浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终576号 上诉人（原审原告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市上城区邮电路23号长城资产大楼9楼。 负责人：汪柏林，总经理。 委托诉讼代理人：曹顺生，浙江中桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鸣凤，浙江中桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：衢州市方正实业有限公司，住所地浙江省衢州市柯城区上街127号。 法定代表人：方建荣，执行董事。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：衢州市友好饭店有限公司，住所地浙江省衢州市柯城区府山街道上街127-3号。 法定代表人：应朝晖，执行董事。 委托诉讼代理人：陈文建，浙**风律师事务所律师。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称长城公司）因与被上诉人衢州市方正实业有限公司（以下简称方正公司）、衢州市友好饭店有限公司（以下简称友好饭店）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长城公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由方正公司、友好饭店承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审法院认定友好饭店与方正公司的租赁合同有效，租赁期限为2016年10月1日起至2036年9月30日，办理抵押的时间是2017年11月14日，认为租赁早于抵押。事实上，方正公司办理贷款时，签章确认的《房地产抵押清单》中“抵押、出租情况”栏中记载着“未出租”。方正公司出具的未出租声明，明确表示案涉不动产未出租。2.友好饭店与方正公司签订的《房屋租赁合同》显然是为了规避执行恶意串通而签订，理由主要如下：（1）《房屋租赁合同》所载交易的价格极为低廉，是明显不合理低价的租赁。租赁期限约定为最长租期20年，届至2036年9月30日。而涉案房屋的土地使用权将于2040年1月10日终止，二者相距仅3年3月10天。这种租赁与买卖实无差别。年租金约定仅为125万元。（2）友好饭店实际上受控于方正公司，高度关联。友好饭店的两个原始股东应朝晖和傅国谊都曾是方正公司的员工。友好饭店自设立时起，很长一段时间并未实际营业，有关营业仍由方正公司进行。事实上友好饭店和方正公司在经营、人员、财务上均高度混同。结合上述，友好饭店所提供的租赁合同并非形成于2017年11月17日之前。同时，该合同是以极不合理的低价损害抵押权人合法权益的，其结果是致使抵押财产不能以正常的价格变现，并且整个过程均是在方正公司的控制下进行，是方正公司与友好饭店在其共同实际控制人的主导下进行的损害抵押权人利益的行为。方正公司以其员工之名，新设友好饭店，伪造租赁合同，妄图架空抵押权人的抵押权，从而侵蚀国有金融资产以谋私利，其主观恶意显而易见。3.一审法院未对长城公司提交的证据予以认证。（1）一审中，长城公司提交了一系列的证据证明方正公司和友好饭店之间的关联关系，如：工商登记信息、社保信息、税务信息、抵押清单，以及由对方友好饭店提供的但自相矛盾的材料，也对明显不合理的价格承租进行了详细的解说和测算。但在判决书里却未见一审法院对长城公司提交的证据进行认证，而是以“因原告未提供充分的证据予以证明，故对原告该意见，本院不予采纳”，而使以上证据及对方主体混同的实情化于无形。（2）长城公司在一审中提交的《未出租声明》，系由方正公司签章，明确载明案涉抵押物未出租的事实，属直接的书证，一审法院也未予采纳。（3）长城公司通过一些举证，以证明方正公司和友好饭店之间的密切联系，证明两家之间资金混同、人员混同、经营混同。一审法院认为，方正公司和友好饭店系两个独立的法人公司，公司间是否存在资金混同和经营混同系公司内部管理关系，不能因此否定双方的法人地位。长城公司认为，关联关系以及混同往往均是发生在独立法人之间，其目的就是利用公司的独立法人地位以规避责任，独立法人地位并不影响混同的成立，也不可否认其受控于同一人的事实。二、原审法院适用法律错误。实务中，被执行人为了规避执行而恶意串通以非正常长期租赁方式阻却执行的情况普遍存在。