广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初12146号原告黄柏源，男，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人李洪星，广东信度律师事务所律师。被告黄文聪，男，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层.06整层.11至14整层.23至26整层.35至38层整层，统一社会信用代码914403004557663795。法定代表人王业。委托诉讼代理人陈登肖，广东邦罡律师事务所律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李洪星、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行委托诉讼代理人陈登肖到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告与第三人共同协助办理注销深圳市宝安区XX办事处XX路东侧XX区商住楼XX栋第XX层XX房屋的抵押登记手续；二、被告协助将深圳市宝安区XX办事处XX路东侧XX区商住楼XX栋第XX层XX房屋的产权过户登记至原告名下；三、被告承担本案的诉讼费用。具体事实与理由：被告系深圳市宝安区XX办事处XX路东侧XX区商住楼XX栋第XX层XX房屋的所有权人。2016年，被告与第三人共同办理了涉案房屋的抵押登记手续，第三人为抵押权人。2019年10月9日，原、被告签署了《房屋买卖合同》，双方就原告购买涉案房屋、转让价格、过户安排等事宜进行了约定。其中，第一条约定：涉案房屋设有抵押，未被查封。被告应自行解决抵押债权清偿事宜，保证抵押权人配合出具注销抵押登记的申请材料；被告已将涉案房屋出租给第三方，月租金3000元，租期10年，自2017年6月1日起至2027年5月31日止。在原告付清房屋转让价款的条件下，被告在原租赁合同中的权利义务由原告享有和承担。被告已就房屋转让事宜告知承租人，承租人同意放弃优先购买权。第二条约定：房屋转让总价款为1,349,997元；原告应在合同签订当日向被告支付房屋定金20,000元。该定金在原告付清全款时转为房款；转让价款分两期支付，在被告办结房屋抵押登记注销手续之日起三个工作日内原告支付第一期款129,997元，在房屋过户变更登记至原告名下之日起十个工作日内原告支付余款1,200,000元。第三条约定：被告应在原告支付定金之日起十个工作日内办结房屋抵押登记注销手续；被告应在原告支付第一期房款129,997元之日起十个工作日内将房屋过户登记至原告名下。合同签订当日，原告依约支付了定金20,000元。然而，被告在收到定金后拒不办理涉案房屋抵押登记注销手续，却要求原告先行支付第一期房款129,997元。经多番沟通后，原告应被告要求于2020年3月12日向被告支付了第一期房款129,997元。可被告在收到第一期房款后又提出担心房屋过户之后原告不依约支付余款，要求原告先付清余款1,200,000元。出于对被告之信任，原告再次同意被告之要求。2020年4月2日，原告将余款1,200,000元支付给被告。可始料未及的是，被告再次反悔，并要求提高房屋转让价格，否则不会解除涉案房屋的抵押登记及将房屋过户给原告。原告认为，原、被告签署的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。原告不仅已依约履行了合同约定之自身义务，还应被告之要求付清了房屋全款，但被告却违反合同约定，不予办理注销涉案房屋的抵押登记手续及过户手续。被告未到庭应诉，庭前书面答辩称，本人名下拥有位于宝安区××办事处××路东侧××区商住楼××号房屋的合法产权，该房一直由本人对外长租。因本人年纪大了，想叶落归根回福建老家养老，便打算出售该房屋。经人介绍撮合，黄柏源找到本人想购买该房屋。经沟通后，本人同意将房屋转让给黄柏源，同时将房屋情况及要求告知黄柏源，包括房屋设有抵押、房屋设有10年租约且租金本人已全部收取、税费要买方全部承担等，2019年10月9日，本人与黄柏源签订了房屋买卖合同，约定以1349997元的价格将房屋转让给黄柏源，所有税费均由黄柏源承担。同日，黄柏源向本人支付了20000元定金。合同签订之后，本人觉得合同中关于房款支付的条款对本人不利，存在一定的风险，只有先收到房款再配合过户才能保障本人的权益。因此，本人向黄柏源提出要求必须先付款才能过户给他，后黄柏源分两次支付了剩余房款1329997元，并要求本人尽快将房屋过户到其名下。但本人经咨询了解到，现在深圳的房价在持续上涨，合同约定的转让价较房屋的市场价偏低了。本人遂联系黄柏源，要求他再补偿我80万元，如果同意的话，本人愿意与其签订补充协议，并即刻办理过户事宜。但黄柏源指责本人不诚信，说一分钱都不会再增加，要求马上按合同约定办理。本人听了十分生气，认为增加房款的要求是合理合法的，黄柏源不同意，本人有权拒绝将房屋过户给原告。