北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终6167号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京通厦汽车配件有限责任公司，住所地北京市海淀区四拨子车站路西平房1-39号。法定代表人：陈清奇，总经理。委托诉讼代理人：韩晓刚，男，该公司法务。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京昌石汽车技术服务有限公司，住所地北京市海淀区昌平路临895号-1号。法定代表人：刘彬，总经理。委托诉讼代理人：包钢，北京市君祥律师事务所律师。上诉人北京通厦汽车配件有限责任公司（以下简称通厦公司）、上诉人北京昌石汽车技术服务有限公司（以下简称昌石公司）因屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初21207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。通厦公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第六项，改判支持通厦公司一审诉讼请求。事实和理由：1.关于一审判决经审理查明部分的《提取货物/物品证明》，昌石公司在一审庭审中没有提交这个证据，而是庭后补交的，且该证据上“徐某1”的签字并非其本人书写。2.昌石公司占有涉案房屋的事实情况是：自2017年11月26日，通厦公司向昌石公司发送《解除租赁合同通知》。昌石公司签收后仍持续占用涉案房屋，并纠集大量社会闲散人员聚集涉案房屋，以达到拒不腾退的目的。双方在交涉过程中均有报警。出警民警建议双方通过合法途径解决纠纷。通厦公司向法院提起本案之诉。诉讼中，经原审法院现场勘查，并指导双方办理交接。直到2018年8月20日，涉案房屋完成交接。一审法院仅支持10万元的占有使用费，是错误的。3.昌石公司应赔偿通厦公司空调系统、供电系统、水处理系统、消防系统损失：通厦公司与昌石公司初次办理交接时，上述四系统是完备可使用状态；昌石公司未能证明其拆改上述四系统经过了通厦公司的同意；昌石公司亦认可初次办理交接时有供电、消防系统，其改造后覆盖原系统；既然合同被认定无效，上述四系统就应当恢复到原有状态。昌石公司辩称，不同意通厦公司的上诉请求和理由。昌石公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，支持昌石公司全部反诉请求。事实和理由：1.通厦公司将涉案房屋断水断电时，清河派出所出警，能够清晰的证明时间。昌石公司不应支付占有使用费。2.恢复原状费用8200元，应按照10%以下赔偿。3.通厦公司将单一的经营状态改为“多合一”，导致通厦公司消防审批不通过。通厦公司应支付5000元的消防行政罚款。4.通厦公司应赔偿昌石公司经营利益暨可得利益损失1011万元。5.通厦公司应将896076元的消防通道非法所得返还昌石公司。6.通厦公司将无法出租的房屋进行出租，对于合同无效应承担主要过错。通厦公司提供了消防支队消防验收合格的意见书，昌石公司通过清河农工商的证明取得了营业执照，使昌石公司相信房屋手续齐全，昌石公司并无过错。装饰装修及设备损失2405800元应按照90%以上的标准赔偿。通厦公司辩称，不同意昌石公司的上诉请求和理由。通厦公司向一审法院起诉请求：1.判令昌石公司立刻腾退位于北京市海淀区昌平路临895号-1号的房产，将该房屋交还于通厦公司；2.判令昌石公司支付延期交付房租的滞纳金543077元；3.判令昌石公司支付违约金2928328元；4.判令昌石公司支付2017年11月22日起至将承租房屋及附属设施、设备交还通厦公司之日止的房屋使用费（参照租赁合同租金标准及实际占用天数计算）；5.诉讼费用由昌石公司承担。诉讼过程中，通厦公司增加诉讼请求：确认双方之间的租赁合同于2017年11月21日解除。诉讼过程中，通厦公司再次变更诉讼请求为：1.