江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1511号 上诉人（原审原告）：肖春贵，男，1986年2月1日生，××族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：张弛，江苏普善律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江苏晟峰软件园投资发展有限公司，住所地江苏省如皋市城南街道解放路3号（晟峰软件大楼内）。 法定代表人：曹阳，执行董事。 委托诉讼代理人：兰燕，江苏敏政律师事务所律师。 原审第三人：郑玉林，男，1965年11月2日生，××族，住福建省莆田市涵江区。 上诉人肖春贵因与被上诉人江苏晟峰软件园投资发展有限公司（以下简称晟峰公司）、原审第三人郑玉林商品房买卖合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初5961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人肖春贵上诉请求：请求二审法院撤销，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。理由如下：一、一审法院认为难以认定双方之间成立有效的商品房买卖关系的观点是错误的。上诉人与被上诉人于2015年5月11日签订十二份《商品房买卖合同》，约定肖春贵购买晟峰公司开发的××苑小区的12套商品房。上述合同是当事人真实意思表示，无法定无效情形。二、本案的争议焦点不是商品房买卖关系是否成立，而是上诉人是否支付了购房款或者被上诉人及其他案外人是否认可债权债务关系。（一）上诉人已按照合同约定履行了付款义务，晟峰公司出具了收据。付款方式是因郑玉林欠债无力偿还，以在晟峰公司的工程款抵债。在合同签订的当日，晟峰公司出具收据确认了房款已支付的事实。（二）晟峰公司称其与郑玉林不存在债权债务关系的说法不能成立。晟峰公司在一审庭审中前后几次陈述不一致，有虚假陈述的嫌疑。其在第三次庭审中提供的清单，反应出在2014年年底被上诉人已有将案涉房屋及其他四套房屋归于郑玉林名下的意思。晟峰公司没有否认其须向郑玉林支付款项，不过后来认为对外付款的事由消灭，故不同意再履行合同。晟峰公司的行为与法相悖。即使晟峰公司与郑玉林等发生争议，只能另行主张权利，而不能拒绝履行合同。在合同签订后四年多时间内，晟峰公司没有主张变更或者撤销合同，而是以其他借口拖延履行。（三）郑玉林表述与上诉人或者被上诉人从未有过债权债务关系不是事实。晟峰公司在一审中提供的《协议》和《××××苑房屋清单》中均有郑玉林的签名。如果没有郑玉林的指示，晟峰公司也不可能与上诉人签订商品房买卖合同。在签订合同后，上诉人已将所有能够证明债权债务关系的证据返还给郑玉林，审查原始债权债务已非最重要的问题。如果一审判决生效，将导致上诉人无法再主张权利。综上，本案涉及债权债务的抵销问题。因郑玉林对肖春贵负有债务，而晟峰公司对郑玉林负有付款义务，故双方达成合意，晟峰公司向肖春贵提供12套商品房对上述债权债务进行抵销。双方签订的商品房买卖合同合法有效，晟峰公司应当履行。庭审中，肖春贵补充陈述，肖春贵在一审中的陈述没有矛盾，肖春贵是在办完房产合同签订手续后再将债权凭证的原件送给郑玉林。在此之前，与郑玉林并未见面。关于一审法院认为不符合商业交易规则的问题，上诉人认为不论债权与房产价值是否对应，只要双方当事人认可并签订合同，被上诉人又出具了收据，合同就无法撤销。被上诉人出具了收据又不认可收款行为才不符合交易规则。 被上诉人晟峰公司答辩称，一、晟峰公司与肖春贵之间的商品房买卖关系未成立。晟峰公司是基于案外人许建委托江苏万城集团有限公司（以下简称万城公司），万城公司再委托晟峰公司以××苑的房屋支付郑玉林的债权转让款。晟峰公司的身份仅是被委托支付人，基于委托人的通知停止支付。晟峰公司未向肖春贵销售房屋，肖春贵也未支付房屋价款，双方实质上不存在商品房买卖关系。二、本案是以物抵债的关系。肖春贵须证明债务的真实存在。因郑玉林否认债务的存在，以物抵债的事实当然不成立。肖春贵主张已支付了房屋价款的观点与事实不符。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人郑玉林未陈述意见。 