福建省长汀县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0821执异29号 案外人：钟勇昌，男，1976年10月22日出生，汉族，住福建省长汀县。 申请执行人：龚有娣，女，1990年2月5日出生，汉族，住福建省长汀县。 被执行人：被告：福建宏星建设工程有限公司，住所地福建省长汀县汀州镇营背街16号，统一社会信用代码913508217775283066。 法定代表人：赖秋成，董事长。 委托诉讼代理人：范水生，男，1957年10月8日出生，汉族，住福建省长汀县。 本院在执行申请执行人龚有娣与被执行人福建宏星建设工程有限公司（以下简称宏星公司）民间借贷纠纷案中，案外人钟勇昌对本院查封被执行人宏星公司名下坐落于长汀县2号楼14号店的所有权向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人钟勇昌称，2011年7月4日，本人与宏星公司签订商品房买卖合同，购买了宏星公司开发的卧龙小区A-07号地块2幢1层2-14号店面一个，同年8月1日在长汀县房地产管理处进行了房屋产权预告登记。已按合同约定付清全部购房款。房屋交付后，案外人长期将店面出租他人经营使用至今。近日经承租户告知，该店面被法院查封，经了解系开发商与他人存在债务纠纷，法院将本人已购买并实际占有的店面进行了查封。本人认为，该店面早已由本人购买，并进行了预告登记、付清了全部房款，也实际由本人占有使用收益，至今未办理房产登记是因开发商还欠政府税费，并非本人责任。为此，申请法院解除对该店面的查封，以保护本人的合法权益。 龚有娣称，异议申请材料我有看，证据充足的话我没意见，该怎么处理就怎么处理。但是没有看到转账记录，合同等资料我也看不懂，只懂得钱货两清。对宏星公司在问话笔录中的陈述内容及其提交的限期责令改正通知书没意见，只能证明案外人证没办到，过户手续不全。付款证明是最直接的证据，只要证明他付了钱我们就认可。 宏星公司称，我司于2011年7月4日将所开发的金碧花园六区2号楼014号店面售卖给钟勇昌，并与其签订买卖合同，合同价款1,403,304元。钟勇昌付清了上述所有款项，我司办理了买卖备案登记并将该店铺实际交付其管理使用。因我司欠税款，该店铺的不动产权证至今未办理下来。公司没钱交税，无法给购房人开具税务发票，因为开了发票就要交税，无购房税票，购房人则无法办证。 案外人为证明其主张提供了以下证据：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋预告登记证明、租赁合同、交易明细。 宏星公司为证明其主张提供了以下证据：《证明》《责令限期改正通知书》、销售不动产统一发票、福建增值税普通发票。 本院查明，本院在执行申请执行人龚有娣与被执行人宏星公司民间借贷纠纷一案中，于2020年7月22日作出（2020）闽0821执1435号《执行裁定书》，裁定查封宏星公司所有的财产，并于同年8月5日向长汀县不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封了登记权人为福建宏星建设工程有限公司，坐落于长汀县2号楼14号店【所有权证号：闽（2019）长汀县不动产权第0002222号】，查封期限三年，从2020年8月6日至2023年8月5日。 另查明，2011年7月4日，钟勇昌与宏星公司签订《商品房买卖合同》（编号：ＭＦ-2007-01-ＮＯ：1-0195804），以1403304元购买宏星公司开发的坐落于长汀县（金碧花园六区）Ａ-07号地块第2＃幢1层14号店铺。同年8月1日，办理了预购商品房预告登记（汀房预长汀字第××号），预告登记权利人为钟勇昌。钟勇昌已按合同约定金额支付房款。交房后，涉案店铺一直由钟勇昌实际占有、出租收益，2016年3月14日出租给陈坤英经营使用，并收取租金。 宏星公司因拖欠税款，长汀县地方税务局童坊税务所于2014年9月9日向其发出《责令限期改正通知书》，责令宏星公司限期缴纳欠税款1,375,769.99元。宏星公司因资金紧张、欠税，存在迟延向购房户开具购房税票的情况。2020年8月26日、28日，宏星公司向钟勇昌补开具购房税票两张。至此，宏星公司向钟勇昌共开具购房税票四张，总金额1,403,304元。 上述事实有本院的（2020）闽0821执1435号《执行裁定书》《协助执行通知书》《协助执行通知书（回执）》《问话笔录》，案外人提供的《商品房买卖合同》《房屋预告登记证明》《租赁合同》，以及宏星公司出具的《证明》《责令限期改正通知书》、销售不动产统一发票、福建增值税普通发票等证据在案佐证，足以认定。 本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，案外人提供的《商品房买卖合同》，形式要件完备，意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，该证据可证明案外人在法院查封涉案房之前，与宏星公司签订了合法有效的书面买卖合同的事实。 虽然案外人未提交付款转账凭证，但从宏星公司出具的购房税票来看，该票据形式要件完整，记载内容明确，客观真实，总金额与合同中记载的价款相吻合，可以证明宏星公司已收到案外人支付的全部价款。对于案外人实际占有涉案房的事实，各方当事人均无异议，本院予以认定。 宏星公司因资金紧张迟延开具购房发票是导致案外人办证材料欠缺、未及时办理不动产转移登记的主要原因，非案外人自身原因。综上，案外人所提异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，理由成立，其权利可以排除执行，故对于案外人钟勇昌要求对涉案房产解除查封请求，本院应予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下: 中止对长汀县（金碧花园六区）Ａ-07号地块第2＃幢1层14号店铺的执行，解除查封措施。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 本裁定送达后即发生法律效力。 审 判 长  张秀荣 人民陪审员  邹忠卿 人民陪审员  吴智梅 二〇二〇年九月七日 书 记 员  梁艺婷 附法条如下： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行案外和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议 （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为 （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为 （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。