宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0303民初3214号 原告：胥来万，男，汉族，生于1949年3月6日，中国铁路工程宝鸡股份有限责任公司退休职工，住宝鸡市金台区。 被告：陕西长润房地产开发有限公司，住所地宝鸡市金台区陈仓园市民中心东楼3102，统一社会信用代码：916103037273368833。 法定代表人：赵小林，任公司董事长。 委托诉讼代理人：符宝龙，陕西炎城律师事务所律师。 原告胥来万与被告陕西长润房地产开发有限公司（以下简称长润房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胥来万、被告长润房地产公司的委托诉讼代理人符宝龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还违规收取的各种费用21701元（其中契税6645元、暖气入网费7194元、分户计量费1080元、燃气入网费1576元、电视收视费330元，超标准收取住房维修基金4816元）及上述资金损失按照3年期银行存款利率3.85%计算6.28年为5247元，共计26948元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年1月购买被告金利苑一期6号楼1单元1701号住房一套。2014年5月被告以代收代缴名义收取原告契税6645元、暖气入网费7194元、分户计量费1080元、燃气入网费1576元、电视收视费330元，超标准收取住房维修基金，应收13290元，实收17266元，超收4876元，总计21701元。并未向相关部门上缴据为己有，时至今日，就连暖气分户计量表也没有安装，获取房产证更是遥遥无期。依据国办发（2010）4号文、陕政办发（2010）29号文《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中规定：“新建住宅的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取。”另外采用双重标准超标准收取住房维修基金，仍长期占用，造成原告资金损失，按现行3年期银行存款利率计算损失。为维护原告合法权益诉至法院，请求依法判决。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了身份证复印件、2012年1月13日购房款收款收据、2014年5月5日后期费用收款收据、《内部认购期房协议书》、马玉芬和胥来万向小区业主何伟的告知书及回复书、证人胡纪录和胡宏彦的证人证言。 被告长润房地产公司辩称，原告诉请无法律依据，请求驳回。1.原告知晓其购买的房屋是政府回迁房，房屋价格低于市场价，契税、配套设施费用并未包含在房屋总价中，2014年5月原告自愿交纳配套设施费用并装修入住，该行为表示其认可签订的认购协议，该协议应当适用合同法的规定，在协议合法有效的情况下，原告应当遵守契约精神，对其主张的配套设施费用应当适用诉讼时效的规定，且被告收取的配套设施费已依职责分别向电视公司、天然气公司、热力公司缴纳管网配套费用，并未获利，原告也已享受相应的配套服务多年，无权要求退回。分户计量表的安装进度亦非被告控制。2.关于原告主张的契税，因该小区为政府回迁房，相应的土地手续政府正在完善中，因此宝鸡市住建局无法对金利苑小区建档设置契税专户，故契税一直在被告处，该过错不在被告，待金台区政府完善土地开发手续后被告会依法将契税交至指定账户，不需要原告另行承担。3.住房维修基金的标准是由政府部门核定，因小区土地手续未完善，故住房维修基金只能预收，该小区已投入使用近十年，多年来其公司一直履行维修保养的维修义务，故待核定后可进行多退少补，但原告要求返还有违小区业主的公共利益，且已过诉讼时效。 为支持其辩论意见，被告向本院提交了编号为JLY0893号《内部认购期房协议书》、（2017）陕0303民初3435号民事判决书、（2018）陕03民终337号民事裁定书、（2018）陕0303民初1583号民事判决书、何伟撤回上诉申请书复印件及（2018）陕03民终1454号民事裁定书等证据材料。 经当庭举证、质证，被告对原告提交的身份证复印件、2012年1月13日购房款收款收据、2014年5月5日后期费用收款收据、《内部认购期房协议书》真实性无异议，证明目的有异议，对原告庭后提交的向何伟的告知书及回复书、两份证人证言有异议，认为告知书及回复书与本案无关，证人证言的证人既未出庭且证人为同小区同时起诉同类案件的原告，不具备证人资格。原告对被告提交的不予认可，认为认购协议第九条与法律规定相违背，生效判决与其无关。本院认为，被告对原告提交的收款收据及协议书真实性无异议，本院依法予以认定，对其庭后提交的告知书、回复书、证人证言，不符合证据的形式要件，对被告质证意见予以采纳；被告提交的协议书与原告提交一致，本院予以确认，对被告提交的四份法律文书，根据法律规定对生效文书予以确认。 