广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初1672号原告（反诉被告）：台山市佳顺物业有限公司。住所：广东省台山市台城环市*********卡。法定代表人：周国，公司董事。委托诉讼代理人：吕月娥，公司员工。委托诉讼代理人：伍泳仪，公司员工。被告(反诉原告)：李家华，男，1972年12月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区******************，公民身份号码：440************717。原告（反诉被告）台山市佳顺物业有限公司（以下简称“佳顺物业公司”）与被告(反诉原告)李家华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用小额程序，经审理发现有不宜适用小额程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告台山市佳顺物业有限公司的委托诉讼代理人吕月娥、伍泳仪，被告李家华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李家华向原告佳顺物业公司支付拖欠的物业服务费共1944.86元及违约金（违约金自逾期之日起按欠费总额每日3%计算，自2015年7月31日起暂计至2017年6月30日止为2038.56元）；2.判令本案诉讼费由被告李家华承担。事实和理由：2011年11月21日，李家华向台山市德祥房地产有限公司购买位于台山市台城环市************（面积：67.53平方米）。2012年7月1日，佳顺物业公司与李家华签订《前期物业管理服务协议》，协议约定李家华应于每季度首月的30日前交付当季度的物业服务费和公共分摊水电费或其他应付费用，如不按期交费，佳顺物业公司有权要求李家华补交欠费并从逾期之日起按欠费总额每天3%交纳违约金。李家华入住初期按时缴交各项费用，但从2015年7月起拒绝交费，截至2017年6月30日，李家华共拖欠物业服务费1944.86元（67.53平方米×1.2元×24个月＝1944.86元），佳顺物业公司多次催款无果，遂向法院起诉。被告李家华辩称，不同意原告佳顺物业公司起诉的事实和理由。由于佳顺物业公司未能按照合同约定提供物业服务，故2015年7月31日至2017年6月30日止的物业服务费应按0.5元∕平方米收取，即应缴物业费为776.71元（67.53平方米×0.5元×23个月＝776.71元）。反诉原告李家华向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原、被告于2012年7月1日签的《前期物业管理服务协议》自2020年5月1日起无效；2.判令2015年7月31日至2017年6月30日止的物业服务费应按0.5元∕平方米收取，即应缴物业费为776.71元；3.判令反诉被告佳顺物业公司退回从2012年7月1日至2015年7月31日多收的物业服务费499.87元（67.53平方米×0.2元×37个月＝499.87元）；4.判令本案诉讼费由反诉被告佳顺物业公司承担。庭审中，反诉原告李家华将上述第一项诉讼请求变更为：确认反诉原、被告于2012年7月1日签订的《前期物业管理服务协议》无效，并撤回第二项诉讼请求。事实与理由：1.双方于2012年7月1日签订的《前期物业管理服务协议》，是李家华收楼时在佳顺物业公司的强迫下签订的格式合同，没有经过双方协商，非李家华本人意愿，如不签订上述协议不能收楼，属于不平等合同。且根据协议约定，小高层电梯楼管理费的按1元/平方米收取，但是物业在没有征求业主同意的情况下，一直按1.2元/平方米收取，违反协议约定。同时，协议是物业方单方面制定的格式合同，有失公平；2.佳顺物业公司在为业主提供管理服务时存在违约，案涉小区公共消防通道被华润超市搭建的大型违章建筑物楼梯和空调机房挡蔽，违规占地面积有100多平方米，在建期间，物业没有制止也没向相关政府部门汇报，并配合施工方人员输入物料，默许违章建筑存在，侵犯业主们的权益，带来安全隐患。同时，小区门岗长期不设保安值班，消防通道大门长期上锁，无法保障业主的权益。综上，请求人民法院依法驳回佳顺物业公司的本诉请求，支持反诉请求。反诉被告佳顺物业公司辩称，1.