渭南市临渭区人民法院行政判决书(2020)陕0502行初35号原告: 孙杰，男，汉族，住西安市雁塔区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人：邓倩倩，陕西泽界律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔某某，陕西泽界律师事务所实习律师。被告：渭南市住房和城乡建设局，住所地：渭南市市民综合服务中心。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX9045。                   负责人：姬智武，系该局局长。委托诉讼代理人：孟琳萍，陕西泰普律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩伟，男，汉族，住渭南市临渭区，渭南市住房和城乡建设局工作人员，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX第三人：郭少星，女，汉族，住陕西省渭南市临渭区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：梅杰，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：党旭新，陕西权诚律师事务所律师。第三人：渭南玉洲房地产开发有限公司，住所地：渭南市临渭区。统一社会信用代码：91610500783653285B。法定代表人：杨国庆，执行董事。原告孙杰与被告渭南市住房和城乡建设局及第三人郭少星、渭南玉洲房地产开发有限公司其他行政纠纷一案 ，本院于2020年6月4日立案后，于2020年6月11日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月13日公开开庭审理了本案。原告孙杰及其委托诉讼代理人邓倩倩和崔某某、被告渭南市住房和城乡建设局委托诉讼代理人孟琳萍和韩伟、第三人郭少星委托诉讼代理人梅杰和党旭新到庭参加了诉讼，被告渭南市住房和城乡建设局负责人姬智武、第三人郭少星、第三人渭南玉洲房地产开发有限公司法定代表人杨国庆未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年8月1日，渭南市房地产交易管理所为涉案商品房买卖合同办理了网签备案登记手续。 原告孙杰诉称，2012年1月12日，原告与渭南玉洲房地产开发有限公司(下称“玉洲公司”)签订《借款合同》，玉洲公司为保证原告债权得以实现，自愿以其名下位于渭南市临渭区XX路XX段的在建工程“玉洲花园”办理了抵押登记，原告取得渭房建字第(2012)159号《在建工程抵押登记证明》抵押范围为:“玉洲花园”四号楼在建工程12-18层房屋90套(不包括已销售的18套住宅)及其余29套房产。后因玉洲公司未按期偿还借款，原告遂依据渭南市临渭区公证处(2012)渭临证经字第0097号公证债权书、（2015）渭临证执字第035号执行证书，于2015年6月15日向贵某某申请执行。2015年7月29日，贵某某作出(2015)临渭执字第00946号执行定书，并于2015年7月30日、2015年8月6日查封了前述房产。之后，原告了解到，被告未经原告同意，擅自为玉洲公司与郭某某、郭少星、郭少辉、郭惠敏、毛莲芳、刘平芳、李锋等7人签订的约30多套房屋预售合同办理了网签、备案登记，该30多套房屋包含在原告为抵押权人的抵押房屋范围内。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定:“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿务消灭抵押权的除外”，玉洲公司未经原告同意，其转让案涉抵押财产的行为违法，被告的案涉网签、备案登记行为违法。因案涉被告的违法网签、备案登记行为，致使贵某某认为玉洲公司无可供执行财产，原告无法就享有抵押权的案涉房屋申请贵某某评估、拍卖，无法处置抵押房屋，原告依法设立在先的抵押权形同虚设，权益受损。