内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0603民初1066号 原告：内蒙古兴泰物业服务有限责任公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：路某。 被告：冯某，公民身份号码×××，住所内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：刘某，与被告冯某系夫妻关系。 原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司与被告冯某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人路某，被告冯某及委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告冯某支付原告所欠物业费壹万零伍拾贰元整（10052元），违约金1032元，合计壹万壹仟零捌拾肆元整（11084元）；2.判令被告冯某承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年被告冯某入住揽胜苑一二期小区。该小区自建成投入使用至2019年12月31日止，由内蒙古兴泰物业服务有限责任公司提供各项物业服务。冯某入住该小区后从2012年4月16日起至2015年12月31日，又从2019年1月1日起至2019年12月31日未向原告交纳过费用。虽经原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司多次催缴，被告一直拒不交纳。分别为：2012年4月16日至2014年12月31日为107.75平米×1.8元×32月14天=6302元，2015年1月1日至2015年12月31日为107.75平米×1.5元×12个月=1940元，2019年1月1日至2019年12月31日为107.75平米×1.4元×12个月=1810元，合计物业费10052元，违约金1032元，两项合计11084元。被告拒不支付各项费用的行为损害了原告的合法权益，为此原告特向贵法院提起诉讼，请求法院依法裁决以维护我公司的合法利益。 被告冯某辩称，1.兴泰物业服务公司起诉要求支付2015年12月31日之前的费用诉讼时效已过；2.本小区业委会成立于2010年11月28日，当时的业委会与原告多次商谈要求清退原告物业公司，后业委会张贴公告让业主不要交纳物业费；3.物业公司存在服务问题，物业公司在补充协议中约定无偿维修好房地产商遗留质量问题（有车库、房屋管道漏水），被告家住顶楼存在漏水情形，被告多次与原告联系，原告百般推诿称已过质保期，未给维修；小区围栏严重损坏，单元门门禁系统全部损坏，原告承诺于2015年底维修好消防系统，但至今没有维修，小区公共设施损坏严重；2015年、2018年签订的物业合同都是业委会与原告签订的违约合同，且未召开过业主大会，业主们多次投诉才得到解决；被告本人的车停在小区停车位上前挡风玻璃被砸，原告的物业经理答应给解决但因未能调取监控，原告也没有给解决；原告没有及时清理小区环境卫生；2019年原告物业公司串通业委会签订了违法违规合同；2019年招标文件与原告物业中标的物业合同不符，删除修改了许多条款，严重背离标书；被告认为原告违约在先，不应当承担违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据一、业主委员会与原告签订的物业服务合同两份、原告物业公司与房地产签订的前期物业合同及补充协议各一份，证明原告已按照物业服务合同在涉案小区履行了服务义务。被告质证1.对补充协议有异议，对原告与房地产在2010年补充了2013年2014年的服务费不认可；2.因2010年的物业委托服务合同上面有“本件与原件核对无异”，对该合同有异议；3.对2015年、2019年的物业服务合同真实性认可，合同内容不认可，原告没有按照合同内容履行。本院认为被告对两份物业合同的真实性认可，被告陈述有与原件核对无异议的字样，不认可真实性并无依据，经核实前期物业合同及补充协议真实，且原告实际履行了物业服务，故本院对原告提供该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认并采纳。原告提供证据二、揽胜苑一二期业主委员会出具证明一份，证明2019年6月5日在小区单元门上公示，通知全体欠费业主主交纳2012年2018年物业费。被告质证对证据二不认可，因被告没有见过，被告认为当时业委会与物业公司存在利益纠结。本院对该证据的真实性予以确认，但该证据无法证明物业公司对被告催要过物业费。被告提供证据一、业委会成立日期一份，证明该小区于2010年11月28日业委会成立，由康巴什区保障性住房和房产交易管理中心出具。原告质证对该组证据不清楚，不认可。本院认为结合原告的陈述，该证据内容与原告陈述相符，故本院对该证据的真实性予以采纳。被告提供证据二、停缴物业费通告一份，证明原告服务不到位，也未与业主委员会签订合同。原告质证对该组证据不认可，原告没有收到该公告。本院认为该证据无法证明已向物业公司送达，故本院对被告的证明目的不予采纳。被告提供证据三、前期物业管理服务协议一份，证明该协议中前期物业没有收费标准。原告质证对该组证据的真实认可，对证明问题不认可，该协议只约定了管理项目，但没有约定物业缴费标准。本院对该证据的真实性予以确认并采纳。被告提供证据四、2015年服务合同一份，证明合同中约定了对业主房屋漏水问题进行维修，被告家中有漏水，但原告一直未维修。原告质证对该组证据的真实认可，对证明问题不认可，这条约定的是原告联系房地产进行维修，不是原告进行维修。本院认为该证据与原告提供的2015年物业合同一致，故本院对该证据真实性予以采纳。被告提供证据五、照片9张，证明被告房屋漏水、前挡风玻璃损坏、小区垃圾未及时清理、围栏损坏。原告质证对该组证据不认可，拍摄时间不认可，也看不清楚拍摄的内容。本院认为该照片无法显示拍摄时间，且照片内容仅能显示一个时间的状态，无法证明被告的证明目的。