广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂06民申26号 再审申请人（原审原告）：徐国有，男，1975年4月15日，汉族，现住广西来宾市。 再审申请人（原审原告）：叶胜燕，女，1976年4月1日，汉族，现住广西来宾市。 被申请人（原审被告）：广西防城港万盛置业有限公司，住所：广西防城港市防城区人民路68号北部湾商业中心1栋9楼905室，统一社会信用代码：91450603699857939U。 法定代表人：钱金云，执行董事。 再审申请人徐国有、叶胜燕因与被申请人广西防城港万盛置业有限公司（简称万盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院(2019)桂0603民初1183号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 徐国有、叶胜燕申请再审称，请求：1、撤销防城港市防城区人民法院(2019)桂0603民初1183号民事判决；解除2015年1月12日申请人与被申请人签订商品房买卖合同；被申请人退还购房款及购房税费共2,965,760元。事实和理由：2015年1月12日申请人与被申请人签订商品房买卖合同，合同约定被申请人将位于广西防城港市防城区部湾商业中心第5栋1层101、102号房商铺所有权以2,861,016元的价格出卖给申请人。被申请人虽然将商铺交付给了申请人，但因被申请人的未能提供工程竣工材料给房产部门，导致多年来申请人不能取得房地产权属证书。申请人要求被申请人退还购房款未果，遂向原审法院提起民事诉讼。原审法院于2019年11月18日作出(2019)桂0603民初1183号民事判决，驳回了申请人的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2020年4月22日，申请人从防城港市防城区建设工程质量安全监督站取得了《关于北部湾商业中心竣工验收的情况说明》的新证据，证明了因被申请人的原因，被申请人没有提供竣工验收及备案资料，不能办理工程竣工备案手续。申请人不能取得房地产权属证书，是被申请人的责任。申请人与被申请人签订商品房买卖合同，是为了取得房产所有权。申请人取得房产所有权的法定凭证是取得房产权属证书。因被申请人的责任造成申请人不能取得房产权属证书，其行为已经构成了违约，申请人有权依据购房合同要求被申请人退还购房款依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项，当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的。申请人的再审申请符合法律。规定，应当再审。现将再审的事实和理由陈述如下：一、申请人有新的证据，足以推翻原判。2020年4月22日，申请人从防城港市防城区建设工程质量安全监督站取得了《关于北部湾商业中心竣工验收的情况说明》的新证据。其中载明：“北部湾商业中已办理竣工验收手续，因建设单位原因，未提供验收及备案资料，故不能办理工程竣工备案手续。”防城区城乡建设和城市管理局在上述证据中加盖公章，证明情况属实。买受人要取得商品房产权证书的前提条件是必须办理工程竣工备案手续。然而，要办理工程竣工备案手续，必须由建设单位提供竣工验收及备案资料。被申请人作为北部湾商业中心项目工程的建设单位，负有向工程行政管理机关提供北部湾商业中心项目工程竣工验收及备案资料的义务。北部湾商业中已办理竣工验收手续，被申请人没有履行提交工程竣工验收及备案资料的义务，造成不能办理工程竣工备案手续，导致申请人购买商品房不能取得房产权属证书的后果。这完全是被申请人一方的责任，其行为构成了违约。原审判决认定被申请人对此未构成违约是错误的，应予纠正。二、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应子支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该司法解释第十八条第一款第三项规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，2015年1月12日申请人与被申请人签订的商品房买卖合同，约定出卖人在2015年6月30日前交验收合格的房屋。本合同属于现房销售合同，由于出卖人的原因，至今已经超过法定办理房屋所有权登记的期限，申请人有权请求解除合同和赔偿损失。买卖合同第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。这也是申请人解除合同，返还购房款的合同依据。原审驳回申请人的诉讼请求是错误的，必须纠正。三、申请人与被申请人签订的商品房买卖合同第十五条“出卖人应当在商品房综合验收合格后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，不是申请人的义务，对申请人没有约束力。原审适用法律错误，应当依法再审纠正。在申请人已经交付了全部的购房价款后，由于被申请人未提供验收及备案资料，申请人多年来未能取得房屋权属证书，被申请人应当承担违约责任。