黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终991号上诉人（一审被告）：哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区中源大道6611号恒大剧场2层201室。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：高强，男，1989年5月4日生，汉族，该公司职工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（一审原告）：陶胜强，男，1966年12月13日出生，汉族，无固定职业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张辉宇，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。上诉人哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司(以下简称恒大公司)因与被上诉人陶胜强商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初4169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒大公司委托诉讼代理人高强，被上诉人陶胜强委托诉讼代理人张辉宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：撤销一审判决，驳回陶胜强一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、恒大公司于2014年12月12日已经取得案涉房屋建设工程竣工备案证书，已经符合交楼条件。恒大公司按案涉补充协议第24条第1款和第13条第1款约定，于2017年5月27日向陶胜强邮寄了敦促收楼通知书，且恒大公司员工与陶胜强员工李婧的电话通知陶胜强接收房屋，故陶胜强已知晓收楼的相关事宜。根据案涉补充协议第13条第2款约定，恒大公司已经履行了通知陶胜强收楼义务。二、一审判决认定恒大公司预留案涉房屋给排水系认定事实错误。案涉房屋已预留给排水口，法院工作人员曾到案涉房屋现场勘查。根据案涉补充协议合同第11条中第3款约定，陶胜强接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。陶胜强认为案涉房屋存在上述质量问题，也应取得黑龙江省建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性意见，否则视为不存在质量问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担；第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故只有房屋主体结构质量经核验确属不合格的情况下，陶胜强才能拒绝接收房屋。一审判决认定的质量问题并不是房屋地基基础和主体结构存在质量问题，或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题。陶胜强并未申请对案涉房屋进行司法鉴定，也无证据证明案涉房屋存在严重影响其使用的质量问题，故陶胜强的主张无事实和法律依据，应自行承担损失。三、假设恒大公司存在违约行为，违约金的计算标准应按照案涉补充协议第6条约定不超过房屋总价的2%为准。一审判决认定案涉合同合法有效，但未按照合同约定计算违约金有失公允。陶胜强辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回恒大公司的上诉请求。二、恒大公司没有按照合同约定提供符合交付标准的房屋，房屋内没有预留给排水口，屋内缺少消防设施，房屋露天等情况，并没有达到合同中约定的交付条件，一审判决正确。三、一审判决给付违约金符合相关法律规定。虽然双方在合同的补充协议第6条中约定了违约金的比例，但该比例明显过低，不足以弥补陶胜强的损失，应当予以调整。陶胜强向一审法院起诉请求：1.恒大公司履行商品房买卖合同约定的剧场2层203号、204号、205号、206号、207号交付义务；2.恒大公司承担违约金暂定347,583.96元（暂定计算期间为2017年12月1日-2019年7月24日，利率为日万分之一，以实际交付的购房款5,783,427元为基数），其余至实际给付之日止；3.恒大公司适当增加违约利息损失暂定104,649.66元（暂定计算期间为2017年12月1日-2019年7月24日，利率为年1.1%，以实际交付的购房款5,783,427元为基数），其余至实际给付之日止。一审法院认定事实：2016年8月30日，陶胜强购买了恒大公司开发的位于松北区规划××、××、××路以东地段剧场2层203-207号共5套商铺，合同编号分别为17108750904号、17360113133号、17139899915号、17150723330号、17130204916号。陶胜强于签订合同的当天刷卡支付2,935,185元，于2016年9月7日刷卡支付了2,798,242元，刷卡支付金额共计为5,733,427元，现金支付金额为50,000元，共计支5,783,427元。恒大公司于2016年9月21日出具了收据五张，分别为收到剧场商铺203号房款917,141元、剧场商铺204号房款1,321,119元、剧场商铺205号房款1,281,100元、剧场商铺206号房款1,993,240元、剧场商铺207号房款270,827元。案涉房屋的《商品房买卖合同书》中第八页第八条约定，出卖人应当在2017年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九页第九条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十九页“哈尔滨恒大绿洲项目剧场二层商铺毛坯交楼标准”中第二款“商铺配套设施”中第3项规定“给排水：每户设独立水表，给水管接口入户，预留给排水接口”。经现场勘查，案涉房屋存在下水系统系后期安装、屋内缺少消防设施、房屋存在露天的情况。恒大公司未给陶胜强所购买的203-207号商铺预留给排水口，陶胜强至今未收房。