福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4271号 上诉人（原审被告）:福建三隆房地产开发有限公司，住所地福建省福州市马尾区。 法定代表人：陈蓟，总经理。 委托诉讼代理人：王华，福建信得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹晓丹，福建信得律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州海晟物业管理服务有限公司，住所地福建省福州市晋安区。 法定代表人：吴文香，总经理。 委托诉讼代理人：谢薇，福建知力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨永俤，福建知力律师事务所律师。 上诉人福建三隆房地产开发有限公司（以下简称“三隆房地产公司”）因与被上诉人福州海晟物业管理服务有限公司（以下简称“海晟物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2020）闽0105民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三隆房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回海晟物业公司的全部诉讼请求；3.判令海晟物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、海晟物业公司诉求三隆房地产公司缴纳物业服务费无合同依据。2016年11月30日，双方签订的《福州市前期物业服务合同》中并没有任何条款约定商务中心物业服务费应由三隆房地产公司缴纳。二、《福州市前期物业服务合同》约定亭江鑫区（侨城华府）的商务中心属于附属配套设施，故商务中心系属于全体业主共同共有，三隆房地产公司并不是商务中心的所有权人。根据《福建省物业管理条例》第四十八条第一款规定，应由业主缴纳物业服务费，而三隆房地产公司并不是业主，也不是商务中心的所有权人，双方签订的《福州市前期物业服务合同》也未约定由三隆房地产公司缴纳商务中心的物业服务费，故三隆房地产公司不是物业服务费的缴纳主体，海晟物业公司的诉讼请求应予驳回。三、海晟物业公司要求三隆房地产公司缴纳的物业服务费无计算标准及依据，三隆房地产公司对物业服务费的收费标准有异议。《福州市前期物业服务合同》约定商务中心建筑面积为658㎡，商业物业一层物业服务费为2元/月•㎡，按照该标准，商务中心每月物业服务费也仅1316元。海晟物业公司主张商务中心每月物业服务费10000元应提供计算标准及依据证明。根据《福建省物业管理条例》第四十六条规定，海晟物业公司应该合理并公开物业服务费的收费标准。然而海晟物业公司物业服务费从15000元调至10000元，也从未公开收费标准，三隆房地产公司认为海晟物业公司存在违规收费、乱收物业服务费的情形，请求法院依法审查物业服务费收费问题。综上，海晟物业公司并未提供任何证据证明物业服务费的计算标准及依据，海晟物业公司要求三隆房地产公司缴纳的物业服务费无合同和法律依据，海晟物业公司的诉讼请求应予驳回。三、根据《福建省物业管理条例》第四十八条第二款规定，即使三隆房地产公司应该缴纳物业服务费，海晟物业公司也应该催缴两次才能向法院提起诉讼，而本案并无证据证明海晟物业公司已经向三隆房地产公司催缴物业服务费，故不符合法院的起诉条件，依法应予驳回。四、三隆房地产公司仅使用商务中心至2018年5月，之后海晟物业公司也搬入商务中心办公，即使需要缴纳物业服务费，三隆房地产公司也只能按照使用时间缴纳物业服务费，即缴纳2017年10月至2018年5月的物业服务费。五、海晟物业公司诉求支付逾期付款利息无合同和法律依据，依法应予驳回。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判驳回海晟物业公司的全部诉讼请求。 海晟物业公司辩称，一、本案一审判决适用的法律是《中华人民共和国合同法》总则部分及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，而非买卖合同有关规定。二、案涉亭江鑫区（侨城华府）商务中心即售楼处建筑面积六百多平方米，虽规划为侨城华府活动中心，但从该场所建成就归三隆房地产公司作为售楼部使用一直至2019年2月满退出，期间需要海晟物业公司提供特别是售楼接待时不间断的保洁、秩序维护等物业服务，故三隆房地产公司通过邀标方式选聘海晟物业公司为侨城华府提供物业服务之初即2008年8月7日与海晟物业公司签订物业管理委托补充协议，约定商务中心物业服务费每月15000元，按月结算，三隆房地产公司于每月30日前支付。双方当事人如此约定，没有违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，三隆房地产公司就应当履行。如前所述，双方约定的侨城华府商务中心物业服务费具体、明确，之后应三隆房地产公司要求海晟物业公司同意从2010年2、3月开始降至每月12000元，2010年9月开始再降至每月10000元收取，不存在收费无依据、乱收费等情况。三隆房地产公司实际交纳侨城华府商务中心物业服务费至2017年9月，之后海晟物业公司每月开具物业服务费发票给三隆房地产公司至2019年2月，显然海晟物业公司每月向三隆房地产公司催要物业服务费，起码十七次。而且《福建省物业管理条例》第四十八条第二款是针对业主拖欠物业服务费规定了催收程序，本案三隆房地产公司系签订物业服务合同的当事人，不是业主，其知悉商务中心每月物业服务费交纳时间。如前海晟物业公司2017年10月至2019年2月每月开具商务中心物业服务费给三隆房地产公司，三隆房地产公司予以接收，表明了其对发票载明的商务中心每月物业服务费10000元金额不持异议；如其持异议，按常理就会拒绝接收或要求海晟物业公司按更低金额开具发票。