杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初7129号 原告：王桔成，男，1968年3月18日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：宣奉明，男，1959年5月17日出生，汉族，住杭州市富阳区。 被告：汪文珍，女，1962年6月17日出生，汉族，住杭州市富阳区。 两被告共同委托诉讼代理人：宣军炎，系被告宣奉明、汪文珍儿子。 被告：宣军炎，男，1985年3月23日出生，汉族，住杭州市富阳区。 原告王桔成与被告宣奉明、宣军炎、汪文珍农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月12日、2020年4月17日、2020年7月22日、8月31日公开开庭进行了审理。原告王桔成均到庭参加诉讼，被告宣奉明、汪文珍的共同委托诉讼代理人宣军炎，被告宣军炎到庭参加第一次、第二次、第四次庭审，被告宣奉明、汪文珍、宣军炎经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。 王桔成向本院提出诉讼请求：1.依法判决买卖合同无效；2.判令被告退还房款638000元，并支付装修款16390元，房款利息每月2552元（起算点自购房付款之日起至对方房款返还之日止，截止目前暂计为48488元），由三被告承担连带责任；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年3月27日，在房产中介业务员宣称购买富阳城区的农村联建房拆迁之后能赔钱又赔房的鼓动下，本人抱着退休之后能回富阳城区有安身之地的美好愿望，跟着房产中介业务员到处去看有拆迁概念的联建房。看了富春街道春华村宣军炎父亲宣奉明名下位于杭州市富阳区××街道××村××路××号××室（以下简称案涉房屋）面积为140平方米的房屋后有点意向，在与对方讨价还价和犹豫比较过程中，宣军炎打电话和家人商量后表示马上要拆迁了不想卖了。正在犹豫的我被他这么一说急了，好说歹说让宣军炎同意将房子卖给我，接受了宣军炎要求次日全款付清的要求。宣奉明、汪文珍、宣军炎同时在合同上签了字（落款时间为2018年3月28日，当时约定的付款截止时间）。本人于27日当面向宣军炎的农行账户转账30000元，当日下午又向宣军炎的农行账户存入608000元。由于宣军炎房子交给我时装修做了一半，我就请城西建材市场完成了后续的工程，其中卫浴1310元，橱柜移门3600元，木工材料和工资8100元，窗帘950元，门锁五把2430元，共计16390元，同时配备了床、冰箱、洗衣机、热水器等家具家电。2018年8月，在联建房价格经过四五月份上涨转为开始下跌时，我考虑把房子保本卖掉，29日房产中介称有人要看房，让我发个房屋的定位给他，我通过微信让宣军炎发定位给我。宣军炎表示没有在家里发不了，还劝我房子能停先停在那里，反正拆迁快了，是他有可靠消息的朋友说的。由于宣军炎再次确认了马上要拆迁的消息，让我完全放弃了转售的念头。于是我就考虑将房子出租，但向房产中介一打听，说联建房六楼的不允许出租。2019年1月1日回富阳老家期间偶然得到了《杭州市富阳区征收集体所有土地房屋补偿实施细则》，其中16条明确规定拆迁“被补偿房屋的用途和面积，以集体土地使用证、房屋所有权证或建房批准的文件为准。”依据宣军炎提供的《建设工程规划许可证》（建字第20100632号）确定的建设规模为360平方米（叁层），也就是说宣奉明卖给我的房子没有合法产权，即便拆迁也只能按重置价补偿，如果不接受，政府将启动违章拆除程序，意味着面临血本无归的风险。为此，我于2019年1月向杭州市富阳区人民法院提起民事诉讼，法院以（2019）浙0111民初512号予以受理，在我交纳案件受理费10180元后法院确定2019年3月15日开庭。期间我几次联系宣军炎希望在开庭前能协商一个庭外和解的方案，宣军炎同意和解，并于2019年3月10日见面口头达成了初步和解方案，主要是把房子由六楼换成二楼或三楼以保证房屋的合法性。在其多次表态会办好相关手续让我撤诉的情况下，我于2019年3月14日开庭前一天撤回了诉讼，支付了5090元诉讼费。