判令昌石公司支付延期交付房租的滞纳金543077元；2.判令昌石公司支付房屋占用费2078297.6元（按日租金7640.8元，自2017年11月22日计算至2018年8月20日）；3.判令昌石公司赔偿空调系统、供电系统、水处理系统、消防系统的损失1282400元、恢复原状费用8200元；4.诉讼费和鉴定费由昌石公司承担。事实和理由：通厦公司于2012年7月7日与刘彬签订了房产租赁合同，刘彬承租通厦公司位于北京市海淀区四拨子车站路西部分房产，双方在合同中对租金、租赁期限、租金支付时间、违约责任等履行内容进行了详细、具体的约定，且约定刘彬成立项目公司后，该租赁合同中刘彬的全部权利义务概括转让给项目公司。合同签订后，通厦公司依照约定履行了自己的义务。2013年4月15日，昌石公司成立且概括受让刘彬在该租赁合同中的全部权利义务后，自2013年10月21日起至2017年11月21日止共计10期租金，昌石公司都未能如约按时履行支付租金义务，在2017年10月21日前，昌石公司应当缴付第10期租金1464164元，但昌石公司却至今未能交纳，其行为已构成根本违约，导致通厦公司无法实现合同目的。通厦公司依据法律及合同约定，于2017年11月23日当面通知昌石公司法定代表人刘彬，告知其双方之间的房屋租赁合同于2017年11月21日解除，并要求其腾退房屋、赔付违约金、支付滞纳金。2017年11月25日，通厦公司又向昌石公司通过EMS发送《解除合同通知》，重申上述事宜。2017年12月12日，通厦公司再次向昌石公司发出通知，要求其立即腾退房屋并支付违约金、滞纳金，并承担非法占用期间的房屋使用费，但其至今仍未全面腾退并交还房屋，亦未支付滞纳金、违约金和房屋使用费。针对通厦公司的起诉请求和理由，昌石公司在一审法院辩称，昌石公司同意给付恢复原状费用8200元，但不同意通厦公司的其他诉讼请求。关于滞纳金，在五年的合同履行中，通厦公司同意昌石公司晚交租金，昌石公司没有违约行为。关于占有使用费，通厦公司在2017年11月27日对租赁房屋上锁，并关闭了供电，昌石公司已无法实际使用租赁房屋，昌石公司不应再承担占有使用费。关于四系统损失，在双方2012年交接租赁房屋时并没有水处理系统、空调系统，而昌石公司后续也对供电系统、消防系统进行了改造，已完全覆盖原有系统，且通厦公司进行鉴定所依据的材料都是整栋楼的系统。昌石公司向一审法院反诉请求：1.判令继续履行租赁合同，通厦公司赔偿损失1093888.2元、行政罚款5000元；2.判令通厦公司给付恢复举升机等设备的费用15000元；3.反诉费用由通厦公司负担。诉讼过程中，昌石公司变更反诉请求为：1.判令通厦公司返还押金206667元；2.判令通厦公司返还多收取的房屋占有使用费896076元；3.判令通厦公司赔偿房屋装修现值损失及土建改造损失，具体以评估作价为准；4.判令通厦公司赔偿机器设备损失1752648.17元；5.判令通厦公司赔偿可得利益损失5000000元；6.反诉费用及鉴定费用由通厦公司承担。诉讼过程中，昌石公司再次变更反诉请求为：1.判令通厦公司返还押金206667元、电表押金2000元；2.判令通厦公司支付罚款5000元；3.判令通厦公司返还消防通道占用费896076元；4.判令通厦公司支付房屋装饰装修2063400元、设施设备342400元；5.判令通厦公司赔偿支付预期利益损失10110000元；6.诉讼及因诉讼产生的费用由通厦公司承担。事实和理由：2012年7月7日，双方签订租赁合同，租赁期限为2012年8月16日至2022年11月15日止，租赁用途为汽车维修保养、养生会馆、餐饮，不得用作其他用途经营。通厦公司协助昌石公司办理经营所需的汽车维修保养、养生会馆、餐饮的申请报批手续。合同签订后，昌石公司按期交纳租金。2016年5月3日，因通厦公司的原因，无法办理二次消防验收手续，被北京市公安消防支队责令改正，罚款5000元。昌石公司多次要求通厦公司提供符合消防验收的手续，通厦公司均找种种理由不予提供。昌石公司租赁通厦公司的房屋的目的是汽车修理，为此投入巨资，做了10年的经营规划。