浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2613号 上诉人（原审原告）：葛为亚，女，1966年6月4日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：蔡文宗，宁海县天河法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：高建刚，宁海县天河法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：林开红，男，1957年12月3日出生，汉族，住宁海县。 被上诉人（原审被告）：林开恩，男，1960年8月29日出生，汉族，住宁海县。 被上诉人（原审被告）：潘瑞香，女，1933年8月5日出生，汉族，住宁海县。 上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨继统，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 上诉人葛为亚因与被上诉人林开红、林开恩、潘瑞香合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院（2019）浙0226民初7200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 葛为亚上诉请求：1.请求撤销宁海县人民法院（2019）浙0226民初7200号民事判决第二项、第三项，依法改判林开红、林开恩、潘瑞香返还葛为亚地基购买款15000元，赔偿葛为亚拆迁利益损失833462元；2.本案一审、二审诉讼费由林开红、林开恩、潘瑞香承担。事实和理由：1.原审法院认定事实错误。葛为亚购买林开红、林开恩、潘瑞香地基共支付款项为18000元，葛为亚有书面证据证明款项金额为15000元。在签订《卖屋契约》时，葛为亚与林开红、林开恩、潘瑞香约定葛为亚购买的地基为三间约70平方米，购买价格为8000元。签订协议当日，葛为亚支付给林开红定金5000元，其后支付余款3000元。对于该3000元款项，林开红、林开恩、潘瑞香拒不承认，在葛为亚亦无证据证明的情况下，葛为亚自愿承担该3000元损失。后因林开红、林开恩、潘瑞香所在的村集体不允许葛为亚建设，葛为亚暂停施工。其后，林开红允诺在拆迁安置时分给葛为亚一间地基，要求葛为亚再支付10000元，故葛为亚于2018年1月26日通过银行转账的方式又支付给林开红10000元。林开红、林开恩、潘瑞香虽对该10000元矢口否认，但并未提供相应证据；2.一审法院以葛为亚主张的地基购买面积97.44平方米与林开恩的证载面积72.20平方米中的52.55平方米自相矛盾为由，否认葛为亚的待证目的，显然错误。林开红、林开恩、潘瑞香出卖给葛为亚的地基一共为三间，林开红、林开恩、潘瑞香出卖地基时交付的其被继承人林善进的土地房产所有证存根显示，林善进生前在××段折合地基八间，合计3分2厘，折合面积213平方米。扣除林开恩的房屋建筑面积23.26平方米、潘瑞香的建筑面积39.3平方米、案外人朱增节的建筑面积53平方米，剩余的97.44平方米均为卖给葛为亚的地基面积。林开恩的1995年证载登记面积为72.20平方米，2003年5月6日，葛为亚与林开红、林开恩、潘瑞香在签订契约时，林开恩的房屋面积为23.26平方米，剩余的52.55平方米的证载面积为空地基，在葛为亚购买的基地范围之内。此外，即便林开红、林开恩、潘瑞香在1995年进行了部分土地证重新确权，但确权的土地面积也只是在原有基础上进行了部分登记，并未增加，林善进名下的土地、房屋产权依然合法有效。葛为亚购买的地基、房产是在林善进原有的土地面积基础上与林开红、林开恩、潘瑞香达成了买卖协议，其中部分地基与林开恩土地面积重合。因此一审法院事实认定错误；3.葛为亚主张林开红、林开恩、潘瑞香赔偿拆迁利益损失833462元于法有据。首先，葛为亚与林开红、林开恩、潘瑞香之间的合同因违反法律、法规强制性规定而自始无效，出卖人返还买受人购买款并按照双方过错程度承担相应赔偿责任，林开红、林开恩、潘瑞香所在的桃源街道杨柳峰村北列入政府整体拆迁范围，葛为亚购买的林开红、林开恩、潘瑞香地基自然属于整体征收范围。其次，葛为亚因地基买卖合同无效造成的损失为：地基面积97.44平方米×1.8倍容积率×5940元／平方米补偿金，葛为亚在此桩地基买卖的过错程度占20%，林开红、林开恩、潘瑞香应赔偿葛为亚拆迁利益损失为833462元。最后，林开红、林开恩、潘瑞香未使用该地基或选择低限安置并不意味着葛为亚未造成损失。故一审法院以葛为亚不符合征迁安置对象条件，林开红、林开恩、潘瑞香未通过签订拆迁协议并领取拆迁补偿款方式造成葛为亚损失为由驳回葛为亚请求的利益损失，属于事实认定及法律适用错误。 林开红、林开恩、潘瑞香辩称，1.双方之间签订的买卖协议是无效的。实际征收拆迁的范围并不是如葛为亚所说就是双方当事人之间买卖的地块，林开红、林开恩、潘瑞香收取了相关的拆迁利益。