辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽05民终1549号 上诉人（原审被告、反诉原告）祁晓东，男，1975年6月11日出生，满族，现住辽宁省本溪市明山区。 委托诉讼代理人王晓雷，辽宁晓云律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）本溪满族自治县永安小额贷款股份有限公司，住所地辽宁省本溪满族自治县。 法定代表人杜瑞春，该公司经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）杜德跃，男，1960年7月7日出生，满族，现住辽宁省本溪满族自治县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人于洪革，辽宁平正律师事务所律师。 原审第三人本溪市万有房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省本溪市明山区。 法定代表人徐万有，该公司经理。 委托诉讼代理人师守良，该公司副经理。 原审第三人徐世伟，男，1982年9月2日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。 上诉人（原审被告、反诉原告）祁晓东因与被上诉人（原审原告、反诉被告）本溪满族自治县永安小额贷款股份有限公司（以下简称本溪永安小额贷款公司）、杜德跃、原审第三人本溪市万有房地产开发有限责任公司（以下简称本溪万有公司）、徐世伟房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省本溪市南芬区人民法院于2018年6月28日作出（2017）辽0505民初206号民事判决。宣判后，本溪永安小额贷款公司、杜德跃、祁晓东均不服，上诉至本院，本院于2018年11月28日作出（2018）辽05民终1674号民事裁定，撤销原判，发回重审。辽宁省本溪市南芬区人民法院于2019年8月7日作出（2019）辽0505民初2号民事判决，宣判后，祁晓东不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人祁晓东及其委托诉讼代理人王晓雷，被上诉人本溪永安小额贷款公司、杜德跃的委托诉讼代理人于洪革，原审第三人本溪万有公司的法定代表人徐万有及其委托诉讼代理人师守良，原审第三人徐世伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定的基本事实是：本溪万有公司向本溪永安小额贷款公司及杜德跃借款共计1750万元，利息7324992.6元。后由于未能偿还借款本息，本溪永安小额贷款公司、杜德跃在本溪县人民法院提起诉讼，由此又产生诉讼费用共计8.14万元。2016年3月10日，本溪永安小额贷款公司、杜德跃与本溪万有公司签订两份抵债协议书。本溪万有公司将其开发的位于本溪市明山区万有佳园小区的商用房（地上二层，9号房）建筑面积约4229平方米，以每平方米4666元的价格抵给本溪永安小额贷款公司、杜德跃，并约定抵债房屋出租的，本溪万有公司租金可收到2016年12月31日，如到期租赁人继续使用，租金归本溪永安小额贷款公司、杜德跃。本溪万有公司无权干涉和收取租金。 2013年11月6日，祁晓东与本溪万有公司签订房屋租赁合同，本溪万有公司将其开发的万有佳园二层公建大厅部分商用房出租给祁晓东用于经营本溪市明山区东北剧场。租赁期限6年。前3年每年租金24.6万元，后3年租金为每年30.6万元。一年一交，提前一个月交。祁晓东承租后，对房屋进行了装修并于2014年2月营业。由于经营效益不好，本溪万有公司与祁晓东于2015年12月28日签订补充协议，约定2016年2月1日至2017年2月1日的租金为12万元，房租于2016年6月22日前付清，房租交给徐世伟，补充协议上“徐万有”签名。