江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3109号上诉人（原审原告、反诉被告）：盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村村民委员会，住所地江苏省盐城市亭湖区东仓路88号。负责人：孙金良，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：万光德，江苏中盐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘红艳，女，1977年3月9日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：沈加国，江苏鑫鼐律师事务所律师。上诉人盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村村民委员会(以下简称东河村委会)因与被上诉人刘红艳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初5131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东河村委会上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判东河村委会赔偿刘红艳217200元（217200元系装修鉴定价的二分之一，计算下来应当为217150元，多计算了50元）。事实和理由：1.根据《房屋租赁协议》第三条第二项约定，其他损失各自负责，互不赔偿。东河村委会不应赔偿刘红艳的其他损失，其中包括燃气开户费31700元，招标费300元，投入的资产和设备损失271600元。且根据相关司法解释的规定，动产部分亦不应由东河村委会赔偿。2.如东河村委会应赔偿刘红艳的其他损失和装修损失，一审判决认定的数额也无事实和法律依据。鉴定机构对资产和设备的损失鉴定没有进行折旧，在补充鉴定时仅对装修部分按成新度补充进行了鉴定，并未对资产和设备进行成新度补充鉴定，故该鉴定价不能作为定案的依据。3.一审判决已认定案涉协议为无效协议，则根据无效协议法律后果的处理原则，各自承担相应的责任。东河村委会只应承担刘红艳1/2的损失，包括资产、设备的损失和装修损失。3.案涉租赁协议不能履行的原因是案涉房屋在规划的道路附属设施和绿化用地范围内，因规划建设而需要拆除，一审判决回避了该事实。刘红艳辩称，目前案涉房子已经拆除，刘红艳第一次请盐城市公证处公证评估的价格是108万元，后来东河村委会不服，双方摇号确定由盐城市富昌价格评估有限公司重新评估，评估的价格已经打折了，且评估的费用也是刘红艳垫付的。东河村委会还是不认可该价格，认为不应当按照这个价格赔偿给刘红艳。刘红艳对一审判决是认可的，对东河村委会的上诉请求及理由不予认可，请求驳回上诉，维持原判。东河村委会向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方当事人于2017年11月5日签订的房屋租赁协议和2018年5月23日签订的房屋租赁补充协议无效。2.判令刘红艳在限期内向东河村委会退还承租的位于东某路西侧（东河嘉园二期工程售楼处东侧7间门市）约400平方米的房屋。刘红艳向一审法院提出反诉请求：1.判令东河村委会返还刘红艳支付的租金130500元。2.判令东河村委会赔偿刘红艳各项经济损失共计1480000元。3.本案诉讼费用全部由东河村委会承担。一审法院认定事实：2017年11月5日，东河村委会（甲方）与刘红艳（乙方）签订协议书一份，双方约定：甲方现有房屋门市7间，共计320平方米，位于工程售楼处东侧），交通便捷，门前有较大停车空位，现对外出租，经甲、乙双方协商订立协议如下：一、承租期限：议定租期从2017年12月20日至2020年12月19日止。二、应交金额及付款方式：房屋租金为每年人民币7万元整、场地租金60500元，合计为每年130500元。付款方式按先交款后使用的原则，签订本协议时实行一年一次性缴清，乙方凭甲方收据交款不得拖欠，如有拖欠，甲方可采取一切措施，即关停一切房产设施，处置乙方所属设备物资，追缴所欠款，终止协议，由此所造成的后果，责任乙方承担。三、其他事项：1.乙方承租后所有的水、电和装潢一切费用都由乙方自行承担，与甲方无关。甲方水、电等设施保证到位。乙方按时缴纳水、电费。2.在承租期内如遇政府部门或村建设规划需要，甲方提前两个月通知乙方，需征用拆除部分的装潢补偿归乙方所有，租赁费按租期结算，其他损失各自负责，互不赔偿。同时在租赁期内房屋因拆迁原因，则租赁相应做调整。3.在承租期间，如遇门市与村民矛盾，甲方及时帮助协调解决。4.自签订协议起，甲方让出45天给乙方装潢。装潢及租赁期间，所有安全问题均由乙方自行承担，与甲方无涉。5.