山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民再38号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：烟台乐利商贸有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福中路60号。法定代表人：包绍香，董事长。委托诉讼代理人：***，山东健华律师事务所律师。委托诉讼代理人：高传强，山东健华律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场，住所地威海经济技术开发区乐天世纪大厦A-2。经营者：汪传方，总经理。委托诉讼代理人：杨海滨，山东鹏华律师事务所律师。申请再审人烟台乐利商贸有限公司（以下简称乐利公司）因与被申请人威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场（以下简称特乙甲广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁10民终1343号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年2月20日作出（2020）鲁民申27民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人乐利公司委托诉讼代理人***、高传强，被申请人特乙甲广场委托诉讼代理人杨海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐利公司申请再审称，请求撤销原一、二审判决，改判特乙甲广场违约，驳回特乙甲广场要求乐利公司承担违约责任的诉讼请求，支持乐利公司一审反诉要求特乙甲广场支付2017年第四季度租金1794675元的请求，并由特乙甲公司承担案件受理费。事实与理由为：1.提交证据一、(2019)鲁威海威海卫证民字第6705号公证书，以证明涉案建筑的主体和承重工程被破坏12个点的事实。证据二、威海市人民防空办公室责令改正通知书（威防发[2019]23号），用以证明特乙甲广场存在损坏人防主体结构的行为，至2019年8月1日仍旧没有修复。2.特乙甲广场在没有通过公安机关消防设计审核，未得到建设主管部门开工许可证的情况下违法装修，毁坏拆除原设计的电梯、电缆，其他经营户等纷纷向政府投诉，强烈要求威海广华物业有限公司（以下简称广华公司）、乐天广场商业有限公司（以下简称乐天公司）、乐利公司制止特乙甲广场的违法装修行为，乐利公司在劝阻特乙甲广场无效的情况下，姜雪松停掉特乙甲广场的装修用电(不包括其他用电)。乐利公司作为被进行违法装修的财产所有权人，制止违法装修，停止特乙甲广场的装修用电在防卫的正当范围内。二审法院虽然对特乙甲广场的违法装修进行了阐述，但却用安装部分电缆掩盖了特乙甲广场毁坏原设计电路的事实。用地下一层扶梯进行了基础施工并对横梁进行改造掩盖了特乙甲广场肆意对主体承重墙、框架梁、现浇板进行破坏的事实。二审判决漠视特乙甲广场违法装修才是断电的真正原因，作出本末倒置的判定。本案不应认定乐利公司违约。特乙甲广场的违法装修行为威胁到楼上住户、周边业主、乐利公司等的人身和财产安全，毁坏的主体和原设计电路至今没有被消除。特乙甲广场违法装修的行为是违约行为。特乙甲广场辩称，请求依法驳回乐利公司的上诉请求。1.乐利公司所述不属实。乐利公司主张其与乐天公司对特乙甲广场违法行为多次制止无效的情况下，街道办和物管办的领导于2016年9月25日去现场制止，并组织召开现场协调会，说明乐天公司和乐利公司此前知道施工造成了影响。而乐天公司员工陈勇却称，公司于2016年9月26日接到广华公司函件，要求立即停止乐天世纪城地下室施工对楼体造成的影响，经了解才知道特乙甲广场违法装修。两种说法矛盾。特乙甲广场于2016年11月3日向乐利公司发出解除房屋租赁合同通知书，并于同月9日提起诉讼，乐利公司提供的所谓整改通知函系乐天公司于2016年11月8日作出、所谓催告函系乐利公司于2016年11月17日作出，均系事后炮制，且特乙甲广场根本没有收到。乐利公司再未提交证据证实其主张。2.姜雪松于2016年10月25日对案涉租赁房屋实施了拉闸断电，第二日更换配电室锁芯，并保管钥匙，此后涉案房屋一直由乐利公司实际占有控制。姜雪松第一时间在公安机关所做陈述更为客观公正。公安机关对姜雪松所作笔录中这样记载：“2016年10月25日10时30分许，我们烟台乐利商贸有限公司的董事长肖致远在乐天世纪城地下停车场的财务办公室让我去配电室把乐天广场二、三层的电停掉，检修线路，检修完毕后再送电。说完，我就去把二、三层的电停了。”而姜雪松在法庭的证言是：“断电当时自己是接到了乐天广场经理肖志远的通知才停电的，具体原因不清楚，好像是业主投诉了施工噪音太大。两次笔录都是被公安机关传唤，陈述前后不一致是因为签字时未仔细看，自己没有接到乐利公司董事长的电话，只记得当时说了换了锁芯。”乐利公司是乐天公司股东，姜雪松是乐天公司经理，乐利公司董事长肖致远与乐天公司董事长肖志远是亲兄弟，三方签订《房屋租赁合同》时，乐天公司是乐利公司的代理人，因此姜雪松与乐利公司存在利害关系，其事发近一年后出庭所作证言与其此前在公安机关的陈述完全相反，不应被采信。3.乐利公司明知其断电行为使合同履行成为不可能，特乙甲广场已起诉解除合同，乐利公司亦明知最终法律后果是解除合同（乐利公司在其诉特乙甲广场房屋租赁合同纠纷一案中主张，特乙甲广场不应长期占有案涉房屋，因为承租人进行了小部分装修且提出解除合同的情况下，最终法律后果一般是解除合同），但却故意不收回房屋，反而要求特乙甲公司继续履行合同，并提出反诉，坚持上诉，故意拖延时间，使得案涉房屋自2016年起因提起诉讼至2019年二审法院判决之日止一直处于空置状态。乐利公司上述行为造成了损失扩大，应自行承担。特乙甲广场向一审法院起诉请求：1、解除特乙甲广场、乐利公司于2016年7月7日签订的房屋租赁合同中二、三层全部租赁区域的条款；2、乐利公司支付特乙甲广场违约金15000000元。乐利公司提出反诉：要求特乙甲广场支付承租的二、三层全部区域2017年第四季度租金1794675元。一审法院认定事实：乐利公司系乐天世纪城-1号1001、2001、3001的业主，上述三楼层的建筑面积分别为9429.65平方米、11928.99平方米、11999.78平方米，属乐利公司单独所有。2014年6月1日，特乙甲广场（承租方）、乐利公司（出租方）及乐天公司（乐利公司代理人）签订房屋租赁合同，约定特乙甲广场租赁乐利公司所有的位于威海经济技术开发区的房屋，租赁标的以现状为准分为A、B两部分。A部分包括合同项下一楼全部区域（面积共计9429平方米）及二、三楼的部分区域（二、三楼分别为922平方米），共计租赁面积为11273平方米。待乐天玛特租赁合同解除后，租赁标的为乐利公司房屋第一层全部9429平方米、第二层全部11929平方米、第三层全部12000平方米。B部分包括乐利公司委托特乙甲广场行使物业管理权，在该项房产一至三层及一层外围的商业用房、室外停车场、地下停车场等物业管理及地下停车场内的高低压变电室、消防监控室、消防水泵间、供暖气系统、给排水系统、燃气系统等设备设施的管理使用维护维修责任及卫生管理，为无偿委托。