北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6448号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡吕家营村北京家和家美红木家具市场有限公司南一区98号。法定代表人：张军，董事长。委托诉讼代理人：李大凡，北京市元昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京家和家美红木家具市场有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡吕家营村。法定代表人：田耘，董事长。委托诉讼代理人：高敏，女，1956年3月19日出生，北京家和家美红木家具市场有限公司副总经理。委托诉讼代理人：许占业，男，1964年2月28日出生，北京家和家美红木家具市场有限公司副总经理。上诉人北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司（以下简称鑫鑫尚品公司）因与被上诉人北京家和家美红木家具市场有限公司（以下简称家和家美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初11586号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人鑫鑫尚品公司的法定代表人张军及其委托诉讼代理人李大凡，被上诉人家和家美公司的委托诉讼代理人许占业、高敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫鑫尚品公司上诉请求：1．撤销原审判决第一项至第三项、第六项及案件受理费、反诉费、鉴定费之判决；2．对家和家美公司适用举证妨碍推定；3．改判涉案租赁合同无效；4．改判家和家美公司返还房屋租金80万元；5．改判家和家美公司赔偿装饰装修经济损失80万元；6．改判家和家美公司返还违法转移、藏匿的价值2000万元财产；7．原审案件受理费、反诉费、鉴定费及二审全部费用由家和家美公司承担。事实和理由：一、原审判决诉讼程序错误。1．家和家美公司妨碍举证未依法承担法律责任。家和家美公司破坏承租屋的锁心、强行封门阻止进入，在诉讼期间砸锁入室，将我公司承租屋内办公室里所有物品、展位中存放、布展的巨额商品（包括我公司保存在办公室电脑、保险柜、文件柜中的支付租金的凭证、企业财产目录、承租房屋装修装饰开支等文件资料、以及被房顶漏水而污损的名人字画等证据资料）、大门饰品及室外堆放的装修预制物件全部转移藏匿。我公司不能及时举证行使诉讼权利。我公司自诉讼开始就不断请求立即归还诉讼证据材料，依法适用举证妨碍推定，仅书面申请有六次，但原审法院不作为，在判决书中认定“不属于民事诉讼法规定的妨害诉讼的行为”，没有依法保障我公司的诉讼权利。2．我公司反诉家和家美公司返还价值2000万元财产的诉讼费已申请缓交。我公司提出书面和电话缓交申请，但原审法院未予回复，“不予一案处理”错误。3．原审判决没有如实记载我公司关于《场地租赁合同》依法属于无效的反诉理由，直接影响了对于涉案合同效力的认定。4．《工程造价鉴定意见书》的结论与我公司的实际经济损失差额很大，原审法院明知我公司遭遇妨碍举证、并对鉴定结论有异议却未组织鉴定人员到庭应询，未查清我公司的实际经济损失。5．原审法院未如实记录我公司法定代表人张军出庭应诉，未如实呈现原审诉讼过程。二、原审判决实体处理错误。1．错误判决《场地租赁合同》有效。首先，出租屋由谁搭建未予证明；其次，出租屋作为我公司的注册经营场所虽当时得到工商部门核准，但却是家和家美公司弄虚作假的欺骗行为所致；最后，家和家美公司将“违法建筑”且没有质量保障、不具备租赁合同约定的使用功能的建筑骗租牟利，我公司承租后并未实际开业使用。其行为违反法律的强制性规定，涉案合同应属无效。2．价值2000万元财产“不予一案处理”是错误的。原审判决罗列的三条理由均不成立，曲解我公司要求排除举证妨碍的原意，由我公司承担因诉讼证据遭家和家美公司非法转移藏匿而不能及时举证的不利后果，实为免除家和家美公司妨碍举证应承担的责任，我公司已申请缓交诉讼费。原审法院应一案处理，却要求另案解决，浪费司法资源，我公司置于累讼，为家和家美公司长期非法占有我公司的巨额财产提供借口。3．租金计算错误。即使按照合同有效，我公司欠付的租金数额也没有245万元之多。家和家美公司辩称，坚持原审判决，鑫鑫尚品公司所述不符合事实。对方所述80万元租金，我公司不可能返还，其中20万元是银行空头支票，其交纳租金70万元。