宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初5714号原告：杨某1，中卫市海原县人，住中卫市海原县。委托诉讼代理人：杨某2，（系原告杨某1之子），中卫市海原县人，住中卫市海原县。代理权限为特别授权。被告：黑某，宁夏固原市人，住固原市。委托诉讼代理人：李某（系被告黑某的妻子），宁夏海原县人，住固原市。代理权限为特别授权。原告杨某1与被告黑某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某1的委托诉讼代理人杨某2，被告黑某的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年5月18日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付租赁期间拖欠的租金16000元、暖气费3289元、物业费2631元、水费93.4元，共计22013.4元；3.判令被告将涉案的租赁房屋恢复原状；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告经过平等、自愿协商一致于2019年5月18日签订了《房屋租赁合同》，被告黑某作为承租方租赁原告位于固原市××区的房屋，租赁期限为36个月，租赁合同中还对租金、交付房租期限、房屋租赁期间相关费用说明（乙方居住期间，由乙方居住产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费）房屋维修养护责任及其他事项均作了详尽的约定。合同签订后，原告按照约定向被告交付涉案房屋，被告在未通知并征得原告的同意的情况下私自对屋内原有装修、设施进行了破坏、改造。2020年3月31日，原告到涉案房屋的地点欲与被告收取2020-2021年度房租时，被告已经杳无音信人去楼空，并拖欠原告的房屋租金16000元（2019年-2020年度拖欠6500元、2020年4月-6月拖欠3个月计9500元）、暖气费3289元、物业费2631元、水费93.4元，共计22013.4元。被告在约定的租赁期内既不清偿上年度拖欠的租赁费及各项费用，又对下年度是否承租未与原告商量，如今电话不接，信息不回，原告感到万般无奈，只能诉诸于法律。被告黑某辩称，1.原告提出解除租赁合同，被告也同意解除租赁合同；2.原告称被告租赁期限内拖欠费用根本不存在。合同是2019年5月18日签订的，但原告4月1日就将房屋交给被告，2019年4月1日到2020年4月1日满一年，租费按照年支付，一年是38000元。在此期间，被告分五次向原告支付45000元（包括租金、物业费、暖气费、电费等一切费用），因疫情影响店关闭两个月，在2020年3月底搬离涉案房屋时，总共费用为44013.4元，所以原告应退还被告987元；3.原告称被告在未经同意的情况下，对房屋进行了损坏和改造，原告诉请让被告将房屋恢复原状，被告表示不解和生气。根据租赁合同相关条例，乙方不得随意破坏房屋设施，但如需改造需经甲方同意，并承担改造相关费用，这点需加以说明，被告是做化妆品生意的，根据行业要求店面装修需要符合所做的产品，这样才不会格格不入，这件事原告也是知情的，原告称被告未经其同意进行房屋装修，这是无中生有、血口喷人；双方的合同是5月18日签订的，4月1日原告将房屋交给被告使用，也就是说4月1日后开始装修，5月18日被告装修完毕，原告来人检查后，双方才签订的合同；在装修期间，原告也多次来店，当时也没有指出被告装修有不合理的地方，原告当时指出或告诉被告房屋不能装修，被告将另找房屋；被告对店面没有进行任何损坏和改造，被告是在店面的基础上进行了装修（相当于将毛坯房装成了精装房），装修费用也是由被告个人承担的（有装修清单），如果说原告让被告将房屋恢复原状，被告会同意，但会将被告装修的部分全部拆除（包括水、电路），并且让原告将装修费用全部退回被告。4.原告明知被告搬离的情况下，将被告起诉到法院，被告认为原告有敲诈的嫌疑，被告现已向新区派出所、扫黑办进行了报案。原告说被告人去楼空，又对下半年是否承租没有与原告协商，严重与事实不符。事实是2019年年底被告就与原告就续租进行了协商，原告不顾派胜金街房屋出租行情高价租房，被告明确表示2020年4月1日后再不租房，后派胜金街的物业对原告进行了劝解，原告指定其儿子杨某2、女儿以及亲戚在验收房屋后，阻止被告搬东西，而且拒绝签订房屋终止合同，并且与物业人员起了争执，后来被告多次打电话、发短息让原告与被告签订终止合同，但原告未理睬（短信有记录），被告无奈在新区派出所进行了报警。原告出尔反尔起诉请求违反了诚实守信原则，虚构事实、没有任何法律依据，明显滥用诉讼权利。综上，请求驳回原告的诉讼并由其承担所有费用。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实和证据，认定如下：1.原告提交的通话录音清单及短信打印件，经被告质证后认为，原告提交的记录是节选的，原告打的电话，有一部分被告接听了有一部分没有接听，原告只是将被告未接听的部分打了出来，对该证据的真实性存疑；本院经审查认为，通话记录仅能反映电话呼出后接听或未接听的情况，不能反映案件事实，本院不予采信；2.原告提交的录音3份，经被告质证后认为内容确系被告及被告委托诉讼代理人与原告委托诉讼代理人杨某2之间的通话内容，但对原告的证明目的有异议，认为当时打电话时双方之间还没有算账。本院经审查认为，上述录音内容来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，能够证实双方就涉案房屋租金、被告承租期间的取暖费、物业费等费用进行沟通的事实，本院予以采信。3.