北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终5089号上诉人(原审原告)：洪薇，女，1964年5月9日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：王乐，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑海峰，北京市中伦文德律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：杨季霖，男，1991年4月29日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人(原审被告)：杜淑南，女，1962年11月1日出生，汉族，住北京市丰台区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：武涛，北京市一法律师事务所律师。原审第三人：御嘉置地有限公司，住所北京市东城区东直门内西羊管胡同甲1号。法定代表人：***，执行董事。委托诉讼代理人：严俪洋，女，1963年7月13日出生，汉族，御嘉置地有限公司职工。上诉人洪薇因与被上诉人杨季霖、杜淑南、原审第三人御嘉置地有限公司（以下简称御嘉公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初74098号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人洪薇及其委托诉讼代理人郑海峰、王乐，被上诉人杨季霖、杜淑南的委托诉讼代理人武涛，原审第三人御嘉公司的委托诉讼代理人严俪洋参加诉讼。本案现已审理终结。洪薇上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错误。一审查明事实及适用法律错误。首先，案涉房屋未办理所有权变更登记并非洪薇的原因。洪薇完成购房手续并实际占有案涉房屋后即积极办理所有权变更手续，有房屋登记费收据证明洪薇于2014年4月16日到东城区房管局办理房产证。因御嘉公司名称变更的原因未能成功办理，洪薇与御嘉公司多次进行交涉。房管局对于未能成功办理产权登记的会将接收的资料返还给申请人，不会留存、存档，故东城房管局未明确答复一审法院。2017年7月，御嘉公司完成备案手续后，未告知洪薇，洪薇对于案涉房屋未及时办理过户登记不存在故意以及重大过失。其次，关于执行异议和复议的司法解释是形式审查的判断标准，并非权利确认的标准。依照物权法第二百四十五条第一款的规定，将案涉房屋查封作为执行标的物，严重损害洪薇的合法权利。杨季霖、杜淑南的债权指向的是一般责任财产，而洪薇的债权指向具有唯一性，不能为实现杨季霖、杜淑南的债权而侵害洪薇的债权和物权期待权。杨季霖、杜淑南辩称：不同意洪薇的上诉意见。事实和理由：第一，一审认定的事实有部分异议，但是判决结果认可。1．洪薇与开发商的现房认购合同主体中还有个人霍树林，其真实身份不明，网签合同约定的金额和支付方式也与实际履行的现房认购的合同和补充协议约定的不符，两方为了逃避各自应纳税款，采用隐瞒事实和虚假申报手段，侵犯国家利益和税收秩序，购房合同不能轻易被认定为合法有效。2．购房款仅有10%进入案外人经纪公司的账户，另外90%全部进入了案外人霍树林的个人账户，不符合交易习惯。收款的具体法律依据及法律关系不明确，亦不应轻易认定洪薇已经支付全额款项。第二，洪薇未办理产权过户登记手续，存在明显过错。1．洪薇在交易过程中没有尽到合理的注意义务和审慎义务，案涉房屋属于价格不菲的高档别墅，洪薇的认知程度高于一般消费者。在签约付款环节，不符合交易习惯，仅凭指令就将大部分款项付给个人。2．洪薇为了达到逃税的目的和公司共同隐瞒真实交易价格，存在主观恶意。3．洪薇长期轻信公司，关于不能过户的原因没有合理解释。洪薇没有积极行使自己权利，东城区不动产登记中心给法院的回函明确了双方没有办理过过户登记手续，同时也明确了所有人名称变更后，只要先办理变更登记就可以办理转移登记。2017年7月以后已经具备了办理转移登记的全部条件，洪薇在一审以及二审的上诉状中都自认，2017年7月以后对房产是否满足登记条件的认知全部依赖于公司是否履行告知义务。三、一审判决适用法律正确。依据不告不理原则，一审法院未确权也是正确的。洪薇在执行异议阶段没有提供签约付款的具体的证据，在本诉的一审阶段也没有提供其积极办理产权过户登记、积极主张权利的确凿证据，应该自行承担不利后果。御嘉公司述称：同意上诉意见。一审判决大部分事实认定内容都同意，但最后一项关于办证的认定，确实是因为公司名称变更登记的客观原因长期不能办证，不动产中心回函说一年7月之后可以办理，公司不清楚。洪薇向一审法院起诉请求：判决解除对北京市东城区东直门内大街9号院3号楼4层X房屋的查封措施，停止对该房屋的强制执行。一审法院认定事实：一、涉案房屋所涉合同签订情况2013年9月2日，洪薇作为买受人与御嘉公司（霍树林）作为出卖人签订《商品房现房认购书》，约定“委托销售代理机构北京君龙时代房地产经纪公司。