广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18939号上诉人（原审原告）：黄金赐（曾用名：黄海来），男，，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。破产清算管理人：广东君信律师事务所，负责人倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、陈仕培，均为广东君信律师事务所律师。上诉人黄金赐因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初23129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄金赐代理人朱伟科、被上诉人国龙公司代理人陈佳佳、陈仕培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄金赐上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦1402房的房产所有权归黄金赐，并判令国龙公司为黄金赐办理上述房屋的房产证；3.本案一、二审诉讼费用全部由国龙公司承担。事实和理由：一审对黄金赐的举证要求超出《民事诉讼法》对当事人举证责任的规定，无视黄金赐的合法权益。一、涉案《商品房买卖合同》合法有效，国龙公司负有办证义务。2005年11月28日，黄金赐与国龙公司签订涉案《商品房买卖合同》时，尽管国龙公司经营出现困难，但并不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。国龙公司已于2005年11月29日向黄金赐交付楼房，根据涉案合同第十五条的约定，其早负有为黄金赐办妥涉案房屋产权证的义务。上述合同签订后，从信息公开答复书可见，涉案房屋暂无预告登记、无查封、抵押和不动产登记信息，故黄金赐是涉案房屋唯一的合法的购买人。黄金赐向法院提交的《商品房买卖合同》已证明与国龙公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。黄金赐已尽到举证责任。虽然（2009）越法刑初第769号刑事案件涉及国龙公司购房合同诈骗，但不涉及涉案房屋，此事实一审已查明，但一审却以国龙公司刑事案件否定黄金赐与国龙公司之间存在真实房屋买卖合同关系，显属自相矛盾。二、黄金赐已按涉案合同约定付清房款，以上事实有收款收据予以证明，国龙公司管理人对收款收据均无异议。签订涉案合同时黄金赐虽是国龙公司物业部经理，但没有法律禁止员工不能向本公司购买房屋。据了解，涉及国龙公司当年的收款情况，管理人在人民法院受理的同类案件中采取的原则是有收据或发票并有银行转账付款凭证的，明确予以确认；有收据或发票但没有付款凭证的，或有银行转账凭证，但无法提供发票或收据的，只要没有相反证据予以否认，管理人也予以确认。其他通过现金交易的业主起诉要求办证被法院确认支持，但一审法院却在本案中以收款收据不能认定黄金赐实际支付了购房款，这明显是双重标准。虽然涉案合同约定“买受人应当按时如期将房款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上”，但同时也约定了“已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人”。黄金赐向国龙公司购买涉案房屋时，该房屋已经竣工，依合同约定，黄金赐完全可将房款直接支付给国龙公司。即使黄金赐没有将房款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上，也不能否定黄金赐交付现金给国龙公司的事实。虽然黄金赐在2012年12月与国龙公司法定代表人陈中兴的女儿林雪瑞结婚，但在购房行为发生时黄金赐仅为国龙公司一名中层管理人员，与林雪瑞仅为男女朋友关系。一审将2012年发生的事实作为否定黄金赐2005年购房行为合法性及正当性的依据，并据此不予确认黄金赐与国龙公司存在真实的购房交易，是错误的。三、黄金赐早在2005年11月29日已收楼，该事实有《业主收楼确认书》予以证实，2007年期间，因（2009）越法刑初第769号刑事案件被羁押，直至2012年提前释放，一审法院以黄金赐未举证“自2005年11月收楼至2016年8月逾十年期间对涉案房屋的管理使用收益情况，与正常购房人对自身权利的合理关注形成较大反差”，显然是强人所难，缺乏基本的常识判断。况且，近几年来涉案房屋一直由黄金赐使用至今，黄金赐一审时提供的物业管理费、水电费、燃气管道安装合同均可证实此事实。四、本案不应适用广州市限购政策。黄金赐于2005年11月向国龙公司购买涉案房屋，并于当月收楼，依合同约定，国龙公司应于交楼后180日内即2006年7月前为黄金赐办理房产证。2006年7月期间，广州市未实行限购政策。五、国龙公司破产管理人对黄金赐提交的证据并无异议。综上，请改判支持黄金赐的上诉请求。国龙公司二审答辩称：对上诉请求无异议。