湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7097号原告：湖南佳兆业房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区跳马镇石燕湖大道488号水岸新都四期1栋。法定代表人：王翔，董事长。委托诉讼代理人：戴梦蓉，女，1989年5月5日出生，汉族，住长沙市雨花区。被告：周正洪，男，1974年8月15日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：黄彬，湖南唯楚（湘潭）律师事务所律师。被告：李桂兰，女，1979年8月15日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：黄彬，湖南唯楚（湘潭）律师事务所律师。原告湖南佳兆业房地产开发有限公司（简称佳兆业房产公司）与被告周正洪、李桂兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告佳兆业房产公司的委托诉讼代理人戴梦蓉、被告周正洪与李桂兰的共同委托诉讼代理人黄彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业房产公司向本院提出诉讼请求：1、确认解除原被告的《长沙县商品房买卖合同》；2、判决被告配合办理网签撤销手续；3、判决被告承担违约金584000元。事实和理由：被告以首付分期支付、余款按揭贷款的方式购买原告开发的佳兆业水岸新都31栋1层101号房屋，双方为此签订《商品房买卖合同》，但被告至今只支付首付款中的5万元。根据前述合同《补充协议》第三条第6款约定，原告有权解除合同并要求按总房价20%支付违约金，故此起诉。被告周正洪与李桂兰共同辩称：1、被告剩余首付款需待按揭贷款审批通过后支付，但嗣后贷款手续因原告经营状况不佳而未能通过，造成合同不能继续履行，其责任不在被告，何况《商品房买卖合同》并未就买受人原因导致贷款不能的后果进行约定，故被告不应承担违约责任；2、《补充协议》第三条第6款属典型的格式条款，效力低于标准合同约定，且原告对此未尽合理提示与说明义务，故该条款对被告不产生效力；3、据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，解除合同后出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，原告不仅不退5万元首付款反而无理缠诉，现同意解除合同，但请求驳回其他诉讼请求。经审理查明：2015年（落款时间被告为1月23日、原告为2月15日），两被告作为买受人、原告作为出卖人签订《长沙县商品房买卖合同》（编号为20140351101），其中约定：买受人购买出卖人开发位于长沙市雨花区省长沙县跳马乡）新田村、石燕湖村的佳兆业.水岸新都四期（推广名佳兆业8号）项目中的第31栋101号房屋，建筑面积251.27平方米，总房价292万元；买受人应于2015年1月22日前支付首付款117万元，剩余房款175万元通过向北京银行长沙分行申请揭贷款支付；买受人未能获得贷款或获得贷款数额不足，如系因出卖人原因，则合同继续履行，双方另行补充协议付款方式与期限，如系因非归责双方原因，则买受人应于7日内以自有资金或其他方式支付，逾期任何一方均可单方解除合同，出卖人应在合同解除后30日将已付款及利息退还买受人。作为上述合同的附件五，双方同时签订《补充协议》，其中约定：买受人采取银行按揭方式付款时，应在签订合同时将办理贷款所需全部资料准备齐全交给出卖人，并在合同签订后30日内配合银行办理完贷款手续，出卖人不需另行通知，买受人如逾期提交资料或配合办贷，视为逾期付款，依合同第七条约定承担违约责任；买受人以按揭贷款方式付款的，需在合同签订之日起90内付清剩余房价款，因买受人原因或非归责于双方原因导致买受人未能获得贷款或获贷数额不足的，买受人应在接到银行或出卖人通知后7日内以自有资金一次性支付，如买受人未在合同签订之日起90日内付清剩余房款或未在通知后7日内以自有资金一次性支付的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付约定房屋总价款20%的违约金；因买受人原因导致未能获得贷款或获贷数额不足的情形包括但不限于其不能提供贷款资料或所提交资料与银行要求不一致、不能按银行通知时间办理见证面签手续、提供贷款资料不真实等；合同解除后，双方应相互配合办理合同备案登记、抵押登记等注销手续。作为上述合同的组成部分，双方还就购房款支付签订《佳兆业8号低首付补充协议书》，落款时间分别为2015年1月23日与26日，其中约定：被告2014年12月21日向原告缴纳第一期首付款5万元，剩余首付款112万元分三次付清，即2015年4月30日付33.6万元、2015年9月30日付33.6万元、2015年12月5日付44.8万元；应乙方要求，签订合同后办理按揭手续；被告应依商品房买卖合同与本协议按时缴纳楼款，逾期由按欠款额日千分之一支付违约金，超过30天被告愿接受解除合同等追款措施，解除合同时被告应按总房价10%支付违约金。双方商品买卖合同已办网签但未备案，嗣后按揭贷款手续未能办妥，被告亦未支付剩余首付款。