广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2905号上诉人（原审被告）：清远市合创泰富房地产开发有限公司。法定代表人：殷冀。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱慧坚，男，汉族，住清远市清新区。委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振豪，广东劲龙律师事务所律师。原审被告：清远市清新区太和镇乐园村民委员会芽英岗村民小组。上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司因与被上诉人朱慧坚、原审被告清远市清新区太和镇乐园村民委员会芽英岗村民小组商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初4685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序审理了本案，本案现已审理终结。清远市合创泰富房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：涉案合同性质应为土地使用权出让合同，而非商品房预售合同，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。1、根据《乐园芽英岗村自行改造协议书》及《乐园芽英岗村合作改造建设协议书》可知，芽英岗村提供共计137亩地块与上诉人合作开发建设，本案涉及的仅为75亩地块中的相关房屋。因此，本案应认定为土地使用权出让合同纠纷。2、一审法院认定涉案合同关系属于以物等价交换没有事实依据。虽然涉案合同名称为“村民宅基地置换项目房产协议书”，但不能简单认定合同性质为宅基地置换商品房。由于清新县******进行征用，作为补偿就将137亩土地移交给芽英岗村自行开发建设。涉案75亩土地未明确规定留成土地、宅基地、经济发展用地等的具体面积和位置。所谓“宅基地”置换仅为通俗用语，上诉人从未占有使用被上诉人的“宅基地”，不存在以物等价交换，而是根据合作开发建设合同的约定完成分房。否则被上诉人既未实际提供宅基地使用权给上诉人，也未支付任何对价，明显不符合逻辑。综上，请求法院查明事实并予以改判。朱慧坚答辩称：一、涉案合同的性质应当为商品房预售合同。《“恒信嘉园”置换分配方案》、《村民宅基地置换项目房产协议书》均是商品房预售合同的组成部分，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，依法应当适用商品房预售合同以及商品房买卖合同的相关法律和司法解释。二、按照协议约定，上诉人应当为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证并承担一切办证费用。但上诉人至今未办理不动产权证属于违约，应当承担继续履行及支付逾期履行违约金的违约责任。三、根据上诉人与被上诉人签订的文件，证明上诉人认可上诉人与被上诉人的关系是将宅基地置换成商品房，上诉人主观推断所主张的土地使用权转让合同关系，不足以推翻上诉人盖章确认的宅基地置换商品房的合同性质。因此，应认定双方之间的关系是宅基地置换商品房的商品房买卖合同。综上，请求法院维持原判，依法保护被上诉人的合法权益。清远市清新区太和镇乐园村民委员会芽英岗村民小组未作陈述。一审法院作出判决：一、清远市合创泰富房地产开发有限公司、清远市清新区太和镇乐园村民委员会芽英岗村民小组应于判决生效之日起30日内提交不动产权登记资料为朱慧坚办理位于清远市清新区**幢**号房屋不动产权证；二、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付朱慧坚逾期办证违约金从2017年3月7日起以折合房款729027元为基数按年利率2%计至产权权属登记的资料报产权登记机关备案日止，其中计至2019年11月30日的违约金于判决生效之日起30日内支付，从2019年12月1日起的违约金每6个月支付一次。一审案件受理费1762元，减半计收881元，由清远市合创泰富房地产开发有限公司负担441元，朱慧坚负担440元。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、商品房预售许可证、建设工程规划许可证，拟证明许可证的面积之间有差额，不需要办理预售许可证，进一步说明不是商品房买卖合同关系，而是双方之间的合作建房；2、房源确认表，拟证明各方（包括政府）均确认涉案地块属于合作建房性质，一审法院认定属于商品房预售合同性质错误；3、不动产权属变更缴纳（费）通知，拟证明政府部门认定该项目为合作建房项目，不属于商品房预售合同。本院组织各方当事人对上述证据进行质证。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，二审查询中，被上诉人认为原审被告和上诉人存在合作建房的合同关系，被上诉人作为原审被告的村民，将应分配的宅基地置换为商品房，以物易物支付购房对价，因此上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同关系；上诉人表示不否认自身有协助办证义务，而且已积极履行提交办证资料义务，并表示该批系列案涉及的不动产权证正在陆续出证，但合同中没有约定办证时限和逾期违约责任，因此上诉人不应承担违约金责任。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的案涉合同是否是房屋买卖合同，合同的性质是否影响上诉人协助办证义务的认定；二、上诉人是否有逾期办证的违约行为，应否承担支付违约金的责任。第一点。上诉人主张与被上诉人签订的合同性质是土地使用权出让合同，在上诉状中指出上诉人与原审被告之间的合同应认定为土地使用权转让合同；被上诉人在起诉状和二审查询中确认上诉人与原审被告之间存在合作建房的合同关系，且引用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定认为上诉人与原审被告因合作建房而签订的合同应当认定为土地使用权转让合同。从双方的上述表述可知双方对于上诉人与原审被告之间签订的《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》、《合作开发建设补充协议书》性质为土地使用权转让合同是无争议的。上述补充协议书中约定了恒信嘉园上楼村民的人数和每人补的建筑面积。在上诉人与原审被告签订了上述合同和补充协议之后，被上诉人作为原审被告的村民，与上诉人签订了《恒信嘉园置换分配方案》、《村民宅基地置换项目房产协议书》、《确认书》，《恒信嘉园置换分配方案》约定被上诉人以家庭为单位以所持份额的宅基地置换恒信嘉园项目的电梯楼房，双方详细约定了置换方案、置换面积差额的单价等内容；在《村民宅基地置换项目房产协议书》中确认了置换房屋的房号，并约定上诉人同意协助将房产之相关国土证、房产证办在被上诉人名下，办理房产证一切费用由上诉人负责；《确认书》明确置换房屋的业主是被上诉人，并确认了房屋交付时间。从上述三份合同的签订和履行情况可知上诉人与被上诉人签订合同是基于被上诉人作为原审被告村民，对合作开发房屋所占用的土地享有权益，被上诉人虽然没有以货币形式出资，但以其所享有的土地权益付出了商品房的对价，因此一审法院将双方的合同性质认定为房屋买卖合同并根据签订合同时房屋在建情况将案由认定为商品房预售合同纠纷并无不当，本院予以维持。而且合同中已明确约定了上诉人的协助办证义务，上诉人也没有否认自身有协助办证义务，因此合同的性质并不影响上诉人协助办证义务的认定。第二点。虽然合同中没有明确约定办证期限，但上诉人在将房屋交付使用数年后仍未履行协助办证义务，被上诉人主张上诉人从交付房屋之日起算90日后仍未协助办证构成违约，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，本院予以支持。合同中没有约定逾期办证违约金，一审法院按照双方在合同中约定的置换面积差额的单价计算出房屋价款为违约金计算基数，结合本地实际确定违约金计算标准为年利率2%，该违约金计算标准较为合理，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1762元，清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年九月四日法官助理 陆倩倩书 记 员 潘丽泳