我公司不认可其所述装修装饰费用。关于2000万元价值的财产，现在鑫鑫尚品公司的东西还在我公司处，但是2015年9月16日，其向我方出具保证，说明如没交到租金，房内所有物品都归我方处理，现在对方东西占着房屋，该房屋还涉及拆迁。家和家美公司向一审法院起诉请求：1．判令鑫鑫尚品公司支付2015年至2019年3月25日所欠租金总计3311748元；2．判令鑫鑫尚品公司支付违约金331175元（按租金10％计算）；3．解除双方于2015年8月28日签订的租赁合同；4．判令鑫鑫尚品公司立即腾退并交还涉案房屋。鑫鑫尚品公司向一审法院反诉请求：1．确认双方签订的租赁合同无效；2．判令家和家美公司退还租金70万元；3．判令家和家美公司赔偿装修损失200万元；4．判令家和家美公司立即归还转移匿藏的租赁房屋内外价值2000万元的物品并赔偿相应损失。一审法院认定事实：2015年1月1日，家和家美公司（出租人、甲方）与北京绿品生源贸易有限公司（承租人、乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区××三层南小楼及五间二层小楼自东向西前五间租用面积2570．85平方米的场地租赁给乙方用于产品经营展示。租赁期限10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止，装修期自2014年8月4日至2014年12月31日止；装修期、免租期内乙方无须支付租金，但须承担包括但不限于水费、电费、空调费、通讯费、物业管理费、广告推介费等相关费用；第一至三年租金1842885元，第四至第六年在第三年租金基础上增加5％，即每年租金1935028元，第七年至第十年在第六年租金的基础上增加8％，即每年租金2089831元；每半年为一个缴费期，每期提前1个月交清下期的全部租金。乙方向甲方交纳商品质量保证金10万元，如乙方商品出现质量投诉而在三个工作日之内无法解决的，乙方应当无条件服从甲方做出的决定。租赁期满未能续租或合同解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同解除当日撤出全部展品，并将租赁的场地及甲方提供的配套设施，保证其良好、适租的状态交还甲方，固定装修不得拆除，并经甲方负责人书面确认，逾期交还的，每逾期一日，时间按原场地日租金的2倍计算费用，若3日内仍未交还，甲方有权处理展位内全部物品并采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、在租赁期限内因违法经营被有关行政部门吊销、收回经营证照的……6、逾期未缴纳租金、空调费、物业管理费、广告推介费等相关费用的……乙方未按约定支付费用的，包括但不限于租金、空调费、物业管理费、广告推介费等相关费用，每逾期一日，按应付未付费用的1％向甲方支付违约金。关于展位及装修，合同约定，在正常情况下，甲方应提供良好的经营环境，完整的供电照明和冷暖系统，并负责公共场所设施、设备的保养及维修；乙方在签订合同后，需自行装修展位时，设计方案及施工图纸必须交甲方审核批准、办理《装修手续》后方可施工，施工完毕由甲方验收合格后方可使用，自行装修的费用由乙方承担；合同到期后，乙方所有的装修未经甲方批准不得拆移；展位内乙方所进行的装饰装修是经营者（乙方）促进销售的包装手段，若双方终止合同，装修展位产生的费用由乙方自行承担。同日，家和家美公司与鑫鑫尚品公司签订《合同附件》，约定：三层南小楼建筑面积1254．81平方米，五间二层小楼建筑面积1316．046平方米，总面积2570．85平方米，租金为每天1．964元／平方米。三层南小楼半年租金449762元（2015年1月1日至2015年6月30日），双方签订合同时交五万元作为部分租金，余款399762元于2015年3月30日交清；五间二层小楼甲方交付乙方的时间为2015年3月16日，装修期三个月，2015年6月16日起租，乙方于2015年6月15日交付甲方半年（2015年6月16日至2015年12月15日）租金471710元，以后每半年交一次租金，并提前一个月交付；此租金（每天1．964元／平方米）为三层南小楼及五间二层小楼整体出租的优惠价格，如果乙方未整体承租，南三层小楼按建筑面积每平方3．3元／天计算，租金从2015年1月1日以3．3元价格重新计算。2015年8月28日，家和家美公司与鑫鑫尚品公司签订《关于绿品生源张军租用南三层小楼和南五大间二层楼确认书》，载明：1、南小楼三层2015年1月1日至2015年6月30日上半年租金按原合同不变，计449762元，余款30万元在2015年9月4日前交清；下半年的租金交付享受红木第一城的统一优惠政策（即每平方米每年3．