林开红、林开恩、潘瑞香接受的是最低的保障安置，并不是调产安置，所以是按照户口和人口来的，不是按照土地和房产面积计算的。在保障安置的情况下，对有关的房产、建筑物是要进行折价评估补偿，不包含葛为亚与林开红、林开恩、潘瑞香之间的所谓土地和地上建筑物。因此葛为亚主张在林开红、林开恩、潘瑞香所拥有的安置款项中分取相关金额没有事实依据和法律依据；2.关于转让款的返还，葛为亚主张15000元，订立买卖协议时林开红、林开恩、潘瑞香只收到5000元，土地买卖的余款3000元并未收到，至于2018年1月26日有一笔转账凭证（葛为亚转给林开红、林开恩、潘瑞香10000元）并非本案土地转让款，而是双方之间的其他款项往来。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，葛为亚的上诉没有事实和法律依据，不应该得到支持，请求法院驳回葛为亚的上诉请求，维持原判。 葛为亚一审诉讼请求（变更后）：1.依法确认葛为亚与林开红、林开恩、潘瑞香于2003年5月6日签订的《卖屋契约》无效；2.依法判令林开红、林开恩、潘瑞香返还葛为亚地基款15000元；3.依法判令林开红、林开恩、潘瑞香赔偿葛为亚拆迁利益损失833462元；4.本案诉讼费、保全费由林开红、林开恩、潘瑞香负担。 一审法院认定事实如下：葛为亚系宁海县岔路镇湖头村村民，林开红、林开恩、潘瑞香系宁海县桃源街道杨柳峰村村民。林善进与林开红、林开恩系父子关系，与潘瑞香系夫妻关系。根据第05215号土地房产所有证记载，林善进作为户主有房屋四间、地基四段（3分2厘）。林善进去世后，林开红、林开恩、潘瑞香于2003年5月6日与葛为亚签订《卖屋契约》一份，将位于杨柳峰村的上述地基中的三间出卖给葛为亚，双方约定地基面积大约70平方米左右，三间作价8000元，于2003年5月6日付定金5000元，林开红、林开恩、潘瑞香办完合法手续后付清余款3000元。同日，葛为亚支付地基购买款5000元，未在上述地基上建造房屋。之后，因宁海县桃源街道杨柳峰股份经济合作社城中村改造，林开红、潘瑞香及林开恩作为被拆迁人分别与拆迁人，即宁海县方大城市建设投资有限公司签订《拆迁补偿安置协议书》各一份。协议签订后，林开红、林开恩、潘瑞香分别领取了拆迁安置补偿款。 林开红、潘瑞香与拆迁人签订的《拆迁补偿安置协议书》载明：被拆迁房屋坐落在××村××组××号，合法土地总面积53.62平方米，合法建筑总面积95.56平方米，1.土地证号：宁集建1995字第8016139号（土地使用者：潘瑞香，用地面积：39.30平方米，共有使用权面积97.70平方米），合法土地面积53.62平方米，合法建筑面积95.56平方米；2.土地证号：无证，合法土地面积0平方米，合法建筑面积0平方米；家庭成员3人，其中共有2户，应安置人口3人，基准代1个；被拆迁房屋评估价值52711元（详见评估报告），可安置面积补偿金额2138400元（360平方米×5940元／平方米），货币安置补助金额394399.98元（2191111元×18%），临时过渡补贴费8510.40元（94.56平方米×15元／平方米.月×6个月），住宅用房搬家补贴费18912元（94.56平方米×200元／平方米），被拆迁房屋装修、附属设施及苗木补偿款40773元（详见评估报告），签约搬迁奖励费28954.80元（96.516×300元／平方米），以上补偿金额合计2682661.18元；提前两个月完成搬迁的按每户给予10000元奖励，提前一个月完成搬迁的按每户给予5000元奖励；等等。 林开恩与拆迁人签订的《拆迁补偿安置协议书》载明：被拆迁房屋坐落在××村××，合法土地总面积72.2平方米，合法建筑总面积0平方米，1.土地证号：宁集建1995字第8016005号（土地使用者：林开恩，用地面积：72.20平方米），合法土地面积72.20平方米，合法建筑面积0平方米；家庭成员4人，其中共有1户，应安置人口4人，基准代1个；被拆迁房屋评估价值23634元，可安置面积补偿金额2494800元（420平方米×5940元／平方米），货币安置补助金额453318.12元（2518434元×18%），住宅用房搬家补贴费0元（不足10000元按10000元补贴），被拆迁房屋装修、附属设施及苗木补偿款1654元，签约搬迁奖励费38988元（129.96平方米×300元／平方米），以上补偿金额合计3012394.12元；提前两个月完成搬迁的按每户给予10000元奖励，提前一个月完成搬迁的按每户给予5000元奖励；等等。林开恩个人房屋面积计算平面图载明：证载土地面积为72.2平方米，房屋面积为23.26平方米。 另查明，根据《宁海县桃源街道杨柳峰股份经济合作社城中村改造竞争性模拟征迁实施方案》，征迁安置对象含被拆迁人和应安置人口：（一）被拆迁人是指模拟征迁范围内具有合法产权房屋的产权人。（二）被拆迁房屋的应安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且为本股份经济合作社社员的人口确定。被拆迁房屋用地面积和建筑面积认定：（一）集体建设用地土地使用权证、房屋所有权证载明的土地面积和房屋建筑面积。