北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9370号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京爱康鼎科技有限公司，住所地北京市海淀区上地东路25号4层6单元408。法定代表人：樊祎，执行董事。委托诉讼代理人：秦雪，女，1987年6月21日出生，北京爱康鼎科技有限公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：古月文轩（北京）贸易有限公司。法定代表人：池桂玲，执行董事。委托诉讼代理人：布和，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琳，北京市中闻律师事务所实习律师。上诉人北京爱康鼎科技有限公司（以下简称爱康鼎公司）因与被上诉人古月文轩（北京）贸易有限公司（以下简称古月文轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初21658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱康鼎公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判古月文轩公司赔偿因违法解除行为给爱康鼎公司造成的损失50万元；本案一审、二审诉讼费用由古月文轩公司承担。事实和理由：按照合同约定的应缴房租日2019年7月21日至古月文轩公司发出《告知函》解除合同日2019年8月15日期间，双方就下期租金的缴纳方式、金额等处于协商阶段，古月文轩公司未经合理催告，直接下发解除通知限两天内搬离，属于违法解除。一审法院认定爱康鼎公司逾期支付租金的违约行为尚不足以致古月文轩公司享有合同解除权，但对古月文轩公司违法解除、强行断电要求立刻搬家，后伙同物业公司以物业费未缴清为由阻碍搬家这一系列行为给爱康鼎公司造成的损失请求完全没有支持，有违公平公正。为了使用涉案场地，爱康鼎公司付出了2个月的空租租金102万元及装修成本315万元。爱康鼎公司在涉案场地装修完成后仅使用了10个月，残值高，目前已由古月文轩公司招租，且利用了爱康鼎公司的装修残值，故结合违约行为及公平原则，应在古月文轩公司利用价值范围内予以适当补偿。古月文轩公司辩称，不同意爱康鼎公司全部请求，对一审法院判决结果无异议，对一审法院对部分证据采纳以及部分案件事实的认定存在异议。古月文轩公司解除租赁合同具有明确的合同依据及符合法定解除权的行使条件。因爱康鼎公司违约导致租赁合同解除的，爱康鼎公司无权向古月文轩公司主张任何损失。爱康鼎公司向一审法院起诉请求：1.判令古月文轩公司返还爱康鼎公司押金1551012.75元；2.判令古月文轩公司承担爱康鼎公司免租期损失344669.5元；3.判令古月文轩公司赔偿爱康鼎公司损失200万元。古月文轩公司向一审法院反诉请求：1.判令爱康鼎公司支付古月文轩公司因逾期支付租金导致合同解除的违约金1551012．75元；2.判令爱康鼎公司支付古月文轩公司房屋租金差额104828．55元；3.判令爱康鼎公司支付古月文轩公司2019年8月16日至2019年8月21日期间的房屋占用使用费106683．12元；4.判令爱康鼎公司支付古月文轩公司逾期支付租金的违约金80135．62元；5.判决爱康鼎公司赔偿古月文轩公司因本案支出的律师费10万元。一审法院认定事实：2018年7月10日，古月文轩公司作为出租方（甲方）、爱康鼎公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区安立路60号润丰德商商业三层房屋租赁给乙方使用，租赁房屋建筑面积2698平方米，租赁房屋用途为办公；租赁期限共36个月，自2018年8月1日起至2021年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回房屋、乙方应在租赁期满日，保持租赁房屋设备完好的状态下交还甲方；房屋租金第一年租金每日每平方米6.3元，共计6204051元；房屋租金第二年租金每日每平方米6.5元，共计6401005元；房屋租金第三年租金每日每平方米6.6元，共计5416235元（免租期在本年所以只支付十个月房租）；房屋租金支付方式为押三付六，以汇款或转账的方式交款；房屋租金每六个月支付一次，此后，在每期房屋租金期满十日前支付下一期房屋租金，如果乙方未能按期支付房租，并经甲方提示后十个工作日内仍未支付，应付延迟支付期间的滞纳金，该滞纳金按月租金的千分之五收取；本合同签订之日起，乙方应向甲方缴付三个月房屋租金作为押金，共计1551012.75元；本合同期满乙方如不再续租，在交接房屋及结清所有由乙方消耗的费用等相关手续，甲方应将押金全部退还乙方；合同解除或合同期满，甲、乙双方决定不再续签的，乙方应在合同期满后或解除日将租赁房屋交还甲方（如乙方在该房产地址注册公司，应在合同期满后三十个工作日内迁址或注销）。