广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19045号上诉人（原审原告）：王冠杰，男,1986年12月1日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：钟世昌，广东知泓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄凯婷，女,1987年1月29日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：刘志镰，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽煖，广东古谷律师事务所实习律师。上诉人王冠杰、上诉人黄凯婷房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。王冠杰上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判：（1）黄凯婷立即向王冠杰支付170000元，（2）黄凯婷自2016年7月1日开始以270000元为基数，自2016年7月1日至2019年8月19日，利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日至付清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；2.本案的诉讼费、上诉费由黄凯婷承担。事实和理由：（一）本案为房屋产权析产纠纷，并非单纯的合同纠纷，一审法院判决错误。广州市xx区xx大道xx号xx栋xx梯1104房（以下简称案涉房屋）购买时的售价为1020000元，王冠杰出资520000元，黄凯婷出资500000元，按照出资比例，秉着公平、诚信的合同原则，王冠杰至少持有案涉房屋50%的财产份额，本案案由应为共有纠纷。《房屋产权协议书》析产方案实际上是附条件的合同，王冠杰同意案涉房屋析产的前提是黄凯婷须在2016年6月30日前付清350000元的对价。一审法院应综合考虑房屋价值并尊重合同约定的析产方案处理本案，但一审法院机械适用法律，导致判决错误。（二）一审法院将案涉违约补偿等同法律规定的违约金，与《房屋产权协议书》原意不符，违反公平、等价有偿的合同原则。如前所述，《房屋产权协议书》是附条件合同，析产方案的前提是：一、案涉房屋在2016年6月30日前的析产价格是350000元；二、黄凯婷在2016年9月30日前的析产价格是430000元；三、黄凯婷在2016年9月30日前未付清430000元的，则案涉房屋的析产价格调整为520000元。据此，王冠杰可获得的析产价格是随着黄凯婷违约情况而作的相应调整，最终价格并未超过王冠杰对案涉房屋的出资款520000元。根据《房屋产权协议书》第五条的规定，案涉房屋析产价格随着时间变化是经过双方协商一致的，并未违反法律规定，一审法院未按照合同原意作出判决，应依法予以纠正。（三）黄凯婷未提供证据证明违约补偿标准过高，应承担举证不能的法律后果。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。王冠杰已经提供证据证明170000元的违约补偿仅是弥补王冠杰实际出资本金额，并不存在过高的情形。相反，黄凯婷并未提供任何证据证明违约补偿导致其实际权利的损失，黄凯婷应承担举证不能的后果。黄凯婷二审答辩称，驳回王冠杰的全部上诉请求。一、王冠杰主张权利的诉讼时效已经经过。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条、第五条规定，最后一期付款时间为2016年1月1日至6月30日，本案诉讼时效已经经过。二、即便王冠杰享有追索权，我方认为一审法院判决正确合法，应予以维持。本案双方共同购买案涉房屋是共有关系，王冠杰将其房屋所占份额转让给黄凯婷是买卖关系，两者是不同的法律关系。王冠杰若认为条款显失公平，其可以另案再诉。本案争议的是买卖关系项下延迟付款的违约责任问题。黄凯婷已经依约支付250000元，即使黄凯婷需要偿还剩余款项，王冠杰主张的违约金也明显过高，一审法院依据法律规定调整违约金公平合理。三、王冠杰在本案中存在过错，双方原是情侣关系，双方共同购买案涉房屋，王冠杰曾口头承诺，如在恋爱期间背叛对方感情的，其将无条件赠送案涉房屋给予黄凯婷。黄凯婷在支付250000元后，王冠杰出轨第三者，黄凯婷要求王冠杰履行其承诺，王冠杰也同意尾款100000元无需支付，根据黄凯婷一审提交的录音证据第二页也可证明。因此，黄凯婷没有支付剩余100000元，王冠杰在三年余间也未曾向黄凯婷主张权利。依据合同法的相关规定，王冠杰若认为黄凯婷违约，应履行通知的相关附随义务，而不是放任期限以主张违约金。黄凯婷上诉请求：1.改判一审判决第一项为：无须向王冠杰支付欠款100000元；2.改判一审判决第二项为：无须向王冠杰支付违约补偿；3.本案一审、二审全部诉讼费用由王冠杰承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，本案的诉讼时效已经经过。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定，诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。