广东省深圳市南山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0305执异198号 异议人（案外人）：陈炽军，男，汉族，1967年2月26日出生，身份证住址广东省兴宁市。 委托诉讼代理人：黄少英，广东粤东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄嘉欣，广东粤东律师事务所律师。 申请执行人：张东华，男，汉族，1970年11月11日出生，住广东省深圳市南山区。 被执行人：钟伟明，男，汉族，1974年12月16日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 本院在执行申请执行人张东华与被执行人钟伟明借款合同纠纷一案【案号：（2020）粤0305执4349号】过程中，案外人陈炽军向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议人陈炽军提出书面异议，请求法院裁定中止对坐落于兴宁市××街道和山河东侧文峰新城一区1栋1501号房产【粤（2018）兴宁市不动产权第0012552号，以下简称涉案房产】的执行，并依法对该不动产解除查封。事实与理由如下：涉案房产系原业主钟伟明等因房屋被征收经产权置换取得产权的房产，登记权利人为钟伟明。2016年4月22日，异议人与钟伟明签订《房屋转让协议》，该合同约定的主要内容为：转让价为人民币44.8万元，待卖方办好公证委托或过户手续后付清购房款，过户费用由买方负责，在办证时如有增加平方，增加的费用由买方缴交等。合同签订后，异议人按合同约定支付了全部购房款及缴交了相关款项，钟伟明于2020年1月21日以《承诺书》的形式书面确认已收到所有款项，并于次日到兴宁市公证处办理了委托书公证。在前述公证办理完毕后，异议人即到不动产登记中心办理涉案房产的过户登记，但被告知涉案房产因钟伟明与他人的诉讼纠纷，已被兴宁市人民法院查封，造成异议人无法办理过户登记。据异议人委托律师调查才得知，申请执行人张东华与被执行人钟伟明因民间借贷纠纷，张东华起诉至广东省兴宁市人民法院，该人民法院审理期间张东华申请财产保全，兴宁市人民法院于2019年1月21日作出（2019）粤1481民初310号民事裁定书，查封了涉案房产。2019年4月28日，兴宁市人民法院又作出（2019）粤1481民初310-1号民事裁定书，裁定将案件移送深圳市南山区人民法院处理。深圳市南山区人民法院立案后，因被告钟伟明经合法传唤，无正当理由拒不到庭，法庭缺席审理。2019年11月20日深圳市南山区人民法院作出（2019）粤0305民初15645号民事判决书，判决“被告钟伟明于本判决生效之日起十日内向原告张东华偿还借款本金847000元及利息（以借款本金847000元为基数，按月利率2%为标准，自2018年5月18日起计至款项付清之日止）。”该案目前是否已进入执行程序异议人尚不知晓，但一旦申请执行必然涉及涉案房产，并由此产生损害异议人合法财产利益的后果。异议人有充分理由说明已善意取得涉案房产的所有权，如涉案房产继续被查封和被执行必然损害异议人的合法物权，故特此提出书面异议。一、异议人已购买取得涉案房产的所有权，已支付了全部购房款44.8万元和缴交了增加的费用52501元；二、在异议人与钟伟明签订《房屋买卖合同》后，于2016年7、8月间对涉案房产进行装修，装修好后于2017年初入住，此后一直居住至今，涉案房产是异议人唯一的住房；三、虽涉案房产的不动产权证登记至钟伟明名下的时间是2018年7月4日，但实际领取该证的时间是2020年1月20日。2018年7月4日出证之后异议人一再通过中介催促钟伟明去领取已办理好的不动产权证，但钟伟明借故拖延，直至2020年1月20日才书面委托异议人去领取不动产权证，实际情况是钟伟明与中介及异议人一同去的宁新街道办，由钟伟明领证后才将原件交付给异议人持有的。而整个从购买房产至催促办理过户登记的过程中，钟伟明一直未向异议人说明其房产已被查封的事实和原因。