广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终15703号上诉人（原审被告）：广东省煤炭工业有限公司（原名称：广东省煤炭工业总公司），住所地：广州市越秀区越华路116号。法定代表人：赵宏权，职务：总经理。委托诉讼代理人：周辉，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市荔湾玻璃厂，住所地：广州市荔湾区站西路22号。法定代表人：王文，职务：董事长。委托诉讼代理人：梁志铭，广东国盟律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：广州市天和市场服务有限公司，住所地：广州市荔湾区环市西路95号308房。法定代表人：罗晋升，职务：总经理。委托诉讼代理人：宋珠华，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉健，广东五羊律师事务所律师。上诉人广东省煤炭工业有限公司（以下简称煤炭公司）因与被上诉人广州市荔湾玻璃厂（以下简称荔湾玻璃厂）、原审被告广州市天和市场服务有限公司（以下简称天和公司）合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。煤炭公司上诉请求判令：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回荔湾玻璃厂对煤炭公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由荔湾玻璃厂承担。事实和理由：一、一审判决适用法律有误。一审认为“当时的法律法规并未对永久使用权作出明确规定，因此双方约定坪石矿务局对讼争房产享有永久使用权是可行的”，该认识是错误的。根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条的规定，荔湾玻璃厂与广东省坪石矿务局（以下简称坪石矿务局）于1995年7月23日签订的《协议书》系双方在意思表示真实、友好协商的基础上所达成，双方也恪守并履行协议，没有任何无效的情形，故该协议书从订立时起就对协议双方具有法律拘束力，不存在部分有效、部分无效的情形。根据《中华人民共和国立法法》第84条规定，本案一审判决错误地适用合同法规定，任意将荔湾玻璃厂与坪石矿务局之间的民事法律行为割裂为两部分，以后法即合同法直接约束行为人的先前合法行为，实质上违反了法不溯及既往的基本原则。二、一审法院程序违法。荔湾玻璃厂诉请煤炭公司归还房产的原因在于坪石矿务局已破产并于2002年8月13日进行工商注销，其法人资格及相关民事权利能力和民事行为能力均已灭失，双方于1995年7月23日签订的《协议书》因广东省坪石矿务局破产注销而解除。法院审理民事纠纷的范围即诉讼内容与标的由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求，其内涵是在案件审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。但一审法官却以该协议书实际上为租赁关系，以租赁期限20年的超过部分无效为由解除该协议书。一审法官罔顾当事人的诉讼主张，在一审庭审过程中甚至在法庭外长时间指示荔湾玻璃厂改变诉讼请求，扮演了原告角色，导致一审判决不公。三、一审判决事实认定不清。1.坪石矿务局按照1995年7月23日签订的《协议书》约定，一次性支付了建房费用30万，从费用支付凭证可以说明双方就讼争房产的物权转移做了约定。一审以租赁关系认定双方的协议内容是错误的。本案应为买卖合同纠纷，原广东省坪石矿务局是以买卖的形式取得了涉案房产的永久使用权。2.讼争房产无论从物权还是债权角度均应归属于原广东省坪石矿务局。虽然坪石矿务局已因政策性破产于2002年8月办理工商注销，主体已不存在，但其权利义务的归属和承继应按照我国破产法律法规进行处理，即应归属于煤炭公司派驻的坪石留守处。