河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初3561号 原告：刘月玲，女，1978年7月26日出生，汉族，现住保定市。 委托诉讼代理人：郭英民、高刘昊，河北辅仁律师事务所律师。 被告：柳君，男，1984年9月27日出生，现住保定市。 被告：赵媛，女，1982年10月4日出生，汉族，现住保定市。 上述二被告委托诉讼代理人：韩梅，河北博盛律师事务所律师。 第三人：王锋，男，1969年6月21日出生，汉族，现住保定市莲池区。 第三人：刘臻，女，1968年8月9日出生，汉族，现住保定市莲池区。 第三人：王佳熙，男，1994年4月29日出生，汉族，现住保定市莲池区。 原告刘月玲与被告柳君、赵媛、第三人王锋、刘臻、王佳熙为案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告刘月玲及其委托诉讼代理人郭英民、高刘昊，被告柳君、赵媛的委托诉讼代理人韩梅，第三人王锋、王佳熙到庭参加诉讼，第三人刘臻经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘月玲向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与第三人房屋买卖合同有效；2、依法判令不执行复兴路888号森活里一号楼二单元1304室房产；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：在被告赵媛、柳君与第三人刘臻、王锋、王佳熙就（2019）冀0606执1063号执行裁定的强制执行过程中，莲池区人民法院误将原告房产当做王佳熙的房产予以执行，原告依法提出本诉讼。2017年4月21日，原告与第三人王佳熙签订购房协议，约定原告以109万元的价格购买王佳熙名下××于××活里××楼××单元××室。协议签订后，原告依约支付了全部购房款，王佳熙将案涉房屋实际移交给了原告；后原告对房屋进行了装修并已入住。房屋之所以现在登记在王佳熙名下，因为当时案涉房屋的房屋产权登记证书还没有办理下来，影响办理变更登记手续。并且依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，应认定原告与王佳熙签订购房协议合法有效。综上所述，被告申请莲池区人民法院执行案涉争议房产的行为迟滞原告与第三人房屋买卖合同，且原告在此之前已支付全部价款，并已实际占有。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条之规定，应认定原告对案涉房产具有合法权益，莲池区人民法院将原告房产予以执行明显错误。请贵院查明案件事实，支持原告诉讼请求。 被告柳君、赵媛辩称：一、刘月玲与王佳熙的房屋买卖协议违反了法律禁止性规定，不具有法律效力。刘月玲与王佳熙签订买卖合同时，案涉房产尚未交工，更未办理权属证书，依法不得买卖转让，对此状况双方签约时都是明知的，故意违反规定签署买卖合同。并以此排除答辩人的合法执行，损害答辩人合法权益，故该房产买卖合同不具有法律效力。二、刘月玲在案涉房产的买卖合同签订及履行过程中过错明显，刘月玲对涉案房地产（王佳熙名下）享有的权利均不能对抗法院强制执行，刘月玲明知房产尚未建成，且无产权证，在此情况下仍然签订合同，自身存在过错。刘月玲与王佳熙签订合同时，王佳熙自己尚未取得涉案房屋的物权，更无权将其转让给刘月玲，因此刘月玲并不能基于该合同的签订享有房产物权。即便签订买卖合同也仅产生债权，不能发生物权变动的效力，刘月玲不具有对抗法院强制执行资格。刘月玲对于房产登记在王佳熙名下可能带来的隐患已经预见到，且并未有效阻止其发生，负有过错，对于由此带来的不利后果应自行承担责任。双方在买卖合同中还特别约定了限制制约条款，刘月玲明知购买此类房屋存在隐患却抱有侥幸心理，负有过错。刘月玲与王佳熙于2017年4月21日签订房屋买卖合同后仅一个月，即5月21日保定市政府根据河北省政府规章制定并公布了《关于加强房地产市场管理的意见》，明确提出“住房自取得不动产证书未满2年的，不得买卖。”该意见的公布意味着，涉案房产如果不在开发商处办理更名手续，则登记在王佳熙名下的时间会较原来再延长两年，由此带来的风险也会大幅增加。而当时刘月玲对房屋尚未投入装修（2017年7月12日签订装饰装修管理协议书），也未入住，基本上未产生损失。而刘月玲完全不顾上述风险，在此之后又购买了车位，并装修入住，对目前面临被执行的状况负有过错。综上，刘月玲故意违反法律规定购买未交工且无产权证书的房屋，买卖协议违法无效；约定了在开发商处办理更名手续却不执行也不依约扣款；在未入住之前明知政府出台了限购政策，会使涉案房屋长时间处于王佳熙名下不能过户，应对房产登记在他人名下产生的不利后果有所预见，但其心存侥幸，完全无视合同履行过程中诸多止损节点，执意继续投入直至本案目前尴尬状况。因此，刘月玲自身存在过错，对房产未能及时过户的后果应自行承担。本案被告与第三人的借贷行为是真实的，第三人无法还款给被告造成的巨大损失是客观存在的，并且本案被告是善意的，对本案发生毫无过错，不应承担不利后果。