江苏省南京市中级人民法院 行 政 裁 定 书 (2020)苏01行终465号 上诉人（原审原告）胡宏保，男，1949年2月28日生，汉族，户籍地南京市秦淮区。 被上诉人（原审被告）南京市规划和自然资源局，住所地南京市鼓楼区中山路171号。 法定代表人叶斌，南京市规划和自然资源局局长。 委托代理人张广慈。 委托代理人陆宏飞，国浩律师（南京）事务所律师。 上诉人胡宏保因诉被上诉人南京市规划和自然资源局（以下简称市规资局）不履行房屋变更登记法定职责一案，不服南京铁路运输法院（2020）苏8602行初93号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，胡宏保于2019年11月4日通过邮寄方式向市规资局提交了《变更房产权证申请书》，内容为：“2008年9月15日，本人与妻子的共同唯一房产南京市火瓦巷26-3-5-605室被骗过户到李晨名下。但我与妻子一起在该房屋居住至今。按照南京市房产存量买卖合同第六条要求，虽然房屋所有权证未做记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人双方出具书面同意书将房屋出售给乙方（李晨），这显然我妻子从未出具过，在我妻子未提出书面同意书的情况下，中心相关人员就擅自转移过户该房产，按合同正规手续办理该房产过户给李晨是无法实现的，由此造成的伤害房产交易中心有不可推卸的责任。如经查属实，请贵局予以纠正撤销李晨的过户登记，并将房屋过户至申请人名下。” 市规资局接到申请书后，于2019年12月9日向胡宏保作出《关于胡宏保申请变更不动产登记的信访事项答复意见书》（以下简称涉案《信访事项答复意见书》），称：“您所反映的秦淮区火瓦巷26-3号05幢605室原权利人为您本人。2008年9月，您本人与李晨持身份证明材料、买卖合同、房产证等材料共同向原房产局登记机构申请办理该房屋的转移登记。经核验相关材料，原房产局登记机构依法办理了该房屋的转移登记，事实清楚、材料齐全、程序合法。依据《物权法》第十四条规定：‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力’，第十六条规定：‘不动产登记簿是物权归属和内容的根据’，该房屋不动产登记簿原记载权利人为胡宏保，即您对该房屋享有所有权，有权对该房屋进行处分。您所反映的有关您配偶同意该房屋出售的相关材料，并不属于原房屋登记机构在办理该房屋转移登记时需要收取的申请材料。同时，经查阅相关档案材料，《南京市存量房买卖合同》第六条明确载明：‘甲乙双方确认，虽然房屋所有权证未做记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方’，您与李晨在所签的存量房买卖合同中包括该条款，对该条款所约定的权利义务等内容您也签字确认表示认可，即您应该按照该合同条款要求履行相应的义务，同时也享有相应的权利。现您反映您配偶未同意该房屋出售的情况，显然与您签字认可的合同条款约定内容矛盾。如您认为您的合法权益受到侵犯或者所签订的买卖合同有问题，可依法通过司法诉讼等途径维护自身的合法权益。”胡宏保接到上述答复后不服，诉至法院。 再查明，胡宏保与案外人李晨于2008年9月15日签订《南京市存量房买卖合同》，并于2008年9月19日共同向原南京市房产管理局递交《南京市房屋权属登记申请书》（存量房交易类），申请将南京市秦淮区火瓦巷26－3号05幢605室（以下简称涉案605室）房屋转移登记至李晨名下。原南京市房产管理局于2008年9月25日将涉案605室房屋转移登记至李晨名下并于2008年10月7日向李晨颁发了涉案605室房屋权利证书。2012年6月14日，李晨以遗失原产权证为由申请办理并领取了新的涉案605室的产权证。2014年9月17日，李晨将涉案605室房屋出售于案外人唐张飞并办理了转移登记手续。2014年9月30日，涉案605室房屋的所有权人由唐张飞一人变更登记为唐张飞、刘震两人。2014年10月20日之后，唐张飞、刘震两人先后在涉案605室房屋设定了抵押权。 又查明，案外人徐春云即胡宏保的妻子曾以胡宏保、李晨为共同被告于2017年6月12日向南京市秦淮区人民法院提起民事诉讼，要求确认胡宏保与李晨于2008年9月15日签订的涉案605室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效。