湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0626民初2864号原告：平江县智和商业运营管理有限公司。住所地：湖南省平江县新城区烈士陵园。法定代表人：金社良，系公司总经理。委托诉讼代理人：姚曙明，北京德恒（长沙）律师事务所律师。特别授权。被告：平江县英皇娱乐城，住所地：平江县新城区东兴大道烈士陵园侧。经营者：洪宏思。被告：黄侦，男，1979年10月1日出生，汉族，居民，住平江县。两被告委托诉讼代理人：张泓东，平江县为民法律服务所法律工作者，特别授权。原告平江县智和商业运营管理有限公司（以下简称智和公司）诉被告平江县英皇娱乐城、黄侦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理，依法组成由审判员贺维担任审判长，人民陪审员余坚贞、向练红参加评议的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告平江县智和商业运营管理有限公司委托诉讼代理人姚曙明、被告平江县英皇娱乐城、黄侦委托诉讼代理人张泓东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告平江县智和商业运营管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判令二被告支付所租赁原告的平江印象城3-4栋B121-B132号铺位的租金497182元与物业管理费74096元；2、请求人民法院判令被告按照2%的月利率支付逾期支付租金的违约金139210.96元；3、判决解除原、被告双方之间签署的《商铺租赁合同》及《平江县印象城运营管理公约》，被告将租赁的商铺清场后恢复原状并退还给原告；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年8月12日原告与被告黄侦签订《商铺租赁合同》及《平江印象城运营管理公约》，约定被告租赁原告所拥有的平江县印象城B121-B132号商铺用于经营KTV，租赁期限自2015年1月1日至2022年12月31日止，合同签署后，被告一以上述房屋为注册地成立了平江县英皇娱乐城，该个体工商户的经营者为洪宏思。商铺租金按照每平方米每月16.5元计算，2019年至2020年的租金为248591元，每年的租金在使用前30天一次性付清，逾期支付租金的，每天按照租金的千分之五支付违约金，根据《运营管理公约》的约定，被告每年应缴纳的公共与物业管理费为37048元，物业费按半年度收取，即每年的元月1日与7月1日各缴纳一半18524元。合同签署后，2018年的租金与物业费被告就未按照合同约定缴纳，在原告起诉到法院后通过法院的强制执行才予以支付。原告多次向被告黄侦、KTV的实际经营者平江县英皇娱乐城，均置之不理。原告认为，原告与被告黄侦签署了《商铺租赁合同》及《平江印象城运营管理公约》，被告黄侦将房屋交付被告平江县英皇娱乐城经营，其作为房屋实际使用者，二被告都有义务按照合同的约定向原告支付租金与物业费，现二被告都未向原告支付费用，依据双方签署的上述合同与相关规定，请求法院支持原告的诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：证据一，铺位商铺租赁合同与运营管理公约（复印件），证明原、被告之间存在租赁合同关系，原、被告之间存在物业管理合同关系；证据二，法院民事调解书（复印件），证明被告恶意拖欠租金，双方合同应当解除；证据三，原告的催款函与被告的签收记录，证明被告恶意拖欠租金，双方合同应当解除；平江县英皇娱乐城、黄侦辩称：被告在本案中没有违约，根据租赁合同第五条第二款的约定，被告缴纳租金是在下一年度使用期正式起算前30天，一次性交清。那么，也就是说2019年度租金应在2020年2月1日前交清。但是被告向原告缴纳该租金时，原告以要求2019年度、2020年度的租金一起缴纳为由，拒绝接收被告向原告缴纳的2019年度租金。同时，2020年度租金，根据约定，应在2021年2月1日前交清，所以被告并没有违约。被告未缴纳物业管理费，是因为原告并未提供物业管理服务，被告以向原告多次进行投诉，但原告置之不理。退一万步讲，就算被告迟延支付租金，但也不是根本违约，双方面不构成解除合同的条件。黄侦不是本案的真正经营者，在本案中不应该承担责任。被告平江县英皇娱乐城、黄侦未向本院提交证据。经庭审质证，被告对证据一没异议；对证据二真实性没异议，对待证目的有异议，原、被告民事调解书原来有矛盾纠纷，因为原告物业管理服务不到位，导致双方发生纠纷，该民事调解书并不能证明被告恶意拖欠资金；对证据三三性均有异议，该份证据不能证明原告向被告催收过物业费用以及租金，而且当时被告方向原告缴纳2019年租金时，原告以2019年、2020年两年的租金要一起缴纳为由，拒绝接收被告支付2019年度的租金。