大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初8041号原告：华润物业（大连）有限公司，统一社会信用代码9121020467407548XP，住所地辽宁省大连市沙河口区星海广场C3区27号楼地下一层。法定代表人：金永，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张林玉，系北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅竹君，系北京德恒（大连）律师事务所律师。被告：吴京贤，女，1987年1月20日生，汉族，现住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：朱林，男，1985年11月1日生，汉族，住址同上，系被告丈夫。原告华润物业（大连）有限公司与被告吴京贤物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润物业（大连）有限公司的委托诉讼代理人梅竹君及被告吴京贤的委托诉讼代理人朱林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润物业（大连）有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判决被告支付拖欠的物业管理费共计人民币7,079.69元；2、判令被告支付因迟延履行产生的违约金（按照同期银行拆借利率计算，自2018年9月30日在实际付清之日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系华润凯旋门一期6号楼1单元2104业主，且同原告签订《华润凯旋门一期前期物业服务合同》，委托原告对其物业进行管理与服务。合同签订后，截至起诉之日，一直由原告依据上述合同提供物业服务，但2018年9月30日至2020年3月31日期间，被告尚欠物业费7,079.69元未交纳。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告吴京贤辩称，被告是案涉房屋的业主，对房屋的坐落、面积、物业费的收费标准均无异议，对物业费的拖欠期间有异议。不同意缴纳物业费。理由是：1、刚入住时，被告家楼上无人居住，未封阳台，下雨时雨水倒灌，造成被告家财产损失，楼上的业主告知被告其从未入住，让被告找物业，后来物业对楼上阳台做了防水处理；2015年小区出入口门杆将被告的车辆砸坏，被告一直与原告协商上述两次事故的赔偿事宜，因此原告没有向被告主张过物业费。2、被告曾于2016年8月15日、2016年10月18日介绍两名客户与开发商签订《商品房买卖合同》，原告曾出具两份减免物业费协议，同意从2016年9月10日开始减免物业费16,000元。经审理查明，华润置地（大连）有限公司作为大连市甘井子区华润凯旋门一期的开发建设单位（甲方），与原告（乙方）曾签订《华润凯旋门一期前期物业服务合同》，主要内容为：甲方选聘乙方为案涉小区实施前期物业管理；高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米2.80元交纳；业主或物业使用人应于每自然季度首月10日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期未交纳的，每逾期1日，应按欠费总额的3‰的标准支付违约金；合同期限自合同签订之日起生效至业主委员会代表全体业主与其选定的物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时终止。协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。2012年12月15日被告在该份协议上签字确认“同意华润置地（大连）开发有限公司委托华润物业（大连）有限公司提供华润凯旋门一期前期物业服务，并认同前期物业服务合同中的全部内容。”协议签订后，原告进入该小区提供物业服务至今。被告吴京贤系华润凯旋门一期6号楼1单元2104号业主。被告自认于2014年5月3日收房，收房时缴纳了一年的物业费，此后一直未缴纳过物业费。同时，被告认可物业服务费为2.80元/平/月，其房屋面积为140.47平方米。2016年，被告曾介绍两名客户购买了华润置地（大连）有限公司开发的房屋。华润置地（大连）有限公司与原、被告签订两份《代付物业费协议》，编号为：华润（大）物20160392，华润（大）物20160393。协议约定，由华润置地（大连）有限公司代被告向原告缴纳两笔物业费，一笔4,000元，另一笔12,000元，合计16,000元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。华润置地（大连）有限公司与原告签订，并经被告确认的《华润凯旋门一期前期物业服务合同》对原、被告均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。关于被告所称漏雨及车辆被砸损失赔偿的问题。首先，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据证明，没有证据或者证据不足，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告未提供任何证据证明存在上述两项损失，故应承担举证不能的后果。其次，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。原告的物业服务中存在的瑕疵，应当通过及时整改予以纠正，被告以此为由拒缴物业费无法律依据，对此意见本院不予采纳。本案争议的焦点问题是关于物业费抵顶期间的认定。对此，原告主张抵顶的是2015年5月10日至2018年9月29日的物业费，被告主张抵顶的是2016年9月10日以后的物业费。本院认为，首先，依据人们的日常生活经验判断，原告收取的被告的物业费用应当优先抵顶已经实际发生的物业费用。其次，庭审查明，被告于2014年5月3日接收案涉房屋，缴纳了一年的物业费，此后再未缴纳。现被告主张2015年5月3日至2016年9月9日期间的物业费系补偿其漏雨和车辆被砸损失，应当自2016年9月10日开始抵顶物业费的主张，如上所述，没有任何证据予以支持，故本院对被告的辩驳意见不予采纳。根据《华润凯旋门一期前期物业服务合同》约定，被告应当自2015年5月3日起支付物业费。但由于原告庭审中仅主张自2015年5月10日起计算，本院予以照准。按此计算，华润置地（大连）有限公司代被告支付的16,000元物业费的起止时间应为2015年5月10日至2018年9月11日[16,000元÷（2.8元/月/平方米×140.47÷30天），即1220天]。现原告要求被告给付自2018年9月30日至2020年3月31日止的物业服务费7,079.69元（2.8元/月/平方米×140.47平方米×18个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期缴费违约金一节。本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴京贤于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告华润物业（大连）有限公司自2018年9月30日至2020年3月31日期间的物业费7,079.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告华润物业（大连）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告吴京贤负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年九月十七日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。