湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初17132号原告：王杰，男，1992年8月26日出生，汉族，居民身份证住址湖南省新化县，委托诉讼代理人：陈汉珍，系武汉市汉阳区正义法律服务所法律工作者，特别授权。被告：袁全明，男，1982年6月1日出生，汉族，居民身份证住址湖北省京山县，原告王杰诉被告袁全明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理，依法适用简易程序于2019年12月3日、2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告王杰及其委托诉讼代理人陈汉珍，被告袁全明到庭参加了诉讼。本案现审理已终结。原告王杰向本院提出诉讼请求：请求判令1.依法撤销原告与被告于2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》及2019年4月8日签订的《门面补充合同》；2.被告返还原告支付的房屋租赁费用（包括房屋租金、进场费、水电费、租金预付款）共计62,100元；3.被告承担因违约给原告造成的经济损失;4、被告承担违约责任并向申请人支付违约金26,400元；5、被告承担本案诉讼费、邮寄费、鉴定费。事实和理由:原告路过徐家棚宏祥路特1-5号门口时，见门面空荡荡，当时被告在屋内，原告便向被告咨询是否出租，被告说自己是房东准备出租。2019年3月20日，原告与被告、袁士华三人在场协商，原告与被告签订房屋租赁合同，租期一年，合同一年一签。原告按照被告的指示，依据合同金额将房屋租金、水电费、进场费分次转入袁士华的账户。被告听闻原告是做广告图文的，2019年3月19日就要被告做一个招租广告图，确定价格1,200元。2019年5月1日，被告打电话给原告要求支付2,000元过节费，加上此前的广告图未付款共计3,200元，被告承诺3,200元作为预付下次房屋租金一起结算扣减。合同签订后，被告要求原告赶快装修，正好四月份可以开业。原告积极借款装修，快完工时，被告突然告知目前不能营业。被告的违约行为造成合同无法履行，并给原告带来了极大的经济损失。故诉至法院，诉请如前。被告袁全明辩称，我同意退还原告租金，但损失的产生是由原告自身造成的，我不同意支付。我认为与原告于2019年3月20日签订的房屋租赁合同及2019年4月8日签订的门面补充合同于2019年7、8月左右已解除，因为当时原告已经向我说不做了，所以我仅愿意退还租金60,900元（26400+30000+2500+2000）。另外1,200元的门面广告费用与本案的租赁没有关系，我不愿意退。庭审中，原告王杰变更诉讼请求：诉请1变更为依法解除原告与被告袁全明2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》及2019年4月8日签订的《门面补充合同》；诉请3明确为被告承担因违约给原告造成的经济损失以鉴定意见书为准即固定价值44,726元及争议价值10,469.75元，争议项价值请法院酌情判决。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月20日，王杰与袁全明签订《房屋租赁合同》约定：甲方袁全明将其合法拥有坐落于徐家棚宏祥路特1-5号一层房屋出租给乙方王杰，屋内附属设施水表1块，电表1块；乙方经营房屋为广告图文；租赁期限自2019年3月20日至2020年3月19日，月租金8,800元，按季支付，押三付三；租赁期间双方不得借故解除合同，一方如有正当理由要求解除合同时，必须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同归还房屋；违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。同日，袁全明将该房屋交付给王杰，王杰开始对房屋进行装修，王杰自述至9月份其已经完成了大部分装修。合同履行过程中，王杰向袁全明支付租金共计60,900元。2019年4月8日，因该房屋不能开门营业，王杰与袁全明又签订一份《门面补充合同》，主要内容：因甲方袁全明门面问题，导致乙方王杰无法办理营业执照，无法正常营业，经双方友好协商订立本合同。一、甲方确保乙方能正常营业并能办理营业执照，若因甲方房屋问题导致乙方无法正常营业，乙方损失的装修费用及门面后两间租房费用，甲方应全额承担，乙方有权要求甲方全额退还门面租金、押金与进场费。