陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终9268号 上诉人（原审原告、反诉被告）：西安石油机械有限公司，住所地：西安市高陵区。法定代表人：张琪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王天，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉通，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王保林，男，1956年3月15日出生，汉族，西安石油机械有限公司退休员工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：郝吉虎，男，1975年10月20日出生，汉族，陕西宜佳环保有限公司员工，住西安市未央区，系王保林女婿。委托诉讼代理人：杨和平，西安市泾渭法律服务所法律工作者。上诉人西安石油机械有限公司（以下简称石油机械公司）因与被上诉人王保林合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年4月18日，石油机械公司（甲方）与王保林（乙方）签订《土地出让合同》，其中约定：甲方将位于西安XX园北区四横路厂区北围墙内5366.4平方米（折8.06亩）土地转让给乙方；用途为工业用地；转让总价为1612000元；交款方式为合同签订后三日内一次付清，若乙方未能按时支付转让款，应以每日万分之五滞纳金支付给甲方，如未能按时付款超过15日，视同终止履行本协议；使用年限为国家用地50年，乙方必须遵守国家政策、法规，守法经营，搞好周围环境卫生；如乙方需要办理国家正规土地证，办理所产生的一切税费由乙方承担…。”。2013年5月8日，石油机械公司（甲方）与王保林（乙方）再次签订《补充协议》，其中约定：《土地出让合同》中出让给乙方的部分在未办理分割土地证之前，乙方应按照国家有关税收规定，将出让给乙方的部分土地的土地使用税、房产税按时缴纳给甲方，由甲方统一向税务部门缴纳，其经营缴纳的流转税由乙方自行申报缴纳；乙方有关基建项目的规划审批，甲方只负责出具本公司证明、申请文件。一切规划、建设审批手续及其它事宜，乙方自行办理，费用自理…。”。王保林依上述协议向石油机械公司支付了土地转让费及土地占用税和房产税，石油机械公司也已将转让土地交付王保林占有使用至今。2016年6月16日，石油机械公司经国有建设用地使用权挂牌出让取得高陵区XX园（北区）东西四横路北侧，总面积为50342.24平方米地块，土地证号为高国用（2016）第19号，其中包含本案案涉土地8.06亩。但案涉土地至今未办理分割转让登记手续。石油机械公司起诉至西安市高陵区人民法院提出诉讼请求：1、解除石油机械公司、王保林2013年4月18日签订的《土地出让合同》及2013年5月8日签订的《补充协议》；2、本案诉讼费由王保林承担。事实和理由：2013年4月18日，石油机械公司、王保林签订《土地出让合同》，约定石油机械公司将位于XX园北区四横路厂区北围墙内5366.4平方米（折8.06亩）土地转让给王保林，转让价格为1612000元。根据合同约定，王保林必须遵守国家政策、法规，守法经营，并应搞好周围环境卫生，并约定如王保林需要办理土地证的，办理所产生的一切税费由乙方承担。2013年5月8日，双方签订《补充协议》，约定乙方负责有关基建项目的规划审批，甲方配合出具本公司证明、申请文件，其他事宜乙方自行办理，费用自理。上述合同签订后，石油机械公司向王保林移交了土地。但王保林在未取得土地使用权的情况下，引入陕西宜佳环保有限公司，对涉案土地进行占有适用，宜佳环保有限公司因违法生产被环保部门封停，并擅自违反合同约定，进行违法建设，该建设至今未取得任何规划审批手续，王保林严重违反合同约定及承诺。根据上述合同约定，王保林若办理土地证，相关办证事宜及费用由王保林承担，石油机械公司仅承担配合义务。上述土地属于地号610126003103GB00009（不动产单元号）土地的一部分，涉案土地的转让合同本质上属于土地使用权分割转让。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条之规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”因此涉案土地转让属于须经批准生效的法律行为。根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同标的物所有权及其他无权不转移。合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。”根据上述规定，涉案《土地出让合同》及《补充协议》属于应经批准生效的法律行为。王保林具有申请土地分割转让的义务，但其并未履行相关义务，该合同并未生效。2016年6月16日，610126003103GB00009整宗土地已经核发土地使用权证，但此后王保林仍未取得分割转让批准。《不动产登记暂行条例》第八条规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记，其具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。”即同一宗土地只能核发一张土地使用权证。因此目前该合同已经实质履行不能。涉案土地使用权属于石油机械公司。王保林严重违反上述约定，未依法申请土地分割转让审批手续，违法使用土地，构成根本违约，且已履行不能。特提起诉讼。王保林辩称，1、石油机械公司、王保林签订的《土地出让合同》及《补充协议》是真实、自愿的意思表示，且王保林依该合同约定支付了全部的价款。石油机械公司同时也将合同标的物（土地）交付王保林使用至今。