福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1919号 上诉人（原审被告）：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27、29号，统一社会信用代码913503006603818812。 法定代表人：张建雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：方昭福，男，1966年11月8日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：林俊敢、黄泽宇，福建诚毅律师事务所执业律师。 上诉人莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）因与被上诉人方昭福车位纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2020）闽0302民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 正鼎公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回方昭福的一审诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由方昭福承担。事实和理由：1.方昭福未能按照《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定向正鼎公司出具书面授权委托办理权属登记，也未向正鼎公司缴纳相应契税。因此，双方之间未形成委托办证关系，正鼎公司无权代为办理涉案车位的权属登记手续。2.《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条第二款的约定是基于买受人授权出卖人代为办理权属登记手续的前提下适用。方昭福未提交书面授权也未缴纳相应契税，故该条约定不适用于本案。正鼎公司不存在逾期办证的违约行为。3.双方未形成委托办证关系，但正鼎公司负有办理车位所有权初始登记及协助方昭福办理产权转移登记的义务。涉案车位所有权初始登记已经办理，正鼎公司已按合同的约定履行相应的义务。方昭福未申请涉案车位所有权属转移登记手续，正鼎公司也未收到方昭福协助办理的书面通知，因此，正鼎公司不存在违约行为。 方昭福辩称：根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，作为出卖人的正鼎公司有义务向买受人的方昭福交付标的物并转移标的物所有权的义务。正鼎公司除了将涉案车位交付给方昭福之外，还应当把涉案车位的所有权转移给方昭福。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，正鼎公司虽然已经办理了涉案车位的所有权初始预登记，但是没有依照合同约定将相应资料交付给方昭福，也没有依照合同约定通知方昭福办理涉案车位的房屋权属证书，导致涉案车位的权属证书至今未能办理，构成违约。请求驳回上诉，维持原判。 方昭福向一审法院起诉请求：一、依法判令正鼎公司立即为方昭福办理位于城厢区西北侧地块“正鼎·日出”的车位798、车位813、车位836、车位837、车位838、车位839、车位949、车位950、车位951、车位952、车位799、车位800、车位801、车位802、车位803、车位805、车位806、车位807、车位808、车位809、车位810、车位812、车位811、车位789、车位788、车位790、车位791、车位792、车位793、车位795、车位796、车位797、车位691、车位692、车位700、车位701、车位702、车位703、车位705、车位706、车位749、车位750、车位751、车位752、车位753、车位755、车位756、车位757、车位758、车位759、车位760、车位761、车位762、车位763、车位765、车位767、车位766、车位768、车位769、车位770、车位771、车位772、车位777、车位778、车位779、车位780、车位781、车位782、车位783、车位785、车位786、车位787（以下简称“正鼎·日出车位”）的权利类型为房屋所有权和国有建设土地使用权的《不动产权证书》，并在上述《不动产权证书》转移登记至方昭福名下后立即交付给方昭福；二、依法判令正鼎公司支付给方昭福自2017年4月13日起至正鼎公司办理并向方昭福交付上述正鼎·日出车位的《不动产权证书》之日止的逾期违约金（以570万元为基数按日0.002%计算）。三、依法判令正鼎公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年5月31日，方昭福与正鼎公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201402094）及附件六《合同补充协议》，约定方昭福向正鼎公司购买由正鼎公司开发的位于莆田市城厢区西北侧地块“正鼎·日出”的车位798、车位813、车位836、车位837、车位838、车位839、车位949、车位950、车位951、车位952、车位799、车位800、车位801、车位802、车位803、车位805、车位806、车位807、车位808、车位809、车位810、车位812、车位811、车位789、车位788、车位790、车位791、车位792、车位793、车位795、车位796、车位797、车位691、车位692、车位700、车位701、车位702、车位703、车位705、车位706、车位749、车位750、车位751、车位752、车位753、车位755、车位756、车位757、车位758、车位759、车位760、车位761、车位762、车位763、车位765、车位767、车位766、车位768、车位769、车位770、车位771、车位772、车位777、车位778、车位779、车位780、车位781、车位782、车位783、车位785、车位786、车位787，总价款为570万元;该《商品房买卖合同》第十二条约定：出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六：《合同补充协议》第七条第2点：买受人协助出卖人办理《车位所有权证》、《土地使用证》，买受人必须提供相关证件、材料或需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知期限内给予配合，有关于办理《车位所有权证》、《土地使用证》的一切税费按国家规定由买受人进行承担。