四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1461号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：唐华，女，1987年10月24日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：王志刚，四川仁勇律师事务所律师。 上诉人（原审被告暨反诉原告）：四川万川房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道桂园林（农行宿舍）二单元三号楼一号。 法定代表人：雷林，总经理。 委托诉讼代理人：李雪娟，四川宏成律师事务所律师。 上诉人唐华因与上诉人四川万川房地产开发有限公司（以下简称万川房地产公司）商品房委托代理销售合同一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初5602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐华上诉请求:1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院(2019)川1521民初5602号民事判决第二项，改判驳回万川房地产公司的一审全部反诉请求。2.本案的一、二审诉讼费由万川房地产公司负担。事实与理由：一审法院判决唐华承担低于销售底价的34套房屋损失的30%即134338.90元，系适用法律不当。理由如下：一、一审法院完全按照《万川国际项目营销代理合同书》中约定的“低于底价4800元/平方米销售的，差额部分由乙方（唐华）赔偿”进行判决不当。合同签订时，会有很多无法预知的情况，在履行合同过程中，双方根据具体问题达成了新的方案，《“万川国际”营销代理结算表》就是双方对之前的约定作了变更和补充。二、唐华作为万川房地产公司的受托人，并不是房屋买卖合同的当事人，只是促成万川房地产公司与买受人达成买卖合同的中间人。唐华对商品房销售价格无权自主决定，最多就是建议。商品房买卖合同价格是由万川房地产公司最终决定，不然无法签订商品房买卖合同，更谈不上网签备案。唐华以低于4800元/平方米销售房屋，应推定是经过了万川房地产公司同意。三、如果唐华明知低于4800元/平方米销售房屋要承担赔偿责任，对35套房屋的差额要赔偿45万元，唐华肯定不会故意为之。万川房地产公司在商品房合同上加盖公司印章，以及法定代表人的私人印章，表明其事后追认。四、《“万川国际”营销代理结算表》中对低于4800元/平方米销售的房屋没有作扣除，表明唐华的销售行为得到了万川房地产公司同意。 万川房地产公司答辩称，按合同约定，唐华以低于4800元/平方米的价格销售房屋，须经万川房地产公司法定代表人签字认可，否则唐华应承担赔偿责任。唐华没有证据证明万川房地产公司同意低价销售房屋，应承担举证不能责任。 万川房地产公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院(2019)川1521民初5602号民事判决；2.改判驳回唐华对万川房地产公司的一审诉讼请求，支持万川房地产公司的一审全部反诉请求。上述两项品跌后，争议金额为863862.9元；3.本案的一、二审诉讼费由万川房地产公司负担。事实与理由：一、一审判决认定《“万川国际”营销代理结算表》合法有效系认定事实不清。该结算表虽是万川房地产公司工作人员制作，但审核人员并非是万川房地产公司授权的代理人，万川房地产公司也没有盖章确认。该结算表是万川房地产公司单方制作，只是工作人员的初步测算，且没有唐华签字确认。二、一审判决认定万川房地产公司在代理销售过程中收取了团购费不当。一审庭审中，唐华明确了除合同约定的房价款外，没有收取其他任何费用，万川房地产公司实际收到的款项也只有合同约定的房价款。根据《万川国际项目营销代理合同书》第四条第3款约定，客户所交团购费不计入房价。唐华没有收取房价以外费用，一审法院仅凭万川房地产公司以团购费名义支付了款项并结合并非双方共同最终结算的《“万川国际”营销代理结算表》中的列项，来认定唐华实际收取了团购费不当。三、一审判决认定工人工资由万川房地产公司支付不当。根据《万川国际项目营销代理合同书》第九条第（二）款第13项约定，乙方（唐华）销售人员工资由乙方（唐华）支付。