江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2583号上诉人（原审原告）：郑明凤，女，1965年10月17日生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：姚曙光，江苏兆锦律师事务所律师。上诉人（原审原告）：林洪亮，男，1965年7月14日生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：姚曙光，江苏兆锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡嘉盛置业有限公司，住所地无锡市新吴区鸿山街道后宅中路42号。诉讼代表人：阙强，无锡嘉盛置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：周海刚，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁佩佩，江苏神阙律师事务所律师。上诉人郑明凤、林洪亮因与被上诉人无锡嘉盛置业有限公司（以下简称嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初5472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郑明凤、林洪亮上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。1.2015年8月31日，双方对于房款的事情，已经进行过核对，该单上记载的内容由嘉盛公司填写且签章。对该部分房款，嘉盛公司明确作为(垫付款)处理，盖章和对账单应当作为房款结算的依据。2.即便是嘉盛公司没有收到房款，结算之后，该房款就应作一般债权债务处理，嘉盛公司并没有在法定的时间内主张过相关权益，从时效角度来讲，已经丧失了再次获得该款项的权利。不能因嘉盛公司消极不作为，不管过了多久，依然可以享有该款项的权利。3.房屋所有权登记协助行为，属物权行为，同时为双方的合同所约定，按照合同约定，只要嘉盛公司没履行该项登记协助义务，该义务就一直存在，其随时可以主张该项权益，嘉盛公司也有义务随时配合。而作为未能协助登记的违约责任也就一直存在。该事项，嘉盛公司应该承担相应的违约责任，就是支付总房款的1%赔偿金作为违约责任。二、一审判决适用法律规定不正确，虽然《合同法》有互负债务的规定，但同时也规定了债权债务消灭的规定。本案互负债务的规定，一审法院理解是片面，不完整的。本案中，其对于嘉盛公司的义务已经履行完毕或者说嘉盛公司主动放弃或者免除了其履行义务的要求。因为按照嘉盛公司提供的资料《交房通知书》可以看出，只有付清房款的业主才可以获得《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。归结到本案中，其已经事实上获得了该两证。结合业主入住收费一览表，可以断定，嘉盛公司事实上已经放弃了该项债权。《合同法》第九十九条规定当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。其作出让步，并从解决问题的角度，同意双方对账，在嘉盛公司支付违约金的情况下，进行结算处理，因嘉盛公司的不予理睬而搁置。事实上，结算和之后多年一直未主张，也可推断出嘉盛公司放弃了该权益。嘉盛公司提供的买卖合同、交房通知书、业主入住收费一览表系格式条款，《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。对这些条款，确实可以做出不同的解释，显然应该作为对嘉盛公司不利的解释。被上诉人嘉盛公司辩称，郑明凤、林洪亮尚有60000元购房款未支付，在郑明凤、林洪亮未完全履行买受人的付款义务之前，嘉盛公司有权拒绝其协助办证的诉请。逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑明凤、林洪亮向一审法院起诉请求：1.判决嘉盛公司支付逾期交房和办证违约金总计43148元。2.判决嘉盛公司立即协助其办理无锡市水岸观邸第11幢121单元1204室房屋的产权登记手续。一审法院审理查明：2012年8月31日，郑明凤、林洪亮与嘉盛公司签订商品房买卖合同（合同备案号为201208310103），载明：郑明凤、林洪亮购买位于水岸观邸第11幢121单元12层1204号房屋，建筑面积87.89平方米，每平方米5233.82元，总金额为460000元整。郑明凤、林洪亮于2012年8月31日付清首付款100000元，2012年9月1日支付首付余款60000元，余款300000元于2012年9月7日前办妥公积金贷款手续，并到账。若未按时到账，则郑明凤、林洪亮按逾期付款处理。嘉盛公司应在2014年7月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格的商品房交付郑明凤、林洪亮使用。