四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9806号 上诉人（原审被告）徐杰，男，1978年11月11日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 上诉人（原审被告）周艳，女，1981年10月17日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审原告）成都富临物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市成华区府青路二段18号沙河新城12幢1楼。 法定代表人张丽华，总经理。 委托诉讼代理人蔡雪菲，系该公司工作人员。 上诉人徐杰、周艳因与被上诉人成都富临物业管理有限责任公司（以下简称富临物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，徐杰、周艳是位于成都市武侯区“富临·××”（成都Ａ区）×栋×单元×楼××号房屋（办公用房）的业主，该房屋的建筑面积为120.2平方米。2011年11月18日，富临物业公司与四川富临实业集团有限公司签订《前期物业服务合同》，约定其为徐杰、周艳的上述房屋所在物业规划区域“富临·××”提供物业管理服务；物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米6元，按季交纳，每季度首月的10日前或按小区物业服务中心通知的日期交纳当季费用；业主逾期交纳物业服务费用的，按每日千分之五的比例计算滞纳金；建筑区划内按规划配建的停车场，由富临物业公司进行管理和维护，富临物业公司应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场（库）的照明、消防、环境卫生等工作；属于四川富临实业集团有限公司所有并委托其管理的车位，业主或使用人按车库车位200-300元／个·月交纳停车费，车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位60元／个·月的标准交纳停车管理服务费；富临物业公司提供的物业服务包括物业共有部位及设施设备的管理和维护、公共区域的秩序维护。《富临·××业主临时管理规约》约定写字楼1-2的物业服务费收费标准为：从交房之日起至2015年4月30日期间为2.5元／月·平方米（按建筑面积计），从2015年5月1日起为6元／月·平方米；该规约与《前期物业服务合同》互为补充，效力及于全体业主及物业使用人。富临物业公司与周艳签订的《富临·××费用收缴协议》约定，其每月代收生活垃圾清运费48元。徐杰、周艳购买涉案物业后，未向富临物业公司交纳2014年1月1日至2016年7月31日期间的物业服务费。为此，富临物业公司向原审法院起诉。经原审法院审理，判令二人向富临物业公司支付2014年1月1日至2016年7月31日期间的物业服务费15626元。周艳不服上诉至我院，经我院审理判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，徐杰、周艳继续拒绝向富临物业公司交纳2016年8月1日至2019年5月31日期间的物业服务费，并拒绝交纳2016年10月1日至2019年5月31日生活垃圾处理费，经催收二人仍拒绝交纳。 上述事实有，房屋信息摘要、《前期物业服务合同》《富临·××业主临时管理规约》《富临·××费用收缴协议》、催收短信及照片、（2016）川0107民初11522号民事判决书、（2017）川01民终8818号民事判决书等证据材料及当事人陈述笔录在案予以佐证。 原审法院认为，徐杰、周艳经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。富临物业公司与“富临·××”小区的建设单位四川富临实业集团有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对“富临·××”全体业主具有约束力，富临物业公司作为物业管理企业为“富临·××”小区进行了物业管理服务，徐杰、周艳作为“富临·××”小区的业主，应当按《前期物业服务合同》的约定向富临物业公司支付物业服务费，富临物业公司主张按照每月每平米6元收取物业服务费、按照48元/月收取垃圾清运费符合合同约定，予以支持。现徐杰、周艳拖欠2016年8月1日至2019年5月31日期间的物业服务费24520.8元（120.2平方米×6元×34个月），2016年10月1日至2019年5月31日生活垃圾处理费1536元（48元/月×32个月），故原审法院对富临物业公司要求徐杰、周艳支付物业服务费、垃圾处理费的诉讼请求在此范围内予以支持。对于富临物业公司主张的违约金，即《前期物业服务合同》所约定的滞纳金。鉴于其他同类案件查明富临物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，导致徐杰、周艳未按约支付物业服务费，因此对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：一、徐杰、周艳于判决生效之日起十日内向富临物业公司支付2016年8月1日至2019年5月31日期间的物业服务费24520.8元；二、徐杰、周艳于判决生效之日起十日内向富临物业公司支付2016年10月1日至2019年5月31日生活垃圾处理费1536元；三、驳回富临物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费454元，因适用简易程序减半收取227元，由徐杰、周艳共同负担。 宣判后，徐杰、周艳不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，主要证据不足，确定性质不当，适用实体法不当，违反了法定程序，故请求撤销原审判决并依法改判。 被上诉人富临物业公司二审中辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，富临物业公司与“富临·××”小区的建设单位四川富临实业集团有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，对包括徐杰、周艳在内的案涉小区所有业主具有约束力，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。本案中，富临物业公司为案涉小区提供了物业服务，徐杰、周艳亦应履行交纳物业服务费义务，原审法院综合全案证据判决徐杰、周艳向富临物业公司支付欠交物业费并不予支持违约金并无不当。 综上，徐杰、周艳的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费454元由上诉人徐杰、周艳负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年九月七日 书记员  陈 悦