江苏省南京市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏01执复223号复议申请人（被执行人）：南京太平洋磁业科技有限公司，统一社会信用代码913201137838198552，住所地南京市栖霞区栖霞街道十月项目集中区。法定代表人：赵斌。委托诉讼代理人：李勇，北京市盈科（南京）律师事务所律师。申请执行人：南京苏荣机械有限公司，统一社会信用代码913201007331408362，住所地南京市鼓楼区丁家桥2号。法定代表人：张建平。被执行人：赵斌，男，汉族，1976年7月24日出生，住南京市。被执行人：高燕利，女，汉族，1965年11月1日出生，住南京市栖霞区。复议申请人南京太平洋磁业科技有限公司（以下简称磁业公司）不服南京市栖霞区人民法院（以下简称栖霞法院）（2020）苏0113执异129号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。栖霞法院查明，南京苏荣机械有限公司（以下简称苏荣公司）与磁业公司、赵斌、高燕利、邵海蓉借款合同纠纷一案，该院于2018年4月2日作出（2017）苏0113民初6104号民事判决：一、磁业公司于判决发生法律效力之日起十日内向苏荣公司偿还借款本金6881681元及截至到2017年11月10日止的利息1012152元，并支付自2017年11月11日起至实际付清之日止的利息；二、赵斌对上述第一项债务中的本金6381681元及截至2017年11月10日止的利息941577元，共计7323258元承担共同还款责任，并对自2017年11月11日起至实际付清之日止的利息承担共同还款责任；三、高燕利对上述第一项债务中的本金500000元及截至2017年11月10日止的利息70575元，共计570575元承担共同还款责任，并对以500000元为基数自2017年11月11日起至实际付清之日止按照年利率8%计算的利息承担共同还款责任；四、驳回苏荣公司的其他诉讼请求。判决生效后，由于义务人未能履行义务，权利人向栖霞法院申请执行。执行过程中，该院于2020年5月11日作出（2019）苏0113执恢84号执行裁定：对被执行人磁业公司所有的位于南京市栖霞区栖霞街道十月项目集中区的办公楼（四层）一幢、厂房1号(以下简称案涉不动产）进行评估、拍卖。2020年4月26日，华盛兴伟土地房地产评估有限公司出具华盛兴伟估【2019】第0126号《房地产估价报告》，载明：受贵院（南京市栖霞区人民法院）委托，根据贵院审理的苏荣公司与磁业公司、赵斌、高燕利、邵海蓉借款合同纠纷一案的需要，本评估公司对位于栖霞区栖霞街道十月项目集中区办公楼及厂房进行了估价，估价目的是为贵院了解案涉房地产在价值时点的市场价值提供参考依据，本报告确定的估价对象的价值为该估价对象在价值时点的市场价值。我公司估价人员根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，根据有关法律法规和标准，经过实际查勘与市场调查，运用成本法进行认真分析和测算，确定该房产在价值时点的市场价值为1020.83万元。磁业公司遂提出异议。磁业公司异议称，一、估价员对1号厂房的勘察建筑面积与客观情况不符；二、评估报告不合理，没有相关项目的价格、具体计算方式以及价格来源，估价过于笼统；三、估价采用成本法等方式不合理，没有客观反映房地产的市场价格。综上，磁业公司不认可华盛兴伟估（2019）第126号房地产估价报告内容。另查明，华盛兴伟土地房地产评估有限公司，是经主管部门备案登记等级为壹级的房地产估价机构，本次评估的两位估价师持有主管部门核发的估价师资格证书。本次估价对象建筑物无不动产登记机构核发的权属证书。栖霞法院认为，对未按生效法律文书规定履行义务的被执行人，人民法院有权对其名下的财产采取查封、冻结、评估、拍卖等强制执行措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应予准许。本案中，被执行人磁业公司对评估报告提出的异议，没有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法。人民法院不是评估的专门机构，不应也无法对评估报告作全面专业的审查。本案中出具评估报告的评估机构、估价师，具有相应的评估资质；通过现场勘查测量，比照估价时间节点的市场价值进行评估，目的是为了该院在执行案件时以估价对象的市场价值的评估价为参考。磁业公司向该院提出异议，理由不充分，依据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定驳回南京太平洋磁业科技有限公司的执行异议。