虽然万川房地产公司有向唐华支付工人工资的行为，但并不代表该工人就是唐华帮万川房地产公司聘请的工作人员。综上，一审判决对团购费及工人工资的认定有误，损害了万川房地产公司的合法权益，请求二审法院依法改判。 唐华答辩称，《“万川国际”营销代理结算表》是双方的真实意思表示，一审法院采信该证据，并根据结算表的记载进行判决正确。唐华受万川房地产公司委托聘请了两名工作人员，其工资应由万川房地产公司负担。 唐华向一审法院提出诉讼请求：1.判令万川房地产公司支付唐华报酬282808元，并从2018年4月24日起以282808元为基数，按照日利率0.5‰的标准计算支付滞纳金（违约金）至付清之日止；2.案件受理费、诉讼保全费由四川万川房地产开发有限公司承担。 万川房地产公司反诉请求：1.判令唐华向万川房地产公司退还超额支付的各项费用共计715393.8元；2.判令唐华以715393.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息，自支付之日起计算，向万川房地产公司支付资金占用利息；3.反诉费用由万川房地产公司承担。 一审法院认定事实，万川房地产公司于2014年5月20日注册登记成立，经相关部门批准开发位于四川省宜宾市宜宾县住房。2018年1月9日，万川房地产公司作为委托方（甲方）与受托方（乙方）唐华签订《万川国际项目营销代理合同书》，委托唐华代理销售万川国际项目住宅楼，代理期限至住宅销售面积达到其代理范围中可销售面积90%止。合同约定：“……第四条销售佣金1.乙方销售的住宅部分按实际成交总金额的2%结算佣金。2.甲方确认现实际成交底价为4800元／ｍ2，乙方不得低于此底价成交；实际成交价高于4800元／ｍ2的溢价部份，乙方分占溢价部份30%，此部份与佣金部份同步结算；（如市场原因甲方需另行定价除外）。3.甲方同意以甲方同意的公司名义收取客户团购费2万／套，用以支付渠道佣金及部分额外营销费用。除渠道佣金和部分营销费用外的剩余部分，甲乙双方各分50%。乙方保证团购费用绝对覆盖渠道佣金，不含其它营销费用。此部分剩余按月结算，次月5日内结算好并一次性付予乙方。同时乙方不得以甲方任何名义收取客户其它费用，经甲方同意除外。甲方须配合乙方收取团购费方案，须安排专业财务人员为客户开具相应收据及收取现金或提供专门移动ＰＯＳ机。客户所交团购费不计入房价。第五条销售佣金结算条件和时间1.销售佣金以人民币形式支付。2.1《商品房预（销）售合同》约定一次性付款，客户合同签定且款项支付完毕后的3日内按套完成结算，该《商品房预（销）售合同》的房价总款计入销售金额并计提销售佣金。2.2《商品房预（销）售合同》约定为按揭贷款或公积金贷款，客户合同首付款项支付完毕，该《商品房预（销）售合同》的房价总款计入销售金额并计提销售佣金。2.3《商品房预（销）售合同》约定为分期付款，客户合同签定且首付款项支付完毕，该《商品房预（销）售合同》的房价总款计入销售金额并计提销售佣金。……4.1销售佣金的支付方式为3日内按套完成结算。从乙方专人进驻正式开始的当日起，乙方应于每日内《销售佣金结算表》提交甲方。4.2甲方于次日3日内支付乙方的销售佣金。团购费结算按月结算并一次性付清。……第六条关于退房及甲方关系户优惠房屋佣金提取的处理1.由甲方原因造成退房的，乙方已计提销售佣金不予退还，此房另行销售后，该房源不参与计提销售佣金。2.因客户自身原因造成退房，需收取违约金，乙方已经提取的销售佣金退还甲方，所收订金、违约金及其它赔偿金归按前条款约定，甲乙双方各分得50%；此房另行销售后，乙方依旧按合同规定计提销售佣金。3.因乙方原因造成退房，乙方已提取的销售佣金退还甲方。但此房另行销售后，乙方依然按照合同规定计提销售佣金。4.经甲乙双方商定，关系户认购房源不影响乙方支持佣金。第七条关于《商品房买卖合同》的签订1.《商品房买卖合同》中有关条款由甲方制定和选择，且甲方负责履行《商品房买卖合同》中买方的权利和义务。2.乙方签订《商品房买卖合同》时必须按双方在开盘前制定的并由甲方认可后盖章的价格表、标准合同条款、优惠政策方式执行，如个别客户有特殊要求，须经甲方书面认可，乙方方可执行。第八条甲方的权利和责任……（二）、甲方责任……6.按本协议约定的时间、方式、比例向乙方支付销售代理佣金和其他约定的费用；7.