云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初1288号原告：许某某，男，1965年10月28日出生，汉族，云南省富民县人，个体工商户，住云南省昆明市富民县。原告：孙某某，女，1973年6月25日出生，汉族，云南省富民县人，个体工商户，住云南省昆明市官渡区。两原告共同委托诉讼代理人：蒋宏，云南众衡诚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。两原告共同委托诉讼代理人：李伽易玲，云南众衡诚律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。被告：顾某某，男，1968年2月11日出生，汉族，云南省富民县人，住云南省昆明市富民县。被告：张某某，女，1975年3月22日出生，汉族，云南省富民县人，务农，住云南省昆明市富民县。两被告共同委托诉讼代理人：张树洪，云南大韬律师事务律师，代理权限为特别授权代理。两被告共同委托诉讼代理人：安秀茹，云南大韬律师事务实习律师，代理权限为特别授权代理。原告许某某、孙某某与被告顾某某、张某某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员张红梅独任审判，于2020年8月28日在本院公开开庭进行了审理，原告许某某、孙某某共同委托诉讼代理人蒋宏、李伽易玲，被告顾某某、张某某共同委托诉讼代理人张树洪、安秀茹，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告许某某、孙某某向本院提出如下诉讼请求：1.请求确认原被告之间签订的《土地使用权转让协议》无效。2.被告返还原告土地购买款人民币54万元。3.被告赔偿原告自2015年10月22日起至实际清偿之日占用原告土地款100万元所产生的资金占用费。（其中：2015年10月22日至2019年8月19日期间的资金占用费按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月19日起至实际清偿本金之日止的资金占用费利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费，计算至款项付清时止）4.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月22日，原、被告经协商一致后由原告向被告支付了100万元人民币的土地款，并于次日即2015年10月23日签订了一份《土地使用权转让协议》，约定被告将位于富民县块总面积2590㎡土地使用权，以560元／㎡合计1450600元的价格转让给原告，转让期限为永久性转让，原告支付转让款后取得该土地的永久性使用权，同时约定原告可根据需要自主决定项目开发、建盖房屋车间等地上设施。协议签订后因双方均顾忌实际履行合同将违反法律禁止集体土地买卖的规定，原告一直未将案涉土地交由被告占有，被告也未在案涉土地上进行任何投资开发，后被告亦于2019年8月19日向原告归还土地款26万元，于2020年1月22日归还土地款20万元。但对其余54万元土地款以种种理由占用至今拒不归还。原告经多次催讨未果后决定向人民法院起诉。据了解至诉前被告早已将案涉土地转让他人用于开发建设。原告认为，原、被告双方签订的《土地使用权转让协议》名为土地使用权转让实为土地买卖合同，违反了法律的强制性规定当属无效。被告顾某某、张某某共同辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：第一，双方签订的土地使用权转让协议合法有效。土地使用权转让协议是以转让方式进行土地流转，并且经过了富民县款庄镇青坪村民委员会盖章签字同意，该转让行为是合法有效的。其次，案涉土地属于荒地，法律对荒地的承包年限和土地用途并没有进行限制性规定，反而在农村土地承包法第49条明确规定，以其他方式承包农村土地的，承包年限由双方协商确定，因此土地使用权转让协议是合法有效的。第二，双方已通过一致的意思表示，在2018年10月10日签订了土地退还情况说明，已经将原土地转让合同终止。本案应该按照新的合同，土地退还情况说明来履行。原告的主张没有任何依据，并且被告之所以未在约定的时间退还余款，是因为原告没有按照约定将土地相关的权属证明材料还给被告，因此原告诉求的付款条件还不具备。在土地退还情况说明中，双方就土地退还事宜达成一致，由被告退还原告86万元，分两次付清。第一次付款时间是在2018年春节前，第二次是在2019年10月30日前，双方约定在第一次款时，原告要被告所提供的相关证明材料交还，而在被告履行完第一次付款义务之后，原告并没有按照约定将涉案的证明材料退还给被告。因此本案的付款条件还不具备。第三，因为原告违约在先，原告应当赔偿原告违约行为给被告造成了土地占用损失。原告许某某、孙某某围绕其诉讼请求，当庭提交如下证据：第一组：1.原、被告的身份证复印件，欲证实原、被告与本案有利害关系，为本案适格被告。