江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1256号上诉人（原审被告）：吴金法，男，1963年1月15日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：李华栋，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴明鑫，江苏博爱星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州铭源消费品市场有限公司，住所地钟楼区邹区镇邹区村。法定代表人：陈慧宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文华，邹区法律服务所法律工作者。上诉人吴金法因与被上诉人常州铭源消费品市场有限公司（以下简称铭源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初4305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。吴金法上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由铭源公司承担。事实和理由：一、本案诉讼主体不适格，吴金法不应成为一审被告，双方事实上不存在租赁合同关系，事实上涉案房屋另交他人使用，并且由他人进行经营和收益，与吴金法无关。1.关联案件（2019）苏04民终978号生效判决书第四页第五段认定，吴晓辰承租铭源公司所有的全季酒店8-12楼经营天盈宾馆，由吴金法承接装饰装修工程，常州市中级人民法院认定的该事实与常州市钟楼区人民法院认定的事实一致。2.铭源公司从未将涉案房屋交付给吴金法，吴金法未使用房屋也没有因此获益，铭源公司不能向其主张租金。3.根据最高院关于房屋租赁司法解释第六条，出租人就同一房屋签订数份租赁合同的，应当按照下列顺序确定履行合同的承租人，第一点就是已经实际占有房屋的人，本案中实际占有房屋的并不是吴金法，而是案外人吴晓辰。4.虽然吴金法与铭源公司曾经签订协议，约定铭源公司欠付吴金法的工程款，从工程款中抵付租金，但不能因此就确定双方存在房屋租赁关系。二、一审认定事实不清。1.吴金法在一审中多次抗辩承租的8-12层中庭存在大量自行搭建严重影响宾馆定价水平，是否存在搭建即租赁标的是否为合法建筑也应予以查明，但一审判决未对此事实予以查明。2.一审判决认定吴金法系案涉房屋的承租人。吴金法认为，其签订房屋租赁合同在前，吴晓辰签订同样内容的租赁合同在后（根据在后的房屋租赁合同办理了营业执照），且法院也认定铭源公司向吴晓辰（天盈宾馆）发出《催款通知函》为查明本案事实，吴金法要求一审法院对此予以查实，但一审判决以吴晓辰为吴金法之子、且系为便于办理营业执照即认定承租人仅为吴金法，属于认定事实不清。3.关于交付期限，一审酌定为2016年8月15日没有事实依据。吴金法的代理人在一审庭审中明确交付时间虽是2016年8月，但在宾馆装潢期间，铭源公司为赶市场营业时间要求吴金法先行帮其进行市场部分装修工程施工（形成工程款抵扣房屋租金），因此铭源公司也酌定起租期限为2017年10月1日（铭源公司发函起算物业费也以此日期为准）。4.关于单方断电引起的损失及关联性，一审判决以未提起反诉且未证明关联性及提供款项交付凭证等为由不予支持，但一审法院未就此进行释明，要求吴金法对关联性及损失依据补充提供证据，就作出了一审判决。三、吴金法与铭源公司签订的所谓合同中，120万的年租金标准过高，显著高于一般标准，对于吴金法而言，即使是履行，也属于显失公平的价格，应当予以调整。铭源公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。铭源公司向一审法院起诉请求：1.判决吴金法立即支付租金等合计1920788元，并以1920788元本金，按年息6%标准承担逾期支付租金等利息（从2019年6月1日起计算直至付清之日止）；2.本案诉讼费用由吴金法承担。一审法院认定事实：位于本市邹区镇振兴路41号房屋登记所有权人为铭源公司。2015年10月，铭源公司、吴金法签订《房屋租赁合同》一份，铭源公司将案涉房屋8至12层及一层大厅出租给吴金法用于宾馆以及宾馆配套的服务项目；合同约定租赁期限为10年，从房屋交付之日起至起算日的时间间隔共计10个月为铭源公司提供给吴金法的开业准备期；租金按平方计算，前四年不变，8至12层计租金每年120万元，一层大厅的面积及租金双方另行签订协议。吴金法除了缴纳房屋租金外，还需缴纳水费和电费，电梯使用及维护检测费、停车场停车费、物业费另行协商。合同还约定协议签订之日起，吴金法向铭源公司支付定金30万元，首付租金到达后（抵作押金），方可动工进行装修，双方在交付房屋时另行签订补充合同。同月，吴金法向铭源公司交付30万元承兑作为定金。2016年8月，铭源公司将涉案房屋交付给吴金法使用，具体交付时间铭源公司陈述系2016年8月1日，吴金法确认系8月交付，但具体时间不确定，且陈述2016年8月1日还在施工。