山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2721号 上诉人（原审原告）：泰安岱岳农村商业银行股份有限公司，住所地泰安市岱岳区财兴街90号。 法定代表人：孙法学，董事长。 委托诉讼代理人：**,山东望岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于兆国，山东同成（肥城）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安市天泽农园科技有限公司，住所地泰安市高新区北集坡办事处南官庄村村南。 法定代表人：李春风，执行董事长兼总经理。 被上诉人（原审被告）：泰安振华锻压机械制造有限公司，住所地泰安市泰山青春创业园振华路泰山大街南。 法定代表人：马善海，总经理。 被上诉人（原审被告）：泰安华盛房地产开发有限公司，住所地泰安市泰山大街南振华路东。 法定代表人：马善海，总经理。 被上诉人（原审被告）：马善海，男，1951年10月5日出生，汉族，住泰安市泰山区。 被上诉人（原审被告）：朱秀芹，女，1967年10月3日出生，汉族，住泰安市泰山区。 上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：张殿永，山东宇慧律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：任文泉，男，1953年7月29日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：贾兴东，泰安泰山德信法律服务所法律工作者。 上诉人泰安岱岳农村商业银行股份有限公司（岱岳农村商业银行）因与被上诉人泰安市天泽农园科技有限公司（以下简称天泽农园公司）、泰安振华锻压机械制造有限公司（振华锻压公司）、泰安华盛房地产开发有限公司（盛房地产公司）、马善海、朱秀芹、任文泉执行异议之诉一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初4562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。1、上诉人一审提交的协议书、原借款合同以及担保合同等证据足以证实在泰山区法院查封之前存在合法有效的到期债权债务关系，并就此与被上诉人华盛房地产签订了合法有效的抵债协议、该抵账协议所抵顶的涉案房产的价值与到期债权的实际价值大致相当，该抵顶协议的签订不存在规避执行或逃避债务情形，更不存在损害申请执行人或其他债权人的利益的情形。2、被上诉人泰安华盛房地产开发有限公司分别于2009年10月10日、2010年12月27日、2012年11月6日与上诉人签订的抵债协议系各方真实意思表示，内容合法有效，双方对房屋的具体坐落、面积、单价等房屋买卖内容作出了具体约定，协议书具备房屋买卖合同的基本要件。虽然本案并非是将执行标的直接出卖给上诉人，但抵债是有偿转让的一种，与买卖并无本质上的区别，不能因“以房抵债”而否定了买卖房屋的实质。上诉人与被上诉人华盛房地产之间存在真实的房屋买卖合同关系。以物抵债协议已经具备了房屋买卖合同的基本要件，且在签订该协议前已经履行了付款义务，(2018)鲁0911民初2958号生效民事判决书、(2019)鲁09民终589号生效民事判决书对此已经查明认定。3、办理产权过户登记手续的义务为开发商即被上诉人华盛房地产，上诉人对此并不存在任何过错，况且被上诉人华盛房地产在2013年12月2日办出涉案房产的房产大证后，立即将涉案房产对外抵押借款。在抵押期间因抵押借款未到期偿还而被泰山区法院于2016年11月11日以(2016)鲁0902财保193号民事裁定书查封，直到2019年6月26日泰山区人民法院以(2018)鲁0902执1708号民事裁定书解除查封，后泰山区人民法院于2019年6月28日再以本案件(即(2019)鲁0902执1164号)对上述房产进行查封。因此，自涉案房产在2013年12月2日办出涉案房产的房产大证后至今，涉案房产就一直处于抵押或查封状态，该状态一直持续到现在。事实上上诉人曾多次向被上诉人华盛房地产主张要求办理涉案房地产的过户手续，被上诉人华盛房地产为达到将涉案房地产抵押贷款的目的，一直向上诉人隐瞒涉案房产已经可以办理过户登记的事实。同时，涉案房产一直处于抵押或查封状态也没有办理过户登记的客观条件。