河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初205号 原告（案外人）：张玉清，女，1961年8月22日出生，汉族，住唐山市路南区。 被告（申请执行人）：唐山市房屋建筑安装工程有限公司，住所地唐山市北新西道82号。 法定代表人：冯德文，总经理。 委托诉讼代理人：张旺山，男，1974年12月18日出生，汉族，住路北区。 被告（被执行人）：唐山冠益房地产开发有限公司，住所地唐山市丰南区胥各庄镇小翟庄村。 法定代表人：谷绍平，执行董事。 原告张玉清与被告唐山市房屋建筑安装工程有限公司（以下简称房建公司）、唐山冠益房地产开发有限公司（以下简称冠益房地产）执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告张玉清、被告房建公司委托诉讼代理人张旺山、被告冠益房地产法定代表人谷绍平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉清向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行唐山市丰南区胥各庄镇小翟庄村北花园街（唐山市丰南区商贸城）Ｂ座一层108号内铺，并确认该内铺归原告所有。房产价值约129810元。2、本案诉讼费由被告负担。主要事实与理由：张玉清与冠益房地产于2011年11月28日签订《唐山市丰南区商贸订购书》，约定冠益房地产将其开发的位于唐山市丰南区项目中的内铺Ｂ座一层108号内铺出售给原告，原告于当日将全部房款付清。并于当日签订《包租协议》、《委托经营管理合同》，委托冠益房地产代为出租。原告一直找冠益房地产要求办理产权登记手续，但冠益房地产一直未予办理。后唐山中院以（2019）冀02执15704号执行裁定对商铺进行查封，原告对此提出执行异议，你院以（2020）冀02执异78号执行异议裁定书驳回原告异议请求。原告以为：原告与冠益房地产签订的包租协议及委托经营协议足以证明原告已经实际占有案涉商铺，你院驳回原告执行异议的理由不能成立，据此，原告向你院提起民事诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告房建公司辩称：1、在唐山中院对案涉房产查封之前，张玉清与冠益房地产之间未签订合法有效的书面买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十一条、第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第五条的规定，《订购书》非商品房买卖合同，不具有合法性。2、唐山中院对案涉房产查封前，原告未占有该不动产。唐山中院（2014）唐民初字第329号民事案件中，冠益房地产提交的《鉴定申请书》附件中称：“二、因不能交房被迫支付返租8360041.55元”。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款的规定，原告不能提供案涉商铺的质量保证书和使用说明书，说明案涉商铺不具备交付条件，不可能交付，更不能占有。3、该建筑物一直空着，无法出租也无法营业；支付购房款无银行流水无法证明购房合同的真实性；张宇清的起诉劳民伤财又浪费国家资源；有购房人告知我，是冠益房地产催促他们起诉；我方和张玉清没有任何关系，起诉我们是把目标弄错了。 被告冠益房地产辩称：1、本案的基本事实：张玉清所述：2011年11月28日与答辩人之间签订了《唐山市丰南区商贸城订购书》，约定答辩人将自身开发的位于唐山市丰南区项目中的内铺Ｂ座一层108号（住建局备案号Ｂ1-191号）出售给原告。当日将所购房款全部支付于答辩人。原告在与答辩人完成所购房交接手续后，自愿与答辩人签订了三年的《包租协议》和《委托经营管理合同》。原告将所购商铺委托答辩人租赁经营。此陈述属实。答辩人按照合同约定将三年的包租款全部支付给了原告。答辩人就案涉商铺一直在努力办理产权过户登记手续，但因政府相关部门要求手续繁多，答辩人客观原因至今未能提交，影响了过户进程，导致目前未成功办理产权过户登记，答辩人从未以各种理由推托不予办理。