广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12799号上诉人（原审原告）：侯某，男，1979年06月23日出生，汉族，住四川省营山县。委托诉讼代理人：周晶晶，广东大篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小风，广东大篆律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王某，女，1972年08月12日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：田鹏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张闻珊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人侯某因与被上诉人王某婚约财产纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初32997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯某上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.改判王某向侯某返还位于广州市天河区平川路611号703房，并于判决生效之日起十日内协助侯某办理该房屋的产权过户手续；3.一、二审的诉讼费、保全费由王某承担。事实和理由：一、侯某与王某之间并无赠与合同，也无赠与合意，双方从无将房屋实际交付给王某使用的合意和意思表示，一审法院将房屋过户认定为“赠与”属重大事实错误。王某认为双方是房屋买卖合同关系，无支付房屋对价的原因是因为双方进行财产的分割抵扣。以上陈述证实了双方在涉案房屋问题上共识基础是买卖合同关系，现王某从“挂名”状态到“实际取得房屋所有权”是应当支付对价的。2009年双方签订房屋买卖合同，该合同反映房屋的过户是有“对价”的，并非赠与。房屋过户后多年末实际交付使用，已可证实双方对于房屋过户并非达成实际权利转移的合意。完成过户当时，如王某提出要求侯某实际交付房屋，侯某必定要求王某按市场价支付对应金额的购房款，因为从始至终，双方并无赠与合意。现一审法院罔顾事实情况，否认房屋买卖合同的效力，无视双方无赠与合意，将房屋的过户行为认定为“赠与”，这与事实情况完全相违背，也剥夺了侯某的救济途径，由于法院的错误判决，致使侯某谈了一场“倾家荡产”的恋爱。二、一审判决认定“二人自愿将产权变更情况作出确认，理应知道产权变更的法律后果”，仅凭物权公示认定房屋的实际权利归属，是适用法律错误。一审法院将物权登记状况直接认定为物权的实际权利归属，是机械的适用法律。不动产权属是权利的外观，具有推定的证据效力，但涉及实际权利状态应当查明双方的合意、房屋过户的背景原因，以及房屋实际交付和使用情况。本案诸多的事实证明房屋实际权利归属侯某。房屋的实际购买出资人为侯某，房屋自2006年起至今是侯某实际占有使用，物权的变更登记不必然导致实际权利的转移，一审法院无对房屋过户的背景进行查明，无对双方的合意进行查明，机械地以权属登记认定实际权属归属属于重大适用法律错误情形。三、一审法院对本案的房屋过户和纠纷引发背景完全未予查明考虑，导致错误地将房屋过户视为房屋赠与。(一)房屋过户的背景事实。涉案房屋自2010年1月4日完成过户后，侯某从未有将涉案房屋交付给王某实际占有使用的意思表示，王某直至2016年之前也从未主张侯某应当实际交付房屋，既然双方并无将房屋实际交付给王某使用的合意，为何会进行房屋的过户登记?2009年侯侯某慎重考虑，认为双方已经恋爱将近10年，可以步入婚姻，基于该信任关系，双方协商后侯侯某意先将房屋过户至王王某下，房屋仅过户挂名无需实际交付、所有权不实际发生转移是双方的共识。如需实际交付，双方的基础则是买卖合同关系，王王某当支付相应的对价。(二)引发本案诉讼的背景事实。双方分手后，王王某知侯侯某了新的恋情，于是要求侯侯某离房屋，由于这与最初的合意不符，侯侯某有同意。