安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初4547号 原告：舒城县鹏基物业管理有限公司，住所地安徽省六安市舒城县城关镇龙津大道268号。 法定代表人：聂成，总经理。 委托诉讼代理人：曹勇，安徽永诚律师事务所律师。 被告：袁先兵，男，1968年2月出生，汉族，住安徽省舒城县。 原告舒城县鹏基物业管理有限公司（以下简称鹏基物业）与被告袁先兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹勇、被告袁先兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鹏基物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费用11660元并承担逾期交纳滞纳金（滞纳金自2020年5月1日起按2‰/日计算至付清之日止，截止起诉之日滞纳金为2448元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系舒城县清溪园小区X1号楼XXXX室和X号楼XXX室业主，原告系舒城县清溪园小区物业服务单位。2013年12月28日，原、被告签订《清溪园前期物业管理服务协议》，就原告提供清溪园前期物业管理服务相关事项进行了约定：物业管理综合服务费用自开发单位通知乙方（被告）交房之日计收；乙方（被告）应在办理交房手续时交清第一年的全年物业管理综合服务费用；物业管理综合服务费收取标准报物价局、房管局备案；乙方（被告）交纳费用周期：每季度交纳一次，交纳费用时间：每季度的第一个月，逾期不缴，每天加收2‰滞纳金。 2013年11月6日，原告就清溪园小区物业服务费收费标准报舒城县物价局批准后取得舒价（2013）28号《关于清溪园小区物业服务收费标准的函》，并实际按该文件要求收取物业服务费。2013年12月，被告实际取得并占有使用清溪园小区X号楼XXXX室、3号楼XXX室房屋并按物业服务合同约定向原告支付了一年的物业服务费。自2014年12月起，被告拒不交纳这两套房屋的物业服务费，截至2020年4月30日，被告已拖欠物业服务费11660元。期间虽多次向被告催要，但被告一直拒不支付。 被告袁先兵辩称：2013年年底我拿钥匙时交了一年物业费，之后因为物业服务不到位，所以才没有继续交纳。如小区环境脏乱差，楼道卫生都是业主自己打扫；电梯经常出故障，物业不能及时派人维修；小区内监控缺失，保安也是形同虚设，部分业主家大白天被盗等。2018年物业曾经起诉过我，后来撤诉了，现在突然又来起诉，不知什么原因。当初的物业服务协议是在受胁迫的情况下签订的，不签字、不交一年物业费就拿不到钥匙，而且后来我们也没有跟物业公司续签过物业服务合同。 本院经审理认定如下事实：2013年10月21日原告鹏基物业与建设单位舒城县建辉城市建设投资有限公司签订《前期物业服务合同》，成为舒城县城关镇清溪园小区的物业服务单位。后又分别于2015年10月18日和2017年10月21日续签了两份《清溪园小区物业管理服务合同》。合同中具体约定了物业服务收费标准，高层住宅每平方米1.1元/月。2013年12月在办理交房手续时，原告与被告签订了《清溪园前期物业管理服务协议》，协议对双方的权利义务、服务内容、服务质量、服务费用及违约责任等均作了约定。其中，协议第六条约定物业费的交纳周期为每季度的第一个月，逾期不缴，每日加收2‰滞纳金。 被告袁先兵系舒城县城关镇清溪园小区X号楼XXXX室和X号楼XXX室业主，两套房屋的建筑面积均为82.81㎡。被告2013年12月28日办理交房手续预交了一年的物业服务费后，自2015年1月起便未继续交纳，截至2020年4月30日，共拖欠物业服务费11660元（82.81㎡×1.1元/㎡×64月×2套）。 另查，舒城县价格主管部门核定高层住宅物业服务费最高指导价为每月每平方1.3元。2020年5月起，案涉小区经由业主委员会选聘新的物业公司入驻并提供物业服务，原告鹏基物业从该小区撤离。 以上事实由原告提供的营业执照副本、被告身份信息、《中标通知书》、《前期物业服务合同》、《清溪园小区物业管理服务合同》两份、《清溪园前期物业管理服务协议》、舒城县物价局批复的《关于清溪园小区物业服务收费标准的函》、安置房选房确认单以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告鹏基物业系具有物业管理叁级资质的物业服务单位，通过公开招标进入清溪园小区进行物业服务工作，被告系该小区X号楼XXXX室和X号楼XXX室业主，原被告间签订的《清溪园前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约全面履行义务。被告辩称系受胁迫所签，但未提供证据证明，故该协议应属有效。被告认为其没有与鹏基公司续签物业服务合同，该两份续签的合同对其没有约束力。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定以及《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，因在续签该两份合同时，案涉小区尚未成立业主委员会，该两份续签的合同与《前期物业服务合同》期限相互衔接，主体适格，内容合法，属有效合同，被告袁先兵应受上述物业服务合同的约束。本案中，原告依约提供了相关物业服务，被告应当按照合同约定及时支付相应物业费。结合当事人陈述以及关联案件庭审查明的事实，能够反映原告的物业管理服务存在一定瑕疵，然被告并未举证证明鹏基物业存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形，故被告以此作为拒缴物业费的理由不能成立。2019年12月，案涉小区同类纠纷同样因原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，经本院调解或判决将欠费业主的交费标准调整至1元/m2/月，欠费业主不承担逾期滞纳金。正是基于原告在提供物业服务与管理过程中存在的瑕疵，法院前期在处理该类物业服务合同纠纷时，酌情降低了欠费业主的交费数额或调整了交费标准，且没有支持原告要求欠费业主承担逾期交纳滞纳金的请求。参照法院处理同一小区该类纠纷最近期的解决方法，本院酌定被告按1元/m2/月交费。被告两套房屋面积均为82.81m2，应交10600元（82.81㎡×1元/㎡×64月×2套）。本院对原告要求被告支付逾期交纳滞纳金的请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告袁先兵向原告舒城县鹏基物业管理有限公司支付物业服务费10600元，于本判决生效之日付清； 二、驳回原告舒城县鹏基物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计76元，由被告袁先兵负担。 本判决为终审判决。 审判员  杨梅红 二〇二〇年九月二十一日 书记员  方 昕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。