房屋租赁期限自2014年6月1日起至2024年12月31日，乐利公司给特乙甲广场的免房租装修期间至2014年12月31日，租金自2015年1月1日起算，至2015年12月31日为第一个租赁年度，以后租赁年度依次类推。租金分为房屋租赁费及场地设备使用费，一楼租赁面积为9429平方米，第一租赁年度房屋租赁费为198元/平方，场地设备使用费162元/平方，共计年租金3394000元。二、三层各层面积922平方米，第一年度房屋租赁费110元/平方，场地设备使用费90元/平方，共计年租金368800元。租金及场地设备使用费自第四个年度开始按每年百分之一递增。合同签订七日内，特乙甲广场需支付乐利公司1000000元人民币定金，逾期未付，合同自动解除，特乙甲广场支付第一年租金时，该定金直接抵顶第一年度部分租金。房屋租赁费、场地设备使用费每租赁年度分四次支付给乐利公司，每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日为付款日，特乙甲广场应按合同约定按时足额向乐利公司缴纳房屋租金及场地设备使用费。双方权利义务条款中约定，特乙甲广场对承租房屋进行主体及设备设施结构性改造及装修和电气改造前，特乙甲广场将改造方案及电气图交付乐利公司，需经乐利公司审查后方可施工。违约责任中约定，合同生效后，任何时候一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，赔偿对方实际经济损失。基于本合同生效后，特乙甲广场需装修改造并对外招租，对租赁房屋进行巨额投入，因此合同期内，三方应确保本合同有效性和稳定性，任何一方不得无故解除本合同。乐利公司及乐天公司无故解除合同，需向特乙甲广场承担违约金10000000元，特乙甲广场无故解除合同的，需要向乐利公司承担违约金10000000元。租赁期间，拖欠房租和场地设备使用费的，每逾期一日，按当期欠付金额的千分之三支付违约金。因乐利公司交付房屋存在质量问题或产权存在争议等因素导致本合同解除的，乐利公司应全额承担特乙甲广场商场的损失5000000元。如乐利公司的原租赁合同到期后将二楼、三楼房屋出租或转让给第三人，乐利公司应向特乙甲广场承担违约金5000000元。如乐利公司与乐天玛特租赁合同到期后，特乙甲广场不继续租赁二、三楼房屋，需向乐利公司支付违约金5000000元。如特乙甲广场或乐利公司解除合同，应补偿对方在履行本合同在土建、装修、设备设施及经营方面的损失5000000元。租赁期间，特乙甲广场有下列行为之一的，乐利公司有权解除合同：（1）特乙甲广场装修或改造影响房屋主体安全的；（2）特乙甲广场名称变更、股权转让未书面通知乐利公司并经乐利公司书面同意；（3）特乙甲广场拖欠房租费用和设备使用费累计三十日以上；（4）未经乐利公司书面同意，无故连续停业达三十日以上；（5）拖欠费用造成乐利公司停水停电等使乐利公司房屋其他业主无法经营，超过三十日以上的。本合同签订后十日内，乐利公司对出租房屋按合同交特乙甲广场进场装修，特乙甲广场及乐天公司及指定人员共同对房屋按现状进行交接，并记录水电等数据。此外，合同还对现已在租的各层业主与乐利公司之间的租赁合同的后续履行及租金归属、合同签订之前乐天公司已经收取的物业费及管理费等费用的归属、特乙甲广场的续租优先权、各方其他权利义务等事宜进行约定，加盖各方公章及法定代表人、经营者印章。合同签订后，乐利公司将合同约定的租赁场地交付特乙甲广场。2016年7月7日，特乙甲广场、乐利公司及担保人又签订房屋租赁合同一份，约定乐利公司将威海乐天世纪城1号楼2001、3001的部分场地和设备设施租赁给特乙甲广场，租赁标的物具体为二楼11007平方米，三楼11078平方米，合计22085平方米。租赁期限自2016年4月1日至2034年5月31日，每年1月1日至12月31日为一个租赁年度，一层租赁合同亦延长至2034年5月31日止。本合同自2016年4月1日至2017年3月31日，特乙甲广场负责旧有设施设备（包括扶梯）及装修的拆除、改造、更新及场地清理，负责装饰装潢，费用全部由特乙甲广场负担。本合同与一层租赁合同二、三层中各922平方米的试运营期自2017年4月1日起至2017年9月30日止，租金起始日从2017年10月1日开始，一层租赁合同中一层的试运营期从2016年1月1日到12月31日止，租金起始日从2017年1月1日开始。试运营期特乙甲广场负责招租并免费给业主使用，特乙甲广场开始收租金时试运营期结束，计租日开始，但最迟不迟于本合同约定的租金起始日。本合同标的物的第一至第三合同租赁年度租金为300元/平方米，其中每年房屋使用费162元/平方米，场地设备使用费、物业管理费138元/平方米。本合同及一层租赁合同各自从第四租赁年度开始，每年租金比上一计租年递增百分之一，自第十一租赁年度开始，每年租金=上年租金*（1+前十年度国家公布的CPI指数的平均值）。支付时间为租金季度前平均支付，每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前为租金支付日，乐利公司收到特乙甲广场款项后15日内，出具相关发票，未出具发票的，特乙甲广场有权拒付下期租金。合同第四条第一款约定，任何一方违反本合同约定，违约一方应向另一方支付违约金15000000元，双方均同意不申请增加或减少，同时守约方可以解除合同，并要求违约方赔偿损失。特乙甲广场有逾期支付租金、水电暖费用经乐利公司催告后仍未支付的、不按本协议约定进行房屋和设施设备的管理、检查、维护、维修，经乐利公司催告后没有纠正情形之一的，视为特乙甲广场违约，乐利公司有权解除合同，收回场地。合同到期或中途解除，标的物内所有设备设施及装潢装修的固定部分，无偿留给乐利公司。合同到期或中途解除，乐利公司有权直接接管租赁场地、设备设施、装修装潢及经营管理权，特乙甲广场不得提出异议或拒绝执行。本合同签订后十日内，乐利公司把商场变电室交给特乙甲广场。2014年6月1日签订的房屋租赁合同（本协议中称“一层租赁合同”）中各方的权利义务及违约责任与本协议相抵触部分以本协议为准。本合同中对标的物及设备设施的管理、维护、维修及返还没有约定的均以一层租赁合同中的约定为准。本合同签订当日，双方立即进行交接。合同还对其他事项进行约定，加盖特乙甲广场、乐利公司双方印章，并有相关人员签字。合同签订后，乐利公司将案涉二、三层租赁场地交付特乙甲广场，特乙甲广场在装修过程中遭遇停电，停止施工，特乙甲广场于2016年10月26日向公安机关报案。2016年10月27日，特乙甲广场向乐利公司发出告知书一份，记载：依据双方2016年7月7日签订的房屋租赁合同第六条第三款“合同签订后十日内，乐利公司把商场变电室交给特乙甲广场”的规定，2016年10月25日上午11时许，你公司员工姜雪松在没有经我方同意的情况下，擅自进入我方变电室，对我方正在进行装修的二楼、三楼拉闸断电，此行为不仅给我方造成重大的经济损失，还严重影响我方的装修进度及招商进度，故意毁坏我方的公共财物，我方已通过公安机关立案，同时将通过法律程序追究你公司及你公司员工姜雪松的法律责任。随后，特乙甲广场将该告知书邮寄给乐利公司。2016年11月3日，特乙甲广场向乐利公司发出解除房屋租赁合同通知书，内容为：“烟台乐利商贸有限公司：你公司与我商场于2016年7月7日签订了房屋租赁合同后，你公司不守约定，于2016年10月25日擅自将已交付我商场使用的配电室收回至今，并对我租赁的二、三楼拉闸断电，致使我商场正在进行的二、三楼装修工地被迫停止施工。