湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初8253号原告：谢凡，男，1984年7月23日出生，汉族，户籍地长沙市开福区,居住地长沙市天心区。被告：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。原告谢凡与被告长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称铁路房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢凡、被告铁路房地产公司的委托诉讼代理人黎镇宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢凡向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付因未在规定期限内颁发不动产权证的违约金49365元；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年9月14日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的香芙嘉园13栋1708室的现房一套，面积110.02平方米，购房总价451901元。2016年6月30日被告向原告交付了商品房。但被告逾期办理不动产证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及《长沙市商品房买卖合同》约定，被告已构成违约，应按日万分之一的标准（即每天45元的标准）向原告支付2015年12月14日至2019年5月16日止，共计1097天的违约金49365元。被告铁路房地产公司辩称：1.被告销售给原告的房屋是铁路内部职工的福利性限价限购房，被告的行为不是盈利性的市场开发行为，双方也不是普通的商品房买卖关系；2.按照广铁公司（集团公司）《关于公布（广铁（集团）公司职工住房分配销售管理办法）的通知》（广房发【2011】192号）第二十五条第（四）款规定：“凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租”。由于原告购房未满5年，不符合上市交易的条件，故即使没有办理产权证也没有给原告造成损失；3.由于不动产登记新政策要求将房屋所有权证和国土证合并为不动产证（即“两证合一”），长沙市人民政府在2016年8月19日发布通告，2016年8月29日至9月8日共11天停止办理所有权不动产登记业务。同时，2019年2月21日，不动产中心告知：原告购买的房屋办理栋证（即商品房首次登记）的进窗时间为2018年5月29日、出窗时间为2018年7月11日。长沙市不动产中心规定商品房首次登记的办证时间为15个工作日（6月19日），本案由于不动产登记中心的原因比规定的时间延误了15个工作日。被告不应由于第三人的原因承担违约责任。4.合同约定的违约金过高，由于逾期办证不同于逾期交房，即使不动产证未及时办理也不影响原告所购房屋的正常使用，且该房屋5年内不得上市交易，没有给原告造成实质影响和损失，故按《商品房买卖合同》约定的日万分之一的逾期办证违约金约定过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月14日，原告与被告（作为出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买坐落于天心区（以下简称涉案房屋），建筑面积为110.02㎡，单价为4107.44元／㎡，总房价451901元；买受人以公积金贷款方式贷款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款201901元，剩余250000元向指定公积金中心申请贷款，出卖人应协助办理；出卖人应在2016年6月30日之前交房；出卖人应在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同约定的交付日期前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为约定交付日期后一年半内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款、产权证代办费，被告于2016年6月30日向原告交付了涉案房屋，但直至2019年5月23日才为原告办妥不动产权证书，遂酿成纠纷。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房因难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告按约向被告支付了购房款，被告于2016年6月30日向原告交付了涉案房屋后，还应按约办理该房的权属证书。根据双方在合同中的约定，被告应于商品房交付后一年半内（即2018年1月1日前）办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但被告直至2019年5月23日才办妥不动产权证书，构成违约，应承担逾期办证的违约责任。被告辩称由于长沙市人民政府于被告向原告交付涉案房屋后颁布了新政策，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，并于2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务，因此，该11天不能计入被告逾期办证时间。本院认为，《长沙市商品房买卖合同》已约定因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任。该11天的延误系政府行为所致，并非被告过错，不应算作被告逾期办证时间，本院对该答辩意见予以采纳。被告辩称不动产登记中心15个工作日的办证时间应予扣除，因该办证时限早已广为告知，被告理应在约定期限内提前办证而不是逾期之后主张扣除，故本院对该答辩意见不予采信。关于逾期办证违约金，原告主张以购房款为基数，按日万分之一的标准支付，被告认为违约金约定过高，请求人民法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，考虑到被告发布的《关于公布的通知》第二十五条第（四）款中“凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”的有关内容，本案的违约金标准亦不宜过高。综合本案合同履行情况、被告过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，本院酌定本案逾期办证的违约金标准为日万分之零点二。截至2019年5月23日，被告实际逾期时间为507天，故被告应向原告支付逾期办证违约金4482.85元（451901元×(507-11)天×0.00002），超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢凡支付逾期办证违约金4482.85元；二、驳回原告谢凡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费1034元，减半收取517元，由被告长沙铁路房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方群英二〇二〇年九月四日法官助理胡锦睿代理书记员  周思雨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。