第十一条“违约及赔偿”约定：租赁期内如甲乙双方有下列行为之一的则视为违约，违约方应向守约方赔偿与押金同等金额的违约金：1.合同签订后如甲方延迟交付租赁房屋，则租期及免租期自动向后顺延，顺延期超过七日，乙方有权解除合同，甲方应按违约条款规定对乙方进行赔付。2.如乙方无故拖欠租金超过十五日，视乙方放弃承租权。3.租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自将租赁房屋转租，转借，转让，抵押第三方，否则按违约条款处理。4.租赁期内乙方逾期交付租金累计超过三十日，按违约条款处理。2018年7月20日，爱康鼎公司给付古月文轩公司租赁押金1551012.75元。2018年7月31日，爱康鼎公司向古月文轩公司支付第一期租金3102025.50元。2019年2月2日，爱康鼎公司向古月文轩公司支付租金517004.25元。2019年3月8日，爱康鼎公司向古月文轩公司支付租金2585021.25元。2019年7月15日，古月文轩公司向爱康鼎公司发出《租金交纳通知函》，要求爱康鼎公司自2019年8月1日至2020年1月30日的租金3200502.5元于2019年7月20日前交纳。2019年8月14日，爱康鼎公司向古月文轩公司工作人员发送《磋商函》，主要内容为爱康鼎公司近期拟更换办公室场地，古月文轩公司要求其出具《退租函》，爱康鼎公司希望双方进一步协商，暂缓支付相应租金。2019年8月15日，古月文轩公司向爱康鼎公司发出《告知函》，主要内容为：爱康鼎公司自2019年7月15日起开始拖欠租金，至今未交房租长达30天，拖欠金额高达3200502.5元。欠租长达15天，拖欠金额高达265055元，虽经多次催缴仍未支付。爱康鼎公司的行为已构成违约，古月文轩公司有权根据《租赁合同》之约定行使合同解除权，追究爱康鼎公司的违约责任。现通知爱康鼎公司：双方的《租赁合同》于2019年7月31日解除，依据《租赁合同》由爱康鼎公司承担全部违约责任。自2019年8月1日至8月17日，爱康鼎公司占用办公地需要支付每日占用费17537元，需在撤场前交纳。请爱康鼎公司于2019年8月17日前将所承租房屋内的物品搬离，并将房屋交还古月文轩公司。届时如未能按时出物品，并未将房屋交还，古月文轩公司将对爱康鼎公司的物品进行清理和处置，由此产生的一切责任及费用由爱康鼎公司承担。当日，爱康鼎公司收到上述《告知函》。爱康鼎公司称古月文轩公司于2019年8月16日将租赁房屋停水停电。古月文轩公司对此不认可。2019年8月16日，爱康鼎公司欲从租赁房屋搬出，与房屋所在地物业管理公司北京润丰世纪物业管理股份有限公司发生纠纷，北京市公安局朝阳分局大屯派出所处警，记录因租户没有付物业费导致搬家时发生纠纷。2019年8月17日，北京润丰世纪物业管理股份有限公司又因搬家纠纷报警。2019年8月21日，古月文轩公司向爱康鼎公司出具《交房条》，写明：“我司已验收完毕，同意交房。”爱康鼎公司提交人力成本表、工资支付凭证、装修合同，证明其损失。古月文轩公司对上述损失均不认可。古月文轩公司称第二期租金本应于2019年1月22日之前支付，但爱康鼎公司实际于2019年2月2日支付了517004．25元，于2019年3月8日支付了2585021．25元，故存在违约。爱康鼎公司称古月文轩公司收取的租金标准过高于当地平均租金，导致合同无法正常履行，双方进而协商变更合同事宜，故古月文轩公司解除合同并非基于爱康鼎公司违约，其解约行为没有法律依据。庭审中，爱康鼎公司认可双方合同于2019年8月15日解除，但不认可古月文轩公司享有解除权。古月文轩公司提交其与北京市中闻律师事务所于2020年1月6日签订的《委托代理合同》，约定委托该事务所代理本案纠纷的基础律师费为10万元；并提交其已支付律师费10万元的付款凭证。爱康鼎公司认为律师费非必要损失，不认可。古月文轩公司称爱康鼎公司应付2019年8月1日至8月15日期间租金266708．55元，已付161880元，尚欠104828．55元。爱康鼎公司称其支付的上述161880元是2019年8月份的物业费。古月文轩公司称该款项系爱康鼎公司支付的租金并非物业费，故在反诉主张的租金中已扣除。一审法院认定的以上事实，有《租赁合同》、支付凭证、《告知函》、《交房条》、处警记录等书证及当事人庭审陈述在案佐证。一审法院认为，爱康鼎公司与古月文轩公司之间的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，房屋租金每六个月支付一次，此后，在每期房屋租金期满十日前支付下一期房屋租金。据此，爱康鼎公司应于2019年1月22日之前支付第二期租金3102025．50元。爱康鼎公司实际于2019年2月2日支付租金517004．25元，于2019年3月8日支付租金2585021．25元，均系不同程度的逾期。另根据合同约定，爱康鼎公司应于2019年7月20日前支付自2019年8月1日至2020年1月30日的租金3200502．