山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2077号上诉人（原审被告）：何志文，男，1984年8月20日出生，壮族，住日照市东港区。委托诉讼代理人：崔冬敏，山东鹏华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：威海科威房地产置业有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区文化西路-158号五层。法定代表人：贾晓明，总经理。委托诉讼代理人：贾春艳，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邹莉，女，1966年7月11日出生，汉族，住威海市环翠区。上诉人何志文、威海科威房地产置业有限公司（以下简称科威公司）因与被上诉人邹莉房屋买卖合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2019）鲁1091民初2782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何志文、科威公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审判决中认定的大部分事实，源自（2018）鲁1091民初1341号民事判决书，该案是发生在本地房地产大幅上涨的时期，由于邹莉不履行合同，导致何志文、科威公司在无法得到该套房屋时才提起的诉讼案件，但该案件未支持何志文、科威公司的解除购房协议请求。后在履行合同中，何志文、科威公司与邹莉又协商多次，仍然未达成合意，何志文、科威公司才表示不再购买涉案房屋的。而原审庭审中，邹莉提交的只是后期未达成合意的情况下，何志文、科威公司表示不再购买涉案房屋时的录音录像资料，该证据并不能代表整个协议履行的过程，一审判决恰恰认定了这些断章取义的证据资料，判定整个交易过程为“虚假”、“串通”等等，显属认定事实不清，适用法律错误。邹莉辩称，何志文、科威公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。邹莉向一审法院起诉请求：1.解除邹莉与何志文签订的《房产转让定金合同》；2.要求何志文、科威公司返还邹莉定金10万元，并自2018年5月14日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息；3.由何志文给付邹莉贷款利息，以房屋合同价款116万元为基数，自2018年6月1日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息。一审法院认定事实：邹莉（甲方）与何志文（乙方）及科威公司（丙方）于2018年5月14日签订了一份《房产转让定金合同》，约定，甲方自愿将坐落于威海市高区长春路17号楼内606室房屋所有权以116万元价格出售给乙方，乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币10万元购房定金，此定金连同甲方的房产证和土地证由丙方代为保管，作为甲、乙双方当事人订立房产转让合同的担保，签订房地产转让合同后，乙方支付的定金待甲乙双方完成房屋交接及甲方收到房屋尾款后结算。甲、乙双方约定，预计期为20天，于2018年6月4日内到房地产管理部门签订房地产转让合同，办理房屋所有权转移登记。乙方购房方式为全款。在甲、乙双方约定的期限内，均不得违约，若甲方违约须赔偿乙方双倍数额的违约金。若乙方违约则支付的定金不退。获得违约金的一方应支付丙方该违约金的1/2作为服务费。则丙方不承担任何法律责任，由违约方承担违约责任。合同补充约定：1、全款收到一周内交钥匙空房（房产证和土地证由房东保管）；2、室内物留下的：电视、空调、床、柜子、热水器（如果乙方不能亲自回来办理房屋交易过户，甲方需配合公证委托抵押）。2018年5月14日，科威公司为邹莉出具了收到定金10万元的收款收据。庭审中，科威公司提交了转账交易明细、收条、银行流水明细清单等证据证实科威公司已将收取的10万元定金陆续退还何志文。邹莉对该证据的真实性不予认可，并称科威公司承诺邹莉，未经邹莉同意不会退还定金。何志文对该证据无异议。