福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初8859号 原告（反诉被告）：晋江市陈埭镇众和惠民购物广场，住所地福建省泉州市晋江市陈埭镇江头村文明路东7号，统一社会信用代码91350582MA32BTBJ9P。 投资人：张礼团，系购物广场经理。 委托诉讼代理人：李祯栋，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘如男，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王允淡，男，1982年6月25日出生，汉族，住福建省晋江市新塘杏坂振兴区。 委托诉讼代理人：魏寒晖，福建赟美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秋月，福建赟美律师事务所实习律师。 原告晋江市陈埭镇众和惠民购物广场（以下简称“惠民购物广场”）与被告王允淡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理期间，被告王允淡向本院提起反诉，本院依法合并审理。原告惠民购物广场委托诉讼代理人李祯栋、被告王允淡委托诉讼代理人魏寒晖、林秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠民购物广场向本院提出本诉诉讼请求：1.请求判令王允淡立即向惠民购物广场支付拖欠的租金29000元，并按月利率2%支付自起诉之日起至实际还款之日止的逾期利息；2.判令王允淡向惠民购物广场交纳的履约保证金16500元不予返还。后增加两项诉讼请求：1.确认惠民购物广场、王允淡2019年11月2日签订的《租赁合同（西滨店）》于2020年7月10日解除；2.判令王允淡支付惠民购物广场自2020年7月10日起以月租金5500元计算的房屋占有使用费，直至将租赁店面（晋江市华银鞋材综合楼惠民超市入口左侧第1间）实际交还惠民购物广场为止。事实和理由：惠民购物广场、王允淡于2018年11月2日签订《租赁合同（西滨店）》，约定：王允淡承租晋江市华银鞋材综合楼惠民超市入口左侧第1间，建筑面积约60㎡，租期自2018年11月1日起至2023年10月31日，共5年，租金为每月5500元，每月5日前直接向惠民购物广场交纳现金（或汇入指定帐号），逾期支付按总额的每日1%缴纳滞纳金；押金不抵扣租金；王允淡如不按时交纳租金，逾期15天，惠民购物广场视王允淡违约，惠民购物广场有权取消押金及追计租金。租赁合同签订后，惠民购物广场将店面交付给王允淡使用，但截止惠民购物广场发出解除租赁合同通知之日，王允淡尚拖欠惠民购物广场租金共计29000元。王允淡于2020年7月10日收到惠民购物广场发出的解除租赁合同通知。经惠民购物广场催讨，王允淡拒不支付租金。为维护原告合法权益，特具状于贵院，请求法院判如所请。 王允淡辩称，1.根据双方签订的租赁合同第九条第一款“乙方在租赁期内，如遇人力不可抗拒的自然因素造成停业，本合同自行终止，押金如数退还，双方不负任何责任”的约定，惠民购物广场与答辩人签订的上述合同已于2020年2月1日终止，因此惠民购物广场诉请解除该合同无事实及法律依据，依法应当驳回惠民购物广场的诉讼请求。根据民法总则第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”，不可抗力应当包含4个构成要件，不能预见、不能避免、不能克服、属客观情况。此次新型冠状病毒疫情于2020年初爆发于武汉，病毒具有极强的传染性，迅速蔓延至全国各个省市，面对疫情以防控为主，避免人员聚集。此次疫情的发生具有突发性，无法事先预见。国家对此次疫情的应对级别是重大突发公共卫生事件一级响应。此次疫情的发生、传播不以人的意志为转移，属于客观情况，双方签订租赁合同时，主观上不可预见新型冠状病毒疫情的发生，客观上也无法避免和克服新型冠状病毒带来的影响，该情形符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，属于法律规定的不可抗力。双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。因2020年年初爆发新型冠状病毒疫情，导致晋江市内多个村镇均设限不得进出，答辩人于2020年2月1日收到政府通知停工的信息，并且答辩人并非本村人，因疫情原因无法进入到复工，根据双方合同约定，合同已于2020年2月1日自行终止。惠民购物广场诉请确认合同于2020年7月10日解除于法无据。2.