山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终1438号 上诉人（原审被告、反诉原告）：东营区辛店街道置家房产代理服务部，住所地东营市东营区辛店街道舜华东区西临、南起10号房，统一社会信用代码92370502MA3DQQ7J7N。 经营者：王俊霞，女，1980年2月26日出生，汉族，住东营市东营区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：祝立生，男，1985年6月29日出生，汉族，山东省首创木业家具有限公司经理，住东营市东营区。 上诉人东营区辛店街道置家房产代理服务部（以下简称置家房产）因与被上诉人祝立生居间合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2020）鲁0502民初1129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 置家房产上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决祝立生向置家房产支付违约金31500元和剩余中介费10750元，共计42250元，并支付自反诉之日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.本案上诉费由祝立生承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。置家房产于2019年5月13日与祝立生签订《买方询问笔录》，约定：请如实告知。如有隐情，贷款时发生的意外或过户时产生的额外费用违约方承担。因隐瞒实情不能正常贷款或过户时，被违约方有权解除合同，所产生的费用违约方承担。违约方向置家房产支付违约金购房屋总价的3%和中介费购房屋总价的1.5%作为佣金。祝立生承诺2年内征信没有问题并将影响贷款的信用卡负债还清，但祝立生并未结清，祝立生隐瞒没有能力还清信用卡负债。置家房产已向一审法院说明，但是一审法院并未采纳。二、一审法院适用法律不当。一审法院在没有查清事实的情况下，违背合同法公平、合理的相关规定。置家房产在中介过程中已经付出了劳动，完成中介义务。按照合同约定，祝立生应向置家房产支付违约金31500元和中介费15750元，共计47250元，祝立生已支付中介费5000元，剩余中介费10750元和违约金31500元，共计42250元未结清。为维护置家房产的合法权益，特上诉至法院，望判若所求。 祝立生辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。置家房产作为房屋买卖居间人，没有尽到如实告知义务，并且将责任推卸给祝立生。一审判决作出后，置家房产提出上诉，系浪费司法资源，请求法院依法驳回其上诉请求。 祝立生向一审法院起诉请求：1.置家房产返还中介费5000元，并支付自起诉之日起至清偿之日止，以5000元为基数，按照银行间拆借中心公布的贷款利率计算的利息；2.本案诉讼费由置家房产承担。 置家房产向一审法院提出反诉请求：1.祝立生向置家房产支付违约金31500元和剩余中介费10750元，共计42250元，并支付自反诉之日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.本案反诉费由祝立生承担。 一审法院认定事实：2019年5月10日，祝立生和配偶张聪聪打印了《个人信用报告（明细）》，信用报告中对祝立生和张聪聪的未结清贷款信息、贷记卡授信额度、已用额度、最近六个月平均使用额度、最大使用额度、本月应还款均有明确记载，置家房产认可看过该个人信用报告。 2019年5月13日，祝立生签订《买方询问笔录》，载明男方征信良，女方征信良，贷款状况其他等信息，并载明“请如实告知。如有隐情，贷款时发生的意外或过户时产生的额外费用违约方承担。因隐瞒实情不能正常贷款或过户时产生的额外费用违约方承担。因隐瞒实情不能正常贷款或过户时，被违约方有权解除合同。所产生的费用违约方承担。违约方向置家房产支付违约金购房屋总价的3%和中介费购房屋总价的1.5%作为佣金”。同日，祝立生(乙方)与范其方(甲方)、居间方王俊霞（丙方）签订了一份《房屋买卖居间合同》,约定甲、乙双方在平等、自愿公平、协商一致的基础上，共同委托丙方代理并见证甲、乙双方之间的买卖行为。合同第一条房屋基本信息（一）该房屋坐落于东营区，该房屋所有权证证号为：东房权证东营区字第××号。第二条房屋成交价格及付款方式（二）付款方式:商业贷款（三）乙方采取贷款方式付款应注意：1.