认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市东城区上院天恒公寓项目中的3号楼5层（实际楼层4层）03号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共302．42平方米，套内建筑面积230．91平方米，买受人购房的商品房现已取得房屋所有权证，证号为：X京房权证东股字第XXXX号，填发单位为东城房屋管理局。该商品房按照建筑面积计价，单价为59519／平米，总房价款为18000000元。出卖人同意认购人一次性付款。认购人应当在签订本认购书当日，向出卖人支付定金1800000元，出卖人在收取房款定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人同意在支付定金之日起10日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款。买受人在10日内付清房款的50％，同出卖人签订正式的《商品房买卖合同》；买受人应于9月20日前付清房款；房款付清后办理房屋入住手续。本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订商品房买卖合同后本认购书自行终止，本认购书终止后，认购定金应当抵作商品房价款”等内容。该认购书尾部，出卖人盖章为北京上院天恒物业管理有限公司，认购人处签字为洪薇。2013年9月3日，御嘉公司（霍树林）作为出卖人（甲方）、北京君龙时代房地产经纪有限责任公司作为委托销售代理机构、洪薇作为买受人（乙方）签订《补充协议》，载明“甲乙双方于2013年9月2日签订东直门内大街九号NAGA上院B座X号的房屋认购合约，其中未尽事宜签订补充协议如下：1．协议总房款18000000元，经甲乙双方协商同意网签的合同金额签订8000000元。2．付款方式：乙方已付款1800000元，9月26日付款10000000元，余款6200000元10月10日前付清。3．开户行河北省涿州市开发区农村信用社，房款代收账号×××，收款人霍树林。霍树林先生收到房款视同于我公司收到房款”等内容。《补充协议》尾部，甲方为北京君龙时代房地产经纪有限责任公司盖章，乙方签字人为洪薇。2013年10月30日，御嘉公司作为出卖人与洪薇作为买受人签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：“北京君龙时代房地产经纪有限责任公司为委托销售代理机构。该商品房坐落为：东城区东直门内大街9号院3号楼4层X，建筑面积302．42平米，套内建筑面积230．91平米。按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米单价为34646．54元。买受人采取其他方式付款，具体付款方式及期限约定详见附件五。出卖人应当在2013年10月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”等内容。《北京市商品房现房买卖合同》尾部，出卖人处为御嘉置地集团有限公司盖章及公司法定代表人***手写签字，买受人处为洪薇签字。附件五中约定，买受人在签订《商品房现房买卖合同》时一次性支付购房款，共计人民币8000000元。庭审中各方均认可该合同已进行网签。2013年10月30日，洪薇作为甲方与北京上院天恒物业管理有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，合同尾部甲方为洪薇签字，乙方为北京上院天恒物业管理有限公司盖章及公司法定代表人***签字。二、涉案房屋所涉款项支付情况2013年8月28日，洪薇通过其建设银行尾号4238的信用卡刷卡方式向北京君龙时代房地产经纪有限责任公司跨行消费30000元。2013年8月28日，洪薇通过其建设银行尾号为5196的银行卡向北京君龙时代房地产经纪有限责任公司刷卡消费50000元。2013年9月2日，洪薇通过其建设银行尾号为5196的银行卡向北京君龙时代房地产经纪有限责任公司消费1700000元。此外，洪薇表示还向北京君龙时代房地产经纪有限责任公司现金支付20000元。上述合计1800000元，洪薇表示系支付《商品房现房认购书》中约定的定金。2013年9月26日，洪薇通过其建设银行尾号为5196的银行卡向案外人霍树林转账汇款10000000元。2013年10月11日，洪薇通过其建设银行尾号为5196的银行卡向案外人霍树林通转账汇款6200000元。洪薇表示已经按照《补充协议》的约定支付了全部购房款，杨季霖、杜淑南表示洪薇和霍树林关系无法查证，无法证明上述款项为购房款。御嘉公司认可洪薇已经付清涉案房屋全部房款，并在庭审中对洪薇为何向霍树林付款解释如下：2013年之前我公司欠案外人“魏玉恒”（音）的债务无法偿还，就将涉案房屋抵给他，因其不在北京不想要北京的房屋，霍树林作为我公司法人的朋友，就帮我司偿还了“魏玉恒”的债务，后涉案房屋就给了霍树林。霍树林想把房屋出售，洪薇看房买房过程中就将房款按照几方沟通的意见支付给霍树林，但涉案房屋仍然是一手房。2014年4月4日，御嘉置地集团有限公司为洪薇开具经营项目为房款，金额为8000000元的发票。