广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17051号上诉人（原审被告）：胡会忠，女，1980年10月8日出生，汉族，身份证住址湖南省湘潭县。上诉人（原审被告）：曹花，女，1987年4月17日出生，汉族，身份证住址湖南省湘潭县。共同委托诉讼代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈玳莹，广东裕信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾翠萍，女，1982年12月27日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。上诉人胡会忠、曹花因与被上诉人曾翠萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初2030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员白小云独任审理。本案现已审理终结。胡会忠、曹花上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.判决曾翠萍继续履行《房屋买卖三方合同》，将房屋过户至曹花名下；3.本案一审诉讼费由曾翠萍承担。事实和理由：一、胡会忠、曹花一直都有按照《存量房买卖合同》向曾翠萍支付购房款，每月按4000元的标准向曾翠萍支付购房款，胡会忠、曹花已经按合同履行所有义务，应支持双方继续履行合同。二、涉案房屋至今未办理过户的原因在于曾翠萍，因曾翠萍的丈夫一直被刑事羁押，不能办理过户。1.购买房屋时，胡会忠原可通过绿色通道办理过户，是由于曾翠萍的丈夫触犯刑事案件，导致涉案房屋未能办理过户。曾翠萍表示需要等其丈夫的刑事案件判决后才可以办理过户，所以一直未能过户。2.《协议书》的签订时间是2019年9月2日，曾翠萍与其丈夫离婚的时间是2019年9月30日，在签订协议书时，胡会忠、曹花具备过户的名额，是曾翠萍丈夫尚在坐牢，无法办理授权，导致涉案房屋不能过户。三、根据协议书、曾翠萍离婚案件的时间可见曾翠萍是别有用心，胡会忠、曹花才是真正的受害人。因为2015年购买涉案房屋的金额为92万元，现在已经升值至185万元，涉案房屋增值了约100万元。曾翠萍才反口不卖，一直说过不了户。四、《协议书》订立时显示公平，并非胡会忠、曹花的真实意思表示，属于可撤销合同，法院应予撤销该协议书，让双方继续履行合同。1.涉案房屋已经升值了一倍。曾翠萍在2015年将房屋出售给胡会忠的价格是92万元，现涉案房屋所在小区的房价已经升至1.7万元／平方米，涉案房屋的价值已经升值至185.48万元，比胡会忠购买该房屋时，涉案房屋已经升值了约93.48万元。现在房价一直居高不下，胡会忠用曾翠萍的补偿款已经难以在同地段、同小区买回一套房，《协议书》显示公平，曾翠萍收回房屋将会获得巨大利益，对胡会忠造成损失。2.购买涉案房屋后，胡会忠一直居住在涉案房屋，且在入住后对房屋进行了装修，花费了11万元，且一家大小一直居住在该房屋。3.胡会忠、曹花签订《协议书》是基于曾翠萍的欺骗行为才签订的，并非胡会忠、曹花的真实意思表示。胡会忠、曹花多次与曾翠萍沟通涉案房屋过户，曾翠萍一方面表示需要等其丈夫判决下来才办理过户，一方面又说怕房子会因为其丈夫的刑事案件会被收回，迟迟不办理不配合胡会忠、曹花办理过户，胡会忠、曹花是基于曾翠萍的欺诈行为，担心曾翠萍会卖掉房子，又怕到时所有购房款均要不回的情况下，才会签订《协议书》的，《协议书》内容显示公平，并非是胡会忠、曹花的真实意思表示。4.胡会忠、曹花自居住涉案房屋后，为房屋的支出已经超过85万元(含支付的购房款、供房款等)，现在房价一直在攀升，《协议书》中的85万元根本不能弥补胡会忠、曹花的实际损失，协议内容明显显失公平。综上所述，一审法院存在认定事实不清，适用法律错误的情况。二审庭询前，胡会忠、曹花申请将第二项上诉请求变更为：判决曾翠萍继续履行《存量房买卖合同》，将房屋过户至胡会忠名下。曾翠萍辩称：一审判决认定事实清楚，判决公正。《协议书》是胡会忠、曹花自愿签署，曾翠萍并无威逼恐吓行为。胡会忠、曹花作为成年人，应当清楚签署《协议书》的意义，且曾翠萍已按约定付清85万元，现胡会忠、曹花占用涉案房屋，导致曾翠萍只能租房居住。曾翠萍到涉案房屋查看过，目测与交付对方时没有改变，胡会忠、曹花主张支付11万元装修不属实。曾翠萍向胡会忠、曹花支付的85万元除对方支付的首期款及房贷外，甚至是其所称装修，多向其支付了近30万元，相对于胡会忠、曹花支付的首期款已经翻了一倍，足够补偿对方。