这些人违背最基本的诚实信用，钻法律的空子，严重损害了广大申请执行人的合法权益。本案中方正公司和友好饭店高度关联，均是方建荣实际控制，连串通都不需要，全由自己一手即可操作。法律是公平公正的，在保护第三人租赁权的同时，也应该给予申请执行人平等的保护，审判人员作为司法执行者，承担着维护社会公平正义的重大责任，应敢于穿过表象，揭开事实本质，从而作出公平公正的裁决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的精神，本案方正公司与友好饭店在其共同实际控制人的主导下，以极其低廉的价格将上诉人的财产“出租”，致使债权人利益严重受损的行为，理应受到法律的制裁。而一审法院却简单套用“买卖不破租赁”的法律规定，未对事件的本质予以重视，违背了事实真相，未对方正公司与友好饭店意志的同一性和以明显不合理低价非正常长期的期限租赁案涉不动产的事实予以处理考虑。综上，长城公司认为案涉《房屋租赁合同》系事后伪造、恶意串通、以不合理低价交易损害其利益，不具有法律效力，不能影响长城公司对案涉不动产抵押权的行使，请二审依法查明事实予以改判支持长城公司的诉求。 方正公司辩称，一、长城公司因本案已多次提起诉讼，均被驳回。案涉租赁中，无证面积能否出租与长城公司无关，是方正公司的事情。案涉房屋年租金为170万元，加无证面积年租金20万元，还有不在本案租赁范围内的2号楼的租金，并非以低于市场价的租金出租。二、2018年1月，方正公司已经向中国农业银行股份有限公司衢州柯城支行（以下简称柯城农行）提供过房屋租金合同，向银行出具的抵押财产未出租声明书系为了配合银行贷款操作流程，系事后补的，并非实际未出租。一审判决合法合理，请求二审驳回上诉，维持原判。 友好饭店辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。友好饭店依法享有对衢州市××街××号房地产的租赁权至2036年9月30日（租赁期限为2016年10月1日至2036年9月30日）。主要事实与证据如下：1.友好饭店与方正公司在2016年10月1日签订了《房屋租赁合同》一份，将坐落于衢州市××街××号房地产（建筑面积按7600㎡计算）及配套设施设备租赁给友好饭店作为经营酒店、宾馆使用，约定租期为：2016年10月1日至2036年9月30日止，年租金总共为170万元（包括房租和设备），租金按年支付，首年租金于本合同生效之日起分4次支付，第二年起，每年租金按季度支付。本份合同客观存在，不存在倒签及伪造。2.合同签订后，友好饭店与方正公司一直在履行双方签订的合同，自2016年至2019年，一直按照合同约定的租金向方正公司支付租金，方正公司依法缴纳了租金税，都有汇款凭证和税务部门出具的租金税发票为证。3.从时间上看，友好饭店与方正公司签订的租赁合同在2016年10月1日，而柯城农行与方正公司的抵押合同是在2017年11月14日办理的抵押登记，很明显租赁在前，抵押在后。综上，友好饭店与方正公司的租赁合同是双方的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，双方至今一直在履行中，并在长城公司的抵押合同之后（即租赁在先、抵押在后），根据《物权法》第190条之规定，应受到法律的保护。二、关于长城公司的上诉理由，友好饭店认为不成立。1.关于方正公司出具的《最高额抵押合同》所附情况说明及出具的《抵押财产未出租声明书》的效力问题。这些声明都是方正公司的单方面意思表示，不足以对抗实际发生的友好饭店与方正公司之间的租赁关系。2.关于租金高低问题。（1）房屋租赁价格高低要考虑到许多因素，比如与承租人之间的关系、市场因素、租赁时间的长短、租赁房产的多少等，在老城区的人流量受到新城区影响，衢州市西区的新设酒店越来越多的情况下，方正公司能一次性把全部房产租出去，并可以稳定的收取租金，友好饭店认为并没有违背公平交易原则。（2）长城公司孤立地看待125万租金问题，其实从案涉抵押物的实际面积和房间数量的租金来看，租金并不低，符合市场行情。友好饭店内作为本案的抵押物范围内就只有90间左右的客房，并不是整个友好饭店的租赁金，除了抵押物之外，还有设备租金45万，无证面积达到30个左右房间，另外租赁无证面积年租金20万。合计抵押物加无证面积总共年租金达到190万元，还有餐饮部门年租赁费35万，这些才构成一个可以运转的友好饭店，以上租金合计达到了225万一年，还有酒店的一楼店面并不是在抵押物和友好饭店租赁合同范围内，是另外租赁给他方的，所以在衢州市范围内的酒店承包或租赁价格来看，并不低，属于合理的范围，长城公司不能将抵押物范围内的只有90间的房间的抵押物的租金看成整个友好饭店的租金。