江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5260号上诉人（原审被告）：冷望苗，女，1990年4月14生，汉族，户籍地湖南省南县，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：徐道余，上海川汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社，住所地江苏省张家港市锦丰镇光明村。法定代表人：倪春军,社长。委托诉讼代理人：王军，张家港市锦丰法律服务所法律工作者。原审第三人：张家港市绿叶经纪有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇西门南村10幢M11号。法定代表人：王光君,总经理。原审第三人：顾永平，男，1962年9月9日生，汉族，住江苏省张家港市。上诉人冷望苗因与被上诉人张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社及原审第三人张家港市绿叶经纪有限公司、顾永平房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初12032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冷望苗的上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、四项，依法进行改判。事实和理由：1、双方针对清除涉案房屋门前的绿化，改造道路和停车场达成了口头补充协议，原审法院对该事实未作认定是错误的，违背了日常经验法则。一审中我方提供了20多份证人证言，证明顾永平在与租赁户签订租赁合同时以口头方式承诺前述事项，事后镇村的相关人员也到现场查勘改造的情况，证明口头补充协议客观存在。2、目前涉及其他十几户承租人的房屋租赁合同纠纷正在一审审理期间，其他承租人拒付租金的理由与我方一致，大家也都陈述了顾永平口头承诺的事实。一审庭审中顾永平承认其曾经参与涉案房屋的租赁，也领取了张家港市绿叶经纪有限公司向其发放的工资，我方有理由相信其身份。3、涉案房屋的门前存在“通行难、无停车位、断头路”的情况，对方在2019年下半年对门前道路进行了拓宽改造，但是停车难、断头路的问题仍然存在，从日常经验法则出发，如果出租人没有承诺进行改造，我方根本不可能租赁涉案房屋。原审判决认定事实有误，二审应予纠正。张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。张家港市绿叶经纪有限公司述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。顾永平述称：服从一审判决。张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社向一审法院起诉请求：1、确认双方之间在2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》已于起诉状送达原审被告之日起解除；2、判令原审被告支付自2019年5月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金68324元；3、判令原审被告支付自《房屋租赁合同》解除次日起至房屋腾退之日止按照合同约定标准计算的房屋占有使用费；4、判令原审被告支付滞纳金40000元；5、判令原审被告返还租赁的房屋。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2018年3月20日，原审原告委托张家港市绿叶经纪有限公司与原审被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定将张家港市锦丰镇大南三村38幢M10号商铺出租给原审被告使用，租赁期限为2018年5月16日至2021年4月30日，2018年5月16日至2019年4月30日的租金63560元于2018年3月21日前缴纳，2019年5月1日至2020年4月30日租金68324元于2019年4月1日前缴纳，2020年5月1日至2021年4月30日的租金70324元于2020年4月1日前缴纳，合同对双方的其他权利义务一并做了相应的约定。合同签订后，原审被告依约交纳了第一年度租金并一直占有承租房屋，但未按约交纳第二年度、第三年度租金。另查明，涉案张家港市锦丰镇大南三村38幢M10不动产登记权利人为锦丰镇光明经济合作社，共有情况为包含原审原告在内的七家单位按份共有，不动产登记日期为2018年1月12日。以上事实，有房屋租赁合同、苏（2018）张家港市不动产权第0002521号不动产权证书、庭审笔录等予以证实。原审法院认为：本案争议焦点为：顾永平是否曾代表绿叶经纪公司向原审被告承诺将涉案商铺前面绿化带改造成停车位及两边断头路打通等事项？原审原告认为，首先，顾永平不是绿叶经纪公司的员工，原审原告及绿叶经纪公司也没有委托顾永平进行招商，故其无权代表绿叶经纪公司或者原审原告对原审被告进行相关承诺；其次，顾永平在双方签订合同前并不认识原审被告，庭审过程中顾永平一直否认对原审被告进行了相关承诺；再次，所有承租户的租赁合同中均没有原审被告所称的承诺内容，如顾永平做了承诺不可能任何一份合同都没有书面记载该承诺，况且原审被告在签订租赁合同前已对租赁物现状做了实地考察；最后，原审被告除了证人证言外无任何有效证据证明相关情况，而原审被告申请出庭的证人均为承租户，和原审被告方利益相关，故证人证言并不可信。