广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19043号上诉人（原审被告）：彭华欣，男，住福建省上杭县。委托诉讼代理人：林秀丽，浙江环立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹福贵，男，住福建省上杭县。委托诉讼代理人：曾德炼,广东岭南律师事务所律师。上诉人彭华欣因与被上诉人邹福贵租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理，并采用微信形式进行庭询。彭华欣代理人林秀丽，邹福贵代理人曾德炼参加诉讼。本案现已审理终结。彭华欣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邹福贵的全部诉请或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定邹福贵与彭华欣签订的《店铺转让协议》是双方的真实意思表示，其内容是关于将彭华欣与侯金良签订的房屋租赁合同权利义务转移给邹福贵。而事实是邹福贵认为55000元是店铺转让款，是为获得承租权和店铺经营权所支付的对价，无法具体区分获得承租权的对价是多少，获得店铺经营权的对价是多少。彭华欣认为涉案房屋原由邹福贵、彭华欣及邹福贵妻子共同经营，房东认可三人租赁使用房屋，合同性质只是经营权的转让，不包括租赁权的转让，彭华欣与邹福贵对于《店铺转让合同》的对价必然包括店铺经营权的意见是一致的。一审法院在双方当事人统一意见之外认定事实，且与事实不符。《店铺转让合同》中约定转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，全部归邹福贵所有。店铺转让款中应包含上述款项。由此，即使《店铺转让合同》无效，55000元的店铺转让款中至少包含店铺经营权的对价及房屋现有的装修、装饰、设备和房屋装修。一审法院判决返还全额55000元的店铺转让款明显不合理。二、一审判决适用法律错误。一审法院认为邹福贵与彭华欣双方均负有义务核查涉案租赁物的权属、规划报建等情况，双方对造成合同无效均有过错，故，双方应对《店铺转让合同》的无效承担过错责任，应对金额各半承责，而不应判决由彭华欣一人承担全部损失。一审法院没有认定为什么侯金良与邹福贵解除租赁合同，原因是邹福贵把店铺又转让给不知情的第三人。综上，请判如所请。邹福贵二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，彭华欣的上诉请求没有事实及法律依据，请依法驳回其全部上诉请求。首先，在侯金良与彭华欣签署的房屋租赁合同中第15条明确约定承租期间可以转让本铺面，在彭华欣与邹福贵签署的店铺转让协议第九条明确约定，彭华欣承诺该店铺邹福贵有权另转他人，无条件配合邹福贵，如后期涉及店铺续租再转让等情形，彭华欣须无条件协助邹福贵办理，不得拖延或者索要任何额外报酬。店铺再转让所获得的款项均归邹福贵所有。邹福贵并不认可彭华欣所述的邹福贵无权再转让的情况。其次，根据上述协议，邹福贵有权将涉案商铺再次转让，彭华欣该上诉理由没有事实及法律依据，对此，邹福贵一审时已经多次强调。邹福贵于2020年1月8日向一审法院起诉请求：1.判令解除邹福贵、彭华欣双方签署的《店铺转让协议》；2.判令彭华欣返还店铺转让款55000元、租金600元；3.判令彭华欣向邹福贵支付违约金27500元；4.判令本案诉讼费由彭华欣承担。一审法院认定事实：2019年9月14日，邹福贵（乙方、顶让方）与彭华欣（甲方、转让方）签订《店铺转让协议》，约定，甲方同意将自己位于广州市花都区花东镇河联村白沙陂4队7号自编003店铺转让乙方使用，建筑面积160平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳水电费及其他各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，全部归乙方所有。甲方将店铺转让予乙方55000元，乙方于2019年7月15日已付甲方40000元，又于2019年8月17日付甲方5000元，作为转让订金，现签订本协议当日，乙方应付甲方剩余转让资金10000元，并甲方给予乙方开已收店铺转让资金55000元整收据，乙方转让资金已全部给予甲方，甲方不得用任何理由再向乙方索取任何费用。如在店铺租赁合同履行过程中，涉及装修许可、营业执照申请及与出租人（房东）产生纠纷等，如需甲方出面协调，经乙方通知，甲方必须无条件予以协助，如需通过司法途径予以解决的，涉及相关法律文书等需要甲方签字等，甲方应无条件协助办理并提供相关材料。