湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终439号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈洪根，男，1968年11月28日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区（聚翁大酒店旁）。委托诉讼代理人：熊徽，湖北瀛沧律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：王静,女，1984年7月16日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。系陈洪根之妻，一般授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黎益民，男，1960年12月29日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。上诉人陈洪根因与被上诉人黎益民房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初2296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陈洪根的委托诉讼代理人熊徽、王静，被上诉人黎益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈洪根上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判由被上诉人黎益民向上诉人陈洪根支付装修补偿费51396.00元；2、维持其他各项判决，由上诉人陈洪根、被上诉人黎益民依法合理承担诉讼费用。事实与理由：原审判决对案件事实的认定以及法律适用存在根本性的错误，没有查明案件的基本事实，损害上诉人陈洪根的合法权利，请求二审法院予以改判或发回重审。第一，被上诉人黎益民所有的，位于宜昌市夷陵大道166-1号临街一楼房屋的装修是上诉人陈洪根出资装修的，原审法院对于这一基本的客观事实没有查明。涉案所租赁的房屋存在装修是本案基本事实，而上诉人陈洪根作为门店的经营商户，为了经营活动出资对该房屋进行了装修其客观性、真实性是不容辩驳的。被上诉人黎益民不能颠倒黑白，拒不承认上诉人装修的事实而将装修补偿费占为己有。第二，依据国家相关法律法规以及《伍家岗区九码头棚户区改造项目房屋征收补偿方案》的规定，上诉人陈洪根依法享有获得51396.00元装修补偿费的权利。依据拆迁办以及宜昌广汇房地产评估有限责任公司的评估报告，对于装修的项目和补偿金额都有明确细致的评估，被上诉人黎益民除了大理石地面、卷闸门是由被上诉人装修的外，其他都是由上诉人陈洪根装修的，补偿费应当由上诉人陈洪根享有。第三，伍家岗区房屋征收与补偿办公室已将装修补偿费支付给了被上诉人黎益民，上诉人陈洪根有权向被上诉人黎益民主张要求向其支付装修补偿费。综上，原审法院对本案的关键事实没有依法查明，上诉人陈洪根租赁商铺用于经营，为了经营出资装修，在租赁期限内因为政府征收拆迁，而致使双方的租赁合同已经无法继续经营。征收拆迁部门对于拆迁发布了公告也确定了征收补偿方案。上诉人陈洪根作为出资装修的人依法应当享有获得装修补偿费的权利。原审法院的判决不能让人信服。为此，上诉人陈洪根特依法向贵院提起上诉，请求依法支持上诉人陈洪根的全部上诉请求，以维护上诉人的合法权利。黎益民辩称，一、针对第一项上诉请求。（一）《房屋租赁合同书》第八条第二款和《补充协议》第二条明确约定了双方的权利和义务。证明了签约前该房屋室内装修和设备均属出租方所有。合同期内，承租方如需装修和添加设备必须获得出租方书面同意。订立上述条款的目的就是为了防止承租方利用装修手段在合同终止时恶意敲诈勒索。（二）合同生效之日至合同终止之前，本人从未收到过承租方的口头或者书面装修申请，因而也不可能向承租方出具同意装修的书面文书。所以上诉人的装修之说与事实不符。（三）上诉人陈洪根一审出具的《装修合同》（证据）中无装修地点，面积等明确说明，且上诉人未提供正规装修税务发票，故不能证明为本房屋装修合同，应属无效证据。（四）一审上诉人陈洪根出具的证据《被征收房屋装修及附属物的价值评估分户报告》属无效证据，理由如下：该评估报告无评估公司法人签字或盖章，不具法律效力；评估报告内容虚假不实，与实际房屋装修不符；作为房产所有人和被征收方，黎益民对该评估毫不知情且未曾参与，更未签字确认和委托他人，当属无效。一审查明，该评估为上诉人陈洪根签字确认，与被征收方毫无关联。