湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2802民初7747号（2020）鄂2802民初848号原告暨被告：瞿世辉，男，生于1959年6月18日，汉族，湖北省利川市人，住利川市。委托代理人：胡建军，湖北宏济律师事务所律师，一般授权代理。被告暨原告：利川市国泰房地产开发有限责任公司。住所地：利川市国泰广场A1区六楼。统一社会信用代码：91422802751049120D。法定代表人：王道胜。系该公司董事长。委托代理人：张鸿译，四川汇韬律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人：黄桦，利川市诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。第三人：孙益贵，男，生于1955年7月23日，土家族，湖北省利川市人，住利川市。委托代理人：秦艺，利川市都亭法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托代理人：董永福，利川市东城法律服务所法律工作者，特别授权代理。第三人:刘胜，男，生于1968年11月2日，汉族，湖北省公安县人，住公安县。原告瞿世辉诉被告利川市国泰房地产开发有限责任公司（以下简称国泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，追加孙益贵、刘胜为第三人参加诉讼，于2020年4月27日开庭进行了审理。原告利川市国泰开发有限公司（以下简称国泰公司）诉被告瞿世辉，孙益贵、刘胜拆迁安置合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，原告利川市国泰开发有限责任公司申请将被告孙益贵、刘胜列为第三人，本院予以准许。因上述两案系同一合同引起诉讼，本院依法决定合并审理，并于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人、第三人孙益贵的委托代理人到庭参加诉讼，第三人刘胜经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿世辉提出诉讼请求：1、判令被告在财苑广场1至4楼面临体育路、东西朝向、门面门头宽不低于12米的商用房每层向原告还建225平方米，共900平方米；在所还商业门面正上方5、6楼还建住房270平方米；在楼顶向原告还建复式楼2套，面积共计520平方米；向原告还建车位3个；2、判令被告向原告补偿现金260万元；3、判令被告向原告支付违约金260万元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：位于原利川市财政局函授站宿舍“财苑广场”项目系被告与第三人共同开发。2015年9月11日，为建设“财苑广场”，被告与原告签订《房屋拆迁置换合同》，约定将原告合法使用的225平方米国有土地使用权和其所有的建筑面积为561、98平方米的房屋，交二被告拆除还建，具体还建办法为：财苑广场1至4楼面临体育路、东西朝向、门面门头宽不低于12米的商用房每层向原告还建225平方米，共900平方米；在5、6楼所还商业门面正上方区向原告还建住房270平方米；在楼顶向原告还建复式楼2套，面积为520平方米，户型由原告选择；向原告还建车位3个；向原告补偿现金260万元；现金补偿如逾期3个月以上，向原告支付100%的违约金。合同签订当天，原告就搬出房屋的全部物品，将自己所持的土地使用证和房产证交给了被告，让其拆除。2019年5月，被告完成“财苑广场”建设，原告要求被告按《房屋拆迁置換合同》履行，遭到拒绝。为维护其的合法权益，现依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。针对瞿世辉的诉讼请求，国泰公司答辩称：一、被告国泰公司没有与原告签订《房屋拆迁置换合同》，与原告签订置换合同的是利川市东鑫房地产开发有限公司，根据合同相对性原理，承担义务的主体应该是利川市东鑫房地产有限公司。原利川市东鑫房地产开发有限公司已于2018年2月由股东孙益贵注销，未清算，应该以股东为被告。二、利川市财苑广场项目系利川市人民政府的棚户区改造项目，属规划开发。应按利政办发【2011】10号文件标准补偿。财苑广场的改造面积、还建办法、修建面积、还建面积、修建栋数、修建层数等，必须按项目规划实施。