逾期超过90日后，郑明凤、林洪亮要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，嘉盛公司按日向郑明凤、林洪亮支付已交付房价款万分之二的违约金。嘉盛公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由嘉盛公司提供的资料报产权登记机关备案，如因嘉盛公司的责任，郑明凤、林洪亮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，郑明凤、林洪亮不退房，嘉盛公司按已付房价款的1%向郑明凤、林洪亮支付违约金。2012年8月31日，嘉盛公司出具金额为100000元的销售发票；2012年9月25日，郑明凤、林洪亮通过中国工商银行贷款向嘉盛公司支付购房款300000元，以上合计400000元，郑明凤、林洪亮至今尚余60000元购房款未支付。2015年9月4日，经政府有关部门协调，嘉盛公司交付了案涉房屋。郑明凤、林洪亮称是政府通知嘉盛公司的人员前来处理交房事宜，交房现场有点混乱，嘉盛公司现场负责人根据购房合同交付了房屋，当时没有涉及房款和违约金问题。郑明凤、林洪亮称购房时嘉盛公司业务员表示由他们垫付或打折处理剩余购房款60000元，所以其支付购房款的义务已经履行完毕。郑明凤、林洪亮对此陈述仅能提供交房通知书、业主入住收费一览表，未能提供其他证据予以证明，但坚持不同意支付剩余购房款。2017年10月30日，无锡市新吴区人民法院受理对嘉盛公司的破产清算申请。上述事实，有商品房买卖合同、销售发票、交房通知书、业主入住收费一览表、银行借款凭证、决定书、裁定书等证据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，嘉盛公司与郑明凤、林洪亮签订的商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均具有拘束力，当事人应当按照约定积极履行自己的义务。根据商品房买卖合同约定的各自履行义务的内容及先后履行顺序，郑明凤、林洪亮应于2012年9月1日前支付首付余款60000元，但截至目前为止，两人并未支付剩余房款，也未提供相应证据证明嘉盛公司免除其支付剩余购房款的义务。虽然嘉盛公司已经交付房屋，但郑明凤、林洪亮亦认可是由政府出面协调交房，故不能据此推断嘉盛公司放弃剩余60000元房款的主张权利。法律规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，郑明凤、林洪亮作为先履行义务一方，未依约全面履行买受人的付款义务，故嘉盛公司有权拒绝其主张协助办理房屋产权登记手续的诉请，法院对于嘉盛公司的抗辩予以采信。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起计算。根据郑明凤、林洪亮的自认，其于2015年9月4日受领了案涉房屋，应当知晓权利有无受到侵害，现其并无证据证明存在时效中止或中断情形，于2019年9月提起诉讼主张逾期交房违约金已过诉讼时效，法院不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：驳回郑明凤、林洪亮的全部诉讼请求。一审案件受理费878元，减半收取439元（此款已由郑明凤、林洪亮预交），由郑明凤、林洪亮共同负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，郑明凤、林洪亮提交不动产权证书一份，载明水岸观邸121-1204室房屋于2020年8月6日登记于两人名下。两人要求嘉盛公司赔偿其：商品房延期交房补偿费35880元，补偿其缴的税13416.15元，延期办理房产证补偿费4600元，律师费27600元，合计81496.15元。本院认为，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，上诉人郑明凤、林洪亮主张商品房买卖合同约定的房款460000元变更为400000元，其应对此承担举证责任。从合同的履行进度看，被上诉人嘉盛公司并未在诉讼前履行完毕其合同义务，说明双方对于剩余房款60000元是否需要支付存在争议。从郑明凤、林洪亮提交的证据看，嘉盛公司从未明确放弃过剩余60000元房款。据此，郑明凤、林洪亮的上述主张缺乏充分的事实依据，本院不予采信。关于逾期交房、协助配合办证义务，商品房买卖合同约定了嘉盛公司的履行期限，郑明凤、林洪亮有权要求嘉盛公司履行该义务。该义务属于合同义务，属于请求权，适用诉讼时效的规定。郑明凤、林洪亮主张其可以随时主张的意见于法无据，本院不予采纳。郑明凤、林洪亮二审中办理的案涉房屋的不动产登记，其主张嘉盛公司承担登记过程中的相应费用，超出了本案的诉请范围，本案中不予理涉。综上，郑明凤、林洪亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费878元，由上诉人郑明凤、林洪亮负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年九月七日书记员  范 洁