江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1960号上诉人(原审被告、反诉原告):张康荣，女，汉族，1992年8月3日出生，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：张康亮、董彦辉，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：龚帅，男，汉族，1984年8月3日出生，住上海市崇明县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑燕，女，汉族，1982年3月10日出生，住河南县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈卫隆，江苏仕达律师事务所律师。上诉人张康荣因与被上诉人龚帅、郑燕房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初7138号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张康荣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人于2018年3月29日签订了商品房买卖合同,被上诉人向上诉人购买涉案房屋。双方约定被上诉人分期付款，2019年6月28日至2019年7月2日之间正式办理过户手续，并约定被上诉人应与正式办理过户手续前付清购房尾款。如果逾期付款超过15天，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人承担房屋总价款20%的违约金。一审法院认定上诉人逾期办理过户与事实不符。所谓逾期过户，是因为被上诉人拖延支付尾款导致的时间顺延，相关责任应由被上诉人承担。在整个交易过程中，涉案房屋的尾款支付与过户安排共有4次，始终如一的约定是：尾款先支付，再办理过户手续。双方分别在2018年3月29日、2018年8月11日、2019年4月2日签署了房屋买卖合同与补充协议，并在2019年7月6日通过微信确认了双方达成合意的安排。在2019年7月2日之前被上诉并未支付到190万，已经违约。为了妥善处理此事，在2019年7月2日后，上诉人仍然没有追究被上诉人的违约责任，同意协商解决问题。在2019年8月5日过户之前，被上诉人仍并未支付到190万，因为预约了办理手续时间，上诉人不得不在未收到尾款21万的情况下，于2019年8月5日办理过户手续。在过户完成之后，被上诉人才向上诉人支付了尾款21万与尾款保证金5万。2.一审法院是2019年11月26日开庭审理，上诉人于2019年11月18日15时向一审法院邮寄了反诉状，2019年11月20日17时45分，由单位收发章签收，但一审法官当庭表示并未收到反诉材料，并解释一审法院有南北两个收发室，以往也有过当事人邮寄材料遗失的情况，一审法官为了尽快在年底前结案，要求上诉人当庭递交反诉材料，上诉人表示虽然带有反诉状，但是证据材料准备不全，且有证人出庭作证，法官表示可以通过微信视频等方式来作证，并要求被上诉人放弃举证期限，上诉人因担忧错过反诉期，被迫开庭，当时上诉人手里可提供的证据材料仅有微信聊天记录三页。综上一审判决认定事实不清，对本案反诉审理程序违法，判决不公。被上诉人龚帅、郑燕答辩称：上诉人的上诉理由不成立。1.被上诉人按照合同约定已经履行了付款义务，不存在逾期履行，上诉人未按照约定过户，是因为上诉人未能及时涤除涉案房屋的抵押权，而导致无法过户，违约责任在于上诉人。2.一审法院程序不违法，一审法院受理了上诉人的反诉请求，对上诉人的反诉相应权利并未侵害，上诉人说一审法庭要求被上诉人放弃举证的期限的说法不正确。一审法院当庭询问被上诉人是否要放弃相应的举证期限，这个是被上诉人的权利，被上诉人有权利放弃。关于上诉人说未带证据材料，我方认为不符合常理，既然上诉人提起反诉，本诉和反诉并案审理，作为专业代理人，应该准备相应的材料。关于证人问题，我们后来通过微信视频聊天的方式，一审查明了事实。综上一审法院查明事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉维持原判。龚帅、郑燕向一审法院起诉请求：判令张康荣支付违约金32175元，并承担本案诉讼费用。张康荣向一审法院提起反诉诉讼请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.龚帅、郑燕承担迟延付款的违约金390000元（按房屋总价款的20%计算）；3.龚帅、郑燕承担自2018年9月1日至2019年8月1日的房屋租金33000元；4.