河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8299号 上诉人（原审被告）：李彦林，男，1971年9月14日出生，汉族，住河北省石家庄市藁城市。 委托诉讼代理人：贾亚宇，河北盛润律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李卫峰，男，1969年12月14日出生，汉族，住河北省石家庄市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：胡翠华，石家庄市藁城益民法律服务所法律工作者。 上诉人李彦林因与被上诉人李卫峰房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市藁城区人民法院（2020）冀0109民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李彦林及其委托代理人贾亚宇、被上诉人李卫峰的委托代理人胡翠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李彦林上诉请求：一、撤销石家庄市藁城区人民法院所作（2020）冀0109民初1933号民事判决书第一项判决：依法改判原、被告继续履行于2015年8月30日签订的《租赁合同》。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：根据双方于2015年8月30日签订的《房屋租赁合同》的约定，被上诉人诉请解除合同不符合合同解除的条件，其无权解除合同。理由如下：合同中约定租赁期限为2015年9月20日至2022年4月14日。但该合同并未约定支付房租的具体时间，按照合同法第226条的规定：“房屋租赁合同中，对支付期限没有约定或者约定不明的，并且租赁期间满一年以上的，应当在每届满一年时支付。”按照上述规定，截止到2020年9月19日前付清全年的房租即可。二、按照双方合同约定，上诉人每年的9月10日一次性交清下期房租方可使用大楼东头一间通道，但自2016年被上诉人将该通道交付给上诉人使用后，截止到2019年9月20日，每年的房租均未按约定履行租金缴纳，上诉人均是分期支付，双方已将该合同中的租金支付方式进行实质性变更，被上诉人予以认可。三、按照《房屋租赁合同》第七条违约责任中第3项约定：“在租赁期间，甲方不能借任何理由终止合同，否则视为甲方违约”。现在被上诉人在程赁期内以上诉人没有按照合同约定支付租金为由要求解除合同，实则被上诉人为该合同的违约方。并且在2020年疫情防控期间，经济形势受损的情形下，上诉人也向被上诉人支付了10万元房租，并不存在违约行为。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正。敬请二审法院依法查明事实，依法改判或者发回重审。 李卫峰答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审依法驳回上诉人上诉，依法维持原判。上诉人与被上诉人签订的租赁合同第二条约定，乙方也就是上诉人租赁后除饭店、歌厅、网吧等饮食娱乐场所外，由乙方自主经营，否则视为违约。第四条，租金交付方式，乙方在每年9月10日一次性交清下年房租。第七条第一项，由于各种原因，乙方需要转租时，必须经甲方同意协商后方可进行。上述条款已明确约定了不允许上诉人在租赁房屋内经营饮食娱乐场所，不允许上诉人私自转租，上诉人需要在每年的9月10日前一次性交清下年房租。但上诉人租赁房屋后并未按合同约定履行义务，上诉人不但在被上诉人不知情的情况下转租房屋，而且还将房屋转租给案外人，经营合同明确禁止的饮食业，更为过分的是上诉人在2019年9月10日并未交纳上一年的租金11万元，在被上诉人的催要下，上诉人仅于2019年9月19日给付租金2万元，于2019年10月16日给付租金5万元，剩余的租金4万元，经被上诉人多次催要，上诉人一直未给付，被上诉人无奈才于2020年4月7日诉至藁城区人民法院，上诉人在收到被上诉人的民事诉状后，在法院庭前调庭仍未将欠的租金交付给被上诉人，仅于2020年5月31日向被上诉人账号转款3万元，至此与合同约定的交付时间已过了将近九个月的时间，被上诉人还未全额交付租金，截止到现在上诉人尚欠被上诉人租金1万元。上诉人的上述种种违约行为，导致被上诉人的合同目的不能实现。根据合同法第227条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第94条第三项，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第四项，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的。第224条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同之规定。一审法院判决解除上诉人与被上诉人的租赁合同，属判决正确，依法应予以支持，予以维持。 李卫峰向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法解除原、被告签订的租赁合同；2．判令被告给付拖欠的租金40000元；3．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年8月30日原告（甲方、出租方）李卫峰与被告（乙方、承租方）李彦林签订租赁合同。该合同原告在甲方、出租方处签名、捺印；被告在乙方、承租方处签名、捺印。合同对租赁房屋的位置、租赁期限、租金支付方式、违约责任等进行了约定，其中相关条款约定如下：2．乙方租赁后除（饭店歌厅网吧等饮食娱乐场所）外，由乙方自主经营，否则视为违约；3．乙方租赁期限：双方约定该出租房屋期限2015年9月20日至2022年4月14日；4．租金支付方式：租金每年9万元，乙方在每年9月10日一次性交清下期房租方可使用大楼东头一间通道（即现在商铺）现有合同期满后交乙方使用。