湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0302民初4388号原告：十堰彪炳置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区江苏路3号。法定代表人：杨丽红，公司董事长。委托诉讼代理人：曹立全，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限为：一般代理。被告：刘少文，女，汉族，1973年12月2日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：胡锦秋，湖北平长律师事务所律师，代理权限为：一般代理。原告十堰彪炳置业有限公司（以下简称彪炳公司）诉被告刘少文房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彪炳公司的委托诉讼代理人曹立全、被告刘少文及其委托诉讼代理人胡锦秋到庭参加了诉讼，本案现已经审理终结。原告彪炳公司向本院提出的诉讼请求：1、判决刘少文支付拆迁还建房屋差价款158306.07元，并自2013年12月1日起，按照月息2%支付利息，直至差价款清偿完毕。利息截止起诉之日113980元；2、判决刘少文支付代为管理房屋费用14206.32元；3、诉讼费用由刘少文承担。事实与理由：2009年11月18日，彪炳公司与刘少文签订《十堰市城市房屋拆迁产权调换协议书》，彪炳公司拆迁刘少文房屋，补偿刘少文房屋197.31平方米，刘少文支付彪炳公司差价款158306.07元。彪炳公司在2013年10月份，多次通知刘少文收取房屋，但刘少文拖延收取房屋。彪炳公司承担了该房屋的管理，刘少文应当支付房屋管理费用。刘少文拖欠彪炳公司差价款158306.07元经多次催要拒不支付，造成彪炳公司无法收回资金损失利息每月为2%，刘少文应当支付利息至差价款清偿完毕。被告刘少文辩称：1、彪炳公司诉称自2013年10月份多次通知刘少文收取房屋不实,彪炳公司从未通知过刘少文收房，反而是刘少文调往武汉工作，只要有机会就回十堰找彪炳公司要求交房，彪炳公司一直推脱不交。刘少文了解到彪炳公司项目在土地、规划、施工等手续上存在很大问题，要求彪炳公司予以澄清，彪炳公司拒不解释。彪炳公司不符合交房条件，即便通知了刘少文交房，也属无效或交付标的物不符合约定。直至2018年8月份，刘少文回十堰再次要求彪炳公司交房，彪炳公司会计核算了补差额并抵扣相关费用，但彪炳公司提出须按月息2%支付利息、物业费等无理要求，否则便不予交房。彪炳公司不交房，并非刘少文拒不支付补差款、据不收房。彪炳公司交房系主合同义务，相对于房屋价值，房屋差价款不能等同，刘少文不可能为了10几万差价款而放弃总价上百万的房子不收。彪炳公司不符合交房条件且提出无理要求导致刘少文不能收房，彪炳公司应承担全部责任；2、刘少文对彪炳公司起诉要求支付的还建房差价款158306.07元不认可。一是该部分金额包含暖气开通费用19670元、燃气费2200元，而根据原被告之间拆迁协议及市建委《江苏路口道路拓宽及片区改造项目房屋拆迁补偿安置方案》约定：还建的安置房要达到被拆迁人的基本居住条件即水、电、气、暖“四通”，故上述暖气、燃气开通费用系原告义务，不能由被告承担；二是上述暖气、燃气开通费用无依据，原告无证据证明需缴纳此项费用及缴费标准；三是根据拆迁协议第五条其他约定第2款“在新房交付使用时，按补偿安置方案的第二条结清安置房屋的差价款”，故刘少文支付补差款与彪炳公司交付还迁房义务应同时履行，基于刘少文享有同时履行抗辩权，彪炳公司无权要求被告先行支付该还迁房屋差价款。四是彪炳公司还迁房为两套，现均未向刘少文交付，两套房屋价值远远高于彪炳公司主张的差价款金额。即便刘少文需承担相关费用，也需在对待给付的基础上履行，彪炳公司也应先行交付房屋后主张其权利。现彪炳公司霸占房屋不交反而提出支付不合理费用，实属强盗逻辑。五是目前该项目由于缺少多项合法手续不能办理产权登记，导致业主无法拿到不动产权证，进而对房屋交易、抵押、小孩上学、落户等多方面生活造成影响。