湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6881号上诉人（原审原告）：晏珍妮，女，1998年10月26日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：晏周生，湖北谦顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：米乐星（武汉）文化发展有限公司，住所地武汉市江汉区中山大道桥西商厦3、4楼。法定代表人：黄飞，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：吴燕，女，1979年7月25日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：朱子杰，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王紫君，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡忠祥，男，1968年10月5日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：朱子杰，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王紫君，湖北维力律师事务所律师。上诉人晏珍妮因与被上诉人米乐星（武汉）文化发展有限公司（以下简称米乐星文化公司）、吴燕、蔡忠祥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初18706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晏珍妮上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持晏珍妮的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由米乐星文化公司、吴燕、蔡忠祥承担。事实与理由：一、一审没有查明下列事实：1.晏珍妮的4106、4107商铺，建筑面积共计23.6平方米，坐落于武昌区金榜名苑小区商铺四楼。该四楼商铺总面积1997.7平方米，由122间小商铺组成，多数小商铺建筑面积10多个平方米，包括晏珍妮在内的每间商铺都没有隔断墙区分隔离，即使开发商交付商铺时，业主只能在图纸上找到自己商铺的相应位置；即使是业主自己在现场用皮尺测量，也只能知道自己商铺的大致位置。2.武汉米乐星餐饮娱乐有限公司（以下简称米乐星餐饮公司）承租该三楼和四楼商铺时，三楼与四楼一并整体设计、整体使用。一审庭审中，米乐星文化公司除了自认了四楼商铺有机组和配电房外，还自认了四楼东边有职工厨房和餐厅。3.合同期满后，米乐星文化公司自认米乐星餐饮公司营业至2017年5月25日止，除了占用四楼部分用于厨房、餐厅、机组和配电房外，四楼KTV包房内的电视、沙发、门窗、灯等保持原样并没有搬离。直到2017年5月25日米乐星餐饮公司才开始搬离，直至2020年6月14日搬离完毕。故晏珍妮主张从合同期满后的2017年4月26日至2017年6月14日期间的房屋占用费和物业费，有充分的事实根据。二、晏珍妮与武汉吉祥天商务服务有限公司（以下简称吉祥天公司）的法律关系名为委托、实为租赁。吉祥天公司与包括晏珍妮在内的业主签订所谓的《商业委托经营管理合同》后，把包括晏珍妮在内的三楼和四楼商铺整体转租给米乐星餐饮公司。该合同第七条特别约定了吉祥天公司每月向业主支付租金，而晏珍妮不向吉祥天公司支付委托服务费。至于商铺是否有人承租、转承租的租金金额等等，这些与业主无关。退一步说，假设晏珍妮与吉祥天公司的法律关系就是委托代理关系，吉祥天公司没有根据合同约定在2017年4月25日将腾退完毕的商铺交给晏珍妮，这是违约行为。晏珍妮在本案中向吴燕、蔡忠祥一并主张房屋占用费和物业费，可以减轻晏珍妮的诉累，并无不妥。一审法院认为晏珍妮可以委托关系为由再另行向吴燕、蔡忠祥主张权利，是不正确的。米乐星文化公司辩称：一、关于案涉商铺位置。晏珍妮所述案涉商铺及物业内其他商铺情况属于晏珍妮购买房屋时房屋即有的现状，晏珍妮知悉并接受以上情况及瑕疵。而晏珍妮作为完全民事行为能力人，在购买房屋之后，没有明确自己所购房屋具体位置并索要或自行制作或联合其他业主制作位置示意图，在出租时也没有制作或向承租人提供、出示位置示意图，属于晏珍妮自身主观放任或过失，应当自然承担相应民事法律后果。二、关于餐厅和厨房。