江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1154号上诉人（原审被告、反诉原告）：利群时代商贸有限公司，住所地江苏省南通市南通经济技术开发区上海路。法定代表人：郭伟，该公司董事长。上诉人（原审被告）：南通福贸置业有限公司，住所地江苏省南通经济技术开发区上海路办公楼3号楼122室。法定代表人：郭伟，该公司执行董事。两上诉人共同委托诉讼代理人：严学荣，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：连云港市跨世纪物业管理有限公司，住所地江苏省灌云县伊山镇东城水岸27栋。法定代表人：叶希东，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤成君，男，该公司经理。委托诉讼代理人：张广茂，江苏震云律师事务所律师。原审被告：利群时代商贸有限公司灌云店，住所地江苏省灌云县伊山镇胜利路与伊山路交界处。负责人：张翔，该店总经理。委托诉讼代理人：严学荣，江苏田湾律师事务所律师。上诉人利某时代商贸有限公司（以下简称利某公司）、南通福贸置业有限公司（以下简称南通福贸公司）因与被上诉人连云港市跨世纪物业管理有限公司（以下简称跨世纪物业公司）、原审被告利某时代商贸有限公司灌云店（以下简称利某公司灌云店）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初6187号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人利某公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判利某公司不承担物业服务费；2、判令跨世纪物业公司承担垃圾处理费6万元；2、一、二审诉讼费用均由跨世纪物业公司承担。事实与理由：1、利某公司与跨世纪物业公司之间不存在物业服务合同关系，涉案物业服务合同的权利义务主体是南通福贸公司和跨世界公司，跨世纪物业公司无权向利某公司主张物业服务费。2、利某公司与南通福贸公司签订的房屋租赁协议明确约定租金中包含物业服务费，利某公司不应再承担物业服务费。3、利某公司一直是自管物业和聘请保洁公司相结合的方式来管理商场物业，跨世纪物业公司从未向利某公司提供过任何物业服务，也没有做好公共区域的垃圾清运工作，导致存放垃圾公共场所环境脏、乱、差，严重影响到利某公司的经营，在沟通无果的情况下，利某公司才与灌云县环境卫生管理处签订《生活垃圾有偿清运协议》，由该处定期清理公共区域的垃圾，并向其缴纳了6万元的费用。跨世纪物业公司未履行应尽的物业服务职责，无权收取物业服务费，也应当承担利某公司为此垫付的垃圾清运费用。被上诉人跨世纪物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。利某公司承租房屋从事经营活动，此前双方的物业服务合同纠纷经法院判决确定了年缴费的标准。在原经营单位名称和股东变更之后，利某公司没有缴纳物业服务费，法院根据原来的判决书标准判决其支付物业服务费合理合法。跨世纪物业公司依照前期物业服务合同对小区进行管理，合同是有效的，利某公司认为双方之间没有物业服务关系的观点不能成立。关于垃圾处理费的问题，灌云县人民政府针对县城临街商业单位专门下发了文件，对临街商业单位征收垃圾处理费，其性质属于行政事业性规费，不涉及到物业管理企业与业主之间的物业服务合同关系。根据物业管理条例的规定，一个物业小区只能有一个物业管理企业进行物业管理，利某公司如果认为政府征收费用与物业管理服务费属于同一类收费的话，其可以让政府退还此类费用。综上，利某公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。利某公司灌云店、南通福贸公司答辩称：同意利某公司上诉理由。上诉人南通福贸公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判，一、二审诉讼费用由跨世纪物业公司承担。事实和理由：1、南通福贸公司并未与跨世纪物业公司签订任何物业服务合同，不存在物业服务合同关系。南通福贸公司与连云港市富某房地产开发有限公司（以下简称富某公司）签订的《商品房买卖预约合同》明确约定，物业服务费由该公司自行承担，南通福贸公司不承担物业服务费。涉案房屋租赁给利某公司后，利某公司采取的是自管物业和聘请专业物业保洁公司相结合的方式来管理商场物业，跨世纪物业公司从未向南通福贸公司、利某公司提供过任何的物业服务，双方之间既无合同关系，也无事实上的物业服务关系，其无权主张物业服务费。2、一审判决的物业服务费金额有误。退一步讲，即使南通福贸公司应承担物业服务费，但跨世纪物业公司在2018年11月29日的《催款函》中，明确载明物业服务费是15.3万元，故2016年11月28日至2019年7月27日共计32个月的物业服务费是153000×32/12=4080000元。被上诉人跨世纪物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。