湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1998号上诉人（原审被告）：罗婷玉，女，1966年2月22日出生，汉族，湖南省蓝山县人，现住湖南省蓝山县。被上诉人（原审原告）：欧阳孝才，男，1975年3月20日出生，汉族，湖南省宁远县人，现住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：谭青生，湖南谭青生律师事务所律师。（特别授权）上诉人罗婷玉因与被上诉人欧阳孝才租赁合同纠纷一案，不服湖南省蓝山县人民法院作出的（2020）湘1127民初459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。上诉人罗婷玉，被上诉人欧阳孝才的委托诉讼代理人谭青生到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人罗婷玉上诉请求：要求法院判决支持上诉人要求被上诉人返还各项费用67770元。事实及理由：2000年以前，台湾老板张春梅、廖炳荣，说购买涉案房屋给上诉人，房屋想怎么装修由上诉人自己定。上诉人随即对涉案房屋进行了装修、改建，实际花费67770元，该涉案房屋一直由上诉人使用经营，口头约定如门面房屋出租将租金打给张春梅。2012年张春梅等人与被上诉人欧阳孝才来上诉人处玩，廖炳荣说他们老了以后如有租金代收，将租金打给欧阳孝才。2014年欧阳孝才说要签订租赁合同，但是他未提及收回房屋，所以更未提及上诉人对该房屋装修、改扩建的费用如何处置的问题。现被上诉人欧阳孝才认为于2014年4月1日与陈慧真签订了涉案房屋买卖协议，以100000元人民币购买了陈慧真所有的位于湖南省蓝山县，混合结构第二、三、四层，与本案客观事实不符，该房屋一直由上诉人居住经营使用，是台湾老板购买用于上诉人使用的，被上诉人认为系被上诉人花100000元购买应提供付款凭证。如无付款凭证则不是事实。因我本人不认识陈慧真本人。现被上诉人认为2014年4月3日上诉人与被上诉人签订了租赁合同，就否认台湾老板张春梅、廖炳荣购买该涉案房屋由上诉人使用，上诉人花费67770元装修、改扩建该房屋的事实，蓝山法院并以此为由认为上诉人的装修、改扩建行为与被上诉人无关联、判决驳回上诉人的诉请与本案客观事实严重不符，为此，请求中级人民法院以事实为依据以法律为准绳，支持上诉人的上诉请求。被上诉人欧阳孝才辩称，1、上诉人主张的房屋原来是台湾老板张春梅、廖炳荣的没有事实依据。房屋没有张春梅、廖炳荣的购买合同；没有张春梅、廖炳荣的付款凭证；没有房屋产权证；上诉人认为房屋是张春梅、廖炳荣给她使用的也没有任何合同依据。2、上诉人认为其进行装修装饰花费67770没有事实依据。没有装修装饰事实、没有装修花费凭证、被上诉人在收取租金和签订租赁合同时，上诉人从来没有提出过她对房屋进行了装饰装修，所以上诉人的两个上诉理由都不成立，因此应当驳回上诉人上诉，维持原判。欧阳孝才向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告将房屋租金7000元给付原告；2、判令被告将位于蓝山县房屋交付给原告；3、判令被告将其擅自打通的隔墙用红砖砌满并用水泥白灰粉平；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告欧阳孝才于2014年4月1日与陈慧真签订了《房屋买卖协议》，以人民币100000元购买了陈慧真所有位于湖南省蓝山县，混合结构，第二、三、四层，建筑面积79.22平方米。2014年4月2日，欧阳孝才、陈慧真至房产主管部门进行了产权过户登记申请，2014年4月4日，欧阳孝才登记取得了位于湖南省蓝山县的房屋所有权证。2014年4月3日，原告欧阳孝才作为甲方（出租方），被告罗婷玉作为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁合同》，甲方将其所有的Ｎ4-2-11号房租赁给乙方使用，约定：租赁时间自2014年4月3日至2015年4月3日，租金7000元，每一租赁届满前一日预付下年租金，其它物管费、生活费用等由乙方自行承担。2015年合同期满后，原、被告双方未再签订租赁合同，被告一直参照原合同履行并缴纳租金给原告。至2019年4月后，被告未再缴纳任何租金给被告，2020年春节过后，虽经被告催收并告知解除合同，但被告一直未予履行给付租金及解除合同事宜。