3元，交三个月送三个月）时间是2015年7月1日至2015年12月31日的租金合计377855元，在2015年9月21日前一次性交清；五大间二层南小楼从2015年8月16日起计租，半年租金471710元，在2015年9月10日前交清租金271710元，余款20万元在2015年10月16日前交清；如乙方不按上述确认意见执行，甲方按全年租金的10％收取违约金，并收回全部房屋。关于房屋交付，双方均认可家和家美公司于2014年8月8日将涉案三层南小楼以及五大间二层小楼交付鑫鑫尚品公司。2015年10月底，家和家美公司将五大间二层小楼收回。鑫鑫尚品公司称，家和家美公司在2017年7月11日将三层南小楼锁闭并贴上封条；家和家美公司称三层南小楼是在2017年8月贴的封条。关于租金，家和家美公司提交了发票及收据若干，其中2014年7月17日5万元，2015年9月29日10万元，2016年7月6日10万元，2017年1月19日25万元，2017年4月28日10万元，上述合计60万元；2015年1月19日商品质量保证金10万元。鑫鑫尚品公司称认可上述票据的真实性，但是家和家美提交的票据不全，鑫鑫尚品公司实际已支付租金约90万元。庭审中，家和家美公司提交落款日期为2017年7月6日的《限期缴费通知》以及刊登于2017年9月27日《新京报》B04／B05版面的公告，内容主要为：鉴于你方于2016年1月1日起租金迟迟不交，最后告知你方于2017年9月26日之前交清租金，如不能按告知期限补齐所欠租金，你方所在我店摊位的家具物品等视为自行放弃，我公司将依据双方所签的合同，以诉讼方式提交法院解决。鑫鑫尚品公司对上述证据的真实性以及证明目的均不认可。经鑫鑫尚品公司申请，法院依法委托北京中兴恒信工程造价咨询有限公司对北京市朝阳区××南一区98号南小楼的装修、装饰及设施改造费用进行评估鉴定。该公司于2019年1月8日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：1、一至三层室内装修工程（不含首层地面）的工程造价为382037．94元；2、首层地面装修工程造价为67591．19元；3、室外台阶及外墙涂料工程造价为52874元；4、首层仿古雕花实木大门工程造价为142669．37元；室内空调工程造价为44815．35元。家和家美公司称对方的装修、装饰及设备改造与本案无关。鑫鑫尚品公司称装修装饰以及设备改造的资料均被家和家美公司扣押，导致本次鉴定依据不足，对《工程造价鉴定意见书》不予认可。鑫鑫尚品公司向北京中兴恒信工程造价咨询有限公司预交了鉴定费用21500元。案件审理过程中，鑫鑫尚品公司向法院反映称，在2018年11月29日发现家和家美公司擅自将涉案三层南小楼大门打开，将室内全部财物转移隐匿。家和家美公司称，涉案房屋在十八里店乡的疏解整治范围内，2018年10月15日吕家营村委会将涉案房屋收回，为保护现场以及财产安全，所以家和家美公司在当地村委会、物业公司、保安见证下，将房屋内物品搬到库房存放，全程有录像视频可查证。法院告知鑫鑫尚品公司提交物品清单，以便法院清点、核实，但该公司未向法院提交相应清单。2019年3月21日，法院组织双方当事人进行了现场勘验，并制作了《勘验笔录》及执法记录仪录像光盘。经询，家和家美公司称涉案房屋系从吕家营村委会租来，并非擅自搭建的违章建筑，并且鑫鑫尚品公司承租场地后，依法办理了工商登记。经查，鑫鑫尚品公司营业执照签发日期为2017年3月6日，记载住所地位于北京市朝阳区十八里店乡吕家营村北京家和家美红木家具市场有限公司南一区98号，即涉案租赁标的物所在地。另查，2015年8月28日，北京绿品生源贸易有限公司企业名称变更为鑫鑫尚品公司。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方均应依约履行。鑫鑫尚品公司主张涉案租赁合同没有取得规划许可证，应为无效。法院认为，涉案建筑虽然没有取得建设工程规划许可证，但是从双方当庭陈述以及提交的证据可以看出，涉案建筑物系家和家美公司从当地村集体组织处承租而来，鑫鑫尚品公司亦使用该地址进行了工商登记并领取了营业执照。考虑到北京农村地区的实际情况以及历史沿革，不宜认定双方签订的《场地租赁合同》无效。合同签订后，家和家美公司如约将房屋交付鑫鑫尚品公司使用，鑫鑫尚品公司长期拖欠租金，经多次催促仍未交纳，家和家美公司有权依照合同约定解除合同。关于租金，三层南小楼应从2015年1月1日计算至家和家美公司锁闭大门之日（即2017年7月11日）；五间二层小楼应从2015年8月16日计算至2015年10月31日止；具体金额以法院核定为准。