广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2001号上诉人（一审原告、反诉被告）：元文峰，男，朝鲜族，1980年9月16日，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：汪险峰，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴之成，广东常成律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：郭春伟，女，汉族，1989年2月22日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：苏滢渟，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。上诉人元文峰因与被上诉人郭春伟房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海横琴新区人民法院（2020）粤0491民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。元文峰上诉请求：1、改判郭春伟向元文峰返还押金、租金277332元（在一审判决基础上增加92444元）；2、撤销一审判决第二、三、四项，驳回郭春伟的诉讼请求；3、本案诉讼费全部由郭春伟承担。事实与理由：一、一审判决遗漏了部分诉讼请求。元文峰在一审起诉状中请求郭春伟退还押金、租金277332元，其中含两个月押金184888元、一个月租金92444元，一审法院只处理了其中的两个月押金184888元，对一个月租金92444元未判决退还给元文峰，也未判决冲抵租金或违约金，即判决书中对此未予处理，遗漏了元文峰的部分诉讼请求。二、元文峰无需支付租金。郭春伟一审提交的证据显示，2019年6月18日涉案房屋的物业公司回复郭春伟“（漏雨问题）我刚咨询了一下领导，这边施工单位已经去看过给出了报价，现在就等他们那边报价单批准下来就能施工了，租客也可以先装修，不影响的”，郭春伟回复物业公司：“现在就是你让租客去装修，人家租客也不会装的，万一要是后续出现了其他的问题，今天又下雨了。你说装修一半因为漏水的问题出现了问题，还要重新刨掉，重新弄这个问题就很麻烦了”。可见在元文峰装修之前，涉案房屋就存在漏雨问题，郭春伟对此是明知道的。其次，元文峰一审证据装修前的漏雨图片，郭春伟在通话录音内表述“（漏雨问题）我也找过物业了，我也找过地产了，地产给我回复了，在那个期间不耽误你们使用，这个房子主体结构没有问题，现在咱俩也不争执漏不漏水的问题，好几个月不下雨了，漏不漏水都不漏了”、“不就是说我房子漏水这事吗，我也让步了”可以进一步证明郭春伟认可涉案房屋确实存在漏雨的质量问题。既然涉案房屋确实存在漏雨的质量问题，并且是在免租期过后的2019年11月4日才修缮完毕，元文峰没有享受合同约定的免租期，故郭春伟同意增加两个月免租期，也就是说郭春伟同意免租期到2019年12月24日止，而双方是在免租期内的2019年12月5日解除的合同，元文峰就无须支付租金，更何况元文峰也没有使用过房屋，还投入了很多资金对涉案房屋进行了基础装修。三、一审判决对违约责任认定存在错误。如前所述，因涉案房屋存在漏雨质量问题，郭春伟同意增加两个月免租期，但元文峰考虑到在5个月的免租期内都没有解决漏雨这一质量问题，应当至少再增加三个月免租期，双方就此无法达成一致意见才解除合同，郭春伟亦从来没有表示过不同意解除合同，所以并非元文峰单方解除合同，元文峰不应承担违约责任。退一步来说，即使法院认定是元文峰单方解除合同，元文峰也不属于根本违约，法院应当充分考虑涉案房屋存在漏雨的质量问题，双方对免租期无法协商一致才是解除合同的根本原因。关于漏水质量问题产生的成因，郭春伟在一审提交的答辩状中明确表述“租赁合同履行之初元文峰就对商铺的漏水情况知情，而郭春伟也持续与商铺建设单位沟通维修事宜”，这说明在租赁合同刚开始履行时商铺就是漏水的。且郭春伟从未主张漏水的成因与元文峰有关，而是认可漏水是商铺本身存在问题，一审法院对这一基本问题认定错误。事实上，直到2019年10月底商铺仍在维修过程中，可见在免租期内郭春伟并没有交付合格的租赁物，元文峰没有享受合同约定的5个月的免租期，且这个商铺的漏水一拖再拖，给元文峰造成很大的心理负担，这种情况下元文峰要求郭春伟延长3个月免租期是理所应当的，而郭春伟只愿意给2个月，这才是双方解除合同的导火索。