屋的权属状况。建开公司无充分证据证实其是诉争土地、房屋的合法权利人，对上述土地、房屋享有物权。本案土地、房屋均未办证，经庭审仍无法确定权属。因此，建开公司不具备作为诉争土地及房屋的权利人，要求共享蓝天公司和周英富“腾退土地、房屋”的主体资格，况且共享蓝天公司与周英富现在是在自建房屋内经营，因此，依我国《物权法》的有关规定，应予以驳回建开公司的起诉。2.一审法院判决“周英富承担腾退房屋及支付房屋占用费”错误。共享蓝天公司作为承租方，与建开公司等单位签订租赁合同，周富英只是作为经办人签字，共享蓝天公司作为依法成立的独立法人单位，一审法院却在毫无事实及法律依据的情况下，判令周英富共同承担责任，显然适用法律错误。3.一审判决关于诉讼时效之认定错误。根据我国《民法通则》第一百三十六条第三款规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，结合本案事实及相关法律规定，建开公司的部分诉讼请求超过诉讼时效，依法不应该保护。建开公司辩称，共享蓝天公司与周英富的上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回，维持一审判决。建开公司向一审法院起诉请求：1.判令共享蓝天公司和周英富腾退房屋；2.判令共享蓝天公司和周英富支付房屋租金、房屋占用费共计人民币1,440,000元（暂计至2019年2月28日，实际金额应计算至共享蓝天公司和周英富实际腾退之日）；3.判令共享蓝天公司和周英富承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1978年武汉市住宅统建办公室成立，2002年武汉市住宅统建办公室获市国资办批复，在武汉经济技术开发区建设开发总公司基础上吸收武汉市住宅统建办公室相关资产，组建武汉统建城市建设（集团）有限责任公司。2003年，武汉市委、市政府同意撤销武汉城市综合开发集团有限公司、武汉统建城市建设（集团）有限责任公司、武汉市住宅统建办公室，将其本部合并重组为武汉地产开发投资集团有限公司，并将武汉城市综合开发集团有限公司及武汉统建城市建设（集团）有限责任公司及其所属企业、事业单位的国有资产全部划入武汉地产开发投资集团有限公司。武汉市统建材料设备公司，后更名为武汉经济技术开发区建总材料设备公司，原系武汉统建城市建设（集团）有限责任公司全资子公司。建开公司原系武汉经济技术开发区建设开发总公司、武汉经济技术开发区建总材料设备公司、武汉住宅统建办公室共同出资设立。后因武汉经济技术开发区建设开发总公司、武汉经济技术开发区建总材料设备公司、武汉住宅统建办公室的上述合并演变，建开公司现系武汉地产开发投资集团有限公司的全资子公司。2011年武汉地产开发投资集团有限公司计划注销武汉经济技术开发区建总材料设备公司，将其相关业务纳入建开公司。2018年12月21日，武汉经济技术开发区建总材料设备公司注销。位于武汉市汉阳区玉龙路特1号土地的土地使用者原系武汉市住宅统建办公室，现土地使用者登记为武汉地产开发投资集团有限公司。1992年，武汉市统建办公室经武汉市城市规划管理局颁发《建设工程规划许可证》，在其用地范围内投资建设肆层仓库1栋、壹层仓库2栋、门房、配电房壹层1栋、综合楼壹至贰层1栋。自1998年起，上述武汉市汉阳区玉龙路特1号的汉阳材料仓库等房屋由武汉市统建材料设备公司（即武汉经济技术开发区建总材料设备公司）托管使用。后因武汉经济技术开发区建总材料设备公司的相关业务纳入建开公司，2011年后上述武汉市汉阳区玉龙路特1号的汉阳材料仓库等房屋由建开公司托管使用至今。2003年4月1日，武汉市统建材料设备公司作为出租方将其公司仓库大门外左侧南边一、二、三号门面以及食堂内外场地和仓库内办公楼二楼左侧全部出租给周英富作为餐饮使用，租赁期限五年即2003年4月1日至2008年3月31日，每月租金人民币5,500元。