鉴于你公司上述行为，已使双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，为此，我商场正式通知你公司：双方于2016年7月7日签订的房屋租赁合同自本通知书发出后立即解除。”后因双方未达成一致意见，特乙甲广场于2016年11月9日诉至法院，要求解除合同，乐利公司支付违约金。另查，2016年5月5日，特乙甲广场代理人曾向威海世纪公证处申请对特乙甲广场承租的经营场所部分区域断电导致营业受影响的情况进行公证。公证书记载，当日公证人员至特乙甲广场经营场所一楼查看，该层西门大厅及部分走廊未有照明，无照明的天花板上的灯具经检测为无电状态，三间配电室内控电箱经电笔检测为无电状态，随后特乙甲广场工作人员将三间配电室上锁。2017年1月17日，乐利公司又将特乙甲广场起诉至法院，案号为（2017）鲁1092民初212号，要求解除2014年6月1日租赁合同中一层的租赁合同，特乙甲广场返还一层的房屋及设施设备等，在该案中，特乙甲广场明确表示不同意乐利公司的诉讼请求，双方对特乙甲广场是否存在违法装修、是否拖欠租金、是否应支付违约金等问题存在争议，一审法院已另行处理。特乙甲广场、乐利公司有争议的事实是：对特乙甲广场租赁场地实施拉闸断电是否是乐利公司的行为，乐利公司是否收回配电室。乐利公司为证实拉闸断电与其无关，提交以下证据：1.2016年9月25日会议纪要一份，记载由皇冠街道办、物管办、开发商九隆置业、相关业主代表、广华公司乐天项目经理等参会，议题为协调解决乐天世纪城1号业主多次向政府有关部门投诉反映的诸多问题。其中第3项为乐天世纪城1号A座A层存在违规装修情况，必须停工解决；第9项为商场负一层扶梯范围及二三层，严重违规装修、改造，在没有相关部门批准的情况下，改变了原设计的使用用途，随意破坏、拆除承重结构、拆除原电梯和电缆，使整个楼存在严重的安全隐患，施工单位必须立即停止野蛮装修；第10项为商场改造，相关业主未得到任何公示、意见收集及相关部门的批准信息，严重侵害业主权益，多次投诉至相关部门，必须要求施工单位特乙甲广场停工整顿。该纪要由十余名参会人员签字，并加盖广华公司公章，乐利公司称原件存放于广华公司因此由其盖章。2.2016年9月26日广华公司致乐天公司的函件，告知乐天公司相关部门已召开业主代表会议，并查看施工现场，要求责令停止装修，因乐天公司未到现场，按上级指示予以通知。3.2016年11月2日公安机关对陈勇的询问笔录，笔录记载陈勇工作单位是乐天公司，陈勇在笔录中陈述2016年9月26日公司接到了广华公司函件，称乐天世纪城地下室施工对楼体造成影响，要求立即停止。经了解是特乙甲广场未经许可也未办理相关手续就将地下室柱子砸了，找特乙甲广场沟通后，特乙甲广场拒绝停止施工。广华公司告知，政府部门及物委办、城管已下通知要求停止施工，为防止发生危险，经董事会研究，决定将二、三楼停电。2016年10月25日10时30分许，乐天公司通知负责乐天世纪城的工程经理姜雪松到配电室断电。之前配电室一直由公司管理，为了方便管理，应特乙甲广场要求，2016年7月7日与特乙甲广场签订合同，将配电室交付特乙甲广场管理，当时不知道特乙甲广场没有专业高压配电操作人员，因此给了特乙甲广场配电室钥匙，发现后决定暂时不能移交配电室，为防止无操作证人员进入发生危险，公司决定将配电室锁芯更换，并于2016年10月26日通知姜雪松更换，钥匙由其保管。4.2016年11月8日乐天公司致特乙甲广场的整改通知函，内容为特乙甲广场在对承租房屋进行主体及设备设施装修改造前，应将改造方案及电气图纸交付乐利公司，经乐利公司审查后方可施工，对于特乙甲广场物业管理存在的问题，前期已经口头通知特乙甲广场，要求及时整改，但至今未采取有效措施进行处理。依据广华公司向乐天公司发出的函件，通知特乙甲广场在一个月内解决问题，否则将追究法律责任。5.2016年11月17日，乐利公司向特乙甲广场发出的催告函，内容为根据双方签订的租赁合同，要求特乙甲广场在主体及设备设施改造装修前，将改造方案及电气图纸交于乐利公司，经乐利公司审查后方可施工，要求特乙甲广场在接到通知起三日内将上述材料交付乐利公司审查，否则发生一切后果由特乙甲广场负担。6.2017年1月3日乐利公司对特乙甲广场提出解除合同的回函及快递单，内容为：你公司于2016年11月3日向乐利公司发出的解除房屋租赁合同通知书，乐利公司认为陈述与事实不符，不同意特乙甲广场解除合同的要求。7.乐利公司于2017年11月26日向特乙甲广场发出的催告函，内容是根据双方签订的房屋租赁合同，催告特乙甲广场按照合同约定交纳租金。特乙甲广场质证后对上述证据的真实性均有异议，并陈述未收到证据1至6相关通知及催告函等文件，会议纪要虽有广华公司盖章，但对其内容不认可，广华公司也未出庭作证，该纪要与本案无关联性，特乙甲广场虽然对乐天世纪城1号负一层至三层进行装修，但不存在违法装修，是乐利公司私自断电，导致特乙甲广场无法施工，故特乙甲广场解除合同。对证据7即使该证据是真实的，由于特乙甲广场已通知乐利公司解除合同，双方为此正在诉讼中，乐利公司应赔偿特乙甲广场巨额损失，根据判决结果如果需要特乙甲广场交纳租金，特乙甲广场会根据判决结果履行自己的义务。特乙甲广场为证实自己的主张向法庭提交：1.烟台建筑设计有限公司为特乙甲广场扶梯改造制作的说明及室内涉及施工图纸一宗及该公司的营业执照副本，证明特乙甲广场、乐利公司签订合同后，特乙甲广场聘请具有资质的烟台建筑设计有限公司对案涉的扶梯进行了设计并改造了设计方案，特乙甲广场将图纸交给乐利公司，并按照合同约定施工，由于乐利公司断电行为给特乙甲广场造成巨大损失；2.公证书一份，证明2016年4月25日，乐利公司在“特乙甲全球家居广场”标牌下方，该建筑的保温墙上张贴“此楼1-3层35000平方米整体出租，招商电话156××××2656”的广告，乐利公司此种行为严重侵害特乙甲广场的合法权益，给特乙甲广场造成重大损失；3.2016年4至5月期间的通知3份（仅有一份落款处打印为乐天公司，均无相关人员签字或盖章），内容为要求商户撤离，证明乐利公司未经特乙甲广场同意，私自通知商户撤离或者要求商户向其交纳租金，严重侵害特乙甲广场的合法权益，给特乙甲广场造成重大损失。乐利公司质证后对证据1的真实性及来源表示不清楚，此前乐利公司从来没有看见该份图纸及扶梯改造说明，不能证实特乙甲广场将该份图纸在签订合同后交给乐利公司，且特乙甲广场并没有提供与烟台建筑设计公司签订的关于进行室内设计施工及楼梯改造说明的委托合同，特乙甲广场在签订合同后并没有按照合同约定先将图纸进行审核，未根据合同约定的改造要求进行改造，结果造成违规施工，对该楼结构进行了破坏，该证据不能作为定案依据。对证据2的真实性没有异议，但不能证实特乙甲广场主张，不是乐利公司张贴的广告，况且特乙甲广场、乐利公司签订一至三层房屋租赁合同的时间是2016年7月7日，该证据时间是2016年4月25日，在双方签订合同之前，乐利公司也有权利在自己所拥有产权的房屋主体上进行对外宣传，并不侵犯特乙甲广场的合法权益，通过双方签订的合同可以证实特乙甲广场对之前的广告招商行为并没有意见。