湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初15641号原告（反诉被告）：黄湘平，男，汉族，1968年3月11日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：钟光，湖南大鲲律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴远恒，湖南大鲲律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨宗武，男，汉族，1982年9月16日出生，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：陈笑，湖南麓谷律师事务所律师。原告黄湘平诉被告杨宗武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理，并于2018年4月13日作出（2017）湘0104民初5234号民事判决书，杨宗武不服判决提起上诉，湖南省长沙市中级人民法院以（2018）湘01民终4326号民事裁定书裁定撤销（2017）湘0104民初5234号民事判决书，发回本院重审，本院于2019年11月1日立案后，杨宗武以黄湘平为被告提起反诉，后本院受理后决定本、反诉合并审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。黄湘平委托的诉讼代理人钟光、吴远恒、杨宗武及其委托的诉讼代理人陈笑到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告黄湘平向本院提出以下诉讼请求：1、确认黄湘平与杨宗武于2007年9月12日签订的《购房协议》无效；2、判令杨宗武向黄湘平退还非法占用土地及房屋；3、判令杨宗武承担本案诉讼费用。事实与理由：黄湘平系长沙市岳麓区村民，杨宗武为村外人。2007年，黄湘平将自家位于长沙市岳麓区的宅院房屋卖给杨宗武，双方签订买卖房屋协议，约定：黄湘平现有宅基地一块，建有一栋面积为138.84平方米的两层房屋出售，经买卖双方协商同意，又请相邻作证自愿达成协议，杨宗武以2.74万元的价格购置黄湘平两层房产、楼梯间、厕所、杂层及所有财产，黄湘平、杨宗武及证人等在该买卖协议上签字。该房屋集体土地建设用地使用权证自签订买卖契约后一直由被告持有，杨宗武持有宅基地使用证，至今双方未办理宅基地使用权变更登记。在这交易过程中，杨宗武采用欺骗的方法让原告出售房屋签订合同，其黄湘平近日了解农村房屋不能出售给外村人，故双方协议应属于无效。被告杨宗武辩称：一、《购房协议》合法有效。1、1999年，被告所居住的房屋被大水冲毁，举家迁至父亲出生地，居住在白塘村林场，以放鸭为生。2005年初，原告与其叔叔找到被告父亲，提出有房子想卖，双方商谈好房屋价款，被告于2005年3月15日向原告支付了购房款5000元，之后被告全家搬入房屋，进行房屋整修及设施修建。2007年9月12日，双方协商签订房屋买卖合同和支付购房款事宜，协商房屋价格相较2005年时提高5000元，原告提出如果不按其提出的价格购买房屋，则原告已收取的5000元购房款不予退还，被告最后同意原告提出的房屋价格方案。2007年9月12日，被告女儿使用村委会专用办公纸草拟了《购房协议》，约定原告将涉案房屋出售给被告，如遇企业或国家征收，被告有征收房屋的权利。协议双方和村民代表在协议上签字，长沙市岳麓区××××村村民委员会和长沙市岳麓区××××村牛大塘村民小组在购房协议盖章确认。协议签订后，被告向原告支付了全部购房款，原告出具了收条。被告及家人自2005年起至今一直居住在房屋内。2、协议是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。农村房屋占用的虽是农村宅基地，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，对该宅基地上房屋的买卖，我国法律并未禁止。1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定，仅明确规定了城镇居民严禁购买农村的房屋，却没有限制农民购买农村房屋，被告及家人均为农业家庭户口。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条及《民法通则》第七十五条第一款，上述规定明确确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法可以处分其权利。