河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初3446号 原告：丁苗苗，女，汉族，1988年1月24日出生，住哈尔滨市香坊区。 委托代理人：张雷，北京国旺律师事务所律师。 委托代理人：续延，北京国旺律师事务所律师。 被告：鹏渤房地产开发有限公司，地址涿州市双塔区城西北街252号，统一社会信用代码91130681601178242J。 法定代表人：刘鹏，该公司董事长。 委托代理人：邓岩。 委托代理人：刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被告：北京华美天海房地产经纪有限公司，地址北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-3259（经济开发区集中办公区），统一社会信用代码9111022809606370XQ。 法定代表人：程碧连，该公司经理。 委托代理人：黄文婷，女，汉族，1993年4月24日出生，住武汉市武昌区，该公司职员。 原告丁苗苗与被告鹏渤房地产开发有限公司（以下简称鹏渤房地产）、北京华美天海房地产经纪有限公司（以下简称华美房产经纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁苗苗及其委托代理人张雷及续延、被告鹏渤房地产之委托代理人邓岩及刘然、被告华美房产经纪公司之委托代理人黄文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁苗苗向本院提出诉讼请求：1．确认原告与第一被告于2017年5月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ＺＺＳ2017-9321）及补充协议于2020年8月7日解除；2．判令第一被告向原告返还全部购房款1414033元及利息（以1414033元为基数，自2017年5月23日起至实际还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．判令第一被告向原告支付自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止的违约金（以1414033元为基数，按照日万分之二十标准计算，暂计至2020年8月10日，暂定5000元）；4．判令第二被告向原告返还购房优惠服务费40000元，第一被告承担连带责任；5．本案全部诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令解除原告与第一被告签订的商品房买卖合同及补充协议；变更第三项诉讼请求中的“交付”为“给付”；变更第四项诉讼请求为：判令第二被告向原告返还40000元居间服务费，第一被告承担连带责任。事实和理由：2017年5月23日，原告与第一被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号ＺＺＳ2017-9321）及补充协议，确定购买由第一被告开发的位于涿州市房屋。在此之前，为享受购房优惠，原告于2017年3月31日通过刷卡方式向第二被告支付了购房优惠服务费4万元。合同约定，商品房总价款1414033元，买受人（原告）应当于2017年5月23日前支付首期房价款434033元，余款980000元向银行申请贷款支付；出卖人（第一被告）应于2019年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时应符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在交付日届满前30日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。同时，合同约定，逾期交付房屋30日，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息及违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告不仅违反合同约定逾期交房，且房屋存在严重质量问题，包括墙体开裂、墙皮脱落、水、电、气未开通；小区消防设施不过关、公共设施及小区周边配套设施不具备等。2019年12月第一被告在明知不具备交房条件向原告发送入住通知书，要求原告收房的行为违反了合同第9、11、12条的约定，原告有权解除合同。综上，原告认为，第一被告的上述行为构成根本违约，据此诉至法院，望判如所请。 被告鹏渤房地产辩称，本案涉案房屋已具备交房条件，假设法院认定存在延期交房，但根据合同补充条款约定，因政府文件及不可抗力，交房时间是可以顺延的，所以本案不适用合同约定及法律规定的解除条件。现原告并未收房，对于质量问题并不了解。竣工备案是在完全符合交房条件后由行政机关颁发的。中介费不是我公司收取的，与我公司无关，另外，经纪公司已经履行了中介服务义务。中介费不应予以返还。综上，本案未达到解除条件，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告华美房产经纪公司辩称，不同意退还原告4万元居间服务费。我公司提供居间服务，履行了居间义务，已经完成了居间服务，其他与我公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告出示证据有：第一组证据：《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ZZS2017-9321）及补充协议（复印件）拟证明原告与被告具有商品房买卖合同关系；被告未在合同约定（合同第十一条）的时间及交付条件交付房屋；交付时间之后至今，涉诉房屋仍存在严重质量问题；涉诉合同应予以解除。第二组证据：收款收据2张、河北增值税普通发票2张、POS机刷卡小票4张、中国农业银行借款凭证1张、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》1份，拟证明原告已按合同约定履行付款义务，已向被告交付了相应首付款，批贷银行也已向被告发放涉案房屋贷款；原告已支付购房优惠服务费费4万元的事实。第三组证据：解除合同通知书1份（复印件）、邮件交寄单2份，拟证明原告于2020年8月5日向被告发出解除合同通知书，被告于2020年8月7日收到该通知的事实。第四组证据：涉诉房屋照片（打印件），拟证明涉诉房屋存在严重质量问题的事实。第五组证据：新闻两则（打印件），拟证明被告存在虚假宣传，已构成欺诈。第六组证据：竣工验收备案表（复印件），拟证明2019年12月涉案工程不符合交房条件。第七组证据：《入住通知书》《入住应携带文件》《费用清单》，拟证明2020年5月，第一被告向原告发送收房通知时告知涉案工程如期完工，房屋已经具备交房条件。