安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖04民终1190号 上诉人（原审被告）：刘静，女，1968年9月19日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人（原审原告）：淮南民生新城物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区潘三新村2小区7栋206室,统一社会信用代码91340400670917686X。 法定代表人：汪浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。 上诉人刘静因与被上诉人淮南民生新城物业服务有限公司（以下简称民生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘静上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、民生物业公司提供《前期物业合同》签约时间是2014年9月2日，备案登记2014年9月30日。庭后补交的《服务价格登记证》只有两份，一份是2016年6月-2019年6月（有效期三年）、另一份是2018年9月30日-2021年9月（有效期三年）。没有2016年之前的《服务价格登记证》，民生物业公司没有提供《前期物业合同》证明其物业管理标准的企业资质证书。民生物业公司应提供《前期物业合同》签订日期前提供的合同形式要件、资质证书、《服务价格登记证》。根据我国物业服务企业资质管理办法规定，新办物业管理资质申请需要至地级以上建设局或房地局申请审批，直辖市至区、县房地局申请审批。民生物业公司在没有取得资质的情况下于2014年签订了《前期合同》，要求刘静承担物业费属霸王条款。《淮南市城市物业管理办法》详细规定了物业服务收费可以根据其服务质量下浮，物业费与服务质量应成正比。小区物业服务不到位具体体现在没有专业证书资质的安全员、擅自撤除南门、西门值班岗亭等设施、物业服务不专业、不作为、质量差等、物业不合理行为。民生物业公司提供的《前期物业合同》缺乏成立要件，内容不真实，合同无效，不应按照0.5元/平方米收费，请求按0.25元/平方米收费。一审法院无视民生物业公司不履行服务合同的严重后果，业主应享有议价权利，要求下浮收费比例50%。刘静2010年元月份因为需要开通水电煤气手续，一次性缴纳339元物业费，未开发票，应从一审判决费用中扣除。刘静并无恶意逃避缴纳物业费的情形，一审判决认为，刘静给付2802.13元的物业费，遗漏了刘静2010年全年缴纳的339元物业费的事实，应当予以扣除。 民生物业公司未发表答辩意见。 民生物业公司向一审法院起诉请求：判令刘静支付物业服务费3226.2元、违约金1573元（违约金以295.2元为基数，按日万分之三标准计算至刘静实际履行完毕之日止，暂计算至2020年6月30日违约金为1573元），合计4799.2元。 一审法院认定事实：民生淮河新城项目是由淮南民生置业有限公司在淮南市田家庵区投资、开发的项目，该项目共分为五期。刘静系淮南市田家庵区民生淮河新城一期一组团9栋107室房屋的业主，该房屋建筑面积为56.61㎡。2011年8月20日，淮南民生置业有限公司（甲方）与民生物业公司（乙方）签订一份《民生•淮河新城（一期）前期物业服务合同》，约定：“民生物业公司提供淮河新城一期小区前期物业管理服务，第六条约定物业服务管理费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/月.平方米（包含物业管理区域内的公共水电能耗）；小高层住宅1.1元/月.平方米（包含物业管理区域内的公共水电能耗）……第七条约定业主应于甲方正式通知业主入住之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按半年交纳，首次交纳半年，第二次交付到6月底或12月底，之后业主或物业使用人应在每年1月20日，7月20日前履行交纳义务。第三十一条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起按每天应交款的万分之三的标准向乙方支付违约金。第三十六条本物业管理服务期限为3年，从本物业入住之日起计算，即从2011年9月1日至2014年9月1日。”2014年9月2日，淮南民生置业有限公司（甲方）与民生物业公司（乙方）签订一份《民生•淮河新城（一期）前期物业服务合同》，约定：“第十条物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定如下：多层住宅0.5元/月.平方米；高层住宅1.2元/月.平方米……第十二条物业服务费按半年（月、季度、半年）交纳，业主应在1月10日,7月10日履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分五收取滞纳金。如单个业主与乙方另有约定的，从其约定。物业服务费可以预收，但预收期限不得超过6个月。第十三条业主应于房屋销售合同约定的交付日期起的次月交纳物业服务费用。”2014年9月30日，该合同经淮南市房地产管理局物业管理办公室备案。