浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初2236号 原告（反诉被告）：戴新娟，女，1976年11月23日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告（反诉原告）：张双芬，女，1989年4月30日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：张大海，系被告张双芬哥哥，男，1983年9月30日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 原告戴新娟为与被告张双芬房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月8日向本院起诉。审理期间，被告张双芬提起反诉，本院决定合并审理。本案于2020年4月24日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）戴新娟起诉称：2017年2月26日，戴新娟向张双芬租赁位于宁波市鄞州区××路××号××商铺，双方签订《商铺转租合同》一份，约定了租赁期限、租金、双方责任等事项，其中租赁期限为2017年3月1日至2019年12月31日，并约定租赁保证金15000元，租赁期满后，除应抵扣戴新娟应支付的费用、租金、违约责任外，剩余款项应返还戴新娟。后戴新娟按约支付保证金15000元，张双芬出具收据一份。现租赁期限已满，戴新娟也不再续租，租赁期间并无产生相关费用，故张双芬应将保证金15000元返还给戴新娟。请求判令：被告张双芬返还原告戴新娟店面租赁保证金15000元。 被告（反诉原告）张双芬答辩并反诉称：本案《商铺转租合同》履行过程中的事务均由张双芬委托其哥哥张大海处理。首先，《商铺转租合同》到期之前张大海多次和戴新娟沟通，需重新签订店铺租赁书面协议，但戴新娟却故意拖延时间，迟迟不予签署书面材料。2019年12月31日合同到期，戴新娟不按时归还店铺给张双芬，还把店铺私自转租给其兄戴新军经营中介业务。戴新军于2020年1月22日突然自行搬离，至今未付店铺租金及物业费。由于戴新娟与戴新军等人多次骚扰、横加干涉，致使张双芬不能正常且及时与商铺新进管理方签订续约合同。其次，自2020年1月18日开始，戴新娟与戴新军、其老乡楼满军，多次电话及当面许诺张大海，给予张大海店铺装修补偿款（转让费）15000元，让张双芬转让东裕路353号店铺合同签署权。1月21日，当张双芬同意戴新娟将其租赁保证金15000元外加其兄戴新军额外支付1000元，合计16000元作为装修补偿款后，戴新娟却于2020年1月22日单方面再次违约，突然搬离店铺。2020年2月22日，戴新娟以支付约定费用1000元为由哄骗张大海至鄞州院士公园，期间其老乡楼满军对张大海进行人身伤害。最后，店铺所有权方仍以戴新娟未注销或变更营业执照地址为由，不为张双芬办理退押金手续，造成张双芬店铺租赁押金12000元无法退回。张双芬反诉请求判令：1.戴新娟应向张双芬支付违约金15000元（或直接以租赁保证金15000元抵扣）；2.戴新娟合同到期后占用店铺而产生的店铺租金、物业费须按《商铺转租合同》规定支付给张双芬，即2020年1月租金3890元，物业费62元，合计3952元；3.戴新娟立即注销或变更位于东裕路353号的营业执照，延迟注销或变更对反诉原告造成的经济损失须由戴新娟承担。 反诉被告戴新娟答辩称：首先，戴新娟向张双芬租商铺的时候商铺已经是装修过的状态，张双芬收取的租金每年都在递增，戴新娟都是按时支付，合同到期后张双芬还要求戴新娟支付装修补偿款不合理。戴新娟从未答应将保证金15000元作为装修补偿款。其次，戴新娟自2019年11月起就一直与张大海沟通续租涉案商铺的事情，所以没有提前准备搬离商铺。2019年12月25日，张大海突然通知戴新娟不给续租了，根本没有给戴新娟足够的准备时间。张双芬与村里的租赁合同也在2019年12月31日到期。2020年1月，因为村里一直没有定下续租的价格，所以双方一直在等消息和沟通续租事宜，最后还是没有续租成功，戴新娟才于2020年1月22日搬离。最后，涉案商铺不是戴新娟的，戴新娟也没有转租给任何人。 本院经审理认定以下事实：本案讼争商铺位于宁波市鄞州区××路××号。 2017年2月26日，张双芬(转租方/甲方)与戴新娟(受转租方/乙方)签订一份《商铺转租合同》，约定:甲方将商铺转租给乙方，商铺建筑面积41.15平方米，租赁期自2017年3月1日起至2019年12月31日止，共2年9个月；首年租金为44000元，第二年租金为45320元，第三年租金为35010元，租金按半年为一期支付，首期租金由乙方于本合同签订时一次付清，以后每期租金于每期开始前提前十天缴纳；乙方应在合同签订之日支付甲方店面租赁保证金15000元，租赁期满或合同终止或解除，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分在费用结清后7个工作日内无息退还；物业费为每月每平方米1.50元，此物业费不包含在租金中，即乙方每年需支付41.15×1.5×12=741元给甲方，由甲方一并支付给物业运营公司，物业费需与租金同一时间支付；合同租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权，如需续约，乙方应提前两个月书面通知甲方，由双方另行协商续租事宜；租赁期满后，甲方有权收回出租房屋，乙方必须如期将承租的商铺交还甲方；甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，责任方应向对方支付违约金，违约金为15000元。