这就证明该评估无效，或者不排除征收方和评估公司有关人员伙同上诉人陈洪根采用先评估后起诉的方式侵犯和损害被征收人合法权益的不法行为。按照民事诉讼法第一百一十二条规定，法院应当驳回其请求。以上事实足以证明上诉人请求本人支付装修补偿51396元是无理要求。综上所述，上诉人陈洪根的上诉请求不能成立，请求二审依法驳回。陈洪根向一审法院提出的诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同书》；2、黎益民支付陈洪根装修补偿费57237元；3、黎益民支付陈洪根搬家费1000元；4、黎益民返还陈洪根租赁押金5000元；5、黎益民补偿陈洪根空调2台400元、宽带380元、LED屏500元及监控摄像头5个500元，共计1780元；6、一审诉讼费由黎益民承担。黎益民向一审法院提出反诉请求：1、陈洪根赔偿黎益民13个月租金及损失共计78000元（6000元/月×13个月）；2、陈洪根付清电费550元（2018年9月至拆迁办拆走电表之日）；3、陈洪根赔偿装修损失30000元；4、陈洪根赔偿卷闸门损失1500元；5、陈洪根将房屋交还黎益民；6、本案反诉费由陈洪根承担。一审法院认定事实：2017年3月25日，黎益民（甲方，出租方，下同）与陈洪根（乙方，承租方，下同）签订《房屋租赁合同书》，载明：出租房屋位于夷陵大道166号（原134号）临街一楼，产权为甲方所有。甲方将上述房屋出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意租赁该房屋。租赁期间为3年，2017年5月1日至2020年4月30日。在合同签订当日，乙方需要将房屋保证金9000元交给甲方（保证金的构成说明：一个月租金、水费押金1000元、电费押金2000元）。合同到期后，在清算双方款物后返还乙方。如合同期内，乙方违约，则该保证金作为违约金，甲方不再返还。房屋租金6000元/月，租金按月缴纳，每月25号前交纳下月租金，先缴后租。水费、电费随房租一并缴纳，不得拖欠，否则造成停水、停电，甲方概不负责。如需对房屋进行装修（装潢）或添附设备时，应征得甲方书面同意，装修（装潢）物的维护保养由乙方负责，所需费用由乙方自理。装修过程中不得改变房屋的主体结构。如损坏房屋主体结构，乙方负责赔偿并承担相应法律责任。因使用不当或其他原因而使房屋或设备损坏，乙方负责赔偿或修复。乙方在租赁期满时，把房屋交还给甲方，并不得故意损坏、拆除装修装潢和设备，保证房屋装修装潢和设备完好。乙方拖欠租金及其他费用达十天时，甲方可终止本合同，无条件收回出租屋，并由乙方承担违约责任。乙方应做好防火防盗工作。乙方承租期间的一切消防、安全工作均由乙方负责。若有损失，由乙方承担民事责任和刑事责任等。2017年4月25日，黎益民与陈洪根签订《补充协议》，约定：一、乙方长期租赁甲方房屋，信守合同，从未出现过违规现象。乙方提出因资金需求不增加保证金，甲方根据乙方诚信同意保证金只收取5000元。二、任何一方未履行所签合同规定的条款，另一方有权解除合同，所造成的损失由责任方承担。因不可抗力的原因，如国家政策变更、房屋被政府征用等，可提前终止本合同。乙方不得故意损坏、拆除装修装潢和设备，保证房屋装修装潢和设备完好。如果乙方故意损坏、拆除装修装潢和设备，甲方将不退保证金。甲方收回房屋后，应将保证金全额退还乙方。2017年4月25日，黎益民出具《说明》载明：保证金5000元由原合同转，双方不再办理其他手续。2017年11月13日，宜昌市伍家岗区人民政府作出《房屋征收决定公告》，该公告写明征收实施时间为本决定公告之日起。同日，宜昌市伍家岗区人民政府作出《房屋征收决定书》（含附件《伍家岗区九码头棚户区改造项目房屋征收补偿方案》），该补偿方案载明：1、宽带初装费380元/户；2、空调迁移费200元/台（不含窗机）……7、搬迁补偿费：被征收房屋为住宅的，选择货币补偿的1000元/户，选择产权调换的2000元/户。自征收决定公告之日起30日内至90日内搬家每户给予金额不等的奖励等。双方确认涉案房屋在征收红线范围内。陈洪根于2018年8月25日向黎益民交纳2018年9月的租金和电费，自2018年10月起未交纳租金。为此，黎益民于2018年10月1日向陈洪根发出《催缴房租通知书》，该通知书载明：截止到2018年10月1日未收到2018年10月的房租、电费，宽限期至2018年10月5日止，若未在期限内交纳租金，黎益民将终止合同等。陈洪根未提交充分证据证实其对涉案门面实际进行装修，其庭审提交的《被征收房屋装修及附属物价值评估分户报告单》复印件备注了“空调2、宽带1、监控5个、LED屏4*0.5”，该报告单未加盖公章，黎益民对该证据真实性不认可，但其在答辩中认可陈洪根添附了前述物品。