四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8009号 上诉人（原审原告）：程鹏，男，1960年11月26日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：徐钰俊，四川遂宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱校均，四川遂宜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：尹容，女，1968年8月10日出生，汉族，住北京市西城区。 被上诉人（原审被告）：彭忠，男，1968年6月30日出生，汉族，住北京市西城区。 被上诉人（原审被告）：文新德，女，1933年9月8日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：向前，四川衡平律师事务所律师。 原审第三人：费淳璐，男，1964年9月1日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原审第三人：陈小蓉，女，1963年1月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人程鹏因与被上诉人尹容、彭忠、文新德（以下简称尹容等三人），原审第三人费淳璐、陈小蓉排除妨害纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初5599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程鹏上诉请求：1、撤销原判，改判支持程鹏一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由尹容等三人承担。事实与理由：1、陈小蓉将案涉房屋出售给费淳璐系无权处分，且费淳璐、案外人李某并非善意第三人，故陈小蓉与费淳璐签的合同应属无效。（1）程鹏常年在外地工作，对陈小蓉将案涉房屋出售一事并不知情。费淳璐在明知案涉房屋以程鹏名义购买，未与其签订房屋买卖合同且无有效证据证明陈小蓉得到程鹏授权的情况下交付购房款主观存在过错。（2）程鹏于1997年9月17日出具的《收条》与本案无关。收条是在《工作联系单》上随意书写、字迹潦草，未明确收款对象和房屋具体信息，且内容与陈小蓉同年9月12日出具的收条在形式上、内容上均有显著区别。案涉房屋时为清水房，不存在电话初装费一说。程鹏一审中举示房屋产权证证明案涉房屋系其所有，在没有其他有效证据的前提下，不能仅凭一张收条认定程鹏已将房屋出售给费淳璐。（3）陈小蓉于1997年9月12日出具的《收条》真实性存疑，收条上所载明金额并非整数，没有计算公式，且未通过转账支付，不符合交易习惯。收条中的金额与程鹏1997年9月17日出具的收据中尾款及电话初装费金额相加为647240元，与陈小蓉与费淳璐签订协议书中约定的647280元并不吻合，且未对此作说明。不能排除陈小蓉依据程鹏1997年9月17日出具用作记账的收条倒推制造9月12日收条的可能。（4）《公证书》明确记载“案涉房屋在离婚时未分割，系我们共有”，办理公证时费淳璐亦在现场，如其于1997年已购买案涉房屋，理应对此提出异议，不排除费淳璐有与陈小蓉恶意串通的故意。2、尹容等三人并无有效证据证明其有权合法居住在案涉房屋中。（1）根据《公证书》所载内容，程鹏、陈小蓉仅是委托叶某办理出售案涉房屋并办理过户相关事项。《公证书》不能等同于房屋买卖合同，且上面未载明房屋买卖价格、支付方式及支付对象等基本要素，只能证明程鹏、陈小蓉有将案涉房屋出售给文新德的意向，不能证明双方已形成房屋买卖合同关系。（2）2009年12月30日，叶某分两笔向费淳璐存入共计643100元现金，存款凭条上未载明款项性质，且金额低于1997年陈小蓉与费淳璐签订的《协议书》中约定的房屋价格，综合考虑2012年楼市平均价格及费淳璐对案涉房屋进行装修等因素，叶某的存款金额明显低于案涉房屋市价，不能认定文新德与费淳璐形成了房屋买卖合同关系。