一审对此认定模糊不清，无法界定坪石矿务局与本案诉讼主体相互之间的法律关系。四、退一步说，即便是租赁关系，合同无效的时间也应从荔湾玻璃厂实际办理产权证明开始起算。涉案协议一方坪石矿务局自破产至今已经18年多，而煤炭公司也已将讼争房产租赁于第三方天和公司多年。荔湾玻璃厂对此知情但从未表示异议，直至2018年12月才向天和公司发函，单方告知天和公司其才是本案讼争房产的权利人。而荔湾玻璃厂于2018年才办理讼争房产的产权证明，此时荔湾玻璃厂与原广东省坪石矿务局的民事权利义务才明确。即便双方签订的协议性质认定为租赁关系，租赁关系也应从荔湾玻璃厂取得产权证明之日起算。五、一审没有处理涉案合同无效的后果，判决结果严重违法。本案一审判决首先认为荔湾玻璃厂与坪石矿务局签订的协议书在当时可行即有效，又以合同法规定租赁关系超过20年部分无效而判定解除该协议，而认定合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。坪石矿务局已依约支付了30万元的购买对价，该房产如今的市场价格已大幅增加，相应使用价值亦大幅增加。一审法院以合同部分无效为由判令解除协议，要求煤炭公司协助腾空归还房产，却对合同无效后的法律后果置若罔闻，严重违反了公平原则和合同法规定。六、关于租赁合同无效的问题。根据煤炭公司查阅的相关的判例，在最高人民法院（2001）民一终字39号案以及（2010）深中法民五终字第112号案中并未认定租赁合同约定超过20年使用权就是无效的。被上诉人荔湾玻璃厂二审答辩称：不同意煤炭公司的上诉请求，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：一、一审判令涉案合同至2019年9月30日起解除，符合法律规定，应予维持。关于合同效力的审查是法院审理合同纠纷类案件的前提。人民法院在审理合同纠纷过程中，若发现合同条款存在法定无效事宜时，应依职权认定合同全部或者部分无效的。根据我国合同法司法解释一第一条的规定，合同法实施前生效的，成立的合同发生纠纷时，当时法律有规定的可以适用当时的法律；当时法律没有规定的可以适用合同法的规定。案涉合同在合同法生效后依然持续履行，因其效力发生纠纷时，当时的法律针对永久使用并没有约定，因此该约定在合同法生效之前属于可以履行状态。但在合同法实施后，合同法针对相近似的规定及租赁期限已有了明确规定，租赁期限超过20年的，超出部分无效。因此一审法院认定荔湾玻璃厂与坪石矿务局在1995年7月23日签订的协议约定的永久使用权，参照适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，属于适用法律正确。二、煤炭公司的上诉理由缺乏事实和法律依据。讼争房产约定了坪石矿务局是在办公用途下对于讼争房产享有使用权，但所有权归荔湾玻璃厂。无论是涉案协议约定的内容，还是煤炭公司向荔湾玻璃厂的回函内容，都可以证明煤炭公司对于讼争房产的产权归属于荔湾玻璃厂没有任何异议。一审法院基于涉案协议无效，判令将房屋归还给荔湾玻璃厂，符合法律规定。煤炭公司有关物权转移合作建房等主张没有事实和法律依据。讼争房产从1995年开始由坪石矿务局和煤炭公司使用至今已经超过20年。在坪石矿务局2002年8月13日因破产注销之后，该房屋被用于对外出租长达十多年，煤炭公司在此期间收取的租金足以弥补或涵盖了其在1995年向荔湾玻璃厂支付的30万元建房费用。故煤炭公司上诉称其存在对价损失没有事实和法律依据。综上，涉案协议的性质更接近租赁关系，一审法院对涉案协议的定性认定准确，煤炭公司上诉主张缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉、维持原判。原审被告天和公司二审述称：一审法院已裁定驳回天和公司的反诉请求，天和公司对一审法院作出的原审判决和裁定均未提出上诉。一审判决认定事实清楚，应予维持。煤炭公司的上诉请求没有依据，请求二审法院予以驳回。