浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2804号 上诉人（原审被告）：叶国荣，男，1975年7月29日出生，汉族，住浙江省台州市三门县。 委托诉讼代理人：陈然，浙江清收易律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司。住所地：浙江省宁波市大榭开发区西岙农贸市场2号楼309-1。 法定代表人：张荷英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：石惠强，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。 原审第三人：宁波镇海御水缘养生休闲有限公司（系一人有限责任公司）。住所地：浙江省宁波市镇海区骆驼街道慈海南路1680号。 法定代表人：吕洪良，该公司执行董事兼总经理。 上诉人叶国荣因与被上诉人宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司（以下简称日月公司）、原审第三人宁波镇海御水缘养生休闲有限公司（以下简称御水缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2019）浙0211民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 叶国荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审法院判决解除合同，返还涉案房屋并支付两种违约金存在错误，请求继续履行合同。1.租赁合同同时约定违约金和滞纳金，日月公司有利用优势地位胁迫之嫌，显失公平，应择一适用。2.叶国荣投入大量资金进行装修，解除合同并腾退房屋将造成巨大损失和浪费，给陷入困境的企业以致命打击。叶国荣在违约后多次表示希望继续履行合同，缓交租金，继续经营，弥补日月公司损失。3.日月公司提供的电力供应不符合合同约定，导致2019年7月24日的事故，电缆烧坏、跳闸造成叶国荣巨大损失，应相应减少租金。 日月公司辩称，叶国荣确实投入了装修，但日月公司对叶国荣是否装修及具体花费不清楚，日月公司在未取得租金的情况下要求解除合同是合理的。本案虽然在疫情期间起诉，但是一审法院对本案经过了长时间调解，叶国荣不付租金和水电费，有可能会采取停电停水措施。显失公平方面，叶国荣并无证据证明。电力负荷问题在一审中已经明确，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 御水缘公司未作陈述。 日月公司向一审法院起诉,请求判决：1.解除日月公司、叶国荣之间的《租赁合同》；2.叶国荣返还租赁厂房，厂房内装修及附属添置设施无偿归日月公司所有；3.叶国荣支付租金1155676.25元，滞纳金514363.74元（暂计算至2019年7月1日），违约金331642.5元（相当于两个月租金），并自2019年7月2日起按欠交租金总额1155676.25元×0.1%×拖欠天数计算滞纳金至判决确定之日止。审理中，日月公司变更并明确第3项诉讼请求为：叶国荣支付至2019年6月30日的租金1155676.25元，自2019年7月1日起按1989855元/年的租金标准支付房屋占有使用费（或租金）至实际腾退之日，并支付违约金331642.5元，至2019年6月30日的滞纳金512373.88元，以及自2019年7月1日起至实际履行之日止以欠交租金总额1155676.25元为基数按照每日0.1%的标准计算的滞纳金。 一审法院认定事实如下：2018年5月1日，日月公司（出租方，甲方）与叶国荣（承租方，乙方）签订《租赁合同》1份，约定：“第一条，租赁物位置、面积、功能及用途。1.1甲方将位于××路××号，房权证号为0××4，建筑面积为11054.75平方的工业用房（共4层）（不含旁边约800平方偏房）租赁于乙方使用。1.2本租赁物的功能为工业厂房包租给乙方使用，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。未经甲方同意改变功能的，则视为乙方根本违约。1.3本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。……第二条，租赁期限。2.1租赁期限为柒年，即从2018年6月1日起至2025年5月30日止。2.2租赁期限届满前二个月乙方提出需继续租赁的，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。第三条，租赁费用及支付。3.1租赁保证金。本出租合同的租赁保证金为人民币150000元，须在合同签订当天付清。3.2租金。租金双方确定按年结算，每年租金1989855元（含税价）。租金一年一付，先付后租。第一年租金合同签订当天付清，以后每年租金于每年4月底前付清，……乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%。3.3租赁期间的相关费用。租赁期间发生的房地产税费由甲方承担，使用中发生的水、电等使用费用由乙方承担。3.4供电增容费。