浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初22300号 原告：新华人寿保险股份有限公司金华中心支公司，住所地：浙江省金华市婺城区永康街329号一楼、三楼、四楼。 负责人：施绍新。 委托诉讼代理人：**安、郑胡波，浙江天杭律师事务所律师。 被告：浙江明道生物科技有限公司，住所地：浙江省义乌市总部经济园A5、A6四楼。 法定代表人：丁国兵。 委托诉讼代理人：喻标，浙江欧凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊杰，浙江欧凯律师事务所实习律师。 原告新华人寿保险股份有限公司金华中心支公司（以下简称新华人寿公司）与被告浙江明道生物科技有限公司（以下简称明道生物公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月26日以简易程序立案后，因疫情及被告法定代表人丁国兵涉嫌犯罪被羁押而中止审理。2020年9月2日，本案由审判员龚朝龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告新华人寿公司的委托诉讼代理人郑胡波，被告明道生物公司的委托诉讼代理人喻标、王俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新华人寿公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除；2、判令被告支付2019年7月1日起到被告把租赁房屋实际腾退交付给原告日止按每月85426.57元计算的房屋租金和占用费（暂算到2019年11月30日合计为427132.85元，之后时间据实计算）；3、判令被告支付2019年1月1日起到被告把租赁房屋实际腾空退还给原告日止按每月7891.6元计算的物业费（暂算到2019年11月30日合计为86807.6Ｉ元，之后时间据实计算）；4、判令被告向原告支付尚欠水费1447.01元、电费40990.12元，合计42437.13元；5、判令被告按合同约定支付违约金205023.77元；（以上费用暂合计为：761401.35元）；6、判令被告立即将公司注册地址从租赁房屋迁出；7、判令被告立即腾空退还所租赁的位于义乌市××街道××路××小区××层及连廊部分的房屋。事实和理由：被告于2017年5月11日与原告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于义乌市××街道××路××小区××层××房××，承租面积1972.9平方米，合同另约定了租金、物业费、水电费以及支付方式、租赁期限、违约责任等内容。原告于2017年5月16日前将租赁房屋按约交付被告，但在租赁期间，被告多次未按合同约定支付物业费、水电费、租金等费用，且在所租赁房屋内从事违法活动。截至2019年7月22日，虽经原告多次催讨，但被告仍未支付拖欠的物业费、水电费、租金，故原告依据合同约定通知被告解除租赁合同，并要求被告于2019年7月31日前清铺并交还原告，但被告一直不理会，也不支付租金和水电费等，最近几月被告更是关门停业，不腾退所租赁的房屋，也不支付相关费用。原告从外面查看，发现房屋内锁着门，里面存放着大量办公设施和机器，但并没人上班办公，原告也无法联系到他们。原告认为被告的行为已构成严重违约，被告应支付租金，并承担因其违约导致合同解除的违约责任和损失赔偿。为此，原告特诉至贵院，请求贵院依法查明事实判如所请。 原告为其主张向本院提供的证据： 证据1、房屋租赁合同复印件一份，证明被告于2017年5月11日与原告签约，承租原告位于义乌市××街道××路××小区××层及连廊部分的房屋，合同具体约定了租赁面积、租赁用途、租赁期限、租金、物业管理费、支付方式、双方权利义务、合同解除条件、违约责任等内容。 证据2、房产证、证明各一份，证明新华人寿保险股份有限公司系案涉租赁房屋的产权人，案涉租赁房屋由原告使用和管理（包括但不限于出租给他人使用），对原告对案涉房屋的管理、使用、出租行为新华人寿保险股份有限公司均予以认可。 证据3、《房屋、水电费催缴通知书》、EMS快递面单、EMS快递单号官网查询截图各一份，证明原告于2019年6月30日通过EMS快递向被告发出《房租、水电费收缴通知书》，要求被告支付其拖欠原告的2019年7月1日至2020年6月30日期间租金、2018年9月至2019年3月的电费及2018年9月至2019年2月的水费，被告也已收到了《房租、水电费收缴通知书》。 