湖南省嘉禾县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1024民初889号 原告：侯某，男，个人信息……略。 原告：丘某某，女，个人信息……略。系侯某配偶。 委托诉讼代理人：刘秦佑，嘉禾县东塔法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 被告：郴州广厦房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市嘉禾县珠泉镇嘉禾大道金桂园小区1栋201A。 法定代表人：胡将林，该公司执行董事。 原告侯某、丘某某与被告郴州广厦房地产开发有限公司（以下简称“广厦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告侯某、丘某某的委托诉讼代理人刘秦佑、被告广厦公司的法定代表人胡将林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告侯某、丘某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理涉诉房屋不动产权证书；2、判令被告支付原告逾期办理产权证违约金44100元，之后的违约金从2020年5月1日起，按房屋价款414087元每日千分之0.1的标准计算至实际完成房屋所有权登记之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于嘉禾县新城区金桂园小区房屋一套，房号为3栋18层2单元1803，房屋总价款为414087元，交房日期为2016年5月31日前。被告应在该商品房交付之日起365日内为原告办理房屋所有权证书，后由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书。根据双方在《商品房买卖合同》第二十条（二）的约定“自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”被告应当按约为原告办理房屋所有权登记，并依约支付违约金，原告多次催促，被告以还在协调办理相关手续为由，一拖再拖。为维护原告合法权益，特具状法院，请依法支持原告的诉请。 被告广厦公司辩称，原告诉请买卖房屋的事实属实，但所诉房屋无法办理不动产登记并非被告的原因，而是政府为征缴土地出让金而暂停办理不动产登记的违法行为所致；且因政府行为导致土地出让合同无效，从而造成《商品房买卖合同（预售）》无效。请求法院驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据1-4，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下： 原告对于被告提供的证据5真实性无异议，对其关联性有异议，本院经审查认为，该证据中的请示报告均为被告及县建设局职工合作建房委员会作出，结合实际情况，本院对该证据予以确认；对于被告提供的证据6关联性有异议，本院经审查认为，该证据不足以证明原告房屋无法办证的原因，对其证明方向，本院不予确认；对于被告提供的证据7有异议，认为不属于法院调查取证的范围，本院经审查认为，该申请书系被告向本院提出的申请，不能作为证据使用，也无法证明任何内容，对该申请书本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月24日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人以414087元（单价每平方米2680元，建筑面积共154.51平方米）的价格向出卖人购买坐落于嘉禾县珠泉镇嘉禾大道的金桂园小区3栋第18层2单元1803号房，出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房，买受人应于2016年5月31日前支付首期房价款124087元，占全部房价款的33%，余款290000元向中国农业银行嘉禾支行申请贷款支付；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%计算给付利息；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。2、由出卖人消除未能办理所有权的原因，但因政府及政府部门原因未能办理的除外。原、被告在合同相应处签字盖章。合同签订当日，原告依约支付房款，被告依约交付该商品房，但被告未按约使买受人取得房屋所有权证书。原告多次催告后无果，遂酿成纠纷。案经本院多次组织调解未果。 另查明，案涉房屋系嘉禾县建设局干部职工集资建房项目“建设局住宅小区”之一，因该项目在建设过程中实际容积率增加，2014年9月18日，嘉禾县时任县长组织召开城乡规划委员会，明确“建设局住宅小区”需按照实际建成容积率履行补缴土地出让金手续，被告与嘉禾县建设局职工合作建房委员会共同委托湖南志成土地评估有限公司对位于嘉禾县新城区景观大道东侧国有出让住宅用地土地使用权进行市场价值咨询，湖南志成土地评估有限公司于2015年10月30日出具《评估报告书》，评估结果为：该单位面积地价566元/平方米（合37.73万元/亩），土地使用权面积为11666平方米，总地价660.30万元。建设局住宅小区土地使用权人已交土地出让款5646344元，未办理国有土地使用权证。被告与嘉禾县建设局职工合作建房委员会向嘉禾县国土局递交《评估报告书》后，双方对是否采纳该评估结果产生分歧，该项目至今仍未履行补缴土地出让金手续。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，后原告依约向被告支付了全部房款，被告向原告实际交付了商品房，被告应当按照合同的约定协助原告办理不动产登记手续。本案的争议焦点是：一、案涉合同是否有效；二、被告是否违约及违约金的计算；三、原告第一项诉请能否得到支持。现分别阐述如下： 一、关于案涉合同是否有效。被告认为，没有经过招拍程序签订的土地使用权出让合同无效，因此之后的商品房买卖合同也无效。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，案涉合同自成立时生效，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，案涉合同依法有效。被告提出案涉建房项目中的土地权出让合同无效，导致案涉合同也归于无效的辩解意见，证据不足，无事实和法律依据，本院不予采纳。 二、关于被告是否违约及违约金的计算。双方在《商品房 买卖合同（预售）》中约定，如因出卖人原因使得买受人无法办理房屋所有权证书，则出卖人承担违约责任，但因政府及政府部门原因未能办理的除外。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案中，被告未能依约使原告取得房屋所有权证书，且并非因政府及政府部门原因未能办理，被告构成违约，但其客观上为达成合同目的在积极履行义务，多次向县政府及相关部门请示办理建设局住宅小区房屋产权登记，但双方因补缴土地出让金的数额不一致而无法进行不动产登记。原告未提供证据证明其因未取得房屋所有权证书造成的损失数额，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，本院酌定以被告支付原告5000元违约金为宜。 三、关于原告第一项诉请能否得到支持。原告诉请第一项为“判令被告立即为原告办理涉诉房屋不动产权证书”，但被告并非办理不动产权证书的法定机关，客观上无法达成该项诉请，且依据双方约定，被告仅有协助原告办理房屋不动产权证书的义务。对原告要求判令被告立即为原告办理涉诉房屋不动产权证书的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告郴州广厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告侯某、丘某某逾期办理产权证违约金5000元。 二、驳回原告侯某、丘某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费451元，由被告郴州广厦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省 郴州市中级人民法院。 审 判 员 李  气  红 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理 李  姝  婷 代理书记员 李姝婷（兼） 附录： 一、原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1.原告身份证复印件1份，拟证明原告的身份情况。 2.商品房买卖合同（预售）复印件1份，拟证明原告购房的时间、栋号、价格及双方约定办证的时间、违约金的计付方式。 二、被告为支持其答辩主张，向本院提交如下证据： 3.被告营业执照、开发资质证复印件1份，拟证明被告主体资格。 4.建设用地规划许可证、国有建设用地使用权、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、预售许可证复印件各1份，拟证明五证不统一，是政府的原因。 5.请示政府解决不动产登记的报告、湖南志成土地评估有限公司出具的《评估报告》摘录件复印件各1份，拟证明被告从2015年至2019年尽力解决办理不动产登记的事实。 6.县政府相关文件复印件1份，拟证明该项目具有特殊性，原告诉求无法办理的原因是政府暂停办证。 7.调查取证申请书1份，拟证明所诉房地不能办证的原因是政府暂停办证。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发 企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。