辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1580号 上诉人（原审被告）：毕宏伟，女，1968年10月19日出生，汉族，丹东市少年儿童图书馆工作人员，户籍所在地丹东市振兴区，现住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：张春兰，辽宁成功金盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹晓英，辽宁成功金盟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：毕娟，女，1956年8月3日出生，汉族，丹东市辽东学院退休教师，住丹东市振兴区。 被上诉人（原审原告）：毕爱梅，女，1963年1月16日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。 被上诉人（原审原告）：毕建军，男，1965年8月18日出生，汉族，丹东市民族歌舞剧院工作人员，住丹东市振兴区。 三名被上诉人的共同委托诉讼代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。 三名被上诉人的共同委托诉讼代理人：蒋华龙，辽宁中天律师事务所律师。 上诉人毕宏伟因与被上诉人毕娟、毕爱梅、毕建军合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人毕宏伟的委托诉讼代理人张春兰，被上诉人毕爱梅及其与被上诉人毕娟、毕建军的共同委托代理人孙奎斌、蒋华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕宏伟上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决关于上诉人与各被上诉人2003年7月9日签订的协议书合法有效及4人按份等额享有案涉房屋的事实认定错误。1、协议书无效且未实际履行。首先，协议书因标的物(人民街117-7、117-8)两处房产不存在而无效。丹东市民政局的两份情况说明足以证明协议书中的117-7、117-8两处房产号是不存在的，被上诉人更无证据证明涉案房屋与协议书中的两处房产有关联性及涉案房屋是其中的一套。购房合同记载且双方当事人均认可涉案房屋及毕娟、毕爱梅的购房款各102.2万元，一审法院却认定为143.7万元。其次，协议书中的“父母投资19万元，毕娟投资16万元、毕爱梅投资30万元”内容没有实际履行。被上诉人没有证据证明上述65万元交付的涉案房屋首付款，而上诉人是在协议书之前的2003年7月2日现金交付的首付款。既然认定协议书有效，为何又认定涉案房屋的首付款是军苑美食城的收入，一审判决前后矛盾。2、三被上诉人不是本案适格的主体。一审法院认定涉案房屋首付款是军苑美食城的营业利润没有任何依据，认定协议书中预购店面的主体是军苑美食城，军苑美食城只是吊销而非注销，则主张涉案房屋的权利主体亦应为军苑美食城，三名被上诉人只是军苑美食城的部分股东。3、一审法院混淆债权与物权的概念。涉案房款102.2万元，上诉人现金支付了首付款，贷款支付了86万元，以房屋租金偿还了贷款，从而取得了房屋所有权。房产证是排他的物权凭证，即使三被上诉人支付了首付款，其也仅对上诉人享有债权。4、一审法院超诉请判决，二审应予纠正。被上诉人仅诉请确认协议书的效力，二审却超诉请认定：即便协议无效，用军苑美食城的收益购得的房屋也应属于军苑美食城所有或者全体股东共有；三被上诉人两次均主张涉案房屋的首付款是按协议书约定(即父母投资19万元，毕娟投资16万元，毕爱梅投资30万元)支付的，一审法院却超诉请认定为首付款是军苑美食城的收益支付的，而对上诉人提供的2003年7月2日现金支付41.53万元的商品房销售(结算)专用发票却视而不见。综上所述，一审判决把协议书中根本不存在的人民街117-7、117-8号与案涉房屋没有任何关系的上诉人所有的房屋强行分割，错误至极。 