广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14136号上诉人（原审原告、反诉被告）：熊贤杨，男，1973年12月17日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：章冬梅，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩丽茹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：吴松权，该公司总经理。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人熊贤杨与上诉人广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。熊贤杨上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判世贸公司与熊贤杨于2013年5月30日签订的《物业租赁合同》及《补充协议》自2019年6月1日起解除；3.改判世贸公司向熊贤杨返还1050503.5元，该项改判金额为486156元；4.改判世贸公司以1050503.5元为基数，自2019年12月24日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给熊贤杨；5.改判世贸公司返还物业租赁保证金23613元、一个月租金7871元，该项改判金额为31484元；6.驳回世贸公司的全部反诉请求；7.一、二审诉讼费由世贸公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定基本事实不清，未查明涉案商铺不适租，世贸公司从2015年9月1日起控制、使用涉案商铺并擅自改变建筑结构，将涉案商铺打通使用，至转租时一直没有恢复原状，致使熊贤杨无法独立使用，合同目的无法实现，世贸公司已构成根本违约。（二）一审判决以转租合同约定的2019年6月5日为解除时间，事实认定错误，解除时间应为2019年6月1日。（三）一审判决将世贸公司自行使用的三年认定为已履行的租期，属于认定事实错误，该期间原租赁关系中止履行，不计入十年租期。2015年8月14日签订的《补充协议书》中约定熊贤杨无条件交还涉案商铺由世贸公司经营三年，即2015年9月1日至2018年8月31日，并约定该期间熊贤杨无需缴纳相关费用，据此，原租赁关系中止履行三年，租期自动顺延三年。熊贤杨没有使用涉案商铺也没有获利，世贸公司实际控制并获利，世贸公司在该期间通过转租已获得高额租金，一审判令熊贤杨支付对价显失公平。（四）一审判决未适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，未推定世贸公司交付的商铺不适租，适用法律错误。世贸公司作为经营者、物业管理者、装修管理者，制定了规范的装修管理制度，对入场施工人员均应进行管理，其完全有举证能力，因装修资料对其不利，世贸公司连2013年的装修资料都能提供，却拒不提供2015年9月之后的装修资料，其应承担不利后果。（五）一审法院认为熊贤杨不接收商铺、不付租金构成根本违约，系适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据补充协议约定，世贸公司应在2018年8月31日前将涉案商铺的建筑主体、承重结构、消防恢复原状后交付给熊贤杨，但直至其将涉案商铺转租给案外人时，涉案商铺仍未恢复原状，因此世贸公司已构成根本违约，其应承担违约责任。（六）一审判决适用法律错误，本案系因世贸公司违约解除合同，熊贤杨不应承担空置期间的租赁对价。退一步而言，即使熊贤杨应承担租赁对价，一审判决未适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定属于适用法律错误。熊贤杨以不接收商铺的行为表明不再继续履行涉案合同，世贸公司作为合同相对方应采取适当措施防止场地空置损失扩大，但其未采取相应措施导致场地至解除合同时空置9个月，世贸公司对损失的扩大也有过错，应改判熊贤杨与世贸公司按比例承担租赁对价。（七）一审判决认定熊贤杨应承担2014年1月6日至2015年8月31日的免租租金，适用法律错误，本案因世贸公司违约致使租赁关系解除，判令熊贤杨承担减免优惠的租金没有事实及法律依据。