广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17085号上诉人（原审被告）：韩文广，男，1973年2月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：洪美玉，女，1974年11月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：梁雪芳，女，1971年12月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴不畏（系梁雪芳配偶），男，1976年3月20日出生，汉族，身份证住址广东省广州市南沙区。上诉人韩文广、洪美玉因与被上诉人梁雪芳物权保护纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人韩文广、洪美玉上诉请求：1.改判韩文广、洪美玉无须搬离广州市番禺区沙湾镇XX巷X号；2.韩文广、洪美玉不用向梁雪芳支付房屋占有使用费（按照每月500元的标准自2018年8月10日起支付至实际交还房屋之日）；3.本案一、二审案件受理费由梁雪芳承担费用。事实与理由：一、韩文广、洪美玉在广州市番禺区渡头糖酒厂单位就职期间结婚，单位分配一间福利公有房给韩文广、洪美玉租住。后来涉案房屋被拍卖，由案外人欧大平购得涉案房屋，但拍卖过程中没有公告，欧大平及其代理人对该事实亦予确认。依照《中华人民共和国拍卖法》第四条公开、公平、公正原则，欧大平购买涉案房屋属于违法。后欧大平又将涉案房屋转让给梁雪芳，是其想逃避法律制裁和欺骗梁雪芳钱财的做法，韩文广、洪美玉无需搬离涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条“有下列情况之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：……（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债违法，侵害其对执行标的优先购买权的；……”的规定，韩文广、洪美玉属于利害关系人，有权提出执行行为异议。又依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条、第十三条的规定，韩文广、洪美玉有权提起行政诉讼，所以无需搬离涉案房屋及支付占有使用费。二、韩文广、洪美玉在一审诉讼过程中当庭申请合议庭回避，一审法院未接纳韩文广、洪美玉关于调查取证的申请，属于法律规定的有其他不正当行为可能影响案件公正审理的情形。三、本案应中止诉讼。欧大平与梁雪芳的买卖合同和不动产权证书登记违反法律程序。两者买卖合同签订于2018年7月，不动产权证书发放时间为2018年8月10日。当时欧大平的案件和韩文广的案件尚未审结，依照法律规定房屋涉及正在审理的案件，权属有争议不能转让。当时，韩文广尚未就（2018）粤民申4731号裁定、（2018）粤行申139号裁定、（2017）粤民申8983号裁定向广东省人民检察院申请监督，前述裁定作出时间均在梁雪芳房屋产权登记之后。另外，广东省高级人民法院已经出具诉讼材料接收凭证，接收了韩文广关于（2017）粤01民终4414号案的监督申请，但尚未作出受理通知书。因此，欧大平和梁雪芳的买卖合同无效，梁雪芳取得的第0722XXXX号不动产权证书违反法律程序，应予撤销。涉案房屋当时没有拍卖公告，属于私下买卖，已经构成刑事犯罪。根据《广东省城镇房地产登记条例》第十五条、第十七条的规定，房地产管理部门有权决定撤销全部或部分登记事项。本案中，欧大平隐瞒涉案房屋没有拍卖公告的违法事实，且案件正在审理中。欧大平申请产权登记时提交的协助通知书没有一审法院的公章但房地产管理部门仍予核准登记，显然属于工作疏忽导致的登记不当。由于广东省高级人民法院对（2017）粤01民终4414号案的监督申请尚未作出受理通知书，广州市人民政府行政复议办公室对穗府行复（2019）2560号案仍未作出行政复议决定，韩文广现正准备提起行政诉讼。