三、原告被拆迁的房屋只有三层，第一层建筑面积为175.86平方米，第二层、三层分别为193.061平方米，原告起诉的事实属虚构。四、原告持有的《房屋拆迁置换合同》上，加盖的利川市国泰房地产开发有限责任公司财源广场项目部的印章，是原告和孙益贵恶意串通，怕国泰公司不承担责任，事后加盖的。五、从《房屋拆迁置换合同》内容看，利川市东鑫房地产开发有限公司与孙益贵虚构被拆迁房屋的建筑面积，无限增加还建比例、以建筑面积还建套内面积，变相增加还建比例等恶意行为，严重损害国泰公司的合法权益。依照民法总则第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。合同法第十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的，合同应无效。六、国泰公司在2019年6月将利川市财苑广场修建完工，2019年6月20日通知孙益贵将其经管的账务和档案资料移交国泰公司还建，才发现原利川市东鑫房地产开发有限公司与被拆迁户签订的合同，系恶意串通，损害国泰公司合法权益。国泰公司知道该情况后，一直在与拆迁户协商。仅有被告等少数拆迁户协商未果。七、被告国泰公司没有违约行为，是原告与原利川市东鑫东鑫房地产开发有限公司恶意串通，签订的合同严重损害国泰公司的合法权益，国泰公司无法履行（因系规划开发，没有多余的面积），不同意给付违约金。另外，原告约定的违约金过高，即使是有效合同，也应减少。八、原利川市东鑫房地产开发有限公司已付原告现金160万元。综上，原告瞿世辉与原利川市东鑫房地产开发有限公司负责人孙益贵弄虚作假，恶意串通所签订的《房屋拆置换合同》，严重损害国泰公司的合法权益，该合同无效。原告利川市国泰房地产开发有限责任公司提出诉讼请求：1、请求判决撤销被告瞿世辉与原利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》、以及在该合同上加盖利川市国泰房地产开发有限责任公司财苑广场项目部印章的置换合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年8月23日被告孙益贵与刘胜投资设立利川市东鑫房地产开发有限公司。2012年9月16日，原利川市东鑫房地产开发有限公司与国泰公司达成协议，联合开发利川市财政局宿舍楼地块（原函授站）棚尸区改造项目（财苑广场）。协议约定：国泰公司负责与烟叶复烤厂宿舍相连的32户拆迁户的拆迁事宜，原利川市东鑫房地产开发有限公司负责市财政局宿舍楼（原函授站）69户拆迁户的拆迁事宜，项目以国泰公司的名义进行，按市政府的相关文件规定拟定拆迁补偿办法和搬迁措施，完成拆迁事宜。利川市政府旧城改造文件规定，实行房屋产权调换的，主街道门面房一楼按“拆建还建”的方式还建门面。二楼以上的按1:1.2的比例还建商品住房。被告瞿世辉的房屋为两楼一底（三层），建筑面积561.98平方米，其中一层175.86平方米，二层193.061平方米，三层193.061平方米。2015年9月11日，原利川市东鑫房地产开发有限公司与被告瞿世辉签订房屋拆迁置换合同，该合同约定：瞿世辉将自己的住房交原利川市东鑫房地产开发有限公司拆迁还建，原利川市东鑫房地产开发有限公司给瞿世辉还建商用面积900平方米（一至四楼，每楼225平方米）；五至六楼还建住房面积270平方米；在同楼楼顶还建复式楼二套，面积不低于520平方米；给被告补偿车位3个；给被告租赁房屋一栋居住，时间三年；被告瞿世辉不承担公摊面积和支付公共维修资金；另补偿被告现金260万元。事后，原利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵为了将责任转嫁给国泰公司，在该合同上加盖了由其保管的利川市国泰房地产开发有限责任公司财苑广场项目部的印章。2018年2月6日原利川市东鑫房地产开发有限公司的法定代表人孙益贵将公司注销，未清算。2018年3月22日孙益贵又与国泰公司协议，约定国泰公司与孙益贵按51:49的比例进行盈益分配。2019年6月财苑广场竣工还建。原利川市东鑫房地产开发有限公司负责的拆迁户拿着与其签订的合同，找国泰公司还建时，国泰公司才发现，原利川市东鑫房地产开发有限公司与拆迁户弄虚作假，恶意串通，签订的合同显失公平，严重损害合伙人国泰公司的合法权益。被告瞿世辉的房屋—楼占地面积只有175.86平方米，合同上写着225平方米，要还建225平方米，多出49.14平方米；二，三楼只有386.122平方米，合同上却写成450平方米，多出63.878平方米。