山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2952号上诉人（原审被告、反诉原告）：德州尚亿商贸有限公司，住所地山东省德州市德城区广川街道唐人中心C座3208室。法定代表人：朱仁义，经理。委托诉讼代理人：牛斌，山东德洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：德州百脑汇电子信息有限公司,住所地山东省德州市德城区解放中大道500号。法定代表人：许昆泰，董事长。委托诉讼代理人：王怡宁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：丁春青，女，该公司员工。原审被告：德州市德城区笕尚服饰店，住所地山东省德州市德城区新湖办事处解放中大道500号群光汇二层20号*A。经营者：张风玲，女，1972年3月1日出生，汉族，住山东省德州市德城区。上诉人德州尚亿商贸有限公司（以下简称尚亿公司）因与被上诉人德州百脑汇电子信息有限公司(以下简称百脑汇公司)、德州市德城区笕尚服饰店（以下简称笕尚服饰店）租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初4437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚亿公司上诉请求：依法撤销(2019)鲁1402民初4437号民事判决书第二项、第五项判决内容，查清事实后改判或发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，判决结果显失公平。1.上诉人不应该支付4-7月份租金及滞纳金。首先，被上诉人并非是放弃了2018年11月至2019年3月份的租金，而是因为被上诉人消防验收不合格，导致商场根本无法正常营业。一审判决认为《中华人民共和国消防法》中关于“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”不足以导致案涉租赁合同无效，但是却足以影响上诉人租赁合同目的的实现，被上诉人的原因导致上诉人无法营业没有营业收入，上诉人还得照常支付租金，这显然是不公平的。其次，从一审上诉人提交的聊天记录证明上诉人从2019年3月底4月初为了避免双方损失扩大就开始要求暂停营业，被上诉人在明知其将统一闭店的情况下，仍然不同意上诉人的停业申请，一直拖延至2019年8月31日被上诉人主动关停整个商场，2019年4月至7月产生的租金完全是因为被上诉人未采取必要的措施所导致双方损失的扩大，对于该扩大的损失不应当由上诉人承担；而且2019年6月份之前被上诉人从未要求上诉人缴纳租金，2019年6月份被上诉人向上诉人发出缴租的通知，且计租时间提前至4月1日，这根本与《厂商合约书》中约定的缴租时间以及实践中的惯例不一致，上诉人有权利对计租时间和租金问题向被上诉人提出异议，双方应该就该租金变更事宜重新达成一致，一审法院认定上诉人不安抗辩权不成立缺乏法律依据。2.被上诉人提前终止双方之间的《厂商合约书》，已经构成重大违约，其理应赔偿上诉人因此遭受的损失。该损失包括为开设商铺投入的装修费用及因提前关店所造成的营业损失。一审判决认为被上诉人已经支付了装修补贴了，所以认定上诉人不存在装修损失，该认定是明显错误的，因为一审时上诉人主张的装修损失数额是已经扣除被上诉人的装修补贴以后的数额；上诉人与被上诉人之间的《厂商合约书》约定的履行期限是叁年，上诉人对商铺的装修和营业投入也都是从长期经营的角度考虑的，被上诉人提前关停商场这并不属于上诉人在经营过程中所遭受的不确定因素的影响，根本不属于上诉人应当自行承担的经营性风险，一审法院将被上诉人提前闭店的行为认定为正常的商业风险，属于认定事实错误。百脑汇公司辩称，上诉人的上诉请求无法成立。一、合同合法有效，被答辩人未履行任何付款义务的行为构成重大违约在先，被答辩人应向答辩人履行相应的义务、责任。被答辩人作为承租人应履行合同约定的付款义务，但被答辩人自2018年9月签订合同后未向答辩人缴纳过任何费用，已构成重大违约。一审法院认定被答辩人存在违约行为属于认定事实清楚，被答辩人应向答辩人承担缴纳应付款项及相应滞纳金的义务。二、被答辩人无权向答辩人要求赔偿任何损失。1.