四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4132号 上诉人（原审原告）：曾全，男，1969年9月25日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：邓凯文，四川烨律律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川宏兴房地产开发有限公司。住所地：四川省简阳市简城镇绛溪北路10号。 法定代表人：胡连国。 委托诉讼代理人：邱能，四川简兴律师事务所律师。 原审第三人：汪建伟，男，1964年1月12日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人曾全与被上诉人四川宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴房地产公司）、原审第三人汪建伟合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾全上诉请求：1、依法撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7331号民事判决书；2、依法改判支持曾全的全部诉请。事实与理由：一、原审法院对曾全与宏兴房地产公司并未重新签订任何协议认定错误，《房屋改造协议》持续合法有效，曾全有权根据约定取得34平方米房屋面积。第一份危房改建设计图中规划了曾全应得的34平方米房屋面积，案涉改造房屋预留通道的具体宽度无依据，曾全并未在第二份危房改建设计图上签字确认，曾全占有商铺的面积不实，宏兴房地产公司私自出卖重建后的商铺等事实认定不清，依法应予改判。1.汪建伟就改建事宜与曾全签订了《房屋改造协议》，曾全的危房被依约拆除。在汪建伟无力重建房屋后，汪建伟委托宏兴房地产公司接手房屋的重建工程，汪建伟与宏兴房地产公司完成的是同一项目。2.双方均认可重建后向曾全交付的房屋面积并非与原房屋产权面积一致，是允许面积差异存在的，对于多出的面积部分，曾全只需承担该部分房屋面积的税费即可。曾全与案外人因房屋搭建产生34平方米的房屋面积，曾全与汪建伟、案外人陈聪在镇政府人员的调解下，就该部分面积达成一致处理意见，并在《房屋改造协议》中备注由曾全支付7000元给汪建伟，超出原房屋面积的34平方米，由汪建伟办理两证，由曾全支付7000元的税费。因此，曾全在房屋重建后取得该部分34平方米的房屋面积有事实依据。3.第一份危房改建设计图中，曾全应得的面积是原房屋的产权面积111.56平方米和协议约定的34平方米，合计145.56平方米，规划图明确了曾全应得的34平方米，曾全对该份规划图进行了签字确认，与《房屋改造协议》的约定相符。原房屋侧面存在一条狭窄的通道，后进行设计图更改时，只是进行了加宽，至于通道加宽的具体宽度，宏兴房地产公司并未在一审庭审中进行陈述确认，判决书载明的80厘米这一数据没有事实依据。曾全并未在第二份危房改建设计图中签字，判决书载明的该部分事实有误。4.判决书第四页倒数第二行载明，曾全现占有的两个商铺建筑面积均由宏兴房地产公司单方面提供，并未进行实测，曾全不认可该面积，即使根据宏兴房地产公司提供的宽度、进深，计算出来的面积也与判决书载明的前后矛盾，依法应予查证后改判。5.宏兴房地产公司作为重建者，修建后的房屋应按照合同约定全部分配给原住户，无权进行其他处置。根据曾全提供的证据，宏兴房地产公司通过设计图的变更，导致房屋面积发生变化，后将应属曾全的房屋面积连同其他面积一并出卖给他人，原审判决并未对这一事实做出认定，遗漏影响案件结果的重要事实。二、原审法院对案涉危旧房重建工程的性质认定错误，导致错误适用拆迁安置房相关法律规定对本案进行判决。结合本案案情，受5.12地震影响，曾全的房屋成为危旧房，后由国家政府拨款，在原址对房屋进行重建，并非是对曾全的房屋进行拆迁。原审判决将曾全与宏兴房地产公司之间的普通合同关系认定为拆迁合同关系，属于法律适用错误。