甲方指定雷中元（职位：经理）为甲方衔接人，负责双方各项事物的衔接和文件方案的签收，并安排专人进行合同网签工作，乙方提供协助；第九条乙方的权利和责任（一）乙方的权利……4.乙方有权根据合同约定获得本项目的应得佣金和其他约定的费用。……（二）乙方的责任……7.乙方须按照商定的售楼提交（价格、付款方式及本合同条款均以甲方盖章确认之材料为准）进行销售，否则由此而产生的一切后果由乙方负责。……13.乙方销售人员的工资、福利、社会保险及其他生活交通所需费用及其所有费用等由乙方自行承担。……17.乙方指定唐华（职位：事业部项目总监）为乙方衔接人，负责双方各项事务的衔接和文件方案的签收，并安排专人联系沟通和办理日常业务工作。第十一条违约责任（一）甲方违约责任1.甲方不按协议约定支付该项目的代理佣金、违约金，每逾期一日，甲方向乙方承担应付款项0.5‰的滞纳金。……（二）乙方违约责任……3.乙方不得以低于销售办法规定的价格销售（甲方法定代表人签字认可除外），否则差额部分由乙方赔偿，并支付甲方违约金3万元。第十二条价格调整……2.乙方有义务根据市场走势，在不影响整体销售的前提下向甲方提出价格调整建议，经甲方确认后可报政府行政主管部门审批后执行。……第十四条合同生效及其他1.本合同自双方代表签字盖章之日起生效，所有条款双方均需严格遵照执行，否则违约方要赔偿因此给对方造成的一切经济损失。……”。唐华、万川房地产公司的代表雷中元分别在合同上签名、捺指印。合同签订后，唐华即开展代理销售活动。 2018年1月17日，唐华与四川乐美优家房地产营销策划有限责任公司签订《万川国际项目销售合作协议》，约定：四川乐美优家房地产营销策划有限责任公司按照开发商提供的销售价格向客户推荐产品，成功推荐客户与唐华签订《商品房买卖合同》或客户付清要求的首付款后，唐华即向四川乐美优家房地产营销策划有限责任公司按1.5万元/套结算佣金。在唐华开展代理销售活动过程中，万川房地产公司通过银行转账方式支付给唐华1067346元，以现金方式给支付唐华50000元，合计1171346元。2019年1月8日，万川房地产公司财务人员肖倩制作《“万川国际”营销代理结算表》，并经万川房地产公司雷中元、黄春审核签字，唐华收到该结算表后未提出异议。该结算表载明：“代理销售房屋47套（其中，高于4800元/m2底价销售房屋8套，等于4800元/m2底价销售房屋4套，低于4800元/m2底价销售房屋35套少获得销售价款454428.46元）；总价款为26113117元；团购费共计910000元；溢出销售底价4800元/m2销售的金额的30%共计为51163元；已付金额1117346元；未付金额（未包括溢价部分）305645元；总未付金额356808元。备注栏注明①上述表格统计应付金额356808元；②销售人员工资及提成金额合计1000元/套×47套＋4000元/人/月×2人×4个月－16000元－38000元（已结款）＝25000元；③团购费余额44套（已除自然来访的客户3套）：（20000元/套－15500元/套）×44套×50%＝99000元；①＋②－③综上合计未付金额282808元”。2019年1月31日，四川乐美优家房地产营销策划有限责任公司向唐华发出《万川国际项——中介结算明细表》，告知唐华成功推荐44套房屋、已付团购费540000元、未付团购费120000元。在本案审理过程中，唐华陈述应万川房地产公司要求帮其聘请工人协助销售，约定应当由万川房地产公司支付工资，且已代万川房地产公司支付工人工资54000元。 原判认为，唐华与万川房地产公司自愿签订的《万川国际项目营销代理合同书》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均有法律约束力。唐华依约做出了相应的销售业绩，万川房地产公司即应依约计付佣金给唐华。《“万川国际”营销代理结算表》系双方在结算过程中由万川房地产公司单位工作人员制作，唐华未提出异议，万川房地产公司未提供证据否定其内容真实性，虽在销售总价、佣金总额计算存在一些瑕疵，但所载明的内容与双方在本案审理过程中的主张不存在根本性冲突，应当作为本案的计算依据。该结算销售总价26113117元存在多计算已退2205号房价款462899元的问题，万川房地产公司举出的《万川国际中介（唐华）代理销售明细表》中载明的销售总价25021460元，存在漏算2101号房价款628758元的问题，纠正后正确的销售总价应为25650218元，按照约定的佣金比例2%，唐华应得佣金513004.36元，唐华自愿按512991元主张其应得佣金，一审法院予以支持。