襄阳市樊城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0606执异172号案外人：马忠海，男，汉族，住湖北省谷城县城关镇。申请执行人：襄阳市中小企业投资担保有限责任公司。住所：襄阳市樊城区春园路。法定代表人：吴珍，该公司董事长。被执行人：襄阳中孚机械有限公司。住所：襄阳市樊城区前进路。法定代表人：王明泽，该公司董事长。被执行人：付现英，女，汉族，住襄阳市襄城区。被执行人:王明泽，男，汉族，住襄阳市襄城区。被执行人：赵继承，男，汉族，住襄阳市樊城区长虹路。被执行人：牛强，男，汉族，住襄阳市襄城区。案外人：欧阳凤英，女，汉族，户籍地湖北省荆门市。本院在执行襄阳市中小企业投资担保有限责任公司(以下简称中小企业担保公司)与襄阳中孚机械有限公司(以下简称中孚公司)、王明泽、付现英、赵继承、牛强担保服务合同纠纷一案中，案外人马忠海对欧阳凤英对襄阳市襄城区轴承1路15-1幢2单元4层2室的房屋的租赁权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人马忠海称，请求确认王明泽、付现英与欧阳凤英的虚假租赁合同无效，欧阳凤英不享有阻止法院执行权利，向马忠海交付位于襄阳市襄城区轴承路1号（襄轴集团）15-1幢2单元4层2室的房产。事实和理由：樊城法院在京东司法拍卖网络平台上拍卖涉案房屋，我以710400元的价格竞得，并付清了全部拍卖款项。竞拍成交后，我要求法院清退房屋，才知晓欧阳凤英与付现英签订的租赁合同。2014年6月6日付现英将房屋租赁给欧阳凤英，租赁期限为20年，自2014年8月10日至2034年8月9日。租金及支付方式为：因房屋现状比较老旧，由欧阳凤英出资进行装修，装修后新增各类家电及装修费用共计12万元，以此费用冲抵租赁期间房屋租金，分摊后每月租金500元，装修款冲抵租金，多余部分视为租房押金。从租赁合同内容看，用装修费抵付租赁费，租赁双方实际没有发生支付房屋租金，不符合常理。该租赁合同可由当事人随便填写租赁期限，该房屋是否是由承租人装修无证据确定。房东把房子免费给租客用二十年，房东无任何收益，明显不符合常理。该租赁合同明显是虚假的，欧阳凤英无权租住此房，无权以此租赁对抗法院执行。申请法院清空并交付房屋。且法院在拍卖公告中只写了长期租赁，没有明确期限为20年，也未明示用装修款抵房租20年，异议人认为法院拍卖公告未明示清楚，公告与实际不符，存在重大瑕疵。特提出执行异议。本院审查查明，2015年，中小企业担保公司向本院申请保全查封了王明泽、付现英名下的位于襄阳市襄城区轴承1路15-1幢2单元4层2室的房屋。中小企业担保公司、中孚公司、王明泽、付现英、赵继承、牛强、王光德、杨风兰担保服务合同纠纷一案，襄阳仲裁委员会于2017年11月24日作出(2017)襄仲裁字第109号裁决书，裁决：中孚公司于裁决书生效之日起十日内偿还中小企业担保公司代偿款3756686.29元，并以欠款为基数按年利率24%的标准向中小企业担保公司赔偿损失至欠款清偿时止(其中：自2015年8月19日起以3766687.29元为基数；自2015年12月1日起以3756686.29元为基数)；同时向中小企业担保公司赔偿律师代理费40000元；王明泽、付现英、赵继承、牛强对中孚公司上述债务承担连带清偿责任。上述仲裁裁决书生效后，被执行人未能履行裁决书确定的义务，中小企业担保公司遂向襄阳市中级人民法院申请强制执行，执行过程中，襄阳市中级人民法院于2018年9月18日作出（2018）鄂06执443号执行裁定书，裁定书第二项为:续行对登记在被执行人王明泽、付现英名下位于襄阳市襄城区轴承1路15-1幢2单元4层2室的房屋一套（房产证号：00028560）办理查封登记手续。同日，襄阳市中级人民法院作出（2018）鄂06执他200号执行裁定书，裁定将襄阳市仲裁委员会作出的[2017]襄仲裁字第109号裁决指定到樊城区人民法院执行。本院于2019年3月1日作出（2019）鄂0606执通292号之二通知，通知王明泽、付现英及相关权利人，拟对涉本案的房产进行评估、拍卖。