乙方所需用电500千瓦，电费按1.2元／度结算，另外公用损耗按甲方规定支付，如仍需增容，相关手续甲方应配合乙方申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由乙方承担。第四条，租赁保证金的退还。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金。……第八条，装修条款。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方书面同意，需报政府部门的，则应同时须向政府有关部门申报同意，乙方对租赁物的装修、改建、申报等所产生的一切费用由乙方自行承担，合同履约期间，乙方违约，租赁物内装修、改建及添置的附属物等均无偿归甲方，合同履约超过伍年，甲方违约，所有装修及改建添置物按照乙方的装修成本伍年平均折旧后的余下残值部分补偿给乙方。……第十条，提前终止合同。10.1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或本合同约定应由乙方承担的税费超过一个月，乙方未支付有关款项，视作乙方根本违约，甲方有权解除本合同，本合同自动终止，租赁物内装修及附属添置设施无偿归甲方所有，乙方不得损坏，并承担相当于二个月租金的违约金给甲方，在乙方付清拖欠的费用及赔偿金之前，甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产），申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。……第十三条，其他条款。……13.6如乙方构成根本违约，除支付甲方相当于二个月房租的违约金外，甲方有权解除本合同，租赁物内装修及附属添置设施无偿归甲方所有，乙方不得损坏，如造成甲方经济损失的还应赔偿实际经济损失。……”叶国荣承租房屋后在该场地经营御水缘公司，叶国荣已支付租金1000000元和押金150000元。日月公司起诉本案之后，叶国荣分别于2019年12月11日支付300000元，2019年12月20日支付30000元，2019年12月27日支付30000元，2020年1月3日支付30000元，2020年1月10日支付30000元，2020年1月17日支付30000元，2020年5月12日支付10000元，合计460000元。庭审中，双方确认，扣除2019年12月的水电费103710.05元，2020年1月的水电费115783.74元，2020年2月的水电费18677.41元，2020年3月的水电费20749.9元，2020年4月的水电费52338.24元，合计311259.34元后，剩余148740.66元抵扣本案租金。日月公司并确认押金150000元直接抵扣本案租金。 一审法院于2019年9月4日至租赁物处进行了现场勘验，查明叶国荣承租的涉案房屋有四层，御水缘公司的经营范围为保健按摩、足浴、公共浴室、美容美发、食品经营、餐饮服务、烟草制品零售，叶国荣为此进行了装修，从勘验情况来看，装修投入确实不少。谨慎起见，一审法院多次向叶国荣释明合同解除的后果并多次给叶国荣履行期，叶国荣也多次制作还款计划，但至一审法庭辩论结束之日，叶国荣仍未支付完毕租金。此外，对于日月公司所主张的厂房内装修及附属添置设施无偿归其所有的诉请，日月公司并未列明物品清单。 另，本案进行了诉前调解，叶国荣于2019年7月26日签收起诉状副本和证据材料。 一审法院认为，日月公司、叶国荣之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应按照《租赁合同》的约定履行各自的义务。叶国荣辩称日月公司构成欺诈，但并未提交证据证明日月公司作出过书面合同之外的口头承诺，该院对其该项抗辩意见难以采纳。合同约定租金一年一付，先付后租，第一年租金合同签订当天付清，以后每年租金于每年4月底前付清，叶国荣欠交租金超过一个月，日月公司有权解除合同，租赁物内装修及附属添置设施无偿归日月公司所有。叶国荣称租金半年一付，但未提交证据证明双方除了合同之外还有其他的约定，故该院不予采信。叶国荣辩称其还支付了160000元现金，是日月公司要求支付的利息等费用，但亦未提交证据予以证明，且日月公司对此不予认可，故该院难以采纳。涉案房屋系2018年6月1日起租，如果合同正常履行，至本案一审法庭辩论结束之日，叶国荣应支付三年的租金即5969565元，但叶国荣仅支付1000000元。本案诉讼过程中，该院多次通知叶国荣支付租金，叶国荣也多次自行制作还款计划，但其所支付的款项扣除水电费后，实际支付的租金仅有148740.66元。而且，叶国荣从未按照他自己的承诺或者还款计划履行义务，2019年12月至2020年1月叶国荣累计支付450000元后便不再支付，在该院最后一次庭审的前一天又支付10000元。因此，该院认为，叶国荣虽口头称有履行合同的意愿，但其行为表明并无履行合同的诚意，叶国荣拖欠租金的时间久、金额大，日月公司的合同目的已无法实现，日月公司有权解除合同，叶国荣应返还租赁物。合同解除时间以叶国荣2019年7月26日收到起诉状副本的时间为准。至于租赁屋内的装修及附属添置设施，因日月公司并未提供物品清单，该项诉请不明确，该院在本案中不予处理，日月公司可另行起诉。需要说明的是，叶国荣承租房屋后确实投入不少装修，望双方能够尽量协商，妥善解决争议。