贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初1143号原告：万忠炆，男，汉族，1992年8月3日生，住贵阳市云岩区。原告：万忠来，男，汉族，1996年7月18日生，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：丁云、陈兴艳（实习），贵州德大律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：付小梅，女，汉族，1994年7月26日，该公司员工，住贵阳市南明区。第三人：鲍守菊，女，汉族，1972年12月29日生，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨冬艳，贵州黔鹰律师事务所律师。原告万忠炆、万忠来诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、第三人鲍守菊商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万忠炆、万忠来的委托诉讼代理人丁云、陈兴艳，被告宏益公司的委托诉讼代理人付小梅到庭参加诉讼。第三人鲍守菊经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万忠炆、万忠来向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行编号为189462号《商品房买卖合同》约定的所有权初始登记义务，并履行为二原告办理案涉房产不动产权证义务；2.判令被告自2018年1月1日起，支付逾期履行所有权初始登记违约金，以购房款总款10259224元为基数，按照中国人民银行发布的银行活期存款利率0.35%计算，计算至不动产权证办理交付原告之日止，暂计至起诉之日止为72670元；3.本案受理费由被告承担。事实及理由：2015年5月30日，原、被告及第三人签订《商品房买卖合同》（合同编号189462），约定原告及第三人以银行按揭方式购买被告位于南明区,8栋1层19号商铺，总价款为10259224元。合同签订当日，二原告向被告支付了首付款5130224元及预告登记费550元。期间，被告在未原告办理银行按揭贷款过程中称第三人不能作为主贷人办理银行按揭贷款，要求原告变更主贷人，经协商第三人同意除名后，但仍未能办理按揭贷款。2015年10月15日，二原告将购房尾款5129000元支付给被告。被告交付案涉房屋后，二原告随即履行了支付物业费、维修基金等义务。但合同约定的所有权初始登记时间届满后，经二原告多次催促，被告均以各种理由拒绝向二原告履行转移登记的相关义务，导致二原告至今未取得案涉房屋的不动产权证书。被告的行为，给二原告生产经营造成了严重影响，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望支持原告全部诉请。被告宏益公司辨称：同意原告第一项诉讼请求。对于诉请第二项逾期办证违约金，应当自2018年1月1日起至2019年4月3日，以购房总款10259224元为基数，按日支付已付房款的万分之0.02计算。第三人鲍守菊未提交书面陈述意见。原告万忠炆、万忠来围绕其诉讼请求提交如下证据：1.二原告身份证复印件、被告工商信息打印件，拟证明原、被告主体资格适格。被告无异议；2.商品房买卖合同，拟证明2015年5月30日，二原告及第三人与被告建立商品房买卖合同关系，合同载明第三人为买受人，二原告为共同共有人。合同第7条明确约定购房总款为10259224元，第八条约定付款方式为首期付款5130224元，余款5129000元以银行按揭方式支付；合同第22条约定了，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.02。上述约定的违约金明显低于原告的损失，请求法院予以调整增加。被告对合同的真实性、合法性无异议，但对调高违约金表示不同意，认为该合同是双方真实意思表示，双方的权利义务应当按照约定予以履行；3.备案登记表，拟证明2015年5月30日，第三人申请对案涉房产销售合同进行备案。被告无异议；4.特殊申请表、2015年10月15日签订的商品房买卖合同，拟证明2015年7月，被告同意原告变更主贷人办理银行按揭贷款。合同明确双方权利义务，二原告成为案涉房屋共有人的事实。被告无异议；5.收据3份、预告登记收据、电表电视开户费收据、发票、维修资金收据各1份，拟证明二原告履行全部合同的缴费义务，被告应当按约定办理案涉房产不动产权证。被告无异议；6.住房情况查询记录2份，拟证明被告尚未完成初始登记和办理商品房转移登记有关文书的义务。被告对查询记录的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为该查询记录上载明的查询时间为2019年4月15日，不能证明该房屋的最新状态。被告宏益公司围绕其主张提交如下证据：1.商品房买卖合同、预售合同备案登记表各1份，拟证明双方对于逾期办证违约金支付标准约定为按日支付已付购房款的万分之0.02。原告对合同的三性无异议，证明目的有异议，认为合同约定的违约金标准过低，请求依法调整。对备案登记表三性无异议，但认为只是整栋楼的备案登记，与原告诉请事实不具有关联性；2.不动产权证书、现房备案证明，拟证明涉案房屋于2019年4月3日具备办证条件。原告对该组证据的真实性无异议，但认为与原告诉请事实不具有关联性；3.情况说明1份，拟证明贵州宏立城物业服务有限公司已于可以办证次日通过张贴通知栏等方式通知了业主，被告逾期办证的违约责任自2019年4月3日即终止。原告对情况说明的三性不予认可，认为该说明系2020年4月28日出具，在情况说明中所称的2019年4月3日通过张贴通知栏等方式通知了业主办证事情，在4月份第一次开庭时并未收到被告相关电话以及书面告知的事实。而二原告要求被告办证的事实系在3月份；4.业主办证签收记录1份，拟证明该E区7、8栋早已有其他业主来办证。原告对签收记录不予认可，认为与原告所诉请事实无因果关系，且变更后的商品房买卖合同都是第一次庭审后，被告才出示给原告。原告一直未接到办证通知，故对被告证明目的不予认可；5.