浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2936号 上诉人（原审被告）：宁波今玺投资管理咨询有限公司。住所地宁波市镇海区庄市街道中官西路777号。 法定代表人：王桂华，该公司经理。 委托诉讼代理人：王国茂，该公司员工。 委托诉讼代理人：余鑫，浙江鑫目律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市大学科技园发展有限公司。住所地浙江省宁波市镇海区庄市街道中官西路777号。 法定代表人：程玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金晓洁，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晶，浙江和义观达律师事务所律师。 上诉人宁波今玺投资管理咨询有限公司（以下简称今玺公司）因与被上诉人宁波市大学科技园发展有限公司（以下简称大学科技园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2019）浙0211民初3985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 今玺公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由:一、双方签订的租赁合同实际已于免租期之后解除。双方签订的《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》已于2016年8月31日到期，大学科技园公司允许今玺公司继续占用房屋因视为不定期租赁，今玺公司可随时解除合同。2018年2月由于大学科技园公司存在过错故意使今玺公司不能搬离，而今玺公司自2018年3月起就已经实际搬离。二、大学科技园公司提交的《情况说明》由大学科技园公司员工所写，并非代表今玺公司的意思表示，原审法院对此仅停留于文字表面意思，并未考量到报告中今玺公司无续租的意愿和未使用涉案房屋的事实。此外，报告中提到的物业费和水电费，今玺公司均存有异议，且大学科技园公司并未提交证据予以证明，原审法院也未调查。三、租赁合同解除日期错误的认定导致违约金最终的计算结果也与事实相悖。 大学科技园公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.租赁合同虽然签订了1年，但今玺公司一直在涉案房屋场地使用房屋，2016年8月21日合同到期后今玺公司也一直使用租赁场地，那么后续的租赁关系等同于上一份租赁合同。2.今玺公司确认的租期为2015年8月31日至2019年6月30日，情况说明是今玺公司真实意思表示，大学科技园公司并未胁迫其签署，金玺公司没有支付水电及物业费，大学科技园公司已经支付了这两笔费用，金玺公司在案涉场地一直是占用也没有腾退，大学科技园公司要求其支付物业、水电费合情合理。3.今玺公司虽然陈述在2018年之后未在租赁场地办公，但是其一直未腾退导致大学科技园公司无法租给别人，也属于租赁一直存在，大学科技园公司认为租金的计算是合理的，不存在偏高。4.关于三年免租是有这个政策的，但是必须要符合镇海区免租条件，如果不符合的话三年的免租是没有的。本来按照200平米计算租金的话，最后一年要支付三万多的，但是双方协商1万多。 大学科技园公司一审诉讼请求：1.解除大学科技园公司与今玺公司之间的房屋租赁关系，要求今玺公司立即腾退并返还位于宁波市镇海区庄市街道中官西路777号宁波市××大学××大厦的808-809，并将登记设立的公司注册地从涉案房屋上迁出；2.判令今玺公司立即支付自2018年9月1日起实际腾退之日止的租金（暂算至2019年8月31日为84240元），并支付自判决生效之日至实际腾退日按合同约定租金的150%计算办公用房占用费；3.判令今玺公司立即支付自2015年9月1日至实际腾退之日止的物业管理综合服务费和公用设施日常维修费（暂算至2019年8月31日为58968元）、自2015年11月1日至2019年6月30日止的水电费23364.09元；4.判令今玺公司立即支付2015年9月1日起实际腾退之日止的违约金（暂算至2019年8月31日为115467.77元）；以上金额暂计为282039.86元；5.本案的诉讼费、保全费由今玺公司承担。 一审法院认定事实：2015年9月1日，大学科技园公司（出租方、甲方）与今玺公司（承租方、乙方）签订《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》1份，主要约定：1.