湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘11民终2138号 上诉人（原审被告）：杨巧林，男，1963年5月22日出生，汉族，农民，住宁远县。 被上诉人（原审原告）：周国辉，男，1968年7月13日出生，汉族，农民，住宁远县。 委托诉讼代理人：陈鑫，湖南盛仁律师事务所律师。 上诉人杨巧林因与被上诉人周国辉合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月10日在第八审判庭组织双方当事人进行了询问。上诉人杨巧林，被上诉人周国辉及其委托诉讼代理人陈鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杨巧林上诉请求：一、撤销湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初1050号民事判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；二、依法判令《房契合约》和《收据》无效；三、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：一、原审判决认定《房契合约》合法有效完全错误。1、被上诉人一审提交的身份信息为城市居民；2、上诉人只收到被上诉人6000元定金，还有余款22000元被上诉人一直未支付；3、上诉人除了与被上诉人签订《房契合约》外，未将宅基地转让给杨辉友及他人；4、被上诉人已在天堂××××农村房屋和宅基地，且取得了《不动产登记证》，即便其是农村户口，其再购买上诉人宅基地也违反了“农村村民一户只能拥有一处住宅”的规定；二、原判决认定上诉人一审提交的1号证据因证人未出庭作证，也未附证人身份信息，其真实性存疑，对该证据不予采信是错误的。被上诉人以欺诈的方式同上诉人签订《房契合约》，同时在上诉人醉酒时诱导被上诉人在“收据”上签字，收据的内容与事实不符。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，程序错误。 被上诉人周国辉答辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。1、双方签订《房契合约》后，被上诉人即向上诉人支付现金28000元（扣除上诉人欠被上诉人的4000元），共计32000元。2019年上诉人不顾被上诉人买卖在先的合同权利，将涉案宅基地卖与他人；2、本案上诉人称“原审判决认定《房契合约》合法有效是完全错误的”，没有事实和法律依据；3、本案中上诉人对一号证据的质证意见真实性存疑无法律依据；4、本案的收据上并无上诉人提供的证人何某在上面签字。综上，上诉人的诉请无事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。 周国辉向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法解除合同，判令被告退还原告购买宅基地款项32000元并自2017年10月17日起按同期银行存款利率计算利息至购买宅基地款项给付完毕之日止；2.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定的事实：原告周国辉与被告杨巧林均为宁远县村民。2017年10月17日，原告周国辉与被告杨巧林签订《房契合约》，约定被告杨巧林将原有旧房约120平方米的宅基地使用权及周均甫房前的宅基地使用权转让给原告周国辉，转让价款为32000元，定金为6000元，其中被告杨巧林旧房宅基地四至为：东与杨某为界；南与水泥路为界；西与何某为界；北与陡坡为界。协议签订当日，被告杨巧林向原告周国辉出具一内容为：“今收到周国辉房屋地头款叁万贰仟元，减去原有欠款肆仟元，实付贰万捌，此据收款人杨巧林2017年10月17日”。《房契合约》签订后，被告杨巧林未交付原告周国辉宅基地，也未为原告周国辉办理宅基地使用权变更登记手续。2018年，被告杨巧林又将旧房的宅基地使用权转让给侄子杨辉友，并阻碍原告周国辉对该宅基地行使权利。为此，原告周国辉向法院提起诉讼。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十五条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告周国辉与被告杨巧林同为宁远县村民，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，宅基地使用权是可以有条件的进行转让的，被告杨巧林将宅基地使用权转让给同一集体经济组织成员原告周国辉的行为并不违反法律和行政法规的强制性规定，且双方签订的《房契合约》是其真实的意思表示，故该《房契合约》应为合法有效。