（3）《公证书》的内容能够证明案涉房屋并非费淳璐所有，故其无权就案涉房屋进行任何处分。文新德在程鹏办理公证时在场，可以认定其明知案涉房屋系程鹏、陈小蓉所有，仍恶意向费淳璐转款，不排除其主观存在与费淳璐恶意串通的故意。（4）案涉房屋产权证上一直是程鹏的名字，且尹容等三人亦使用程鹏名义缴纳物业水电等费用。文新德与程鹏、陈小蓉、费淳璐均未签订过房屋买卖合同，仅凭其向费淳璐账户存款的行为，不足以认定其有权合法居住案涉房屋。 尹容等三人辩称，1、程鹏所称案涉房屋系陈小蓉未经其同意出售给费淳璐不是事实。（1）一审审理中，程鹏、费淳璐、案外人李某等均证明在案涉房屋买卖前其相互间不认识。案涉房屋以程鹏个人名义向开发商购买，合同上只有程鹏的签名和联系电话，如果未得程鹏同意，费淳璐、李某不可能知道陈小蓉是程鹏的妻子，更不可能联系到陈小蓉。（2）陈小蓉在出售案涉房屋时不仅与费淳璐签订房屋买卖合同，程鹏亦将购房时所有法律文件包括买卖合同、付款凭证都交给陈小蓉，并由陈小蓉转交给李某、费淳璐。程鹏将购买房屋的文件交由陈小蓉应当视为陈小蓉得到程鹏允许出售案涉房屋，因此费淳璐、李某购买该房屋是善意。（3）尾款收条是程鹏在1997年9月17日亲自出具，法律对收条的内容、形式并无规定，字迹潦草亦不能证明收条不具有真实性。收条上的电话初装费与陈小蓉、费淳璐协议上约定的电话初装费能够相互印证。案涉房屋是经过简装的，并非如程鹏所称是清水房，且程鹏在另案中说明用案涉房屋来记账、存放收条，因此案涉房屋存在电话初装费是真实的。（4）程鹏出售房屋后向买方出具收条，收条本来就不应该保留在程鹏处，其所称用收条记账是虚假的。陈小蓉庭审中一直承认出售房屋是真实的，且有费淳璐的陈述、李某的证言证明陈小蓉已收到房款。房屋购销合同、《协议书》、付款凭证，陈小蓉、费淳璐的陈述，李某、叶某等证人证言能够证明程鹏委托陈小蓉出售房屋给费淳璐，且收到了全部的房款，程鹏所述陈小蓉将案涉房屋出售给费淳璐是无权处分，且李某不是善意的上诉理由不能成立。2、程鹏所称尹容等三人无有效证据证明其有权合法居住在案涉房屋中不是事实。（1）尹容等三人从2003年至今一直居住在案涉房屋，其支付全部房款购买房屋，是在费淳璐交付了房屋的情况下入住的，尹容等三人对房屋有合法的、正当的居住权利。（2）公证书中的受托人叶某是文新德的亲戚，在整个房屋买卖过程中，程鹏与陈小蓉未向叶某讲明房屋的价款、支付方式等重要事项，说明办理公证书只是为了解决案涉房屋过户问题。（3）程鹏、陈小蓉在购买案涉房屋后房屋已经达到了交付条件，面积可以测量，所以其与费淳璐签订的《协议书》中房屋面积大于房屋购销合同中约定的面积，因此购买价款高于程鹏购房价格。2003年费淳璐按原价将案涉房屋出售给文新德，剩余钱款由叶某补交给开发商，不存在后出售的价格低于原价的问题。（4）陈小蓉已经明确表示收到房款，尹容、彭忠有收据证明已支付房款，收、付双方都认可的情况下，程鹏要求必须有付款凭证是吹毛求疵。（5）一审认定事实不仅凭借程鹏出具的收条，还有很多的书证、证人证言、当事人陈述等，大量证据形成了完整的证据链条，证明程鹏已经将房屋出售给了费淳璐，后费淳璐将房屋出售给文新德。3、程鹏隐瞒房屋已被出售且其已收到房款的事实，欺骗房屋登记机关，以案涉房屋产权证遗失为由取得了不动产登记证，据此提起本案的纠纷，其涉嫌虚假诉讼，请求法院依法查处。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程鹏的上诉理由与事实均不成立，请求驳回其上诉请求。 费淳璐述称，程鹏两次提到费淳璐与陈小蓉恶意串通是不真实的。1、费淳璐没有陈小蓉的电话，也不认识陈小蓉，与陈小蓉签订合同期间都是由李某全权办理，费淳璐不可能与陈小蓉恶意串通。2、程鹏与费淳璐在签署公证书前曾一起吃饭交谈，程鹏完全知晓房屋的出售过程。 陈小蓉述称，案涉房屋出卖是程鹏和费淳璐二人谈好后通知陈小蓉去拿钱，且陈小蓉收取款项后已转给程鹏，陈小蓉不清楚案涉房屋未办理过户的原因。案涉房屋出卖给尹容等三人时曾通知陈小蓉去公证处办理公证，当时在场的还有程鹏和费淳璐。