上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5940号之一上诉人(原审原告)：泰安市人民政府驻上海联络处，住所地上海市。法定代表人：张耀禄，主任。委托诉讼代理人：刘定宏，上海锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海佐银餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：李佐银，总经理。委托诉讼代理人：李泽江，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。上诉人泰安市人民政府驻上海联络处(以下简称“泰安驻沪联络处”)因与被上诉人上海佐银餐饮管理有限公司(以下简称“佐银公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初19332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人泰安驻沪联络处上诉请求：撤销一审判决，改判双方租赁合同解除(解除时点可由法院根据案情确定)，佐银公司支付欠付的租金以及合同解除后的房屋使用费。理由和事实：1、租赁合同签订后，在2015年到2018年期间己方工作人员郑新鲁、祁振亚在支付房屋租金节点均多次口头催讨租金，佐银公司以经营困难，无力支付为由拖延支付房屋租金，工作人员向原主任张耀禄汇报。本着放水养鱼的原则，对拖延租金的行为予以宽容，待其经营好转后再一起结算，是对佐银公司的帮扶。2015年11月19日驻沪联络处向佐银公司支出餐饮费人民币(以下币种均为人民币)95，720元，一审认定用签单抵扣租金存在矛盾。2、经公证的郑新鲁的证人证言表明其在佐银公司的签单属于个人的消费行为，不是联络处在用租金抵扣平时的餐饮费，与联络处没有任何关系，一审认定错误。郑新鲁的证言内容相较李佐银和其堂弟李军的证言更具采信度。3、根据郑新鲁、祁振亚回忆其在佐银公司签单消费总计十来万，不可能达到80万元以上，而一审法院仅凭佐银公司单方制作和出示的签单就认为双方互负债务金额基本相符而据此抵消房屋租金和餐饮费所产生的相互债务，是明显的事实认定错误。4、一审法院无视双方签订的租赁合同的明确约定，无视佐银公司至今尚未支付任何租金的客观情形，无视签单消费的人没有获得驻沪联络处的授权，无视支付租金和支付餐饮费是各自独立的债权，无视即便是相互抵消债权也须双方签字确认进行结算的常识。5、再退一万步说，即便如佐银公司所言，双方存在债务相互“抵扣”的情形，但从2019年5月起诉到一审法院至今，在己方无任何工作人员签单的情况下，佐银公司还是没有支付任何房屋租金，早已经达到了解除房屋租赁合同的条件。被上诉人佐银公司辩称，2015年11月19日泰安驻沪联络处银行往来明细中摘要记载为餐饮费是泰安驻沪联络处自行做账记载，实质应为装修费，己方从未开具过餐饮费发票。同意一审判决，请求予以维持。泰安驻沪联络处向一审法院起诉请求：1、判令泰安驻沪联络处与佐银公司于2015年3月28日就上海市虹口区山阴路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》于2019年5月22日解除；2、判令佐银公司缴纳欠付租金828，493元(按年租金20万元，自2015年4月1日计算至2019年5月22日)，并且自2019年5月23日起按年租金20万元的标准支付房屋使用费至实际迁出之日止；3、判令佐银公司向泰安驻沪联络处支付违约利息(按中国人民银行同期存款利率，自2015年4月1日起按每期欠付金额分段计算)；4、判令佐银公司将擅自改变的系争房屋结构予以复原；5、判令佐银公司将原系争房屋内的八台空调，三台热水器等国有资产归还泰安驻沪联络处；6、判令佐银公司立即停止经营，并于判决生效之日起五日内腾退房屋，将房屋交还泰安驻沪联络处。一审中，泰安驻沪联络处撤回要求佐银公司将擅自改变的系争房屋结构予以复原，以及要求佐银公司将其注册经营地址从系争房屋迁出的诉讼请求；并变更第五项诉讼请求为判令佐银公司将原系争房屋内的五台空调、三台热水器等国有资产归还泰安驻沪联络处，对于归还的空调和热水器没有品牌、型号和品质的要求。一审法院认定事实如下：泰安驻沪联络处系系争房屋的权利人。2015年3月28日，泰安驻沪联络处(出租方，甲方)与佐银公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》：“泰安驻沪联络处紧紧围绕市政府赋予的工作宗旨、职责和任务，搭建起在上海招商引资、招财引智的平台，为我市领导、机关、企事业单位赴上海联系工作提供高效便捷的服务。