江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2624号上诉人（原审原告）：盐城华圣物业有限公司，住所地江苏省盐城市盐马路32号时代雅居3幢201室。法定代表人：封加华，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷彩云，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：盐城市农业水利发展投资集团有限公司，住所地江苏省盐城市人民南路1号华邦东厦904-910室。法定代表人：蒋茂松，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹恒祥，江苏一正律师事务所律师。原审被告：盐城市先锋实业有限公司，住所地江苏省盐城市黄海西路3号。法定代表人：郑宗扬，该公司总经理。上诉人盐城华某物业有限公司（以下简称华某公司）因与被上诉人盐城市农业水利发展投资集团有限公司（以下简称农水公司）、原审被告盐城市先锋实业有限公司（以下简称先锋公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初6085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盐城华某物业有限公司（以下简称华某公司）上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，改判农水公司于判决生效后十日内支付华某公司服务费1016957.7元。2.一、二审案件受理费由农水公司承担。事实与理由：1.华圣公司提供的盐城市亭湖区人民政府先锋街道办事处提醒函及其先锋公司给陈某的函等证据证明案涉房屋的实际所有权人是农水公司，因此一审未判决农水公司支付物业服务费给华某公司是错误的。2.陈某签字的《合同领取表》证实先锋公司网签给陈某的2001号、2002号、2003号……2054号49户房屋根本原因是用于案外人郑宗杨向农水公司借款提供担保，由于案涉房屋未办理产权证书故无法办理抵押登记，因此《合同领取表》上的房屋实际所有权人是先锋公司。一审中《购房补充协议》附件1中的房屋归农水公司所有，一审法院确认《购房补充协议》附件1中的房屋的实际所有权人是先锋公司认定错误。二审法院应当依法确认《合同领取表》上的房屋实际所有权人是先锋公司，《购房补充协议》附件1中的房屋归农水公司所有。3.华某公司一直在履行物业服务管理工作，华某公司清楚的知道《购房补充协议》附件1中的房屋是陈某购买，其实际所有权人是农水公司，《合同领取表》的房屋是网签给陈某用于抵押担保，其实际所有权人是先锋公司，一审法院认定华某公司“并不知晓案涉房屋的实际所有权人”是错误的认定。先锋公司已经支付了《合同领取表》的房屋的物业服务费，而农水公司未支付《购房补充协议》附件1中的房屋物业费给华某公司，因此，人民法院依法应当判令农水公司支付物业服务费给华某公司。被上诉人农水公司辩称：1.先锋公司与陈某签订的合同仅仅是担保不是买卖合同。房屋所有权人仍然是先锋公司。2.农水公司对涉案房屋未占有使用收益，既不是房屋的所有权人也不是该房屋的使用权人和受益人，同时也不是物业服务合同的签订人。3.涉案房屋经盐都区人民法院确认，该产权仍然属于先锋公司，并进行评估，准备对其进行拍卖，相关法律文书在一审时已经提交法庭。综上，根据《物业管理条例》，华某公司要求农水公司承担相关物业费用无事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，判决公平公正，请求二审法院依法予以维持。原审被告先锋公司陈述：1.2019年8月1日华某公司与先锋公司签订的《先锋大厦物业服务合同》第八条明确约定2019年8月1日前的物业服务协议无任何争议，双方的债权债务也履行完毕。华某公司的上诉状中也确认华某公司与先锋公司之间不存在物业服务费的纠纷，一审判决第一项错误。2.华某公司5月17日给先锋公司的《放弃权利声明书》中明确，华某公司在一审中提供的证据证实农水公司名誉购买案涉房屋人陈某已经支付了1700万元购房款给先锋公司，因此，华某公司认为案涉服务实际所有权人是农水公司而不是先锋公司，华某公司将继续向农水公司主张物业服务费。事实上农水公司就案涉房屋还有7000多万元购房款没有支付给先锋公司，先锋公司保留向农水公司及陈某追偿未缴纳购房款及违约金的权利。3.华某公司在《放弃权利声明书》中，郑重声明放弃盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初6085号民事判决书中的第一项判决权利，再次表明华某公司与先锋公司之间不存在物业服务费的债权债务。华某公司向一审法院提出诉讼请求：1.先锋公司、农水公司立即支付自2015年9月1日起至2019年5月31日止的物业管理费2917628.775元；2.先锋公司、农水公司支付自2015年9月1日起至2019年5月31日止的物业管理费滞纳金850633.6元；3.诉讼费由先锋公司、农水公司承担。一审法院经审理查明：2012年7月10日，先锋公司向盐城市住房保障和房产管理局申报物业服务等级，申报的内容为“1.