参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条，第二款中对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定第4个条件(四是非因买受人自身原因未办理过户登记)，的理解：一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。上诉人向出卖人(被上诉人华盛房地产)提出了办理过户登记的请求、未办理过户登记有合理的客观理由，根据以上两点可以认定非因上诉人的原因未办理过户登记手续。因此，上诉人对涉案房地产未办理过户登记没有过错。被上诉人华盛公司在涉案房产具备办理过户手续条件后为达到抵押贷款的目的故意隐瞒可以办理房产证的事实，严重违反协议约定，法院应当依法判决被上诉人华盛房地产给上诉人办理过户登记手续。二、在泰山区人民法院作出(2019)鲁0902执1164号执行裁定书查封涉案房地产之前，(2018)鲁0911民初2958号民事判决书、(2019)鲁09民终589号民事判决书两份人民法院依法作出的生效法律文书已经确认，上诉人已经合法占有涉案房地产并依法对涉案房产享有所有权。泰安市岱岳区人民法院作出(2018)鲁0911民初2958号民事判决书、泰安市中级人民法院作出(2019)鲁09民终589号民事判决书均确认涉案房产的业主为上诉人，并据此判决上诉人向被上诉人泰安华盛房地产开发有限公司支付物业费，上诉人也已经向泰安华盛房地产开发有限公司支付了物业费。(2018)鲁0911民初2958号民事判决书和(2019)鲁09民终589号民事判决书系法院作出的生效法律文书，对上诉人占有涉案房地产及对涉案房地产依法享有所有权作出了认定，泰山区法院以(2019)鲁0902执1164号执行裁定书对涉案房产采取查封措施属于查封错误，且该生效法律文书系在泰山区法院(2019)鲁0902执1164作出之前就已经发生法律效力，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：(一)查封、扣押、冻结案外人财产的；贵院应当依法解除对以上房产的查封措施。泰山区法院应当立即解除对涉案房产的查封措施。三、上诉人根据抵债协议书的约定，已经基于以房抵债的原因而实际合法享有涉案房产所有的权益，上诉人要求确认涉案所有权归上诉人所有，具有事实依据，应当予以支持。虽然涉案房产未办理过户登记手续，被上诉人泰安市天泽农园科技有限公司申请法院强制执行的基础权利系一种债权，此种债权不能排斥上诉人的所有权，且该种债权的设立是远远在上诉人的所有权权能之后，因此法院应当停止对涉案房产的执行。四、《民事诉讼法》司法解释第三百一十二条明确规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据上述法律规定上诉人请求法院依法确认上诉人与被上诉人泰安华盛房地产开发有限公司及第三人任文泉签订的《协议书》合法有效并确认涉案查封房产所有权归上诉人所有符合法律规定，应予支持。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的全部上诉请求。上诉人：泰安岱岳农村商业银行股份有限公司盛房地产公司辩称，一、答辩人与上诉人以房抵债协议合法有效，房产已经交付上诉人，由于上诉人拖欠答辩人物业费，答辩人通过诉讼方式判决确认了上诉人欠缴物业费的事实，并判决上诉人支付拖欠的物业费。判决确认的欠缴物业费，上诉人已经自动履行完毕。通过物业纠纷的判决也查明，涉案房产已经有上诉人所有的事实。二、上诉人依法拍卖自己所有的房产合法有效，上诉人拍卖成功后，请求答辩人协助办理过户手续，在把需要的过户资料提交房管局过程中，被其他债权人查封。该查封是错误的，房产属于上诉人所有，应依法解除查封。 振华锻压公司、马善海、朱秀芹辩称，同盛房地产公司答辩意见。 任文泉辩称，对于上诉人的起诉在诉讼请求第3项以及在诉讼中所涉及的2012年11月6日任文泉与上诉人签订了抵债协议书的事实合法有效，予以确认，任文泉已将抵债的龙门花园4号楼4单元6层601、602两套房产交付上诉人，任文泉对上述事实予以认可，关于上诉人其他主张及陈述事实与任文泉无关，任文泉也不知情，对此不再发表答辩意见。 天泽农园公司未作答辩。 岱岳农村商业银行向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判决立即停止对原告所有的位于岱岳区产；四单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502号房产；3号楼一单元501号、502号、101号房产；3号楼二单元501号、502号房产；4号楼一单元101号房产；4号楼四单元601号、602号房产的执行，并解除对以上房产的查封保全措施。