湖南省衡阳市珠晖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0405民初355号 原告：朱珂珂，女，汉族，1986年11月2日出生，住衡南县。 原告：朱运生，男，汉族，1963年10月13日出生，住衡南县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：佘珍君，湖南金雁律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：胡迭绵，湖南金雁律师事务所律师。 被告：谢媛媛，女，汉族，1984年2月15日出生，住衡阳市石鼓区。 委托诉讼代理人：谭剑飞，湖南湘华律师事务所律师。 第三人：衡阳立衡房地产开发有限公司，住所地：衡阳市珠晖区湖北路57号。 法定代表人：黄俊杰，该公司董事长。 第三人：刘佳，男，汉族，1982年12月20日出生，住衡阳市石鼓区。 原告朱珂珂、朱运生与被告谢媛媛、第三人衡阳立衡房地产开发有限公司（以下简称立衡公司）、刘佳申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告朱运生及二原告共同委托诉讼代理人佘珍君，被告谢媛媛及其委托诉讼代理人谭剑飞到庭参加诉讼。第三人立衡公司、刘佳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱珂珂、朱运生向本院提出诉讼请求：1、判令被告没有排除执行的权利，并准予原告执行衡阳市珠晖区永安路盛世嘉园住房（建筑面积260.87平方米，以下简称涉案房屋）；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：衡阳市珠晖区人民法院于2019年4月31日对朱珂珂、朱运生与立衡公司、刘佳房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）湘0405民初401号民事判决书，原告在2019年11月5日申请强制执行，法院于同年12月13日分别作出了（2019）湘0405执984号之一、（2019）湘0405执984号之二两份执行裁定，裁定终止对涉案房屋的执行。原告认为，被告谢媛媛虽然与第三人立衡公司签订了房屋买卖合同，但涉案房屋的产权没有办理到被告谢媛媛的名下，因为被告并没有向第三人立衡公司或刘佳支付购房首付款，每月的按揭款是第三人刘佳的账户付的款，所以此房产名义上还是第三人立衡公司名司名下财产，实际是第三人刘佳的财产。请求法院判令被告没有排除执行的权利，并准予涉案房屋的执行。 被告谢媛媛辩称：1．涉案房屋在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。盛世嘉园的实际开发者是立衡公司盛世嘉园分公司（以下简称分公司），分公司的负责人是被告的外祖母蒋淑芳，2009年12月29日，被告已经与分公司签订了商品房买卖合同，并网签备案，该合同真实、合法、有效。2、在法院查封之前，被告已经合法占有涉案房屋。被告与分公司签约后，分公司就将涉案房屋交付给了被告，被告于2018年6月8日将涉案房屋出租给了承租人伍艳使用，而法院查封时间是在之后的同年6月19日，被告获知涉案房屋被查封是2018年8月初。3、被告已支付全部购房价款。早在2009年8月，被告与分公司达成购买涉案房屋的合意后，被告之母（即蒋淑芳之女）刘艺军就将首付款345653元全部以现金交付给了蒋淑芳，其中的32万元，是刘艺军于2008年8月24日、25日三次从银行取现金交付，余款25653元系被告及其父母在此后不久从工资余额或家中备用金中支付。另外51万元的房款，系被告向建行贷款支付，且自2010年2月8日至今，被告已还贷10余年，共120多期。4、涉案房屋迟迟未能办证的原因系立衡公司责任所致。分公司负责人、被告外祖母蒋淑芳病逝后，分公司的一切经营事务由刘佳负责处理，由于立衡公司与分公司之间的纠葛，在立衡公司注销分公司后，立衡公司不同意为包括被告在内的所有购买了盛世嘉园房屋的蒋淑芳的亲属缴纳营业税，导致被告办证不能，故而过错责任在立衡公司。为此，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本院审查确认的证据及当事人陈述，本院认定无争议的事实如下： 2018年5月10日，本院受理原告朱珂珂、朱运生与被告立衡公司，第三人谢媛媛、刘佳、蒋伟、肖春华、蒋立房屋买卖合同纠纷一案。并于同年6月7日作出（2018）湘0405民初401号民事裁定，查封立衡公司开发的坐落于衡阳市珠晖区盛世嘉园价值292万元的房屋。其后，本院向衡阳产权监理处送达协助执行通知书，该处依法办理了包括涉案房屋在内坐落于盛世嘉园的四套房屋的查封登记。2019年4月31日，本院依法作出（2018）湘0405民初401号民事判决，判令刘佳退还朱珂珂、朱运生购房款120万元，并赔偿120万元，以上合计240万元，限刘佳于判决生效后三日内给付；立衡公司对刘佳应履行的义务承担连带清偿责任。该判决生效后，刘佳及立衡公司没有按期履行判决义务，朱珂珂、朱运生依法向本院申请执行，本院立案受理后，于2019年12月13日作出（2019）湘0405执984号之二执行裁定，拍卖立衡公司开发的包括涉案房屋在内的坐落于盛世嘉园的四套房屋。2020年1月10日，被告谢媛媛作为案外人，以涉案房屋归其所有为由，向本院提出书面异议。本院经审查后，于2020年2月25日作出（2020）湘0405执异6号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。原告不服，遂向本院提起诉讼。 另查明，蒋淑芳系被告谢媛媛外祖母，系第三人刘佳祖母。2008年1月16日，蒋淑芳、刘佳挂靠被告立衡公司，成立由蒋淑芳担任负责人的“衡阳立衡房地产开发有限公司盛世嘉园分公司”，负责开发坐落于衡阳市珠晖区永安路的盛世嘉园商品房项目。盛世嘉园项目于2008年取得《商品房预售许可证》，该项目的开发建设、房屋销售一直由蒋淑芳、刘佳负责。蒋淑芳病故后，刘佳实际控制并管理盛世嘉园项目的全部财产、债权债务及其他事务。2012年3月21日，分公司被工商部门吊销营业执照。同年9月17日，被告立衡公司申请注销了分公司，盛世嘉园项目的所有资产及相关事务均由刘佳支配并负责处理。 