山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2544号上诉人（原审被告）：王蕊，女，1975年1月5日出生，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：朱艳景，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐昌金，男，1971年10月1日出生，汉族，住枣庄市市中区）东3单元5层西户。委托诉讼代理人：马文涛，山东诺诚律师事务所律师。原审被告：山东天宝地业房地产开发有限公司，住所地枣庄市市中区齐村镇朱子埠村村西办公楼401室。法定代表人：王海军，经理。委托诉讼代理人：刘波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师上诉人王蕊因与被上诉人徐昌金及原审被告山东天宝地业房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初4976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王蕊上诉请求：1.撤销（2019）鲁0402民初4976号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定山东天宝地业房地产开发有限公司（以下简称天宝公司）与王蕊签订《商品房买卖合同》的行为构成恶意串通，侵害了徐昌金的利益”。该认定不符合事实，属于认定事实错误。1、王蕊于2005年年底便已实际购买涉案房屋，并于2006年2月份左右支付了15万元房款，2006年6月15日天宝公司给开具了收据，当时并未签订合同，上诉人与天宝公司签订合同时间不是实际购房时间。上诉人向公安机关提交的天宝公司2006年6月15日出具的收据，足以证明2005年底王蕊已实际购买涉案房屋并已支付房款的事实。一审判决认定王蕊明知其未实际购买涉案房屋的情况下与天宝公司签订《商品房买卖合同》认定事实错误；2、上诉人在2010年5月8日的《询问笔录》中记载：公安机关向上诉人询问天宝公司出具的收据上写的为什么是涉案房产，上诉人回答说不知道。事实上上诉人当时确实不知道，张宝林被判刑后，天宝公司的朱海峰代理天宝公司办理房产备案，确权办证时，到上诉人住处要求其搬离房屋时才知道，天宝公司交错了房屋，才明白其2005年实际购买的房屋是涉案房屋，并不是其居住的房屋。知道该事实后，王蕊夫妇及家人多次去找被上诉人要求其搬离、返还房屋，被上诉人拒不返还。上诉人无奈又筹钱向天宝公司购买了现居住的原B区3号楼现6号楼东3单元五层西户，并于2016年起诉要求被上诉人返还房屋，该案已作出一审判决，支持了上诉人的诉讼请求。因此一审法院因上诉人未在签订合同前未到现场查验过涉案房屋，不符合情理，认定与天宝公司恶意串通认定事实错误；3、一审时证人刘某证言不符合事实，进行了虚假陈述。一审法院采信其证言，属于认定事实错误；4、天宝公司从未与被上诉人签订过《商品房买卖合同》，被上诉人也未向天宝公司支付过购房款。该合同是被上诉人与张宝林签订的，且张宝林签订合同的行为已被枣庄市市中区人民法院（2010）市中刑初字第101号刑事判决认定为张宝林实施的诈骗行为，不是代表天宝公司的行为。被上诉人签订的《商品房买卖合同》合同相对方是张宝林，不是天宝公司，在刑事案件中张宝林构成合同诈骗，在民事中即使法院认定为“欺诈”，欺诈方也应是张宝林，被上诉人主张其民事权利也应向张宝林主张，而不是天宝公司。因此，一审认定天宝公司与被上诉人于2005年8月签订《商品房买卖合同》，并认定天宝公司构成欺诈，属于认定事实错；5、上诉人及天宝公司从未侵害过被上诉人的利益，侵害被上诉人利益的是对其实施诈骗行为的张宝林，该事实已经（2010）市中刑初字第101号刑事判决予以认定；二、一审法院未依照法定程序，全面、客观地审核证据，导致认定事实错误，在没有事实依据和证据支持的情况下，认定上诉人与天宝公司签订的《商品房买卖合同》无效，属于适用法律错误。一审法院明显违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称证据规定）第八十八条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”的法律规定。