辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1467号上诉人（原审被告）：锦州大兴建设集团有限公司，住所地锦州市凌河区洛阳路四段3-3号。法定代表人：孙忠志，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，锦州市太和区兴泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：于芳，女，1984年4月11日出生，汉族，教师，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：周素春，女，1959年4月9日出生，汉族，住锦州市凌河区。被上诉人（原审原告）：孙建，男，1982年6月19日出生，汉族，铁路员工，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：于连会，男，1955年6月12日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人锦州大兴建设集团有限公司因与被上诉人于芳、孙建房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦州大兴建设集团有限公司的委托诉讼代理人赵军、被上诉人于芳的委托诉讼代理人周素春、被上诉人孙建的委托诉讼代理人于连会到庭参加诉讼，本案现已审理终结。锦州大兴建设集团有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人签订的《委托代建合同》（以下简称合同）依然有效。上诉人与被上诉人签订合同在先是基本事实，且未失去法律效力，没有任何法定无效或可撤销的情形，且双方并未解除合同，因此合同仍具有对双方的拘束力，因而合同中对于门的费用约定仍然有效，上诉人有权收取。其次，本案应为合同纠纷，而并非不当得利纠纷。不当得利指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。而本案中，上诉人对于涉案费用的收取基于双方签订的合同，有合法依据。再次，本案管辖应为专属管辖，太和区法院对本案并无管辖权。鉴于本案实质上应为合同纠纷而并非不当得利纠纷，一审法院应根据最高人民法院关于实施《民事案件案由规定》的通知中的精神，纠正错误案由，继而确认本案为专属管辖。此外，申请人收取涉案款项的依据是物价局及发改委的文件、处罚事先告知书。物价部门是当地的一级政府，申请人作为企业经营应当遵守政府规定，因此上诉人按政府部门规定收取合理合法。上诉人已按发改委2015年文件把多收的部分款项原数退还给业主，剩余的门钱是按省物价局市物价局同意之后收取的。代建房协议和商品房买卖合同是同等的，商品房买卖合同用于办理房产证，代建房协议是这个房子细化的说明，因此商品房买卖合同是代建房协议的延续。最后，被上诉人起诉已超过诉讼时效。被上诉人缴纳门的费用至今已超过诉讼时效，且并未有法定中断时效的情形，应当依法予以驳回。而一审法院对此视而不见。上诉人明确主张合同抗辩，且一审中法庭明确将诉讼时效归为诉讼争议焦点，但在裁判时完全忽视这一情节。总之，本案核心问题是合同效力问题以及根据合同效力确定案由、适用法律、管辖权问题。上诉人认为，合同系双方真实意思表示，双方对于涉案费用具有对等的权利义务关系，被上诉人要求上诉人退款，没有法律依据。基于此，上诉人特上诉至二审法院，望判如所请，维护上诉人的合法权益。于芳、孙建辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人称“《委托代建补充协议》依然有效”的主张没有任何依据，该协议是违背事实和法律规定的，首先上诉人出售给被上诉人的是商品房，不是什么所谓“代建房”，双方履行的是《商品房买卖合同》，不存在“代建”事实。其二，《委托代建补充协议》是违法合同，违反了锦州市物价局锦价发（2011）17号文件第一条：根据省物价局、省建设厅《关于规范住房入住环节收费的通知》（辽价发（2008）97号）相关规定，不得在商品房（包括地下室、车库、阳光房）销售价格以外加收任何费用的法律规定。上诉人因违反上述法规受到锦州市物价局的处罚，充分证明《委托代建补充协议》是违法合同无效合同。上诉人主张“本案应为合同纠纷，而非不当得利纠纷”没有事实和法律依据，双方是商品房买卖交易，应当履行《商品房买卖合同》约定的义务。上诉人额外收取单元门等费用完全符合不当得利法律构成要件，所以一审法院按照不当得利纠纷审理是正确的。上诉人提出的被上诉人超过诉讼时效没有依据，自上诉人非法收取进户门防盗门以及对讲机费用后，被上诉人一直向上诉人主张权利，没有放弃该费用返还的诉求。本案中上诉人与被上诉人在买卖同一所住房时，签订了两份合同，一份是《委托代建房屋补充协议书》，另一份是《商品房买卖合同》，双方在网上公示的是《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》签订时间在《委托代建房屋补充协议书》之后，应为双方最终履行的合同，因《商品房买卖合同》中未对单元门、防盗门、对讲机款等费用进行约定，故上诉人再向被上诉人收取上述费用，没有法律依据。