广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16423号上诉人（原审被告）：广州广之旅海外咨询服务有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路191号B塔1301、1310-1324房。法定代表人：杜威。委托诉讼代理人：柯劲恒，广东东方星联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭力荔，广东东方星联律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何永朝，男，1977年10月13日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：**，国信信扬律师事务所律师。上诉人广州广之旅海外咨询服务有限公司（以下简称“广之旅公司”）因与被上诉人何永朝委托合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人广之旅公司委托诉讼代理人柯劲恒、郭力荔，被上诉人何永朝委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广之旅公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回何永朝的全部诉讼请求；3.案件受理费由何永朝负担。事实与理由：（一）、一审法院对中文版《预订合同》的法律性质认定错误，广之旅公司并非返还预订金的适格当事人。中文版《预定合同》系广之旅公司作为外方开发商GSD的代理人与何永朝签订。广之旅公司收取预订金的行为也系接受开发商的委托进行的代收款操作，实际收款人为开发商GSD而非广之旅公司。根据合同法第四百零二条之规定，该《预定合同》应直接约束何永朝与外方开发商GSD。何永朝纵使有返还预订金的需要，也应当向开发商GSD提出请求。(二)退一步讲，纵使不考虑广之旅公司与开发商GSD之间的代理关系，一审法院也对《预定合同》的约定内容存在错误认识。根据《预定合同》第五条第2项之规定，广之旅公司在确定物业无法购买后30日内进行退费操作的前提条件是“买方书面通知开发商及受托方，受托方有权自收到开发商通知后”，才进行订金返还的操作。本案中，广之旅公司从未收到开发商GSD的退费通知，返还订金的条件尚未成就，根本不具有返还订金的义务。一审法院无视广之旅公司的代理人身份，片面加重广之旅公司义务，认定广之旅公司一经何永朝书面通知，即具有向何永朝返还订金的义务属于对《预定合同》约定事实的重大误解，使广之旅公司负担了合同未约定之责任，严重侵犯了广之旅公司的权利。（三）、《ReservationAgreement》并非正式的房屋买卖合同，其有效与否不应影响《预定合同》的履行。何永朝拒绝签订房屋买卖正式合同的行为属于对《预定合同》的根本违约。2017年6月9日，广之旅公司向何永朝发送了正式的房屋买卖合同《SaleAgreement》。根据《预订合同》第三条买方责任第3项的约定，买方应在开发商规定的时间内签订该物业买卖文件，但在何永朝收到《SaleAgreement》后，并未依约履行其签订合同的义务。由于《ReservationAgreement》并非正式的物业买卖合同，其有效与否均不影响何永朝与开发商签订正式房买卖合同，更不应影响《预订合同》的履行。因此，何永朝与开发商GSD之间未达成买卖合同的根本原因，在于何永朝拒绝签订《SaleAgreement》。何永朝违反《预订合同》约定的买方责任，以其主观原因而终止履行物业购买手续，应当依据《预定合同》第五条退款规定第2项的约定，待广之旅公司收到开发商通知后向何永朝进行退费操作。一审法院枉顾《预定合同》约定的事实，将并无关联的《ReservationAgreement》与《预定合同》进行捆绑，未就何永朝拒绝签订《SaleAgreement》的违约行为进行认定，属于对事实认定的错误，应当予以纠正。（四）广之旅公司已经履行了《预定合同》约定的全部合同义务，何永朝在没有单方解除权的情况下拒不履行合同内容，是对合同的根本违约，应当依约承担相应的违约责任。《预定合同》是为了促使何永朝与开发商GSD签订正式购房合同而签订的合同，在合同中，对广之旅公司的义务约定限定为“按照开发商关于物业买卖的规定协助买方收集、整理并提交购买物业之相关材料”、“应向买方及时、准确、完整的介绍预定的物业项目资料”，广之旅公司已依约向何永朝提供了物业买卖有关的材料，履行了全部合同义务。