1、南通福贸公司作为业主，在购买涉案物业时与开发商之间订立了买卖合同，而开发商与跨世纪物业公司之间有前期物业服务协议。物业管理条例规定，开发商在与业主订立合同时，应该将前期物业服务协议的内容写进买卖合同。上诉人与开发商之间的商品房买卖合同中有相关内容，不是没有物业服务合同关系。2、关于物业服务费的数额，南通福贸公司在催告时省去了小数点的部分，是认为如果双方当时结算可以去掉零头，但福贸公司没有结算，一审判决时仍然按照按照原标准将小数点后面的数字计算出来也是符合实事求是原则的。综上，本案事实清楚，上诉人的上诉请求与理由不成立，建议驳回上诉，维持原判。利某公司、利某公司灌云店答辩称：同意南通福贸公司的上诉意见。跨世纪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令利某公司、南通福贸公司、利某公司灌云店结清拖欠物业服务费410408元，并支付滞纳金46170元（一审中将滞纳金变更为违约金10000元，庭后放弃主张违约金）；2.本案诉讼费用由利某公司、南通福贸公司、利某公司灌云店承担。利某公司向一审法院反诉请求：1.判令跨世纪物业公司承担利某公司代垫的垃圾处理费60000元；2.判令跨世纪物业公司承担本案反诉费用。一审法院查明事实：一、2018年8月27日，南通富贸置业有限公司名称变更为南通福贸公司。2018年8月29日，江苏乐天玛特商业有限公司名称变为利某公司。利某公司灌云店系利某公司的分公司。南通福贸公司系涉案物业富某广场小区21幢1-01号房屋（建筑面积6233.94平方米）、21幢1-48号房屋（建筑面积215.47平方米）、21幢1-49号房屋（建筑面积42.48平方米）、21幢1-50号房屋（建筑面积40.35平方米）、21幢2-01号房屋（建筑面积10488.48平方米）的业主。利某公司系涉案物业的使用人。跨世纪物业公司系涉案物业的管理企业。二、2011年7月22日，一审法院作出（2011）灌商初字第41号民事判决，确定南通富贸置业有限公司与江苏乐天玛特商业有限公司应当向跨世纪物业公司连带交纳物业服务费153903.94元/年（6532.24平方米×1元/平方米/月×12月/年+10488.48平方米×0.6元/平方米/月×12月/年）。三、《灌云县城市生活垃圾处理费征收管理办法》主要内容如下：第四条城市生活垃圾处理费为行政事业性收费，按照“谁产生，谁付费”实行收费制度，由政府确定征收标准。第五条第二款各类专业市场（集贸市场）、商场，有经营管理单位的，其经营管理单位为缴费主体……第八条……城市生活垃圾处理费按以下标准收取……（二）单位：……2.行业垃圾处理费……（1）商场（超市）……营业面积在2000平方米以上的，按每月0.25元/平方米征收。第十二条本办法实施后，物业管理企业负责区域内的卫生保洁工作，住户垃圾处理费列入物业管理公共服务费，不另行收取。环卫部门从公共服务费中按每户每月2元的标准提取。用于垃圾的收集、清运和处置的后续费用开支。2019年6月17日，灌云县城管局规费管理办公室出具非税收入一般缴费书（收据）2张，确认收取利某时代商贸有限公司灌云店城镇垃圾处理费共计60000元（已付款）。一审法院认为，生效判决已确定南通富贸置业有限公司与江苏乐天玛特商业有限公司应按153903.94元/年标准向跨世纪物业公司连带交纳物业服务费，因此，对跨世纪物业公司要求利某公司、南通福贸公司连带交纳物业服务费410408元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。跨世纪物业公司放弃主张违约金10000元，不违反法律规定，一审法院依法予以照准。对利某公司要求跨世纪物业公司承担城市生活垃圾处理费60000元的诉讼请求，因《灌云县城市生活垃圾处理费征收管理办法》明确规定该费用的缴费主体为超市的经营管理单位，且利某公司不属于管理办法第十二条规定中的“住户”，故一审法院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下：一、利某公司、南通福贸公司于判决生效之日起十日内连带支付跨世纪物业公司物业服务费410408元；驳回跨世纪物业公司的其他诉讼请求。二、驳回利某公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取4070元，由利某公司、南通福贸公司连带负担。反诉案件受理费650元，由利某公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，富某公司是涉案小区的开发人，2007年7月23日，富某公司（甲方）与南通富茂置业有限公司（乙方）签订《商品房买卖预约合同》，约定：第二条……19、大卖场面向胜利路室外场地（包括商铺前）等为公用场地，场地均由业主委员会委托的物业公司统一管理，全部业主共用，但要保证乙方和卖场周边商铺业主的正常经营活动不受影响，乙方承担相应的场地管理费，乙方对所购商品房及配套设施自行单独管理，乙方不再承担物业管理费。……甲方在决定委托或聘用前期物业公司前，乙方参与谈判。