广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初5147号原告（反诉被告）：章利年，男，汉族，1965年3月27日出生，住江西省上饶市鄱阳县*********。公民身份号码：360************633。委托诉讼代理人：沈自华，广东敬业律师事务所律师。被告（反诉原告）：李云凤，女，汉族，1966年6月21日出生，住广东省珠海市香洲区*****************。公民身份号码：132************328。委托诉讼代理人：林晓东，广东导正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志勇，广东导正律师事务所律师。原告章利年诉被告李云凤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告李云凤在法定期限内提出反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章利年的委托诉讼代理人沈自华、被告李云凤及其委托诉讼代理人林晓东、谢志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）章利年向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）免收原告（反诉被告）2个半月的房屋租金和综合管理费，合计人民币115万元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年8月18日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《租赁合同书》及《补充合同》，约定原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）所拥有的珠海市***********第一层部分、第二层至第七层的房产用于经营酒店业务，每月向被告交纳租金15万元及综合管理费31万元，租期为9年，至2028年12月30日止。《租赁合同书》及《补充合同》签订后，原告（反诉被告）对租赁的房产进行了装修，办理了经营相关的证照，向被告（反诉原告）交纳了138万元的租赁押金，还足额交纳了2019年12月份和2020年1月份的租金和综合管理费92万元及部分交纳了2020年2月至4月份的租金和综合管理费28万元。由于今年2月以来新型冠状病毒感染的肺炎疫情的影响，珠海市香洲区实施了疫情防控“十个一律”的严厉措施，原告（反诉被告）也因此一律暂停营业，故无力按时向被告（反诉原告）交纳租金及综合管理费。原告（反诉被告）认为，新冠肺炎疫情应属于不可抗力，根据我国《合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或全部免除责任。《珠海市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干政策意见》第二条第（六）项前关于租金减免优惠的政策，对承租国有资产经营用房的中小企业，两个月房租免收，1个月减免50%，对租用其它经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金。原告值此受新冠肺炎疫情影响，举步维艰之际，恳请人民法院依法支持原告（反诉被告）的诉讼请求。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）章利年的本诉答辩称，一、本案的租赁合同的履行不应适用不可抗力的相关规定。2019年8月18日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订了《租赁合同书》及《补充合同》，约定原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）位于珠海市***********第一层部分、第二层至第七层的房屋用于经营酒店业务，每月向被告（反诉原告）缴纳房屋租金46万元。因疫情所致的不可抗力是指政府因为疫情而采取的相应防控措施达到“不能履行合同”的后果时才构成不可抗力事由而要求免责。