湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂2827民初1459号原告：彭洗凤，女，1982年11月13日出生，土家族，湖北省来凤县人，住来凤县。委托诉讼代理人：吴恽梅，湖北领汇律师事务所律师。被告：湖北盛发房地产开发有限公司，住所地来凤县翔凤镇金盆山18号，统一社会信用代码：91422827673684603P。法定代表人：田洪涛，董事长。委托诉讼代理人：侯明峰，湖北夷水律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贵，湖北夷水律师事务所律师。原告彭洗凤与被告湖北盛发房地产开发有限公司（以下简称盛发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭洗凤的委托诉讼代理人吴恽梅，被告盛发公司的委托诉讼代理人侯明峰、张贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭洗凤向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理不动产权证书；2.判决被告支付逾期办理不动产权证的违约金10000元；3.判决被告立即开具契税及大修基金发票，并赔偿未开具发票给原告造成的交易损失；4.诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告协助原告办理不动产登记；明确和增加第二项诉讼请求为：判决被告支付从2017年4月25日至2020年4月25日，以年利率6%计算逾期办理不动产权证的违约金31799元；变更第三项诉讼请求为：要求被告出具契税和维修基金发票并赔偿因未开具发票给原告造成的交易损失。事实与理由：彭洗凤与盛发公司于2014年10月8日签订《商品房买卖合同》，彭洗凤以单价2698元的价格购买了2号楼一单元1902号房屋，购房款总计300854元。合同签订后，彭洗凤支付了首付款90854元，余款210000元在银行办理了按揭贷款。2018年4月8日，彭洗凤向盛发公司交纳了契税和大修基金费用共计15237元，盛发公司出具了收据，但未开具正式发票。盛发公司按照合同约定交付了房屋，彭洗凤已装修入住并每月按时偿还按揭贷款，但盛发公司未给彭洗凤办理不动产权证书，故彭洗凤为维护其合法权益，特起诉至法院。盛发公司辩称，1.彭洗凤主张支付逾期办证的违约金应适用诉讼时效的规定，且起诉超过了诉讼时效；2、涉案房屋无法办证并非出卖人的原因，而是3号楼顶层6户业主擅自在楼顶加层，私搭乱建，致使涉案小区无法通过消防验收，影响了房屋竣工备案证的办理和后续的办证。涉案小区物业公司已经就该问题通知了相关业主，并就此情况向来凤县住建局书面反映过；3、涉案小区办证问题涉及近900户业主，来凤县政府及相关部门非常重视，今年已多次召开协调会，启动了办证流程，现在正陆续为小区业主办理不动产登记；4、近年来，受经济大环境影响，盛发公司举步维艰，已难以维持，加之今年疫情，企业更难以运转，希望业主能给予宽容，助力企业复工复厂，尽早解决涉案房屋办证问题。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。彭洗凤提交的证据为：《商品房买卖合同（预售）》、销售不动产统一网络代开发票、《关于办理不动产登记的公告》、来凤县不动产登记中心出具滨江新城小区截止2020年8月3日的办证情况。盛发公司提交的证据为：情况反映，3号楼楼顶违章搭建的照片，盛发公司和物业公司通知3号楼楼顶业主限期拆除违章建筑的照片和通知书，消防验收整改通知书，盛发公司给湖北晓彰物业管理有限公司的通知，滨江新城三号楼私自搭建情况，滨江新城1号、2号楼工程竣工验收备案证明书，建设工程竣工验收规划条件核实证明，滨江新城商住楼绿化用地指标及亮化工程验收函，建设工程绿化用地指标验收意见表，联系函4份；对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。彭洗凤对盛发公司证明因第三人原因导致逾期办证的证明目的有异议的证据，本院需综合全案证据及查明的事实综合分析。本院经审理认定的事实如下：2014年10月8日，彭洗凤（买受人）与盛发公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》。盛发公司将其开发坐落于来凤县翔凤镇霁虹路滨江新城小区2号楼一单元1902号房屋出售给彭洗凤，总价款为人民币300854元。彭洗凤支付购房首付款90854元，余款210000元在中国工商银行来凤支行办理了按揭贷款。2016年4月22日盛发公司向彭洗凤出具购房发票。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定商品房交付时间是2015年10月1日前，第二十条第（二）项房屋所有权转移登记中约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”但双方没有就共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权转移登记的时间及因出卖人原因导致逾期办证的责任进行约定。商品房买卖合同签订后，盛发公司按照合同约定向彭洗凤交付了房屋，彭洗凤也已实际占有和使用该套房屋。2018年4月8日彭洗凤向盛发公司支付因缴纳契税和维修基金所需费用共计15237元，盛发公司向彭洗凤出具收据一张。因盛发公司交房后至今未向彭洗凤给付不动产权证书、购房契税发票及维修基金发票，故彭洗凤向本院提起诉讼。本院认为，彭洗凤与盛发公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，不违反法律的效力性强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定全面履行义务，行使权利。本案需要解决的争议主要是：1.盛发公司是否逾期将房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案导致彭洗凤至今未能取得不动产权证书；2.盛发公司是否应当向彭洗凤支付逾期办证的违约金，该违约金如何计算；3.彭洗凤主张盛发公司因逾期办证向其支付违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；4、盛发公司是否应当向彭洗凤出具购房契税及维修基金发票。关于盛发公司是否存在逾期将彭洗凤所购房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案及是否因逾期办证承担违约金责任的问题。