山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2798号 上诉人（原审被告）：张天永，男，1972年12月16日出生，汉族，无业，现住淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司，住所地淄博市张店区柳泉路13号赢环大厦4层B13室。 负责人：滕永刚，总经理。 委托诉讼代理人：李泽祥，山东致公律师事务所律师。 上诉人张天永因与被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司（以下简称颐景园物业）物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初7593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张天永上诉请求：1.请求法庭根据事实和证据，依据相关法律撤销（2019）鲁0303民初7593号判决，改判上诉人物业费、电梯费、楼道电费、卫生费，6733.90元，驳回被上诉人的其他诉讼请求或将本案发回重审。请求判决被上诉人严格履行其签订的（会议纪要）中的协议及淄博市物价局的“责令”通知中的因达不到一级物业服务标准，而重新协商物业服务费标准，请求依据事实被上诉人反退“门上”的按平方及时间的“广告费”。公共场所经营收益应单独建账并公示。二、请求判决本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（2019）鲁0303民初7593号民事判决有违正义公平，置上诉人所述事实、所举证据于不顾，上诉人不得不上诉。以张店区人民法院对上诉人与被上诉人的诉讼审理本案的庭审事实及该院对本案的判决为依据，以上诉人对本案的诉讼理由与事实为理由，以国家相关法律及地方相关规定为准绳，张店区人民法院对本案的判决，不顾及认证真实的客观事实，仅以合同文字对上诉人的约束为依据，因此缺失事实的支持，有失法律的公平正义，为此提起上诉。被上诉人在向淄博市物价局审报收费标准时，共报了四个收费申请条款，但其中之一的电梯收费的条款并未得到淄博市物价局批准和支持，因此，电梯费应视为含物业费中，被上诉人再强行向上诉人在没有任何行政审批依据的情况下收取电梯费，属于违约行为。2010年，上诉人与被上诉人签订《前期物业服务合同》后，严格履行了合同约定，按合同约定一级物业服务收费标准交纳物业服务费给被上诉人。期间发现被上诉人违约太严重，由于被上诉人的严重违约而拒不整改的行为所迫，另据因被上诉人严重违约，无法达到一级物业服务标准而召开的由市物价局、市房管局、被上诉人、业主代表参加的联席会议共识达成的协议：因被上诉人达不到一级物业服务，非常明显是被上诉人严重违约在先，而收费标准需与业主另行协商。被上诉人也在协议上签字认可，但拒不履行该协议，不与业主协商按其真实的服务内容核定相应的服务费，因此，上诉人在被上诉人违约达不到一级物业服务的情况下，遵守由政府主管部门及被上诉人和业主代表达成的会议协议，在没有被上诉人与业主达成物业收费标准的情况下，缺失交费依据，因此，其欠费的结果并非上诉人主观恶意欠费，而是被上诉人客观上给上诉人造成的。在与上诉人签订《前期物业服务合同》时，被上诉人明知其在客观上无法达到淄博市关于一级物业服务标准的情况下，（物业管理用房达到千分之五）而与上诉人签订一级物业服务标准条款的合同行为，应该属于隐满真相的欺诈行为，并且此合同应属于无效合同，请求法院公平认证。被上诉人在颐景园进行物业服务期间，存在着严重的违法违规违约的事实，除一审上诉人答辩的事实外，还有多项的违约行为，例：（1）淄博市物价局和房管局分别下发了文件，明确指出被上诉人达不到一级物业标准。直至2016年撤出时仍未与包括上诉人在内的所有业主达成新的收费协议。（2）消防人员无证上岗，消防记录以及其它记录后期补写编造，消防器材严重过期，由业主举报而被消防队查获罚款。此举被上诉人置全体业主生命安全于不顾，属于犯罪行为。（3）小区监控设施由于损坏而不检修丧失功能，造成小区被盗案件严重发生，而作为安保设施的监控系统却由于损毁而无法发挥其安保功能，在小区的所有被盗案件中，竟然有大量案件无法调取监控破案，被派出所认定为辖区内的失窃率第一的小区。直至被上诉人撤离小区物业服务，由新进入的物业公司全部安监系统更新才恢复了监控的安保功能，终止了小区的案发率高的状况。事实上，被上诉人也无法拿出监控系统设施完好运行的证明，这一事实不仅有证据，而且是小区所有业主众所周知的事实。而被上诉人在撤离颐景园小区物业服务工作时，并没有恢复颐景园小区的监控系统，也没有按规定向交接者进行监控系统交接，也没有得到业委会的确认便撤离颐景园小区。而又因监控设备的损坏重新投入巨资更换了全部设备，因此给颐景园小区的所有业主，造成了巨大的经济损失，严重损害了包括上诉人的小区全体业主的合法权益，被上诉人理应依法赔偿颐景园小区该经济损失。