乙方确保夫妻双方银行征信无逾期无黑户及其他担保代偿事宜，保证贷款顺利审批。2.贷款过程中，如因乙方资质或银行政策变动致使买方房屋按揭贷款审批未通过（无恶意隐瞒），而乙方积极提供所需要相关材料办理相关手续，则使买方无违约责任，双方表示认同。甲方应在合同终止之日起7个工作日内退还乙方已付所有款项。3.贷款过程中，如因乙方故意隐瞒或提供虚假个人或房产等信息（详见合同附表），致使无法办理贷款业务，则乙方承担违约责任。第四条居间服务报酬的支付方式。因甲、乙双方基于丙方的媒介服务而订立《房屋买卖合同》，丙方有权收取相应的居间服务报酬，因此甲、乙双方同意在签订本合同按约定的数额和比例，向丙方支付相应的居间服务费。1.代理方服务费：代理方所收取的佣金费概不退还。2.甲、乙双方未能交易成功的，代理费不予减免；若甲方或乙方违约或者违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或者过错方承担全部代理费。甲、乙双方协商退房的。甲、乙双方各承担50%的违约金。3.甲方或乙方不按时支付代理费的，每逾期一日，应按未付代理费的3%向代理方加付违约金；本合同签订后，甲乙双方不付清代理费而私下交易或通过其他居间方式成交的，应共同向代理方承担代理费的3%。 2019年6月6日，祝立生通过微信转账方式向王俊霞支付5000元。 2019年6月6日,祝立生和置家房产一起到兴业银行提交了贷款相关材料。 2019年6月10日，祝立生与置家房产王俊霞电话录音中提到，王俊霞：你的信用卡上有34500元、1.3万元、2.3万元、5000元、6000元。祝立生：34500元，还有？1.3万元，2.3万元，还有什么？5000元，6000元，这是什么钱呢？王俊霞：你用的信用卡。祝立生：你的意思是我把这些信用卡的钱全部都堵上才能办贷款，是这意思吗？……王俊霞：不是谁的责任，一开始我就说信用卡很关键，……祝立生：你什么时候给我说信用卡很关键，我重复你的原话，我给你说我用信用卡，一直用着，你给我说与那个没有关系，只要没有逾期就行，这是你的原话。王俊霞：你没有逾期，你的使用额度超过75%。……王俊霞：你没有说信用卡有这么多钱啊，只说了5万元。祝立生：当时你没有问我信用卡使用额度。王俊霞：为这5万元给银行经理打电话。你给我说过你有信用卡，这个8万元我不知道。祝立生：当时我说我有信用卡，你是怎么答复的？你当时有没有说过我信用卡不允许使用超过75%，你有没有这样说过。王俊霞：我没有这样说。我说只要没有负债就行。…… 2019年6月10日，祝立生配偶张聪聪和置家房产王俊霞通话记录中提到，张聪聪：我一直说我有信用卡，信用卡怎么来的负债。王俊霞：你是有信用卡，你说有个5万元，5万是负债。张聪聪：那是负债，我那是小额贷款。王俊霞：对啊！当时说是5万元小额贷款。为这问银行经理。我还给你解释不管是5万元还是10元、50元都属于负债。为这问银行经理不还可以吗？银行经理说不还可以。你说你有信用卡，还用着。但是你没有说有8万多。张聪聪：哪有8万多？王俊霞：8万多啊，34500元，1.3万元，2.3万元，5000元，6000元。张聪聪：我一直说我有很多信用卡。王俊霞：有信用卡很正常。张聪聪：我一开始就说有信用卡，我对象去时也说有信用卡。你说信用卡不碍事。王俊霞:我说你有信用卡征信没有问题，没有逾期。人家这是查征信查出来的。张聪聪：啊，我没有逾期。王俊霞：我说负债时，你说5000元。5000元、10元也是负债，都得还上。我说5000元还上，你说还不上，你说问银行客户经理不还可以吗？可以的话就签合同。张聪聪：你当时不是说行吗？王俊霞：对啊，行啊，你这8万多也属于负债。张聪聪：他咋成了负债，这不是我的信用卡吗？王俊霞：你的信用卡也属于负债，你看弄到这个地步了。……王俊霞：我说负债的情况下，我给你提到负债时。张聪聪：你就该说这8万多，谁知道这8万多属于负债。谁知道信用卡来回刷就是负债。 2019年6月14日，祝立生与范其方签订《退房协议》，载明祝立生因购买坐落在东营区房屋。买卖双方解除2019年5月13日签署的《房屋买卖居间合同》。卖方已把定金2万元整退给买方。从今日起买卖双方没有任何纠纷。 一审法院认为，本案的争议焦点是祝立生对自己的征信情况是否进行了隐瞒，置家房产是否全面如实告知祝立生影响贷款的因素。在《房屋买卖居间合同》签订前，祝立生和张聪聪向置家房产提供了个人信用报告，并且告知有5万元的信用社小额贷款，并且根据王俊霞与祝立生、张聪聪的通话录音可知，置家房产在签署涉案合同之时就知道祝立生、张聪聪持有信用卡的事实，虽然置家房产提示了征信、逾期、负债等注意事项，但通过双方的通话记录看出，祝立生、张聪聪并不知道信用卡使用额度高会影响贷款审批，置家房产亦未提前询问祝立生夫妇信用卡使用额度是否超过75%，不能苛责作为普通公民的买方全面了解银行的相关贷款政策。