广东省卫生健康委《关于印发广东省新型冠状病毒感染的肺炎重点场所预防控制工作指引的通知》（粤卫函[2020]4号）附件2《公共场所新型冠状病毒感染的肺炎复方控制指引》规定：限制人流密集、流动性大且通风不良的室内公共场所（如商场、影院、网吧、KTV等）开放。因此，对政府要求暂停营业的影院、网吧、KTV等娱乐场所商业用房的承租人，疫情对其经营影响非常大，根据不可抗力的法律规定，承租人可以与出租人协商，请求出租人全部或部分免除其不能营业期间的租金。本案中涉案房屋是用于经营酒店业务，并非属于上述娱乐场所商业用房，不属于政府要求暂停营业的范围，不应适用不可抗力的规定。即便原告（反诉被告）请求减免租金，也要与被告（反诉原告）协商，经被告（反诉原告）同意后减免部分租金，原告（反诉被告）无权强制要求被告（反诉原告）减免租金。二、原告（反诉被告）请求免除2个半月的租金没有依据。原告（反诉被告）依据《珠海市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干政策意见》第二条第六项关于租金减免优惠的政策，对承租国有资产经营用房的中小企业，两个月房租免收，一个月减免50%，对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金。该意见为管理性规定并非强制性规定，本案中的房屋并非国有资产经营用房，且该意见对于其他经营用房仅是鼓励而非强制性规定。本案涉案房屋是被告（反诉原告）的自有房屋用于出租，该意见仅是鼓励房东减免租金，而非强制减免。事实上被告（反诉原告）已经给予了被答辩人2019年9月1日至2019年11月30日合计3个月的免租期，自2019年12月1日才计收租金，而原告（反诉被告）未经与被告（反诉原告）协商一致就擅自从2020年2月开始不按时足额缴付租金，更甚于提起本案诉讼要求答辩人强制免除2个半月租金，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）属于借疫情因素恶意欠租，因此被告（反诉原告）认为不应当减免租金，原告（反诉被告）应依照合同约定金额向被告（反诉原告）足额缴付欠付租金及相应的违约金。三、原告（反诉被告）的装修方案未取得被告（反诉原告）的书面同意，被告（反诉原告）对装修投入不予确认，装修费用最终应由原告（反诉被告）自行承担。《租赁合同书》第三条的约定：租赁期内，甲方同意免收乙方3个月装修期间的租金，乙方自行负责场地装修费及消防费用、水费、电费、管理费等经营费用。乙方的装修方案需取得甲方书面同意方可进行装修。外墙装修和加装电梯费用全部由乙方承担，甲方提供相关资料给乙方办理申报审批手续。依据上述约定，原告（反诉被告）的装修方案需取得被告（反诉原告）书面同意方可进行装修，在合同履行过程中，原告（反诉被告）在未经被告（反诉原告）同意的情况下就擅自进行装修，因此被告（反诉原告）对原告（反诉被告）因擅自装修所产生的装修投入不予确认。如果双方终止租赁合同，被告（反诉原告）不应承担对该部分的装修费用相应的责任，该部分装修投入应全部由原告（反诉被告）自行承担。四、每月15万元租金应付的税费应由原告（反诉被告）承担，原告（反诉被告）应向答辩人补缴该部分的费用。《补充合同》第一条约定，2019年12月1日至2021年11月30日，每月租金15万元，每月管理费31万元，合计46万元；《补充合同》第三条约定，租金税费由原告（反诉被告）承担，需按照实际每月的租金金额缴纳。《确认书》约定，双方签订的《租赁合同书》及《补充合同》中约定的管理费实为房屋租金，被告（反诉原告）确认管理费的税费由被告（反诉原告）承担。依据上述约定，自2019年12月1日起，原告（反诉被告）应承担每月租金15万元的应缴税金，依据《中华人民共和国个人所得税》的相关规定，租赁所得适用比例税率，税率为百分之二十。原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付每月租金15万元的应缴税金（3万元/月）。五、原告（反诉被告）在承租过程中存在转租行为，次承租人应向被告（反诉原告）连带承担租赁合同乙方义务。