文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1169号上诉人（原审原告）：陈苏仪，男，1952年9月19日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：娄底市金海商贸城业主委员会，住所地娄底市娄星区氐星路19号。负责人：肖学元，该委员会主任。被上诉人（原审被告）：肖超奇，男，1963年8月8日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：李立生，男，1965年12月1日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：湖南大润发易购商业管理有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区氐星路1397号。法定代表人：陈汉寿，该公司总经理。原审第三人：湖南省娄底市金海置业发展有限公司，住所地娄底市农机公司院内。法定代表人：肖共辉，该公司董事长。原审第三人：娄底市农业机械有限责任公司，住所地娄底市娄星区氐星路19号。法定代表人：肖超奇，该公司董事长。上诉人陈苏仪因与被上诉人娄底市金海商贸城业主委员会(以下简称娄底金海商贸城业委会)、湖南大润发易购商业管理有限公司（以下简称湖南大润发公司）、李立生、肖超奇、原审第三人湖南省娄底市金海置业发展有限公司（以下简称娄底金海置业公司）、娄底市农业机械有限责任公司（以下简称娄底农机公司）合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院于2020年1月8日作出的（2019）湘1302民初317号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈苏仪上诉请求：支持上诉人的诉讼请求，依法撤销原判，予以改判，由被上诉人承担两审诉讼费。事实和理由：上诉人与78名金海大厦1-2楼商铺业主就被上诉人金海商贸城业委会、肖超奇、李立生与被上诉人大润发公司于2017年7月11日签订的《娄底金海商贸城租赁合同》，侵害了上诉人及78名业主的合法权益，向原审法院提起民事诉讼，要求法院判决该合同无效。原审法院立案审理后，因该案涉及到第三人金海公司和农机公司的合法权益，应增加第三人金海公司和农机公司作为本案当事人，要求上诉人与其他78名原告撤诉后再重新起诉。上诉人及78名业主的委托代理人陈苏仪律师与78名原告业主共同商量，同意接受该意见，同意先撤诉，将金海公司、农机公司列为第三人重新起诉。为了节约诉讼资源，减少诉讼负担，征得78名原告业主同意，上诉人一人代表78名原告业主向原审法院再次提起诉讼。原审法院立案审理于2020年1月8日作出驳回上诉人诉讼请求的一审判决，制作并送达了（2019）湘1302民初317号民事判决书，上诉人于2020年元月21日收到原审法院邮寄的判决书。上诉人认为，原审判决在查明事实后，作出了违背客观事实、违反法律规定的错误判决。一、被上诉人金海商贸城业委会、肖超奇、李立生没有资格与被上诉人大润发公司签订《娄底金海商贸城租赁合同》。原判决认定：“金海商贸城业委会肖超奇、李立生与大润发易购公司签订的《娄底金海商贸城租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。”上诉人认为原审判决的这一认定与法律规定签订租赁合同主体资格背道而弛。根据《中华人民共和国合同法》第九条的规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”根据2009年12月1日中华人民共和国住房和城建部颁布的（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第110条：“业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的行动。”《物业管理条例》第六条规定：“房屋所有权人为业主”，《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条规定：“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”根据以上法律规定，签订房屋租赁合同的民事主体必须是房屋的所有权人，被上诉人业主委员会是一个物业管理的自治组织不是房屋的所有权人，不具备房屋租赁的民事权利能力，不能成为房屋租赁合同的签订主体，被上诉人肖超奇对金海商贸城1-2楼的所有商铺在2004年至2023年20年内不具有使用权，不具备签订租赁合同的主体资格，被上诉人李立生的妻子是金海商贸城1-2栋的商铺业主，但李立生的妻子2004年购买金海公司商铺时已委托金海公司出租，20年内也没有出租权。