黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1844号上诉人（原审被告反诉原告）：裴钰霞，女，1971年3月15日出生，汉族，个体，住黑龙江省克山县，委托诉讼代理人：王淼昕，克山县克山镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告反诉被告）：贺香华，女，1969年11月5日出生，汉族，个体，住黑龙江省克东县，委托诉讼代理人：赵子林，男，1949年4月1日出生，汉族，克东县商会法服中心主任，住黑龙江省克东县，被上诉人（原审被告）：孔国军，男，1969年1月18日出生，汉族，住黑龙江省克山县。上诉人裴钰霞与被上诉人贺香华、孔国军房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省克东县人民法院（2019）黑0230民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裴钰霞上诉请求：一、撤销黑龙江省克东县人民法院（2019）黑0230民初235号民事判决，发回重审或改判房屋租金85,760.00元为60,000.00元；二、诉讼费由贺香华、孔国军承担。事实和理由：一、一审程序错误。一审时贺香华未出庭应诉，二期委托代理人赵子林不具有委托诉讼代理人的资格，在庭审中裴钰霞对赵子林的身份提出异议，但一审法院在休庭核对身份后仍坚持允许赵子林出庭违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第57条的规定，同时根据《基层法律服务所管理办法》第2条、第3条的规定，赵子林所在的克东县商会法服中心也是一个非法机构，而一审法院任由非法机构不具有代理人资格的人员出庭代理诉讼，导致程序违法。由于贺香华未出庭且代理人主体不适格，应当按照贺香华撤诉处理；二、一审认定事实错误，多认定了25,760.00元。在一审庭审中裴钰霞提供的证据显示，涉案租金应为60,000.00元，而一审认定为80,000.00元及认定利息与事实不符；三、2018年裴钰霞一天也没有入住，因为贺香华不让裴钰霞进，裴钰霞多次去拉产品都被截下来，因此裴钰霞不应当缴纳房租，产品被扣押，造成了损失，一审的时候裴钰霞去拉东西，法院说已经保全了，直到5月22日才办的保全。贺香华辩称，一审认定事实正确，请求维持一审判决。孔国军未答辩。贺香华向一审法院起诉请求:1.判令裴钰霞立即给付贺香华一年房租费80,000.00元，利息19,200.00元，违约金11,000.00元，共计110,200.00元；2.裴钰霞承担诉讼期间的一切费用。裴钰霞向一审法院反诉请求:1.判令用贺香华扣押裴钰霞所有的水稻收割机折抵裴玉霞在本诉中的房租款人民币60,000.00元，余款32,000.00元予以返还，判令贺香华返还扣押的裴钰霞所有的水稻插秧机3台，价值30,000.00元；2.判令贺香华返还装修人民币20,000.00元；3.反诉费用由贺香华承担。一审法院认定事实：1.2015年4月6日贺香华与孔国军签订门市租赁合同，该涉案房屋实际承租、使用人是裴钰霞，孔国军与裴钰霞是雇佣关系，合同签订后孔国军就不干了，房租费都是由裴钰霞交给贺香华的与孔国军无关，裴钰霞本人在庭审予以认可。双方约定门市租期为五年，自2015年4月6日起至2020年4月6日，每年租金为100,000.00元，约定每年3月17日交付当年的房屋租金；2.裴钰霞自2015年3月17日至2017年3月17日交付贺香华三年房租，2018年3月17日裴钰霞未按约定给付贺香华房租费，经贺香华多次索要，后裴钰霞给付20,000.00元，余下80,000.00元至今未给付，无奈诉至法院，要求裴钰霞给付2018年余下房租费80,000.00元、违约金11,000.00元、利息19,200.00元，共计110,200.00；3.关于贺香华在第一次庭审中增加诉讼请求：（1）解除双方签订的房屋合同，因为裴玉霞违约欠房租，还把房屋转让他人；（2）裴钰霞用大型农机具进屋把屋里地热管子弄坏，需要重新修理；关于贺香华在第二次庭审中增加诉讼请求：（1）增加房屋损失赔偿350,000.00元和违约利息115,200.00元；（2）增加2019年房屋租赁费100,000.00元；（3）增加利息和违约金32,200.00元。关于贺香华第二次增加的诉讼请求，因贺香华在法定期限内未补缴纳诉讼费用，故本院对第二次庭审中增加的诉讼请求不予审理；4.该涉案房屋所有权人是贺香华，房权证克字第××号房屋，故本院予以采信；5.2019年3月21日裴钰霞提出反诉：（1）判令用贺香华扣押裴钰霞所有的水稻收割机折抵贺香华在本诉中的房租款人民币60,000.00元，余款32,000.00元予以返还，判令贺香华返还扣押的裴钰霞所有的水稻插秧机3台；（2）判令贺香华返还装修款人民币20,000.00元；（3）反诉费用由贺香华承担；6.裴钰霞在庭审中陈述该涉案房屋始终是与贺崇起进行协商租赁的，同时与贺崇起协商将该涉案房屋租金降价为每年80,000.00元，但并没有相关证据加以佐证，故本院不予采信。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。