广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15718号上诉人（原审被告）：周迎菊，女，1990年3月24日出生，汉族，住湖南省临武县。委托诉讼代理人：罗翠平，系周迎菊所在单位广州优思达数据分析技术有限公司推荐的公民。被上诉人（原审原告）：广州壬丰房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路490号壬丰大厦12楼1204。法定代表人：郑志忠，系该司董事长。委托诉讼代理人：冯楚尧，系该司职员。委托诉讼代理人：吴永贤，系国信信扬律师事务所律师。上诉人周迎菊因与被上诉人广州壬丰房地产开发有限公司（以下简称壬丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周迎菊的委托诉讼代理人罗翠平，被上诉人壬丰公司的委托诉讼代理人冯楚尧、吴永贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周迎菊上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回壬丰公司的诉讼请求；3.由壬丰公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判定由周迎菊向壬丰公司支付2019年4月1日至4月15日的租金26615元，属事实认定有误。涉案场地实际承租人广州优思达数据分析技术有限公司（以下简称优思达公司）自2019年4月12日起即未在涉案场所办公。壬丰公司物业监控可证明，但该证据属于壬丰公司掌控范围，故周迎菊无法取证，请求二审法院判令由壬丰公司协助提供。未付租金实际为2019年4月1日至4月11日的租金19517.66元（计算依据：53230÷30×11=19517.66）。二、因实际承租人为优思达公司，周迎菊仅为注册该公司而代签涉案合同，且涉案场地的租金来源为优思达公司，理应由优思达公司承担所有相关责任；三、壬丰公司已没收相当于2个月的租金（即98576元），且其主张的违约金标准过高，周迎菊无力承担本不该由其赔付的违约金。一审法院判定由周迎菊向壬丰公司支付空置期补偿款106460元，明显高于实际损失，根据《合同法》第一百一十四条第二款，请求法院综合考虑周迎菊的实际情况，从公平合理的角度出发，酌情判定违约金数额。综上所述，周迎菊认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。壬丰公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，周迎菊的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院维持原判，驳回周迎菊的上诉请求。2019年6月3日，壬丰公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.周迎菊支付租金26615元（2019年4月1日至4月15日）、违约金106460元（违约金为两个月租金）；2.周迎菊承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年8月23日，壬丰公司（出租人/甲方）与周迎菊（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市天河区天河路490号3603-3605号房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用等；合同落款处甲方加盖了壬丰公司的印章，乙方签有周迎菊的名字并加盖了优思达公司的印章。同日，壬丰公司（出租方/甲方）与周迎菊（承租方/乙方）就涉案房屋签订《补充租赁合同》，约定：租期从2018年9月1日起至2021年3月31日止；其中2019年4月1日至2020年3月31日每月租金为53230元，乙方须于每月公历日5日之前缴付当月租金；乙方缴纳98576元保证金作为履约担保；如乙方于租赁期内需提前终止广州市房地产租赁合同和本补充租赁合同的，需提前一个月书面通知甲方，乙方除按《广州市房地产租赁合同》和《补充租赁合同》约定承担责任外，乙方已付当月租金及履约保证金不予退还，如乙方未提前一个月书面通知甲方的，除已付租金与保证金不退之外，乙方还应补交二个月的租金，作为乙方提前解约而给甲方造成空置期经济损失的补偿等条款。2018年9月5日，涉案房屋办理了《房屋租赁登记备案证明》，载明出租人为壬丰公司，承租人为周迎菊，租赁期限为2018年9月1日至2021年3月31日。一审庭审中，壬丰公司主张周迎菊于2019年4月15日擅自搬离涉案房屋，以其实际行为提前解除了双方的《广州市房屋租赁合同》和《补充租赁合同》，而涉案房屋此后空置了数月，周迎菊的保证金不足以弥补壬丰公司的实际损失。周迎菊对该《证明》不予确认，并称由于其不是实际使用人，故不清楚何时搬离涉案房屋，不清楚搬离前有无和壬丰公司沟通，也无法提交相关证据予以证明；但周迎菊确认涉案房屋的租金交至2019年3月31日。据周迎菊提交的《企业信用信息公示报告》显示，优思达公司的成立日期为2018年9月18日，法定代表人为周迎菊，住所为涉案房屋。另周迎菊提交了优思达公司出具的《书面说明》，优思达公司称因其司2018年9月18日才成立，故进驻涉案房屋前只能以其法定代表人即周迎菊的名义签署租赁文件；优思达公司成立后，也已在《广州房屋租赁合同》上加盖了优思达公司的公章，但因经办人疏忽，遗漏了《补充租赁合同》及《房屋租赁登记备案证明》的更正，优思达公司才系涉案房屋的实际承租人；优思达公司自2019年4月12日起未在涉案房屋办公。