二、请求法院依法判决确认原告与被告泰安华盛房地产开发有限公司分别于2009年10月10日、2010年12月27日签订达成的《协议书》合法有效，并确认岱岳区产；四单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502号房产；3号楼一单元501号、502号、101号房产；3号楼二单元501号、502号房产；4号楼一单元101号房产归原告所有。三、请求法院依法判决确认原告与第三人任文泉于2012年11月6日签订的《协议书》及原告与被告泰安华盛房地产开发有限公司签订的《购房合同》合法有效，并确认岱岳龙门花园4号楼四单元601号、602号房产归原告所有。四、请求法院依法判决被告泰安华盛房地产开发有限公司立即协助和配合原告办理以上房产的产权过户登记。五、本案案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：申请执行人天泽农园公司与被执行人振华锻压公司、华盛房产公司、马善海、朱秀芹追偿权纠纷一案，本院立案执行后，于2019年6月27日做出（2019）鲁0902执1164号之一执行裁定书，裁定查封被执行人华盛房产公司位于泰安市岱岳区龙门花园3号楼房地产29套、4号楼房地产22套。本院于2019年6月28日向泰安市不动产管理部门送达了协助查封手续。上述查封的51套房地产中包含了案外人原告岱岳农村商业银行提出执行异议的28套房地产，该28套房地产于2013年12月2日登记在被告华盛房产公司名下。案外人原告岱岳农村商业银行以本院查封的28套房产为其所有为由，向本院提出执行异议。本院于2019年8月12日做出（2019）鲁0902执异150号执行裁定书，裁定驳回原告岱岳农村商业银行的异议请求。裁定书送达后原告岱岳农村商业银行不服，在规定的期限内提起诉讼。另查明，2009年10月10日泰安市岱岳区农村信用合作联社（甲方）与泰安市振华机器有限公司（乙方）、华盛房产公司（丙方）签订的协议书一份，协议书载明：“为发展经济，乙方多次向甲方借款，截止2009年10月10日，乙方共向甲方借款5笔，借款本金291万元，利息2220848.46元，总计5130848.46元，乙方暂无力偿还，经甲、乙、丙三方协商一致，达成如下还款协议。一、两方以位于宗（详见清单二），折价4472344.00元，奔驰轿车一辆价值660000元，抵顶乙方在甲方的5笔借款本息，计5130848.46元。二、丙方保证对上述房产享有完全产权，若因乙方丙方原因致使甲方不能实现房屋所有权而造成损失的，乙方丙方应按有关法律规定赔偿甲方所造成的经济损失。三、本协议签订后，丙方应在本楼竣工之后将该宗房产所办理房产登记手续交给甲方，并协助甲方办理房屋权属证书。其产权过户登记费按照相关法律规定承担。为便于办理房产过户，甲方与丙方签订房产买卖合同，丙方为甲方出具正式发票。四、在丙方向甲方交付房产后，甲方对乙方享有的第一条中的5笔借款本息债权终结，自本协议签订后本期借款终止计算利息。”该协议清单附件中附有龙门花园3号住宅楼三单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502号房产，四单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502号房产，共计20套房产，房款金额为3865158元，另加每户天然气开户费3600元，共计72,000元。清单中还附有龙门花园3号楼12个储藏室，抵顶金额188456元，龙门花园3号楼车库8个，抵顶金额346730元。以上房屋、储藏室、车库共计抵顶借款本息14,472,344元。2010年12月27日泰安市岱岳区农村信用合作联社（甲方）与泰安市振华机器有限公司（乙方）、华盛房产公司（丙方）签订的协议书一份，协议约定：“泰安市振华机器有限公司在道朗信用社原基金会贷款借款4笔，借款本金190万元，乙方暂无力偿还。经甲、乙、丙三方协商一致，达成如下还款协议。一、丙方以位于，面积718.157平方米（详见清单二）抵顶乙方在甲方的4笔借款本息（详见清单一）。二、两方保证对上述房产享有完全产权，若因乙方丙方原因致使甲方不能实现房屋所有权而造成损失的，乙方应按有关法律规定赔偿甲方所造成的经济损失，丙方承担连带责任。