四川省广元市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川08执复10号 复议申请人（申请执行人）：天津银行股份有限公司成都分行，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道中段688号。 负责人：田文重，系该银行行长。 被执行人：广元市顺驰实业有限公司，住所地：广元市上西则天路北段川港汽车城。 法定代表人：李世平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王锡勇，该公司员工。 委托诉讼代理人：左建江，四川力发律师事务所律师。 原案被执行人：剑阁县华宇房产开发有限公司，住所地四川省剑阁县。 法定代表人：李世平，系该公司总经理。 复议申请人天津银行股份有限公司成都分行不服四川省广元市朝天区人民法院（2020）川0812执异5号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 四川省广元市朝天区人民法院在执行天津银行股份有限公司成都分行（以下简称天津银行成都分行）与广元市顺驰实业有限公司（以下简称顺驰公司）公证债权文书纠纷一案中，异议人顺驰公司以该评估报告严重违反评估程序及评估价格与实际价格差距过大为由向朝天区法院提出书面异议。 四川省广元市朝天区人民法院查明，该院在执行天津银行成都分行与顺驰公司公证债权文书执行一案中，天津银行成都分行于2020年3月16日申请对异议人顺驰公司所有的位于广元市利州区房屋进行评估拍卖。2020年4月2日，该院通知双方当事人到四川省广元市中级人民法院进行了评估机构的摇号选择，最终确定四川国通土地房地产资产评估有限公司为本案的评估机构。该公司于2020年4月23日作出了川国通房估字（2020）第04-140号《房地产司法鉴定估价报告》，该院在2020年4月27日收到评估报告后向当事人送达了评估报告。估价对象包含广元市利州上西则天路北段的川港汽车城4＃、5＃营业、办公用房及分摊的土地使用权，建筑面积9103.30平方米，分摊土地使用权面积5383.52平方米；本次评估采用收益法进行估价，最终评估总价为3974.87万元。 异议人顺驰公司递交《资产评估异议书》，认为该资产评估报告书在评估过程中评估程序违法，评估方法应当适用收益法结合比较法，并向该院递交了川港汽车城周边的楼盘以及营业房成交案例的成交价。评估公司答复称：1、评估程序合法，评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员，本次评估人员中的杜青殊是具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员；评估师杨涛全程参与受理估价委托、实地勘验估价对象、撰写估价报告等工作，符合《房地产估价规范》的规定。2、采用收益法一种方式估价，符合《房地产估价规范》的规定。申请人执行人天津银行成都分行的意见：评估公司按照法律规定和行业规范的程序出具评估报告，评估报告合法有效；异议人提交的同类商业业态的市场销售价格，不能作为估价公司评估参考依据。 四川省广元市朝天区人民法院认为，本案的争议焦点：一是评估公司在评估过程中是否存在评估程序违法的情形；二是对涉案评估房产的评估方法应当适用收益法结合比较法还是仅适用收益法。 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”本案中，异议人是因评估机构或者评估人员不具备相应评估资质及评估程序严重违法提起执行异议，符合上述法律规定。 《中华人民共和国资产评估法》第八条第一款规定：“评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。”及《房地产估价规范》第3条第2款第3项规定：“受理估价委托后，应根据估价项目的规模、难度和完成时间确定参加估价的注册会计师的数量，并至少选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价师共同进行估价，且应明确其中一人为项目负责人。”本案中，四川国通土地房地产资产地评估有限公司两名评估人员杨涛、杜青殊进行现场勘验、评估，但杜青殊不具备评估师资格，也无证据证明杜青殊具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员；评估报告书中虽有杨涛、于涛两名评估师签字确认，但评估师于涛未实地勘验估价对象，无证据证明其实际参与本次评估。故本次评估存在程序违法行为。 《中华人民共和国资产评估法》第二十六条第一款规定：“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”房地产估价方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等，本案不属于依据评估执业准则只能选择一种评估方法评估机构的情形，而仅依据收益法作出估价报告，属于作出评估结论的依据不足。 综上所述，异议人的异议请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国资产评估法》第八条第一款、第二十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，四川省广元市朝天区人民法院于2020年7月14日裁定异议人广元市顺驰实业有限公司的异议成立，重新委托评估。 天津银行成都分行向本院申请复议称，1.原审法院认定本次评估存在程序违法属法律适用不当。估价师杨涛全程参与估价、实地勘察由评估师及评估专业人员共同进行、估价报告有另一名参与估价审核的估价师签名，均符合法律规定；2.估价方法的选择超出法院裁定范围，涉嫌程序性违法，且采用收益法符合法律规定。故请求撤销四川省广元市朝天区人民法院（2020）川0812执异5号执行裁定。 本院查明的事实与执行法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点一是评估报告是否存在评估程序严重违法或评估人员不具备评估资质的情形；二是执行法院对评估报告采用的估价方法进行审查是否属程序错误。 1.关于评估程序是否严重违法的问题。《资产评估法》第八条规定，评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员，结合该法第二十八条“评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章”的规定，可知国家对房地产估价人员实行准入类职业资格管理，房地产评估等法定评估业务应当由评估机构指定至少两名专业类别的评估师承办。同时，本案为人民法院委托的法定评估业务，参照《房地产估价实地查勘工作指引》第2.11条的规定，应有不少于2名（包括2名）具有执业资格的评估专业人员实地查勘估价对象。据此，应当由不少于2名的专业评估师承办本次评估业务，且实地查勘人员也应具有执业资格。本案中，虽然在评估报告上签名的杨涛、于涛两名评估师具备评估资质，但于涛未参与对评估对象的实地查勘，而参与实地查勘的杜青殊不具备执业资格，亦无证据证实其是具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员，故此次房地产估价程序有悖于相关法律规定，评估程序确属违法，对复议申请人的请求本院不予支持。 2.关于执行法院对估价方法进行审查是否属程序错误的问题。按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、二十三条的规定，虽然对评估报告的参照标准、计算方法等提出异议，应由具备专业知识的机构进行技术评审，不属于异议程序的审查范围，但本案属于当事人根据第二十二条第一款第三、四项的规定提出执行异议，人民法院按照第二十二条第二款进行审查后，认为异议成立而裁定重新委托评估的情形，故执行法院处理程序合法，复议申请人的理由不能成立。 综上，原审查法院认定事实清楚、适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回天津银行股份有限公司成都分行的复议申请，维持四川省广元市朝天区人民法院（2020）川0812执异5号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 何 伟 审判员 杨晋晖 审判员 党 群 二〇二〇年九月七日 书记员 陈鑫亿