四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1151号 上诉人（原审被告）：董建琼，女，1973年1月18日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：史敬堂，四川爱众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖代云，男，1963年9月20日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：龙珏坤，四川罡兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李修远，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘亚淑，女，1965年8月20日出生，汉族，住四川省岳池县。 被上诉人（原审被告）：吴敏敏，女，1988年12月30日出生，汉族，住四川省岳池县。 被上诉人（原审被告）：柴某1，女，2012年3月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。 法定代理人：柴某2，男，1984年6月12日出生，汉族，住河南省汝南县，系柴某1之父。 被上诉人（原审被告）：吴尚泽，男，1993年1月9日出生，汉族，住四川省岳池县。 原审被告：岳池县好家缘房屋信息中心（下称房介中心）（经营者董建琼），经营场所岳池县九龙镇园田巷6号。 经营者：董建琼。 上诉人董建琼因与被上诉人肖代云、刘亚淑、吴敏敏、柴某1、吴尚泽、岳池县好家缘房屋信息中心（下称房介中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2020）川1621民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董建琼上诉请求：1.撤销原审第二项、第三项，改判驳回肖代云对上诉人全部诉讼请求，由吴敏敏退还肖代云购房款260,000元和中介费5000元并支付购房款资金占用利息或发回重审；2.判决由吴敏敏承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：1.一审法院作出的（2020）川1621民初257号民事裁定书程序违法，该裁定书纠正了原审判决的实体性内容，而不是对笔录的补正；2.一审判决部分事实认定不清、遗漏案件定性关键事实，适用法律错误。（1）一审判决对2017年9月28日吴敏敏向董建琼出具借条时签订的《房屋买卖合同》中约定“如果吴敏敏违约，房屋归董建琼所有，董建琼可自由买卖”的事实未予认定，吴敏敏与董建琼签订的《房屋买卖合同》是以案涉房屋作为吴敏敏向董建琼借款的担保，该《房屋买卖合同》属于非典型担保（让与担保），董建琼处置案涉房屋收到的款项是依法实现债权、合法行使抵押权，一审认定一房二卖、截占资金与客观事实不符。（2）吴敏敏出售涉案房屋的目的是为了还董建琼的借款，其在庭审中承认委托董建琼卖房，在与肖代云的《房屋买卖合同》上亲自签字并出具了25万的房款收条，同时和董建琼进行结算，并收回给董建琼出具的借条的行为就是承认获得的购房款就是用来偿还借款。而董建琼收到购房款直接抵债是不经过吴敏敏之手的直接交付，符合董建琼与吴敏敏之间的约定，其没有向肖代云退还购房款的义务，更谈不上支付资金占用利息。吴敏敏利用房屋交易过程中的瑕疵，恶意不履行合同，其辩解没有委托董建琼收取卖房款根本不足采信，其真实目的是谋求高价卖房的不当利益。 肖代云答辩称，1.一审判决事实清楚，证据充分，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 刘亚淑、吴敏敏、柴某1、吴尚泽、房介中心未作答辩。 肖代云向一审法院提出诉讼请求：判令解除2017年10月30日肖代云与吴敏敏、吴尚泽、刘亚淑及董建琼签订的本案所涉《房屋买卖合同》、判令刘亚淑、吴敏敏、柴某1、吴尚泽、董建琼、房介中心（经营者董建琼）退还肖代云已付购房款260000元和中介费5000元并以260000元为基数按年利率6％从2017年11月4日起计付占用购房款期间的资金利息至履行完毕为止且承担不超过肖代云已付购房款一倍的违约责任即赔付26万元及相关事项。 