贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5843号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李颖萍，女，1985年11月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。被上诉人（原审原告）：刘英香，女，1972年1月2日，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：戢骁，贵州公成律师事务所律师。委托诉讼代理人：马二凤，贵州公成律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人刘英香商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月03日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人行使解除权已超过一年除斥期间；2、上诉人已于2018年9月21日取得消防验收意见书，房屋已达到交付使用的条件，被上诉人诉请解除合同所依据的事实已经消灭，合同目的可以实现，上诉人逾期交房的行为不构成根本违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人刘英香答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。到二审开庭为止，案涉房屋依然没有达到交付条件，也没有经过取得竣工验收，达不到交付条件，合同目的不能实现。交付房屋是开发商的基本义务，被上诉人已经将付款义务全部履行完毕，而上诉人逾期交房逾期近三年，合同约定上诉人应该在2019年12月31日前达到办证条件，但上诉人至今未达到，无法办理产权转移登记，被上诉人合同目的不能实现。案涉商铺存在公共管道不合理，达不到合同约定的5.8米，在合同订立之时，上诉人故意隐瞒与订立合同的重要事实，虚假宣传，买的时候说买一层送一层，但根本无法隔成两层，合同目的不能实现。案涉商铺门外的过道层高不足两米，不能搭建门头，体现不出商铺的商业价值，被上诉人要求解除合同符合法律规定。上诉人已根本违约，被上诉人有权退房。上诉人应当承担向被上诉人退还已支付的购房款和银行利息及违约金。刘英香向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告退还购房款631,684元；3、判令被告赔偿原告已支付的贷款利息47211.01；4、判令被告赔偿原告经济损失（2015年5月30日至2015年6月25日以人民币321684为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算为1,230.44元；从2015年6月26日以人民币631,684元为基数按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年10月16日为67,216.32元，最终计至实际付清之日止）；5、诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实，2015年5月30日，原（买受人）被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买出卖人位于贵阳市南明区,5-16栋第8栋2-22号房，房屋总价款631684元，买受人以按揭贷款方式付款，出卖人应于2017年12月31日前向买受人交付该房。合同第十三条“逾期交房责任”第1款第（2）项约定逾期超过180个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款共计631,684元。但是2017年12月31日，被告未按合同约定向原告交付房屋，至今无法交付。审理中，原告向一审法院提交银行结清证明，证明该房屋所有贷款已经还清，原告共计向银行支付利息47,211.01元。一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。本案的争议焦点是：1、本案商品房买卖合同及补充协议是否应当解除；2、该合同如果解除，法律后果如何承担。本案原被告双方合同约定的房屋交付时间为2017年12月31日，超过该时间被告未能向原告交付房屋，且至今不能明确交付时间，时间已接近两年，被告已构成违约，案件审理中被告仍不能明确涉案房屋何时能够交付，原告有权根据合同约定要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。原告请求解除双方的商品房买卖合同符合双方约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对原告的该诉请，一审法院依法予以支持，原告所支付的购房款以及利息被告应当退还给原告。关于合同解除后法律后果的承担，根据双方合同约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付购房款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，双方已对解除合同后的违约责任进行了明确约定，原告要求对违约金进行调整，调整违约金的基础是原告的实际损失大于违约金约定的数额，但本案原告并未举证证明其实际损失的大于违约金数额，故其要求调整违约金一审法院依法不予支持，双方合同解除，被告应当按照已付购房款的2%计算支付违约金。合同解除后，被告要求原告配合办理房屋预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销，原告对此无异议，一审法院予以确认。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十四条之规定，判决：一、解除原告刘英香与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内退还购房款631684元给原告刘英香；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内支付违约金12634元给原告刘英香；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内赔偿银行利息47211.01元给原告刘英香；五、原告刘英香在本判决书生效后五日内配被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区,5-16栋第8栋2-22号房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续（备案登记号：Ｙ15062152）；六、驳回原告刘英香的其余诉讼请求。案件受理费5637元，由被告宏益房开承担。二审期间，上诉人提交建设工程消防意见书（筑公消验字【2018】第0557号），拟证明案涉房屋已达到交付使用条件。被上诉人质证称，该证据不应当认定为新证据，案涉房屋至今没有组织竣工验收，没有修建完成，M区现在还在修建人行慢行系统，该工程修建完毕以后，要重新申报消防验收，之前的消防验收应当作废。上诉人提交现场照片，拟证明案涉房屋已修建完毕，可以交付使用，被上诉人的合同目的可以实现。被上诉人质证称，证据三性均不予认可，案涉房屋未竣工验收。本院另查明，《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定，商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案所涉《商品房买卖合同》是否应当解除。上诉人并未提交《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的建筑工程竣工验收合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书等资料以证明案涉房屋已达到合同约定与法律规定的房屋交付条件，上诉人二审提交的建设工程消防意见书并非法律规定的新证据，亦不足以证明案涉房屋已达到合同约定与法律规定的交付条件，故上诉人认为案涉房屋已达到房屋交付条件的主张不能成立。案涉房屋至今仍不具备交付条件，案涉房屋何时能具备交付条件上诉人并未提交证据予以证明，故上诉人的违约行为已不只是单纯的迟延履行义务的行为，已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同目的不能实现的程度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定，从内容看，该解释是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，一年内行使解除权的规定针对的是仅构成迟延履行违约行为的情形，不适用于违约行为已达到合同目的不能实现的情况。上诉人并未提交证据证明案涉房屋何时能够具备交付条件，若适用前述一年解除权除斥期间的规定，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得达到交付条件的房屋，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用11,274元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年九月一日书记员 帅艳芷