四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初3652号 原告：四川殷铭建设工程有限公司，住所地：巴中市巴州区南坝中心园C栋3楼。 法定代表人：刘俊峰，董事长。 委托代理人：蒲德，四川巴蜀律师事务所律师。 委托代理人：吴大常，男，汉族，生于1966年，初中文化，系原告公司项目经理，住巴中市巴州区。 被告：谭显明，男，汉族，生于1969年，高中文化，住巴中市巴州区。 委托（特别）诉讼代理人：彭仕喜，四川九朝律师事务所律师 第三人：四川省巴中市东方房地产开发有限公司，住所地：巴中市巴州区东方鑫村A15号楼2楼。 法定代表人：李林树，总经理。 委托代理人：赵莉春，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。 委托代理人（特别授权）：吴玉峰，男，汉族，生于1964年，大专文化，系第三人公司副经理，住巴中市巴州区。 原告四川殷铭建设工程有限公司（以下简称殷铭公司）与被告谭显明，第三人四川省巴中市东方房地产开发有限公司（以下简称东方公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告殷铭公司委托代理人蒲德、吴大常，被告谭显明的委托代理人彭仕喜，第三人东方公司委托代理人吴玉峰、赵莉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷铭公司诉称：原告与第三人建设工程施工合同纠纷执行一案，被告于2020年5月28日就本案执行中查封登记于第三人名下的位于东方鑫村A13栋29层10号房屋，提出执行异议。贵院仅形式审查而未作实质审查，即依据被告与第三人签订的《商品房认购合同》约定内容或条件，结合第三人于2018年6月12日取得商品房预售许可证的事实，双方至今未签订商品房备案合同，因此被告依据《商品房认购合同》仅享有的是对第三人的债权，而不是物权，同时依据物权法定原则，被告提出的执行异议不能达到排除执行的法律效果。就此依法提起诉讼，请求判令：1、对第三人位于东方鑫村A13栋29层10号房屋准予执行；2、本案全部诉讼费用由被告及第三人承担。 被告谭显明辩称：一、在人民法院查封之前，谭显明与东方公司已经签订了合法有效的《商品房认购合同》。谭显明于2018年4月2日与东方公司签订了《商品房认购合同书》，系双方真实意思的表示，且该协议对房屋的价款、面积、单价、位置房号、付款方式、违约责任等均做出了明确约定，完全具备《商品房买卖合同》的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故谭显明于2018年4月2日与四川省巴中市东方房地产开发有限公司签订的《商品房认购合同书》应当认定为商品房买卖合同。同时，东方公司于2018年6月12日也办理了案涉房屋的商品房预售许可证（证号：（201房预售证第019号），符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的情形。未进行网签或物权登记并不违反法律、法规关于合同效力性强制性规定，不影响合同效力。故谭显明与东方公司之间签订的《商品房认购合同书》也合法有效。该合同签订在巴中市巴州区人民法院2018年11月16日作出的（2018）川1902执2017号之三《执行裁定书》对案涉房屋的查封之前。二、谭显明所购买的案涉房屋系用于居住，属于满足基本居住的需要，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法{2019}254号）第125条规定，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第29条规定消费者购房的范围。三、谭显明已经支付了全部房款，谭显明与东方公司签订的《商品房认购合同书》约定的房屋总价款为387738元，系东方公司抵偿的李均的到期债权，谭显明已经与李均结清了全部房款，东方公司也出具了专用收款收据。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，本案中谭显明应当认定为消费者，签订了合法有效的商品房买卖合同，系购买用于居住，且支付了全部房款，符合此项规定的情形应当认定谭显明对案涉房屋享有的权利能够对抗工程价款优先受偿权，能够排除对案涉房屋的强制执行。况且本案中原告对案涉房屋并非系原告承建，不属于工程款优先的范围。综上，谭显明完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第29条的三个条件，享有足以排除强制执行的民事权益，且享有案涉房屋的物权期待权。 第三人东方公司辩称：一、巴州区人民法院（2020）川190执异67号认定事实清楚。1、2018年4月2日《商品房认购合同书》，约定了房屋的位置面积、楼层、房号、交款方式等，缴纳了全部房款，符合商品房买卖合同的实质要件，合法有效。2、东方公司于2018年4月2日向谭显明出具收款收据一张，内容为：今收到谭显明交来东方鑫村购房款387738.00元（备注：A13-29010）。另外，东方鑫村A13幢在执行之前已经取得了预售房屋许可证。二、被答辩人殷铭公司没有工程价款优先受偿权。本案执行的依据是2018年3月1日巴州区法院作出的（2016）川1902民初2346号民事判决书，但是被答辩人殷铭公司与答辩人在该案诉争的是东方鑫村B1、B2号楼。但是2018年11月16日作出（2018）川1902执2017号之三执行裁定书，裁定查封被执行人东方公司所有的位于巴州岩梁东方鑫村A13栋包括案涉房屋在内的18套房屋。