河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5355号上诉人（原审被告）：惠州韦得电子有限公司，住所地广东省博罗县罗阳镇鸡麻地村。法定代表人：韦万民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王耀武，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵五星，河南三叶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛宁明珠投资有限公司，住所地河南省洛宁县永宁大道东段。法定代表人：张小歌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓楠，男，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡婉婉，河南向群律师事务所律师。原审被告：洛阳韦得电子有限公司，住所地河南省洛宁县产业集聚区2号楼。法定代表人：韦书军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈波波，男，该公司员工。上诉人惠州韦得电子有限公司（以下简称惠州韦得公司）因与被上诉人洛宁明珠投资有限公司（以下简称明珠公司）及原审被告洛阳韦得电子有限公司（以下简称洛阳韦得公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛宁县人民法院（2020）豫0328民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人惠州韦得公司的委托诉讼代理人王耀武，被上诉人明珠公司的委托诉讼代理人张晓楠、蔡婉婉，原审被告洛阳韦得公司的委托诉讼代理人陈波波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠州韦得公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，据此作出的判决是错误的。明珠公司在起诉书中认定洛阳韦得公司是1号、2号厂房的实际租赁人，现有证据也充分证明洛阳韦得公司是实际承租人，明珠公司向其收取各种税费，并与其签订职工宿舍租赁合同，惠州韦得公司向一审法院所提供的证据证明，惠州韦得公司作为洛阳韦得公司的股东在其法人工商登记成立前，虽然以惠州韦得公司作为公司发起人名义与明珠公司签订厂房租赁合同，但在洛阳韦得公司成立后明珠公司已实际与洛阳韦得公司直接发生租赁合同关系并产生权利义务关系。二、明珠公司要求惠州韦得公司承担厂房租赁费诉讼请求，超过了诉讼时效应当予以驳回。根据《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。2012年惠州韦得公司与明珠公司原签订的租赁协议是每年交清当年的房租，但8年来明珠公司未向惠州韦得公司提出承担厂房租赁费的请求。惠州韦得公司在一审答辩和庭审时提出明珠公司的诉讼请求超过诉讼时效，应依法驳回。但一审判决对这一法律事实未依法判决，违背了《民法通则》的诉讼时效规定，请二审法院依法给予纠正。三、一审适用法律不当。合同具有相对性，法院可以判决惠州韦得公司或者洛阳韦得公司中一家与明珠公司形成租赁关系，但不能判决惠州韦得公司与洛阳韦得公司共同承担还款责任，一审判决等同于认可一房二租，一套房子同时向租住人和非租住人收取房租。明珠公司明知厂房实际租赁人是洛阳韦得公司，多次发函催促与其签订租赁合同，但从没有给惠州韦得公司发函也没与洛阳韦得公司签合同，错误在明珠公司。一审法院却判决惠州韦得公司承担责任，是错误的。明珠公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。惠州韦得公司是洛宁县人民政府给予优惠政策招商引资引入洛宁县的，在引入时要求企业生产达到税收条件时享受租赁费优惠政策，达不到税收条件不享受优惠。惠州韦得公司入住洛宁后，明珠公司与惠州韦得公司签订《洛宁县产业聚集区标准化厂房租赁合同》，并将厂房实际交给惠州韦得公司使用。洛阳韦得公司系惠州韦得公司投资设立，其和洛阳韦得公司是何种关系，明珠公司不知情。根据合同相对性，明珠公司向惠州韦得公司主张权利理所应当。根据惠州韦得公司和洛阳韦得公司所述，洛阳韦得公司自认其是使用人，且自愿承担租金和物业费，并不违法，其内部关系也不影响明珠公司主张权利。因此，一审判决让惠州韦得公司和洛阳韦得公司承担给付租金和物业费的结果正确。二、本案一审在诉讼时效内。从惠州韦得公司欠租之日起，明珠公司每年都向惠州韦得公司下达《催缴通知》，由惠州韦得公司职员签收，明珠公司在一审时也向法庭提交了相关证据，可以证明明珠公司向惠州韦得公司主张了权利，导致了诉讼时效的中断。至明珠公司一审起诉时，未超过法律规定的诉讼时效。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。明珠公司向一审法院起诉请求：1.解除明珠公司与惠州韦得公司签订的《洛宁县产业集聚区标准化厂房租赁合同》；2.判决惠州韦得公司、洛阳韦得公司支付1号标准化厂房租金及物业费共计999007元，2号厂房租金和物业费共计1693734元。一审法院认定事实：2012年3月18日明珠公司和惠州韦得公司签订2号标准化厂房《洛宁县产业集聚区标准化厂房租赁合同》，合同约定租期10年，从2012年2月7日起至2022年2月17日止，年租金共计343008元，年物业管理费42876元。之后，明珠公司和惠州韦得公司签订1号标准化厂房《洛宁县产业集聚区标准化厂房租赁合同》，合同约定租期10年，从2013年4月1日起至2023年3月31日止，年租金共计343008元，年物业管理费25725元。