一审法院认定事实：2010年5月26日，吴敏敏与柴某2双方自愿到河南省汝南县民政机关婚姻登记部门办理结婚登记确立夫妻关系；2012年3月10日，重庆市九龙坡区相关部门开具《出生医学证明》，该证明载明：“新生儿柴某1，女，生于2012年3月10日，母亲吴敏敏及父亲柴某2”等内容。 2013年10月29日，经四川省岳池县工商管理部门核准登记成立本案所涉房介中心且负责人为董建琼并由董建琼个人从事个体经营其经营范围为房屋信息咨询服务等相关业务经营。 2015年1月6日，甲方拆迁人岳池县九龙镇人民政府（下称镇政府）盖印及负责人盖印与乙方被拆迁人吴敏敏签名及委托代理人刘亚淑签名按印据此双方签订《拆迁补偿协议书》，该协议载明：“乙方被拆除的旧房位于岳池县（村）5组22号，房屋享有人有刘亚淑、吴尚泽、吴某某、吴敏敏、柴某1，房屋总建筑面积134.40平方米；乙方家庭人口二人分别是吴敏敏和柴某1，按每人35平方米的标准应选择安置房70平方米；乙方自愿选择的安置房位于岳池县建筑面积83平方米；乙方迁入安置房前应完清费用结算手续；甲方向乙方发出迁入通知后，乙方应在规定期限内迁入，如逾期迁入应向甲方支付安置房看管费；如乙方拒绝迁入安置房，甲方有权处置安置房；安置房的《房屋所有权证》、《土地使用证》由甲方统一办理，乙方不支付任何费用”等内容，该协议还对所涉其他有关事项进行了约定并载明了双方各项权利义务及相关事宜；2017年7月24日，吴敏敏于柴某2双方自愿到岳池县民政机关婚姻登记部门办理离婚登记领取离婚证。 2017年9月28日，吴敏敏及其母亲刘亚淑到董建琼负责经营的房介中心办公门市在董建琼提供的《房屋买卖合同》落款部分甲方卖方处签名按印同时董建琼在该合同落款部分乙方买方处签名按印据此双方签订房屋买卖合同，该合同载明：“甲方自愿将其岳池县建筑面积约83平方米住宅房屋卖给乙方所有；甲、乙双方商定该房屋成交价为200000元人民币并实行一次性付款方式且2017年9月28日前乙方支付甲方房款200000元；合同尾部另有董建琼书写添加的备注内容为：该房屋交易价格是200000元，先作为抵押期限一个月，一个月内甲方将200000元及利息付给乙方董建琼，董建琼将该套房的原始合同再给甲方，如违约则该房屋归董建琼所有，董建琼可自由买卖；载明本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，中介方一份”等内容，该协议还对所涉其他有关事项进行了约定并载明了双方各项权利义务及相关事宜；随后董建琼高利出借资金给吴敏敏使用。 2017年10月9日至2017年10月26日，吴敏敏在重庆医科大学附属第一医院住院治疗，入院诊断为：“心境障碍（抑郁发作）”。 2017年10月29日，董建琼签名按印据此向肖代云出具《收条》载明“今收到肖代云购买127亩盘2幢1单元19-6号住宅定金20000”相关内容；2017年10月30日，乙方买方肖代云来到岳池县一门市房且甲方卖方吴敏敏等人不在场的情况下在丙方中介方董建琼提供的《房屋买卖合同》落款部分签名按印，该合同载明：“甲（卖方）刘亚淑、吴敏敏、吴尚泽、吴某某、乙（买方）肖代云、丙（中介）董建琼三方在自愿平等协商一致的基础上，就乙方购买甲方的房屋订立本房屋转让合同以资共同信守执行；此套房屋共有人共有四人由吴敏敏、吴尚泽、刘亚淑出面转让并承诺在2017年11月10日之前与乙方签订正式协议；乙方购买甲方转让的期房其所有权人为吴敏敏家庭成员共五人该房屋座落于岳池县卫无房权证建筑面积约83平方米；甲、乙双方议定该房屋交易价为280000元，乙方在2017年11月10日合同签订时第一次付款给甲方260000元（含定金），第二次付款等房屋产权证下来过户到乙方名下办理完后乙方将剩余20000元一次性付清给甲方，但拆迁办交房时甲方就先交与乙方入住；签订合同之日起，房屋的增值贬值与甲方无关；丙方完成本合同约定的甲、乙双方委托事项，乙方向丙方支付中介费6000元；本合同自甲、乙双方签字盖印之日起生效，本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份”等内容并由丙方中介方董建琼按印确认，该合同还对所涉其他有关事项进行了约定并载明了双方各项权利义务及相关事宜。 