对证据3的真实性及证明的内容都不予认可，该通知并不是乐利公司所发，虽然有一张通知落款是乐天公司，但并没有盖有该公司印章，且该公司与乐利公司是独立经营的两个公司。另外两张通知书没有署名，不知是谁所为，应该由特乙甲广场发出，与乐利公司没有关系，三份通知不能作为定案依据。庭审中，应乐利公司的申请，一审法院依法调取了公安机关向相关人员就涉案案情进行调查的询问笔录。1.2016年10月26日对特乙甲广场员工戚务明的询问笔录记载，戚务明报案称2016年10月25日案涉二、三层楼施工的工人告知无故被停电，影响装修，经检查是乐利公司故意停电，遂报警，戚务明怀疑是乐天公司停电，不清楚原因。2.2016年10月28日对姜雪松的询问笔录记载，姜雪松工作单位为乐天公司，姜雪松陈述2016年10月25日，乐利公司董事长肖致远在乐天世纪城地下停车场的财务办公室让姜雪松去配电室把乐天公司二、三层的电停掉，检修线路，检修完毕后送电，随后自己就把二、三楼的电停了。对于配电房的使用权，姜雪松陈述肖总称归乐利公司所有，特乙甲广场一直未交房租，自己不清楚有2016年7月7日的合同。3.2016年11月2日对姜雪松的询问笔录记载，姜雪松陈述2016年10月27日接到乐利公司陈勇副总经理的通知，将乐天世纪城地下室配电室的锁芯更换。4.2016年11月2日对陈勇的询问笔录，记载内容同乐利公司提供的证据3。特乙甲广场质证后对以上询问笔录的真实性无异议，但认为戚务明只是怀疑是乐天公司实施停电，并不确定。对陈勇的询问笔录内容不认可，认为陈述虚假。对姜雪松的第一份笔录内容认可，主张姜雪松的陈述效力高于陈勇，可得出下列结论：1.乐天公司是乐利公司下属公司，实际两者是一家；2.姜雪松陈述断电的原因是检修线路，且事先并未与特乙甲广场沟通，致使特乙甲广场无法施工，造成巨大损失，并不是陈勇所述的特乙甲广场违法施工，为了安全考虑拉闸断电，并且从姜雪松的第二次笔录可看出陈勇是乐利公司副总经理，对其陈述不予认可。乐利公司质证后对笔录的真实性无异议，认为戚务明的笔录证实停电行为是乐天公司所为，且当时特乙甲广场正在二、三层施工。对陈勇的笔录内容没有异议，可以证实当时特乙甲广场违法施工，且特乙甲广场没有专业电工进行维护，因此通知姜雪松拉闸断电。对姜雪松的第一份笔录认为与事实不符，当时乐利公司法定代表人肖致远不在威海，通知停电的是乐天公司的经理肖志远，因为当时接到广华公司的电话，业主一直反映违法施工的问题，为了安全起见，通知姜雪松停电。陈勇并非乐利公司副总经理，工作单位是乐天公司，但档案关系还存在烟台合嘉物业管理有限公司，到乐天公司工作后因多种原因手续没有及时办理，姜雪松的陈述不属实。乐利公司同时提交姜雪松与乐天公司于2015年2月18日签订的劳动合同、2017年乐天公司为姜雪松缴纳养老保险的凭证、陈勇与烟台嘉合物业管理有限公司签订的劳动合同，证实二人并非乐利公司人员。特乙甲广场质证后对真实性均不予认可，认为即使属实，也不能证明陈勇就是乐天公司的职工，至于姜雪松的工作单位与本案没有直接利害关系，他是受乐利公司董事长指派实施断电行为。此外，乐利公司申请姜雪松作为证人出庭作证。姜雪松陈述其是乐天公司的高压电工（持有证件），自2010年2月开始一直工作至今，配电室自2013开始一直是自己在管理，现在有电，钥匙自己持有，特乙甲广场也有，高压配电室没有证件的人员不允许进入和操作，陈勇在乐天公司办过公。停电当时自己是接到了乐天公司经理肖志远的通知才停电的，具体原因不清楚，好像是业主投诉了施工噪音太大。两次笔录都是被公安机关传唤，陈述前后不一致是因为签字时未仔细看，自己没有接到乐利公司董事长的电话，只记得当时说了换了锁芯。特乙甲广场质证后认为，证人对笔录内容完全知情，笔录中签名也是本人签署，但其庭审陈述过程与笔录不一致，从细节分析可说明证人作伪证，并且证人第二次到公安机关是自己去的并非被传唤，其关于陈勇身份的陈述也前后不一致，综上可以反映证人庭审陈述不属实，应以公安机关的第一次询问笔录为准。乐利公司质证后认为，姜雪松陈述互有矛盾，应以事实为依据，通知其断电的是乐天公司的经理，并非乐利公司董事长，姜雪松是乐天公司的职工，有劳动合同为证，与乐利公司没有任何关系，公安机关询问笔录不能作为认定案件事实的证据，应以姜雪松庭审陈述为准。另查，乐天公司成立于2010年11月25日，系独立的有限责任公司，法定代表人为肖志远，乐利公司为乐天公司的股东。关于乐利公司与乐天公司之间的关系，特乙甲广场陈述从2014年6月1日的合同中可看出，乐天公司是乐利公司的代理人，并且特乙甲广场与乐天公司曾经协商扣减租金，故乐天公司可全面代理乐利公司。乐利公司则陈述乐天公司独立对该商场进行包括物业管理在内的活动，是独立法人企业，二公司的法定代表人不是同一人，2014年6月1日的合同标注乐天公司为乐利公司的代理人，仅是具有代乐利公司收取相关法律文书等部分权限，2016年7月7日的租赁合同没有乐天公司参与，所以特乙甲广场的解释不合理。再查，对于双方有争议的配电室交付情况，特乙甲广场称乐利公司曾向特乙甲广场交付钥匙，后期乐利公司停电换锁，收回配电室，特乙甲广场与乐利公司协商，但一直没解决。乐利公司则陈述按照合同约定按期将配电室钥匙交给了特乙甲广场，因特乙甲广场没有电器维修维护人员，所以一直使用乐天公司的工作人员为特乙甲广场进行物业维护，停电后发现特乙甲广场没有电器维修人员，乐天公司就将该配电室收回管理，在没有违法施工的情况下现已恢复用电。特乙甲广场于庭审中还提交了部分合同、发票等证据证实其损失情况：1、一楼未收租金及未收管理费4807995.23元、二楼三楼已收取展位定金共计4430000元（双倍返还定金8860000元）、广告费228365元、单立柱广告合同60000元、二三层内部宣传费88075元、二三层宣传活动宣传费118693元、电费164619.32元、水费16633.35元、职工工资318739元、社保费58751.37元、福利费5400元、材料费15990元、保洁费26000元、空调制冷费17000元、门头170000元、瓷砖费399354元及196866元、电缆25840元、装修人工费377854元、消防改造费90000元、配电安装费104732元、电梯改造费96464.45元、拆除费836395元、二三层设计费用1853950元等二十余项损失共计15602561.47元，证明因乐利公司的违约行为给特乙甲广场造成损失，实际支出的费用；2、特乙甲建材馆损失费用清单（包括装修人工费377854元、消防改造合费90000元、配电安装费104732元、电梯改造费96464.45元、拆除836395元、公共区域设计费744000元、二层设计院费440000元、三层设计费44000元、外墙门头设计22950元，详见清单及附件），证实特乙甲广场已经施工的各项项目产生损失共计3359395.45元，因乐利公司的违约行为给特乙甲广场造成的实际损失。上述两项损失共计18961956.92元。