广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15533号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市劲光物业管理有限公司,住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道岗头社区风门路48号禾坪岗高科技工业园A栋宿舍101，统一社会信用代码91440300661009694X。法定代表人：曾敬光。委托诉讼代理人：冯祥国，广东翰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴依晴，广东翰泰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴声桥，男，汉族，1976年6月8日出生，身份证住址广东省陆丰市，委托诉讼代理人：郭芷菁，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨嘉媛，广东宝城律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园，住所地广东省深圳市龙岗区平湖街道平湖社区横岭二街37号，统一社会信用代码52440307MJL170074G。法定代表人：吴声桥。委托诉讼代理人：郭芷菁，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨嘉媛，广东宝城律师事务所实习律师。上诉人深圳市劲光物业管理有限公司（以下简称劲光公司）、吴声桥因与被上诉人深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园（以下简称金桥幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2020)粤0307民初1992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人劲光公司上诉请求：一、变更一审判决第一项，改判被上诉人吴声桥、深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园支付上诉人深圳市劲光物业管理有限公司2019年6月起至2020年4月14日止房屋占有使用费933350元；二、变更一审判决第三项，改判上述一、二项抵扣后，被上诉人吴声桥、深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园支付上诉人深圳市劲光物业管理有限公司783350元；三、本案一审案件受理费、诉讼财产保全申请费、上诉费由被上诉人承担。有关上诉理由详见上诉状。上诉人吴声桥、被上诉人金桥幼儿园未作答辩。上诉人吴声桥上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.被上诉人免收上诉人自2020年2月17日起至合同到期之日即2020年4月14日期间的房屋占有使用费共计人民币173781.03元(按人民币90750元/月标准计算）；被上诉人减收上诉人自2019年6月份起至2020年2月16日期间的房屋占有使用费共计人民134689.66元（按人民币15750元/月标准计算）。即：上诉人向被上诉人支付自2019年6月份起至合同到期之日即2020年4月14日期间的房屋占有使用费合计人民币624879.31元。2.被上诉人承担本案的诉讼费用。有关上诉理由详见上诉状。上诉人劲光公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。有关答辩理由详见答辩意见。上诉人劲光公司一审诉讼请求：1.吴声桥、金桥幼儿园支付劲光公司2019年6月至2020年4月14日期间的租金933350元及滞纳金144416.25元；2.诉讼费由吴声桥、金桥幼儿园承担。上诉人吴声桥一审反诉请求：1.判令劲光公司免收吴声桥自2020年2月1日起至幼儿园开学之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年4月13日为220825元；2.劲光公司退还吴声桥押金150000元；3.劲光公司承担反诉费。一审判决：一、吴声桥应于判决生效之日起三日内支付劲光公司自2019年6月份起至2020年4月14日期间的房屋占有使用费933350元；二、劲光公司应于判决生效之日起三日内退还吴声桥押金150000元；三、上述一、二项抵扣后，吴声桥应于判决生效之日起三日内支付劲光公司783350元；四、驳回劲光公司的其他诉讼请求；五、驳回吴声桥的其他反诉请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5360元（劲光公司已预交），由吴声桥负担。反诉费3431元（吴声桥已预交），由劲光公司负担1388元，由吴声桥负担2043元。二审期间，上诉人吴声桥提交三份网页打印件，文章标题分别为《权威发布！广东省2020年春季学期学生返校时间确定》、《深圳市教育局关于做好全市幼儿园疫情防控及春季学期开学准备工作的通知》、《深圳市教育局关于印发〈深圳市2019-2020学年普通中小学校校历〉的通知》。上诉人劲光公司的质证意见是认可真实性，不认可证明目的。被上诉人金桥幼儿园主要质证意见是，对真实性、合法性、关联性予以确认。本院二审认定，原审判决认定的事实（详见原审判决书）清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人吴声桥上诉主张2020年2月17日至合同到期日2020年4月14日的租金，因新型冠状病毒××疫情影响，幼儿园未开学，该期间的租金应予免交。2019年6月至2020年2月16日的租金因上诉人劲光公司为二房东，其超出上手房东收取的租金不应支持。对此，本院认为，虽然涉案《房屋租赁合同》因未提供房屋权属证明被认定为无效合同。但因承租人实际占有使用涉案房屋，故其应支付相应的房屋占有使用费。上诉人吴声桥自2019年6月份起即疫情发生前未向上诉人劲光公司支付租金，仍占用涉案房屋至合同到期日即2020年4月14日，上诉人吴声桥拒付租金行为并非因受疫情影响而发生，且上诉人劲光公司为二房东亦已向上手房东支付相应房租，故上诉人吴声桥主张免收2020年2月17日至2020年4月14日的房屋占有使用费，缺乏理据，亦不符合公平原则，本院不予支持。上诉人吴声桥主张减少2019年6月至2020年2月16日的房屋占有使用费，无法律依据，本院不予支持。涉案《房屋租赁合同》的签订主体为上诉人劲光公司和上诉人吴声桥，但现有证据可以证明上诉人吴声桥是被上诉人金桥幼儿园的法定代表人，该租赁合同在被上诉人金桥幼儿园成立前签订，涉案租赁房屋用于被上诉人金桥幼儿园的办学。且被上诉人金桥幼儿园在2019年10月30日向上诉人劲光公司支付过租金，在2019年10月24日亦向上诉人劲光公司出具过《还款承诺书》。因此，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。被上诉人金桥幼儿园在其成立后，实际履行过支付租金的合同义务，并向上诉人劲光公司出具了《还款承诺书》，故上诉人请求被上诉人金桥幼儿园承担合同责任，本院予以支持。因此，本院认定上诉人吴声桥与被上诉人金桥幼儿园支付上诉人劲光公司2019年6月份起至2020年4月14日期间的涉案房屋占有使用费933350元，同时，上诉人劲光公司应退还上诉人吴声桥押金150000元，原审判决处理不当，本院予以纠正。综上，上诉人劲光公司上诉请求部分成立，本院予以部分支持，上诉人吴声桥的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初1992号民事判决第二项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初1992号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；三、上诉人吴声桥、被上诉人深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园应于本判决生效之日起三日内支付上诉人深圳市劲光物业管理有限公司自2019年6月份起至2020年4月14日期间的房屋占有使用费人民币933350元；四、驳回上诉人深圳市劲光物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人吴声桥的其他反诉请求。一审案件本诉受理费5360元（深圳市劲光物业管理有限公司已预交），反诉受理费3431元（吴声桥已预交），由吴声桥、深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园负担7403元，深圳市劲光物业管理有限公司负担1388元。由一审法院退回深圳市劲光物业管理有限公司3972元，吴声桥、深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费3972元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审案件受理费19061.06元（深圳市劲光物业管理有限公司预交13134元、吴声桥预交5927.06元），深圳市劲光物业管理有限公司负担3012元，吴声桥、深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园负担16049.06元；本院退回深圳市劲光物业管理有限公司10122元，吴声桥、深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园应缴纳案件受理费10122元，抵扣吴声桥多预交的4121.94元，吴声桥、深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费6000.06元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 何    溯审判员 孔  卫  新审判员 邓    婧二〇二〇年九月二十一日书记员 郑晨 （ 兼）书记员 房依蒙（兼）