云南省保山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云05民终916号 上诉人（原审被告）：云南腾驿房地产开发有限公司，住所地：云南省腾冲市腾越镇西山坝。 法定代表人：陈海莺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张婷，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：谢大锐，男，1968年8月10日出生，汉族，住云南省腾冲市。 原审被告：腾冲博美商业运营管理有限公司，住所地：云南省腾冲市腾越镇文星社区文星楼小区94号。 法定代表人：吴宴峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晓杰，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人云南腾驿房地产开发有限公司（以下简称腾驿公司）因与被上诉人谢大锐、原审被告腾冲博美商业运营管理有限公司（以下简称博美公司）委托合同纠纷一案，不服云南省腾冲市人民法院（2020）云0581民初2614号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据及理由不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 腾驿公司上诉请求：撤销原判，依法改判其不承担连带责任，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定的案涉房屋五年的租金抵扣房款及其将案涉房屋交由博美公司经营与事实不符，事实是博美公司代购房者支付了剩余房款，其将案涉房屋交付给购房者后由购房者交付给博美公司；2.三方当事人均系独立的民事主体，从合同相对性来说其与业主不存在委托合同关系，故原审法院判令其承担连带责任并无事实及法律依据。 谢大锐未答辩。 博美公司未陈述意见。 谢大锐向一审法院起诉请求：1.判令被告博美公司继续履行《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》（以下简称《委托管理协议》），在合同期内每年按时支付原告经营管理费45046元；2.判令被告博美公司支付原告2019年10月30日至2020年10月29日的经营管理费45046元，并支付自2019年10月20日起至付清之日止按照年利率6%计算的资金占用费；3.判令被告腾驿公司对上述款项承担连带支付责任；4.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月2日，原告谢大锐与被告腾驿公司签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告腾驿公司开发的位于腾冲市，合同总价643517元，于合同签订日一次性付清房款。被告腾驿公司应于2014年8月31日前交付房屋。合同签订当日原告即交付房款98286元，另以该房五年租金225231元抵扣部分房款，原告按揭贷款320000元。同日，原告与被告博美公司签订《委托管理协议》，约定原告将该房委托被告经营管理，期限10年（自交房之日起计算）。在前五年约定期限内所获得的经营管理收益由被告直接收取，并将该收益作为原告委托被告经营管理的费用，被告承担全部委托经营管理所产生的成本及推广费用。在后五年约定期限内原告每年按购买该物业合同总价的7%收取被告经营管理费，即每年45046元，五年合计225230元，后五年的经营管理费用一年一付，自每年合同开始履行十日前一次性付给原告。经营管理费用不因被告在经营管理期间实际获得的收益而发生增减。原告未书面通知被告将房产转让、出租或设立抵押、担保，造成被告无法正常行使经营管理权时，原告向被告支付委托经营管理建筑面积房价款的50%作为违约金。原告擅自解除本委托协议的，除原告向被告支付委托经营管理建筑面积房价款的50%作为违约金外，被告为履行委托事项所支出的必要费用全部由原告承担，包括但不限于被告为招商广告发布支出费用、被告对商铺及附属设施的日常维护及维修支出费用。2013年10月16日，被告腾驿公司对原告购买的房屋进行了备案登记。2014年10月31日，被告腾驿公司与原告签订《腾冲国际商贸城商业用房购房补充合同》，约定原告购买被告位于腾越镇××坝腾××国际商贸城××商铺，原购销合同约定2014年8月31日交房，现因腾冲当地雨季等影响，经双方协商一致，同意延期交房，交房时间为2014年10月30日，十年返租计算时间为2014年10月30日至2024年10月29日。延期交房所发生的赔偿按原购销合同约定进行支付。后被告腾驿公司将原告所购房屋交由被告博美公司经营。后五年租期已至，被告博美公司未按约定支付的委托经营管理费，原告催要未果，诉讼来院。 一审法院认为，原告与被告博美公司签订的《委托管理协议》，系原告将购买房屋交付被告管理使用，被告博美公司支付经营管理费用的合同，该经营管理费实为房屋租金，故本案系房屋租赁合同纠纷。该协议系双方的真实意思表示，协议签订时虽未办理房屋产权登记和房屋交付，但双方在合同履行时上述所附条件和期限均已成就，且双方均无异议，该协议属有效合同。