黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终853号 上诉人（一审被告）：绥芬河新锐置地开发有限公司，住黑龙江省绥芬河市。 法定代表人：陈卫超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李洪，黑龙江天也律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：战德林，男，1954年2月21日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：战骏国，系战德林儿子，男，1983年4月5日出生，汉族，绥芬河红冠经贸有限公司经理，住黑龙江省绥芬河市。 上诉人绥芬河新锐置地开发有限公司（以下简称新锐公司）因与被上诉人战德林物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院（2020）黑1081民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。 新锐公司上诉请求：1.依法撤销黑龙江省绥芬河市人民法院（2020）黑1081民初123号民事判决书，发回重审或改判。事实和理由：1.新锐公司没有向战德林返还装修保证金的责任。2015年12月，占德林向绥芬河掌合天下物业服务有限公司交付装修保证金3000元。2017年4月，绥芬河掌合天下物业服务有限公司弃管尚品阳光小区，但装修保证金没有返还给张德林，2017年7月，新锐公司开始为尚品阳光小区提供物业服务，所以同意张德林用未退还的装修保证金抵顶物业费，由此可见，双方之间形成新的物业服务合同关系，即便新锐公司终止物业服务，也没有向战德林返还装修保证金的责任。一审法院认为双方之间形成新的债权债务关系明显错误，绥芬河掌合天下物业服务有限公司与新锐公司之间没有债务转移的意思表示。2.2018年11月26日，尚品阳光小区的个别业主拒绝新锐公司继续为该小区提供物业服务，但业主委员会并未请求新锐公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关材料。2018年11月26日至2019年12月期间，新锐公司始终为该小区提供服务，新锐公司与战德林之间存在事实服务合同，即使新锐公司应当向战德林退还装修保证金，但实际费用也应当从返还的剩余装修保证金中扣除，所以新锐公司的上诉主张于法有据。3.一审法院违反了人民法院审理民事案件应当保障和便利当事人行使诉讼权利的原则，根据《中华人民共和国物权法》第80条的规定，认为建筑物及其附属设施的费用分摊应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定，一审法院应当以此为依据，依法公正判决。4.一审法院在庭审过程中没有查清尚品阳光小区建筑物的总面积，也未审理2018年11月26日以后，新锐公司为尚品阳光小区提供服务所发生的相关费用是否应当由小区业主承担的法律事判综上所述，新锐公司认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法判决。 战德林答辩称，2015年12月尚品阳光小区交付使用，由绥芬河掌合天下物业服务有限公司提供物业服务，并收取张德林3000元装修保证金。房屋装修验收后，该保证金迟迟未退还，直至2018年7月，新锐公司把商品阳光小区单元门上设置电子门锁，要求业主以办理电子钥匙扣为名续交物业费，新锐公司称业主可持原掌合天下收取的3000元装修保证金收据抵扣物业费，金额不足再补交剩余费用。战德林向新锐公司交了抵扣的3000元物业管理费保证金后补交了870元人民币，新锐公司出具收据一张。新锐公司称2018年11月26日终止为小区物业服务，战德林没有收到新瑞公司的通知，也没有看到、享受到服务内容，更没有签署同意新锐公司的服务内容，希望二审法院判决驳回新锐公司的上诉。 战德林向一审法院起诉请求:判令被告新锐公司退还抵扣物业费后剩余钱款782.9元。 一审法院认定事实：新锐公司开发建设绥芬河市尚品阳光小区，2015年末，该小区建成并交付。2015年12月，掌合公司开始为该小区提供物业服务。掌合公司收取战德林尚品阳光小区五号楼一单元802室装修保证金3000元。掌合公司退出小区物业服务，但没有将装修保证金3000元退给战德林。掌合公司退出后，新锐公司为该小区提供物业服务。2018年7月30日，新锐公司将掌合公司收取的应当退给战德林的尚品阳光小区五号楼一单元802室的装修保证金3000元抵扣战德林应当交纳的该住宅2017年7月1日至2018年6月30日物业费1323元。同日，新锐公司出具收据一张。2018年11月26日，新锐公司停止为小区提供物业服务。 一审法院认为，本案争议的焦点是：新锐公司用装修保证金抵扣物业费性质；二、被告主张抵销应否支持。关于新锐公司用装修保证金抵扣物业费性质问题。战德林接收新锐公司开发的尚品阳光小区五号楼一单元802室，向掌合公司交纳装修保证金3000元。掌合公司负有在战德林装修不违反法律、法规、业主公约、不损害其他业主合法权益等情况下，如数退还装修保证金的义务。