江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7842号上诉人（原审被告）：石坚，男，1963年9月21日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：刘景岚，江苏禾汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡飞，江苏禾汇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京安厦危旧房改造开发有限责任公司，住所地南京市秦淮区长白街56-1号。法定代表人：杨福强，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭月辉，江苏圣典（六合）律师事务所律师。上诉人石坚因与被上诉人南京安厦危旧房改造开发有限责任公司（以下简称安厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初689号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法由审判员汪德全独任开庭审理。上诉人石坚及其委托诉讼代理人刘景岚、被上诉人安厦公司的委托诉讼代理人彭月辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石坚上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.依法改判一审判决第二项扣减租金损失118593元（道路改造租金损失92239元、疫情租金损失26354元）；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未严格遵循“物权公示”原则，对被上诉人以非房屋产权人身份提起的诉讼网开一面，虽然没有支持被上诉恶意暴增诉讼标的的无理诉求，但还是最大限度维护了被上诉人的利益，丝毫没有考虑上诉人所遭受的各项损失及特定的经营现状。一、上诉人与被上诉人之间并非一般意义的简单租赁关系，此门面房系由白下开发四公司拆迁介绍安排临时过度至今，为落实安置上诉人多次信访，尚在秦淮区国资办接访处理中，在未妥善解决安置时，法院不宜作合同无效、财产返还的判决，否则将严重损害上诉人的实际利益。上诉人于2002年起就承租了案涉房屋一直营业至今，所加盟的“吴良材眼镜店”是国家眼镜行业的著名品牌，在南京市业内及消费者群体中已深有影响。因不同消费者自身的特殊性及对消费者负责的职业精神，每一副眼镜都有制作期、试用期，本店搬迁也需要适当的告示期等原因，一审法院判决上诉人于判决生效后十日内搬迁，根本没有考虑到疫情期间微小企业的生存经营不易以及对消费者的切身利益维护。二、一审法院未能秉持公平公正，判决完全站在被上诉人的角度，丝毫不顾及上诉人使用房屋期间所遭受的客观损失，甚至连国家明文给予的租金减免政策也不落实。被上诉人是白下区区属国有企业。2018年4月至11月瑞金路封闭式道路改造，工期近八个月，对上诉人的经营形成严重冲击，上诉人提出合理的减免租金未果。2020年初却又遇到全球性的疫情打击，江苏省办公厅2月17日发布的《通知》：“疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小企业免收2月份租金，减半收取3-4月份租金。”这让上诉人看到了希望，上诉人本着对社会负责，对员工负责，即使损失巨大也没有辞退职员，坚决响应政府复工复产部署。但上诉人提出减免要求没有得到被上诉人的任何答复。二审法院应当对上诉人落实此项政策，从案涉房屋的占有使用费里扣除应减免的租金。综上，一审法院在认定事实不清、原告诉讼主体根本不适格情况下，所作判决明显不当，缺乏对当事人合法权益的充分重视和维护。恳请二审法院在查明事实后支持其合理诉求.安厦公司辩称：一、双方租赁合同在2017年12月31日就已经届满，此后，被上诉人多次要求上诉人撤场并发出撤场通知，上诉人拒不腾房，一审判决上诉人限期腾房，符合法律规定。二、2018年4月至11月系上诉人违法占用房屋的期间。首先，上诉人违法占用房屋却向被上诉人主张租金损失，无任何法律依据。其次，上诉人在一审中并未提出反诉，其在二审中提出要求赔偿要求，不符合二审审理的程序。三、上诉人在合同到期后拒不腾房，被上诉人主张的是房屋占有使用费，并不是租金，不属于《关于支持中小企业缓解新型冠状病毒肺炎疫情影响保持平稳健康发展的政策措施》规定的情形。上诉人要求减免房屋占用费，没有法律依据。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。安厦公司向一审法院起诉请求：1.判令石坚向安厦公司交还南京市秦淮区瑞金路2－4号房屋；2.判令石坚支付2018年1月1日至2019年12月31日房屋占有使用费460000元及利息（按照同期贷款利息从2018年1月1日计算至实际给付之日止），并按照每月20000元的标准支付从2020年1月1日到实际交房之日止的房屋占有使用费；3.