同时，置家房产作为提供房屋买卖中介服务的专业性机构，在从事居间服务过程中应负有较高的谨慎注意义务，其比普通公民更熟知房屋买卖贷款的相关政策及程序等情况,在客户对自己的贷款资质提出咨询时,应全面如实告知影响贷款的因素，尤其是在明知客户持有信用卡的情况下更应仔细核实是否会影响贷款审批，明知而未告知才属于隐瞒，故不能认定祝立生对自己的征信情况进行了隐瞒。中介费的收取应当以当事人完成房屋买卖、实现合同目的为前提,不能仅以双方已签订房屋买卖合同为由主张收取中介费，本案房屋买卖合同因无法办理贷款而致合同无法继续履行,买卖双方于2019年6月14日解除了2019年5月13日签署的《房屋买卖居间合同》，房屋买卖双方合同目的均未能实现,故祝立生要求置家房产返还中介费5000元，并支付自起诉之日起至清偿之日止，以5000元为基数，按照银行间拆借中心公布的贷款利率计算的利息，依法予以支持。因置家房产提供的证据不能证明祝立生存在违约行为，故对于置家房产的反诉请求，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、东营区辛店街道置家房产代理服务部于判决生效之日起十日内返还祝立生中介费5000元并支付利息（以5000元为基数，自2020年3月11日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；二、驳回东营区辛店街道置家房产代理服务部的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由东营区辛店街道置家房产代理服务部负担；反诉费428元，由东营区辛店街道置家房产代理服务部负担。 本院二审期间，置家房产依法向本院提交兴业银行东营分行电脑屏幕照片1张。拟证明：祝立生信用卡使用额度异常。 祝立生质证认为，对上述证据的真实性不予认可。 对上述证据，本院认为，该证据未加盖兴业银行东营分行印章，置家房产未能证明该证据的来源，对该证据的真实性，本院不予确认。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本案双方当事人争议的焦点问题为：一、祝立生应否向置家房产支付剩余中介费10750元、违约金31500元及利息；二、置家房产应否返还祝立生中介费5000元及利息。 关于焦点一，本院认为，2019年5月10日，祝立生将其本人及其配偶张聪聪的《个人信用报告（明细）》交给置家房产。该明细报告明确记载了祝立生及张聪聪持有信用卡的张数、授信额度、使用额度及其他征信信息，祝立生未向置家房产隐瞒其征信信息。经置家房产咨询银行工作人员，次日，置家房产通过微信回复张聪聪，征信没有问题。故置家房产主张因祝立生对征信情况进行了隐瞒，导致贷款未审批成功、买卖合同解除，要求祝立生支付剩余中介费及违约金，无法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，本院认为，在置家房产回复祝立生征信没有问题，可以申请到贷款的情形下，2019年5月13日，祝立生、置家房产与房屋卖方签订了《房屋买卖居间合同》，且祝立生向置家房产支付中介费5000元。但在申请银行贷款的过程中，置家房产称因祝立生、张聪聪夫妻两人信用卡使用额度超过75%，故需要偿还已使用的信用卡额度后才能办理贷款。根据置家房产经营者王俊霞与祝立生、张聪聪的通话录音可知，在签订买卖合同时，置家房产并未告知祝立生、张聪聪信用卡使用额度超过75%会影响贷款的审批。置家房产作为提供房屋买卖中介服务的专业性机构，应比普通公民熟知房屋买卖贷款的相关政策及程序,其在祝立生、张聪聪的《个人信用报告（明细）》已明确记载了信用卡使用额度的情况下，在签订买卖合同之前并未告知祝立生该影响贷款的情况，导致祝立生作出错误判断签订买卖房屋合同。现祝立生的银行贷款未审批成功导致买卖合同解除，置家房产应返还祝立生已支付的中介费5000元。 综上所述，置家房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人东营区辛店街道置家房产代理服务部负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋美玲 审判员  翁秀明 审判员  郭芳芳 二〇二〇年九月十四日 法官助理张树欣 书记员于燕