毕娟、毕爱梅、毕建军辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应驳回上诉，维持原判。1、上诉人与被上诉人间的协议书合法有效，意思表示真实、没有违法之处，一审判决认定合法有效于法有据。上诉人割裂事实，以约定的房产人民街117-7,117-8不存在而推定协议书无效没有法律依据。2、协议书约定的标的具体、明确。协议书明确约定军苑美食城现欲购店面，而军苑美食城工商档案中的房屋租赁合同书、经营场所使用证明等材料证明，军苑美食城租赁使用的房屋是军苑小区（新村）10号楼一层640平方米的房屋。而被上诉人毕娟、上诉人购买的军苑新村第10幢一层01号、02号房屋面积均为319.41平方米，合计面积63882平方米，正是军苑美食城租赁使用的房屋。3、军苑美食城的地址历史上曾有过117-8、117-7的记载。首先，军苑美食城的工商注册登记地址即为117-8号。其次，被上诉人毕爱梅代表上诉人将军苑新村10号、面积319.4平方米的房屋租赁给医创大药房，毕娟、军苑美食城将军苑新村10号人民路117-7号、面积319.4平方米的房屋租赁给丹东市商业银行股份有限公司。4、协议书内容已实际履行。案外人潘香玲出资100万元用于其与毕爱梅各购买丹东昌隆房屋开发公司一处与上诉人及毕爱梅所购房屋面积及价款相同的房屋时，退回的首付款各41,53万元现金已用于交付上诉人毕宏伟、毕娟所购房屋的首付款41,53万元。后潘香玲该两笔款项合计83.06万元由毕娟、毕爱梅及父母的投资款予以偿还。5、被上诉人主体适格。上诉人与各被上诉人均系协议书当事人，协议书中预购买的房屋用于军苑美食城的经营仅是房屋用途，上诉人混淆了物权和债权的关系，其上诉理由没有法律依据。首先，不动产权利证书的权利状态并不必然反映真实的不动产物权关系。其次，《最高人民法院关于适用解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”被上诉人履行了协议书，有充分证据证明上诉人不是涉案房屋真实、唯一的权利人，仅是共有人之一。7、原裁判并未超越被上诉人的诉讼请求。被上诉人的诉讼请求不仅是确认协议书效力，还有要求上诉人协助办理案涉房屋为四人均额共同共有的变更登记手续。 毕娟、毕爱梅、毕建军向一审法院起诉请求：1、依法确认原告毕爱梅、毕娟、毕建军与被告毕宏伟2003年7月9日签订的《协议书》合法有效；2、确认坐落于丹东市振兴区《房屋所有权证》号为丹房权证振兴区字第××号，建筑面积319.41平方米的房屋为毕爱梅、毕娟、毕建军、毕宏伟均额按份共有；3、判令被告毕宏伟协助原告将坐落于丹东市振兴区（建筑面积319.41平方米）房屋所有权人更正登记为毕爱梅、毕娟、毕建军、毕宏伟均额按份共有。 一审法院认定的事实：2003年7月9日，三名原告与被告签订《协议书》，约定：军苑美食城现欲购店面，地处人民街117-7、117-8。在投资还款后，财产由毕建军、毕爱梅、毕宏伟、毕娟共同拥有。（父母投资拾玖万、毕娟投资拾陆万、毕梅投资叁拾万）签字人：毕宏伟、毕爱梅、毕建军、毕娟。见证人：沈桂珍、毕克财。 2003年10月18日，被告与案外人丹东昌隆房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买案外人丹东昌隆房屋开发有限公司开发的房屋，建筑面积为319.41平方米，房屋总价为1437000元，付款方式为按揭贷款，首付57.7万元，贷款86万元整。2003年11月10日，被告毕宏伟与案外人中国农业银行丹东市元宝支行签订《商业用房抵押贷款合同》，约定被告毕宏伟以其购买的振兴区房屋为抵押，借款86万元，并在丹东市公证处办理了公证手续。2003年11月21日，丹东市房产管理局为被告发放了丹房权证振兴区字第××号证书，载明：房屋所有权人：毕宏伟，房屋坐落振兴区军苑新村10#27幢房号1，丘（地）号940图3670宅，产别：私产，建筑面积319.41平，设计用途：商业。涉案房屋贷款已于2009年7月28日全部偿还完毕。 