湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初2804号原告：王立辉，女，1978年3月27日出生，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市，委托诉讼代理人（特别授权）：张蓝天，湖北宏济律师事务所律师。被告：陈代明，男，1971年4月18日出生，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市，被告：郭红平，女，1972年9月3日出生，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市，422802196612280714。被告陈代明之妻。原告王立辉诉被告陈代明、郭红平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王立辉及其委托诉讼代理人张蓝天，被告陈代明、郭红平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王立辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告陈代明、郭红平于2014年3月5日与覃德会签订的《房屋买卖合同》。2.判令被告陈代明、郭红平向原告王立辉返还购房款人民币300000.00元及支付相应违约金60000.00元。3.判令被告陈代明、郭红平承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月5日，被告陈代明、郭红平与覃德会签订《房屋买卖合同》，约定被告陈代明、郭红平将坐落于利川市东城街道办事处马桥村一组的房地产【土地使用证号为利国用（2013）第1537号】卖给覃德会，覃德会支付购房款后，被告陈代明、郭红平未按约办理过户手续，也未实际交付不动产。现该不动产已被利川市人民法院执行并拍卖给他人，被告陈代明、郭红平已履行不能，应向覃德会返还300000.00元购房款及支付相应违约金，覃德会已将前述债权转让给原告王立辉，且已通知被告陈代明、郭红平。被告陈代明、郭红平接到债权转让通知后拒不清偿债务。故原告王立辉提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。陈代明、郭红平共同辩称：1.我们已收到债权转让通知属实，但我们收到后已电话通知覃德会，要求覃德会、原告与我们一起协商处理，而覃德会至今未与我们及原告在一起协商处理，因此，案涉房屋买卖合同与原告王立辉无关。2.本案所涉房屋买卖发生在2014年3月，案涉房屋是2018年9月才被法院执行拍卖给他人，覃德会一直未要求我们办理产权过户手续，2016年覃德会提出退还购房定金100000.00元后，我们已将定金退还了覃德会，只是覃德会没有将案涉房屋买卖合同原件退还给我们。综上，我们不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月5日，案外人覃德会（乙方、买方）与被告郭红平、陈代明（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，该合同内容为：“甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在利川市东城办事处马桥村一组（土地面积96平方米，建筑面积402平方米，土地使用证号利国用（2013）第1537号）房地产出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写叁拾万元整；即人民币小写300000元。三、乙方在签订本合同时，一次性支付全款三十万元整，即小写300000元。四、乙方支付定金之日起3个月内，甲方必须完成未完工工程及办理规划、房屋所有权证以及过户手续。五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。六、办理房产证及过户手续所产生的所有税费由甲方承担。七、甲方收款后，应积极组织施工及办理有关房产和过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方将房产交付甲方。八、甲方将该房产交付给乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、入网费、有线电视费等。九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付价款总额百分之二十的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付总额百分之二十的罚金。十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件。十一、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。十二、附加条款：1.转让过后，甲方不得以任何借口干涉乙方对房屋的修改。”覃德会及被告郭红平、陈代明均在合同尾部签名捺印并留有各自的电话号码、身份证号及住址。同日，郭红平出具收条一份，该收条载明“（收条）款单2014年3月5日（收条）款单位（人）郭红平人民币（大写）叁拾万元整￥300000.00元（收）款事由收到覃德会买房款”，郭红平在收条的“经办人”栏签名捺印。