黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑04民终334--2号上诉人（一审被告）：鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司，住所地鹤岗市工农区红旗路工农公安分局左侧。法定代表人：车贵章，职务董事长。委托诉讼代理人：王子峰，该公司法律顾问。被上诉人（一审原告）：沈丽津，女，1967年2月16日出生，汉族，萝北海关卫生检疫风险管理科科长，住鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：曹景志，黑龙江吉相律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：鹤岗市保障性住房服务中心，住所地鹤岗市工农区华夏路17号。法定代表人：李柏杨，职务主任。委托诉讼代理人：王广辉，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘明禹，该公司工作人员。被上诉人（一审被告）：鹤岗市棚户区改造办公室，住所地鹤岗市工农区华夏路17号。法定代表人：李柏杨，职务主任。委托诉讼代理人：王广辉，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘明禹，该单位工作人员。上诉人鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司因与被上诉人沈丽津、鹤岗市保障性住房服务中心、鹤岗市棚户区改造办公室房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省鹤岗市南山区人民法院（2019）黑0404民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人王子峰、被上诉人沈丽津及其委托诉讼代理人曹景志、被上诉人鹤岗市保障性住房服务中心委托诉讼代理人王广辉、刘明禹、被上诉人鹤岗市棚户区改造办公室委托诉讼代理人王广辉、刘明禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销（2019）黑0404民初694号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1、上诉人不应成为本案被告，一审追加我公司为被告错误，判决我公司承担给付购房款及利息更是错误；2、我公司没有与原告签订房屋预售协议，也没有收取原告的购房款，收取房款的“鹤岗市棚户区改造项目滨河北、松鹤B小区工程管理项目部”是棚改设立的，收取房款的王全伟是棚改办的工作人员，是代表棚改办的职务行为；3、该项目不是我公司商业开发项目，完全是“鹤岗市棚户区改造项目滨河北、松鹤B小区工程管理项目部”中明确载明的“鹤岗市棚户区改造项目”。我公司应政府要求，成为名义上的联合开发建设单位，并没有从中获取开发收益，售房全由棚改办进行，我公司未出售任何房屋。综上，请求二审法院纠正一审法院错误判决，支持我公司的上诉请求。沈丽津辩称，我方对鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司的上诉请求没有意见。鹤岗市棚户区改造办公室辩称，鹤岗市棚改办虽与玉麒麟公司签订了光宇B区二期工程小高层商住楼联合开发协议,但后期该项目经政府相关部门审批,由玉麒麟公司承担该项目的开发建设主体责任,因而棚改办依法不应当成为承担涉案买卖合同的主体责任,棚改办没有与沈丽津签订房屋买卖合同,没有收到过沈丽津所称的支付的购房款,一审法院认定棚改办设立了鹤岗市棚户区改造项目滨河北松鹤B小区工程管理项目部,没有任何事实和证据证实,滨河北松鹤B小区工程管理项目部是施工单位为施工该项目而设立,玉麒麟公司在二审法院认可了是他人挂靠其名下为施工而设立的,所谓鹤岗市棚户区改造项目滨河北松鹤B小区工程管理项目部,沈丽津没有与棚改办签订房屋买卖合同,鹤岗市棚户区改造项目滨河北松鹤B小区工程管理项目部不是棚改办所设立的,无权代表棚改办对外签订房屋买卖合同,沈丽津称将购房款交给棚改办完全不属实,也没有相应的证据能够证实,玉麒麟公司应当承担本案的责任,棚改办依法不应当承担本案的任何责任,故玉麒麟公司的上诉请求和理由依法不能成立,请法院依法驳回玉麒麟公司的上诉请求。鹤岗市保障性住房服务中心辩称，我方意见与鹤岗市棚户区改造办公室意见一致。沈丽津向一审法院起诉请求：依法判决被告给付原告购房款65万元，并承担违约责任。一审法院认定事实：2011年8月20日，鹤岗市采煤沉陷区综合治理办公室（甲方）、鹤岗市棚户区改造办公室（乙方）、玉麒麟房地产开发公司（丙方）签订“光宇B区二期工程小高层商住楼联合开发协议书”1份，内容如下：······鉴于采煤沉陷区综合治理二期工程基本结束，政府应匹配资金未完全到位，资金严重缺口，经市政府分管领导、主要领导同意，决定由市沉治办、棚改办、玉麒麟房地产公司联合开发。为明确权责，规范管理，现就光宇B区二期工程小高层商住楼联合开发建设事宜达成以下协议：一、项目名称、规模及概况1.