河北省内邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0523民初596号 原告：杜乾锋，男，1990年3月10日出生，汉族，农民，初中文化，住河北省邢台市内丘县。 委托诉讼代理人：杜立锋（系原告杜乾锋的姐姐），住河北省邢台市内丘县。 委托诉讼代理人：李晓磊，河北齐心律师事务所律师。 被告：内丘县家麟物业服务有限公司，住所地内丘县中兴市场中路东侧，统一社会信用代码：911305233989446685。 法定代表人：范长海，该公司经理。 委托诉讼代理人：乔江峰，河北衡益律师事务所律师。 原告杜乾锋与被告内丘县家麟物业服务有限公司（以下简称家麟物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告杜乾锋的委托诉讼代理人杜立锋、李晓磊，被告家麟物业公司的委托诉讼代理人乔江峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜乾锋向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还多征收的物业费701元（按照《前期管理服务协议》第四条第二项约定，住宅和储藏间三年应收取的物业费数额为：0.8元/平方米.月×104.2平方米×36月+0.4元/平方米.月×7.09平方米×36月=3103元，实际是2016年11月11日至2019年11月11日每年交1268元，三年共计3804元，该三年多收取原告701元）及利息（自2016年11月12日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2.请求判令被告擅自停用电梯、未进行二次加压等给原告造成的经济损失10000元；3.本案诉讼费等一切费用由被告承担。事实与理由：原告杜乾锋与被告家麟物业公司于2016年4月28日签订《前期物业管理服务协议》，本协议第四条第二项明确约定：“小高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平米0.80元、多层住宅按建筑面积每月每平米0.40元计算、储藏间按建筑面积每月每平米0.40元计算”。被告在收取2016年11月12日至2019年11月11日物业费时，小高层住宅（带电梯）的物业费和储藏间的物业费均系按照建筑面积每月每平米0.95元收取。故根据物业服务协议约定，被告未按协议约定收取物业费，请求判令被告向原告返还不当得利多征收的701元物业费及利息。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第五条第二项约定“办理入住时，交纳公用水电费、水电周转金300元。公用水电费包括楼道照明、电梯费用、二次加压电费、其他公用水电费等，此项费用依据实际用量公开合理分摊。每年结算一次，年初结算上一年费用并预交下一年的费用”。2016年4月28日，原告办理入住时，已向被告交纳公用水电周转金300元；2017年-2019年度各向被告交纳公用水电费133元共计399元。在此三年内电梯无故突然停用三次，三年内未进行二次加压，因此给原告造成经济损失10000元，以上均有证据证明，故请求判决被告向原告赔偿经济损失10000元。2019年11月份被告告知原告公用水电费上涨至每年170元。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第七项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故被告不能擅自提高收费标准和乱收费。综上，为维护原告合法权益不受侵害，特向贵院提起本诉，望贵院判如所请。 被告家麟物业公司辩称：1.被告收取原告2016年11月11日至2019年11月11日的物业费有事实和法律依据，没有向原告多收取701元物业费。2016年原告根据《邢台市物价局关于调整我市市区物业服务收费标准的通知》，调整了物业费收费标准，被告在该小区是前期物业，执行的是政府指导价，调整物业收费时与开发企业签订了协议并在各单元门口予以公告、公示。2.