湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2171号上诉人（原审被告）：李正中，男，1972年1月5日出生，汉族，湖南省新田县人，住新田县。被上诉人（原审原告）：廖国顺，男，1964年12月15日出生，汉族，湖南省新田县人，住新田县。第三人：危春林，男，1966年3月19日出生，汉族，湖南省新田县人，住新田县。上诉人李正中因与被上诉人廖国顺、第三人危春林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2020）湘1128民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李正中上诉请求：一、请求撤销一审判决的第一项和第二项，依法驳回被上诉人廖国顺的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。其一，门面房附属空地是当时供销社同意并决定就近划出小部分面积用于门面所有人和适用人的生活需要，与房屋所附的前后空坪隙地完全是不同概念，不同的区域位置，不同的性质。其二，上诉人于1997年受让5号门面，经当时供销社改制也未提出异议，一直保持原状。2006年第三人受让原供销社空坪后，该房产一直由上诉人自主管理使用，对应水电均登记在上诉人名下。其三，上诉人的5号门面及厨房没有及时办理使用权证，并不能当然推出上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议无效，且上诉人履行了告知义务，又有多名在场人见证。其四，被上诉人受让后，拆除了厨房导致与第三人引发所谓权属争议，与房屋买卖合同系不同的法律关系。二、适用法律错误。根据《合同法》第52条和第132条，不能得出无处分权的买卖合同当然无效的结论。被上诉人请求确认无效依据的法律不足，其以标的物没有所有权或处分权为由要求确认无效，法院应不予支持。三、本案一审程序严重错误。廖国顺辩称，双方交易的房屋，有一部分是第三人的。危春林辩称，我买这个地是公平公正公开的，是有土地证，有发票的，手续齐全，合理合法的，受法律保护。他说我的地有空隙，他没有证据，他没有发票，没有办证，所以上诉人的诉请是没有理由的。上诉人还让我损失了误工费、交通费等。廖国顺向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2019年5月2日签订的“茂家原供销社综合门面转让协议书”无效，返还原告购房款11万元，并支付原告从2019年5月2日起到返还执行日止之资金占用期间的年息6%，并赔偿相应损失；2、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：1997年1月23日，被告李正中作为乙方与张兴财（甲方）签订《茂家供销社房屋转让协议书》，张兴财将原茂家供销社综合门市部面积为36平方米的5号门面以25000元的价格转让给李正中，协议中明确写明“前后空坪隙地属供销社所有，乙方不得搭棚打厂”。被告李正中受让该门面房后，在门面房的后面搭建了一个20余平方米的厂棚用于做厨房，多年来没有办理与房屋有关的任何手续。2006年7月19日，第三人危春林通过拍卖的方式取得原茂家供销分社房地产一宗，占地面积约为2895平方米，建筑面积950平方米，新田县供销合作联社与第三人危春林于2006年8月18日签订了房地产转让协议，第三人危春林于2007年4月20日取得该宗土地的土地使用权证，该宗房地产与被告李正中所购门面房相邻，其中小部分土地位于被告门面房的后面。2019年5月2日，被告李正中与原告廖国顺签订《茂家原供销社综合门面转让协议书》，约定：一、甲方（李正中）将可正常使用的原茂家供销社5号门面房屋和房屋所附属的前后空坪隙地全部转让给乙方（廖国顺）所有和使用。二、房屋座向：......。三、转让标的：房屋面积36平方米，另包括后面（东面）甲方自建厂棚面积约25平方米（是供销社撤并前为甲方所留地以甲方厂棚实际使用面积为准）。四、转让资金为人民币壹拾壹万元整（￥110000.00）。五、......。合同签订后，原告廖国顺将购房款110000元一次性交付给被告李正中，原告廖国顺受让被告李正中出售的该门面房后，将后面的厂棚拆除预重新搭建，第三人危春林提出异议，称该厂棚所在位置有面积大约11-12平方米系其拍卖所得，在国土部门为其颁发的使用权证范围之内，因而不允许原告在原址重建。一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，本案中，被告李正中在1997年从张兴财处受让原茂家供销社5号门面房时有明确的约定，“前后空坪隙地属供销社所有，乙方不得搭棚打厂”，被告李正中受让多年以来，始终没有办理该门面房的房产证及空坪隙地的土地使用权证，在2019年却将该门面房及没有处置权利的前后空坪隙地全部转让给被告廖国顺，属于无权处置，从而导致原告在对空坪隙地搭建的厂棚进行改建时因权属问题与第三人发生纠纷，其转让目的无法完全实现，原、被告所签订的门面转让协议违反法律规定，属无效合同，因无效合同取得的财产应当予以返还，故对原告要求被告返还购房款的诉讼请求法院予以支持；鉴于原告在转让该门面时，没有充分了解标的物是否具有权属争议，本身存在失误，双方交付房屋后又做了部分改变，无法照房屋原样返还给被告，且没有提交因此造成损失的相关证据，故对其提出由被告支付资金占用期间的利息及赔偿损失的诉讼请求法院不予支持。被告李正中提出在门面房后搭建厂棚征得原茂家供销社同意且原茂家供销社在处置资产时为其预留了面积的意见，无证据支持，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告廖国顺与被告李正中签订的《茂家原供销社综合门面转让协议书》无效；二、由被告李正中于本判决书发生法律效力之日起十日内一次性返还原告廖国顺购房款110000元；三、驳回原告廖国顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告廖国顺负担250元，被告李正中负担1000元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。在房屋买卖合同中，出卖人负有交付房屋并转移所有权的义务，买受人负有支付价款的义务，双方切实履行各自义务以实现合同目的。本案中，一方面，上诉人作为出卖人虽在涉案门面后的空坪隙地搭建并使用厂棚20多年，但其明知自己并不享有对该地块的建设用地使用权，而在与被上诉人签订房屋买卖合同前既未明确该地块的权利人，也未尽到对被上诉人的释明义务，致使被上诉人在对该厂棚重建时引发与第三人之间的权属争议。因此，上诉人未尽到为实现合同目的所负有的义务，构成违约。依据《合同法》第九十四条的规定，存在违约行为致使不能实现合同目的之情形的，当事人可以解除合同。本院认为，双方当事人所签订的房屋买卖合同真实有效，但因合同目的不能实现，被上诉人享有解除合同的权利。鉴于被上诉人同时提出了确认合同无效和返还《茂家原供销社综合门面转让协议书》约定的转让款，因此，解除协议仍在被上诉人诉讼请求的范围内，故本院对上诉人与被上诉人之间签订的《茂家原供销社综合门面转让协议书》依法予以解除。一审法院认定双方签订的《茂家原供销社综合门面转让协议书》无效，处理不当。另一方面，被上诉人在与上诉人订立合同时未尽到注意义务，亦存在过错。此外，因被上诉人拆除了涉案厂棚，导致上诉人对该厂棚的所有权灭失，给上诉人造成一定财产损失。因而，一审法院驳回了原审原告要求原审被告支付资金占有期间的利息及赔偿损失的诉讼请求。综上，上诉人李正中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省新田县人民法院（2020）湘1128民初400号民事判决书第二项、第三项；二、撤销湖南省新田县人民法院（2020）湘1128民初400号民事判决书第一项；三、解除被上诉人廖国顺与上诉人李正中签订的《茂家原供销社综合门面转让协议书》。二审案件受理费2500元，由上诉人李正中负担。本判决为终审判决。审判长  高和平审判员  李振湘审判员  李秋云二〇二〇年九月二十八日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。