因通厦公司无法提供能通过消防验收的材料，致使昌石公司汽车维修的经营目的无法实现。针对昌石公司的反诉请求和理由，通厦公司在一审法院辩称，不同意昌石公司的全部反诉请求。关于押金，在抵扣占用使用费后可以退还。关于罚款，涉案房屋存在二次改造情形，与本案无关。关于消防通道占有费，双方合同约定该部分计入租赁面积，且实际属于昌石公司控制范围。关于装饰装修及设施设备费用，由法院根据双方责任进行裁判。关于预期利益损失，缺乏法律依据。一审法院认定事实：2012年7月7日，通厦公司（出租方、甲方）与刘彬（承租方、乙方）签订《房产（物业）租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：第一条租赁房产及用途：1.1甲方将位于北京市海淀区四拨子车站路西平房1-39号通厦汽车配件用品城部分房产出租给乙方使用（现坐落为北京市海淀区昌平路临895号-1号，以下简称涉案房屋），建筑面积为5500平方米，其中含消防、配电、通信等公用面积。1.2用途：汽车维修保养、养生会馆、餐饮，不得用于其它用途经营。第二条房产押金：2.1乙方于本合同签订时向甲方交纳押金206667元。2.2本合同租赁关系因期满终止，乙方办理退房产手续后30日内，甲方将该房产押金无息退还于乙方。第三条房产租金及支付方式：3.1房产计租面积为1.1中约定乙方租用的房产建筑面积。3.2房产租金的计算方式为：第一、第二租赁年度租金标准为248万元/年，第三租赁年在第二年度的基础上递增2%，第四年度起（包括第4年），每期租金支付均在本合同租期内的上一年度的基础上递增5%。3.3租金的支付方式：押1个月付6个月，……第四条租赁期限及续租：……4.2甲乙双方约定的本合同之租赁期限为10年3个月，自2012年8月16日起至2022年11月15日止，其中2012年8月16日起至2012年11月15日为免租期。……第五条房产交付：……5.2甲方应列出已有的设备、设施清单，作为本合同的附件4，并实际完好交付乙方，此项应在甲乙双方签订本合同后10日内共同完成并确认。5.3乙方在所租赁房产内根据自己的经营，需要独立使用的设备，由乙方投资安装并享有所有权，并负责对设备的维修和更换。5.4甲方需提供适合汽车维修保养、养生会馆、餐饮经营需用的电、上下水，如需天然气接入，甲方可给予协助，由乙方办理，网络、电话、有线电视等乙方单方报装，所涉及费用由乙方单方承担。5.5本合同租赁期间，乙方所实际使用的水、电、通讯等和乙方在经营过程中发生的与经营有关的各种费用，由乙方单方承担和交付。第六条甲方权利和义务：……6.3甲方协助乙方办理汽车维修保养、养生会馆、餐饮经营所需的相关申请报批手续，向乙方提供办理报批所需的签订合同时现有相关文件、图纸，甲方对此业务不另外收费，因报批手续产生的与乙方经营业务有关的合理费用由乙方自行负担。……第七条乙方权利与义务：7.1乙方在区域成立相关公司后，本合同全部权利义务转移至新公司，继续有效。……7.2乙方在租赁期间由于经营需要，需对租赁房屋进行拆改的，须向甲方书面申请，并附有施工方案，经甲方书面同意并确认后方可进行。7.3乙方保证相关建筑、设施的正确使用，并负责所租用范围内相关设施的日常检查、维护工作，因乙方责任造成的设备、设施损失，乙方应承担因此之连带赔偿责任，在甲乙双方本合同租赁合作结束后，乙方须完好交还甲方。……7.8本合同终止之日，乙方有权将自有财产搬离，并应将甲方拥有产权的房产、设备设施等交还给甲方（但经甲方同意乙方对甲方拥有所有权的设施设备已作改造的除外，包括但不限于电梯改造等），乙方附属于建筑物的嵌入墙体内的装修装饰物归甲方所有。……第十条违约责任：……10.2乙方未按期交纳租金的，每逾期一天应按所未交租金的万分之十支付滞纳金，逾期超过一个月的，甲方单方可解除合同，并有权要求乙方按照当年租金的100%支付违约金。该合同的附件中附有涉案房屋的平面图，其中显示消防通道在双方租赁范围内，且均有“刘彬”的手写签字。2012年7月16日，通厦公司收取押金206667元。