江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5931号上诉人（原审被告）：南京容之驿信息科技有限公司，住所地南京市玄武区珠江路687号2幢。法定代表人：陈春霞。委托诉讼代理人：孙宝权，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈红霞，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：南京信息工程大学，住所地南京市宁六路219号。法定代表人：李北群，该大学校长。委托诉讼代理人：王磊，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人南京容之驿信息科技有限公司（以下简称容之驿公司）因与被上诉人南京信息工程大学（以下简称南信大）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初6800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。容之驿公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回南信大要求其公司支付占有使用费的诉讼请求；二、依法合并审理一审前其公司提出的反诉，判令南信大退还房租48万元，赔偿房屋装修及设施损失17万元，赔偿员工宿舍房租和人员工资37.2万元，减半赔偿其公司3年利润损失25万元，各项共计127.2万元。三、判令南信大承担一审、二审全部诉讼费。事实和理由：一、根据双方协议，南信大全校的快递业务统一由其公司独家经营管理，校区各快递点统一整合进驻其公司菜鸟驿站门店。但南信大虽然前期积极配合，却终因校内关系复杂而将房屋出租给各家快递，每到毕业季还另引进校外多家快递设点，此后甚至招标引进近邻宝，违反上述约定，造成其公司3年的直接经济损失逾百万。二、一审认定事实不清，自相矛盾。一审判决已查明南信大于2016年6月在校内网站公示东苑的快递经营点，并于2018年5、6月份在校内网站上公布中标结果，却又认为南信大并未出现违约情形，未影响容之驿公司的正常经营。三、容之驿公司在一审中提交了录音证据，其中南信大承认违约事实、自愿提出赔偿，但一审判决书却未提及此事。四、一审判决认为，容之驿公司主张南信大在签订协议后另行引进其他快递收寄单位，给其造成经营损失，但容之驿公司并未提供证据证明。虽然容之驿公司拿不出审计部门的“审计报告”作为证据，但提交的录音已可证明容之驿公司的损失，录音中，南信大承认引进近邻宝，并愿意退还三个月房租、免除容之驿公司2018年12月至2019年7月的租金。此外，容之驿公司已支付的48万元房租、房屋改造和装修、场内设备、场外地面大屏幕等损失肉眼可见，且已向校方作过汇报。五、一审判决认为，根据约定，容之驿公司负责在2016年秋季开学前整合校内零散快递服务站点，但容之驿公司未提供证据证明其是否如约完成了上述义务。但如果容之驿公司能够提供证据证明己如约完成整合，就不会有本案发生。容之驿公司之所以未提供证据，正是因为南信大违约出租门面房给零散快递点、而零散快递点不接受整合而导致的结果。六、一审判决认为容之驿公司在答辩意见中明确,南信大并未在协议履行期间阻碍其正常经营，因此，南信大并未出现违约情形，未影响容之驿公司的正常经营。但容之驿公司在答辩中不止一次地提出南信大违约的事实，双方当事人约定的权利、义务是明确的，南信大对于违约的事实从来没有不承认，只是赔偿金额多少的问题容之驿公司无法接受。七、一审判决适用法律错误。一审判决适用依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条,该条原文为“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，容之驿公司不存在未支付或者迟延支付租金的事实，双方间的协议系因履行期满而终止，双方间既然已故不存在不存在任何合同关系，一审法院还以租金形式判令容之驿公司支付占有使用费，实属错误。八、本案系违约赔偿之诉，不是支付租金之争。合同一到期，容之驿公司就向南信大提出了赔偿要求。南信大认可引进近邻宝违约，在容之驿公司发函具体明确校方的违约及容之驿公司的投资及损失数额后也没有提出任何质疑，还表示要妥善处理。但2019年7月之后，案涉门店就被停电，直至被学校拆除。容之驿公司所有的经营设备、包括电器和学生未取走的快递件等均不知所踪。南信大辩称，一、一审法院未将容之驿公司的反诉请求与本诉合并审理是正确的。南信大于2019年7月提起本案诉讼，要求容之驿公司腾空返还房屋并支付占用费，事实简单清楚。容之驿公司为了达到拖延诉讼进程、不付费用而长期占用房屋的目的，居然对属于不动产纠纷的租赁合同纠纷提出管辖异议。此后历经半年的管辖异议程序，直到2020年1月15日本案才得以开庭审理。开庭时，容之驿公司又突然当庭提出反诉，要求南信大退还已交房租，并由容之驿公司继续免费使用房屋3年，还要南信大赔偿所谓损失127万元。并当庭提交了一些所谓南信大违约的证据。南信大认为反诉已过举证期限，不符合当时的民事诉讼证据规则，且与本诉无关联性，对本诉结果不产生影响。