广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17572号上诉人（原审被告）：广州广之旅海外咨询服务有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路191号B塔1301、1310-1324房。法定代表人：杜威，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：柯劲恒，广东东方星联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭力荔，广东东方星联律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：陈建文，男，1968年8月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：**，国信信扬律师事务所律师。上诉人广州广之旅海外咨询服务有限公司（以下简称广之旅公司）因与被上诉人陈建文委托合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人广之旅公司委托诉讼代理人柯劲恒，被上诉人陈建文委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广之旅公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回陈建文的全部诉讼请求；3.改判本案受理费均由陈建文负担。事实和理由：(一)一审法院对《预订合同》的法律性质认定错误，广之旅公司并非返还预订金的适格当事人，一审法院判令广之旅公司承担返还预订金的义务属于对事实认定的严重错误。根据《预订合同》的内容可知，《预订合同》系广之旅公司作为开发商GSD的代理人与陈建文签订的预购合同。根据《预订合同》“鉴于”部分内容及第二条第2项内容可知，广之旅公司接受开发商GSD的委托在中国境内销售其开发的项目，广之旅公司收取预订金的行为也系接受开发商的委托进行的代收款操作，其实际收款人为开发商GSD而非广之旅公司。根据《合同法》第四百零二条之规定，该《预订合同》应直接约束陈建文与开发商GSD，陈建文纵使有返还预订金的需要，也应当向开发商GSD提出请求，与广之旅公司无关。（二）退一步讲，纵使不考虑广之旅公司与开发商GSD之间的代理关系，一审法院也对《预订合同》的约定内容存在错误认识，使广之旅公司背负了合同未约定的义务，属于对事实认定错误。一审法院认为，由于不能认定《ReservationAgreement》是否有效，“陈建文在未与开发商签订正式合同的情况下，通过退费申请的书面形式通知广之旅公司后，广之旅公司即有义务在确定物业无法购买后30日内扣除相关手续费后返还订金”。该认定属于对《预订合同》的重大误读。根据《预订合同》第五条第2项之规定，广之旅公司在确定物业无法购买后30日内进行退费操作的前提条件是“买方书面通知开发商及受托方，受托方有权自收到开发商通知后”，才进行订金返还的操作。本案中，广之旅公司从未收到开发商GSD的退费通知，返还订金的条件尚未成就，根本不具有返还订金的义务。一审法院枉顾《预订合同》的约定，无视广之旅公司的代理人身份，片面加重广之旅公司义务。一审法院对事实认定严重错误，应当予以纠正。（三）《ReservationAgreement》并非正式的房屋买卖合同，其有效与否不影响《预订合同》的履行。陈建文拒绝签订房屋买卖正式合同的行为属于对《预订合同》的根本违约。2017年6月9日，广之旅公司向陈建文发送了正式的房屋买卖合同《SaleAgreement》。根据《预订合同》第三条买方责任第3项的约定，买方应在开发商规定的时间内签订该物业买卖文件，但在陈建文收到《SaleAgreement》后，并未依约履行其签订合同的义务。由于《ReservationAgreement》并非正式的物业买卖合同，其有效与否均不影响陈建文与开发商签订正式房买卖合同，更不应影响《预订合同》的履行。因此，陈建文与开发商GSD之间未达成买卖合同的根本原因，在于陈建文拒绝签订《SaleAgreement》。