江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初3044号原告：崔勇，男，1977年1月27日生，汉族，住江苏省仪征市。原告：周小玲，女，1976年1月3日生，汉族，住江苏省仪征市。两原告共同委托诉讼代理人：任亚军，江苏东宇律师事务所律师。被告：扬州金亿翔建材市场有限公司，统一社会信用代码913210810586754493，住所地江苏省仪征市真州镇曹山路2号-2-7。法定代表人：魏全林，总经理。委托诉讼代理人：瞿小军，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，该公司员工。原告崔勇、周小玲与被告扬州金亿翔建材市场有限公司商品房买卖合同纠纷（立案案由“房屋买卖合同纠纷”不准确，现更正）一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔勇及原告崔勇、周小玲的共同委托诉讼代理人任亚军、被告扬州金亿翔建材市场有限公司的委托诉讼代理人瞿小军、王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔勇、周小玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理不动产产权证书；2、请求法院判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金（按照原告已支付房款的日万分之一的标准支付违约金，从2017年9月28日计算至被告实际办理不动产权证之日）；3、请求法院判令被告支付违约损失100000元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月28日，原告向被告支付2400000元用于购买被告开发建成的曹山综合贸易家居建材市场二期第12幢1单元102号房和103号房，建筑面积分别为62.62平米和68.21平米，但被告将房屋交付给原告使用后，迟迟不能办理产权证书，原告多次敦促被告早日办理产权证书，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延，原告多次联系被告方该项目的负责人均未果，并且被告交付的房屋由于至今还未通过验收，以至于经常无故停电，影响商铺的正常使用和经营，导致原告出租的该房屋被承租人退租。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方应当及时交付能够正常使用的房屋，并且被告方应当在交房之日起90日内按约定办理产权证。为维护原告合法权利，特提起诉讼，望法院判如所请。原告提供以下证据：1、原被告双方签订的《商品房买卖合同》2份，以及原告全额支付两套房产购房款之后被告出具的购房款增值税发票10张，证明原告已经将两套房产的购房款全额支付给被告，根据双方签订的购房合同第八条和第十五条，被告应当自2017年9月28日按购房款日万分之一支付逾期办理不动产权登记证书的违约金。2、《租房协议》以及《退租协议》各1份，证明由于被告所建房屋不符合交房条件，如消防等没有通过相关部门审核，该房屋经常停电，导致原告的房屋无法正常出租，租户退租导致原告房租损失达到100000元。该部分损失是由于被告的违约导致，因此，被告应当对此承担赔偿责任。被告扬州金亿翔建材市场有限公司辩称，根据合同约定原告方交付房款的截止时间应当是2016年9月4日，从原告方提供的发票可以看出有两张发票记载交付的时间为2017年1月14日，这说明根据合同约定原告付款违约在先，法律上有不安抗辩权，原告违约在先，被告可以相对应的做一些调整，如逾期交房的时间。根据合同第十四条约定，如果在规定日期内未达到使用条件，买受人同意给予出卖人六个月宽限予以完善。因此，合同上已经有了约定，即使被告违约也应该给六个月的期限，所以该六个月不应当计算违约金。合同第十五条的意思是出卖人应该在商品房出卖后90日内将所要的材料送到房管局备案，被告已经完成了该义务，至于什么时候能办到房产证合同中并没有约定。被告公司也是招商引资过来的，目前无法办理产权证明，有诸多原因，其中包含消防、供电、供水等政府的行为。对于租房协议以及退租协议，真实性不予认可，法律上对间接财产损失也不认可。综上，请求驳回原告的诉求。被告提供以下证据：原被告双方签订的《商品房买卖合同》（含附件《合同补充协议》）2份。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月28日，原告崔勇、周小玲与被告扬州金亿翔建材市场有限公司签订《商品房买卖合同》（含附件《合同补充协议》）两份，购买仪征市真州镇曹山路1号曹山综合贸易区家具建材市场二期12幢102号（62.62㎡）、103号（68.21㎡）商铺房各一间。上述两份合同及补充协议中，除房号、购房面积、房屋价款不一致外，其他内容均相同。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付价款的日0.01%向买受人支付违约金。”