湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6652号上诉人（原审原告）：占典，男，1993年10月24日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：彭绪国，湖北山河律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北长业地产开发投资有限公司，住所地武汉经济技术开发区22MB地块高科技产业园1号楼1楼。法定代表人：刘显露，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩星，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭文浩，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。上诉人占典与上诉人湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。占典上诉请求：一、撤销原判第三项，依法发回重审或改判支持长业地产公司赔偿装修损失209,457元；二、本案一、二审诉讼费由长业地产公司承担。事实与理由：第一、原判认定事实错误。1、长业地产公司在合同有效期内，单方提出终止合同，系根本违约。长业地产公司未按照合同约定的日期于2018年1月1日开业，且至今不能确认开业时间。2、长业地产公司经营管理不善，导致涉案商业项目存在诸多问题。商业入住率不到30%，没有完成商业量化，且存在重大消防隐患，被相关部门责令整改。3、在合同有效期内，占典为了履行合同义务，投入大量财力、物力与精力后，长业地产公司突然提出解除合同，属于根本违约。第二、一审适用法律错误。一审认定收取租金条件并不成熟，即认定占典没有违约，长业地产公司在合同有效期内单方终止合同，系根本违约，属于合同违约方。占典客观上存在装修、附着物损失。长业地产公司上诉请求：一、撤销原判第一、二项，改判驳回占典的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由占典承担。事实与理由：第一、一审认定事实不清。1、占典行使合同解除权没有事实与法律依据。双方未对合同解除的原因、赔偿等问题达成一致，实际上没有解除合同的合意，长业地产公司同意解除合同有前提条件。合同解除的原因系占典的违约行为导致。2、开业日的决定权在占典，其违反了《商铺租赁合同》第十三条第六款第一、六、九项，即逾期缴纳租金，擅自转让商铺。擅自提起营业。3、一审法院对占典商铺实际经营的事实没有认定，属于事实认定不清。第二、长业地产公司已于2020年1月10日向占典送达了《开业确认函》，形式上满足了计租条件，占典在装修完毕之后亦实际经营，应按照合同约定支付租金。第三、一审法院适用法律错误，合同解除的原因是占典导致，长业地产公司不应该返还保证金。占典辩称：占典在积极履行合同的情况下，长业地产公司要求解除合同，解除合同之后其也没有实际经营，系长业地产公司根本违约的行为导致的。商铺没有实际经营也没有开业，因为消防原因多次被停业整顿，无法达到开业条件。《开业确认函》是在一审判决之后，经二审法院确定的时间是2020年1月10日，在占典要求解除的情况下，长业地产公司送达开业通知书，实际上产生的是一个占用费用。长业地产公司辩称：双方有两次解除合同的意思表示。并且长业地产公司在第一次提出解除合同后已明确表示不再行使单方解除权，而是要求继续履行合同，后来在占典起诉要求解除合同长业地产公司才同意解除合同，我们认为解除合同是因为占典违约。占典应该承担违约责任。占典要求解除合同没有事实和法律依据。占典向一审法院提出诉讼请求：1、解除占典与长业地产公司签订的《长投·汉口年华商铺租赁合同（湖北长业地产开发投资有限公司与占典）》；2、长业地产公司赔偿占典各项损失共计395,362元；3、长业地产公司向占典返还租金及租房保证金共计22,110元；4、长业地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2017年8月8日，长业地产公司（甲方）与占典（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，乙方同意按本合同约定，承租武汉市江岸区温馨路与后湖南路交汇处（项目地址）汉口年华（项目名称）第6栋第1层第9号商铺，用途为餐饮小吃，乙方承租的该商铺建筑面积为44.22平方米；本合同项下的租金以及其他款项、费用均以建筑面积为计算基础，该面积以最终政府相关部门出具的房产测绘技术报告为准，房产测绘技术报告无法涵盖的部分以双方实地测量为准；本合同租期为3年，包含租赁起始日后的经营免租期（若有），不包含租赁起始日前的装修免租期，起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期；接到甲方正式开业通知，乙方不开业的，不影响甲方按照正式开业通知日期确定起租日，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；自甲方规定的进场装修之日起，乙方享有装修免租期最高为3个月，具体的装修免租期以《商户装修手册》中经甲方审核认定的实际装修工期为准，装修免租期的起始日期以甲方书面告知的商铺交付时间为准。