合同签订后，民生物业公司对淮河新城一期小区提供了前期物业管理服务。2009年7月1日-2009年12月31日刘静预交了6个月的物业管理服务费169.9元。2011年1月1日起刘静未按时交纳物业管理服务费，2016年12月、2017年12月民生物业公司分别向刘静所在的案涉小区住址张贴了《物业费缴费通知函》，但刘静至今仍未交纳物业管理服务费，民生物业公司提起本案诉讼。 一审另查明，根据民生物业公司提交的《服务价格登记证》记载载明，淮河新城一期依据淮价房[2007]3号规定，住宅区物业综合服务费（多层）的收费标准为0.5元/㎡/月。2019年9月3日，民生物业公司向淮南市田家庵区人民法院申请支付令，要求刘静支付所欠综合物业费2886.6元。淮南市田家庵区人民法院于2019年9月3日做出（2019）皖0403民督567号支付令，限令刘静在收到支付令之日起十五日内支付民生物业公司2886.6元。2019年9月19日，刘静提出支付令异议。2019年9月25日，淮南市田家庵区人民法院作出（2019）皖0403民督567号民事裁定：“终结本案的督促程序。（2019）皖0403民督567号支付令自行失效。”2020年1月6日，民生物业公司诉至法院，要求刘静支付物业服务费3056.4元、违约金1650.4元，合计4706.8元。同日撤诉。 一审法院认为，一、关于本案的诉讼主体是否适格的问题。判断主体是否适格，需审查是否与本案有直接的利害关系。直接利害关系是指公民、法人或者其他组织的财产权、人身权或者其他权益直接遭到他人的侵害或者直接与之发生权利、义务归属的争执。本案中，刘静系淮南市田家庵区民生淮河新城一期一组团9栋107室房屋的业主。经一审法院审理查明，民生物业公司自2008年1月11日成立，法定代表人虽经多次变更，但目前公司仍系在业状态、正常经营。自《物业服务合同》签订后，民生物业公司就对该小区实际提供了物业服务。2009年7月1日-2009年12月31日，刘静预交了6个月的物业管理服务费169.9元，2011年1月1日起未按时交纳物业管理服务费，故本案的诉讼主体适格，对刘静认为其不是本案适格主体的相关辩称，不符合事实，且无法律依据，不予支持。 二、关于刘静、民生物业公司之间是否存在物业服务合同关系，民生物业公司是否具有收费许可证，刘静应否支付物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，刘静、民生物业公司之间虽未签订书面的物业服务合同，但自2011年8月20日民生物业公司与淮南民生置业有限公司签订《民生•淮河新城（一期）前期物业服务合同》后，民生物业公司就实际对案涉小区提供物业服务。刘静作为案涉小区9栋107室房屋的业主，在2011年之前也一直缴纳物业费用，应视为双方之间成立了合法、有效的物业服务合同关系。本案中，民生物业公司已对刘静居住的淮河新城一期小区提供了物业服务，刘静作为小区业主在接受了服务后理应履行交纳物业管理服务费的义务。对刘静认为民生物业公司没有提供具有法定效力的《服务价格登记证》，没有履行合法收费程序的相关辩解。民生物业公司庭后向一审法院提供了涉案小区的《服务价格登记证》，经审查，能够证明民生物业公司提供的服务价格登记上的淮南市田区国庆西路与广场北路交口向北300米实际是登记证上的单位住址，且主要收费项目为住宅区物业综合服务等级收费，亦能够证明民生物业公司收取淮河新城小区物业管理服务费经物价部门备案登记并许可。故对刘静认为民生物业公司系违法收费的辩解意见，缺乏事实依据，不予支持。 三、关于民生物业公司是否尽到了物业服务义务，刘静能否以此为由拒缴物业费的问题。每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，对业主反映的物业服务问题，物业服务企业应及时改善服务、加强管理、提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中，刘静虽提交了照片以证明民生物业公司存在物业管理不到位的情况，但对小区公共权益的维护，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，服务管理上的瑕疵不能作为刘静拒付物业服务费的依据。故对刘静认为民生物业公司未提供合格有效的物业服务，拒绝支付物业费的相关辩解，于法无据，不予支持。 四、关于本案是否超过诉讼时效，民生物业公司要求刘静给付物业服务费3226.2元及违约金1573元是否有事实与法律依据的问题。物业管理服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，除物业服务企业明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务企业在服务期间在持续主张权利。本案中，民生物业公司向一审法院提交的物业费缴费通知函照片打印件能够证实其以张贴催费通知单的形式向刘静要求给付物业管理服务费用，未超过诉讼时效，故对刘静认为的本案已经超过诉讼时效的辩解意见，不予支持。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，因案涉《民生•淮河新城（一期）前期物业服务合同》明确约定了物业费收取方式、收费标准等内容，刘静作为小区业主在享有物业服务的前提下理应及时、足额支付物业服务费。