故刘月玲的主张不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，不能对抗善意申请执行人的合法债权，法律应保护本案被告，即债权人的合法利益。请法院驳回刘月玲的诉讼请求。 第三人王锋辩称，1、与柳君签订借款合同前，与刘月玲签订的房产买卖是真实的，当时不认识柳君，是2018年经过别人介绍认识的柳君；2、与柳君的借款合同是用我本人名下的德惠路599号房屋抵押签订的借款合同，并在房管局办理了抵押登记，但是在借款时，本来是我和我爱人刘臻签订合同，我俩签完借款合同后，柳君就说再签一个人名字，当时我说王佳熙没在保定市，在外地，柳君说你就写一下名字就行，然后由刘臻替王佳熙在借款合同上签名；3、签订房屋买卖合同时房子已经建好了，等待交房，与原告签订的买卖合同都是正常手续，房产交易公司帮忙办理的；4、2017年不管有没有房本的房子都是在房产交易公司办理的，是保定市所有房屋交易的既定事实。 第三人王佳熙辩称，1、执行森活里房产的时候我才知道有借款合同的事情，然后第一时间向法院申请再审，也向检察院申请抗诉，因为借款合同不是我本人签字，所以对执行有异议；2、申请再审和检察院抗诉，保定市莲池区人民检察院已经向我出具了民事监督案件受理通知书。 第三人刘臻未出庭，亦未提交书面答辩状。 原告刘月玲为证明自己的主张向法庭提交如下证据：1、案外人执行异议申请书。2、两名被告与三名第三人的民事判决书。3、查封案涉房产的执行裁定书。4、驳回原告异议的执行裁定书。证据1-证据4证明对于案涉房产，原告已经依法向莲池区法院提出了执行异议，被驳回后，才提起本次诉讼；5、商品房买卖合同（17页）。6、购房款支付收据及发票（2页）。7、购房款担保合同（14页）。证据5-证据7证明第三人王佳熙合法取得案涉房屋，有权处分；王佳熙在购房合同签订时即2015年1月29日仅支付了197163元的首付款，剩余款项是第三人在收到原告购房款后才付清；8、房屋买卖协议书。9、原告支付全部购房款凭证。10、第三人王佳熙出具的收条。证据8-证据10证明原告与王佳熙于2017年4月21日针对案涉房产签订了合法的购房协议，协议签订时间不但早于被告与第三人订立的借款合同的时间（即2018年3月19日），更远早于法院查封时间（即2019年8月1日），原告在协议签订当日就已经支付了全部房款，取得房屋所有权；11、保证合同。证明在原告履行完毕支付全款房款的义务后，并非原告懈于办理过户手续，而是因案涉房屋还没有房产证；同时，原告要求第三人待可以办理房屋过户手续时，需无条件配合原告办理过户手续；12、证明一份。证明王佳熙承认案涉房屋对应车位实际为原告购买，只是因为开发商要求只能填写王佳熙名字。13、地下车位协议（2017年5月11日）。证明原告向开发商购买案涉房屋对应的车位，开发商要求甲方写的是王佳熙，事实上是原告同开发商签订的协议购买车位，所以原告作为甲方在合同上签字并摁手印。14、车位费支付凭证（3页）。证明原告向开发商支付车位费。15、停车服务协议（4页）。证明此协议的签订主体是原告与物业公司。16、房屋装饰装修管理协议书（2017年7月12日）。证明原告委托装修公司，对案涉房屋进行装修。17、物业公司和开发商出具自2017年6月26日至今的收费凭证和银行转账流水。证明案涉房屋所产生的物业费、水费、照明费、电梯费、公积金等都是由原告及原告家属支付。证据12-证据17证明2017年5月11日前，原告就已经占有管理了案涉房屋，开始支付各种房屋费用。同年对案涉房屋进行了装修随即入住；实际占有时间远早于第三人与被告订立借款合同日期以及查封日期；18、不动产权证书和相应的登记费、契税及支付记录（共六页）。证明2019年3月26日王佳熙才办理下来房产证，依据现行法律和保定市政府政策要求，住房自取得《不动产权证书》未满两年的，不得办理过户。截止莲池区法院查封案涉房产之日还未满两年，依据该规定不能办理更名手续，并非由于原告个人原因未能办理。 被告柳君、赵媛质证意见为：证据1-证据4真实性无异议；证据5-证据7真实性无异议，但证明目的不认可，商品房买卖合同仅能证明签订了合同，不能证明王佳熙取得了涉案房产的所有权，因为并未取得涉案房产的权属证书，此类房屋不得买卖，王佳熙暂时无权处分；证据8-证据10真实性无异议，但证明目的不认可，房屋买卖协议书第三条和第五条明确约定，甲方就是王佳熙，房屋尚未交工，没有房产证，因此不是建成交房，而是没有交工，对此状况签约双方明知，仍然签署买卖合同负有主观过错，原告并不能因此取得涉案房屋所有权；证据11真实性认可，但证明目的不认可，该保证书体现了刘月玲对于签订买卖合同时，房产没有房产证存在隐患是明知的，再次证明本案原告对房屋买卖合同签订存在过错；证据12-证据17真实性认可，但证明目的不认可，对于证据12的证明内容也再次体现了对于出售的房屋没有办理房产证，无法及时过户，存在隐患的事实，并且持续发酵扩大，连车位也不能及时过户到原告名下，对于这些后续问题的发生，本案原告在签订购房合同时都能遇见到。