安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初2225号 原告：郑启梅，女，1974年2月1日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 委托诉讼代理人：张将将，江苏新高的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚旭晟，江苏新高的律师事务所律师。 被告：来安县兴汇广通房地产开发有限公司，住所地安徽来安汊河经济开发区黄文路南侧、104国道东侧，统一社会信用代码91341122MA2N2K6U0L。 法定代表人：赵威，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪令钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 原告郑启梅与被告来安县兴汇广通房地产开发有限公司（以下简称来安兴汇广通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑启梅的委托诉讼代理人张将将、龚旭晟，被告来安兴汇广通公司的委托诉讼代理人贺宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑启梅向本院提出诉讼请求：1.判令来安兴汇广通公司支付逾期交房违约金57018元（计算至2020年5月26日,此后的违约金以房屋总额1454542元为基数,计算至实际交房之日,以每日万分之一为标准计算）;2.来安兴汇广通公司退还装修差价112055元（具体差价以鉴定机构鉴定的差价为准）；3.退还违规收费的25000元服务费;4.收房之前,不承担物业费用;5.本案诉讼费由来安兴汇广通公司承担。审理中，郑启梅变更诉请为：1.要求来安兴汇广通公司支付其违约金66182元（自2019年4月30日计算至2020年7月28日,按日万分之一标准计算）;2.要求来安兴汇广通公司退还装修差价112055元（差价以鉴定结论为准）；3.要求来安兴汇广通公司退还违规收费的25000元服务费;4.本案诉讼费由来安兴汇广通公司承担。事实和理由：2017年1月9日,其与来安兴汇广通公司签订《商品房预售合同》一份,约定:其向兴汇广通公司购买位于来安县,建筑面积141.37平方米,其中套内建筑面积121.51平方米,房屋总价款为人民币1242487元,该房屋全装修总价为人民币1454542元,则装修价格为人民币212055元。来安兴汇广通公司应于2019年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定房屋交付买受人使用,来安兴汇广通公司如未在2019年4月30日之前向其交付房屋,违约金按照已支付的房屋价款日万分之一计算,违约金自2019年4月30日起算到实际交付之日止。2019年4月底,其收到来安兴汇广通公司寄送的《期楼收楼通知书》,其去现场查看,发现房子内部存在大量质量问题,于是聘请专业验房公司前往验房,发现房屋内部存在众多问题,包括空鼓，未安装地漏，房屋多处裂缝、漏水，未通自来水，插座无电源等情况,并出具了《房屋质量咨询表》。其于2019年4月30日开始进行多次报修,且报修后至今未维修完毕,该情况必然对其正常居住及使用产生影响。2019年5月6日因为房屋装修及质量问题,出现了集体维权上访事件,主要诉求孔雀城三期在规划、消防、公共配套设施、工程质量等方面存在重大质量问题。来安县住房和城乡建设局与汉河开发区管委会联合成立专班工作组,调查认定业主所反应的工程质量问题基本属实,并出具了如下处置措施:1.依据滁州市《关于进一步加强住宅工程竣工验收监督工作的通知》，要求来安县建筑工程质量监督站针对孔雀城三期项目在交付后发生群体性事件、媒体报道并造成恶劣社会影响的情况严重追究有关责任主体的责任；2.依据安徽省住建厅《新建住宅小区综合查验办法》（建房［2013］92号）第十、十三、十四条规定,责令孔雀城三期项目建设单位停止交房,并对存在的问题整改完成后申请综合查验,综合查验合格后方可交付使用,综合查验不合格的,商品房预售监管资金、房地产开发项目资本金不予全额解控,同时建设单位将承担因交付造成损失的民事赔偿责任。