湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终3227号上诉人（原审被告）：蒋登高，男，汉族，1963年4月7日出生，住长沙市芙蓉区。上诉人（原审被告）：孟令辉，男，汉族，1968年8月9日出生，住长沙市芙蓉区。两上诉人共同委托诉讼代理人：卢井才，湖南琼武律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈林，湖南琼武律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨毛七，男，汉族，1950年12月12日出生，住长沙市岳麓区。委托代理人甘银辉，湖南泓锐律师事务所律师。上诉人蒋登高、孟令辉因与被上诉人杨毛七确认合同无效纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初12554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人蒋登高、孟令辉上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或依法改判为驳回杨毛七的诉讼请求，判决杨毛七承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、孟令辉作为杨毛七的代理人与蒋登高签订《房屋买卖合同》并非以合法形式掩盖非法目的，该《房屋买卖合同》属于有效合同而非无效。该合同的签订既未损害杨毛七的利益，也未损害合同当事人以外的第三方利益，也未违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定。在债务履行期限届满后长达一年的时间里，蒋登高与杨毛七经过多次协商，杨毛七表示无钱偿还，同意将涉案房屋过户到蒋登高的名下，蒋登高才受领了涉案房屋。2、即便认定该《房屋买卖合同》无效，孟令辉不是过错方，杨毛七有重大过错，一审法院判决孟令辉、蒋登高承担房屋过户费用而未判决杨毛七承担是错误的。孟令辉与蒋登高签订《房屋买卖合同》并未损害杨毛七的利益，其行为并未超越代理权限。3、蒋登高借款给杨毛七，杨毛七将涉案房屋抵押登记给了蒋登高，一审法院判决将房屋过户给杨毛七，却未恢复蒋登高抵押权人身份，侵害了蒋登高的抵押权。被上诉人杨毛七辩称：1、孟令辉无权决定房屋的价格。在杨毛七不知情的情况下，将房屋偷偷过户给蒋登高，属于恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，过户无效，应当将房屋恢复登记至杨毛七名下。杨毛七出具公证书的目的并非为了将房屋过户给蒋登高，杨毛七没有授权孟令辉擅自决定房屋的价格。孟令辉与蒋登高擅自以30.8万元的价格出售了房屋，出售价格明显低于市场价格。孟令辉超越了代理权限，且蒋登高并非善意第三人，孟令辉与蒋登高恶意串通损害了杨毛七的利益，蒋登高与孟令辉以合法形式掩盖非法目的，房屋买卖合同无效。2、房屋过户的费用应当由蒋登高、孟令辉承担。孟令辉在一审庭审中自认，房屋30万元价格没有告知杨毛七，杨毛七没有拿到该款项，也没有要求蒋登高将钱通过吴官保再转给陈大兴。3、不应当恢复蒋登高抵押权人的身份。杨毛七签订《一般抵押权合同》的目的，是为了借款，而蒋登高根本没有借款给杨毛七，已经构成了根本违约。杨毛七向一审法院提出诉讼请求：一、确认孟令辉以杨毛七名义与蒋登高签订的关于岳麓区，房屋所有权证为长房权证岳麓字第××号房屋的《房屋买卖合同》无效；二、蒋登高协助杨毛七将坐落于岳麓区，房屋所有权证为长房权证岳麓字第××号房屋的权属恢复登记至杨毛七名下；三、蒋登高、孟令辉承担本案诉讼费、保全费、评估费及房屋过户时的相关费用。一审法院查明，2012年6月11日，甲方陈大兴与乙方杨毛七签订《借款协议》，约定乙方向甲方借款40万元，债期两年，从2012年6月15日至2014年6月14日，月息2%，用于资金周转。同日，陈大兴与杨毛七在长沙市望城公证处对上述《借款协议》进行了公证，长沙市望城公证处出具了（2012）湘长望证内字第4592号公证书。2012年6月21日，陈大兴与杨毛七对杨毛七名下坐落于岳麓区屋（房屋所有权证号码为长房权证岳麓字第××号）进行了一般抵押登记，他项权证号为512029287，债权数额为40万元。