5元，但爱康鼎公司直至古月文轩公司2019年8月15日，发出《告知函》之日尚未支付。爱康鼎公司称未按时支付的原因是双方对租金标准进行协商，但其未能证明古月文轩公司在协商过程中免除其依约支付租金的义务。综上，法院认为爱康鼎公司上述逾期支付租金的行为均应认定为违约。就爱康鼎公司的上述违约行为是否使得古月文轩公司因此享有合同解除权，合同中并未明确约定。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，爱康鼎公司虽未按期支付第二期租金，但未构成根本违约，其未支付第三期租金确存在更换办公场地的考虑，且古月文轩公司并未合理催告，故法院认为爱康鼎公司的违约行为尚不足以致古月文轩公司享有合同解除权。现双方合同实际不再继续履行，且均同意合同于2019年8月15日解除，法院不持异议。爱康鼎公司要求古月文轩公司承担其免租期损失，缺乏合同依据，法院不予支持。双方合同未能继续履行，非因古月文轩公司违约导致，爱康鼎公司要求古月文轩公司赔偿其损失，法院不予支持。爱康鼎公司无故拖欠租金超过十五日，依据合同约定，应向古月文轩公司支付违约金1551012．75元。爱康鼎公司应付2019年8月1日至8月15日期间租金263055元，已付161880元，尚欠101175元应予支付。自2019年8月16日至2019年8月21日期间房屋占用费105222元，亦应支付。关于逾期支付租金的滞纳金，根据合同约定应为2585.02元，爱康鼎公司应予支付。法院在上述范围内对古月文轩公司相关反诉请求予以支持。古月文轩公司主张律师费10万元，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。爱康鼎公司要求古月文轩公司返还其押金1551012．75元，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、北京爱康鼎科技有限公司于判决生效之日起七日内支付古月文轩（北京）贸易有限公司违约金1551012．75元、租金101175元、房屋占用费105222元、滞纳金2585．02元，以上共计1759994．77元；二、古月文轩（北京）贸易有限公司于判决生效之日起七日内返还北京爱康鼎科技有限公司押金1551012．75元；三、驳回北京爱康鼎科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回古月文轩（北京）贸易有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费37966元，由北京爱康鼎科技有限公司负担35966元，由古月文轩（北京）贸易有限公司负担2000元（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费11142元，由古月文轩（北京）贸易有限公司负担822元，由北京爱康鼎科技有限公司负担10320元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，爱康鼎公司与古月文轩公司之间的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据当事人诉辩意见及本院查明事实可知，本案二审争议焦点为：古月文轩公司是否享有合同解除权以及其应否赔偿爱康鼎公司损失。本案中，双方在《租赁合同》中明确约定，如爱康鼎公司无故拖欠租金超过十五日，视爱康鼎公司放弃承租权。合同履行过程中，爱康鼎公司未在合同约定的2019年7月20日前支付自2019年8月1日至2020年1月30日的租金3200502.5元，直至古月文轩公司2019年8月15日发出《告知函》之日亦未支付。爱康鼎公司虽称未按时支付的原因是双方对租金标准进行协商，但其未能证明古月文轩公司在协商过程中免除其依约支付租金的义务。结合爱康鼎公司提供的《磋商函》可知，爱康鼎公司在不支付租金的同时曾向古月文轩公司表达了其拟更换办公室场地的意思表示。在此情形下，古月文轩公司向爱康鼎公司发出《告知函》解除合同，符合法律规定，本院予以确认。双方的《租赁合同》应自爱康鼎公司收到《告知函》之日即2019年8月15日解除。一审法院认为爱康鼎公司的违约行为尚不足以致古月文轩公司享有合同解除权欠妥，本院予以纠正。爱康鼎公司作为违约方，其行为导致合同解除，其要求古月文轩公司赔偿损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，爱康鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由北京爱康鼎科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 沈 放审 判 员 万丽丽二〇二〇年九月四日法官助理 陈亢睿法官助理 李延昭书 记 员 任 宇