具体理由如下：根据涉案的1995年7月23日协议的约定，讼争房产是由坪石矿务局提供建房费用30万元，由荔湾玻璃厂提供给坪石矿务局永远使用，不收取租金。一审认定该永久使用权应从合同法实施之日起计20年，认定事实清楚，适用法律正确。煤炭公司无权对讼争房产主张物权，其上诉实属无理，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。2019年9月2日，荔湾玻璃厂向一审法院起诉请求判令：一、确认荔湾玻璃厂与广东省坪石矿务局于1995年7月23日签订的《协议书》自2002年8月13日起解除；二、确认天和公司与广东省煤炭工业总公司坪石留守处于2018年7月31日签订的《房地产租赁合同》无效；三、天和公司、煤炭公司立即向荔湾玻璃厂腾空归还广州市荔湾区站西路20-22号北楼901、902房；四、煤炭公司向荔湾玻璃厂归还上址房屋自2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金收入，合计34620元（6924元/月×5个月）；五、天和公司向荔湾玻璃厂支付上址房屋自2019年1月1日至腾空归还房屋之日期间的房屋占用费（按每月6924元计算）；六、煤炭公司、天和公司承担本案诉讼费用。煤炭公司一审答辩称：涉案协议不是租赁而是合作建房关系，该协议合法有效，荔湾玻璃厂主张解除合同没有法定事由亦无约定条件。虽然煤炭公司不是讼争房产的产权人，但系合法占有房屋。荔湾玻璃厂知道煤炭公司将涉案房产租赁给天和公司且从未表示异议，其诉求不应得到支持。天和公司一审答辩称荔湾玻璃厂涉及天和公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回，并向一审法院提出反诉请求：1.确认天和公司与荔湾玻璃厂的实际租赁关系（从2019年1月1日至2021年12月31日止）；2.天和公司自2019年1月起向荔湾玻璃厂支付房屋租金（以每月6924元计付）；3.本案全部诉讼费用（含本诉与反诉案件受理费）由荔湾玻璃厂与煤炭公司承担。一审法院经审理查明：1995年7月23日荔湾玻璃厂（甲方）与广东省坪石矿务局（乙方）签订《协议书》，约定：由于甲、乙双方有着长期的协作关系，经甲、乙双方充分协商，甲方愿意为乙方在广州市设办事处提供永久性的办公场所，就有关问题达成如下协议：一、甲方为乙方提供在广州市站西路20-22号第一幢九楼西面901-902两个套间（建筑面积为115.40平方米）作为办公楼宇使用。二、乙方向甲方一次性提供建房费用总金额为30万元。三、新建楼房的产权归甲方，甲方保证其为乙方提供的办公室永远归乙方使用，并永远不向乙方收取租金。四、新建楼房今后的维修费用属乙方使用的由乙方自行负责（房、地产税），其余共用地方按甲、乙双方占用的建筑面积比例分摊。水、电费按乙方实际使用数量分月结算。五、甲方为乙方办理程控电话开通手续，所需费用由乙方负责。六、此协议一式四份，甲、乙双方各执两份，待双方签字后生效。同时撤消一九九二年五月二十五日双方签定的协议书。2001年2月21日广东省经济贸易委员会、广东省财政厅向省广业资产经营有限公司发出粤经贸重化【2001】135号《关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》，其中：同意该公司关于坪石矿务局实施破产的意见;请该公司组织省煤炭工业总公司做好该局实施破产的组织领导。2001年3月8日广东省广业资产经营有限公司向省煤炭工业总公司发出广业企【2001】96号《转发关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》，将省经贸委、省财政厅《关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》（粤经贸重化【2001】135号）转发给该公司。