项目名称：B-2、B-4、E-2、E-3、E-4#楼及地下停车场工程，对外统称为福缘名邸······二、开发建设主体甲方鉴于工程即将收尾，欠应划转乙方资金，故将2万平方米土地作价1000万元（最终以评估为准），以配套基础设施作价1000万元（以审计确认为准），置换给乙方，抵顶移交的各等级危险房屋的维修治理资金(不足部分从开发收益中补足)。乙方为牵头单位和开发建设主体、招标主体、签合同主体，丙方为联合开发建设单位，先期暂以甲方为履行报建的主体，后期再变更，以便顺利推进。三、合作各方的主要职责甲方（置换土地前）负责工程前期工作，包括土地征用、规划设计（审批）、地质勘察、施工设计、施工图审查、场地平整等工作，置换协议签订后，乙方为建设主体，协调基础配套设施接入，施工现场管理等；丙方除先期注入部分资金外，提供部分施工垫付资金，并提供预售房、售房的服务支持。四、投资需求及来源······资金来源：甲方先期投入2000万元（主要是前期费用），置换给乙方后，作为乙方投入资金。乙方注入主体资金，丙方投入一定数额的施工垫付资金，不足资金通过融资贷款，或通过预售房渠道解决。为尽快吸纳社会购房资金，基础出地面即可预售房屋。也可利用开发公司，向商业银行贷款，以售房款偿还本息。五、利润分配开发完税、核摊费用后，进行收益处置，收益所得优先作为甲方沉陷区治理二期工程项目地方财政匹配资金投入和支付甲方移交各等级危险房屋维修治理资金剩余利润由政府议定处置分配方式。开发企业可获得议定比例的管理费；所属施工企业可优先获得承建权。开发企业除正常施工垫付以外的先期投入，按投入额度及时间可获得一定比例利润。六、项目组织管理1.决策机制：重大问题需经甲方、乙方和丙方主要负责人共同研究决定。2.综合管理：由乙、丙双方共同委派专人组成项目综合管理办公室，具体协调财务管理、工程管理、项目推进、预售房等相关事宜。3.财务管理：开发账户设在丙方，乙方派人监管······5.售房管理：为尽快回笼资金，以乙方、丙方为主，组建售房办公室，办理售房前期手续······；2013年8月23日，三方又签订“光宇B区二期工程小高层商住楼联合开发补充协议书”1份，内容如下：······该工程是由甲、乙、丙三方联合开发建设，于2011年4月开工建设，甲、乙、丙三方于2011年8月签订协议书。现已完成主体工程，在资金有保障的情况下，可于2013年11月交工。现已完成投资9000万元。经测算，该工程可收益5000万元。经三方协商，原签订的联合开发协议书中的第五条内容中约定的“开发企业按投入额度及时间可获得一定比例利润”终止。丙方只收取正常的施工管理费用。2014年10月16日，棚改办委托鹤岗市洪安房地产测绘有限责任公司对福缘名邸E2-E3附属复式商服楼房面积进行了测绘，其中原告购买的000102室两层面积为172.58平方米。2015年9月19日，鹤岗市发展和改革委员会鹤发改函（2015）64号“关于福缘名邸居住组团投资主体的确认函”，确认玉麒麟公司为该项目的投资主体。2015年10月10日，玉麒麟公司取得商品房预售许可证，该许可证上载明福缘名邸居住组团项目开工日期为2011年4月1日，竣工时间为2013年11月1日。2015年11月17日玉麒麟公司与沉治办签订商品房预售委托书，约定由沉治办预售包括原告购买的房屋在内的部分房屋。2017年11月25日，保障性住房中心委托鹤岗恒信资产评估事务所对福缘名邸小区房屋进行了资产评估，其中原告购买的000102室被评估为776610元。鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市采煤沉陷区综合治理办公室、鹤岗市保障性住房服务中心分别具有事业单位法人证书，三个单位法定代表人以及住所地均相同。2011年10月18日，原告沈丽津与鹤岗市棚户区改造项目滨河北、松鹤B小区工程管理项目部签订房屋预售协议，约定甲方光宇B区福缘名邸建设管理项目部向乙方沈丽津预售光宇B区E2-E3之间商服用房（从南向北第2户），暂收取预收款65万元，房屋面积为77.14×2，待房屋正式销售开始甲方为乙方办理正式购房手续。协议签订后，沈丽津向该项目部交纳65万元购房款，并取得加盖该项目部公章及财务人员陈庆春签字的收据1份。2017年10月10日，沈丽津向保障性住房中心送达通知，以房屋不能交付使用以及改变房屋面积要求其补交房款为由，提出解除预售协议、返还购房款并赔偿损失。一审法院认为，分析玉麒麟公司、保障性住房中心提供的证据，能够认定鹤岗市兴安区光宇B区二期工程小高层项目（对外统称福缘名邸居住组团）为沉治办、棚改办、玉麒麟公司联合开发建设的项目，其中沉治办只是用土地、配套基础设施作价置换给棚改办，抵顶移交的各等级危险房屋的维修治理资金，棚改办为牵头单位和开发建设主体、招标主体、签合同主体，玉麒麟公司为联合开发建设单位。虽然2015年9月19日玉麒麟公司被市发改委确认为投资主体以及经补充协议约定玉麒麟公司只收取施工管理费，仍然不能改变棚改办、玉麒麟公司对该工程在财务、施工、售房等事项上的共同管理的事实。保障性住房中心、棚改办虽否认与沈丽津签订房屋预售协议以及收到过其购房款，但在本院（2018）黑0404民初684号案件审理中，保障性住房中心对该房屋预售协议及购房款收据的认可，以及协议与收据能够互相印证，足以认定沈丽津与案涉工程项目部签订了房屋预售协议书以及交纳了65万元购房款。