综上，顾永平没有权利代表、也未曾代表绿叶经纪公司向原审被告承诺将涉案商铺前面绿化带改造成停车位及两边断头路打通等事项。原审被告认为，首先，顾永平在涉案房屋所在的大南三村招商办公室有办公桌、绿叶经纪公司也承认曾给顾永平发放过工资，故顾永平的一系列对外行为证明其有权代表绿叶经纪公司对外进行招商；其次，原审被告提供的证人证言、视频录像均能证明顾永平口头做了相关承诺，而该承诺应作为租赁合同的补充约定；最后，因原审原告方不履行顾永平做出的相关承诺，故原审原告违约在先，原审被告方不支付租金只是行使了先履行抗辩权。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原审被告提供的证人证言、情况说明等证据原审原告及第三人均不予认可，因相关作证人员均为承租商户，其和原审被告方利益具有一致性，在无其他证据加以佐证的情况下，现有证据不足以证明顾永平曾代表绿叶经纪公司向原审被告承诺将涉案商铺前面绿化带改造成停车位及两边断头路打通等事项，原审被告有进一步举证的义务，但原审被告未能提供其他证据以证明其上述主张，应承担由此产生的不利后果。综上所述，双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示且不违反有关法律规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同的期限为六个月以上的，应当采用书面形式，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据案涉《房屋租赁合同》，2019年5月1日至2020年4月30日的租金68324元于2019年4月1日前缴清，2020年5月1日至2021年4月30日的租金70324元于2020年4月1日前缴清。原审被告作为承租人，按照合同约定及时交纳租金是其应负担的主要合同义务，而2019年5月1日至2020年4月30日的租金原审被告已逾期一年有余未支付，原审原告方于2019年7月20日通过张家港市锦丰法律服务所对租金进行了催收，原审被告方于2019年7月21日以他人代收的方式对催收函进行了签收。根据案涉《房屋租赁合同》第六条第三项约定，乙方（原审被告方）拖欠租金累计超过六十天，乙方除须缴纳所欠租金外，甲方（原审原告方）有权立即解除合同，收回房屋，全部保证金不予返还。原审原告起诉状中第一项诉讼请求为判令解除2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》，起诉状副本、应诉通知书、证据副本等于2019年9月23日送达原审被告，2020年3月15日原审原告向原审法院申请将其诉讼请求第一项变更为请求法院确认2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》已于原审原告起诉书送达原审被告之日起解除，该项诉讼请求合法有据，原审法院予以支持，故确认双方当事人2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月23日解除。《房屋租赁合同》解除后，原审被告理应将涉案房屋返还给原审原告。原审原告要求原审被告支付2019年5月1日起至合同解除之日止的租金68324元，2019年5月1日至合同解除之日即2019年9月23日为146天，故原审被告还应支付原审原告房屋租金数额为68324÷365×146=27329.60元；原审原告要求原审被告支付房屋租赁合同解除次日至房屋腾退之日按照《房屋租赁合同》约定标准计算的房屋占有使用费，该项主张亦合法有据，原审法院予以支持，故原审被告应支付给原审原告自2019年9月24日起至房屋实际腾退之日止按照《房屋租赁合同》约定租金标准计算的房屋占有使用费（2019年9月24日起至2020年4月30日止按年租金68324元的标准计算，2020年5月1日起至实际腾退之日止按照年租金70324元的标准计算）。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《房屋租赁合同》第六条第（三）项约定，合同期内，乙方拖欠租金，甲方于租金到期之日发出书面通知，限期十天内缴清租金，超过十天，从第十一天开始每逾期一天（含第十一天）应承担月租金5%的滞纳金，现原审原告要求原审被告支付滞纳金40000元，原审被告抗辩称原审原告诉请的滞纳金已远超原审原告损失，请求按照银行存贷款利率计算相应损失。原审法院以原审原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，酌情将本案逾期付款滞纳金标准调整为年利率11.7%。按照原审被告应于2019年4月1日之前缴纳第二年度（2019年5月1日起至2020年4月30日止）租金68324元计算，故原审被告应支付给原审原告自2019年4月12日起至该68324元实际支付之日止以68324元为基数，按照年利率11.7%计算的逾期付款滞纳金（以40000元为限）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关规定，判决：一、锦丰镇光明经济合作社与冷望苗2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月23日解除。二、冷望苗应将案涉张家港市锦丰镇大南三村38幢M10号房屋腾退并返还给锦丰镇光明经济合作社。限冷望苗于本判决生效后三十日内履行。