福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初384号 原告：冯元飞，男，1982年12月24日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告：冯梅云，女，1974年5月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区 03单元。 俩原告的委托诉讼代理人：陈桂华，福建天恩律师事务所律师。 俩原告的委托诉讼代理人：王姝旻，福建天恩律师事务所律师。 被告：陈爱娟，女，1992年1月1日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：童建炫，福建博世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周惟佳，福建博世律师事务所律师。 原告冯元飞、冯梅云与被告陈爱娟共有权确认纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年4月23日、2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告冯元飞、冯梅云及其委托诉讼代理人陈桂华，被告陈爱娟及其委托诉讼代理人童建炫、周惟佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯元飞、冯梅云向本院提出诉讼请求：1、判令确认位于福州市马尾区［产权证号为闽（2017）福州市马尾区不动产权第9003651号］的房屋产权中，原告冯元飞享有其中的42.896%房屋产权，原告冯梅云享有其中的20.499%房屋产权。2、判令被告协助俩原告办理上述房屋的房屋产权变更登记手续。3、判令被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：俩原告与被告经协商一致，2017年7月8日，签订了《三方合资购房协议书》，约定三方共同出资购买位于福州市马尾区（又名：东方名城蓝郡）9＃楼104单元的房产，房屋总价款为2495922元，其中首付款1365922元，原告冯元飞出资585922元，占房屋产权的42.896%，原告冯梅云出资280000元，占房屋产权的20.499%，被告出资500000元（其中200000元系被告向原告冯梅云借贷），占房屋产权的36.605%。三方均已出资到位，银行贷款1130000元，由俩原告及被告三方按上述出资比例共同分担贷款及利息，若需出售该房产，则需三方一致同意后方可出售。合同签订后，三方口头约定，三方共同出资购买的房屋产权暂登记在被告名下，房屋产权证原件则由俩原告共同保管。其后，俩原告与被告均按照协议约定向中国农业银行申请银行按揭贷款购买了案涉房产并办理了房屋产权登记手续，房屋产权证号为闽（2017）福州市马尾区不动产权第9003651号，该产权证原件至今仍在俩原告处保管，三方也按照协议约定按时偿还银行贷款利息至今仍在继续偿还。2019年年底，被告因急需资金周转，拟将上述房屋作二次抵押或私自出售以筹集资金，俩原告得知后即找被告理论，被告置之不理，甚至连电话都不接。之后，被告竟凭借其系房屋产权登记的所有人身份，于2020年2月21日向福州市不动产登记和交易中心申请房屋产权证遗失补办手续，并发布了产权遗失声明。被告上述行为明显系为了单独处分房屋产权做准备，其行为有可能导致俩原告对上述房屋的所有权利遭受侵害。综上所述，俩原告认为，被告擅自处分房屋权利的行为，严重侵害了俩原告的合法权益，为此，俩原告为了维护的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。 被告辩称如下：一、案涉房屋实际总价1622524元，被告已独自付清全部购房款。俩原告与被告系亲戚关系。冯梅云在福州市区内已有多套住房，不具有在福州市购买商品房的购房资格。冯元飞在购买位于福州市马尾区房屋时发生银行贷款断供情形，导致冯元飞的银行征信不良，无法再按揭贷款购买案涉房屋。2015年被告大学毕业后在福州尚未购房，于是俩原告就想借被告的名字与被告一起投资购房。2017年7月8日，俩原告与被告共同签订一份《三方合资购房协议书》，约定三方出资购买一套位于福州市马尾区房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价为2495922元。其中，首付款1365922元，由被告支付50万元，冯元飞支付585922元，冯梅云支付28万元。余款113万元由被告办理银行按揭贷款。2017年7月24日，被告与名城地产（福建）有限公司（以下简称“名城公司”）签订一份合同编号为ＦＺ1707ＸＪ029529的《商品房买卖合同》。合同约定，案涉房屋建筑面积174.54平方米，每平方米单价9296元，房屋总价1622524元。被告应于2017年7月24日前支付定金10万元和首期购房款392524元，余款113万元由被告通过商业贷款方式于2017年9月23日前支付。2017年6月14日、2017年7月23日，被告先后向冯元飞支付购房款30万元和20万元，合计支付首期购房款50万元，并由冯元飞代为支付给名城公司。2017年8月17日，被告与中国农业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行（以下简称“农业银行”）签订一份合同编号为35020120170069077的《个人购房担保借款合同》，约定被告向农业银行贷款113万元，被告以案涉房屋提供抵押担保，全部借款由农业银行直接划入名城公司账户。2017年9月1日，农业银行放款113万元。以上事实表明，案涉房屋的购房总价实际上仅为1622524元，被告已经独自支付了全部购房款。二、案涉房屋已办理不动产权登记，被告系案涉房屋所有权人，案涉房屋应归被告单独所有。