河北省唐山市古冶区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0204民初580号 原告：张红运，男，1995年10月5日出生，汉族，现住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：王文辉，河北杨建林律师事务所律师。 被告：唐山众和房地产开发有限公司，住所地唐山市古冶区唐林尚品底商9-10号。 法定代表人：李国东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯琳娜，河北新圆律师事务所律师。 原告张红运与被告唐山众和房地产开发有限公司（以下简称众和房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告张红运的委托诉讼代理人王文辉、被告众和房地产公司的委托诉讼代理人侯琳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张红运向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《认购协议》；二、判令被告返还原告购房款177945元，并向原告支付自2017年4月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的利息；三、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年4月19日，原告与被告签订认购协议书，约定原告认购被告开发的唐林尚品项目1号楼1单元701号房屋。同时备注约定：如原告未在规定时间交纳应交房款、签订商品房买卖协议书及办理银行按揭手续，则视为原告自行放弃购买权，被告有权将其认购的房屋自行处理，己交纳定金不退。2017年4月19日，原告向被告交纳首付款162525元，地下室款15420元；2017年11月21日，原告在被告的要求下交纳团购费7万元，可享受交7万抵10万的购房优惠，但收取原告团购费的公司是北京易淘房地产经纪有限公司。原告自交纳团购费后，从未收到被告要求交房款、签订商品房买卖合同及办理贷款的通知，原告曾无数次主动联系被告，但被告始终无人处理相关事宜。原告最后联系到被告的经理刘江，但对方称该房屋已经不属于原告，与原告无关了。原告认为，被告迟延履行合同超过三年，且明确表示无法履行，构成不当得利，故被告应将收取的相关款项返还给原告。 被告众和房地产公司辩称，一、唐山众和房地产开发有限公司于2018年4月19日发生股权变更，原股东李骁男将100%的股权转让给了现股东李国东，转让协议约定以前的原股东，转让合同签订前的债权债务由原股东李骁男负责，和现唐山众和房地产开发有限公司没有任何关系。该合同签订后，本案原告没有向现唐山众和房地产开发有限公司主张过其权利。二、原告在诉状中称，合同已经超过3年期限，在这3年之内，也就是2020年6月15日原告起诉之前，没有向现唐山众和房地产开发有限公司主张过其权利，要求履行合同。诉状中称，联系被告的经理刘江与事实不符，刘江系原唐山众和房地产开发有限公司的经理，与现唐山众和房地产开发有限公司没有任何关系。他既不是现唐山众和房地产开发有限公司的股东、法定代表人、也不是现唐山众和房地产开发有限公司的经理，他们是否有联系与本案被告唐山众和房地产开发有限公司没有任何关系。综上，请依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据一、《唐林尚品认购协议书》及补充协议书各一份，证明2017年4月13日，原被告签订唐林尚品认购协议书，原告认购被告开发的唐林尚品1号楼1单元701号住房一套，建筑面积89.5平方米，单价5950元/平方米，房款价格532525元。此房与地下室一同出售，地下室面积5.14平方米，单价3000元/平方米，地下室总价15420元。首付款162525元，贷款37万元。2017年4月19日，原被告签订补充协议一份，协议内容与认购协议书的房屋信息及价款内容一致，第二条约定2017年4月19日至办理贷款前可免费更名一次。证据二、收据2份，证明被告已经收到原告交纳的唐林尚品1-1-701房屋首付款162525元，地下室价款15420元。证据三、催告函1份及快递查询单2页，原告于2020年6月19日向被告发催告函一份，因被告至今未通知原告签订《商品房买卖协议书》及办理银行按揭贷款，原告要求解除与被告签订的《认购协议书》，快递查询单显示被告于2020年6月21日收到该催告函，被告在规定的时间内没有和原告签订《商品房买卖协议书》，故双方签订的《认购协议书》已经解除，被告应返还原告房屋首付款162525元及地下室款15420元，合计177945元。证据四、光盘和录音资料，证明原告支付房屋首付款、地下室等钱款后，等被告通知去签订房屋买卖合同，但被告一直未通知原告，现被告明确表示不与原告签订房屋买卖合同，也不退还原告交纳的房款，其行为构成违约。