江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1839号上诉人（原审被告）：淮安菲味餐饮管理有限公司，住所地淮安市鸿海北路8号。法定代表人：申大林，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：申大林，女，1981年7月4日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：淮安开发控股有限公司，住所地淮安经济技术开发区富誉路3号。法定代表人：徐铁，该公司董事长。委托诉讼代理人：张敏，江苏光剑律师事务所律师。上诉人淮安菲味餐饮管理有限公司（以下简称菲味公司）、申大林因与被上诉人淮安开发控股有限公司（以下简称控股公司）租赁合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初3352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。菲味公司、申大林上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人申大林不承担任何责任，改判菲味公司不承担任何违约责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：两上诉人在与被上诉人履约过程中，按照约定支付了租金。2017年6月16日至2019年6月15日期间的租金没有支付，其原因是被上诉人控股公司员工挪用，且被上诉人公司账户变动导致上诉人无法支付，双方曾进行过沟通，被上诉人同意在下一年交付租金时一并支付。双方已经口头达成了协议，变更了合同内容，被上诉人以上诉人未足额支付租金为由要求解除合同，没有事实依据，一审法院判决上诉人承担违约责任不当。上诉人在承租房屋与土地期间，经被上诉人同意，在土地上建造了房屋、铺设了地坪，在合同解除后，被上诉人应向上诉人进行补偿。如不能补偿，被上诉人也应折价冲抵所欠租金。被上诉人控股公司辩称，被上诉人从未同意上诉人迟延支付租金，在合同履行期间，上诉人存在迟延支付租金、搭建违章建筑、未经被上诉人同意非法转租等严重违约行为，因上诉人严重违约，损害被上诉人的合法利益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原告控股公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间签订的《租赁合同》及补充协议；2、依法判令被告将占用的租赁场地腾空、恢复原状，并交付给原告；3、依法判令被告支付租金76383元（自2017年6月16日至2019年7月31日），2019年8月1日起至实际返还之日租金按照每年13万元计算；4、依法判令被告支付迟延支付租金的违约金合计40660元（计算至2019年6月15日）。一审法院认定事实：2016年初，原告（甲方）与案外人时桂英（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于淮安经济技术开发区魅力东方商业城房屋面积约420平米、土地面积约1亩出租给乙方，该租赁物为临时建筑，无房产证等相关材料，乙方同意按租赁物及设施的现状承租；乙方在其承租的魅力东方商业城房屋内经营业态按甲方统一规划，乙方确定经营的商业业态为：餐饮、车辆装潢及维修等配套业务，乙方经营的商业业态以确认范围为限，如需增加或更改，应以书面形式向甲方提出申请并附相关经营资料，需经甲方同意后，方可执行；租赁期间为2016年6月16日到2021年6月15日，甲方暂定于2016年3月15日前向乙方交付该房屋及土地；前三年（2016年6月16日至2019年6月15日）每年租金10万元；第四年（2019年6月16日至2020年6月15日）租金为11万元；第五年（2020年6月6日至2021年6月15日）租金为12万元；租金按年结算，乙方应于每年租期开始前10日内付清本年度的租金，每推后一天，乙方要承担年租金额的千分之一的违约金，如乙方拖欠租金满一个月，甲方有权要求乙方退场，并将承担当年月平均租金额的两个月的月租金的违约责任；在租赁期限内，如乙方需对租赁物进行修缮、改建、需先知会甲方，同时须向政府有关部门申报同意。乙方的装修、改建方案不得对租赁物主结构造成影响，若因乙方发生此行为造成后果的一切法律责任由乙方承担；造成损失的，甲方有权向乙方追偿。2016年3月1日，就乙方承租的房屋及土地，原告（甲方）与案外人时桂英（乙方）签订《租赁合同补充协议》，对承租的土地面积、范围及租金等问题达成补充协议，约定：一、原租赁合同中的土地面积约1亩，经实地测量约为4亩；二、租金按前三年（2016年6月16日至2019年6月15日）每年租金为12万元，第四年（2019年6月16日至2020年6月15日）租金为13万元，第五年（2020年6月16日至2021年6月15日）租金为14万元。2017年1月23日，原告（甲方）与案外人时桂英（乙方）及被告申大林（丙方）签订《补充协议》约定：“一、原租赁合同协议的权利义务主体由乙方变更为丙方及由丙方所有的淮安菲味餐饮管理有限公司；二、本协议签订前之原合同及补充协议之义务由乙方承担，本协议签订后原合同及补充协议之义务由丙方及淮安菲味餐饮管理有限公司承担；三、本协议与原合同及补充协议相关条款冲突的，以本协议条款为准，如本协议与原合同及补充协议无冲突的，按照原合同及补充条款执行。”2017年6月16日至2018年6月15日期间的租金，被告已交纳10万元，2018年6月16日至2019年6月15日期间的租金，被告已交纳8万元。