江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5307号上诉人（原审原告）：南京维元酒店有限公司，住所地南京市玄武区中山东路147号16层。法定代表人：干贤君，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈爱东，江苏联勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金陵大药房有限责任公司，住所地南京市玄武区太平门街55号。法定代表人：高大庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：兰萍萍，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：祁兰清，国浩律师（南京）事务实习律师。上诉人南京维元酒店有限公司（以下简称维元公司）因与被上诉人南京金陵大药房有限责任公司（以下简称金陵大药房）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。维元公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判在上诉人返还的80万元保证金中抵扣违约金69.9万元。事实和理由如下：因为租赁合同明确约定如果拖延支付租金，应当支付违约金，合同第10-2条明确约定每逾一日，甲方有权收取保证金千分之五的违约金，直至提前终止履行，而一审判决提前解除了本协议，解除的时间是在本判决发生法律效力之日起解除，所以逾期支付的租金应当按照合同约定支付违约金。80万元的保证金应当抵扣违约金。因为80万元保证金的法律性质是保证合同的履行，如果有欠付款和违约行为违约金等，从保证金中予以抵扣，如果有剩余则返还，如果没有剩余，则不返还。租赁合同违约的租金高达23.3万元，一般情况下，如果被上诉人提前退租，通常是需要一个月的租金或支付3个月再次免租的违约金。目前退租的房子租赁给了新东方学校，他们要对房子进行整体装修，所以免租期3个月，再次租赁时是在其后3个月左右，所以中间高达5个月的空档期导致租金无法收取，也就是69.9万元。因为违约条款中迟延支付租金按保证金的千分之五计算，每个月的违约金高达12万元，被上诉人逾期付款达到一年，所以如果按照一年来计算，他就需要支付100万元的违约金，因此我们酌情考虑支付69.9万元，而且该违约金性质就是为了弥补我们遭受的损失。一审未考虑到该情形，而且一审中又查明被上诉人将我们整体租赁的临街门面房转租两次，而转租两处无法向被上诉人和上诉人正常交接，而且还在诉讼过程，这一方也都是由被上诉人违约所造成。金陵大药房辩称：上诉人要求在保证金中抵扣违约金没有法律和合同依据。1、关于上诉人所主张的欠付租金以及逾期付款的违约金，已经一审判决依法查明进行判处，并非上诉人在本次上诉中所主张的69.9万元，因此不应扣除69.9万元。2、关于上诉人所主张的因为被上诉人未经同意进行转租，与客观事实不符，原审审理过程中已查明，上诉人对于转租的事实知悉并且作出了配合次承租人经营的相关客观行为，也未对转租的次承租人提出过任何书面异议。根据法律规定，被上诉人的转租不违约也不违法，上诉人以此要求被上诉人支付违约金或支付过高违约金的理由不成立。3、原审判决中对于上诉人的相关损失已判处房屋占用使用费用及逾期付款违约金的形式予以弥补，且上诉人未提交证据证实其实际损失，结合目前客观情况，在上诉人与被上诉人法院组织7月25日交接房屋之后，上诉人已将涉案房屋转租给了新东方这一教育机构，并不存在租金损失，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。维元公司向一审法院起诉请求：一、判令解除双方于2015年11月4日签订的《房屋承租协议》；二、判令金陵大药房支付维元公司租金140万元及逾期付款违约金（以80万元为基数自2018年12月2日起至实际支付日止，按每日千分之五比例向维元公司支付违约金）；三、判令金陵大药房支付欠付的水电费26102元。金陵大药房向一审法院反诉请求：一、确认房屋租赁协议于2019年1月3日解除；二、判令维元公司退还租赁保证金80万元。一审法院认定事实如下：2015年6月16日，甲方中国人民解放军南京军区第二房地产管理分局与乙方维元公司签订军队房地产租赁合同，约定：甲方将南京市玄武区中山东路147号大行宫大厦出租给乙方使用；房屋建筑面积22225平方米；租赁期限自2014年10月1日起至2022年8月25日止；乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施等内容。2015年3月26日，中国人民解放军南京军区第二房地产管理分局出具房地产租赁证明一份，同意由维元公司将承租的房屋部分面积进行合作经营和转租，租赁用途为商业、办公使用。