辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6288号上诉人(原审被告)：张怀星，男，1973年9月26日出生，汉族，住瓦房店市。被上诉人(原审原告)：戚海东，男，1970年12月1日出生，锡伯族，住瓦房店市。上诉人张怀星因与被上诉人戚海东返还原物纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张怀星上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回戚海东的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人2004年3月15日开始租赁被上诉人坐落在瓦房店市北侧楼房越层280平方米，至今已十六年了。每年3月15日上纳租。今年3月15日，双方商定：由于疫情，过清明再交租金。二、今年4月9日，被上诉人通知上诉人案涉房屋卖了53万，李君交了7万定金，限上诉人一个月倒出(即从4月10日至5月10日)。5月20日老虎屯镇司法所沈所长和于姓工作人员两人来到上诉人卖场，通知说：“戚海东上司法所告你，说房子4月9日卖了，给你一个月腾退，今天都5月20日了，你为什么没搬？”我说：“我有优先购买权、知情权，他没征求我是否购买，直接与李君恶意串通(李君与我同行),对外称他花40多万购房，来撵我，我坚决不同意。”之前4月18日、22日、25日先后三次，来了三帮人看房子，测量、拍照，自称他们是不动产、土地、规划，手里拿戚海东申请表，说戚海东申请劈房照，需要改建楼梯，到现场查看。这一切均说明被上诉人已将此房出售，仅仅因为没有楼梯，如上诉人不倒出租房，无法劈户。三、原审在事实未查清时，偏听偏信被上诉人一面之词，他称不卖、不租，法院即行判上诉人返还原物，有失公正，应予纠正。综上，请二审法院在查明事实基础上，依照事实与法律，秉公裁判。戚海东辩称，不同意上诉人的上诉请求。2019年3月15日房子到期，被上诉人说这个房子想卖了，上诉人说买不起，被上诉人就写了此房出售，上诉人说什么时候卖，就什么时候搬。当时一直没卖出去，上诉人也没搬。2020年3月15日房子又到期了，被上诉人给上诉人打电话，上诉人说4月5、6号给房租，被上诉人同意。这期间有人要买房子，4月9日被上诉人和上诉人说要卖房子，上诉人说买不起，他还是说什么时候卖什么时候搬。这期间被上诉人就决定要卖房子了，但是因为价钱没谈好就没卖成。但是被上诉人想用这个房子就和上诉人说不租了，让上诉人搬走吧。2020年3月15日到现在的房租上诉人也没交，房租被上诉人现在想按月计算，一个月2千块钱，再加上水电费、起诉费，都由上诉人承担，一直到上诉人搬家为止。戚海东向一审法院起诉请求：1、判令被告张怀星将位于瓦房店市北侧的楼房（房产证号：房权证瓦公字第××号，建筑面积280平方米）腾退给原告戚海东；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告戚海东将其所有的位于瓦房店市北侧的房屋（房产证号：房权证瓦公字第××号，建筑面积280平方米）租赁给被告张怀星经营水暖建材生意，双方口头约定，租期自2019年3月15日起至2020年3月15日止，年租金1.5万元。租赁期限届满后，原告于2020年4月9日通知被告2020年5月10日前腾退房屋,但被告至今未向原告返还房屋。另查，原、被告均认可被告已依约付清了2020年3月15日前的全部租金，被告尚欠原告2020年3月16日至今的房屋使用费，但原告的诉讼请求并未主张该部分的房屋使用费。一审法院认为：公民的合法财产权益受法律保护。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原、被告均认可案涉房屋的租赁期限于2020年3月15日届满，则被告在2020年3月15日之后占有使用涉案房屋的行为系无权占有，被告作为承租人应当在租赁期限届满后返还案涉房屋。被告虽辩称，原告于2020年3月15日租赁期届满后同意其继续租赁案涉房屋，但原告予以否认，被告对此未提供证据加以证明。且原告于2020年4月9日通知被告于2020年5月10日前腾退案涉房屋，该行为已明确表示原告不同意将该房屋继续出租给被告，故对被告上述辩称意见，不予采纳。原告作为案涉房屋的所有权人,在合理期限内要求被告返还该房屋，于法有据，予以支持。关于被告辩称原告侵犯其优先购买权一节，被告作为承租人在案涉房屋出售时，其享有以同等条件优先购买的权利。