辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初1749号原告：于清淼，男，1982年1月26日出生，汉族，北京创意云智数据技术有限公司职员，住天津市武清区。被告：黄慧艳，女，1968年5月4日出生，汉族，鞍山供电公司职员，住辽宁省鞍山市铁东区。被告：王维，男，1968年2月22日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。第三人:铁东区媛媛房产信息咨询中心，住所地辽宁省鞍山市铁东区正义街26-23号。经营者：刘媛媛，女，1978年12月18日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原告于清淼与被告黄慧艳、王维、第三人铁东区媛媛房产信息咨询中心（以下简称：媛媛房产信息中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于清淼、黄慧艳、媛媛房产信息中心的经营者刘媛媛到庭参加了诉讼，王维经依法传唤，无正当理由，拒不到庭，本案现已审理终结。于清淼向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同。2、判令被告支付合同约定的押金2000元。3、判令被告退还原告已预先支付的自2020年5月1日-2020年12月31日的房屋租金13000元。4、判令被告承担原告因房屋纠纷起诉案件等导致的交通费、误工费等费用。包括但不限于原告从居住地至北京车站往返、鞍山车站至鞍山酒店/临时借住地往返、鞍山酒店/临时借住地至法院往返相关出租车/滴滴快车费用、北京-鞍山的高铁二等座/机票经济舱费用、鞍山市区酒店费用（如有）、原告因此产生的事假对应的误工费用（以原告过去12个月平均工资计算单日误工费，包含往返路程时间）5、判令诉讼费由被告承担。6、判令原告律师费由被告承担。事实和理由：2018年12月31日，原、被告及第三人签订《房屋租赁合同》（合同中原告为乙方，被告为甲方），约定原告承租被告所有的位于辽宁省鞍山市铁东区的房屋，面积93平方米（房产证号：1-42-204-3141),租赁期共60个月，自2019年1月1日起至2024年1月1日止。月租金2000元，年租金总计24000元（年付租金优惠1000元，实收23000元)。被告向原告收取房屋保证金（押金）2000元。第三人收取居间服务费￥1000元。实际居住人为原告父母。2018年12月31日，原告通过招商银行尾号8111储蓄卡，向被告黄慧艳的中国工商银行账号支付2019年度房租23000元及房屋押金2000元。2019年11月11日，由于被告提出需要资金，希望我能提前支付房租，原告通过招商银行尾号8111储蓄卡，向被告黄慧艳的中国工商银行账号支付2020年度房租23000元。在居住期间，原告积极缴纳房屋水电费，从未主动拖欠。房屋状态也保持良好。根据合同约定，其中对于乙方违约有如下约定：六、2、违约解除：任意一方违约导致合同解除，违约方向守约方承担第七条约定的违约责任。七、2、乙方违约的，应结清陈欠，若有剩余款项（宽带费、水费、电费、煤气费、有线费等）甲方无需返还，另须赔偿甲方一个月房屋租金，乙方结清陈欠后，甲方将剩余租金及押金返还乙方。现由于原告原因，在2020年4月20日09时30分许，通过微信书面向被告黄慧艳提出由于个人原因，需要提前退租终止合同，租期至4月底终止。原告依照双方签订的《房屋租赁合同》第七条第2款之约定，行使单方解约权，原告将赔付被告一个月房屋租金，要求被告确定结清陈欠后，向原告返还剩余租金及押金。被告未与理会。计算方式如下：2020年度因为未能租满整年，因此原告放弃年付房租的优惠1000元，即按每月2000元房租计算。2020年1月1日-2020年4月30日为四个月整，房屋租金应为8000元。由于原告预先支付了全年租金23000元，扣除前四个月房租后，再扣除原告违约金2000元，应退回剩余租金13000元。另外在确认无陈欠的情况下，应退回房屋押金2000元。2020年4月22日14时21分许，通过电话与被告黄慧艳沟通退租事宜，被告拒绝执行合同约定，提出要求原告等待她将房子另行出租后才能算终止合同，即要求我承担自原告提前退租之日至其他承租人出租该房屋之日的房屋租金。同日，原告联系第三人员工刘媛媛进行调解。但是多次调解，被告依然拒绝履行合同退回相应的租金及押金。同日，原告通过微信的方式向被告黄慧艳告知将于4月30日安排家人与其进行房屋交接。2020年4月26日12时29分，由于担心被告未能及时查收微信，因此原告向被告手机通过短信的方式，再次书面告知原告将提前解约，租期将于4月30日截止，并在4月30曰当天委托家人与被告交接房子。被告依然未有回应。2020年4月30日下午，原告委托家人与被告黄慧艳、第三人员工刘媛媛进行房屋交接。确认房屋状态良好，宽带费、有线费未发生（为原告家人名下，与被告无关），水费未有拖欠账单（3月14曰缴纳最近一期），电费欠费22.50元（于当日充值30元后已结清），燃气费为预缴费模式，可正常使用，因此无拖欠。被告黄慧艳在确认房屋无异常、各种费用处于正常状态（或原告愿意积极补缴拖欠费用）、房屋钥匙可以交接的情况下，拒绝履行交接房屋义务，拒绝在交接说明上签字及支付应支付的租金及押金，坚持要求原告承担不合理的费用（自2020年5月1日至房屋另行出租日期间的租金），在原告拒绝承担后提前离场。原告出于对被告房屋的保护，在第三人员工刘媛媛的调解下，未将所有钥匙留在屋内，保留钥匙—套，供后续被告租房看房使用。以上事实有第三人员工刘媛媛、以及后附相关证据证明。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第2款规定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，请求贵院依法支持原告诉讼请求。黄慧艳辩称，我不同意解除合同，也不同意返还费用。因为根据合同法第114条和117条及本合同第9条，我和原告签的是5年合同，原告支付的是1年租金，原告没有到1年，不应该解除合同，而且原告承租的房屋房款已经低于其他房屋的租金，所以我认为应该满整年结算。