公证书上的签字是陈小蓉和程鹏两个人一起签的。请求二审法院维持原判。 程鹏向一审法院起诉请求：1、判令尹容等三人立即停止侵权行为，排除对程鹏行使所有权的妨害，搬出程鹏所有的位于成都市武侯区X路X号X栋X单元X层X号的房屋；2、判令尹容等三人比照同地段同户型的房屋向程鹏支付租金（从2003年1月1日计算至尹容等三人搬出房屋止），暂计算至起诉之日约为1016000元。 一审法院认定事实：一、位于成都市武侯区X路X号X栋X单元X层X号房屋（建筑面积219.08平方米，业务件号：2018092700Ｆ00296，以下简称案涉房屋），登记在程鹏名下，系单独所有，取得时间为2018年11月5日。该房屋系程鹏向成都三泰屋业有限公司购买。 二、1995年6月19日，程鹏与成都三泰屋业有限公司签订《房屋购销合同》约定，程鹏购买成都三泰屋业有限公司开发的位于成都市X路X号X小区X单元X层B座房屋，建筑面积218平方米，房屋总价为643100元。 三、1997年9月11日，陈小蓉与费淳璐签订《协议书》，约定甲方为费淳璐、乙方为程鹏，由乙方将位于人民南路×号××住宅小区内X单元X楼Ｂ座跃层住宅（面积219.08平方米）转售给甲方，甲方按乙方所购房的2950元／平方米的价格计价，合计646286元，甲方在三日内将全额房款交付乙方，乙方须在七日内向甲方交付钥匙，并由乙方向成都三泰屋业公司经营部及物业管理公司结清财务。乙方将安装电话原价转让给甲方，甲方在房屋交接时将电话初装费交付乙方，协议签订后，乙方有义务协助甲方在成都三泰屋业有限公司经营部办理过户手续。该《协议书》落款处甲方为费淳璐签名，乙方为陈小蓉签名。 四、1997年9月12日，陈小蓉出具《收条》，载明“今收到李某付芳草地金康阁三单元3Ｂ购房款525700元”。 五、1997年9月17日，程鹏出具《收条》，载明“今收到房款尾数117400元，电话初装费4140元，合计158800元”，庭审中，程鹏称收条中的尾款并非指案涉房屋，而是程鹏名下在大发商场的另一房产，其自行记账并留存，但并未提供相应证据予以证实。 六、2009年11月9日，程鹏、陈小蓉在成都市成都公证处办理了公证委托，由程鹏、陈小蓉作为委托人向受托人叶某出具《委托书》，内容为“我们委托人原系夫妻，于1998年8月4日登记离婚，位于成都市X路X号X小区X单元X层B座房屋在委托人离婚时未分割，系我们共有，现经我们一致决定将上述房屋出售给文新德（女，1933年9月8日出生，身份证号码5111211933××××××××），因我们工作繁忙，特委托叶某为我们的代理人，代我们办理如下事宜：一、将上述房屋出售给文新德，查档、签订售房合同及办理与售房有关的一切事宜。二、到有关房地产管理部门、国土部门及相关部门办理上述房屋的所有权及土地使用权转移登记过户到文新德名下的手续等与之有关的一切事宜。受托人在办理上述事宜时所签署的文件我们均予承认，由此产生的法律后果由我们委托人承担，受托人无转委托权。委托期限自委托书签署之日起一年止。”委托人处有程鹏、陈小蓉签字确认。 七、2009年12月8日，叶某以程鹏名义与成都三泰屋业有限公司签订《补充协议》，就房屋面积补差款进行了补充约定，并补缴了补差款。成都三泰屋业有限公司出具了646286元的购房款缴纳发票，领票人载明为“叶某”。之后，叶某就该房产办理了房屋所有权登记手续，补缴了38777.16元的房屋契税、328.14元的印花税、手续费657.2元、登记费80元。2010年11月4日，文新德取得了案涉房屋所有权登记证书，载明的房屋所有权人为程鹏，系单独所有。 八、2009年12月30日，文新德通过叶某分两次向费淳璐账户存款40万元、243100元，共计643100元。 九、1990年4月11日，程鹏与陈小蓉登记结婚，后双方因感情不和，于1998年8月4日登记离婚。文新德系尹容的母亲，尹容与彭忠于1996年12月6日登记结婚。尹容等三人自2003年底开始居住在案涉房屋内至今。 十、2018年11月5日，程鹏补办了案涉房屋的产权证，取得了不动产权证，证号为（2018）成都市不动产权第0368265号。 