云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0427民初1206号   原告：云南巨和物业服务有限公司。住所地：昆明市春城路C2-13号昆明市官渡区房地产交易中心主楼11层1号。   法定代表人：何少勇，职务：董事长。   委托诉讼代理人：李思祁，女，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。   委托诉讼代理人：孙越，男，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。   被告：陈永生，男，1973年9月18日生，彝族，原住新平县，现住新平县。   被告：马健虹，女，1975年11月25日生，汉族，住新平县。   委托诉讼代理人：陈永生（系马健虹之夫），男，1973年9月18日生，彝族，原住新平县，现住新平县。代理权限：特别授权代理。   原告云南巨和物业服务有限公司与被告陈永生、马健虹物业服务合同纠纷，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李思祁、孙越，被告陈永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告云南巨和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付2019年4月1日至2020年4月8日的物业管理费共计3654.73元；2、判令二被告每日按未支付物业管理费的3‰向原告支付违约金至物业管理费付清之日止，暂计算至2020年6月1日的违约金为657.85元（以上暂合计为4312.58元）；3、判令因本案诉讼产生的全部费用（案件受理费）由二被告负担。在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令二被告以未支付的物业管理费为基数按年利率6%计算逾期付款违约金至物业管理费付清之日止，暂计算至2020年6月1日的违约金为32.89元。事实与理由：被告陈永生、马健虹系新平县“××”小区A区商住48幢房屋的业主，该房屋总面积为297.94㎡。2017年4月，原告受新平太平房地产开发有限公司委托对“××”小区进行物业管理服务，一直管理至2020年4月8日。但截至2020年6月1日，被告仅缴纳了部分物业管理费用，尚欠3654.73元一直未予缴纳；经原告催收其仍不履行缴纳义务，其行为已侵害了原告的合法权益，所以特向法院提起诉讼。   被告陈永生、马健虹辩称，一是被告与原告未签订过任何服务协议，不存在合同纠纷，其不应该成为本案的被告。其只和安馨物业签订过协议，安馨物业和巨和物业之间的纠纷与其无关，也不清楚其二者之间的关系；二是物业管理费用太高，且物管协议是单方立约，没有走正规程序，也没有征得业主同意。业主只是急于装修入住而无奈缴费，勉强签约，不签约、不缴费就拿不到钥匙；三是物业管理服务质量太差，协调不力，有问题总是搪塞。经多次向物业反映屋顶漏雨、房屋窗台渗水、一楼卫生间墙体渗水、玻璃损坏等问题，均没有得到处理，最后只能自行解决；四是不同意也不应该缴纳物业管理费，物业公司应赔偿其相关损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。   原告云南巨和物业服务有限公司针对其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：   1、一份营业执照（复印件）、一份物业服务企业资质证书（复印件）、一份法定代表人身份证明书（复印件）、一份法定代表人身份证（复印件），证明原告主体身份情况；   2、一份身份证（复印件），证明被告陈永生的主体身份情况；   3、一份物业费收费标准公示牌（复印件），证明（1）原告为“××”小区提供物业管理服务；（2）原告已将“××”小区物业管理费收费标准公示告知物业使用人；   4、一份缴费通知书（复印件），证明（1）原告对物业管理费催收情况；（2）被告拖欠物业管理费情况；   5、一份楼宇交接登记表（复印件）、一份业主入住卡（复印件），证明（1）被告陈永生、马健虹系“××”小区××区××号房屋的业主，并办理了接房手续的事实；   6、一份前期物业管理合同（复印件）、一份室内装修竣工验收申请表（复印件）、一份室内装修验收表（复印件）、一份装修验收合格说明（复印件），证明（1）原告与新平太平房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，合同约定“××”小区由原告承担物业管理责任，以及对该小区物业费的收费标准等内容进行了约定；（2）被告知晓并认可原告系“××”小区的物业管理公司，2018年4月，被告在完成对“××”小区××区××号房屋的装修后，向原告申请进行装修验收的事实；   7、一份“××”服务中心亮点工作回顾（2018年1月至2018年12月）（复印件）、一份“××”服务中心亮点工作回顾（2019年1月至2019年12月）（复印件）、一份“××”服务中心亮点工作回顾（2020年1月至2020年4月）（复印件），证明原告在“××”小区进行物业管理过程中，按照约定实际提供了安全、保洁、维修等相关物业管理服务的事实；   8、一份巨和物业综合收费专用收据（复印件），证明被告认可“××”小区的物业管理费收费标准，并于2018年9月9日向原告交纳了2018年4月1日至2019年3月31日的物业管理费3575.28元的事实。   经质证，被告对原告提交的证据1、2、4、5、8的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议；对证据3，提出其没有见过该收费标准，其是A区的住户，不清楚B区的收费标准；对证据6的真实性没有异议，上面的签字是其本人所签的，但是需说明，其没有与巨和物业签订过物业服务协议，其是和安馨物业服务管理有限公司签订协议，对证据清单中描述的A区37号房屋是错误的，其家居住的是××区××号，装修完工是2017年年底，2018年1月入住；对证据7的真实性没有异议，不认可维修这项服务，其向原告提出的维修服务，均没有得到解决，原告只提供了安全、保洁服务。   