浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2475号 上诉人（原审被告）：义乌市亚特兰丽嘉酒店，住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路248号。统一社会信用代码9133078206318496XG。 负责人：吴贵良。 上诉人（原审被告）：吴贵良，男，1961年11月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：吴志伟，浙江红太阳律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：李娟，浙江红太阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：楼小芳，女，1961年7月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：陈剑，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童杨阳，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 原审被告：朱惠娟，女，1976年5月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：彭俏梅，浙江望朔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐慧琳，浙江望朔律师事务所实习律师。 上诉人义乌市亚特兰丽嘉酒店（以下简称亚特兰酒店）、吴贵良为与被上诉人楼小芳、原审被告朱惠娟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 亚特兰酒店、吴贵良上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：上诉人亚特兰酒店于2012年7月23日整体出租位于义乌市××路××路××的原大东港酒店（篁园路248号）房屋的一楼六间，四至六楼的区域以及三楼每日10点前的早餐使用权。由于该幢房屋的房东有六名之多，故由代理人虞东明出面与上诉人商议签订房屋出租事宜。上诉人在2019年8月10日已与虞东明对2019年10月一2020年10月的房租进行结算支付。之后，被上诉人楼小芳于2019年8月16日竞拍取得不动产权证书号为浙（2019）义乌市不动产权第0××3号房产，并于2019年9月5日转移登记。上诉人所承租的房产包含了被上诉人竞拍所得的部分房产。被上诉人以上诉人未向其支付房租为由提起诉讼。一审法院的判决系认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人亚特兰酒店系整体租赁取得房屋，并不是逐一向各房东租赁取得。当时各房东协商一致同意出租，并由虞东明代表各出租人统一出租给上诉人，各房东之间实为合伙关系。如果支持被上诉人楼小芳解除租赁合同的诉请，不但影响上诉人对其他租赁面积的使用，也必然影响其他房东对房产的占有、使用、收益的权益。另外，被上诉人主张其在上诉人处享有16.02%的租金份额为单方确认，并未得到其他房东的认可。租赁物价值与位置、楼层密切相关，被上诉人的房屋在上诉人租赁的房屋中实际租金占比应得到其他房东的确认。其他房东应作为诉讼当事人参加诉讼。2、上诉人在被上诉人竞拍取得房产前便与虞东明结算支付了房租。上诉人在支付前并不知道被上诉人取得出租人地位。根据债权转让通知规则，上诉人在债权转让通知前已向债权人（原出租人）履行债务的可以对抗债权受让人（被上诉人）。另外，上诉人是与代理人虞东明订立租赁合同并履行相关义务的，上诉人是否按约支付以及结算情况需虞东明参加诉讼才能查明。一审法院片面地认为上诉人的支付与租金无关系认定事实不清，认为上诉人即使向原出租人预付了租金，可以另案向原出租人要求返还，不影响被上诉人向上诉人主张租金以及解除租赁合同的观点系适用法律错误。 被上诉人楼小芳答辩称：被上诉人是通过法院拍卖取得的房产，基于该关系与租户建立租赁合同关系，租户应当按照原合同及时交纳租金。经多次催讨，租户未交纳，被上诉人有权申请解除合同。