四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9505号 上诉人（原审被告）成都新和房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀华街2号。 法定代表人黄元章，职务不详。 委托诉讼代理人白满都拉，系公司工作人员。 上诉人（原审原告）大邑县芙蓉物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇鸳鸯村三社。 法定代表人廖凯，执行董事。 委托诉讼代理人李富强，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人范颂阳，四川明炬律师事务所律师。 上诉人成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和房地产公司）因与被上诉人大邑县芙蓉物业管理有限责任公司（以下简称芙蓉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2019）川0129民初1710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2011年10月26日，芙蓉物业公司与新和·芙蓉（建筑区划）业主大会首届业主委员会签订《物业服务合同》，约定由芙蓉物业公司对新和·芙蓉小区提供物业服务，服务期限为3年。2014年10月26日，芙蓉物业公司与新和·芙蓉小区业主大会第二届业主委员会签订《物业服务合同》（因首届业委会于2014年7月13日到期，之后进行了换届选举，2015年4月27日第二届业委会取得印章，故该份合同加盖印章时间非合同签署当日），约定由芙蓉物业公司对新和·芙蓉小区提供物业服务，服务期限为3年，从2014年1月1日起至2016年12月31日止，非住宅用房的物业管理费收费标准为2元／月·㎡，卫生管理费的收取标准为2元／月·户。2017年11月4日，芙蓉物业公司与新和·芙蓉小区业主大会第二届业主委员会签订《物业服务合同》，约定由芙蓉物业公司对新和·芙蓉小区提供物业服务，服务期限为3年，从2017年1月1日起至2019年12月31日止，非住宅用房的物业管理费收费标准为2.5元／月·㎡，卫生管理费的收取标准为2元／月·户。2012年10月17日，新和房地产公司与四川省川南监狱签订《关于四川省××住宅小区开发建设的补充协议》，协议“第六条：关于大邑新和芙蓉雅居的商业用房处理的问题。第一款：甲方（四川省川南监狱）同意该项目所有商业用房产权归乙方（新和房地产公司），处理价款归乙方所有。”新和房地产公司自此实际取得案涉非住宅用房的所有权。大房权证监证字第××号房屋所有权证载明房屋所有权人为成都新和房地产开发有限公司、登记时间为2012年11月7日。原审法院（2019）川0129民初1445号案生效判决查明：芙蓉物业公司在新和房地产公司取得案涉非住宅用房的所有权后，分批分次占用了以下房屋：2017年4月1日起占用10栋附39号（66.6㎡）；2017年11月1日起占用10栋附43（43.2㎡）、44（43.17㎡）、45号（24.07㎡）；2018年5月1日起占用10栋附12（61.65㎡）、16号（53.45㎡）；2018年7月1日起占用10栋附1（80.91㎡）、6（61.8㎡）、7号（61.8㎡）；2018年8月1日起占用10栋附9（53.63㎡）、40号（66.6㎡）；2018年10月1日起占用5栋附1（79.46㎡）、2号（55.72㎡）；2018年12月1日起占用6栋附8（87.27㎡）、9号（79.45㎡）。芙蓉物业公司于2019年7月23日向新和房地产公司发函催收物业费，新和房地产公司收到催收函后一直未向芙蓉物业公司交纳物业管理费及卫生费。 原审法院认为，物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与业主代表（开发建设单位或者业主委员会）签订的，而不是与某个单独业主签订的，物业产权人在选择业委会代表其订立物业管理合同时就意味着放弃其单独对外选择物业管理公司的权利，代之以由业主委员会来代表行使这项权利，故不予采信新和房地产公司关于不知晓应当支付物业费、不认可物业服务费收取标准的抗辩意见，芙蓉物业公司与新和·芙蓉小区业委会签订的《物业服务合同》对新和房地产公司具有约束力，新和房地产公司应当给付物业服务费和卫生费。对新和房地产公司关于诉讼时效的抗辩理由，芙蓉物业公司认可其只以催款函的形式向新和房地产公司主张过一次权利，新和房地产公司的抗辩理由成立，予以采信。芙蓉物业公司主张的2016年7月23日前的物业服务费、卫生费已经超出诉讼时效期间，不予支持。新和房地产公司应当支付的物业服务费和卫生费应从2016年7月23日起分段计算支付，即从2016年7月24日起至2016年12月31日按照其实际使用房屋建筑面积以及实际使用时间，以2元/月·㎡、2元/月·户的标准交纳物业管理费和卫生费；从2017年1月1日起至2019年7月23日按照其实际使用房屋建筑面积以及实际使用时间，以2.5元/月·㎡、2元/月·户的标准交纳物业管理费和卫生费。