一审法官当庭未做出是否同意其反诉的结论，但从一审判决书来看，一审法官未同意将反诉请求与本诉合并审理。这是一审法院综合案情作出的正确选择，是合理合法的裁量权，不影响容之驿公司的实质权利。更何况容之驿公司根本没有交纳反诉费。容之驿公司如果坚持认为南信大违约造成其损失，可以另案起诉。二、南信大没有任何违约行为。南信大从未承诺过容之驿公司独家经营，仅在合同中约定在校区内不再引进与容之驿公司经营内容相似的单位和个人。南信大校区分为东苑、西苑和中苑三个独立的校区，这里的校区仅指容之驿公司所在的中苑校区。不再引进是不再增加，已有的可以继续保留。事实上，在双方租赁合同约定的租期内，容之驿公司所在的中苑校区从未增加引进过其他与容之驿公司存在同业竟争关系的单位或个人。只在合同期限即将届满的2018年4月，南信大曾就东苑校区和西苑校区的快递服务项目进行招标。容之驿公司将南信大于2018年4月的招标信息作为南信大违约的证据，属于偷换概念。而容之驿公司提交的发布时间为2016年6月12日的“毕业季校园快递业务办理点”网页截图及现场照片，是南信大为了方便毕业学生快递大件物品，允许已有的快递收寄单位在学生宿舍附近临时摆摊设点，容之驿公司也在其中。容之驿公司以这些所谓的证据来证明南信大违约，是混淆视听。三、构成违约的实际是容之驿公司。根据约定，容之驿公司有义务在2016年9月开学前整合校内各零散快递点，形成统一收寄平台，确保引进6家主要快递运营商，如有逾期，南信大有权解除合同。事实上，无论是原快递点整合还是运营商引进，容之驿公司均未完成相应义务，从容之驿公司提交的录音证据可以反映出容之驿公司违约的情况。四、因容之驿公司在租期届满后拒不搬离，南信大工作人员为了能让容之驿公司及时撤场而做出利益让渡的表态，不能视为南信大自认违约。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回容之驿公司的上诉请求，维持一审判决。南信大向一审法院起诉，请求判令：一、判令容之驿公司将南信大校内中苑老食堂西侧房屋腾空返还给南信大；二、判令容之驿公司支付房屋占有使用费（自2018年11月30日起至2020年1月15日），按照17万元每年的租金价格支付；三、判令容之驿公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：由于南信大校内存在着多家零散快递收寄站点，为便于校园管理，2015年11月30日，南信大（甲方）与容之驿公司（乙方）签订了协议书，约定：南信大将位于校内中苑老食堂西侧房屋（面积约为200㎡，即案涉房屋）委托容之驿公司经营管理，用于快递收寄服务。租赁期限为三年，即2015年11月30日至2018年11月29日止。第一年租赁费为15万元，次年逐步增加1万元，即三年的租赁费分别为15、16、17万元。担保金：协议签字之日，乙方须向甲方支付担保金20000元，用于违规经营处罚、设施设备损坏赔偿、因乙方的行为对甲方造成的损失的赔偿等。经营期满后，经双方完整交接及相关费用结算后，余款由甲方退还乙方。双方权利和义务：1、甲方同意出租标的房屋、场地及设备给乙方经营使用，甲方在校区内不再引进与乙方经营内容相似的单位或个人；2、乙方须在2016年秋季开学前整合好校内各零散快递服务点，形成统一的校内快递收寄平台，确保引入顺丰、天天、申通、中通、韵达等6家国内主要的快递运营商。逾期未能完成目标的，甲方有权给予处罚直至解除协议。……7、乙方涉及的经营服务所需的装饰装修须将方案报甲方同意后实施。乙方根据经营需要增加的设备，由乙方自行投资，租赁协议终止时由乙方自行处理。8、乙方承担租赁期内的房屋及有关设施、设备的维修保养，费用由乙方自理。……12、合同自然终止或解除后，乙方必须在一周内无条件搬离经营场所，甲方不承担乙方经营期限内所有的装修及设备添置等费用。案涉房屋登记在南信大（原南京气象学院）名下。容之驿公司在协议履行期间共计向南信大支付了50万元，其中包含租期内的租金48万元，担保金2万元。2016年6月，南信大在校内网站上公示了校内位于东苑的快递经营点。2018年5月、6月份，南信大在校内网站上发布了校园快递智能管理服务招标中标结果。2019年7月9日，南信大向容之驿公司下发了关于校园经营性服务用房退场的函，由于案涉租赁的房屋已在2018年11月29日租期届满，双方不再续签租赁合同，要求其在2019年7月15日之前清空场地、退场，并结算水电费、房租费。因撤场问题，容之驿公司曾与南信大工作人员沟通交流，也多次向南信大校领导发送短信反映情况，但双方未能达成一致意见。容之驿公司在答辩期间内向一审法院提出了管辖权异议申请。一审法院经审查，裁定驳回了容之驿公司的申请，容之驿公司上诉至本院，本院作出（2019）苏01民辖终1197号民事裁定，认定本案为房屋租赁合同纠纷，并维持了一审裁定。一审庭审中，南信大陈述，2020年1月15日，南信大已将案涉房屋拆除。拆除前，南信大告知容之驿公司，并将容之驿公司的物品存放至指定地点。容之驿公司在一审中提交了仅有蒋元春个人签字的补充协议，因该证据不符合证据形式，一审法院不予采信。一审法院认为，南信大与容之驿公司之间签订的协议性质为房屋租赁合同，该协议系双方真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自义务。