山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4026号上诉人（原审原告）：烟台维安物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区青年南路268号附1号。法定代表人：孙维花，经理。委托诉讼代理人：姜兆江，烟台芝罘正旭法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：烟台市振华百货集团股份有限公司，住所地烟台市西大街8号。法定代表人：刘跃华，董事长。委托诉讼代理人：明良辉，山东西政律师事务所律师。上诉人烟台维安物业管理有限公司（以下简称维安物业）因与被上诉人烟台市振华百货集团股份有限公司（以下简称振华百货）物业服务合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初4840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。维安物业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由振华百货承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。振华百货白石路店在维安物业管理范围以内，应当遵守该小区正常物业管理，同时也应缴纳相应的物业管理费。维安物业与烟台市白石新城业主委员会签订的物业管理合同很明确包括振华量贩超市，并且也约定了每平方米每月2.80元的物业管理费。合同签订后，维安物业按照合同约定给振华百货进行管理至今。关于合同效力的问题，（2018）鲁0602民初43号民事生效判决已认定该合同合法有效。本案中，振华百货对消防、排水、供电设施独立管理，但根据（2017）鲁06民终233号民事判决可以看出，维安物业尽了相应的管理义务，因并未提供完全服务，所以振华百货同意给付每月3000元的物业管理费。二、一审法院证据认定错误。一审法院认定维安物业主张2016年8月2日之后的物业费无事实及法律依据，但根据一审时的物业管理合同、相关民事判决书以及清扫卫生照片、托运垃圾和消毒的照片，能够证明维安物业此后提供了物业服务的事实。三、一审法院适用法律错误。本案应适用合同法和物业管理条例进行审理。综上，维安物业提供物业服务的事实清楚，物业管理合同合法有效，请二审法院查清事实，依法改判。振华百货辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。维安物业向一审法院起诉请求：1、振华百货向维安物业支付2016年8月1日至2019年4月1日期间物业费96000元（3000元/月×32个月）；2、振华百货自2019年4月2日起至判决之日按3000元/月向维安物业支付物业管理费；3、诉讼费由振华百货负担。一审法院认定事实：维安物业成立于2015年3月18日。烟台市住房和城乡建设局于2015年3月31日为维安物业颁发了物业三级暂定资质，可在允许的经营范围内开展物业管理服务业务。至今，维安物业具备三级物业管理资质。2015年4月1日，维安物业与白石新城业委会在签订的《物业管理委托合同》中约定：维安物业接受白石新城业委会的委托，为位于烟台市芝罘区的烟台市白石新城小区（下称涉案小区）提供前期物业服务，服务期间自2015年4月1日起至2022年3月31日止；维安物业提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等；物业服务费收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积每平方米0.8元/月缴纳，小区内所有商铺（包括振华量贩超市）按其拥有物业的建筑面积每平方米2.8元/月缴纳，业主或物业使用人应于物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按每季度一次交纳。合同签订后至今，维安物业为涉案小区提供物业服务。振华百货系坐落于烟台市芝罘区房屋的业主，房屋建筑面积为11528.42平方米，该房屋位于涉案小区1区裙楼。