陈建文违反《预订合同》约定的买方责任，以其主观原因而终止履行物业购买手续，应当依据《预订合同》第五条退款规定第2项的约定，待广之旅公司收到开发商通知后向陈建文进行退费操作。一审法院枉顾《预订合同》约定的事实，将并无关联的《ReservationAgreement》与《预订合同》进行捆绑，未就陈建文拒绝签订《SaleAgreement》的违约行为进行认定，属于对事实认定的错误，应当予以纠正。(四)广之旅公司已经履行了《预订合同》约定的全部合同义务，陈建文在没有单方解除权的情况下拒不履行合同内容，是对合同的根本违约，应当依约承担相应的违约责任。《预订合同》是为了促使陈建文与开发商GSD签订正式购房合同而签订的合同，在合同中，对广之旅公司的义务约定限定为“按照开发商关于物业买卖的规定协助买方收集、整理并提交购买物业之相关材料”“应向买方及时、准确、完整的介绍预定的物业项目资料”，广之旅公司已依约向陈建文提供了物业买卖有关的材料，履行了全部合同义务。在广之旅公司依约履行了《预订合同》全部义务的情况下，陈建文并未按照《预订合同》之约定，履行合同第三条第3项之买方责任。陈建文未按预定在开发商规定的时间内签订物业买卖文件并支付房款，未履行《预订合同》约定的义务，应当依约承担违约责任，无权要求广之旅公司返还订金。（五）一审法院以《预订合同》的合同目的已经无法实现为由解除合同、要求广之旅返还订金属于法律适用错误，应当依法予以纠正。一审法院认为“陈建文无继续履行其与广之旅公司签订规定《预订合同》的主观意愿，且广之旅公司已明确开发商已将陈建文交付的预订金予以没收，如陈建文现需继续购买该物业，则需重新缴纳预订金及购房款”，并据此认为“《预订合同》的合同目的已无法实现，故本院依法予以解除”。根据《合同法》第九十四条规定及《合同法》第三条、第五条、第六条的原则性规定和法理学的基本要求，违约方不应在解除合同的行为中获益。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，应当由守约方享有合同解除权。本案中广之旅公司已履行了《预订合同》约定的全部义务，盖因陈建文拒绝履行《预订合同》约定的义务，仅因其主观意愿拒绝与开发商GSD签订购房合同，若因其行为致使合同目的无法实现，该合同的解除权应当归属于守约方广之旅公司享有。退一步讲，即使《预订合同》由于无法实现合同目的而解除，广之旅公司作为开发商GSD的代理人，其权利义务关系直接发生于开发商GSD和陈建文之间，根据《预订合同》第二条第2项内容可知，广之旅公司仅为预订金的代收款人，该笔预订金的实际收款人为开发商GSD。广之旅公司根本不是返还预订金的适格当事人，不应背负返还预订金的义务。不仅如此，广之旅公司也可以根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”的规定，以陈建文违约为由拒绝返还订金。陈建文辩称，1.陈建文从未见过英国的开发商，也未与其建立合同关系，更未与其签订法定文件。2.涉案的中文版《预定合同》是陈建文与广之旅公司之间签订的合同，双方之间建立委托关系，根据该合同陈建文将预定金交付给广之旅公司，这是陈建文履行中文版《预订合同》的义务的表现，广之旅公司回复明确其与陈建文是委托关系，故广之旅公司是应当退还预定金的适格当事人。3.广之旅公司作为陈建文受托人进行海外购房，由于广之旅公司冒充陈建文的签名与英国开发商签订英文版《预订合同》，违反了忠实义务。故陈建文享有法定的任意解除权，解除双方的委托关系。4.中文版《预订合同》不能直接约束陈建文与英国的开发商，该合同只是约定了广之旅公司与陈建文之间的法律义务关系。该合同也不能约束陈建文与外方开发商签订不合理的合同。陈建文向一审法院起诉请求：1.解除陈建文与广之旅公司签订的《预订合同》；2.广之旅公司向陈建文返还购房定金人民币45000元，并向陈建文支付45000元定金赔偿；3.