因此，本案应当中止审理。另外，韩文广、洪美玉申请二审法院调查取证（2002）番法执字第6415-9号民事裁定书的档案和拍卖资料。被上诉人梁雪芳二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。韩文广、洪美玉提出的各项上诉请求和理由，缺乏依据，应予驳回。梁雪芳于2019年9月2日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：1.韩文广、洪美玉立即搬离广州市番禺区沙湾镇XX巷X号房屋，并将该房屋交还给梁雪芳；2.韩文广、洪美玉支付涉案房屋的使用费18000元（使用费从2018年8月10日起按1500元／月计算至实际交还之日止，暂计至2019年8月10日为18000元）；3.本案的诉讼费用由韩文广、洪美玉承担。双方当事人围绕本案相关事实提供了证据，一审法院依法组织当事人质证，对当事人无异议的证据记录在案，认定本案事实如下：韩文广为原番禺县渡头糖酒厂劳动合同制工人，1990年11月15日，韩文广与番禺县渡头糖酒厂签订《广州市劳动合同制工人劳动合同》，合同期限为：自1990年11月15日至2005年11月15日。根据韩文广提交的《番禺市社会养老保险职工专户手册》显示，韩文广的职工养老保险缴费至1999年12月止，自2000年起韩文广向番禺市社会劳动保险公司缴交职工养老保险。韩文广自述其自番禺市渡头糖酒厂1999年停产后下岗。涉案房屋位于广州市番禺区沙湾镇新民巷29号，面积30平方米左右，原属于番禺市渡头糖酒厂的财产。2002年4月11日广东省广州市中级人民法院作出（2001）穗中法经初字第495号民事判决书，对该案原告中国农业银行广州市番禺支行诉被告番禺市渡头糖酒厂、广州市番禺区糖纸食品工业集团有限公司借款合同纠纷一案作出生效判决，该判决判令番禺市渡头糖酒厂应偿付给中国农业银行广州市番禺支行借款3030万元及利息，由于番禺市渡头糖酒厂未履行该判决，一审法院于2002年11月立案执行[（2002）番法执字第6415-9号]。在执行过程中，一审法院委托广东国际拍卖有限公司于2003年8月19日对番禺市渡头糖酒厂的财产进行拍卖。欧大平及案外人黄雪英等十人共同竞买购得包括涉案房屋在内的位于广州市番禺区沙湾镇渡头墟，房产代号为AXX宿舍、AXX宿舍之一、AXX宿舍之二、AXX宿舍的四座房产，经共同购买人协商分配并对产权分割。2003年9月23日一审法院作出（2002）番法执字第6415-9号民事裁定书，裁定广州市番禺区沙湾镇XX巷XX号至XX号房屋归欧大平所有。欧大平于2008年12月1日向广州市国土资源和房屋管理局取得上述房屋的房地产权证（房地产证号：粤房地证字××号）。2011年8月16日，广州市番禺区房屋鉴定事务所对广州市番禺区沙湾镇XX巷XX至XX号房屋作出房屋安全程度鉴定，鉴定等级为严重损坏房，建议拆除重建。韩文广确认自1999年一直居住在涉案房屋内，其没有与番禺市渡头糖酒厂签订房屋租赁合同，也没有与欧大平签订房屋租赁合同和缴纳租金；X至X号房屋的住户，其余几户均已搬走，现仅剩其一户居住。欧大平多次要求韩文广、洪美玉搬离涉案房屋，韩文广、洪美玉拒不搬离，双方多次协商无果，欧大平遂以请求韩文广、洪美玉搬离涉案房屋并支付相应使用费及利息为由，诉至一审法院[（2014）穗番法民三初字第877号]。一审法院经依法审理，于2014年10月30日作出判决：一、韩文广、洪美玉应于本判决生效后十日内搬离广州市番禺区沙湾镇X巷X号房屋，并将该房屋交与欧大平管业；二、驳回欧大平的其他诉讼请求。韩文广、洪美玉不服该案判决，上诉至广东省广州市中级人民法院，立案[（2015）穗中法民五终字第45号]。该案认为：“虽然韩文广、洪美玉上诉主张涉案房屋拍卖时并未通过通知书或者公告的方式通知韩文广、洪美玉，损害了韩文广、洪美玉的承租权和优先购买权，但涉案房屋的拍卖至今仍未被认定为无效，欧大平已取得了涉案房屋的房地产权证。