四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终5473号 上诉人（原审原告）：王莉，女，1970年8月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：吴亮，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王甜甜，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省房地产开发建设公司。住所地：四川省成都市府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，公司总经理。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川资达律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：曾雪，女，1978年3月18日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审第三人）：林俊，男，1970年6月23日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人王莉因与被上诉人四川省房地产开发建设公司（以下简称省房地产公司）、曾雪、林俊商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。在审理过程中，王莉向成都市成华区人民法院提起诉讼，要求确认省房地产公司与曾雪《商品房买卖合同》无效，成都市成华区人民法院于2019年5月8日受理该案，该案案号为（2019）川0108民初3841号。因本案需以该案的审理结果为依据，故依法对本案中止审理。现该案已审结，本案恢复审理，现已审理终结。 王莉上诉请求：1.撤销原判，改判支持王莉一审第一项诉讼请求；2.本案诉讼费由省房地产公司、曾雪、林俊负担。 事实和理由：一、一审法院以案涉房屋存在司法查封这一程序性措施的事实否定王莉依据合同要求交付房屋办理登记的实体性权利，逻辑上难以自圆其说。 查封是保全或者执行的措施，查封的性诶本身不引起实体法律关系的产生、变更或消灭，案涉房屋的查封房源没有对房屋进行实体上的拍卖等处置。案涉房屋的限制性程序性措施，不影响合同法上王莉依据合同约定向省房地产公司主张权利。 一审判决所依据的法律规定为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项。但一审判决忽略了案涉房屋显示的限制性文书送达的时间最早为2011年，最晚为2017年，而王莉购买房屋的时间为1999年，合同备案在2008年，加之王莉已支付了全部款项，请求办理交付房屋和办理权属证书不存在违反法律规定的恶意，其行为是善意的，应当得到支持。 二、一审判决将案涉房屋存在查封理解为合同法异议上的“法律或事实上不能履行”是不正确的。并且以执行视角而非审判视角认为“尚不具备办理权属变更登记的条件”就驳回王莉的诉请也是不恰当的。 《中华人民共和国合同法》第110条规定确实有不能履行的情况，但本条规定的不能履行应当是先穷尽一切手段和方式后仍没有办法履行或没有履行的可能性，本案所涉房屋只是被查封，并没有蔑视，甚至权利人都没有发生变化，查封这一临时性、可逆的、可消除的情况不能认定为合同法异议上的“不能履行”。司法实践中也不乏出现开发商对外负债，房屋被查封，但是开发商归还债务，解除查封后向购房者交付房屋的实例。查封是影响履行的一个不利因素，这一不利因素存在被涤除的现实可能，并非是法律意义上的不能履行，一审判决将查封措施认定为不能履行是不正确的。 另外，交付房屋、办理权属证书能否世纪执行到位是执行阶段的问题，如果法院判决省房地产公司交付房屋、办理权属证书，但省房地产公司因为自身原因无法履行判决，执行终结后王莉另行向省房地产公司主张赔偿的权利是另一个范畴和案件，是执行不能的后果。一审法院直接假设了执行阶段省房地产公司无法涤除查封，且案涉房屋一定会被拍卖的事实，剥夺了省房地产公司在执行阶段解除查封交付房屋从而使王莉获得房屋的可能性，这一假设和逻辑是不恰当的。 三、一审判决认为“房屋所有权的最终归属尚不能确定”是对关键事实的回避和偷懒，属事实不清。 为查明事实，一审追加了第三人，第三人到庭参加诉讼且表示对房屋有权属主张的情况下，为判断在实体上王莉是否有权要求省房地产公司交付房屋办理权属证书，应当审查第三人与王莉哪一方的合同是有效的，哪一方有权主张房屋交付，哪一方有权要求办理权属证书。只有这些关键事实审查清楚，才能在实体上对王莉的诉请做出判断。但一审法院没有就关键事实进行审查就判决驳回王莉的请求。 事实上，案涉项目是比较著名的烂尾楼，在社会上也有较大的影响，且第三人购买房屋时也是法院介入后修建完成的，第三人难说不清楚房屋是由备案的，所以省房地产公司与第三人签订的购房合同和交付是恶意串通，并非善意，不产生取得房屋的法律后果。 按照一审逻辑，因为房屋有查封，所以不能履行，就应当驳回诉讼请求。