该租金优惠不属于世贸公司的损失，也超过了订立租赁合同时熊贤杨预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。（八）一审判决世贸公司向熊贤杨支付利息的起算点为判决生效后世贸公司逾期支付之日，判决有误，本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，改判为2019年12月24日起支付利息。世贸公司二审答辩称，（一）一审法院认定熊贤杨拒不接收商铺、不付租金构成根本违约，该认定事实清楚，适用法律正确。因熊贤杨严重违约，世贸公司作为守约方已于2019年6月5日解除双方的租赁合同，一审法院认定的合同解除之日为2019年6月5日，该认定合法有理，应予以维持。在《补充协议书》中约定的三年期间届满后，熊贤杨本应按照协议约定积极履行接收涉案商铺的义务，但是在世贸公司多次发函催告的情况下，熊贤杨仍拒不接收，因此造成了世贸公司大量损失，熊贤杨已属严重违约。熊贤杨并未提供充分的证据证明其主张，其在一审提供的所谓视频证据，不能确认拍摄时间和来源、拍摄对象的身份，存在被篡改或编辑的可能，不应被采信。（二）一审法院认定世贸公司应向熊贤杨返还剩余租赁期间55个月对应的进场费正确，双方约定的2015年9月1日至2018年8月31日的三年交给世贸公司经营的期间属于《物业租赁合同》约定的十年租赁期限的组成部分，熊贤杨主张三年期间不应当计入十年租期，没有事实和法律依据，不应予以支持。根据《补充协议书》的约定，2015年9月1日至2018年8月31日的三年期间属于《物业租赁合同》约定的十年租赁期限的组成部分，并不存在熊贤杨所称的十年租期顺延三年的约定，双方的租赁关系并未中止，熊贤杨该项上诉主张无事实依据，不应予以支持。（三）根据《补充协议书》的约定，在2015年9月1日至2018年8月31日期间，熊贤杨将涉案商铺交还给世贸公司经营，熊贤杨无权向世贸公司主张任何权利，世贸公司有权对涉案商铺进行经营管理。《补充协议书》履行届满后，世贸公司多次发函催促熊贤杨接收涉案商铺继续经营，熊贤杨从未向世贸公司提出过任何相关主张及任何异议，突然在诉讼中提出在上述期间涉案商铺不具有适租的条件，没有事实和法律依据，是其为掩盖其违约行为找的理由，法院不应予以采信。（四）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，若熊贤杨认为世贸公司交付的商铺不适租，熊贤杨有责任提供相关证据，而熊贤杨所提交的证据与其所想证明之事实毫无关联，无法提供客观事实证据予以证明，其应当承担举证不能的不利后果。熊贤杨认为世贸公司未将涉案商铺恢复原状因此有权拒绝履行请求的主张毫无事实依据，没有任何证据证明。（五）世贸公司已采取充分措施催促熊贤杨履行合同，也采取了充分措施解除双方的合同，避免损失的进一步扩大，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（六）世贸公司免除前两年的底租是基于对熊贤杨诚实信用地履行《物业租赁合同》因此给予的优惠，熊贤杨却未能如约履行《物业租赁合同》及《补充协议书》，其违约行为给世贸公司造成了巨大损失，自然不能再享受世贸公司所提供的减免租金的优惠。（七）在本案判决生效后，世贸公司才负有向熊贤杨返还剩余租期对应的一次性经营服务费的义务。在此之前，世贸公司均不负有返还义务，更不存在需要计算利息的问题，熊贤杨上诉请求4完全没有事实及法律依据，法院不应支持。世贸公司上诉请求：1.一审判决第五项免租租金金额重复扣减了预付租金7871元，改判熊贤杨向世贸公司支付从2014年1月6日至2015年8月31日的免租租金152028元；2.熊贤杨承担本案二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院关于熊贤杨支付减免优惠租金的金额计算有误，世贸公司已在一审反诉请求第一项中自行扣减了熊贤杨预付的一个月租金7871元，一审法院在判决第四项对扣减后的71494元予以了支持，之后又在判决第五项中再次扣减，即重复多扣减了熊贤杨预付的一个月租金7871元。熊贤杨二审答辩称，不同意世贸公司的上诉意见，本案因世贸公司违约致使租赁关系被解除，世贸公司应退还一个月租金。熊贤杨向一审法院起诉请求：1.确认熊贤杨与世贸公司于2013年5月30日签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》于2015年9月1日解除；2.