为使联络处在沪资产从总体上得到合理配置，有效利用，确保国有资产保值增值，决定对原办公房产(即系争房屋)实施对外租赁。甲方出租给乙方的房屋面积共235平方米(该房屋为独栋三层)；甲方在原房屋内有八台空调，三台热水器，为国有资产，乙方可以使用并有义务保管好。该房屋租赁期共15年，自2015年4月1日起至2030年4月1日止。甲方负责房屋顶及外墙维修；乙方负责房屋室内墙壁、地板、楼道及所有水、电、气、暖、消防等设施的维修；允许乙方在房屋院墙上开设独立门和在庭院内搭建阳光房，其费用由乙方承担。房屋年租金总额20万元；房屋租金支付方式：按照上海惯例执行“押一付三”，按季度支付，先付后用；“押一”金额17，000元；“付三”金额50，000元；甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。租赁期间相关费用及税金：租赁期间，房屋和土地的税费由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担；乙方交纳以下费用：租赁期间的水、电、气、消防等相关由乙方产生的费用。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。提高安全意识，增设防火设施，凡是影响房屋安全的行为，如私自装修装饰、私改扩建都应禁止。发现房屋及设施损坏的，乙方应及时负责修复。双方可以在协商一致的情况下变更或终止本合同；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋的；(2)未经甲方书面同意，拆建、改建变动房屋结构的；(3)损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；(4)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，经甲方催促仍未履行约定的。甲方违约责任处理：1、因甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，乙方应提供有效凭证；2、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的30％向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任直至达到全部损失为止；3、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。乙方违约责任处理：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；(2)利用该房屋进行违法活动的。本合同文本及附件一式二份，由甲、乙双方各执一份。两份合同文本具有同等法律效力。该合同在佐银公司留存的文本上有郑新鲁签字字样，泰安驻沪联络处留存的文本上则未有郑新鲁签名。签订合同后，佐银公司向泰安驻沪联络处支付押金17，000元。至2019年4月前，佐银公司未向泰安驻沪联络处就系争房屋支付租金或其他费用。2019年4月26日，泰安驻沪联络处向佐银公司发出《解除租赁合同及租金催缴通知》，要求佐银公司支付自2015年4月至2019年6月期间租金85万元及利息。并因佐银公司擅自改建变动房屋结构、自始未付租金，泰安驻沪联络处决定自佐银公司收到本通知之日起解除就系争房屋签订的《房屋租赁合同》。该通知经EMS投递，于2019年5月21日由佐银公司前台签收。一审中双方有争议的事实，各自提供如下证据：泰安驻沪联络处提供：1、系争房屋的照片，证明佐银公司擅自改变系争房屋结构。佐银公司认为其确实对系争房屋进行了改建，但因双方合同约定允许佐银公司对系争房屋进行装修和改建，故不同意恢复原状。2、落款日期2019年5月18日，署名“郑新鲁、祁振亚”的《催款说明》，表示2019年4月，其按单位工作安排，依据与佐银公司签订的《房屋租赁合同》约定，向佐银公司催要房屋租金，该公司始终没有按照合同要求支付相应租金。佐银公司认为并无欠付租金的事实，泰安驻沪联络处在2019年4月之前从未向其以任何形式催讨过租金。3、(2019)鲁泰安岱宗证民字第871号《公证书》公证的郑新鲁证人证言：“我是郑新鲁，自2006年10月，我开始在泰安驻沪联络处工作。联络处在上海市虹口区山阴路XXX弄XXX号有办公房产一处。因房产面积较大，办公使用利用不足，为使得国有资产得到有效利用，确保资产保值增值，联络处将其对外租赁，并安排我负责该资产对外出租的具体事项。经调研，联络处决定将该房产出租给佐银公司用于餐厅经营，我与该公司总经理李佐银就房屋的租赁费、缴纳方式、租期等事项进行了协商，达成一致意见后于2015年3月28日签订了《房屋租赁合同》。