抵押物范围内（90间的客房）的租金每年170万元，不低于市场价，符合市场行情。3.关于长城公司提出的“友好饭店实际受控于方正公司”的说法。友好饭店属于依法登记的法律主体，股东应朝晖和傅国谊都是独立的民事法律主体，其成为友好饭店的股东并不存在公司法的禁止事项，应朝晖和傅国谊原来在哪里工作并不影响其成为友好饭店的股东。长城公司提供的社保证明都是在友好饭店成立之前的证明，与本案没有关联性。原债权人柯城农行在抵押前是一直知道方正公司与友好饭店之间的租赁关系，其法律后果应由长城公司承担。友好饭店自2016年成立时就在上街127号租赁经营，银行账户开户行就是柯城农行，开户时需提供营业执照及法定代表人身份证明，柯城农行明知友好饭店经营所用的房产属于方正公司。从长城公司提交的证据以及实际情况来看，方正公司在柯城农行抵押借款次数非常多，至少从2011年开始。柯城农行非常清楚案涉租赁的房产属于方正公司，也明知出租给友好饭店。柯城农行多次在友好饭店处消费、培训，多次向友好饭店汇款，友好饭店也出具发票，其明知友好饭店租赁方正公司房产经营的事实。综上，友好饭店与方正公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，一直履行至今，证据充分，应受法律保护，又因双方的租赁合同签订在诉争的抵押合同之前，根据《物权法》第190条之规定，应认定其租赁权设立先于抵押权设立，故应驳回长城公司的上诉请求。 长城公司向一审法院起诉请求：1.撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802执异105号执行裁定；2.判决准许对坐落于衢州市××街××号房地产不负担友好饭店享有租赁权进行变价的执行；3.案件诉讼费用由方正公司、友好饭店承担。 一审法院认定事实：一审法院就柯城农行与方正公司、方建荣、方增荣、方根兰金融借款合同纠纷一案，于2018年11月20日作出（2018）浙0802民初4777号民事判决：一、方正公司于判决生效之日起十日内返还柯城农行借款6700万元并支付利息（利息暂算至2018年7月2日为89.608318万元，之后的利息按合同约定据实计算至清偿之日止）；二、方正公司于判决生效之日起十日内赔偿柯城农行实现债权的律师代理费6万元；三、柯城农行对方正公司提供抵押的坐落于衢州市××街××号房地产经依法拍卖、变卖或折价所得款项就上述第一、二项债权在最高额11707万元范围内享有优先受偿权；四、方建荣、方根兰对上述第一、二项债务在10200万元范围内承担连带清偿责任；方增荣对上述第一、第二项债务在10000万元范围内承担连带清偿责任；方建荣、方根兰、方增荣承担保证责任后有权向方正公司追偿等。2018年12月13日，柯城农行将上述判决涉及的债权转让给长城公司，并于2019年1月4日在《浙江法制报》上发布公告，通知了相关债务人。长城公司于2019年3月5日向一审法院申请执行，在执行过程中，一审法院于2019年8月1日作出公告，责令方正公司于2019年8月20日前迁出坐落于衢州市××街××号的房产等。友好饭店向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年9月25日作出（2019）浙0802执异105号执行裁定，认为友好饭店提出的异议成立，裁定中止对坐落于衢州市××街××号房地产不负担友好饭店所享有租期至2036年9月30日止的租赁权进行变价的执行。长城公司不服，遂提起执行异议之诉。 案涉房产即坐落于衢州市××街××号房地产，房屋所有权证号分别为衢房权证衢州市字第2××7、2××6、5／000606、5／000598、5／000597、5／000602号，国有土地使用权证号分别为衢州国用（2000）第1-14199、1-141198、1-14196号，登记的权利人为方正公司。上述房地产于2017年11月15日设立抵押权，抵押权人为柯城农行。柯城农行在诉方正公司、方建荣、方增荣、方根兰金融借款合同纠纷一案中申请财产保全，一审法院于2018年6月11日查封了该房地产。友好饭店于2015年9月16日成立，经营餐饮服务、住宿服务等，公司住所地为浙江省衢州市柯城区府山街道上街127-3号（原门牌号为衢州市××街××号××。