湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9456号上诉人（原审被告）:张湘平被上诉人（原审原告）:湖南通程物业管理有限责任公司法定代表人：李岳军，公司经理。委托诉讼代理人：刘业弘，湖南英萃律师事务所律师。上诉人张湘平与被上诉人湖南通程物业管理有限责任公司（以下简称通程物业公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人张湘平不服长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初8085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张湘平向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判决通程物业公司除装修押金、垃圾清运费、多收的一个月物业费金额之外的物业费减免；3.本案的全部费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院未全面认定物业服务瑕疵的内容，只认定了小区公共区域部分瑕疵，未认定张湘平因通程物业公司服务严重不到位导致的财产损失，主要包括：（1）装修期间服务不到位导致装修材料损失、人工费用2000元，未提供垃圾清运服务却收取相应服务费473元，且押金4060元至今未退。此外，网络安装被强制消费多支出1240元；（2）房屋漏水严重，通程物业公司未尽协助动用物业维修资金义务，导致自行维修费用支出18000元；2.通程物业公司自2010年进入小区服务，但服务合同时间为2013年9月1日至2016年12月31日，因此，2013年9月1日前因无合同服务关系，通程物业公司无权收取相应物业费；3.通程物业公司服务存在严重不到位情形，未按相关法律法规和物业服务合同完全履行义务，应当大幅度减免物业费。通程物业公司辩称，通程物业公司已为张湘平提供了物业服务，其应当缴纳物业费，对于相关损失张湘平没有提供证据证明，不应支持，且一审法院扣减了物业费足以弥补张湘平的损失。即使张湘平因物业服务不到位存在损失也不能作为拒缴物业费的理由。通程物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令张湘平支付通程物业公司物业费人民币10444元；2．判令张湘平承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月1日，通程物业公司与长沙市湘坤房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由通程物业公司向长沙市湘坤房地产开发有限公司开发的荷塘月色?山水英伦庄园提供前期物业管理服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，该合同对业主具有约束力，通程物业公司向业主提供了合约的物业管理服务后，有权向业主收取物业费。张湘平系荷塘月色?山水英伦庄园狄更斯区41栋105号业主，房产类型为别墅，建筑面积为189.21平方米，依上述合同第六条，别墅的物业服务费计算标准为建筑面积每月每平方米1.38元。在享受了通程物业公司提供的符合约定的物业管理服务前提下，张湘平自2016年5月1日起便未交纳物业服务费，至2019年8月31日共计欠交通程物业公司物业管理10444元（物业服务费计算公式：189.21＊1.38＊40=4988）。合同履行至2019年8月31日，通程物业公司按合同提供了约定质量的物业服务，而张湘平享受通程物业公司提供的物业服务却未履行交纳物业服务费之合同义务，且经通程物业公司多次催交，张湘平仍不履行。依据合同约定以及《合同法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规规定，张湘平有向通程物业公司履行交纳物业服务费之义务，鉴于张湘平拒不履行的行为，为维护通程物业公司企业合法权益特提起诉讼，请求依法裁决。一审法院认定如下事实：2012年6月，张湘平购买了坐落于长沙市岳麓区狄更斯区41栋105号房，房屋户型为别墅，建筑面积为189.21平方米。2012年7月6日，通程物业公司与张湘平签订了一份《长沙“荷塘月色?山水英伦庄园”前期物业管理服务协议》，约定：通程物业公司为张湘平提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.38元计算。2012年12月份，张湘平开始房屋装修，并向通程物业公司交纳了装修押金4060元和垃圾清运服务费473元。张湘平入住后，按照约定的标准向通程物业公司交纳了截止至2016年4月30日的物业服务费。自2016年5月1日开始，由于张湘平对通程物业公司的服务不满意，开始拒交物业服务费。此后，小区业主多次致函通程物业公司，并多次向当地政府和相关部门反映情况，列举了诸如张湘平答辩中所述的种种问题，要求通程物业公司对问题进行整改，提升物业服务水平。2019年7月，经“荷塘月色?山水英伦”小区业主大会表决，决定解除通程物业公司的前期物业服务合同，选聘武汉嘉信物业管理有限公司湖南分公司于2019年9月1日开始为小区提供物业管理服务。另查明，通程物业公司于2010年开始为“荷塘月色?山水英伦”提供前期物业服务，于2013年9月1日与长沙市湘坤房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：合同期限为2013年9月1日至2016年12月31日，物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。