湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6651号上诉人（原审原告）：方怀清，男，1971年10月2日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：彭绪国，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡亮，湖北法辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）湖北长业地产开发投资有限公司，住所地武汉经济技术开发区22MB地块高科技产业园1号楼1楼。法定代表人：刘显露，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖佳丽，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃仕兵，湖北今天律师事务所律师。上诉人方怀清与上诉人湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）因房屋租赁合同纠纷，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。方怀清上诉请求：一、撤销原判第三项，依法发回重审或改判长业地产公司赔偿方怀清装修损失915,856元；二、本案一、二审诉讼费由长业地产公司承担。事实与理由：第一、原判认定事实错误。1、长业地产公司在合同有效期内，单方提出终止合同，系根本违约。长业地产公司未按照合同约定的日期于2018年1月1日开业，且至今不能确认开业时间。2、长业地产公司经营管理不善，导致涉案商业项目存在诸多问题。商业入住率不到30%，没有完成商业量化，且存在重大消防隐患，被相关部门责令整改。3、在合同有效期内，方怀清为了履行合同义务，投入大量财力、物力与精力后，长业地产公司突然提出解除合同，属于根本违约。第二、一审适用法律错误。一审认定收取租金条件并不成熟，即认定方怀清没有违约，长业地产公司在合同有效期内单方终止合同，系根本违约，属于合同违约方。方怀清客观上存在装修、附着物损失。长业地产公司上诉请求：一、撤销原判第二项，依法发回重审或者改判第二项；二、本案一、二审诉讼费由方怀清承担。事实与理由：第一、方怀清实际使用涉案商铺用于经营，应当按照诉争《商铺租赁合同》的约定支付租金，长业地产公司不应向方怀清退还已经收取的租金及租赁保证金。第二、一审法院将长业地产公司书面通知开业作为方怀清缴纳租金的前提条件，根本曲解《商铺租赁合同》的约定，所做判项对长业地产公司其他正常进行中的租赁交易造成极为不利的后果。方怀清辩称：第一，涉案商铺不存在开业的事实，我们租赁员工宿舍，联系媒体，进行培训，但是准备开业时没有接到商铺开业通知，却收到长业地产公司的《解除合同告知函》，双方后就解除合同进行了诉讼，且在长业地产公司起诉前才装独立的水表，我们没有实际经营。第二、长业地产公司不能如期开业，至今也无法确认开业时间，租赁合同中约定开业暂定时间为2018年8月1日，方怀清于2017年12月13日开始进场装修，并严格按照合同约定进行装修，但是到目前为止，该项目还是没有正式开业。第三、长业地产公司管理不善，导致商业区不具备开业条件也达不到开业效果。没有完成商业量化还有重大消防隐患。2019年8月22日涉案商铺因为消防问题被责令整改，至今未完成整改。第四、长业地产公司至今未出具书面开业通知。第五、合同有效期内，方怀清为履行合同义务，进行装修，长业地产公司解除合同系根本违约。方怀清进行了装修，员工培训，媒体宣传，共计投入91万余元，长业地产公司解除合同构成违约，造成了方怀清的巨大损失。长业地产公司辩称：第一，一审认定房屋租赁合同解除的基础是双方协议解除，并没有认定双方具有违约行为，在非因长业地产公司原因导致合同解除的情况下，方怀清主张装修及其他损失没有法律和合同事实依据。第二、方怀清诉称长业地产公司没有按照合同约定如期开业，且至今不能确定开业时间缺乏事实依据，合同并没有对长业地产公司开业条件有限制性约定，且方怀清已经实际开业，显然与方怀清的上诉理由自相矛盾。方怀清认为长业地产公司经营管理不善，导致商业项目存在诸多问题，但是实际情况是方怀清所称的商业量化等其他改造措施并不是合同中约定的必须履行的合同义务，长业地产公司二审中提交的新证据可以证明长业地产公司相关商铺在2016年11月21日取得了消防验收合格意见书。第三、方怀清承租商铺时考察了商铺的实际情况，其诉称的人流量是否满足其期待值应该是其自己衡量的商业风险，不能将风险转移至商铺租赁方，长业地产公司不存在任何违约行为。合同双方协商解除，不应该承担任何赔偿责任。方怀清向一审法院提出诉讼请求：1、解除方怀清与长业地产公司签订的《长投·汉口年华商铺租赁合同（湖北长业地产开发投资有限公司与方怀清）》；2、长业地产公司赔偿方怀清各项损失共计915,856元；3、长业地产公司向方怀清返还租金及租房保证金共计87,346元；4、长业地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2017年11月7日，长业地产公司（甲方）与方怀清（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，乙方同意按本合同约定，承租武汉市江岸区温馨路与后湖南路交汇处（项目地址）汉口年华（项目名称）第6栋第1层第13-15、25号商铺，用途为餐饮，乙方承租的该商铺建筑面积为174.69平方米；本合同项下的租金以及其他款项、费用均以建筑面积为计算基础，该面积以最终政府相关部门出具的房产测绘技术报告为准，房产测绘技术报告无法涵盖的部分以双方实地测量为准；本合同租期为5年，包含经营免租期（若有），不包含装修免租期，起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期；接到甲方正式开业通知，乙方不开业的，不影响甲方按照正式开业通知日期确定起租日，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；自甲方规定的进场装修之日起至2018年1月1日前为装修免租期，装修免租期的起始日期以甲方书面告知的商铺交付日期为准。