房屋所有权转移登记，盛发公司与彭洗凤虽然在《商品房买卖合同（预售）》中约定了由双方共同向房屋登记机构申请办理，但申请办理不动产权证书所需资料主要由盛发公司提供，业主只需缴纳契税、维修基金及提供购房合同、购房人身份信息，彭洗凤已经将办证所需缴纳的费用支付给盛发公司，完成了申请办证所要履行的义务，至今未取得不动产权证书的原因是盛发公司没有向不动产登记中心送交办证所需的全部材料，不论是什么原因导致办证资料未能全部送交，对于签订《商品房买卖合同（预售）》相对方彭洗凤而言，盛发公司没有按照合同约定履行向房屋登记机构申请办证的义务，构成违约。即便因滨江新城小区3号楼楼顶6户业主私搭乱建导致消防验收未能通过，不能取得消防验收合格的意见书，最终导致不动产权证书不能在法定或约定的时间内申请、取得，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，盛发公司抗辩因第三人的原因导致逾期办证不承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院依法不予采纳。彭洗凤主张盛发公司协助其办理不动产登记的诉讼请求本院依法予以支持。双方没有在合同中约定盛发公司应当在何时向产权登记机关送交权属转移登记的相关资料。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，除当事人有特殊约定外，商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，由于出卖人的原因，自房屋交付使用之日起90日内，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。彭洗凤在答辩状中陈述盛发公司按照合同约定向其交付了房屋，故房屋交付使用的时间应认定为2015年10月1日。根据上述规定，盛发公司应当在2015年12月29日前向彭洗凤给付房屋权属证书，但彭洗凤至今仍未取得，盛发公司应当承担逾期给付权属证书的违约责任。关于彭洗凤主张盛发公司因逾期办证向其支付违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效及违约金如何计算的问题。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应当从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中双方没有在合同中约定办证期限，则应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定计算，另外根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，故盛发公司逾期办证，彭洗凤请求给付违约金的诉讼时效应从2015年12月30日开始计算至2018年12月30日。双方在合同中没有约定违约金以及违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于该规定属于继续性债权，因以每个个别债权分别适用诉讼时效，当事人因逾期办证提起违约之诉，相对方在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。综上，本案中彭洗凤于2020年8月10日向本院提起诉讼，诉讼时效保护起诉之日前三年即从2020年8月10日至2017年8月10日，结合彭洗凤诉请盛发公司支付违约金的时间为2017年4月25日至2020年4月25日，故应当认定彭洗凤主张盛发公司支付逾期办证违约金的部分诉讼请求未超过诉讼时效。违约金的计算期间应从2017年8月10日至2020年4月25日，具体计算方式为：以购房款300854元为基数，支付自2017年8月10日至2020年4月25日的违约金，其中2017年8月10日至2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日至2020年4月25日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。彭洗凤主张盛发公司在上述范围内支付违约金的诉讼请求本院依法予以支持，超过该部分的诉讼请求本院依法不予支持。关于盛发公司是否应当向彭洗凤出具购房契税及维修基金发票。彭洗凤向盛发公司交付购房契税及维修基金所需费用，盛发公司出具收据，从双方行为表明，就盛发公司代彭洗凤向相关部门缴纳契税和维修基金后再将相关部门开具的专用发票给付彭洗凤达成了一致的意思表示。另外参照《住宅专项维修资金管理办法》第十四条“专户银行、代收专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、直治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。”的规定，盛发公司应当向彭洗凤出具住宅专项维修资金专用票据。故彭洗凤主张盛发公司向其出具购房契税发票及住宅专项维修资金专用票据的诉讼请求本院依法予以支持。另外，彭洗凤主张盛发公司赔偿未开具发票给其造成的交易损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，彭洗凤对其主张有责任提交证据证实。本案中彭洗凤对此并未提交任何证据证实其主张，未履行举证义务，对于该项诉讼请求没有事实基础和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十四条规定，判决如下：一、被告湖北盛发房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助原告彭洗凤办理不动产权证书的登记手续，并向原告彭洗凤出具契税完税票据及住宅专项维修资金专用票据；二、被告湖北盛发房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内向原告彭洗凤支付逾期办证的违约金。该违约金从2017年8月10日起计算至2020年4月25日，以购房款300854元为基数，其中2017年8月10日至2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日至2020年4月25日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；三、驳回原告彭洗凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费594元，因适用简易程序审理，减半收取297元由被告湖北盛发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  夏大胜二〇二〇年九月二十六日法官助理赖婷婷书记员（兼）  赖婷婷