重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020）渝02民终1579号上诉人（原审原告）：唐颖杰，男，汉族，1975年8月17日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：唐明清（唐颖杰之父），男，汉族，1947年3月6日出生，住重庆市万州区。被上诉人（原审被告）：重庆市万州区镇桥商贸有限公司，住所地重庆市万州区五桥安顺路72号，统一社会信用代码91500101762670967M。法定代表人：谭地云，董事长。委托诉讼代理人：谭伟，重庆凯豪律师事务所律师。上诉人唐颖杰因与被上诉人重庆市万州区镇桥商贸有限公司（以下简称镇桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初3893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐颖杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判镇桥公司向唐颖杰支付2019年2月9日至2020年4月17日共14个月的房屋占有使用费8548元；一、二审诉讼费由镇桥公司负担。事实理由如下：2019年3月7日，唐颖杰发出要约，镇桥公司默认同意唐颖杰要约的每年按购房款20%交纳房屋占有使用费，一审不予采信，反而采纳已作废的双方当事人又没同意的3486元/年的租金标准。一是不符合国家经济增长规律；二是不符合当今万州区五桥XX大厦二层数百相联摊位续租标准，即年租金为每年按购房款16%，违反了公平公正原则。镇桥公司辩称，双方当事人未签订新的租赁合同，故根据相应法律，一审按原租赁合同约定的租金标准判决房屋占有使用费并无不当。唐颖杰向一审法院起诉请求:1.判令镇桥公司支付唐颖杰自2019年2月9日起至2020年4月17日止共14个月的房屋占有使用费10500元；2.诉讼费由镇桥公司承担。一审审理查明，2006年2月8日，唐颖杰（乙方、买方）与案外人XX公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要内容为：“第一条，本商品房土地使用权状况及项目名称。本商品房项目的土地使用权为出让方式取得，并进行了土地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为万国土[2001]临用字第0XX号，万建规（97）XX号。该地块土地面积为10420㎡，规划用途为综合用地；第三条，乙方所购商品房的基本情况，坐落地址为万州区五桥XX大厦二层X区12#，套内建筑面积12.42㎡，套内单价3626元/㎡，用途为商用；第四条，计价方式与价款。1.按套内建筑面积计算，该商品房总成交金额为45035元整；第五条，付款方式及期限。2006年2月8日付房款35035元，余款10000于2006年2月15日付清……”。双方还就逾期付款、逾期交房、面积差异处理等问题进行了约定。签订合同时，XX公司向唐颖杰出具了XX广场二层平面图，并明确标注了X区12号商铺的位置。唐颖杰于2006年2月8日向XX公司支付购房款13468元；于2006年2月9日向XX公司支付了购房款31567元，共计45035元。唐颖杰与XX公司签订商品房买卖合同的同日，另行与镇桥公司签订《房屋租赁合同》，约定唐颖杰将万州区五桥XX大厦二层X区12号房屋租赁给镇桥公司；租期13年，从2006年2月10日起至2019年2月9日止；年租金3468元。2014年8月12日，XX公司与镇桥公司签订《重庆市商品房买卖合同》，XX公司将包含案涉房屋在内的重庆市万州区五桥XX路72号XX大厦二层E号房（建筑面积1776.67平方米）出售给镇桥公司。唐颖杰曾于2011年提起诉讼，要求XX公司办理XX广场二层X区12号商用房的房屋所有权证，并要求XX公司支付违约金及损失145000元。该案经本院主持调解，双方达成如下调解协议：“XX公司于2012年2月1日前为唐颖杰办理XX广场二层X区12号商用房一间的房屋所有权证；唐颖杰自愿放弃其他诉讼请求”。2013年，唐颖杰提起诉讼，请求XX公司赔偿因未能办理XX广场二层X区12号商用房房屋所有权证，导致唐颖杰不能将该房屋转移登记而产生的损失136620元。重庆市万州区人民法院作出（2013）万法民初字第084XX号民事判决书，判决“驳回唐颖杰的诉讼请求。”2018年，唐颖杰再次提起诉讼，要求XX公司交付XX广场二层X区12号商用房，并支付逾期交房违约金。重庆市万州区人民法院作出（2018）渝0101民初6048号民事判决书，判决“驳回唐颖杰的全部诉讼请求”。唐颖杰不服该判决，提起上诉。重庆市第二中级人民法院以（2018）渝02民终2327号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判。”2019年5月5日，重庆市万州区人民法院受理唐颖杰诉XX公司、镇桥公司商品房预售合同纠纷一案，唐颖杰请求：1.请求判令解除唐颖杰与XX公司签订的商品房买卖合同；2.判令XX公司、镇桥公司退还唐颖杰购房款45035元；3.判令XX公司、镇桥公司向唐颖杰支付自2006年2月9日起至2019年6月13日止以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；4.判令XX公司、镇桥公司赔偿唐颖杰损失140700元；5判令XX公司、镇桥公司支付唐颖杰违约金54000元；6.判令XX公司、镇桥公司承担一房二卖赔偿责任562800元；7.鉴定费3000元及本案诉讼费由XX公司、镇桥公司承担。