2017年12月9日，南京市秦淮区人民法院作出（2017）苏0104民初5095号《民事判决书》，确认上述买卖合同无效。2018年8月30日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民申383号《民事裁定书》，认定（2017）苏0104民初5095号《民事判决书》认定事实清楚、适用法律正确，裁定驳回了李晨的再审申请。 案件审理中，原审法院曾于2020年4月17日组织双方当事人进行了调查谈话，胡宏保坚持认为其妻子徐春云是涉案605室房屋的共有权人，市规资局在未征得徐春云的同意下将涉案605室房屋转移登记至李晨的行为违法，要求将涉案605室房屋恢复登记至胡宏保名下。市规资局称房屋转移登记时的共有人是指产权证上载明的共有人，而非胡宏保的妻子等隐性共有人，转移登记符合法律规定；胡宏保若坚持认为转移登记错误，也应当依据相关法律、法规规定至登记窗口处递交相关材料去申请更正登记，而不仅仅通过提交一份信件的方式来申请，胡宏保的该行为属于信访行为；涉案605室房屋现在非常特殊，之前从胡宏保转移至了李晨，又从李晨转移至了唐张飞，后从唐张飞变更登记为唐张飞、刘震，而且后续设定了若干抵押权，胡宏保现在应当首先去起诉李晨与唐张飞签订的买卖合同，要求确认无效，之后再一步步走，但是很难说，因为后续有新的转移与抵押登记。 原审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款、第四十九条第（四）项之规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依法向人民法院提起诉讼，但应属于人民法院行政诉讼受案范围。《信访条例》第二条第一款规定，本条例所称信访，是指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向各级人民政府、县级以上人民政府工作部门反映情况，提出建议、意见或者投诉请求，依法由有关行政机关处理的活动。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。本案中，胡宏保因认为涉案605室房屋未经共有权人同意，便被原南京市房产管理局不动产中心于2008年擅自转移过户至案外人李晨名下，故向市规资局提交了《变更房产权证申请书》，反映了该次房产转移存在的问题并提出的相应请求，市规资局收到后向胡宏保作出了涉案《信访事项答复意见书》，对胡宏保指出的问题与请求进行了说明与回应。上述行为均属于典型的信访请求与答复行为，胡宏保对该答复行为不服的，应依据《信访条例》的相关规定继续寻求救济。若胡宏保认为涉案605室房屋2008年的转移登记存在问题、应恢复登记至其名下，则胡宏保应当按照《不动产登记暂行条例》的相关规定，持居民身份证、房屋产权证、相关裁判文书等有关材料，正式向市规资局提出更正登记申请，由市规资局依法予以审查并作出相应的决定。胡宏保对该决定不服，方可提起行政诉讼。在本案审理过程中，市规资局委托代理人亦对胡宏保进行了相应的解释说明。 综上，虽然胡宏保以申请市规资局履行法定职责为由向市规资局提交了《变更房产权证申请书》，但胡宏保申请变更登记并未依据《不动产登记暂行条例》的相关规定向市规资局提出更正登记申请，应视为信访行为，市规资局据此向胡宏保作出涉案《信访事项答复意见书》，亦属于信访答复行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（九）项之规定，该信访答复行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围，胡宏保对此提起行政诉讼，依法应不予立案受理；已经立案的，应裁定驳回起诉。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（九）项、第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定驳回胡宏保的本案起诉。 上诉人胡宏保上诉称，1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。被上诉人在上诉人妻子没有提供书面同意书的情况下，擅自将涉案605室房屋转移过户给李晨，违反上述规定。2.