河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初3493号原告（反诉被告）：王旭皓，男，1994年1月6日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李传奇，河南浩盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敬信，河南浩盈律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:河南广海房地产开发有限公司，住所地郑州市惠济区江山路36号，统一社会信用代码914101000754463223。法定代表人：方东兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵佳佳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。原告王旭皓与被告河南广海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。本案在审理中，被告提出反诉，本院依法受理，并决定与本诉合并审理。2020年9月14日，本院公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人李传奇、被告委托诉讼代理人赵佳佳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告退还原告购房款587564元及同期银行贷款利息暂定51446.99元（截止至起诉之日止），至实际清偿之日的利息另算；3、判令被告支付违约金58756.4元；4、判令被告支付原告实际租房损失暂定48000元；5、涉诉费用由被告承担。事实与理由：原告诉称，原、被告于2018年7月8日签订了《绿地璀璨天城房源认购协议书》，原告按照认购协议书约定向被告交付了587564元购房款。原、被告于2018年11月26日签订了正式合同，并且在房管局进行了备案。合同第八条约定被告应当在2019年5月31日前向原告交付房屋供原告使用。但截止到目前，被告所建房屋仍不具备合同中约定的交付条件。根据合同第九条第1款第（2）项约定逾期交房超过60日后，买受方有权解除合同，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。由于被告的延迟交房，给原告造成了一定的损失。被告的行为已经构成严重违约。原告因此诉至法院。本案在审理中，原告增加诉讼请求如下：判令被告办理涉案房屋的买卖合同备案注销及预告登记注销手续。被告辩称：本案《商品房买卖合同》不应当予以解除。在合同履行中，因政府、环保等因素导致被告停工时间高达402天，属于合同约定的可以据实延期的情形，交房期限应予以顺延。2020年初发生的新冠疫情构成不可抗力，对房屋交付造成较大影响，影响时间暂计6个月。合同第六条约定，原告应于2019年1月26日前支付剩余购房款1300000元。但原告仅支付了部分房款，按照合同第八条约定，在原告逾期交款的情况下，被告的交房期可相应顺延。原告在主张违约金外再行主张租房损失的无事实和法律依据，不应予以支持。综上，涉案项目虽然未按合同约定日期交房，但系因受环保政策、疫情影响及政府规划调整等原因影响，且原告自身也存在迟延支付购房款行为，交房期限也应予以顺延，本案商品房买卖合同不应解除。且本案合同能够继续履行，原告的合同目的可以实现，从鼓励交易、减少损失的角度出发本案合同也不应予以解除。反诉原告提出以下反诉请求：1.判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付购房款1280995元及违约金73785.31元（利息以1280995元为基数，自2019年1月27日暂计至2020年8月24日，按照日万分之一标准计算)及以1280995元为基数，按日万分之一标准自2020年8月25日至反诉被告实际支付之日止违约金；3.本案诉讼费、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉原告诉称，2018年11月26日，反诉原、被告签订了正式《商品房买卖合同》，约定房屋总价款1868559元，反诉被告应于2019年1月26日前交纳完毕款项，但反诉被告签署合同后，一直不予支付购房款，且无故违约，不配合办理任何合同签署义务，其行为已构成违约，故反诉原告提起反诉。反诉被告辩称:反诉原、被告之间签订的房屋买卖合同，已经没有继续履行的可能性。被告延期交房通知约定的交付时间已经过期,至今仍无法交付房屋，反诉被告没有支付剩余购房款是由于反诉原告违约在先，所以反诉被告不应当支付违约金。本院经审理认定事实如下：2018年7月8日，原、被告签订《绿地璀璨天城房源认购协议书》，约定原告向被告认购房屋一套。2018年11月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于惠济××、××路南绿地璀璨天城14号楼1单元29层2910号预售房屋（以下简称“涉案房屋”）一套，总价款1868559元，首付款568559元于2018年11月26日交纳，剩余款项1300000元以商业贷款方式于2019年1月26日交纳。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任约定如下：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金.买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。……。”合同第八条对交房期限约定如下：“出卖人应当在2019年5月31日前，……将符合约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期交款的，则出卖人交房期可相应推迟；3、详见附件四：补充协议。”合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：“……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”合同附件四第十条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期；遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工；遇到昼夜降雨超过50MM及风力六级以上的大风天气造成无法正常施工；遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；遇到政府做出禁止施工作业（如扬尘治理等）、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。”原告已向被告交纳房款587564元，但至今未交纳剩余款项1280995元。涉案买卖合同已经在房管部门办理了备案登记。另查明：为防治大气污染，被告在2017-2019年期间曾经被政府部门责令停工。2018年12月12日，被告向涉案房屋所属楼盘的买受人发出《延期交房通知书》一份，称因响应政府扬尘治理号召导致项目整体工期受到很大影响，故需延期交房，并将承担相关违约责任。2019年4月24日、5月20日，被告再次发出《延期交房通知书》。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，要求具备复工复产条件的企业经审核通过方能复工复产。2020年5月25日，被告向包括原告在内的买受人发出《致郑州绿地璀璨天城北区业主的公开信》，承诺：璀璨天城北区计划复工时间为2020年6月15日，计划交付时间为2020年12月31日。现涉案房屋主体已经完工，其他室内外工程正在施工中。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，故本院确认其合法有效。原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。虽然被告未按照协议约定于2019年5月31日前向原告交付房屋，但是因原告至今未依约交纳剩余房款1280995元，根据买卖合同第八条约定“2、买受人逾期交款的，则出卖人交房期可相应推迟；……”，故被告不应承担逾期交房责任，原告据此提出的解除买卖合同等请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。虽然原告未于2019年1月26日向被告交纳剩余房款1280995元，但因被告于2018年12月12日已通知涉案房屋所属楼盘买受人需要延期交房，故原告未按照约定交纳房款的行为情有可原，被告要求原告承担支付违约金责任的反诉请求，本院不予支持。因涉案房屋所属楼盘主体已经完工，未出现停滞等致使合同目的最终无法实现的情况，故反诉原告提出的判令反诉被告继续履行《商品房买卖合同》的反诉请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七、第六十八条、第六十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告王旭皓的诉讼请求;三、驳回反诉原告河南广海房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费11258元,减半收取5629元,由原告负担。反诉费用4248元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈亚红二〇二〇年九月二十一日书记员  雷云萍