原告不是本案适格的原告主体，原告起诉要求返还701元物业费，实际上是对被告与开发企业签订的《前期物业服务补充协议》的要求撤销或变更，而根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，重大事项由业主共同决定，因此在《前期物业服务补充协议》没有被撤销或确认无效之前，原告以个人名义起诉无事实和法律依据。3.停电梯不是被告做的，被告不应当承担责任，电梯的运行涉及到全体业主的共同利益，是业主共同交纳的物业费、公摊电费维持其运行，为了便于管理，也为了交纳物业费业主的公平，电梯卡与物业费设置绑定，在业主欠交物业费、电费的情况下，电梯卡会自动失效，因此停电梯被告不应承担责任。4.二次加压的管理维修是内丘县自来水厂的责任，原告也没有证据证明在三年期间自来水厂没有进行过加压，也没有证据证明造成10000元的损失。综上应驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的以下事实，原告已按照协议约定在办理入住时已缴纳公用水电费、水电周转金共计300元、一年的物业费1068.38元、垃圾清运费及电梯上料费383.87元，家麟物业公司是依法成立的物业服务企业，资质等级为二级，家麟物业公司与邢台锦盛房地产开发有限公司达成委托协议，家麟物业公司是锦绣御园小区前期物业服务企业，本院予以确认。对于双方存在争议的证据，本院结合对方当事人的质证意见分析认证如下： 一、原告提交的证据：1.《前期物业管理服务协议》，证明原、被告有合法有效的协议，协议中明确约定了物业费的收费标准以及物业的维护和管理责任；2.2017年12月22日收据（编号0013647）和2019年1月13日收据（编号0665312），证明2017年11月12日至2019年11月12日每年物业费收取1269元，均未按照约定收取物业费，被告擅自提高收费标准；3.内丘县上品粥店收据6张（2016年6月至10月220元、2016年11月至12月750元、2017年1月至3月890元、2017年3月至5月730元、2017年6月至8月900元、2017年9月至11月660元饭费收据各1张），证明家麟物业公司未按照协议约定进行二次加压和对电梯的维护养护，使原告无法用水，日常生活无法保证，吃饭、洗衣等日常用水都需要另花钱购买；4.证人郭某、黄某出庭证言，证明物业公司从未进行二次加压；5.2016年12月23日收据（编号5003454），证明家麟物业公司收取原告2016年11月12日至2017年11月11日期间的物业费1068元。 被告家麟物业公司质证意见：原告未提交《前期物业管理服务协议》原件，对真实性不能确定，但对合同中相关物业费价格无异议；对2017年12月22日收据和2019年1月13日收据真实性无异议，但该证据不能证明被告多收取原告701元物业费，因为被告在2016年根据邢台市物价局的通知调整了物业费收费，被告是按调整后的价格收取的物业费；内丘县上品粥店收款收据不能证明是由于被告未履行物业服务相关职责造成，也不能证明该饭费与水压过低有关，该组证据不是正式发票，真实性无法认定；二证人均是原告的同一楼层的住户，相互之间属于邻居关系，而且均是欠交物业费电梯停运的业主，因此二证人与本案的诉讼请求有一定利害关系，该二证人证言不能作为本案认定事实的依据，根据郭某的证言证实是因为维修了管道才使水压正常，这说明不是因为二次加压造成的水压过低。2016年12月23日收据证明原告计算的数额错误。 本院认证意见：被告虽然对《前期物业管理服务协议》系复印件提出异议，但是该协议的原件被告处也有，如果对该协议的真实性有异议应当提交其保存的原件予以反驳，现被告未提交其保存的原件，且对该协议中的相关物业费价格无异议，本院对该证据予以确认。本院对原告提交的2017年12月22日收据、2019年1月13日收据、2016年12月23日收据的真实性予以确认，可以证明被告自2016年11月12日至2019年11月12日期间共计收取原告物业费3606元，而并非原告主张的三年收取物业费3804元。内丘县上品粥店的收款收据并非正式发票，该证据也无法证明电梯停运的事实，本院不予确认。