广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19145号上诉人（原审被告）：广东珠钢投资管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区清河路大龙街番禺珠江钢管有限公司综合楼2楼。法定代表人：吴秋婷，职务：经理。委托诉讼代理人：郭雪怡，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杨春涛，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：覃雯琦，女，1986年4月21日出生，壮族，身份证住址广西德保县。委托诉讼代理人：廖璞，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州荟亿谷投资有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路8号1102。法定代表人：田威，职务：执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：广州优居网络科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路733号之一自编113房自编之七十八房。法定代表人：李昆耀，职务：执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：广州睿飞网络科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区水荫路2号西座508自编C27。法定代表人：向绪久，职务：执行董事兼总经理。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：莫哲，广东金桥百信律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：干岳兰，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广东珠钢投资管理有限公司（以下简称“珠钢公司”）因与被上诉人覃雯琦、广州荟亿谷投资有限公司（以下简称“荟亿谷公司”）、广州优居网络科技有限公司（以下简称“优居公司”）、广州睿飞网络科技有限公司（以下简称“睿飞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人珠钢公司的委托诉讼代理人郭雪怡，被上诉人覃雯琦的委托诉讼代理人廖璞，被上诉人荟亿谷公司、优居公司、睿飞公司的共同委托代理人干岳兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠钢公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判为珠钢公司无须向覃雯琦返还定金20000元；2.撤销一审判决第三项，并改判为“珠钢公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向覃雯琦赔偿逾期利息4540元”；3.由覃雯琦、荟亿谷公司、优居公司、睿飞公司共同承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由:根据涉案合同即《金龙城财富广场楼宇认购书》第七条约定：“逾期涂销的，乙方有权书面通知甲方解除本认购书，甲方需于20个工作日内无息退还乙方已付款项。”在珠钢公司已将涉案已交房款（含定金）于2019年4月26日退还给覃雯琦的情况下，珠钢公司不应双倍返还定金和赔偿利息。退一步说，即使需要赔偿利息，也只能按中国人民银行同期贷款利率从2019年1月9日开始计算107天逾期利息，即4540元（计算方式：356081×0.0435÷365×107=4540）。一审判决书第13页第一段也支持以中国人民银行同期贷款利率计算资金占用期间的利息，但判决下文却以年利率6%计算利息，前后矛盾。综上，珠钢公司请求二审法院依法改判。覃雯琦答辩称，请求驳回珠钢公司的全部上诉请求。一、关于定金的问题。定金是根据《合同法》和《担保法》的规定，应由根本违约一方承担违约责任，即使合同没有约定也应按照法律规定承担违约责任。认购书第七条约定乙方应当在20个工作日内无息退还已付款项，这只是对退款期限内的利息不再计算的约定，并不排除珠钢公司对定金责任的承担，因此珠钢公司应承担2万元定金的法律责任。二、关于利息问题。法律没有规定逾期付款的利息按照何种标准计算，合同也没有具体约定，一审法院根据司法实践和类似的司法解释（比如民间借贷的司法解释），利息在双方没有约定或无法查明的情况下按照年利率6%计算，这属于法院的自由裁量权并且是在合理的范围内，因此，一审法院按照年利率6%计算珠钢公司逾期107天偿还356081元的利息是合理合法的。一审法院对于尚未偿还的剩余139300元按照银行同期贷款利率计算，也是法院自由裁量权的考虑，并不存在违法的行为。综上所述，应当驳回珠钢公司的全部上诉请求。荟亿谷公司、优居公司、睿飞公司共同答辩称：一、珠钢公司严重违约导致房屋买卖合同解除，应由其向覃雯琦承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、一审法院判令珠钢公司向覃雯琦返还全部购房款，覃雯琦和我方予以认可。