2013年10月25日，杨毛七出具《委托书》载明杨毛七将其名下坐落于岳麓区，房屋所有权证号为长房权证岳麓字第××号的房屋，全权委托孟令辉为合法代理人，办理上述房产的抵押贷款还款、到房产局办理注销抵押登记，解除他项权证、领取房产证，再次办理抵押登记，签订买卖合同，产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契、收取房款，办理国土证过户，物业交割，修改产权交易密码、产权内档错误的更改，查阅、调取、打印内档资料，维修基金过户，如遇上述房产拆迁由受托人孟令辉全权办理拆迁事宜，签署拆迁安置协议并收取拆迁补偿款项等一切相关手续。同日，杨毛七在湖南省长沙市望城公证处对上述委托书进行了公证，湖南省长沙市望城公证处出具了（2013）湘长望证内字第21669号公证书，公证书载明杨毛七于2013年10月25日来该公证处在公证员面前，在前面《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2013年10月28日，杨毛七与蒋登高签订了《借款合同》，约定杨毛七向蒋登高借款54万元用于个人项目资金周转，借款期限自2013年10月28日至2014年10月27日，每月利息为13500元。同日，杨毛七向蒋登高出具《借条》，载明其向蒋登高借款54万元，月息2.5%，借款期限为1年。同日，杨毛七与蒋登高签订了《一般抵押权合同》，约定杨毛七将坐落于岳麓区屋（房屋所有权证号码为长房权证岳麓字第××号）作为对债权人54万元的担保，债务人履行债务的期限为2013年10月28日至2014年10月27日止。2013年10月28日，蒋登高在扣除利息12500元后，将对杨毛七的487500元借款转账至吴官保账户。同日吴官保代杨毛七向陈大兴转账偿还450000元。2015年10月27日，孟令辉作为杨毛七的委托代理人，以杨毛七的名义与蒋登高签订了《房屋买卖合同》，约定将杨毛七名下坐落于岳麓区（房屋所有权证号码为长房权证岳麓字第××号）房屋以30.8万元的价格出售给蒋登高。并约定甲方杨毛七于房屋所有权转移登记完成之日起7日内将转让房屋交付给乙方蒋登高。2015年10月29日，上述房屋已经过户至蒋登高名下，房屋产权证号为71××78。2018年10月10日，长沙市公安局岳麓区分局出具了《案件移送起诉告知书》，载明杨毛七涉嫌非法侵入他人住宅一案，确认犯罪事实清楚，证据确实充分，先侦查终结，移送长沙市岳麓区人民检察院审查起诉。2019年1月24日，长沙市岳麓区人民检察院作出长岳检刑不诉【2019】18号不起诉决定书，认为长沙市公安局岳麓分局认定杨毛七实施非法侵入住宅的犯罪事实不清、证据不足，不符合起诉条件。决定对杨毛七不起诉。一审法院认为：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。杨毛七虽向孟令辉出具了《委托书》，授权孟令辉代为办理其房产的抵押贷款还款、到房产局办理注销抵押登记，解除他项权证、领取房产证，再次办理抵押登记，签订买卖合同，产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契、收取房款等一切相关手续。但是受托人不得损害委托人的利益。受托人孟令辉没有权利决定诉争房屋的出售价款等买卖合同重要事宜，孟令辉在没有得到杨毛七的指示下以杨毛七的名义与蒋登高签订了《房屋买卖合同》，并擅自约定了房屋售价，且于2015年10月29日将房产过户于蒋登高名下，其行为明显超越了代理权限。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，蒋登高自述其与孟令辉系朋友关系。在杨毛七向蒋登高借款后，蒋登高要求杨毛七对孟令辉出具了上述《委托书》。2015年10月27日，孟令辉以杨毛七的名义与蒋登高签订了《房屋买卖合同》，并于2015年10月29日将房产过户于蒋登高名下。由此可见，杨毛七对孟令辉的委托授权并非一般意义上的委托，而是为了办理房屋过户手续，清偿债务的委托。该《委托书》以及《房屋买卖合同》实际上是为了债权人直接获得债务人的抵押财产而服务的，明显违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，系以合法形式掩盖非法目的，属于无效的《委托书》和《房屋买卖合同》。