三、原审判决认为曾全与汪建伟签订的协议自动作废，其权利义务不应由宏兴房地产公司承接，系事实认定错误，法律适用错误。1.曾全并未与宏兴房地产公司重新签订任何协议，即使汪建伟与宏兴房地产公司约定的“合同以胡连国新签合同为准。新合同签订后，汪建伟与原住户所签合同自动作废”有效，根据其约定，未签订新合同的，原合同仍合法有效。2.汪建伟与宏兴房地产公司修建的是同一批房屋，由政府协调进行变更，其本质是建房人的变更，宏兴房地产公司对已按照《房屋改造协议》被拆除的房屋进行重建，就是对原协议的继续履行。3.如果原审法院认为原协议自然作废，不认可由宏兴房地产公司对《房屋改造协议》权利义务的承继，那么，宏兴房地产公司未得到曾全的同意无权在曾全所有的房址上进行房屋的修建，宏兴房地产公司也无权取得相应部分的灾后重建补偿费，该行为涉嫌严重违法，严重侵害曾全的合法权益。所以，本案的实质是，汪建伟在无力继续履行《房屋改造协议》后，由宏兴房地产公司承继履行，宏兴房地产公司接受汪建伟的委托履行合同义务，其权利义务标准应以原合同为准，请依法认定宏兴房地产公司对《房屋改造协议》权利义务的承继，进行改判。四、原审判决回避曾全的诉讼请求，仅仅是判决办理权属登记手续，超出曾全的诉请，属于程序违法，依法应予改判。综上所述，原审判决基本事实认定不清，适用法律错误，程序违法，请依法撤销原审判决，改判支持曾全的全部诉讼请求。 宏兴房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。第一，曾全上诉认为还曾全的房屋面积、位置、开间不对。返还曾全的房屋不可能是完全与曾全之前的房屋一模一样的。因为有城镇建设规划的要求，宏兴房地产公司修建案涉房屋时也是经过政府的允许，并且也由有资质的机构进行的设计。第二，案涉房屋是灾后重建的房屋，宏兴房地产公司接手的时候是一个空坝子，之前房屋的拆除工作是由汪建伟负责的。返还房屋是按照曾全的房产证上面记载的面积还的，宏兴房地产公司具体承建的过程中曾全也没有阻拦，最后还房的时候，曾全不接受，说面积、位置、开间不对，因此双方产生了纠纷。曾全上诉状中陈述的事实不成立。 汪建伟未到庭发表陈述意见。 曾全向一审法院提出诉讼请求：1.请求宏兴房地产公司按照合同约定向曾全交付145.56平方米的商铺（三间，开间共宽9.8米）；2.本案的诉讼费由宏兴房地产公司承担。 一审经审理查明：原简阳市三岔镇（现成都高新区三岔镇）湖滨路居民曾全等七户房屋，受“5.12”地震影响成危旧房。 2011年，第三人汪建伟（甲方）陆续分别与曾全等七户被拆迁人（乙方）签订《房屋改造协议》，约定房屋拆迁方（乙方）将旧房交由汪建伟进行改造；甲方按原土地使用证面积还房；乙方对新建门市无选择权，即门市还房位置与原位置基本一致；办证税费：属还房面积部分，有证部分，乙方概不承担任何税费。属超面积部分的房产税费及费用，全部由乙方承担；此项旧房改造为灾后重建工程，政府针对灾后重建的补偿费由甲方用于改建款，由甲方领取，手续由乙方与政府进行办理；本协议签字生效。曾全的《房屋改造协议》上备注有：“曾全与林素英之间的违规搭建的34㎡房屋面积，经双方协商达成一致意见：由曾全支付7000元给甲方，由甲方来完善两证手续。”上述备注关联于：2006年4月22日，曾全与邻居陈聪（林素英之夫）签订协议，因陈聪搭建房屋，影响了曾全房屋的通风采光，陈聪自愿帮曾全在其门市后面修建34㎡的房屋进行补偿，陈聪负责办理房屋两证，在交房时曾全支付陈聪5000元，交两证时支付1000元。在法庭辩论终结前，曾全未向一审法院提交该34㎡房屋的权属证明。 2011年，包括曾全在内的七户居民的房屋被全部拆除。2012年，因物价上涨，税费增加，第三人汪建伟估算修建还房后将出现亏损，故停止施工，致曾全等七户在外租房达五年，住户信访不断。在三岔镇政府出面协调下，宏兴房地产公司接手曾全等七户人的危房改建项目。2015年12月2日，在其他危房改建户刘文德、陈维聪等人现场见证下，汪建伟在三岔镇司法所向宏兴房地产公司的法定代表人胡连国出具委托书，载明“今委托胡连国全权处理汪建伟与刘文德、陈维聪、曾全、刘定军、陈聪等危房改建的修建、赔偿事议。