河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀04民终3728号 上诉人（原审被告）：席俊霞，女，汉族，1983年6月24日出生，住峰峰矿区。 委托诉讼代理人：李俊，男，汉族，1982年5月17日出生，住峰峰矿区。系席俊霞丈夫。 被上诉人（原审原告）：河北沃起物业服务有限公司，住所地邯郸市峰峰矿区临水镇春光大街3号，统一社会信用代码91130406MA07WWH627。 法定代表人：刘兆阳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫玉香，女，该公司员工。 上诉人席俊霞因与被上诉人河北沃起物业服务有限公司（以下简称沃起物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 席俊霞上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人在收取2017年物业费时，拒不出示或提供当地物价局和房管局的收费审批原件，上诉人依据相关规定，可以暂时拒交物业费。2、物业服务公司与业委会签订的《物业服务合同》没有经过业主大会的投票表决，而是业委会擅自决定的，故业委会私自签订的物业服务合同无效。3、被上诉人也没有向法院提供其履行物业服务合同到位的证据。4、被上诉人蓄意破坏上诉人家的供水设施，不经业主同意的情况下私自安装电梯刷卡器的行为已构成侵权。5、被上诉人收取滞纳金无法无据。 沃起物业公司辩称，我公司签订的物业服务合同合法有效，并且我公司已按合同约定尽到了相应的管理和服务义务，为小区提供了服务，席俊霞作为小区业主应当交纳物业费用，上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 沃起物业公司向一审法院起诉请求：1、判决被告给付原告2017年度物业服务费1053元；2、判决被告支付违约金163.22元（违约金按照同期银行贷款的逾期利息计算，自2017年5月1日起至2019年11月30日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：一、席俊霞系邯郸市峰峰矿区悦榕园小区2号楼1单元130号业主，该2号楼属于带电梯楼，其住房面积为103.63平方米。2017年4月21日，河北沃起物业服务有限公司与峰峰矿区悦榕园小区业主委员会、邯郸市峰峰矿区滏阳东路街道朝阳社区居民委员会三方签订了《悦榕园小区物业服务管理合同书》，按照该合同约定，物业服务合同于2017年5月1日至2018年4月30日止。物业服务费收取标准按每户每平方米0.40元/月，电梯费按每户每平方米0.35元/月收取，另约定每户每月交纳5元照明费，每户每月交纳5元垃圾清运费。物业服务合同第三条约定，自收取物业费之日起，对拒缴物业服务费超过三个月的业主，物业服务公司保留依法向上级仲裁机构和人民法院诉讼权利，依法向拒缴物业费的业主征收必要的滞纳金的权利。 二、2017年5月1日河北沃起物业服务有限公司对悦榕园小区2017年物业费收费标准和主要服务内容进行了公示，2017年收费标准为：1、物业费每平方米0.4元/月；2、电梯用户每平方米0.75元/月；3、公共照明费5元/月/户；4、垃圾清运费5元/月/户；5、车辆服务费（含制卡费和挡车栏杆维护费）100元/年/辆。主要服务内容为：1、清洁保洁服务；2、绿化养护服务；3、公共设施设备维修养护管理服务；4、秩序维护服务；5、电梯日常养护管理服务；6、车辆进出小区管理与服务。 河北沃起物业服务有限公司在小区公告栏内张贴告示，对欠缴物业服务费的业主进行催缴。河北沃起物业服务有限公司在公告栏内张贴小区全体业主告知书，告知广大业主其已委托河北宝星律师事务所律师通过法律途径清收物业服务费。河北宝星律师事务所向席俊霞出具催缴物业费的律师函。 三、席俊霞未缴纳2017年度的物业费，双方为此发生纠纷，原告河北沃起物业服务有限公司诉至法院。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告河北沃起物业服务有限公司与峰峰矿区悦榕园小区业主委员会、邯郸市峰峰矿区滏阳东路街道朝阳社区居民委员会签订有物业服务合同，该合同上盖有原告河北沃起物业服务有限公司、峰峰矿区悦榕园小区业主委员会和邯郸市峰峰矿区滏阳东路街道朝阳社区居民委员会的公章且有相应负责人的签字确认，是各方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。被告辩称该物业服务合同不合法，没有事实和法律依据，法院不予采信。 关于被告辩称的对该物业服务合同不知情，对其没有法律约束力的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为悦榕园小区的业主，理应受到该物业服务合同的约束，按时交纳物业服务费。 关于席俊霞辩称的河北沃起物业服务有限公司服务不到位的抗辩意见，席俊霞没有提供相应的证据予以支持，故席俊霞的该项抗辩理由，本院不予采信。另外，物业服务存在瑕疵也不是其拒交物业服务费的理由，否则，在物业企业已经完成了物业服务主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，进而影响小区全体业主的利益，造成恶性循环，因此，席俊霞应通过其他方式或途径维护自己的合法权益。 本案中，河北沃起物业服务有限公司与悦榕园小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，不违反法律的强制性规定，悦榕园小区全体业主应受该合同的约束。现原告要求被告支付2017年度物业服务费1053元[103.63*0.75*12+60（照明费）+60(垃圾清运费)]，法院予以支持。 席俊霞不按时交纳2017年度的物业服务费已然构成违约，理应承担相应的违约责任即支付相应的滞纳金，关于滞纳金的计算方式，因双方未明确约定滞纳金的计算标准，故原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金，符合法律规定，法院予以支持。滞纳金应当从被告逾期之日（即从2018年5月1日）开始计算。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、被告席俊霞于本判决生效之日起十日内向原告河北沃起物业服务有限公司支付自2017年5月1日至2018年4月30日物业服务费1053元，并支付相应的滞纳金（滞纳金的计算方式为：以物业服务费1053元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2018年5月1日开始计算至本判决确定的还款之日）；二、驳回原告河北沃起物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告席俊霞负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的主要焦点是一、沃起物业公司与业委会签订的《悦榕园小区物业服务管理合同》是否有效。二、沃起物业公司是否依约履行了相应的管理、服务义务，席俊霞是否应当向沃起物业公司支付所欠物业服务费用。 首先，关于沃起物业公司与业委会签订的《悦榕园小区物业服务管理合同》是否有效的问题。本院认为，双方签订的《悦榕园小区物业服务管理合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。悦榕园小区全体业主应受该合同的约束。 其次，关于沃起物业公司是否依约履行了相应的管理、服务义务，席俊霞是否应当向沃起物业公司支付所欠物业服务费用的问题。根据本案查明的事实，沃起物业公司已基本上履行了其管理、维修、服务的义务。席俊霞作为该小区业主应当向沃起物业公司交纳物业服务费用，但考虑到沃起物业服务公司在具体履行其管理、服务的过程中存在一定的瑕疵，仍有服务不到位的地方，故对于沃起物业公司要求席俊霞支付滞纳金的诉求，本院不予支持。另外，关于席俊霞上诉称沃起物业公司蓄意破坏席俊霞家的供水设施及私自安装电梯刷卡器构成侵权的主张，与本案不属于同一法律关系，席俊霞可另行主张。 综上所述，上诉人席俊霞的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初170号民事判决第二项即驳回河北沃起物业服务有限公司的其他诉讼请求； 二、变更河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初170号民事判决第一项为：席俊霞于本判决生效之日起十日内向河北沃起物业服务有限公司支付自2017年5月1日至2018年4月30日物业服务费1053元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由席俊霞负担。二审案件受理费50元，由席俊霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  段子勇 审判员  温永国 审判员  郭晓丽 二〇二〇年九月十五日 书记员  达建明