湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终375号上诉人（原审被告）：鄂州梦之厦置业有限公司，住所地鄂州市花湖开发区花湖大道30号。法定代表人：曹华，公司经理。委托诉讼代理人：李景珍，湖北吴都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁琳，女，1968年8月18日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。上诉人鄂州梦之厦置业有限公司（梦之厦公司）因与被上诉人袁琳房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初3689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梦之厦公司、被上诉人袁琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梦之厦公司上诉请求：判令撤销一审判决第一项、第二项，依法改判梦之厦公司向袁琳支付逾期交房违约金10814元。事实与理由：一、一审判决认定我公司至今未向袁琳交付涉案房屋错误。一审庭审时我公司向法院提交装修保证金的收据，证明2019年3月21日双方之间办理了房屋交付使用的手续。袁琳对该证据的真实性无异议，一审法院对此证据也予以采信。但是一审法院在认定事实中却认为我公司至今未向袁琳交付房屋，很显然法院认定的事实与认定的证据之间存在矛盾。二、一审判决第一、第二项计算错误。正是由于一审判决认定我公司未向袁琳交付房屋的事实错误导致一审法院计算逾期交房的违约金计算错误。双方合同约定2018年5月1日交房，我公司于2019年3月21日与袁琳办理房屋交付手续，按合同约定的日万分之一计算，违约金应为10814元。袁琳辩称，我确实缴纳了装修押金。当班经理说不装修不能拿钥匙，为了看房子我找曹华要钥匙并缴纳了装修押金，对方开具了收条，但我不是为了装修而是为了看房，看完房又把钥匙交给了物业的管理人员，没有人对我说，缴纳了装修押金就代表交房。袁琳向一审法院起诉请求：一、请求法院判令梦之厦公司支付袁琳自2018年5月2日至2019年9月1日期间逾期交房违约金合计16188元。二、请求法院判令梦之厦公司立即交付袁琳相关的国家强制性的接房手续：花湖锦绣龙城十号楼1单元2005号房屋的竣工验收合格备案表，住宅质量保证书，住宅使用说明书。三、请求判令梦之厦公司支付袁琳自起诉之日起到实际交房之日止的违约金，违约金按每日房价总额的万分之五计算支付。四、请求法院判令梦之厦公司立即为袁琳办理花湖锦绣龙城十号楼1单元2005号商品房的房屋所有权证。五、请求法院判令梦之厦公司支付袁琳自2018年11月2日至2019年9月1日的逾期办证所有权证的违约金5006.50元。六、请求判令梦之厦公司支付袁琳自判决之日起拖延办证的违约金，违约金按每日房价总额的万分之三计算支付。七、请求法院判令梦之厦公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月23日，梦之厦公司、袁琳签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：袁琳购买梦之厦公司开发建设的位于××花湖开发区××与环城路××龙城××单元××号房屋一套；商品房面积96.36平方米，总金额333776元；梦之厦公司应当在2018年5月1日前向袁琳交付该商品房；如逾期在30日内的，梦之厦公司自交付期限届满之次日起至实际交付之日，按日计算向袁琳支付全部房款万分之一的违约金；如逾期交付超过30日，袁琳要求继续履行合同的，梦之厦公司按日计算向袁琳支付全部房价款万分之一的违约金；商品房交付时，应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，商品房为住宅的还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；因梦之厦公司原因，袁琳未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，在袁琳不解除合同的情况下，自袁琳应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，梦之厦公司按日计算向袁琳支付全部房价款万分之0.5支付违约金，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，袁琳支付了全部房款333776元。截至目前，梦之厦公司仍未向袁琳交付涉案房屋。另查明，梦之厦公司具有合法开发锦绣龙城10幢和预售资格，诉争房屋尚未取得竣工验收备案证明，梦之厦公司办理锦绣龙城10幢房屋权属登记的资料尚待相关行政部门审批，致使袁琳至今未能取得其所购房屋的权属登记证书。一审法院认为，袁琳与梦之厦公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。合同签订后，双方均应按照合同及协议的约定履行各自的义务。梦之厦公司未能在合同约定的期限向袁琳交付房屋并办理房屋产权证，构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定，梦之厦公司应当在2018年5月1日前向袁琳交付商品房，截至目前，梦之厦公司仍未向袁琳交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。梦之厦公司辩称涉案房屋已实际交付给袁琳使用，但未提交证据予以证实，应依法承担举证不能的不利后果，故对该辩解意见不予采信。袁琳在第一项诉讼请求中主张2018年5月2日至2019年9月1日期间的逾期交房违约金16188元，未超出按照合同约定的每日按已支付全部房价款的万分之一计算后得出的金额，故该院依法予以支持。