四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1323民初1195号 原告：祝启伟，男，1948年7月12日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：刘耀明（特别授权），男，1951年2月27日出生，汉族，住四川省蓬安县。系四川省蓬安县周口街道建设南路社区居民委员会推荐。 被告：张虹，曾用名张红，女，1974年2月28日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：鲁涛（一般授权），男，1984年4月4日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。系四川省蓬安县相如街道凤凰山社区居民委员会推荐。 原告祝启伟与被告张虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序,于2020年7月15日第一次公开开庭进行了审理，原告祝启伟的委托诉讼代理人刘耀明、被告张虹的委托诉讼代理人鲁涛到庭参加诉讼。2020年9月1日第二次公开开庭进行了审理，原告祝启伟的委托诉讼代理人刘耀明、被告张虹及其委托诉讼代理人鲁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祝启伟向本院提出诉讼请求：请求撤销原、被告于2019年6月18日签订的租房合同。事实和理由：原告自有门面数间，位于蓬安县，对面是蓬安县济民医院，被告多年前就租用该门面经营药业。由于原告多年来一直没在蓬安生活，六个门面出租事宜一直由子女在办理。2019年6月被告找到原告要求续签租房合同，并告诉原告说以往三个门面年租金是10万元，现在续约照旧，原告同意和以往一样可以续租，就亲自签了字。此后因其中一个门面有变，只能租两个门面给被告，于是2019年6月30日被告备好一份补充协议，主要说明三个门面变为两个门面一事，租金也扣减一个门面的金额。2019年9月12日被告向原告支付房租费2万元，原告出具了收条。原合同、补充协议和收条只有被告才有，原告签字后被告没有给原告一份。事后原告委托子女办理收租金等事宜时，被告才向原告子女提供了租房合同、补充协议和收条，才发现合同中租金不是双方协商的和往年的租金一样，而且还每年减少10%。2020年1月20日被告通知去收租金时，原告子女向原告说起收租金时发现了以上情况，原告才知道被告以诚实的言辞使原告不加审查，且连文字依据都没要的信任而上当受骗。合同约定的租金明显与相邻门面租金相差太大，实属被告以欺诈的行为导致了一场显失公平的租房交易。为此，特提起诉讼，请求依法判决。 张虹辩称，一、租房合同不存在法律规定的显失公平情形，不应被撤销。法律规定的显失公平的构成要件有三个，缺一不可。（一）合同双方当事人的权利义务明显不对等，违反公平、等价有偿原则。这里的违反公平、等价有偿原则是指有违主观公平、等价有偿原则，而非客观上的公平、等价有偿原则。具体到本案，要看原告主观上是否自愿，而不是站在客观的立场来看待是否有违公平、等价有偿。只要原告自愿，即使他以低于市场价将房屋出租给被告，也不构成显失公平，除非原告证明他在签合同时意思表示不自由。显失公平的重点不在于权利义务的明显不对等违反公平、等价有偿原则，而在于当事人意思表示的自由。（二）显失公平的原因是一方当事人利用自己的优势或者利用对方的困境、为难、急迫、无经验、缺乏判断力、意志力薄弱等不利境地。本案中，并不存在被告利用自己的优势或者利用原告的不利境地。（三）显失公平的事实发生在“合同成立之时”，本案合同签订时，蓬安县的门面租金普遍都在跌，而且单独看被告前一年和原告签订的租房合同租金是每年18万元，再之前租金是每年20万元。由此可推知原告很清楚自己门面的租金一直在下跌中，双方约定每年减少8%-10%是顺理成章的事，很正常，不存在显失公平。 二、被告在和原告协商续签合同时，双方从未说过租金和以往一样。原告在起诉状中陈述的事实不真实，明显在撒谎，不符合一般社会经验，有违常理。原告在和被告续签合同前，其子女不可能没有告诉他以往的租金是每年18万元。 三、租房合同和补充协议都是原、被告充分协商后的真实的、自由的意思表示，并非原告所说，是被告事先备好的。也并非原告所说，仅被告持有租房合同和补充协议。事实上，双方各持有一份租房合同和补充协议。 四、原告在起诉状中陈述，涉案合同的租金每年减少10%，很明显和相邻门面的租金相差太大。但其他门面的租金多少，与涉案房屋租金的多少没有任何关系，没有可比性。因为，每个出租方主观上对自己房屋的租金多少认识不一样，甚至不要租金都可以，更别说低于市场价，所以不存在显失公平。 综上所述，原告不尊重客观事实违背诚信，恶意起诉要求撤销合同，请求法院驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2019年6月18日，祝启伟（甲方）与张虹（乙方）订立租房合同（以下简称“6·18”合同），约定甲方现有位于建设××（××）号门面租赁与乙方使用。