郭春伟辩称：一、元文峰理应向郭春伟支付租金，具体理由如下：首先，涉案商铺的所谓漏水问题早已经修复完毕，不影响元文峰的正常使用。根据郭春伟在一审中提交的证据显示，租赁合约履行之初，元文峰就对商铺的漏水情况知情，而郭春伟也持续与商铺建设开发单位沟通维修事宜，并及时向元文峰反馈：建设开发单位承诺维修期间可以正常装修，对于其后如产生损失由建设开发单位自愿承担，对此，元文峰也谅解及同意该处理意见。2019年7月9日漏水情况经建设开发单位修复完毕，元文峰收到通知后，郭春伟积极主动配合元文峰办理装修手续，但直至2019年10月初，元文峰才开始装修，因此，元文峰所主张的涉案商铺一直漏水直至免租期后才修复完并不存在。其次，郭春伟已经给予元文峰长于市场惯例的免租期，超过免租期之后，元文峰理应向郭春伟支付租金。涉案商铺是郭春伟与元文峰经中介介绍达成租赁合意，正因为元文峰租赁的期限较长，郭春伟才对租赁条件多番让步，最终，双方签订了《商铺租赁合约》并约定：免租期为5个月，自2019年5月25日至2019年10月24日为止，该免租期就是给予元文峰装修及营业准备的，元文峰自身装修时间过长超过免租期与郭春伟无关。再次，即使元文峰曾提出过延长免租期，但郭春伟并未同意，元文峰以双方未协商一致的结果，来对抗免租期后应支付的租金明显不能成立。据此，对于免租期后产生的租金及租赁期间产生物业管理费等相关费用应当由元文峰支付及承担。二、关于元文峰提出的2次漏水的问题。租赁合同之初的漏水，在郭春伟一审提交的微信聊天记录中物业人员的回复可以看出，在2019年7月商铺漏水问题已经修复完毕。结合微信聊天记录中元文峰的信息可以证实在漏水情况修复后，元文峰便立即申请进行了装修，与其主张的漏水影响其享受免租期间的待遇这一说法并不相符。实际上商铺此后一直交由元文峰进行装修，一直到2019年10月元文峰再次向郭春伟提出漏水问题，后经物业方查看，并非商铺质量本身的问题导致。三、元文峰擅自解除《商铺租赁合约》的行为明显属于违约行为，郭春伟有权扣除其支付的押金。首先，元文峰向郭春伟要求延长免租期进而提出解除《商铺租赁合约》的理由不能成立，理由如下：郭春伟一审提交的证据显示，2019年10月，元文峰在装修期间反映出现漏水问题，后经商铺物业管理方到现场查验后，郭春伟才得知本次漏水是因元文峰装修工人施工时忘记关闭水龙头，操作不当导致，尽管本次漏水并非商铺问题所致，但郭春伟还是秉持着负责任的态度，委托物业方人员维修好相关漏水位置。但在2019年11月3日，在没有提前通知郭春伟的情况下，元文峰就擅自退场。之后，元文峰更进一步以商铺本身漏水影响使用、导致其未享受免租期为由提出延长免租期，由于郭春伟不同意其要求，元文峰单方提出解除合同。其次，元文峰主张“郭春伟已经同意元文峰解除合同”与事实相悖，理由如下：元文峰以郭春伟在电话回答元文峰提出的“是否收到商铺钥匙”的问题的“行”的回复就单方认为郭春伟同意解除合同，明显属于偷换概念和夸大郭春伟的意思表示。事实情况是：一开始元文峰提出协商延长免租期，郭春伟未表示同意，之后元文峰又以无法协商为由提出解除合同，郭春伟也未表示同意。在此情况下，元文峰单方将商铺钥匙邮寄给郭春伟表示退租，郭春伟仅签收了退回的钥匙，但始终没有同意元文峰的解约退租要求。郭春伟一直秉持着按照合约履行，为元文峰提供一切便利条件，但元文峰在郭春伟没有任何违约且商铺不存在任何使用障碍的情况下，擅自解除合同的行为已经构成根本违约，郭春伟有权扣除押金。综上所述，元文峰的上诉请求，没有事实和法律依据。现请求贵院依法驳回元文峰的全部诉讼请求，以维护郭春伟的合法权益。元文峰向一审法院起诉请求：1、郭春伟向元文峰退还押金、租金277332元；2、郭春伟承担本案全部诉讼费用。郭春伟向一审法院反诉请求：1、元文峰向郭春伟支付从2019年11月25日至2020年2月24日的租金，共计277332元；2、元文峰向郭春伟支付从2019年6月至2020年2月物业管理费，共计13569.22元；3、元文峰向郭春伟支付违约金92444元；4、元文峰承担本案全部的诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月3日，元文峰与郭春伟签订一份《商铺租赁合约》，约定郭春伟将坐落在珠海市横琴新区**********商铺，建筑面积256.79平方米的商铺及其设备在良好状态下租给元文峰作为餐饮及零售使用。