龚帅、郑燕承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月20日，龚帅、郑燕（买方、乙方）、张康荣（卖方、甲方）与案外人昆山置轩不动产投资咨询有限公司（居间人、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，龚帅、郑燕购买张康荣位于昆山市房屋，房屋价款为1950000元。同日，龚帅、郑燕支付购房定金50000元。2018年3月29日，上述甲、乙、丙三方签订《存量房交易合同》，房屋位置及价款均与上述《房地产买卖居间协议》中一致，付款方式约定分期付款，可采用以下两种方式：1、甲乙双方签订买卖合同后，乙方支付甲方房款45万元，在签订此合同后三个月内（2018年6月30日前）付后期首付款50万元，甲乙双方办理房屋过户手续，乙方申请银行贷款93万元，尾款保证金2万元。2、甲乙双方签订买卖合同后，乙方支付甲方房款45万元，第二次付款在2018年7月30日之前付给甲方房款140万元，由此构成乙方支付给甲方房价款190万元，尾款保证金5万元，甲乙双方在2019年6月30日前办理过户手续。甲方应当于收到全款后3日内腾空房屋，并将上述房地产交付乙方。甲乙双方定于2019年6月28日前办理房屋权属转移登记手续，如一方责任致使未能按期办理的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，需另行赔偿：1、逾期不超过10天，自约定期限之第二天起，至实际办理手续之日止，每逾期一天，责任方按天向另一方支付约定的房屋价款的万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过10天后，无责任一方有权解除合同，责任方向另一方支付本合同约定的房屋价款的20%的违约金，同时退房退款。双方协商继续履行合同的，自约定期限至第二天起至实际办理手续之日止，每逾期一天，责任方按天向另一方支付本合同约定的房屋价款的万分之五的违约金，合同继续履行。合同还就其他事项进行了约定。同日，三方签订《补充协议》，约定《存量房交易合同》中第二种付款方式中第二次付款分三期支付，2018年5月30日之前付甲方30万元，2018年7月30日之前付房款90万元，2018年8月30日之前付房款20万元。2018年8月，龚帅、郑燕与张康荣签订《补充协议》，约定在房屋所有权满两年后，2019年6月28日至2019年7月2日之间办理正式过户手续……，乙方已于2018年8月11日前向甲方支付总计房款160万元整，双方约定剩余的30万元房款过户前支付完毕。2019年4月2日，龚帅、郑燕与张康荣签订《补充协议》，约定甲乙双方达成一致，在房屋所有权满两年后，于2019年6月28日至2019年7月2日之间办理正式过户手续，乙方已于2019年2月24日前向甲方支付总计房价款169万元，双方约定剩余的26万元房款过户时支付完毕。2018年3月29日、5月26日，龚帅、郑燕分别支付张康荣购房款45万元、30万元。2018年8月11日，龚帅、郑燕支付购房款80万元，在张康荣出具的房款收据中载明，张康荣承诺将此房屋在2018年8月31日前交给买受方使用。2018年10月12日，龚帅、郑燕支付购房款4万元。2019年2月24日龚帅、郑燕支付购房款5万元。2019年8月5日，双方办理涉案房屋的过户登记手续。同日，龚帅、郑燕支付购房尾款26万元。一审法院认为：双方之间签订的《房地产买卖居间协议》、《存量房交易合同》及多份补充协议均系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行己方义务。多份协议中关于房屋过户时间及房款交付时间存在变更，应以变更后的合同条款作为履行依据。关于本案中双发方是否存在违约行为。张康荣主张因龚帅、郑燕未在过户前及时给付尾款26万元导致无法完成过户登记手续，从双方之间在2019年4月2日签订的最后一份《补充协议》来看，双方约定最后过户时间仍确定为2019年7月2日，尾款26万元在过户时支付完毕。张康荣举证微信聊天截图并申请刘某作为证人作证，以此证明双方之间关于付款始终约定留5万元尾款，其余款项在过户前支付完毕，龚帅、郑燕存在违约行为。一审法院通过微信视频群聊方式由刘某陈述证人证言，其陈述合同履行过程中，因张康荣个人原因未按原合同约定过户，双方在过户延期后关于付款和留尾款数额进行磋商，但沟通中存在争议，最终没有达成一致意见。结合张康荣举证及证人证言综合分析，房屋买卖双方未在2019年7月2日办理房屋过户手续后，就房屋过户及尾款支付方案进行了磋商，但并无相关证据证明双方之间存在变更2019年4月2日《补充协议》约定内容的新约定形成，结合龚帅、郑燕付款数额及时间来看，其并未违反双方之间的约定，张康荣举证证据不足以证明龚帅、郑燕在合同履行过程中存在违约行为，故对张康荣证明目的不予支持。