天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初9029号原告：李磊，男，1973年7月29日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。被告：天津珠江京津房地产投资有限公司，住所地天津市宝坻区九园工业园区。法定代表人：张永锋，董事长。委托诉讼代理人：侯嘉庚，该公司员工。委托诉讼代理人：王龙康，该公司员工。被告：北京轩缘惠通房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区通胡大街上游小区6号楼111号。法定代表人：贾秀波，总经理。委托诉讼代理人：朱晓艳，该公司员工。原告李磊与被告天津珠江京津房地产投资有限公司（以下简称珠江公司）、北京轩缘惠通房地产经纪有限公司（以下简称轩缘公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理，原告李磊、被告珠江公司的委托诉讼代理人侯嘉庚、被告轩缘公司的委托诉讼代理人朱晓艳到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序。后因疫情影响，扣除相应审限，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告李磊、被告珠江公司的委托诉讼代理人王龙康、被告轩缘公司的委托诉讼代理人朱晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李磊向本院提出诉讼请求：1．判令被告轩缘公司返还电商服务费60,000元，珠江公司承担连带责任；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月31日，原告与珠江公司签订购房协议，购买九园工业园御景家园4号楼1-503室，被告轩缘公司违规收取电商服务费60,000元，原告要求轩缘公司返还违规收取的电商服务费无果，故起诉至法院。2017年3月，原告在珠江京津国际城房地产项目（即宝坻区九园工业园御景家园）售房现场接触到轩缘公司的售楼人员，告知原告，轩缘公司是珠江公司销售代理，通过其购房可享受团购优惠。原告在售房现场看到珠江公司出具的《公告》及《珠江京津国际城珠江“阳光”行动宣言》：“珠江国际城项目与我司合作的媒体公司仅有北京轩缘惠通房地产经纪有限公司，其收取购房人6万元电商团购优惠费用，除此之外不再认可任何公司、个人收取任何费用，并不予承担相关责任”。原告共向轩缘公司支付了60,000元电商服务费。在轩缘公司指导下，原告购买了珠江公司的九园工业园御景家园小区房屋一套。现原告得知，根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金意外的其他费用。原告认为该笔电商团购优惠费佣金轩缘公司收取该笔费用没有任何法律依据，属于不当得利，特起诉要求其返还。由于二被告为代理与被代理关系，根据《民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。原告认为被代理人珠江公司在明知代理人轩缘公司违法收取所谓“电商团购优惠费”的情况下，仍然未作反对，应对此承担连带责任。综上，请法院支持原告的全部诉讼请求。珠江公司辩称，根据《民法总则》第一百七十八条第三款规定，连带责任由法律规定或者当事人约定。原告要求我方承担连带责任没有任何合同或法律依据，请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。一、我方与原告仅存在商品房销售合同关系，合同中从未有我方直接或间接收取原告电商费的约定，故原告要求我方就电商费返还承担连带责任无合同依据。二、被告轩缘公司与我方不存在代理关系，故即便轩缘公司所收取电商费违法，我方也无需承担连带责任。首先，轩缘公司收取原告电商费并为其提供服务系其双方独立的民事法律行为，而非代我方实施民事法律行为，故非代理行为。其次，我方从未通过轩缘公司实施民事法律行为。我方与轩缘公司未签订过任何委托代理合同，也未通过其他方式委托轩缘公司实施代理行为。最后，我方对原告与轩缘公司之间的电商费服务关系并不知情。所以从法律上代理关系角度而言，二被告非代理关系，我方无需对此承担连带责任。三、从不当得利角度而言，根据原告所提供的证据，该笔电商费由轩缘公司收取，我方没有取得不当利益，并非得利人。轩缘公司也未将该笔费用无偿转让给我方，故我方无不当得利返还义务。另外，本案同类判决中亦不支持由开发商承担电商费返还责任。综上，原告关于由我方承担电商费的退还义务连带责任和诉讼费的诉讼请求不应得到支持，请法院依法驳回原告所涉我方诉讼请求。轩缘公司辩称，不同意原告诉讼请求。