江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6742号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京瀚威轩诚智能科技有限公司，住所地南京市浦口区汤泉街道工业集中区1-37号，实际经营地南京市雨花台区安德门大街9号。法定代表人：娄隆新，该公司董事长。委托诉讼代理人：李胜，北京市北斗鼎铭(南京)律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京金鹏驾驶员培训有限公司，住所地南京市雨花台区安德门大街9-2号。法定代表人：张拥华，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚婷婷，江苏镜见兴律师事务所律师。上诉人南京瀚威轩诚智能科技有限公司（以下简称瀚威轩诚公司）因与被上诉人南京金鹏驾驶员培训有限公司（以下简称金鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案受理后依法由审判员夏海南独任，公开开庭审理了本案。上诉人瀚威轩诚公司的委托诉讼代理人李胜，被上诉人金鹏公司的委托诉讼代理人戚婷婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。瀚威轩诚公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判金鹏公司支付到2020年8月21日止的场地使用费541075元。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决调整租金错误。一审法院虽没有支持被上诉人租金不递增的观点，但却支持相应调减租金，没有依据。双方租赁面积系概算，并非按照单价乘以面积计算。被征收场地仅有数百平米，没有影响整个场地的使用。被上诉人也按照约定进行过租金递增，说明该场地征收不影响租金结算约定。二、一审判决将2019年12月20日合同到期后的场地使用费按照原合同租金标准延续没有依据，其后的使用费应按市场价计算。2019年12月20日至2020年8月21日产生的合同外场地使用费按年租金150万元计算，应为100万元，扣除合同期内被上诉人多付的458925元，其还应支付541075元。综上，请求二审法院判如所请。金鹏公司辩称，上诉人在一审中承认减少了300平米面积，一审法院以此占总面积的比例计算扣减的租金，合理合法。且被上诉人已经于2020年8月21日搬离，上诉人亦将2万元押金退回，证明其亦认可该计算方式。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。瀚威轩诚公司向一审法院起诉请求：1.判令金鹏公司立即搬出其承租瀚威轩诚公司的雨花台区安德门大街9号场地、房产并交还瀚威轩诚公司。2.判决金鹏公司承担本案诉讼费用。金鹏公司向一审法院提出反诉请求：1.判令瀚威轩诚公司向金鹏公司返还租金640000元、押金20000元，合计360000元；2.判令由瀚威轩诚公司承担反诉的诉讼费。庭审中，金鹏公司变更诉讼请求1.将金鹏公司未返还的租金345000元，折抵租期6个月17天按照原租赁合同继续顺延，即租赁合同截止日期2020年11月7日；2.瀚威轩诚公司承担反诉的费用。一审法院认定事实：2013年11月28日，瀚威轩诚公司（甲方）与金鹏公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：瀚威轩诚公司将位于雨花台区京市安中仪表厂内）空地租赁给金鹏公司用于驾校训练场地使用，租赁物面积经双方认可确定为17800㎡；租赁期限3年，即从2013年12月21日至2016年12月20日止；租赁物免租期20天，即从2013年12月1日起至2013年12月20日；租赁保证金20000元，租金第一年至第三年每年租金人民币480000元。合同并就租赁续租、租赁费用支付、场地维修保养、免责条款等事宜进行了约定。2015年10月12日，瀚威轩诚公司（甲方）与金鹏公司（乙方）另行签订《租赁合同》一份，约定：根据《合同法》以及相关法律法规的规定，本着互惠互利的原则，在延续双方2013年11月28日租赁合同以及2013年12月10日补充协议以及平等、协商的基础上，甲乙双方经友好协商一致达成如下条款，瀚威轩诚公司将位于雨花台区京市安中仪表厂内）空地租赁给金鹏公司用于驾校训练场地使用，租赁物面积经双方认可确认为17800㎡；用于办公的仓库面积经双方确认为540平米。租赁期限六年，即从2013年12月21日至2019年12月20日止；租赁保证金20000元，租金收益2016年12月20日前按年租金人民币600000元收取，自2016年12月21日起以后租金按上一年度租金总额递增5%。乙方应每半年向甲方支付一次租金，即每年5月20日、11月20日向甲方支付下一半年场地租赁费用。合同并就租赁续租、水电费承担、场地维修保养、免责条款、合同生效等事宜进行了约定，本合同生效后，原2013年11月28日租赁合同以及2013年12月10日补充协议即不再履行。后，双方关于租赁期限产生纠纷，瀚威轩诚公司认为2015年10月12日签订的《租赁合同》无效，诉至一审法院。一审法院（2018）苏0114民初4382号民事判决书中确认2015年10月12日签订的《租赁合同》有效。瀚威轩诚公司不服，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终5353号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，在此前的诉讼过程中，2019年1月2日，双方在派出所签署《租赁纠纷调解书》一份，协商由金鹏公司继续使用上述场地及房屋，但应暂按1500000元一年交纳租金，具数额等待法院判决后按照法院判决执行。