江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终4057号上诉人（原审原告）：朱希亮，男，1949年1月3日生，汉族，住江苏省铜山县。上诉人（原审原告）：黄庆侠，女，1953年4月10日生，汉族，住江苏省铜山县。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘民，江苏觉悟律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：包传义，江苏觉悟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：权蔚，女，1975年12月19日生，汉族，户籍地江苏省徐州市泉山区，现住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：田浩，男，1971年10月24日生，汉族，住址同上。系被上诉人权蔚丈夫。上诉人朱希亮、黄庆侠因与被上诉人权蔚房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省铜山区人民法院（2020）苏0312民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱希亮、黄庆侠的共同委托诉讼代理人刘民、被上诉人权蔚及其委托诉讼代理人田浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱希亮、黄庆侠上诉请求：依法改判支持上诉人对涉案房屋所有权及要求被上诉人从涉案房屋中迁出的诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人在2004年5月23日签订了一份房屋买卖协议，协议约定将上诉人位于铜山县的一处房屋(三间)出售给被上诉人。因被上诉人不属于该村村民，因此该房屋买卖协议不符合法律规定，该协议应属无效。由于该房屋买卖协议无效，房屋所有权应属上诉人所有。被上诉人对涉案房屋的占有于法无据，应当从涉案房屋迁出。一审法院支持了上诉人的第一项诉讼请求，确认了协议无效，而未支持上诉人要求确认房屋所有权归上诉人所有及被上诉人返还房屋并迁出的诉讼请求。上诉人认为，既然房屋买卖合同自始无效，则案涉土地使用权及地上房屋所有权应属上诉人所有，被上诉人应当从涉案房屋中迁出并将房屋返还给上诉人。综上所述，请求二审查明事实，依法判如所请。权蔚辩称，一、按现有法律规定，即使房屋买卖合同被认定无效，但是上诉人的行为违背了诚实守信原则，与当前国家倡导的创建诚信社会的导向严重背离，该不诚信行为不应得到支持。二、上诉人要求确认房屋归自己所有，被上诉人从涉案房屋迁出没有法律依据。首先，双方是在2004年5月23日签订的房屋买卖合同，当时所谓的房屋只是一间小屋，不足20平方，另外还有几个小树，这在双方签订的合同中已经明确，并且被上诉人当时已经依约支付了房屋对价。2006年1月22日，被上诉人已以上诉人的名义申请翻建房屋，由原来的20平方的小屋翻建为200多平方的两层楼房，并修建了院落，总投资三十多万元。鉴于以上客观事实，上诉人要求返还原房屋已不可能实现，上诉人要求被上诉人迁出现有房屋没有法律依据，同时也不符合情理。其次，上诉人起诉确认涉案房屋买卖合同无效，从中不难看出，上诉人在2004年出卖房屋的时候，就已经明知被上诉人没有买房资格，还答应配合被上诉人办理房屋过户手续，故其主观上是存在故意的，应承担过错责任。再次，上诉人诉求要回房屋，主要的目的是基于土地和涉案房屋的增值以及将来拆迁赔偿的预期利益。根据以上客观事实，为维护正常的房屋买卖市场交易秩序及被上诉人的合法权益免受侵犯，遏制不诚信行为，彰显社会公平和法律的公正，请求法院查明案件事实，依法驳回上诉人的诉讼请求。朱希亮、黄庆侠向一审法院提起诉讼请求：1.请求法院确认朱希亮、黄庆侠与权蔚所签的房屋买卖协议无效（房款价值7200元)；2.请求确认涉案房屋归朱希亮、黄庆侠所有，权蔚从涉案房屋迁出；3.诉讼费用由权蔚承担。一审法院查明：朱希亮、黄庆侠陈述其与权蔚之前相互不认识，是权蔚知道朱希亮、黄庆侠有卖房子的意愿后主动与朱希亮、黄庆侠取得联系。当时因朱希亮、黄庆侠年龄比较大，一些政策法规不熟悉认为可以出售，故于2004年5月23日与权蔚签订了涉案协议，内容为：甲方（朱西亮）自愿将自己所有住房售给乙方（权蔚），该房座落于，房屋一间，土地面积（空白），南北长（空白），东西长（空白）米，南邻陈华，北邻**义，东邻朱振国，西邻小路，该院内有小树几棵，一并归乙方所有。该处住宅售价柒仟贰佰元整（人民币7200元），现已付清。双方不得违约，如一方违约，承担违约金叁仟元整，同时赔偿守约方因此而受到的损失。甲方积极配合乙方办理过户手续，过户及以后费用由乙方承担。朱西亮在甲方处签字，权蔚在乙方处签字并捺印。协议下方注明已收到售房款现金柒仟贰佰元整（人民币7200元），收款人：夫：朱西亮，妻：黄庆侠（代）。朱希亮、黄庆侠表示协议中的“朱西亮”是朱希亮的曾用名，签协议时还没有改名后来改成了朱希亮，协议中的黄庆侠的名字是由朱希亮代签的。朱希亮、黄庆侠只有一处宅基地，便是出售给权蔚的这处，当时买卖房屋时的状态是三间房屋和几棵小树，协议上写的“房屋一间”是写错了，应该是“房屋一处”，这么大的宅基地不可能只有一间房子。