上诉人认为取得房产前与虞东明结算并支付了房租，与客观事实不符，当时的执行法官做过笔录，且上诉人提供过房屋租赁合同及房屋租赁补充说明，补充说明里上诉人盖章确认过后期的租金如何结算等情况，上诉人知道被上诉人拍卖取得房产的事实。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告朱惠娟述称：上诉人的上诉并未涉及朱惠娟，请求维持原审对朱惠娟的判决。 楼小芳向原审法院起诉请求：1、确认楼小芳与亚特兰酒店间的因强制执行中租赁保护形成的房屋租赁合同关系已于2019年12月21日解除（即2012年7月23日虞东明与朱惠娟签订的《房屋租赁合同》和2019年8月5日刘晓斐与亚特兰酒店签订的《房屋出租补充说明》）；2、判令亚特兰酒店向楼小芳支付自2019年8月16日起至合同解除之日（即2019年12月21日）止的房屋租金95368.8元（按上述《房屋租赁合同》和《房屋出租补充说明》载明的房屋租金计算方式计算），并从解除之日起按每日千分之三支付违约金，暂算至起诉之日为3433.3元；3、判令亚特兰酒店向楼小芳支付合同解除之日（即2019年12月21日）至实际腾退之日期间占用房屋的租金损失，暂算至起诉之日为9922.8元（租金损失按上述《房屋租赁合同》和《房屋出租补充说明》载明的房屋租金计算方式计算）；4、判令亚特兰酒店立即腾退案涉租赁房屋；5、判令亚特兰酒店的财产不足以清偿上述债务时，由朱惠娟、吴贵良以其个人财产进行清偿。 原审法院认定事实：亚特兰酒店成立于2013年3月12日，原投资人为朱惠娟，后于2017年3月20日变更为吴贵良。坐落于义乌市××路××路××的房地产原所有权人为案外人吴伟英、刘晓斐。2012年7月23日，案外人虞东明（出租人、甲方）与朱惠娟（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：“甲方同意将一楼六间、三楼早餐、四至六楼全部租赁给乙方用于宾馆经营……第一条：租赁区域范围及用途。一楼大堂六间约350平方米，四楼、五楼、六楼约4650平方米，由乙方设计并出资装修，主要用于乙方酒店大堂及功能布局；三楼餐饮大厅约150平方米，由甲方设计并出资装修，每日上午10点前免费供乙方用于自助早餐使用；四至六楼全部，由乙方自行设计装修，用于酒店客房经营。第二条：租赁期限及租金支付。租赁期暂定10年，即从2012年10月1日起至2022年10月1日止；前四年租金为155万元／年，第五年起于2016年10月1日开始每年租金按5%递增计算，中途任何一方不得以任何理由调整租金；签订合同3日内，乙方支付甲方50万元作为履约保证金。第一年租金在2012年9月30日前支付，之后的租金以年为单位，于到期前一个月之内（即每年的9月30日前）支付下一年租金……第七条：提前终止合同的条件……3、拖欠租金超过一个月的。第八条：违约责任。1、乙方逾期支付房租的，每逾期一天，甲方按3‰向乙方加收滞纳金……。”2019年8月5日，案外人虞东明、刘晓斐、吴伟英（甲方）与亚特兰酒店（乙方）签订《房屋出租补充说明》一份，载明：“江东路与篁园路交叉口所有权人刘晓斐、吴伟英。权证号码：义乌房权证江东字第ｃ00100048号、义乌房权证江东字第ｃ00100049号1-6层，非住宅建筑面积1619.89平方。乙方于2017年3月16号受让了亚特兰酒店的经营权。因上述房产四至六层825平方，在经营权之内，上述房产将由法院司法处置拍卖，租了（赁）保护期是2022年10月1号止，为了明确处置房产的租金情况和后续延续租赁金额清算，现双方特作如下补充：江东路与篁园路交叉口刘晓斐、吴伟英所有的5间房产，占地244.8平方，建筑面积1619.89平方，本酒店使用面积四至六层825平方，占原总租金的16.02%。本协议以2012年7月23日虞东明与朱惠娟签订的租赁为基础。特此说明。”后，义乌市人民法院依据生效民事判决书，于2019年8月5日10时至2019年8月6日10时止（延时除外）依法在浙江省义乌市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖了吴伟英、刘晓斐所有的坐落于义乌市××路××路交叉口的房地产。2019年8月6日楼小芳以1869万元的最高价竞得。2019年8月16日，楼小芳交清全部拍卖款项。案涉房产于2019年9月5日转移登记至楼小芳名下［不动产权证书号为浙（2019）义乌市不动产权第0××3号］。