云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云06民终1422号上诉人（原审原告）吴会，女，汉族，生于1993年10月8日，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。委托代理人邓杰，云南昭闻律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）蹇登美，女，汉族，生于1977年7月28日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。上诉人吴会因与被上诉人蹇登美房屋租赁合同纠纷一案，不服镇雄县人民法院(2019)云0627民初4332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院认定本案法律事实如下：2018年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告蹇登美将其位于镇雄县的房屋出租给原告吴会，租期6年，年租金28000元，所租房屋系毛坏房，由原告吴会自己装修使用。合同签订后，原告吴会于合同签订当日向被告蹇登美交清2019年3月20日前的房租等费36000元，被告蹇登美将租赁房屋交付原告吴会并由其自行装修后入住。一年后，由于原告吴会没有交纳2019年度房租，经被告蹇登美催收，原告吴会于2019年3月28日和同年5月4日二次共向被告蹇登美支付房租8000元，没有足额交纳房租，被告蹇登美通过电话，微信等方式向原告吴会追收，2019年6月19日，原告吴会通过微信向被告蹇登美承诺次日支付房租，若不支付，被告蹇登美有权收回房屋，2019年6月20日，被告蹇登美向镇雄县公安局南城派出所报反映吴会未按合同交纳房租，当天，原告吴会又向被告蹇登美支付房租10000元。同年6月27日原告吴会告知被告蹇登美“把该退的钱、房租、物业退给我，房子退给你”，表示同意退房，并称“我让他们明天去搬东西”，后原告吴会请人将室内冰箱等搬走，被告蹇登美将租赁房重新进行装修后入住。原告吴会认为被告蹇登美违反合同约定，诉请判令解除原、被告于2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》，并由被告蹇登美赔偿装修费12万元，支付违约金8万元。原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，但在合同履行过程中双方已达成合意，原告吴会将租赁房屋交被告蹇登美管理使用，《房屋租赁合同》已实际解除，因此原告吴会要求解除双方于2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》的请求，予以支持。由于双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁房由原告吴会自己装修使用，对违约责任也未作约定，原告吴会要求赔偿装修损失并支付违约金，没有合同的约定和法律的规定，故其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原、被告于2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告吴会的其他诉讼请求。案件受理费人民币4300元，由原告吴会交纳。吴会上诉请求：一、请求法院裁定被告蹇登美赔偿吴会房屋装修费（未使用年限部分）；并且明确被告蹇登美的违约责任，按照合同内容赔偿。二、请求法院裁定被告蹇登美退还以下费用：1、吴会2019年度（2019年3月20日至2020年3月20日），未得到使用该房屋的8个月的租金18666.66元；因为被告蹇登美2019年7月23日前就单方面的拆除房门、破坏装修，强制收房；吴会实际只得到使用该房屋的时间为4个月（2019年3月20日到2019年7月23日）2、吴会2019年度未得到使用该房屋的8个月的物业管理费2103.33元。3、吴会2018年度现金方式拿给蹇登美的装修押金以及物业管理费共计5500元，除去物管费，蹇登美应退还装修押金2345元。综上合计被告蹇登美应退23114.99元。