关于违约金，家和家美公司主张按照欠付租金的10％计算，并未超过双方合同约定的标准以及相关规定的上限，具体金额以法院核定为准。关于腾房，根据法院查明的事实，涉案房屋已由家和家美公司实际控制，该项诉讼请求已无实际执行的必要，法院不予支持。关于反诉部分，鑫鑫尚品公司主张家和家美公司提供的房屋不符合约定要求，存在严重质量问题，致使其无法实际经营使用，但未提交有效证据予以证实，法院不予采信，其要求对方返还租金的诉讼请求，法院不予支持。合同解除后，家和家美公司继续占有商品质量保证金，缺乏相应依据，对于鑫鑫尚品公司要求家和家美公司返还10万元保证金的诉讼请求，法院予以支持。关于装修、装饰及设施改造费用，双方在合同中对于该部分费用的承担有明确约定，鑫鑫尚品公司要求家和家美公司赔偿经济损失200万元，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。鑫鑫尚品公司主张家和家美公司转移封存其承租房屋内的物品侵害其财产权利，要求对方赔偿损失2000万元。对此，法院认为，其一，综合家和家美公司上述行为的目的、方式及程序等，其不属于民事诉讼法规定的妨害诉讼的行为；其二，鑫鑫尚品公司并未提交物品清单，法院难以逐一清点查实并区分这些物品所有权的明确归属；其三，鑫鑫尚品公司未按照法律规定交纳相应的反诉案件受理费。故法院对鑫鑫尚品公司的该项反诉请求，在本案中不予一并处理，双方如有争议，鑫鑫尚品公司可另行主张权利。一审法院判决：一、解除北京家和家美红木家具市场有限公司与北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司签订的《场地租赁合同》及其附件；二、北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司于判决生效之日起七日内支付北京家和家美红木家具市场有限公司租金2455388元；三、北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司于判决生效之日起七日内支付北京家和家美红木家具市场有限公司违约金245539元；四、北京家和家美红木家具市场有限公司于判决生效之日起七日内退回北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司商品质量保证金100000元；五、驳回北京家和家美红木家具市场有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鑫鑫尚品公司提交：1．住所证明，拟证明家和家美公司在帮助其办理注册登记时以产权人名义向工商部门出具自有房产证明，工商部门盖章对该房屋权属和用途的合法性进行了确认，一审判决确认系从吕家营村委会租来无依据。2．朝阳工商局档案证明，拟证明家和家美公司未提供房本，其所谓齐全建设手续没有，工商部门仅做形式审查，对于真实性不负责任，涉案房屋2018年被认定违法，整治强拆。3．律师函件及申请书，拟证明其一直在主张排除举证妨害，庭审过程中先后六次提出申请。4．申请书，拟证明缴费期限届满之前，因为存在客观障碍，其向一审法院申请缓交。5．银行汇单两张（交易日期：2015年12月18日，交易金额：12万元；交易日期2016年12月15日，交易金额：10万元），拟证明其合作单位中视广告（北京）文化中心向家和家美公司的指定银行账户电汇房租12万元和10万元。家和家美公司质证称：家和家美公司总计60万元的租金发票中含有鑫鑫尚品公司2015年12月18日、2016年12月15日的两笔银行汇款，其中2015年12月18日中的2万元是电费，对于鑫鑫尚品公司上述其他证据的意见均为不认可。家和家美公司提交：张军2015年9月16日出具的保证，拟证明张军承诺如交不上租金，其放弃摊位货物。鑫鑫尚品公司质证称：不认可。二审诉讼中，家和家美公司认可除一审中其自认的收取鑫鑫尚品公司的60万元租金外，另于2015年7月3日，通过POS机刷卡方式收取鑫鑫尚品公司租金10万元，共计收取租金70万元。鑫鑫尚品公司对其2015年7月3日向家和家美公司支付租金10万元的事实予以确认。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案租赁合同的效力以及家和家美公司是否应当赔偿鑫鑫尚品公司的装修损失；二、鑫鑫尚品公司欠付租金数额的认定及违约责任的承担；三、涉案房屋是否存在严重漏水导致鑫鑫尚品公司无法正常使用房屋的情形；四、原审法院对于鑫鑫尚品公司反诉要求家和家美公司赔偿2000万元财产损失的反诉请求未予审理是否妥当。