被答辩人自合同签订后未向答辩人履行付款义务的行为属于重大违约，被答辩人无权向答辩人要求任何赔偿或补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。涉案合同第十三条第四款明确约定我司因被答辩人的违约行为有权终止合同，被答辩人无权向我司要求任何赔偿或补偿。被答辩人违约在先，无任何法律及合同依据向我司主张任何赔偿或补偿。2.被答辩人应自行承担其主张的所谓的损失，一审法院对此认定事实清楚。被答辩人作为成立数年的服饰经营商，应该很清楚店铺装修和事先储存货物是经营实体店铺必然的事前投入，被答辩人现主张的正是其经营行为必然导致的费用，即使该费用是损失，此损失也与答辩人无关，不可将其风险转嫁于答辩人。3.被答辩人为支持答辩人的经营行为已承担高额损失。在经营方面，答辩人给予被答辩人高达623025元的装修补贴款并不要求任何返还，甚至出借涉案店铺topfeeling的实际经营人（被答辩人法定代表人的妻子）高达50万元的借款，并约定以销售额的固定比例进行还款，充分说明答辩人为鼓励被答辩人努力经营的良苦用心。在租金方面，答辩人免除了被答辩人自2018年11月至2016年3月的付款义务，对于2019年4月至7月的应付款项，也做出了7折的减免。依据合同第十一条第2款约定，被答辩人如要求提前终止合同，应提前45日提出书面申请并向答辩人支付三倍月租金作为违约金，答辩人放弃行使该权利并未要求被答辩人提履行前述义务。综上，答辩人已因被答辩人承担高额损失，若论公平原则，被答辩人应向答辩人承担上述所有损失。笕尚服饰店未做陈述。百脑汇公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的三份《租赁专柜合约书》于2019年7月31日解除；2.判决被告连带支付2019年4月至7月租金、电费共计130598.56元，连带偿还经营性借款183237.7元（已扣除保证金、销售返款），以上共计313836.26元；3.判决被告以73365.51元为计算基数，按日万分之五连带支付租金滞纳金，自2019年7月2日起至付清之日止；4.判决被告以24421.93元为计算基数，按日万分之五连带支付租金滞纳金，自2019年9月21日起至付清之日止；5.本案诉讼费用由被告承担。尚亿公司向一审法院提出反诉请求：1.解除原、被告双方之间的三份《租赁专柜合约书》；2.判令百脑汇公司赔偿我方装修及货物损失共计913480元；3.反诉费用由百脑汇公司承担。一审法院认定事实：2018年9月29日，百脑汇公司（甲方）与尚亿公司（乙方）分别签订了关于Topfeeling、CacheCache、Missli三个服饰品牌的《租赁专柜合约书》，约定百脑汇公司向尚亿公司提供“群光汇商场”二层的柜位供其经营。合约有效期自2018年11月1日至2021年8月31日（以商场实际开业日期为准），甲方向乙方收取物业费、收银机租赁费、刷卡手续费、水电气费等，并按照乙方固定收费与抽成收费两者取其高的模式收取租金及场地维护服务费。三份合约详细约定了品牌、面积、费用标准、结算方式等。合约第五条第3项约定：“……⑵乙方应暂以固定收费标准预付相关费用及物业管理费，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准/30日）的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每叁个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20号前（若20号为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。……”合约第十三条违约责任第2项约定：“本合约有效期内，如乙方不能按照相关条款约定及时交纳租金、其他应付款项等按本合约应由乙方支付的款项（以下简称“应付款项”），甲方第一次书面催告送达乙方之日起15日内为宽限期，在宽限期内乙方应积极交纳应付款项及滞纳金（滞纳金额自应付款项应缴之最后期限届满之日的次日起，每逾期一日应按应付款项金额的每日万分之五收取）。宽限期届满乙方仍不能交纳的，自甲方第二次书面催告通知书送达乙方之日起，甲方有权终止本合约，同时有权向乙方追索乙方未交纳的应付款项、滞纳金、违约金及相应的经济损失。”