湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1643号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟文蒙，男委托诉讼代理人：康青青，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：向小春，湖南居安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：衡阳市珠晖城市建设开发有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区临江路10号。法定代表人：陆健飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘珍君，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。上诉人钟文蒙与被上诉人衡阳市珠晖区城市建设开发公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。钟文蒙上诉请求：撤销一审判决第一项和第三项；将一审判决的第一项改判为：城建公司按约定向钟文蒙支付从约定交房日起至实际交房日止的逾期违约交房违约29613.1元（按合同约定计算：自2017年1月1日起至2019年1月29日止）；将一审判决的第三项改判为“驳回城建公司的其他诉讼请求”；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院以毛坯房的评估租金标准而非约定的违约金计算标准计算被上诉人应支付的迟延交房违约，不符合法律规定。且城建公司的房屋保管费按照每天50元计算，远远高于一审法院判决的迟延交房的违约金。城建公司辩称，一审根据租金标准计算逾期交房违约金合理合法。城建公司同意放弃一审判决钟文蒙向城建公司支付保管费的诉讼请求。钟文蒙向一审法院起诉请求：判令城建公司按约定向钟文蒙支付从约定交房日期至实际交房日止（即自2017年1月1日起至2019年1月29日止）的逾期交房违约金29613.1元；本案诉讼费用由城建公司承担。城建公司向一审法院反诉请求：判令钟文蒙按照约定支付城建公司房屋保管费用10650元（50元/日，从2018年8月1日计算至2019年2月27日）；反诉费由钟文蒙承担。一审法院认定事实：2010年5月6日，衡阳市珠晖区委办公室发布关于《区机关干部职工团购房首期付款的通知》，要求各单位职工支付首期购房款5万元，只限团购对象范围内的人员购房，不得转让、赠送、出售购房指标。后钟文蒙购买了张凌的珠晖区幸福园商品房购房名额。2015年1月16日，钟文蒙向城建公司支付了购房款240159元，余款15万元通过银行贷款的方式支付。2016年1月15日，钟文蒙与城建公司签订《衡阳市商品房买卖合同》，合同约定：钟文蒙购买城建公司开发的珠晖区3103室，建筑面积134.77平方米，该商品房单价为每平方米2895元，总金额为390159元，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房竣工验收合格条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未能按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应在出卖人通知规定的商品房交付时间内办理房屋交接手续；由于买受人原因，未能按期办理交接的，买受人应向出卖人支付每逾期一日五十元的房屋保管费。逾期超过15日，买受人仍未办理房屋交接手续的，即视为出卖人已将本合同项下的房屋交付了买受人，物业管理等相关费用自出卖人通知房屋交付之日起计算。2018年7月27日，珠晖城建公司在珠晖区人民政府网页向业主发布《关于幸福园业主办理交房手续的通知》，称：我公司开发的幸福园项目已竣工验收，于2018年6月1日开始进行交付，您在幸福园小区购买的房屋，现可以办理交房相关手续。2018年7月31日，珠晖城建公司再次通过短信告知钟文蒙，其所购房屋于2018年7月26日开始交付。2018年9月6日，钟文蒙房屋所在的幸福园15号楼通过相关职能部门的竣工验收。2019年1月29日，城建公司通过挂号信向钟文蒙发出《交房通知书》。2019年2月27日，钟文蒙、城建公司办理房屋交付手续，签订《房屋交付验收表》。本案诉讼过程中，城建公司认为双方约定的违约金过高，申请对衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园（幸福香颂）小区在2016年1月期间的房屋市场价格及楼层差价、幸福园（幸福香颂）小区所在地段2017年1月至2018年7月的毛坯房每平方米的租金价格进行评估鉴定，一审法院依法委托了湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司对以上事项进行评估，湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司于2019年10月12日做出湘明评字（2019）第10120702号、湘明评字（2019）第10120701号评估报告，认定幸福园小区市场均价为3630元/平方米，楼层差价为10元平方米；幸福园小区2017年1月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。