河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初7147号原告沙蓬，女，1974年6月2日出生，回族，住河南省郑州市管城回族区。委托代理人申慧清，河南亚洋律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人刘贺，河南亚洋律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南维港置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路9号院附52号。统一社会信用代码：914101005624511370。法定代表人王文渊，执行董事。委托代理人孙长亮，上海浩信（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人交通银行股份有限公司河南省分行，住所地河南省郑州市金水区郑花路11号。统一社会信用代码：914101009718599507。负责人杨红英，行长。委托代理人韩会婷，河南瀛豫律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告沙蓬与被告河南维港置业有限公司（以下简称“维港置业”）及第三人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称“交通银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告沙蓬的委托代理人申慧清、刘贺，被告维港置业的委托代理人孙长亮及第三人交通银行的委托代理人韩会婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年1月25日，原、被告（被告变更前为河南金伟置业有限公司）签订《商品房买卖合同》（编号：D130××××3816），约定原告以600919元的总价购买被告郑东新区心怡路东、商都路北A幢13层28号房，建筑面积39.58平方米。合同签订后，原告按合同约定向被告支付首付款300919元，并与第三人签订借款合同和抵押合同，按揭贷款300000元，履行了付款义务。商品房买卖合同第八条约定：被告应该在2014年8月31日前向原告交付房屋；第十五条及附件四第六条约定：被告在2014年10月31日前办理房屋权属初始登记，并在房屋初始登记后120日办理房屋转移登记。但是截至到目前为止，被告一直未与原告办理房屋交付手续，也未为原告办理涉案房屋的初始登记和转移登记，被告的行为已经构成根本违约。且据原告查询才得知，被告将涉案土地进行抵押贷款，根据现行政策在土地抵押情况下无法办理初始登记，更无法办理转移登记。鉴于以上事实，被告在客观上履行办证义务不能，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告有权要求解除合同。被告未按时向原告交付房屋，违反合同第8条约定，原告也有权要求解除合同。另外，根据最高院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，原告有权同时要求解除与第三人签订的借款合同、抵押合同，并要求剩余未偿还的贷款本息由被告负责向第三人偿还。为维护原告合法权益，诉至法院。请求判令：1、请求判令解除原、被告于2013年1月25日签订的《商品房买卖合同》及附件；2、请求判令解除原告及第三人于2013年6月19日签订的《个人借款合同》及《抵押合同》；3、请求判令被告返还原告首付款300919元并支付利息暂计算到起诉之日为100119.46元（起诉之后的利息以300919元为基数，按年利率6%计算至实际返还全部款项为止）；4、判令被告支付原告至今已偿还的贷款本息共计236660.86元，并判令原告剩余银行贷款本息由被告负责向第三人偿还（具体金额以银行核定的数额为准）；5、请求判令被告退还原告已缴纳的契税24036.76元、维修基金2573.5元、印花税300元；6、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1、原告请求解除商品房买卖合同的请求，原告依据逾期交付房屋实行解除权的期间已超过法律规定的期限，原告享有的解除权已消灭；原告依据商品房买卖合同司法解释第十九条解除合同的请求，亦超过法律规定的时限，解除权已消灭，且不符合合同约定。因此，原告的该项请求应予驳回。2、如果法院最终认定要解除合同，被原告主张的退还首付款，与实际交付给我方的款项不一致，应以实际交付款项为准，且请求支付利息的计算标准过高。3、原告第五项诉讼请求退还的费用均非由我方收取，要求我方退还的请求缺乏法律依据，应不予支持。第三人辩称，1、关于原告李占青签订的商品房买卖合同是否已达到解除条件以及是否已过解除权除斥期间，由法院根据原被告双方的的证据以及相应的法律规定予以判决，第三人不做评述，但是从目前可以看出，原告的解除权确实已过除斥期间。2、第三人已经依据与原告签订的借款合同履行了放款义务，原告要求解除借款合同及抵押合同，或者因双方的商品房买卖合同被解除导致借款合同及抵押合同相应被解除的，原告均不应免除其依法依约的还款义务，根据最高院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）若原告与第三人之间借款合同、抵押合同解除，原被告均应承担向第三人还款的义务。经审理查明：被告于2014年3月13日将名称由河南金伟置业有限公司名称变更为河南维港置业有限公司。2013年1月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：D130××××3816),约定原告以600919元的总价购买被告郑东新区心怡路东、商都路北A幢13层28号、建筑面积39.58平方米房屋一套。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款（其中首付300919元、银行按揭300000元），缴纳了契税24036.76元、维修基金2573.5元、印花税300元。合同第八条约定：被告应该在2014年8月31日前向原告交付房屋，交付条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。合同第十五条及附件四第六条约定：被告应在2014年10月31日前办理房屋权属初始登记，并在房屋初始登记后120日办理房屋转移登记。为履行商品房买卖合同，原告与第三人交通银行签订《个人借款合同》、《抵押合同》，原告为借款人，第三人交通银行为放款人。上述合同签订后，第三人按约定放款300000元至原告账户。庭审中银行明确截至2020年7月10日，原告沙蓬已还本金190695.11元，已还利息92097.85元，未还本金109304.89元。原告与郑州卡莱顿酒店管理有限公司签订《物业经营管理合同》，原告将位于郑州市郑东新区心怡路东、商都路北A幢13层28号房屋委托郑州卡莱顿酒店管理有限公司进行经营管理。双方约定经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。《物业经营管理合同》签订后，郑州卡莱顿酒店管理有限公司一次性支付2015年5月1日至2017年4月30日的物业使用费，按42064.5元/年计算，共计支付8412.9元。截止2020年5月28日，郑州卡莱顿酒店管理有限公司做出解除合同通知书，要求原告退还已支付物业使用费189983元。以上事实，有原告提交的河南维港置业有限公司企业信息查询单、《商品房买卖合同》、发票、中国人民共和国契税完税证、《个人借款合同》、《抵押合同》、《物业经营管理合同》以及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人借款合同》、《抵押合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。原告与郑州卡莱顿酒店管理有限公司签订《物业经营管理合同》，约定自2015年5月1日起租用涉案房产，并已支付租用费用，应视为被告已将房屋交付。原告主张涉案房屋未交付解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。原告主张被告应在2014年10月31日前办理房屋不动产权证书而未办理构成根本违约。本案被告确有拖延办理房屋不动产权证书的违约行为，在被告发生逾期办理房屋不动产权证书违约行为后，原告仍收取物业使用费至2020年5月底，原告再主张合同解除有违诚信原则。考虑本案《商品房买卖合同》已进行过预售备案登记，目前无证据证明被告不能办理房屋产权登记属履行不能，故对原告主张因未办理房屋产权证书解除合同的主张，本院暂不予支持。原告主张返还已付房款、利息、已缴纳契税、维修基金、印花税及解除原告及第三人之间签订的《个人借款合同》、《抵押合同》应以《商品房买卖合同》解除为条件，故对原告主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告沙蓬的诉讼请求。案件受理费10446元，减半收取5223元，由原告沙蓬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验，逾期即视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年九月四日书记员 凡文丽