福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4992号 上诉人（原审被告）：林艳，女，1988年8月22日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈娟娟，福建合伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林明，男，1985年8月21日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李延海，福建海角律师事务所律师。 上诉人林艳因与被上诉人林明房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初1474号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林艳上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法将林艳向林明支付违约金100000元和律师费5000元改判为少付或者不付。事实和理由：一审判决事实认定错误，应予纠正。一、一审判决认定林艳应承担100000元的违约责任过高。1.富联中介所为赚取居间费用，在林艳没有提供案涉房产产权人林铣授权委托材料的情况下，促成林艳与林明签订《房屋买卖合同》《产权人未到场声明》等购房材料，其未提供真实专业的居间服务，刻意隐瞒影响价格的关键信息，导致林铣不追认讼争《房屋买卖合同》。案涉交易无法完成，富联中介所存在重大过错。2.林明在明知林艳没有林铣书面授权的情况下，与富联中介所恶意串通，以让卖方承担税费及居间费用的方式降低交易价格，导致林铣不予追认讼争《房屋买卖合同》，林明对本案纠纷亦存在重大过错。二、本案纠纷系因富联中介所、林明的共同过错所致，一审判决判令林艳承担律师费5000元，有违公平原则。 林明辩称，一审判决事实认定清楚，证据充分，法律适用正确。 林艳向一审法院起诉请求：1.林艳赔偿违约金100000元；2.林艳赔偿（2019）闽0104民初4953号一案的案件受理费28440元、财产保全费1045元及所支出的律师费5000元，共计34485元；3.林艳承担本案的律师费5000元；4.本案受理费由林艳承担。 一审法院认定事实：2019年6月27日，林艳以林铣代理人身份与林明签订《房屋买卖合同》，约定林铣以2705000元的价格向林明出售位于福州市仓山区（原濂水路西南侧）闽江世纪城xx地块xx区xx＃楼xx单元的房屋，合同第十条第五项约定“签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，……及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等”、补充协议第7条约定“签订本合同时，上述房产产权人林铣未到场签字，由代理人林艳代为签订本合同。代理人保证已获悉产权人真实售房意图，并保证产权人同意合同所有约定。若因此导致合同无法顺利履行，属代理人违约”。同日，林艳以林铣代理人身份签署、确认有关《房屋买卖合同》的《承诺函》《申报协议》《产权人未到场申明》《居间服务合同》《交易服务合同》，林明向中联房产公司支付150000元。《产权人未到场申明》中林艳签字确认林铣于2019年6月30日前对《房屋买卖合同》进行签字确认或提供关于出售诉争房产的《委托公证书》或《代理行为追认及授权确认函》，若林铣于2019年6月30日前未进行前述履约行为，林明有权要求确认或撤销《房屋买卖合同》，若林铣未在《房屋买卖合同》上签字或未提供《委托公证书》或《代理行为追认及授权确认函》造成合同无效、无法履行或被撤销，林艳将向林明承担相当于违约金数额（100000元）的赔偿金。2019年7月8日，中联房产公司向林艳寄送告知函，催告林艳提供委托公证书或代理行为追认及授权确认函。 2019年8月6日，林明向福建海角律师事务所支付律师费5000元。2019年8月7日，林明向福州市仓山区人民法院提起诉讼，即林明与林铣房屋买卖合同纠纷一案，2019年12月30日，福州市仓山区人民法院作出（2019）闽0104民初4953号民事判决书，判决认为《房屋买卖合同》对林铣不发生法律效力，驳回林明的诉讼请求，案件受理费28440元、财产保全费1045元由林明负担。 2020年3月7日，林明因与林艳房屋买卖合同纠纷一案，委托福建海角律师事务所李延海律师作为一审诉讼代理人，并支付律师代理费5000元。庭审过程中，双方当事人均确认《房屋买卖合同》已经解除。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，林艳作为林铣的代理人与林明签订的《房屋买卖合同》系二人真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”规定及《房屋买卖合同》补充协议第7条“签订本合同时，上述房产产权人林铣未到场签字，由代理人林艳代为签订本合同。代理人保证已获悉产权人真实售房意图，并保证产权人同意合同所有约定。若因此导致合同无法顺利履行，属代理人违约”约定，林艳无证据证明其在签订《房屋买卖合同》前获得林铣授权，事后亦未得到林铣的追认，故林艳没有代理权以林铣名义与林明订立《房屋买卖合同》，对林铣不发生效力，由林艳承担责任。 关于违约金。根据林艳出具的《产权人未到场声明》承诺：若林铣未在《房屋买卖合同》上签字或未提供《委托公证书》或《代理行为追认及授权确认函》造成合同无效、无法履行或被撤销，林艳将向林明承担相当于违约金数额（100000元）的赔偿金。现双方确认《房屋买卖合同》已解除、无法履行，故林明诉请林艳赔偿违约金100000元，一审法院予以支持。林艳辩称富联中介所及林明对本案纠纷存在重大过错，无证据证明，一审法院不予采信，林艳与林铣为姐弟关系且林艳在签署《房屋买卖合同》时还出具了《产权人未到场声明》，按照日常交易习惯，林明有理由相信林艳具有出售诉争房屋的代理权。林艳辩称林明并无损失、违约金过高，应当予以调整，无证据证明，一审法院不予采信。 关于本案律师费。如前所述，《房屋买卖合同》对林铣不发生效力，由林艳承担责任，根据《房屋买卖合同》第十条第五项“签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，……及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等”约定，故林明诉请林艳支付因本案支出的律师费5000元，一审法院予以支持。 关于另案诉讼费及律师费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，林铣于2019年6月30日前未对林艳的代理行为进行追认，根据法律规定及双方约定，《房屋买卖合同》已对林铣不发生效力，林明另案起诉林铣承担违约责任而支付的各项费用超过了订立合同时预见或应当预见的损失，故林明诉请林艳支付另案诉讼费及律师费，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、林艳于本判决生效之日起十日内支付林明违约金100000元；二、林艳本判决生效之日起十日内支付林明律师费5000元；三、驳回林明的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2989.7元，由林明负担655元，由林艳负担2334.7（林艳应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳）。 本院二审期间，林艳围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：林艳提交的富联中介所工作人员林小伟与林铣的微信聊天记录，不足以证明其主张，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，林艳以林铣名义与林明签订《房屋买卖合同》，事后未得到林铣的追认，其行为属于无权代理，应由林艳承担相应责任。林艳在《房屋买卖合同》签订时出具了《产权人未到场声明》，承诺若产权人林铣“未在合同上签字或未提供《委托公证书》或《代理行为追认及授权确认函》造成了上述合同无效、无法履行或被撤销”，林艳将向林明承担100000元赔偿金。讼争《房屋买卖合同》因未得到林铣追认而无法履行，林艳应按自己的承诺向林明支付100000元赔偿金。林艳提出富联中介所和林明存在重大过错违约金过高的主张，林艳作为完全民事行为能力人，理应知晓自己行为的法律后果，没有证据证明林艳是在富联中介所的欺骗、逼迫下签署了房屋交易材料，而林明在林艳出具了《产权人未到场声明》的情况下签订合同，已尽审慎义务。此节主张，没有事实和法律依据，不予采纳。 至于律师费，讼争《房屋买卖合同》已明确约定由违约方承担律师费，合同因林艳的无权代理行为而无法履行，一审法院据此认定林艳应向林明支付因本案支出的律师费5000元正确。林艳此节主张，亦不予采纳。 综上所述，林艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2400元，由林艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二〇年九月七日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