2012年9月1日，通厦公司收取电表押金1000元。2013年5月24日，通厦公司收取电表押金1000元。2013年6月6日，通厦公司（出租方、甲方）与刘彬（承租方、乙方）签订《关于昌石汽修交租金的补充协议》（以下简称《补充协议》），双方对每期租金的付款时间作出了约定，其中2013年11月22日至2014年11月21日的租期的付款时间为2013年10月21日前和2014年4月21日前，以此类推。另外，该协议载明2017年11月22日至2018年11月21日期间的年租金数额为2928328元。昌石公司自2015年4月21日起未按期支付租金，其最后支付的租金所对应的租期截止日为2017年11月21日。2016年5月3日，北京市海淀区公安消防支队向昌石公司作出《责令限期改正通知书》，其中内容为：“我支队于2016年5月1日对你单位进行消防监督检查，发现存在下列第11项消防安全违法行为：……11.其他消防安全违法行为和火灾隐患：未经消防验收。对上述第11项，责令你单位于2016年5月13日前改正。”2017年3月15日，北京市公安局海淀分局出具《行政处罚缴款书（收据）》，显示昌石公司交纳罚款5000元，处罚决定书编号为海公（消）行罚决字[2017]第0116号。2017年11月26日，通厦公司通过EMS向昌石公司发出《解除租赁合同通知》，通厦公司以昌石公司逾期支付租金超过一个月为由要求解除合同，并要求昌石公司腾退租赁房屋和支付滞纳金、违约金及占用使用费。2017年12月14日，通厦公司通过EMS向昌石公司发出《通知》，要求昌石公司腾退租赁房屋和支付滞纳金、违约金及占有使用费。昌石公司签收上述通知。诉讼中，经通厦公司申请，法院委托北京京港柏鉴资产评估有限公司（以下简称京港公司）对涉案房屋内恢复原状费用进行评估。京港公司于2019年12月13日作出[2019]100号评估报告，其中“评估结论”为“经评估，涉案房屋内恢复原状费用在评估基准日市场价值8200元。”双方当事人对于涉案房屋的审批手续、罚款、占有使用、装饰装修及设施设备损失、预期利益损失存有争议。一、关于审批手续，通厦公司向法院提交如下证据：1.《租赁合同》，显示：北京通厦投资开发集团有限公司（承租方、乙方）与北京市海淀区清河农工商公司（出租方、甲方）于2009年5月25日签订合同，约定甲方将清河小营桥西北侧一块集体建设土地共计9113.1平方米租给乙方使用。2.《关于建议立即解除危险房屋安全隐患的函》，显示：北京市海淀区房屋管理局于2009年3月2日向清河村委会发函要求其对位于海淀区清河小营环岛西北侧、北京通厦投资开发集团有限公司使用的危险房屋立即解除安全隐患（拆除或翻建）。3.《房屋安全鉴定报告》，显示：北京市海淀区房屋安全鉴定站于2009年8月6日作出鉴定报告，认定位于北京市海淀区清河小营环岛西北侧的北京通厦投资开发集团有限公司的用房大部分为简易结构房屋，且存在不同程度的损伤，简易根据规划进行整体改造。4.《委托书》，显示：北京市海淀区四拨子车站路西平房1-39号的房屋产权归北京市海淀区清河农工商公司所有，现委托通厦公司对上述地址的房屋进行房屋出租及经营管理，委托期限15年，自2009年10月26日起至2024年6月30日止。经质证，昌石公司的质证意见为：对证据1，该证据为土地租赁合同，与房屋权属无关；对证据2和3，关联性不认可，与涉案房屋无关；对证据4，关联性不认可，不是产权证明。法院对上述证据的认证为：采信证据真实性，相关证明力另行评述。二、关于罚款。昌石公司主张通厦公司将汽配城的经营业态改为综合商务楼，但未以综合商务楼的消防标准报审，最终导致昌石公司因消防问题被处罚，该罚款应由通厦公司承担。通厦公司对此不予认可。昌石公司向法院提交如下证据：1.2010年12月24日的《北京市海淀区公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》，其中“建设工程消防设计审核结论：合格”；2.2010年12月30日的《北京市公安局消防局建筑工程施工现场消防安全审核意见书》，显示消防部门收取了通厦汽配城装修改造工程的施工组织设计和方案等材料；3、2011年7月6日的《北京市海淀区公安消防支队建设工程消防验收意见书》，其中“综合评定消防验收结论：合格”。