湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10654号上诉人（原审被告）：吴晶莹，女，1984年8月1日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：黄先吉，浏阳市致远法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：浏阳利通居民服务有限公司，住所地湖南省浏阳市荷花街道办事处唐家洲。法定代表人：朱志光。委托诉讼代理人：杨柳平，女，1986年12月12日出生，汉族，住湖南省浏阳市。系公司员工。委托诉讼代理人：余继红，广东君言（长沙）律师事务所律师。上诉人吴晶莹因与被上诉人浏阳利通居民服务有限公司（以下简称利通服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初8237号民事判决提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴晶莹向本院提出上诉请求：1．请求撤销（2020）湘0181民初8237号民事判决第一项，依法改判；2．利通服务公司承担本案一审和二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定利通服务公司对利通?太悦城小区的管理在某些方面存在的一些瑕疵不属于重大瑕疵的事实错误。1．利通服务公司在提供物业服务过程中，对小区内的化粪池、地面车辆停放、地下车库等没有尽到妥善的维修维护义务，致使小区内臭气熏天、交通秩序混乱，严重扰乱了小区居民的出行。未经业主委员会或全体业主的同意，擅自更改设计，将暗沟改为明沟，存在严重的安全隐患。小区外商铺油烟大量进入小区，小区居民曾多次向利通服务公司反映要求协助处理，利通服务公司不予理睬。利通服务公司对小区的景观河道内的垃圾污水未及时清理，不尽维护义务导致河道沉积大量垃圾和污水。2．利通服务公司没有尽到安保义务。小区多处开侧面让外来人员随意出入小区，给小区居民的生活带来了安全隐患。吴晶莹在一审审理过程中，对利通服务公司怠于履行物业服务合同的行为提交了大量的证据，一审法院不予认定，而认为利通服务公司提供了整体性的服务，判决吴晶莹应当缴纳全额的物业费。一审法院对该事实的认定违反了收费与提供服务相一致的原则。请求二审法院查明事实，改判支持吴晶莹的诉请。被上诉人利通服务公司辩称：双方签订的物业服务合同有效，利通服务公司提供了相应的物业服务。即使物业服务存在一定的瑕疵，也不能成为业主拒缴物业费的理由。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持原判，驳回吴晶莹的上诉请求。利通服务公司向一审法院起诉请求：1．请求判决吴晶莹支付利通服务公司2017年12月1日至2019年11月30日的物业管理服务费4,690元、2018年5月1日起至2019年11月30日止的垃圾清运费152元及违约金900元；2．本案诉讼费用由吴晶莹承担。一审法院查明事实：吴晶莹系浏阳市太悦城小区4栋2803号房业主，其房屋建筑面积为122.16㎡。利通服务公司是一家经营家庭服务、水电安装、建筑物清洁服务、物业管理等的企业，该公司原名称为浏阳市利通物业管理有限公司（以下简称利通物业公司），2020年2月11日变更名称为浏阳利通居民服务有限公司。2016年11月28日，利通物业公司作为甲方与吴晶莹作为乙方签订了《前期物业服务协议》，由利通物业公司承担浏阳市利通?太悦城小区的物业服务，该合同对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、违约责任等进行了约定。合同还约定：乙方缴费时间：交付时预交一年的物业服务费用，次年的物业服务费按每年度收取一次，业主应于每年度的头一个月的10号之前交纳物业服务费用。物业费收费标准为住宅、高层1.6元/月/㎡，商业物业2.2元/月/㎡；二次供水加压电费按0.6元/吨之相关规定收取。乙方违反协议，不按照约定交纳物业服务费的，物业公司可以依照相关法律及协议约定收取违约金，每日收取的违约金标准是乙方应交纳额的千分之三。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，利通物业公司按约为吴晶莹所居住的小区提供物业服务。现因吴晶莹拖欠利通物业公司2017年12月1日起至2019年11月30日止的物业服务费、2018年5月1日起至2019年11月30日止的垃圾清运费，经利通服务公司书面催缴，吴晶莹仍未交纳。为此，利通服务公司诉至一审法院。一审庭审中，吴晶莹提交视频，用以证明其房屋开裂，利通服务公司对上述证据不予认可，认为吴晶莹房屋开裂问题与利通服务公司的服务无关，且利通服务公司也就该问题向相关部门反馈沟通过。一审法院认为，利通服务公司作为经工商行政管理部门依法注册登记的企业与吴晶莹签订的《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该合同对物业公司及吴晶莹均具有约束力。