江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏04执异50号案外人：陈宜，男，汉族，1981年7月12日生，住浙江省温州市鹿城区。案外人：林潇，女，汉族，1981年9月8日生，住浙江省温州市鹿城区。申请执行人：江苏儒林建设工程有限公司，住所地常州市金坛区儒林镇儒林大街42号，统一社会信用代码91320413735701457Y。法定代表人：许延清，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴振华，江苏融畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱智明，江苏融畅律师事务所律师。被执行人：常州金坛汇鑫置业有限公司，住所地常州市金坛区长荡湖花苑6幢12号，统一社会信用代码913204135546855662。法定代表人：吴国中，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴赛锋，该公司员工。本院在执行江苏儒林建设工程有限公司（以下简称儒林建设公司）申请执行常州金坛汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈宜、林潇向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结经审查查明，本院于2019年4月10日作出（2019）苏04财保29号民事裁定：冻结汇鑫公司银行存款2400万元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年4月29日本院向常州市不动产登记交易中心金坛分中心发出（2019）苏04执保41号协助执行通知书，查封汇鑫公司开发的坐落于常州市金坛区长荡湖花苑的25套房产。查封期限为自2019年4月29日至2022年4月28日。其中长荡湖花苑3幢19号房屋也在查封之列。2019年11月26日，常州仲裁委员会就儒林建设公司与汇鑫公司建设工程施工合同纠纷一案作出2019常仲裁字第98号裁决：（一）被申请人向申请人支付工程款8536493.89元；（二）被申请人向申请人支付逾期付款利息413260.1元，并向申请人支付自裁决之次日起至工程款实际付清之日止，以全部应付工程款8536493.89元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算的利息；（三）申请人有权以被申请人的案涉建设工程拍卖、变卖所得价款在8536493.89元范围内享有优先受偿权。（四）驳回申请人的其他仲裁请求；（五）本案仲裁费149205元，由申请人承担74620.5元，由被申请人承担74602.5元。以上（一）（二）（三）（五）项义务，被申请人应在裁决书送达之日起15日内向申请人支付完毕。根据儒林建设公司的申请，本院立案强制执行，案号为（2020）苏04执47号。案件执行过程中，本院于2020年3月17日作出（2020）苏04执47号裁定：一、冻结、扣划被执行人汇鑫公司银行存款9024356.49元及相应利息或查封、扣押其相应价值的财产。二、冻结、扣划被执行人执行费72522元。2020年4月27日，本院就涉案争议房屋长荡湖花苑3幢19号房屋的执行作出（2020）苏04执47号公告，公开告知该房屋已被查封，本院并决定对该房屋进行评估、拍卖。公告还要求凡占用、使用上述房屋的单位或个人自本公告发布之日起10日内携带身份证明、租赁协议等使用依据，到本院申报权利。案外人陈宜、林潇提出异议称：涉案长荡湖花苑3幢19号房屋已由异议人购买并实际占有。具体事实为：2013年6月10日，陈宜、林潇作为购房方与汇鑫公司签订了商品房买卖合同。合同约定陈宜、林潇购买汇鑫公司开发的房（后为公安编号3幢19号），建筑面积为130.45平方米，价格为每平方米9391.62元，总价计1225137元。异议人并已支付了全部房款。2014年4月30日，汇鑫公司将涉案房屋向异议人进行了交付。因双方订有委托经营管理合同，故异议人将涉案房屋委托汇鑫公司统一招租经营，由汇鑫公司从委托经营的第四年开始向异议人支付租金。因此，涉案房屋不仅签订了合法有效的合同，付清了全部价款，还已实际占用。至于没有及时过户是因为，一方面，双方还签订有一份优惠合同，即购房人根据市场整体经营情况，有权在购房五年内退还房屋，所以根据该约定暂时可以不办理登记产权登记手续。