湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3433号 原告：怀化润兰物业服务有限公司。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾玲颖，湖南五溪律师事务所律师。 被告：张荷花，女，汉族，1969年9月28日出生。 原告怀化润兰物业服务有限公司（以下简称润兰物业公司）诉被告张荷花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曾玲颖、被告张荷花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怀化润兰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2013年5月至2020年5月的物业管理费4165元；2、请求判令被告支付以欠缴的物业管理费为基数，按每日1‰的标准计算，从逾期之日起至缴清欠付的物业管理费止的滞纳金（截止2020年5月31日的滞纳金为5372.8元)；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告张荷花系怀化市鹤城区锦绣湘维小区6栋304号房屋的业主，2008年8月15日，原告与被告签订《物锦绣湘维物业管理合同书》，约定原告为被告提供物业管理服务，按0.4元/㎡每月的标准收取物业管理费，如逾缴纳物业费，原告有权要求补缴，并从逾期之日起按每日1%加收滞纳金。协议签订后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告从2013年5月起便未依约向原告缴纳物业管理费，原告多次在小区张贴催缴物业管理费的通知，并于2018年10月30日向被告发送责任告知书，要求被告及时缴纳欠缴的物业费金额，逾期缴纳应承担赔偿责任，但被告至今未向原告给付物业管理费。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反双方签署的《物业管理合同》，依据合同约定，被告房屋面积122.5平方米，按每月每平米0.4元计算，2013年5月至2020年5月，被告共欠缴4165元物业管费。同时，被告应承担逾期支付的违约责任，按每日万分之一计算，共5372.8元。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告张荷花辩称：一、原告没有提供最基本的物业服务，无权要求业主支付物业费。2008年与原告签定的《物业管理合同》非本人“真实意愿”。怀化润兰物业有限服务公司实质上就是开发商—润兰房地产开发公司的一个部门或可说一支保安队，完全维护的是开发商的利益。一期业主收房并相继入住后，开发商润兰房地产开发公司开始建设二期楼盘—润兰上城，二期所有建设所有车辆（渣土车、材料车、泵车等)呈“S”形穿插整个小区长达四年之久，晴天渣土满地，尘土漫天；雨天污水横流，无处下脚；大型重车引起房子颤抖，昼夜施工辆噪音严重扰民,原告作为物业公司，不仅从不制止、干预，而且还多次阻碍广大业主维权，帮助开发商施工车辆通行。开发商在紧靠四栋的小区公共地（消防通道)违建公共厕所、课堂、工棚、钢管仓库和加工场，严重侵犯了本人及广大业主的利益，物业不仅不阻止，还参与其中，业主维权将车辆停放在施工现场阻挑违建但本应为业主服务的物业保安，却多次上门要求业主将车开走。开发商围墙侵犯一期业主利益，业主阻止被物业人员打伤；物业多次在节假日，甚至春节前停业主的水电。小区的大门四通八达、形同虚设，存在严重安全隐患。小区连个停车位都没有划分、小区监控、本单元密码锁已损坏多年。部分业主擅自更改房屋用途，把车库或柴棚擅自下挖更改为住房，甚至改为废品站，导致周围邻居苦不堪言；小区车辆来往想停就停想走就走，堵车常态化，有时消防车及救护车也进不了，物业人员也没有进行管理。《消防验收合格证》定期审核，从未在小区公示，业主没有一点安全感。紧靠四栋窗户下违建的公共厕所、澡堂、工棚、钢管仓库和加工场长年臭气熏天，特别是每年给存在于此的几百吨钢管反复刷漆使整个小区都刺鼻难闻，四栋业主更是难以忍受。小区监控系统已失效多年，至今没有修复，本人及众多业主停在小区的车辆被刮擦损伤因为监控失效，无法找到当事人赔偿。小区所有门岗基本无人值守，形同虚设，闲杂人员、外来车辆随意进出小区，对大件物品及陌生人员从未登记，造成小区业主财物多次失窃，被盗。消防车辆多次无法进入火灾现场，导致业主损失修重。现在整个小区还属“建筑工地用水”，饮水安全无法得到保障。小区业委会2016年6月28日正式成立，业委会成立之后多次要求原告与业委会重新协商签定聘用合同或退出，但原告至今不协商不签约。小区广告满天飞，公共区域长期钢管加工，甚至成立挂牌公司。《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《湖南省物管条倒》第五十二条利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。二、2017年6月前发生的物业收费已过诉讼时效，法院对原告要求被告缴纳2017年6月前的物业费的诉讼请求应不予支持。2017年10月1日起施行的中华人民共和国民法总则第188对民事诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因而，无论是否产生了物业费用，法院对原告要求被告缴纳2017年6月前的物业费的诉讼请求应不予支持，而对此，2019年12月怀化中级人民法院（2019）湘12民终3005号民事判决书也作出了终审判决：“怀化润兰物业有限服务公司所提本案不能适用诉讼时效制度，其应全额收取物业费的上诉主张及理由不能支持。”2013年开发商润兰房地产开发公司开始了长达四年久的二期建设，期间物业公司从来不催交过物业费，本人至今也从未收到催交通知。三、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付所谓的物业服务费用。因原告没有提供最基本的物业服务，给被告生活带来诸多不便，财产和身心受到严生损害。因此被告不存在承担违约责任，不应缴纳滞纳金。综上所述，请求法院依法驳回原告要求被告支付物业费滞纳金的诉讼请求。 原、被告围绕本案提交了相关证据并发表了质证意见，本院予以记录在卷。