《租赁合同书》第十二条约定：本合同期限内，乙方无权自行转租第三层至第七层（第一层部分和第二层可自行转租），乙方取得甲方书面同意方可转租第三层至第七层。若乙方擅自转租，视为乙方违约，甲方有权收回房产，没收押金。依据上述约定，原告（反诉被告）转租涉案房屋第三层至第七层的应取得被告（反诉原告）的书面同意。事实上，经被告（反诉原告）查询涉案房屋珠海市********第三层作为珠海市润丰丽景酒店管理有限公司（以下简称润丰丽景公司）的注册地址，由润丰丽景公司实际使用。原告（反诉被告）章利年并非润丰丽景公司的法定代表人或股东，润丰丽景公司与原告（反诉被告）章利年没有法律关联性，属于原告（反诉被告）擅自将涉案的部分房屋转租给第三方。被告（反诉原告）要求确认原告（反诉被告）存在未经被告（反诉原告）同意情况下实施转租行为、次承租人实际使用涉案的部分房屋并由次承租人润丰丽景公司对原告（反诉被告）应承担的合同义务在实际使用房屋应付租金的范围内承担连带责任。综上，为了维护被告（反诉原告）的合法权益，请求法院依法驳回原告（反诉被告）的全部诉讼请求。被告（反诉原告）李云凤向本院提出如下反诉请求：1.解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2019年8月18日签订的《租赁合同书》及《补充合同》，并判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交还位于珠海市***********第一层部分、第二层至第七层的房屋；2.原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付2020年2月至5月的租金156万元及违约金，违约金暂计至反诉之日为62100元（每日违约金按月租金的万分之五计算，至实际清偿之日止）；3.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付自2019年12月1日起每月15万元租金应付的税金，暂计至2019年5月30日为18万元（每月以15万元为基数，税率为20%）；4.判令原告（反诉被告）承担本案本诉及反诉的诉讼费用。事实和理由：原告（反诉被告）在合同履行过程中存在违约行为，请求解除双方签订的《租赁合同书》及《补充合同》，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交还涉案租赁场地。一、原告（反诉被告）未按照合同约定支付自2020年2月至5月的租金。2019年8月18日，原告（反诉被告）章利年与被告（反诉原告）李云凤签订了《租赁合同书》及《补充合同》，约定原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）位于珠海市***********第一层部分、第二层至第七层的房屋用于经营酒店业务，每月向被告（反诉原告）缴纳房屋租金46万元。2020年2月开始，原告（反诉被告）不按时足额缴付涉案房屋租金，2020年2月至5月期间，原告（反诉被告）仅向被告（反诉原告）分两笔缴付租金28万元，一笔为5万元，备注为4月租金；一笔为23万元的借款用以冲抵租金。截至反诉之日，原告（反诉被告）仍未向被告（反诉原告）支付2020年2月至5月欠缴租金156万元。依照《租赁合同书》第六条的约定，租赁期内，乙方应按本合同约定的时间（每月10日）和金额向甲方支付租金，每迟延一天，乙方需向甲方支付违约金，每日违约金按月租金的万分之五计算。2020年2月至5月，原告（反诉被告）仅支付了4月的部分租金28万元，原告（反诉被告）应按照合同约定的违约金标准向被告（反诉原告）支付迟延付款的违约金。二、原告（反诉被告）未按照合同约定向被告（反诉原告）支付每月租金15万元应缴纳的税金。《补充合同》第一条约定，2019年12月1日至2021年11月30日，每月租金15万元，每月管理费31万元，合计46万元；《补充合同》第三条约定，租金税费由原告（反诉被告）承担，需按照实际每月的租金金额缴纳。《确认书》约定，双方签订的《租赁合同书》及《补充合同》中约定的管理费实为房屋租金，甲方李云凤确认管理费的税费由甲方承担。依据上述约定，自2019年12月1日起，原告（反诉被告）应承担每月租金15万元应缴纳的税金，依据《中华人民共和国个人所得税》的相关规定，租赁所得适用比例税率，税率为百分之二十。