陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终10343号上诉人（原审原告）：党冬，男，1994年6月1日出生，汉族，住西安市未央区级。委托诉讼代理人：金杨，陕西连邦律师事务所律师，（一般代理）上诉人（原审被告）：雷延宏，男，1979年8月25日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：贾应林，陕西省148法律服务所法律工作者，（一般代理）被上诉人（原审被告）：西安链家宝业房地产经纪有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：周颖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王利琴，女，该公司法律顾问，（特别授权）原审第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：李军，该分行行长。委托诉讼代理人：戴琛，男，该分行职员，（一般代理）上诉人党冬与上诉人雷延宏、被上诉人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称“西安链家公司”）、原审被告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称“建行陕西分行”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人党冬之委托诉讼代理人金杨，上诉人雷延宏及其委托诉讼代理人贾应林，被上诉人西安链家公司之委托诉讼代理人王利琴，原审第三人建设陕西分行之委托诉讼代理人戴琛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。党冬上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判党冬于涉案房屋抵押权涤除后按照《西安市商品房存量买卖合同》第五条第3项约定办理贷款申请手续向雷延宏支付剩余房款；2.撤销一审判决第七项，改判雷延宏向党冬支付违约金16万元；3.本案一、二审诉讼费用由雷延宏承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据党冬与雷延宏签订的《西安市商品房存量买卖合同》第五条,党冬除定金和首付款如期一次性支付外，余下的购房款是通过银行贷款的方式支付给雷延宏，一审法院在没有对该事实依法查清的基础上，直接判决党冬在判决生效后五日内日将剩余房款支付给雷延宏，给党冬造成巨大的经济负担。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。党冬与雷延宏于2018年3月21日签订《西安市商品房存量买卖合同》，合同签订后党冬按照合同约定依法履行了付款义务，雷延宏擅自涨价要求党冬增加购房款25万元，已构成根本违约。根据双方签订的《西安市商品房存量买卖合同》的第九条第2项约定,应当依法依规定判决雷延宏向党冬支付违约金16万元。三、一审法院判决本案的案件受理费4405元，由党冬承担3355元，雷延宏承担1050元，违背了《人民法院诉讼费用法》第五章第二十九条的规定。雷延宏答辩称，一、雷延宏不认可党冬的上诉请求、事实及理由。党冬无任何证据证明雷延宏存在违约行为，雷延宏从未有房屋涨价不愿继续履行合同的意思表示。所以雷延宏不应当承担违约金。二、党冬与雷延宏签订该房屋买卖合同时没有经过雷延宏妻子的同意，该合同还处在银行的抵押过程中，合同存在效力的瑕疵，合同履行过程中党冬存在重大误解，由于链家公司起草合同不规范，双方权利义务不明确，导致合同无法继续履行。三、雷延宏当初出卖该房屋是为了投资周转资金，现因党冬违约导致合同无法继续履行而致使投资搁浅，没有达到出卖房屋的目的，雷延宏不同意继续履行房屋买卖合同。西安链家公司辩称，同意党冬的上诉请求及事实和理由。建设陕西分行辩称，与建行陕西分行无关，不发表意见。雷延宏上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判解除党冬与雷延宏于2018年3月21日所签订的《西安市存量房屋买卖合同》，并驳回党冬一审的全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由党冬承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判或者发回重审。