山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终2066号上诉人（原审第三人）：曲渤，男，1952年6月18日出生，汉族，住山东省乳山市。委托诉讼代理人：陈京海，乳山持正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：郝敬芝，男，1961年10月14日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人：邢京科，山东闻远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐明召，女，1985年7月10日出生，汉族，住山东省乳山市。上诉人曲渤因与被上诉人郝敬芝、徐明召排除妨害纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2019)鲁1083民初2722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲渤上诉请求：撤销原判，依法改判驳回郝敬芝的诉讼请求或发回重审；上诉费用由郝敬芝、徐明召承担。事实和理由：1.郝敬芝系乳山市鲁兴房地产开发有限公司（以下简称“鲁兴房地产公司”）的法定代表人，曲渤系七台河市东方房地产综合开发有限责任公司乳山分公司（以下简称“七台河房地产乳山分公司”）总经理。本案基础法律关系是基于2005年9月1日鲁兴房地产公司和七台河房地产乳山分公司的合作开发协议而产生，因此本案存在法人人格与法定代表人人格混同，一审法院对郝敬芝与曲渤的签字行为是否系职务行为，其各自身份是否适格，涉案商铺和车库系公司财产还是郝敬芝个人财产，相关证件及钥匙在七台河房地产乳山分公司法定代表人曲渤处的原因，前后存在两个产权证书的原因等均未查清，仅简单以产权证书和买卖合同来认定涉案商铺和车库的归属，认定事实错误。2.本案应中止审理，依法追加鲁兴房地产公司和七台河房地产乳山分公司为第三人共同参加诉讼。因鲁兴房地产公司与七台河房地产乳山分公司合作开发的红山鲁兴花园已竣工销售，但双方未清算，本案的债务债权关系系基于双方合作开发时产生的纠纷引起，根据《公司法》相关规定，双方应当先清算后分配利润，因此本案需待双方清算后才能界定涉案商铺和车库的归属。涉案商铺和车库系早期由案外人邹丽、柳玉强抵顶给鲁兴房地产公司与七台河房地产乳山分公司合作开发项目的，相关账目均由鲁兴房地产公司财务科控制。由于本案涉及两公司合作开发时产生的债权债务纠纷，因此应由两公司清算后再审理。3.本案超出审理范围，程序违法，郝敬芝一审起诉时并未要求曲渤或徐明召返还财产，而原审判决曲渤返还财产，违反了不告不理原则。综上，一审法院查明事实不清，适用法律不当，程序违法，应予纠正或改判。郝敬芝辩称，1.郝敬芝系涉案商铺和车库的所有权人，有权作为原告提起诉讼，系本案适格当事人；2.一审法院程序合法，无追加鲁兴房地产公司与七台河房地产乳山分公司的必要，涉案商铺和车库的所有权明确，如曲渤对所有权有异议可另行诉讼，不在本案审查范围之内，且七台河房地产乳山分公司早已注销。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐明召未予述辩。郝敬芝向一审法院起诉请求：1.要求徐明召排除妨碍，搬出郝敬芝所有的乳山市银滩金长城花园108-12号商铺和银滩金长城花园108-14号车库；2、要求徐明召与曲渤连带赔偿郝敬芝租金损失（自2017年10月15日起按年租金10000元计算至徐明召搬出时止）；3、诉讼费用由徐明召承担。一审法院认定事实：郝敬芝系鲁兴房地产公司的法定代表人，曲渤系七台河房地产乳山分公司总经理。