因不可抗力原因，双方签订的合同自行终止，惠民购物广场应当按照合同约定向答辩人退还押金16500元，惠民购物广场诉请不予返还押金的主张不应得到支持。3.2020年3月10日惠民购物广场已将案涉店铺另行招租，答辩人2020年3月25日已退还店铺钥匙，该店铺于2020年7月份基本完成了重新装修，可见答辩人自2020年3月起不占有该店铺，惠民购物广场请求答辩人支付该店铺自2020年7月10日起至店铺交还原告期间的占有使用费缺乏依据；4.双方合同已自行终止，答辩人不存在拖欠租金的情况；综上，惠民购物广场的各项请求均缺乏依据，依法应当驳回。 王允淡向本院提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的《租赁合同（西滨店）》于2020年2月1日终止；2.判令惠民购物广场返还王允淡押金16500元；3.判令惠民购物广场赔偿王允淡各项经济损失共计44240元。事实与理由：王允淡自2018年11月1日起承租惠民购物广场的店铺。2020年年初因疫情原因，王允淡的店铺无法正常经营。2020年2月1日，王允淡收到政府通知停工的信息，2020年2月20日，王允淡通知惠民购物广场，合同因不可抗力终止。2020年3月10日，惠民购物广场将案涉店铺重新招租，并于2020年7月基本完成重新装修，该店铺内王允淡原装修物品遭受损坏。王允淡认为，因疫情导致店铺无法经营属于不可抗力，根据双方合同约定，合同已于2020年2月1日终止，惠民购物广场应全额退还押金16500元。另外，惠民购物广场在未提前通知王允淡的情况下，对店铺重新装修，由此导致王允淡的经济损失应由惠民购物广场进行赔偿。 惠民购物广场辩称，1.本案不存在不可抗力情形，双方签订的合同未自行终止。因为王允淡未按合同约定支付租金，经惠民购物广场催讨后，仍然未支付租金，惠民购物广场才发出租赁合同解除函，双方租赁合同解除的时间应以王允淡收到惠民购物广场发出的解除函时间为准；2.王允淡违反合同约定未按时支付租金，根据双方的合同约定，解除租赁合同的原因在于王允淡违约，惠民购物广场对于王允淡的押金有权不予返还；3.王允淡要求赔偿经济损失没有事实和法律依据，本案违约方在于王允淡，惠民购物广场并未给王允淡造成经济损失。综上，王允淡的反诉请求没有事实和法律依据，请法庭驳王允淡的全部反诉请求。 本院根据双方当事人陈述归纳本案争议焦点如下：1.本案是否存在不可抗力情形，合同是否终止？何时终止？2.双方合同是否应当解除？解除时间？违约方在谁？3.被告王允淡是否有拖欠租金？拖欠租金数额？4.履约保证金是否应返还？5.反诉被告请求经济损失是否能得到支持？当事人双方围绕争议焦点提供了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。 惠民购物广场提供证据如下： A1.营业执照，证明惠民购物广场的诉讼主体资格； A2.身份证复印件，证明王允淡的身份情况； A3.《租赁合同（西滨店）》，证明双方于2018年11月2日签订《租赁合同（西滨店）》，合同对租赁物位置、租期、租金、租金支付方式、逾期缴纳租金违约责任等进行了约定； A4.交纳租金的通知、律师函、邮寄单、签收查询，证明惠民购物广场于7月向王允淡发函催缴租金的事实； A5.通知解除租赁合同的律师函、邮寄单、签收查询，证明惠民购物广场向王允淡发出解除租赁合同、催缴租金的事实； A6.房屋所有权证，证明案涉房屋具有合法产权的事实； A7.房屋租赁合同，证明惠民购物广场向福建省晋江市华银鞋材有限公司租赁案涉房屋后转租给王允淡，惠民购物广场系合法出租人的事实。 王允淡对惠民购物广场提供的证据质证如下： 对惠民购物广场提供的证据A1、A2无异议； 对惠民购物广场提供的证据A3真实性无异议，但认为，从该合同第九条约定可以看出其在租赁期内由于不可抗力造成停业，合同已自行终止； 对惠民购物广场提供的证据A4、A5真实性没有异议，但对内容有补充，其认为，合同已自行终止不存在解除的问题，且店铺已由惠民购物广场收回，不存在归还和占有的问题； 惠民购物广场提供的证据Ａ6的真实性由法院认定，但从房屋所有权证书可以看出，坐落于晋江市的房屋所有权人为晋江市跃进橡塑鞋材有限公司； 惠民购物广场提供的证据A7的真实性由法院认定，但认为，该证据不能达到惠民购物广场的证明目的，其需补充证据证明出租人即福建省晋江市华银鞋材有限公司是晋江市跃进橡塑鞋材有限公司的合法承租人，依法享有转租权利的证据；若惠民购物广场与王允淡之间签订的合同认定为无效合同，根据《合同法》第五十八条的规定，惠民购物广场应当向王允淡退还押金16500元并对王允淡已经实施的店铺装修项目（已被惠民购物广场毁坏）的部分进行赔偿。 王允淡向本院提供以下证据： B1.