中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9324号上诉人（原审被告）：YIBOLIU（中文名：刘一博），男，1983年7月4日出生，新西兰国籍，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苏少华，北京安坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王世进，男，1960年6月28日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：王仁人，男，1990年8月9日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李珍，女，1964年10月22日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人YIBOLIU（中文名：刘一博）（以下简称刘一博）因与被上诉人王世进、王仁人房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初4438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘一博上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王世进、王仁人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由王世进、王仁人负担。事实和理由：1.一审判决以王世进、王仁人去物业取钥匙的时间即2020年3月27日作为合同解除的时间，系错误的、不公平的认定。2020年1月3日，一审庭审时，王世进、王仁人要求解除房屋租赁合同，法官也要求刘一博尽早搬离，刘一博于2020年1月19日搬离房屋，并通知了王世进、王仁人，搬离当天，物业到场拍摄了照片与视频，并发送给王世进、王仁人，王世进、王仁人对此未提出异议，应视为其已经通过物业收房。王世进、王仁人明知刘一博于2020年1月19日搬离，因此，双方租赁合同已于当日解除。王世进、王仁人迟延取钥匙，是其自身行为所致，应自行承担责任。2.北京地区从2020年1月24日开始受疫情影响，刘一博2020年1月19日已经搬离该房屋，且疫情期间小区对业主没有进行任何限制，业主完全可以随时进出小区，王世进、王仁人已于2020年1月底回京，随时可去物业领取钥匙，因此王世进、王仁人不去取钥匙的行为，完全是个人决定，与刘一博无关。一审判决刘一博承担2020年1月19日到3月27日的房租没有事实和法律依据。3.一审判决认定6万元的违约金数额过高，应予以调减。王世进、王仁人辩称，同意一审判决，不同意刘一博的上诉请求及事实理由。王世进、王仁人向一审法院起诉请求：1.判决解除王世进、王仁人与刘一博签订的租赁合同；2.判令刘一博按照合同约定租金标准支付2019年11月1日到2020年4月1日期间的房租14万元；3.判令刘一博支付违约金33.6万元；4.判令刘一博赔偿1个月房租2.8万元用于房屋维修和清洁、换锁、家具家电等问题；5.判令刘一博支付冷水热水费4061元、中央空调费1.1万元（判决书中的货币均为人民币）。一审法院认定事实：2018年10月21日，王世进、王仁人作为出租方（甲方）与刘一博作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其拥有产权的北京市朝阳区朝阳公园×号房屋（以下称×号房屋）出租给乙方使用；租赁期2年，从2018年11月1日至2020年10月31日；租金每月2.8万元，押一付三，于2018年11月1日支付8.4万元（包括押金2.8万元，第一个月免房租），之后于2019年1月15日/4月15日/7月15日/10月15日和2020年1月15日/4月15日/7月15日前各支付8.4万元；房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同剩余期限总租金100%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……（4）拖欠房租累计一个月以上的。王仁人的母亲李珍代表甲方签署了该份合同。2018年11月1日，李珍代表王世进、王仁人与刘一博签署《补充协议》，主要内容为：一、房屋内需要修缮的事项。二、需要配备的家具家电。三、其他：1.期满退租不用刷墙；2.如承租人需开发票，承租人承担相应增值税税费。甲方同意提供开发票相关信息。刘一博签约后向王世进、王仁人支付了押金2.8万元。刘一博应在2019年10月15日交纳2019年11月1日之后下一季度房租，但未按时交纳。王世进、王仁人起诉后，刘一博于2020年1月19日将其物品从×号房屋搬走，并将入户门钥匙留在物业。刘一博2020年1月19日微信通知了王世进、王仁人。刘一博于2020年3月24日向王世进、王仁人转账支付了租金45161.29元。经法院要求，王世进、王仁人于2020年3月27日去物业收取钥匙并查看了房屋。一审法院认为，王世进、王仁人与刘一博签订的《租赁合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王世进、王仁人认可李珍有权代表其签署《租赁合同》和《补充协议》，刘一博关于双方合同未成立未生效以及部分合同条款未生效的抗辩意见没有事实和法律依据，法院不予采信。