覃德会当日通过银行转账方式向陈代明的银行账户（账号62×××71）转款人民币300000.00元，用途为“买房款”。嗣后，覃德会与被告陈代明、郭红平就前述《房屋买卖合同》所涉房屋未办理产权转移登记手续，该房屋的国有土地使用权登记在郭红平名下，未办理房屋所有权证。2017年10月31日，本院作出（2017）鄂2802执1030号执行裁定书，查封了案涉房地产。2018年8月28日，本院在执行郑高飞与陈代明、冉义龙民间借贷纠纷一案中委托淘宝网二轮拍卖案涉房地产。2018年9月29日，李国武以120万元的最高价竞得案涉房地产。2018年10月12日，本院作出（2017）鄂2802执1030号之一执行裁定书，裁定：一、解除陈代明、郭红平在利川市××办事处杉木村××处房产××栋【其中持证人郭红平国有土地使用权证号：利国用（2013）第1537号；持证人陈代明国有土地使用权证号：利国用（2013）1538号】的查封。二、陈代明、郭红平名下所有的位于利川市××办事处杉木村××房产××栋的所有权【持证人郭红平国有土地使用权证号：利国用（2013）第1537号；持证人陈代明国有土地使用权证号：利国用（2013）1538号】归买受人李国武所有。房屋所有权自交付时起转移给买受人李国武所有。房屋所有权自本裁定送达买受人李国武时起转移。三、买受人李国武可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续，过户费用由买受人李国武承担。同日，本院向利川市不动产登记中心发出（2017）鄂2802执1030号之一《协助执行通知书》，通知利川市不动产登记中心协助执行以下事项：解除陈代明、郭红平在利川市××办事处杉木村××处房产××栋【其中持证人郭红平国有土地使用权证号：利国用（2013）第1537号；持证人陈代明国有土地使用权证号：利国用（2013）1538号】的查封。将现登记在陈代明、郭红平名下的坐落于利川市东城办事处杉木村一组房屋一栋【其中持证人郭红平国有土地使用权证号：利国用（2013）第1537号；持证人陈代明国有土地使用权证号：利国用（2013）1538号】过户到买受人李国武名下，有关该房屋过户费用由李国武负担。李国武就案涉房屋仍未办理产权转移登记手续。2019年8月8日，王立辉向本院提起债权人代位权诉讼，要求陈代明、郭红平向其支付应返还给覃德会的购房款300000.00元及相应违约金60000.00元。2019年8月19日，本院作出（2019）鄂2802民初5882号民事裁定书，裁定：驳回王立辉的起诉。王立辉不服前述民事裁定向湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉。2019年12月2日，湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出（2019）鄂28民终2434号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。2020年4月30日，王立辉（甲方）与覃德会（乙方）签订《债权转让协议》，该协议的内容为“甲方：王立辉，公民身份号码：乙方：覃德会，公民身份号码：422802197002025411协议背景：乙方覃德会于2014年3月5日与陈代明、郭红平签订《房屋买卖合同》，约定陈代明、郭红平将坐落于利川市东城办事处马桥村一组的房地产（土地使用证号为利国用（2013）第1537号）卖给乙方覃德会，乙方覃德会支付购房款后，陈代明、郭红平未按约定办理过户手续也未实际交付不动产。上述不动产现已被利川市人民法院执行并拍卖，陈代明、郭红平已履行不能。现乙方覃德会将对陈代明、郭红平的该笔合同之债转让给甲方王立辉。经协商，双方就债权转让达成如下协议：一、乙方将其对陈代明、郭红平的债权（合同之债）转让给甲方。二、甲方直接对陈代明、郭红平提起诉讼和申请执行。三、双方就债权转让共同通知原债务人陈代明、郭红平。四、此协议一式贰份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。”王立辉与覃德会均在《债权转让协议》尾部签字捺印。同日，覃德会、王立辉签署了《债权转让通知》，该通知载明“陈代明、郭红平：本人覃德会于2014年3月5日与你二人签订《房屋买卖合同》，约定你二人将坐落于利川市东城办事处马桥村一组的房地产（土地使用证号为利国用（2013）第1537号）卖给本人，本人支付购房款后，你二人未按约定办理过户手续也未实际交付不动产。上述不动产现已被利川市人民法院执行并拍卖，你二人已履行不能。本人现将对你二人的该笔合同之债转让给王立辉（公民身份号码：），你二人应直接向其清偿债务。特此通知。原债权人：覃德会新债权人：王立辉2020年4月30日”。2020年5月10日，王立辉向陈代明、郭红平寄送了前述《债权转让通知》。陈代明、郭红平收到《债权转让通知》后即电话联系覃德会，要求覃德会、王立辉与其一起共同协商处理案涉房屋买卖事宜，但一直未能共同在一起协商，陈代明、郭红平也未向王立辉清偿债务。2020年6月8日，王立辉诉至本院并提出如前诉讼请求。庭审中，陈代明、郭红平称覃德会自2014年3月5日与其签订本案《房屋买卖合同》后，覃德会只向其支付了定金100000.00元，剩余房款200000.00元未给付。