福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初1637号 原告（反诉被告）：陈国强，男，1971年4月1日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：黄丽仙，福建倍拓律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：朱丽丽，福建倍拓律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：**丕，男，1948年12月12日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：郑潮平，福建普阳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈婷，福建普阳律师事务所实习律师。 原告陈国强与被告**丕因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，2020年4月30日被告**丕提起反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序,公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）陈国强的委托诉讼代理人黄丽仙，朱丽丽、被告（反诉原告）**丕及其委托诉讼代理人郑潮平、陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈国强向本院提出诉讼请求：1.**丕立即退还陈国强违约保证金264000元及以上述保证金为基数自2020年3月21日起按年利率6%计算的利息直至全部清偿之日止；2.本案诉讼费用由**丕承担。事实和理由：多年来，陈国强一直向**丕租赁房屋。2019年7月12日，原租期届满，双方就租赁事宜重新达成一致后再签订一份《租房契约》。就陈国强承租属于**丕所有的位于荔城区xxxx；每月租金为55000元；水、电费的缴交等有关权利义务进行约定。契约中还明确约定了，陈国强将上述店面恢复原状并交清水电费用后，**丕退还违约保证金264000元。2020年2月份，全国上下因受疫情影响，门店经营极为困难。陈国强经与**丕协商后就《租房契约》的解除及房屋的交还事宜达成一致意见：1.2020年3月20日，陈国强搬离并交还承租的上述店面及钥匙；2.双方协商一致，《租房契约》于2020年3月20日解除。为此，陈国强于2020年3月20日当日将租赁房屋交还给**丕，**丕当场出具《收据》一份，确认上述事实。遗憾的是，陈国强根据双方约定解除《租房契约》并交还租赁房屋后，要求**丕按约定归还违约保证金264000元遭到拒绝。为此，陈国强多次与**丕交涉，**丕均无理由不予退还。根据《租房契约》约定，违约保证金是在履行的过程中对陈国强存在违约行为的约束，也是对**丕的保证。本案中，陈国强与**丕之间的《租房契约》经双方一致协商解除，陈国强并无违反双方之间《租房契约》的行为。**丕拒不返还违约保证金的行为侵害了陈国强合法权益。 **丕辩称，合同约定，租房合同如未到期，陈国强半途而废或超期5天不交月租金，**丕有权单方面取消违约保证金264000元。 **丕向本院提出反诉请求：1.陈国强交纳的违约保证金264000元归**丕所有；2.陈国强支付尚欠的2020年3月16日至2020年4月15日止的租金55000元，并按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2020年3月16日起至付清租金之日止的利息；3.陈国强支付尚欠的水费22.3元、电费879.8元；4.陈国强将承租的座落于荔城区xxxx将位于xxxx的铁楼梯移回文献东路181号店内并安装完好，恢复原状；5.反诉费用由陈国强承担。事实和理由：2019年7月12日，**丕与陈国强签订一份《租赁契约》，就陈国强承租属于**丕所有的位于荔城区xxx经营生意作出约定：租赁期间自2019年7月16日起至2021年4月15日止；**丕收取陈国强264000元违约保证金；租房期满陈国强把店面恢复原状后归还**丕，如有损坏应负经济赔偿或负责整修完整；期满后，陈国强要把水电费用交清后还给**丕，交水费户号：xxx、交电费户号：xxx;**丕每月实收租金55000元，陈国强必须在每个月15日至18日付清当月租金；租房契约如未到期，陈国强半途而废或超期伍天不交月租金，**丕有权单方面取消陈国强的违约保证金；租期届满，陈国强必须恢复墙体及将铁楼梯等事项。2020年3月16日陈国强出具一份《声明作废》，单方面要求提前终止合同，终止时间为2020年3月20日，同意把《租房契约》中约定的违约保证金全部归**丕所有，并保证在2020年3月20日之前把店面使用权归还给**丕，并交清电费。但陈国强不但在2020年2月份就开始迟付房租，现还欠2020年3月16日起至2020年4月15日止的租金55000元，尚欠电费879.8元、水费22.3元，且未能按约定将店面恢复原状，其擅自提前解除合同等行为已构成违约。 陈国强辩称，1.**丕诉求陈国强支付的违约保证金264000元归其所有不应得到支持。首先，双方就租赁商铺事宜，**丕确认收取了陈国强支付的264000元违约保证金，这一事实双方不持有异议。其次，**丕认为陈国强于2020年3月16日单方面要求提前终止合同，终止时间为2020年3月20日，并同意把《租房契约》中约定的违约保证金全部归**丕所有，这与客观事实不相符，因双驰公司响应莆田市政府疫情防控号召，首家转厂生产口罩，陈国强作为双驰公司的外联人员，期间常往返广东、深圳采购生产口罩的机器设备，2020年3月15日，陈国强前往深圳，定点驻扎在深圳采购设备，3月16日期间，其本人根本不在莆田。