中华人民共和国 山东省邹平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1626民初1127号 原告：邹平市孙镇冯家村民委员会，住所：邹平市孙镇冯家村驻地，统一社会信用代码：54371626B47936404X。 法定代表人：冯大兴，村委会主任。 委托诉讼代理人：张莉，山东远识律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：张继国，男，1965年12月10日生，汉族，居民，住邹平市。 委托诉讼代理人：张濛，女，1987年10月27日出生，汉族，居民，住邹平市，系被告之女儿（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：刘慧，男，1985年3月8日出生，汉族，居民，住邹平市，系被告之女婿（特别授权代理）。 原告邹平市孙镇冯家村民委员会（以下简称冯家村委）与被告张继国土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，分别定于2020年5月8日、2020年9月10日依法公开开庭进行了审理。两次开庭原告冯家村委的委托诉讼代理人张莉，被告张继国及其委托诉讼代理人张濛、刘慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯家村委向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告倒出侵占的场房、厂地；二、补交2019年1月1日到2019年11月29日承包费1100元，从2019年11月30日至2020年6月30日承包费4823元，从2020年6月30日往后每月按承包费689元计算至倒出场房厂地为止；三、判决被告支付违约金5000元；四、诉讼费及保全费用由被告承担。事实与理由：被告承包原告孙镇冯家淀粉厂，磨制10间，黄粉车间7间，锅炉房8间等，承包期5年，2014年1月1日至2018年12月31日，每年1200元，合同约定，承包方在租赁期内，建设和安装其他设施，需征得出租方同意，租赁期满由承租方自行拆除，恢复原貌，如一方违约，向对方支付租赁费总额3%的违约金，如造成损失，给予赔偿。承包合同到期后被告没有倒出租赁的场房厂地。2019年11月29日，我村村民李辉通过村里公开投标，承包了被告承包的淀粉厂场房厂地，每年承包费8268元，每月689元。经村里多次催促，被告一直拒不倒出，严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成巨大财产损失。原告诉来法院，要求法院支持原告的诉讼请求，并判决被告承担所有费用。 被告张继国辩称，1.原告提交的合同是为了应付镇上检查强行要求被告补签的合同，完全违背被告方的意愿，对被告来讲明显不公；2.补签合同只有被告一家的签字，实际承包人为三家，另外两家不知情，该合同应属无效；3.补签合同内容与2002年签订的原始合同内容相违背，而补签合同载明修建的设施自行拆除，而实际被告早已在2008年就对房屋进行了大范围的修建铺设道路等并使用至今，补签合同内容严重侵犯了被告的利益；4.2019年底原告要求被告腾退房屋，但双方并未就被告10余万元的投入费用的补偿问题达成一致，被告多次找镇党委等部门给予调解，期间原告同意赔偿25000元，但无法补偿实际损失，双方未达成最终意见；5.该合同的实际承包人不只是被告一人，应追加另外的承包人参加本案诉讼。 原告冯家村委围绕其诉讼请求，向本院提交了五组证据（证据1.租赁合同复印件1份、收据1份；证据2.通知、照片各1份；证据3.招标公示及租赁合同各一份；证据4.照片两张；证据5.承包费收据一份），被告对上述证据进行质证后，对证据1合同有异议，认为是三家承包，该补签合同只有被告一家签字，另外两家并不知情；该补签合同是为了应付镇上检查，诱骗被告补签的合同，完全违背被告意愿，对被告是不公平的；该补签合同内容与2002年签订的原始合同内容相违背，而补充合同载明，修建的设施自行拆除，而实际早在2008年被告就对该房屋进行大范围修建，铺设道路等，并使用至今，补签合同的内容，严重侵犯被告利益；承包该处房屋三家，均为独立个体，另外两家，并未授权被告签订此合同，因此被告无权代表另外两家，所以合同无效；对证据2关于下达通知，通知已经收到，但实际份数是三份，请原告出示另外两家收到通知的证明；对证据3有异议，被告认为招标公示及租赁合同与本案无关，我们交费到期日是2019年12月31日，是2019年10月29日公开投标的；对证据4无异议，认为与本案无关，因为房屋是被告建设，所以被告去投标，实际到期是2019年12月31日；对证据5有异议，被告是交了六年的承包费，但是开的单据是5年，村里记账本是六年到期，到期日期是2019年12月31日。 