浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初6170号 原告（反诉被告）：徐小洪，男，1972年5月1日出生，汉族，住金华市金东区。 委托诉讼代理人：范毅、邓忠毅，浙江金奥律所事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江丽泽投资管理有限公司，住所地为浙江省金华市婺城区双溪四路618号双溪基地606室（实际办公地为金华市婺城区丹溪路鼎泰大厦8楼）。 法定代表人：周升广。 委托诉讼代理人：叶胜阳，浙江泽大（金华）律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐小洪与被告（反诉原告）浙江丽泽投资管理有限公司（以下简称丽泽投资公司）合同纠纷一案，原告于2020年6月8日向本院提起诉讼，反诉原告于同年8月18日提起反诉，本院一并受理后，依法适用简易程序，于同年9月9日公开开庭进行了审理。徐小洪及其委托诉讼代理人范毅，丽泽投资公司的委托诉讼代理人叶胜阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐小洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告补偿款40万元并支付利息损失61866.70元（该部分利息损失自2017年11月17日起按每月5‰的标准计算至2020年6月1日，此后利息损失仍按此标准计算至款清之日止）；2.判令由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告因经营需要从案外人义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司处承租了其位于金华市××路××号××层房屋，租赁期限为2007年9月1日至2025年8月31日，其中租金已支付至2022年3月11日，另外，原告又己将承租的上述案涉房产转租给第三方。租赁期间，上述房产的产权人即案外人义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司将第四层房产抵押给了浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司义乌支行、将第六层房产抵押给了常山县中小企业贷款担保有限公司、将第七层房产抵押给了浙江稠州商业银行股份有限公司衢州分行，后因债务到期未偿还，各债权人分别对义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司提起了诉讼，并向法院申请强制执行，导致原告承租的上述房产被法院司法拍卖，拍卖期间确认了原告的部分优先租赁权。被告丽泽投资公司从案外人义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司的各债权人处（即浙江稠州商业银行股份有限公司衢州分行、浙江绍兴瑞卡农村商业银行股份有限公司义乌支行、常山县中小企业贷款担保有限公司）以资产包的形式收购相关债权，同时为了妥善处理原告的承租权，被告遂与各债权人及原告就上述事宜分别进行协商妥当，并达成了相关协议，其中原、被告与浙江稠州商业银行股份有限公司衢州分行于2017年3月30日达成了《资产处置协议》一份，约定：原告在撤回对案涉第七层房产提出的（2017）浙0802民初1165号执行异议之诉后，被告即应补偿给原告40万元；与浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司义乌支行于2017年5月25日达成了《协议书》一份，约定：原告在放弃对第四层房产的租赁权后，被告即应补偿给原告40万元；与常山县中小企业贷款担保有限公司于2017年5月22日达成了《资产处置协议》一份，约定：原告放弃对第六层的租赁权，被告在法院对第六层房产的带租拍卖公告后十日内支付原告补偿款40万元。嗣后，原告完全履行了三份协议当中约定的相关配合工作，根据约定，被告共应支付给原告的补偿款为120万元，但被告仅支付了第七层、第四层共计80万元的补偿款，对第六层的40万元补偿款却拒绝支付。经查明，2017年5月22日达成了《资产处置协议》当中约定的第六层带租拍卖公告于2017年11月7日发布，被告应于2017年11月17日前将该部分款项付清，就该部分款项原告曾向被告催讨多次，未果。 