上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7402号上诉人(原审被告)：上海品骏物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：段召生。委托诉讼代理人：朱奕明，上海汉勤律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：胡雪君，女，1977年2月3日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈炳华(系胡雪君之夫)，1978年2月16日出生，汉族，住上海市。上诉人上海品骏物流有限公司(以下简称“品骏物流公司”)因与被上诉人胡雪君房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初6719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人品骏物流公司上诉请求：撤销一审法院判决第二、第三项，并予以改判，驳回胡雪君一审中相应的诉讼请求；一、二审案件受理费由胡雪君承担。事实和理由：租赁合同第11条约定，一方发生破产、清算、解散或类似程序的，任何一方可提前10日书面通知解除合同，双方互不承担违约责任。品骏物流公司已被顺丰快递收购，已经在走解散程序，其于2019年11月即告知胡雪君上述情况并明确表示不再支付下个月的房租，视为品骏物流公司已经向胡雪君作出解除合同的意思表示，故不应承担违约责任。品骏物流公司于2019年11月27日前已实际搬离房屋并交还房屋给胡雪君，胡雪君因自身原因未能采取合理措施减少房屋空置的损失，应当由其自己承担该损失。此外，一审法院判决品骏物流公司不仅应当支付违约金，还要赔偿房屋空置损失，违背了公平原则，判罚金额过高，应予调整。被上诉人胡雪君答辩称，不同意品骏物流公司的上诉请求。合同约定的情形是一方发生破产清算，且书面通知才免除责任，而品骏物流公司是被收购，可以继续履行合同，也没有书面通知过胡雪君要解除合同。品骏物流公司在2019年11月还让胡雪君把下一年的租赁税交掉，后在未与胡雪君就解除租赁合同达成一致意见的情况下自行搬离，其行为构成违约。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。胡雪君向一审法院提出诉讼请求：1．要求确认双方签订的租赁合同于2020年3月25日解除；2．要求品骏物流公司支付拖欠的水、电费人民币(以下币种均为人民币)2175元；3．要求品骏物流公司按每月7，991.70元的标准支付2019年10月26日至2020年3月25日期间拖欠的租金共计31，966.80元；4．要求品骏物流公司按每月7，991.70元的标准赔偿胡雪君两个月的违约金共计15，983.40元；5．要求品骏物流公司修复损坏的房屋内的设备，房屋东南房间隔断的塑钢移门(轨道都坏了，门已经无法安装上去)、大门的铝合金门、卷帘门；6．要求品骏物流公司退还胡雪君向税务局支付的多交的2019年11月25日至2020年10月25日期间的租赁税2093元。一审法院认定事实：1.2018年9月5日胡雪君与品骏物流公司签订房屋租赁合同，胡雪君将其所有的本市安汾路XXX号商铺(以下简称“案涉房屋”)出租给品骏物流公司，建筑面积为73.91平方米，租赁期限为24个月，自2018年10月27日至2020年10月26日，每月租金为7，791.70元。合同3.1.1条约定：租金支付周期为12个月支付(按年度)支付，具体支付时间要求如下：待品骏物流公司收到房屋租赁普通发票后，10日内支付房屋租金。由胡雪君提供发票的，胡雪君应在品骏物流公司付款前提供合法有效的房屋租赁发票，因发票提供不及时导致不能按时付款的，品骏物流公司不承担违约责任。合同4.1条约定租赁押金为6500元。合同第11.2.1条约定：品骏物流公司拖欠租金长达30日以上的，胡雪君有权单方解除租赁合同，无需承担违约责任。合同12.3条约定：除本合同明确规定的情形外，未经另一方书面同意，任何一方不得单方解除租赁合同，否则应按照2个月租金的标准向对方缴纳违约金。(如已预付租金的，胡雪君应按未实际使用时间比例退还剩余租金；如自发出解除通知之日起存在未支付租金的，品骏物流公司需于5个工作日内按实际使用时间比例付清)。合同12.4条约定：因一方违约导致另一方按本合同规定行使单方解除权的，守约方有权要求违约方按照2个月租金的标准支付违约金。(如已预付租金的，胡雪君应按未实际使用时间比例退还剩余租金：如自发出解除通知之日起存在未支付租金的，品骏物流公司需于5个工作日内按实际使用时间比例付清)。2.2019年9月5日，胡雪君、品骏物流公司还签订了附件补充条款。其中第4条约定：在出租方交付该商铺使用当天承租方代表要对出租方交付商铺内的装修(包括墙体、下水道)及设备(包括灯具、电器设备、橱柜等)进行验收，如有问题出租方负责修复，在验收确认签字后就交由承租方使用保管，在承租方使用过程中如有损坏承租方负责修复，在合同解除后交还给出租方并由出租方签字确认，如有损坏承租方负责修复后交还出租方(如出租方代为修复资金由承租方承担)。出租方提供的家电及装修设备承租方要妥善使用及保管，如有损坏应及时修复，如造成无法修复承租方负责赔偿。3.2019年10月25日，胡雪君、品骏物流公司再签补充协议，约定：租金由原先每月7，791.70元(含税)变更为每月7，991.70元(含税)；租金由原年度付更改为按季度付。4.2019年11月1日，胡雪君按约以品骏物流公司的名义向税务机关开具应税名称为房屋出租日期为2019年11月-2020年10月期间金额为95，900元的上海市增值税普通发票一张。同日，胡雪君并向税务部门支付了税费2，283.33元。5．品骏物流公司未按照约定向胡雪君支付一个季度的租金，2019年11月19日，品骏物流公司仅向胡雪君支付了一个月租金7，991.70元(2019年10月27日至2019年11月26日)，品骏物流公司方工作人员并告知胡雪君不再续租，2019年12月5日品骏物流公司搬离案涉房屋。