2009年12月29日，谢媛媛作为买受人与作为出卖人的分公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，分公司将涉案房屋（建筑面积260.87平方米）以每平方米3280元出售给谢媛媛，价款共计855653元。买受人在签订《商品房买卖合同》的同时支付首付款345653元，贷款51万元，贷款期限20年。出卖人应当在2010年1月31日前将房屋经综合验收合格后交付给买受人。验收交接时，双方签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》签订后，被告谢缓缓作为借款人、分公司作为保证人、中国建设银行衡阳市分行作为贷款人于2010年1月8日共同签订按揭贷款合同，约定借款本金为51万元，借款期限自2010年1月8日起至2030年1月8日止。中国建设银行衡阳市分行于签约当日向公司银行账户放款51万元，被告谢媛媛自2010年2月8日起，通过银行账户每月向银行偿还贷款。涉案房屋于2010年1月8日办理了预购商品房抵押预告登记。案涉房屋权属至今没有过户登记到谢媛媛名下。 对于双方当事人有争议的证据及事实，本院认定如下： 一、被告是否支付了涉案房屋的首付款345653元。原告认为被告谢媛媛并没有支付涉案房屋的首付款，其提交的证据有本院在查封涉案房屋时对刘佳的询问笔录，刘佳陈述：谢媛媛及其他几个签订了购房合同的人蒋伟、肖春华、蒋立因是亲戚，都没有支付房款、没有付任何首付款，签约实际是分公司为了从银行按揭贷款出来用于分公司的资金周转，每月偿还的银行贷款实际也是其按照祖母蒋淑芳的安排，由其本人账户支付的款项。被告主张其已经付清了首付款345653元，并办理了房屋按揭贷款手续，其本人一直在偿还银行贷款。被告提交的证据有分公司出具的收款收据，以及被告母亲刘艺军于2009年8月24日、25日在银行分三次支取存款32万元的凭证，被告拟以此证明其母亲刘艺军代其在2009年8月份预付了购房首付款345653元。本院认为，被告谢媛媛自称其没有收受过外祖母蒋淑芳的任何财产，但谢媛媛与第三人刘佳均系蒋淑芳孙子女，如果蒋淑芳将其开发盛世嘉园项目所获得的财产及收益全部交由刘佳支配而不给予谢媛媛任何物质方面的资助，谢媛媛仍然愿意到盛世嘉园来购置房产，并如数付清房款，这已与常情相悖，为此，在被告谢媛媛与分公司原负责人蒋淑芳存在直系血亲关系的情况下，被告有必要提供充分的证据来证明其确实支付了首付款345653元的事实，但被告提供的证据仅有分公司出具的一份收据，被告以签约之前四个多月的取款凭据来证明其母亲此前取现金为其交付了首付款的事实，缺乏证明力，且被告母亲也并未出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。因此，被告关于其支付了首付款的事实，本院不予认定。 二、被告谢媛媛是否在本院查封涉案房屋之前已经合法占有涉案房屋。被告辩称签约之后，分公司即在2009年底将涉案房屋交付给了被告，被告已实际占有涉案房屋并出租，被告提交了有关物业管理费收据及房屋租赁合同，原告对被告的主张予以否认，提出的证据有第三人刘佳在接受本院询问时关于房屋一直空置的陈述。本院认为，《商品房买卖合同》约定，商品房进行验收交接时，双方签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告并未提交上述有关房屋交付的证据材料以证明其合法接收了涉案房屋，被告提交的一份物业管理费收据及一份租赁合同，并不足以证明其在本院查封之前已合法占有涉案房屋的事实。 三、被告对涉案房屋没有办理过户登记是否有过错。被告认为，其未能办理过户登记系第三人立衡公司没有缴纳营业税所致，原告则认为系被告自身过错的原因造成的。本院认为，《商品房买卖合同》在关于产权登记的约定中，仅要求出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告没有提交证据证明立衡公司或其公司没有将应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且盛世嘉园的其他购房人也均办理了房屋过户登记，此外，被告也没有证据证明其作为买受人已向房屋登记机构递交了过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，没有其他未办理过户登记的合理的客观理由。因此，被告关于立衡公司没有缴纳营业税导致其不能办理房屋过户登记的抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，被告谢媛媛提交的证据并不足以证明其已就涉案房屋支付了全部价款，其在人民法院查封之前已合法占有了涉案房屋，且其自身对涉案房屋未办理过户没有过错，因此，被告就执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准许执行湖南省衡阳市珠晖区人民法院作出的（2019）湘0405执984号之二执行裁定，拍卖衡阳立衡房地产开发有限公司开发的位于衡阳市珠晖区永安路盛世嘉园住房（建筑面积260.87平方米）。 案件受理费500元，由被告谢媛媛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。本院（2020）湘0405执异6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  文 钢 人民陪审员  段非仟 人民陪审员  周能发 二〇二〇年九月九日 书 记 员  王 芳 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的 解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益 的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人 名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款 且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。