另查，何志文、科威公司与邹莉在上述合同履行过程中产生争议，2018年6月27日，何志文将邹莉诉至一审法院，要求1、解除双方签订的《房产转让定金合同》；2、判令邹莉双倍给付购房定金人民币20万元。一审法院于2019年3月6日以（2018）鲁1091民初1341号民事判决书审理认为，首先，双方于2018年5月14日签订的《房产转让定金合同》中明确约定何志文应于签订合同之日支付定金10万元。但根据庭审查明事实来看，何志文仅提供了中介机构科威公司出具的现金收款收据，未能提供取款凭证的其他证据佐证其实际履行了交付定金的义务，经一审法院传唤何志文本人到庭说明情况，何志文对该定金交付陈述语焉不详，结合双方在履行合同过程中，何志文本人对如何付款、如何办理过户手续等交易主要环节一概推给中介处理，与普通购房人表现相悖的反常行为，结合2018年6月3日，在中介公司员工通知邹莉到公证处办理公证委托、抵押手续时，中介科威公司工作人员多次质问邹莉“是他买房吗”等情况，且何志文到庭无法说明余款106万元拟如何支付，谎称与其“表哥王海军”共同购买诉争房屋，但又拒不提供“王海军”的身份情况、联系方式等供法庭核实，其称“手机里有王海军的电话”，但经一审法院当庭查验其手机，其手机内并无“王海军”的记录，而双方合同中并未出现其他共同购房人，故无法认定何志文真实支付了购房定金，具有购买诉争房屋的真实意愿，无法排除何志文与中介机构串通，诱骗邹莉签订《房产转让定金合同》的嫌疑。其次，从合同履行过程来看，按照双方合同约定，邹莉在何志文不能亲自回来办理房屋交易过户手续的情况下才具有配合办理公证委托抵押手续的义务，而何志文本人实际在威海，能够亲自办理过户手续，邹莉拒绝何志文及中介机构要求办理公证委托抵押手续，要求直接办理过户手续并无不当，中介机构要求邹莉降价被拒，三方同意于当日办理过户手续并到房管部门准备办理过户手续，此时邹莉不存在违约行为。至于何志文主张的邹莉拒不配合办理查房、测绘导致其无法缴纳契税，而根据双方合同约定，何志文是在缴纳契税后才有付款义务，故违约责任在邹莉。但根据已经查明的事实，何志文在办理过户手续当天并未准备好支付剩余购房款的100余万元；虽然何志文不认可邹莉提供的已签名的房地产转让合同和测绘图，但2018年6月4日当天邹莉确实到房管部门准备给何志文办理过户手续，在何志文未提供其他证据证实邹莉提供的该测绘图和房产转让合同系后补的情况下，应认定邹莉履行了签订房地产转让合同、测绘等相关手续，何志文可以缴纳契税后支付购房款，但何志文并未缴纳契税，亦未支付购房款。因双方对先办手续还是先付款产生分歧后，邹莉离开房管部门，但当天下午14时许，邹莉又主动联系何志文本人去办理过户手续，故应认定邹莉拒绝办理的是过户手续，并非何志文所称的查房、测绘等前期手续。在该交涉过程中，邹莉多次要求何志文明确办理到哪一步付款，何志文均未给予明确答复，并多次要求邹莉与中介交涉，足以说明邹莉并不存在何志文所称的因房价上涨反悔不履行合同的情况，相反是何志文并未按合同准备好应支付的购房款的情况下，要求邹莉先行过户，邹莉出于交易安全拒绝过户也是符合常理的。综上，何志文主张的邹莉存在违约行为，与事实不符，一审法院不予采信，且何志文及中介公司均认可何志文的定金并未交付给邹莉，返还义务不在邹莉，故对何志文要求邹莉二倍返还定金20万元的诉讼请求，一审法院不予支持。同时，何志文也不具备法定或者约定的可以行使合同解除权的事由，邹莉不同意解除，要求继续履行，故何志文要求解除双方房产转让定金合同的请求，于法无据，一审法院不予支持。上述判决已发生法律效力。又查，2019年8月4日，邹莉在与何志文的电话通话中称：“咱的合同没有解除你说怎么办？法院判了没解除，你得继续履行呀”，何志文接着称：“是这样的，我跟你说一下，这个房子，我当时起诉你的时候我是很想要这个房子的，我当时很生气，因为买不成，所有我起诉你，说实话，当时我也是为了解除合同，而不是为你那个钱，现在这个房子这么长时间了，发生了那么多变化，现在这个房子我是不可能要的，当时我想要的时候你又不卖”等等。一审法院认为，邹莉与何志文、科威公司三方签订的《房产转让定金合同》系各方当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制规定，应认定为合法有效，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。