湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终1318号上诉人（原审原告）：曾秀莲，女，汉族，1974年10月22日出生，住湖南省邵阳市双清区。上诉人（原审原告）：陈娟，女，汉族，1983年3月5日出生，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：邓才智，男，汉族，1982年12月15日出生，住址，系陈娟之夫。委托诉讼代理人：曾秀莲，女，汉族，1974年10月22日出生，住湖南省邵阳市双清区。被上诉人（原审被告）：湖南卓嵩置业发展有限公司，住所地湖南省邵阳市大祥区红旗路99号。法定代表人：卿春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫钦，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡捷，湖南金州律师事务所律师。原审原告：陈铁柱，男，汉族，1978年8月15日出生，住湖南省邵阳市双清区。原审原告：陈细阳，女，汉族，1982年1月27日出生，住湖南省新邵县。原审原告：胡伟，男，汉族，1991年1月17日出生，住湖南省邵阳市双清区。原审原告：梁亮，男，汉族，1980年8月14日出生，住浙江省象山县。原审原告：黄玉，女，汉族，1982年8月1日出生，住浙江省象山县。原审原告：廖云霞，女，汉族，1979年5月10日出生，住邵阳市大祥区。原审原告：刘世宇，男，汉族，1997年3月1日出生，住湖南省邵阳县。原审原告：沈赛，女，汉族，1987年3月11日出生，住湖南省武冈市。原审原告：夏宏伟，男，汉族，1990年4月26日出生，住湖南省邵阳市大祥区。原审原告：阳大民，男，苗族，1984年4月6日出生，住湖南省城步县苗族自治县。原审原告：杨艳萍，女，苗族，1973年12月4日出生，住湖南省城步苗族自治县。原审原告：朱意三，男，汉族，1978年8月8日出生，住湖南省邵阳市大祥区。原审原告：刘玉琪，男，汉族，1996年9月6日出生，住湖南省邵东县。上诉人曾秀莲、陈娟因与被上诉人湖南卓嵩置业发展有限公司（以下简称卓嵩公司）、原审原告陈铁柱、陈细阳、胡伟、梁亮、黄玉、廖云霞、刘世宇、沈赛、夏宏伟、阳大民、杨艳萍、朱意三、刘玉琪商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2020）湘0502民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾秀莲、陈娟上诉请求：一、依法撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2020）湘0502民初367号民事判决；二、判决卓嵩公司支付曾秀莲自2019年1月1日起至起诉之日2019年11月14日止的逾期交房违约金16931元（违约金顺延计算至卓嵩公司具备法律规定的全部交房条件之日止）、支付陈娟自2019年1月1日起至起诉之日2019年11月14日止的逾期交房违约金7220元（违约金顺延计算至卓嵩公司具备法律规定的全部交房条件之日止）；三、判令卓嵩公司各支付曾秀莲、陈娟因诉讼产生必要的交通费、电话费、打印费等费用1000元。四、卓嵩公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定卓嵩公司履行了交房义务系认定事实错误。根据双方合同第十一条规定，交房时出卖人除应出示合同第八条约定的证明文件外，还需出具《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，但卓嵩公司未提供。二、一审以《建设工程质量管理条例》第十六条的规定片面认定商品房验收合格为五方验收，系适用法律错误。《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条对建设工程质量均有相关规定，第四十九条规定了竣工验收备案程序，因此，开发商所谓的内部五方验收合格只是工程验收的前置条件，并非最终结果，尚需要监管部门审查其是否合格。另外，卓嵩公司提交的单位工程竣工验收记录表，除了作为证据使用的验收记录表外，还有另外两份五方验收表，但该两份表格中，一张仅加盖公章而没有项目负责人签字，另一张与其余两张的手写字迹不一样，极为随意，不排除其为强迫业主收房而后期制作，该竣工验收记录表也不等同于《建设工程竣工验收报告》。三、政府职能部门对涉案房屋未通过竣工验收情况有明确答复与行政执法。2019年4月26日，卓嵩公司被城管部门下达《责令改正通知书》，上诉人经咨询邵阳市住建局工作人员及在红网上百姓呼声栏目中留言咨询，均被告知涉案房屋未办理竣工验收手续，也没有通过竣工验收备案。综上所述，一审认定涉案房屋已达到交房条件，属认定事实与适用法律错误，请求二审法院依法改判。卓嵩公司辩称，依照双方合同约定，2019年3月12日的五方验收合格的结论，符合双方合同约定的交房条件，上诉人称的竣工验收备案并不是房屋交付的法律条件，仅是工程质量监督站的行政监督行为。综合以上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回曾秀莲、陈娟的上诉，维持原判。原审原告陈铁柱、陈细阳、胡伟、梁亮、黄玉、廖云霞、刘世宇、沈赛、夏宏伟、阳大民、杨艳萍、朱意三、刘玉琪未陈述意见。曾秀莲等人的一审诉讼请求：1.卓嵩公司向各购房户支付自2019年1月1日起至起诉之日2019年11月14日的逾期交房违约金（曾秀莲16931元、陈娟7220元、陈铁柱17683元、陈细阳6559元、胡伟20348元、梁亮和黄玉5891元、廖云霞7292元、刘世宇16993元、沈赛13173元、夏宏伟18477元、阳大民7176元、杨艳萍18205元、朱意三18292元、刘玉琪13670元，顺延计算至卓嵩公司具备法律规定的全部交房条件之日止）；2.卓嵩公司支付各购房户因诉讼产生所必要的交通费、复印费等各1000元；3.本案诉讼费由卓嵩公司承担。一审法院认定事实：2018年3月22日，买受人曾秀莲与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以562226元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，曾秀莲向卓嵩公司支付了购房款534115元。