1.雷延宏与党冬之间签订的房屋买卖合同效力存在瑕疵。涉案房屋属于雷延宏与妻子罗某某夫妇共同财产。雷延宏在未征得共有人罗某某的同意下与党冬签订房屋买卖合同，损害了罗某某的合法权益，故该合同效力存在瑕疵。2.涉案房屋处于抵押状态，雷延宏无权处分。雷延宏与建行陕西分行签订了西安市房地产抵押合同的贷款期限为2011年3月14日至2041年3月14日。雷延宏于2018年3月21日与党冬签订房屋买卖合同时，该房屋仍处于抵押状态，雷延宏对该房屋不具有处分权，合同无效。3.雷延宏与党冬之间签订的合同属于要约承诺，不产生物权变动的效果。在本案中，雷延宏与党冬就该房屋的买卖合同未达成一致意见。雷延宏认为该购房合同双方应当认定无效。二、原判决程序违法，应当予以改判或发回重审。1.一审遗漏必要共同诉讼当事人。涉案房屋现属于雷延宏与其妻子罗某某共同共有，罗某某属于必要共同诉讼当事人，一审法院并未通知罗某某参加诉讼，属于程序违法。2.一审判决超出诉讼请求。在西安市长安区人民法院作出的（2019）陕0116民初1714号判决中，法院的判决事项超出党冬的诉讼请求，属于程序违法，应当依法予以纠正。三.西安链家宝业房地产经纪有限公司在进行中介服务时存在过失过错，起草的居间服务合同不规范，导致雷延宏与党冬的权利义务不明确，违背雷延宏出卖房屋的初衷。党冬答辩称，一、一审认定事实清楚，该判决没有损害雷延宏及妻子罗某某的合法权益。一审庭审中多次向雷延宏查明、核实涉案房屋是否属于夫妻共同财产和是否有其他房屋共有人，雷延宏及代理律师均当庭表示不存在其他共有人，只属于雷延宏本人所有。二、一审认定由党冬代雷延宏偿还第三人建行陕西分行剩余贷款事实清楚、程序合法。一审法院依法将建行陕西分行作为本案第三人，其当庭也表示同意党冬代替雷延宏偿还建行陕西分行的剩余贷款。三、党冬不存在违约行为，雷延宏根本违约，一审法院认定雷延宏存在违约行为，事实清楚，证据确实充分。西安链家公司答辩称，雷延宏上诉的事实和理由没有任何依据，请求驳回雷延宏的上诉请求。建行陕西分行答辩称，本案与建行陕西分行无关，其不发表意见。党冬向一审法院起诉请求：1.党冬与雷延宏继续履行《西安市存量房屋买卖合同》将该房屋过户至党冬名下，同时保证房屋物品及设施设备的完整性；2.雷延宏向党冬支付违约金16万元；3.本案律师费2万元由雷延宏承担；4.西安链家公司向党冬返还居间服务费及贷款服务费共计27000元；5.本案诉讼费用由雷延宏与西安链家公司承担。一审法院认定的事实，2011年1月26日，雷延宏与西安市宏峰实业有限公司签订商品房买卖合同，双方就上述公司开发的位于西安市长安区XX路XX大道XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋的购买达成一致。雷延宏除支付首付款外，其余380000元房价款通过第三人建行陕西分行办理了按揭抵押贷款，贷款期限为2011年3月14日至2041年3月14日，双方于2011年3月14日分别签订了西安市房地产抵押合同，雷延宏前妻翟某某亦在抵押人栏签名。此后，雷延宏接收了本案所涉房屋。雷延宏同前妻翟某某于2008年12月登记结婚，于2012年5月在民政部门协议离婚，双方协议离婚时将涉案房屋确定为雷延宏所有。2013年5月21日，雷延宏与罗某某登记结婚，现仍在夫妻关系存续期间。2018年3月，雷延宏与链家经纪公司取得联系，表示愿意出售涉案房屋，并同意由链家经纪公司提供居间服务。经链家经纪公司介绍，党冬同雷延宏于2018年3月21日签订《西安市存量房屋买卖合同》，双方就本案所涉房屋的出售达成一致。该合同约定，该房屋所有权证号为112XXXXXXX-2-2-13205；该房屋已设定抵押，抵押权人为第三人；雷延宏应于2018年9月11日向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2018年10月11日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由雷延宏承担；雷延宏应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，承诺其配偶和该房屋共有人均知晓并同意本次交易，认可本合同及其他相关文件的约定；党冬承诺其配偶和该房屋的共同买受人知