广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初5909、5925、5968号原告：李德雄，男，汉族，1972年11月4日出生，住址广东省信宜市，原告：李兆林，男，汉族，1963年5月12日出生，住址广东省，原告：余天明，男，汉族，1961年1月10日出生，住址广东省兴宁市，三原告委托诉讼代理人：薛翔，广东天阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潇良，广东天阙律师事务所实习律师。被告：深圳市上下屋物业服务有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道办事处上下屋办公楼201房，统一社会信用代码9144030031184530XB。法定代表人：叶巧青。委托诉讼代理人：陈杰文、马小鹭，广东深宝律师事务所律师。上列原、被告之间排除妨害纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。三原告委托诉讼代理人薛翔、黄潇良，被告委托诉讼代理人陈杰文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出以下诉讼请求：1.确认被告对荔湖花园小区无物业管理权利；2.判令排除被告对荔湖花园的妨害，自判决生效之日起十日内撤离荔湖花园；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：荔湖花园是石岩街道龙腾社区下辖的一个综合性小区，占地3.5万平方米，国土规划建筑84栋，其中6栋为路边原当地村民建造用于商业、工业用途，一直未纳入物业公司管理的范围，另有3栋因产权不明、3栋拆除未重建，三原告为本小区78号、83号、49号楼业主。荔湖花园整体土地规划于1995年，小区现业主通过购买的方式从原土地权人处购买取得各自的土地使用权。2004年前后，荔湖花园小区房屋陆续建成，期间小区一直处于无物业公司管理的状态，至2006年，根据深圳市宝安区《宝安区推广社区物业管理暂行办法》（深宝府[2006]20号）的规定，由石岩街道办、综治办、石岩公安派出所、上下屋村、荔湖花园部分业主持，组建成“荔湖花园管理处”，聘请了相关工作人员进行实际的管理，“挂靠”上下屋股份合作公司的营业执照进行正常管理。2006年至2013年期间，由于小区管理混乱，业主对物业意见极大，鉴于原管理出现了严重的财务亏损的状态，加之荔湖花园每天出现、偷、抢等治安事件，业主生活中无安全感，强烈要求上下屋村委接管，上下屋村不愿意接管，最后协商由我们荔湖花园业主大会推选的业主代表接管，并对全体业主及住户公告了该《通知》，《通知》内容为：“经我村决定对于荔湖花园管理处公章及财务章从2013年6月1日号开始移给荔湖花园业主代表委员会接管”。由于现有的法律法规并不能支持此种综合小区业主依法登记成立“业主委员会”，故自业主代表接管小区管理起，未能以“业主委员会”的独立法律地位与物业管理公司签订服务合同，于是业主代表自行组建了荔湖小区管理团队，与保安服务公司签订了服务合同，并聘请李炳莲为小区管理处的工作负责人。当时为完善管理处的工作，部分业主自费购买了相关物资，编制社区治安防控工程，按照区政府的各项指标要求对小区进行了有效、实际的管理，得到了业主的一致好评，并有了一定的盈利结余。在此期间，小区管理费的收取，保安公司、物业管理工作人员的劳动报酬等，均由业主代表叶瑞龙于银座村镇银行的私人账户统筹和支出，业主代表则未领取任何报酬。经过业主代表团队的共同努力，小区多次获得“安全文明小区”的称号，其中“深圳政府在线”网站于2018年10月13日刊登了名为《宝安石岩以项目化运作形式在荔湖花园开展现代化社区治理体系建设“样板工程”》的报道。但自2019年6月份起，被告见小区收费有利可图，私自拉拢、利诱物业管理处负责人李炳莲，使其脱离原业主代表的实际管理，且在无任何委托手续、业主授权的情况下，非法划定停车位，安装车辆识别系统，并非法发布告示，通知业主及住户改变车辆收费方式，强制进行收费。三原告认为，被告的行为，侵害了业主对合法不动产物权的完整性，三原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告深圳市上下屋物业服务有限公司辩称，1.被告依法享有荔湖花园的物业管理权，根据深圳经济特区物业管理条例第125条的规定原农村城市化社区可以在区人民政府的统筹协调下，由原农村集体经济组织继受单位作为责任主体，参照本条例及相关规定成立物业管理自治机构，物业管理自治机构的职责限以自行组织提供物业服务或者购买物业服务，并处理与物业服务、企业履行合同的相关事项，原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作的具体办法由区人民政府制订，在本案中原农村集体经济组织深圳市上下屋股份合作有限公司成立物业管理自治机构深圳市上下屋物业服务有限公司即本案被告，并且上下屋股份公司与被告签订物业管理合同书，该合同在石岩街道物业管理办公室有备案，因此被告依法依规取得原农村城市化社区荔湖花园的管理权；2.三原告的诉讼主体不适格，根据深圳物业管理条例第14条的规定，本条例所称业主是指物业管理区域不动产权证书或者不动产登记部记载的房屋所有权人，三原告并没有合法的业主身份，荔湖花园小区本质上是城中村小区，所属土地属于集体土地，所建物业合法性尚未明确，根据现有的法律法规，无法成立业主委员会，三原告自己的起诉书中也是认可，起诉状第2页自称现有的法律法规不支持此种综合小区业主依法根据成立业主委员会，建房人的业主身份不合法，建房人自身权利义务不明确，建房人当初通过各种渠道购买土地、建设房屋，没有相关的产权证书，按照法律法规，不具有业主身份、权利、义务、责任等，在现行的法律中也找不到依据或可能被认定为非法建造房屋，由于缺少法律依据，荔湖花园小区房源合法性难以明确，难以引入正规的物业管理服务公司，也不能按照深圳物业管理条例来签署物业管理服务合同，因此本案三原告要求被告排除对荔湖花园的妨害，三原告的诉讼主体不适格；3.