第一条约定：乙方承租甲方用房，每年租金10万元，年租金拾万元整；第二条约定：租房期限为5年，每年减少百分之8-10，从公历2019年7月31日起至2024年7月31日止；第三条约定：付款方式每半年缴一次，到期将一年租金全部缴清，方能得到第二年使用权益，否则视为违约；第七条约定：本合同希双方共同遵守，不得违约，若有一方违约，按百分之五十的违约金由违约方赔偿给另一方；第九条约定：本合同一式两份，甲、乙双方签字后生效，并各执一份为凭。 2019年6月30日，祝启伟（甲方）和张虹（乙方）订立补充协议（以下简称“6·30”协议），约定在原租房合同（甲方祝启伟和乙方张虹，于2019年6月18日签署的租房合同）作以下补充。第一条约定：因甲方原因，现在少租一个门面给乙方；第二条约定：在原合同租金10万元减去一个门面的租金3.4万元，现今年租金6.6万元；第三条约定：因漏水打湿损坏药品和墙面楼顶由甲方负全责；第四条约定：其余条款按原租房合同（甲方祝启伟和乙方张虹，于2019年6月18日签署的租房合同）执行。 2019年9月12日，张虹向祝启伟支付房屋租金2万元，祝启伟出具了收条；2019年11月6日，张虹向祝启伟之女祝南萍支付房屋租金1万元，祝南萍出具了收条；在诉讼过程中，张虹通过转账的方式向祝南萍支付了3.6万元，未出具收条。 本院认为，本案争议的焦点为祝启伟和张虹在签订租房合同和补充协议时，是否存在受欺诈或显失公平的情形。 一、关于是否构成欺诈的问题 《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。要构成本条所规定的可撤销的受欺诈行为，须具备以下要件：一是欺诈方故意告知虚假事实或者故意隐瞒事实真相；二是受欺诈方因此陷入或者维持错误认识，欺诈与错误具有因果关系；三是受欺诈方因错误作出不真实的意思表示；四是欺骗具有不正当性。 祝启伟主张构成欺诈的事实和理由主要是：祝启伟房屋的出租事宜一直由其儿女负责，租金也由其儿女收取，祝启伟并不清楚往年的租金是多少；张虹在找祝启伟洽谈续租房屋时，双方达成的合意是“按往年合同不变续签”，上一年房屋的年租金为18万元，而张虹提供的租房合同中年租金为10万元，张虹故意告知祝启伟虚假事实并故意隐瞒事实真相，使祝启伟陷入错误认识，作出了不真实的意思表示；而且，租房合同和补充协议均只有一份，由张虹保存，张虹并没有将另一份交由祝启伟。为了证明自己的主张，除当庭陈述外，祝启伟还提交了2018年7月1日祝向阳与张虹订立的租房合同及姚丕旭、赵建元的证人证言予以佐证。 针对祝启伟的主张，分析认定如下：第一，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定，经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证：（一）因健康原因不能出庭的；（二）因路途遥远，交通不便不能出庭的；（三）因自然灾害等不可抗力不能出庭的；（四）其他有正当理由不能出庭的。《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十七条规定，当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出。符合本解释第九十六条第一款规定情形的，人民法院可以依职权通知证人出庭作证。未经人民法院通知，证人不得出庭作证，但双方当事人同意并经人民法院准许的除外。首先，申请证人出庭作证的行为，在性质上与举证行为相同，应当遵守举证期限的要求，祝启伟在举证期限届满前未向本院提出申请，不符合法律规定。退一步讲，证人应当以出庭作证为原则，以替代性方式作证为例外，以“路途遥远”为由不出庭作证须同时满足“交通不便”这一条件，姚丕旭、赵建元以“我在外地不能到庭”“我因事在成都”为由不出庭作证，“路途遥远”属实，但无法证明“交通不便”，仅提交书面证言替代出庭作证不符合法定情形，本院对该证言不予采信。其次，即使证人证言属实，也只能证明祝启伟和张虹对租房事宜的洽谈过程，“祝启伟问哪门签，那个女的说，按往年标准不变续签就是了，祝启伟说只要按往年合同不变续签就可以．．．．．．”，按往年合同续签可能是双方在洽谈过程中某一个时间段的意思表示，但最终签订租房合同时内容也可能因双方进一步协商或谈判而发生变化，应对整个洽谈过程进行综合性判断，而不能仅以某一时刻的陈述就证明张虹实施了欺诈行为。第二，2019年前，祝启伟房屋的出租事宜由其子女负责处理，对外签订租房协议及收取租金均是以其子女的名义进行的，张虹租用涉案门面用于经营药房已经多年，双方形成了较为固定的租赁关系。虽然祝启伟没有亲自参与，但2019年以前房屋租赁相关的权利义务均已履行完毕，在此期间，祝启伟并未向张虹提出异议和主张权利，视为以默示同意的方式认可其子女对外出租房屋并收取租金的行为。