湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2827民初1290号原告：湖北晓彰物业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市航空大道16号1幢0803号。统一社会信用代码：91422800326053997J。法定代表人：王军谋。委托诉讼代理人：赖秦宽，湖北夷水律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文，该公司员工。被告：高晓辉，男，生于1976年10月28日，汉族，湖北省来凤县人，现住来凤县。原告湖北晓彰物业管理有限公司（以下简称晓彰物业公司）诉被告高晓辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晓彰物业公司的委托诉讼代理人赖秦宽、王文，被告高晓辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晓彰物业公司向本院提出诉请：1、依法判令被告向原告给付暂计算至2020年5月31日的物业管理费8062元；2、依法判令被告按照每日千分之三支付自2017年1月1日至付清物业费之日止的违约金；3、依法判令被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告晓彰物业公司将其第1项诉讼请求变更为：1、依法判令被告向原告给付暂计算至2020年5月31日的物业管理费7186元，其他诉讼请求不变。增加一项诉讼请求：要求被告缴纳电梯承运费400元、建筑垃圾清运费526元，上述费用共计8112元。事实与理由：被告系原告所管理的“城峰国际”小区3栋2单元602室业主并已入住，被告与湖北城峰置业有限责任公司2015年12月23日签订的《商品房买卖合同》中约定由湖北城峰置业有限责任公司对前期物业进行委托。湖北城峰置业有限责任公司分别于2015年9月15日及2018年6月30日与原告签署了城峰国际前期物业服务的合同，委托原告对“城峰国际小区”提供前期物业服务。原告根据来凤县发展和改革局《关于来凤县城峰国际前期物业服务收费备案的函》同意的一级标准（不超过0.95/㎡每月，可上下浮动10%）收取前期物业费。在合同履行期间，原告对其物业安全、清洁、维护等进行了一系列物业管理工作，但被告自2017年1月1日起至今未缴纳物业管理费。经原告催收未果，故诉至人民法院。被告高晓辉辩称：我于2015年12月23日购买来凤县翔凤镇城峰国际小区房屋一套，房号为3-2-602，并与湖北城峰置业有限责任公司签订了商品房买卖合同（预售），合同编号为ESZ201514777，合同同时对前期物业公司进行了约定，合同第九章前期物业管理第二十一条约定了出卖人即湖北城峰置业有限责任公司依法选聘的物业服务企业为恩施州富家物业管理有限公司。湖北城峰置业有限责任公司分别于2015年9月15日、2018年6月30日与晓彰物业公司签订了《城峰国际物业管理承包合同》和《城峰国际前期物业服务合同》，由于是湖北城峰置业有限责任公司与晓彰物业公司签订，属于单方面的合同关系，我作为第三方并不知情。2016年8月我发现入驻的物业公司是晓彰物业公司并非商品房买卖合同中约定的恩施州富家物业管理有限公司。我于2016年8月25日就入驻物业公司非商品房买卖合同中约定的物业公司一事与湖北城峰置业有限责任公司进行了交涉，要求湖北城峰置业有限责任公司遵照商品房买卖合同（预售）执行，将入驻的晓彰物业有限公司更换为商品房买卖合同中的恩施州富家物业管理有限责任公司。湖北城峰置业有限责任公司一直未执行也给出任何答复。直至我2017年1月1日入住后仍然就物业合同一事与湖北城峰置业有限责任公司沟通未果，至今我一直要求湖北城峰置业有限责任公司按合同履行义务。晓彰物业管理公司入驻城峰国际小区以来，未对小区进行应有的维护管理工作，车辆乱停乱放，随意占用消防通道停车等问题无人管理，部分人员占用公共区域经营不管不问，小区绿化无人维护，消防设施不能正常使用也未进行维护，造成多次火灾发生，且消防通道被堵严重。公用下水道常年漏水，地下车库臭味难闻，到处是污水。收费项目不公开，未按标准收费，电梯、楼梯的广告收益未公开，应当返还的未返还。综上所述，我与原告之间没有任何的服务合同关系，且在发现问题后积极向湖北城峰置业有限责任公司交涉，强烈要求开发商按商品房买卖合同约定履行义务，但是湖北城峰置业有限责任公司没有按照合同履行义务，本人也没有同意原告的物业服务。且原告也没有按照合同约定履行前期物业管理的任何规定，请求人民法院驳回原告起诉。经审理查明，被告高晓辉系来凤县翔凤镇城峰国际小区3栋2单元602号业主。