广之旅公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年4月26日，陈建文（买方）与广之旅公司（受托方）签订《预订合同》并约定，受托方系经开发商及其他有权授权主体授权，有权在中国境内销售RR项目物业（以下简称案涉项目）并提供咨询服务；项目名称为RR，房号108号，开发商GSD；买方预订物业位于英国，使用年限250年，物业面积26㎡，物业类型为公寓，总金额为68500英镑；买方应于签订预订单当日支付预订金人民币45000元；买方自本预订单生效之日起3日内，享有对该预订物业的“无条件冷静期”，买方在此期间内可依约单方面解除本预订单，受托方应在双方办妥预订单解除手续后十五日内，扣除相关手续费后向买方一次性无息退回预订金，超过本条约定时间的，买方不再享有单方面解除权；若买方支付预订金及经过本订单约定的冷静期后，因买方主观原因而提出终止履行购买物业手续的，如买方未与开发商签订物业正式购买合同文件的，买方应书面通知开发商及受托方，受托方有权自收到开发商通知后解除本预订单，并有权将预订物业另行出售，受托方自确定物业无法购买之日起30日内扣除相关手续费后向买方退还预订金；如买方已经与开发商（或其他有权授权主体）签订物业正式购买合同文件的，买方应书面通知开发商及受托方，受托方有权自收到开发商通知后单方解除本预订单，同时没收买方已经支付的预订金作为违约金，并保留追究买方赔偿实际损失的权利，本预订单自受托方退还预订金之日终止履行。同日，陈建文向广之旅公司转账人民币45000元，广之旅公司向陈建文出具收据载明收到陈建文交来英国皇家河畔公寓108号房款人民币45000元。陈建文提供的英文版预订合同（ReservationAgreement），显示买方落款手写签名为“陈晋”，落款日期2017年5月10日。陈建文确认陈晋系其子，但主张该英文版预订合同的落款签名非其本人或其子陈晋本人所签；广之旅公司称系由其经陈建文口头授权后代为签署的，并认为若非经陈建文授权广之旅公司无法得知需签署陈建文之子的姓名，对此陈建文称其与广之旅公司在洽谈签订合同事宜时已告知陈建文之子陈晋在英国；广之旅公司未提供证据证明其已经陈建文授权。2017年7月20日，陈建文向广之旅公司提交退费申请书，申请人及落款签名栏均显示为“陈晋”，载明申请广之旅公司于2017年8月1日前退回订金人民币45000元，退费原因载明“合同内没有包括之前所约定的保证5年内每年收益为房款的百分之八，收益无法得到保障”“无法接受合同内关于逾期14天未付租金强制解除合同关系的条款”“未经我同意或授权，擅自冒签文件的行为是无法接受的”。广之旅公司于2017年11月29日出具答复，载明：1.陈建文委托广之旅公司办理预定英国学生公寓的服务，并签署预订合同，并支付预定金，合同签署后广之旅公司已协助完成预定，但及后因陈建文对项目存在疑问，于2017年7月21日单方面要求终止合同服务及退费；2.广之旅公司收到陈建文的退费申请后已通知开发商就退款事宜进行沟通，但因为根据预订合同约定以及英国相关法律，陈建文缴纳的预订金已转入开发商指定信托账户受到监管，任何人、单位均不能挪动，现经开发商最新回复，该公寓项目仍在建设中，任何退款申请必须在项目完工后申请。广之旅公司为证明其抗辩，提供了以下证据：1.红石资本投资公司与广之旅公司（代理商）签订的《代理协议》，约定红石公司以非独家方式任命代理商推广房产及招揽房产购买者，其附件载明开发项目为谢菲尔德皇家河畔公寓项目；2.汇款凭证，显示一商业综合账户英镑储蓄向英国GSD湖畔有限公司转账15050英镑，备注“梁杏华82何永朝85陈建文28”，拟证明广之旅公司已将收取自陈建文的预订金支付给英国皇家河畔项目方，广之旅公司并非预订金的实际收款人；3.电子邮件翻译件及截图，载明广之旅公司与案外人的协议中已约定相关收益率，以及英国开发商邮件答复广之旅公司无法退回约定金的情况。陈建文对证据1、2及案涉项目的真实性予以确认，但认为广之旅公司系涉案款项的实际收款人，并对证据3的合法性、关联性不予确认。陈建文在庭审中明确其主张广之旅公司的违约行为包括：1.在陈建文签署涉案合同前，广之旅公司承诺5年之内有8%的返租收益，但广之旅公司提供的租赁协议并没有利润和租期方面的保障，租期内承租人可以任意解除合同。2.广之旅公司超越陈建文的授权范围，冒名签署英文版的预订合同。