重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4676号上诉人（原审被告）：重庆奇峰物业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街4-8号附10、11号，统一社会信用代码91500106622017421U。法定代表人：敖奇军，总经理。委托诉讼代理人：贺小珺，男，公司职工。被上诉人（原审原告）：杨威，男，1985年9月8日出生，汉族，住湖北省汉川市。原审被告：重庆双生房地产营销策划有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞箭河路7号6幢8-2，统一社会信用代码91500113MA5UCA3N33。上诉人重庆奇峰物业（集团）有限公司（以下简称奇峰公司）与被上诉人杨威，原审原告重庆双生房地产营销策划有限公司（以下简称双生公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初12049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人奇峰公司委托诉讼代理人贺小珺，被上诉人杨威到庭参加诉讼。双生公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。奇峰公司上诉请求：1、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）0106民初12049号民事判决第一项，依法认定上诉人与被上诉人签订的《奇峰云邸商品房认购协议》未成立、未生效；2、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初12049号民事判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、一审法院将被上诉人支付给案外自然人的款项认定为支付给上诉人的案涉认购协议定金，系认定事实错误；2、一审法院将上诉人委托双生公司销售的案涉楼盘行为等同于委托其收取款项，系认定事实错误；3、在《奇峰云邸商品房认购协议》生效条件尚未全部成就前提情形下，一审法院认定该协议已经生效，系认定事实和适用法律错误；4、一审法院在认定案涉房屋他项权利设置时，认定事实错误；5、即使认为《奇峰云邸商品房认购协议》已经生效，被上诉人也已经丧失解除该协议的解除权。杨威辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双生公司未提交书面陈述意见。杨威向一审法院起诉请求：1、判令解除《奇峰．云邸商品房认购协议》。2、判令二被告共同向原告双倍返还定金10万元。3、要求二被告以5万元为本金，从2018年5月12日起计算至付清之日止，按银行同期贷款利率的标准计算，向原告支付资金占用损失。3、判令二被告支付原告律师费7000元。4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月12日，奇峰公司（甲方）与杨威（乙方）签订《奇峰云邸商品房认购协议》一份，约定：乙方现认购甲方开发建设的沙坪坝区房屋，预测套内面积116.2平方米，套内面积单价10900元，总房款1266580元。该物业套内建筑面积及实际成交价以双方签署的《重庆市商品房买卖合同》为准。乙方应于开发商通知之日持本认购协议、定金收据、《签约须知》要求的资料前往奇峰云邸销售中心签署《重庆市商品房买卖合同》，乙方超过约定时间7日后未签约的，则视为乙方自动放弃该物业认购权及其全部优惠，所付定金不予退还，甲方有权不再通知而将该物业单位另行出售，本认购协议同时失效。本认购协议经甲方签章、乙方签字且足额交纳定金后生效。该《认购协议》中并未约定乙方应交纳定金的金额、交纳时间、交纳方式。同日，双生公司向杨威出具《收据》一份，载明：“交款单位：杨威，收款方式：余瑶、余昌萌转，人民币（大写）：伍万圆整，￥50000.00，收款事由：奇峰云邸37-2-2-1定金”。此后，奇峰公司将涉案房屋为案外人办理了抵押登记，且涉案房屋因另案被人民法院司法查封。奇峰公司未通知杨威签订《重庆市商品房买卖合同》。审理中，杨威陈述，双生公司是涉案房屋的销售公司，杨威是在双生公司带领下去奇峰公司看房，并在奇峰公司售楼处签订了《认购协议》。《认购协议》签订后，双生公司立即通知杨威需交纳定金50000元。杨威基于前述事实，相信双生公司有权收取定金款项。但杨威交纳定金时，并不知道定金转给了双生公司，也未留意收据系双生公司出具。杨威与奇峰公司发生纠纷寻求律师提供法律服务后，才在律师提示下发现收据为双生公司出具。除《认购协议》、《收据》外，杨威还举示了电话通话录音及文字整理记录两段，拟证明杨威经双生公司工作人员余瑶、余昌萌代收代缴，支付双生公司购房定金50000元，但由于双生公司和奇峰公司之间发生经济纠纷，双生公司未将上述定金转付给奇峰公司。奇峰公司认为，余瑶、余昌萌均非奇峰公司工作人员，且无法核实录音中通话双方的身份，对该证据的真实性不予认可。奇峰公司还陈述，奇峰公司曾委托双生公司销售奇峰．云邸项目部分房屋，双生公司有义务协助奇峰公司与购房人就房屋单价、付款方式、付款期限进行协商，但奇峰公司设立有健全的财务制度，聘请有专业财务人员，应当没有必要委托双生公司代为收取款项。由于在奇峰公司存档文件中未能查找与双生公司签订的销售代理合同，故不能说明销售代理期间、范围，也不能确认杨威认购的房屋属双生公司代理销售。奇峰公司与杨威签订的《认购协议》原件，奇峰公司已经遗失；按照往常销售惯例，奇峰公司有可能在《认购协议》签订后，根据认购客户支付能力或者其他条件，口头通知认购方交纳金额为1-10万元之内的定金，但无法确定本案定金金额。现杨威以奇峰公司以涉案房屋为案外人办理抵押登记，且涉案房屋被人民法院另案司法查封，合同目的无法实现为由提出诉讼请求。一审法院于2019年6月10日向奇峰公司送达了起诉状副本。审理中，杨威还举示了与双生公司销售人员杨军、余瑶的通话录音、文字整理记录，拟证明双生公司收取杨威定金后，因与奇峰公司之间的纠纷而未将款项转付给奇峰公司；举示了《民事诉讼委托代理合同》、发票复印件一份，拟证明其为本案纠纷委托律师代为参加诉讼产生律师代理费7000元。奇峰公司认为杨军、余瑶并非奇峰公司工作人员，对通话录音、文字整理记录的真实性不予认可；对《民事诉讼委托代理合同》的真实性没有异议，不认可发票复印件的真实性，也不同意杨威的证明目的。