2014年4月9日，洪薇到北京市东城区地方税务局缴纳了240000元的契税。同日，洪薇缴纳专项维修基金60484元。2014年4月16日，洪薇缴纳房屋登记费80元。三、涉案房屋占有查明的情况2013年10月，洪薇与北京上院天恒物业管理有限公司签订《上院天恒公寓业主临时公约》、《消防安全协议书》、《供暖协议书》，填写了《NAGA上院业主家庭情况登记表》，洪薇表示已于2013年10月办理入住。洪薇和御嘉公司均认可2013年10月30日向洪薇交付了涉案房屋。北京上院天恒物业管理有限公司2019年7月8日出具《居住证明》，载明：北京上院天恒物业管理公司，成立于2005年8月23日，自成立以来一直管理北京市东直门内大街9号院（又称NAGA上院公寓物业），该物业的开发商系御嘉公司。洪薇女士系北京市东直门内大街9号院3号楼X号的业主，自2014年起至本证明文件出具之日止，其不间断的实际居住于该地址，该地址为洪薇女士的经常居住地。洪薇女士居住期间一直按时缴纳物业费，从未出现拖欠、少付物业费或其他杂费的情况。杨季霖、杜淑南认为北京上院天恒物业管理有限公司是御嘉公司法人控制的企业，与本案有利害关系，故不认可该证明效力。洪薇提交其户口本首页，显示洪薇为户主，住址为东城区东内大街9号院3号楼4层X号。杨季霖、杜淑南认为户籍办理仅需购房合同即可办理，不能证明洪薇就在此居住。关于涉案房屋物业费、供暖费缴纳情况如下：2013年10月11日，洪薇向北京君龙时代房地产经纪有限公司使用建行尾号5410储蓄卡刷卡消费38606．56元。北京上院天恒物业管理有限公司为洪薇开具金额为92446．56元的物业费、车位租赁费、代收供暖费、卫星电视费的收据。洪薇表示该笔支出为2013年10月至2014年10月期间的相关费用，刷卡消费金额与收据不一致的部分使用其他卡支付，现在因时间久远无法提供交易明细。2014年10月13日，洪薇向北京君龙时代房地产经纪有限公司使用建行尾号5410储蓄卡刷卡消费95126．56元，北京上院天恒物业管理有限公司为洪薇开具金额为83388．48元的物业费、车位租赁费（2014年10月-2015年10月）收据以及金额为11738．08元的代收供暖费、卫星电视费、光纤使用费收据。两张收据金额与刷卡消费记录金额一致。2015年10月12日，洪薇向北京君龙时代房地产经纪有限公司使用建行尾号5410储蓄卡刷卡消费42446．56元。2015年10月12日，洪薇使用建设银行尾号4238信用卡向北京君龙时代房地产经纪有限公司刷卡消费50000元。洪薇表示缴纳为2015年10月至2016年10月期间的涉案房屋物业费、供暖费和车位租赁费。2016年10月11日，洪薇向北京君龙时代房地产经纪有限公司使用建设银行尾号5410储蓄卡刷卡消费13548．48元，使用建设银行尾号4238信用卡刷卡消费30000元。北京上院天恒物业管理有限公司为洪薇开具金额为43548．48元的BX物业费（2016．10．15-2017．10．14）收据。2017年10月13日，洪薇向北京上院天恒物业管理有限公司缴纳涉案房屋物业费、供暖费50806．56元。北京上院天恒物业管理有限公司2017年10月31日的记账凭证中载有：物业费BX（2017．10．15-2018．10．14），包括公共服务费43548．48元和供暖费7258．08元。2018年10月16日，洪薇向北京上院天恒物业管理有限公司缴纳涉案房屋物业费、供暖费50806．56元。北京上院天恒物业管理有限公司2018年10月31日的记账凭证中载有：物业费BX（2018．10．15-2019．10．14），包括公共服务费43548．48元和供暖费7258．08元。2019年10月24日，洪薇向北京上院天恒物业管理有限公司缴纳涉案房屋物业费、供暖费18145．2元。2019年11月5日，北京上院天恒物业管理有限公司为洪薇开具面额10887．12元的物业费发票。杨季霖、杜淑南表示洪薇提交的上述交易记录有的不是支付给物业公司，数额和科目也有不一致之处，故不认可证明目的。经询，洪薇表示因为北京君龙时代房地产经纪有限公司和北京上院天恒物业管理有限公司在一处办公，与开发商御嘉公司系关联公司，故在哪个pos机刷卡都是按要求进行。四、涉案房屋所涉执行情况杨季霖、杜淑南与御嘉公司买卖合同纠纷一案，经一审法院主持调解，双方达成协议：一、御嘉公司于调解书生效之日起三日内支付杨季霖、杜淑南购房款8000000元；二、御嘉公司于调解书生效之日起三日内支付杨季霖、杜淑南经济损失18000000元。该院于2019年3月27日出具（2019）京0105民初31764号民事调解书予以确认。后杨季霖、杜淑南以御嘉公司未按时履约付款为由，据上述调解书向该院申请强制执行。该院于2019年4月1日以（2019）京0105执13246号立案受理，执行中于2019年4月16日向北京市东城区不动产登记事务中心送达协助执行通知书、强制执行裁定书，对北京市东城区东直门内大街9号院内被执行人御嘉公司名下7套房屋予以查封，当中即包含涉案房屋。该院查封之时该房上已有买受人登记备案，登记之买受人为洪薇。