王王某了达到其目的，专门从成都到广州，公然撬锁，惊动物业公司及邻居，严重影响侯侯某生活。王王某一审中多次强调，不允许侯侯某房屋内结婚生子，实际上，也是侯侯某婚生子的行为，王王某为这是对她情感上的伤害，因此采用极端的方式想将涉案房屋占为已有，因此引发本案诉讼。一审的证据可知，侯侯某非富裕家庭出生，所有的收入均是靠自己辛苦打拼赚取，而其大部分的收入积蓄也都用在王王某上，为其支付贷款、购房款和购买礼物等。2010年双方恋爱已将近10年，双方具有足够的信任基础，侯侯某将自己唯一的房屋过户至王王某下。现王王某反最初的合意，要求侯侯某离房屋，基于双方没有实际转移房屋所有权的共识，现侯侯某求返还房屋是合理合法的。四、一审庭审中查明王王某靠双方共同出资设立的公司赚取了大量的利润，但从未将经营利润分配给侯侯某一审期间为了将涉案房屋占为已有，谎称房屋过户时双方已经分手，该不实陈述显示王王某在严重的诚信问题及对金钱的偏执；在这段恋爱关系中，王王某济上获利甚多，侯侯某因面临丧失唯一住房的重大损失。王王某张涉案房屋的对价在分割共同财产时进行了抵扣，但本案呈现的事实却并非如此。成都市馨美悦妍贸易有限公司是由侯侯某王王某同投资设立的，但该公司自成立至侯侯某被退股”期间的全部经营利润均未分配和支付给侯侯某王王某用公司的经营利润在成都购买5套房屋，将房屋全部登记在自己名下，如果事实真如王王某陈述，为何共同财产的分割，是将全部资产都分割给王王某而侯侯某文未得。王王某一审庭审及庭后的质证意见中，多次强调，侯侯某收入并不高，然而正是这样一个收入普通且平凡的男人，收入的80％为王王某于购买各种礼物和奢侈品。一审证据已经证实房屋过户时，双方的情感尚是浓情蜜意时。可见，王王某金钱极为偏执，不惜于庭审中作出虚假陈述，存在严重的诚信问题。根据2010年涉案房屋的市场价格，同地段的房屋大概肆万元一平方，涉案房屋总面积为140平方米，即房屋价值564万，涉案房屋不仅价值巨大，且为侯侯某家在广州唯一的住房，因此，在双方未签订赠与合同，侯侯某未就房屋无偿赠与做出过真实意思表示的情况下，本案不适宜将涉案房屋的过户认定为恋爱期间的一般财产赠与，同时王王某审庭审中，多次强调房屋是对价，双方由始至终都没有赠与的合意。综上，王王某恋爱过程中获取了足够多的经济收益，现却不顾事实及情面意欲夺取侯侯某一的房屋，双方实际未有赠与合意，也无赠与合同，因此要求王王某还房屋、协助过户，是尊重事实、合理合法的请求。本案考验的是对感情纠纷细腻的观察和判断力，区分感情关系中行为与其他民事法律关系中行为动机和效果的差别，并据此准确认定事实和适用法律，而非简单推定，机械套用。因此，恳请二审法院全面、综合、充分考虑本案的案情，维护侯侯某合法权益。王王某称，其认为房屋过户当时的房价肯定不是侯侯某说的价值，这个房屋相比双方当时的地位，其实是价格很低，尤其王王某在二零零几年早就事业有成，百万元财产对于王王某不是大的资产，侯侯某时收入也挺高，不能以侯侯某今经商失败的状态来鉴定过户当时的经济状态。对房屋认定为赠与是一审法院根据证据做出的认定，王王某实在一审中提出了其认为的真实情况，同时王王某在一审中通过代理意见方式将本案所涉及的法律关系界定为一般赠与或附条件的赠与（彩礼）或同居财产分割，法院的认定与王王某理人的观点并非要保持一致。更何况王王某本案可能涉及的各种法律关系均做过分析，均认为在本案中不构成侯侯某还房屋的理由。如确存在彩礼的情形，至少要满足有婚约及基于婚约的成立交付财产两个条件，但本案中无任何证据证明存在婚约，甚至侯侯某交十多年前完整的聊天记录，也未见任何求婚的字眼，那就更没有在过户的当时存在基于缔结婚约，将房屋作为彩礼的任何证据，侯侯某善于保存证据的一个人，但没有任何关于求婚的证据。侯侯某一审法院起诉请求：1.王王某即向侯侯某还位于广州市天河区平川路611号703房，并应于判决生效之日起十日内协助侯侯某理广州市天河区平川路611号703号房屋的产权过户手续；2.本案诉讼费、保全费由王王某担。一审法院认定事实：侯侯某王王某001年认识，2002年确定恋爱关系。