江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初888号原告：王圣眉,女,1988年9月3日出生,汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：王佩，江苏南昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子珺，江苏南昆仑律师事务所律师。被告：南京航鼎房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320113353299079X，住所地南京市栖霞区燕子矶街道和燕路408号晓庄国际广场1幢521室。法定代表人：杨杨，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐培，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文进，北京大成（南京）律师事务所律师。原告王圣眉与被告南京航鼎房地产开发有限公司（以下简称航鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，由审判员葛立正依法适用简易程序，于2020年5月11日、2020年6月16日公开开庭进行审理。原告王圣眉及其委托诉讼代理人王佩、王子珺，被告航鼎公司的委托诉讼代理人周文进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王圣眉诉称，原被告因位于栖霞区的交付问题产生纠纷。2018年4月24日，原告向被告交付购房定金100000元。2018年5月4日和5月14日，原告分别向被告交付200000元和386081元购房款。2018年5月15日，原告与被告就上述房屋签订了《商品房预售合同》，合同约定交房时间为2018年12月30日。同日，原告与中国银行股份有限公司南京新港支行签订了《个人商业用房贷款合同》，办理了680000元抵押贷款。2018年12月，原告在验房时发现上述商铺存在诸多问题，一是商铺的实际层高不足4.5米，达不到合同约定的4.8米；二是商铺门前的小区西大门长期封闭，商铺门前无人通行，导致商铺无法实现经营目的；三是商铺内存在一个长60公分、宽20公分、高380公分的立柱和一个长90公分、宽60公分、高430公分的边柱，与合同中房屋图纸约定完全不符。原告随即告知被告，被告同意在2019年4月30日前解决上述所有问题。然而被告除将立柱移除外，其他问题至今未能解决。被告曾与原告就合同解除并赔偿原告损失一事达成协商意见，后后屡次推翻协商结果。在被告延迟交付房屋的一年多来，原告的各项损失持续累加。原告认为被告的行为已构成合同的根本违约，导致原告的合同目的无法实现。经多次交涉无果后，原告诉至法院，请求判令：1、判令解除原告与被告签订的宁房预售合字2017045213号《南京市商品房预售合同》及补充协议；2、判令被告返还原告购房款1366081元，并赔偿原告提前向银行还款产生的费用（以银行收取补偿金金额等实际费用为准）及利息损失（包括100000元自2018年4月24日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算；200000元自2018年5月4日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算；386081元自2018年5月14日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算；银行抵押贷款680000元暂算至2020年3月5日已产生利息66499.37元，后续利息计算至实际返还之日，以银行实际产生利息为准）；3、判令被告承担商品房延迟交付违约金68304.05元；4、本案诉讼费用、律师费由被告承担。被告航鼎公司辩称，我公司已按照合同约定向原告交付了商铺，预售合同已经履行完毕，无法定或合同明确约定的事由，原告无权行使合同解除权。原告在诉请中同时主张解约和逾期交付违约金，相互矛盾。原告偿还的银行利息或者对银行产生什么样的费用，与我公司并无任何关联，不应由我公司承担。关于律师费的承担，合同中并无相关约定，也没有法律依据。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，2018年4月24日，原告通过建设银行向被告支付购房定金100000元。2018年5月4日和5月14日，原告通过建设银行分别向被告支付了200000元和386081元购房款。