世贸公司向熊贤杨返还支付的款项1237850元及自2013年5月30日起至实际清偿之日止的利息（2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款基准利息计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.世贸公司向熊贤杨返还物业租赁保证金23613元、一个月的租金7871元；4.世贸公司承担本案的全部诉讼费用。世贸公司向一审法院反诉请求：1.熊贤杨向世贸公司支付2018年9月至2019年6月5日为止欠缴的租金人民币71494元（按《物业租赁合同》及2013年5月30日《补充协议书》约定的2018年9月至2019年6月的租金标准8658元/月计算），以及滞纳金(滞纳金自欠缴底租租金上一个月的9日起至熊贤杨实际付清之日为止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算)，暂计至2020年1月31日为人民币5471.17元，共计人民币76965.17元；2.熊贤杨向世贸公司支付减免优惠的租金包括：2013年7月29日至2015年7月28日的免租租金人民币188904元（按《客户确认表》及《商铺/写字间确认书》约定的租金标准216元／平方米／月计算），2015年7月29日至2015年8月31日的世贸公司减半收取的租金人民币4316元（按《客户确认表》及《商铺/写字间确认书》约定的租金标准216元／平方米／月减半计算），共计人民币193220元；3.熊贤杨赔偿世贸公司为处理本案本诉及反诉实际支出的律师费人民币50000元整；4.本案本诉及反诉的全部诉讼费用由熊贤杨承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区站前路站前一街*号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸公司进行策划、推广、招商及经营管理。2011年12月7日，熊贤杨向世贸公司签署《客户确认表》，其中载明：铺号*；面积为36.44平方米，承租人为熊贤杨；1.租赁期10年，自2012年6月30日开始交付上述物业；2.一次性付经营服务费130.3万元；3.租金（底租）：216元/平方米/月，管理费：65/平方米/月；4.付款方式：首付定金15万元/间（10年），10天内交齐总额的30%人民币24万元。2011年4月30日再支付总额的20%人民币26万元。2012年6月30日前交满50%余款65.3万元或余款按银行批准办理3年期按揭；5.租金（底租）第1、2年免收，第3－4年环比递增5%，第5－6年环比递增10%等等。2011年12月14日，熊贤杨与世贸公司签订《商铺/写字间确认书》，约定世贸公司收取熊贤杨三个月租金及管理费作为保证金，期满后由世贸公司无息退还给熊贤杨；熊贤杨已仔细阅读世贸公司所提供及公示的《商铺/写字间租赁合同》及《商铺/写字间物业服务合同》等合同文件版本，清楚并理解上述版本内容对各条款均无异议，自愿届时按该版本的内容与世贸公司或其指定的公司签订上述合同文件。签订日期及相关事宜以世贸公司通知的为准；世贸公司同意免第1、2年底租，第3、4年50%底租；其余有关商铺编号、建筑面积、租期、租金、管理费的约定与《客户确认书》基本一致。在该《商铺/写字间确认书》上空白处有一个方形章，盖章日期为2013年5月30日的方形章内容为“该商铺一次性款项已全部交齐广州世贸服装城商场收款专用章”。2012年2月8日及5月30日熊贤杨向世贸公司共支付商铺款1237850元，2013年5月29日及30日熊贤杨分别向世贸公司支付一个月租金7871元及租赁保证金23613元。