广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初999号原告：深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市花都区新华街东镜二十队十二巷4号第三层，统一社会信用代码91440114579992079T。负责人：田志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟施华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：鄢利平，该公司工作人员。被告：廖煜锐，男，1980年1月20日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司（以下简称半岛城邦物业）与被告廖煜锐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。原告半岛城邦物业的委托诉讼代理人钟施华、鄢利平到庭参加诉讼。被告廖煜锐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告半岛城邦物业向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付1-15-x房2014年12月至2019年9月的物业服务费共19000.20元，截至2019年9月11日违约金32408.05元，共计51408.25元；2.被告立即支付1-15-x房2014年5月至2019年9月的公共水电分摊费共计1283.1元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：广州市花都区广花五路与镜湖大道交汇处自由人花园一期15-x房业主廖煜锐（被告）于2013年9月26日购买了广州东镜新城房地产有限公司开发的自由人花园一期物业一套，房号为1-15-x房，建筑面积：152.64m2。根据双方《前期物业服务合同》的约定，被告应于2014年4月30日起按月缴交每月的物业服务费及公共水电分摊费用。原告一直积极履行合同约定的权利义务，依法依约对被告所购买的物业小区实行了规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。从2014年5月起，被告无故拖欠物业管理费、公共水电分摊费用，至2019年9月11日止共欠付52691.3元。原告曾以多种形式向被告催收物业服务费，但其仍不支付。原告认为，按时支付物业服务费、公共水电分摊费用是每个业主的基本义务，被告长期欠付前述费用，构成严重违约，损害了原告的合法权益和小区整体利益。为保障原告合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告廖煜锐未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区自由人花园一街15号x房，涉案房屋所在小区自由人花园由半岛城邦物业提供物业管理服务。2013年9月26日，广州东镜新城房地产有限公司（甲方、卖方）与廖煜锐（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定廖煜锐购买花都区新华街自由人花园一街15号x房，该商品房建筑面积共151.87平方米。第五条约定物业服务，甲方选聘具有相应资质的深圳市半岛城邦物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限3年，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.15元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十三条，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。2013年9月26日，廖煜锐与开发商签订商品房买卖合同的同一天，半岛城邦物业（甲方）与廖煜锐（乙方）签订《前期物业服务协议》，就涉案房屋的前期物业管理服务进行约定，其中第一条约定双方的权利义务，甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方的权利义务包括按时向甲方交纳物业管理服务费用、有偿服务费及各种合理分摊、甲方代收款项和本协议其他条款中规定的有关费用；乙方应于收楼之日或开发商／建设单位催告通知的收楼期限届满之日起缴纳前述费用。第三条约定服务费用，物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定为:住宅物业2.15元/月·平方米,公共分摊水、电按实际结算。乙方应于该物业交付（以入伙通知书内具体入伙时间为准）之日起交纳物业服务费。物业服务费用按月交纳，乙方或物业使用人应于每月5日履行缴费义务，交纳当期的物业管理服务费（如有欠费，须补齐所欠费用）；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。第六条约定违约责任，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起每天按未缴费用千分之二的标准向甲方交纳违约金；如无正当理由逾期三十天仍拒绝缴交的，甲方有权采取一切合理的催缴措施，并有权停止为其提供的一切服务，所造成的不便和损失由乙方自行承担。本合同自双方签字盖章时生效，物业服务期限为3年。协议还就双方的其他权利义务、服务内容和质量、物业的使用与维护以及其他事项等进行了约定。涉案房屋于2017年2月9日登记至廖煜锐名下，登记信息显示房屋建筑面积为152.64平方米。庭审中，半岛城邦物业陈述廖煜锐已于2014年4月30日收楼，涉案房屋目前为毛坯状态。但半岛城邦物业仅提供开发商出具的《房屋交付通知书》，未提供廖煜锐已收楼的相关证据证明其主张。廖煜锐未向半岛城邦物业支付2014年12月至2019年9月期间的物业服务费及2014年5月至2019年9月期间的公共水电分摊费，半岛城邦物业遂提起本案诉讼。半岛城邦物业主张廖煜锐每月应缴物业服务费为328.18元（2.15元/月·平方米×152.64平方米）。关于公摊水电费，半岛城邦物业提交其自制的收费通知单拟证明涉案房屋拖欠的公摊水电费1283.1元，但未提交其已缴纳该部分款项等的相关证据。本院认为，虽然半岛城邦物业与廖煜锐签订的《前期物业服务合同》已经到期，但半岛城邦物业接受开发商的委托为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，廖煜锐作为涉案房屋的业主，享受了半岛城邦物业提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，廖煜锐理应向半岛城邦物业支付物业服务费及公摊水电费等费用。关于物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”由此可知，业主缴纳物业服务费的起算点应为房屋“交付”之日，即业主接收房屋后，因实际取得了房屋使用权，故业主在享受权利的同时应承担支付物业服务费的义务。因此，物业服务费应以涉案房屋实际交付之日起算，商品房买卖合同约定的推定收楼的时间不应作为承担支付物业服务费及相关费用依据。综上，廖煜锐应承担涉案房屋登记至其名下之日即2017年2月9日起的物业服务费及公摊水电费，对该日期之前的费用主张，半岛城邦物业未提供房屋已实际交付的证据，本院不予支持。涉案房屋每月应交的物业服务费为328.18元（2.15元/月·平方米×152.64平方米），经计算，2017年2月9日至2019年9月期间的物业服务费为10408元（328.18元×31个月+328.18元÷28天×20天）。对半岛城邦物业主张的物业服务费未超出上述金额的部分，本院予以支持。关于违约金，由于前期物业服务合同已经到期，而双方在合同到期后未就违约责任再进行约定，故半岛城邦物业根据其与廖煜锐签订的前期物业服务合同约定的违约金标准计算违约金依据不足，本院认为应按每日0.03%的标准计算为宜，违约金以当月应缴物业服务费328.18元为限。关于公共水电分摊费用。半岛城邦物业提交的收费通知单为其单方制作，且未提交其向供水供电部门缴纳相关费用的凭证等证据佐证，应承担举证不能的后果。半岛城邦物业要求廖煜锐支付公共水电分摊费用1283.1元理据不足，本院不予支持。廖煜锐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下:一、被告廖煜锐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司支付2017年2月9日至2019年9月期间物业服务费10408元；二、被告廖煜锐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司支付拖欠的上述第一项2017年2月9日至2019年9月期间物业服务费的违约金（违约金以当月物业服务费328.18元为本金，从欠付次月1日起按每天0.03%的标准计算至付清款之日止，且当月物业服务费违约金以不超过328.18元为限）；三、驳回原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1119元，由原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州市分公司负担545元，由被告廖煜锐负担574元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年九月七日书记员  王 呈陈少颖