2018年7月3日，买受人陈娟与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以227756元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，陈娟向卓嵩公司支付了购房款227756元。2018年2月23日，买受人陈铁柱与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以557813元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，陈铁柱向卓嵩公司支付了购房款557813元。2018年5月21日，买受人陈细阳与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以206926元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，陈细阳向卓嵩公司支付了购房款206926元。2018年3月17日，买受人胡伟与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以426890元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，胡伟向卓嵩公司支付了购房款426890元。2018年3月17日，买受人胡伟与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以226341元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，胡伟向卓嵩公司支付了购房款215024元。2018年2月22日，买受人梁亮、黄玉与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以195609元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，梁亮、黄玉向卓嵩公司支付了购房款185829元。2018年9月17日，买受人廖云霞与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以230045元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，廖云霞向卓嵩公司支付了购房款230045元。2018年3月29日，买受人刘世宇与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以553732元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，刘世宇向卓嵩公司支付了购房款526045元。2018年3月24日，买受人沈赛与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以415540元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，沈赛向卓嵩公司支付了购房款415540元。2018年2月14日，买受人夏宏伟与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以582876元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，夏宏伟向卓嵩公司支付了购房款582876元。2018年2月3日，买受人阳大民与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以226384元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，阳大民向卓嵩公司支付了购房款226384元。2018年3月28日，买受人杨艳萍与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以225478元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，杨艳萍向卓嵩公司支付了购房款225478元。2018年4月17日，买受人朱意三与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以577047元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，朱意三向卓嵩公司支付了购房款577047元。2018年5月2日，买受人刘玉琪与出卖人卓嵩公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以431246元的价格购买卓嵩公司开发的位于邵阳市双清区房屋；二、出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，朱意三向卓嵩公司支付了购房款431246元。2019年3月12日，邵阳市双清区宝庆东路呙家路东角的卓嵩悦城3#楼的验收结论为合格。卓嵩公司作为建设单位，湖南视点建筑设计有限公司作为设计单位，湖南省水工环地质工程勘察院作为勘察单位，邵阳市中信工程建设监理有限公司作为监理单位，江苏省建工集团有限公司作为施工单位，在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上加盖了公章。卓嵩公司通知本案各业主于2019年3月31日办理交房手续。另查明，上述购房户接到卓嵩公司交房的通知后，认为卓嵩公司的房屋未经政府有关部门验收备案，质量存在问题，拒绝接收房屋。双方协商未果，遂酿成该纠纷。一审法院认为，商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点为涉案《商品房买卖合同》中约定的商品房交付条件是否符合法律、行政法规的强制性规定及合同约定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，商品房买卖合同中关于房屋的交付条件约定为“商品房经验收合格”，该约定符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任、加重购房人审核义务的问题，合法有效。