北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终10335号上诉人(原审原告，反诉被告)：李娜，女，1989年11月17日出生，汉族，户籍地黑龙江省木兰县。被上诉人(原审被告，反诉原告)：北京金润利华家具有限公司，住所地北京市密云区密东广场利华家具城。统一社会信用代码9111022878323331XU。法定代表人：林淑会，经理。委托诉讼代理人：吕依海，男，1968年2月21日，汉族，北京金润利华家具有限公司职员，住黑龙江省兰西县新旺社区。上诉人李娜因与被上诉人北京金润利华家具有限公司（以下简称利华家具公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李娜，被上诉人利华公司的法定代表人林淑会及其委托诉讼代理人吕依海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娜上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第六项；2．判决利华家具公司退还李娜质保金6000元；3．利华家具公司负担一、二审诉讼费用。事实和理由：我们双方在2019年11月25日协商过程中，利华家具公司已明确表示在交齐2019年10月的租金后我可以撤场。利华家具公司的承诺应视为双方就解除租赁合同的时间及条件作出了新的约定。利华家具公司此后又以扣留质保金为退场条件，未获得我的认可。故我们双方解除租赁合同的时间应为2019年10月30日，此后的租金不应由我继续承担。关于违约金，合同中并未约定滞纳金的计算基数，相关条款应为无效条款，一审法院酌定违约金数额错误。利华公司辩称，同意一审判决，不同意李娜的上诉请求及理由。李娜向一审法院起诉请求：1．判令利华家具公司赔偿我货款4万元；2．诉讼费由利华家具公司承担。利华家具公司向一审法院反诉请求：1．李娜支付租金36000元；2．李娜支付滞纳金10140元；3．李娜支付质保金6000元；4．李娜支付2020年3月1日至2020年6月8日的租金39200元。一审法院认定事实：2019年5月1日，利华家具公司（甲方）与李娜（乙方）签订了《场地租赁合同书》，合同约定：李娜租赁利华家具公司商场内的展位用于经营民用家具，品牌为东盛，展位号A02-7，面积为200平方米。租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日。第三条租金及付款方式约定：租金标准为80元／㎡／月，租金按季支付。乙方应在甲方通知的交款日期交款，逾期不交者，甲方将收取5‰／天的滞纳金。超过十五天未交款者，视同乙方自动放弃本展位承租权利，甲方有权做出相应处理。本条后，附手写内容：合同期内优惠，实际收取租金每月按12000元收取。第四条第1款：为保证本合同的正常履行。本合同签订前乙方须向甲方交纳履约保证金。其数额为本展位30天的租金。如乙方无违约行为发生，甲方可在乙方退场时退还履约保证金（不计利息）。第九条第3款：合同履行期间，乙方欲终止合同，须提前45天向甲方提出书面申请，在得到甲方批准后，方可办理撤场手续，否则乙方向甲方缴纳三个月的租金作为违约金。如乙方拒不缴纳，甲方将乙方缴纳的质量保证金视为违约金扣除，卖场内所有商品归商场所有并全权处理。在本合同履行期间，因乙方所经营的商品质量、售后服务、商标侵权的方面出现问题，或乙方对甲方企业形象造成负面影响的，甲方有权终止合同，但须提前一周以书面形式通知乙方。如甲方无故终止合同的，将向乙方支付一个月的租金作为违约金。双方还对展位装修、双方的权利和义务、合同的终止和续约等内容作出约定。合同签订后，李娜进场经营家具。2019年9月12日，李娜向利华家具公司经理吕依海发送电子版撤馆申请。2019年9月底，李娜支付涉案场地9月份租金。2019年11月25日，双方就撤场事宜进行协商，利华家具公司称如李娜交齐10月份租金可安排撤馆，质保金问题撤馆时再商议。当日，李娜向利华家具公司支付10月份租金。2019年11月28日，李娜办理撤馆手续时，因质保金问题双方发生争议，利华家具公司未同意李娜办理撤馆手续。2019年12月上旬，利华家具公司出售了李娜部分家具。诉讼过程中，双方对利华家具公司已出售李娜家具的价值达成一致意见为6000元，剩余家具经一审法院主持清点如下：1．1．8×2．0米板式床3套（不含床垫）；2．1．8×2．0米布艺床1套（含床垫）；3．3．6米布艺沙发2套；4．茶几、电视柜各1个；5．餐桌1个＋椅子4把；6．定制转角衣柜1套；7．床头柜5个；8．榻榻米＋衣柜＋书桌1套；9．酒柜1套；10．四门衣柜2个、推拉门衣柜1个（有残）；11．梳妆台1个；12．玻璃水杯两纸箱；13．台灯2个、吊灯1个；14．被子3套、枕头8个；15．小饰品一部分。经一审法院询问，李娜表示剩余家具待判决后由其自行拉走。针对利华家具公司主张的滞纳金，实为违约金，经一审法院释明后，李娜提出利华家具公司主张的违约金过高，要求一审法院予以调整。一审法院认为：李娜与利华家具公司签订的《场地租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同义务。就房屋租赁关系双方当事人而言，承租人意在通过支付房屋租金获取房屋使用权益，出租人旨在转让房屋使用权获取房屋租金收益。双方合同约定，李娜应在利华家具公司通知的交款日期交款，超过十五天未交款，视为李娜自动放弃涉案展位承租权利。