三、请求被告蹇登美退还吴会购置于租用房内的家具、电器、生活用品等物品，如已经被损坏或者遗失，要求照价赔偿。具体物品清单及价格如下：（橱柜1个、酒柜1个、鞋柜1个）5000元：西餐餐具数套200元；大型办公桌2张1200元；靠背椅8个600元；吊椅一个500元；投影设备1套9800元；智能音响点歌系统1套5000元；古筝一架8600元；书柜1个1280元；衣柜1个11800元；床1张3980元；被子数套2000元；茶桌1套1200元；电取暖桌1张860元；厨房操作台一套5000元；电脑桌1张200元；瑜伽教学工具各种类数个3000元；会员更衣柜33个3500元；高温瑜伽室加热电器2台5000元；卫生间电热水器2台5800元；房门口（内）假山风景树1盆3000元；普通盆景5盆1000元。四、被告蹇登美在案件审理过程中对吴会进行了与本案无关的诽谤诋毁，涉及个人隐私，对吴会造成精神打击，严重影响吴会的个人生活及工作，要求蹇登美道歉，并作精神赔偿。五、被告蹇登美在已经实收了两年的房屋租金56000元的前提下，仍然不停追迫吴会的额外房屋租金，频率高，语言激进，带威胁性质，已经涉嫌敲诈，请求法院追究其经济敲诈的犯罪行为。六、镇雄县法院法官一审以《中华人民共和国合同法》第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》解释第六十四条判决本案过于牵强，明显偏袒于被告方蹇登美。上诉理由：一、之前原告吴会的委托代理人“云南南广律师事务所”没有完全搞清事情原委，举证不充分，诉求不全面；除了要求被告蹇登美赔偿违约金和装修费以外，漏写诉求（要求被告蹇登美退还多余的房屋租金、物业管理费、装修押金，以及我方当事人吴会购置于租住房内的家具、电器等生活物品）导致法院没能够站在公平、公正的立场对案件进行合理审判，对吴会造成数额巨大的直接经济损失。二、被告蹇登美歪曲事实，避重就轻，没有直面自己违约（租房合同）收房的违法行径，逃避责任。三、镇雄县法院没有结合实情站在公平公正的立场按照相关法律法规，正确客观的裁决本案。现在我方当事人将根据一审判决结果以及判决依据作出以下反驳陈述：一、在镇雄县法院（2019）云0627民初4332号民事判决书第二页的内容中，蹇登美辩称是吴会拖欠其房屋租金；声称她是通过向派出所报案向吴会索要租金，然后又由派出所给吴会打了电话，吴会将房门钥匙交给蹇登美，是吴会自己不续租，被告蹇登美没有违约；而且声称吴会已经将房屋内值钱的物品搬走，只剩下不值钱的。1、根据吴会的微信转账记录（后附微信转账记录截屏图片）显示，被告蹇登美骗到钥匙强制收房时，吴会实则已经没有拖欠被告的房租，具体转账金额以及转账时间如下：2018年3月18日13点50分52秒转给蹇登美2000元；2018年3月20日16点37分41秒转给蹇登美10000元；2018年3月20日16点38分1秒转给蹇登美10000元；2018年3月20日16点38分38秒转给蹇登美6000元；2018年3月21日17点38分47秒转给蹇登美10000元；到此，2018年度蹇登美一共收到吴会实际微信转账金额38000元，已经多出当年租金以外的10000元。此处要说明的是：多转账给蹇登美的10000元是形成官司后，吴会为了举证，查看微信转账记录时发现的。吴会于2018年3月20日16点37分41秒至2018年3月20日16点38分1秒之间的20秒之内重复了一次转账动作，虽然是吴会的糊涂操作，但被告蹇登美已尽数实收了转款，构成转账、收款事实，而且吴会的转账目的是支付蹇登美的房屋租金，所以多转的10000元也只应用作房租租金；可是后来蹇登美在向吴会收缴第二年度房租时，故意不提及多转给她的10000元，利用吴会对账目不清，想隐瞒这10000元。吴会还应蹇登美要求交付了装修押金以及2018年度的物业管理费用共计5500元，为现金支付。2019年3月28日8点16分29秒转给蹇登美5000元；2019年5月4日17点28分3秒转出给蹇登美3000元；2019年6月20日12点41分17秒转给蹇登美10000元；到此，2019年度蹇登美一共收到吴会的实际微信转账金额18000元。