作为含有餐饮服务以及为员工提供员工餐且依法注册、审批和经营的公司，米乐星文化公司在承租经营场所内设置餐厅和厨房合理合法，且在承租、装修及经营过程中，231户业主对餐厅、厨房位置和设置没有提出过任何异议，故晏珍妮本条上诉理由与本案无关。晏珍妮也不能证明自己的房屋处于米乐星文化公司餐厅或厨房位置，米乐星文化公司只是遗弃了四楼包括餐厅、厨房、配电房、包房等区域的部分设备、设施和装修，未继续占用案涉房屋。三、关于遗弃物。米乐星文化公司于2017年4月25日前就清空了4层房屋内除了部分固定设施和装修之外的设备等物品，4层拆除的移动设备等物品撤至3层，基于续租商洽及4层楼搬离物品过渡安排需要，续租了3层房屋一个月；其他包括餐厅、厨房、配电房、包房等区域的部分固定设施和装修做遗弃处理。晏珍妮陈述4楼设施设备装修保持原样至5月25日才开始搬离错误。米乐星文化公司在2017年6月14日作出声明是由于新的承租人要进行装修，但现场遗留了部分固定设施和装修，新承租人要进行拆除或留用，对所有权存在顾虑，故要求出租人明确，米乐星文化公司应业主代表请求，发遗弃声明协助业主出租房屋，但晏珍妮却以此为占用房屋的证明，有违事实、于法无据且没有诚信。综上，请求驳回上诉，维持原判。吴燕、蔡忠祥共同辩称：一、晏珍妮主张其房屋没有隔断墙区分隔离，只能在图纸上找到位置，有悖常理。案涉房屋具体明确，晏珍妮与开发商有正式买卖合同，如果房屋不符合交付条件可以拒绝收房，晏珍妮的主张不符合交付条件，但其未拒绝收房，可见其收房时已对条件认可。案涉房屋用作KTV使用，包房是可以用于具体使用，其房屋用于使用的数年间不可能不知道房屋具体位置，房屋位置具体明确。二、晏珍妮不能证明案涉房屋米乐星餐饮公司用于餐厅、厨房、配电房使用。三、晏珍妮认为米乐星餐饮公司自认内容与笔录不符，不能证明米乐星餐饮公司逾期搬离房屋。四、吉祥天公司向晏珍妮支付租金系受托人交付财产义务，吉祥天公司与晏珍妮是委托代理关系。晏珍妮提出吉祥天公司向其每月支付租金、名为委托实为租赁的关系，根据合同法第404条，受托人处理委托事务取得的财产应转交委托人，因此吉祥天公司向晏珍妮支付租金系履行受托人交付财产的义务，双方无租赁关系。五、若晏珍妮未及时收回房屋系其放任结果，与吉祥天公司无关。晏珍妮委托吉祥天公司的期限于2017年4月25日届满，晏珍妮收回房屋是其权利也是义务，晏珍妮收回房屋没有阻碍，米乐星餐饮公司在届满前已经明确表示不再续租，若晏珍妮主张的房屋收回时间超过2017年4月26日则应是其放任造成的结果，与吉祥天公司无关。六、晏珍妮无证据证明当时采取过措施向吉祥天公司主张房屋受理事务，吉祥天公司在委托期限届满后不应承担责任。晏珍妮与吉祥天公司订立的两份合同第12条约定合同有效期届满自动解除，双方均不承担责任，且吉祥天公司是合法登记企业，有公开经营场所，晏珍妮收回房屋受阻有多种方式解决问题，但其没有证据证明其向吉祥天公司收回房屋受阻，因此按照合同约定吉祥天公司在委托期限届满后不应承担责任。综上，晏珍妮向吴燕、蔡忠祥的主张无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。晏珍妮向一审法院起诉请求：1．判令米乐星文化公司、吴燕、蔡忠祥向晏珍妮支付从2017年4月26日至6月14日共计50天房屋占用费1174.18元（625.4元/月×（1+0.015）×5/3）以及从2017年6月15日起至付清之日止以月租金为基数，按照每日万分之三（月租金704.51元×万分之三×预期时间）计算违约金；2．判令米乐星文化公司、吴燕、蔡忠祥向晏珍妮支付从2017年4月26日至6月14日共计50天物业服务费118元（23.6平方米×3元/月/平方米×5/3个月）以及从2017年6月15日起至付清之日止的利息（按照年利率6%计算）；3．判令本案诉讼费用由米乐星文化公司、吴燕、蔡忠祥承担。一审法院认定事实：吉祥天公司于2007年4月20日成立，于2018年3月21日注销，股东为吴燕、蔡忠祥。2007年4月26日，武汉市金发置业有限公司委托吉祥天公司与南京累增餐饮娱乐有限公司签订《房屋租赁合同》，约定吉祥天公司将其位于武汉市武昌区彭刘杨路228号金榜名苑1#、2#楼商网第一层部分、第三、第四层部分新建房屋出租给南京累增餐饮娱乐有限公司经营餐饮娱乐业；租赁期限自2007年4月26日至2017年4月25日；双方同意对方于武汉市成立新公司后，由新公司继承本合同中双方所有权利及义务，并另订三方之补充协议，前述变更事宜在未签订书面补充协议之前，本合同的权利、义务不得转移；租赁期满，吉祥天公司有权收回出租房屋，无论南京累增餐饮娱乐有限公司续租或不续租，都必须在租赁期满前六个月以书面形式通知吉祥天公司；合同期满，南京累增餐饮娱乐有限公司除可搬走其添置的可移动的设施、设备、商品除外，应不得损坏原吉祥天公司交予南京累增餐饮娱乐有限公司时所提供的硬件设施并完好归还（正常耗用不在此列）。