2019年3月22日，金鹏公司（甲方）与瀚威轩诚公司（乙方）签订《补充协议书》一份，约定对2019年1月2日签订的《租赁纠纷调解书》补充：“一、甲方继续按照调解书内容向乙方支付租金，若雨花台区法院判决甲方胜诉，即按照2015年10月12日双方签订的租赁合同履行，则乙方在收到判决书后7个工作日内退还甲方多支付的房租，否则该房租超付款作为租金，按照前述《租赁合同》的约定顺延履行……”再查明，2018年9月30日、2019年1月3日、2019年3月18日，金鹏公司根据2019年1月2日的《租赁纠纷调解书》分别向瀚威轩诚公司支付自2018年6月21日起的租金750000元、375000元、375000元，合计支付1500000元。另，金鹏公司使用案涉场地及房屋至今。2019年12月12日，瀚威轩诚公司向金鹏公司发出《通知书》一份，通知金鹏公司租期至2019年12月20日到期，现租期将结束，瀚威轩诚公司不再续约，要求金鹏公司按期交还场地。一审庭审中，金鹏驾校自认自2016年12月21日起，其均按照每年630000元的租金标准向瀚威轩诚公司交付租金。双方同时对租赁期间场地中拆除部分的面积予以确认，约为300㎡。后经询问双方当事人，瀚威轩诚公司明确案涉租赁场地拆除部分的拆除时间为2016年10月，金鹏公司认为拆除时间为2016年底至2017年初。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（2018）苏0114民初4382号、（2019）苏01民终5353号民事判决书中已确认2015年10月12日签订的《租赁合同》有效，故双方均应按2015年10月12日签订的《租赁合同》履行。关于场地面积减少是否应免去租金递增的问题，因租赁面积原来共17800㎡，减去的部分约300㎡，未显著影响租赁场地使用且双方并未达成免去租金递增的协议，故租金仍应按照合同约定每年递增5%。根据该租赁合同的约定，2016年12月21日至2017年12月20日、2017年12月21日至2018年12月20日、2018年12月21日至2019年12月20日的年租金应分别为630000元、661500元、694575元。因双方均认可最晚于2017年初，案涉场地的租赁面积已减少约300㎡，故后续租金的收取应减少拆除部分的相应比例。现金鹏驾校对2016年12月21日至2017年12月20日期间630000元的年租金无异议，认为自第二年度起递增租金应考虑场地面积减少的因素，不违反法律规定，一审法院经核算，减少面积后2017年12月21日至2018年12月20日、2018年12月21日至2019年12月20日的年租金应分别为650351元（661500×17500/17800）、682869元（694575×17500/17800）。金鹏公司已支付2017年12月21日至2018年6月20日的租金315000元，自2018年6月21日起支付租金合计1500000元，截至2019年12月20日扣除约定租金后剩余租金[1500000-（650351-315000）-682869]=481780元。关于剩余租金的处理，因双方未能达成一致意见，且瀚威轩诚公司从未作出愿意退还租金的意思表示，现金鹏驾校主张将未返还的租金折抵租期，符合合同约定和法律规定。关于2015年10月12日的《租赁合同》约定的租赁期满后的租金计算标准，一审法院认为，双方在《租赁纠纷调解书》中约定“……乙方在收到判决书后7个工作日内退还甲方多支付的房租，否则该房租超付款作为租金，按照前述《租赁合同》的约定顺延履行……”，故2019年12月21日起应继续按该租赁合同约定的租金标准计算，递增后2019年12月21日起至2020年12月20日的租金为717012元（694575×1.05×17500/17800），现剩余租金481780元，折抵后租期应顺延至2020年8月21日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认南京瀚威轩诚智能科技有限公司与南京金鹏驾驶员培训有限公司于2015年10月12日签订的《租赁合同》延期履行至2020年8月21日；二、驳回南京瀚威轩诚智能科技有限公司的诉讼请求；三、驳回南京金鹏驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由南京瀚威轩诚智能科技有限公司负担；反诉案件受理费3350元，由南京瀚威轩诚智能科技有限公司负担2465元，由南京金鹏驾驶员培训有限公司负担885元。二审中，当事人未提交新的证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，瀚威轩诚公司与金鹏公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律，行政法规的强制性、禁止性规定，双方当事人均应全面履行各自的合同义务。合同履行过程中，案涉租赁场地的面积被拆除而减少300m2，一审法院据此按比例减少相应的租金，并无不当。2019年1月2日，双方签署《租赁纠纷调解书》，约定金鹏公按1500000元标准预交一年租金，若法院判决金鹏公司胜诉，则双方继续按照2015年10月12日租赁合同履行，瀚威轩诚公司应在收到判决书后7个工作日内退还多支付的房租，否则超付款将作为租金，按照前述《租赁合同》的约定顺延履行。现相关判决已经生效，瀚威轩诚公司未按前述调解书约定退还金鹏公司多支付的租金，且双方对于租金的处理，亦未另行达成一致意见，一审法院按该调解书约定，判决将金鹏公司多付的租金按原租赁合同标准计算，顺延租期至2020年8月21日，并无不当。瀚威轩诚公司要求按1500000元的年租金标准计算2019年12月20日后的场地使用费，无合同依据，本院不予支持。综上所述，瀚威轩诚公司的上诉请求不能成，应予驳回，一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9211元，由上诉人南京瀚威轩诚智能科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南二〇二〇年九月二十二日法官助理 崔 鸣书 记 员 戴 苗