被告的房屋只有三层，四，五、六楼根本不存在，却要在四楼还建225平方米，五、六楼还建270平方米，顶楼还建520平方米，合计还建1690平方米。按市政府的文件规定，被告瞿世辉一楼占地面积175.86平方米，还建面积应为175.86平方米；二，三楼共计386.122平方米，只应还建463.346平方米(386.122平方米六1.2)，合计639.06平方米。多出还建面积1050.794平方米(900+270+520-463.346-175.86)，还不算公摊面积（约225平方米），另还要送三个车位，给付260万亮现金。可见，原利川市东鑫东鑫房地产开发有限公司与被告瞿世辉签订的合同，显失公平，同时该合同严重损害原告的合法权益。像这样的合同有24户，国泰公司知道该情况后，与其协商，按市政府文件规定达成新的置换协议的有13户，只有11户未能协商一致。原原利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵出于私人情面、照顾个人关系、或出于其他目的（找拆迁户借钱），弄虚作假，恶意串通，不按文件的规定和与原告签订的协议办事，采用欺诈手段与瞿世辉于2015年10月25日签订的《房屋拆迁置换合同》，不但显失公平，还严重损害原告的合法权益。利川市财苑广场项目系利川市人民政府棚户区改造项目，没有多余的面积还建。针对国泰公司的诉讼请求，瞿世辉答辩称：1、财苑广场项目是东鑫和国泰公司共同开发，是两个公司合伙型联营，两个公司未建立新公司，那么项目部就是联营体，应当由联营财产1-3号楼清偿，如果不能清偿的，按照两公司约定比例清偿。2、孙益贵代表东鑫和国泰公司与原告签订合同，先后签订两份合同，合同章是为了住建局备案，项目章是与原告履行合同。国泰公司将两个章均交给孙益贵，说明对孙益贵有充分授权，两个公司均应承担民事责任。国泰公司即使未授权孙益贵，对原告来说，孙益贵构成表见代理。合同签订是真实意思表示，无可撤销、无效情形。被告三次变更诉讼请求或抗辩理由，两次开庭，被告两个说法，国泰公司以显示公平请求撤销合同以及今天以恶意串通请求合同无效，但是均未提供证据证明。涉案房屋是开发商开发，只要双方达成一致意见即可，在拆迁置换合同引用利政办法10号文件，但是只说明两公司开发有合法背景，不等于按文件补偿。4月27日庭审，国泰公司请求撤销合同，那么撤销权已过，所以今天国泰公司变更请求合同无效。国泰公司至少在2016年5月19日已经知道。国泰公司今天以恶意串通主张合同无效，未提供证据予以证实。关于承担责任主体，东鑫公司已经注销，但是注销过程是虚假的，2017年三孙益贵与刘胜签订虚假承诺，而原告等人债务未进行清偿。东鑫公司应当承担的民事责任，应当由出资人刘胜、孙益贵承担。综上，请求支持瞿世辉的诉求，驳回国泰公司诉讼请求。第三人孙益贵述称：1、原告称被告将责任转嫁给国泰公司不是事实，孙益贵经营的东鑫公司与瞿世辉签订的合同是形势被迫，2011年政府启动棚户区改造项目，但在进行中时间太久，迫于政府的压力和其他拆迁户的要求，为保护多数人利益而签的。开发房地产是政府行为，不是商业行为。2、对于还建面积，从照片上看，超过50%，超出法律规定的部分不予支持，不超出部分，应由国泰公司与孙益贵共同承担责任。第三人刘胜未到庭参加诉讼，但认为案件与自己无关。经审理查明：利川市东鑫房地产开发有限公司成立于2012年8月23日，股东为孙益贵、刘胜，法定代表人为孙益贵。2018年2月6日，利川市东鑫房地产开发有限公司登记注销。2012年9月16日，国泰公司（甲方）与利川市东鑫房地产开发有限公司（乙方）签订《市财政局（原函授站）地块联合拆迁开发协议》，约定：1、甲方负责与烟叶复烤厂宿舍相连的32户的拆迁事宜，乙方负责市财政局宿舍院69户的拆迁事宜。2、双方同意以甲方公司名义进行项目开发，由甲方负责办理规划、报建等相关手续。该地块改造项目暂命名为财苑广场项目。3、双方约定，按市政府相关规定，做好被拆迁户的思想工作，拟定合情合理的补偿办法和安全搬迁措施。争取在2013年8月底双方完成拆迁，2013年9月办理相关开工手续。合同加盖了国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司印章，双方法定代表人王道胜、孙益贵分别签字。2018年3月22日，国泰公司（甲方）与孙益贵（乙方）达成《关于财苑广场合伙分配协议》，协议载明“财苑广场建设工程接近完工，已经具备销售条件，为了双方日后不产生争议，双方就财苑广场项目分配事宜达成如下协议：一、甲方按51%的股份分配，乙方按49%的股份进行分配。