掌合公司退出尚品阳光小区物业服务，应当将收取的装修保证金3000元退给战德林。掌合公司退出尚品阳光小区物业服务后，新锐公司为该小区提供物业服务，新锐公司用掌合公司应当退给战德林的装修保证金3000元抵顶新锐公司为尚品阳光小区提供物业服务期间战德林应当交纳的物业服务费。新锐公司为战德林出具用装修保证金抵扣物业费收据，战德林收到收据后未提出异议，双方之间形成了新的债权债务关系即新锐公司承担掌合公司退给战德林装修保证金3000元的义务，新锐公司用应当退还的装修保证金抵顶其为尚品阳光小区提供物业服务期间战德林应当交纳的物业服务费。2018年11月26日，新锐公司退出该小区物业服务，新锐公司应当将未抵扣的装修保证金退给战德林。尚品阳光小区五号楼一单元802室每年物业服务费1935元，2017年7月1日至2018年11月26日物业服务费2720元，因战德林又补交了870元物业费，新锐公司应将剩余装修保证金1150退给原告。战德林要求新锐公司退还装修保证金782.9元，是对自己诉讼权利的处分，一审法院对此不予调整。关于抵销应否支持问题。新锐公司辩称2018年11月26日之后，仍为尚品阳光小区提供相应的物业服务，所发生的费用应当按户分摊从装修保证金中扣除。新锐公司不能证明与包括战德林在内的尚品阳光小区的业主就建筑物及其附属设施费用分摊达成了按户分摊的协议，根据《中华人民共和国物权法》第八十条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”的规定，相关费用应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，本院对新锐公司关于相关费用按户分摊的意见不予支持。即使新锐公司主张的相关费用存在，因为新锐公司未提供尚品阳光小区建筑物的总面积，不能依据专有部分占建筑物总面积的比例计算战德林应当分摊的数额，战德林应分摊的数额不明确，无法进行抵扣，本院对新锐公司关于相关费用应予扣除的意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 绥芬河新锐置地开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还战德林装修保证金782.9元。负有给付金钱义务的债务人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则自指定期间届满之日起，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由绥芬河新锐置地开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据当事人陈述、结合一审诉辩主张、一审认证证据及二审审理情况，本院二审与一审查明事实相一致。 本院认为，战德林作为新锐公司开发的尚品阳光小区五号楼一单元802室业主，具备享有物业服务的权利并支付物业服务费的义务。掌合公司退出尚品阳光小区物业管理后，由新锐公司为该小区提供物业服务，经战德林与新锐公司协商，新锐公司同意用战德林此前向掌合公司交纳的3000元装修保证金抵顶物业服务费。2018年11月26日，新锐公司退出该小区物业服务。战德林房屋每年物业服务费为1935元，自2017年7月1日至2018年11月26日的物业服务费为2720元，而在此期间，新锐公司于2018年7月30日出具收据，该收据记载主要内容：“交款单位：战德林；收款方式：装保金抵扣后补；人民币：870元整。”因战德林后补交的物业服务费加上装修保证金已超过2720元，新锐公司应当将抵扣装修保证金的余额返还战德林。现战德林要求新锐公司退还装修保证金782.9元，未超出新税公司应当返还的额度，一审法院对此予以保护并无不当。 对于上诉人新锐公司主张其于2018年11月26日之后仍为尚品阳光小区提供物业服务，并应当将所发生的费用按户分摊予以扣除问题。新税公司在二审期间并未提交充分有效的证据证实其在该期间为尚品阳光小区提供了物业服务，对此新税公司应承担举证不能的法律后果，且新锐公司对原审认定的相关事实没有异议，其该项主张依法不能成立，另外，原审法院在新税公司对小区建筑总面积不明的情况下，主张按户平均分摊其于2018年11月26日之后发生的物业服务费用，不符合《中华人民共和国物权法》第八十条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”的规定，亦不予支持，符合法律规定。 综上所述，绥芬河新锐置地开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人绥芬河新锐置地开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴     德     刚 审 判 员 杨     弘     智 审 判 员 杨     耀     然 法官助理 二〇二〇年九月三日王诗瑶 书 记 员 蒋          珊 附：本案涉及相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……