侯侯某张双方至2016年终止恋爱关系，王王某此不予确认，主张双方2009年11月即已分手。2006年10月，侯侯某买了广州市天河区平川路611号703房（下简称703房），交易价格1552882元，首付（含定金）472882元，其余向兴业银行抵押贷款。2007年3月14日，广州市国土资源和房屋管理局于出具的《房地产权证》载明，703房登记在侯侯某人名下。2008年6月12日，兴业银行出具《个人贷款结清证明》，载明侯侯某涉房屋项下的贷款已全部结清。2009年12月21日，侯侯某王王某订《房地产买卖合同》，约定703房的交易价格为130万元。2010年1月4日，上述房屋产权登记至王王某人名下。侯侯某张其将上述房屋过户至王王某下系因为其认为双方可以结婚，故将703房以结婚为前提作为彩礼借以买卖的方式过户给王王某给付财产价值重大。王王某此予以否认，称案涉房屋虽然是以买卖形式过户的，但确认就涉案房屋其并未向侯侯某付购房款，认为房屋首期款是由供公司支付，尾款亦于2008年4月9日由公司汇款到侯侯某业银行账户1013600元，该首期款及尾款后来未归还，都是王王某功劳；当时侯侯某王王某为分手故进行了资产清点，故而将703房作为财产分割的抵扣过户给王王某侯侯某提交了以下证据：一、侯侯某王王某恋爱合影共47张，拟证明侯侯某王王某立恋爱关系且交往多年；其中有两张为两人在日本大阪关西机场的合照，举止亲密；另有一张两人亲吻的照片，前景摆设架上有“2010河口湖”外加日文字样；侯侯某张其中这些在日本拍摄的照片系双方2010年5月前往日本游玩时拍摄，亦可说明2010年双方还未分手，保持了恋爱关系。二、银行流水明细、转账凭证、购房发票、契税完税证，拟证明案涉房屋的首付款（含定金）、契税及房屋贷款均由侯侯某付。三、王王某QQ个人信息页截图及侯侯某王王某QQ聊天记录（时间2010年9月-2012年10月），拟证明侯侯某王王某持多年的恋爱关系，从其暧昧的聊天记录可见两人感情尚可，生活中打情骂俏、互诉情感。四、侯侯某王王某邮件记录（时间2005年、2007年、2009年及2010年），其中时间为2010年的邮件涉及到了日本旅游的相关内容，拟证明侯侯某王王某年来共同出游，两人长期保持恋爱关系。五、侯侯某信用卡账单，拟证明侯侯某常往返成都与王王某聚，在物质上也为王王某出很多，包括购买LV包、卡地亚求婚戒指等，为王王某尽所有；另，侯侯某王王某立公司时还为其提供资金帮助约三十余万元以及其他金钱付出。六、侯侯某王王某2014年的合影，拟证明两人关系亲密，王王某上佩戴着侯侯某送的卡地亚手环。七、卡地亚求婚戒指发票、证书、刷卡消费凭证、戒指图片及其系列含义，拟证明侯侯某2××××年××月××日王王某买卡地亚LOVE系列的求婚戒指，由此说明侯侯某两人求婚阶段将价值重大且是自己唯一住房的房产过户给王王某该过户行为确以结婚为目的。八、王王某照片，拟证明王王某上佩戴的截至是侯侯某送的求婚婚戒。九、侯侯某王王某结婚戒指，拟证明双方在香港共同选购的结婚戒指，并在婚戒上刻有“侯侯某王王某二字。十、广州市嘉华园物业管理有限公司交款通知书、物业发票、银联、微信签购单，拟证明涉案房产过户后，实际上仍由侯侯某直使用，由此印证了侯侯某户房产是以两人缔结婚姻、共同居住为目的。十一、网络截图，拟证明王王某家江西上饶及常住地四川成都均有给付彩礼的风俗，结合两人恋爱的事实、共同生活的情况、给付财物价值重大、给付期间在两人求婚阶段、给付的房产是侯侯某一住房，且过户后实际上仍然是侯侯某一直使用的情况，应认定侯侯某付房产是具备以缔结婚姻为目的，所涉房产具有彩礼的性质。十二、侯侯某王王某微信聊天记录，拟证明王王某2016年4月9日要求侯侯某离房产，侯侯某产权利受到损害。王王某上述证据一的真实性无异议，但都是分手前的照片，除了最后一张属于和平分手后双方继续由工作联系期间产生的合影。对证据二的关联性不予确认，认为从证据中可以看到侯侯某入并不高，当时侯侯某人是一个收入非常有限、非常低层的职员，涉案房屋实际上是由公司老板帮侯侯某的首付以及后面的款项。证据三完全不存在任何证明双方有婚约关系的聊天记录，反而能看出双方关系平淡，仅止于朋友关系。