河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终800号上诉人（原审原告）：李红军，男，1973年12月26日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：任磊磊，河南艳阳天律师事务所律师。委托诉讼代理人：田卫国，河南艳阳天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济源绿城置业有限责任公司，住所地：济源市王屋富源企业创业孵化基地（济源市王屋镇政府西商业楼）一楼。法定代表人：田多勤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李佳超，该公司员工。上诉人李红军因与被上诉人济源绿城置业有限责任公司(以下简称绿城置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初2070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李红军上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判支持李红军一审诉讼请求;2、一二审诉讼费用由绿城置业公司承担。事实及理由:一审判决认定事实清楚,但适用法律错误,导致本案的实体结果处理不当,严重损害了李红军的合法权益。一、李红军主张绿城置业公司应承担逾期办证违约金,有明确的事实根据和法律依据,依法应予支持。(一)根据本案事实,一审法院已经查明“被告目前尚未将该楼房屋办理产权登记的相关资料报产权登记部门备案”,进而认定“本案导致不能办理房屋权属证书责任在被告,故绿城置业公司应当承担逾期办证的违约责任”，该事实认定与本案的实际情况完全相符，李红军要求绿城置业公司承担违约责任有事实根据。(二)司法解释对房地产开发商逾期办证违约金做了明确规定,李红军据此主张绿城置业公司承担违约责任有明确的法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该司法解释的规定,当事人之间有约定的从其约定,没有约定的,适用该条司法解释的规定。本案中,李红军和绿城置业公司之间并未就绿城置业公司逾期办证违约责任及违约金计算方式进行约定,该事实已被一审法院查明。故李红军依据该条规定主张绿城置业公司承担违约责任,完全符合法律规定。(三)从一审中绿城置业公司的答辩看,绿城置业公司只是对李红军主张的计算日期有异议,对计算方式及标准并未提出任何异议。二、一审法院参照其他开发商和购房人签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定,按照已付房屋价款的1%计算本案逾期办证违约金，没有任何法律依据,严重违背了司法解释的规定,损害了李红军的合法权益。本案中,虽然当事人没有约定逾期办证违约金,但司法解释对逾期办证违约金有明确的规定，应当以司法解释规定的标准计算违约金。(一)其他房地产开发商和购房人之间关于“逾期办证违约金”纠纷,因双方之间有明确约定则应遵从他们之间的约定进行处理,但根据“合同相对性”原理,这个约定对李红军不具有任何效力。(二)本案中,双方对逾期办证违约金没有约定,应当适用法律规定，且本案系主张“逾期办证违约金”,而非“逾期交房违约金”,不适用类推。对于“逾期交房违约金”双方没有约定的,司法解释规定可以参照同地段同类房屋租金标准确定;而“逾期办证违约金”适用的是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,根本不存在类推适用其他小区当事人之间约定的前提。综上,在司法解释对逾期办证违约金有明确规定的情况下,一审法院仍类推适用其他小区当事人之间的约定，对本案进行判决,没有任何法律依据,严重损害了李红军的合法权益。三、一审判决对李红军第一项诉讼请求,以“该项请求涉及到登记部门对被告报备资料的职权审查”而不予支持,则明显不当。绿城置业公司报备资料与登记部门进行审查是两个概念,先有报备而后才有审查,绿城置业公司将资料报产权登记部门进行备案且需保证符合办理权属登记证书的条件,系其必须履行的合同义务。而本案中不能办理权属证书的原因在于,绿城置业公司违反合同约定,根本就未将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。本案中,绿城置业公司将资料报备与否,与产权登记机关对报备资料进行审查是完全不同的两个法律关系,即便经产权登记机关审查不符合要求，根据购房合同,应由绿城置业公司补正资料直至符合办理权属证书的条件。