况且，声明中载明“2019年7月12日签订的《租房契约合同》”根本不存在。第三，客观上，因受疫情影响，陈国强店铺无法经营，于3月初即委托卢燕平与**丕协商减租或解除协议事宜，双方经协商一致同意解除合同，于3月20日前搬离将租赁房屋交还**丕。陈国强按双方协商的结果于3月20日前将物品搬离并将房屋交还给**丕，双方办理了交接手续，签署了一份《收据》。综上，**丕与陈国强之间就《租房契约》是经双方协商一致达成解除，不存在任何违约事宜，故**丕理应将违约保证金退还陈国强，其主张不予返还依据不足。2.**丕诉求陈国强支付租金、利息及恢复原状没有事实依据，更无法律依据。陈国强与**丕于2020年3月份开始就一直在协商解除《租房契约》，在达成一致后于2020年3月20日即将租赁房屋交付给**丕。**丕收到陈国强交付的房屋、钥匙等，出具了相关的字据确认陈国强交付的房屋完整、装潢及房屋主体结构未遭到破坏，也接收了陈国强交付的房屋钥匙，同时确认对交付的房屋并无异议。因此，在3月期间双方就解除租房事宜达成一致。3.**丕诉求陈国强支付电费及水费没有事实依据。2020年1月24日起，受疫情影响，福建省开启重大突发公共卫生事件一级响应，全面停工停产。三月份期间陈国强也一直在与**丕积极沟通解除《租房契约》等相关事宜，并未开店经营，没有实际产生水电费。反而是**丕一家人居住在诉争店面三楼，一直在使用水电。且双方在合同签订之初就已约定明确，因一栋楼只有一个水费账户和一个电费账户，所以对外双方共用账户，对内各有自己的水电表。4.**丕诉求将墙体砌起及将楼板面恢复原状属无理要求。在双方协商解除及交付租赁房屋时，**丕要求陈国强不得对交付房屋的现状进行破坏，在履行交接手续时，**丕对交付的房屋现状完全接受，才出具“收据”给陈国强。由此可见，双方对按房屋现有状况进行接收是经过协商一致的，其诉求无理。 陈国强依法向本院提交了证据，本院组织**丕进行证据交换和质证。对**丕无异议的身份证、收条各一份、《租房契约》两份，本院予以确认并在卷佐证。**丕对收据、动车票、定额发票、账单、增值税发票、生活缴费凭证各一份的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以认定，且上述证据与本案存在关联性，故本院对证据予以确认。对于陈国强提供的照片三张、电费清单一份,因没有其他证据佐证，无法形成完整的证据链，不能证明陈国强所主张的内容，故本院不予确认。对于陈国强提供的告知函及快递寄件回执,因该告知函系陈国强单方面制作，故本院不予确认。 **丕依法向本院提交了证据，本院组织陈国强进行证据交换和质证。对陈国强无异议的身份证、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》各一份、门牌证两份，本院予以确认并在卷佐证。陈国强对中信银行账户交易明细表、电费结算单一份的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以认定，且上述证据与本案存在关联性，故本院对证据予以确认。对于**丕提供的照片十张，因上述证据无法体现拍摄的时间，也无法体现与本案事实存在关联性，故本院不予确认。对于**丕提供的《声明作废》复印件一份，因无原件核对，真实性无法认定，故本院不予确认。对于**丕提供的预缴水费凭单一份，因该水费账户并非《租房契约》中约定的交水费账户，故本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月13日，**丕（作为出租方，即甲方）与陈国强（作为承租方，即乙方）签订《租房契约》，约定：甲方将坐落于莆田市荔城区xxxx出租给乙方经营生意。租房契约有效期为5年，自2016年4月16日起至2021年4月15日止。甲方收取乙方违约保险金264000元，租房期满乙方把本店面恢复原状后归还甲方，如有损坏应负经济赔偿或负责整修完整。期满后，乙方要把水电费用交清后归还甲方，甲方付还乙方违约保险金。每月租金55000元，每月16日乙方付给甲方当月租金，甲方用收款收据付给乙方为凭。租房契约如未到期，乙方半途而废或超期五天不交月租金，甲方有权单方面取消违约保证金264000元。乙方遗留的一切物品归甲方所有，本契约自动终止。 2016年3月15日，**丕出具收条一份，载明：兹于2016年3月15日收到陈国强违约保险金264000元。后**丕将租赁房屋交付给陈国强使用。 2019年7月12日，**丕（作为甲方）与陈国强（作为乙方）签订《租房契约》，约定：甲方将坐落于莆田市荔城区xxxx出租给乙方经营生意。租房契约有效期为21个月，自2019年7月16日起至2021年4月15日终止合同。租期内，三楼外墙广告位由乙方使用，一切费用和安全由乙方承担。甲方收乙方264000元为违约保险金，租房期满乙方把本店面恢复原状后归还甲方，如有损坏应负经济赔偿或负责整修完整。期满后，乙方要把水电费用交清后还给甲方，交水费户号xxxx，交电费户号xxxx，甲方付还乙方违约保证金264000元。每月租金55000元，每月一日乙方付给甲方当月租金，乙方必须在每个月15日至18日前付清当月租金，不得延后。租房契约如未到期，乙方半途而废或超期五日不交月租金，甲方有权单方面取消违约保证金264000元。乙方遗留一切物品归甲方所有，本契约自动作废。合同期满后，乙方愿意不得破坏装潢物（包括电灯、电线、水等等），且不带走，保持现状交给甲方。乙方必须恢复甲方墙体及铁楼梯，以当时现场五张照片作为样本作证据。 2020年1月15日，陈国强通过支付宝缴存案涉店铺的电费3000元。 2020年3月20日，**丕（作为甲方）与受陈国强委托的案外人卢燕平（作为乙方）签订收据，载明：1.