肖春贵向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签订的十二份《商品房买卖合同》；2、判令晟峰公司返还肖春贵购房款11537132元及利息2242129.44元（按同期贷款利率计算，自2015年5月11日起暂算至2019年5月6日）；3、判令晟份公司赔偿肖春贵11537132元；4、本案诉讼费由晟峰公司承担。 一审法院查明事实如下：2015年5月11日，肖春贵（买受人）与晟峰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》十二份，约定肖春贵从晟峰公司处购买××苑小区第××幢××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室及××单元××室房屋。其中××单元××室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6008元/平方米，总金额912195元；××室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6068元/平方米，总金额921304元；××室合同约定建筑面积共154.06平方米，商品房单价为6288元/平方米，总金额968729元；××室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6128元/平方米，总金额930414元；××室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6188元/平方米，总金额939524元；××室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6248元/平方米，总金额948634元；××室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6308元/平方米，总金额957744元；××室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6368元/平方米，总金额966853元；××室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6428元/平方米，总金额975963元；××室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6488元/平方米，总金额985073元；××室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6548元/平方米，总金额994183元；××单元××室室合同约定建筑面积共154.06平方米，商品房单价为6728元/平方米，总金额1036516元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，晟峰公司亦开具十二份对应收据。2019年4月26日，肖春贵至如皋市不动产登记中心查询，案涉房屋均已登记在他人名下并办理了不动产权证书。2019年6月28日肖春贵诉至法院，要求判如所请。 庭审中，对于合同中约定的交房期限为2014年5月31日前，而合同签订的时间为2015年5月11日，肖春贵陈述系晟峰公司出具格式合同，套用之前买卖合同的笔误。关于双方签订《商品房买卖合同》的情况，肖春贵陈述：肖春贵的父亲肖金城、姐夫郭亚树、佘俊咸、陈义国四人在2011年合资成立上海旌凌投资有限公司，公司主要业务就是放贷。其中陈义国代持郑玉林的部分股权，其也是该公司的股东。2012年至2013年期间，郑玉林本人及其介绍的朋友因周转需要在公司借款，款项出借的方式是由公司以股东个人名义与借款人签订借款协议。后经公司与郑玉林结算，郑玉林未偿还借款共计1500万元左右，公司内部调整上述债权归肖金城所有，郑玉林提出将其在如皋市金鼎置业有限公司的股权转让用以抵债，但双方未能达成一致。后郑玉林提出以其在晟峰公司的工程款抵债，具体方式是由晟峰公司拿出相应价款的商品房抵偿给肖春贵，价款以售楼处的公开价格为准，没有折扣。肖春贵为及时回款，同意了上述以房抵债的方式。