甲方的房产设施，按协议和现状交由乙方使用，乙方在使用期内自行承担房屋及设施修理的一切费用，人为造成损坏的均由乙方赔偿并恢复原样。……。四、违约责任：甲、乙双方必须共同遵守协议，如任何一方违约，违约金为5万元。协议签订后,刘红艳以富雅酒店的名义根据经营餐饮业的需要对房屋进行装修、购置相关设备开始经营。2018年5月23日，东河村委会（甲方）与刘红艳（乙方）签订《房屋租赁补充协议书》一份，双方约定：因天辰路建设需要，富雅酒店最西边两间需拆除，现经甲、乙双方协商达成如下协议：一、拆除范围：天辰路建设需拆除东某路富雅酒店最西边两间（产权为甲方所有）。二、拆除方式及拆除时间：经甲、乙双方协商拆除工作由甲方负责施工，拆除时间定为2018年5月25日，并在15天内建好。施工含拆除现有的两间及拆除后恢复西侧围墙新建。三、拆除后乙方置换办法：1.经甲、乙双方协商：为能够让乙方继续经营，决定在原来富雅大酒店后侧同意由乙方自行搭建临时周转用房，约90平方米，最终按实际审计为准。2.搭建费用由甲方承担4万元，建成后房屋归乙方使用至2020年12月19日，如遇政府拆迁征用，乙方后期所建房屋设施归甲方所有，装潢部分归乙方所有。搭建费用由乙方暂垫，待完工后搭建费用将在次年租金中结算。四、其他事项：1.对于富雅酒店最西边两间乙方已缴纳的租金，甲方按照合同结算，退回拆除的西边两间租金抵扣次年租金。……。2018年12月22日，东河村委会向刘红艳出具函告一份，载明：富雅酒店：由于政府实施工程天辰路的建设，贵酒店租赁我村东某路边的门面房屋（即富雅酒店）影响道路建设。现就有关事项函告如下：一、请贵酒店在接到本函告之日起，于2018年12月底前撤场搬离，并腾空房屋交房，逾期不搬离交房，一切责任与后果自负，由此造成的损失自行承担，与村无关。二、停止年夜饭、酒席等宴席的预定，避免造成不必要的损失。否则，由此造成的一切损失由贵酒店自行承担，与村无涉。三、接到本函告之日起，请及时到村就富雅酒店的相关账目进行对接与结算。2019年6月18日，东河村委会向刘红艳出具通知一份，载明：根据群众举报，我村位于售楼处东侧）的房屋富雅酒店属违章建筑，要求我村自行纠正。另根据最高人民法院司法解释的规定，出租违章建筑房屋的合同无效。据此，我村根据市委、市政府“三治三化”的要求，决定自行拆除该房屋，特通知你在收到本通知之日起七日内迁让出承租该位置的房屋，并与我村协商你方损失赔偿问题，逾期我村将自行拆除该房屋，由此产生的一切法律后果由你方承担，同时损失自负。为此，双方产生纠纷，东河村委会遂诉来法院。在审理过程中，一审法院根据东河村委会的申请，依法委托盐城市富昌价格评估有限公司对富雅酒店的装饰装修、投入的资产和设备设施等进行估价。2019年11月16日，盐城市富昌价格评估有限公司作出富昌评估[2019]11007号价格评估结论书，确定富雅酒店的装饰装修、投入的资产和设备设施等财产损失在价格基准日的合计评估价格为882300元，其中装饰装修全新价格为610700元，室内动产价格为271600元。东河村委会对该份鉴定报告持有异议，认为鉴定结论没有注明工程量，没有确定成新度,对动产部分不应评估,而且鉴定机构是对装修的全新价值进行的评估，无折旧，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，应按租赁期限进行折旧，同意在平均折旧基础上剩余年限归刘红艳进行补偿；刘红艳对该鉴定报告结论无异议。2020年6月1日，经一审法院要求，盐城市富昌价格评估有限公司作出补充鉴定函，确定富雅酒店的装饰装修现值为434300元。一审另查明：案涉房屋位于盐城市亭湖区西侧（东河嘉园二期工程售楼处东侧），除已拆除的最西边两间房屋外，包括南大厅一间、冷菜间一间、东包厢一间、厨房一间、洗手间一间、西包厢一间、北大厅一间、仓库一间。一审法院认为：本案争议焦点是：1、本案合同的效力如何认定；2、刘红艳主张返还的租金如何确定；3、刘红艳主张的各项损失如何确定。（一）关于本案合同效力如何认定的问题。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，东河村委会在未取得建设工程规划许可证的情况下建设案涉房屋，并与刘红艳订立租赁合同，且在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，该合同依法应当认定无效。东河村委会应当承担缔约过失责任，理应赔偿刘红艳为订立合同和履行合同所造成的损失。刘红艳在通过公开招标投标程序后承租案涉房屋，其有理由相信合同成立并生效，此种情况下，刘红艳不必须尽到审慎审查的注意义务，故不存在缔约过失责任。东河村委会提出确认双方当事人于2017年11月5日签订的房屋租赁协议和2018年5月23日签订的房屋租赁补充协议无效的诉讼请求，一审法院予以支持。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，本案租赁合同确认无效后，刘红艳承租东河村委会的案涉房屋应当向东河村委会退还。