方正公司与友好饭店签订房屋租赁合同，约定方正公司将案涉房产即坐落于衢州市区××街××号房屋租赁给友好饭店作为经营酒店、宾馆使用，租赁期限为2016年10月1日至2036年9月30日，年租金总额为170万元（其中房屋租金为125万元，房屋内设备租金45万元），租金按年支付，首年租金于合同生效之日起分4次支付，第二年起，每年租金按季度支付等。合同落款时间为2016年10月1日。之后友好饭店一直占有使用该房地产至今，并支付租金。 一审法院认为：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。友好饭店与方正公司签有房屋租赁合同，双方也按合同约定履行义务。长城公司提出，涉案租赁合同系双方恶意串通事后伪造，以明显不合理的价格租赁该房产。因长城公司未提供充分的证据予以证明，故法院对该意见不予采纳。长城公司提供的房地产抵押清单和抵押财产未出租声明，虽由方正公司签字，但并不能因此否定方正公司与友好饭店之间的租赁事实。因双方间的租赁关系发生在案涉房产抵押登记和法院查封之前，故友好饭店的租赁权应受保护。长城公司提出方正公司、友好饭店的实际控制人系同一人，两公司间存在资金混同和经营混同。法院认为，方正公司、友好饭店系两个独立的法人，公司间是否存在资金混同和经营混同系公司内部管理关系，不能因此否定双方的法人地位。故对长城的诉讼请求，法院不予支持。2020年5月19日，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回长城公司的诉讼请求。案件受理费148050元，由长城公司负担。 本院二审期间，长城公司提交了四组证据：一、信封以及答辩状影印件一份，从信封落款处有涂改看，寄信人员自己都不清楚代表的是方正公司还是友好饭店，其有可能既是友好饭店的员工又是方正公司的员工，从而证明方正公司与友好饭店存在职工混同。二、2016年5月5日方正公司出具的关于关联企业说明一份，方正实业公司、友好饭店、衢州市方正实业有限公司友好饭店、衢州市乌溪江度假村有限公司、衢州市万融商贸有限公司、衢州诚诺贸易有限公司、衢州市西联实业有限公司的工商登记基本情况及变更情况表，拟证明友好饭店与衢州市方正实业有限公司友好饭店存在名称上的混同，方正公司与友好饭店是关联企业。三、《最高额抵押合同》两份，拟证明柯城农行与方正公司的信贷业务在2011年以前就已经开始，2017年11月14日是转贷。四、2014年11月27日《抵押财产未出租声明书》和《中国农业银行信贷担保管理办法》各一份，拟证明方正公司主张2017年11月14日《抵押财产未出租声明书》是事后补的说法并不成立，肯定是在2017年11月14日办理抵押登记时同时出具。经质证，方正公司认为证据一不能证明待证事实；证据二与本案无关联性；证据三《最高额抵押合同》三年一签，2017年11月14日签订《最高额抵押合同》时已经几乎把前面的贷款全部归还；证据四中的《抵押财产未出租声明书》是办理贷款手续时应柯城农行的需要出具的，该组证据不能证明长城公司的证明对象。友好饭店认为长城公司的四组证据从形式上来说不属于二审新证据，应在一审诉讼过程中提供，不应当作为本案的定案依据；认为证据一的真实性无法考证，即使真实也不能证明友好饭店与方正公司是关联公司；对证据二中的工商登记信息情况真实性无异议，但没有“方正系企业”的说法，系长城公司主观想法；对证据三的真实性无异议，2017年11月14日重新办理了抵押登记，时间在友好饭店与方正公司签订租赁合同之后；证据四中的《抵押财产未出租声明书》是方正公司的单方说明，不能对抗友好公司与方正公司实际存在的租赁关系，而且方正公司也陈述《抵押财产未出租声明书》系事后补的，《中国农业银行信贷业务担保管理办法》不能证明得到实施，更不能证明长城公司的证明对象。本院经审查认为，长城公司提交的证据一无法得出方正公司与友好饭店存在职工混同的结论，不予认定；证据二虽不能直接认定方正公司与友好饭店是关联企业，但可以据此认定方正公司、友好饭店等公司的成立、出资及股权结构等情况；证据三、证据四符合证据的真实性、合法性、关联性，可以作为认定案涉抵押贷款办理相关程序的依据。 本院根据长城公司的申请，向上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行调取了其经营场所的《房屋租赁合同书》一份，向衢州市柯城金伯利钻石专营店调取了其于衢州市××街××号店面2间营业场所的《房屋租赁合同》两份，并向当事人出示。