乐利公司质证后认为：一、特乙甲广场起诉时并没有提及损失的诉讼请求，法院不应该对特乙甲广场提交的损失证据进行审查，特乙甲广场要求乐利公司承担违约金是依据是否存在违约情形认定，与损失没有任何关系；二、从诉讼至今双方并没有解除合同，乐利公司出租给特乙甲广场的商场的管理使用权依旧在特乙甲广场处，特乙甲广场提交的因公司运营产生的费用与乐利公司没有任何关系；三、乐利公司在合同履行中从未产生违约行为，是特乙甲广场至今未按合同约定缴纳所有承租的租赁费，属特乙甲广场违约；四、对特乙甲广场提交的所有的损失清单均不认可，多是特乙甲广场自己制作的，或者特乙甲广场自己能够履行而未履行，特乙甲广场公司运营的各项成本与乐利公司的出租行为没有任何关系，也不符合间接损失的要件，停电最多是侵权行为，且并非乐利公司所为，也非在订立合同时能够预见的，上述证据不能作为认定损失的法律依据；四、特乙甲广场存在违法装修的情况，其提交的非法拆除产生的费用应由特乙甲广场自己承担，与乐利公司没有任何关系，且应对乐利公司承担赔偿责任。综上，通过特乙甲广场、乐利公司举证、质证，一审法院对争议事实认定如下:通过姜雪松和陈勇在公安局调查笔录能够认定，2016年10月25日姜雪松对本案争议的租赁房屋具体实施了断电拉闸行为，并于同年的10月27日将配电室锁芯更换，收回配电室钥匙。至于姜雪松拉闸断电和收回配电室的行为是否受乐利公司委托实施，2016年10月26日，姜雪松在公安机关所做的第一次询问笔录中清楚记载是受乐利公司董事长肖致远的指示实施断电行为，并陈述乐利公司董事长肖致远当时在乐天世纪城地下停车场财务室向其发出断电指示，尽管2016年11月2日在公安局第二次询问笔录中陈述是受乐利公司陈勇指示、开庭过程中又表示是受乐天公司经理肖志远的通知才停电，但未提供证据证明，姜雪松对此也未能做出合理解释，即使姜雪松和陈勇陈述是受乐天公司经理的指示，因特乙甲广场、乐利公司于2014年6月1日签订的租赁合同中已表明乐天公司为乐利公司的委托代理人，接受乐利公司的委托在特乙甲广场、乐利公司的租赁合同中代表乐利公司行使合同权利义务，姜雪松受乐天公司的授权实施断电行为也应视为乐利公司的行为，故实施断电行为和收回配电室行为的实施主体应为乐利公司。一审法院判决：一、解除威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场、烟台乐利商贸有限公司于2016年7月7日签订的房屋租赁合同中关于二、三层租赁场地相关条款的内容；二、烟台乐利商贸有限公司支付威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场违约金320万元；三、驳回烟台乐利商贸公司要求支付二、三层租金的反诉请求。判决于生效后十日内履行完毕。如果乐利公司未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取55900元，反诉案件受理费9853元，由威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场负担44161元，烟台乐利商贸有限公司负担21592元。乐利公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法驳回特乙甲广场要求解除2016年7月7日房屋租赁合同关于二、三层租赁场地及违约金的诉讼请求，改判特乙甲广场支付租金1794675元。本院二审过程中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：特乙甲广场提供证据一、招商银行转账汇款电子回单39份（含一审中已提供的17份），拟证实截止2019年1月23日其通过汪传方账户向焦方龙付款453286.8元、向司光军付款103000元、向李海涛付款18800元、向孙其辰付款96900元、向孙文祝付款439450元、向高旭亭付款30000元，共计1126436.8元（已扣除涉及高区的工程款75361元和于彦宾的30000元及2016年2月7日汪传方支付给孙文祝的15000元）；证据二、工商登记材料三份及威海特乙甲全球家居广场管理有限公司（以下简称特乙甲管理公司）证明一份，拟证实特乙甲广场注册日期为2009年9月27日，经营者为汪传方，类型为个体工商户，经营场所为经区乐天世纪大厦A-2，2015年6月25日根据威政办发（2014）21号《威海市人民政府办公室关于支持个体工商户转型升级为企业的实施意见》要求，办理注销登记。于2015年6月29日成立特乙甲管理公司，类型为有限责任公司，法定代表人为汪传方,住所地为威海经济技术开发区乐天世纪城-2号，股东为汪传方、汪汉杰，后股东变更为汪传方、张晓丹，现股东为张晓丹、汪传方、李杨、李枫。2016年5月5日特乙甲广场注册，经营者为汪传方，类型为个体工商户，经营场所为经区乐天世纪大厦A-2。特乙甲管理公司同意其与案涉二、三层楼房的相关损失由特乙甲广场主张，该公司不再另行主张。经质证，乐利公司对上述证据的真实性有异议，认为特乙甲广场与特乙甲管理公司之间是否存在债权、债务关系不确定，特乙甲管理公司的损失不应由特乙甲广场主张，通过特乙甲广场通过的付款明细中的款项明显高出实际施工价款，亦可以看出特乙甲广场在高区有工程项目，也是由其提供的付款明细中的供应商如孙文祝、孙其辰等施工，其提供的付款明细中的新增加的孙文祝等的款项应系高区的工程款。乐利公司主张乐天公司只是在2014年6月1日的合同中作为代收法律文书的代理人，而在2016年7月7日的租赁合同中没有代理权限，不是其委托代理人；其并非乐天公司的股东，乐天公司的股东为烟台合嘉投资有限公司，其与烟台合嘉物业管理有限公司共同作为股东投资设立了烟台合嘉投资有限公司；案涉商场物业、水电由乐天公司管理；姜雪松、陈勇均系乐天公司的员工。特乙甲广场主张乐利公司系乐天公司的唯一股东，乐天公司在2014年6月1日的合同中作为乐利公司的代理人且系合同的丙方签订合同，不仅仅是乐利公司代收法律文书的代理人，乐天公司虽未参加2016年7月7日租赁合同，但肖志远在每页页脚及甲方签名处签字；案涉商场物业、水电由乐利公司管理，水电费由其收取后交给乐天公司，配电室一直由乐天公司管理，物业由其管理；姜雪松系乐天公司的员工，陈勇系乐利公司的员工。双方对其各自主张均未提供有效证据证实。特乙甲广场认可其对案涉房屋进行装修的范围包括合同约定的内容，对电梯进行设计改造、场地清理，对商城负一层扶梯、二、三层都进行了装修，其进行装修、改造不需要经过相关部门批准，无相关审批手续，乐利公司主张特乙甲广场在进行拆除工作时即被乐天公司拉闸限电导致其无法继续施工，特乙甲广场罗列的损失均未实际发生；特乙甲广场只是对二、三层的隔断、电梯间进行了拆除，没有进行装修、清理垃圾，没有地砖；因特乙甲广场违法、违约对租赁物进行改造，即使有损失也应由其自行承担；特乙甲广场只提供合同和发票，未提供支付款项的银行流水，不足以证实其实际支付上述费用；建材馆的设计费高达1250000元、二、三层年租金为6000000元而装修费高达300多万元，不符合常理。特乙甲广场主张商场二、三层拆除了所有不需要的隔断，整体进行了设计改造、公共区域（设计图纸中的走廊）基本装修完毕，购买装修所需的瓷砖，对现场进行了清理；认可其与烟台建筑设计有限公司签订的合同中不包括一层，但包括外墙装饰，其在2016年7月7日前没有装修，是在2016年7月25日后对二、三层进行整体装修。另查，一审中，特乙甲广场提供证据一、1.特乙甲管理公司与孙文祝、司光军于2016年9年19日签订的承包责任协议各一份及工程量计算核对汇总表（计算表）两份，拟证实孙文祝装修人工费为225816元、司光军的装修人工费为152038元，共计377854元。