辽宁省鞍山市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）辽03行终176号上诉人（原审原告）：于洋，男，1982年4月14日出生，汉族，住址：海城市。委托诉讼代理人：孙博，辽宁图远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海城市不动产登记管理中心。所在地：海城市响堂管理区永欣街。法定代表人：徐英辉，系该中心主任。委托诉讼代理人：刘利，系该中心工作人员。委托诉讼代理人：李洪敏，辽宁浩扬律师事务所律师。原审第三人：辽宁海城农村商业银行股份有限公司。所在地：海城市永安路18号。法定代表人：杨肃，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王庆安，辽宁浩扬律师事务所律师。原审第三人：海城市金鹏房地产开发有限公司。所在地：海城市兴海管理区安铭路。法定代表人：孙娜，系该公司经理。上诉人于洋因诉不动产登记一案，不服鞍山市千山区人民法院（2020）辽0311行初87号行政裁定书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人于洋的委托诉讼代理人孙博，被上诉人海城市不动产登记管理中心（以下简称不动产中心）的委托代理人刘利、李洪敏，原审第三人辽宁海城农村商业银行股份有限公司（以下简称商业银行）的委托诉讼代理人王庆安，原审第三人海城市金鹏房地产开发有限公司（以下简称金鹏公司）的法定代表人孙娜参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告于2014年10月28日从金鹏公司购买了铭圣源小区B5#楼505号，805号，806号，1005号，1006号、1105号，1305号，1401号，1405号，1406号，共计十套住宅楼，双方签订了“铭圣源（峰尚景云天）售楼协议书”，金鹏公司给原告开据了“专用收款收据”。2014年11月24日、12月30日，金鹏公司先后在第三人商业银行两个分支机构即兴海信用社和开发区信用社对铭圣源（峰尚景云天）小区的在建房产进行抵押登记，而后，在金鹏公司未予偿还商业银行贷款后，商业银行于2016年以（2016）辽0381民初6634号、（2016）辽0381民初6635号、（2016）辽0381民初6639号、（2016）辽0381民初6641号民事案件将包括原告所诉争的十套房产进行了审理和判决，第三人商业银行对金鹏公司所有的在建工程（均位于海城市铭圣源住宅小区项目）享有优先受偿权。案件发生法律效力后的2017年5月6日商业银行向海城市人民法院申请了强制执行，2018年8月15日执行完毕，9月28日送达被执行人金鹏公司。原告自认2020年2月才得知房屋被金鹏公司抵押并被法院判决的事实。另查，金鹏公司向原告出具了购房收据及购房合同，因当时诉争的楼盘尚正在建设中，金鹏公司未向原告实际交付房屋。再查，海城市农村信用合作联社现己更名为辽宁海城农村商业银行股份有限公司。原审法院认为，本案争议焦点是原告要求撤销被告作出的房建海字第××号、房建海字第××号、房建海字第××号、房建海字第××号、房建海字第××号五份抵押登记是否合理。根据《不动产登记暂行条例》第六条第一款规定：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。第二款规定：县级以上地方人政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。该法第七条规定：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。该法第二条第一款规定：不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本案被告不动产中心是海城地区的不动产登记机构，其对辖区内具有“依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”，故本案中的被告具有对房屋进行登记的职权。关于原告要求撤销被告作出的房建海字第××号、房建海字第××号、房建海字第××号、房建海字第××号、房建海字第××号五份抵押登记一节，经查，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。本案中，不动产中心与第三人商业银行因在建房屋的抵押权进行登记，符合法律规定，原告要求撤销上述10户房屋的抵押权登记无事实和法律依据，对此本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。原告与第三人金鹏公司之间的房屋买卖是基础的民事法律关系，在双方之间因此产生的纠纷应先予解决后，再解决不动产抵押权的行政纠纷。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案在原告诉讼之初和诉讼审理中，本院一直在向原告释明上述法律规定，特别是原告所诉争的房产权属己经经过海城市人民法院判决完毕，己经发生了既判力，所以本院应驳回原告的起诉。