不认可我方与珠江公司有代理关系，我方与珠江公司是合作关系。我方收取的60,000元费用是购房服务费，我方提供了相应服务，并不是不当得利。我方为原告提供了现场看房、业务员指导原告与开发商签订合同，帮助原告完成购房。我方认为该笔费用属于购房服务费并不是团购费。我方对原告购房服务已经完成，房屋交易已经完成，因此服务费不予退还。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。李磊提交证据如下：1、购房合同复印件一份，证明原告与珠江公司签订了《商品房买卖合同》；2、收据复印件一张，证明轩缘公司违规收取原告电商费60,000元；3、他人拍摄的珠江阳光宣言照片打印件一份，证明珠江公司知晓电商服务费60,000元，并同意轩缘公司收取电商服务费；4、手机短信截图打印件一份，该短信是原告交完60,000元电商服务费后房屋销售方向替原告办事的人发的，证明珠江公司认可轩缘公司收取电商团购费，珠江公司应当对违规收取电商费的行为承担连带责任；5、在网上查询的天津市国土资源和房屋管理局津国土房市（2017）7号《关于进一步整顿规范我市房地产市场秩序的通知》打印件一份，该通知第二项第五小项即首页最后一行可以证明二被告收取原告的60,000元服务费不合理。珠江公司对原告提交的证据质证称：证据一、真实性认可，原、被告确实存在合同关系，但该证据与本案无关，房屋已经交付；证据二、真实性无法核实，不是我方开具的，该收据恰好证明珠江公司未收取原告60,000元服务费；证据三和证据四、因是复印件所以真实性不认可，而且无法核对原始载体，证据存在被篡改和删减的可能，复印件不得单独作为认定案件事实的依据；证据五，真实性请法庭核实，证明目的不认可。轩缘公司对原告提交的证据质证称：证据一、与我方无关，不发表质证意见；证据二、该证据是我方开具，我方收取了原告的60,000元服务费；证据三、真实性不认可；证据四、真实性不认可，短信内容中公司名称与我公司名称不一致，该短信也未显示发送方和接收方；证据五、真实性不认可，证明目的不认可。本院对李磊提交的证据认定如下：对证据一，因珠江公司认可其真实性，故对该证据的真实性予以认定；对证据二、因轩缘公司认可该收据由其出具，故对该证据的真实性予以认定，但该证据无法证明轩缘公司系违规收取该费用；对证据三和证据四，因李磊未提供原始载体，无法与原件核对，故对其真实性不予认定；证据五、该通知属于行政管理类文件，无法达到原告的证明目的，故对该证据不予采纳。珠江公司和轩缘公司未提交证据。对于当事人争议的事实，本院认定如下：关于珠江公司和轩缘公司签订协议的名称及内容，天津市第一中级人民法院于2019年3月28日作出的（2019）津01民终355号民事判决书对珠江公司与轩缘公司于2016年11月4日签订《珠江京津国际城项目服务合作协议》及该协议具体内容等相关事实进行了确认，现该判决已发生法律效力，故对该判决所确认的事实，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月4日，甲方珠江公司与乙方轩缘公司签订《珠江京津国际城项目服务合作协议》（以下简称“《合作协议》”，协议约定：“第一条合作内容：1.1甲方委托乙方负责珠江京津国际城楼盘（以下简称“项目”）在本合同签订之日起至双方约定合同终止之日内，所有在售房源可通过新浪乐居网站（网址为：http：/www.bj.house.sina.com.cn）及渠道带客进行销售工作，乙方向购房成功客户收取6万元服务费，客户享受珠江京津国际城项目提供购房服务。……1.3合作期间内，乙方为甲方在新浪乐居网站设立专门页面展示甲方房屋的相关信息，包括位置、层高、面积、房型、售价、周边环境等，同时组织渠道带客、派发宣传单页等推广活动。1.4甲方负责制作和提供在新浪乐居网站专题页面展示的内容，包括介绍房屋相关信息的图片、文字等。……1.6乙方负责组织渠道带客及相关推广活动并承担所产生费用，该费用包括但不限于人员的用工成本（佣金、住宿费、餐费、服装费）、看房大巴车、宣传物料的制作及临时售楼处等。……1.7合作期间内，乙方在甲方售楼处设置驻场人员，为参加购房活动的客户办理相关手续，并收取相关服务费用，甲方需为乙方协调提供办公场所及配合相关工作。第二条费用、结算、退款：2.1在本协议约定的时间内，乙方对于参加购房活动且推荐成功的客户（推荐成功的客户是指乙方推荐的客户与甲方签订商品房买卖合同，按商品房买卖合同的约定支付房款，无退房情况），按所有户型房源6万元/套的标准收取服务费用。……2.3各方确认，在上述合作模式下，甲方无须向乙方支付任何费用（包括服务报酬、劳务成本、广告费等任何费用）”。同时，双方还约定了其他权利和义务。