甲方将位于宁波市国家大学科技园Ａ区××大厦××楼××房××室××方使用，建筑面积为234平方米。2.乙方于2015年9月1日正式入驻，租赁期限自2015年9月1日至2016年8月31日止，租期一年。3.甲乙双方同意30元／月·平方米的基准租赁价格，乙方租赁的办公用房一年期基准租金共计人民币84240元，符合镇海区文创企业认定的，可享受200平方米共计72000元的房租暂免，暂免后乙方需缴纳租金12240元；乙方应缴纳租赁押金人民币5000元，两项合计17240元，于合同签订之日起十个工作日内汇入甲方指定账户。4.甲方委托宁波亚太酒店物业管理有限公司开展物业管理服务。乙方应缴一年的物业管理综合服务费为14040元（234平方米×12个月×5元／月·平方米），应缴一年的公共设施设备日常维修费为702元（234平方米×3元／年·平方米），合计14740元，于合同签订之日起十个工作日内向甲方缴纳；水电费、公用设施电费公摊由甲方代收代缴，一月一缴，乙方应在收到缴费通知后五天内缴纳。5.租赁期满不再续租的，乙方必须及时搬离，若乙方未主动搬离，甲方有权收回办公用房，并有权按合同约定租金标准的150%向乙方收取占用费，并可在押金中扣除。6.乙方需在租期届满前一个月之前与甲方商定续租事宜，乙方确定续租的，应于租期届满前10日内与甲方办理续租手续。7.乙方不得将租赁房屋自行转租、转借或转让。8.乙方应按约及时支付租金及物业费，如逾期，乙方应从逾期之日起按每天应缴费用的0.1%支付违约金，如逾期超过一个月的，甲方有权采取停水停电措施，并有权解除合同，收回办公用房。9.租赁合同期满或解除合同后10日内，乙方应将租赁办公用房交还甲方。逾期，则遗留在房屋内的物品均为乙方抛弃物，无论物品价值大小，均无偿归甲方所有。乙方未按期归还房屋钥匙的，甲方有权更换钥匙进入房屋，对所有物品进行清理。2019年7月8日，今玺公司向大学科技园公司出具《情况说明》1份，载明：今玺公司于2015年9月1日入驻宁波市国家大学科技园汇智大厦808-809室，面积234平方米，租赁期从2015年8月31日至2019年6月30日。现因企业持续亏损，员工团队解散，无法正常经营，无力支付房租费、物业费、水电费。按照正常三年免租期，第四年房租费为84240元，物业费四年为58968元，水电费四年共计23090元。企业实际租赁期为三年，2018年至今实际没有使用场地办公。请求减免第四年房租84240元、物业费14742元。企业已经停止经营，现已无支付能力，已经申请注销。现申请将过去装修及办公家俱17万多元固定资产，折旧以抵过去四年的水电费、物业费。恳求领导核准支持。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任。关于大学科技园公司的第1项诉讼请求。大学科技园公司主张大学科技园公司与今玺公司双方之间至今仍存在租赁合同关系，进而要求解除双方之间的租赁合同关系，并要求今玺公司腾退并返还租赁房屋。大学科技园公司提供的证据《情况说明》显示，双方的租赁期间自2015年8月31日起至2019年6月30日止。而从大学科技园公司提供的证据照片看，今玺公司显然已经搬离涉案租赁房屋，虽留有部分物品未搬空，但根据租赁合同约定：“租赁合同期满或解除合同后10日内，乙方应将租赁办公用房交还甲方。逾期，则遗留在房屋内的物品均为乙方抛弃物，无论物品价值大小，均无偿归甲方所有。乙方未按期归还房屋钥匙的，甲方有权更换钥匙进入房屋，对所有物品进行清理。”故即使今玺公司有部分物品未搬离，仅视为抛弃物，无偿归大学科技园公司所有，而不能视为其继续占有使用房屋。大学科技园公司要求今玺公司将登记设立的公司注册第从涉案房屋中迁出。该院认为，双方的租赁合同并无约定，而且今玺公司的注册地址为“宁波市镇海区庄市街道中官西路777号”，并非租赁房屋，也无证据证明“宁波市镇海区庄市街道中官西路777号”这一地址为大学科技园公司独有，故大学科技园公司的该诉讼请求依据不足。但今玺公司同意迁出，应由大学科技园公司与今玺公司自行处理解决。综上，该院对大学科技园公司的第1项诉讼请求不予支持。关于大学科技园公司的第2项诉讼请求。如上所述，大学科技园公司提供的证据《情况说明》显示，今玺公司确认结欠第四租赁年度的租金84240元，大学科技园公司无证据证明今玺公司之后还续租或实际占用租赁房屋，故今玺公司应支付租金84240元。今玺公司提出“其在免租期后未续租，不应支付房租”的抗辩意见，但其未提供相应证据推翻其出具的《情况说明》，故该院对今玺公司的该抗辩意见不予采纳。关于大学科技园公司的第3项诉讼请求。