根据《证据规定》第九十条第（三）项规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言不能单独作为认定案件事实的根据，一审法院仅凭与被上诉人有利害关系的证人刘某一人证言便认定上诉人之夫曾主动找证人谈7万元过户费的事，明显违反上述规定。综上，上诉人认为原判决认定事实错误、适用法律错误，应依法予以撤销并进行改判。徐昌金辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审证据上诉人询问笔录和上诉人交给公安机关的协议书能看出，上诉人在2006年购买的房屋，是开元花园B3号楼3单元502室，房屋也交给上诉人了。与本案确认合同无效涉及的房屋没有关联。被上诉人与原审被告签订购房合同，合同加盖了公章，收款收据加盖了财务章，购房在先，2007年已装修入住至今。上诉人和原审被告在明知被上诉人购买并居住的前提下，仍然签订商品房买卖合同是双方恶意串通，侵害了我方合法权益。天宝公司陈述意见同一审的陈述意见。徐昌金向一审法院起诉请求：1.请求人民法院确认山东天宝地业房地产开发有限公司与王蕊签订的2011年6月14日《商品房买卖合同》（合同编号：KY-2011N006）无效；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2005年8月，徐昌金与天宝公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：KY-2011N006）一份，徐昌金购买了天宝公司开发的第6幢3单元5层2号楼房（西户）住房一套，该合同落款处有天宝公司的公章，法定代表人处有张宝林的印章。2005年8月20日，天宝公司向徐昌金出具14万元的《收据》一份并加盖有天宝公司的公章。通过徐昌金提交的水电费的收费票据以及证人证言，能够证实徐昌金于2007年装修、2008入住至今。2010年5月8日，王蕊在公安机关作的《询问笔录》中载明：1、问：“你现在住什么地方？”答：我现住市中区开元花园6号楼3单元502室，现在开元花园的6号楼就是最初的B3号楼。2、问：“你详细谈谈你购买开元花园住房的经过？”答：。王桂海给我挑选了一套住房，位置就是当时的B3号楼3单元502室，就是我现在住的那套住房。3、问：你住的房屋位置在B3-3-502，为什么王桂海给你的这张收据上写的位置是A6（13）-3-502？答：我不知道为什么收据上写A6（13）-3-502这个位置，我当时没有注意看这张收据，为什么写A6（13）-3-502这个位置我不清楚，我当时觉得收据上的A6就是我现在住的6号楼，大约是在2009年8月，开元花园进行房屋登记时我才发现我住的房屋位置和收据上的房屋位置不一致。4、问：A6（13）-3-502这套住房现在是谁在住的？答：我不清楚，我没去过那套房子。王蕊、宋书俊起诉徐昌金返还原物纠纷一案，一审法院于2019年9月23日作出（2016）鲁0402民初4282号民事判决书，王蕊在该案中诉称“其于2005年购买市中区解放北路开元花园A区6号楼住宅（现13号楼）东3单元5层西户住宅一套，签订了购房合同，办理了房产证，购买后因不符合居住原因，原告并未入住。2008年徐昌金占据上述房屋，居住至今”，该案判决：徐昌金停止侵权，将坐落于市中区解放北路开元花园A区6号楼（现13号楼）东3单元5层西户房屋返还给王蕊、宋书俊。因徐昌金不服上述判决，上诉至枣庄市中级人民法院。该案在二审审理中。2011年8月23日，王蕊与天宝公司签订《商品房买卖合同》的第三条载明王蕊购买是第13（原A6）幢东三单元5层2号西户，建筑面积为131.11元。2011年9月15日，枣庄市不动产登记中心为王蕊、宋书俊分别办理了枣房权证枣字第××号及00326569号房屋所有权证，该证上载明房屋坐落于市中区解放北路开元花园A区6号楼住宅（现13号楼）东3单元5层西户。2011年8月23日，宋书俊与天宝公司签订《商品房买卖合同》第三条载明其购买是第6幢（原B区3号楼现6号楼）东三单元五层2号西户房，建筑面积为126.38平方米。