湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6615号上诉人（原审原告、反诉被告）：何德征，男，1979年1月4日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市荷花街道办事处南市。委托诉讼代理人：林华根，湖南鼎忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丽娟，湖南鼎忠律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙姣，女，1988年12月16日出生，汉族，农民，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：陈梦云，湖南金厚律师事务所律师。上诉人何德征因与被上诉人孙姣房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何德征上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、驳回被上诉人的反诉请求，或将本案发回重审；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决事实认定不当。1、一审判决认定借款不能冲抵购房款系事实认定不当。理由：被上诉人向上诉人借款40万的用途本来就是用于涉案门面百分之五十份额的购买（另百分之五十为上诉人所有），现被上诉人因资金压力问题将其50%的份额转让给上诉人，然后其欠上诉人的借款也无需偿还，合乎情理；之所以40万元借款约定还款时间为两年，是因为该借款的来源为上诉人用涉案门面向银行抵押贷款的款项，而抵押贷款期限是两年，现在因门面过户需提前偿还银行贷款，需要解除抵押，故40万元借款的还款期限也在情况变化后依据双方口头约定而发生变更，即双方约定在签订转让合同的当天，也就是2019年6月24日为购房款支付日和借款偿还日，这是双方的真实意思表示；《门面房买卖合同》的约定完全可以体现借款冲抵转让款的事实。从合同的转让款总价、支付时间及尾款金额的约定来看，均能明显体现出借款冲抵购房款的事实。合同约定转让款的总价为65万元，支付时间为合同签订的当天，同时合同另约定房屋转让款的尾款仅为2万余元，由此可知，合同签订的当天支付了绝大部分的购房款，仅剩下2万余元的余款。而事实上，上诉人在合同签订的当天支付的现金仅为25万元，另外37万余元无需现金支付只需借款抵扣，故仅剩尾款2万多元；如果借款未抵扣购房款，那么约定付款的2019年6月24日那天上诉人仅支付25万元，尚有近40万元未支付，而被上诉人自合同签订后至上诉人提起一审诉讼时从未催讨，且三次同意房屋过户，这完全违背生活常识。2、一审判决认定上诉人未按约支付购房款系事实认定不当之二。因借款已经抵扣购房款，故一审判决认定上诉人未按约支付购房款确实不符合客观事实与生活逻辑。3、一审判决认定上诉人与被上诉人均以自己行为表明不履行合同系事实认定不当之三。上诉人自合同签订后至提起诉讼和法庭辩论终止自始至终从未以语言或行动表明不履行合同。反之，无论是多次微信催促过户，三次至职能部门办理过户手续以及提起诉讼要求过户这些事实均足以证明上诉人强烈要求履行合同。同样被上诉人在提起反诉前也从未有不履行合同的意思表示，仅只是因一些意外事件予以拖延而已。4、一审判决认定房屋转让合同目的无法实现系事实认定不当之四。上诉人签订合同的目的是占有房屋，然后进行产权登记；被上诉人合同目的则是获得转让款。纵观本案，无论是上诉人的目的还是被上诉人的目的均能实现，一审判决认定合同目的无法实现完全属于事实认定错误。二、一审判决法律适用不当。一审判决适用《民法总则》第119条，《合同法》第6、第60、第67、第94、第99条判决驳回上诉人一审本诉，支持被上诉人一审反诉，属于法律适用不当。纵观这些法条，再结合本案事实，可知两者之间并不符合，并不能适用。综上所述，一审判决在事实认定上存在诸多错误，法律适用的情形与本案事实并不符合，故请求上级人民法院在查明案件事实基础上支持上诉人的上诉请求。孙姣答辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《门面房买卖合同》并未约定借款抵扣房款，不存在债务抵销的约定或法定条件。二、一审法院判决解除孙姣与何德征签订的《门面房买卖合同》，认定事实清楚，适用法律正确。三、《门面房买卖合同》未依法生效，被答辩人无权要求答辩人配合办理变更登记手续。何德征向一审法院提出诉讼请求：1、确认何德征、孙姣签订的《门面房买卖合同》合法有效；2、判令孙姣履行《门面房买卖合同》合同义务，配合何德征办理产权变更登记手续；3、本案诉讼费由孙姣负担。孙姣向一审法院提出反诉请求：1、判令何德征、何姣签订的《门面房买卖合同》已于2019年9月16日解除；2、本案诉讼费用由何德征承担。一审法院认定事实如下：何德征、孙姣于2018年各出资650000元合伙购买了位于浏阳市处，并双方办理了产权登记手续，登记权证号为：湘（2019）浏阳市不动产权第0004838号，登记权利人为何德征和孙姣，二人系按份共有。2019年5月10日，孙姣向何德征出具借条1份，内容为：“今借何德征人民币共计肆拾万元整（￥400000.00）,借款期限共贰年（两年）从借据时间期间利息以农商银行利率为准，由借款人支付，如借款到期未全款还以购买价陆拾伍万元作抵还款。”2019年5月15日，孙姣在该借条下方手写载明：“已收到人民币共计肆拾万元整（￥400000.00）.”2019年6月24日，孙姣作为甲方与何德征作为乙方签订《门面房买卖合同》，约定甲方将坐落于浏阳市均为004838的门面房1间作价人民币650000元转让给何德征。合同第三条约定：“乙方在2019年6月24日前应向甲方给付定金人民币623500元整（大写：陆拾贰万叁仟伍佰元整），上述定金在乙方付款时充抵房款。”；第四条“付款时间及方式”约定：“乙方应于本合同生效，过户后3日内将该房屋尾款26500元整（大写：贰万陆仟伍佰元整）款付给甲方。具体付款方式：银行转账。”；第五条约定：“甲方承诺在本合同生效之日起3日将房屋交付给乙方，并在交付房屋前腾空该房屋。”