合同以胡连国新签合同为准。新合同签订后，汪建伟与原住户所签合同自动作废。” 2015年12月，宏兴房地产公司（甲方）与除曾全以外的其他六户被拆迁人（乙方）分别签订《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，约定甲方承担乙方住宅原建筑面积的房产证、土地证办证税费，还房面积以确权面积为准。之后，依政府对场镇的规划要求，案涉改造房屋侧面应预留80厘米宽的通道，致整栋房屋宽度缩减80厘米。曾全等被拆迁人均在两份危房改建设计图上签字确认，确定在当街商铺位置设置电梯，房屋按原来土地使用证平长（涨）平缩。2015年12月16日，相关部门、单位对案涉工程施工图文件审查合格。案涉工程于2016年底竣工，于2017年3月28日验收合格。在交接房时，曾全与宏兴房地产公司就交付门市的位置、开间、面积等方面发生争议。经三岔镇政府多次协调未果。之后，曾全私自强行撬锁进入，强占两个商铺至今。经实测，曾全现占有的两个商铺建筑面积为118.88㎡，该商铺位于三岔镇湖滨路陈聪等5户改建房的1层105铺，开间宽度为6.9米，进深16米。对其余商铺，宏兴房地产公司已根据拆迁户数分配完毕，并顺利完成交接手续。曾全被拆除的原房屋建筑面积为111.56㎡（其中营业房80.36㎡，生产用房31.20㎡，营业房开间宽度为9.8米），土地用途为商业、仓储，土地为出让性质。庭审中，宏兴房地产公司认可曾全现占有的105铺为现实交付的房屋。 一审另查明，2012年简阳市政府通过会议纪要，同意曾全等七户对危旧房屋进行联合改建。2015年7月14日，在简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局、简阳市规划局对曾全等七户房屋进行了现场勘验后，为改善曾全等七户的居住环境，推进三岔镇旧城改造，向市政府分管领导建议：该项目符合三岔镇城乡总体规划；由三岔镇人民政府负责，组织七户危旧房及周边零星土地自拆联建项目；曾全等七户自行协商危旧房及周边零星土地自拆联建项目相邻关系。分管领导批示：同意按程序推进。 一审再查明，本案系指令审理案件，曾全于2018年6月21日向一审法院提起诉讼，要求宏兴房地产公司按合同约定向曾全交付145.56㎡的商铺，一审法院于2018年8月30日以不属于民事案件审理范围为由裁定驳回起诉。曾全不服一审裁定提起上诉，成都市中级人民法院于2018年11月1日裁定撤销一审民事裁定书，指令一审法院审理。 一审法院认为，曾全与宏兴房地产公司虽未签订《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，但曾全签字同意宏兴房地产公司的改建行为，双方在庭审中认可由宏兴房地产公司向曾全进行房屋产权调换，故本案曾全、宏兴房地产公司之间形成事实上的民事拆迁合同关系。本案系双方因拆迁安置房面积和开间大小等问题引发的纠纷，争议的焦点为：商铺交付条件是否已具备；如何认定应交付商铺的面积；已现实交付的商铺是否存在违约行为。 一、关于商铺交付条件是否具备问题。一审法院认为，因商铺已现实交付，曾全主张的交付实为要求宏兴房地产公司履行办证义务。宏兴房地产公司在一审庭审中明确表示已具备办证条件，同意办理权属证明，同时根据查明的情况看，案涉房屋已竣工验收，并经房屋测绘部门对面积进行实测，房屋已定位，已无办理房屋权属证明的障碍，因曾全已实际占有房屋，故无现实交付的必要，但宏兴房地产公司负有为曾全办理房屋权属登记的约定义务。 二、关于应交付商铺的面积问题。一审法院认为，曾全要求按其原房屋的产权面积111.56㎡和第三人汪建伟认可的34㎡，合计145.56㎡的商铺进行交付。根据查明的情况看，宏兴房地产公司是在当地政府为化解社会矛盾，由政府出面协调并得到被拆迁人同意的情况下，接手案涉危旧房改造项目，第三人汪建伟（原拆迁人）与宏兴房地产公司之间系不同的法律主体。同时曾全无证据证明第三人汪建伟与宏兴房地产公司之间存在劳动合同关系、内部承包或挂靠关系，且委托书载明“合同以胡连国新签合同为准。