王保林依《补充协议》向石油机械公司交清了至2016年的土地使用税和房产税、费。2016年6月16日石油机械公司偷办了土地使用证，直至石油机械公司提起诉讼时王保林才知道。此时，王保林到高陵区土地部门查询才知道石油机械公司把给王保林转让的8.06亩土地一并办理到自己名下。但石油机械公司之前一直隐瞒事实说没有办证，致使王保林也没有申请给自己办理土地证，是石油机械公司故意设置了障碍，让王保林不能办理取得土地使用证。2、石油机械公司、王保林之间土地转让行为没有违背法律强制性规定，石油机械公司所述理由是管理性规定，并不是效力性规定，石油机械公司、王保林签订的《土地出让合同》及《补充协议》是合法有效的。3、石油机械公司、王保林双方签订的《土地出让合同》及《补充协议》已生效，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，石油机械公司提出的解除合同既不符合约定条件，也不符合法定条件，因为王保林完全履行了合同和协议约定的义务，不存在任何违约行为，不具备解除的任何条件，石油机械公司的理由不成立，应予以驳回。王保林向一审法院提出诉讼请求：1、判令石油机械公司继续履行与王保林2013年4月18日签订的《土地出让合同》和2013年5月8日签订的《补充协议》，2、本案诉讼费及反诉费由石油机械公司承担。事实和理由：2013年 4月18日，石油机械公司自愿将自己通过招商在西安XX园四横路取得的工业用地中的8.06亩，以每亩200000元的价格转让给王保林，双方签订了《土地出让合同》。2013年5月8日又签订《补充协议》。王保林依上述约定将土地转让款1600000元全部支付给石油机械公司，该公司也将约定地块交付王保林使用至今，王保林在该土地上建起了厂房及办公大楼，硬化了路面及院落，并每年向石油机械公司交纳土地使用税费。2016年6月16日，石油机械公司在办理土地使用证时，未告知王保林，将该宗土地的使用权全部登记在其名下，未按《土地出让合同》约定将8.06亩登记在王保林名下。石油机械公司违背诚实信用原则，提起诉讼，想借合法手段达到非法目的。特提起反诉。石油机械公司辩称，应驳回王保林诉请，王保林没有履行报批义务，不能要求石油机械公司继续履行合同，本案实际不是土地转让，而是土地分割转让，是行政管理属于成立未生效的合同，要求宗地转移登记，是行政诉讼审查的问题，石油机械公司没有转移登记的能力，因此请求驳回王保林诉请。一审法院认为，1、石油机械公司、王保林签订《土地出让合同》及《补充协议》，系双方真实意思表达，且王保林已依约履行支付给石油机械公司土地转让款及相关税费，石油机械公司也交付土地至王保林，该转让行为合法有效；2、土地分割转让登记系程序性规定，并非转让合同的生效要件，本案中转让合同已成立并生效；3、石油机械公司在本案庭审前既已取得了土地使用权证，其应依据合同约定给王保林办理土地分割转让登记，登记过户义务在石油机械公司；4、石油机械公司以王保林违反守法经营条款要求解除合同，一审法院认为是否违法经营应以行政机关的正式处罚决定书为准，石油机械公司无权认定王保林的行为是否守法经营。综上，石油机械公司要求解除《土地出让合同》及《补充协议》无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。石油机械公司未按约履行登记过户义务，王保林反诉请求继续履行《土地出让合同》和《补充协议》，于法有据，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、西安石油机械有限公司应继续履行与王保林2013年4月18日签订的《土地出让合同》和2013年5月8日签订的《补充协议》；二、驳回西安石油机械有限公司的诉讼请求。案件受理费100元由西安石油机械有限公司承担，反诉受理费100元由西安石油机械有限公司承担（王保林已预交反诉费100元，西安石油机械有限公司履行判决时一并支付王保林100元）。宣判后，石油机械公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决发回重审或改判为：解除石油机械公司与王保林2013年4月18日签订的《土地出让合同》和2013年5月8日签订的《补充协议》；2、由王保林承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）《土地出让合同》及《补充协议》明确约定办理基建项目规划审批及其他审批事宜均是王保林的义务，石油机械公司只有配合义务。一审判决认定登记过户义务在石油机械公司是认定事实错误。另，根据九民会议纪要规定，由于石油机械公司不履行报批义务，其请求解除合同的，应予支持。（二）王保林及宜佳环保违法建设、违法生产，已被关停是各方认可的事实，一审判决以石油机械公司无权认定王保林违法为由否定该事实，属于事实认定错误。王保林违法建设、违法生产行为已构成根本违约，石油机械公司有权解除《土地出让合同》和《补充协议》。二、一审判决法律适用错误。（一）本案是土地分割转让，根据法律规定，《土地出让合同》及《补充协议》成立但未生效。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地分割转让必须经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，属于行政许可事项，并非约定即可履行的合同。王保林具有办理批准事项的义务，但并未履行相关义务。根据《合同法》第四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四十四之规定，《土地出让合同》及《补充协议》成立，但不生效。故石油机械公司请求解除合同，应予支持。（二）根据现行法律法规，《土地出让合同》及《补充协议》已经实质履行不能，一审判决继续履行系法律适用错误。