交店租以及水电费用，如房东指定甲方账号，可由乙方支付给甲方，并且甲方及时交于房东，因甲方未能及时交于房东导致店铺被房东收回，或给乙方造成损失，责任由甲方承担，乙方有权按照本协议的第七条规定，视为甲方违约，要求退回转让资金，并要求甲方赔偿。本协议的相关内容，甲乙双方应当予以保密，不得向任何人尤其是出租人（房东）泄露，如因甲方原因导致出租人（房东）终止租赁合同或者不同意续租的，甲方承担违约责任。如甲方有违反本协议任一约定，应承担违约责任，向乙方支付转让费的百分之五十作为违约金，同时全额退还乙方转让费，如造成乙方其他损失，甲方应承担相应的赔偿责任。关于上述协议的性质，邹福贵认为包括租赁合同权利义务的转让，对店铺经营权的转让，邹福贵支付了55000元后同时取得了店铺的承租权、使用权、经营权等各项权利。彭华欣认为涉案房屋原由邹福贵、彭华欣及邹福贵妻子共同经营，房东认可三人租赁使用房屋，合同性质只是经营权的转让，不包括租赁权的转让，彭华欣陈述侯金良对于邹福贵与彭华欣签订《店铺转让协议》不知情。一审诉讼中，彭华欣同意返还邹福贵租金600元。2019年9月14日，彭华欣写下字条，载明今收到转铺费共计55000元。关于该55000元的性质及支付情况，双方意见不一，邹福贵认为55000元是店铺转让款，是为获得承租权和店铺经营权所整体支付的对价，无法具体区分获得承租权的对价是多少元，获得店铺经营权的对价是多少元。款项的支付情况是游珍华与彭华欣签署个人合作协议后交了4万元，后签订转让协议时约定该笔4万元作为转让费，2019年8月17日支付了5000元，2019年9月14日支付了10000元。彭华欣认为55000元是退伙的款项，其仅收到了52000元，合同中记载2019年7月份邹福贵支付的4万元其只收到了37000元，彭华欣认为店铺转让协议是由邹福贵起草，签订合同时其未看清合同内容，出于对邹福贵的信任就签名了。对此彭华欣提交彭华欣与游珍华签订的《个人投资合伙协议》的复印件以及微信聊天记录拟证明彭华欣与邹福贵妻子游珍华之间存在合伙关系，每人拥有50%的股份，彭华欣将其拥有的50%的股份转让给邹福贵及其妻子游珍华。邹福贵对此回应称，对彭华欣提交的《个人投资合伙协议》的真实性无法确认，彭华欣与邹福贵妻子确实有签订《个人投资合伙协议》，约定游珍华出资4万元与彭华欣共同经营，但后来散伙，邹福贵再出资15000元，一共55000元转让款，将合伙经营及租赁合同的权利义务全部转让给游珍华，邹福贵、彭华欣、邹福贵妻子游珍华一起协商达成的结果就是游珍华与彭华欣签订的个人投资合伙协议终止，双方新的权利义务关系详见《店铺转让协议》，邹福贵认为双方对转让费有争议的3000元是双方在之前经营过程中邹福贵垫付的款项。2019年10月6日，彭华欣通过微信向邹福贵退回2019年10月份的租金1900元。彭华欣称其通过与侯金良签订《租赁合同》来取得商铺的处分权，一审诉讼中，一审法院与侯金良作了电话笔录，侯金良向一审法院陈述，其是与彭华欣成立的租赁合同关系，对于彭华欣将店铺转让给邹福贵并不知情，后发现店铺转手，其大概在2019年10月份终止了与彭华欣的租赁合同并收回店铺，具体时间已记不清，将10000元押金退回给彭华欣，2019年10月份的租金也没有收取，退回给了彭华欣。一审诉讼中，一审法院发函向广州市规划和自然资源局花都区分局询问涉案商铺的规划报建情况，该局向一审法院复函称，由于贵院未能提供来文所述建筑及其所在地块的《国有土地使用证》《规划用地许可证》《建设工程规划许可证》或建设单位、权属人证明文件等有效信息资料，我局未能确定所述建筑精确位置。结合贵院提供的位置图进行初步核查，我局未查询到来函所述“广州市花都区花东镇河联村白沙陂4队7号自编003房”办理《建设工程规划许可证》的记录。一审诉讼中，一审法院向邹福贵释明，若涉案合同无效，是否变更诉讼请求，邹福贵表示其变更诉讼请求为：1.请求彭华欣返还店铺转让款55000元、租金600元，资金占用损失（从2019年9月14日开始以55600元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止）。针对邹福贵变更之后的诉讼请求，彭华欣补充答辩，资金占用损失没有任何法律依据，不是借款，商业合作都有风险。一审法院认为：邹福贵与彭华欣签订的《店铺转让协议》是双方的真实意思表示，其内容是关于将彭华欣与侯金良签订的房屋租赁合同的权利义务转移给邹福贵。经一审法院发函查询，彭华欣与侯金良签订的房屋租赁合同所涉及的租赁物未取得《建设工程规划许可证》，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，彭华欣与侯金良就涉案房屋签订的租赁合同应为无效，同理，邹福贵与彭华欣之间签订的《店铺转让协议》亦应无效。