庭审中徐万有承认是本人所签。2016年2月1日，徐世伟又与祁晓东签订补充协议，约定从2016年11月3日至2019年11月3日租金每年8万元，每年11月前付清，租金交给徐世伟。 本溪永安小额贷款公司、杜德跃与本溪万有公司签订抵债协议所涉商用房包括了祁晓东承租的房屋。本溪永安小额贷款公司、杜德跃按约定的期限于2017年1月要求祁晓东按每年30.6万元交纳租金时，祁晓东认为租金已降至每年8万元并且交付给徐世伟至2017年11月，双方为此产生争议，协商未果。2017年3月6日，本溪永安小额贷款公司、杜德跃张贴通知，限祁晓东三日内搬出，祁晓东未搬，本溪永安小额贷款公司、杜德跃将小剧场电闸拉下，祁晓东就此没有继续经营，为此引起诉讼。 另查明，祁晓东与徐世伟于2016年2月1日签订的补充协议，约定2016年11月3日至2019年11月3日租金为每年8万元。诉讼期间徐世伟向法庭提供的2015年12月28本溪万有公司的授权委托书是纠纷产生后补写。 2013年11月6日，本溪万有公司与祁晓东签订的房屋租赁合同第9条约定“本溪万有公司必须保证租赁房屋权属明晰，同时保证祁晓东租赁期间内对租赁房屋的使用权，若因产权纠纷或债务原因影响祁晓东对租赁房屋的使用，本溪万有公司负责向祁晓东赔偿因此造成的损失。”第12条约定“本溪万有公司、祁晓东解除租赁关系时，祁晓东应保持房屋完好，祁晓东不得对其装修及设施（地面瓷砖、卫生间洁器具、门窗、吊棚等设施）进行拆除，无条件的移交给本溪万有公司，如祁晓东对其进行拆除，则必须恢复装修之前原样，否则，祁晓东愿赔偿本溪万有公司5万元补偿费用。”诉讼期间，祁晓东对承租的房产，其明确表示无力购买。 原审法院认为，本溪永安小额贷款公司、杜德跃因抵债从本溪万有公司取得包括祁晓东承租房屋在内的商用房所有权，其有权依据本溪万有公司与祁晓东签订的租赁合同约定的租金标准向祁晓东收取租金。祁晓东也有权继续承租原房屋。本案的争议焦点是：1、本溪万有公司与本溪永安小额贷款公司及杜德跃协商以商用房抵债时是否向本溪永安小额贷款公司及杜德跃明确告知了降低祁晓东承租房屋租金的事实。从双方签订的抵债协议看，只约定了本溪永安小额贷款公司、杜德跃从2017年1月起向承租人收取租金，以前租金归本溪万有公司收取。2015年12月28日，本溪万有公司与祁晓东签订的补充协议只约定2016年2月1日至2017年2月租金为12万元，2017年2月以后的租金标准并未明确。2016年2月1日徐世伟与祁晓东签订的补充协议约定将2016年11月3日至2019年11月3日的租金变更为每年8万元。协议签订人徐世伟当时并未取得本溪万有公司的授权。综合以上情况，可以认定本溪万有公司在与本溪永安小额贷款公司、杜德跃签订抵债协议时未向本溪永安小额贷款公司、杜德跃告知降低租金的事实，因此本溪永安小额贷款公司、杜德跃依据原租赁合同及抵债协议索要租金并无不当。造成本溪永安小额贷款公司、杜德跃与祁晓东产生纠纷的责任在于本溪万有公司。本溪永安小额贷款公司、杜德跃的租金损失可向过错方另行主张。2、本溪永安小额贷款公司、杜德跃在催要租金并书面通知祁晓东限期搬出均未果的情况下，将剧场电闸拉下，是否能足以造成无法经营的后果。从现场电闸安装的位置及电闸使用情况说明，单纯拉电闸行为不足以阻止祁晓东无法经营的后果，而且祁晓东可以自行恢复。祁晓东未自行恢复，继续经营，属于扩大损失。因此，祁晓东要求本溪永安小额贷款公司和杜德跃赔偿经营损失的请求不予支持。对祁晓东要求本溪永安小额贷款公司、杜德跃赔偿其装修损失，因其与本溪万有公司签订租赁合同中对解除合同及租赁合同到期后，装修损失如何处理未有约定，因此对现装修损失要求本溪永安小额贷款公司及杜德跃赔偿的请求，无事实和法律依据，该院不予支持。第一次审理中，本溪永安小额贷款公司、杜德跃与祁晓东同意解除房屋租赁合同。现祁晓东又要求本溪永安小额贷款公司继续履行原房屋租赁合同，虽然该合同的租赁期限截止到2019年11月份，现尚未到期，但本溪永安小额贷款公司、杜德跃与祁晓东之间因租金及经济损失赔偿问题未能达成协议，该合同已不能履行，因此对祁晓东的该项请求，该院予以驳回。