广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终6633号上诉人（原审被告）：灏缘科技（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5DJ8YMX1。法定代表人：DAVIDHYLEE。委托诉讼代理人：孙素香，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡欣，男，汉族，1975年9月7日出生，住湖北省南漳县，委托诉讼代理人：施宝惠，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人灏缘科技（深圳）有限公司（以下简称灏缘公司）因与被上诉人蔡欣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初22999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。灏缘公司的上诉请求：一、撤销（2019）粤0306民初22999号民事判决第二项；二、本案一、二审诉讼费由蔡欣承担。理由：一、一审判决灏缘公司向蔡欣返还装修费超出蔡欣的诉讼请求。蔡欣并未诉请灏缘公司返还装修费。而且，蔡欣从未承认其向灏缘公司支付过装修费，蔡欣在一审中一直坚称其向灏缘公司支付的15万元为转让费，而该笔15万元的转账并非装修费，也不是转让费，而是灏缘公司为蔡欣代请工程队的钱，相应款项已经支付给了工程队。一审判决仅依据蔡欣一句“带有简单装修”，就认定该笔15万元的转账为该“简单装修”的价款，而枉顾其他事实，属于事实不清，证据不足。二、一审判决对于15万元转让费的认定互相矛盾，应当驳回蔡欣的该项请求。一审判决一方面认定“蔡欣虽主张系转让费，但未能提供证据予以证明，应当就此承担举证不能的不利后果”，另一方面又判决灏缘公司返还蔡欣137500元，前后矛盾。一审庭审中，蔡欣一直称该15万元为转让费，却未能提供任何证据证明其主张的真实性，当灏缘公司询问其转让标的是什么时，其回答的“营商环境、无形资产”更是不具有可信度。三、蔡欣应向灏缘公司支付的租金和水电费，应当在蔡欣的预付租金中予以抵销。蔡欣在一审提交的证据已经证明了蔡欣应当向灏缘公司支付7月份水电费1062元和8月份租金11825元，灏缘公司对此也予以认可，故应当与蔡欣主张的预付租金23650元进行抵销。四、灏缘公司无须对蔡欣承担任何赔偿责任。灏缘公司与蔡欣签订合同之前，已经告知蔡欣房屋和土地的历史情况，蔡欣知晓涉案房屋存在历史遗留问题且可能会被拆迁的情况，双方在签订合同时亦在合同中对此做了明确的约定，《房屋租赁合同》第五条第8点明确约定“因该场地房屋属历史遗留问题没有房产证件，甲方已告知乙方知晓，双方已达成共识各自承担因此产生的责任”。因此，蔡欣对涉案房屋的情况已经充分了解，即蔡欣对合同无效存在过错。根据《合同法》规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的。应当各自承担相应的责任。因此，蔡欣应当预见其签订《房屋租赁合同》可能存在的风险并自行承担相应的责任。综上，一审认定事实不清，证据不足，且超出蔡欣的诉讼请求，请二审法院依法改判。蔡欣答辩称：一、一审法院判决灏缘公司返还13.75万元，并未超出蔡欣的诉讼请求。合同无效后根据《合同法》第五十八条的规定，灏缘公司应返还蔡欣已经支付的费用，蔡欣在诉讼请求中要求灏缘公司返还的15万元和一审法院判令返还的13.75万元的款项都是同一笔款项，只是款项的名目不同。因此一审法院的判决并未超出蔡欣的诉讼请求。蔡欣始终坚持该笔15万元的费用为商业惯例的转让费，是承租人为了顺利取得房屋使用权，而对出租人的额外补偿，因而该笔款项应当在无效后全数返还。二、蔡欣无需支付2018年7月份水电费和8月份租金，灏缘公司要求抵销预付租金的主张不成立。涉案房屋于2018年8月份进入强拆程序，蔡欣已无法正常使用，因此不应当支付租金或者占用费用。同时，水电费是由灏缘公司代缴，灏缘公司无法提供2018年7月份供水公司和供电局出具的缴费凭证，在没有证据证明实际发生的情况下，蔡欣亦无需支付该笔水电费用，因此灏缘公司要求抵销的主张没有事实和法律依据。三、灏缘公司未对合同第五条第八款中，关于涉案房屋为历史遗留问题的格式条款，履行相应的提示和说明的义务，灏缘公司应当承担过错的责任。涉案合同无效的责任也在于灏缘公司，因此，灏缘公司应承担合同无效的全部过错以及法律后果。蔡欣向一审法院起诉，请求：一、灏缘公司返还蔡欣预交租金23650元；二、灏缘公司返还蔡欣转让费150000元；三、本案诉讼费用（案件受理费、公告费等）由灏缘公司承担。一审法院认定事实：一、租赁合同签订时间：双方共同确认就租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，签订于2018年3月9日。二、涉案房屋的位置：深圳市宝安区新安街道大宝路灏缘科技大厦二号馆二楼2200号房屋。三、涉案房屋有无产权证或建筑规划许可证：均无。四、房产面积为：215㎡。五、合同约定租赁合同履行期限：从2018年3月9日至2023年3月8日。六、合同约定的月租金及管理费标准：2018年3月9日至2020年3月8日期间的租金为11,825元/月，2020年3月9日至2022年3月8日期间的租金为13,600元/月，2022年3月9日至2023年3月8日期间的租金为15,638元/月，月租金含管理费，不含应交税费。七、蔡欣交纳费用的情况：签订《房屋租赁合同》后，蔡欣向灏缘公司交纳了预交两个月租金23650元及装修费150000元。