具体为：1.2016年7月24日至2016年12月31日的物业管理费为40401.4元（4040.14㎡×5个月×2元/月·㎡），卫生费为700.00元（70户×5个月×2元/月·户）；2.2017年1月1日至2017年3月31日的物业管理费为30301.05元（4040.14㎡×3个月×2.5元/月·㎡），卫生费为420.00元（70户×3个月×2元/月·户）；3.2017年4月1日至2017年10月31日的物业管理费为69536.95元【（4040.14-66.6）㎡×7个月×2.5元/月·㎡】，卫生费为966.00元（69户×7个月×2元/月·户）；4.2017年11月1日至2018年4月30日的物业管理费为57946.5元【（4040.14-66.6-43.2-43.17-24.07）㎡×6个月×2.5元/月·㎡】，卫生费为792.00元（66户×6个月×2元/月·户）；5.2018年5月1日至2018年6月30日的物业管理费为18740.00元【（4040.1-66.6-43.2-43.17-24.07-61.65-53.45）㎡×2个月×2.5元/月·㎡】，卫生费为256.00元（64户×2个月×2元/月·户）；6.2018年7月1日至2018年7月31日的物业管理费8858.725元【（4040.14-66.6-43.2-43.17-24.07-61.65-53.45-80.91-61.8-61.8）㎡×1个月×2.5元/月·㎡】，卫生费为122.00元（61户×1个月×2元/月·户）；7.2018年8月1日至2018年9月30日的物业管理费17116.3元【（4040.14-66.6-43.2-43.17-24.07-61.65-53.45-80.91-61.8-61.8-53.63-66.6）㎡×2个月×2.5元/月·㎡】，卫生费为236.00元（59户×2个月×2元/月·户）；8.2018年10月1日至2018年11月30日的物业管理费16440.4元【（4040.14-66.6-43.2-43.17-24.07-61.65-53.45-80.91-61.8-61.8-53.63-66.6-79.46-55.72）㎡×2个月×2.5元/月·㎡】，卫生费为228.00元（57户×2个月×2元/月·户）；9.2018年12月1日至2019年7月23日的物业管理费为62427.2元【（4040.14-66.6-43.2-43.17-24.07-61.65-53.45-80.91-61.8-61.8-53.63-66.6-79.46-55.72-87.27-79.45）㎡×8个月×2.5元/月·㎡】，卫生费为880.00元（55户×8个月×2元/月·户）。上述物业管理费共计321768.525元，卫生费共计4600.00元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：新和房地产公司在判决生效之日起十日内向芙蓉物业公司支付物业管理费321768.525元、卫生费4600.00元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10240.00元，减半收取计5120.00元，由芙蓉物业公司负担2120.00元，新和房地产公司负担3000.00元。 宣判后，新和房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院未查清被上诉人芙蓉物业公司提供的三份《物业服务合同》的真实性及其是否按合同约定履行了物业服务内容，在分时段计算应减面积时明显存在错误，故请求撤销原审判决并依法改判或发回重审。 被上诉人芙蓉物业公司二审中辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，新和房地产公司向本院提交了以下证据：1.从大邑县物业管理办公室提取的《物业服务合同》一份，拟证明该份合同才是案涉小区真实履行的物业合同；2.案涉小区商铺现行租赁情况汇总表及25份租赁合同及收据，拟证明案涉小区部分商铺（794.86m2）从2016年至今一直处于出租状态，但芙蓉物业公司从未向其收取物业管理费用及卫生费，未尽管理职责，且该部分出租商铺的物业管理费、卫生费应由实际承租人承担。经审查上述两份证据不属于二审中的新证据，亦不能达到新和房地产公司的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据查明的事实，芙蓉物业公司与案涉小区业委会签订的三份《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人新和房地产公司提交的证据不能证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，案涉三份物业服务合同对包含新和房地产公司在内的业主均具有约束力，双方均应按约履行。本案中，新和房地产公司上诉称芙蓉物业公司提供的三份《物业服务合同》的真实性存疑且芙蓉物业公司未按合同约定履行了物业服务，但提交的证据不能证明其观点，原审法院综合全案证据并根据生效判决审理查明的事实，扣除了芙蓉物业公司分批占用房屋面积后判决新和房地产公司向芙蓉物业公司支付欠交的物业服务费、卫生费并无不当。综上，新和房地产公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10240元由上诉人成都新和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年九月七日 书记员  陈 悦