原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付每月租金15万元应缴纳的税金（3万元/月）。三、原告（反诉被告）未按照合同约定向被告（反诉原告）报批装修方案，违反合同约定擅自对涉案场地进行装修。《租赁合同书》第三条的约定：“租赁期内，甲方同意免收乙方3个月装修期间的租金，乙方自行负责场地装修费及消防费用、水费、电费、管理费等经营费用。乙方的装修方案需取得甲方书面同意方可进行装修。外墙装修和加装电梯费用全部由乙方承担，甲方提供相关资料给乙方办理申报审批手续。”依据上述约定，原告（反诉被告）的装修方案需取得被告（反诉原告）书面同意方可进行装修，在合同履行过程中，原告（反诉被告）在未经被告（反诉原告）同意的情况下就擅自对涉案场地进行装修，存在违约行为。四、原告（反诉被告）未经被告（反诉原告）同意，违反合同约定将涉案场地转租给第三人用于经营酒店。《租赁合同书》第十二条约定：“本合同期限内，乙方无权自行转租第三层至第七层（第一层部分和第二层可自行转租），乙方取得甲方书面同意方可转租第三层至第七层。若乙方擅自转租，视为乙方违约，甲方有权收回房产，没收押金。”依据上述约定，原告（反诉被告）转租涉案房屋第三层至第七层的应取得被告（反诉原告）的书面同意。事实上，经被告（反诉原告）查询涉案房屋珠海市********第三层作为珠海市润丰丽景酒店管理有限公司（以下简称“润丰丽景公司”）的注册地址，由润丰丽景公司实际使用。原告（反诉被告）章利年并非润丰丽景公司的法定代表人或股东，润丰丽景公司与原告（反诉被告）章利年没有法律关联性，属于原告（反诉被告）擅自将涉案的部分房屋转租给第三方。被告（反诉原告）为维护其合法权益，特依法提出反诉，望贵院判如所请。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉答辩称，一、首先原告（反诉被告）坚决不同意解除租赁合同，原告（反诉被告）签订租赁合同后，投入了壹仟多万元进行装修，若解除合同，原告（反诉被告）的将遭受巨大的财产损失。未按合同约定交租，事出有因。其原因是今年年初至今仍在继续的新冠肺炎疫情的影响，原告（反诉被告）无法正常营业，新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据我国《合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或全部免除责任。原告（反诉被告）恳请对方允许原告（反诉被告）在免收两个半月租金的基础上继续缓交免交租金，直至疫情缓解原告（反诉被告）能正常营业为止。二、对方作为房屋赁租的出租人，是法定纳税人，其纳税义务无可替代，根据发票管理办法第19条的规定对方作为房屋租金的收款方应当向作为付款方的我方开具发票，对方依法交纳房屋租金的相关税费是对方无可替代的义务，对方企图以合同约定，推脱转嫁其纳税义务，是不合法的，合同的该项约定是无效的。因此原告（反诉被告）作为承租人无需承担作为房屋租赁行为中应由出租人承担的纳税义务。三、原告（反诉被告）租赁房屋经营酒店及相关业务，对方是明知的，就是租赁合同第七条也明确有酒店装修费等项目，对方认可了原告（反诉被告）的装修行为，原告（反诉被告）也依法依约进行了装修，并顺利地拿到了酒店的营业执照，对方也接受了原告（反诉被告）交纳的押金和租金，对方的行为表明其同意原告（反诉被告）的装修，原告（反诉被告）不存在违约行为。四、原告（反诉被告）租赁涉案场地经营酒店，对方是同意的。原告（反诉被告）在3个月的免租装修期内装修，对方没有提出任何异议，原告（反诉被告）在2019年8月30日就已经拿到了营业执照及相关登记资料，并交给了对方相应的证照复印件，对方明知原告（反诉被告）不在酒店股东名册亦没有提出异议，实际上在该酒店原告（反诉被告）隐名股东，该酒店的股东中的章思情是原告（反诉被告）的女儿，原告（反诉被告）是通过其女儿章思情代持股份的，并将此情况告知被告（反诉原告）。综上，被告（反诉原告）提出的反诉，无事实和法律依据，依法应予驳回。原告（反诉被告）章利年向本院提交了以下证据：1.