后本院委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对涉案房屋进行评估。2019年5月31日，该评估机构作出苏天（襄阳）法鉴估字（2019）第027号房地产司法鉴定估价报告，对涉案房产评估价值为92.25万元。2019年7月5日，本院作出（2019）鄂0606执292号之四执行裁定书，裁定拍卖被执行人王明泽、付现英共同共有的涉案房屋。后本院在京东网上公开挂网拍卖，其中拍卖公告载明有长期租赁、暂未腾空。涉案房屋一拍流拍，二拍过程中，马忠海以710400元的最高价胜出。本院于2020年5月6日作出了（2019）鄂0606执292号之十一执行裁定书，裁定：一、王明泽、付现英共同共有的位于襄阳市襄城区轴承路1号（襄轴集团）15-1幢2单元4层2室的房产归买受人马忠海所有；二、买受人马忠海可持本裁定书到房产管理机构办理相关产权变更登记手续。另查明，在本案执行过程中，付现英、欧阳凤英向本院提交了其双方于2014年6月6日签订的房屋租房合同。该合同约定欧阳凤英租赁涉案房屋，租赁期为2014年8月10日至2034年8月9日，租金及租赁押金支付为：因房屋现状比较老旧，由欧阳凤英出资进行装修，装修后新增各类家电及装修费用总计费用不超过12万元，此费用冲抵住房期间的租金；欧阳凤英装修款按12万元计算分摊至每月租金500元，该装修款冲抵租金多余部分视同租房押金。本院认为，关于欧阳凤英对涉案房屋是否享有租赁权并在租赁期限内不予交付涉案房屋的问题，应当严格审查其签订的租赁合同是否在法院查封涉案房屋之前，是否合法有效并实际占有。首先，虽然欧阳凤英提供的租赁合同签订时间在本院查封涉案房屋之前，但欧阳凤英未向本院提交其在法院查封前实际控制占有案涉房产的证据，并且其主张以装修款抵付租金，而该房屋是否实际装修、是否系欧阳凤英装修以及装修实际花费，欧阳凤英均未提交证据证实。此外，《合同法》关于租赁合同的最长租赁期限为20年，一般的房屋租赁合同时间都以5年内居多，多数是一年一租，而本案被执行人付现英却与欧阳凤英一次性签订20年的租赁协议，与正常的交易习惯不符，也不符合常理。由此本院对欧阳凤英与付现英于2014年6月6日签订的租赁合同的真实性不予认定，欧阳凤英不享有在其租赁合同中约定的租赁期内不移交涉案房屋的权利。根据上面所述，本院执行异议审查中对该租赁合同的真实性不予认定，而执行实施程序中形式审查进行了带租拍卖。虽然对涉案房屋带租拍卖，有一定的程序瑕疵。但本院拍卖涉案房屋确定的起拍价符合法律规定，亦是在公平公正公开透明的基础上进行网上竞价拍卖，且最终拍卖竞价成功。该拍卖行为并没有严重违反法律程序，没有损害债权人和被执行人的利益。竞买人在符合法律规定的起拍价的基础上愿意购买，亦未损害其利益。综上，前述带租拍卖的瑕疵不足以导致撤销拍卖行为的后果。为维护司法公信力以及竞买人的权益，应当涤除涉案房屋中不真实的租赁关系。马忠海要求确认欧阳凤英不享有其在2014年6月6日与付现英签订的房屋租房合同约定的租赁期即2014年8月10日至2034年8月9日内不移交占有的襄阳市襄城区轴承路1号（襄轴集团）15-1幢2单元4层2室的房产的权利的异议请求成立。马忠海要求交付涉案房屋的问题，交付房屋属于执行实施行为，其可在法院对欧阳凤英的租赁权进行涤除后，在执行实施程序中提出交付涉案房屋的申请。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：案外人欧阳凤英不享有其在2014年6月6日与付现英签订的房屋租房合同约定的租赁期即2014年8月10日至2034年8月9日内不向买受人马忠海移交占有的襄阳市襄城区轴承路1号（襄轴集团）15-1幢2单元4层2室的房产的权利。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  石小玲审 判 员  乾向东人民陪审员  文 健二〇二〇年九月十七日法官助理杨慧洁书记员郭萍