2015年5月11日肖春贵在郑玉林联系下去了晟峰公司××苑的售楼处，以肖春贵的名义与晟峰公司签订了涉案的十二份《商品房买卖合同》，晟峰公司也在当天向肖春贵出具了案涉房屋合同对应的收据。在签订上述合同后，郑玉林要求肖春贵将持有的对郑玉林的债权凭证归还给郑玉林，当天肖春贵在郑玉林金鼎酒店的包房内将上述债权凭证归还给郑玉林，郑玉林当着肖春贵的面销毁了上述凭证。对于法院询问的肖春贵方与郑玉林交接的人是谁？肖春贵回答：具体商谈是由肖金城与郑玉林商谈，在双方达成一致后，办理房产合同手续是由肖春贵出面办理的。对于法院询问的肖春贵本人与郑玉林有没有直接联系过？肖春贵回答：办理房产手续是由肖金城、佘俊咸与郑玉林联系的，肖春贵没有直接与郑玉林联系，只是按照肖金城的指示具体办理手续。 肖春贵提交一份由陈义国（出借人）与郑玉林（借款人）2013年10月15日签订的《借款协议书》扫描打印件：一、借款金额，人民币壹仟伍佰零陆万元（15060000元）；二、借款期限，2013年10月15日至2014年3月14日；三、借款利息，月利息2.5%；四、借款期满乙方未按时归还借款本息的，乙方每日应按欠款的0.1%支付违约金；五、如乙方未按时归还借款本息的，甲方为实现债权产生的律师费、调查取证费、诉讼费、保全费等一切费用由乙方承担。 关于双方签订《商品房买卖合同》的情况，晟峰公司陈述：郑玉林对如皋市金鼎酒店管理有限公司享有债权，将债权转让给了案外人许建，许建委托江苏万城公司支付相应的债权转让的对价，江苏万城公司又委托晟峰公司以××苑的部分房屋作为债权转让一部分的价款，由许建来与江苏万城公司进行结算，但后续许建向万城公司以及发出要求××苑的部分房屋不作为债权转让的一部分价款，不能将房屋抵给肖春贵。 晟峰公司提交江苏万城集团有限公司（甲方）、许建（乙方）与郑玉林（丙方）2014年12月11日签订的协议复印件：自2011年9月21日起至2013年9月13日止，丙方共借给如皋市金鼎酒店管理有限公司（以下简称金鼎酒店）人民币55550000元，利息按月息1.5%计算。后因金鼎酒店资金周转困难，未偿还借款。丙方与乙方于2014年12月7日签订了债权转让协议一份，约定丙方将上述债权及相关权益转让给乙方，转让价款为81339925元。由于甲方与乙方存在业务往来，现甲、乙、丙三方经协商一致，就乙方受让丙方债权委托甲方付款事宜达成如下协议：1、乙方委托甲方代为向丙方支付上述债权转让款81339925元；2、支付方式：现金、房屋或丙方接受的其他方式；3、甲方代乙方支付用于折抵债权转让款的房屋、现金等，待丙方与乙方最终结算后，由乙方凭相关结算手续与甲方进行结算…… 关于签订《商品房买卖合同》的情况，第三人郑玉林陈述：郑玉林与肖春贵不认识，更不存在债权债务关系，因此，肖春贵的说辞就是杜撰的。是郑玉林将对金鼎酒店的债权转让给许建，由许建委托万城公司支付相关转让款。佘俊咸、肖金城曾经与郑玉林商谈过转让股权，并且以案涉房屋冲抵股权转让款事宜。但是后来由于各种原因股权转让未能成功，因此也就没有以股权转让款抵偿案涉房屋的款项事宜达成一致，并且郑玉林将以上情形电话通知了许建等人。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。肖春贵依据同晟峰公司签订的十二份《商品房买卖合同》以及晟峰公司开具的对应收据，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，判令晟峰公司返还肖春贵购房款11537132元及利息，并承担相应的违约责任，故本案的争议焦点为肖春贵与晟峰公司之间的商品房买卖法律关系是否成立。 首先，不能仅以《商品房买卖合同》及开具的收据来推定双方之间商品房买卖法律关系的成立。类推适用应当以法律规则设定的情形、条件为基础，且鉴于双方当事人及案外人之间的债权债务混乱情况，本案应当依据有关具体法律规则进行判断。从现行法律规则看，外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观的交易行为。实际权利人与名义权利人的关系，应注重财产的实质归属，而不单纯地取决于公示外观，双方之间商品房买卖法律关系的成立，应当核定肖春贵是否支付了案涉房屋的对价。 其次，从举证责任上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据肖春贵现有举证，法院难以认定其支付了房屋对价或达成了其他以房抵款协议。