因为朱希亮、黄庆侠当时认为房屋能够过户，所以才在协议下方约定甲方积极配合乙方办理过户手续，相关费用由乙方承担。签完买卖协议后，朱希亮、黄庆侠便住在同村的子女家，朱希亮、黄庆侠现住的地方距离涉案房产二三百米远，但因年龄大了，几乎不外出都在室内，故对2006年权蔚翻建房屋的事情并不知情，十几年间，朱希亮、黄庆侠也未从涉案房屋处路过。权蔚陈述当时是通过住在当地的居民知道朱希亮、黄庆侠要卖房子，觉得当地空气好，可以去那边居住，现在交通也非常发达。买房子时宅基地上就一间茅草屋，还有一棵树，当时茅草屋已经塌了半边，根本无法居住。涉案协议中的黑体字是当时买卖房子的中间人写的，中间填空的蓝色的字（陈华、**义、朱振国、几）不清楚是谁写的，两处签名确为权蔚签署。签订协议时，权蔚也认为涉案房屋可以过户。协议签订后，2006年，权蔚想重新建房，需要办理一些证件及朱希亮、黄庆侠的配合，权蔚找过朱希亮、黄庆侠几次。因为当时没有过户，办理手续要找房主的身份证，权蔚便拿着朱希亮的身份证复印件以朱希亮的名义于2005年11月8日向汉王村村民委员会缴纳翻建费200元，于2006年3月27日，缴纳500元杂费，用于办理建设规划许可证。涉案房屋从买来到翻建期间都是空置，翻建后盖了两层，下面四间上面四间，并对房屋进行了装修。之后权蔚在那里住了一段时间（2007年开始住，到2014年左右），后来小孩上学权蔚就在市里居住，涉案房屋现在没有人居住，但会去经常看一下水电。一审另查明，1991年1月4日，铜山县汉王乡汉村3队宅基地情况登记表上载明朱希亮房屋占宅基地221平方米。1998年9月16日土地使用者为朱希亮的集体土地建设用地使用证上载明用地面积为146平方米。2006年1月22日，铜山县规划局向朱希亮颁发规建字（0305451）号中华人民共和国建设工程规划许可证，载明建设项目名称为住宅，建筑面积为200平方米，建筑层数为二层，意见为翻建，该规划许可证上记录涉案房屋东西邻路、北邻**义、南邻陈华。涉案房屋翻建费用200元的结算凭证以及500元杂费收费收据、建设工程规划许可证原件均由权蔚持有。一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》中规定，“宅基地使用权不得单独转让，城镇居民购买的，应认定无效”。《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”本案中，朱希亮、黄庆侠朱希亮将其名下的宅基地使用权通过书面协议的形式转让给具有城镇户口的权蔚，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此涉案房屋买卖协议应被认定为无效合同。关于朱希亮、黄庆侠诉请请求确认涉案房屋归朱希亮、黄庆侠所有的问题，法院认为，本案中，权蔚在签订涉案协议后，于2006年对房屋进行了翻建。从现有证据看，虽然现有房屋在建设前经过规划审批，因规划申请是权蔚以朱希亮、黄庆侠的名义申请，并没有证据显示涉案房屋进行翻建前向规划主管部门申请验线，房屋竣工后就建设工程是否符合规划条件和规划许可内容向城乡规划主管部门申请核实。故朱希亮、黄庆侠申请本院径行确权，应经过行政主管部门前置，确定是否符合相关审批程序，对此法院不予审理。在涉案争议房屋合法性、具体权属确认前，及朱希亮、黄庆侠与权蔚就因合同无效产生的损失彻底解决之前，朱希亮、黄庆侠不具备对争议房屋的相关权利，其诉请权蔚迁出涉案房屋，于法无据，相应诉请法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认朱希亮、黄庆侠与权蔚于2004年5月23日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回朱希亮、黄庆侠其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由权蔚负担。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议焦点为：上诉人要求确认涉案房屋归其所有并要求被上诉人从涉案房屋迁出的主张能否成立。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。本案中，由于权蔚作为买受人不属于涉案房屋所在村集体经济组织成员，故被上诉人权蔚不具备受让涉案房屋的主体资格。上诉人与被上诉人之间的买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，双方之间的买卖合同应属无效。但基于上诉人已向被上诉人交付房屋多年，在此期间上诉人并未提出过异议，双方之间的买卖系双方当事人的真实意思表示，被上诉人亦在涉案房屋内居住多年，房屋转让协议事实上已经履行完毕。且被上诉人在购入涉案房屋后，投入较多资金进行了翻建。因此，为保护交易安全与维护诚信原则，涉案房屋以维持现状为妥。且从平衡双方利益角度出发，在双方因合同无效导致的损失赔偿问题未同时解决的情况下，涉案房屋不宜再返还。故上诉人关于确认涉案房屋归其所有并要求被上诉人从涉案房屋迁出的请求暂不予支持。综上所述，上诉人朱希亮、黄庆侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱希亮、黄庆侠负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二〇年九月二十二日法官助理 孙晓明书 记 员 陆滢冰