2013年5月30日，熊贤杨（承租人、乙方）与世贸公司（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》及《补充协议书》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街*号广州世贸服装城商场首层*号（涉案商铺），建筑面积为36.44平方米；租赁期限为十年，自2013年2月1日至2023年3月31日止；甲方应于2013年1月31日向乙方交付本物业；甲乙双方同意自2013年4月1日至2013年6月30日止作为乙方对物业的免租装修期限；本物业仅作为服装服饰用途；租金计算：自2013年2月1日起至2015年3月31日止，租金为0元∕月∕㎡；2015年4月1日起至2017年3月31日止，租金为108元∕月∕㎡（合计3936元∕月）；自2017年4月1日起至2019年3月31日止，租金为237.6元∕月∕㎡（合计8658元∕月）等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金7871元和缴纳本合同保证金（三个月租金）23613元，乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；合同终止或期满后，如乙方已清缴全部租金及其他应缴各项费用，且无违约行为者，甲方应在乙方按要求迁出该铺位并经甲方验收同意接收后三十天内，将租赁合同保证金无息退还给乙方，乙方须将保证金收据原件及本合同正本交回甲方。倘乙方违约，甲方可将保证金全部或部分扣除，以补偿因乙方违约而引致之损失。如甲方因乙方违约受到的损失超过乙方已付的保证金，甲方有权追索其余的全部损失；（第五条1.）乙方未按照约定期限向甲方缴纳物业租金或其他费用的，每逾期一天，乙方除仍应按合同约定交付租金和各项费用外，还应按逾期缴交的租金及各项费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金，连续或累计逾期三十天的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方限期搬离并收回物业，甲方对乙方所缴纳的包括保证金等一切费用款项不予退还；（第五条3.）乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还；（第五条2.）连续三天或累计逾期七天不开业经营的，视为乙方退出在本商场的经营活动。甲方有权单方解除合同，对乙方所缴的一切费用款项不予退还；等等。《补充协议书》约定：租赁期限为十年，自2013年7月29日至2023年7月28日止，甲方应于2013年5月向乙方交付本物业；双方一致同意自2013年5月1日至2013年7月29日止作为乙方对物业的免租装修期限；若本补充协议以上条款与《物业租赁合同》相抵触的，以本协议为准。2013年10月6日，熊贤杨向世贸公司出具《装修承诺书》，表示已聘请雅*为本人上述单元进行室内装修工程；等等。2015年8月14日，熊贤杨（乙方）与世贸公司（甲方）就涉案商铺再次签订《补充协议书》，约定：就双方签订的《物业租赁合同》相关条款作如下变更和补充，双方遵照执行：乙方同意于2015年9月1日将物业无条件交还给甲方经营3年，即2015年9月1日至2018年8月31日由甲方经营物业；甲方同意在2018年8月31日，将物业交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款；乙方应于甲方经营物业期满时，按甲方要求及在甲方通知的时间内收铺，继续按照《物业租赁合同》及相关文件的相关条款的约定履行相关义务，包括但不限于按照约定布货营业、按期缴纳款项等，如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还；等等。该《补充协议书》签订后，世贸公司使用涉案商铺至2018年8月31日止。2018年8月16日、2018年9月27日世贸公司以邮政快递方式向熊贤杨在《物业租赁合同》中留存的通讯地址分别寄送《接收物业告知函》、《催缴租金告知函》通知熊贤杨在2018年8月20日接收涉案物业并按照合同约定向世贸公司缴纳租金，尽快办理物业接收手续等等。但熊贤杨没有与世贸公司办理物业交接，亦无支付租金。2019年6月6日，世贸公司将涉案商铺出租给案外人使用。一审法院认为：熊贤杨与世贸公司于2013年5月30日签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。熊贤杨与世贸公司对解除2013年5月30日签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》均无异议，但双方对合同解除的时间有争议。一审法院认为世贸公司于2015年9月1日收回涉案商铺经营是基于履行与熊贤杨于2015年8月14日签定《补充协议书》，该协议明确约定期限届满即2018年8月31日，世贸公司将物业交还熊贤杨并继续履行双方签订的《物业租赁合同》，因此，熊贤杨认为合同在2015年9月1日解除无依据。