租赁合同书；2.补充合同；3.确认书；4.转帐汇款单笔对账单；5.收据；6.欠条；7.转帐汇款回单；8.香洲区关于实施疫情防控“十个一律”的通知；9.营业执照及企业登记信息资料。被告（反诉原告）李云凤向本院提交如下证据：1.关于缴付租金税金的通知函；2.妥投证明。经审理查明，2019年8月18日，原告（反诉被告）章利年作为乙方与甲方被告（反诉原告）李云凤签订一份《租赁合同书》，约定：一、甲方将位于珠海市***********第一层部分、第二层至第七层的房产约3700平方米租赁给乙方经营，租赁期限为9年，自2019年9月1日其至2028年12月30日止，甲方同意乙方使用楼顶全部建筑；二、租赁期内，乙方每月支付给甲方租金为人民币150000元，并在每月10日前转账支付给甲方指定的账户；三、租赁期内，甲方同意免收乙方*个月装修期间的租金，乙方自行负责场地装修费及消防费用、水费、电费、管理费等经营费用；乙方的装修方案需取得甲方书面同意方可进行装修，外墙装修和加装电梯费用全部由乙方承担，甲方提供资料给乙方办理申报审批手续；四、水电或者电费增容费由乙方自行负责，甲方负责协助乙方办理水电增容；五、租赁期内，乙方必须合法经营，否则乙方承担所有法律和经济责任，甲方无需承担任何责任，甲方保证其产权共有人同意将房产出租给乙方使用，出租的房产没有权属纠纷且不因此影响乙方的经营使用；六、租赁期内，乙方应按合同约定的时间和金额向甲方支付租金，每延迟一天，乙方需向甲方支付违约金，每日违约金按月租金的万分之五计算，乙方延期支付租金超过60天的，甲方有权解除合同；七、合同签订后，双方应自觉履行，未经协商同意，任何一方不得变更或解除合同，甲方提前解除合同的，除按合同约定的租赁期限未履行完毕的期限乘以合同约定的月租金数额赔偿给乙方损失外，甲方还需赔偿乙方因履行合同而发生的其他费用（包括但不限于：广告宣传费、酒店装修费、设备购置费、员工工资等）；八、合同期内，自2021年12月1日开始，租金递增6%，以后每隔两年在上年租金的基础上递增6%；九、合同期内，甲方承诺无论何种原因，若转让合同项下房产部分或全部产权的，必须以受让人同意继续履行合同为转让条件，否则视为甲方违约，按合同第七条约定赔偿乙方损失；十、合同期内，甲方将房产所有权转让的，甲方在合同中的权利义务由房产的受让人承担，该房产的受让方必须无条件继续履行租赁合同至期限届满，甲方在转让行为发生前五日内必须书面通知乙方，并将房产受让人的详细资料提交给乙方，由乙方与房产受让人办理继续履行合同的相关手续；十一、合同期内，如因不可抗力、政府规划调整、城市更新征收等因素导致租赁合同不能继续履行，双方不认为对方违约，拆迁补偿归甲方所有，酒店内部的装修补偿归乙方所有，乙方必须无条件配合甲方，包括提供资料、按要求停业、交回场地、配合评估等；十二、合同期内，乙方无权自行转租第三层至第七层（第一层部分和第二层可自行转租），乙方取得甲方书面同意方可转租第三层至第七层，若乙方擅自转租，视为乙方违约，甲方有权收回房产、没收押金；合同期满后，如双方不再续签合作合同，乙方按现状归还甲方，乙方可搬走可移动设施设备，但不得破坏固定装修，甲方无需向乙方支付费用；十四、甲方因与第三人债权债务纠纷引发诉讼，或因甲方本人的违法犯罪行为导致合同项下房产被司法机关查封的，乙方自接到司法机关法律文书之日起有权暂停支付甲方租金直至结束，乙方暂停支付租金的行为不构成违约，不承担任何法律责任；十五、合同期限届满前六个月，双方就是否继续合作进行协商，在同等条件下，乙方享有优先权；十六、合同未尽事宜，双方另行协商签订补充协议，所有补充协议均以书面形式，与合同具有同等法律效力；因履行协议发生纠纷，双方应协商处理，协商不成的，双方均可向珠海市香洲区人民法院起诉，甲方因诉讼而产生的诉讼费、律师费、保全费等诉讼费用由乙方承担；十七、合同一式四分，双方各执二份，自双方签字盖章之日起生效。同日，原告（反诉被告）章利年作为乙方与甲方被告（反诉原告）李云凤还签订一份《补充合同》，约定：1.