被告丽泽投资公司辩称：1.原、被告与案外人签订协议，原告收到补偿款后应放弃承租权，目的是加快抵押物处置，但原告未放弃承租权，最终仍是带租拍卖，其行为显然构成违约。2.被告依约支付40万给原告，但原告并未向义乌法院提出撤回执行异议。3.被告以放弃主张酒店占用使用费为代价才收回房屋，原告违反了配合义务。4.即使原告享有第六层的补偿款，被告也有不安抗辩权，另原告无权主张利息。 反诉原告丽泽投资公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告返还反诉原告补偿款80万元并支付利息（利息损失从起诉之日要求按年利率6%计算至实际返还之日止）；2.依法判令反诉被告支付反诉原告违约金16万元；3.由反诉被告承担本案诉讼。事实与理由：1.2015年6月26日，案外人浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司义乌支行（以下称瑞丰银行义乌支行）向借款人义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司发放贷款本金350万元，由借款人将位于金华市××路××号××层房产提供抵押担保，同时由李越青、金瑶、王爱莲、李国平、赵国华、楼文英提供连带责任保证，后因借款人及担保人未按约还本付息，案外人瑞丰银行义乌支行向义乌市人民法院提起诉讼，该院作出（2016）浙0782民初18304号民事判决书，判决对上述债权进行了认定，后案件进入义乌市人民法院强制执行。2017年5月25日，案外人瑞丰银行义乌支行将（2016）浙0782民初18304号民事判决书确认的全部债权转让给反诉原告，反诉原告支付了受让款。因义乌市人民法院在司法处置抵押物金华市××路××号××层房产时，反诉被告以享有租赁权为由对抗抵押权的执行异议。反诉原告为了顺利推进抵押物的司法处置，并力促能够高价成交，希望拍卖物在没有租赁权的情况下拍卖进行，为此，经反诉原、被告及案外人协商一致，签订《协议书》一份，约定反诉原告支付反诉被告补偿款40万元，反诉被告撤回执行异议并放弃一切承租权。如反诉被告收到钱款后不放弃承租权的，反诉被告应退还反诉原告全部补偿款并向反诉原告承担补偿款20%的违约金。上述协议签订后，反诉原告依约于2017年7月4日支付反诉被告补偿款40万元。但是，反诉被告在收到补偿款后，并未向义乌市人民法院撤回执行异议，也没有向法院提出放弃租赁权，导致义乌市人民法院于2017年9月4日司法拍卖时仍是带租拍卖，租赁期至2022年3月1日止。同时，拍卖成交后，因反诉被告将案涉第4层房产转租给金华市满堂红商务酒店有限公司（法定代表人为徐小洪之子徐成硕），没有处理租赁权事宜，导致该公司一直占用案涉房屋直至2020年4月27日，以反诉原告放弃向金华市满堂红商务酒店有限公司主张占有使用费的代价才收回房产。反诉被告的行为违反双方的约定，造成反诉原告巨大损失，无权获得补偿款，应返还反诉原告已经支付的补偿款40万元。2.2017年3月30日，反诉原告、反诉被告与案外人浙江稠州商业银行股份有限公司衢州分行（以下称稠州银行衢州分行）签订《资产处置协议》，协议约定，案外人稠州银行衢州分行对债务人常山县华发矿业有限公司、义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司等人享有的债权以362万元的价格转让给反诉原告，截至2017年3月28日，转让债权的账面本金为350万元及利息53.566025元；反诉被告同意撤回提起的金华市××路××号××层房屋的执行异议之诉［案号为（2017）浙0802民初1165号］，并同意放弃对上述房产的一切承租权，反诉原告支付40万元补偿反诉被告，并约定在签订协议之日，反诉原告先行支付20万元，如反诉被告收到钱款后不放弃承租权的，应向反诉原告承担补偿款20%的违约金。同时约定，在竞拍过程中，如反诉原告在转让债权范围内竞价获得标的房产的，则由反诉原告再行支付剩余20万元补偿款。上述协议签订后，反诉原告于2017年3月30日支付反诉被告补偿款40万元；2017年5月3日，衢州市柯城区人民法院对金华市××路××号××层房屋依法拍卖并成交，由浙江丽泽酒店管理有限公司以555万元竞得。