北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7051号上诉人（原审被告）：北京众诚伟业企业管理服务有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼1802室。法定代表人：李荣鑫，总经理。委托诉讼代理人：王凤喜，北京市达奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金时万丰装饰有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇皇家新村玉河区35号。法定代表人：刘茵，总经理。委托诉讼代理人：张松，北京市德通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝颖，北京市德通律师事务所律师。上诉人北京众诚伟业企业管理服务有限公司（以下简称众诚伟业公司）因与被上诉人北京金时万丰装饰有限公司（以下简称金时万丰公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初37403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人众诚伟业公司之委托诉讼代理人王凤喜，被上诉人金时万丰公司法定代表人刘茵、委托诉讼代理人张松，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众诚伟业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回金时万丰公司要求众诚伟业公司给付605173元占有使用费的诉讼请求或者发回重审；一、二审案件受理费由金时万丰公司负担。事实和理由：一审判决基本事实没有查清。众诚伟业公司提交了证据证明659.904平方米的展厅金时万丰公司始终没有交予众诚伟业公司。按照约定，双方各负担一半，金时万丰公司应减去168605.47元租金。众诚伟业公司签订合同后，对库房内部进行了诸多项目施工，租赁关系解除后，金时万丰公司应将该部分添附财产折算后，核减租金。众诚伟业公司对库房南侧大坑进行买土、平整、碾压，作为库房租赁的添附，应在本案中一并处理。上述两项的造价加上未使用展厅部分的租金核减数额，众诚伟业公司不欠金时万丰公司租金。金时万丰公司辩称，同意一审判决，不同意众诚伟业公司的上诉请求及理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。金时万丰公司向一审法院起诉请求：1.判令金时万丰公司、众诚伟业公司签订的《厂房、楼房租赁合同》及三份补充协议于2019年11月23日解除；2.众诚伟业公司支付截止到2019年11月23日的租金1022219.5元，并支付违约金（以1022219.5元为基数，自2019年5月1日至付清之日，按照贷款利率4倍计算）；3.由众诚伟业公司承担本案的诉讼费用。若《厂房、楼房租赁合同》及三份补充协议被认定为无效，金时万丰公司则要求众诚伟业公司支付占有使用费，不再主张违约金。众诚伟业公司向一审法院提出反诉请求：金时万丰公司赔偿众诚伟业公司损失包括装饰、改造租赁物的费用，租赁物必要的管理费用，引进客户中介费用，客户倒库搬迁产生的费用，丧失客户以及完全丧失与客户订约的损失，共计3358259.85元。一审法院认定事实：2017年7月6日，金时万丰公司（作为甲方、出租人）与众诚伟业公司（作为乙方、承租人）签订《厂房、楼房租赁合同》，约定甲方向乙方提供厂房车间及楼房供乙方从事库房租赁、仓储、商贸经营事项。其中第一条约定了基本情况：该厂房属于钢架设计，楼房属于钢混建筑结构。出租一期厂房8465.3平方米、楼房宿舍784.647平方米、办公区域2709.931平方米（详见平面图）；出租二期楼房宿舍343.569平方米、办公区域402.894平方米。合同期内使用权归乙方所有，并授权乙方对厂房、场地有转租权（由双方实地测量并绘制平面图，平方米（附件）作为合同必不可少的附件）。地址位于通州区于家务渠头村东柏德路南侧。第二条权属状况，（一）乙方对租赁房屋的现状及权属已有充分了解，自愿承租该房屋；（二）甲方承诺在双方合同期间内，乙方若需要在甲方厂区空地上加盖库房须征得甲方同意，加盖的物权归乙方所有。合同第四条约定，厂房维修、维护由乙方负责，费用乙方承担。合同第六条约定，租赁期限为2017年8月1日至2023年7月30日止。乙方租赁的厂房及配套房屋租金自签订合同之日起，第三年第四年在第二年的基础上递增8％，第五年在第四年的基础上递增5％，第六年在第五年的基础上递增5％。合同第七条约定租赁费用金额及付款时间方式。其中第一年和第二年租赁面积及租赁费用。详细约定了租赁的标的物包括两期，其中位置为车间、办公、宿舍，并约定了不同位置单价及月租金、季租金与年租金。其中一期为起租面积及租金。二期租金从甲方将标的物交给乙方使用时起收取。