濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初3852号原告（反诉被告）：刘洋，男，1976年6月23日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：高宝亮，男，汉族，1964年12月9日出生，住濮阳市华龙区。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：王信奎，男，汉族，1986年7月3日出生，住濮阳市。委托诉讼代理人：任文阁，河南众孚律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：沈艳娜，河南众孚律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）刘洋与被告（反诉原告）王信奎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理，后被告王信奎提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告刘洋及其委托诉讼代理人高宝亮，被告王信奎及其委托诉讼代理人任文阁、沈艳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洋向本院提出诉讼请求：1、请求解除二手房买卖合同，由被告返还原告购房款25万元，并赔付违约金47.5万元，合计72.5万元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年7月11日，原被告双方签订二手房买卖合同，原告以105万元的价格购买被告黄浦紫金苑小区东区3排15号毛坯房一套，合同签订时被告向原告交付房屋所有权、土地所有权证书及全部门锁钥匙等，合同签订后三天内原告向被告支付20万元，余款85万元一年内付清；被告应积极配合原告做二手房分期付款，若违反房屋所有权瑕疵担保责任、不履行协助义务或不按合同支付房款，违约方赔偿守约方200万元并赔偿给对方造成的一切损失等。2017年7月12日，原告依约向被告支付了房款20万元，原告多次催告被告交付所有权、土地使用权证，需配合办理银行按揭贷款相关手续。被告拒不按照合同约定履行协助义务，致使原告无法办理银行按揭，不能按照协议约定时间支付房款。2018年7月22日，原告为了让被告配合做按揭，应其要求又支付被告房款5万元，合理期限内被告仍未履行协助义务。后据原告了解，涉案房屋房主并非被告本人，严重违反合同约定的所有权瑕疵担保责任。2018年9月至2019年3月，原告多次催告被告履行协助义务，2019年4月30日左右，被告要求原告增加房款40万元，否则不再履行本合同，双方协商未果。综上，被告已构成严重违约，应退还房款并按合同约定已付房款的1.9倍承担违约责任。为维护原告合法权益，原告诉至贵院，望判如所请。被告王信奎辩称，同意解除二手房买卖合同，但不同意退还原告25万元购房款，签约当天以及之后，原告始终没有要求被告交付房产证、土地证，视为原告对合同约定权利的放弃。被告在合同约定期限内主动向原告披露了涉案房产为其母亲所有，自己是受母亲所托卖房，原告未提出异议，且接受认可。另外付款期限为一年，在此期间，原告既未要求被告协助作分期贷款，又未依约付清80万房款，原告行为构成违约，且原告逾期付款后，被告已经通过微信聊天的方式明确告知原告要么尽快还款，要么接受被告根据市场行情适当涨价的建议。故原告的诉求缺乏证据支持，不能采纳。另外原告要求违约金过高，应予以调整。被告王信奎向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告向反诉原告返还位于河南省安阳市内黄县后河镇东乜古村（后河镇皇甫北侧、濮鹤高速公路南侧）紫金苑小区东区三排十五号（不动产证号为：豫2017内黄县不动产权第0000229号）；2、判令反诉被告支付违约金24万元；3、本案本诉及反诉的诉讼费用均由反诉被告负担。事实与理由：2017年7月12日，被反诉人向反诉人支付房款20万元，后不再支付房款。2017年8月至2018年期间，反诉人多次向被反诉人催要剩余房款，被反诉人均以各种理由推辞，拒绝支付剩余房款。因被反诉人未按照合同约定履行义务，使房屋买卖交易难以继续，构成了根本违约，且致使该房屋搁置至今，严重损害了反诉人的利益。综上，反诉人请求贵院在查明本诉事实，判决驳回原告诉请的同时，判决支持反诉人的请求。