云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初1395号原告：丁某某，男，1951年8月16日出生，汉族，江西省黎川县人，住广州市花都区。被告：云南乾泰投资有限公司。住所地：安宁市。委托诉讼代理人：陈慧娟，云南格元律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：云南西联酒店有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市。委托诉讼代理人：陈慧娟，云南格元律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：韩某某，男，1960年9月7日出生，汉族，浙江省杭州市人，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人：陈慧娟，云南格元律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告丁某某与被告云南乾泰投资有限公司（以下简称“乾泰公司”）、云南西联酒店有限公司（以下简称“西联公司”）、韩某某合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员张红梅独任审判，于2020年8月6日、9月9日在本院两次公开开庭进行了审理，原告丁某某、三被告共同委托代理人陈慧娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告丁某某向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告支付原告的酒店使用权（2栋戴斯酒店）第10层01号物业所交的本金129366.00元。2.请求判令被告支付原告的2-1001物业的租金。自2016年1月至被告退还本金为止（每季度租金3881元计算标准）。3.请求判令被告支付原告被拖欠租金的违约金12630元（按本金的10%计算）。4.请求判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告于2015年10月10日在安宁世贸广场看到大楼顶挂的标语：投资酒店有12‰的回报，于是我到乾泰公司销售部，由文宇涛接待我后，签署了戴斯酒店使用权转让合同和租赁合同，一份编号2-1501号，一份编号2-1001号，并于2015年10月13日全额交清二份合同的转让费258166.00元。等到乾泰公司应付2015年租金的2016年元月，我打电话给乾泰销售经理钟迪，钟迪短信回复：快的话下周就可以支付给大家……。过一个半月，我问乾泰财务，告知已经打入我的银行卡。我银行卡收7747元现金，即为2015年第四季度1501号及1001号2间房租金，证明合同成立并已付实施。但自2016年到2020年6月乾泰公司就一直没有支付租金。韩某某并没有将筹集来的钱用于酒店工作的展开，说明韩某某自导自演酒店协议是假的，实质是非法集资。本人—直向乾泰公司催要本金和所欠租金。2017年新上任的总经理袁佳，我向他诉说了我向乾泰公司投资了柒拾余万元，袁佳才叫人退还1501号房的本金128800.00元，以后，我继续向袁佳催要1501号的租金和1001号房的本金和租金。2018年7月下旬我告知袁佳再不还款，我向公安局报案，袁佳说先转5万元，经查2018年7月31日实际转款4万元作为1501号房租金。袁佳叫我退回1501房的原始合同、发票。此后我继续找袁佳总经理要求退还1001号房的本金和租金。而袁佳总经理则次次都是叫我等候安排……关于原告要求被告必须承担拖欠租金的违约金，理由为在使用权转让合同中的5.1、5.2、5.4的条款中都明确违约方必须承担转让金10%的违约金。然而在使用权转让合同的第六条和租赁合同的第四条中，都特意注明：“除本合同约定以外任何条件下双方均不向对方承担任何违约责任。”然而，租赁合同的核心要义是：使用权和租金，该合同只讲使用权违约的处罚；而不讲租金违约的处罚，而且是专门的约定，这既是霸王条款，也严重违反《中华人民共和国合同法》中的第三条“平等原则”；第五条“公平原则”，至于第四条的“自愿原则”。两被告公司的法人代表也是韩某某，地址、电话号码同一，这就明明白白反映出合同是韩某某自导自演的骗局，对筹集来的钱，并没有用到酒店事务的开展上，韩某某现在办理移居国外的手续。韩某某是虚构公司从而非法集资，其款用于移民和其它……从而也违反了《合同法》中的“诚实信用原则”。所谓“任何条件下双方均不向对方承担任何违约责任”也便是无效的。因此，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。三被告共同辩称，原告在2015年的10月13日同时向被告乾泰公司购买了2-1001、2-1501两套物业的经营权，并同时与被告西联公司签订了租赁协议。因为安宁世贸广场工程一直无法通过最终竣工验收，后三方协商互不负违约责任。乾泰公司将购房款全额退还原告，双方互不追究责任。2-1501号已经退款完毕，原告把交款的收据原件交还，被告在银行流水里面备注了退房款的字样。