广之旅公司在庭审中明确案涉物业项目是有限期的，因陈建文在限期内未作出继续购买的意思表示，开发商已将陈建文交付的预订金予以没收，如陈建文现需要继续购买该物业，则需要重新缴纳预订金及购房款。以上事实，有陈建文提交的预订合同、银行卡刷卡单，电子邮件截图、英文版预订协议、退费申请，答复说明，广之旅公司提交的收据、汇款凭证等证据以及双方的陈述在案佐证。一审法院认为，陈建文、广之旅公司签订《预订合同》是双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，该委托合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，陈建文依约向广之旅公司支付预订金人民币45000元。现陈建文无继续履行其与广之旅公司签订的《预订合同》的主观意愿，且广之旅公司已明确开发商已将陈建文交付的预订金予以没收，如陈建文现需要继续购买该物业，则需重新缴纳预订金及购房款，即陈建文、广之旅公司双方签订的《预订合同》的合同目的已不能实现，故一审法院依法予以解除。根据案涉合同约定，若买方支付预订金及经过约定的冷静期后，因买方主观原因而提出终止履行购买物业手续的，如买方未与开发商签订物业正式购买合同文件的，买方应书面通知开发商及受托方，受托方自确定物业无法购买之日起30日内扣除相关手续费后向买方退还预订金。陈建文、广之旅公司均确认英文版预订合同（ReservationAgreement）中的买方签名“陈晋”系由广之旅公司所签，广之旅公司虽辩称其代陈建文签名已获得陈建文的授权，但未能提供证据予以证明，广之旅公司代签的系陈建文之子的姓名，只能说明陈建文曾向广之旅公司告知其购买的房屋拟登记在其子名下，并不能证明广之旅公司已获得陈建文的授权在英文版预订合同中代签陈建文或陈建文之子的姓名，故不能认定英文版预订合同（ReservationAgreement）系由陈建文与开发商签订。陈建文在未与开发商签订物业正式购买合同文件的情况下，通过退费申请的形式书面通知广之旅公司，广之旅公司应依照合同约定在确定物业无法购买之日起30日内扣除相关手续费后向陈建文退还预订金。在广之旅公司未提供证据证明存在相关手续费的情况下，广之旅公司应向陈建文退还预订金45000元。关于陈建文主张广之旅公司支付45000元定金赔偿的诉讼请求。关于陈建文主张广之旅公司存在的两个违约行为，一审法院评析如下：1.陈建文未提供证据证明广之旅公司曾向其作出关于5年之内有8%的返租收益的承诺，即使广之旅公司确有作出上述承诺，陈建文亦未举证证明开发商拟与其签订的正式房屋买卖合同中无上述承诺的约定，陈建文主张广之旅公司存在该项违约行为缺乏事实依据，故一审法院不予支持。2.虽然广之旅公司未能举证证明其代陈建文在与开发商的英文版预订合同（ReservationAgreement）签名已经陈建文授权，广之旅公司确应就其行为承担相应的法律后果（即在陈建文要求退款的情况下应向其退还预订金45000元），但陈建文在发现该行为后可要求由其本人重新与开发商签订英文版预订合同（ReservationAgreement）及正式的房屋买卖合同，即广之旅公司的上述行为不必然成为阻却合同履行的因素。现陈建文基于主观意愿及合同目的不能实现的客观情况主张解除合同的诉讼请求虽得到一审法院的支持，但陈建文以此主张广之旅公司支付45000元定金赔偿的诉讼请求缺乏事实与法律依据，亦有失公平，故一审法院不予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年5月25日判决：一、陈建文与广之旅公司于2017年4月26日签订的《预订合同》予以解除；二、广之旅公司自判决发生法律效力之日起十日内向陈建文返还预订金人民币45000元；三、驳回陈建文的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2050元，由陈建文负担1125元，广之旅公司负担925元（陈建文于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳该费用）。