辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2120号上诉人（原审被告）：王俊珍，女，1964年8月5日出生，汉族，无业，住凌源市。委托诉讼代理人：王俊芬（系上诉人姐姐），女，1960年4月2日出生，汉族，退休干部，住凌源市。被上诉人（原审原告）：凌源市祥和物业有限公司，住所地凌源市城北街北段（祥和家园小区8#-01021）。法定代表人：王素英，经理。委托诉讼代理人：惠兴富，朝阳市建平县黑水镇法律服务所法律工作者。上诉人王俊珍因与被上诉人凌源市祥和物业有限公司（以下简称“祥和物业”）物业服务合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2020）辽1382民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人王俊珍及其委托诉讼代理人王俊芬、被上诉人祥和物业的法定代表人王素英及委托诉讼代理人惠兴富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王俊珍上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，依法重新审理作出裁决，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1．本案王俊珍所在小区并没有成立业主委员会，也没有业主代表，无人与王俊珍签署物业合同。因此，祥和物业起诉收取物业费的请求是缺乏事实及法律依据的。2．祥和物业负责人的产生程序不合法，不具备诉讼主体资格，物业法中明确规定，物业经理的产生必须先产生业主委员会，业主委员会必须由三分之二以上的业主推选产生，由业主推选，业主大会决定。可本案物业经理郑子辉是由李井发一人私自任命的(而李井发也不是法人，无权任命）。因此，未经合法程序业主是不会承认的，他无权代表业主签订合同，合同无效，更不应受法律的保护。物业管理法二十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并具有资质证书，没有资质的企业不能进入从事物业经营管理。物业管理法三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，就合同期限，违约责任等进行约定。物业管理五十六条规定，住宅物业建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采取协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并可处10万元罚款。综上，祥和物业诉讼不合法，也不符合凌价发〔2018〕21号第二十条、第二十二条规定，祥和物业的有效证件不足，多为虚假证件（有社区朱书记证明）。祥和物业没有资质，没有备案批准，没有物价审批收费标准，没有招聘合同等等，祥和小区从没成立业主委员会也没有业主代表，也没有同业主签署任何物业合同，祥和小区全体业主根本不认同郑子辉为祥和物业经理，更不知晓他们的介入。祥和物业不履行物业职责规定，根本不作为，业主出现任何事故都不给予解决，胡乱收费、双重收费，非法谋取业主利益。上诉人在二审庭审中补充上诉意见称，物业公司入驻小区，应该让业主知晓，公开公示小区相关服务和管理内容，这些被上诉人并未做到。被上诉人也未解决小区的天然气、煤气接入问题。被上诉人收取装修保证金也未退还，还有被上诉人多收取的公共电费等问题，现在实际是被上诉人欠上诉人费用。祥和物业答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。祥和物业向一审法院起诉请求：1.判令被告给付拖欠原告物业管理费815.04元；2.被告承担本案诉讼费用。本案在一审庭审中，原告增加诉讼请求要求被告给付滞纳金100元。一审法院认定事实：原告公司于2018年11月1日成立，并在凌源市行政审批局申办了营业执照。2018年12月17日，原告（乙方）与凌源市广益房地产开发有限公司（甲方）签订承包合同，主要内容为：经甲乙双方协商同意，甲方将凌源市祥和家园小区物业工作承包给乙方经营，本合同承包期为5年，自2019年1月1日起至2024年止，合同到期后乙方有权优先承包。本合同自2019年1月1日起生效。本合同生效后，2016年12月20日甲方和李晓娟、李景发签订的承包合同废止。2018年12月30日，原告（乙方）与李晓娟、李景发（甲方）签订移交协议书，主要内容为：根据2018年12月17日，凌源市广益房地产开发有限公司与凌源市祥和物业有限公司所签订的合同，经甲乙双方认可，特签订本协议。2018年度祥和小区未收达的物业费共165户，合计金额84,050元，由乙方负责收缴，甲方收取乙方人民币40,000元整，其余额由乙方所有。2019年3月13日原告向凌源市凌北街道办事处、客车社区居委会提出了“关于祥和家园小区成立业主委员会的申请报告”，该申请报告已经街道和社区签署“同意”并加盖了公章。凌源市祥和家园小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订了合同书，合同约定了物业服务事项、双方的权利与义务，物业管理服务费用为按业主房屋建筑面积每月每平米0.5元向业主或非业主使用人收取，按计定标准收取2019年物业费，同时收取2018年未缴纳的物业费。