四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终814号 上诉人（原审被告）：杨洋，男，1989年8月18日出生，汉族。 被上诉人(原审原告)：四川衡信物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市河东新区德水中路73号奥城花园北区3-3-1，统一社会信用代码915109037729644320。 法定代表人：曹自力，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡弥，四川印诺律师事务所律师。 原审被告：王芋签，女，1990年7月2日出生，汉族。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨洋，男，1989年8月18日出生，汉族。 上诉人杨洋因与被上诉人四川衡信物业服务有限公司（以下简称衡信物业）、原审被告王芋签物业服务合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的事实或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨洋上诉请求：1.撤销（2020）川0903民初1648号民事判决；2.改判上诉人缴纳物业管理费的50%；3.改判上诉人不支付违约金；4.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未按照合同约定提供相应的物业管理服务，对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、卫生环境、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理均存在不到位的情形，且上诉人曾向被上诉人快递整改函，明确表示物业不合理和服务不到位并要求在半个月内整改，在整改完成前，上诉人暂缓缴纳物业费，但被上诉人却置之不理，到目前为止亦未予以回复。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定以及合同有关违约责任的约定，被上诉人的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，一审判决上诉人全额支付物业管理费以及违约金明显不公正。 衡信物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 王芋签述称，同意上诉人的上诉请求及理由。 衡信物业向一审法院起诉请求：1.判令杨洋、王芋签支付2014年3月1日至2019年12月31日期间物业费9601元；2.判令杨洋、王芋签支付违约金2880元，合计12481元；3.杨洋、王芋签承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：杨洋、王芋签系遂宁市船山区德水中路73号奥城大城际4栋10层1006号房屋的业主，该房屋建筑面积为114.8平方米。衡信物业系奥城花园北区小区的前期物业服务企业，并作为乙方于2013年9月15日与奥城花园北区小区开发商即荣兴元集团有限公司作为甲方签订《奥城花园北区前期物业管理服务合同》，合同约定“……第十四条委托管理期限为2013年9月16日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止……第十八条物业管理公共服务费……2.本物业管理公共服务费（按业主拥有其建筑面积收取）：1）多层住宅：0.7元/㎡.月；2）电梯住宅：1.20元/㎡.月……4.首期物业管理公共服务费自甲方公告通知的交房之日起预收一年；后期每年第一个季度末的30日前收取当期（年）的物业管理公共服务费……9.业主和物业使用人逾期交纳物业服务费和其他费用的，以从逾期之日起按每天应交物业管理服务费和其他欠费合计的千分之二交滞纳金……”。2016年4月14日，衡信物业作为乙方与奥城花园北区业主委员会作为甲方签订《奥城花园北区物业管理服务合同》，合同约定“……第十七条委托管理期限为5年。自2016年1月1日0时起至2020年12月31日24时止……第二十一条物业管理服务费……2.本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积多层住宅每月每平方米0.5元、电梯住宅每月每平方1.2元向乙方交纳……3.本物业管理公共服务费按年交纳，每次交纳费用时间为每年第一个季度前……”。杨洋、王芋签在入住奥城花园北区后，曾按约缴纳了2014年3月1日前的物业费，自2014年3月1日至2019年12月31日期间的物业费均未缴纳。 一审法院认为，衡信物业与奥城花园北区小区开发商签订的《奥城花园北区前期物业管理服务合同》、与奥城花园北区业主委员会签订的《奥城花园北区物业管理服务合同》均合法有效。杨洋、王芋签辩称物业管理服务不到位，因物业服务针对广大业主，具有公共性，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主的共同权利，如各业主以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒绝交纳物业管理服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益。如果衡信物业在履行物业管理过程中存在严重的质量问题，杨洋、王芋签可以选择合法的途径主张权益，但以拒不交纳物业管理服务费显属不当，故对此辩称不予支持。杨洋、王芋签的房屋建筑面积为114.8平方米，欠付的2014年3月1日至2019年12月31日之间的物业服务费为9643.2元（114.8平方米×1.2元/月/平方米×70月），但衡信物业主张物业费9601元，系其对自身权利的处置，依法予以准许。综上，在合同履行期内，衡信物业依约为杨洋、王芋签提供了物业服务，杨洋、王芋签亦应根据合同约定按时缴纳物业服务费，故对衡信物业诉请杨洋、王芋签立即缴纳2014年3月1日至2019年12月31日间物业服务费9601元的诉讼请求，予以支持。关于衡信物业主张的违约金，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素综合考虑，且《奥城花园北区前期物业管理服务合同》约定了违约金，《奥城花园北区物业管理服务合同》中并未约定违约金，故酌情支持违约金为200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：被告杨洋、王芋签于本判决生效后十日内向原告四川衡信物业服务有限公司支付2014年3月1日至2019年12月31日期间的物业管理费9601元及违约金200元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，减半收取计56元，由被告杨洋、王芋签共同负担。 本院二审期间，上诉人杨洋围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.小区照片、视频；2.杨洋致衡信物业《关于物业服务不到位要求整改的函》及快递单，拟证明被上诉人物业服务不到位，且已经向其发函要求整改。因证据1照片、视频未体现拍摄地点，无法确认与本案的关联性；证据2系上诉人单方面制作，故本院对该两组证据不予采信。二审审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人杨洋是否应当向被上诉人衡信物业全额交纳物业管理费以及支付相应的违约金。衡信物业与奥城花园北区小区开发商签订了《奥城花园北区前期物业管理服务合同》、以及与业主委员会签订了《奥城花园北区物业管理服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，杨洋作为奥城花园北区小区业主，该两份物业服务合同对杨洋具有法律约束力，衡信物业为奥城花园北区小区提供了物业管理服务，杨洋则应当按照合同约定交纳物业服务费。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的经营良善，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护，虽然杨洋认为衡信物业提供的物业服务存在公共服务不到位、服务质量不高等问题，但杨洋并未提交城市建设主管部门或物业服务监督部门对衡信物业提供的服务质量欠妥的认定，也没有提交上述相关管理部门对物业服务所采取的责令整改、处罚等监管措施的依据，仅为杨洋一户的主观认识，不能客观真实反映衡信物业的服务水平和质量。因此，杨洋以衡信物业服务管理不到位为由要求只交纳50%物业费的上诉请求不能成立，本院不予支持。同时，上诉人杨洋未按期向衡信物业交纳物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任，因仅有《奥城花园北区前期物业管理服务合同》约定了违约金，且合同已于2016年4月13日终止，故对杨洋未交纳物管费的2014年3月1日至2016年4月13日期间的违约金，一审法院综合合同履行情况、当事人过错等因素酌定200元符合本案客观实际，本院予以维持。此外，衡信物业也应当在日常的物业管理服务中认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量，取得全体业主的认可。 综上所述，杨洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费112元，由上诉人杨洋负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁燕 审判员  郑艳 审判员  赖力 二〇二〇年九月一日 书记员  李环