2015年9月15日，晓彰物业公司（乙方）与湖北城峰置业有限责任公司（甲方）签订《城峰国际物业管理承包合同》，主要内容为：本物业名称：来凤县城峰国际商住楼，位于来凤县翔凤镇老公安局。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。本合同规定的物业管理委托期限暂定5年，委托期限为签订合同之日起至2020年9月15日。本合同期限届满后，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。合同中没有明确约定物业管理费的计算标准。2018年6月30日，湖北城峰置业有限责任公司（甲方，开发建设单位）与晓彰物业公司（乙方，物业服务企业）签订《城峰国际前期物业服务合同》，主要内容为：物业名称：城峰国际，物业类型：商住楼，坐落位置：来凤县翔凤镇和平路32号（原来凤县老公安局）。物业服务费标准，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.8元/月/平方米，高层住宅0.95元/月/平方米，商业物业：3.5元/月/平方米。物业服务费调整方式。自2019年1月起，每1年按照递增10%的标准调整。本合同期限自2018年6月30日起至2023年6月29日止。2015年9月21日、2018年12月19日，来凤县发展和改革局出具《关于来凤县城峰国际前期物业服务收费备案的函》，同意晓彰物业公司按一级标准（不超过0.95元/㎡/月，可上下浮动10%）收取前期物业服务费。高晓辉的房屋套内建筑面积为143.113㎡，物业服务费采取包干制，其应交纳的物业服务费为：175.27㎡×1元/㎡/月×41个月（2017年1月1日至2020年5月31日）=7186.07元。因高晓辉未交纳上述物业管理费，晓彰物业公司对其进行了催收，但未果，晓彰物业公司于2020年7月22日向人民法院提起诉讼。以上事实有晓彰物业公司提交的《城峰国际物业管理承包合同》、《城峰国际前期物业服务合同》、《来凤县发展和改革局关于来凤县城峰国际前期物业服务收费备案的函》、《关于拖欠物业费的催告函》、高晓辉提交的编号为ESZ201514777《商品房买卖合同》予以证实，上述证据以外的证据因与本案没有关联性，故本院不予采信。本院认为，原告晓彰物业公司与湖北城峰国际置业有限责任公司签订的《城峰国际物业管理承包合同》、《城峰国际前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合同约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立且有效，合同当事人应按照合同约定履行各自义务。上述合同中，被告高晓辉虽不是合同的当事人，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故上述合同对被告高晓辉具有法律约束力，被告高晓辉辩称其与原告晓彰物业公司没有任何合同关系的抗辩理由于法无据，本院依法不予支持。本案中，被告高晓辉作为小区业主，接受原告晓彰物业公司提供的物业服务后，就应当按照合同约定支付物业管理费。经核算，被告高晓辉应向原告晓彰物业公司缴纳自2017年1月1日起至2020年5月31日止的物业服务费7186元。因原告晓彰物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院对其物业管理费调整为6800元。被告高晓辉拖欠原告晓彰物业公司物业管理服务费系对物业管理服务质量等原因存在争议，并非恶意拖欠，故对原告晓彰物业公司主张的违约金，本院不予支持。关于被告高晓辉辩称的《商品房买卖合同》约定的物业服务企业与实际提供物业服务的企业不一致的问题，该合同中的双方当事人系湖北城峰置业有限责任公司、高晓辉，与本案不属于同一法律关系，故本院在本案中不一并处理，当事人可以另行主张权利。关于原告晓彰物业公司主张的电梯承运费400元、建筑垃圾清运费526元，因其未向本院提交证据予以证实，应当承担举证不利的法律后果，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告高晓辉于本判决生效之日起3日内向原告湖北晓彰物业管理有限公司支付自2017年1月1日起至2020年5月31日止的物业管理服务费6800元。二、驳回原告湖北晓彰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告高晓辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 谭 翔二〇二〇年九月五日书记员 郑光印