2017年12月21日，双方对案涉房屋一层大厅及8层至12层的面积进行确认，确认一层大厅面积为163平方米，8层至12层每层面积1078.4平方米合计5392平方米，含一层大厅在内合计租赁面积5555平方米。为便于办理营业执照，铭源公司后又与吴金法之子吴晓辰就案涉房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同内容与原、吴金法所签订的租赁合同一致。2016年5月16日，吴晓辰注册成立个体工商户钟楼区邹区天盈商务宾馆，经营场所即本案案涉房屋。2017年12月19日，铭源公司向吴晓辰（天盈宾馆）发出《催款通知函》一份，告知以下事项：1.请在2017年12月31日前到铭源公司签订房屋租赁合同并交纳房租金。2.交纳2017年10月1日至2017年12月31日租赁期间的一层大厅及8层至12层的物业管理费合计68532元。3.如逾期不签订合同及交纳费用，将不提供用电服务。案涉房屋的8层至12层每层有独立电表，吴金法预先充电费后方能用电。2017年12月27日，吴金法方人员报警称物业不肯收电费，次日，再次报警称物业断电。2018年1月7日，铭源公司方工作人员短信通知吴金法充电费。吴金法则以因断电导致其热水系统损坏需要维修为由至2018年2月2日才预充电费。2018年2月9日，铭源公司为甲方、吴金法为乙方与吴金法为法定代表人的案外人丙方常州宝翔装饰工程有限公司签订协议书一份，约定三方同意从邹区农贸市场装修的剩余工程款中扣除应付的第一年钟楼区邹区天盈商务宾馆的租金，具体金额另行确定。庭审中，铭源公司明确第一年的租金因签订了其他协议，双方同意在其他工程款中扣除，本案所主张的是从2018年6月1日至2019的5月31日的租金、物业费等费用，具体包括是8层至12层的租金是120万、大厅租金16.3万、吴金法占用铭源公司第7层房屋租金239404元及318384元。后铭源公司撤回了对一层大厅及第7层被占房屋租金及物业费的起诉。吴金法则认为铭源公司在案涉房屋中庭附近另搭建违章建筑，致使吴金法经营的酒店客房价格定价降低，另铭源公司的断电行为导致宾馆热水循环系统漏水,需要大面积维修，至2018年2月2日维修完毕后才预充电费，故要求吴金法赔偿热水系统维修费用45860元及断电期间的经营损失暂定36万元。对上述赔偿主张，吴金法明确系作为答辩意见要求扣除相应的租金。一审法院认为，铭源公司、吴金法就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定情形，合法有效，双方应按照该合同约定全面履行各自的权利义务。关于合同主体，首先，从案涉房屋租赁合同的签订来看，铭源公司系先与吴金法签订房屋租赁合同，将案涉房屋租赁于吴金法经营宾馆及配套的服务项目，吴金法系涉案房屋的承租人，后虽铭源公司又与吴金法之子吴晓辰签订房屋租赁合同，但后续签订的房屋租赁合同系为办理营业执照所需，合同内容与铭源公司、吴金法之间签订的房屋租赁合同内容亦一致，并无变更，亦未解除铭源公司、吴金法之间签订的房屋租赁合同；其次，从合同的履行来看，铭源公司、吴金法及案外人常州宝翔装饰工程有限公司于2018年2月6日签订了《协议书》一份，约定从邹区农贸市场装修的剩余工程款中扣除案涉房屋的第一年租金，常州宝翔装饰工程有限公司的法定代表人系吴金法，即由吴金法履行承租人的相应义务。故该院认为，合同主体应为铭源公司、吴金法，吴金法系案涉房屋的承租人。关于租金的起算日期，双方合同约定从房屋交付之日起至起算日间隔10个月为铭源公司免费提供给吴金法的开业准备期，对房屋交付之日，铭源公司认为系2016年8月1日，吴金法认可系2016年8月交付，但具体交付时间不确定，鉴于双方对案涉房屋的交付时间均只有口头陈述，未提供证据证明，该院亦无从判断，为平衡及公平起见，该院酌情认定案涉房屋的交付时间为2016年8月15日。依据双方合同约定，铭源公司应向吴金法免费提供10个月的开业准备期，故案涉房屋的租金起算应从2017年6月15日起计付。至于吴金法认为依据催款通知函应从2017年10月1日起计算租金，但催款通知函催交的是2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，并未涉及具体时间段的租金，吴金法亦未提交相应证据证明双方对合同约定的开业准备期有相应变更，故吴金法的该意见无相应证据证明，该院不予采信。合同签订后，铭源公司、吴金法约定从邹区农贸市场装修的剩余工程款中扣除案涉房屋的第一年租金即2017年6月15日至2018年6月14日的租金，2018年6月15日之后的租金，吴金法作为承租人应及时支付，故对铭源公司主张的2018年6月15日至2019年5月31日期间的8层至12层房屋租金的诉讼请求，该院予以支持。双方合同约定8层至12层房屋租金每年120万元，2018年6月15日至2019年5月31日期间的8层至12层房屋租金应为115万元。