十一、经尹容等三人申请，一审法院依法询问了证人李某、叶某，李某陈述，李某与费淳璐系同事关系。1997年，李某与费淳璐一起购买了芳草地的房屋，当时开发商成都三泰有限公司向李某和费淳璐推荐过程鹏的房屋和另一家房屋，后费淳璐购买了程鹏的房屋，购买后费淳璐的家人还在该房屋内居住过几年。2000年左右，费淳璐外出经商，该房屋就交给李某打理，后来彭忠说其一家和岳母要购买房屋，李某正好有该套房源就向彭忠推荐，当时也找到开发商协商沟通转让房屋事宜，费淳璐也同意出售，也找了程鹏，但是没有找到，后产权就没有办理下来，费淳璐和彭忠岳母对该情况应当清楚。彭忠一家购买房屋后也一直在该房屋内居住。此前的转让协议是以程鹏的名义签订，收条是程鹏的妻子打的，说程鹏在外地，协议和收条都是通过开发商转给李某和费淳璐的，程鹏也实际收取了售房款，除案涉房屋外，李某没有向程鹏购买过其他房产。 叶某称，叶某系文新德的侄子，程鹏和陈小蓉是办理公证委托时认识。2003年叶某陪文新德到处找房源，后文新德的女儿、女婿介绍说购买费淳璐的房屋，但房屋登记在程鹏名下，2007年，叶某等通过电话联系到程鹏和陈小蓉，要求回来办理相关手续，当时程鹏也不知道房屋还没有过户，称其人在外地，如回来所产生的相关费用应由叶某承担，还要求费淳璐要一起办理。2009年，联系好公证机构后，叶某、文新德、陈小蓉、费淳璐、程鹏一起去办理的委托公证，公证办理后叶某在物管公司处开具了相关的票据，包括补缴房屋差价等款项，物管公司出具了介绍信让叶某去房管局将案涉房屋产权先办理在程鹏名下，然后再过户。待叶某将房产证办理至程鹏名下准备再过户时，房管局告知因房产备案时只有程鹏一个人的名字，而委托书上除程鹏外还有陈小蓉的名字，要求持程鹏单独的委托书才能过户，但程鹏一直拖延办单独的公证委托，导致房产至今没能办理过户。由于办理公证时叶某、文新德、费淳璐、程鹏、陈小蓉五人都在场，且此前各方已经达成售房的口头协议，以为有了该份公证委托就足够办理产权过户，所以当时没有要求各方另行签订相关的房屋买卖协议。案涉房屋的面积差价、税费等都是由叶某代文新德交纳，购房款也是文新德委托叶某于2009年12月30日向费淳璐足额支付的。房屋的所有手续，包括程鹏和陈小蓉向费淳璐出售房屋的手续均是李某交给文新德的。 十二、一审庭审中，尹容等三人还提交了潘志磊、甘文、成都双福物业管理有限责任公司、彭家国、芳草地小区第三届业主委员会、邱乾荣、李斌、郑国权等出具的《情况说明》，拟证明尹容等三人系合法居住案涉房屋。程鹏质证认为，对情况说明的真实性不予认可，情况说明属于证人证言，证人应当出庭作证。第三人陈小蓉质证认为，对尹容等三人提交的上述证据予以认可。 上述事实有当事人的身份信息、房屋信息查询记录、房屋购销合同、补充协议、房屋所有权证、不动产权证、收付款通知单、证明、结婚登记申请书、协议书、收条、公证书、委托书、完税凭证、发票、收据、个人（存款）回单、及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故本案争议焦点主要在于尹容等三人对案涉房屋的占有使用是否属于无权占有。 本案中，案涉房屋虽登记在程鹏名下，但从本案审理查明的事实来看，首先，案涉房屋在购买时属于程鹏与陈小蓉的夫妻共同财产，在1997年陈小蓉就以程鹏的名义与费淳璐签订了协议将案涉房产出售给费淳璐，并收取了费淳璐委托的代理人李某支付的购房款，程鹏虽未在该协议上签字确认，但其后出具收条确认收到房屋尾款的行为以及此后在费淳璐实际入住案涉房屋期间亦并未向费淳璐主张任何权益的行为可以证实其对出售房产事宜应当清楚明知，且陈小蓉在本案中的陈述也与费淳璐、证人李某的陈述相互吻合，足以印证案涉房产在1997年已经出售给费淳璐并足额收取了购房款的客观事实。程鹏虽陈述该收条系针对其名下另一房产自行做账的凭证，但并未提供相应证据予以证实，且收条原件并非由程鹏持有和保管而是尹容等三人持有并向法院提交，亦与程鹏的陈述不相符，故对程鹏称其对售房一事并不知情的意见，一审法院不予采信。 