案件审理过程中，三名原告与被告均当庭认可涉案房屋曾用于军苑美食城经营使用，后租赁给丹东银行使用至今，涉案房屋贷款由军苑美食城的收入及租赁给丹东银行的房租租金偿还。 一审法院在审理过程中，三名原告于2020年1月15日提出诉讼保全申请，一审法院于2020年1月15日作出（2020）辽0603执保4号民事裁定书，裁定：一、查封被告毕宏伟所有的位于丹东市振兴区的房屋一处（保全标的147万元)。二、查封原告毕爱梅所有的位于丹东市振兴区的房屋一处。如处分查封、冻结财产，应经一审法院准许。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案三名原告与被告在2003年7月9日签订的协议书系各方当事人的真实意思表示，并无违法之处，该协议合法有效。虽被告认为协议中记载的人民街117-8、117-8号房屋与房权证振兴区字第××号振兴区军苑新村10#27幢房号1房屋非同一幢，但被告曾表示对其名下的涉案争议房屋的购房款中的首付款为各方当事人共同经营的丹东市军苑美食城的营业利润不持异议，对在军苑美食城经营期间偿还该房屋按揭贷款的款项来源为各方当事人共同经营的该美食城的经营利润，在该美食城停业后以出租该房屋的租金偿还按揭贷款均不持异议，且现各方当事人对军苑美食城为三名原告和被告共同投资、共同经营不持有异议，在此前提下，又通过本次庭审调查，双方提供的影像照片显示，双方均认可涉案房屋即为房权证振兴区字第××号振兴区军苑新村10#27幢房号1房屋，故协议约定军苑美食城现预购店面，地处房权证振兴区字第××号振兴区军苑新村10#27幢房号1房屋，由三名原告和被告共同拥有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现被告主张涉案房屋为其个人所有，但被告未提供充分的证据加以证明，故被告的辩解意见不予采纳。 一审法院判决：一、确认原告毕爱梅、原告毕娟、原告毕建军与被告毕宏伟2003年7月9日签订的《协议书》有效；二、确认坐落于丹东市振兴区（丹房权证振兴区字第××号，建筑面积319.41平方米）房屋为原告毕爱梅、原告毕娟、原告毕建军、被告毕宏伟按份等额享有；三、被告毕宏伟于本判决生效后10日协助原告毕爱梅、原告毕娟、原告毕建军将坐落于丹东市振兴区（丹房权证振兴区字第××号，建筑面积319.41平方米）房屋所有权人更正登记为原告毕爱梅、原告毕娟、原告毕建军、被告毕宏伟按份等额享有。案件受理费17933元，诉讼保全费5000元，合计22933元，由被告毕宏伟承担。 上诉人二审提供的证据：证据1、上诉人与东北金城工程第四大队2000年11月25日签订的房屋租赁合同书。证明：①用于经营军苑美食城的房屋是上诉人租赁的，在购买涉案房屋之前房屋用途是经营游戏厅，上诉人有交纳购房首付款的能力和资金来源，被上诉人提供的毕爱梅与东北金城工程第四大队签订的租赁合同在房屋开发公司没有查到，是假的，同一房屋不可能签署两份租赁合同。②该证据结合军苑美食城的工商档案信息资料可以证明，如果历史上曾有过117-8杠号的记载和使用，面积也应该是640平方米，而非319.41平方米，且军苑美食城的经营场所中住所地是，与协议中人民街117-7、117-8号也是不一致的。一审证人证实军苑美食城的经营面积是1280平方米，被上诉人一审也承认军苑美食城租赁9、10号楼的面积1280平方米。 证据2、东北金城工程第四大队2000年10月15日与辽宁成大方圆医药连锁有限公司签订的房屋租赁合同及成大方圆的企业信用信息公示报告。证明：合同约定租赁房屋为8号楼一层网点640平方米，结合该企业信用信息公示报告中经营场所为振兴区人民街117-7号，证明如果历史上有117-7、117-80杠号记载，每个杠号640平方米，117-7号对应的是8号楼，那么117-8对应的是9号楼，而不应该是上诉人涉案房屋10号楼。 证据3、潘香玲、毕爱梅各向丹东昌隆房屋开发公司交付现金102.2万元的记账凭证及毕爱梅交付86万元贷款的借款凭证。