涉案商铺在2019年6月6日已由世贸公司出租给案外人使用，此时熊贤杨与世贸公司就2013年5月30日签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》的合同目的已不能实现，故可确认熊贤杨与世贸公司2013年5月30日签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》于2019年6月5日解除。关于双方租赁合同关系解除后的返还问题。熊贤杨签订《物业租赁合同》前向世贸公司支付的1237850元，其认为该款项属于预付租金，应当由世贸公司全额返还。世贸公司则认为，该款项约定为一次性经营服务费，实为进场费，是熊贤杨为取得涉案商铺10年承租权而支付的，属行业惯例。一审法院认为，该1237850元款项无论具体名称如何，实则与租金一起构成熊贤杨承租涉案商铺所支付的对价。《物业租赁合同》虽有熊贤杨单方提前解约不退还已支付所有款项的约定，但该约定明显不合理，1237850元款项是熊贤杨基于承租涉案商铺10年所支付的对价，在《物业租赁合同》提前解除的情况下，应将其平均分摊到整个租赁期间计算世贸服装城需退还的金额。双方约定涉案商铺租赁期间为10年，虽然《物业租赁合同》约定10年租期的前两年为免租期，2015年8月14日《补充协议书》又约定熊贤杨将涉案商铺给世贸公司使用3年，但均是双方基于涉案商铺的总租赁期间为10年而作出的约定，计算1237850元款项的分摊时，上述期间均宜计算在内。从2013年10月6日熊贤杨向世贸公司出具《装修承诺书》可认定该日世贸公司已将涉案商铺交付熊贤杨装修，按合同约定头3个月为免租装修期，不计入租期内，故实际履行的租期为从2014年1月6日至2019年6月5日《物业租赁合同》解除，总租赁期间已经过约65个月，尚余55个月，故世贸公司应当返还熊贤杨567347.5元（计算过程：1237850元×55/120＝567347.5元）。因熊贤杨没有履行合同约定导致提前解除《物业租赁合同》，其请求返还保证金23613元不符合约定，一审法院不予支持。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，因涉案商铺目前已由世贸服装城控制并出租给他人，熊贤杨无需再返还。至于熊贤杨已预付一个月租金7871元，可在熊贤杨欠付世贸公司的租金中扣减。对世贸公司应当返还熊贤杨567347.5元的利息问题，因没有合同约定，依据公平原则，利息应从本案发生法律效力确定世贸公司支付之日起，逾期参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于世贸公司反诉主张熊贤杨按《物业租赁合同》约定的8658元/月的标准向世贸公司支付涉案物业自2018年9月1日至2019年6月5日止的租金及滞纳金的问题。根据《物业租赁合同》约定，该期间熊贤杨应向世贸公司支付租金，故一审法院对于世贸公司要求熊贤杨支付自2018年9月1日至2019年6月5日《物业租赁合同》解除之日止的租金71494元的诉讼请求予以支持。熊贤杨拒绝支付2018年9月1日至2019年6月5日期间租金的抗辩，依据不足，一审法院不予采纳。对于滞纳金的计算，《物业租赁合同》约定的每日千分之五标准过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，一审法院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，熊贤杨主张的滞纳金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。关于熊贤杨支付减免优惠租金的问题。如前所述，《物业租赁合同》的解除主要为熊贤杨不按约定接收商铺，世贸公司为避免损失扩大已将商铺另出租他人所致。熊贤杨应承担违反《物业租赁合同》给世贸公司造成的损失。《物业租赁合同》约定租期的头两年租金为零，此为出租方世贸公司与承租方熊贤杨所作免租期优惠约定。熊贤杨应向世贸公司支付从2014年1月6日至2015年8月31日的免租租金（按每月7871元计），但鉴于2015年7月29日至2015年8月31日期间的租金世贸公司只主张收取4316元，因此，熊贤杨应向世贸公司支付2014年1月6日至2015年8月31日免租租金为152028元。扣减熊贤杨已预付一个月租金7871元后，熊贤杨应付144157元。