湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初8931号原告湖南卓润致行文化传播有限公司，住所地：长沙经济技术开发区开元路以北、东六线以东华润置地广场一期12幢1201（集群注册）。法定代表人严含，经理。委托诉讼代理人**，长沙县民生法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人廖国祥，长沙县民生法律服务所法律工作者。被告湖南艾普科技股份有限公司，住所地：长沙经济技术开发区向阳路9号。法定代表人刘雪春。原告湖南卓润致行文化传播有限公司（以下简称卓润公司）与被告湖南艾普科技股份有限公司（以下简称艾普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告卓润公司请求本院判令：艾普公司退还房屋租金33600元、保证金5000元、违约金2805元，并以41405元为基数，按月利率2%的标准支付从2019年9月2日起的利息损失。被告艾普公司答辩要点：艾普公司收取一年租金33600元后，为卓润公司租赁的房屋改造隔离出单独的过道，安装了防盗门，粉刷了墙面，并进行了交付，不存在违约行为；艾普公司并未同意卓润公司解除合同的要求，没有退还全部租金的承诺，如涉案房屋转租，同意在扣除2019年9月15日起到新租户承租开始时间止的租金后，将多余部分退还给卓润公司；5000元保证金属于卓润公司的关联公司湖南顶视传媒科技有限公司（以下简称顶视公司）交纳的10000元中的一部分，在顶视公司仍欠有艾普公司款项的前提下，本案不能退还给卓润公司；违约金和利息损失无依据。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实2019年8月31日，艾普公司（甲方）与卓润公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于长沙经济技术开发区向阳路9号办公大楼三楼东南面区域，面积85㎡，年租金33660元，租赁期限自2019年9月15日到2022年9月14日；合同第八条约定“(一)合同签订后，乙方须向甲方支付5000元作为房屋租赁保证金，因乙方为场地调整续租，保证金继续用乙方之前已缴付的保证金。（二）租赁期满或合同解除后，该保证金除抵扣应由乙方承担的租金以及违约赔偿金外，剩余部分甲方如数返还给乙方”；合同第九条约定“房屋的交付及返还：（一）交付：本合同签订生效后，甲方应于2019年9月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》（附件一）经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及处于能够正常使用状态后视为交付完成）……”。合同签订后，卓润公司在2019年8月31日支付了20000元，在2019年9月2日支付了13600元，艾普公司开具了收到2019年9月15日到2020年9月14日一年租金的收据。二、双方当事人有争议的事实（一）应退租金数额。卓润公司主张，艾普公司未交付房屋，其法定代表人刘雪春已同意全额退还租金，卓润公司对此提交了罗韦与刘雪春的微信聊天记录予以证明。艾普公司认为，已经交付房屋，迟延一星期的原因在于部分改造未完成，退还的租金中应扣减转租前的占用费，对微信聊天记录的关联性有异议，罗韦系顶视公司的员工，艾普公司对此提交了微信聊天记录、租赁房屋现场的照片予以证明。卓润公司对微信聊天记录的真实性无异议，关联性有异议，对现场照片的关联性有异议，不能体现已经交付了房屋。本院认为，当事人对自己的主张应提交证据予以证明，艾普公司提交的微信聊天记录、照片均不能反映已经交付房屋的事实，也没有证据证实双方存在《房屋租赁合同》第九条约定签署《房屋附属设施、设备清单》及移交房屋钥匙的行为，艾普公司主张房屋已经交付的观点，本院不予支持。罗韦与艾普公司法定代表人刘雪春的微信聊天记录，有完整、详尽得如何退还租金的内容，不论罗韦的实际身份是否是顶视公司员工，刘雪春通过微信做出的承诺，均属于艾普公司对卓润公司负担的义务，艾普公司在2019年10月15日表示，“上面办公地合同取消，月底叫严小姐和伍会计把合同拿过来，我们把你们已交的款33600元返还给你们财务，这期间我们场地空着的损失你们没搬上来也就算了（之前有个租户要这么小场地的刚好第二天他定了其他地方），你们之前场地11月7日到期正常退出就可以了，退出时办个结算，清缴一下水电费用，或欠缴的水电费用从保证金扣除，合同上也有约定的，别担心”，在2019年12月20日表示“下个月初吧10号左右，那个时候才有租金进来”，从该两条微信聊天记录可以认定，艾普公司同意退还33600元租金，并放弃场地空置损失的主张，退还时间在2020年10号左右，而一直到2020年3月份，在卓润公司催要租金时，艾普公司都以资金困难为由未退款，但均未对退还租金的数额提出异议，因此本院认定，卓润公司与艾普公司通过自行协商的方式解除了合同，艾普公司同意全额返还租金33600元且不要求卓润公司负担场地空置费用，艾普公司本案要求卓润公司负担空置费和装修费用，违背了此前的承诺，本院不予支持，艾普公司应向卓润公司全额退还33600元。（二）保证金问题。卓润公司主张，合同已经解除，5000元保证金应予以退还。艾普公司主张，本案5000元保证金系顶视公司缴纳的其自身合同保证金10000元中的一部分，在顶视公司还欠付艾普公司款项的前提下，10000元保证金没有转化为本案的保证金，不应退还。艾普公司对此提交了《房屋租赁合同》（续租）予以证明，卓润公司对《房屋租赁合同》（续租）的真实性无异议，认可艾普公司陈述的5000元款项来源于顶视公司交付的10000元保证金的事实。本院认为，双方均认可本案5000元保证金系顶视公司缴纳给艾普公司的10000元保证金的一部分，故5000元的款项已由艾普公司占有，本案《房屋租赁合同》第八条第一款明确约定“保证金继续用乙方之前已缴付的保证金”，在该合同生效后，顶视公司交付的10000元保证金中的5000元即转化为卓润公司的保证金，同时顶视公司已付10000元的保证金中相应减少5000元，艾普公司主张款项未转化完成没有依据，在合同解除的情况下，根据合同第八条第二款的约定，应退还给卓润公司。艾普公司与顶视公司之间的纠纷，可另行途径解决。判决的理由与结果本院认为，艾普公司应向卓润公司退还房屋租金33600元及保证金5000元。卓润公司提交的证据不能证明本案合同的解除系艾普公司单方违约所致，其主张的违约金请求，本院不予支持。艾普公司承诺在2020年1月10日左右退还租金，其未退还的行为，违反了义务，卓润公司要求其承担利息损失的请求，本院予以支持，因承诺日期不明确，利息损失的起算点，本院认定为2020年2月1日，利息损失的标准，以同期全国银行间同业拆借中心公布的同类贷款市场报价利率标准为准，保证金的退还来自于本案认定，故利息损失的计算基数，只包括租金本金，不包括保证金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告湖南艾普科技股份有限公司于本判决生效后十日内向原告湖南卓润致行文化传播有限公司退还已付租金33600元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的同类贷款市场报价利率标准，向原告湖南卓润致行文化传播有限公司支付自2020年2月1日起算至款项全部清偿完毕时止的利息损失；二、限被告湖南艾普科技股份有限公司于本判决生效后十日内向原告湖南卓润致行文化传播有限公司退还保证金5000元；三、驳回原告湖南卓润致行文化传播有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费835元，减半收取417.5元，由原告湖南卓润致行文化传播有限公司负担35元，由被告湖南艾普科技股份有限公司负担382.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 黄 彪二〇二〇年九月二十一日书记员 欧阳特附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。