申请人与被申请人于2015年1月12日签订的商品房买卖合同第十五条“出卖人应当在商品房综合验收合格后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的规定，明确了办理权属登记需的资料由被申请人向产权登记机关提供。向产权登记机关提供办理权属登记需的资料是被申请人的义务，对被申请人有约束力。此项不是申请人的义务，对申请人没有约束力。被申请人何时何地提供办理权属登记所需的资料，都不能妨碍取得房产证。商品房是否经综合验收是被申请人的事，申请人无需关注。原审法院和被申请人都将此规定解读为综合验收合格后720个工作日内给申请人办理房产权属证书，是错误的，这是原审错判主要原因。商品房买卖合同第十五条，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人可以退房”与“出卖人应当在商品房综合验收合格后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”并没有关联，没有因果关系。向产权登记机关提供办理权属登记所需资料与办理商品房权属登记登记证书的两种不同的行为，不能混为一谈。原审指鹿为马，严重曲解条款本意，对案件审理不负责任。难道说，被申请人不提供资料报产权登记机关备案，申请人就不应当取得房产证书了？如此审判，不但没有化解双方当事人的矛盾纠纷，而且还激化了矛盾双方，有悖司法宗旨。本案商品房买卖合同涉案的商品房办理房产证事宜，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、十八条第一款第三项的规定。原审适用法律错误，应当依法再审纠正。四、本案的商品房买卖合同约定交付的是经验收合格的商品房，不是经综合验收合格的商品房，不能以综合验收限制申请人取得房产所有权，办理房地产权属证书。合同第八条，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。根据此约定，被申请人交付给申请人的商品房是经验收合格的商品房，不是经综合验收合格的商品房，不能以综合验收限制申请人取得房产所有权，办理房地产权属证书。自合同订立之日起90日申请人未能取得房屋权属证书的，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，被申请人应当承担违约责任。只要商品房验收合格，付清了购房款，申请人就应当获得房产所有权。《关于北部湾商业中心竣工验收的情况说明》，证明了北部湾商业中已办理竣工验收手续，被申请人没有履行提交工程竣工验收及备案资料的义务，造成不能办理工程竣工备案手续，导致申请人购买商品房不能取得房产权属证书，完全是被申请人一方的责任。被申请人以综合验收为借口推卸责任，充分证明了被申请人没有商业诚信，不守商业德道。五、申请人给付了购房款，没有取得房产证，没有取得商品房的所有权，商品房买卖无法完成，商品房买卖合同应当解除。《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。由此可见，申请人虽然支付了购房款，因没有取得房产证，就没有实际取得商品房的所有权。双方签订商品房买卖合同后，因被申请人的责任，申请人没有在法定期限内获得所购买商品房的所有权，申请人解除商品房买卖合同，于法有据。综上，申请人有新的证据，足以推翻原判；申请人购买商品房不能取得房产权属证书，完全是被申请人一方的责任；原审将商品房买卖合同中的“综合验收合格后720个工作日内，被申请人向产权登记机关提供办理权属登记需资料”，错误解读为“综合验收合格后720个工作日内，办理申请人的权属登记登记证书”。原审事实认定不清，适用法律不当，实体判决错误，应予纠正。本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》再审条件，请求防城港市中级人民法院依法再审，支持申请人的诉讼请求。 被申请人万盛公司书面答辩称，申请人的再审申请没有事实和法律依据，应依法予以驳回。理由：一、申请人提供了《关于北部湾商业中心竣工验收的情况说明》，该份证据证明万盛公司已经着手办理竣工验收手续，已于2015年9月25日通过了施工单位、勘察单位、涉及单位、监理单位、建设单位“五方验收”，及于2015年10月16日办理了“建设工程消防验收意见书”，但因建设单位广西建工集团第一建筑工程有限责任公司未配合将竣工验收及备案材料予以提交防城港市防城区住建局，致使涉案楼盘“综合验收”直至今日办理受阻。二、涉案5栋1层101、102号商铺的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房综合验收合格后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条明确约定的是商品房经过“综合验收合格”后720个“工作日”内，出卖人即万盛公司将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。