湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3409号上诉人（原审被告）：武汉华祥泰物流有限责任公司，住所地武汉市江岸区江岸路8号。法定代表人：鞠祥红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田场清，男，该公司员工。委托诉讼代理人：鞠潘跃，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：武汉萃景泰商贸有限公司，住所地武汉市江岸区塔子湖凯信后湖生活广场第3幢21层5号。法定代表人：夏金文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：江涛，湖北大晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗，湖北大晟律师事务所律师。原审被告：鞠祥红，男，1967年11月26日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：田场清，男，公司员工。委托诉讼代理人：鞠潘跃，男，公司员工。上诉人武汉华祥泰物流有限责任公司（以下简称华祥泰公司）因与被上诉人武汉萃景泰商贸有限公司（以下简称萃景泰公司）、原审被告鞠祥红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初11529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本院审理过程中，双方当事人申请给予庭外和解期限二个月，本院予以准许。本案现已审理终结。上诉人华祥泰公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人萃景泰公司恢复租赁库房的原貌，拆除增筑的隔墙，维修受损的墙面，或承担拆除隔墙、修复墙面及清渣费4万元；3、判令被上诉人按合同约定办理库房退还移交手续，归还上诉人库房电动门配备的三个遥控钥匙，由于被上诉人至今未办理库房的退还手续，要求被上诉人赔偿从2019年7月11日以来延期交房对上诉人造成的经济损失；4、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、根据双方签订的《库房租赁合同》第八条约定：“租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理，房屋本体及附属设施由乙方以保持房屋及附属设施的完好状态交回甲方；可移动的增设物及增设物及垃圾等由乙方自行处理。”第九条约定：“乙方交还甲方房屋应当保持房屋及附属设施的完好状态…。”而被上诉人自行增设的临时隔墙，没有按照合同的要求，在租赁期满时进行拆除，也未经上诉人同意，更没有书面证明上诉人同意其保持隔墙。至于墙面油漆脱落受损情况，也是被上诉人使用所至，也属于合同约定恢复原貌的范围。经第三方对拆墙、维修所做的工程进行预算约4万元，其维修责任和经济损失应由被上诉人承担。二、《库房租赁合同》第十一条约定，“租赁期满，乙方应如期交还该厂房，乙方逾期超过10天则视为违约，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还库房给甲方造成的损失。”被上诉人至今没有按《库房租赁合同》要求恢复库房原貌，达不到合同约定的退还库房要求，无法办理退还库房手续，连库房电动大门的三把遥控钥匙仍然在被上诉人手中保管，至今未移交给上诉人，事实证明被上诉人至今未办理库房退还移交手续。因此，被上诉人应向被上诉人赔偿从2019年7月11日以来延期交纳库房给上诉人造成的经济损失。三、根据《库房租户合同》的约定，被上诉人只有办理了库房和库房电动门遥控钥匙返还手续后，扣除待恢复库房费用后，下余的押金才能结付给被上诉人。被上诉人萃景泰公司答辩称，一、一审已经查明，在合同终止后，上诉人应当全额返还已经收取的押金，上诉人在合同终止后，其对租赁物的修复虽然提出异议，但是不能够免除上诉人应当与被上诉人交接租赁物的义务，因此上诉人以此为由，拒不办理租赁物的交接手续的抗辩不成立。三、根据一审查明的事实和证据，足以证实被上诉人已经按照上诉人的要求对租赁物进行了修复和整改，完全符合交付的条件。四、退一步说，即使上诉人认为租赁物需要进行进一步修复和整改，其也应当在与被上诉人办理交接手续后，扣除他认为应当产生的相应费用，将余款二十余万元的押金返还给被上诉人，而不是既不配合办理交接手续，也不退还其占有的押金，其行为违反了合同的约定和诚实信用原则，综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，恳请依法驳回上诉人的上诉请求。原审被告鞠祥红述称，与上诉人华祥泰公司的意见一致。萃景泰公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令华祥泰公司向萃景泰公司返还房屋租赁押金260,000元以及门钥匙押金1,000元。2、判令鞠祥红对本案第一项诉讼请求承担连带责任。3、判令华祥泰公司、鞠祥红共同承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于武汉市江岸区江岸路8号的房屋系广军湖北分局所有，并由其委托华祥泰公司进行管理。2014年7月1日，华祥泰公司（甲方）与萃景泰公司（乙方）签订《库房租赁合同》一份。合同约定，甲方同意将其所有的位于武汉市江岸区江岸路8号大院内的钢结构1#库房一部分供乙方作仓储使用。