长城公司对《房屋租赁合同书》认为，该房屋租赁与本案所涉的方正公司与友好饭店的房屋租赁具有可比性，按该合同书载明的房屋租赁面积（含地下室面积）计算，本案所涉房屋租赁的租金仅该合同书的26.35%至20.19%，明显偏低，且该合同书约定房租逐年递增，而本案所涉房屋租金不增反减，该证据真实合法，与本案有关，可以作为定案依据；对《房屋租赁合同》无异议，认为该两间总共82㎡的店面年租金就高达50多万元，而方正公司将包括该两间店面在内的总共7600㎡房屋出租给友好饭店的年租金为125万元，后降至110万元，该租金明显低于市场价格。方正公司对《房屋租赁合同书》的真实性无异议，但认为该租赁合同与本案所涉的租赁关系不具有可比性；对《房屋租赁合同》的真实性无异议，但认为该租赁合同与本案无关，方正公司当时将该店面出租给他人期限为20年，衢州市柯城金伯利钻石专营店从他人处转租该店面，该租赁合同不能证明本案所涉的房屋租金较低，2014年开始方正公司资金链断裂，经营状况不佳，将房屋出租给友好饭店后能收到租金处理债务。友好饭店对《房屋租赁合同书》的真实性无异议，但认为不具有可比性，该合同书签订于2009年，到2016年市场环境已发生变化，实体经营受到网络经济的巨大冲击；对《房屋租赁合同》的真实性无异议，但与本案租赁租金无可比性，方正公司与友好饭店之间不存在恶意串通。本院经审查认为，《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同》符合证据的真实性、合法性、关联性，可以作为认定友好饭店承租方正公司不动产租金是否合理的参考依据。 本院还依职权向中国农业银行浙江省分行调取《关于债权类不良资产衢州市方正实业有限公司贷款的尽职调查报告》，并向该行风险资产处置部高级风险经理樊警峰作了询问笔录，还向友好饭店股东傅国谊、吴佩华作了询问笔录，均向当事人出示。长城公司对尽职调查报告的真实性、合法性无异议，但认为其表述为“可能涉及抵押物租赁权确认对后续处置的影响”的内容不能让人完整地知晓抵押物已出租的情况，未完整披露全貌，且无论是否披露，都不影响长城公司主张权利；对樊警峰笔录的真实性、合法性无异议；对傅国谊笔录的真实性无异议，但认为其陈述不完全属实，谈及方正杰之外的陈述不能作为本案定案依据；对吴佩华笔录的真实性无异议，但认为与本案无关联性，且该二人均将事情推给应朝辉，而未对应朝辉做笔录，从该两份笔录可以看出友好饭店的实际经营人为方正杰。方正公司对尽职调查报告、樊警峰笔录的真实性无异议，认为出具该尽职调查报告是因为方正公司贷款出现不良，案涉抵押物未出租声明是2018年1月柯城农行客户经理要求方正公司补的，柯城农行知道案涉抵押物已出租的情况；对傅国谊、吴佩华笔录无异议。友好饭店对尽职调查报告、樊警峰笔录的真实性无异议，认为可证实柯城农行在办理抵押贷款前知晓方正公司与友好饭店之间的房屋租赁关系；对傅国谊、吴佩华笔录的真实性无异议，两位股东陈述客观事实，股东不参与公司运营管理，外聘职业经理人也符合常理。本院经审查认为，尽职调查报告与樊警峰的笔录能证明长城公司受让案涉金融不良债权时知晓抵押物在办理此次抵押登记前已出租的事实，傅国谊、吴佩华的笔录能证明友好饭店现在由方正公司法定代表人方建荣的儿子方正杰负责经营管理的事实。 本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，方正公司下设衢州市方正实业有限公司友好饭店，企业类型为有限责任公司分公司，成立于2000年12月14日，至今未注销。友好饭店成立于2015年9月16日，企业类型为有限责任公司，原始股东为应朝晖、傅国谊，现有股东应朝晖、傅国谊、吴佩华、徐炎姣，友好饭店一直由方正公司法定代表人方建荣的儿子方正杰负责经营管理。应朝晖同时是方正公司关联企业衢州市万融商贸有限公司股东和监事，傅国谊是方正公司关联企业衢州市乌溪江度假村有限公司的监事、衢州诚诺贸易有限公司的股东和执行董事，方正杰同时是方正公司关联企业衢州市乌溪江度假村有限公司的股东。2015年，友好饭店在筹备过程中曾以衢州市友好饭店有限公司（筹）和应朝晖的名义与方正公司签订一份《房屋租赁合同》，并提交衢州市柯城区市场监督管理局备案。2016年10月1日，方正公司与友好饭店签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋建筑面积按7600㎡计算，其中包括案涉抵押物房产建筑面积7250.55㎡、建设用地使用权面积1392.1㎡，2017年11月柯城农行与方正公司确定该抵押物价值为11707万元。方正公司与友好饭店《房屋租赁合同》签订后，方正公司依照合同约定的年租金170万元收取了两年租金，自2018年起至2022年4个租赁年度的年租金调整为110万元，合计440万元也已收取。