2019年5月28日，覃雯琦向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.珠钢公司、荟亿谷公司、优居公司、睿飞公司共同连带退赔覃雯琦139300元，并自2018年12月18日起以139300元为基数按照年利率6%计算逾期付款利息给覃雯琦（利息暂计3500元），直至付清款项之日止；2.珠钢公司向覃雯琦双倍赔偿定金40000元，并赔偿覃雯琦延迟退还购房款所产生的利息6146元；3.本案诉讼费用由珠钢公司、荟亿谷公司、优居公司、睿飞公司共同承担。一审法院经审理查明：2017年10月9日，珠钢公司（作为甲方）与荟亿谷公司（作为乙方）签订《金龙财富广场二期23#楼包销合同》，约定甲方委托乙方为甲方金龙城财富广场二期23#楼销售合作方，乙方以15200元/㎡单价包销本合同之标的物业，按建筑面积22611平方米计算，总价为343681961元，乙方销售标的物业包销底价以内的房款归甲方所有，在甲方与业主签订的销售合同中体现，超出包销底价房款的溢价部分，本合同约定由乙方自主定价，作为包销佣金归乙方所有，由乙方向业主收取并与业主签订装修设计咨询服务协议合同，甲方不得干预；第四条约定乙方承诺其包销本合同标的物业不低于本合同约定的底价，且最终买受人成交均不低于17500元/㎡；合同第八条约定业主要求退房退款，经司法部门或相关机构裁定，应给予退房，甲乙双方均应按裁定或判决在规定时间各自退回业主所交房款及费用；合同第十一条约定乙方根据甲方授权的范围与提供的资料进行购房优惠服务，不得超范围承诺。乙方通过合法方式与代理渠道组织本项目购房优惠活动，向客户推广本项目产品，如因乙方代理渠道服务行为违反相关法律规范或乙方拖欠代理渠道销售佣金产生的纠纷由乙方处理并承担全部责任。2017年11月20日，荟亿谷公司与睿飞公司签订授权委托书，荟亿谷公司授权睿飞公司为合法代理单位，授权其代理《金龙城财富广场二楼23#楼包销合同》的执行方，授权范围为：代表荟亿谷公司签订并执行《金龙城财富广场二楼23#楼包销合同》中所约定的包括但不限定《渠道联动合作合同》和《装修设计咨询合同》等事务，在整个签订和执行过程中，该代理单位的一切行为，均代理荟亿谷公司，与荟亿谷公司的行为具有同等法律效力。2017年11月23日，荟亿谷公司（作为甲方）与睿飞公司（作为乙方）签订《关于金龙财富广场二期23栋项目代收代付的协议》，约定甲方委托乙方代收代付本项目的包销佣金和支出，委托期从2017年12月1日至2018年12月31日，甲方独立承担代收代付所产生的债权债务，乙方为甲方包销合同的买受人提供设计装修咨询服务，并代为收取服务费作为包销佣金，乙方为甲方代为支付项目开支，包含客户退款。2017年11月，被告荟亿谷公司（作为甲方）与优居公司（作为乙方）签订《金龙城财富广场项目合作确认函》，约定甲方委托乙方为金龙城财富广场二期23#楼项目渠道联动销售代理，委托期从2017年12月1日至2018年8月30日，乙方为甲方包销合同的买受人提供会员增值服务服务，并代为收取会员增值服务费作为包销佣金。2018年6月15日，覃雯琦（作为乙方）与珠钢公司（作为甲方）签订《金龙城·财富广场楼宇认购书》，约定乙方认购甲方位于广州市番禺区大龙街金凯润二街6号23栋515房（以下简称“涉讼房产”），总房价为696081元；乙方须于签署认购书时向甲方交付定金20000元，于2018年6月22日前付清首期房款146081元，于2018年7月14日前交付210000元，于2019年6月14日前交付340000元；合同第七条约定乙方已知悉认购的房屋存在抵押，甲方承诺在认购书签订且乙方支付100%的房款（一次性付款）或50%的首期房款（如乙方需要办理银行按揭的，则需一并提交齐全的按揭资料和办妥相关按揭手续后）90天内涂销，逾期涂销的，乙方有权书面通知甲方解除本认购书，甲方需于20个工作日内无息返还乙方已付款项。上述合同还对其他相关事项进行了约定，覃雯琦、珠钢公司双方在合同上签字签章。2018年5月20日，覃雯琦与优居公司签订《优居会员增值服务协议书》，约定覃雯琦通过优居指定的第三方支付平台支付50000元作为会员增值服务费。嗣后，覃雯琦签订《选房确认单》，确认涉讼房产成交价为835381元，其中毛坯款为696081元，装修款为89300元，团购费用为50000元。上述款项覃雯琦已于2018年7月14日前累计支付495381元。2018年12月8日，因涉讼房产未办理涂销抵押手续，覃雯琦致函珠钢公司，要求珠钢公司返还累计已付款项495381元。2019年4月26日，珠钢公司向覃雯琦退还购房款及定金合计356081元。因各方就退款金额存在争议，覃雯琦遂于2019年5月28日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，1.本案系房屋买卖合同纠纷。覃雯琦与珠钢公司签订的《金龙城·财富广场楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。