被告提供证据六、清退物业公司业主签名表一份，证明原告服务不到位，业主成立维权委员会清退原告。原告质证对该组证据不认可，与物业费没有关系，本院认为该证据无原件核对，无法证明被告的证明目的。被告提供证据七、2019年招标合同、2019年物业服务合同各一份，证明招标合同和物业合同严重不符，重要条款已被删除，物业公司没有按照招标合同签订物业合同，违反了招标文件的内容。原告质证对证据的真实性认可，证明问题不认可，原告代理人没有见过该文件，原告应当是按照招标文件基本内容履行的服务，不存在删除条款的情形。本院对被告提供证据的真实性予以确认并采纳。被告提供证据八、关于兴泰揽胜苑一二期小区物业服务合同存在问题情况的反映一份，证明招标过程以及招标文件与服务合同约定不一致。原告质证对该组证据的真实性及证明问题均不认可，个人出具的不具有合法性，与物业费没有关系。本院认为该文件无具体出具人，系一方的陈述性内容，本院不作为证据采纳。被告提供证据九、罢免二期业主委员会文件一份，证明业主委员会与原告物业公司有利益纠结，不为业主办事，签订违规合同。原告质证对该组证据不认可，与原告物业公司无关。本院对该证据的真实性予以采纳。被告提供证据十、公告一份，证明原告兴泰物业服务有限责任公司于2019年12月31日退出涉案小区。原告质证对该组证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以采纳。 经审理查明，原告兴泰物业公司与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，约定由原告物业公司对揽胜苑小区进行物业服务。后签订补充协议，约定2013年、2014年由原告继续为该小区提供物业服务，电梯收费标准按建筑面积每月1.8元／平米收取物业费，未明确约定物业费支付时间。该小区业主委员会成立后与原告兴泰物业公司签订2015年、2019年物业服务合同，2015年约定电梯楼收费标准为每月1.5元／平米，2019年约定电梯楼收费标准为每月1.4元／平米。2015年物业合同约定业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担物业的服务费用，物业服务费按年或季度交纳，业主或物业使用人应在每年或季度1月前30日内交纳相应的费用，鼓励一次性交清一年的物业费用。2019年物业合同约定建议业主于前半年一次性支付物业费。被告未支付2012年4月16日至2015年12月31日，2019年1月1日至2019年12月31日的物业费共计10052元。2019年12月31日，原告兴泰公司退出该小区。被告冯某所有的××区为电梯楼，房屋面积107.75平米。 本院认为，原告兴泰物业公司与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订的前期物业合同、补充协议、与该小区业主委员会签订的2015、2019年的《兴泰·揽胜苑一二期小区物业服务合同》，不违反法律的有关规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。合同签订后，原告为该小区提供物业服务，被告冯某理应向原告交纳物业管理费。被告冯某提出2015年12月31日前的物业费已过诉讼时效，本院认为物业服务费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付债务，物业公司逐年签订物业合同，均为独立债务，具有可分性，不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的分期履行的同一债务。本案中，物业服务费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算，即诉讼时效应从债权人知道或者应当知道债务人欠交物业服务费之日起计算。物业公司按年度签订物业合同，按照合同约定双方签订合同及物业服务的实际，物业费的交纳最晚应当在每年的物业服务完毕之日前支付，2015年前的物业费应当在2015年12月31日前支付，2012年、2013年、2014年、2019年物业费约定不明确，结合物业服务合同的履行惯例也应在每年的12月31日前支付，原告并未举证证明曾向本案被告冯某主张过物业费，无法证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，2015年12月31日前物业费已超过三年的诉讼时效，本院对被告抗辩2015年12月31日前物业费已过诉讼时效的理由予以采纳。对于2019年度的物业费，被告冯某应当支付。被告辩称物业合同属于业委会与物业公司串通签订，2019年招标文件与原告物业中标的物业合同不符、是物业公司与业委会串通违规签订、被告房屋漏水未维修、车辆前挡风玻璃被砸、单元门门禁系统损坏、物业服务不到位等，无证据证明且无事实及法律依据，故本院对被告的其他抗辩理由不予采纳。原告主张的违约金，被告抗辩不应支付，本院认为物业合同为业委会与物业公司签订，业主对于违约金的约定可能并不知情，物业公司并未举证曾对被告进行物业费催收，故本院对于原告主张违约金的诉讼请求不予支持。 综上，根据《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告冯某于本判决生效之日支付原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司物业服务费1810元（2019年1月1日至2019年12月31日）； 二、驳回原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元，由被告冯某负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵倩玉 二〇二〇年九月八日 书记员  屈佳瑜 法条链接 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百七十一条人民法院在审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。