新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新28民终851号 上诉人(原审原告)：杨华，女，1961年6月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 委托诉讼代理人：马刚永，新疆天通律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：杨金亮，男，1972年12月3日出生，汉族，其余简况不详。 上诉人杨华因与被上诉人杨金亮租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院（2020）新2826民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人杨华的委托诉讼代理人马刚永到庭参加诉讼，被上诉人杨金亮经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨华上诉请求：请求二审法院依法发回重审或者撤销新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院（2020）新2826民初47号民事判决，并予以改判。事实与理由：一、一审法院审判程序违法，请二审法院发回重审。二、一审法院认定的事实有误，适用法律错误，上诉人依照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，恳请二审法院发回重审或者撤销新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院做出的（2020）新2826民初47号民事判决，并予以改判。 被上诉人杨金亮经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。 杨华向一审法院起诉请求：1.解除与被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告支付租金63，333元；3.判令被告支付违约金8，000元；4.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告称2015年7月15日其将位于焉耆回族自治县汽配城商铺租赁给被告使用，为此双方签订一份《商铺租赁合同》，庭审中原告出示《商铺租赁合同》原件一份，该合同主要约定：出租方（甲方）为杨华，承租方（乙方）为杨金亮；租赁物为焉耆县汽配城3-07（1-2层）商铺（面积125.30平方米）；租赁期限为5年，自2015年7月15日至2020年7月15日；租金按年度市价浮动；甲方应在合同签订之日向乙方交付房屋及设施，乙方必须按时交纳租金，不得无故拖欠，每拖延一天按租金的5％交纳滞纳金，并承担违约责任；如乙方预期交纳租金超过十日，甲方有权解除合同，已交定金不予退还，由乙方承担违约责任；乙方在租赁期间的一切费用及债权债务均由乙方承担；经甲方同意，乙方在不破坏租赁房屋的情况下，可对房屋进行装修，费用由乙方自行承担。合同期满、终止、解除，该商铺装修及所有增加设施无偿归甲方所有；如一方违约，违约方向对方支付合同租金总额10％的违约金，并赔偿损失；本合同自双方签订之日起生效，一式两份，双方各执一份。该合同甲方处署名杨华，乙方处署名杨金亮，落款为2015年7月15日签于汽配城办公室。以上内容除租赁期限、甲乙双方签名处和签订地点内容为书写之外，其余内容均为打印形成，该合同打印内容之后用笔添加一项内容：“注：本房屋年租金20，000元。乙方自行装修甲方给于乙方一年免房租优惠。租金按年交纳”。庭审中经核实，该部分内容为原告添加，其无证据证实添加内容系租赁双方真实意思表示。另在庭审中，原告陈述焉耆回族自治县汽配城3-07（1-2层）商铺归其所有，但原告无法提供其对涉案商铺享有所有权的相关证据。而原告出示的公安机关的复函证实杨金亮于2014年7月7日在焉耆县五号渠乡四号渠村5片区045号登记暂住，原告出示的五号渠乡光明社区的证明证实杨金亮系该社区辖区的商户。 一审法院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。只有债权人才有权要求债务人按照约定或法律规定履行义务。本案原告陈述其将焉耆回族自治县汽配城3-07（1-2层）商铺租赁给被告使用，但原告不能提供该商铺其享有所有权的证据，而原告提供的公安机关的复函和社区的证明均不能证实原告将涉案商铺租赁给杨金亮，原告虽提交了署名“杨金亮”的《商铺租赁合同》，但原审法院无法确定其与杨金亮之间存在商铺租赁法律关系。