福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初8596号 原告：张琴，女，1987年2月26日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：李耿佳，福建一脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯婉君，福建一脉律师事务所律师。 被告：福建晋创置业有限公司，住所地福建省晋江市青阳街道高霞社区和平中路110号，统一社会信用代码913505820913767159。 法定代表人：李清鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林培邻，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 第三人：兴业银行股份有限公司晋**阳支行，住所地福建省晋江市青阳街道青华小区金明花园A幢，统一社会信用代码91350582791753040R。 负责人：胡天祝。 委托诉讼代理人：黄哲仁，福建杰斐逊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文楚，福建杰斐逊律师事务所律师。 原告张琴与被告福建晋创置业有限公司（以下简称晋创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，经本院通知，兴业银行股份有限公司晋**阳支行（以下简称兴业银行青阳支行）作为有独立请求权第三人提起诉讼，本院依法受理，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李耿佳、被告的委托诉讼代理人林培邻、兴业银行青阳支行的委托诉讼代理人黄哲仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张琴向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年3月18日签订的合同编号为201703180040的《商品房买卖合同》及其《补充协议》；2.判令晋创公司退还给张琴购房款30万元、专项维修资金3513元，并以购房款30万元为基数支付自2017年3月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至实际返还款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（上述利息暂计至起诉之日止共计57892元）；3.判令晋创公司支付给张琴按总房款的10%计算的违约金30000元；4.判令晋创公司赔偿张琴为了实现债权而支付的律师费10000元。事实和理由：张琴与晋创公司于2017年3月18日签订了合同编号为201703180040的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定张琴向晋创公司购买位于晋江市青阳街道的房屋，总房款为30万元。合同签订后，张琴按照合同的约定向晋创公司支付了首付款15万元，余款15万元在银行办理了按揭贷款已完成了全部付款义务，同时张琴也支付了住宅专项维修资金3513元。按照合同第十一条规定，出卖人应当在2017年12月31日向买受人交付该商品房，但晋创公司却未依约按时交房。根据合同约定以及法律规定，晋创公司已构成根本违约，张琴有权解除合同。 晋创公司辩称，1.根据合同法第九十五条规定，当事人未在法律规定或合同约定的期限内行使解除权的，该权利消灭，张琴未在法律规定或合同约定的期限内行使合同解除权，其基于晋创公司逾期交付所享有的解除权业已灭失，其解除合同的诉讼请求依法不应予以支持。根据商品房买卖合同第十一条、第十二条的约定，诉争房产的交付期限为2017年12月31日，若晋创公司逾期交付超过60日的，张琴有权解除合同。因此，张琴基于晋创公司逾期交付所享有的约定解除权发生于2018年3月1日。商品房买卖合同附件十一第七条明确约定解除权的行使期限为三个月，又于补充协议二第十四条第3款约定张琴应在解除合同事由发生之日起15日内行使。张琴未在约定期限内行使同约定的解除权，也未在法律规定的一年内行使相应权利。诉争房产于2020年4月2日达到法定及合同约定的交付条件，晋创公司也依约定张琴发生了交房通知，晋创公司不存在合同法第九十四条规定的违约情形，张琴的合同目的可以实现，不存在法定解除合同的情形。2.退一步说，即使张琴的合同解除权尚未灭失，其就合同解除后的违约责任承担的主张，超出本案双方合同约定，缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。综上，应依法驳回张琴的全部诉讼请求。 兴业银行青阳支行向本院提出诉讼请求：1.