由此，自2016年5月1日至2019年8月31日，张湘平一直未交纳物业服务费，共计10444元。再查明，在本案审理中，通程物业公司承认其物业服务存在瑕疵，并认可应当退还张湘平的装修押金4060元。以上事实，有通程物业公司提交的《前期物业服务合同》、长沙“荷塘月色?山水英伦庄园”《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、业主档案、不动产权登记证、物业费催缴通知单、律师函及留置送达照片等，张湘平提交的《关于督请开发商和物业公司彻底移交和公示相关内容的函》、《关于督请加强管理提升物业服务水平的函》、《关于彻底整改小区问题的函》、《会议记录》、《山水英伦业委会交办物业公司问题整改清单完成进度表》《关于荷塘月色?山水英伦小区业主委员会与物业公司幸互信、规范管理的会议纪要》、《关于解决小区目前问题的函》、《关于请求监督小区高压配电安全隐患整治的函》、《关于荷塘月色?山水英伦小区物业问题的情况反映》、小区物业现状及问题照片、装修押金、垃圾清运费收据等，以及双方当事人的当庭陈述予以证实，并在卷佐证。一审法院认为：一、关于合同效力。通程物业公司与张湘平的《前期物业管理服务协议》于2012年7月6日签订，而与开发商的《前期物业服务合同》于2013年9月1日才签订，两份合同的签订顺序虽然有悖常理，但通程物业公司实际已于2010年即进驻小区提供前期物业服务，并得到了开发商的认可，故两份合同的先后顺序并不影响合同效力。《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》内容均不违反法律强制性规定，系当事人真实意思表示，两份合同均合法、有效，对当事人具有约束力，各方应当按照合同约定履行义务。二、关于张湘平欠缴的物业服务费。物业服务费用是物业公司提供服务的经济基础，是物业公司与业主签订物业服务合同的原始动力，小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，严重的还可能导致整个小区的管理陷于瘫痪或停滞，从而不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转，故业主不能随意拒绝交纳物业服务费。而物业公司作为服务提供方，应当全面履行合同义务，切实提高服务水平，物业服务存在严重瑕疵或根本性违约行为的，应当相应扣减物业服务费。本案中，张湘平提交的证据能够证明通程物业公司存在服务严重不到位的情形，通程物业公司自己也认可其服务存在瑕疵，故可以酌情扣减其应收取的物业费。一审法院此前已经审理了大批通程物业公司起诉“荷塘月色?山水英伦”小区其他业主欠交物业服务费的同类纠纷，裁判时均酌情确定小区业主按照所欠物业服务费金额的80%予以支付，且判决均已发生法律效力，根据“类案同判”的原则，一审法院亦酌情确定张湘平按欠付金额10444元的80%向通程物业公司支付物业服务费，即8355元。另抵扣通程物业公司应当退还张湘平的装修押金4060元后，张湘平尚应向通程物业公司支付4295元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、由张湘平于本判决生效之日起十日内向湖南通程物业管理有限责任公司支付自2016年5月1日至2019年8月31日期间的物业服务费4295元。二、驳回湖南通程物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于张湘平提出其因通程物业公司服务不到位导致财产损失的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”张湘平虽主张相关财产损失，但并未针对该主张提供相应证据予以佐证，通程物业公司对此亦不认可，其应当承担举证不力的法律后果。故张湘平主张通程物业公司服务不到位给其造成财产损失的上诉理由不成立，本院不予支持。关于张湘平主张通程物业公司服务存在严重瑕疵，应大幅度减免物业费的问题。一方面，虽然通程物业公司与开发商于2013年9月1日签订《前期物业管理服务协议》，但是通程物业服务公司确于2010年进驻案涉小区并取得开发商认可，且实际上通程物业公司自2010年已为张湘平提供物业服务，对于该事实张湘平亦无异议。因而，2010年虽无相关前期物业管理服务协议，但本案双方存在事实上的物业服务合同关系，通程物业公司有权向张湘平收取2010年至2013年9月1日的物业费，一审法院认定的物业费计算方式并无不当。另一方面，对于通程物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵的事实，通程物业公司亦予以自认，一审法院在综合考虑该情况，遵循“类案同判”原则并参照一审法院已审理的大批通程物业公司与案涉小区业主欠缴物业费的同类纠纷基础上，已酌情调低了张湘平应向通程物业公司缴纳的物业费，对于本案的处理较为合理，应予维持。综上所述，张湘平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元，由上诉人张湘平负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年九月八日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。