对此，壬丰公司称《广州市房屋租赁合同》上加盖优思达公司的印章，是壬丰公司为了配合周迎菊办理营业执照及公司注册，壬丰公司坚持认为涉案房屋的承租人为周迎菊。一审法院认为：壬丰公司、周迎菊就涉案房屋签订的《广州房屋租赁合同》和《补充租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。现周迎菊主张其并非涉案房屋的承租人，因涉案房屋的租赁文件均显示承租人为周迎菊，且壬丰公司合理解释了《广州房屋租赁合同》上加盖优思达公司公章的原因，坚持认为涉案房屋的承租人为周迎菊，根据合同相对性原则，一审法院对周迎菊的前述主张不予采纳。壬丰公司、周迎菊均应受《广州房屋租赁合同》和《补充租赁合同》的约束。现壬丰公司主张周迎菊在未提前通知壬丰公司的情况下于2019年4月15日搬离涉案房屋，周迎菊确认其提前搬离涉案房屋的事实，但无法举证其何时向壬丰公司交还涉案房屋，故应由周迎菊承担举证不能的法律后果，一审法院采信壬丰公司主张，即周迎菊搬离时间为2019年4月15日。因周迎菊确认其交纳涉案房屋的租金至2019年3月31日，现壬丰公司要求周迎菊支付2019年4月1日至4月15日的租金26615元，有其事实及合同依据，一审法院予以支持。另《补充租赁合同》约定“如乙方未提前一个月书面通知甲方的，除已付租金与保证金不退之外，乙方还应补交二个月的租金，作为乙方提前解约而给甲方造成空置期经济损失的补偿”，在周迎菊无法证明其提前一个月书面通知壬丰公司其需提前终止双方合同的情况下，壬丰公司要求周迎菊支付相当于两个月租金的空置期损失补偿款106460元亦有其合同依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年1月19日作出判决如下：一、周迎菊于本判决发生法律效力之日起15日内向壬丰公司支付2019年4月1日至4月15日的租金26615元；二、周迎菊于本判决发生法律效力之日起15日内向壬丰公司支付空置期损失补偿款106460元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2961元，由被告周迎菊负担。本院二审期间，周迎菊向本院提交以下证据：1.杨爱青出具的关系证明；2.杨爱青身份证复印件、3.杨爱青与广州优思达数据分析技术有限公司的劳动合同；4.杨爱青的微信支付交易明细证明（2018年8月1日-2019年4月30日）。证据1-4共同拟证明：（1）杨爱青为广州优思达数据分析技术有限公司职员，与周迎菊为同事关系；（2）杨爱青可证实周迎菊并非涉案场地实际承租人，仅为雇佣关系，以及周迎菊代签租赁合同的原因。壬丰公司质证称，该4份证据均不属于新证据，均形成于一审庭审之前，故不属于法定的新证据，因此我方不同意在二审中对于该4份证据进行质证。对于该4份证据的关联性：与本案的法律争议事实无关，不能证明周迎菊说要证明的内容。另外，根据民事诉讼证据规则，作为证人证言应依法申请证人出庭作证。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，周迎菊称：我方撤场时确实没有通知壬丰公司。关于我方主张的2019年4月11日撤场，周迎菊只是收到同事的反馈，没有书面证据证明。关于交租问题，由优思达公司的职员杨爱青将租金转账给周迎菊，其后由周迎菊向壬丰公司支付。壬丰公司称：租金是以周迎菊的名义交租的，我方的收据也是向周迎菊出具的，故承租人系周迎菊。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）周迎菊抗辩称其不是涉案合同的承租人，承租人应为优思达公司，以及其已于2019年4月11日撤离涉案场地的主张能否成立；（二）周迎菊认为合同约定的违约金标准过高要求调低的请求应否支持。关于焦点（一）。本案中，周迎菊与壬丰公司签订的《广州房屋租赁合同》和《补充租赁合同》合法有效。虽《广州房屋租赁合同》上盖有优思达公司的印章，但壬丰公司称其是为了配合周迎菊办营业执照及公司注册才允许周迎菊加盖公司印章的。另在合同的履行过程中，涉案场地的租金是由周迎菊向壬丰公司支付。现壬丰公司坚持认为涉案房屋的承租人为周迎菊，且对合同上加盖了优思达公司公章予以解释。因此，一审法院不予支持周迎菊的主张，认为涉案合同的承租方为周迎菊，并无不妥。另外，周迎菊主张其已于2019年4月11日搬离涉案场地，但未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。一审法院采信壬丰公司的主张，认定周迎菊搬离涉案房屋的时间为2019年4月15日，并判令周迎菊支付4月1日至4月15日期间的租金26615元，并无不妥。关于焦点（二）。双方《补充租赁合同》约定“如乙方未提前一个月书面通知甲方的，除已付租金与保证金不退之外，乙方还应补交二个月的租金，作为乙方提前解约而给甲方造成空置期经济损失的补偿”。如上所述，周迎菊于2019年4月15日自行撤离涉案场地，本案周迎菊未能提供证据证明其提前一个月书面通知壬丰公司，故周迎菊的行为构成违约，应依据合同约定承担违约责任。周迎菊上诉认为合同约定的违约金标准过高，但周迎菊作为违约方，未能举证证明该约定的违约金过分高于因其违约导致壬丰公司的实际损失，故其主张调整违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。至于周迎菊二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，周迎菊的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2961元，由上诉人周迎菊负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年九月二十一日书记员  张 旭彭诗敏