再根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，黄凯婷是在2017年12月13日与王冠杰签订《房屋产权协议书》，约定黄凯婷以350000元购买王冠杰对案涉房屋所占的份额，并采取分期的方式付款，最后一期付款时间为2016年1月1日至6月30日。最后一期付款时间至今已超过三年，即便在此期间黄凯婷未向王冠杰支付最后一期款项，王冠杰也未在法定诉讼时效期间行使权利，故该主张已超过诉讼时效。另根据民法通则第一百四十条规定，王冠杰需举证证明诉讼时效在法定诉讼时效期间内中断。虽本案《房屋产权协议书》第五条延长了诉讼时效期间，但根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”之规定，法院应不予认可《房屋产权协议书》中变相延长的诉讼时效期间。一审法院对此予以认可，显属不当。王冠杰二审答辩称，一审法院对诉讼时效的认定正确，应予维持，但请求二审法院依法纠正我方上诉的一审部分。王冠杰于2020年1月6日向一审法院起诉请求：1.黄凯婷偿还王冠杰欠款100000元，并且支付违约补偿170000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付从2016年12月30日起至还清日止的利息；2.本案诉讼费由黄凯婷承担。一审法院认定事实：王冠杰、黄凯婷系朋友关系。2014年12月13日，王冠杰作为甲方与黄凯婷作为乙方签订一份《房屋产权协议书》，约定：一、甲乙双方于2014年4月共同出资购买了位于广州市xx区xx大道xx号xx栋xx梯1104房，房屋建筑面积为93.1平方米，房地产权证穗花字第××号，房地产权属人黄凯婷。二、房屋是由甲乙双方共同出资购买，总价为1020000元。其中，甲方支付了房屋的购房款520000元；乙方以其个人名义通过公积金贷款形式（贷款500000元）支付了剩余的购房款500000元。三、经过甲乙双方的充分协商，甲方同意乙方以350000元购买其对房屋的所占份额，并在乙方不出售房屋的前提下，采取以下分期付款的方式付清上述所商定的350000元：1.签订协议之日起10个工作日内，乙方支付甲方100000元；2.2015年1月1日至12月30日期间乙方支付甲方150000元；3.2016年1月1日至6月30日期间乙方支付甲方100000元。四、签订协议即日起，乙方享有了房屋的完整所有权，甲方享有350000元款项的追讨权。乙方有权自由处分房屋甲方不得干涉。五、如乙方未按照协议约定的条款按时足额付清甲方的350000元，视乙方违约，乙方须另给予甲方80000元作为违约补偿，并于2016年9月30日前将350000元的剩余款项和80000元的违约补偿划入甲方账户；如乙方仍未按时足额付清上述款项，乙方须再给予90000元人民币作为违约补偿，并于2016年12月30日前将350000元的剩余款和两次的违约补偿划入甲方账户；如乙方逾期支付上述款项的，甲方有权通过司法程序追讨。六、因乙方分期付款具有时效性，如乙方在2015年1月1日至2016年6月30日期间出售房屋的，乙方与购房者签订购房合同时，甲方需在场了解购房者支付房款的方式，如甲方不在场的，乙方应告知甲方购房者的支付方式。如购房者一次性支付房款的，乙方应在收到房款的10个工作日内一次性给予甲方350000元的剩余款项；如购房者的房款不足以付清甲方350000元的剩余款项，乙方应在收齐房款后的10个工作日内一次性结清甲方350000元的剩余款项。王冠杰于2014年12月25日向黄凯婷作出《收款条》，称：其于2014年12月25日晚上收到黄凯婷给予的第一期购房款100000元。诉讼中，王冠杰陈述：其在2015年是催收之前的借款，2016年的款项是口头催收的，没有留下证据。黄凯婷陈述：黄凯婷从没有收到催收资料，在2019年收到起诉材料时才知道。王冠杰提交其与黄凯婷于2019年12月10日的通话记录、王冠杰于2019年12月16日通过顺丰速运邮寄黄凯婷的《关于催收协议剩余款项及违约金的函》、2019年12月16日发送黄凯婷139××××0123的手机短信截图，拟证明黄凯婷已承认还款250000元，王冠杰对此证据不予确认。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”黄凯婷未提交证据证明其支付了王冠杰、黄凯婷签订的《房屋产权协议书》约定的第三期100000元，理应向王冠杰支付。虽然王冠杰、黄凯婷签订的《房屋产权协议书》第三条约定了分期付款时间，第三期款项100000元的支付时间为2016年1月1日至6月30日，但该协议书第五条约定了黄凯婷应于2016年9月30日前将350000元的剩余款项和80000元的违约补偿划入王冠杰账户，以及应于2016年12月30日前将350000元的剩余款项和两次的违约补偿170000元划入王冠杰账户，事实上，该条约定已变更了第三条的支付时间，王冠杰已于2019年12月10日与黄凯婷手机进行通话记录、于2019年12月16日向黄凯婷邮寄《关于催收协议剩余款项及违约金的函》以及2019年12月16日发送黄凯婷手机的短信，因此黄凯婷未支付剩余100000元，并于2019年12月30日提起诉讼，一审法院认为该项诉请并未超过诉讼时效。