承租面积约500平方米，其中一楼一、二、三号门面共五间，面积约174平方米，二楼办公室共7间，面积约200平方米左右，紧挨着一楼门面后面的厨房是一层通间，面积约120平方米左右。周英富承租上述房屋装修后经营成都酒楼。2007年10月，上述租赁仓库旁玫西路扩建，供电局决定移走仓库高压变压器，周英富向建总材料设备公司打报告一份，表示在变压器移走后，周英富将变压器所剩房屋面积改成门面与原有酒楼连成一体，在改造后的面积基础上加做成二层楼。以上改造的费用由周英富自愿负担。改造后，原来周英富租用的材料仓库一号综合楼，按原签定合同如实上交租金，改造以后的一楼面积按双方商定协议金额上交租金。周英富同时向建总材料公司反映希望该公司考虑周英富承担改造所需要资金，将原有房屋和改造后的房屋门面出租给周英富使用，使用年限可由双方协商决定。后武汉经济技术开发区建总材料设备公司向汉阳区永丰街、汉阳区规划局、汉阳区城管局几个部门请示报告，表示计划对上述房屋门面一楼房屋进行维修，并委托周英富办理有关规划审批手续。后周英富在未办理规划审批手续的情况下，将上述废弃的装变压器房子全部拆除后重建至110平方米与一楼门面大厅连在一起，整个大厅的面积改扩建至280平方米左右。另在重建的变压器房屋上加建一层楼，加建的二楼部分200平方米左右。厨房后面搭建了洗碗间80平方米左右，2007年自建的面积约515平方米。改扩建完成后亦未办理产权登记手续。改扩建完成后，周英富继续使用原承租的房屋及改扩建后的房屋经营酒店。2011年3月11日，周英富继续就上述房屋与武汉经济技术开发区建总材料设备公司签订房屋租赁合同，出租房屋面积约1,000平方米（含2007年改扩建的面积），其中门面为110平方米，一楼大厅为174平方米，二楼为573平方米，厨房及厨房临时搭建约为120平方米。租赁期限为2011年3月18日至2014年3月18日。房屋租金每月为人民币13,000元。在该合同期内，周英富未对诉争房屋进行装修和改扩建。2012年2月20日，建开公司与周英富签订变更说明一份载明：“原发租方武汉建总材料设备公司（甲方），与承租方武汉共享蓝天餐饮有限公司（乙方）所签订的房屋租赁合同，由于发租方公司合并更名为武汉建开工程总承包有限公司。故与承租方所签定的合同原文内容不变继续执行，发租方甲方改为武汉建开工程总承包有限公司即可。”后建开公司与周英富继续履行上述合同至期满。2014年3月19日，建开公司作为出租方（甲方）与承租方共享蓝天公司（乙方）继续就上述房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定了甲方出租给乙方的房屋位于武汉市汉阳玉龙路58号，出租房屋面积约1,000平方米。房屋租赁期一年，自2014年3月17日起至2015年3月16日止。租赁房屋用于餐饮。乙方不得对租赁房屋进行投资改造，不得改变租赁房屋用途，不得转租、转借承租房屋。如甲、乙双方在租赁期限届满前一个月内无法就乙方继续承租房屋达成书面协议，则视为乙方不再继续租赁房屋，乙方应在租赁期限届满的次日将房屋无条件腾退归还给甲方。逾期腾退视为对甲方房屋的非法占用，甲方有权采取包括自行接管等在内的方式收回房屋，由此造成的一切责任均由乙方承担，甲方收回房屋前的乙方占用期间除按本合同约定租金的双倍计算占用费外，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。房屋租金为每月人民币30,000元，年租金人民币360,000元。房屋租金支付方式为按季支付，每次租金必须提前十天交纳。乙方应在本合同签署生效后三日内向甲方支付人民币30,000元作为履行本合同的押金。