米乐星餐饮公司于2007年6月19日成立，股东为米乐星文化公司。吉祥天公司、南京累增餐饮娱乐有限公司与米乐星餐饮公司签订《补充协议》，约定米乐星餐饮公司作为吉祥天公司与南京累增餐饮娱乐有限公司于2007年4月26日所签《房屋租赁合同》的承租主体，无条件接受原合同中与南京累增餐饮娱乐有限公司有关的相应条款。2007年9月19日，晏珍妮及其代理人晏周生与吉祥天公司签订《商业委托经营管理合同》，约定晏珍妮将其拥有的位于武汉市武昌区彭刘杨路228号城市新天地（金榜名苑商业裙楼）四楼4106号（建筑面积11.8平方米）、4107号（建筑面积11.8平方米）房屋的全部经营管理权委托给吉祥天公司，由吉祥天公司在法律规定的范围内进行合法经营，对外招商、租赁等；委托期限自2007年9月19日至2017年4月25日；自合同有效期内第一年度至第三年度按税前26.5元/月/㎡为标准向晏珍妮支付租金，从第四年度（含）开始，租金在原租金的基础上逐年递增1.5%；租金从2007年11月26日开始计算，租金支付形式为月付，吉祥天公司须在当月前10个工作日内支付当月租金；晏珍妮应缴纳第一个年度一个月的租金312.7元作为吉祥天公司的招商和经营管理费用，且吉祥天公司可从对外收取的费用中直接收取；本合同有效期届满，自动解除，双方均不承担责任。2008年4月17日，晏珍妮与武汉市武昌政通实业公司签订两份《武汉市商品房买卖合同》，约定，晏珍妮购得位于武汉市武昌区彭刘杨路228号金榜名苑二期1幢4层4106室、4107室房屋。2008年7月21日，米乐星餐饮公司与武汉东木物业管理有限公司签订《米乐星商铺物业服务协议》，约定物业管理费标准为按建筑面积每月每平方米3元。2010年9月25日，米乐星餐饮公司向吉祥天公司支付75000元房屋押金。2016年10月10日，米乐星餐饮公司作出《续租退租提前洽商通知函》，载明：米乐星餐饮公司与武汉市彭刘杨路228号金榜名苑1号楼、2号楼商网第1层部分房屋业主及第3层、第4层部分房屋231户业主签订的房屋租赁合同，将于2017年4月25日到期，根据合同约定，米乐星餐饮公司应当于租赁期限届满六个月前书面通知业主续租或退租的意向，米乐星餐饮公司拟继续承租3楼，不再续租4楼，并需要就此意向通知业主并尽快展开协商，由于第1层、第3层、第4层承租房屋的业主多达231户，业主众多且过于分散，房屋产权人委托的房屋租赁代理服务机构吉祥天公司经联系沟通，既不代表业主洽谈，也拒不提供业主联系方式等资料，业主又无其他统一授权代表，因此米乐星餐饮公司无法向诸位业主一一送达。特将本通知张贴于租赁房屋及米乐星餐饮公司经营场所，望业主见到通知后及时相互转告，并委托代表前来就续租及退租事宜进行商洽。2017年5月17日，米乐星餐饮公司与杨顺黎在武汉晚报刊登《联合声明》，载明：杨顺黎为武汉市彭刘杨路228号金榜名苑1栋、2栋3层部分面积业主授权委托代表，米乐星餐饮公司为上述房屋承租人，双方就上述房屋签订了续租协商期房屋租赁合同，租期为2017年4月26日至5月25日，租金于本声明刊登后支付至杨顺黎名下账户，请已办理委托手续的业主与杨顺黎联系办理本期租金收付款事项，以上租赁范围内未委托给杨顺黎的业主，携产权及身份证明资料与米乐星餐饮公司联系办理本期租金收付款事项。一审中米乐星文化公司陈述，米乐星餐饮公司于2017年4月25日搬离武汉市武昌区彭刘杨路228号金榜名苑二期1幢4层房屋，仅留有部分机组及配电房。2017年6月14日，米乐星餐饮公司作出《声明》，载明：米乐星餐饮公司遗留在武昌区彭刘杨路22号金榜名苑1、2号楼商网原四楼承租部分商铺内的一切物品均为废弃物，同意业主自行处理。2017年9月25日，四楼业主代表陈汉钢向武汉东木物业管理有限公司支付2017年5月2日至2017年9月15日的物业管理费26108元。2018年12月12日，米乐星餐饮公司在武汉晨报刊登注销公告，载明：武汉米乐星餐饮娱乐有限公司，统一代码：914201066634584699，申请注销，请债权债务人45日内办理手续。2019年3月12日，米乐星餐饮公司办理注销登记。武汉东木物业金榜名苑物业管理处出具《证明》，载明：原武汉米乐星餐饮娱乐有限公司（米乐星世界KTV金榜名苑店）于2017年5月25日停业并开始撤离。