西 安 市 长 安 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2020)陕0116民初7652号 原告西安创业物业发展有限公司。法定代表人：杜小林，该公司董事长。委托代理人：杜娟，该公司综合管理部经理。委托代理人：王媛，该公司项目经理。被告西安通亚物流有限公司。法定代表人：尹嘉琳，该公司董事长。诉讼代表人：西安通亚物流有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：王赛男，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建康，该公司员工。原告西安创业物业发展有限公司诉被告西安通亚物流有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理，依法适用简易程序审理，由审判员薛建涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告西安创业物业发展有限公司委托代理人杜娟、王媛，被告西安通亚物流有限公司委托诉讼代理人王赛男、王建康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安创业物业发展有限公司向本院提出的诉讼请求是：1、请求判令被告西安通亚物流有限公司向其原告公司支付拖欠的物业费130687.93元（2018年11月1日至2019年5月20日止）；2、请求判令被告西安通亚物流有限公司向其原告公司支付按照逾期每日1‰计算的违约金（从2018年11月1日计算至实际给付上述物业费为止）；3、本案受理费由被告公司承担。诉称的案件事实是：被告西安通亚物流有限公司是西安市高新区综合保税区查验场地的实际使用者。其原告公司与被告公司签订有《西安高新区综合保税区场站物业服务协议》，合同签订后，其原告公司依约提供了物业服务，但是被告公司自2018年11月起即拖欠物业费，虽经其原告公司多次催要，被告公司截止起诉之日，依旧拖欠2018年11月1日至2019年5月20日的物业费共计130687.93元。认为被告公司是案涉物业的实际使用人，按照合同约定和法律规定，应向原告公司缴纳相应的物业费以及违约金。被告西安通亚物流有限公司辩称，双方合同的有效期限是自2018年3月1日到2019年2月28日止，所以物业费应该自2018年3月1日持续计算到2019年2月28日，不同意计算到2019年5月20日。原告公司要求的违约金过高，认为违约金的计算标准应该为，在2019年8月20日之前按照同期人民银行的贷款利率计算，2019年8月20日之后的应该按照LPR计算。破产清算的受理日为2020年7月14日，本案的违约金也应当计算到2020年7月14日。原告公司提交的证据是：原、被告公司签订的《西安高新区综合保税区场站物业服务协议》复印件一份、催款通知书复印件一份、综合保税区项目部发票交接记录表复印件2份及发票复印件三份、原告公司自己出具的关于通亚物流拖欠物业费的情况说明复印件一份、原告公司自己出具的违约金计算明细复印件一份、西仲金融裁字（2019）第2号裁决书复印件一份。被告公司提交的证据是：（2020）陕01破申14号破产清算受理裁定书复印件一份、（2020）陕01破18号之一的指定破产管理人的决定复印件一份、《场站租赁的补充协议二》复印件一份、仲裁书复印件一份。经质证，原、被告公司对以上证据的真实性、合法性均无异议，本院予以认定。依据所认定的证据和双方当事人的陈述，本院认定的案件事实是：原告西安创业物业发展有限公司与被告西安通亚物流有限公司自愿协商签订《西安高新区综合保税区场站物业服务协议》，约定由原告西安创业物业发展有限公司为被告西安通亚物流有限公司使用的西安高新区综合保税区查验场地提供物业服务，合同期限为2018年3月1日至2019年2月28日。物业费为每月19666.43元，以三个月为一个缴费期。未按时缴纳物业费的，每逾期一日加收应付金额3‰的违约金。而后原告西安创业物业发展有限公司为被告西安通亚物流有限公司案涉场地提供物业服务。被告西安通亚物流有限公司给原告西安创业物业发展有限公司支付了2018年3月1日到2018年10月31日的物业费。对于之后的物业费一直拖欠未给付。2019年5月20日，被告西安通亚物流有限公司解除了与西安高新综合保税区产业发展有限公司的场站运营管理服务外包合同，不再使用案涉场地。