2017年8月8日，案涉房屋办理了预购商品房预告登记，并于2017年10月5日办理了正式产权登记【不动产权证号：闽（2017）福州市马尾区不动产权第9003651号】，所有权登记在被告名下，共有情况为由被告单独所有。截止本案原告起诉时，案涉房屋除了抵押给农业银行以外，没有其他抵押或被司法冻结的情形。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。根据上述法律规定，不动产物权以登记发生法律效力。被告作为案涉房屋的买受人与出卖人名城公司签订购房合同，由被告支付了全额购房款，并依法办理了产权登记。案涉房屋的所有权现登记于被告的名下，按照上述法律规定，被告是案涉房屋的物权所有权人。俩原告无证据证明案涉房屋的登记事项存在错误，故俩原告请求确认案涉房屋由俩原告及被告按份共有并要求被告协助办理案涉房屋产权变更登记手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。三、《三方合资购房协议书》违反法律强制性规定，应属无效。商品房限购政策是国家遏制部分城市房价过快上涨的重要措施，对于促进房产地市场健康发展具有重要作用。实施限购政策的目的在于遏制房地产市场的投机投资需求，从而保护真正的购房人利益，故涉及重大社会公共利益。俩原告为规避政府部门出台的商品房限购政策，与被告签订《三方合资购房协议书》，实为想借用被告的名义购买商品房，其行为将使国家调控房地产市场的目的落空，损害了符合政策的购房人利益。因此，依照我国《民法总则》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”，以及《合同法》第五十二条第四项“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益”的规定，俩原告与被告签订《三方合资购房协议书》的行为无效，《三方合资购房协议书》应被认定为无效合同。综上所述，被告已独自付清案涉房屋全部购房款，且案涉房屋已办理不动产权登记，被告系案涉房屋唯一的所有权人。俩原告与被告签订的《三方合资购房协议书》实为借名买房协议。该协议违反法律强制性规定，应属无效。因此，俩原告请求确认案涉房屋由其和被告按份共有并要求被告协助办理案涉房屋产权变更登记手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回俩原告的全部诉讼请求。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 俩原告为姐弟关系，被告为俩原告的外甥女，即被告的母亲为俩原告的姐姐。2017年7月8日，俩原告与被告经协商达成一致，签订了《三方合资购房协议书》，约定三方共同出资购买位于福州市马尾区方名城蓝郡）9＃楼104单元的房产，房屋总价款为2495922元，其中首付款1365922元，原告冯元飞出资585922元，占房屋产权的42.896%，原告二出资280000元，占房屋产权的20.499%，被告出资500000元，被告因无资金，向原告冯梅云借贷200000元，占房屋产权的36.605%。三方均已出资到位，银行贷款1130000元，由两原告及被告三方按上述出资比例共同分担贷款及利息，若需出售该房产，则需三方一致同意后方可出售。合同签订后，三方共同出资购买的房屋产权暂登记在被告名下。其后，俩原告与被告均按照协议约定向中国农业银行申请银行按揭贷款购买了上述房产并办理了房屋产权登记手续，房屋产权证号为闽（2017）福州市马尾区不动产权第9003651号，该产权证原件由俩原告保管，三方按照协议约定按时偿还银行贷款利息。2020年2月21日，被告向福州市不动产登记和交易中心申请房屋产权证遗失补办手续，并发布了产权遗失声明。从而引起纠纷。另查明，案涉房产为二手房买卖，第一买主为薛宏明，薛宏明出卖案涉房产时，房产市场的房价处在涨价时期，薛宏明与原、被告进行房产交易时的差价款为873398元，该款由薛宏明指定刘巧玲收取。 本院认为，2017年7月8日，俩原告与被告签订的《三方合资购房协议书》系当事人的真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，本院依法予以确认。由于被告未依合同履约，应承担违约责任。在诉讼过程中，被告提出案涉房产实际总价1622524元，被告已独自付清全部购房款；原告冯梅云在福州市区内已有多套住房，不具有在福州市购买商品房的购房资格。被告未提供其他证据加以佐证，本院不予支持。被告还提出原告冯元飞的银行征信不良，无法再按揭贷款购买案涉房屋。经查明，原告冯元飞的银行征信不良，只能影响其在银行按揭贷款，其是否能在银行按揭贷款、利率高或低不属于本院审理的范围。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条之规定，判决如下： 一、确认位于福州市马尾区［产权证号为闽（2017）福州市马尾区不动产权第9003651号］的房屋产权为原告冯元飞、原告冯梅云和被告陈爱娟三人按份共有，其中原告冯元飞占有房屋产权42.896%，原告冯梅云占有房屋产权20.499%，被告陈爱娟占有房屋产权36.605%。 二、在本判决生效后30天内，被告陈爱娟协助俩原告冯元飞、冯梅云办理位于福州市马尾区［产权证号为闽（2017）福州市马尾区不动产权第9003651号］的房屋产权变更登记手续。 案件受理费34726.40元，保全费5000元，合计39726.40元，由被告陈爱娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张希德 二〇二〇年九月一日 书记员  林 楠 附:本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 执行申请提示： 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。