袁琳在第三项诉讼请求中主张自起诉之日起到实际交房之日止的违约金按每日房价总额的万分之五计算支付，该院认为双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了因梦之厦公司责任导致不能交付房屋的违约责任及违约金计算方式，该约定是明确的，不存在歧义，亦符合法律规定，故该院仅支持每日按已支付房价总额的万分之一计算。关于逾期办证违约责任。《商品房买卖合同》约定了具体的办证时间，并约定了逾期办证违约金，系梦之厦公司作出的合同承诺。梦之厦公司未能在商品房交付之日起180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使袁琳至今未能取得其所购房屋的权属证书，构成违约，应当承担违约责任，按合同约定的应当完成所有权登记的期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日，按日计算向袁琳全部房价款万分之0.5的违约金。袁琳在第五项诉讼请求中主张2018年11月2日至2019年9月1日期间的逾期办证违约金5006.50元，未超出按照合同约定的每日按全部房价款的万分之0.5计算后得出的金额，故该院依法予以支持。袁琳在第六项诉讼请求中主张自判决之日起按每日房价总额的万分之三计算支付，该院仅支持合同约定的每日按房价总额的万分之0.5计算。关于交付房屋竣工验收合格备案表，住宅质量保证书，住宅使用说明书。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用。梦之厦公司应在取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅质量保证书，住宅使用说明书等，符合交房条件后，及时向业主交付房屋。关于办理房屋所有权证。依据合同约定，梦之厦公司应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助袁琳办理不动产权属登记，该协助办理不动产权属登记备案义务是梦之厦公司应当履行的合同义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该规定，房地产开发企业履行的是一种协助的义务，其提供必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。商品房购买人要想顺利办理有关土地使用权变更和房屋所有权登记手续，前提条件是房地产开发企业必须提供完备的证明文件，否则根本无法办理有关手续。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。”梦之厦公司迄今未取得竣工验收证明文件，未进行不动产首次登记，尚不具备办理不动产权属登记的法定条件，待具备办理不动产权属登记的法定条件后，梦之厦公司应当将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助袁琳办理不动产权属登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向袁琳支付2018年5月2日至2019年9月1日期间的逾期交房违约金16188元。二、鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向袁琳支付自起诉之日即2019年11月19日至实际交房之日的逾期交付违约金，每日按全部房价款的万分之一计算。三、鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向袁琳支付2018年11月2日至2019年9月1日期间的逾期办证违约金5006.50元。四、鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向袁琳支付自判决之日即2020年4月16日至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金，每日按全部房价款的万分之0.5计算。五、鄂州梦之厦置业有限公司在符合法律规定及合同约定的交房条件后十日内向袁琳交付房屋，并出示建设工程竣工验收备案证明文件、住宅质量保证书，住宅使用说明书。六、鄂州梦之厦置业有限公司应于本判决生效且具备不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助袁琳办理不动产登记。七、驳回袁琳的其他诉讼请求。本院二审期间，各方均没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定交付该商品房时，出卖人应当出示竣工验收证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足交付条件的，买受人有权拒绝接受。查验涉案房屋后，双方应当签署商品房交接单。涉案房屋尚未取得竣工验收备案证明文件，未达到双方约定的交付条件。双方亦未约定交纳装修保证金可视为交付房屋，故梦之厦公司依据装修保证金主张双方办理了交付房屋手续，不符合约定。袁琳索要钥匙看房的行为，不能视为接收房屋或查验涉案房屋。何况即使被视为查验涉案房屋，查验后双方亦未依约签署商品房交接单。故一审法院认定梦之厦公司未向袁琳交付房屋，并无不当。截止法庭辩论终结前，梦之厦公司未向本院提交其向袁琳交付房屋的证据，一审法院据此判令梦之厦公司自起诉之日起至实际交房之日支付逾期交付违约金，并无不当。本院予以维持。综上所述，梦之厦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由鄂州梦之厦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘岳鹏审判员**军审判员郭玥彤二〇二〇年九月十六日书记员 尹             瑞