第3项（2）约定在第二次书面催告通知书送达乙方之日起仍不能交纳应付款项的，构成重大违约。第4项约定乙方构成重大违约的情况下，甲方有权选择终止合约，要求乙方支付违约金（履约保证金或剩余期限内全部保证营业额提成或全部应付固定租金中较高者作为违约金），且乙方不得因其违约行为导致本合约终止而要求甲方给予任何赔偿或补偿。Topfeeling品牌的合约第十九条备注条款约定了甲方支付乙方装补费：1500元/㎡，面积415.35㎡，总金额623025元。合约签订后，百脑汇公司依约向尚亿公司支付了装修补贴费623025元，尚亿公司依约为三个品牌向百脑汇公司交纳了保证金、装修押金等。尚亿公司为三个品牌的店铺进行了装修，共支出装修费640880元，其中Topfeeling品牌装修费345380元、CacheCache品牌装修费111750元、Missli品牌装修费183750元。尚亿公司与上海笕尚服饰有限公司签订《授权经销协议》，在德州群光汇商场二层店铺合作销售Topfeeling品牌服饰。2018年10月26日，张风玲注册德州市德城区笕尚服饰店，经营场所登记为群光汇二层20号*A。2018年12月25日，百脑汇公司与笕尚服饰店签订《借款合同》，约定百脑汇公司向笕尚服饰店提供50万元无息借款，用于Topfeeling专柜货品周转，借款期限自2019年2月1日至2020年1月31日，借款本金自商场计租日起，按品牌月销售额全额、按月还款，每月10日前按上月销售额全额进行还款，每逾期一日按应付款项金额的0.5‰/日收取滞纳金。截止2020年1月10日仍未还清借款，借款人需在2020年2月10日前还清所有借款。2019年2月1日，百脑汇公司依约将50万元转入笕尚服饰店账户。笕尚服饰店已还168636元，剩余331364元未还。2019年3月28日，尚亿公司、笕尚服饰店向百脑汇公司递交《申请》，表示“从去年11月份开始营业到现在，前期一直不稳定，断断续续的营业，加上现在客流一直也不稳定，造成当季货品大批的积压，销售的金额支撑不了店铺的开支……申请商场支持（2018年11月10日-2019年12月31日）的所有经营费用大约85.8万元。”接下来，尚亿公司的法定代表人朱仁义与百脑汇公司工作人员的微信聊天记录中载明：朱仁义多次催促办理撤柜申请，但双方就拖欠租金、赔偿及撤场事宜一直未能达成一致意见。期间，群光汇商场要求统一撤柜，并因尚亿公司2019年7月29日下午私自出货撤场事宜，于2019年7月30日向尚亿公司发函，要求按合约约定缴纳罚款。2019年6月17日，百脑汇公司发送了案涉三个品牌的《厂商业务联系函》，收件者为笕尚服饰店，联系人为尚亿公司的法定代表人朱仁义，联系函上载明自2019年4月1日起百脑汇公司依合约收取相关费用，尚亿公司须于接到通知后一周内缴纳，如未及时缴纳，将收取违约金及滞纳金。其中载明了三个品牌2019年4月-2019年6月费用明细，合计73365.51元。2019年7月1日，笕尚服饰店向百脑汇公司递交《申请书》，表示“三家店铺销售非常差一直处于亏损状态”，申请暂缓交纳4-6月租金及相关费用。2019年7月11日，百脑汇公司再次向尚亿公司发送了三份《关于租金、管理费及各项收费的缴费通知函》，载明了三个品牌2019年4月-2019年7月费用明细，合计97787.44元。并载明“贵司应于2019年7月1日前确保租金、管理费及各项收费款项到帐”。尚亿公司收到通知函后未交纳相关费用。2019年7月26日，尚亿公司向百脑汇公司发送《申请函》，载明：“由于商场多方面经营不善导致店铺一直处在严重亏损状态，现人力、物力、财力受损严重，已无力再继续支撑下去。现申请7月31日撤店！”2019年8月1日，尚亿公司的法定代表人朱仁义的妻子张风清向百脑汇公司提出书面协商意见，其中写到“2019年4-8月份欠缴租金不予支付，借商场50万元，剩余未还款331364元，扣除已缴纳的押金118632元及销售返款29494.3元，未还金额自2019年8月1日起于2020年1月31日前分期按月还清。”2019年8月23日，百脑汇公司向笕尚服饰店发函，载明：“贵司Topfeeling、CacheCache、Missli专柜自营业至今未缴纳任何租金等相关费用，同时，Topfeeling专柜一直欠缴电费累计32811.12元。