谁知此后宣军炎以各种理由拒不履行协商一致的和解方案。根据以上事实，我只能再次提起民事诉讼，请求依据国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条五款、第五十四条第一款、第五十八条的规定，依法判决支持我的诉讼请求。 宣奉明、宣军炎、汪文珍辩称，一、关于王桔成的诉讼请求。1.宣奉明、宣军炎、汪文珍只收到王桔成购房款608000元，其余30000元由中介收取。依据合同无效原则，宣奉明、汪文珍、宣军炎只负责返还实际收到的购房款。由中介公司收取的购房中介费，应由王桔成追加中介公司为被告。目前宣奉明、宣军炎、汪文珍不需要承担该购房中介费的返还义务。2.关于装修款和购房款利息，宣奉明、宣军炎、汪文珍认为王桔成对该房屋的装修行为目的在于获得拆迁赔偿，行为本身不合法，具有主观过错责任，应由其自身承担该部分损失。二、关于本案无效合同行为的过错责任。王桔成在诉状中也很清楚的写明，其购买宣奉明、宣军炎、汪文珍的农村住房，真实目的在于获得政府的拆迁赔偿，而非处于自住目的。因此，王桔成的购房目的就具有不合法性，宣奉明、宣军炎、汪文珍最初并不愿意出售该房产。在合同签订后王桔成又多次以起诉相威胁，要求更换楼层，想获得更多的拆迁款。在政府对该房产迟迟未启动拆迁程序的情况下，现又起诉要求返还购房款并赔偿其损失。可以说明王桔成在购买前非常清楚该农村房屋买卖合同的无效性，出于不合法的拆迁赔偿目的而实施购房行为。在目的无法达成时又滥用诉权，增加司法成本。可以说王桔成具有完全的主观过错责任。因此，对其过错责任导致的利息损失，不应获得支持。同时由于非法目的而实施的装修行为所产生的损失，也应由其自身承担。而宣奉明、宣军炎、汪文珍在房屋交付后至返还房屋前，对该房屋所产生的租金损失，也应在购房款中予以扣除。为明确宣奉明、汪文珍、宣军炎的租金损失，特向法院申请评估鉴定，产生的评估费在本案中一并处理。要求法院依法判决。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王桔成提供的证据1《房屋买卖合同》、证据3《建设用地规划许可证》、证据4装修款支付手机截图、证据5微信聊天记录、《补充协议》，宣奉明、宣军炎、汪文珍无异议；浙江中信浙华资产评估有限公司的《报告书》，王桔成无异议。本院予以确认并在卷佐证。 王桔成提供的证据2收据，以证明638000元购房款已经支付的事实。宣奉明、宣军炎、汪文珍对证据的真实性无异议，认为收据载明的金额为608000元，还有30000元通过手机转账。本院对证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月28日，王桔成（买受人、乙方）与宣奉明（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，载明： 一、甲方自愿将所拥有位于东边房屋的6楼（建筑面积140平方米），以人民币638000元的价款出售给乙方。 二、本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，办理房产证手续费用由乙方自己承担，但甲方有义务提供相应手续及帮助乙方办下该证及其他证件。 三、付款支付方式：一次性付清。 四、本合同签订后，甲方对上述第一条所指房屋的使用、收益、出租、担保、抵押等权利一并转让给乙方。 五、如遇到各种政策性及其他原因需要拆迁时，按政策或拆迁人公布的搬迁补偿安置政策本合同约定的房屋所获得相应的拆迁补偿归乙方所有。 六、甲方于2018年3月28日交付乙方房屋，房屋交付时保证水、电、路三通。 合同还约定其他相关条款。宣奉明、宣军炎、汪文珍在甲方处签名捺印，王桔成在乙方处签名捺印。 王桔成于2018年3月27日支付购房款638000元。宣奉明、宣军炎、汪文珍于2018年3月28日向王桔成交付房屋。但王桔成至今未在房屋中居住生活。 2018年4月16日，王桔成支付木工材料、工资8100元，4月22日支付卫浴款1310元、5月6日支付橱柜移门款3600元、6月4日支付窗帘制作安装款950元、购买门锁五把支付2430元。后王桔成又在房屋内配置床三张、冰箱一台、洗衣机一台、热水器一台。 