湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1022民初1451号 原告：宜章宜居物业服务有限公司（以下简称：宜居物业公司）。 法定代表人：曾明。 委托诉讼代理人：欧阳建。 被告：李利娟，女。 原告宜居物业公司与被告李利娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜居物业公司委托诉讼代理人欧阳建、被告李利娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宜居物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理费2619元（从2017年4月30日暂计至2019年12月31日，后期物业管理费另行计算。2、请求判令被告支付原告违约金550元（按欠缴的物业管理费每日3‰计算，计算至2019年12月31日，后期违约金另行计算直至付清为止），以上两项共计：3169元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月1日，原告与宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称：玉溪河公司）就玉溪河畔小区实行物业管理有关事宜达成一致，签订了《前期物业管理服务合同》、《玉溪河畔住宅前期物业管理章程》。合同约定，由原告向玉溪河公司开发建成的玉溪河畔小区提供物业服务，小区内住宅房屋由业主按其拥有建筑面积以楼梯房0.6元/平方米/月，电梯房0.8-1.2元/平方米/月向原告交纳物业管理费；非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积以1.2-1.8元/平方米/月向原告交纳物业管理费，每年或半年交纳一次。物业管理费标准的调整按照物价许可文件执行。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应付物业管理费的3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告进场履行合同所约定的义务。2014年7月9日，被告作为玉溪河畔小区C6栋409号房屋的业主向原告签下承诺书，声明如下内容：1、已详细阅读《玉溪河畔住宅小区前期物业管理章程》；2、同意并遵守本章程；3、同意承担违反本章程的相应责任等。合同履行至2017年4月30日，被告停止交纳物业管理费，截至2019年12月31日，被告拖欠物业管理费2619元、产生滞纳金550元。经原告多番催促，被告至今拒不缴纳。 李利娟答辩要点：一、原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、物业对侵占业主公摊面积的行为不给予制止与整改的义务；2、不对公用设施设备养护义务；3、不协助维护公共秩序义务；4、小区保洁服务不到位；5、绿化养护管理不到位。二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费。恳请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告宜居物业公司成立于2010年11月24日，营业期限至2060年11月23日。被告李利娟系宜章县玉溪镇玉溪河畔商住小区C4号楼409号住宅房的业主，楼层在第4层，建筑面积112.86平方米。2014年7月9日，原、被告李利娟签订了《玉溪河畔商住小区前期物业管理服务合同》，合同就双方权利义务、物业管理服务标准、物业服务费用、房屋装修管理、违约责任等作了约定。其中，物业管理服务标准如下：一、承诺做到：1．设16小时客户服务体系；2．急修2小时内到达，其它报修按双方约定的时间到达现场，有报修、维修和回访记录；3．每年至少1次顾客意见调查，满意率80％以上。二、房屋管理标准：1．房屋外观良好，无违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象；2．每周巡查2次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修；3．建立房屋修制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率90％以上，房屋完好率90％以上；4．有小区平面示意图，有小区标识导示系统。三、公用设施设备养护：1．设施设备管理规范，定期护，运行正常；2．建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、保养等记录齐全；3．配备设施设备管理人员，按设施设备操作规程及保养规范运作；4．制订设施设备运行、保养、更新改造制度和计划，并有效实施；5．消防设施可随时启用，路灯、楼道灯完好率不低于85％；6．设备房保持整洁、通风、无明显跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象。四、协助维护公共秩序：1．小区主出入ロ24小时值勤；2、重点区域、重点部位每半天至少巡查1次；配有必要的技防监控设施；3．进入小区的车辆实施管理，引导车辆有序通行、停放；4．火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。五、保洁服务：1．多层按单元设置垃圾桶，每日清运1次，保持垃圾桶清洁、无异味；2．小区道路、停车场、绿地等每日清扫1次；楼内公共区域地面每日清扫1次，每半月拖洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水，无卫生死角；3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；4．二次供水水箱按规定定时巡查，水质符合卫生要求；5．根据小区情况制订消毒和灭虫除害计划并实施。六、绿化养护管理：1．实施绿化养护管理；2．对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行养护；3．定期清除绿地杂草、杂物；4．预防花草、树木病虫害。物业服务费约定如下：一、物业服务费收费起始时间为房屋交接之日起，高层（4层和4层以上）住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元、高层（1层至3层）宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元、多层住宅房屋（不包括商业用房）按建筑面积每月每平方米0.6元、商业用房二层按建筑面积每月每平方米1.8元、门面按建筑面积每月每平方米2.5元，向业主或物业使用人收取。二、缴付物业服务费时间，每季度缴付一次，过季度未缴，每天加收欠缴物业服务费总额百分之一的滞纳金等。 《玉溪河畔商住小区前期物业管理服务合同》履行至2017年4月30日后，被告李利娟以原告宜居物业公司服务不到位为由拒绝再缴纳物业服务费，截至2019年12月31日，被告李利娟欠交物业服务费共32个月。 本院认为，原、被告签订的《玉溪河畔商住小区前期物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。 原告依照合同约定为玉溪河畔商住小区业主提供了物业管理服务，被告应当按照约定的时间和金额向原告交纳物业服务费，被告在2017年4月30日后以原告服务不到位为由拒不交纳物业服务费，已构成违约，原告请求被告交纳物业服务费并支付违约金，本院予以支持。 关于物业服务费金额和违约金，本院认定如下：一、物业服务费金额。被告住宅在4层，面积112.86㎡，按照合同约定每月每平方米1.2元计算，被告每月应交纳物业管理费135.43元，自2017年5月1日起至2019年12月31日共32个月，未交纳物业管理服务费金额为4333.76元（112.86㎡×1.2元/月×32个月），原告请求被告交纳2619元，未请求支付部分视为放弃。二、关于违约金。合同约定物业服务费每季度缴付一次，过季度未缴，每天加收欠缴物业服务费总额百分之一的滞纳金，即每月30%，约定违约金过高，应予调整，被告逾期交纳物业服务费给原告造成的损失并不大，违约金调整为按未交纳物业管理总额的10%较为妥当，即被告应支付违约金261.9元，超过部分本院不予支持。 物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，物业服务企业按照合同约定提供了物业服务，个别业主仅以物业服务某些环节、某些区域在某一时间点上做的不够好，存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，可能造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费业主的利益，故物业服务中所存在的一般瑕疵，不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。本案审理中，被告提供照片打印件等证据，拟证明小区内存在楼道乱放杂物、照明灯持久未修、公共场所乱晒东西、车子乱摆、被单乱晒、出入口未见保安值勤、垃圾未及时清理、墙体掉落始终未修等情况，仅能反映原告的服务在某一时间点上对某一具体事务的管理状况，而且部分照片未显示拍摄时间，无法确认与本案的关联性，不能达到被告的证明目的，故被告以原告不能适当履行物业服务义务，给其带来生活诸多不便为由，行使先履行抗辩权，本院不予采纳。 今后，原告应加强与小区业主之间的沟通，处理好物业服务企业与业主的关系，进一步提高物业服务质量，处理好业主反映的问题，被告亦应以合理的方式督促原告完善物业服务，共同建立美好、和谐的小区环境。 本案审理中，经本院主持调解，双方未能达成协议。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告李利娟于本判决生效后五日内向原告宜章宜居物业服务有限公司交纳自2017年5月1日起至2019年12月31日间的物业管理费2619元，支付逾期付款违约金261.9元。 二、驳回原告宜章宜居物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李利娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  刘代全 二〇二〇年九月十四日 书记员  邓雪芬 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。