重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初5535号原告:重庆兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道正通大厦，统一社会信用代码91500222759277590G。法定代表人：旷宏宇，该公司经理。委托诉讼代理人:欧扬，男，1971年5月21日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人:罗玉叶，男，1966年4月3日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。被告:重庆明全房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道桥河解放路176号，统一社会信用代码91500222622083517N。法定代表人：翁明全，该公司经理。委托诉讼代理人程立华，重庆言实律师事务所律师。原告重庆兴宇物业管理有限公司与被告重庆明全房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理。依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆兴宇物业管理有限公司之委托诉讼代理人欧扬、罗玉叶，被告重庆明全房地产开发有限公司之委托诉讼代理人程立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆兴宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费6500.4元；2、判决被告支付水电公摊费155元；3、判决被告支付违约金2000元；4、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年4月27日，原告与綦江区XX业主委员会签订了《物业服务合同》约定：由原告对位于重庆市綦江区XX街道XX大道X号XX小区提供物业服务。约定物业服务费按建筑面积收取，商业为每平方米0.8元/月，水电公摊费每户5元/月。合同期满后，2015年4月30日，原告与綦江区XX业主委员会再次签订了《物业服务合同》。约定物业服务费商业为每平方米0.7元/月，水电公摊费每户5元/月。2016年4月30日，原告与綦江区XX业主委员会续签《物业服务合同》。约定物业服务费商业为每平方米1.5元/月。2017年4月17日，原告与綦江区XX业主委员会续签《物业服务合同》。约定物业服务费商业为每平方米1.5元/月。原告按合同约定依法为XX小区提供了物业服务。被告分别是XX小区商业38、39号门面的业主，从2013年1月起未向原告缴纳物业服务费。经原告催收未果。截止2019年5月，被告共欠物业服务费6500.4元，公共设施水电公摊费155元。被告的行为已构成违约，应向原告支付违约金2000元。被告重庆明全房地产开发有限公司辩称，1、原告部分诉讼请求超过诉讼时效，应从立案之日起倒退三年计算；2、多年来原告从未向被告催收过物业服务费，不清楚收费项目及标准，而且原告的物业服务情况也不清楚，不同意支付违约金。经审理查明：XX小区系位于綦江区XX街道XX大道的商住混合楼。2011年4月27日，原告重庆兴宇物业管理有限公司与XX业主委员会签订了《物业管理服务合同》约定：由原告对位于重庆市綦江区XX街道XX小区提供物业服务。约定物业服务费为商业物业（建筑面积计算）：每平方米0.8元/月，公共设施水电公摊费5元/月/户。合同期限为2011年5月1日至2015年4月30日。物业服务主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、楼内消防设施设备、电子门、电子监控设备、音响设备、水池及水泵。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋公共区域的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取等。2015年4月30日，原告与XX业主委员会续签《物业服务合同》，合同期限为一年，物业服务费（建筑面积计算）：商业物业按每平方米0.7元/月、公共设施水电公摊费5元/月/户收取。物业服务内容与原物业服务合同基本一致。2016年4月30日，原告与XX业主委员会续签《物业服务合同》，合同期限为一年，物业服务费（建筑面积计算）：商业物业按每平方米1.5元/月收取，物业管理费包含共用的专项设备运行的能源水消耗费用，不再另行收取。物业服务内容与原物业服务合同基本一致。2017年4月17日，原告与XX业主委员会续签《物业服务合同》，合同期限为2017年5月1日至2019年4月30日，物业服务费（建筑面积计算）：商业物业按每平方米1.5元/月收取，物业管理费包含共用的专项设备运行的能源水消耗费用，不再另行收取。物业服务内容与原物业服务合同基本一致。合同签订后，原告重庆兴宇物业管理有限公司按合同约定为该小区的业主或使用人提供了物业服务。该小区至今由原告提供物业服务。重庆明全房地产开发有限公司系XX小区38、39号门面（商业物业）所有权人，该门面的面积为82.18平方米。被告从2013年1月起未向原告缴纳物业服务费。2020年3月27日，经原告书面催收未果，原告起诉至法院。庭审中查明原告对商业门面的物业服务确实存在清洁卫生、监控设备的维护、安保巡逻不到位的现象。同时，被告提出原告未对其进行过催收物业服务费，原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。现原告仅能提供2020年3月27日的催收函。前述事实，有物业服务合同，房屋权属登记表，门面租赁协议，交费明细，欠费明细清单，邮件交寄单及催收信函，物业服务照片等证据及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为：业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。否则，应承担相应的法律责任。关于诉讼时效问题，被告重庆明全房地产开发有限公司现否认原告曾向其催收过物业服务费，认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效。原告现仅能提交2020年3月27日向被告公司邮寄过催收信函，原告无其他证据佐证其此前向被告公司催收过物业服务费，应当认定2013年11月至2017年3月27日期间的物业服务费已过诉讼时效；2017年4月至2019年5月期间的物业服务费未过诉讼时效，相应请求应予支持。原告要求被告支付2017年4月至2019年5月的物业服务费理由正当，本院予以支持。关于被告是否应全额支付物业服务费问题。通过庭审查明的事实，原告提供的物业服务确实存在较大的瑕疵，物业服务费的计算标准应与原告提供的物业服务范围相当，以收取原标准的70%为宜，即收费标准按每月每平方米1.05元（1.5元×70%）计算为宜。故2017年4月至2019年5月期间的物业服务费2243.51元（1.05元×82.18平方米×26个月）。关于违约金问题，被告未按时交纳物业管理费用的行为属违约行为，但在庭审中了解到原告提供的物业服务确实存在较大的瑕疵，被告未按时交物业服务费确实事出有因，并非恶意拖欠，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。同时，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是被告提出的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告重庆明全房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2017年4月至2019年5月期间的物业服务费2243.51元；二、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告重庆明全房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效后五日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判员 刘 平二〇二〇年九月二十二日书记员 文成程