原审法院已经查明的以上事实，充分说明被上诉人业委会、肖超奇、李立生都不具备签订《娄底市金海商贸城租赁合同》的主体资格，可见原审法院明知被上诉人无权签订租赁合同却非法认定被上诉人业委会、肖超奇、李立生与被上诉人大润发公司签订的《娄底市金海商贸城租赁合同》并未违反法律规定，合法有效，实在是荒唐可笑。上诉人认为，被上诉人业委会、肖超奇、李立生与被上诉人大润发公司签订的《娄底市金海商贸城租赁合同》因没有签订房屋租赁合同的主体资格，所签订的合同明显无效。二、金海商贸城1-2楼的全部商铺已由第三人金海公司于2003年出租给湖南省新一佳商业投资有限公司，有效期为20年，该商铺的任何业主都无权另行出租。上诉人在一审诉状中已经说明上诉人与金海商贸城1-2楼267名商铺业主于2004年购买第三人金海公司、农机公司已出租给新一佳公司做超市使用的商铺，并与金海公司签订了《委托合同》，业主所购商铺20年内只有所有权，没有使用权，所购商铺已委托金海公司统一管理、招租，商铺业主每月收取金海公司给付的收益租金，20年内商铺业主无权出租和自己使用。2016年湖南新一佳商业投资公司因破产违约，停止支付租金。被上诉人肖超奇是第三人农机公司的董事长，根据娄底市中级人民法院（2008）娄中民三初第9号民事调解书，每月应向267名业主支付收益租金。肖超奇为了赖皮，不付业主收益租金，于2016年7月22日煽动肖学元、被上诉人李立生及267名业主中的少部分业主，推翻为267名业主维权达10年之久，按月发放267名业主收益租的原金海商铺新一佳业主委员会，重新成立了《金海商贸城业主委员会》。在第三人金海公司没有与新一佳公司终止《租赁合同》的情况下，被上诉人业委会、肖超奇、李立生未经金海公司同意，未经267名业主授权委托，擅自与被上诉人大润发公司签订了《娄底金海商贸城租赁合同》，原审法院对上诉人在诉状中提出的267名业主委托第三人金海公司出租所购商铺的事实已查明，但在判决书中不作认定，因为原审法院明知第三人金海公司和新一佳公司签订的商铺《租赁合同》没有解除，被上诉人业委会、肖超奇、李立生又与被上诉人大润发公司签订了租赁合同，金海大厦1-2楼的商铺再次出租，客观上存在二份租赁合同，被上诉人业委会、肖超奇、李立生与大润发公司签订的租赁合同是无效的。租赁合同已造成绝大部分商铺业主不能按月得到第三人金海公司、农机公司按月给付的租金，严重地侵害了业主的合法权益。综上所述，上诉人认为其在一审提出的确认《娄底金海商贸城租赁合同》无效的诉讼请求，是符合客观事实，符合法律规定的，理应得到原审法院的支持。请求法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人肖超奇辩称：1、业主委员会是通过批准备案的机构。2、业主委员会和大润发签订的合同是合法有效的。3、业主委员会有三名同志是代表200余人的业主，称为小业主委员会。4、大润发进场后缴纳的租金，我们都交给了小业主委员会，我们没有挪用。5、其在合同上的签字行为不是代表个人是代表业主委员会。请求法院维持一审判决。被上诉人娄底市金海商贸城业主委员会、湖南大润发易购商业管理有限公司、李立生、原审第三人湖南省娄底市金海置业发展有限公司、娄底市农业机械有限责任公司未进行答辩。陈苏仪向一审法院起诉请求：1、确认被告娄底市金海商贸城业主委员会、被告肖超奇、被告李立生与被告湖南大润发易购商业管理有限公司签订的《娄底金海商贸城租赁合同》无效；2、确认被告湖南大润发易购商业管理有限公司使用金海商贸城一、二楼商铺应向第三人湖南省娄底市金海置业发展有限公司和第三人娄底市农业机械有限责任公司支付商铺使用费；3、依法判决第三人湖南省娄底市金海置业发展有限公司、第三人娄底市农业机械有限责任公司正确履行与原告签订的《委托合同》，面对现实情况与湖南省新一佳商业投资有限公司解除《租赁合同书》，与被告湖南大润发易购商业管理有限公司签订《租赁合同》；4、由四被告承担本案诉讼费用。