针对上诉理由第一至三点我方无异议，对上诉理由第四点由法院依法处理，对上诉理由第五点我方无异议。我方作为破产管理人对涉案房屋在国龙公司破产过程中，没有其他的小业主提出过权利的主张，我方确认黄金赐是涉案房屋的实际使用人。国龙公司开发两个楼盘，一个是国龙大厦，一个是华翰大厦，国龙大厦涉及到一房两卖，但华翰大厦只有第17、2、3、4层、地下停车场涉及到一房两卖，其他都是正常的交易。一审判决认为黄金赐与国龙公司有特殊关系故没有支持黄金赐的诉请，但事实上黄金赐在之前已经有房屋办了证。管理人是没有接收到任何关于国龙公司收取房款的财务账册资料。针对购房人，不管是国龙大厦的购房人，还是华翰大厦的购房人，还是与国龙公司有关系的一些特殊人物，管理人主要是看购房人手上是否持有收款收据原件，只要购房人持有相关的证据，管理人是没有办法去提出相反的证据证明购房人没有支付完购房款的。黄金赐于2019年6月27日向一审法院起诉请求：1.确认位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦1402号房的房产所有权归黄金赐。2.国龙公司立即为黄金赐办理位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦1402号房的房产证，并在领到房产证后立即交付给黄金赐。3.本案诉讼费用由国龙公司承担。一审法院认定事实：国龙公司是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第××号）。黄金赐对其购买广州市天河区天河路天河直街30号之一1402房（以下简称涉案房屋）提供黄海来（买受人）、国龙公司（出卖人）于2005年11月28日签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人所购商品房为华翰大厦14层1402房。商品房建筑面积共57.71平方米。商品房属预售，按套出售，总金额280000元。买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人）。监控银行：广东发展银行广州沙面支行，监控账号：12×××18。买受人一次性付款。出卖人应当在2006年3月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。关于购房款，黄金赐表示：以现金方式支付；以前银行转帐很不方便，很多业主都是提款以后拿着现金到国龙公司处直接支付现金，当时很多业主现金方式支付购房款。黄金赐对其付款事实提供出具时间2005年11月28日并盖有国龙公司收款专用章的《收据》一份。该《收据》载明：收到黄海来交来“华翰大厦”1402单元现金楼款280000元。国龙公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。黄金赐对其收楼使用涉案房屋的事实提供如下证据：1.载明时间2005年11月29日并盖有华翰大厦物业管理处印章、黄海来签名的《华翰大厦物业管理处业主收楼确认书》一份。该确认书载明：单元位置14楼02单元，业主姓名黄海来等。2.广州市华翰誉新物业管理有限责任公司2016年8月26日至2017年8月15日期间出具的关于涉案房屋的水电费、物业管理费发票多份。等等。国龙公司对上述证据的真实性、合法性、关联性亦均无异议。本案审理过程中，一审法院向广州市规划和自然资源局发函调查。2019年11月6日，该局向一审法院出具穗规划资源协查[2019]1070号复函，函称：一、房屋主要登记情况。来函查询房屋位于华翰大厦，该地块以穗府国用（2004）第149号案办理了国有土地使用证，使用权人为国龙公司。该项目整体未办首次登记，部分房屋小业主通过司法执行途径办理了不动产权证。天河区天河路天河直街30号之一1402房暂无预告登记（预售合同备案）、查封、抵押和不动产权登记信息。二、处理建议。（一）该房屋的规划用途为住宅。自2010年10月15日起，我市实行限定居民家庭购房套数的政策，建议你院审查购买人的购房事实，根据购买房屋的时点与事实按相关法律法规处理。关于住宅用房限购政策问题建议你院征询广州市住房和城乡建设局意见。（二）根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，你院可向我局送达协助执行过户文书。在符合相关法律法规、政策、提交资料齐全的情况下，申请人可持生效法律文书及协执收件回执等资料申请办理不动产权登记。信息核查时间为2019年10月15日，最新信息以登记簿为准。一审庭后，黄金赐另提交《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》及《说明书》各一份。