吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉04民终584号上诉人（原审被告）：恒业亿佳（北京）科贸有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：贾洪斌，总经理。委托诉讼代理人：杨晓兵，经理。被上诉人（原审原告）：辽源市城市管理行政执法局。法定代表人：李延辉,局长。委托诉讼代理人：甘雨忱，吉林辽东律师事务所律师。上诉人恒业亿佳（北京）科贸有限公司（以下简称恒业公司）与被上诉人辽源市城市管理行政执法局（以下简称城市管理局）租赁合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒业公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回城市管理局的诉讼请求或发回重审。事实及理由：原审判决认定事实不清、依据不足、适用法律错误。一、城市管理局行使解除权没有法律与事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”本案中，双方签订的合同第六条明确约定“合同解除应当签订书面协议”，即首先应当协商解除、签订书面协议，这是解除合同的前提条件，因此在解除协议之前应先通知合同一方是否继续签订合同,如果双方没有达成协议才能到人民法院起诉。原审认为双方租赁合同已经到期，合同为不定期租赁,所以双方可以随时解除合同，对合同的认定断章取义,因为在双方继续履行过程中对合同的解除方式等并没有进行变更，应当按照原合同约定的方式继续履行。所以城市管理局在解除合同时仍应当通知恒业公司是否解除,恒业公司从未收到城市管理局解除合同的通知,因此城市管理局在此种情况下直接向人民法院起诉解除合同没有法律及事实依据。二、原审判决恒业公司支付2013年1月1日至实际交还涉案广告位之日出让金按每年20万元标准计算，没有法律及事实依据。一是本案中恒业公司与城市管理局签订的《LED广告位建设经营使用权出让合同》中第二条约定恒业公司经营期2012年1月1日至2017年12月31日,第五条约定合同期满后该标的的所有广告设施收归城市管理局所有。因此,根据双方的约定，恒业公司与城市管理局之间的合同到期日是2017年12月31日，但是合同到期后城市管理局没有依合同约定与恒业公司签订书面解除协议,并收回广告位,相反在合同期满后仍在按原合同约定继续履行合同，城市管理局的行为默认了一个这样的事实:即恒业公司与城市管理局之间形成了新的合同法律关系,至法院起诉之前城市管理局从未向恒业公司主张过广告位使用权出让金,只是要求为城市管理局继续发布公益广告。可见双方就广告位使用权出让金并没有达成一致意见。二是2013年3月12日之前由于城市管理局未按合同约定履行监管义务，导致恒业公司的损失达到106.7万元户,城市管理局并没有赔偿恒业公司，恒业公司多次发函要求解决。此种情况下,城市管理局便从未向恒业公司主张过广告位使用权出让金,可见对于广告位使用权出让金的支付双方达成赔偿一致是前提条件。三、城市管理局在合同到期后既不主张收回广告位使用权，又要求恒业公司发布公益广告的行为导致恒业公司为此支付了广告位设施的维护费、发布公益广告的广告费等城市管理局应当给付的费用。城市管理局在合同到期后并没有依约定收回广告位使用权,导致城市管理局为此支付了维护费、人工费、水电等费用都是由于城市管理局怠于履行合同义务造成的，恒业公司的上述损失城市管理局应当赔偿。另外，城市管理局与恒业公司合同中未约定发布公益广告是免费的，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款、报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照有关条款或者交易习惯确定。”因此在双方没有约定公益广告费用的情况下,应当按照市场收费标准支付,人民法院应当支持恒业公司的此项请求。四、城市管理局应当赔偿恒业公司2013年3月12日之前因其违约行为给恒业公司造成的损失106.7万元、赔偿恒业公司投入损失4,035,830.00元。2011年，恒业公司根据相邻城市大屏幕广告市场现状进行可行性分析后,对辽源地区大屏幕广告经营的现状进行了考察,辽源大屏幕广告市场尚无经营者，因此市场独家经营性、市场价位上占绝对优势，必然在短期内收回成本。于是通过招投标方式取得我市涉案广告位的独家经营权,涉案的几个广告位在前期投入时恒业公司支付了巨额投资,为了保证能够收回成本,签订合同时明确约定城市管理局需保证不得有其他广告位经营者进行商业经营。但没有想到的是因城市管理局未尽监管义务，导致其他商家在自有广告牌上随意发布经营广告,这些商家因为其自有建筑上的优势，有的没有投资，有的投资极少,造成市场混乱,价位极低,恒业公司的市场被恶性占领，为此不得不降低价位,从2012年6月份出现各类商家经营广告业务后，至2013年3月12日恒业公司就亏损了106.7万元，尽管城市管理局在恒业公司多次投诉后,不法经营者逐步减少，但市场价位已成定局，不可逆转。恒业公司举证的广告合同证明在2012年上半年每块广告位每月5,000.00元，出现其他商业经营者后，价位一直徘徊在500.00元至2,000.00元,其中1,000.00元以下居多，足以证明这种违约行为造成的后果是持续性的。恒业公司也一直在向辽源市公用事业局要求对此进行解决,2016年、2018年、2019年恒业公司向城市管理局多次主张后，没有得到城市管理局任何回答。