经质证，通厦公司的质证意见为：认可真实性。法院对上述证据的认证为：采信真实性，相关证明力另行评述。三、关于占有使用，通厦公司主张昌石公司一直占有使用涉案房屋，直至2018年8月20日收回涉案房屋，但昌石公司主张通厦公司2017年11月22日开始联合清河股份社巡查，不允许昌石公司进行汽车销售、维修业务，且通厦公司在2017年11月27日对涉案房屋采取了上锁、断电措施，涉案房屋内虽有其设施设备，但其已失去了对涉案房屋的控制。另外，昌石公司主张通厦公司将消防通道出租，违反了法律的禁止性规定，通厦公司应当返还相应消防通道的占用费。通厦公司则主张双方合同已将消防通道面积计入租赁面积，且昌石公司已全部实际使用。通厦公司向本院提交了如下证据：涉案房屋的照片。经质证，昌石公司的质证意见为：真实性认可，但不认可证明目的，且从照片来看，涉案房屋并无经营情形。昌石公司向法院提交了如下证据：1.东升镇（地区）安全生产委员会于2017年11月20日下发的《东升镇开展安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动工作方案》，其中显示：从2017年11月20日起至12月底，在全镇范围内集中开展安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动，清理整治重点场所和行业领域为彩钢板建筑、工业大院、“三合一”“多合一”场所、厂房库房等，其中清河股份社要紧紧盯住朱房村、昌石汽修等重点单位；2.《提取货物/物品证明》，内容为：“通厦公司：我公司今日将存放于北京市海淀区昌平路临895号一号楼昌石公司地下一层我公司租赁仓库中的汽车配件产品及办公室内的家具予以运出。对于存放期间所发生的存疑损失，日后由我公司与贵司及昌石公司三方协商解决。仓库内剩余物品，我公司将于本周（一月十五日）内清理完毕。清理完毕后库/室内剩余物品可视为我公司放弃物，可由贵公司自行处理。”该证明落款处的加盖了“北京联合汇丰商贸有限公司”的公章，“通厦公司接件人签字”处有“徐某1”的手写签字，“昌石公司监督人签字”处有“高某1”的手写签字，落款时间为2018年1月12日。经质证，通厦公司的质证意见为：对证据1，认可真实性，但不认可证明目的，关停事实从未发生；对证据2，真实性和证明目的均不认可。法院对上述证据的认证为：采信真实性，相关证明力另行评述。诉讼过程中，法院于2018年7月4日对涉案房屋的现场进行勘验，并指导双方当事人对涉案房屋内的设施设备等物品进行交接，后双方于2018年8月20日确认，除鉴定所需的物品外，昌石公司搬离全部可移动物品。四、装饰装修及设施设备损失，通厦公司主张昌石公司未经其同意拆除了涉案房屋内的水处理系统、消防系统、供电系统、空调系统，昌石公司则主张接收涉案房屋时没有水处理系统和空调系统，供电系统及消防系统在昌石公司进行装修时已覆盖。另外，昌石公司主张双方约定了10年租赁期限，但因通厦公司的消防不合格导致合同无法继续履行，通厦公司应赔偿涉案房屋的装饰装修和设施设备的残值。通厦公司主张按双方过错责任承担。经通厦公司申请，法院委托京港公司对涉案房屋内的水处理系统、消防系统、供电系统、空调系统在2012年11月16日的市场价值进行评估。京港公司于2019年11月29日作出[2019]99号评估报告，其中“评估结论”为“经评估，涉案房屋内水处理系统、消防系统、供电系统、空调系统在评估基准日市场价值128.24万元。”经昌石公司申请，法院委托京港公司对涉案房屋内装饰装修和设施设备的现值进行评估。京港公司于2019年11月29日作出[2019]97号评估报告，其中“评估基准日”为“本项目评估基准日是2018年10月25日”，“评估结论”为“经评估，涉案房屋内装饰装修和设施设备在评估基准日市场价值240.58万元，其中装饰装修206.34万元，设施设备34.24万元。”