二、甲乙双方之前签订的房屋租赁合同，签订合同期为2019年3月20日至2020年3月19日，因甲方房屋问题导致乙方不能如期营业，经双方协商，房屋租赁期应从乙方正常营业开始计算，并给予乙方20天的免租期。三、甲方保证三年内政府不会拆迁此房屋，保证乙方三年内正常经营。2019年11月，袁全明通过微信通知王杰其承租的门面已可以正常营业。2019年12月3日，原告在庭审中认可1,200元门面广告费与本案的租赁没有关系，并申请对案涉房屋的装修费用进行鉴定。被告陈述其已与案涉房屋的房东解除租赁合同，其与原告之间的租赁合同无法继续履行。2020年1月2日，湖北大有工程咨询有限公司受理本院对位于武汉市武昌区徐家棚宏祥路特1-5号一层房屋已装修部分价值进行评估鉴定的委托。同年6月9日，湖北大有工程咨询有限公司出具《鉴定意见书》：对位于武汉市武昌区徐家棚宏祥路特1-5号一层房屋已装修部分造价鉴定为44,726元；争议项造价鉴定为10,469.75元。本次鉴定费用为6,000元，鉴定申请人王杰已先行垫付。另诉讼中，该房屋已另有他人使用租赁。上述事实有原告提供的《房屋租赁合同》、《门面补充合同》、《鉴定意见书》、鉴定费发票及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《门面补充合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据已查明的事实，原告在案涉合同履行过程中向被告支付租金合计60,900元。现原告要求被告退还租金62,100元，并且认可其中1,200元与本案的租赁合同无关。而且被告愿意退还租金60,900元。故对原告要求被告退还租金60,900元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告退还1,200元的部分，本院不予支持。另被告表示案涉合同已无法继续履行，故对原告主张解除案涉两份合同的诉讼请求，本院予以支持。虽然被告辩称案涉合同已于2019年7、8月解除，但是原告予以否认，而且该说辞与被告在2019年11月通过微信通知原告其承租的门面可以正常营业的行为相互矛盾，故本院不予采纳该抗辩理由。本案中，原告自承租之日开始对案涉房屋进行装修但不曾实际经营。依据《门面补充合同》的内容，出租房确保承租房能正常营业并能办理营业执照，若因出租方房屋问题导致承租方无法正常营业，承租方损失的装修费用及门面后两间租房费用，出租方应全额承担。原告自2019年3月20日承租案涉房屋后，9月已完成大部分装修，但直至11月被告才通知原告该房屋可以正常经营。被告作为出租方有保证案涉房屋在承租期内可以正常营业的义务，但案涉房屋在交付给原告后长达7个多月无法营业，甚至在完成大部分装修后仍不能营业，故被告未能履行合同义务已构成违约，应按约承担原告为此损失的装修费用。根据《鉴定意见书》，案涉房屋已装修部分造价鉴定为44,726元；争议项造价鉴定为10,469.75元。现原告主张被告构成违约应承担给其造成的经济损失且数额以鉴定意见书为准，本院对已装修部分造价44,726元予以认定，对争议项价值酌情认定为6,000元，故被告应承担原告的经济损失合计50,726元。对原告还主张被告向其支付违约金26,400元的诉讼请求，已超过原告的实际损失，故本院不再支持该诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告王杰与被告袁全明于2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》及2019年4月8日签订的《门面补充合同》；二、被告袁全明于本判决生效之日起十日内向原告王杰返还房屋租赁费用合计60,900元；三、被告袁全明于本判决生效之日起十日内向原告王杰支付经济损失50,726元；四、驳回原告王杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,414元，减半收取1,207元，鉴定费6,000元，由被告袁全明负担（此款原告王杰已垫付，被告袁全明连同上述款项一并向原告王杰支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限是两年。审判长  周征二〇二〇年九月三日法官助理徐桦书记员吴艳妮