二、甲乙双方投入的资金均不算利息，各自的投入和辛苦均化作辛苦与感情，只算成本不算利息。三、双方投入差额部分，待项目开盘后在预售资金中按甲乙双方股份比例进行冲补。四、以上协议甲乙双方签字即具备法律效力。”甲方加盖了国泰公司印章，法定代表人王道胜签字确认，乙方由孙益贵签字确认。瞿世辉有私房一栋，位于利川市××××组，国有土地使用证号：利国用（出）字第××号；房屋所有权证号：利房证都字s100330号。《国有土地使用证》载明：用地面积205.3平方米；《房屋所有权证》载明“土地证号01-180064-1号，使用面积205.30平方米。房地产平面图：一层建面：175.86㎡；二层建面：193.06㎡；三层建面：193.06㎡；总建面：561.98㎡。”2015年9月11日，利川市东鑫房地产开发有限公司与瞿世辉签订《房屋拆迁置换合同》，内容为“甲方：利川市东鑫房地产开发有限公司乙方：瞿世辉按照市政府办公室文件“利政办发l[2011]10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》”等老成改造文件精神，为了改善体育路市财政局（原函授站）片区水厂巷部分居民居住环境，由甲方出资改造该片区，根据中华人民共和国《物权法》和《合同法》等相关法律法规规定，甲乙双方本着互惠互利，公平、自愿的原则，针对乙方将该片区内其拥有占地面积225平方米的国有产权私房与甲方拟新建商品房进行置换。经甲乙双方协商一致，达成以下协议：一、所有协议面积（住房、商用）均为实占面积（不另算公摊面积）。二、商用面积共计还建九百平方米（其中一楼占地面积二百二十五平方米，二楼二百二十五平方米，三楼二百二十五平方米，四楼二百二十五平方米），位置东西朝向，正面临体育路，侧面临小区花园（向仁伟住房左侧），一楼门面门头宽不低于十二米，一至四楼所还商业用房位置需对齐直上。三、五楼、六楼还住房面积不低于二百七十平方米，位置位于所还商业门面楼正上方（坐西朝东、正面临体育路）。四、甲方在同楼楼顶还乙方复式楼两套，面积不低于五百二十平方米（乙方有权根据具体户型优先选择）。五、甲方补给乙方车位三个，并办齐相关手续，乙方有权优先选择。六、甲方租赁房屋一栋，无偿提供给乙方居住，为期三年（乙方具体搬离时间为甲方交房后一年内）。七、乙方不负责支付公共维修基金。八、所有房屋相关办证入户费用由甲方负责。九、甲方补偿乙方现金二百六十万元整，签订合同之日支付一百六十万元，另外一百万元在签订合同之日起两年内一次性付清（还款日期为2017年9月15日，箭）。如果甲方在约定之日不能按时付清余款，逾期3个月，乙方有权按照本合同要求甲方另行支付50%违约金，超过3个月以上则另行支付乙方本金的100%作为违约金。本合同自签订之日起生效。甲方：利川市东鑫房地产开发有限公司（签字盖章）乙方：瞿世辉（签字）2015年9月11日”。同日，利川市东鑫房地产开发有限公司与瞿世辉签订另外一份《房屋拆迁置换合同》，除合同首部在甲方利川市东鑫房地产开发有限公司一边加盖“利川市国泰房地产开发有限责任公司财源广场项目部”印章，尾部甲方利川市东鑫房地产开发有限公司（签字盖章），孙益贵（签字捺印），加盖“利川市国泰房地产开发有限责任公司财源广场项目部”印章外，其他内容与上述《房屋拆迁置换合同》完全一致。另在瞿世辉的要求下，2015年9月11日，孙益贵出具《承诺》一份，载明：“2015年9月11日我与瞿世辉签订的房屋拆迁协议，全部条款均属我代表该项目完全同意。如在今后还房出现争议无法落实部分，由我用所得股份中补全。承诺人：孙益贵（盖章）2015年9月11日”。合同签订后，孙益贵代表利川市东鑫房地产开发有限公司向瞿世辉支付了补偿款160万元，瞿世辉出具《领款单》一份，载明：“领款单2015年9月11日今领到单位（人）利川市国泰房地产有限公司房屋搬迁装饰费人民币（大写）壹佰陆拾万元整￥1600000.00元领款事由室内装潢、门面补偿款、房租、搬家费领款人：瞿世辉”。孙益贵在《领款单》上签字同意。并于同日拆除了瞿世辉的房屋。2015年12月11日，利川市发展和改革局以利发改投资（2015）163号文件，核准利川市国泰房地产开发有限责任公司关于利川市财苑广场棚户区改造建设项目的申请。2017年9月30日，湖北省住房和城乡建设厅以鄂建函（2017）789号批复，同意将利川市财苑广场城中村棚户区改造项目纳入国家下达湖北省2017年棚户区改造计划。2018年7月19日，利川市住建局拨付给利川市国泰房地产开发有限责任公司财苑广场2017年棚户区改造资金350万元。