2005年9月1日，鲁兴房地产公司与七台河房地产乳山分公司签署协议书，约定由双方合作开发“胜利国际花园”二期项目即红山鲁兴花园。2007年7月16日，郝敬芝与邹丽签订房屋买卖合同两份，约定郝敬芝购买坐落于乳山市商铺（合同约定房价款为265000元）、108-14#车库（合同约定房价款为50000元）。乳山市房产管理局于上述房屋买卖合同签订当日颁发的商铺和车库的房屋所有权证均载明所有权人为郝敬芝，其中，108-12#商铺的房屋所有权证号为乳山房权证银滩字第××号，108-14#车库的房屋所有权证号为乳房权证银滩字第××号。乳山市国土资源局于2007年11月6日颁发的上述商铺和车库的国有土地使用权证均载明土地使用权人为郝敬芝，其中，108-12#商铺的国有土地使用权证号为乳银国用2007第412号，108-14#车库的国有土地使用权证号为乳银国用2007第411号。上述商铺及车库的房屋买卖合同原件、房屋所有权证原件、国有土地使用权证原件均由曲渤持有并保管。曲渤提交七台河房地产乳山分公司出具的情况说明一份，并据此主张上述商铺和车库系原所有权人邹丽抵顶给鲁兴房地产公司用于支付柳玉强欠鲁兴房地产公司的欠款，因商铺和车库在银行有贷款，故用鲁兴房地产公司与七台河房地产乳山分公司合作账目上的钱偿还了上述商铺和车库的贷款，并由七台河房地产乳山分公司的宋九茹去办理了产权证书并一直放在七台河房地产乳山分公司处，没有再给郝敬芝，产权证书办理完后，郝敬芝及鲁兴房地产公司的张经理、朱会计与七台河房地产乳山分公司的宋九茹、隋志玲在一起商议，因鲁兴房地产公司欠七台河房地产乳山分公司项目合作款80多万元，但双方未做最终清算，故用涉案商铺和车库作价550000元抵顶给七台河房地产乳山分公司用于支付上述欠款，剩余欠款待双方最终清算后再行支付，但双方至今仍未进行最后清算。但曲渤另提交无签字、盖章的《鲁兴花园项目部撤停留守的有关说明》一份，并据此主张鲁兴房地产公司与七台河房地产乳山分公司在2007年11月20日召开留守会议的时候已对商铺和车库做了说明，也就是先把房产证和土地证给七台河房地产乳山分公司，然后涉案商铺和车库须做变现处理，变现处理不了即卖不掉的话，则把商铺和车库抵顶给七台河房地产乳山分公司，故涉案商铺和车库实际应系鲁兴房地产公司与七台河房地产乳山分公司共同所有，而非郝敬芝所有。郝敬芝对曲渤的上述主张均予以否认，另称鲁兴房地产公司与七台河房地产乳山分公司的账目争议不属于本案审理范围，应另案处理。2017年10月15日，曲渤（甲方）与徐明召（乙方）经中间人娄凤云介绍就上述商铺及车库的租赁事宜签订房屋租赁合同一份，载明：“经甲乙双方协定，甲方将金长城108-112商铺租于乙方使用，租期为三年，自2017年11月1日起到2020年10月30日止，年租金为壹万元（二年一次性收壹万捌仟元整），第三年房租到期一个月交齐。在乙方租赁期间的物业费、水电费由乙方自行承担，在租赁之日起乙方付与甲方保证金壹仟元整，乙方租赁房屋的用途及对房屋的装修甲方不能干扰（饭店除外）。乙方确保依法经营，对安全防火负责。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效”。徐明召及曲渤均认可因涉案商铺及车库连在一起，故上述房屋租赁合同中载明的“金长城108-112商铺”即乳山市商铺及108-14#车库，另均认可年租金实际应为9000元。徐明召自认曲渤在其签订上述房屋租赁合同时向其出示了涉案商铺和车库的房屋所有权证，但基于中间人娄凤云做担保，且曲渤持有产权证书及钥匙，曲渤称郝敬芝将产权证书用于抵押欠款，故其才签订租赁合同承租了涉案商铺和车库。上述房屋租赁合同签订后，曲渤将涉案商铺及车库交付给徐明召使用，徐明召已向曲渤缴纳前两年的租金18000元。