现被告杨巧林并未协助原告周国辉办理涉案宅基地使用权变更登记而又将涉案宅基地使用权中的旧房宅基地使用权转让给侄子杨辉友且阻碍原告周国辉在涉案宅基地上行使权利，被告杨巧林以自己的行为表明不履行合同的主要债务，故原告周国辉可以行使法定解除权，解除该《房契合约》。《房契合约》解除后，因原告周国辉并未在该宅基地上行使权利，被告杨巧林应退还原告周国辉宅基地使用权转让价款32000元，故法院对原告周国辉要求解除《房契合约》及退还宅基地使用权转让价款32000元的诉请予以支持。关于原告周国辉要求被告杨巧林支付宅基地使用权转让价款32000元的利息的诉请，因协议并无此约定，也无违约责任的约定，同时，原告周国辉也未向法院提交因被告杨巧林的违约而导致合同解除造成其损失的证据，法院对此诉请不予支持。关于被告杨巧林提出其只收到原告周国辉定金6000元的抗辩理由，因原告周国辉提交的《房契合约》和《收据》能够相互印证被告杨巧林实际收到原告宅基地使用权转让价款28000元，其余4000元是以被告杨巧林欠原告周国辉的4000元欠款予以抵扣，该4000元款项系原、被告互负债务的协议抵销，且被告杨巧林并未提供确实充分的证据证实其未实际收到原告的宅基地使用权转让价款，故法院对此抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告周国辉与被告杨巧林于2017年10月17日签订的《房契合约》；二、限被告杨巧林于本判决发生法律效力后十日内退还原告周国辉宅基地使用权转让价款32000元；三、驳回原告周国辉的其他诉讼请求。案件受理费600元，减半收取300元，由被告杨巧林负担。 二审期间，上诉人杨巧林向本院提交四份证据：证据一、账单，拟证明：被上诉人转账6000元给上诉人；证据二、证明，拟证明：何某亲笔签字确认；证据三、宁远县林业局文件（宁林答［2020］4号）；证据四、“对于周某在宁远县天堂镇中间码头强占村民责任”一贴的澄清，证据三、四共同拟证明：被上诉人强占村民土地。被上诉人周国辉质证称，对于证据一，对方答辩中已经提到过。对于证据二，何某证明，何某是在场人，但签协议时没有何某的签名，与事实不符，没有任何真实性。对于证据三、证据四，与本案无关。本院认证认为，证据一不符合证据的形式要件；证据二的证明应由证人出庭作证，对该证明的真实性不能确定，不能达到其欲证明的目的；证据三、四不属于新证据，且与本案处理无关联，本院对以上四份证据均不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案系合同纠纷。二审双方争议的焦点：上诉人杨巧林是否应该退还被上诉人宅基地转让价款32000元。 经查，上诉人杨巧林与被上诉人周国辉系同一集体经济组织成员，二人签订的《房契合约》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。该涉案合同签订当日，上诉人收取了被上诉人给付的宅基地转让款32000元。此后，上诉人未协助被上诉人办理涉案宅基地使用权变更登记，且擅自违约将涉案宅基地使用权中转让给他人、阻碍被上诉人在涉案宅基地上行使权利，其行为致使涉案合约的主要目的不能实现，对于被上诉人要求解除《房契合约》的诉请应依法予以支持。《房契合约》解除后，上诉人理应退还被上诉人宅基地使用权转让价款32000元。关于上诉人杨巧林提出其只收到周国辉定金6000元的上诉理由，因被上诉人周国辉提交的《房契合约》和《收据》能够相互印证杨巧林实际收到周国辉宅基地使用权转让价款28000元，其余4000元是以杨巧林欠周国辉的4000元欠款予以抵扣，且上诉人杨巧林并未提供确实充分的证据证实其未实际收到被上诉人的宅基地使用权转让价款，故上诉人诉称被上诉人系非农村户口、涉案收据的内容与事实不符等上诉理由，于法无据，本院均不予采纳。 综上所述，上诉人杨巧林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由杨巧林负担。 本判决为终审判决。 审判长  王兰青 审判员  陈久余 审判员  宋争文 二〇二〇年九月二十一日 书记员  骆 源 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。