河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终2899号 上诉人（原审被告）：韩喜莲，女，1962年5月15日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：张瑜，北京京师（天津）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邯郸市复兴投资有限公司，住所地邯郸市复兴区人民西路311号，统一社会信用代码91130404692093956E。 法定代表人：郑亚杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋梅红，河北中原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹科，河北中原律师事务所律师。 上诉人韩喜莲因与被上诉人邯郸市复兴投资有限公司（以下简称复兴投资公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2020）冀0404民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩喜莲及委托诉讼代理人张瑜、被上诉人复兴投资公司委托诉讼代理人宋梅红、尹科出庭参加诉讼。现已审理终结。 韩喜莲上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是一审判决认定基本事实不清，依据《“三供一业”整体移交协议》，复兴投资公司仅取得涉案房屋的运营管理权，而非产权，被上诉人并未取得产权证明文件，不是产权人，无权主张解除租赁合同。另外，根据合同法的规定，即便涉案房屋所有权发生变动，也不影响租赁合同的效力，也不能因此解除租赁合同关系；二是涉案房屋为上诉人的单位福利房，产权属单位公房，是国家对其工作人员的一种福利补偿，不同普通的房屋租赁合同，不适用不定期租赁状态下解除权的相关规定；三是被上诉人要求腾退房屋的行为违法，上诉人不是租赁主体，如涉及房屋征收，应由人民政府按法定程序组织实施，上诉人有权在征收中获得补偿；四是一审法院适用法律错误，本案属于历史遗留问题，如定性为普通租赁关系必将损害上诉人的合法权益，应当依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，不予受理或起诉。 邯郸市复兴投资有限公司答辩称，一是双方是平等地位的租赁关系，受合同法调整；二是该公司系涉案房产产权人，具备诉讼主体资格；三是张光荣与原六局三处是租赁关系，财产移交后，不能改变租赁法律关系。 邯郸市复兴投资有限公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；二、被告将其租赁的房屋（位于复兴区，面积33.2平方米）腾清退交给原告；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：刘洪琪系原三局六处（现已更名为桥隧公司）职工，韩喜莲与刘洪琪系夫妻关系。1982年原三局六处将其自建的先锋路××号平房4-3号分配给刘洪琪和韩喜莲居住使用。1993年，原三局六处与韩喜莲签订《住房租赁合同》一份，约定：被告租赁三局六处先锋路××号平房4-3号，使用面积33.2㎡，单价0.22元，月租金额7.3元；租赁期限为五年，自1993年7月1日其至1998年6月30日止，租赁期满，合同终止。1998年7月1日，双方又签订《续租住房合同》，约定：本合同延期到2008年12月31日，租金标准为2.2元／㎡，每月应交租金为73元，其他按原款项履行。该租赁合同租赁期限届满后，双方未续签合同,韩喜莲居住至今。期间原三局六处进行房改时，韩喜莲承租居住的案涉房屋未进行房改。2005年4月30日，财政部发布《财政部关于企业分离办社会职能有关财务管理问题的通知》（财企［2005］62号），该文件规定：为了减轻国有企业的社会负担，国家从1995年以来先后实施了一系列分离企业办社会职能的工作，经过石油天然气集团公司等3户企业试点之后，第二批74户企业已从2005年开始全面进行……二、企业政策性分离移交资产的财务处理，企业经批准实施政策性分离，实行资产无偿划转办法，即将分离办社会职能机构占有、使用的资产无偿移交所在地（市）或县级人民政府管理，并按照协议约定的移交日的账面金额，编制移交资产清单，办理资产调出和接收的交接验收手续。三、企业自行分离移交资产的财务处理。（一）企业自行分离的资产，与地方人民政府协商确定实行无偿移交的，按照政策性分离的规定处理。无偿移交实行应由企业集团公司审核备案，报主管财政机关、同级国有资产监督管理机构备案。2016年3月9日，国务院发布《国务院关于印发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗漏问题工作方案的通知》（〔2016〕19号）文件,其中第二项“工作要求”规定：（一）国有企业职工家属区“三供一业”分离移交。