甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1102民初3072号原告：定西丰程商业运营管理有限公司（以下简称：丰程公司），住所地，定西市安定区链鑫小区28号楼临街铺面1-203。法定代表人:王国兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：阎晓琴，甘肃和谐律师事务所。代理权限，特别代理。被告：甘肃美天健身有限公司（以下简称：美天公司），住所地，甘肃省定西市天庆家园综合体。法定代表人:阎磊，该公司总经理委托诉讼代理人：庞云天，男，汉族，生于1979年7月20日，甘肃省定西市人，甘肃美天健身有限公司董事长，住定西市安定区。代理权限，一般代理。委托诉讼代理人：王亚鹏，甘肃通源律师事务所。代理权限，特别代理。本院于2020年7月2日立案受理了原告定西丰程商业运营管理有限公司诉被告甘肃美天健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本案依法适用简易程序于2020年7月31日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人阎晓琴、被告委托诉讼代理人王亚鹏、庞云天均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告定西丰程商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求，要求依法判令1、依法判令被告支付原告的龙湾半岛III期、半岛广场二层226、227、228、229、230、231、232、2223-2236号商铺租金92472.7元，违约金35694.5元，两项合计128167.2元；2、依法判令被告支付半岛广场二层226、227、228、229、230、231、232、2223-2236号商铺房屋占用费14374元（自2020年5月27日起至2020年7月26日止，按年租金86244元计算）。2020年7月26日之后的房屋占用费计算至实际腾房之日付清；3、依法判令被告支付拖欠原告的半岛广场二层226、227、228、229、230、231、232、2223-2236号商铺物业服务费92472.7元、服务费违约金35694.5元、推广费46236.6元、推广费违约金17847.2元、公共区域电费和空调费231181.8元、公共区域电费和空调费违约金89236.2元，（第一、第二、第三项诉讼请求共计655210元）；4、依法判令被告立即向原告交出龙湾半岛III期、半岛广场二层226、227、228、229、230、231、232、2223-2236号商铺；5、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由，2018年10月18日，原、被告签订《租赁合同》，约定，原告将位于龙湾半岛Ⅲ期，半岛广场二层[226.227.228.229.230.231.232.2223-2236]号商铺，以每月每平方米租金10元，每年租金合计86244元，出租给被告使用。试营业期自2018年4月29日起至2018年9月30日止，租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止。正式营业后，首期租金应当在试营业期结束前30日缴清正式营业首期租金，同时，被告应当在每个交租期最后一个月的30日前向原告一次性足额支付政企租期租金。合同还约定被告按每平方米每月10元支付物业管理费、25元支付公共区域电费和空调费，5元支付推广费。合同22.5特别约定，被告迟延支付租金及其他费用的，每迟延一日，应当向原告支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，超过15日的，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约履行合同，将租赁商铺交予被告使用，但被告恶意违约，至今欠缴原告租金及费用数十万元，2020年5月19日，原告委托律师向被告发出律师函，被告没有回应。5月26日，原告依据合同22.5条的约定，至此，双方《租赁合同》已解除，但量至今日，被告仍未向原告腾交房屋，遂提起诉讼。被告甘肃美天健身有限公司辩称，1、原告与被告签订租赁合同的事实属实，但因2020年初，疫情影响双方合同因不可抗力终止，合同事实上履行15个月；2、被告已缴纳原告主张的房屋租金和物业管理费用，不存在违约的事实；3、原告主张物业服务费及违约金的主张缺乏事实依据；4、原告向被告主张的推广费用、公共区域电费和空调费没有事实依据，违反相关规定；5、原告诉请被告腾交房屋，被告同意。因双方租赁合同在2020年1月已经因客观情况终止不能履行，原告不让被告搬离才导致房屋没有交付，延迟交付的责任应由原告承担。