根据双方当事人的陈述及上述证据的认定，本院查明以下事实： 本案所涉宝鸡市金台区金利苑一期小区系宝鸡市北坡地质灾害防治移民搬迁配套工程，由宝鸡市金台区政府筹建，土地性质为国有土地。金利苑一期小区共建设9栋住宅楼，1-5号楼用于安置村民，6-9号楼用于开发，已于2011年年底全部交付使用。最初，该小区一期9栋楼全部计划用于安置村民，后宝鸡市金台区政府与项目承建商宝鸡市陈仓房地产开发公司重新签订了开发协议，将6-9号楼（高层）用途进行了调整，按照该协议约定宝鸡市金台区政府负责交纳土地出让金，现因土地出让金数额巨大，还未交纳完毕，故土地性质未变更，个人不动产产权证书无法办理。宝鸡市陈仓房地产开发有限公司与被告签订《金利苑开发建设项目联合协议书》，约定对该小区内6、7、8、9号高层住宅楼进行建设开发，后被告依约开发并销售了该小区6、7、8号楼。 2012年1月13日原告与被告签订《内部认购期房协议书》，约定原告认购被告正在建设开发的金利苑小区1期6号楼东单元17层东户期房一套。该协议书载明：“为了解决内部的住房需求，本公司决定在内部出售部分期房，特制定本协议书；一、使用范围：本房产认购协议仅对内部人员签订，或由内部人员介绍的亲属朋友签订……四、期房认购价格：本次认购一房一价。此价款为单纯房价款，其他费用及政府规定费用由购房者自行承担……九、认购方所交纳房款中不包括该房屋契税、维修基金、双气材料工本费、电视电话初装费及办理房产证的相关费用，以上所需均由认购人承担。所有政府代收费用以相关部门收费票据为准；本协议及补充条款与后签订的商品房买卖合同具有同等法律效力，双方签字盖章后生效”。 2012年1月13日，原告一次性交清全部房款共计443000元。2014年5月5日，原告交纳房屋后期费用包括：契税6645元、维修基金17266元、有线电视330元、暖气管网费7194元、天然气1576元、分户计量费1080元，共计34091元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原、被告自愿签订的《内部认购期房协议书》，系双方真实意思表示，原告虽主张协议书第九条内容违反法律规定，但并未明确违反何种法律强制性规范，经本院审查，该协议内容明确，并未违反法律法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。对原告主张被告返还暖气入网费、天然气入网费、电视收视费、分户计量费的请求，本院认为原告与被告签订合同中约定，一房一价，此价款为单纯房价款，其他费用及政府规定费用由购房者自行承担，交纳房款不包括双气材料费、电视电话初装费，以上费用原告均已于2014年5月交纳。原告入住后，已实际接受上述天然气、暖气、电视等基础设施服务，被告仅为分户计量的代收人，而非实际安装人，安装进度不受被告控制，且被告当庭对此提出诉讼时效抗辩。本院认为，因原告未提交证据证明有时效中断或中止的情形，故原告主张返还此四项费用已经超过诉讼时效，对原告该项请求本院不予支持。对原告要求返还超标准收取的维修基金4816元的诉请，本院认为，根据查明事实，原告胥来万于2012年1月13日与被告签订认购协议，维修基金缴纳日期为2014年5月5日，根据宝市住建发（2013）412号《宝鸡市住房和城市建设局关于调整我市住宅专项维修资金交存标准和方式的通知》第一条第三项规定，小高层、高层住宅（七层以上，含七层）120元／平方米的规定，原告向被告缴纳17266元维修资金符合规定，原告主张被告超标准收取无事实依据，本院不予支持。对于原告要求返还房屋契税的主张，本院认为双方签订的协议约定房屋契税应当由认购人即原告承担，但房屋契税可以在办理房屋产权变动手续时直接缴纳给税务部门。案涉房屋土地性质未变更，个人房屋产权证书客观上无法办理。且经本院征询原告意见，其表示在办理房屋产权登记条件成熟后要自行办理相关手续，因此，被告要求原告缴纳房屋契税无法律依据，故对原告要求返还契税6645元的请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付资金损失无法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告陕西长润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告胥来万房屋契税6645元。 二、驳回原告胥来万的其他诉讼请求。 案件受理费474元，减半收取237元，由被告陕西长润房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于宝鸡市中级人民法院。 审 判 员  朱 兵 二〇二〇年九月十日 法官助理  董璐瑶 书 记 员  王 杰 1