2012年1月18日，枣庄市不动产登记中心为宋书俊办理了枣房权证枣字第××号房屋所有权证（与王蕊共同共有），该证上载明房屋坐落于市中区解放北路开元花园B区3号楼住宅（现6号楼）东3单元5层西户。2011年3月17日，枣庄市中级人民法院作出（2011）枣刑二终字第2号刑事裁定书，该裁定书中认定2005年8月，张宝林、王桂海将开元花园13-3-502室住房卖给徐昌金、诈骗徐昌金14万元。一审法院认为，本案争议焦点问题是天宝公司与王蕊签订的《商品房买卖合同》的效力问题。天宝公司、王蕊均辩称，天宝公司与徐昌金的合同和收据系张宝林、王桂海采用盗用公章的形式诈骗形成，非天宝公司真实意思表示，不应作为有效证据使用。在刑事上构成“合同诈骗罪”，而在民事中则应认定为“欺诈”，合同法第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效是指合同内容违反法律、行政法律的强制性规定，而不是签订合同的手段、方式。徐昌金作为受欺诈的一方，对合同享有撤销权，其并未主张撤销，在此情况下，其与天宝公司签订的合同并不因涉及刑事犯罪而当然无效。天宝公司与徐昌金签订《商品房买卖合同》时间为2005年8月，该合同中加盖了天宝公司的公章及法定代表人张宝林的名章。而天宝公司与王蕊签订《商品房买卖合同》时间为2011年8月23日，是在与徐昌金签订买卖合同之后六年之久。天宝公司明知其已与徐昌金签订《商品房买卖合同》且徐昌金已实际占有居住多年案涉房屋的情况下仍与王蕊签订《商品房买卖合同》。而王蕊在其与徐金昌返还原物纠纷一案中诉称其于2005年购买案涉市中区解放北路开元花园A区6号楼住宅（现13号楼）东3单元5层西户住宅一套，而在公安机关所作的询问笔录中，明确认可“购买的房屋是B区3号楼住宅（现6号楼）东3单元5层西户，我不知道为什么收据上写A6（13）-3-502这个位置，我当时没有注意看这张收据，为什么写A6（13）-3-502这个位置我不清楚，我当时觉得收据上的A6就是我现在住的6号楼，大约是在2009年8月，开元花园进行房屋登记时我才发现我住的房屋位置和收据上的房屋位置不一致。”王蕊明知其并未实际购买案涉争议的A区6号楼住宅（现13号楼）东3单元5层西户却与天宝公司签订《商品房买卖合同》，其亦未在签订合同前到现场查验过案涉房屋，且根据证人刘某的证言，王蕊之夫曾主动找证人谈7万元过户费的事实均不符合正常购房人的交易习惯，通过以上客观事实能够认定，天宝公司与王蕊签订《商品房买卖合同》的行为构成恶意串通，侵害了徐昌金的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，天宝公司与王蕊签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，确认被告山东天宝地业房地产开发有限公司与被告王蕊签订的《商品房买卖合同》（合同编号：KY-2011N006）无效。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由被告山东天宝地业房地产开发有限公司、被告王蕊承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王蕊提交证据1、询问笔录一份、收据一份。主要内容：（2010）市中刑初字第101号刑事案卷中，上诉人在2010年5月8日的询问笔录中已陈述2005年年底购买了涉案房屋，2006年2月份支付了150000元房款，2006年6月15日天宝公司出具了收据。收据明确记载收到王蕊A6（现在的13号楼）-3-502室即涉案房屋的房款。证明：证明上诉人2006年支付了涉案房屋的150000房款，天宝公司出具了收据，上诉人2006年便已实际购买了涉案房屋即现13号楼东单元5层西户房屋。证据2、宋书俊存折明细。主要内容：存折支取记录显示2011年8月15日卡取303312元。证明：证明2011年8月15日宋书俊（王蕊之夫）签订开元花园6号（原B区3号楼）东3单元5层西户房屋买卖合同当日，已支付购房款303312元。证据1、2证明上诉人及其配偶2006年购买了涉案房屋支付了房款，2011年又购买了开元花园现6号楼原B区13号楼的房屋，并支付了房款，两套房屋价格均符合付款时市场价，上诉人均支付了房款，一审时被上诉人以上诉人支付一套房屋价款签订两份房屋买卖合同，取得两套房屋产权，认为上诉人与原审被告恶意串通，不符合事实。