被告提交掌上银行转账交易明细3份、中国建设银行转账记录1份、微信转账记录1份，待证被告不拖欠原告任何费用，且多转账987元的事实；提交微信转账截屏7张，待证涉案房屋是被告装修的，装修费是被告自己负担的；经原告质证后认为，原告的房子不是毛坯房，原告装修时花费了3万元，被告承租时原告告诉被告在固原租房一般都是毛坯要自己装修呢，原告装修了被告就要承担一部分费用；被告答应给原告13000元，所以被告支付的45000元中含有13000元的装修费；本院经审查认为，被告提交的上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，能够证实被告向原告支付45000元的事实及被告承租房屋后对承租房屋进行部分装修的事实，本院予以采信。4.被告提交房屋照片打印件5张，待证被告没有破坏房屋，仅在经原告同意后对承租房屋进行装修的事实；经原告质证后认为，被告提供的照片就是房屋的现状，但是被告搬走时没有给原告打招呼，没有对房屋进行交房验收，房屋是否有破坏的部分，原告不清楚；本院经审查认为，被告提交的房屋照片经原告质证后对证据真实性无异议，证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，可以证实涉案房屋现状，本院予以采信；5.被告提供短信打印件二张，待证被告叫原告签订终止合同，原告一直对被告不予理睬的事实。经原告质证后认为，短信记录的内容真实，但是2020年4月27日原告给被告委托诉讼代理人发了短信，问是否将水暖费等其他费用交清，被告委托诉讼代理人没有回复。本院经审查认为，被告提交的上述证据经原告质证后真实性无异议，上述证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。根据原告陈述、被告答辩及双方举证、质证，本院对双方当事人提交的证据的认定，查明事实如下：原告杨某1系固原市原州区派胜金街4-118号商铺的合法所有权人，与被告黑某就该商铺达成租赁意向，于2019年4月1日将该商铺交付被告使用。2019年5月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将其购买的位于固原市××街商铺出租给被告使用，租赁期限为36个月，原告从2019年4月1日其将出租房屋交付给被告使用，至2022年3月31日结束。房屋年租金为38000元，按年结算。租房押金为5000元，房屋租赁期满，经甲方验收无误后，将押金退回乙方，不计利息。同时约定，租赁期间由被告居住而产生的费用由被告负担。租赁结束时，被告须交清欠费。同时双方口头约定由被告支付原告装修费13000元。合同签订后，被告因欠交租房押金于2019年5月18日向原告出具欠付押金5000元的欠条1张，先后分5次向原告支付45000元。2020年3月底，被告因受新型冠状病毒性肺炎疫情影响，导致经营的店铺关闭，其搬离了租赁的房屋，并于2020年4月初多次向原告发送短信，要求解除合同并交付房屋钥匙，原告对被告要求解除合同并交回钥匙的请求一直没有回应。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告杨某1与被告黑某签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。双方当事人应当全面履行各自的义务。原告要求解除合同，被告同意解除合同，本院予以确认。原告诉请被告支付2019年4月1日至2020年4月1日欠付的租金及2020年4月1日至2020年6月30日的房租费共计16000元。被告辩称其已经于2020年4月1日前搬离并提供了向原告及原告委托诉讼代理人的短信息内容待证其主张，本院对其辩解理由予以采信。2020年初全国受新型冠状并毒肺炎疫情影响原告是明知的，被告因受该不可抗力因素影响导致店铺无法正常经营而搬离租赁房屋，并多次告知原告其已经搬离，要求原告收回房屋钥匙，原告未予以理睬，其未采取适当措施防止损失的扩大，对其扩大的损失，应由其本人承担，故对原告要求被告支付2020年4月1日以后房屋租赁费的诉讼请求不予支持。关于2019年4月1日至2020年4月1日的费用问题。根据合同约定，被告租赁期间产生的暖气费、物业费、水费应由被告负担。根据原告提供的证据，该租赁商铺2019年度至2020年度租金为暖气费应为3289元、一年度物业服务费为2631元、水费为93.4元。被告支付原告45000元，原告称其中包含13000元的装修费，被告予以否认，根据原告提供的原告委托诉讼代理人与被告之间的通话录音内容，认定原告陈述属实；则涉诉商铺2019年4月1日至2020年4月1日的费用应为38000元+13000元+3289元+2631元+93.4元＝57013.4元。因2020年全国受新型冠状病毒性肺炎疫情影响，被告的经营受损，酌定减免2个月房屋租金38000元÷12个月×2＝6333.33元；原告提供的通话录音中被告表示向原告支付了13000元的装修费，所以要求“转让房屋”，原告表示同意，结合双方签订的租赁期限及现在双方合同关系解除的事实，酌定在13000元装修费的范围内，原告适当退还被告4000元。综上，扣除减免的房屋租赁费6333.33元、退还的装修费4000元、减去被告已经交纳的45000元，被告现应向原告支付1680.07元。原告在庭审中表示同意放弃要求被告恢复租赁房屋原状，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告杨某1与被告黑某之间的房屋租赁合同；二、由被告黑某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨某1支付房屋租赁费、暖气费、物业费、水费等费用共计1680.07元；三、驳回原告杨某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由被告黑某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 马淑媛 二〇二〇年九月二十六日书记员 张桂花附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。