湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1121民初2153号原告：中国银行股份有限公司永州分行，住所地永州市冷水滩区湘永路。负责人：陈永红，行长。委托诉讼代理人（特别授权）：易露，湖南闻胜律师事务所律师。被告：刘友华，男，1985年1月25日出生，汉族，居民，双牌县人，住双牌县。被告：湖南省渝洲房地产实业有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路458号。法定代表人：姚芳明，总经理。原告中国银行股份有限公司永州分行（以下简称中国银行永州分行）与被告刘友华、湖南省渝洲房地产实业有限公司（以下简称渝洲房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行永州分行委托诉讼代理人易露、被告刘友华到庭参加了诉讼。被告渝洲房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。中国银行永州分行向本院提出诉讼请求：1、要求被告刘友华清偿贷款本金206900.04元及至2019年4月22日止的贷款利息17835.73元、罚息2407.37元及上述贷款本息实际还清前产生的利息及罚息；2、要求原告对被告用于抵押的房屋拍卖、变卖款享有优先受偿权；3、要求被告刘友华承担原告为实现该项债权的律师费22714.31元；4、要求被告渝洲房地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任。事实和理由：被告刘友华于2012年4月17日向原告申请个人住房贷款，同日双方签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定被告刘友华向原告贷款243000元，借款期限20年，年利率为7.05%，被告刘友华用其购买的位于永州市冷水滩区抵押担保，并办理了预告抵押登记。被告渝洲房地产公司2011年2月10日向原告出具保证函，愿意为舜德花园二期购房户提供还款连带责任保证，又与原告签订了保证合同。原告依合同发放贷款243000元给被告刘友华。该贷款至2019年4月22日止，被告刘友华拖欠贷款本金206900.04元、利息17835.73元、罚息2407.37元，被告未按时履行还款义务。刘友华辩称，欠原告贷款是实，目前无力偿还，只希望能将房屋处理后偿还贷款。渝洲房地产公司未到庭答辩，也未提交证据。原告中国银行永州分行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证。被告渝洲房地产公司未到庭质证，视其放弃质证权。被告刘友华对原告提供的证据无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：原告提供的授权委托书、律师事务所的函、律师执业证及《风险代理委托合同》，客观真实，均予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定本案事实如下：被告刘友华于2012年4月17日向原告申请个人住房贷款，同日被告刘友华与原告在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》均签了名，合同约定被告刘友华向原告贷款243000元，借款期限20年，年利率为7.05%，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，按月等额本息还款。合同还约定除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。被告刘友华用其购买的位于永州市冷水滩区（预购商品房预告登记号为永房预冷水滩字第××号、永房预冷水滩字第××号）进行抵押担保，并办理了抵押预告登记，双方签订了个人贷款抵押合同。被告渝洲房地产公司于2011年2月10日向原告出具了保证函，愿意为舜德花园二期购房户提供还款连带责任保证，并与原告签订了《中国银行股份有限公司贷款保证合同》。原告依上述三个合同发放了贷款243000元给被告刘友华。该贷款至2019年4月22日止，被告刘友华拖欠贷款本金206900.04元、利息17835.73元、罚息2407.37元，被告未按时履行还款义务。原告中国银行永州分行为收回被告拖欠的贷款本金及利息，委托了湖南闻胜律师事务所代其诉讼，双方签订了《风险代理委托合同》，该合同约定律师事务所按照贷款本息的10%收取律师代理费，即22714.31元。本院认为，原告与被告刘友华之间的贷款合同合法有效，双方均应按照约定履行合同。被告刘友华向原告贷了款，就应当偿还贷款本息。被告逾期未付，原告要求被告偿付所有的应付本息。原、被告双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的通用条款第三条第2款第2项有约定，该约定系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对于原告的诉请，本院应予支持。原告要求对被告刘友华用于抵押的房屋拍卖、变卖款享有优先受偿权。被告刘友华用于抵押担保的房屋，只办理了商品房预告登记，未办理不动产权属登记。根据物权法的相关规定，不动产物权的设立依法登记后才发生效力，而预告登记的目的在于保障债权人将来实现物权，即保障债权人申请物权登记的权利，预告登记并非物权登记行为，未依法登记的物权不发生法律效力。本案原告作为预告登记权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或者约定期限届满办理抵押登记的请求权，并不包括优先受偿权。故本案房屋的预告登记不产生抵押效力，原告主张对被告刘友华提供的房屋抵押物享有优先受偿权的请求不能成立，本院不予支持。被告渝洲房地产公司作为保证人自愿为被告的贷款承担连带责任保证，出具了保证函，愿意为舜德花园二期购房户提供还款连带责任保证，签订了保证合同，且在保证期内，保证合同关系成立，原告要求被告渝洲房地产公司承担连带责任保证的主张成立，本院予以支持。原告要求被告刘友华承担律师费，原、被告双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的通用条款第七条有约定，该约定系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应诚信履行。原告为实现本案债权提起诉讼而与湖南闻胜律师事务所签订的《风险代理委托合同》，合同约定按贷款本息的10%收取律师费22714.31元，比《湖南省律师服务费行业指导标准》的规定第五条第一款规定的8%-6%的收费标准略高，应参照6%的标准收取，即13628元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告刘友华在本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国银行股份有限公司永州分行贷款本金206900.04元及截至2019年4月22日的利息17835.73元和逾期罚息2407.37元。此后的贷款利息、逾期罚息按合同约定计算至清偿完毕时止；二、由被告刘友华在本判决发生法律效力后十日内向原告中国银行股份有限公司永州分行支付律师服务费13628元；三、由被告湖南省渝洲房地产实业有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，被告湖南省渝洲房地产实业有限公司承担保证责任后，有权向被告刘友华追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司永州分行要求对被告刘友华用于贷款预告抵押的房屋拍卖、变卖款享有优先受偿权的诉讼请求。若未按上述判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5048元，减半收取计2524元，由被告刘友华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 杨克西二〇二〇年九月一日法官助理 李 昂书 记 员 黄 熹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。