江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2656号上诉人（原审被告）：陈克财，男，1966年4月19日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：陈静，江苏德擎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京同创房地产开发有限公司，住所地南京高新技术产业开发区18栋北三层。法定代表人：**明，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：潘宇萍，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人陈克财与被上诉人南京同创房地产开发有限公司（以下简称同创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初10711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈克财上诉请求：撤销原判，发回重审，不要求改判。事实及理由：一、原审判决遗漏重要事实，事实认定不清。2015年11月13日，被上诉人出具一份《证明》，同意将案涉房屋的1-2层租给熊广清开办浴室。因此，案涉房屋的1-2层由案外人熊广清实际占有使用，经营贵美浴室。上诉人在一审庭审中请求追加熊广清参与诉讼，但一审法院未予处理。二、一审判决程序违法。熊广清作为1-2层的承租人，与案件处理结果有利害关系。熊广清书面申请参加一审诉讼程序，一审法院收到后未予回复，剥夺了熊广清合法的诉讼权利。三、案涉房屋周边因拆迁被拆除，按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费不合理。综上，请求二审法院裁定撤销原判，发回重审。同创公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、案涉房屋的承租人系陈克财，同创公司与案外人熊广清之间没有签订房屋租赁合同，无租赁合同关系。在前案的审理中，熊广清到庭自认与同创公司无租赁合同关系。2015年11月13日的证明系应陈克财要求为其开办浴室手续而出具，不是对2015年8月30日签订的房屋租赁合同的变更或者补充。二、熊广清作为陈克财的合伙人或者次承租人，未提出过代为支付租金，不得对抗同创公司的合同解除权，法律没有规定出租人解除合同需要通知次承租人，出租人也无权要求次承租人支付租金。熊广清对于陈克财拖欠租金，同创公司催缴租金及要求解除房屋租赁合同是明知的，其亲自出庭参加同创公司对陈克财的第一次房屋租赁合同纠纷诉讼，2019年5月3日、2019年5月10日出具给同创公司的两份说明，也是陈克财、熊广清联合签名，熊广清从未提及要代为支付欠付的租金，也未实际代为支付，因此不得对抗出租人的合同解除权。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。同创公司向一审法院诉讼请求：1.依法确认同创公司与陈克财签订的《房屋租赁合同》于2019年5月23日解除；2.依法判决陈克财按租金标准（913.24元/天）支付租赁期限内（自2018年12月1日至2019年5月23日，合计173天）未支付的租金157990.52元；3.陈克财按租金标准（913.24元/天）支付占用房屋的费用，从2019年5月24日起计算至搬迁完毕之日止；4.陈克财将承租房屋腾空返还给同创公司；5.本案全部诉讼费用由陈克财承担。一审法院认定事实：2015年8月30日，同创公司与陈克财签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“同创公司将其所有的位于中××××层，面积约2960平方米，及其所属周边停车位约600平方米租赁给陈克财经营、居住和使用，租赁期限为自合同签订之日起，直至该房屋政府拆迁为止，免租期三个月。租金每三年交纳一次，三年租金合计100万元整，陈克财以现金形式支付给同创公司。三年期满后，陈克财一次性交纳第二次三年房屋租金”。《房屋租赁合同》签订后，陈克财向同创公司交纳了三年租金。2018年11月30日，双方第一个三年租期届满。2019年1月31日，同创公司以陈克财未交纳第二期租金为由，诉至一审法院要求解除双方租赁合同。2019年4月24日，同创公司撤回起诉。2019年4月26日，5月8日同创公司两次向陈克财发出《租金催缴通知函》，陈克财收悉未向同创公司交纳第二次三年租金。2019年5月21日，同创公司向陈克财发出《解除房屋租赁合同通知函》，提出解除双方的房屋租赁合同。2019年9月19日，同创公司诉至一审法院，要求解除与陈克财签订的房屋租赁合同。审理中，陈克财仍未向同创公司交纳第二次三年租金。一审法院认为，同创公司与陈克财签订的房屋租赁合同合法有效。双方均应按合同履行各自的义务，陈克财未按合同约定支付租金，同创公司有权解除合同。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案的具体情况，一审法院确认双方2015年8月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月15日解除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决：一、同创公司与陈克财2015年8月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月15日解除；二、陈克财于判决生效之日起三十日内腾空南京市中××××层房屋，交还同创公司；三、陈克财于判决生效后十日内支付同创公司2018年12月1日起至实际交还房屋之日止的租金、房屋占用费，按每天913.24元计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费5190元，由陈克财负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于应否追加熊广清参加本案诉讼。上诉人二审提交(2019)苏0104民初1838号案件的参加诉讼通知书及该案庭审笔录、熊广清参加本案诉讼申请书及邮寄凭证，证明熊广清在前案的审理作为被告参加了诉讼，并表示案涉房屋1-2层由上诉人与熊广清共同经营，平摊租金，但在本案中，熊广清申请参加诉讼，一审法院未予回应。同创公司对上述证据的真实性无异议，但认为1838号案件与本案的一审承办人系同一人，在前案的审理中，一审法院根据陈克财的举证决定追加熊广清为被告，但熊广清自称与同创公司无合同关系，其将租金交给陈克财，陈克财再交给同创公司，同创公司也是只认陈克财，因此本案中无需追加熊文清参加诉讼。本院经审查认定，上诉人提交的上述证据只能证明熊广清系案涉房屋1-2屋的实际经营人之一，不能证明熊广清与同创公司之间存在直接合同关系，亦不足证明熊广清属于必须追加的共同被告。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人陈克财与被上诉人同创公司之间签订的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据案涉合同约定，陈克财应当在三年期满后一次性缴纳后三年的租金，但陈克财在同创公司催告后未按约缴纳租金，同创公司有权解除合同，现一审法院结合本案事实，确认同创公司与陈克财之间签订的房屋租赁合同于2019年11月15日解除，不违反法律规定，本院予以确认。陈克财认为一审法院未追加其共同经营人熊广清参加诉讼，程序违法。对此本院认为，案涉房屋租赁合同的相对方系同创公司与陈克财，陈克财自称熊文清系其共同经营人，系其与熊广清之间的内部关系，不能证明熊广清系本案租赁合同关系中必须追加的共同诉讼参与人，故陈克财以一审法院遗漏必要共同诉讼参加人为由，请求将本案发回重审，本院不予采纳。综上所述，陈克财的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5190元，由上诉人陈克财负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  徐聪萍审判员  涂 甫二〇二〇年九月十七日法官助理崔鸣书记员孙雪松