计租期内每月5日前，乙方按下列租金（合计部分），水电费及综合管理费数额向甲方缴交当月的各款项：2019.12.1-2021.11.30每月租金150000、每月管理费310000，合计460000；2021.12.1-2023.11.30每月租金159000、每月管理费328600，合计487600；2023.12.1-2025.11.30每月租金168540、每月管理费348316，合计516856；2025.12.1-2027.11.30每月租金178652、每月管理费369214，合计547866；2027.12.1-2028.11.30每月租金189371、每月管理费391366，合计580737；2.签订补充合同时，乙方向甲方缴纳租赁押金人民币1380000元，合同期满，乙方撤场并结清员工工资（包括社保）、结清供货商货款、缴清水电费、缴清全部税费后，甲方在两个工作日退回押金给乙方；3.租金税费由乙方承担，需按照实际每月的租金金额缴纳；4.乙方使用产生的水电费用，乙方在每月10日前，按照甲方发给乙方通知单所列金额，支付上个月的水电费给甲方（以后水电费的调整参考供水部门与供电部门电费的商业标准并结合实际情况而定）；5.若珠海市有关部门按乙方经营的行业规定收取乙方有关规费时（如环保、排污、水电附加等规费），由乙方全部承担；6.乙方逾期一个月未向甲方交纳租金、水电费及综合管理费，甲方有权实施停水停电的催缴措施；乙方逾期两个月未向甲方交纳租金与综合管理费，甲方有权解除合同、收回房产、没收押金，并依法要求乙方赔偿因合同不能履行所遭受的全部相关的经济损失；等。同日，原告（反诉被告）章利年作为乙方与甲方被告（反诉原告）李云凤签署一份《确认书》，内容为：甲方与乙方于2019年8月18日签订的《租赁合同书》及《补充合同》中约定的管理费实为房屋租金，甲方确认管理费的税费由甲方承担。2019年8月18日，原告（反诉被告）章利年通过银行转账向被告（反诉原告）李云凤付款人民币500000元；2018年8月19日，原告（反诉被告）章利年通过银行转账分别向被告（反诉原告）李云凤付款人民币880000元、460000元；2020年1月3日，原告（反诉被告）章利年委托案外人通过银行转账向被告（反诉原告）李云凤付款人民币460000元；2020年2月5日，原告（反诉被告）章利年委托案外人通过银行转账向被告（反诉原告）李云凤付款人民币150000元。2020年3月2日，被告（反诉原告）李云凤向原告（反诉被告）李云凤出具五份《收据》，分别载明：收到章利年缴纳租赁押金人民币1380000元；收到章利年缴纳2020年1月份的租金150000元；收到章利年支付2020年1月份管理费310000元；收到章利年缴纳2019年12月份的租金150000元；收到章利年支付2019年12月份管理费310000。同日，原告（反诉被告）章利年向被告（反诉原告）李云凤出具一份《欠条》，载明：李云凤欠章利年人民币23万元（以上款项通过银行转账）。2020年4月10日，原告（反诉被告）章利年委托案外人黄立新向被告（反诉原告）李云凤转账支付人民币50000元，并在附言中注明“润丰丽景酒店4月房租”。2020年6月2日，被告（反诉原告）李云凤向原告（反诉被告）章利年发出一份《关于缴付租金税金的通知函》，内容为：2019年8月18日，我方与贵方签订了《租赁合同书》、《补充合同》以及《确认书》，约定贵方承租我方位于珠海市***********第一层部分、第二层至第七层的房屋，租赁期限自2019年9月1日至2028年12月30日，每月10日向我方缴纳房屋租金，但贵方却未如实认真履行合同约定：具体如下：《补充合同》第一条约定，2019年12月1日至2021年11月30日，每月租金15万元，每月管理费31万元，合计46万元；《补充合同》第三条约定，租金15万元应缴纳的税金由乙方（贵方）承担。依据上述约定，自2019年12月1日起，贵方应承担每月租金15万元应缴纳的税金，依据《中华人民共和国个人所得税法》的相关规定，租赁所得适用比例税率，税率为百分之二十，即每月应缴纳税金为3万元，截止我方发函之日，贵方仍未向我方支付过每月应缴纳的税金。现正式告知贵方，请贵方收到通知函之日起三日内向我方补缴2019年12月至2020年5月的应缴税金共计18万元。否则，我方将依法追究贵方的法律责任，由此造成的一切经济损失和法律后果均由贵方承担。2020年6月3日，被告（反诉原告）李云凤通过邮政EMS特快速递将上述通知函寄送给原告（反诉被告）章利年，收件地址为广东省珠海市香洲区********。