浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终925号上诉人（一审原告）：徐代悦，女，1952年6月2日出生，汉族，户籍地：平湖市，现住平湖市。上诉人（一审原告）：黄懿君，男，1984年9月17日出生，汉族，户籍地：平湖市，现住平湖市。上诉人（一审被告）：锦润置业（嘉兴）有限公司，住所地嘉兴市万家汇商业广场1幢501室，统一社会信用代码：91330400586287570G。法定代表人：曾一智，该公司董事长。委托诉讼代理人：金梦薇，浙江隆智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱佳豪，浙江隆智律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：浙江万联商业经营管理有限公司，住所地：嘉兴市万家汇商业广场1幢511室，统一社会信用代码：91330401064163095U。法定代表人：曾一智，该公司董事长。委托诉讼代理人：金梦薇，浙江隆智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱佳豪，浙江隆智律师事务所律师。上诉人徐代悦、黄懿君、锦润置业（嘉兴）有限公司（以下简称锦润公司）因与被上诉人浙江万联商业经营管理有限公司（以下简称万联公司）合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初7461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。徐代悦、黄懿君上诉请求：1.撤销原判第一项，改判锦润公司、万联公司一次性支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的租金，并支付滞纳金7494.9元；2.撤销原判第三项，改判解除涉案《商铺委托经营合同书》，返还万家汇·嘉兴义乌商贸城商铺1幢1219室，并恢复原状；3.一、二审诉讼费由锦润公司、万联公司负担。事实和理由：一、应当解除涉案《商铺委托经营合同书》。首先，根据物权法的规定，徐代悦、黄懿君与其他业主拥有独立自主产权的商铺。在交付时，该商铺与其他业主的商铺之间有独立的隔断和明显的界限，徐代悦、黄懿君的商铺不是按份共有或者共同共有，故返还商铺不会损害其他业主利益；其次，一审法院认定解除合同并返还商铺会损害包括小业主在内的整体利益，徐代悦、黄懿君也不予认同，包括徐代悦、黄懿君在内的广大业主的根本利益是通过委托经营获得合法的商铺收入，现依据该商铺目前的经营状况，锦润公司、万联公司拖欠广大业主租金，时间长、金额高，已经严重侵害业主的利益。并且根据现有商铺的出租情况和万联公司履行与其他业主签订的《商铺委托经营合同书》补充合同（以下简称“3355协议”）的情况来看，万联公司没有任何保证可以支付广大业主的租金，如法院不支持解除合同并且返还商铺，那么根据双方协议的约定，万联公司对于前期和后期租赁期限内的租金仍然需要支付，徐代悦、黄懿君和万联公司双方的损失都在无限制地扩大，对广大业主的整体和根本利益构成更加巨大的损害，据此，只有马上解除掉与万联公司的商铺经营合同及返还商铺，才是对徐代悦、黄懿君和万联公司及时减损的唯一的途径。法院硬性判决维持该合同，只能造成徐代悦、黄懿君租金拿不到，万联公司拖欠租金的金额越来越高。根据双方《关于〈商铺委托经营合同〉补充条款》，合同期内后五年在符合商场整体业态规划的前提下，徐代悦、黄懿君具有优先经营权；双方解除合同后，万联公司应当恢复商铺原状。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第二百二十七条规定，徐代悦、黄懿君可以解除合同。二、一审判决万联公司分期支付徐代悦、黄懿君租金属于适用法律错误。