证人郭某的证言为：证人住内丘县；之前一直按期交物业费，没有欠过物业费，在小区单元门口看到一张纸，纸上大概写什么时间交物业费可以打折，就去交上，上面没有显示价格，没有看到调整物业费的公示公告，每次去交的时候都是直接报单元号，物业说是多少就交多少，其他没有问过，之前没有看过合同，但是2020年阳历年去交物业费，物业说要再加一个费用，多交一百多元，是什么费用记不清了，叫公摊水电费，去年多交一百多元，今年又多交一百多元，回家看当时签的合同才知道应按0.8元收但是交的是按0.95元算的，就去找物业说为什么不按合同交，物业也没有解决这个问题，就没有交，具体时间记不清了，最后一次交的物业费不记得了，反正之前没有欠过物业费；从2017年供暖之前入住到去年阴历11月或12月的时候，一直都没有进行二次加压，不知道加压由谁管理，反正都在物业费中包含，不知道小区有几个加压泵房，是物业说别的楼有水，为什么证人所住的楼没有水，还说证人事多，用水的问题物业没有解决，吃饭用水都供不上，物业一直推脱，最后找到水厂，让水厂来修的时候在小区的机房试验了，在低压的时候水很小，也就是用不上水，切换到高压的时候一点水都没有，水厂来修的人员说没有加压，试验以后还是没有水，到去年阴历11月或12月的时候去找水厂，水厂过了两三天（具体时间记不清了）到小区把地下挖开，好像是接管，具体不清楚，修完以后立马就有水了，水厂说物业没有向水厂反映过，之前洗澡都没有什么水，找过物业无数次都未解决问题；电梯卡是每户免费配二个，如果需要增加是二十元一个，去年催交物业费，发现合同问题以后没有交物业费，物业把电梯停了，停了多久记不清了，后来找物业以后又能用了大概十天八天，再后来又停了一直到现在不能用，其他人能用，就是没有交物业费的三户不能用。证人黄某证言：证人和原告是同一楼层，好像在2015年12月30日交房，证人是2016年装修，2018年入住，从装修的时候就发现水压低，热水器没有正常使用，无法洗澡，问题给物业反映了多次，但是物业说这属于水厂管，直到去年直接找到水厂以后才解决了问题，解决之前还多次出现断水停水，给物业反映多次，但是物业说不属于他们管，找到自来水公司问题才解决；在办理入住时按前期合同交了全部物业费、公用水电费、水电周转金，入住到2019年12月30日没有欠过，就是今年对物业收费标准有异议才没有交，物业费收费标准的变更，之前没有看到公示或公告，后来物业让看到过公示的照片，但是对照片有质疑，签的前期物业合同约定按每平米每月0.8元，储藏间0.4元，2015年12月份到2016年12月份是按合同收费，之后就变了，按0.98或0.9元收费，记不清了，这个收费问题给物业沟通，但是物业没有确切回答，也没有说合同终止就改变收费标准，多次协商没有结果，物业态度比较强硬；现在物业管理各方面不行，小区的杂草不管理，也不浇水，树、草都没有人管，未进行二次加压肯定会有损失，但是因为是证人出庭，所以没有进行追讨，以后会作为原告进行追讨，供水问题出现以后给物业反映，物业说是水厂管理，证人对于二次加压这种专业性问题不清楚，找到水厂，水厂说会联系物业，了解具体什么问题，怎么解决的不清楚，只是知道后来水能供日常生活了，但是水压跟不上，物业有义务及时联系自来水公司及时解决；电梯卡现在是否不能正常使用，从什么时间不能使用的没有详细记，应该是在今年二三月份的时候，催交物业费，因为有异议没有交，所以电梯卡就停了，电梯不能用了。本院认为，上述两位证人的证言没有刻意加大被告的责任，而是客观陈述了自己知道的相关事实，因此，本院对该两位证人的证言予以确认。 二、被告提交的证据： 证据1、内丘县行政审批局2016年1月8日颁发的家麟物业公司的营业执照，证明家麟物业公司是依法成立的物业服务企业。 证据2、河北省住房和建设厅2016年9月5日颁发的资质证书，证明家麟物业公司资质等级为二级。 证据3、家麟物业公司与邢台锦盛房地产开发有限公司于2014年8月9日签订的物业管理委托书，证明家麟物业公司受该公司委托进行物业服务达成协议，家麟物业公司是锦绣御园小区前期物业服务企业。 证据4、在内丘发改委领取的邢台市物价局《关于调整我市市区物业服务收费标准的通知》，证明业主大会成立前的小区物业费实行政府指导价，二级物业企业的收费标准为每月每平米0.65元，正负10%，电梯运行费每月每平米0.3元，正负10%。 证据5、家麟物业公司与锦盛房地产开发有限公司2016年8月20日签订的《前期物业服务补充协议》，证明高层包括储藏间每平米0.95元收取。 证据6、2016年8月份拍摄的照片四张，证明家麟物业公司在调整价格后在各楼道的单元口张贴了公告。 