辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4675号上诉人（原审被告）：大连中天酒店管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区三春街45号12层01号-10号。统一社会信用代码91210231MA0UE5KK5L。法定代表人：马威，该公司总经理。委托诉讼代理人：范文扬，该公司职员。被上诉人（原审原告）：侯丽春，女，1969年2月19日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：**,辽宁骁鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：金枳均,辽宁骁鹏律师事务所律师。上诉人大连中天酒店管理有限公司（以下简称“中天公司”）因与被上诉人侯丽春房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月01日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中天公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判上诉人不承担违约金16,800元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审未认定2020年3月5日上诉人向被上诉人发送《解约通知函》的效力和2020年3月18日被上诉人给上诉人发送《通知函》的效力是错误的。首先,上诉人于2020年3月5日给被上诉人发送《解约通知函》，没有认定被上诉人什么时间收到该《解约通知函》,但是在2020年3月15日双方对租赁物进行交接返还,因此双方还签订了《交房确认书》，确认上诉人将租赁物完好的返还给被上诉人。合同法第九十三条规定，当事人协商一致,可以解除合同。第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。第十六条规定，要约到达受要约人时生效。第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十二条承诺应当以通知的方式作出,但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。本案中,上诉人向被上诉人发出要约,要求解除之前的房屋租赁合同。被上诉人收到上诉人发送《解约通知函》,没有提出异议,同时按照要约双方按照解除通知函内容进行交接,并签订《交房确认书》，这是承诺，并且已实际履行，表明双方同意解除原房屋租赁合同，被上诉人并未提出异议。故上诉人解除租赁合同不存在违约行为,不应当承担违约责任。2020年3月18日被上诉人给上诉人发送《通知函》,应当部分有效,即上诉人在租赁期间没有及时支付租金应承担责任,但因疫情原因违约责任应当免除。因为上诉人未及时支付租金,是不可抗力。其次,解除租赁合同,是经被上诉人实际履行做出对上诉人《解约通知函》的承诺。被上诉人作出承诺并实际履行后,又反悔,没有法律依据。二、原审法院适用法律错误。原审法院没有认定双方通知函时间顺序以及效力,错误适用法律,导致判决结果错误。由于今年的疫情发生,全国甚至全世界都在停产停工,居家隔离,不能随意走动,上诉人是经营酒店的,因此受到了极大影响。所以提出解除本案的房屋租赁合同是无可厚非的。同时,被上诉人也知情,所以同意解除。原审法院认定事实和适用法律错误,请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。侯丽春辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人主张双方是协商解除合同没有依据。本案中，上诉人是在没有法律依据及合同约定的情况下，在双方合同仅仅履行了约半年时间后，单方通知被上诉人解除长达八年之久的合同，已构成严重违约。上诉人于2020年3月5日向被上诉人发送的《解约通知函》（发送方式是书面加微信）上诉人已于当日收到；该行为并非要约，而是上诉人在没有征得被上诉人同意的情况下，单方通知被上诉人解除合同的行为，上诉人主张是协商解除，没有依据。在合同发生解除的法律后果的情况下，根据合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，合同解除后，首先是恢复原状，被上诉人返还房屋，上诉人接收房屋，办理房屋交接确认，这是合同解除法律效力的体现，上诉人据此主张是被上诉人同意解约，没有法律依据。另外，在原审程序中上诉人提供的证据5《通知函》中，被上诉人已经表明上诉人单方解约没有依据，已构成严重违约，应支付欠缴租金并按合同约定承担违约责任，支付相当于6个月租金的违约金。上诉人可以违法解除合同，但并不能免除上诉人应承担的违约责任。二、上诉人主张新冠疫情构成不可抗力，上诉人解约不应承担违约责任没有法律依据。