综上所述，本溪永安小额贷款公司和杜德跃要求祁晓东解除租赁合同、搬出所租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。祁晓东要求本溪永安小额贷款公司、杜德跃赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条之规定，判决：1、解除祁晓东与本溪万有公司签订的房屋租赁合同。祁晓东于判决发生法律效力后10日内从租赁的商用房内搬出。2、驳回本溪永安小额贷款公司和杜德跃的诉讼请求。3、驳回祁晓东的反诉请求。案件受理费人民币3360元，反诉费人民币13800元，鉴定费人民币13000元，共计30160元由祁晓东负担。 上诉人祁晓东的上诉请求：撤销原判，改判本溪永安小额贷款公司、杜德跃连带赔偿祁晓东经济损失（装修损失868214元、其他损失30万元，合计1168214元），营业损失待定，以评估结果为准；全部案件受理费由本溪永安小额贷款公司、杜德跃承担。其依据的事实及理由是：1、祁晓东与本溪万有公司签订的房屋租赁合同及补充协议符合法律规定，具有法律效力。现祁晓东已经交纳了2017年11月之前的全部房租金。在承租期内本溪永安小额贷款公司刘春雨等人采取暴力手段强行对剧场断电，张贴告示，并用铁链将剧场大门锁死，同时扬言如祁晓东敢自己开锁小心后果等等对祁晓东进行威胁，欲强行回收房屋，造成剧场无法正常经营，给祁晓东造成了巨大的经济损失，应当依法赔偿祁晓东的各项损失。另外，剧场的电闸在出租方的控制范围内，且剧场经营时间段为夜间，如擅自通电被发现，本溪永安小额贷款公司突然进行断电，会引发观众恐慌发生踩踏事件，因此祁晓东不敢自行恢复继续经营。故一审判决认定2017年3月6日本溪永安小额贷款公司、杜德跃张贴通知并将电闸拉下行为不足以阻止剧场经营，祁晓东可以自行恢复未进行自行恢复继续经营，属于扩大损失是错误的。是本溪永安小额贷款公司、杜德跃张贴通知并将电闸拉下的行为造成祁晓东无法经营，因此本溪永安小额贷款公司、杜德跃应当对祁晓东的各项损失予以赔偿。2、由于徐万有和徐世伟是父子关系，依据《合同法》第四十九条规定，祁晓东有理由相信徐世伟有代理权，所以2016年2月1日徐世伟与祁晓东签订的《补充协议》将租金变更为每年8万元合法有效。因此一审判决认定2016年2月1日徐世伟与祁晓东签订的补充协议时徐世伟并未取得本溪万有公司的授权与事实不符。3、祁晓东与本溪万有公司签订的租赁合同第12条的约定，是指合同到期后双方不在合作的情形下祁晓东才将装修无偿留给本溪万有公司。而本案中双方发生争议时剧场尚在经营，本溪永安小额贷款公司强行解除合同阻止剧场的经营，此种情形下装修损失应由本溪永安小额贷款公司、杜德跃进行赔偿。综上所述，一审判决认定事实错误且明显缺乏公正。本溪永安小额贷款公司擅自切断祁晓东经营的剧场的供电，直接造成剧场不可恢复的停业，造成祁晓东巨大的经济损失，这是无可辩驳的事实。该断电行为严重侵害了祁晓东的合法权益。请二审法院查明案件事实，依法改判，保护公民的合法权益。 被上诉人本溪永安小额贷款公司、杜德跃答辩：不同意祁晓东的诉讼请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回祁晓东的上诉请求，维持原判。理由：我方在与祁晓东因租金达不成一致的情况下，在剧场并未实际经营的情况下将电闸拉下，而且电闸随时都可以合上，没有给祁晓东造成任何损害。上诉人所称的将剧场的大门锁上，没有这个事实。 原审第三人本溪万有公司答辩：对原审判决没有异议，由于祁晓东没有按期交纳房租，经过多次催要不给，这时徐万有与徐世伟父子之间有经济帐，就告诉徐世伟将房租金要回来。关于授权委托书，上面没有徐万有的签字，授权徐世伟要房租的事实是存在的，但后来徐世伟准备打官司，后来补充的授权委托书。