陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终2940号上诉人（原审被告）：榆林市全家和物业管理有限公司，住所地：陕西省榆林市高新技术产业园区东环路赛维利亚小区5幢1单元9层0904。负责人：张半女，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建军，陕西英培律师事务所律师。委托诉讼代理人：撖飞云，男，1968年9月29日出生，汉族，住陕西省神木市，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：张兰芳，女，1964年7月28日出生，汉族，陕西省神木市人。委托诉讼代理人：张志强，陕西冲盈律师事务所律师。上诉人榆林市全家和物业管理有限公司与被上诉人张兰芳物业服务合同纠纷一案，不服陕西省神木市人民法院(2019)陕0881民初9603号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人榆林市全家和物业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销陕西省神木市人民法院(2019)陕0881民初9603号民事判决，依法改判上诉人不承担涉案房屋损失的赔偿责任；2、由被上诉人承担一、二审的案件受理费用。事实与理由：1、一审法院对于庭审中查明的事实,未进行全面、客观的加以评价，对涉案房屋的损失系被上诉人自身的违法行为所致予以评价。2、涉案房屋的损失非2019年8年4日造成的，根据查明的事实该房屋2017年漏过水，后并未装修，即在上诉人提供物业服务的2019年发生的漏水是在2017年漏水后并未装修的基础上，如有损失也是2017年就有的损失，物价中心并未就哪次漏水造成的损失鉴定，故应以无法证明损失为由驳回诉讼请求。3、被上诉人擅自侵占公共空间，其行为系违法行为，因自身行为造成的损失，应自行承担。综上，不应有上诉人承担赔偿责任。被上诉人张兰芳答辩称：1、沙南房屋外露台的落水管虽然相对封闭，但该落水管承担着整楼的排水功能，且有公共通道可以出露台，虽然答辩人也在利用该露台，但并未完全封闭，并未改变该区域的公共管理空间；2、答辩人并未改变涉案屋顶排水管道口径，被答辩人作为物业管理单位，本应对公共空间加以巡查，及时发现问题及时消除隐患，但被答辩人2019年3月21日开始管理涉案房屋小区物业后从未巡查过露台，也没有管理，应当承担责任；3、涉案区域防盗门钥匙系物业管理，被答辩人在接受物业服务时，本应当和元物业公司索要，或者和答辩人索要，但从未要过钥匙；4、答辩人房屋虽然2016年漏雨毁损过，但2017年重新装修过，被答辩人称涉案房屋2016年漏雨未装修没有任何根据，且不符合常情常理。张兰芳向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告各项损失共计148759元；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：原告张兰芳于2008年4月9日向神木市房地产开发经营有限公司购买了该公司开发的西沙金陕世家清华园小区2号楼1单元1102号房屋。2019年3月21日，被告榆林市全家和物业管理有限公司与金陕世家清华园小区业主委员会及业主委员会代表签订了《物业管理服务合同》，该合同服务管理事项第2条约定：“房屋建筑主体公用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、太阳能热系统、中水系统等）的维修、养护和运行服务。”合同服务标准及承诺第2条约定：“乙方（即被告物业公司）对公共设施设备维修养护达到定期巡视，及时检修、记录在案、责任明确、确保无重大管理责任事故。要维护好小区路灯、楼道灯、消防设施、道路、停车场、护栏、围墙灯，实行24小时报修值班制度，确保设施设备完好。要定期检查保养排水管道，及时清理污水井化粪池，每年清掏、疏通一次”等内容。2019年8月4日，神木市突降大雨，因原告房屋顶部外露台的落水管堵塞，雨水倒流至原告家中，导致原告的财物受损。2020年4月13日，应原告张兰芳申请，本院委托神木市价格认证中心对神木市金陕世家清华园小区2号楼1单元1102房屋浸水事故损失进行了价格认定，该中心于2020年4月23日作出了神价认字[2020]036号关于神木市金陕世家清华园小区2号楼1单元1102号房屋浸水事故损失的价格认定结论书，认定神木市金陕世家清华园小区2号楼1单元1102房屋浸水事故于2019年8月3日的直接损失价格为人民币112055.00元。一审法院认为，本院认为，被告榆林市全家和物业管理有限公司与神木市金陕世家清华园小区业主委员会之间的《物业管理服务合同》，是合同双方在自愿、平等、协商一致的的基础上签订的，其合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，被告应按照物业服务合同约定的内容履行其应尽的义务。