有效的合同对合同双方当事人具有约束力，合同双方当事人应当全面履行合同，除合同双方当事人协商一致或出现法定解除条件，合同一方当事人不得擅自解除。本案被告博美公司以市场变化和自身经营状况不能实现合同目的为由，要求解除该委托经营管理协议的不能成立，故不予采纳；对原告要求继续履行该合同的诉讼请求，故予以支持，但原告请求在本案中确定被告博美公司在合同期限内每年按时支付给原告经营管理费45046元，因合同的履行尚有不确定性，原告的该请求与法律规定不符，故不予支持，若被告博美公司到期未按约定支付租金，原告可另案起诉主张。按照合同约定，被告博美公司对原告购买的商铺进行经营管理，理应按约向原告支付委托经营管理费用，原告与被告博美公司签订委托协议至今，双方对房屋交付、费用支付等并无异议，依照约定，房屋委托期限十年，前五年所获得的经营管理收益由被告博美公司直接收取，作为原告委托被告博美公司经营管理的费用，后五年由原告向被告博美公司收取，每年45046元，于合同开始履行十日前支付，现前五年的期限已过，被告博美公司应按后五年的约定于2019年10月20日前支付原告每年委托经营管理费45046元而未支付，故对原告要求被告博美公司支付经营管理费45046元的诉讼请求予以支持；被告博美公司未按约定支付该经营管理费45046元，原告要求被告博美公司承担该款自逾期之日起按银行同类借款利率计算的资金占用费的主张符合相关规定，故对原告要求被告博美公司支付自2019年10月20日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费的诉请予以支持。被告腾驿公司虽不是《委托管理协议》的合同当事人，但其收取的购房款98286元及原告按揭贷款320000元并未足额收取，未收取的房款225231元已写明房屋租金，该租金恰是原告依照《委托管理协议》约定前五年应收取的经营管理收益，被告博美公司前五年经营管理未收取任何费用，且被告腾驿公司与原告于2014年10月31日签订的《腾冲国际商贸城商业用房购房补充合同》中约定，十年返租的计算时间为2014年10月30日至2024年10月29日，据此虽不清楚被告腾驿公司与被告博美公司的关系，但被告腾驿公司认可被告博美公司与原告租赁行为，被告博美公司认可被告腾驿公司以房屋租金冲抵原告购房款的行为，因此，对原告主张其受被告腾驿公司安排的理由予以采信。被告博美公司与原告签订《委托管理协议》系被告腾驿公司安排的返租，其理应对被告博美公司支付原告的房屋租赁费用承担共同支付责任。故对原告要求被告腾驿公司对被告博美公司应支付的上述款项承担连带支付责任的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第四十六条、第五十一条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告腾冲博美商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谢大锐自2019年10月30日起至2020年10月29日止的房屋管理经营费45046元，并承担该款自2019年10月20日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费；二、由被告云南腾驿房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告谢大锐的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为腾驿公司应否对博美公司案涉债务承担连带清偿责任。腾驿公司在商品房销售宣传资料所称内容“物业5年、10年高额返租计划物业年返租率7%”以及测算说明前五年返租总额=总房价款×35%对返租期限和租金标准具体明确，故该内容是腾驿公司对案涉商铺所作允诺，且由于案涉商铺为产权式商铺，购房者购买商铺系用于出租，返租期限和租金标准是购房者的重要考量，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，该允诺视为要约，亦是商品房买卖合同的内容。对购房者和腾驿公司有约束力。委托经营管理协议第四条委托期限是十年和第六条第二项“在后五年约定期限内甲方（购房者）每年按购买该物业合同总价的7%收取乙方（博美公司）经营管理费”的约定，与腾驿公司的返租允诺内容一致，即腾驿公司是通过博美公司与购房者签订委托经营管理协议的方式实现返租允诺。据此，腾驿公司和博美公司因合同约定分别对同一债务均负有清偿责任，无论谁清偿债务，均产生整体消灭债务的效果，两个债务人对同一债务均负清偿责任，且未约定清偿份额，形成事实连带关系，一审判令承担连带清偿责任并无不当。 综上所述，上诉人云南腾驿房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费926元，由上诉人云南腾驿房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈继鹏 审判员  施 红 审判员  张乾勋 二〇二〇年九月二十二日 书记员  张明亮