文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2059号上诉人（原审原告）:赵平，女，1951年3月29日出生，汉族，小学文化，农民，住镇江市。委托诉讼代理人:史迎宾，江苏甘露律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:中国太平洋人寿保险股份有限公司镇江中心支公司，统一社会信用代码91321100735709299R,地址镇江市中山东路19号。负责人:王正华，总经理。委托诉讼代理人:钟艳，江苏汇典律师事务所律师。上诉人赵平因与被上诉人中国太平洋人寿保险股份有限公司镇江中心支公司（以下简称太保镇江公司）缔约过失责任纠纷一案，不服镇江经济开发区法院（2019）苏1191民初3598号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵平上诉请求：撤销（2019）苏1191民初3598号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人提供的电话录音、聊天记录可以看出被上诉人要求租赁房屋第三层，导致上诉人才与租户协商解除租赁合同，导致相关费用的发生，相关费用被上诉人应当承担。2、空置期间认定错误。上诉人基于对被上诉人的信任，从协商租房时拒绝他人的询价，因此，空置期应从2019年3月起计算。太保镇江公司辩称：缔约过失责任赔偿仅限于直接损失，一审法院已将依赖利益损失等间接损失作为赔偿范围，对被上诉人不公，应予调整。原告赵平向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付消防楼梯建造费、材料费20000元；2.判令被告向原告支付搬家费5000元、装修补偿费25000元、退还2个月租金5000元；3.判令被告向原告支付房屋空置费54666元（2019年3月至7月共计4个月，按年租金164000元计算）；4.判令被告向原告支付安装消防楼梯拆除临时设施费用10000元；5.判令诉讼费由被告承担。一审法院查明事实如下：原告赵平系镇江市大港吉祥街26幢第1至3层1室房产的单独所有人，该房产登记建筑面积为599.13㎡，规划用途为商住。该建筑坐北朝南。2019年1月左右，被告太平洋保险镇江支公司因大港经营部打算另行选址办公，派出大港经营部刘金龙经理、镇江支公司办公室副主任张润等人在大港片区寻找、考察房源，其中也与原告之子张祝丰联系了看房事宜。当时，原告一层、二层房屋处于空置状态，第三层已出租给案外人孙凯（租期3年，自2016年7月1日至2019年6月30日止；年租金3万元）。原告之子张祝丰通过微信与被告方张润继续洽谈租赁事宜。其中，张润提出“您这个房子市口好，我一来就看中了”、“租金最早谈的就是8+4+4，现在是164000元，已尽力了”、“这个起讫日期我可以再做做工作，无非就是付款时间早迟的问题”、“三年的合同，原则上2+1，第二年不调整”。原告之子张祝丰后根据被告方人员提出的要求，于2019年2月19日让镇江新区房产管理处向被告出具了情况说明，内容为“该幢房屋可作为商业办公住房使用，不改变土地使用性质”。被告方在考察中又告知，租用营业用房300平方以上的需要有独立消防楼梯以及消防验收证明。原告（甲方）为了能将该幢房屋出租，于2019年3月20日与润州区军康建材经营部（乙方）签订了一份安装消防楼梯协议，约定：甲方委托乙方于大港吉祥街26幢1室指定位置安装室外消防楼梯一部（1-3层），材料由乙方采购，负责制作，包工包料；楼梯制作需满足消防验收要求并负责通过消防验收，楼梯材料费、制作费及安装费20000元，安装完毕甲方需付款15000元，余款通过验收一次性付清。嗣后，个体工商户邱学军拆除了该幢房屋北面搭建的临时仓库（彩钢瓦屋面、槽钢梁、角铁骨架的结构），制作安装了室外钢结构消防楼梯。2019年3月27日、2020年4月22日，原告分别给付了消防楼梯款15000元和5000元，并支付了彩钢瓦房屋的拆除费1000元，邱学军以润州区军康建材经营部名义向原告出具了收据。