2001年8月15日广东省煤炭工业总公司向坪石矿务局发出粤煤企【2001】267号《关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》，该局【2001】42号、【2001】54号关于启动破产程序及处理有关问题的请示收悉。根据广业资产经营有限公司广业企【2001】96号转发省经贸委、省财政厅粤经贸重化【2001】135号文件精神其中批复：同意坪石矿务局实施破产，即向当地法院提出破产申请。在生活与公用服务单位移交前确需保留的工作岗位与人数，由留守处提出并报总公司审核，报省财厅同意。人员采取聘用形式，与留守处签订聘用合同，并比照暂留岗人员支付劳务费，劳务费支出列入关闭费用按月申领发放。2001年8月23日广东省煤炭工业总公司向广东省坪石矿务局发出粤煤人【2001】312号《关于成立广东省煤炭工业总公司坪石留守处的批复》，根据粤府办【2000】102号和粤煤劳【2001】155号文的有关规定，经该公司研究，同意成立广东省煤炭工业总公司坪石留守处。留守处隶属广东省煤炭工业总公司，其中第七条：负责未列入破产范围原企业的资产管理工作。2001年9月20日广东省坪石矿务局向省煤炭工业总公司坪石留守处发出坪局【2001】14号《关于原矿务局广州办事处移交坪石留守处的相关事宜的通知》，根据省政府有关省属煤矿退出国有的决定精神，煤炭总公司结合实际制定了粤煤企（2001）267号关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复，以及粤煤人（2001）312号关于成立广东省煤炭工业总公司坪石留守处的批复文件，为确保矿区的稳定，原矿务局生产期间在广州设立办事处，现结合破产有关规定，对广州办事处予以停止办公，经局党委办公会议研究决定：将坪石矿务局广州办事处所有资产移交给省煤炭工业总公司坪石留守处继续管理…。依照国有资产管理有关规定，相关移交事宜由局办公室内与坪石留守处协调处理。2018年荔湾玻璃厂办理荔湾区站西路20号北楼9层901、902房的不动产权证登记。2018年7月25日广东省煤炭工业总公司名称变更为广东省煤炭工业有限公司（即煤炭公司），其股东仍为广东省广业集团有限公司。2018年7月31日广东省煤炭工业总公司坪石留守处（出租人、甲方）与天和公司（承租人、乙方）签订广州市站西路20-22号北楼9层901、902房的《房地产租赁合同》，约定：甲方将上述房产（房屋建筑面积共115.40平方米）租赁给乙方作办公用途。租赁期限从2018年8月1日至2020年7月31日（两年）。合同签订后，天和公司使用上述房屋至今。2018年8月29日荔湾玻璃厂向煤炭公司坪石留守处发出《关于收回广州市站西路20-22号北楼9层901、902房使用权的函》，认为荔湾玻璃厂与广东省坪石矿务局关于上述房屋的使用权问题，因该局于2002年8月已办理工商登记注销手续，与该局签订的《协议书》因一方合同主体消灭而依法解除。目前上述房屋由该局的上级单位煤炭公司坪石留守处出租给天和公司作为商业写字楼使用。因此，荔湾玻璃厂决定收回上述房屋的使用权及相关权益。2018年12月28日荔湾玻璃厂向天和公司发出《关于广州市荔湾区站西路20号北楼9层901、902房租赁事宜公司函》，告知荔湾玻璃厂是上述房屋的不动产权属登记人。煤炭公司及其下属坪石留守处，并非901、902房的权属登记人，其亦从未与荔湾玻璃厂签订任何租赁、出售、赠与等协议。因此，其无权与天和公司就上述房屋签订任何协议。荔湾玻璃厂不承认天和公司与坪石留守处签订《房地产租赁合同》的法律效力。2019年4月26日荔湾玻璃厂再次向天和公司发出《关于站西路20号北楼9层901、902房租赁事宜的公司函（二）》。2019年1月10日煤炭公司坪石留守处向荔湾玻璃厂发出《坪石留守处关于广州市荔湾区站西路20号北楼9层901、902房使用权的函》，认为根据原坪石矿务局与荔湾玻璃厂签订的《协议书》约定，上述房屋虽产权归属荔湾玻璃厂，但该处原单位享有上述房屋永久使用权。原坪石矿务局破产期间，成立煤炭公司坪石留守处，主要职能是协助法院清算组进行破产清算，另一方面，管理除破产财产外原矿务局的其它资产。