原告质证意见：对证据1、2、3均无异议；证据4因为没有原件对真实性有异议，对关联性有异议，该文件第一项提供物业服务并收费的物业企业与业主应当签订物业服务合同，但物业公司未与原告签订物业服务合同，签订的是前期物业服务协议；对证据5的真实性无异议，但是该协议未通知到业主，《前期物业管理服务协议》与业主是在2016年4月28日签订，但补充协议是在2016年8月20日签订，原告未收到过补充协议的通知；对证据6真实性有异议，因为照片未存储于原始载体。 本院认证意见：对被告提交的证据1、2、3的真实性、合法性和关联性予以确认；证据4是公开的文件，互联网上均可以查询，本院对该文件的真实性予以确认；《前期物业服务补充协议》上有家麟物业公司的印章和法定代表人的签字以及邢台锦盛房地产开发有限公司的合同专用章以及法定代表人郝志川的签字，本院对该协议的真实性予以确认；被告提交的上述照片不显示拍摄时间，故不能证明张贴公告的时间，本院对上述照片与本案的关联性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告杜乾锋是内丘县锦绣御园小区小高层9栋2单元1101室业主。被告家麟物业公司成立于2014年7月29日，营业期限为2014年7月29日至2034年7月28日，经营范围为小区内物业服务，该公司于2016年9月5日取得物业服务企业二级资质证书。2014年8月9日，甲方邢台锦盛房地产开发有限公司与乙方家麟物业公司签订了《物业管理委托书》，协议内容：（1）由甲方商定同意，将锦绣御园的物业交由乙方管理，其中固定资产水泵、水泵房、路灯、电动门等归乙方统一管理，包括维修、更换等；（2）锦绣御园内的楼房、道路及所有的公共设施及公共部位的所有卫生打扫由乙方负责；（3）物业管理费、电费、水费由乙方收取，管理人员由乙方自行安排，费用由乙方承担；（4）委托性质为全权委托，乙方将永久性管理；（5）未尽事宜，按最近一期的物业管理条例执行；（6）本协议一式五份，从签字之日起生效。另，内丘县锦绣御园小区是不属于别墅的住宅区，至今尚未成立业主的大会。 2016年4月28日，原告杜乾锋（乙方）与被告家麟物业公司（甲方）签订《锦绣御园小区前期物业管理服务协议》，约定：物业名称为锦绣御园小区，类型为多层住宅、小高层住宅、商业用房，坐落位置为9栋2单元1101室，建筑面积为104.2+7.09平方米；第四条第二项约定：小高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米0.80元、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.40元计算、储藏间按建筑面积每月每平方米0.40元计算；第四条第八项约定：物业管理服务费用标准依据当地政府有关规定，按市场价格适时调整；第五条第二项约定：办理入住手续时，交纳公用水电费水电周转金300.00元，公用水电费包括楼道照明、电梯费用、二次加压电费、其他公用水电费等，此项费用依据实际用量公开合理分摊，每年结算一次，年初结算上一年费用并预交下一年的费用；第十一条第六项约定：甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用；协议还约定了其他内容。同日，原告杜乾锋向被告家麟物业公司交纳了2015年11月12日至2016年11月11日的物业费1068.38元、公摊水电费300元、垃圾清运费及电梯上料费383.87元。2016年12月23日原告交纳2016年11月12日至2017年11月11日期间的物业费1068元、公摊水电费133元。2017年12月22日原告交纳2017年11月12日至2018年11月11日期间的物业费1269元、公摊水电费130元。2019年1月13日原告交纳2018年11月12日至2019年11月12日期间的物业费1269元、公摊水电费130元。 另查明，2016年4月19日邢台市物价局出台邢价经费【2016】8号文件，即《关于调整我市市区物业服务收费标准的通知》，该文件第二条第一款规定：业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业收费实行政府指导价。该文件所附《邢台市市区物业服务收费标准》显示：服务等级为二级的收费标准为0.65元/月.平方米，上下浮动范围为10%；电梯运行费为0.30元/月.平方米，上下浮动范围为10%。