房屋交付验收表，交房协议各1份，拟证明案涉房屋于2015年10月22日交付给原告，原告未遭受任何损失。原告认可交房事实，对证明目的不认可。认为不能因为交付了房屋，就忽略合同约定的办证义务，案涉房屋属于经营性用房，因为疫情需要融资抵押，导致原告无法利用房屋融资，对二原告造成相应损失。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2015年5月30日，第三人（买受人，共同共有人二原告）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：第三人与二原告购买被告开发建设的本市南明区花果园后街彭家湾花果园E区第7,8（国际金融街1,2号）栋1层19号商业用房，建筑面积为210.23平方米，套内建筑面积为198.33平方米，按套计算总房款为10259224元；买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款5130224元，余款5129000元以银行按揭支付。出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.02的违约金。……”；合同并就其他事项进行了约定。合同签订当日，二原告向被告支付首期购房款5130224元及预告登记费550元。2015年9月27日，第三人因个人原因无法办理银行按揭贷款向被告提交《花果园客户特殊申请表》，申请减去第三人名字。2015年10月15日，二原告与被告对案涉房屋重新签订《商品房买卖合同》，将购房款支付方式变更为分期支付。合同签订当日，二原告向被告支付剩余购房款5129000元。2018年8月24日，二原告向贵阳市住房和城乡建设局交纳住宅专项维修基金102592元。2015年10月22日，二原告与被告签订《交付协议》及《房屋交付验收表》，二原告确认自2015年8月29日起涉案房屋被告交付给二原告。2019年4月3日，被告取得案涉房屋所在E7号楼第1-5层商业用房商品房现房备案证明后，被告取得案涉房屋所在E7、8栋商业部分1-5层不动产权证书。因被告至今未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给二原告，二原告遂起诉来院，提出如前诉请。本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，二原告已履行了向被告支付全部购房款义务，但被告未在承诺期限即2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，构成违约，应承担相应的违约责任。现二原告起诉要求被告履行案涉房屋所有权初始登记并为二原告办理案涉房产不动产权证义务，对此，被告表示同意，故对二原告的该诉请，本院予以支持。关于被告应当如何承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：“三、转移登记：出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。……约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.02的违约金。”从合同内容看，双方约定被告超过约定日期180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，二原告选择退房，被告自收到退房通知之日起60日内退还二原告已付购房款，并按照同期银行存款利率支付利息。现被告超过约定日期180日以后仍未交付办理商品房转移登记有关文书，但二原告选择不退房，被告亦同意不退房并已将案涉房屋交付二原告，双方均同意继续履行合同，故应当按照合同约定进行处理，即双方应按照合同第二十二条第三款第（2）项：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.02的违约金。”之约定继续履行合同，亦即被告自约定日期至实际交付有关文书之日止，按日向二原告支付已交房价款万分之0.02的违约金。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，被告所应支付的违约金应首先尊重合同双方当事人的意思表示，依照合同的约定进行计算，按日向二原告支付已交房价款万分之0.02的违约金。现二原告以违约金过低为由请求增加，亦应当以合同约定的违约金低于造成的损失为前提，以二原告的实际损失为参考，故二原告应当举证证明合同约定的违约金低于被告逾期交付办证资料对其造成的损失。但本案庭审中，二原告未举证证明被告逾期交付办证资料对其造成的损失。故二原告请求调高违约金的主张，本院不予支持。确认被告按合同约定计算标准向二原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内履行本市南明区花果园后街彭家湾花果园E区第7,8（国际金融街1,2号）栋1层19号商业用房所有权初始登记并为原告万忠炆、万忠来办理该商业用房不动产权证义务。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告万忠炆、万忠来违约金（以购房款10259224元为基数，按照每日万分之0.02的标准，从2018年1月1日起计算至被告贵阳宏益房地产开发有限公司向原告万忠炆、万忠来交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。三、驳回原告万忠炆、万忠来的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1616元，减半收取808元，由原告万忠炆、万忠来负担638元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担170元（该款原告万忠炆、万忠来已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告万忠炆、万忠来）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年九月一日书记员  谭博文