另一方面，2017年时，异议人多次提醒汇鑫置公司按时返还年度租金，并咨询产权办理事项，汇鑫公司一直答复租金的问题正筹措资金，同时提出办产权要补面积差，公司也要补税，具体情况要查查，让再等等，到时一起结算并办理产权。因此，办产权一事是因汇鑫公司的原因一拖再拖。事实上，汇鑫公司至今未能开具全部发票，也无法办理产权证。另外，根据从汇鑫公司购房的其他业主反映，即使把面积差价补齐后，也因汇鑫公司没钱补税导致不能开具正式发票而无法办理产权证。故请求停止对案涉长荡花苑3幢19号房屋的执行。申请执行人辩称，从陈宜和汇鑫公司签订的补充协议来看，陈宜签订购房合同实际是投资，而非真实购房，在购房合同签订后长达七年的时间内，消极不行使过户登记的权利，是想根据补充协议约定，在购房后满五周年时申请退房，从而取得房款的20%的赔偿，所以是买受人自身原因未办理过户登记。对照关于人民法院办理执行异议和复议的若干规定第28条的规定，陈宜的异议不能成立，法院应驳回他的异议请求。另查明，2013年6月10日，陈宜、林潇作为购房方与汇鑫公司签订了商品房买卖合同。合同约定陈宜、林潇购买汇鑫公司开发的的房屋（后为公安编号3幢19号），该房屋建筑面积为130.45平方米，价格为每平方米9391.62元，总价计1225137元。合同签订的当天，陈宜、林潇向汇鑫公司支付了首付款615137元，汇鑫公司于当日开具了金额为615137元的发票。2013年7月24日，陈宜与华夏银行股份有限公司常州分公司签订了按揭贷款合同，贷款610000元，用于支付上述房屋的余款。汇鑫公司收到购房款全款后，对首付款之外的发票未开具。另外，在上述购房合同签订的当天，陈宜、林潇还与汇鑫公司以及金坛汇鑫物业经营管理有限公司（以下简称汇鑫物业公司）签订了一份“补充协议”，该协议约定：如果陈宜、林潇所购上述房屋没有增值，则陈宜、林潇有权在签订购房合同五周年后的15个工作日内向汇鑫公司申请退房。陈宜、林潇如提出退房，则汇鑫公司应向陈宜、林潇支付房款的20%作退房经济补偿。因退房所产生的税费及相关手续费由陈宜、林潇承担。如陈宜、林潇未在上述期限内提出退房申请，则视为其放弃退房权利。上述购房合同和补充协议签订的当日，陈宜、林潇还与汇鑫物业公司签订了一份“商铺委托经营管理合同”，合同约定，陈宜、林潇将上述所购房屋委托给该公司使用或租赁，期限十年。在支付全额房款后的三个月起三年内，陈宜、林潇免收租金，第四年、第五年每年按119526元收取租金；第六年至第十年按公司实际收取租金的90%返还给陈宜、林潇，其他10%作为公司的委托经营管理费用。每年的租金应在每年的第一季度末予以支付。合同还约定，委托经营用途为：为了切实维护长荡湖一号业态经营的整体性和统一性，汇鑫物业公司受托后，可以根据长荡湖一号规划布局及商品品种的统一规划，选择相应的经营者，将该商铺转租或使用。上述合同签订后，汇鑫物业公司未能按期向陈宜、林潇支付租金，除2017年度在拖延几个月后足额支付租金外，自2018年开始，截止2019年6月，仅向陈宜、林潇支付租金65000元，以后汇鑫物业公司未再付款。本院认为，本案中，本院因执行儒林建设公司对汇鑫公司的金钱债权而查封了登记在汇鑫公司名下的长荡花苑3幢19号房屋，而该被查封房屋的买受人陈宜、林潇对该房屋提出了案外人执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人陈宜、林潇与汇鑫公司签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，因此该合同合法有效。同时双方签订合同是在本院查封之前；其次，异议人在2014年4月即与汇鑫公司办理了房屋交付手续。根据陈宜、林潇与汇鑫物业公司签订的商铺委托经营管理合同，上述房屋实际已由异议人占有使用；再次，异议人陈宜、林潇已按合同约定的价款全额支付；第四，上述房屋至2019年4月29日本院查封时为止尚未办理产权登记的原因，一方面，汇鑫公司至今仅开具了首付款的发票，余款部分的发票尚未开具。第二方面，异议人和汇鑫公司双方因租金和房屋面积补差产生纠纷，汇鑫公司提出等筹措资金能够支付所欠异议人租金时再一并结算房屋面积差价，后再办理产权登记。故异议人未能办理案涉房屋产权过户登记，主要是由于汇鑫公司消极行为而导致。因此，陈宜、林潇所提异议的理由成立，其异议请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对坐落常州市金坛区长荡花苑3幢19号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 吕福清审 判 员 王 臻审 判 员 王 星法官助理 陶金沙二〇二〇年九月七日书 记 员 张玉娘