被告为证实其辩称理由，向本院提交了六组证据【证据1.承包合同复印件一份；证据2.证明一份及照片一组；证据3.明细表一份；证据4.照片一张，一份录音（庭后播放）；证据5.证明一份，证明村里有类似的情况，有村民林猛、冯曰利、冯爱兰的也是五年改为了六年。证据6.冯家村集体房屋厂房承包到期时间公示一份】，原告经质证后，对证据1承包合同有异议，认为合同不完整只有一页，且于2007年10月31日已经到期，已经由定期合同转为不定期合同，村委可随时解除；对证据2证明有异议，根据法律规定是一户一宅，被告女儿是否划分宅基地与本案无关，证人未到庭，证言不属实，不予认可；对证据3明细表有异议，与本案没有关系；对证据4照片不能证明被告的主张，是为了方便被告使用，不应该要求赔偿，原告是与被告签订的合同；对证据5、有异议，认为与本案无关，本身是手抄件没有法律效力；对证据6有异议，认为与本案无关。 对于上述经原被告质证后无异议的证据，本院认为客观真实、来源合法、与本案待查明的事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告冯家村委在村东北角原有淀粉厂地一处，其中磨制车间10间、黄粉车间7间、锅炉房8间、糖浆车间5间、变压器4间。2002年，原告与被告张继国、案外人冯永强签订承包合同一份，将上述租赁物淀粉厂生产车间的南半部分（计20间）租赁给被告张继国、案外人冯永强使用，租赁期至2007年10月31日。租赁期满后，原告冯家村委未收回该租赁物。2008年-2009年期间，被告为了子女结婚及日常生活需要，投入资金对上述租赁物进行翻建、整修、填平、修建院墙等。2018年8月12日，原被告双方补充签订了《租赁合同》一份，根据该合同约定的内容，原告将位于其本村租赁物磨制车间10间、黄粉车间7件、锅炉房8间、糖浆车间5间、变压器4间租赁给被告使用，租赁期限5年（2014年1月1日-2018年12月31日）；第四条：租金支付方式及时间：5年一次性付清现金，每年1200元，合计陆千元。第五条租赁双方的权利和义务中约定：4、在租赁期内，租赁物如有损坏，承租方负责维修，承租方并承担全部维修费用。租赁期满后承租方将租赁物在10天之内经出租方验收后交付给出租方，如有损坏，折价赔偿。5、承租方逾期交纳承包费，出租方有权解除合同。6、承租方在租赁期内，建设和安装其它设施，需征得出租方同意，租赁期满由承租方自行拆除恢复原貌。上述租赁期满后，原告冯家村委对外公开承包、招标，张继国及本村其他村民参与投标，竞价后，李辉承包了被告原来承租的地方，李辉于2019年10月29日与原告冯家村委签订《租赁合同》，承包期限10年，每年8268元，自2019年11月29日至2029年11月29日。2019年12月14日，原告向被告下达通知一份，通知中载明：“张继国你好：你于2014年1月1日承包的位于邹平市车间带院落一处，承包期2014年1月1日至2018年12月31日承包期早已到期，请你于2019年12月21日之前将所承包的淀粉厂东车间带院落一处，交付给孙镇冯家村委会。逾期不搬出、不交付，将承担相应的法律责任”。被告收到该通知后至今未搬离，为索要租赁物、逾期承包费、违约金等，原告于2020年4月13日诉来本院，提起本诉。 另查明，根据本院实地查勘及在庭审中原被告确认一致：原告实际租赁给被告的租赁物为原淀粉厂磨制车间8间、锅炉房4间、糖浆车间5间。案外人冯永强现占用锅炉房4间、变压器4间。案外人林维平现占用黄粉车间7间、磨制车间2间。根据被告当庭陈述及原告当庭确认，其最后一次交纳原告承包费6000元，系其与他人共同支付，被告张继国个人支出承包费2000元。被告张继国当庭陈述其与冯永强、林维平共同交纳的承包费6000元，经原告提交证据并查证邹平市孙镇农村经济经营管理站，单据号为：0102380，交款时间为2014年5月10日，款项性质：原淀粉厂厂房承包费（2014.1.1-2019.1.1）人民币大写陆仟元整￥6000经办人：王斐。 再查明，对于被告村委所出租的租赁物孙镇冯家村淀粉厂车间带院落一处，实际涉及的租赁物为磨制车间10间、黄粉车间7件、锅炉房8间、糖浆车间5间、变压器4间。在原告认为租赁合同到期后，2019年7月2日在村委张贴了《冯家村集体房屋厂房承包到期时间》的公示，其中“张继国淀粉厂车间（东车间）到期日期：2018年12月31日”。2019年10月26日，原告冯家村委张贴《招标公告》，对于涉案到期的淀粉厂车间等进行公开招标。2019年12月14日，原告分别对被告张继国、案外人林维平、冯永强下达了搬离通知。