本案中，贺香华、孔国军（实际承租、使用者裴钰霞）之间签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该房屋租赁合同合法有效，裴钰霞未按合同约定给付2018年部分房屋租金，是一种违约行为，应承担违约的民事责任和义务。1.关于贺香华要求裴钰霞给付尚欠租金80,000.00元的诉讼请求依法予以支持；2.关于利息给付的问题，裴钰霞存在合同违约行为，应当给付利息，因贺香华、孔国军（实际承租、使用者裴钰霞）约定2018年房屋租金给付时间为2018年3月17日，同时利息的计算标准未超过同期人民银行基准贷款利率0.006，故利息应为5,760.00元（80,000.00元×0.006/月×12月），对贺香华多主张利息部分不予支持；3.关于贺香华诉求裴钰霞给付违约金11,000.00元，因第一次庭审中贺香华向裴钰霞主张索要违约利息，故不能再次索要违约金，本院对违约金诉讼请求不予支持；4.关于贺香华诉求解除与孔国军（实际承租、使用者裴钰霞）房屋租赁合同，因裴钰霞存在合同违约行为，故对该诉求本院予以支持；5.关于贺香华因裴钰霞用大型农机具进屋把屋里地热管子弄坏，需要重新修理费用，因无法确定具体维修金额，并未向法庭提交相关证据加以佐证，故本院依法不予支持；6.关于裴钰霞反诉请求的问题：（1）判令用贺香华扣押裴钰霞所有的水稻收割机折抵贺香华在本诉中的房租款人民币60,000.00元，余款32,000.00元予以返还，判令贺香华返还扣押裴钰霞所有的水稻插秧机3台。因该房屋租赁期间是由裴钰霞占有、使用，裴钰霞未提供贺香华将其所有的3台水稻插秧机反锁在其租赁的房屋内直接证据，贺香华对扣押裴钰霞3台水稻插秧机的行为不予认可，故本院对裴钰霞主张的返还3台水稻插秧机的诉讼请求不予支持，但因该房屋双方均同意解除合同，贺香华作为房屋所有权人应配合裴钰霞将3台水稻插秧机及收割机拉出。另裴钰霞未提供系贺香华扣押其收割机直接证据，故对裴钰霞主张的用收割机抵顶房租款60,000.00元及返还余款32,000.00元的诉讼请求本院不予支持；（2）判令贺香华返还装修款人民币20,000.00元，因“门市租赁合同”第五条，明确约定了：“租赁期间房屋修缮费用负担问题，即甲方将门市交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责”，故本院对此反诉请求不予支持；7.孔国军在本案中不承担民事责任，因该房屋租赁期间实际承租、使用都是裴钰霞及房屋租金也是由裴钰霞交付的。综上所述，对贺香华的部分诉讼请求予以支持。故一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除贺香华与孔国军（实际承租、使用者裴钰霞）于2015年4月6日签订的门市房屋租赁合同；二、裴钰霞于本判决生效之日起七日内给付贺香华2018年房屋租金人民币80,000.00元，利息人民币5,760.00元，共计人民币85,760.00元；并按80,000.00元租金为基数，按银行同期贷款利率计算利息，至执行完毕时止；三、驳回贺香华的其他诉讼请求；四、驳回裴钰霞的反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,504.00元，其中1,944.00元由裴钰霞负担，560.00元由贺香华负担，反诉费1,850.00元由裴钰霞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，贺香华与孔国军签订的门市租赁合同合法有效，裴钰霞作为实际占有、使用人已按照合同中约定的每年租金100,000.00元，自2015年3月17日至2017年3月17日交付贺香华三年房租，2018年3月17日裴钰霞未按约定给付贺香华房租费，经贺香华多次索要，后裴钰霞给付20,000.00元，余下80,000.00元至今未给付，故贺香华要求裴钰霞给付2018年余下房租费80,000.00元的主张，符合法律规定。同理，一审法院认定利息为5,760.00元也并无不当。裴钰霞关于每年房租费已改为80,000.00元，案涉房屋租金应为60,000.00元，一审法院多认定了25,760.00元及2018年裴钰霞一天也没有入住，因此裴钰霞不应当缴纳房租等主张，因证据不充分，本院不予支持。当事人可以委托一至二人作为诉讼代理人。当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民，可以被委托为诉讼代理人。故贺香华委托赵子林为其诉讼代理人并无不当，裴钰霞关于赵子林所在的克东县商会法服中心是一个非法机构，一审法院任由非法机构不具有代理人资格的人员出庭代理诉讼，导致程序违法及贺香华未出庭且代理人主体不适格，应当按照贺香华撤诉处理的主张，因证据不足且不符合法律规定，本院不予采信。综上，裴钰霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,300.00元，由裴钰霞负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 杨志欣二〇二〇年九月八日书记员 王宝亮