四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初3259号 原告（反诉被告）：杨林，男，生于1986年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 被告（反诉原告）：巴中市鸿桥投资顾问有限责任公司。 住所：四川省巴中市巴州镇草坝街83号建兴苑2幢。 法定代表人：董希群。 委托代理人（特别授权）：张淑梅，四川同善律师事务所律师。 被告：程战，男，生于1992年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 原告杨林与被告巴中市鸿桥投资顾问有限公司（以下简称“鸿桥公司”）、程战租赁合同纠纷一案，被告鸿桥公司在诉讼中提出反诉，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨林、被告鸿桥公司的委托代理人张淑梅、被告程战到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨林诉称：二被告因业务需要在2018年4月11日与我签订了《房屋租赁合同》，合同明确约定租赁期限为60个月，年租金50000元，支付方式为一年一付。虽第一被告在合同中以居间人的身份出现，但房屋租金系第一被告法定代表人直接向我支付，实际使用该房的也是第一被告，同时，涉及租赁事宜亦是第一被告法定代表人直接向我交涉。我问到第二被告时，程战说他本属第一被告手下员工，根本不存在什么居间的问题。事实表明，是我和二被告形成的房屋租赁合同关系的实际承租人是第一被告而非第二被告。在被告拒绝支付租金的情况下诉至法院，请求：1、判决原告和二被告于2018年4月11日签订的《房屋租赁合同》有效。2、判决二被告继续履行合同并立即向原告支付拖欠的租金50000元。3、引起本案的案件受理费，律师代理费，诉讼保全费等费用由二被告承担。庭审后原告变更诉讼请求：一、《房屋租赁合同》于2020年7月15日解除；二、合同解除后，按照合同约定支付违约金4.5万元及未支付的租金（计算2020年5月11日至2020年7月15日）8704元；三、本案费用由被告承担。 被告鸿桥公司辩称：一、房屋租赁合同出租人和承租人是原告与程战签订，具有合同相对性，我方只是居间方，请求法院驳回原告诉请；二、我司因疫情不可抗力因素导致经营困难，现在不能继续履行租赁合同；三、我司也按时向原告支付租金，原告请求支付拖欠租金请求于法无据；四、原告起诉要求律师代理费我司承担，该诉请不应得到支持。 被告程战辩称：是我签订的合同，但是当时是鸿桥公司委托我当店长期间签订，且公司同意租赁原告的门市，且几年的租金、物业费、水电费都是公司账户支付的，发生纠纷后公司也与原告协商过，我当时不在。 反诉原告（本诉被告）诉称：2018年4月11日，被告与第三人签订房屋租赁合同，第三人承租了被告位于金域华府3号楼的1号门市，后第三人将门市交于原告用于房产经营活动，并由原告直接将租金支付给被告。2020年1月24日开始，媒体开始报道疫情，为防止疫情传播，响应国家和政府的要求，自2020年1月25日起原告自行关闭门市，在家隔离，直到2020年3月3日才开始营业。原告于2019年5月16日向被告交纳了2020整年的租金5万元，后原告与被告口头电话协商，希望被告减免2020年之后的2个月租金，但原被告双方协商未果。原告认为基于疫情不可抗力的影响，按照政府要求，暂停营业，这既是原告的义务，也是被告的义务，因疫情原因不能正常营业期间的门市租金应当按照公平原则，适度减免。为此请求：1、判令反诉被告退还反诉原告已交2020年2月份的门市租金4167元；2、根据公平原则变更合同，并适当核减2020年2月份之后的租金；3、判令本案诉讼费由被告承担。 反诉被告（本诉原告）辩称：被告公司没有支付2020年整年租金，只支付2019年5月到2020年5月10日的租金；我不同意返还2020年2月份租金。 本诉被告程战辩称：我不同意反诉状说的是我租赁使用房屋。 经审理查明：被告程战原系被告鸿桥公司职工，于2020年4月离职。2018年4月11日，被告鸿桥公司委托被告程战与原告签订《房屋租赁合同》，双方就原告所有的位于金域华府3号楼的1号门市达成协议并签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年5月11日至2023年5月10日，年租金50000元，一年一付。该份《房屋租赁合同》首部载明居间人被告鸿桥公司，正文内容上加盖被告鸿桥公司印章。庭审中，被告鸿桥公司对其与原告建立的房屋租赁合同关系予以认可。 被告鸿桥公司按约定支付了房屋租金，第二年度租金由被告鸿桥公司法定代表人董希群于2019年5月16日向原告转账支付50000元。庭审中，原、被告一致认可被告支付租金至2020年5月11日。 2020年6月9日，被告鸿桥公司向原告发送短信告知不再租赁涉案房屋。原被告双方为此发生纠纷，原告遂诉至法院，提出上列诉请。 庭审后，被告鸿桥公司于2020年7月22日向本院提交书面意见，载明：杨林变更诉讼请求作出如下意见：杨林同意解除，应以2020年5月11日作为合同解除的时间；我司不同意杨林要求支付违约金4.5万元：原告主张的违约金过高，请求法院予以适当减少，并以实际损失为基础作出裁判，鉴于我司于2020年6月9日已将门市退租，且退还时门市状态良好，不存在出租障碍，杨林应当正常将门市对外出租，至今杨林一直怠于寻找新的租户，放任房屋空置所造成的损失，我司在此表明，不承担该项损失，我司不同意杨林要求未支付租金8704元，租金损失是杨林故意拖延解除时间，恶意向我司主张租金损失。 上述事实，有原被告身份信息，《房屋租赁合同》，四川省农村信用社电子回单，被告提供的书面意见及本院的询问笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：依法成立的合同应受法律保护。原告虽与被告程战签订《房屋租赁合同》，但经审理查明，签订合同时被告程战系被告鸿桥公司员工，被告鸿桥公司委托被告程战与原告签订《房屋租赁合同》，被告鸿桥公司认可与原告建立租赁合同关系，对这一事实，本院予以确认。庭审后，原告与被告鸿桥公司均同意解除合同关系，鉴于被告鸿桥公司已于2020年6月9日将不再租赁门市的意思表示告知原告，故本院酌定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月9日解除。合同解除后，被告鸿桥公司应向原告支付2020年5月12日至2020年6月9日期间的未付租金3889元。因疫情影响，原告同意减免2000元租金。故被告鸿桥公司应向原告支付解除合同前的租金1889元。 关于违约责任的问题。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求被告鸿桥公司按照合同约定支付违约金45000元，原被告双方约定的违约金过高，被告鸿桥公司请求予以调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；”之规定，结合原告的租金损失，本院酌定被告鸿桥公司向原告支付违约金20000元。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杨林与被告巴中市鸿桥投资顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月9日解除。 二、被告巴中市鸿桥投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨林租金1889元、违约金20000元。 三、驳回原告杨林其他诉讼请求。 四、驳回被告巴中市鸿桥投资顾问有限公司反诉的诉讼请求。 若被告未在上述期间内履行给付金钱义务，逾期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1050元，由原告杨林负担590元，被告巴中市鸿桥投资顾问有限公司负担460元；反诉案件受理费50元，由被告巴中市鸿桥投资顾问有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  杨太吉 二〇二〇年九月七日 书记员  孙晓琴