湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1734号 上诉人（原审被告）：刘玉芳，女，1979年6月25日出生，汉族，湖南省茶陵县人，住湖南省茶陵县。 委托诉讼代理人：湛祝燕，女，1972年11月6日出生，汉族，住湖南省攸县。 被上诉人（原审原告）：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地湖南省攸县石羊塘镇南街居委会六组253号。 法定代表人：张晓荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡仲喜，男，1966年4月1日出生，汉族，湖南攸县人，该公司员工，住湖南省攸县。 委托诉讼代理人：李亦风，男，1967年2月21日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县。 上诉人刘玉芳因与被上诉人攸县晓峰物业管理有限公司（以下简称晓峰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2020）湘0223民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年9月21日公开开庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人湛祝燕，被上诉人的法定代表人张晓荣及委托诉讼代理人蔡仲喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘玉芳上诉称：晓峰物业公司为强行服务，请求撤销一审判决，改判上诉人无需交纳强行服务期间的服务费，由被上诉人承担一二审的诉讼费用。 晓峰物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 晓峰物业公司向原审法院起诉请求：判令被告刘玉芳支付拖欠原告的物业费1700元（自2019年4月1日起计算至2020年1月31日止）；2、判令被告承担本案诉讼费。在本案的审理过程中，原告申请自愿放弃2020年1月份的物业费以及生活垃圾处理费。 原审查明，被告刘玉芳系凯顺新城小区4栋902号房屋业主，该房产权证证载面积为135平方米。凯顺新城小区开发商凯顺房地产公司于2014年7月6日与株洲市话蝶物业工程有限责任公司（以下简称话蝶物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，双方约定由话蝶物业公司为凯顺新城小区提供前期物业管理服务，高层住宅的物业费按1.2元/月/平方米收取，物业费按每半年或年度交纳，并对违约责任等相关事项进行了约定；于2016年5月26日与话蝶物业公司签订《终止合同协议》终止双方所签物业服务合同；于2016年5月29日与原告晓峰物业公司签订《协议》，约定凯顺新城小区的物业管理由原告承接，并维持原与话蝶物业公司合同基本条款不变。原告晓峰物业公司自此开始在凯顺新城小区从事物业管理服务。凯顺新城业主委员会于2018年9月18日成立，并于同年11月份两次分别向原告晓峰物业公司送达了《关于终止凯顺新城前期物业服务的通知》和《停止物业服务的通知》。原告晓峰物业公司与凯顺新城业主委员会经协调于2018年12月20日签订《前期物业延期服务协议》，约定原告在凯顺新城小区物业管理的延期时间为2018年12月1日至2019年3月31日。凯顺新城业主委员会于2019年3月31日延期届满当天再次向原告晓峰物业公司送达终止晓峰物业服务的通知，并于2019年4月7日向攸县房产局物业办递交了叫停物业公司强行服务的请求报告。2019年4、5月间，原告晓峰物业公司与凯顺新城业主委员会及部分业主就原告是否继续提供物业服务或退出服务未能达成一致而发生纠纷，经攸县联星街道高岭社区居民委员会及相关部门多次协调，商定在交接期间，继续由原告提供服务。凯顺新城小区业主委员会于2019年5月15日向原审法院提起诉讼，2019年10月10日，原审法院作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决晓峰物业公司在判决生效之日起三十日内撤出凯顺新城小区物业服务区域，并向凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。晓峰物业公司不服该判决于2019年12月26日上诉至株洲市中级人民法院，2019年12月31日，株洲市中级人民法院作出（2019）湘02民终2946号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年1月22日，原告与惠泽物业公司签订《协议书》，双方约定凯顺新城小区2020年1月30日前业主拖欠的物业费按前期物业服务合同由原告收取。凯顺新城业主委员会及相关部门作为见证方在协议书上签名、盖章。2020年1月23日，原告晓峰物业公司撤离凯顺新城小区。原告认为其在2019年4月1日至2019年12月31日期间为凯顺新城小区提供了物业服务，被告作为业主亦接受了服务，故诉至法院要求被告支付2019年3月31日至2019年12月31日期间的物业费1458元。 另查明，2019年1月22日，攸县环境卫生服务中心向原告晓峰物业公司出具委托书委托原告收取凯顺新城小区业主的生活垃圾收集费，每户每月8元。2019年4月1日至2019年12月31日期间原告在凯顺新城小区提供物业服务期间,小区内存在公共环境卫生清洁不及时、公共设施陈旧破败维护不及时、公共绿化明显缺乏养护等问题。 原审认为，本案系物业服务合同纠纷。原告晓峰物业公司在凯顺房地产公司终止话蝶物业公司所提供的前期物业管理服务后与该开发商签订《协议》，取得在凯顺新城小区进行物业管理服务的权利。凯顺新城业主委员会成立后经协调与原告签订《前期物业延期服务协议》对包括被告刘玉芳在内的所有业主均具有约束力。《前期物业延期服务协议》到期后，原告晓峰物业公司与凯顺新城业主委员会及部分业主就是否终止延期协议或再由原告继续服务发生纠纷，经当地社区及相关部门多次协调，商定在交接期间，继续由原告提供服务。凯顺新城小区业主委员会与晓峰物业公司就退出小区物业管理发生纠纷于2019年5月15日诉至法院，并经二审判决驳回上诉，维持原判。晓峰物业公司撤离凯顺新城小区物业服务区域。此后，原告晓峰物业公司于2020年1月22日与承接物业服务的惠泽物业公司签订《协议书》，双方就业主前期拖欠的物业费收取等事项进行了约定并进行了移交，原告晓峰物业公司随即撤离凯顺新城小区。因而原告晓峰物业公司在2019年4月1日至2019年12月31日期间向凯顺新城小区所提供的物业服务系经多部门协调同意，并投入了相应的人力、物力成本；被告刘玉芳作为该小区业主事实上亦接受了原告相应的物业服务，双方间形成了事实上的物业服务关系。但在上述期间内，原告未能与凯顺新城小区业主委员会续签合同，且与凯顺新城业主委员会及部分业主发生纠纷，影响了所提供的物业服务质量和业主的认同度，实际服务也存在一定的瑕疵。据此，对2019年4月1日至2019年12月31日期间的物业费，本院酌情认定被告按80%支付给原告，即135㎡×1.2元/月/㎡×9个月×80%=1166.4元，另由被告按标准支付生活垃圾处理费8元/月×9个月=72元。综上，被告刘玉芳应当支付原告晓峰物业公司共计1238.4元。原告提出的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审法院判决：一、限被告刘玉芳在本判决生效之日起十日内向原告攸县晓峰物业管理有限公司支付1238.4元；二、驳回原告攸县晓峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘玉芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘玉芳负担。 二审中，被上诉人提交了一份协议书复印件，拟证明其是依法依规退场。上诉人对证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。本院认为该协议书在一审中已提交，不属新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，二审争议的焦点为：被上诉人是否应当交纳2019年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。虽然自《前期物业延期服务协议》到期至被上诉人撤离小区前，小区业主与被上诉人物业公司因物业服务问题发生纠纷，但经多部门组织双方协调，被上诉人对凯顺新城小区实际进行了物业管理服务，上诉人作为小区业主亦接受了服务，故应当交纳此期间的物业服务费。因被上诉人的服务存在瑕疵，原审法院酌定上诉人按约定价格的80%交纳服务费符合实际。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘玉芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  祁湘清 审判员  彭德华 审判员  肖 晶 二〇二〇年九月二十一日 书记员  梁 琨