对企业职工家属区供水、供电、供热（供气）和物业管理（统称“三供一业”）的设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，由专业化企业或机构进行社会化管理。（二）剥离国有企业办医疗、教育等公共服务机构。对国有企业办医疗、教育、市政、消防、社区管理等机构实行分类处理，采取移交、撤并、改制或专业化管理、政府购买服务等方式进行剥离。……（3）企业负责管理的市政设施、职工家属区的社区管理移交地方政府负责。2018年10月，桥隧公司（甲方）与邯郸市复兴区人民政府（乙方）签订《“三供一业”整体移交协议》一份，约定：根据国务院、财政部、河北省人民政府、河北省财政厅等有关文件精神，甲、乙双方在签订分离移交框架协议的基础上，甲方将复兴区区域内5个单位的职工家属区供水、供热、供气、供电、物业（以下简称“三供一业”）向乙方进行正式移交，达成如下协议：甲方为分离移交工作的移交责任主体，乙方为分离移交的接受责任主体。乙方接收后，指定委托政府有关部门或专业化公司运营管理；甲方管理的复兴路101号院、复兴路酒务楼社区、百家北街20号院、联纺西路142号院、先锋路4、6号院5个职工家属区范围内的“三供一业”相关及配套设施；分离移交的内容包括职能、资产、人员、资料等，经双方协商，确定2017年11月20日为移交交割日，甲方将上述范围内“三供一业”职能、资产、人员、资料正式移交给乙方、双方签字确认。同时，桥隧公司社会事业管理中心（移交单位）与复兴投资公司（接收单位）、邯郸市复兴区财政局（监交单位）、桥隧公司（监交单位）签订《中铁三局集团桥隧工程有限公司“三供一业”复兴区先锋路4、6号家属区物业设施资产移交清单》一份，约定将复兴区先锋路4、6号家属区物业、供热、供气、房产、土地使用权移交给复兴投资公司。2019年1月24日，复兴区人民政府向邯郸市自然资源和规划局签订出具《关于出具光华大街（北仓路-走廊南路）等7条道路规划条件的函》（〔2019〕5号），内容为：“市自然资源和规划局：为打通断头路，完善基础设施，改善区域交通条件，解决阳春小区、丰泰丰逸小区、金泽苑小区、前郝村小区、金丰小区、天兆家园、锦绣江南、前百家小区、邯钢生活区等十余个小区居民出行难问题，我区拟将光华大街北延（北仓路-走廊南路）、丰泽路东延（光华大街-建设大街）、百花大街南延（先锋路-人民路）、百花大街北延（联纺路-砖窑路）、箭岭路西延（百家大街-百家西街）、学农街（人民路-先锋路）、学工街（人民路-先锋路）等7条道路纳入复兴区2019年路网建设计划，由我区自行安排进行建设。请贵局出具光华大街（北仓路-走廊南路）等7条道路规划条件，用于道路征迁和建设工作。”2019年4月29日，邯郸市复兴区住房和城乡建设局取得上述7条道路的建设用地规划许可证。2019年2月15日，中共邯郸市复兴区委办公室作出复办字〔2019〕5号《关于做好2019年全区十五件民生实事的通知》，其中包括：投资1.03亿元，打通城区“断头路”，修通光华大街、箭岭路等7条道路。2019年12月19日，复兴投资公司张贴《邯郸市复兴投资公司关于建设学农街腾退租赁房屋及补助工作的通知》一份，内容为：“居住在复兴区平房（原铁三局六处1-11排平房）住户：依据国务院国发（2016）19号通知等相关规定，2018年10月30日我公司与中铁三局集团有限公司桥隧社管中心签订了“三供一业”资产移交清单。根据国家“三供一业”移交的相关规定，所涉及资产2018年12月31日无偿划转我公司，按照相关规定居住在先锋路××号平房的住户应与我公司签订租赁协议，因城市建设需要，我公司须对1-11排平房进行处置，故我公司无法与各租户在各处平房居住时间较长，我公司根据相关政策租住在该平房的住户给予适当补助，望各租户克服困难给予配合，早日完成民生项目建设。”复兴投资公司张贴上述《通知》后，承租居住在复兴区平房的大多数住户已将承租的房屋交付复兴投资公司并搬离，韩喜莲未将案涉房屋交付复兴投资公司，目前仍在此居住。 一审法院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议主要焦点为：一、本案是否属于人民法院民事案件的受案范围问题。韩喜莲称该涉案房屋是原三局六处分配给其的单位福利房，该房屋产权属单位公房，使用权归属个人，该租赁关系不同于普通的房屋租赁合同，不应认定为市场交易行为，因此不应适用普通房屋租赁合同中不定期租赁状态下随时解除权的相关规定。韩喜莲并未否认其与原三局六处之间的租赁关系，案涉房屋产权及相应管理现移交复兴投资公司后，原租赁合同产生的权利和义务已由复兴投资公司承继，故复兴投资公司与张光荣之间的纠纷应为房屋租赁合同纠纷，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，属于人民法院审理范围。二、复兴投资公司是否具备本案的原告主体资格1982年桥隧公司虽将其自建的先锋路××号平房4-3号租赁给韩喜莲居住使用，韩喜莲在此居住至今，但桥隧公司进行房改时，韩喜莲承租居住的案涉房屋未进行房改，案涉房屋产权仍属桥隧公司所有。