2016年覃德会提出退还定金后其已以现金方式向覃德会返还了定金100000.00元，覃德会未向其返还本案《房屋买卖合同》原件，也未出具收据，但就其陈述未向本院提供证据材料加以证明。上述事实，有经质证的郭红平、陈代明与覃德会签订的《房屋买卖合同》、郭红平出具的收条、覃德会向陈代明转款300000.00元的《转账交易成功》凭条、执行裁定书及协助执行通知书、王立辉与覃德会签订的《债权转让协议》《债权转让通知》及全球邮政特快专递回单、（2019）鄂28民终2434号民事裁定书及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，案外人覃德会2014年3月5日与被告郭红平、陈代明签订的《房屋买卖合同》及2020年4月30日与原告王立辉签订的《债权转让协议》，均系所涉合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本案《债权转让协议》签订后，原告王立辉已通知了被告郭红平、陈代明，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”的规定，覃德会就本案《房屋买卖合同》所享有的债权已转让给原告王立辉，该债权转让对被告陈代明、郭红平自其收到原告王立辉寄送的《债权转让通知》时发生效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。根据查明的事实，覃德会购买案涉房屋时已向被告陈代明、郭红平通过银行转账方式支付了购房款300000.00元，被告陈代明、郭红平收款后至本院在执行郑高飞与陈代明、冉义龙民间借贷纠纷一案中将该房屋委托淘宝网二轮拍卖并被买受人李国武以120万元的最高价竞得时止，其与覃德会就该房屋均未办理产权转移登记手续。2018年10月12日，本院作出（2017）鄂2802执1030号之一执行裁定书，裁定该房屋所有权自本裁定送达买受人李国武时起转移，该执行裁定现已生效。因此，覃德会作为本案《房屋买卖合同》的买受人，已不能实现购买案涉房屋的合同目的。覃德会已将本案《房屋买卖合同》所享有的债权依法转让给王立辉并生效，王立辉作为该债权的受让人，有权向被告陈代明、郭红平主张解除本案《房屋买卖合同》。如前所述，被告陈代明、郭红平因在出卖涉案房屋后没有履行协助覃德会办理该房屋的产权转移登记手续的附随义务，该房屋所有权已经生效的法律文书确认为李国武所有，致使覃德会不能实现购买涉案房屋的合同目的。依照前述法律规定，王立辉主张解除本案《房屋买卖合同》，于法有据，对其该项诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《房屋买卖合同》签订当日，覃德会已依约向被告陈代明、郭红平履行了支付购房款300000.00元的义务，涉案房屋因被告陈代明的其他纠纷被人民法院执行拍卖给他人，导致覃德会获得该房屋产权的合同目的根本无法实现，覃德会将享有该《房屋买卖合同》的债权已依法转让给王立辉并生效，王立辉主张解除本案《房屋买卖合同》得到法院支持后，依照前述法律规定，被告陈代明、郭红平理应退还所收取的购房款。故原告王立辉要求被告陈代明、郭红平向其返还覃德会支付的购房款300000.00元的请求，本院予以支持。关于王立辉主张的违约金60000.00元问题，本案《房屋买卖合同》虽约定如一方违反本合同条款，该方应向对方支付价款总额百分之二十的违约金，但该《房屋买卖合同》成立并生效后，覃德会作为涉案房屋的买受人，负有办理房屋产权转移登记的义务，作为出卖人的被告陈代明、郭红平只负有协助办理产权转移登记的附随义务，而覃德会怠于行使其办理房屋产权转移登记的主要义务，导致涉案房屋因被告陈代明的其他纠纷被人民法院执行拍卖，最终致使覃德会无法获得该房屋的产权，因此，被告陈代明、郭红平并不存在违反本案《房屋买卖合同》的行为。故原告王立辉作为本案《房屋买卖合同》的债权受让人，要求被告陈代明、郭红平按照本案《房屋买卖合同》的约定向其支付违约金60000.00元的请求，证据不足，本院不予支持。被告郭红平、陈代明辩称不同意原告王立辉的诉讼请求，因未向本院提供证据证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，被告郭红平、陈代明对此应承担不利的后果。故对于被告郭红平、陈代平的抗辩理由，本院不予采信。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条第一款第（五）项、第一百零八条规定，判决如下：一、被告陈代明、郭红平2014年3月5日与覃德会签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、被告陈代明、郭红平于本判决生效后三十日内向原告王立辉退还覃德会所支付的购房款人民币300000.00元。三、驳回原告王立辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700.00元，由原告王立辉负担900.00元，被告陈代明、郭红平共同负担5800.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡兴国人民陪审员  吴长庆人民陪审员  张兴剑二〇二〇年九月五日书 记 员  赖永超