山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1091民初1516号 原告：刘桔，女，1959年1月13日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。 委托诉讼代理人：王琴，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊逸，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 被告：王嫣，女，1993年6月17日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。 委托诉讼代理人：潘正杰，山东海曼律师事务所律师。 原告刘桔与被告王嫣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘桔及其委托诉讼代理人王琴、王俊逸，被告王嫣之委托诉讼代理人潘正杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘桔向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付尚欠的房租43000元、占用费14333元（自2020年2月24日计算至2020年6月24日，其余部分自2020年6月25日计算至实际搬离房屋之日）、逾期支付租金的滞纳金（第一部分按照日利率5%，以43000元为基数，自2018年2月24日计算至2019年6月15日；第二部分按照日利率5%，以43000年为基数，自2019年2月24日计算至2019年6月15日；其余部分按照日利率5%，以43000元为基数，自2020年2月24日计算至实际履行之日）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》并要求被告自合同解除之日起搬离案涉房屋；2.判令被告向原告支付欠付的房租14333元（自2020年2月23日起计算至2020年6月24日）、占用费（自2020年6月至实际搬离房屋之日止）及逾期支付租金的滞纳金（第一部分按照年利率24%，以43000元为基数，自2018年2月24日计算至2018年6月15日；第二部分按照年利率24%，以43000元为基数，自2019年2月24日计算至2019年6月29日；其余部分按照年利率24%，以43000元为基数，自2020年2月24日起计算至实际履行之日）。事实与理由：2015年4月，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落在高区的某房屋出租给被告使用，房屋租赁期为10年（从2015年4月24日起至2025年4月23日），房屋年租金为43000元，租金按12个月为一期进行支付，第一期租金在签订合同之日一次性付给原告，次年起的租金提前两个月支付，支付日期为2016年2月23日，每逾期支付一天，按年租金的5%收取滞纳金，如超过15天支付则视为被告违约，原告有权收回房屋并追究被告违约责任。2020年5月20日，原告向被告发送催告函，再次催告被告履行合同义务支付房租，但被告并未回应；2020年6月11日，原告再次向被告发出解除函，要求解除双方房屋租赁合同。被告的行为已经构成违约，损害了原告合法权益。特诉至法院。 王嫣辩称，原告无权依据《合同法》第94条之规定单方解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告向被告发出的解除函不发生法律效力。一、被告未按期支付2020年4月24日到2021年4月23日的租金，是因为双方租金调整及滞纳金数额未达成一致，应达成一致后再支付租金。二、双方约定的租赁期限长达10年，被告投入较大，且并不欠付此前租金。即使认定双方因租金数额调整和滞纳金数额未达成一致，被告未及时支付租金的行为给原告造成的经济损失只是少许资金利息，该履约瑕疵远远达不到根本性违约的程度。轻微违约即解除合同不利于交易稳定，若原告以此终止双方的租赁关系，将会给被告造成严重的损失，有悖合同目的。三、被告有支付2020年4月24日到2021年4月23日租金的意愿和能力，且自愿将43000元租金提存到法院，并不能导致原告合同目的无法实现，不属于根本违约。关于滞纳金数额被告愿意与原告另行协商。四、在被告未支付或迟延支付租金时，原告行使解除合同权应受两个条件的限制：一是被告未支付或迟延支付租金无正当理由；二是被告在原告给予的合理期限内逾期仍未支付。只有符合法定解除的条件，原告才可以解除合同，且原告给予被告支付租金的合理期限应为3个月。原告催告被告履行支付租金期限太短，只有19天。原告应当宽限被告支付租金的期间，被告瑕疵履行行为不构成根本违约。综上，原告向被告发出的解除函不发生法律效力，故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2015年4月，原、被告签订了《房屋租赁合同》，该合同主要内容有：1.原告将坐落于山东省威海火炬高技术产业开发区的某房屋出租给被告使用，租期自2015年4月24日起至2025年4月23日；2.房屋的年租金为43000元，按12个月为一期进行支付。第一期租金在合同签订当日一次性支付；自2016年起，年租金应于每年2月23日支付，每逾期支付一天，按年租金的5%收取滞纳金，如超过15天，则视为乙方违约甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任；3.在租赁期限内，水电费等与房屋使用有关的一切费用应当由被告承担；4.