湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终667号上诉人（原审被告）:李大军，男，汉族，1971年10月5日出生，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：谭孝祥，湖北飞奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:人福湖北食品产业有限公司，住所地湖北省钟祥市郢中街道办事处西三环路2号。统一社会信用代码91420881331731692T。法定代表人:简传清，总经理。委托诉讼代理人:白华菲，系该公司员工。上诉人李大军因与被上诉人人福湖北食品产业有限公司（以下简称为人福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省钟祥市人民法院（2020）鄂0881民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李大军上诉请求：一、撤销原判，改判驳回人福公司的诉讼请求或者发回重审；二、本案诉讼费用由人福公司负担。事实与理由：一、一审判决未查清本案属侵权之诉还是违约之诉，作出了与诉讼请求相矛盾的判决。二、李大军于2019年4月15日将房屋腾退完毕，故一审判决错误。三、李大军在一审中提起反诉，一审法院未合并审理，程序违法。人福公司答辩称，一、一审法院依据双方签订的《房屋租赁合同》及履行行为等查明本案系违约之诉，人福公司系依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十九条之规定要求李大军承担违约责任，并无不当。二、人福公司在合同期满前的合理期限内履行了通知李大军腾退房屋的义务，但李大军并未举证其在约定期限内履行了腾退义务。三、人福公司与李大军系基于真实意思表示签订合法有效的《房屋租赁合同》，租金标准和金额均明确约定，非经双方合意变更或调整李大军无权单方改变。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。人福公司向一审法院起诉请求：一、判令李大军立即支付2019年1月1日至2019年8月31日期间的房屋使用租金18000元及相应利息（自2019年1月1日起至付款之日止，按照中国人民银行的同期同类贷款利率计算）；二、判令李大军以欠付租金为基准，按每日0.5%的标准向人福公司支付逾期违约金30060元（暂计至2019年11月30日，实际要求计算至李大军履行之日）。一审法院认定事实：2018年1月8日，人福公司与李大军签订房屋租赁合同，将位于钟祥市××天东路××门面楼××号门面店，(建筑面积约281平方米)，及房屋相关配套设施和基本物业管理服务，租赁给李大军，租赁期为2018年1月1日至2018年12月31日止，租金为27000元，租金在签订合同后15日内一次性付清，若逾期支付，根据此笔租金的0.5%按日累计计算逾期违约金。本次租赁期满，如李大军要求继续经营或居住，需于期满前一个月内与人福公司协商。2018年12月7日，人福公司向李大军送达收回房屋通知，告知其在租赁期满后搬离，该公司将于2019年1月7日对该房屋进行断水断电。2019年1月2日，人福公司再次送达断水断电通知。2019年10月29日，钟祥市土地储备中心与人福公司签订《钟祥市国有土地使用权收购合同》，将钟祥市经济开发区西环一路、西环二路及承天东路7地块的国有土地使用权收购。2019年12月3日，人福公司向李大军送达租金支付通知，通知李大军在收到通知的5日内，一次性交纳2019年1月1日至8月31日的租金，逾期将主张租金及逾期支付的违约责任，并追究相应的经济损失。上述事实，有房地产登记信息、房权证、签收表、房屋租赁合同、押金收据、押金统计表、收回房屋通知书、租户明细表、钟祥市国有土地使用权收购合同及补充协议、租金支付通知书、通知视频、情况说明以及庭审笔录予以证实。一审法院认为，人福公司与李大军签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。李大军经人福公司提前一个月通知，在合同期满后未按合同约定返还租赁物。李大军辩称人福公司应在合理的期限内履行通知义务，本案人福公司已提前通知；李大军辩称其已于4月15日将涉案的房屋腾退完毕，其已履行了合理的腾退义务，但未提交退租证明证实；李大军辩称因政府进行道路修复，人福公司答应返还其两个月的租金未付，但该公司对此不认可，李大军可另行主张；李大军辩称其在合同期满后继续占用房屋，人福公司未提出异议，双方形成不定期租赁合同，应履行提前告知义务，一审法院认为，租赁期限届满后，承租人仍继续使用租赁物，向承租人支付租金，出租人也同意继续租赁的，在这种情况下，当事人之间的定期租赁，变更为不定期租赁，李大军未支付租金，亦不能证明人福公司同意继续租赁，故李大军此辨解理由亦不能成立。