甲方保证对该库房的权属承担法律责任，甲方具有完全的出租权。该库房租赁范围为1#库房区域，甲方根据乙方要求现场测量并划定分隔红线，乙方根据分割红线进行隔离，相关费用由乙方承担。隔断方案报甲方批准后方能实施并将施工图纸备案至甲方处，租赁期满后按甲方意见（保留或拆除）处理，乙方不得有任何异议。租赁期为5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日（自合同签订日起租）。本合同租赁押金为20万元。租赁押金由甲方开具收款收据。该押金在合同期满双方解除租赁合同、乙方向甲方交验库房、经甲方验收、现场办理交接手续后30日内，由甲方全额（不计利息）返还给乙方，无折旧费。租赁押金在合同签订当日一次性支付。甲方以现房现状出租给乙方，因房屋自身质量问题产生的维修费用由甲方承担。租赁期间，因乙方使用造成房屋及附属设施的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担，从乙方的租赁押金中扣除。如双方不能达成继续租赁协议，应在租赁期满前1个月内办理好有关合同清算事宜，并各自承担因此带来的经济损失。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及附属设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置，并有权向乙方收取清理费用。根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来于本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；双方间的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同所列地址并以对方为收件人付邮七日后或以专人送至前述地址，均视为已送达。2015年3月1日，华祥泰公司（甲方）与萃景泰公司（乙方）又补充签订《库房租赁合同》一份，约定租赁建筑面积增加1200平方米，此部分租赁期自2015年3月1日起至2019年6月30日，租赁押金为12万元（优惠6万元）实收6万元。其他内容一致。上述合同签订后，萃景泰公司于2014年7月3日、2015年3月30日向华祥泰公司的银行账户转账支付租赁押金200,000元、60,000元。华祥泰公司出具相应的收据。此外，萃景泰公司于2015年7月5日还向华祥泰公司支付五套门钥匙押金1,000元，华祥泰公司亦出具相应的收据。以上押金共计261,000元。租赁期临近届满之时，萃景泰公司向华祥泰公司送达《合同到期不续签通知》，华祥泰公司于2019年5月13日签收。2019年6月18日，萃景泰公司向华祥泰公司送达《仓库验收通知函》，内容载明：“我司承租贵司的仓库于2019年6月30日到期，根据合同约定和贵方提出的要求，我司对仓库进行了清理复原工作，现复原工作已完毕，请贵方予以确认验收为感。”2019年6月30日上午10时40分左右，萃景泰公司向华祥泰公司再次送达《关于按期收房、返还押金的函》，内容载明：“贵我双方签订的《库房租赁合同》将于2019年6月30日期满而终止。为了配合验收以按期顺利向贵司交付库房，我司于5月底开始搬迁腾退，并按照贵司管理人员柳经理的指令，陆续实施租赁场所恢复原状工作：先后完成了隔墙、地板的拆除，地面还原，水池拆除，钢构拆除，摄像头拆除，拖把池砌筑，外墙空调膨胀螺栓孔填充以及涂料涂刷，按贵司要求保留了与其他租户的间隔墙等内容，且库房电动门（三个）的运转状况良好。截止至2019年6月27日，柳经理查看了恢复情况表示‘我个人认为可以验收了，但是需要向公司报告，安排人员办理验收手续’，但是无法给出验收或收房的具体时限。我司认为，贵司在此期间没有一次性明确需要恢复的内容和标准，而是在我司完成一项恢复内容后接着提出另一项要求，导致我司恢复工作长达一月。即使如此，我司也付出大额费用，严格按照贵司要求逐项完成了整改工作，截至6月27日，恢复原状情况完全符合、且大大超出了租赁合同届满后承租人向出租人交还房屋的一般标准。鉴于租赁期限即将于6月30日届满，为了避免不必要的争议，现特函请贵司在6月30日之前办理完毕收房手续（请直接与我司工作人员何一鸣联系拿钥匙，电话177……113），并按期向我司全额返还所缴纳的租赁押金。”双方就租赁房屋恢复原状、退还租赁押金及门钥匙押金等合同清算事宜未协调一致，萃景泰公司诉至一审法院。萃景泰公司于2019年8月7日向一审法院申请诉前财产保全，请求冻结华祥泰公司银行存款300,000元或查封、扣押相应价值的财产，并由天安财产保险股份有限公司武汉中心支公司提供担保。为此，萃景泰公司支付保险费900元，支付保全费2,020元。庭审中，双方对租赁期内的租金均无争议。一审法院认为，萃景泰公司与华祥泰公司签订的两份《库房租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。租赁期间届满，双方的权利义务终止。现双方因合同清算事宜发生纠纷，萃景泰公司认为已按照合同约定及对方要求恢复租赁房屋并进行腾退，华祥泰公司应退还租赁押金及门钥匙押金；华祥泰公司认为租赁房屋未完全恢复原状，应继续恢复原状并经其验收，完全交接完毕后方退还租赁押金及门钥匙押金。