王允淡的合伙人王美玲与惠民购物广场的经理林会华之间的微信聊天记录，证明王允淡承租的店铺因疫情原因无法经营，王允淡于2020年2月20日通知惠民购物广场合同自行终止； B2.王允淡与其合伙人王美玲之间的微信聊天记录，证明惠民购物广场将店铺转租他人的事实；2020年7月7日，案涉店铺已经基本完成重新装修且王允淡的物品遭到损毁的事实； B3.王允淡的合伙人王美玲与装修工人孙明之间的微信聊天记录，证明王允淡承租店铺时为装修店面支出的费用； B4.手机视频，证实王允淡方在2020年7月7日过去店铺时，发现惠民购物广场已经在装修的事实； Ｂ5.手机短信，证实政府于2020年2月1日向王允淡方当事人发送短信，通知停业的事实。 惠民购物广场对王允淡提供的证据质证如下： 对王允淡提供的证据B1微信聊天记录的真实性、合法性均有异议，聊天记录的双方并非本案合同双方当事人，且根据对方的提供的聊天记录，林会华在2019年曾向对方说到，其不在泉州，不负责泉州陈埭店，聊天的双方不能对租赁合同的权利义务作出处分； 对王允淡提供的证据B2真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份证据体现为王允淡与其合伙人之间的聊天记录，应当由王允淡提供相应聊天记录，而不是提供案外人的聊天记录，对案外人的身份情况无法查证。在其提供的聊天记录可以体现出在4月10多号的时候，店铺仍由承租人占有； 对王允淡提供的证据B3微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份聊天记录体现的是案外人与案外人之间的沟通，对聊天记录的真实性不予认可，与本案也没有关联； 对王允淡提供的证据B4视频的真实性没有异议，确认惠民购物广场在7月份对租赁店铺进行重新装修的事实，但提出，因王允淡的阻扰，其装修被迫停止； 对王允淡提供的证据B5短信的真实性有异议，从内容来看，也并非让王允淡停业，反而是通知2月9日可以复工。 经庭审举证、质证，对双方当事人均没有异议的证据以及事实，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的事实，认定如下： 1.双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。租赁房产的业主是否同意承租人转租，承租人是否有转租权利与合同是否有效并无关联，仅影响出租人对其与承租人之间合同的解除权。 2.根据惠民购物广场提供的《租赁合同（西滨店）》第九条第1项的约定“乙方在租赁期内，如遇人力不可抗拒的自然因素造成停业，本合同自行终止，押金如数退还，双方不负任何责任”，可以认定双方对合同终止的条件进行了约定，即“如遇不可抗拒的自然因素造成停业”。王允淡主张2020年年初爆发的新型冠状病毒疫情是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，其因该不可抗力造成停业，符合合同约定的合同终止条件。惠民购物广场认为疫情在泉州没有构成不可抗力，惠民购物广场一直都在经营，没有停业过，疫情并不能导致王允淡完全不能经营，短期内对营业收入会有影响，但影响也是有限的。本院认为，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，应当按照不可抗力来处理。被告所谓在泉州不构成不可抗力，没有事实依据。事实上，福建省在2020年1月24日即启动重大突发公共卫生事件一级响应，要求各级各部门严格按照国家关于新型冠状病毒感染的××“乙类××，采取甲类管理”的措施，制定周密方案，层层压实责任，确保最严格的科学防控措施落实到位，全力维护人民群众健康安全。泉州市、晋江市也相应做出防控响应。鉴于王允淡租赁的店铺经营项目为手机以及手机配件，而非保障民生的经营种类，王允淡主张其于2020年1月24日即除夕开始未再经营店铺，符合一般店铺歇业常态，且从双方庭审陈述，可以认定，该店铺在此之后也一直处于未再经营状态也即停业状态。王允淡主张其因疫情于2020年2月1日（正月初八）未能继续经营租赁店铺，租赁店铺处于停业状态，双方之间的租赁合同于2020年2月1日自行终止，符合双方合同约定的终止条件，应当得到支持。 3.因双方合同于2020年2月1日自行终止，惠民购物广场关于合同因王允淡违约于2020年7月10日解除等主张，均不能得到支持。 4.因合同自行终止，根据双方合同约定，惠民购物广场应当退还王允淡支付的押金16500元。 5.根据双方庭审陈述，王允淡主张案涉店铺已于2020年3月25日由惠民购物广场收回，并处于惠民购物广场使用、控制状态，因未能提供相应证据予以证实，本院依法不予确认。