本合同履行期间如出现乙方违约导致合同解除押金没收不退还，本合同履行完毕乙方不违约押金退还给乙方（不计息）。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。乙方承担水费、电费、卫生费等相关费用及税金。租赁期满合同自然终止…等内容。合同下方甲方建开公司盖章，经办人陈强签字，乙方共享蓝天公司盖章，经办人周英富签名。上述合同签订后，建开公司与共享蓝天公司履行合同至期满。在该租赁期间，周英富、共享蓝天公司未对上述房屋进行装修及改扩建。合同期满后，共享蓝天公司继续使用诉争房屋，支付租金至2015年6月后未再支付租金。2016年3月25日，建开公司向周英富送达通知一份，表示共享蓝天公司所承租的房屋早已经到期，到期后未与建开公司签署续租合同且房屋也未腾退交还，仍继续使用，现建开公司根据武汉地产集团要求需收回房屋，特通知共享蓝天公司务必于2016年4月11日前将房屋清空腾退交还，且应结清腾退交房日前的水、电、气等各项应承担的费用。同日，周英富签收该通知，但未腾退出诉争房屋。2017年12月8日，建开公司向共享蓝天公司发律师函一份，表示双方租赁合同已于2015年3月16日届满，共享蓝天公司应于2015年3月17日将房屋无条件腾退归还给建开公司，建开公司未履行该义务，已严重违约。依据合同约定，建开公司有权向共享蓝天公司主张自2015年3月17日起的房屋占有使用费（两倍租金）及损失费用。据建开公司提供信息，2017年12月2日，共享蓝天公司占有房屋期间，未妥善保管房屋，致使房屋发生火灾，造成建开公司财产受到损失，故建开公司依据合同约定及法律规定，有权向共享蓝天公司主张房屋占有使用费及损失费用，并有权主张损害赔偿责任，建开公司将于2017年12月8日起自力取回房屋的占有，共享蓝天公司若加妨害，建开公司将依法追究共享蓝天公司的违约责任和法律责任。同日，周英富签收该函件。后共享蓝天公司、周英富搬离，但是物品未搬离。同年12月9日，建开公司将上述租赁房屋打围砌墙，封闭处理。2018年10月左右，共享蓝天公司、周英富将建开公司所砌围墙拆开重新进入诉争租赁场地，接通水电后继续经营餐饮。同年11月30日，建开公司向共享蓝天公司、周英富送达告知函一份，表示共享蓝天公司、周英富私自推倒封闭围栏、私通水电进行营业，此种再次侵占行为性质十分恶劣，已构成对国有资产的非法侵占，建开公司已向政府部门反映情况并向公安机关报案。限共享蓝天公司于2018年12月15日前腾退，逾期未腾退，建开公司将依法追究其民事责任和刑事责任。同日，周英富收到该告知函。后双方因为诉争租赁场地的腾退事宜产生纠纷，建开公司诉至法院请求判如所请。一审认为，本案诉争房屋位于武汉市汉阳区玉龙路58号，所在土地系武汉地产开发投资集团有限公司所有，诉争租赁房屋中部分房屋系经规划审批建立，后因公司合并及历史演变后由武汉地产开发投资集团有限公司将诉争的租赁房屋交由建开公司托管使用，建开公司有权将诉争房屋进行出租。虽诉争租赁房屋中的改扩建部分系周英富出资，但在改扩建时周英富、武汉经济技术开发区建总材料设备公司双方已达成一致，改扩建费用由周英富负担，条件是武汉经济技术开发区建总材料设备公司将改造前后的房屋继续出租周英富使用，年限由双方协商。在周英富自2011年3月18日起签订的合同中的租赁面积系1,000平方米（包含改扩建的面积）并以此面积向出租方支付租金，可以看出，对于改扩建部分已由武汉经济技术开发区建总材料设备公司进行处分收益，周英富仅作为承租人进行使用。周英富对于改扩建部分的出资的对价条件系继续租赁诉争房屋，自2007年建好后，周英富也继续租赁使用诉争租赁房屋至2017年底，达到了其继续使用的目的。