江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1029民初1376号原告：万东亮，男，1976年11月25日出生，汉族，住抚州市。委托诉讼代理人：徐阿琴，女，1980年5月23日出生，汉族，住抚州市，系万东亮妻子。原告：吴金生，男，1963年2月8日出生，汉族，住抚州市。两原告共同委托诉讼代理人：杨小平，江西书童律师事务所律师。特别授权代理。被告：李立云，女，1964年10月1日出生，汉族，住抚州市。原告万东亮、吴金生与被告李立云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告万东亮、吴金生及其委托诉讼代理人徐阿琴、杨小平到庭参加诉讼，被告李立云经法院依法传票传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令原、被告双方签订的《商业用房买卖合同》有效；并且判令被告继续履行合同。2．请求判令被告立即到不动产局（房地产变更过户相关部门）办理房地产变更过户手续并协助原告领取不动产产权证。3．请求判令被告给付违约金26万元（即总购房款130万元的20%）。4．请求判令被告承担本案的诉讼费用。2020年7月7日原告万东亮、吴金生变更诉讼请求为：1．判决解除原告万东亮、吴金生与被告李立云于2018年11月20日签订的《商业房买卖合同》。2．判决被告李立云立即退还俩原告已付房款130万元，并承担赔偿自2019年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率罚息标准（年3.85%×1.5倍）以未退购房款金额计算利息至退还全部购房款日止。（计算至2020年7月1日止计15个月利息款9.3844万元）3．判决被告承担给付按合同约定已付购房款金额的20%比例计算的违约金计26万元。4．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月20日，原告购买被告所有的位于东乡区步行街北A6号园柱商业用房一处，原告与被告签订了《商业用房买卖合同》，协议第一条第二点、第三条约定，房屋买卖款为人民币130万元（包含过户费）；协议的第五条约定，被告要在2018年11月20日至2019年3月30日，与原告共同到不动产中心办理产权登记手续（包含过户费）；协议的第六条约定，违约方需支付总房款20%的违约金。合同签订后，原告付清了130万元购房款及过户费。被告李立云却以种种理由不去办理过户手续，被告违约的行为对原告造成了重大损失。现因查询知悉被告李立云已将该房屋抵押给第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司，并于2019年4月30日办理抵押登记权登记。如此，造成原告万东亮、吴金生购买李立云房屋店面合同无法达到目的（不动产权过户登记）。被告李立云的行为是属严重违约，并损害原告万东亮、吴金生的合法权益。为此，具文起诉，请求法院依法判决。被告李立云未答辩。两原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1．2018年1月20日签订商业用房买卖合同，证明被告李立云将其拥有的步行街北A6号圆柱商业用房出卖给两原告，产权面积15平方米，价值130万元。约定2019年3月30日之前共同办理过户手续。如有一方违约，需支付20%的违约金。另注明付现金67500元。2．收条，证明2020年6月3日被告李立云向两原告出具收到购房款130万元整。房款是之前李立云向两原告的借款本息转为购房款。3．银行流水明细，证明2015年4月15日吴小兰转账李立云20万元、2015年7月2日吴小兰转账李立云20万元、2018年11月20日吴金生转账李立云13.25万元、2018年11月21日吴金生转账李立云35万元，4笔转账共计88.25万元。4．李立云、何琦2019年4月30日将北A6号、北A1号楼、北A1号楼三个房产抵押给江西赣昌农村商业银行股份有限公司，并办理抵押登记。上述证据，经庭审举证，被告李立云未到庭质证，视为放弃权利。本院审查后予以确认，并存卷佐证。本院认定事实如下：因被告李立云无力归还原告万东亮、吴金生的债务，2018年11月20日被告李立云与原告万东亮、吴金生签订《商业用房买卖合同》，约定商业用房座落在东乡区步行街北A6号圆柱，产权面积约15平方米，售价130万（包含过户费）；自2018年11月20日至2019年3月30日原、被告共同到东乡不动产中心办理产权过户手续；本合同签订后，一方违约，则向对方支付总房款20%的违约金。之后，原告万东亮、吴金生用吴金生前妻吴小兰2015年4月15日向李立云转账借款20万元和2015年7月2日向李立云转账借款20万元及其他现金借款的本息抵购房款75万元，吴金生分别于2018年11月20日、11月21日向李立云转账付款13.25万元、35万元，又支付现金6.75万元，付清全部购房款。被告李立云于2020年6月3日在买卖合同上备注吴金生给付现金6.75万元，并出具收条一张，内容为：“今收到万东亮、吴金生购步行街北A6号圆柱（约15平方）的购房款人民币计壹佰叁拾万元整（注：利息加本金）”。被告李立云至今未办理房产过户手续。另查明，2019年4月30日李立云、何琦将坐落于东乡区步行街北A6号，东乡区步行街北A1号，东乡区步行街北A1号楼办理抵押登记，权利人为江西赣昌农村商业银行股份有限公司，最高债权数额为730万元。本院认为，原告万东亮、吴金生与被告李立云自愿签订商业用房买卖合同，不违反法律规定，合同自签订之日起生效。原、被告自愿用部分到期债权75万元抵购房款，本院对抵偿购房款的借款本息75万元进行了合法性审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经查，原告债权抵偿后未保留原借条，但其提供了吴小兰转账出借本金40万元的银行明细，吴小兰为吴金生前妻，依据40万元借款截止买卖合同签订之日按月利率2%计算为33.2万元，原告陈述还有其他现金出借款，现金出借款多少不记得了，被告给付过利息，每年一结，利息为月利率2%，截止2018年11月20日结欠的本息总计75万元，而被告李立云在2020年6月3日出具收条认可购房款中有借款利息和本金，并未写明利息和本金各多少，其在收到本案应诉材料后对抵付的借款本息计算未提出异议，应承担对已不利的后果。故应当确认原告已抵偿购房款75万元成立。合同订立后，原告万东亮、吴金生对到期债权抵偿购房后的不足部分，又转账支付了48.25万元和现金支付了6.75万元，履行了合同全部义务，但被告李立云至今未履行交付房屋、办理房产过户登记手续的义务，相反在订立买卖合同之后将该房屋抵押给他人，办理抵押登记手续，其行为已严重违约，现原告万东亮、吴金生主张解除合同，符合法律规定，应予支持。原、被告双方约定在2018年11月20日至2019年3月30日期间共同办理房产过户手续，原告提出多次催被告办理，被告迟迟不办理，一直拖着，被告未抗辩原告对此有过错，也未抗辩违约金过高，视为其放弃权利，应当承担违约责任，向原告支付总房款的20%违约金。原告已约定了违约金，其同时主张违约金和利息损失不当，且其主张的利息损失并未高于违约金，不能增加违约金数额，故仅支持约定的违约金部分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告万东亮、吴金生与被告李立云于2018年11月20日签订的《商业用房买卖合同》；二、被告李立云限判决生效后三十日内向原告万东亮、吴金生返还购房款130万元；三、被告李立云限判决生效后三十日内向原告万东亮、吴金生支付违约金26万元；四、驳回万东亮、吴金生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9842.3元，由被告李立云负担9283.82元，原告万东亮、吴金生负担558.48元。如不服本判决，可在该判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州高新支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈芳二〇二〇年九月七日法官助理李科城书记员***