（4）被上诉人在收取业主交纳物业费时，竟然使用收据，该行为有典型的偷税漏税嫌疑，严重违法了《中华人民共和国税法》。（5）被上诉人在颐景园进行物业服务工作期间，在长达数年的时间里，违规没有对属于业主的公共收益进行公开公示，严重侵犯了上诉人的知情权，而且也没有将公共收益的帐目对新的物业公司进行交接，侵犯了上诉人的合法权益。据颐景园小区业主委员会的证明：被上诉人利用撤离席卷了应该属于业主的公共收益达几十万元，由此可见被上诉人的不当得利行为，不仅是侵权而是犯罪。（6）2012年9月12日，由淄博物价局领导沈德鸿、张科长在颐景园小区物业四楼主持召开的有被上诉人和业主代表参加的确认颐景园物业实际服务状况会议上，按淄博市物业管理条例中拟定一级服务标准逐条对照，被上诉人竟然连一级物业服务标准所有条款中的任何一条都无法达到，可笑的是小区内路灯的完好率竟然认证达不到50%，这就是被上诉人的履约精神和表现，小区广大业主皆知该会议的实际内容，参会的小区业主代表李永德、尹积国、张天永等五人及原淄博市物价局领导都足以证明会议内容的真实性。（7）没有电梯收费许可证，有的也过期。（8）交接委托书与合同名称不符合，并且没有业委会出具的确认书。（9）消防监控室无专业人员值班查看。（10）被上诉人营业执照与收费许可公司名称与内容不一致，并且已过期。大量事实面前，上诉人认为：上诉人与被上诉人签署的《前期物业服务合同》是真实的，但合同的要约是执行一级物业服务标准，并按一级物业服务标准进行收费，也就是说先有标准后有收费，被上诉人在诉讼的庭审过程中，没有任何能够证明其按合同所约定的一级物业服务标准进行服务的事实与理由，而上诉人在庭审过程中，举证的相关被上诉人达不到一级物业服务标准的事实及证据，竟然庭审过程不予认证，事实的服务标准是被上诉人违约。没有服务标准，也就没有服务收费的标准，而张店区人民法院仅断章取需地凭文字认定收费的标准，在没有认证实际服务标准的情况下，判决是缺失事实支持和相关法律依据的，因为所有在事实上低于服务等级要约的服务强行按服务等级要约进行收费的行为，都是不合法的。而张店区人民法院对本案的判决，正是支持了这种行为。从被上诉人所提供的缴费证据上来证明，上诉人自签约后严格履行了合同约定，充分表现了上诉人的契约精神和守约行为，而之所以造成滞交费状况，完全是由被上诉人的严重违约所造成的。综上所述，请求法庭主持正义公平公正予以认证，依法判决。 颐景园物业辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。 颐景园物业向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业费、水电费等12283.10元，滞纳金6117元，共计18400.10元；2.诉讼费用由被告全部负担。 一审法院认定事实：2006年10月26日，原告（甲方）作为物业服务企业与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定由原告为被告作为业主的颐景园小区提供物业管理服务，并在协议中对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、前期物业服务费用、违约责任等其他事项进行了详细约定。2016年11月15日，颐景园业主委员会授权济南银宇物业管理有限公司淄博分公司代表颐景园小区业主委员会与原告就物业管理所有事项进行了交接，原告退出涉案小区的物业管理服务。被告作为淄博市颐景园小区1号楼1单元1602室业主，自2009年7月1日至2016年11月15日，被告欠缴物业费7513.65元、2009年7月1日至2016年11月15日的电梯费3901.35元、2013年11月21日至2016年11月15日的电费123.50元、2010年1月1日至2016年11月15日的卫生费330元，水费167吨计414.60元，合计12283.10元。原告向被告主张权利未果，遂起诉至一审法院，形成诉讼。被告认为原告未达到一级物业标准，不符合收费标准，故不缴纳费用。 一审法院认为，合同的当事人应按照约定全面履行自己的义务。在本案中，原告与被告签订的物业服务协议，是双方真实的意思表示，原告实际为其提供了物业管理服务，故物业服务协议的约定条款对业主具有约束力。原告举证证明被告欠缴颐景园小区1号楼1单元1602室自2009年7月1日至2016年11月15日的相应的物业费、电梯费、电费、卫生费、水费合计12283.10元，欠费事实清楚、证据确实充分，一审法院予以认定。原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。