根据《南京市存量房买卖合同》约定，户籍迁出后方可办理过户手续。被上诉人在没有公安机关迁出证明的情况下，就办理了过户，且过户了三次，不符合上述合同约定，而上诉人从2008年8月起至今均在该房屋居住。3.《南京市房屋权属登记申请书》与房屋过户日期相差五天，实际上在没有具备申请条件的情况下就办理了过户，违反规定。4.涉案605室房屋转让过户手续要求夫妻双方到场签字，而上诉人妻子徐春云根本没有到现场。5.土地使用权证转移过户也应由夫妻双方共同到场签字同意方可过户，但被上诉人没有履行这一程序办理执行便过户给李晨。6.《南京市存量房买卖合同》首页甲乙双方的签名并非上诉人和李晨所签。房屋登记机关未经审查即加盖校对章违反规定。7.原南京市房产管理局不动产交易中心管理混乱，没有严格审查，造成涉案605室房屋被转移登记的严重后果，被上诉人应当予以纠正并承担上诉人的损失。涉案605室房屋是上诉人夫妻双方唯一安居房，自2008年9月15日转移后，上诉人夫妇一直居住至今。综上，请求二审法院撤销被上诉人作出的涉案《信访事项答复意见书》，履行将李晨房产登记变更为上诉人的职责。 被上诉人市规资局未提交书面答辩意见，其在二审中辩称，上诉人邮寄的相关材料属于信访申请，被上诉人已经按照信访的要求进行了答复。一审谈话中，被上诉人向上诉人解释了申请相应的登记，应当根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则的有关规定进行申请，不能以信访的方式替代申请登记。其他意见同一审答辩意见。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。 上诉人胡宏保向本院提起上诉后，原审法院已将各方当事人在原审中提交的证据随案移送本院。对一审裁定认定的事实，本院予以确认。 本院二审查明，胡宏保于2019年11月4日邮寄《变更房产权证申请书》的信封载明的收件人为“南京市国土局负责人收”。 上诉人胡宏保在二审中述称，向南京市国土局提交《变更房产权证申请书》时没有提交其他材料。 本院认为，《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《江苏省不动产登记条例》第七条：“不动产登记应当依当事人的申请进行，但国家另有规定的除外。”该条例第十四条规定：“申请人应当到不动产登记机构办公服务场所申请不动产登记，也可以通过不动产登记机构的网络平台申请不动产登记。”根据上述规定，依申请进行的不动产登记，申请人须按照法定方式和途径提出，且提交的登记材料应当符合申请材料齐全、符合法定形式的要求。本案中，根据在案证据和双方当事人陈述，胡宏保通过挂号信方式向市规资局邮寄《变更房产权证申请书》，且邮件内除《变更房产权证申请书》外不含任何其他申请材料。对照上述不动产登记申请方式和申请材料的规定，可以认定胡宏保未向市规资局提出适当的不动产登记履职申请。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（九）项规定，行政机关针对信访事项作出的登记、受理、交办、转送、复查、复核意见等行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。本案中，由于胡宏保邮寄《变更房产权证申请书》的对象系“南京市国土局负责人”，而非不动产登记机构办理部门，结合胡宏保在《变更房产权证申请书》中认为房产交易中心相关人员擅自转移过户涉案605室房屋，有不可推卸的责任的申请理由，以及要求“纠正撤销李晨的过户登记，并将房屋过户至申请人名下”的请求，其提交《变更房产权证申请书》属于《信访条例》第二条第一款规定的向政府工作部门反映情况，提出投诉请求，要求行政机关进行行政救济的信访行为。市规资局针对胡宏保明显不符合不动产登记申请要件，且具有信访性质的申请作出的涉案《信访事项答复意见书》，系对胡宏保信访事项作出的答复，属于信访答复行为。原审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（九）项之规定，认定涉案《信访事项答复意见书》系信访答复，并裁定驳回胡宏保的起诉，并无不当。 综上，上诉人胡宏保的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  陆俊騑 审判员  谢宇飞 审判员  李伟伟 二〇二〇年九月十四日 书记员刘东