原告多次与被告交涉，要求其纠正违法行为，但其却置之不理。综上所述，被告办理的案涉登记、备案行为严重违反法定程序，严重损害了原告的合法权益，应予以撤销。原告为维护自己的合法权益，依法向贵某某提起行政诉讼，望判如所请！原告诉讼请求：1、请求依法撤销被告为郭某某、郭少星、郭少辉、郭惠敏、毛莲芳、刘平芳、李锋等7人，在“玉洲花园”四号楼为房屋预售合同办理的网签、备案登记行为；2、本案诉讼费由被告承担。审理中原告变更诉讼请求第一项为：请求依法判令被告注销为郭少星与渭南玉洲地产开发有限公司签订的渭南市临渭区XX路XX段XX花园XX楼XX号房《商品房买卖合同》办理的网签备案登记行为。原告证据：证据一：陕西省人民政府权责清单系统网页截图，证明对象：1、陕西省人民政府权责清单系统显示:渭南市住房和城乡建设局的权责清单(市级保留)中包含“商品房买卖合同网签备案”确载明:“商品房买卖合同网签备案”的权力行使主体为渭南市住房和城乡建设局，权力来源为法定本级行使，2、“商品房买卖合同网签备案”的实施依据，3、责任事项中决定阶段责任载明:“作出准予或者不予登记的行政许可决定(不予登记的应当告知理由)、法定告知。证明1、渭南市住房和城乡建设局为本案适格被告，2、案涉网签备案行为系可诉的具体行政行为；证据二：《借款合同》《渭南市房地产抵押贷款合同》（渭房抵字（2012）159号）、付款通知、个人电子转账凭证、收款收据、《在建工程抵押登记证明》（渭房建字第（2012）159号）、《具有强制执行效力的债权文书公证书》（（2012）渭临证经字第0097号）、《执行证书》（（2015）渭临证执字第035号）、《附件：在建工程抵押财产清单》，证明对象：1、2012年1月13日，渭南玉洲房地产开发有限公司(以下简称玉洲公司)与孙杰签订了《借款合同》，合同约定玉洲公司从孙杰处借款500万元，玉洲公司自愿以其名下的《借款合同》之附件《在建工程抵押财产清单》所列全部财产为其履行借款合同项下的全部债务提供担保；《借款合同》之附件《在建工程抵押财产清单》的财产包括:(1)国有土地使用权(渭城国用字(2007)第121号);(2)玉洲花园小区四号楼在建工程12层一18层整体抵押(不包括已销售的18套住宅，面积1847.78平方米，后附房号清单)，含案涉4-4-1803号房屋。2、2012年1月13日，《借款合同》《渭南市房地产抵押贷款合同》经公证赋予强制执行效力；3、2012年1月16日，玉洲公司向孙杰出具《付款通知》，指定收款账户；4、2012年1月16日，孙杰向玉洲公司指定收款账户转账支付500万元借款；5、2012年1月16日，玉洲公司向孙杰出具收到500万元借款的收款收据；6、2012年1月16日，渭南市房屋产权产籍管理处为孙杰办理了抵押登记，抵押权证号为:渭房建字第(2012)159号；7、2015年6月12日，公证处就具有强制执行效力的《借款合同》《渭南市房地产抵押贷款合同》出具《执行证书》。证明1、孙杰与玉洲公司之间依法成立借贷关系，孙杰的合法债权受法律保护，并非虚假诉讼，2、2012年1月16日，玉洲公司以其名下玉洲花园小区四号楼在建工程12层-18层整体（含涉案4-4-1803号房屋）为孙杰设立了抵押权，孙杰系涉案4-4-1803号房屋的抵押权人；证据三：陕西省登记管理网截图，证明对象:陕西省事业单位登记管理局公示的渭南市房地产交易管理所2014年、2015年的年度报告显示:渭南市房地产交易管理所与渭南市房屋产权产籍管理处属于两块牌子一套人马的编制配置，其举办单位为渭南市住房和城乡建设局。证明：1、2014年，渭南市房地产交易管理所与渭南市房屋产权产籍管理处属于两块牌子一套人马，举办单位系渭南市住房和城乡建设局，2、结合孙杰提交的第二组证据、渭南市住房和城乡建设局提交的第一组证据证明，案涉房屋办理抵押登记在先、网签备案在后，3、渭南市房地产交易管理所在案涉房屋已经办理抵押登记的情况下，为案涉“玉洲花园”四号楼4-4-1803号房屋所涉《商品房买卖合同》办理网签备案的行为违法，致使孙杰设立在先的抵押权形同虚设、权益受损，应予以撤销。