江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2020号上诉人（原审被告）：李维主，男，1964年7月25日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告）：淮安珠港物业服务有限公司，住所地涟水县炎黄国际花园文化活动中心2楼。法定代表人：贾子昂，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱强，男，该公司员工。上诉人李维主因与被上诉人淮安珠港物业服务有限公司（以下除判决主文外简称珠港物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初7251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李维主上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求，由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：依据《江苏省物业管理条例》第三十一条及涟水县住房和城乡建设局文件涟价发（2017）13号文件的规定，只有“普通住宅”才有前期物业服务，商业住宅排除在外。一审法院以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条判决上诉人承担物业费错误。被上诉人起诉要求交纳物业费的时间不对，上诉人是2014年1月24日才拿到房子的。被上诉人无物业管理资质，没有替目标物业提供任何性质的物业服务;一审法院以被上诉人公开张贴的收费一览表中的收费标准0.8元/㎡计算物业费错误，物业费的收取标准应当由业主和物业公司进行协商，而不是由物业公司单方确定价格。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人珠港物业辩称，一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定正确。由开发商提交给被上诉人的凭证里显示上诉人于2013年7月1日之前拿到了涉案房屋，所以被上诉人起诉2013年7月1日——2019年7月1日的物业费正确，而且被上诉人有资质，提供的服务没有瑕疵，被上诉人认可一审法院按0.8元/㎡计算物业费，如果上诉人不认可，可以去物价局进行投诉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。珠港物业一审诉讼请求：1、判令李维主立即支付物业服务费55939元及违约金16782元，合计72721元；2、李维主承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：李维主系涟水朗盛·炎黄国际花园小区2号楼2楼S01-S07室房屋业主，其房屋面积合计为776.94平方米。2010年9月20日，该小区的开发企业淮安朗盛置业有限公司与珠港物业签订了《涟水朗盛·炎黄国际花园小区前期物业管理服务合同》一份，将包括李维主所有房屋在内的涟水朗盛·炎黄国际花园小区物业委托珠港物业服务管理，委托管理期限自2010年11月1日至首届业主大会正式签订物业合同时止。合同约定物业管理服务费实行包干制，商业用房按照1元/㎡/月收取，由珠港物业一次性收取。2013年1月22日李维主与淮安朗盛置业有限公司签订了商品房买卖合同一份，编号为CF-20000-0171号。即李维主欠缴物业服务费的期限为2013年7月1日至2019年7月1日。一审另查明，根据李维主提供的珠港物业张贴的物业服务收费一览表，商铺收费标准为0.8元/㎡/月。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，珠港物业为李维主所在小区提供物业服务，李维主应当交纳物业服务费用。关于交纳的费用标准，由于珠港物业公开张贴的收费一览表中显示收费标准为0.8元，应当作为收费的标准，则李维主应当交纳2013年7月1日至2019年7月1日的物业费为776.94㎡×0.8元/㎡/月×72月=44751.74元，现珠港物业要求李维主支付该期间的物业服务费，于法有据，合情合理，一审法院予以支持。关于珠港物业主张的违约金，因物业服务合同中没有对违约金的计算作出约定，也没有约定交纳物业费的期限，根据服务行业收取服务费的一般习惯，推定物业服务费应在一个服务年度结束后交纳。关于违约金计算标准问题，酌情比照人民法院关于逾期履行债务需承担利息的利率标准计算为宜。关于李维主抗辩称珠港物业的起诉超过诉讼时效，由于李维主未交纳物业费的违约行为一直持续存在，珠港物业亦一直向李维主主张权利，故李维主该抗辩意见，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：李维主于判决生效之日起十日内支付珠港物业2013年7月1日至2019年7月1日的物业服务费44751.74元及违约金（其中以7458.62元为本金，从2014年7月2日起至实际给付之日止，按年利率6%计算；以7458.62元为本金，从2015年7月2日起至实际给付之日止，按年利率6%计算；以7458.62元为本金，从2016年7月2日起至实际给付之日止，按年利率6%计算；以7458.62元为本金，从2017年7月2日起至实际给付之日止，按年利率6%计算；以7458.62元为本金，从2018年7月2日起至实际给付之日止，按年利率6%计算；以7458.62元为本金，从2019年7月2日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1618元，减半收取809元，由李维主负担。本院经审理确认一审法院查明事实。二审中，上诉人提交其在装修时与小区分管消防人员对话录音光盘一张，证明被上诉人没有物业服务资质。被上诉人质证称，对光盘的真实性予以认可，达不到上诉人的证明目的。本院对上诉人新提交证据的认证意见：对该证据的真实性予以认可，但不能达到上诉人的证明目的，不作为认定本案事实的依据。本院认为，关于上诉人应否支付物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上诉人系涟水朗盛·炎黄国际花园小区业主，该小区开发企业淮安朗盛置业有限公司与被上诉人签订了《涟水朗盛·炎黄国际花园小区前期物业管理服务合同》，将包括李维主所有房屋在内的涟水朗盛·炎黄国际花园小区物业委托被上诉人服务管理，被上诉人按照合同要求为该小区提供物业服务，上诉人应当交纳物业费用。上诉人关于商业住宅不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的主张无法律依据，本院不予支持。上诉人不认可物业费交纳的起始时间，但其未提供证据证明其是于2014年1月24日拿到涉案房屋，其应承担举证不能的法律后果，一审判决上诉人支付被上诉人2013年7月1日至2019年7月1日的物业服务费并无不当。关于物业费的计算标准问题。《涟水朗盛·炎黄国际花园小区前期物业管理服务合同》明确约定商业用房物业费按照1.0元/㎡收取，该合同不违反法律禁止性规定，对于业主具有法律效力。上诉人在一审中提供的被上诉人在小区张贴的物业收费一览表显示商铺收费标准为0.8元/㎡/月，低于合同约定的价格，一审按照0.8元/㎡计算物业费并不损害上诉人的利益，也未违反法律规定。上诉人不认可该标准，却又提供不出计算标准，故上诉人关于一审判决物业费计算标准错误的主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人李维主的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1618元，由上诉人李维主负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱月娥审 判 员 张兆宇审 判 员 邹艳萍二〇二〇年九月四日法官助理 周 丹书 记 员 李 戎