彭华欣虽认为邹福贵仅支付了52000元转让款，邹福贵认为3000元是以垫付款项的形式支付，邹福贵妻子与彭华欣之间确实存在共同经营的行为，且彭华欣通过书面形式确认其已经收取了55000元款项，故一审法院对彭华欣的陈述不予采纳。关于转让款55000元的性质，从《店铺转让协议》的约定中可看出转让款是对于获得承租资格以及对于获得店铺内设备装饰装修的对价，至于彭华欣认为转让款是退伙的款项，彭华欣与邹福贵妻子游珍华之间是否存在合伙关系、退伙事宜如何处理并非本案的处理范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。依照合同无效的法律后果，结合邹福贵使用场地至2019年10月份即被侯金良收回场地，彭华欣应当向邹福贵返还转让款55000元。彭华欣同意返还邹福贵租金600元，故邹福贵请求彭华欣返还600元租金，一审法院予以支持。关于资金占用损失，彭华欣未及时返还款项造成邹福贵的孳息损失，邹福贵与彭华欣双方均有义务核查涉案租赁物的权属、规划报建等情况，故双方对造成合同无效均有过错，结合双方的过错程度，一审法院调整资金占有费的损失为从邹福贵提起本案诉讼之日起计算利息，利息标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，邹福贵诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年6月5作出判决：一、被告彭华欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹福贵返还转让款55000元；二、被告彭华欣于本判决发生法律效力之日十日内向原告邹福贵返还租金600元；三、被告彭华欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹福贵支付资金占用损失，资金占用损失以55600元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年1月8日起计至付清款项之日止；四、驳回原告邹福贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费595元，由被告彭华欣负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对彭华欣的上诉请求与邹福贵的答辩意见，分析如下：根据彭华欣一、二审所作陈述，其同意将收取的600元租金返还邹福贵，一审对邹福贵该项诉求予以支持正确，本院予以维持。本案二审双方争议的焦点为邹福贵要求彭华欣返还的55000元是否涉及彭华欣退伙，包含有转让店铺的经营权的对价。根据本案证据及彭华欣所述可知，彭华欣虽与游珍华签订过《个人投资合伙协议》，曾合伙经营过涉案店铺，但其退伙时并未与游珍华签订书面退伙协议，对退伙事宜作出相关约定。而从彭华欣与邹福贵签订的《店铺转让协议》内容来看，双方仅就店铺承租资格以及店铺内装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等归邹福贵所有进行了约定，其中亦无有关店铺经营权转让的约定。据此，彭华欣上诉认为该转让款55000元中包含了其转让店铺经营权的对价缺乏依据，本院不予采信。一审认定该转让款55000元的性质无误，本院予以认可。因彭华欣与邹福贵签订的《店铺转让协议》无效，依照合同无效的法律后果，结合邹福贵使用场地至2019年10月份即被侯金良收回场地，一审判处彭华欣向邹福贵返还转让款55000元并无不当。考虑彭华欣与邹福贵对合同无效均应承担相应的过错，一审酌情调整资金占有费的损失为从邹福贵提起本案诉讼之日起计算利息，利息标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率于法无悖，本院予以维持。至于彭华欣上诉提出侯金良与邹福贵不再继续履行合同原因问题，因不影响彭华欣、邹福贵签订《店铺转让协议》无效的处理，本院不予审查。综上所述，彭华欣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1190元，由彭华欣负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二〇年九月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