证据二、特乙甲管理公司与李海涛、孙其辰签订的承包责任协议各一份及工程量计算核对汇总表两份，拟证实李海涛的消防改造费为90000元，孙其辰的配电安装费为104732元。证据三、中建五局威海广华医院项目部2017年6月20日向特乙甲管理公司报送的工程结算资料一宗，拟证实电梯改造费为96464.45元。证据四、乙方分别为孙文祝、焦方龙的承包协议两份、特乙甲建材馆二楼拆除已完工程量明细表二份、特乙甲建材馆二楼拆除已完工程量汇总表二份、特乙甲建材馆三楼拆除已完工程量明细表二份、特乙甲建材馆三楼拆除已完工程量汇总表二份、特乙甲建材馆二、三楼已完工程量明细表一份、特乙甲建材馆二、三楼已完工程量汇总表一份，拟证实孙文祝的拆除费为343634.4元，焦方龙拆除费为492761.2元，共计836395元。证据五、特乙甲广场与烟台建筑设计有限公司于2016年7月25日签订的建设工程设计合同一份，拟证实二、三层公共区域设计费为744000元，二、三层设计费为880000元、外墙门头设计费229950元，设计费合计1853950元。证据六、招商银行转账汇款电子回单17份，拟证实其通过汪传方账户向焦方龙付款362000元、向司光军付款78000元、向李海涛付款5000元、向孙其辰付款40000元、向孙文祝付款20000元、向高旭亭付款30000元，共计515000元。证据七、特乙甲管理公司与山东广电网络威海有限公司经区分公司签订的协议书二份及招商银行转账汇款电子回单2份、与威海市隆基广告有限公司于2016年11月11日签订的补充协议一份及招商银行转账汇款电子回单一份、客户名称为特乙甲管理公司的机打发票9张、名称为特乙甲管理公司的增值税发票三张、威高联手机大卖场质量信用卡一张、一生福珠宝销售单一份、威海国美电器有限公司机打发票五张、威海国美电器有限公司收据一张、销售订单一份、收据一份及网络付款截图多张，拟证实其支付广告费、印刷费等费用共计264633.2元。证据八、2016年7月至10月电费月明细表四张，拟证实特乙甲广场交纳二、三层2016年7-10月电费164619.32元。证据九、盖有乐天公司财务专用章的收款收据四份，拟证实特乙甲广场交纳二三层2016年7-10月水费16633.35元。证据十、建材馆员工7-10月份工资4张、建材馆2016年7-10月养老保险缴费情况表4张，拟证实特乙甲广场支出二、三层职工2016年7-10月份工资318739元、社保费58751.37元。证据十一、威海经济技术开发区富顺五金标准件经营部出具的机打发票12张、威海经济技术开发区昌盛水泵修理部机打发票一张、特乙甲广场汇款申请表一份、达美销售开单一张、威海丰荟润滑油有限公司增值税发票一张，拟证实特乙甲广场为二、三层购买材料支出15990元。证据十二、工资发放明细表4张，拟证实特乙甲广场支付保洁费26000元。证据十三、德州泰阳空调设备有限公司增值税发票一张、威海广汇装饰工程有限公司出具代开建筑业发票一份，拟证实特乙甲广场为二、三层购买空调制冷器支出17000元，制作门头大字支出170000元。证据十四、威海特乙甲家具建材商场与威海市合利达贸易有限公司签订的瓷砖采购合同一份，拟证实特乙甲广场为装修二、三层而签订合同，金额为399354元；特乙甲工程用砖明细一份，拟证实特乙甲广场为装修二、三层从洪海涛处购买瓷砖，金额为196866元；产品发货清单一份，拟证实特乙甲广场为装修三次从沣华五交化购买电缆，金额为25480元。证据十五、表格一份，拟证实因二、三层无法经营，未达到特乙甲广场对一层租户承诺的整个三层由其对外承租、规模大、发展前景好，一层租户自2016年12月1日至2017年12月31日拒绝缴纳租金及管理费，其未收租金及物业费4807995.23元。证据十六、建材馆二三楼展位定金汇总二张及特乙甲广场会计记账联的收款收据62张，拟证实特乙甲广场在签订合同后对外招租收取展位定金4430000元，由于无法继续经营，需要双倍返还定金8860000元。经质证，乐利公司对特乙甲广场提供的损失方面的证据均不予认可，理由为：1.与孙文祝、司光军、李海涛、孙其辰、焦方龙等所签订合同或协议的主体均为特乙甲管理公司，并非特乙甲广场，与本案无关；结算价格只有施工方的结算明细表，未经审核，无法证实款项已经实际支付；施工范围存在重叠，无法证实是为案涉工程所产生。2.特乙甲管理公司与中建五局威海光华医院项目部无协议，只有一份结算书，且该结算书无印章，不清楚具体施工项目，结算时间发生在2017年6月20日之前，与特乙甲广场无关，与本案无关；3.建设工程设计合同是为威海特乙甲全球家居广场建材馆签订，无具体的施工范围，无法证实系为二、三层所发生，涉及外墙的设计及广告，亦体现不出系专为二、三层所产生；定金均为收款收据，无法证实其真实性，其中展位定金汇总中的张如斌与收款收据中的张如彬名字不一致，且其交纳定金3000000元不符合常理，亦无法证实其实际收取和支付；4.广告费、基座费用、材料费及发票、收据、协议基本上都是特乙甲管理公司，与特乙甲广场不是同一个当事人，与本案无关；5.电费、水费已经实际发生，应由特乙甲广场承担，且仅依据单据无法证实系二、三层所用，工人工资、养老保险、福利待遇、保洁费亦无法证实系二、三层所产生，人员数量明显存在不合理的现象；6.空调制冷器17000元二、三层未使用，与二、三层无关。门头大字170000元开票日期为2016年2月1日，与本案无关；7.仅从合同和明细无法证实实际采购或实际使用瓷砖，亦无法证实与二、三层有关；8.一层租金管理费未收取与二、三层无关，电缆费用尚未实际发生；同时主张合同约定的违约金15000000元过高，应当按照实际损失进行调整。特乙甲广场认可孙文祝所承包的案涉三层走廊及公共区域吊顶部分的工程尚未施工完毕，未经竣工验收，原因系特乙甲广场断电导致施工未完工；认可其未按照合同约定支付工程款。本院依据乐利公司的申请对现场进行勘验，发现案涉二、三层现只剩下承重柱及四周墙体，二、三层整个楼层空旷，公共区域部分已由特乙甲广场对其顶部进行吊顶，安装部分电缆，地下一层扶梯进行了基础施工（如安装支撑模板、施工部分混凝土）并对横梁进行改造。再查，乐利公司曾于2017年1月17日以特乙甲广场、汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露为被告，以乐天公司为第三人，案由为房屋租赁合同，诉至一审法院，案号为（2017）鲁1092民初212号，请求解除乐利公司与特乙甲广场及乐天公司于2014年6月1日签订的房屋租赁合同中一层全部租赁区域，特乙甲广场返还一层房屋及设备设施；特乙甲广场给付乐利公司违约金15000000元；特乙甲广场支付乐利公司2017年1月1日至12月31日一层的租金3394000元；特乙甲广场支付乐利公司解除合同之后至实际返还之日的场地占用损失（按照合同约定电费租赁费标准计算）；特乙甲广场赔偿乐利公司房屋及设备损坏损失1911200元（包括地下道一层扶梯、地下停车场消防设施、一楼消防设备损失等多项，具体项目详见证据清单）；担保人汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露对特乙甲广场的上述付款义务承担连带清偿责任。