惠民购物广场在庭审中确认在7月份已经对案涉店铺进行重新装修，综合王允淡关于其目前仍有部分物品在案涉店铺的情况，本院依法认定王允淡在合同终止后于2020年6月底前仍占有案涉店铺，店铺自2020年7月起由惠民购物广场控制的事实。合同终止后，因系双方对合同是否终止、租金应否继续支付等问题产生纠纷造成王允淡继续占有案涉店铺，而非王允淡继续经营而占有案涉租金店铺，不符合合同转为不固定期限租赁合同的条件，但占有事实存在，王允淡应当按照租金标准向惠民购物广场支付房屋占用费。2020年2月起至2020年6月期间的占用费应当为27500元（5500元/月×5个月），考虑因疫情影响，租赁的店铺确实没有经营盈利，以及惠民购物广场返还王允淡押金金额为16500元，本院认为，疫情无情，但人间有情，疫情发生不可避免，但出租人与承租人应当共克难关，共同对损失进行承担，本院据此将王允淡应向惠民购物广场支付的房屋占用费金额酌减为16500元（27500元×0.6）。 6.王允淡主张惠民购物广场应向其赔偿装修损失，因未能提供证据证实装修损失的事实以及损失的价值，对其主张，不予支持。 经审理查明，2018年11月2日，惠民购物广场与王允淡签订《租赁合同（西滨店）》，约定，王允淡向惠民购物广场承租位于晋江市华银鞋材综合楼惠民超市入口左侧第1间店铺，面积为60㎡，经营项目为手机及手机配件（独家经营），租赁期限自2018年11月1日起至2023年10于31日止，共5年，租金每月5500元，于每月的5日前支付。王允淡应向惠民购物广场支付押金16500元作为履约保证金。同时双方合同第九条第1项约定“乙方在租赁期内，如遇人力不可抗拒的自然因素造成停业，本合同自行终止，押金如数退还，双方不负任何责任”。合同签订后，王允淡依约向惠民购物广场支付押金16500元，并陆续支付租金至2020年1月。因新型冠状病毒疫情爆发，福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，要求各级各部门严格按照国家关于新型冠状病毒感染的××“乙类××，采取甲类管理”的措施，制定周密方案，层层压实责任，确保最严格的科学防控措施落实到位，全力维护人民群众健康安全。王允淡经营的手机店铺于2020年1月24日歇业，双方合同于2020年2月1日自行终止。因双方对合同产生争议，王允淡占用店铺至2020年6月。惠民购物广场自2020年7月实际控制租赁店铺，并对店铺进行重新装修。 本院认为，惠民购物广场与王允淡之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定予以履行。王允淡作为承租人因疫情影响造成停业，属于不可抗力，其主张双方合同于2020年2月1日终止，符合双方合同约定。合同自行终止，惠民购物广场应当返还王允淡履约保证金16500元。因王允淡继续占用店铺至2020年6月，应承担此期间的占用费用，综合考虑疫情导致的停业影响，本院酌定房屋占用费为16500元。因合同自行终止，惠民购物广场关于合同解除、履约保证金不予返还的主张，本院依法不予支持。因案涉房屋已于2020年7月起在惠民购物广场控制下，惠民购物广场关于要求王允淡返还租赁物并支付自2020年7月10日起的房屋占用费等请求，依法不予支持；王允淡主张惠民购物广场赔偿其经济损失，因未能提供证据予以证实，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、晋江市陈埭镇众和惠民购物广场与王允淡签订的《租赁合同（西滨店）》于2020年2月1日终止； 二、王允淡应于本判决生效之日起十日内支付晋江市陈埭镇众和惠民购物广场房屋占用费16500元； 三、晋江市陈埭镇众和惠民购物广场应于本判决生效之日起十日内返还王允淡履约保证金16500元； 四、驳回晋江市陈埭镇众和惠民购物广场的其他本诉诉讼请求； 五、驳回王允淡的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6250元，因适用简易程序减半收取3125元，由王允淡负担106.5元，晋江市陈埭镇众和惠民购物广场负担3018.5元；反诉案件受理费3125元，因适用简易程序减半收取1562.5元，由王允淡负担453元，晋江市陈埭镇众和惠民购物广场负担1109.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员 舒 旋 二〇二〇年九月十七日 书记员 李珊妮 附：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。