第二组：2013年10月1日会议纪要、2013年10月3日会议纪要、2013年10月4日《收条》，欲证实被告向原告转让土地性质为农民集体所有土地，2013年10月4日，被告向富民县款庄镇青平村民委员会支付集体组织土地流转的转让款人民币43万元。第三组：《土地使用权转让协议》、2015年10月22日《收条》、土流网、地和网关于富民县各镇相同土地性质农村土地流转市场参考价的截屏、政府公告通知、富民县款庄村委会征地补偿协议，欲证实2015年10月23日，原告与被告达成案涉土地买卖协议，且原告向被告支付了双方确认的“购买土地款”100万元；依据协议约定的“转让”期限、价格、用途及征占补偿等内容及原被告间对收条款项的定性，原被告间对案涉土地的交易目的为买卖农村集体土地；原告支付的案涉土地款金额每亩5340.9元/年，按林地最高70年年限计算，明显高于案涉土地当地集体组织正常的农村土地流转费，证明原被告间实质为土地买卖行为。第四组：原告收到被告归还土地款的《收条》、案涉土地现状照片及视频，欲证实2020年1月22日，被告归还土地款46万元，尚欠原告土地款本金54万元。第五组：从富民县自然资源局规划处调取的案涉土地昆明市土地开发整理中心影像图一份，欲证实案涉土地的使用性质为一般耕地，依据《农村土地承包法》的规定，耕地的承包期限为30年。第六组：被告与案外人的租地合同，欲证实被告并未将涉案土地交付原告且土地现状为案外人在使用。第七组：富民县自然资源局关于云南省安宁市人民法院调查令的回复，欲证实涉案土地的地类属性为水田、公路用地和林地。被告顾某某、张某某共同质证认为，对第一、二、三组证据、第四组证据的收条、第五、六组证据的真实性予以认可，对第四组证据中的照片视频不予认可，不能证明土地现状。第六组证据与本案无关，被告与案外人的合同签订时间为2019年6月，是在原被告2018年10月解除合同之后，并非案涉土地，案涉土地至今闲置。对第七组证据只认可合法性，只能证实2020年9月2日现场地类，并非案发时的土地属性。第二组的证据原件由原告持有，当事人双方争议没有退款的主要原因就是原告没有将改组证据原件退还被告。该组证据是被告合法占有、使用、出租、转让涉案土地的权利权属证明，会议纪要中涉及到当地村小组以及2/3以上村民集体的签字，是被告合法使用的一个权利证明。同时原告归还第二组证据是双方约定的退款条件。对第七组证据只认可合法性，第三组证据中2015年10月23日签订的土地使用权转让协议，经双方2018年10月16日重新达成的约定予以终止，约定由被告返还原告土地款86万元，明确了付款时间、条件。另双方在土地使用权转让协议约定的土地转让款项是145万元，原告至今尚欠45万元尾款。现在土地仍由原告占有和使用。案外人的租赁合同签订时间在原被告双方签订合同之后，涉案土地现状为闲置。网络材料的时间节点与当事人双方签订的时间节点相差五年之久，根本无法予以参照。对于原告认为价格过高是买卖土地关系不予认可，双方之间是转让协议。被告顾某某、张某某当庭提交如下证据：1.《农村承包合同》原件一份，欲证实被告将案涉土地使用权转让给原告的行为合法有效。2.案外人之间签订的《土地出租协议》复印件一份，欲证实双方在2018年达成了土地退还协议后，原告仍实际占有和使用。该协议作为原告给被告造成损失的参考。3.2018年10月15日土地退还情况说明复印件一份，欲证实双方就案涉土地承包经营权的转让已经达成一致约定，土地退款款项支付的前提是原告必须要将被告所提供的土地权属相关证明材料退还给被告，本案的付款条件尚不具备。因原告方已经实际占有使用了三年，双方协商以转让款1450600元扣除使用费，被告只需退给原告86万元。4.2015年10月22日原告出具的欠条一份，原告承诺尾款45万元于2016年10月22日前付清。原告许某某、孙某某共同质证认为，对证据1的合法性、真实性无异议，关联性不认可。该份农村土地承包合同是本案被告取得案涉土地的前期权属证明材料，证明被告有权对涉案土地转让，并不能够证明案涉土地使用权转让给原告的行为是合法有效的。证据2没有原件，不予认可。对证据3不予认可。对证据4原告的签章手印部分认可，对以下注明的内容不予认可，该证据正好证实土地款未交清，与被告的证据3也不具有印证关系。本院认为，经庭审质证原、被告双方对其真实性无异议的证据部分，本院收录在卷予以佐证。对争议的证明目的本院将结合本案其他证据综合阐述。本院认为，原告提交的第二组证据与第三组证据中的《土地使用权转让协议》及《收条》能够相互印证证实被告对涉案土地的取得方式。双方争议的原告是否持有第二组证据原件，本院认为，被告未能提交相关证据证实已将原件交付原告，原告也不予认可收到过该证据，同时该组证据的形成相对方为被告与案外人阳关山村小组，原件应由被告与案外人持有，原告不是该组证据的利害关系方，因此对被告认为该组证据由原告持有的辩称，本院不予采信。关于双方争议的原告提交第四组证据中的照片、视频及第七组证据，本院认为，照片、视频由于拍摄的角度、方位为同一，不能全方位、客观、真实的反映案涉土地的地貌现状，本院不予收录在卷。