利通服务公司为浏阳市利通?太悦城小区提供了物业服务，吴晶莹作为该小区业主，理应按约定向利通服务公司交纳相应的物业服务费用，故利通服务公司要求吴晶莹缴纳物业费的诉讼请求，应予以支持。利通服务公司主张吴晶莹支付环卫费，因利通服务公司已提交证据证明其代收该费用之合法性，故对该主张亦予以支持。关于吴晶莹提出的物业公司服务不到位的问题，一审认为，吴晶莹提交的证据不足以认定利通服务公司未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵。即使利通服务公司对利通?太悦城小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵，但利通服务公司作为该小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生的维护等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时交纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另一方面，吴晶莹作为涉案房屋的产权人亦已实际享受利通服务公司提供的物业管理服务，不能以利通服务公司服务存在一些瑕疵为由不交纳物业服务费，故吴晶莹的抗辩不构成可拒交物业管理费的正当理由。关于房屋开裂的问题，房屋质量问题系吴晶莹与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业服务费的交纳则属于吴晶莹与利通服务公司之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，故吴晶莹不能以房屋存在质量为由来拒交物业服务费，其抗辩理由不予支持。关于违约金，吴晶莹未按照约定交纳物业服务费已构成违约，但利通服务公司亦存在物业服务未完全到位，需要整改的部分，故对利通服务公司要求吴晶莹承担违约责任的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审判决：一、吴晶莹于判决生效之日起十日内支付浏阳利通居民服务有限公司2017年12月1日起至2019年11月30日止的物业管理费4,690元、2018年5月1日起至2019年11月30日止的垃圾清运费152元。二、驳回浏阳利通居民服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由吴晶莹负担。吴晶莹在二审过程中提交了十张照片作为新证据，拟证明物业公司未尽到管理职责。本院认为，该证据形成于本案所涉物业服务时间2017年12月1日起至2019年11月30日之外，与本案争议事实不具有关联性，对该证据不予采信。利通服务公司在二审过程中提交了四份证据作为新证据。第一份证据为检测报告，拟证明油烟排放符合法律标准；第二份证据为物业公司所获荣誉，拟证明物业公司的服务获得了相关协会和小区业主的认可；第三份证据为长沙市绿化协会出具的文件，拟证明小区的绿化获得了2020年度园林绿化优质工程；第四份证据为《情况说明》，拟证明尽管物业服务有问题，但一一都进行了整改。证据一因无原件核对，本院对其真实性不予确认；本院对证据二、证据三的真实性予以确认，对其证明目的与关联性不予认可；证据四因系利通服务公司自身制作，本院对其真实性不予确认。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：吴晶莹是否应向利通服务公司交纳物业费和垃圾清理费。本院认为，上诉人吴晶莹与利通服务公司签订的《前期物业服务协议》，当事人主体适格，双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该合同对物业公司及吴晶莹均具有约束力。上诉人吴晶莹自2017年12月1日起不再缴纳物业费，违反了合同约定，应当支付物业费及违约金，但被上诉人利通服务公司提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，一审法院考虑此因素，对违约金的诉讼请求不予支持，符合法律规定，其处理并无不当。上诉人吴晶莹主张被上诉人利通服务公司提供的物业服务有重大瑕疵，应免交物业管理费和垃圾清运费，其上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。对于双方当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对双方的其他诉辩主张的分析本院在此不再赘述。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴晶莹负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  罗 希二〇二〇年九月十六日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。