2019年6月20日，孙益贵将拆迁房屋的相关资料移交给国泰公司。2019年12月30日，孙益贵将国泰房公司财苑广场项目部、国泰公司财苑广场财务专用章移交给国泰公司，双方约定：2019年12月30日以前发生的与以上印章有关的事项由孙益贵承担相关责任，2019年12月30日以后发生的与以上印章有关的事项由国泰公司承担相关责任。2019年6月28日，利川市国泰房地产开发有限责任公司发出《关于办理财苑广场拆迁还建安置的公告》，载明:“财苑广场项目客服各种困难因素终于基本建成，在此我公司感谢政府、社会各方及还建户的支持！为维护还建户权益，现启动对还建户办理还房安置，相关事宜公告如下：一、签订还建合同。财苑广场由我公司开发建设，原与利川市东鑫房地产开发有限公司签订协议的还建户需重新与我公司签订旧房改造置换协议，才能办理还房办证。二、相关事项安排。1、首先还住宅，住宅还建落实后再研究落实对商铺还建；2、原财政局宿舍从1、3号楼开始选房，私房从2号楼开始选房，顺序：原财政局宿舍住户、私房；3、原复烤厂宿舍因产权纠纷待定；4、具体操作：（1）按原签约腾房次序提前7日逐一通知到售楼部办理，原产权证人不来的应书面委托他人，未按时到场签约的由下一位接替；（2）先签订《旧房改造置换协议》，再选房签订《选房确认书》，再签订《商品房买卖合同》，落实面积差价款支付，交房及办证”。因利川市国泰房地产开发有限责任公司不同意按2015年9月11日利川市东鑫房地产开发有限公司与瞿世辉签订的《房屋拆迁置换合同》进行还建，原告瞿世辉提起诉讼，要求被告履行合同并承担违约责任，诉讼中申请财产保全支付保全费5000元。被告另行提起诉讼，要求撤销合同。另查明，利川市人民政府办公室2011年3月1日印发的利政办发(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》中，关于拆迁安置补偿部分规定：拆迁安置补偿可以实行货币补偿和房屋产权调换（拆房还房）补偿两种方式。由拆迁人和被拆迁人具体协商确定。（1）实行货币补偿安置的，由拆迁人和被拆迁人共同委托具有房产评估资质的中介机构进行价值评估。以评估价为基础由拆迁人与被拆迁当事人双方协商达成拆迂安置补偿协议，然后由拆迁人兑现资金，并履行相关的义务后，再予以拆除建构筑物。(2)实行房屋产权调换的，按被拆迁房屋的建筑面积，并考虑房屋楼层、区位、结构差异因素和房屋新旧程度等因素后，确定调换的建筑面积。一楼房屋的还建方式为，主街道门面房按“拆建还建”方式还门面房。因房屋门面结构或设计等方面原因多出还建的，由被拆迁人按市场价的80%购买，但多出的面积不得超过原面积的10%。多出原面积10%的部分按市场价购买。小巷道一楼房屋不还建门面，具有国有土地使用证、房产证的，按占地面积1：1.3的比例就近还建住房，其还建楼层被安置户有优先选择权。没有证件或证件不全的，弄清原因后降一个档次还建。超面积部分被拆迁人按市场价的90%购买，超面积部分不得超过原面积的10%。多出原面积10%的部分按市场价购。二楼及以上居住房的，房屋权属有房产证、国有土地证，两证齐全的按1：1.2比例还建；属集体土地性质或证件不齐全的还建比例为1：1.1；属房改房的按1：1的比例还建。以上还建超面积部分按楼层市场销售价的90%计算补差金额，但超出的面积一般不能超过原面积的l0%。超过原面积10%的部分按市场价购买。本院认为，本案争议的焦点有六个：一是国泰房公司是否是本案适格主体；二是《房屋拆迁置换合同》是否可撤销；三是国泰公司主张撤销合同是否超过除斥期间；四是瞿世辉房屋实际面积的如何计算问题；五是合同撤销后以什么标准还建房屋面积；六是国泰公司是否应当承担违约责任；七是第三人是否应当承担责任。对以上争议问题，本院评判如下。关于国泰房公司是否是本案适格主体的问题。2012年9月16日，国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《市财政局（原函授站）地块联合拆迁开发协议》约定，双方同意以甲方公司名义进行项目开发，由甲方负责办理规划、报建等相关手续。故不论是国泰公司负责拆迁的对象还是利川市东鑫房地产开发有限公司负责拆迁的对象，其最终还建的主体均是该房地产的开发企业，即国泰公司，至于国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司之间的权利义务分配，双方可另行结算，被告主张国泰公司不是本案适格主体的理由不能成立。国泰公司是本案的适格被告，亦是适格的反诉原告。