《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”玉麒麟公司于2015年10月13日取得商品房预售许可证，故沈丽津与案涉工程项目部签订的房屋预售协议应认定为合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款第（二）项“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”本案中房屋预售协议中约定面积为154.28平方米，而测绘面积为172.58平方米，故沈丽津要求解除合同、返还购房款及利息的请求，依法应予支持。联合开发协议中约定棚改办、玉麒麟公司共同委派专人组成项目综合管理办公室，具体协调财务管理、工程管理、项目推进、预售房等相关事宜，并以双方为主组建售房办公室，故应当由棚改办、玉麒麟公司共同返还沈丽津购房款及利息。保障性住房中心、棚改办为不同的事业法人单位，而保障性住房中心在2011年尚未成立，故沈丽津要求其返还购房款及利息请求，于法无据，不应支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除沈丽津与鹤岗市棚户区改造项目滨河北、松鹤B小区工程管理项目部签订的房屋预售协议；二、鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还沈丽津购房款65万元，自2011年10月19日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至65万元购房款实际付清时止；三、鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司对上述给付义务互负连带责任；四、驳回沈丽津对鹤岗市保障性住房服务中心的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，由鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司共同承担。本院二审期间，鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司提供证据如下：证据一、（2018）黑0404民初684号民事判决书一份及卷宗庭审笔录一份。证明王全伟是棚改办工作人员，代表棚改办收取该房款，王全伟收取房款的行为是履行职务行为，亦可证明棚改办收到沈丽津所缴纳的购房款，认可是棚改办与沈丽津签订了售房协议。同时也证明棚改办、保障房及采沉办三家为同一法定代表人，虽然财务不混同，但同一套机构和人马，同一办公地点，三家公司履行同一职责，所以证明三家是一家。被上诉人沈丽津对证据的真实性无异议，对判决书证明的问题有异议，法律文书未生效不能证明相关问题；被上诉人鹤岗市棚户区改造办公室对两份证据证明的问题均有异议，法律文书未生效属于无效判决无证明力，卷宗笔录亦不能证明三家单位是一家，三家法定代表人是同一人与事实不符；被上诉人鹤岗市保障性住房服务中心质证意见与鹤岗市棚户区改造办公室一致。经本院审查认定，因上诉人提供的（2018）黑04民初684号民事判决已被撤销，故对该判决不予采信，对于上诉人提供的原审笔录，因该笔录已经出庭当事人的签字确认，故本院予以采信。证据二、2015年9月18日“市长专项协调办公会议纪要”复印件一份，证明关于解决煤矿棚改项目所建高层手续问题（包括福缘名邸三栋高层），市棚改办不具备开发资质，无法办理商品房许可证，所以将福缘名邸项目原来由市棚改办、市沉治办、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司联合开发，改为鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司作为开发建设主体，并补办五证，进一步证明福缘名邸项目是政府的棚改项目，而非鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司的商业开发。被上诉人沈丽津对证据无意见；被上诉人鹤岗市棚户区改造办公室对证据的三性均提出异议，该证据是复印件，根据合同相对性的原则，涉案房屋建设单位是鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司，商品房买卖合同发生纠纷应当按照合同内容处理，与我单位没有法律上的关系，我单位不应当承担任何责任；被上诉人鹤岗市保障性住房服务中心质证意见与鹤岗市棚户区改造办公室一致。本院依职权调取了2015年9月18日“市长专项协调办公会议纪要”，经核对复印件与原件所涉内容一致，故本院予以采信。证据三、磨帐协议复印件一份，证明丰麟公司的施工款是棚改办用福缘名邸六户商服抵顶工程款，且这些商服已经交付我方，但不包括本案争议的两个房子。被上诉人沈丽津对证据的真实性无异议；被上诉人鹤岗市棚户区改造办公室对证据的真实性无异议，但对证据证明的问题有异议，主张磨帐协议是鹤岗市沉陷办和丰麟公司签订的，与本案无关，且该协议没有体现本案涉案房屋。鹤岗市保障性住房服务中心质证意见与鹤岗市棚户区改造办公室一致。由于被上诉人对证据的真实性无异议，本院予以采信。证据四、鹤岗市采煤沉陷区棚户区改造安置房屋购买协议复印件三份，证明我公司将福缘名邸小区三栋楼共306户房屋全部交给了棚改办，我公司没有出售任何一户，均是棚改办对外出售。