贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5120号上诉人（原审被告）：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：程晨，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：朱流先，女，汉族，1977年9月1日出生，住贵州省遵义市红花岗区。原审被告：贵州聚银投资置业有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号。统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：陈建华，该公司董事长。上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）因与被上诉人朱流先及原审贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人信本奥特莱斯公司的上诉请求：1、撤销原审判决主文第一项，即上诉人不应当向被上诉人支付违约金1320.42元和收益金付清之日止的违约金；2、由被上诉人负担二审案件受理费。事实及理由：一审法院在审理过程中并没有完全按照实际情况来作出判决,上诉人在实际经营中,由于多方面的因素,导致经营已陷入困境,出现了收不抵支的情况,为了不给社会增加失业负担，上诉人竭尽全力地维持经营运转,尽量不裁减一个员工。现因出现很多上诉人不可控的市场因素,再按照双方所签订的合同内容去履行,已经不符合客观事实。以上诉人现在的情况,要支付35725元的收益金都已经是非常吃力了。类似的案件对上诉人而言有很多,如果每一个都要支付违约金的话,上诉人将无力承担。上诉人认为,法院应该从上诉人的实际情况出发，作出有利于双方履行的判决,这样才有利于双方问题的解决。据此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人朱流先未针对信本奥特莱斯公司的上诉请求及理由作书面答辩。原审被告聚银公司二审未作书面陈述。朱流先在一审的诉讼请求为：1.请求法院判决信本奥特莱斯公司支付朱流先托管收益金35725元，违约金4409元，并从起诉之日起按年利率24%支付违约金至实际支付日止。2.请求判令聚银公司为信本奥特莱斯公司所欠收益金和违约金承担连带支付责任。3.案件受理费由信本奥特莱斯公司、聚银公司承担。一审法院经审理查明:遵义奥特莱斯城市广场系聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，2017年4月20日，朱流先与聚银公司签订《商品房买卖合同》，购买遵义市奥特莱斯城市商业用房，该房建筑面积21.89平方米、房屋价款按照套（单元）计算为252958元，聚银公司应当在2016年12月30日前向朱流先交付房屋。同日，朱流先（甲方、委托方）与信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定朱流先将前述商业用房委托信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，合同的终止时间为2026年6月29日止，在合同履行期间，朱流先（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2016年6月30日开始至2026年6月29日止，共计壹拾年，甲方同意自2016年6月30日至2018年6月29日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币6023元2019年6月30日至2022年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币6776元、2022年6月30日至2025年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币7529元、2025年6月30日至2026年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币8281元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，因房屋建筑面积发生了变化，朱流先实际足额支付了购房款264398元。后双方对涉案商铺根据实测面积（22.88平方米）等对托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：2016年6月30日至2018年6月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币787元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付）；2016年6月30日至2018年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币4721元；2018年6月30日至2019年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币7082元；2019年6月30日至2022年6月30日，托管收益结算标准为每季度人民币7869元；2022年6月30日至2025年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币8656元；2025年6月30日至2026年6月29日止，托管收益结算标准为该商铺届时所对应的实际租金收入的90%。审理中，朱流先要求对2019年4月1日前信本奥特莱斯公司未足额支付的托管收益金保留诉权。一审法院经审理认为，朱流先向聚银公司购买商铺的同时，信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与朱流先签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同,但合同主要内容为信本奥特莱斯公司向朱流先分期缴纳收益金及标准,并允许信本奥特莱斯公司有权转租该商铺,合同内容并非信本奥特莱斯公司受托处理朱流先的出租事宜,实质是朱流先将商铺交付信本奥特莱斯公司使用、收益，信本奥特莱斯公司支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，该合同应为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，本案应为房屋租赁合同纠纷。信本奥特莱斯公司抗辩朱流先出示的《托管收益确认单》上载明的租金标准因其工作人员的失误要求予以调整为：2016年6月30日至2018年6月30日已按市场培育期标准支付了托管收益金，故不应再支付该期间每季度的托管收益金4721元；2018年6月30日至2019年6月30日期间的托管收益金应按每季度4721元支付，而不是按7082元支付；2019年6月30日至2022年6月30日期间的托管收益金应按每季度7082元支付，而不是按7869元支付；以此类推，但无相关证据予以佐证，对此，朱流先不予认可，并称该《收益确认单》上所填的时间段及金额均系信本奥特莱斯公司所为，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，对信本奥特莱斯公司的抗辩理由，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，信本奥特莱斯公司应当按照双方确认的金额予以支付2019年3月30日至2020年6月30日期间的收益金为35725元（7082元×60%＋7869元×4个季度）。关于违约金，信本奥特莱斯公司未足额支付收益金，其行为已构成违约，应支付违约金。结合双方签订的委托经营管理合同约定，每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，说明信本奥特莱斯公司每期有一个月的支付期限，如未能在期限内支付，则应从每期逾期的次月1日起分段支付违约金。朱流先主张按年利率24%计算，信本奥特莱斯公司提出进行调整，要求按年利率6%进行计算，因双方合同约定的支付标准为日1‰相当于年利率36%，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，结合双方约定的计算标准、本案实际情况及信本奥特莱斯公司的违约情节等，酌情调整违约金按年利率6%进行计算，对朱流先主张违约金计算标准，不予支持。根据朱流先2019年3月30日至2020年6月30日应得收益金的情况，违约金计算至2020年6月30日分别为：1.2019年4至6月（从5月1日起计算）按4249.20元计算14个月为297.44元；2.2019年7至9月（从8月1日起计算）按7869元计算11个月为432.80元；3.2019年10至12月（从11月1日起计算）按7869元计算8个月为314.76元；4.2020年1至3月（从2月1日起计算）按7869元计算5个月为196.73元；5.2020年4至6月（从5月1日起计算）按7869元计算2个月为78.69元；前述违约金共计1320.42元。2020年7月1日起的违约金，信本奥特莱斯公司仍应支付，应以朱流先应得的收益金35725元为基数按年利率6%计算至该收益金付清之日止。关于朱流先主张要求聚银公司承担连带清偿责任，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，聚银公司应对上述债务承担连带清偿责任。聚银公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关抗辩权，由此产生的不利后果由其自行承担，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法缺席判决。综上，判决：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱流先（2019年3月30日至2020年6月30日期间）收益金35725元及违约金（2019年3月30日至2020年6月30日期间）为1320.42元，2020年7月1日起的违约金，以收益金35725元为基数按照年利率6%计算至该收益金付清之日止；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一项判决承担连带清偿责任；三、驳回原告朱流先的其他诉讼请求。案件受理费400元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司承担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人信本奥特莱斯公司未按合同约定按时足额支付收益金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，一审法院根据双方合同约定对本案违约金进行裁判符合法律规定，本院予以确认。综上，上诉人信本奥特莱斯公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年九月九日法官助理王薇书记员冯滢