河北省涉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0426民初1089号 原告：江晶，男，1989年9月25日出生，汉族，农民，住涉县。 委托诉讼代理人：王菊芳、郝磊叶，河北冀华律师事务所律师。 被告：孙培涛，男，1969年6月9日出生，汉族，公司经理，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：王向军，河北鼎合律师事务所律师。 被告：涉县龙山房地产开发有限公司，住所地涉县经济技术开发区裕华路南侧龙田花苑售楼部。 法定代表人：赵改平，公司经理。 原告江晶与被告孙培涛、涉县龙山房地产开发有限公司(以下简称龙山房地产公司)执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告江晶及其委托诉讼代理人王菊芳、被告孙培涛的委托诉讼代理人王向军到庭参加诉讼。被告龙山房地产公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 江晶向本院提出诉讼请求：1.依法判决终止对龙田花苑住宅小区6-4-1002号房屋的执行；2.依法确认原告购买被告龙田花苑6-4-1002房屋买卖合同有效，并判决该房屋归原告所有；3.本案诉讼费等费用由二被告承担。事实和理由：2019年11月13日，被告孙培涛申请执行原告位于龙田花苑6-4-1002房产，原告才得知，被告龙山房地产公司为了融资，对包括原告房产在内的多套在建房产抵押给河北众华典当有限公司，并进行了抵押登记，后河北众华典当有限公司将上述债权转让给被告孙培涛，被告孙培涛申请人民法院强制执行。原告为此向涉县法院提出案外人执行异议申请，涉县法院于2020年3月23日作出（2020）冀0426执异6号执行裁定书，驳回异议人江晶的执行异议，原告江晶不服，依法向涉县法院提起异议之诉。理由如下：原告于2010年10月交付被告327223元购房款，用于购买被告开发的龙田花苑6-4-1002室，被告于2012年3月2日为原告换票出具收款收据和购房定单，订单注明已付清全部房款。2013年6月19日原告交清被告地下室购买款20664元。原告装修入住至今。原告交付被告房款是2010年10月份，被告开发公司设定抵押是在2011年8月4日，原告交付房款在先。原告在交付购房款之后，和被告签订了房屋买卖合同，被告龙山房地产公司以办理各项手续为由又把合同要了回去。现原告已入住近10年，曾经多次催促被告为原告办理不动产登记证，被告以种种理由推脱没能给办下来，是被告开发公司的原因导致原告至今没有取得不动产登记证书。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在本案中，原告在查封前已经付清被告龙山房地产公司购房款，并一直居住至今，无论是原告房款的交付，还是被告交付房屋及原告对房屋的占有、使用，已全面印证为原告所有，根据上述条文的规定，完全可以排除执行，故依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告孙培涛辩称，第一、被告孙培涛对案涉执行标的房产，依法享有抵押权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条之规定，应对原告诉求终止执行案涉房产的诉求不予支持；第二、原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条的法定依据，案涉房产签订买卖合同时已办理了抵押物登记，根据法律规定，抵押期间未经抵押权人同意处分抵押物的行为是无效的。同时原告所购买的涉案房产也不符合名下唯一住房的法定情形，不符合29条第2款。综上，原告不享有排除执行的民事实体权利，享有的只是一般合同债权，依法应驳回其诉讼请求。 被告龙山房地产公司未到庭，举证期限内未举证，未提交书面答辩状。 经审理查明，2011年8月4日，被告龙山房地产公司与河北众华典当有限公司（原涉县众华典当有限责任公司）签订了《房地产抵押贷款合同（在建工程）》，约定龙山房地产公司向河北众华典当有限公司借款600万元，贷款期限六个月，月利率2.7%，同时用其在建工程（涉县崇州路北侧龙田花苑6号楼3单元、4单元房屋30套）抵押，以担保债务按约清偿。合同签订后，河北众华典当有限公司向龙山房地产公司提供了贷款500万元，龙山房地产公司于2012年2月20日偿还贷款本金300万元，并变更了抵押登记，所欠贷款用龙山房地产公司6号楼3单元0902、1001、1002、1101、1102号房屋和4单元0202、0302、0402、0502、0602、0702、0802、0902、1002、1102号房屋抵押。剩余贷款本息，被告龙山房地产公司未再偿还。2017年11月9日，河北众华典当有限公司将上述债权转让给了被告孙培涛。 