基于不安抗辩权，应由彪炳公司先履行交房及办证义务后，刘少文再支付此项费用。3、彪炳公司诉请的月息2%的利息无依据。双方系拆迁安置补偿合同关系，并非民间借贷关系，刘少文欠付的还迁房差价款也非恶意拖欠不予支付，而是因彪炳公司违约未履行交房义务导致，不能计算利息。4、彪炳公司诉请的房屋管理费14206.32元无依据。一是无证据证明支付了此项费用及标准；二是彪炳公司拖延交付还迁房，应自行承担此项费用；三是彪炳公司未按拆迁协议约定按时交付还迁房，也未按照协议约定支付2012年之后的过渡费用，导致刘少文旧房被拆近10年至今无法回迁，造成了刘少文巨大经济损失。刘少文不仅无权要求彪炳公司支付房屋管理费，还应向刘少文支付房屋占用费并赔偿相关损失，截止目前彪炳公司共欠付刘少文过渡费用151892.16元(968.7元×98个月，过渡期超过一年的按照市建委《方案》规定加收60%)，被告基于先履行抗辩权要求彪炳公司先行支付此项费用，或与房屋差价款等款项抵销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2009年11月19日，彪炳公司与刘少文签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，拆迁刘少文位于十堰市××箭区五堰街办六堰山社区的房屋（建筑面积89.84平方米），安置补偿的房屋两套为：2号楼2-C单元31楼130.83㎡、2-A2单元29楼66.48㎡，建筑面积约197.31㎡（以产权登记机关核发的产权证面积为准）。合同对拆迁过渡费约定：被拆迁人自行安排住处的，拆迁人应按拆迁房屋产权面积每月10元/平方米支付被拆迁人临时安置补偿费，6个月为5812.20元，每6个月支付一次。由于拆迁人的责任延长过渡期限的，则延期期间的临时安置补助费按拆迁安置补偿方案执行。搬迁期限自2009年11月18日至2009年11月25日止。过渡期限自2009年11月25日至2011年11月25日止。被拆迁房屋实测面积96.87平方米，应置换房屋面积145.31平方米。所选择安置房大于应得面积，按上年度城区商品房市场均价结算，被拆迁人应支付拆迁人差价款149480.91元。合同另约定：1、《江苏路口道路拓宽及片区改造项目房屋拆迁补偿方案》与本协议具有同等法律责任和义务。2、实行产权调换的，于新房交付使用时（以产权登记机关核发的产权面积为准），按补偿安置方案第二条结清安置房屋的差价款（多退少补）。拆迁人从新房交付给被拆迁人时不再支付临时安置补助费。安置房建房时间为2年（以最后一名被拆迁人签订协议的时间起止为准）。3、拆迁人新房交付时，必须符合国家质量安全标准，并按国家有关规定实施保修。拆迁人于房屋交付使用后六个月内办理完房屋产权证交被拆迁人。办证所需费用按国家相关规定执行（补偿方案有明确约定的按方案执行）。4、原房中有电话、闭路电视及宽带网，由被拆迁人提供合法证据或单据，拆迁人负责在安置房中予以恢复，原房中有空调和太阳能的由被拆迁人自行移动，拆迁人按现行费用标准支付。十堰市建设委员会发布《江苏路口道路拓宽及片区改造项目房屋拆迁补偿方案》对过渡方式及过渡费规定：…（2）本次拆迁实行自行过渡方式。临时安置补偿费由拆迁人按被拆迁人房屋实测面积每月每平米10元支付。选择房屋产权调换的自搬家之日起至交付安置房3个月止；选择货币补偿的一次性支付3个月。过渡期为24个月，过渡期以被拆迁人搬家交钥匙之月起计算。因拆迁人的责任延长过渡期的，自逾期之月起增加临时安置补助费，逾期半年以内（含半年）的，临时安置补助费增加40%，逾期半年以上一年以内（含一年）的，临时安置补助费增加50%，逾期一年以上的，临时安置补助费增加60%。该方案还规定还建的安置房要达到被拆迁人的基本居住条件：即水、电、气、暖“四通”；电话、闭路电视、宽带网“三入户”；入户防盗门……对不需要简装修的住户，按照安置房简装修定额标准折算现金，一次性补助给被拆迁人。待安置房封顶时，再征求被拆迁人是否需要简装修的意见，以被拆迁人签字为准。彪炳公司于2011年12月2日取得了其所开发的彪炳盛世广场1#楼的商品房预售许可证书（鄂十房预售字（2011）057号）。