江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3058号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨文新，男，1974年1月26日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。上诉人（原审原告、反诉被告）：裴燕敏，女，1974年10月24日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王月艳，女，1979年7月28日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：翟照安，江苏开明律师事务所律师。上诉人杨文新、裴燕敏因与被上诉人王月艳房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院(2019)苏0214民初6068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨文新、裴燕敏上诉请求：撤销一审判决书主文第二项的“杨文新、裴燕敏于判决发生法律效力之日起十日内支付王月艳违约金100000元”；依法改判由王月艳向杨文新、裴燕敏支付相应的违约金并承担二审诉讼费。事实与理由：一、杨文新、裴燕敏积极履行了合同义务，不存在违约情形，无需承担违约金。虽合同签订后，双方一起于2019年6月4日办好了公积金贷款手续，但案涉房屋登记时间为2017年7月17日，按照无锡房市政策，该房屋需登记满两年后才能过户，从而导致案涉房屋的公积金贷款审批流程缓慢，2019年8月10日前银行不可能发放贷款，故不可能按照合同约定的2019年8月10日前完成房屋产权过户。该政策原因，不可归责于当事人，故杨文新、裴燕敏不应承担相应的违约责任。二、王月艳存在违约情形，其理应承担违约金。王月艳于2019年8月6日告知中介，其不同意卖房子了，2019年9月17日案涉房屋公积金贷款到账后，其再次向中介强调不卖房子的意思表示，该一系列行为构成根本违约，理应承担相应违约责任，支付违约金。王月艳辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨文新、裴燕敏向一审法院提起本诉诉讼请求：判令1.王月艳继续履行2019年4月2日签订的《房屋买卖居间合同》，协助杨文新、裴燕敏办理房屋所有权转移登记手续，登记至杨文新、裴燕敏名下；2.王月艳向杨文新、裴燕敏支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金22万元；3.本案诉讼费、保全费由王月艳承担。王月艳向一审法院提起反诉诉讼请求：判令1.解除签订的《房屋买卖居间合同》；2.杨文新、裴燕敏支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金22万元；3.本案诉讼费用由杨文新、裴燕敏承担。一审法院认定事实：2019年4月2日，王月艳作为售房人（甲方）与杨文新、裴燕敏作为购房人（乙方）以及无锡灵源置业有限公司（以下简称灵源置业公司）作为居间方（丙方）签订房屋买卖居间合同，约定：1.甲方将坐落于无锡市新吴区金峻苑17-901室房屋出售给乙方；2.甲、乙双方经协商一致确认房屋成交价为2200000元；3.乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金200000元，乙方应于做贷款当天资金监管向甲方支付房款800000元，剩余房款1200000元乙方委托丙方办理商业贷款，此款于乙方办理完房屋所有权抵押手续后由银行直接支付给甲方，最终的贷款金额以银行确定的金额为准，如果贷款不能办理或银行确定的贷款金额少于本合同约定的金额，乙方应于过户前一次性补足；4.本次交易产权过户日期为2019年8月10日前；5.房屋交易税费承担方式：个人所得税由乙方承担，契税由乙方承担，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，贷款的相关费用由乙方承担，该房屋的配套设施过户的相关费用由乙方承担；6.甲方承诺于过完户腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，并于过户前办理完毕户口迁移手续；7.违约责任：①如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且由违约方承担丙方佣金（总房款的3%）且佣金不低于人民币壹万元整；若甲、乙双方协商解除合同的，由乙方承担丙方佣金；②甲方不履行办理房屋所有权证、房屋交接、户口迁移、缴纳约定税和费、房屋抵押注销手续或乙方不履行付款、缴纳约定税和费、办理房屋按揭贷款以及房屋交接均视为违约，未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期三十日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；③守约方有权在履行义务期届满后30个工作日解除合同；8.其他约定事宜：甲方承诺产权清晰无纠葛，且共有人同意出售此房，若因甲方原因导致无法正常交易过户，甲方承担违约责任；甲方承诺此房价包含一个车位且在过户前办理车位过户手续。合同签订当天，杨文新向王月艳支付房屋定金200000元。2019年5月24日，杨文新、裴燕敏向王月艳支付购房首付款830000元。2019年5月31日，杨文新、裴燕敏与王月艳签订《无锡市存量房买卖合同网上签约申请书》。2019年6月4日，杨文新、裴燕敏（乙方）与王月艳（甲方）及无锡市房屋交易管理中心（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》，约定：1.甲、乙双方委托无锡市房屋交易管理中心监管的资金额度为510000元；2.丙方开设以下交易资金监管专用账户，通过监管账户划转交易资金，乙方同意将购房款存入此监管账户：户名：无锡市房屋交易管理中心，开户银行：中国农业银行；监管账户：10×××18。同日，裴燕敏向资金监管账户汇入10000元。2019年9月17日，无锡市住房公积金中心向资金监管账户转入500000元。