；第七条约定：“甲、乙双方同意，在乙方偿还完贷款之日起30日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《房屋所有权证》；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续。”；第八条约定：“本合同自甲乙双方签字并打款之日起生效。”合同签订后何德征向孙姣支付定金250000元，因尚有部分定金何德征未按约支付，孙姣多次催促，何德征均以孙姣欠其400000元借款、并双方早已约定以该借款抵扣房款为由拒绝支付，在双方就剩余定金无法达成一致意见后，孙姣于2019年9月16日将何德征所支付的250000元定金通过银行转账方式退还给了何德征。此后，何德征、孙姣分别于2019年11月15日、11月21日、11月27日三次协商去浏阳市政务服务中心办理房屋产变更登记手续，但均因客观原因最终未办成，为此，何德征提起本案诉讼，孙姣则在法定期限内提起反诉。诉讼过程中，经一审法院释明，何姣同意变更诉讼请求为：请求法院依法解除与何德征签订的《门面房买卖合同》。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，何德征、孙姣签订的《门面房买卖合同》约定孙姣应于2019年6月24日前给付何德征购房定金623500元，否则孙姣有权拒绝为其办理房屋产权变更登记手续，现何德征仅在向孙姣支付定金250000元的情况下要求孙姣为其办理房屋产权变更登记手续，该请求有违合同约定，亦不符合法律规定，一审法院不予支持。何德征辩称其中有400000元的房款系与孙姣欠款进行了充抵，故何德征仅需支付部分定金，但从双方订立的借据来看，孙姣所负债务尚未到期，在未经孙姣本人同意下何德征无权主张债务抵销，因此，对于何德征该抗辩一审法院不予采纳。关于反诉。孙姣在收到何德征的部分定金后多次向何德征催促给付其余定金，但何德征均以债务抵销为由拒绝给付，后孙姣于2019年9月16日将何德征已支付的250000元定金又退还给了何德征，以及双方三次协商去房管部门办理房屋产权变更登记手续未果，何德征因而向一审法院提起诉讼，可见，何德征、孙姣均以自己的行为表明不再履行合同义务，双方合同目的已无法实现，且本案何德征确实违约在先，作为合同守约方孙姣有权主张合同解除，加之孙姣在诉讼过程中经一审法院释明后同意变更诉求为请求法院依法解除与何德征签订的《门面房买卖合同》，因此，孙姣主张解除涉案合同符合法律规定，一审法院予以支持。另外，何德征主张确认双方签订的合同合法有效，对此认为，何德征、孙姣签订的《门面房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律法规的强制性规定而合法有效，但该合同已由一审法院依法予以解除，故何德征该主张已无实际意义，一审法院将不在判决主文中再作确认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十九条之规定，判决如下：一、解除孙姣与何德征于2019年6月24日签订的《门面房买卖合同》；二、驳回何德征的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，反诉费40元，合计80元，由何德征负担。二审过程中，上诉人何德征向本院递交了新证据：证据1.房屋租赁合同，拟证明涉案房屋在合同签订后一直由上诉人占有、使用、租赁。孙姣质证意见认为，何德征与他人签订租赁合同时，何德征并未单独享有涉案门面的所有权，该房屋租赁合同不合法，不能证实何德征享有涉案门面的所有权。证据2.银行转账凭证，拟证明被上诉人实际向上诉人借款373500元，该借款刚好抵扣除250000元以外的门面款。孙姣对证据2的真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联，无法达到上诉人的证明目的：何德征转账340000元给孙姣，发生在本案门面房买卖合同之前，与本案无关；50000元、34500元的转账纪录不能证实何德征向孙姣支付373500元购房款的事实；何德征向黄某转账1100000元，仅能证实黄某、何德征之间存在经济往来，不能证实孙姣向黄某借款300000元的事实，也不能证实黄某代孙姣支付30万元购房款的事实。证据3.证人黄某、陶某出庭作证，拟证明借款冲抵门面款的事实以及何德征代孙姣支付300000元给黄某的事实。孙姣质证意见认为，关于孙姣向黄某借款30万元购买门面，黄某将30万元支付给何德征的事实，何德征仅有黄某的陈述，没有黄某向何德征支付30万元的银行转账纪录，也没有孙姣出具的借条及授权证明。本院经审查认为，上诉人提供的证据1、证据2因不能达到其证明目的，本院对其关联性不予确认；关于证据3，黄某为承租涉案门面培训学校的股东，陶某为承租涉案门面培训学校的股东兼财务，其与上诉人之间存在利害关系，其证人证言不能单独作为认定案件事实的根据，且亦没有其他证据予以佐证，故本院对该证据的关联性不予确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案《门面房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于涉案合同是否应当继续履行还是应当解除。上诉人认为，借款能冲抵购房款，合同目的完全能实现。本院认为，首先，根据《合同法》第九十九条之规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案中，借款的履行期限为二年，系未到期债务，故上诉人不享有抵销权，其以借款抵扣房款的主张不发生抵销的法律效果。其次，上诉人认为，本案存在借款冲抵购房款的事实，但未提供相关证据予以证实。综上，何德征未按合同约定支付购房款，迟延履行主要债务，经孙姣催告后在合理期限内仍未履行，根据《合同法》第九十四条之规定，孙姣有权单方解除《门面房买卖合同》，故一审法院判决解除涉案合同并无不当，本院予以维持。综上所述，何德征的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人何德征负担。本判决为终审判决。审  判  长  何豪杰审  判  员  赵佳玮审  判  员  易伟玲二〇二〇年九月十四日法官助理李佳洪书记员（兼）  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……