原审被告湖南大润发易购商业管理有限公司辩称：原告称本案为确认之诉，被告认为系侵权之诉，只对原告诉请第一项答辩，其他诉请不予答辩；被告与被告娄底市金海商贸城业主委员会签订的合同是双方真实意思表示，不违背法律规定，该合同已经生效；商贸城一共有业主267名，已有200余名业主与业主委员会签订了授权委托书，授权业委会对商贸城1-4楼代为出租，娄底市房产局出具的同意业委会换届的通知，业委会管理权限限于1-4楼，被告认为业委会对1-4楼有出租管理权，大部分业主是以从业委会领取相应租金对租赁合同进行追认，被告与被告娄底市金海商贸城业主委员会签订的租赁合同已经实际履行，被告按时足额交纳了租金，被告于2017年7月11日签订的合同，已经缴纳了100万元的履约押金，以及66万元的租金；原告存在主体问题，是以个人名义起诉的，不能代表其他业主，且应当提交商品房购销合同等相关合同证明身份才能主张相应权利。被告娄底市金海商贸城业主委员会、被告肖超奇、被告李立生、第三人湖南省娄底市金海置业发展有限公司、第三人娄底市农业机械有限责任公司均未作答辩。一审法院认定事实：2004年4月，原告作为甲方，第三人湖南省娄底市金海置业发展有限公司作为乙方，双方签订了《委托合同》，甲方将其所购物业位于金海商业城二层B502、B532的铺位全权委托乙方统一招商、招租经营与物业管理，委托经营期限从2004年4月24日至2023年12月31日止，共236个月，在此期限内，该物业经营权归乙方所有。年委托经营收益额为甲方购铺总金额的9％，即每年21090.24元。逐月支付，自2004年5月开始，每月24日前由乙方支付上月经营回报1757.52元，截至2023年12月31日，共支付212个月。甲方在委托期内有依规定收取该物业收益的权利，且在委托期内不支付物业管理费。在委托期内不得妨碍乙方依法对外统一招商、招租和经营管理。不得将该物业收回自用或他用。转让该物业所有权的行为，不得影响本合同的执行。乙方在受托期内有依法统一招商、招租和经营管理的权利，且不受甲方干预。甲方违约，需对乙方以及该物业使用人的一切经济损失承担赔偿责任，并支付乙方违约金拾万元。乙方不能依合同约定按期交付甲方经营收益金超过15个工作日的，每逾期一天乙方按该物业年经营收益金的千分之三支付滞纳金。该合同还对其他事宜进行了约定。2016年7月22日，娄底市房地产管理局出具关于同意娄底市金海商贸城业主委员会换届备案的通知，内容如下：“娄底市金海商贸城业主委员会：你小区关于业主委员会换届的报告已收悉，娄星社区居委会、长青街道办事处社区办、长青街道办事处已审核，现予以备案。本届业主委员会成员由肖学元等七人组成。主任：肖学元、副主任：李立生、肖超奇，委员：刘长耀、傅洁、吴定清、邹宝容，希业主委员会履行自己的职责，配合当地有关部门，共同管理、建设好金海商贸城小区。本届业主委员会管理权限仅限于金海商贸城第1、2、3、4楼商铺，不含宏腾大酒店及地下停车场，如今后按照规划区域成立业主委员会，本区域业主应当与其他业主共同成立新的业主委员会。新老业主委员会应当及时在街道、社区的指导、监督下办好移交手续。”2017年7月31日，娄底市金海商贸城业主委员会向业主发出登记公告，要求未核实真实业主身份的业主从2017年8月5日起至8月25日止，携带本人身份证、房产证、土地使用证、购房合同书、购房收据、委托合同书、有效的农行卡等前来金海商贸城三楼物业办进行登记。该公告还在《娄底日报》上予以登载。2017年10月27日，娄底市金海商贸城业主委员会向所有业主发出再次登记公告，要求未核清真实业主身份的业主从2017年10月30日起至11月8日止，携带本人身份证、房产证、土地使用证、购房合同书、购房收据、委托合同书、有效的农行卡等前来金海商贸城三楼物业办进行登记。2017年7月11日，新换届的娄底市金海商贸城业主委员会作为甲方，湖南大润发易购商业管理有限公司作为乙方，签订了《娄底金海商贸城租赁合同》。具体约定：本合同乙方向对方保证具有签订本合同所需的所有权利、授权和批准，并且具有充分履行其本合同项下每项义务所需有的所有权利、授权和批准。乙方按套按现状向甲方承租位于湖南省娄底市金海商贸城1-4层物业。双方同意租赁期限自2018年1月1日始至2038年12月31日止，共20年。一、二楼的清场装修期为2017年12月31日止。一、二楼自起租日起的12个月为免租期。乙方须于本合同签订当日向甲方交付押金100万元。从第六年即2024年起上述押金开始按月抵扣租金及相关费用。一、二楼的月租金标准合计为22万元／月。租金增长方式为前三年不递增，第四年起每三年递增5％。租金支付方式为按季度支付（提前一个季度交付租金）。甲方应在起租日将该物业交付乙方使用，迟延交付的，租期顺延，合同继续履行。甲方保证出租该物业并未侵犯任何第三方之合法权益。甲乙任何一方提前30天通知对方并向对方支付相当于当年标准月租金4倍的违约金后可以解除本合同。乙方经营项目为大型超市、百货、餐饮、娱乐、文化产品及其他。该合同由娄底市金海商贸城业主委员会、湖南大润发易购商业管理有限公司加盖公章，并由肖超奇、李立生以及业委会主任肖学元签名确认。