2019年3月26日，原告赵平又与案外人孙凯签订了一份协议，载明主要内容为：因被告需租赁镇江吉祥街1号房屋1-3层，在租期未到期的情况下，孙凯于2019年5月20日前搬离房屋，双方之前签订的租房合同终止，原告需退还孙凯2个月房租计5000元、补贴搬家费5000元、补贴装潢费25000元，合计35000元，补贴费用于搬家完毕后一次性付清。2019年5月18日，孙凯出具收条一张，载明：收到赵平搬家补偿费35000元。2019年4月11日，被告方张润通过其微信向原告之子张祝丰发送了一份《房屋租赁合同》，该合同中载明主要内容有：甲方（出租房）为原告赵平，乙方（承租方）为被告太平洋保险镇江支公司，双方就承租综合办公楼事宜协商一致后签订本合同；出租房屋座落在镇江，该房屋实测建筑面积为450平方米，房屋用途为办公用房，房屋类型为综合办公楼，结构为钢混；房屋租赁期为2019年6月1日起至2022年5月31日止，该房屋年租金为含税总价164000元，2年内不变，自第3年起，双方可协商对租金进行调整；签订合同之日支付2019年租金164000元，2020年6月30日之前支付第二年租金等。该合同无双方当事人盖章签名。原告之子张祝丰曾通过微信提出“当时谈的是4月15你们就租了”、“一个楼梯就花了20000元了，租金（能不能）再高点，就图你们稳定，所以才回了许多人，等你们到现在”等等。2019年4月15日，张祝丰又通过微信提出“合同起始日期当时你承诺最迟3月中旬确定，我们把合同起始日期确定为为2019年5月1日至2022年4月30日”、“当时刘总说租金一年一调增的，第二年调增相当于补贴楼梯的”、“租金能不能在你能力范围内加到18万，不勉强”。被告方张润未予答复。2019年4月30日，原告之子张祝丰又电话被告方张润催促承租事宜，被告方张润称“该上报的已经上报，但（南京分公司）肖总说不行，分公司总代会已通过，就是卡我们流程”，张祝丰也提出“等了那么长时间，5月10日给我答复，究竟租不租，不租肯定要你们赔偿损失的，退租、楼梯、空窗期”。2019年5月7日，原告之子张祝丰又电话被告方经理王正华寻求答复，王正华称“具体不知怎么沟通的，张润跟肖总在沟通，按道理要签合同的，但最近定下来还在原地，目前是不租你的房子了”；同年5月8日及5月22日，原告之子张祝丰又电话被告方大港经营部经理刘金龙，刘金龙称“已和单位一把手通过电话了，确认是不租了；我就说张润，去年就办了，非要拖，今年年后总公司经营委员会全部换掉了，总公司出来个文件后，老肖和张润直接告诉我这个房子不租了；做楼梯时，我就跟张润确认过，如果楼梯做了，不租是不行的；你把具体价格弄出来，我们上报给分公司，尽量减少你的损失”。同年5月15日，原告之子张祝丰又电话被告方张润，张润称“是（南京分公司）肖总、李总跟你讲做消防通道这个事的，没有老肖的肯定，我也不会通知你做楼梯，刘总也不会；王总现在还积极与（南京）分公司沟通”。2019年5月22日，被告方张润通过微信向原告之子张祝丰提出，“今天特地为这个事再次跟肖总和分公司法务沟通了，也把刘总发给我的赔偿申请单转发给领导看了，上面回复按照举证材料准备应诉了！因为公司政策原因现在大港也租不了其他房子，特此跟您说明一下！”。2019年6月26日，原告与案外人何烨莎另行签订了房屋租赁合同，原告将镇江市大港吉祥街26幢第1至3层整体出租给了案外人何烨莎，约定租赁期自2019年7月15日至2022年7月15日止，3年租金为不含税总价450000元。其中一层用于经营西式面包房，二层用于经营舞蹈工作室，三层用于经营书法培训班。因赔偿问题未能协商一致，原告故诉至一审法院。本案的争议焦点为：1.被告是否应当承担缔约过失责任；2.原告主张的信赖利益损失具体金额。一审法院认为，缔约过失责任是指在合同缔结过程中，当事人存在违背诚实信用原则的行为，致使另一方的信赖利益遭受损失时而承担的赔偿责任。缔约过失责任保护的是一种信赖利益。本案中，被告太平洋保险镇江支公司相关工作人员就办公用房租赁事宜对案涉房屋进行过实地考察并提出过承租要求，与原告赵平之子张祝丰通过微信、电话、当面沟通等形式进行过多次磋商。