关于原告诉称的购房后金鹏公司一直未给原告办理房屋产权证，原因是金鹏公司开发的B5#楼的铭圣源小区开发手续不全，根本不可能合法地完成抵押登记，更不可能进行合法的物权登记一节，经查，《不动产登记暂行条例》中有关于在建的房地产可以进行抵押登记的规定，被告对此抵押登记行为具有法所依，对此本院不予支持。关于原告诉称的购房时间为2014年10月28日，而金鹏公司抵押行为发生在2015年12月30日，此时该房屋已不属于金鹏公司，己归原告所有，金鹏公司属无权抵押，被告所作抵押登记是错误的一节，经查，金鹏公司售与原告的十套房屋因系在建楼盘，与原告签订买卖协议后只开据了专用收款收据，没有实际转款的证据，另，双方亦没有到房产管理部门进行登记备案，故原告所诉于法无据，对此本院不予支持。关于被告适用的《房屋登记管理办法》第59条、第60条系抵押登记的法律适用一节，经查，该法己被废止，抵押登记可适用《不动产登记暂行条例》，在此本院予以指正。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项、第（十）项，第七十九条第第二款之规定，裁定驳回原告于洋的起诉。诉讼费50元依法返还原告。上诉人于洋不服原审法院上述行政裁定，向本院提起上诉称，一、原审裁定适用法律错误。原审裁定根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”，裁定驳回上诉人起诉是错误的。理由如下：1、上诉人起诉要求撤销被上诉人抵押登记行为，并未以民事法律关系无效或应当撤销作为理由，不应适用该条款。2、根据该条款的规定，即便上诉人的主张是以民事法律关系无效或应当撤销作为理由，受案法院对已经受理的案件也应当裁定中止诉讼，而不是驳回起诉。原审裁定适用该条款，裁定结果却与该条款规定的内容相悖，裁定结果必然是错误的。二、上诉人与被诉具体行政行为之间具有利害关系。上诉人购买第三人金鹏公司十户住宅楼，与所购房屋具有直接利益关系。被上诉人抵押登记行为直接影响到上诉人的利益，具体行政行为与上诉人之间具有法律上的利害关系，上诉人依法享有本案诉权，驳回上诉人起诉于法无拒。上诉请求：要求撤销原审裁定，指定原审法院对案件予以审理。被上诉人不动产中心答辩称，同意本案一审行政裁定，不同意上诉人的上诉意见。原审第三人商业银行陈述称，本案一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉请求。原审第三人金鹏公司陈述称，于洋与金鹏公司之间的纠纷是在金鹏公司原法人陈泰成任法人时发生的，公司现法人金娜对该情形并不清楚，金鹏公司为查明情况正在对公司财务进行审计，因于洋与金鹏公司之间的纠纷并没有经过法院民事诉讼或仲裁确认，故现在无法说明双方之间具体是何法律关系。二审经审理查明，于洋提供了铭圣源（峰尚景云天）售楼协议书及专用收款收据，主张于2014年10月28日从金鹏公司购买了铭圣源小区B5#楼505号，805号，806号，1005号，1006号、1105号，1305号，1401号，1405号，1406号，共计十套住宅楼。于洋称当时诉争的楼盘尚正在建设中，金鹏公司未向于洋实际交付房屋。海城市人民法院2017年6月5日作出（2016）辽0381民初6634号、（2016）辽0381民初6635号、（2016）辽0381民初6639号、（2016）辽0381民初6641号、（2016）辽0381民初6644号民事判决书，查明金鹏公司与海城市农村信用合作联社（现己更名为辽宁海城农村商业银行股份有限公司）签订了抵押合同，约定金鹏公司以其自有的在建工程（均位于海城市铭圣源住宅小区项目，含于洋在本案起诉所涉的十套房产在内）为案涉借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，判决原告海城市农村信用合作联社对被告金鹏公司所有的在建工程（含于洋在本案起诉所涉的十套房产在内）在判决借款给付义务限额内享有优先受偿权。海城市人民法院于2017年9月20日确认上述五份民事判决均发生法律效力，以上五案民事判决于本案诉讼前均已进行申请执行程序。本院认为，于洋在本案的诉讼请求为，要求撤销被告作出的房建海字第××号、房建海字第××号、房建海字第××号、房建海字第××号、房建海字第××号的抵押登记。以上抵押登记的抵押权人均系商业银行，抵押所涉含于洋在本案起诉的十套房产在内的在建工程，均因商业银行在前提起的民事诉讼，已为海城法院生效民事判决确认商业银行享有优先受偿权并已进入申请执行程序。于洋确认就案涉争议的十套房产并未办理抵押登记，而其起诉的诉讼标的已为海城市人民法院生效民事判决所羁束，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；”的规定，应当依法裁定驳回于洋就本案的起诉。对于洋就本案提出的上诉请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  周庆文审判员  张 冬审判员  刘元玲二〇二〇年九月二十五日书记员  单国圆