广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0924民初1234号 原告：兴业县德邦物业服务有限公司。住所地：兴业县石南镇兴业大道南侧商城雅居1号楼3号商铺。统一社会信用代码：91450924MA5ND6YA20。 法定代表人：尹效炳，董事长。 委托诉讼代理人：徐玉明，男，1972年2月8日出生，汉族，系兴业县德邦物业服务有限公司员工，住兴业县。 被告：何亮军，男，1977年5月1日出生，汉族，住所地：广西兴业县石南镇玉贵路193号，现住兴业县。 原告兴业县德邦物业服务有限公司与被告何亮军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告兴业县德邦物业服务有限公司的委托诉讼代理人徐玉明到庭参加诉讼，被告何亮军经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴业县德邦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告共同支付原告兴业县德邦物业服务有限公司2019年7月至2020年7月专项维修资金 -2- 295.1元、住宅物业服务费1004.9元及滞纳金633元（暂计至2020年7月份）、电梯维护费455元，2019年7月至2020年7月代收电费899元、代收公摊电费141.6元、代收公摊水费12元、代收生活垃圾处理费65元，合计：3505.6元；二、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年3月15日，被告何亮军与广西东辰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买一套位于兴业县商品房，建筑面积为113.63平方米广西东辰房地产开发有限公司己于2015年11月1日将该商品房交付给被告使用。原告兴业县德邦物业服务有限公司，是广西东辰房地产开发有限公司聘用管理尚城雅居小区的前期物业服务企业。原告按照服务合同为尚城雅居小区提供了物业管理服务，而被告何亮军并没有依约缴交相关的住宅物业服务费和原告代收的水电费。至2020年3月底止，经原告核算，被告何亮军拖欠原告判令被告共同支付原告兴业县德邦物业服务有限公司2019年7月至2020年7月专项维修资金295.1元、住宅物业服务费1004.9元及滞纳金633元（暂计至2020年7月份）、电梯维护费455元，2019年7月至2020年7月代收电费899元、代收公摊电费141.6元、代收公摊水费12元、代收生活垃圾处理费：65元，合计：3505.6元。经原告多次追讨未果，为维护原告的合法利益，特提出上述请求，希支持诉请。 被告何亮军书面辩称，原告起诉被告不按时纳物业费，是因为开发商规划公共设施没有完善，没有履行购房时承诺的人车分流及未按相关的物管提供相应服务，已造成违约。一、根据兴业德邦物业服务有限公司所收物业费已定为甲级标准，由《德邦物业管理服务标准（甲级）》所规定引述：一、采取多种形式如走访业户，恳谈会，电话沟通，问卷调查等每年有效投诉处理率90%，每年进行满意度调查，有效样覆 -3- 盖率大于20%，并薄弱环节持续改进。然而原告从提供服务至今从未进行一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也末进行入户电话调查是什么原因不交物业费及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话摧费，门上贴条，最后法院讼诉。二、没有向业主开放公用停车场，而是在小区地面公摊面积上设停车场并收管理费，导致业主车辆停放小区大门口公路边上，2016年业主维权时原告答应给出答复，至今仍没有给出应答复，全体业主一直对此事表示不满意。三、本小区至今未成立业主委员会，难以维护整个小区的合法权益。物业有义务协助本小区成立业主委员会。四、原告一直管理整个小区根据《业主临时公约》第二条应公示物业服务费用支收情况。五、保洁服务差，电梯经常坏，对业主生命安全存在一定的安全隐患，保安工作人员对业主态度差。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因为原告首先没有履行双方的合约定，根据“合同法”第六七条规定拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。在原告执行解决下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。1、本讼诉结束10日后解决人车分流问题；2、议定时间协助成立业主委员会，并取消违约收取的滞纳金，由原告承担此次讼诉相关费用。 本院认为：本案属物业服务合同纠纷。“尚城雅居”小区尚未成立业主委员会，原告兴业德邦物业服务有限公司与广西东辰房地产开发有限公司签订的《尚城雅居小区前期物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对“尚城雅居”小区的全体业主均具有约束力。对“尚城雅居”小区进行物业管理，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主 -4- 委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。其行使物业管理的行为符合法律规定。被告享受了原告提供的物业管理服务，应向原告支付物业管理服务费。原告主张被告从2019年7月至2020年7月止共欠住宅物业服务费1004.9元及滞纳金633元、专项维修资金295.1元、电梯维护费455元，代收电费899元、代收公摊电费141.6元、代收公摊水费12元、代收生活垃圾处理费65元，合计：3505.6元。根据《尚城雅居小区前期物业服务委托合同》第二十一条的约定，本院予以支持。被告迟延缴纳物业管理服务费，其应当承担违约责任，原告根据《尚城雅居小区前期物业服务委托合同》第二十一条10.1“从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金向业主或物业使用人收取”的约定，要求被告支付滞纳金633元，但原告请求的违约金过高，应予调整为以当月所欠物业管理费为基数，从合同约定的逾期之日即从当月11日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍分段计算至实际交清之日止。原告诉讼请求超过本院上述核定部分，本院不予支持。 被告辩称原告没有履行购房时承诺的人车分流及未按相关的物管提供相应服务、没有向业主开放公用停车场、没有协助本小区成立业主委员会、没有公示物业服务费用支收情况、保洁服务差、电梯经常坏、保安工作人员对业主态度差等等问题不能作为拒交物业费的理由。虽然被告的举证不能全面反映上述事实存在，但兴业县德邦物业服务有限公司作为物业服务单位也应就被告辩称的问题进行认真对照检查。有则改之，无则加勉，履行相应的义务，积极耐心的与业主沟通、配合，共同营造和谐的小区生活氛围。最终达到既维护业主和物业服务企业双方合法权益，规范小区物业服务 -5- 秩序，又改善小区人民群众生活和居住环境的根本目的。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（四、五）项、第二十五条、第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告何亮军支付住宅物业服务费1004.9元及违约金（违约金以当月所欠物业管理费为基数，从合同约定的逾期之日即从当月11日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍分段计算至实际交清之日止）给原告兴业县德邦物业服务有限公司； 二、被告何亮军支付2019年7月至2020年7月专项维修资金295.1元、电梯维护费455元、代收电费899元、代收公摊电费141.6元、代收公摊水费12元、代收生活垃圾处理费65元给原告兴业县德邦物业服务有限公司； 三、驳回原告兴业县德邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕，如逾期，权利人可于本生效判决指定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 如果未按本生效判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告何亮军负担。 本判决为终审判决。 -6- 审 判 员 陈寿强 二〇二〇年九月一日 法官助理 陈丽璇 书 记 员 吴 莉