除合同约定的事项外，不存在其他特殊约定。后佐银公司在此开办了“私房菜851”饭店，我在此就餐或者宴请他人后在点菜单上签署了我自己的名字，这是我个人的消费行为，由我个人支付餐费，与联络处没有任何关系。”以证明郑新鲁在佐银公司处签单消费系其个人行为。佐银公司对该证据的真实性无异议，其亦提供该《公证书》作为证据，以证明郑新鲁系泰安驻沪联络处代表，负责处理与佐银公司间关于系争房屋租赁事宜，并在泰安驻沪联络处负责接待业务，每年在佐银公司处签单金额在20万元左右，与其个人工资收入水平明显不符，结合泰安驻沪联络处从未催讨租金的事实，认为郑新鲁的签单消费并非其个人行为。佐银公司提供：1、点菜单(视频)、记账本，2015年度泰安驻沪联络处在佐银公司处消费207，233元、2016年度消费205，602元、2017年度消费220，365元、2018年度消费204，065元、2019年度消费25，527元。证明泰安驻沪联络处在佐银公司进行公务接待，签单消费，从未支付餐费，签单金额每年约20万元。泰安驻沪联络处对该证据真实性不予认可，认为郑新鲁或其工作人员已经明确签单消费系其个人行为，故该证据与本案无关。2、微信记录，证明2017年11月9日，双方就2017年1月1日至2017年11月9日期间签单消费情况进行对账，金额192，556元。泰安驻沪联络处对该证据真实性不予认可。3、(2019)鲁泰安泰安证民字第128号《公证书》公证的田纪宏出具的《证明书》：“我是泰安驻沪联络处副主任，任职时间：2012年10月-2017年2月。2015年初，泰安驻沪联络处办公地点山阴路XXX弄XXX号，改为饭店，承包人：李佐银。据联络处主任张耀禄说：主要用于公务接待。因为我负责招商引资工作，张耀禄让李佐银转达意见，给我3万元的签字权力。我总共在该饭店3次公务接待，第一次是泰安天南地北泰安人齐新忠采访团队，张耀禄指示郑新鲁安排并签字；第二次是招待客商上海紫坤有限公司陈卓群，郑新鲁签字；第三次，招待泰安市司法局张永伟副局长，唐怡凯老主任作陪，我签字，张耀禄拒绝报销，理由是他不认识张局长。其他接待任务都是张耀禄指示郑新鲁安排，接待谁？我一概不知。”泰安驻沪联络处对《公证书》的真实性无异议，但对《证明书》的内容不予认可，认为田纪宏未到庭作证，且其任职期间是2012年至2017年，对2017年之后的情况并不清楚，即便在佐银公司处有接待任务也是需要支付餐费的。(2019)鲁泰安泰安证民字第129号《公证书》公证的田纪宏出具的《证明书》，其中载明：“我调离前听说双方已签订租赁合同，承租方没交租金，出租方也未收租金，出租方经常在承租方饭店吃饭，未付餐费，是否用餐费抵租金，也许是双方默认。”4、泰安驻沪联络处出具的《房屋情况说明》、《介绍信》、工程概况、费用表、情况说明，证明泰安驻沪联络处在系争房屋主要进行公务接待及业务洽谈，对系争房屋进行改建和装修亦委托佐银公司。泰安驻沪联络处在庭审中表示对该证据三性需庭后核实，但至判决前并未对证据的质证意见作出表述。5、泰安驻沪联络处银行往来明细，2015年3月18日，向佐银公司支出30万元、2015年4月16日，向佐银公司支出装修费147，923元、2015年11月19日，向佐银公司支出餐饮费95，720元、2015年12月22日，泰安市财政局向泰安驻沪联络处划款30万元(摘要：驻上海联络处房屋修缮改建经费)、2015年12月31日，向佐银公司支出餐饮费17，890元、2016年12月26日，向上海佐梅贸易有限公司支出装修费8万元、2017年11月20日，向上海佐梅贸易公司支出装修款15，323.40元。泰安驻沪联络处对此证据真实性无异议，但认为双方并无餐费抵充租金的约定。对于郑新鲁、祁振亚、田纪宏、邢明的身份情况，泰安驻沪联络处表述：经核实，祁振亚、郑新鲁是泰安驻沪联络处的工作人员，田纪宏曾任泰安驻沪联络处副主任，邢明系泰安市工商局借调至泰安驻沪联络处的临时工作人员。他们都没有权力在佐银公司就餐签字赊账的权力，泰安驻沪联络处也没有授权过他们可以签字赊账。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。在市场经济条件下，合同的相对方可以平等、自由地选择履行合同的方式，但经选择后即应遵循契约意识和契约精神，在未经双方协商一致的情况下，不得随意超越或违背该履行方式，或以其他任何方式助长有违诚实信用原则的毁约行为，从而随意破坏业已形成的契约关系。本案的争议焦点之一，即泰安驻沪联络处对双方签订的房屋租赁合同是否享有解除权。房屋租赁合同的意义在于，出租人向承租人提供符合租赁目的的房屋，以期从承租人处获得出租收益。