东河村委会提出的由刘红艳在限期内退还承租房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。（二）关于刘红艳主张返还的租金如何认定的问题。刘红艳主张东河村委会返还租金130500元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的相关规定以及东河村委会关于“已交租金未使用的期限的租金我方同意退还”的庭审陈述意见，一审法院确定刘红艳向东河村委会支付房屋占有使用费119048元后，东河村委会应向刘红艳返还最西边两间房屋拆除后未使用期间的房屋占有使用费11452元（计算至2018年12月19日）。（三）关于刘红艳主张的各项损失如何确定的问题。1、刘红艳主张东河村委会赔偿其停工停业损失、酒店管理人员年收入损失、燃气开户费、招标费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，刘红艳认为停工停业损失按照投入128万元，年租金130500元，餐饮业平均利润不低于30%，年盈利423150元计算。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的相关规定，当事人因合同无效而遭受的损失，必须是实际发生的损失，包括两个方面：一是在订立合同过程当中所遭受的损失；二是在履行合同中所遭受的损失。刘红艳提出的停工停业损失，不属于在履行合同过程中所遭受的实际损失，一审法院不予支持。刘红艳认为酒店管理人员年收入损失，根据江苏省统计局2019年餐饮业职工平均工资43660元和酒店管理状况计算，两人一年共24万元。一审法院认为，酒店管理人员工资系酒店成本支出，应当属于在履行合同中所遭受的损失，但刘红艳未向一审法院提交支付酒店管理人员工资的相关有效证据，对其主张的相关工资损失,不予支持。刘红艳认为燃气开户费31700元，没有在评估报告范围，应当由东河村委会赔偿。一审法院认为，刘红艳为经营酒店而支出的燃气开户费，属于在履行合同中所遭受的损失，应当由东河村委会予以赔偿。关于刘红艳主张的招标费300元，系其为招投标中标而实际支出的费用，属于在订立合同过程中所遭受的损失，该项费用应当由东河村委会赔偿。2、刘红艳认为根据起诉之前有关部门作出的评估结论，东河村委会应当向其赔偿装修费128万元，一审法院认为，刘红艳主张按照128万元确定装修以及设备设施损失并赔偿的意见，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，一审法院不予采纳。装饰装修部分现值为434300元（补充鉴定），依据上述法律规定以及参照鉴定意见中关于装饰装修现值434300元的鉴定结论，确定东河村委会赔偿刘红艳装饰装修部分损失434300元。3、刘红艳主张东河村委会赔偿投入的资产和设备设施财产损失合计271600元。鉴于刘红艳租赁房屋的目的是为了经营酒店，且通过公开招标投标程序，其基于信赖关系而相信租赁合同能够成立生效，并为履行合同投入资产和购置设备是符合合同目的的。富雅酒店因拆迁关闭后，刘红艳投入的资产和设备设施必然会遭受损失，属于在履行合同过程中所遭受的损失。根据鉴定意见，一审法院确定刘红艳投入的资产和设备设施财产损失合计271600元,应当由东河村委会赔偿。综上所述，一审法院对东河村委会提出的诉讼请求，依法予以支持；对刘红艳提出的反诉请求，予以适当支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，一审法院判决：一、确认东河村委会与刘红艳之间于2017年11月5日签订的房屋租赁协议和2018年5月23日签订的补充协议无效；二、由刘红艳于判决生效之日起10日内向东河村委会退还承租的位于盐城市亭湖区西侧（东河嘉园二期工程售楼处东侧）全部房屋（包括南大厅一间、冷菜间一间、东包厢一间、厨房一间、洗手间一间、西包厢一间、北大厅一间、仓库一间，约400平方米）；三、由东河村委会向刘红艳返还房屋占有使用费11452元；四、由东河村委会赔偿刘红艳各项经济损失共计737900元。刘红艳在富雅酒店投入的全部资产和设备设施归东河村委会所有。上述第三、四项，合计749352元，由东河村委会于判决生效之日起10日内履行完毕；五、驳回刘红艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2910元，由刘红艳负担。反诉案件受理费9647元，由刘红艳负担5158元，东河村委会负担4489元。鉴定费30900元，由刘红艳负担6178元，东河村委会负担24722元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审另查明，案涉房屋已经被拆除，案涉房屋内的动产目前由先锋街道保管，东河村委会书面承诺按照盐城富昌价格评估有限公司出具的资产价格评估报告中的动产清单，向刘红艳进行交付，如不能交付，则按照评估报告中确定的价格进行赔偿。