湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6617号上诉人（原审被告）：彭丽丽，女，1981年10月7日出生，汉族，居民，住浏阳市。委托诉讼代理人：张敏，湖南金厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浏阳利通置业有限公司，住所地浏阳市荷花街道办事处唐家洲社区。法定代表人：黎洪武，董事长。委托诉讼代理人：余继红，广东君言（长沙）律师事务所律师。上诉人彭丽丽因与被上诉人浏阳利通置业有限公司（以下简称利通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。彭丽丽上诉请求:1、撤销一审民事判决，改判或驳回被上诉人的全部诉讼请求;2、本案一、二审受理费、保全费由被上诉人承担。事实与理由:一审判决将《商品房买卖合同》解除后被上诉人对刘维所负有的款项返还义务单列为总额和扣除项，据此将上诉人代刘维对扣除项的认可行为认定为上诉人自己对债务的认可，属于事实认定错误;不论是基于上诉人的无权代理，还是基于被上诉人明显存在严重主观过错及侵占第三方合法权利的故意，《不可撤销承诺书》均属无效;一审法院关于（2019）湘0181民初6510号《民事判决书》与《不可撤销承诺书》中差额部分的事实认定，存在部分事实认定不清或错误，违背合同内容以及实际损失金额，且在合同无效的情况下不应得到支持。基于公平正义、解决诉争的角度，法院不应支持被上诉人的违法主张。利通公司答辩称:彭丽丽与刘维的《离婚协议书》是一个内部的约定，不能对利通公司产生约束力。刘维的合同权利和合同义务是一个整体，密不可分，不能单单的转移合同权利，而不转移合同义务。因此他合同权利义务的一并的转移，需要通知债权人，同时获得债权人的同意。《不可撤销承诺书》是上诉人自愿作出的，实际上是民事主体之间的一个权利义务的关系的一个调整。除了用法律法规来约束之外，道德是更重要的一个标准。上诉人自己作出了《不可撤销承诺书》，就应当要遵循诚实信用的原则，你不能当时要求退钱的时候，或者说要求被上诉人帮助的时候，你就做出这样的承诺书，现在钱退到位了。承诺书就不生效。利通公司向一审法院提请诉讼请求:1、判令彭丽丽立即偿还利通公司向刘维支付的购房首付款、按揭贷款本金、办证费、维修基金、房契税、（2019）湘0181民初案件受理费等合计50984.72元；2、彭丽丽向利通公司支付维权支出的律师服务费5000元；本案诉讼费、保全费、财产保全保险费由彭丽丽承担。一审法院认定事实：刘维与彭丽丽原系夫妻关系。2012年6月15日，刘维及彭丽丽（买受人）与利通公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买浏阳市房，该商品房总金额489523元，付款方式为银行按揭，首期房款149523元，余款340000元在合同签订之日起30日内由买受人与银行办妥按揭手续。刘维及彭丽丽向利通公司支付了首付款149523元。2012年7月4日，刘维及彭丽丽与中国工商银行股份有限公司浏阳支行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额340000元，用于购买坐落于浏阳市房屋。2014年2月19日，刘维与彭丽丽协议离婚，协议第二条约定，位于浏阳市水岸山城15栋625号归男方所有；……男方归还女方购房时所付40000元首付款（办理房产协议后一次性付清，如果男方经济能力实在有困难，限期一年归还）。2015年4月左右交房后，由于刘维及彭丽丽未按约定向银行偿还按揭贷款，而被银行扣除了24个月的贷款本金23307.48元，罚息的利息33560.88元，合计56866.36元。利通公司遂向一审法院起诉要求解除与刘维及彭丽丽签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，并要求刘维及彭丽丽承担违约责任。一审法院于2017年6月20日作出（2016）湘0181民初8046号民事判决书，判决解除刘维及彭丽丽与利通公司于2012年6月15日就浏阳市水岸山城第15幢625号房屋所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，刘维及彭丽丽还应依协议承担违约金24476.15元，受理费1723元，由刘维、彭丽丽负担。合同解除后，利通公司将房屋出售给张晓玲，并将刘维的维修基金过户给了张晓玲。刘维及彭丽丽因购买浏阳市水岸山城第15幢625号房已支付款项有：1.