但本案中被告未提供证据证明案涉房屋正在出售或已出售，现该房屋仍登记在原告名下，原告亦表明不出售该房屋，故被告主张的优先购买权的前提条件尚不存在。即便如被告辩述原告于2020年4月9日通知被告该房屋已出售并要求其腾退房屋，那么被告自接到通知起至今，被告没有提供证据证明其有购买案涉房屋的意愿，原告已尽到通知义务，并未侵犯被告的优先购买权利。综上，被告的辩称意见无事实及法律依据，不予支持。关于被告在2020年3月15日租赁期限届满后至今尚欠占用原告房屋的费用，因原告的诉讼请求中未主张，故对该部分的费用不予审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决:被告张怀星于判决生效之日起十日内将位于瓦房店市北侧的房屋（房产证号：房权证瓦公字第××号，建筑面积280平方米）返还给原告戚海东。案件受理费减半收取50元，由被告张怀星负担。二审中，张怀星提供新证据。本院组织双方当事人进行证据交换，对于双方有争议的事实，本院认定如下：对于张怀星提供的其与老虎屯司法所沈所长2020年7月16日的通话录音，戚海东对真实性不予认可，鉴于张怀星未能提供证据证明录音中说话人的身份，故本院对该证据不予采信。对于张怀星提供的其与前任土地助理宋二胜2020年7月14日的通话录音，拟证明戚海东将案涉房屋出售要劈房照，戚海东对真实性并无异议，但该录音中宋二胜仅提到劈房照的程序，并未提及案涉房屋出售等相关事宜，无法证明张怀星要证明的问题，故该证据与本案不具有直接关联性，本院不予采信。对于张怀星提供的其与案外人姜顺2020年7月17日的录音证据，拟证明戚海东将案涉四间房屋出售，售价为87万。戚海东对该证据的真实性并无异议，本院予以确认。该录音证据中，姜顺陈述案涉房屋有两间卖给了案外人李君，售价约为43.5万或44万元，但两间卖不了，一卖就得卖四间，因为房证不给分劈。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，张怀星在一审答辩意见中称，2020年3月15日，戚海东打电话说到期了，张怀星明确表示如果戚海东卖房子张怀星就腾退案涉房屋，房屋不卖张怀星就继续租。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为张怀星应否将案涉房屋腾退给戚海东。戚海东主张张怀星腾退案涉房屋系基于其对案涉房屋享有的所有权，即占有、使用、收益、处分的权利。而张怀星拒绝腾退房屋，依据的是其作为承租人所享有的优先购买权，优先购买权是承租人对出租人出卖房屋的请求权，是一种请求债权，不是直接对物享有的权利，亦不能对抗作为物权的所有权。双方当事人未签订书面的租赁合同，对租赁期限并无明确约定，故案涉租赁合同应系不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，戚海东已于2020年4月9日通知张怀星2020年5月10日前腾退房屋，给了张怀星必要的准备时间，故案涉租赁合同已经解除，张怀星已无继续占用案涉房屋的合法事由。基于此，张怀星以承租人的优先购买权对抗戚海东作为所有权人而对案涉租赁房屋所享有的物权依据不足，一审法院支持戚海东要求腾退的诉请并无不当，本院依法予以维持。关于张怀星上诉称，其作为承租人对案涉房屋享有优先购买权一节，本院认为，优先购买权行使的前提条件是出租人出售案涉房屋，本案中，戚海东否认其出售案涉房屋的事实，称其与案外购房人未能就房屋售价达成一致，收回房屋系为自用。张怀星提供案外人姜顺的录音证据，姜顺虽陈述案涉房屋有两间卖给了案外人李君，但同时称因为案涉房屋房证无法分劈，只能四间房屋一起卖，且姜顺所称的房屋售价与戚海东、张怀星的陈述均不一致，故在未能提供戚海东与李君房屋买卖合同的情况下，仅凭该份录音证据不足以证明戚海东已将案涉房屋出售给李君的事实。此外，张怀星在一审答辩意见中自认，2020年3月15日案涉租赁房屋到期后，张怀星明确表示如果戚海东卖房子张怀星就腾退案涉房屋，如不卖张怀星就继续租。由此可见，张怀星对戚海东要出售案涉房屋的情况知情，并自愿放弃购买。据此，张怀星主张其享有承租人的优先购买权，并以此对抗所有权人戚海东要求腾退的诉请无充分的事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张怀星的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（张怀星已预交），由张怀星负担。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年九月二十八日书记员  苏锐