被上诉人沈丽津对该证据的真实性及证明问题均无异议；被上诉人鹤岗市棚户区改造办公室对证据的真实性及证明问题均有异议，提出签订主体是鹤岗市采煤沉陷区综合治理办公室与玉麒麟公司，而不是我公司，与我公司无直接的法律关系，协议中不包含本案争议的商服及其他商服。被上诉人鹤岗市保障性住房服务中心质证意见与鹤岗市棚户区改造办公室一致。经本院与证据原件核对，复印件与原件一致，本院予以采信。证据五、棚户区支付给玉麒麟公司、丰麟公司福缘名邸工程款及后期回收房子款，共计10，259万元的银行回单，证明开发主体是棚改办，且棚改办和玉麒麟公司仅有这一个工程项目。被上诉人沈丽津对证据的真实性及证明问题均无异议；被上诉人鹤岗市棚户区改造办公室对证据的三性均有异议，证据体现的时间是2011年至2013年，付款人和收款人不同，内容没有体现为购房款，且也没有体现付款项目名称；被上诉人鹤岗市保障性住房服务中心质证意见与鹤岗市棚户区改造办公室一致。经本院与证据原件核对，复印件与原件一致，本院予以采信。另本院依职权调取关于王全伟（2013）鹤南刑初字第45号刑事判决，该判决书中体现王全伟系鹤岗市棚户区改造办公室大陆南小区办公室主任。上诉人鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司对该证据无异议；被上诉人沈丽津对该证据无意见；被上诉人鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市保障性住房服务中心对证据的真实性无异议，但对王全伟的身份有异议；由于被上诉人对该证据的真实性无异议，本院予以采信。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，沈丽津与鹤岗市棚户区改造项目工程管理项目部签订了房屋预售协议，购买光宇B区E2、E3之间商服用房，该房屋从联合开发协议上体现的开发建设主体为鹤岗市棚户区改造办公室，联合开发建设单位为鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司，但从其后签订的联合开发补充协议中体现，鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司在该工程项目中未享有开发利益，且从上诉人提供的2015年9月18日“市长专项协调办公会议纪要”中体现，光宇B区工程属采煤沉陷区棚户区的改造工程，而非商业开发，该工程的实际开发主体并非鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司。其参与到该项目中是由于鹤岗市棚户区改造办公室不具备开发资质，无法办理商品房预售许可证，从而借用其享有的开发资质。同时从上诉人提供的鹤岗市采煤沉陷区棚户区改造安置房屋购买协议，2012年4月23日的磨帐协议、2015年11月17日商品房预售委托协议书，以及2017年11月25日鹤岗恒信资产评估事务所出具的资产评估报告书亦可证实，上诉人鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司对开发的房屋（包括涉案房屋）不享有所有权和处置权。同时在联合开发协议书中约定的签订合同主体亦为鹤岗市棚户区改造办公室，且从（2013）鹤南刑初字第45号刑事判决书中显示王全伟系鹤岗市棚户区改造办公室的工作人员，也是鹤岗市采煤沉陷区综合治理办公室工程指挥部的负责人。另在该案的第一次原审庭审时，鹤岗市保障性住房服务中心提交的答辩状中也可体现涉案房屋的购房款上诉人没有收取。故本院结合涉案工程的性质，涉案房源的归属以及上诉人出借资质的具体情况。同时结合被上诉人沈丽津没有主动提出要求上诉人承担责任的情况。根据民法的公平原则和权利义务一致原则，同时为减少诉累，认定上诉人鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司不应承担返还购房款的责任，原审对此认定不当，应予纠正。综上所述，鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司的上诉请求成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：（2020）维持黑龙江省鹤岗市南山区人民法院（2019）黑0404民初694号民事判决第一项、第四项；（2020）撤销黑龙江省鹤岗市南山区人民法院（2019）黑0404民初694号民事判决第二项、第三项；（2020）鹤岗市棚户区改造办公室于本判决生效后十日内返还沈丽津购房款650,000.00元，自2011年10月19日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至650,000.00元购房款实际付清时止。（2020）鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司对上述款项不承担责任。一审案件受理费10,300.00元，二审案件受理费10,300.00元，共计20,600.00元，由鹤岗市棚户区改造办公室负担。本判决为终审判决。审判长 任 重审判员 顾立宏审判员 任兢鹤二〇二〇年九月二十一日书记员 孙 颖