新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终949号 上诉人(原审被告)：王吉广，男，1974年5月18日出生，住新疆维吾尔自治区石河子市。 委托诉讼代理人：王艳霞，新疆天众律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：乌鲁木齐市献瑞房地产开发有限公司乌苏分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌苏市文林路东侧公务员小区18栋1-2-2室。 负责人：陈嘉军，公司总经理。 委托诉讼代理人：马再峰，新疆天赛律师事务所律师。 上诉人王吉广因与被上诉人乌鲁木齐市献瑞房地产开发有限公司乌苏分公司（以下简称献瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院（2019）新4202民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月19日公开开庭进行了审理。上诉人王吉广的委托诉讼代理人王艳霞、被上诉人献瑞公司的委托诉讼代理人马再峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王吉广上诉请求：撤销原判第二项。事实与理由：1.双方签订的租赁合同期限为2017年12月1日至2020年12月1日，2018年12月4日，献瑞公司强行将房屋锁住也将屋内装修及所有物品据为己有，造成了上诉人的损失。虽然上诉人没有提出反诉，但献瑞公司承认2018年12月至2019年1月锁住房屋，因此不能判决这期间的租赁费；2.房屋的暖气费也是同样的道理，上诉人只应当承担2018年12月4日之前的暖气费，一审判决由上诉人承担全部的暖气费错误。 献瑞公司答辩称，1.双方约定在2018年10月31日之前支付第二年租赁费，上诉人没有按时支付，对此上诉人认可，因此一审判决认定事实清楚；2.锁门是在2018年12月底和2019年初，当时上诉人已经没有在营业并拖欠两个月的房租，是为防止上诉人将东西搬走导致无法收取房屋租赁费采取的临时性行为，在此种情况下上诉人还占据房屋拒不搬出，使我方无法立案又无法使用或另行对外租赁，租赁费理应由上诉人一方承担；3.2019年5月我们准备强行搬出东西另行租赁时，上诉人拒不搬出并向公安机关报案，公安机关责令双方维持原状，证实确实因上诉人一方的原因导致房屋租赁费继续存在，因此上诉人的上诉请求无任何的法律和事实依据。 献瑞公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，并判令被告在十日内向原告返还房屋；2.判令被告王吉广立即支付房屋租赁费46666元(70000元÷12个月×8个月=46666元，起算时间：2018年12月1日至2019年8月1日，共计8个月)，暖气费4567.2元，违约金42000元，以上合计93233.2元。 一审法院认定的事实：2017年10月31日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其位于乌苏市××区房屋赁给被告，租期为三年，自2017年12月1日至2020年12月1日，租金每年70000元，三年合计210000元。第一年租金于2017年10月31日前一次性付清，第二年租金于2018年10月31日前一次性付清，第三年租金于2019年10月31日前一次性付清；合同第五条约定：由承租人负责支付该房屋的水费、电费、暖气费等费用；还约定若承租人不交付或不按约定交付租金达一个月以上，原告有权解除合同；约定承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按日支付5‰滞纳金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告将租金支付到2018年11月30日，2018年12月1日起至今未交租金，暖气费4567.2元由原告垫付完毕。因被告未向原告支付租赁费、暖气费，原告向法院起诉。本案在审理过程中，原告自认锁过门，大概是在2018年12月底或2019年元月初锁的门，后来把门开了以后通知被告，但被告一直没有来解决问题。另查明，1.2018年12月1日至2019年8月1日，被告欠原告的租金为46666元(70000元÷12个月×8个月=46666元)。2.被告王吉广未提供产生经济损失的证据，且未提出反诉。一审法院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任；债务应当清偿。被告王吉广同意解除合同，对此该院予以确认。被告王吉广租赁原告献瑞公司房屋，原告履行了交付房屋的义务，被告欠原告租金46666元未付，应当交纳的暖气费未交，违反了合同约定和法律规定，应当承担支付租金和返还原告垫付的暖气费的民事责任。