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失；该房屋的成交价为795000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价5000元，由党冬一并支付给雷延宏，上述价格为净价，不含税；党冬付款方式为贷款，于2018年3月21日向雷延宏支付定金50000元，党冬于签订资金监管协议后5个工作日内将首付款215000元（不含前期已支付的定金）以建委监管支付方式支付雷延宏；党冬向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为530000元，双方应于签订网签合同后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至建委监管账户；上述以建委监管账户划转的资金，双方协商一致，于交易房屋办理完毕权属转移登记手续且党冬取得新的房屋不动产权证书后5个工作日内，双方共同到相关机构办理该部分资金的放款手续；党冬在本协议约定的购房款中留存5000元作为交房保证金，该保证金在双方办理完毕物业交割并交付房屋当日，由党冬转至雷延宏；雷延宏于收到全部购房款后5个工作日内将该房屋交付给党冬；在房屋交付以前的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由雷延宏承担，交付日（含当日）发生的费用由党冬承担，雷延宏同意其缴纳的房屋专项维修资金账面余额无偿转移至党冬名下；雷延宏确认涉案房屋契税票据满两年，本次交易税费由党冬承担，如因房屋不符合本合同约定，导致交易房屋产生其他税费的，由雷延宏承担；全部购房款存入房管局指定监管账户后5个工作日内共同前往相关机构办理税费缴纳手续，因一方不按合同约定缴纳相关税费致交易不能继续进行的，其应当向对方支付房屋总价款20%的违约金；双方应于缴税当天共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续，雷延宏应于该房屋所有权转移之日起30个工作日内，向房屋所在地户籍管理机关办理该房屋内原有户口迁出手续；任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；党冬逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，雷延宏有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；雷延宏应将收取的定金，在进行资金监管流程时全额存入房管局指定资金监管账户，应在签约后、转移登记流程前，保证公共维修资金已全额缴存，本房契税票填发时间满两年之后办理缴税、过户流程。同时，双方对其他内容进行了约定。此外，该合同附件一关于装饰、装修、家具、家电等附属设施记载为装饰装修：管道煤气、有线电视、电话、网络、卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、热水器、暖气片；家具：书桌1张、餐桌1张、茶几1台、床2张、沙发1副、衣柜2个、床垫2套、椅子4把；家电：电视1台、空调3台、冰箱1台、洗衣机1台、油烟机1台、灶台一个、灯具5个。2018年3月21日，党冬、雷延宏签订了居间服务合同。该合同约定党冬与雷延宏在签订房屋买卖合同时，链家经纪公司居间行为完成；党冬承担居间服务费24000元，如果需要办理购房贷款，还需支付贷款服务费3000元；链家经纪公司代办房屋过户手续、贷款手续等；党冬及雷延宏任何一方拖延或拒绝配合补办交易中的各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。同时，三方对其他内容亦进行了约定。2018年3月21日，党冬向雷延宏支付购房定金50000元，向链家经纪公司支付居间服务费24000元及贷款服务费3000元。由于涉案房屋契税交纳时至2018年8月方届满两年，党冬、雷延宏、链家经纪公司三方口头约定待契税交纳满两年后再进行交易流程。2018年5月，党冬、雷延宏、链家经纪公司三方到房屋管理部门进行了资格审查。此后，雷延宏向链家经纪公司提出要求增加房价款，其意见未得到党冬的同意，双方矛盾产生。2018年10月，党冬之母两次电话询问链家经纪公司业务人员，了解雷延宏是否已将涉案房屋解除抵押。链家经纪公司业务人员告诉党冬之母，其已将党某某不同意增加房价款的意见告知雷延宏，雷延宏表示如果党某某不同意增加价款，其亦不同意继续走流程。