本院认证意见如下：原告提交的证据真实、合法，与本案存在关联性，本院予以采信。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：2014年8月12日原告平江县智和商业运营管理有限公司与被告黄侦签订《商铺租赁合同》，合同中约定：原告将位于平江县出租给被告黄侦，租赁期限是捌年，自2015年1月1日至2022年12月31日止，商铺租赁用途为ＫＴＶ，2015年至2017年每年的租金均为83357.64元，第四年即2018年1月1日至2018年12月31日的租金为166715.28元，2019年至2022年每年的租金均为248591元。首年度租金在本合同签订时一次性缴纳，以后每年度的租金在下一年度使用期正式起算前30个日历天一次性缴清。被告逾期支付租金，按该租赁物年租金的千分之五每天向原告支付违约金，逾期超过10天的，原告有权解除合同，扣除全部保证金，并可将商铺另行出租。被告黄侦签订合同后，将铺面经营平江县英皇娱乐城。此外，原告与被告黄侦还签订了《运营管理公约》，公约中约定，被告承租原告的铺面租赁期内，每年缴纳物业管理费37048元，按半年度缴纳，即每年的1月1日，7月1日一次性缴纳半年的物业费18524元。合同签订后，被告至今仍拖欠原告2019年1月1日至2020年12月31日的铺面租金497182元及物业管理费74096元。原告多次催收未果，遂诉至本院。另查明：2017年7月24日原告因被告黄侦拖欠租金等问题向法院起诉，要求与被告解除租赁合同，经本院主持调解，原、被告达成了调解协议，本院于2017年10月26日下达了（2017）湘0626民初1778号民事调解书。本院认为：本案的焦点问题有3个：1、被告平江县英皇娱乐城是否应当承担责任；2、原告与被告黄侦之间的合同是否应该解除；3、被告黄侦应支付的租金和物业费是多少，违约金是否支持，支持多少。关于焦点一，根据合同相对性原则，原告平江县智和商业运营管理有限公司作为铺面出租人与被告平江县英皇娱乐城之间没有直接的合同关系，原告要求被告平江县英皇娱乐城承担合同租金及物业费的支付责任，没有法律依据，本院不予支持。关于焦点二，原告与被告黄侦之间的《商铺租赁合同》是双方在平等、自愿的前提下签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告与被告黄侦双方均应当按照诚实信用的原则行使合同权利，履行合同义务。本案中因被告黄侦拖延支付租金，原告要求解除合同，本院认为被告为履行合同投入了大量的资金、物力，租赁期限尚差两年到期，如果解除合同，将会造成较大的损失，被告黄侦虽迟延支付租金，但并非不可补救，庭审中，被告黄侦也表示愿意支付租金，从有利于维护市场交易的安全、稳定的角度出发，兼顾公平原则，本院认为不解除原、被告之间的《商铺租赁合同》为宜。关于焦点三，根据合同约定，被告黄侦应于2018年12月向原告支付2019年年度租金248591元，2019年12月向原告支付2020年年度租金248591元；在原告公司已经履行相应的物业管理义务的情况下，被告黄侦作为业主应分别于2019年1月1日、2019年7月1日，2020年1月1日、2020年7月1日四次支付物业费共计74096元。在本案中，被告黄侦未按期支付租金，已构成违约，理应承担相应的违约责任，结合本案合同的履行情况，兼顾当事人的过错程度等因素，本院认为原、被告双方合同中约定的违约金过高，应予调整，违约金的支付应以实际损失为限，故本院酌情认定由被告向原告支付应付租金的利息作为违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、由被告黄侦在本判决书生效后五日内支付原告平江县智和商业运营管理有限公司2019年1月1日至2020年12月31日的铺面租金497182元、物业管理费74096元，合计571278元；二、由被告黄侦在本判决生效后五日内以铺面租金248591元为基数，自2018年12月1日起至租金实际支付之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率向原告平江县智和商业运营管理有限公司支付违约金；三、驳回原告平江县智和商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费10904.89元，由被告黄侦负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  贺 维人民审判员  向练红人民审判员  余坚贞二〇二〇年九月二十一日法官助理陈争光书记员朱铭基