孔雀城三期项目各参建单位必须认真查找原因吸取教训,尽快整改到位。同时希望其他项目单位也要进一步提高认识,引以为戒,严格落实主体责任,积极保障业主的合法权益,确保交付的住宅小区让老百姓住的舒心、住的放心。同时鉴于其与来安兴汇广通公司双方商品房预售合同约定装修款为212055元,其认为此装修标准远远低于此标准,先暂定主张装修差价为112055元。2017年3月15日,驻场售楼处的销售公司爱房（天津）互联网科技有限公司承诺支付2.5定金可享受2.5万抵5万的购房活动,而其并没有享受任何购房优惠,且本身销售代理公司收取服务费是违反法律和政策规定,而开发商依然允许其在现场收取额外中介费,开发商应承担退还中介费的责任。综上,房屋在2019年4月30日交付时存在质量问题,严重影响其居住使用,其有权拒绝收房,来安兴汇广通公司应当承担逾期交房的违约责任。因此,其有权要求来安兴汇广通公司支付2019年4月30日至房屋实际交付之日起逾期交房的违约金,并退还销售代理公司违规收取的中介费。同时其因来安兴汇广通公司的质量问题一直没有收房,不应承担物业费用，且来安兴汇广通公司房屋装修质量标准远远低于约定的装修标准,来安兴汇广通公司应承担差价补偿责任。 来安兴汇广通公司辩称，请求法院驳回郑启梅的诉请。一、案涉房屋已经交付，其不应承担逾期交付的责任。案涉房屋的交付条件为商品房竣工验收合格，其已于2019年4月29日取得竣工验收备案证明，满足交付条件。其亦按合同约定发出交付通知书，通知郑启梅于2019年4月30日前来收房。双方在合同补充协议中约定，除出现法定或约定买受人有权退房的情形外，常规维修事项（主要指质量通病）以及公用配套设施整改事项，不属于买受人可以拒绝收房的情形。如装修装饰或附属设备确实未达到约定标准的，则出卖人应尽快使之达到约定标准或补偿相应差价，但不作为买受人拒绝接受商品房的事由，出卖人亦不因此承担逾期交房责任。该商品房存在非地基结构或非主体结构质量问题的，不影响买受人按照约定履行对商品房验收交接的义务，买受人不得以此为由拒收商品房。买受人无约定或法定理由逾期接收商品房的，则视为商品房已按合同约定的交付标准交付买受人。出卖人对该商品房的保修期自交付日的次日起算。因此，郑启梅在收到交付通知后至现场查看提出的质量问题即便真是存在，也并非主体结构、地基基础问题，不属于法定和约定的买受人有权退房的情形，案涉房屋已经视为交付，郑启梅要求其承担逾期交房责任没有事实和法律依据，逾期收房所造成的损失应当由郑启梅自行承担。郑启梅所称的案涉房屋诸项问题即便真实存在，也是其履行维保义务的范畴。另外，合同约定案涉房屋交付完成后包括物业费在内的各项费用应由郑启梅承担，其并非物业服务合同的当事方，无权对郑启梅是否承担物业费作出处分，其也不是郑启梅是否承担物业费的适格被告；二、案涉房屋已按约定装修，郑启梅主张赔偿装修差价无依据。双方在合同中并未约定装修单价，郑启梅简单以全装修房屋总价与房屋总价款（不含房屋全装修价格）的差额计算装修费用无合同依据，亦无证据证明双方合同约定的案涉房屋装修单价为上述差额。此外，合同中约定的房屋全装修总价款包括了合同附件三中装修、设备价格、房屋、相应比例土地使用权的总价，显然不是郑启梅所理解的毛坯房价格加上装修价格即为总价。装修单价不同于装修造价，并非案涉房屋交付的标准，郑启梅要求对装修造价进行鉴定没有依据。装修单价不仅包括装修造价，还包括其他项目。装修单价（价格）不单单包括装修造价，也包括了全体业主共有部位的装修折算至业主专有面积中的部分价款、房地产开发企业的资金、管理等成本、税金与利润等等。装修单价（价格）并不直接对应具体某一户室内装修装饰物的价值或者造价，也不能作为案涉房屋的装修标准。具体装修单价数额并未在合同内容中体现。郑启梅购买的其销售的是精装修房这一整体产品。精装修效果是与房屋结构、布局等性质相似、同等重要的产品特性，而不是可以简单拆分单列的另一独立产品。故在没有约定或法定依据的前提下，房屋装修不能与其他部分割裂。其作为精装修房的开发企业，对此享有一定的利润空间和定价权利。双方在合同及补充协议中并未约定装修单价（价格），而是将装修价格纳入精装修房屋总价格中综合计价。房屋价格的确定，是综合考虑政策、成本、收益等多种因素的复杂定价行为，系由其与郑启梅针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商后形成。