2011年8月20日，民生物业公司与淮南民生置业有限公司签订的《民生•淮河新城（一期）前期物业服务合同》第三十六条约定民生物业公司于2011年9月1日开始入住涉案小区，故2009年7月1日-2009年12月31日，刘静预交的6个月的物业管理服务费169.9元应予扣除。一审法院认为，民生物业公司按照每月每平方米0.5元的标准计收物业费，未超过服务价格登记证的约定，但起算日期有误，应从2011年9月1日民生物业公司入住涉案小区之日起计算至2020年6月30日，共计105个月。故对民生物业公司要求刘静给付物业服务费3226.2元的诉讼请求，更正为2802.13元[（0.5元/月/㎡×56.61㎡×105个月）-169.9元]。对于民生物业公司要求刘静支付违约金1573元的诉讼请求，民生物业公司虽然实际对案涉小区提供了物业服务，但经审查，并参照与刘静同小区业主在同类案件中提供的证据来看，民生物业公司提供的物业服务还存在部分不全面、不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对民生物业公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第六十七条规定，判决：一、刘静于本判决生效之日起十日内一次性支付淮南民生新城物业服务有限公司自2011年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2802.13元；二、驳回淮南民生新城物业服务有限公司其他的诉讼请求。案件受理费50元，由淮南民生新城物业服务有限公司负担21元，由刘静负担29元。 刘静二审提交多份证据，其中多数为当事人在一审中已提交证据，一审已经双方质证，本院不再重复组织质证及认证。对于刘静提交的以下证据：1.淮南市普通多层住宅物业公共服务收费标准，拟证明民生物业公司收费标准有下浮不限的让利幅度，刘静有依法议价的权利；2.天眼查网络公开平台信息一份，拟证明民生物业公司提起的物业合同纠纷结案近300件，说明物业管理存在严重瑕疵，应打折收费；3.民生物业公司律师签名2020年3月16日前期物业合同首页，拟证明刘静质疑其合同真实性合法的依据。民生物业公司未予质证。本院认为，上述证据对本案认定事实均不具有证明力，故对其证明力不予确认。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳本案争议焦点为：一审法院认定刘静支付民生物业公司物业费2802.13元是否适当。 本院认为，刘静上诉请求要求对一审判决改判或发回重审，但未明确如何改判的具体要求，从其上诉陈述的事实和理由看，体现其要求在一审认定其应支付2802.13元物业费的基础上，扣除其2010年交纳的全年物业费339元后，按照50%的比例支付物业费。根据民生物业公司提交的两份前期物业服务合同，能够体现2011年9月1日之后双方的物业服务合同关系。而从刘静提交的收据及陈述，显示刘静向民生物业公司已交纳了2009年7月1日至2010年全年物业费，民生物业公司也陈述刘静2011年1月1日之前的物业费已经交纳，可见双方物业服务合同关系从2009年7月1日开始，一审对此认定存在瑕疵，予以纠正。从交费情况看，刘静按照每平方米0.5元支付物业费，与前期物业服务合同约定一致，民生物业公司主张刘静支付从2011年1月1日至2020年6月30日欠付物业费应予支持。一审按照每平方米0.5元标准，从2011年9月1日开始计算物业费并扣除刘静已交纳的2009年7月1日至12月31日物业费169.9元不当，但鉴于民生物业公司未提出上诉，故不予处理，对一审判决金额予以确认。民生物业公司法定代表人的变更对于本案认定物业服务合同的事实不具有影响，刘静对此提出的上诉理由不予支持。民生物业公司是否具有当年的物业服务价格登记证，属于行政管理事务，对本案物业服务合同效力和合同内容的确定不产生影响，因此，刘静对此提出的上诉理由也不能成立。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。民生物业公司在物业服务过程中，确存在一定瑕疵，服务质量有待进一步提高，但该瑕疵不足以形成拒交物业费的抗辩，如刘静认为民生物业公司的行为对其造成损害，可另案解决。双方实际履行物业服务合同的交费标准及书面合同确定的标准均是按照每平方米0.5元计算物业费，刘静认为其享有议价权，应按该标准的50%支付物业费，无事实和法律依据，不予支持。 一审法院于2020年3月25日已作出（2020）皖0403民初559号民事裁定：本案按反诉原告刘静撤回起诉处理。但一审判决书中仍将刘静身份表述为反诉原告不当，予以纠正。 综上所述，刘静的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘静负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二〇年九月二十一日 法官助理李长梅 书记员夏艺桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。