2019年1月，党冬向本院起诉要求雷延宏继续履行合同，并将涉案房屋过户至其名下，同时保证房屋物品及设施的完整性；雷延宏支付违约金160000元，承担律师费20000元；链家经纪公司返还居间服务费及贷款服务费27000元，本案诉讼费用由雷延宏、西安链家宝业房地产经纪有限公司双方承担。审理中，党冬申请追加建行陕西分行为第三人参与诉讼。党冬在第一次庭审中放弃了要求雷延宏承担律师费的诉讼请求，要求雷延宏承担居间服务费24000元，贷款服务费3000元由链家经纪公司返还。党冬认为依据房屋买卖合同约定，雷延宏应于2018年10月11日前办理完涉案房屋的解除抵押手续，其在收到定金后以房屋价格上涨为由要求增加房价款，故意拖延不办理房屋解押手续，致房屋买卖合同无法继续履行，经多次协商仍不同意履行合同，已构成违约；其支付首付款的前提是雷延宏应办理完涉案房屋的解押手续；依据双方合同约定，雷延宏违约应承担总房价款20%即160000元的违约金；因雷延宏违约，依据居间服务合同应承担损失即承担居间服务费24000元；如果合同继续履行，链家经纪公司同意贷款服务，贷款服务费可不要求其返还。雷延宏在第一次庭审中认为涉案房屋买卖合同及居间服务合同应为有效；依据合同约定党冬应在资金监管协议签订后向其支付首付款，党冬先履行义务而未履行，其不可能为党冬办理涉案房屋的产权变更手续；合同中约定由其办理涉案房屋解押手续不合情理，应由原告将首付款向其支付，否则其无法办理房屋解押手续；党冬的违约行为致合同无法履行，涉案合同应予解除；党冬要求其承担违约金无法律依据，其未收到党冬交纳的居间服务费，不存在返还，且房屋买卖合同与居间服务合同为两个法律关系，不应合并审理；其未向党冬提出过增加房价款的要求，即使提出过要求也仅为要约，党冬拒绝后即不产生效力；其未向党冬或链家经纪公司提出过要求，一直在等待对方支付首付款，其在合同履行过程中均通过链家经纪公司与党冬沟通；其不同意继续履行合同，要求反诉解除合同，党冬承担违约金160000元，但其并未提交反诉状。雷延宏在第二次庭审中认为其与党冬所签订的房屋买卖合同只是要约、承诺形式，涉案房屋存在抵押，该合同效力待定，并不导致物权的转移；涉案房屋为其与妻子共有，出售涉案房屋未征得其妻子同意，该合同应认定为无效；链家经纪公司在起草合同时不严谨，对双方权利义务不明确，存在重大误解，致合同无法履行，其并无过错；其未收取党冬的中介服务费，不存在返还；时至2018年9月1日，链家经纪公司业务人员方向其电话要求办理解押手续，其无资金，认为党冬应将首付款予以支付，方可办理解押手续。经本院询问，其表示两次庭审意见不同之处，以第二次庭审中的意见为准。链家经纪公司认为雷延宏未按合同约定办理涉案房屋的解押手续，并在签订合同后提出涨价，已构成根本违约，应承担违约责任；涉案房屋的所有人为雷延宏，涉案合同真实有效，具备法律效力；如果涉案合同继续履行，贷款服务费不应返还，其愿意配合党冬、雷延宏办理相关手续；依据房屋买卖合同办理过户流程，双方到房管部门办理网签，雷延宏应先解除涉案房屋的抵押手续，然后双方签订资金监管协议，再进行缴费和过户等手续。第三人建行陕西分行表示雷延宏就涉案房屋的购买在其银行办理了按揭贷款，以该房屋作为抵押；现按揭贷款仍未清偿完毕。时至2020年5月13日，涉案房屋剩余贷款本金还下欠328030.32元；只要党冬、雷延宏愿意先行清偿剩余的按揭贷款，其愿意涤除房屋抵押手续。经一审法院询问，党冬仍坚持涉案合同继续履行，其愿意代雷延宏偿还第三人的剩余贷款。庭审中，促其协商，因党冬、雷延宏均无明确的调解方案，本案未能调解。以上事实有西安市存量房屋买卖合同、收据、居间服务合同、通话记录、离婚协议书、离婚证、结婚证、商品房买卖合同、西安市房地产抵押合同、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，党冬与雷延宏经链家经纪公司居间服务签订西安市存量房屋买卖合同，该合同内容出自双方的自愿，合同内容不违反相关强制性法律规定，现双方对真实性亦无异议，该合同应为有效，对双方当事人均具有约束力。《合同法》第60条规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，党冬与雷延宏在签订合同后，均应按合同约定并在链家经纪公司的居间服务下履行各自的相关义务。现涉案房屋的权属证书已办理，具备了出售条件，雷延宏应积极与党冬完成合同的履行。