四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初2786号 原告：成都富康房地产开发有限公司，住所地四川省金堂县赵镇。 法定代表人：赖全富，总经理。 委托诉讼代理人：宋丁梅，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈代勇，四川金援律师事务所律师。 被告：段太全，男，1958年11月23日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：谢小东，四川蜀都金丰律师事务所律师。 原告成都富康房地产开发有限公司与被告段太全合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都富康房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋丁梅、陈代勇、被告段太全的委托诉讼代理人谢小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告提交“龙井源”项目办理不动产产证的相关资料，以该项目办理竣工验收备案应提交的资料明细表为准；2.判令被告立即交付“龙井源”项目开始至结束的财务账本；3.判令被告立即交付已收124户购房人的契税、工本费、维修基金、白蚁费等合计1221516.32元；4.判令被告承担因延期办理不动产登记应支付给37户（2017年1月1日至2020年9月30日）的违约金1279273.90元，并对此后产生的违约金享有追偿权；5.判令被告承担因超规划建设给原告造成的损失2198767.2元；6.判令被告承担违约金100万元。事实和理由：2010年9月29日，原、被告双方签订《联合开发协议》、《项目责任承包协议》、《关于成都富康公司和乙方段太全联合开发龙井源地段和资金等问题的说明》三份协议书。双方约定，共同开发建设淮口镇解放路龙井。《公司项目责任承包协议书》第五条约定，乙方（被告）在该项目建设经营中所发生的一切债权债务和盈亏及涉及甲方（原告）的法律责任、经济赔偿等概由乙方全权负责承担。第六条约定，开发建设销售所有的售房款由被告负责收取并存入在淮口银行指定的富康公司专门账户。不得挪用项目销售款。第七条约定，若乙方（被告）履行以上各条规定的内容，或不能完成主管部门和甲方（原告）的监督管理，对甲方造成重大不良影响，由此所造成的一切责任及经济损失概由乙方负责承担。笫十二条约定，双方自觉遵守，若任何一方违约，将赔偿对方100万元违约金。《联合开发协议》第五条、第六条也约定，被告因违约而给原告造成的损失应予赔偿。《关于成都富康公司和乙方段太全联合开发龙井源地段和资金等问题的说明》第四条约定，被告负责商住楼的销售工作，并收取资金，进入富康专户账号。2010年10月8日，被告向原告出具《承诺书》承诺：本人承诺在淮口镇解放路龙井项目建设经营中，所发生的一切债权债务和盈亏概由本人全权负责承担。该项目一期于2013年3月竣工验收合格，二期于2015年4月竣工，2011年6月开始销售，至2015年全部销售完毕获取销售房款3386万余元。但至今，被告也未将房款转入原告在淮口银行开设的富康公司专户，而是擅自挪作他用，转移、隐藏财产。更为严重和恶劣的是，被告以原告的名义向124户购房人分别收取了：契税、工本费、维修基金、白蚁费、产权登记费、土地证工本费、共有权工本费、产权工本费，合计1221516.32元。被告将此款占为己有，拒不交回公司，且未将诉请一所列资料移交公司，致使公司至今无法向购房人办理产权证书，导致购房人到县政府、信访局、房管局多次信访，造成严重的社会后果，严重影响社会稳定。其中，有37户购房人向金堂县法院起诉，要求原告承担延期办证的违约金。金堂法院己判决原告承担违约金1279273.90元。因被告拒不交回以公司名义收取的代收款，导致无法办理房产证，因此，该违约金仍在与日俱增，给公司及广大的购房人造成了巨大的损失。2018年6月6日，被告向原告再次出具《承诺书》承诺：由我本人开发的淮口镇龙井源项目所产生的一切经济与法律责任概由我本人负责，与贵公司无关，如因此项目给公司带来的相关损失，全部由我本人承担，与贵公司无关。综上所述，被告的严重违约行为，给原告造成了巨大的损失。 被告辩称，1.双方无合资、合作关系，实际是被告借用原告的资质进行开发；原告无任何投入，仅收取管理费；被告已经支付原告25万元管理费；对于原告的第一项诉请，应当由被告提供的，被告予以配合，同意以原告提交的淮口“龙井源”项目办理竣工验收备案应提交资料明细为准；2.对于原告的第二项诉请，被告的账本与原告无关，被告也没有账本；3.对原告提交的124户的买受人名单无异议，被告已办结30余户购房人的房产登记，仅剩余50-60万元未进行交付；4.对于原告的第四项诉请，因原告违法出借资质，原告应承担一定比例的损失；5.对于原告的第五项诉请，该损失未实际发生，也大概率不会发生，若行政部门确实要追缴，原告也应承担违法出借资质的责任；6.对于原告的第六项诉请，违约金的金额应当参照实际损失，合同约定的100万元违约金低于实际造成的损失，原告已在前述诉请主张损失，不应当重复计算。 本院经审理认定事实如下：2010年9月29日，原告与被告签订《联合开发协议》、《公司项目责任承包协议》、《关于成都富康公司和乙方段太全联合开发龙井源地段和资金等问题的说明》各一份，约定：由被告全面出资开发、建设金堂县淮口镇解放路龙井，所有内容的责任和义务均由被告履行，自负盈亏，接受原告的监督和管理；所有的售房款由被告负责收取并存入在淮口银行指定的原告公司账户，被告可随时以领款报告的方式与原告财务部办理转款手续；被告向原告交纳项目管理费30万元、管理人员工资5万元；任何一方违约，将赔偿对方100万元违约金；原告全面负责该项目的管理工作。 