2020年6月*日，中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具说明，根据网上信息查询，2020年6月3日在邮局交寄意见特快专递邮件，号码：1146*****3973，上述邮件于2020-06-04已经妥投，签收人：他人收，电联前台代收。另查明，2020年2月5日，珠海市香洲区人民政府发布《香洲区关于实施疫情防控“十个一律”的通告》，内容为：为严密落实广东省重大突发公共卫生事件一级响应要求，切实做好我区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，现就实施疫情属地防控“十个一律”通告如下：一、全区各级党政机关、企事业单位、学校、人民团体及其他用人单位目前仍在湖北的人员一律不得返珠；二、14天内从湖北返珠的人员，一律到所居住的社区进行登记，并自觉落实居家隔离，否则依照相关法律规定严肃处理。三、居家隔离人员未经允许一律不得离家外出或在家会客，否则将实行强制集中隔离。四、落实联防联控机制，广大居民发现湖北返珠人员及未执行居家隔离人员，一律应第一时间向社区报告。五、全区居民必须落实个人防护措施，公共场所一律戴口罩。六、各类小区一律采取封闭式管理，所有进出人员实施体温检测，禁止外来车辆进入小区，小区定期开展消杀。七、落实小区出租房管理责任，房东及时向社区报告湖北返珠租客情况，出租房出现疫情，一律追究房东责任。八、所有企业必须采取足够措施落实防控责任，如有员工从湖北返回，一律向社区报告，否则不予享受国家、省、市、区出台的相关扶持政策。九、全区所有酒吧、烧烤店、咖啡馆、茶室、农庄等非群众日常生活必需的餐饮店一律暂停营业；其他餐饮店一律禁止提供现场就餐（堂食、桌餐）。十、全区宗教场所、文体场馆、景区景点、娱乐场所和网吧等人员密集场所继续一律暂停对外开放。本通告自发布之日起施行，终止日期另行通告。本院认为，原告（反诉被告）章利年与被告（反诉原告）李云凤签订的《租赁合同书》、《补充合同》、《确认书》是签约双方的真实意思表示，没有违法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应恪守。关于原告（反诉被告）章利年请求被告（反诉原告）李云凤减免2个半月的租金的诉请。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租赁或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。虽然新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，属不可抗力，但是这一突发事件的发生，虽然给原告（反诉被告）章利年的经营造成一定的影响，但是不能必然导致其承租案涉不动产目的落空，国家对疫情采取的防控措施，并没有要求酒店停止经营，原告（反诉被告）章利年在诉讼过程中称其承租案涉不动产经营的酒店停止营业，是其经营策略而非疫情导致的必然结果。同时，原告（反诉被告）章利年要求减免租金根据前述法律规定，其还应当举证证明存在因疫情没有营业收入或者营业收入明显减少的客观事实，但是原告（反诉被告）章利年没有举证证明上述事实的存在，应自行承担举证不能的法律后果，原告（反诉被告）章利年请求减免2个半月租金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）李云凤反诉请求解除双方签订的合同的问题。根据《租赁合同书》第六条约定：租赁期内，乙方应按合同约定的时间和金额向甲方支付租金，每延迟一天，乙方需向甲方支付违约金，每日违约金按月租金的万分之五计算，乙方延期支付租金超过60天的，甲方有权解除合同。《补充合同》第6条约定：乙方逾期一个月未向甲方交纳租金、水电费及综合管理费，甲方有权实施停水停电的催缴措施；乙方逾期两个月未向甲方交纳租金与综合管理费，甲方有权解除合同、收回房产、没收押金，并依法要求乙方赔偿因合同不能履行所遭受的全部相关的经济损失。原告（反诉被告）章利年自2020年2月至今仅于2020年4月10日向被告（反诉原告）李云凤支付租金人民币5万元，其余租金均未支付，构成违约，根据上述合同约定原告有权解除合同。