解除兴业银行青阳支行与张琴、晋创公司三方共同签订的编号为“151700566701000”的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2.张琴立即偿还兴业银行青阳支行上述《个人购房抵押（保证）借款合同》项下借款本金110898.19元，并按上述合同约定支付至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复利；3.张琴偿还兴业银行青阳支行因本案支出的律师费2000元；4.晋创公司对张琴的上述第2、3项诉讼请求所列的全部款项承担连带偿还责任；5.兴业银行青阳支行有权就上述第2、3项诉讼请求所列的全部款项以张琴提供的抵押物［即张琴名下的坐落于晋江市青阳街道的房屋］折价，或以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。事实和理由：2017年4月10日，兴业银行青阳支行与张琴、晋创公司三方共同签订了编号为“151700566701000”的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定张琴因购买房产资金不足，向兴业银行青阳支行申请个人购房借款，兴业银行青阳支行同意发放借款15万元用于张琴购买坐落于晋江市青阳街道的房屋；借款期限为120个月，自2017年4月10日至2027年4月10日止；为担保上述《个人购房抵押（保证）借款合同》项下债权得到清偿，张琴以所购房屋提供抵押担保，晋创公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后，兴业银行青阳支行依约发放了借款，但张琴已向法院提起民事诉讼要求解除与晋创公司签订的《商品房买卖合同》，鉴于张琴违反合同条款的约定，严重危及兴业银行青阳支行的借款资金安全的行为，兴业银行青阳支行有权解除借款合同，要求张琴清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用，同时要求晋创公司承担连带清偿责任，并对张琴提供的抵押物进行折价，或以拍卖、变更抵押物所得价款优先受偿。 张琴辩称，兴业银行青阳支行应待本案商品房预售合同纠纷判决生效后，再根据实际情况另行起诉。若法院认为兴业银行青阳支行与张琴、晋创公司之间的借款合同应予以解除，不应判决支持相应的利息、罚息及复利，因张琴不存在违约行为，兴业银行青阳支行要求张琴支付律师费没有事实及法律依据，且兴业银行青阳支行主张的第五项诉讼请求，因本案没有办理抵押登记，兴业银行青阳支行没有优先受偿权，该第五项诉讼请求不应得到支持。兴业银行青阳支行根据借款合同第十二条第8款提起诉讼没有依据，借款合同属于格式条款，没有进行相应的提醒，该条款不能成立及生效。 晋创公司辩称，张琴请求解除与晋创公司签订的买卖合同及补充协议的权利已消灭，商品房买卖合同尚在履行过程中，且张琴不存在违约逾期支付按揭款的情况下，兴业银行青阳支行主张解除借款合同的请求不应得到支持，其提出的其他诉讼请求依法不应得到采信及支持。 张琴向本院提交了以下证据：1.（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》复印件及补充协议、入伙通知书、福建省增值税发票、银行借款借据、个贷还款计划、个人购房抵押（保证）借款合同各一份，以证明张琴向晋创公司购买诉争房产，合同约定交付条件、交付期限、违约情况，张琴依约支付购房款，但晋创公司逾期交付房产；2.晋江市住宅专项维修资金缴存凭证一份，以证明张琴支付了住宅专项维修金3513元；3.委托代理合同、福建省增值税发票各一份，以证明张琴为了实现债权而支付的律师费10000元;4.客户还款明细清单一份，以证明张琴依照《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，依约按时向兴业银行股份有限公司晋**阳支行偿还贷款，从未逾期。 晋创公司向本院提供以下证据：1.商品种房预售许可证一份，以证明诉争商品房买卖合同签订时，晋创公司已取得涉诉商品房预售资格；2.《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，以证明诉争房屋于2020年4月2日办理竣工验收备案；3.《测绘报告》一份，以证明案涉房屋业已取得测绘报告，具备交付条件。 兴业银行青阳支行向本院提供以下证据：1.合同编号为“151700566701000”的《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，以证明张琴向兴业银行青阳支行申请个人购买借款以及双方有关贷款金额、期限、用途、利率、还款方式、担保方式、违约责任及纠纷解决等事项的约定，张琴以所购房屋提供抵押担保，晋创公司提供阶段性连带责任担保；2.委托代理合同、律师费发票各一份，以证明兴业银行青阳支行因本案诉讼而支付了律师费2000元。 