三、本协议签订后，丙方应在十日内将该宗房产所办理房产登记手续交给甲方，并协助甲方办理房屋权属证书。其产权过户登记费用按照相关法律规定承担。为便于办理房产过户，甲方与丙方签订房产买卖合同，丙方为甲方出具正式发票。四、甲、乙、丙三方在本协议签订后，甲方对乙方享有的第一条的4笔借款本息及陈欠利息债权终结。在协议附件二房产清单中，房产包括龙门花园3号楼1单元501、502、101号房产，储藏室1.7-西4号；3号楼2单元501、502号房产，车库2.4-5号、2.9-8号；4号楼1单元101号房屋，车库1.6-2号。以上房屋及储藏室、车库总金额为1908872.20元。2012年11月6日泰安市岱岳区农村信用合作联社（甲方）与任文泉（乙方）签订的协议书一份，协议约定：“借款人程树彬在甲方贷款2笔共计人民币40万元，分别为2008年12月30日借款20万元，到期日2009年12月5日；2009年3月31日借款20万元，到期日2010年3月20日，截止到2012年11月19日，上述两笔借款欠息209365.85元，本息合计609365.85元，现乙方自愿承担上述全部债务本息，经甲乙双方协商，达成如下协议：“一、乙方自愿承担上述两笔债务本息。二、乙方以其所有的位于道朗镇龙门花园4号楼4单元601室和602室，601室建筑面积86.57平方米，602室建筑面积86.57平方米，作价550300元，抵顶上述全部借款本息。三、乙方保证对上述房产享有完全产权，无其他权利设定及纠纷。如因乙方权利瑕疵造成甲方损失的，由乙方承担全部赔偿责任。利息损失原借款合同计算。四、乙方保证于2012年11月6日前将上述房产及权利证明等材料交付给甲方。五、乙方承诺负责上述房产过户至甲方名下，过户所需费用由甲方承担。六、违约责任，甲乙双方须共同信守执行此协议，如若违约，违约方赔偿对方经济损失。2012年11月6日泰安华盛房地产开发有限公司（出卖人）与泰安市岱岳区农村信用合作联社（买受人）签订购房合同两份，合同约定，出卖人以出让方式取得位于该宗土地的使用权，国有土地使用证号为（2008）第Ｄ-××号。买受人所购买房屋位于4号楼4单元6层601房间和602房间，601房间建筑面积86.57平方米，单价2269元/平方米，总价格196427元；602号房间建筑面积86.76平方米，单价2269元/平方米，总价格196858元。另查明，2018年6月12日泰安华盛房地产开发有限公司因包括上述部分房产在内的房屋物业费欠费问题，向泰安市岱岳区人民法院提起诉讼，要求泰安岱岳农村商业银行股份有限公司支付自2009年7月1日至2010年10月1日物业费用。泰安市岱岳区人民法院于2019年1月7日做出（2018）鲁0911民初2958号民事判决书，判决泰安岱岳农村商业银行股份有限公司支付泰安华盛房地产开发有限公司物业费201569.07元。后泰安岱岳农村商业银行股份有限公司提出上诉，泰安市中级人民法院于2019年5月22日做出（2019）鲁09民终589号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，2016年5月泰安市岱岳区农村信用合作联社改制为泰安岱岳农村商业银行股份有限公司。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人对执行标的提出的异议，是基于对执行标的物的实体权利提出的，是一种实体上的异议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：”对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据上述规定，本案原告岱岳农村商业银行的诉讼请求是否应当得到支持，应视其是否对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点一是原告岱岳农村商业银行与被告华盛房产公司、第三人任文泉签订的协议书效力问题。因协议书系以房抵债协议，协议涉及案外人权利义务，且必要的共同诉讼人未参加诉讼，在本案中本院无法对协议书效力进行确认其效力，加之原告岱岳农村商业银行的该请求也不属于本案执行异议之诉的审理范围，故对该请求本院不予审理。本案争议焦点二是原告岱岳农村商业银行要求被告华盛房产公司立即协助和配合其办理以上房产的产权过户登记的诉讼请求是否得到支持。本院认为，原告岱岳农村商业银行的该项请求，不属于案外人执行异议之诉的受案范围，故在本案中该请求本院不予审理。