辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6452号上诉人（原审被告、反诉原告)：林涛，男，1976年8月31日生，汉族，住大连市西岗区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司。住所地：大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。上诉人林涛因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称远洋物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林涛上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：1.被上诉人在与上诉人签订前期物业服务协议时，故意隐瞒小区配套物业用房被开发单位私自变卖的事实。2.案涉小区没有任何绿化、娱乐文化设施，小区私搭乱建严重、公建私自圈地、车辆随意进入人行步道、卫生状况差、安保存在隐患、外来人员随意进出。被上诉人提供的物业服务不符合《大连市住宅小区物业服务收费等级标准》之特级服务标准的规定。远洋物业提交书面答辩意见，辩称不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，1.上诉人请求降低物业费标准为1.3元/平方米/月无事实依据。合同约定的物业费标准是双方合意的结果，上诉人无权单方主张降低。如需调整，应根据我国物权法第七十六条的规定进行调整。2.被上诉人在一审中提供了大量证据证明被上诉人履行了物业服务协议中约定的义务，包括对公共部位、共用设施、设备等进行了维修、保养和管理，对公共绿化、公共环境卫生进行了清洁和管理，履行维护车辆行驶秩序、维护公共秩序，不存在违约事项。远洋物业向一审法院起诉请求：一、林涛给付远洋物业2018年7月1日起至2020年12月31日止的物业服务费7,458.36元；二、林涛给付拖欠该物业费的违约金2237.51元。林涛向一审法院提出反诉请求：一、判令住宅前期物业收费标准为政府指导定价0.7元每平方米；二、物业在未得到竣工验收就对业主收费，请求远洋物业赔偿林涛372.92元（2017年6月25日至2017年8月9日）；三、远洋物业返还林涛多收取的物业费745.81元；四、本诉、反诉费由远洋物业承担。一审法院认定事实：远洋物业系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，林涛自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区A2-2-2703业主，房屋面积88.79平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘远洋物业为林涛所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。林涛、远洋物业对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。远洋物业按约为案涉小区提供了物业服务，林涛未交纳自2018年7月1日起至2020年12月31日的物业服务费7458.36元。一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，远洋物业作为物业服务单位，依法为林涛所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，林涛作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，因此现远洋物业要求林涛给付拖欠2018年7月1日起至2020年12月31日的物业服务费7458.36元（2.8元/月/平方米×88.79平方米×30个月），有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于林涛提出的物业服务未到位，未达到特级标准的辩论意见，一审法院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。如果业主认为物业公司有侵权行为，应根据法律规定另行诉讼。林涛以远洋物业提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于林涛提出的要求依法判定住宅前期物业收费标准为政府指导定价0.7元/平/月的反诉请求，一审法院认为，案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，因此该协议合法有效。林涛、远洋物业均应受该协议的约束。协议中已明确约定了物业费标准为2.8元/平方米/月，林涛要求收费标准降至0.7元/平方米/月的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。林涛的其他反诉请求，没有事实基础和法律依据，一审法院也不予支持。关于远洋物业主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，林涛现仍居住在案涉小区，远洋物业仍继续向林涛提供服务。从林涛提供的证据及一审庭审陈述看，远洋物业向林涛提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，远洋物业也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对远洋物业要求林涛支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、林涛于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币7458.36元（自2018年7月1日起至2020年12月31日止）；二、驳回大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求；三、驳回林涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（远洋物业已预交，已减半收取），由林涛负担。反诉费25元（林涛已预交），由林涛负担。本院二审期间，上诉人分别提交11张照片和7张照片，其中11张照片拟证明案涉小区没有绿化；7张照片拟证明一楼居民下扩自家面积至地下一楼，被上诉人不予制止。本院对上述11张照片予以采信。对于第二份7张照片不予采信，理由为照片中无法反映出上诉人所主张的事实。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费，以及物业费标准是否应从2.8元/平方米/月调整至0.7元/平方米/月。关于第一个争议焦点问题，结合本案事实，被上诉人与上诉人签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。被上诉人在讼争期间依约为案涉小区提供了物业服务，上诉人应依约向被上诉人支付物业服务费。上诉人以被上诉人提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。一审判决对此论述详实，本院不再赘述。上诉人主张被上诉人应向其返还物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题，本院认为，物业费标准是双方当事人合意的结果，司法不宜干预。包括上诉人在内的小区业主如认为物业费标准不合理，应当通过业主大会或业主委员会与被上诉人协商更改物业费标准，单个业主无权要求更改小区现行的物业费标准，故其此项上诉请求本院亦不予支持。综上所述，上诉人林涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由林涛负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年九月二十四日书记员 苏 锐