重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初14805号原告：付小敏，女，1975年3月10日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：胡伟，重庆博爱兴律师事务所律师。被告：吴勇，男，1982年11月29日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：范靓伟，重庆俊科律师事务所律师。原告付小敏与被告吴勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付小敏的委托诉讼代理人胡伟，被告吴勇的委托诉讼代理人范靓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付小敏向本院提出诉讼请求：1.确认付小敏与吴勇签订的《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除；2.判决吴勇支付拖欠的房屋租金97050元及未按约支付租金的违约金13674元，提前解除房屋租赁合同的违约金45580元；3.判决吴勇支付截至2019年5月10日房屋租金损失13230元，公证费3000元，物业服务费12747.63元、中央空调及公共能耗费10623.02元、物业服务费违约金1216.98元，电费2751元、电费违约金706.47元，水费60元、水费违约金19.13元，物业代清垃圾的特约服务费500元；4.以第2、3项请求合计金额201158.23元为基数，从起诉之日起至付清之日止，由吴勇按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用损失。事实和理由：吴勇通过第三人重庆市博茂房地产经纪有限责任公司居间介绍，承租付小敏位于重庆市江北区观音桥步行街X号附X号X-X、X-X、X-X号的房屋（下称案涉房屋），并于2018年2月9日签订《房屋租赁合同》，约定租期自2018年4月1日起至2021年3月31日止，押金50000元，房屋每月租金43000元，付款方式为半年一付，吴勇应当提前30日支付，水电气和物业费等由吴勇承担。吴勇未按期支付租金，应按月租金的30%承担违约金；租赁期内，吴勇提前退租的，应提前60天通知付小敏，并按月租金的100%向付小敏支付违约金。此后，付小敏按约将房屋交付给吴勇使用，吴勇支付了共计566000元的租金及押金。2019年3月1日，吴勇向付小敏发出《解除房屋租赁合同通知书》，提出因其个人原因不再使用房屋，并称自发《解除房屋租赁合同通知书》之日起算，该房屋租赁关系在2019年5月1日终止，同时愿意向付小敏支付月租金100%的违约金和截止到2019年5月1日的租金并用押金进行抵扣。付小敏提出应按约据实计算吴勇应支付的房屋租金、违约金等费用，并结清水电费、物业服务费等费用后及时与付小敏办理交接手续。但直至2019年5月10日，经付小敏多次催促，吴勇却拒绝支付及与付小敏办理交接手续。被告吴勇辩称，吴勇按照合同约定支付了50000元押金，同时其房屋租金支付到2019年3月31日。2019年3月1日，吴勇向付小敏邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，双方租赁关系已经于2019年5月1日解除，吴勇欠付2019年4月的租金，即一个月的租金43000元，因付小敏欠付吴勇押金50000元，吴勇已经通过书面通知的方式做了债务抵销，已经不欠付租金，剩余的7000元付小敏应当予以返还。同时因为付小敏违反约定阻止吴勇搬离房屋内的物品，给吴勇造成了重大损失，因此付小敏应当赔偿吴勇损失100000元，因而吴勇不欠付付小敏租金，也未延期支付租金，不存在延期支付租金的违约金，同时也不应当支付其提前解除房屋租赁合同的违约金。另，双方租赁关系已于2019年5月1日前解除，因此付小敏要求支付2019年5月1日至5月10日的租金没有合法依据，该租金损失因付小敏自身原因导致。公证费用与本案无关，不应由吴勇承担，系因付小敏侵权导致；因付小敏联合物业公司不当阻止吴勇搬离房屋内部物品，导致吴勇损失，未尽到物业管理的职责，因此吴勇不应当支付该部分物业费用及违约金。还因吴勇在2019年3月1日后就已经搬离案涉房屋，因此不存在中央空调费、公共能耗费、电费、电费违约金等费用；物业本身具有代清洁垃圾的职责，500元的服务费也不应由吴勇承担。本院经审理认定事实如下：付小敏基于与其原配偶赵家华的离婚协议约定，享有对案涉房屋进行出租的权利。2018年2月9日，付小敏（甲方）与吴勇（乙方）、案外人重庆市博茂房地产经纪有限责任公司（丙方，经纪方）签订《房屋租赁合同》，合同约定由甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租期自2018年4月1日起至2021年3月31日止，月租金为43000元，付款方式为半年一付，乙方应当提前30日支付甲方下一半年的租金，押金为50000元。租赁期限内，房屋租金每年上浮6%（即：房屋租金以第一次支付的租金为基准，每过一年在上一年支付租金的基础上上浮6%）。租赁该房屋所发生的水、电、燃气、通讯费、物业费、电视收视等费用由乙方承担。乙方未按期支付租金，则按月租金的百分之三十承担违约金，如若超过两个月未支付的，甲方可以解除合同。