浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终768号 上诉人（原审原告）：胡绍茶，女，1966年2月10日出生，汉族，住浙江省青田县。 上诉人（原审原告）：高树堂，男，1956年3月8日出生，汉族，住浙江省青田县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：郑鑫瑜，浙江博翔（青田）律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张夏安，浙江博翔（青田）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡王铮，男，1983年6月19日出生，汉族，住浙江省青田县。 被上诉人（原审被告）：周晶晶，女，1982年9月6日出生，汉族，户籍所在地浙江省青田县，现住浙江省丽水市莲都区。 上诉人胡绍茶、高树堂因与被上诉人蔡王铮、周晶晶房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省青田县人民法院（2020）浙1121民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人胡绍茶、高树堂上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、改判支持两上诉人的一审诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人周晶晶不是房屋买卖合同相对方且事后未予以追认，系认定事实不清，且适用法律错误。1.案涉房屋的交易系被上诉人蔡王铮和周晶晶共同意思表示。案涉房屋的性质为安居房，安居房的购房条件就是无房家庭，因此案涉房产在交易当时系两被上诉人家庭的唯一不动产。家庭唯一不动产对外转让，并且完成了实际交付，显然是两被上诉人夫妻双方协商一致才能完成的。2.被上诉人周晶晶以其实际行动对本次交易进行了追认。（1）案涉房屋买卖合同及补充协议系在2014年1月26日及2月11日签订，在此之后的2014年4月22日，两被上诉人办理了案涉房屋的房屋所有权证并将产权证正本交付给两上诉人，应当视为对房屋买卖合同的追认。（2）两上诉人将两被上诉人作为共同被告诉至一审法院，被上诉人周晶晶受到法院合法传唤未提出任何答辩，可以视为被上诉人周晶晶对两上诉人陈述事实的确认。3.即使被上诉人周晶晶的上述行为不能视为追认，被上诉人蔡王铮的行为也构成了夫妻之间的表见代理，两上诉人作为善意第三方，依法可以要求被上诉人周晶晶共同对房屋买卖合同承担相应的权利和义务。（1）案涉房产系公开在中介挂售的房产，并经中介撮合双方完成交易。如果未经另一方授权，显然不可能通过公开的渠道挂售房产。（2）在签订补充协议时，被上诉人蔡王铮表示被上诉人周晶晶因上班，请假不方便，先交付房屋和房产证到时候办理过户也会配合，也合常理。（3）案涉房屋和产权证正本都如约交付给两上诉人使用和持有，在长达6年的时间内直至两上诉人起诉至法院，被上诉人周晶晶均未提出异议。两上诉人作为善意第三人，综合上述状况，完全有理由相信被上诉人蔡王铮有足够的代理权，应当认定被上诉人周晶晶也是案涉房屋买卖合同的主体。二、原审法院不支持两上诉人主张的利息、中介费和律师代理费，认定事实不清，适用法律错误。1.关于利息损失。两被上诉人应于合同解除后立即退还购房款并且同时支付房屋买卖合同的违约金，如延迟履行将导致两上诉人的资金被占用。房屋买卖合同规定的违约金并未包括两上诉人的前述损失，因此两上诉人要求另行支付利息并无不当。2.关于中介佣金。按照双方约定，中介费3400元是因两被上诉人违约所造成的两上诉人的财产损失，依法应由两被上诉人承担。3.关于律师代理费。一审法院认定两上诉人提出执行异议并非向两被上诉人主张违约赔偿的必经诉讼，进而不支持两上诉人为此支出的29200元律师代理费，该认定有误。执行异议是法定的救济途径，两上诉人提出执行异议的目的亦是为了能使合同顺利履行，同时也是为了补救因两被上诉人违约所造成的损失，所支出的律师代理费损失与两被上诉人的违约行为有因果关系，按照房屋买卖合同第九条第7项的规定，该代理费属于“因一方出现违约，引起纠纷诉至法院”的情形，按约应由两被上诉人承担。