贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初5181号原告：叶海丹，女，汉族，1983年5月14日出生，住浙江省乐清市。原告：叶贵州，男，汉族，1981年3月3日出生，住址同上。共同委托诉讼代理人：吴波、王玉，贵州丰语畅律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，该公司员工，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘依，女，汉族，1989年11月6日出生，该公司员工，住贵阳市观山湖区。原告叶海丹、叶贵州诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶海丹、叶贵州向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年6月7日签订的商品房买卖合同（编号190047）；2.判令被告返还原告已支付的维修基金24587元、购房款2458795元及利息暂计100000元（以2483382元为本金，按照同期银行存款利率从2019年1月1日计算至被告实际履行完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年6月7日签订《商品房买卖合同》（合同编号：190047），约定原告购买被告位于南明区，建筑面积38.71平方米，套内建筑面积37.41平方米。总价款为2458795元。同时，合同第二十二条约定，被告于2018年12月31日前取得该房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，在该日期起180日后，仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告有权退房，被告应当退还原告已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。合同签订后。原告按约定支付了全部购房款2458795元及维修基金24587元给被告。经原告多次催告，被告拒绝履行合同约定的义务，拒绝向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，致使原告至今不能办理该房的权属登记。被告的行为，严重损害了原告的合法权益，特提起诉讼，恳请判如所请。被告宏益公司辩称：2016年5月27日，被告取得案涉房屋首次登记的《不动产权属证书》，2018年1月29日，被告取得案涉房屋的《商品房现房备案证明》。被告不存在未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，故请求驳回原告的诉请请求。二原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1.商品房买卖合同、备案登记表。拟证明原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。合同第八条约定原告于2016年6月7日前分期支付全部房款2458795元；第22条第3项约定被告应当于2018年12月31日前办理商品房所有初始登记，并约定该日期起180日后，被告仍未办理的，原告有权退房，被告按照同期银行存款利率支付利息给原告。被告对合同及备案登记表的真实性无异议，证明目的有异议。认为本案中被告不存在逾期取得初始登记的行为，原告无权解除合同。2.收据2份、银行付款明细及业务凭证4份、维修资金收据1份。拟证明原告按约定支付全部购房款2458795元及维修基金24587元，被告向原告出具收款收据。但被告至今仍未办理商品房产权的转移登记相关手续的事实。被告对收据无异议，认为维修基金收取主体为贵阳市住房和城乡建设局，如果判令合同解除，原告可凭该票据到住建部门办理退还，被告不承担返还责任。被告围绕其主张提交如下证据：1.被告的营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告的诉讼主体适格。原告无异议；2.裙楼商铺交房验收表1份，拟证明原告已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。原告对验收表的真实性、合法性无异议，但提出原告主张退房的理由是逾期办理不动产权登记证书，与交房无关。而原告购买的是商铺，因无法办理产权证，并且不能办理工商营业执照，使用商铺获取收益；3.案涉房屋的商品房现房备案证明、首次登记的不动产产权登记证书各1份，拟证明本案所涉房屋可以办理转移登记，被告不存在逾期办证的违约行为。原告对该组证据的对真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，达不到被告证明目的。原告所针对是房屋不能办证而诉讼。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2016年6月7日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区，建筑面积38.71平方米，套内建筑面积37.41平方米。按套计算总价款为2458795元；买受人采取分期方式付款，买受人应当在2016年6月7日前分期支付房价款。预付款737795元，剩余房款1721000元于2016年6月7日付清；出卖人应当在2016年6月8日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条“房屋登记”约定：双方约定不申请预告登记。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。合同签订当日，二原告向被告支付购房款2458795元。2016年5月27日，案涉房屋所在Ｅ区Ｅ3，Ｅ4号楼商业1层取得不动产权证书，2018年1月29日，案涉房屋所在Ｅ区Ｅ3，Ｅ4号楼商业1层取得商品房现房备案证明。2019年7月3日，二原告向贵阳市住房和城乡建设局缴付涉案房屋维修基金24587元。另查明：案涉房屋原系原告叶海丹承租，2016年4月22日，原告叶海丹在《裙楼商铺交房验收表-YG01》上签名，确认自2016年4月22日起案涉房屋由被告交付原告叶海丹。本院认为，本案中，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，二原告已将购房款2458795元支付给被告，履行了自身义务。被告虽在约定的期限即2018年12月31日前已取得该商品房所有权初始登记，但未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，构成违约，本院予以确认。关于原告以被告逾期交付转移登记相关文书为由诉请解除双方所签《商品房买卖合同》的主张。本院认为，被告虽未将办理案涉房屋转移登记的有关文书交付给原告，但案涉房屋在合同约定期限内已取得商品房现房备案证明及房屋所有权属证书，即案涉房屋已经取得初始登记，具备办理产权登记至二原告名下的条件。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方取得房屋所有权的合同目的已能够实现，故只要在一审辩论终结前被告已取得初始登记，具备办理产权转移登记至原告名下的条件，说明合同具备继续履行的条件。被告只要将转移登记相关文书交付二原告，二原告获得房屋所有权的合同目的就能够得到实现，影响二原告处分权的阻碍情形即可消失。二原告如认为被告逾期办证造成其损失可另诉主张被告承担违约责任；故在合同完全具备履行条件的情况下，以二原告的合同目的能够实现为前提，从维护合同稳定性的角度考虑，二原告诉请解除合同不符合双方合同约定的“出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的”约定解除条件。再次，因被告已具备办证条件，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的法定解除条件。综上，对于二原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。二原告要求被告返还购房款、维修基金并支付利息的诉讼请求系基于解除合同的请求权而提出，现合同并未解除，本院亦不予支持。考虑到本案纠纷根本上系被告的违约行为引起，故本院酌情认定案件受理费由被告承担，本院在此予以说明。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告叶海丹、叶贵州的诉讼请求。案件受理费27468元，减半收取13734元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告叶海丹、叶贵州已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告叶海丹、叶贵州）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年九月一日书记员  谭博文