超出该期间的租金损失，不予支持。对世贸公司主张赔偿律师费问题，因《物业租赁合同》对律师费的承担问题无约定，且律师费的支付并非诉讼纠纷必然支出的费用，因此，世贸公司主张赔偿熊贤杨律师费依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条规定，于2020年4月13日作出如下判决：一、熊贤杨与广州世贸服装城发展有限公司于2013年5月30日签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》自2019年6月5日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州世贸服装城发展有限公司向熊贤杨返还567347.5元；三、广州世贸服装城发展有限公司逾期履行本判决第二项，自逾期之日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以567347.5元为本金计算利息给熊贤杨；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，熊贤杨向广州世贸服装城发展有限公司支付2018年9月1日起至2019年6月5日止的租金71494元及滞纳金（滞纳金分期分段计算，每月为一期，每期本金为8658元，自上月9日起计算至付清本金之日止，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限）；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，熊贤杨向广州世贸服装城发展有限公司支付从2014年1月6日至2015年8月31日的免租租金144157元（已扣减熊贤杨预付租金7871元）；六、驳回熊贤杨其他诉讼请求；七、驳回广州世贸服装城发展有限公司其他反诉请求。案件受理费8112元，由熊贤杨负担4462元，广州世贸服装城发展有限公司负担3650元。反诉受理费3051元，由熊贤杨负担2136元，广州世贸服装城发展有限公司负担915元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，2015年8月14日熊贤杨与世贸公司签订的《补充协议书》约定：本补充协议自双方签章之日起生效，本补充协议一式两份，双方各执一份。本补充协议是《物业租赁合同》及《物业服务合同》的有效组成部分，与《物业租赁合同》及《物业服务合同》具有同等的法律效力。本补充协议有约定的，按本补充协议的约定执行；本补充协议无约定的，按《物业租赁合同》及《物业服务合同》及双方签署的其他文件约定执行。再查明，涉案《物业租赁合同》约定“若乙方（熊贤杨）发生本合同或乙方签署的其他文件中约定可以解除本合同的情形时，甲方（世贸公司）有权单方解除本合同并收回本物业，甲方解除合同后，无需给予乙方任何补偿，并有权没收全部保证金及其它已付款项作为违约金……”，《补充协议书》约定“……如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还……”。世贸公司于2018年8月16日、2018年9月27日向熊贤杨发出《接收物业告知函》、《催缴租金告知函》的EMS详情单所记载的收件人电话号码为《物业租赁合同》中记载的熊贤杨的电话号码。中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2018年11月15日出具的两份妥投单显示，上述《接收物业告知函》、《催缴租金告知函》分别于2018年8月17日、2018年9月29日妥投，签收人为“他人”。熊贤杨为证明涉案商铺被打通使用，在一审期间提供了公证书及部分视频资料，其中公证书显示出该公证书所附相片、DVD光盘的拍摄时间为2019年12月9日，熊贤杨提供的其他视频资料显示的拍摄时间为2020年1月18日。二审期间，熊贤杨称：其没有收到补充协议文本，其拒绝办理物业交接的原因是因为涉案商铺被相邻商铺打通而无法独立使用；其于2018年10月份左右发现涉案商铺被相邻商铺打通，且当时曾与世贸公司交涉过，但世贸公司拒绝恢复原状。熊贤杨对其上述陈述均无提供相应的证据予以佐证。熊贤杨确认其没有向世贸公司提出过解除合同，直至本次诉讼，但认为其已经以不收铺及拒付租金的行为表明不再继续履行合同。