一审法院经审理后判决：一、驳回乐利公司要求解除2014年6月1日签订的房屋租赁合同中一层全部租赁区域并返还房屋设施设备的诉讼请求；二、驳回乐利公司要求特乙甲广场赔偿一层及地下室部分设施设备损失的诉讼请求；三、特乙甲广场支付乐利公司一层租赁场地2017年1月1日至12月31日的租金共计3394000元；四、特乙甲广场支付乐利公司一层租赁场地2018年第一季度的租金848500元；五、特乙甲广场支付乐利公司违约金（以848500元自2017年1月1日起至2017年3月31日、1697000元自2017年4月1日起至2017年6月31日、2545500元自2017年7月1日起至2017年9月30日至、3394000元自2017年10月1日起至2017年12月31日止，4242500元自2018年1月1日起至判决确定的实际给付之日，以上均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；六、汪传方、朱青远、汪汉杰、甘露对特乙甲广场的上述付款义务承担连带清偿责任。该判决已经发生法律效力。本院二审对一审查明的其他事实予以确认。本院二审认为，乐利公司主张本案的争议焦点已经包含在一审法院归纳的争议焦点中，故其以此主张一审法院遗漏争议焦点或程序违法理由不当，本院不予支持。2014年6月1日租赁合同系由乐利公司、特乙甲广场、乐天公司共同签订，乐天公司作为乐利公司的代理人签署该合同，该二公司应对该合同的所有条款予以知晓并同意，乐天公司从事与该合同有关的行为均对乐利公司发生法律效力，该合同第五条1.9约定是对乐天公司代理乐利公司收取相关法律文书进一步的明确。姜雪松系乐天公司的职工，代表该公司履行职务。乐天公司虽未参加2016年7月7日租赁合同，但其法定代表人肖志远在该合同的每页页脚及甲方签名处签字，乐利公司在（2017）鲁1092民初212号案件及本案中均对肖志远的签字行为无异议，亦可认定乐天公司系代理乐利公司签订该合同。乐利公司已在一审中对姜雪松在公安机关的询问笔录进行质证，其虽有异议并申请姜雪松出庭作证，但姜雪松在一审中的证言与其在公安机关所做的询问笔录存在矛盾，一审法院采信公安机关在事发后三日对姜雪松所做的询问笔录中证明的事实并无不当，乐利公司主张该询问笔录未经质证与查明事实不符，其该项主张本院不予支持。按照双方签订的合同约定，特乙甲广场有权在合法的施工范围内进行装修，在其装修过程中其装修行为可能影响周边业主的正常工作和生活，一审就该事实的认定并非偏袒特乙甲广场。因双方约定特乙甲广场应在装修之前将图纸交给乐利公司进行审核，特乙甲广场主张其已向乐利公司交付图纸，但乐利公司予以否认，特乙甲广场未提供证据证实其按约交付图纸，乐利公司有权追究特乙甲广场未交付图纸的违约责任，但特乙甲广场依据合同约定进行装修，并提供烟台建筑设计有限公司设计合同等予以证明，乐利公司知道特乙甲广场在装修，但未提供证据证实其在特乙甲广场装修期间以特乙甲广场未向其提供图纸构成违约为由要求特乙甲广场停止装修，故一审认定乐利公司已经以行为表明认可特乙甲广场的装修行为并无不当。乐利公司主张特乙甲广场违法装修，未提供充足的证据证实，但因案涉商场属于公共场所，特乙甲广场未提供证据证实其装修前通过相关部门（如消防）进行审批即进行装修违反强制性规定，应属违法，一审以特乙甲广场是否实施违法装修需要有权机关进行认定或申请相关机关进行认定及乐利公司证据不足为由，未予认定特乙甲广场装修违法不当。乐利公司应当通过合法途径解决特乙甲广场违法装修的问题。乐利公司或乐天公司拉闸断电和收回配电室的行为，既影响特乙甲广场的装修又影响租赁房屋一层的营业照明和其他租赁户的正常经营，且乐利公司作为出租人负有保证在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，故乐利公司采取上述行为构成违约，并造成特乙甲广场签订合同的目的无法实现，特乙甲广场有权要求解除合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方约定：任何一方违反本合同约定，违约方应向另一方支付违约金15000000元，明显过高。乐利公司亦主张合同约定的违约金过高，应当按照实际损失进行调整，故可以现有的实际损失为基础对违约金数额进行调整。因乐利公司违约导致合同解除，特乙甲广场有权要求其承担违约责任。特乙甲广场提供的损失包括特乙甲广场自身的损失及特乙甲管理公司的损失，特乙甲管理公司系特乙甲广场根据威政办发（2014）21号《威海市人民政府办公室关于支持个体工商户转型升级为企业的实施意见》的要求而成立，二者之间存在关联，且特乙甲管理公司已出具证明同意其设计案涉二、三层的相关损失由特乙甲广场主张，其不再另行主张。从节省诉讼资源，减轻诉累的角度出发，可以认定特乙甲管理公司与案涉二、三层楼房的相关损失可由特乙甲广场主张，但日后特乙甲管理公司不可就上述损失重复主张权利。通过现场勘验可以看出特乙甲广场已对案涉二、三层隔断进行拆除、对现场进行清理，对公共区域的吊顶进行了施工、安装部分电缆，并对地下一层扶梯进行改造、施工，结合特乙甲广场提供的其他证据，可以认定特乙甲广场为准备承租案涉二、三层已经开始进行设计、装修、施工、进行广告宣传等，并为上述项目签订合同、进行投入、支付相关人工费用等。故特乙甲广场主张的违约金应以特乙甲广场已经支付款项（即实际损失）为基础，兼顾合同的履行、乐利公司过错程度，以及特乙甲广场的预期利益等因素综合考虑，一审法院据此认定违约金为320万元并无不妥，本院予以维持。2016年7月7日，特乙甲广场、乐利公司签订的房屋租赁合同中约定：二、三层租金起始日从2017年10月1日开始计算，故特乙甲广场负有自该日起向乐利公司支付租金的义务。乐利公司亦应按照合同约定负有保障案涉二、三层场地能够正常使用的义务。因乐利公司断电行为导致特乙甲广场无法对案涉二、三层进行装修以及正常经营、使用，故一审法院认定乐利公司无权要求特乙甲广场支付租金，并驳回其反诉请求正确，本院予以维持。综上所述，乐利公司的上诉请求不能成立。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46757.4元，由烟台乐利商贸有限公司公司负担。本院再审过程中，乐利公司提供证据如下：证据一、特乙甲广场违法装修后的现场破坏明细，现场破坏照片、现场破坏图纸，拟证实特乙甲广场在没有获得消防设计预先审核、大型装修工程施工许可、建筑主体或承重结构变动方案一审批准的情况下，违法装修，随意破坏、拆除承重墙，承重梁、防空主体结构，随意破坏、拆除原设计电梯、电缆；证据二、威海市人民防空办公室于2019年8月1日向特乙甲广场下发的威防发（2019）23号责令整改通知书，证明特乙甲广场存在破坏人防主体结构的行为，截止到2019年8月1日仍未修复；证据三、乐天世纪城三期物业区域管理职责划分协议，由广华公司与乐天公司于2017年4月12日签订，拟证实乐天公司自2012年4月12日起负责乐利公司拥有的涉案乐天世纪三期财产的物业服务工作，这也是广华公司一直与乐天公司交涉要求停止违法装修事宜的真正原因；证据四、山东省威海市威海卫公证处于2019年9月16日所出具的2019鲁威海威海卫证民字第6705号公证书，拟证实双方当事人于2019年9月2日交接乐天世纪广场全部场地时的现场状况，结合证据一、二可证明特乙甲广场破坏了涉案房屋的主体承重墙承重梁和电路；证据五、2019年9月2日，双方当事人签署的交接内容，拟证实特乙甲广场于2019年9月2日将乐天世纪城返还给乐利公司；证据六、特乙甲广场工作人员马勇发给乐天公司员工姜雪松的每月电费统计表，拟证实原乐天玛特即乐天世纪城的2、3楼，从2016年10月到2019年的9月2日一直有电费发生，拟证实特乙甲广场占有和使用涉案房屋的事实；证据七、特乙甲广场于（2019）鲁10民初101号案件（以下简称101号案件）中提交的《建材馆2、3楼出入登记表》，拟证实特乙甲广场占有、管理了乐天世纪城2、3楼的事实；证据八、申请调取101号案件中主审法官等于2019年7月9日勘查现场时法警执法记录仪的执法录像，拟证实现场特乙甲广场占有、控制乐天世纪城2、3楼，特别是控制物业用电的事实。