河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8388号 上诉人（原审原告）：王凤山，男，汉族，1988年6月26日生，户籍地：河北省冀州市，现住址：石家庄市长安区。 被上诉人（原审被告）：河北智高房地产开发有限责任公司，地址：河北省石家庄市桥西区新华路358号。 法定代表人：李建忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张祎，该公司员工。 上诉人王凤山因与被上诉人河北智高房地产开发有限责任公司（以下简称智高公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市栾城区人民法院（2020）冀0111民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人王凤山及被上诉人河北智高房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张祎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王凤山的上诉请求：一、依法撤销石家庄市宋城区人民法院作出的(2020)冀0111民初862号民事判决书;二、依法将本案发回重审或依法改判:三、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由： 一、一审法院仅依据被上诉人当庭提供的栾城区住建局的停工通知复印件来认定被上诉人因政策性停工导致延期交房，不属于根本违约。一审法院明显认定事实错误。根据双方签订的《房屋认购协议》，协议明确约定被上诉人应于2019年10月31日前交房。而被上诉人在签订本协议之前每年也会接到政府的停工通知，被上诉人在与上诉人签订协议时应当预见到政府停工通知会导致停工。在被上诉人在可以预见到政策性停工的前提下，与上诉人签订认购协议，约定交房日期，是已经评估了风险的。而被上诉人已经将近一年延期，截至目前还未交房，导致上诉人合同目的不能实现，购买房屋主要用于冬季取暖，上诉人父亲有心脑血管疾病。上诉人无奈已经在别的地方购买房屋，根本无法再购买被上诉人的房屋，合同根本不能履行。因此，被上诉人根本违约导致合同目的不能实现。 二、事实上，因被上诉人擅自提高首付比例，上诉人无力支付。被上诉人以此也曾给上诉人发送过解除合同的通知，这也证明被告有解除合同的意向，而且上诉人因被上诉人的延期交房，也在其他地方购买房屋，合同在事实上也不能再履行，因此为了防止后续履行出现的无法履行的问题，定纷止争，也应当解除合同。 三、根据石政发【2017】46号文件，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明，上诉人不具备上述条件。使得上诉人暂不得在本市购买住房，也导致合同目的不能实现。 四、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定判令继续履行合同明显适用法律错误。合同法第九十四条规定的是合同的法定解除情形。根据本案被上诉人根本违约的事实，应当依法适用《合同法》第九十四条解除合同，而不是判令继续履行合同。本案中，被上诉人未按合同约定的日期交房，已经构成违约是不争的事实，一审法院仅依据被上诉人提交的复印件证据便认定其因政策性停工不属于根本违约，认定事实错误。而根据《合同法》第九十四条第四款的规定，被上诉人的违约行为已经导致合同目的不能实现，应当判令解除合同，而不是继续履行合同。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销原判，将本案发回重审或依法改判。 二审诉讼过程中，上诉人补充上诉理由如下：请求法院依法判令解除房屋认购协议以及智高常春藤地下车位认购协议书，返还上诉人已交款项共计180837元及利息17439元（自合同签订之日2017年3月6日至2020年9月7日，按照银行同期利率2.75%）共计198276元。第二，本案所有诉讼费用由上诉人承担，其中一审1958元，二审3916元，共计5874元。事实与理由补充：在一审过程中被上诉人明确表示造成延期的主要还有下大雨，施工方面的等非政策性原因，天气变化导致无法施工的原因，不能定性为不可抗力的免责事由，未安排好施工进度的责任后果，也不应由购房者承担。石家庄市人民政府发布石政发（2017）10号文件规定调整住房商业性贷款政策，对于首次购买普通住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不低于30%。 被上诉人河北智高房地产开发有限责任公司答辩称，所涉案房屋五证齐全，已具备交房条件，近期准备交房，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原告王凤山向原审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋认购协议》以及《智高常春藤地下车位认购协议书》；2、判令被告返还原告已缴纳款项共计180837元并承担利息；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月6日，原被告签订的《房屋认购协议》，认购被告开发的智高常春藤项目C9号楼1单元102室。原告向被告支付首付款170837元，原被告签订地下车位认购协议一份，购买了智高常春藤小区的车位。《房屋认购协议》第七条约定交房时间为2019年10月31日前，交房期限届满后，被告没有依约交房，导致原告购买该房产目的不能实现，依据相关法律规定，原告有权要求解除双方所签订的购房协议及地下车位认购协议书，并返还原告缴纳的款项，被告以各种理由推诿，原告故诉至贵院。 被告智高公司向原审法院辩称，该项目五证齐全，都可以按照协议约定执行，解除合同不合理。 