被告众和公司质证意见：认购协议、补充协议和收据的真实性无法核实，因为2018年4月份，公司股东股权转让后，被告的公章和财务章已经使用了新的，原公章和财务章已经交给公安机关。庭前代理律师曾经去唐山众和房地产开发有限公司查询，现公司账目上没有这笔款项。公司股东股权发生变更后，古冶区政府曾经就商品房买卖相关事宜进行过协商调解处理，但本案原告并没有向唐山市古冶区政府相关部门申报过，所以这笔房屋购房款的事实是否成立，证据的真实性不能确认，对该四份证据不予认可。对催告函和邮寄单的真实性和合法性均有异议，催告函只能说是一张白纸，没有证据性可言，我方也没有收到任何的相关文书。经审查，证据一《唐林尚品认购协议书》及补充协议书及证据二收据分别加盖了被告众和公司的印章、财务专用章，本院对该证据的真实性，予以确认。证据三快递查询单能够证实原告向被告邮寄了材料，但无法证实邮寄的是催告函，故对该证据三的关联性不予采信。证据四录音材料，记载……“刘：但是原先的时候他（指李杰）把项目转让了，你现在找受让方肯定退不出来……张：没卖也不能给我，是这意思吗？刘：这边肯定给不了你，这边没收到钱怎么给你？张：我钱给的是公司，我钱不是直接刷给李杰个人账户的，我刷给这个公司的，我肯定找公司。我怎么能找李杰呢？刘：我们认为找李杰我们有协议，你认为找谁就找谁就行了呗……”，该录音材料涉及原告主张退房款、原众和公司股东李杰把项目转让与被告辩称众和公司股权变动的相关事宜相互印证，且被告承认刘江是原众和公司的经理，故对该录音材料的真实性，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2017年4月13日，原告张红运与被告众和公司签订《唐林尚品内部压房协议》，约定：原告购买被告开发的唐林尚品项目1楼1单元701号房，建筑面积89.5㎡，折后单价5950元/㎡，成交总价532525元，合同签订当日支付首付款30%，即购房首付款162525元，贷款37万元。2017年4月19日双方签订补充协议，约定2017年4月19日至办理贷款前可免费更名一次，本房源仅可办理更名，不可退房。同日，原告张红运支付首付款162525元、地下室款15420元。但原被告至今未签订商品房买卖合同及办理银行按揭手续。原告张红运通过电话与原众和公司的刘江经理联系，要求解决退房款事宜未果，起诉至法院。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告张红运与被告众和公司签订的认购协议书及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。协议签订后，被告众和公司以其股权变更为由，拒不履行合同义务，明确表示不能交房也不能退款，已构成根本违约，对原告张红运要求解除与被告众和公司签订的认购协议，返还购房款177945元，并支付自2017年4月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的利息的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。对于被告认为应当继续向李骁男、李杰主张权利，被告不再承担任何责任的抗辩意见，本院认为被告众和公司原股东和现股东之间的股份转让协议对被告众和公司外欠债务虽然约定了承担主体及方式，但其协议的效力不能及于被告众和公司和债权人，亦不能以此为由免除被告众和公司对外的还债责任，因此本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。被告众和公司还以原告的起诉超过诉讼时效为由进行抗辩，因解除合同属于形成权并非请求权，不适用诉讼时效，故对被告的抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之，判决如下： 一、解除原告张红运与被告唐山众和房地产开发有限公司于2017年4月13日签订的《唐林尚品认购协议书》及2017年4月19日签订的补充协议； 二、被告唐山众和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张红运购房款177945元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算，支付自2017年4月19日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，支付自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3859元，减半收取计1930元，由被告唐山众和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  么伟利 二〇二〇年九月十七日 书记员  关玥明 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。