2019年1月16日，王桔成向本院提起事实，要求解除《房屋买卖合同》；要求宣奉明退还购房款638000元等。2019年3月，王桔成撤回起诉。 庭审中，宣奉明、宣军炎、汪文珍要求王桔成将其在房屋内配置的床三张、冰箱一台、洗衣机一台、热水器一台搬走，王桔成明确表示放弃。 2020年1月1日，王桔成、宣奉明及案外人范俊寅签订《补充协议》，约定： 宣奉明、王桔成双方同意解除于2018年3月27日签订的案涉房屋《房屋买卖合同》，同时将房屋转让给丙方范俊寅持有，三方共同签订协议如下： 1、此房宣奉明承诺将来不会因违法建筑而被拆除，拆迁时也不会按违法建筑处理。否则宣奉明自房屋被确定拆除且赔偿款低于购房款638000元时，将购房款按借款处理，在返还本金638000元的同时支付自本协议签署之日起到房屋被确定拆除之日止的利息，按月息千分之三计。拆迁补偿款高于购房款638000元时按政府或拆迁人的搬迁补偿安置政策该房屋所获得的相应的拆迁补偿归范俊寅所有。 2、此房由宣奉明负责出租。租金为每月900元，每季一付，范俊寅对宣奉明实际出租价格不作干预，盈亏均归宣奉明承担并负责房屋的日常维护。包租周期为五年，每年月租金上浮50元，遇拆迁、政府政策限制等不可抗力原因无法续租的双方无责解除包租关系，遇其他原因一方提出解除的以一个季度的租金标准支付违约金。（租金自2020年1月1日起算，每季末前支付当季租金） 3、由宣奉明帮助将《房屋买卖合同》交付村委会进行更名备案。遇范俊寅转售此房屋时应给予提供相应的便利并此合同签字的产权共有人给予签字确认。宣奉明、王桔成、范俊寅签名捺印。 《补充协议》签订当天，王桔成将房屋钥匙交给宣军炎。后王桔成与宣军炎因故产生争议，宣军炎将《补充协议》第1条当场划掉。庭审中宣军炎认为《补充协议》不产生法律效力，没有实际履行。 本案审理过程中，本院根据宣奉明、宣军炎、汪文珍的申请，委托浙江中信浙华资产评估有限公司对案涉房屋2018年3月28日至2020年4月28日的房屋租金损失进行评估。2020年6月16日浙江中信浙华资产评估有限公司出具《报告书》，载明： 评估基准日为2020年4月20日。 评估假设： （一）公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件。公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。 （二）继续使用假设：是指处于使用中的资产将按其现行用途及方式继续使用下去。 （三）外部环境假设：国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；本次交易各方所处的地区政治、经济和社会环境无重大变化；有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。 （四）假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响。 （五）本资产评估结论在上述假设条件下载评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。 评估结论：在本报告所揭示的假设前提条件上，杭州市富阳区人民法院委托本公司评估的位于杭州市富阳区××街道××村××路××号××室2018年3月28日至2020年4月28日房屋租赁损失评估值为31050.00元。 宣奉明、宣军炎、汪文珍支出评估费6000元。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，王桔成非案涉房屋土地使用权所属集体经济组织成员，其通过购买宣奉明、宣军炎、汪文珍房屋的行为变相取得了案涉房屋的宅基地使用权，违反上述法律规定。王桔成、宣奉明、宣军炎、汪文珍签订的《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而无效。故王桔成要求确认《房屋转让协议》无效，理由正当，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，宣奉明、宣军炎、汪文珍因履行《房屋转让协议》从王桔成处取得购房款638000元，依法应返还给王桔成；王桔成因履行《房屋转让协议》从宣奉明、宣军炎、汪文珍处取得案涉房屋，也应依法返还给宣奉明、宣军炎、汪文珍。