证据16房屋装饰装修协议签订的日期是2017年7月12日，但当时保定市政府对于限购的政策早已出台，而涉案房屋当时尚未装修入住，原告完全有条件解除或终止合同止损，但原告心存侥幸继续扩大投入，进而扩大的损失及引发的不利后果应自行承担；证据18真实性认可，产权证书无法办理过户，仍然是原告与王佳熙签订买卖合同的隐患进一步实现，属于刘月玲应该预见到风险而执意购买不得买卖的房产产生的不利后果，属于原告自身原因导致无法办理过户手续，不符合最高院关于执行异议和复议的相关规定，不能对抗本案被告合法的执行行为。 第三人王锋、王佳熙质证意见为：对上述证据真实性无异议，认可原告的证明目的。 原告刘月玲向本院提交的证据，能够证明案件的基本事实，本院予以认定。 第三人王锋、王佳熙向法庭提交如下证据：1、检察院受理通知书。2、民事监督案件受理通知书。证明对莲池区法院执行过程有异议，申请再审，申请借款合同无效，王佳熙对借款合同无责。 原告刘月玲质证意见为：真实性认可，无异议。 被告柳君、赵媛质证意见为：真实性认可。 本院对第三人王锋、王佳熙提交的证据，真实性予以认定 根据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院查明如下事实：柳君、赵媛与王锋、刘臻、王佳熙为民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月18日作出（2019）冀0606民初161号民事判决书，判决王锋、刘臻、王佳熙偿还柳君、赵媛借款本金70万元及相应利息，以及负担案件受理费10940元。判决生效后，王锋、刘臻、王佳熙未履行判决书所确定的偿还义务，柳君、赵媛向本院申请强制执行，本院于2019年8月1日作出（2019）冀0606执1063号执行裁定书，裁定查封王佳熙名下坐落于复兴东路××活里××楼××单元××室房产。原告刘月玲得知查封裁定后，向本院提出书面异议，请求撤销对争议房产的查封裁定，本院于2020年5月14日作出（2020）冀0606执异第12号执行裁定书，驳回刘月玲执行异议。 另查明，本案争议房产为王佳熙于2015年1月29日自河北秀兰房地产集团有限公司处购买的尚未交工房屋。2017年4月21日，原告与王佳熙签订《房屋买卖协议书》，王佳熙将争议房屋转让给了刘月玲，刘月玲于当日向王佳熙支付了全部购房款109万元。2017年6月份房屋建成交付，刘月玲取得房屋钥匙，并于同年七月装修后入住至今。2019年3月26日王佳熙办理完毕争议房屋的权属证书，该权属证书王佳熙交与原告。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告刘月玲在人民法院查封争议房产之前就已与第三人王佳熙签订了《房屋买卖协议》，该协议是双方真实意思表示，为有效协议，本院予以确认。被告辩称该协议排除被告的合法执行，损害被告合法权益，以及违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项之规定，应认定无效，但无事实依据及法律依据，本院不予支持。首先，该协议签订时间早于二被告与第三人签订借款合同时间；其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项虽规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让，但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，只有违反效力性强制性规定的，才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项在性质上不属于效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据，被告所称协议无效，本院不予支持。协议签订当日，原告将全部房屋价款支付给了第三人王佳熙，双方对此均无异议，本院予以确认。2017年6月份房屋建成交付时，第三人将争议房屋交付原告刘月玲占有使用，对此有原告缴费单据以及装修协议予以证明，本院予以确认。因案涉房产2019年3月26日才取得产权证书，根据法律和保定市政府政策要求，不能及时办理更名及过户手续，对此原告刘月玲并不存在过错，故对原告主张本院予以支持。被告辩称在争议房产的买卖合同签订及履行过程中原告存在明显过错，原告对争议房产享有的权利不能对抗法院强制执行，被告所称无法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告提出的执行异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行保定市复兴东路××活里××楼××单元××室的房屋。 案件受理费40元，由被告柳君、赵媛承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  霍 霞 人民陪审员  崔昕雨 人民陪审员  王 珊 二〇二〇年九月四日 书 记 员  王 清