另查，振华百货与开发商即烟台日樱花园房地产开发有限公司（下称日樱公司）在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：振华百货购买位于烟台市芝罘区裙楼部分半地下、一层及二层建筑面积为9547.62平方米的房屋，最终面积经政府实测按协议条款实行多退少补；振华百货所购房产范围内及周边环境、安防、设施维修维护、保洁等振华百货自行负责；开发商有权指定物业公司对大物业即除振华百货购买区域以外的双方共用设施的维修、维护、安防、保洁、停车场等进行管理，为振华百货送货的车辆停车场不得收费。2016年9月12日，维安物业具状诉至一审法院，要求振华百货支付2015年4月1日至2016年8月1日间的物业服务费516473.22元（2.80元/月/平方米×11528.42平方米×16个月），振华百货辩称依据其与日樱公司签订的商品房买卖合同及补充协议，涉案房屋范围内及周边环境安防设施的维修、维护、保洁等由振华百货自行负责，涉案房屋的物业服务一直是振华百货自行负责故不应支付物业费。2016年11月14日，一审法院以（2016）鲁0602民初5607号民事判决书判令振华百货向维安物业支付2015年4月1日至2016年8月1日间的物业服务费516473.22元。振华百货不服，上诉于烟台中院。烟台中院以（2017）鲁06民终233号民事判决书认定：振华百货特别设置了消防、给排水、供配电等配套的设施设备，对上述设施设备进行了独立的维护和管理，并自行承担管理、养护、维护等相关费用，振华百货与维安物业的物业服务区域相对独立，维安物业作为物业服务企业未向振华百货提供与其他业主同等品质的物业服务，在此情况下，维安物业要求振华百货与其他业主按同一标准支付物业费，违背了权利义务相一致的原则，有失公平，应予纠正；在二审审理过程中，振华百货认可其门前的停车场管理及卫生由维安物业负责，并同意每月支付给本案维安物业物业费3000元，与情理相符，予以采纳，故撤销（2016）鲁0602民初5607号民事判决，判令振华百货向维安物业支付2015年4月1日至2016年8月1日期间的物业服务费48000元。该判决作出后，维安物业向山东省高级人民法院（下称山东高院）申请再审，山东高院于2018年10月16日以（2018）鲁民申3829号民事裁定书驳回了维安物业的再审申请。庭审中，维安物业和振华百货认可一致，振华百货已向维安物业支付了2015年4月1日至2016年8月1日的物业费48000元。又查，2017年5月15日，白石新城业委会向维安物业下达了解聘书，现涉案小区1、2、3号楼由业主自行管理。2018年1月3日，维安物业将白石新城业委会诉至一审法院，要求确认维安物业与白石新城业委会2015年4月1日签订的物业管理合同合法有效；确认白石新城业委会于2017年5月15日出具的解聘书无效；白石新城业委会继续履行合同、排除障碍、恢复原状，一审法院以（2018）鲁0602民初43号民事判决书判令：确认维安物业与白石新城业委会2015年4月1日签订的物业管理合同合法有效；确认白石新城业委会于2017年5月15日出具的解聘书无效；驳回维安物业的其他诉讼请求。该判决一审生效。当事人有争议的事实和证据，一审法院依法认定如下：本案中，维安物业和振华百货争议焦点为：振华百货应否向维安物业按3000元/月标准支付2016年8月2日之后的物业费？维安物业主张，其为振华百货提供了物业服务，包括：清扫振华百货西门、东门、工商银行、大药房的室外卫生及大路街面卫生，对经过公共部分的振华百货卸货车辆进行管理，对公共通道进行清扫、对压碎的砖石进行修补；对地下管线、污水处理、公共电路设施维护管理。维安物业主张2016年8月2日之后的物业费的依据是生效的（2017）鲁06民终233号民事判决书、（2018）鲁民申3829号民事裁定书，上述裁判文书均认定振华百货认可门前停车场管理及卫生由维安物业负责并同意每月向维安物业支付3000元物业费。为证明其提供了物业服务，维安物业提供了（2018）鲁0602民初8496号维安物业与案外人邢岩物业服务合同纠纷一案的民事判决书及2018年9月13日至2020年2月144张维安物业工作人员打扫卫生照片及5张短信截图佐证。