约定的第一年第二年的租金，以后每年租金按照递增和面积另行计算。租赁费支付时间及方式。付款方式：租金按季度支付，支付时间：乙方应从起租日提前30日交付甲方的第一期租赁费，以后每3个月到期提前30日付下期租金。该租金不含税金，不开发票。合同第八条约定，甲方应提供完备的用水用电相关配套设施，乙方生产、生活使用所产生的相关的费用由乙方承担。物业管理费用由乙方承担。合同还约定了甲乙双方的权利、责任与义务，合同解除及违约责任，不可抗力、合同争议的解决办法、其他约定等事项。2017年7月，金时万丰公司（作为甲方）与众诚伟业公司（作为乙方）签订《补充协议》，约定租赁期间，乙方应合理使用并爱护厂房、办公楼、宿舍及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房、办公楼、宿舍及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。装修条款中约定，装修、改建增加的附属物产权归甲方所有，乙方无权对该主张权利或要求甲方予以补贴。甲方的签字日期为2017年7月18日，乙方的签字日期为2017年7月15日。2017年7月18日，双方又签订补充协议，约定针对《厂房、楼房租赁合同》第七条第（一）项计算有误差，现作补充协议，每季度房租支付以每月实际天数为准计算。2018年2月1日，金时万丰公司（作为甲方、出租人）与众诚伟业公司（作为乙方、承租人）签订《补充协议》（合同编号WF-20），约定第一条：租赁期限。本租赁期限五年六个月。自2018年2月1日自2023年7月30日止。乙方租赁的厂房及配套房屋租金自签订合同之日起，第三年第四年在第二年的基础上递增8％，第五年在第四年的基础上递增5％，第六年在第五年的基础上递增5％。第二条约定了租赁费用金额及付款时间方式，约定第二期的办公、宿舍、多功能厅的面积、价格、月租金、季租金、年租金，同时备注多功能厅系2020年1月1日起收租金。第二季付合计金额29088元／季、二期年度总金额总计116352元／年。第三条租金缴纳期限说明，如乙方不能按期提前一个月如数缴纳租金。甲方视乙方自动放弃承租权，甲方有权将标的物租给乙方的承租人或者收回标的物租给其他人。经查，双方租赁的标的物位于通州区于家务乡渠头村东侧，双方均认可涉案的租赁物无建设工程规划许可证。双方签订《厂房、楼房租赁合同》以及三份补充协议后，直至2017年8月1日的时间系免租期，众诚伟业公司未向金时万丰公司支付该时间段内的租金。在履行合同期间，双方对租金标准修改达成了一致。约定自2018年11月开始，众诚伟业公司按照205万元每年的标准支付租金，支付方式为第一个季度支付55万元、第二、三、四季度皆支付50万元。从双方提供的汇款转账记录看出，众诚伟业公司并未按照合同约定的支付日期支付租金，而是不定期且不定额地向金时万丰公司支付租金。众诚伟业公司接受租赁标的房屋后，将涉案房屋对外出租，租赁给赵海景、北京盛兴明珠商贸有限公司、博艺库房等公司及个人，并向实际的承租人收取租金。在金时万丰公司与众诚伟业公司履行合同期间，双方因租金支付的问题产生矛盾，2019年8月1日，众诚伟业公司撤场，涉案租赁物开始实际由金时万丰公司控制。经双方核实，众诚伟业公司撤场后，自2019年8月1日开始计算，已经多预收取了其承租商户的租金（包括赵海景7个月21日、北京盛兴明珠商贸有限公司2个月、博艺库房4个月）。赵海景向众诚伟业公司租用场地每年的租金为25500元，同样的场地由金时万丰公司租给众诚伟业公司的每年租金为17885元；北京盛兴明珠商贸有限公司向众诚伟业公司租用场地每年的租金为62050元，同样的场地由金时万丰公司租给众诚伟业公司的每年租金为43435元；博艺库房向众诚伟业公司租用场地每年的租金为640180元，同样的场地由金时万丰公司租给众诚伟业公司的每年租金为496692元。一审法院认为，因涉案租赁物坐落于北京市通州区于家务乡，故法院参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。经审理查明，本案中，金时万丰公司出租给众诚伟业公司的建筑物并未取得建设工程规划许可证，故法院认定双方签订的《厂房、楼房租赁合同》以及三份补充协议为无效。因合同无效，故金时万丰公司诉请的违约金请求无法律依据，法院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方皆认可众诚伟业公司撤场的时间为2019年8月1日，故法院按照此日期来计算众诚伟业公司应该支付给金时万丰公司的占有使用费。结合双方提交的转账记录以及双方在合同中约定的租金标准，法院计算截至2019年8月1日，众诚伟业公司需要支付金时万丰公司占有使用费共计421005元。关于众诚伟业公司超出2019年8月1日向赵海景、北京盛兴明珠商贸有限公司、博艺库房三主体收取的租金，经核算多收的租金总额为239882元（包括赵海景租用部分7个月21日、北京盛兴明珠商贸有限公司租用部分2个月、博艺库房租用部分4个月）。