（二）所建房屋经依法审批，但未办理相关权证的，按建房批准文件中载明的土地面积和建筑面积认定。（三）1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行前建造的房屋，无法提供房屋相关审批手续，需股份经济合作社出具并经桃源街道办事处核实的证明文件。（四）1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行后建造的房屋，无法提供房屋相关审批手续，在不影响土地利用总体规划和城市规划，具备建房申请条件，所建房屋未超过农村村民宅基地建房面积标准的，由股份经济合作社出具证明，经桃源街道办事处核实，由国土、规划部门予以认定。（五）县国土、规划行政管理部门依法出具的其他证明。（六）集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未载明房屋建筑面积的，其建筑面积按房产测量规范测定后予以认定，但不得超过按1.8容积率计算的建筑面积。 一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村宅基地系本村经济组织成员基于特定身份无偿取得，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本生活条件，宅基地的所有权属于农民集体所有，特定的宅基地仅限于本集体经济组织的成员享有使用权，本集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。本案中，葛为亚并非杨柳峰村集体经济组织成员，不具备购置杨柳峰村宅基地的主体资格，其与林开红、林开恩、潘瑞香就地基签订《卖屋契约》，违反了《土地管理法》及国家现行政策的有关规定，应当认定无效，林开红、林开恩、潘瑞香对此亦无异议，故该院依法认定该《卖屋契约》无效。关于《卖屋契约》无效后的财产返还问题，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，《卖屋契约》无效后，林开红、林开恩、潘瑞香作为出卖人应当返还葛为亚地基购买款5000元，林开恩、潘瑞香作出的关于其并非《卖屋契约》相对方的辩称意见，与事实不符，该院不予采纳。故葛为亚要求林开红、林开恩、潘瑞香返还地基购买款5000元的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。关于《卖屋契约》无效后的损失赔偿问题。从杨柳峰股份经济合作社征迁实施方案及林开红、林开恩、潘瑞香分别与拆迁人签署的两份《拆迁补偿安置协议书》分析，办理集体土地建设用地使用证的土地作为具有合法产权的土地被征迁，产权人可以获得相应的拆迁利益，葛为亚以买卖形式从林开红、林开恩、潘瑞香处转移取得的地基并未被纳入拆迁协议中的合法土地使用权面积，即葛为亚不符合征迁实施方案中拆迁补偿安置对象的条件，林开红、林开恩、潘瑞香未通过签订拆迁协议并领取拆迁补偿款的方式造成葛为亚损失，故葛为亚要求林开红、林开恩、潘瑞香参照拆迁利益赔偿其损失833462元，缺乏事实依据，该院难以支持。葛为亚申请追加宁海县方大城市建设投资有限公司为本案共同被告，因本案系合同纠纷，该公司并非合同相对方，即不属于必要的共同诉讼人，故该院不予准许。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认葛为亚与林开红、林开恩、潘瑞香于2003年5月6日签订的《卖屋契约》无效；二、林开红、林开恩、潘瑞香限于判决生效后十五日内返还葛为亚地基购买款5000元；三、驳回葛为亚的其他诉讼请求。如果林开红、林开恩、潘瑞香未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费12285元，财产保全费5000元，合计17285元，由葛为亚负担17183元，林开红、林开恩、潘瑞香负担102元。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案《卖屋契约》因葛为亚与林开红、林开恩、潘瑞香并非同一村集体经济组织成员而无效，由此，一审法院判令林开红、林开恩、潘瑞香向葛为亚返还因该合同而取得的5000元地基购买款，于法有据，并无不当。虽葛为亚主张应返还的款项为15000元，但其提供的转账凭证难以佐证其上述主张，故本院不予支持。 至于葛为亚诉请林开红、林开恩、潘瑞香赔偿的拆迁利益损失，因涉案拆迁利益系林开红、林开恩、潘瑞香基于其拥有的合法的土地使用权而取得，而葛为亚所购买的地基并未取得相应的土地使用权，故其上述诉请依据不足，一审法院对此未予支持，亦无不当。 综上所述，上诉人葛为亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12285元，由上诉人葛为亚负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年九月十一日 书记员 陆 琼