2017年10月30日，董建琼将肖代云已签名按印的上述《房屋买卖合同》从岳池带至重庆吴敏敏居住房屋由吴敏敏、吴尚泽、刘亚淑分别在该合同落款部分签名按印，董建琼随即要求吴敏敏签名按印出具《收条》载明：“今收到肖代云购买九龙镇政府安置房127亩盘小区2幢1单元19-6号购房款250,000元，收款人吴敏敏2017年11月3日”及相关内容，董建琼据此将该《房屋买卖合同》连同《收条》一并带走。 2017年11月4日，肖代云以银行转账方式汇给董建琼名下账户三笔款项共计240,000元人民币；加上先前已交付的中介费5000元及购房定金20,000元，董建琼实际收取了肖代云中介费5000元和购房款260,000元人民币。 2019年1月4日，岳池县九龙镇征地拆迁办公室（下称拆迁办）盖印及吴敏敏母亲刘亚淑签名按印据此双方签署《岳池县九龙镇拆迁安置房还房交接表》并附《业主须知》载明：“吴敏敏、柴某1二人安置房127亩盘（龙庭御景）小区2幢1单元19-6号设计面积83平方米测绘面积84.33平方米；业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业”等内容。 2019年1月11日，一审法院根据申请人吴某2的申请作出（2019）川1621财保1号民事裁定书，裁定查封被申请人吴敏敏位于岳池县平方米）和岳池县九龙镇拆迁安置127亩盘小区1幢9号底层储藏室一间（面积23.79平方米）查封期限三年等内容。 2019年1月15日，一审法院受理（2019）川1621民初256号肖代云诉刘亚淑、吴敏敏、吴尚泽、董建琼房屋买卖合同纠纷一案，该案中肖代云诉请判令刘亚淑、吴敏敏、吴尚泽交付房屋或者判令刘亚淑、吴敏敏、吴尚泽、董建琼赔偿因不能交付房屋所造成的损失及相关事项。 2019年2月22日，四川省岳池县公证处出具《公证书》载明：“柴某2与吴敏敏经协商一致于2019年1月22日在四川省岳池县公证处签名按印订立了《变更子女抚养协议书》，双方当事人在订立该协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力；该协议书的内容具体明确即：协议人柴某2与吴敏敏于2010年5月26日自愿登记结婚，2017年7月24日因感情不和在岳池县民政局协议离婚，原协议女儿柴某1抚养权归母亲吴敏敏及随吴敏敏一起生活；现经双方协议人自愿协商达成如下变更子女抚养协议：一、从柴某2与吴敏敏签订本协议之日起，婚生女柴某1的抚养权变更为柴某2及随柴某2一起生活，户籍不变随母亲吴敏敏；二、柴某2与吴敏敏在离婚时签订的离婚协议中有关柴某1抚养的条款作废，柴某1的抚育问题以本协议为准，由吴敏敏每月给付女儿柴某1的抚养费2000元人民币直到柴某1年满十八周岁为止”等内容；2019年3月22日，经肖代云申请且一审法院准许并依法追加柴某1作为共同被告参加（2019）川1621民初256号一案诉讼。 2019年4月10日，中国残疾人联合会及岳池县残疾人联合会盖印据此向吴敏敏颁发《残疾人证》载明“吴敏敏精神残疾等级二级且监护人为刘亚淑”等内容。 2019年4月10日，甲方出卖方吴敏敏及其父亲吴某2、母亲刘亚淑、弟弟吴尚泽签名按印与乙方购买方屈某某签名按印据此双方在买卖标的房屋内签订《房屋买卖合同》且中介方尤兴签名按印确认，该协议载明：“乙方自愿购买甲方拥有的座落于岳池县亩盘（龙庭御景）小区2幢1单元19-6号建筑面积84.33平方米，该房屋交易价款金额420000元人民币；乙方于2019年3月30日支付订金20000元，于2019年4月10日合同签订日支付370000元，剩余30000元于房产证过户后付清；吴敏敏处于离婚状态，个人有支配房屋权力；房屋装修保证金1000元系吴敏敏支付，若乙方因装修不合格导致甲方未在物管处退到保证金，该保证金由乙方支付给甲方”等内容，该合同还对所涉其他有关事项进行了约定并载明了双方各项权利义务及相关事宜；同时，吴敏敏将该房屋的钥匙以及房屋所有资料全部交给了屈某某；随后屈某某安排装修工尤兴才对该房屋进行了装修。 2019年4月10日，收款人吴敏敏及其父亲吴某2、母亲刘亚淑、弟弟吴尚泽签名按印出具《收条》载明“今收到屈某某购买吴敏敏岳池县房屋房款390000元，于2019年3月30日收到订金20000元，今日2019年4月10日收到370000元”。 