鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初3364号原告：鞍山大唐物业服务有限公司，住所地：鞍山市立山区工业街2所97栋2号。法定代表人：唐万君，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘士江，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡博，该公司员工。被告：孔凡梅，女，汉族，1952年10月9日出生，现住：鞍山市立山区。原告鞍山大唐物业服务有限公司（以下简称“大唐公司”）与被告孔凡梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告大唐公司委托诉讼代理人潘士江、胡博及被告孔凡梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年物业费806元及违约金883元，合计1689元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告在鞍山市雅苑小区，与鞍山市立山区沈铁立山雅苑业主委员会签订《辽宁省物业服务合同》，原告依据服务合同对小区提供物业管理服务。被告住该小区业主，门牌号是×-×-×，接受物业服务。但拖延给付2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费用，违约金按日千分之三计算。双方协商未果，诉讼至法院。被告孔凡梅辩称：我不同意给付物业费及违约金，因为原告是与小区物业委员会签订的物业服务合同，而不是我本人签的，我不认可物业服务合同的法律效力；物业服务合同不具备合法性；大唐物业的资质是3级，应该是0.7元/平方米的标准，而且大唐物业0.8元/平方米的服务标准也没有达到，不应按该标准收取物业费；小区公共设施维护不好，私搭乱建现象严重，而且绿地随意变更为停车场，草坪被业主种菜，无人管理，卫生服务不到位；门禁卡三天或一周升级，造成我回家不便，得绕道回家，给我经济造成损失；物业服务合同中写明小区24小时有保安，但是在小区南门没有设岗，也没有保安，安保服务不到位；小区公共经济收益不透明。经审理查明：原告大唐公司为被告孔凡梅所在的鞍山市立山区沈铁·立山雅苑小区的物业服务公司。被告孔凡梅系该小区×号楼×-×-×号业主，案涉房屋建筑面积84.01平方米。另查，2017年12月12日，原告大唐公司与鞍山市立山区沈铁立山雅苑业主委员会签订《辽宁省物业服务合同》一份，甲方为鞍山市立山区沈铁立山雅苑业主委员会，乙方为大唐公司，该合同第五条约定：“物业服务期限为叁年，自2017年12月1日至2020年11月30日”、第七条第1款：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.8元/平方米/月……”、第二十六条：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的滞纳金”。合同签订后，原告对业主提供了物业服务，被告孔凡梅自2018年1月1日至2018年12月31日未缴纳物业费。上述事实有原告起诉状及原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：准住通知书一份、催费通知照片一份、物业合同一份。被告质证意见为“准住通知书、催费通知真实性没有异议，但是催费通知我没有看见过，门是我家的门，物业服务合同我不清楚，但却实是大唐物业为我们提供物业服务”。以上证据经庭审质证及本院审查，与本案具有关联性，所证事实足资认定，本院予以采信。被告提供证据有：照片七张、收据一张，欲证明被告物业公司在提供物业管理服务中存在问题。本院认为，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，被告提供的照片无法记录原告2018年整体服务的全貌，不能证明原告在履行服务过程中存在根本性违约，故被告提供的证据不足以充分证明其主张，故本院对上述证据不予采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。案涉小区业主委员会与原告签订了《辽宁省物业服务合同》，该合同系案涉小区业主委员会与原告的真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，内容合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、《最高人民法院》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，大唐公司向被告孔凡梅所在小区提供物业服务的行为合法有效。原告履行了服务义务后，被告自2018年1月1日至2018年12月31日未按约定交纳物业费，被告应承担给付物业费的违约责任。物业合同中明确约定物业费为每平方米0.8元/月，经核算被告应给付原告自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业费806元（0.8元/月/平×84.01平×12个月=806元），故本院对原告主张被告给付物业费806元的诉请予以支持。关于原告主张被告支付其违约金883元一节，原告依照合同约定向被告主张的违约金计算标准为每日千分之三，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告应自起诉之日至判决指定付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准给付原告欠款违约金为宜。关于被告辩称其本人未签署物业合同，对物业合同不认可一节，本院认为，业主委员会以其公章对外履行职能，物业公司与业主委员会签订的《辽宁省物业服务合同》，有业主委员会的公章，物业公司有理由相信业主委员会具有资质。双方签订物业合同后，物业公司为涉案小区提供了物业服务，若小区业主对此有异议，应通过召开业主大会对物业公司进行解聘，现小区业主未对物业公司进行解聘，应视为对物业公司与业主委员会签订物业服务委托合同的追认。该合同对全体小区业主具有约束力，故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称原告收费标准与实际提供服务的情况不符，不应按合同约定的0.8元/平方米/月标准收取物业费一节，本院认为，本案原告已实际提供物业服务，被告的抗辩及其举证情况不能充分证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约，且物业公司提供的服务面向全体小区业主，具有公共物品性质，关系到全体小区业主的切身利益，个别业主如想降低物业收费标准，需通过召开业主大会等程序予以解决，否则势必侵害小区已缴费业主的权利。如小区业主共同协商后取得一致意见，可与物业公司就物业费收费标准变更事项进行磋商。现被告未提供证据证明案涉物业小区通过集体讨论降低物业服务费标准，并与原告就物业费收费标准进行了变更，故本案仍应按案涉物业服务合同约定的物业费服务标准进行核算。本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称物业公司服务不到位、房屋漏水而拒交物业费一节，本院认为，房屋漏水问题可能涉及房屋质量问题，房屋质量纠纷与本案非同一法律关系，被告在查明房屋漏水原因后可另行主张权利。原告已实际提供物业服务，被告的抗辩不能充分证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如原告在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决如下：一、被告孔凡梅于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山大唐物业服务有限公司自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业费806元及违约金（自2020年8月4日起至判决指定付款之日止，以806元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告鞍山大唐物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由被告孔凡梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  张玲二〇二〇年九月七日书记员  陈晨