一审法院判决参照的系其他业主与万联公司签订的“3355协议”，该协议未经徐代悦、黄懿君同意，并且据向其他业主了解，已经签订过该协议的业主也大部分没有按照该协议的约定得到租金。1999年我国出台了合同法，该法对于民法通则中的合同之债进行了重新确立，原民法通则中有关合同法的规定已经不再适用。三、关于滞纳金问题，根据《商铺委托经营合同书》第七条第二款，万联公司逾期未付租金，违约明显，徐代悦、黄懿君可加收滞纳金。锦润公司、万联公司辩称，1.徐代悦、黄懿君提出解除合同缺乏事实和法律依据，不应支持，且本案不符合解除或者终止合同的条件；锦润公司是独立的主体，不应对万联公司债务承担连带责任。2.一审在保障当事人权益的同时，综合考量经济的平稳和业主的整体利益，改变支付方式和付款期限并无不当，由此不存在逾期之说，也就不存在滞纳金。锦润公司上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回徐代悦、黄懿君对锦润公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、万联公司应当对徐代悦、黄懿君独立承担民事责任，锦润公司不应对万联公司债务承担连带责任。本案中，涉案合同以及补充合同均系万联公司和徐代悦、黄懿君合意签订，未违背法律效力性强制性规定，合法有效，万联公司作为公司法人应当对该合同约定义务及其违约行为承担相应民事责任。锦润公司系独立的公司法人，虽然锦润公司作为开发商对其与万联公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，在对外宣传、销售及处理租金等相关事项上作为关联方出现，但以上并不影响万联公司和锦润公司相互之间的法人人格独立。二、本案中锦润公司与万联公司的关系不属于法律明确规定承担连带责任的情况。徐代悦、黄懿君辩称，锦润公司与万联公司的经营场所、法定代表人相同，管理人员也一样，是典型的多块牌子、一套人马，所有的合同都是锦润公司出面，故二者应当承担连带责任。万联公司认可锦润公司的上诉意见。徐代悦、黄懿君向一审法院起诉请求：1.判令锦润公司、万联公司支付徐代悦、黄懿君2017年5月1日至2019年4月30日两年的租金104234元；2.判令锦润公司、万联公司支付徐代悦、黄懿君违约金10000元；滞纳金6520.3元（暂计算至2019年11月28日，直至付清为止）；3.判令解除徐代悦、黄懿君与万联公司签订的《商铺委托经营合同书》，返还万家汇·嘉兴义乌商贸城商铺1幢1219室，并恢复原状；4.本案诉讼费由锦润公司、万联公司承担。一审法院认定事实：锦润公司系嘉兴万家汇商业广场项目（亦称义乌商贸城）的开发商。徐代悦、黄懿君与锦润公司曾签订《内部认购协议书》，约定：徐代悦、黄懿君自愿认购锦润公司所开发的万家汇商业广场的商铺；市场建成后，由锦润公司实行十年统一托管，因前三年为市场培育期，为共同培育市场，徐代悦、黄懿君同意在锦润公司托管的前三年放弃所预定物业的收益权，第四、第五年回报额度统一为成交总价的8%，每年分两次返还，自第六年起按铺位实际租金收入分成，锦润公司收取20%，徐代悦、黄懿君收取80%，在双方正式签订《商品房买卖合同》时，徐代悦、黄懿君与锦润公司一并签订有关《委托经营管理合同》，锦润公司同意在徐代悦、黄懿君正式签订《商品房买卖合同》时一次性优惠成交总价的21%。2013年6月，徐代悦、黄懿君与锦润公司签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议一份，徐代悦、黄懿君向锦润公司购买万家汇商业广场1幢1219室商铺，建筑面积20.75平方米。同日，徐代悦、黄懿君与万联公司签订《商铺委托经营合同书》一份，约定：徐代悦、黄懿君同意在本合同有效期内将涉及万家汇商业广场1幢1219室商铺经营管理的一切事项全部委托给万联公司处理，并同意万联公司以万联公司名义从事该商铺经营管理的一切活动；具体委托经营事项：1.