证据四：强制执行申请书一份，渭南市临渭区人民法院（2015）临渭执字第00946号执行裁定书，证明2015年6月15日孙杰就玉洲公司债权向贵某某申请执行，执行裁定书明确载明，本院在执行过程中，经查，被执行人为了保证申请执行人的债权得以实现，自愿用其名下位于渭南市临渭区XX路XX段的在建工程，在渭南市房屋产权产籍管理处办理抵押登记，并取得了渭房建字第（2012）159号《在建工程抵押登记证明》，贵某某对案涉房产予以查封。证明1、2012年1月孙杰办理了抵押登记，系案涉房产的抵押权人，为本案利害关系人，为本案适格原告，2、孙杰与玉洲公司公证债权文书已在渭南市临渭区人民法院立案执行中，在执行中，办理备案登记导致法院无法拍卖执行，致使原告抵押权无法实现，严重损害了原告的合法权益。被告渭南市住房和城乡建设局辩称，一、答辩人并非实施涉案房屋备案登记行为的行攻机关，故答辩人并非本案适格主体，贵某某应依法驳回被答辩人诉讼请求。经查，涉案房屋于2014年8月1日在渭南市房地产交易管理所办理的备案登记，答辩人并未办理涉案房屋的备案登记，也不是实施该行政行为的行政机关，故答辩人并非本案适格主体，贵某某应依法驳回原告诉讼请求。二、据了解，涉案房屋商品房买卖合同备案登记行为依据正确，程序合法，内容适当，人民法院应当判决驳回被答辩人诉讼请求。依据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”本案中，渭南玉洲房地产开发有限公司(以下简称玉洲地产)与购房户郭少星能否完成商品房预售合同登记备案手续主要取决于商品房预售许可证。经查，玉洲地产是于2011年4月14日取得预售许可证(预售许可证号:2011渭房预售证第012号)，玉洲地产和涉案房屋购房户郭少星是于2014年8月1日在渭南市房地产交易管理所完成了商品房预售合同登记备案手续。依据法律规定，要求玉洲地产向答辩人申请备案登记是一种行政管理行为。申请备案登记的审核内容中，都不会涉及到玉洲地产和购房户交易的商品房是否存在在建工程抵押内容的审查。因此，涉案房屋的备案登记行为实体正当，程序合法，人民法院应当驳回被答辩人诉讼请求。三、备案登记行为对被答辩人的合法权益不产生明显的实际影响。被答辩人依据《物权法》第一百九十一条的规定，认为答辩人侵害其抵押权，然而被答辩人的在建工程抵押权登记是不动产登记中的预告登记。玉洲地产与购房户在商品房买卖合同备案登记后，如果要进行申请预购商品房的预告登记，前提条件要求玉洲地产应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记。故被答辩人的抵押权涉及的不动产的物权变更，而案涉的备案登记行为不给管理的相对人设定权利，故不影响涉案房屋的物权变动。因此，依据《最高人民法院关于适用    的解择》第六十九条“有下列情形之一，已经立案的，应当定驳回起诉； (八)行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的;”综上，涉案房屋的备案登记的行政行为依据正确，程序合法，内容适当，人民法院应当判决驳回被答辩人诉讼请求。综上所述，答辩人认为答辩人不是本案的适格被告，且商品房买卖的程序是房地产开发企业应先取得《商品房预售许可证》，然后才能销售房屋，与承购人签订商品房预售合同，最后办理商品房预售合同登记备案手续。玉洲地产与购房户能否完成备案登记，主要取决于商品房预售许可证，只要完成房屋买卖的必要程序，签订了预售合同就必须向答辩人办理商品房预售合同登记备案手续，故涉案房屋的备案登记手续并不违法，亦不能注销，且该备案登记行为对被答辩人的合法权益不产生明显的实际影响。故根据法律规定，贵某某应驳回被答辩人的诉讼请求。