四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初4289号 原告：彭奕嘉，曾用名彭涛，女，1978年4月4日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：何静，四川科通律师事务所律师。 被告：绵阳市涪城区大正好超市星河湾店，注册号510703600335833，经营场所：绵阳市涪城区圣水三队（跃进路北段137-139号）。 经营者：雷书荣，男，1976年11月3日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：赵国勇，四川川飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵洋，四川川飞律师事务所律师。 原告彭奕嘉与被告绵阳市涪城区大正好超市星河湾店（以下简称：大正好超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告彭奕嘉的委托诉讼代理人何静,被告大正好超市的经营者雷书荣、委托诉讼代理人赵国勇及赵洋到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 彭奕嘉向本院提出如下诉讼请求：1.判决二被告支付房屋租金24万元；2.本案的诉讼费由二被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，即要求被告返还其无偿使用的位于超市二楼的原告房屋。事实及理由：2016年5月20日，原告作为出租方，雷书荣作为承租方，双方就位于跃进路北段139号的商铺签订租房合同，约定租赁期限12年，从2016年5月20日至2028年5月19日，每年租金23万元。合同签订后，雷书荣支付了第一年租金23万元，在该地段成立大正好超市星河湾店。2019年5月，双方口头协商对房租进行调整，房租涨至24万元。大正好超市未如期支付租金，经原告书面催促后仍不支付，为维护原告合法权益，特起诉来院，请求判如诉请。 被告大正好超市辩称：1.租金给付时间约定不明，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，请求给付租金的到期时间应为2021年；被告在每年5、6月支付下一年租金属于提前支付，并不是合同有此约定；2.合同约定原告具有履行新搭建钢结构报建手续及提供房屋有效相关证明文件的义务，原告违反该两个先履行重要义务，被告有权拒绝原告给付租金的要求；3.原告列雷书荣为共同被告，违反相关法律规定；4.原告提供的购买土地证明的内容违法，故原告提供的出租标的物很可能是违法的；5.原告新增诉讼请求无事实依据，租房合同打包将一、二楼出租给我方使用，二楼本就是交给经营户作为仓库使用的。 经审理本院认定以下事实：2016年5月10日，彭华钦出具《授权委托书》一份，委托彭奕嘉租赁、管理其位于绵阳市涪城区房屋，并委托彭奕嘉以自己名义对外签订租赁协议及收取租金。2016年5月20日，原告彭奕嘉作为出租方（甲方），与雷书荣签订《租房合同》，载明：租赁商铺坐落地址位于跃进××号，商铺面积约800平方米（门面2个，加后方面积约1千平方米）；租赁用于商铺使用；租赁期限12年，自2016年5月20日至2028年5月19日；租赁金额每年23万元，付款方式为甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年的房租；甲方在租赁期前五年不递增房租，租赁期五年后递增幅度最高不超过6%；第五条房屋附属设施及费用的承担项下中约定，房屋搭建钢结构面积约500平方米，报建手续由甲方负责承担，若报建未批准，本合同即不生效，双方互不承担违约；第七条甲方权利和义务项下中约定，在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的有效相关证明文件。 2020年6月26日，原告向大正好超市及雷书荣发出《请求支付租金24万元的催款函》，函请大正好超市及雷书荣在收到该函之日起三日内将2020年5月20日至2021年5月19日期间的租金24万元转入原告账户，同时称若逾期未支付，将采取司法途径主张权利，因此而产生的诉讼、保全、执行费用由对方承担。 另查明，绵阳市涪城区城郊乡圣水社区居民委员会三组于2020年6月24日出具《证明》一份，载明：“彭华钦于2017年1月购入土地2.2亩，共计902000元（彭华钦支付261085元，余款640915元由彭华钦之女彭奕嘉支付）土地款已交清，产权证明在办理之中，绵阳市涪城区跃进路北段大正好星河湾店室内面积约860平方米，属于彭华钦购置的2.2亩的土地范围之内，房屋系彭华钦之女彭奕嘉（身份证号码为：5107031978××××××××）修建，特此证明。”绵阳市涪城区城郊乡圣水社区居民委员会三组于2020年8月3日还出具《大正号超市星河湾店场地面积证明》一份，载明：“绵阳市涪城区大正好超市星河湾店，位于绵阳市涪城区圣水三队（即跃进路北段137-139号），该土地由彭华钦购入，彭华钦之女彭奕嘉在此修建房屋两层，产权证明尚在办理之中。根据我村组的整体规划图纸及现场勘测显示：大正好超市星河湾店一楼室内面积约860平方米，彭奕嘉又将位于一楼内侧的门面打通出租给大正好，一楼面积共约1000平方米；二楼由大正好超市使用，面积共约500平方米。