云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2258号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“鸿卓房地产”）。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原师专南校区）。法定代表人：李静，该公司总经理。委托代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：马发虎，男，1987年12月10日出生，回族，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审原告）：李信，女，1986年7月15日出生，回族，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司因与被上诉人马发虎、李信商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初163号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，在二审中，各方均没有新的事实和证据提交，合议庭决定不开庭审理，本案现已审理终结。鸿卓房地产上诉请求：1.依法撤销一审法院民事判决，对双方违约金重新作出认定，2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要诉讼理由是：上诉人认为，本案一审判决对基本事实认定无误，但未能对双方违约金进行调整，上诉人由此承担的违约金过高，请上级人民法院对违约金予以调整。一、上诉人并非故意违约，也未在违约行为中获利。本案中上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》后，因贷款不能及时到位及征地拆迁等原因而延误了房屋交付时间。上诉人并非处于故意而违反合同约定，房屋的交付延迟不仅有各方面的原因，上诉人本身也因工期延长遭受了人工、材料成本的上涨：管理成本的增加和借贷款项的利息增加。因此，上诉人不仅并未在违约行为中获利，还为了及早能向购房者交付房屋承担了更高的成本。二、被上诉人所购房屋购买时间较早，房屋单价不高，时至今日温泉静园小区房屋价格已经大量上涨，从商业角度来看，购房者并未在本案合同的履行过程中遭受实质性的损失，反而因房屋价格的上涨有所获利。三、我国民法及合同法相关法律中规定的违约金，兼具惩罚性与赔偿性，而对违约金约定的主要目的是对合同履行的保证，以维护合同的稳定性，本案中上诉人并未怠于履行合同义务，在合同签订后尽可能的及早交付了房屋，在此前提下，如对违约金采取惩罚性质来认定，极大的增加了上诉人的履行成本，对增加人力物力努力完成合同义务的上诉人来说是一个巨大的打击。而本案如能够从违约金的补偿角度来考虑，则既能维护合同的合法约定，也能兼顾合同双方的利益和合法权益。本案商品房购销合同约定50.00元每天的违约金标准，折合1500.00元每月，18000.00元每年。这与涉案房屋周边的房屋租赁金额差距巨大，也与被上诉人的实际损失差距巨大。并且，虽然上诉人确实存在延期交付房屋的实际，但在此期间，被上诉人购买的房屋也经历了单价的大额上涨。由此，上诉人才在一审中提出违约金金额过高问题，请求人民法院能够依法调整违约金数额。四、上诉人作为房地产开发企业，在温泉静园小区的建设施工过程中，已经承担了人工成本和材料成本、管理成本的增加，在艰难的环境中保证了房屋的交付使用。在房屋交付后，虽然合同的主要权利义务已经完成，但仍然涉及到后期对整个小区物业的管理、维护、维修及各职能管理部门的证件办理、手续办理等后续工作。上诉人承担的违约金过高只会造成整个企业的工作无法开展，长远来说对购屋者也会造成损失。综上所述，一审判决对事实认定并无错误，但本案实际是上诉人竭尽所能履行了合同义务，虽然有所延迟，但并非上诉人本意，上诉人也并未在这一过程中获利，相反被上诉人因房屋价格上涨也适度的弥补了相应损失。而合同约定的违约金确实过高，请上级人民法院能够结合本案实际情况，结合本地房地产开发建设的实际困难和现状，对违约金予以适当调整。被上诉人均未作二审答辩。马发虎、李信的一审诉讼请求是：1.依法判决鸿卓房地产支付马发虎、李信延迟交付违约金及面积补差费用52021.00元（其中违约金44000.00元，面积补差费8021.00元）；2.依法判决本案诉讼费由鸿卓房地产承担。原审法院经审理确认的法律事实是：2015年11月30日马发虎、李信（乙方）与鸿卓房地产（甲方）签订了《商品房购销合同》，约定：马发虎、李信向鸿卓房地产购买位于昭阳区，面积为122.39㎡，总价为382000.00元。合同约定：“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补；甲方应于2016年9月30日前交付房屋；如未按约定交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50.00元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金。继续履行合同的，甲方每逾期1天按每天50.00元向乙方支付违约金。如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方的物业管理费用。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。”合同签订后，马发虎、李信向鸿卓房地产支付了购房首付款人民币82000.00元。2016年6月1日，鸿卓房地产将上述合同进行了登记备案。2016年9月14日马发虎、李信以按揭的方式向昭通市住房公积金管理中心贷款300000.00元支付了剩余房款。鸿卓房地产于2018年9月29日发布公告，通知签订合同的业主可以接房。2019年3月9日马发虎、李信从鸿卓房地产处接收了所购买的房屋，并签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋，完全符合购房双方的真实意思表示，若与购房双方的其他意思表示存在冲突的，则以本接房声明的意思表示为准”。马发虎、李信向鸿卓房地产交纳面积补差费8021.00元及配套费（办证测绘工本费、天然气初装费、可视对讲机费等费用）。马发虎、李信向法院提起诉讼。原审法院经审理认为，马发虎、李信与鸿卓房地产签订的《商品房购销合同》系当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定交房时间为2016年9月30日前，但鸿卓房地产于2018年9月29日才发布公告通知鸿卓房地产办理交房手续，鸿卓房地产未按照约定期限交房已构成违约。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。马发虎、李信签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋”，其应遵循诚实信用原则，其现追究昭通鸿卓公司逾期交房的违约责任，也只应计算从2016年10月1日起至2018年9月30日止期间的延迟交房违约金，共计730天。根据双方约定：逾期90天后，昭通鸿卓房地产开发有限公司每逾期1天按每天50.00元向马发虎、李信支付违约金，经计算为：50元/天×730天=36500.00元。马发虎、李信主张鸿卓房地产应退还该公司按照《昭通市房屋面积测绘报告》所收取的面积差价款，但根据双方合同约定：建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补。房屋的建筑面积应以《不动产权证书》的记载为准，因该房屋尚未取得《不动产权证书》，故马发虎、李信应待取得《不动产权证书》后，再另行主张。鸿卓房地产主张合同约定的违约金过高，如果需要鸿卓房地产承担违约金请求法庭予以调整。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（鸿卓房地产）每逾期1天按每天50元向乙方（马发虎、李信）支付违约金”对此，原审法院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是鸿卓房地产逾期交房导致马发虎、李信未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，而鸿卓房地产也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，故鸿卓房地产对违约金提出的异议不能成立，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、由昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向马发虎、李信支付自2016年10月1日起至2018年9月30日止逾期交房的违约金人民币36500.00元；二、驳回马发虎、李信的其他诉讼请求。案件受理费1101.00元，由马发虎、李信负担328.00元，昭通鸿卓房地产开发有限公司负担773.00元。在二审中，上诉人对原审认定事实部分未提出实质异议，对一审未判决解除合同及对违约金的认定不服。双方当事人对原审认定的其余事实未提出异议，对原审认定双方无异议的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人请求对违约金重新作出调整的理由是否成立。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：关于上诉人请求对违约金重新作出调整的理由是否成立的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，原审认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准并无不当，而对每天50.00元违约金是双方合同的约定，上诉人未按期交房，即应当承担合同中约定有违约责任。而双方约定的50.00元，每月1500.00元，每年18000.00元租金，结合双方合同项下的房屋面积122.39㎡，符合本地区该地段同类房屋租金标准，并不明显超过同地段同类房屋租金标准30%，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定适当减少的情形。故原审判决并不违反合同法的规定，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费1101.00元，由上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  王荣祥审判员  宋明涛审判员  戴红梅二〇二〇年九月八日书记员  祖维灿