关于两份补充协议，时间间隔短，第一个是12万元，同意降房租到12万，但未同意修改合同，原合同除了房租金外，其他条款依然有效，第一份补充协议有徐万有的签字，但本溪永安小额贷款公司、杜德跃没有看到。第二份补充协议降到8万，徐万有不知道，本代理人是分管法律部分的，但本代理人也不知道，所以本代理人也没有与本溪永安小额贷款公司说过这个事。 原审第三人徐世伟跃答辩：对原审判决没有意见。本溪万有公司授权给我收房租的事是事实，收多少钱是我自己说的算，我认为合同有效。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 另查明：在一审法院审理期间，祁晓东向原审法院提出对案涉租赁房屋装修残值进行价值评估申请，法院委托本溪市众智价格评估有限公司对案涉租赁房屋装修残值进行价值评估。2018年3月29日本溪市众智价格评估有限公司作出本众价评（2017）151号价格评估结论书，结论为：评估价格656214元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。祁晓东与本溪万有公司签订租赁合同后，本溪万有公司将房屋交付给承租人祁晓东使用，祁晓东交付相应的租金。产生本案纠纷的原因是本溪万有公司将包括案涉房屋在内位于本溪市明山区万有佳园小区建筑面积约4229平方米商用房（地上二层的9号房）抵顶给了本溪永安小额贷款公司、杜德跃后，由于年租金给付数额问题达不成一致产生的争议，本溪永安小额贷款公司、杜德跃将祁晓东租赁的案涉房屋电闸拉下并张贴通知，致使祁晓东未能正常经营，产生本案纠纷。由于祁晓东与本溪万有公司签订的房屋租赁合同履行了三年多，剩余近三年的租赁期限尚未履行，本溪永安小额贷款公司、杜德跃擅自将祁晓东租赁房屋的电闸拉下，造成祁晓东无法正常经营，因此本溪永安小额贷款公司、杜德跃存在过错，应该赔偿祁晓东相应的损失。祁晓东对案涉租赁房屋装修残值申请进行价值评估，本溪市众智价格评估有限公司评估房屋装修残值为656214元。因此对祁晓东提出本溪永安小额贷款公司、杜德跃应该赔偿其房屋装修损失656214元的主张，本院予以采纳。故对原审判决不当之处，本院予以纠正。关于祁晓东提出本溪永安小额贷款公司、杜德跃应该赔偿其经营损失的主张，本院酌定为5万元。关于祁晓东提出本溪永安小额贷款公司、杜德跃应该赔偿其它经济损失的主张，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”由于祁晓东提供的证据不足以证明其主张，由负有举证责任的祁晓东承担不利后果，故对祁晓东的该项上诉主张，本院无法采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持辽宁省本溪市南芬区人民法院（2019）辽0505民初2号民事判决第一、二项； 二、变更辽宁省本溪市南芬区人民法院（2019）辽0505民初2号民事判决第三项为：本溪满族自治县永安小额贷款股份有限公司、杜德跃于本判决发生法律效力后十日内赔偿祁晓东装修损失六十五万六千二百一十四元，经营损失五万元，共计七十万六千二百一十四元； 三、驳回祁晓东的其它上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费三千三百六十元，反诉费一万三千八百元，鉴定费一万三千元，共计三万零一百六十元，由本溪满族自治县永安小额贷款股份有限公司、杜德跃负担二万三千一百六十元（包括鉴定费一万三千元），由祁晓东负担七千元；二审案件受理费一万三千八百元，由祁晓东负担五千五百元，由本溪满族自治县永安小额贷款股份有限公司、杜德跃负担八千三百元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 飞 审判员 王淑新 审判员 高 伟 二〇二〇年九月七日 法官助理丛光璐 书记员回娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。