湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7712号原告：代正安，男，1962年9月3日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：王利平，湖南湘行律师事务所律师。被告：长沙中泛置业有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路419号凯宾商业广场北塔2229号。法定代表人：陈良良。委托诉讼代理人：刘陈悦，女，1994年7月1日出生，汉族，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：熊媛，女，1981年11月9日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原告代正安（以下简称原告）诉被告长沙中泛置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法由审判员杨华独任审判，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王利平，被告的委托诉讼代理人刘陈悦、熊媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告所签《长沙市商品房买卖合同》有关精装修部分计价的约定无效；2、判令被告退还公摊面积的精装修费用51316.35元（21.03平方米×2440.15元/平方米=51316.35元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：长沙市住房和城乡建设委员会《关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》（长住建发（2018）53号文）第五条明文规定：“公共部分装修、普通入户门、室内排水、强（弱）电的配管、配线，应计入毛坯房价格，不计入全装修价格”。2018年，被告在出售商品房时也按照长沙市住房和城乡建设委员会的上述规定进行了《阳光城尚东湾蓝莓组团5号栋销售价格公示》,其中12层毛坯价格6770元/平方米，精装2440.15元/平方米（详见该公示）。原告以为，既然被告已按市政府的上述规定，对所售房屋的毛坯部分和精装修部分的价格分开计算了，故原告有理由相信被告会按上述规定收取购房款。2018年12月19日，原告看中了被告所售的1206房，于是与被告签订了一份《长沙市商品房买卖合同》合同，第二条约定建筑面积为95.33平方米，其中套内建筑面积为74.3平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.03平方米。该合同附件六《商品房买卖合同补充协议》三对商品房计价方式及价格的补充约定：“毛坯部分计价标准为（人民币）6770元/平方米，毛坯部分总金额为645384元，精装修部分计价准为（人民币）2440.15元/平方米，精装修部分总金额为（人民币）232619元”。合同签订后，原告依约全面履行了合同约定的义务，但付完款后方知被告将原告房屋的公共部分21.03平方米应计算为毛坯房价格，而实际被告将原告房屋的公共部分21.03平方米也计算为精装修价格，故被告多收取原告房价51316.35元（21.03平方米×2440.15元/平方米=51316.35元）。被告辩称，案涉房屋装修总价款系被告根据政府规范性文件要求委托第三方造价机构核算所得，核算所得房屋装修总价款为房屋所有的套内装修实物累加得出，未包含公共部分装修。被告对房屋装修价款的核算符合政府文件要求，并在政府部门办理了价格备案和公示，双方所签《长沙市商品房买卖合同》有关精装修部份计价约定合法有效，原告无权要求被告退还所诉款项。主要理由为：一、根据长住建发[2018]53号文第一条规定：“新建商品住宅全装修部分价格（套内装修部分），须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算。第三方造价咨询机构在长沙建设工程造价网‘咨询单位抽选系统’中随机抽选”。根据前述政府规范性文件的相关规定可知，被告作为开发商在销售全装修房屋时，对于房屋的装修部分价格并无自主定价的权利，而是根据长住建发[2018]53号文的规定,在“咨询单位抽选系统”中随机抽选出第三方造价咨询机构后，由第三方造价咨询机构对房屋的装修价格进行核算,后由开发商以第三方造价咨询机构核算出来的装修价格向长沙市住房和城乡建设委员会等政府部门申请装修价格备案,并以该备案的装修价格标准作为实际销售给业主的装修价格。被告对案涉房屋的房屋装修价款的核算行为系根据政府规范性文件的强制性规定所作出，经过政府备案和公示。并且，原、被告双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》所约定的装修价款与被告向政府部门申请备案价格一致，原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》有关装修部分计价约定合法有效。二、根据长沙市住建委对长住建发[2018]53号文的政策解读“全装修的装修内容只有套内装修部分，所有的套内装修实物累加得出全装修总价格，全装修价格与价值是否相符，体现在装修总价和整个装修内容是否对等上，与按套内面积还是建筑面积折算无直接逻辑关系。房屋进行全装修不包含公共部份，其全装修总价也没有将公共部份纳入”，“实际操作中，因预售时房屋还没有建成，为方便预售，进行了预售许可面积测量，毛坯销售以该预售许可面积为基准。全装修为了与毛坯同步，也选择按预售许可面积折算”。原告诉称被告将原告房屋的公共部分计算进了精装修总价款中，系原告陷入概念误区，对政策解读有误。被告所售房屋精装修部分单价系按照政府要求核算出全装修总价后，按照建筑面积折算出来的装修单价，并未将房屋公共部份纳入。三、原、被告所签署的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，作为买受人的原告应受房屋装修价款的约束，原告无权要求被告退还其诉请款项。综上所述，原告对被告的诉讼请求，毫无法律依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201806081206），约定，原告购买被告开发的位于长沙市雨花区房屋，建筑面积95.33平方米，其中套内建筑面积74.3平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.03平方米（面积最终以产权登记的面积为准）；按建筑面积计算，商品房单价为9210.14元／平方米，总房价为878003元；买受人以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付首付款308003元，剩余房款570000元采取银行按揭贷款方式支付；房屋交付时间在2020年4月30日前。《长沙市商品房买卖合同》还对双方的权利义务、违约责任、装修标准等进行了约定。《长沙市商品房买卖合同》附件六为《商品房买卖合同补充协议》，其中第三条对商品房计价方式及价款进行了补充约定，约定为该商品房为预售的装修房，毛坯部分和装修部分分别均按建筑面积计价，其中：毛坯部分计价标准为6770元／平方米，毛坯部分总金额为645384元；精装部分计价标准为2440.15元／平方米，精装部分总金额为232619元。上述合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款。原告在此后认为被告将房屋公共部分21.03平方米按精装修价格收取了购房款，其多收部分应予退还。双方不能协商一致，原告诉至本院，请求判如所诉。另查明，长沙市住房和城乡建设委员会于2018年6月11日下发了长住建发（2018）53号《关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》文件，要求新建商品住宅全装修部分价格（套内装修部分）须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算。被告按照长住建发（2018）53号文件要求委托湖南精算堂工程项目管理有限公司对案涉项目商品房进行了造价核算，其中包含原告所购的尚东湾蓝莓苑2#B1户型商品房，核算价格为单套套内装修费用总价232619.33元，单套按折算预售面积2440.15元/平方米，单套预售面积95.33平方米。被告将上述核算成果文件在长沙市住房和城乡建设委员会和长沙市发展和改革委员会进行了价格备案，并在商品房预售开盘当日对每套房的销售价格、面积、价款等进行了公示。本院认为，被告对案涉商品房装修价款的核算系根据政府规范性文件的强制性规定委托第三方造价机构核算所得，经过了政府备案和公示。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》所约定的装修价格、价款与被告向政府部门备案的价格、价款一致，合同内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在预售商品房的实际操作中，全装修为了与毛坯同步，开发商会选择按预售许可面积折算。原告购买的是预售商品房，被告是按预售许可面积销售，其精装修部分单价系按照政府部门要求核算出全装修总价后，再按照预售许可面积（建筑面积）折算出来的装修单价，并未将房屋公共部分纳入。据此，原告提出双方签订的《长沙市商品房买卖合同》中有关精装修部分计价约定无效，由被告返还公摊面积精装修费用51316.35元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告代正安的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取541元，由原告代正安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇二〇年九月二十四日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。