广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2974号 上诉人（原审被告）：桂林慧佳房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道北侧。 法定代表人：杜忠平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：玉小鹏，男，该公司法务。 被上诉人（原审原告）:徐彦国，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司（以下简称慧佳公司）因与被上诉人徐彦国商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初1254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 慧佳公司上诉请求：1.依法改判减少一审判决确定的逾期办证违约金金额；2.依法改判被上诉人分担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.一审判决上诉人支付逾期违约金过高，对上诉人显失公平。上诉人对逾期办结商品房初始登记没有主观过错。本案顺和苑项目的基础设施配套升级工作相对滞后，其中仅供电一项的配套设施直至2018年上半年才满足初始登记的要求。逾期办结商品房初始登记对被上诉人合同目的的实现并未造成实质性影响，更未造成任何经济损失，被上诉人也未对逾期办结初始登记所遭受的经济损失举证予以证明。上诉人开发顺和苑项目几乎未获取利润，可以预期的利益非常有限。若根据合同约定计算违约金，上诉人所遭受的损失将远大于该项目可预期的利益。一审法院的判决完全放任了当事人约定过高的违约金，判决结果缺乏实质公平。2.一审法院以“统一裁判尺度”为由，对上诉人请求减少违约金的抗辩理由不予采纳，忽略了本案与已经生效判决案例的个案差别。上诉人在2019年部分业主关于逾期办证纠纷应诉时并没有提出“约定违约金过高，请求减少”的抗辩请求。反观本案，在庭审答辩时上诉人明确提出违约金约定过高，要求减少的抗辩意见，并对该意见进行了充分说理，而一审法院忽略这一重要差别，机械地照搬了已生效判决的判决结果。3.近年来，桂林市临桂区房地产产业的各项发展指标逐年稳步增加，对本地区经济的拉动贡献巨大。审判机关在处理逾期办证、逾期交房相关诉讼中如果仅仅根据合同约定作出裁判，很有可能因机械司法造成实质不公平，导致广大房开企业遭受过重的损失。综上，请求二审法院依法改判。 徐彦国辩称，一审认定事实正确，上诉人称诸多因素导致初始登记逾期不成立，且牵强附会地认为逾期办结商品房初始登记未对被上诉人的合同目的造成实质影响。被上诉人作为购房者，对商品房项目是否盈利不得而知，盈利与否也与合同违约责任没有必然联系。上诉人在违约的情况下，没有积极主动地域广大业主进行沟通协商相关事宜、积极承担违约责任，反而避重就轻，推脱逃避责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 徐彦国向一审法院起诉请求：1.请求判决被告支付原告逾期办理产权初始登记证违约金10008.68元（从2018年3月30日起，以已购房款500343元为基数，按《商品房买卖合同》约定，逾期60日以后，按已付房价款的2%赔偿原告的损失并承担违约责任）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月4日，原告徐彦国与慧佳公司签订《商品房买卖合同》约定：1、被告将其开发的位于桂林市临桂区秧十七路东南侧、秧一路西南侧的顺和苑小区第XX号商品房出卖给原告；2、房屋建筑面积为132.39平方米，套内建筑面积98.08平方米，按照套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米5102.30元，购房款总计500434元。按建筑面积计算单价为3780元/平方米。合同第十五条对关于房屋登记作出约定：……二、初始登记、转移登记（一）出卖人承诺于2018年3月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的1％赔偿买受人损失并承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退换买受人已付款，按已付房价款的2％承担违约责任。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按已付房价款的2％承担违约责任。（三）双方同意按照下列第2种方式办理房屋转移登记：……2、买受人同意由出卖方指定代理人到房屋登记机构办理房屋转移登记。上述合同签订后，原告按合同约定全面履行了相关合同义务。但被告未按合同约定的期限，在2018年3月30日前办结涉案商品房初始登记手续。 另查明，原告徐彦国实际已付购房款为423648元。 一审法院认为，原告与被告签订的商品房销售合同，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面恪守各自的义务。依据双方签订的《商品房买卖合同》合同第十五条约定，被告应当在2018年3月30日前办结涉案商品房所有权初始登记，但被告直至2019年5月7日才取得涉案商品房初始登记的产权证书，已经构成了违约，应当承担违约责任。至于违约金如何计算，原、被告双方在合同中已经约定，约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按已付房价款的2％承担违约责任，故违约金计算应为：423648元×2%=8472.96元。对于原告要求被告支付逾期办证违约金10008.68元的诉讼请求，与该院查明的已付房款不符，超出该院确认部分，该院不予支持。被告辩称违约金过高，但并没有提交任何证据予以证明，故该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告桂林慧佳房地产开发有限公司支付逾期办证违约金8472.96元给原告徐彦国；二、驳回原告徐彦国其他诉讼请求。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告桂林慧佳房地产开发有限公司负担。 本案二审期间，当事人围绕诉讼请求均未提交新证据。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审的争议焦点是：本案违约金是否约定过高。 本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人承诺于2018年3月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。现上诉人未如期办结，则应承担相应的违约责任。上诉人认为对逾期办结商品房初始登记没有主观过错，但并未提供相应的证据证明逾期办理初始登记系客观原因导致，本院对其意见不予采纳。由于被上诉人于2019年5月7日方取得涉案商品房初始登记的产权证书，根据双方在《商品房买卖合同》第十五条约定，约定日期起60日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按已付房价款的2%承担违约责任。上述约定，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，系双方真实意思表示。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方对违约责任的约定为“已付房价款的2%”，并不属于约定的违约金过分高于造成损失的情形，不需要人民法院另行调整。一审法院据此判决上诉人根据合同约定承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年九月一日 法官助理 李立婕 书 记 员 阳雨芹