胡会忠、曹花当时仅支付了30多万元的房款，并未付清所有房款，否则曾翠萍可用全部房款购买其他房屋居住。由于胡会忠、曹花没有购房资格，导致无法过户，也没有付清所有款项，导致曾翠萍无法另行购房，该损失不应由曾翠萍一方承担。现双方已同意解除合同，且已付款85万元款项，胡会忠、曹花曾在2019年12月15日表示同意搬出涉案房屋，现又反悔，在司法所调解时也屡次反悔，没有诚信。曾翠萍于2020年1月15日向一审法院起诉请求：1.判令胡会忠、曹花腾空位于广州市花都区新华街天贵路58号XXX房的房屋，并且将广州市花都区新华街天贵路58号XXX房交还给曾翠萍；2.判令曹花协助曾翠萍办理解除网签手续；3.判令胡会忠、曹花按照每月2000元标准支付房屋占用费，自2019年10月30日起计至胡会忠、曹花实际交还房屋之日止，暂计1300元；4.诉讼费由胡会忠、曹花承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街天贵路58号XXX房，建筑面积109.1平方米，权属人是曾翠萍，抵押权人是中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行。2015年9月19日，胡会忠（买方）、曾翠萍（卖方）与北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司（丙方）签订《存量房买卖合同》，约定由买方以92万元的价格向卖方购买涉案房屋。合同第六条约定，甲乙双方一致同意由丙方协助按下述第2项支付楼款并办理交易手续。如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延。……2、银行按揭付款（1）定金：人民币伍万元整，乙方应在签订本合同的当日支付给甲方。（2）甲方应在收到定金后15个工作日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助乙方申请银行按揭。（3）……乙方应在签订本合同时授权丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年人民币伍拾玖万元整的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。（4）甲乙双方同意自银行经审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续。在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方应将首期楼款（不含定金）：人民币贰拾捌万整支付给甲方。第十五条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：经买卖双方协商达成以下协议，买方同意支付壹万元垫资费用用于卖方赎证。合同还对各方的其他权利义务进行了约定。同日，胡会忠向曾翠萍支付定金5万元。2015年11月30日，曾翠萍收到胡会忠支付的房款28万元。2016年3月11日，曾翠萍前夫邹立锋收到胡会忠支付的房款32000元。胡会忠共计向曾翠萍支付房款362000元。自2015年10月始，胡会忠替曾翠萍支付涉案房屋的按揭贷款至2019年9月，合计还款192000元。胡会忠于2015年10月入住涉案房屋。胡会忠主张其对涉案房屋进行了装修，并为此花费了11万元。胡会忠为此提交了《装饰装修施工合同》、银行转账流水及收据拟证实其主张。因胡会忠不具备购房资格，且曾翠萍前夫邹某于2016年10月10日因故被刑事拘留。涉案房屋未能过户至胡会忠名下。故双方经协商，找到具有购房资格的曹花，由曹花与曾翠萍签订房屋买卖合同。2019年5月8日，曾翠萍（卖方）、曹花（买方）与广州市豪亿房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋买卖三方合同》，约定由买方以92万元的价格向卖方购买涉案房屋。合同第四条约定，买卖双方同意以下第1项付款方式：1：一次性付款A：签订本合同时买方须向卖方支付人民币伍拾万元整作为购房定金。B：首期楼款（含定金）人民币伍拾万元整支付时间为第①项：①买方垫资赎契：卖方于签订本合约后三天内须申请提前还贷，银行批准还贷之日三天内买方支付到卖方供楼账号上，此款项仅限于替卖方赎楼，卖方出具首期楼款收据给买方。若买方首期款替卖方赎契金额不足部分由卖方支付。第十六条：三方约定的其他事项（补充条款内容与上述条款不一致的，以补充条款为准）买卖双方协议如下：买方替卖方赎契，买方首期房款加买方每月供楼款，加买方帮卖方赎证款后，剩余总房款在买卖双方过户当日付清。