经质证，通厦公司对上述评估报告均无异议，昌石公司不认可有关四系统的评估报告。经询问，通厦公司明确表示不同意利用昌石公司的装饰装修及设施设备。五、关于预期利益损失，昌石公司主张其盈利能力客观，但因通厦公司原因导致其预期利益无法实现。通厦公司对此不予认可。经昌石公司申请，法院委托京港公司对昌石公司在2017年12月1日至2022年11月21日期间预期利润损失进行评估。京港公司于2019年11月29日作出[2019]98号评估报告，其中“评估结论”为“经评估，昌石公司2017年12月1日至2022年11月21日期间预期利润损失为1011万元。”经质证，昌石公司对此无异议，通厦公司对此不予认可。另查，通厦公司交纳评估费50000元，昌石公司交纳评估费90000元。经询问京港公司，其确认：通厦公司的鉴定费包括恢复原状费用的鉴定事项和四系统价值的鉴定事项，但不区分两者各自的费用；昌石公司的鉴定费包括装饰装修和设施设备价值的鉴定事项和预期利润损失的鉴定事项，其中装饰装修价值的鉴定事项的费用为50000元，设施设备价值的鉴定事项的费用为20000元，预期利润损失的鉴定事项的费用为20000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。关于合同效力。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据通厦公司提交的《租赁合同》《关于建议立即解除危险房屋安全隐患的函》、《房屋安全鉴定报告》《委托书》，均不能证明涉案房屋的合法性，故通厦公司与昌石公司之间的《租赁合同》《补充协议》均应为无效。关于合同无效后的法律后果。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，结合双方的本诉和反诉请求，法院论述如下：第一，关于逾期交纳租金的滞纳金。因无效的合同自始无效，则双方《租赁合同》中有关滞纳金的约定内容，对双方不具有约束力，故无论昌石公司的延期支付租金的理由是否成立，通厦公司均无权主张滞纳金的违约责任内容，法院对其该项诉请不予支持。第二，关于押金，通厦公司依据《租赁合同》所收取的押金，应当予以返还，法院对昌石公司的相关诉请予以支持。第三，关于罚款，昌石公司虽因消防未验收而缴纳了罚款，但其所提交的《北京市海淀区公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》等证据，并不能证明其消防未验收系通厦公司的原因所致，且鉴于昌石公司对涉案房屋也进行了装饰装修行为，客观上改变了涉案房屋的原有的消防状态，故法院对其该项诉请不予支持。第四，关于占有使用费。首先，关于通厦公司的诉请，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，根据本案查明的事实，昌石公司的相关设施设备虽在一审法院组织双方进行交接前一直存在于涉案房屋中，但根据昌石公司所提交的《提取货物／物品证明》，通厦公司至少在2018年1月12日的时点对涉案房屋内的物品的进出采取了控制措施，昌石公司至少在该时点之后已失去了对涉案房屋的控制，再根据昌石公司所提交的《东升镇开展安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动工作方案》，相关专项行动的开始时间为2017年11月20日，涉案房屋为该专项行动的重点区域，且结合本案查明的通厦公司向昌石公司发送解除通知的相关事实，该时点亦为双方有关租金交纳、合同解除、房屋腾退等争议的发生时点，上述情形在一定程度上确会影响昌石公司对涉案房屋的使用，最后根据通厦公司所提交的照片，也无法证明昌石公司在2017年11月22日以后持续实际占有使用涉案房屋，而昌石公司所提交的证据也不足以证明其在2017年11月22日以后因通厦公司原因而完全失去对涉案房屋的控制。