万联公司自行确定、调整该商铺经营范围及经营模式；2.在保证徐代悦、黄懿君既定收益的前提下，万联公司独立处理一切与该商铺经营有关内外事务；3.万联公司有权代徐代悦、黄懿君收房、统一招商，有权对业态进行规划与控制，统一经营管理、以徐代悦、黄懿君名义签订各种租赁协议及相关文书等。委托经营期限为10年，自2014年5月1日至2024年4月30日止，徐代悦、黄懿君应在2014年9月30日后一个月内签字确认办妥交房手续。若徐代悦、黄懿君未在上述期限内办妥交房手续，则徐代悦、黄懿君同意由万联公司代徐代悦、黄懿君收取该商铺，徐代悦、黄懿君认可万联公司的验房含产权明确、商铺方位、四至范围的界定等及收房。双方约定，自委托经营起始算起第1-3年，该商铺处于筹备及培育市场阶段，徐代悦、黄懿君不向万联公司收取任何费用，自第4年开始收取租金；2017年5月1日至2019年4月30日之间每年商铺租金为52117元，租金按半年期进行支付，支付时间分别为2017年5月、2017年11月、2018年5月、2018年11月；2019年5月1日至2024年4月30日，双方按实际租金收益8：2分成，商铺实际租赁收入80%归徐代悦、黄懿君所有，其余20%归万联公司所有。双方还约定在委托经营期间，万联公司有权根据市场需求对商业业态布局作出调整，可按实际招商的需要装修该商铺、拆除间隔、改装室内设施等，徐代悦、黄懿君不得干涉，顾及经营连续性，双方约定任何一方不得擅自变更、解除合同。该合同对违约责任约定如下：1.如徐代悦、黄懿君违反本合同，在锦润公司将商铺交付徐代悦、黄懿君后，徐代悦、黄懿君逾期将该商铺委托给万联公司经营，应承担违约金50000元；2.万联公司逾期向徐代悦、黄懿君支付该商铺经营回报收益，徐代悦、黄懿君有权要求万联公司履行，万联公司在收到徐代悦、黄懿君催函5个工作日内未支付的，逾期每日徐代悦、黄懿君可按该商铺经营回报收益的0.1‰向万联公司加收滞纳金；3.委托经营期间，双方必须遵守诚信原则，除上述约定赔偿情形外，任何一方违反本合同其他规定，给对方造成损失的，须向对方支付人民币10000元的违约金，实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。徐代悦、黄懿君办理了上述商铺的产权登记手续，并按约将商铺交由万联公司统一经营管理。万联公司接受委托后，根据经营管理的需要，已将商铺间隔拆除后整体出租，但2017年5月起万联公司未能按约向徐代悦、黄懿君支付经营收益。锦润公司在对包括涉案商铺在内的万家汇商业广场项目进行宣传时，宣传资料中包含有“包租10年购铺先赚3年租”、“8大运营优势永葆市场繁荣”、“对接义乌源头价商品”、“辐射2000万人口抢占百亿市场大商机”等宣传信息。锦润公司、万联公司法定代表人同一，曾对外宣传“锦润集团下属分公司万联公司正式组建”。2017年5月15日，万联公司向包括徐代悦、黄懿君在内的业主发函称，万联公司作为运营公司受托经营管理万家汇商业广场项目，因小商品实体市场在互联网商业的冲击下已无可持续发展的空间，公司收支一直入不敷出，为确定租金支付方案，经过万联公司多次开会研讨，同时和锦润公司进行多次的沟通，锦润公司给予的意见是“若万联公司经营好，仍愿意由万联公司继续经营，同时也愿意给予万联公司支持”，故万联公司最终确定两个方案，方案一：原委托经营合同约定的租金由万联公司分期支付，2017年先支付其中的2%，余下14%在后六年均摊，每年分两期支付；方案二：由锦润公司代万联公司支付原委托经营合同约定的租金，但因目前锦润公司资金紧缺，故将锦润公司保留的一、二楼商铺按现行销售价格转让给委托人以抵付租金，即委托人以原委托经营合同约定的租金额冲抵同等数额的商铺转让款，因涉及到商铺面积较大、委托人租金较小的情况，则需要委托人各自组合，进行共同购买冲抵租金。