广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16988号上诉人（原审原告）：李铁锋，男，1975年11月12日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。被上诉人（原审被告）：广州市宜家房地产中介有限公司。住所地：广州市增城区荔城街沙园中路23号首层107号。法定代表人：路俊辉，总经理。委托诉讼代理人：陈羡玲，广东悦信律师事务所律师。上诉人李铁锋因与被上诉人广州市宜家房地产中介有限公司（以下简称宜家公司）居间合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。李铁锋上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判，维护李铁锋一审所提要求宜家公司返还违约赔偿金两万元的合法权益；2.本案一审、二审诉讼费用由宜家公司承担。事实与理由：李铁锋因要换房与保值公司签订了包销合同，包销XX305、306房（一房两证）。宜家公司的法定代表人路俊辉是保值公司出来的，利用李铁锋急于卖房换房的心理，诱导李铁锋和宜家公司签订一份远低于市场价的非法卖房合同。该合同中明确如果保值公司先卖房，宜家公司必须确保李铁锋的利益。保值公司代理出去后，宜家公司因低价收购的目的没有达到，要求李铁锋拖过和保值公司签订的包销合同期。李铁锋拒绝后，宜家公司借核实合同撕毁房屋买卖合同，威胁说有办法阻止李铁锋卖房换房，除非另外给钱。李铁锋为减少损失和换房，向宜家公司支付了20000元。一、认定事实不清。一审法院认定“此后，该房屋买卖合同被撕毁，李铁锋保留其中一角”的表述明显有利于宜家公司。因为此合同清楚表明宜家公司知道李铁锋此前签有独家合同，是宜家公司引导签此合同。在补充条款中明确要求确保李铁锋的权益，宜家公司污蔑是李铁锋撕毁的，李铁锋曾要求宜家公司当庭对质，但宜家公司拒绝。另外，宜家公司有法律顾问，合同签有一式三份，电脑中也有原始记录。《房地产经纪管理办法》第三章第二十六条也明确要求房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。李铁锋依据法律要求提出要宜家公司出示原始合同，一审只需查看原始合同即可知道撕毁对哪方有利，但一审并未查清这一关键事实。二、事实定性不准。本案主要涉及宜家公司撕毁合同掩盖真相涉嫌欺诈的问题，而不是合同是否履行的问题，不是居间问题。李铁锋在起诉状及一审开庭时多次提及宜家公司威胁李铁锋卖旧买新无法实现以及宜家公司撕毁原合同的目的就是掩盖其欺诈炒房与威胁得利、原合同里的补充条款对宜家公司不利、宜家公司的律师函在大年三十是进一步恐吓的事实，但一审认为仅是中介服务合同纠纷，这一认定混淆事实性质。李铁锋去年的案件只是针对李铁锋买房的居间服务费问题，李铁锋服从前案判决。但本案诉讼的是李铁锋卖房合同被宜家公司撕毁，宜家公司掩盖欺诈真相，要求退款。三、事实认定错误。一审判决认定“路俊辉本人亦确认是其自己收取该20000元，而李铁锋并未举证证明该项系宜家公司收取”，是错误的。李铁锋已提交宜家公司收钱的公司格式收据，收据上也有公司法人路俊辉签名，钱是宜家公司的员工陈某豪和李铁锋一起到农业银行取走的现金，证明宜家公司收取20000元。《房地产经纪管理办法》第二十五条第八款也明确规定中介公司不能承购自己经纪的房屋，宜家公司违反了上述规定。四、适用法律不当。一审依照民事诉讼法第六十四条第一款以及最高人民法院关于民事诉讼法的解释第九十条的规定作出判决，按照法律规定宜家公司必须保存五年的中介记录，宜家公司撕毁李铁锋的合同，不出具对其不利的原始合同，客观上造成了李铁锋无法收集证据（仅提供了合同一角），一审法院应当依法调查收集证据，但一审法院并未依法搜集证据，且依据上述规定作出判决，实属不当。且一审法院并未适用《房地产经纪管理办法》的要求宜家公司保留五年的交易记录。五、一审遗漏查明事实。一审判决仅一笔带过李铁锋强调因急于换房而被威胁的严重事实，只字不提李铁锋强烈提出宜家公司大年三十发律师函进行恐吓、李铁锋出示的证言及提出的法律依据、要求宜家公司出示中介记录、法人的资格证、已尽中介义务的证据、宜家公司法人重新买房的合同等，也并未提及李铁锋在补充调查里告知李铁锋2016年卖的旧房305、306是宜家公司违规代理并造成无法进行公积金按揭的事实。宜家公司二审答辩：同意一审判决的处理，不同意李铁锋的上诉请求。李铁锋于2020年2月13日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、宜家公司向李铁锋返还所谓的违约赔偿金20000元；二、宜家公司向李铁锋返还提前预交的10000元中介费；三、本案诉讼费由宜家公司负担。