原告将房屋的占有、使用权及房屋因征收获得补偿的权利转让给被告，是行使权利的表现，符合法律的规定，被告支付合同约定价款应当依法受让上述房屋居住权和获得征收补偿的权利。二、被告的居住权应当保护。被告为生活居住需要购置原告房屋，涉案房屋被告家人居住，父母亦为农民，购房价款为当时的市场价，并在购得房屋后，为获得更好的居住环境，对房屋进行改造。被告倾其两代人收入购买本案房屋，并已居住十五年，现被告上有年迈父母，下有年幼的孩子，被告以合法收入购买房屋，应当依法享有居住使用权，且原告在长沙市岳麓区另有自建80平方米房屋，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“保障农村村民实现户有所居”，被告唯一住房的居住使用权应当依法得到保护。反诉原告杨宗武向本院提出以下反诉请求：1、依法确认位于长沙市岳麓区（原镇）莲花山村（原长塘村）牛大塘组一栋138.84平方米的两层房屋（含临时建筑、附属设施及装修）的合法使用权、居住权及征收补偿的权利归反诉原告杨宗武所有；2、本案全部诉讼费用由反诉被告黄湘平承担。事实与理由：1999年，杨宗武老家唯一的三间房屋因洪水自然灾害被冲毁，全家迁到原望城县（现长沙市岳麓区莲花山村）以放鸭养殖为生，期间寄居于长塘村林场。2005年，黄湘平因家中房屋富裕希望卖出房屋，其主动找到杨宗武父母商议，将涉案房屋出卖给杨宗武，杨宗武于2005年3月15日向黄湘平支付购房款5000元，收到黄湘平出具的收条，后搬入涉案房屋居住。2007年9月，黄湘平作为甲方，杨宗武作为乙方，签订《购房协议》，约定黄湘平将所拥有的位于长沙市岳麓区房屋（包括楼梯间、厕所、杂层等）出售给杨宗武，若遇企业或国家征收，杨宗武有征收房屋的权利，该协议由村干部起草，村民及村民小组成员作为证人，加盖了长沙市岳麓区××××村村民委员会和长沙市岳麓区××××村牛大塘村民小组印章。协议签署后，杨宗武按照约定向黄湘平支付了购房款。杨宗武接受房屋时，房屋已破旧不堪、杂草丛生且无水电，入住后，反诉原告将房屋进行全面装修和修缮。2017年，涉案房屋被列入国家征收范围，黄湘平起诉要求收回房屋。《购房协议》是双方真实意思表示，涉案房屋是杨宗武唯一居所，杨宗武对房屋应享有合法的使用权、居住权及获得征收拆迁补偿权利。反诉被告黄湘平辩称：一、杨宗武所述并非真实的事实，《购房协议》系其欺骗黄湘平签订的。1、《购房协议》签订前，杨宗武向黄湘平承诺邦黄湘平在村内另找一块宅基地建房，并能顺利办理建房证；2、协议签订前，双方约定由杨宗武帮助黄湘平顺利建房和办证，如办证不成，则协议无效，有签订《购房协议》的证人可以证实；3、杨宗武始终不能履行承诺时，黄湘平多次向杨宗武提出返还涉案房屋的要求。二、杨宗武的反诉请求没有法律依据。1、《购房协议》因违反法律强制性规定而无效；2、杨宗武不能依据无效的《购房协议》取得涉案房屋的使用权、居住权等其他权利。协议无效，杨宗武不能基于协议条款取得涉案房屋的相关权利，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，侵害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。三、由于杨宗武不履行承诺导致《购房协议》以及杨宗武不能按约定帮助黄湘平建房办证，杨宗武应承担主要过错责任。因杨宗武不能帮助黄湘平建房和办证，并且组织黄湘平在其土地上建造房屋，只能租赁他人的房屋居住，杨宗武的过错使得协议无效，杨宗武应向黄湘平支付在房屋使用期间的房屋使用费用，基于协议签订至今已达13年之久，应重新鉴定涉案房屋价值。四、涉案房屋并未纳入政府征收的范围。根据长沙市岳麓区人民政府征收土地方案公告，涉案房屋并未纳入政府征收范围，宣传图纸等其他非官方文件，不能证实涉案房屋纳入征收范围。五、杨宗武及父母的宅基地遭到损失或遭到他人侵害，应向侵害其权利的人主张权利，杨宗武宅基地的状况与本案无关。当事人围绕本、反诉诉请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据本院认定如下：黄湘平提交的本诉证据一内容的真实性、关联性予以认可，其合法性在本院认为部分予以认定；对于证据二的三性不予认可；对于证据三中的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，照片的三性均不予认可；对于证据四的三性予以认可，对于证据五的合法性、真实性予以认可，其关联性不予认可。