被答辩人殷铭公司不是修建东方鑫村A13栋的施工方，而是修建的B1、B2号楼。所以没有对A13栋案涉房屋所谓的工程价款优先受偿权。三、执行裁定书排除对案涉房屋的强制执行符合法律规定。就本案而言，异议人（本案被告）已交付的购房款超过合同价款的50%（交清全部房款），符合交付大部分购房款的规定情形。本案也符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》（2003年3月24日最商人民法院审判委员会第1267次会议通过），法释（2003）号第五条规定，应当认定为商品房买卖合同。同时也符合最高法院关于执行异议的规定【法释（2015）10】第29条的情形，能够排除执行。也符合最高人民法院法【2019】254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》44.履行期届满后达成的以物抵债协议，人民法院依法予以支持的有关规定。从时间点看，2018年11月16日作出（2018）川1902执2017号之执行裁定书，在谭显明与我东方公司签订合同之后，也在东方公司取得预售许可证之后。综上所述，答辩人认为，根据《合同法》以及最高人民法院有关规定，本案被告谭显明与东方公司的合同成立并有效，而本案原告、申请执行人殷铭公司与我们公司债权债务的纠纷，没有对案涉房屋所谓的工程价款优先受偿权。被答辩人本案原告的诉讼请求不能成立。请求法院依法驳回。 经审理查明：2007年1月2日，第三人东方公司作为发包人与巴中市华丰建筑工程公司（后更名为殷铭公司）签订《（建筑工程承包合同）协议书》，约定由巴中市华丰建筑工程公司承包东方鑫村A17、B1、B2、B5、C7号楼的土建工程。2018年3月1日，本院作出的（2016）川1902民初2346号民事判决书判令第三人东方公司向原告殷铭公司支付下欠工程款3350195.10元。判决生效后，原告殷铭公司向本院申请强制执行。2018年11月16日，本院作出（2018）川1902执2017号之三执行裁定书，裁定查封了第三人东方公司所有的位于巴州宕梁东方鑫村A13栋包括案涉房屋在内的18套房屋。房屋查封后，被告谭显明向本院提出执行异议申请。2020年6月22日，本院作出（2020）川1902执异67号执行裁定书，裁定撤销（2018）川1902执2017号之三执行裁定中对位于巴州宕梁东方鑫村A13栋29楼10号房屋的查封。 同时查明，第三人东方公司于2015年2月6日向案外人李均借款200万元，2016年8月10日借款45万元。期间，被告谭显明曾于2016年4月26日转款26万元、2016年5月26日转款25万元至李均账户。被告谭显明称两笔转款系李均筹款借给第三人东方公司。 2018年4月2日，第三人东方公司与被告谭显明签订《商品房认购合同书》，约定：以387738元购买东方鑫村A13栋29楼10号房；在办理完毕该幢楼《商品房预售许可证》，东方公司通知后7日内到东方鑫村售楼部签订正式的《商品房买卖合同》。第三人东方公司也于当日出具收款收据一张。案外人李均、肖俊兰（李均之妻）出具《证明》证实“谭显明应交的购房款387738元，经东方房产公司同意抵扣我处（肖俊兰李均）的借款，由东方房产公司出具收款收据认可谭显明已交清房款。我、李均与谭显明已将东方鑫村A13栋29楼10号房屋的购房款已经结算清结”。 2018年6月12日，东方鑫村A13幢取得《商品房预售许可证》。 另查明，巴中市不动产登记中心出具的《个人及家庭不动产登记记录》显示，被告谭显明名下原有位于巴州区房屋一套，2017年7月19日该房屋在房管局注销。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告身份信息，建设工程施工合同，《商品房认购合同书》，收款收据，银行明细，商品房预售许可证，个人及家庭房屋登记记录，证明，民事判决书，执行裁定书及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。 本院认为，被告谭显明与第三人东方公司仅就案涉房屋签订《商品房认购合同书》，未办理产权登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，被告谭显明不享有案涉房屋的所有权，房屋所有权仍归第三人东方公司所有，故原告殷铭公司依据生效法律文书要求执行案涉房屋并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 本案中，被告谭显明与第三人东方公司签订《商品房认购合同》时案涉房屋虽未取得预售许可证，但东方公司已于2018年6月12日取得案涉房屋预售许可证，故对《商品房认购合同》书的效力本院予以确认。被告谭显明以借款抵扣房款，已经出借人李均和第三人东方公司认可，同时，被告谭显明名下现无可居住之房产。依据上述规定，被告谭显明对案涉房屋享有的权利符合排除人民法院执行的条件。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告四川殷铭建设工程有限公司的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告四川殷铭建设工程有限公司负担。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  **志 人民陪审员  孙显华 人民陪审员  何家远 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  桂茜琳