建开公司与共享蓝天公司于2014年3月19日签订的《房屋租赁合同》在2015年3月16日到期后，共享蓝天公司、周英富并无继续使用诉争房屋的权利基础，应腾退出诉争房屋，故对于建开公司请求判令共享蓝天公司与周英富腾退诉争房屋的诉讼请求，法院予以支持。共享蓝天公司、周英富支付诉争房屋租金及占用费至2015年6月30日后未再支付，但其仍占用诉争房屋至2017年12月8日，应支付此期间的占用费，以双方合同约定的每月人民币30,000元的标准计算，共享蓝天公司、周英富应支付2015年7月1日至2017年12月7日期间的房屋占用费人民币878,000元。对于共享蓝天公司、周英富于2018年10月强行搬入诉争房屋继续经营至今的房屋占用费，亦以双方之间原合同约定的每月人民币30,000元为标准计算至共享蓝天公司、周英富实际腾退之日止。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、共享蓝天公司、周英富于本判决生效之日起十五日内腾退出其占用的位于武汉市汉阳区玉龙路58号房屋；二、共享蓝天公司、周英富于本判决生效之日起十五日内支付给建开公司房屋占用费人民币878,000元；三、共享蓝天公司、周英富于本判决生效之日起十五日内以每月人民币30,000元为标准支付建开公司房屋占用费自2018年10月起至共享蓝天公司、周英富实际腾退之日止；四、驳回建开公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币17,760元由建开公司负担人民币2,664元，共享蓝天公司、周英富负担人民币15,096元。二审期间，共享蓝天公司、周英富向本院提交新证据：第一组：建开公司经办人陈强收取共享蓝天公司2015年6月至2016年6月租金的证据及建开公司2014年3月18日收取25000元押金的收据，拟证明共享蓝天公司租金支付至2016年6月30日，而非一审所认定的2015年6月30日，同时，建开公司尚有共享蓝天公司包括此次2.5万在内的3万元押金未退还；第二组：共享蓝天公司租赁情况说明证据（含照片、房屋平面图），拟证明共享蓝天公司与建开公司所签订合同中所约定的1000平方米租赁面积并不包括共享蓝天公司自建房屋的面积；第三组：共享蓝天公司现占用房屋情况说明证据（含照片、房屋平面图），拟证明建开公司将包括共享蓝天公司自建房屋在内的全部房屋封堵，由于建开公司断电断水无法经营，共享蓝天公司重新申报电表，该证据间接说明共享蓝天公司系2018年10月重新搬回自建房屋经营。建开公司对共享蓝天公司、周英富共同提交证据的质证意见为：第一组证据：1.建开公司经办人陈强收取共享蓝天公司租金的证据，陈强的签字全部都像复写纸复写的，签字都一样，真实性、合法性、关联性均存疑，陈强的签字有伪造嫌疑，该证据不属于二审新证据，建开公司并未授权陈强收取租金，更没有授权陈强收取占用费，2015年3月16日租赁合同到期双方并未续签合同，且建开公司已明确终止合作，即便共享蓝天公司、周英富向陈强缴纳租金属实也系履行对象错误，不应认定为向建开公司履行，事实上建开公司也没有收到过2015年8月-2016年6月的任何费用；2.2014年3月8日收取押金证据的真实性、合法性、关联性不持异议。第二、三组证据：1.照片形成时间无法证明待证事实，对真实性、合法性、关联性均不予认可；2.房屋平面图真实性、合法性、关联性不予认可，无法证明待证事实；3.文字说明不属于证据，不予质证。本院经审核认为：1.