本案争议焦点三是原告岱岳农村商业银行要求本案涉诉房产确定归其所有和停止对涉案房产执行的诉讼请求是否得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。原告岱岳农村商业银行提交的取得案涉房产的协议系以物抵债协议，而非单纯的商品房买卖协议，以物抵债协议只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，且诉争房屋并未完成权属登记手续，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以物抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该协议的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，原告岱岳农村商业银行对案涉房产并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权利。故对原告岱岳农村商业银行要求本案涉诉房产确定归其所有和停止对涉案房产执行的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告岱岳农村商业银行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告泰安岱岳农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费78970.23元由原告泰安岱岳农村商业银行股份有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了进行了证据交换和质证。上诉人岱岳农村商业银行提交涉案房屋租赁合同两份，证明：2016年1月至2019年6月30日，上诉人将涉案房屋中的龙门花园3号楼4单元8间房屋租赁给了案外人兖州中材建设有限公司泰安分公司，供其作为职工住宿场所使用，上诉人履行了房屋出租义务，根据该两份房屋租赁合同可以证明上诉人实际所有并占有使用包括租赁房屋在内的涉案全部房产，被上诉人泰安华盛房地产开发有限公司也向上诉人交付了涉案全部房产。被上诉人盛房地产公司、振华锻压公司马善海、朱秀芹质证认为，对真实性无异议，被上诉人作为财产所有人有出租受益的权利。被上诉人任文泉质证认为，与任文泉无关。本院认为，被上诉人对上诉人提交的租赁合同真实性无异议，本院对上诉人提交的租赁合同的真实性予以确认。对双方当事人争议的事实，本院认定如下：2013年12月2日被上诉人华盛地产公司办理了泰房权证泰字第××号、24××92号涉案房地产权证书，2015年8月5日抵押人泰安市泰山区泰通小额贷款有限公司对泰房权证泰字第××号、24××92号涉案房地产权证书中的房产，包括涉案房产在内在泰安市房产管理局进行了抵押，2019年2月28日抵押人泰安市泰山区泰通小额贷款有限公司向房产部门递交不动产抵押注销登记申请书，同意解除抵押，2019年6月26日泰安市泰山区人民法院出具（2018）鲁0902执1708号执行裁定解除了包括涉案房产的查封。被上诉人华盛地产公司二审中自认自2013年办理泰房权证泰字第××号、24××92号涉案房地产权证书后，涉案房地产一直在抵押中。自2016年1月1日起至2019年6月30日止涉案的龙门花园3号楼4单元的8套房屋租赁给了兖州中材建设有限公司泰安分公司用于职工住宿。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、涉案签订的协议书与购房合同是否合法有效；二、涉案全部房产上诉人是否具有所有权，是否应当阻却本案的执行，三、被上诉人泰安华盛房地产开发有限公司是否应当协助上诉人办理以上房产的房屋所有权登记手续。 关于涉案签订的协议书与购房合同是否合法有效的问题，2009年10月10日上诉人与泰安市振华机器有限公司、华盛房产公司签订的协议书，2010年12月27日上诉人与泰安市振华机器有限公司、华盛房产公司签订的协议书，2012年11月6日上诉人与任文泉（签订的协议书，2012年11月6日华盛地产公司（出卖人）与上诉人签订购房合同是双方当事人真是的意思表示，无违反法律法规的情形，合法有效，依法应当予以保护，上诉人的该上诉理由，本院予以支持。 