租赁期为8年，从2019年5月25日起至2027年5月24日，免租期为2019年5月25日至2019年10月24日止，租金每月为92444元，须于当月10日之前交付。签署本合同之时，元文峰即时向郭春伟支付2个月押金和1个月租金，共计277332元。租赁期间，每月的管理费、电话费、清洁费等其他费用均由元文峰支付。合同期满，如元文峰不再续租，郭春伟应将押金退还元文峰。元文峰若于租赁期内违反本合同之规定，致使郭春伟未能如期收取租金或因而发生费用，郭春伟可以扣除部分或全部押金抵付。若押金不足以抵付有关费用，元文峰须于接到郭春伟付款通知书10天内补足。租赁期间，元文峰不按时交租，郭春伟应及时发出催租通知书，元文峰如拖欠租金达10天，或欠交管理费、水电费等达2个月视为违约，合约因违约而终止。元文峰须按合同第八条承担因违约造成的责任，即如任何一方未按合同约定履行，合同另有特别规定相关责任的，从其约定；合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。合同签订当天，原永良代元文峰向郭春伟支付押金、租金及中介费322332元。上述合同签订后，元文峰于2019年7月开始装修，后告知郭春伟涉案商铺存在漏水情况，遂要求郭春伟进行维修。2019年10月12日至10月28日期间，元文峰与郭春伟就涉案商铺维修问题多次沟通，郭春伟派工人前往商铺进行维修。元文峰确认涉案商铺于2019年11月4日修缮完毕。其后，元文峰及其家人以商铺存在漏水致无法享受到合同约定的免租期为由，与郭春伟就是否再给予免租期进行了多次协商，双方未能达成一致意见，2019年12月3日，元文峰微信对话郭春伟：“如果你还是坚持要我交一年房租，无奈之下我们只能选择解除合同，合同到今天截止吧。”，郭春伟回复“既然双方意见协商不统一，那就按合同执行！”。2019年12月5日，元文峰将涉案商铺钥匙以快递方式寄回给郭春伟。次日，元文峰妻子打电话给郭春伟，内容是：元妻“我问一下，钥匙收到了吗？”，郭春伟：“收到了。”，元妻：“嗯，钥匙收到了，咱那合同就解除了呗。”，郭春伟：“行，你就说这个事吗？”，元妻：“对，我就问一下，确认一下钥匙收到了就行。”，郭春伟：“行”。2020年1月8日，元文峰向一审法院提起诉讼，请求郭春伟退回已交纳的押金及租金。一审法院认为，元文峰与郭春伟签订的《商铺租赁合约》，为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议，各方均应恪守。根据各方的诉辩意见及提交的证据，本案争议的焦点是：一、《商铺租赁合约》是否已协议解除；二、各方的责任。关于焦点一。双方在签订《商铺租赁合约》后，元文峰作为承租方，缴纳了押金及1个月的租金，郭春伟则将案涉商铺交由元文峰进行管理、使用。案涉商铺在交付给元文峰之初，确实存在漏水等质量问题，2019年10月12日至10月28日期间，元文峰与郭春伟还就涉案商铺维修问题多次沟通，郭春伟曾派工人前往商铺进行维修，即涉案商铺直至2019年10月底仍在维修过程中，鉴于双方庭审均表示不申请对漏水质量问题进行鉴定，漏水质量问题产生的成因是涉案商铺本身存在的问题还是由于元文峰在装修过程中所造成的，一审法院对此无法做出判断。但根据元文峰所述，涉案商铺在2019年11月4日就修缮完毕，说明元文峰继续租赁使用涉案商铺并不存在障碍，即双方可以继续履行合同。涉案商铺免租期为5个月，也就是从2019年10月25日起，元文峰应向郭春伟缴纳租金。一审庭审查明，元文峰及其家人在2019年12月3日分别通过微信或电话方式要求郭春伟免租，元文峰并在微信提出如不能达成，就解除合同，归还钥匙，郭春伟则回复是“协商不统一按合同执行”，此对话显示双方就合同的解除并没有达成一致意见，亦正如元文峰在其诉状及庭审陈述，双方是由于免租期是否应予延长不能达成一致意见。故此，元文峰在2019年12月5日向郭春伟退回商铺钥匙是其单方要求解除合同的意思表示，郭春伟在收到元文峰寄回的钥匙后在次日与元文峰妻对话内容，主要是确认钥匙是否收到，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”，依此条款，合同的变更须经双方协商一致，因此，在双方此前多次的协商中均不能反映双方已达成一致意见的情况下，2019年12月5日双方电话里一个“行”字，并不能当然的认为郭春伟同意与元文峰协议解除合同，一审法院认为，元文峰主张双方在2019年12月6日协商解除租赁关系，依据并不充分，一审法院不予采纳。