2018年7月，我们向原告退还案涉的2-1001房的退房款40000元并进行了备注，当时因为乾泰公司资金非常紧张，双方没有对具体的退款时间作出明确的约定，被告公司也就陆续按照资金的情况进行退还。至今被告认可尚未退还原告2-1001号房89000元转让款，但经营权转让合同及租赁合同都已解除，被告没有义务支付租金，原告没有实际向西联酒店交付过案涉的物业。所以原告第二、三项诉讼请求是没有事实与法律依据的。韩某某不是本案的适格的被告，案涉的两个合同，与原告签约的主体是两个被告公司，均能独立承担民事责任的，韩某某仅仅是公司的法定代表人，并不是以个人名义行使的行为，所以韩某某并不是本案的适格被告。原告丁某某围绕其诉讼请求，当庭提交如下证据：1.《戴斯酒店商业物业经营使用权转让合同》、《戴斯酒店商业物业租赁合同》各一份，欲证实被告将1001号房屋租赁给原告使用，并且是捆绑销售。2.中国银行交易流水清单明细3页，欲证实2016年1月27日乾泰公司向原告支付了7747元作为2015年第四季度两个房屋的租金，2017年11月3日乾泰公司退还了1501号房屋的本金128880元，2018年7月31日乾泰公司支付了1501号的租金40000元。3.2015年10月13日的收据、付款确认单，欲证实被告购买1001经营权的支付了所有本金。三被告共同质证认为，对于原告提交的证据1予以认可，证明目的不予认可，两个合同并没有存在捆绑，合同载明双方已经知晓并同意原告与西联公司签订租赁协议。对于证据2中金额为7747元的流水明细不予认可，未注明打款人，且2015年两套房屋的租金金额与打款金额不一致。后面的128880元和40000元我们认可，而且银行流水上都备注了是退房款；对于证据3予以认可。三被告共同提交如下证据：第一组：业务回单一份、单笔查询明细一份，欲证实被告乾泰公司于2018年7月31日通过网银向原告支付40000元，且备注用途为退房款。第二组：《戴斯酒店商业物业经营使用权转让合同》一份、《戴斯酒店商业物业租赁合同》一份、业务回单一份、收据1份，欲证实被告乾泰公司于2017年11月3日向原告通过网银向原告退还了2-1501号物业的转让款128880元，且备注用途为退房款，《戴斯酒店商业物业经营使用权转让合同》及《戴斯酒店商业物业租赁合同》原件均已加盖作废章，原告向被告乾泰公司返还了收据原件。2017年经原告与两被告三方协商一致，达成口头协议解除上述合同，三方互不承担违约责任，被告乾泰公司已于2018年7月31日向原告支付1001号物业的退房款40000元。原告质证认为，对于第一组证据中的4万元我收到了，但只是被告欠账的一部分，包含了1001号房屋的本金和租金；对于第二组证据没有意见。本院认为，经庭审原、被告当庭质证，双方对其真实性无异议的，本院收录在卷，予以佐证。关于双方争议的金额为7747元的流水明细，本院认为，因原告未提交证据证实该项的打款人，被告不予认可，只能作为原告的自认，即原告自认收到被告支付的7747元租金。关于双方争议的证明目的，本院将在下文综合阐述。归纳上述原被告诉辩主张，双方争议焦点为合同的解除时间以及被告是否应退货原告经营权转让款及金额？被告是否应当承担及违约责任？经庭审，本案确认如下法律事实：2015年10月13日，原告丁某某与被告乾泰公司签订《戴斯酒店商业物业经营使用权转让合同》，约定：就乾泰公司开发建设的安宁世贸广场项目“戴斯酒店”酒店式公寓商业物业的经营使用权转让事宜达成协议，由原告购买经营使用权对应的酒店式公寓经营位置为安宁市戴斯酒店10层01号物业，按套销售，建筑面积71.87平米。经营使用权转让期限为2015年10月13日起至2051年11月21日止。转让款为129366元。双方已知晓并同意在签订本合同的同时，丁某某与西联公司签订《戴斯酒店商业物业租赁合同》，并由西联公司对丁某某所受让使用权的商业物业进行使用。同时合同中对违约责任作出约定，并约定本合同应当与西联公司与丁某某首次签订《戴斯酒店商业物业租赁合同》时才生效……。合同签订后，原告丁某某按约向被告乾泰公司支付129366元转让款。同时由原告丁某某与被告西联公司签订《戴斯酒店商业物业租赁合同》，约定：由西联公司自愿租赁丁某某位于安宁市戴斯酒店10层01号物业，该物业类型为公寓，租期为五年，自2015年10月13日至2020年12月31日止，西联公司共应支付给丁某某的租金总额为81017元，并约定了支付方式为2015年11月30日支付3397元，2016年至2020年每季度租金为3881元，每季度第一个月的1日至7日间支付。同时合同中对违约责任作出约定……。另查明，原告与两被告于2015年10月13日还分别签订了安宁市戴斯酒店15层01号物业的《戴斯酒店商业物业经营使用权转让合同》、《戴斯酒店商业物业租赁合同》，2017年11月3日被告乾泰公司向原告丁某某退还2-1501号物业的购房款128880元。2018年7月31日被告乾泰公司以购房款的名义向丁某某打款40000元。本院认为，原告与被告乾泰公司签订《戴斯酒店商业物业经营使用权转让合同》以及原告与被告西联公司签订《戴斯酒店商业物业租赁合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。关于双方争议的涉案合同的解除，本院认为，经营使用权转让合同与租赁合同均为同一天签订，并且在原告与被告乾泰公司签订的经营使用权转让合同中明确约定：“双方已知晓并同意在签订本合同的同时，原告与西联公司签订租赁合同，并由西联公司对原告所受让使用权的商业物业进行使用。”