被告证据：第一组证据：《渭南市机构编制委员会关于印发渭南市住房和城乡建设局所属事业单位机构编制规定的通知》（渭编发[2018]13）号、《商品房买卖合同》，证明2014年8月1日，涉案房屋在渭南市房地产交易管理所办理备案登记的客观事实，证明事实涉案房屋备案登记行为主体为渭南市房地产管理所，并非渭南市住建局，故渭南市住建局不是本案适格被告；第二组证据：玉洲花园4号楼预售许可证信息（预售许可证号：2011渭房预售证第012号），证明2011年4月14日，玉洲地产取得玉洲花园4号楼预售许可证的客观事实，证明玉洲地产在2011年4月14日取得了涉案房屋所在项目的预售许可，结合第一组证据，按照相关法律法规，玉洲地产在取得预售许可后依照相关制度规定在渭南市房地产交易管理所办理了涉案房屋的备案登记，该备案登记行为并不违法，亦不能注销。补充一点，原告不是行政行为的相对人，不是本案的适格主体。第三人郭少星庭审中述称，1、被答辩人主体资格不适格，原告不属于行政诉讼法中规定的，根据行政诉讼法第25条之规定，原告必须是行政行为的相对或与行政行为有利害关系的公民，(2017）最高法行申169号行政裁定书中对如何理解行政诉讼法中的有利害关系的公民法人或者其他组织，阐述非常一致，所谓有利害关系应是行政诉讼法中与公法上的利害关系，除特殊情形或法律另有规定，一般不包括司法上的利害关系，比如债务人离婚登记行为，债务人的非抵押房屋登记转移行为，抵押人公司股东变更登记行为，虽有可能影响债权人或者抵押权人，债权和抵押权的实现，债权人或者抵押权人虽与上述登记行为有了一定的利害关系，但因为此种利害关系并非公法上的利害关系，也就不宜承认债权人或者抵押权人在行政诉讼中的主体资格，本案件中，原告仅就涉案房屋办理的抵押登记证明，但并未办理抵押登记，未取得他项权力证书，设立抵押权，其仅作为玉洲公司的债权人，房屋网签备案手续并未损害原告在公法领域的权利，不具有利害关系；2、原告不属于法律特殊规定的利害关系人，根据最高人民法院关于审理房屋登记若干问题的规定第四条，明确规定了，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼的，法院应当予以受理的四种情形，原告与玉洲公司基础的法律关系为民间借贷，债权的标的物为金钱，而并非涉案的房屋，原告对玉洲公司享有的债权不属于以房屋为标的物的债权，不符合法律规定的四种情形的任一一种情形；3、国家实行商品房预告登记备案制度，是为了加强商品房预售的管理，主要是为了防范开发商一房多卖，侵犯购房者的合法权益，维护商品房的交易安全，是一种行政管理的手段，是对合同当事人权利状态事实的记载，涉案房屋所有权人为玉洲公司，对商品房买卖合同进行网签备案登记，并不会影响原告的权利，在未办理房屋抵押登记之前，其未取得涉案房屋的现实的抵押权，对房屋不享有优先权，不属于优先权人，综上，原告主体不适格；被告的行政行为合法，被告作为渭南市主管商品房登记备案的行政机关，有依当事人申请办理商品房买卖合同的登记备案的职权，法律法规未明确规定商品房买卖合同登记备案部门在办理合同登记备案时，需要审查出卖的房屋是否存在抵押权的情形，被告依出卖人玉洲公司的申请，为依法取得商品房预售许可的涉案房屋办理备案登记手续，系履行了法定的职责，故此行政行为合法。第三人郭少星没有提供证据。 第三人渭南玉洲房地产开发有限公司无陈述意见，也未提供证据。 经庭审质证，一、原告对被告证据的质证意见：第一组证据：证据两份材料真实性合法性认可，关联性不认可，案涉登记备案行为发生于2014年，2018年编办文件与本案无关，商品房买卖合同真实性合法性关联性均认可，证明目的均不认可，1、编办文件并非法律法规或者规章，无权亦并非授权行政机关行政机构、派出机构或其他行政机构行使行政职权，属于行政诉讼法规定的委托，2、根据陕西省人民政府权责清单系统显示，商品房买卖合同网签备案的权利行使主体为渭南市住房和城乡建设局，权利来源为法定本级行使，因此，根据行政诉讼法第十六条第五款之规定：行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告，委托的机关、即渭南市住房和城乡建设局系本案的适格被告，另，房管处系事业单位，并不具备行政诉讼主体资格，该组证据，商品房买卖合同第四页载明，该商品房单价为1000元每平方米，总金额为86800元，玉洲公司以不合理的低价将案涉房产转让给第三人郭少星，恶意损害孙杰合法权益，案涉登记备案行为严重损害孙杰抵押权的实现，严重损害孙杰的合法权益，合同第15页载明，产权产籍管理处一份，渭南市房地产交易管理所一份，产权产籍管理处系被告的内设机构，交易管理所系其开办的的事业单位，均承担商品房的预售管理职能，被告应对其抵押登记与备案登记行为承担行政责任。