世贸公司称：其于2019年6月6日将涉案商铺出租并交付给案外人使用，案外人因为比较忙，直到2019年7月16日才与其公司签订租赁合同；涉案《补充协议书》期满时，涉案商铺处于独立交付使用的状态，不存在打通的情况，其公司解除与熊贤杨的租赁合同后另租案外人，案外人同时承租相邻商铺，涉案商铺被打通经营；在其通知熊贤杨收铺后至案外人使用前，涉案商铺一直处于空置状态。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于世贸公司使用的3年应否计入122个月的租期的问题。2015年8月14日熊贤杨与世贸公司签订的《补充协议书》约定：“本补充协议是《物业租赁合同》及《物业服务合同》的有效组成部分”且“本协议有约定的，按本补充协议的约定执行；本补充协议无约定的，按《物业租赁合同》及《物业服务合同》及双方签署的其他文件约定执行”，该《补充协议书》并无约定世贸公司经营的3年不计入《物业租赁合同》约定的10年租赁期限内，故熊贤杨主张世贸公司经营的3年经营期间不应纳入《物业租赁合同》约定的10年租赁期限内，理据不足，本院不予支持。关于《物业租赁合同》解除时间以及解除责任的问题。熊贤杨称世贸公司并无向其交付《补充协议书》，但熊贤杨并无就此向世贸公司提出过异议，与常理不符，且与涉案《补充协议书》关于“本补充协议一式两份，双方各执一份”的约定不符，本院对熊贤杨的该主张不予采信。熊贤杨称其在2018年10月发现涉案商铺与相邻商铺打通而无法单独使用，因此拒绝办理商铺接收手续，然而熊贤杨并无证据证明其曾就此向世贸公司提出过异议，熊贤杨在一审期间提供的公证书所附照片、视频以及其他视频资料分别发生于2019年12月9日、2020年1月18日，仅能证明涉案商铺在拍摄时的状况，亦不足以证明涉案商铺在出租给案外人使用之前的状况，本院对熊贤杨的该主张不予采信。熊贤杨主张世贸公司在2019年6月1日已将涉案商铺另行出租给案外人，熊贤杨对其该主张所依据的仅为其所提供的视频资料中自称为涉案商铺实际使用人的陈述，并无其他证据予以佐证，本院对此亦不予采信。涉案《补充协议书》约定：“乙方（熊贤杨）应于甲方（世贸公司）经营物业期满时，按甲方要求及在甲方通知的时间内收铺，继续按照《物业租赁合同》及相关文件的相关条款的约定履行相关义务，包括但不限于按照约定布货营业、按期缴纳款项等，如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置……”。虽然世贸公司并无证据证明其在《补充协议书》所约定的经营期限届满后，曾按照《补充协议书》中所载明熊贤杨的通讯地址邮寄收铺通知，但根据中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具的妥投单显示，世贸公司于2018年8月16日按照《物业租赁合同》记载的熊贤杨通讯地址发出的《接收物业告知函》已妥投，且熊贤杨作为合同当事人，理应知悉《补充协议书》的约定并依约接收商铺，熊贤杨并无按约定接收商铺，已构成违约。世贸公司于2019年6月6日将涉案商铺另行出租，该行为系世贸公司行使商铺租赁合同解除权的意思表示，涉案《物业租赁合同》应于当日解除，一审法院认定涉案《物业租赁合同》于2019年6月5日解除处理不当，本院予以纠正。如前所述，在世贸公司的经营期限届满后且世贸公司发出收铺通知后，熊贤杨既未依约接收商铺，亦未向世贸公司明确作出解除《物业租赁合同》的意思表示，存在怠于履行合同的违约行为，涉案《物业租赁合同》提前解除系熊贤杨违约所致，合同解除的责任在于熊贤杨。关于一次性经营服务费返还的问题。熊贤杨支付的1237850元一次性经营服务费属于其依约承租商铺10年的对价，一审法院认定在尚有剩余租期未履行的情况下，世贸公司应当将未履行租期所对应的一次性经营服务费退还给熊贤杨，并无不当，本院予以认同。本案中，双方当事人对于一审法院认定《物业租赁合同》约定的租期自2014年1月6日起计并无提出异议，一审法院根据合同约定的租赁期限以及合同履行情况，认定剩余租赁期限分摊的一次性经营服务费应为567347.5元，并无不当，本院予以认同。熊贤杨在世贸公司经营期届满后怠于履行接收商铺的义务，涉案《物业租赁合同》于2019年6月6日解除，系因熊贤杨的违约行为所致。世贸公司在熊贤杨怠于接收商铺且欠缴租金的情况下，已经于2019年6月6日将涉案商铺另行出租以防止损失扩大，熊贤杨认为世贸公司未采取适当措施防止场地闲置损失扩大，主张世贸公司应按比例承担空置期间的一次性经营服务费，依据不足，本院不予支持。