故欧大平作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。虽然韩文广主张其与番禺区渡头糖酒厂之间存在租赁关系，但其没有提交证据证明双方曾签订租赁合同及约定租赁期限。故即使韩文广、洪美玉曾经向番禺区渡头糖酒厂交纳过租金，由于双方之间没有签订租赁合同且没有约定租赁期限，双方之间存在的也是不定期的租赁关系。即使欧大平是原租赁关系的继受人，依法也可以随时解除此不定期的租赁关系。另外，涉案房屋现被鉴定为严重损坏房。欧大平要求韩文广、洪美玉搬离涉案房屋合法有理，原审法院予以支持并无不当。韩文广、洪美玉上诉要求继续租用涉案房屋，理据不足，不予支持。至于韩文广、洪美玉上诉提出的欧大平赔偿损害费的诉请，不是本案的审理范围，二审法院对此不予审理。韩文广、洪美玉二审期间提交的证据，不属于法律规定的二审提交的新证据，二审法院对此不予采纳。”该案判决驳回上诉，维持原判。该判决为终审判决。2015年8月24日，欧大平就（2015）穗中法民五终字第45号案件判决内容，向一审法院申请强制执行，立案[（2015）穗番法执字第4744号]。2015年4月28日，韩文广以欧大平为被告，以其无须搬离广州番禺区沙湾镇X巷X号可以继续租用，租金标准按照广州市廉租房的租赁标准、欧大平支付2013年4月25日至2015年3月的违反租赁合同的赔偿金3000元，并安装水表、调查取证欧大平的房产证是否合法所得等为由，诉至一审法院，立案[（2015）穗番法民三初字第438号]。该案判决驳回韩文广的诉讼请求。韩文广不服该案判决，上诉至广东省广州市中级人民法院，案号为[（2017）粤01民终4436号]，该案判决驳回上诉，维持原判。2017年1月9日，韩文广以广州市国土资源和规划委员会为被告、欧大平为第三人，向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼，立案[（2017）粤7101行初279号]，韩文广请求：1.撤销欧大平名下粤房地证字第C654XXXX房地产权证；2.确认广州市国土资源和规划委员会作出的粤房地字第C654XXXX房地产权证的行为无效；3.广州市国土资源和规划委员会对欧大平的房产证的行为不作为；4.欧大平断水的行为赔偿韩文广3000元损失和3000元精神损失（2013年至2015年3月）；5.诉讼费由广州市国土资源和规划委员会承担。该案于2017年2月23日作出裁定，驳回韩文广的起诉。2017年4月17日，韩文广向一审法院提起诉讼，请求：1.欧大平支付2015年4月至2017年4月的违反租赁合同的赔偿金5000元和精神损害费4000元；2.本案诉讼费用由欧大平承担。一审法院于2017年7月17日作出（2017）粤0113民初2968号民事判决书，判决驳回韩文广的诉讼请求。2018年7月，欧大平与梁雪芳签订《房屋及土地买卖合同》，双方约定由欧大平将广州市番禺区沙湾镇X巷X至X号房屋以110万元出售给梁雪芳。2018年8月10日，广州市国土资源和规划委员会向梁雪芳核发广州市番禺区沙湾镇渡头新民巷26至29号不动产权证[（2018）广州市不动产权第072XXXX号]。2018年11月14日，梁雪芳向一审法院提出书面异议，申请变更（2015）穗番法执字第4744号案件原申请人欧大平为梁雪芳，并申请恢复该案执行。一审法院于2019年7月31日作出（2019）粤0113执恢602号《执行裁定书》，以涉案房屋的物权发生变动，欧大平转让房屋物权后，其基于物权取得的排除妨害请求权自动终结，梁雪芳为涉案房屋变动后的物权人，请求恢复执行欧大平作为物权人申请执行的案件，不符合执行要求，遂裁定终结该执行案的执行。2019年8月21日，梁雪芳通过短信向韩文广发送信息，告知梁雪芳为新的产权人，要求韩文广、洪美玉搬离涉案房屋。因韩文广、洪美玉未搬离，梁雪芳因此向一审法院提起本案诉讼。诉讼过程中，韩文广向一审法院提出中止审理本案的申请，理由是：其不服广州市规划和自然资源局向梁雪芳核发的房屋产权证，已向广州市人民政府提出复议，广州市人民政府已受理复议申请，在未有复议结果之前，该案应当中止审理。