广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书(2020）粤1502民初756号原告：杜世江，男，汉族，1984年04月15日生，住广东省汕尾市红海湾开发区*************，公民身份号码441************053。委托诉讼代理人：李文倩，广东康时盛律师事务所律师。被告：高开生，男，汉族，1985年06月08日生，住汕尾市城区*******，公民身份号码441************618。原告杜世江诉被告高开生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李文倩，被告高开生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜世江向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告退还房屋租赁押金5000元；2、判令被告返还铺面转让费25000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月6日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定被告出租汕尾市城区黄金海岸金海湾3栋4号铺面给原告，约定租金每月3300元，期限2年，自2017年6月13日至2019年6月13日，押金5000元，收取铺面转让费25000元。2019年6月，原告得知被告不是原业主，该商铺是转租行为，且该转租行为没有得到原业主的同意，现合同即将期满，被告依然没有征得原业主对转租行为的认可，原、被告的《房屋租赁协议书》期满终结，现原告多次催讨，被告不予退还租房押金5000元，为维护原告的合法权益，原告认可被告收取铺面转让费，即为涉案商铺的租赁权转让，按照相关法律规定，被告收取租赁权转让费之后，其租赁权消灭，应当退出，由原告与原业主签订商铺租赁合同。本案中，被告收取原告租赁权转让费之后，又提高租金金额，向原告收取租金，其实际掌控涉案商铺的租赁权，因此原告支付涉案商铺转让费之后，并没有实现掌控涉案商铺租赁权的目的，故向贵院提起诉讼，请求法院判令被告返还原告租赁权转让费25000元。被告高开生辩称，原告与被告于2017年6月6日签订的《房屋租赁协议》期限为2年，自2017年6月13日至2019年6月13日止，合同期早已经结束，后续第三年租赁期限为不定期租期，租约1年。租约期满，被告提前多次告知原告按时交接手续，原告并无理会，拒不交接，违反了原告与被告签订的《房屋租赁协议》中第2项中约定：原告应交水、电等按金为伍仟元整，租期满结清以上各项费用，及移交锁匙并保持房屋整洁，按金由被告归还原告；因原告没有按照被告约定的时间履行租赁合同期满交接事项，故被告为了维护自己的合法权益按照双方约定的条款扣押原告的按金伍仟元。被告收取原告铺面转让费25000元，是属于双方经协商后确定该商铺转让费是包括该铺面的装修及其一系列现有设施等费用，估值25000元，供原告有偿使用。跟《房屋租赁协议》没有直接关系，也不能退还，是众所周知的事实。原告向本院提供如下证据：1.铺面出租协议，证明被告与出租人就涉案商铺签订租赁协议，约定租期3年，月租3100元，第三条约定被告不得私自转让；2.房屋租赁协议书，证明原、被告于2017年6月6日签订转租赁合同，约定租赁期限为2年，自2017年6月13日至2019年6月13日，月租3300元，水电等押金5000元及铺面转让费25000元；3.微信支付交易明细、中国邮政储蓄流水记录、收据，证明被告向原告收取涉案商铺收取铺面转让费25000元及押金5000元及租金事实；4.声明函，证明被告擅自转租行为未经原出租认可并终止原租赁合同的事实。被告高开生对原告提供的证据提出如下质证意见：对证据1其跟原出租人有口头协议过转让费，是经过原出租人的同意的；证据2、3无异议；证据4有异议，这跟之前和原出租人的口头协议不一致。被告向本院提供如下证据：1.《房屋租赁协议》，证明原告与被告2017年6月6日签订《房屋租赁协议》，租期2年，自2017年6月13日至2019年6月13日，期满移交手续后才能退回按金；2.原告与被告的微信聊天记录，证明被告提前并多次通知原告安排店铺期满交接工作，原告也答应了，最终没有履行合同协议和口头约定的6月13号交接工作；3.原告与被告的微信聊天记录，证明原告是清楚铺面转让费是该铺面的装修及其一系列现有设施等费用的事实。原告杜世江对被告提供的证据提出如下质证意见：证据1无异议；证据2的三性有异议，没有原件，不能证明属于哪一年份的聊天记录，原告知道该房屋是转租的行为在2019年6月，之前是不知情的；证据3的三性不予认可，无原件，也不能证明属于哪一年份的聊天记录，聊天的主体也不能确认。对于原告提供的证据1.2.3，被告提供的证据1，双方均无异议，且符合民事诉讼法关于证据的规定，可作为本案证据使用；对于原告提供的证据4，被告表示有异议，作为声明函应属于证人证言，证人必须出庭作证，因证人没有出庭作证，该证据不能作为本案证据使用；对于被告提供的证据2.3，因没有证据原件核对，原告表示异议，该证据不能作为本案证据使用。经审理查明，2017年3月19日，案外人许昌伟与被告高开生签订了《铺面出租协议》，约定将位于汕尾市区黄金海岸金海湾3栋4号铺面出租给被告高开生，每月租金3100元，租赁期限为3年，即从2017年4月5日止至2020年4月4日止，2019年4月5日开始月租金为3410元，并约定被告高开生在承租期内不得私自将门面转让他方经营，如因特殊情况需要转让门面，须取得许昌伟的同意。2017年6月6日，被告高开生与原告杜世江签订了《房屋租赁协议书》，将上述承租铺面转租给原告杜世江，约定每月租金3300元，租赁时间为2年，即自2017年6月13日起至2019年6月13日止，并约定原告杜世江应交（水、电）等按金（即押金）为5000元，期满结清以上各项费用，及移交锁匙并保持房屋整洁，按金由被告归原告，合同期满被告同意续租，不得再次收取商铺转让费，租金由双方协商按时价适当调整。原、被告双方口头约定铺面转让费为25000元。《房屋租赁协议书》签订后，原告杜开江向被告高开生支付了押金5000元、商铺转让费用25000元，并按约定向被告支付月租直至2020年4月份止。庭审时，被告高开生表示经其理妥，被告高开生与案外人许昌伟约定的租赁期限届满后，由案外人直接将涉案商铺租给原告杜世江；原告也承认现由其租赁。原告认为其支付涉案商铺租赁权转让费之后，并没有实现涉案的商铺租赁权的目的，被告应向其返还租赁权转让费25000元及5000元押金，遂向法院起诉，并提出上述诉讼请求。上述事实有本案案卷材料为据，并经庭审质证、认证、具有证明效力。案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案的争议焦点在于被告是否应当向原告返还押金5000元及转让费25000元。关于被告是否应当向原告返还押金5000元的问题，被告与原出租人的租赁期已届满，且原出租人已将涉案铺面出租给原告，原告不存在欠交水、电等费用及交付租赁房屋的情形，因此，被告收取原告的押金应当予以返还，故原告要求被告退还押金5000元的诉讼请求予以支持。至于被告与原出租人之间的租赁关系，由被告与原出租人另行处理。关于原告要求被告退还转让费25000元的问题，铺面转让费是市场经济中正常的经济现象，根据《最高人民法院关于适用综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条之规定，判决如下:一、被告高开生于本判决生效之日起十日内退还原告杜世江押金人民币5000元。二、驳回原告杜世江的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币275元,由原告杜世江负担230元，由被告高开生负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加八份提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 员 彭卫强二〇二〇年九月十五日法官助理 谢秋莹书 记 员 陈斯哲