辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11407号上诉人（原审原告）：蔡美丽，女，1969年1月25日出生，汉族,住沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）：陈曦，女，1985年5月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：宋欢欢，辽宁馨远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈铁兵，男，1958年11月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：宋欢欢，辽宁馨远律师事务所律师。上诉人蔡美丽与被上诉人陈曦、陈铁兵房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初6663号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。蔡美丽上诉请求:1.请求撤销一审判决第一项，依法改判被上诉人返还上诉人租金25万元；2.请求判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决双方的租赁期限计算至2020年4月21日存在认定事实不清。被上诉人应当将25万元租金全部返还；二、受到新型冠状病毒的影响，教育辅导班的经营受到很大影响。即便是上诉人没有收到《停止办学通知书》，在今年的1-4月，教育辅导班也不能在教室为学生提供教学服务，故一审法院判令上诉人全部承担2020年2月15日至2020年4月21日期间的租金，违反公平原则；三、一审法院认定上诉人撤离房屋的时间是2020年4月21日是错误的。陈曦、陈铁兵辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。蔡美丽向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告返还原告房租款250,000元、二楼保证金10,000元、三楼保证金3,000元，并给付2020年1月17日至实际给付时止的利息（按银行同期贷款利率计算，暂定6,000元）；2.诉讼费用及其他费用由被告承担。一审法院认定事实:2010年12月15日，原告与被告陈铁兵建立房屋租赁关系并签订房屋租赁合同，协议约定被告将坐落于沈阳市铁西区三楼的网点租赁给原告用于教学使用，租期自2011年2月15日至2014年2月14日止，同时被告向原告交纳保证金3,000元。2020年2月15日，双方的租赁期限到期，未再签订书面合同，但双方口头协商，由原告向被告支付一年租金25万元。原告于2020年1月17日以银行转账的方式向被告陈铁兵转款25万元。2020年2月7日，原告以微信的方式告知被告陈铁兵，要求其退还房租，此后原告多次与被告陈铁兵商谈退租一事，但双方未达成一致意见。2020年4月21日，原告以微信的方式向被告陈铁兵发送视频告知被告陈铁兵原告已经搬离案涉房屋，并要求被告其取走钥匙。另查明，2020年1月18日，铁西区教育局向原告下发停止办学告知书，称因原告所经营的为未经批准擅自举办的培训班（学校），没有按照之前下达的整改通知单限期进行整改，限定原告即日起停止办学。再查明，被告陈曦系坐落于铁西区的房屋所有权人，其与陈铁兵系父女关系，陈曦委托陈铁兵处理该房屋租赁的相关事宜。一审法院认为，依据我国法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方无新书面合同，被告向原告收取了25万元的房费的行为，只能视为双方约定了不定期租赁。不定期租赁合同的法律后果是除租赁期限外，其余约定延用原书面合同的规定（原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期）。不定期租赁的当事人可以随时解除合同。我国法律还规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因本案系原告提出解除合同，其应承担相应的举证责任，原告主张其在2020年1月18日即要求被告退还租金，但原告未举证证明此后其未再占有使用案涉房屋，原告对被告在庭审中举证的原告于2020年4月21日录制的清空房屋视频的真实性没有异议，故原、被告的租赁期限应计算至2020年4月21日。关于原告主张的要求被告返还25万元租金的请求，因与原告建立租赁关系的是陈铁兵，陈曦与陈铁兵均承认原告交纳的房屋租金由陈铁兵收取，结合双方的租赁期限，故被告陈铁兵应向原告返还租金204,795元（250,000元-250,000元/365天×66天）。关于原告要求被告返还二楼保证金10,000元、三楼保证金3,000元的请求，被告陈铁兵承认收取了原告交纳的二楼保证金10,000元、三楼保证金3,000元，虽其主张已返还原告三楼保证金3,000元，但并未提供证据，且原告在告知被告已经搬离案涉房屋后，被告也未向原告提出任何异议，故被告陈铁兵应向原告返还二楼保证金10,000元及三楼保证金3,000元。