因此，法院综合以上因素认定昌石公司在2018年1月12日之前仍需向通厦公司支付占有使用费，具体占有使用费的数额，由法院综合双方的2017年11月22日至2018年11月21日期间的租金标准、昌石公司对涉案房屋的实际使用情况、涉案房屋的使用条件等因素酌情判定，判定数额为100000元，故对于通厦公司要求其支付占有使用费的诉讼请求，法院部分予以支持。其次，关于昌石公司的诉请，根据双方《租赁合同》的约定内容，双方将消防通道纳入出租范围，在未取得有权机关审批之前，该单项约定本身也无效，但根据本案查明的事实，昌石公司实际全部使用了该消防通道，则其要求通厦公司返还已收取的占有使用费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。第五，关于装饰装修及设施设备损失。首先，关于昌石公司的诉请，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，鉴于通厦公司不同意利用昌石公司的装饰装修及设施设备，装饰装修及设施设备残值应由双方按过错程度予以分担。关于过错，判断双方合同无效情形下的过错时点在于双方签约时，而非履约过程中，故无论通厦公司在履约过程是否存在因消防不合格导致合同履行不能的过错，均非合同无效情形下认定双方过错大小的依据，法院对昌石公司的相关主张不予采信。本案导致合同无效的原因在于涉案房屋缺乏合法性，双方在签约时对此均有过错，应各承担50％的责任，通厦公司在该责任程度内赔偿昌石公司的装饰装修及设施设备损失。其次，关于通厦公司的诉请，根据本案查明的事实，昌石公司已对租赁房屋内原有的供水、供电、消防、空调系统进行了拆改，通厦公司虽主张拆改行为未经其同意，但双方已实际履约五年之久，通厦公司对昌石公司的拆改行为应当明知，但其从未就此向昌石公司提出异议，故应视为通厦公司对此已同意。因此，通厦公司的该项诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。第六，关于预期利益损失，因合同无效情形下的赔偿损失范围应为信赖利益损失，不包括合同正常履行后所获得的履行利益，而昌石公司所主张的预期利益损失，指向为经营利润，属于履行利益，其要求通厦公司进行赔偿的诉请，法院不予支持。另外，昌石公司同意支付恢复原状费用，法院对此不持异议，依法予以确认。最后，关于鉴定费，因通厦公司的鉴定费用未区分恢复原状费用的鉴定事项和四系统价值的鉴定事项的各自费用，法院参考鉴定事项难易程度及评估结论等酌定区分各自费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条之规定，一审法院判决：一、确认北京通厦汽车配件有限责任公司和北京昌石汽车技术服务有限公司之间的《房产（物业）租赁合同》及《关于昌石汽修交租金的补充协议》无效；二、北京昌石汽车技术服务有限公司于本判决生效后七日内向北京通厦汽车配件有限责任公司支付占有使用费100000元；三、北京昌石汽车技术服务有限公司于本判决生效后七日内向北京通厦汽车配件有限责任公司支付恢复原状费用8200元；四、北京通厦汽车配件有限责任公司于本判决生效后七日向北京昌石汽车技术服务有限公司返还押金208667元；五、北京通厦汽车配件有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿北京昌石汽车技术服务有限公司装饰装修及设施设备残值1202900元；六、驳回北京通厦汽车配件有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回北京昌石汽车技术服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费50000元（北京通厦汽车配件有限责任公司已预付），由北京通厦汽车配件有限责任公司负担47500元，已交纳；由北京昌石汽车技术服务有限公司负担2500元，于本判决生效后七日内迳付北京通厦汽车配件有限责任公司。鉴定费90000元（北京昌石汽车技术服务有限公司已预交），由北京昌石汽车技术服务有限公司负担55000元，已交纳；由北京通厦汽车配件有限责任公司负担35000元，于本判决生效后七日内迳付北京昌石汽车技术服务有限公司。