2、关于本案的法律适用：答辩人认为应以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条作为本案的评判标准，由法院就原告所提执行异议是否成立进行实体审查。综上，答辩人一直在努力办理售房过户手续，从未推托。希望法庭查明事实，保护诉讼当事人的合法权益，依法公正裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告张玉清向本院提交如下证据：证据一：唐山市丰南区商贸订购书。证明目的：案涉房产是我们购买的，属于我们所有。证据二：中国建设银行2011年11月28日银行流水及中国农业银行的银行小票。证明目的：在2011年11月28日我们将购买案涉商铺的购房款打入了冠益房地产。证据三：冠益房地产为我们出具的收据。证明目的：我们交给了冠益房地产129581元的全部购房款。证据四：冠益房地产出具的包租款收据。证明目的：冠益房地产给我们支付了案涉房产3年的租金27212元。证据五：包租协议。证明目的：案涉房产属于我们，我们委托经营的形式租给了冠益房地产。 被告房建公司对原告张玉清所提交证据质证认为：不认可张玉清提交的证据，该证据材料无法开出付款、收款人的具体信息和转账的时间，无法证明张玉清关于支付购房款的主张。 被告冠益房地产对原告张玉清所提交证据质证认为：均认可，均是真实的。 被告冠益房地产向本院提交如下证据：证据一、商品房预售许可证。证明目的：法院查封前早已经获得商品房预售许可，A号，B号楼共计823套可分割的。证据二、B号楼一层108号商铺定购书（住建局备案号B1-191）、银行票据、收据、租赁费小票。证明目的：双方自愿签订商铺买卖合同并明确合同相关内容。证据三、B号楼一层108号商铺委托经营管理合同。证明目的：2012年10月17日张玉清在取得商铺后将商铺交给冠益房地产委托经营管理至2015年7月31日。证据四：B号楼一层108号商铺照片。证明目的：张玉清拥有的单元面积商铺现状。证据五、分层房屋面积表。证明目的：B楼1层108号商铺是住建局备案的B楼1层1-191号及可分割的单元及面积。证据六、张玉清就其拥有的B号楼1层108号商铺第二次向冠益房地产提出委托出租经营的事实，冠益没同意。证明目的：案涉商铺由原告自己经营。证据七、丰南区任人民法院（2016）冀0207民初2352号民事判决书、唐山市中级人民法院（2017）冀02民终5169号民事判决书、河北省高级人民法院（2017）冀民申7560号民事裁定书。证明目的：三级法院均认定订购书具有买卖合同的法律效力，交全款票据，拥有商铺面积现状，没办理过户手续不是买受人原因，双方成立了商品房买卖合同关系，原告拥有所购商铺的所有权。证据八、冠益房地产的执行异议书（含请求优先执行的30套房产明细表）。证明目的：冠益房地产就包含本案涉及到的商铺向唐山中院提出了执行异议，为了社会稳定请求优先执行2000多万元的无争议的未出售财产，并承诺若不够执行可继续提供无争议的未出售财产用以执行。证据九、（2019）冀02执异1017号执行裁定书。证明目的：唐山中院裁定驳回了异议请求。证据十、河北省高院（2020）冀执复306号执行裁定书。证明目的：冠益房地产为了社会稳定已经向省高院申请复议，省高院在查明事实的基础上，认定涉及他人利益，撤销了（2019）冀02执异1017号执行裁定书。证据十一、刘秩兵判决书。证明目的：刘秩兵案件与张玉清案件是同类案件，具有可比性，应同案同判。 原告张玉清对于被告冠益房地产提交的证据质证认为：对证据一到七、十一，认可。对证据八、九、十，因我们不是当事人，所以不发表质证意见。 被告房建公司对于被告冠益房地产提交的证据质证认为：我们不发表质证意见，请法院依法核实。 被告房建公司未提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：房建公司与冠益房地产建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年8月17日作出（2014）唐民初字第329号民事判决书，主要内容：一、冠益房地产给付房建公司工程款13004403.07元，并自2013年10月16日起至实际履行完毕止以13004403.07元为基数，支付逾期付款利息。