关于原告要求被告支付利息的请求，因双方对于利息并未进行约定，且原告没有证据证明租赁合同的解除是被告原因造成，故对于原告的该项请求，本院不予确认。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告陈铁兵于本判决发生法律效力后十日内返还原告蔡美丽房屋租金204,795元；二、被告陈铁兵于本判决发生法律效力后十日内返还原告蔡美丽二楼保证金10,000元、三楼保证金3,000元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2,668元，由原告蔡美丽承担385元，由被告陈铁兵承担2,283元。二审期间，蔡美丽向法庭提供微信聊天记录打印件9张，证明上诉人向被上诉人陈铁兵要房租，陈铁兵先是同意，后来又同意将2楼转到3楼，最后就不给了。陈曦、陈铁兵对该证据的质证意见为:该份证据形成于一审诉讼前，上诉人应该在一审中提交，现在不属于新证据。而从该证据的内容来看，双方就房屋是否进行租赁处于协商过程中，在此期间，上诉人一直占有使用案涉房屋，其主张返还租金没有事实和法律依据。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为上诉人要求被上诉人返还租金25万元的诉请能否得到支持。庭审中，上诉人主张被上诉人应当将25万元租金全部退还，而被上诉人则主张，因上诉人于2020年4月21日才撤离房屋，故应按天退还租金。对此本院认为，首先，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，上诉人在双方未继续签订租赁合同的情况下，支付下一年租金25万元的行为，表明双方的租赁关系为不定期租赁关系。且在双方的微信往来注明，如果上诉人不租了，被上诉人愿意按天退还房租；其次，关于上诉人实际撤离房屋的时间如何认定的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，上诉人主张其在2020年2月20日就与被上诉人陈铁兵协商已不能在继续租赁，并于当日撤离房屋，但其并未提供其撤离房屋时双方办理交接手续或退还房屋钥匙的相关证据，对此，上诉人应承担举证不能的法律后果。另，因一审庭审中，上诉人对被上诉人提供的上诉人于2020年4月21日录制的清空房屋视频的真实性没有异议，故一审法院认定上诉人实际撤离案涉房屋的时间为2020年4月21日并无不妥；第三，通过本案庭审调查及双方的微信往来截图显示，虽上诉人未能继续租赁房屋系因上诉人经营的辅导班未办理营业执照，被当地教委责令停止办学所致，但考虑到2020年2月15日至2020年4月21日期间，正值××肺炎疫情最为严重之时，该疫情属于突发的重大公共卫生事件，具有突发性、不可预见性，属于不能避免、不能克服的客观情况。即便没有教委的责令停止办学通知，该期间的辅导班亦不允许在教室内为学生提供教学服务，这是一个不争的事实。同时，鉴于疫情期间出租人无法正常收回房屋的实际情况并本着公平、公正原则，酌定上诉人承担2020年2月15日至2020年4月21日期间的50%租金为宜。据此计算，该期间上诉人应当承担的租金数额为22,602.74元（250,000元/365天×66天×50%），而剩余的租金227,397.26元应予以返还。一审法院对此认定不当，本院对上诉人的该项上诉主张部分予以支持。关于被上诉人提出上诉人在使用房屋时造成房屋部分毁损的抗辩意见，本院认为，因被上诉人在一审中就此问题并未提起反诉，本院二审不宜直接审理。被上诉人可就此问题另行告诉。本院对被上诉人的该项抗辩意见不予采信。综上所述，蔡美丽的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初6663号民事判决第二项即“二、被告陈铁兵于本判决发生法律效力后十日内返还原告蔡美丽二楼保证金10,000元、三楼保证金3,000元”；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初6663号民事判决第三项即“三、驳回原、被告的其他诉讼请求”；三、变更沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初6663号民事判决第一项即“一、被告陈铁兵于本判决发生法律效力后十日内返还原告蔡美丽房屋租金204,795元”为“被上诉人陈铁兵于本判决发生法律效力后十日内返还上诉人蔡美丽房屋租金227,397.26元”；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费2,668元，由上诉人蔡美丽承担1,334元，由被上诉人陈曦、陈铁兵承担1,334元；二审案件受理费5,336元，由上诉人蔡美丽承担2,668元，由被上诉人陈曦、陈铁兵承担2,668元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年九月二十一日书记员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。