郑启梅将房屋总价款与毛坯房价格的差额从房价款单价中剥离作为装修造价或者装修标准，既无合同依据也显然不合理。因此，郑启梅要求对装修造价进行鉴定，并以装修单价为依据判断是否符合交付标准是没有依据的。其已经按照合同约定的装修标准交付房屋。合同附件三对房屋装修及设备标准进行了详细约定。合同附件三装修及设备标准约定的内容才是案涉房屋的装修交付标准，除此之外，双方没有约定其他任何装修交付标准。案涉房屋系按照合同附件三装修及设备标准中约定的装修配置标准装修交付的，该装修配置实际情况与约定标准完全相符。郑启梅主张装修不符合约定标准，应当对照合同附件三装修及设备标准的约定，就不符合标准的装修配置项目逐一举证，否则，应承担举证不能的不利后果；三、郑启梅主张的服务费并非其收取，此项诉请，其主体不适格。郑启梅委托爱房（天津）互联网科技有限公司提供商品房预售中介服务，以期获得优惠折扣。该行为使得郑启梅与爱房（天津）互联网科技有限公司之间达成居间服务合同关系，与本案所诉的商品房预售合同无关，属另一法律关系，郑启梅应当另行诉讼处理，且爱房（天津）互联网科技有限公司与其均为独立公司法人，两者之间故不关联。郑启梅诉请的服务费与其无关，其并非适格被告。综上，郑启梅所提诉请均无事实与法律依据，请求依法驳回郑启梅全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：郑启梅与来安兴汇广通公司签订《滁州市商品房预售合同》，主要约定：一、郑启梅购买来安兴汇广通公司开发的位于来安县国道路东侧学府印象《新江北孔雀城·学府印象》9幢603室的住宅房屋,房屋全装修总价款为1454542元。郑启梅购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。双方合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。二、付款方式及期限为郑启梅于2017年3月30日与来安兴汇广通公司签约，并付首付房款计人民币454542元，于2017年4月29日前应支付房款计人民币1000000元。三、来安兴汇广通公司定于2019年4月30日前将该房屋交付给郑启梅，除不可抗力外。来安兴汇广通公司如未在上述约定的期限内将该房屋交付给郑启梅，应当向郑启梅支付违约金，违约金按郑启梅已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。后双方又在补充条款中达成补充约定：如来安兴汇广通公司构成逾期交房的，无论来安兴汇广通公司逾期交房是否超过60日，郑启梅均同意不解除买卖合同及本协议，来安兴汇广通公司按日向郑启梅支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等）。四、双方在合同补充条款中约定该商品房交付条件仅限于商品房竣工验收合格。该房屋符合约定的交付条件后，来安兴汇广通公司应在交付之日前5天书面通知郑启梅办理交付该房屋的手续，郑启梅应在收到该通知之日起2天内，会同来安兴汇广通公司对该房屋进行验收交接。五、双方在合同附件三中约定该房屋建筑结构、装修及设备标准为：公共部位：1.外墙：涂料、局部石材；2.电梯：奥的斯电梯或其他同等品牌；3.电梯间墙地面：地面瓷砖，墙面涂料。住宅单位：1.入户门：钢质门，来安兴汇广通公司定制；2.涂料：立邦、三棵树或其他同等品牌；3.开关，插座：西蒙或其他同等品牌；4.灯具：欧普、雷士或其他同等品牌；5.厨房水槽、龙头等：科勒、惠达或其他同等品牌；6.淋浴龙头，台盆龙头：科勒、美标或其他同等品牌；7.台盆、坐便器：科勒、美标或其他同等品牌；8.淋浴房：来安兴汇广通公司定制；9.脱排油烟机：帅康、美的或其他同等品牌；10.燃气灶：美的或其他同等品牌；11.橱柜：来安兴汇广通公司定制；12.户内门：来安兴汇广通公司定制；13.新风系统：国内优质品牌；14.地板：来安兴汇广通公司定制；15.浴霸：国内优质品牌；16.墙地砖：国内优质品牌；17.外面窗框及外门窗扇：塑钢门窗；18.阳台栏杆：混凝土栏板或金属栏杆；19.通讯系统：穿线至每户多媒体箱内，多媒体箱至客厅和主卧部位预留端口；20.电视接收系统：每户一个电视进线至多媒体箱（可多个出线口），多媒体箱至客厅和主卧部位位置暂定一预留终端。21.水电煤气配套：每户内照明、空调、插座分路设置。