新合同签订后，汪建伟与原住户所签合同自动作废”，该内容表明新的拆迁人与被拆迁户之间关于房屋修建、赔偿的事宜应按新签合同为准。综合上述事实分析，宏兴房地产公司与汪建伟之间无法律上的权利义务承接关系，曾全与汪建伟之间及与宏兴房地产公司之间分属两个不同的法律关系，根据合同的相对性原则，曾全与第三人汪建伟之间针对超原房屋产权面积之外的34㎡的约定，不能当然约束宏兴房地产公司。同时，至本案法庭辩论终结前，曾全与宏兴房地产公司仍未达成拆迁安置补偿协议，曾全未举证证明宏兴房地产公司对第三人汪建伟与曾全签订的《房屋改造协议》进行了追认，也未提交其与汪建伟约定的34㎡房屋已取得房屋权属证明，故曾全要求宏兴房地产公司交付超过原房屋产权面积外的34㎡的商铺无事实及法律依据，一审法院不予支持，宏兴房地产公司仅负有按曾全原房屋产权面积交付的义务。现曾全实际占有的商铺建筑面积为118.88㎡，超过曾全原房屋产权面积，一审庭审中宏兴房地产公司自愿放弃对超过部分面积的房屋补差，一审法院予以认可。 三、对已现实交付的商铺是否存在违约行为的问题。一审法院认为，针对曾全提出的商铺开间宽度缩水，进深过长，与其原商铺结构不一致的违约问题。曾全现占有的105号商铺与原商铺开间宽度及进深均不一致，但本案系房屋拆迁安置置换合同关系，与商品房买卖合同关系相比较，具有不同的特质，房屋拆迁安置置换合同主要注重于置换房屋的位置、特定用途及面积，而本案曾全与宏兴房地产公司之间至今未达成书面拆迁安置补偿协议，也未对商铺开间宽度及进深作明确约定，此时，曾全的该项主张是否成立，应结合商铺开间宽度缩减、进深加长的原因及曾全的权益受损害程度、所有被拆迁人的整体利益等因素综合进行评判。因场镇规划要求，必须预留通道，加之增设电梯，致案涉商铺开间宽度相应缩减；所有商铺开间宽度、进深设计是综合考虑所有拆迁户原房屋情况和新建综合楼结构需要后进行的整体打造，不可能复制每一个拆迁户的原房屋结构；105号商铺开间宽度虽有缩减，进深有加长，但建筑面积合规，比原商铺建筑面积略大，该商铺的位置、面积与原房屋一致，且原房屋含营业性用房和生产性用房两种功能，现商铺的功能和价值较原房屋未受明显贬损，另现已无其他商铺可调整。综上分析，在双方未对交付商铺的开间大小、进深长度作特别约定的情况下，不宜认定已现实交付的商铺存在违约行为，故曾全主张按原房屋的开间宽度及进深交付商铺，理由不成立，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、宏兴房地产公司于判决生效之日起三十日内协助曾全办理位于成都高新区（幢编号：Ｚ1XXX5，户室编号：4XXX7，建筑面积118.88㎡）的权属登记手续，将上述房屋登记至曾全名下，该房屋的办证费用由宏兴房地产公司负担；二、驳回曾全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。一审案件受理费3500元（含曾全在原审（2018）川0191民初11075号案预交未退还的1750元及在本案预交的1750元），公告费300元，合计3800元。由曾全负担1750元、宏兴房地产公司负担2050元。 二审审理中各方均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。另查明，曾全的土地使用权证载明，其原房屋所用土地面积共35.62平方米，土地用途为商业、仓储，使用权类型为出让。简阳市蜀阳房产测绘有限责任公司出具的案涉建设工程实测面积报告载明，现曾全占用的编号为4XXX7号房屋建筑面积为118.88平方米。 宏兴房地产公司二审中陈述，因曾全的安置问题产生纠纷，其他几户和该公司至今未根据协议交纳应分担的土地出让金。宏兴房地产公司未取得案涉建设工程的不动产权。 本院认为，因曾全的房屋和周围其他住户的房屋为地震之后的危房，在先期拆除后经简阳市人民政府及其规划、房管部门同意，由宏兴房地产公司负责建设并向曾全交付相应面积的房屋，双方虽未按其他住户的方式实际签订《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，但曾全在宏兴房地产公司案涉工程设计图上签注同意按原土地使用权证面积同等安置，宏兴房地产公司也实际行为认可这一安置义务。