江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3871号上诉人（原审原告）：许广英，女，1938年6月6日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：卞晓飞，江苏海京州律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴金娜，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天成润华集团有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区彭城路2-09（1-209）古玩城二楼。法定代表人：**铭，该公司经理。委托诉讼代理人：刘飞，江苏金合律师事务所律师。原审第三人：徐州市住房和城乡建设局，住所地江苏省徐州市云龙区新城区镜泊西路建设大厦。法定代表人：仇玲柱，该局局长。上诉人许广英因与被上诉人天成润华集团有限公司（以下简称天成润华公司）、原审第三人徐州市住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初4844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许广英上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判。2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人理应为超期交付房屋的违约行为承担相应赔偿责任。二、一审法院认为经营损失属于房屋所有权人且徐州市相关规定没有对于公房拆迁过渡期间的相关损失赔偿的规定，故上诉人不应该得到此部分赔偿，该认定缺乏法律依据。1.一审认识到了涉案房屋属于公房性质，但是一审法院却忽视了涉案房屋一直是上诉人使用的经营性用房，上诉人可以用于商业经营，创造利润。2.一审法院注意到了公房的所有权的特殊性，但是一审法院却忽视了涉案房屋无论拆迁前还是安置后都是由上诉人使用的事实，第三人与上诉人的租赁关系从未解除一直处于生效状态，而第三人的所有权属性是受到限制的所有权，所有的经营收入均属于上诉人所有，以上客观事实一审法院没有公平认定。3.一审法院仅仅看了相关政策没有损失赔偿的规定，但是一审法院却忽视了什么是过渡期的事实。过渡期是指双方约定的合理等待期，而被上诉人上房期限远远超出了过渡期的时间，且交付的房屋严重不符合合同约定不具备上房条件，被上诉人存在严重违约行为。此时被上诉人承担的责任不仅仅适用徐州市的相关规定来调整，也应适用民法相关规定弥补上诉人的损失。4.退一万步讲，即使公房是历史产物具有一定的特殊性，相关规定不健全、不细致。但是现有法律规定对于正常房屋出租过程中因拆迁产生相关损失的归属已经有明确规定，法院完全可以参照相关规定结合本案中房屋一直由上诉人使用的客观事实作出合理合法的判决。另外如果按照一审的理论，房屋属于国家所有的情况下，对应的被上诉人造成的违约损失，也无法向被上诉人主张。从这一层面讲一审判决实际上是纵容了被上诉人违约，且上诉人不需要承担违约责任。被上诉人天成润华公司辩称，1.被上诉人根据相关规定超额给付了相关费用，并在2009年多次通知上诉人办理上房手续，遭到上诉人拒绝。涉案房屋2014年11月13日通过消防验收，一审法院按照2015年9月18日公告时间作为计算的截至时间，被上诉人虽有异议，但为了减少诉累，故未再提出上诉。2.本案系公房使用权的拆迁安置，并非商品房买卖，应当遵守拆迁安置行政法规的规定，被上诉人已超额给付相关费用，且通知上诉人办理上房手续，在上诉人拒不办理的情况下，再要求按照安置房屋同地段同条件营业房的租金标准赔偿违约金，显然有失公平。原审第三人住建局辩称，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决合法适当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。许广英向一审法院提出诉讼请求：1.判令天成润华公司交付天成购物广场半地下南向13号门建筑面积22.31平方米的商业用门面房一处，以供许广英继续公租使用（即定居安置许广英）；2.判令天成润华公司支付过渡费75600元、从业人员补助费120000元（自2002年11月8日暂计至2019年7月7日，共计200个月），两项合计195600元；3.判令天成润华公司赔偿许广英经济损失722068.5元（自2000年1月暂至2019年7月）；4.判令徐州市住房和城乡建设局与天成润华公司共同承担继续履行定居安置许广英和以上各项付款义务。本案诉讼费由天成润华公司承担。一审法院经审理查明：1997年11月1日，许广英（乙方）与徐州中煤金山桥机电技术开发中心（甲方）签订了《拆迁协议书》，约定根据徐政发（89）26号文规定，甲方拆除乙方使用的坐落在公租房屋（第三人管理的公有房屋），建筑面积22.31平方米。甲方向乙方承诺以天成购物广场半地下南向13号门建筑面积22.31平方米的商业用门面房进行定居安置，在18个月进行定居安置。徐州市人民政府文件规定重新印发《徐州市房屋拆迁安置暂行办法》，该办法第六条规定，拆迁人应按本办法的规定与被拆迁人签订拆迁安置补偿等有关协议，对被拆迁人房屋的使用人进行安置，对所有人进行补偿；第二十三条规定，因拆迁造成的停业、停产损失补偿：（二）个体户，拆迁时按工商部门批准的从业人数每月每人补助生活费60元。（三）补偿时间从搬迁之日起至安置之日止。拆迁协议签订后，案涉房屋被拆除。天成公司于2015年9月18日在《徐州日报》上刊登上房通知，注明公司分别于2009年5月12日（《彭城晚报》）、2009年5月21日发布了上房公告，通知安置在天成国贸中心的安置户办理上房手续。许广英认为安置的房屋在结构、通风、排烟等设施上与拆迁协议上的约定不符，达不到上房条件，遂拒绝上房。天成公司按照每月94.5元的标准向许广英支付过渡费至2008年12月8日，按照每月600元（4人×150元）的标准向许广英支付从业人员补助费至2008年12月8日。天成公司系徐州中煤金山桥机电技术开发中心投资设立，徐州中煤金山桥机电技术开发中心于2006年8月22日被登记机关吊销执照。