先锋大厦高层住宅物业服务费1.2元/月/平方米（其中普通住宅物业服务费0.4元/月/平方米，上下浮动20%，电梯泵房两次供水等能耗0.72元/月/平方米）。2.商业物业费，按市场价收费。3.停车收费，地面车位60元/个/月。”盐城市住房保障和房产管理局在先锋公司申报的《盐城市区物业服务收费备案表》中认定“同意按三档标准服务”。2014年1月10日，先锋公司（甲方）与华某公司（乙方）签订《“先锋大厦”前期物业服务合同》一份，主要约定：1.住宅（高层）物业服务费1.2元/平方米/月。2.由乙方根据中标物业服务收费标准向业主收取物业服务费，按照《盐城市区物业服务收费管理实施办法》执行（盐市价发【2011】55号）。3.甲方、业主或物业使用人，违反本合同第6条、第7条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，按应缴纳物业服务费用总额每日万分之五的标准，向乙方支付违约金。双方还就物业服务内容与质量作出了相关约定。先锋公司与华某公司均在该合同落款处加盖公章。2015年，农水公司（甲方）与陈某（乙方）签订《协议书》一份，载明：鉴于郑宗杨向我司借款，提供商品房网签作为担保措施，因房产登记部门对没有产权证书的房产不办理抵押登记，故双方签订如下协议：一、经甲方授权乙方，以乙方的名义与借款方或担保方签订《商品房买卖合同》。二、乙方为甲方的合同名义签订方。三、签订网签合同的房产处置必须经过甲方同意，乙方未经甲方同意不得个人私自处置房产，造成的一切损失由乙方承担。四、乙方不得向除甲方借款人、担保人以外的任何人泄露本协议的任何内容。五、如乙方出现任何突发情况，甲方无需经过乙方同意直接行使以上网签房的处置权。在该协议书落款处，农水公司加盖公章，陈某签名。2015年8月20日，先锋公司（甲方）与陈某（乙方）签订《购房补充协议》一份，载明：根据甲乙双方签订的商品房买卖合同（合同编号、日期详见附件1），为充分保护双方的合法权益，明确出卖人的合同义务，双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就商品房合同中有关房屋价格一事达成如下补充协议：一、由于乙方一次性购买大面积商品房，甲方愿意按照购买的优惠价出售给乙方，具体明细见附件2。二、应甲方的要求，为了不影响甲方的整体市场销售，防止其他购房户攀比，双方签订的商品房买卖合同中约定的价格并不是真实价格，乙方只需按照附件2的价格支付购房款，甲方不再对剩余的房款进行追偿，自愿放弃剩余的价款。三、甲方将无条件为乙方办理房产手续，如乙方对外转售房产的，甲方应配合办理手续，不得以任何形式理由阻止乙方处置该房产，如有违反，甲方将承担一切后果。甲乙双方对该协议的内容保密。在该补充协议落款处，先锋公司加盖公章，陈某签名。2017年12月5日，农水公司向盐城市盐都区人民法院起诉郑宗杨、马某、先锋公司，主张郑宗杨、马某、先锋公司偿还其借款3000万元及利息等费用。后盐城市盐都区人民法院作出（2017）苏0903民初4345号民事判决书，判决：一、郑宗杨偿还农水公司借款本金2977.2万元、利息（自2015年9月3日起至2016年8月19日至按照月利率1.2%计算，自2016年8月20日至实际清偿之日止按照月利率2%计算）及律师代理费80万元，于本判决生效之日起十日内付清；二、马某、先锋公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回农水公司的其他诉讼请求。郑宗杨、马某、先锋公司不服该判决，向本院提起上诉，后本院于2018年6月12日作出(2018)苏09民终2240号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在案涉纠纷审理期间，农水公司向盐城市盐都区人民法院申请保全，该院作出（2017）苏0903民初4354号裁定，并根据该保全裁定保全了先锋公司位于盐城市房屋。后先锋公司认为该保全行为存在超标的提出执行异议，2018年3月6日，盐城市盐都区人民法院作出裁定要求解除对先锋公司（网签至陈某名下）部分房屋的查封。农水公司不服该裁定，提出复议，后本院驳回其复议申请。2019年8月1日，先锋公司（甲方）与华某公司（乙方）签订《“先锋大厦”物业服务合同》一份，主要约定：1.在物业管理区域内，陈某于2015年购买的房屋的物业管理费由乙方向真正的业主收取，甲方提供相关资料。2.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：办公物业服务费3.8元之内/平方米/月；公寓物业服务费2.5元之内/平方米/月；住宅（高层）物业服务费1.2元之内/平方米/月；商业物业服务费4.0元之内/平方米/月。具体收费按照甲方与经营户签订的协议书确定。3.本合同签订前，未收取的物业费包括不限于向陈某及其实际购买人的物业由乙方负责收取。本协议签订后，甲乙双方就本协议前的物业服务协议无任何争议，双方（含甲方、郑宗杨、乙方、封加华）的债权债务也履行完毕。乙方物业服务收费标准向业主收取物业服务费，按照《盐城市区物业服务收费管理实施办法》执行（盐市价发【2011】55号）。