2017年1月至2018年7月的毛坯房市场月租金变化不大。另查明，2014年10月9日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在未建有独立垃圾站且未分类堆放建筑垃圾等施工隐患为由，向城建公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2015年3月24日，衡阳市公安局珠晖分局衡州派出所接到报警，称白渔潭园艺场安置房内有一民工死亡。同日，衡阳市珠晖区安全生产监督管理局向珠晖城建公司公司发出（珠）安监管强措字（2015）第（23）号强制措施决定书，称：我局接群众举报，你项目部A区四栋工地民工王文景下班后回住所死亡，死亡原因不明。以上存在的问题无法保障安全生产，依据《中华人民共和国安全生产法》的规定，决定采取以下强制措施，幸福园项目立即停止建设，待作出调查结论后再予以复工。2015年4月21日，衡阳市珠晖区安全生产监督管理局对珠晖城建公司的复工申请进行复，称：2014年4月20日，我局收到《衡阳市珠晖城市建设开发公司幸福园项目部复工的报告》，安排执法人员查看查阅相关资料，证实王文景死亡属因病死亡，不属于安全生产事故，同意你公司复工。2015年4月20日，衡阳市环境保护局珠晖分局向珠晖城建公司发出《责令停工整治的通知》，称：执法检查中发现你公司施工场地周围未安装喷淋，施工场地内有部分土方未覆盖，影响周边大气质量。依据《中华人民共和国大气污染防治法》第五十八条的规定，现责令你公司（幸福园项目）停工整治。2015年6月25日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在无自动车辆冲洗设施等施工隐患为由，向城建公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2016年3月17日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在无排水措施、泥浆未做沉淀处理等施工隐患为由，向城建公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2017年3月14日，珠晖区生态环境保护委员会做出《珠晖区环境保护督查工作方案》，指出2017年上半年（4、5月份左右）进行珠晖区环保督察，时长一个月。一审法院认为：钟文蒙与城建公司签订的《衡阳市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应该按约履行。衡阳市珠晖区委办公室发布的通知不属于法律和行政法规的范畴，故对城建公司提出合同无效的抗辩理由该院不予采纳。合同约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房竣工验收合格条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但城建公司直到2019年1月29日才向钟文蒙发出《交房通知书》，要求钟文蒙收房，违反了合同约定，应承担违约责任。城建公司辩称其在2018年7月两次向钟文蒙发出办理交房手续的通知，故违约时间应截止至2018年7月。该院认为，合同明确约定珠晖城建交付的房屋应具备商品房竣工验收合格条件，但钟文蒙房屋所在的幸福园15号楼直至2018年9月6日才通过竣工验收，因此珠晖城建虽然在2018年7月向钟文蒙发出办理交房手续的通知，但此时并不具备交付条件，钟文蒙所购房屋在2018年9月6日通过竣工验收后，城建公司第一次通知钟文蒙交房的时间在2019年1月29日，故城建公司违约行为的截止时间应该是至2019年1月29日，与合同约定的违约行为起始时间2017年1月1日相距759日。城建公司辩称，在开发项目过程中，因全国环保督查、创建文明城市等原因停工了一段时间，属于不可抗力，应在延期交房的时间内予以扣除。该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在本案中，因工程存在施工隐患导致衡阳市建设工程安全监督站、衡阳市环境保护局珠晖分局等相关部门责令被告公司停工，并不属于城建公司不能避免且不能克服的情况，不能成为合同违约的抗辩事由。全国环保督察发生在合同约定的交房时间之后，其风险应由珠晖城建公司自行承担，城建公司要求在延期交房的期限内扣除停工时间的意见该院不予采纳。此外，因民工突发疾病死亡导致衡阳市珠晖区安全生产监督管理局强制要求珠晖城建公司停工是行政机关因调查疑似安全生产事故的需要而作出的责令停工行政行为，不是房地产开发过程中的必经程序，该行政行为以及所造成的影响是开发商与业主签订买卖合同时不能预见、不能避免甚至克服的情形，应适用不可抗力规则，相应地免除被告责任，故珠晖城建公司的延迟交房的时间计为730天（759天-29天）。