万川房地产公司在本案审理过程中认为唐华应得溢价销售款的30%部分为89861.90元，是在将《“万川国际”营销代理结算表》中未列入溢价计算的1508号房的溢价部分加上后形成，现唐华仍以《“万川国际”营销代理结算表》中所列51163元作为其应得溢价款项的主张，一审法院予以支持。万川房地产公司认为唐华未向客户收取团购费，不应得团购费，而唐华举出的与雷林及肖倩的微信聊天记录、万川房地产公司向唐华转款的银行交易记录均证明唐华在代理销售过程中收取并领取了团购费，且在《“万川国际”营销代理结算表》中按照《万川国际项目营销代理合同书》中的团购费处置约定作了计算，因此，对万川房地产公司主张的唐华不应得团购费及要求唐华退还已领取团购费的反诉请求，一审法院不予支持。关于工人工资应否由万川房地产公司承担问题，双方均未提供相关协议证明应由谁承担。万川房地产公司认为是借支给唐勇的抗辩意见，无相关证据证明，不予采纳。结合唐勇在本案审理过程中所陈述的是帮万川房地产公司聘请工人协助销售应当由万川房地产公司支付工资、万川房地产公司支付工资的银行交易记录，以及《“万川国际”营销代理结算表》中将销售人员工资及提成金额单独列项计算的内容，可以推定双方对此有口头协议，应当由万川房地产公司承担。综上，万川房地产公司应当向唐华支付的佣金等未付款282808元。关于滞纳金问题，双方约定的滞纳金实际就是负有违约责任一方应支付的违约金。万川房地产公司未按合同约定及时付清代理佣金，应当按照《万川国际项目营销代理合同书》第十一条第一项第1小项约定“甲方不按协议约定支付该项目的代理佣金、违约金，每逾期一日，甲方向乙方承担应付款项0.5‰的滞纳金”承担违约责任。唐华主张按照未付款282808元计算违约金，存在不当，经双方结算确认的未付款282808元中包含代理佣金、团购费、溢价金、工人工资，代理佣金金额仅有164903元，而违约条款中只对逾期支付代理佣金的情形作出了约定，逾期支付团购费、溢价金、工人工资的金额不应作为计算违约金的基数，违约金的计算基数应为164903元。根据《万川国际项目营销代理合同书》第五条第4项约定，万川房地产公司应以唐华提交的每日销售佣金结算表于次日起3日内支付唐华销售佣金，唐华主张违约金支付时间起算点为销售最后一套房（1805号房）后的第3日（2018年4月24日），但唐华未提交销售1805号房的结算表，万川房地产公司提交的《万川国际中介（唐华）代理销售明细》中1805号房买受人于2018年5月5日支付首付款，且剩余房款支付方式为贷款，根据《万川国际项目营销代理合同书》第五条2.2项约定“《商品房预（销）售合同》约定为按揭贷款或公积金贷款，客户合同首付款项支付完毕，该《商品房预（销）售合同》的房价总款计入销售金额并计提销售佣金”，故依法认定2018年5月9日为违约金起算日期。万川房地产公司提出反诉请求，要求唐华赔偿低于底价4800元/m2销售造成损失的30%共计134338.90元，唐华在代理销售过程中确实存在低于底价4800元/m2销售的情况，唐华虽诉称征得了万川房地产公司法定代表人的同意，否则无法签订房屋买卖合同及备案登记，但未提供证据证明，根据《万川国际项目营销代理合同书》第十一条第二项第3小项约定“乙方不得以低于销售办法规定的价格销售（甲方法定代表人签字认可除外），否则差额部分由乙方赔偿，并支付甲方违约金3万元”，表明低于底价4800元/m2并不必然导致《商品房买卖合同》不能签订及备案登记，唐华的抗辩理由不能成立，其低于底价销售的行为违反了《万川国际项目营销代理合同书》第四条第2项的约定，应当承担赔偿责任。万川房地产公司主动参照溢价分配条款提出损失赔偿请求，符合对等原则，其损失赔偿请求比例合理。唐华低于底价销售35套房造成的损失共计为454428.46元，万川房地产公司自愿按34套房损失的30%主张由唐华赔偿134338.90元，予以支持。