洪薇作为案外人向该院提出执行异议，该院经审查，出具（2019）京0105执异1653号执行裁定书，认为案外人仅提供购房款发票，并未提交任何交易记录或银行流水对款项的实际流转予以证明，被执行人虽对相应事实予以认可，但亦未提供入账凭证予以佐证，故裁定驳回案外人的执行异议。五、其他查明的情况2005年4月26日，北京天恒拓展房地产开发有限公司经国家工商行政管理总局核准企业名称变更为御嘉公司，申请变更后的法定代表人登记为***，御嘉投资（北京）有限公司为其出资单位，法定代表人亦为***。2010年12月21日，御嘉公司经北京市工商行政管理局核准名称变更为御嘉置地集团有限公司。2015年10月27日，经北京市工商行政管理局核准，御嘉置地集团有限公司变更为御嘉公司。北京君龙时代房地产经纪有限公司的股东在2008年3月18日变更为御嘉投资（北京）有限公司和***。北京上院天恒物业管理有限公司设立时的法定代表人为***。洪薇提交的工商部门备案的登记审核表中显示御嘉公司和北京君龙时代房地产经纪有限公司、北京上院天恒物业管理有限公司注册地均为东城区东直门内西羊管胡同甲1号，洪薇认为三个公司事实上均由***实际控制，故御嘉公司委托北京君龙时代房地产经纪有限公司、北京上院天恒物业管理有限公司处理房屋买卖事宜具有合理性。洪薇提交落款日期为2015年7月7日北京市浩天信和律师事务所的《律师函》，其中提到：虽然贵司向洪薇女士提供了协助办理房产证的部分文件，但是由于文件显示的贵司名称、用章和合同载明的贵司名称、用章存在区别，导致房产证颁发部门拒绝受理洪薇女士的办证申请。洪薇要求御嘉公司：1．请贵司于收到本《律师函》之日起三个工作日向洪薇女士提供符合房产证颁发部门要求的、与贵司相关的文件材料（文件载明的贵司名称和公章需和合同完全一致）；2．如贵司未能按照前述约定向洪薇女士交付合格文件，贵司将需依法承担相应的法律后果和责任。洪薇表示该律师函系其亲自送交御嘉公司，但就送达情况没有证据提交。御嘉公司庭审中表示收到该律师函。杨季霖、杜淑南认为仅凭该律师函不能认为洪薇主张过权利。御嘉公司2019年7月8日出具《证明》，载明：本公司和洪薇于2013年10月30日签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定洪薇以8000000元总价款购买本公司开发的位于东城区东直门内大街9号院3号楼X号房屋，因业主洪薇已付清全部购房款，我司于2014年4月4日为其开具全额发票。洪薇交齐所有费用后，多次前往东城区不动产登记中心办理过户登记，均因我司名称变更中心不予办理，洪薇一直要求我司配合办理，其始终无任何过错。杨季霖、杜淑南提交（2018）京民终263号民事判决书，以证明本案涉及的查封公寓已经有部分购房人取得产权证，而非全部不能办理，故洪薇对未能过户没有尽到积极审慎义务；同时霍树林与御嘉公司的法定代表人系朋友关系，其既无权代收洪薇购房款项，又与御嘉公司存在利害关系。洪薇认为该判决书与本案无关。御嘉公司认为（2018）京民终263号民事判决书所涉案件的产权证办理是在2013年以前，但是本案是在2014年办理产权证，此时已经无法办理。另查，位于昌平区定泗路88号1050幢-1至2层房屋由洪薇、洪薇之夫、洪薇之子按份共有。2019年12月3日，一审法院向北京市东城区不动产登记事务中心发函询问：1．2013年9月2日至今，洪薇、御嘉公司是否向贵单位申请办理位于北京市东城区东直门内大街9号院3号楼4层X号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权转移登记手续；2．洪薇和御嘉公司表示因涉案房屋初始登记的产权人名称为御嘉公司，2010年12月21日御嘉公司更名为御嘉置地集团有限公司，故涉案房屋因御嘉公司名称变更且用章与房屋买卖合同用章存在区别导致无法办理权属转移登记手续，该情况是否属实；3．依据贵单位2013年9月至今所执行的政策，不动产出售时，如不动产所有权人曾发生名称变更，需提交哪些文件以办理不动产权属转移登记手续。2019年12月19日，北京市东城区不动产登记事务中心向该院函复如下：“1．经查我中心不动产登记档案，未核查到该房屋2013年9月2日至今有转移登记业务记录。2．经查我中心不动产登记档案，该房屋于2009年1月5日完成了房屋所有权初始登记，所有权人为御嘉公司，经查我中心房地产开发企业备案记录，御嘉公司于2017年7月提交营业执照复印件、授权委托书原件，已完成备案手续，可以申请办理相关国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续。3．依据我中心2013年9月至今所执行的政策，不动产出售时，如不动产所有权人曾发生名称变更，需先通过申请办理不动产变更登记，将所有权人名称进行变更，再办理不动产转移登记手续，同时需要提交下列材料：1．根据自2009年2月20日实施的《房屋登记工作规范（试行）》的规定，申请国有土地范围内房屋所有权变更登记（权利人名称及相关信息变更）应当提交以下材料……（4）单位名称及相关信息变更的，提交有权部门出具的相应更名文件……2．