2017年6月7日，锦润公司、万联公司共同出具委托书，载明：经公司董事会研究决定，委派杨学雷、黄建良同志为公司股东代表，与业主代表就返租事宜进行沟通。另查明，万家汇商业广场项目总建筑面积为58197平方米，其中地上三层商业面积为33038平方米，地上四至九层商业（旅馆业）面积为11593平方米，锦润公司已完成销售面积14494平方米，还有近44000平方米物业未出售。商场2014年年底开业，定位为小商品市场，受互联网商业模式冲击，无法持续经营，后于2018年6月调整业态，定位为商贸综合体并开始试营业。目前商场三层均有招租，完成总招商面积约19000平方米，占可招商面积的63%，但主要承租户还在免租期，租金收入较低。截至目前已出售商铺共涉及已付清全部购房款需返租金收益业主469户。鉴于商业大环境不景气、市场经营困难，部分小业主与万联公司达成《商铺委托经营合同书》补充合同（即3355协议），将原两年支付的2017年5月1日至2019年4月30日的固定收益回报延长至4年支付完毕，其中前2年按每年3%的比例支付，后2年按每年5%的比例支付。截至2019年12月12日，签订补充合同的业主共297户，占万家汇商业广场项目有返租金需求业主的63.3%。大部分补充合同约定万联公司于2019年12月前支付前六期共11/16租金，于2020年5月、2020年12月分别再支付2.5/16租金。补充合同同时约定锦润公司为万联公司的上述付款义务承担连带保证责任。补充合同签订后，万联公司履行了部分付款义务，对到期款项未能全部支付。一审法院认为，本案系一起因委托经营而引起的合同纠纷。双方对万联公司欠付徐代悦、黄懿君租金的事实及具体数额没有争议，主要争议焦点在于：一、是否应解除《商铺委托经营合同书》，返还商铺并恢复原状；二、租金应如何支付；三、违约金是否应支持；四、锦润公司是否应承担共同付款责任。关于争议焦点一，案涉商铺为产权式商铺，徐代悦、黄懿君享有商铺的所有权，但徐代悦、黄懿君在购买之时即知晓并认可商铺的经营模式为统一委托经营模式，而非单独自主经营模式。统一委托经营模式有其自身特点及规律，基于此，徐代悦、黄懿君作为所有权人，与其他众多业主一样均事先让渡了部分权利。根据徐代悦、黄懿君与万联公司签订的《商铺委托经营合同书》，万联公司有权根据市场需求对商业业态布局作出调整，可按实际招商的需要装修该商铺、拆除间隔、改装室内设施等，徐代悦、黄懿君不得干涉，顾及经营连续性，双方约定任何一方不得擅自变更、解除合同。因此，徐代悦、黄懿君现要求解除委托经营合同，不符合合同约定。同时，商铺交付时虽有隔断，但万联公司现已将涉案的商铺拆除了隔断，与其他商铺一起整体出租，导致事实上已无法返还徐代悦、黄懿君商铺，如强行返还，势必引起一系列负面连锁反应，也不利于市场的培育，最终将损害包括徐代悦、黄懿君在内的小业主的整体利益。故徐代悦、黄懿君要求解除商铺委托经营合同书、返还商铺并恢复原状，缺乏足够的事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点二，法律规定，债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。首先，根据法院向相关部门了解到的万家汇商业广场项目整体运营情况，为应对市场行情变化，商场业态于2018年调整为商贸综合体，现仍处于市场培育期，万联公司给予承租商户较多免租优惠，租金收益少，处于经营困难状态，现要求万联公司按合同支付到期租金收益显然已不现实；其次，案涉万家汇商业广场系商贸综合体，由万联公司统一经营管理，单个商铺虽为业主单独所有，但商业上存在统一经营的整体收益风险，业主之间的收益必然相互制约，在发生经营风险时，需要平衡业主整体利益；再次，截至目前已付清全部购房款的业主中有将近三分之二的业主接受万联公司支付困难的事实并据此签订了分期支付协议，且万联公司也设法进行了部分履行。