一审法院经审理查明：2018年3月11日，李铁锋（甲方）与广州市保值房地产代理有限公司（乙方，以下简称保值公司）签订《风险包销合同（独家）》，约定：独家包销房屋位于广州市增城区荔城街御景路XX栋305、306房（以下简称涉案305、306房），委托交易价格为170万元；独家包销期自签订本合同至2018年6月15日止，包销期内甲方不得擅自终止合同、自行出售该房屋或另行委托其他公司或个人销售该房屋，如甲方不配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除合同并追究甲方违约责任，等内容。2018年5月8日，李铁锋（卖方）与路俊辉（买方）、宜家公司（居间方）签订涉案305、306房的房屋买卖合同。当日，路俊辉向李铁锋支付50000元定金。此后，该房屋买卖合同被撕毁，李铁锋现保留其中一角。李铁锋向路俊辉支付20000元违约赔偿金，路俊辉出具《房屋中介专用收据》给李铁锋收执。2018年5月12日，陈某初、余某凤（卖方）与李铁锋（买方）、宜家公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：李铁锋购买位于广州市增城区荔城街御景路XX栋1203、1204房（以下简称涉案1203、1204房），总楼价为185万元，居间服务费由李铁锋承担并由李铁锋与宜家公司另行商定。次日，李铁锋出具《房地产居间服务费支付承诺书》，同意于签订《存量房买卖合同》当日支付10000元作为中介方的中介服务费及咨询费，剩余10000元过户当天支付。2019年间，宜家公司就涉案1203、1204房的居间服务合同向一审法院提起诉讼，请求李铁锋支付中介服务费10000元及逾期违约金9000元。一审法院于2019年7月1日作出（2019）粤0118民初3265号《民事判决书》，判决：一、李铁锋向宜家公司支付10000元居间服务费；二、李铁锋向宜家公司支付9000元违约金。判后，李铁锋不服上诉。广州市中级人民法院于2019年10月18日作出（2019）粤01民终17696号《民事判决书》，认为宜家公司与李铁锋、卖方三方共同签订的《房地产买卖合同》中关于宜家公司与李铁锋的居间服务条款以及宜家公司与李铁锋签订的《房地产居间服务费支付承诺书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效；在宜家公司已促成李铁锋与卖方签订《房地产买卖合同》且房屋已经实际过户登记至李铁锋名下的情况下，李铁锋应根据《房地产买卖合同》及《房地产居间服务费支付承诺书》的约定支付居间服务费。为此，判决：维持一审判决的第一项，变更一审判决第二项为李铁锋向宜家公司支付逾期支付居间服务费的违约金。另查明，宜家公司成立于2017年4月10日，法定代表人系路俊辉。本案一审庭审期间，李铁锋陈述：1、我的第一项诉讼请求是针对涉案305、306房与路俊辉的买卖交易中的20000元赔偿金，第二项诉讼请求是针对涉案1203、1204房买卖交易产生的中介费；2、与路俊辉签订的房屋买卖合同，我交了20000元赔偿款后，宜家公司就要我把合同给他们，说免得以后有纠纷，就撕毁了我这份，但他们手上那份有无撕毁就不知道了；3、我已经告知我与保值公司签订了风险包销合同；4、（2019）粤0118民初3265号民事判决已经就中介费进行处理，我现在要求宜家公司返还的是我之前已经支付的，理由是宜家公司服务不到位，包括提供房源、参与协商房价、评估房子、办理过户等服务全部没有做，20000元服务费不合理；5、当时是因为路俊辉向我表达如果我不支付20000元赔偿款，房屋卖不出去，新房屋也买不成，我当时害怕就支付了，当时取的现金，给了陈某豪，陈某豪拿回去公司后，路俊辉出具收据给我，我认为是宜家公司收取的。宜家公司陈述：1、李铁锋是当场撕毁了房屋买卖合同，其当时认为已经结清了所有权利义务，撕毁该合同对我方不利，我方已经促成双方交易，根据该合同约定李铁锋应该双倍返还定金，还要给路俊辉30000元，基于李铁锋是老客户，只要求其赔偿20000元；是李铁锋不要我方保留这份合同，因为继续交易的话，李铁锋就要向保值公司赔偿双倍定金，故其选择向路俊辉违约；2、签订合同时，我方不清楚李铁锋与保值公司签订了风险包销合同；3、李铁锋第一项诉讼请求的20000元，是路俊辉收取的，我方没有收取，只是路俊辉顺手拿了公司的收据而已。路俊辉陈述：李铁锋支付的20000元违约赔偿金是给我本人的赔偿款，因为是我购买其房屋；我与李铁锋做过交易比较熟悉，所以就只要求李铁锋赔偿20000元；我向李铁锋支付了50000元定金，该定金是我直接转账给李铁锋的，李铁锋没有与我商量好的情况就将50000元退还给我；与李铁锋签订合同前，我不清楚其与其他房地产公司签订了独家包销合同。一审法院认为：本案中李铁锋提出的诉讼请求涉及涉案305、306房与涉案1203、1204房两间房屋的中介服务合同关系。