三隆房地产公司不再使用商务中心没有通知办理交接手续，直至2019年2月满才腾空商务中心；2018年8月10日，其还在网络上做侨城华府售楼广告，间接证明此后数月其需使用商务中心接待洽谈销售其开发的商品房，其抗辩使用商务中心只到2018年5月，不应支持。既然双方约定了每月30日支付商务中心物业服务费，三隆房地产公司逾期支付，应加付逾期付款利息。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；三隆房地产公司的上诉应予以驳回。 海晟物业公司向一审法院起诉请求：判令三隆房地产公司向海晟物业公司支付亭江鑫区（侨城华府）商务中心物业服务费170000元及暂算至2020年1月21日的逾期付款利息19847元（此后利息以170000元为基数，按人行发布的商业银行同期贷款基准利率标准，计算至付清之日止）。 一审法院认定事实：2008年8月7日，海晟物业公司与三隆房地产公司签订了物业管理委托补充协议；同年11月14日海晟物业公司与三隆房地产公司签订了侨城华府一期前期物业服务合同，约定三隆房地产公司选聘海晟物业公司为侨城华府一期提供前期物业服务，合同的附件中载明：物业管理区域包括商务中心。2008年底至2011年期间，海晟物业公司与侨城华府一期、二期小区的业主陆续签订前期物业管理服务协议。2016年11月30日，海晟物业公司与三隆房地产公司再次签订前期物业服务合同，选聘海晟物业公司为侨城华府一期、二期、三期提供前期物业服务，合同期自2016年11月1日起至2019年10月31日止，合同的附件中载明：物业管理区域包括商务中心。2016年底至2017年，海晟物业公司与侨城华府三期的业主签订前期物业管理服务协议。三隆房地产公司已将侨城华府一期、二期小区的共同设施移交给海晟物业公司，但侨城华府三期的公共设施尚未移交。 三隆房地产公司使用亭江鑫区（侨城华府）的商务中心，并向海晟物业公司支付物业服务费。2017年10月至2019年2月，海晟物业公司每月开具物业管理服务费增值税发票给三隆房地产公司，发票金额为170000元。三隆房地产公司未支付上述物业服务费。2020年2月24日，海晟物业公司提起本案诉讼。 另查明，2019年1月8日，海晟物业公司向一审法院起诉，要求确认三隆房地产公司作出的相关解除海晟物业公司与三隆房地产公司于2016年11月30日签订的前期物业服务合同行为无效。2019年3月11日，一审法院作出（2019）闽0105民初128号民事判决书，判决：确认三隆房地产公司作出的相关解除与海晟物业公司于2016年11月30日签订的前期物业服务合同行为无效。庭审中，海晟物业公司确认亭江鑫区（侨城华府）的商务中心目前由亭江鑫区（侨城华府）业主委员会、海晟物业公司和老人会在使用；三隆房地产公司确认售楼部一间作为留守人员在使用。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，三隆房地产公司作为建设单位与海晟物业公司就亭江鑫区（侨城华府）小区签订的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。三隆房地产公司与海晟物业公司签订的前期物业服务合同的附件中，均载明物业管理区域包括商务中心，且三隆房地产公司使用该商务中心，也与海晟物业公司之间就使用该商务中心形成实际的物业房屋合同，三隆房地产公司应当海晟物业公司向支付物业服务费。因此，对海晟物业公司要求三隆房地产公司支付物业服务费170000元的诉讼请求，一审法院予以支持；海晟物业公司要求三隆房地产公司支付利息，实际上是主张因三隆房地产公司不履行合同义务给自己造成的资金占用损失，不违反法律规定，一审法院亦予支持。三隆房地产公司辩称其与海晟物业公司之间没有就商务中心签订物业合同，与查明的事实不符，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：三隆房地产公司应于判决生效之日起十日内向海晟物业公司支付物业费170000元，并以实际欠款为基数支付利息（其中：2017年10月至2019年8月19日按银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理，本院确认一审查明的事实属实。 本院认为，三隆房地产公司作为建设单位与海晟物业公司就案涉小区签订的前期物业服务合同，合法有效，双方均应按照约定履行义务。三隆房地产公司上诉主张案涉商务中心系属于全体业主所有、其不是缴纳物业服务费的主体，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。三隆房地产公司使用商务中心，且自2010年9月起至2017年9月均按照每月10000元的标准向海晟物业公司缴纳物业服务费，期间三隆房地产公司并未就此收费标准提出异议，且其自2017年10月至2019年2月期间虽未缴纳物业服务费，但其仍接收海晟物业公司开具的每月10000元的物业服务费发票而未提出书面异议，故一审判决三隆房地产公司应向海晟物业公司支付物业服务费170000元及逾期付款利息，并无不当。三隆房地产公司上诉主张海晟物业公司收取商务中心的物业服务费无计算标准及依据、其仅需缴纳物业服务费至2018年5月，理由不成立，本院不予采信。 综上所述，三隆房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由上诉人福建三隆房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李宁 二〇二〇年九月七日 法官助理 张玲 书 记 员 林颖 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。