一审法院查明了办理产权证的条件尚不成就，从而判决驳回了一审诉讼请求。另外，徐国有、叶胜燕名下5栋l层101、102号状态为已装修、已出租，目前处于出租他人正常营业状态，徐国有、叶胜燕作为物权所有者享有该不动产的占有权、处分权、收益权。三、防城港市防城区不动产登记局公布的《国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（一次性告知书）》之“服务指南”，列明楼盘开发商申请不动产首次登记即“办理大证”的，需要以下材料：1．不动产登记申请表，2．申请人身份证明材料原件（申请人为法人或其他组织的，核验组织机构代码证或营业执照原件）；3．不动产权属证书、证明或者土地权属来源材料；4．房屋已经竣工的材料（建设工程竣工规划核实合格单、竣工验收备案表）；5．权籍调查成果（含权籍调查表、房屋平面图、宗地图以及宗地界址点坐标，或房地产调查及测绘报告等权籍调查成果）。现在在办理“产权大证”过程中，因工程款纠纷，建设单位（广西建工集团第一建筑工程有限责任公司）未将工程向防城区住建局备案的情形，从而导致办理大证的流程推进不利。四、再审申请书中提到的所谓新证据并不存在，其予以举证的该份材料、该工程状态在一审审理期间即存在并延续到了现在，且再审申请人此前就案涉商铺延期交房问题在一审法院起诉过一次。合同法规定，各方应遵循诚实信用原则，严守合同条款履行，故恳请依法驳回再审申请。 原审法院查明：叶胜燕、徐国有与万盛公司于2015年1月12日签订购买位于防城港市防城区商铺的《商品房买卖合同》，合同签订后，原告已取得商铺的使用权，并将商铺出租取得收益。另查明，叶胜燕、徐国有曾于今年4月份到本院起诉万盛公司，要求万盛公司支付防城港市防城区人民路68号北部湾商业中心5栋1层102号商铺逾期交房的违约金289,399元，最终万盛公司以获得叶胜燕、徐国有220,000元赔偿为前提条件而撤回起诉，万盛公司也已将220,000元支付叶胜燕、徐国有。因万盛公司未将二期工程款结清给广西建工集团第一建筑工程有限责任公司（简称广西一建），所以广西一建不配合万盛公司办理综合验收手续，导致整栋北部湾商业中心（天和）项目未能通过综合验收。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房综合验收合格后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”。现叶胜燕、徐国有以万盛公司逾期不协助办理不动产证和房产证为由提起诉讼，要求解除合同，由万盛公司返还购房款、税费并赔偿相关损失。 原审法院认为，叶胜燕、徐国有之前以万盛公司逾期交房为由提起诉讼，现在以万盛公司逾期办理房屋权属变更登记为由提起本案诉讼，叶胜燕、徐国有之于本案诉讼，并不同时符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条关于构成重复起诉的四个条件，因此万盛公司抗辩称叶胜燕、徐国有违反一事不再理原则、本案属于重复起诉的理由不成立；双方当事人在合同中约定，在商品房进行综合验收后，万盛公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从而进一步协助办理房屋产权证。然而，因涉案商品房未进行综合验收，故万盛公司协助办证的条件尚未成就，也就是说，万盛公司对此并未构成违约。所以，叶胜燕、徐国有请求解除合同、由万盛公司返还购房款、税费并赔偿相关损失缺乏法律依据，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决：驳回徐国有、叶胜燕的诉讼请求。案件受理费31,212元，减半收取15,606元，由徐国有、叶胜燕承担。 本院经审查认为，双方当事人在合同中约定，在商品房进行综合验收后，万盛公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从而进一步协助办理房屋产权证。原审判决认定涉案商品房未进行综合验收，万盛公司协助办证的条件尚未成就，进而判决驳回叶胜燕、徐国有请求解除合同、由万盛公司返还购房款、税费并赔偿相关损失的诉讼请求。叶胜燕、徐国有在本院再审审查期间向本院提交《关于北部湾商业中心竣工验收的情况说明》一份，拟证明因万盛公司没有提供竣工验收及备案资料，导致其无法取得房屋权属证书，责任在万盛公司。本院认为，原审判决认定万盛公司协助办证的条件尚未成就，至于条件尚未成就的原因在所不问，叶胜燕、徐国有对该判决未提起上诉，视为认可万盛公司协助办证的条件尚未成就，故原审判决驳回叶胜燕、徐国有的诉讼请求并无不当。叶胜燕、徐国有在再审审查期间向本院提交的《关于北部湾商业中心竣工验收的情况说明》不能证明万盛公司协助办证的条件已成就，不足以推翻原判决，其申请再审的理由不能成立，本院予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回叶胜燕、徐国有的再审申请。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年九月七日 法官助理 邹采伶 书 记 员 王秋媚