案涉房屋物业费自2014年10月起以1.2元／平方米计收，是依照政府指导价收取，佳顺物业公司已及时向业主公示，且李家华也依照上述收费标准缴纳物业费，应视为李家华已知悉收费标准；2.关于违建的问题，业主反映的违建有两部分，一部分是员工宿舍，该违建已整改。另一处是空调机房，佳顺物业公司考虑到五期商住综合楼的营运需要，结合项目实际和商家需要，最后选址在对业主生活影响较小的五期A幢房旁和群楼楼顶，佳顺物业公司目前仍积极配合有关部门处理上述问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）佳顺物业公司为支持其诉讼主张，提交以下证据：《商品房买卖合同》、收楼证明书、《前期物业管理服务协议》、物业服务费单价回调公告、五期A幢管理费收费情况一览表、催费登记表、以上证据拟证明李家华与佳顺物业公司签订《前期物业管理服务协议》,约定由佳顺物业公司提供物业服务，但自2015年7月31日至2017年6月30日李家华未按协议约定缴纳物业服务费，李家华应向佳顺物业公司缴纳所欠管理费及违约金。被告李家华质证意见：对上述证据真实性和合法性提出异议，但确认《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》的落款签名是由其本人所签。本院认证意见：对上述证据真实性予以确认，对于证据所拟要证明的事实本院将结合全案证据的关联性综合进行评判。被告（反诉原告）李家华为支持其抗辩意见和诉讼主张，提交以下证据：《责令改正违法行为通知书》两份，《关于东方豪苑5期信访问题的答复》、《关于台山东方豪苑5期违规建筑的业主意见书》、东方豪苑五期修建性详细规划、照片，以上证据拟证明佳顺物业公司没有按照协议约定提供物业服务，存在违建、堵塞消防通道、门卫无人值班等违约行为。同时，因李家华并非自愿签订《前期物业管理服务协议》，且佳顺物业公司未经业主同意对物业费涨价，故该协议无效，佳顺物业公司应返还多收物管费。原告（反诉被告）佳顺物业公司质证意见：对以上证据真实性予以确认，但认为《责令改正违法行为通知书》，《关于东方豪苑5期信访问题的答复》、《关于台山东方豪苑5期违规建筑的业主意见书》、东方豪苑五期修建性详细规划等证据与本案没有关联性；对照片中反映的物业服务存在过失予以确认，但认为照片反映的内容是阶段性，并非持续性行为，物业现已整改。本院认证意见：对上述证据真实性予以确认，对于证据所拟要证明的事实本院将结合全案证据的关联性综合进行评判。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月21日，李家华向台山市德祥房地产有限公司购买位于台山市台城东方豪苑50号A幢1401号房（建筑面积共67.53平方米）。2012年7月1日，李家华与佳顺物业公司签订《前期物业管理服务协议》，合同期限为自房屋出售之日（2011年11月21日）至业主委员会成立后与物业服务企业签订新的《前期物业管理服务协议》生效时止，约定由佳顺物业公司为小区提供物业管理服务，业主每季度首月30日前缴纳当季度的物业服务费和公共分摊水电费或其他应付的费用，对李家华的房屋按照1元/平方米/月的标准收取物业服务费；如李家华不按协议约定的收费标准和时间缴纳，佳顺物业公司有权要求李家华补交并从逾期之日按欠费总额每天3‰交纳违约金。上述合同签订后，佳顺物业公司为该小区提供物业服务至今。2014年9月10日佳顺物业公司向五期小区全体业主作出公告，从2014年10月1日起东方豪苑（五期）A、B幢的物业服务费调整为1.2元/平方米/月，并在东方豪苑业主公告栏张贴公示。根据佳顺物业公司提供的五期A幢物管费收费情况表，业主按新标准缴纳物业服务费的缴费率为87.11%。庭审中，李家华确认物业费调价后，有按1.2元/平方米/月缴交物业费至2015年6月，但认为其在缴费时未留意物业费已调价。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据本诉佳顺物业公司和反诉李家华的诉请，以及双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：1.双方签订的《前期物业管理服务协议》是否无效；2.李家华拒交物业服务费的理由能否成立；3.物业服务费以何标准缴交；4.佳顺物业公司主张的违约金是否过高。关于案涉《前期物业管理服务协议》是否无效的问题。