黑龙江省鸡西市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)黑03执异52号案外人：屈明海，男，1981年6月1日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：尹立新，黑龙江德治律师事务所律师。申请执行人：鸡东县宏达建筑安装工程公司，住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇。法定代表人：王志君，总经理。委托诉讼代理人：周大伟，该公司法律顾问。被执行人：鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县运输公司道上（前进街十委）。法定代表人：刘成林，董事长。委托诉讼代理人：张松楠，黑龙江承霖律师事务所律师。在本院执行鸡东县宏达建筑安装工程公司（以下简称宏达公司）与鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人屈明海对本院（2018）黑03执恢5号之五执行裁定查封的鸡东县鸡东镇前进街鸿苑家园小区（以下简称鸿苑家园）5号楼3单元20X室提出书面异议。本院于2020年8月27日受理后依法组成合议庭，并于2020年9月3日举行了公开听证，案外人的委托诉讼代理人尹立新、申请执行人的委托诉讼代理人周大伟、被执行人的委托诉讼代理人张松楠到庭参加听证，并发表了意见。本案现已审查终结。案外人屈明海称，1、案外人与恒泰公司于2015年1月16日签订《商品房预售合同》，以176643元抹账方式购买了鸿苑家园5号楼3单元20X室，并在鸡东县房产处办理了房屋预告登记；2、依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，工程款的优先受偿权不能对抗商品房消费者，案外人对于案涉不动产已办理受让物权预告登记，能够排除本案强制执行；3、被执行人尚有其他财产可供执行，法院不应查封案外人合法购买在先的房产。请求对案涉房屋解除查封，排除执行。案外人提供的证据是：1、案外人与恒泰公司于2015年1月16日签订的《商品房预售合同》；2、恒泰公司于2015年1月16日出具的176643元房款收据；3、卡号为JD00049X号鸡东县房产管理处房屋信息卡一张。申请执行人宏达公司称，案外人异议理由不成立。1、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，申请执行人在本案中享有的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权；2、案外人一次购买25套房屋，其名为买卖、实为借款抵押，案外人不属于商品房消费者，不能对抗申请执行人的工程价款优先受偿权。请求驳回案外人异议请求。申请执行人向本院提交了（2016）黑03民初78号民事判决。被执行人恒泰公司称，案外人异议理由不成立。1、被执行人为案外人开具25套房屋手续，实为借款抵押所做的担保。案外人不能提供房款来源及付款方式的证据；2、被执行人于2013年7月10日向案外人借款400万元，月利息4分，当时扣掉月利息16万元。2013年7月10日至2014年5月28日期间，被执行人分12次偿还案外人借款利息125万元、本金42.2万元。被执行人向本院提交下列证据：第一组证据：1、2015年1月9日被执行人与鸡西市天和典当公司签订的房屋抵债协议；2、屈明伟签字的确认单。第二组证据为财务凭证：1、2013年7月11日收据；2、2014年1月10日汇款凭条；3、2014年1月13日付款凭证；4、2014年1月15日付款凭证及收条；5、2014年2月26日汇款凭条；6、2014年2月28日付款凭证；7、2014年4月2日付款凭证及汇款凭条；8、2014年4月16日汇款收据；9、2014年4月20日付款凭证；10、2014年4月29日付款凭证；11、2014年5月1日存取款凭条；12、2014年5月28付款凭证、汇款凭条、收据。本院查明，宏达公司诉恒泰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年6月17日作出（2015）鸡民初字第33号民事调解，双方自愿达成如下协议：“......”恒泰公司未按生效调解履行给付义务，宏达公司申请执行，本院于2015年8月31日立案执行，案号为（2015）鸡中法执字第62号，该案终结本次执行后于2018年2月10日恢复执行，案号为（2018）黑03执恢5号。本院于2020年4月14日作出（2018）黑03执恢5号之五号执行裁定，预查封恒泰公司所有的鸿苑家园的25户房屋。具体为：5号楼3单元的10X室、20X室、30X室、40X室、50X室、60X室、70X室、80X室、100X室、110X室、120X室、80X室、100X室、120X室、80X室、110X室、120X室、170X室；5号楼4单元的10X室、10X室、20X室、20X室、30X室、70X室、120X室。另查明，恒泰公司因鸿苑家园建设项目缺少资金，于2013年7月10日与鸡西市天和典当有限公司（以下称天和典当公司）签订两份《房产抵押典当合同》，约定：恒泰公司向天和典当公司借款400万元，借款期为四个月；典当综合费率为月2.4%、借款利率为月利率1.6%，借款月利率及月典当综合费率合计为4%；恒泰公司以其开发的鸿苑家园5号楼33户房屋作为借款的抵押担保。2015年1月9日，天和典当公司与恒泰公司签订《房屋抵偿债务协议书》，约定：恒泰公司逾期还款，截止到2015年1月9日欠天和典当公司4638199元，另欠鸡东县建明混凝土制造公司货款41.7万元，恒泰公司将其所有的鸿苑家园5号楼1单元100X室，3单元10X、20X、30X、40X、50X、60X、70X、80X、100X、110X、120X、80X、90X、100X、120X、80X、90X、170X、110X、120X室，4单元10X、20X、30X、70X、10X、120X、20X室，共计28户房屋（含案涉25户房屋），作价5055199元；由恒泰公司向天和典当公司出具购房手续并在房产部门办理预售预告登记手续；在2015年8月之后，天和典当公司出卖房屋时，恒泰公司有义务按照天和典当公司的指定变更或重新出具购房手续。上述合同及协议，均加盖了天和典当公司公章及法定代表人屈明伟名章，恒泰公司加盖了公章并由法定代表人李芳艳签名。再查明，2015年1月16日，案外人屈明海与恒泰公司签订《商品房预售合同》，约定：案外人以176643元购买鸿苑家园5号楼3单元20X室；恒泰公司于2015年12月31日前交付房屋。该合同加盖了恒泰公司合同专用章及李艳芳名章，案外人签名。同日，恒泰公司为案外人出具加盖合同专用章的176643元房款收据。当日，该合同在鸡东县房产部门办理了房屋预售合同备案登记，案涉房屋登记在案外人名下。截止到目前，案涉房屋楼盘尚未竣工验收。听证中，各方当事人均认可下列事实：该款项的实际出借人为天和典当公司和案外人，恒泰公司自2013年7月10日至2014年5月28日间，分12次，向出借方支付利息125万元、本金42.2万元。本院认为，案外人与恒泰公司签订的25户房屋买卖合同是基于借款抵债形成的事实清楚。案外人不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，不能对抗申请执行人的工程价款优先受偿权。案外人就案涉不动产在房产部门办理的房屋预售备案登记并非受让物权预告登记，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定。综上，案外人异议理由不成立，不能排除本案的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人屈明海的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向黑龙江省鸡西市中级人民法院提起诉讼。审判长  尚士波审判员  张卫东审判员  **刚二〇二〇年九月九日书记员  高 鹏