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审期间，广之旅公司提交一组证据：委托方关于确认本案陈建文中文版《预订合同》内容的邮件回复，拟证明委托方已经知悉并确认案涉中文版《预订合同》的内容，该中文版《预订合同》直接约束陈建文与开发商GSD，陈建文纵使有返还预订金的需要，也应当向开发商GSD提出请求，与广之旅公司无关。经质证，陈建文意见为：1.真实性确认，但关联性不予确认。该证据明显属于广之旅公司与开发商串通形成的证据，也仅证明是广之旅公司与开发商之间存在关系。2.境外开发商并没有确认案涉中文版《预订合同》的内容，故中文版《预定合同》不能约束陈建文和开发商。3.广之旅公司提交该份证据的目的是将原本的国内纠纷转变为涉外纠纷，其目的是造成陈建文的维权无法进行。因为广之旅公司知道陈建文没有见过英国的开发商，也不持有英国开发商的主体信息和资料，如果将本案转为涉外纠纷会造成陈建文无法维权。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1.涉案中文版《预定合同》是否应当解除；2.广之旅公司是否应向陈建文返还预订金45000元。关于第一个争议焦点问题，首先，关于广之旅公司主张其作为外方开发商的代理人与陈建文签订的中文版《预定合同》，故法律后果应当归属于外方的问题，本院认为，虽然在该中文版《预订合同》中明确广之旅公司得到外方开发商授权在中国境内销售涉案房产，并代外方开发商收取预订金。但是，中文版《预订合同》并不直接产生拘束陈建文和外方开发商的法律效力。理由如下：第一，中文版《预订合同》系广之旅公司单方拟定，并非外方开发商提供的《ReservationAgreement》的中文翻译文本。而且中文版《预订合同》与《ReservationAgreement》存在重大内容差异，特别是在买方于不同阶段单方解除合同应当承担的违约责任约定方面，两个版本存在本质区别，直接影响买方和外方开发商的权利。第二，中文版《预订合同》签订后，陈建文还需与外方开发商签订《ReservationAgreement》，以最终确定双方的预购房屋买卖关系。由此更能证明，外方开发商与陈建文法律关系的设立，应当以《ReservationAgreement》为准。尽管广之旅公司坚称《ReservationAgreement》是由其员工得到陈建文授权代“陈晋”所签，但并无证据证实其已得到陈建文的事先同意和事后追认。综上所述，在《ReservationAgreement》约定的违约责任条款严苛于中文版《预定合同》，且没有得到陈建文确认的情况下，该《ReservationAgreement》合同对陈建文不发生法律效力。其次，关于中文版《预定合同》是否应当解除问题。该合同第五条第2款，对于“正式购买合同签订后”及“正式购买合同签订前”陈建文单方解除合同的法律责任有明确规定。从合同条文来看，广之旅公司在拟定该《预定合同》时采用了“二分法”的责任方式，即：在“正式购买合同签订后”买方解除合同，需承担没收预订金和赔偿损失的违约责任；而“正式购买合同签订前”买方解除合同，则是在扣除相关手续费后向买方退还预订金。在后一种情况下，中文版《预定合同》虽同时约定广之旅公司“有权自收到开发商通知后解除本预订单，并有权将预定物业另行出售”。但是，如前所述，外方开发商是否同意退还预订金的回复，并不能直接约束陈建文。此外，对于涉案物业现状以及广之旅公司是否已经另行出售，其并未举证予以证实。在广之旅公司单方就“正式购买合同签订前”预订金的处理方式向陈建文作出承诺的情况下，其应当按照该意思表示承担返还预订金的法律责任。广之旅公司未有证据证实相关手续费的发生数额，故一审法院判决广之旅公司退还全部45000元预订金并无不当，本院予以维持。综上所述，广之旅公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由广州广之旅海外咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 娟审判员 练长仁审判员 杨 凡二〇二〇年九月二十二日书记员 尤志华李玉婷