被告逾期缴纳物业费，应当按约定支付滞纳金，但原告主张的滞纳金按每日0.2%的标准过高，一审法院依法调整为按同期银行贷款基准利率的1.3倍分段计算滞纳金即1380元，原告要求被告支付滞纳金1380元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，超出部分，不予支持。本案经一审法院组织调解，双方当事人分歧较大，无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告张天永于判决生效之日起十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司物业费、电梯费、电费、水费、卫生费合计12283.10元；二、被告张天永于判决生效之日起十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司物业费滞纳金1380元；三、驳回原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司其他的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，由被告张天永负担210元，原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司负担50元。 二审期间，当事人依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张天永提交证据：1.手机拍摄的消防控制室值班人员的交接班记录照片和灭火器过期照片共计四张，证明被上诉人违反合同法第五十二条的规定，被上诉人以合法形式掩盖非法目的，被上诉人的交接班记录是虚假的、为了向业主收取物业费。2.淄博市物价局下发的关于前期物业管理收费标准备案的批复复印件，证明在小区没有业主入住的情况下，仍坚持后来的收费过程中的全额收费并上浮20%，违反了合同法第五十二条的规定，属于骗取业主物业费的情形。3.淄价字（2005）248号文件复印件，证明收费项目、收费标准及收费范围与实际不一致。4.淄博市物价局2013年7月19日下发关于颐景园小区物业收费的通知中收费问题的通知及会议记录复印件，该文件中要求物业公司就收费标准与业主重新协商，但物业公司一直未与业主协商，证明被上诉人违反法律法规。5.淄博市房管局2013年7月15日给淄博市信访局、和平街道办事处、张店区房管局、淄博泰盛房地产公司、被上诉人和颐景园小区业主的答复复印件，证明物业公司对小区的游泳池等的性质未做说明，也未进行公示，业主无法使用。颐景园物业质证认为，对证据1的真实性、关联性及证明内容不认可，对证据2至5的文件及会议记录因都是复印件，真实性无法确认，同时对其证明内容和本案的关联性不认可。颐景园物业提供证据：1.淄博市物价局回复一份，证明双方就物业费收费多次协商未达成一致意见，市物价局给出指导意见，对2013年1月1日到2013年4月30日的物业费可按每月每平方米优惠0.18元。2.开发商淄博泰盛房地产公司整改报告一份，证实颐景园小区的开发商已经于2013年10月对颐景园小区的物业服务用房整改达标。3.张店区房管局配置说明书一份、淄博市物价局证明一份、产权产籍证明17张，证实颐景园小区的物业管理用房已经于2013年11月22日达标并且备案。张天永质证认为，对证据的真实性无异议，对证明内容有异议。证据1中载明的补偿上诉人不清楚，所以对此不认可，该文件的日期是2016年5月9日，而在2007年交房时就存在物业不达标的情况。对证据2中被上诉人自己的物业办公室和房产公司的整改报告不认可。证据3，该文件是在2016年1月5日落实的，即便达标也是在2016年1月5日达标，过去一直未达标。本院经审查，对张天永提交的证据1照片，照片体现的内容无法证实张天永主张的颐景园物业消防管理服务存在虚假记录以及违反合同法第五十二条的情形；对张天永提交的证据2，批复载明同意颐景园物业对高层住宅前期物业管理公共性服务收费标准按照建筑面积每月每平米0.78元标准收费，而颐景园物业在本案中计算张天永欠交物业费亦是按照上述标准计算，因此该证据无法证实张天永的主张；对张天永提交的证据3，在无其他证据佐证的情况下，无法证实张天永所主张的事实；对张天永提交的证据4的三次会议记录中均有物业公司的工作人员签字，证实颐景园物业与业主进行了协商，故该证据无法证实张天永主张的事实；对张天永提交的证据5淄博市房产管理局的答复中载明“小区游泳场和网球场……由张店区房管局督导房地产开发企业按要求进行配置，有关配置情况向业主公示”，故，该证据无法证实张天永主张的事实。综上，对张天永提交证据的证明效力，本院不予采信。对颐景园物业提交的证据1，颐景园物业据以主张的事实与本案争议事实无关联，对该证据的证明效力，本院不予采信；对颐景园物业提交的证据2、证据3，能够证实颐景园小区物业管理用房已经整改达到相关规定的标准要求，对证据的证明效力，本院予以采信。