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）的通知》规定：“二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”由上述条款可知，上诉人如果主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，上诉人解除合同，应当就疫情造成合同无法履行承担举证责任，但是，至今为止，上诉人也未提供任何证据证明疫情对合同履行的影响程度，且上诉人的酒店现依然正常运营（即上诉人租赁的同层房屋的合同仍在履行）。所以，上诉人主张疫情为不可抗力并导致合同无法履行、合同目的无法实现而解除合同，不应得到法院支持。显而易见，上诉人解除与被上诉人的租赁合同，仅仅是为了控制经营成本，而不是合同无法履行。上诉人想要通过主张新冠××疫情构成不可抗力从而逃避单方解约所应承担的违约责任，不应得到法院的支持。上诉人的这种没有契约精神的做法，严重违反了民法的诚实信用原则。被上诉人在购买房屋时，也是基于上诉人会承租房屋，并签订八年的租赁合同，偿还按揭贷款有基本保障；但履行合同才半年时间上诉人就以疫情为由解除合同，造成被上诉人目前房屋仍未出租出去（解除合同至今已经6个月），给被上诉人造成的损失一直在持续。被上诉人主张上诉人承担6个月租金的违约金不存在过高的问题。综上，请法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。侯丽春向一审法院起诉请求：1.判令中天酒店向侯丽春支付房屋租金7000元及延迟支付租金的违约金1169元（按每天所欠租金5‰暂计算至2020年3月31日，要求计算至实际支付之日止）；2.判令中天酒店向侯丽春支付擅自解除合同违约金16,800元（2800元×6个月）。一审法院认定事实：2019年7月7日，大连国运房地产开发有限公司（出卖人）与侯丽春（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定侯丽春购买案涉房屋。补充协议第十四条约定，买受人在购买房屋时，已选择并确定此房屋即时由酒店管理公司采取分成或租赁的方式托管经营。因此，买受人同意在签署本合同的同时，与酒店管理公司签订相应的托管或租赁合同。2019年7月7日，侯丽春（甲方）与中天酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其位于大连市沙河口区房屋出租给乙方，建筑面积40.36平方米。房屋租赁用途为出租经营。房屋租赁期限自房屋实际交付起至2026年10月31日。房屋的实际交付时间以开发商向甲方交付房屋时间为准。2018年12月1日至2002年10月31日期间的房屋月租金为2800元，2022年11月1日至2026年10月31日期间的房屋月租金为2940元。乙方每月月底向甲方结算支付承租款。甲乙双方同意自房屋实际交付之日起30日为免租金期。合同标准条款第7.1条约定，乙方应按时、足额向甲方支付租金，每延迟支付一天，应按欠付租金金额的千分之五向甲方支付违约金，直至租金已全额支付或达到以下甲方有解除合同的条件。逾期支付租金达30日，甲方有权单方解除合同，乙方除仍应全额支付应付甲方的租金外，还应按每套租赁房屋六个月租金的金额向甲方支付违约金。8.1条约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同可以解除，甲乙双方互不承担违约责任。9.1条约定，《房屋租赁合同》成立后，任何一方任意或提前解除合同，应当向对方支付相当于每套租赁房屋六个月租金金额的违约金。2019年7月31日，大连国运房地产开发有限公司交房，同时侯丽春将房屋交由中天酒店接收进行租赁经营，2019年8月30日至2019年12月31日期间，中天酒店正常向侯丽春支付房屋租金。2020年3月5日，中天酒店向侯丽春发送《解约通知函》，通知与侯丽春之间的合同于2020年3月5日解除。2020年3月15日，中天酒店将房屋腾退给侯丽春，双方签订了《交房确认函》，侯丽春确认该房屋及其附属设施设备良好，房屋已交还。2020年3月18日，侯丽春向中天酒店发送《通知函》，认为中天酒店解除合同的理由不能成立，没有法律和合同依据，通知中天酒店于接到本通知函5日内，支付欠缴的房屋租金及逾期付款违约金，并按合同约定支付相当于六个月租金的违约金。2020年3月19日，中天酒店收到该通知函。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，侯丽春与中天酒店签订的合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。经当庭询问，侯丽春与中天酒店均表示同意解除《房屋租赁合同》，且双方已于2020年3月15日共同办理了房屋交接手续，该《房屋租赁合同》业已解除，对双方无争议事实，予以确认。关于侯丽春要求中天酒店支付租金一节。