其中涉案1203、1204房的中介服务合同纠纷，（2019）粤0118民初3265号民事判决书、（2019）粤01民终17696号民事判决书已经对相关事实进行查明并认定李铁锋应根据《房地产买卖合同》及《房地产居间服务费支付承诺书》的约定向宜家公司支付居间服务费20000元，故判决李铁锋应向宜家公司支付尚欠的10000元中介服务费。现李铁锋诉请宜家公司返还已付的10000元居间服务费，已在上述民事判决中予以认定和处理，根据一事不再理原则，本案不予处理。关于李铁锋诉请宜家公司返还违约赔偿金20000元的问题。根据本案查明事实可知，该20000元是涉案305、306房的房屋买卖交易过程中李铁锋向路俊辉支付的，收据为路俊辉出具，路俊辉本人亦确认是其自己收取该20000元，而李铁锋并未举证证明该款项系宜家公司收取，因此，现李铁锋请求宜家公司返还20000元，理据不足，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年6月19日作出一审判决：驳回李铁锋的全部诉讼请求。本案案件受理费275元，由李铁锋负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，对于20000元的支付背景情况，李铁锋表示：2018年5月8日的房屋买卖合同补充条款约定，宜家公司不得损害李铁锋的利益，而宜家公司威胁李铁锋要求李铁锋配合拖延时间，否则会利用其自身优势令305、306房无法出售；20000元是宜家公司要求李铁锋交纳，用于了结2018年5月8日的房屋买卖合同相关事宜。对此，宜家公司表示：李铁锋对305、306房一房二卖，分别与保值公司、路俊辉签订独家包销合同和房屋买卖合同；李铁锋选择与保值公司包销，以较小的违约代价向路俊辉选择违约，鉴于李铁锋是宜家公司的老客户，经过双方协商，路俊辉同意李铁锋提出的赔偿20000元即可。关于李铁锋与路俊辉、宜家公司于2018年5月8日签订的房屋买卖合同撕毁情况。李铁锋表示：2018年5月8日的合同明确约定独家代理公司在代理期卖出必须优先满足保值公司的利益，宜家公司不能妨碍李铁锋与保值公司找到的购房人签订房屋买卖合同；因该合同约定对宜家公司不利，宜家公司必须要将该合同销毁，是宜家公司提出销毁，李铁锋因当时法律意识较低，同意撕毁合同。对此，宜家公司认为：2018年5月8日签订的房屋买卖合同是李铁锋自己撕毁的，撕毁的原因是如合同不撕毁，路俊辉会要求李铁锋双倍返还定金、宜家公司会要求李铁锋支付中介费，路俊辉和宜家公司会起诉李铁锋；李铁锋担心路俊辉、宜家公司追究定金责任和中介费，所以选择撕毁合同。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：宜家公司是否需要向李铁锋返还处理2018年5月8日房屋买卖合同所支付的20000元。案件事实表明，李铁锋与保值公司于2018年3月11日签订的《风险包销合同（独家）》约定，由保值公司独家包销305、306房，独家包销期自签订合同之日至2018年6月15日止，包销期内李铁锋不得自行出售该房屋或另行委托其他公司或个人销售该房屋。2018年5月8日，李铁锋与路俊辉、宜家公司签订305、306房的房屋买卖合同。李铁锋在与保值公司约定的独家包销期内将涉案305、306房另行出售给路俊辉，已构成对保值公司的违约。本案中，李铁锋主张因2018年5月8日所签房屋买卖合同的条款对宜家公司不利，宜家公司撕毁该份合同，而其因受到宜家公司的威胁向宜家公司支付20000元。但李铁锋本案并未提交相关证据证明其所述的撕毁合同情况以及其因受到威胁而支付20000元的事实，李铁锋对此应当承担举证不力的法律后果。事实上，李铁锋通过向路俊辉支付20000元违约赔偿金，与路俊辉、宜家公司就2018年5月8日所签房屋买卖合同的善后事宜进行了清结，各方均应接受该清结后果。李铁锋上诉主张路俊辉作为宜家公司的法定代表人，通过宜家公司作为居间方签订2018年5月8日房屋买卖合同，违反房地产经纪管理办法相关规定，李铁锋可向相关行政主管部门要求处理，但该情节并不影响本案各方当事人清结所签合同的行为效果。即使如李铁锋所述，其支付20000元违约赔偿金是在受到欺诈、胁迫的情况下发生，依《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条的规定，李铁锋要求撤销该项支付的权利主张，也已超过知道或者应当知道撤销事由之日起一年期间，其撤销权消灭。一审判决不支持李铁锋要求宜家公司返还20000元的诉请，所作处理，本院予以维持。综上所述，李铁锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由李铁锋负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年九月二十八日书记员  吴敏玲李美琦