合同本应严守，以尊重和维护当事人的意思自治，但考虑到当下市场的实际情况，徐代悦、黄懿君与众多其他业主系利益攸关方，彼此之间相互制约。徐代悦、黄懿君未签订分期支付协议，若按照合同约定的期限判决万联公司向徐代悦、黄懿君履行支付义务，虽保护了徐代悦、黄懿君实现债权的期限利益，但有可能损害大多数业主的整体利益，终会引来涸泽而渔的局面，导致万联公司不堪重负，甚至会引发或加剧其破产，最终影响包括徐代悦、黄懿君自身利益在内的整体利益的实现。故从利益权衡角度，在万联公司应付租金总额不变的情况下，对于万联公司要求参照大多数业主已签订的补充合同约定的方案履行本案付款义务，可予以准许。鉴于大部分补充合同约定的付款方式为2019年12月前支付前6期共11/16租金收益，2020年5月、2020年12月各支付2.5/16租金收益，法院参照该方案确定万联公司向徐代悦、黄懿君支付租金收益的期限及金额。关于争议焦点三，《商铺委托经营合同书》对违约责任作了三条约定，从内容来看，10000元违约金条款是在一方发生第一、二种情形（即徐代悦、黄懿君逾期交付商铺、万联公司逾期支付租金）以外的违约并给对方造成损失时才适用，现没有证据证明万联公司存在除逾期支付租金以外的违约情形，故本案中10000元违约金条款不应适用。即使作为逾期付款的违约损失来讲，鉴于本案实际情况，为了业主整体利益，也为了与已签订补充合同的业主利益保持平衡，法院支持租金分期付款，改变了租金的付款期限，已不存在逾期付款之说，因此，对徐代悦、黄懿君主张的违约金及滞纳金不予支持。关于争议焦点四，锦润公司在销售商铺时，其招商宣传中含有“包租十年购铺先赚三年租”等内容，该宣传内容客观上促使徐代悦、黄懿君等业主与锦润公司签订了《内部认购协议书》并进而签订了《商品房买卖合同》。从锦润公司与徐代悦、黄懿君签订的《内部认购协议书》来看，其中约定了“市场建成后由锦润公司实行十年统一托管”等内容，并约定双方在正式签订《商品房买卖合同》时双方一并签订《委托经营管理合同》，且该协议书中约定的租金计算及支付方式与之后徐代悦、黄懿君等与万联公司签订的《商铺委托经营合同书》约定的内容基本一致。锦润公司、万联公司法定代表人同一，在锦润公司、万联公司关系上曾对外宣传为“锦润集团下属分公司万联公司”。在合同约定的租金支付时间到期后，万联公司向业主发出的《告知函》中提到“万联公司和锦润公司（亦是委托人）进行多次的沟通，锦润公司给予的意见是‘若万联公司经营好，仍愿意由万联公司继续经营，同时也愿意给予万联公司支持’”，且该告知函中就租金支付确定的最终方案二为“由锦润公司代万联公司支付原委托经营合同约定的租金……”。之后万联公司与锦润公司又出具《委托书》，共同委派公司股东代表与业主代表就返租事宜进行沟通。以上均可使徐代悦、黄懿君等业主以为锦润公司、万联公司之间具有关联关系。锦润公司作为开发商对其与经营管理公司万联公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，反而在对外宣传、销售及处理租金等相关事项上作为关联方出现，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业或存在合作关系产生合理信赖，锦润公司对于万联公司的行为应当承担连带责任。因此，锦润公司对万联公司的上述付款义务应承担连带责任。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、万联公司欠徐代悦、黄懿君2017年5月1日至2019年4月30日期间的租金收益104234元，于判决生效之日起七日内支付71660元，于2020年5月31日前支付16287元，于2020年12月31日前支付16287元；二、锦润公司对上述债务承担连带责任；三、驳回徐代悦、黄懿君的其他诉讼请求。