…（藁城市油印厂大楼一楼正拐角2至6层建筑面积约平方＋大楼东头一间商铺）合租金为11万元；7.违约责任：（1）由于各种原因乙方需要转租时，必须经甲方同意协商后方可进行；（3）在租赁期间甲方也不能借任何理由终止合同，否则甲方视为违约。 2019年9月19日、10月16日被告通过农业银行网上支付跨行向原告共转支7万元；2020年年前原告与被告微信记录显示：“燕林这个房租你准备拖过年吗？提醒：你要是拖过年，合同明年作废！不租了”。2020年1月22日原告与被告微信记录显示：“燕林余款能不能给我打？你这样做已经违约了；2月20号前打给你，我这边确实出了点问题，前天还补了一天的手续，前几天跟劳动监察大队解释了个够。担待吧”。至原告起诉之日被告拖欠原告房租4万元，2020年5月31日被告通过农业银行、微信零钱向原告共转支3万元。另2018年4月被告将租赁原告位于藁城市的房屋与张峰签订房屋租赁合同，合同对房屋基本情况及用途、租赁期限、租金及交纳、房租及相关费用、双方责任等事项进行了约定，张峰租赁该房屋从事“成都串串香”饭店经营。被告称将房屋转租时与原告协商并得到原告的同意，但未提交相关证据。 一审法院认为，原、被告所签租赁合同，系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告依约将房屋租给被告使用，被告应按约使用房屋并支付租金。2018年4月被告将租赁原告的房屋转租并许可转租者从事合同禁止的饭店经营，被告称将房屋转租时与原告协商并得到原告的同意，原告不认可，被告也未提交相关证据，故对被告违约的事实本院予以认定；另被告拖欠租金经原告催告后不予给付，视为原告请求解除与被告于2015年8月30日所签订的租赁合同。截止到本案开庭之日，被告共给付原告租金10万元，按约定尚有1万元未给付，现原告要求被告给付拖欠租金，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决如下:一、解除原告李卫峰与被告李彦林于2015年8月30日所签订的租赁合同。二、被告李彦林于本判决生效后十日内给付原告李卫峰租金10000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因简易程序减半收取440元，由被告李彦林承担140元，原告李卫峰承担300元。 本院二审期间，上诉人提交如下证据： 证据一、油印大楼建设工程规划许可证，用以证明该房屋的产权人为河北省邮电印刷厂所有。 证据二、府明职工集资门市租赁管理委员会代河北省邮电印刷厂对外出租油印大门面房时，与李卫峰签订的房屋门市协议书一份，该协议书有委员会的负责人许建国的签字，该份协议中并未约定，房屋的承租人不可以从事饭店等行业，该协议书的第四条，其中阐明所报经营项目不能变更，如不按报的项目经营，甲方有权收回租赁房屋。 综合以上两份证据可以证明该房产的产权人对于案涉房产的出租情况是清楚的，从侧面可以反映作为案涉房屋的二房东李卫峰，在饭店经营两年之久，被上诉人仍称对出租情况不知情，不符合常理。被上诉人以案涉房屋开设饭店为由认为上诉人违约，要求解除合同也没有依据。 被上诉人质证称，对上诉人提交的两份证据的真实性不认可，该两份证据均是复印件，没有任何证明力。且根据民诉法之规定，证据应当在一审辩论终结前提交。上诉人提交的证据已过举证期限，不属于新证据，是逾期证据，二审法庭不应采信。再者，该证据与本案无关，门市协议书的甲方和乙方是府明职工集资门市租赁管理委员会和李卫峰，而本案的当事人是李彦林和李卫峰，该协议书与本案无关，无关联性。根据上诉人与被上诉人签订的合同，因为合同中已经明确约定不允许上诉人转租，交付房租的时间也明确约定是每年的9月10日前，而且合同的第二条也约定了不允许上诉人经营饭店等饮食娱乐场所，现在上诉人在租赁被上诉人的房屋后，不仅将租赁的房屋私自转租，而且还转租给案外人经营饭店生意，且上诉人在9月10日并未交付租金，上诉人存在上述种种违约行为，根据合同法之规定，依法应当解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同。 二审查明其他事实与一审一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2015年8月30日签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约履行各自的义务。合同第二条约定“上诉人在租赁后除（饭店歌厅网吧等饮食娱乐场所）外，由上诉人自主经营，否则视为违约”、第七条约定“由于各种原因上诉人需要转租时，必须经被上诉人同意协商后方可进行”。上诉人租赁被上诉人房屋后，将涉案房屋转租，转租者从事饭店经营，已构成违约，被上诉人要求解除合同，符合事实及法律依据，一审判决解除《租赁合同》并无不当，本院予以确认。上诉人称饭店经营已两年之久，被上诉人对出租情况不知情，不符合常理。因上诉人未提交证据证实其转租且转租者经营饭店是经被上诉人同意的，故上诉人的上诉理由不成立，本院不予采信。上诉人称被上诉人与府明职工集资门市租赁管理委员会代河北省邮电印刷厂签订的《租赁门市协议书》中并未约定房屋的承租人不可以从事饭店等行业，故上诉人认为被上诉人以案涉房屋开设饭店为由主张解除合同没有依据。根据合同相对性原则，《租赁门市协议书》是被上诉人与案外人签订的，与本案无关，上诉人与被上诉人应当按照双方签订的《租赁合同》履行，《租赁门市协议书》的约定不能否定上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》的约定，故上诉人的上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，李彦林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费880.0元，由上诉人李彦林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 洁 审 判 员  陈爱民 审 判 员  宋广道 二〇二〇年九月二十一日 法官助理  王 琪 书 记 员  张 闯 ——