第七组证据系案涉土地主管行政部门出具的地类证明，具有公信力，其地类性质具有稳定性及长久性的特点，地类性质的变更是需经相关行政职能部门依据法律审批许可，被告认为自签订合同至今时隔几年地类性质发生变更的辩称，无事实和法律依据，本院不予采信，因此，对原告提交的第七组证据本院予以认可。原告提交的第六组证据系被告与案外人签订，涉及被告与案外人的权利义务关系，原告未能提交证据进一步证实，本案不予采信。关于被告提交的第一组证据与原告提交的第二组证据相互印证，能够证实被告对涉案土地的取得来源。被告提交的第二组证据系案外人的权利义务关系，与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提交的第三组证据，原告不予认可，本院认为，该组证据系复印件，按照其记载的内容、性质系双方之间约定，应由双方各持一份原件，但被告未能提交证据原件予以核实，且其内容上也未将两次退款金额予以确定，被告也未能提交补强证据进一步证实，因此本院认为被告提交的该组证据不能证实其真实性，也不能证实是否是双方认可确定的最后协议，因此本院不予采信。归纳上述原被告诉辩主张，双方争议焦点为：原被告签订的涉案《土地使用权转让合同》是否有效？经庭审，本院确认如下法律事实：2015年10月23日，被告顾某某、张某某与原告许某某、孙某某签订《土地使用权转让协议》，约定：由被告顾某某、张某某将从富民县款庄镇阳关山村取得的位于阳关山村外栗园四至为东至村内道路，南至周忠祥地界，四至轿子雪山公路，北至村内道路的土地转让给原告，转让期限为永久，转让价为每平方560元，合计1450600元，总面积2590平方米。付款时间为签订协议当日。原告在交清土地转让款后取得与该土地的永久使用权，并有权根据需要自主决定开发项目，或建盖房屋、车间等地上设施，被告不得干涉。原告在条件成熟时，可办理相关的土地使用权手续，被告有义务给予积极配合支持。2015年10月22日由原告向被告支付了100万元，并由被告出具收条，载明“今收到许某某购买顾某某阳关山土地款100万元”。同日由原告许某某向被告出具欠条一份，载明“今欠到顾某某购阳关山土地款450000元。今欠人许某某”。2019年2月3日，被告退还原告26万元，2020年1月22日被告退还原告20万元。另查明，涉案土地经富民县自然资源局出具证明证实地类属性为水田、公路用地和林地。被告对案涉土地未能提供其享有权属的土地承包经营权证、林权证或其他享有案涉土地使用权的权属证明。本院认为，原告许某某、孙某某与被告顾某某、张某某签订《土地使用权转让协议》，其内容约定永久性转让、被告配合原告办理土地使用权手续，以及被告出具的收条均载明原告支付的款项为购买土地款，上述证实原被告双方在签订协议是以土地买卖为目的。本院认为，首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”的规定，以及《中华人民共和国农村土地承包法》第四条：“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。”的规定，庭审中，原被告双方均未提交证据证实双方的土地转让即买卖关系符合法律规定的土地流转审批手续。其次，被告对涉案土地未能提交享有权属的土地承包经营权证、林权证或其他土地使用权证。被告与案外人阳关山村小组之间的协议系另一法律关系，不属于本案处理范畴，可另行处理。综上，原被告之间签订的《土地使用权转让协议》，其内容违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，本院确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原被告双方是以买卖土地为目的签订合同，对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，由被告收取的土地转让款100万元应予以退还原告，庭审中，双方认可被告已退还46万元，因此两被告还应退还原告54万元，因原被告双方对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任，因此对原告诉请的资金占用费，本院不予支持。关于涉案土地的权属，涉及案外人利益，不属于本案处理范畴，本案不作处理。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告许某某、孙某某与被告顾某某、张某某签订《土地使用权转让协议》无效；二、由被告顾某某、张某某于本判决生效后立即退还原告许某某、孙某某土地转让款560000元；三、驳回原告许某某、孙某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5535元，由原告许某某、孙某某负担1439元，由被告顾某某、张某某负担4096元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张红梅二〇二〇年九月二十三日书记员  叶 钰