为索要拖欠的物业费，原告西安创业物业发展有限公司诉至本院，要求被告西安通亚物流有限公司给付其物业费以及违约金，本院于2020年7月9日立案受理。2020年7月14日西安市中级人民法院作出（2020）陕01破申14号民事裁定书受理了申请人江苏飞力达国际物流股份有限公司与被告西安通亚物流有限公司的破产清算一案，2020年8月17日西安市中级人民法院作出（2020）陕01破18号之一的指定破产管理人的决定，指定陕西丰瑞律师事务所为破产管理人。2020年8月26日陕西丰瑞律师事务所接管了西安通亚物流有限公司的财产。庭审中，原、被告双方存在以下争议：1、原告公司认为其公司持续为被告公司提供物业服务至2019年5月20日，被告公司应该给其公司支付2018年11月1日至2019年5月20日的物业费共计130687.93元以及按照日1‰计算的违约金；被告公司认为双方协议约定的期限是2018年3月1日到2019年2月28日，其公司只同意支付此期间的物业费，合同期限外的2019年3月1日至2019年5月20日之间，其公司并不需要原告公司的物业服务，不同意支付相应的物业费。2、对于违约金，原告公司认为协议约定逾期支付的按照日3‰支付违约金，但其公司在本案中主动降低为日1‰，不存在过高的情形；违约金应计算至实际支付之日止。被告公司认为违约金在2019年8月20日之前应该按照同期人民银行的贷款利率计算，2019年8月20日之后的应该按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为计算标准；按照《中华人民共和国破产法》第四十六条第二款的规定，违约金应该计算至破产清算受理日即2020年7月14日。3、对于本案认定的应付款项的给付，原告公司要求被告公司立即支付。被告公司认为根据2019年11月8日公布的最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》110条第一款、第二款的规定，本案不能判决给付，只能确定被告公司所欠的债权金额。本院认为，原、被告公司签订的《西安高新区综合保税区场站物业服务协议》，是双方公司在平等协商基础上自愿达成签订的，是双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。在原告公司履行了物业服务义务、给被告公司提供了协议约定的物业服务后，被告公司即应按照协议约定按期足额给付原告公司物业费，逾期不付，已构成违约。所以原告公司要求被告公司给付物业费以及违约金的请求应予支持。按照协议约定，双方的合同期限为2018年3月1日至2019年2月28日，在原告公司提供了物业服务后，被告公司即应给付此期间的物业费用。被告公司现尚欠2018年11月1日至2019年2月28日的四个月的物业费78665.72元，对该欠款被告公司应该支付给原告公司。按照原告公司所诉，2019年3月1日至2019年5月20日期间，原告公司对案涉场地提供了物业服务，但因其提供物业服务的行为没有合同依据或者法律依据，属于无因管理，所以该期间的物业费用原告公司可按无因管理之债主张权利，该债权和本案的合同之债不属于同一法律关系，本案不予涉及。原告公司主张的违约金的计算标准过高，不应支持。但原告公司已经完全履行了自己的合同义务，给被告公司案涉场地提供了相应的物业服务，而被告公司单方违约，为体现惩罚违约的性质，违约金计算标准酌情确定为月2%，违约金酌情确定为12000元。被告公司已经进入破产清算程序，所以本案确认的原告公司的债权应在被告公司的破产程序中依法统一受偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国破产法》第四十六条之规定，判决如下：一、被告西安通亚物流有限公司应向原告西安创业物业发展有限公司支付物业费78665.72元、违约金12000元等共计90665.72元；该90665.72元债权在被告西安通亚物流有限公司破产程序中依法受偿。二、驳回原告西安创业物业发展有限公司其余诉讼请求。本案受理费4337元，减半收取2168.5元，由被告西安通亚物流有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员     薛建涛  二〇二〇 年九月二十八日  书  记  员     段  婷 第 1 页 共 6 页