2013年至今持续亏损额共计1,774,408.43元,投标时预期能够收回成本且盈利的预期目标已经不能实现。根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条，违约行为造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。恒业公司可获得的利益都是合同履行后可以实现的可得利益,如果没有违约行为那么在合同期内完全可以收回成本,这种违约行为的后果持续存在导致恒业公司投入不仅未能收回，相反还出现了亏损,依法应当予以赔偿。综上，原审事实不清、证据不足、适用法律错误，没有体现公平、公正的原则，应予改判。城市管理局答辩称，对方上诉理由不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满承租人继续使用租赁物的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁，双方随时可以解除合同。因此根据该规定，对方上诉状中的第一、第二点均不能成立。而上诉状中第三、第四点是关于违约损害赔偿的问题，对方通过反诉形式向我方主张，但由于没有交纳反诉费，法院裁定按撤回反诉处理。所以，有关违约损失的问题对方可以另行起诉解决，不影响本判决的效力。城市管理局向一审法院起诉请求：1.判令恒业公司立即将位于人民广场、东方广场、辽河广场的LED大屏幕广告位交付给城市管理局；2.判令恒业公司支付位于人民广场、东方广场、辽河广场的LED大屏幕广告位修缮费用170万元；3.判令恒业公司支付上述广告位经营权出让金120万元（计算到2019年12月31日），并支付迟延履行违约金（违约金从应支付上述广告位经营权出让金之日至履行完毕，2019年8月20日之前按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.诉讼费用由恒业公司承担。庭审时增加诉讼请求：解除双方之间的不定期租赁关系，恒业公司支付2020年至广告位交付给城市管理局期间的广告位出让金（按每年20万元计算）。一审法院认定事实：2011年9月8日，辽源市公用事业局(甲方)与恒业公司(乙方)就位于人民广场、东方广场和辽河广场广告位的建设经营使用权出让签订《LED广告位建设经营使用权出让合同》一份，该合同第二条经营使用期限约定：广告位经营权期限为6年，即从2012年1月1日起至2017年12月31日止；第三条费用支付及结算约定：广告位建设经营权出让金为每年22万元，乙方必须在每年11月30日前，向甲方一次性全额缴纳；第五条第3款约定：广告位建成使用后，乙方尚未发布广告的广告位要发布公益广告；已发布广告的要利用黄金时段定时发布公益广告，公益广告的播出时间必须占全天广告发布时间的百分之三十，具体发布时间和发布内容由甲方向乙方提供，乙方根据甲方的要求及时发布；第五条第7款约定：合同期满后该标的的所有广告设施无偿收归甲方所有；第五条第9款约定：在本合同签订之日起11月30日前乙方一次性缴纳修缮保证金5万元及2012年广告位出让金22万元。合同期满前，乙方必须负责把所有设施修缮完好，确保广告设施正常使用；第七条违约责任第1款约定：乙方逾期交付出让金和修缮保证金，应支付违约金人民币5万元。如逾期一个月仍不交纳的视同违约，甲方有权无偿收回该广告经营权和已建广告牌的全部产权。2011年10月29日，辽源市公用事业局(甲方)与恒业公司(乙方)签订《LED广告位建设经营使用权出让合同》补充协议，其中协议第1条约定：LED广告位建设经营权出让金，由原来的每年22万元减至每年20万元；第2条约定：免除乙方2017年应缴纳的广告位建设经营权出让金（降低广告位建设经营权出让金和免除2017年广告位建设经营权出让金两项合计甲方对乙方减免32万元）；第6条约定：按照社会化运作，通过正常的招投标程序，乙方在获得了人民广场和东方广场LED显示屏建设维护管理经营权后，又根据市委市政府“增加城市亮化景观，扩大空间宣传效应”的要求，无偿在辽河广场、土地局办公楼墙面设置了两块没有商业价值的LED显示屏，造成乙方投资成本成倍增加，加之市区内未经审批设立的企业自身LED显示屏，纷纷开展商业广告经营活动，并且大有蔓延发展之势。特在合同期内约定：甲方不再对东至人民广场，西至火车站，南至向阳转盘，北至人民大街和丰寿路交汇处的辽源市区范围内，新审批设立商业性质的LED显示屏，已建成未经审批的户外LED显示屏，只允许进行企业自我宣传，不允许播放商业性广告。2011年12月20日前，恒业公司完成四块大屏幕的前期建设准备工作，2011年12月24日正式投入运行。恒业公司仅在2011年12月21日向辽源市公用事业局交纳出让金20万元，修缮保证金及2013年之后的出让金并未按时交纳。2012年在四块LED显示屏运营后，相继有喜洋洋商务宾馆、连缘港大酒店、欧亚商都、西安消防支队、仙城公安分局、红旗大剧院等屏幕投入商业运营。2013年3月，辽源市公用事业局协调各部门进行整改，相继停止关闭上述户外屏幕。2018年5月20日及2019年6月3日，恒业公司就关于户外LED显示屏的运营改造事宜向辽源市公用事业局发函。后因出让金等事宜双方协商未果，故原告起诉至本院。审理中，城市管理局向本院递交鉴定申请，请求对涉案广告位（即位于人民广场、东方广场、辽河广场的LED大屏幕广告位）的修缮费用进行鉴定。