其次，费淳璐购买案涉房屋并自行居住了几年后，又将房产交由李某全权负责出租或出售，根据李某的陈述，其将案涉房产转售给了文新德，并收取了文新德委托人叶某支付的全部购房款，对此费淳璐亦予以认可。李某虽未以费淳璐的名义与文新德另行签订协议，但根据各方的陈述，2009年11月，在李某、叶某的联系下，叶某、文新德、陈小蓉、费淳璐、程鹏等人一同办理了公证的委托书，由程鹏、陈小蓉直接委托文新德的代理人叶某，负责案涉房产出售给文新德并办理相关手续的权益，此后，叶某代文新德缴纳了房产面积补差款、税费等费用并持有上述缴费凭证的原件，对于之后房产为何未直接办理登记至文新德个人名下，叶某当庭陈述系因委托书载明的委托人为程鹏和陈小蓉二人与房管局备案登记的购房人为程鹏单独所有存在不一致的情形导致，亦具有合理性，一审法院予以采信。 再者，涉及房产初始登记的房屋产权证、缴费的所有票据原件等均由文新德持有，文新德及其家属尹容、彭忠自2003年开始即在案涉房屋内居住至今，期间程鹏从未向其主张过任何权益，而程鹏所称其自1995年购房后就未对案涉房产进行实际的管理和支配的陈述，与常理并不相符。 综上，上述事实足以证实文新德足额支付了购房款购买案涉房产的事实，其与尹容、彭忠基于事实的购房行为对案涉房屋进行占有使用，应属合法，对于房屋产权是否办理过户登记的情况，系双方履行房产买卖协议的合同行为，且文新德已经另案提起了诉讼，要求程鹏等配合办理过户手续，故在本案中不作审查。因此，对于程鹏主张尹容等三人对案涉房产系无权占有并要求腾退和支付相应费用的诉请，与本案审理查明事实不符，一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决：驳回程鹏的诉讼请求。案件受理费13944元，由程鹏负担。 本院二审期间，程鹏向本院提交以下证据：1、证明2份，拟证明收条系程鹏转让名下成都大发电器批发城5号“兰天”电器行、剩余全新电器以及座机电话所出具的，并未载明付款人、付款标的等基本信息，仅作为其本人自行记账并留存。2、程鹏现任妻子马小红与尹容的对话录音及录音内容文字材料，拟证明尹容对其入住案涉房屋的法律依据并不自信。尹容等三人质证认为，上述证据产生于一审判决前，不属于新证据。证据不是原件，对其真实性有异议。即使程鹏出示证据，也没有证人出庭作证。在程鹏提交的两份证明中未明确是以本案中出具时间为9月17日的收条做账。而且收条不可能由程鹏保存，应由其出具给付款人，所以证据本身是虚假的。费淳璐、陈小蓉未发表质证意见。因上述证据的真实性不能确认，本院不予采信。 本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉房屋虽登记在程鹏名下，但从本案审理查明的事实来看，案涉房屋在购买时属于程鹏与陈小蓉的夫妻共同财产，在1997年陈小蓉就以程鹏的名义与费淳璐签订了协议将案涉房产出售给费淳璐，并收取了费淳璐委托的代理人李某支付的购房款，程鹏虽未在该协议上签字确认，但其后出具收条确认收到房屋尾款以及在2009年11月叶某、文新德、陈小蓉、费淳璐、程鹏等人一同办理了公证的委托书，由程鹏、陈小蓉直接委托文新德的代理人叶某，负责案涉房产出售给文新德并办理相关手续的权益等行为可以证实程鹏对出售房产事宜应当清楚明知。再结合案涉房产初始登记的房屋产权证、缴费的所有票据原件等均由文新德持有，文新德及其家属尹容、彭忠自2003年开始即在案涉房屋内居住至今等事实，足以证实文新德足额支付了购房款购买了案涉房产，其与尹容、彭忠基于事实的购房行为对案涉房屋进行占有使用，应属合法。故对程鹏主张的上诉理由，因与查明的事实不符，本院均不予采纳。对程鹏提出尹容等三人对案涉房产系无权占有并要求腾退和支付相应费用的上诉请求，本院不予支持。 综上，程鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13944元，由程鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛玉洲 审判员  邓凌志 审判员  陈丽华 二〇二〇年九月二十二日 书记员  宋 杰