张康荣因未及时涤除涉案房屋的抵押权导致无法按照约定在2019年7月2日办理过户登记手续，张康荣存在违约，应按照合同约定承担违约责任，实际过户时间为2019年8月5日，龚帅、郑燕主张要求以房屋价款1950000元为基数，按照每日万分之五标准计算33天，即32175元，未超过合同约定违约金计算标准，依法对此予以照准，张康荣应向龚帅、郑燕承担违约金给付责任。关于张康荣主张要求解除双方之间签订的房屋买卖合同并由龚帅、郑燕承担违约金的诉讼请求，于法无据，依法对此不予支持，具体理由已作阐述，不再赘述。关于张康荣主张要求龚帅、郑燕承担自2018年9月1日至2019年8月1日的房屋租金，按照2018年8月11日张康荣出具的房款收据中载明内容可见，张康荣承诺将此房屋在2018年8月31日前交给买受方使用。此约定已对房屋买卖合同中关于房屋交付的时间条款进行了变更，应按照此约定履行。张康荣主张无事实和法律依据，对此依法不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张康荣于判决生效之日起十日内给付龚帅、郑燕违约金32175元；二、驳回张康荣的反诉诉讼请求。案件受理费300元（已减半收取，龚帅、郑燕已预交），反诉案件受理费3823元，均由张康荣负担（张康荣与判决主文一并向龚帅、郑燕履行）。本院二审期间，上诉人向本院提交2018年7月起到2019年8月上诉人与被上诉人以及中介的之间的微信聊天记录，并申请证人刘某出庭作证，其中微信聊天记录证实被上诉人与上诉人在2019年6月23日达成口头协议：1.在上诉人偿还贷款之前，被上诉人支付尾款，2.在2019年7月上诉人完成网签工作不再追究上诉人的违约责任。但是在2019年7月之后，被上诉人撕毁了2019年6月的口头协议，出尔反尔，有失诚信；证人刘某证实双方协定的是贷款之前，买家同意用最后尾款帮卖家还贷款，是口头的，双方都同意的，之前的微信聊天记录和双方的群聊都有记录，一审说双方未达成一致意见是指双方对过户时间没有达成一致，所以买家就没有把钱付给卖家。被上诉人经质证认为，对微信聊天记录的真实性无异议，但是对上诉人的证明目的及证据的关联性不予认可。根据双方在2019年4月2日签订的补充协议，双方约定余下的26万元房款过户时支付完毕，并且在补充协议约定了过户时间。按照合同的约定，我方没有义务要提前支付给上诉人，已经支付的房款，远远大于银行的欠款，上诉人未将已支付的房款用于涤除涉案房屋的抵押权，才导致了房屋没有按照约定时间过户。我方给的方案是提前付款我们也同意，但是26万不是一次性付清，双方最终并未达成一致意见。上诉人说双方是在2019年7月6日通过微信确认达成合意的安排，不是事实，上诉人的说法与刚才的证据相互矛盾。证人证言不是新证据，质证意见同一审庭审笔录。本院经审查认为，上述证据和上诉人陈述相互印证，能够证实双方在2019年4月2日后又达成口头协议，约定被上诉人在上诉人还贷前给付21万尾款，剩余5万在过户之前付清的事实，本院予以采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间另查明，被上诉人在2019年7月4日、13日与证人刘某的微信聊天时认可双方之前协商好在上诉人还贷款前将余款付清的事实，但是因怕付清后对上诉人没有约束，就未按约付清尾款。本院认为，双方在2019年4月2日的书面协议后，经协商又口头达成协议，双方约定在上诉人还贷前，被上诉人给付21万尾款，剩余5万元在上诉人过户前付清。但是被上诉人未按约支付上述款项，以致上诉人2019年8月5日才实际完成过户。故在该买卖合同及现相关协议履行过程中，上诉人张康荣并未违约，一审判决对此事实认定有误，本院依法予以纠正。对于张康荣的一审反诉请求，因双方已协商好尾款支付与过户事宜，故本院对其反诉请求不予支持。综上，上诉人张康荣的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初7138号民事判决第二项；二、撤销江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初7138号民事判决第一项；三、驳回龚帅、郑燕的诉讼请求。一审本诉案件受理费300元（已减半收取），由龚帅、郑燕负担；反诉案件受理费3823元，由张康荣负担。二审案件受理费7646元，由张康荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年九月十七日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。