媛媛房产信息中心述称，2018年12月末经过我单位签订一份合同，双方协商租期是5年，每月房租是2000元，因原告年付，实际房租是每年23000元，另外收取2000元押金，在合同履行该过程中，原告联系我因家庭原因不想租房，想解除合同，我方联系过被告，被告不想返房租，期间也联系过其他租房人，但没有租出去，后期被告也联系其他中介，4月30日联系与被告房屋进行交接，我方与原告方亲属、被告方共同到房屋处进行查看，但是被告方没有同意签字，也没有拿走钥匙，双方没有协商成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、于清淼提供的证据：火车票四张，不予采信。理由是上述证据与本案不具有关联性。2、黄慧艳提供的证据：租赁合同一份，不予采信。理由是该份合同系由黄慧艳与案外人签订，与本案不具有关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：于清淼与王维、黄慧艳于2018年12月31日签订房屋租赁合同，合同约定，租赁房产位于辽宁省鞍山市铁东区。甲方（王维、黄慧艳）同意将该房产出租给乙方（于清淼），租期60个月，即从2019年1月1日至2024年1月1日止，年房屋租金总额为人民币24000元整，每月房屋租金为人民币2000元。合同还约定，每12个月支付一次，首次支付房屋租金为人民币24000元。首次支付应于本合同签订当日，此后应提前30日支付下一期房屋租金。双方协商以汇款方式支付租金。还约定乙方进住后的水、电、煤气、宽带、有线、卫生等费用由乙方负责，采暖费由乙方负责，物业费由甲方负责，电梯费由甲方负责。乙方需向甲方交纳押金2000元。双方还约定，由于年付房租，给个人1000元优惠，实际房租是一年23000元。合同签订后，于清淼于2018年12月31日向黄慧艳转租房款，黄慧艳提供租房款收条，载明：收到承租人于清淼租房款23000元，押金2000元，共计25000元。租金期限为2019年1月1日到2020年1月1日。于清淼又于2019年11月11日以电子银行转账方式，支付黄慧艳2020年度的房屋租金23000元。2020年4月20日，于清淼通过微信提出提前解除租赁合同，2020年4月26日，又以短信方式提出提前解除租赁合同，2020年4月30日，原告委托家人与被告黄慧艳、第三人员工刘媛媛进行房屋交接。被告黄慧艳在房屋钥匙可以交接的情况下，拒绝履行交接房屋义务。原告在第三人员工刘媛媛的调解下，未将所有钥匙留在屋内，保留钥匙—套，供后续被告租房看房使用。2020年5月7日，于清淼将另一把钥匙交付给了被告。另查明，案涉房屋已由黄慧艳、王维于2020年5月18日出租他人使用。本院认为，于清淼与黄慧艳、王维签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方应当依约定履行。本案中，于清淼于2020年4月提出解除租赁合同，并于2020年4月30日与黄慧艳、第三人共同查验房屋，于清淼已将房屋清空并不拖欠费用，但是黄慧艳拒绝签字接收，虽然黄慧艳拒绝签字，但是于清淼、第三人、黄慧艳均在房屋现场，应当视为双方对案涉房屋进行了交接，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定，于清淼以自己的行为明确表示不再履行合同，虽然黄慧艳提出不同意解除合同，但是其已将房屋另行出租，因此，双方签订的租赁合同应于2020年4月30日解除，故于清淼提出解除合同的主张，有事实及法律依据，予以支持。关于返还租金一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，2019年11月11日，原告于清淼通过电子银行转账的方式预先支付了房屋租金23000元，2020年4月20日原告提出解除合同并于2020年4月30日双方查验房屋，房屋使用期限为2020年1月1日至2020年4月30日，共计房屋租金8000元（按每月2000元计算），故黄慧艳、王维应将未履行部分的租金即从2020年5月1日起至2020年12月31日止期间的租金15000元返还于清淼，另根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定以及双方合同约定，于清淼在房屋租赁期间提前提出解除合同，应当承担违约责任，且于清淼对于承担违约金也予以认可，故于清淼应当承担违约金2000元，因此，黄慧艳与王维应扣除于清淼应当承担的违约金2000元后返还于清淼房屋租金13000元，故于清淼的该项请求，有事实及法律依据，予以支持。关于押金一节，根据双方租赁合同约定，合同解除后，未有陈欠及其他违约损失，押金应予返还。黄慧艳与王维在庭审期间对于水、电费用以及其他费用原告均不拖欠费用的事实予以认可。对于黄慧艳与王维提出发现马桶堵塞，花了50元进行疏通，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对其提出的主张，有责任提供证据，经法庭释明，黄慧艳与王维未能提供相应的证据证明疏通马桶的事实，对黄慧艳与王维该项辩解本院不予支持。因此，黄慧艳与王维应当返还于清淼押金2000元。故于清淼的该项主张，有事实及法律依据，予以支持。关于交通费、误工费、律师费一节，本院认为，原告要求被告给付交通费与本案并无关联性且原告主张的误工费、律师费其无证据加以证明，故对于清淼的该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四规定，判决如下：一、于清淼与黄慧艳、王维签订的房屋租赁合同于2020年4月30日解除；二、黄慧艳、王维于本判决生效之日起十日内返还于清淼剩余租金13000元；三、黄慧艳、王维于本判决生效之日起十日内返还于清淼押金2000元；四、驳回于清淼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由黄慧艳、王维承担（于清淼已垫付，执行时一并扣除）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  于丽新人民陪审员  张 杰人民陪审员  杨桂芳二〇二〇年九月一日书 记 员  叶怡岑