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2715元，保全申请费1120元，由锦润公司、万联公司共同负担，于判决生效后七日内交纳。本案二审过程中，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方对万联公司拖欠两年租金事实并无争议，本院予以确认。本案二审的争议焦点有：一是涉案《商铺委托经营合同书》是否应当予以解除；二是一审判令万联公司分期支付租金是否正确；三是万联公司是否应当支付滞纳金；四是锦润公司是否应当对万联公司债务承担连带责任。关于争议焦点一徐代悦、黄懿君与万联公司签订的《商铺委托经营合同书》，系合同双方真实意思表示，双方理应严守合同。一方面，从双方约定看，该《商铺委托经营合同书》属于长期合同（委托期限10年），双方合同明确约定“顾及经营连续性，双方约定任何一方不得擅自变更、解除合同”。对于经营方逾期支付经营回报利益的，合同并未约定徐代悦、黄懿君享有解约权。现徐代悦、黄懿君在合同期限到期前要求解除合同并返还商铺，缺乏合同依据。另一方面，作为委托方徐代悦、黄懿君选择了“前期定期租金+后期利益分成”的模式，通过委托万联公司统一经营获得投资回报，并约定万联公司有权根据实际招商的需要拆除间隔、装修店铺。鉴于涉案市场系将多个独立商铺打通统一对外招商的特点，委托方的商铺收益在第五年后有赖于经营者统一招商的业绩，本身具有不确定性，对此投资风险，徐代悦、黄懿君应当知晓。如在委托合同到期前单独返还某一间商铺，既无法发挥该商铺的独立使用价值，也不利于关系到众多业主利益的市场的培育。因此，一审未支持徐代悦、黄懿君解除合同并返还商铺的主张，并无不当。关于争议焦点二根据《商铺委托经营合同书》的约定，徐代悦、黄懿君自第四年开始收取租金。一审判令万联公司向徐代悦、黄懿君支付2017年5月至2019年4月的租金104234元，并无不当。现徐代悦、黄懿君对一审判令由万联公司分期支付提出异议。本院认为，涉案万家汇商业广场项目于2018年调整业态为商贸综合体，目前仍处于市场培育期，万联公司按期支付全部到期租金确有困难，一审判决时也有将近三分之二的业主与万联公司就应付租金签订了“3355协议”，故一审依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，参照大多数业主与万联公司签订的分期方案，确定万联公司分期支付租金给徐代悦、黄懿君，并无不当。《中华人民共和国民法通则》现行有效，徐代悦、黄懿君提出《中华人民共和国合同法》制定后，《中华人民共和国民法通则》有关合同规定不再适用，缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点三徐代悦、黄懿君主张万联公司应支付滞纳金，一审判决以《商铺委托经营合同书》约定的付款期限如前所述已经发生改变，不存在逾期付款之说而对其主张的滞纳金不予支持，并无不当，二审予以维持。关于争议焦点四本案中，锦润公司与万联公司的法定代表人相同，锦润公司在销售店铺时将“包租十年购铺先赚三年租”作为重要促销手段，且《内部认购协议》、《商铺委托经营合同书》两份合同对租金计算方式基本一致。在实际履行合同及处理租金纠纷过程中，锦润公司与万联公司多次作为关联方出现。因此，徐代悦、黄懿君完全有理由相信锦润公司、万联公司在涉案项目上具有紧密关系，徐代悦、黄懿君的该信赖利益应当得到保护。一审判令锦润公司对万联公司的付款义务承担连带责任并无不当。综上所述，徐代悦、黄懿君、锦润置业（嘉兴）有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3371元，由上诉人徐代悦、黄懿君负担1779元，由锦润置业（嘉兴）有限公司负担1592元。本判决为终审判决。审判长  张涛审判员  刘坤审判员  杨剑二〇二〇年九月十七日书记员  赵瑾