湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10289号原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路660号卓越蔚蓝海岸二期31栋203房。负责人：彭英，系总经理。委托诉讼代理人：邹珊珊，女，汉族，1988年7月9日出生，住湖南省醴陵市，系公司员工。被告：李小夫，女，汉族，1975年11月24日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：李颖，湖南芸生律师事务所律师。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司(以下简称“卓越物业公司”)诉被告李小夫物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓越物业公司的委托诉讼代理人邹珊珊，被告李小夫的委托诉讼代理人李颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告卓越物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费33167.16元（自2017年2月1日计算至2019年3月31日止）。2、判令被告支付违约金4029.81元（自2017年2月1日计算至2019年3月31日止，酌情按滞纳金的10%主张）。3、判令被告承担本案所有诉讼费用。庭审过程中，原告将第一项诉请的物业管理费变更为31891.5元（自2017年3月1日计算至2019年3月31日止）。事实与理由：原告自2005年起入驻长沙市岳麓区卓越麓山别墅小区，为该小区提供物业管理服务至2019年3月31日。被告李小夫为卓越麓山别墅小区F31房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2017年3月1日起至2019年3月31日止一直未缴纳过物业服务费经原告多次催缴，仍欠原告31891.5元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法利益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费、违约金。原告为维护自身合法权益提起诉讼，望判如所请。被告李小夫辩称，第一，原告并未能证明向被告提供了物业服务，事实上，被告也并未享受到原告的物业服务。2015年6月28日，原告哄骗和催促被告收房，当时在房屋出现众多质量问题的情况下，被告无奈收房，满心期待原告能够尽快解决房屋质量问题，以免耽误房屋装修工期和入住时间。但是，原告一拖再拖，一直未能解决。在被告自行维修之后，又承诺以物业费来抵扣关于房屋质量问题的维修费用。截止，原告退出该小区，仍未支付被告为房屋质量所支付的维修费用。故，被告无需向原告支付物业费。第二，原告违反了《前期物业管理服务协议》第二条第一项第二项、第三项、第四项、第五项的相关内容，未能履行在物业管理活动中的义务，违反了双方关于物业管理的约定应当承担违约责任。原告2019年3月退出对该小区的物业管理。是因为原告并未能履行物业管理协议的规定，做好勤勉尽责的物业管理服务，致使小区时常发生偷盗等恶劣行为，而导致业主的人身和财产安全遭受很大的损失，业主委员会与业主们忍无可忍在2019年3月无奈之下强行把原告赶走。原告现在无理索要物业费，无事实和法律依据。第三，原告在未经业主商议处理好房屋质量问题下，擅自签字，导致施工方拿走房屋质保金，造成了被告房屋质量维修费用及赔偿问题长期不能解决。原告应承担不可推卸的法律责任。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求，依法维护被告的合法权益。经审理查明：2009年10月4日，湖南麓山别墅投资开发有限公司（甲方）与卓越物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同第一章第一条约定，乙方提供的服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应责任。第三章第六条约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳（注：已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准），具体标准如下：[高层住宅]：1.7元／月/平方米；[别墅]：3.8元／月/平方米；[商业]：3．O元／月/平方米。第三章第八条约定，业主应于建设单位交付物业次月按时交纳物业服务费用（物业服务资金）。第三章第九条约定，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。逾期缴物业服务费的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向乙方交纳违约金。该合同还就双方的权利义务等内容问题做出了约定。合同签订后，原告卓越物业公司依约承接麓麟卓越花园第二期的物业服务，并对合同进行公示。2019年3月31日，原告退出该小区的物业管理。2012年2月5日，被告李小夫与湖南麓山别墅投资开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，由被告购买位于长沙市岳麓区房屋，该房屋建筑面积为335.7㎡，房屋性质为别墅。合同第十八条约定，出卖人以邀请招标方式选聘深圳市卓越物业管理有限公司长沙分公司对该房屋进行前期物业管理。对出卖人聘请的物业服务企业或者其他管理人，经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意有权更换。收费的起始时间为：出卖人向买受人交付房屋之日（如房屋达到合同约定的交付条件，买受人在收到出卖人交房通知后不配合交房的，以出卖人在通知中注明的交房时间为物业收费起始日）。2015年6月22日，原告向被告发出《入伙通知书》。2015年6月28日，被告签署《收楼声明书》。被告缴纳了2015年7月1日至2017年2月28日的物业管理服务费，2017年3月1日至2019年3月31日的物业管理服务费未缴纳。另查明：被告因涉案房屋质量问题与房屋开发商及原告多次协商，均未达成一致意见。被告辩称原告曾承诺可以用房屋质量问题整改费来抵扣物业费，但未提供充分证据予以证明，上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的前期物业服务合同、商品房买卖合同、入伙通知书、入伙通知书邮寄面单、回单、收楼声明、物业费缴纳通知书、律师函、入伙资料、装修资料、前期物业服务协议、微信截图、照片，被告提交并经庭审质证的照片、关于卓越麓山别墅F31栋房屋质量问题的说明、律师函等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原告是否应支付物业服务费的问题。被告辩称原告承诺用可以用房屋质量问题整改费来抵扣物业费且原告服务质量达不到合同条款的约定，本院认为，被告提交的证据证明原告在履行物业服务过程中具有瑕疵，但此瑕疵不能成为拒交物业费的抗辩理由，且被告未提交充分证据证明原告承诺用房屋质量问题整改费来抵扣物业费。原告作为麓麟卓越花园第二期的物业管理企业，是由建设单位湖南麓山别墅投资开发有限公司选聘的，程序合法，并在长沙市住房和城乡建设局备案登记，依法获得涉案麓麟卓越花园第二期的物业管理服务权。现原告已依约为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，应当依约交纳相应的物业服务费。原告诉请被告支付的从2017年3月1日至2019年3月31日的物业管理服务费31891.5元，本院予以支持。关于违约金问题。虽然被告作为业主未按月缴纳物业服务费用，但被告基于房屋质量问题与开发商及原告产生纠纷，多次协商尚未解决，且原、被告就房屋质量问题整改费抵扣物业费进行过协商，一直未入住，故对原告的违约金诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李小夫在本判决生效之日起十日内支付原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司截至2019年10月31日止的物业管理服务费31891.5元；二、驳回原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费730元，因适用简易程序减半收取365元，由原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司承担40元，由被告李小夫负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  尹辉霞二〇二〇年九月二十六日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。