根据坪局（2001）14号文件规定，坪石矿务局广州办事处所有资产移交给煤炭公司坪石留守处继续管理，一切费用由坪石留守处负责接管。因此，原坪石矿务局拥有的在荔湾玻璃厂名下的房产永久使用权也归该处进行管理和处置。坪石矿务局破产后，该处也通过一定方式向荔湾玻璃厂做了通报，16年间荔湾玻璃厂均未提出异议。希望能在友好协商的基础上与荔湾玻璃厂妥善处理上述问题。后各方当事人未能达成一致意见，荔湾玻璃厂遂向一审法院提起诉讼。一审庭审中，天和公司还提供如下证据:荔湾玻璃厂于2018年11月6日送达的函件《关于暂停向坪石留守处支付租金的函》、2018年12月20日送达的函件《关于支付坪石留守处11、12月租金的函》、天和公司2018年12月29日《致广州市荔湾玻璃厂及广东省煤炭工业总公司坪石留守处的函》、荔湾玻璃厂于2018年12月28日送达的函件《广州市荔湾玻璃厂关于广州市荔湾区站西路20号北楼9层901—902房租赁事宜公司函》、天和公司2018年11月28日《关于暂停支付租金的告知函》、2019年1月10日广东省煤炭工业总公司坪石留守处文件[粤煤坪留函（2019）2号]》《致广州市天和服务市场有限公司关于广州市荔湾区站西路20号北楼901、902号租金缴纳事宜的函》、2019年4月15日律师函《广东省煤炭工业有限公司关于给付拖欠租金的通知》等证据。另，荔湾玻璃厂在一审庭审中明确撤销第五项请求天和公司向荔湾玻璃厂支付广州市荔湾区站西路20-22号北楼901、902房，自2019年1月1日至腾空归还房屋之日期间的房屋占用费（按每月人民币6924元计算）的诉讼请求。第三项诉讼请求明确为要求煤炭公司交还房屋。一审法院于2019年11月25日作出（2019）粤0103民初7779号民事裁定书，以天和公司的反诉与荔湾玻璃厂的本诉属于不同法律关系，不符合在本诉中合并受理的条件，应另案主张为由，裁定驳回天和公司在本案中的反诉。各方当事人对该民事裁定书均未提出上诉。一审法院认为：根据荔湾玻璃厂与坪石矿务局于1995年7月23日签订关于广州市站西路20-22号第一幢九楼西面901、902房《协议书》约定，坪石矿务局向荔湾玻璃厂一次性提供建房费用总金额为30万元，荔湾玻璃厂提供在广州市站西路20-22号第一幢九楼西面901-902两个套间（建筑面积为115.40平方米）作为办公楼宇给坪石矿务局，永远归坪石矿务局使用，不向坪石矿务局收取租金。由此可见，双方当时约定了坪石矿务局对上述讼争房产享有永久使用权。而荔湾玻璃厂与坪石矿务局于1995年7月23日签订协议时，当时的法律法规并未对永久使用权作出明确规定，因此双方约定坪石矿务局对讼争房产享有永久使用权是可行的。坪石矿务局因破产原因，根据2001年2月21日广东省经济贸易委员会、广东省财政厅向省广业资产经营有限公司发出粤经贸重化【2001】135号《关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》及2001年3月8日广东省广业资产经营有限公司向省煤炭工业总公司发出广业企【2001】96号《转发关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》，同意由广东省煤炭工业总公司做好该局破产的组织领导，成立广东省煤炭工业总公司坪石留守处，留守处隶属广东省煤炭工业总公司。将坪石矿务局广州办事处所有资产移交给省煤炭工业总公司坪石留守处继续管理…。后广东省煤炭工业总公司改制、名称变更为广东省煤炭工业有限公司。因此，煤炭公司可以承接上述协议项下的全部权利义务。天和公司虽然对煤炭公司的身份提出异议，但未能提供证据予以证实。故天和公司的抗辩理由，一审法院不予采信。对于本案《协议书》的解除时间如何确定。