二审查明其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一是案涉《前期物业服务协议》的效力；二是张天永主张颐景园物业提供的物业服务存在质量问题达不到一级物业服务等级标准、颐景园物业与业主就物业收费标准未达成一致的理由能否成为其不交纳物业费的正当理由；三是张天永应否交纳电梯费。 关于焦点一。张天永认可双方签订的《前期物业服务协议》是真实的，但是主张颐景园物业明知自己客观上无法达到一级物业服务标准的情况下，仍然签订该协议约定执行一级物业服务标准，属于欺诈行为。对此，案涉《前期物业服务协议》系双方真实的意思表示。该《协议》中约定物业服务标准执行淄博市一级物业服务标准。在签订该协议前，淄博市物价局2005年关于颐景园小区前期物业管理收费标准备案的批复中，载明了物业服务的收费标准及物业服务具体质量要求按照淄博市普通住宅小区物业管理服务收费等级标准规定一级标准执行；且张天永关于颐景园物业明知自己无法达到一级物业服务标准的主张，并无事实依据，而物业服务企业实际提供的物业服务质量系合同成立并生效后，合同履行事宜，与合同效力并无关联。综上，案涉《协议》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为有效合同。 关于焦点二。《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，颐景园物业已经提供了物业服务，张天永应当根据《前期物业服务协议》和相关法律规定交纳物业费。张天永上诉主张颐景园物业提供的物业服务存在诸如消防人员无证上岗、消防器材过期、小区监控设施损坏、路灯完好率不足50%等情形，即张天永主张颐景园物业提供的物业服务并未达到一级物业服务标准。但根据双方提供的证据和当事人陈述，颐景园物业已经履行了基本的提供物业服务的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。即法律并未规定物业服务企业提供的服务达不到物业服务合同约定的服务等级系业主拒交物业费的理由。张天永还上诉主张相关部门、业主代表、颐景园物业举行的联席会议达成一致：颐景园物业与业主协商确定物业收费标准，但颐景园物业在未与业主协商确定收费标准的情形下，缺乏收费依据。对此，因双方签订的《前期物业服务协议》已经明确了物业收费标准，且颐景园物业也已经取得了相关部门对上述收费标准备案的批复、收费许可证；相关主管部门、业主代表、颐景园物业的联席会议明确颐景园物业应与业主代表协商对收费标准达成统一意见，但是根据相关会议记录载明，双方并未达成一致意见。在此情况下，颐景园物业根据双方签订的《前期物业服务协议》约定的收费标准收取物业费并无不当。综上，张天永的该项上诉请求不成立。 关于焦点三。颐景园物业2008年取得的收费许可证载明颐景园物业收费项目包括：前期物业服务收费，地下停车场停放服务费，电梯运行、年检、维护费；2013年淄博市物价局关于颐景园小区前期物业服务收费标准备案的通知中，同意颐景园物业按照普通住宅物业服务费0.78元/月·平方米，电梯运行、年检、维护费0.42元/月·平方米，地下停车场服务费按照30元/月·车位执行；2016年淄博市物价局备案通知中，同意颐景园物业按照建筑面积1.15元/月·平方米（含电梯运行费0.37元/月·平方米），由此可见，颐景园物业按照0.78元/月·平方米收取物业费，并不包含电梯运行费。张天永亦未提供其他证据证实其关于电梯费应视为包含在物业费中的主张，对其该项上诉请求，本院不予支持。 对于颐景园物业主张的滞纳金，因张天永自2009年起拖欠物业费，而颐景园物业在一审中主张，按照双方《前期物业服务协议》约定的滞纳金计算标准计算滞纳金为36703.03元，但是颐景园实际主张6117元，其余的放弃，即颐景园物业已经主动调低了滞纳金，一审法院在颐景园物业主张的已经调低的滞纳金基础上又予以调低，与颐景园物业提供物业服务质量以及颐景园物业对物业用房进行整改等情况相适应，因此，一审判决张天永支付滞纳金1380元并无不当。 关于张天永上诉请求判决被上诉人严格履行其签订的（会议纪要）中的协议及淄博市物价局的“责令”通知中的因达不到一级物业服务标准，而重新协商物业服务费标准；请求依据事实被上诉人反退“门上”的按平方及时间的“广告费”；请求对公共场所经营收益应单独建账并公示，因张天永在一审中并未就其上述诉求提出反诉，其在本案二审中上诉提起上述请求，本院不予审理。 综上所述，上诉人张天永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费107元，由上诉人张天永负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李兴民 审 判 员 李灵福 审 判 员 王 娜 二〇二〇年九月七日 法官助理 王 卉 书 记 员 苏银银