韩文广同时提出对涉案房屋拍卖材料调查取证的申请。一审法院认为，一审法院于2003年9月23日作出（2002）番法执字第6415-9号民事裁定书，裁定广州市番禺区沙湾镇X巷X号至X号房屋归欧大平所有，欧大平于2008年12月1日已取得上述房屋的房地产权证。（2014）穗番法民三初字第877号、（2015）穗中法民五终字第45号生效的民事判决也认定，虽然韩文广主张涉案房屋拍卖时并未通过通知书或者公告的方式予以通知，但涉案房屋的拍卖至今仍未被认定为无效，欧大平已取得了涉案房屋的房地产权证，欧大平为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。因此，欧大平将涉案房屋出售给梁雪芳，没有违反法律法规强制性规定，梁雪芳基于房屋买卖已于2018年8月10日取得涉案房屋产权证，房屋交易行为合法有效，梁雪芳作为物权所有权人对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。韩文广、洪美玉未经房屋权属人的同意一直居住在涉案广州市番禺区沙湾镇X巷X号房屋内，韩文广、洪美玉的行为侵害了梁雪芳对该房屋的所有权和使用权，韩文广、洪美玉应停止侵害、恢复原状、排除妨害，并将涉案房屋交还梁雪芳。故梁雪芳要求韩文广、洪美玉搬离涉案房屋的诉讼请求合法合理，并具有充分的证据，一审法院予以支持。关于梁雪芳要求韩文广、洪美玉支付房屋使用费的问题。涉案房屋于2011年被鉴定为严重损坏房、建议拆除重建，涉案房屋已不适合居住，但韩文广、洪美玉拒绝搬离涉案房屋，长期占用涉案房屋，给物权人造成使用及收益损失，应当为此支付相应的使用费用。梁雪芳于2018年8月10日取得涉案房屋的产权，参照同地段的租金标准及涉案房屋的现状，一审法院酌情支持韩文广、洪美玉应当按照每月500元的标准自2018年8月10日起向梁雪芳支付占有使用费至实际交还房屋之日。韩文广、洪美玉诉讼中以就广州市自然资源和规划委员会向梁雪芳核发房产证的行政行为提起行政复议为由，要求中止本案审理缺乏依据，一审法院不予准许。韩文广、洪美玉要求对拍卖材料调查取证与本案无关联性，一审法院不予准许。另外，涉案房屋为严重损坏房，韩文广、洪美玉应当尽快搬离涉案房屋，以免造成更大的损失。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、被告韩文广、洪美玉应于本判决生效后十日内搬离广州市番禺区沙湾镇X巷X号房屋，并将该房屋交与原告梁雪芳管业；二、被告韩文广、洪美玉应于本判决生效后十日内向原告梁雪芳支付占用使用费（按照每月500元的标准，自2018年8月10日起支付至实际交还房屋之日）；三、驳回原告梁雪芳的其他诉讼请求。一审案件受理费350元，由原告梁雪芳承担167元，被告韩文广、洪美玉负担183元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，韩文广、洪美玉向法院提交：1.广州铁路运输中级法院（2020）粤71行初294号案件受理通知书；2.中止审理申请书；3.申请调查取证申请书。另外，韩文广、洪美玉在一审开庭后向一审法院提交：广东省高级人民法院诉讼资料接收凭证1份（收件日期2017年4月10日）、一审法院（2017）粤0113执异30号执行裁定书，一审法院未组织质证；该裁定中，韩文广申请法院撤销（2002）番法执字第6415-9号民事裁定书和（2002）番法执协字第6415-4号协助执行通知书，判令涉案房屋的拍卖行为无效，但一审法院裁定对申请人韩文广的执行异议不予受理，后韩文广申请复议，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终4414号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定；韩文广随后向广东省高级人民法院申请监督，但未得到答复，也没有收到立案受理通知书；另外广州铁路运输中级法院对于韩文广提起的撤销梁雪芳涉案房屋不动产权证的行政诉讼案件已经受理尚未审理，所以韩文广据此申请本案中止审理。