又查明，2007年8月6日，富某公司（甲方）与跨世纪物业公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定：……物业服务费用由业主按期拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：多层住宅0.3元/月.平方米、高层住宅0.6元/月.平方米、办公楼1元/月.平方米、商业物业1元/月.平方米……还查明，2018年11月29日，跨世纪物业公司向利某公司灌云店发出催款函，主要内容为：一、2016年11月28日到2017年11月27日为一年，计款15.3万元，15.3万元×365天×0.5‰是滞纳金27922.5元，此标准是按灌云2011第43号判决书之规定。二、2017年11月28日到2018年11月27日为第二年物业费15.3万，两年30.6万元。滞纳金每天为30.6万×0.5‰=153元。你店每拖一天物业费产生的滞纳金为153元，如果贵店领导主动来结清费用，滞纳金可做商量，在2018年12月20日之内不结清拖欠物业费，滞纳金按规定执行。二审期间，本案争议焦点为：1、南通福贸公司、利某公司与跨世纪公司之间是否存在物业服务关系，如果存在，应当由哪方承担费用，费用数额是多少。2、垃圾处理费应当由哪方承担。关于第一个争议焦点，本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。本案中，南通福贸公司是涉案物业的所有权人，富某公司与跨世纪公司签订的物业服务合同对南通福贸公司具有约束力，本院对南通福贸公司上诉称其与跨世纪公司之间无物业服务合同关系、跨世纪公司无权向其主张物业服务费的上诉理由不予采纳。南通福贸公司上诉还称其与富某公司在《商品房买卖预约合同》中约定不承担物业服务费，但该合同中亦约定在聘请前期物业公司前，南通福贸公司参与谈判，而最终签订的前期物业服务合同中约定了商业物业的缴费标准，其中并未专门排除南通福贸公司名下物业的缴费责任，且（2011）灌商初字第41号民事判决确定南通富茂置业有限公司承担物业服务费后，该公司也并未上诉，视为该公司认可由其承担物业服务费，故本院对南通福贸公司称其不应当承担物业服务费，应由富某公司物业服务费的上诉理由亦不予采纳。至于利某公司是否应当承担物业服务费的问题，本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违违反物业服务合同以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。利某公司虽然不是业主，但其在涉案物业服务区域内经营，与跨世纪物业公司形成了事实上的物业服务关系，也应当参照业主的规定承担相应的物业服务费。至于利某公司与南通福贸公司之间约定物业服务费由南通福贸公司承担，仅能约束双方，不是对抗跨世纪物业公司的理由；利某公司上诉还称跨世纪公司未提供任何物业服务，明显与事实不符，本院对利某公司上诉称其不应缴纳物业服务费的上诉理由不予采纳。至于缴纳垃圾处理费是否能证明物业服务不到位的问题，与第二个争议焦点相关，详见该点论述。关于物业费数额的问题，本院认为，前期物业服务合同确定的物业服务费缴纳标准与（2011）灌商初字第41号民事判决确定的涉案物业费153903.94元/年的标准是一致的，利某公司和南通福贸公司本应按此标准缴纳物业费，但在实际履行过程中，跨世纪物业公司在催收拖欠的物业服务费时明确该费用为15.3万元/年，去除了零头，符合日常生活交易习惯，系跨世纪物业公司给予利某公司的善意减让。但利某公司接到该通知后，并未及时缴纳费用，且拖延甚久，在一、二审中均认为不应当承担物业费，不能视为跨世纪公司与利某公司或者南通福贸公司之间就物业费标准进行了调整，跨世纪物业公司仍按153903.94元/年的标准主张物业服务费，不违反法律规定，应予准许。关于第二个争议焦点，本院认为，城市生活垃圾处理费为行政事业型收费，单位和个人均应按照规定缴纳相应费用，其中住户垃圾处理费是列入物业管理公共服务费，不另行收取，由环卫部门从公共服务费用按每户每月2元的标准提取，而利某公司作为商场经营者，是行业垃圾处理费的缴费主体，该费用并未列入物业服务费中，与物业服务费无直接关系，要求跨世纪物业公司承担此费用无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院对利某公司上诉称跨世纪公司应承担垫付6万元垃圾处理费的上诉理由不予采纳。综上，上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9440元（利群公司已预交8790元，南通福贸公司已预交8140元），由上诉人利群时代商贸有限公司负担5370元，南通福贸置业有限公司负担4070元，其余款项予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  曹 洋审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年九月十八日法官助理  孙潘红书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。