山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初5798号原告：张磊，男，1982年8月27日出生，汉族，住即墨区。委托诉讼代理人：陈正修，山东慧勤律师事务所律师。被告：新兴发展（青岛）投资管理有限公司，住所地青岛市即墨区蓝色新区晓阳路2号，统一社会信用代码913702820610618275。法定代表人：邓华，经理。委托诉讼代理人：郭玉萌，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，北京德和衡（青岛）律师事务所实习律师。原告张磊与被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司（以下简称新兴发展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理，原告张磊的委托诉讼代理人陈正修，被告新兴发展公司的委托诉讼代理人郭玉萌、王鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告延期交房违约金158211元（2018年7月1日至2019年11月29日，1022035×万分之三×516天）。2、诉讼费等由被告承担。事实和理由：2016年12月10日，张磊购买被告开发的位于即墨区晓阳路2号新兴中心城二期2号楼2单元601户，总价款1022035元，合同约定2018年6月30日交付房屋，但被告未在约定的时间内将验收房屋交付原告，为维护原告合法权益，特具状诉讼，望判如所请。被告新兴发展公司辩称，原告主张的逾期交房违约金不符合合同约定，违约金的起算时间与截止时间应扣除原告逾期交付相关款项及合同约定的四十天宽限期。经本院开庭审理查明，2016年12月10日，原告张磊（乙方）与被告新兴发展公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定：…第二条乙方向甲方购买即墨区晓阳路2号新兴中心城二期2号楼2单元601户，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为126.38平方米，…。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币8087.00元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民1022035元…。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限至第二天起算至实际付款之日止，…。第十条该房屋的交付必须已通过单体楼竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定的义务。第十一条甲方定于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限至第二天起算至实际交付之日止。逾期超过1天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……。第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。…。合同附件一付款方式和付款期限。按条件付款1、乙方按下列第2种方式按期付款（1）贷款方式付款：乙方应当于2016年12月3日前支付首付款即全部房价款的10%；乙方应当于2017年1月20日前支付首付款即全部房价款的10.7%；乙方于首付款付清后30日内以银行贷款方式付清其余款项，逾期付款，乙方承担违约责任。补充条款第十四条关于主合同第十二条补充约定如下：原合同第十二条约定不再执行，按以下约定执行：（1）逾期在40日以内的（不含40日），甲方无需就此按照主合同第十二条约定向乙方支付违约金或任何补偿款项。（2）逾期在40日以上60日以内的，自满40日之后的逾期每日甲方应当按乙方已付房款的万分之三，向乙方支付违约金，该违约金应当在交付该商品房的同日给付乙方，合同继续履行。……。原告张磊向被告新兴发展公司支付了全部购房款1022035元。其中通过现金的方式支付了10000元，通过银行转账的方式于2016年10月10日支付了50000元，于2016年12月4日支付了52035元，于2017年1月13日支付了160000元，于2017年3月27日支付了40000元，于2017年3月28日支付了20000元，通过银行按揭贷款方式于2017年4月1日支付了690000元。个人购房担保借款合同的签订时间是2017年3月29日，被告新兴发展公司作为借款合同的保证人盖章确认。涉案房屋于2019年11月15日通过竣工验收，2019年11月22日青岛市即墨区城乡建设局加盖工程竣工验收备案专用章。被告新兴发展公司于2019年11月20日向原告邮寄了交房通知书，原告张磊于2019年11月24日收到被告新兴发展公司邮寄的交房通知书。涉案房屋实际没有交付，原告张磊称是因为被告拒不出具交房时应当出示的备案手续所以没有接收房屋，但并没有被告新兴发展公司拒不出具验收证明的证据。上述事实有原告、被告的陈述，原告提交的青岛市商品房预售合同、银行流水、个人购房担保借款合同、购房发票，被告提交的青岛市商品房预售合同、交房通知书等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，原告张磊与被告新兴发展公司签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据查明的事实，被告新兴发展公司于2019年11月20日向原告张磊邮寄的交房通知书，被告新兴发展公司存在逾期交付房屋的情形，应承担相应的违约责任。合同约定被告新兴发展公司于2018年6月30日前将涉案房屋交付给原告张磊，如被告新兴发展公司未在约定期限内将涉案房屋交付给原告张磊，应当向原告张磊支付违约金，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，按原告张磊已支付的房价款日万分之三计算。被告新兴发展公司抗辩称逾期交房违约金应扣除原告逾期交付相关款项及合同约定的四十天宽限期，涉案《青岛市商品房预售合同》第二十八条约定，合同的补充条款为合同不可分割的部分，补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准。根据商品房预售合同补充条款第十四条的约定，被告新兴发展公司主张四十天宽限期的抗辩成立，且本院认为扣除四十天后的逾期交房违约金已足以弥补原告张磊的损失。2019年11月24日，原告张磊收到被告新兴发展公司的交房通知时涉案房屋已经具备合同约定的交付条件。故，被告新兴发展公司应支付原告张磊自约定的交房日2018年6月30日之次日起，即2018年7月1日起至2019年11月24日止，再扣除40天，以原告张磊已支付房款1022035元为基数，按照日万分之三计算的违约金144720元（1022035元×日万分之三×472天）。综上，原告张磊的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告张磊逾期交房违约金144720元；二、驳回原告张磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3464元（原告预缴），减半收取1732元，由被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李林娟二〇二〇年九月一日书记员  王 迪附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”