彪炳盛世广场项目截止本案开庭审理时仍未取得竣工验收的手续。彪炳公司曾于2015年向刘少文邮寄联系函，要求刘少文补交房屋差价款149480.91元，办理房屋交接手续。该退邮件于2015年3月11日被退回。2018年8月23日刘少文到彪炳公司要求交房，彪炳公司要求刘少文支付房屋差价款及暖气设备差价款、燃气费等合计158306.07元，并要求刘少文承担自2013年以来的物业费，并要求按月息2%支付利息。刘少文不同意承担物业费、利息等费用，彪炳公司拒绝交付房屋。2018年9月20日，刘少文将本案涉两套房屋挂在网上寻求转让。双方认可彪炳公司应交付刘少文的两套安置房（彪炳盛世广场2-31-5号、2-29-6号）的实际面积比《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的面积减少0.61平方米，刘少文实际应补缴的安置房屋差价款为147180.91元。彪炳公司另应退还刘少文不需对安置房屋简装修折价款10744.53元。本院认为：彪炳公司与刘少文签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。根据该协议约定，彪炳公司应交付刘少文安置房屋两套，刘少文应向彪炳公司补缴相应的房屋差价款，双方均认可根据案涉安置房屋实际面积调整后，房屋差价款为147180.91元，刘少文应予支付。彪炳公司认可应退还刘少文的简装修折款10744.53元应从中相互抵销。前述房屋拆迁补偿安置协议书》约定《江苏路口道路拓宽及片区改造项目房屋拆迁补偿方案》与该协议具有同等的法律效力，《江苏路口道路拓宽及片区改造项目房屋拆迁补偿方案》规定拆迁还建安置房屋要达到水、电、气、暖四通，彪炳公司要求刘少文支付燃气费、热暖设备差价费缺乏依据。刘少文表示如确有该部分费用，同意按当地相关标准支付，可由双方另行协商处理。彪炳公司未与刘少文订立有关房屋管理或物业管理的协议，也未约定相关收费标准，彪炳公司要求刘少文支付代管房屋费用缺乏依据，本院不予支持。如要求刘少文缴纳相应的物业管理费，亦应由相应的物业管理公司向刘少文主张。彪炳公司称已多次催告刘少文收取房屋，但并未提供充足的依据予以证实。即便彪炳公司已催告刘少文收取房屋，但彪炳公司在起诉前尚未办理好竣工验收备案手续，案涉安置房屋尚不具备交付的条件，系彪炳公司存在违约情形，其要求刘少文承担利息等违约责任，本院不予支持。刘少文要求彪炳公司支付2012年以后的过渡费用以冲抵房屋差价等款项，但并未提起反诉，刘少文可另行主张相关权益。双方协议约定，于安置房屋交付使用时结清安置房屋差价款，双方负有同时履行的义务。彪炳公司已明确要求刘少文交付房屋，但双方系因对应结清的安置房屋差价款金额等有争议未能履行，刘少文辩称双方应同时履行符合法律规定，本院予以采纳。经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第六十六条、第九十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘少文在原告十堰彪炳置业有限公司房屋交付双方《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的两套安置补偿房屋（彪炳盛世广场2-31-5号、2-29-6号）的同时支付原告十堰彪炳置业有限公司差价款136436.07元；二、驳回原告十堰彪炳置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘少文未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5597元，由原告十堰彪炳置业有限公司负担2500元，由被告刘少文负担3097元。上述执行事项，限于本判决生效后10日内履行完毕。如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张昌安人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年九月十四日书 记 员  赵冰玉