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上述行政法规是备案制度的法律依据，消防验收是备案所需材料，备案是竣工验收合格后进行的，是否消防验收与是否备案均不影响竣工验收合格的效力。竣工验收合格是交付房屋的法定条件，而消防验收及备案均不是法律、行政法规强制性规定的房屋交付必备条件。在双方当事人未将消防验收或备案约定为交房条件的情况下，不能以未消防验收或未备案为由认定出卖人违反交房义务。本案中，各购房户所在的3#楼已于2019年3月12日经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位等五单位验收合格，涉案房屋已符合双方在《商品房买卖合同》中约定的交付条件，亦符合法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定。卓嵩公司通知购房户于2019年3月31日办理交房手续，应认定该公司已履行了交付符合合同约定的房屋之合同义务，各购房户关于卓嵩公司未合法交付房屋的诉讼主张无事实和法律依据，不予支持。因双方约定的交房时间为2018年12月31日，卓嵩公司于2019年3月31日通知交房，存在违约。按合同约定，卓嵩公司应于交付期限届满后第二日即2019年1月1日起至2019年3月31日止（延期89天），按买受人已交房款的日万分之一的标准向买受人支付违约金。自2019年4月1日起各买受人拒接收涉案房屋，责任自负。卓嵩公司向各买受人所支付的违约金数额分别为：曾秀莲4753.62元、陈娟2027.03元、陈铁柱4964.54元、陈细阳1841.64元、胡伟5713.03元（3799.3元+1913.71元）、梁亮和黄玉1653.8元、廖云霞2047.40元、刘世宇4681.80元、沈赛3698.31元、夏宏伟5187.60元、阳大民2014.82元、杨艳萍2006.75元、朱意三5135.72元、刘玉琪3838.09元。关于买受人主张的交通费、复印费等各1000元，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此判决：一、卓嵩公司于判决生效之日起十五日内支付曾秀莲违约金4753.62元、陈娟违约金2027.03元、陈铁柱违约金4964.54元、陈细阳违约金1841.64元、胡伟违约金5713.03元、梁亮和黄玉违约金1653.8元、廖云霞违约金2047.40元、刘世宇违约金4681.80元、沈赛违约金3698.31元、夏宏伟违约金5187.60元、阳大民违约金2014.82元、杨艳萍违约金2006.75元、朱意三违约金5135.72元和刘玉琪违约金3838.09元；二、驳回曾秀莲、陈娟、陈铁柱、陈细阳、胡伟、梁亮、黄玉、廖云霞、刘世宇、沈赛、夏宏伟、阳大民、杨艳萍、朱意三、刘玉琪的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，因双方当事人对对方提交的证据的真实性均予认可，故本院均予以采信。本院二审查明，在卓嵩公司2019年3月12日组织建设、施工、勘察、设计、监理五方验收后，到2020年4月3日才向邵阳市建设工程质量监督站申请竣工验收，该站在收到卓嵩公司的资料后，依照内部程序进行审批，于2020年4月21日同意其验收申请，并于2020年7月31日出具监督单位的质量评价表。本院二审查明的其他事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：涉案单位工程质量竣工验收记录表能否作为认定涉案房屋竣工验收合格的依据？《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）第三条、第四条、第八条分别规定：“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属的工程质量监督机构实施。”“工程竣工验收由建设单位负责组织实施。”“负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。”上述法规、规章、规范的规定明确了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位是建设工程质量的验收主体和责任主体，建设主管部门是建设工程质量的监督主体，而非验收主体。因此，本案中建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方进行单位工程竣工验收符合相关规定。根据双方合同约定，在合同第八条注明了四种交付条件，其中第一种为“该商品房经验收合格”，第二种为“该商品房经综合验收合格”，双方约定的为第一种。因此，根据相关规定及双方合同约定，卓嵩公司在经过五方验收后取得的《单位工程竣工验收表》应视为满足本合同约定的商品房交付条件，卓嵩公司依照《单位工程竣工验收表》交付房屋符合双方合同约定。至于该验收合格是否真正合格、合规及是否及时报送监管部门备案，产生的是行政责任和质量缺陷或质量瑕疵责任，对此，《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均有明确规定。曾秀莲、陈娟上诉提出，卓嵩公司未能提供《住宅使用说明书》与《住宅质量保证书》，在二审中，卓嵩公司按照本院要求提供了《住宅使用说明书》与《住宅质量保证书》，曾秀莲、陈娟亦予以认可，故其以此拒绝收房的理由不能成立。曾秀莲、陈娟上诉提出卓嵩公司应支付其因诉讼产生的各项费用，该主张无合同依据，其亦未提交证据证实，故本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。曾秀莲、陈娟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179元，由上诉人曾秀莲负担129元，陈娟负担50元。本判决为终审判决。审判长  谭晓飞审判员  李玉芳审判员  莫佩华二〇二〇年九月一日法官助理姜黎青书记员周鑫附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……