杨宗武提交的本诉证据一内容的真实性、关联性予以认可，其合法性在本院认为部分予以认定；对于证据二、三的三性予以认可；对于证据四的关联性不予认可；对于证据五的三性予以认可；对证据六、七、八的三性予以认可；对于证据九的三性予以认可；对于证据十至十二的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可；对于证据十三中房屋照片的三性予以认可，对商品销售卡、单据的三性不予认可；对于证据十四、十五、十六的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可；对于证据十七的合法性、真实性予以认可，对其关联性不予认可。黄湘平、杨宗武提交的反诉证据与本诉提交的证据一致，杨宗武提交的补充证据证明一份，其与黄湘平提供的证据相矛盾，对其三性不予认可。经审理查明：2007年9月12日，黄湘平（甲方）与杨宗武（乙方）签订《购房协议》，约定由甲方将所拥有的一栋面积为138.84㎡的两层房屋（包括楼梯间、厕所、杂层等）出售于乙方，房款共计27,400元。涉案协议第三条约定，甲方仅向乙方售出房屋，至于房屋周围一切（包括晒谷坪、风景林等），仅供乙方使用但乙方无权占有；第四条约定，甲方仅向乙方提供原始建房证，如果建房证改动和与房屋有关的一切费用由乙方全部承担，甲方概不负责也不提供任何费用；第五条约定，如果企业或者国家征收，乙方仅有征收房屋的权利，但甲方不再提供乙方建房地面，至于其余的征收项目则由甲方全部处理，乙方无权干涉或阻挠。双方签订协议后，杨宗武将该房款于2007年9月12日支付给黄湘平且已入住。另查明，黄湘平系长沙市岳麓区村民，杨宗武购买涉案房屋后一直居住在××××村，但户口未迁入××××村，户籍仍为湘潭县梅林桥镇凫杨村。本案审理过程中，双方对于案涉房屋及附属物的现有价值进行评估鉴定未达成一致意见。本院认为，本案本、反诉争议的焦点为：一、关于涉案《购房协议》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村宅基地属于集体经济组织成员依法享有的权利。因杨宗武并非××××村村民，且涉案房屋土地性质为集体所有，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，故黄湘平与杨宗武签订的《购房协议》违反了法律强制性规定，当属无效。对于黄湘平请求确认其与杨宗武签订的《购房协议》无效的主张，本院予以支持。二、关于黄湘平要求杨宗武返还非法占用的土地和房屋的诉讼请求。本案诉争房屋是建筑在宅基地上，为土地的附着物，具有不可分离性。取得宅基地使用权属于行政许可范畴，故宅基地使用权不能转让，只能抛弃。黄湘平作为出卖人为原宅基地的使用人，其售房行为隐含抛弃房屋及宅基地使用权的意思表示，因房屋的交付发生了法律效力。黄湘平的房屋及宅基地使用权既已抛弃，则无权再向买受人提出返还房屋的请求，且杨宗武在案涉房屋已居住十余年之久，对其进行翻新、装修，如要求杨宗武返还地和房屋将造成杨宗武较大的财产损失。三、关于杨宗武要求依法确认位于长沙市岳麓区（原镇）莲花山村（原长塘村）牛大塘组一栋138.84平方米的两层房屋（含临时建筑、附属设施及装修）的合法使用权、居住权及征收补偿的权利归其所有的诉讼请求。根据“房地一致”原则，该房屋及宅基地使用权并不因买受人购房行为而当然享有，后续事项应由相关集体土地所有权人进行处置，故对于杨宗武诉求确认其对案涉房屋的合法使用权，本院不予处理。对于杨宗武诉求确认案涉房屋的居住权，无法律依据，本院不予支持。对于杨宗武诉求确认案涉房屋的征收补偿权，案涉房屋尚未拆迁征收，本院不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄湘平与被告（反诉原告）杨宗武于2007年9月12日签订的《购房协议》无效；二、驳回原告（反诉被告）黄湘平的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨宗武的全部反诉请求。本案本诉案件受理费80元，由原告黄湘平负担50元，由被告杨宗武负担30元。本案反诉案件受理费40元，由反诉原告杨宗武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨正权人民陪审员  周新龙人民陪审员  戴 坚二〇二〇年九月四日法官助理刘晓倩书记员王金璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。