2010年10月8日，被告向原告出具一份《承诺书》，载明“本人承诺在淮口镇解放路龙井项目建设经营中所发生的一切债权、债务和盈亏概由本人全权负责承担”。 2018年6月6日，被告向原告出具一份《承诺书》，载明“由我本人开发的淮口镇‘龙井源’项目所产生的一切经济与法律责任概由我本人负责，与贵公司无关。如因此项目给公司带来的相关损失，全部由我本人承担，与贵公司无关”。 被告已收取124户案涉龙井源商住楼建设项目买受人的契税、工本费、维修基金、白蚁费、产权登记费、土地证工本费、共有权工本费、产权工本费，合计1221516.32元。 本院曾作出37份与案涉龙井源商住楼建设项目有关的已生效的民事判决，本案原告系37份民事判决中的被告，判决原告于买受人实际取得商品房不动产权证书之日起九十日内向购买案涉房屋的37户买受人支付违约金，其中部分判决确认的违约金为固定金额，部分判决为至取得不动产权证书之日止。上述违约金从2017年1月1日起计算至2020年8月31日止的金额为1251219.64元。上述违约金已进入本院执行程序。 2019年1月21日，金堂县城乡规划管理局向原告送达一份《违法建设处罚处理决定书》，载明：原告在实施淮口镇龙井源项目中存在未按照规划许可超计容建筑面积和未按规划许可修建过道以及地下超建的建设行为，对原告罚款2198767.20元。该款原告尚未缴纳。 原告提交的“淮口‘龙井源’项目办理竣工验收备案应提交资料明细”包括：工程竣工验收报告、建设工程规划核实意见书、工程结算书封面、质量监督报监登记书、质量监督报告及整改报告、勘察单位对工程勘察文件质量的检查报告、设计单位对工程设计文件质量的检查报告、监理单位对工程质量的评估报告、验收人员签署的竣工验收原始文件、消防、环保、人防主要的认可文件、防雷装置检测报告、工程质量保证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、室内空气质量检测报告。 本院认为，原、被告签订的《联合开发协议》、《公司项目责任承包协议》、《关于成都富康公司和乙方段太全联合开发龙井源地段和资金等问题的说明》，是双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”规定，上述协议合法有效。依法成立并生效的合同对合同当事人具有约束力，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。按照协议约定，原告全面负责该项目的管理工作，为买受人办理不动产证的义务归于原告，被告应当将相关资料交给原告。因此，对于原告的第一项诉请，本院予以支持。原告并无证据证明被告有案涉项目的财务账本，被告也予以否认，财务账本是否存在无法确认，因此，对于原告的第二项诉请，本院不予支持。原告举示证据证明被告已收取124户买受人的契税等合计1221516.32元，被告抗辩称已为部分买受人办理了房屋产权证书，但被告并无充分证据证明，被告应承担举证不能的责任。因此，对于原告的第三项诉请，本院予以支持。因被告的原因未及时为买受人办理不动产权证书，导致原告承担违约责任，且本院已立案执行，被告也两次向原告承诺愿意承担一切责任，因此，原告应向买受人支付的违约金应由被告赔偿给原告。对于原告的第四项诉请，本院予以支持。因被告的原因，导致原告被行政部门罚款，但该罚款原告尚未缴纳，损失未实际产生，原告可待实际产生该损失后另行主张权利。因此，对于原告的第五项诉请，本院不予支持。关于原告主张的违约金，被告认为已包括在前述损失里不应重复计算，本院认为，违约金具有惩罚性，根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定被告应支付原告违约金50万元。关于被告抗辩的原告违法出借资质，应由原告承担一定损失的意见，本院认为，被告已两次向原告承诺愿意承担一切责任，其应当遵循诚实信用原则。因此，对于被告抗辩的原告应承担一定损失的意见，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告段太全于本判决生效之日起十日内向原告成都富康房地产开发有限公司提交：工程竣工验收报告、建设工程规划核实意见书、工程结算书封面、质量监督报监登记书、质量监督报告及整改报告、勘察单位对工程勘察文件质量的检查报告、设计单位对工程设计文件质量的检查报告、监理单位对工程质量的评估报告、验收人员签署的竣工验收原始文件、消防、环保、人防主要的认可文件、防雷装置检测报告、工程质量保证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、室内空气质量检测报告； 二、被告段太全于本判决生效之日起十日内向原告成都富康房地产开发有限公司支付已收124户买受人的契税、工本费、维修基金、白蚁费、产权登记费、土地证工本费、共有权工本费、产权工本费合计1221516.32元； 三、被告段太全于本判决生效之日起十日内向原告成都富康房地产开发有限公司支付其应向37户买受人支付的违约金1251219.64元（从2017年1月1日起计算至2020年8月31日）；原告成都富康房地产开发有限公司对依照生效民事判决书应向上述37户买受人支付的自2020年9月1日起至付清之日的违约金有权向被告段太全追偿； 四、被告段太全于本判决生效之日起十日内向原告成都富康房地产开发有限公司支付违约金50万元； 五、驳回原告成都富康房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25848元，由被告段太全负担13608.97元，原告成都富康房地产开发有限公司负担12239.03元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  辛建辉 二〇二〇年九月七日 书记员  杨 杰