四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初2358号 原告：郭佳玲，女，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：涂刚，四川刚顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：许梅，四川刚顺律师事务所律师。 被告：罗文，男，住四川省营山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王康平，四川营欣律师事务所律师。 被告：唐小红，女，住四川省营山县，系被告罗文的妻子。 原告郭佳玲与被告罗文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，根据原告申请，追加唐小红作为共同被告参加诉讼。于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告郭佳玲及委托诉讼代理人许梅，被告罗文及其委托诉讼代理人王康平、被告唐小红到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告郭佳林向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方的租赁合同合法有效；2.判决被告返还不当得利房屋装修款20205元及停产停业损失等补偿费；3.本案诉讼费由被告承担。开庭前，原更诉讼请求为：1.确认原被告双方的租赁合同合法有效；2.判决被告因违约赔偿原告装修费19580元、搬迁费1000元、停产停业损失13523元；3.判决被告退还房屋租金1368元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，经本院释明，原告主张解除双方签订的租赁合同。事实与理由：原被告分别与于2018年3月2日、2019年2月23日签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于营山县门市，原告依照合同约定支付了租金。2020年3月31日，原告支付租金7250元。2020年7月3日，原告通过微信转账支付两个月房租4830元。2020年7月9日，营山县绥安街道某社区通知案涉门市将于2020年7月13日断供水、电、气，原告才知晓案涉门市被征收。被告未提前通知案涉门市将要拆除的行为违反了合同的约定，给原告造成了损失。双方协商未果，原告为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。 被告罗文、唐小红答辩称，原被告从2018年月2日建立租赁关系属实。但2019年政府就张贴了公告，原告诉称2020年7月9日才知晓拆迁的事情，是不属实的。2019年租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，形成了不定期租赁，双方可以随时终止合同。原告以被告隐瞒房屋拆迁事实，不及时通知其解除合同、腾空门市的行为违反合同约定，没有法律依据，被告不应承担赔偿责任。对于原告已经支付的租金，应按照双方约定结算。原告系办理了工商登记、取有字号的个体工商户的经营者，故应当以注册的字号为原告，其诉讼主体资格不适格。 原告郭佳玲围绕诉讼请求依法提交了原被告的身份证复印件、《门市租赁合同》、营业执照、微信聊天记录和转账记录、通知、房屋征收货币补偿协议书、被征收房屋货币补偿结算清单、估价对象评估明细表、账本等证据。被告罗文、唐小红围绕答辩意见提交了《门市租赁合同》、《营山县人民政府关于营山县城“城市双修”工程建设项目第五段国有土地上房屋征收的公告》《营山县国有土地上房屋征收决定书》、清单等证据。对原被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月2日，原告郭佳玲与被告罗文签订《门市租赁合同》，郭佳林租赁罗文位于营山县的门市，租期从2018年3月2日至2021年3月1日，共计3年。2018年9月19日，郭佳玲以该门市作为经营场所注册成立了个体工商户。2019年2月23日，罗文作为甲方，郭佳玲作为乙方，双方再次签订《门市租赁合同》，该合同第二条约定“租赁期从2019年3月2日起至2019年9月2日止，共计半年，租赁期满后，乙方在同等条件下可以优先续租”；第三条约定“租金为14500元，租金为一次性付清。”；在该合同底部，手写注明：附①如不拆迁按第一年合同执行，②如有拆迁，厕所和灶台属甲方，其他属乙方，（装修费用乙方同拆迁单位协商）。合同期满后，双方未再签订书面租赁合同，郭佳玲继续使用该门市。2020年3月31日，郭佳玲通过微信向罗文支付租金7250元。2020年6月29日，原告通过其微信朋友圈发布“门市拆迁，所有鲜花、植物、花瓶大处理”的信息。2020年7月3日，郭佳玲与罗文协商续租事宜，郭佳玲提及“我们门市旁边帖了通知，叫我们搬走，难道他们还没有通知你吗？”“先那我就转两个月房租给你，什么时候拆再说”，罗文回复“行”，郭佳玲随即通过微信向罗文支付2个月房租4380元。2020年7月9日，案涉门市所在社区向业主发出通知，称工作组已经于2020年6月22日书面通知限期搬家，要求各产权户及时搬迁并与工作组办理房屋交接手续，并将于2020年7月13日9时对案涉门市所在楼栋断供水、电、气。同日，郭佳玲将该通知信息告知罗文，双方就相关费用进行协商，罗文向郭佳玲微信转账5000元装修和搬迁费，并退还1610元房租费，被郭佳玲拒绝。2020年7月13日，相关部门对案涉门市所在楼栋停止供水、供电。因双方协商未果，原告诉来本院。 另查明，2019年5月28日，营山县人民政府发布了《营山县人民政府关于营山县城“城市双修”工程建设项目第五段国有土地上房屋征收的公告》、《营山县国有土地上房屋征收决定书》，案涉门市属于征收范围。同日，相关部门公示了案涉门市价值初评结果，其中装饰装修及附属物价值21798.95元。