湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1125民初2085号原告：湖北浠水农村商业银行股份有限公司，住所地：湖北省浠水县清泉镇车站大道302号，统一社会信用代码：914211003434796827。法定代表人：黄爱平，公司董事长。委托诉讼代理人：王晓文，湖北全成律师事务所律师，执业证号：14201200610888989，代理权限为：代为调查取证，代为起诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代为签收法律文书。被告：程科军，男，1961年7月27日出生，汉族，湖北省浠水县人，住浠水县，原告湖北浠水农村商业银行股份有限公司与被告程科军租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北浠水农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王晓文、被告程科军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖北浠水农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告程科军所签的租赁合同；2、判令被告程科军将租赁房屋和平分社办公楼立即返还原告；3、判令被告程科军将擅自拆除的和平分社厨房恢复原状；4、判令被告程科军向原告支付租金12900元（按年租金1800元的标准，自2013年4月1日起计算至2020年5月31日止）；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告下辖巴驿信用社和平分社于2006年4月撤销，原和平分社的办公楼于2007年出租给巴驿供电所和平办事处使用，2009年巴驿供电所终止租赁合同。此后，原和平分社的办公楼一直由被告程科军占用。2012年11月，原巴驿信用社主任毛水池代表原告与被告程科军签订《房屋租赁合同》一份，合同约定上述房屋由程科军租用，租赁期限五个月，至2013年4月1日止。但上述租赁合同到期后，程科军未向原告返还租赁房屋，亦未向原告支付租金，一直占有使用租赁房屋至今。2020年3月下旬，被告程科军在未经原告同意的情况下，擅自将原和平分社的厨房拆除，建造新厨房，致隔壁住户何防正所住房屋排水沟堵塞，双方产生相邻权纠纷，已多次发生肢体冲突。原告获悉情况后，多次要求被告程科军停止施工，将房屋恢复原状但程科军置若罔闻，仍我行我素。原告于2020年4月1日向程科军送达书面《房屋腾退通知书》，要求其于收到通知书后十日内腾退房屋，并移交原告，但程科军仍置之不理。原告认为，被告在租赁合同到期后，仍占有使用租赁房屋，原、被告双方自2013年4月1日起形成不定期租赁合同关系，原告可随时解除合同。被告在未经原告同意的情况下，擅自将原和平分社的厨房拆除，建造新厨房，损害了原告利益，原告有权要求被告将房屋恢复原状。被告租赁房屋多年，却不按期向原告支付租金，被告的行为已严重违约。为维护自身合法权益，原告现依法起诉，列出上述诉请，请依法判决。被告程科军辩称，1、原告提出的解除合同方面，是不成立的，合同期满之后，是原告要我给他看护房屋，而不是租给我的；2、原告要求立即返还房屋方面，我向原告提出过，只要将房屋的维修资金给我，马上腾出房屋，当时我与原告方的黄主任及周主任为这个事还争吵过；3、厨房恢复方面，是我为原告看护房屋，因厨房有倒塌的风险，涉及人身安全，才去改建的这个厨房。另外，我是因为何防正要在原告这个房屋的地址上建厨房，是我为了原告的利益，去阻止何防正，事后原告方还称赞了我的行为；4、支付租金方面，是原告的诬告行为，在2013年4月份的时候，该合同已经终止了，之后原告方也没有任何人和我提及该房屋的租赁费用；5、诉讼费方面，我认为在本案中没有过错，不应承担诉讼费，应由原告承担。原告湖北浠水农村商业银行股份有限公司为支持自己的主张向本院提交证据如下：1、湖北浠水农村商业银行股份有限公司营业执照、湖北浠水农村商业银行股份有限公司法定代表人身份证明书、湖北浠水农村商业银行股份有限公司法定代表人身份证复印件；2、被告程科军的户籍证明；3、原浠水县巴驿镇农村信用合作社房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋租赁合同、房屋腾退通知书、送达房屋腾退通知书现场图片；4、浠水县巴河镇村镇规划建设管理所向被告下达的建设稽查违章通知书。被告程科军为支持自己的主张向本院提交证据如下：5、浠水县巴河镇和平村民委员会出具的证明；6、被告程科军书写的和平信用社维修维护情况表。当事人围绕诉讼请求依法提交上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的房屋腾退通知书、送达房屋腾退通知书现场照片。该两份证据能够证实，原告已在合理期限内通知被告，本院予以确认；2、建设稽查违章通知书。被告质证认为内容不是事实，该证据与本案无关。