证据四从内容看，邮件是旅行社转发的资料，不存在共同出游的事实，真实性也无法确认，王王某法核实。证据五侯侯某返成都更大可能是工作和回去看父母家人，与王王某关；卡地亚戒指并非求婚戒指，求婚戒指应该是钻石戒指；侯侯某陈述的为王王某立公司提供资金三十万亦非事实。证据六的照片是王王某给侯侯某一款韩国面膜，该面膜由王王某友提供的原料，王王某化妆品开发和技术多年有经验，而侯侯某人不懂产品，求助于王王某因此当时让王王某忙试一下面膜样品。证据七的戒指并非求婚戒指，侯侯某未赠送该戒指给王王某更没有以求婚为目的赠送。证据八的戒指与王王某关，亦并非王王某买。证据九的戒指王王某有见到过，也没有收到和接受过。证据十房屋借给侯侯某住是因为双方分手时侯侯某金紧张，而王王某直对房产投资有信心，认为还有升值空间，也不急于变卖，于是和侯侯某定借给侯侯某住，但是不能在涉案房屋里娶妻生子。证据十一王王某活在城市里，没有给付彩礼的风俗，第一次婚姻也没有收到过前夫彩礼；侯侯某没有打算跟王王某婚，且彩礼是要给女方父母的礼金，牵扯到房子方面太牵强。证据十二涉案房屋已于双方分手时进行清算，亦过户给王王某是不争的事实。王王某交了以下证据：一、成都市馨美悦妍贸易有限公司变更记录及营业执照，拟证明2010年1月19日亦即涉案房屋过户后两周之内侯侯某出了上述公司，进一步印证了双方在2009年分手之后对双方一些财产进行自行分割和处置；二、证人证言，拟证明侯侯某王王某恋爱期间王王某侯侯某买了一辆凯迪拉克轿车，并从成都托运到广州，双方在恋爱期间确实有过一些互赠个人生活用品的情况，但是在经济条件上，王王某不像侯侯某提的那样要依赖于侯侯某一些赠与。王王某人的经济条件比侯侯某越。三、邮件（原始邮件时间为2010年12月31日，转发邮件时间为2011年1月5日），拟证明涉案房屋以及股权交割前后，双方对市场进行交接，侯侯某人在邮件中亦承认其通过侯侯某王王某服务的公司收取了一笔钱，这笔钱实际上是王王某助侯侯某得的。侯侯某上述证据一中的变更记录三性不予确认，称股权变更并未经得侯侯某意，侯侯某此事不知情；营业执照也不能反映双方存在资产清点的情况，与本案没有直接关联性。证据二的真实性存疑。证据三系王王某送给侯侯某邮件，邮件谈论的内容与公司行为有关，与侯侯某人无关。一审法院认为，关于涉案房屋过户时双方是否仍维持情侣关系的问题。侯侯某交的邮件记录显示，双方于2010年5月有发送关于日本旅游的签证资料等的邮件，虽然王王某此不予确认，但该邮件记录中发件人的邮箱地址vｖｉｖ×××＠163.ｃｏｍ王王某交的双方的邮件记录中王王某邮箱地址一致，且侯侯某交的侯侯某王王某合照可以看出，双方在日本拍摄的照片举止亲密，且有一张照片出现有“2010”字样。王王某称未与侯侯某起出游，照片均为分手前所拍摄，但并未就此举证，故在没有相反证明的情况下，一审法院对侯侯某主张予以采信，认定双方在涉案房屋过户时仍为情侣关系。关于703房的产权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案所涉703房登记的产权人原为侯侯某后侯侯某王王某方办理了产权登记手续，将上述房屋登记的产权人变更为王王某即二人自愿对产权变更情况作出确认，双方理应知道该产权变更所产生的法律后果。至于侯侯某张涉案房屋的过户系以缔结婚姻为目的的问题，但侯侯某举证证实双方曾约定涉案房屋的过户系以结婚为条件。从庭审中侯侯某王王某陈述以及侯侯某交的其银行账号情况可知，双方的经济条件较好，结合涉案房屋过户时双方仍为情侣关系，故在没有相反证明的情况下，一审法院认定涉案房屋系侯侯某王王某恋爱期间侯侯某王王某赠与。现侯侯某请王王某还涉案房屋缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,于2020年4月13日判决如下:驳回侯侯某诉讼请求。一审案件受理费46800元，由侯侯某担。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人侯侯某交了如下新证据：证据1.《劳动合同书》；拟证明侯侯某2003年6月1日起享有广州金岳贸易有限公司5%的干股，涉案房屋的房款是公司分红，并非王王某称款项是跟公司借，并因为其功劳而没有归还。