2015年11月4日，出租方（甲方）维元公司与承租方（乙方）金陵大药房签订《房屋承租协议》，约定：甲方同意将位于大行宫大厦一层部分商业用房，面积为1200平方米的房产租赁给乙方使用；本协议租约期限陆年，自2016年1月1日始至2021年12月31日止；租金标准为年租金280万元，该租金不含乙方应支付的水、电费等；首年租金按季度支付，从第二年开始，租金按半年度支付，乙方于每年的6月1日前、12月1日前向甲方支付下一个半年度租金；乙方向甲方支付租赁保证金80万元，该保证金不计利息，承租期满，乙方如无违反本协议条款且符合甲方要求的资产移交条件，该保证金在期满后5日内全额一次性返还乙方；未经甲方书面许可，乙方不得将承租资产全部或部分转租给第三方；在本协议有效期内，若因国家政策、城市规划等原因致使该房产协议承租资产无法继续租赁，甲乙双方通过友好协商，可提前终止本协议，但必须提前二个月书面通知对方，并办理相关交接手续，否则视为违约。乙方拖欠租金，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取保证金之千分之五的违约金，直至提前终止本协议等内容。合同签订后，金陵大药房向维元公司交纳了租赁保证金80万元。2017年6月30日，出租方金陵大药房与承租方衡正非签订房屋租赁合同，金陵大药房将从维元公司处承租的案涉房屋东侧部分门面房转租给衡正非，建筑面积150平方米，用途只限于华联超市，租赁期为4年，自2017年7月11日至2021年7月10日止。2017年11月10日，出租方金陵大药房与承租方汪诗友签订房屋租赁合同，金陵大药房将从维元公司处承租的案涉房屋西侧部分门面房转租给汪诗友，建筑面积290平方米，用途只限于餐饮，租赁期为4年，自2018年1月1日至2021年12月31日止。2018年12月24日、12月29日，维元公司向金陵大药房两次发出通知函，要求金陵大药房交纳2019年上半年度租金。2018年12月26日，金陵大药房工作人员向维元公司法定代表人发送短信，内容为关于解除中山租赁协议的谈判备忘录，维元公司法定代表人未予回复。2019年1月2日，金陵大药房向维元公司发出关于解除《房屋承租协议》的函，表示：退租中山东路147号大行宫大厦一楼部分门面房，并承诺于2019年1月31日搬离房屋，按照协议约定缴纳相应租金，同时要求维元公司在3日内结算相关费用并退还保证金。2019年1月3日，维元公司回函表示：金陵大药房在履行合同期间存在将房屋分租和合同未到期退租的违约行为，要求作出相关赔偿后再商谈租金计算、提前解除合同及交接房屋问题，如未解决违约问题之前，应继续履行房屋承租协议等内容。2019年1月31日，金陵大药房向维元公司支付了2019年1月份的房屋租金237808.30元。2019年7月25日，经协商，维元公司与金陵大药房对案涉房屋中金陵大药房承租自行使用部分及转租案外人汪诗友使用部分进行了交接，维元公司收回了该部分房屋，对金陵大药房转租案外人衡正非使用部分，因衡正非仍在经营中故未交接。一审审理中，双方共同确认截止2019年7月25日，金陵大药房尚欠维元公司水电费24000元未予支付。一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。维元公司依约向金陵大药房出租案涉房屋，依据合同约定，金陵大药房应于2018年12月1日前支付2019年上半年的租金140万元，但金陵大药房未能按约足额支付，仅于2019年1月31日支付2019年1月份的房屋租金237808.30元，已构成违约，金陵大药房的违约行为致使维元公司合同目的无法实现，故对维元公司主张解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。案涉房屋中金陵大药房承租自行使用部分及转租案外人汪诗友使用部分双方于2019年7月25日进行了交接，金陵大药房转租案外人衡正非使用部分因仍在经营中尚未交接，金陵大药房实际占有案涉房屋的时间已超出维元公司主张的未支付租金的2019年上半年，因金陵大药房于2019年1月31日向维元公司支付了房屋租金237808.30元，故对于维元公司主张的欠付租金140万元中的未支付部分即1162191.70元，一审法院予以支持，且金陵大药房应承担逾期付款的违约责任。关于维元公司主张的逾期付款违约金。房屋租赁合同约定金陵大药房拖欠租金，每逾期一日，维元公司有权向金陵大药房收取保证金之千分之五的违约金，该违约金约定标准明显过高，且维元公司并未提供证据证明因金陵大药房违约行为给维元公司造成的损失，故应予调整，一审法院酌定以实际欠付租金数额为基数，自2018年12月2日起至款项付清为止按中国人民银行同贷款基准利率及相应参照标准计算。关于维元公司主张的欠付水电费26102元，因双方在审理中已共同确认截止2019年7月25日尚欠水电费24000元，故金陵大药房应给付维元公司水电费24000元。关于金陵大药房主张确认房屋租赁合同于2019年1月3日解除的反诉诉讼请求。一审法院认为，双方在房屋租赁合同中约定租赁期限为6年，金陵大药房于2019年1月2日向维元公司发出解除函时租赁期尚未届满，金陵大药房的行为系提前解除。虽然双方在房屋租赁合同中约定可提前终止协议，但金陵大药房的提前解除并不符合合同约定的解除条件，金陵大药房虽曾以短信及发函方式向维元公司提出解除合同，但现有证据不能证明双方就提前解除协商一致，故对于金陵大药房该反诉诉讼请求，一审法院不予支持。