2019年5月6日，肖代云在一审法院审理（2019）川1621民初256号民事案件庭审中变更诉讼请求为“要求被告归还房款260000元及中介费5000元”；2019年5月31日，经肖代云申请并由一审法院委托四川大友房地产评估咨询有限公司对本案争议所涉房屋即位于岳池县住宅房屋作出估价评估意见：“基准时点2019年1月该房屋市场价值总价为410000元人民币；该估价报告使用期限为2019年5月31日至2020年5月30日”等内容；肖代云为此支付评估费4510元人民币；2019年7月24日，一审法院作出（2019）川1621民初256号之一民事裁定书，裁定准许肖代云撤诉且案件受理费5500元减半收取2750元由肖代云负担及相关事项。 2019年8月1日，一审法院受理（2019）川1621民初2462号肖代云诉刘亚淑、吴敏敏、吴尚泽、董建琼、柴某1房屋买卖合同纠纷一案，该案中肖代云诉请判令刘亚淑、吴敏敏、吴尚泽、董建琼、柴某1按约交付价值280000元房屋给肖代云；2019年8月19日，经屈某某申请且一审法院准许其以独立请求权的第三人参加该案诉讼，屈某某请求判决确认其与吴敏敏等人于2019年4月10日签订的《房屋买卖合同》有效及相关事项；2019年8月21日，肖代云申请变更该案诉讼请求为确认岳池县房屋为肖代云所有及相关事项。 2019年8月29日，吴敏敏在重庆医科大学附属第一医院住院治疗，入院诊断为：“精神分裂症”。 2019年10月17日，屈某某以肖代云申请变更诉讼请求对屈某某的合法权益产生影响为由，在其原有诉讼请求基础上申请增加一项诉讼请求即诉请判决确认岳池县房屋归屈某某所有且称该诉讼标的价值420000元及相关事项；2019年11月8日，一审法院作出（2019）川1621民初2462号民事判决书，判决驳回肖代云的诉讼请求、确认屈某某与吴敏敏于2019年4月10日签订的《房屋买卖合同》有效及相关事项且该判决书于2019年12月2日发生法律效力。 2020年1月8日，一审法院受理肖代云与刘亚淑、吴敏敏、柴某1、吴尚泽、董建琼房屋买卖合同纠纷一案并根据当事人申请依法追加房介中心（经营者董建琼）作为被告共同参加本案诉讼 一审法院认为，合法的民事权益受法律保护，民事活动应当遵循诚信原则且不得违反法律；当事人应当全面履行自己的义务，当事人不履行相应义务的，应当依法承担民事责任。人民法院审判民事案件以证据证明的案件事实为依据依法作出裁判，当事人对自己提出的主张和对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任及时提供证据并加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，乙方买方肖代云与甲方卖方吴敏敏、吴尚泽、刘亚淑及丙方中介方董建琼签订房屋买卖合同购销本案所涉房屋并约定了标的状况、购销价格、付款方式等相关事项，乙方买方肖代云未按合同约定如实履行付款给“甲方”的义务而是将款盲目地付给了丙方并由此造成争议和形成纠纷且导致合同事实上已无法履行，该相关案件事实有房屋买卖合同及转款凭据与当事人陈述等相关证据材料证实且对方对此未予提供充分的抗辩证据及意见，肖代云诉请判令解除案涉房屋买卖合同收回已付购房款和中介费并计收占用购房款资金利息等诉请中的合理主张及请求具有相应证据事实及法律依据且相关理由成立，对此予以认定并予酌定支持；董建琼及房介中心（经营者董建琼）依法应当全面履行退款及相应义务。一审法院对案件现有证据材料依法进行全面审查判断并根据现有证据事实及法律法规，综合全部案情依法核实本案纳入退付处理范围的款项有：购房款260000元人民币（庭审核实的已付购房款金额）、中介费5000元人民币（庭审核实的已付中介费金额）、购房款资金占用利息（以未还购房款为基数按年利率6％从2017年11月4日起计息至还款日止）。上述款项金额在本案理应由董建琼及房介中心（经营者董建琼）依法承担退还给付义务。董建琼作为房介中心的经营者，在提供服务的过程中利用机会力图对客户对象实施高利借贷、抵押担保、一房二卖、截占资金等连环行为，并有意将各种不同法律关系及相关行为进行交织搅合混杂隐瞒，对本案争议的产生及纠纷的形成具有相当过错，依法应当承担相应责任；董建琼与吴敏敏及相关各方之间的其余权利义务及结算事宜非本案处理范围，相关当事方可以自行协商处理或认为确有必要可根据证据事实及法律规定依法另行主张和处理。当事人在本案中提出的其他事实主张及请求事项，因其没有举出证据或所举证据不足以证明其事实主张及请求事项而依法不能得到认定和支持。