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”而双方签订的《库房租赁合同》已明确约定“租赁期满后隔断墙应按华祥泰公司意见（保留或拆除）处理，乙方不得有任何异议”、“因房屋自身质量问题产生的维修费用由华祥泰公司承担，因萃景泰公司使用造成房屋及附属设施的损失和维修费用由萃景泰公司承担并赔偿损失”、“押金在合同期满双方解除租赁合同、萃景泰公司向华祥泰公司交验库房、经华祥泰公司验收、现场办理交接手续后30日内，由华祥泰公司全额（不计利息）返还给萃景泰公司，无折旧费”。故合同终止后，双方应本着诚实信用原则，遵照合同中关于结算和清理条款的约定，继续履行各自义务。本案中，萃景泰公司在租赁期届满前已明确告知不予续租之意思，并在租赁期届满前1个月内多次与华祥泰公司管理人员积极沟通，对案涉房屋进行了清理和复原工作，符合合同约定。关于案涉房屋外墙刷漆颜色不一致的问题，萃景泰公司仅负有对使用过程中造成的损坏部分进行修复的义务，其已用同色系油漆进行修复，尽到合同义务；对于因年代或自身质量原因所致的颜色变化部分不负有修复义务，应由华祥泰公司自行负担，故存在新刷油漆与旧存油漆不一致的情况属合理情形。关于案涉房屋内隔断墙的问题，萃景泰公司已与华祥泰公司进行沟通，保留隔断墙系按华祥泰公司意见处理。关于退还三把大门遥控器问题，萃景泰公司已多次通知验收，系华祥泰公司怠于行使自身权利。故对于华祥泰公司要求萃景泰公司将案涉房屋外墙油漆涂刷一致颜色形成整体、拆除隔断墙、退还三把大门遥控器的抗辩，不构成其不退还案涉房屋押金的理由，一审法院不予采纳。关于鞠祥红是否承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定：“公司股东滥用公司法人独立地位或股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，虽然鞠祥红作为华祥泰公司的法定代表人多次以个人银行账户收取案涉房屋租金、押金等，但华祥泰公司对收取租金、押金的事实均予以认可并出具相应收据，并无证据证明其存在滥用公司法人独立地位或股东有限责任，逃避债务，严重损害萃景泰公司利益的情形。故对萃景泰公司要求鞠祥红承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。关于诉讼费、保全费、保全担保费等诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第六条的规定：“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费；（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。”故萃景泰公司主张的诉讼费、保全费、保全担保费等诉讼费用，仅案件受理费、保全费（即申请费）属于诉讼费用范畴，保全担保费系其申请保全而提供担保支付的保险费，不属于诉讼费用范畴，并不是必然发生的支出。因此，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，对于诉讼费用一审法院依法裁决，对于保全担保费不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十二条、第九十八条、第二百一十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉华祥泰物流有限责任公司于本判决生效之日起三日内向武汉萃景泰商贸有限公司返还押金261,000元；二、驳回萃景泰公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,215元，保全费2,020元，合计7235元，由萃景泰公司负担263元，华祥泰公司负担6,972元。二审审理期间，上诉人华祥泰公司向本院提交一、二、三号大门的照片一组，拟证明三个大门仍然由被上诉人萃景泰公司锁着，钥匙还没有还给华祥泰公司。被上诉人萃景泰公司质证后认为，该证据的真实性无法确定，对证明目的予以认可，三个钥匙截至目前确实在萃景泰公司的工作人员手上，是上诉人华祥泰公司没有来找萃景泰公司拿，不是萃景泰公司不交付钥匙。本院对该证据予以采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，华祥泰公司与萃景泰公司签订的《库房租赁合同》两份均合法有效，双方在合同中约定“押金在合同期满双方解除租赁合同、萃景泰公司向华祥泰公司交验库房、经华祥泰公司验收、现场办理交接手续后30日内，由华祥泰公司全额（不计利息）返还给萃景泰公司，无折旧费。”萃景泰公司已于租赁期限届满前书面通知华祥泰公司不再续租，在租赁期届满前1个月内多次与华祥泰公司管理人员进行沟通，并对案涉房屋进行了清理和复原工作，且多次发函催促华祥泰公司办理验收、现场交接手续，华祥泰公司怠于行使权利超过合理期限，故一审判决华祥泰公司退还萃景泰公司押金261,000元正确。关于华祥泰公司要求萃景泰公司恢复租赁库房的原貌、拆除增筑的隔墙、维修受损的墙面或承担拆除隔墙、修复墙面及清渣费4万元；萃景泰公司按合同约定办理库房退还移交手续，归还库房电动门配备的三个遥控钥匙，赔偿从2019年7月11日以来延期交房对华祥泰公司造成经济损失的上诉请求。因该请求超出了本案审理范围，本院不宜一并处理，华祥泰公司可另案主张权利。综上所述，上诉人华祥泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,215元，由上诉人武汉华祥泰物流有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年九月二十二日书记员  邬云格