江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10217号上诉人（原审被告）：张长春，男，1963年3月7日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：张超伟，上海明伦（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苗军，男，1969年3月2日生，汉族，住南京市白下区。委托诉讼代理人：叶强，江苏联创伟业律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹玲，江苏联创伟业律师事务所实习律师。上诉人张长春与被上诉人苗军房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初2019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案外人倪震另案提起与张长春、苗军第三人撤销之诉，本案须以该案的审理结果为依据，故本案在二审期间中止诉讼。现已恢复审理。本案现已审理终结。张长春上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、双方当事人签订案涉《南京市房地产买卖契约》的时间为2006年3月8日，而不是4月11日。双方在3月8日就签订了合同，明确被上诉人支付首付款8万元，另通过贷款支付10万元。因被上诉人在合同签订当天仅支付了4万元首付款，剩余首付款承诺于4月11日支付，故合同日期写为4月11日。2、上诉人仅收到被上诉人支付的8万元购房款。被上诉人在4月1日支付剩余4万元首付款时，要求上诉人出具8万元首付款的总收条，并承诺晚上将之前4万元首付款收条归还上诉人，但之后并未归还。3、双方当事人在2007年房屋被查封后已经协商解除案涉合同，同意由上诉人退还被上诉人8万元购房款，并支付2万元补偿款，共计10万元。后因上诉人无力支付该款项，被上诉人提出由其免费居住10年抵消该10万元，故被上诉人在案涉房屋内居住至今。4、保证书系上诉人被迫出具，并非真实意思表示。上诉人因父亲生病急用钱，需将在其他房屋内的户口迁入案涉房屋以取得售房款，被上诉人父亲以要求上诉人出具保证书为条件才同意迁户口。上诉人被迫同意。二、一审法院审理程序违法。被上诉人和上诉人多次私下沟通房屋事宜，且案外人倪震起诉张长春、苗军的执行异议之诉已经在南京市秦淮区人民法院开庭审理，被上诉人完全可以找到上诉人，却欺瞒法院导致案件公告送达，案件事实未能查清。苗军辩称：1、双方当事人于2006年4月11日签订房屋买卖合同。被上诉人按约于3月8日向上诉人支付4万元首付款，于4月11日支付8万元购房款，共计12万元，有上诉人出具的收条为证。上诉人现未按约办理产权转移登记，构成违约。2、被上诉人多次向上诉人主张权利，要求其履行过户义务，双方合同并未解除。上诉人于2011年11月30日出具的保证书系基于真实意思表示，真实有效。3、一审法院审理程序合法。被上诉人在提起诉讼前一直未能与上诉人取得联系。一审法院采用公告送达的方式符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。苗军向一审法院起诉请求：1.张长春协助苗军办理“南京市雨花台区的房屋”产权变更登记；2.张长春承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：南京市雨花台区不动产登记在张长春名下，该不动产登记时间为2005年4月1日，于2005年5月26日办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行南京市城南支行，被担保主债权数额12万元。2006年4月11日，苗军与张长春签订《南京市房地产买卖契约》，约定：张长春将坐落于南京市雨花台区出售给苗军，房屋建筑面积47.16平方米；该房屋价款18万元；支付方式为首付款8万元，剩余房款10万元等到2007年6月30日前办理完产权交割手续后付清。2006年3月8日，张长春出具收条，载明收到苗军房款4万元。2006年4月12日，张长春出具收条，载明收到苗军购房款8万元。2011年11月30日，张长春向苗军出具保证书，承诺法院解押后过户。张长春因与案外人倪震民间借贷纠纷，南京市白下区人民法院于2007年6月18日做出（2007）白民三初字第326号民事判决书，判决：张长春于本判决生效之日起十日内一次性给付倪震合计199200元及利息（期限自2007年4月17日计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）。该判决生效后，因张长春未履行生效判决所确定的义务，倪震申请执行，南京市白下区人民法院立案执行，执行案号（2007）白执字第1100号。2010年4月28日，南京市雨花台区被南京市白下区人民法院查封，限制文号（2007）白执字第1100号。2007年9月24日、2010年5月4日，苗军向一审法院起诉要求张长春履行过户义务，因张长春下落不明，苗军撤诉。2014年，苗军再次在一审法院起诉张长春，因涉案房屋已被（2007）白执字第1100号执行案件查封，苗军可向南京市白下区人民法院提出执行异议，故一审法院于2014年8月21日做出（2014）雨民初字第157号民事裁定：驳回苗军的起诉。2018年2月13日，南京市秦淮区人民法院受理苗军与中国建设银行南京市城南支行（以下简称“建行城南支行”）、张长春案外人执行异议之诉一案，案号（2018）苏0104民初1512号。苗军提出诉讼请求：1、对南京市雨花台区的房屋停止执行；2、确认苗军与张长春签订的房屋买卖合同有效。该案中查明：因张长春与建行城南支行签订《个人住房借款合同》，张长春向建行城南支行借款12万元购置涉案房屋，并将该房屋抵押给建行城南支行，作为借款担保。2016年3月10日，建行城南支行起诉张长春，请求判决张长春偿还借款本息及罚息，如张长春不履行上述义务建行城南支行有权就张长春用于抵押的涉案房产有限受偿。