湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初7796号原告（反诉被告）：王丹，女，1983年2月1日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：阳波，广东格方（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨竞舟，男，1991年9月24日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李雨霞，湖南金凯华律师事务所律师。第三人：徐迎春，女，1981年1月8日出生，汉族，住长沙市雨花区。第三人：长沙熙睿酒店管理有限公司，住所地：长沙县星沙街道特立路88号兆坤星悦荟1栋1414号。法定代表人：徐迎春。上述第三人共同委托诉讼代理人：张威，男，1990年8月16日出生，汉族，住长沙市雨花区。第三人：张威，男，1990年8月16日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告（反诉被告）王丹与被告（反诉原告）杨竞舟第三人徐迎春、张威、长沙熙睿星悦酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丹委托诉讼代理人阳波到庭，被告杨竞舟委托诉讼代理人李雨霞到庭，第三人张威、徐迎春及长沙熙睿酒店管理有限公司共同委托诉讼代理人张威到庭。本案现已审理终结。原告王丹诉讼请求：1.解除原被告之间的《星悦荟房屋租赁合同》；2.被告返还租用的房屋；3.被告支付房屋租金3700元（自2020年2月1日计算至2020年4月30日，实际计算至合同解除日）、物业管理费471.1元（自2019年10月1日计算至2020年4月20日，实际计算至合同解除日）；4.被告支付房屋占用费按1300/月的标准、物业管理费按67.3元/月的标准，从合同解除日计算至返还房屋给原告；5.被告支付违约金5000元。被告杨竞舟答辩要点：1.因疫情影响，被告租赁的房屋不符合使用用途，应适用情势变更原则，依法调整租金。被告资金出现周转不灵，被告在逾期缴纳租金前与原告联系，要求减免房租，但是双方没有达成合意，根据《最高人民法院关于审理××若干问题的规定》第3条第1款第1项的规定，根据《湖南省高院关于涉××病毒问题的解答》第六问，可根据不可抗力调整租金;2.涉案房屋租赁合同不应解除，承租人无须承担相应的责任；3.涉案房屋实际承租人系第三人长沙熙睿酒店管理有限公司，相应的责任应由第三人长沙熙睿酒店管理有限公司承担；4.被告愿意履行合同相应的物业管理费的内容，但是被告不同意解除合同。恳请法庭驳回原告的诉求。第三人张威、徐迎春、长沙熙睿星悦酒店管理有限公司述称：同意被告杨竞舟答辩意见。反诉原告杨竞舟请求判令：1.原告支付违约金5000元；2.原告退还押金1200元。反诉被告王丹答辩要点：1.反诉人自2020年1月1日起未再向原告支付房屋租金，从2019年10月起未支付物业费；2.反诉人提出不再承租涉案房屋，双方进行协商，但没有达成一致意见，反诉人以疫情影响为由，未按照合同约定支付租金及物业管理费无事实和法律依据。反诉人一直在经营、使用涉案房屋，故反诉人所提出的反诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回反诉人的反诉请求。第三人张威、徐迎春、长沙熙睿星悦酒店管理有限公司述称：1.同意反诉人的反诉请求。2.疫情期间，一直与原告协商支付的金额及支付方式，想通过法院调解解决纠纷。查明的事实1.据王丹提供的《长沙县商品房买卖合同（合同编号：20160117827）》记载，案外人胡阳购买了位于兆坤星悦荟第1幢8层827号房。原告王丹与案外人胡阳于2019年8月16日签订《离婚协议书》，该协议书记载位于长沙县兆坤星悦荟827，湘（2017）长沙县不动产证明第0016289号，归王丹所有。2.原告王丹与被告杨竞舟于2018年3月24日签订《星悦荟房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定王丹将前述房屋出租给杨竞舟，租期拾年，从2018年4月1日起至2028年3月31日。第三条约定了不同时期的租金，房屋租金1200元/月，押金1200元，每三个月交一次租金，自租房之日起，前两年不递增，第三年开始按照每2年递增100元每月的规则递增。其中2020年2月至2020年3月的租金为1200元/月,2020年4月之后的租金为1300元/月。第六条约定了双方的违约责任：在租期内，乙方（杨竞舟）未经甲方（王丹）同意，中途擅自退租时，乙方需向甲方一次性赔付违约金人民币5000元整（押金可抵扣违约金，剩余差额须补齐）；承租期内，甲方不得单方面涨租金，甲方未经乙方同意擅自退租时，甲方须向乙方一次性赔付违约金人民币5000元整，并退付押金。租赁期内，如有不可抗拒的自然灾害、政府拆迁以及祥相关政策造成无法经营等因素造成损失时，双方均不承担赔偿责任。3.原、被告当庭确认：双方同意在被告不承担违约金的前提下解除《合同》。被告从2020年2月1日起未向原告支付涉案房屋租金。涉案房屋的物业管理费为67.28元/月，被告从2019年10月1日起未缴纳物业管理费。物业管理费由被告直接向物业公司缴纳。涉案房屋现在第三人张威控制之下。原告收取了被告缴纳的押金1200元。原告于2020年3月向被告提出解除涉案合同，但被告没有同意。被告于2020年4月以起诉的方式要求解除合同。上述事实由原告提供的《长沙县商品房买卖合同（合同）》、《星悦荟房屋租赁合同》及庭审笔录为证，原、被告对此均无异议，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，一、原、被告签订的《合同》真实、合法、有效，双方应依约履行。二、关于租金、物业管理费、房屋占用费。原告要求被告杨竞舟支付欠付租金、房屋占用费、物业管理费，原、被告当庭确认被告从2020年2月1日起未向原告支付涉案房屋租金，被告应根据《合同》的约定向原告支付涉案房屋租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”第六条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当时人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”参照《长沙市人民政府办公厅关于应对新冠肺状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干意见》第二条第七条“减免中小企业租金。对承租园区国有经营性用房的中小企业，从2020年2月份开始，免收1个月租金，减半两个月租金。鼓励民营也主参照上述标准减免中小企业商业用房租金…”。被告杨竟舟承租的涉案房屋用于酒店经营，因疫情影响，导致资金周转困难、收入减少，故本院根据公平原则，减免被告2020年2月、3月的房屋租金，被告需向原告支付2020年4月至2020年9月17日的房屋租金7150元（1300元×5.5）。被告在庭审中同意在本案中一并处理物业管理费纠纷，故被告应向原告支付自2019年10月1日起至2020年9月17日的物业管理费共计773.72元（67.28元×11.5）。三、关于合同解除。原、被告庭审中明确同意在不以对方承担违约金的前提下解除《房屋租赁合同》，根据《合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，本院视为原、被告就合同解除的条件达成一致，故对原告要求解除房屋租赁合同及返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告王丹与被告杨竞舟签订的《星悦荟房屋租赁合同》于2020年9月17日解除。二、限被告杨竞舟于本判决生效后五日内向原告王丹支付租金7150元及物业管理费740.08元（物业管理费按照67.28元/月的标准从2019年10月1日算至2020年9月17日）。三、限原告王丹于本判决生效后五日内向被告杨竞舟退还押金1200元。四、被告杨竞舟于2020年9月17日向原告王丹返还涉案房屋（已履行）。五、驳回原告王丹的其他诉讼请求。六、驳回被告杨竞舟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告杨竞舟负担。反诉受理费50元，减半收取25元，由被告杨竞舟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  左登二〇二〇年九月二十一日书记员  陈洋