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，东河村委会在未取得建设工程规划许可证的情况下建设案涉房屋，并与刘红艳订立租赁合同，且在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，故该租赁合同依法应当认定无效。出租人东河村委会作为租赁房屋的管理人和实际控制人对案涉租赁房屋未取得规划许可证系明知，而刘红艳作为承租人亦对案涉租赁房屋负有审慎的注意义务，考虑到刘红艳系通过公开招标投标程序后承租案涉房屋以及在案涉租赁房屋因天辰路建设需要拆除最西边两间、刘红艳与东河村委会签订《房屋租赁补充协议书》的情形，本院酌情认定刘红艳对案涉租赁合同的无效负有10%的责任，亦应对案涉租赁合同无效造成的损失承担10%的责任。案涉租赁协议约定租赁期间为2017年12月20日至2020年12月19日止，在承租期内如遇政府部门或村建设规划需要，需征用拆除部分的装潢补偿归承租方所有，租赁费按租期结算，其他损失各自负责，互不赔偿。现案涉房屋因系违法建筑导致租赁合同无效而使得刘红艳未能取得装潢部分的拆迁补偿款，一审法院已经依法委托鉴定机构对刘红艳就案涉租赁物的装潢现值进行了鉴定，鉴定装饰装修现值为434300元，结合双方对合同无效过错的责任，本院认定东河村委会应向刘红艳支付装潢部分的损失为390870元（434300元×90%）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”东河村委会明确表示对未形成附合的装饰装修物不同意利用，则该部分物品应由刘红艳拆除，一审判决东河村委会向刘红艳支付该部分物品的残值没有依据，应予以纠正。二审庭审中东河村委会明确表示因一审判决其向刘红艳折价赔偿该部分物品价值导致目前由其保管上述物品，因双方未形成书面的移交手续，其同意向刘红艳按照盐城富昌价格评估有限公司出具的评估报告中的物品清单向刘红艳移交物品，如不能移交，则按照评估报告中的价格向刘红艳进行赔偿。关于燃气开户费31700元，该费用系刘红艳为承租案涉房屋期间使用燃气而花费的费用，应按照租赁合同中约定的租赁期间与实际使用时间进行分摊，本院酌定以东河村委会2018年12月22日向刘红艳函告要求搬离案涉房屋的时间作为刘红艳实际经营使用天然气的截止时间，东河村委会应向刘红艳支付燃气开户费燃气开户费21047元。至于刘红艳主张的招标费300元，该费用系刘红艳招标时的费用，且刘红艳实际完成了招标，亦与东河村委会签订了合同，该费用并不属于本案中的损失，故东河村委会无需向刘红艳支付该费用。另，因双方均确认案涉房屋已因在拆迁范围被被拆除，故判决刘红艳向东河村委会交付房屋已无必要及现实可能。综上所述，本院对东河村委会的部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初5131号民事判决；二、确认盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村村民委员会与刘红艳之间于2017年11月5日签订的房屋租赁协议和2018年5月23日签订的补充协议无效；三、盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村村民委员会向刘红艳返还房屋占有使用费11452元；四、盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村村民委员会赔偿刘红艳装饰装修部分损失390870元及燃气开户费21047元；五、驳回刘红艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费2910元，由刘红艳负担。一审案件反诉受理费9647元，由刘红艳负担5772元，盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村村民委员会负担3875元；鉴定费30900元，由刘红艳负担12050元，盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村村民委员会负担18850元；二审案件受理费9007元，由盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村村民委员会负担2819元，刘红艳负担6188元。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二〇年九月二十八日书记员  成以琴附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。