2016年8月20日，甲方邢台锦盛房地产开发有限公司与乙方家麟物业公司签订《前期物业服务补充协议》，该协议第二条第一项约定：“参照邢台市物价局邢价经费【2016】8号文件收费标准，商铺和住宅收费标准自2017年3月起做如下调整：1、小高层住宅（带电梯）按建筑面积（包括储藏间面积）每月每平方米按0.95元收取，多层住宅按建筑总面积（包括储藏间面积）每月每平方米按0.65元收取”。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：1.被告提高物业费收费标准是否合法有效；2.原告不能正常用水是否是被告的原因导致；3.因电梯停运和不能正常用水是否对原告造成了损失，被告应否对该损失承担责任。 关于第一项焦点：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告家麟物业公司经邢台锦盛房地产开发有限公司委托对内丘县锦绣御园小区提供物业服务，双方签订的《物业管理委托书》的性质即相当于《前期物业服务合同》，因此，该委托书对锦绣御园小区全体业主具有约束力。邢台市物价局《关于调整我市市区物业服务收费标准的通知》第一条第一款规定：“提供物业服务并收费的物业服务企业与业主应当签订物业服务合同，约定物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容”。本案被告家麟物业公司与原告杜乾锋签订了《前期物业管理服务协议》，该协议的性质即相当于《物业服务合同》。因此，原、被告双方存在物业服务关系，是物业服务合同法律关系的适格主体。双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人自愿签订，其内容未违反法律法规禁止性规定，是合法有效的协议，对于协议内容双方应当自觉遵守，按约履行。在选聘物业服务企业，并且物业服务企业已经与业主签订了物业服务协议之后，建设单位无权再与物业服务企业补充签订物业服务合同变更原前期物业服务合同的内容，故被告家麟物业公司与邢台锦盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务补充协议》对锦绣御园小区全体业主不发生法律效力。根据邢台市物价局《关于调整我市市区物业服务收费标准的通知》第二条第一款规定：“业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价”。本案锦绣御园小区是不属于别墅的住宅区，且至今未成立业主大会，因此应适用政府指导价。上述通知所附的《邢台市市区物业服务收费标准》中二级服务等级的物业服务企业的收费标准是0.65元/月.平方米（±10%）、电梯运行费是0.3元/月.平方米（±10%），因此，本案被告作为提供二级服务的物业服务企业，原告作为小高层的业主，被告按照每月每平米0.95元标准向原告收取物业费（包含电梯运行费），没有超出上述通知的指导价。虽然家麟物业公司未就新收费标准与原告杜乾锋另行签订书面物业服务合同，但杜乾锋已按0.95元/月.㎡的标准向家麟物业公司交纳了2017年11月12日至2019年11月12日的物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，家麟物业公司已向杜乾锋提供了物业管理服务，杜乾锋也按新的收费标准向家麟物业公司交纳了物业服务费，应当认定双方协商一致对前期物业服务合同进行了变更。因此，被告提高物业费收费标准合法有效。 关于第二项焦点：根据证人证言，水压不足问题是由水厂进行维修后达到正常，因此，原告没有证据证明水压不足是被告家麟物业公司的原因所致。 关于第三项焦点：根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告因电梯停运和不能正常用水对原告造成了损失，但是原告提供的证据却不能支持其主张，本院对原告的该项主张不予支持。 综上所述，原告杜乾锋的诉讼请求没有证据予以支持，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告杜乾锋的诉讼请求。 案件受理费68元，减半收取计34元，由原告杜乾锋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  陈素英 二〇二〇年九月十八日 书记员  苏启帆