根据原、被告提交的证据及相关陈述，本院审理查明如下：2007年9月1日，原告（为乙方）与怀化润兰房地产开发有限责任公司（为甲方）签订《前期物业服务合同》，约定乙方从2007年9月1日起对甲方开发的锦绣湘维小区提供物业管理早期介入服务，服务内容“物业共用部位的维护与管理，确保物业使用功能正常；物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常使用；环境卫生、绿化管理服务。保持小区内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁、美观；门卫24小时值班，对来访人员进行登记、查询及大件物品出入管理；小区内保安定时巡逻，协助公安及消防部门维持小区的治安秩序和消防安全，做好车辆进出管理等工作，维护小区正常交通秩序，维护小区内正常的工作、生活秩序；专项维修资金的代管服务，确保该项资金合理使用；等等”。合同还约定乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意；乙方如违反本合同未达到管理服务质量约定的目标的，甲方、业主或物业使用人有权要求乙方限期整改，乙方无本合同第二十六条规定的情况而逾期未整改给对方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；业主应于入伙之日起交纳物业服务费用，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.58元/月/平方米，甲方、业主或物业使用人违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求补缴，并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金。协议签订后，原告进驻锦绣湘维小区。 2008年8月15日，锦绣湘维小区6栋304号房屋（面积121.77平方米）的业主张荷花收房入住该小区，同日，被告张荷花与原告签订《物业管理合同》，约定由怀化润兰物业服务有限公司为锦绣湘维小区提供物业管理服务，双方就管理服务事项、物业管理服务收费、专项维修资金、双方权利义务、违约责任等事项作了约定，其中约定被告自该物业纳入物业管理范围（即交付钥匙）之日起交纳物业管理服务费，第一次被告张荷花须预缴6个月的物业管理服务费292元（按0.4元/月/平方米收费），预缴期满后，被告须于每月5日前付清上月的物业管理服务费；被告违反合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金。2013年5月起，被告认为原告的物业管理服务存在严重质量问题拒绝缴纳物业服务费。 2015年10月26日，怀化市房产管理局就小区业主反映的问题向原告发送一份《限期整改通知书》并责成原告在30日内进行整改，之后，原告虽然对物业问题进行了整改，但一直未整改到位。2019年5月28日，锦绣湘维小区业主委员会因小区物业服务存在重大质量问题向小区所在地基层组织武陵社区发出《关于解聘润兰物业管理公司的报告》，报告内容载明润兰物业公司物业服务存在严重问题、管理混乱等原因，2019年5月26日召开业主大会上，二分之一以上的业主同意解聘润兰物业公司。现润兰物业公司仍在小区服务，但物业服务质量存在瑕疵，双方酿成纠纷。 另查明，2006年3月7日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司登记成立，并经怀化市房产管理部门批准准予从事物业管理服务。2007年8月2日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司将名称变更为怀化润兰物业管理有限公司，并于2009年4月30日再次将怀化润兰物业管理有限公司更名为怀化润兰物业服务有限公司。 本院认为，原告润兰物业公司与被告张荷花签订的《物业管理合同》均系双方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当遵守执行。合同签订后，原告润兰物业公司一直为被告所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，作为物业管理服务的提供者，原告应根据合同约定为被告提供优质、高效的服务，也有权向被告收取物业管理费。但在提供物业服务的过程中，原告存在管理制度混乱、管理措施缺失等问题，在怀化市房产局下达责令整改通知书后，原告仍未整改到位。由此可以确定原告未按照合同约定全面履行，其履行行为为瑕疵履行。根据民事活动应当遵循公平的原则，润兰物业公司在存在履行瑕疵的情况下仍然要求业主按照合同的约定收取物业管理服务费用，对业主来说也显失公平，故本院酌定润兰物业公司可以按约定物业费的80%收取物业费。按此计算，2013年5月1日至2020年5月31日被告应支付原告的物业管理费为3312.14元（121.77平方米×0.4元/平米/月×80%×85个月），故超出部分，本院不予支持。 因原告在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业费的交纳产生纠纷，诉至法院，在纠纷解决前，被告未按照双方合同约定的数额、时间交纳物业费，具有正当理由，故对原告请求法院判令被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告辩称原告的主张已经超过了诉讼时效的意见，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”，本案中，润兰物业公司作为提供物业服务的一方，提供的物业服务具有连续性，物业费分期交纳，诉讼时效期间自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，因此，只有物业公司撤离所服务的小区后主张物业费才适用诉讼时效，现润兰物业公司仍在提供物业服务，被告提出本案超过诉讼时效的理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张荷花在本判决生效之日起15日内向原告怀化润兰物业服务有限公司支付2013年5月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费3312.14元； 二、驳回原告怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告张荷花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  谢 娜 二〇二〇年九月十八日 代理书记员  窦小倪