也就是说,登记部门的行政审查职权,不影响绿城置业公司履行合同约定的资料报备义务。故一审法院对李红军一审的第一项请求不予支持,明显不当。综上所述，一审法院认定事实无误，但适用法律错误,请二审法院依法改判。绿城置业公司辩称，一、其公司与李红军签订的商品房买卖合同附件四第七条第4项约定，小区属于分期开发的，尚未全部开发完成的导致买受人不能取得《房屋所有权证》的，买受人自行承担责任。东方国际花园项目为分期建设，2011年12月21日其公司经济源市城乡规划管理局批准规划建设整体的东方国际花园住宅和五星级酒店商业项目，2013年1月11日经济源市城乡规划管理局批准规划建设东方国际花园酒店1#、2#楼，住宅2#、5#、6#、8B#、10#、11#楼项目；2013年2月6日经济源市城乡规划管理局批准规划建设东方国际花园商务1#楼，住宅1#、3#、7#、8#A、9#楼项目；2015年11月8日，经批准建设东方国际花园住宅12#、15#、16#、17#楼项目；2017年10月20日，经批准规划建设东方国际花园（酒店3#、酒店商务2#、住宅25#、26#及附属用房）。该工程尚未开发完毕。故济源东方国际花园项目属于分期工程，尚未开发完毕，符合购房合同中的约定，绿城置业公司不应承担相应的延迟办理房产登记的违约金。二、根据购房合同附件四第七条第一项约定，未按合同约定支付房款的以及及时缴纳相应税费的，致买受人不能取得《房屋所有权证》的，买受人自行承担责任。本案中李红军未按合同约定时间支付首付款（李红军合同约定到账时间为2013年1月23日，实际到账时间为2013年1月31日）,因李红军未按合同约定支付房款，故绿城置业公司不承担违约责任。三、根据购房合同附件四第七条第2项，未按合同约定及时缴纳相应税费的，致买受人不能取得《房屋所有权证》的，买受人自行承担责任。李红军未按照合同约定的时间缴纳住房维修资金，违反了河南省住宅专项维修资金管理实施细则中签订购房合同30日内缴纳该笔费用的规定，故绿城置业公司不承担违约责任。四、根据购房合同第十五条第3款的规定，在商品房交房使用后180日内由出卖人报备资料，如未在规定期限内办理的，买受人应给予360个工作日顺延期。如果产生违约责任，并非李红军诉状中所述的180日后承担违约责任，李红军所诉中的计算日期错误。李红军向一审法院起诉请求：1、判令绿城置业公司立即将办理位于济源市济源大道东段东方国际花园11号楼2单元801号房权属登记需由绿城置业公司提供的资料报产权登记机关备案，协助李红军办理上述房地产权属证书；2、判令绿城置业公司向李红军支付因其逾期提供备案资料导致李红军无法办理房产证的违约金79021.42元（以554583元为基数，自2016年10月17日起至2019年10月16日按中国人民银行规定的逾期贷款利率年利率4.75%的标准计算，2019年10月17日起至办理完房地产权属登记证书之日的违约金仍按前述标准计算）；3、本案诉讼费用由绿城置业公司承担。一审法院认定事实：2013年8月5日，李红军与绿城置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：李红军购买绿城置业公司开发的位于东方国际花园11号楼2单元801号房屋，商品房单价为4218元，总金额554583元。首付204583元，贷款金额350000元。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：即买受人同意给予360个工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款万分之壹违约金。附件四合同补充协议第七条约定：合同第十五条约定的期限为出卖人办理产权登记备案的期限，出卖人的责任是指出卖人负责将办理产权登记所需的资料报送产权登记部门备案，即完成初始登记。因买受人不能在出卖人通知的时间提供有关手续的，自行承担由此产生的后果，出卖人不承担责任。出卖人在完成登记备案后，买受人自行办理产权登记，取得《房屋所有权证》；因下列原因导致买受人不能取得《房屋所有权证》的，买受人自行承担责任：（1）买受人未按合同、协议约定支付房款的；（2）买受人未按期交纳有关税费的；（4）本小区属于分期开发，尚未全部开发完成的。李红军依约交纳了首付房款204583元，剩余350000元通过按揭方式向银行贷款将全部房款554583元付清。李红军于2015年4月16日缴纳专项维修基金8546元。绿城置业公司于2015年4月16日向李红军交付房屋。