蔡欣主张在签订《房屋租赁合同》后，蔡欣向灏缘公司交纳了押金23650元及转让费150000元。为此，蔡欣提交了银行流水及收款收据予以证明。灏缘公司确认收到蔡欣预交的两个月租金23650元，但主张收取的150000元系装修费，非转让费；灏缘公司对蔡欣提交的证据真实性予以认可。经查，蔡欣主张150000元系转让费，但未能就此提供书面证据予以证明，其提交的收款收据上载明内容显示，在2018年3月9日，灏缘公司收取了蔡欣房装修费2200元。在一审庭审中蔡欣确认灏缘公司向蔡欣交付涉案房屋时，涉案房屋带有简单装修。八、涉案租赁合同的履行情况：蔡欣、灏缘公司确认签订《房屋租赁合同》后灏缘公司向蔡欣交付了涉案房屋，蔡欣向灏缘公司交纳租金至2018年8月8日。一审法院认为，蔡欣、灏缘公司对灏缘公司收取了预交两个月租金23650元均无异议，一审法院予以确认。关于灏缘公司收取150000元事实清楚，但该款项性质在收款收据中显示为装修费，蔡欣虽主张系转让费，但未能提供证据予以证明，应当就此承担举证不能的不利后果。收款收据上载明内容与灏缘公司主张一致，且蔡欣亦确认灏缘公司向其交付涉案房屋时，涉案房屋带有简单装修，故一审法院依法采信灏缘公司主张，该笔款项系装修费。关于涉案租赁合同的履行情况。蔡欣主张在2018年8月2日相关部门已发出通知称要拆迁涉案房屋，在2018年8月13日园区已采取只出不进的政策，蔡欣在2018年8月已无法正常使用涉案房屋，至2018年9月涉案房屋已被政府强拆。灏缘公司确认在2018年9月涉案房屋已被拆迁，但主张蔡欣未交纳涉案房屋2018年7月至2018年8月期间的水电费及2018年8月8日之后的房屋占有使用费，应当抵扣上述费用后再予以返还蔡欣预交的两个月租金23650元。经查，灏缘公司未能提供证据证明2018年7月至2018年8月期间的水电费的具体金额，蔡欣对灏缘公司的该项主张亦不予认可，灏缘公司应当就此承担举证不能的不利后果，对其该项主张一审法院不予采信。关于2018年8月8日之后的房屋占有使用费，因蔡欣已提供证据证明涉案房屋在2018年8月已进入政府强拆程序，无法正常使用，灏缘公司虽对此不予认可，但未能提供反证予以推翻，故对于灏缘公司主张蔡欣仍需支付2018年8月8日之后的房屋占有使用费，无事实和法律依据，一审法院不予采信。因涉案房屋无房地产证或建设工程规划许可证，蔡欣、灏缘公司于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。关于蔡欣主张灏缘公司返还预交两个月租金，因涉案《房屋租赁合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据查明事实，灏缘公司抗辩称需抵扣房屋占有使用费及水电费，并无事实和法律依据，灏缘公司向蔡欣收取预交的两个月租金23650元应予返还，蔡欣的该项主张有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于蔡欣主张灏缘公司返还转让费。根据查明事实，蔡欣向灏缘公司交纳的该笔费用应当为装修费，蔡欣已实际使用涉案房屋的装修，但鉴于蔡欣自2018年8月后已无法正常使用涉案房屋，故灏缘公司应当按使用时间的比例向蔡欣返还上述费用，即灏缘公司应当向蔡欣返还装修费137500元（150000元-150000元×5个月÷5年÷12个月），蔡欣主张超出部分，无事实和法律依据，一审法院不予支持。灏缘公司抗辩主张不应当予以返还，亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、蔡欣和灏缘公司于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》无效；二、灏缘公司于本判决生效之日起十日内向蔡欣返还预交租金23650元及装修费137500元；三、驳回蔡欣的其他诉讼请求。本案案件受理费3774元，由蔡欣承担326元，由灏缘公司承担3448元。经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方对签订的《房屋租赁合同》无效，均没有异议，本院予以确认。涉案《房屋租赁合同》为无效合同，因该合同取得的财产，即灏缘公司向蔡欣收取预交的相当于两个月租金的押金23650元，依法应予返还。灏缘公司未能提供证据证明2018年7月至2018年8月期间水电费的具体金额及其已实际垫付上述费用，故对该项主张本院不予支持。蔡欣已提供证据证明涉案房屋在2018年8月已进入政府强拆程序，无法正常使用。灏缘公司虽对此不予认可，但未能提供反证，本院对灏缘公司的辩解不予采信，故灏缘公司主张蔡欣支付2018年8月8日之后的房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。蔡欣提交收据证明灏缘公司收取装修费15万元，灏缘公司予以确认。灏缘公司主张代蔡欣代请工程队装修，装修款已经支付给工程队；蔡欣对此不予确认。灏缘公司未提交其他证据进行佐证，故本院对灏缘公司该项主张不予采信。一审认定灏缘公司应当按使用时间的比例向蔡欣返还装修费137500元，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人灏缘公司的上诉主张不成立，本院不予支持。原审适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3523元，由上诉人灏缘科技（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年九月十六日书记员 麦绮梨(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。