复兴投资公司提交的《“三供一业”整体移交协议》、《中铁三局集团桥隧工程有限公司“三供一业”复兴区先锋路4、6号家属区物业设施资产移交清单》可以证实，桥隧公司将案涉房屋移交给复兴投资公司是按照国务院及财政部的相关文件规定执行的，案涉房屋产权及相应管理桥隧公司移交给了复兴投资公司后，原租赁关系产生的权利和义务应由复兴投资公司承继，故复兴投资公司具备本案的原告主体资格。三、双方之间的租赁关系是否应当解除。首先，1993年韩喜莲与原三局六处签订《住房租赁合同》约定租期五年，1998年7月1日，双方又签订《续租住房合同》，约定合同延期到2008年12月31日，租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，韩喜莲和刘洪琪至今仍在案涉房屋居住。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，该租赁合同为不定期的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，复兴投资公司接收案涉房屋后，依法可以随时解除合同，且复兴投资公司已于2019年12月19日张贴了《通知》，给予韩喜莲合理的搬迁期限。其次，邯郸市复兴区人民政府把打通城区“断头路”，修通学农街（人民路-先锋路）等7条道路作为2019年全区十五件民生实事，目前承租居住在复兴区平房的大多数住户均已搬离，该7条道路的修建惠及众多群众利益，客观上也导致双方之间租赁合同不具备继续履行的条件。如继续履行该租赁合同，势必有损公共利益。故该租赁合同应予解除。综上所述，本案为租赁合同纠纷，属人民法院受理范围，复兴投资公司具备本案的原告主体资格，该租赁合同纠纷依法应当解除。韩喜莲的抗辩主张，证据不足，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告邯郸市复兴投资有限公司与被告韩喜莲之间的房屋租赁合同关系；二、被告韩喜莲于本判决生效之日起十日内将其租赁的复兴区平房4-3号房屋腾清并返还原告邯郸市复兴投资有限公司。案件受理费100元，由被告韩喜莲负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据本案查明的事实及双方的主张，本案的争议焦点为： 一、本案是否属于人民法院民事案件的受案范围问题。 根据查明的事实，本案并非单位内部建房、分房引起的纠纷，而是由于涉及政府民生工程而引发的纠纷，其影响并非局限于该单位内部，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的情形，故一审判决认定本案属于人民法院受案范围并无不当。对韩喜莲所称，本案属于历史遗留问题，如定性为普通租赁关系必将损害上诉人的合法权益的理由，根据被上诉人提交的腾退房屋的通知，即使合同解除，也会依法给予合理补偿，故对该理由不予支持。 二、复兴投资公司是否具备本案的诉讼主体资格问题。 韩喜莲认可涉案房屋的产权属单位公有住房，又认可复兴投资公司取得该房屋的运营管理权，故复兴投资公司作为运营管理权人应当具有诉讼主体资格。对韩喜莲所提被上诉人未取得产权证明文件，不是产权人，无权主张解除租赁合同，及即便涉案房屋所有权发生变动，也不影响租赁合同的效力，也不能因此解除租赁合同关系的理由，一是因为产权证明文件是产权人拥有产权的证据之一，但未提供该证据并不必然排除产权人的主体地位，二是产权转移不影响租赁合同的效力，也仅是要求不能依产权人的变化而解除合同，但并不必然排除出现其他解除合同的事由，故对前述理由不予支持。 三、复兴投资公司是否享有合同解除权。 本案中，韩喜莲主张涉案房屋为上诉人的单位福利房，产权属单位公房，是国家对其工作人员的一种福利补偿，不同普通的房屋租赁合同，不适用不定期租赁状态下解除权的相关规定，但韩喜莲并未否认本案的租赁关系，仅强调其福利补偿的特殊性，上诉人所提不适用不定期租赁状态下解除权并无法律上的依据，故对前述理由不予支持。 四、复兴投资公司是否有权请求韩喜莲腾退房屋。 根据查明的事实，案涉房屋产权及相应管理职能由桥隧公司移交给复兴投资公司后，原租赁关系产生的权利和义务由该公司承继，现因政府民生工程的原因，该租赁合同客观上不存在继续履行的条件，且大多数同样情形住户均已搬离，一审判决解除租赁合同，腾退房屋并无不当。对韩喜莲所提被上诉人要求腾退房屋的行为违法，上诉人不是租赁主体，如涉及房屋征收，应由人民政府按法定程序组织实施，上诉人有权在征收中获得补偿的理由，如前所述，一是复兴投资公司拥有相应权利，二是涉案房屋是否征收与本案并非同一法律关系，且复兴投资公司并未否定相关合理补偿，故对该理由不予支持。 综上，韩喜莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人韩喜莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  王双振 审判员  张树刚 审判员  米秉华 二〇二〇年九月十七日 书记员  张倩文 ——