照此逻辑开发商作为债务人的案件中，开发商可以恶意负债引起查封，从而逃避交付房屋的义务。显然将形成非常不好的社会导向。 省房地产公司答辩称：王莉的上诉请求不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 曾雪、林俊未发表答辩意见。 王莉向一审法院起诉请求：1.判令省房地产公司向王莉立即交房并办理房屋产权证；2.判令省房地产公司向王莉当庭道歉。 一审法院认定事实：位于成都市锦江区系由省房地产公司所开发建设。1999年11月5日，王莉与省房地产公司签订《商品房购销合同》，之后又签订了补充协议，约定：由王莉购买省房地产公司开发的位于成都市锦江区房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积33.5平方米，房屋总价款133263元。合同签订后，王莉向省房地产公司支付了优惠购房价款126600元，合同进行了备案登记。由于省房地产公司在建设“京都大厦”过程中涉及纠纷，四川省高级人民法院于2000年5月16日作出（2000）川提字第1号民事裁定，省内涉及省房地产公司的执行案件一律由该院提级执行。2004年5月25日，成都市中级人民法院作出（2004）成执字第296号民事裁定，根据四川省高级人民法院（2000）川提字第1-1号指定执行决定书，解除对省房地产公司位于成都市及相应国有土地使用权的查封，由成都市中级人民法院继续查封“京都大厦”全楼及相应国有土地使用权；查封期间，未经成都市中级人民法院许可不得以任何形式租赁、预售、转让、过户及设置抵押。其后，由于省房地产公司无力续建，成都市中级人民法院于2004年12月17日作出（2004）成执字第296-1号民事裁定，将“京都大厦”停工工程委托四川格林建筑工程有限公司（简称格林建筑公司）投资续建。 2006年，四川正则会计师事务所受成都市中级人民法院委托，对京都大厦第6-20层住宅购房款进行了审核，并出具川正则审核字(2006)81号《审核报告》，载明：根据成都市中级人民法院（2004）成执字第296-11号通知，购房款统一按以下标准计算：面积误差比3%以内（含3%）部分，按照合同的约定据实结算购房款；面积误差比超过3%的部分，按照四川正则资产评估事务所有限责任公司川正则评报(2006)62号《资产评估报告书》评估价格计算购房款。其中的购房款明细表载明：王莉购买的案涉房屋原房号为L号，现房号为12号，未超过合同3%的面积的房款为130397.85元，超过合同3%的面积的房款为41529.3元，合计应付购房款为171927.15元，合同已付购房款126600元，应补购房款45327.15元。 2006年8月31日，成都市中级人民法院向格林建筑公司发出（2004）成执字第296-12号《通知》，载明：“一、‘京都大厦’第6-20层住宅的交付分批进行；经审查，首批交付120套住宅（名单附后），你公司即日起可以按程序办理交房手续；二、购房尾款以四川正则会计师事务所有限责任公司川正则审核字(2006)81号《审核报告》为准，由你公司直接向购房户收取，作为返还投资的预付款。你公司每交付一套房屋，则视为你公司收到对应的购房尾款。三、…。”但在之后，王莉一直未补交45327.15元购房款。 2009年1月23日，曾雪与省房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定由曾雪购买省房地产公司位于成都市锦江区，该商品房用途为住宅，建筑面积41.77平方米，房屋总价款208850元。合同签订后，曾雪付清了全部购房款。省房地产公司于2009年3月将案涉房屋交付给曾雪使用至今。 一审法院另查明，2008年9月5日，省房地产公司取得案涉房屋的初始登记（监证1749426）。案涉房屋现地址为成都市锦江区大科甲巷43号1栋1单元12楼1212号。成都市不动产登记信息摘要载明：截至2018年12月24日，案涉房屋登记的所有权人仍是省房地产公司。现案涉房屋分别被成都市中级人民法院、成都铁路运输法院、成都市高新技术产业开发区人民法院查封，目前仍处于被上述法院限制登记状态中。 一审法院认定以上事实，有当事人的身份证明材料、《商品房购销合同》、补充协议、购房款发票、《民事裁定书》、《通知》、《审核报告》、《商品房买卖合同》、入住通知、房屋不动产登记信息摘要等证据及当事人的陈述在案为证。 一审法院认为，王莉与省房地产公司签订的《商品房购销合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。王莉要求省房地产公司办理房屋产权证的主张，依据是王莉根据其签订的合同享有的债权请求权，该项请求涉及房屋的权属问题，由于涉案房屋因省房地产公司的原因被其他法院查封及轮候查封，现仍处于限制登记中，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”的规定，案涉房屋尚不具备办理权属变更登记的条件，故对王莉主张省房地产公司办理房屋权属证书的诉讼请求，一审法院不予支持。由于案涉房屋目前由曾雪、林俊实际占用，而该房屋产权最终能否登记至王莉名下，即房屋所有权的最终归属尚不能确定，所以王莉请求省房地产公司向其交付案涉房屋的主张，无相应法律依据，一审法院不予支持。