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的1、租赁合同1份，证明2018年10月18日，原、被告签订租赁合同，将案涉商铺租赁被告使用；2、收费收据8张，发票4张，证明被告仅将租金、物业管理费、公共区域电费和空调费和推广费支付至2019年4月30日；3、解除合同通知书、短信、彩信、微信截屏及顺丰速运单、签收记录、运单详情各1份，证明2020年5月26日，原告向被告送达解除合同通知书；4、搬离通知书、短信、彩信、微信截屏及顺丰速运单、签收记录、运单详情各1份，证明2020年5月30日，原告向被告送达搬离通知书；5、搬离通知书、短信、彩信、微信截屏及顺丰速运单、签收记录、运单详情各1份，证明2020年6月22日，原告向被告送达搬离通知书，但被告未搬离；6、欠费说明1份，证明原告诉请金额的明细及计算方法。被告甘肃美天健身有限公司对原告提交的证据1真实性无异议，认为对证明目的中主张被告违约的事实应当以应交费用和已交费用，对证明目的中正式解除合同中，是被告的原因造成的。对证据3、4、5，对真实性和证明目的无异议，但在被告搬离时，因原告工作人员的阻拦未搬离成功；对证据6，不符合证据的形式要件，不具有证明力。对证据2，对证据无异议，但收据载明的数额与合同约定的租费等费用差距较大，在被告已交款项中，应当按照合同结算确定，分期载明的内容与合同不一致的，应以合同约定的数额确定，其收取物业管理费、公共区域电费、推广费的费用违背法律规定，应当以租金对待，不足的应由被告缴纳，超额的应返还。对被告提交的证据1、补充协议1份，证明承租期间的水电费用由原告负担；2、发票4张、转账凭证8张、展位意向租赁合同1份、租赁合同1份，证明原、被告约定的租金为7187元，年租金86244元、被告先后向原告缴纳装修保证金15000元、合同保证金5万元及分批缴纳的物业费、租费239726元，合计304726元；3、2020年2月1日，被告在经营场所向原告张贴通知1份，照片打印件3张，证明原告2020年2月1日向被告通知中止合同的事实；4、龙湾半岛商铺现状照片打印件13张，拍摄于2020年7月，证明龙湾半岛的进住率低，大量商铺空置，原告对商户没有履行过任何推广义务，违反合同在先。原告对证据1，真实性无异议，证明目的有异议，认为原告主张的是公共区域的电费；对证据2的证明目的有异议，认为双方没有约定用保证金充当租金，同时证明被告将各项费用缴纳至2019年4月30日，被告未提供4月30日以后的缴费凭证。双方对租金、物业管理费、推广费进行了明确约定。对证据3通知有异议，该证据不能证明被告在2020年2月1日在商铺张贴的，该通知不符合约定解除和法定解除的通知方式。对证据4照片有异议，推广费双方没有约定，原告如何进行推广，该费用无条件推广，不存在原告违约的事实。本院认为，对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性无异议，其证明效力本院予以确认，对原告提交的证据6，系原告单方制作，其证明效力不予确认。对被告提交的证据1、2的真实性无异议，其证明效力本院予以确认，对被告提交的证据3、4，无其他证据印证，其证明效力本院不予确认。经审理查明，2018年8月13日，原告与被告签订《美天健身租房补充协议》，约定双方租赁年限为5年，2018年10月1日-2021年9月30日租金为10元每平方米每月。2021年10月1日-2023年9月30日租金价格由日后双方协商敲定。被告在租赁期间中所产生的水电费由原告承担，支付方式为被告先垫付，年底原告归还于被告。原、被告签订《[定西]半岛广场租赁合同》，合同第一页本合同双方于[2018]年[10]月[1]日在中国[甘肃·定西]签署。约定，原告将位于龙湾半岛Ⅲ期·半岛广场二层[226.227.228.229.230.231.232.2223-2236]号[商铺/展位]（以下简称该房屋），出租给被告使用。合同1.1双方确认该房屋的套内建筑面积为[718.7]平方米，最终套内建筑面积以相关部门出具的实际测绘报告为准，被告最终以实测套内建筑面积向原告缴纳相关费用。1.2双方按照本合同第1.1款约定的套内建筑面积计算和支付试营业期和正式营业期租金、物业服务费、推广费、公共区域电费和空调费、公摊水费及本合同约定的其他各种费用。2.1本合同项下原告暂定试营业期约[5个月]，即自2018年4月29日起至2018年9月30日止。如开始营业试营业日期与该日期不一致的，则以开始试营业日期为准，截止日期不算。2.2正式租赁期限为[60个月]，即自2018年10月1日起至2023年9月30日止。如正式开业日期与该日期不一致的，则租赁期限以正式开业日期为准。3.1、3.2装修期间，被告应当缴纳装修保证金（押金）15000元装修管理费，按该房屋的套内建筑面积计算，每平方米4元，合计装修管理为2787元，以及该房屋在装修期内发生的水、电等能源费用。装修保证金、装修管理费应当在办理进场装修手续时一次性支付，且装修管理费在任何情况下均不予退还。装修保证金的返还，则在被告未违反《装修管理规定》且未造成损失的前提下，在原告对该房屋结束装修且经原告验收合格后30个工作日内无息返还剩余装修保证金。4.1.1该房屋正式营业期租金按计租面积（套内面积）计算及支付，每月每平方米人民币第一年[10]元，第二年[10]元，第三年[10]元，第四、五年的租金待定。4.1.2本合同项下租金的支付方式为正式营业起，首期租金为计租日起至第[六]个月最后一日期间的租金，其他交租期租金按每[六]个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。被告应当在每个交租期最后一个月的30日前（若30日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一个工作日），向原告一次性足额支付下个交租期租金。