湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘10民终1710号上诉人（原审原告）：李洪，男，1976年2月15日出生，汉族，住湖南省宜章县。委托诉讼代理人：胡志文，湖南尚友律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宜章大汉城镇建设有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇民主西路大汉风情商业街3栋202室。法定代表人：邹明，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾建国，湖南莽源律师事务所律师。上诉人李洪与上诉人宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称宜章大汉公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省宜章县人民法院（2020）湘1022民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知双方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李洪上诉请求：撤销一审判决，改判宜章大汉公司向李洪支付逾期交房违约金220275元；本案一、二审诉讼费用由宜章大汉公司负担。事实和理由：1.双方在《商品房买卖合同》中约定交房时间为2016年1月31日，交房条件为“商品房经过验收合格”，交房方式为“书面通知购房人，出示房屋验收合格的证明文件，并签署房屋交接单”。而涉案房屋2017年4月20日才竣工，2018年1月26日验收合格备案，直到2019年8月宜章大汉公司才将涉案房屋交付给李洪，自约定交房之日起已逾期三年多。一审法院将涉案房屋的竣工验收时间作为商铺交付时间，与客观事实不符。2.双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，逾期交房超过90个工作日的，自约定的交房日期次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付日万分之五的违约金。该约定系双方当事人的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力。违约金兼具赔偿性和惩罚性，双方约定的违约金折合成月利率为1.5%，远低于民间借贷月利率2%的标准，不应调减违约金。宜章大汉公司辩称，李洪所称2017年4月20日竣工，2018年1月26日验收合格备案，是有意混淆概念。工程竣工验收报告中2017年4月20日不是竣工时间，而是验收合格时间，2018年1月26日是所有验收单位对验收合格的存档时间，而不是李洪所称的备案时间。2017年4月20日是本案1-10栋所有房产验收合格时间。其他答辩意见与宜章大汉公司的上诉意见一致。宜章大汉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李洪要求宜章大汉承担逾期交房违约金59778.33元的诉讼请求；本案一、二审案件受理费、财产保全费由李洪负担。事实和理由：1.涉案房屋所在的3栋楼于2014年11月20日竣工并通过了《部分工程质量验收记录》验收合格，达到了交房条件。2015年5月至8月，宜章大汉公司向所有业主交付了房屋，同时推出《大汉风情商业街业主委托租赁协议》。李洪于2015年8月14日收房并与宜章大汉公司签订《大汉风情商业街业主委托租赁协议》，将其收房后的3栋116号商铺委托给宜章大汉公司统一招租。以上事实足以证明宜章大汉公司已经交房的事实。2.双方在《商品房买卖合同》中明确约定2016年1月31日为交房时间，本案诉讼时效的起算点应当从2016年1月31日起计算。即使按照一审法院认定的时间计算诉讼时效，亦应当以2017年4月20日验收合格之日起计算，距离李洪起诉的时间，超过了三年的诉讼时效。3.《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》不符合《民法总则》第一百九十五条的规定，不具备诉讼时效中断的性质，李洪本人亦未在该报告中签字。李洪仅找了一位业主庭后作笔录以证实李洪委托其向宜章大汉公司主张了逾期交房的违约责任，一审据此认定诉讼时效中断不符合事实与法律。李洪辩称，李洪一直都在向宜章大汉公司主张交房的事情，一审判决书也进行了认定，本案没有超过诉讼时效。其他答辩意见与李洪的上诉意见一致。李洪向一审法院起诉请求：1.判令宜章大汉公司向李洪支付逾期交房违约金220275元；2.本案诉讼费由宜章大汉公司负担。一审法院认定事实：2015年3月27日，李洪与宜章大汉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定李洪购买宜章大汉公司开发的宜章大汉风情商业街3幢1层116号商铺。李洪于合同签订当天付清首付款500000元，随后办理按揭贷款490000元，按合同约定履行了付款义务。对于交房期限，合同第十条约定：出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的交付标准的商品房，交付给买受人使用。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第十一条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。对于房屋的交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2015年8月14日，李洪为委托方（甲方），宜章大汉公司为受委托方（乙方）签订了《大汉风情商业街业主委托租赁协议》，合同约定由宜章大汉公司接受甲方委托对甲方所购3栋1层116号商铺进行商业招商租赁，在该委托租赁协议第三条约定，双方合作期限自2016年1月1日至2019年1月1日，共计三年，合作期限以商业街统一开业之日为起始日，2016年1月1日为初定统一开业时间，若开业时间后延，则合作期限相应顺延。期满后，由甲方与租赁经营户自行商议后续租赁事宜。双方在协议第四条第2项免租期限中约定：甲方承诺本协议约定商业物业将提供大汉风情商业街统一开业之后总时长为一年的免租期作为招商政策，大汉风情商业街统一开业时间以乙方举办正式开业典礼活动日期为准。在协议第四条第3项租金标准中约定，商铺租金按建筑面积计收，甲、乙双方约定免租期满后两年内月租金为32元/平方米，即月租金标准为人民币3100元。在协议第四条第5项收益返还中约定若乙方未能成功出租该商铺，乙方承诺免租期满后按本协议上述约定租金标准的50%向甲方支付租金，直到完成招商签署租赁合同或本协议期满为止。协议中还对其他事项进行了约定。双方对房屋如何交接，何时交接未有约定。宜章大汉风情商业街现只有部分商铺开业经营，至今宜章大汉风情商业街未统一开业。宜章大汉公司表示不会统一开业。李洪的3栋1屋116号商铺未成功招租，宜章大汉公司也未按协议约定租金标准支付租金。案涉商铺于2017年4月20日经竣工验收合格。宜章大汉公司未按双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，向李洪履行交房手续。2017年11月20日，宜章大汉风情商业街业主联名向宜章大汉公司递交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，在该报告中提出了办理产权证及逾期交房违约金的主张，但李洪未在该报告中署名。