案外人宁波市鄞州奥利赛物业服务有限公司在上述合同上盖章，同意转租。合同签订后，戴新娟向张双芬支付了保证金15000元，并支付租金至2019年12月31日。 2019年1月23日，案外人宁波市鄞州区中河街道顾家、大河沿股份经济合作社（出租方／房屋所有权人）、宁波市鄞州奥利赛物业服务有限公司（委托管理方）与张双芬（承租方／乙方）签订《房屋委托租赁合同》，约定：委托管理方受甲方委托将位于宁波市鄞州区××路××号的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2019年2月1日至2019年12月31日；第一年租金为32097元（2018年6月1日至2019年5月31日），第二年租金为18723元（2019年6月1日至2019年12月31日）；乙方应在合同签订之日支付给委托管理方房屋租赁保证金12000元，租赁期满或合同终止或解除，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分在费用结清后7个工作日内无息退还；因乙方经营产生的管理费等，由乙方承担，物业费为每月每平方米1.50元；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的不动产归房屋所有权人所有；本合同解除或终止的，乙方应立即将其或其已设立企业的营业执照上的经营地址变更为其他地址或注销该企业，即不得再以该房屋地址作为经营地址，否则向委托管理方支付违约金10000元。合同签订后，张双芬向宁波市鄞州奥利赛物业服务有限公司支付了保证金12000元。 戴新娟于《商铺转租合同》到期前多次通过微信与张大海协商涉案商铺续租事宜。2019年12月25日，张大海通知戴新娟搬离商铺，并要求戴新娟变更经营场所登记地址。后因双方均未向案外人宁波市鄞州区中河街道顾家、大河沿股份经济合作社续租涉案商铺，戴新娟于2020年1月22日搬离商铺。2020年4月24日，戴新娟办理经营场所变更登记手续。宁波市鄞州奥利赛物业服务有限公司至今未返还张双芬保证金12000元。庭审中，戴新娟同意向张双芬支付租金及物业费至2020年1月31日，多余部分作为补偿。 以上事实，由原告（反诉被告）戴新娟提供的《商铺转租合同》、微信聊天记录，被告（反诉原告）张双芬提供的《房屋委托租赁合同》、微信聊天记录、工商信息、收据及双方当事人的陈述予以证明。 关于反诉原告张双芬提供的录音，张双芬拟证明戴新娟口头承诺将保证金15000元作为装修补偿款。经质证，戴新娟认为其没有承诺过，如果同意将保证金折抵装修补偿款，戴新娟不可能一直还在与张大海协商退押金。本院认为，张双芬提供的该证据不足以证明双方就保证金15000元折抵装修补偿款达成一致意见，对该证据的证明力本院不予确认。 本院认为，戴新娟与张双芬签订的《商铺转租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在《商铺转租合同》到期前，戴新娟多次通过微信与张双芬沟通涉案商铺的续租事宜，而张大海于2019年12月25日才通知戴新娟搬离商铺，戴新娟关于其在2019年12月31日前搬离的准备时间不足的意见，本院予以采纳；另张双芬提交的《房屋委托租赁合同》显示其与房屋所有权人约定商铺租期也在2019年12月31日到期，戴新娟、张双芬在庭审中均陈述双方于合同到期后仍就续租事宜与房屋所有权人进行沟通，最后双方均未向房屋所有权人续租涉案商铺，戴新娟遂于2020年1月22日搬离商铺。戴新娟因协商续租事宜而迟延搬离涉案商铺，具有合理情由，不属于不履行合同的行为，且张双芬未举证证明其具体损失，故对张双芬要求戴新娟支付违约金的诉请，本院不予支持。戴新娟与张双芬签订的《商铺转租合同》已经到期，张双芬收取戴新娟的保证金15000元应予以返还。张双芬与房屋所有权人签订的《房屋委托租赁合同》约定租赁保证金12000元除抵扣应由张双芬承担的费用、租金以及张双芬应承担的违约责任外，剩余部分在费用结清后退还。而戴新娟直至2020年1月22日才将商铺腾空并返还房屋所有权人，因戴新娟在庭审中同意向张双芬支付租金及物业费至2020年1月31日，故张双芬主张戴新娟支付租金3890元、物业费62元，本院予以支持。因戴新娟于2020年4月24日办理经营场所变更登记手续，故张双芬关于戴新娟变更经营场所登记的诉请已无必要。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张双芬返还原告戴新娟租赁保证金15000元； 二、反诉被告戴新娟支付反诉原告张双芬租金3890元、物业费62元，合计3952元； 上述一、二项相抵后，被告张双芬尚需返还原告戴新娟11048元，限于本判决生效后七日内履行完毕； 三、驳回反诉原告张双芬的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费175元，减半收取87.50元，由被告张双芬负担；反诉案件受理费274元，减半收取137元，由反诉原告张双芬负担112元，由反诉被告戴新娟负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张梦琬 二〇二〇年九月四日 代书记员 李雪琼