河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4347号上诉人（原审被告）：河南安阳大华商贸城发展有限公司，住所地安阳市龙安区文峰大道西段大华金商都28号楼。法定代表人：裴志刚，该公司经理。委托诉讼代理人：岑文杰，该公司员工。委托诉讼代理人：郜静，河南鼎维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭志军，男，1978年2月19日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：赵保安，安阳市龙安区风法律服务所法律工作者。上诉人河南安阳大华商贸城发展有限公司（以下简称大华公司）因与被上诉人郭志军确认合同效力纠纷一案，不服河南省安阳市龙安区人民法院（2020）豫0506民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。大华公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，本案中争议的认购书涉嫌非法吸收公众存款，应认定认购书无效，本案不应当继续审理。二、被上诉人系享受团购优惠的非东风乡人民政府工作人员，被上诉人与上诉人签订的认购协议书应受2014年上诉人与东风乡政府确定的方案约束，且现在已确认被解除，不应再继续履行。与被上诉人同样享受团购优惠的共计有23户，除被上诉人外剩余22户团购人员均退款或购房解决，因被上诉人对2014年确定的房价不满意拒绝继续履行购房付款义务，应视为被上诉人主动放弃购房资格，不应再享有对大华公司主张任何权利的权利。被上诉人郭志军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应驳回上诉，维持原判。一、上诉人并非非法集资单位，2015年安阳市处置非法集资领导小组办公室印发的涉嫌非法集资企业名单中并未有上诉人，且生效裁决中已查明上诉人不是非法集资单位；二、上诉人与被上诉人签订的认购协议书应为有效合同，双方并未签订认购解除协议，且被上诉人多次找上诉人履行协议，系上诉人借口拖延，并在一审审理期间将房屋另售他人，应承担违约责任。郭志军向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告2011年8月18日签订“金鼎园”认购协议书有效,判决被告履行认购协议书约定的权力义务；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年8月18日，甲方大华公司与乙方郭志军签订金鼎园认购协议书一份.协议约定，乙方自愿向甲方交纳团购金5万元；甲、乙双方签订本协议后，任何一方不得随意更改协议内容，否则视为无效；乙方所选房源以甲方向乙方出具具体价格表为准（价格表以开发商与东风乡双方签字或盖章为准），乙方不再享受甲方对外销售过程中制定的任何优惠政策；乙方在本小区1号楼整体出地面后再交诚意金5万元，具体时间以销售部通知为准；房源位置及价格：2号楼西单元12层西户；认购协议最终解释权归大华公司所有。签订认购协议当日，郭志军向大华公司交纳“诚意金”5万元。2011年8月20日，大华公司与安阳市龙安区东风乡人民政府签订《售房协议》一份。协议内容为：东风乡在金鼎园项目前期征地、拆迁及开工建设中给予了大力支持，同时为解决机关干部的住房问题，双方达成团购协议；大华公司在安阳市文明大道与××交叉口西南角开发建设的金鼎园小区，由东风乡人民政府机关干部优先购买，房价按均价每平方米2650元执行，具体单套价格由大华公司协助东风乡人民政府出具详细价格表；本价格仅限于1号楼（即小区东北角拐角楼）；东风乡人民政府负责提供本单位具有购买资格人员所购买的户名、户型和楼层；第一次交款后，大华公司与东风乡人民政府购房者签订相关合法的具有法律效力的购房协议或购房合同；东风乡人民政府认购人员，应是东风乡住房协调领导小组认定的具有购买资格的人员，如认购人员超过161户，剩余人员所需房源由大华公司签订本协议之前向东风乡人民政府提供楼号、户型、面积、单价；未尽事宜，应由双方协商签订相关补充协议，补充协议与本协议有同等法律效力。2014年，东风乡人民政府作为甲方与乙方大华公司签订《“东风乡团购遗留问题处置方案”补充协议》一份。协议内容为：因客观原因原认购协议无法履行，经甲、乙团购户三方协商一致确认需解除《金鼎园认购协议书》，乙方退还团购户已经交纳的诚意金款项；三方协商一致的清退（优惠购房）政策与市政府、市处非办相关政策有所区别，甲乙双方需签订本补充协议对相关优惠政策予以确认；关于退还团购金及新的团购优惠政策事宜：1.