随后，罗文、唐小红与征收部门签订了《营山县房屋征收货币补偿协议书》，征收部门补偿被告室内装修装饰21798.95元、停产停业损失27058.85元、搬迁费1000元、水电气和闭路电视安装与移机费5200元、提前搬迁奖31331.3元等，该协议书未明确被告腾空门市的具体时间。 庭审中，原告陈述，根据合同的相对性，其作为原告起诉，诉讼主体资格适格。双方于2019年2月23日再次签订《门市租赁合同》，是得知案涉门市将被拆迁，双方专门就门市拆迁时装修装饰费的归属问题进行约定。被告认为，双方在2019年2月23日签订合同进行专门约定属实，但该约定仅是针对合同约定期间，即2019年3月2日至2019年9月2日，原告本没有对门市进行装修，也没有与拆迁单位进行协商，故不应主张装修费。被告自认在2019年8月31日签订的《营山县房屋征收货币补偿协议书》，在2020年8月20日领取了案涉门市征收货币补偿款，对于原告主张应退还的租赁费1368元予以认可。本院根据案涉门市装修装饰评估明细，组织双方就各项归属进行了确认。对于被告主张的地砖73.44元、内墙砖676.26元、塑钢门323元、不锈钢防护栏78.54元、仿瓷878.22元、木工板隔墙516.46元、砖隔墙218.79元、砖砌灶台484.5元，原告予以认可。同时，原告自认铝窗142.8元归被告所有。以上合计3249.21元。被告认为案涉门市装修系案外人实施，其水电安装5289.7元应归被告所有，原告不予认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告郭佳玲系合同的一方当事人，且其租赁门市在先，办理工商登记在后，其系租赁门市后的经营行为，故原告的诉讼主体适格。原告郭佳玲与被告罗文于2019年2月23日签订的《门市租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违法国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现案涉门市已经国家征收，房屋租赁已经履行不能，故租赁合同应当解除。郭佳玲与罗文于2019年2月23日签订的《门市租赁合同》租赁期限为半年，租赁期限届满后，郭佳玲继续使用该门市，罗文也未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。”之规定，双方于2019年2月23日签订的《门市租赁合同》继续有效，原被告成立不定期租赁关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装修装饰，合同解除时，双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……”，本案原被告在合同尾部关于“如有拆迁，厕所和灶台属甲方，其他属乙方，（装修费用乙方同拆迁单位协商）”的约定，即是双方就案涉门市被拆迁时附属设施及室内装修装饰的约定，故应当依照约定处理。从该条约定看，除厕所和灶台属于被告外，其余附属设施及装修装饰费用属于原告所有。被告在收到拆迁补偿款后，未依照约定支付原告该费用，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，被告扣除厕所和灶台相关装饰折价费3249.21元，还应向原告支付18549.74元。被告罗文于被告唐小红系夫妻关系，均为案涉门市的产权人，故应当承担连带支付责任。被告关于该约定仅对合同约定租赁期内有效的答辩意见，一是被告签订拆迁补偿协议本在合同约定租赁期内，二是在被告未提供证据证实该约定仅针对合同约定的租赁期限内的前提下，与法律关于“原租赁合同继续有效”的规定不符。被告认为关于“如有拆迁，厕所和灶台属甲方，其他属乙方，（装修费用乙方同拆迁单位协商）”的约定中，专指原告装修部分属于原告所有，现原告未装修且原告未同相关拆迁单位协商，故装修费用不应由原告享有。从该约定的内容看，明确厕所和灶台归被告，其余归原告，无法得出仅包括原告投资装修部分，故包括水电安装在内，应当属于原告所有。至于原告与案涉门市实际装修人之间的关系，与本案无关。且根据举证规则，被告也未提供相关证据支持自己的主张。对此，本院不予采信。双方对于结算租金1368元无异议，本院予以确认。原告认为被告未及时告知其案涉门市将要拆除的事实，违反了关于在合理期限通知的约定。经查，案涉门市被拆迁，原被告均早已知晓，在被告与拆迁部门签订拆迁合同后，本应解除合同，将门市交给拆迁部门，但为了获取更大利益，双方均继续履行租赁合同权利义务，故双方均应预料到随时腾空门市的可能。一方面双方没有关于提前告知时间的具体约定，另一方面原告在2020年6月29日发布因门市拆迁处理货物的信息，到2020年7月9日街道办发布通知，再到2020年7月13日断供水电，时间上也比较充足，故被告不应承担未及时通知的违约责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告郭佳玲与被告罗文于2019年2月23日签订的《门市租赁合同》； 二、被告罗文、唐小红于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郭佳玲租金1368元； 三、被告罗文、唐小红于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郭佳玲装修装饰费18549.74元； 四、驳回原告郭佳玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费325元，由原告郭佳玲负担100元，被告罗文、唐小红负担225元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 廖万军 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 方 鹏 书 记 员 王小军