三、冷望苗支付锦丰镇光明经济合作社截止2019年9月23日的房屋租金27329.60元，以及自2019年9月24日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费（2019年9月24日起至2020年4月30日止按年租金68324元的标准计算，2020年5月1日起至实际腾退之日止按照年租金70324元的标准计算）。限冷望苗于本判决生效后十日内履行。四、冷望苗支付锦丰镇光明经济合作社逾期付款滞纳金（以68324元为基数，自2019年4月12日起至该68324元实际支付之日止按照年利率11.7%计算，以40000元为限）。限冷望苗于本判决生效后十日内履行。五、驳回锦丰镇光明经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2466元、保全费520元，合计2986元，由锦丰镇光明经济合作社负担800元，由冷望苗负担2186元。上诉人冷望苗在二审中申请证人刘某出庭作证，刘某陈述其也是承租人之一,涉案房屋门前的道路是断头路,路面非常窄,签订租赁合同前顾永平承诺会把道路修通,然后把绿化带改造成停车位。当时交纳租房定金时，他是通过微信转账支付给顾永平的。上诉人冷望苗对于刘某的证人证言表示认可，并以此证明被上诉人和原审第三人进行了虚假陈述，顾永平是代表张家港市绿叶经纪有限公司进行口头承诺的事实。被上诉人锦丰镇光明经济合作社的质证意见为：刘某和我方存在类似的诉讼，与本案存在利害关系，如果我方曾经向其口头承诺的话，会在合同条款中有所体现，但是所有的租赁合同中均没有相关的约定，因此其证人证言不应当采信。原审第三人张家港市绿叶经纪有限公司的质证意见为：刘某的证人证言不属实，他陈述交纳定金后没有收据，事实上我公司出具了收据。我公司只是受政府委托对外招商，没有权利也没有能力承诺对道路进行改造。顾永平只是我们公司找来负责物业管理的。原审第三人顾永平的质证意见为：张家港市绿叶经纪有限公司的法定代表人王光君叫我管理物业,其他事项我是不管的。绿化带的事情我只是听说在向政府申请审批，我从来没有承诺过，也不知道能不能获得批准。被上诉人锦丰镇光明经济合作社在二审中提供张家港市锦丰镇人民政府锦政发[2020]21号《关于变更各村（涉农社区）经济合作社名称及明确负责人的通知》，证明锦丰镇光明经济合作社的名称已经变更为张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社，社长为倪春军。上诉人冷望苗的质证意见为：真实性认可，但是变更名称应当以有权机关的登记为准。原审第三人张家港市绿叶经纪有限公司的质证意见为：认可该证据。原审第三人顾永平的质证意见为：我已经离职一年多，不知道名称变更的事实。对于刘某的证人证言，本院认为其本身为涉案房屋的承租人之一，且因房屋租赁合同纠纷正在与锦丰镇光明经济合作社进行另案诉讼，与本案存在一定的利害关系，其证言内容尚不足以证明双方之间就道路打通和停车场改造达成了口头的补充协议，故本院对其证言不予采信。张家港市锦丰镇人民政府的文件证明了当事人名称变更的事实，本院依法予以采信。本院经审理查明：2020年5月15日，张家港市锦丰镇人民政府作出《关于变更各村（涉农社区）经济合作社名称及明确负责人的通知》锦政发[2020]21号，根据《江苏省农村集体资产管理条例》、《江苏省农村集体经济组织登记赋码工作实施方案》的规定，将锦丰镇光明经济合作社的名称变更为张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社，社长为倪春军。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如果没有证据或者证据不足的，则应当承担不利的诉讼后果。关于双方当事人是否曾经就涉案房屋门前的断头路打通和停车场改造等问题达成口头补充协议的问题，上诉人冷望苗虽然提供了多份证人证言，但是前述证人均是相邻地段其他房屋的承租人，也是和锦丰镇光明经济合作社正在进行另案诉讼的当事人，与本案处理结果之间存在直接的利害关系，其主张签订合同之前是顾永平向各个具有租赁意向的商户进行口头承诺，但是顾永平并非张家港市绿叶经纪有限公司或者锦丰镇光明经济合作社的工作人员，上诉人冷望苗并无充分证据证明顾永平确实有口头承诺的行为，以及其经过了有权人员的授权。另上诉人冷望苗所主张的口头补充协议，顾名思义应当是在《房屋租赁合同》签订之后，当事人对于未尽事宜的补充性约定，但是其主张顾永平进行口头承诺的时间是在《房屋租赁合同》签订之前，即使顾永平口头承诺属实，也属于双方协商、洽谈的范畴，法律性质上属于要约邀请而非要约。因双方当事人在正式签订《房屋租赁合同》时未作相关约定，上诉人冷望苗以出租人违反合同义务、自己享有先履行抗辩权为由，拒绝履行支付租金的义务，并无事实和法律依据，本院依法不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中上诉人冷望苗无正当理由拖延支付租金超过六十天时间，双方约定的解除权行使条件已经成就，锦丰镇光明经济合作社行使合同解除权，并要求承租人继续履行支付租金义务、赔偿占有使用费损失、支付违约金符合法律规定，其合理诉请依法应当得到支持。冷望苗的上诉请求依据不足，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2466元，由上诉人冷望苗负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年九月三日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。