由于涉案房屋存在贷款抵押，合同中对注销抵押手续的时间有明确的约定，且注销抵押手续是雷延宏的义务，雷延宏未按约定时限注销涉案房屋的抵押手续，已构成违约。《合同法》第6条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，党冬与雷延宏签订房屋买卖合同后，因市场行情的变化，涉案房屋所在地区的房价有一定上涨，雷延宏在增加房价款要求未获党冬同意的情况下，仍不积极履行注销涉案房屋的抵押手续，违反诚实信用原则。现党冬要求雷延宏继续履行涉案合同之请求，于法有据，依法应予支持。由于涉案房屋在第三人处存在抵押贷款，党冬现愿意代雷延宏偿还剩余的抵押贷款，本院予以准许。雷延宏、链家经纪公司应在党冬偿还涉案房屋按揭贷款后协助党冬将涉案房屋过户至党冬名下，并保证房屋内物品及设施（合同附件一）的完整性。同时，党冬应将扣减偿还按揭贷款后剩余的房价款支付给雷延宏。《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据涉案合同约定，雷延宏于2018年10月11日办理完涉案房屋注销抵押手续是其约定义务，其以涨价为由未履行上述义务，已构成违约。依据涉案合同约定，雷延宏若逾期履行约定义务超过15天的，构成根本违约，应向党冬承担房屋总价款20%的违约金。现雷延宏既不同意办理涉案房屋的解除抵押手续，也不同意继续履行合同，构成根本违约，应向党冬承担相应的违约金。对于违约金的数额，结合本案的实际情况及党冬的实际损失，可酌情认定为50000元。党冬要求被告承担居间服务费之请求，因涉案房屋买卖合同及居间服务合同分别签订，且当事人不对称，两者非同一法律关系，对此一审法院不予处理。党冬要求链家经纪公司返还贷款服务费之请求，因其并未明确表示放弃链家经纪公司的贷款服务，其要求链家经纪公司返还贷款服务费之请求，一审法院不予支持。雷延宏认为涉案合同效力待定之理由，因涉案房屋是否存在抵押仅影响涉案房屋的权属变更登记，并不影响涉案合同的效力，且党冬已表示愿意代雷延宏注销抵押手续，对其理由一审法院不予采纳。雷延宏认为涉案合同无效之理由，因涉案房屋购买时雷延宏与翟某某处于夫妻关系存期间，双方协议离婚时涉案房屋归雷延宏所有；雷延宏与罗某某登记结婚于购买房屋之后，罗某某仅对婚后已偿还的按揭贷款有一定权益，且雷延宏在涉案合同中承诺涉案房屋共有人知晓并同意出售，在此案审理长达一年的时间内，罗某某并未向本院主张权利；依据相关法律规定，即使雷延宏对涉案房屋无处分权，也不能导致涉案合同的无效，故对其此节理由一审法院不予采纳。雷延宏认为应在签订资金监管协议后注销涉案房屋抵押手续，其未收到首付款而无法进行解除抵押之理由，因依据资金监管的相关规定，党冬支付的首付款须转入资金监管账户，雷延宏无法得到首付款并用首付款办理解押手续，其此节理由与事实不符，一审法院不予采信。雷延宏认为链家经纪公司起草合同不严谨，存在重大误解，导致合同无法履行，其无过错之理由，结合本案查明的事实，无证据证明雷延宏在涉房合同签订后主动与党冬或链家经纪公司进行过联系，并就合同相关内容存在瑕疵进行过沟通，且即使合同相关内容约定不明确，本着互谅互让、协商解决的精神，应在链家经纪公司的服务下，按照交易习惯推进合同的履行，而不能消极回避，拒绝履行合同，其此节理由一审法院仍不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关民事法律之规定，判决如下：一、党冬与雷延宏于2018年3月21日所签订的西安市存量房屋买卖合同有效，继续履行。二、党冬于一审判决生效之日起十日内支付第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行贷款（雷延宏就涉案房屋之剩余贷款）本息、罚息。三、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行、雷延宏于党冬偿还按揭贷款本息、罚息后五日内涤除西安市XX区XX路XX段XX号（曲江澜山小区）2幢1单元32层13205号房屋的抵押权。四、党冬于上述抵押权消除后五日内向雷延宏支付扣减定金50000元及偿还上述按揭贷款本息、罚息后的剩余房价款（总房价款以800000元计算）。五、雷延宏、西安链家宝业房地产经纪有限公司于上述抵押权消除后五日内将位于西安市XX区XX路XX段XX号（曲江澜山小区）2幢1单元32层13205号房屋过户至党冬名下。