覃雯琦与珠钢公司在认购书第七条中约定“珠钢公司承诺在认购书签订且覃雯琦支付50%首期房款（如覃雯琦需要办理银行按揭的，则需一并提交齐全的按揭资料和办妥相关按揭手续后）90天内涂销”，由于涉讼房产至本案辩论结束前尚未涂销抵押，已超过认购书约定的期限，覃雯琦主张珠钢公司双倍返还定金，一审法院亦予以支持，但珠钢公司已返还定金20000元，故应再向覃雯琦返还定金20000元。2.认购书中约定：“……逾期涂销的，覃雯琦有权书面通知珠钢公司解除本认购书，珠钢公司需于20个工作日内无息退还覃雯琦已付款项”。覃雯琦于2018年12月8日通知珠钢公司解除《金龙城·财富广场楼宇认购书》及返还已付购房款，珠钢公司直至2019年4月26日才将购房款356081元（包含定金20000元），珠钢公司逾期退还造成覃雯琦资金占用期间的损失，故覃雯琦要求珠钢公司赔偿损失6146元，一审法院予以支持。3.关于装修费、团购费139300元的问题。虽然该费用由荟亿谷公司、优居公司、睿飞公司所收取，但珠钢公司通过《金龙财富广场二期23#楼包销合同》，授权荟亿谷公司进行包销并定价收取该部分费用。在覃雯琦购买案涉房屋时，通过交纳团购费50000元享受100000元的购房优惠和交纳装修费的名目所交纳的139300元，实为房款的组成部分，应由珠钢公司予以返还。珠钢公司占用该部分资金造成覃雯琦资金占用期间的利息损失，应予以赔偿。覃雯琦要求自2018年12月18日起计算至实际返还款项之日止，合理合法，一审法院予以支持，但标准应按照按中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。4.覃雯琦与荟亿谷公司、优居公司、睿飞公司之间不存在房屋买卖合同关系，对购房款不具有返还义务。而双方之间的居间关系，与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，不属于本案审理范围。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广东珠钢投资管理有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向覃雯琦返还购房款139300元及利息（利息以139300元为本金，按照按中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年12月18日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止）；二、广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向覃雯琦返还定金20000元；三、广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向覃雯琦赔偿逾期利息6146元；四、驳回覃雯琦的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4078元，由广东珠钢投资管理有限公司负担3679元，由覃雯琦负担399元。本院二审期间，各方当事人均无提交新证据。各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，一审中覃雯琦提交珠钢公司2018年6月15日出具的《收款收据》“今收到覃雯琦金龙财富广场23栋515房定金20000元”。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据当事人的诉、辩意见，本案二审争议焦点为：一、覃雯琦主张珠钢公司双倍返还定金应否支持；二、珠钢公司逾期返还购房款期间利息损失的计算标准问题。关于焦点一。双方认购书中约定“逾期涂销的，覃雯琦有权书面通知珠钢公司解除本认购书，珠钢公司需于20个工作日内无息退还覃雯琦已付款项”。虽认购书中未明确约定珠钢公司违约导致合同解除需双倍返还定金，但是，从本案的证据看，认购书明确约定“乙方须于签署认购书时向甲方交付定金20000元”，而且，珠钢公司向覃雯琦出具该款的收款收据也载明为“定金”，故该款项的性质明确，应适用定金的法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，本案定金为履行合同的担保，珠钢公司违约导致合同无法继续履行，故一审法院认定珠钢公司应承担双倍返还定金的责任，并无不当。关于焦点二。因珠钢公司违约，覃雯琦于2018年12月8日通知珠钢公司解除涉案认购书及返还已付购房款，但珠钢公司逾期107天才返还部分购房款356081元，故覃雯琦诉请珠钢公司赔偿该资金被占用期间的利息损失，具有合法依据，应予以支持。关于该期间的资金占用费利息损失如何计算的问题，认购书对此并无作出明确约定，覃雯琦主张按照年利率6%计算，该标准与银行同期同类贷款基准利率相当，一审法院予以支持，并无不当。至于一审法院对珠钢公司未返还款项139300元的利息判处按银行同期同类贷款基准利率的标准计算，对此，双方并无提出上诉，二审不予审查；且如上所述，两项标准相当，一审处理在自由裁量的幅度之内。因此，珠钢公司认为一审判决前后矛盾，本院不予采纳。综上所述，珠钢公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费340.15元，由上诉人广东珠钢投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年九月二十八日书记员  张 旭彭诗敏