委托管理期限为2019年1月1日起到2024年1月1日止。该合同甲方处由业主委员会委员5人签名捺印，乙方处由原告法定代表人签名捺印并加盖了公章。2018年12月17日，原告进入被告居住的祥和家园小区，向包括被告在内的小区业主提供了物业管理与服务。本案在庭审过程中，被告王俊珍认可原告为祥和家园小区提供了物业管理与服务，被告未交纳物业费。原告主张按照物业管理条例规定，按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业费。被告居住的凌源市祥和家园小区5号楼5单元501室，房屋面积67.92平方米，每年应交纳物业费为407.52元，被告尚欠原告2018年度、2019年度物业费合计815.04元。一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，原告与凌源市广益房地产开发有限公司签订的承包合同属于合同双方的自愿行为，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同范围包括被告所居住的房屋，即凌源市祥和家园小区5号楼5单元501室，且原告在向被告等业主提供物业服务时，被告接受了原告的服务，也认可未给付原告物业费。为此，被告应当按期向原告履行交纳各年度物业服务费的义务，借故不予交纳，即属于违约行为，应当承担向原告交纳拖欠物业费的民事责任。原告主张按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业费，符合当地物业收费标准。故原告要求被告给付所欠物业费815.04元的诉讼请求，该院应予支持。关于原告主张滞纳金100元的诉讼请求，缺乏依据，该院不予支持。被告抗辩原告主体不适格、收费标准不合理缺乏依据，服务不到位等辩解意见，缺乏依据且未提供充分证据证明，该院不予采信。综上所述，原告诉请合理部分，该院依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院》第一条、第六条规定，一审法院判决：一、被告王俊珍于该判决生效后十日内给付所欠原告凌源市祥和物业有限公司凌源市祥和家园小区5号楼5单元501室2018年度-2019年度的物业服务费815.04元。二、驳回原告凌源市祥和物业有限公司其他诉讼请求。被告如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王俊珍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。王俊珍向本院提交了公共电费情况表，用以证明业主每户交了200元公共电费，一单元12户应该享受4800元公共电费，现在才用了一千多或两千多电费，祥和物业又来收费，属于重复收费。祥和物业对上诉人提出的交纳公共电费表持有异议，称祥和物业没有收到王俊珍交的钱。本院经审查认为，王俊珍在一审期间未明确提出此项抗辩或反诉，因王俊珍自认该款交纳给开发企业，此项费用的处理亦与开发企业存有利害关系，本案不宜一并审理，当事人可另行主张权利，故对王俊珍提交的上述证据本院不予认定采信。祥和物业向本院提交了照片一组，用以证明小区服务人员始终在维修。王俊珍对祥和物业提交的照片持有异议，称照片是不真实的。本院经审查认为，本案原审王俊珍在庭审中对祥和物业提供了物业服务这一事实并未提出异议，只是辩称祥和物业物业服务存在瑕疵，祥和物业提供的上述照片不能体现拍摄时间，仅凭照片也不能反映物业服务情况，本院对上述照片不予认定采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，祥和物业与凌源市广益房地产开发有限公司签订的承包合同属于合同双方的自愿行为，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同范围包括王俊珍所居住的房屋，即凌源市祥和家园小区5号楼5单元501室，且祥和物业在向王俊珍等业主提供物业服务时，王俊珍接受了祥和物业的服务，也认可未给付祥和物业物业费。为此，王俊珍应当按期向祥和物业履行交纳各年度物业服务费的义务，借故不予交纳，即属于违约行为，应当承担向祥和物业交纳拖欠物业费的民事责任。祥和物业主张按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业费，符合当地物业收费标准。故祥和物业要求王俊珍给付所欠物业费815.04元的诉讼请求，本应予支持。关于祥和物业主张滞纳金100元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。王俊珍抗辩祥和物业主体不适格、收费标准不合理缺乏依据，服务不到位等辩解意见，缺乏依据且未提供充分证据证明，本院不予采信。综上所述，祥和物业诉请合理部分，本院依法应予支持。综上所述，王俊珍的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王俊珍负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年九月二十八日书记员  张 多