原告曾于2016年11月9日诉至本院，诉请被告支付剩余房款287万元以及违约金与律师费，被告则提出合同应予解除抗辩，庭审中原告表示同意但需协商，本院于2017年11月2日作出（2016）湘0111民初8062号民事判决，双方均不服而提起上诉，长沙市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）湘01民终4880号民事判决，撤销原判并发回重审，本院重审于2019年3月27日作出（2019）湘0111民初878号民事裁定，驳回原告起诉，原告就此上诉，因未在指定期限内缴纳诉讼费，长沙市中级人民法院于2019年9月16日作出（2019）湘01民终10614号民事裁定，按自动撤回上诉处理，随后双方自行协商未果，原告遂再次诉至本院。本案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。在（2016）湘0111民初8062号案件中，针对银行按揭贷款申请与审批情况，本院曾据被告申请向北京银行股份有限公司长沙分行进行调查，该行函复：因人员变动暂未了解到两被告申请贷款情况，后经多方查找，找到一份当时客户经理留存的一份内部汇报进度表，材料显示2014年12月16日接到“佳兆业8号”有客户周正洪意向贷款金额175万元，但资料未齐（其征信显示贷款有当前逾期，缺结清证明；需补齐首付款POS单），后续是否补齐资料和落实首付款凭证目前尚无法确认，经查询本行个贷系统，并未录入该客户基本信息资料，客户贷款申请并未进入本行审批流程，即其贷款申请可能未被正式受理。就上述贷款意向申请的实际提交情况与银行反馈情况，双方均不能确定，亦不能明陈后续如何处理以及是否重新申请。被告称双方曾有口头约定待按揭贷款通过后才交纳其他首付款，后虽有获悉贷款未能通过但不知具体原因，据说是银行因原告经营状况出现问题停止合作，该事务约定由原告代办，期间本人只需准备材料但未收到相关通知，因无力全款购房而不欲再买，故前案请求解除合同，且不应将此归责于被告。原告称其只是协助对接银行，具体贷款事务由被告自行申办，前案调查显示贷款未获通过系因被告征信问题以及缺乏首付POS单，被告对此应当知晓，虽因人员变动不能提供相关记录，但期间应有通知被告补交材料，被告实因自身资金困难而存意毁约，嗣后以诉讼方式要求补足房款亦拒不履行，应当承担违约责任。以上事实，有商品房买卖合同（含补充协议、佳兆业8号低首付补充协议书）、民事判决书、民事裁定书等证据以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为：原告要求解除双方《商品房买卖合同》（含其组成部分《补充协议》与《佳兆业8号低首付补充协议书》），被告表示同意，本院据此认定，因该合同关系发生的网签手续被告应予协助撤销。原告还诉请被告支付违约金，并明确主张依据为《补充协议》第三条第6项，相关事实构成本案审查焦点，被告就此所提格式条款无效抗辩，于法无据，本院不予采纳。虽就交易经过不得其详，但通过梳理证据可予推知，正式合同签订前已于2014年12月支付首付5万元并向银行恰提175万元贷款意向，足见双方就具体付款方案早有磋商并有前期准备，据2015年1月26日签定的《低首付补充协议书》第一条第3款直至《商品房买卖合同》2015年2月15日终定，仍将获取贷款作为合同履行期待，相应贷款申请最终未能进入审批流程，银行何时以及如何通知现无从确查，但从被告未缴2015年4月30日首付事实可见，此时双方应知贷款遭遇障碍，究其原因，被告称系原告与银行关系所致缺乏证据支持，后经调查反馈为被告征信资料问题与首付款POS单缺失，前者被告理当自知并应积极排除，后者则与首付分期支付方式直接关联，期间双方如何沟通处理以及各自做过何种努力不得而知，被告声称曾与原告口头约定以获批贷款作为支付后续首付前提，未能提供证据证明，其未予履行分期首付约定导致相应贷款资料事实上无法形成，体现出其无意继续履行合同的根本违约心态，但原告作为合同约定的贷款事务代办人，无证据证明其已充分履行通知、指导、督促与协调义务，甚至不能提供贷款基本信息，亦可见懈怠情形，后虽以诉讼方式要求被告补足房款，但因各自主张反复不定而致纠纷延续至今，基于上述分析认定，综合考虑合同签订与履行情况、纠纷发生与发展经过以及双方责任、实际损失等具体案情，本院酌情确定被告支付违约金2万元并负担本案诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告湖南佳兆业房地产开发有限公司与被告周正洪、李桂兰签订的《长沙县商品房买卖合同》（含《补充协议》与《佳兆业8号低首付补充协议书》），被告周正洪、李桂兰应于本判决生效之日起5日内协助原告湖南佳兆业房地产开发有限公司办理该合同网签撤销手续；二、被告周正洪、李桂兰应于本判决生效之日起5日内支付原告湖南佳兆业房地产开发有限公司违约金20000元；三、驳回原告湖南佳兆业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4820元（已因适用简易程序减半收取），由被告周正洪、李桂兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈金磊二〇二〇年九月四日书记员  文 英附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。