2018年度和2019年度被告蹇登美一共收到实际微信转账金额56000元，按照合同内容每年租金为28000元的要求，已然足额交付了两年的房屋租金，但是聊天记录显示，2019年6月20日以后被告蹇登美仍然在对吴会进行追迫。2019年度，吴会实际向得廷财富广场物业管理处缴纳了物业管理费3155元，为微信支付（后附微信转账记录截屏图片），物管处有记录可查，转账支付时间是2019年4月25日16点25分5秒；根据镇雄县法院判决书内容所述的：“蹇登美认可2018年度吴会转了36000元的房租给她”此处要说明一下，吴会2018年度给蹇登美的实际转账金额是38000元，但是由于吴会的原委托诉讼代理人（机构）云南南广律师事务所在向法院提交转账记录的时候少提供了一张2000元的微信转账记录截屏图片，导致法院只认为是36000元；但是蹇登美没有主动承认她在2018年度的实际收款金额是38000元，蹇登美向法院隐瞒了事实。2、关于房门钥匙，并非吴会主动交给被告蹇登美，而是蹇登美在2019年7月12日利用花言巧语，以帮吴会转租房屋为由骗取房门钥匙，吴会更没有在被骗房门钥匙的时候作出不再用房屋的承诺，有在场人员王某、赵祖媛、罗玉菊可证明蹇登美骗取钥匙的事实（后附在场人员佐证证明）。并且，吴会没有跟蹇登美提到的所谓派出所人员有过任何通话，更不可能会有任何沟通结果，不能以派出所相关人员所谓的接待报警“三联单”和接待报警记录当做证据使用。3、吴会并没有搬走太多租用房屋内的物品。其中一次是把需要维修的冰柜和空调搬走送去维修，另外一次是吴会及家属到租用房屋里看到房门已经被蹇登美拆除，装修被破坏，且跟蹇登美理论未果的情况下，只把方便带走的电脑和衣物搬走而已，房屋内仍有大量值钱物品，而且蹇登美当时还声称要把剩下的东西都搬到地下室。吴会租用房屋内仍有以下物品，具体清单以及价格如下：（橱柜1个、酒柜1个、鞋柜1个）5000元；西餐餐具数套200元；大型办公桌2张1200元；靠背椅8个600元；吊椅一个500元；投影设备1套9800元；智能音响点歌系统1套5000元；古筝一架8600元；书柜1个1280元；衣柜1个11800元；床1张3980元；被子数套2000元；茶桌1套1200元；电取暖桌1张860元；厨房操作台一套5000元；电脑桌1张200元；瑜伽教学工具各种类数个3000元；会员更衣柜33个3500元；高温瑜伽室加热电器2台5000元；卫生间电热水器2台5800元；房门口（内）假山风景树1盆3000元；普通盆景5盆1000元。二、根据蹇登美提供的微信聊天记录（后附微信聊天内容以及聊天时间截屏图片）被告蹇登美在已经实收了两年的房屋租金56000元的前提下，仍然不停追讨吴会房屋租金，吴会因琐事繁多，神志不清的情况下，没来得及查看转账记录、核算金额，在蹇登美以恶劣态度追迫下在微信聊天内容中说了：“请将该退的钱、房屋租金、物管费、装修押金退还给我，房子你收回”的无效言辞，蹇登美就以此聊天内容，在没有退还该退的钱，以及房屋租金、物管费、装修押金的前提下，强制更换房门收回房屋，破坏室内原装修。三、根据《判决书》中描述，蹇登美为了索要吴会的房屋租金，选择报警的行径，而且声称有所谓的派出所接待报警三联单为证，并且法院认为调取《接待报警三联单》、《微信聊天记录》、《录音光盘》已形成了所谓证据锁链。即使吴会当时没有交清房租，被告蹇登美也应该向法院提起诉讼，按照合同约定的租金的1%收取滞纳金以及索要租金，而不是报警。在蹇登美报警后不久，吴会已经通过微信转账缴清了房屋租金。蹇登美出示的微信聊天内容显示，蹇登美在收足房租后仍然追迫吴会支付额外的租金，此举是带有敲诈性质的违法行为。根据聊天记录，即使形成口头协议，但是被告蹇登美没有先履行退还该退的钱、退还房屋租金、退还装修押金、退还物业管理费的责任后再进行收房，蹇登美的行为还不能算违约吗？还不该承担违约责任吗？蹇登美骗取房门钥匙强制收房是违反合同法的行为，请法院予以追究。四、在《判决书》第2、3两页的描述中：“经甲乙双方协商违反合同的赔偿违约责任金，违约金‘捌万元’、装修费‘拾贰万元’是后期手动添加，不是事实；”这里请问法官：对合同当中其它同样为手写部分的真实性没有意见，而是单独对违约赔偿责任的部分不予承认，请出示相关法律依据。双方签订的合同是被告蹇登美准备的填空式合同，其中房屋位置、房屋租金、违约责任等内容均为手写，都是基于事实以及双方都明确责任的情况下签字认可、按手印确认，签订日起就具有法律效应，受法律保护。