甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初1134号原告（反诉被告）：王莲心，女，汉族，1945年7月15日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：陈若兰，甘肃杰隆律师事务所律师。被告：兰州力云环境科技有限公司，住所地兰州市城关区九州大道长江花园小区9号楼1单元301室。法定代表人：康家瑞，该公司负责人。被告（反诉原告）：鲜小琪，男，回族，1981年12月4日出生，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：张莹，甘肃方域西涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏京京，甘肃方域西涛律师事务所律师。第三人：甘肃中天房地产信息咨询有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路16号兰州中心45幢1单元1719室。法定代表人：郑伟，该公司总经理。原告王莲心与被告兰州力云环境科技有限公司（以下简称：力云公司）、鲜小琪及第三人甘肃中天房地产信息咨询有限公司（以下简称：中天房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，被告鲜小琪在举证期限内提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告王莲心及其委托诉讼代理人陈若兰,被告鲜小琪及其委托诉讼代理人张莹到庭参加诉讼。被告力云公司、第三人中天房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王莲心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告力云公司和鲜小琪承担违约责任，向原告支付违约金350000元；3、判令被告力云公司和鲜小琪向原告支付因追究违约责任而支出的律师费50000元、邮寄送达费36元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月31日，原告与被告鲜小琪和力云公司（2019年4月24日之前公司名称为兰州璟弘商贸有限公司）及第三人中天房产公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，2019年1月26日双方又签订了《房屋买卖补充协议》。上述协议约定：原告委托第三人中天房产公司将其所有的坐落于兰州市城关区静宁路41号地下一层001室、房屋所有权证号为兰房权证（城关区）字第××号、证载建筑面积为1099.36ｍ的房屋出售给二被告；房产成交价格为人民币柒佰万元整（7000000元）；双方于2019年3月15日前完成房屋买卖交易，其中包含：一次性支付剩余购房款、完成房屋所有权过户登记；被告逾期支付房款每逾期一天，每日按未付房款的千分之三向原告支付违约余；逾期30天原告有权不再向被告出售该房屋，被告应向原告支付应付房款5%的违约金；由于一方违约，另外两方为追究违约责任产生的律师费、诉讼费等均由违约一方承担。合同签订当日，原告从第三人处收到支付的房屋定金6万元，2019年2月18日收到二被告通过第三人支付的购房款5万元，3月25日再次收到5万元购房款。自此，原告共收到16万元。合同约定的交易完成日到期后，二被告未能按约支付剩余购房款，原告本着宽容互谅原则己无数次催促二被告要求其尽快办理银行贷款、支付剩余购房款。但时至今日，虽经原告及第三人尽管多次催告，但二被告未作出任何解决问题的实际行动，导致原告出售的房屋长期空闲至今。综上，二被告的行为已构成违约，给原告造成了巨大的经济损失，且符合双方约定的合同解除条件，原告也已履行了通知义务。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告鲜小琪辩称，1、力云公司不是本案的适格被告，请求驳回原告的起诉；2、被告已经向原告支付了6万元定金和10万元购房款，且原告认可扣留上述钱款的前提下，再诉请违约金于法无据；3、原告在没有证明其损失已经实际发生的情况下，原告无权诉请律师费；4、原告主张的违约金过高，请求法院依法予以降低。被告力云公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩材料。第三人中天房产公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩材料。被告鲜小琪向本院提出反诉请求：1、判令本诉原告依法向其返还购房款6万元；2、本案诉讼费由本诉原告承担。事实及理由：被告鲜小琪与原告签订的房屋买卖合同因各种原因未能履行，现其同意原告依据定金罚则收取100000元定金，但对于剩余的60000元，理应向其返还。为此，被告特提出反诉，望判如所请。原告王莲心针对被告的反诉请求辩称：1、被告鲜小琪要求返还60000元购房款的诉求于法无据；2、被告作为违约方无权选择违约责任的承担方式。综上，被告要求反诉请求无事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月31日，原告（甲方）与二被告（乙方）、第三人中天房产公司（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同主要约定：甲方将其所有的位于兰州市城关区【产权证号为兰房权证（城关区）字第××号、证载面积为1099.36平方米】的房屋以6900000元的价格出售给乙方。乙方在合同签订当日交付定金100000元给丙方，再由丙方向甲方支付定金60000元，剩余部分甲方委托丙方托管，待过户后冲抵房款。如定金交付后因乙方原因合同无法履行或解除，已付定金不再退还，因甲方原因合同无法履行或解除，甲方应按实际收取的定金60000元双倍返还给乙方。乙方于2019年1月19日前将首付款4830000元按照房管部门的规定支付给甲方，剩余房款乙方向银行申请按揭贷款的方式支付。贷款金额以银行审批为准，如审批金额低于申请贷款金额，不足房款由乙方于房屋产权转移之前以现金方式支付给甲方，甲方双方应积极配合。乙方按照上述约定的付款方式交清一次性付款的款项情况下，甲乙双方按丙方要求于2019年1月19日之前到房屋所有权登记部门办理产权转移登记手续。甲方同意收到全额房款当日交付房屋供乙方使用，甲乙双方在物业交割单上签字，视为交易房屋完成交付。关于违约责任的约定：甲方收取定金后如违反约定，应按60000元的双倍返还乙方，甲方收取房款后如违反约定，除应当返还乙方支付的所有房款，还应按已付款项的3%向向乙方承担违约金。乙方在支付定金后不能按照合同约定买入房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，无权要求返还定金。