租赁期内，乙方提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的100%向对方支付违约金，但甲方应当退还乙方所交押金及剩余租金。2019年3月1日，吴勇向付小敏发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知书载明：1.自该通知书发之日起算，双方之间的《房屋租赁合同》于2019年5月1日终止，请付小敏在收到该书面通知后7日内（最迟在2019年3月10日之前）到案涉房屋处办理房屋和相关办公用品的交接手续。2.吴勇愿意按照合同约定支付一个月租金标准的违约金（43000元），并在付小敏同意吴勇搬出案涉房屋内的物品及双方在2019年3月1日至2019年4月30日期间达成解除协议时交付；3.在该通知发出后，付小敏可以将案涉房屋在网上、中介处挂牌出租或者线下协议出租，以避免合同解除后给付小敏造成损失；4.因租金已付至2019年4月1日，故截止到2019年5月1日前吴勇需要支付的租金为43000元，另因吴勇已付押金50000元，故决定以押金抵扣该部分租金，超出部分请予退还等。2019年3月4日，重庆博爱兴律师事务所接受付小敏的委托，向吴勇发出《律师函》，表明其已收悉吴勇于2019年3月1日发送的《解除房屋租赁合同通知书》，并称：一个月租金标准的违约金（即43000元）系应当按约支付的款项；截止到2019年5月1日租赁关系终止前还需缴纳一个月租金，根据合同房屋租金每年上浮6%的约定，因此还应当支付房屋租金45580元，加上违约金共计88580元，即便以押金抵扣，还应支付38580元；另，吴勇应结清物业及水电等费用，并向付小敏提交相应单据，方可和付小敏提前约定好交接时间，办理房屋和相关办公用品的交接手续等。2019年3月7日，吴勇向付小敏发出《协商函》，表明其已经收悉付小敏2019年3月4日的《律师函》，建议付小敏在收到该函件后3日内到案涉房屋内具体协商解除事宜，并称因对方多次联合物业公司阻止吴勇的公司搬离办公物品，其打算在2019年3月10日前搬离案涉房屋，双方互不再承担违约责任，之后付小敏可使用该房屋，出租收益归付小敏所有，还建议付小敏同意其搬离物品。另查明，2015年8月3日，案外人北京戴德梁行物业管理有限公司重庆分公司与付小敏就案涉房屋签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费按房屋建筑面积计算，逾期付费的违约金为每日千分之一。付小敏在庭审中举示了北京戴德梁行物业管理有限公司重庆分公司于2019年5月31日向重庆途锦互联网科技有限公司（即吴勇之公司）发出的三份缴费通知书，要求缴纳2019年1月7日至2019年5月10日的物业管理费及其违约金等，分别为：2407号房屋2019年3月1日至4月30日的物业管理费2477.52元、中央空调及公共能耗费2064.6元，2019年5月1日至5月10日的物业管理费399.6元、中央空调及公共能耗费333元，2019年1月18日至5月10日的电费956元、电路维护费313元，2019年3月15日至5月10日物管费违约金291.13元（按每日千分之一计算，下同）、电费违约金193元（按每日千分之二计算，下同）。2408号房屋2019年3月1日至4月30日的物业管理费5574.96元、中央空调及公共能耗费4645.8元，2019年5月1日至5月10日的物业管理费899.19元、中央空调及公共能耗费749.32元，2019年1月18日至5月10日的电费387元、电路维护费127元，2019年1月7日至5月6日的水费60元，2019年3月15日至5月31日物管费违约金582.26元，2019年2月15日至5月31日的电费违约金386.6元、水费违约金19.13元（按每日千分之五计算）。2409号房屋2019年3月1日至4月30日的物业管理费2924.64元、中央空调及公共能耗费2437.2元，2019年5月1日至5月10日的物业管理费471.72元、中央空调及公共能耗费393.1元，2019年1月18日至5月10日的电费658元、电路维护费310元，2019年3月15日至5月31日物管费违约金343.59元、电费违约金126.87元。北京戴德梁行物业管理有限公司重庆分公司还发出一份缴费通知书，要求重庆途锦互联网科技有限公司缴纳特约服务费500元，内容为2019年5月10日清理该公司摆放在公共区域的数十盆花盆。2019年5月10日，经付小敏原配偶赵家华申请，重庆市公证处对案涉房屋内的现状及转移房屋内物品的过程办理保全证据公证，最后将室内可移动的办公用品转移到室内四个柜子内集中存放。由此支付公证费3000元。付小敏解释由赵家华办理公证的原因在于公证机关要求产权人去办理。庭审中，吴勇举示其与付小敏的微信聊天记录截图，聊天内容主要为双方协商解决案涉事宜、主张自身权利的交涉过程；并举示重庆市公安局案（事）接报回执，回执载明报警人夏晨程称其和同事张雪娇到案涉房屋搬取公司物品时，房东因为租赁问题和报警人发生纠纷。庭审中，双方确认吴勇共计向付小敏支付566000元租金及押金，合同解除时间为2019年5月1日。以上事实，有《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知书》及EMS快递单、《协商函》及EMS快递单、借记卡账户历史明细清单、《前期物业管理服务协议》、缴费通知书、维修单、不动产权证书、《离婚协议》、《离婚补充协议》、《公证书》及发票、微信聊天记录截图、《律师函》、报警回执，以及当事人陈述予以佐证，并经庭审质证。