证据4、解除《房屋租赁合同》通知书、张贴视频各一份，证明原告于2019年7月22日向被告发出解约通知书，并将其张贴在被告营业场所（即被告所租赁的房屋）大门处。 证据5、物业费收费通知一份，证明被告所租赁的房屋2019年1月1日至12月31日的物业费共计94699.2元，被告一直未交纳。 证据6、电表读数照片、水表读数照片各一份，证明被告所租赁的房屋，截至2019年11月29日的电表读数为3363.97，截至2019年12月4日的水表读数为675。 证据7、浙江增值税发票一份31页，证明原告已为被告垫付2018年9月到2019年7月的电费40990.12元。 证据8、缴费证明一份，证明原告已为被告垫付2019年期间的物业费94699.2元。 被告质证意见： 对证据1、2，无异议。 对证据3、4，被告没有收到相关通知，被告认为合同已于到期后2019年6月30日解除。 对证据5、6，水费截止到2019年6月30日1447.01元没有异议，被告2019年1月1日至6月30日的物业费水电费确实没缴纳，之后的物业费、水电费与被告无关联。 对证据7、8，对数额没有异议，由法院进行核对，应该截止至2019年6月30日止。 被告明道生物公司辩称，1、被告公司承租了原告房屋是事实，承租后投入五六百万进行装修也是事实。原告出租的是毛坯房，到目前被告所有办公物品都还在承租房内。2018年底被告公司法定代表人丁国兵因涉嫌犯罪被南京市公安局刑事羁押逮捕，目前还在审判过程中。由于丁国兵羁押，造成被告公司实际无法经营而歇业，丁国兵的妻子叶笑宇多次代表公司找原告工作人员王赞，明确表示2018年到2019年度到期以后不再承租，也没有办法继续交付租金，同时多次要求搬离能搬离的物品，但是原告公司表示要被告付清租金、水电费、物业费后才可以，明道公司目前现状是没有能力支付所欠的水电费、物业费。被告公司认为被告在承租时向原告支付过10万元的水电物业费押金，截止到2019年7月1日止，10万押金是足够支付上述欠款的，被告早在2019年6月30日到期前已经将承租房的钥匙交给王赞，相关承租房已由原告实际保管使用，不存在被告交回的客观事实。被告认为2019年7月1日以后产生的所谓房屋占用费、物业费、水电费等均系原告方恶意扩大损失的结果，不应由被告方承担。本案不应由被告方支付违约金，根据合同相关约定，双方可以提前3个月进行解除，在2018年12月丁国兵被抓以后都已知道无法继续续租，被告没有违约。关于诉讼请求6，由于被告法定代表人已被羁押，这涉及行政部门是否同意审批，被告认为不在法院管辖的范围内。被告要求原告在扣除水电费后退还我们押金，并允许被告搬离相关物品，如有遗失，由原告方折价赔偿。 被告为其主张向本院提供的证据： 微信聊天记录打印件一份，证明1、被告法定代表人丁国兵妻子叶笑宇代表被告与原告公司工作人员王赞协商终止相关租赁合同的事实；2、证明被告方早在2019年6月30日到期之前就已明确告知原告因丁国兵涉刑事犯罪后公司无法继续经营及到期后不再继续承租事实；3、证明被告早已将承租房钥匙交回原告方的事实；4、证明被告多次要求搬离承租房内物品未果事实；5、证明因原告原因造成后续损失扩大事实。 原告质证意见： 真实性无异议，证明对象有异议。1、聊天记录中法定代表人丁国兵妻子叶笑宇明确要求原告方工作人员协商终止相关租赁合同事宜找公司股东协商，与其无关。2、丁国兵妻子叶笑宇并非公司员工也没有取得公司授权委托手续，即使法定代表人被刑拘，公司仍有股东高管存在，对承租房内物品叶笑宇并没有相应的处置权。3、聊天记录无法证明被告方在2019年6月30日前就告知原告因丁国兵涉刑事犯罪后公司无法继续经营的事实，聊天记录是在2019年6月28日才开始的。4、聊天记录无法证明被告方已将钥匙交回原告方，事实上钥匙是2019年8月份才交付原告。 被告补充意见：1、叶笑宇完全有代表公司的权利，叶笑宇是公司法定代表人丁国兵的妻子，丁国兵是公司的实际控制人，且享有87.5%的股份，在丁国兵出事以后，其妻子代表公司完全合理合法，原告说叶笑宇没有取得公司授权，这也是站不住脚的，目前为止，丁国兵出事以后，丁国兵的公章也由叶笑宇保管。2、叶笑宇的手机微信由于换过手机，以前的记录没有予以保存，结合原告提供的第五第六组证据，原告方至少在2019年1月份就已经知道被告公司出事，因为根据双方租赁合同规定，拖欠房租1个月原告就有解除合同的权利。 根据当事人举证、质证意见，结合全案，本院对证据认证如下： 对原告提供的房屋租赁合同、房产证及证明，符合证据的三性，本院予以认定。对《房屋、水电费催缴通知书》、EMS快递面单、EMS快递单号官网查询截图、物业费收费通知、水电表读数照片、浙江增值税发票、缴费证明及被告提供的微信聊天记录的真实性、合法性予以认定，对相关联的部分事实，本院予以认定。 