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，无证据证明涉案房屋的合法性，应认定《租赁合同》为无效合同。关于昌石公司主张的可得利益损失。法律具有行为导向作用。法律确定某些合同无效的意义在于不允许当事人签订及履行该类合同。可得利益损失以法律允许合同履行为前提。在合同无效的情况下，昌石公司仍主张可得利益损失，无异于要求履行该合同。昌石公司要求可得利益损失的主张于法无据，应不予支持。关于昌石公司主张的装饰装修及设备残值。《解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。1.本案中，昌石公司的装饰装修经过了通厦公司的同意。通厦公司不同意利用，应根据导致合同无效的过错分担现值损失。2.本案合同无效的原因是涉案房屋未取得建设工程规划许可证。考虑到签订合同时双方对于涉案房屋是否取得建设工程规划许可证均有注意义务，双方对于合同无效的过错是均等的，应各自承担50%的责任。由此，一审法院确定通厦公司赔偿昌石公司1202900元于法有据，本院予以确认。关于昌石公司主张的消防罚款。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。昌石公司主张通厦公司赔偿因消防未验收而缴纳的罚款，昌石公司应证明该罚款系通厦公司原因。考虑到昌石公司提交的证据不能证明其主张，且昌石公司对涉案房屋也有装饰装修，对于昌石公司要求通厦公司赔偿其消防罚款的主张应不予支持。关于消防通道占用费。《解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。昌石公司主张通厦公司返还896076元的消防通道占用费，与该条规定不符，应不予支持。关于昌石公司应支付的占用费。1.通厦公司虽不认可《提取货物/物品证明》中其工作人员徐某1签名的真实性，但通厦公司未申请笔迹鉴定，应认定《提取货物/物品证明》中徐某1签名的真实性。2.《提取货物/物品证明》可以证明至迟在2018年1月12日，通厦公司对涉案房屋采取了控制措施。昌石公司支付占有使用费的截止时点最晚是2018年1月12日。3.昌石公司所提交的《东升镇开展安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动工作方案》中，相关专项行动的开始时间为2017年11月20日，而涉案房屋为该专项行动的重点区域。考虑到该时点亦为双方有关租金交纳、合同解除、房屋腾退等争议的发生时点，应推定从该时点开始，昌石公司以难以正常使用涉案房屋。4.昌石公司所提交的证据也不足以证明其在2017年11月22日以后因通厦公司原因而完全失去对涉案房屋的控制。综合考虑上述情况，一审法院酌定昌石公司支付通厦公司10万元占有使用费是妥当的，本院予以维持。关于通厦公司主张的供水、供电、消防、空调系统损失。本案中，通厦公司虽主张拆改行为未经其同意，但双方已实际履约五年之久，通厦公司应明知昌石公司的拆改行为。通厦公司从未就此向昌石公司提出异议，故应视为通厦公司对此已同意。通厦公司的该项诉请，应不予支持。关于8200元的恢复原状费用。经查，2020年5月20日的一审庭审中，昌石公司当庭表示同意支付恢复原状的费用。一审法院判令昌石公司支付通厦公司8200元是正确的，本院予以确认。综上所述，北京通厦汽车配件有限责任公司、北京昌石汽车技术服务有限公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48373元，由北京通厦汽车配件有限责任公司负担38096元（已交纳），由北京昌石汽车技术服务有限公司负担10337元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  刘国俊二〇二〇年九月八日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