二、房建公司于冠益房地产实际履行完毕本判决第一项起十日内为冠益房地产开具13004403.07元工程款发票。案件进入执行程序后，房建公司申请强制执行，执行机构于2019年8月19日作出（2019）冀02执15704号执行裁定，查封了冠益房地产名下位于唐山市丰南区综合批发市场商贸城）多套房产，其中包含案涉商铺，查封期限为三年。原告张玉清不服该查封行为，向本院提出案外人异议，本院于2020年2月25日作出（2020）冀02执异78号执行裁定书，驳回了张玉清的异议请求。故张玉清向本院提起案外人异议之诉，即本诉。 另查明，2011年11月28日，张玉清就唐山市丰南区商贸城Ｂ号楼一层108号商铺（目前铺号变更为Ｂ楼1-191号）与冠益房地产签订《唐山市丰南区商贸城定购书》，约定以129581元的价格购买上述商铺。通过中国农业银行交易凭证显示，张玉清于2011年5月31日以其在中国农业银行股份有限公司名下银行账户（尾号0417）向冠益房地产转账50000元；2011年11月28日，张玉清以其在中国建设银行名下银行账户（账户尾号8129）向冠益房地产的股东沈志勇转账79581元，两次转账金额合计129581。2011年11月28日，冠益房地产为张玉清出具商铺收款收据，记载：“今收到张玉清唐山市丰南区商贸城内铺款129581元”。同日，张玉清与冠益房地产签订《包租协议》，主要内容：张玉清（乙方）定购冠益房地产（甲方）开发的案涉内铺Ｂ号楼1层108号，由甲方负责经营或对外出租，乙方按固定收益比例向甲方收取租金，唐山市丰南区商贸城正式开业之日为起租期，甲方负责包租3年。无论甲方是否实际已出租，甲方均必须按照乙方《定购书》房款总价（仅指房价，不含其它费用）的7%向乙方支付年租金，三年租金一次性交给乙方。同日，冠益房地产的股东沈志勇向张玉清中国农业银行的银行卡尾号尾号0417转入27212元（129581元＊7%＊3）。冠益房地产为张玉清出具收据记载：“今返到张玉清包租款27212元”2012年10月17日，张玉清与冠益房地产就案涉商铺签订了《委托经营管理合同》，主要约定将案涉商铺委托冠益房地产进行经营管理，合同期限为3年，自2012年8月1日至2015年7月31日止。张玉清每年应支付冠益房地产的收益9070元”。目前，案涉内铺未能办理产权登记并非张玉清的原因。 本院认为，本案属于案外人异议之诉，旨在审查案外人对案涉标的是否享有排除强制执行的民事权益。原告张玉清主张不得执行唐山市丰南区胥各庄镇小翟庄村北花园街（唐山市丰南区商贸城）Ｂ座一层108号内铺，应同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四种情形：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在执行机构对案涉内铺查封之前，张玉清与冠益房地产签订了《定购书》，根据该《定购书》的内容及双方的履行情况看，该定购书具备了买卖合同的基本要件，且系双方真实意思表示的体现，属于合法有效的买卖合同。同时，张玉清以银行转账的方式向冠益房地产支付了全部购房款；并通过委托经营的方式，委托冠益房地产对案涉内铺进行出租。冠益房地产按照《包租协议》的内容也向张玉清支付了三年的租金，据此可以认定在查封之前张玉清已合法占有、使用案涉内铺并获取了相应的租金收益。关于案涉内铺未能进行产权登记也并非系原告张玉清的原因造成。 综上，原告张玉清符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四种情形，对唐山市丰南区胥各庄镇小翟庄村北花园街（唐山市丰南区商贸城）Ｂ座一层108号（Ｂ楼1-191号）内铺享有排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决如下： 不得执行唐山市丰南区胥各庄镇小翟庄村北花园街（唐山市丰南区商贸城）Ｂ座一层108号内铺（对应查封裁定中的Ｂ楼1-191号内铺）。 案件受理费2896.2元，由唐山市房屋建筑安装工程有限公司、唐山冠益房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长 郭 柳 审判员 樊玲玲 审判员 董 靓 二〇二〇年九月八日 书记员 程文瑶 ——