重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初4422号原告：重庆恒绍房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道黔州大道西段50号城投大厦8-14，统一社会信用代码91500114MA5YWBJ37A。法定代表人：彭善荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆俊霖，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢希然，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。被告：许朝俊，男，1979年3月30日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆恒绍房地产开发有限公司与被告许朝俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告重庆恒绍房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陆俊霖，被告许朝俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆恒绍房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2018年11月8日签订的CQ-302-0217XXXX《重庆市商品房买卖合同》，并判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房），解除网签；2.房屋总价款为516946元整，判令被告向原告支付违约金17923.5元（已付款25847元的50%）；3.被告承担全部诉讼费。事实和理由：2018年11月8日，原、被告签订了CQ-302-0217XXXX《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告购买原告开发建设的位于重庆市黔江区正阳街道武陵大道南段37号1幢（规划22号楼）XX-X的房屋，总价款为516946元。被告采用分期付款的方式向原告支付房款，第一期于2018年11月8日前支付首期房款25847元，第二期于2019年5月4日前支付房款103389元，第三期于2019年11月4日前支付房款129237元，第四期于2020年5月4日前支付房款129237元，余款129236元于2020年11月4日前支付完毕。截至目前，被告逾期欠款361863元，尚未支付房款491099元。原告曾多次联系被告，催告被告支付剩余房款，均未果。买卖合同是双方真实意思表示，双方均应切实履行，但被告至今未履行支付房款的义务，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条和买卖合同约定，被告的行为已构成根本违约，原告依法取得法定解除权，被告有义务协助办理注销合同备案登记、重庆市土地房屋预告登记（预购商品房）并解除网签。同时被告应根据买卖合同的约定承担违约责任。许朝俊辩称，1.对原告主张的解除合同，协助原告办理注销合同备案登记、注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房）、解除网签无异议，但原告应退还被告应得款项，且应当协助被告退契税。2.被告不应支付原告违约金，因被告认为自己可能要违约的时候，去找过原告工作人员咨询，后来原告的两个工作人员告知被告只要在交房前付清尾款就可以。本院经审理认定事实如下：被告为购买原告开发建设的商品房，原告（甲方）与被告（乙方）于2018年11月8日签订买卖合同。该合同第二条约定，甲方销售的商品房为预售商品房。第三条约定，本商品房坐落于重庆市黔江区正阳街道武陵大道南段37号1幢（规划22号楼）XX-X，建筑面积77.26平方米，其中套内建筑面积60.57平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.69平方米。第五条约定，本商品房总成交金额516946元整，分别于2018年11月8日前支付首期房款25847元整，于2019年5月4日前支付房款103389元整，于2019年11月4日前支付房款129237元整，于2020年5月4日前支付房款129237元整，于2020年11月4日前付清余款。第十条乙方逾期付款的违约责任中约定：“乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在180日（含）之内……（2）逾期超过180日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金……”同日，原、被告签订了《补充协议》，该协议第六条约定：“双方同意买卖合同第十条乙方逾期付款的违约责任条款变更如下：1.本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2.如乙方分期付款，乙方必须严格按照本协议约定的期限支付每期房款，否则，每逾期一天，乙方须按未付款总金额的万分之一计算，向甲方支付违约金。乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的50%向甲方支付违约金，该房屋归甲方所有，乙方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担……”合同签订后，被告许朝俊按合同约定支付原告第一期购房款25847元，并向原告支付代收的契税15508元，但未按约定支付原告剩余购房款。2019年5月9日、2019年6月6日原告分别向被告许朝俊邮寄送达了《关于限期支付到期房款及违约金的催告函》，告知被告在限定的期限内支付到期购房款和违约金，若逾期未支付，原告将解除买卖合同，并追究被告的违约责任。被告许朝俊签收邮件后，未支付原告逾期购房款。原告便于2019年7月6日再次向被告邮寄送达《关于限期支付到期房款及违约金的催告函》，该邮件未妥投，被告至今未支付原告逾期购房款。原告当庭陈述其代收的契税为15508元，且已向税务机关缴纳。本院认为，原告与被告许朝俊签订的《重庆市商品房买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，依法成立并生效，双方应按合同约定履行各自的义务。原、被告签订的合同中约定购房款的付款方式为分期付款，被告许朝俊按照合同约定履行了首期付款义务，但未按时履行第二、三、四期付款义务，其中第二、三期已逾期超过180日，原告诉请解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，符合双方当事人约定的解除合同的条件，故本院对该诉讼请求予以支持。本院于2020年6月10日向被告送达了民事起诉状副本，故解除合同之日为2020年6月10日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，解除合同后，被告应当协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记和重庆市土地房屋预告登记、解除网签手续，并依约承担违约责任，原告亦应当返还被告已支付的购房款25847元并协助被告办理契税的退回手续。对于被告应当承担的违约责任，原、被告签订的《补充协议》对《重庆市商品房买卖合同》中约定的逾期付款违约金的计算方式作了变更，原告依照《补充协议》的约定请求被告许朝俊按照已付款25847元的50%承担违约金，符合双方约定，予以支持，但原告主张17923.5元，系计算错误，本院支持12923.5元。被告以在违约前，原告的工作人员告知被告只要在交房前付清尾款就可以为由抗辩其不应支付违约金，但未举示证据证明该事实，应自行承担举证不力的后果，故本院对被告该抗辩主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告重庆恒绍房地产开发有限公司与被告许朝俊于2018年11月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》。二、被告许朝俊协助原告重庆恒绍房地产开发有限公司注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记和重庆市土地房屋预告登记，并协助原告解除网签手续。三、原告重庆恒绍房地产开发有限公司协助被告许朝俊办理契税退回手续。四、被告许朝俊于本判决生效之日起十日内支付原告重庆恒绍房地产开发有限公司违约金12923.5元。五、原告重庆恒绍房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还被告许朝俊购房款25847元。与本判决第四项抵充后，由原告重庆恒绍房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还被告许朝俊购房款12923.5元。六、驳回原告重庆恒绍房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元，减半收取计164元，由原告重庆恒绍房地产开发有限公司负担62元，被告许朝俊负担102元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 黄晓娟二〇二〇年九月一日法官助理 朱庚成书 记 员 王 双