梁雪芳质证称：韩文广提供的所谓证据均与本案无关，二审法院应不予接纳；广州铁路运输中级法院（2020）粤71行初294号案件受理通知书，与本案无关，不同意韩文广中止审理本案的申请。本院经对韩文广、洪美玉二审提交的前述证据进行审查认为，韩文广在一审庭后提交的证据不属于本案新证据，一审法院未组织质证并无不妥，且前述证据与本案待证事实无关，不能推翻一审认定的事实；至于韩文广、洪美玉二审提交的广州铁路运输中级法院案件受理通知书，亦不足以证明与本案的关联性。二、韩文广、洪美玉申请调取一审法院（2002）番法执字第6415-9号民事裁定书的拍卖资料和案卷，本案并不涉及房屋拍卖效力的审查问题，该案拍卖资料与本案待证事实无关，韩文广申请二审调取该项证据，本院不予接纳。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，结合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、韩文广上诉主张本案中止诉讼应否接纳；二、韩文广、洪美玉上诉主张不应搬离涉案房屋，不应向梁雪芳支付涉案房屋占有使用费能否成立。对前述争议焦点，本院认定如下：一、韩文广申请中止本案诉讼的问题。一审法院依法作出（2002）番法执字第6415-9号民事裁定书，裁定广州市番禺区沙湾镇X巷X号至X号房屋归欧大平所有，欧大平于2008年12月1日已取得上述房屋的房地产权证。韩文广虽对法院委托拍卖行为有异议，亦提出执行异议，但已有生效的（2017）粤01民终4414号民事裁定认定申请人应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定在异议指向的执行标的执行终结之前提出，韩文广对拍卖行为提出执行异议时，涉案房屋已经由案外人拍卖取得并办理产权登记，执行标的已经执行终结，韩文广以此提出异议不符合法律规定。（2017）粤01民终4414号民事裁定为已发生法律效力的裁判文书，虽韩文广于2017年4月10日对此向广东省高级人民法院提出监督申请，但迄今为止并无受理立案通知,韩文广以此为由申请中止本案诉讼，理由不能成立。至于韩文广以其提起撤销梁雪芳不动产权证登记的行政诉讼请求中止本案诉讼的问题，因梁雪芳于2018年8月10日已经取得涉案房屋不动产权证，并于2019年8月12日短信通知韩文广、洪美玉其为新的产权人，要求韩文广、洪美玉搬离涉案房屋，韩文广、洪美玉如对梁雪芳不动产权证登记有异议，并非在一审判决其败诉后才提起行政诉讼。韩文广现以此案为由主张中止本案诉讼，本院亦不予接纳。二、韩文广、洪美玉上诉主张不应搬离涉案房屋，不应向梁雪芳支付房屋占有使用费的问题。生效裁判文书已经认定欧大平是涉案房屋原合法产权人，其将涉案房屋出售给梁雪芳，没有违反法律法规强制性规定，梁雪芳基于房屋买卖合同关系已于2018年8月10日取得涉案房屋产权证，房屋交易行为合法有效，梁雪芳作为涉案房屋所有权人对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。依照《中华人民共和国物权法》规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利。韩文广、洪美玉至今未能向法院提交其对涉案房屋享有足以排除梁雪芳物权的凭证。一审法院认定韩文广、洪美玉应限期搬离涉案房屋并向梁雪芳支付涉案房屋占有使用费，合法有据，应予维持。韩文广、洪美玉的上诉主张于法无据，本院不予采纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人韩文广、洪美玉的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费183元，由上诉人韩文广、洪美玉负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年九月十六日书记员  纪惠敏黄晶晶