山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1702民初2114号原告：中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行。住所地菏泽市双河路109号。统一社会信用代码：913717027392550365。主要负责人:龚静,该支行行长。委托诉讼代理人：杨瑞彬，男，1966年1月25日出生，汉族，该支行员工，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：牟尊岱，山东诚维律师事务所律师。被告：冯随林，女，1985年10月29日出生，汉族，户籍地菏泽市定陶区。委托诉讼代理人：董志鲁（与冯随林系夫妻关系），男，1984年4月1日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。被告：董志鲁，男，1984年4月1日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：宋富坤，菏泽牡丹马岭岗法律服务所法律工作者。原告中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行与被告冯随林、董志鲁金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行的委托诉讼代理人杨瑞彬、牟尊岱，被告冯随林的委托诉讼代理人董志鲁，被告董志鲁及其委托诉讼代理人宋富坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行向本院提出诉讼请求：1、被告冯随林偿还借款本金370,670.41元及利息（截止2020年3月21日为17382.59元，自2020年3月22日起依照合同约定计算至借款本息清偿之日止）。2、原告对于菏房他证市直字第××号《房屋他项权证》项下的房产享有优先受偿权。事实及理由：被告冯随林于2014年3月20日与中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行签订了《个人购房借款/担保合同》，贷款金额44万元整，期限为240个月，到期日为2034月5月15日，借款合同约定利率为6.55%，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定，还款方式为按月还款，本笔贷款的担保方式为抵押、保证。在办理贷款时，借款人冯随林为单身，以该笔贷款购置的个人住房办理了预抵押，预抵押证号为:菏房预市直字第××号。期房转现房，办理正式抵押时，冯随林已经结婚，与其配偶董志鲁共同办理了正式抵押，他项权证号为:“菏房预市直字第××号。截止2020年3月21日，该笔借款余额为370670.41元，积欠利息17382.59元，累计逾期46期。冯随林辩称，涉案房产首付款是由董志鲁出资而以我的名义支付的。因我们双方当时处于恋爱期间，婚后按揭贷款由双方共同偿还。原告起诉数额计算利率及利息、罚息过高，本金由法院依法核实。被告未能按期还款并不是其本意，是由客观原因所造成的，由此所产生的逾期利息请求依法酌情减轻。另请法庭查明原告是否因逾期还款从开发商即菏泽鲁商置业有限公司处扣款。董志鲁辩称，原告所诉缺乏事实根据，涉案房产由被告董志鲁在与被告冯随林恋爱期间，被告董志鲁出资20万元以冯随林的名义所购买，冯随林与原告签订的借款/担保合同，与被告董志鲁无关。被告董志鲁不是本案的适格主体。原告诉称二被告共同办理的正式抵押与事实不符，被告不予认可。另涉案房屋贷款利率及利息、罚息利率过高。请求依法驳回原告对被告董志鲁的起诉。如果涉案房产因本案原告享有优先受偿权，应当先行将被告董志鲁对该房产享有的份额给予扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年3月20日，中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行作为贷款人，冯随林作为借款人，菏泽鲁商置业有限公司作为保证人，签订了编号为A：01609002002014一手贷0000590号《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人向借款人发放个人一手住房购置贷款44万元，贷款期限为240个月；借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。该合同第9.1条、第四十三条、第五十二条综合约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率（基准利率）基础上加收50%确定。该合同第14.1条L项约定：借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约。该合同第14.2条约定，借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同约定以冯随林名下位于菏泽市牡丹区鲁商凤凰城4-01-21001号房作为抵押物。2016年3月21日，冯随林、董志鲁作为房屋所有权人，中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行作为房屋他项权利人，就坐落于菏泽市牡丹区鲁商凤凰城4-01-21001号房产（证号：219454）在菏泽市牡丹区住房和城乡建设局办理了抵押登记手续，中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行就此取得“菏房他证市直字第××号”房屋他项权证。2014年5月15日，贷款人将44万元借款本金发放至合同约定的账户内。该借款凭证显示：当期执行年利率为6.55%，逾期年利率为9.825%；贷款发放日为2014年5月15日，贷款到期日为2034年5月15日。此后，被告冯随林仅偿还部分本息，截止2020年3月21日借款尚欠余额为370670.41元，积欠利息17382.59元，累计逾期四十六次。原告方称被告在本案立案之后至今未还过款。本院认为，中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行与被告冯随林之间的借款合同、抵押合同均不违反法律的强制性规定，故该借款合同、抵押合同均有效。因截止2020年3月21日被告冯随林尚欠借款余额为370670.41元、利息17382.59元，累计逾期四十六次，且原告方称被告在本案立案之后至今未还过款，故本院对于原告要求被告冯随林偿还借款本金370670.41元及其利息、逾期利息的诉讼请求予以支持。其利息、逾期利息等依照原告与被告冯随林所签合同的约定计算至全部本息清偿之日止。因冯随林、董志鲁作为房屋所有权人，就其名下坐落于菏泽市牡丹区产（证号：219454）在菏泽市牡丹区住房和城乡建设局办理了抵押登记手续，中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行就此取得“菏房他证市直字第××号”房屋他项权证，故本院认为该项抵押权设立，对于原告所主张其对“菏房他证市直字第1612123”号《房屋他项权利证明书》项下的房产享有优先受偿权的诉讼请求亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冯随林于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行偿还借款本金370670.41元及其利息、逾期利息（其中截止2020年3月21日的利息为17382.59元，自2020年3月22日起至借款本息清偿之日止的利息、逾期利息按照双方合同约定计算）。二、原告中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行对于“菏房他证市直字第1612123”号《房屋他项权利证明书》项下的房产（证号：219454，坐落于菏泽市牡丹区变卖所得的价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7121元，减半收取3560.50元，由被告冯随林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  马营军二〇二〇年九月一日书记员  袁明娜