湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初8281号 原告：黄小梅，女，汉族，1974年1月28日出生，户籍地西藏自治区拉萨市城关区金珠西路125号，公民身份号码432425197401285821。 委托诉讼代理人：陈良俊，上海建纬（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨济州，上海建纬（长沙）律师事务所律师。 被告:湖南轻漾轻居酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路589号开福万达广场C区2号写字楼1007号。 法定代表人：龚中央，执行董事。 被告：湖南华泉置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区火星街道远大一路422号综合楼301房。 法定代表人：戴春泉，董事长。 委托诉讼代理人：王健，男，汉族，1978年11月13日出生，系该公司法务，户籍地广东省深圳市罗湖区笋岗东路1002号宝安广场B座8楼，公民身份号码430781197811132532。 委托诉讼代理人：王仟，男，汉族，1998年6月8日出生，系该公司法务，户籍地湖南省汨罗市新塘乡东冲村三组，公民身份号码43068119980608703X。 原告黄小梅与被告湖南轻漾轻居酒店管理有限公司（以下简称轻漾轻居酒店）、湖南华泉置业有限公司（以下简称华泉置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告黄小梅的委托诉讼代理人陈俊良、杨济州和被告华泉置业公司的委托诉讼代理人王健、王仟到庭参加诉讼。被告轻漾轻居酒店经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄小梅向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除黄小梅与轻漾轻居酒店签订的《房屋托管经营合同》；2.判令轻漾轻居酒店向黄小梅支付2020年1月3日至2020年4月1日期间的租金6838.45元（实际按照合同约定租金标准支付至合同解除之日），以及延期支付租金的利息3008.91元（该利息以欠付租金为基数，按合同约定的每日5‰的标准暂计算至2020年4月1日，此后利息以相同标准计算至实际支付之日止）；3.判令轻漾轻居酒店向黄小梅支付提前解除房屋托管经营合同的违约金（三个月租金）7227元；4.判令轻漾轻居酒店向黄小梅支付2019年8月3日至2020年1月2日期间（原约定的装修期、免租期）的房屋占用费12356元；5.判令轻漾轻居酒店向黄小梅返还装修费8000元，并支付违约金4000元；6.判令华泉置业公司对轻漾轻居酒店的上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由轻漾轻居酒店、华泉置业公司承担。事实与理由：2017年12月9日，华泉置业公司与轻漾轻居酒店组织东盈商业广场轻漾轻居品牌签约启动仪式，联手推出在建商品房十年托管精装酒店式公寓营销模式。2017年12月20日，黄小梅基于购房并参与托管的目的，与华泉置业公司签订《商品房买卖合同》。同日，黄小梅按华泉置业公司的要求，与轻漾轻居酒店签订《房屋托管经营合同》，将其购买的位于东盈商业广场917的房屋交由轻漾轻居酒店进行委托经营。该托管经营合同约定，托管期限十年，该合同还约定了其他事项。同日，黄小梅还与轻漾轻居酒店另外签订一份《房屋装修工程合同》，约定：轻漾轻居酒店对托管的房屋进行装修并配置各类家具家电，如未完成装修则退回装修费并支付50%装修费作为违约金。涉案房屋竣工验收后，华泉置业公司直接将涉案房屋交付给轻漾轻居酒店进行托管。此后，轻漾轻居酒店既未按照《房屋装修工程合同》约定的期限及内容履行装修和配置家具义务，也没有按照《房屋托管经营合同》约定支付房屋租金。黄小梅多次催促，轻漾轻居酒店均未履行相关义务；黄小梅认为轻漾轻居酒店的行为严重损害了其合法权益，且因黄小梅是基于对华泉置业公司的信任而参与购房托管模式，华泉置业公司作为轻漾轻居酒店的合作者，应当与轻漾轻居酒店共同承担清偿责任，遂向本院提起诉讼。 华泉置业公司辩称：华泉置业公司与黄小梅没有合同关系。轻漾轻居酒店系专门做民宿酒店管理的知名企业，在湖南省签约经营了多家酒店，华泉置业公司将轻漾轻居酒店招商进驻东盈商业广场，尽到了谨慎注意义务。黄小梅要求华泉置业公司承担连带清偿责任缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。 被告轻漾轻居酒店在答辩期和举证期内，未作答辩，也未提交证据，本院视为其自行放弃答辩及举证、质证等权利。 黄小梅围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1：《长沙市商品房买卖合同》一份，拟证明双方当事人之间存在房屋租赁合同法律关系；证据2.购房收据及税务发票各一份，拟证明黄小梅已依约支付购房款的事实；证据3.