2012年2月18日，惠州韦得公司与洛宁县回族镇政府签订补充协议，约定惠州韦得公司在租赁厂房第四年到第六年，由回族镇政府给予等额补贴，惠州韦得公司在享受补贴期间，应当扩大生产规模、不得停产、转让等。一审另查明：惠州韦得公司签订合同后，租赁厂房实际交付给洛阳韦得公司使用。明珠公司于2015年、2016年、2017年均向惠州韦得公司发出催收租金物业费的通知，由洛阳韦得公司工作人员签收。洛阳韦得公司于2018年9月20日腾空1号厂房，2018年8月20日实际搬离2号标准化厂房的二层、三层，2019年12月9日搬离2号厂房一层。一审法院认为，明珠公司与惠州韦得公司签订的1号、2号标准化厂房的《洛宁县产业集聚区标准化厂房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的相关规定，合法有效。明珠公司按照合同约定向惠州韦得公司实际交付了1号、2号标准化厂房，根据合同相对性原则，惠州韦得公司应当按照协议约定履行交纳租金、物业管理费等合同义务。惠州韦得公司辩称1号、2号标准化厂房的实际使用人为洛阳韦得公司，应由洛阳韦得公司给付租金及管理费，洛阳韦得公司对此予以认可。因惠州韦得公司与明珠公司签订租赁合同及补充协议后将厂房交付给洛阳韦得公司实际使用，其与洛阳韦得公司是何种关系（合作、合伙或者租赁？）均不改变租赁合同的相对方，惠州韦得公司与明珠公司之间租赁合同仍继续有效，故惠州韦得公司应按照合同约定履行义务。一审法院对其辩称不予采纳。根据双方签订的租赁合同，1号厂房面积7146平方米，租期10年，从2013年4月1日至2023年3月31日止。年租金共计343008元，年物业管理费25725元。惠州韦得公司于2018年9月20日实际搬离1号标准化厂房，明珠公司对该事实也予以认可。因此，惠州韦得公司所欠1号厂房租金为847039.2元（扣除前三年免租期），物业管理费为140702元。2号厂房面积7146平方米，租期10年，从2012年2月17日至2022年2月17日止。年租金共计343008元，年物业管理费42876元。明珠公司诉称惠州韦得公司于2019年12月9日搬空2号厂房。惠州韦得公司辩称于2018年8月20日实际搬离2号标准化厂房的二层、三层，2019年12月9日搬离2号厂房一层，且与案外人洛宁县回族镇签订了补充协议，享受回族镇政府补贴，故明珠公司计算租金时间有误。经查，惠州韦得公司2018年8月20日搬离2号厂房二层、三层后未将钥匙交付于明珠公司，原因在于一层惠州韦得公司依旧在进行生产经营，且配合明珠公司带领其他租赁人租看厂房，未实际影响明珠公司的出租。惠州韦得公司与回族镇政府之间的补充协议，合同的相对方没有明珠公司，对明珠公司不具有约束力。因此，一审法院认为扣除前三年免租期后，2号厂房2、3层的搬离时间应计算至2018年8月20日，所欠租金为701975.4元，1层搬离时间计算至2019年12月9日租金为687604元，以上扣除已付的30万元租金，2号厂房共计欠租金1089579.4元，物业管理费297670.6元。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”。本案中,明珠公司多次向惠州韦得公司发出《租金缴纳通知书》,惠州韦得公司仍不履行义务，使租赁行为无法正常进行。因此,对于明珠公司请求解除与惠州韦得公司签订的《洛宁县产业集聚区标准化厂房租赁合同》，一审法院予以确认。洛阳韦得公司以自己实际租赁为由，要求承担租赁费及物业管理费，不违反有关法律规定，一审法院予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、明珠公司与惠州韦得公司签订的两份《洛宁县产业集聚区标准化厂房租赁合同》均予以解除；二、惠州韦得公司、洛阳韦得公司限判决生效后二十日内一次性支付明珠公司1号标准化厂房租金及物业费共计987741元，2号标准化厂房租金和物业费共计1387250元；三、驳回明珠公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14171元，由明珠公司负担2000元，惠州韦得公司负担12171元。本院二审期间，惠州韦得公司围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。明珠公司与惠州韦得公司签署的《洛宁县产业集聚区标准化厂房租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应全面适当的履行各自的合同义务。在明珠公司按照合同约定向惠州韦得公司实际交付了1号、2号标准化厂房后，即使惠州韦得公司将1号、2号标准化厂房交付给洛阳韦得公司实际使用，根据合同相对性原则，《洛宁县产业集聚区标准化厂房租赁合同》中所规定的租赁费和物业管理费也应当由合同的相对方惠州韦得公司承担。洛阳韦得公司虽然自愿向明珠公司承担租赁费和物业管理费，但明珠公司并未同意惠州韦得公司的债务转移给洛阳韦得公司，因此惠州韦得公司认为其不应支付租赁费和物业管理费的主张不能成立。洛阳韦得公司自愿承担债务的行为属于债务加入，惠州韦得公司仍需履行合同约定的付款义务。关于惠州韦得公司提出明珠公司的起诉超过诉讼时效的主张，因明珠公司每年都向惠州韦得公司下达《催缴通知》，并未怠于主张权利，因此惠州韦得公司的主张不能成立。综上所述，惠州韦得公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25800元，由上诉人惠州韦得电子有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年九月十七日法官助理安超书记员高会茹