振华百货质证称，邢岩系普通住宅的业主，该判决亦认定业主自行成立的自管会提供了部分物业服务，酌定维安物业应按0.65元/月/平方米计取物业费，故维安物业并未向普通住宅业主提供合格的物业服务，更不可能向振华百货提供物业服务；照片无法体现拍摄时间和持续性，因业主亦成立自管会对相应区域自行管理，故照片上的人员亦不能认定为维安物业工作人员，无法证明维安物业为振华百货提供了物业服务；维安物业拍摄照片的时间为九点左右，此时振华百货已清扫完毕，且从照片可以看出现场是整洁的，不需要再进行打扫，即使照片上的人员系维安物业工作人员，也存在摆拍的可能；多数照片显示的区域并非是振华百货独立的物业区域内，而是在维安物业门口，故亦无法证明维安物业为振华百货提供了物业服务；维安物业提供的短信聊天记录和电话拨打情况不能证明维安物业的主张，催费记录振华百货没有看到过，维安物业也无权向振华百货主张物业费。振华百货辩称，振华百货对于每月3000元物业费的认可，仅限于（2017）鲁06民终233号民事判决书中维安物业所主张的2015年3月1日至2016年8月1日期间，这是因为维安物业在此期间对振华百货门前广场、停车场、送货通道进行了管理和清扫，但维安物业在2016年8月2日之后并未对振华百货提供相关服务；且生效（2017）鲁06民终233号民事判决书已认定振华百货与维安物业的物业服务区域相对独立，维安物业未向振华百货提供与其他业主同等品质的物业服务，并提供了振华百货于2019年5月13日-5月16日、5月19日-5月31日、6月1日-2日、6月5日-6日拍摄视频录像和振华百货东门6月14日-16日全天、6月17日部分时间的监控录像，证明振华百货工作人员每天自行打扫东门、西门卫生，维安物业并未向振华百货提供物业服务。维安物业对视频资料的真实性不认可，称系振华百货故意事后制作，视频显示的地点不是在本案物业服务范围内，不具有证明效力；视频所显示的区域只是振华百货门前的很小的面积，看不到公共部分，故无法证明维安物业没有进行物业服务。关于涉案房屋门前广场和停车场的卫生清扫及管理。振华百货称，涉案房屋门前的卫生是振华百货自行打扫；停车场是公共区域，振华百货在涉案房屋东门门口大约有10个车位，均由振华百货自行管理和打扫，由此向南的车位由1号楼自管会管理，停车场没有门禁也没有收费的，随意停车；送货通道前后门都有，需在2号楼范围内卸货，振华百货车辆进出是2号楼自管会管理。维安物业则称，停车场是维安物业管理，但确实没有门禁也不收费，维安物业负责停车场的卫生，1号楼自管会也负责停车场卫生；振华百货卸货车辆需要进入小区里，在2号楼、3号楼之间卸货，从涉案房屋西门进货，东门属于顾客行走的。一审法院认为，生效的（2017）鲁06民终233号民事判决书认定，振华百货特别设置了消防、给排水、供配电等配套的设施设备，对上述设施设备进行了独立的维护和管理，并自行承担管理、养护、维护等相关费用，振华百货与维安物业的物业服务区域相对独立。在该案中，振华百货认可按3000元/月支付的物业费是2015年4月1日至2016年8月1日期间的物业费，前提是振华百货认可该期间门前停车场管理及卫生由维安物业负责。但本案中，维安物业主张的是2016年8月2日之后的物业费，但振华百货否认维安物业在此期间提供了相应的物业服务，在涉案小区1、2、3号楼由业主自行管理的情况下，维安物业提供的现有证据不足以证明其有关维安物业于2016年8月2日之后持续为振华百货相对独立的物业区域提供了卫生清扫、卸货车辆管理等物业服务的主张，生效裁判文书亦认定振华百货设施设备为独立设备并自行维护和管理，故维安物业主张振华百货按3000元/月标准支付2016年8月2日之后的物业费，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回维安物业的诉讼请求。一审案件受理费2200元，由维安物业负担。