一审法院认为，杨威与奇峰公司签订的《认购协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定。现杨威、奇峰公司为该《认购协议》是否生效存在争议。一审法院认为，该《认购协议》约定，本协议经甲方签章、乙方签字且足额交纳定金后生效，但《认购协议》中并未约定乙方应交纳定金的金额，交纳时间以及交纳方式，说明杨威、奇峰公司在签订《认购协议》时，并未对定金进行约定。审理中，杨威、奇峰公司均认可，在《认购协议》签订后对定金进行了口头约定，一审法院对此予以采信。此外，奇峰公司认可委托双生公司销售涉案楼盘部分房屋，双生公司有义务协助奇峰公司与购房人就房屋单价、付款方式、付款期限进行协商，一审法院对此亦予以采信。现双生公司在《认购协议》签订当日向杨威出具收据，载明收到杨威交纳的购房定金50000元。奇峰公司不能明确陈述涉案房屋是否双生公司代理销售范围，以及否认双生公司有权代理奇峰公司与杨威约定定金金额及有权代为收取定金。由于前述销售代理合同由奇峰公司、双生公司持有，因此，奇峰公司负有举证责任，举示销售代理合同以证明双生公司代理销售房屋的范围以及双生公司的代理权限，以及证明其关于双生公司无权代奇峰公司收取定金的主张。庭审中，奇峰公司持有销售代理合同无正当理由拒不提供，一审法院依法推定销售代理合同的内容不利于奇峰公司，故对杨威的主张予以采信。根据《认购协议》约定，杨威已向奇峰公司的销售代理人双生公司交纳定金50000元，杨威与奇峰公司签订的《认购协议》依法发生法律效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。奇峰公司关于《认购协议》尚未生效的辩解理由不能成立，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，奇峰公司在《认购协议》签订后，以涉案房屋为案外人设立抵押登记，且涉案房屋因另案被人民法院司法查封，杨威的合同目的无法实现，杨威据此依法可以主张解除合同。因此，一审法院对杨威要求解除《认购协议》的诉讼请求依法予以支持。双方签订的《认购协议》自一审法院向奇峰公司送达起诉状副本之日即2019年6月10日解除。奇峰公司收受定金后不能履行《认购协议》约定的义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。现杨威要求奇峰公司双倍返还定金共计10万元，以及要求奇峰公司以5万元为基数计付资金占用损失，符合法律规定，一审法院予以支持。但资金占用损失应从合同解除的次日即2019年6月11日起计算至实际履行之日止。杨威要求奇峰公司支付从2018年5月12日起至2019年6月10日期间的资金占用损失，缺乏法律依据，一审法院不予支持。其中，2019年6月11日至2019年8月19日期间的资金占用损失，杨威主张按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，符合法律规定，一审法院予以支持；2019年8月20日起至实际履行之日止的利息，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。杨威要求奇峰公司支付律师费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。双生公司并非涉案《认购协议》的合同相对人，杨威要求双生公司向其承担合同责任，缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。双生公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，一审法院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告杨威与被告重庆奇峰物业（集团）有限公司签订的《奇峰云邸商品房认购协议》于2019年6月10日解除。二、限被告重庆奇峰物业（集团）有限公司在本判决发生法律效力后七日内双倍返还原告杨威定金10万元。三、限被告重庆奇峰物业（集团）有限公司支付原告杨威资金占用损失，即以5万元为基数，从2019年6月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付；从2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。四、驳回原告杨威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16292元，减半交纳8146元，由被告重庆奇峰物业（集团）有限公司负担。二审中，各方当事人均未举示新证据。本院二审查明事实与一审判决一致。本院认为，当事人对自己提出的主张或反驳对方的主张有责任提供证据，否则不利后果由其承担。被上诉人举示的《收据》上加盖有双生公司财务印章，且载明收款事由为案涉房屋定金，故定金为双生公司收取而非余瑶、余昌萌个人收取。被上诉人系在上诉人楼盘销售场所交纳定金，上诉人亦承认其与双生公司存在销售代理关系，则被上诉人有理由相信其交纳的定金系向上诉人交纳，而上诉人不能举示其与双生公司之间的销售代理协议，不利后果应由上诉人承担，上诉人关于双生公司无权代其收取定金的辩解理由不能成立，本院不予支持。《认购协议》约定甲方签章、乙方签字且足额交纳定金后生效，故合同生效条件已经具备，《认购协议》系生效合同，上诉人有义务按照协议约定与被上诉人订立《重庆市商品房买卖合同》。上诉人直至本案起诉时仍未通知被上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》且案涉房屋已经另案被法院查封，被上诉人以合同目的无法实现为由起诉主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，无须经过催告程序。上诉人的其他辩解理由亦均已在一审审理中提出，一审判决亦已详细阐明，本院与一审判决理由一致，故不再赘述。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，奇峰公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16291.88元，由重庆奇峰物业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 赵文建审 判 员 刘润荔二〇二〇年九月二十二日法官助理 王睿杰书 记 员 陈嬿西