根据自2014年7月1日起实施的《北京市房屋登记工作规范》的规定，申请国有土地范围内房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：……（四）房屋所有权发生变更的证明文件（公安、工商或者其他有权部门出具的证明权利人姓名、名称或者身份信息发生变化的文件）……3．根据自2017年1月1日起实施的《北京市不动产登记工作规范（试行）》的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记，提交的材料包括……（4）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料……”等内容。洪薇对于上述函件的意见为：1．洪薇与御嘉公司多次去办理所有权转移登记手续，但是先是因为名称问题再是因为查封问题没有办成，对于没有最终办理过户的情况是没有记录的。因此，法院核实的第一个问题与北京市东城区不动产登记事务中心函复的第一个问题并不是一个问题。洪薇认为可以从其提交的契税发票、购房款发票、专项维修基金交款通知和收据、房屋登记费等综合考虑，就在最后环节因为公司名称没有能够办理，因此没有办理记录，但洪薇提交的证据完全可以证明洪薇在2014年4月申请过办理所有权转移登记手续。另外洪薇提交的《律师函》也能够证明洪薇在涉案房屋被查封前多次向不动产登记部门提出过办理房产证的申请。退一步讲，洪薇即便延迟办理房产证也不是什么过错，不能因此丧失房屋所有权。洪薇的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。2．对于第二个问题，函复说明了重新提交了营业执照复印件完成了备案，可以进行办理所有权转移登记手续，至于具体时间以法院查明和御嘉公司回复为准。3．函复说明了不同情况需要准备的不同材料，我们都按照房管部门要求进行了提供。杨季霖、杜淑南对于上述函件的意见为：其客观证实了洪薇与御嘉公司并非合理、正常之房屋交易行为，双方并未真正申请办理过房屋所有权转移登记，及其所述因企业名称变更而导致房屋无法过户的理由无法成立。1．关于法院询问的第一个问题，《回函》中明确并未有业务记录。该表述包括有关申请记录、办理未果记录或不予办理记录。2．关于法院询问的第二个问题，《回函》明确了2017年7月御嘉公司已经办理了房地产开发企业的相关备案手续，具备办理转移权属登记的条件。可见洪薇和御嘉公司关于法院查封涉案房屋后才杨季霖、杜淑南知可办理过户手续的陈述与《回函》不符。3．关于法院询问的第三个问题，《回函》中明确所有权人先行办理变更登记所需材料，均为常规文件，最主要即是“公安、工商或有权部门出具的证明权利人姓名、名称或身份信息变化的文件”。洪薇和御嘉公司均提交和认可了工商行政管理部门出具的企业名称变更批准文件，其如积极办理变更登记后再办理涉案房屋的权属转移登记于不动产登记部门而言并不存在任何障碍。可见并非事实上不能办理过户而是洪薇、御嘉公司在主观上不愿意办理。御嘉公司对上述函件意见为：北京市东城区不动产登记事务中心没有对法院公函中的1和2问题进行明确答复，视为没有否认，正说明情况属实。另洪薇曾在2020年1月15日庭审谈话中表示请求给予3个工作日补充洪薇曾经去过不动产中心要求办理过户以及洪薇催促御嘉公司办理过户的材料，但其后未在规定时间内向一审法院提交。一审法院认为：本案的争议焦点是洪薇对涉案房屋是否享有能够排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（下称二十八条）规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本条款规定了关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，洪薇在本案中主张其对杨季霖、杜淑南与御嘉公司之间的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其主张是否成立应按照二十八条规定的四方面条件进行判断和认定。首先，洪薇与御嘉公司2013年10月30日针对涉案房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。涉案房屋未办理过户登记手续，并不影响房屋买卖合同的效力。一审法院2019年4月16日向北京市东城区不动产登记事务中心送达协助执行通知书、强制执行裁定书对涉案房屋予以查封，故一审法院认定洪薇符合二十八条第一项，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于涉案房屋占有情况，综合考虑洪薇提交的2013年10月30日签署的《北京市前期物业服务合同》《上院业主临时公约》等材料、北京上院天恒物业管理有限公司出具的《居住证明》以及洪薇关于2013年-2019年涉案房屋物业费、车位租赁费、供暖费等费用的缴纳情况，可以认定洪薇办理完成正常入住手续的情况下从2013年10月30日开始占有涉案房屋。