黎益民未提供充分证据证实陈洪根恶意添附给其造成了损失，亦未提供充分证据证实卷闸门被破坏时的价值或因卷闸门损坏给其造成的损失。陈洪根庭审陈述：涉案门面于2018年9月25日被征收部门砌上围墙，不能经营。涉案门面还没有拆，陈洪根未交还涉案门面给黎益民。黎益民庭审自述：黎益民已收到拆迁补偿款共计140多万元（含装修款），因陈洪根没有把涉案房屋交还给黎益民，所以黎益民还没有交给拆迁办。一审法院认为，一、本诉方面。（一）关于《房屋租赁合同书》是否解除的问题。陈洪根诉请解除《房屋租赁合同书》，黎益民亦同意解除，为尊重当事人意思自治，确认该《房屋租赁合同书》予以解除。陈洪根自2018年10月未交纳租金，视为其自2018年10月起没有继续双方租赁关系的意愿，黎益民自2018年10月1日发出催缴通知书，要求未在期限内交纳租金则解除合同，因此，双方均自2018年10月起没有继续租赁关系的意愿，应确认该合同书解除的时间为2018年10月1日。（二）关于装修补偿费、搬家费、空调、宽带、LED屏及监控摄像头补偿款的问题。关于装修补偿费，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈洪根没有提供充分证据证实其何时对承租的房屋进行过装修，对哪些地方进行过装修，装修的费用是多少，其主张装修补偿，应承担举证不能的不利法律后果，其该诉请，不予支持。关于搬家费，陈洪根举证证实了选择货币补偿的搬家费为1000元，但并未举证证实双方约定了该费用归其所有，且租赁关系终止后，腾退门面、搬离房屋系其本应承担的合同义务，因此，陈洪根主张该款，不予支持。关于空调、宽带、LED屏及监控摄像头补偿款，黎益民在答辩中认可陈洪根添附了前述物品，且黎益民未举证证明已领取的拆迁补偿款中不包含前述物品的补偿款，应视为其利用了前述物品的价值，因此，其应将前述物品的补偿款支付给陈洪根，鉴于陈洪根仅举证证实了空调、宽带补偿的标准，对空调补偿400元、宽带补偿380元应予以支持，对陈洪根未举证证实补偿标准的LED屏、监控摄像头，不予支持。（三）关于租赁房屋的押金的问题。根据陈洪根庭审中的举证情况，陈洪根所主张的押金实际为保证金。双方签订的《补充协议》对之前签订的《房屋租赁合同书》关于保证金的约定进行了修改，应该以修改后的为准。修改后的保证金退还条件为：陈洪根保证房屋装修装潢和设备完好，否则不退保证金，黎益民收回房屋后，全额退还保证金。双方不存在租赁关系后，陈洪根应将涉案房屋交还黎益民。因涉案房屋被征收，黎益民已领取全部拆迁补偿款140多万元，黎益民未提供证据证实陈洪根违反了双方关于保证房屋装修装潢和设备完好的约定，因此，黎益民应在收到陈洪根交还的房屋后，全额退还5000元保证金。二、反诉方面。（一）关于租金及损失的问题。《房屋租赁合同书》于2018年10月1日解除后，双方就不存在租赁关系，黎益民也无租金收取权。另，根据《房屋征收决定书》（含附件《伍家岗区九码头棚户区改造项目房屋征收补偿方案》）载明的内容，涉案房屋应当自征收决定公告之日起30日内至90日内搬家，说明涉案房屋在该期间内已经无法像之前一样正常经营，但陈洪根自述其仍实际经营至2018年9月25日，是对自己不利事实的自认，陈洪根交纳了该期间的租金，黎益民收取了该期间的租金，双方对收取此期间的租金已达成了合意，是双方的自愿行为，应予以确认。此后，虽然陈洪根占用涉案房屋，但陈洪根没有实际经营，无法实现其合同目的，且占用该房屋是由于双方就拆迁补偿的分配产生争议，陈洪根可不向黎益民赔偿占用房屋的租金损失。故，黎益民诉请租金及损失78000元，不予支持。（二）关于电费问题。黎益民主张陈洪根支付电费550元，应提供黎益民垫付电费550元的凭证，因其并未提供该证据，其诉请该款，难以支持。（三）关于装修损失及卷闸门损失的问题。关于装修损失，黎益民未提供充分证据证实陈洪根恶意添附给其造成了损失及损失的具体数额，应承担举证不能的不利法律后果，其诉请陈洪根赔偿装修损失30000元，不予支持。关于卷闸门损失，因黎益民既未举证证实卷闸门的实际价值损失，也未举证证实因该卷闸门被损坏致使黎益民在拆迁补偿过程中减少了补偿款，故，对其该诉请，不予支持。（四）关于返还涉案房屋的问题。双方租赁关系解除后，陈洪根应腾退该房屋，并将涉案房屋交还黎益民。