双方还就物业的经营、管理验收等方面作出了约定。先锋公司与华某公司均在该合同上加盖公章。一审法院另查明，案涉房屋的实际所有权人系先锋公司，网签在陈某名下，但未办理产权登记手续。一审法院又查明，案涉房屋一至三楼的面积为5054.19平方米，七、八楼的面积为952.92平方米。一审法院认为：本案的争议焦点为：案涉房屋物业服务费的交纳主体应当如何确定？案涉物业服务费的计算标准应当如何确定？关于争议焦点一：案涉房屋物业服务费的交纳主体问题。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。华某公司与先锋公司签订的《“先锋大厦”前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。《物业管理条例》第41条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案案涉房屋的实际所有权人系先锋公司，虽网签登记在农水公司委托的陈某名下，但根据农水公司提供的盐都法院生效判决可以证明案涉房屋办理网签的根本原因系替郑宗杨向农水公司的借款提供担保，由于案涉房屋未办理产权证书故无法办理抵押登记。关于先锋公司辩称的“根据先锋公司与华某公司签订的《物业服务合同》中第8条的约定，可以证明华某公司向先锋公司主张物业费无事实依据”，一审法院认为华某公司为案涉房屋提供物业服务，其应当收取物业服务费，虽其与先锋公司签订的《物业服务合同》中约定“本协议签订后，甲乙双方就本协议前的物业服务协议无任何争议，双方的债权债务也履行完毕”，但由于华某公司并未收取到物业服务费，且其并不知晓案涉房屋的实际所有权人，其庭审时亦主张“如果案涉房屋所有权没有转移，先锋公司应当向华某公司支付物业费”，故一审法院依法确定先锋公司应当按照合同约定交纳案涉房屋的物业服务费。关于争议焦点二：案涉物业服务费的计算标准的问题。华某公司提供的《盐城市区物业服务收费备案表》中载明“商业物业费，按市场价收费”，华某公司与先锋公司签订的前期物业服务合同中亦未有2019年8月1日前商业物业服务费收费标准的约定。现华某公司主张一至三楼商铺的物业费按照12元/平方米/月计算，七、八楼公寓的物业费按照2.5元/平方米/月计算。庭审时，一审法院要求华某公司说明该收费标准的依据，华某公司陈述其系按照市场价格确认的，但未能提供相关证据予以证明。一审法院认为，《江苏省物业服务收费管理办法》第7条规定“非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定”，现因华某公司与先锋公司双方未对2015年至2019年8月1日之间的案涉房屋物业服务费的收费标准进行合同约定，但一审法院依法参照双方于2019年8月1日签订的物业服务合同中“公寓物业服务费2.5元之内/平方米/月，商业物业服务费4.0元之内/平方米/月”的价格标准，确定华某公司物业服务费用的收费标准。综上，因华某公司主张自2015年9月1日起至2019年5月31日止的物业服务费，且先锋公司未有异议，故一审法院依法确定本案的物业服务费：一至三楼商铺物业服务费为5054.19平方米*4元/平方米/月*45个月=909754.2元；七、八楼的物业服务费为952.92平方米*2.5元/平方米/月*45个月=107203.5元，合计为1016957.7元。关于华某公司主张的滞纳金，一审法院认为华某公司并未向法院举证证明其积极主张过物业服务费用，且案涉房屋存在未完全入住的情形，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《江苏省物业服务收费管理办法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、先锋公司应于判决生效后十日内支付华某公司物业服务费1016957.7元；二、驳回华某公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37154元，由华某公司负担27127元，由先锋公司负担10027元。本院二审期间，华某公司提交《陈某房屋物业交接通知函》，证明案涉房屋的所有权人系农水公司。农水公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，华某公司提交的证据系先锋公司通知华某公司“现将陈某购买的前述房屋予以交付，请贵公司做好相关物业接收管理工作”，不能证明案涉房屋已实际交付给陈某或农水公司，本院不予采信。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。关于华某公司上诉请求判令农水公司承担案涉房屋的物业管理费问题。华某公司应当提交案涉房屋已交付给农水公司的相关证据，但华某公司一、二审审理期间提交的证据均不能证明案涉房屋已出售并交付给农水公司使用，故其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13953元，由盐城华圣物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二〇年九月十七日法官助理 徐 平书 记 员 郁婷婷