当事人围绕诉讼请求依法向原审法院提交了证据，原告王凤山向原审法院提交的证据：房屋认购协议、地下车位认购协议书各一份、收据3张，用以证明原告购买房屋，共支付房款180837元，原告履行付款义务，被告逾期交房构成违约。被告智高公司的质证意见为：对原告提交的证据真实性均无异议，但不能证明被告违约。被告智高公司向原审法院提交的证据：栾城区住建局的文件24页，用以证明非原告原因造成停工延期交房。原告王凤山对被告提交的证据不认可，不能证明被告的证明目的。 原审法院查明认定的事实：2017年3月6日，原被告签订《房屋认购协议》，约定原告购买被告开发的智高常春藤项目C9号楼1单元102室房屋一套，暂定建筑面积96.29平方米，单价8524.63元/平方米，房屋总价款820837元。认购协议第二条约定，原告方选择银行按揭的方式如期付款，并约定原告方于2017年3月6日交纳首付款计人民币170837元，剩余房款650000元办理银行贷款。协议约定交房时间为2019年10月31日前。2018年4月21日，原被告签订《智高常春藤地下车位认购协议书》，约定原告购买C区编号为9-1623号车位，总价为117000元，交付定金10000元。原告共计缴纳房款180837元，协议约定交付时间为2019年11月31日前。现被告未履行交付义务，原告主张解除合同，退还购房款。 以上有原被告提交的证据及双方当事人当庭陈述为证。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告双方签订的《房屋认购协议》及《智高常春藤地下车位认购协议书》，系双方真实意思表示，符合法律规定，且在原告起诉前，被告已取得案涉房屋的预售许可证，该协议合法有效。原告依约向被告缴纳了购房款，被告应按协议约定向原告交付房屋。本案争议的主要焦点为：原被告签订的《房屋认购协议》是否符合约定解除条件或者法定条件。原告主张解除合同依据被告延迟交房构成根本违约，被告辩称延迟交房是因为政策性停工导致，并提交了石家庄市栾城区住建局下发的停工通知等证据。原审法院认为因政策性原因导致被告延期交房，不属于根本违约，并不影响合同根本目的的实现，故对原告以被告延期交房构成根本违约解除合同的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，一审判决如下：驳回原告王凤山的诉讼请求。一审案件受理费1958元，由原告王凤山负担。 本院二审期间，上诉人提交如下证据： 证据一、我们在中硕房地产开发有限公司（在石家庄开发区）购买房屋的缴费证明，证明：由于被上诉人违约交房，上诉人在中硕房地产开发有限公司购买房屋，根本无法再购买被上诉人的房屋，也无力支付，合同在事实上也根本不能履行。 证据二、常春藤售楼人员被上诉人提高首付的微信截图。 证据三、石家庄市中级人民法院2019冀01民终12723号民事判决书。 证据二和证据三可以证明：由于商业贷款政策调整导致合同无法继续履行，被上诉人由20%的首付提高到30%，上诉人不同意提高首付。 证据四、解约通知书，证明：双方对解除合同均作出一致的意思表示，且不违反法律规定。 证据五、石政发（2017）46号文件。 证据六、补缴社保的一个邮件；证明：石家庄颁布了石政发（2017）46号文件后，上诉人不具备三年内连续缴纳24个月，以及以上个人所得税证明或社会保险证明，上诉人暂不得在本市购房，合同目的不能实现。 被上诉人的质证意见为：对于提交的证据不能实现他的证明目的，刚才上诉人也说了，根据石政发文件三年内他没有资格在本市买房，但是他所提交的手续是在石家庄市本市，所以说不能实现他证明目的。证据二微信截图，刚才上诉人宣读上诉状的时候也是说，根据石政发文件和银行政策需首付为30%，销售人员根据政策告知也是正常的告知，也不能实现上诉人的证明目的。关于证据四催告函根本目的是督促上诉人来公司办理按揭贷款手续。中院判决书请法院依法裁定，证据六补缴社保意见同证据五石政发文件的意见，证据不属于法律规定的新证据，关于首付的问题本案涉及房屋所在区，已有业主按首付两成办理完毕按揭手续，如果上诉人真的想退房应该在2017年签订的房屋认购协议后他知晓石政发（2017）46号文件后和被上诉协商如何解约，而不是等到2020年。 本院查明认定的其他事实与原审法院查明认定的其他事实一致。 本院认为，上诉人、被上诉人签订的《房屋认购协议》及《智高常春藤地下车位认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，且在上诉人起诉前，被上诉人已经取得案涉房屋的预售许可证，该协议合法有效，应受法律保护。上诉人称被上诉人要求增加10%首付款，并提供了微信聊天记录和录音，但未能提供证据证明聊天者身份和录音的相对方身份，被上诉人对提高首付款比例的主张不予认可，表示上诉人可以按照首付款20%的比例办理银行贷款，且上诉人提供的证据不足以证实被上诉人要求提高首付款比例构成根本违约导致合同目的不能实现，也未提供证据证实上诉人无力办理贷款，故上诉人以被上诉人提高首付款比例致使合同目的不能实现解除合同的请求理据不足，本院不予采信。被上诉人虽在《房屋认购协议》约定的交付期限内未能按时交房，但被上诉人在一审时已经说明原因，由于雾霾天气和根据政府的要求，在建工程项目多次停工，造成不能按照协议的约定及时交房，并愿意继续履行合同，将房屋尽快交付购房人。该项目现已五证齐全，而且政府已对该项目进行了监管，做到了专款专用，上诉人购买房产的目的并非不能实现，原判对上诉人要求解除合同的请求未予支持并不违反法律规定。综上所述，上诉人王凤山的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3916元由上诉人王凤山承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 高瑞江 二〇二〇年九月二十一日 书记员 王金兰