本案一审法院开庭时，我王某也在场，蹇登美当时提供的是复印件，而不是合同原件，而且蹇登美回答过程当中认可吴会手中的合同原件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定当中的第十条：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。”五、在《判决书》第8页，本院认为当中陈述：“被告蹇登美与吴会达成合意”，从聊天记录上来看，只是表面达成合意，因为合意的前提是双方要履行合意的条件，而事实是，被告蹇登美根本没有履行任何合意的前提条件，实质上仍未解除租赁合同，肯定算为违约。“原告吴会将租赁房屋交给被告蹇登美管理使用，房屋租赁合同已实际解除”这句话的内容根本不能成立，因为被告蹇登美没有履行合意条件。从被告蹇登美提供的2019年7月21日的微信聊天记录截屏足以看出双方没有合意结果，因为被告蹇登美没有先退还该退的钱、房租、物业等费用。《中华人民共和国合同法》规定：“协商解除是双方的法律行为，应当遵循合同订立的程序，即双方当事人应当对解除合同意思表示一致，协议未达成之前，原合同仍然有效。协商解除不是约定解除权，而是解除现存的合同关系，并对解除合同后的责任分担、损失分配达成共识；而约定解除权本身不导致合同的解除，只有在约定的解除条件成就时，通过行使解除权方可使合同归于消灭”很显然，本案中的约定解除条件没有成就，蹇登美没有履行解除条件。未解除租赁合同之前，房屋的主管权、使用权归吴会所有，被告蹇登美在租赁合同未解除之前，是绝对不能采用任何强制手段收房的。六、吴会租用蹇登美房屋是用作礼仪培训中心，经营范围有瑜伽、少儿主持培训等课程；2019年6月下旬至2019年7月11日，吴会因事出差昆明、贵州等地，期间还生病在毕节住院，因处理繁琐事务，期间为暂停经营；2019年7月12日吴会回到镇雄租用房屋时，就有了蹇登美假借关心之名骗取房门钥匙的事情经过；虽然吴会经营过程当中遇到阻碍，经营不善，但与他人毫无关系，不管盈亏，吴会有权按照合同内容自行处置房屋，甚至关门大吉都是吴会的权利，他人无权干涉；而蹇登美则花言巧语的跳过合同内容要帮吴会转租房屋，进而骗取房门钥匙；而且在吴会因病情还未好转、心力交瘁、神志不清之际追迫吴会支付事实上已经足额缴纳房租之外的钱，意在趁人之危、收回房屋、霸占吴会的装修成果。被告蹇登美出租给吴会的房屋为毛坯房，吴会实际花费21万元左右装修才入住使用，签订的合同租用年限为六年，但因为蹇登美违约强制收房，导致吴会未使用满六年，装修费损失巨大。被告蹇登美未作答辩。上诉人吴会除认为其提交的《房屋租赁合同》第七条“违约金和违约责任”中的第一项“捌万”与“壹拾贰万”和第2、3项“伍万”与“伍万”的违约责任一审不予认可没有作出解释；2018年3月20日因操作失误多转了10000元给被上诉人蹇登美；一审因少提交了一张微信转账记录2000元导致一审只认定2018年度交房租、物管费、装修押金等费36000元，实际是38000元；2019年7月12日其并没有作出不再承租的承诺，而是蹇登美以帮转租房屋为由骗取房门钥匙外，对一审认定的其他事实并无异议，故对无异议的事实本院予以确认。根据上诉人吴会的上诉请求归纳本案二审争议焦点为：1、一审没有认定吴会提交的《房屋租赁合同》中对违约金和违约责任的约定是否妥当；2、一审认为“在合同履行过程中双方已达成合意，原告吴会将租赁房屋交被告蹇登美管理使用，《房租租赁合同》已实际解除”是否妥当；3、上诉人吴会请求赔偿房屋装修费12万元、违约金8万元是否应予支持；4、上诉人吴会认为多交10000元以及在一审遗漏诉讼请求，要求二审判决退还租金18666.66元，物业管理费2103.33元、装修押金2345元、房内物品（家具、电器、生活用品等）照价赔偿、要求蹇登美道歉并精神赔偿、追究蹇登美经济敲诈的犯罪行为等，是否是本案解决范围。针对争议焦点，本院分别评判如下：1、关于一审没有认定双方当事人签订的《房屋租赁合同》中对违约金和违约责任的约定是否妥当的问题。