因此，人福公司请求判令李大军支付房屋占用期间的费用，有事实和法律依据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金的数额应与造成的损失相当，本案中李大军的违约行为给人福公司造成的损失为资金占用的利息损失，人福公司请求按每日0.5%的标准支付违约金过高，应予以调整，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款基准利率这一标准已经取消，故自该日起按新的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、李大军于判决生效之日起十五日内向人福湖北食品产业有限公司支付租金18000元；二、李大军于判决生效之日起十五日内向人福湖北食品产业有限公司支付违约金（以18000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、驳回人福湖北食品产业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1002元，减半收取计501元，由李大军负担。二审中，李大军申请证人马某、陈某、周某出庭作证，拟证明李大军重新承租了其他地方的门面，于2019年4月28日开始，将诉争房屋腾退完毕。人福公司质证认为，1.三位证人无法说明李大军按照合同约定的租期届满前（2018年12月31日）向人福公司履行了返还房屋的义务。2.按三位证人所述，其与李大军建立帮工关系或运输关系，但并无证据能证明他们与李大军之间的法律关系。3.该三位证人均没有陈述李大军向人福公司办理退还押金和退还钥匙这一必经退租手续。4.李大军在诉争房屋租期届满之后，自身没有履行退租义务，其履行行为不当，应承担责任和法律后果。本院认为，三位证人的陈述相互印证，可以证实在2019年4月28日开始，三证人在诉争房屋内协助李大军进行搬迁。但1.该三人均未看到李大军将诉争房屋钥匙交还人福公司工作人员的行为，且周某陈述在搬迁完毕后，诉争房屋内还有李大军的东西未搬完。2.从房屋租赁合同的履行惯例看，若承租人返还房屋，应将钥匙返还给出租人，并由出租人对房屋进行检查租赁物是否有损害，至此承租人才将其义务履行完毕。但该三证人均未陈述李大军履行了上述义务，故该组证人证言不能证实李大军将诉争房屋腾退并交付给人福公司。本院经审理查明，一审认定的事实属实，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，一、一审法院是否存在程序违法；二、李大军是否应向人福公司支付租金18000及利息。一、关于一审法院是否存在程序违法《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”李大军虽在一审庭审中提出要求退还两个月租金，但该请求依据的系2017年其与人福公司的房屋租赁合同。而本案争议的系2018年李大军与人福公司的房屋租赁合同，该请求与本案争议的并非同一法律关系或同一事实。故一审法院未将该请求合并审理并无不当，李大军可另行主张权利。另外，从诉讼经济角度考虑，房屋押金的返还也可一并通过另诉主张。二、李大军是否应向人福公司支付租金18000及利息李大军上诉主张其在2019年4月将诉争房屋返还给人福公司，且该时间点返还属于在合理的期限内履行了腾退义务，故其不应承担使用租金及利息。人福公司与李大军签订的《房屋租赁合同》约定，在租赁期届满前一个月，由双方对房屋是否续租进行协商。本案中，人福公司亦是在租赁期届满前一个月向李大军发出通知要求返还房屋，该发出通知的行为符合合同约定。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现李大军在2019年的1月1日即应将诉争房屋返还给人福公司。但其并未返还，应承担违约责任。一审法院以《房屋租赁合同》约定的租金数额及利息计算违约损失并无不当。至于李大军主张其2019年4月底已返还房屋的上诉理由，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二款之规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。现李大军提供的证据不能证实其在2019年4月底依合同及法律规定向人福公司交付诉争房屋，故其应承担不利的后果。另外，本案人福公司诉讼请求的请求权基础规范，系根据《中华人民共和国合同法》的条款选择，故一审法院并非对本案系违约之诉或侵权之诉未查清。综上所述，李大军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1002元，由上诉人李大军负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  杨红艳审判员  王 冉二〇二〇年九月一日书记员  吴文倩