结合其他住户与宏兴房地产公司签订协议关于宏兴房地产公司承担原住宅建筑面积的房产证、土地证办证税费，还房面积以确权面积为准，故双方事实上存在的合同中包含了拆迁安置补偿合同的主要内容，故一审判决认定该合同为房屋拆迁安置补偿合同并无不当。曾全上诉认为双方属于普通合同关系不符合案涉合同关系的主要特征，本院不予采纳。根据各方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是曾全与汪建伟签订协议的安置义务是否已由宏兴房地产公司承接；二是曾全是否应得到额外34平方米的房屋，三是一审判决宏兴房地产公司办理案涉房屋的过户事宜是否错误。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于曾全与汪建伟签订协议中的安置义务是否已由宏兴房地产公司承接的问题。本院认为，当事人之间的合同具有相对性并在特定的当事人之间具有约束力。曾全与汪建伟签订的房屋拆迁改造协议由该二人共同签订，在该合同的尾部落款正文虽有曾全与邻居陈聪解决临时建筑的权属和价款补偿等约定，也有该合同的甲方即汪建伟将来为交付的房屋办理产权的内容，该约定仅在曾全与汪建伟之间具有约束力。同时，本案曾全最终未与宏兴房地产公司签订书面合同，而其在宏兴房地产公司案涉工程设计图上签字确认，并表示拟安置的房屋按原来土地使用证平涨平缩，根据曾全原土地使用权证和房屋所有权证信息，其确认的土地使用权证载明面积实为房屋所有权证载明面积的笔误，该确认行为表明其同意按照其房屋土地使用权证的面积交付，本案在宏兴房地产公司认可这一签字的情况下应认定双方形成的协议内容是按房屋所有权证载明面积同等安置，也改变了曾全与汪建伟之间所签协议对额外增加部分应办理产权的约定。因此，曾全上诉所称宏兴房地产公司承接了汪建伟在房屋拆除改造协议中的义务的上诉意见与本院查明事实不符，本院不予采纳。 二、关于宏兴房地产公司是否应交付额外增加的34平方米房屋的问题。本院认为，如上所述，曾全在第二份设计图上签字的行为表明双方最终确认按曾全的土地使用权证载明的面积同等安置，其主张按汪建伟所签协议中同意办理34平方米房屋产权的约定向其交付145.56平方米的房屋缺乏合同依据。同时，宏兴房地产公司向其交付房屋面积的依据是双方事实上达成的上述面积标准，案涉建筑工程前后两张设计图中增加通道的变化不影响宏兴房地产公司的交付义务，曾全以第二张设计图中增加的通道影响了应交付房屋的面积，其不接受这一结果属于自身的误解，本院不予采纳。 三、关于一审判决宏兴房地产公司办理案涉房屋过户事宜是否错误的问题。本院认为，因曾全仅请求宏兴房地产公司向其交付房屋而未要求办理产权过户手续，一审判决向曾全办理过户超出了曾全的诉讼请求。同时，宏兴房地产公司至今未取得已建成的整体建筑物的国有土地使用权、房屋所有权，一审判决向曾全办理权属转移登记不具有可行性，故应予纠正。第二，因宏兴房地产公司已认可曾全实际占有的房屋系自己完成的交付，加之曾全要求额外交付的34平方米房屋的诉讼请求不能成立，因此对其要求判决再次交付145.56平方米房屋的诉讼请求应予驳回。 综上所述，曾全的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，但在宏兴房地产公司未取得土地使用权、房屋所有权的情况下判令向曾权过户存在法律适用错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7331号民事判决； 二、驳回曾全的全部诉讼请求。 一审案件受理费3500元、公告费300元，二审案件受理费3750元，共7550元，均由曾全负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  何广智 二〇二〇年九月八日 书记员  刘小春