证据3、枣庄中院（2020）鲁04民终1273号判决书一份。主要内容：上诉人王蕊诉徐昌金返还涉案房屋一案，二审判决书认定王蕊、宋书俊分别与天宝公司签订了《商品房买卖合同》房地产监理处为王蕊、宋书俊颁发了不动产权属证书，王蕊、宋书俊是涉案房屋的权利人。徐昌金占有涉案房屋，属于无权占有，应予返还。证明：证明上诉人取得房屋产权合法，享有涉案房屋的所有权，被上诉人徐昌金无权占有涉案房屋，应予返还。证据4、（2018）鲁04民终1481号、（2019）鲁民申7162号、（2020）鲁04民终1905号民事判决书各一份。主要内容：天宝公司诉魏永亮、孙善伟排除妨碍返还原物纠纷案件山东省高院、枣庄中院判决认定：张宝林以天宝公司名义出卖房屋的行为无效，签订的房屋买卖合同无效，涉案房屋所有权人为天宝公司，魏永亮、孙善伟占有房屋不是合法占有，应将涉案房屋返还给天宝公司。证明：一审判决认定“被上诉人徐昌金与天宝公司签订的《商品房买卖合同》不因涉及刑事犯罪而当然无效”错误，本案的购房情况与魏永亮的情况一致，都是通过张宝林购买的，与张宝林签订的房屋买卖合同，认定“天宝公司明知已与徐昌金签订《商品房买卖合同》且徐昌金已实际占有居住多年的情况下仍与王蕊签订《商品房买卖合同》，天宝公司与王蕊签订《商品房买卖合同》的行为构成恶意串通”错误。以上证据综合证明：原告及其配偶在2006年便购买了涉案房屋支付了房款。2011年又购买了6幢原B区13号楼的房屋，并支付了房款，签订了合同。因此两套房屋价格均符合付款时市场价，上诉人均支付了房款。上诉人与天宝公司签订的合同合法有效，不存在恶意串通情形，更未侵害被上诉人徐昌金的利益，一审判决认定事实适用法律错误。徐昌金对上述证据质政意见为，对于证据1的真实性没有异议，该证据不属于新证据，一审已提交。该证据能证明上诉人购买的房屋不是本案涉案房屋，上诉人在询问笔录中明确回答了不清楚本案的涉案房屋，也没有去过本案涉案房屋。该证据能反映出当时上诉人没有购买涉案房屋的意思表示，只有购买B3号楼3单元502室的意思表示。对于证据2的真实性没有异议，不认可其证明目的。该证据与本案没有关联性。对于证据3、关于判决书真实性没有异议，不认可其证明目的。该案中被上诉人提出过中止审理，该案应等本案做出判决后再做出判决，我方收到该判决书了。对于证据4、判决书与本案没有关联性，不认可其证明目的。判决书可以看出对于侵占房屋，一般情况下原审被告采取的是主动提起诉讼，不是仍然坚持将争议房屋向第三方继续出售。本案存在的问题就是原审被告和上诉人在明知涉案房屋存在争议的情况下，仍签订商品房买卖合同。天宝公司发表质证意见为：对于证据1、2、3、4：真实性均没有异议。对于上述证据，本院的认证意见为，对于各方当事人均无异议的证据，本院认定应作为认定本案的事实依据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以认定。本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，本案争议的焦点为，王蕊与天宝公司签订的《商品房买卖合同》的效力的认定问题。本院认为，上诉人王蕊持有涉案房屋的不动产权属证书，该权属证书证明了其是涉案房屋的权利人。本院于2020年6月9日作出的（2020）鲁04民终1273号判决书中，认定被上诉人徐昌金占有涉案房屋构成对上诉人王蕊的侵权，于判决生效后十日内返还给上诉人王蕊、宋书俊。因此，被上诉人徐昌金要求确认上诉人王蕊与原审被告天宝公司签订的涉案买卖合同无效无事实及法律依据。一审判决错误，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初4976号民事判决；二、驳回徐昌金关于请求确认山东天宝地业房地产开发有限公司与王蕊签订的《商品房买卖合同》（合同编号：KY-2011N006）无效的诉讼请求。一审案件受理费500元，由徐昌金负担；二审案件受理费500元，由负担王蕊。本判决为终审判决。审判长  龚爱梅审判员  廖建新审判员  孙 梦二〇二〇年九月十七日书记员  高文娜