宣奉明、宣军炎、汪文珍提出其支付中介费30000元，实际收到购房款608000元，只能返回608000元的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。现王桔成已于2020年1月1日返还房屋，其要求宣奉明、宣军炎、汪文珍返还购房款638000元，理由正当，本院予以支持。 关于王桔成、宣奉明、宣军炎、汪文珍的损失赔偿。本案中，王桔成、宣奉明、宣军炎、汪文珍违反法律强制性规定买卖集体所有土地上房屋，均存在过错，应当各自承担相应的责任。 关于王桔成的损失，首先为购房款利息损失。王桔成自认其购房款为银行存款，本院酌情按照一年期银行存款年利率1.75%计息，月息为930.42元，其损失应当计算至宣奉明、宣军炎、汪文珍返还购房款之日止。其次，王桔成在装修案涉房屋过程中支付了木工材料、工资，卫浴款，橱柜移门款，窗帘制作安装款，门锁款，总计16390元。该部分支出对应的装修均为固定装修或者定制装修，无法拆除或者拆除将造成不必要的损失。因此，本院认定该部分款项16390元也属于王桔成的合理损失。 关于宣奉明、宣军炎、汪文珍的损失。案涉房屋向王桔成交付前已进行部分装修，再进行适当装修后基本符合出租条件，即宣奉明、宣军炎、汪文珍因向王桔成交付案涉房屋，造成的损失为租金损失。鉴于王桔成接受案涉房屋后制作安装了橱柜、卫浴、窗帘、门锁，配置了床三张、冰箱一台、洗衣机一台、热水器一台，才使案涉房屋完全适租，因此，本院酌情确定宣奉明、宣军炎、汪文珍的租金损失为租金评估价的80%。因王桔成已于2020年1月1日将案涉房屋钥匙交还给宣军炎，因此，对于王桔成主张租金计算至2019年12月31日，尚属合理，本院予以采信。经核算，2018年3月28日至2019年12月31日的租金为26206元，按照80%计算损失为20964.8元，该租金损失相当于王桔成购房款计算至2020年2月14日止的利息损失。 关于宣奉明、宣军炎、汪文珍预交的评估费6000元。该费用为宣奉明、宣军炎、汪文珍为确定租金损失而支持，为诉讼必要支出。因王桔成应当对宣奉明、宣军炎、汪文珍的租金损失承担赔偿责任，因此，本院酌情确定由王桔成承担评估费3000元。 关于王桔成在案涉房屋中配置的床三张、冰箱一台、洗衣机一台、热水器一台，王桔成表示放弃，但宣奉明、宣军炎、汪文珍要求王桔成搬出。因此，王桔成应当自行搬出。具体搬离时间及方式，双方可另行协商处理。 被告宣奉明、汪文珍、宣军炎经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、王桔成与宣奉明、宣军炎、汪文珍签订的《房屋转让协议》无效； 二、宣奉明、宣军炎、汪文珍返还王桔成购房款638000元，于本判决生效之日起三十日内付清； 三、宣奉明、宣军炎、汪文珍赔偿王桔成损失人民币16390元，于本判决生效之日起三十日内付清； 四、宣奉明、宣军炎、汪文珍赔偿王桔成按本金638000元按照年利率1.75%自2018年3月27日起计算至款项返还日止的利息损失； 五、王桔成赔偿宣奉明、宣军炎、汪文珍房屋租金损失（2018年3月28日至2019年12月31日）20964.8元； 六、上述第四项、第五项合并，宣奉明、宣军炎、汪文珍赔偿王桔成按本金638000元按照年利率1.75%自2020年2月15日起计算至款项返还日止的利息损失，于本判决生效之日起三十日内付清； 七、评估费6000元，由王桔成承担3000元，于本判决生效之日起三十日内由王桔成支付给宣奉明、宣军炎、汪文珍； 八、驳回王桔成其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10829元，减半收取5414.5元，由王桔成负担250元，由宣奉明、宣军炎、汪文珍负担5164.5元。 原告王桔成于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告宣奉明、宣军炎、汪文珍于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戚利尧 二〇二〇年九月七日 书记员  李 明