本院认为，该份证据系国家行政执法机关向被告下达的停建通知书，结合双方当事人的当庭陈述，能够证明被告修建厨房的行为未取得原告同意，且没有取得合法的建设许可手续，故被告的质证意见本院不予采信，对该证据本院予以确认；3、浠水县巴河镇和平村民委员会出具的证明。原告质证对证据的真实性持有异议，认为该证据仅有村委会的盖章，没有具体相关人员的签字，形式上不符合证据的构成要件。本院认为，该证据形式要件不符合法律的规定，不具有证明力，本院不予确认；4、被告程科军书写的和平信用社维修维护情况表。原告质证认为，证据所列的项目及费用，均由被告自书，无其他相关证据进行佐证，对该证据的“三性”均持有异议。本院认为，该证明为被告自行书写，被告就该主张未能提供相关的证据予以证实，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告下辖原浠水县信用合作联社巴驿信用社和平分社于2006年4月份撤销，原浠水县信用合作联社巴驿信用社将和平分社位于原巴驿镇和平街（现地址为浠水县巴河镇和平村）的办公楼于2007年出租给巴驿供电所使用，2009年与巴驿供电所终止租赁合同。2012年11月9日，原浠水县信用合作联社巴驿信用社作为甲方，被告程科军作为乙方，签订《房屋租赁合同范本》一份，原告将位于原巴驿镇和平街的办公楼租给被告使用，合同约定：“出租房屋租赁期共五个月，自2012年11月9日起至2013年4月1日止，乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为住家使用，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；该房屋每年租金1800元，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；租赁期满，乙方应如期交还该房屋等内容”。租赁合同到期后，被告程科军未向原告返还租赁房屋，亦未向原告支付租金，一直占有、使用租赁房屋至今，原告对此予以默认，未作任何表示，租赁期间也未向被告收取租金。2020年3月下旬，被告程科军在未经过原告同意的情况下，将其承租房屋的厨房拆除，在原址上建造新厨房一间，双方发生矛盾。为此原告于2020年4月1日向程科军送达书面《房屋腾退通知书》，要求被告退出租赁房屋，被告程科军置之不理，原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告于2012年11月9日所签订的租赁合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合同依法成立，双方应依约履行。2013年4月1日租赁合同到期后，原、被告未重新签订租赁合同，而被告仍然租住在该租赁物中，原告对此予以默认，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，原、被告就租赁房屋达成的协议为不定期租赁，对于不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除合同，原告于2020年4月1日向被告送达腾退通知书后，被告拒不腾退该租赁房屋，侵害了原告的合法权益，原告请求解除双方间的房屋租赁关系的诉讼请求，本院予以支持，被告程科军在合同解除后，理应将租赁房屋返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，被告在未经原告同意的情况下，将租赁物中的厨房拆除，并在原址上建造新厨房的行为，侵害了原告的合法权益，原告请求被告程科军将拆除的厨房恢复原状的诉求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，被告未依约支付原告租金的行为侵害了原告的合法权益，原告请求被告程科军支付租金12900元（按年租金1800元的标准，自2013年4月1日起计算至2020年5月31日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称在租赁合同到期后，原、被告之间不存在租赁关系，而是被告为原告看护房屋，被告在看护房屋过程中，因厨房有倒塌风险，在涉及人身安全的情形下，才去改建厨房的辩解意见，因原告当庭予以否认，且被告未能提供相关的证据予以证实，故本院对被告的意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告湖北浠水农村商业银行股份有限公司与被告程科军签订的租赁合同；二、被告程科军限于本判决生效后三十日内向原告湖北浠水农村商业银行股份有限公司交付所占用的位于浠水县巴河镇和平村的房屋（房产证产权单位为浠水县信用合作联社巴驿信用社，房屋坐落浠水县巴驿镇和平街）；三、被告程科军恢复房屋原状；四、被告程科军限于本判决生效后三十日内向原告支付下欠房屋租金12900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费61元（原告已预交），由被告程科军负担，限上述付款时一并付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  黄勇二〇二〇年九月十四日书记员  张浅