因亚特兰酒店未向楼小芳支付案涉房屋租金，楼小芳于2019年12月10日委托浙江达才律师事务所向亚特兰酒店发送律师函一份，载明：“据查：楼小芳于2019年8月16日经法院拍卖取得不动产权证号为浙（2019）义乌市不动产权第0××3号不动产，因涉案不动产存在承租人租赁权司法保护，楼小芳作为合同权利义务受让方、出租人将继续履行于2012年7月23日签订的原《房屋租赁合同》，贵酒店作为该房屋承租人却迟迟未按原合同约定支付租金，经计算尚欠租金为339172元。在此，浙江达才律师事务所郑重通知贵酒店在收函后三日内支付租金。否则，楼小芳将根据相关法律法规授权采取包括提起诉讼在内的一切法律手段，以维护自身的合法权益。届时，你公司将会承担因违约引起的一切不利法律后果。”后，亚特兰酒店仍未支付相应租金，楼小芳遂于2019年12月20日向其发送解除合同通知书一份，要求解除《房屋租赁合同》和《房屋出租补充说明》。该解除合同通知书被告亚特兰酒店于2019年12月21日签收。另查明，案涉房屋的司法拍卖公告上特别说明“第四、五、六层整体出租给亚特兰酒店，租赁保护至2022年10月1日，租金等一切事宜按原合同进行，竞买人可联系本案承办人查看原租赁合同，买受人自拍卖成交付款后即可向承租人收取租金。” 原审法院认为，案涉《房屋租赁合同》及《房屋出租补充说明》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。楼小芳通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权后，案涉《房屋租赁合同》的权利义务一并转让给楼小芳。故楼小芳有权依照《房屋租赁合同》的约定向承租人即亚特兰酒店收取房屋租金。关于楼小芳收取租金的起始时间。根据司法拍卖公告载明的内容“买受人自拍卖成交付款后即可向承租人收取租金”。故楼小芳自2019年8月16日起享有收取租金的权利。根据合同约定“租金以年为单位，于每年的9月30日前支付下一年租金”。故亚特兰酒店应于2019年9月30日前支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金。因亚特兰酒店未在约定的期限内履行支付租金的义务，解除合同的条件已成就，楼小芳作为解除权人可以解除合同。楼小芳于2019年12月20日向亚特兰酒店发出解除合同的通知书，亚特兰酒店于2019年12月21日签收，应认定案涉房屋的租赁合同于2019年12月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故亚特兰酒店仍应向楼小芳支付2019年8月16日至2019年12月21日期间的房屋租金。经核算，案涉整幢房屋2019年8月16日至2019年9月30日的总租金为226133.23元（1794318元÷365天×46天），2019年10月1日至2019年12月21日的总租金为423262.66元（1884035元÷365天×82天），共计649395.89元。楼小芳收取总租金16.02%的份额，应为104033.22元，现楼小芳仅主张95368.8元，系其对自身权利的部分放弃，不予干涉。逾期支付房租，还应按约支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，酌情调整至按月2%计付。房屋租赁合同解除后至实际腾房之日止的房屋占有使用费，亚特兰酒店应按合同约定的租金标准予以支付。关于朱惠娟、吴贵良应否对亚特兰酒店的债务承担责任的问题。亚特兰酒店系个人独资企业，吴贵良现为该独资企业的投资人。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资、财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”及第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”的规定，吴贵良应对亚特兰酒店的债务承担无限清偿责任。但楼小芳要求朱惠娟承担责任依据不足，不予支持。关于亚特兰酒店抗辩其已支付2019年10月至2020年10月的租金。因亚特兰酒店庭后提供的银行转账凭证13份，其中部分记载为“七楼吴总让转借款”、“归还金芝仙借款”、“还款”，显然与支付租金无关。