诉讼过程中，唐颖杰放弃了第5项诉讼请求，并变更第6项诉讼请求金额为45035元。重庆市万州区人民法院于2019年12月5日作出（2019）渝0101民初6043号民事判决：一、解除唐颖杰与重庆市万州XX物业开发有限公司于2006年2月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、重庆市万州XX物业开发有限公司于本判决生效后十日内返还唐颖杰已支付的购房款45035元；三、重庆市万州XX物业开发有限公司于本判决生效后十日内向唐颖杰支付自2006年2月9日起至2019年6月13日止以已付购房款45035元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；四、重庆市万州XX物业开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿唐颖杰房屋差价损失95665元，并另行支付唐颖杰赔偿金45035元；五、重庆市万州XX物业开发有限公司于本判决生效后十日内向唐颖杰支付评估费3000元；六、驳回唐颖杰的其他诉讼请求。XX公司不服该判决，上诉至重庆市第二中级人民法院。重庆市第二中级人民法院于2020年4月7日作出（2020）渝02民终1XX号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。（2020）渝02民终1XX号民事判决已于2020年4月17日生效。一审法院认为，唐颖杰与镇桥公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方之间已形成租赁合同关系，该合同对双方当事人均具有约束力。双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月9日到期，期满后镇桥公司继续占用房屋，应参照原租赁合同约定的租金向唐颖杰支付占有使用费。唐颖杰与XX公司签订商品房买卖合同后，又将涉案房屋登记到镇桥公司名下，导致唐颖杰不能取得涉案房屋的所有权，XX公司的行为构成一房二卖。现唐颖杰与案外人XX公司的商品房预售合同一案已经生效判决解除，该判决书生效时间为2020年4月17日，即唐颖杰与案外人XX公司的《重庆市商品房买卖合同》于2020年4月17日解除。因此唐颖杰主张的自2019年2月10日起至2020年4月17日之间的房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。2019年2月9日，尚在租赁合同期内，不存在房屋占有使用费，不予支持。因唐颖杰与镇桥公司约定的2006年2月10日至2019年2月9日的租金标准为3468元/年，因此参照该标准计算镇桥公司应支付2019年2月10日起至2020年4月17日期间的房屋占有使用费为4114.10元（3468元/年÷365天×433天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、重庆市万州区镇桥商贸有限公司在本判决生效后三日内支付唐颖杰房屋占有使用费4114.10元；二、驳回唐颖杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由唐颖杰负担38元，重庆市万州区镇桥商贸有限公司负担25元。二审中，唐颖杰向本院提交了商铺租赁合同一份，拟证明万州区五桥XX广场二层的商铺从2019年1月1日至2019年12月31日按购房款的16%收取年租金的事实。镇桥公司质证认为对其真实性予以认可，这只是其中一份，并不能说明全部合同都是如此。二审另查明，2020年8月31日，镇桥公司向本院书面说明：镇桥公司与万州区五桥XX广场二层、三层所有业主从2019年1月1日都签订了新的商铺租赁合同。商铺的租金计算标准为“第一年按业主实际购买商铺总价款的16%计算年租金”。二审查明的其他案件事实与一审判决认定事实一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，唐颖杰与镇桥公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月9日到期，期满后镇桥公司继续占用房屋，其应当向唐颖杰支付占有使用费。二审中，唐颖杰向本院提交了商铺租赁合同一份，证明万州区五桥XX广场二层周慧斌的商铺从2019年1月1日至2019年12月31日的租金按购房款的16%计取的事实。且镇桥公司亦向本院书面说明：镇桥公司与万州区五桥XX广场二层、三层所有业主从2019年1月1日都签订了新的商铺租赁合同。商铺的租金计算标准为第一年按业主实际购买商铺总价款的16%计算年租金。故一审参照原2006年双方签订的租赁合同年租金3468元的标准计算镇桥公司占用唐颖杰房屋使用费为4114.1元欠妥，本院纠正为8548元（45035元×16%÷365天×433天）。综上所述，因二审出现新证据，导致一审认定事实部分错误。唐颖杰的上诉请求成立，本院应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十二条的规定，判决如下：撤销重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初3893号民事判决；重庆市万州区镇桥商贸有限公司在本判决生效后三日内支付唐颖杰房屋占有使用费8548元；驳回唐颖杰的其他诉讼请求。一审案件受理63元，二审案件受理费50元，计113元，由重庆市万州区镇桥商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李迪云审判员  何 洪审判员  刘丽苹二〇二〇年九月三日书记员  向彦霖