《物业管理服务合同》中明确约定服务管理的事项包括：房屋建筑主体部位的养护,房屋建筑主体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、太阳能热系统、中水系统等）的维修、养护和运行服务，物业规划内附属物业管理范围的市政共用设施的维修、养护等。故本案争议的主要焦点为:原告房屋顶部外露台的落水管是否属于物业管理服务的范围。根据本院实地查勘，虽然位于原告房屋外露台的落水管相对封闭，但是该落水管承担着整个单元房屋的排水功能，且有公共通道可以进出该露台，不完全属于原告的私有空间，应为房屋建筑主体共用设施设备。因此，位于原告房屋顶部外露台的落水管仍然属于物业管理服务的范围。被告认为原告房屋顶部外露台属于原告的私人空间，对落水管拒绝维修和养护，既不符合合同约定，也不符合法律规定，已构成违约。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”据此，因被告不履行养护和维修落水管的义务，且对原告在房屋顶部公共区域排水处铺设木板影响排水未尽到管理义务，最终造成原告家中室内装饰装修因漏水损失严重的后果，存在明显的过错，应承担赔偿责任。但因原告在装修房屋时对公共区域露台铺设木板并加装顶棚进行改造，改造完成后将排水管用木板遮挡，有一定的过错，应酌情减轻被告的赔偿责任。神木市物价局评估的原告损失额为112055.00元，对该评估报告本院予以采纳。故根据原被告双方的过错程度，酌定原告的损失由被告榆林市全家和物业有限公司承担70%的责任，即由被告榆林市全家和物业有限公司赔偿原告损失112055.00×70%=78438元。其余损失由原告自行承担。至于被告辩称原告一直拖欠物业费的问题，因《物业管理服务合同》中明确约定了逾期缴纳物业费的，物业公司可以加收滞纳金，原告未按期缴纳物业费并不能影响被告的服务范围和服务义务，也不能成为被告拒绝服务的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定判决如下：一、限被告榆林市全家和物业物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张兰芳因房屋漏水造成的损失78438元。二、驳回原告张兰芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，由被告负担918元，由原告负担722元。本院二审审理期间，被上诉人张兰芳提交二组证据，第一组证据名称：金陕世家业主委员会证明一份。证明对象：2016年6月，被上诉人位于金陕世家二号楼一单元1102号房屋漏水损毁后，于2017年5月重新装修，张兰芳的儿子于2017年9月将该房作为结婚使用。证明目的：涉案房屋的损失系2019.8.4漏雨造成，上诉人所称涉案房屋于2016年漏雨受损后未装修不属实。第二组证据名称：证人证言。证明对象：去年8-9月，房子漏水较为去看，我找物业，物业说顾不上，告诉了我疏通下水电话，我打通以后疏通下水的半小时到，当时物业来看了下，然后就都走了。上诉人榆林市全家和物业物业管理有限公司质证称：第一组证据：与被上诉人一审庭审中陈述相矛盾。根据证据规则，当事人在庭审中陈述应认定为自认的后果应当由被上诉人承担，相互矛盾的两组证据不能证明涉案房屋2015年重新装修后再未漏水。第二组证据：证人出庭作证应符合证据规则，本案证人一审就存在书面证言，不符合二审出庭作证的条件。从实质上讲不能证明2017年没有发生漏水，因为涉案房屋顶楼未进行扩大排水管道的处理，证人证言中说的一、二楼中的二楼是被上诉人私自占有利用的空间，对于自身原因造成的房顶排水口径缩小损失自行承担。本院对证据认定如下：上诉人提交的证据依法不属于二审新证据，不能作为认定案件事实的证据予以采信。经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的主要焦点是上诉人全家和物业公司是否应当对被上诉人张兰芳房屋漏水造成的各项损失承担赔偿责任。经本院查明，原告房屋外露台的落水管承担着整个单元房屋的排水功能，且有公共通道可以进出该露台，不完全属于原告的私有空间，应为房屋建筑主体共用设施设备。故仍然属于物业管理服务的范围。根据相关规定，物业服务企业全家和物业公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。同时，被上诉人在装修房屋时对公共区域露台改造行为，造成排水管被木板遮挡，有一定的过错，应酌情减轻上诉人的赔偿责任。故一审法院法认定正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1760元，由上诉人榆林市全家和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐晓炯审 判 员 惠莉莉审 判 员 王 娟二〇二〇年九月十五日法官助理 常良燕书 记 员 张 秀