中天酒店房屋租金交至2019年12月31日，故侯丽春向中天酒店主张2020年1月1日至2020年3月15日期间的租金7000元（2800元/月×2.5个月），有理有据，予以支持。关于侯丽春依据双方签订的合同标准条款第7.1条之约定，要求中天酒店承担延迟支付租金的违约金一节。一审法院认为，中天酒店逾期支付租金的行为发生在新型冠状病毒××疫情期间，虽然中天酒店未举证证明疫情对其经营所造成的影响，但结合我国所采取的疫情防控措施来看，势必会造成酒店行业的营业收入相对或者明显减少，进而导致中天酒店未能按期支付租金。因此，一审法院认为中天酒店延迟支付租金存在客观上不能预见以及不能避免的原因，其并非恶意违约，故对侯丽春主张的延迟支付租金的违约金，不予支持。关于侯丽春依据双方签订的合同标准条款第9.1条之约定，主张中天酒店支付16,800元（2800元×6个月）违约金一节。依据《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院认为，双方签订的租赁合同为长期合同，即在合同期限内侯丽春可以持续性获得合同履行所带来的租金收益，故中天酒店单方提出解除合同的行为构成违约，且给侯丽春造成了一定的经济损失，因此中天酒店应当承担相应的违约责任。关于中天酒店辩称疫情属于不可抗力，其不应当承担违约责任一节。一审法院认为，疫情虽然系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但是本案中天酒店并未提供证据证明因疫情原因或因本地疫情防控措施导致无法使用租赁房屋，其租赁房屋的合同目的不能实现，即疫情影响与被告提前解除租赁合同不应认定存在必然因果关系，庭审中中天酒店亦明确表示其现已处于正常营业状态，疫情仅是暂时对酒店行业的营业收入有所影响，该影响已在中天酒店是否支付逾期付款违约金一节进行了减免，故对中天酒店的该节抗辩不予采信。综合考虑案涉合同的履行情况、剩余未履行的期限、双方当事人对合同解除的过错程度以及侯丽春预期利益等因素，认为双方约定的违约金标准合理，不予调整。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决如下：一、被告大连中天酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告侯丽春支付房屋租金7000元；二、被告大连中天酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告侯丽春支付解除合同违约金16,800元；三、驳回原告侯丽春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费213元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为中天公司应否向侯丽春支付解除合同违约金16,800元。根据侯丽春与中天公司签订的《房屋租赁合同》的约定，任何一方任意或提前解除合同，应当向对方支付相当于每套租赁房屋六个月租金金额的违约金。合同约定的的租期为七年，而中天公司仅向侯丽春支付5个月的租金，并在合同履行期不满一年时发送解约通知，导致双方租赁合同无法继续履行而提前解除，给侯丽春造成了相应的损失，对此中天公司应依约承担相应的违约责任。侯丽春主张中天公司支付六个月的租金作为违约金有合同依据和法律根据，一审法院支持其该项诉请并无不当，本院依法予以维持。关于中天公司上诉称，其解除合同系因新冠疫情导致酒店经营受到影响，属于不可抗力，中天公司不应承担违约责任一节，本院认为，中天公司提出上述主张，应当就疫情或疫情防控措施直接导致租赁合同不能履行的事实承担举证责任。但中天公司一直未能提供充分的证据证明疫情对案涉租赁合同的影响已达到不能继续履行合同的程度，且中天公司认可案涉酒店现仍在经营，即中天公司租赁其他房屋的租赁合同目前仍在继续履行，故中天公司以疫情构成不可抗力，导致案涉租赁合同目的无法实现而解除合同的上诉理由，无充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。关于中天公司上诉称，侯丽春在其发送解约通知函后，已接收了案涉租赁房屋，双方签订了《交房确认函》，表明双方均同意解除合同，属于《合同法》规定的协议解除合同，其不应承担违约责任一节，本院认为，侯丽春接收案涉房屋表明其接受了案涉租赁合同解除的事实，并不意味着同意免除中天公司因单方解除合同而应承担的违约责任。在侯丽春向中天公司发送的《通知函》中已明确表示要求中天公司承担提前解除合同的违约责任，故中天公司的该项上诉理由亦依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人中天公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元（大连中天酒店管理有限公司已预交），由大连中天酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎春审判员  陈 伟审判员  刘 畅二〇二〇年九月二十一日书记员  苏 锐