被告陈永生、马健虹围绕其答辩意见，向本院提交了下列证据材料：   1、四张照片（打印件），证明被告的房屋出现墙体、屋顶、飘窗渗水等质量问题，其跟物业反映后，原告方没有进行处理；   2、一份“××”小区业主招标竞标公示（被告陈永生自行书写），证明原告在这次竞标当中所报的物业收费标准和之前向被告公示和收取的物业收费标准差距较大。   经质证，原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，房屋渗水、漏水等房屋质量问题并不属于原告的物业管理范畴，针对该种情况建议被告向开发商另行提起诉讼；对证据2的真实性、关联性、合法性均不予认可，原告在2020年的投标价是在本年度的意思表示，与本案没有任何关系。   当事人围绕其诉讼主张及辩解提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:原告提交的证据3、6、7，被告对其真实性未提出异议，且与本院查明的事实一致，能证明其证明目的，本院予以确认；被告提交的证据1系另一法律关系，在本案中不作评判。证据2，与本案无关联性，本院不予确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月30日,作为乙方的原告与作为甲方的新平太平房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》,其中主要约定:新平太平房地产开发有限公司委托原告作为“××”的前期物业服务管理公司,其中第二条2.1“甲方委托乙方管理本合同物业的期限为两年，自2017年5月1日起至业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。”第三条“甲方委托乙方物业管理服务事项：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生；维护公共秩序；维护物业区域内车辆行驶秩序；消防服务管理；电梯、水泵的运行和日常维护管理……”第七条7.1“物业服务费由乙方向物业使用人按年收取，并实行预交物业费方式，即在每年的开始时间进行物业费收缴工作。（物业服务费按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。”7.2“物业服务费用将在参考政府指导价的基础上实行市场调节价。具体标准如下：住宅物业服务费：A区（别墅）0.7元/平方米·月（实际0.9元/平方米·月）；A区（24套单元房）0.6元/平方米·月（实际0.8元/平方米·月；纯商铺物业服务费A区1.1元/平方米·月（实际1.3元/平方米·月）；商住物业服务费A区1.0元/平方米·月（实际1.2元/平方米·月）……”被告陈永生、马健虹系新平县桂山街道平山路136号××A区商住××幢房屋的业主,该房屋面积297.94㎡。二被告向原告交纳上述房屋物业的物业服务费至2019年3月31日。二被告房屋的物业服务费收费标准为1.0元/平方米·月。原告为××提供物业服务至2020年4月8日。二被告以非合同当事人、物业服务公司提供的服务质量差、物业收费标准过高、房屋存在质量问题为由，未向原告交纳上述房屋自2019年4月1日至2020年4月8日的物业费3654.73元。原告催收未果后,起诉来院。   本院认为,依法订立的合同应受法律保护。《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对该物业区域内的全体业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”云南巨和物业服务有限公司与新平太平房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》,合同所约定的内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家有关法律的效力性、强制性规定，属有效合同，符合相关法律规定，应当受到法律保护。云南巨和物业服务有限公司按照上述合同约定对××提供了物业服务,被告作为××的业主,应当按照上述合同的约定交纳物业管理费用。云南巨和物业服务有限公司要求二被告支付自2019年4月1日至2020年4月8日的物业服务费3654.73元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。二被告以未与原告签订过物业服务合同、物业服务不到位等事由提出拒交物业管理费的辩解意见不能成立，本院不予采信。二被告辩解其房屋存在质量问题可另案主张权益。   关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”二被告未按时交纳物业管理费，已构成违约，应承担违约责任。原告主张按年利率6%的标准计算违约金，未高于法律规定的利息限额，本院予以支持。综上，依照上述法律之规定,判决如下:   一、由被告陈永生、马健虹于本判决生效之日起十日内给付原告云南巨和物业服务有限公司自2019年4月1日起至2020年4月8日期间的物业服务费3654.73元；   二、由被告陈永生、马健虹支付原告云南巨和物业服务有限公司以前款所列未支付的物业服务费为基数按年利率6%计算逾期付款违约金至所欠物业服务费付清之日止。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈永生、马健虹负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。   双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。   审判员 赵 萍 二〇二〇年九月七日 书记员 毕清榕