福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1865号 上诉人（原审被告、反诉原告）：莆田融碧房地产开发有限公司,住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道龙桥社区东园路1133号三楼，统一社会信用代码91350300MA31HWMJ9P。 法定代表人：林宏修，经理。 委托诉讼代理人：王强（，男，1995年2月12日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王沛，女，1986年9月1日出生，汉族，住山西省清徐县。 委托诉讼代理人：黄金苍、林灯清，福建普阳律师事务所执业律师。 上诉人莆田融碧房地产开发有限公司（以下简称“融碧公司”）因与被上诉人王沛商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初1675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 融碧公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持融碧公司的一审反诉请求、驳回王沛的一审诉讼请求或裁定发回一审法院重新审理，并判令王沛承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.双方于2019年2月24日签订了涉案《莆田融侨碧桂园铂玥府认购书》（以下简称“认购书”）。该认购书约定涉案房屋的总价款为2760978元，经过优惠后，价格为2520470.52元。2.一审法院所依据的录音资料系双方在签订认购书后针对涉案商品房总价款金额、优惠洽商情况等信息的争议片段。该录音资料未完整体现当天争议的全部事实情况。事实上，2480470.52元系基于王沛同时购买车位情况下的优惠报价。3.即使双方洽商阶段达成涉案房屋总价为2480470.52元的初步意向，但最终双方签订的认购书明确约定折扣后的价格为2520470.52元。一审关于融碧公司单方变更购房价款明显与事实不符。4.认购书第五条、第六条明确约定，因王沛原因导致合同无法签署的，融碧公司不予返还定金；因融碧公司不同意签署合同的，则融碧公司应双倍返还定金。显然，双方所约定的定金系定约定金。一审法院认定定金性质有误，从而适用法律错误。5.融碧公司并未违反认购书约定。认购书签订后，王沛在融碧公司多次催告下仍拒不签署合同，融碧公司有权没收定金。 王沛辩称：1.双方关于涉案房屋的购房款价格实际约定为2480470.52元。融碧公司在认购书签订后，告知王沛无法按照该价格继续履行，已经构成了单方面的价格变更，构成根本违约，该事实有王沛提交的录音证据予以证实。因融碧公司的该行为存在，导致王沛购买房屋的目的无法实现。2.涉案认购书中记载的价格不能作为认定双方实际约定的购房价格。3.认购书中约定的定金具有履约定金性质，融碧公司应当遵守诚实信用原则，以双方实际约定的购房价格与王沛签订买卖合同。但是，在签订合同时，融碧公司要求的购房价格与双方实际约定的购房价格发生了变更，违背了诚实信用原则，一审判决融碧公司双倍返还定金并无不当。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 王沛向一审法院起诉请求：一、依法判令融碧公司双倍返还王沛定金共计10万元；二、本案诉讼费由（包括但不限于诉讼费）由融碧公司承担。融碧公司向一审法院反诉请求：一、依法判令融碧公司没收王沛支付的定金5万元；二、本案本诉、反诉全部诉讼费用由王沛承担。 一审法院认定事实：2019年2月24日，王沛与融碧公司签订一份编号为碧桂园认购字第ＰＴＢＹＦ20190064号认购书。约定：王沛向融碧公司购买位于福建省莆田市城厢区型）洋房，建筑面积141.16㎡，其中：套内建筑面积113.28㎡、公摊部分27.88㎡，总购房款原价2760978元；王沛应于签署本认购书时付清定金3万元；认购书第五条约定：在本认购书约定的签约时间届满前，融碧公司不得将王沛认购的的物业另行出售；融碧公司违反本条任一约定的，融碧公司应双倍返还王沛已付的定金；第六条：双方一致同意，王沛应于2019年2月27日前携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到莆田融侨碧桂园铂玥府销售中心与融碧公司签署上述合同文件及办理相关手续。……若因王沛未在本认购书约定的时间到莆田融侨碧桂园铂玥府销售中心与融碧公司签约、或因王沛违反本条任一约定，或因王沛其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定时间届满前未能签署的，融碧公司不予返还王沛已付的定金，并有权不再另行通知王沛而将认购书约定的认购物业另行出售，王沛对此已充分知悉并无异议。同日，王沛按约通过银行转账定金5万元至融碧公司银行账户内。之后，融碧公司在“甲方签署”处加盖印章、王沛在“乙方签署”处签名并按捺指印。后因王沛要求融碧公司销售人员确认在双方签署认购书之前曾口头承诺的涉案房价款总额为2480470.52元，双方为此产生争执。王沛即于2019年2月27日向一审法院提起诉讼。2019年3月1日，因王沛逾期未能按认购书约定的应于2019年2月27日前到莆田融侨碧桂园铂玥府销售中心与融碧公司签署《商品房买卖合同》。融碧公司即向王沛邮寄《签署商品房买卖合同催告书》一份，通知王沛应于2019年3月1日前前往莆田融侨碧桂园铂玥府销售中心与融碧公司签署《商品房买卖合同》。 王沛为证明自己的主张成立，即证明融碧公司单方变更房价款，由签署认购书之前的口头承诺的2480470.52元变更为2520470.52元的事实。