燃气由郑启梅自行向提供商申请开通；22.可视对讲：户内设可视对讲机；23.家居报警系统：局部楼层设置红外线报警设备，主卧与客厅设紧急呼叫按钮。双方在合同补充条款中补充约定：来安兴汇广通公司交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的标准，在不降低性能的情况下，来安兴汇广通公司有权进行合理调整。如发生设备及装修材料供应商停产、供货中断、产品质量下价、出现产品质量事故等各种情况，致使来安兴汇广通公司不能采用双方确认，协议约定采用各项装修、设施、设备的品牌、材料、颜色时，或采用成本过高的，来安兴汇广通公司有权以同等品牌、质地、规格或规格类似色系的设备及装修材料代替买卖合同附件所约定的设备及装修材料，来安兴汇广通公司无需为此承担任何违约责任，郑启梅对此无异议。合同签订后，郑启梅已支付购房款1454542元。 另查明，来安兴汇广通公司于2019年4月29日取得案涉商品房建设工程竣工验收备案证书。郑启梅于2019年4月30日收到来安兴汇广通公司寄发的交房通知书和交付指引。2019年5月6日，案涉房屋所在的孔雀城三期因交付问题引发群访群诉事件,来安县住房和城乡建设局接诉后与汊河开发区管委会联合成立专班工作组，对业主反映的属于职权范围内的问题进行了调查核实，并认定业主所反映工程质量问题基本属实，并于2019年8月15日发布处置通报，责令涉案商品房建设单位停止交房，并对存在的问题整改完成后申请综合查验,综合查验合格后方可交付使用。来安兴汇广通公司于2019年9月9日取得案涉商品房新建住宅小区综合查验备案通知书。 再查明，郑启梅曾于2017年3月15日与爱房（天津）互联网技术有限公司订立协议，约定郑启梅向爱房（天津）互联网技术有限公司支付25000元购房优惠服务费后，爱房（天津）互联网技术有限公司为郑启梅从来安兴汇广通公司处争取到二万五享五万优惠条件购买意向楼盘。2019年5月15日，来安县市场监督管理局在受理陈辛梓等孔雀城三期业主反映的孔雀城三期违规收取团购服务费的信访事项后，通过依法履职程序处理后作出来市管信[2019]07号依法履职情况答复书，确认爱房（天津）互联网技术有限公司与来安兴汇广通公司不存在任何代理关系，且爱房（天津）互联网技术有限公司向购房者收取的25000元团购费用不存在违规收取。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述及郑启梅提供的《来安县商品房预售合同》、《来安县住建局关于孔雀城三期因交付问题引发群发群诉事件的处置通报》、《凤凰房产购房优惠服务说明书》，来安兴汇广通公司提供的《滁州市建设工程竣工验收备案证书》、《来安县新建住宅小区综合查验备案通知书》、《依法履职情况答复书》等证据在卷佐证。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张以及庭审中各方当事人及其委托诉讼代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、来安兴汇广通公司是否构成逾期交房；二、郑启梅要求退还装修差价的主张是否成立；三、来安兴汇广通公司是否应当退还郑启梅服务费。 对于争议焦点一，商品房交付过程中，首要的是判定商品房是否符合交付使用的条件。若当事人约定交付的房屋应按照有关规定经验收合格的，交付的房屋除经验收合格外，还需在其他方面不存在影响居住使用的障碍。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款亦规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，郑启梅与来安兴汇广通公司约定案涉商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格，虽然来安兴汇广通公司已于双方约定的房屋交付期限前取得了案涉房屋的建设工程竣工验收备案证书，但在来安兴汇广通公司向郑启梅交付房屋时，双方因房屋存在质量问题产生了争议，未能办理房屋交接手续。此后，案涉房屋所在的孔雀城三期亦因房屋交付问题引发了群访群诉事件，购房业主反映孔雀城三期在规划、消防、公共配套设施、工程质量等方面存在问题，后经来安县住房和城乡建设局调查核实，认定业主所反映的工程质量问题基本属实，并发布了处置通报，责令涉案商品房建设单位停止交房，并对存在的问题整改完成后申请综合查验,综合查验合格后方可交付使用。