被告孙培涛于2018年2月1日向本院起诉被告龙山房地产公司要求其偿还贷款，在该案诉讼中，被告孙培涛申请本院财产保全，本院作出（2018）冀0426民初349号民事裁定书，查封被告龙山房地产公司所有的龙田花苑6号楼3单元0902、1001、1002、1101、1102号房屋和4单元0202、0302、0402、0502、0602、0702、0802、0902、1002、1102号房屋15套。本院并于2018年4月21日作出（2018）冀0426民初349号民事判决书，判决：涉县龙山房地产开发有限公司偿还原告孙培涛借款本金200万元及相应利息（按年利率24%，自2011年8月4日起至2012年2月20日按本金500万元计算，2012年2月21日起按本金200万元计算，如偿还本金的按实际所欠本金计算至付清借款本金之日止）。之后，龙山房地产公司上诉，二审驳回上诉，维持原判。本案在进入执行程序后，原告以对执行标的有异议为由向本院提出执行异议申请，于2020年3月23日本院作出（2020）冀0426执异6号民事裁定书，裁定：驳回异议人江晶的执行异议。原告江晶不服裁定向本院提起本案执行异议之诉，要求判令终止对龙田花苑住宅小区6－4－1002室房屋的执行，确认房屋买卖合同有效并判决该房屋归原告所有。 另查明，原告从2010年10月向被告龙山房地产公司交纳全房款327223元，并于2012年3月2日签订了6号楼4单元1002号房的商品房买卖合同，2013年已交房入住至今。并且原告在涉县不动产登记中心至今无相关不动产登记信息。 本院认为，原告与被告龙山房地产公司于2012年3月2日签订了《商品房买卖合同》，双方之间形成了房屋买卖合同的法律关系。2011年8月4日，被告龙山房地产公司与河北众华典当有限公司（原涉县众华典当有限责任公司）签订了《房地产抵押贷款合同（在建工程）》，并办理了抵押登记，抵押物中其中包括6号楼4单元1002房，后河北众华典法有限公司将龙山房地产公司的债权转让于被告孙培涛，并约定抵押权一并转移，虽未办理抵押变更登记，但《物权法》第一百九十二条规定了抵押权处分的从属性，抵押权作为从权利应随债权转让而转让。债权受让人取得的抵押权系基于法律的明确规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，不因受让人未办理抵押权变更登记手续而消灭，故被告孙培涛仍享有抵押权，其与龙山房地产公司之间形成了抵押合同关系。对于房屋先抵押后买卖，房屋买卖合同是否有效问题，本院认为，虽《物权法》第一百九十一条第二款规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，本案的房屋买卖合同的签订并不符合《合同法》第五十二条，关于合同无效的相关规定。故仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，认为转让合同无效的，本院不予采信。 本案属于案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，应同时具备以上三个条件，缺一不可。同时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，应予以支持。但该规定是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，这里的商品房消费者必须是仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，不得扩大范围。 本案中原告江晶与龙山房地产公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同；其在涉县不动产登记中心至今无相关不动产登记信息，该房系其唯一住房；其交纳了房屋全部价款。其符合上述相关规定，故本院认为，本案原告江晶要求终止对龙田花苑住宅小区6－4－1002号房屋执行，判决该房屋归原告所有的诉求，于法有据，应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、终止对涉县龙田花苑住宅小区6号楼4单元1002号房屋的执行。 二、涉县龙田花苑住宅小区6号楼4单元1002号房屋归原告江晶所有。 案件受理费80元，由被告涉县龙山房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  孙素芳 审 判 员  贾学亮 人民陪审员  刘保军 二〇二〇年九月四日 书 记 员  郝春芳 书 记 员  侯晓梅 相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。 第二条、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 ——