此外，原告提交的《商铺租赁合同》中租金及租金支付方式的内容均系原告自行添加，原告无证据证实该部分添加内容系双方真实意思表示，对此原审法院亦无法确定原告所称的与被告签订的《商铺租赁合同》的租金数额及租金支付方式。综上所述，原告杨华要求解除与被告杨金亮签订的《商铺租赁合同》，要求被告支付租金63，333元、违约金8，000元的诉讼请求证据不足，原审法院不予支持。遂判决：驳回原告杨华的全部诉讼请求。 本院二审期间，上诉人杨华向本院提交了以下新证据：一、2014年9月12日，上诉人杨华与焉耆明大房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》一份。拟证实：上诉人杨华购买了焉耆明大房地产开发有限责任公司开发的××县商铺。二、焉耆明大房地产开发有限责任公司于2020年6月2日出具的证明一份。拟证实：1.上诉人杨华购买了焉耆明大房地产开发有限责任公司开发的××县商铺；2.被上诉人杨金亮自2015年开始租赁、使用上诉人杨华所有的的位××县商铺。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人杨华提供的上述证据可以证实其对焉耆回族自治县汽车城3号楼07号商铺享有所有权，结合上诉人杨华提交的《商铺租赁合同》、焉耆明大房地产开发有限责任公司及焉耆回族自治县五号渠乡光明社区出具的证明可以证实上诉人杨华将其所有的的位××县商铺租赁给被上诉人杨金亮的事实，故本院对上诉人杨华提交的证据予以采信。 另查明，上诉人杨华所主张的63，333元构成为：2016年10，000元，2017年20，000元，2018年20，000元，2019年13，333元。其中2015年因被上诉人按照双方约定对租赁房屋进行了装修，该年租金免除。上诉人杨华自述违约损失系银行业同期拆借利率4.5%。 二审查明其他事实与一审判决认定事实基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人杨华与被上诉人杨金亮之间房屋租赁关系是否成立。2.被上诉人杨金亮是否应向上诉人支付房屋租金63，333元及违约金8，000元。 关于上诉人杨华与被上诉人杨金亮之间是否存在房屋租赁关系的问题。上诉人杨华二审中提交的《商品房买卖合同》可以证实其对案涉焉耆回族自治县汽车城3号楼07号商铺享有所有权，焉耆明大房地产开发有限责任公司与焉耆回族自治县五号渠乡光明社区出具的《证明》可以证实，案涉焉耆回族自治县汽车城3号楼07号商铺目前实际占有使用人为杨金亮，结合上诉人杨华提交的《商铺租赁合同》可以相互印证上诉人杨华将其所有的的位××县商铺租赁给被上诉人杨金亮的事实，故上诉人杨华关于其与杨金亮之间就案涉商铺存在租赁关系的主张成立，本院予以确认。 关于被上诉人杨金亮是否应向上诉人杨华支付租金及违约金的问题。双方签订的《商铺租赁合同》中关于支付租金条款约定虽系手写体，但该条的约定免除了被上诉人杨金亮的部分支付租金的义务，是对被上诉人杨金亮有利的条款，且综合当地经济情况20，000元每年的租金符合实际情况。现被上诉人杨金亮无证据证明其已履行了支付租金的义务，故对于上诉人杨华请求被上诉人杨金亮支付63，333元租金的请求本院予以支持。关于合同违约金支付问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。上诉人杨华认可实际损失为4.5%的银行业同期拆借利率，故被上诉人杨金亮向上诉人杨华支付的违约金损失应为2，850元（63，333×4.5%）。 综上所述，杨华的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院（2020）新2826民初47号民事判决； 二、被上诉人杨金亮于本判决生效之日起十日内向上诉人杨华支付租金共计63，333元； 三、被上诉人杨金亮于本判决生效之日起十日内向上诉人杨华支付违约金共计2，850元； 四、驳回上诉人杨华其他诉讼请求。 一审案件受理费1，583.25元，由原告杨华负担114.23元；由被告杨金亮负担1，469.02元。二审案件受理费1，583.25元，由上诉人杨华负担114.23元；由被上诉人杨金亮负担1，469.02元。一、二审公告费共计1，420元，由被上诉人杨金亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨景强 审判员  孟梅君 审判员  张娟娟 二〇二〇年九月十七日 书记员  胡 静