被告管理荔湖花园小区，并未影响三原告的合法权益，由于历史遗留问题，荔湖花园小区是私人向股份公司购买土地，自建房屋形成的城中村，目前被告主要管理的是荔湖花园小区未出售的公共道路地块部分，被告没有管理三原告私人建设的房屋，三原告自建房屋内部由其自行进行管理，因此被告根据物业管理合同书收取物业管理费对住宅式0.35元/平方米/月，商铺式0.5元/平方米/月，正是因为不涉及到自建房屋的内部管理，被告向房东收取的物业管理费非常低，主要用于其自身产生的垃圾清理费用，物业费主要是荔湖花园小区未对外出售的公共道路地块部分产生的停车费，所以三原告自行管理自建房屋，被告管理荔湖花园小区，并未影响三原告的物权的合法权益；4.被告接管荔湖花园小区后，做了大量的管理工作，管理前后效果改善显著，荔湖花园小区原本属于无人管理状态，内部管理混乱，在街道办业主的要求下，先由上下屋村委接管，一开始由上下屋股份公司物业部管理，后续按照街道办要求专门成立了物业公司上下屋在管理前期投入巨大，小区的管线整修、配套建设、设备购置、停车场系统及小区监控系统都需要耗费巨大的资金，实行物业管理之后由于管理费比较低，无法完全市场化运作，村委还要给荔湖花园管理处一定的补贴，才能维持基本运营，随着这几年的车辆普及，小区中停车费多了，才有盈利，部分业主感觉有利可图，才自行成立物业公司，想自行管理，遂与被告发生了纠纷。综上，本案实质上是被告与部分业主发生的小区物业权管理之争，在涉案小区未成立业主委员会的情况下，由上下屋股份公司与被告签订物业服务合同，具有合法性，在石岩街道甚至是××、××城中村小区基本采用这种模式，在后续深圳物业管理条例制订过程中也充分考虑了这个现实情况，并在深圳物业管理条例第125条中对深圳城中村物业管理的模式进行了明确的规定。因此三原告的诉求没有法律依据，请法庭驳回三原告的诉讼请求。经审理查明：三原告自称分别是荔湖花园78号、83号、49号楼业主，另，三原告为证明其提起本次诉讼得到了其他业主的支持，向本院提交了《专项法律服务合同附件委托人（甲方）名单（按石岩荔湖花园国土规划平面图户数）》3页。对于上述证据材料，被告认为因三原告未提交相关的产权证明，无法证实其为78号、83号、49号楼的业主；签名表中亦无法看到签名内容与本案相关，且无法证实签名人员的身份。另查，2013年5月31日，深圳市上下屋股份合作公司物业管理分公司刊发《通知》，内容如下“经我村决定对于荔湖花园管理处公章及财务章从2013年6月1日开始移给荔湖花园业主代表委员会接管”，被告确认上述《通知》的真实性，但称《通知》中所称的两枚公章是私刻的，并未在公安机关进行备案，移交公章是为了便于管理。2017年7月份，深圳市上下屋股份合作公司与被告签订《物业管理合同书》委托被告对荔湖花园进行管理，具体委托事项如下：（一）本物业规划红线内属物业管理范围的消防、交通、公共秩序维护、环境卫生、园林绿化、停车场、公用设施、设备的日常管理和维护养护，负责对小区内房屋的使用、维修和养护进行管理；（二）房屋建筑本体自用设施设备的日常养护、管理和运行服务；（三）房屋建筑本体自用部位的日常养护和管理；（四）本物业规划红线内的配套服务设备的日常养护和管理；（五）公共环境（包括公共场）的清洁卫生，除四害服务；（六）车辆行驶及停泊秩序的公共秩序管理；（七）维护公共秩序；（八）本物业规划红线内属小区物业管理范围的基础设施和公用设施的修改工程，协助施工单位完成小区旧改工荼；（九）组织社区文化娱乐活动；（十）物业及物业管理档案、资料的管理；（十一）负责向业主（住户）收取下列费用：物业管理综合服务费、临时车位有偿使用费、固定车位有偿使用费、建筑、装修清运费、专项服务及有偿服务费、其他费用。合同的期限为三年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。随后，被告对荔湖花园进行部分改造，包括规划停车位置、在小区出入口加装车辆出入道闸系统等。2019年10月16日，被告向荔湖花园的住户发送通知，主要内容为“尊敬的业主：荔湖的小区出入道闸系统已更新完成，从2019年11月1日开始使用新的车辆识别系统，鉴于小区内的车辆越来越多，请各业主到荔湖管理处登记车辆号码，时间是10月17日至10月30日截止，现在每栋楼房业主可以免费办理一台月卡车辆，业主的直系家属可以享受每台车辆按每个月150元收费，请大家带上业主车辆行驶证来办理，特此公告。”另查，双方确认荔湖花园的物业管理费收费标准为住宅是0.35元/平方米/月，商铺是0.5元/平方米/月，三原告称其是将物业管理费以现金的方式交给小区业主代表聘请成立的管理处，被告则称荔湖花园的管理费是交至被告处的。上述事实，有开庭笔录及《通知》、合同等证据材料相互佐证并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，三原告以荔湖花园小区的业主身份起诉要求确认被告对荔湖花园无物业管理权并要求其撤出小区，但三原告并未提交证据证明其系荔湖花园小区的业主。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。三原告未举证证明其与本案有直接利害关系，其并非本案适格主体。故三原告的起诉本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告李德雄、李兆林、余天明的起诉。三案件受理费予以免受，三原告已预缴的诉讼费予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇二〇年九月十四日书记员 张俊鑫(兼)书记员 王  茂  娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。