河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3185号 上诉人（原审被告）：河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司，住所地定州市清风北路（张寒辉文化广场），统一社会信用代码：91130682308036640T。 负责人：锁克民，经理。 委托诉讼代理人：王金乐，河北冀华（定州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵阳，河北冀华（定州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王兰英，女，1971年8月11日出生，汉族，现住定州市。 委托诉讼代理人：石慧慧，天津同华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北房优团网络科技有限公司，住所地定州市明月街（风景城二期底商）。 法定代表人：陈杰，经理。 上诉人河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司（以下简称懋鑫公司）因与被上诉人王兰英、河北房优团网络科技有限公司（以下简称房优团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初3142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 懋鑫公司上诉请求：一、依法撤销（2019）冀0682民初3142号民事判决书第二项中“自2019年3月12日起按年利率6%计算至清偿完毕之日止”以及第三项，并依法改判。二、一二审诉讼等费用依法由被告承担。事实与理由：1、一审法院将团购费用3万元认定为购房款属认定事实错误，该团购费用属于被上诉人房优团公司私自收取的费用，理应由房优团公司进行返还。上诉人与被上诉人房优团公司之间签有《懋鑫福城销售合同》被上诉人从上诉人处承包了懋鑫福城14号楼54套房屋的销售工作。双方并不是代理与被代理的关系，而是销售工作的承包关系。另，对于具体的销售宣传工作双方未进行约定，也完全是由被上诉人房优团公司自主进行，上诉人未向被上诉人房优团公司下达除销售合同外的其他优惠政策，被上诉人房优团公司无权私自收取任何费用。故该团购费用属于被上诉人房优团公司私自收取，上诉人对团购费用并不知请，3万元房优团公司也未交给上诉人。故团购费用应由被上诉人房优团公司返回。2、一审法院判决第二项以及第三项中：按年利率6%计算利息无事实及法律依据。根据上诉人与被上诉人王兰英之间签订的认购协议，协议中并未就违约金或就合同价款返还上诉人需支付利息等问题进行约定；一审时被上诉人王兰英也未能就上诉人给其所造成的实际损失提供证据予以证明，故一审法院判决按年利率6%计算利息并无合同及事实依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并未有按“按年利率6%计算利息”的法律规定。 王兰英答辩称，一、一审判决事实认定清楚，法律适用正确，望二审法院驳回上诉，维持原判。1．团购费应由懋鑫公司返还。理由如下：（1）团购费性质是购房款的一部分，属于购房款范围，王兰英一审提供的3万元团购费收据中，明确记载福城14-1-402。（2）单独支付3万元团购费目的，是为了享受3万抵6万元购房的优惠政策，减少总房款额，已达到契税减少的目的。（3）王兰英支付的全部购房款，包括3万元团购费，都是在懋鑫福城售楼处缴纳，真实意思表示是全部缴纳给开发商懋鑫公司的，而分开刷卡是懋鑫福城的工作人员指示的交款方式，交款后看到pos机收款小票及收据才得知，刷给了房优团公司。团购费的缴纳过程是在懋鑫公司要求下完成的，交付行为本身也是指示交付。全部售楼过程都是以懋鑫公司名义销售，与懋鑫公司签订的购房合同，王兰英根本不知道房优团公司。一审提供的录音中，懋鑫福城工作人员也承认房优团与懋鑫公司是代理关系，并承诺此行为完全由懋鑫公司承担，否则王兰英不会刷卡至房优团公司账户。也足以证明懋鑫公司知晓付款全部过程，并不是房优团公司私自收取。（4）懋鑫公司提供的销售合同，14号楼销售价格6,500元起，而王兰英签订合同的购房单价6,408元／平方米，足以证明正式王兰英交了3万元团购费，才享受了此优惠价格。2．购房款239,035元，团购费30,000元，利息均应按6%支付。理由如下：（1）法律依据：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》笫九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；合同无效的法律效力是自始无效，且合同无效是因懋鑫公司在明知无预售许可证的情形下故意为之，应支付资金占用期间的利息。第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（2016年11月30日）关于违约责任问题。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款现定处理。 房优团公司答辩称，我公司和上诉人之间是代理销售，每套房收3万元作为代理销售佣金，销售所有房源都收取3万元，并且开发商公司都知情，并不是不知情。代理上诉人销售期间，我公司向开发公司共支付约40万元保证金，每套房子都会给甲方缴纳部分保证金，所以产生了这40万元。代理此项目期间开发商公司从未向我公司支付代理费用，上诉人上诉理由说收取3万元电商费上诉人所称是不知情，其实他们是知情的。 王兰英向一审法院起诉请求：1．确认原告与被告懋鑫公司签订的商品房内部认购书无效；2．判令被告懋鑫公司返还原告购房款229,035元及利息（利息：自2019年3月12日起按年利率6%计算至清偿完毕之日止）；3．判令被告懋鑫公司双倍返还仓房定金20,000元；4．判令二被告连带退还原告团购费30,000元及利息（利息：自2019年3月12日起按年利率6%计算至清偿完毕之日止）。 一审法院认定事实：2019年3月12日，原告王兰英与被告懋鑫公司签订懋鑫福城《商品房内部认购书》，双方约定王兰英购买懋鑫公司开发建设的懋鑫福城14号楼1单元402室商品房一套，单价每平方米6,408元，总房款739,035元；王兰英于协议签订日起7日内付清首付款229,035元，剩余房款以银行按揭方式付款。当日原告将首付款229,035元和仓房定金10,000元，共计239,035元转入被告懋鑫公司指定的银行账户，被告懋鑫公司给原告出具收据二张。