综上，本人认为合同约定的转让价不合理，损害到本人权益，为此，请求贵院驳回黄柏源的诉讼请求，以保护老年人的合法权益。第三人陈述称，被告是为黄瀚彬在建行贷款提供了抵押担保，现该笔贷款已结清，现涉案房产并非第三人的抵押物。本案中第三人与被告毫无关系，不应该被列为第三人。建行已为被告出具相关申请注销抵押材料，但被告有否持有材料注销抵押登记，第三人不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案不动产为：深圳市宝安区XX办事处XX路东侧XX区商住楼XX栋XX商品房，登记权利人为被告黄文聪；已作抵押登记，抵押权人为第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行。据深圳市不动产登记中心的不动产权资料电脑查询结果显示，截至2020年6月9日，除上述抵押登记外，暂无其他抵押、查封登记。2019年10月9日，原、被告签署了《房屋买卖合同》，合同第一条明确房屋概况并约定：涉案房屋设有抵押，未被查封；被告应自行解决抵押债权清偿事宜，保证抵押权人配合出具注销抵押登记的申请材料；被告已将涉案房屋出租给第三方，月租金3000元，租期10年，自2017年6月1日起至2027年5月31日止；在原告付清房屋转让价款的条件下，被告在原租赁合同中的权利义务由原告享有和承担；被告已就房屋转让事宜告知承租人，承租人同意放弃优先购买权。合同第二条约定：房屋转让总价款为1,349,997元；原告应在合同签订当日向被告支付房屋定金20,000元；转让价款分两期支付，在被告办结房屋抵押登记注销手续之日起三个工作日内原告支付129,997元，在房屋过户变更登记至原告名下之日起十个工作日内原告支付余款1,200,000元（含800，000元装修补偿款）。合同第三条约定：被告应在原告支付定金之日起十个工作日内办结房屋抵押登记注销手续；被告应在原告支付第一期房款129,997元之日起十个工作日内将房屋过户登记至原告名下。合同第四条约定：因房屋转让产生的所有税费均由原告承担。2019年10月9日，原告向被告转账支付20，000元，备注为购房订金。2020年3月12日，原告向被告转账支付129,997元，备注为往来。2020年4月2日，原告向被告转账两笔款项合计1,200,000元，一笔400,000元，备注为房款；一笔800,000元，备注为装修款。庭审中，本院就涉案合同价款是否明显低于市场价格的问题质询原告，原告辩解称，交易时涉案房产市场价格约300万元，但被告已收取至2027年的租金，且所有税费由原告承担，原告实际承担购房成本可能达300万元；被告未到庭应诉。另，第三人明确抵押债务已清偿。另查明，本案于2020年4月23日受理立案，截至当日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。本院认为，涉案《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当严格遵照合同全面履行。现原告已履行全部的付款义务，被告办理注销抵押登记和办理过户手续的条件已成就，被告应当及时履行合同义务。被告书面答辩称合同价款不合理。本院向原告质询价款合理性的问题，原告给予回复，本院考虑到原告在履行全部付款义务后，将长达七八年方能主张交付房产，此约定对买方存在较高的风险，故本院采信原告关于低价交易的合理性主张。被告未到庭反驳原告，既未向本院主张解除合同，也未举证证明本案存在符合单方变更合同主要条款的情形，故本院对被告该答辩意见不予采纳。至于过户手续产生的税费，依据合同约定，应当全部由原告承担；税费金额的计算应以相关收缴部门核定的为准。至于第三人的配合义务，由于被告并未对已清偿的抵押申请办理注销，在被告未履行义务的情况下，原告实现房产登记的权利仍需第三人配合，故本院支持原告该项诉求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄文聪应于本判决生效之日起十日内注销涉案房产深圳市宝安区新安街道办事处建安路东侧十区商住楼十九栋101商品房的抵押登记，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行应予配合。二、被告黄文聪应于注销上述抵押之时同时将涉案房产深圳市宝安区新安街道办事处建安路东侧十区商住楼十九栋101商品房过户予原告黄柏源；过户手续所产生的所有税费由原告承担。三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费8475元，由被告负担。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇二〇年九月一日书记员 潘嘉琦（兼）书记员 李  玉  婷附案件相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。