浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0702民初6511号原告（反诉被告）：王小芬，女，1965年11月20日出生，汉族，户籍地浙江省金华市金东区。委托诉讼代理人（特别授权）：蔡邦龙，浙江容海律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：傅延晖，浙江容海律师事务所律师。被告（反诉原告）：周啸明，男，1966年7月13日出生，汉族，户籍地浙江省东阳市。委托诉讼代理人（特别授权）：黄雄，男，金华市登峰法律服务所法律工作者。原告王小芬为与被告周啸明房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月27日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序由审判员李良军独任审判，在诉讼中，被告周啸明于2020年8月28日向本院提起反诉，本院于同年9月9日将两诉合并公开开庭进行了审理。原告王小芬及其委托代理人蔡邦龙、被告周啸明的委托代理人黄雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小芬向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁协议书》于2020年4月29日解除；2、被告退还原告9个月的房租97500元；3、被告退还原告租赁押金5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月28日，原、被告续签《房屋租赁协议书》，约定被告将位于金华市将军路金华市公安局婺城分局城中派出所办公楼沿街营业房从西向东第1间出租原告，建筑面积60平方米，原告用于经营台湾“斯利美”甜品，租赁期间自2018年7月5日至2021年7月4日止，第一年租金125000元，第二年、第三年租金均为130000元，于每年5月4日前付清，租赁押金5000元。原告已付清第一年、第二年租金。在第二年租赁期间，因派出所外墙装修导致原告无法经营，停业达3个月。2020年1月新冠疫情暴发，政府启动重大公共卫生事件一级响应，实行政府管制，加上来自台湾的原材料不能正常供应，原告一直无法经营。为此，原告曾多次要求解除合同，被告未予答复。2020年4月29日，原告正式函告被告解除租赁合同。为证明相关主张，原告向本院提交证据有：1、房屋租赁协议书1份，证明原、被告之间建立有营业房租赁协议明确双方权利义务内容以及原告承租房屋用于经营甜品；2、收款收据1份，证明原告于2016年6月1日向被告交纳租赁押金5000元；3、微信聊天记录1份、催款通知函照片2份，证明原告于2019年5月5日通过被告委托的管理人吴忠豪交纳了2019年7月5日至2020年7月4日期间的房租130000元；4、台湾泰吉果业有限公司出具票据4张，证明原告因经营台湾“斯利美”甜品长期向该公司采购台湾金煌芒；5、解除房屋租赁合同通知及快递信函各1份，证明原告于2020年4月29日书面函告被告解除租赁合同；6、手机短信记录1份，证明原告于2020年5月8日通过手机短信通知被告解除租赁合同。被告周啸明辩称：原、被告之间签订租赁协议是合法有效的，双方在合同中明确在租赁期间承租人不得退租，故请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，被告周啸明提起反诉，请求判令：1、反诉被告继续履行2018年4月28日签订的《房屋租赁协议书》；2、反诉被告支付2019年至2020年度租金5000元及2020年7月5日至2021年7月4日期间的租金130000元，并自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际履行日止；3、本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2018年4月28日，反诉原、被告签订了《房屋租赁协议书》，约定反诉原告将位于金华市将军路金华市公安局婺城分局城中派出所办公楼沿街营业房从西向东第1间出租反诉被告用于经营甜品店，租赁期间自2018年7月5日至2021年7月4日止，第一年租金125000元，第二年、第三年租金均为130000元，于每年5月4日前付清下一年度租金，租赁押金5000元，租赁期满终止合同后退还，如违反协议条款，反诉原告有权没收押金等内容。协议签订后，反诉被告已付清第一年租金，第二年租金只支付125000元，尚有5000元未支付。同时反诉被告至今未支付2020年7月5日至2021年7月4日期间的租金130000元。在诉讼中，被告周啸明对反诉第2项诉请变更为：反诉被告支付2020年7月5日至2021年7月4日期间的租金130000元，并自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际履行日止。为证明相关主张，反诉原告向本院提交证据有：1、房屋租赁协议书1份，证明反诉原、被告在协议上明确约定租赁期内承租人不得退租，如有违约应承担年租金20%的违约金；2、房屋租赁合同及证明各1份，证明2006年5月9日，反诉原告与金华市公安局婺城分局签订协议明确营业房租赁期限至2021年7月31日，同时该分局也同意反诉原告进行转租。在庭审中，原、被告进行了举证、质证，本院也依法对证据进行审核，现认证如下：1、对原告提交的房屋租赁协议书、押金收款收据、微信聊天记录、催款通知函、手机短信记录和被告提交的房屋租赁协议书、房屋租赁合同及证明，原、被告均无异议。