我司已于2019年6月15日、7月11日分别发出第一、二次租金催缴函，期间贵司负责人多次到我司沟通申请租金等费用的解决方案，但后期再三推翻已提出的解决方案……望贵司予以配合8月31日前进行闭店，撤掉人员、货品及活动道具，将租赁场地按规定交还给我司……”群光汇商场于2019年8月31日闭店停止经营。百脑汇公司提交了《笕尚三个品牌欠款统计表》，载明截至2019年7月31日，三个品牌专柜共欠百脑汇公司2019年4月-2019年7月的费用（百脑汇公司按照保底租金及管理费打7折计算）合计97787.44元，另Topfeeling专柜欠电费32811.12元，总计尚亿公司应向百脑汇公司支付租金及费用130598.56元。尚亿公司及笕尚服饰店对该证据真实性无异议。截至2019年7月31日，尚亿公司的三个品牌专柜在百脑汇公司的装修押金、设柜保证金、履约保证金合计118632元，销售返款29494.3元，合计148126.3元。尚亿公司为证明反诉请求中的损失，提交了案涉三个品牌经销协议、进货资料、退货明细等。以上事实，有租赁专柜合约书、借款合同、联系函件、微信聊天记录截图以及庭审笔录等在卷证实。一审法院认为，本案争议焦点为：一、原告百脑汇公司是否有权收取租金；二、《租赁专柜合约书》是否已于2019年7月31日解除；三、两被告是否应连带支付原告租赁费用及借款；四、百脑汇公司是否应赔偿尚亿公司的装修及货物损失。关于焦点一原告百脑汇公司是否有权收取租金。原告与被告尚亿公司签订的三份租赁专柜合约书，系双方当事人真实意思表示，内容于法无悖，依法确认为有效合同，双方均应依约履行。被告尚亿公司辩称原告商场消防验收未过关不具备营业资质无权收取租金，但《中华人民共和国消防法》中关于“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，系对消防管理对象的管理性规定，并非效力性规定，不足以导致案涉租赁合同无效。原告依约提供了租赁场地及服务，有权根据合同约定向被告尚亿公司收取租金，故一审法院对被告的该辩称不予采信。关于焦点二《租赁专柜合约书》是否已于2019年7月31日解除。在合约履行过程中，被告尚亿公司虽多次申请撤柜，并于2019年7月26日向百脑汇公司发送《申请函》，申请7月31日撤店，但双方并未就2019年7月31日解除合同达成一致意见。在随后的时间里，双方就撤柜撤场问题一直在协商中，直到2019年8月23日，百脑汇公司才发函要求被告2019年8月31日前闭店，撤掉人员、货品及活动道具，交还租赁场地。因此，原告百脑汇公司要求确认合约书于2019年7月31日解除的诉讼主张，与事实不符，一审法院不予支持。百脑汇公司以闭店经营的行为终止了合约履行，现被告尚亿公司反诉要求解除《租赁专柜合约书》，符合解除合同的法律规定，一审法院予以支持。关于焦点三两被告是否应连带支付原告租赁费及借款。原告百脑汇公司与被告尚亿公司签订了《租赁专柜合约书》，形成租赁合同关系。本案案由系租赁合同纠纷，原告要求被告偿还借款，与本案不是同一法律关系，本案不予处理，原告可另案主张。被告笕尚服饰店虽然在被告尚亿公司承租原告的柜位上从事销售经营活动，但其不是《租赁专柜合约书》的合同主体，与原告百脑汇公司不存在租赁合同关系，原告要求被告笕尚服饰店与被告尚亿公司连带支付租赁费用，于法无据，一审法院不予支持。尚亿公司在2019年3月28日向百脑汇公司递交的《申请》中载明“从去年11月份开始营业……”，由此可以看出尚亿公司自2018年11月份开始在原告提供的场地上进行经营，在原告提供了场地服务及623025元装修补贴费用的情况下，被告尚亿公司一直未按合同约定向原告缴纳租赁费及电费。原告放弃前期费用，自2019年4月开始计收租金，且按7折核算，经2019年6月15日、7月11日两次催收后，被告尚亿公司仍未交纳拖欠的租赁费及电费，根据合约第十三条的约定，尚亿公司的行为构成重大违约。被告尚亿公司辩称未交租金系行使不安抗辩权的说法不能成立，其理应向原告支付2019年4月至7月的租赁费用97787.44元、电费32811.12元，合计130598.56元，并按合同约定支付日万分之五的滞纳金。合同约定“除首期租金外，其他交租期租金均按每叁个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20号前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。”