期间不计租金，但乙方在装修期间承租该商铺的水、电等其他费用由乙方自行承担；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；乙方以建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的租金，第1、2个租赁年度每月租金为17,469元，第3、4个租赁年度每月租金为18,867元；第5个租赁年度每月租金为20,377元；租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季末结束前15个日历天内预付下季度的费用，第一个计租期的租金等费用，在本租赁合同签订之日向甲方一次性缴清；乙方在合同签订之日向甲方一次性缴纳2个月的租金作为租赁保证金，共计34,938元；乙方若拖欠租金、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；甲方有权对暂定的开业日期进行修改，修改后的具体开业日期以甲方书面告知的商铺开业日期为准。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2017年11月6日，方怀清向长业地产公司预交3个月的租金52,407元及租赁保证金34,938元。《汉口年华商户收铺确认表》上载明方怀清的收铺时间为2017年12月13日。2019年9月18日，长业地产公司以方怀清拖欠租金为由诉至一审法院请求判令：“1、依法确认《长投汉口年华商铺租赁合同》（合同编号：CYDL2L-2017-14）已经解除；2、被告向原告支付欠付租金255,042.00元【租金从2018年7月1日暂计算至2019年8月31日，以后继续计算至合同解除之日或者乙方依照合同交还商铺之日，以发生较晚者为准】，逾期付款违约金139,297.81元（暂计至2019年9月18日），以及加收违约金52,407.00元；3、被告向原告交还其承租的第6栋第1层第13-15、25号商铺；4、本案的诉讼费用由被告承担。”一审法院认为，长业地产公司与方怀清签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定诉争商铺的“起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准，若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准。”本案中，方怀清虽已于2017年12月13日接收诉争商铺，根据双方合同约定，起租日也应以长业地产公司通知的开业日期为准。因长业地产公司未提交证据证实其已书面通知方怀清商铺开业日期，故方怀清无需向长业地产公司支付租金。现方怀清诉至一审法院要求解除其与长业地产公司签订的商铺租赁合同，长业地产公司亦另案诉讼均请求确认解除双方签订的商铺租赁合同，故对方怀清此项诉讼请求予以照准。长业地产公司应向方怀清返还预交租金及租赁保证金共计87,345元。对于方怀清要求长业地产公司赔偿损失的诉讼请求，现长业地产公司收取租金条件并不成熟，方怀清无需向长业地产公司支付租金，在此情形下，方怀清坚持要求主张解除合同，其损失方怀清应当自行承担，故对方怀清此项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、方怀清与湖北长业地产开发投资有限公司签订的《长投·汉口年华商铺租赁合同（湖北长业地产开发投资有限公司与方怀清）》解除；二、湖北长业地产开发投资有限公司于判决生效之日起五日内向方怀清返还租金52,407元及租赁保证金34,938元；三、驳回方怀清的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13,829元，由方怀清负担6,914.50元，湖北长业地产开发投资有限公司负担6,914.50元。二审期间，长业地产公司向本院提交两组证据，第一组证据《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》，拟证明方怀清所述的消防重大隐患并不存在，长业地产公司不具有方怀清所述的管理不善导致商铺无法达到开业条件的问题。证据二、长业地产公司通过多种方式向方怀清送达的《开业确认函》及签收证明，拟证明长业地产公司已经依据合同约定向方怀清送达了正式开业通知，方怀清应当自免租期届满次日起缴纳租金至商铺实际归还之日止。方怀清质证认为，对证据一真实性无异议，但是内容正好证明该工程之内是没有配齐消火栓和水枪水带，是不符合交付条件的，且该验收意见书表示开业前要依法进行消防安全检查，说明长业地产公司不具备开业条件，也不符合消防的验收。证据二，2019年8月20日长业地产公司已经向方怀清出具解除合同的告知函，并且2019年9月18日进行起诉，2020年1月10日出具《开业确认函》正好说明了长业地产公司的单方解除合同的违约行为。本院对长业地产公司所提交证据的真实性予以采信，该证据能证明长为地产公司于2020年1月10日向方怀清发出开业通知。二审经审理查明，2020年1月10日长业地产公司向方怀清作出并送达了《开业确认函》，函件载明“由于贵方已经于2017年12月31日装修完毕并实际经营使用，根据贵方与我司于2017年11月7日签订的《商铺租赁合同》第二条第4款‘本合同项下之开业时间暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日为准’的约定，现我司确认贵方承租的商铺的开业日为装修期届满之次日，即2018年1月1日”。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实基本相同。本院认为，方怀清与长业地产公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。方怀清虽于2017年12月13日接收诉争商铺，但根据双方合同约定，起租日应以长业地产公司通知的开业日期为准。根据查明事实，长业地产公司2020年1月10日才通知方怀清开业，起租日应于2020年1月10日起算，因长业地产公司与方怀清均于2020年1月10日之前向法院提起诉讼请求解除合同，商铺未能开业，故长业地产公司应向方怀清返还租金及租赁保证金。关于方怀清要求长业地产公司赔偿损失的请求，因涉案合同的解除系双方自愿，方怀清所提交证据并不能证明合同解除系因长业地产公司违约所致，故其损失应自行承担。综上所述，方怀清、长业地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,829元，由方怀清负担6,914.50元，湖北长业地产开发投资有限公司负担6,914.50元。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年九月二十二日书记员  余文婷