在广之旅公司依约履行了《预定合同》全部义务的情况下，何永朝并未按照《预定合同》之约定，履行合同第三条第3项之买方责任。根据合同法第一百一十五条之规定，应当依约承担违约责任，无权要求广之旅公司返还订金。（五）、一审法院以《预定合同》的合同目的已经无法实现为由解除合同、要求广之旅公司返还订金属于法律适用错误。根据合同法第九十四条规定及合同法第三条、第五条、第六条的原则性规定和法理学的基本要求，违约方不应在解除合同的行为中获益。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，应当由守约方享有合同解除权。本案中广之旅公司已履行了《预定合同》约定的全部义务，盖因何永朝拒绝履行《预定合同》约定的义务，仅因其主观意愿拒绝与开发商GSD签订购房合同，若因其行为致使合同目的无法实现，该合同的解除权应当归属于守约方广之旅公司享有。退一步讲，即使《预定合同》由于无法实现合同目的而解除，广之旅公司作为开发商GSD的代理人，其权利义务关系直接发生于开发商GSD和何永朝之间，根据《预定合同》第二条第2项内容可知，广之旅公司仅为预订金的代收款人，该笔预订金的实际收款人为开发商GSD。广之旅公司根本不是返还预订金的适格当事人，不应背负返还预订金的义务。此外，广之旅公司也可以根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”的规定，以何永朝违约为由拒绝返还订金。何永朝答辩称，同意一审判决。何永朝从未见过外方开发商，没有与之建立合同关系。何永朝与广之旅公司基于中文版《预定合同》的签订而建立委托关系，广之旅公司是接受何永朝委托履行义务，其是适格的返还款项主体。广之旅公司违反了受托人的善良注意义务，违背何永朝意志签订《ReservationAgreement》，何永朝作为委托方，有任意解除权，有权要求广之旅公司返还预订金。何永朝向一审法院起诉请求判令:1.解除何永朝与广之旅公司签订的《预定合同》；2.广之旅公司向何永朝返还购房定金人民币45000元，并向何永朝支付45000元定金赔偿。一审认定的事实：2017年4月26日，何永朝（买方）与广之旅公司（受托方）签订《预订合同》并约定，受托方系经开发商及其他有权授权主体授权，有权在中国境内销售RR项目物业（以下简称案涉项目）并提供咨询服务，买房预订物业位于英国，使用年限250年，物业面积30㎡，物业类型为公寓，总金额为73500英镑。买方应于签订预订单当日支付预订金人民币45000元，另约定买方自签订预订单生效之日起3日内（即2017年4月29日24时前），享有对该预订物业的“无条件冷静期”。买方在此期间内可依约单方面解除预订单。若买方支付预订金以及经过本订单约定的冷静期后，因买方主观原因而提出终止履行购买物业手续的，如买方未与开放商签订物业正式购买合同文件的，买方应书面通知开发商及受托方，受托方有权自收到开发商通知后解除本预订单，并有权将预订物业另行出售，受托方自确定物业无法购买之日起30日内扣除相关手续费后向买方退还预订金；如买方已经与开发商（或其他有权授权主体）签订物业正式购买合同文件的，买方应书面通知开发商及受托方，受托方有权自收到开发商通知后单方解除本预订单，同时没收买方已经支付的预订金作为违约金，并保留追究买方赔偿实际损失的权利，本预订单自受托方退还预订金之日终止履行。同日，何永朝向广之旅公司转账支付人民币45000元，广之旅公司向其出具收到何永朝交来英国皇家河畔公寓85号房款人民币45000元的收据。何永朝提供的英文版预订合同《ReservationAgreement》，显示价格为68750元，买方落款手写签名为“何永朝”，落款日期2017年5月10日。何永朝主张该英文版预订合同的落款签名非其本人所签，广之旅公司对此予以确认，广之旅公司称由于该份文件签订时间处于五一假期，经广之旅公司工作人员与何永朝电话沟通，得到何永朝口头授权后进行代签。同时广之旅公司称中文版预订合同与英文版预订合同中的价格不一致系因为何永朝最终购买的房型不一致。广之旅公司另称其已将所收何永朝款项汇同案外人梁杏华、陈建文的款项一并汇入英国GSD湖畔有限公司账户，何永朝认为其将预订合同款项转账至广之旅公司，广之旅公司系案涉合同的实际收款人。何永朝另提交电子邮件截图打印件，该电子邮件系何永朝、广之旅公司交流购买案涉项目的交流情况。广之旅公司不确认上述证据的真实性、合法性、关联性。2017年7月20日，何永朝向广之旅公司提交退费申请书，载明何永朝向广之旅公司申请退回订金人民币45000元，理由如下：1.合同内没有包括约定的保证5年内的每年收益（房款的百分之八）；2.