晏珍妮为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，晏珍妮委托吉祥天公司代为出租武汉市武昌区彭刘杨路228号城市新天地（金榜名苑商业裙楼）四楼4106号、4107号房屋，吉祥天公司以自己的名义与米乐星餐饮公司签订《房屋租赁合同》，上述租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。米乐星餐饮公司在合同期满前张贴通知，告知业主不再续租案涉房屋，上述合同于2017年4月25日届满后，米乐星餐饮公司未再续租案涉房屋，晏珍妮及吉祥天公司均有权收回案涉房屋。晏珍妮以米乐星餐饮公司于2017年6月14日做出的《声明》及武汉东木物业金榜名苑物业管理处出具的《证明》，拟证实米乐星餐饮公司自2017年4月26日至2017年6月14日仍占用案涉房屋，武汉东木物业金榜名苑物业管理处出具的《证明》仅证实米乐星餐饮公司于2017年5月25日停业并搬离，并未具体指向本案所涉房屋，故对该《证明》的关联性不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，双方合同权利义务已于2017年4月25日终止，米乐星餐饮公司在合同的权利义务终止后，将其遗留物声明为废弃物并同意业主自行处理，系履行通知、协助义务，仅上述《声明》不足以证实米乐星餐饮公司于2017年4月26日至2017年6月14日仍占用案涉房屋，故对于晏珍妮对米乐星文化公司提出的全部诉讼请求，依法不予支持。关于晏珍妮要求吴燕、蔡忠祥承担民事责任的主张，晏珍妮诉称其与吉祥天公司之间系房屋租赁合同关系，并非委托代理合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”之规定，晏珍妮与吉祥天公司所签订的《商业委托经营管理合同》明确约定晏珍妮将案涉房屋的经营管理权委托给吉祥天公司，晏珍妮与吉祥天公司就案涉房屋存在委托合同关系而非房屋租赁合同关系，故对于晏珍妮对吴燕、蔡忠祥提出的诉讼请求，依法不予支持。晏珍妮与吉祥天公司之间的委托合同关系，晏珍妮可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：驳回晏珍妮的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，公告费260元，共计310元，由晏珍妮负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。晏珍妮委托吉祥天公司代为出租武汉市武昌区彭刘杨路228号城市新天地（金榜名苑商业裙楼）四楼4106号、4107号房屋，吉祥天公司以自己名义与米乐星餐饮公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应依约履行。晏珍妮上诉称一审查明事实不清，即晏珍妮的每间商铺都没有隔断墙区分隔离，只能在图纸上找到自己商铺的相应位置；一审庭审中，米乐星文化公司除了自认了四楼商铺有机组和配电房外，还自认了四楼东边有职工厨房和餐厅；米乐星餐饮公司直至2020年6月14日才搬离完毕，晏珍妮主张从合同期满后的2017年4月26日至2017年6月14日期间的房屋占用费和物业费，有充分的事实根据。本案中，案涉合同于2017年4月25日届满后，米乐星餐饮公司未再续租案涉房屋，双方合同权利义务已于2017年4月25日终止，米乐星餐饮公司在合同的权利义务终止后，履行了通知、协助义务，即将其遗留物（包括餐厅、厨房、配电房、包房等区域的部分设备、设施和装修）声明为废弃物并同意业主自行处理，故一审认定仅上述米乐星餐饮公司于2017年6月14日做出的《声明》不足以证实米乐星餐饮公司于2017年4月26日至2017年6月14日仍占用案涉房屋，对晏珍妮对米乐星文化公司提出的全部诉讼请求不予支持，在认定事实上并无不当，对晏珍妮的相应上诉理由，本院不予支持。晏珍妮称其与原吉祥天公司的法律关系名为委托、实为租赁。本案中，晏珍妮与吉祥天公司所签订的《商业委托经营管理合同》明确约定晏珍妮将案涉房屋的经营管理权委托给吉祥天公司，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，认定晏珍妮与吉祥天公司就案涉房屋存在委托合同关系而非房屋租赁合同关系，在适用法律上并无不当，对晏珍妮的相应上诉理由，本院不予支持。综上所述，晏珍妮的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由晏珍妮负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二〇年九月四日法官助理杜文书记员杜文