刘亚淑与柴某1及其法定代理人柴某2和吴尚泽经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼视为放弃本案举证答辩及质证抗辩权且不影响依法缺席审理并作出判决。 综上所述，本案有关证据事实清楚且相应权利义务关系明确，对肖代云主张及请求中的正当合理部分依法予以认定和支持。据此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条及相关规定，判决：一、解除肖代云作为乙方买方与吴敏敏、吴尚泽、刘亚淑作为甲方卖方及董建琼作为丙方中介方三方于2017年10月30日签订的本案所涉《房屋买卖合同》；二、董建琼及岳池县好家缘房屋信息中心（经营者董建琼）于本判决生效之日起十日内退还给付肖代云购房款260000元人民币和中介费5000元人民币并支付购房款资金占用利息（以未还购房款为基数按年利率6％从2017年11月4日起计息至还款日止）；三、驳回肖代云对刘亚淑、吴敏敏、柴某1、吴尚泽及本案其余主张与请求。本案案件受理费9050元人民币，由董建琼及岳池县好家缘房屋信息中心（经营者董建琼）承担。 二审中，当事人未向本院提交新证据。 二审查明的案件事实与一审法院认定一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，肖代云签订案涉《房屋买卖合同》的目的在于获得案涉房屋所有权，现案涉房屋已被吴敏敏转让给屈小兰且由屈小兰占有使用，肖代云起诉要求判令刘亚淑、吴敏敏、吴尚泽、董建琼、柴某1按约交付案涉房屋的诉讼请求亦被生效判决驳回，故案涉《房屋买卖合同》的合同目的已因吴敏敏的违约行为而无法实现，肖代云要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉《房屋买卖合同》解除后，肖代云已支付的购房款、中介费应由收款人即董建琼及房介中心（经营者董建琼）予以返还。同时，董建琼长时间占用购房款给肖代云造成了损失，依法应当支付资金占用利息。 董建琼上诉称应由吴敏敏退还购房款、中介费并支付资金占用利息，理由是其与吴敏敏签订的《房屋买卖合同》是以案涉房屋作为吴敏敏向其借款的担保，该《房屋买卖合同》属于非典型担保（让与担保），其处置案涉房屋并直接收取款项是依法实现债权、合法行使抵押权。本院认为，让与担保合同约定的主要内容为债务人或者第三人将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。而本案董建琼与吴敏敏签订的《房屋买卖合同》约定将案涉房屋转移给董建琼，案涉房屋并未以登记的方式进行公示，故本案不符合让与担保的特征，对董建琼的上诉主张，本院不予支持。综上，董建琼系以中介方身份在案涉《房屋买卖合同》上签字，其亦未提交充分证据证明吴敏敏授权其向肖代云收取购房款，故其收取并占用购房款缺乏法律依据，其依法应当全面履行退款及相应义务。 关于（2020）川1621民初257号民事裁定。一审判决中事实认定及说理部分均详细阐述肖代云已付购房款、董建琼及房介中心应退购房款均为260,000元，一审判决第二项将肖代云购房款260,000元误写为26,000元显属笔误，故一审法院裁定对一审判决的补正，并未违反《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十五条之规定。 关于一审案件受理费负担问题。由于一审原告肖代云要求退还购房款及中介费合计265,000元的诉讼请求得到原判决支持，相应的案件受理费应由败诉方即董建琼及岳池县好家缘房屋信息中心（经营者董建琼）负担;肖代云的其他诉讼请求未获支持，相应的案件受理费应由肖代云负担，但一审判决案件受理费全部由董建琼及岳池县好家缘房屋信息中心（经营者董建琼）负担有误，本院予以纠正。 综上所述，董建琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费9050元，由董建琼及岳池县好家缘房屋信息中心（经营者董建琼）负担5275元，肖代云负担3775元；二审案件受理费5275元，由上诉人董建琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐伦平 审 判 员 杨昌礼 审 判 员 黄 平 二〇二〇年九月十七日 法官助理 寇正伟 书 记 员 王诗雨