江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5429号上诉人（原审被告）：曹靖，男，1988年10月18日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：褚尤俊，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴昊，女，1988年9月12日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：吴建明（系吴昊父亲），男，1963年12月29日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：章爱芳（系吴昊母亲），女，1963年7月20日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原审被告：曹卫兵，男，1966年10月7日出生,汉族，住南京市溧水区。原审第三人：南京润科房屋拆迁有限公司，住所地南京市溧水区经济开发区宝塔北路8号。法定代表人：张科凤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘兵，江苏万禾律师事务所律师。上诉人曹靖与被上诉人吴昊、原审被告曹卫兵、原审第三人南京润科房屋拆迁有限公司（以下简称润科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初5216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹靖上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。(一）曹靖对曹卫兵无权处分房屋行为已拒绝追认。2015年9月14日，曹卫兵与吴建明签订房屋买卖合同，该房屋实际为曹靖的拆迁补偿房，曹卫兵出卖房屋的行为是无权处分他人财产的行为。2016年，曹靖得知此事，已明确向其父曹卫兵表示拒绝卖房，并要求曹卫兵向吴建明说明情况，退还10万元，并愿意补偿对方5万元。随后，曹卫兵找吴建明协商退房一事，向吴建明说明曹靖才是房屋所有人，且对买卖房屋一事不知情，现愿意退还购房款10万，并补偿5万，遭到拒绝。2016年7、8月份，曹靖委托其大姑父尹毅、大伯曹太杰再次和吴建明协商，表明不愿卖房的意思。因此，对于曹卫兵无权出卖房屋一事，曹靖已分别向曹卫兵、吴建明、吴昊明确表示拒绝追认。(二）曹靖询问笔录不应视为事后追认。2018年8月11日，吴建明以曹卫兵涉嫌诈骗向南京市公安局溧水分局经济开发区派出所报案，曹靖作为儿子，在当时情况下表达的主要是不愿追究父亲责任，对于是否认可房屋买卖，曹靖从未追认。一审法院认定曹靖事后追认是有悖于事实的。二、一审法院适用法律不当。一审法院依据询问笔录的语句，以及曹靖未在法定期限内行使撤销权，推定视为对合同的事后追认，适用法律不当。首先，曹靖已明确向曹卫兵、吴建明表示拒绝。其次，曹靖并非买卖合同的买受人，并不享有撤销权。综上一审认定事实错误，适用法律不当，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。吴昊辩称，上诉人上诉称其父曹卫兵无权处分其财产，并拒绝追认，与事实有误。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。曹卫兵答辩意见同上诉人的上诉意见。润科公司述称，一审认定事实正确，适用法律准确，上诉人的上诉请求不应得到二审法院的支持。吴昊向一审法院起诉请求：1、判令曹卫兵、曹靖将位于南京市溧水区的房屋交付吴昊，并协助吴昊办理交付手续,在具备办理过户条件下协助办理过户手续；2、润科公司协助办理案涉房屋的交房手续。一审法院认定事实：2014年3月11日，曹靖作为被拆迁人与润科公司签订《房屋拆迁货币补偿安置协议书》一份，协议约定曹靖预购房150平方米。后由曹卫兵划入30平方米，安置曹靖两套房屋，一套120平方米，一套60平方米，选号牌为141号。2018年7、8月左右，曹靖安置在怡景佳园2幢3单元605室（第一套），实际面积为125.33平米；2019年10月左右，曹靖安置在怡景佳园26幢1单元1101室（第二套），实际面积为63.43平方米。曹靖的拆迁安置事宜均由其父亲曹卫兵代为处理。吴昊系吴建明之女，曹靖系曹卫兵之子。吴建明与曹卫兵系同村村民，吴昊委托其父吴建明购房。吴建明获悉曹卫兵因资金周转困难需要出售拆迁安置房，经双方协商，于2015年9月14日签订房屋买卖合同。