但是，反诉被告在收到补偿款后，因反诉被告将案涉第7层房产转租给金华市满堂红商务酒店有限公司，没有处理租赁权事宜，导致该公司一直占用案涉房屋直至2020年3月31日，以反诉原告放弃向满堂红商务酒店有限公司主张占有使用费的代价才收回房产。反诉被告的行为违反双方的约定，造成反诉原告巨大损失，无权获得补偿款，应返还反诉原告已经支付的补偿款40万元。 反诉被告徐小洪辩称：1.三份协议约定了权利义务已很明确。第四层以放弃租赁权为前提，至于为什么法院带租拍卖，是因为反诉原告让反诉被告这么做的，目的是为了促使拍卖价格更低。2.不是额外补偿原告20万元，实际是向反诉被告补偿租金损失。3.不存在“如反诉被告收到钱款后不放弃承租权的，应向反诉原告承担补偿款20%的违约金”的约定。4.退一步讲，反诉原告主张返还的权利已过三年的诉讼时效。请求驳回反诉原告的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下： 对本诉原告提交的本诉证据：证据3：《资产处置协议》、协议书，证明原被告就案涉的第四、六、七层房产的租赁权等事宜进行协商，并对各自的权利义务等进行了约定。被告提出：真实性无异议，但被告多支付的部分应由原告返还。经查，被告并未提供证据证明存在多付原告的款项。本院确认其证明力。证据4：原告撤回执行异议之诉的（2017）浙0802民初1165号《民事裁定书》，证明原告已依约撤回对第七层的执行异议之诉的事实。被告提出：真实性无异议，仅证明被告撤回第七层执行异议之诉，但没有放弃承租权，不能达到证明目的。本院认为，因本案房产存在转租，放弃承租权和腾空房产的内涵并不相同。本院确认其证明力。 被告在本诉中未向本院提交书面证据。 对反诉原告提交的反诉证据：证据2：债权转让协议书及电子回单，证明2017年5月25日，案外人瑞丰银行义乌支行对义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司的债权全部转让给反诉原告，反诉原告支付转让款的事实。徐小洪提出：证据2真实性不清楚与反诉被告无关。经查，对于反诉原告受让该债权的事实本院予以确认。3.协议书及汇款凭证，证明2017年5月25日，原、被告及案外人瑞丰银行义乌支行协商一致，签订《协议书》一份，约定反诉原告支付反诉被告补偿款40万元作为放弃租赁权并撤回执行异议，反诉原告已经按约支付补偿款40万元的事实。徐小洪提出：证据3真实性无异议，进一步说明反诉被告已履行协议约定的义务。本院认为，被告的异议成立。本院对其证明力不予确认。4.拍卖公告、拍卖成交确认书，证明位于金华市××路××号××层房产系带租拍卖，反诉被告没有按约定向法院撤回执行异议并放弃租赁权构成违约，也没有处理与金华市满堂红商务酒店有限公司租赁事宜，导致案涉房屋一直被占用，应向反诉原告返还补偿款的事实。徐小洪提出：证据4真实性无异议，证明目的有异议。反诉被告未提执行异议，也放弃了承租权，带租拍卖实际是本案反诉原告要求这么做，目的为了促进低价拍卖。经查，反诉被告的异议成立，本院对其证明力不予确认。5.资产处置协议、拍卖成交确认书及发票，证明反诉被告同意撤回提起的金华市××路××号××层房屋的执行异议之诉［案号为（2017）浙0802民初1165号］，并同意放弃对上述房产的一切承租权，反诉原告支付40万元补偿反诉被告，签订协议支付20万元，如在竞拍过程中，在反诉原告在转让债权范围内竞价获得标的房产的，则由反诉原告再行支付剩余20万元补偿款，但因反诉被告将案涉第7层房产转租给金华市满堂红商务酒店有限公司（法定代表人为徐小洪之子徐成硕），没有处理租赁权事宜，导致案涉房屋一直被占用，应向反诉原告返还补偿款的事实。徐小洪提出：证据5，真实性无异议，40万元补偿款分两步进行，先付20万元让反诉被告撤回执行异议之诉，后来拍到房子再付20万元，如果没拍到由稠州银行来付这20万元。没有约定执行未到位或腾空不了要求返还40万元，反诉被告没有义务，反诉原告无权要求返还。经查，反诉被告的异议成立，本院对其证明力不予确认。6.收条一份，证明反诉被告没有按照双方的约定放弃承租权并处理与金华市满堂红商务酒店有限公司租赁事宜，导致反诉原告以放弃主张占有使用费的代价，第4层、第7层房产分别于2020年4月27日、3月31日才收回，反诉被告没有按约履行义务，应返还补偿款80万元的事实。徐小洪提出：证据6，真实性不清楚，收条中放弃占用费是为了执行的顺利进行，这是反诉原告自行处理事宜。未能执行到位的原因不在我方，是法院的执行力度和占用人的阻挠造成。