基于祝启伟与其子女的近亲属关系及以往租赁合同的履行情况，张虹作为承租方有理由相信祝启伟对出租房屋及租期、租金等事宜是知情的，也包括2018年的房屋租金数额。根据实际情况和生活常理，不能证明张虹故意隐瞒事实真相或故意作了虚假陈述，也不能证明祝启伟对租房事宜（租金、租期等）陷入错误认识。第三，对于“6·18”合同，祝启伟认可其真实性，其上的签字和捺印均由其本人所为。对于“6·30”协议，虽然祝启伟不认可协议上“祝启伟”是由其本人所签，但并未提供反证或申请笔迹鉴定，对其主张不予采信。根据合同约定，合同文本一式两份，双方各执一份，租房合同的成立和生效是以双方真实意思表示为前提，不以双方必须留存合同副本为要件（除非双方明确约定），即使祝启伟没有留存合同副本，现有证据也不能证明该结果应归责于张虹，更不能以此证明张虹构成欺诈。综上，张虹无欺诈故意，也未实施欺诈行为，祝启伟不能以受欺诈为由主张撤销合同。 第二、关于是否成立显失公平的问题 《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。要构成本条所规定的因乘人之危等导致显失公平的民事法律行为，须具备以下要件：一是须一方有利用对方危困或弱势之行为；二是须一方有利用对方危困或弱势，牟取不正当利益之故意；三是民事法律行为之作出是利用危困或弱势之行为的结果；四是该民事法律行为于成立之时显失公平。 祝启伟主张成立显失公平的事实和理由主要是：2018年两个门面的年租金为18万元，而2019年两个门面的年租金为6.6万元，租金差距过大，明显违背了等价有偿原则；合同约定租金每年还要减少8%-10%，有违常理，严重违背了行业的交易习惯，合同显失公平。为证明自己的主张，祝启伟提供了2014年4月5日祝向阳、祝兰平（与祝南萍为同一人）、祝朝霞、祝桂兰与谭忠春签订的租房合同予以佐证。 针对祝启伟的主张，分析认定如下：第一，从主观上看，祝启伟是完全民事行为能力人，长期在建筑行业工作，具有丰富的人生阅历和生活经历，签订合同时应对市场行情及商业风险有基本的判断。祝启伟并未提供证据证明在订立合同时其处于危困状态或缺乏判断力等情形，也并未提供证据证明张虹利用了该危困状态或缺乏判断力。祝启伟具有真实的租房意思表示，并在案涉租房合同上签名，应视为对租赁合同中主要条款尽到审慎核查之后做出的决定，并自愿接受租赁关系中的权利义务。祝启伟无存在危困状态的客观事实，张虹也无利用危困状态的行为，显失公平主观要件不成就。第二，从客观上看，2018年，张虹与祝启伟之子祝向阳签订了租房合同，合同约定的出租房屋为“从祝启伟新楼旁边店左边数起第一、二间”，通过现场走访和勘查，张虹实际租用的门面是三个，门牌号××、121、123号，其中121、123号门面属于祝启伟所有，119号门面权属不明，但一直由祝启伟之子祝向阳对外出租，三个门面相邻，合同中约定的年租金18万元也是针对三个门面的。“6·18”合同与2018年合同中约定的出租门面完全一致，因为祝启伟家庭内部原因，119号门面无法出租，便产生了“6·30”协议，将出租门面变更为两个（即121、123号门面），相应的减少部分租金。祝启伟提供了2014年4月5日租房合同和2018年7月1日租房合同，拟证明“6·18”合同和“6·30”协议中约定的租金较低，违反等价有偿原则。首先，2014年合同发生在5年以前，时间跨度较长，租赁市场行情及市场经济环境发生了变化，单纯就租金多少而言不具有可比性。其次，2018年合同与“6·18”合同中单个门面的年租金差距为2.7万元，双方当事人的利益未达到“显著”失衡的程度，在市场经济条件下，要求交易绝对的公平是不可能的，显失公平制度并不是为了消除当事人应承担的商业风险，而是禁止或限制一方当事人因不符合交易规则而获取的“暴利”，现有证据无法证明租金显著减少，张虹因此获取了暴利，显失公平客观要件不成就。第三，从合同履行上看，合同签订后，张虹已经陆续将当年租金给付完毕，祝启伟及其子女也受领了租金，部分租金还出具了收条，事后觉得租金过低主张撤销合同，有违市场交易中的诚实信用原则。第四，从合同内容上看，合同中约定的“每年减少百分之8-10”存在理解歧义，可以理解为从第二年起每年的租金在上一年的基础上减少8%-10%，也可以理解为从第二年起每年减少的租金均为第一年租金的8%-10%，合同约定不明的应归合同法漏洞填补规则予以调整，属于合同履行问题，在合同意思表示存在争议的情况下，不能以此作为显失公平的客观要件。综上，张虹在主观上没有利用优势或利用祝启伟轻率、无经验等而与祝启伟订立显失公平合同的故意，客观上双方当事人的利益也并未显著失衡，不成立显失公平，祝启伟不享有撤销权。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回祝启伟的诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由祝启伟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  马君臣 二〇二〇年九月十七日 书记员  吴红艳