关于国泰公司主张撤销合同是否成立的问题。国泰公司认为，利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵与瞿世辉恶意串通，损害了国泰公司的利益，应当撤销。同时利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵因受胁迫而与瞿世辉签订合同，合同内容显失公平，应当予以撤销。依照合同法第五十二条及民法总则第一百五十四条的规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效，并非可撤销的范畴，故国泰公司以恶意串通损害他人合法权益为由主张撤销合同的理由不能成立。本案中原利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵与瞿世辉不存在恶意串通情形，故国泰公司以恶意串通主张合同无效的辩解理由亦不成立。但瞿世辉以达不到其要求就不同意拆迁房屋相要挟，胁迫利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵与其签订显示公平的合同，应予撤销的理由成立。虽然没有直接证据证明瞿世辉存在胁迫行为，但从以下几个方面的事实能够证实瞿世辉胁迫的事实存在:1、财苑广场项目系利川市人民政府认可并批准的棚户区改造工程，不是单纯的商业开发，虽然该项目的报批手续滞后于实际的拆迁工作，但并不能改变该工程系棚户区改造工程的事实，因此，相关拆迁还建标准应当依照利川市人民政府的指导意见进行；2、该工程的拆迁工作从2012年8月开始，到2015年8月，绝大部分拆迁户均顺利签署拆迁安置补偿协议，只有本案原告等十余户房主未能达成一致协议，客观上说明了此时尚未达成协议的当事人比其余拆迁户要求更高，而后来签订的《房屋拆迁置换合同》亦证明了该事实，其合同内容达到了显失公平的程度；3、从利川市东鑫房地产开发有限公司与瞿世辉签订《房屋拆迁置换合同》后，瞿世辉立即又要求利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵签署承诺书的行为来看，利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵对瞿世辉的要求是有求必应，没有协商的余地；4、利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵与瞿世辉之间没有恶意串通，虽然合同的最终履行人是国泰公司，但利川市东鑫房地产开发有限公司与国泰公司系合作关系，利川市东鑫房地产开发有限公司也是该合同的权利义务主体，其与瞿世辉之间系利益的对立面，不存在串通的基础；5、从双方签订合同后即立即拆除涉案房屋的行为来看，利川市东鑫房地产开发有限公司对房屋的拆除显得极为迫切，其原因应当是怕合同相对方反悔而无法拆除。关于撤销权的行使是否超过除斥期间的问题。《房屋拆迁置换合同》因受胁迫签订，从而导致显失公平，撤销的期间如何计算。民法总则第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中胁迫行为终止之日如何认定是问题的关键。利川市东鑫房地产开发有限公司与瞿世辉之间签订《房屋拆迁置换合同》是为了拆除瞿世辉的房屋后对财苑广场进行建设，如果在房屋建设完成以前利川市东鑫房地产开发有限公司主张撤销合同，瞿世辉有可能采用阻工等方式阻止其施工，因此在建设完成以前瞿世辉的胁迫威胁一直存在，故胁迫行为终止之日应当认定为房屋建设完工之日，即2019年6月28日。《房屋拆迁置换合同》于2015年9月11日签订，国泰公司于2020年3月20日提起诉讼，请求撤销合同，没有超过一年的除斥期间，也没有超过五年的最长期间。关于瞿世辉房屋实际面积的如何计算问题。关于瞿世辉原房屋面积问题，其土地使用证土地使用面积为205.3平方米，房屋所有权证记载的：一层建面：175.86㎡；二层建面：193.06㎡；三层建面：193.06㎡；总建面：561.98㎡。瞿世辉在2020年4月27日庭审中其称房屋实际面积为1000多点，房屋产权证记载为500多平方米是为办正时少交费用，且是将老家木房子拆了放在楼上上面。其在6月23日庭审中又称房屋是四层半钢混结构，当时登记不规范，为了贷款进行登记。在瞿世辉的诉状中的事实和理由部分又称《房屋拆迁置换合同》约定将其合法使用的225平方米国有土地使用权和所有的建筑面积为561.98平方米的房屋交由被告拆迁还建。