经查，反诉被告的异议成立，本院对其证明力不予确认。 对反诉被告徐小洪提交的反诉证据：1.反诉原告承诺书（2019年3月4日出具）、其工作人员在法院做的询问笔录，证明让反诉被告去处理房产腾空事宜，但承诺书明确约定资源占用费等全部归反诉被告所有，交接腾空事宜非反诉被告的责任。反诉原告提出：真实性无异议，证明目的有异议，系反诉被告未处理好原先约定事宜，其与李寿梅是2016年离婚，而金华市满堂红商务酒店有限公司法定代表人是其儿子徐成硕。基于这些特殊关系才让反诉被告出面处理腾空事宜。本院认为，反诉原告明知徐小洪和金华市满堂红商务酒店有限公司经营者之间的关系，如果拍得涉案房产后认为徐小洪违约，则应追究其违约责任才符合常理。而不应该在这之后，反将房屋占用费等权益让给徐小洪。本院确认其证明力。2.转让协议、补充协议，证明2015年8月30日反诉被告已将案涉房产转让给金华市满堂红商务酒店有限公司的经营者李寿平等，并不是反诉原告所述资产处置协议签订后才恶意转让第三方的。反诉原告提出：证据2真实性无异议，证明目的有异议，反诉被告未处理好相关事宜应将补偿款返还。本院认为，金华市满堂红商务酒店有限公司并非徐小洪经营的前提下，腾空该房产并非徐小洪取得反诉原告支付补偿款的对应义务，也非协议约定的支付补偿款的前提条件。这也是反诉原告为腾空房产而将房屋占用费等权益让给徐小洪的原因。反诉原告的异议不能成立，本院对其证明力予以确认。 经审理本院认定：徐小洪因经营需要从原产权人义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司承租了其位于金华市××路××号××层房屋，租赁期限为2007年9月1日至2025年8月31日。嗣后，原告又将承租的上述案涉房产转租给第三方经营金华市婺城区满堂红商务酒店。期间，原产权人义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司将第四层房产抵押给了浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司义乌支行；将第六层房产抵押给了常山县中小企业贷款担保有限公司；将第七层房产抵押给了浙江稠州商业银行股份有限公司衢州分行。后因债务到期未偿还，各债权人分别对义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司提起了诉讼，并向法院申请强制执行，导致原告承租的上述房产被法院司法拍卖。丽泽投资公司从义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司的各债权人处（即浙江稠州商业银行股份有限公司衢州分行、浙江绍兴瑞卡农村商业银行股份有限公司义乌支行、常山县中小企业贷款担保有限公司）以资产包的形式收购相关债权，同时为了妥善处理原告的承租权，丽泽投资公司遂与各债权人及徐小洪就上述事宜分别进行协商，并达成了相关协议。其中2017年3月30日，丽泽投资公司、徐小洪与浙江稠州商业银行股份有限公司衢州分行达成了《资产处置协议》约定：徐小洪同意撤回对案涉第七层房产提出的（2017）浙0802民初1165号执行异议之诉，并同意放弃上述房产的一切承租权后，徐小洪应获得40万元作为撤诉补偿，其中本协议签订之日起由丽泽投资公司先行支付20万元（如收到该钱款后不撤诉、不放弃承租权的，则徐小洪应退还上述款项，并承担20%的违约金）。在竞拍过程中，若丽泽投资公司在转让债权范围内竞价获得标的房产的，则由丽泽投资公司再行支付剩余的20万元。若除丽泽投资公司外的第三方拍得该房产的，则由浙江稠州商业银行股份有限公司衢州分行支付剩余20万元等。2017年5月22日，丽泽投资公司、徐小洪与常山县中小企业贷款担保有限公司达成了《资产处置协议》约定：徐小洪放弃对金华市××路××号××层的租赁权优先于抵押担保的诉讼请求，并同时放弃对抵押房产的一切承租权，丽泽投资公司承付徐小洪补偿款40万元。否则徐小洪应返还补偿款20万元并承担20%的违约金，在法院带租拍卖公告后10日内一次性支付。丽泽投资公司承诺在本协议签订后5日内付清全额款项等。