2010年7月22日，天成公司变更名为天成润华公司。2009年5月11日，第三人下属单位云龙区房产服务中心收到天成公司的《上房通知书》，要求为许广英办理上房手续。2011年6月16日，第三人住建局（甲方）与天成润华公司（乙方）签订《协议书》，一、乙方在大同街以新建的国贸大厦半地下室向甲方退赔偿还9户，建筑面积762.07平方米，建国路人保大楼……，户部山……，共计1118.87平方米。经验收后甲方同意接受，产权属甲方所有；四、乙方负责办理该房的消防验收手续，确保消防验收合格、保证用户消防安全；六、有关原1997年7月甲乙双方签订的房屋拆迁产权退赔协议书中住宅房屋产权问题已退赔完毕。2016年5月16日，云龙区房产服务中心登报公告，通知许广英等携带相关手续前来办理上房手续，签订公房租约。双方签订租期为2016年5月1日至2017年5月31日的租赁合同，自2017年1月起，许广英未再支付房租。2018年10月17日，许广英委托徐州市云龙区房产服务中心对其所承租的涉案房屋进行统一租赁管理。徐州市公安消防支队对天成国贸中心地下一层与部分夹层工程进行了消防验收，并于2014年11月13日出具徐公消验字[2014]第0225号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。一审法院认为，天成润华公司的设立人与许广英签订的拆迁协议书，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行，违反约定应承担相应的法律责任。天成润华公司作为设立主体的承继人，应当在签订协议后的18个月内对许广英进行安置，但天成润华公司未按照约定安置许广英，应承担相应的违约责任。天成润华公司抗辩自2009年起多次通知许广英办理上房手续，遭到许广英的拒绝。由于案涉房屋在2014年11月通过消防验收，天成润华公司在2015年9月18日通知许广英办理上房手续，许广英无正当理由拒绝接收案涉房屋。许广英在2016年5月与云龙区房产服务中心就案涉房屋签订了《徐州市直管房屋租赁合同》，可以证实许广英已经实际接收了房屋。对许广英的各项诉请，分述如下：一、关于许广英主张天成润华公司交付天成购物广场半地下南向13号门建筑面积22.31平方米的商业用门面房供许广英继续公租使用的问题。因许广英在诉讼前（2016年5月）已经接受了案涉房屋，许广英的该项请求，没有事实依据，不予支持。二、关于许广英主张天成润华公司支付过渡费75600元、从业人员补助费120000元（自2002年11月8日暂至2019年7月7日，共计200个月）的问题。因天成润华公司违反协议约定未按期安置许广英，应承担相应违约责任。虽然双方拆迁协议书中未约定过渡费及从业人员补助费，但天成润华公司在安置许广英前（2008年12月），一直实际向许广英支付过渡费及从业人员补助费，支付上述费用应视为双方协议的一部分。许广英按照上述标准主张该两项费用的违约责任，予以支持。因许广英已经领取上述费用至2008年12月8日，且案涉房屋具备使用条件后，天成润华公司于2015年9月18日通过在报纸上刊登公告的方式通知许广英10日内办理上房手续，故支持许广英过渡费7717.5元、从业人员补助费49000元（2008年12月8日至2015年9月28日）。三、关于许广英主张天成润华公司按照租金标准赔偿许广英经济损失722068.5元（自2000年1月暂至2019年7月）的诉请。因许广英是拆迁房屋的使用人，并非拆迁房屋的所有人，其未获取安置房屋，损失主要是租用房屋经营产生的经营损失，租金损失是房屋所有权人产生的损失。案涉房屋的拆迁是公房使用权的拆迁安置，应当遵守拆迁安置行政法规的相关规定，《徐州市房屋拆迁安置暂行办法》及《徐州市城市房屋折迁管理办法》等均没有关于拆迁人在拆迁过渡期间对因此给被拆迁人造成的损失的规定。许广英的主张，无事实及法律依据，不予支持。四、关于许广英主张徐州市住房和城乡建设局与天成润华公司共同承担继续履行定居安置原告和以上各项付款义务的问题。因许广英已经接受定居安置房屋，且徐州市住房和城乡建设局不是安置主体，许广英主张徐州市住房和城乡建设局共同承担责任没有事实法律依据，不予支持。天成润华公司关于许广英的主张已经超过诉讼时效的抗辩，因天成润华公司在2015年9月18日仍在报纸上刊登上房通知，愿意履行义务。许广英于2017年8月28日在法院通过诉讼向天成润华公司主张权利，后撤回起诉。故天成润华公司的抗辩无事实依据，不予支持。遂判决：一、天成润华集团有限公司应于判决生效之日起十日内向许广英支付过渡费7717.5元、从业人员补助费49000元。二、驳回许广英的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人主张过渡费及从业人员补助费应计算至2019年7月的问题。根据江苏省高级人民法院（2020）苏民申536号民事裁定书查明，徐州市公安消防支队于2014年11月13日对天成国贸中心地下一层与部分夹层工程进行了消防验收，并出具了建设工程消防验收意见书，验收意见为综合评定该工程消防验收合格。即可以确定涉案房屋于2014年11月13日通过了消防验收，被上诉人在2015年9月18日通知上诉人办理上房手续，上诉人无正当理由拒绝接收涉案房屋，后上诉人于2016年5月与云龙区房产服务中心就涉案房屋签订了《徐州市直管房屋租赁合同》，实际接收了涉案房屋，现上诉人主张过渡费及从业人员补助费计算至2019年7月，无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张经济损失722068.5元的问题。上诉人系涉案房屋的使用人，而非所有权人，在被上诉人支付其过渡费、从业人员补助费的情况下，上诉人再要求被上诉人按照同地段房屋租赁价格赔偿其损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人许广英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13077元，由上诉人许广英负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年九月二十八日书记员 宗 正