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予以改判支持两上诉人在一审中的全部诉讼请求。 被上诉人蔡王铮未作答辩。 被上诉人周晶晶辩称，一、蔡王铮将案涉房屋出售给两上诉人一事，本人一直不知情，直至本案二审期间，二审法院通知本人参加诉讼，本人才知道这一事实。蔡王铮与胡绍茶签署《房屋买卖合同》、《补充协议》时，本人不知情，并没有在买卖房屋合同和协议上签字，没有出具书面授权，事后也没有人告知本人这一情况，即便事后告知本人，本人也不会同意认可。两上诉人明知案涉房屋系夫妻共同财产，在未征求过本人是否同意出售房屋和未要求提供本人同意出售房屋书面资料的情况下，在签署合同时仍然接受蔡王铮的单方签字，事后亦未取得本人的追认同意，表明案涉合同只能约束上诉人方与蔡王铮个人，本人并不是合同一方主体，合同的权利义务不能涉及本人。上诉人方在签订合同时，未尽到谨慎注意义务，不能构成法律意义上的善意购买人。另外，该房产至今未办理所有权变更登记，不能构成善意取得。现上诉人方无法对本人知情且同意房屋买卖合同签订的情况予以证明，又不符合善意取得的构成要件，案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》无效。上诉人方应当承担相应的不利后果。二、本人与蔡王铮离婚后即离开青田县，一直在外地工作生活，因此对案涉房屋的实际状况并不知情。上诉人方不能据此推断本人认可房屋被出售的事实。2014年，蔡王铮出售案涉房屋时，本人和蔡王铮之间的夫妻感情已经恶化，双方处于分居状态。2014年10月，本人与蔡王铮离婚后，就离开青田县，至今一直在丽水市区工作生活。由于蔡王铮债务缠身，案涉房屋也因其他债务而被法院查封，所以案涉房屋无法正常出售、出租，且本人离开青田，在当地也无亲友，未曾回过青田，故对案涉房屋的实际状态，本人一直无法清楚了解。三、关于上诉人方主张的利息、中介费和律师代理费，根据一审判决，上诉人方的主张缺乏事实和法律依据，上诉人方提出执行异议并非向被上诉人方主张违约赔偿的必经诉讼。综上，本人对案涉房屋被出售一事并不知情，且事后也未追认同意蔡王铮的代理行为。案涉买卖合同相关权利、义务并不涉及本人，且本人目前也是受害者。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持一审判决。 上诉人胡绍茶、高树堂向一审法院起诉请求：一、判决解除胡绍茶、高树堂与蔡王铮、周晶晶之间的房屋买卖合同；二、判决蔡王铮、周晶晶返还胡绍茶、高树堂支付的购房款55万元及利息（利息自贵院依法判决之日起至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、判决蔡王铮、周晶晶支付违约金17.4万元；四、判令蔡王铮、周晶晶承担胡绍茶、高树堂支出的中介费3400元及律师代理费39200元；五、本案诉讼费用由蔡王铮、周晶晶承担。 一审法院认定事实：胡绍茶、高树堂系夫妻关系，蔡王铮、周晶晶于2008年6月26日登记结婚，后于2014年10月31日在民政局登记离婚。蔡王铮、周晶晶在婚姻关系存续期间购买了坐落于青田县油竹街道雅岙路383号1-701室房屋（104.6㎡）及贮藏室（23.4㎡），并于2014年4月3日办理了不动产权登记。2014年1月26日，蔡王铮作为甲方，与乙方胡绍茶、以及案外人青田县云城房地产中介有限公司共同签订《房屋买卖合同》，其中主要约定：1、甲方自愿将案涉房屋以580000元的价格出卖给乙方；2、房款分三期支付，该合同签订时由乙方支付购房定金90000元，2014年2月12日前乙方支付购房款460000元，剩余购房款30000元待甲方将房产证过户至乙方名下时付清；3、若甲、乙双方中有一方不能按约履行自己义务的，即为违约，违约方应当向守约方支付总房款30%的违约金；4、合同签订后，由甲乙双方支付交易房款的1.2%（各自分摊0.6%）给中介方作为中介佣金，……一方违约导致合同无法履行的，不能免除双方支付中介佣金的责任，中介有权要求没收定金或得到双倍返还定金的一方承担总交易房款的2%作为中介佣金；5、若一方出现违约情形等引起诉讼至法院或仲裁机构的，违约方还要赔偿对方因此所交纳的律师代理费、诉讼费、仲裁费、交通费及相应的损失费用等。