虽然期间因疫情对原告（反诉被告）章利年的经营造成一定的影响，但是不能以此作为拒付租金的理由，且在被告（反诉原告）李云凤提出反诉请求解除合同后，原告（反诉被告）章利年仍拒付租金，故被告（反诉原告）李云凤请求解除双方于2019年8月18日签订的《租赁合同书》以及《补充合同》，理据充分，本院予以支持。案涉不动产的租赁合同解除后，原告（反诉被告）章利年应当按照合同约定以及法律规定，将租赁物按原状返回给被告（反诉原告）李云凤，被告（反诉原告）李云凤请求原告（反诉被告）章利年返还案涉位于珠海市***********第一层部分、第二层至第七层的不动产，本院亦予支持。关于被告（反诉原告）李云凤反诉请求原告（反诉被告）章利年支付欠付租金156万元，根据双方签订的《租赁合同书》以及《补充合同》，案涉租赁物每月租金共计人民币46万元，2020年2月-5月租金共计人民币184万元，被告（反诉原告）李云凤在反诉状中认可原告（反诉被告）章利年通过转账支付人民币5万元，以借款方式冲抵租金人民币23万元，尚欠租金156万元。被告（反诉原告）李云凤请求原告（反诉被告）章利年支付上述租金，理据充分，本院予以支持。关于被告（反诉原告）李云凤反诉请求原告（反诉被告）章利年支付租金应付的税金问题。《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳，第三条第三款规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据以及国家税务总局发布的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的相关规定，不动产租赁经营所得纳税主体为不动产所有权人或不动产的出租人。被告（反诉原告）李云凤向原告（反诉被告）章利年出租案涉场地并收取相应的租金，因此应当依法对其所取的租金收入进行纳税申报，并按照相关的规定缴纳税款。虽然合同中约定租金税金由原告（反诉被告）章利年承担，但是被告（反诉原告）李云凤没有向本院提交证据证明其已经向税务机关缴纳租金税款，故应自行承担未能充分举证的法律后果，被告（反诉原告）李云凤的该项反诉请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）李云凤反诉请求原告（反诉被告）章利年支付迟延支付租金的违约金问题。没收押金、支付迟延履行金在性质上均属于违约金，兼顾本案中合同的履行情况、被告的违约程度以及原告的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定原告（反诉被告）章利年向被告（反诉原告）李云凤支付的租赁押金人民币138万元不予退还，其他的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）章利年的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）章利年与被告（反诉原告）李云凤于2019年8月18日签订的《租赁合同书》以及《补充合同》；三、原告（反诉被告）章利年于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告（反诉原告）李云凤返还位于珠海市***********第一层部分、第二层至第七层（合同约定约3700平方米）的不动产。四、原告（反诉被告）章利年于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）李云凤支付租金人民币1560000元；五、驳回被告（反诉原告）李云凤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取人民币7575元，由原告（反诉被告）章利年负担；反诉受理费减半收取人民币74382元，由原告（反诉被告）章利年负担人民币70000元，被告（反诉原告）李云凤负担人民币4382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年八月二十八日书记员  周慧敏李洁仪