新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终1510号 上诉人（原审原告）：迪里夏提·米吉提，男，1983年7月18日出生，维吾尔族，新疆维吾尔自治区新华书店副经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：斯坎德尔·艾合买提，新疆卡玛莱提律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆鲁达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区西湖路222号。法定代表人：麻世新，该公司董事长。委托诉讼代理人：周彦武，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：马骁骧，新疆法库律师事务所律师。上诉人迪里夏提·米吉提因与被上诉人新疆鲁达房地产开发有限公司（以下简称鲁达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初6670号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。上诉人迪里夏提·米吉提的委托诉讼代理人斯坎德尔·艾合买提，被上诉人鲁达房地产公司的委托诉讼代理人周彦武、马骁骧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迪里夏提·米吉提上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判鲁达房地产公司依法承担违约金168,459.55元（二审审理中变更为124,784.85元）。事实和理由：首先，一审中，迪里夏提·米吉提对鲁达房地产公司出示的证据新疆人民总社文件真实性不认可，一审法院未经核实直接认定该证据显属违法。其次，双方于2014年6月30日签订《商品房买卖合同》，该小区至今未能全部竣工。《补充协议》中关于“应当在所购小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后360日内将办理权属登记”的条款，明显免除鲁达房地产公司的责任，排除迪里夏提·米吉提及时得到产权证的权利，系格式条款，应属无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，涉案房屋竣工时间为2015年9月1日，鲁达房地产公司办理产权证义务的起始时间应为2015年12月1日，鲁达房地产公司未履行该义务致使迪里夏提·米吉提蒙受损失，存在严重过错，应当承担违约责任。双方约定的鲁达房地产公司逾期办理房屋产权登记应承担的违约金过低，迪里夏提·米吉提要求调整违约金按已付房款584,929元，从2015年12月1日起至2019年3月30日共40个月，以2014年贷款基准利率6.4%的标准计算，共计124,784.85元（584,929元×6.4%×40个月÷12个月）。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，处理结果不妥。请二审法院依法支持迪里夏提·米吉提的上诉请求。鲁达公司辩称，首先，《补充协议》是双方经过协商，合议形成，协议内容未与相关的法律法规相冲突，故该《补充协议》真实、合法、有效。其次，涉案房产项目未完全开发是因为乌鲁木齐市行政执法局冻结了鲁达房地产公司的相关手续，导致无法继续施工。通过行政诉讼，现已确认乌鲁木齐市行政执法局的行政行为违法，鲁达房地产公司的所有手续均已恢复，可以继续施工，预计明年的这个时候可以给对方办理涉案房产的产权手续。关于预售登记，目前鲁达房地产公司已经初步完成相关工作，下周就可以办理完毕。综上所述，鲁达房地产公司不构成违约，一审判决正确，请二审法院驳回迪里夏提·米吉提的上诉请求。迪里夏提·米吉提向一审法院起诉请求：1．判令鲁达房地产公司依法在迪里夏提·米吉提名义下办理位于乌鲁木齐市××区××小区××室的预售登记，办理房地产权属证书；2．判令鲁达房地产公司向迪里夏提·米吉提支付从2014年9月30日逾期至2019年3月30日的违约金168,459.55元。一审法院认定事实：2014年6月30日，鲁达房地产公司与迪力夏提·米吉提签订商品房买卖合同，约定：“迪力夏提·米吉提作为买受人从鲁达房地产公司处购买位于乌鲁木齐市××区××房屋，建筑面积136.03㎡，每平米4,300元，总金额584，929元，于2014年6月30日之前付清全款；出卖人应当在2015年9月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定逾期交房的违约责任为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同关于交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按照双方补充协议的约定执行。合同关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。上述合同附件四补充协议第六条的内容为：出卖人在商品房达到交付使用条件后，即可通知买受人办理入住手续。买受人在接到入住通知后（含电话通知、邮件通知、媒体公告通知、书面送达等）应在十五日内办理入住手续，并缴纳相关费用，逾期视为房屋已交付买受人，由此产生的暖气费、物业费等由买受人承担，且按应付款额日百分之五收取滞纳金；如买受人逾期收房并不缴纳相关暖气费、物业费及滞纳金，出卖人有权拒绝交付使用直至买受人缴清所有费用。上述合同附件四补充协议第十条的内容为：由于实际办证手续是小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后，规划部门办理规划认可手续，然后再办理产证初始登记和产证分户手续，所以双方同意将主合同第十五条中“出卖人应当在商品房交付使用后”的内容，变更为“出卖人应当在所购小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后”，买受人对此变更认可无异议。鲁达房地产公司开发的鲁达国际商住小区1#、5#、7#商住楼、6#幼儿园、地下建筑以及2#商业写字楼于2013年取得建设工程规划许可证，3#底商住宅楼第4层-21层于2016年取得建设工程规划许可证，3#底商住宅楼第1层-3层以及4#商业楼于2017年取得建设工程规划许可证。4#商业楼至今未建成。本市水磨沟区人民法院（2014）水行审字第4号行政裁定对乌鲁木齐市城市管理局作出的乌综罚决（2013）第103号《行政处罚决定书》准予强制执行，水磨沟区人民法院于2015年12月查封、冻结鲁达国际商住××区九套房屋（涉案房屋在内）、1幢8件商铺合计面积2400平方米的相关手续。