该第十六条约定系手写。双方随后为上述合同办理网签手续。此后，涉案房屋因故仍未能过户至曹花名下。双方对于因何故未能过户各执一词。曾翠萍陈述，因胡会忠和曹花未能按照合同约定替其赎证，故涉案房屋未能过户至曹花名下。胡会忠及曹花陈述，因曾翠萍陈述其丈夫无法过户，且怕房子查封，故未能过户。2019年9月2日，曾翠萍（甲方）、胡会忠（乙方）与曹花（丙方）签订《协议书》，内容为：甲乙丙三方自愿协商，解除甲方与乙方的房屋买卖合同，解除甲方与丙方房屋买卖合同（此份合同是乙方没有购房资格，借用丙方名义重新与甲方签署），上述两份合同房屋位于花都××××房。甲方银行转账85万元（捌拾伍万元整）给乙方，乙方收齐款后将房子归还给甲方。甲方在签订合同后7日内付2万元（贰万元整）定金给乙方，余款83万元（捌拾叁万元整）于在签订合同后3个月内（2019年12月1日）付清。甲方未能在规定时间内付清定金或者尾款的，定金不予退还，则乙方在2019年12月31日前，将房屋所拖欠的贷款余款全部付清。在乙方付清后，甲方把房屋过户给丙方。本协议书一式三份，签字生效，各执一份。曾翠萍于2019年9月6日向胡会忠中国工商银行账户转账2万元，于2019年10月29日向胡会忠中国工商银行账户转账83万元。曾翠萍共计向胡会忠支付85万元。胡会忠主张涉案房屋现在比起其签订合同时，已经升值一倍，故上述协议书显失公平，应予撤销。曾翠萍曾与胡会忠协商，让胡会忠搬离涉案房屋。曾翠萍通过微信于2019年12月5日催促胡会忠搬离涉案房屋，胡会忠表示可以在2019年12月15日之前搬离。曾翠萍于2019年12月17日再次催促胡会忠搬离涉案房屋，胡会忠表示要三个月。胡会忠至今仍未搬离涉案房屋。另查明，曾翠萍与邹立锋的婚姻关系于2019年9月30日解除。涉案房屋现由胡会忠及其家人占有使用。经一审法院询问，曾翠萍表示不申请对涉案房屋的租金进行评估。一审法院认为：胡会忠与曾翠萍签订的《存量房买卖合同》、曹花与曾翠萍签订的《房屋买卖三方合同》及胡会忠、曹花与曾翠萍签订的《协议书》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。胡会忠与曾翠萍之间的《存量房买卖合同》签订于2015年9月19日，胡会忠自认其当时并不具备购房资格。若胡会忠具备购房资格，涉案房屋当时就可过户至其名下。此后，经双方协商，找到具备购房资格的曹花，由曹花与曾翠萍于2019年5月8日签订《房屋买卖三方合同》，约定仍以原价92万元将涉案房屋售予曹花。且该合同中已明确约定了由卖方垫资赎契，而该约定系手写，应为各方对赎契部分进行的特别约定。故胡会忠主张由买方赎契，一审法院不予采信。对于曾翠萍关于涉案房屋因卖方未能按时赎契，未能过户的陈述，一审法院予以采信。胡会忠主张涉案《协议书》显失公平，但其作为具备完全行为能力的民事主体，其签订该《协议书》时应清楚知悉该协议书的内容，并对于签订该《协议书》的后果有明确认知。双方协商曾翠萍向胡会忠支付85万元。而胡会忠向曾翠萍支付了购房款362000元，替曾翠萍偿还购房贷款192000元，共计554000元。两者相差296000元，该部分差额证明曾翠萍向胡会忠支付的款项中已经包含了对于胡会忠的补偿部分。且从各方之间签订合同及履行的情况来看，该《协议书》正是各方当事人的真实意思表示，胡会忠主张涉案《协议书》显失公平，应予撤销，一审法院不予采纳。胡会忠、曹花与曾翠萍签订的《协议书》中已明确约定了胡会忠与曾翠萍签订的《存量房买卖合同》及曹花与曾翠萍签订的《房屋买卖三方合同》已解除。且曾翠萍已按照协议书的约定，向胡会忠足额支付85万元。曾翠萍作为涉案房屋的权属人，其要求胡会忠腾空并交还涉案房屋，合法有据，一审法院予以支持。曾翠萍与曹花之间的房屋买卖合同关系已解除，曾翠萍要求曹花协助其办理解除网签手续，一审法院予以支持。至于占有使用费，因曾翠萍于2019年12月5日催促胡会忠搬离涉案房屋时，胡会忠表示会于2019年12月15日搬离。曾翠萍对此未提出异议，应视为同意胡会忠的意见。故胡会忠最迟应于2019年12月15日搬离涉案房屋。曾翠萍要求胡会忠自2019年12月16日起向其支付占有使用费，一审法院予以支持。对于超出部分，一审法院不予支持。因曾翠萍不对涉案房屋的租金申请鉴定，一审法院酌定，占有使用费按照广州市房地产租赁管理所2020年2月18日公布的2019年广州市房屋租金参考价标准计算。根据该标准，天贵路的楼梯楼租金参考价为每月每平方米7元，涉案房屋建筑面积为109.1平方米，则涉案房屋每月占有使用费为763.7元。曾翠萍要求胡会忠按照每月763.7元的标准向其支付占有使用费至搬离之日止，一审法院予以支持。