另查明，2019年7月10日，王月艳通过微信向灵源置业公司中介人员询问“贷款怎么还没下来”，中介人员回复“嗯，公积金是要慢点”。2019年8月6日，王月艳通过微信向中介人员表示“也不要催了房子我不卖了”。2019年9月23日，中介人员微信联系王月艳“你好，你的房子已经放款了，包括过户资料我已经拿回来了，你们什么时候有空？可以随时安排你们过户的”。同日，王月艳回复“我跟你说过了，我这边不卖了”。后在2019年9月26日，王月艳前往灵源置业公司商谈案涉房屋履行事宜，但双方未能达成一致意见。又查明，2019年10月8日，王月艳通过微信向灵源置业公司中介人员发送了《解除函》，其中载明：“杨文新、裴燕敏：我们于2019年4月2日签订的《房屋买卖居间合同》，因你严重违约，未于合同第五条约定的过户日期付清房款并办理过户手续，现在根据合同第九条第5项通知你解除合同。你应当按照合同约定承担违约责任，已收房款不予退还”。中介人员于2019年10月9日向杨文新、裴燕敏转发了上述解除函。后杨文新、裴燕敏于2019年10月10日提起本案诉讼。本案审理中，王月艳向一审法院表示如果法院判决杨文新、裴燕敏承担违约责任，并支付违约金220000元，其同意继续履行合同，否则其要求解除案涉合同。一审法院认为，杨文新、裴燕敏与王月艳于2019年4月2日签订的《房屋买卖居间合同》真实、合法、有效，当事人双方均应按约全面履行合同义务。根据合同约定，买受人应于2019年8月10日前付清房款，如买受人不履行付款义务则视为违约，每逾期一日，违约方应当向守约方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期三十日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。本案中，杨文新、裴燕敏在2019年8月10日前仅支付了房款1040000元，后其虽在2019年9月17日另支付了房款500000元，但已过合同约定的付款期限，且逾期超过三十日，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于杨文新、裴燕敏主张王月艳存在违约行为，要求其承担违约金的诉请。一审法院认为，王月艳虽在2019年8月6日通过中介表示不愿卖房，但之后其又于2019年9月26日到中介处商谈继续履行合同事宜，现仅凭2019年8月6日王月艳与中介的聊天记录尚不足以认定其存在违约的行为，而杨文新、裴燕敏亦无其他证据证明王月艳存在违约，故对杨文新、裴燕敏主张王月艳支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于案涉合同是否应当继续履行。庭审中，杨文新、裴燕敏表示逾期付款系因贷款政策原因所致，在2019年9月17日贷款审批完成后，其通过中介联系王月艳要求继续履行合同，说明其在主观上并无过错，目前剩余房款660000元其可以随时支付，故要求继续履行合同。王月艳虽反诉要求解除合同，但表示如果法院认定杨文新、裴燕敏违约并判决其承担违约金，则同意继续履行合同。考虑到杨文新、裴燕敏已经支付了大部分的购房款且双方当事人均有继续履行合同的现实意愿，故从鼓励交易、促进合同履行、维护交易稳定安全考虑，一审法院认定案涉合同应当继续履行。关于杨文新、裴燕敏应当承担的违约金。庭审中，王月艳主张按照房屋成交价10%计算违约金，杨文新、裴燕敏认为其仅有部分房款未予支付，故王月艳主张的违约金数额过高。一审法院认为，杨文新、裴燕敏目前已支付了大部分的房款，且诉讼中其明确表示愿意支付剩余房款。现王月艳并未提供证据证明其实际损失，故一审法院从当事人的违约过错程度、二手市场涨价预期利益等方面考量，依据公平原则和诚实信用原则衡量，酌定由杨文新、裴燕敏支付王月艳违约金100000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、杨文新、裴燕敏与王月艳继续履行2019年4月2日签订的《房屋买卖居间合同》；二、杨文新、裴燕敏于判决发生法律效力之日起十日内支付王月艳购房款660000元、违约金100000元；三、王月艳于收到杨文新、裴燕敏支付的上述款项后十日内将无锡市新吴区金峻苑17-901室房屋过户至杨文新、裴燕敏名下，因过户产生的税费等费用由杨文新、裴燕敏负担；四、驳回杨文新、裴燕敏的其他诉讼请求。五、驳回王月艳的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取13080元（此款已由杨文新、裴燕敏预交），由王月艳负担6100元，由杨文新、裴燕敏负担6980元（杨文新、裴燕敏同意其预交的诉讼费中的6100元不要求法院退还，由王月艳于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给杨文新、裴燕敏）。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。首先，本案中，案涉房屋买卖合同约定，剩余房款1200000元通过银行贷款方式支付，如果贷款不能办理或银行确定的贷款金额少于合同约定的金额，杨文新、裴燕敏应于过户前即2019年8月10日前一次性补足。实际履行过程中，至2019年8月10日前，剩余房款1200000未能实现银行贷款支付，杨文新、裴燕敏也未能按约一次性补足差额，构成违约，理应按约支付违约金。杨文新、裴燕敏以公积金贷款审批流程缓慢导致银行未能按时发放贷款不能归责于其为由，认为其不应承担违约责任的上诉请求，缺乏事实与法律依据。其次，2019年8月6日，王月艳在得知案涉房屋的公积金贷款仍未审批发放的情况下，虽在聊天记录中向中介表达过房子不卖了的意思表示，但此后的2019年9月26日，其仍与杨文新、裴燕敏在中介处商谈继续履行案涉合同事宜，故仅凭王月艳之前聊天记录中的意思表示，不足以认定其存在违约行为。杨文新、裴燕敏据此要求王月艳承担违约责任的上诉请求，于法无据。综上所述，杨文新、裴燕敏的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由杨文新、裴燕敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  华敏洁审 判 员  张朴田二〇二〇年九月七日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