六、雷延宏于上述抵押权消除后十日内按涉案合同约定的条件向党冬交付涉案房屋。七、雷延宏于一审判决生效后十日内向党冬承担违约金50000元。八、驳回党冬的其余诉讼请求。本案受理费4405元，由党冬承担3355元，雷延宏承担1050元。二审中，双方均未提供新证据，且双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，归纳诉辩双方的意见，总结本案争议焦点为：1.涉案合同的效力应如何认定；2.涉案合同未能履行的违约方应如何认定；3.违约责任应如何承担；4.一审程序是否存在违法。本案中，雷延宏称涉案房屋系其婚姻关系存续期间共同还贷，故属于夫妻共同财产，其未经授权出卖房屋，合同无效。首先，涉案房屋在雷延宏与翟某某离婚时已协议确定为雷延宏所有，系在雷延宏与罗某某登记结婚前购买，实际出资人为雷延宏，房屋亦登记在雷延宏名下。其次，雷延宏并未提供房产属于其与罗某某夫妻共同财产的证明。再次，涉案《西安市存量房屋买卖合同》中雷延宏亦承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次交易，认可本合同的约定。现即使房产是夫妻共同财产且雷延宏未经其妻同意出售房屋，但房屋登记仅为雷延宏，党冬系善意的合同相对人，雷延宏主张合同无效之理由亦缺乏依据。故，雷延宏该项上述理由不能成立。对于雷延宏上诉主张解除涉案合同一节，首先，解除合同属于反诉范畴，一审中雷延宏并未提出反诉，二审中提出该上诉请求，难以得到支持。现根据查明的事实，党冬已按照约定交付了50,000元定金，而雷延宏因未按期归还完毕涉案房屋贷款，因此导致涉案房屋抵押权未能涤除。最终双方无法办理资金监管账户，致使房屋不能在合同约定的时间内正常履行，雷延宏构成违约。故一审判决继续履行合同并无不妥。至于党冬上诉主张雷延宏应当按照涉案合同约定支付违约金160.000元一节，由于我国合同法第一百一十四条所规定的违约金具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质，即违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现党冬就其损失并未提交充足的证据予以证明，且涉案合同已认定继续履行，故一审法院酌定雷延宏支付党冬违约金50000元，酌定适当，应予维持。对于党冬上诉主张的就涉案房屋剩余房款应以合同约定的按揭贷款方式支付之上诉理由，因涉案合同已认定继续履行并判决雷延宏就涉案房屋过户至党冬名下，一审法院在结合合同性质及履行过程的相关因素，判决党冬以现金方式支付剩余房款并无不当。就雷延宏上诉主张一审判决超越党冬诉求范围一节，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，党冬作为房屋受让人，要求向建行陕西分行代偿雷延宏欠付的债务，一审法院亦判令党冬向建行陕西分行代雷延宏偿还涉案房屋的剩余按揭贷款、利息及罚息，建行陕西分行在上述按揭贷款的本息清偿完毕后协助党冬办理涉案房屋的抵押注销手续，上述判决作出后，建行陕西分行作为抵押权人，并未对此提出上诉，即对一审判决的认可。且本院结合党冬一审诉求范围，现一审法院的判项均包含在涉案合同的继续履行的诉求范围内，一审判项具体明确更为有利于判决的实际履行及各方当事人履行法律文书行为的认定，故一审判决并不存在超出党冬一审诉求的情形。因此，雷延宏此节上诉理由本院不予采信。综上，党冬、雷延宏的上诉请求不能成立，唯一审判决就金钱债务的履行未依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，认定迟延履行期间的双倍利息，确有不妥，应予纠正。故对一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初1714号民事判决第一、二、三、四、五、六、七、八项；二、如党冬、雷延宏未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4405元，由党冬负担1355元，由雷延宏负担3050元；二审案件受理费4550元，由党冬负担3500元，由雷延宏负担1050元；一、二审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。  审 判 长  李 雪 晴审 判 员  姬   钊审 判 员  蒋   瑜 二○二○年八月二十日    书 记 员  周   燕 1