天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1811号上诉人（原审被告）：天津海航东海岸发展有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）美洲路一期封关区内联检服务中心六层6032-47。法定代表人：郝建军，董事长。委托诉讼代理人：刘冬军，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玥琦，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴同强，男，1986年2月7日出生，汉族，住山东省东平县。委托诉讼代理人：张昊，北京鑫兴（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市佳晋房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区京滨工业园京滨睿城10号楼2029室。法定代表人：李会超，总经理。委托诉讼代理人：王朋，天津津孚律师事务所律师。上诉人天津海航东海岸发展有限公司（以下简称海航公司）因与被上诉人吴同强、天津市佳晋房地产经纪有限公司（以下简称佳晋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初3169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海航公司的委托诉讼代理人刘冬军、黄玥琦，被上诉人吴同强的委托诉讼代理人张昊，佳晋公司的委托诉讼代理人王朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海航公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判驳回吴同强的全部诉讼请求或由佳晋公司返还50000元信息服务费；2．本案一、二审的全部诉讼费用由吴同强、佳晋公司承担。事实和理由：一审法院部分事实认定错误，法律适用错误。1.吴同强交纳50000元的目的除了可能享受优惠活动外，其性质还有团购信息服务费的作用，即吴同强向佳晋公司提供服务支付对价的性质。一审法院未对该事实进行认定，属事实认定错误。2.吴同强已享受了房屋原价款基础上的九六折优惠，其享受了佳晋公司的服务，而一审法院对此未予以查明。3.海航公司与佳晋公司并非代理关系，且海航公司未收取五万元团购信息服务费。吴同强辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：吴同强与佳晋公司之间不存在居间服务合同，未享受居间服务，吴同强不应交纳费用。海航公司与佳晋公司之间是典型的代理关系，一审法院认定没有问题。吴同强购买的房屋应当享有“九六折”和“五万抵十万”两个优惠。佳晋公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：佳晋公司与海航公司成立委托代理关系，双方签订的《海语城电商服务合同》中明确进行了约定。海航公司在（2019）津01民终3123号罗晓艳案件中，明确认可与佳晋公司之间委托代理关系。佳晋公司未作出超越代理权的不当行为，不应承担退款责任。佳晋公司已经严格履行合同义务，无不当或者违约行为。吴同强已经实际购房成功，佳晋公司理应按照合同约定获取报酬。《团购推荐单》的形成是经过海航公司与佳晋公司共同开会研究确定的形式和内容，海航公司知情且同意。佳晋公司收取50000元团购费是受到海航公司的指令，没有违约行为。海航公司认可自己曾经推出“五万抵十万”的优惠政策，也认可购房人最终未享受到抵扣100000元优惠，其存在违约行为。佳晋公司在房产销售过程中听命于海航公司行事，双方形成委托代理关系，佳晋公司按照指令完成合同义务，不存在任何过错，未获得不当得利，没有违约行为，不应承担责任。吴同强向一审法院起诉请求：1．判令海航公司、佳晋公司共同向吴同强支付100000元的（团购推荐的“五万抵十万”）购房款；2．本案诉讼费由海航公司、佳晋公司承担。一审法院认定事实：海航公司系案涉房屋所在海语城项目开发商，海航公司与佳晋公司于2016年9月签订《海语城电商服务合同》，约定自2016年9月28日起至2016年12月31日止由海航公司委托佳晋公司为其项目所有产品提供线下电商服务，服务项目即天津东疆保税港区京能海语城一期。合同期内，由佳晋公司代理海航公司项目的电商服务，并收取该项目通过线下渠道带访销售的住宅产品客户会员的电商服务费，客户电商服务费由购房人支付至佳晋公司账户、法人账户或股东账户。合同第二条约定双方的权利义务包括，海航公司有权制定和调整项目销售价格、随时监督佳晋公司的线下推广宣传工作并提出改进意见及海航公司承诺购房优惠服务可用于购买海语城阶段性推出的可售房源；佳晋公司应服从海航公司的整体销售节奏和价格体系，按照海航公司所确定的售楼条件进行销售，不得超越海航公司授权向客户方做出承诺，非经海航公司授权，亦不得擅自给客户任何形式折扣，佳晋公司须与客户签署相应的电商服务协议，明确双方的权利和义务。合同第四条约定客户带访流程，即所有客户购房均由海航公司与其签订《天津市商品房预定协议》（认购书）和《天津市商品房买卖合同》，客户与佳晋公司签署《居间合同》或《结算确认书》时所交纳的电商服务费均由佳晋公司收取，在客户签订购房合同成功后电商服务费自动转为居间服务费用。2016年10月20日，佳晋公司与吴同强签订《团购推荐单》，该推荐单除载明了团购组织方为佳晋公司、意向购买房屋为高层、团购推荐项目为京能海语城、团购活动有效期为空白等信息外，还附特别说明“1.为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费50000元（大写：伍万圆整）人民币。被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免100000元（大写：拾万圆整）人民币。……3.购房时，请您向开发商出具本推荐单和付款收据……。4.签署本说明和与开发商最终签署购房合同的，应为同一人……。6.在团购活动有效期内成功购房可享受优惠，否则不能享受优惠。7.