四、在领取得涉案房产的不动产权证之后，异议人即与钟伟明一起于2020年1月22日办理好委托书公证，随后即前往不动产权登记中心办理过户手续，到该中心后才被告知涉案房产已被法院查封，致使无法过户，就过户登记而言，异议人一直是积极主动，毫无懈怠。上述事实说明，一是异议人已付清全部购房款项，二是已实际居住、管理、占有涉案房产，三是造成没有过户是卖方钟伟明的原因，并非异议人怠于办理过户。因此，异议人已善意取得涉案房产的所有权，法院依法应中止对涉案房产的执行并解除对涉案房产的查封。为保护异议人的合法权利，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向法院提出异议，请求依法查明相关事实，支持异议人的异议请求。 本院查明，广东省兴宁市人民法院在审理张东华与钟伟明民间借贷纠纷一案【案号为（2019）粤1481民初310号】过程中，于2019年1月21日查封了钟伟明名下位于兴宁市××街道和山河东侧文峰新城一区1栋1501号房产【不动产权证书号：粤（2018）兴宁市不动产权第0012552号】。2019年4月28日，广东省兴宁市人民法院将该案移送至本院处理，本院业已受理，案号为（2019）粤0305民初15645号。经审理，本院于2019年11月20日作出（2019）粤0305民初15645号民事判决书，判决：钟伟明于本判决生效之日起十日内向原告张东华偿还借款本金847000元及利息（以借款本金847000元为基数，按月利率2%的标准，自2018年5月18日起计至款项付清之日止）。 该判决生效后，钟伟明未履行生效判决所确定的义务，张东华于2020年4月10日向本院申请强制执行，案号为（2020）粤0305执4349号。 异议人陈炽军为证明其异议主张，向本院提交以下证据：1、《兴宁市南部新城宁新城南二期房屋征收产权调换安置协议书》。协议签订时间为2013年4月13日，甲方（房屋征收部门）为兴宁市土地房屋征收安置中心，甲方委托房屋征收实施单位为兴宁市××街道办事处，乙方为王惠梅、钟秋英、钟伟明、钟伟清。约定乙方选择产权调换安置房共四套，分别是1栋1501，1栋1502，1栋1601和1栋1602；2、《安置房登记确认书》。2016年4月23日，被征收人王惠梅、钟秋英、钟伟明、钟伟清确认文峰新城A区1栋1501号安置房房地产权证登记人为钟伟明；3、《房屋买卖合同》。合同签订时间为2016年4月22日，甲方（卖方）为钟伟明，代理人（卖方）为彭新林，乙方（买方）为陈炽军，约定甲方将位于兴城镇宁新安置区A区一号楼1501住宅转让给乙方，房屋建筑面积为119.26㎡，总价款为44.8万元，乙方于2016年4月13日支付购房定金2万元，2016年4月23日，乙方再付购房款398000元，待甲方办好公证委托或过户手续给乙方，并把房屋移交给乙方后，乙方应付清购房款3万元，并补充在办理房产证时，面积如有增加平方需要缴款时，由乙方负责缴交费用；4、银行交易明细、《情况说明》、银行回单复印件、结算表和结算票据，显示2016年4月9日，张志文向王惠娴转账300000元，同日，王惠娴向钟伟明转账300000元；2016年4月26日，陈炽军向王向锋转账398000元。张志文和王惠娴于2020年2月12日出具《情况说明》，称2016年4月9日，王向锋曾委托张志文向王惠娴账户转账300000元，该费用是代购房方向卖方钟伟明支付的购房款。2020年1月20日，兴宁市人民政府宁新街道办事处向钟伟明出具《安置房产权置换建筑面积差异结算表》，告知A1-1501号房屋实际建筑面积为122.21㎡，领取不动产权证书需补金额为52501元，同日，陈炽军向兴宁市人民政府宁新街道办事处汇款52501元，兴宁市××街道财政结算服务中心出具《广东省行政事业单位资金往来结算票据》，称收到钟伟明A区1栋1501房屋差异结算款项52501元；5、钟伟明于2020年1月21日出具的《承诺书》，称其名下的两套房产（宁新文峰新城A区1栋1单元1501房、1502房）已经卖给陈炽军、张子源所有，买房所有款项已经付清，以后与钟伟明有关的一切债权债务纠纷均由钟伟明承担，与买方无关；6、《委托书》复印件。