对于超出部分，一审法院不予支持。曹花并非涉案房屋的实际占有使用人，曾翠萍要求曹花搬离涉案房屋及支付占有使用费，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年4月3日作出判决如下：一、胡会忠于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空并向曾翠萍返还位于广州市花都区新华街天贵路58号2栋509房；二、曹花于本判决发生法律效力之日起十日内配合曾翠萍办理解除双方于2019年5月8日签订《房屋买卖三方合同》的网签手续；三、胡会忠于本判决发生法律效力之日起十五日内曾翠萍支付占有使用费（占有使用费以每月763.7元为标准，自2019年12月16日计至胡会忠搬离之日止）；四、驳回曾翠萍的其他诉讼请求。案件受理费6500元，由曾翠萍负担50元，由胡会忠负担6450元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，胡会忠、曹花提交了胡会忠的广州市花都区人才绿卡及花都区最新限购政策的网络截图，拟证实胡会忠已具备购房资格，涉案房屋可过户至胡会忠名下。本院将上述证据送达给曾翠萍后，曾翠萍提交书面质证意见表示上述限购政策属于2020年的新政策，双方买卖合同已经解除，胡会忠是否符合过户资格对本案没有影响。曾翠萍在二审期间提交了以下证据：1.租赁合同两份、微信聊天记录，拟证实曾翠萍租房居住的事实；2.花都区新华街人民调解委员会《人民调解失败告知书》，其中记载经调解双方达成初步协议，但因胡会忠听取丈夫意见后反悔，宣告调解失败。经质证，胡会忠、曹花表示对证据1的真实性、合法性及关联性不予确认，租赁合同系曾翠萍与他人签订，与胡会忠、曹花无关，亦不能证明因本案导致其外出租房，微信聊天无法确认双方身份，且对话内容与本案无关；证据2系一审期间形成。二审期间，胡会忠、曹花主张曾翠萍向其支付的296000元差价属于装修补偿和搬迁补偿。胡会忠、曹花表示如果法院二审判决双方房屋买卖合同关系解除，其对一审判决第三项无异议。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：胡会忠、曹花主张继续履行《存量房买卖合同》能否得到支持。本案中，胡会忠与曾翠萍签订的《存量房买卖合同》约定由胡会忠向曾翠萍购买涉案房屋，后又由曹花与曾翠萍签订《房屋买卖三方合同》，胡会忠借用曹花名义购买涉案房屋，但在上述合同履行过程中，胡会忠、曹花与曾翠萍签订《协议书》协商一致解除上述《存量房买卖合同》、《房屋买卖三方合同》，约定由曾翠萍向胡会忠支付85万元，而胡会忠向曾翠萍支付了购房款362000元，替曾翠萍偿还购房贷款192000元，共计554000元，两者相差296000元。对于该296000元差额，胡会忠、曹花主张属于装修补偿和搬迁补偿，但对此各方在《协议书》并未明确约定，但该款项属于合同解除后对胡会忠的补偿这一事实，应属各方的真实意思表示。胡会忠签署《协议书》并收取85万元款项的行为，应当认定其同意并接受《协议书》的内容，包括296000元的补偿金额。现胡会忠主张涉案《协议书》显失公平，但无证据证实在签订《协议书》时曾翠萍与胡会忠、曹花的地位不对等，胡会忠、曹花提交的证据亦不足以证实其在签订《协议书》时的损失明显高于296000元，故胡会忠、曹花主张《协议书》显失公平，并主张撤销该《协议书》缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。一审判决认定胡会忠、曹花与曾翠萍签订的《协议书》系各方当事人的真实意思表示，合法有效正确，本院予以确认。由于胡会忠、曹花与曾翠萍签订《协议书》协商一致解除上述《存量房买卖合同》、《房屋买卖三方合同》，现胡会忠、曹花要求继续履行《存量房买卖合同》的上诉请求不成立，本院不予支持。《协议书》中已明确约定了胡会忠与曾翠萍签订的《存量房买卖合同》及曹花与曾翠萍签订的《房屋买卖三方合同》解除，且曾翠萍已按照协议书的约定向胡会忠足额支付85万元，胡会忠应依约腾空并交还涉案房屋，一审法院判决胡会忠将涉案房屋腾空返还曾翠萍，曹花配合曾翠萍办理解除《房屋买卖三方合同》的网签手续，胡会忠向曾翠萍支付占有使用费并无不当，本院予以确认。综上所述，胡会忠、曹花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12900元，由胡会忠、曹花负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二〇年九月二十一日书记员  熊盈颖林臻灏