这也是泰安驻沪联络处在双方《房屋租赁合同》中明确的宗旨，即为使联络处在沪资产从总体上得到合理配置，有效利用，确保国有资产保值增值，决定对系争房屋实施对外租赁。2015年，泰安驻沪联络处为搭建起在上海招商引资、招财引智的平台，为该市领导、机关、企事业单位赴上海联系工作提供高效便捷的服务，与佐银公司就系争房屋签订租赁合同，由佐银公司在系争房屋开设餐馆。合同签订后，佐银公司开始装修使用系争房屋，除向泰安驻沪联络处支付17，000元押金外，再未支付任何一笔租金。泰安驻沪联络处作为一级地方政府的派出单位，对国有资产应当进行及时、积极、全面的管理，在佐银公司未支付租金时应当及时催缴。但在2019年4月之前，泰安驻沪联络处从未向佐银公司催讨过租金，亦未就其不支付租金而提出解除合同，这显然不符合常理，亦违背了房屋租赁合同的正常经营秩序和市场规则。纵观本案中租赁双方自2015年至2019年期间的合同履行情况，并结合双方在庭审中的陈述和举证，泰安驻沪联络处作为外省市驻沪联络机构，其主要的工作职责和范围就是联系两地经济和社会资源、搭建和营造招商引资平台，因而接待、用餐也是其日常工作的一部分。从泰安驻沪联络处提供的郑新鲁的证人证言，以及佐银公司提供的点菜单和账册可以看出，泰安驻沪联络处确有多名工作人员经常在佐银公司签单消费，且这些签单在长达四年时间里也未作结付。虽泰安驻沪联络处在庭审中认为这些签单系工作人员个人行为，与该处无关，但佐银公司作为向泰安驻沪联络处承租系争房屋的承租人，在其从未支付任何一笔租金的情况下，仍能毫无阻碍地始终在系争房屋正常承租经营长达四年之久，故佐银公司完全有理由相信泰安驻沪联络处工作人员的消费签单用以抵扣双方合同约定的租金，且这样的方式已然成为双方长期形成的交易习惯。综上所述，佐银公司对双方合同履行方式的陈述显然更具有高度盖然性。至于泰安驻沪联络处以佐银公司擅自改变房屋结构为由要求解除双方租赁关系。双方租赁合同中有约定：允许乙方(即佐银公司)在房屋院墙上开设独立门和在庭院内搭建阳光房，其费用由乙方承担，且泰安驻沪联络处曾向佐银公司出具委托书等材料，委托其对系争房屋进行改建和装饰。加之，泰安驻沪联络处工作人员经常在该处消费，对系争房屋的装饰及改建情况应当有充分的了解，但在佐银公司承租的四年里亦未就此提出异议，故对泰安驻沪联络处的该主张，一审法院不予支持。对于泰安驻沪联络处主张佐银公司支付自2015年4月至2019年5月期间租金的诉讼请求。佐银公司对此提出大部分诉讼请求已经超过诉讼时效的辩称意见，另据法律规定，当事人互负债务，该债务标的物种类别、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。如前述，按照双方实际的交易习惯，泰安驻沪联络处在佐银公司的签单与佐银公司应付租金所应履行的义务标的都是金钱，且双方互负债务金额基本相符，因此两者债务可以抵消。关于泰安驻沪联络处要求佐银公司支付2019年5月23日起至佐银公司实际迁出之日止的房屋使用费，考虑到本案实际情况，泰安驻沪联络处目前提出该主张的条件尚未成就，可待双方就系争房屋的租赁合同纠纷发生生效处理结果后再行主张。至于泰安驻沪联络处提出违约利息的主张，亦如前述，依双方自发生租赁关系以来一贯的交易习惯，即以泰安驻沪联络处在佐银公司处签单消费抵冲租金，故佐银公司并未发生违约事实，对此一审法院不予支持。一审法院判决：驳回泰安市人民政府驻上海联络处的全部诉讼请求。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审中，泰安驻沪联络处明确放弃关于租金利息、空调和热水器返还之诉请。二审中，双方在审理中当场拨打郑新鲁手机，佐银公司法定代表人李佐银用自己手机先行拨打，对方未接听。之后泰安驻沪联络处委托代理人用自己手机拨打，郑新鲁接听。郑新鲁确认其在本案中的意见以其公证书为准，均为个人消费。本院认为，根据查证的事实，佐银公司关于泰安驻沪联络处在佐银公司处签单消费抵冲租金的意见，无双方之间相应书面约定可供印证，本院难以支持。需要指出的是，泰安驻沪联络处工作人员郑新鲁在诉讼中始终坚称签单消费为其个人消费，个人消费即应由个人支付餐饮费用，其真实意思表示应予尊重。佐银公司按合同约定泰安驻沪联络处支付房屋租金，和向用餐人员即时收取用餐费用系属不同法律关系，应分别处理。佐银公司可向签单消费个人追索相关餐饮费用。泰安驻沪联络处工作人员如有不当或违纪行为，佐银公司亦可向有关部门反映请求查究。泰安驻沪联络处长期未向佐银公司主张租金，存在对政府资产管控不力的情况，应当予以批评，就此应承担的法律责任将在下文评述。但纵观全案，本院实难认定政府机构应收取的房屋租金已被某些个人通过餐饮消费抵冲。