本案中双方均承认肖春贵未直接向晟峰公司支付价款，但肖春贵陈述，该对价系上海旌凌投资有限公司以股东陈义国名义向第三人郑玉林的借款15060000元，而后该笔债权转让给了上海旌凌投资有限公司的法定代表人肖金城，肖金城系肖春贵的父亲，指示肖春贵同晟峰公司签订的《商品房买卖合同》。晟峰公司为证明其主张，提交了一份陈义国（出借人）与郑玉林（借款人）2013年10月15日签订的《借款协议书》扫描打印件。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。在晟峰公司及第三人郑玉林均不予认可以房抵款的合意，且晟峰公司陈述金额与案涉房屋价值并不对等的情况下，肖春贵至今未能提交相应证据予以证明债权债务存在及以房抵款协议的成立，由此引起的不利法律后果应由其自行承担。 最后，本案中肖春贵对案件事实的陈述前后矛盾，且不符合正常的商业交易规则。晟峰公司及第三人郑玉林均表示与肖春贵之间没有债权债务关系，关于肖春贵与第三人郑玉林是否认识、有无直接联系，肖春贵陈述：办理房产手续是由肖金城、佘俊咸与郑玉林联系的，肖春贵没有直接与郑玉林联系，只是按照肖金城的指示具体办理手续。但对照其陈述的在签订商品房买卖合同当天，肖春贵在郑玉林金鼎酒店的包房内将上述债权凭证归还给郑玉林，郑玉林当着肖春贵的面销毁了上述凭证，前后陈述明显不一致。另，案涉的债权及对应的房屋价值均达上千万，肖春贵在仅与晟峰公司签订《商品房买卖合同》，未取得相应物权的情况下，就将价值上千万的债权凭证交还第三人郑玉林，并由其予以销毁，明显不符常理，也违背合理的商业交易规则，法院难以采信。 综上，在肖春贵对与第三人郑玉林基础的债权债务关系成立未充分举证，晟峰公司、第三人郑玉林对与肖春贵之间的以房抵款合意否认的情况下，法院难以认定其与晟峰公司成立合法、有效的商品房买卖法律关系。故对肖春贵主张的解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，晟峰公司返还购房款11537132元及对应利息，并承担一房二卖的违约责任11537132元之诉讼请求不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定判决驳回肖春贵全部诉讼请求。案件受理费168380元，由肖春贵负担。 二审中，肖春贵提交一份股权确认书复印件，拟证明郑玉林原欠陈义国、佘俊咸的债务。本院组织当事人质证，并审查证据认为，该证据为复印件，也无法看出与本案当事人的关联性，本院对此不予确认。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，肖春贵与晟峰公司签订的十二份《商品房买卖合同》，虽形式上属商品房买卖，但双方当事人的本意是以物抵债，即晟峰公司以其房屋抵偿郑玉林所欠债务。肖春贵没有向晟峰公司购买商品房的主观意思，晟峰公司的目的也非销售商品房。双方签订《商品房买卖合同》及晟峰公司出具收据，均是为了实现以物抵债。该事实在审理中得到双方当事人的确认。故双方签订的《商品房买卖合同》并非真实意思表示，而是虚假的意思表示。依照《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。案涉《商品房买卖合同》系无效合同。肖春贵主张解除合同，返还购房款，并赔偿一倍损失的请求，于法无据，本院不予支持。 晟峰公司与肖春贵本无经济往来。晟峰公司须向郑玉林交付房屋有三方协议及万城××苑的房屋清单为证，可予以确认。故晟峰公司与肖春贵签订《商品房买卖合同》应受郑玉林直接或间接指示。虽然郑玉林否认与肖春贵的债权债务关系，但根据本案的实际情况，基本不存在郑玉林向肖春贵赠与的可能性，故在签订《商品房买卖合同》时，郑玉林与肖春贵或者肖春贵的关系人应当存在债权债务关系。郑玉林对此否定的陈述明显有悖常理，本院不予采纳。对债权债务的具体数额及现状，因肖春贵未按实际法律关系提起诉讼，本院在本案中对此不予认定。 据此，肖春贵的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费168380元，由肖春贵负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 吕 敏 审判员 季建波 二〇二〇年九月七日 书记员 汤婷婷