磁业公司向本院申请复议称，请求撤销栖霞法院（2020）苏0113执异129号执行裁定。事实与理由：1.磁业公司认可华盛兴伟土地房地产评估有限公司具有相应的评估资质，但不认可评估结果，评估机构对1号厂房及办公楼采取的评估方法不科学，未包括厂房内建筑物面积，未体现装饰装修价值，不能真实、客观地反映执行标的物的价值，评估总价过低。评估报告。2.磁业公司提出异议时，栖霞法院应组织磁业公司、评估机构及其他利害关系人进行听证，并要求华盛兴伟土地房地产评估有限公司作出说明，并对评估报告进行审查后认定。栖霞法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明，2020年9月22日，华盛兴伟土地房地产资产评估有限公司针对磁业公司提出的相关问题作出书面回复：1、厂房内搭建的建筑物面积计入1号厂房建筑面积问题。1号厂房内搭建的建筑为房中房，不应计入1号厂房建筑面积；2、评估报告的依据及测算过程的问题。评估报告的依据在估价报告第9页中列出，测算过程在估价结果报告中的估价方法有相应论述，具体的参数选取在估价技术报告中体现，供政府相关部门及行业协会备案使用。3、估价方法以及装修的问题。（1）比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。估价对象为集体工业厂房，所在区域缺少可比案例，故本次评估不宜选取比较法对估价对象建筑物进行估价。收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法适宜用于收益性物业评估，即为有经济收益或有潜在经济收益的房地产，估价对象为集体工业厂房，厂房客观出租收益不易取得，故不宜采用收益法对估价对象进行估价。成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。运用成本法测算的结果能较好反映估价对象的市场价值，故对估价对象选取成本法进行评估。（2）据现场查勘了解到，装修部分有承租人和出租人部分，工程量不能得到有效分劈和确认，对于不确定的装修已在报告中进行了披露。综上，原评估报告内容符合估价规范，不存在少算面积、依据不足及方法不当等问题。本院认为，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。结合本案，被执行人未按生效法律文书履行给付义务，栖霞法院根据苏荣公司的申请，在执行中依法处置其享有抵押权的被执行人磁业公司名下的案涉不动产，并委托华盛兴伟土地房地产评估有限公司对案涉不动产的市场价值进行评估，符合生效判决和法律规定。根据最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。本案中，磁业公司未对评估程序、评估资质提出异议，亦未主张所评估的财产基本信息错误或评估超出财产范围。其认为本次评估参照标准、计算方法不当，评估价值过低，将损害其权益，非属上述规定中人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定受理的执行异议审查范围，对此，本案不予理涉。关于磁业公司提出的有关1号厂房内搭建的建筑面积未计入1号厂房建筑面积、以及装修部分未予评估等问题，本院经审查认为，评估公司已就上述问题予以回复且在评估报告中予以公开披露，本案尚不存在遗漏财产未评估的问题。在执行中如涉及对装修部分进行处置，可另行依法确定处置参考价。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。磁业公司主张栖霞法院应当听证并无法律依据，对此本院不予支持。栖霞法院裁定驳回磁业公司异议并无不当。况且，执行程序中拍卖案涉房产的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的市场交易价格，最终市场价值仍需经由市场检验。综上，磁业公司的复议请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。栖霞法院（2020）苏0113执异129号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回南京太平洋磁业科技有限公司复议申请，维持南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113执异129号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 迟红宁审 判 员 黄建东审 判 员 金 鑫二〇二〇年九月十七日法官助理 赵 琛书 记 员 李 好