据此，原告百脑汇公司要求自2019年7月2日起计算2019年4月、5月、6月的租金73365.51元的滞纳金，自2019年9月21日起计算2019年7月的租金24421.93元（97787.44元-73365.51元）的滞纳金，符合法律规定及合同约定，应予支持。同时，百脑汇公司存有的尚亿公司的押金及保证金118632元、销售返款29494.3元，合计148126.3元，应在尚亿公司应付款项中予以扣除。关于焦点四百脑汇公司是否应赔偿尚亿公司的装修及货物损失。首先，在合同履行过程中，尚亿公司未及时支付租赁费用，根据合约第十三条的约定，尚亿公司的行为构成重大违约，百脑汇公司有权终止合约，要求尚亿公司闭店撤场交还租赁场地，支付违约金，且尚亿公司不得要求给予任何赔偿或补偿。其次，从公平原则来看，百脑汇公司为尚亿公司提供了623025元的装修补贴，尚亿公司除去补贴外仅自行支出了17855元装修费，且百脑汇公司未收取自2018年11月至2019年3月的租赁费用，自2019年4月至7月的租赁费用按7折核算。从百脑汇角度来说，已充分考虑了尚亿公司经营状况不佳的因素。另外，尚亿公司租赁场地进行经营活动，应充分认识到经营过程中的商业风险，其要求百脑汇公司承担经营损失的依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除德州百脑汇电子信息有限公司与德州尚亿商贸有限公司签订的三份《租赁专柜合约书》；二、德州尚亿商贸有限公司于判决生效后七日内支付德州百脑汇电子信息有限公司租赁费用97787.44元、电费32811.12元，合计130598.56元以及租赁费滞纳金（以73365.51元为基数自2019年7月2日起至付清之日止按日万分之五计算；以24421.93元为基数自2019年9月21日起至付清之日止按日万分之五计算）；三、德州百脑汇电子信息有限公司返还德州尚亿商贸有限公司的保证金118632元、销售返款29494.3元，合计148126.3元；四、驳回德州百脑汇电子信息有限公司的其他诉讼请求；五、驳回德州尚亿商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3004元，由德州百脑汇电子信息有限公司承担；反诉案件受理费减半收取计6467元，由德州尚亿商贸有限公司负担。本院二审期间，百脑汇公司提交证据一，尚亿公司2020年6月23日、8月28日《德州尚亿搬离物品声明》及物品明细；证据二，2020年7月27日尚亿公司法定代表人朱仁义与百脑汇公司工作人员的聊天记录，证明双方对搬离物品事宜的协商过程。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，根据诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：一、百脑汇公司是否应收取2019年4-7月的房屋租金及滞纳金；二、百脑汇公司是否应赔偿尚亿公司的装修损失及提前关店造成的营业损失。关于焦点一，百脑汇公司是否应收取2019年4-7月的房屋租金及滞纳金。双方签订的《租赁专柜协议书》约定了租赁费的数额和期限，百脑汇公司对2018年11月至2019年3月的租赁费免收是对其权利的处分，收取2019年4-7月租赁费是百脑汇公司的权利，尚亿公司应当按要求缴纳租赁费，逾期不交应当承担按照合同约定承担滞纳金。关于焦点二，百脑汇公司是否应赔偿尚亿公司装修损失及提前关店造成的营业损失。关于装修损失，尚亿公司装修花费640880元，百脑汇公司支付装修补贴费623025元，尚亿公司实际支付装修费17855元，使用半年多后因亏损要求撤店，再要求百脑汇公司承担装修损失于法无据，关于提前关店的营业损失，本院认为，在商业经营中，风险与利润并存为每个经营者所熟稔，尚亿公司因亏损申请撤店，是其自身经营的结果，与他人无关，将自身经营亏损的后果转嫁到租赁合同相对方的百脑汇公司，没有事实和法律依据。综上所述，尚亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2912元，由德州尚亿商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高世民审判员  郑卫华审判员  王善文二〇二〇年九月十四日法官助理刘立琛书记员李迎祥