一、《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》显示：黄金赐、黄海来、林雪瑞、黄瑞杰名下房地产登记情况证明如下：黄海来名下房地产地址为天河区天河路天河直街30之一号2101房（建筑面积182.1071平方米）、2102房（169.5527平方米）；林雪瑞名下房地产地址为天河区天河直街30号之一2201房（建筑面积179.3272平方米）、小北路243号院内临环市中路国龙大厦泰兴阁26层A房（建筑面积126.41平方米）、28层E房（127.92平方米）；黄金赐名下房地产地址为天河区天河直街30号之一1606房（建筑面积126.3826平方米）；黄瑞杰名下查无房地产情况记录。二、《说明书》载明：黄金赐，曾用名黄海来，虽然黄海来名下不动产登记结果查询有：广州市天河区天河路天河直街30之一号2101房、2102房，登记字号分别为：07合同183850（200701023605）、07合同183853（200701023696），属合同备案，但经贵院（2017）粤0106民初11055号、（2017）粤0106民初11054号以及广州市中级人民法院（2018）粤01民终15857号、（2018）粤01民终15858号民事判决，确认黄金赐以黄海来名义与广州市国龙房地产开发有限公司签订的上述房屋的买卖合同均属无效。林雪瑞，系黄金赐妻子，虽然其名下不动产登记结果查询有：小北路243号院内临环市中路国龙大厦泰兴阁26层A房、28层E房，登记字号分别为：98086070、99012183，属合同备案，但经向广州市规划和自然资源局查询，上述两房己办理产权证，对应登记地址为：广州市越秀区环市中路276号之二2601房、2805房，产权人均非林雪瑞。另查明：国龙公司、黄金赐、林雪瑞等因涉嫌合同诈骗罪等，广州市越秀区人民检察院于2009年8月26日向广州市越秀区人民法院提起公诉，广州市越秀区人民法院经审理后于2010年5月19日作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决（该判决一审生效，简称769号刑事判决）。该判决审理查明部分载明：“2004年6月至2007年4月，被告人黄金赐任国龙公司物业部经理，负责国龙大厦房产销售工作……”“被告人黄金赐（黄海来）在侦查阶段的供述：2004年6月开始，我在国龙公司担任物业部经理，有时带客人去看国龙大厦尚未销售的房屋。国龙公司有国龙大厦和华翰大厦二座大楼。国龙公司的董事长和总经理是陈中兴，下设办公室、物业部、工程部、财务部等部门，我的同居女友林雪瑞在财务部工作，她是陈中兴的女儿。”“对于被告人黄金赐关于其不构成合同诈骗罪的辩解意见及其辩护人所提的定罪存疑的辩护意见，经查，本案证据可证实，黄金赐身为国龙公司物业部经理，负责国龙大厦房产销售工作；其明知国龙大厦的房产已由国龙公司通过内部员工认购等方式办理抵押贷款，获得银行资金的情况下，仍在国龙公司法定代表人陈中兴的指挥下，向部分购房人隐瞒房产登记产权人、预购人及抵押登记等情况，将房产出售给欧丽卿等购房人，收取购房人的房款，并指示部分购房人将房款存入陈中兴、林雪瑞等人的私人银行账户内，后又通过他人或亲自向欧丽卿、锁金利等人交付假房产证，欺骗购房人，后又逃匿。故被告人黄金赐的行为构成合同诈骗罪。被告人黄金赐及其辩护人的上述意见不成立。”该判决判令国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元；黄金赐犯合同诈骗罪，判处有期徒刑七年，并处罚金250万元。该判决附表4并列明华翰大厦购房人与登记预购人不一致的房号等，但无涉及涉案房屋。一审法院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，根据769号刑事判决认定的事实，黄金赐自2004年6月至2007年4月期间担任国龙公司的物业部经理，负责销售工作；黄金赐当时是国龙公司法定代表人陈中兴的女儿林雪瑞的男友，而林雪瑞同样是该刑事案件的被告；国龙公司及作为国龙公司员工的黄金赐、林雪瑞均因国龙公司开发销售涉案房屋所在的天河区华翰大厦及越秀区国龙大厦涉及大规模的合同诈骗被判令负刑事责任。本案中虽国龙公司对黄金赐的诉请无异议，但基于以上因素，一审法院对黄金赐与国龙公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系依法进行严格审查，在此基础上决定是否支持黄金赐的诉请。按查明的事实，首先，黄金赐与国龙公司关于涉案房屋的签约时间在2005年11月28日，发生在黄金赐担任国龙公司物业部经理期间。其次，从付款情况看，黄金赐虽提供有国龙公司盖章确认的购房款收据，黄金赐表示上述款项均为现金支付，有违常理且有违合同“买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上”的约定，黄金赐本身作为国龙公司的销售负责人，对此不可能不清楚。再次，购买房屋事关当事人重大切身利益，如涉案房屋交易属实且黄金赐实际支付了全额房款，但黄金赐未举证证实其与国龙公司签署相关房屋交接文件及国龙公司交付房屋钥匙，且根据黄金赐举证，无反映黄金赐所称自2005年11月收楼至2016年8月逾十年期间其对涉案房屋的管理使用收益情况，与正常购房人对自身权利的合理关注形成较大反差。