乙方逾期支付房款，每逾期一天，每日按未付房款的千分之三向甲方支付违约金，逾期30天，甲方有权不再向乙方出售房屋，乙方应向甲方支付应付房款的5%违约金。由于一方违约，对方为追究违约责任而产生的律师费、诉讼费由违约方承担。双方还约定了其他事宜。2019年1月26日，原告因身体原因，不能亲自履行合同义务，行使合同权利，委托其子李弘作为其合法代理人于委托当天和二被告签订了房屋买卖补充协议一份，该协议主要约定：1、因多方原因导致该房屋无法在2019年1月19日前完成，经双协定，合同交易日期顺延至2019年3月15日；2、甲乙双方友好协定，该房屋最终成交价为7000000元；3、如因乙方原因（除政策性问题及不可抗力）在2019年3月15日仍未完成过户，甲方无条件解除《房屋买卖（居间）合同》。乙方需按原合同对甲方进行赔付；4、为代表乙方诚意，乙方应在2019年2月18日18:00点前，给甲方指定账户打入50000元预付房款，如在此时间乙方未能打入此款，该补充协议自动失效。上述合同和补充协议签订后，被告向原告共计支付了160000元。后因二被告未按合同约定向原告支付购房款，原告于2019年5月5日分别向二被告和第三人以律师函的方式通知解除上述案涉合同和补充协议，各方分别于2019年5月6日签收。因通知解除合同，原告花费邮递费36元，同时，原告因此次诉讼支出一审律师费25000元。双方就此踉成纠纷，形成本诉。另查，2018年10月31日，被告鲜小琪出具声明一份，对案涉房屋在办理过户时，自愿将房屋产权办理至被告兰州璟弘商贸有限公司名下，并盖有被告兰州璟弘商贸有限公司公章。2019年4月24日，被告兰州璟弘商贸有限公司将公司名称变更为兰州力云环境科技有限公司（自然人独资），法定代表人为康家瑞。又查，被告兰州力云环境科技有限公司于2018年11月6日委托兰州中瑞房地产咨询估价有限公司对案涉房屋价格进行评估，评估总价值为6680810.72元，评估单价为每平方米6077元。评估报告第16-17页中对涉案房屋的年净收益确定为286.61元每平方米。再查，案涉房屋自双方签订合同至今空置中。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告与第三人之间签订的案涉《房屋买卖（居间）合同》和原、被告签订的《房屋买卖补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容亦约定合法，合同合法有效，当事人应当严格按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于，原告主张的合同解除事由是否成立、其发出的解除通知是否发生解除合同的效力及原告主张的违约金是否过高。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而当事人根据该条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定的解除条件或者符合第九十四条规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力。根据本案查明的事实及合同中对解除合同条件的约定，二被告未按期向原告支付剩余购房款，其行为已对原告构成违约，双方在合同中约定的解除条件已成就。原告以发出载有解除合同请求的律师函方式通知被告解除合同，该通知送达对方时，发生合同解除的效力，故本院确认原、被告与第三人之间签订的案涉《房屋买卖（居间）合同》和原、被告签订的《房屋买卖补充协议》已于2019年5月6日解除，本院已无解除的必要，故对原告诉请解除原告与二被告及第三人签订的《房屋买卖(居间)合同》的诉请，本院不予处理。关于原告主张被告兰州力云环境科技行限公司和被告鲜小琪承担违约责任，并向原告支付违约金350000元的诉请及被告反诉要求返还购房款6万元的反诉请求。如上分析所述，被告未按约支付购房款的行为构成违约，理应向原告承担违约金。而本案双方在合同中既约定了定金也约定了违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据本案查明的事实，原告作为守约方，选择适用了违约金条款。因此，被告作为违约方，无权对适用定金还是违约金作出选择。关于原告主张的违约金是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院结合本案中双方对合同的实际履行情况及双方过错程度以及预期利益等因素进行综合考量后认为，导致合同解除的过错全在于被告，被告对此负有很大的责任，加上合同未解除前原告基于诚信，未将房屋出售给他人，也未向他人出租，导致该房屋现处于空置状态。再根据被告委托的第三方对房屋总价和年净收益的评估值看，恰恰证明了原告主张的违约金并非过高，且根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作纪要》的通知（法〔2019〕254号）第50条的规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，被告作为违约方，虽抗辩原告主张的违约金过高，但并未向本院提供证据加以证明原告主张的违约金过高，对此其应承担举证不能的法律后果，故原告要求二被告向其支付违约金350000元的诉请，本院予以支持。扣除二被告已向原告支付的购房款160000元后，二被告最终应向原告支付的违约金为190000元。因此，对被告反诉要求返还购房款的请求，本院不予支持。关于原告主张的二被告向其支付因追究违约责任而支出的律师费50000元、邮寄送达费36元的诉请，因双方在合同中明确约定了律师费，但实际在本院一审中产生了25000元，因此本院对于实际发生的此笔律师费予以支持，其余的待实际发生后原告可另行主张。关于邮递送达费虽在庭审中原告未向本院提供正规的发票，但从邮递的快递单中显示出三个快递共计36元，因此对于此项诉请本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告兰州力云环境科技有限公司和鲜小琪于判决生效后十日内向原告王莲心支付违约金190000元；二、被告兰州力云环境科技有限公司和鲜小琪于判决生效后十日内向原告王莲心支付因此次诉讼而支出的律师费25000元和邮递费36元；三、驳回原告王莲心的其他诉讼请求。四、驳回被告鲜小琪的反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费7301元，由原告王莲心负担301元，由被告兰州力云环境科技有限公司和鲜小琪负担7000元（于判决生效后十日内付清）。反诉费650元，由被告鲜小琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  马忠贤二〇二〇年九月七日书记员  王 丹