第二组证据：证据真实性合法性关联性均认可 ，证明目的不认可，第三人玉洲地产取得预售许可证，只能证明其有预售资格，并不能证明案涉房屋有预售条件，本案所涉4-4-1803号房屋已于2012年1月16日办理抵押登记，在此情况下，2014年8月1日渭南市房地产交易管理所为玉洲地产与郭少星办理的网签备案登记，严重违法，应予撤销。二、被告对原告证据的质证意见：证据1、原告证据商品房买卖合同第2页印证了办理网签备案的事实依据，在建工程抵押登记信息并不属于备案登记审查范围内，证据2，原告不是行政行为的相对人，且证据2的所有相关资料是证明孙杰与玉洲地产的借贷关系，相关资料也不在备案登记的审查范围，证据3，2015年6月24日，渭南市房屋产权产籍管理处和渭南市房地产交易管理所进行整合，时间发生在备案登记行为之后。三、第三人郭少星对原被告证据的质证意见：（一）、第三人郭少星对原告证据的质证意见：证据1三性均不认可 ，证明目的不认可；证据2公证债权文书真实性认可，证明目的不认可，恰恰证明了原告与玉洲公司存在以金钱为标的物的债务关系，不是本案的适格原告，不是行政法上的利害关系人，其他付款、收款收据均无原件，故此三性均不认可，证明目的不认可。渭房建字第（2012）159号《在建工程抵押登记证明》没有原件，不认可，该证据不能体现原告对房屋享有优先权，此种证明仅仅证明抵押登记，并不产生法律上的有限权，证据2整体不能证明原告是本案的适格原告；证据3三性不认可；渭南市临渭区人民法院执行裁定书真实性认可，证明目的不认可，证明原告一事多诉，该案在实体上已经在享受司法的救济，不应该再以同一事实再次提起与本案标的相同的行政诉讼。（二）第三人郭少星对被告证据的质证意见：全部认可，无异议。    对原、被告的证据中各方均无异议的证据予以确认，对有异议的证据结合案件其他证据综合予以认定。根据举证、质证、认证，结合庭审中当事人陈述，本院确认案件事实如下： 2011年1月12日，原告孙杰与第三人渭南玉洲房地产开发有限公司签订《借款合同》，约定玉洲公司向原告借款500万元，借款期限共计6个月，自2012年1月13日起至2012年7月12日止；双方约定玉洲公司以其名下位于渭南市XX路XX段XX号XX号楼XX层XX层整体抵押（不包括已销售的18套房源）作为抵押担保。2012年1月13日原告孙杰和第三人“玉洲公司”在渭南市临渭区公证处进行了公证，该公证处作出（2012）渭临证经字第0097号《具有强制执行效力的债权文书公证书》,2012年1月16日孙杰向“玉洲公司”转账支付500万元，2012年1月16日原告孙杰与第三人玉洲公司到渭南市产权产籍管理处进行了抵押财产备案登记，渭南市产权产籍管理处作出了渭房建证字（2012）030号《房屋在建工程证明书》，原告取得渭房建字第(2012)159号《在建工程抵押登记证明》。后因玉洲公司未按期偿还借款，原告孙杰于2015年6月15日向本院申请执行渭南市临渭区公证处（2015）临渭证执字第35号执行证书，本院受理后作出（2015）临渭执字第00946号《执行裁定书》裁定对被执行人玉洲公司在渭南市临渭区XX路XX段的在建工程（详见在建工程抵押登记证及清单）予以查封。经查玉洲公司于2011年4月14日取得临渭区解放路23号玉洲花园4号楼2011渭房预售证第012号《商品房预售许可证》。2014年8月1日渭南市房地产交易管理所对玉洲公司和郭少星的商品房买卖合同进行了网签备案登记，该商品房买卖合同中的标的物第四幢4单元18层3号房包含在玉洲公司抵押给孙杰的房产中。经查，渭南市房地产交易管理所是渭南市住房和城乡建设局下属机构，属于事业单位，负责新建商品房的销售管理，承担其他与商品房交易有关的工作等。