陈洪根以黎益民支付其相应的拆迁补偿款为交还该房屋的条件，不符合合同约定和法律规定，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十二条之规定判决：一、陈洪根与黎益民于2017年3月25日签订的《房屋租赁合同书》于2018年10月1日解除；二、黎益民于本判决生效之日起十日内向陈洪根支付空调、宽带补偿款合计780元；三、陈洪根于本判决生效之日起十日内腾退位于夷陵大道166号（原134号）临街一楼的房屋，并交还给黎益民；四、黎益民于收回位于夷陵大道166号（原134号）临街一楼房屋的十日内向陈洪根退还保证金5000元；五、驳回陈洪根的其他本诉请求；六、驳回黎益民的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取713元，反诉案件受理费减半收取9195元，合计9908元，由陈洪根负担9388元，黎益民负担520元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。庭审中组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，依当事人申请调取的《被征收房屋装修及附属物价值评估分户报告单》显示：1、报告单号为JM39-003；2、基地是九码头棚户区改造征收项目；3、日期2018年1月20日；4、姓名黎益民；5、地址夷陵大道166-1号。该报告对装修的25个子项目进行了估价，合计56929元，其他小计308元，装修、附属物及其他项目合计57237元。本院认为，本案的争议焦点为：本案争议装修费用应该由谁得到补偿以及补偿的数额如何确定。根据查明的事实可以看到，2017年3月25日，黎益民与陈洪根签订《房屋租赁合同书》约定，黎益民将位于夷陵大道166号（原134号）临街一楼房屋出租给陈洪根，租赁期间为3年，2017年5月1日至2020年4月30日。后因案涉租赁房屋被征收拆迁，双方未能继续履行合同。案涉房屋被征收过程中，征收部门委托第三方机构对该房屋的装修、附属物进行了价值评估，确定案涉房屋装修、附属物的评估价值为57237元，该笔补偿款已由房屋出租人黎益民领取。房屋承租人陈洪根主张房屋装修是其承租期间所为，装修补偿款应该由其享有，现有证据也表明陈洪根先后3次对案涉租赁房屋进行了装修。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”和最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十六条，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”的规定，在本案中，黎益民与陈洪根签订租赁合同后，陈洪根对门面进行了一定的装修改造，在合同期限内因不能归责于双方的原因导致合同解除，现征收拆迁部门亦对案涉房屋的装修装饰进行了价值评估，在此基础上也进行了补偿，即案涉租赁房屋装修装饰已进行折价处理，按照公平原则，承租人陈洪根理应享有获得该装修装饰部分补偿款的权益。黎益民主张该房屋出租给陈洪根之前亦有装修，但未能提供有效证据证明原装修包含哪些部分。本院结合《被征收房屋装修及附属物价值评估分户报告单》确认的装修成新度、证人证言、当事人陈述，酌定陈洪根装修的残存价值为45789.6元，黎益民原有装修的残存价值为11447.4元。综上所述，陈洪根的上诉请求部分成立，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初2296号民事判决第一、三、四、六项，即“陈洪根与黎益民于2017年3月25日签订的《房屋租赁合同书》于2018年10月1日解除；陈洪根于本判决生效之日起十日内腾退位于夷陵大道166号（原134号）临街一楼的房屋，并交还给黎益民；黎益民于收回位于夷陵大道166号（原134号）临街一楼房屋的十日内向陈洪根退还保证金5000元；驳回黎益民的其他反诉请求”；二、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初2296号民事判决第二、五项，即“黎益民于本判决生效之日起十日内向陈洪根支付空调、宽带补偿款合计780元；驳回陈洪根的其他本诉请求”；三、黎益民于本判决生效之日起十日内向陈洪根支付装修补偿款45789.6元，空调、宽带补偿款780元；四、驳回陈洪根原审其它诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取713元，反诉案件受理费减半收取9195元，合计9908元，由陈洪根负担9388元，黎益民负担520元。二审案件受理费1088元，由陈洪根负担86元，黎益民负担1002元，黎益民负担的部分在履行上述判决时一并转付给陈洪根。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 李 丹二〇二〇年九月三日法官助理尹新军书记员熊芳园