1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定:“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”《中华人民共和国合同法》分则对“永久使用权”没有明文规定，而与“永久使用权”最相类似的规定应为该法第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，故煤炭公司享有的“永久使用权”可参照该条规定，即其“永久使用权”的期限不超过二十年，上述协议书中的“永久使用权”超过二十年的部分无效。根据法不溯及既往的原则，煤炭公司的“永久使用权”期限应从合同法实施之日即1999年10月1日起计二十年（即2019年9月30日）止。因此，荔湾玻璃厂在本案中以坪石矿务局于2002年8月13日被注销工商登记，其主体不存在为由，要求确认《协议书》于2002年8月13日解除没有依据，一审法院不予采纳。荔湾玻璃厂主张《协议书》的解除时间应确定为2019年9月30日。煤炭公司作为坪石留守处的主管单位有义务，协助将讼争房产交回给荔湾玻璃厂。对于荔湾玻璃厂要求确认天和公司与煤炭公司坪石留守处于2018年7月31日签订的《房地产租赁合同》效力问题。因荔湾玻璃厂与坪石矿务局签订的《协议书》解除时间确定为2019年9月30日，而天和公司与煤炭公司坪石留守处签订的《房地产租赁合同》在荔湾玻璃厂主张解除时间之前，且《房地产租赁合同》不存在《中华人民共和国合同法》有关无效的情形，只是因荔湾玻璃厂主张权利而导致《房地产租赁合同》存在事实上或法律上不能履行的情形。故荔湾玻璃厂的上述请求，一审法院不予支持。同理，荔湾玻璃厂请求煤炭公司归还广州市荔湾区站西路20-22号北楼901、902房，自2018年8月1日至2018年12月31日期间租金的诉讼请求，一审法院也不予支持。荔湾玻璃厂自行撤回要求天和公司支付2019年1月1日至腾空归还房屋之日止期间的房屋占用费的诉讼请求，是荔湾玻璃厂对其权利的主张，一审法院予以准许。对于天和公司的反诉问题，由于天和公司的反诉与荔湾玻璃厂的本诉属于不同的法律关系，诉讼请求之间不具有因果关系，所依据的事实、理由无关联。故天和公司的反诉请求不符合在本诉中合并受理的条件，应予以驳回。天和公司应另案主张，一审法院另行作出裁定处理。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百二十四条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年11月25日作出如下判决：一、确认广州市荔湾玻璃厂与广东省坪石矿务局于1995年7月23日签订的《协议书》自2019年9月30日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广东省煤炭工业有限公司协助将广州市荔湾区站西路20-22号北楼901、902房腾空归还给广州市荔湾玻璃厂；三、驳回广州市荔湾玻璃厂的其他诉讼请求。一审案件受理费330元，由广州市荔湾玻璃厂负担230元，广东省煤炭工业有限公司负担100元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新的证据。煤炭公司为说明其上诉理由中有关“超过20年使用期的合同并不必然无效”的观点，向本院提交了最高人民法院作出的（2001）民一终字第39号民事判决书、广东省深圳市中级人民法院作出的（2010）深中法民五终字第112号民事判决书作为参考。对此，荔湾玻璃厂与天和公司均认为上述判决对本案没有参考作用。二审另查明，一、煤炭公司曾向一审法院另案起诉天和公司追讨欠租，一审法院于2019年12月10日作出（2019）粤0103民初5519号民事判决，判令天和公司向煤炭公司支付2019年1月10日起至2019年7月4日的租金，并驳回煤炭公司其他诉请。上述判决中认定广东省煤炭工业总公司坪石留守处于2018年7月31日与天和公司签订的关于涉案901、902房的《房地产租赁合同》合法有效；广东省坪石矿务局因破产原因，经相关部门批复同意由广东省煤炭工业总公司坪石留守处继续管理，煤炭公司承接上述合同项下全部权利义务；天和公司虽对煤炭公司的身份提出异议，但未能举证证实，故不采信天和公司的抗辩理由；天和公司欠租行为违约，但因收到讼争房产业权人的函件要求而暂不支付租金，并非故意拖欠，故不支持煤炭公司有关滞纳金的诉请。