经审理查明，2017年5月11日，原告新华人寿公司（甲方）与被告明道生物公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定了以下主要内容：“一、甲方将坐落于浙江省义乌市稠城街道昌德社区（县）新科路总部经济园小区房屋A6四层及连廊部分房间出租给乙方，建筑面积为1972.9平方米。二、租赁期限：自2017年7月1日至2022年6月30日，总计：60个月。甲方给予乙方1.5个月的免租期，具体时间为：自2017年5月16日至2017年6月30日。三、租赁期限内前两年租金标准不变，每月租金为80888.9元，每年租金为：970666.8元。租赁期限内后三年租金变为每月租金为85426.57元，每年租金为：1025118.84元。租赁期限内租金总额为：5016690.12元。上述租金中不包括物业费、水电费用。租金分期支付，每年为一个支付周期。首期租金在本合同签订后，甲方向乙方开具合法正规发票，乙方收到发票后10个工作日内支付；以后每期租金支付时间为：甲方于每期起始日之前30个工作日向乙方开具合法正规发票，乙方收到发票后1个工作日内支付本期租金。经双方协商，甲方先开据收款收据。甲方为乙方开具正式发票后，换取之前开具的收款收据。四、物业管理费向物业管理公司支付。五、其他费用：水电费按电力局及自来水公司账单实际情况支付，每月5号前支付上个月费用。水电租房押金为100000元，费用标准及支付时间为：合同签订后10日内打入甲方指定公司账户，甲方开具收款收据给乙方。房租到期，结清水电费后30天内退还押金。六、装修：甲方同意乙方对租赁房屋进行装修，乙方装修不得破坏房屋承重和主体结构，装修图需经甲方确认，乙方装修过程中，如需办理相关手续而需要甲方配合或协助时，甲方应给予相应配合和协助。本合同解除或终止后，甲乙双方同意在本租赁期或续租期满后装修归甲方所有，乙方不拆除装修，不恢复原状，甲方不予补偿。七、合同变更与解除：合同提前解除或终止时，甲方应自合同解除，费用结清后30日内退还乙方已经支付但未到期的租金及其他费用。如因一方违约导致合同提前解除或终止的，该方应向另—方承担违约责任。八、乙方未按本合同约定向甲方支付租金及其他费用，每逾期一日应按逾期支付款项0.5%向甲方支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的损失；如乙方逾期支付租金及其他费用的时间累计超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付本合同当年租金的20%违约金，并赔偿由此给甲方造成的损失。乙方在租赁房屋地址办理工商登记的，应当在租赁关系结束后15天内办理工商迁出或注销手续，否则应当向甲方支付当年租金20%违约金，并赔偿因此给甲方造成的损失”。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋。被告按约向原告交纳了水电租房押金100000元及2019年6月30日前的房屋租金。后涉案房屋被注册为被告公司的住所地。2018年年底，被告法定代表人丁国兵因涉嫌诈骗罪被羁押。2019年6月底，原告工作人员与丁国兵妻子叶笑宇通过微信曾就押金、水电费、物业费、违约金等问题进行交涉，叶笑语表示“房子不租了呀，你们自己租掉好了”。之后，被告未再按约交纳2019年7月1日起的房屋租金。后原告代被告交纳了截至2019年6月30日的水费1447.01元，截至2019年6月30日的电费38559.57元及2019年7月份的电费1071.46元，电费共39631.03元。2019年7月22日，原告向被告发出解除《房屋租赁合同》通知书，并将其张贴在被告营业场所大门处。2019年8月20日，被告方将案涉租赁房屋的钥匙交还给了原告方。2019年11月28日，绿城物业服务集团有限公司义乌分公司发通知催收物业费，原告交纳了2019年度（2019年1月1日-2019年12月31日）的物业服务费94699.2元。庭审过程中，原告陈述已将涉案房屋出租给了案外人，达成租赁协议是2020年5月26日，免租一个月，从6月26日开始出租，租金每年103万元。2020年9月2日，原、被告到现场对租房内被告公司尚存的物品进行了确认。从现场情况看，被告对所租房屋进行了装修，花费较多。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。对本案《房屋租赁合同》已解除的事实，双方并无异议，本院予以认定。故对原告提出的确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除的诉讼请求，本院予以支持。