文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初2811号原告：重庆市先辉物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元镇学院路87号，统一社会信用代码91500226753079438B。法定代表人：周阳，总经理。被告：毛仪琼，女，1986年7月22日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆市先辉物业管理有限公司（以下简称先辉物业）与被告毛仪琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告先辉物业的法定代表人周阳，被告毛仪琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告先辉物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2015年1月至2020年6月物业管理费9845元；2.判令被告按照每日万分之五支付逾期付款违约金直至结清全部物管费，截止2020年6月30日应支付违约金为4799元，应支付共计（9845+4799=14644元）；3.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系荣昌区“启昌·财富广场”居民小区的物业服务企业，被告系该小区22幢X房屋的产权所有人，系小区的业主之一。重庆启昌实业有限公司作为该小区的建设单位，于2011年1月21日将小区的物业管理服务委托原告负责管理，并签订书面《前期物业服务合同》。2014年5月6日荣昌县发展和改革委员会核发《关于核定启昌·财富广场小区物业服务收费标准的通知》（荣发改发【2014】269号），该文件确定收费标准为高层住宅物业服务费0.70元/平方米·月，日常养护费0.20元/平方米·月。在原告服务期间，被告自2015年1月起至2020年6月止，连续几年的物业服务费拖欠至今未交，原告经过多次向被告催交，而被告均拒绝交纳。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告毛仪琼辩称，2015年1月至2018年1月没有入住，应该只交纳一半的物管费；2018年1月以后因物管公司服务不到位也只应交一半的物管费；因原告违约在先，不认可违约金，不承担本案诉讼费。本院经审理查明，认定事实如下：被告毛仪琼系重庆市荣昌区启昌财富广场小区22幢X房屋的所有权人，该房屋建筑面积111.18平方米。启昌财富广场小区的建设单位为重庆启昌实业有限公司，2011年1月20日，重庆启昌实业有限公司与原告先辉物业签订《前期物业服务合同》，选聘先辉物业对启昌财富广场小区实施前期物业管理服务，合同期限为2011年1月21日至2014年1月20日。合同约定物业服务费用标准为：高层住宅物业服务费0.7元/月·平方米；日常维修养护费高层住宅0.2元/月·平方米；公共能源费12.5元/月·户，独立计算考量，合理分摊计收；电梯费11-20楼35元/月·户。合同第四十二条约定：物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2014年1月23日被告接房时签订了《前期物业管理协议》，约定住宅小修费每月/每平方米0.1元，其余收费标准与《前期物业服务合同》一致，该管理协议未约定合同期限。原告同时向被告发放了《温馨提示》、《物业管理服务费说明》，《温馨提示》第6条载明：“如果您的新房装修好需要空置三个月以上，请到物管办公室办理空置房手续，关水、电，报停后，物业费收半价，其他费用不变”。《物业管理服务费说明》第2条第3项载明：日常维护费按照建筑面积0.1元每月每户每平方米，尾部注明“报空放置，只有物业费半价，其他费用照收”。被告接房后对房屋进行了装修，2015年1月至2018年1月未入住。2014年5月6日，荣昌县发展和改革委员会作出荣发改发[2014]269号文件，同意先辉物业在启昌财富广场小区业主委员会成立前实施物业管理服务时按以下标准收费：高层住宅物业服务费0.7元/月·平方米；公共设施设备日常养护费0.2元/平方米·月；小区内业主公用部位的用水、用电费用未进入物业服务成本，可据实向小区业主分摊，电梯费可按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为层数。空置房屋及未入住房屋，由房屋产权人按50%交纳物业管理服务费。庭审中，被告举示照片拟证明小区内存在私搭乱建、卫生情况恶劣、公共过道被占用、楼层标志缺失、照明损坏、灭火箱内无灭火器、原告物业管理混乱危及业主的生命财产安全等情况。