关于违约金的计算，珠晖城建公司主张《衡阳市商品房买卖合同》中约定的违约金数额过高并申请对衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园（幸福香颂）小区所在地段2017年1月至2018年7月的毛坯房月租金单价进行评估鉴定。该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而逾期交房造成的损失，实际上就是不能居住、使用该房屋造成的损失，该损失可以参照同地段、同标准住房的租金损失来确定，因此该院准许了珠晖城建公司提出的评估鉴定申请。根据湘明评字（2019）第10120701号评估报告，2017年1月至2018年7月幸福园小区建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米。钟文蒙所购住房建筑面积为134.77平方米，每月租金损失为377.36元，钟文蒙、城建公司约定的违约金显然超出了钟文蒙租金损失的30%，该院依法予以调整。结合钟文蒙所购房屋属于团购房，房屋单价低于市场价格等因素，该院认定城建公司因延迟交房应支付钟文蒙的违约金计为9056.54（134.77平方米×2.8元/平方米×12月/年÷365天/年×730天）。此外城建公司要求钟文蒙支付其自2018年8月1日至2019年2月27日止的房屋保管费用10650元。该院认为，钟文蒙、城建公司对于房屋保管费的约定是双方的真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方在合同中约定，由于买受人原因，未能按期办理交接的，买受人应向出卖人支付每逾期一日五十元的房屋保管费。逾期超过15日，买受人仍未办理房屋交接手续的，即视为出卖人已将本合同项下的房屋交付了买受人。根据以上合同条款可见，城建公司在通知钟文蒙交房后钟文蒙未如期办理交接手续的情况下，可以代为保管房屋，且保管期限为15日，超过15日，即便双方没有办理房屋交接手续，房屋的风险仍然转移给买受人。在本案中，城建公司于2019年1月29日向钟文蒙发出《交房通知书》，虽然在通知书中城建公司没有明确办理交房手续的期限，但钟文蒙应在合理期限内接收房屋，关于接收房屋的合理期限，该院酌定为15天，城建公司直至2019年2月27日才与钟文蒙办理房屋交付手续，明显超过了合理期限，根据合同钟文蒙应向珠晖城建公司支付650元（50元/天×13天）的房屋保管费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起六十日内赔偿钟文蒙延期交房违约金9056.54元；二、钟文蒙在本判决生效之日起六十日内支付衡阳市珠晖城市建设开发公司房屋保管费650元；三、驳回钟文蒙、衡阳市珠晖城市建设开发公司的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费540元，由钟文蒙负担380元，由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担160元。本案反诉费132元，减半收取66元，由钟文蒙负担4元，衡阳市珠晖城市建设开发公司负担62元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的当事人无异议的事实予以确认。另查明，城建公司在二审期间放弃要求钟文蒙支付房屋保管费的诉讼请求。本院认为，关于逾期交房违约金数额的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，城建公司以违约金过高为由请求减少，因双方均不能证明逾期交房造成的具体直接损失，一审参照同地段同标准毛坯房市场租金标准予以调整，符合上述法律规定，并无不当。关于一审判决钟文蒙支付房屋保管费的问题，因城建公司在二审中表示放弃该项诉讼请求，该行为属于对其权利的合法处分，符合法律规定，本院予以确认。综上，一审认定事实基本清楚，因城建公司在二审期间对其案涉权益进行了合法处分，应当对一审判决结果予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初295号民事判决第一项；二、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初295号民事判决第二项、第三项；三、驳回钟文蒙的其他诉讼请求；四、驳回衡阳市珠晖城市建设开发公司的反诉请求。一审本诉案件受理费540元，反诉案件受理费66元，二审案件受理费540元，均由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 任志恒审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇二〇年九月三日法官助理 许晓华书 记 员 匡光美