与团购有关的任何购房相关信息均以开发商在项目现场公示及购房合同为准，任何其他单位及个人均无权承诺项目信息、销售价格、装修标准、交房时间等各项内容。8.被推荐客户确认：本次团购活动的组织者仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费并非购房款的一部分。……”推荐单签订当日，吴同强向佳晋公司支付了50000元，由佳晋公司出具了服务费收据。2016年10月20日，海航公司与吴同强签订《海语城购房意向书》，吴同强按意向书约定向海航公司支付了20000元诚意金，并享有海语城项目开盘时选房的权利。2016年10月23日，海航公司与吴同强签订《认购书》，双方确认房号为海语城×××号楼×××号、建筑面积92.06平方米、单价9840元/平方米、总价款905870.40元，诚意金转为购房定金。2016年10月31日，海航公司向吴同强出具《京能·海语城项目房屋交款通知单》载明案涉房屋建筑面积92.06平方米、优惠前房款905870.40元、优惠后房款869635元、单价9446元/平方米、优惠方式九六折等信息，并由吴同强签字确认。2016年10月31日，海航公司与吴同强就案涉海语城×××号房屋签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定房屋单价9446.39元/平方米、总价款869635元，付款方式为贷款。2017年12月16日，海航公司与吴同强签订《商品房买卖合同——补充协议二》约定，因合同约定案涉房屋面积与产权登记面积存在差异，需吴同强补交房款差价。案涉房屋现已交付。一审法院认为，吴同强与海航公司签订的《海语城购房意向书》、《认购书》、《天津市商品房买卖合同》及两份补充协议，均系双方真实意思表示，内容应属合法有效。案涉《团购推荐单》虽然系佳晋公司出具，但根据案涉《海语城电商服务合同》内容可以确认，海航公司与佳晋公司构成委托代理合同关系，佳晋公司在服务期内为海航公司项目所有产品提供线下电商服务，其代理行为应由海航公司承担相应的法律后果，故佳晋公司与吴同强签订《团购推荐单》对海航公司具有约束力。上述《团购推荐单》、《海语城购房意向书》、《认购书》、《天津市商品房买卖合同》及其补充协议均系吴同强为购买案涉房屋订立，亦能够反映缔约双方对合同内容的磋商过程。签订买卖合同当日，吴同强与海航公司还签订了《京能·海语城项目房屋交款通知单》，吴同强在该通知单中已经确认其享受购房优惠的项目为“九六折”及房款优惠前、后的具体金额，且《天津市商品房买卖合同》约定的房价与上述通知单中最终确认优惠后的房价一致，均未体现“五万抵十万”的优惠情形。从上述购房过程可见，吴同强应当明知其所购房屋未按照《团购推荐单》约定执行“五万抵十万”的优惠，其仍然与海航公司签订《天津市商品房买卖合同》，该行为显系对此前签订《团购推荐单》内容的变更。现吴同强虽然主张其未按照备案价格享受“五万抵十万”的购房优惠，但并不足以否定其与海航公司就案涉房屋买卖已达成一致的意思表示，故其主张继续履行“五万抵十万”的约定，依据不足，不予支持。鉴于佳晋公司的代理行为应由海航公司承担法律后果，而吴同强与海航公司在实际履行过程中已经不再执行《团购推荐单》中“五万抵十万”的约定，故佳晋公司继续占用已收取的50000元，缺乏合同和法律依据，应予返还，返还义务亦由海航公司承担。对吴同强主张超出的部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、被告天津海航东海岸发展有限公司于判决生效之日起三日内向原告吴同强返还50000元；二、驳回原告吴同强其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半后收取1150元，由原告吴同强负担575元，被告天津海航东海岸发展有限公司负担575元”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。海航公司提交另案中佳晋公司提供的给案外人退款的材料，证明无论购房者因为任何原因没有购房，都是由佳晋公司退款。已经购房的不应该退费，吴同强应当知晓其购房没有享受“五万抵十万”优惠。吴同强对于证据真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议，认为不能证明退款事实，即便未购房退款属实，也是海航公司和佳晋公司之间的问题，与吴同强没有关系。佳晋公司认为，在另案中提供该证据的证明目的是佳晋公司完全按照与海航公司签订的电商服务合同内容履行，没有违约行为，对于海航公司的证明目的不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：未购房是否退费问题与本案情况不同，与本案争议无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据佳晋公司与海航公司签订的《海语城电商服务合同》及双方实际履行状况，佳晋公司与海航公司应为委托代理合同关系，佳晋公司在服务期内为海航公司项目所有产品提供线下电商服务，佳晋公司的代理行为应由海航公司承担相应的法律后果。涉案《团购推荐单》、《海语城购房意向书》、《认购书》及《天津市商品房买卖合同》均系吴同强为购买本案涉案房屋订立，体现了当事人对合同内容的磋商过程，均系当事人真实意思表示，合同合法有效。佳晋公司与吴同强签订《团购推荐单》对海航公司具有约束力。根据以上签订的协议内容，吴同强在签订《天津市商品房买卖合同》时，已经明确知晓最终房屋总价及房屋价款优惠状况。在此情况下，吴同强与海航公司签订《天津市商品房买卖合同》，其行为显系对此前签订的《团购推荐单》内容的变更，即《团购推荐单》约定的“五万抵十万”优惠已不再执行。佳晋公司占有吴同强缴纳的50000元丧失合同和法律依据，应予返还。鉴于佳晋公司的代理行为应由海航公司承担相应的法律后果，海航公司应向吴同强返还50000元。综上所述，海航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人天津海航东海岸发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年九月一日法官助理郑昌明书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……