经质证，特乙甲广场认为证据一、三、六，属于原一审期间的证据，不属于再审程序中新的证据，故不予质证，且证据一的真实性无法认定；对证据二真实性无异议，特乙甲广场已经收到该通知书并按要求整改完毕，但该证据与本案无关联，本案是由于乐利公司违法断电，致使特乙甲广场无法实现合同目的而引起的诉讼，即使特乙甲广场破坏了人防工程，也应该接受人防部门的处理，乐利公司无权断电，况且乐利公司的工作人员在公安机关明确陈述因检修线路而断电，而不是因为人防工程；证据四只是一个现场公证，无法证实乐利公司要证实的内容，乐利公司陈述特乙甲广场破坏了涉案房屋的主体、承重墙、承重梁等，应在一审中提供相关鉴定，而不是公证书，乐利公司在一审期间没有提出鉴定申请，系对自己权利的放弃；对证据五、101案件审理和交接的是一层，乐利公司断电之后，特乙甲广场再未进入2、3层；对证据七，因特乙甲广场使用乐天世纪广场一层，乐利公司进入2、3层需要经过一层，特乙甲广场让其登记，是为了证实乐利公司工作人员进入2、3层，而不是乐利公司主张的由特乙甲广场一直占有使用；对于证据八，在101案件中，乐利公司也请求法院调取该证据，但该证据无法证实乐利公司的主张。特乙甲广场提交现场照片两张，拟证实按照乐利公司提交的证据二整改完毕，并报防空部门验收，但人防部门验收后还未出具书面材料，申请法院到相关部门调取相关材料。经质证，乐利公司认为无法确认上述照片是否能够反映现场真实情况，既然已经报相关部门验收，还是应该以正式验收文件为准，如果特乙甲广场所述属实，可以证明他们确实存在破坏主体的行为。本院经审查，对乐利公司提供证据二、四、五、七的真实性予以确认。双方当事人申请本院调取证据，但双方拟调取的证据与本案争议的事实并无直接关联性，故对上述申请，本院不予准许。特乙甲广场提交鉴定申请一份，申请本院对其提交的证据一中所涉房屋被破坏的十二个位置是否构成对建筑物主体或者基础工程的破坏进行鉴定，本院认为，因特乙甲广场对乐利公司所提交的证据一的真实性不予认可，且乐利公司未提供证据证实其证据一中情形系特乙甲广场所为，故对其该项鉴定申请，本院不予准许。本院再审查明，原乐利公司法定代表人肖致远与乐天公司法定代表人肖志远系亲兄弟。乐天公司由威海九隆置业有限公司设立，后其股东先后于2013年变更为乐利公司、2018年变更为烟台合嘉投资有限公司（以下简称合嘉公司），肖致远在乐天公司任董事兼总经理；乐利公司由合嘉公司设立，并由合嘉公司经营至今。另查明，（2020）鲁民终268号民事判决（以下简称268号判决）认定：从乐利公司拉闸断电时间起，乐利公司没有证据证明其同意特乙甲广场继续装修等管理使用。乐利公司二审期间提交的(2020)鲁民申27号民事裁定，就再审申请的理由进行审查，没有实体判决。乐利公司提交的证据不能证明2001、3001房屋于2019年9月2日前处于特乙甲广场的占有控制之下。本院再审对原二审查明的其他事实予以确认。本院再审认为，案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，合同效力应予认定。故本案当事人争议的焦点问题为：一、乐利公司在案涉租赁合同履行过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任，特乙甲广场以此要求解除合同是否应予支持；二、乐利公司要求特乙甲广场支付承租二、三层全部区域2017年第四季度租金的反诉请求应否支持。关于第一个焦点问题。首先，应对姜雪松实施拉闸断电及收回配电室行为的性质作出认定。姜雪松对案涉房屋实施拉闸断电后第三日即接受了公安机关的询问，其在该次询问中所作陈述较其此后陈述应更为客观真实，姜雪松在该次询问中称其受乐利公司董事长肖致远的指示实施拉闸断电行为，综合乐利公司当时系乐天公司唯一股东、二公司法定代表人为亲兄弟、肖致远担任乐天公司董事兼总经理以及乐利公司委托乐天公司与特乙甲广场签订租赁合同等事实，原审认定姜雪松拉闸断电及收回配电室行为系受乐利公司委托指示，上述行为事实主体为乐利公司，符合民事诉讼证据的认证规则，本院再审予以确认。姜雪松在第一次询问笔录中对拉闸断电的原因进行了陈述：“检修线路，检修完毕后再送电”，乐利公司则主张拉闸断电系因其多次劝阻特乙甲广场违法施工无果而进行的保护自身财产的行为，该项主张与姜雪松第一时间的陈述不相符，且乐利公司未提供充分证据证实其该项主张，故对乐利公司的上述主张，本院不予支持。根据庭审查明的事实，特乙甲广场确实存在部分违法装修的事实，但现有证据不能充分证明该事实与乐利公司对特乙甲广场所租赁房屋进行停电并不存在因果关系。如前所述，停电的原因系检修线路而非违法装修，乐利公司依法应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故应及时检修线路并恢复送电；合同约定乐利公司应将商场变电室交给特乙甲广场，但乐利公司却将配电室锁芯予以更换并将配电室收回，导致特乙甲广场无法对案涉租赁房屋进行正常装修、照明及经营，乐利公司的行为构成违约。乐利公司的上述违约行为导致特乙甲广场不能实现其租赁使用案涉房屋的合同目的，且双方当事人在101号案件中对案涉三层房屋已自行办理了交接手续，案涉合同实际上也无法继续履行，特乙甲广场请求解除案涉租赁合同，应予支持。案涉合同履行过程中，乐利公司构成违约，特乙甲广场要求其承担违约责任，应予支持。乐利公司主张案涉合同约定违约金过高，原审以特乙甲广场的实际损失为基础，兼顾案涉合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则，依法对违约金数额调整为320万元，并无不当；双方当事人再审中亦未对原审所确定违约金的数额提出异议，故对违约金的数额本院再审予以维持。关于第二个焦点问题。出租人收取租金的前提是将租赁物交付承租人使用、收益。根据合同约定，租金自2017年10月1日起计算，现乐利公司要求特乙甲广场支付2017年第四季度的租金，应当举证证明案涉租赁物于2017年10月1日至2017年12月31日由特乙甲广场使用、收益。但已生效的268号判决认定，从乐利公司拉闸断电时间起，即自2016年10月25日起，乐利公司没有证据证明其同意特乙甲广场继续装修等管理使用，且因乐利公司违约在先的行为导致特乙甲广场不能对案涉房屋租赁使用，不能实现合同目的，故乐利公司该项反诉请求，不应予以支持。综上所述，乐利公司的再审请求不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2018）鲁10民终1343号民事判决。本判决为终审判决。审判长  刘成军审判员  刘勇良审判员  王 慧二〇二〇年九月二十一日书记员  王金霞