云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0627民初2009号原告镇雄县誉辉物业管理有限公司，统一社会信用代码：91530627MA6K75DL2W,住址：云南省昭通市镇雄县乌峰街道办事处白果社区得廷逸品5栋B座303号。法定代表人叶承华，执行董事。委托代理人毛明玉，云南南广律师事务所律师。被告郞伟，男，汉族，生于1970年5月12日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。原告镇雄县誉辉物业管理有限公司（以下简称誉辉公司）诉被告郞伟物业服务合同纠纷一案，本院于二〇二〇年四月十六日立案受理后，依法由审判员毛定燕适用简易程序，于二〇二〇年六月四日公开开庭进行了审理。原告誉辉公司的委托代理人毛明玉，被告郞伟到庭参加诉讼。因原、被告对案件事实争议较大，本院裁定将该案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于二〇二〇年六月十七日再次公开开庭进行了审理。原告誉辉公司的委托代理人毛明玉到庭参加诉讼。被告郞伟无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告誉辉公司诉称，云南得廷房地产开发有限公司开发建设镇雄县得廷逸品商业住宅小区后，聘请原告誉辉公司为该小区提供前期物业管理服务。被告购买该小区住房后，与原告签订物业服务协议，约定电梯房物业服务费每平方米每月1.30元，步梯房物业服务费每平方米每月0.80元，生活垃圾清运费每户每月10元，逾期支付物业服务费，按每日0.3%收取滞纳金。后因镇雄县城市管理综合执法局按照每户每月18元收取生活垃圾清运费，原、被告协商，电梯房物业服务费每平方米每月1.20元，步梯房物业服务费每平方米每月0.70元，生活垃圾清运费每户每月18元，其余合同内容不变。2016年6月30日至2019年5月31日，原告为被告提供了物业管理服务，被告尚欠2018年12月31日至2019年5月31日的服务费及生活垃圾清运费共计883元，原告多次催收未果，请求法院判决被告给付欠款883元，并按月利率2%计算逾期付款滞纳金。审理中，原告变更诉讼请求，请求被告支付原告2018年3月15日至2019年5月31日的物业服务费及垃圾清理费2343元。并自逾期之日起按月利率2%支付滞纳金至履行完毕之日止。被告郞伟辩称，我与原告之间的物管费是交到2018年12月31日，原告与开发商签订的服务协议终止时间是2018年6月30日。之后，原告在没有与业主签订服务合同的情况下继续服务，并采用断水断电的方式强制业主缴纳服务费。我第一次缴纳服务费的终止时间是2018年3月15日。2019年初，原告要求我缴纳水电费，如果不缴就断水断电，我去缴纳水电费，原告要求与物业管理费同时收取，在此情况下，我补交了2018年12月31日前的物业管理费。缴费的时候，我提出要收费用，应与业主签订合同，或者是召开业主大会，要有60%的业主同意，原告才能继续服务。原告强行服务，我不应交纳物管费。根据原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.2018年6月30日后，原告是否有权为被告提供物业服务，被告是否应给付原告物业服务费；2.被告是否应当给付逾期付款滞纳金。原告誉辉公司针对其诉讼主张向法庭提举以下证据：一、物业服务协议1份，协议载明：郞伟所购房屋为镇雄县得廷逸品5栋1单元1002号，建筑面积为131.17平方米。物业服务内容为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等进行维护和管理。物业服务费为电梯房每平方米每月1.30元，步梯房每平方米每月0.80元，生活垃圾清运费每户每月10元。交费时间为接房当日交纳首年全部费用，次年各项费用于到期前30日内全部付清。物业公司违约，给业主造成损失，应承担相应的法律责任；业主逾期支付物业服务费，按每日0.3%收取滞纳金。用以证明被告是得廷逸品小区5栋1单元1002室的业主，与原告存在物业服务关系。被告质证，合同上的字是我签的，是2017年3月15日接房的时候签订的，服务费已多交了半年，合同终止时间是2018年6月30日，之后，没有与原告签订服务合同。二、收据1份，用以证明被告交纳物业服务费的截止时间为2018年3月15日。被告质证，对收据没有意见。2019年初，我又补交了2018年12月31日前的服务费。三、水电费收据1份，用以证明被告于2019年5月29日向原告交纳水电费及公共区域管理费。被告质证，我交纳水电费是事实，但是原告逼迫我交的，如果不交钱，原告要断水断电。四、缴纳电费通知单2份，用以证明2019年5月份前原告还在为被告代缴电费。被告质证，原告交电费与我无关。五、原告公司员工工资花名册1份（原告在第二次开庭时提交），用以证明原告2019年5月前，原告聘请10人为小区提供物业管理服务。六、收款收据1份（原告在第二次开庭时提交），用以证明原告于2019年5月17日向千层顶电梯（佛山）有限公司支付2018年9月至2019年6月共9个月的电梯维修费。被告对第二次开庭时原告提交的证据未到庭质证。