安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0881民初3241号 原告：中国农业银行股份有限公司桐城市支行，住所地安徽省桐城市龙眠路27号，统一社会信用代码91340881853907990R。 负责人：张正红，该支行行长。 委托诉讼代理人：王延春，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴昊，该公司员工。 被告:王思如，男，1970年9月26日出生，汉族，住安徽省桐城市。 被告：吴秀梅，女，1971年4月16日出生，汉族，住安徽省桐城市。 被告：桐城碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道城郊居委会孙院，统一社会信用代码913408813532342756。 法定代表人：黄宇奘，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孟冉君，该公司员工。 委托诉讼代理人：段素梅，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司桐城市支行（以下简称“桐城农行”）诉被告王思如、吴秀梅、桐城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桐城农行的委托诉讼代理人王延春、吴昊到庭参加诉讼，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人孟冉君到庭参加诉讼，被告王思如、吴秀梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桐城农行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王思如、吴秀梅立即偿还原告借款本金334945.31元及利息11176.59元，本息合计346121.9元（后期利息自2020年6月21日起按照年利率5.8604%计算至借款还清之日止）；2、判令被告不履行还本付息及费用的义务时，原告有权以座落于桐城碧桂园52幢902室的房屋所有权及土地使用权折价、拍卖、变卖，对所得价款有优先受偿权；3、请求法院判令被告桐城碧桂园房地产开发有限公司对原告享有的上述债权及实现债权所支付的费用承担连带保证责任的偿还义务；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月9日，原告与被告王思如、吴秀梅签订了编号为34020120160092617《个人购房担保借款合同》，原告为两被告提供贷款本金37万元，贷款执行利率4.508%，还款方式为每月等额本息还款，借款期限为240个月，原告与阶段性保证人桐城碧桂园房地产开发有限公司约定保证担保，与王思如、吴秀梅约定提供抵押担保，以桐城碧桂园52幢902室（建筑面积107.73㎡）提供抵押担保。上述合同签订后，双方于2016年11月18日依法办理了预购商品房抵押预登记（登记编号：皖2016桐城市不动产证明第0003204号），原告于2016年10月10日履行了放款义务，截至2020年7月10日，借款人仅偿还了部分本息，后未按期履行还款付息义务。 碧桂园公司辩称，1、根据原告与我公司签订的《一手房银企合作协议》10.7条约定，购房者连续未支付三期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第三期贷款本息届满之日起10个工作日内将购房者的名单抄送我司，由我公司协助原告进行催收，双方共同催收，如购房者在连续未支付的第三期贷款本息届满之日起30天内仍未归还，我公司才同意代偿购房者结欠的全部贷款本息。但我方没有收到原告发出的相关协助催收通知及逾期还款者名单，故我公司不承担连带保证责任；2、原告应将案涉房屋优先行使抵押权，在该房屋不足以清偿剩余贷款时，我方仅对剩余部分承担连带清偿责任。 王思如、吴秀梅未予以答辩。 本院经审理认定事实如下：被告王思如与被告吴秀梅系夫妻关系，2016年9月14日，王思如与碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》一份，以按揭方式购买碧桂园公司开发的房屋。2016年10月9日，原告桐城农行与被告王思如、吴秀梅、碧桂园公司三方签订《个人购房担保借款合同》一份，合同编号为34020120160092617，约定被告王思如、吴秀梅向原告桐城农行借款37万元，每月等额本息还款，借款期限为240个月，约定被告碧桂园公司为该笔借款提供阶段性连带保证责任，担保期限自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。同时约定以桐城碧桂园小区52幢902号房屋为该借款提供抵押担保。合同约定保证范围包括本合同本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2016年10月10日，原告桐城农行与被告王思如、吴秀梅签订借款凭证一份，约定借款执行利率4.508%，逾期利率5.8604%，原告桐城农行于同日向两被告发放了借款37万元。2016年11月18日，案涉房屋办理了皖（2016）桐城市不动产证明第0003204号预告登记。截至2020年6月20日，被告王思如、吴秀梅共还本金35054.69元及部分利息，尚欠原告桐城农行借款本金334945.31元，利息11176.59元。另查明，案涉房屋至今尚未取得房地产权利证书，亦未办理正式抵押登记手续。上述事实有原告提交的营业执照复印件、负责人身份证明、负责人身份证复印件各一份，被告王思如、吴秀梅身份证、结婚证复印件各一份、《个人借款担保合同》、借款凭证、贷款资金交易清单各一份、抵押承诺书、预告登记证书及借款人还款明细单等证据及当事人陈述在卷佐证，上述证据符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认并收集在卷。 本案争议焦点：被告碧桂园公司是否应对案涉借款承担连带保证责任。 被告碧桂园公司向本院提交了《一手房银企合作协议》，证明原告未按照协议约定履行通知义务，故其不承担连带保证责任。原告桐城农行质证意见为：对协议真实性无异议，只是双方框架协议，具体协议应当以担保合同约定为准，且原告已通过微信通知被告碧桂园公司并补充提交证据：桐城农行吴昊与碧桂园曹智关于催款的微信聊天记录一份，被告碧桂园对该份证据无异议。本院经审查认为，该合作协议虽然约定了桐城农行在借款人未按约还款时，有通知碧桂园公司的义务,但未约定在桐城农行未按约定履行通知义务时，免除碧桂园公司的担保责任。双方的权利义务应当按照双方签订的个人购房担保借款合同的约定履行，且原告已按约通知了被告碧桂园公司，故本院对碧桂园公司提交的该组证据及证明目的不予认可。被告碧桂园公司在王思如、吴秀梅取得房地产权属证书，并办妥以中国农业银行股份有限公司桐城市支行为抵押权人的抵押登记手续前，应对案涉借款承担连带还款责任。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉借款合同是双方当事人在自愿的基础上协商一致达成，内容不违反法律规定，原、被告应当按照借款合同的约定全面履行自己的义务。桐城农行已依约提供借款，王思如、吴秀梅理应依约归还借款本息。王思如、吴秀梅未按约定偿还借款本息，显属违约。原告有权提前收回借款，并要求王思如、吴秀梅按借款合同的约定还本付息，故对桐城农行要求王思如、吴秀梅立即偿还贷款本金334945.31元，利息11176.59元，计346121.9元(利息计算至20120年6月20日），并自2020年6月21日起按照年利率5.8604%支付利息至借款还清之日止的诉讼请求，本院予以支持。关于桐城农行要求在被告不履行还本付息及费用义务时，其有权以座落于桐城碧桂园52幢902室的房屋所有权及土地使用权折价、拍卖或变卖，对所得价款有优先受偿权的主张，根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，桐城农行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故对桐城农行的该项诉讼请求，本院不予以支持。另，碧桂园公司作为阶段性保证人，按合同约定，在借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前，应按约承担连带还款责任，故对原告要求被告碧桂园公司对上述借款承担连带保证责任的诉讼请求予以支持。 综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王思如、吴秀梅于本判决生效之日起三十日内偿还中国农业银行股份有限公司桐城市支行借款本金334945.31元，利息11176.59，计346121.9元(利息计算至20120年6月20日），并自2020年6月21日起按照年利率5.8604%支付利息至借款还清之日止； 三、在被告王思如、吴秀梅取得房地产权属证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司桐城市支行为抵押权人的抵押登记手续前，被告桐城碧桂园房地产开发有限公司对上述借款承担连带还款责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司桐城市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6492元，减半收取3246元，由被告王思如、吴秀梅、桐城碧桂园房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  朱国友 二〇二〇年九月九日 书记员  胡丽丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。