大学科技园公司提供的证据《情况说明》显示，今玺公司确认四年的物业费用为58968元，四年的水电费为23090元。庭审中，今玺公司也确认物业费用、水电费未支付，但认为大学科技园公司无权收取物业费用、水电费用，且收取的物业费用、水电费用过高，并在庭审结束后向该院申请调取的物业费备案材料。该院认为，双方在租赁合同中明确约定由大学科技园公司收取物业费用、水电费用，并约定了收费标准，今玺公司也在其出具的《情况说明》中对物业费用及水电费金额予以确认，故今玺公司应支付上述费用，该院对今玺公司的上述抗辩意见不予采纳。因今玺公司未在法律规定的时间内提出调查取证申请，故该院对其该申请不予准许。关于大学科技园公司的第4项诉讼请求。大学科技园公司主张按合同约定即按欠缴的租金和物业费用总额按日0.1%计收违约金自2015年9月1日起至实际腾退之日止，今玺公司认为违约金过高。该院认为，如前述，双方一年租期届满后未签订租赁合同，而今玺公司又实际使用房屋，故双方的租赁期限为不定期。而大学科技园公司与今玺公司并未约定租金的支付期限，故今玺公司应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因此，今玺公司应于2019年6月30日前支付租金84240元。双方于2015年9月1日签订的租赁合同约定，该租赁年度的物业费用合计14742元应于合同签订后十个工作日内支付。故今玺公司应于2015年9月15日前支付物业费用。后续租赁年度的物业费用的支付期限也未约定，可以参照租金进行支付，故今玺公司应于2017年8月31日前支付第二租赁年度的物业费用14742元，于2018年8月31日前支付第三租赁年度的物业费用14742元，于2019年6月30日前支付第四租赁年度的物业费14742元。现今玺公司未及时支付租金及物业费，构成违约，应承担相应的违约责任，要求今玺公司支付截至房屋腾退时止的违约金，依前述，违约金应计算至2019年6月30日止。但双方租赁合同约定的违约金计算标准（欠缴租金按日0.1%计收违约金）明显过高，应予以调整，综合本案实际情况，该院调整违约金按月利率2%计算。经核算，截至2019年6月30日的违约金为19617元。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、今玺公司支付大学科技园公司租金84240元；二、今玺公司支付大学科技园公司物业管理综合服务费和公用设施日常维修费58968元，水电费23090元；三、今玺公司支付大学科技园公司违约金19617元；以上第一、二、三项付款义务，均于该判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回大学科技园公司的其他诉讼请求。本案案件受理费5531元，由大学科技园公司负担1885元（已预交），由今玺公司负担3646元，于该判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，双方当事人并未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，今玺公司向大学科技园公司出具的《情况说明》，加盖今玺公司公章，并由公司工作人员签名，应为今玺公司的意思表示。今玺公司辩称，《情况说明》系由大学科技园公司员工代为书写，并非其真实意思，但并没有提供证据证明其在签署《情况说明》时存在欺诈、胁迫或者重大误解等情形，本院不予采信。《情况说明》确认今玺公司租赁期从2015年8月31日至2019年6月30日止，并要求减免第四年租金及物业管理费等。现今玺公司又主张合同自免租期之后解除，与其陈述相悖。且今玺公司未实际使用案涉房屋并不等于未实际占用该房屋，租赁合同的解除并不能简单等同于搬离。故，今玺公司主张双方的租赁合同于免租期已解除的主张，本院不予支持。今玺公司在《情况说明》中确认“按照正常三年免租期，第四年房租费为84240元，物业费四年为58968元，水电费四年共计23090元。”大学科技园公司对此予以认可，这实际系双方的结算协议。一审判决综合大学科技园公司的诉请，判决今玺公司支付房租费用、物业费等，并无不当。今玺公司未按照合同约定支付租金及物业管理费等，构成违约，理应承担相应的违约责任，一审法院违约金计算至2019年6月30日，并无不妥。 综上所述，今玺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5531元，由上诉人宁波今玺投资管理咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年九月二十一日 代书记员 项凌燕