本人今收到乙方移交归还的文献东路179号、181号、183号房屋及钥匙，本人确认移交归还的文献东路xxxx房屋完整，装潢及房屋主体未遭破坏。2.本人确认甲、乙双方于2019年7月12日签定的贰份《租房契约》经双方协商一致，于交房当日解除。另该收据甲方处有**丕的签名。 2020年4月，案涉店铺的电费结算金额为879.8元。 现双方因违约保证金264000元应当如何处理及**丕要求恢复租赁房屋原状、支付租金及水电费，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，陈国强与**丕签订的《租房契约》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。陈国强主张2020年2月，全国上下因受疫情影响，门店经营极为困难，其经与**丕协商后就《租房契约》的解除即房屋的交还事宜达成一致意见，陈国强并无违反《租房契约》的行为，故其诉求**丕返还违约保证金264000元；**丕主张陈国强单方面要求提前终止合同，同意把违约保证金全部归**丕所有，且合同约定租房期满陈国强把店面恢复原状后归还**丕，**丕返还违约保证金，但陈国强至今未将店面恢复原状，故违约保证金应当归其所有；本院经审查认为，陈国强陈述因受疫情影响，其店铺无法经营，于3月初即委托案外人卢燕平与**丕协商减租或解除协议事宜，双方经协商一致同意解除合同，由此可知，涉案《租房契约》的解除系由陈国强向**丕提出，且提出的原因为受疫情影响，店铺无法经营，那么陈国强是否享有合同解除权？本院认为，我国发生新冠××疫情后，采取了有效疫情防控措施，在疫情防控期间，虽对涉案的租赁房屋的经营产生一定的影响，但并不导致陈国强租赁合同目的完全无法实现，陈国强以上述理由提出合同解除没有事实和法律依据，陈国强在没有法定解除权及约定解除权的情况下向**丕提出解除合同，系其违约，应当承担相应的违约责任，根据《租赁契约》的约定，租房契约如未到期，陈国强半途而废或超期五日不交月租金，**丕有权取消违约保证金264000元。综上，陈国强诉讼请求**丕退还违约保证金264000元及其利息没有事实和法律依据，本院不予支持；且陈国强主张违约保证金过高，但未提供证据证实其上述主张，故本院对其上述主张不予采纳；**丕反诉请求陈国强交纳的违约保证金264000元归其所有具有事实和法律依据，本院予以支持。**丕反诉请求陈国强支付尚欠的2020年3月16日至2020年4月15日止的租金55000元，并按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2020年3月16日起至付清租金之日止的利息，因《租房契约》约定租房契约自2019年7月16日起，每月15日至18日前付清当月租金，而陈国强系于2020年3月20日交还案涉店铺，故**丕仅能要求陈国强支付2020年3月16日至2020年3月20日止的租金7150元（55000元／月×0.13月），并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2020年3月18日起至付清租金之日止的利息。**丕反诉请求陈国强支付尚欠的水费22.3元，但其提供的预缴水费凭单上的账户并非《租房契约》中约定的交水费账户，故该反诉诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。**丕反诉请求陈国强支付尚欠的电费879.8元，但该879.8元系2020年4月案涉店铺的电费结算金额，而2020年3月20日陈国强已交还案涉店铺，**丕反诉请求陈国强支付该费用，未提供充足证据予以证明，本院不予支持。对于**丕反诉请求墙体恢复原状，陈国强辩称**丕收到陈国强交付的房屋，出具了字据确认陈国强交付的房屋完整、装潢及房屋主体结构未遭到破坏，同时确认对交付的房屋并无异议，**丕的这一行为视为对接收房屋的现状没有任何的异议，**丕诉求无理，本院经审查认为，**丕签名的收据上载明其确认移交的租赁房屋完整，装潢及房屋主体未遭破坏，由此可知，**丕对涉案租赁房屋交还给其时的房屋状态并无异议，其同意按照现状接收租赁房屋，故其该反诉诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十七条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈国强已交纳给**丕的违约保证金264000元归**丕所有； 二、陈国强应在本判决生效之日起十日内支付**丕尚欠的租金7150元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2020年3月18日起至付清之日止的利息； 三、驳回陈国强的诉讼请求； 四、驳回**丕的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5278元，减半收取计2639元，由陈国强负担；反诉案件受理费3051.75元，由陈国强负担2683元，由**丕负担368.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年九月三日 法官助理 黎 曦 书 记 员 陈赛芬 附相关法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。                                           第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。                            ??                            第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。