2017年3月份，李磊在北京看到有关珠江公司开发的御景家园房地产项目销售广告后找到轩缘公司，后乘坐轩缘公司的大巴车来到宝坻，参观了包括御景家园在内的几个楼盘，期间轩缘公司的工作人员对每个楼盘向李磊进行了介绍，最终李磊选择购买御景家园的房屋。后李磊分两次向轩缘公司交纳了60,000元，轩缘公司于2017年3月31日向李磊开具了一张金额为60,000元、收款事由为服务费的收据。2017年5月31日，李磊与珠江公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定李磊购买珠江公司开发建设的座落于宝坻区房屋，建筑面积96.27平方米，价款770407元。2018年9月份，珠江公司向李磊交付了上述房屋。本院认为，本案的争议焦点为：一、珠江公司与轩缘公司是否构成销售代理关系；二、李磊与轩缘公司之间构成何种法律关系；三、轩缘公司是否应当退还李磊服务费。对此本院分别评判如下：一、关于珠江公司与轩缘公司是否构成销售代理关系问题。销售代理是指房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房，中介服务机构向房地产开发企业收取佣金，双方之间应当订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限及委托人和被委托人的权利、义务，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。本案中，从珠江公司与轩缘公司签订的协议名称来看为《合作协议》，而并非委托合同或销售代理合同；从珠江公司和轩缘公司签订的《合作协议》内容看，虽在第一条中约定了甲方（珠江公司）委托乙方（轩缘公司）负责珠江京津国际城楼盘进行销售工作，但从具体条文来理解，珠江公司只是为轩缘公司提供房源和办公便利，轩缘公司为珠江公司开发的商品房提供推广服务，珠江公司无须向轩缘公司支付任何费用。从本案查明的事实来看，轩缘公司向李磊提供服务过程中，未向李磊出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，亦未以珠江公司的名义对外销售御景家园房屋。因此，珠江公司与轩缘公司之间不符合销售代理的法律特征，双方并不构成销售代理关系。本案中，李磊主张珠江公司与轩缘公司之间存在销售代理关系，要求珠江公司承担连带责任，但未提供有关证据予以佐证，故本院对李磊的上述主张不予支持。二、关于李磊与轩缘公司之间构成何种法律关系问题。本案中，李磊有购房需求，其委托轩缘公司为其寻找房源，轩缘公司也实际以安排大巴车实地看房等方式向李磊提供了包含御景家园在内的宝坻几个楼盘，在此基础上，李磊看中了御景家园的房屋，并与珠江公司签订了《商品房买卖合同》，李磊向轩缘公司支付服务费作为报酬。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。所谓“报告订约机会”是指居间人接受委托后，将寻觅搜索到的信息报告给委托人，从而提供订立合同的机会。李磊与轩缘公司符合报告订约机会类型的居间合同的构成要件，故本院认定李磊与轩缘公司之间构成居间合同关系。三、关于轩缘公司是否应当退还李磊服务费的问题。本院认为，李磊与轩缘公司之间形成的居间合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。轩缘公司已向李磊提供了房源信息、看房班车、楼盘介绍、购房指导等服务，李磊也已成功与珠江公司签订《商品房买卖合同》，且房屋现已交付，轩缘公司向李磊收取服务费60,000元，有事实及法律依据，不构成不当得利。关于轩缘公司收取李磊服务费是否违反《商品房销售管理办法》第二十八条规定，因该条规定是指“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，而本案中，轩缘公司与珠江公司并不存在代理销售关系，因此轩缘公司收取李磊服务费并不违反该条规定，故本院对李磊的该项主张不予采信。关于李磊主张轩缘公司收取的服务费过高问题，李磊作为完全民事行为能力人，其向轩缘公司交纳了60,000元并接收了轩缘公司开具的服务费收据，表明其对轩缘公司收取其60,000元服务费是默许接受的，故本院对李磊的该项主张不予采信。综上所述，对李磊要求轩缘公司返还服务费60,000元，且要求珠江公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回李磊的诉讼请求。案件受理费1,300元，由李磊负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  高瑞东审 判 员  刘 强人民陪审员  宋桂海二〇二〇年九月八日书 记 员  李 乾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。