2020年1月20日，钟伟明委托陈炽军领取宁新安置区A栋1栋1单元1501房不动产权证，委托陈炽军全权代理签署一切文件；7、文峰新城水费（代收）通知单，由深圳市鑫梓润物业管理兴宁分公司出具，显示房号“1栋1501”住房名称为“陈炽军”，2017年5月用水电为2.73元，2017年6月至8月的用水量均为8.19元；8、粤（2018）兴宁市不动产权第0012552号《不动产权证书》，登记时间为2018年7月4日，显示坐落在兴宁市××街道和山河东侧文峰新城一区1栋1501房登记的权利人为钟伟明；10、（2020）粤梅兴宁第152号《公证书》，公证内容包括：钟伟明和潘志娟夫妻是坐落在兴宁市××街道和山河东侧文峰新城一区1栋1502房的房地产权利人，上述房地产已转让给陈炽军，钟伟明和潘志娟于2020年1月21日委托彭新林为其合法代理人，全权代表其到国土资源局、房地产管理部门机构等办理上述房地产的登记、纳税、过户等一切法律手续，并领取《不动产权证书》等相关证件，委托期限一年，从2020年1月21日至2021年1月20日止。申请执行人张东华称异议人提交的上述证据的真实性其无法核实，合法性、关联性都不予以认可，其不认可异议人和钟伟明之间存在合法的房屋买卖关系。 异议人陈炽军称其找中介王向锋购买涉案房产，张志文、王惠娴是王向锋的朋友。 本院认为，本案争议的焦点为异议人对涉案房屋提出的实体权利是否足以排除本案的强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案而言，首先，异议人与被执行人于2016年4月22日签订涉案房屋的买卖合同，早于法院查封涉案房产的日期2019年1月21日；其次，关于占有涉案房产的情况，异议人提交的证据显示显示2017年5月至8月，深圳市鑫梓润物业管理兴宁分公司代收“1栋1501”房水费，但未提供深圳市鑫梓润物业管理股份有限公司系涉案房产所在小区物业管理公司的证据，且该房屋每月用水量并未达到住人的标准，故本院对异议人已实际占用使用涉案房屋的主张不予采信；再次，关于支付购房款的问题，异议人陈炽军提交的证据显示，2016年4月9日张志文、王惠娴和钟伟明之间的转账记录，金额为300000元，张志文、王惠娴称该款项系由王向锋委托其代购房方向钟伟明支付的购房款，但未注明购房方的名称，金额与陈炽军与钟伟明签订的《房屋买卖合同》约定的金额不一致；2016年4月26日，陈炽军向王向锋转账398000元，未备注款项用途，且王向锋委托他人支付购房款在前，陈炽军向王向锋转账在后，时间亦与《房屋买卖合同》约定的支付购房款的时间无法对应，故陈炽军提交的证据无法形成完整的证据链，以证明其支付了购房款，本院对异议人陈炽军的该主张不予确认；最后，异议人与被执行人于2016年4月22日即与钟伟明签订《房屋转让协议》，当时钟伟明尚未取得涉案房产的产权证，异议人作为完全民事行为能力人，能够预见并承担房屋买卖交易存在无法办理过户转让的风险，2018年7月4日，在涉案房产的产权已登记在钟伟明名下后，直至2019年1月21日法院对涉案房产进行查封时止，涉案房产仍未过户至异议人名下，与常理不符，异议人称其一再通过中介催促被执行人钟伟明，因钟伟明借故拖延才无法办理房产过户，仅系其一面之词，无证据予以证实，本院对其关于此方面的主张不予采信，故异议人在未办理涉案房产过户一事上存在过错。综合以上情形，本案异议人陈炽军的异议请求理据不足，本院不予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，裁定如下： 驳回异议人陈炽军的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  韩悦秋 审判员  魏 梅 审判员  张 琼 二〇二〇年九月七日 书记员  黄 栗