湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1660号上诉人（原审被告）：李亮，男委托诉讼代理人：赵润琪，湖南华方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：衡山县联盛气站，住所地湖南省衡山县贯塘乡密竹村柏树组11号。投资人：刘爱吾。委托诉讼代理人：张芬，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰源，湖南居安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周红梅，女被上诉人（原审被告）：李清华，女上诉人李亮因与被上诉人衡山县联盛气站（以下简称联盛气站）、周红梅、李清华合同纠纷一案，不服湖南省衡山县人民法院（2019）湘0423民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。李亮上诉请求：二审发回重审后，由一审法院驳回联盛气站的诉讼请求。事实和理由：一审认定联盛气站与周红梅、李家声口头约定李家声、周红梅夫妇租用联盛气站土地建房，日后气站需要时，刘爱吾有权收回自用与事实不符。一审认定在原岳北林场范围内建房就是在联盛气站租地范围内建房系事实认定不清。联盛气站租赁岳北村委会土地未经民主程序无效，不能认定李家声夫妇建房侵占了联盛气站的土地使用权。一审未追加李家声的父亲为当事人程序违法。联盛气站辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周红梅辩称，其在一审中写的证明就是案件的实际情况。联盛气站补偿的款项应归周红梅。李清华未予答辩。联盛气站向一审法院起诉请求：依法判决联盛气站有权无偿拆除周红梅等人于1997年搭建在联盛气站租赁土地上一间两层房屋，收回所占租赁土地自用。周红梅等人不得有妨碍联盛气站行使拆除房屋、收回租赁土地使用权的行为；本案诉讼费用由周红梅等人承担。一审法院认定事实：联盛气站投资人刘爱吾与案外人廖红省于1996年11月30日与出租人白果镇岳北村村民委员会签订了租赁合同。此后，二人在合同约定的土地上共同兴办了联盛气站。1997年10月，李亮之父李家声和周红梅夫妇经与刘爱吾协商一致，共同在气站范围内建造了一栋三空的房屋，其中一空由李家声、周红梅二人建造，该空房屋与刘爱吾建造的另两空房屋中的一空共墙。房屋建造前，双方约定若日后刘爱吾需要利用此处土地或者岳北村集体要求收回土地时，刘爱吾有权收回自用，房屋也交由刘爱吾处置。若刘爱吾不再办气站，就把整栋房屋都送给李家声夫妇，但相关手续由李家声夫妇自己办理。本案诉争房屋建成后长期由李家声、周红梅居住使用。二人于2002年另行建好房屋后，该房屋第二层交由气站使用，第一层长期闲置。2019年，刘爱吾因气站改建需要，在仅征得周红梅同意的情况下对诉争房屋的瓦面进行了拆除，因李家声已经死亡而李亮不同意拆除房屋，双方酿成纠纷。另查明，岳北村村民委员会曾于2019年6月致函刘爱吾，责令其于2019年8月1日前收回未经村集体同意给他人使用的村集体土地。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。自然人死亡的，其权利义务由其继承人继受。本案有两个焦点问题：1.联盛气站投资人刘爱吾与李家声、周红梅夫妇之间的口头约定是否有效；2.诉争房屋使用土地是否系刘爱吾租赁的土地。关于第一个焦点问题，经审理查明，联盛气站的投资人刘爱吾与李家声、周红梅夫妇于1997年对双方在刘爱吾租赁衡山县白果镇岳北村用于兴办气站的土地上共同建造房屋进行协商并达成了口头协议，双方之间关于房屋建造和使用的合同已经成立。该合同系无名合同、非要式合同，合同内容系双方的真实意思表示且不违反法律规定，自成立时即发生法律效力。李亮以村集体出租果林场土地未经村民会议讨论决议为由主张租赁合同无效。该院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》至2010年修订始规定“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”经村民会议讨论决定方可办理，在此之前对村民委员会以租赁方式处分村集体财产的情形并无规定，而岳北村村民委员会与刘爱吾签订合同发生在1996年，无法预见十数年后法律将如何修改。且法律修改后虽然对此进行规定，但该规定系管理性规定而非效力性强制规定，不必然影响村民委员会与他人签订租赁合同的效力。再退一步讲，即使租赁合同无效，刘爱吾及其经营的联盛气站也已经实际占有使用租赁合同标的土地。根据法律规定，当事人一方以另一方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。且双方之间的合同早已成立并且实际履行，则无论租赁合同是否有效，无论刘爱吾及其经营的联盛气站对上述土地是否有处分权，其与李家声、周红梅之间的协议都合法有效。李亮的辩驳主张不能成立，该院不予采纳。李亮还辩称周红梅存在与刘爱吾恶意串通损害其利益的可能性，但未提供有效证据予以证明。