原告另交团购费30,000元，被告承诺30,000元团购费抵60,000元房款，原告按被告要求通过建设银行POS机将30,000元转入被告房优团公司银行账户，被告房优团公司给原告出具30,000元团购费收据一张。被告销售的懋鑫福城14号楼至今未取得商品房预售许可证。以上事实，由原告和被告懋鑫公司签订的《商品房内部认购书》、原告银行交易凭条、消费短信截图、二被告出具的收款收据、原告和被告销售人员的对话录音资料及当事人的陈述证实，予以确认并在卷佐证。另查明，被告懋鑫公司作为甲方，被告房优团公司的房优团陈杰团队作为乙方，于2019年2月21日签订有《懋鑫福城销售合同》，双方约定乙方为甲方销售14号楼的房源54套。以上事实，由被告懋鑫公司提交的《懋鑫福城销售合同》证实，原告无异议，予以确认并在卷佐证。 一审法院认为，原告王兰英与被告懋鑫公司就懋鑫福城14号楼1单元402室签订了《商品房内部认购书》，该认购书对商品房的基本状况、商品房的价款、付款方式、付款时间做出约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告懋鑫公司已经按照约定收受了原告的购房首付款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。被告懋鑫公司关于该认购书是预约合同的主张，不予支持。被告懋鑫公司未取得涉案商品房预售许可证明，与原告订立具有商品房买卖性质的《商品房内部认购书》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该认购书应当认定无效。原告按照约定交付被告懋鑫公司的仓房定金10,000元，已经转化为购房款，原告要求适用定金罚则双倍返还，无法律依据，不予支持。被告懋鑫公司委托被告房优团公司销售涉案房产，房优团公司以懋鑫公司的名义销售房产，并以团购费的名义收取原告30,000元，承诺抵60,000元房款，此团购费亦属于购房款的范畴，作为被代理人的被告懋鑫公司应当对被告房优团公司的行为承担民事责任。因商品房买卖合同无效，原告有权请求被告返还购房款及利息。对原告要求被告懋鑫公司返还购房款239,035元、退还团购费30,000元，并支付上述两笔款项自2019年3月12日起按年利率6%计算至清偿完毕之日的利息的诉讼请求，予以支持；对原告要求双倍返还定金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“一、确认原告王兰英与被告河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司2019年3月12日签订的懋鑫福城《商品房内部认购书》无效；二、被告河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司于判决生效之日起十日内返还原告王兰英购房款239,035元及利息（利息：自2019年3月12日起按年利率6%计算至清偿完毕之日止）；三、被告河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司于判决生效之日起十日内退还原告王兰英团购费30,000元及利息（利息：自2019年3月12日起按年利率6%计算至清偿完毕之日止）。案件受理费5,486元，由原告王兰英负担197元、被告河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司负担5,289元。”。 二审期间，被上诉人懋鑫公司提交了上诉人副总经理（邢广龙）和其公司销售经理（杨东）微信聊天记录。拟证明上诉人知情其收取3万元团购费。上诉人认为，证据形式并不符合法律规定，无证明力。其所提到的协议书双方并没有正式签署，协议书所记载的乙方返还所收取的该业主的电商费3万元，懋鑫公司也从未收到过房优团公司支付的任何费用。王兰英对该证据认可，认为能证明房优团公司和上诉人之间是代理关系。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，关于被上诉人提交的微信聊天记录，上诉人对此不予认可，该聊天记录并未提供原始载体，对该证据的真实性无法核实，故本院对该证据不予采信。关于上诉人与被上诉人房优团公司在销售案涉房屋过程中是否构成委托关系的问题，本院做以下分析：首先，上诉人虽主张其与房优团公司并不构成代理与被代理的关系，而是销售工作的承包关系，但在一审庭审中，虽然其否定授权房优团收取3万元的团购费，但自认“只是委托其销售14号楼房源54套”，既然是委托销售房屋，在房屋的销售过程中必然产生代理与被代理的关系。其次，被上诉人亦主张其与上诉人系代理关系，并主张每套房收3万元作为代理销售佣金，且开发商公司知情。虽然上诉人对此不认可，按照常理，既然上诉人让被上诉人房优团公司销售房屋，上诉人理应给付委托费用，但上诉人并未提交证据证明其曾向被上诉人房优团公司给付过任何费用，而上诉人与被上诉人房优团公司签订的协议书中约定每销售一套房屋房优团公司还需向上诉人缴纳保证金5,000元整，故被上诉人房优团公司的主张具有高度的可信性。基于上述理据，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，足以被上诉人房优团公司在销售上诉人房屋的过程中，与上诉人产生了代理与被代理的关系。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。基于该规定，被上诉人收取购房者款项的行为理应有上诉人承担后果。而对于购房者来说，房优团公司具有销售房屋的权利，故其将部分房款交于被上诉人房优团公司则具有合理性。至于房优团公司是否将案涉款项交与上诉人，不能作为其对抗购房者请求返还款项的法定理由。一审法院认定由上诉人返还该3万元并无不当。本案中案涉房屋并未取得预售资格，王兰英与上诉人之间的合同无效。被上诉人房优团公司收取房款行为由上诉人承担，被上诉人王兰英已经将该款项实际交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，被上诉人请求上诉人支付利息，合理正当，一审法院支持按年利率6%计息，并不违反法律规定，亦符合司法实践。 综上所述，懋鑫公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550.0元，由上诉人河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈道忠 审 判 员 于纪芳 审 判 员 张 力 二〇二〇年九月七日 法官助理 杨占军 书 记 员 王路瑶