2017年5月25日，丽泽投资公司、徐小洪与浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司义乌支行达成了《协议书》约定：徐小洪同意撤回对浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司义乌支行提起的关于金华市××路××号××层房产的执行异议之诉，并同意放弃该房产的一切承租权，由丽泽投资公司补偿徐小洪40万元（如徐小洪违约，应退还该款并承担20%的违约金）等。租赁权优先于抵押担保关系后，丽泽投资公司即应补偿给原告40万元等；嗣后，徐小洪按上述三份协议履行了相应的义务，撤回了相应执行异议之诉，并放弃了相应房产的承租权。丽泽投资公司亦按协议支付了第七层、第四层共计80万元的补偿款。由于上述房产由次承租人经营金华市婺城区满堂红商务酒店有限公司，法院在腾空房产过程中遇到阻力，未能及时腾空上述房产。为了加大执行力度，使上述房产能早日腾空，2019年3月4日，丽泽投资公司向案件的执行法院（金华市中级人民法院）出具承诺书：有关金华市婺城区满堂红商务酒店有限公司应支付给我公司的金华市五一路689号第四层、第六层房产资源占用费（房租费）等相关事宜，交由徐小洪全权负责处理，相关款项由徐小洪收取，并归徐小洪所有。另查明，案涉的三层房屋已被分别被法院拍卖（其中第七层于2017年3月被衢州市柯城区人民法院拍卖；第六层已于2017年12月9日被衢州市常山县人民法院拍卖；第四层房产已于2017年9月22日被义乌市人民法院拍卖），上述房产均由丽泽投资公司成功拍得。案涉房屋最终于2020年4月完成腾空交付。徐小洪向丽泽投资公司催要放弃第六层租赁权的补偿款40万元，遭拒。 本院认为，徐小洪、丽泽投资公司和相应的第三方抵押权人签订的资产处置协议合法有效，三方均应按协议约定内容履行。徐小洪在本案所涉房产处置过程中，均已按约放弃了优先于抵押担保的租赁权，丽泽投资公司也已拍得所涉三层房产，故丽泽投资公司亦应按约支付约定的款项。关于房产腾空是否是徐小洪合同义务的问题。本院认为，放弃租赁权和拍卖后腾空房产应该不是同一个问题，三份协议中均无约定徐小洪有腾空房产的义务。另丽泽投资公司竞拍前也应明知该房产存在转租的事实，事先应预见到拍卖后必然存在腾空交付手续。该房屋系金华市满堂红商务酒店有限公司占用，而非徐小洪本人占用。再者，在案件执行过程中，为了徐小洪能协助早日腾空房产，丽泽投资公司于2019年3月4日发给金华市中级人民法院的承诺书中，甚至将向第三方主张占用房屋占用费的权利都无偿处置给了徐小洪。对于在实际拍卖过程中带租拍卖问题，本诉部分所欠的40万元补偿款项对应的房产是第六层，该三方协议中明确约定为带租拍卖。另，公告带租拍卖本身有利于丽泽投资公司。事后，丽泽投资公司拍得第四层和第七层房产后，也已按协议履行了协议约定的支付补偿款的义务。丽泽投资公司认为对于案涉第七层房产，双方协议中约定应在转让债权范围内竞价获得标的房产，才是支付补偿金的前提。本院认为，对该表述的内涵不明确，且双方存在争议，另丽泽投资公司在拍得上述房产后已向徐小洪支付了相应的补偿款。反诉原告的反诉请求已经过三年的短期诉讼时效期间。综上，本院对丽泽投资公司该部分的辩称本院不予采信，其反诉请求不能成立，本院不予支持。对于逾期支付补偿款的违约损失计算问题，双方在2017年5月22日达成的《资产处置协议》中约定，丽泽投资公司应于协议签订后5日内付清全额款项，故利息损失应从2017年5月27日起算。原告的诉讼请求合理合法，应予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条等规定，判决如下： 一、被告浙江丽泽投资管理有限公司于本判决生效之日起7日内支付徐小洪补偿款40万元并支付利息损失（利息损失自2017年5月27日起按人民银行同期同档贷款利率计至2019年8月20日止，此后按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际付清之日止）。 二、驳回原告徐小洪的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告浙江丽泽投资管理有限公司的反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费4114元（原告已预交，已减半收取），反诉案件受理费6700元（反诉原告已预交，已减半收取），均由浙江丽泽投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王正平 二〇二〇年九月二十二日 书记员  吴 奇