《合同补充协议》第九条对上述合同第十五条予以更改：“甲方（出卖人）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”《合同补充协议》第十二条约定，本补充协议与合同约定不一致的，以本补充协议为准。合同签订之日起至2017年1月14日止，两原告陆续付清了12幢102室房款1150000元、103室房款1250000元，合计2400000元。在双方约定的2017年6月30日前，被告向原告交付了案涉房屋。2018年11月，原告将12幢102室、103室租给案外人张学明，每年租金170000元（税后），租期3年,双方签订《租房协议》一份。由于曹山综合贸易区家具建材市场二期工程末尾停工，造成该工程无法竣工验收，建材市场经常停电致使商家经营产生困扰，张学明在2019年租期届满时向原告要求退租，双方经协商签订《退租协议》一份。上列事实，有原告提供的《商品房买卖合同》（含附件《合同补充协议》）、购房款增值税发票、《租房协议》、《退租协议》、双方当事人的当庭一致陈述等证据证实，本院予以确认并附卷佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告与两原告签订《商品房买卖合同》（含附件《合同补充协议》）后，应按照合同及合同补充协议的约定期限，向两原告交付经验收合格的房屋以及将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，使两原告在约定期限内取得房地产权属证书，但被告向两原告交付了未经竣工验收的房屋，未在合同约定的期限内为两原告办理不动产权属证书，属于违约，应承担违约责任，即从逾期之日起按原告已付价款的日0.01%向买受人支付违约金。关于逾期起算日期，双方意见不一致，原告认为，应根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，从2017年6月30日为起点，加90天的办证期限，即从2017年9月28日开始计算逾期日期；被告认为，应根据《商品房买卖合同》第十四条、《合同补充协议》第九条的约定，从2017年6月30日为起点，加540天的办证期限，之后才能开始计算逾期日期。本院认为，双方均有失偏颇，原告忽略了补补充协议的约定，被告提出的《商品房买卖合同》第十四条是关于基础设施、公共配套建筑的约定，该宽限期限与办证期限是两个不同概念，不可累加。《合同补充协议》第十二条约定，本补充协议与合同约定不一致的，以本补充协议为准。因此，根据《合同补充协议》第九条的约定，办证期限应为交房后的360日（为便于计算，360日推定为1年），即2018年6月30日前，被告应使两原告取得房地产权属证书。关于被告提出的“原告未按时交付房款违约在先”的抗辩，本院认为，首先，办理银行按揭被告原本就有义务，延迟办理取得按揭款项，被告有一定的责任；其次，按揭款项在原告交付房屋前给付均为合理，合同约定原告在交房前近10个月付清房屋余款，属于显失公平条款，本院不予采信。被告提出“目前无法办理产权证明，有诸多原因，其中包含消防、供电、供水等政府的行为”的意见，据本院调查，曹山综合贸易区家具建材市场二期工程末尾停工，系由于被告资金链断裂，无力支付相关建设单位的工程款而引发，导致建材市场部分基础设施未能完善，二期工程迟迟未能竣工验收，其责任在于被告自身，与当地政府以及供电、供水、消防等部门无关。综上，原告要求被告立即为其办理不动产产权证以及主张被告支付其逾期办理不动产权证的违约金的请求，合法有据，本院予以支持。违约金的计算方法：按照原告已交房款2400000元的日万分之一的标准，从2018年7月1日起计算至被告实际办理不动产权证之日。原告主张被告赔偿其违约损失100000元，虽然有一定的事实依据，但是该损失属于间接损失，原告主张该项赔偿于法无据，况且被告向原告支付逾期办证违约金已使原告损失得到弥补，故对该项主张本院不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告扬州金亿翔建材市场有限公司前往仪征市不动产登记机构为原告崔勇、周小玲办理不动产权登记。二、本判决生效之日起十日内，被告扬州金亿翔建材市场有限公司支付原告崔勇、周小玲从2018年7月1日起至2020年6月30日逾期办理不动产权登记的违约金人民币175200元（2400000元×0.01%×365日×2﹦175200元），并支付之后的该项违约金（以原告已交房款2400000元为基数，按照日万分之一的标准，从2020年7月1日起计算至两原告取得不动产权证之日止）。三、驳回原告崔勇、周小玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3804元，依法减半收取1902元，由被告扬州金亿翔建材市场有限公司负担。此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起十日内将1902元给付两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 彭 辉二〇二〇年九月二十一日书记员 程宵旭