首付款149523元；2.2012年7月11日至2015年4月29日，刘维及彭丽丽向银行偿还按揭贷款本金24103.17元，利息43400.68元，合计67503.85元；3.2013年7月3日向利通公司支付办证费用1500元、维修基金11169元；4.2013年8月9日向利通公司支付房契税9810.58元；5.2015年3月25日向浏阳市利通物业管理有限公司支付物业费3982元、生活垃圾费4078元、二次办证费120元。2018年5月16日，彭丽丽持冒用刘维签名的《授权委托书》，向利通公司办理退回购房款项事宜。2018年5月17日，彭丽丽向利通公司出具了《不可撤销承诺书》，内容为：鉴于彭丽丽和刘维已付的购房首付款149523元，断供前已还中国工商银行本金24103元，合计173626元，承诺申请退还彭丽丽和刘维支付的首付款，已获得刘维全权授权，自愿承担诉讼费1723元、贷款本息56866.36元中的利息33560元、税费和其他损失5万元，扣除上述款项后剩余88343元。并申请利通公司不收取承诺人违约金24476元。同时承诺刘维向利通公司主张不认可上述责任，不认可应退回款项的金额，承诺人保证利通公司无需再承担任何责任且无需再退回认可款项，因此造成的全部损失和责任均由承诺人第一时间解决。如因此造成利通公司被卷入诉讼的，利通公司因此支出的诉讼费及维权成本及可能的不利法律后果由承诺人承担。2018年7月5日，利通公司向彭丽丽退还88343元。刘维对彭丽丽冒用其名义办理退款的行为不予认可，向一审法院提起诉讼。一审法院审理后，于2018年11月5日作出（2018）湘0181民初6562号民事判决书。彭丽丽对判决不服，提起上诉。湖南省长沙市中级人民法院于2019年4月17日作出（2019）湘01民终1696号民事裁定书，以一审法院原审判决认定基本事实不清、程序不当为由，裁定撤销上述判决，并发回本院重审。一审法院再审后，认定利通公司应返还的款项为：购房首付款149523元，按揭贷款本金24103.17元，维修基金11169元，房契税9810.58元，办证费1500元，共计196105.75元；核减的费用为：利通公司代付的按揭贷款罚息33560.88元、受理费1723元、彭丽丽、刘维应承担的违约金24476.15元，共计59760.03元。并于2019年9月18日作出（2019）湘0181民初6510号民事判决书，判决浏阳利通置业有限公司返还刘维购房首付款、按揭贷款本金、办证费、维修基金、房契税合计人民币136345.72元。同时，案件受理费3513元，由刘维负担531元，浏阳利通置业有限公司负担2982元。判决书生效后，刘维向一审法院申请执行。一审法院在执行过程中，刘维认可利通公司向彭丽丽支付的88343元不再支付，由利通公司支付了剩余款项50984.72元。2020年1月7日，利通公司向一审法院提起诉讼，要求彭丽丽按承诺书承担相应责任。一审法院认为，利通公司与刘维及彭丽丽签订的《商品房买卖合同》及补充协议经生效文书确定合法、有效，故利通公司与刘维及彭丽丽应依约履行各自的义务。彭丽丽与刘维离婚时，虽协议将浏阳市水岸山城第15幢625号房屋分割归刘维所有，表示彭丽丽将与利通公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的权利转让给了刘维，但《商品房买卖合同》及补充协议的义务进行转移时，应当经利通公司同意，未经利通公司同意，《商品房买卖合同》及补充协议的义务转移行为对利通公司并不产生法律效力，故彭丽丽就《商品房买卖合同》及补充协议义务的履行仍应对利通公司承担责任。现《商品房买卖合同》及补充协议经生效法律文书确定解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，利通公司就自己所遭受的损失有权要求彭丽丽赔偿。彭丽丽在合同解除后，到利通公司办理退款手续时，利通公司向彭丽丽提出了损失赔偿的要求，彭丽丽在《不可撤销承诺书》上亦签署了自己的名字，彭丽丽作为完全民事行为能力人，其进行署名的行为，应视其知晓了承诺书的内容，并愿意对承诺书的内容承担相应法律义务，而承诺书的内容不违反法律、法规的强制性规定，《不可撤销承诺书》虽未取得刘维同意，而对刘维不发生效力，但不影响彭丽丽作为《商品房买卖合同》及补充协议履行义务人而受《不可撤销承诺书》的约束。彭丽丽应按《不可撤销承诺书》履行自己的义务，《不可撤销承诺书》明确了应退还彭丽丽、刘维的款项为首付款149523元，断供前已还中国工商银行本金24103元，合计173626元，彭丽丽自愿承担的款项为诉讼费1723元、贷款本息56866.36元中的利息33560元、税费和其他损失5万元，彭丽丽应当对上述款项的数额按《不可撤销承诺书》承担自己的义务。在刘维起诉的（2019）湘0181民初6510号案件中，确定了应退还的购房首付款、按揭贷款本金以及应核减的诉讼费、利息与《不可撤销承诺书》的数额相一致，不同的在于，另确定了利通公司应退还刘维的款项还有维修基金11169元，房契税9810.58元，办证费1500元，以及应核减的费用有彭丽丽、刘维应承担的违约金24476.15元，同时未支持利通公司提出的税费和其他损失50000元。