被告在明知不具备交房条件下向原告发送收房通知，符合《商品房买卖合同》第11条第1款第2项“出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，并按照12条处理”的约定，原告有权解除合同。第一被告鹏渤房地产质证意见：对合同的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，证明不了房屋存在质量问题，况且延期交房我们有政府文件相关文件证明。银行贷款无异议，我方只认可有我公司盖章的。对4万元不认可，不是我公司收取的；解除通知书有异议，但据最高院司法解释，不能以解除通知签收为生效条件，而应考虑实体问题，原告变更诉讼请求说明原告也不认为解除通知书收发就是解除合同了，也没有什么实质意义；照片不认可，没有拍摄现场、拍摄时间；网上新闻，真实性、合法性、关联性均不认可，不是政府文件，我方没有收到与其他公司因为名称问题产生的诉讼，也没有行政机关对我方的处罚。网上的报道不是事实，是虚假的，后期我方将依法维护我方的权利，况且本案诉求中原告并未提及此事。对第六组证据真实性无异议，但对证明目的不认可。对第七组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，根据补充协议，具备验收报告就可以交房，所以我们通知原告收房是符合约定的。第二被告华美房产经纪公司质证意见：同意第一被告质证意见，4万元服务费是我公司收取的，对4万元的票据真实性没有意见。第一被告鹏渤房地产提交证据有：证1、《商品房预售许可证》【许可证号为涿房预售证（2016）第034号】，拟证明我公司于2016年12月份取得了预售许可证，证明出售房屋的合法性。证2、涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，拟证明签订合同系双方真实意思表示，补充协议第六项第三条约定了遇不可抗力，政府文件、重大国事活动等，交房时间可予以延期，无须承担违约责任。证3、保定市大气办、涿州市建筑施工扬尘治理办公室、河北省大气办下发的停工文件及统计表；证4、2020年8月26日涿州市住房和城乡建设局出具的证明两份；上述两份证据共同拟证明因不可抗力、政府停工文件共停工204天，因疫情原因停工共计计84天，以上共计288天。证5、2019年12月25日房屋面积测绘报告、保定市建设工程竣工验收备案证明书（2020年7月17日）、住宅质量保证书、住宅使用说明书；拟证明依据合同第四章商品房交付条件的相关规定，具备以上四项就可以办理交房手续；我公司取得竣工手续是在法律规定及合同约定的顺延交房的时间内。原告质证意见：对证1真实性认可，证明目的不认可；证2涉案合同应以我方提交的合同为准，证明目的不认可，在签署合同及补充协议时，被告并未同原告协商条款内容，且在签署合同时并未将合同原件给原告。后原告多次向被告索取合同原件，被告要求交付3000元，否则就不给合同原件。对被告所主张的不可抗力的事实不认可，按照补充协议第11条的约定，如出现不可抗力、政府行为等情况，被告应及时告知原告，被告没有告知过原告，故被告的主张不能成立；对证3、证4的真实性无法核实，合法性不认可，证明目的不认可，证4无单位负责人签字；该证据足以证实第一被告向原告发放入住通知书时涉案房屋不具备收房条件，被告已经严重违约，原告有权依据合同的约定解除合同。对证5不认可；对《保定市建设工程竣工备案证明书》（2020年7月17日）的合法性不认可，据我方了解该备案证明书中并无规划验收的文件，不符合进行备案验收的法律规定，且有的业主已经向保定市莲池区人民法院提起诉讼要求确认竣工备案表违法；该证据能够证实2019年12月31日及合同约定的交房时间时并不符合交房条件，原告有权依据合同第9、11、12条的约定解除合同。第二被告质证意见：认可第一被告的证据。第二被告无书面证据向本院提供。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合原告被告举证质证意见，本院认定如下事实：（一）2017年5月23日，原告与第一被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＺＺＳ2017-9321）及补充协议，确定购买由第一被告开发的位于涿州市房屋。被告华美房产经纪公司为原告此次交易提供居间服务。合同约定，涉案商品房总价款1414033元，买受人（原告）应当于2017年5月23日前支付首期房价款434033元，余款980000元向银行申请贷款支付。经查，原告依约完成了上述付款义务。第二被告华美房产经纪公司收取了原告40000元购房优惠服务费。（二）涉案合同第九条约定：商品房交付条件应符合1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定：出卖人应于2019年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。涉案补充协议第六条第3项约定：除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，但是，双方协商同意解除合同或变更合同的除外。其他事实本院将结合上述审理查明内容予以认定。 本院认为，原告与第一被告鹏渤房地产签订的涉案合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在本案中主要争议焦点为原告行驶解除权是否符合约定或者法定解除合同的情形。庭审中，被告鹏渤房地产出示了2017年至2020年因大气污染等原因，政府各部门发布的停止施工的文件及涿州市住建局出具的证明文件，用以证明因大气污染等原因停工204天及2020年新冠病毒疫情原因停工84天。上述证据符合证据的有效形式，且与涿州市现实情况基本符合，本院予以采信。根据涉案补充协议及相关法律规定，被告鹏渤房地产可以依据上述事由予以延期交房。另外被告鹏渤房地产当庭提交了合同约定的符合交付条件的证明：保定市建设工程竣工验收备案证明书、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。综上，根据政府文件及证明文件，双方约定的交房日期延后，且根据庭审中被告鹏渤房地产提交的符合交付条件的相关文件，证实被告鹏渤房地产无违约行为，原告的合同目的可以实现，不符合合同约定及法律规定的解除情形。故原告诉求理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告丁苗苗的诉讼请求。 简易程序案件受理费8966元，由原告丁苗苗负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  邱玉清 二〇二〇年九月二十八日 书记员  封玥矫 注：在上诉期内递交上诉状之日起七日内交纳上诉费并向本院递交转账凭证。逾期，视为不上诉。（交纳方式：银行转账；账户：河北省保定市中级人民法院；开户行：中国银行保定市西城支行；账号：10×××07）