各方当事人均确认上述判决已经发生法律效力，煤炭公司认为上述判决认定了其产权主体和身份；荔湾玻璃厂则认为该判决与本案无关，不能证明煤炭公司的主张；天和公司认为该判决与本案无关。二、经本院询问，有关当事人陈述如下：1.关于签订1995年7月23日的《协议书》的原因及交付时间问题。煤炭公司与荔湾玻璃厂均确认：当时签约双方存在业务务往来关系，因广东省坪石矿务局当时需要办公场所在广州开办业务而签约，即签约的目的是为了广东省坪石矿务局在广州取得一个办事场所；签约后不久，讼争房产即交付使用。2.关于涉案《协议书》的性质及其中约定“永久使用权”的原因。煤炭公司认为该协议实质上是房屋买卖合同，基于当时的政策，国有单位不能直接转让房产，所以才写了永久使用权。荔湾玻璃厂则认为该协议性质上是租赁合同，且合同未约定转租权，煤炭公司无权转租；讼争房产所在楼宇及土地均系国有，均属于荔湾玻璃厂，约定广东省坪石矿务局支付了30万元的建房款后就可以永久办公使用讼争房产，不需要再支付租金了，并非买卖讼争房产，该30万元属于讼争房产的使用费。3.关于讼争房产现使用及交租情况，各方当事人均确认：讼争房产现仍由天和公司使用；天和公司从2019年1月开始即与荔湾玻璃厂签约，天和公司已按上述5519号生效判决向煤炭公司交租至2019年7月4日。至于此后的租金，天和公司公司称其存在专门账户中，待判决确认该交给谁就交给谁，其认为应交给荔湾玻璃厂。煤炭公司认为天和公司与荔湾玻璃厂是私下签约，未经其同意，其在本案诉讼中才知道。荔湾玻璃厂称其目前未向天和公司收过租金，希望待本案纠纷确定后才要求天和公司向其交租；对于天和公司已按照生效判决向煤炭公司交付的租金，其不会要求天和公司重复支付；其不再要求天和公司交还场地。4.关于天和公司一审反诉请求。天和公司表示其没有另案起诉，也不打算另案起诉。5.关于广东省坪石矿务局的破产问题。煤炭公司表示广东省坪石矿务局是政策性破产，讼争房产未列入破产财产范围，广东省坪石矿务局已经注销，清算组已经解散，不可能以清算组的名义对讼争房产主张物权，而煤炭公司仅有权管理未列入破产财产范围的资产。荔湾玻璃厂、天和公司均确认讼争房产没有被列入广东省坪石矿务局的破产财产范围，故认为煤炭公司不能对讼争房产主张物权。煤炭公司、荔湾玻璃厂均确认在广东省坪石矿务局破产后，该局在涉案《协议书》中的权利义务由煤炭公司承继。6.关于荔湾玻璃厂提起本案诉讼的主要理由及原因。荔湾玻璃厂称其主要依据是其为讼争房产的所有权人；其于2011年、2012年左右知道天和公司承租使用讼争房产的情况，但基于1995年的涉案协议，其没有提出异议或主张权利。后因2017年9月经广州市荔湾区国资局审计发现讼争房产的使用权有问题，其于2017年2018年向煤炭公司发函，并与煤炭公司协商收回房屋未果而提起本案诉讼。至于协商不能的原因，煤炭公司、荔湾玻璃厂均确认是由于煤炭公司要求荔湾玻璃厂按照房屋市场价格予以补偿，双方无法达成一致意见。经本院释明，荔湾玻璃厂明确表示，若法院认定本案法律关系的性质与合同效力与其主张的不一致，其仍坚持原诉讼请求不变更。经本院组织调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。对于各方当事人均未提出上诉的一审相关认定及处理，本院不作审查并予以维持。针对煤炭公司的上诉，二审需要解决的是涉案《协议书》的性质与效力，以及该协议应否解除，煤炭公司应否交还房屋问题。具体分析如下：正确认识涉案《协议书》的性质与效力，应从协议条款内容，并结合签约背景以及签约目的来综合分析判断。从现有证据及当事人陈述来看，涉案《协议书》系于1995年7月23日由签约双方协商一致签订，系当事人真实意思表示，审查该协议的内容并未违反当时的法律法规，签约双方均应诚信履约。