方正公司曾向柯城农行多次贷款，2014年11月27日、2017年11月14日，方正公司就相同抵押物两次向柯城农行出具《抵押财产未出租声明书》。2018年12月柯城农行将案涉债权转让给长城公司时，曾在《关于债权类不良资产衢州市方正实业有限公司贷款的尽职调查报告》中，提出“为防止债务关联人转移资产逃避银行债务，全面查找关联人财产线索，且可能涉及抵押物租赁权确认对后续处置的影响，我行已申请外聘律师代理诉讼”。友好饭店承租方正公司抵押物范围内不动产中有两间约82㎡临街店面由衢州市柯城金伯利钻石专营店用于经营，经营者从他人处转租的年租金2016年9月8日至2019年9月7日为55万元、2019年9月8日至2021年9月7日为53万元。上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行位于衢州市××街××号的经营场所系租赁物业，该物业一至三层房屋实际使用面积1765.73㎡（另有地下室建筑面积701.18㎡），从2009年7月16日起租赁10年，年租金150万元，从2011年起每年递增3%。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”第二款规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，长城公司主张案涉2016年10月1日方正公司与友好饭店签订的《房屋租赁合同》系事后伪造，因其未提供伪造合同的证据，结合2015年友好饭店在筹备过程中就与方正公司签订过《房屋租赁合同》的事实，应认定2016年10月1日《房屋租赁合同》客观真实，对长城公司关于该《房屋租赁合同》系事后伪造的主张不予支持。本案的主要争议焦点在于友好饭店与方正公司之间是否存在恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产。 根据本院查明的事实，友好饭店与方正公司关于衢州市区××街××号建筑面积7600㎡不动产约定的年租金为125万元，而属于该租赁不动产范围内的两间约82㎡临街店面年租金已超过50万元，且125万元年租金仅为2017年11月方正公司与柯城农行确定案涉抵押物价值11707万元的1.07%，结合周边类似物业的租金水平，本院认为友好饭店承租方正公司衢州市区××街××号不动产租金明显不合理。此外，根据友好饭店一直由方正公司法定代表人方建荣的儿子方正杰负责经营管理，应朝晖、傅国谊、方正杰在方正公司关联企业兼职，方正公司2017年11月14日向柯城农行出具《抵押财产未出租声明书》，友好饭店与方正公司约定的租赁期限长达20年等事实，本院认定友好饭店与方正公司2016年10月1日签订《房屋租赁合同》，以明显不合理的低价承租案涉不动产存在恶意串通。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定，对友好饭店提出的阻止移交承租房屋占有的请求，不予支持。长城公司提出要求准许对坐落于衢州市××街××号抵押范围内房地产不负担友好饭店租赁权进行变价执行的主张，合法有据，予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第二款规定，对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，故对长城公司提出撤销（2019）浙0802执异105号执行裁定的主张，本院不再另行处理，该裁定自动失效。 综上所述，长城公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零八条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款规定，判决如下： 一、撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初588号民事判决； 二、准许对坐落于衢州市××街××号抵押范围内房地产不负担衢州市友好饭店有限公司所享有租期至2036年9月30日止租赁权进行变价的执行。 一审案件受理费148050元，二审案件受理费148050元，均由衢州市方正实业有限公司与衢州市友好饭店有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴明军 审 判 员 吴宏斌 审 判 员 郑尹秋 二〇二〇年九月四日 法官助理 揭其勇 书 记 员 王慧芸 书 记 员 余香香