建开公司经办人陈强收取共享蓝天公司租金的证据均为复写纸类似纸张上书写的抬头为《仓库房租》的便条，从外观上看，内容字迹为直接书写，而落款处陈强的签名则类似经复写形成，经本院就该证据询问，周英富答称该证据内容为共享蓝天公司会计书写并由陈强签名，其不清楚陈强的签名是否用复写纸所签，且经本院查明，一审庭审中共享蓝天公司、周英富陈述，租金支付至2015年6月，之后就支付至2016年12月，但是没有开条子，也没有支付的证据，本院鉴于共享蓝天公司、周英富二审中所提交支付2015年6月至2016年6月租金的证据，外观上足以引起对其真实性的合理怀疑，且与其一审中关于未开条子无支付租金证据的陈述冲突，故本院对此不予采信；2.建开公司对于押金收据无异议，本院予以采信，并据此补充认定建开公司收取共享蓝天公司、周英富3万元押金未退还；3.共享蓝天公司、周英富提交的第二组、第三组证据真实性未知，不能到达其证明目的，本院不予采信。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。另查明，共享蓝天公司仅有周英富及其妻子两名股东。本院认为，周英富自2003年起即租赁案涉房屋经营成都酒楼、共享蓝天公司并实际使用房屋至今，期间与不同主体签订数次租赁合同，均未对出租方对案涉房屋的出租权问题提出过异议，合同履行期间也无证据证明周英富曾因房屋权属问题被他人主张过权利，而一审中建开公司提交的证据在证明案涉房屋所有权方面虽有一定欠缺，但足以证明建开公司对案涉房屋享有出租权利，且根据合同相对性周英富也应当对建开公司依约履行承租人义务，故共享蓝天公司、周英富在与建开公司产生纠纷之后再以房屋权属证据瑕疵问题作为上诉理由，有违合同约定，亦不符合法律规定，本院不予采纳。建开公司与共享蓝天公司签订的租赁合同于2015年3月16日到期后，双方未续签合同，周英富、共享蓝天公司继续使用案涉房屋而建开公司未提出异议，故双方形成以原合同为基础的不定期租赁关系。建开公司向共享蓝天公司送达于2016年4月11日前腾退的通知后，双方不定期租赁关系即于2016年4月11日解除。由此，合同到期后至2016年4月11日期间，周英富、共享蓝天公司应按原合同标准交纳不定期租赁关系的租金，2016年4月11日后至实际腾退之日止期间应按照原合同租金标准支付房屋占用费。一审法院虽然对于双方合同到期后不定期租赁期间的法律关系性质定性不准，但对于租金、占用费的总体处理及数额确定准确，本院予以确认。共享蓝天公司、周英富关于租金支付至2016年6月，于2016年12月26日腾退，再占用房屋仅使用房屋扩建部分的上诉理由均证据不足，且扩建部分系在出租土地及原有房屋基础上扩建，共享蓝天公司、周英富主张其系房屋投资者的意见不符合法律规定及合同约定，本院均不予采纳。关于诉讼时效问题，由于民法总则规定诉讼时效为三年，故共享蓝天公司、周英富关于诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。案涉房屋整个租赁期间先由周英富、后以共享蓝天公司名义签订合同，作为合同主体周英富、共享蓝天公司难以区分，且共享蓝天公司仅有周英富及其妻子两名股东，周英富家庭财产与共享蓝天公司财产混同，故一审判决周英富在本案中共同承担责任并无不当。一审判决中未列写原、被告证据及举证、质证、论证情况，属于文书写作风格及裁判说理是否充分问题，不属于程序违法，周英富、共享蓝天公司该上诉理由不能成立。至于共享蓝天公司、周英富缴纳3万元押金的问题，因一、二审中共享蓝天公司、周英富均未提出退还或扣减押金要求，故本院不予处理，该押金共享蓝天公司、周英富可在执行阶段主张扣减。综上所述，共享蓝天公司、周英富的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17760元，由武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、周英富负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年九月七日书记员  肖 华