河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民初76号 原告：王有昆，男,汉族,1949年3月10日生,户籍地,邯郸市峰峰矿区,现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：张聚强，河北万强律师事务所律师。 原告：张金风，女，汉族，1950年11月11日生，户籍地,邯郸市峰峰矿区,现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：张聚强，河北万强律师事务所律师。 被告：中国银行股份有限公司邯郸分行，统一社会信用代码：91130400805534472A，住所地，邯郸市丛台区人民路79号。 负责人：任志宏，该分行行长。 第三人：张振江，男，汉族，1968年7月24日出生，住邯郸市邯山区。 第三人：邢红州，男，汉族，1975年7月6日生，住邯郸市邯山区。 原告王有昆、张金风与被告中国银行股份有限公司邯郸分行、第三人张振江、邢红州案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王有昆、张金风的委托诉讼代理人张聚强、第三人张振江、邢红州到庭参加诉讼。被告中国银行股份有限公司邯郸分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 王有昆、张金风向本院提出诉讼请求：１、请求依法确认邯郸市邯山区房屋（下称涉案房屋）属原告所有；２、请求依法终止执行2020年3月27日贵院作出的（2020）冀04执30号执行裁定书，解除对涉案房屋的查封及终止其他执行行为；3、请求判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、原告有充分证据证明涉案房屋是原告自第三人张振江手中购买，及2013年9月9日签订购房协议书、2013年9月10日银行转账支付房款40万元、同时原告装修入住至今。且30号执行裁定对以上事实进行了支持认定，认为原告所提执行异议符合《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前三项条件，故原告不再赘述。2、但30号执行裁定认定原告不符合上述规定的第四项条件，即非因买受人自身原因未办理过户登记，故判定驳回原告所提执行异议与事实不符，没有充分考虑本案的时情况。本案关于房产证办理的事实情况是：原告与第三人张振江签订的购房协议约定“由于张振江为回迁户，房产证尚未发放，不能办理过户手续，张振江应负责办理房屋产权证交给王有昆保管，王有昆择期办理房产过户手续”。故在2018年初，第三人张振江称开发商要统一办理房屋产权证，自原告处取走房屋拆迁合同等有关房屋手续时，原告即向张振江提出办好证后要交还给原告。而实际情况时，张振江直到2018年底过年前（约是2019年1月份），原告催问张振江其才告诉原告房产证已办好并交给原告保管。现在看来，当时法院已经在此之前的2018年12月7日查封涉案房屋。而当时张振江并未告知原告法院已查封涉案房屋的情况（否则原告当时不可能不着急，也不可能马上提出执行异议）。张振江当时答应说，过年给原告过户。而真到过了年，张振江又说再等等吧，等到两年后过户还省不少钱呢，当时原告坚决不同意，一直找他，但一直找不到他。直到2019年12月，因法院要强制执行涉案房屋，张振江瞒不住了，才告诉原告法院查封房屋的情况，原告非常着急，当即提出了执行异议，现却被法院驳回。综合以上事实，从涉案房屋的房产证上记载的办理时间2018年2月12日，到法院查封的时间是2018年12月7日，中间确实有仅10个月的时间，但原告当时并不知道这些情况，不知道证办好了怎能苛求其主张过户呢？可见，一切责任均是因为张振江的欺瞒，原告并无过错。30号执行裁定驳回原告所提异议的理由，是在武断的认为“办证时间即是原告应当主张过户的时间”，没有考虑本案的实际情况，不能因为张振江的欺瞒过错而让原告承担不利的法律后果，否则，将显示公平、公正。故原告依法起诉，请求支持诉讼请求。 中国银行股份有限公司邯郸分行未答辩。 张振江述称，2013年9月份的时候，王有昆、张金风从我这购买房子，办好房证的时间是2018年2月份，过了年，领到证之后，我想因为房子涨价了，感觉当时房子卖少了，想趁过户时再多要点钱，就先没给王有昆说证办好了，后来法院把房子查封了，没有办法，我才给王有昆说证办好了，把房本给他了，我怕他着急，没敢给他说法院查封房子的事情，我想先拖拖，就给王有昆说晚两年办房证，还能省钱，结果王有昆坚决不同意，我就躲起来了，后来法院强制执行这个房子，我看瞒不住了，才告诉王有昆。这个房子作为我个人来说，确实是原告的，因为过不了户，因为我的原因导致的。 邢红州述称，这件事情，我不清楚。 原告王有昆、张金风为支持自己的主张向本院提交如下证据：（2020）冀04执异30号执行裁定书、《协议书》、张振江收到条、银行转账记录、交易凭条、购买地下室收款收据附银行记录、装修合同和花费明细、王有昆缴纳物业费收费凭证、居委会证明、邻居书面证明等证据。 本院组织到庭当事人对上述证据进行了举证质证，经本院综合评定后，认定事实如下：王有昆、张金风系夫妻关系。2013年9月9日，王有昆、张金风作为买受人与张振江签订《协议书》，主要约定：张振江自愿将万浩家园8号楼1单元19层1901号88平方米一套房屋转出让给王有昆之子王瑞，房屋售价40万元整；张振江应出示购房协议及一切相关房屋交款收据，房门钥匙等交给王有昆，王有昆收到相关手续及房门钥匙后，应将40万元房款一次性足额交给张振江或打入其指定卡号，房屋所有权转归王有昆所有，70年不得反悔；由于张振江为回迁户房证尚未发放，不能办理过户手续，张振江应负责办理房屋产权证，交给王有昆保管，王有昆择期办理房产过户手续；本协议签订后，王有昆即可对房屋进行装修入住，并遵守本小区一切规则，以后该房屋发生的一切费用由王有昆负担等内容。