湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终442号上诉人（原审原告）：黄静娟，女，1964年3月2日出生，汉族，黄石市人，住湖北省黄石市黄石港区。被上诉人（原审被告）：江葵花，女，1970年11月19日出生，汉族，蕲春县人，住湖北省蕲春县。上诉人黄静娟为与被上诉人江葵花租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2707号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄静娟及被上诉人江葵花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄静娟上诉请求：撤销原判，改判江葵花支付黄静娟租赁费83,834.00元，二审诉讼费由江葵花负担。事实与理由：一、一审对江葵花已经支付的租金的数额认定错误。双方签订租赁合同后，江葵花前后支付租金43,500.00元。该数额经一审庭审核实，双方均无异议。一审判决认定江葵花已经支付租金51,500.00元是错误的。二、一审对江葵花向杨叶镇三峡村交费抵扣租金的数额认定错误。黄静娟与江葵花之间及黄静娟与三峡村之间是不同的法律关系，根据合同相对性原则，江葵花对黄静娟支付租金的义务不能因其向第三人交付而得以减免。一审不应当对本案之外的法律关系进行审理。三、一审判决对江葵花应交纳的租金按照50%的标准给付缺乏法律依据。上诉人在将养殖场租赁给江葵花前，对养殖场进行了投入。江葵花承租后，在投资改造化粪池等设施时，并没有征求上诉人的意见，且对上诉人原有的设备进行了改拆。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改造或添设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。另外双方签订的租赁合同也有相关约定。一审判决免除江葵花50%的租金毫无法律依据。四、江葵花应向上诉人支付从2013年10月1日起到2016年5月31日止的租金共计83,834.00元。2013年，双方签订的租赁合同租期是一年，合同到期后，江葵花拒绝签署书面合同，但仍然使用该场地，视为不定期租赁，租金仍然按照原合同标准执行。2014年9月合同期满后，经双方多次沟通，江葵花一面继续使用租赁物，一面拒绝签订合同，江葵花有随时搬出养殖场，逃避债务的可能。上诉人不得已通过停水停电的方式维护自己的合法权益。江葵花离场时没有通知上诉人，更未办理交接手续，上诉人有理由认为江葵花一直在使用养殖场，故其租金应计算至2016年6月新的承租人进场之时。江葵花辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉人的上诉请求。黄静娟在一审的诉讼请求：请求判令江葵花向其支付租金66,600.00元。一审法院认定：黄静娟与江葵花于2013年10月1日签订《养殖场合同》，约定黄静娟将位于鄂州市××叶镇××村××约六十亩的养殖场转租给江葵花养猪，租赁期限一年，租金为44,000.00元，保证金10,000.00元。合同签订后，江葵花先后共计向黄静娟交租金51,500.00元。江葵花还另向杨叶镇三峡村交费26,000.00元，基于此，杨叶镇三峡村未收取黄静娟2015年租金8,000.00元。江葵花租赁期间在租赁土地上建造了杂物间、化粪池和猪舍，第一年期满后双方未续签合同，因双方为租金发生纠纷，黄静娟于2015年5月关停了江葵花养殖场水电。江葵花因无水电保障遂离场。黄静娟于2016年将场地再转租给他人经营。为此，黄静娟诉至法院，请求判令江葵花支付其租金66,600.00元。一审法院认为，黄静娟与江葵花于2013年10月1日签订的《养殖场租赁合同》（八项条款）系双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护。双方在第二年未续签合同，2015年5月黄静娟停止供应江葵花水电，视为黄静娟不同意将从杨叶镇三峡村租赁的土地再转租给江葵花使用，江葵花在无水电供应的情况下不能从事正常养殖，离场善后工作酌情认定两个月，即2015年7月后双方合同义务终止，租金亦结算至2015年7月，共计22个月，租金总额80,667.00元。江葵花已付黄静娟租金51,500.00元，另基于江葵花向杨叶镇三峡村另交费26,000.00元，杨叶镇三峡村未收取黄静娟2015年租金8,000.00元，视为江葵花代黄静娟已付8,000.00元，故江葵花已付黄静娟租金总额核定为59,500.00元。据此，江葵花还应付租金21,167.00元。鉴于黄静娟将江葵花投资建造的部分设施转租他人，亦从中获利，一审酌情认定江葵花欠付租金为上述所欠租金的50%，即10,583.50元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，一审判决：一、江葵花于本判决生效之日起十日内向黄静娟支付租金10,583.50元。二、驳回黄静娟其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取732.50元由江葵花承担。在二审法院指定的举证期限内，双方当事人均未举证。二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：江葵花已经支付的租金数额是多少？江葵花还应支付黄静娟多少租金？关于江葵花已经支付的租金数额问题。黄静娟在起诉时自己提交给法院的“黄静娟诉江葵花拖欠租金款明细表”中自认江葵花已经支付其租金51,500.00元，该数额与一审庭审时江葵花当庭自认的数额是一致的，且黄静娟在庭审时并未对该数额予以否认。黄静娟在二审推翻其之前的陈述，上诉称江葵花已经支付的租金为43,500.00元，没有任何事实依据，本院对该上诉主张不予支持。从一审查明的事实及庭审中双方的陈述来看，江葵花拖欠租金违约在先，其理应承担相应的违约责任。虽然黄静娟在江葵花拖欠租金后采取停水停电的方式迫使对方无法经营，且通知其离场，但一审酌情给予江葵花两个月的撤离期，符合生活常理也较为公平。黄静娟推定江葵花一直经营到新的承租人进场时止，该上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。故承租人原则上不允许未经出租人同意对租赁物进行改善或添加改造。本案中，虽然江葵花在经营中对养殖场进行了改造，但双方在合同中并未就退租后改造添附物或设施如何处理进行约定。依照一般交易习惯，租赁合同如无约定，承租人对租赁物的改造添附在租赁合同结束后一般无偿归出租人所有。一审因江葵花对租赁场地改造后的投入，酌情减免其剩余租金的一半缺乏事实与法律依据。本院对上诉人黄静娟的该项上诉请求予以支持。根据杨叶镇三峡村委会出具的证明，在江葵花从黄静娟手中转承租涉案养殖场后，经该村委会与本案当事人协商，黄静娟向该村委会上交租金从原来的8,000.00元调整为20,000.00元。故在2014年江葵花向三峡村委会交纳20,000.00元后，当年黄静娟应上交给村里的租金实际没有缴纳。一审从节约诉讼资源、方便当事人诉讼的角度将江葵花代为缴纳的8,000.00元租金在本案中予以扣减并无不当。综上，一审判决认定事实虽清，但适用法律有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2707号民事判决。二、江葵花于本判决生效之日起十日内一次性给付黄静娟租金21,167.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回黄静娟的其他诉讼请求。一审案件受理费的负担不变；二审案件受理费1,631.00元，由黄静娟负担1,142.00元，江葵花负担489元。本判决为终审判决。审判长 柯君审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二〇年九月十四日书记员 肖            臣