经审核，本院认为前述证据系证据原件或与原件核对一致的打印件，具有客观真实性，形式内容合法，足以证明其待证事实。故本院确认上述证据对其待证事实具有证明力。2、对原告提交的台湾泰吉果业有限公司出具的票据，被告对其真实性、关联性有异议。本院认为，该组证据系证据原件，具有客观真实性，形式内容合法，与合同中内容也能相互印证，足以证明其待证事实，而被告异议缺乏相应证据佐证。故本院确认该证据对其待证事实具有证明力。3、对原告提交的解除房屋租赁合同通知及快递信函，被告认为其未曾收悉相关函件，不具有法律效力。本院认为，解除合同通知应当送达对方当事人，由于该函件系被告未在原告所寄地址而拒收退回，被告有理由主张其对函件内容不知情，故原告解除合同的通知尚未送达被告，被告异议成立。本院确认该组证据对其待证事实不具有证明力。根据上述确认证明力的证据和到庭当事人及诉讼代理人在庭审中陈述的内容，本院认定以下事实：2006年5月9日，案外人金华市公安局婺城分局（出租人）与被告周啸明（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定承租人通过公开竞拍方式获得出租人管理的位于金华市将军路金华市××楼××街房的承租权，租赁期限自2006年8月1日至2021年7月31日，租金总计2000000元，于拍卖成交后七天内支付50%，余款在2006年12月31日前交清，另交纳租赁押金每间5000元，于拍卖成交后七天内付清等内容。2006年7月20日，金华市公安局婺城分局又出具证明1份，书面同意被告周啸明对前述营业房进行转租。此后，被告周啸明将承租房屋进行转租用于收取租金营利。2016年上半年，原告王小芬向被告周啸明承租位于金华市将军路金华市公安局婺城分局城中派出所办公楼沿街营业房从西向东第一间，用于经营台湾“斯利美”品牌甜品。2016年6月1日，原告向被告交纳租赁押金5000元。2018年4月28日，原告王小芬（承租人、乙方）与被告周啸明（出租人、甲方）续签《房屋租赁协议书》，约定甲方同意将位于金华市将军路金华市公安局婺城分局城中派出所办公楼沿街营业房从西向东第一间（建筑面积60平方米）出租给乙方经营甜品，租赁期限自2018年7月5日至2021年7月4日，第一年租金为125000元，签订协议时一次性付清，第二、第三年租金均为130000元，在每年5月4日前付清，租赁押金5000元，在租赁期满终止合同后付清租赁期间产生的所有费用后返还，在租赁期间乙方不得退租或擅自改变用途，若需转租，需经甲方书面同意，如违约乙方应承担年租金20%的违约金等内容。事后，原告按约支付了第一年租金，并于2019年5月5日通过被告周啸明委托的管理人吴忠豪交纳2019年7月5日至2020年7月4日期间的租金130000元。在经营过程中，原告与台湾泰吉果业有限公司存在长期采购甜品主食材“台湾金煌芒”业务。自2020年1月份开始，因暴发新冠疫情，政府启动重大公共卫生事件一级响应，实行政府管制，再加上来自台湾的原材料无法正常供应，原告租赁的店铺一直关门停业。为此，原告于2020年4月30日向被告发函，以重大疫情造成无法经营为由通知从即日起解除租赁合同。该函件因被告未在邮寄地址拒收退回原告。2020年5月8日，原告又以手机短信方式将解除租赁合同的通知告知被告，并自行搬离租赁营业房。本院认为，本案原告王小芬与被告周啸明之间形成的房屋租赁合同关系，是当事人真实意思表示，内容也不违反法律禁止性规定，是合法有效的，应受法律保护。虽然按合同约定承租方在租赁期内不得退租，但由于年初以来暴发的全球性新冠疫情影响深远，至今仍在全球肆虐，应属于不可抗力，且本案原告承租房屋的目的系经营台湾“斯利美”品牌甜品，其主食材来自台湾，受疫情影响原材料无法正常供应，导致原告租赁房屋的目的已落空，故原告有权单方主张解除合同，但应当履行通知的义务。原告请求确认租赁合同自2020年4月29日解除，但其所依据的信函并未能成功送达被告，通知送达之日只能是原告向被告另行发送手机短信之日，故本院确认原、被告之间的租赁合同于2020年5月8日解除。合同解除后，被告应当退还原告2020年5月9日至2020年7月4日期间的租金，并返还租赁押金。故本院对原告合理部分诉请予以支持。被告关于继续履行合同的反诉诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王小芬与被告（反诉原告）周啸明于2018年4月28日签订的《房屋租赁协议书》于2020年5月8日解除；二、被告（反诉原告）周啸明于本判决生效后三日内退还原告王小芬已交纳的2020年5月9日至2020年7月4日期间的房屋租金20301.37元；三、被告（反诉原告）周啸明于本判决生效后三日内退还原告王小芬租赁押金5000元；四、驳回原告（反诉被告）王小芬的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周啸明的反诉诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2350元，依法减半收取1175元（原告已预交），由原告王小芬负担885元，被告周啸明负担290元，限于本判决生效之日起三日内向本院交纳；反诉案件受理费3000元，依法减半收取1500元，由反诉原告周啸明负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 李良军二〇二〇年九月九日代书记员 陈洛伊