但双方在合同中未约定违约金，只约定了滞纳金，原告与被告处于平等民事主体，不存在谁惩罚谁的问题，因此该滞纳金条款无效，且原告未经被告同意实施了锁门行为，也存在违约。故对原告要求解除双方签订的房屋租赁合同、被告返还原告房屋，并向原告支付租赁费46666元、暖气费4567.20元，合计51233.20元（46666元+4567.20元）的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对原告的其他诉讼请求不予支持。被告王吉广未提供产生经济损失的证据，且未提出反诉，对其抗辩理由本院不予采信。判决：一、解除原告乌鲁木齐市献瑞房地产开发有限公司乌苏分公司与被告王吉广签订的《房屋租赁合同》，并由被告王吉广在本判决生效后三十日内将承租房屋交还给原告乌鲁木齐市献瑞房地产开发有限公司乌苏分公司；二、被告王吉广应当于本判决生效后三十日内向原告乌鲁木齐市献瑞房地产开发有限公司乌苏分公司支付房屋租赁费46666元、暖气费4567.20元，合计51233.20元；三、驳回原告乌鲁木齐市献瑞房地产开发有限公司乌苏分公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。 二审经庭审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本案的争议焦点是：王吉广是否应当支付献瑞公司2018年12月1日-2019年8月1日的房屋租金46666元及2018-2019年度暖气费4567.20元？ 本院认为，本案中，判断王吉广是否应当向献瑞公司支付2018年12月1日-2019年8月1日的房屋租金46666元及2018-2019年度暖气费4567.20元，主要审查双方合同的约定和履行情况，双方房屋租赁合同约定第二年租金于2018年10月31日前一次性付清，并约定出租人在承租人不交付或者不按照约定交付租金达一个月以上，可以行使解除权。王吉广至2018年12月未按照约定的时间交付第二年的房屋租赁费达一个月之久，根据双方的合同约定，献瑞公司可以行使解除权。献瑞公司2018年12月采取了锁门的措施，虽然双方对于锁门时间有争议，王吉广陈述是2018年12月4日，献瑞公司陈述是2018年12月底和2019年初，但均未提交证据证实，但锁门的事实存在。对于锁门目的，献瑞公司陈述是为了防止王吉广将东西搬走不交房租，但对于王吉广，造成了其无法使用案涉房屋，可以确定献瑞公司是通过锁门的方式要求解除合同，虽然献瑞公司还陈述，锁门几天后就开门并通知了王吉广，但也没有提交证据证实。对于案涉合同已经达到约定的解除条件时，双方完全可以通过协商或者其他符合法律规定的方式解除合同，但献瑞公司采取锁门的方式要求王吉广缴纳房租，造成王吉广无法使用案涉房屋，对其请求王吉广支付2018年12月1日至2019年8月1日的房屋租赁费，王吉广认可应当承担2018年12月1日至4日的房租777元（70000÷360×4），剩余的不应当支持。对于暖气费，王吉广认可应当支付2018年10月15日至12月4日的1243元（4567.20÷180×49），本院予以确认。以上合计2020元，一审对此判决有误，应当予以纠正。 综上所述，王吉广的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但判决有误，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院（2019）新4202民初1829号民事判决第一项即“解除原告乌鲁木齐市献瑞房地产开发有限公司乌苏分公司与被告王吉广签订的《房屋租赁合同》，并由被告王吉广在本判决生效后三十日内将承租房屋交还给原告乌鲁木齐市献瑞房地产开发有限公司乌苏分公司；” 二、撤销新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院（2019）新4202民初1829号民事判决第二、三项即“二、被告王吉广应当于本判决生效后三十日内向原告乌鲁木齐市献瑞房地产开发有限公司乌苏分公司支付房屋租赁费46666元、暖气费4567.20元，合计51233.20元；三、驳回原告乌鲁木齐市献瑞房地产开发有限公司乌苏分公司的其他诉讼请求”； 三、被告王吉广应当于本判决生效后三十日内向原告乌鲁木齐市献瑞房地产开发有限公司乌苏分公司支付房屋租赁费777元、暖气费1243元，合计2020元； 四、驳回原审原告乌鲁木齐市献瑞房地产开发有限公司乌苏分公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费1065元，二审案件受理费2130元，合计3195元，由上诉人王吉广负担69元，被上诉人乌鲁木齐市献瑞房地产开发有限公司乌苏分公司负担3126元。 本判决为终审判决。 审判长  范 淑 桂 审判员  张 艳 梅 审判员  马 桂 兰 二 〇 二 〇 年 九 月 十 九 日 书记员  阿丽娜尔