被告提供的用于备案登记的玉洲公司和郭少星的商品房买卖合同没有签署时间。审理中，本院与第三人郭少星谈话时，郭少星主张：这房子是我本人购买，我购买的XX道XX房子抵押登记了，大概2012年买的房子，记不清了，买房以后一直没有交房，去年成立了业主委员会，业主自主集资装了电梯天然气，现在正在装修。审理中，因玉洲公司和郭少星与本案的处理结果有利害关系，本院依法追加玉洲公司和郭少星为本案的第三人，并通知玉洲公司和郭少星参加诉讼，但玉洲公司收到本院邮寄送达的相关法律文书和开庭传票后未到庭参加诉讼。庭审后，经查本院于2016年5月16日作出的（2015）临渭执字第00946-1号《执行裁定书》裁定：“终结渭南市临渭区公证处（2012）渭临证经字第0097号公证债权文书及（2015）临渭证执字第35号执行证书的本次执行程序。申请执行人孙某某被执行人渭南玉洲房地产开发有限公司位于渭南市临渭区XX路XX段的在建工程（详见在建工程抵押登记证及清单），可以变现时，可随时向本院申请恢复执行。”本院认为，第三人玉洲公司向原告借款，以包括涉案商品房在内的在建工程作为抵押，并在渭南市产权产籍管理处办理了抵押登记，原告作为抵押权人，具有诉讼主体资格。被告渭南市住房和城乡建设局作为政府房地产行政主管部门，具有依法对商品房买卖合同进行备案登记的法定职责；根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款规定“行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条第三款规定：“没有法律法规和规章规定，行政机关授权其内设机构、派出机构或者其他组织，行使行政职权的，属于行政诉讼法第二十六条规定的委托。当事人不服提起诉讼的，应当以该行政机关为被告”，渭南市房地产交易管理所作为被告渭南市住房和城乡建设局下属事业单位，无行政权能，渭南市住房和城乡建设局在没有法律法规和规章规定的情况下，授权渭南市房地产交易管理所行使相关行政职权，应视为委托，被告渭南市住房和城乡建设局作为被告主体适格。《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。……”。本案中，第三人玉洲公司取得《商品房预售许可证》销售房屋给第三人郭少星后办理商品房预售合同登记备案手续，被告作为渭南市主管商品房预售合同登记备案的行政机关，为涉案商品房预售合同办理登记备案是正常履行法定职责；但被告提供的用于办理涉案商品房预售登记备案的玉洲公司与郭少星的商品房买卖合同没有签署时间，被告在登记程序中存在审查不严，被告的登记行为程序上存在瑕疵，应予指出。原告对涉案商品房享有抵押权，在玉洲公司不履行到期债务或者发生原告与玉洲公司约定的实现抵押权的情形，原告就涉案商品房有优先受偿权。对原告主张的第三人玉洲公司未经原告同意，以不合理低价，将属于抵押财产的涉案房屋出售给第三人郭少星，损害其合法权益的问题；因涉及涉案商品房买卖合同的效力问题，玉洲公司又没有参加诉讼，结合本案实际，应通过民事诉讼程序予以解决，本案不予涉及。综上，被告办理的涉案商品房预售合同登记备案手续，程序合法，事实清楚，适用法律正确，该行为具有合法性。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告孙杰的诉讼请求。    案件受理费50元，由原告孙杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。   审  判  长       赵孟怡                            人民陪审员       张秀娥                                             人民陪审员       孙晓宁                         二0二0年九月十七日                       书  记  员       王  蕾  1