河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3496号 上诉人（原审被告）：李迎建，男，1953年1月11日出生，汉族，住北京市海淀区。 被上诉人（原审原告）：苗培林，男，1976年11月18日出生，汉族，住内蒙古牙克石市。 被上诉人（原审原告）：龙凤，女，1977年8月16日出生，汉族，住内蒙古牙克石市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王学思，河北依实律师事务所律师。 上诉人李迎建因与被上诉人苗培林、龙凤房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李迎建上诉请求：1、请求撤销原审第一项判决并依法改判，改判内容为驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案属于买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人三方签订《存量房买卖合同》，约定将大厂回族自治县福泰花园小区15栋1单元1003室转让给被告，双方约定房屋价款150万，上诉人先行支付了90万，后上诉人希望办理贷款支付剩余60万，但因为该房屋房产证尚未批下，导致上诉人无法办理贷款，无力支付剩余房款。后虽然该涉案房屋产权证批下，但上诉人已超过办理贷款年龄65岁，无法继续办理贷款。一审中法院认为无法办理贷款为被上诉人自身原因导致，上诉人应遵守双方约定自行筹集剩余房款属于事实认识错误。2019年4月17日上诉人与被上诉人与第三人签订了协议书，约定了由上诉人将房屋转卖至第三方，而一审法院认定该协议书无效，但该协议书为三方真实意思表示，且符合相关法律法规，理应有效。法院属于认定事实错误。在法院认定事实错误情况下，一审法院认为上诉人违约并适应《合同法》第一百零七条、第一百零九条等相关法律判令上诉人承担购房尾款属于适用法律错误。 苗培林、龙凤答辩称,请法院驳回上诉人的上诉请求，具体意见与一审意见一致。关于双方于2019年4月17日所签协议涉及到转卖给第三人，属于逃避国家税收，损害国家利益，符合《合同法》第52条第二项无效的情形。 苗培林、龙凤向一审法院起诉请求：判令被告继续履行存量房买卖合同，向原告支付60万元购房尾款；本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1.对于涉案《存量房屋买卖合同》、居间服务合同、定金协议及收据，双方对合同的签订时间、具体坐落、成交价款及部分特别条款等，买卖双方签字、捺印约定明确，符合证据的合法性、客观性、关联性，一审法院对其证明效力予以认定。其中，对于合同中第四条“付款方式的约定”及第十条“补充合同”约定具体、明确，一审法院一并予以认定，2.对于收取客户房屋资料凭证，体现房屋交接时的实际履行事实，客观真实，一审法院予以认定。3、对于起诉书、证明、协议书等，体现双方另案，具备合法性、客观性及关联性，一审法院予以认定。4、对于领取不动产权证书的通知、快递回执单，证明出卖方履行了通知义务、买受人签收，具有合法性、客观性、关联性，一审法院予以认定。对于被告提交的授权委托书以及北京、上海等高级人民法院出台的指导性意见，不符合本案事实认定证据的关联性，一审法院不予认定。 一审法院认为，涉案《存量房买卖合同》体现当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规禁止性规定，合法有效。合同依法成立、生效后，买卖双方均应遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务。涉案房屋双方成交价格150万元，买受人已交付90万元，尚欠购房尾款60万元未付。结合涉案合同第四条“付款方式”及第十条“补充合同”，第（三）项关于贷款的约定，明确约定了买受人拟贷款60万元。同时，明确了“买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的”，双方同意按第1或2种方式解决。对于剩余购房贷款如未获批的后果，约定由买受人自行筹齐剩余房款，以现金形式支付出卖人。被告在合同签订当日已收受房屋并进行了装修，后办理完毕小区物业业主变更手续，理应继续履行合同，在贷款不能获批后，自筹资金及时给付原告购房尾款60万元。