二审中，维安物业提交以下证据：1、2016年10月10日白石新城业主委员会出具的证明一份，证明维安物业一直在为振华百货提供物业服务，应按照物业服务管理合同的2.8元每平方米收取费用；2、（2018）鲁0602民初43号民事判决书一份，证明维安物业与白石新城业主委员会签订的《物业委托管理合同》合法有效；3、2020年6月28日维安物业因业主多次投诉振华百货卸货占用内部道路等问题向振华百货发出的告知书和2020年7月13日烟台市12345政务服务热线投诉振华百货占用消防通道卸货问题办理单打印件各一份，证明维安物业至今在为振华百货提供物业服务；4、2020年6月15日维安物业给振华百货行漏水补修的照片5张，证明2020年6月15日维安物业仍在为振华百货服务，并且也得到振华百货白石店谢经理的认可；5、2019年12月26日、2020年2月9日、2020年2月13日、2020年2月20日、2020年6月7日等为打扫卫生、消毒等照片34张，证明维安物业从2019年至今在给振华百货服务；6、2020年3月2日、2020年6月8日、2020年6月11日等照片10张，证明维安物业维修振华百货压坏的通道瓷砖，进一步证明维安物业一直在为振华百货服务；7、2020年2月20日、2020年3月2日、2020年4月15日、2020年7月9日等振华百货在维安物业管辖范围内卸货照片9张，证明维安物业为振华百货服务的事实；8、拍摄于2020年7月13日的视频一份，证明派出所找到振华百货要求处理消防通道卸货问题的事实，同时振华百货谢经理在该视频中承认了维安物业为其提供物业服务的事实。振华百货质证称：证据1和证据2均不属于新证据范畴，证据1形式不符合法定要求，且已有生效判决认定振华百货物业独立于维安物业，该证据与本案无关；对证据3中告知书不予认可，对政务热线办理单无异议，但该办理单中的投诉人员是否为涉案小区业主无法确定，且证据8视频录像中的发言人为维安物业工作人员；证据4的真实性没有异议，因维安物业原因造成超市顶棚漏水，其有义务进行修理，该证据不能证明维安物业提供了物业服务；证据5已在一审中质证，不属于新证据范畴；证据6中的人员是否为维安物业工作人员无法确定，该区域是维安物业的物业服务范围，与振华百货无关，且该区域内长期有大量业主车辆及外来车辆任意进出，不能证明地砖损坏是振华百货造成的；证据7不能证明振华百货存在占用消防通道的行为，临时性卸货系经营所需，且该通道上亦停有其他车辆，不能证明通道地砖损害是振华百货造成的，更不能证明维安物业提供了物业服务；证据8真实性及证明目的均不予认可，首先，该证据系维安物业工作人员偷录形成，证据来源不合法；其次，该证据中黑色衣服人员为振华百货工作人员谢孟飞，该视频内容解决的是小区业主投诉振华百货货车卸货挡其他车辆进出问题，已经处理完毕。该视频与维安物业是否提供物业服务无关，且谢孟飞明确表示与振华百货物业相关的工作都是振华百货自行负责，从未认可维安物业向振华百货提供了物业服务。本院认为，对于证据1，出具时间为2016年10月10日，不能证明维安物业在此之后提供了物业服务，且对于2016年8月2日至2016年10月10日期间维安物业是否提供了物业服务，应结合其他证据予以认定；对于证据2，一审法院已经予以认定，本院不再赘述；对于证据3，告知书系维安物业单方制作，需结合其他证据予以认定，政务服务热线办理单亦不能证明维安物业为振华百货提供物业服务的事实；对于证据4至证据8，需结合其他证据予以认定。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，（2017）鲁06民终233号生效民事判决已经认定维安物业与振华百货物业服务区域相对独立，振华百货特别设置设施设备并自行承担管理、养护、维护等费用。虽然振华百货认可2015年4月1日至2016年8月1日期间维安物业负责其门前停车场管理及卫生，并同意按照3000元/月的标准向维安物业支付该时间段的物业费。但对于2016年8月1日后维安物业继续向其提供物业服务的事实，振华百货不予认可。维安物业主张已经提供了物业服务，应当提供充分证据加以证明，其提交的证据不足以证明2016年8月1日后仍向振华百货提供了物业服务，应当承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予支持。综上所述，维安物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由烟台维安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年九月二十一日书记员  孙晓雯