杨季霖、杜淑南虽对上述证据提出异议，但没有提交相应反证，故一审法院认定洪薇符合二十八条第二项，即在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三，关于涉案房屋价款的支付，《商品房现房认购书》、《补充协议》和《北京市商品房现房买卖合同》均载明北京君龙时代房地产经纪有限责任公司为委托销售代理机构，《补充协议》中明确了总房款18000000元以及付款方式。从洪薇提交的刷卡记录和转账记录，基本可与《补充协议》约定的付款对象、付款时间、付款方式、分期付款金额予以一一对应，故一审法院认为洪薇符合二十八条第三项，即已支付全部价款。最后，关于是否因买受人自身原因未办理过户登记，这也是本案各方的主要争议焦点。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，一方面，洪薇提交的《律师函》虽内容显示向御嘉公司提出过配合办理过户的积极请求，但没有送达记录等予以佐证；洪薇提交的证据也无法证明其向房屋登记机构递交过过户登记材料，所以一审法院无法认定洪薇具有积极行为。另一方面，涉案房产未办理过户登记是否有“合理的客观理由”，根据北京市东城区不动产登记事务中心关于涉案房屋的《回函》，2017年7月御嘉公司已经完成备案手续，具备办理房屋所有权转移权属登记的条件，涉案房屋转移登记不再具有客观障碍。洪薇从2013年9月就支付了大额房款，其应当对涉案房屋转移登记一事给予持续性的高度关注，洪薇在庭审中也表示多次去办理转移登记手续，而从2017年7月具备办理条件到2019年4月涉案房屋被查封近两年的时间里，洪薇在未举证说明其他正当理由的情况下，未在合理时间内办理过户登记手续应系消极不行使登记权利的行为。此外，洪薇提交《律师函》，还说明曾经接受了专业的法律咨询和指导，其通过诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的可能性较之其他普通民事主体更大。所以，一审法院综合考虑后，认为洪薇不符合二十八条第四项条件，涉案房屋系因洪薇自身原因未办理过户登记。判决：驳回洪薇的全部诉讼请求。本院二审期间，洪薇围绕上诉请求依法提交新的证据：一、加盖核对无误章、由乔立签名的洪薇身份证复印件、户口本复印件等资料，用以证明洪薇于2014年4月16日到东城区不动产登记中心办理房屋产权登记手续。二、不动产登记信息查询结果告知单，用以证明洪薇在东城没有其他房产。三、专家法律意见书，用以证明洪薇对案涉房屋享有所有权，有权要求停止执行。杨季霖、杜淑南提交民事裁定书一份，用以证明其债权来源以及提起执行异议被驳回。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨季霖、杜淑南对洪薇提交的证据资料的真实性、关联性、证明目的均不认可，对告知单、意见书的证明目的不予认可。洪薇对杨季霖、杜淑南提交的民事裁定书的证明目的不予认可。御嘉公司对上述证据的真实性均认可。此外，二审中洪薇申请本院调查取证，申请事项为：向北京市东城区不动产登记事务中心调取2014年4月16日接待窗口工作人员乔立的签名样本、对资料上乔立的签名进行鉴定、函询洪薇在2013年至2014年期间未办理过案涉房屋以外的其他不动产登记。经本院向该登记中心调查，该中心工作人员确认资料上的印章为单位印章，洪薇提交的资料说明2014年案涉房产应当有过户登记申请。本院当庭宣读了调查笔录，洪薇、杨季霖、杜淑南、御嘉公司对调查笔录的真实性不持异议，但杨季霖、杜淑南主张不能印证洪薇于2014年4月16日办理过转移登记手续。本院认为，虽然洪薇提交的资料、北京市行政事业性统一收费票据上均未注明案涉房产，北京市东城区不动产登记事务中心亦无相应记录，但洪薇提交证据证明其名下无东城区的房产，资料上的印章、签字经中心工作人员确认，收费票据注明是房屋登记费，中心工作人员确认当时对于不能办理过户手续的不留存业务记录，明确与“经查我中心不动产登记档案，未核查到该房屋2013年9月2日至今有转移登记业务记录”给一审的答复不矛盾。且洪薇于同月9日缴纳了契税和专项维修基金，按照日常经验法则，同月16日办理过户登记符合常理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”，对洪薇提交的证据，经审查并结合上述相关事实，本院确信案涉房屋曾于2014年4月办理过户登记的待证事实的存在具有高度可能性，该事实存在。对此，杨季霖、杜淑南未能提交反证，应承担不利后果。对当事人争议的事实，本院认定如下：2014年4月16日案涉房屋曾办理过户登记申请，但未果。另查，北京市第二中级人民法院执行裁定书（2017）京02执异78号载明：案外人：杜淑楠、杨季霖，申请执行人：张嘉明，被执行人：御嘉公司。在执行张嘉明与被执行人御嘉公司房屋买卖合同纠纷一案过程中，案外人杜淑楠、杨季霖提出执行异议，请求解除对位于北京市东城区东直门内大街9号院3号楼XX号房屋（以下简称XX号房屋）的查封措施。案外人杜淑楠、杨季霖称，2006年12月16日，其二人与御嘉公司就XX号房屋签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定购买XX号房屋，并在2006年12月由申请人杜淑楠的配偶杨东军先生分三次交清了全部购房款总计800万元，御嘉置地公司开具了相应的收据。