因此王冠杰主张黄凯婷向其支付100000元欠款的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约补偿，虽然《房屋产权协议书》第五条约定为170000元，但黄凯婷抗辩该违约补偿过高，一审法院认为，黄凯婷欠付金额为最后一笔100000元，170000元违约补偿明显过高，对王冠杰来说，其损失主要是利息损失，王冠杰也未提交证据证明其存在其他损失，但黄凯婷确实存在违约行为，综合以上情况，一审法院酌情调整违约补偿为以100000元为基数，自2016年7月1日至2019年8月19日的按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日计至付清之日止的按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算利息。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年4月7日判决如下：一、黄凯婷于判决发生法律效力之日起十日内向王冠杰支付欠款100000元；二、黄凯婷于判决发生法律效力之日起十日内向王冠杰支付欠付上述欠款产生的违约补偿，标准为：以100000元为基数，自2016年7月1日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日计至付清之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；三、驳回王冠杰的其他诉讼请求。一审案件受理费2676元，由王冠杰负担1684元，由黄凯婷负担992元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.王冠杰主张黄凯婷支付违约补偿170000元以及270000元款项的逾期付款利息是否成立；2.王冠杰的诉讼主张是否已超过诉讼时效。关于黄凯婷是否应当向王冠杰支付违约补偿170000元的问题。本院认为，《房屋产权协议书》第五条约定在黄凯婷未能按时足额付款时，应当按其违约期限另行给予王冠杰80000元、90000元的违约补偿。现王冠杰上诉主张该条款约定的“违约补偿”实际是双方根据黄凯婷付清转让款的时间而对转让房屋对价作出的调整。结合案涉房屋的出资情况分析，该《房屋产权协议书》中已确定王冠杰对该房屋实际出资520000元，而其约定以350000元的对价转让所占份额明显低于其实际出资金额。同时，协议约定如果黄凯婷未能依约足额付款，则需逐额增加支付违约补偿80000元、90000元，至2016年9月30日最终确定的转让款及违约补偿总金额共计520000元，恰好与王冠杰的实际出资金额相吻合，且协议对此之后的逾期付款行为并未再另行增加违约补偿金。因此，王冠杰就该“违约补偿”条款作出的解释符合本案客观情况。案涉协议所约定的“违约补偿”有别于一般借款合同或买卖合同交易中的逾期付款违约金，其是双方当事人在对自身财产权益与期限利益作出充分考量后作出的协定，故双方均应受该条款约束全面履行合同义务。且在房地产市场交易价格普遍上涨的情况下，黄凯婷客观上已通过受让该部分房屋产权份额获得增值收益，而其缺乏合理抗辩事由至今未付清房屋转让款，亦构成重大违约。综合审查合同条款的本意以及黄凯婷的违约情节，王冠杰要求黄凯婷按照合同约定支付违约补偿170000元，合理合法，本院予以支持。一审法院认定王冠杰仅存在利息损失并将违约补偿调整为金融机构同期逾期贷款利率，有违公平原则，本院予以纠正。但关于王冠杰要求黄凯婷另行支付本金及违约补偿金的利息问题，因双方协议并未就此作出约定，本院对此不予采纳。关于王冠杰的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，双方在《房屋产权协议书》中明确约定在黄凯婷逾期付款时，王冠杰可另行收取违约补偿，且剩余房款与违约补偿的最终付款期限为2016年12月30日。因此，一审法院认定在2016年12月30日之后才发生诉讼时效起算问题并无不当，相应王冠杰分别于2019年12月10日、12月16日通过电话、邮寄等方式向黄凯婷催收借款均构成诉讼时效中断事由，因此王冠杰于2020年1月6日提起本案诉讼并未超过三年的诉讼时效期间。本院对黄凯婷提出的该项上诉意见不予采纳。综上所述，黄凯婷的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。王冠杰的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求部分予以支持。一审判决对部分事实认定错误，判决不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初308号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初308号民事判决第三项；三、变更广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初308号民事判决第二项为：黄凯婷于本判决书送达之日起十日内向王冠杰支付违约补偿170000元；四、驳回王冠杰的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2676元，由黄凯婷负担。二审案件受理费6000元，由黄凯婷负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二〇年九月二十八日书记员  杨希叶小琳