原告主张事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。市场交易必然存有风险，行为人应理性对待、合理规避。被告作为完全民事行为能力人，理应对签署《存量房买卖合同》、付款行为及相应后果具有足够的认知、辨识能力。基于涉案买卖合同的签订、大部分履行系本地区房屋限购政策实施之前，依据法不溯及既往原则，该合同履行不应受限购政策调整。合同履行过程中，被告已支付了大部分款项，现以年龄偏大、不能贷款进行抗辩，理据不足，有悖诚信，一审法院不予采信。被告在付清原告购房尾款后，原告应积极协助被告办理涉案房屋的产权过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：被告李迎建于判决生效之日起七日内，给付原告苗培林、龙凤《存量房买卖合同》购房尾款60万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由被告李迎建负担。 本院二审期间，上诉人提交证据。证据一、三段录音。2017年5月7日和5月9日的录音是我和龙凤的录音，5月8日的是我和中间方法人代表李炳刚的录音各一份。5月7日的录音证明补充合同第10条约定，房本下来可以转卖给第三人，协议中没有写房本下来前不可以转让。我签订合同时答应我2016年年底下来，但是到2017年都没有下来，我已经65岁了，担心不能贷款，不能筹集房款，向其提出向第三人转让，他以合同第10条房本下来后转让他人，房本没下来我进行转让第三人属于违约。5月9日的录音证明我提出增加3万元但是其不同意。5月8日的录音证明因为龙凤5月7日不配合，我需要龙凤的商品房买卖合同，中介李炳刚称我违约，拒绝我。我认为我要商品房不违约，因为我交了90余万元房款，有使用商品房的权利，且在之前我已经要求龙凤配合转让该合同。我在本次要求李炳刚配合履行要求龙凤与我谈转让第三人，有这个权利。证据二、民事起诉状一份。证明存量房买卖合同约定房本下来，但是房本没下来，我岁数65岁了，我进行转让，对方拒绝了。由于5月7日和5月8日龙凤拒绝转让，我的年龄无法贷款，且我没有自付能力，所以我进行了起诉，要求解除合同并退还我已付房款。证据三、授权委托书一份。证明2019年2月29日进行开庭，因为龙凤要求我撤诉，我不同意，她提出委托我进行转让她名下的房子，仍要求150万元，卖完后再和我解除合同。我要求她把房屋的债权商品房买卖合同交给我进行转卖，由于当时没拿过来商品房买卖合同，所以当时没有撤诉，改为2019.4.17再进行一次开庭，进行撤诉。2019年4月17日拿来了存量房买卖合同原件，宣布龙凤和苗培林的存量房买卖合同原件作废，是由李炳刚宣布作废的。把商品房买卖合同交给我了，还有一些收据，我打了收据。被上诉人质证意见为，1、针对三段录音，不属于新证据；对于真实性没有问题，但是不认可关联性及证明目的。首先，转让第三人因属于违反国家税收损害国家利益而无效。其次，我方从未阻止过上诉人转让给第三人的行为，只是要求双方交易在中介公司百家房产有限公司进行交易，符合所签合同的约定。再者，对于中介公司保存房屋的所有手续也是三方共同约定的，故在履行合同过程中均没有违约行为。2、针对证据二，上诉人确实起诉过，但对其内容的真实性、关联性、合法性不予认可，属于上诉人自述的范畴。3、对于证据三，真实性无异议，但对其证明目的不予认可。因涉案房屋是龙凤与开发商所签的商品房买卖合同，李迎建要求龙凤和苗培林委托李迎建进行销售，说明了苗培林与龙凤一直在配合李迎建对涉案房屋进行转让。上诉人提交证据均不属新证据，本院不予以认定。被上诉人没有提交证据。 本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。被上诉人已履行了房屋交付等合同义务，上诉人业已给付首付款装修入住，上诉人应按照合同约定履行给付房款义务。上诉人因自身原因贷款不成应按照合同约定自筹剩余房款给付被上诉人。一审判决上诉人给付被上诉人尾款60万元合法有据。上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，李迎建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人李迎建负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年九月八日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