买受人应在办理交接房时按房地产产权登记机关颁布的收费标准预交办证税费，待“两证”办理后结算，最终收费不计利息多还少补。由出卖人代办《车位所有权证》、《土地使用证》的，买受人没有按出卖人通知预交办证等有关税费，造成延误办证的或没有办证的，责任由买受人承担。第3点：鉴于本合同约定的楼盘的具体情况，双方同意可以对《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定的初始预登记和买受人取得产权证书的期限相应延长，初始预登记的期限延长不超过180日，买受人取得房屋权属证书的期限延长不超过365日，在延长期内出卖人履行义务，不视为出卖人违约，超过延长期履行义务的，出卖人按第十四条约定承担违约责任。合同签订后，方昭福向正鼎公司支付了全部购房款。2015年8月4日，正鼎公司将上述全部车位交付给方昭福使用，但至今未为方昭福办理涉案车位的不动产权证书。2020年4月15日，方昭福诉至一审法院，要求正鼎公司为其办理涉案车位的不动产权证书并支付相应的违约金。 一审法院认为，方昭福与正鼎公司双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201402094）【含附件六《合同补充协议》】系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，方昭福依约向正鼎公司履行支付全部购房款，且正鼎公司于2015年8月4日将全部涉案车位交付给方昭福使用。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第七条第二点的约定，出卖人在通知买受人提供办理产权证所需的材料并缴纳所需的办证税费后，买受人应当配合，但方昭福表示其未收到正鼎公司的相关通知，正鼎公司也未提供证据证实其有通知方昭福提供办理产权证所需的材料并缴纳相关税费，故正鼎公司未在合同约定期限内为方昭福办理涉案车位不动产权证书的行为已构成违约，故现方昭福要求正鼎公司办理涉案房屋的不动产权证书并交付，于法有据，予以支持。因《合同补充协议》将办证时间变更为交房后365日，故正鼎公司的逾期办证起算时间本应为2016年8月5日，但因部分违约金已超过三年的诉讼时效，而方昭福于2020年4月15日才向一审法院提起诉讼，故其所主张的违约金起算时间应为起诉之日往前推三年即为2017年4月16日，故正鼎公司应向方昭福支付以购房款570万元为基数自2017年4月16日起至涉案车位的《不动产权证书》办理至方昭福名下之日止按每日0.002%计算的逾期办证违约金，方昭福要求计算至交付《不动产权证书》之日止，超过部分不予支持。正鼎公司关于其并未违约且不应承担违约责任的主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起九十日内为方昭福办理位于莆田市城厢区的权利类型为房屋所有权和国有建设土地使用权的《不动产权证书》，并交付给方昭福；二、莆田市正鼎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起九十日内支付给方昭福以购房款570万元为基数自2017年4月16日起至坐落于莆田市城厢区的权利类型为房屋所有权和国有建设土地使用权《不动产权证书》办理至方昭福名下之日止按每日0.002%计算的违约金；三、驳回方昭福的其他诉讼请求。案件受理费3516.6元，减半收取为1758.3元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，正鼎公司与方昭福均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，正鼎公司对“2015年8月4日……支付相应的违约金”有异议，认为方昭福并未书面委托正鼎公司办证，也未缴纳相应的办证契税，因此正鼎公司没有权限为方昭福办理不动产权证书；正鼎公司对一审法院认定的其他事实没有异议。方昭福对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的正鼎公司、方昭福双方均无异议的事实，本院予以确认。对正鼎公司有异议的事实，本院在下文予以分析认定。 另查明，在二审中，双方均确认涉案全部车位于2016年7月18日均办理了初始登记。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系正鼎公司与方昭福自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在《合同补充协议》第七条第二款中，双方明确约定由方昭福协助正鼎公司办证，并由方昭福在接收车位时预交办证费用，应认定双方已经约定由正鼎公司代为办证。方昭福已通过抵债方式支付了全部车位款，正鼎公司也交付了全部车位，理应按照《合同补充协议》第七条第二款的约定继续履行代为办证义务。正鼎公司主张其没有代为办证义务，与合同约定不符，本院不予采信。涉案车位的初始登记于2016年7月18日就已全部办理完毕，故正鼎公司已经履行了《商品房买卖合同》第十四条约定的办理初始登记的义务。方昭福至今仍未预交办证费用，故其要求由正鼎公司承担逾期办证违约金，于法无据，应予驳回。一审判决由正鼎公司支付违约金，明显不当，本院予以纠正。在正鼎公司代为办证过程中，方昭福应提供必要的协助及预交办证费用。对于诉讼费，考虑到正鼎公司未及时通知方昭福预交办证费用，方昭福也未主动预交办证费用，双方对本案逾期办证都存在过错，故本院酌定由方昭福承担一审案件受理费，由正鼎公司承担二审案件受理费。 综上所述，正鼎公司上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2020）闽0302民初1632号民事判决第一项； 二、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2020）闽0302民初1632号民事判决第二项、第三项； 三、驳回方昭福的一审其他诉讼请求； 四、驳回莆田市正鼎房地产开发有限公司的其他上诉请求。 本案一审案件受理费3516.6元，减半收取为1758.3元，由方昭福负担；二审案件受理费3516元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈利强 审 判 员 黄珊珊 审 判 员 彭赵龙 二〇二〇年九月一日 法官助理 林 逸 书 记 员 翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。