关于涉案全部房产上诉人是否具有所有权，是否应当阻却本案的执行的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：”对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案的协议书、购房合同的签订时间分别是2009年10月10日、2010年12月27日、2012年11月6日，申请执行人天泽农园公司与被执行人振华锻压公司、华盛房产公司、马善海、朱秀芹追偿权纠纷一案的（2019）鲁0902执1164号之一执行裁定书查封涉案房产的时间是2019年6月27日。2018年6月12日泰安华盛房地产开发有限公司因包括上述部分房产在内的房屋物业费欠费问题，向泰安市岱岳区人民法院提起诉讼，要求上诉人支付自2009年7月1日至2010年10月1日物业费用。泰安市岱岳区人民法院于2019年1月7日做出（2018）鲁0911民初2958号民事判决书，判决泰安岱岳农村商业银行股份有限公司支付泰安华盛房地产开发有限公司物业费201569.07元，后本案上诉人提出上诉，泰安市中级人民法院于2019年5月22日做出（2019）鲁09民终589号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在（2018）鲁0911民初2958号民事判决、（2019）鲁09民终589号民事判决中均认定本案上诉人是2009年10月10日、2010年12月27日、2012年11月6日签订的协议及购房合同中涉案房产的业主。2013年12月2日被上诉人华盛地产公司办理了泰房权证泰字第××号、24××92号涉案房地产权证书，2015年8月5日抵押人泰安市泰山区泰通小额贷款有限公司对泰房权证泰字第××号、24××92号涉案房地产权证书中的房产，包括涉案房产在泰安市房产管理局进行了抵押登记，2019年2月28日抵押人泰安市泰山区泰通小额贷款有限公司向房产部门递交不动产抵押注销登记申请书，同意解除抵押，2019年6月26日泰安市泰山区人民法院出具（2018）鲁0902执1708号执行裁定解除了包括涉案房产的查封。被上诉人华盛地产公司二审中自认自2013年办理泰房权证泰字第××号、24××92号涉案房地产权证书的涉案房地产一直在抵押中。依据上述法律规定及本案查明事实可以认定，上诉人是在人民法院查封之前就涉案房产已签订合法有效的书面买卖合同，并在人民法院查封之前已合法占有该不动产，支付全部价款，非因上诉人的自身原因未办理过户登记，上诉人是涉案房产的所有人，其权利能够排除执行，上诉人的该上诉理由，本院予以支持。 关于被上诉人泰安华盛房地产开发有限公司是否应当协助上诉人办理以上房产的房屋所有权登记手续的问题，本案是执行异议之诉纠纷，不是被上诉人泰安华盛房地产开发有限公司与上诉人之间房屋买卖合同纠纷，二者不是同一法律关系，上诉人可依据合同约定另行起诉，对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。 综上所述，泰安市岱岳农村商业银行股份有限公司的上诉请求部分成立，应予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初4562号民事判决； 二、确认泰安市岱岳区产；3号楼二单元501号、502号房产；三单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502号房产；四单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502号房产；4号楼一单元101号房产；四单元601号、602号房产的房产所有权人为泰安市岱岳农村商业银行股份有限公司。 三、立即停止对上诉人泰安市岱岳农村商业银行股份有限公司所有的位于岱岳区产；二单元501号、502号房产；三单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502号房产；四单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502号房产；4号楼一单元101号房产；4号楼四单元601号、602号房产的执行，并解除对以上房产的查封保全措施。 四、驳回上诉人泰安市岱岳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费78970.23元，由泰安市天泽农园科技有限公司负担；二审案件受理费78970.23元，由泰安华盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年九月三日 书记员  赵思敏