虽然广东省坪石矿务局已经因政策性破产而注销，但前案生效判决已经认定广东省坪石矿务局在该协议中的权利义务由煤炭公司承继，且经本院询问，煤炭公司、荔湾玻璃厂对此亦无异议，故本院予以确认。虽然煤炭公司认为其是购买讼争房产，其对讼争房产享有物权，并主张该协议性质为房屋买卖合同，但一方面，该协议中明确约定讼争房产的产权归荔湾玻璃厂所有，并未约定有关产权登记、过户事宜，另一方面，从煤炭公司坪石留守处于2019年1月10日向荔湾玻璃厂发出的复函内容看，煤炭公司亦确认讼争房产产权归属荔湾玻璃厂，这与煤炭公司主张讼争房产物权的上诉意见明显矛盾。再者，经本院询问，各方当事人在二审中均确认广东省坪石矿务局已经注销，清算组已经解散，不可能以清算组的名义对讼争房产主张物权，且讼争房产并未被列入广东省坪石矿务局的破产财产范围，煤炭公司确认其仅有权管理未被列入破产财产范围的资产。而且，讼争房产已经登记至荔湾玻璃厂名下，无论是广东省坪石矿务局，还是煤炭公司坪石留守处，亦或是煤炭公司，在荔湾玻璃厂提起本案诉讼前均未对讼争房产的物权提出过异议或者要求过户登记，故此，煤炭公司有关涉案《协议书》性质为房屋买卖合同的上诉意见，理据显然不足，本院不予采纳。关于签约原因和目的。经本院询问，煤炭公司与荔湾玻璃厂均确认是基于签约双方存在业务往来关系，为了广东省坪石矿务局在广州有一个办公场所而签订涉案《协议书》。上述意见与涉案协议书中有关“由于甲、乙双方有着长期的协作关系，经甲、乙双方充分协商，甲方愿意为乙方在广州市设办事处提供永久性的办公场所，就有关问题达成如下协议”的内容相一致。虽然涉案《协议书》第二条约定“乙方向甲方一次性提供建房费用总金额为30万元”，但该协议书第三条明确约定讼争房产的“产权归甲方（荔湾玻璃厂），甲方保证其为乙方（广东省坪石矿务局）提供的办公室永远归乙方使用，并永远不向乙方收取租金”。由此可见，无论是从涉案协议所约定的条款的文义解读，还是从当事人陈述的签约目的来看，广东省坪石矿务局基于涉案协议书实际上获得的是对讼争房产的使用权，而非物权，其所需支付的对价即一次性支付建房费用30万元，系其获得房屋使用权的对价，其支付后，在其使用房屋期间无需再额外支付房屋租金。对于涉案协议书中约定的“永久使用权”，法律上并无此概念。按法理，房屋使用权包含在房屋所有权之中，属于房屋所有权的占有、使用、收益、处分四项权能之一。有关房屋使用权的买卖，从本质上讲是一种租赁关系，且房屋使用权的让渡理应受到期限限制。一审据此认定涉案协议书在性质上更接近房屋租赁合同，合法有据。讼争房产在签约后不久即交付广东省坪石矿务局作办公使用至该局注销，广东省坪石矿务局已经实现了合同目的。在广东省坪石矿务局注销后，讼争房产继续由煤炭公司管理使用，前后使用期限已逾二十五年，而煤炭公司现在将讼争房产转租给天和公司使用，与涉案协议书的签约目的并不相符，且对涉案协议中约定的使用权，从合同法实施之日起满二十年的部分，因超过《中华人民共和国合同法》有关最长二十年租期的规定而无法继续履行。在此情况下，荔湾玻璃厂基于物权而提起本案诉讼，要求解除协议、收回房屋，一审法院据此确认涉案协议解除，并判令支持了荔湾玻璃厂要求煤炭公司协助归还房屋的诉请，并无不当。煤炭公司理应在协议书解除后协助交还房屋。若煤炭公司对协议解除之后的债权债务清理仍存在异议的，因煤炭公司在本案中并无提出反诉，且经本院调解，各方当事人亦无法就此达成一致意见，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八的规定，本院无法直接处理，煤炭公司对此可另循合法途径解决。至于煤炭公司向本院提交的参考案例，与本案情形并不相同，不具有可参考性，本院均不予采纳。综上所述，煤炭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由广东省煤炭工业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年九月二十八日书记员 张冰玲李逸丹