2018年5月15日，原告与被告签订了《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2017045213号）及《合同补充协议》，合同主要内容为：甲方（被告航鼎公司）预售给乙方（原告王圣眉）的商品房在《南京市商品房预售许可证》中的栖霞区燕子矶街道某某珠花园B-X幢X室（以下简称案涉房屋），该商品房规划用途为门面房、小商店，层高4.8米（与本层高不一致的部位另见附件2中的层高标注，但附件2中没有相关的层高标注）；该商品房建筑面积为31.47平方米，套内建筑面积为30.14平方米；预售该商品房的单价为43409元/平方米，总价款为1366081元；付款方式为乙方于2018年5月15日之前向甲方支付686081元，剩余房款680000元由乙方申请办理银行贷款；乙方迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的万分之一/天计算向甲方支付迟延期间的违约金，经甲方催告后30日仍未支付到期价款，甲方有权解除本合同，乙方按合同总价款5%向甲方支付违约金；甲方应于2018年12月30日前向乙方交付该商品房。甲方迟延交付该商品房，按照已收价款的万分之一/天计算向乙方支付迟延期间的违约金，违约金不超过合同总价款1%；经乙方催告后30日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方应当自乙方解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付款，并按合同总价款5%向乙方支付违约金；该商品房结构形式、户型发生变化及空间尺寸发生变化，导致层高降低超过5厘米，或导致本合同约定的建筑面积变化超过±3%平方米，甲方应在变更确立之日起10日内书面通知乙方；甲方在约定的期限内未书面通知乙方，乙方有权解除本合同，甲方应在本合同解除后30日内将已付价款、定金以及按中国人民银行同期商业贷款利率计算的利息返还给乙方，并按总价款的0.1%赔偿乙方损失。在《合同补充协议》中约定：乙方选择银行按揭付款方式的，乙方须于2018年5月15日之前支付不低于总房款50%的房款，即人民币686081元。预售合同及补充协议签订后，原告与中国银行股份有限公司南京新港支行签订了《个人商业用房贷款合同》，由原告向中国银行股份有限公司南京新港支行贷款680000元。同时，原告、中国银行股份有限公司南京新港支行、被告签订了《南京市房地产抵押合同》，被告为原告的上述贷款提供了担保。2018年12月30日，被告向原告交付涉案房屋，原告对案涉房屋结构、层高等提出异议，未接受案涉房屋并在《收房意见书》中写明：小区东侧门开门问题；房屋结构与图纸不符，多出一个立柱和边柱；房屋层高于合同不符，合同上标准层高为4.8米，现房净高为4.3米。后被告将案涉房屋内的立柱移除，但对原告就案涉房屋提出的其他问题没有处理。2019年6月12日，原告与被告的工作人员通过手机微信表达了均同意解除《南京市商品房预售合同》的意向，被告的工作人员向原告发出了《解除协议》，但双方均未对《解除协议》进行确认。因主张权益受损，故原告诉至法院，要求处理。审理中，经原被告双方共同测量，案涉房屋净高为430㎝，建筑结构层12cm，房屋左侧风井占地面积为61㎝×94㎝=0.5734平方米。庭审中，原告认为被告交付的房屋严重不符合双方合同约定，重点在于合同对房屋层高明确约定为4.8m，原告之所以选择购买该房屋，也是基于4.8m的层高可以满足使用目的；然而被告实际交付的房屋高度经双方现场测量确认，房屋净高4.3m，即便还有12cm楼板高度，也与合同约定的4.8m相差甚远；结合合同的约定，被告有义务通知原告，由原告决定是否解除合同；因为被告没有履行相应告知义务，导致原告在房屋交付验收时才知道层高降低不止5cm，原告选择解除合同符合双方合同约定和有关法律规定，同时也符合商品房买卖合同中保护消费者权益的精神；尽管原告作为成年人对投资商铺应当承担决策风险，但该风险的承担应建立在被告诚实守信的基础上，被告销售和售后人员均认可在房屋销售时曾承诺原告，店铺前面的门是打开通畅的，原告才决定购买该房屋；关于房屋立柱占地面积测量，在仅有30平左右的商铺中，中间位置出现占地面积如此大的立柱，显然会影响到房屋结构、布局使用，这是原告在购买房屋时不能预计到的风险，该风险不应由原告承担；被告抗辩原告解除合同依据的条款仅在设计变更时才适用，如果设计发生变更，而被告没有通知原告行使解除权，责任应当归于被告方；如果设计没有发生变更，而交付的房屋不符合合同和设计约定，说明被告交付的不是符合质量验收标准的房屋；原告投入了大量资金购买房屋，客观上产生相应的资金损失和贷款利息损失，原告根据法律法规和合同约定的违约责任向被告主张违约金，符合法律和合同相关精神，应予支持，故坚持诉讼请求。