被告工作人员张润还通过微信向原告之子张祝丰发送了租赁合同文本，该文本载明了租赁房屋的具体位置、租赁面积、租赁期限、租赁金额、支付方式和时间等具体内容，此应视为被告方为订立合同的预备行为，原告方作为善意相对人足以对双方签订租赁合同产生信赖利益预期，进行了拆除临时建筑、增设室外消防楼梯等准备，并多次催促被告与其签订合同。被告现单方面决定不再与原告签订租赁合同，违反了诚实信用原则，故应承担缔约过失责任。因缔约过失责任造成的损失一般包括缔约费用、履约费用、合理的信赖利益损失。原告为缔约合同，已签订了制作、安装消防楼梯承揽合同并实际支付了价款2万元。另原告为安装该消防楼梯，还拆除了临时建筑物，结合该建筑物的结构、拆除面积、拆除后的现状、拆除人工费等因素考虑，本院酌定该临时建筑物拆除费用为7000元。该部分信赖利益损失共计27000元，被告应予赔偿。关于原告主张的因与第三层原租户提前解除合同而所支付的搬家费、装修补偿费、退还租金等损失35000元，因被告所发出的要约邀请也仅仅是希望承租原告当时空置的第一、二层房屋，原告对是否承租第三层房屋并未提供双方磋商的祥细信息往来，原告的现有证据不能证明其对被告需要承租第三层有信赖利益预期，因此一审法院对该部分损失不予支持。关于原告主张4个月的房屋空置费损失54666元，一审法院认为，被告方在要约邀请中提出的两层承租日期自2019年6月1日起，原告可信赖的承租期也应自该日起计算，由于原告已于2019年6月26日另将涉案房屋出租给他人，故本院酌定1个月的空置期损失13667元（164000元/年÷12个月×1个月），被告应予赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中国太平洋人寿保险股份有限公司镇江中心支公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵平消防楼梯制作安装费损失20000元。二、被告中国太平洋人寿保险股份有限公司镇江中心支公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵平临时建筑物拆除损失7000元。三、被告中国太平洋人寿保险股份有限公司镇江中心支公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵平房屋空置期损失13667元。四、驳回原告赵平的其他诉讼请求。二审中，上诉人提供称系被上诉人办公室主任张润所写的三楼家具评估单，以证明被上诉人与上诉人协商租赁三楼房屋的事实。被上诉人对该证据三性均不予认可。本院对该证据将在本院认为中一并评述。本院认为，缔约过失责任是指在合同缔结过程中，当事人存在违背诚实信用原则的行为，致使另一方的信赖利益遭受损失时而承担的赔偿责任。缔约过失责任保护的是一种信赖利益。本案中，太平洋保险镇江支公司相关工作人员就办公用房租赁事宜对案涉房屋进行过实地考察并提出过承租要求，与赵平之子张祝丰通过微信、电话、当面沟通等形式进行过多次磋商。被上诉人工作人员张润还通过微信向赵平之子张祝丰发送了租赁合同文本，该文本载明了租赁房屋的具体位置、租赁面积、租赁期限、租赁金额、支付方式和时间等具体内容，此应视为被上诉人方为订立合同的预备行为，上诉人方作为善意相对人足以对双方签订租赁合同产生信赖利益预期，进行了拆除临时建筑、增设室外消防楼梯等准备，并多次催促被上诉人与其签订合同。被上诉人现单方面决定不再与上诉人签订租赁合同，违反了诚实信用原则，故应承担缔约过失责任。对于上诉人提出的三楼损失问题，即使双方有协商，在协商过程中也会有不同的议案，上诉人不能以协商内容作为判断依据，即使有以此判断实施行为所发生的损失，是上诉人自身判断失误造成，不作为依赖利益的损失。故上诉人的上诉理由不成立。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费817元，由上诉人赵平负担。本判决为终审判决。审判长 谢 铭审判员 姜 玲审判员 张玉宽二〇二〇年九月三十日书记员 童 丹