证明：潘香玲和毕爱梅的交款时间是2003年7月1日，购房价格是102.2万元，被上诉人提供的毕爱梅2003年6月16日购买9号楼一层网点的100万元专用收款收据是假的，目的是提高贷款额度。潘香玲是单独交纳的房款，毕爱梅认可其从潘香玲处借款交纳了首付款后又贷款，足以证明毕爱梅、毕娟及上诉人的房屋是同时购买的。 证据4、毕娟及上诉人各86万元的贷款凭证。证明：涉案房屋总房款102.2万元，首付款16万元，贷款86万元，一审认定以军苑美食城的收入交纳了45.3万元首付款是错误的。 证据5、丹东市农业银行振兴支行出具的毕娟、毕爱梅、潘香玲及上诉人的商业用房抵押贷款申请表。证明：①上诉人的申请表证明当时军苑美食城租用的10号楼的杠号为人民路117-9，与涉案房屋无关。②毕爱梅的申请表证明申请贷款和实际贷款时间均在协议之后，如果认定协议有效并实际履行，但毕家姐妹同时购买3套房屋是在协议之前。 证据6、毕娟、毕爱梅、潘香玲及上诉人的商业用房抵押借款合同。证明：4人同时购买的4套房屋均是102.2万元，均贷款86万元。 证据7、德邦证券股份有限公司丹东锦山大街银泰营业部出具的上诉人2003年至2005年的客户资金变更明细表。证明：上诉人购房当时有支付购房款及偿还贷款的能力，资金均来源于股票账户。 被上诉人的质证意见：对证据1的真实性没有异议，对证明问题有异议。上诉人提供的租赁合同来源于出租人，不能证明被上诉人提供的来源于工商行政管理部门的军苑美食城档案中毕爱梅与东北金城工程第四大队的房屋租赁合同是虚假的。2、军苑美食城工商档案中有过117-8号及营业面积640平方米的记载。被上诉人从未有过军苑美食城租赁面积1280平方米的表述。上诉人推定军苑美食城租赁面积1280平方米没有任何证据。 对证据2的真实性没有异议，但与本案没有关联性。1、该证据与被上诉人提供的成大方圆工商档案中与毕爱梅的9号楼租赁合同不一致。2、上诉人以与本案没有关联性的该房屋租赁合同推定117-7号对应8号楼及117-8对应9号楼没有事实依据。 对该证据3的真实性没有异议，对证明问题有异议。涉案房屋实际房款为102.2万元，退给毕爱梅和潘香玲用于缴纳上诉人和毕娟案涉房屋首付款41.53万元。借款凭证中上诉人与毕娟、毕爱梅的贷款时间不一致，证明其三人的购房时间不同。 对证据4的真实性没有异议，对证明问题有异议。不存在首付款16万元之说。 对证据5的真实性没有异议，对证明问题有异议。涉案房屋是为军苑美食城购买的店面，军苑美食城租赁的房屋面积为640平方米，协议约定购买的房屋就是毕娟和上诉人购买的两套房屋。上诉人的贷款申请表中军苑美食城的地址是其自己填的，与事实不符。 对证据6的真实性没有异议，对证明问题有异议。各自贷款86万元是事实，首付款均按约给付。 对证据7的真实性没有异议，对证明问题有异议。虽然股票账户名头是上诉人，但其名下股票不是其个人财产，该资金来源于军苑美食城。该证据证明上诉人2003年客户资金总变动值83000元，涉案房屋首付款41.53万元与该股票没有任何关联。涉案贷款是毕爱梅用军苑美食城的收入和房屋租金偿还的，还款凭证在毕爱梅手中，与上诉人无关。 根据双方当事人的举证、质证情况，本院对上诉人提供的证据认证如下：鉴于被上诉人对上诉人提供的证据的真实性均不持异议，本院对上诉人提供的证据的真实性予以确认。上诉人提供的证据1不能证明上诉人是否具有交纳涉案房屋首付款的经济能力和资金来源，也不能证明被上诉人提供的毕爱梅与东北金城工程第四大队签订的军苑美食城经营用房租赁合同是虚假的，以及军苑美食城的经营面积是否是1280平方米。上诉人提供的证据2不能证明上诉人所主张的如果确有117-7、117-8杠号记载，117-7号应是8号楼，117-8应是9号楼，而不应该是涉案房屋10号楼的事实。上诉人提供的证据3不能证明上诉人所主张的毕爱梅2003年6月16日购买9号楼一层网点的100万元收款收据是虚假的，也不能证明上诉人与毕爱梅、毕娟的房屋是同时购买的。上诉人提供的证据4不能直接证明涉案房屋首付款是否是以军苑美食城的经营收入交纳的以及是否交纳了41.53万元。