根据已生效的（2018）鲁1091民初1341号民事判决书认定，本案邹莉在上述合同履行过程中不存在违约行为，一审法院判决邹莉与何志文继续履行上述合同，但何志文在上述判决生效后，邹莉要求其继续履行的情况下，明确表示不再购买涉案房屋，并在本案中同意邹莉要求解除上述合同的诉讼请求，故何志文在上述合同履行过程中存在违约行为；另按照上述合同约定，科威公司保管10万元购房定金，在明知邹莉不存在违约行为，被告是否存在违约行为不确定的情况下，将购房定金退给何志文，亦是违反合同的约定，存在违约行为，故应与何志文共同支付邹莉购房定金10万元。邹莉要求解除上述合同并要求何志文、科威公司支付定金10万元的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持；但邹莉要求支付该定金的利息，于法无据，不予采信。另外，邹莉要求何志文给付贷款利息的诉讼请求，该诉请并非基于上述合同产生的违约行为造成的损失，故邹莉该请求，理由不当，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除邹莉与何志文于2018年5月14日签订的《房产转让定金合同》；二、何志文与威海科威房地产置业有限公司于判决生效后十日内共同支付邹莉购房定金10万元；三、驳回邹莉要求何志文与威海科威房地产置业有限公司支付购房定金利息的诉讼请求；四、驳回邹莉要求何志文给付贷款利息，以房屋合同价款116万元为基数，自2018年6月1日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由何志文、威海科威房地产置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。何志文提供如下证据：证据一、房产转让定金合同，该合同第三条约定购房过户费用包括测绘费、契税、交易税、工本费；第五条约定何志文在过户当天何志文交完契税一次性将房款全部支付给邹莉，拟证明双方在案涉房屋买卖合同中需邹莉在完成房查和测绘、何志文交完契税后一次性将房款全部交付给邹莉；证据二、房产经纪人高俊琴在2018年6月3日与邹莉的微信、短信聊天记录，拟证明双方定于2018年6月4日到房产中心办理过户手续；证据三、高俊琴2018年6月21日出具的证人证言，拟证明由于邹莉对办理过户手续置之不理系导致交易无法完成的原因；证据四、高俊琴提供的视频一份，拟证明因邹莉要求何志文必须先付全款才导致交易无法完成。另，何志文申请法院调查2018年6月4日当天邹莉是否办理房查和测绘手续，拟证明系因邹莉未办理上述手续而直接要求何志文交付房款导致交易无法进行。经质证，科威公司对上述证据无异议。邹莉主张上述证据系复印件，不予认可。何志文在另案中已经提交视频，但该视频并未显示完整过程。邹莉已经完成房查测绘，因何志文未缴纳契税及房款导致交易无法履行。邹莉提供威海稻相连贸易有限公司企业信息一份，拟证明科威公司法定代表人贾晓明与何志文系朋友，二人串通欺骗邹莉。经质证，何志文、科威公司对该证据真实性没有异议，主张与本案无关。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是：1.何志文在履行《房产转让定金合同》过程中存在违约行为，应否向邹莉支付定金；2.科威公司应否与何志文共同承担支付责任。《房产转让定金合同》约定，邹莉、何志文应于2018年6月4日内到房地产管理部门签订房地产转让合同，办理房屋所有权转移登记，但双方按约到房地产管理部门后因故未能签订，对此邹莉、何志文均主张因对方原因导致。在何志文未提交证据证实其已准备好充足房款的情形下，邹莉的主张更符合常理，本院予以采纳。尤其在另案生效判决认定合同应继续履行的情形下，何志文仍未与邹莉签订房屋买卖合同、交付房款，据此，何志文的行为构成违约，应承担相应的违约责任。科威公司作为居间方本应对10万元定金承担保管义务，但其在何志文违约的情形下，未经邹莉许可即将定金擅自退还给何志文，一审判决根据其过错判令其承担共同支付责任，并无不妥，本院予以维持。综上所述，何志文、威海科威房地产置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人何志文、威海科威房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年九月七日法官助理李佳忆书记员张济节