2020年8月13日因城市管理局逾期未提供补充鉴定材料，我院司法辅助办公室作出（2020）吉0402委评71号终结委托通知书，终结了本案的本次鉴定程序。辽源市公共事业局重新整合组建辽源市城市管理行政执法局，原辽源市公用事业局的权利义务由城市管理局承受。另查明，恒业公司当庭提出反诉，但其未在规定的时间内交纳反诉费。一审法院认为：城市管理局与恒业公司签订的《LED广告位建设经营使用权出让合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应严格按约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方签订的合同租期自2012年1月1日起至2017年12月31日止，合同约定的租期届满后，双方未再续签合同，恒业公司继续使用涉案广告位，城市管理局未提供证据证明其提出过异议，因此双方形成不定期租赁关系。故城市管理局现要求解除其与恒业公司就涉案广告位的租赁关系、要求恒业公司交还涉案广告位以及支付逾期支付涉案广告位出让金的诉讼请求，于法有据，予以支持。因城市管理局提供的现有证据不能证明其曾于本案诉讼前向恒业公司提出解除租赁关系的主张，故城市管理局与恒业公司的租赁关系应自本判决发生法律效力之日解除。恒业公司逾期支付自2013年起的出让金，已构成违约，应依约承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。本案中，城市管理局与恒业公司在《LED广告位建设经营使用权出让合同》中约定的违约金并不足以弥补城市管理局的损失，故城市管理局关于违约金过低的主张符合该法律规定，予以支持。综合恒业公司的违约程度，按城市管理局诉请的标准计算违约金符合法律规定，予以支持。对于城市管理局主张恒业公司支付涉案广告位修缮费用的诉讼请求，城市管理局未提供涉案广告位修缮费用的证据，故其该项诉讼请求，不予支持。恒业公司虽当庭提出反诉，但在限定的期限内其未交纳反诉费，按撤回反诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第二款、二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告辽源市城市管理行政执法局与被告恒业亿佳（北京）科贸有限公司就涉案广告位的租赁关系解除；二、被告恒业亿佳（北京）科贸有限公司待判决生效后五日内将位于人民广场、东方广场、辽河广场的LED大屏幕广告位交付给原告辽源市城市管理行政执法局；三、被告恒业亿佳（北京）科贸有限公司待判决生效后五日内支付原告辽源市城市管理行政执法局自2013年1月1日起至实际交还涉案广告位之日止按每年200,000.00元标准计算的出让金及违约金（其中扣除2017年的出让金，2013年出让金的违约金自2013年11月30日起至履行完毕之日止，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2014年出让金的违约金自2014年11月30日起至履行完毕之日止，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2015年出让金的违约金自2015年11月30日起至履行完毕之日止，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2016年出让金的违约金自2016年11月30日起至履行完毕之日止，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2018年出让金的违约金自2018年11月30日起至履行完毕之日止，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2019年出让金的违约金自2019年11月30日起至履行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费10,050.00元，由恒业亿佳（北京）科贸有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，涉案《LED广告位建设经营使用权出让合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，合同双方均应依照约定履行各自义务。涉案合同虽约定“合同解除应当签订书面协议”，但鉴于该合同约定的终止日期为2017年12月31日，合同约定租期已经届满，租赁期限已为不定期，双方已无签订书面解除协议的必要。原审认定双方形成不定期租赁关系，并判令该关系自判决生效之日解除，符合事实及法律规定。在双方涉案合同及补充协议已对出让金标准作出明确约定的情况下，原审按照每年20万元的标准认定恒业公司应支付的出让金数额，证据充分。至于城市管理局起诉前是否主张过广告位使用权出让金，与本案无关。恒业公司上诉时提及的其他理由，均为其一审反诉内容，因一审时未交纳反诉案件受理费，一审法院未予审理并无不当，恒业公司可另行主张权利。综上,恒业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,400.00元，由恒业亿佳（北京）科贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 爽审判员 温桂杰审判员 鲁银辉二〇二〇年九月二十八日书记员 孙鹤嫣