故对杨毛七要求确认孟令辉以杨毛七名义与蒋登高签订的坐落于岳麓区屋（房屋所有权证号码为长房权证岳麓字第××号）的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。因该房屋已于2015年10月29日过户至蒋登高名下，房屋所有权证号变更为了71××78号。现《房屋买卖合同》无效，蒋登高应协助杨毛七将诉争房屋的产权登记恢复到杨毛七名下。故对于杨毛七要求的蒋登高协助杨毛七将坐落于岳麓区屋（房屋所有权证号码为长房权证岳麓字第××号）的权属恢复登记至杨毛七名下的诉讼请求，一审法院予以支持。合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方有过错的，应当各自承担责任。杨毛七并没有提供房屋评估所损失费用的凭证，故仅对于杨毛七要求蒋登高、孟令辉承担诉讼费、保全费和房屋过户时的相关费用的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，一审判决如下：一、确认孟令辉以杨毛七名义与蒋登高签订的坐落于岳麓区屋（房屋所有权证号码为长房权证岳麓字第××号）的《房屋买卖合同》无效；二、蒋登高协助杨毛七将坐落于岳麓区屋（现房屋所有权证号码为长房权证岳麓字第××号）的权属恢复登记至杨毛七名下;三、蒋登高、孟令辉承担杨毛七上述房屋过户时的相关费用；四、驳回杨毛七的其他诉讼请求。上述判决确定的义务，限蒋登高、孟令辉十五日内履行完毕。逾期未付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，保全费2060元，合计2140元，由蒋登高、孟令辉共同负担。二审中，杨毛七向本院提交如下证据：一张借条，拟证明杨毛七只向陈大兴借款14万元，并非如陈大兴所说的40万元。经本院组织质证，孟令辉、蒋登高向本院发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该借条是杨毛七自己书写，可以事后写，孟令辉、蒋登高在一审诉讼中提交的证据足以证明杨毛七向陈大兴借款40万元的事实。孟令辉、蒋登高向本院提出要求陈大兴出庭作证的申请，陈大兴当庭表示上述借条与其借给杨毛七40万元款项无关。杨毛七对陈大兴的证言未发表质证意见。经审查，杨毛七逾期提交证据，且该证据缺乏真实性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，各方争议焦点为：涉案《房屋买卖合同》的效力。经审查，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”本案中，2013年10月25日，杨毛七出具《委托书》将涉案房屋委托孟令辉签订买卖合同。同年10月28日，杨毛七与蒋登高签订《借款合同》、《一般抵押权合同》，约定杨毛七向蒋登高借款54万元，杨毛七将涉案房屋作为抵押。2015年10月27日，孟令辉以杨毛七的名义与蒋登高签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给蒋登高。蒋登高在一审中自认其与孟令辉系朋友关系。在杨毛七向其借款后，蒋登高要求杨毛七对孟令辉出具上述《委托书》。上述《委托书》、《房屋买卖合同》真实目的系在债务履行期届满前保障蒋登高在杨毛七不履行到期债务时涉案房产归蒋登高所有，规避了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，系以合法形式掩盖非法目的，均无效。基于《房屋买卖合同无效》，一审法院认定蒋登高协助杨毛七将涉案房屋的权属恢复登记至杨毛七名下并根据双方过错程度判决蒋登高、孟令辉承担杨毛七涉案房屋过户费用并无不当。蒋登高上诉提出杨毛七将涉案房屋抵押登记给了蒋登高，应恢复蒋登高抵押权人身份。经审查，蒋登高在一审诉讼中未提出反诉，该诉讼请求系其在第二审程序中增加的独立诉讼请求，鉴于二审审理期间双方未达成调解，应另行起诉，本院不予审理。综上所述,上诉人蒋登高、孟令辉的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人蒋登高、孟令辉负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年九月七日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。