期间不计租金，但乙方在装修期间承租该商铺的水、电等其他费用仍由乙方自行承担；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；乙方以建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的租金，第1、2个租赁年度每月租金为4,422元，第3个租赁年度每月租金为4,776元；租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季末结束前15个日历天内预付下一季度的费用，第一个计租期的租金等费用，在正式租赁合同签订之日向甲方一次性缴清；乙方在合同签订之日向甲方一次性缴纳2个月的租金作为租赁保证金，共计8,844元；乙方若拖欠租金、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；甲方有权对暂定的开业日期进行修改，修改后的具体开业日期以甲方书面告知的商铺开业日期为准。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。占典分别于2017年8月4日、9月4日向长业地产公司支付租赁保证金8,844元及三个月租金13,266元。《汉口年华商户收铺确认表》上载明占典的收铺时间为2018年3月9日。2019年11月1日，一审法院立案受理长业地产公司诉占典房屋租赁合同纠纷一案，长业地产公司以占典拖欠租金为由诉至一审法院请求判令：“1、被告缴纳租金（以4,422元/月为基数，暂计算至2019年9月30日为79,596.00元，实际计算至实际腾退之日止）；2、被告支付违约金（以未付租金为基数，按照3‰/日自2018年6月9日起计算至所有租金全部支付完毕之日，暂计算至2019年9月30日为76,372.36元）；3、本案诉讼费由被告承担。”一审法院认为，长业地产公司与占典签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定诉争商铺的“起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准，若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准。”本案中，占典虽已于2018年3月9日接收诉争商铺，根据双方合同约定，起租日也应以长业地产公司通知的开业日期为准。因长业地产公司未提交证据证实其已书面通知占典商铺开业日期，故占典无需向长业地产公司支付租金。现占典诉至法院要求解除其与长业地产公司签订的商铺租赁合同，长业地产公司亦表示同意解除双方签订的商铺租赁合同，故对占典此项诉讼请求一审法院照准。长业地产公司应向占典返还预交租金及租赁保证金共计22,110元。对于占典要求长业地产公司赔偿损失的诉讼请求，现长业地产公司收取租金条件并不成熟，占典无需向长业地产公司支付租金，在此情形下，占典坚持要求主张解除合同，其损失占典应当自行承担，故对占典此项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、占典与湖北长业地产开发投资有限公司签订的《长投·汉口年华商铺租赁合同（湖北长业地产开发投资有限公司与占典）》解除；二、湖北长业地产开发投资有限公司于判决生效之日起五日内向占典返还租金13,266元及租赁保证金8,844元；三、驳回占典的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,670元，由占典负担5,335元，湖北长业地产开发投资有限公司负担5,335元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，2020年1月10日长业地产公司向占典作出并送达了《开业确认函》，函件载明“由于贵方已经于2018年６月８日装修完毕并实际经营使用，根据贵方与我司于2017年8月8日签订的《商铺租赁合同》第二条第4款‘本合同项下之开业时间暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日为准’的约定，现我司确认贵方承租的商铺的开业日为装修期届满之次日，即2018年6月9日”。长业地产公司诉占典房屋租赁合同案经本院（2020）鄂01民终3209号民事判决书判决：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12582号民事判决；二、占典于本判决生效之日起十日内向湖北长业地产开发投资有限公司支付租金13266元和违约金（违约金以欠付租金为基数按照年4%的标准自2020年4月10日起计至付清之日止）；三、驳回湖北长业地产开发投资有限公司其他诉讼请求。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实基本相同。本院认为，根据已生效的本院（2020）鄂01民终3209号民事判决认定，占典与长业地产公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，占典与长业地产公司起租日为2020年1月10日，占典已预先支付三个月租金，应于2020年4月10日前支付接下来三个月的租金。现占典要求解除合同，长业地产公司亦表示同意，一审法院据此判决解除合同符合法律规定。在涉案合同解除前占典须向长业地产公司支付租金，故占典要求长业地产公司返还预付租金及租赁保证金的请求不应支持。因本案中系占典主张解除合同，故其损失应自行承担，占典要求长业地产公司赔偿损失的请求本院不予支持。综上所述，占典的上诉请求不能成立，应予驳回；长业地产公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审法院判决对事实认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12449号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12449号民事判决第二项、第三项；三、驳回占典的其他诉讼请求。一审案件受理费7,562元，由占典负担。二审案件受理费4,442元，由占典负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年九月二十二日书记员  余文婷