合同签订后，胡绍茶、高树堂于合同签订当日及次日向蔡王铮支付了定金合计90000元。2014年2月11日，胡绍茶、高树堂与蔡王铮、案外人青田县云城房地产中介有限公司签订《补充协议》一份，约定：1、房产证满五年后甲方蔡王铮过户乙方高树堂，甲方必须无偿地配合乙方办证，否则以违约论；2、如房产证满五年后，政府针对经济适用房政策改变造成无法过户的情况，乙方有权利将房产退还给甲方，甲方给予乙方同期银行存款利率的利息作为补偿；3、因甲方原因导致乙方不能正常办证的，由甲方承担全部责任。同日，胡绍茶向蔡王铮转账支付了购房款460000元，向青田县云城房地产中介有限公司支付中介费3400元。2014年7月29日，因蔡王铮未履行生效民事判决确定的义务，一审法院作出（2014）丽青执民字第954号执行裁定书，裁定查封蔡王铮与周晶晶共同共有的案涉房屋。胡绍茶、高树堂于2019年9月16日对执行标的提出异议，请求法院裁定解除对案涉房屋的执行，一审法院审查后作出（2019）浙1121执异11号执行裁定书，裁定驳回胡绍茶、高树堂的异议请求。现胡绍茶、高树堂诉请解除案涉房屋买卖合同并要求蔡王铮、周晶晶退还购房款、赔偿损失。 一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付相对的价款的合同，买卖合同的出卖人以取得价款为目的，买受人以取得标的物所有权为目的。本案中，胡绍茶、高树堂与蔡王铮签订《房屋买卖协议》、《补充协议》，确认将蔡王铮与周晶晶共同共有的坐落于青田县油竹街道雅岙路383号1-701室房屋（104.6㎡）及贮藏室（23.4㎡）作价580000元出卖给胡绍茶、高树堂，双方之间构成房屋买卖合同关系。胡绍茶、高树堂主张周晶晶与蔡王铮均为该房屋买卖合同的出卖方，但未提供证据证明周晶晶委托蔡王铮与胡绍茶、高树堂签订案涉合同或事后对案涉合同进行明示追认的事实，故对胡绍茶、高树堂的上述主张不予采纳，案涉房屋买卖合同的相对人应为胡绍茶、高树堂与蔡王铮。合同签订后，双方应当按约履行，现胡绍茶、高树堂已依约支付了购房款550000元，但蔡王铮因未履行生效判决书确定的义务而导致案涉房屋被法院查封无法过户，胡绍茶、高树堂的合同目的已无法实现。故胡绍茶、高树堂要求解除案涉房屋买卖合同关系的请求，符合法律规定，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，胡绍茶、高树堂要求蔡王铮退还胡绍茶、高树堂已付购房款550000并按照合同约定支付按总房款30%计算的违约金174000元的请求，符合法律规定，予以支持；其次，胡绍茶、高树堂请求蔡王铮向其支付中介费3400元及律师代理费39200元，根据双方合同约定，若一方违约导致合同无法履行的，中介有权要求获得返还定金的一方按照总交易房款的2%支付中介佣金，胡绍茶、高树堂请求蔡王铮赔偿自己此前向中介支付的按总交易房款的6%计算的中介佣金3400元，不符合双方合同的约定，缺乏法律依据，不予支持；再次，胡绍茶、高树堂要求蔡王铮承担的律师代理费39200元，根据双方合同约定，守约方可要求违约方赔偿因本合同纠纷引起诉讼而支付的律师代理费。本案中，胡绍茶、高树堂为进行本次诉讼支付了律师代理费10000元，另律师代理费29200元系胡绍茶、高树堂在提出执行异议时所支付，胡绍茶、高树堂提出执行异议并非向蔡王铮主张违约赔偿的必经诉讼，故一审法院审查后对胡绍茶、高树堂要求蔡王铮赔偿律师代理费10000元的请求依法予以支持。此外，胡绍茶、高树堂还请求蔡王铮自一审法院判决之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期退还购房款的利息损失，该请求属于裁判生效后的当事人迟延履行期间的债务利息问题，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。至于胡绍茶、高树堂以周晶晶为案涉合同共同出卖方为由要求其与蔡王铮共同退还购房款及赔偿损失的请求，因周晶晶并非案涉房屋买卖合同的相对方，故胡绍茶、高树堂的该项请求缺乏事实和法律依据，不予支持。