特此证明！”再查明，个体工商户“绵阳市涪城区大正好超市星河湾店”于2016年7月14日注册成立，经营者为雷书荣，组成形式为个人经营，经营场所位于绵阳市涪城区圣水三队（跃进路北段137-139号）。 还查明，彭奕嘉身份证载明的住址为四川省绵阳市涪城区；彭华钦身份证载明的住址为四川省买那样是涪城区。 本案审理过程中，原告举出银行卡交易明细清单及借记卡账户历史明细清单。银行卡交易明细清单显示雷书荣于2016年2月28日及3月24日，向原告转账支付10万元及17万元。原告称，因原告已与另一租户签订租赁合同，雷书荣为承租案涉房屋，承担了支付给另一租户的违约金4万元，故前述27万元系由4万元违约金及23万元租金组成。借记卡账户历史明细清单显示“姜*黎”于2017年5月23日及2018年6月2日均向原告账户转账支付23万元。2019年5月21日，姜黎黎向原告账户转账支付24万元。被告经质证认可前述付至原告账户的金额系被告支付的款项，但认为系被告提前支付租金，同时认为2019年支付24万元并非增加了租金，该多支付的1万元属于预支性质的款项。 庭审中，原告主张租房合同仅就一楼商铺800平方米的面积进行约定，位于商铺二楼房屋面积约500平方米，该二楼房屋一直以来均由被告无偿使用；被告认可其使用的面积包括一楼、二楼及搭建的钢结构，但主张租房合同是关于房屋整体打包使用的约定。 庭审中，双方均认可房屋内的钢结构系被告在租房合同签订后所搭建，且租房合同签订至今案涉租赁房屋的一楼、二楼及搭建的钢结构均是被告在使用。 本院认为，结合双方的诉辩主张及理由，争议焦点为：一、诉讼主体罗列的问题；二、租房合同效力的问题；三、二楼应否返还的问题；四、被告应否支付租金及租金金额问题。 关于诉讼主体罗列的问题。本案系租赁合同纠纷，雷书荣承租案涉房屋系用于经营大正好超市，而非其个人使用，故与原告建立租赁合同的相对方应为大正好超市。依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”之规定，大正好超市系有字号的个体工商户，故应以登记的字号即大正好超市作为当事人，并注明经营者雷书荣的基本信息即可。同时，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；……”之规定，大正好超市登记为雷书荣个人经营，故雷书荣本应以其个人财产承担大正好超市的债务，本案无需单独列雷书荣为被告。 关于租房合同效力的问题。租房合同系双方真实意思所缔结，且内容并未违反法律法规的强制性规定，被告抗辩租赁房屋所涉土地涉及购买土地的违法事实，但结合彭华钦与彭奕嘉的身份证信息及当地居委会出具的证明，足以认定原告与彭华钦均系案涉土地所在村集体成员。而村集体成员经村集体同意，获得宅基地使用权并在土地上修建房屋并不违反法律规定，故被告的抗辩意见不成立。原告与彭华钦作为房屋的权利人，有权通过出租房屋获取收益。彭奕嘉签订租房合同时，已取得彭华钦的授权，故彭奕嘉签订合同的行为属有权代理，租房合同应属合法有效。 关于二楼应否返还的问题。原告主张二楼面积便达到500平米，故主张租房合同仅涉及一楼，二楼系原告交由被告无偿使用，故要求被告返还二楼。本院认为，原告所举当地居委会出具的两份证明对租赁房屋室内面积的描述并不一致，且居委会并非专业的房屋测绘机构，其所出具的证明材料并不能证明房屋的实际面积，故原告所举证据不能证明其事实主张。租房合同仅载明租赁房屋位于跃进××号，并未明确仅是一楼面积还是房屋总面积，结合双方一致认可房屋一、二层及钢架结构添加的部分均由被告使用的事实，本院认定租赁合同系针对位于跃进××号房屋整体的约定。现租赁合同仍在履行过程中，原告无权要求被告返还作为租赁物组成部分的二楼房屋。 关于被告应否支付租金及租金金额问题。租房合同虽未明确每一期租金的支付时间，但结合合同有关“甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年的房租”的约定及被告在2016年至2019年期间支付租金的情况，足以认定2020年至2021年期间的租金至迟在2020年6月已届至。被告搭建了钢结构，并在2016年7月办理了个体户工商登记，且自合同签订后一直使用案涉租赁房屋，故被告以原告违反租房合同第五条第5项及第七条第5项的义务主张先履行抗辩权抗辩支付租金不成立。虽然合同约定的年租金金额为23万元，但原告主张双方口头约定上涨租金至24万元并能提供2019年收取租金24万元的相关凭证予以佐证，被告虽抗辩其中1万元属预支性质，但未能举证予以佐证其事实主张，本院对被告的抗辩主张不予采信。综上，原告主张被告支付租金24万元于法有据，本院依法予以支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条，判决如下： 一、被告绵阳市涪城区大正好超市星河湾店于本判决生效之日起十日内向原告彭奕嘉支付租金24万元； 二、驳回原告彭奕嘉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2450元，由被告绵阳市涪城区大正好超市星河湾店负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  张馨睿 二〇二〇年九月二十八日 书记员  何 婧