关于2018年9月1日至2019年6月5日期间的欠缴租金及滞纳金的问题。如前所述，熊贤杨主张世贸公司未采取适当措施防止场地闲置损失扩大，其主张世贸公司应按比例承担空置期间的租金、滞纳金等费用，依据不足，本院不予支持。关于一次性经营服务费的利息起算点的问题。涉案《物业租赁合同》约定“若乙方（熊贤杨）发生本合同或乙方签署的其他文件中约定可以解除本合同的情形时，甲方（世贸公司）有权单方解除本合同并收回本物业，甲方解除合同后，无须给予乙方任何补偿，并有权没收全部保证金及其它已付款项作为违约金……”，《补充协议书》约定“……如乙方（熊贤杨）违反相关约定的，甲方（世贸公司）有权单方解除合同、收回本物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还……”，并无对一次性经营服务费的返还时间、利息等作出约定。因一次性经营服务费与租金一起构成熊贤杨承租涉案商铺所支付的对价，本案系基于前述合同关于熊贤杨违约导致合同解除不退还已付所有款项的约定明显不合理，才判令世贸公司返还未履行期间应分摊的一次性经营服务费，熊贤杨以其在一审诉前联调期间就一次性经营服务费的利息提出主张为由，要求世贸公司支付需返还的一次性经营服务费自2019年12月24日起的利息，依据不足，本院不予支持。世贸公司尚未存在逾期返还一次性经营服务费的情形，至于世贸公司未依照判决履行付款义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，一审判决第三项对于未按照判决履行付款义务的利息作出处理欠妥，二审予以纠正。关于2014年1月6日至2015年8月31日免租租金的问题。从涉案《物业租赁合同》的约定来看，2013年2月1日起至2015年3月31日止的租金为零，即租期头两年的租金为零，如此约定一般系出租方给予承租方的按期履行合同的优惠。现涉案《物业租赁合同》因熊贤杨违约提前解除，熊贤杨并无合法依据再享有世贸公司给予的优惠，故世贸公司要求熊贤杨支付2014年1月6日至2015年8月31日免租租金，应予支持。根据《商铺/写字间确认书》、《客户确认表》以及涉案《物业租赁合同》约定的租金标准，2014年1月6日至2015年8月31日免租租金应为152028元。熊贤杨、世贸公司均确认世贸公司主张的2018年9月1日至2019年6月5日期间的欠缴租金数额已扣减熊贤杨预交的7871元，世贸公司主张一审法院在熊贤杨应补缴的免租租金中扣减熊贤杨预交的7871元属于重复扣减的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，世贸公司的上诉请求成立，本院予以支持。熊贤杨的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决第一项、第三项、第五项处理欠妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初248号民事判决的第二项、第四项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初248号民事判决的第三项、第六项、第七项；三、变更广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初248号民事判决的第一项为：熊贤杨与广州世贸服装城发展有限公司于2013年5月30日签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》自2019年6月6日起解除；四、变更广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初248号民事判决的第五项为：自本判决送达之日起十日内，熊贤杨向广州世贸服装城发展有限公司支付2014年1月6日至2015年8月31日的免租租金152028元；五、驳回熊贤杨的其他诉讼请求；六、驳回广州世贸服装城发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9653元，由熊贤杨负担5410元，由广州世贸服装城发展有限公司负担4243元。二审案件受理费8976元，由上诉人熊贤杨负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二〇年九月二十八日书记员  贾妍苏劲丹