蔡王铮、周晶晶经一审法院传票传唤未说明理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、胡绍茶、高树堂与蔡王铮于2014年1月26日签订的《房屋买卖合同》、于2014年2月11日签订的《补充协议》于一审判决生效之日解除；二、蔡王铮于一审判决生效之日起十五日内返还胡绍茶、高树堂案涉房屋购房款550000元；三、蔡王铮于一审判决生效之日起十五日内赔偿胡绍茶、高树堂违约金174000元；四、蔡王铮于一审判决生效之日起十五日内赔偿胡绍茶、高树堂为实现债权而支付的律师代理费10000元；五、驳回胡绍茶、高树堂的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费11466元，减半收取5733元，由蔡王铮负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明，案涉《补充协议》尾部甲方处虽有“周晶晶”的署名，但胡绍茶、高树堂在本案审理过程中认可该署名系蔡王铮所签，且案涉《房屋买卖合同》和《补充协议》（以下简称案涉合同和协议）签订时，被上诉人周晶晶均不在场。 本院认为，一、关于案涉合同和协议的效力是否及于被上诉人周晶晶的问题。两上诉人主张因案涉房屋买卖系蔡王铮与周晶晶的共同意思表示，同时被上诉人蔡王铮的行为亦构成夫妻之间的表见代理，故案涉合同和协议的效力及于被上诉人周晶晶。因案涉房屋买卖涉及夫妻双方重大权益，并非因日常生活需要而处理夫妻共同财产，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，夫或妻任何一方无权自行决定。然本案中，案涉合同和协议签订时，被上诉人周晶晶均不在场，且从案涉合同内容来看，甲方即案涉房屋的出卖方仅为蔡王铮，并未包含周晶晶，而案涉协议尾部甲方处虽有“周晶晶”的签名，但该签名系蔡王铮而非周晶晶所签，根据现有证据不足以认定案涉房屋买卖系蔡王铮与周晶晶的一致意见，两上诉人主张案涉房屋买卖系蔡王铮与周晶晶的共同意思表示，及被上诉人蔡王铮的行为构成夫妻之间的表见代理，无事实和法律依据，本院不予支持。两上诉人又主张因两被上诉人向其交付了案涉房屋产权证，足以认定周晶晶对案涉房屋买卖进行了追认，故案涉合同和协议的效力及于周晶晶。因蔡王铮与周晶晶均能合法取得案涉房屋产权证，两上诉人在未举证证明案涉房屋产权证系周晶晶交付给其的情况下，仅凭其持有案涉房屋产权证的事实主张周晶晶对案涉房屋买卖进行了追认，依据不足，本院不予支持。两上诉人还主张被上诉人周晶晶经一审法院合法传唤未进行答辩应视为被上诉人周晶晶对案涉合同和协议追认。因根据法律规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中显然不存在可以根据被上诉人周晶晶的沉默视为被上诉人周晶晶对案涉合同和协议追认的情形，本院对两上诉人的上述主张亦不予支持。 二、关于一审法院对两上诉人主张的利息、中介费和29200元律师代理费损失的处理是否恰当的问题。1.关于利息损失。二审中两上诉人明确其主张的利息损失系被上诉人迟延履行支付购房款及违约金义务所产生的资金被占用损失，对此一审法院已经确定如果被上诉人蔡王铮未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，可见两上诉人关于利息损失的主张已然得到支持。2.关于中介费损失。因案涉中介费系两上诉人与被上诉人蔡王铮及中介三方约定事项，中介费的收取人亦为中介而非被上诉人蔡王铮，且案涉合同并未约定，若一方违约导致合同无法履行的，违约方须在约定违约金外另行支付守约方中介费损失，故两上诉人关于中介费损失的主张，依据不足，本院不予支持。3.关于29200元律师代理费损失。因两上诉人提出的执行异议并未得到法律支持，可见两上诉人因主张执行异议支付的上述律师代理费并非正当行使权利所必需的费用，本院亦不予支持。一审法院对两上诉人主张的利息、中介费和29200元律师代理费损失的处理均无不当，本院均予以确认。 综上所述，上诉人胡绍茶、高树堂的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11466元，由上诉人胡绍茶、高树堂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 苏伟清 审 判 员 刘 斐 二〇二〇年九月四日 代书记员 汪鑫莹