被告主张交付的商铺实际层高达到4.62米，含楼板和地面厚度，距离4.8米略有不足，但对实际使用没有多大区别，加上中间隔板后，差距可以忽略不计，即使层高没有完全符合合同约定，但不影响实际使用；根据合同的约定，处理方式应该是被告在合同解除后30日内将已付价款包括定金按银行同期贷款利息交付原告；原告购买商铺属于商业决策，本身带有经营风险，原告强调的大门是否打开，被告没有决定权的，也不足以构成是否购买该商铺的决定因素，并且相邻的商铺目前均已开业，原告购买商铺是否无法正常经营，没有相关事实进行支撑，原告只是主观认为影响其合同目的的实现；按原告提供的证据，其诉前与被告工作人员协商过，截止到2019年6月份，被告工作人员表示不再协商，希望原告通过司法途径解决；在得到信息后，原告应立即向法院起诉，原告到2020年3月6日才实际起诉，对2019年6月后产生的损失属于损失扩大，应该由原告承担；即便法院认为被告应该向原告支付利息，实际计算到2019年6月才符合相关法律规定，故请求驳回原告的诉请。因双方各持己见，且在本院给予的调解期限内没有达成一致意见，以致调解无效。上述事实，有双方当事人的陈述，《南京市商品房预售合同》及《补充协议》、《个人商业用房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》、建设银行个人活期账户交易明细、《收房意见书》、微信聊天记录及《解除协议》、案涉房屋的相关照片、中国银行还款流水明细清单、测量数据、电话通话录音、律师费发票、《竣工验收登记表》，本院庭审笔录等证据在卷予以证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《南京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同及协议内容均没有违反法律规定，《南京市商品房预售合同》及《补充协议》合法有效，原被告双方应按照上述合同及协议的约定，全面地履行各自的义务。在合同及协议履行过程中，被告向原告交付的案涉房屋，经双方共同测量，净高为430㎝，建筑结构层为12cm，房屋内有占地面积为0.5734平方米的风井，所交付的案涉房屋与双方签订的《南京市商品房预售合同》中约定的房屋标准不符，被告的行为构成违约。原告要求解除《南京市商品房预售合同》及《补充协议》，并要求返还购房款1366081元，该请求符合法律规定和合同约定，本院对此予以支持。由于被告在履行《南京市商品房预售合同》及《补充协议》中的行为构成违约，且双方在2019年6月已达成解除上述合同的意向性协议，但被告未能及时处理，现原告要求被告按照银行同期贷款利率，赔偿686081元的利息损失，并比照合同中约定的商品房延迟交付违约金标准（总价款的5%），要求被告支付违约金68304.05元，符合法律规定和合同约定，本院对上述请求也予以支持。原告要求被告赔偿提前向银行还款产生的费用及抵押贷款680000元产生的利息，因原告提前向银行还款产生的费用尚未发生，且680000元的抵押贷款涉及到中国银行股份有限公司南京新港支行的权益和被告的担保行为，也与本案属于不同法律关系，故应另行处理。原告要求被告支付律师费50000元，因原告仅提供了律师费发票，未提供委托代理合同及支付证据，且《南京市商品房预售合同》及《补充协议》中没有对该项费用进行约定，故本院对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第一百一十一条、第一百三十条和《最高人民法院》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告王圣眉与被告南京航鼎房地产开发有限公司之间签订的宁房预售合字2017045213号《南京市商品房预售合同》及《补充协议》；二、被告南京航鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王圣眉购房款1366081元并以686081元为基数支付利息（其中100000元自2018年4月24日起至2019年8月19日止、200000元自2018年5月4日起至2019年8月19日止、386081元自2018年5月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；686081元自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）；三、被告南京航鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王圣眉违约金68304.05元；四、驳回原告王圣眉的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17545元，减半收取8772元，由被告南京航鼎房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇二〇年九月十四日书记员  臧 瑞