判令石坚支付违约金961920元。一审法院认定事实：石坚自2002年起向安厦公司承租南京市秦淮区瑞金路2－4号房屋（以下简称案涉房屋）。2017年7月1日，安厦公司、石坚再次签订《房屋租赁合同》，约定：安厦公司将案涉房屋（建筑面积140平方米）出租给石坚使用，租期自2017年1月1日起至2017年12月31日止；年租金158125元，从第二个租赁年度起，租金标准按比例在上年租金标准的基础上逐年递增；签订合同时，石坚须向安厦公司支付履约保证金5000元，租赁期满不再续租或租赁合同提前解除的，安厦公司在石坚交还房屋并结清所有费用后两周之内将保证金无息返还，如石坚仍欠物业、水电、滞纳金或屋内设施损害赔偿、违约金等费用，安厦公司可自行从保证金中扣除；租赁期届满，石坚应如期交还房屋，如逾期不归还，石坚除按租金标准交纳房屋使用费外，每逾期一天，石坚应向安厦公司支付月租金10%的违约金，安厦公司有权在石坚缴纳的租赁保证金中扣除。合同签订后，石坚向安厦公司支付2017年全年租金，之后未再支付租金。2019年2月18日，安厦公司向石坚发出《撤场通知》，载明：双方关于案涉房屋的租赁合同已于2017年12月31日届满，石坚应于2019年2月28日前清空商铺并撤离，同时结清房租、水电费。现案涉房屋仍由石坚在经营眼镜店。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故安厦公司、石坚签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，安厦公司要求石坚返还案涉房屋，于法有据，一审法院予以支持。虽然合同无效，但石坚实际占有使用房屋至今，故安厦公司要求其自2018年1月1日起支付房屋使用费至实际交还房屋之日止，应予支持。对于房屋使用费的计算标准，虽然双方约定从第二个租赁年度起，租金标准按比例在上年租金标准的基础上逐年递增，但双方并未约定每年递增的标准，亦未续签合同，安厦公司主张2018年按230000元/年的标准、2019年按240000元/年的标准，于法无据，故使用费计算标准应参照合同约定的租金标准，即每年158125元。另安厦公司诉请要求石坚支付违约金961920元，因合同无效，故一审法院对安厦公司该项诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、石坚于判决生效之日起十日内腾空迁出南京市秦淮区瑞金路2－4号房屋，并将该房屋返还给安厦公司南京安厦危旧房改造开发有限责任公司；二、石坚于判决生效之日起十日内按158125元/年的标准向南京安厦危旧房改造开发有限责任公司支付房屋使用费（自2018年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）；三、驳回南京安厦危旧房改造开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计8840元,由安厦公司负担4420元、石坚负担4420元。本院二审查明的事实与一审法院查明一致，本院依法予以确认。本院二审另查明，一审法院已调查但未列明的事实：案涉房屋权属归南京市秦淮区政府（原白下区政府），1994年原白下区政府委托南京市白下区商业网点建设办公室（以下简称网点办公室）负责管理，后网点办公室将该房屋委托安厦公司经营管理。上述事实，由原白下区政府第5号《会议纪要》、网点办公室《关于瑞金路2－4号情况说明》、一、二审开庭笔录等在卷证实。本院认为，安厦公司就案涉房屋未能提供建设工程规划许可证及合法建设手续，故安厦公司与石坚之间签订的案涉《房屋租赁合同》属于无效合同。经本案查明的事实来看，安厦公司虽非案涉房屋的产权人，但其对外出租案涉房屋已得到相应的授权，且安厦公司亦系案涉合同当事人，安厦公司本案诉讼主体适格，石坚对安厦公司诉讼主体提出异议，于法无据。由于案涉合同租赁期限已于2017年12月31日届满，且安厦公司亦于2019年2月18日向石坚发出《撤场通知》，要求石坚于2019年2月28日前撤场，故一审判决石坚腾空并向安厦公司返还房屋并无不当。从安厦公司于2019年2月28日发出撤场通知起，至一审法院于2020年6月16日作出判决时止，已历时一年多时间，石坚上诉主张一审判决未给予其合理搬迁时间的意见，本院不予采纳。石坚占有案涉房屋依法应当向安厦公司支付房屋占有使用费损失，石坚未能在2019年2月28日前撤场，其以在后发生新冠疫情而影响经营的理由，主张扣减房屋使用费，不符合相关规定。石坚还提出案涉房屋系作为安置房给其使用以及道路封闭施工给其造成影响等理由，无有效证据支撑，本院不予采纳。综上，石坚的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2672元，由上诉人石坚负担。本判决为终审判决。审判员  汪德全二〇二〇年九月二十八日书记员  汪海燕