经查，一审中上诉人吴会提交的《房屋租赁合同》第七条“违约金和违约责任1、2、3”中分别有“捌万”、“壹拾贰万”、“伍万”、“伍万”的约定，经蹇登美质证后认为“合同是真实的，但是合同第七条中的部分文字是后期手动添加的，不是事实”，吴会称“是协商好后由吴会添加的”；而被上诉人蹇登美提交的《房屋租赁合同》第七条“违约金和违约责任”1、2、3项中并没有“捌万”、“壹拾贰万”、“伍万”、“伍万”的约定，吴会的一审代理人质证认为“被告所出示的租赁合同并没有将双方协商好的内容全部填写”，但却没有举证证明。本院认为，一审根据双方当事人的举证质证，没有认定该事实，符合《中华人民共和国合同法》第二条第一款“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”的规定，并无不妥。2、关于一审认为“在合同履行过程中双方已达成合意，原告吴会将租赁房屋交被告蹇登美管理使用，《房屋租赁合同》已实际解除”是否妥当的问题。经查，吴会在《民事起诉状》诉称“2019年7月20日被告趁原告外出学习期间，擅自更换掉房屋的密码锁，将房屋另行改装，并搬入盖房居住，致使原告能不能正常使用该房”，一审庭审中蹇登美辩称“原告称我于2019年7月20日将所租房屋密码锁更改不是事实，我没有更换过密码锁，该房屋的门锁就是一把插锁，由于原告没有交纳房租，我向南城派出所报案，经派出所打电话给原告以后原告回来将房屋插锁交给我称自己不续租了，让我租给他人”。为支持各自相应主张，一审中吴会申请证人王某到庭作了“吴会是我的妻侄女，他的母亲赵祖美是我妻子赵祖媛的姐姐。……我们投资与吴会于2018年向原告租房做礼仪培训中心时遇到过被告，2019年7月20日我到涉案房屋看到租赁房门已经被被告更换了……”“没听到吴会说过（不续租的事情）”，二审上诉吴会及王某称“我方当事人实际只得到使用该房的时间为4个月（2019年3月20日至2019年7月23日）”“关于房门钥匙，并非我方当事人主劝交给蹇登美，而是蹇登美在2019年7月12日利用花言巧语，以帮我方当事人转租房屋为由骗取房门钥匙，我方当事人更没有在被骗房门钥匙的时候作出不再用房屋的承诺，有在场人员王某、赵祖媛、罗玉菊可证明蹇登美骗取钥匙的事实（后附在场人员佐证证明）”，但并未附所谓的“在场人员佐证证明”。被上诉人蹇登美一审提交录音光盘一张、微信聊天记录截屏（6月27日微信截屏中吴会称“姐你把该退的钱房租物业退给我房子退给你嘛”，7月23日吴会称“家里人忙这几天没时间搬”）等为证。本院认为，吴会一审所称以及王某的证言与二审吴会所主张的事实前后矛盾，至于房门（钥匙）不论是吴会先称的“擅自更换掉”还是后来所称的“骗取钥匙”，均不能证明被上诉人蹇登美是非法获得钥匙。一审根据双方当事人的主张诉辩以及举证质证认为“在合同履行过程中双方已达成合意，原告吴会将租赁房屋交被告蹇登美管理使用，《房租租赁合同》已实际解除”，符合本案事实以及《中华人民共和国合同法》第二章合同订立的规定，并无不妥，但没有认定解除时间不当，解除时间应认定为2019年7月23日。3、关于上诉人吴会请求赔偿房屋装修费12万元、违约金8万元是否应予支持的问题。上诉人吴会一审请求赔偿房屋装修费12万元，二审请求赔偿未使用年限部分的装修费，但一、二审均没有提供证据支持；上诉人吴会请求支付违约金，因双方当事人已实际解除合同，不存在违约的事实，故赔偿房屋装修费、违约金的请求不予支持。4、关于上诉人吴会认为多交10000元以及在一审遗漏诉讼请求，要求二审判决退还租金18666.66元，物业管理费2103.33元、装修押金2345元、房内物品（家具、电器、生活用品等）照价赔偿等是否是本案解决范围的问题。关于二审增加诉讼请求的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，经本院组织双方调解，因分歧较大，未能达成调解协议，故由上诉人吴会另行起诉解决。另，关于“经济敲诈的犯罪行为”问题不属于民法调整的范围，请依法向有关机关报案解决。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人吴会的上诉请求无事实和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人吴会承担。本判决为终审判决。审判长  李寿斌审判员  周应彪审判员  李 韬二〇二〇年九月七日书记员  吴有毕