关于金陵大药房主张退还租赁保证金80万元的反诉诉讼请求，因双方已于2019年7月25日对案涉房屋中的大部分已进行了交接，一审法院对于维元公司主张解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求也予以支持，故维元公司应退还租赁保证金，对金陵大药房该项反诉诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、南京维元酒店有限公司与南京金陵大药房有限责任公司2015年11月4日签订的《房屋承租协议》于判决发生法律效力之日解除；二、南京金陵大药房有限责任公司应给付南京维元酒店有限公司租金1162191.70元，并承担逾期付款违约金（以本金140万元为基数，自2018年12月2日起至2019年1月31日止；以本金1162191.70元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，以本金1162191.70元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、南京金陵大药房有限责任公司应给付南京维元酒店有限公司水电费24000元；四、南京维元酒店有限公司应退还南京金陵大药房有限责任公司租赁保证金80万元；五、上述第二、三、四项拆抵后，南京金陵大药房有限责任公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付南京维元酒店有限公司租金362191.70元、水电费24000元，合计386191.70元，并承担逾期付款违约金（以本金140万元为基数，自2018年12月2日起至2019年1月31日止；以本金1162191.70元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算；自2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日止，以本金1162191.70元为基数，自判决发生法律效力次日起至实际给付之日止，以本金362191.70元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；六、驳回南京维元酒店有限公司的其它诉讼请求；七、驳回南京金陵大药房有限责任公司的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费17400元，财产保全费5000元，反诉受理费5900元，合计28300元,由南京维元酒店有限公司负担5900元，南京金陵大药房有限责任公司负担22400元。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中另查明，2020年4月9日金陵大药房员工张玉龙向维元公司法定代表人干贤军发送短信，内容为“2020年4月1日华联超市房屋已清场，当天与贵公司王总交涉交房事宜，被拒绝，该处房屋现已清空可以交付，望尽快当（达）成共识，避免产生损失”。维元公司法定代表人干贤军答复“此事我们2月份就向南京市中级法院起诉了，法院没有判决下来，所有一切的责任、损失都是金陵大药房！此事向法院说！”庭审中维元公司表示：对于衡正非使用的华联超市部分“有无清空我方不清楚，但现在还没有办理交接手续，衡正非使用部分还在金陵大药房的控制下，我们无法办理交接，因为没有明确租金、违约金的事宜。”本院认为，本案二审中的争议焦点为：一审法院认定上诉人应当退还被上诉人的租赁保证金80万元中是否应当扣除上诉人主张的违约金69.9万元。本案上诉人主张应从退还的保证金80万元中扣除违约金69.9万元，理由为被上诉人违约导致其遭受实际损失，故主张3个月租金69.9（280/12×3）万元作为违约金。本案双方合同约定，金陵大药房向维元公司支付租赁保证金80万元，该保证金不计利息，承租期满，金陵大药房如无违反本协议条款且符合维元公司要求的资产移交条件，该保证金在期满后5日内全额一次性返还金陵大药房；维元公司提供的承租资产已经交付，金陵大药房即对现有设施的完好负责，金陵大药房到期归还时，应符合接收时的原有使用状态，否则维元公司有权在金陵大药房的租赁保证金中扣减等值的损坏补偿费，不足部分金陵大药房需按届时市场重置价值向维元公司补足费用。从双方约定看，双方约定的租赁保证金的用途为保证承租人不违约、按约移交资产、保证租赁设施完好。现维元公司已经另行主张金陵大药房迟延支付租金的违约责任，一审法院已经对此进行了认定，且金陵大药房向维元公司交付剩余房屋，维元公司无正当理由未予接收，加之维元公司未在本案中举证证明金陵大药房交还的房屋存在损坏应予赔偿的情形，故一审法院认定维元公司全额返还保证金并无不当。另外，维元公司在本案中主张扣减的违约金69.9万元实际系租金损失，其并未在一审中提出该项诉讼主张，金陵大药房亦不同意在二审中处理该项诉讼请求。综上，本院对上诉人维元公司的上诉主张不予支持。上诉人维元公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10790元，由上诉人南京维元酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年九月十一日书记员刘东