南京市秦淮区人民法院做出（2016）苏0104民初2262号民事判决：张长春支付建行城南支行借款本金75831.04元及利息、罚息；如张长春未履行上述债务，建行城南支行有权依法处罚张长春名下涉案房屋，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额12万元范围内优先受偿。该判决生效后，建行城南支行申请强制执行，南京市秦淮区人民法院做出（2017）苏0104执840号执行裁定：拍卖被执行人张长春名下位于南京市雨花台区不动产。苗军对涉案房屋提出书面异议，南京市秦淮区人民法院做出（2018）苏0104执异12号执行裁定，驳回苗军的异议请求。苗军遂提起该案外人执行异议之诉。2017年7月9日，南京市秦淮区人民法院做出（2018）苏0104民初1512号民事判决：一、苗军与张长春关于南京市雨花台区房屋签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、驳回苗军的其他诉讼请求。该判决已生效。2019年，因南京市秦淮区人民法院在（2007）白执字第1100号执行案件对涉案房屋的查封为首次查封，苗军向该院提出异议，要求解除对该房屋的查封措施。2019年3月6日，苗军按照法院要求，将剩余购房款6万元支付南京市秦淮区人民法院标的款专户。同日，南京市秦淮区人民法院做出（2019）苏0104执异28号执行裁定，认为，已有生效判决确认苗军与张长春关于涉案房屋签订的《房地产买卖契约》合法有效，系在法院查封之前签订；结合苗军提供的其他证据，可以证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋，此外苗军已将剩余6万元房款交付执行，苗军的异议请求符合法律规定，遂裁定：解除对南京市雨花台区房屋的查封（限制文号（2007）白执字第1100号-1）。本案审理过程中，因建行城南支行提供张长春个人住房借款12万元，该房屋上存在抵押权登记，苗军做出承诺：如张长春暂不具备清偿能力，苗军愿代张长春先行垫付其抵押份额内的欠款，涤除建行城南支行对涉案房屋的抵押权，以方便过户。一审法院据此判决：张长春于南京市雨花台区的抵押权涤除后十日内协助苗军办理该房屋的所有权转移登记手续，将该房屋权属登记至苗军名下。本案二审期间，上诉人张长春向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。张长春提交：1、（2019）苏0104民初8412号案件开庭笔录，开庭笔录中的证人证言可证明双方当事人在2007年案涉房屋被查封后协商解除合同，同时证明上诉人于2006年4月12日晚上在被上诉人家中仅收到4万元购房款，并非8万元。2、户口本，以证明2011年12月1日（即上诉人出具保证书的第2天），上诉人母亲及弟弟的户口迁入案涉房屋，以证明保证书系为迁户口被迫出具，并非真实意思表示。3、秦淮区人民法院2007年9月6日执行工作记录及2007年11月19日谈话笔录，以证明被上诉人购买房屋后，在2007年4月19日法院查封前并未实际居住，且法院执行中要被上诉人限期给付剩余款项，被上诉人并未给付。4、秦淮区人民法院开庭传票及应诉通知书，以证明上诉人在2019年5月30日曾参加法院诉讼，一审法院在未穷尽送达方式的情况下采用公告送达，程序违法。5、查封裁定书及起诉状，以证明案涉房屋在（2019）苏0104民初8412号案件审理中已经被查封，且该案目前涉及第三人撤销之诉，该案目前正在审理中，其审理结果是本案的判决依据，请求对本案中止审理。经质证，被上诉人苗军对证据1的真实性、合法性均认可，但认为该案证人系上诉人一方证人，具有利害关系，且其未参与双方房屋买卖，对具体情况不知情。对证据2的真实性无法确认，保证书系上诉人的真实意思表示。对证据3的真实性、合法性、关联性均予以认可，对证明目的不认可，该证据恰好证明被上诉人当时实际居住在案涉房屋内。对证据4的真实性、合法性予以认可，被上诉人在该案开庭时询问了上诉人该案代理律师相关情况，但其表示不代理本案诉讼，被上诉人并未向法院隐瞒事实，一审法院审理程序合法。对证据5的真实性、合法性、关联性均予以认可，该案确实正在审理中。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，案外人倪震于2019年7月18日以张长春、苗军为被告向南京市秦淮区人民法院提起（2019）苏0104民初8412号第三人撤销之诉一案。倪震在审理中申请追加中国建设银行股份有限公司南京城南支行为共同被告，要求撤销南京市秦淮区人民法院作出的（2018）苏0104民初1512号民事判决，确认张长春与苗军于2006年4月11日签订的《南京市房地产买卖契约》无效。南京市秦淮区人民法院于2020年3月2日作出（2019）苏0104民初8412号民事裁定，裁定：驳回倪震的起诉。张长春不服该裁定，提起上诉，本院于2020年7月23日作出（2020）苏01民终4099号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，张长春、苗军签订的《南京市房地产买卖契约》已经生效判决确认合法有效，张长春亦不否认出售房屋系其真实意思表示，双方均应遵照合同履行。现苗军已支付合同约定的购房款18万元，且在一审中承诺愿意代张长春先行垫付欠款以涤除案涉房屋上存在的抵押权，一审法院判令张长春协助苗军办理产权变更登记手续，符合法律规定，应予维持。关于张长春上诉提出的案涉合同系于3月8日签订，并非4月11日签订的意见，无证据予以证实，本院不予采信。关于张长春上诉提出的苗军仅给付8万元款项的意见，因其确给苗军出具了两张共计12万元收条，且苗军将剩余6万元房款交付执行，一审法院认定苗军支付了全部购房款，并无不当。张长春在另案申请出庭的证人并未参与购房款支付全过程，其关于购房款的证言不足以证明苗军仅支付8万元购房款，故对张长春的该项上诉意见，本院不予采信。关于张长春上诉提出的其所出具的保证书系受胁迫，但其在二审提交的证据仅能证明其母亲与弟弟的户口迁入案涉房屋，不能体现与保证书的关联性及其受胁迫的事实，故其该项上诉意见证据不足，本院不予支持。综上所述，张长春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人张长春负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二○二○年九月三日法官助理徐琨玉书记员朱愿情