关于焦点二。本案中，元文峰在对方郭春伟没有同意解除合同的情况下，单方向郭春伟退回商铺钥匙，表明其不愿意继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，元文峰的行为已构成预期违约，应承担相应的违约责任。鉴于涉案商铺在2019年12月5日已退回给郭春伟，元文峰应支付从2019年10月25日至2019年12月5日期间的租金126340元【92444元/月+92444元×11/30天】，郭春伟反诉请求元文峰应支付至2020年2月24日，没有事实和法律依据。郭春伟依据合同第八条违约责任约定，主张元文峰应支付违约金92444元，有合同及法律依据，一审法院予以采纳。合同虽约定元文峰承租期间应自行缴纳物业费，但郭春伟案中仅提交了一份他人的微信截图，元文峰对此不予确认，郭春伟应承担举证不能的法律后果，对其主张的物业管理费一审法院不予采纳。关于押金，合同约定期满退还或租赁期间未收取租金等费用予以抵扣，因此，在双方约定了违约责任的情况，元文峰缴纳的押金可予以退还。综上所述，各方诉请有理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、郭春伟于判决发生法律效力之日起十日内向元文峰退回押金184888元；二、元文峰于判决发生法律效力之日起十日内向郭春伟支付租金126340元；三、元文峰于判决发生法律效力之日起十日内向郭春伟支付违约金92444元；四、驳回元文峰的其他本诉请求；五、驳回郭春伟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2730元，由元文峰负担910元，郭春伟负担1820元；反诉案件受理费3525元，郭春伟负担1519元，由元文峰负担2009元。郭春伟二审提交：1、催缴函；2、商铺费用明细单。本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实可知，涉案商铺发生过两次漏水事件。第一次大概发生于2019年6月，郭春伟派工人前往商铺进行了维修；第二次发生于2019年10月，郭春伟亦派工人进行了维修，并在2019年11月4日维修完毕。双方对第二次漏水问题产生的原因有争议，元文峰认为是因为涉案商铺本身存在质量问题，郭春伟则认为漏水问题是元文峰在装修过程中所造成的。为此，元文峰要求延长免租期三个月，郭春伟不同意，元文峰遂提出解除合同。本院认为，涉案商铺在2019年11月4日修缮完毕后，元文峰继续租赁使用涉案商铺并不存在障碍，涉案租赁合同可以继续履行合同，但元文峰在对方郭春伟没有同意解除合同的情况下，单方向郭春伟退回商铺钥匙，不再承租涉案商铺，明显违约，一审法院根据合同约定认定元文峰需支付违约金92444元正确，本院予以维持。关于租金支付。如一审判决所述，元文峰应支付自2019年10月25日至2019年12月5日期间的租金126340元，但由于元文峰已经预付了一个月的租金92444元，则该部分租金应予扣减，则元文峰尚欠付租金33896元（126340元-92444元），一审法院对已付租金未予扣减错误，本院予以纠正。综上所述，元文峰的上诉请求部分有理，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海横琴新区人民法院（2020）粤0491民初83号民事判决第一、三、四、五项；二、变更珠海横琴新区人民法院（2020）粤0491民初83号民事判决第二项为：元文峰于本判决发生法律效力之日起十日内向郭春伟支付租金33896元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2730元，由元文峰负担910元，郭春伟负担1820元；反诉案件受理费3525元，郭春伟负担2467元，由元文峰负担1058元。二审案件受理费5968元，由元文峰负担4043元，郭春伟负担1925元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年九月十日书记员  王 莉