2019年12月16日，原告对被告张继国、案外人林维平、冯永强在村委公示栏张贴了《公告》，要求张继国、林维平、冯永强三人于2019年12月21日前将所承包的租赁物交付村委。 本院认为，在2002年时，就本案中涉及的部分租赁物原告与被告张继国及案外人冯永强签订《承包合同》，在2007年10月31日租赁期限就已到期，但原告冯家村委并未收回。涉案的租赁物虽未签订承包合同，但被告张继国继续承租，原告冯家村委按照年限或分段向被告收取承包费，已经事实上形成了不定期的租赁合同关系。2018年8月12日，原被告补充签订了《租赁合同》一份，根据该合同约定的内容，原告将位于其本村租赁物磨制车间10间、黄粉车间7件、锅炉房8间、糖浆车间5间、变压器4间租赁给被告使用，租赁期限5年（2014年1月1日-2018年12月31日）。但在实际租赁过程中，因为历史原因等，被告张继国实际占有的租赁物为：磨制车间8间、锅炉房4间、糖浆车间5间，其他租赁物由冯永强、林维平分别占用。根据原告冯家村委的搬离通知及《公告》可以看出，原告冯家村委对于被告张继国、案外人冯永强、林维平分别实际租赁或者占用租赁物的事实应该是清楚的。在本案庭审中原告已明确诉讼请求第一项，原告冯家村委对于要求被告返还其个人占有的租赁物磨制车间8间、锅炉房4间、糖浆车间5间的诉讼请求是明确的，故本院予以确认。从本案实际勘验的结果来看，涉案的原告提交的租赁合同中涉及的租赁物虽然涉及到案外人林维平、冯永强，但被告张继国原承租、现占有的租赁物磨制车间8间、糖浆车间5间已经由被告张继国加盖院墙等予以隔离开来，且被告原承租、现占有的锅炉房4间在其院门南边相邻并排集中，并不与案外人林维平、冯永强现实际占有的租赁物混同。 本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。原告与被告张继国于2018年8月12日补充签订了《租赁合同》一份，虽然对于合同中涉及的租赁物磨制车间10间、黄粉车间7件、锅炉房8间、糖浆车间5间、变压器4间中涉及到了案外人林维平、冯永强占有的租赁物，但合同一方的张继国在该合同上已签字，原告冯家村委已签字盖章，应视为原被告双方对于合同权利义务、违约责任的认可，也视为对未签订本合同之前状态的权利、义务的追认，被告称该合同系违背其个人意愿等情况下签订的，但被告系完全民事行为能力人，理应对其签订合同所引起的一切权利、义务及相应的法律责任后果应有充分的理解和承担。本案中，被告张继国虽不能代表案外人林维平、冯永强签订租赁合同，但却能完全代表其个人，并有权就其个人所涉及和承租的原告冯家村委租赁物事项中涉及的合同权利、义务等事项进行确认，故该合同的相关条款应对张继国本人具有法律约束力。现原告根据该《租赁合同》，向被告张继国一人提起诉讼，并明确了相关诉讼请求，故本院应对原告的相关诉讼请求进行依法裁处。被告辩称该合同系无效合同，但就原被告提交的现有证据来看，尚不符合法定的合同无效的条件，且在本案的《租赁合同》未被有权机关撤销或确认无效的情况下，应视为合法有效，应对原被告均具有法律约束力，原被告均应当遵照执行。现本案涉及的《租赁合同》已经到期。本案中，原被告补签的《租赁合同》约定的租赁期限为5年（2014年1月1日-2018年12月31日），被告在2014年最后一次原告冯家村委交纳了租赁费6000元。2014年5月10日，原告冯家村委开具收款单据，单据号为：0102380，金额为6000元，在单据中注明款项性质：原淀粉厂厂房承包费（2014.1.1-2019.1.1）。对此被告不予认可，认为租赁期限为6年，并认为其当时就指出错误，要求时任村负责人林维圣进行改正，并提交了村委的小账本子复印件，对此原告不予认可并对小账本子的事项表示不清楚。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告提交的补签的《租赁合同》中的租赁期限及收款单据中写明的承包费期限相对一致，而被告提交的村委会的小账本子复印件中载明的：“2019.12.31日”、“6年”中的“9”、“3”、“6”关键字眼处均存在涂改，且原告冯家村委当庭不予认可，至于谁涂改的，现本院也无法予以查证确认。根据原告提交的双方补签的《租赁合同》，结合原告提交的6000元的交款单据载明的内容、2019年7月2日在村委张贴的《冯家村集体房屋厂房承包到期时间》的公示【其中“张继国淀粉厂车间（东车间）到期日期：2018年12月31日】、2019年10月26日的原告冯家村委张贴《招标公告》、2019年12月14日原告分别对被告张继国、案外人林维平、冯永强下达的搬离通知、2019年12月16日原告对被告张继国、案外人林维平、冯永强在村委公示栏张贴的《公告》，被告张继国对于2018年12月31日租赁到期的事实应当是知情的，本院应综合确认原被告的租赁期限于2018年12月31日到期的事实。