合同约定曹卫兵作为卖方（甲方），吴昊作为买方（乙方），甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房的具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋的具体状况如下：该房屋为拆迁安置房，现为在建期，房票号141号，权利人为甲方，面积60平方米。双方还就房屋价格、付款方式及其他事项作了约定。合同签订后，吴建明于当日向曹卫兵交付购房款50000元，于2016年1月24日向曹卫兵交付购房款40000元，于2016年4月29日向曹卫兵交付购房款10000元，以上费用曹卫兵均向吴建明出具收条。后双方因案涉房屋的产权问题发生纠纷，吴建明报警处理。2018年8月11日，溧水经济开发区派出所对曹靖进行询问，曹靖表示：其已经领取了一套120平方米的安置房，另外一套60平方米的安置房先不拿，领取过渡费，故其向开发区拆迁安置办申请了延期。曹靖还表示，虽然是其父亲出面，但其与吴昊的房屋买卖协议已经达成。此后，双方又因房屋交付问题发生纠纷，原告吴昊遂诉至法院，要求判如所请。2019年11月2日，吴昊向一审法院申请财产保全，一审法院依法向润科公司送达了协助执行通知书及民事裁定书，查封了曹靖名下位于南京市溧水区。目前案涉房屋已具备交付条件，现处于空置状态。上述事实，由房屋买卖合同、收条、溧水经济开发区派出所询问笔录、润科公司出具的情况说明、当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。吴建明受女儿吴昊委托寻找房源、支付房款，房屋买卖合同经吴昊本人签字确认，应当认定系吴昊的真实意思表示。曹卫兵、曹靖抗辩案涉房屋买卖合同非买卖双方当事人的真实意思表示，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，虽然曹卫兵在签订合同时为无权处分人，但曹靖事后在派出所接受询问时明确表示，“我的想法是这个买卖协议也达成了，虽然不是本人签的字，但是毕竟是我父亲，我也不好深究什么……”，可见曹靖对其父亲出售案涉房屋的行为已然知晓，其既未在法定期限内行使撤销权，又在派出所询问时表示不再深究，可视为对合同的事后追认，故对于曹卫兵、曹靖主张案涉房屋买卖合同无效的抗辩，一审法院不予支持。吴昊要求曹卫兵、曹靖在具备办理过户条件下协助办理过户手续，因目前房屋条件尚不具备，吴昊可待条件成就后与对方协商或另诉处理。吴昊已经按照合同约定支付了购房款，现涉案房屋已经符合交付条件，曹靖应当履行向吴昊交付涉案房屋的义务。润科公司因法院查封，尚未向曹靖交付涉案房屋，润科公司对曹靖向吴昊交付涉案房屋及与该房屋相关材料负有协助义务。因实际所选房屋与合同约定的房屋面积不一致，吴昊同意自行补齐差价，一审法院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、曹靖于判决生效之日起十五日内向吴昊交付位于南京市溧水区的房屋及与该房屋交付的相关材料，南京润科房屋拆迁有限公司予以协助。二、驳回吴昊的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，保全费1020元，合计3320元，由曹卫兵、曹靖负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中,曹卫兵与吴昊签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,均应遵照履行。讼争房屋为拆迁所安置房屋，曹卫兵在签订合同时并未告之吴昊及吴建明安置房票号141号的申购安置人为曹靖，吴昊作为买房人有理由相信曹卫兵有权出售安置房票号所对应的讼争房屋。曹靖虽称对合同签订时并不知情,但曹卫兵与曹靖系父子关系，且曹靖在得知其父曹卫兵出售案涉房屋后亦长期未主张权利,并在派出所询问时表示不再深究，故一审法院视为其对曹卫兵处分行为进行了追认,符合法律规定。现涉案房屋已具备交付条件，曹靖应当履行向被上诉人交付涉案房屋的义务。一审法院判令曹靖向吴昊交付案涉房屋，润科公司予以协助,并无不当,本院予以维持。综上所述，曹靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人曹靖负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 汪德全审判员 徐聪萍二〇二〇年九月四日法官助理孙成艺书记员朱亚芳