关于维修基金、房契税、办证费的支付是否应当由彭丽丽承担相应责任的问题：①该三笔款项在彭丽丽签署的《不可撤销承诺书》中并未列明，很明显并不在彭丽丽承诺的责任范围内；②维修基金、房契税、办证费是刘维、彭丽丽在办理权证的手续时，由刘维、彭丽丽向相关部门缴纳，而利通公司仅在收到刘维、彭丽丽上述三项费用后，代刘维、彭丽丽向相关部门缴纳，该三项费用的权益仍归刘维、彭丽丽，如因合同解除，造成该三笔费用已向相关部门缴纳而无法退还的，损失应由违约方即刘维、彭丽丽自行承担，现合同解除后，利通公司通过过户的形式，获取了原属于刘维、彭丽丽所缴纳的维修基金的利益，利通公司应负有向刘维、彭丽丽退还的义务；③生效文书确认了利通公司对该三笔费用负有退还的义务，利通公司认为该三笔费用已向相关部门缴纳，且相关部门不予退还，应由彭丽丽、刘维自行承担该三笔费用的损失，现利通公司只能通过推翻生效文书所确认的事实，进行纠正，综上，利通公司要求彭丽丽承担退还维修基金、房契税、办证费的诉讼请求，超出了彭丽丽所作承诺的责任范围，一审法院不予支持。关于利通公司提出的税费和其他损失50000元，包含了利通公司在向彭丽丽、刘维销售涉案房产时，利通公司向销售人员支付的人员工资，销售房产后应缴纳的营业税等税费，以及起诉要求解除合同的费用等损失，刘维未认可该损失，导致刘维以起诉的方式主张权利，但彭丽丽在签署的《不可撤销承诺书》已载明了该损失，且愿意承担，故彭丽丽对该损失应按《不可撤销承诺书》的约定负赔偿责任，利通公司对彭丽丽签署的《不可撤销承诺书》予以认可，彭丽丽签署《不可撤销承诺书》的前提是要求利通公司不收取违约金24476.15元，利通公司将由刘维承担的违约金转嫁到彭丽丽身上，不符合彭丽丽签署承诺书的真实意思表示，应予以核减。另彭丽丽在签署的《不可撤销承诺书》愿意对利通公司因刘维起诉而支出的诉讼费及维权成本承担责任，故利通公司所承担的（2019）湘0181民初6510号案件诉讼费2982元以及支出的律师服务费5000元，应由彭丽丽承担。利通公司申请诉讼保全，有责任提供财产进行担保，财产保全保险费不属由彭丽丽承担的必要诉讼成本，不应由彭丽丽承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第八十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、限彭丽丽于判决生效后5日内赔偿利通公司28505.14元；二、限彭丽丽于判决生效后5日内支付利通公司律师服务费5000元；三、驳回利通公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1075元，减半收取537.5元，保全费530元，合计1067.5元，由彭丽丽负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，彭丽丽向利通公司出具的《不可撤销承诺书》，因该承诺书的内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。彭丽丽应按《不可撤销承诺书》履行自己的义务。故一审判决彭丽丽赔偿利通公司28505.14元，并无不当。关于彭丽丽支付利通公司律师服务费5000元的问题。在《不可撤销承诺书》中，彭丽丽承诺“愿意对利通公司因刘维起诉而支出的诉讼费及维权成本承担责任”。本院认为，利通公司与彭丽丽之间的诉讼，利通公司委托律师事务所代理诉讼，并不是必经程序，且“维权成本”是不是包括律师费用，约定不明，故一审判决彭丽丽支付利通公司律师服务费5000元，不当应予纠正。综上所述，彭丽丽的上诉请求部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实部分不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初501号民事判决第一项、第三项;二、撤销湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初501号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1075元，减半收取537.5元，保全费530元，二审案件受理费537.5元，合计1605元，由彭丽丽负担1125元，由浏阳利通置业有限公司负担480元。本判决为终审判决。审  判  长  柳**审  判  员  符建华审  判  员  刘 刚二〇二〇年九月二十二日法官助理范璐书记员（兼）  范 璐