对万川房地产公司的过高反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条、第四百零六条规定，判决：一、四川万川房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付唐华282808元及违约金（违约金计算方法为：自2018年5月9日起以应付代理佣金164903元为基数按每日0.5‰为标准计算至代理佣金付清之日止）；二、唐华于判决生效之日起十日内赔偿四川万川房地产开发有限公司134338.90元；三、驳回四川万川房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5542元，反诉案件受理费5477元，合计11019元，由唐华负担1500元，四川万川房地产开发有限公司负担9519元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院另查明，《“万川国际”营销代理结算表》上的签字人有雷中元、肖倩、黄春。黄春是万川房地产的销售经理，肖倩是万川房地产公司的财务人员。 万川房地产公司签订商品房销售合同的流程为，唐华为公司收集客户资源，向万川房地产公司推荐，由唐华负责填报销售购房合同有关资料，万川房地产公司在合同上加盖公司印章及法定代表人印鉴。 关于案涉工人杨雪梅、吴峻峰的工作情况，唐华陈述是受万川房地产公司委托帮公司聘请的人员，其工作是办理网签资料，而万川房地产公司陈述上述人员是唐华聘请的接待人员。 本院查明其他事实与一审一致，对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、唐华应否向万川房地产公司承担低于销售底价的34套房屋损失的134338.90元。二、《“万川国际”营销代理结算表》能否作为确认唐华佣金的依据。三、万川房地产公司是否应当支付唐华销售房屋团购费。四、案涉工人工资应当由谁支付。 焦点一，唐华应否向万川房地产公司承担低于销售底价的34套房屋造成的损失134338.90元 因唐华与万川房地产公司签订的《万川国际项目营销代理合同书》第十一条第二款第3项明确约定，乙方（唐华）不得以低于销售办法规定的价格销售（甲方法定代表人签字认可除外），否则差额部分由乙方（唐华）赔偿，并支付甲方（万川房地产公司）违约金3万元。唐华并未举证证明其以低于4800元/平方米价格销售房屋得到了万川房地产公司法定代表人的签字同意，且《“万川国际”营销代理结算表》中对于低价销售部分也未载明由谁具体承担，故唐华应按合同约定承担赔偿损失。万川房地产公司自愿调整按溢价部分分享利润的标准由唐华承担低价损失的30%责任，符合公平原则，一审法院判决唐华承担低于合同约定的低价损失正确，本院予以确认。 焦点二，《“万川国际”营销代理结算表》能否作为确认唐华佣金的依据 上述结算表系万川房地产公司财务人员肖倩制作，该结算表虽未加盖公章，但上面有万川房地产公司在《万川国际项目营销代理合同书》授权的代理人雷中元的签字确认，销售经理黄春也在结算中签字确认，上述人员的行为能够代表万川房地产公司。唐华虽未参与该结算表的制作，但其认可上述结算表载明事项，故万川房地产公司与唐华已经达成合意，一审法院采信该结算表，以此认定唐华销售房屋佣金，并无不当。 焦点三，万川房地产公司是否应当支付唐华销售房屋团购费 虽然唐华与万川房地产公司签订的《万川国际项目营销代理合同书》第四条第3款约定，客户所交团购费不计入房价。但在合同履行中，根据唐华与万川房地产公司法定代表人雷林及财务人员肖倩的聊天记录，以及万川房地产公司向唐华支付佣金及团购费的银行转款记录中，可以证明万川房地产公司认可唐华的团购费包括在其所销售的房屋价款内。且在万川房地产出具的《“万川国际”营销代理结算表》中，也载明了唐华应得的团购费，故一审法院确认万川房地产公司应支付唐华团购费并无不当。 焦点四，案涉工人工资应当由谁支付 案涉工人是为万川房地产工作，其工作成果由万川房地产公司享有。虽然双方在《万川国际项目营销代理合同书》中未作约定，但《万川国际项目营销代理合同书》中载明，上述款项属于万川房地产公司支付范围，故一审法院确认案涉工人工资由万川房地产公司承担，符合本案实际。 综上所述，唐华、万川房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费15426元，由四川万川房地产开发有限公司负担12439元，唐华负担2987元。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 陈志彬 审判员 聂华竟 二〇二〇年九月二十八日 书记员 杨雯洁