2017年7月17日，被告湖南大润发易购商业管理有限公司缴纳40万元押金给农机公司（三、四楼），另60万元支付给了娄底市金海商贸城业主委员会（一、二楼）。2018年7月17日、2018年8月24日被告湖南大润发易购商业管理有限公司先后缴纳租金44万元、22万元给娄底市金海商贸城业主委员会。一审法院认为，关于原告的诉讼请求第一项，确认被告娄底市金海商贸城业主委员会、被告肖超奇、被告李立生与被告湖南大润发易购商业管理有限公司签订的《娄底金海商贸城租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。恶意串通行为的构成有三个方面，一是双方当事人存在串通行为，二是当事人存在恶意，三是行为损害了国家、集体或者第三人的利益。就本案而言，新换届的娄底市金海商贸城业主委员会作为甲方，湖南大润发易购商业管理有限公司作为乙方，签订的《娄底金海商贸城租赁合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效。原告也未提供充足证据证明其因该合同遭受损害，故对原告该诉讼请求，因不具有法定的无效情形，一审法院不予支持。关于原告提出的请求确认被告湖南大润发易购商业管理有限公司使用金海商贸城一、二楼商铺应向第三人湖南省娄底市金海置业发展有限公司和第三人娄底市农业机械有限责任公司支付商铺使用费。首先，原告主张主体资格不适格，支付商铺使用费的请求应由本案的第三人来提请；其次，该请求没有具体数额，属于诉讼请求不具体、明确。故对原告该诉请，一审法院不予支持。关于原告请求判决第三人湖南省娄底市金海置业发展有限公司、第三人娄底市农业机械有限责任公司正确履行与原告签订的《委托合同》，面对现实情况与湖南省新一佳商业投资有限公司解除《租赁合同书》，与被告湖南大润发易购商业管理有限公司签订《租赁合同》。首先，原告并非《租赁合同书》的当事人，其来提出解除合同，显然违背合同相对性原则；其次，合同签订应遵循自愿原则，原告主张他人与他人签订合同，显然违背该原则，故对原告的第三项请求，因无法律依据，一审法院不予支持。判决如下：驳回原告陈苏仪的诉讼请求。本案案件受理费200元，由原告陈苏仪负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审认定的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，民事主体依法享有物权，其财产权利受法律平等保护。本案争议的焦点在于案涉协议的效力认定问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，涉及建筑物专有部分所有权的处分不属于业主共同决定的事项，未经业主同意，业主委员会无权代表业主与第三人签订有关处分专有部分所有权的合同。本案中，娄底市金海商贸城业委会于2017年7月11日与湖南大润发公司签订《娄底金海商贸城租赁合同》，将金海商贸城中包含陈苏仪所有的2个商业铺面在内的1-4层物业自2018年1月1日始至2038年12月31日止租赁给湖南大润发公司，并收取了对方押金款100万元和租金66万元，该业委会的行为既未得到上诉人陈苏仪的明确授权也未得到其事后追认，因此上述协议对上诉人陈苏仪不具有法律约束力，对其要求确认该协议对其无效的请求本院应予支持，但其上诉要求确认上述协议全部无效依据不足，本院对此主张不予支持。至于上诉人陈苏仪上诉提及的其他诉求问题，因其不具有诉讼主体资格及不符合合同相对性原则等，原判决对这些请求予以驳回并无不当。综上，上诉人陈苏仪的上诉理由部分成立；原判决适用法律有误，对本案处理不当，本院依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初317号民事判决；二、确认被上诉人娄底市金海商贸城业主委员会与被上诉人湖南大润发易购商业管理有限公司于2017年7月11日签订的《娄底金海商贸城租赁合同》中有关租赁上诉人陈苏仪位于金海商贸城二层B502、B532铺面的内容无效；三、驳回上诉人陈苏仪的其他诉讼请求。一审案件受理费200元，二审案件受理费80元，共计280元，由上诉人陈苏仪承担140元，由被上诉人娄底市金海商贸城业主委员会、湖南大润发易购商业管理有限公司负担140元。本判决为终审判决。审判长  童赞辉审判员  魏正宇审判员  谭 芳二〇二〇年九月二十三日法官助理晏鹏代理书记员刘珊珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。