乙方同意在乙方与团购户个人签订的“解除协议”中约定的分期原额退还每户5万元已付款的基础上，2014年6月30日前通过东风乡人民政府给予原团购户（126户）额外每户1万元的补偿款；2.新的东风乡团购优惠实际执行价格为：1号楼一次性付款均价2950元/㎡,首付60%均价3050元/㎡（具体房号单价参见定价明细表）。该协议落款不显示日期。另查明：大华公司与郭志军个人未签订金鼎园房屋认购的解除协议。郭志军系享受团购优惠的非东风乡人民政府工作人员。2014年6月23日，金鼎园商住小区项目取得建设工程规划许可证。2014年7月11日，金鼎园商住小区项目2号楼取得商品房预售许可证。2015年1月20日，北京市公安局朝阳区分局将金鼎园未出售房屋查封；2016年11月23日，北京市朝阳区人民法院进行轮候查封，查封期限至2019年11月22日止。庭审中，原告确认金鼎园认购协议书中的房源2号楼西单元12层西户，系2号楼1单元1201号房屋。经本院到房管部门查询，该房屋已预告登记在他人名下，预告登记号20200018747。一审法院认为，原、被告双方于2011年8月18日签订的“金鼎园”认购协议书，实际为预约合同，即约定在将来某一期限内订立本约的合同。该预约合同系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。尽管订立该认购协议时，大华公司尚未取得建设规划许可证等，但是认购协议本身具有预约属性，相关许可证尚未取得不影响预约合同的效力。故对原告要求确认双方于2011年8月18日签订的“金鼎园”认购协议书有效的诉讼请求，应予以支持。原告确认金鼎园认购协议书中的房屋为2号楼1单元1201号；该房屋已预告登记在他人名下，预告登记权利人对该房屋依法享有相关物权性权利，被告大华公司不得另行将该房屋处分给他人。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”原告要求被告继续履行认购协议，将2号楼1单元1201号房屋出售给原告的诉讼请求，法院不应支持。经向原告释明，原告仍坚持要求判令被告继续履行2011年8月18日签订的认购协议；应当驳回该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告郭志军与被告河南安阳大华商贸城发展有限公司于2011年8月18日签订的“金鼎园”认购协议书有效；二、驳回原告郭志军的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告郭志军负担25元，被告河南安阳大华商贸城发展有限公司负担25元。本院二审期间，上诉人提交2014年3月12日安阳市处置非法集资工作领导小组会议纪要及2019年3月20日全市涉非执行案件联席推进会会议纪要复印件各一份，证明上诉人系非法集资单位；经质证，被上诉人对证据均不予认可，认为会议纪要没有任何法律效力，上诉人现在只是帮扶企业，并非非法集资单位。被上诉人提交（2013）安中裁字277号安阳市仲裁委员会裁决书复印件部分节选，证明上诉人不是非法集资单位；经质证，上诉人对证据本身真实性无异议，但认为该裁决书并不能证明上诉人不是非法集资单位。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案中，上诉人大华公司与被上诉人郭志军签订金鼎园认购协议书，该协议书系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审法院依据认购协议书形式及内容，认定该协议性质为预约合同，且上诉人订立协议时虽未取得相关许可证但并不影响合同效力，故确认上诉人与被上诉人2011年8月18日签订的认购协议书有效并无不当。上诉人主张其为非法集资单位，认购协议应无效，但双方签订的认购协议书内容并不涉嫌非法吸收公众存款，且上诉人是否为非法集资单位，并不影响本案认购协议书的效力，上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人大华公司的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河南安阳大华商贸城发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年九月十六日书记员  张 桢