2019年8月，水磨沟区人民法院作出（2019）新0105行再1号行政裁定，撤销上述行政裁定，对乌综罚决（2013）第103号《行政处罚决定书》不准予执行；该裁定书已发生法律效力。迪里夏提·米吉提已于2015年3月16日将涉案房屋出售给案外人闫斌，闫斌支付了部分房款后，以未过户不能办理贷款为由尚未支付剩余房款。2019年3月25日，迪里夏提·米吉提、鲁达房地产公司与案外人闫斌签订《三方协议》约定：三方确认迪里夏提·米吉提已将涉案房屋转让至闫斌，鲁达房地产公司承诺合同签订之日30日内，将涉案房屋的网签手续办理在闫斌名下；在闫斌名下办理网签手续当日，闫斌着手办理贷款手续，若鲁达房地产公司未能兑现上述义务，协议签订后第31日，协议将会自动终止，迪里夏提·米吉提作为原购房人继续依照原《商品房买卖合同》向人民法院起诉，鲁达房地产公司不得对迪里夏提·米吉提的主体资格持有异议。三方协议由迪里夏提·米吉提、鲁达房地产公司签字，加盖印章予以确认。另，迪里夏提·米吉提已将房款足额交付，完成合同义务。一审法院认为，迪里夏提·米吉提与鲁达房地产公司签订的商品房预售合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。迪里夏提·米吉提已足额交付房款完成合同义务，鲁达房地产公司至今未办理预售登记及产权证，对此鲁达房地产公司对迪里夏提·米吉提作为产权人主张权利的主体资格提出异议，抗辩称，迪里夏提·米吉提已将涉案房屋出售给案外人闫斌，故产权证不应当办理至迪里夏提·米吉提名下，对此一审法院认为，迪里夏提·米吉提、鲁达房地产公司及闫斌三人于2019年3月25日签订《三方协议》，约定：将房屋产权手续办理至闫斌名下，同时约定若在签订合同后30日内无法办理网签手续，该协议将会自动终止，迪里夏提·米吉提作为原购房人继续依照《商品房买卖合同》及相关法律向人民法院起诉，鲁达房地产公司不得对迪里夏提·米吉提的主体资格持有异议，故，迪里夏提·米吉提作为产权人向鲁达房地产公司主张权利并无不妥，一审法院予以支持。关于迪里夏提·米吉提的主张，迪里夏提·米吉提要求鲁达房地产公司协助办理涉案房屋的预告登记，双方已签订商品房买卖协议，且迪里夏提·米吉提已履行付款义务，所谓预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记,故，迪里夏提·米吉提的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持；关于办理房产证和支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，根据《补充协议》约定“鲁达房地产公司应当在所购小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后360日内将办理权属登记需由鲁达房地产公司提供的资料报产权登记机关备案”。经查明，涉案小区并未完全竣工，小区内4#商业楼尚未建成，故按照合同约定办证条件并未成就，现迪里夏提·米吉提要求鲁达房地产公司办理涉案房屋房地产权属登记，一审法院不予以支持。迪里夏提·米吉提要求鲁达房地产公司承担逾期办理房地产权属登记的违约金一审法院不予支持。一审判决：一、新疆鲁达房地产开发有限公司为迪力夏提·米吉提办理位于乌鲁木齐市××区××房屋的预告登记；二、驳回迪力夏提·米吉提的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。迪里夏提·米吉提提交《质量保证》一份，拟证明涉案房屋竣工时间为2015年9月1日，鲁达房地产公司应当在竣工后90日办理房屋产权证，水磨沟区人民法院的协助执行通知书是2015年12月10日作出，因此未办理产权登记的过错在于鲁达房地产公司。鲁达房地产公司对该证据真实性、合法性认可，关联性不认可，认为质量保证书只是对保修期的约定，最高人民法院虽然有相关的规定，但是当事人另有约定的应当从其约定。本院对该证据真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。二审中，鲁达房地产公司未提交新证据。一审法院查明事实“上述合同附件四补充协议第六条的内容为……”、“上述合同附件四补充协议第十条内容为……”有误，应为：“上述合同附件四补充协议第二条的内容为……”、“上述合同附件四补充协议第六条内容为……”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：鲁达房地产公司是否应当向迪里夏提·米吉提支付逾期办证违约金。围绕迪里夏提·米吉提的上诉意见，鲁达房地产公司的辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下：本院认为，根据庭审调查及当事人陈述证实，涉案房屋系新疆科技出版社的团购房，从该房屋的购买交易过程及交易价款等特征反映，涉案房屋既带有一般商品房的特征，又具备部分集资建房的优惠性质。迪里夏提·米吉提与鲁达房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中的条款均系双方在签订过程中确认的条款，对于房屋权属办理的期限及条件变更的条款应属双方协商一致后形成的意见，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规强制性规定，上述协议应属于合法有效的合同，迪里夏提·米吉提认为《补充协议》中的部分条款属于格式条款，免除了鲁达房地产公司的合同义务，应属无效的上诉意见，本院不予采信。根据《补充协议》约定的内容，涉案房屋办理权属证书的期限及条件尚不具备，鲁达房地产公司不构成违约，迪里夏提·米吉提主张鲁达房地产公司支付逾期办证违约金不符合法律规定及合同约定，该项上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院对本案证据的审查及认定并无不当，迪里夏提·米吉提主张一审法院对本案相关证据未经核实即予以认定显属违法的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，迪里夏提·米吉提的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,669.19元（迪里夏提·米吉提已预交），由上诉人迪里夏提·米吉提负担。本判决为终审判决。审  判  长   马 骏审  判  员   项 颖审  判  员   马永惠二 〇 二 〇 年 九 月 十 九 日书  记  员   孙晨雨