被告针对其主张向法庭提交云南得廷房地产开发有限公司于2018年12月19日作出的告知书1份，告知书载明：得廷逸品各位业主：依据国家物业管理的相关法律法规，我公司的物业管理义务已超期半年。因此，请各位业主于2018年12月31日前选定物业管理办法，我公司不再承担该项目物业管理事宜，届时产生的后果各业主自负。用以证明原告的服务终止年限是2018年12月31日。之后，原告强行服务，与我们无关。原告质证，对告知书的真实性没有意见，但是不能达到被告的证明目的。原告提交的证据足以证明2019年5月30日前原告是为小区业主服务的。根据原、被告的举证和质证，本院认为原、被告提交的证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，证据间能够形成锁链，且原、被告未提出实质性异议，本院予以采信。原告起诉时，请求被告给付2018年12月31日至2019年5月31日的物管费，被告认可已交物管费至2018年12月31日，本院对原告起诉时自认的被告给付物管费至2018年12月31日的事实予以采信。经过法庭审理，本院认定本案法律事实如下：云南得廷房地产开发有限公司开发建设镇雄县得廷逸品商业住宅小区后，聘请原告誉辉公司为该小区提供前期物业管理服务，服务终止时间为2018年12月31日。被告郞伟向云南得廷房地产开发有限公司购买镇雄县得廷逸品5栋1单元1002号电梯房，建筑面积为131.17平方米。被告购房后，与原告签订物业服务协议，约定物业服务内容为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等进行维护和管理。物业服务费为电梯房每平方米每月1.30元，步梯房每平方米每月0.80元，生活垃圾清运费每户每月10元。交费时间为接房当日交纳首年全部费用，次年各项费用于到期前30日内全部付清。如物业公司违约，给业主造成损失，应承担相应的法律责任；如业主逾期支付物业服务费，按每日0.3%收取滞纳金。协议签订后，原告聘请员工对该小区进行物业管理至2019年5月31日止，被告向原告缴纳2018年12月31日前的服务费及垃圾清运费，并于2019年5月29日缴纳2019年4月前的水电费，现尚欠2019年1月1日至2019年5月31日的物业管理费837元（按每平方米每月1.20元计算服务费，每户每月10元计算垃圾清运费）。被告以原告管理服务不到位，且原告的服务终止年限是2018年12月31日为由，拒绝给付欠款，原告提起诉讼。本院认为，云南得廷房地产开发有限公司镇雄分公司是得廷逸品住宅小区的开发建设单位，其聘请原告誉辉公司为得廷逸品住宅小区提供前期物业管理服务。被告购房后，与原告签订的物业服务协议，对原、被告双方具有约束力。原告为被告提供物业服务至2019年5月31日，虽然开发建设单位通知业主，原告的服务终止年限为2018年12月31日。但是，该住宅小区业主没有按照开发建设单位的通知要求，另行选定物业管理办法，原告继续为业主服务，业主客观上已接受了原告的物业管理服务，物业服务费应计算至2019年5月31日。因业主拒付物业服务费，原告提起诉讼后，多个业主提出原告管理不到位，本院酌情扣减10%的物业服务费。原、被告约定物业服务费为电梯房每平方米每月1.30元，原告诉求被告按每平方米每月1.20元计算电梯房服务费，本院予以支持。原告管理不到位，扣减10%的物业服务费后，被告应付原告2018年12月31日至2019年5月31日的物业服务费708（131.17平方米×1.2元/月/平方米×5个月×90%）元。生活垃圾清运费每户每月10元，是镇雄县城区卫生管理部门向辖区内居住的居民收取垃圾处理费的标准，被告应给付原告5个月的生活垃圾清运费50元。审理中，原告请求被告给付2018年3月15日之后的物管费，与原告起诉时自认的起算时间不符，本院不予支持。原告请求被告自逾期之日起按月利率2%支付滞纳金至履行完毕之日止，无法律依据，本院不予支持。被告以原告管理不到位，管理期限届满后强行管理为由拒绝交纳物业服务费，方法不当。物业管理服务系经营性服务行为，物业公司与小区业主之间彼此互相依存，物业公司应按照物业服务协议全面履行管理义务，小区业主应自觉遵守物业公司的各项管理规定，按时交纳物业服务费，业主对管理服务存在的问题可以向物业公司提出合理化建议，物业公司对存在问题应积极整改，并加强与业主沟通联系，彼此互相理解、支持，共同营造一个整洁、文明、和谐的生活小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告郞伟给付原告镇雄县誉辉物业管理有限公司的物业管理费人民币708元、垃圾清运费人民币50元，合计人民币758元。限判决生效后十日内给付完毕。二、驳回原告镇雄县誉辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告郞伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  毛定燕人民陪审员  马宪云人民陪审员  成恒斌二〇二〇年九月七日书 记 员  陈 凡附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。