一审审理过程中，原告陈述因被告延期支付租金、搭建违章建筑、经营加油站，改变了房屋及土地的使用性质，要求解除合同。现加油站已从涉案土地移走。另查明，本案涉及的土地性质为国有土地，原告系该土地的使用权人，该土地现由被告申大林搭建临时建筑、围墙。一审法院认为：2017年1月23日原告控股公司与被告菲味公司及被告申大林与案外人时桂英签订的《补充协议》系承继原告与案外人时桂英签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》而来，通过该补充协议，被告申大林、菲味公司成为承租方，与原告建立租赁合同关系，原《租赁合同》《租赁合同补充协议》的约定现适用于被告申大林、菲味公司。而《租赁合同》及两份补充协议包含两个部分，一部分是关于房屋的租赁，一部分是关于土地的租赁。《租赁合同》中已明确约定涉案房屋为临时建筑，无房产证等相关材料，截止本案法庭辩论终结前也并未经主管部门批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，应认定《租赁合同》及两份补充协议中关于房屋的约定内容应属无效。因原告系涉案土地使用权人，故关于土地部分的协议有效。关于无效部分,自始无效，但两被告应当返还房屋,并应当参照约定的租金标准支付房屋占用费至实际返还之日。关于原告是否有权解除《租赁合同》及两份补充协议的问题，原告主张解除整个《租赁合同》及两份补充协议，但在确认关于房屋部分的内容约定无效的前提下，所要解决的就是原告是否有权解除有效部分即《租赁合同》及两份补充协议中关于土地租赁部分的约定。庭审中，原告主张因被告延期支付租金、搭建违章建筑改变了房屋及土地的使用性质，要求解除合同。根据《租赁合同补充协议》约定，2017年6月16日至2019年6月15日租金共24万元，两被告并未按时足额交纳租金，此时间段两被告至今尚欠租金6万元，两被告拖欠租金的行为已构成违约，根据《租赁合同》约定如乙方拖欠租金满一个月，甲方有权要求乙方退场，并将承担当年月平均租金额的两个月的月租金的违约责任，故原告有权要求解除《租赁合同》及两份补充协议中关于土地部分的合同。合同解除后，原告要求被告将租赁场地腾空、恢复原状并交付原告，符合法律规定，予以支持。关于被告欠付租金及房屋占用费的数额，截至2019年7月31日，原告主张被告欠付76383元，经核算，该数额无误，予以支持。2019年8月1日起至租赁物实际返还之日租金及房屋使用费，原告主张按照每年13万元计算符合《租赁合同》及两份补充协议的约定，予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题，《租赁合同》中约定租金按年结算，乙方应于每年租期开始前10日内付清本年度的租金，每推后一天，乙方要承担年租金额的千分之一的违约金，如乙方拖欠租金满一个月，甲方有权要求乙方退场，并将承担当年月平均租金额的两个月的月租金的违约责任。故原告有权要求被告支付违约金，但考虑到合同存在部分无效的因素及本案的实际情况，将违约金酌情调整为1万元。原告主张超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告控股公司与被告菲味公司、申大林之间签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》《补充协议》中有效部分；二、被告菲味公司、申大林于判决生效之日起十五日内将占用的房屋及土地腾空、恢复原状，并交付给原告；三、被告菲味公司、申大林于判决生效之日起十五日内向原告控股公司支付房屋占用费及土地租金合计76383元（截止到2019年7月31日），2019年8月1日起至实际返还之日租金按照每年13万元计算；四、被告菲味公司、申大林于判决生效之日起十五日内向原告控股公司支付违约金1万元；五、驳回原告控股公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2816元，由被告菲味公司、申大林负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理确认一审法院查明的案件事实。本院认为，关于上诉人是否存在违约的问题。根据当事人签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》《补充协议》，在2017年6月至2019年6月，上诉人应支付租金36万元，但上诉人实际只支付租金18万元，尚欠租金18万元未付。上诉人虽然主张曾向被上诉人公司员工姜舒凡支付2万元，但因被上诉人不予认可，且上诉人并未对此进行举证，一审法院对该2万元未予认定，并无不当。上诉人主张在履行合同期间，对于付款条件已经进行变更，由于被上诉人对此不予认可，上诉人亦未举证双方存在合同变更的证据，故对该主张，亦不予采纳。由于上诉人存在违约，被上诉人起诉要求解除合同，符合法律规定，应予支持。一审法院根据案件审理情况，判决上诉人承担违约金，并无不当。关于被上诉人是否应给予上诉人补偿的问题。本院认为，上诉人在一审中并未提出此项主张，其在一审判决后上诉时提出此项主张，超出二审审查范围，本院不予理涉，如上诉人与被上诉人对此有争议，可以另行主张权利。综上所述，菲味公司、申大林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2816元，由淮安菲味餐饮管理有限公司、申大林负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  刘 弘审 判 员  于晓萍二〇二〇年九月八日法官助理  朱 强书 记 员  孙 静