并且租期从签订合同当天计算，被告乾泰公司与原告及被告西联公司与原告之间并未进行实物交付，两被告公司签订合同时的法定代表人均为韩某某，即两合同具有关联性，两被告公司对经营模式是知晓并认可的，双方认可签订合同即视为涉案物业已完成交付。因此对被告认为涉案物业未交付的辩称，本院不予采信。关于经营权转让合同的争议，本院认为，庭审查明，涉案物业至今仍不具备竣工验收的条件，因此转让经营权的合同目的无法实现，作为守约方的原告有权要求解除合同并退还转让款，现双方对合同的解除产生争议，本院认为，被告关于双方达成口头解除协议的辩称未能提交证据证实，原告不予认可，本院不予采信，经庭审查明，因被告乾泰公司的违约行为导致经营权转让合同目的不能实现，因此原告有权要求解除合同，且符合法律规定的合同解除的条件，现双方发生争议，对此本院确认双方解除合同的时间为原告起诉时即2020年7月7日。关于双方争议的退款金额，本院认为，在2018年7月31日被告乾泰公司向原告支付40000元，在其转账备注上已明确标明用途，同时原告认为40000元是被告欠付其所有款项的一部分，但从本案双方当庭陈述可以认定，被告西联公司自2016年起欠付原告2-1001号房的租金，原告就此提出诉请，即原告并未将该款项作为2-1001号房屋的租金，且该款项退还时间在2-1501号房经营权转让款的退款时间之后，因此该款项性质认定为2-1001号房的退房款。关于物业2-1501号的争议不属于本案处理范畴，另行处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告乾泰公司应退还原告转让款89366元。关于租赁合同的争议，本院认为，原告已按照双方约定履行了作为出租人交付租赁物的义务，但作为承租人的被告西联公司自2016年1月起未按约定向原告支付租金，其违约行为已导致合同的目的不能实现，现原告要求解除双方签订的《戴斯酒店商业物业租赁合同》的诉请，本院予以支持。解除时间的论述同上。因此被告西联公司应按照双方的约定，即每季度租金为3881元的计算标准，自2016年1月支付至原告起诉时即2020年7月7日，共计69858元。关于原告诉请的逾期支付租金的违约金，本院认为，原告与被告西联公司在租赁合同中对违约金的承担及计算不明确，本院按照相关法律规定予以调整，结合双方约定的租金支付期限予以计算，自2016年1月起，以每季度租金3881元计算，每季度的第一个月的8日起计至该季度租金支付完毕时止，按照中国人民银行流动资金同期同类贷款利率计算。自2019年10月8日起，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，利率变更为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，按照上述计算规则，计至款项付清时止。另，应本案涉案两合同的关联性，被告西联公司在原告交付租赁物后未能使用产生的争议与本案不属同一法律关系，可另行处理。关于双方争议的被告韩某某的责任承担，本院认为，根据合同相对性原则，本案涉案的两份合同的签订主体为原告与被告乾泰公司及被告西联公司，并且被告韩某某签订合同时是作为两被告公司的法定代表人履行职务行为并非个人行为，因此作为被告个人在本案中不承担责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、由被告云南乾泰投资有限公司于本判决生效后立即退还原告丁某某经营权转让款89366元为本金；二、由被告云南西联酒店有限公司于本判决生效后立即支付原告丁某某租金69858元，并支付逾期利息（以租金3881元为本金，按照中国人民银行流动资金同期同类贷款利率计算，自2016年1月8日计至该笔款项付清时止；以租金3881元为本金，按照中国人民银行流动资金同期同类贷款利率计算，自2016年4月8日计至该笔款项付清时止；以租金3881元为本金，按照中国人民银行流动资金同期同类贷款利率计算，自2016年7月8日计至该笔款项付清时止；以租金3881元为本金，按照中国人民银行流动资金同期同类贷款利率计算，自2016年10月8日计至该笔款项付清时止；2017年至2019年7月8日的租金计算规则同上；自2019年10月8日起，以租金3881元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清时止。以租金3881元为本金，自2020年1月8日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清时止。以租金3881元为本金，自2020年4月8日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清时止）；三、驳回原告丁某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2239元，由被告云南乾泰投资有限公司、被告云南西联酒店有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张红梅二〇二〇年九月十六日书记员  叶 钰