2018月6月23日，因李洪所购商铺比购房合同约定的面积多了0.14平方米，李洪向宜章大汉公司补了交购房款1431元。另查明，宜章大汉公司系经核准登记的有限公司，成立于2012年11月12日，经营范围为城镇建设，房地产开发与经营，建筑材料、装饰材料销售等。宜章大汉风情商业街是宜章大汉公司开发项目。一审法院认为，李洪与宜章大汉公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下：一、宜章大汉公司是否存在逾期交房违约行为，如存在违约行为，逾期交房时间及违约金如何确定。李洪认为宜章大汉公司违反《商品房买卖合同》的约定，未按期履行交房义务，应承担逾期交房违约金至交房之日止的违约责任。宜章大汉公司认为案涉商铺在2014年11月20日已经通过了质量合格单项验收，并在2015年5-8月期间通知了业主收房，因政府要求统一招商政策才导致改变了交房方式和时间，责任不在宜章大汉公司。一审法院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，宜章大汉公司应于2016年1月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用。交付竣工验收合格的房屋，既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺于2017年4月20日竣工验收，此时才具备合同约定的交付条件，故认定该时间为案涉商铺交付时间。宜章大汉公司主张于2015年5-8月期间交房，与事实不符，不予采纳。据此，宜章大汉公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日（2016年1月31日）至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。李洪请求支付2016年1月31日-2017年4月20日期间的逾期交房违约金，予以支持。关于逾期交付违约金计算标准问题，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过份高于造成的损失”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房的利息为已交付房价按日万分之五，违约金为495元/日(990000×5÷10000)，李洪与宜章大汉公司签订的《大汉风情商业街业主委托租赁协议》中约定的租金为3100元/月，日租金为103.33元(3100元÷30日)。李洪未提交证据证明除租金之外还有其他损失，故《商品房买卖合同》中约定的违约金过份高于李洪的实际损失，故对宜章大汉公司提出的违约金过高予以调整的抗辩主张予以采纳，并将违约金调整为租金损失的130％计59778.33元(3100元/月÷30天×445天×130％)。李洪诉请的逾期交房违约金220275元，予以部分支持59778.33元，超出部分不予支持。二、本案是否超过诉讼时效。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。但权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务等情形的，可引起诉讼时效中断。诉讼中断情形终结起，诉讼时效期间重新计算。本案中，李洪作为宜章大汉风情商业街业主虽未在2017年11月20日向宜章大汉公司提交的《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》中署名，但其委托其他业主代为向宜章大汉公司主张逾期交房违约金责任，系权利人向义务人请求履行义务的行为，属于法律规定诉讼时效中断的情形。本案诉讼时效应从2017年11月20日开始计算，至2020年4月30日李洪提起本案诉讼，未超出三年的诉讼时效期间。宜章大汉公司抗辩李洪起诉超过诉讼时效，缺乏事实依据，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李洪支付逾期交房违约金59778.33元；二、驳回原告李洪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2302元（已减半），财产保全费1620元，合计3922元，由原告李洪负担1655元，被告宜章大汉城镇建设有限公司负担2267元。”本院二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、宜章大汉公司是否应支付李洪逾期交房违约金及违约金应如何计算；二、本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一。《大汉风情商业街业主委托租赁协议》约定，宜章大汉公司基于李洪的委托向外招租，李洪向宜章大汉公司支付处理委托事务的费用，合同类型为委托代理合同而非租赁合同。宜章大汉公司系李洪出租涉案门面的委托代理人，非涉案门面的承租人，不能基于委托合同的约定占有涉案门面，故宜章大汉公司仍应依照《商品房买卖合同》的约定按期交付涉案门面。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》的约定，宜章大汉公司应于2016年1月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付李洪使用。宜章大汉公司称已于2015年8月14日实际履行了交房义务，没有提交充分有效的证据予以证实，且案涉房屋于2017年4月20日验收合格，此时才具备交房条件，故宜章大汉公司提出案涉房屋于2015年8月14日已实际交付李洪使用的上诉理由与事实不符，本院不予支持。宜章县人民政府要求宜章大汉公司将大汉风情商业街统一招商经营管理，是为了更好的保障购房户的利益，此举与宜章大汉公司履行交房义务没有冲突，宜章大汉公司称逾期交房系政府原因造成的，与事实不符，本院不予采信。宜章大汉公司未按合同约定履行交房义务，应承担逾期交房的违约责任。根据合同约定及法律规定，案涉房屋验收合格时间为2017年4月20日，一审法院认定该时间为案涉房屋的交付日期正确。李洪未提交证据证明除租金之外还有其他损失，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，将违约金予以调减，并判决宜章大汉公司向李洪支付逾期交房违约金59778.33元(3100元/月÷30天×445天×130％)无不当，本院予以支持。关于争议焦点二。逾期交房系持续违约行为，诉讼时效自实际交房之日起计算。因宜章大汉公司至今未履行符合合同约定的交房手续，本案系以法院认定的2017年4月20日房屋验收合格时间作为交房时间，诉讼时效应当自李洪知道或者应当知道2017年4月20日房屋验收合格之日起计算，显然李洪在一审诉讼过程中才能知道2017年4月20日系涉案房屋验收合格之日，本案并没有超过诉讼时效。综上所述，李洪、宜章大汉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人李洪预交的二审案件受理费3510元，由上诉人李洪负担；上诉人宜章大汉城镇建设有限公司预交的二审案件受理费1294元，由上诉人宜章大汉城镇建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇二〇年九月十七日法官助理 肖露华书 记 员 梁 艺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。