2013年9月10日，王有昆从其账户支取现金4万元、向张振江账户转款36万元，张振江于同日向王有昆出具收到40万元房款的收到条。王有昆提交的相关证据中，河北恒富物业服务有限公司、邯郸市邯山区火磨街道办事处邯山南社区居委会等单位出具的证明显示，2013年11月7日，王有昆开始装修入住本案争议房屋。 另查明，2018年初，张振江称开发商要统一办理房屋产权证，从原告处取走房屋拆迁合同等有关房屋手续，2018年2月12日，张振江办理了案涉房产不动产登记，登记证号为冀（2018）邯郸市不动产权第0033617号，权利人为张振江。办好房证后，张振江称,由于当时房屋涨价，认为卖房时钱少了，想趁机涨价，未有告诉王有昆，王有昆多次向张振江催要，张振江一直拖延直到法院查封该房产，才告诉王有昆实情,导致案涉房产无法办理权属变更登记。 再查明，中国银行股份有限公司与张振江、邢红州保证合同纠纷一案中，邯郸仲裁委员会于2018年6月27日作出邯仲裁字第0400号裁决书，内容为：“（一）被申请人张振江向申请人偿还贷款本息2310585.73元（其中本金210万元，应收本金的罚息192330.22元，数据截止到2017年7月3日）；2017年7月3日之后的利息、罚息按照借款合同约定的支付标准支付至其全部还清之日。（二）被申请人邢红洲对被申请人张振江所欠申请人的上述本金及利息、罚息承担连带清偿责任。（三）驳回申请人中国银行股份有限公司邯郸分行其他仲裁请求。（四）本案仲裁费24698元、保全费5000元由被申请人张振江、邢红洲承担。鉴于仲裁费、保全费已由申请人中国银行股份有限公司邯郸分行预交，被申请人张振江、邢红洲在给付申请人上述本金、利息、罚息时将仲裁费24698元、保全费5000元给付申请人。”因张振江、邢红洲未履行上述生效法律文书确定的义务，中国银行股份有限公司向本院申请执行，本院于2018年12月7日，将案涉房产查封。王有昆、张金风向本院申请执行异议，本院于2020年3月27日作出（2020）冀04执异30号执行裁定，裁定驳回王有昆、张金风提出的异议。王有昆、张金风诉至诉至本院，要求确认本案争议房屋为王有昆、张金风所有并立即停止对该房屋的执行，解除查封。 本院认为，本案争议焦点有二：1、中国银行股份有限公司邯郸分行是否享有足以排除强制执行的民事权益。2、王有昆、张金风请求确认邯郸市邯山区房屋属其所有能否支持。关于中国银行股份有限公司邯郸分行是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，本院查封案涉房屋的时间为2018年12月7日，而王有昆、张金风在2013年9月9日即与张振江就案涉房屋签订了《协议书》，该《协议书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。案涉《协议书》应认定合法有效。关于案涉房屋是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。本案中，王有昆、张金风按照合同约定于签订合同当日接受房屋钥匙开始装修入住占有案涉房屋，开始缴纳物业费等相关费用，应认定案涉房屋由王有昆、张金风在查封之前合法占有；关于是否支付全部价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。王有昆、张金风于合同签订次日就支付全部房款40万元，王有昆、张金风支付价款的行为，符合上述《规定》第28条第三项支付价款的规定，本院予以支持；关于未办理过户登记原因的问题。首先，由于案涉房产属于回迁房，需要张振江取得房屋产权证后，才能办理过户登记。在2018年初，开发商统一办理过户登记开始后，张振江从王有昆、张振江手中取走房屋拆迁合同等有关房屋手续后，王有昆、张金风一直积极请求张振江办理过户登记，王有昆、张金风作为近70岁的老人（腿脚不便）无法天天到张振江家催要，不断打电话催促张振江办理权属变更登记；其次，张振江取得案涉房屋产权证后，想趁机涨价，怠于甚至故意躲避不办理权属变更登记，正是由于张振江主观恶意不协助王有昆、张金风办理权属变更登记行为，致使王有昆、张金风至今未取得案涉房屋的所有权，并非王有昆、张金风自身原因导致。王有昆、张金风对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。依法对王有昆、张金风购买张振江房屋的行为，认定完全符合最高院执行异议复议第二十八条规定，能够排除执行的理由予以支持。关于王有昆、张金风请求确认邯郸市邯山区房屋属其所有的问题。虽然根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法适用的解释》第三百一十二条规定，案外人提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以一并作出裁判的理由，依法认定其对该房屋的权利可以排除执行，但本院并不能确定王有昆、张金风享有物权，故王有昆、张金风请求确认邯郸市邯山区房屋属其所有的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于邯郸市邯山区房屋； 二、驳回王有昆、张金风的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，由被告中国银行股份有限公司、张振江负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长 罗 琪 审判员 贾梅录 审判员 孙 佳 二〇二〇年九月七日 书记员 孙 星