对于叶国荣辩称日月公司提供电力不足给其造成损失的意见，叶国荣并未提交证据予以证明，该院不予采纳，叶国荣可以对此另行起诉。 对于叶国荣所应支付的租金和房屋占有使用费，日月公司在本案中将租金暂计算至2019年6月30日，合同解除时间为2019年7月26日，故2019年7月1日至2019年7月25日叶国荣仍应按照合同约定支付该期间的租金即138184.38元，2019年7月26日至房屋腾退之日叶国荣应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因双方同意诉讼过程中叶国荣支付的款项扣除水电费后抵扣本案租金，押金也直接抵扣租金，故至2019年7月25日，叶国荣欠交的租金为995119.97元（989855元＋165821.25元＋138184.38元-148740.66元-150000元）。对于日月公司主张的滞纳金和违约金，该院认为，滞纳金实际也是违约金的一种形式，也就是说合同同时约定了逾期付款违约金和解约违约金。逾期付款违约金用于补偿守约方未及时收到款项而受到的损失，解约违约金针对的是守约方因解约受到的履行利益和可得利益损失。合同明确约定两种违约金而未限制并用，且同时承担两个违约金不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，两种违约金作用不同，能够同时适用。本案中，逾期付款违约金按照拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%计算，解约违约金为两个月的租金即331642.5元，一并适用确实过高。结合叶国荣诉讼中的履行行为，以及疫情对第三人经营造成影响的客观现实，同时又要考虑到叶国荣拖延支付租金的行为会一直持续下去。该院将逾期付款违约金和解约违约金合并评价，认为因叶国荣逾期付款导致合同解除，叶国荣应支付的违约金标准调整为年利率18%较为合理。日月公司所主张的违约金基数为叶国荣至2019年6月30日的欠交租金，为方便计算，该院酌定2018年6月1日至2019年4月30日以989855元为基数计算违约金即164810.86元，2019年5月1日至2019年12月10日以1155676.25元（989855元＋165821.25元）为基数计算违约金即128857.9元，2019年12月11日之后不再分段，统一以856935.59元（989855元＋165821.25元-148740.66元-150000元）为基数计算违约金至叶国荣实际履行之日。经核算，至2019年12月10日，叶国荣应支付的违约金合计293668.76元。综上，日月公司部分诉请于法有据，该院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决如下：一、确认日月公司与叶国荣2018年5月1日签订的位于××路××号，房权证号为0××4，建筑面积为11054.75平方米工业用房（共4层）（不含旁边约800平方米偏房）的《租赁合同》于2019年7月26日解除；二、叶国荣返还日月公司《租赁合同》项下位于××路××号，房权证号为0××4，建筑面积为11054.75平方米的工业用房（共4层）（不含旁边约800平方米偏房），于判决生效之日三十日内履行完毕；三、叶国荣支付日月公司至2019年7月25日的租金995119.97元，自2019年7月26日起至实际腾退之日止按照1989855元／年的标准计算的房屋占有使用费，并支付至2019年12月10日的违约金293668.76元，以及自2019年12月11日起至实际履行之日以856935.59元为基数按照年利率18%计算的违约金，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回日月公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22797元，由日月公司负担6274元（已预交），叶国荣负担16523元，于判决生效之日起七日内交纳一审法院。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，叶国荣称日月公司有利用优势地位胁迫之嫌，合同显失公平，但其并未提供证据证明，故对叶国荣的该项意见，本院不予采信。日月公司、叶国荣签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。叶国荣未按期、足额支付租金，经催告后仍未支付，显属违约，日月公司有权根据《租赁合同》的约定解除合同，一审法院确认《租赁合同》解除，并无不当。关于违约金和滞纳金，一审法院已根据《租赁合同》约定并综合考虑本案实际情况及疫情影响，将违约金标准调整至合理值，即年利率18%，叶国荣主张违约金和滞纳金应择一适用，依据不足，本院难以支持。叶国荣称日月公司提供的电力供应不符合合同约定，电缆烧坏、跳闸等给其造成巨大损失，应相应减少租金。对此，本院认为，叶国荣并未提起反诉，本案中不予处理。 综上所述，叶国荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16523元，由上诉人叶国荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年九月十八日 代书记员 项凌燕