湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2827民初1180号原告：湖北晓彰物业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市航空大道16号1幢0803号。统一社会信用代码：91422800326053997J。法定代表人：王军谋。委托诉讼代理人：赖秦宽，湖北夷水律师事务所律师。被告：刘芳，女，生于1981年8月12日，汉族，湖北省来凤县人，现住来凤县。委托诉讼代理人:陈林，湖北欧兴红律师事务所律师。原告湖北晓彰物业管理有限公司（以下简称晓彰物业公司）诉被告刘芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晓彰物业公司的委托诉讼代理人赖秦宽，被告刘芳的委托诉讼代理人陈林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晓彰物业公司向本院提出诉请：1、依法判令被告向原告给付2016年10月19日至2020年5月31日物业管理费4993元；2、依法判令被告按约定向原告支付5000元违约金；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告系原告所管理的来凤县翔凤镇“滨江新城”小区1栋2单元603室业主，被告在接收物业时与原告签署了《物业管理合同书》。原告根据来凤县发展和改革局、来凤县住房和城乡建设局《关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》（来发改价[2012]8号）同意的标准（不超过0.95/㎡每月，可上下浮动10%）收取物业费。在合同履行期间，原告对物业清洁、维护等进行了一系列物业服务工作，但被告自2016年10月19日起至今未缴纳物业管理费。经原告催收未果，故诉至人民法院。被告刘芳辩称：1、被告拒缴自2016年10月19日之后的物业管理费是因为原告的水电工在给被告装修时，造成被告房屋漏水等损失，损害了被告的合法权益，但原告拒不解决，被告只好依法就拒缴物业费行驶抗辩权，被告在本案中不存在违约行为，不应承担违约责任。2、原告没有按照物业服务合同的约定履行物业管理服务的义务，小区的多项物业服务均不到位，有的甚至严重滞后，这是被告拒缴物业费的另一原因。3、被告利用电梯、宣传栏等小区业主共有的公共资源发布广告，广告收入归被告自己所有，侵害小区业主利益；收取原告契税和维修基金15922元，一直不给正规的收费发票，这是被告拒缴物业管理费的第三个原因。4、原告主张被告欠物业管理费4993元与事实不符，应当按照0.8元/㎡收取，不应按照1.2元/㎡收取。经审理查明，被告刘芳系来凤县翔凤镇滨江新城1号楼2单元6层603号业主。建筑面积为115.42平方米。2015年10月20日，晓彰物业公司（甲方）与刘芳（乙方）签订《物业管理合同书》，对双方的权利义务进行了明确约定，主要内容为：一、甲方承担的责任与义务。1、成立秩序管理维护部，提供24小时公寓内户外秩序服务，做好群防群治工作。2、成立保洁部，承担每日全面清扫公寓卫生，上午八时起清扫各楼道卫生，白天有保洁员巡视清扫公共区域。3、公共区域的花卉、水、电路、下水道及公共设施均由甲方统一日常管理，人为造成的损失由当事人自行负责赔偿或修复。4、协调当地政府，社区居委会及有关部门在小区内执行各项政策法规。5、提供业主要求的其它合理项目服务（可签订它项有偿服务项目合同书）。二、乙方责任与义务。1、遵守本物业的物业管理制度和《小区业主公约》。2、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理规定》。3、必须服从国家关于住房问题的若干规定，配合各职能部门工作。4、应正确按住房说明书使用住宅，若因使用不当造成的一切损失由乙方负责。5、不得乱打乱建、占用公共用地，确保消防通道的畅通。业主如需对住房进行装修，必须取得物业管理公司同意后并在甲方指导下方可实施，装修不得破坏房屋结构。6、有义务做好房屋维修工作，如遇楼上出现漏水问题影响到楼下正常生活，楼上住户必须无条件的配合物业管理公司的工作，积极协助维修直至修复。7、积极配合、支持、参与小区的各项管理，自觉遵守小区内的各项规定，教育小孩爱护花草树木，爱护小区内的各项设施。8、所购房屋保修期满后，发生的一切维修费概由乙方自行承担。9、按时向物业管理公司缴纳物业管理费，执行县物价局审核的收费标准。……三、收费标准。1、物业服务费用按年计收，甲方按产权面积向乙方缴纳物业服务费。物业服务费标准暂定为住房0.80元/㎡，商业门面及住宅改商业用户收费标准为1元/㎡，其它另订，政府指导价出台后，执行政府指导价。四、违约责任。小区的物业管理是一个全员参与的物业管理工作，每位业主都应尽心尽力，遵守自己的权利和义务。本合同已经签订生效，甲、乙双方如有违约，处违约金5000元罚款，并承担由此造成损失的相关费用。刘芳应交纳的物业服务费为：115.42㎡×1元/㎡/月×43个月（2016年10月19日至2020年5月31日）=4963.06元。因刘芳未交纳上述物业管理费，晓彰物业公司对其进行了催收，但未果，晓彰物业公司于2020年7月13日向人民法院提起诉讼。另查明，来凤县发展和改革局于2015年9月21日给原告晓彰物业公司出具了《关于来凤县滨江新城前期物业服务收费备案的函》，同意其按一级标准（不超过0.95元/㎡/月，可上下浮动10%）收取物业服务费。以上事实有晓彰物业公司提交的《物业管理合同书》、《业主装修承诺书》、《装修施工单位装修承诺书》、《业主住户情况登记表》、《关于来凤县滨江新城前期物业服务收费备案的函》、《关于拖欠物业费的催告函》、刘芳提交的《商品房买卖合同》、照片予以证实，上述证据以外的证据因与本案没有关联性，故本院不予采信。本院认为，原告晓彰物业公司与被告刘芳签订的《物业管理合同书》，系双方真实意思表示，合同约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立且有效，合同当事人应按照合同约定履行各自义务。本案中，被告刘芳作为小区业主，接受原告晓彰物业公司提供的物业服务后，就应当按照合同约定支付物业管理费，其以物业公司提供的物业服务有瑕疵等为由拒绝交纳物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予支持。经核算，被告刘芳应向原告晓彰物业公司缴纳自2016年10月19日起至2020年5月31日止的物业服务费4963.06元。因原告晓彰物业公司提供的物业服务有一定的瑕疵，故本院酌情将其物业服务费调整为4600元。被告刘芳拖欠原告晓彰物业公司物业管理服务费系对物业管理服务质量等原因存在争议，并非恶意拖欠，故对原告晓彰物业公司主张的违约金，本院不予支持。关于被告刘芳辩称其拒缴物业管理费是因为原告晓彰物业公司的水电工在装修过程中给其造成了损失，因与本案不属于同一法律关系，故本院在本案中不一并处理，当事人可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘芳于本判决生效之日起3日内向原告湖北晓彰物业管理有限公司支付自2016年10月19日起至2020年5月31日止的物业管理服务费4600元。二、驳回原告湖北晓彰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告刘芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 谭 翔二〇二〇年九月五日书记员 郑光印