根据双方当事人陈述，利华家具公司认可同意李娜按月支付租金，因双方未约定明确的支付期限，故李娜应于2019年11月30日前向利华家具公司支付2019年11月份的租金，如李娜于2019年12月15日前未支付租金，视为其自动放弃承租权利，本案中李娜于2019年11月支付了2019年10月份租金后再未向利华家具公司支付租金，系其以自己的行为表明不再履行租赁合同，利华家具公司旨在转让展位使用权获取租金收益的合同目的已无法实现，双方之间的场地租赁合同应自2019年12月16日起解除。合同解除后，利华家具公司要求李娜支付质保金的反诉请求，缺乏依据，一审法院不予支持。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，对于合同解除前的租金，李娜理应向利华家具公司支付，对于合同解除后的使用费，因双方均认可，李娜曾要求拉走货品，腾退涉案展位，但利华家具公司未同意，亦未采取适当措施防止使用费损失的扩大，就扩大的使用费损失不应由李娜支付，故对利华家具公司要求李娜支付租金的反诉请求的合理部分，一审法院予以支持。利华家具公司主张的滞纳金实为违约金，因双方在租赁合同中对此作出约定，故对利华家具公司要求李娜支付违约金的反诉请求，一审法院予以支持，现李娜提出利华家具公司主张的违约金数额过高，而利华家具公司亦不能证明其实际损失，在此基础上，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、当事人缔约地位强弱等因素，酌情确定李娜支付利华家具公司违约金2000元。关于李娜要求利华家具公司赔偿货款损失的诉讼请求，因双方均认可已出售货品价值6000元，一审法院对此不持异议。对于未出售的货品，李娜应将涉案展位腾退返还给利华家具公司，经一审法院询问，李娜亦同意判决生效后将剩余货品自行拉走，一审法院对此不持异议。判决：一、李娜与北京金润利华家具有限公司于二〇一九年五月一日签订的《场地租赁合同书》已于二〇一九年十二月十六日解除。二、北京金润利华家具有限公司于判决生效之日起七日内支付李娜货款损失六千元。三、李娜于判决生效之日起七日内支付北京金润利华家具有限公司租金一万八千元。四、李娜于判决生效之日起七日内支付北京金润利华家具有限公司违约金二千元。五、李娜于判决生效之日起七日内将位于北京金润利华家具有限公司商场内A02-7展位的货品（详见清单）自行拉走。六、驳回李娜的其他诉讼请求。七、驳回北京金润利华家具有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费四百七十五元，由李娜负担四百五十元（已交纳）；由北京金润利华家具有限公司负担二十五元，限判决生效之日起七日内交纳。反诉费九百四十二元（北京金润利华家具有限公司已预交），由北京金润利华家具有限公司负担七百九十二元（已交纳）；由李娜负担一百五十元，限判决生效之日起七日内交纳。二审中，李娜提交其与隔壁店铺经营者范某的通话录音，证明李娜的店的撤出时间2019年10月底，质保金应该全部返还。利华家具公司对该证据不予认可，并认为质保金不是李娜所交，不应退。本院认为：双方签订的《场地租赁合同书》无合同无效的法定情形，应属合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案的上诉争议焦点为合同何时解除以及违约金如何认定。合同中约定的租赁期限为一年，到2020年4月30日止，且合同履行期间，李娜若终止合同，须提前45天向利华家具公司提出书面申请，得到利华家具公司批准后，方可办理撤场手续。李娜上诉认为双方在2019年11月25日协商过程中，利华家具公司已明确表示交齐2019年10月份后李娜可撤场，其认为此为双方对解除合同时间及条件的新约定。本院认为，首先，合同约定的撤场条件是李娜需提前45天向利华家具公司提书面申请，且得到批准后才可办撤场手续。其次，双方在11月25日的协商中，利华家具公司同意李娜交齐10月份租金可安排撤场，但就安排撤场涉及的质保金等其它相关问题并未协商一致，故该次协商并非是对解除合同时间及条件的新约定，李娜的上诉理由不能成立，本院不予支持。2019年11月28日，在双方因质保金问题发生争议，利华家具公司未同意李娜办理撤场手续后，至2019年12月上旬，利华家具公司出售李娜部分家具。一审法院根据合同内容及当事人陈述，认定李娜应于2019年11月30日前向利华家具公司支付2019年11月份租金，并无不妥。2019年12月上旬，利华家具公司出售李娜部分家具，一审法院结合本案情况，认定双方之间租赁合同自2019年12月16日起解除并无不妥，本院予以维持。故李娜关于合同解除的时间的上诉意见，本院不予支持。对于合同解除前的租金，李娜应向利华家具公司支付，其应向利华家具公司支付租金至合同解除之日。关于违约金，考虑到双方之间的合同履行目的，李娜要提前解除为期一年的租赁合同系李娜违约在先，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、当事人缔约地位强弱等因素，酌定李娜支付2000元违约金，数额合理，本院予以维持。关于李娜要求利华家具公司返还质保金的问题，因其在一审时未提出该项诉讼请求，且利华家具公司二审时不同意调解，故本院对李娜该项上诉请求不予支持，其可持相关证据另案主张。综上所述，李娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由李娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 路二〇二〇年九月十八日法官助理  陈文文法官助理  仵 霞书 记 员  卢园园