其三次陈述前后矛盾，且其提供的房屋正面照片显示房屋只有三层，提供的另一份声称为其房屋侧面照片也无法印证其陈述的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。故，瞿世辉无充分证据证明其主张，应该承担举证不能的不利后果，其主张本院不予支持。国泰公司提交的瞿世辉原所有的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》客观记载其土地、房屋登记的面积，本院予以支持。综上，本案中瞿世辉房屋实有面积按照其原所持有的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》登记面积计算。合同撤销后如何处理的问题。民法总则第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同撤销后，因瞿世辉的房屋已经被拆除，不能返还，国泰公司应当为瞿世辉还建相应的房屋面积。按照因财苑广场项目系棚户区改造项目，不是纯粹的商业开发，其还建的比例可以参照(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》标准，结合本地房屋拆迁安置补偿的实际，按照市场行情的最高比例确定。为平衡各方当事人利益，本院决定一楼以土地使用证记载的使用面积按照1:1的比例还建门面房，二楼以上以房屋所有权证记载的面积，按照1:1.5的比例确定还建住房，上述还建面积均为套内实有面积。国泰公司应还建瞿世辉门面房205.3㎡，住房（193.06+193.06）*1.5=579.18㎡。车位按照一户一个的原则确定。关于未履行的补偿金、违约金与保全费的问题。因《房屋拆迁置换合同》被撤销，而被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力，故瞿世辉以合同约定主张支付违约金260万元的理由不能成立。鉴于房屋已经实际拆除，且就其中的160万元双方以实际履行，对该部分可不予返还。瞿世辉要求继续履行未支付的100万元补偿金的问题，《房屋拆迁合同》被撤销且其也未提供证据证明该补偿金具体补偿的项目，本院不予支持。虽然合同被撤销，但国泰公司实际应当向瞿世辉还建房屋，瞿世辉为了确保其权利得以实现，申请财产保全而支付的保全费应当由国泰公司承担，瞿世辉的该请求有理，应予支持。关于第三人是否承担责任的问题。利川市东鑫房地产开发有限公司成立时的股东为孙益贵、刘胜，公司于2018年2月6日申请注销，但并未依法清算，其股东应当对公司债务承担清偿责任。虽然刘胜认为与公司的权利义务无关，且从利川市东鑫房地产开发有限公司注销后，孙益贵与利川市国泰房地产开发有限责任公司签订的《关于财苑广场合伙分配协议》看，刘胜并未签字确认，但并不影响其承担相应责任。故孙益贵、刘胜对利川市国泰房地产开发有限责任公司应当承担的义务承担连带责任。综上，利川市国泰房地产开发有限责任公司要求撤销合同成立，本院依法应予支持。原告瞿世辉要求被告履行合同并承担违约责任的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条第一款第（二）项、第一百五十五条、第一百五十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销2015年9月11日瞿世辉与利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》。二、利川市国泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内在财苑广场返还瞿世辉门面房205.3㎡、住房579.18㎡、车位一个，并协助办理相关登记手续，赔偿瞿世辉保全费损失5000元。三、第三人孙益贵、刘胜对前款义务承担连带责任。四、驳回原告瞿世辉的其他诉讼请求。五、驳回原告利川市国泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19280元，由瞿世辉承担9640元，利川市国泰房地产开发有限责任公司承担9640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案件诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谭相华审 判 员  龙 勇人民陪审员  古如洲二〇二〇年九月二十二日书 记 员  魏艳丽