关于铭源公司主张的逾期支付租金的利息，因双方对租金的支付期限没有约定，也未达成补充协议，案涉房屋的租赁期间在一年以上，吴金法应当在每届满一年时支付租金，故其应在2019年6月14日前向铭源公司支付上一年度的租金，其现仍未支付，应自逾期之日即2019年6月15日前起向铭源公司支付所欠租金的利息。至于铭源公司主张的一层大厅、七层及物业管理费的诉讼请求，因铭源公司已向该院申请撤回上述诉讼请求，该院在本案中不再予以处理。关于停电损失，停电行为发生于2017年12月28日至2018年2月2日期间，该期间的租金已在2018年2月6日铭源公司、吴金法及常州宝翔装饰工程有限公司签订的《协议书》中予以处理，该院不再予以理涉。至于吴金法提出要求铭源公司赔偿停电期间的损失的答辩意见，首先，吴金法提出铭源公司赔偿停电损失的主张，应属独立的请求，而吴金法在本案中并未就此提起反诉；其次，就吴金法所主张的损失情况，其仅提供了工人证言，具体的维修项目及维修项目与停电行为之间的关联性吴金法并未举证证明；最后，吴金法就其主张的损失情况亦未提交相应的款项支付凭证。故对吴金法要求从租金中抵扣损失的诉讼请求，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、吴金法于判决生效之日起十日内向铭源公司支付2018年6月15日起至2019年5月31日期间的租金1150000元及逾期利息（逾期利息以所欠租金1150000元为基数，从2019年6月15日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回铭源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22088元（铭源公司已预交），由铭源公司负担8863元，由吴金法负担13225元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2019年3月4日，本院立案受理了上诉人铭源公司与被上诉人任吉祥、吴金法、钟楼区邹区天盈商务宾馆、汪玉林健康权纠纷一案。2019年9月20日，本院作出（2019）苏04民终978号判决，认定事实部分载明：吴晓辰承租铭源公司所有的全季酒店八楼至十二楼经营天盈宾馆，由吴金法承建该宾馆的装饰装修工程……2016年11月2日任吉祥经老乡任某1介绍，并经吴金法同意，开始到施工工地打杂。……还查明，2020年6月12日，常州市钟楼区人民法院立案受理了原告吴金法诉被告铭源公司房屋租赁合同纠纷一案，吴金法起诉要求：1.判令解除吴金法、铭源公司双方在2015年10月签订的《房屋租赁合同》；2.判令铭源公司因根本违约而赔偿吴金法造成的各项经济损失（其中经营65元、维修损失60元，装修损失待法院进行鉴定后予以确定）1500万元；3.判令本案诉讼费用由铭源公司承担（诉请金额暂计：1500万元）。本院认为，一、本案租赁合同关系的主体问题。第一，2015年10月，铭源公司与吴金法签订了《房屋租赁合同》，对此双方均不持异议。后铭源公司与吴金法之子吴晓辰另行签订《房屋租赁合同》，吴金法认可该合同系在申领钟楼区邹区天盈宾馆营业执照时签订，而宾馆的经营者为吴晓辰，由此可见，铭源公司与吴晓辰签订租赁合同的目的是申领营业执照。第二，（2019）苏04民终978号案件系因任吉祥在吴金法承建的装饰装修工程发生事故而产生的健康权纠纷，与铭源公司与谁存在租赁关系关联性不大，故不能仅凭该案判决书载明的内容就认定铭源公司与吴晓辰存在租赁合同关系。第三，2020年6月12日吴金法起诉铭源公司要求解除双方于2015年10月签订的《房屋租赁合同》，铭源公司向其赔偿损失，表明吴金法认可其与铭源公司存在租赁合同关系。综合以上三点，应认定铭源公司与吴金法存在租赁合同，吴金法作为本案一审被告主体适格。二、吴金法应支付租金的数额。第一，案涉《房屋租赁合同》系铭源公司、吴金法真实意思表示，年租金120万元也是经双方协商一致作出的明确约定，现吴金法认为该租金过高并要求法院予以调整，其主张无事实和法律依据，本院不予支持。第二，一审中，双方均认可案涉房屋于2016年8月交付，但对具体日期存在争议，一审法院从平衡双方利益的角度出发，酌定交付日期为2016年8月15日并无不当，本院予以确认。一审法院据此依据租赁合同的约定，扣除10个月的开业准备期，认定吴金法应于2017年6月15日开始支付案涉房屋的租金正确，本院予以确认。吴金法要求从2017年10月1日支付租金的主张无事实依据，本院不予采信。第三，鉴于双方约定从铭源公司应付的工程款中扣除一年的租金，故案涉房屋自2017年6月15日起至2018年6月15日的租金应予以扣除。综合以上三点，一审判决吴金法支付2018年6月15日起至2019年5月31日期间的租金115万元并逾期支付的违约金并无不当，本院予以维持。三、吴金法在一审中抗辩，由于铭源公司存在违约行为造成其损失，因吴金法已另案提起诉讼，故本案不予理涉。综上所述，吴金法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22088元，由吴金法负担。本判决为终审判决。审判长 王 莹审判员 罗希夷审判员 刘岳庆二〇二〇年九月二十二日书记员 吴 洋