王王某了将房屋占为己有多次作出虚假陈述。证据2.银行存折；拟证明一审中王王某送侯侯某迪拉克汽车一辆，完全是虚假陈述。2008年4月1日，侯侯某王王某账29.5万元用于购车，王王某然出资了10多万，但其出资的资金来源是侯侯某王王某同设立的成都市馨美悦妍贸易有限公司属于侯侯某分的股东分红。车辆并非是王王某赠予，而是王王某为购买。证据3.广州市个人名下不动产登记结果查询证明；拟证明侯侯某其配偶名下均未置有房屋，案涉房屋系侯侯某一住房，如若失去该房屋，侯侯某家老小则会流离失所，无处可去。被上诉人王王某证认为，证据1没有原件，不予质证；证据2真实性无异议，但关联性有异议；证据3只能证明2020年7月7日当天侯侯某名下房产情况，需要提交一直以来的房产记录。本院经审查认为，上诉人侯侯某交的证据1，没有原件核对，不予采信；证据2、3与二审争议事项关联性不大，本院亦不予采信。一审法院查明的事实清楚、属实，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的标的为广州市天河区平川路611号703房，该房系由侯侯某买。2009年12月21日，侯侯某王王某订《房地产买卖合同》，2010年1月4日，侯侯某该房产权变更登记至王王某下。侯侯某张其将上述房屋过户至王王某下系因为其认为双方可以结婚，故将703房以结婚为前提作为彩礼借以买卖的方式过户给王王某王王某主张该房过户至其名下系双方于2009年分手时资产清算的结果。综合双方的诉辩主张及提供的证据，结合庭审查明的事实，本院认为侯侯某主张符合客观事实，理由如下：首先，案涉房屋过户时双方仍是情侣关系。双方于2010年5月有发送关于日本旅游的签证资料等的邮件，双方在日本旅游时拍摄的照片举止亲密，且有一张照片出现有“2010”字样，由此可见双方在2010年时仍以情侣身份出游，王王某于其与侯侯某2009年分手的主张与客观事实不符。其次，侯侯某王王某001年认识，2002年确定恋爱关系，2009年6月，侯侯某王王某买了卡地亚LOVE系列戒指，同时侯侯某张过户之前其前往王王某家并与王王某亲属合影并提供了合影照片。侯侯某王王某过多年恋爱，感情稳定，同时结合侯侯某买钻戒等事实，侯侯某于其准备与王王某婚的主张符合双方当时的感情实际。案涉房产价值较大，且系侯侯某州名下唯一房产，不同于男女恋爱期间的一般赠与物品，在王王某支付对价的情况下，侯侯某该房过户登记至王王某下的行为，应认定是侯侯某了与王王某婚为目的的彩礼交付行为。再次，双方确认该房过户并未实际支付对价，王王某张该房过户的基础法律关系是双方资产清算的结果，则应当提供证据证明双方之间确实存在资产清算以及基于资产清算而进行房屋过户，但王王某无充分有效的证据证明双方之间存在需要清算的经济往来，王王某张的资产清算并无证据支持。综合对比双方提供的证据，侯侯某于案涉房屋过户原因的主张更符合本案实际情况，且具有比较证据优势。侯侯某于结婚目的将房屋登记至王王某下，现双方已经分手，王王某当返还房屋。侯侯某居住在案涉房屋，行使了对该房的管理权和使用权，客观上无需王王某进行交付，但王王某当从法律上返还该房屋即将该房屋变更登记至侯侯某下。原审认定房屋过户系一般赠与行为，该认定超出了当事人的主张范围，也缺乏依据。侯侯某主张财产保全费损失，但其并未举证证明该损失的金额，其该主张依据不足。综上所述，侯侯某于变更案涉房屋产权的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条第一款第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初32997号民事判决；二、王王某本判决生效之日起十日内将其名下广州市天河区平川路611号703房的产权变更登记至侯侯某下；三、驳回侯侯某其他诉讼请求。一审案件受理费46800元,二审案件受理费46800元，共计93600元，均由被上诉人王王某担。本判决为终审判决。审判长  彭国强审判员  黄文劲审判员  苗玉红二〇二〇年九月二十八日本书记员  赵 琳张颖