《东盈商业广场携手轻漾轻居十年托管精装酒店式公寓即将推出》宣传广告，拟证明轻漾轻居酒店与华泉置业公司携手推出十年托管销售模式的事实；证据4.《房屋托管经营合同》一份，拟证明黄小梅与轻漾轻居酒店之间存在十年托管经营合同法律关系，及双方关于违约责任、租金等权利义务的具体约定；证据5.《房屋装修工程合同》及装修费收据各一份，拟证明轻漾轻居酒店承包涉案房屋的装修工程的事实，及双方对装修费用、装修时间、装修标准、违约方式等事项的具体约定；证据6.《通知书》一份，拟证明轻漾轻居酒店因自身账务原因未及时支付租金，承诺推迟15天支付租金的事实；证据7.房屋照片，拟证明轻漾轻居酒店没有按照上述《房屋托管经营合同》、《房屋装修工程合同》约定的期限和标准完成装修及配置家具家电义务的事实。 华泉置业公司向本院提交如下证据：轻漾轻居酒店官网介绍资料一份，拟证明轻漾轻居酒店是湖南省知名民宿管理集团，在全国运营项目多达几十个，运营状态良好，轻漾轻居酒店有良好履约能力，其在本案中出现违约情形系恶意违约，华泉置业公司选择轻漾轻居酒店作为其开发的东盈商业广场项目的酒店管理公司已经尽到审慎注意义务。 本院经审查认为，黄小梅的上述证据具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信。因华泉置业公司的证据与本案争议事实无关，故本院不予采信。 根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2017年12月20日，黄小梅与华泉置业公司签订一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20170290917），黄小梅购买华泉置业公司开发的位于长沙市芙蓉区远大一路730号东盈商业中心9层917号房屋；该商品房建筑面积34.38平方米；购房价款按建筑面积计算，单价为12366.78元/平方米，总房价为425170元；黄小梅应于本合同签订之日一次性向华泉置业公司交付购房款（含定金）计425170元；华泉置业公司应当在2019年7月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给黄小梅。上述买卖合同签订当日，黄小梅即依约支付了购房首付款和相关税费。同日，黄小梅与轻漾轻居酒店签订一份《房屋托管经营合同》，约定：黄小梅将其购买的位于长沙市芙蓉区远大一路730号东盈商业中心9层917号的房屋委托轻漾轻居酒店用于公寓式酒店经营；托管经营服务期限为10年，自2019年8月3日起至2029年8月2日止；项目装修期为2个月，试运营期为3个月，即自2019年8月3日起至2020年1月2日止，共5个月属于免租金期，轻漾轻居酒店无须支付任何租金；第一年返租金额为2409元/月，每三年递增4%，即第二年、第三年返租金额均为2409元/月，第四年至第六年返租金额均为2506元/月，第七年至第九年返租金额均为2606元/月，第十年返租金额为2710元/月；租金支付方式为按季支付，轻漾轻居酒店应于2020年1月3日前7个工作日内第一次支付三个月租金7227元给黄小梅，之后轻漾轻居酒店按照季度为一期向黄小梅支付当季租金，轻漾轻居酒店于每期前7个工作日内将该期租金一次性足额支付给黄小梅；轻漾轻居酒店应按照第一年租金的一个月租金标准即2409元向黄小梅交纳托管经营保证金，该保证金应在支付第一季度租金的同时一次性付清，合同到期或终止后，轻漾轻居酒店应在当天全额退还该保证金；若轻漾轻居酒店违反合同约定，或其于本合同项下提供的信息和文件不真实的，黄小梅有权解除合同，轻漾轻居酒店应赔偿黄小梅因此所遭受的全部损失，并支付相当于三个月租金标准的违约金；轻漾轻居酒店无故迟延支付租金，且其财务部在收到黄小梅书面的催款通知后，仍未按书面通知限定履行租金支付义务的，自通知限定期限届满后每延迟一日，按迟延支付租金金额的5‰支付滞纳金，迟延超过30天的，黄小梅有权解除合同。合同还约定了其他事项。上述《房屋托管经营合同》签订当日，黄小梅还与轻漾轻居酒店签订一份《房屋装修工程合同》，该合同约定：轻漾轻居酒店承包黄小梅所有的位于长沙市芙蓉区远大一路730号东盈商业中心9层917号房屋的装修工程；工程内容为房屋软装、家具、家电全套（具体详见附件《装饰装修配置单》）；合同总金额为8000元，签订合同即支付全部装修款；在轻漾轻居酒店已经进场施工的情况下，若是因轻漾轻居酒店的原因要求本合同终止则轻漾轻居酒店须向黄小梅支付合同金额的50%作为违约金，黄小梅不负责支付轻漾轻居酒店已经做好的项目费用。合同还约定了其他事项。上述装修合同签订当日，黄小梅即向轻漾轻居酒店支付装修费8000元。此后，双方均依约履行合同。涉案房屋竣工验收，华泉置业公司按照黄小梅的指令，于2019年8月3日将涉案房屋交付给轻漾轻居酒店进行装修并实施托管，轻漾轻居酒店收房后开始对涉案房屋进行装修。2019年12月31日，轻漾轻居酒店发布一份《通知函》表示：因公司战略布局调整，项目快速扩张，导致资金紧张，租金预计会推迟15天左右支付；另公司结合实际情况决定东盈商业广场租金支付方式统一改为按月返祖；目前项目装修、家具已准备妥当，业主可至东盈广场进行现场勘查。