刘一博未在2019年10月15日按时支付房租，已构成违约。刘一博辩称王世进、王仁人拒绝给其开具发票、无法使用车位、未修理浴室构成违约，王世进、王仁人对此不认可，刘一博未举证证明其主张，应承担举证不能的不利后果，法院对刘一博该抗辩意见不予采信。刘一博拖欠房租已超出一个月以上，王世进、王仁人有权依据合同约定行使解除权，在王世进、王仁人起诉要求解除合同后，刘一博交还了房屋，王世进、王仁人于2020年3月27日收回了房屋，双方之间的租赁合同已于当日解除。对于王世进、王仁人要求刘一博支付拖欠租金的诉讼请求，刘一博应支付2019年11月1日至2020年3月27日期间共计148天租金。双方未约定单日租金，法院参照月租金标准，依据公平原则依法酌定为每日934元，按此计算刘一博应付租金为138232元。刘一博申请以押金2.8万元折抵租金的抗辩意见有事实和法律依据，法院予以支持，王世进、王仁人要求以押金折抵免租期房租的请求没有合同依据，法院不予支持。刘一博于2020年3月24日支付了租金45161.29元，以押金折抵2.8万元，尚欠65070.71元，刘一博应予支付。王世进、王仁人要求刘一博支付冷热水费4061元、中央空调费1.1万元，刘一博同意，法院予以准许。王世进、王仁人要求刘一博支付违约金的诉讼请求有合同依据，刘一博认为合同约定违约金过高并请求法院减少的抗辩意见有法律依据，法院综合案情，依据公平原则，对违约金数额依法酌定为6万元。法院在酌定违约金数额时已将王世进、王仁人因房屋空置、维修清洁、换锁、家具家电等问题导致的损失因素考虑在内，王世进、王仁人要求刘一博另行赔偿1个月房租2.8万元的诉讼请求法院不予支持。依据公平原则，法院酌减王世进、王仁人违约金请求部分的诉讼费仍由刘一博负担。判决：一、王世进、王仁人与YIBOLIU（中文名：刘一博）2018年10月21日签署的《租赁合同》已于2020年3月27日解除。二、YIBOLIU（中文名：刘一博）于判决生效之日起15日内向王世进、王仁人支付房租65070.71元、违约金6万元。三、YIBOLIU（中文名：刘一博）于判决生效之日起15日内向王世进、王仁人支付冷热水费4061元、中央空调费1.1万元。四、驳回王世进、王仁人的其他诉讼请求。刘一博如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8990元，由王世进、王仁人负担1313元（已交纳），由刘一博负担7677元（王世进、王仁人已预交，刘一博于判决生效之日起15日内支付给王世进、王仁人）。当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘一博向本院提交：邮件网络打印件。证明目的：2020年1月19日，刘一博从涉案房屋搬走，物业与王世进、王仁人进行过确认，王世进、王仁人也同意刘一博搬走，所以一审判决2020年1月19日至3月27日的房租完全由刘一博承担是不合理的。王世进、王仁人质证意见为：物业只是对业主财产负责，打电话和录像都是为了确认业主财物没有受到损失，与刘一博是否交房无关。刘一博2020年1月19日搬家，事先未通知王世进、王仁人，导致王世进、王仁人因身在国外不能及时收回房屋，物业和王世进、王仁人均无权阻止刘一博搬家，与王世进、王仁人是否收房无关，因新冠疫情不可抗力因素，王世进、王仁进应一审法官要求拍照，实地取证之后才收房。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于逾期支付租金的违约责任。双方虽然在合同中约定王世进、王仁人负有提供发票的义务，但未明确约定发票税额、付款人信息、开具发票与给付租金的先后顺序等事项，且从双方各自提供的微信聊天记录内容来看，双方在沟通协商过程，对上述事项未达成一致意见，即使王世进、王仁人的行为构成合同的不当履行，刘一博采取的措施也不应超过必要限度，其不能以迟延给付整个季度租金的方式行使抗辩权。故刘一博未按照合同约定给付租金构成违约，其以王世进、王仁人未提供发票为由，不按期支付租金，缺乏依据，本院不予采纳。刘一博拖欠房租已超出一个月，王世进、王仁人有权依据合同约定行使解除权，在王世进、王仁人起诉要求解除合同后，刘一博交还了房屋，王世进、王仁人于2020年3月27日收回了房屋，双方之间的租赁合同已于当日解除。2020年1月19日系刘一博单方搬离涉案房屋的时间，双方就合同解除并未达成一致意见，故刘一博主张双方合同于2020年1月19日解除缺乏依据，本院不予采纳。一审法院参照涉案房屋月租金标准，依据公平原则依法酌定每日租金为934元，以此确定刘一博尚需给付的租金并无不当（刘一博于2020年3月24日支付了租金45161.29元，以押金折抵租金2.8万元），本院予以确认。一审法院综合本案案情，依据公平原则，并考虑房屋空置、维修清洁、换锁、家具家电等问题导致的损失，酌情确定的违约金数额，并无不当。刘一博主张一审判决违约金数额过高，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，YIBOLIU（中文名：刘一博）的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7677元，由YIBOLIU（中文名：刘一博）负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  万丽丽审 判 员  沈 放二〇二〇年九月四日法官助理  卢圆圆法官助理  向 玗