原告对被告所述情况部分认可，并表示会积极整改。被告毛仪琼从2015年1月至2020年6月未交纳物业服务相关费用。期间，原告多次在重庆市荣昌区启昌财富广场小区22幢X房屋入户门张贴《催缴通知》，要求被告交纳欠缴的物业服务费、公共能源费等，被告未交纳。原告最后一次催缴时间为2020年6月24日。另查明，启昌财富广场小区至今未成立小区业主委员会。《前期物业服务合同》到期后，原告继续履行物业管理服务合同至今。上述事实，有原、被告陈述、《前期物业服务合同》、《前期物业管理协议》、《温馨提示》、《物业管理服务费说明》荣发改发[2014]269号文件、户室详细情况、催缴通知照片、未缴费用明细、物业服务资料、照片等证据予以证实。本院认为，重庆启昌实业有限公司与先辉物业签订《前期物业服务合同》内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，效力及于该物业管理区域的全体物业使用人。因该小区至今未成立业主委员会，在《前期物业服务合同》于2014年1月20日到期后，原告按照《前期物业服务合同》相关内容为小区提供物业服务至今，原、被告形成了事实上的物业服务合同关系，被告应按《前期物业服务合同》及荣昌发改委文件的标准交纳物业相关费用。对于2015年1月至2018年1月的物业管理费收取标准，因原告在被告接房时向被告承诺“报空置放，物业费收半价”，荣发改发[2014]269号文件也明确规定“空置房屋及未入住房屋，由房屋产权人按50%交纳物业管理服务费”。被告提供的天然气明细表证明，截止2018年2月9日，被告未使用天然气，表明被告未在该房居住。根据前述，被告抗辩2015年1月至2018年1月的物业管理费应按50%交纳，本院予以支持。被告认为2018年2月至2020年6月的物管费也应按50%交纳，并举示了部分照片用以证明原告物业服务存在的问题，原告提供的物业服务存在瑕疵,影响了被告日常生活，但被告认为50%交纳物管费，缺乏依据，本院不予支持。综上，被告房屋建筑面积111.18平方米，物业管理费欠费时间为2015年1月至2020年6月（共计66个月，其中空置36个月）。原告最后一次书面向被告催收物管费时间为2020年6月24日，被告应交纳的费用如下：1.物业服务费，依照《前期物业服务合同》及荣昌发改委文件及《前期物业管理协议》，物业服务费应按0.7元/月·平方米计算。被告房屋建筑面积111.18平方米，2015年1月至2018年1月应交纳物业服务费为1400.89（111.18×0.7×36月×50%）元；2018年2月至2020年6月应交纳物业服务费为2334.78（111.18×0.7×30月）元，合计3735.67元；2.公共设备设施日常维修养护费，依照《前期物业管理协议》及荣昌发改委文件，按0.2元/平方米·月计算。被告应交纳公共设备设施日常维修养护费为1467.58元（111.18平方米×0.2元/平方米/月×66个月）。3.公共能源费，原告请求按《前期物业服务合同》约定公共能源费12.5元/月/户计算，该约定低于荣发改发[2014]269号文件批准的公共设施设备日常养护费0.2元/平方米/月，本院予以支持，被告应交纳公共能源费为825元（12.5元/月/户×66个月）。4.电梯费。依照《前期物业服务合同》及荣昌发改委文件及《前期物业管理协议》，原告请求按35元/月/户计算，符合合同约定及文件规定，本院予以支持。被告应交纳电梯费为2310元（35元/月×66个月）。前述费用合计8338.25元。对于违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵导致被告未按期交纳物业费，被告并非恶意拖欠，故对原告主张被告按照每日万分之五支付逾期付款违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告毛仪琼于本判决生效之日起5日内支付原告重庆市先辉物业管理有限公司2015年1月至2020年6月的物业服务费等费用8338.25元；二、驳回原告重庆市先辉物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告毛仪琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告毛仪琼负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行期限二年，该期限从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员  周 阳二〇二〇年九月七日法官助理  李小玲书 记 员  吴 茜