6．案涉房屋发生2019年10月电费781.11元、2019年12月电费673.86元、2020年1月电费64.48元。2019年11月水费523元、2020年1月水费79.30元。合计为2，121.75元。7．胡雪君、品骏物流公司因对违约金的支付及案涉房屋内部分设施损坏的修复问题协商无果，胡雪君遂于2019年12月10日提起诉讼，要求解除与品骏物流公司的房屋租赁合同，品骏物流公司于2020年1月19日收到法院邮寄的起诉状副本。一审审理中，胡雪君为修复案涉房屋卷帘门及正门产生修理费280元，胡雪君为修复案涉房屋内落地移门产生修理费1808元，胡雪君要求品骏物流公司赔偿该修复费用2088元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当恪守。根据双方签订的房屋租赁合同及补充协议，品骏物流公司应当按约支付租金。品骏物流公司因其自身的原因，未按约支付租金并提前解除了租赁合同，构成违约，应按照双方签订的租赁合同承担相应的违约责任。品骏物流公司不符合租赁合同约定的解除合同的条件，故无权单方解除租赁合同，对品骏物流公司辩称其已履行了单方解除告知义务，认为租赁合同于2019年11月27日已实际解除的辩称意见，法院不予采信。根据法律规定当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知送达对方时解除。胡雪君于2019年12月10日向法院起诉品骏物流公司要求解除租赁合同，一审法院向品骏物流公司发送了起诉状副本等相关材料，品骏物流公司自认于2020年1月19日收到了胡雪君的起诉状副本等材料，故一审法院确认该日为租赁合同解除之日。品骏物流公司应支付胡雪君2019年11月27日至2020年1月19日期间的房屋租金。因品骏物流公司违约，胡雪君要求品骏物流公司按照合同约定支付2个月租金作为违约金的诉讼请求，有合同依据，法院予以支持。品骏物流公司要求酌减违约金的辩称意见，未提供事实依据，法院不予采纳。考虑到品骏物流公司实际于2019年12月5日搬离案涉房屋，胡雪君应及时将案涉房屋收回，一审法院酌情给予胡雪君2020年1月20日至2020年1月26日房屋空置损失。胡雪君认为其于2020年4月才将案涉房屋出租出去，故主张租赁合同于品骏物流公司正好拖欠胡雪君4个月租金的2020年3月25日解除，亦无法律及合同依据，法院不予采纳。胡雪君要求品骏物流公司支付欠付的水、电费2，121.75元，胡雪君提供了相应的单据，品骏物流公司同意支付，法院予以支持。根据双方签订的租赁合同附件补充条款的相关约定，承租方使用过程中对案涉房屋内的装修及设备如有损坏的应于修复，如出租方代为修复，资金由承租方承担。胡雪君在品骏物流公司搬离案涉房屋后发现商铺东南房间朝南落地门窗轨道严重损坏且商铺卷帘门门锁、门锁杆损坏需要更换，为此胡雪君进行了修复，共计发生修理费2088元，现胡雪君要求品骏物流公司承担，法院应予支持。品骏物流公司辩称非品骏物流公司造成故不同意承担的辩称意见，无事实依据，法院不予采信。关于胡雪君向品骏物流公司主张退还向税务部门多缴付的租赁税，因不属于法院处理范围，法院不予处理。胡雪君同意在扣除品骏物流公司已付押金6500元后，由品骏物流公司支付剩余应付款项，并无不当，法院予以照准。一审法院判决：一、确认胡雪君与上海品骏物流有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2020年1月19日解除；二、自判决生效之日起7日内，上海品骏物流有限公司应支付胡雪君2019年11月27日至2020年1月26日期间的租金及房屋空置损失费共计15，983.40元(2个月乘以每月7，991.70元)，扣除上海品骏物流有限公司已付押金6500元，上海品骏物流有限公司还应支付胡雪君租金及房屋空置损失费9，483.40元；三、自判决生效之日起7日内，上海品骏物流有限公司应支付胡雪君违约金15，983.40元；四、自判决生效之日起7日内，上海品骏物流有限公司应支付胡雪君水、电费2，121.75元；五、自判决生效之日起7日内，上海品骏物流有限公司应支付胡雪君修理费2088元；六、胡雪君的其余诉讼请求，不予支持。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或者解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，品骏物流公司和胡雪君签订的租赁合同约定，除合同明确规定的情形外，未经另一方书面同意，任何一方不得单方解除租赁合同，否则应按照2个月租金的标准向对方缴纳违约金。但品骏物流公司提前退租未书面通知胡雪君，也未与胡雪君就此达成一致意见便自行搬离案涉房屋，其行为构成违约，一审法院根据双方合同约定，判决品骏物流公司按照2个月租金的标准向胡雪君支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。品骏物流公司主张约定的违约金过高请求予以调低，缺乏事实依据，本院不予支持。品骏物流公司上诉认为其已于11月27日搬离案涉房屋，胡雪君因自身原因未能采取合理措施减少房屋空置的损失，应当由其自己承担损失。对此本院认为，品骏物流公司自行搬离时未就解除合同与胡雪君达成一致意见，一审法院以品骏物流公司自认的收到胡雪君起诉状副本之日，即2020年1月19日为合同解除日，并判决品骏物流公司支付合同解除前的房屋租金，符合法律规定。一审法院酌情给予胡雪君2020年1月20日至2020年1月26日房屋空置损失，亦属合理，本院予以维持。综上所述，品骏物流公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币436.67元，由上诉人上海品骏物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年九月二十一日法官助理 张文如书 记 员 王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……