本院经审理认定事实如下：张琴与晋创公司于2017年3月18日签订了合同编号为201703180040的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定张琴向晋创公司购买诉争房产；合同签订后，张琴支付了首付款，并对剩余购房款向兴业银行青阳支行申请按揭贷款；晋创公司于2020年4月通知张琴于2020年4月22日办理交房手续，双方至今未实际办理房屋交接手续；张琴按期偿还银行贷款，诉争房屋尚未办理抵押登记。三方当事人对上述事实没有争议，且有张琴提供的（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》复印件及补充协议、入伙通知书、福建省增值税发票、银行借款借据、个贷还款计划、个人购房抵押（保证）借款合同、客户还款明细清单予以佐证，本院对上述事实及证据予以认定。张琴提供的晋江市住宅专项维修资金缴存凭证、委托代理合同、福建省增值税发票，晋创公司提供的商品房预售许可证、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《测绘报告》，兴业银行青阳支行提供的《个人购房抵押（保证）借款合同》、委托代理合同、律师费发票，均可以证明其证明目的，本院予以认定。 本院认为，张琴与晋创公司签订的商品房买卖合同第十一条约定，晋创公司应当在2017年12月31日前向张琴交付该商品房；商品房买卖合同之补充协议二第七条第8项约定，因晋创公司自身原因造成未在主合同约定期限内将房屋交付张琴，张琴给予晋创公司60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，晋创公司无需向张琴承担违约责任；同时，商品房买卖合同第十二条约定，晋创公司未按约定的时间将商品房交付张琴的，逾期超过60日后，张琴有权解除合同。根据上述约定，晋创公司应交房的时间为2018年3月1日。晋创公司于2020年4月才通知张琴于2020年4月22日办理交房手续，其已逾期交房，且至2018年5月1日已逾期超过60日，则张琴于2018年5月1日即享有解除合同的权利。商品房买卖合同附件十一第七条第4项约定，合同约定的解除权行使期限为三个月。张琴主张根据商品房买卖合同之补充协议二第七条第6项的约定，晋创公司可因天气等原因据实延期交房，张琴行使合同解除权的期限应从其收到晋创公司的入伙通知书之日起算。因晋创公司未主张依据上述约定延期交房，张琴也未举证证明晋创公司向其提出依据上述约定延期交房，故张琴应当知道的晋创公司应交房时间为2018年3月1日，其行使合同解除权的期限应从其2018年5月1日享有解除合同权之日起算。张琴解除商品房买卖合同的请求已超过双方约定的合同解除权行使期限，其解除权消灭。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。晋创公司提供的预售许可证、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《测绘报告》相互印证，可以证明晋创公司所建设的诉争房产已于2020年4月2日具备双方约定的交付条件。故张琴与晋创公司之间的商品房买卖合同不具有合同目的无法实现的情形。综上，张琴主张解除商品房买卖合同及补充协议，本院不予支持。张琴基于解除合同而要求晋创公司退还购房款、专项维修资金及支付利息、违约金、律师费，本院均不予支持。晋创公司逾期交房所应承担的责任，张琴可另行主张。兴业银行青阳支行要求解除借款合同是以解除商品房买卖合同为前提，因张琴解除商品房买卖合同的请求不成立，故兴业银行青阳支行的所有诉讼请求，本院不予支持。 除原、被告没有争议的事实外，本院另查明，晋创公司应交房的时间为2018年3月1日。晋创公司所建设的诉争房产2020年4月2日已符合双方约定的交付条件。 综上所述，张琴与晋创公司签订的商品房买卖合同合法有效，依法受法律保护。张琴解除商品房买卖合同的请求已超过双方约定的合同解除权行使期限，其诉讼请求缺乏依据，本院均不予支持。兴业银行青阳支行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十五条第一款规定，判决如下： 一、驳回原告张琴的诉讼请求； 二、驳回第三人兴业银行股份有限公司晋**阳支行的诉讼请求。 案件受理费5800元，因适用简易程序减半收取计2900元，由原告张琴负担。有独立请求第三人受理费3300元，减半收取计1650元，由第三人兴业银行股份有限公司晋**阳支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈小红 二〇二〇年九月十七日 书记员  许萍萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 …… 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。