一审法院认为：依据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年4月3日到期后，双方并未继续签订书面合同，而被告继续使用该房屋，应当认定原告与被告间形成了不定期租赁合同关系，原告可以随时要求解除合同，现原告要求被告支付租赁期间租金、解除租赁合同并将房屋交付原告，符合法律规定，法院予以支持。原告要求被告将其擅自打通的隔墙用红砖砌满并用水泥白灰粉平的诉请，未提供任何证据及理由，法院不予支持。被告的辩解与查明的事实不符，法院不予支持。被告在诉讼中提出其在2010年对本案争议房屋进行了防漏、装修等，要求原告予以返还其各项费用67,770元。本院认为，原告是在2014年将N4-2-11号房从陈慧真处购买并与被告签订租赁合同，被告在此前对该房屋的防漏、装修等与原告无关联，被告也未就此进行反诉，法院对于该意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、本判决生效之日起十五日内，被告罗婷玉将位于湖南省蓝山县腾空交还原告欧阳孝才；二、本判决生效之日起十五日内，被告罗婷玉将2019年4月3日至2020年4月3日的房屋租金按照年租金人民币7000元的标准给付原告欧阳孝才。三、驳回原告欧阳孝才的其它诉讼请求。案件受理费50元，原告欧阳孝才、被告罗婷玉各负担25元。本院二审期间，上诉人向本院提交阮达生的证词，拟证明装修花费，并且申请了两个证人出庭作证。被上诉人未向本院提交新证据。证人杨某出庭作证，证明涉案房屋的电是杨某承包给别人的，我出的钱，大概是几千元钱，电改1000元每户，水改500元每户。证人梁某出庭作证，证明是其帮她搞装修的。但是什么时候开始搞装修的，很多年了，记不清了，大概是2008年搞的。地板砖是梁某做的，花了1万多元，瓷砖在蓝山买的，具体哪个店忘记了，钱是我出的，包工包料。沙子呢是梁某买的，拉了两车大概十多方。双方没签合同，结算是通过银行转账的。就证人的证言上诉人发表意见认为：我们上面那一层都是他们搞的，我不在屋里，我只是打钱回来，他们怎么操作我不知道。就证人的证言被上诉人发表意见认为：两个都不真实，杨某除了和上诉人是夫妻关系以外，现在门面没出租，打的广告是他们两公婆的电话号码，他和上诉人是利害关系人，他所讲的不真实，电改水改的费用应该是有收据，上诉人并没有提供；其讲其他工程是包给其他人做的，但是没看到合同和付款凭证。梁某的证言具体是哪一年装修的不清楚，材料数和金额也不具体，所以是不真实不具体的证人证言。特别是证明，都不是自己出具的。被上诉人就阮达生的证词质证：从形式上来看，证明不符合法律要求，是不是本人所写无法肯定，没有身份证信息体现，证人没有出庭作证；通道口的装修按照合同约定必须取得出租人的同意。对上诉人向本院提交的阮达生的证词以及两位证人的证言本院认证认为，上述证据均与本案缺乏关联性，且达不到上诉人的证明目的，本院均不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人、被上诉人签订的《房屋租赁合同》于2015年4月3日到期后，双方并未继续签订书面合同，而上诉人继续使用该房屋，应当认定上诉人与被上诉人间形成了不定期租赁合同关系，据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。据此，被上诉人可以随时要求解除合同，现被上诉人要求上诉人支付租赁期间租金、解除租赁合同并将房屋交付被上诉人，符合法律规定，应予以支持。上诉人主张涉案房屋系由张春梅、廖炳荣购买给上诉人使用的，该主张于法无据，本院不予支持。上诉人提出其对本案争议房屋进行了防漏、装修等共计花费各项费用67,770元。被上诉人是在2014年将N4-2-11号房从陈慧真处购买并与上诉人签订租赁合同，上诉人在此前对该房屋的防漏、装修等与被上诉人无关联，上诉人也未就此进行反诉，对于该意见应不予支持。综上所述，上诉人罗婷玉的上诉请求，不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1494元，由上诉人罗婷玉负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年九月十四日法官助理熊孝航书记员唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。