曲渤称其收取两年的租金后将租金交付给中间人娄凤云，由娄凤云去山东银滩物业服务有限公司代为缴纳了涉案商铺和车库拖欠的物业费，剩余几百元给了娄凤云做中间费。经一审法院调查，山东银滩物业服务有限公司于2017年10月21日收取了涉案商铺和车库自2007年9月1日至2018年12月31日的物业费共计13712元，另物业负责人告知之所以提前收取2018年的物业费，系因当时给业主优惠政策，提前缴纳一年的物业费就免除该商铺和车库自2007年以来迟延缴纳物业费的滞纳金。郝敬芝自认上述物业费并非其缴纳。2018年3月8日，郝敬芝在乳山市不动登记管理中心办理了上述商铺及车库的补换证登记手续。涉案商铺补换后的不动产权登记证号为（2018）乳山市不动产权第0002426号，涉案车库补换后的不动产权登记证号为（2018）乳山市不动产权第0002425号。2018年5月17日，郝敬芝以与本案相同的事实和理由诉至一审法院，要求徐明召搬出涉案商铺及车库并赔偿损失10000元。后郝敬芝于2019年6月5日申请撤诉，一审法院于当日作出（2018）鲁1083民初2709号民事裁定，裁定准许郝敬芝撤回起诉。一审法院认为，本案争议的焦点问题，一是徐明召是否应当将涉案商铺和车库腾空并搬离；二是徐明召、曲渤是否应当连带赔偿郝敬芝主张的自2017年10月15日起按年租金10000元计算的租金损失。关于焦点问题一，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案商铺和车库登记于郝敬芝名下，郝敬芝作为所有权人对自己所有的房屋，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。关于曲渤是否有权处分涉案商铺和车库，首先，曲渤先是主张郝敬芝已将涉案商铺和车库抵顶给七台河房地产乳山分公司用于支付鲁兴房地产公司欠付七台河房地产乳山分公司合作开发房地产的欠款，但郝敬芝予以否认，现曲渤提交的七台河房地产乳山分公司出具的合作情况说明并无双方签字、盖章确认，不足以证明双方已就以房抵债达成合意，应由曲渤承担举证不能的法律后果，故其上述主张无事实依据，不予采信。其次，曲渤后又依据《鲁兴花园项目部撤停留守的有关说明》主张双方同意先将房证给七台河房地产乳山分公司，涉案商铺和车库变现不了即卖不掉的话，则把房屋给七台河房地产乳山分公司。现曲渤自认鲁兴房地产公司与七台河房地产乳山分公司至今未就双方合作开发的房地产项目进行清算，关于欠款的数额、履行期限及违约责任等均未最终予以确认，应视为债务履行期限尚未届满，曲渤主张的上述约定因违反物权法关于禁止流质或流押的强制性规定而无效，且涉案商铺和车库也并未办理产权转移登记，故曲渤或其任职的七台河房地产乳山分公司并未取得涉案商铺和车库的物权，无权对涉案商铺和车库进行处分。综上，曲渤将涉案商铺和车库出租给徐明召构成无权处分，郝敬芝作为涉案商铺和车库的所有权人有权要求徐明召腾空并搬离，但应当给予一定的腾空期限，酌定以30日为宜。关于焦点问题二，曲渤在对涉案商铺和车库无经营管理权利的情况下与徐明召签订房屋租赁合同并收取租金，主观上具有过错，应将收取的前两年的租金18000元返还给郝敬芝。虽然徐明召在签订涉案房屋租赁合同时明知涉案商铺和车库登记的所有权人为郝敬芝，但其基于曲渤持有涉案商铺和车库的房屋买卖合同原件、产权证书原件、钥匙及曲渤告知涉案商铺和车库系以房抵债的房屋，故其作为善意第三人在签订房屋租赁合同时即将两年的租金支付给曲渤并无过错，但应将第三年租赁期限起始日即2019年11月1日起至实际腾空时止的房屋占用费（按涉案房屋租赁合同约定的年租金10000元计算）交付给郝敬芝。