另外政府部门规定的是购房者有特殊要求的，根据购房者的特殊要求增加的配套设施和其他工程量的，经开发商与购房者在售房协议中约定后方可收费。本案上诉人收取的费用绝不是被上诉人的特殊要求，商品房的进户门、防盗门、对讲机是必备设施，所有购买上诉人房子的都带这些设施，有的另收费，有的就没有收，因此上诉人收取上述费用属不当得利。商品房买卖合同中也没有不带上述设施的说明。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。于芳、孙建向一审法院起诉请求：1、请求被告锦州大兴建设集团有限公司退还不当得利，即没有合法依据收取的单元门费300元，防盗门费1300元，可视对讲费1500元，共计：3100元人民币；2、本案诉讼费用由被告锦州大兴建设集团有限公司承担。一审法院认定事实：原告于芳与原告孙建系夫妻关系。原告于芳与被告锦州大兴建设集团有限公司签订《委托代建房屋补充协议书》。办理入住手续时，原告向被告交纳了单元门300元、防盗门1300元、可视对讲1500元，合计3100元。原告请求被告返还上述费用。一审法院认为，因本案为系列案件，诉讼中，原告提交了形式基本相同的诉讼证据，拟证明被告收取原告涉案款项属于不当得利。经综合审查原、被告提交的证据，原告于芳与被告锦州大兴建设集团有限公司之间亦形成的是商品房买卖合同关系，故被告锦州大兴建设集团有限公司向原告收取单元门款、防盗门款及可视对讲机款，于法无据，原告主张由被告锦州大兴建设集团有限公司返还上述涉案款项，本院予以支持。因原告就案涉款项一直在向被告主张权利，故被告提出原告的诉求已过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条规定，判决如下：被告锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告于芳、孙建不当得利款3100元；如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费减半收取25元，由被告锦州大兴建设集团有限公司负担。本院二审查明，上诉人与被上诉人于2016年4月15日签订《委托代建房屋补充协议书》，约定代建房屋基础价格为3300元/平方米，并对单元门、防盗门、可视对讲机费用作出约定。后为进行网上登记备案以及办理房屋产权证，又就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》并进行了商品房买卖合同网上备案。被上诉人在原审中提交了《商品房买卖合同网上备案（存档）表》，其中记载房屋单价为3300元/平方米。又查明，锦州市发展和改革委员会于2015年7月14日对锦州大兴房地产开发有限公司出具《行政处罚事先告知书》，其中载明原锦州市物价局《关于进一步加强新建商品住房入住环节收费管理的通知》（锦价发【2011】7号）文件第二条规定：“规范购房者特殊要求收费┄┄团购商品房入住环节收费按双方签订协议约定执行，协议中未约定的收费一律不得在销售价格以外另行收取”。再查明，本案双方所产生的争议系因《委托代建房屋补充协议书》与《商品房买卖合同》之间的效力而引发，一审法院将本案立为不当得利纠纷显系不当，本院对此予以纠正为房屋买卖合同纠纷。上述事实，有原审卷载证据以及双方当事人陈述笔录载卷为凭，经本院审查应予采信。一审认定的其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《委托代建房屋补充协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人与被上诉人均应按照协议约定履行各自义务。上诉人作为案涉小区的建设方，在按照《委托代建房屋补充协议书》的约定完成代建房屋的建设义务后，委托建房业主亦负有按照《委托代建房屋补充协议书》的约定，向建设方支付代建房屋的房款等其他费用的义务。在委托建房业主依约履行交款义务并实际取得房屋后，协助代建房屋业主办理房屋的网上登记备案及所有权证书是建筑方委托建房的附随义务。故双方当事人之间签订《商品房买卖合同》并非是对《委托代建房屋补充协议书》的否定与变更，而应认定为涉案房屋建设方履行合同的附随义务。且《商品房买卖合同》中载明的房屋单价与《委托代建房屋补充协议书》中约定的代建房屋基础价格一致，而《委托代建房屋补充协议书》明确载明代建房屋基础价格仅指房屋的基础部分，不包括单元门、防盗门、可视对讲机等另行计算部分，故被上诉人要求上诉人返还单元门、防盗门、可视对讲机等费用的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定《商品房买卖合同》为双方履行的合同进而判决上诉人返还被上诉人上述费用不妥，本院对此予以纠正。综上所述，上诉人锦州大兴建设集团有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1956号民事判决；二、驳回被上诉人于芳、孙建的诉讼请求。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人于芳、孙建负担。本判决为终审判决。审判长 门 辉审判员 韩晓武审判员 安剑凌31019757810500二〇二〇年九月二十三日8636026606500法官助理刘少一书记员李丹妮