最后，根据黄金赐家庭的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，黄金赐夫妇在广州市限购区域名下已有多套房产，黄金赐要求办理涉案房屋的不动产权证与广州市限购政策不符。综上，本案不足以证实黄金赐与国龙公司之间存在真实的房屋买卖合同关系且黄金赐已实际支付了购房对价，黄金赐应承担不利的法律后果；黄金赐要求办理涉案房屋的不动产权证与广州市限购政策不符。基于此，一审法院驳回黄金赐的办证诉请。本案为合同纠纷，并非房屋权属纠纷，黄金赐要求确认其为涉案房屋的权属人，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年6月19日作出判决：驳回原告黄金赐的全部诉讼请求。一审案件受理费5500元，由原告黄金赐负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，黄金赐向本院提交如下证据：证据1.（2017）粤0106民初17110号民事判决书、（2018）粤01民终17750号民事判决书及生效证明，拟证明黄金赐曾就与涉案房屋情况相同的同一楼盘的华翰大厦1606房提起诉讼要求办证，二审法院最终支持了办证的诉请。证据2.涌口山土地租赁合同书，拟证明黄金赐购买涉案房屋期间投资经营养殖场，有经济能力购买涉案房屋。证据3.案外人林宝珠、杨运强、李东与国龙公司签订的商品房买卖合同、发票、民事判决书，拟证明黄金赐购买涉案房屋的情况与华翰大厦其他业主（包括国龙公司原员工）购买华翰大厦的房屋的情况是相同的。其他的业主之前也曾提起诉讼要求办证，一审法院支持了办证的诉请。国龙公司发表质证意见：对证据1、2、3的三性均无异议。二审庭审中，一、国龙公司确认黄金赐购买涉案房屋的单价是高于案外人李东购买同一楼盘房屋的单价，李东是国龙公司原副总张萍的儿子，也是国龙公司员工购买房屋的情况。黄金赐购买涉案房屋的单价是正常的。很多国龙公司作为开发商的诉讼，包括国龙大厦、华翰大厦，在2005－2007年的期间，有大量的购房款是通过现金支付的，没有进入监管账号，因为当时国龙公司的操作是不规范的，有点像家族企业那样，就算不是有特殊关系的，也很多都是现金支付的。二、黄金赐与国龙公司均确认黄金赐为广州市户籍居民。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对黄金赐的上诉请求与国龙公司的答辩意见，分析如下：本案首先应当审查黄金赐与国龙公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。对此，一审法院进行了严格审查，但综合黄金赐的上诉理由和证据，黄金赐购买涉案房屋的单价与同时期其他购房人购买华翰大厦的单价相比，黄金赐购买涉案房屋的单价并不存在过低的情形。其次，国龙公司的管理人经审查，确认黄金赐的购房合同、支付房款的方式与其他购买人的方式一致，并因此对黄金赐关于办理涉案房屋过户手续的诉讼请求没有异议。再次，本院认为黄金赐提交的2005年11月29日华翰大厦物业管理处盖章的《华翰大厦物业管理处业主收楼确认书》、广州市华翰誉新物业管理有限责任公司2016年8月26日至2017年8月15日期间出具的关于涉案房屋的水电费、物业管理费发票多份，足以证明黄金赐已接收涉案房屋并居住使用。综上，本院认为黄金赐与国龙公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，黄金赐已依合同约定支付了购房款，国龙公司应为黄金赐办理涉案房屋的过户手续。根据2019年11月6日广州市规划和自然资源局向一审法院出具穗规划资源协查[2019]1070号复函的内容，现涉案房屋不存在查封、抵押等办证障碍，且国龙公司对黄金赐的办证诉求没有异议，本院对黄金赐该项诉讼请求予以支持。本案属合同纠纷，并不属于产权争议纠纷，对黄金赐要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，黄金赐的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，处理不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初23129号民事判决；二、自本判决生效之日起15日内，广州市国龙房地产开发有限公司协助黄金赐到广州市房管部门办理广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦1402房（现地址天河区天河路天河直街30号之一1402房）的不动产权证；三、驳回黄金赐的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各5500元，均由广州市国龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年九月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