2019年2月24日的录音对话整理资料显示：10分38秒处，案外人郑德文﹙王沛丈夫﹚的录音对话中有融碧公司现场总经理李忠超的插话：“你好，我刚刚骂了一顿，再忙也要认真，现在是价格有点出入？”“他是跟我说，你们要买车位、这个价格是有买车位的”、邱经理：“实在是太忙了，我放完价格就走了，不好意思”、18分16秒处李经理：“我们价格是这样的，只是说他报错了，但是我们没有说就不管了，是因为车位才享受这个价的”、郑德文：“我的意思是我当时很明确的跟你们说我不买车位，买不起车位”、24分17秒李经理：“我不想去说这个口头约定有没有效的问题，因为我们想说有错误，我们就去弥补”、30分05秒处邱经理：“因为我真是太忙了，价格才报错的”、50分15秒邱经理：“因为这个问题属于有史以来最严重的问题了，价格报错”、52分17秒处：“价格是我报错了，不是说价格本来是248万，是因为我报错了”。 一审法院认为，王沛向法庭提供的录音资料可以证实，双方实际达成的购房价款为2480470.52元，而不是认购书上记载的价格。融碧公司的工作人员邱经理在录音中明确自认将2480470.52元的优惠购房价格报给了王沛。在整个双方交谈过程中，融碧公司的工作人员李经理、邱经理多次自认价格报错，并以此为由，告知王沛价格只能按照2520470.52元确认的事实。以上种种事实均可以证明融碧公司的工作人员自报了2480470.52元的优惠购房价格后，使王沛有理由相信涉案房屋的成交价为2480470.52元，故于2019年2月24日与融碧公司签订《莆田融侨碧桂园铂玥府认购书》一份，后融碧公司又单方变更购房价款，使得王沛的购房目的无法实现，融碧公司此行为已经构成根本违约，应当承担违约的民事责任，即承担双倍返还定金10万元的民事责任。该定金5万元依照法律规定应认定为履约定金，故王沛主张融碧公司应双倍返还定金10万元，符合双方约定和法律规定，予以支持。据此，本案的认购书不能作为认定本案涉案房屋房价款的依据，认购书的签订并不影响双方实际达成的购房价格的认定。另外，融碧公司向一审法院主张王沛支付的定金5万元应属于订约定金，王沛依约应承担认购书中约定的违约责任。融碧公司的该主张缺乏依据，不予支持，其无权请求没收王沛的购房定金5万元，应判决驳回其的反诉请求。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、莆田融碧房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还王沛定金10万元；二、驳回莆田融碧房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2300元，反诉案件受理费525元（已减半）,均由莆田融碧房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，融碧公司与王沛均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，融碧公司、王沛均无异议，本院予以确认。 本院认为，涉案认购书是融碧公司与王沛自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然双方在认购书中是约定由王沛支付3万元定金，但王沛实际上是支付5万元定金，双方对此均无异议，本院予以确认。在涉案认购书中，双方约定涉案商品房的价格是2760978元。双方现争议的焦点是优惠后的价格问题。融碧公司主张商品房价格是2520470.52元，如果有一同购买车位，价格是2480470.52元；王沛主张商品房价格是2480470.52元，并没有需要一同购买车位。本院经审查，在录音中，融碧公司的工作人员有确认价格报错，2480470.52元是包含购买车位的价格，在洽谈时，工作人员忘记向王沛告知该事实，存在过失之处。但是，涉案认购书确认的价格是2760978元，并非王沛主张的2480470.52元，王沛却也在认购书中签字确认，也存在过失之处。现双方均主张以自己确认的价格认定涉案商品房的价格，故应认定双方对价格无法达成一致意见，导致正式合同无法签订，双方均不构成违约。一审认定融碧公司单方变更价格，构成根本违约，明显不当，本院予以纠正。据此，王沛要求双倍返还定金、融碧公司要求没收定金，均于法无据，本院均不予支持。王沛在一审中明确表示不再购买涉案商品房，故融碧公司应返还定金5万元。 综上所述，融碧公司上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初1675号民事判决； 二、莆田融碧房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还王沛定金5万元； 三、驳回王沛的一审其他诉讼请求； 四、驳回莆田融碧房地产开发有限公司的一审反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费2300元，由莆田融碧房地产开发有限公司负担1150元，由王沛负担1150元，反诉案件受理费525元，由莆田融碧房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2825元，由莆田融碧房地产开发有限公司负担1675元，由王沛负担1150元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈利强 审 判 员 黄珊珊 审 判 员 彭赵龙 二〇二〇年九月一日 法官助理 林 逸 书 记 员 翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。