本院认为，来安县住房和城乡建设局作为本区域商品住宅建设的监督管理部门，其对商品房屋的整个开发建设环节具有法定的审查监管职权，而其发布的上述处置通报中已认定来安兴汇广通公司开发的孔雀城三期存在工程质量问题，要求建设单位停止交付。由此可见，无论是对于购买孔雀城三期商品房屋的业主，亦或是对于其他社会普通公众而言，政府相关职能部门对群众所反映的房屋质量等问题调查核实之后作出的责令停止交付并立即整改的通报要求，都足以使具有一般朴素社会生活观念的人出于对政府行为的信赖，而确信孔雀城三期商品房屋出现的质量问题已经达到了不能交付使用的程度，需要立即整改并重新申请查验合格后方可交付使用，故而，已经严重影响了购房业主对所购买的商品房屋的正常居住使用，因此郑启梅有权在来安兴汇广通公司按监管要求完成综合查验前拒绝接收房屋。因此对郑启梅要求来安兴汇广通公司承担逾期交房违约责任的请求，本院予以支持。对于逾期期限，因来安兴汇广通公司已于2019年9月9日完成整改，并取得新建住宅小区综合查验备案通知书，故本院确认案涉房屋于2019年9月9日具备了交付条件。根据双方合同的约定，案涉房屋具备交付条件后，来安兴汇广通公司应在交付之日前5日书面通知郑启梅办理交付房屋的手续，故本院参照本地商品房的一般交付习惯以及双方上述关于通知收房的时间约定，并考虑案涉房屋所在的孔雀城三期在综合查验备案后当期可能需要交付的房屋数量，酌定来安兴汇广通公司在案涉房屋具备交付条件后10日已通知郑启梅交付案涉房屋，即来安兴汇广通公司完成向郑启梅交付案涉商品房屋的日期定为2019年9月19日为宜。因来安兴汇广通公司逾期交付房屋，应当向郑启梅支付逾期交房违约金，违约金按郑启梅已付房款的日万分之一的标准自双方约定的最后交付期限之第二天起计算至完成交付之日止，故来安兴汇广通公司应自2019年5月1日起至2019年9月19日止支付郑启梅逾期交房违约金20509.04元（1454542元×0.0001/天×141天)。 对于争议焦点二，郑启梅与来安兴汇广通公司对案涉房屋的装修费用或装修单价并未作明确约定，郑启梅简单以全装修房屋总价与毛坯房屋总价的差额计算装修费用无合同依据，本案亦无证据证明双方合同约定的案涉房屋装修费用为上述差额，即使通过鉴定的方式确定了房屋的实际装修造价，也因合同约定的装修费用无法确定，而使郑启梅所主张的合同约定装修费用与实际装修价值的差额无法计算。此外，案涉合同附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定，依据该约定形成的销售价格是由双方当事人针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商后所形成，故郑启梅要求来安兴汇广通公司退还装修差价的主张不能成立，对其该项诉请，本院不予支持。 对于争议焦点三，郑启梅主张要求来安兴汇广通公司返还违规收取的中介服务费25000元，但该服务费系由爱房（天津）互联网技术有限公司收取，且该公司与来安兴汇广通公司亦不存在代理关系，故郑启梅要求来安兴汇广通公司返还中介服务费25000元的主张不能成立，对其该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告来安县兴汇广通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑启梅违约金20509.04元； 二、驳回原告郑启梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4181元，减半收取2090.50元，由原告郑启梅负担1879.50元，被告来安县兴汇广通房地产开发有限公司负担211元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  高 伟 二〇二〇年九月一日 法官助理郭正卿 代理书记员  王家杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应该承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。