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方订立的《商品房买卖合同书》系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方应依约履行。现恒大公司未能在约定的期限内交付符合交付标准的商铺，陶胜强有权依照合同要求恒大公司承担违约责任。双方合同中明确约定了出卖人逾期交房后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，故陶胜强要求交付商铺的诉讼请求合理，故应予支持。双方签订的合同中明确约定，预留给排水接口系哈尔滨恒大绿洲项目剧场二层商铺毛坯交楼标准之一，因此陶胜强以未预留给排水口为由不收房未违反双方合同约定，恒大公司应当将达到房屋验收标准的商铺交付给陶胜强使用。同时，合同中约定，自2017年12月1日起至实际交付之日止，恒大公司应按日向陶胜强支付已交付房价款万分之一的违约金，截止2019年7月24日，共计347,583.96元（5,783,427元×1?×601），其余至实际给付之日止，故陶胜强要求恒大公司给付违约金的诉讼请求，予以支持。本案合同系双方真实意思的表示，合同签订后双方应依约履行，本合同规定的违约金为日万分之一，即年利率为3.65%，符合法律规定，故陶胜强要求适当增加违约利息的诉讼请求，不予支持。判决：一、恒大公司于本判决生效之日起五日内将位于松北区规划××、××、××路以东地段剧场2层203-207号商铺交付给陶胜强；二、恒大公司于一审判决生效之日起五日内给付陶胜强2017年12月1日至2019年7月24日的逾期交房违约金347,583.96元（以实际交付的购房款5,783,427元为基数，利率为日万分之一计算）；三、恒大公司于本判决生效之日起五日内给付陶胜强自2019年7月25日起至哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司实际将商铺交付给陶胜强之日止的逾期交房违约金，该费用按照5,783,427元为基数，利率为日万分之一计算；四、驳回陶胜强其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明：案涉商品房买卖合同补充协议第五条约定“1.该商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”；第七条约定“双方同意本合同第十一条补充如下：1.如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。3.买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得房屋地基基础和主体结构存在质量问题黑龙江省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题”；第九条“双方同意本合同第十四条补充如下：鉴于哈尔滨恒大绿洲系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于哈尔滨恒大绿洲最后一期竣工交付的时间。公共配套建设的竣工并达到使用条件，投入使用（如商铺开业）的具体时间由相关买受人或经营者最终确定。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具有使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件”。2015年5月27日，恒大公司向陶胜强案涉商品房买卖合同记载地址分别邮寄五份“哈绿洲敦促通知书”，中国邮政集团公司哈尔滨市包裹业务局确认上述邮件已实际签收。2015年8月31日，恒大公司取得案涉房屋所在建筑物恒大绿洲的建设工程竣工验收备案证书。本院认为，一审判决对案涉合同效力的认定正确，本院予以确认。关于案涉补充协议内容是否为格式条款问题。双方当事人在签订案涉商品房买卖合同同时以附件四的形式签订了合同补充协议，且在买卖合同的相关条款中约定了见附件四补充协议的内容，故双方当事人对存在合同补充协议的事实清楚。虽然该补充协议是固定格式，且反复使用，但陶胜强在其与恒大公司签订的五份补充协议中均注明“已阅读，无异议”，应视为陶胜强对补充协议的内容知悉，故陶胜强在本案诉讼中主张案涉补充协议为格式条款的事实和法律依据不足。该补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性效力性规定，合法有效。关于案涉房屋的交付标准问题。案涉合同明确约定交付的房屋为经验收合格，补充协议中进一步明确约定了房屋质量问题的范围、质量问题的确认、基础设施和公共配套建筑条件及解决方式。根据上述约定，明确案涉房屋的交付条件为取得相关验收合格证，房屋存在的其它问题不是拒绝接收房屋的条件，属保修和维修范畴。根据前述合同约定，一审判决认定的案涉房屋存在的问题不属于房屋交付的标准，在恒大公司已经取得案涉房屋竣工验收备案证书的情况下，陶胜强以此作为拒绝接收案涉房屋的条件，并请求给付违约金不符合合同约定，一审判决据此认定案涉房屋不符合交付标准错误，本院予以纠正。关于案涉房屋交付的通知问题。恒大公司在一审诉讼中提供证据证明在合同约定交付房屋日期前，按合同记载的地址，以邮寄方式通知陶胜强接收案涉房屋。陶胜强虽对证据不予确认，但未提供相反证据予以反驳。且邮件上明确记载“哈绿洲敦促通知书”内容，一审判决以邮件没有注明收房通知为由，对该证据不予采信错误。恒大公司已经按合同约定通知陶胜强接收案涉房屋的事实依据充分，陶胜强亦未提交证据证明恒大公司在邮寄接收房屋通知后拒绝交付案涉房屋的事实存在，恒大公司在本案诉讼中亦表示可以随时交付房屋，故陶胜强可随时接收案涉房屋，其在本案中提出恒大公司履行案涉房屋的交付义务的诉讼请求依据不足。综上所述，恒大公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初4169号民事判决；二、驳回被上诉人陶胜强的一审诉讼请求。一审案件受理费27,725元，二审案件受理费54,520元，合计82,245元，由被上诉人陶胜强负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇二〇年九月二十一日书记员  张春天