因上述三租户系众诚伟业公司引进，三租户向众诚伟业公司交纳的租金标准同众诚伟业公司向金时万丰公司交纳租金标准之间的差额应由众诚伟业公司享有，法院根据租金的差额、多收取的天数以及租金的标准计算得该部分的差额为55750元，故众诚伟业公司在支付金时万丰公司占有使用费421005元的同时还需要支付多收的租金184132元（239882元减去55750元）。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。众诚伟业公司在合同无效的基础上以反诉的形式提出了赔偿损失的诉讼请求，现对其反诉请求逐项予以认定。关于装饰、改造租赁物的费用，众诚伟业公司称该部分的费用包括室内装修的费用、平整租赁标的物南侧土地的费用以及园区内铺设排水管的费用。关于室内装修的费用，众诚伟业公司提交的证据不足以证明其对租赁物进行了装修，且法院经过现场勘查，亦无法得出众诚伟业公司对租赁物进行室内装修的确凿证据，对于此项诉求法院不予支持。关于平整租赁标的南侧土地以及园区内排水管道的铺设，因此两项费用皆不在租赁建筑物范围内，本案中法院不予支持，众诚伟业公司可另案提起诉讼。关于租赁物必要的管理费用，双方签订的《厂房、楼房租赁合同》第三条第（三）项规定，厂房维修、维护由乙方负责，费用由乙方承担。且根据日常的交易习惯，租赁物的维修、维护的费用应由承租人予以负担。故法院对众诚伟业公司要求租赁物必要管理费用的反诉请求不予支持。众诚伟业公司诉求的其他必要管理费用包括门卫、物业、消防、卫生等费用，与本案无法律关联，法院不予支持，众诚伟业公司可另案提起诉讼。关于引进客户中介费用与客户倒库搬迁产生的费用，众诚伟业公司从金时万丰公司处租赁建筑物后，用于转租给其他商户，该中介费用系众诚伟业公司进行经营的成本消耗，非系因合同无效产生的损失，故法院对于此两项诉求不予支持。关于丧失客户以及完全丧失与客户订约的损失，法院认为此项损失应分两个部分，一、已经取得的订约利益，法院认为众诚伟业公司多收取的赵海景等三商户的租金系该部分利益，前文已述，该部分的租金差额应由众诚伟业公司享有，此处不再赘述；二、尚未取得的订约利益。该部分利益尚未发生，且在合同无效的情形下，众诚伟业公司是否能取得该部分订约利益尚不确定，故对此项诉求法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，一审法院判决：一、北京金时万丰装饰有限公司与北京众诚伟业企业管理服务有限公司签订的《厂房、楼房租赁合同》及三份补充协议无效；二、北京众诚伟业企业管理服务有限公司给付北京金时万丰装饰有限公司占有使用费605137元，于判决生效之日起7日内执行清；三、驳回北京金时万丰装饰有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京众诚伟业企业管理服务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7000元，由北京金时万丰装饰有限公司负担2074元（已交纳）；由北京众诚伟业企业管理服务有限公司负担4926元，于判决生效之日起7日内交纳。案件反诉费16833元，由北京众诚伟业企业管理服务有限公司负担16236元（已交纳）；由北京金时万丰装饰有限公司负担597元（于判决生效之日起7日内交纳）。本院二审期间，众诚伟业公司提交证人方某、于某书面证言，以证明其对库房进行了改造。金时万丰公司的质证意见是：证人未出庭，对书面证言的真实性不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据当事人诉辩意见及法院查明事实可知，本案二审争议焦点为：众诚伟业公司应否支付金时万丰公司占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方皆认可众诚伟业公司撤场的时间为2019年8月1日，金时万丰公司要求众诚伟业公司支付其占有房屋期间的使用费于法有据，应予支持。一审法院结合双方提交的转账记录以及双方在合同中约定的租金标准，确认众诚伟业公司向金时万丰公司支付其占有房屋期间的使用费及众诚伟业公司超出2019年8月1日向赵海景、北京盛兴明珠商贸有限公司、博艺库房三主体多收取的费用并无不当，本院予以确认。众诚伟业公司以金时万丰公司未依约交付部分展厅，众诚伟业公司对房屋进行的添附应核减租金，依据不足，本院不予支持。对于众诚伟业公司所述库房南侧大坑进行买土、平整、碾压等添附问题，因该费用不在租赁建筑物范围内，一审法院未予处理并无不当，众诚伟业公司可另行解决。综上所述，众诚伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9851元，由北京众诚伟业企业管理服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 万丽丽二〇二〇年九月一日法官助理 陈亢睿法官助理 李延昭书 记 员 王 艳