贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初9805号 原告：宋敏，女，汉族，1983年9月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：赵文媛（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201811069898。 委托诉讼代理人：郭广平（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所律师，证号：230713011110637。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。证号：230713012110735。 原告宋敏与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宋敏委托诉讼代理人郭广平及被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋敏向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂定15300.00元（具体以373426.00元购房款为基数，按照日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）;二、本案的案件受理费、保全费由被告负担。事实及理由:2012年7月13日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告修建的位于毕节市七星关区名为:“瑞丰新城”的房地产项目第7幢2单元19层1909号房;建筑面积117.8平方米，套内建筑面积99.13平方米;商品房总价款为373426.00元。同时，双方还就付款方式、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋装修、房屋登记等作了明确约定。其中，关于房屋所有权转移登记《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定:“（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起×日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的×承担违约责任;2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交房屋价款0.1%的违约金。”合同签订后，原告已依约向被告支付了购房款、契税、维修基金等相关费用。但至原告起诉之日，被告仍未将办理涉案商品房转移登记有关文书提交至办证部门为原告办理不动产权证书。原告认为，案涉《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告未依约按时向原告交付商品房转移登记有关文书，已构成违约，应向原告承担违约责任。而关于此违约责任，原被告双方已于合同中明确约定，即被告以房屋价款为基数，按日千分之一的标准，从违约之日起向原告计付违约金直至实际履行交付义务之日止。但原告认为合同所载的违约金标准过高，自愿放弃部分违约金诉求，主张被告以购房款为基数，按每日万分之三的标准向原告支付违约金。综上所述，原告维护为自身合法权益,特根据《中华人民共和国事诉讼法》相关规定诉至贵院，望贵院判如所诉为谢! 被告瑞丰公司辩称，一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26止新冠肺炎疫情影响期间的违约金。因突发新型冠状病毒肺炎疫情，2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，全城处于封闭状态，期间无论是国家机关还是企业，均因封城而未开展办证业务，致使办证进度再一次受到影响，直至2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产生活秩序。故若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26期间新冠肺炎疫情影响期间的违约金。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的分担主体。 本院经审理认定事实如下：2012年7月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于贵州省毕节市七星关区瑞丰新城第7幢2单元19层1909号住宅房；建筑面积117.8平方米，套内建筑面积99.13平方米；按套内建筑面积计算，商品房总价款为373426.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，被告不再向原告收取该商品房总价款以外的费用；被告应于2013年5月31日前交付房屋给原告；被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款0.1%的违约金；原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由原告承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款373426.00元。被告于2014年3月20日将房屋交付原告，被告将涉案房屋交付原告，原告向被告交纳了办证相关税、费。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍）的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，计算时间原则上从2017年6月1日开始计算，但被告提出诉讼时效抗辩，故本院以原告起诉之日2020年6月8日倒推三年即2017年6月8日起的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，不予保护。故本院支持以已付购房款373,426.00元为基数，自2017年6月8日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以原告遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于被告要求扣除新冠肺炎疫情期间的违约金的抗辩，因涉案房屋至今仍不具备办证条件，故原告此抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告宋敏逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款373,426.00元为基数，自2017年6月8日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）； 二、驳回原告宋敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币91.00元（已按简易程序减半收取），由原告宋敏负担31.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担60.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年九月四日 书记员  王 贵