试营业期结束前30日缴清正式营业首期租金。6.1.1被告于2017年10月11日所缴纳的定金50000元，直接转为保证金。该保证金在后期根据商家经营过程中是否服从原告管理、是否按时缴纳各种费用、是否按照原告制定的营业时间开闭店等被告经营过程中的相关情况，由原告在合同到期90天内无息退还剩余装修保证金。原告有权从租赁保证金中相应扣除被告欠付的租金、物业服务费、公共区域电费和空调费、推广费、公摊水费及违约金、赔偿金、扣点费，由此造成的租赁保证金不足部分，被告应在接到原告通知7日内补足差额；但原告扣除被告欠付的租金、物业服务费、公共区域电费和空调费、推广费、公摊水费及违约金、赔偿金、扣点费并不免除被告应承担的相应的违约责任。10.1双方约定，作为该房屋的承租人，被告应当自计租日起向原告交纳该房屋的物业服务费。物业服务收费标准，计租日起每平方米每月[10]元即每月物业服务费标准为人民币[7187]元。10.2物业服务费支付方式：正式营业首期物业服务费为计租日起至第[六]个月最后一日期间的物业服务费，除首期物业服务费外，其他物业服务费均按每[六]个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。被告应当在每个交费期最后一个月的30日前（若30日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一个工作日），向原告一次性足额支付下个交费期物业服务费。11.1自进场日起，被告应当承担并支付该房屋所发生的水、电、空调等能源费用。以上费用在本合同中统称为能源费用。11.1.3双方确认公共区域电费和空调费为[25]元/平方米/月，支付周期为自首期缴费当日起至第[六]个月最后一日期间的公共区域水费和空调费，被告应当在在每个交费期最后一个月的30日前（若30日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一个工作日），向原告一次性足额支付下个交费期公共区域电费和空调费。本合同项下被告向原告交纳的各项能源费用均为原告代表相关公用事业部门收取，原告收取的被告缴纳的能源费用后向被告出具收据，被告对此予以认可并接受。11.1.4正式营业期[2018]年[10]月[1]日至[2019]年[3]月[31]日，应交公共区域电费和空调费为[107805]元，下一个缴费周期所需缴纳的公共区域电费和空调费被告需按照11.1.3约定内容向原告进行缴纳。11.2双方确认，原告按照[5.00]元/平方米/月的收费标准向被告收取推广服务费，支付周期为自首期缴费当日起至第[六]个月最后一日期间的推广服务费，被告应当在在每个交费期最后一个月的30日前（若30日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一个工作日），向原告一次性足额支付下个交费期推广服务费。11.2.1正式营业期[2018]年[10]月[1]日至[2019]年[3]月[31]日，应交推广服务费为[21561]元，下一个缴费周期所需缴纳的推广服务费被告需按照11.2约定内容按时向原告进行缴纳。合同22.5，被告迟延支付租金及其他费用的，每迟延一日，应当向原告支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，超过15日的，原告有权解除合同。合同还约定了其他权利义务。合同第十九页合同签订日期[2018]年[10]月[18日]。合同签订前，被告于2017年10月11日缴纳定金50000元。合同签订后，被告分别于2018年10月至2019年6月向原告缴纳租金、物业服务费、等合计251545元，后双方产生纠纷，原告遂提起诉讼。另查明，原告出租给被告的房屋未提交房屋产权所有权证书及其承租的相关证件。也没有提交相关公用事业部门委托其收取水、电、空调等能源费用的相关手续。上述事实，有经过当庭质证的原、被告签订的合同及其附件、发票、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中，原告未提交出租房屋产权所有权证书或者其承租的相关证件，不能证明出租房屋的合法性，其次，本案不仅仅是房屋租赁合同纠纷，因其合同中，除约定了租金外，还约定的物业管理费、公推水电费、推广费等，双方合同中明确约定该房屋所发生的水、电、空调等能源费用，均为原告代表相关公用事业部门收取，而在审理中，原告提交相关公用事业部门委托其收取水、电、空调等能源费用的相关手续。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对原告的主张，本院不予采纳。现依照《中华人民共和国合同法》六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款的规定，判决如下：驳回原告定西丰程商业运营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费10352元，因适用简易程序审理，减半收取5176元，由原告定西丰程商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  赵利越二〇二〇年九月二十二日书记员  马 欣