本院认为，付小敏和吴勇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于，一、双方合同解除时间及其原因；二、吴勇是否存在欠付租金的情形；三、吴勇是否应当承担解约违约金；四、付小敏要求吴勇支付截止至2019年5月10日房屋租金损失、公证费、物业服务费等费用的合法性及合理性。关于争议焦点一，由于吴勇与付小敏在庭审中一致确认《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除，不违反法律规定，本院予以确认。根据合同关于租期内，吴勇提前退租，应提前60日通知付小敏，并按一个月租金标准支付违约金的约定，以及《解除合同的通知书》内容，合同解除原因系吴勇根据合同约定提前解除合同。关于争议焦点二，吴勇发出的《协商函》，以及付小敏委托律师发出的《律师函》中均明确吴勇支付租金至2019年3月31日，且吴勇向付小敏支付了租金及押金共计566000元（566000元﹣押金50000元=12个月×月租金43000元），故本院确认吴勇支付租金至2019年3月31日。房屋租赁合同于2019年5月1日解除，根据《房屋租赁合同》约定，2019年4月1日以后一年的房租应当在第一年租金43000元的基础上上浮6%，即每月45580元，故吴勇应当支付剩余租赁期的租金45580元。按照合同约定，吴勇应当提前30日支付付小敏下一半年的租金，但由于其在2019年3月1日即在《解除租赁合同通知书》提出以其支付给付小敏的押金抵扣其应付租金，付小敏委托律师于3月4日发出的《律师函》也同意抵扣，构成债务抵销，故吴勇未提前30日支付剩余租金的行为不构成违约。关于争议焦点三，吴勇提前退租，应当按照合同约定支付解约违约金，即一个月租金标准的违约金，付小敏主张应当按照一年期满后上浮的月租金45580元计算，因该标准是当时的租金标准，故应以此确定。由于押金与租金及违约金同属金钱债务，故吴勇可以主张抵销，抵扣后吴勇还应当向付小敏支付剩余款项41160元（45580元×2－50000元）。关于争议焦点四，对付小敏主张的截止至2019年5月10日房屋租金损失、公证费，因吴勇要求搬离案涉房屋的行为系腾退案涉房屋及处分自身财物的行为，并无不当，即使付小敏主张吴勇欠付其费用，但其对吴勇案涉房屋内物品不享有留置权，其可采用其他合法手段维护自身权利。因此，合同解除后产生的房屋占用损失系付小敏自身行为导致，不应由吴勇承担，付小敏对房屋内状况进行保全证据公证也系其自身行为，由此产生的公证费用不应由吴勇承担。对付小敏主张的拖欠的物业服务费、中央空调及公共能耗费、水电费，及物管费和水电费的违约金，《房屋租赁合同》约定租赁期间使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯费、物业费、电视收视等费用应当由吴勇承担。由于《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除，故对2019年5月1日之后的物业服务费、中央空调及公共能耗费不予支持。尽管吴勇主张其于2019年3月1日后搬离案涉房屋，但水电费用系据实计算，2019年5月10日对案涉房屋现状进行公证时，案涉房屋尚未交付其他主体使用，故吴勇应当支付《缴款通知书》中2019年5月10日之前产生的水电费。至于违约金，因仅系物业公司的主张，且涉及吴勇及其公司对违约金是否过高的抗辩问题，故不予支持。关于付小敏主张的物业代清垃圾的特约服务费，该费用系2019年5月10日产生，本案不予支持，理由如上所述。据此，吴勇应当支付的物业服务费等费用为22935.72元（28624.23元－732.6元－1648.51元－864.82元－484.13元－987.99元－470.46元－500元）。由于吴勇欠付上述款项，故应一并赔偿资金占用损失，付小敏主张资金占用损失从其起诉之日起计算，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十九条、第一百零七条规定，判决如下：确认原告付小敏与被告吴勇签订的《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除；被告吴勇于本判决生效后三日内给付原告付小敏租金及提前解除合同的违约金41160元（已减扣押金50000元）；被告吴勇于本判决生效后三日内给付原告付小敏物业管理费、中央空调及公共能耗费、水电费共计22935.72元；四、被告吴勇于本判决生效后三日内给付原告付小敏以64095.72元为基数，从2019年7月11日起至付清时止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失（自2019年8月20日起的资金占用损失，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告付小敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2158.69元，由原告付小敏负担1470.86元，被告吴勇负担687.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇二〇年九月一日法官助理  张文雯书 记 员  吴小娇