本院亦难以以司法确认形式违背郑新鲁等人的真实意思表示，进而实际免除其个人应承担的餐饮费用。关于合同解除及相应后果处理。租赁合同对于逾期支付租金能否解除合同未作约定，则应根据法律规定予以确定。根据合同法规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。佐银公司未履行合同主要义务致使不能实现合同目的，泰安驻沪联络处有权依法行使解除权。佐银公司于2019年5月21日收到的泰安驻沪联络处书面通知，该通知兼有催讨租金与合同解除内容。考虑到本案具体情况，本院确定双方租赁合同于佐银公司收到诉状副本之日即2019年9月25日解除。租赁合同解除，佐银公司应向泰安驻沪联络处返还系争房屋。泰安驻沪联络处则应将佐银公司已付押金予以返还。佐银公司在合同解除后占用系争房屋还应参照租金标准支付房屋使用费。关于租金问题。泰安驻沪联络处上诉称其工作人员曾向佐银公司口头催讨租金，佐银公司对此不予认可。从郑新鲁长期签单个人消费、审理期间电话接听情况来看，其所作口头催讨的书面陈述的可信度亦高度存疑。泰安驻沪联络处作为政府机构应当依法行事并可采用电子化方式固定相关证据，在本案中因无催讨函件、口头催讨现场录像等证据相佐证，本院对于泰安驻沪联络处所称口头催讨租金一节无法认定。根据租赁合同约定，租期自2015年4月1日起，佐银公司应每季度支付租金，先付后用。作为定期给付的独立债务，每一期债务的诉讼时效应从前一自然季度最后一日分别且独立起算。佐银公司在2019年5月21日收到催讨租金书面通知。根据有关司法解释规定，民法总则2017年10月1日施行，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，适用三年诉讼时效期间的规定。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满一年的，应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。具体到本案，2016年第4季度即2016年10月1日至12月31日的租金请求权的诉讼时效自2016年9月30日起算，在民法总则实施前，民法通则规定的一年诉讼时效已届满。佐银公司在一审中已提出诉讼时效的抗辩意见，依法可予支持。综上，根据有关法律规定及本案事实，佐银公司应支付2017年1月1日起的房屋租金。泰安驻沪联络处要求佐银公司支付2015年4月1日至2016年12月31日期间租金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、撤销上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初19332号民事判决；二、泰安市人民政府驻上海联络处与上海佐银餐饮管理有限公司于2015年3月28日就上海市虹口区山阴路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年9月25日解除；三、上海佐银餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市虹口区山阴路XXX弄XXX号房屋返还泰安市人民政府驻上海联络处；四、上海佐银餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内按年租金20万元的标准向泰安市人民政府驻上海联络处支付2017年1月1日起至2019年9月25日止的房屋租金。五、上海佐银餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内按年租金20万元的标准向泰安市人民政府驻上海联络处支付2019年9月26日起至实际迁出之日止的房屋使用费；六、泰安市人民政府驻上海联络处在本判决生效之日起十日内将押金17，000元返还上海佐银餐饮管理有限公司；七、泰安市人民政府驻上海联络处其他诉请，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12，655元，由泰安市人民政府驻上海联络处负担4，795元，由上海佐银餐饮管理有限公司负担7，860元。二审案件受理费12，655元，由泰安市人民政府驻上海联络处负担4，795元，由上海佐银餐饮管理有限公司负担7，860元。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃审 判 员  余 艺二〇二〇年九月四日法官助理  张末然书 记 员  陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……