四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9586号 上诉人（原审被告）王玲华，女，1966年3月31日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人（原审被告）周雨骐，男，1990年4月30日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 二上诉人共同委托诉讼代理人李勇，四川旌启扬律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人薛梁，四川旌启扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）四川西南交大兴建置业有限公司。住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇两河村。 法定代表人朱宝宗，总经理。 委托诉讼代理人李天双，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人赖江，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人王玲华、周雨骐因与被上诉人四川西南交大兴建置业有限公司（以下简称交大兴建公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2008年6月23日，交大兴建公司与王玲华、周雨骐签订《商品房买卖合同》及附件，王玲华、周雨骐从交大兴建公司处购买“××”住宅小区××幢×单元×层×号房屋，房屋面积150.6平方米，并接受交大兴建公司委托的成都德冠物业管理有限责任公司从事前期物业服务至业主委员会成立与业主大会选聘的物业服务企业签订服务合同时为止，约定按照建筑面积1.5元每平方米收取物业服务费用，生活垃圾处置费用每月8元，王玲华、周雨骐未按时支付物业管理费用，交大兴建公司遂诉讼至原审法院。 同时查明，成都德冠物业管理有限责任公司从事前期物业服务至2012年，将物业管理项目根据协议移交交大兴建公司，约定业主欠缴物业服务费用由交大兴建公司收取，交大兴建公司将物业服务项目移交事宜进行小区公示。因案涉小区开发商主体性质，2013年，交大兴建公司亦通过招投标方式取得案涉小区物业服务资格。2018年，案涉小区业主委员会现已成立，并与案外物业服务公司签订物业服务合同。 另查明，王玲华2009年4月接收房屋签署房屋入住表，已交纳2008年11月1日至2010年1月31日物业费用。 以上事实有交大兴建公司、王玲华及周雨骐的身份信息、营业执照、前期物业服务合同及临时管理规约、房屋查询记录、通知书、项目移交协议、移交清单、招投标委托合同及中标通知、催费单据及快递单、房屋买卖合同及补充协议以及当事人当庭陈述等予以证实，原审法院予以确认。 原审法院认为，交大兴建公司根据前期物业服务合同及与原物业服务企业的物业管理权利移交协议以及招投标程序取得王玲华、周雨骐所在小区的物业服务资格，符合相应法律规定，且事实上交大兴建公司从2012年对案涉小区从事物业服务工作，王玲华、周雨骐等业主接受物业服务并享受物业服务成果，王玲华、周雨骐应当按照合同约定支付物业管理费用，2012年之前王玲华、周雨骐欠付物业费用，根据交大兴建公司与原物业服务企业的协议，应向交大兴建公司支付。王玲华、周雨骐房屋享受物业服务多年，不交纳物业服务费用，亦不符合公平诚信原则，王玲华、周雨骐违约未支付物业管理费用持续存在至交大兴建公司2018年8月退出物业管理，物业服务具有一定特殊性，作为持续性履行合同，在服务期间内因业主未交纳部分物业费，苛求物业管理方按照合同约定时间分段诉讼主张欠付物业费用，必然割裂合同整体性，增加诉累，原审法院认为欠付物业费应从最后一期应支付时间届满结算诉讼时效，交大兴建公司本案诉讼主张并未超出诉讼时效。业主若认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及其他相关行业规范确定的维修、养护、维护义务，可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此拒绝交纳物业服务费用，否则，小区秩序将处于一种无序状态，损害的将是交大兴建公司与王玲华、周雨骐业主双方利益，王玲华、周雨骐辩解交大兴建公司物业服务严重不足，不予交纳费用，原审法院不予采信；关于交大兴建公司主张违约金，合同约定有违约金计算方式，但明显超出法定标准，同时，交大兴建公司并未提供相应实际受损证据，原审法院兼顾合同履行、王玲华及周雨骐违约情形、交大兴建公司实际受损等情形，酌情调整违约金为按照欠费金额2%计算。垃圾清运费以及水费，交大兴建公司并未提交其代付代交相应证据，其主张金额组成缺乏如抄表记录或当事人确认对应读表指数等其他证据予以证明，原审法院无法核实真实性，本案不予处理；王玲华、周雨骐已交纳2008年11月1日至2010年1月31日物业费用，交大兴建公司物业费用计费期间应从2010年2月1日开始计算，根据合同约定标准，至2018年8月，王玲华、周雨骐欠付交大兴建公司物业服务费用共计23230.5元。王玲华、周雨骐共同购买涉案房屋接受前期物业服务合同约束，根据合同相对性原则，王玲华应当承担责任，其房屋登记于周雨骐名下，不影响王玲华按照合同约定应承担责任。 综上，原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、王玲华、周雨骐于判决生效后五日内支付交大兴建公司物业管理费23230.5元、违约金464.6.3元，共计23695.1元；二、驳回交大兴建公司其他诉讼请求。本案诉讼费减半收取532元（交大兴建公司垫付），由王玲华、周雨骐承担。 宣判后，王玲华、周雨骐不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院判决认定事实错误，适用法律不当。2008年至2012年期间的物业费诉讼时效早已届满；二、上诉人与被上诉人之间未建立物业服务合同关系，且被上诉人从未提供过与物业服务费用相当的服务；原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判；一二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人交大兴建公司辩称原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，交大兴建公司与成都德冠物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力，各方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权力和履行义务。本案中，交大兴建公司与成都德冠物业管理有限责任公司于2012年8月28日签订了物业管理项目移交协议，约定成都德冠物业管理有限责任公司于2012年8月31日离场，案涉小区由交大兴建公司进场提供物业服务，后双方又签订了物业管理移交补充协议，协议中约定移交前的物业费、水费等相关费用由交大兴建公司代为收取，根据相关法律规定，交大兴建公司对2012年8月31日之前代收物业费用的主张已过诉讼时效，原审法院判决支持2012年8月31日之前的物业费错误，本院予以纠正。因物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性。如果业主发现物业公司存在提供的服务质量标准不达标、服务不到位等情形，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映积极改正、优化物业服务内容，但不能以此为由拒绝交纳物业费。根据查明的事实，交大兴建公司于2012年9月1日至2018年8月25日期间为案涉小区提供了物业服务，王玲华、周雨骐亦应交纳此期间的物业费16221.07元[（71+25/31）月×1.5元/平方米/月×150.6平方米]，相应违约金按欠费总金额2%计算调整为324.42元。 综上，上诉人王玲华、周雨骐的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初714号民事判决； 二、王玲华、周雨骐于本判决生效后十日内向四川西南交大兴建置业有限公司交纳自2012年9月1日起至2018年8月25日止的物业服务费16221.07元及违约金324.42元； 三、驳回四川西南交大兴建置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费532元，由四川西南交大兴建置业有限公司负担400元，王玲华、周雨骐负担132元；二审案件受理费1064元由上诉人王玲华、周雨骐负担864元，被上诉人四川西南交大兴建置业有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年九月七日 书记员  陈 悦