退一步讲，即便亚特兰酒店预付了房屋所有权变动后的租金，楼小芳亦可向亚特兰酒店主张房屋所有权变动后的租金。至于亚特兰酒店向原出租人预付的租金，其可另行向原出租人要求返还。综上，楼小芳合法有据的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十九条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条、第二十条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条的规定，判决：一、确认楼小芳与义乌市亚特兰丽嘉酒店之间因强制执行中予以保护的房屋租赁合同关系（即于2012年7月23日签订的《房屋租赁合同》）于2019年12月21日解除。二、义乌市亚特兰丽嘉酒店于判决生效后十五日内支付楼小芳2019年8月16日至2019年12月21日期间的房屋租金人民币95368.8元及违约金（以95368.8元为基数，从2019年12月21日起按月利率2%计付至实际支付租金之日止）。三、义乌市亚特兰丽嘉酒店向楼小芳支付2019年12月21日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（占有使用费按《房屋租赁合同》和《房屋出租补充说明》载明的房屋租金计算方式计算）。四、义乌市亚特兰丽嘉酒店于判决生效后三十日内腾退坐落于义乌市××路××路××的房地产［不动产权证书号为浙（2019）义乌市不动产权第0××3号］。五、吴贵良在义乌市亚特兰丽嘉酒店的财产不足以清偿上述债务时，以其个人其他财产承担清偿责任。六、驳回楼小芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1237元，由楼小芳负担24元，由义乌市亚特兰丽嘉酒店、吴贵良负担1213元。 二审中，各方当事人均未向本院提交证据。 经审查双方当事人提供的有效证据，本院对原判决认定事实予以确认。 本院认为，二审的主要争点是：一、一审是否遗漏必须参加诉讼的当事人。上诉人认为应追加亚特兰酒店承租房屋的所有房东，但不能向本院说明尚有哪些房东。而根据《房屋租赁合同》以及《房屋出租补充说明》，可以认定虞东明、刘晓斐、吴伟英有权处理涉案房产出租事宜，其与亚特兰酒店就涉案房产的租金份额进行确认系有权确认，16.02%的租金份额与涉案房产的面积占比大致相当，楼小芳也予以认可，故该租金份额应作为楼小芳收取租金的依据。楼小芳通过司法拍卖取得了涉案房产的所有权，就涉案房产的租赁问题提起本案诉讼，以租赁合同的相对方及其投资人作为被告，符合法律规定和查明事实的需要。一审并不存在遗漏必须参加诉讼当事人的问题。二、上诉人是否存在未向楼小芳交纳租金的违约行为，是否应承担相应的违约责任。亚特兰酒店上诉认为其已向原出租人支付了2019年10月至2020年10月的租金，但其提供的相关银行转账凭证发生于2018年10月至2019年5月期间，且都是转账给案外人，转账摘要中记载为“吴军荣支出”、“借款”、“货款”、“还款”等，无论是从支付时间还是支付对象、支付目的来说，都不能证明是支付涉案房产2019年10月至2020年10月的租金。并且，根据《房屋租赁合同》的约定，涉案房产2019年10月至2020年10月的租金本应于2019年9月30日前支付。亚特兰酒店于2019年8月5日与虞东明、刘晓斐、吴伟英签订《房屋出租补充说明》，表明其对涉案房产即将进行司法拍卖这一事实是明知的，而其仍与虞东明于2019年8月10日对涉案房产2019年10月至2020年10月的租金进行结算，即使支付该期间的租金属实，也是其自行向无权收租者支付租金，该支付行为不能认定为已向楼小芳交纳租金。故亚特兰酒店未向楼小芳交纳租金是事实，楼小芳据此主张解除房屋租赁合同并要求亚特兰酒店腾退房屋、支付租金和占有使用费等诉讼请求，合法有据，一审予以支持，并无不当。 综上所述，亚特兰酒店、吴贵良的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2474元，由上诉人义乌市亚特兰丽嘉酒店、吴贵良共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  金 莹 审 判 员  周俊梅 二〇二〇年九月四日 代书记员  黄佳婧