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。具体到本案中，原被告的租赁期限已经届满，无论是本院根据现有证据认定的租赁期限到期日（2018年12月31日），还是被告认为的租赁期限到期日（2019年12月31日），现如今均已到期，被告应当返还原告租赁物。至于被告认为的租赁物只是交款的时间到了，而非租赁期限届满，且认为村委曾口头承诺涉案租赁物作为其宅基地长期使用，但就本案的实际情况来看，被告对于村委的到期公示、搬离通知、办理公告等均是知情和认可的，且就涉案租赁物到期后2019年10月份左右原告冯家村委公开对外招标时，其本人也参与了竞标，故对于被告的该项辩称理由本院无法予以采信。根据本院查证的事实情况及原告在庭审中明确的诉讼请求，被告应及时返还原告其个人原承租的现占用的租赁物：磨制车间8间、锅炉房4间、糖浆车间5间。其他租赁物的返还问题，原告可另行向他人主张权利并进行处理。 对于租赁费的问题。本院认为，涉案的租赁合同于2018年12月31日到期，而就涉案租赁物原告并未再与被告继续签订合同，故被告理应及时返还原告。但时至今日被告未返还，故被告仍应支付占用期间的租赁费直至实际全部返还之日为止。根据原告认可及被告当庭陈述的事实，租赁费为6000元，其中被告支出2000元，对于租赁期限本院根据现有证据确认的为5年，故被告应按照400元/年（2000元÷5年）的标准，支付自原租赁期限到期日的次日即2019年1月1日起至被告实际返还之日止的占用期间的租赁费。对于原告冯家村委主张的要求被告支付2019年1月1日到2019年11月29日承包费1100元，从2019年11月30日至2020年6月30日承包费4823元，从2020年6月30日往后每月按承包费689元计算至倒出场房厂地为止的诉讼请求，本院认为，原告在未实际收回被告及他人占用的租赁物、未完全妥善处理好其中存在的历史遗留问题的情况下就将涉案租赁物另行租赁，并不符合日常的交易习惯及相关法律规定，亦不能将相关经济损失及责任转嫁给被告本人，故对于原告超出本院确认的数额之外的租赁费损失或违约金数额本院不予支持。 对于被告前期投入资金对租赁物进行翻建、整修、填平、修建院墙等问题。本案涉及的租赁物系被告等人在2002年就开始承租，被告在2008年至2009年期间投入资金进行翻建、整修、填平、修建院墙等，根据被告庭审中称系当时村委负责人承诺按照宅基地让被告长期使用，但对于租赁物日后的使用性质、投资翻建内容、投入资金、租赁期满后如何处理等问题，未有时任村两委书面确认并达成一致意见，但根据被告提交的租赁物原貌与现状的对比照片及本院实地勘验，确实存在被告所称的投入资金进行翻建等情况。被告系原告村村民、对其租赁物在本村进行的投资翻建等事实原告冯家村委应当是知情的，虽然原被告在2018年补签了《租赁合同》，但对于被告在租赁物的翻建投资等事实原告冯家村委是不可回避的，就该问题原告冯家村委应在充分尊重历史、尊重事实、不回避矛盾的前提下与被告积极进行协商并妥善处理，或由被告另行主张权利。因涉案租赁物原貌、被告翻建项目、被告投资金额等事项原被告均未确认，且对于如何补偿的问题经本院庭后调解，双方并未达成一致意见，本院亦根据现有证据无法进行确认，故在本案中不做处理。 综上所述，原告冯家村委的诉讼请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第二百一二条、第二百一十三条、第二百一十五条，第二百二十三条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张继国于本判决生效后五日内返还原告邹平市孙镇冯家村民委员会租赁物原淀粉厂磨制车间8间、糖浆车间5间、锅炉房4间； 二、被告张继国于本判决生效后五日支付原告邹平市孙镇冯家村民委员会租赁物占用期限的租赁费（按照400元/年的标准，自2019年1月1日起计算至被告实际返还租赁物之日止）； 三、驳回原告邹平市孙镇冯家村民委员会的其他诉讼请求。 如被告张继国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费74元，财产保全费220元，共计294元，由原告邹平市孙镇冯家村民委员会负担194元，由被告张继国负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  刘建刚 人民陪审员  刘长建 人民陪审员  刘艳艳 二〇二〇年九月十四日 法官助理贾鑫旭 书记员牛秋雨