涉案土地属于地号610126003 103GB00009（不动产单元号）土地的一部分，根据《不动产登记暂行条例》第八条规定，按照现行宗地管理制度，同一宗地只能核发一张土地使用权证。主管机关未依法进行宗地分割的情况下，不能在一宗土地上核发两个土地证。因此，目前《土地出让合同》及《补充协议》实质履行不能。一审判决不审查合同实际能否履行，就作出继续履行的判决，显属不当。王保林辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决合理合法，应予维持。一、石油机械公司曲解合同约定条款和法律条文。《土地出让合同》及《补充协议》第二条约定的是指，王保林在基建项目的规划、审批由其自行办理，不是土地出让的登记过户。土地出让登记过户义务是属于石油机械公司的。1、石油机械公司在2016年6月26日办理土地使用权证时，未向土地管理部门告知该宗土地已向王保林转让8.06亩的事实；2、石油机械公司在办理土地使用权证时未通知王保林一同前去办理土地分割转让事宜，且一直隐瞒已办理土地使用权证的事实。二、石油机械公司的上诉请求和上诉理由相互矛盾。如果《土地出让合同》及《补充协议》没有生效，就不存在解除。三、石油机械公司在上诉状中所说的宜佳公司违法建设、违法生产的事实，与本案没有关联性。王保林没有违法生产，更没有违约。只是在2018年环评中存在一点问题，经过整改于2018年9月28日通过了环境评审。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。二审中，石油机械公司提供三组证据。证据一：《关于对违规建设项目实施查封的决定》，证明目的：王保林在涉案土地上进行违法生产。证据二：西安市高陵区散乱污企业督办单，证明目的：西安市高陵区崇皇街道办事处对西安骏涵宜佳环保科技有限公司进行整治规范。证据三：西安骏涵宜佳环保科技有限公司的企业信用信息公示报告，证明目的：公司法定代表人为郝吉虎。王保林对三组证据的真实性认可，证明目的不予认可，认为西安骏涵宜佳环保科技有限公司通过整改已经通过环保影响评价。王保林提供一组证据：西安市环境保护局高陵分局出具的批复，证明目的：西安骏涵宜佳环保科技有限公司通过整改已经通过环保影响评价，不存在违法生产的问题。石油机械公司对该组证据的真实性认可，证明目的不认可。石油机械公司和王保林均认为应由对方办理土地分割转让的报批手续，故两方均未办理土地使用权分割转让的报批手续。本院认为，本案的争议焦点一是，《土地出让合同》及《补充协议》的效力。涉案土地由石油机械公司于2016年6月16日通过出让取得，土地使用权登记在石油机械公司名下。王保林与石油机械公司于2013年4月18日签订《土地出让合同》、2013年5月8日签订《补充协议》，约定将该地块中的8.06亩土地转让给王保林，实质上是土地使用权转让，且属于分割转让。土地分割转让涉及用地性质及规划指标的变更事宜，对此，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。王保林与石油机械公司签订《土地出让合同》及《补充协议》后，并未报西安市政府土地管理部门批准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条的规定，该《土地出让合同》及《补充协议》成立但未生效。一审判决认定《土地出让合同》及《补充协议》生效错误。本案的争议焦点二是，应由谁负责办理土地使用权分割转让的报批手续。石油机械公司主张，《土地出让合同》及《补充协议》约定由王保林负责办理土地使用权分割转让报批手续。然《土地出让合同》第五条约定的是办理土地证产生的一切税费由王保林承担，不能由此推出由王保林负责办理土地使用权分割转让报批手续。《补充协议》第二条约定，有关基建项目的规划审批，石油机械公司只负责出具本公司证明、申请文件。一切规划、建设审批手续及其它事宜，王保林自行办理，费用自理。从该条规定来看，是关于基建项目的有关手续由王保林自行办理，不能据此得出土地使用权分割转让报批手续由王保林办理。综上，《土地出让合同》和《补充协议》并未约定由王保林办理土地使用权分割转让的报批手续。故石油机械公司以王保林未履行报批义务致合同未生效为由解除合同，没有依据，不予支持。因石油机械公司将涉案土地分割转让给王保林，王保林支付土地出让金给石油机械公司，石油机械公司与王保林之间为土地使用权买卖关系，参考买卖合同，应由石油机械公司负责办理土地使用权分割转让报批手续。故将一审判决石油机械公司继续履行合同明确为石油机械公司继续履行《土地出让合同》及《补充协议》的报批义务。另，石油机械公司主张使用涉案土地的宜佳公司存在严重违法行为，以此为由解除合同。宜佳公司虽存在违法行为，但宜佳公司也按照要求进行了环保整改，取得了环保部门的批复，故石油机械公司以宜佳公司存在严重违法行为为由解除合同，不予支持。综上，石油机械公司的上诉请求不予支持。一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初4091号民事判决第二项；二、变更西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初4091号民事判决第一项为：西安石油机械有限公司于本判决生效后三十日内向西安市政府土地管理部门履行与王保林2013年4月18日签订的《土地出让合同》和2013年5月8日签订的《补充协议》的报批义务；三、驳回王保林其余反诉请求。一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费100元，西安石油机械有限公司已预交，由西安石油机械有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年八月二十八日  书 记 员  刘 燕 子 1