上诉人提供的证据5可以证明军苑美食城的营业用房在贷款当时是以117-8、117-9为杠号记载的以及上诉人、毕爱梅、毕娟所购房屋的贷款申请时间均在协议书签订之后，但不能证明该3套房屋是在协议书签订之前购买的。上诉人提供的证据6可以证明上诉人与毕爱梅、毕娟及潘香玲购买的4套房屋均贷款86万元，但不能证明4套房屋的房款均为102.2万元。鉴于上诉人提供的证据7与上诉人原一、二审所主张的涉案诉争房屋的首付款来源于军苑美食城的经营收入，以及偿还涉案诉争房屋按揭贷款的资金来源于军苑美食城的经营收入及涉案房屋的租金的主张相悖，故该证据不能证明上诉人以该股票账户资金支付了诉争房屋的首付款并偿还了按揭贷款。 本院对一审认定的事实予以确认。一审认定以军苑美食城的收入交纳了41.53万元首付款是错误的。 本院认为：上诉人与三名被上诉人于2003年7月9日签订的协议书是各方的真实意思表示，并无违法之处，各方当事人约定购买军苑美食城店铺的意思表示明确，在协议书签订当时，各方约定的军苑美食城预购的店面人民街117-8、117-8号是确实存在的，故应认定该协议书合法有效。关于诉讼主体问题，各被上诉人是协议书的相对人，又是军苑美食城的投资经营人，故应认定各被上诉人的诉讼主体适格。 虽然涉案坐落于丹东市振兴区《房屋所有权证》号为丹房权证振兴区字第××号、建筑面积319.41平方米的诉争房屋产权证中的房屋地号与协议书约定的117-7、117-8不一致，但上诉人认可涉案诉争房屋是军苑美食城租赁金城工程第四大队的经营用房的其中一部分，而军苑美食城的企业机读档案登记资料中所载的军苑美食城的住所为“振兴区福春街”，故应认定各方当事人在协议书中约定的军苑美食城预购的店面117-7、117-8在协议书签订当时是确实存在的，该房屋包括以上诉人名义购买的涉案诉争房屋及以毕娟名义购买的面积等同、相邻的两处房屋。虽然涉案房屋首付款的交付时间在协议书之前，但该时间差不能否定涉案诉争房屋即是协议书约定预购的店面，相反，该时间差某种程度上进一步印证了协议书约定预购的店面即为该两处房屋。 上诉人在原一审答辩状中及原二审庭审中均主张涉案诉争房屋的首付款来源于军苑美食城的经营收入，现上诉人主张其以现金形式交付了首付款以及其具有交付首付款的经济能力，但上诉人并未提供其交付首付款款项来源的相关证据及其具有交付首付款的经济能力的有效证据加以证明。上诉人原二审主张涉案诉争房屋按揭贷款的偿还来源于军苑美食城的经营收入及该美食城停业后涉案房屋的租金。上诉人本次二审中又主张涉案房屋按揭贷款的偿还来源于其股票收入，但未提供有效证据加以证明。被上诉人主张，由潘香玲及其借给毕爱梅的向丹东昌隆房屋开发有限公司交付的购房首付款100万元因剩余而退回的款项交付了涉案诉争房屋以及以毕娟的名义购买的房屋的首付款，后由军苑美食城的经营收入款偿还了潘香玲该借款，并提供了潘香玲在收到毕爱梅返还的该借款时退还毕爱梅的借据及丹东昌隆房屋开发公司开具的涉案诉争房屋首付款发票，现上诉人没有证据证明其交付了该房屋首付款，故一审关于以军苑美食城的经营收入交纳了涉案诉争房屋首付款的认定并无不当。 综上，鉴于上诉人没有充分证据证明其交纳了涉案诉争房屋的首付款并偿还了该诉争房屋的按揭贷款，而各方当事人对军苑美食城由三名被上诉人与上诉人共同投资、共同经营的事实不持有异议，故应认定涉案诉争的坐落于丹东市振兴区所有权证书号为：丹房权证振兴区字第××号、建筑面积319.41平方米、名头为上诉人毕宏伟的房屋为被上诉人毕爱梅、毕娟、毕建军与上诉人毕宏伟按份等额共有。现被上诉人毕爱梅、毕娟、毕建军主张上诉人协助各被上诉人将该房屋所有权人更正登记为上述各共有人按份等额享有的诉讼请求应予支持。上诉人关于上述诉争房屋为其个人所有的诉讼主张本院无法支持。 综上所述，上诉人毕宏伟的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17933元，由上诉人毕宏伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 军 审判员 李秀洁 审判员 房春堂 二〇二〇年九月二十八日 书记员 张政悦