此后，轻漾轻居酒店因自身原因一直没有正式营业，也没有按照合同约定向黄小梅等业主支付租金和保证金，直至自行搬离承租的房屋。黄小梅为维护自己的合法权益，诉至本院。 另查明，黄小梅于2020年4月1日实际收回该房屋，并于同年4月2日与湖南欣贝酒店管理有限公司签订一份《房屋租赁合同》，将涉案房屋另行出租给湖南欣贝酒店管理有限公司用于酒店经营，上述合同签订当日即完成房屋交接手续。 本院认为，黄小梅与轻漾轻居酒店签订的《房屋托管经营合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。本案中，黄小梅已依约将涉案房屋交付给轻漾轻居酒店使用，但轻漾轻居公司未依约支付租金，逾期三个月，已构成单方违约。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，黄小梅有权要求解除《房屋托管经营合同》。2020年4月1日，黄小梅已收回该涉案房屋，并于同年4月2日将该房屋另行出租给他人经营使用，双方均以自己的行为表示不再履行《房屋托管经营合同》，故本院确认，黄小梅与轻漾轻居酒店签订的《房屋托管经营合同》于2020年4月1日解除。按照上述合同约定，轻漾轻居酒店应当于2020年1月3日前7个工作日内向黄小梅支付三个月租金，但因上述《房屋托管经营合同》已于2020年4月1日解除，故轻漾轻居酒店应向黄小梅支付2020年1月3日至2020年3月31日期间的房屋租金7071.58元（2409元/月×2个月＋2409元/月÷31天×29天＝7071.58元）。现陶礼要求轻漾轻居酒店支付在此期间的租金6838.45元，属于自由处分自己的民事权利，符合法律规定，本院予以支持。对于黄小梅要求轻漾轻居酒店按照每日5‰的标准偿付因延期支付租金而产生的利息，同时要求轻漾轻居酒店因其提前解除托管经营合同而支付相当于三个月租金的违约金7227元，由于该两项请求均属于轻漾轻居酒店未按期支付租金所产生的违约后果，性质相同，不应重复计算，且双方在合同中约定的违约金标准过高，过分加重了违约方的负担。本院结合黄小梅的实际损失、轻漾轻居酒店的过错程度及投资装修后尚未实际经营、新冠肺炎疫情影响等实际情况，酌情确定由轻漾轻居酒店按两个月的房屋租金标准向黄小梅支付违约金4818元，超出的部分本院不予支持。 关于免租期的租金。本院认为，双方签订的上述《房屋托管经营合同》约定的托管经营服务期限为10年，项目装修期、试运营期约定为5个月。但因轻漾轻居酒店单方违约导致租赁合同提前解除，如继续按5个月计算免租金期确实有失公允，本院参考租赁合同的实际履行期限占约定履行期限的基本比例，酌情确定本案的免租金期为一个月，对于剩余的近四个月，轻漾轻居酒店应当按照合同约定的租金标准向黄小梅支付租金。故对黄小梅要求轻漾轻居酒店支付其中2019年9月3日至2020年1月2日期间的租金9636元的诉讼请求，本院予以支持。 关于装修费及其违约金。本院认为，轻漾轻居酒店已经基本完成了涉案房屋的装修工程，房屋现已配置的各项设施的价值已远远超过黄小梅支付的8000元装修费，且上述装修物已经被后续承租人实际投入使用，黄小梅并未遭受损失。如果要求轻漾轻居酒店全额退还装修费，并按照装修总金额50%的标准支付违约金，显失公平。故对黄小梅的该项诉讼请求，本院不予支持。 因上述《房屋托管经营合同》和《房屋装修工程合同》的双方当事人系黄小梅和轻漾轻居酒店，华泉置业公司不是上述合同的相对方，也没有证据证明华泉置业公司在本案中存在过错或违约行为，黄小梅要求华泉置业公司对轻漾轻居酒店的上述债务承担连带清偿责任缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认黄小梅与湖南轻漾轻居酒店管理有限公司签订的《房屋托管经营合同》于2020年4月1日解除； 二、湖南轻漾轻居酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内向黄小梅支付2020年1月3日至同年3月31期间的房屋租金6838.45元； 三、湖南轻漾轻居酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内向黄小梅支付逾期支付租金的违约金4818元； 四、湖南轻漾轻居酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付2019年9月3日至2020年1月2日期间的租金9636元； 五、驳回黄小梅对湖南华泉置业有限公司的诉讼请求； 六、驳回黄小梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费836元,由湖南轻漾轻居酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  方 源 审 判 员  伍君芳 人民陪审员  魏建莲 二〇二〇年九月二十九日 法官 助理  唐丽婷 书 记 员  曹婷婷 附：判决引用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。