被告未按约交纳租金已构成违约，应按约承担相应的违约责任。根据双方“如乙方逾期支付租金及其他费用的时间累计超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付本合同当年租金的20%违约金”的约定，原告提出的按合同约定支付违约金205023.77元（当年租金1025118.84元×20%）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。叶笑宇在2019年6月30日之前已作出过不再继续承租的意思表示，庭审中被告也已追认，且丁国兵出事后被告即停止经营的事实也表明被告不再继续履行合同，故本案可以原告通知解除的2019年7月22日为涉案租赁合同解除日期。对租赁房屋钥匙交还的时间，被告提出的早已交还原告的主张依据不足，应以原告认可的2019年8月20日为准。本院认为，对双方合同解除之前的房屋租金及物业管理费，属于租赁期间被告按双方合同约定应承担的费用。对合同解除之后至租赁房屋钥匙交还之前的房屋占有费、物业费，属于被告事实上占用租赁房屋给原告造成的损失，依法也应由被告承担。故对2019年7月1日起至2019年7月22日合同解除日止的房屋租金（1025118.84元÷365天×22天=61787.98元）及物业管理费（94699.2元÷365天×22天=5707.90元），对2019年7月23日起至2019年8月20日钥匙交还日止的房屋占有费（1025118.84元÷365天×29天=81447.80元）及物业管理费（94699.2元÷365天×29天=7524.05元），被告应支付给原告。对涉案水费1447.01元、电费39631.03元，应认定系租赁期间产生的费用，按约应由被告承担。对原告提出的要求被告将公司注册地址从租赁房屋迁出的诉讼请求，本院认为，该诉讼请求需要确定迁出地点，也涉及行政部门审查是否符合迁出条件的问题，故原告的该项主张依据不足，本院不予支持。对原告提出的要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，本院认为，被告法定代表人妻子叶笑宇曾多次要求将涉案租房内物品搬走，原告以其没有权利及未结清欠款为由拒绝了其要求，庭审过程中，被告对叶笑宇的行为是认可的，也有主动去腾退的意思表示，但原告提出“已起诉，怕被告没有履行能力，所以要求将其中的物品折价抵偿相应的款项”，故原告实际上作出了拒绝被告腾退的意思表示，结合涉案房屋已重新出租的情况，本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。基于：被告已因违约行为需承担较多的违约金；被告用于装修花费较多，租期也未满，且该装修对提升涉案房屋租赁价值有正面影响；原告实际拒绝被告一方搬离物品，其取得钥匙后对涉案租房已处于占用状态，涉案租房现已出租，但其在出租前较长时间内未采取有效措施防止损失扩大；故对2019年8月21日起至2020年5月26日止的房屋占用费（1025118.84元÷365天×279天=783583.99元）及物业管理费（94699.2元÷365天×279天=72386.51元）的损失，应由原告自行承担主要部分。虽叶笑宇出面处理涉案租赁合同纠纷有其合理性，但因其当时未出具明确的授权依据，且被告违约在先，综合全案，本院酌定由被告承担30%的上述损失即（783583.99元+72386.51元=855970.5元）×30%=256791.15元。综上，原告提出的诉讼请求，合理部分于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、确认原告新华人寿保险股份有限公司金华中心支公司与被告浙江明道生物科技有限公司签订的《房屋租赁合同》已解除。 二、被告浙江明道生物科技有限公司支付原告新华人寿保险股份有限公司金华中心支公司房屋租金、房屋占用费、物业费、水电费共计人民币454336.92元。 三、被告浙江明道生物科技有限公司支付原告新华人寿保险股份有限公司金华中心支公司违约金人民币205023.77元。 上述二、三项共计人民币659360.69元，扣除被告已交纳的水电租房押金人民币100000元，被告还应支付559360.69元，于本判决生效后二十日内支付。 四、驳回原告新华人寿保险股份有限公司金华中心支公司的其他诉讼请求。 案件受理费5707元，由原告负担3173元，被告负担2534元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  龚朝龙 二〇二〇年九月十七日 书记员  张诗婕