郝敬芝要求徐明召、曲渤承担连带赔偿责任，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十五条、第三十七条之规定，判决：一、徐明召于判决生效之日起三十日内腾空其使用的乳山市商铺、108-14#车库；二、曲渤于判决生效之日起十日内返还郝敬芝房屋租金18000元；三、徐明召于判决生效之日起十日内给付郝敬芝房屋占用费（自2019年11月1日起至徐明召实际腾空时止，按年租金10000元计算）；四、驳回郝敬芝多诉部分及要求徐明召、曲渤连带赔偿租金损失的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由徐明召负担。二审期间，曲渤提交了2012年12月29日由七台河房地产乳山分公司出具的委托书一份，拟证明曲渤系受七台河房地产乳山分公司的委托对涉案商铺和车库进行租赁，并代为管理租赁事宜。郝敬芝对该证据的真实性不予认可，并称其于2007年即取得了涉案商铺和车库的所有权并办理了产权登记，曲渤所提交的委托书形成于2012年12月29日，七台河房地产乳山分公司对涉案商铺和车库并无处分权，故该委托书内容无效，且七台河房地产乳山分公司早已办理注销登记，主体已经不存在。本院经审查认为，该委托书形成时间为2012年12月29日，不属于民事诉讼法及其司法解释所规定的新证据，且根据郝敬芝一审提交的产权证书，郝敬芝系自2007年即取得了涉案商铺和车库的所有权，在七台河房地产乳山分公司未提交证据证实其有权处分涉案商铺和车库的情况下，上述委托书系无权处分，不具有法律效力，不予采信。曲渤提交的由邹丽、柳玉强出具的证明，一审已提交，亦不属于民事诉讼法及其司法解释所规定的新证据，且邹丽、柳玉强作为证人未到庭接受质证，郝敬芝对该证据不予认可，故本院亦不予认定。本院二审查明，对于涉案商铺和车库的相关证件和钥匙在曲渤处保管的原因，郝敬芝解释称，由于郝敬芝系外地人，对管理商铺和车库不方便，在涉案房产证件办理完毕后，由曲渤代为领取，后一直由曲渤保管，房屋钥匙可能是曲渤私自更换的。本院二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，曲渤主张涉案商铺和车库虽登记在郝敬芝个人名下，但实际系郝敬芝任法定代表人的鲁兴房地产公司的顶账房产，该房产已因鲁兴房地产公司与七台河房地产乳山分公司的债权债务关系抵顶给七台河房地产乳山分公司，故七台河房地产乳山分公司有权处分涉案商铺和车库，曲渤依据七台河房地产乳山分公司出具的委托书出租该商铺和车库，系有权处分，进而主张一审法院认定事实错误。一审法院以曲渤提交的证据不足以证明鲁兴房地产公司与七台河房地产乳山分公司已就涉案商铺和车库达成以房抵债的合意，曲渤自认鲁兴房地产公司与七台河房地产乳山分公司至今尚未就合作开发项目予以清算，且涉案商铺和车库也未办理产权转移登记为由，对曲渤的上述主张不予支持，于法有据，应予维持。在郝敬芝对涉案商铺和车库的相关证件存放于曲渤处予以合理解释的情况下，一审法院依据涉案商铺和车库的产权登记情况认定郝敬芝作为所有权人对涉案商铺和车库依法享有占有、使用、收益和处分的权利，符合民事诉讼证据认证规则，本院予以维持。曲渤将涉案商铺和车库出租给徐明召构成无权处分，一审判决给予徐明召一定期限腾空涉案房产，并由曲渤将收取的租金返还给郝敬芝，具有事实和法律依据，本院亦予以维持。至于曲渤主张的鲁兴房地产公司因与七台河房地产乳山分公司合作开发房地产项目所欠付七台河房地产乳山分公司的款项，在本案排除妨害纠纷中不予处理，其相关权利义务关系应另行处理。综上，曲渤之上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曲渤负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  郑华章审判员  潘 慧二〇二〇年九月二十二日法官助理安姣姣书记员刘珍琪