本案中，佳顺物业公司与李家华签订的《前期物业管理服务协议》，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。虽然李家华反诉诉称该协议是依照佳顺物业公司的要求签立，主张协议无效，但其未能提供有效证据证明其是在受到欺诈、胁迫或者乘人之危的情况下，违背真实意思表示签立物业管理服务协议，且李家华作为具有完全民事行为能力的人，理应知晓签立案涉协议的法律后果，故李家华主张案涉《前期物业管理服务合同》无效的意见，理据不足，本院不予支持。关于李家华拒交物业服务费的理由能否成立的问题。首先，李家华认为佳顺物业公司未尽职履行物业服务委托事项，导致涉案小区内长期存在消防通道堵塞、小区安保管理无序、违法加建等情形。虽然从李家华提供的证据反映出佳顺物业公司确实存在不足之处，但该证据不足以证明物业服务长期存在上述问题，且也未能充分证明佳顺物业公司提供的物业服务明显低于同类行业标准致小区秩序混乱，故李家华以服务质量为由拒交物管费，理据不足，本院对该抗辩意见不予采纳。其次，佳顺物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业服务过程中存在瑕疵，李家华也可以根据《前期物业管理服务协议》的约定，有权要求佳顺物业公司整改，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李家华以佳顺物业公司提供的服务存在服务质量问题为由拒交物业服务费，理据不足，本院依法不予支持。关于案涉物业服务费的缴费标准问题。2014年10月开始，佳顺物业公司在政府指导价和在允许上浮的范围内按新的收费标准（按规定可以上浮20%）收取物业服务费，并已在东方豪苑业主公告栏张贴公示，大多数业主都按照新调价标准交纳物业服务费，收费标准的对象是东方豪苑（五期）A、B幢全体小区业主，并非只针对李家华一户业主，且李家华也按新的物业费标准缴交至2015年6月,佳顺物业公司请求被告李家华按照该标准缴纳所欠的物业服务费并无不当。故佳顺物业公司诉请李家华补缴自2015年7月至2017年6月（共24个月）的物业服务费1944.86元（67.53平方米×1.2元×24个月＝1944.86元），本院予以支持。对于李家华反诉主张返还自2012年7月1日至2015年7月31日的部分物业服务费及减半收取2015年7月1日至2017年6月30日的物业服务费，理据不足，本院不予支持。关于违约金是否过高的问题。被告李家华没有依照合同约定依约缴交物业服务费，已经构成违约，依法应承担违约责任，但佳顺物业公司请求按合同约定每日千分之三计算违约损失明显过高，且李家华也对违约金的约定过高提出异议，根据合同法的相关规定，本院对逾期付款违约金依法予以调整。因此，本案中的逾期付款违约金应以李家华2015年7月至2017年6月间每月拖欠的物业服务费金额（81.04元)为本金，并从每月的次月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮百分之三十的标准分段计付。佳顺物业公司主张违约金超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、本诉被告李家华应自本判决生效之日起七日内向原告台山市佳顺物业有限公司支付自2015年7月至2017年6月期间的物业服务费共1944.86元及逾期付款违约金（违约金以每月应交的物业服务费81.04元为基数，从每月的次月1日起分段计付，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮百分之三十计至本判决确定的履行期限届满之日止)；二、驳回本诉原告台山市佳顺物业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李家华的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（台山市佳顺物业有限公司已预交），由台山市佳顺物业有限公司负担25元，李家华负担25元；反诉案件受理费25元（李家华已预交），由李家华负担；李家华应向本院补缴案件受理费25元，台山市佳顺物业有限公司多预交的案件受理费25元，由本院予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈儒洲人民陪审员  苏文城人民陪审员  蔡惠玲二〇二〇年八月三十一日法官 助理  袁美玲书 记 员  罗韵晓