绿城置业公司目前尚未将该楼房屋办理产权登记的相关资料报产权登记部门备案。审理中，绿城置业公司称涉案楼盘因施工方管理问题导致有关资料未能盖章确认，致使部分房屋办证备案不能进行。另查，与李红军小区临近的邓氏顺天置业有限公司开发的济源山水世界城小区《商品房买卖合同》约定的逾期办证的违约金为“买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.3%向买受人支付违约金”；济源升龙置业有限公司开发小区的商品房约定的逾期办证违约金为已付房价款的0.5%，济源市聚鑫置业有限公司开发的商品房，合同约定逾期办证违约金是按照已付房价款1%支付逾期办证违约金。一审法院认为，李红军与绿城置业公司双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。李红军的第一项请求，须由绿城置业公司向登记部门报备房产开发的前期资料、有关部门的综合验收报告等资料，并经相关职能部门进一步审查，以确定是否符合办理产权登记的条件，故该项请求因涉及到登记部门对绿城置业公司报备资料的职权审查，不予支持。本案导致不能办理房屋权属证书责任在绿城置业公司，故绿城置业公司应当承担逾期办证的违约责任。李红军与绿城置业公司签订的《商品房买卖合同》附件四第7条约定，明显是免除绿城置业公司责任，加重李红军责任，排除李红军主要权利的条款，且所用字体比主合同的字体明显缩小，混淆了李红军的注意力与理解力，绿城置业公司也没有证据证明已尽到合理提示及说明义务，故根据相关法律规定，该条款无效。双方订立的合同第十五条关于产权登记的约定是：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即买受人同意给予360个工作日的顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房的，出卖人承担已付房款万分之一的违约金。但双方并未就在买受人不退房的情况下如何承担违约责任进行约定，即对逾期办证违约责任及计算方式未进行明确约定。与李红军小区临近的邓氏顺天置业有限公司开发的济源山水世界城小区约定的逾期办证的违约金为出卖方按照已付房价款的0.3%向买受人支付违约金；济源升龙置业有限公司开发小区约定的逾期办证违约金为已付房价款的0.5%。济源市聚鑫置业有限公司开发的商品房，合同约定逾期办证违约金是按照已付房价款1%支付逾期办证违约金。考虑到本地房地产市场情况，参照上述逾期办证违约金的约定，本案按照已付房屋价款的1%计算支付逾期办证违约金为（554583元×1%）5545.83元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、绿城置业公司于判决生效后十日内支付李红军逾期办证违约金5545.83元；二、驳回李红军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由绿城置业公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，首先，李红军要求绿城置业公司协助办理产权证，该请求因涉及到登记部门对绿城置业公司报备资料的审查，须由绿城置业公司向登记部门报备房产开发的前期资料、有关部门的综合验收报告等资料，并经相关职能部门进一步审查，以确定是否符合办理产权登记的条件，故该项请求因涉及到登记部门对绿城置业公司报备资料的职权审查，一审法院不予支持，并无不当。其次，关于李红军要求绿城置业公司支付逾期办证违约金的问题。因双方并未就逾期办证违约责任及计算方式进行明确约定。与李红军所在小区临近的邓氏顺天置业有限公司开发的济源山水世界城小区约定的逾期办证的违约金为出卖方按照已付房价款的0.3％向买受人支付违约金；济源升龙置业有限公司开发小区约定的逾期办证违约金为已付房价款的0.5％；济源市聚鑫置业有限公司开发的商品房，合同约定逾期办证违约金是按照已付房价款1％支付逾期办证违约金。考虑到本地房地产市场情况，一审法院参照上述逾期办证违约金的约定，按照已付房屋价款的1％计算支付逾期办证违约金为（554583元×1%）5545.83元，并无不当，李红军的该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。综上所述，李红军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李红军负担。本判决为终审判决。审判长 黄秋坪审判员邓燕审判员聂文峰二〇二〇年九月七日书记员 郑      艺      璇