原告享有一层或二层南向一套房间的使用权，使用面积在15平方米以上，当原告不在时，被告可从第五年开始使用该房间，居住期间，原告安全由个人负责；5.原告回威海时，可享用院内果蔬。 被告自2018年起出现迟延交纳租金的情况，于2018年5月25日向原告支付租金22000元，2019年5月5日支付租金20000元，同年6月29日向原告转账25000元，而2020年的租金至今未交纳。2020年5月20日，原告向被告发送了催告函，被告于同月23日签收，该函中说明被告应自收到该函之日起7日内向原告支付尚欠的2020年度的租金及2018年、2019年度的滞纳金；若逾期不交付，将通过法律途径解决，被告未在原告催告期限内支付租金。2020年6月11日，原告又向被告发送了解除函，其中载明，鉴于被告未按照原告催告函的要求履行租金支付义务，原告特通知被告从即日起解除双方之间的《房屋租赁合同》，并请被告收到该函后及时与原告联系办理解除合同后的相关事宜。 庭审中，原告主张被告尚欠2018年的租金20000元，要求被告一并给付，后经查询，2018年5月1日被告王嫣父亲王某某向原告账户转账20000元，系代被告王嫣支付当年租金。 本院认为，本案的争议焦点在于原、被告之间的《房屋租赁合同》是否解除。 原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应当按照该合同约定行使权利履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，案涉合同对解除条件进行了明确约定，即被告延期交纳房屋租金达15日时，原告享有租赁合同的解除权。现被告2018、2019年度租金的交纳均逾期15日以上，2020年度租金尚未交纳，已达到了约定的解约情形，且原告行使约定解除权的行为符合意思自治原则，并未违反法律的规定。解除条件成立后，原告向被告发出了催告函与解除函，其中虽引用了《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除权的规定，但并不影响被告违约事实的认定及原告约定解除权的行使。 关于被告提出其行为尚未构成根本违约，原告无法解除合同的主张，本院认为，被告于十年租限的初期便连续三年无正当理由地违反合同约定，符合约定解除合同的条件，并且被告经催告后仍未交纳2020年度的租金及先前年度的滞纳金，已严重损害原告的合法权益，原告主张解除租赁合同的请求并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，原告于2020年6月11日向被告发送了解除函，该函于6月13日由被告签收，故双方的房屋租赁合同自该函到达被告时解除。 按照原、被告双方合同约定，房屋租金为43000元/年，故每月的房租为3583.33元，被告2020年的房租至今未交纳，因双方房屋租赁合同自2020年6月13日解除，但被告至今未搬离案涉房屋，被告应当给付至今的房租及继续占用费14333元（自2020年4月23日至2020年8月23日，按约定房租标准计算，即43000元/12个月*4个月），自2020年8月24日起至被告实际搬离之日止的占用费按照双方约定的房租标准计算。 原告主张的滞纳金按照年利率24%的标准计算过高，应当调整为银行同期贷款利率，即2018年的滞纳金为：按照银行同期贷款利率，以43000元为基数，自2018年2月24日计算至2018年4月30日；以23000元为基数，自2018年5月1日计算至2018年5月24日。2019的滞纳金为：按照银行同期贷款利率，以43000元为基数，自2019年2月24日计算至2019年5月4日；以23000元为基数，自2019年5月5日计算至2019年6月28日。2020年的滞纳金为：以43000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月24日起计算至实际履行之日止。因2019年被告实际交纳45000元，其中2000元用于抵扣当年应交的滞纳金。 综上，原告的部分诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告刘桔与被告王嫣之间的《房屋租赁合同》于2020年6月13日解除，被告王嫣于本判决书生效之日起十日内搬离案涉房屋； 二、被告王嫣于本判决生效之日起十日内支付原告刘桔2020年实际产生的房租、占用费14333元以及继续占用产生的租赁费损失（自2020年8月24日至被告实际搬离之日止，按年租金43000元的标准计算）； 三、被告王嫣于本判决生效之日起十日内支付原告刘桔滞纳金，具体为2018年的滞纳金：按照银行同期贷款利率，以43000元为基数，自2018年2月24日计算至2018年4月30日；以23000元为基数，自2018年5月1日计算至2018年5月24日。2019的滞纳金：按照银行同期贷款利率，以43000元为基数，自2019年2月24日计算至2019年5月4日；以23000元为基数，自2019年5月5日计算至2019年6月28日（其中已交纳的2000元在被告实际履行时予以抵扣）。2020年的滞纳金：以43000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月24日起计算至实际履行之日止。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费617元，由被告王嫣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  任怀钰 二〇二〇年九月一日 书记员  宋婉莹