根据协议书约定，截至一审庭审，房屋租赁期限已经届满，容之驿公司理应自合同到期后一周内向南信大返还案涉房屋。但容之驿公司迟迟未能返还房屋，损害南信大的合法权益。南信大要求容之驿公司按租期内的租金标准（17万元/年，期限自2018年12月7日至2020年1月15日）支付占有使用费，并无不妥，故南信大的该项诉请，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。同时，容之驿公司已向南信大支付了2万元担保金，该2万元予以冲抵其拖欠的占有使用费，南信大无需另行返还给容之驿公司。冲抵后，容之驿公司还应支付南信大占有使用费168164.38元（188164.38元-20000元）。关于南信大返还案涉房屋的诉请，一审法院认为，由于南信大已经在2020年1月15日自行拆除案涉房屋，因此，南信大的该项诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。容之驿公司认为，双方存在合作关系，并非房屋租赁合同关系，但根据案涉协议书约定的内容来看，容之驿公司承担的系支付房租、按期退租、自行管理快递收寄业务，并未约定南信大参与经营管理。另结合（2019）苏01民辖终1197号民事裁定认定的本案案由，即房屋租赁合同纠纷，故对容之驿公司该项抗辩意见，一审法院不予采信。容之驿公司认为，南信大在签订协议后另行引进其他快递收寄单位，对容之驿公司经营造成了损失，但其并未提供证据予以证明。此外，根据协议书约定，容之驿公司负责在2016年秋季开学前整合校内零散快递服务站点，而容之驿公司亦未提供证据证明其是否如约完成了上述义务；且容之驿公司在答辩意见中陈述，南信大并未在协议书履行期间阻碍其正常经营，因此，南信大并未出现违约情形，未影响其正常经营。故该抗辩意见，一审法院亦不采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，判决：容之驿公司于判决生效之日起十日内向南信大、支付占有使用费168164.38元；二、驳回南信大的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取计1250元，由容之驿公司负担。一审法院查明的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。二审中，容之驿公司提交：一、微信聊天记录打印件7页，用于证明案涉协议生效1年后，南信大还没有解决经营用房的问题，其公司多次进行催办，仍有其他经营快递的单位继续在校经营不撤走，致使其公司的整合无法统一。另证明后勤领导对之前的条款不认帐，而现任领导不表态，其公司的严重亏损；2017年6月，南信大继续违约出租房屋给其他快递公司，但前任校长同意由其公司统一经营。协议约定的租期届满后，前任校长同意对容之驿公司的房租减半收取；南信大于2018年4月引进近邻宝，在3年中没有典型的违约事件发生。二、答复函一份，用于证明容之驿公司在协议约定的租赁期满时，提出赔偿。容之驿公司要求在继续合作的情况下由南信大给予赔偿。而南信大提出的赔偿是3个月，违约赔偿4万元，免除8个月的房租。此外，容之驿公司在答复函中指出南信大违约，可以印证容之驿公司在一审提交的录音证据中的三点违约事实。南信大质证认为，上述证据均在南信大提起本案诉讼之前就已形成，并非新证据。对于上述证据的真实性、关联性也不予认可。上述答复函实质上是容之驿公司自己的陈述，并非证据。本院另查明，2020年4月2日，一审法院告知容之驿公司，案涉协议租赁期限已届满，其所主张的相关损失与本案没有必然关联性，对于其反诉申请一审法院不予受理，容之驿公司可以另行主张。二审中，本院询问容之驿公司，一审法院已在一审中告知其不予受理其反诉，其可另行主张。其是否已另行主张。容之驿公司回复，其另行主张。如果二审法院不接受合并审理的话，其就另行主张。以上事实，有微信聊天记录、答复函、一审法院庭审笔录以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一审法院判令容之驿公司向南信大支付168164.38元占有使用费是否有事实和法律依据。本院认为，根据双方当事人签订的案涉协议，容之驿公司租用案涉房屋的期限至2018年11月29日届满。租赁期间届满，作为承租人的容之驿公司应当及时将案涉房屋返还给南信大。但容之驿公司一直将其物品放置于案涉房屋，未将案涉房屋返还给南信大，直至案涉房屋被南信大于2020年1月15日拆除，容之驿公司的上述行为没有合同依据，且违反了作为承租人应履行的及时返还租赁物的法定义务，在此情况下，一审法院判令容之驿公司按双方约定的租金标准计算支付南信大案涉房屋的占有使用费，有事实和法律依据。对于容之驿公司上诉主张的合并审理其反诉问题，一审法院已于2020年4月2日明确告知容之驿公司不予受理，此后，容之驿公司并未在法定期限内就此提起上诉。对于容之驿公司要求南信大退还房租、赔偿损失等相应请求，其可依法另行主张。综上，容之驿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3663元，由上诉人南京容之驿信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王路二〇二〇年九月二十一日法官助理高礼慧书记员代雪姣