关于争议焦点一。依法成立的合同具有法律约束力，双方均应依约履行。本案中，家和家美公司与鑫鑫尚品公司签订的《场地租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定。涉案建筑虽然没有取得建设工程规划许可证，但家和家美公司将租赁物转租给鑫鑫尚品公司后，鑫鑫尚品公司已使用该地址进行了工商登记并领取了营业执照。考虑到该地区的实际情况以及历史沿革，不宜认定双方签订的《场地租赁合同》无效。合同签订后，家和家美公司如约将房屋交付鑫鑫尚品公司使用，鑫鑫尚品公司长期拖欠租金致双方合同解除，在此情况下，其请求家和家美公司赔偿装饰装修残值损失，本院不予支持。关于争议焦点二。一审诉讼中，鑫鑫尚品公司曾提出反诉要求家和家美公司退还租金70万元，后又在庭审中称共计交纳租金、押金90万余元，但其未就此提供证据，原审法院在此情况下采信家和家美公司自认的租金数额60万元，并无不当。二审诉讼中，家和家美公司主张通过查帐，发现鑫鑫尚品公司在2015年7月3日还支付过一笔10万元的租金，并自认鑫鑫尚品公司已支付租金为70万元，本院对此不持异议。因事实发生新的变化，本院将对原判中鑫鑫尚品公司租金判项予以调整。因鑫鑫尚品公司存在违约行为，家和家美公司要求其按照欠付租金的10%支付违约金，符合双方合同约定，其合理的诉讼请求应当予以支持。现经核实，鑫鑫尚品公司欠付租金数额发生变化，故本院将违约金数额一并予以调整。关于争议焦点三。鑫鑫尚品公司主张在租赁期间，涉案房屋存在严重漏水导致鑫鑫尚品公司无法正常使用。但其就上述主张仅提供了两份证人证言加以佐证，且其中一位证人未出庭接受质询。经本院审查，鑫鑫尚品公司提供的上述证据不足以证明其主张，本院不予采信。关于争议焦点四。一审诉讼中，鑫鑫尚品公司主张家和家美公司转移封存其承租房屋内的物品侵害其财产权利，要求对方赔偿损失2000万元，但其在提交反诉状后未依法交纳相应的反诉案件受理费，其虽申请延期交纳，但并非法定事由，故原审法院对其该项反诉请求未予审理，并无不当。综上所述，北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初11586号民事判决第一、四、六项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初11586号民事判决第五项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初11586号民事判决第二项为：北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京家和家美红木家具市场有限公司租金2355388元；四、变更北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初11586号民事判决第三项为：北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京家和家美红木家具市场有限公司违约金235539元；五、驳回北京家和家美红木家具市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17972元，由北京家和家美红木家具市场有限公司负担4208元（已交纳），由北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司负担13764元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费14200元，由北京家和家美红木家具市场有限公司负担1150元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司负担13050元（已交纳）。鉴定费用21500元，由北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费42807元，由北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司负担40307元（已交纳），由北京家和家美红木家具市场有限公司负担2500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 次仁卓嘎审 判 员 林 存 义审 判 员 薛  妍二〇二〇年九月七日法官助理 孙 亚 男法官助理 黄  蕾书 记 员 王  艳