何永朝无法接受合同内关于逾期14天未付租金强制解除合同关系的条款；3.未经何永朝同意或授权，擅自冒签文件的行为是违法的。广之旅公司于2017年11月29日出具答复，载明如下：1.何永朝委托广之旅公司办理预定3套英国学生公寓的服务，并签署预订合同，并与案外人陈建文、梁杏华合计支付预定金15000英镑，合同签署后广之旅公司已协助完成预定，但及后因何永朝对项目存在疑问，于2017年7月21日单方面要求终止合同服务及退费；2.广之旅公司收到何永朝的退费申请后已通知开发商就退款事宜进行沟通，但因为根据预订合同约定以及英国相关法律，何永朝缴纳的预定金已转入开发商指定信托账户受到监管，任何人、单位均不能挪动。现经开发商最新回复，该公寓项目仍在建设中，任何退款申请必须在项目完工后申请。何永朝据上述广之旅公司的答复中的“定金”二字主张本案其所交款项为定金而非合同约定的预订金。广之旅公司提交以下证据：1.红石资本投资公司与广之旅公司（代理商）签订的《代理协议》，约定红石公司以非独家方式任命代理商推广房产及招揽房产购买者，其附件载明开发项目为谢菲尔德皇家河畔公寓项目；2.电子邮件翻译件及截图，载明广之旅公司与案外人的协议中已约定相关收益率，以及英国开发商邮件答复广之旅公司无法退回约定金的情况。何永朝诉称广之旅公司的违约行为包括：1.在何永朝签署涉案合同前，广之旅公司承诺5年之内有8%的返租收益，但广之旅公司提供的证据并没有利润和租期方面的保障。2.广之旅公司超越何永朝的授权范围，冒名签署英文版的预订合同。以上事实，有何永朝提交的预订合同、银行卡刷卡单，电子邮件截图、英文版预订协议、退费申请、答复说明，广之旅公司提交的收据、汇款凭证等证据以及双方的陈述在案佐证。一审法院认为：何永朝、广之旅公司签订《预订合同》是双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，该委托合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，何永朝依约向广之旅公司支付预订金人民币45000元。现何永朝无继续履行其与广之旅公司签订的《预订合同》的主观意愿，且广之旅公司已明确开发商已将何永朝交付的预订金予以没收，如何永朝现需要继续购买该物业，则需重新缴纳预订金及购房款，即何永朝、广之旅公司双方签订的《预订合同》的合同目的已不能实现，故一审法院依法予以解除。根据案涉合同约定，若买方支付预订金及经过约定的冷静期后，因买方主观原因而提出终止履行购买物业手续的，如买方未与开发商签订物业正式购买合同文件的，买方应书面通知开发商及受托方，受托方自确定物业无法购买之日起30日内扣除相关手续费后向买方退还预订金。何永朝、广之旅公司均确认英文版预订合同《ReservationAgreement》中的买方签名“何永朝”系由广之旅公司所签，广之旅公司虽辩称其代何永朝签名已获得何永朝的授权，但未能提供证据予以证明，故不能认定英文版预订合同《ReservationAgreement》系由何永朝与开发商签订。何永朝在未与开发商签订物业正式购买合同文件的情况下，通过退费申请的形式书面通知广之旅公司，广之旅公司应依照合同约定在确定物业无法购买之日起30日内扣除相关手续费后向何永朝退还预订金。在广之旅公司未提供证据证明存在相关手续费的情况下，广之旅公司应向何永朝退还预订金45000元。关于何永朝主张广之旅公司支付45000元定金赔偿的诉讼请求。关于何永朝主张广之旅公司存在的两个违约行为，一审法院评析如下：1.何永朝未提供证据证明广之旅公司曾向其作出关于5年之内有8%的返租收益的承诺，即使广之旅公司确有作出上述承诺，何永朝亦未举证证明开发商拟与其签订的正式房屋买卖合同中无上述承诺的约定，何永朝主张广之旅公司存在该项违约行为缺乏事实依据，故一审法院不予支持。2.虽然广之旅公司未能举证证明其代何永朝在与开发商的英文版预订合同《ReservationAgreement》签名已经何永朝授权，广之旅公司确应就其行为承担相应的法律后果（即在何永朝要求退款的情况下应向其退还预订金45000元），但何永朝在发现该行为后可要求由其本人重新与开发商签订英文版预订合同《ReservationAgreement》及正式的房屋买卖合同，即广之旅公司的上述行为不必然成为阻却合同履行的因素。现何永朝基于主观意愿及合同目的不能实现的客观情况主张解除合同的诉讼请求虽得到一审法院的支持，但何永朝以此主张广之旅公司支付45000元定金赔偿的诉讼请求缺乏事实与法律依据，亦有失公平，故一审法院不予以支持。