购买XX号房屋后，杜淑楠、杨季霖一直实际居住使用XX号房屋，虽未办理房屋所有权证书，但案外人对此并不存在过错。现杜淑楠、杨季霖请求解除对XX号房屋的查封措施。该院查明：张嘉明与御嘉公司房屋买卖合同纠纷一案，该院于2014年12月18日作出（2014）二中民初字第11240号民事判决，判决：一、御嘉公司于判决生效之日起十日内协助张嘉明办理北京市东城区东直门内大街9号院2号楼12层XXXX号的房屋所有权证书；二、御嘉公司于判决生效之日起十日内给付张嘉明逾期办理房屋所有权转移登记的违约金四百二十七万九千元；三、驳回张嘉明的其他诉讼请求。上述判决生效后，张嘉明申请强制执行，该院以（2015）二中执字第00689号立案执行。执行过程中，该院于2015年6月4日将被执行人御嘉公司名下的位于北京市东城区东直门内大街9号院3号楼XXX、XX二套房产予以查封。该院审查过程中，杜淑楠、杨季霖提交《北京市商品房预售合同》、御嘉公司开具的交款人为“杨东军”的三张共计800万元的房款收据、御嘉公司开具的证明收到杜淑楠和杨季霖全部购房款的《证明》一份、房屋入住手续、《地下车位管理服务协议书》、《供暖协议书》、《消防安全协议书》以及相关的物业费、供暖费、车位管理费、有线电视费的收据或发票，证明其支付了全部购房款、办理了实际入住。御嘉公司对上述证据全部认可。杜淑楠、杨季霖还就800万元购房款的支付情况提交了电子汇划款补充报单、御嘉公司出具的《说明》、万博金科技有限公司出具的《情况说明》、北京天恒拓展房地产开发有限公司的记账凭证、银行进账单、万博峰林科技发展有限公司的明细分类账以及有关工商材料，用于证明杜淑楠、杨季霖通过各种方式全额支付了购房款800万元。该院认为，申请执行人张嘉明不同意杜淑楠、杨季霖的请求，认为御嘉公司为杜淑楠、杨季霖出具的是购房款收据而不是不动产销售的专用发票，且房屋预售合同没有在房屋管理部门进行备案登记。根据杜淑楠、杨季霖向法院提交的现有证据，无法证明其已经支付了全部购房款，故杜淑楠、杨季霖所提执行异议请求，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。裁定：驳回杜淑楠、杨季霖的执行异议请求。再查，北京市高级人民法院（2018）京民终263号民事判决书认定：在案证据显示御嘉公司可以且已经为部分购房人开具了购房发票、办理了房屋产权证书。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致，有上述相关证据以及当事人二审陈述在案佐证。本院认为：本案的上诉争议焦点为洪薇能否以案涉房屋为其所有为由解除查封的执行措施。对于案外人的救济应当遵循以下原则：一是利益平衡原则：一方面要依法维护申请执行人的合法权益，确保生效法律文书是司法权威，另一方面，妥善平衡申请执行人、被执行人与案外人之间的利益关系。二是实质审查原则：不能仅依据权利外观表象作出裁判，加大打击虚假诉讼的力度，在证明责任问题上，严格适用自认规则，即使被执行人承认案外人的主张，案外人仍应就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻却对执行标的物强制执行的事实承担举证责任。三是权利甄别原则：按照物权优先于债权、法律规定的特殊债权优先于普通债权的原则，正确处理纠纷。对案外人实体权利与申请执行人债权发生冲突时，做好法律上的评价，进而对执行标的物的权属以及是否符合继续执行条件作出判断。四是生存利益优先原则。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对案外人提出的排除执行异议，人民法院既要对案外人对执行标的是否具有某种实体权利作出审查判断，又应对该实体权利能否阻却执行以及是否阻却执行进行审查判断。据此，本院作出对本案作出如下分析认定：首先，洪薇认为被采取强制执行措施的执行标的物系其所有，应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻却对执行标的物强制执行的事实承担举证责任。御嘉公司、北京上院天恒物业管理有限公司全面认可洪薇的主张，洪薇亦提交其与御嘉公司（霍树林）签订的《商品房现房认购书》、与御嘉公司（霍树林）、北京君龙时代房地产经纪有限责任公司签订的《补充协议》、与北京上院天恒物业管理有限公司签订的《上院天恒公寓业主临时公约》、《消防安全协议书》、《供暖协议书》、填写《NAGA上院业主家庭情况登记表》予以佐证。依照严格适用自认规则，不能仅凭双方的陈述以及上述合同确认洪薇主张的事实。经查，御嘉公司作为出卖人与洪薇作为买受人于2013年10月30日签订《北京市商品房现房买卖合同》，该合同已网签，而杨季霖、杜淑南与御嘉公司调解确认债权是在2019年，故不存在洪薇与御嘉公司为了规避执行、恶意串通签订虚假合同的情形。网签的房屋买卖合同约定的购房款800万元，远低于双方自认的房款1800万元，涉嫌非法避税，但不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故杜淑楠、杨季霖关于合同无效的答辩意见不予采信。