青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2020）青0121民初2258号   原告：青海盛华房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码916301007104044212,住所地：青海省西宁市城北区祁连路854号。   法定代表人：郑寿山，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：郭峥，系该公司销售总监。   委托诉讼代理人：李志强，青海启晨律师事务所律师。   被告：马登科，公民身份号码×××，男，1976年4月1日出生，回族，现住大通回族土族自治县。   被告：马玉兰，公民身份号码×××，女，1978年2月5日出生，回族，现住大通回族土族自治县。   原告青海盛华房地产开发集团有限公司与被告马登科、马玉兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海盛华房地产开发集团有限公司及其委托诉讼代理人李志强，被告马登科、马玉兰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告青海盛华房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的盛华住字-016号《商品房买卖合同》；2、判令二被告承担逾期违约金107519.97元；3、本案诉讼费用由二被告承担。   事实和理由：2013年10月20日二被告与原告签订了《商品房买卖合同》购买原告开发建设的××区，建筑面积：123.57平方米）。每平方米3534.17元，购房款总计436718元。合同签订后，按照合同第六条约定：“二被告在合同签订之前支付首付款136718元，剩余房款300000元办理银行按揭贷款”。因为二被告不符合按揭贷款的条件，实际只支付了首付款36718元，由于西宁盛华物业管理有限公司借款100000元，合计136718元。二被告只有付清剩余房款400000元，方可取得房屋，但二被告迟迟不予支付，且始终无法联系。2015年1月28日原告书面告知被告交付购房款，二被告不予理睬，2019年7月9日原告又登报《公告》催促二被告履行付款义务，二被告还是不予理睬。依据《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“买受人逾期支付购房款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按日按累计应付款的万分之一向出卖人支付违约金”。故原告在无奈之下诉至贵院，请求依合同约定解除该合同，按照合同约定向原告支付逾期违约金。依法维护原告的合法权益。   原告青海盛华房地产开发集团有限公司针对自己的诉讼请求向法院提交如下证据：证据一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明：1、原告与被告双方签订合同，被告购买原告开发建设的××区，建筑面积：123.57平方米)，每平方米3534.17元，购房款总计436718元；2、被告购买时，需支付30%的首付款136787元；3、商品房的条款约定超过90日内，被告需承担违约金，按照被告2013年10月20日签订商品房至提起诉讼，没有按合同约定支付购房款，应由被告承担违约金；证据二，告知函一份，拟证明1、被告没有偿还剩余70%购房款和催收剩余的购房款，要求被告在30日内来原告公司办理相关的事宜，没有得到任何的答复；2、被告不在规定的时间内办理事宜，原告有权利将商品房另行出售；证据三、2019年7月9日，青海西都报上刊登的报纸，拟证明原告公告发布被告来原告处办理相关的手续，二被告一直未来办理，因为一直联系不到二被告，所以采取该手段。   被告马登科辩称，1、原告所述要求解除合同，我的意见是不同意解除合同；2、不承担违约金；3、不承担诉讼费。首先，合同是2013年10月20日签订的，合同约定，买受人逾期支付购房款超过90日后，出卖人有权解除合同。2016年1月份我们要求给原告退房，但原告没有解除合同，也未出任何公告。其次，我们实际付款136718元，但是原告说我们再交10％的首付款就可以贷款，后来我们交了，说是贷款还是贷不了，我就要求退房，但原告不同意退房。   被告马玉兰辩称：2013年买的房子时，原告让我交30％的首付，之后我出具工资证明，由原告给我贷款，原告承诺可以贷款，后来又说我们流水账太多，不能直接贷款，需要在交10％的首付款，我们没钱交，就让原告退钱退房，但原告不同意退房。我们之间还闹了很多矛盾，在我们的要求下，原告青海盛华房地产开发集团有限公司经理向我们出具了承诺书，另外我弟弟也在原告处购买一套房屋，因无力付清首付款，原告和我弟弟达成了退房退款的协议，但我的房屋没有退。自2016年至2019年原告一直没有联系过我们，也没有找过我们。   被告马登科、马玉兰针对自己的辩称向法院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告双方签订商品房买卖合同；证据二、青海省盛华房地产“盛锦华庭”定购协议一份；证据三、借款协议一份；证据四，录音一份，拟证明原告承认2016年我们去退房。   对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和当庭质证。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院做如下认证：对原告提交的证据二：告知函一份，被告认为未收到该份告知函；对原告提交的证据三：2019年7月9日，原告在青海西海都市报上刊登的公告，被告认为未收到该份公告；以上两组证据的真实性和合法性本院予以认可。对被告提交的证据三：借款协议，原告认为该份证据与本案无关；对被告提交的证据四：录音一份，原告认为该份证据是诉讼过程中取证，不应当作为有效证据使用，不认可该份证据。对上述两组证据中的证据三，可另案处理。对证据四，因有法院调取的派出所出警证明相佐证，本院予以认可。   经审理，本院查明如下事实，原、被告于2013年10月20日签订商品房买卖合同，合同约定，购房首付款为136718元，剩余购房款300000元，由原告协助办理抵押贷款。为了达成商品房买卖合同，被告与西宁盛华物业管理有限公司于2013年7月9日签订借款协议，由西宁盛华物业管理有限公司给被告借款100000元，被告自筹36718元，付清了首付款136718元。之后，因被告不能按照原约定办理贷款，而无法支付剩余购房款，被告多次与原告协商要求解除商品房买卖合同均未果。2015年1月28日，原告出具告知函，催告二被告支付剩余首付款100000元。2019年7月9日，原告在青海西都报发布公告，催告二被告履行合同，但一直未果。现原告诉至法院，要求解除商品房买卖合同并承担逾期违约金。   本案的争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同是否还能继续履行。   本院认为，原告请求解除商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的....”的规定；原、被告提交的证据以及当庭陈述，由于被告无法办理房屋买卖贷款，导致商品房买卖合同无法继续履行，原、被告就解除合同经协商未能达成一致意见，使该商品房买卖合同不能履行，双方都有违约责任。现原告要求解除合同，被告虽不同意解除合同，但被告履约延期时间较长，原商品房买卖合同无法继续履行，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告签订商品房买卖合同后，被告已向原告支付的首付款136718元应予返还。原告要求被告承担逾期违约金107519.97元，因双方都有违约行为，故对其诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：   一、判令解除原告青海盛华房地产开发集团有限公司与被告马登科、被告马玉兰签订的《商品房买卖合同》；   二、判令原告青海盛华房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日之内返还被告马登科、被告马玉兰首付款136718元；   三、驳回原告青海盛华房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2450元，减半收取1225元，由原告青海盛华房地产开发集团有限公司负担612.5元，被告马登科、被告马玉兰负担612.5元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 车献奎     二〇二〇年九月二日   书记员 李应章   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判