为此，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定作出判决如下：一、何永朝与广之旅公司于2017年4月26日签订的《预订合同》予以解除；二、广之旅公司自判决发生法律效力之日起十日内向何永朝返还预订金人民币45000元；三、驳回何永朝的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由何永朝负担1125元，广之旅公司负担925元。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院二审查明如下事实：一、广之旅公司确认中文版《预订合同》由其单方拟定，内容与《ReservationAgreement》不具有直接关系，也不是英文版的翻译件。在中文版《预定合同》中约定的买方在“无条件冷静期”、“正式购买合同签订前”、“正式购买合同签订后”分别单方解除《预订合同》应当承担的法律责任，在《ReservationAgreement》中并无相应约定。二、对于何永朝支付的案涉45000元预订金，广之旅公司明确，外方开发商已复函无法退还，具体详见英国金沙发展有限公司2017年11月10日向何永朝的复函。但在该函件中，外方开发商同时明确，“支付预定费后，特定单位将从可售清单中移除，不能提供给任何其他潜在买家。”本院询问该预留房产的现状如何？广之旅公司回复称，“已经被开发商收回，据说是烂尾了，没有再出售给别人”，但对此未能提交证据予以证实。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本案为委托合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合各方的诉辩意见，本案二审争议焦点问题为：涉案中文版《预定合同》是否解除？以及广之旅公司应否承担向何永朝返还预订金45000元的法律责任？本院分析认定如下：第一，中文版《预定合同》中，广之旅公司虽明确其是得到外方开发商授权在中国境内销售涉案房产，并代外方开发商收取预订金。但是，中文版《预订合同》并不直接产生拘束何永朝和外方开发商的法律效力。理由如下：1.中文版《预订合同》系广之旅公司单方拟定，与外方开发商提供的《ReservationAgreement》并无直接关系。中文版《预订合同》与《ReservationAgreement》存在重大内容差异，特别是在买方于不同阶段单方解除合同应当承担的违约责任约定方面，两个版本存在本质区别，直接影响买方和外方开发商的权利；2.中文版《预订合同》签订后，何永朝还需与外方开发商签订《ReservationAgreement》，以最终确定双方的预购房屋买卖关系。由此更能证明，外方开发商与何永朝法律关系的设立，应当以《ReservationAgreement》为准。广之旅公司一审期间确认《ReservationAgreement》是由其员工代签，并无证据证实得到何永朝的事先同意和事后追认。在《ReservationAgreement》约定的违约责任条款严苛于中文版《预定合同》，且没有得到何永朝确认的情况下，对何永朝不发生法律效力。第二，中文版《预定合同》第五条第2款，对于“正式购买合同签订后”及“正式购买合同签订前”何永朝单方解除合同的法律责任有明确规定。从合同条文来看，广之旅公司在拟定该《预定合同》时采用了“二分法”的责任方式，即：在“正式购买合同签订后”买方解除合同，需承担没收预订金和赔偿损失的违约责任；而“正式购买合同签订前”买方解除合同，则是在扣除相关手续费后向买方退还预订金。在后一种情况下，中文版《预定合同》虽同时约定广之旅公司“有权自收到开发商通知后解除本预订单，并有权将预定物业另行出售”。但是，如前所述，外方开发商是否同意退还预订金的回复，并不能直接约束何永朝。此外，对于涉案物业现状以及广之旅公司是否已经另行出售，其并无能够提交充分证据予以证实。在广之旅公司单方就“正式购买合同签订前”预订金的处理方式向何永朝作出承诺的情况下，其应当按照该意思表示承担返还预订金的法律责任。广之旅公司未有证据证实相关手续费的发生数额，故一审法院判决广之旅公司退还全部45000元预订金并无不当，本院予以维持。综上所述，广之旅公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人广州广之旅海外咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汤 瑞审判员 国平平审判员 易超前二〇二〇年九月十六日书记员 林燕贞梁惠康