《商品房现房认购书》、《补充协议》约定的出卖人御嘉公司（霍树林）与盖章不一致，但北京君龙时代房地产经纪有限公司的股东为御嘉投资（北京）有限公司和御嘉公司的法定代表人，该人亦为北京上院天恒物业管理有限公司设立时的法定代表人。御嘉公司、北京君龙时代房地产经纪有限公司、北京上院天恒物业管理有限公司注册地同一，故该情形存在合理解释，此其一。其二，案涉房屋买卖合同签订前的同年8月28日开始至9月2日，洪薇向北京君龙时代房地产经纪有限责任公司支付178万元，2013年9月26日、10月11日、2015年10月12日、2018年10月16日，向案外人霍树林转账汇款1620万元，均有银行记录予以佐证，亦与《商品房现房认购书》、《补充协议》约定的付款对象、时间、方式金额基本一致，御嘉公司亦出具发票（金额800万元）。对此，御嘉公司陈述因其与案外人“魏玉恒”（音）、霍树林作为公司法定代表人的朋友之间存在债权债务关系，虽然没有证据佐证，但没有相反证据证明洪薇与霍树林、北京君龙时代房地产经纪有限责任公司存在其他经济往来。此后的2014年4月9日，洪薇缴纳契税、专项维修基金。其三，洪薇的户口在案涉房屋内，从2013年10月11日开始直至2014年10月13日、2016年10月11日、2017年10月13日、2019年10月24日，洪薇向北京君龙时代房地产经纪有限公司或北京上院天恒物业管理公司付款，时间上、数额上存在一定的逻辑性，亦有银行记录予以佐证，北京上院天恒物业管理有限公司亦开具物业费、车位租赁费、代收供暖费、卫星电视费等费用的收据。刷卡消费金额与收据不完全一致，但不一致占很小一部分，2019年洪薇支付的金额为历年物业费的1/4，当时已在诉讼中，故存在合理解释。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，洪薇主张其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有案涉房产、已支付全部价款，一审法院予以认定，具有事实及法律依据，本院予以确认。杜淑楠、杨季霖主张洪薇与御嘉公司恶意串通损害其合法权益，理由不充足，不予采信。此外，御嘉公司自认洪薇一直要求其配合办理转移登记手续，依照严格适用自认规则，不能仅凭其自认确认该事实。经查，2014年4月16日，案涉房屋申请办理所有权转移登记未果，有洪薇一审提交的加盖不动产登记事务中心的财务章的房屋登记费、二审提交的加盖核对无误章且工作人员签字的户口本复印件等资料以及本院调查笔录予以佐证。其次，该回函中明确御嘉公司于2017年7月后可以申请办理相关国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续。据此，洪薇或御嘉公司在2014年4月6日后至2017年6月期间未申请办理案涉房屋转移登记，具有合理的客观理由。最后，2017年7月至2019年涉案房屋被查封前，该期间内洪薇未申请。因洪薇已经提交过申请材料，长期客观上亦存在转移登记障碍，故不能苛求洪薇在此期间一而再、再而三地持续积极要求，洪薇对于未办理过户登记并无过错。御嘉置地公司为该小区其他业主办理房屋产权证书，并不能说明洪薇怠于行使权利，杜淑楠、杨季霖该项答辩意见不予采信。综上，洪薇对执行标的物案涉房屋具有实体权利。其次，洪薇对执行标的具有的实体权利能否阻却执行的问题。本案中，申请执行人杨季霖、杜淑南的债权来源于御嘉公司出卖的案涉同一小区内的另一房屋，杨季霖、杜淑南于2017年在另案中亦作为案外人提起执行异议，被裁定驳回，后经人民法院调解书确认其对御嘉公司享有债权。御嘉公司将案涉房屋出卖给洪薇，导致其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未不当减损，杨季霖、杜淑南作为债权人仍然有权主张相应权利。相反，将案涉房屋查封并作为执行标的物，直接损害了洪薇的合法权利。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”参考适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合本案实际情况、当事人享有的权利性质、权利取得的来源与时间等因素进行价值衡量，洪薇就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。综上所述，洪薇的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初74098号民事判决；二、解除对北京市东城区东直门内大街9号院3号楼4层X房屋的查封措施，停止对该房屋的执行。一审案件受理费70元，由杨季霖、杜淑南负担（洪薇已预交，杨季霖、杜淑南于本判决生效后七日内支付给洪薇）。二审案件受理费70元，由杨季霖、杜淑南负担（洪薇已预交，杨季霖、杜淑南于本判决生效后七日内支付给洪薇）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  万丽丽审 判 员  周艳雯二〇二〇年九月九日法官助理  陈文文法官助理  仵 霞书 记 员  王 艳书 记 员  卢园园