该院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，依法应当承担不利的后果。故对李亮的该项辩驳主张，该院亦不予采纳。关于第二个焦点问题，李亮主张其父李家声与周红梅建房使用的土地并非刘爱吾租赁的土地。该院经现场勘查查明，诉争房屋完全位于刘爱吾与岳北村村民委员会签订的租赁合同标的土地范围内。经审理查明，岳北村村民委员会与刘爱吾签订的第一份《租地合同》附2明确约定1997年1月1日丈量“其四止以围墙为界”。从本院现场勘查情况来看，联盛气站靠李亮家新房大门一侧的围墙明显超过李亮家大门所在墙的平行线且完全包围诉争房屋。虽然朝向李亮家的一端的围墙已经不复存在，但拆除痕迹和砖石尚在，经当场询问刘爱吾和李亮，可以确定该端围墙系2008年才拆除，拆除之前完全包围诉争房屋。此外，靠近李亮家新屋一侧且与李亮家大门垂直方向的围墙末端延长线在李亮家厅屋内且围墙末端明显有拆除痕迹，这与刘爱吾和周红梅的陈述内容相吻合，即李家声、周红梅建新屋系拆除联盛气站的厨房才建成。李亮主张该面围墙曾拆除过，系后来新建。该院经勘查认为，该围墙之内有一排整齐的树木，其中一株巨木高达20余米，明显非后来移栽，即使围墙曾进行翻新也是在原界址之上重建。该项情况亦足以印证诉争房屋完全在刘爱吾租赁土地四止范围之内。故李亮的该项辩驳主张亦不能成立，该院不予采纳。综上，联盛气站的投资人刘爱吾与李家声、周红梅关于双方在联盛气站范围内共同建造房屋的合同合法有效，对双方有约束力。现合同相对方之一的李家声死亡，其生前享有且尚未处分的权利和尚未履行的义务应由现有的第一顺位继承人周红梅、李亮和李清华继受。联盛气站据此诉请周红梅、李亮、李清华退出诉争房屋并将房屋及其附着的土地交由联盛气站使用于法有据，该院予以支持。但该房屋系经双方协商一致所建且有一定价值，若按双方彼时约定的“无条件”返还土地和退出房屋对周红梅、李亮、李清华显失公平。本案审理过程中，周红梅表示若拆除房屋，则砖和瓦应归其所有。李清华则经该院传票传唤无正当理由拒不到庭。李亮经该院释明坚持只要房屋不要补偿，且坚决不同意对房屋进行评估。为妥善化解纠纷，该院依法对联盛气站投资人刘爱吾单方面进行了调解。经过劝说，刘爱吾以书面形式表示愿意最多补偿对方50000元。该院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，该院对此予以认可。李清华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其对诉讼权利的自行处分，不影响本案的公正审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国继承法》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第3条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、周红梅、李亮、李清华自本判决生效之日起十日内退出李家声、周红梅二人于1997年在衡山县联盛气站用地范围内建造的一空两层房屋并将该房屋交由联盛气站处分；二、衡山县联盛气站于本判决生效之日起十日内支付周红梅、李亮、李清华房屋补偿款50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，联盛气站自愿负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：联盛气站提供的衡山县白果镇岳北村民委员会出具的证明可与其他证据印证，予以确认。对一审查明的事实本院予以确认。另查明，李家声的父母均已去世。本院认为，关于周红梅、李家声夫妇所建诉争房屋是否建在联盛气站租赁土地范围内的问题。周红梅、李家声夫妇建造诉争房屋距今二十余年，当时的情况当事双方应最清楚，因李家声已去世，周红梅的陈述应作为认定案件事实的重要依据，周红梅与联盛气站投资人刘爱吾的陈述基本一致，可证实李家声、周红梅夫妇所建诉争房屋是在联盛气站租赁岳北村土地范围内的事实。李亮提出周红梅与其系继子女关系，周红梅与刘爱吾系恶意串通，本院认为，周红梅与李家声作为房屋的建造者，诉争房屋如何处理对其权利影响最大，且周红梅、李家声生育一女孩李清华，与李亮对涉案房屋享有的权利基本相当，如周红梅作出的是虚假陈述，既影响到自身权利还影响亲子女李清华的权利，故从日常经验和常理分析，周红梅作出虚假陈述的可能较小。且一审法院的法官通过现场勘验，根据房屋和围墙的建造情况、周边树木的成长情况，综合分析之后，做出了诉争房屋系建造在刘爱吾租赁土地上的认定，本院予以确认，李亮提供的证据尚不能推翻一审法院认定的事实。李亮还提出一审未追加李家声的父亲李俊林为当事人，程序违法。本院认为，李家声的父亲李俊林已去世，一审程序并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由李亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年九月七日法官助理  许建中书 记 员  匡光美