江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3516号上诉人（原审被告）：朱汉伟，男，1982年2月16日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。被上诉人（原审原告）：滨海昌达物业服务有限公司，住所地江苏省滨海县东坎镇中市北路88号昌伟城市花园18号商业房。法定代表人：帅婷婷，该公司经理。委托诉讼代理人：刘训伟，江苏强仕律师事务所律师。上诉人朱汉伟因与被上诉人滨海昌某物业服务有限公司（以下简称昌某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2020）苏0922民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱汉伟上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回昌某物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由昌某物业公司承担。事实和理由：1.双方当事人签订物业服务合同属实，但昌某物业公司未完全按物业服务合同履行义务，昌某物业公司未按物业服务合同履行共用设施设备维修维护工作致使小区内监控设施全部瘫痪，朱汉伟自有车辆停在小区被人恶意损伤，经报警要求调取监控录像，昌某物业公司不能提供。2.昌某物业公司作为物业管家，朱汉伟房屋有质量问题时，多次请求昌某物业公司报请开发商维修，昌某物业公司仍然充耳不闻。3.去年昌某物业公司与开发商之间时有冲突，最恶劣时双方大打出手，朱汉伟包括大部分业主怀疑昌某物业公司现在还有没有权利负责本小区的物业管理工作。昌某物业公司辩称，1.关于小区监控设施设备问题，昌某物业公司认为小区监控设施设备完好，使用正常。关于朱汉伟提出的“车辆停在小区遭人恶意损伤”，其应当通过报警由昌某物业公司协助公安机关调取小区监控进行查处。但至今昌某物业公司没有接到公安机关调取小区监控的要求；2.关于房屋质量问题。如果房屋质量有问题，昌某物业公司在质保期内有义务协助朱汉伟与开发商联系沟通，但最终如何维修，均由朱汉伟与开发商商定，昌某物业公司没有维修房屋的义务。3.关于昌某物业公司与开发商之间的关系，昌某物业公司认为其与开发商之间关系融洽没有矛盾，更没有“大打出手”现象发生。物业服务是一个公共的服务，不能以单个业主认为服务不到位就可以拒交物业费，单个业主不交物业费，其实是在侵犯整个小区全体业主的公共权益。物业费维持小区的正常运转，不交费会造成小区管理费缩减，其他交费业主的权益就得不到保障。综上，一审法院判决正确，朱汉伟的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。昌某物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令朱汉伟支付2018年5月22日至2019年5月22日物业服务费等2164元，2018年5月22日至2019年5月22日滞纳金计649元，合计2813元；2.本案的诉讼费用由朱汉伟承担。一审法院认定事实：朱汉伟系滨海县城昌伟城市花园8幢1406室的业主，房屋建筑面积为117.82平方米，另有16.56平方米的车库一间。昌某物业公司于2014年8月25日通过三方协议，取得了滨海县东坎镇中市北路88号昌伟城市花园物业管理服务的执业资质，并为包括本案朱汉伟在内的所有业主提供物业管理服务。2017年5月22日起朱汉伟入住该小区，交纳了2017年5月22日至2018年5月21日期间物业等费3537元，并与昌某物业公司签订了“前期物业管理服务协议”和“业主入住物业服务费用交纳清单”，明确约定了服务内容、物业费项目、标准、交纳时间和金额，现因朱汉伟未缴纳2018年5月至2019年5月间的物业费，经昌某物业公司多次催要未果，昌某物业公司遂诉至法院。一审法院认为：公民和法人应当按照合同的约定和法律的规定，享受权利、履行义务。本案中，双方当事人签订的服务协议对双方都具有约束力，已经形成了物业服务合同法律关系，应为合法有效。现昌某物业公司提供了物业服务，朱汉伟应依约定交纳物业服务费用，无合理、合法理由拒绝交纳的，应承担逾期交纳费用的滞纳金。现昌某物业公司主张一年物业费2164元，其中包含公用水电费周转金200元，对此一审法院认为，该部分费用应以实际发生的数额为准，昌某物业公司未提供证据证实，故认定物业管理费每年1964元（含车库）。同时昌某物业公司主张违约金649元，一审法院通过庭审调查认为，朱汉伟提出的房屋墙体裂缝、小区没有监控、车子回来晚没处停等问题不是物业服务不到位所致，且双方在协议中也未明确约定；至于电梯经常三四天不打扫，如有该情况存在也属一般暇疵，不能对抗其履行交费的义务，但昌某物业公司应加强监管，保证小区环境优化，故一审法院对昌某物业公司实际产生的滞纳金予以支持，认定1964元×30%=589元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业服务管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决：朱汉伟限判决发生法律效力之日起十日内给付昌某物业公司自2018年5月22日起至2019年5月22日止物业服务费1964元并承担滞纳金589元，合计2553元。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由朱汉伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱汉伟提交了以下证据：证据一、公安机关出具的2020年7月25日接处警登记记录一份，证据二，照片七张，共同证明朱汉伟的轿车在2020年7月25日被划。证据三、2020年7月25日电话记录打印件三张，证明朱汉伟在2020年7月25日拨打昌某物业公司老板电话，但昌某物业公司老板不接电话。昌某物业公司的质证意见为，对证据一的真实性无异议，关联性有异议，公安机关至今未作出认定该车辆在什么地方被划，是如何造成的书面结论。且昌某物业公司主张的是2018年5月22日至2019年5月22日期间的物业费，不在朱汉伟报警时间段。对证据二照片的真实性无异议，但该照片是何时形成的不清楚，也没有任何证据证明该车辆的损害与物业服务有关联性，从照片可以看出，业主发生事情时，昌某物业公司是第一时间到现场帮助朱汉伟处理的，照片上有昌某物业公司的工作人员。昌某物业公司的停车位置是消防通道，是违章停车。对证据三的真实性无异议，但该证据与本案是否有关联性，昌某物业公司不清楚。如果朱汉伟是因轿车被划一事打电话，昌某物业公司工作人员已经到现场协助处理了。昌某物业公司提交了五张监控照片，证明该小区监控设施、设备完好，正常使用，且视频的清晰度很高。朱汉伟质证意见为监控在朱汉伟轿车被划之前没有安装，应该才安装不久。本院经审核对上述证据的真实性予以确认，但与本案不具有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的服务协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方都具有约束力，双方均应按照该协议的约定履行权利和义务。关于朱汉伟上诉称昌某物业公司未按物业服务合同履行共用设施设备维修维护工作致使小区内监控设施全部瘫痪，朱汉伟私人轿车停在小区被人恶意损伤，无人调取监控录像的事实。首先，朱汉伟未能提交证据充分证明公安机关向昌某物业公司调取录像而昌某物业公司无法提交的事实；其次，朱汉伟主张其轿车被划的事实系发生在2020年7月25日，而本案中昌某物业公司主张的系朱汉伟差欠的2018年5月22日至2019年5月22日期间的物业费，朱汉伟的该上诉主张与本案不具有关联性。关于朱汉伟主张其房屋存在质量问题，多次请求昌某物业公司报请开发商维修，但昌某物业公司拒绝联系。首先，朱汉伟在一审中系以案涉房屋存在质量问题进行抗辩，并未主张昌某物业公司在其就房屋质量问题申请昌某物业公司联系开发商时，昌某物业公司予以拒绝；其次，朱汉伟亦未提交昌某物业公司拒绝就朱汉伟提出的质量问题向开发商进行反映的证据。至于昌某物业公司与开发商之间的关系好坏与本案无涉，本院不予理涉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱汉伟负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二〇年九月二十八日书记员  成以琴