本案系王莉与省房地产公司之间的合同纠纷，如果省房地产公司违约，王莉可通过要求省房地产公司承担相应违约责任来主张权利，王莉要求省房地产公司当庭道歉的主张，于法无据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，判决：驳回王莉的诉讼请求。一审案件受理费400元，由王莉负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：成都市成华区人民法院于2019年5月8日受理王莉诉曾雪、省房地产公司一案，案号为（2019）川0108民初3841号。在该案中，王莉的诉讼请求为确认省房地产公司与曾雪于2009年1月23日签订的《商品房买卖合同》无效。该案查明的事实与本案一致，并另查明：2009年1月23日，曾雪与省房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定：由曾雪购买省房地产公司位于成都市锦江区，该商品房用途为住宅，建筑面积41.77平方米，房屋总价款208850元；“第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。合同签订后，曾雪付清了全部购房款。省房地产公司于2009年3月将案涉房屋交付给曾雪使用至今。成都市成华区人民法院认为，王莉以省房地产公司与曾雪签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通，损害了其利益为由，主张该《商品房买卖合同》无效。依据一审庭审查明的事实，虽然省房地产公司与王莉签订《商品房购销合同》的时间在前，王莉支付了购房款126600元，但其后，经省房地产公司多次登报公告通知缴清尾款、办理退房等事宜，王莉均未补缴购房款，省房地产公司亦未向王莉交付案涉房屋。2009年1月23日，省房地产公司与曾雪就案涉房屋另行签订《商品房买卖合同》。就曾雪而言，其在签订该合同时，案涉房屋登记在省房地产公司名下，房屋亦实际由省房地产公司占有、控制，且该合同载明“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷”，曾雪作为购房人已尽到审慎注意义务，王莉所举示证据不能证明曾雪与省房地产公司存在恶意串通，故对其关于确认省房地产公司与曾雪签订的《商品房买卖合同》无效的主张依法不予支持，判决：驳回王莉的诉讼请求。 后王莉不符该案判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月8日作出（2020）川01民终7250号民事判决，认为虽然省房地产公司与曾雪签订案涉《商品房买卖合同》时，尚处于省房地产公司与王莉协商补交购房款事项阶段，但王莉并无证据证明曾雪对此情况知晓。而关于房屋的购买价款，同一区域、地段的房屋市场均价只是作为房屋估值的参考因素，但对于订立正式合同并非决定性影响，不排除交易双方在订立合同时会基于各种原因对价格进行调整，因此本案中省房地产公司与曾雪所约定的交易价格也非异常。更何况，曾雪已付清全部购房款，房屋也交付曾雪实际使用至今；至于曾雪在购房后是否自用房屋，并不影响其购买案涉房屋的意思表示是否真实的认定。基于此，一审法院认定曾雪与省房地产公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，并无不当，本院予以维持。王莉并无有效证据证明该合同存在无效情形，对其上诉主张合同无效的请求，本院不予支持。故该案二审判决：驳回上诉、维持原判。 本院认为，根据上诉人王莉的上诉请求与被上诉人省房地产公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、曾雪与省房地产公司签订的《商品房买卖合同》的效力应当如何认定；二、王莉与省房地产公司签订的《商品房购销合同》能否继续履行。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。王莉主张曾雪与省房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效，并另案起诉。本院就该案作出的（2020）川01民终7250号民事判决书，认定曾雪与省房地产公司签订合同应属合法有效，判决驳回王莉的该项主张。故对该争议焦点本院不再赘述。 关于第二个争议焦点。本院认为，王莉主张其与省房地产公司继续履行案涉合同，但省房地产公司已将案涉房屋另行出售给曾雪并实际交付，且该房屋仍处于查封状态。案涉房屋具有唯一性，省房地产公司与曾雪之间也未就替代履行性达成一致意见，故本院认为，因房屋已出卖、交付予曾雪故不具备向王莉履行的条件，本院对王莉请求履行的理由不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费800元，由王莉负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇二〇年九月十七日 书记员 龙春光