天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初4522号原告：广东康景物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市宝坻区周良街道京津新城珠江南路。法定代表人：钟国清，公司总经理。委托诉讼代理人：王晓翠，公司职员。被告：李智，男，1984年8月5日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：吕桐，天津儒法律师事务所律师。原告广东康景物业服务有限公司天津分公司（以下简称“康景物业”）与被告李智物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人，被告李智及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康景物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2017年7月1日至2020年7月31日的物业服务费17878.4元、违约金4827.17元，以上合计22705.57元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所服务的京津新城上京和园××号别墅的业主。被告于2015年9月25日办理了更新收楼手续。李智于2015年9月25日购买原业主李翠和园××别墅，李智以三手房业主与和园物业服务中心更新业主收楼手续，并约定按照建筑面积172.58平方米，每月每平方米2.8元缴纳物业服务费。在被告欠费期间，原告对其物业提供了秩序维护、保洁、绿化、设施设备维护等物业服务工作，但被告未依约交纳2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，为维护自身的合法权益，原告提出以上诉讼请求。李智辩称，原告作为小区物业一方，严重违反了天津市前期物业管理服务合同中物业应尽的义务，提供的物业管理服务严重不达标。1.小区内有违章建筑，公共绿地被侵占；2.小区内道路凹陷不平、老化，长期未得到修缮，给业主人身安全带来了隐患；3.小区公共区域石材脱落，长期无人管理，且未设有安全提醒标识；4.小区内绿化不符合标准，随处可见垃圾，水池内均漂浮杂物，环境卫生不达标；5.小区内公共设备、设施不符合安全标准，且消防栓安全标识被杂物严重遮挡；6.小区内屋顶瓦片脱落，严重影响业主生命安全，小区物业漠视业主所反映的问题，物业明知小区没有业主委员会，对于屋顶瓦片脱落严重迟迟没有申请大额维修资金；7.门禁系统设备从未开启，并且大部分丢失及损坏，违反了物业合同第6条第2款设备应正常使用的规定；8.行车线路没有标识，车辆乱停乱放；9.小区广告收益多年未公示，物业没有按照服务合同中的约定向业主公布物业管理服务费的收支账目，因此原告严重怠于履行合同中义务，被告不同意原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告系京津新城上京和园小区的物业服务企业，被告系上京和园××号别墅的业主。2008年12月份，原告康景物业（乙方）与天津合生珠江房地产开发有限公司（简称“合生公司”）（甲方）签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定甲方将京津新城上京和园别墅委托乙方进行全面的物业管理服务。合同期限自2009年1月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同第二条约定，物业管理服务事项，（一）房屋共用部位维修、养护和管理，包括主体结构、楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面。（二）房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的下水道、落水管、共用照明、楼内消防设施设备。（三）物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、停车场。（四）共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理。（五）公共环境卫生。（六）车辆行驶与停放秩序的管理服务。（七）维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视。（八）物业管理有关的文件、资料和业主情况的管理。（九）乙方应当公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供服务，业主应按规定付费。（十）其他委托事项；该合同第六条约定物业管理服务标准共十一项；该合同第七条约定（一）物业管理服务费。2、竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，上京和园、上京顺园住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.8元。6、交纳费用时间（1）管理费由业主或甲方在每月10日前向乙方交纳。《增加条款》第一条约定…和园住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.8元向业主收取。2015年9月25日，被告李智办理了涉诉房屋的收楼手续，签署了《收楼表格》《入住合约》《增加条款》等，并签字确认遵守。本院认为，原告与合生公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律规定，本院确认有效，该合同对双方均有法律约束力。被告在办理收楼手续时，亦对《前期物业服务合同》《增加条款》等约定予以确认，故被告应遵守该合同的约定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定履行了自己的义务，为被告提供了各项物业服务，被告应当依约交纳物业服务费。关于应交纳的物业费数额，庭审中，被告提交照片和视频予以证明康景物业提供的小区绿化、道路维修、秩序维护、保洁保卫、账目公示等服务存在瑕疵，康景物业虽提出反驳意见，但并未提交证据及作出合理说明，故本院认定原告提供的物业服务确有不到位、不达标的情况。因原告提供的物业服务存在瑕疵，其向被告主张物业管理费数额应当予以适当减少，本院酌定按照合同中关于物业管理费收费标准的80%收取，经本院核算，2017年7月1日至2020年7月31日被告应交纳物业服务费数额为14302.7元。原告在己方提供物业服务存在瑕疵情况下，再行向被告主张违约金，实为不妥，本院对其诉请的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李智于判决生效后十日内给付原告广东康景物业服务有限公司天津分公司2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业服务费14302.7元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，由原告负担68元，由被告负担116元。（给付时间同上）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  高瑞东二〇二〇年九月十一日书记员  周筱笛附件一相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附件二相关交款账户：当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052××××7636