原告（反诉被告）刘洋针对王信奎的反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告不享有房屋的产权，无权主张返还涉案房屋，反诉原告未按照合同约定交付房屋所有权、土地使用权证书，刻意隐瞒涉案房屋房主非其本人的事实，且迟迟不配合办理过户手续，致使无法办理银行按揭贷款，才造成被反诉人未能按照合同约定支付房款，故反诉原告应就承担违约责任，支付违约金。另外支付给其的25万元是房屋预付款或首付款，并非定金，在反诉人明确要求不履行合同的情况下应该退还购房款。综上请求驳回反诉人的反诉请求。另外反诉原告要求违约金过高，应予以调整。经审理查明，2017年7月11日，王信奎（甲方、出卖人）与刘洋（乙方、买受人）签订《二手房买卖合同书》，约定甲方自愿转让位于皇浦紫金苑小区东区3排15号毛坯房，价款为105万元。甲方承诺并保证拥有该房的所有权；本合同书签订时，甲方向乙方交付房屋所有权、土地使用权证书和全部门锁钥匙等；本合同书签订（并由双方履行了第一款义务）后三天内，乙方向甲方支付房款20万元，余款85万元一年内（自签订本协议之日开始计算）付清，以银行转账为准。在乙方付清房款后，甲方应积极配合乙方办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续至乙方名下，包括根据登记部门的要求提供身份证明等。乙方需要做二手房分期付款时，甲方应积极配合。另外因甲方违反所有权瑕疵担保责任而导致乙方主动或被动参与诉讼（仲裁）等争议解决程序，甲方须承担乙方由此产生的全部损失并承担违约责任；甲乙双方违反本合同书其他约定的，依法承担相应违约责任；违反合同内任何一条，违约方赔偿守约方200万元人民币并赔偿给对方造成的一切损失。当日，被告将案涉房屋钥匙交给原告，未交付房屋所有权、土地使用权证书，后原告支付20万元房款。另查明，2018年6月20日，被告通过微信将案涉房屋的房产信息发送给原告，原告未提出异议，被告随之询问原告什么时候过户，原告一直称“好的好的”。7月1日、7月10日，被告在微信中督促原告办理过户，原告答复“知道了兄弟，回来再说”。2018年7月22日，合同履行期限届满后，原告再次支付5万元房款。庭审中，原告提交短信记录一份，用于证明被告未按照合同约定履行分期贷款的协助义务。被告对此予以否认，认为原告超过双方约定的一年付款期限后要求协助贷款，被告有权拒绝。又查明，案涉房屋系陈秀鱼单独所有，陈秀鱼与王信奎系母子关系，陈秀鱼出庭证实将该房屋出售事宜交由王信奎处理。庭审中，原告称并未对案涉房屋进行装修，原、被告双方均同意将案涉房屋钥匙返还给被告母亲陈秀鱼。本院认为，关于原、被告双方签订的二手房买卖合同,因案涉房屋的实际权利人为案外人陈秀鱼,被告王信奎无权处分,案外人陈秀鱼当庭追认,依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”之规定,因此，上述二手房买卖合同应为有效。现原、被告双方均同意解除二手房买卖合同，不违反法律规定，本院予以确认。被告收取的房款25万元，应当予以返还。关于违约责任的认定，在合同履行期限内，被告将房产信息发送给原告，原告未提出异议，故原告主张被告刻意隐瞒涉案房产信息违反所有权瑕疵担保责任的意见，本院不予采信。合同约定余款85万元一年付清、以银行转账为准，原告所提供的证据不足以证实原告在合同履行期限内要求办理银行按揭贷款，故对原告主张因被告未配合原告办理分期导致未支付房款的意见，本院不予采信。在合同履行期限内，被告未履行交付案涉房产所有权、土地使用权证书的义务，原告未履行支付房款的义务。原、被告双方均存在违约行为，故原告要求被告支付违约金47.5万元、被告反诉要求原告支付违约金24万元的诉讼请求，本院均不予支持。原、被告双方均同意将案涉房产钥匙返还给被告母亲陈秀鱼，故对被告反诉要求原告返还案涉房产的诉讼请求，本院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘洋、被告王信奎于2017年7月11日签订的《二手房买卖合同书》；二、被告王信奎返还原告刘洋购房款25万元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告（反诉被告）刘洋的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王信奎的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11050元，由原告（反诉被告）刘洋负担7240元，由被告（反诉原告）王信奎负担3810元；反诉费2450元，由被告（反诉原告）王信奎负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  宋瑞玲审 判 员  杨 明人民陪审员  冯淑云二〇二〇年九月一日书 记 员  王 宁