广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终8265号上诉人（原审原告）：杨东，男，汉族，1988年4月18日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：孙华伟，广东鸿荣源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：明发集团（深圳）房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区车公庙深南大道南侧中国有色大厦1501-4-5-6，统一社会信用代码91440300596764246E。法定代表人：黄发辉，执行董事。委托诉讼代理人：邱辰，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嵘，福建天衡联合律师事务所实习律师。上诉人杨东因与上诉人明发集团（深圳）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初21780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨东上诉请求：1.撤销一审判决第二项，发回重审或者改判由明发公司赔偿杨东损失468514元以及相应的利息（利息以468514元为基数，从起诉之日起算，即从2019年7月15日起按6%的年利率，计算至明发公司实际付清时止）；2.由明发公司承担所有诉讼费用、保全费。事实和理由详见上诉状。明发公司辩称，杨东的上诉状主要是对面积损失、房租收益损失部分，有关房产面积差价损失实际上并不存在，一审判决说理虽有瑕疵，但判决处理结果正确，应予以维持。有关租金收益损失，一审判决适用法律正确，依法应予以维持。上诉人明发公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回杨东的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由杨东负担。事实和理由详见上诉状。杨东辩称，对于因房产（实际使用）面积减少而带来的预期利益损失具有事实和法律依据。具体答辩意见详见书面答辩状。杨东一审诉请判令：1.明发公司赔偿杨东差价损失468514元及相应的利息（利息以468514元为基数，从起诉之日起算，即从2019年7月15日起按6%的年利率，计算至明发公司实际付清时止）；2.明发公司向杨东支付延期交房违约金150751元【（一）在90日以内的，以总房款1165000元为基数，利率按日万分之三计算，从2018年7月31日起算至2018年10月31日，合计90天，计算违约金为31455元；（二）超过90日的，以总房款1165000元为基数，利率按日万分之四计算，从2018年11月1日起算至2019年7月15日，计算期间为256天，计算违约金为119296元】；3.由明发公司承担所有诉讼费用、担保费、保全费。一审判决主文：一、明发公司应向杨东支付逾期交房违约金，计付标准为以1165000元为基数，自2018年9月3日起按日万分之三计至2018年10月31日，自2018年11月1日起按日万分之四计至明发公司履行交付房产义务之日止；二、驳回杨东其他诉讼请求。案件受理费4996.33元、保全费用3616.32元，合计8612.65元，由杨东承担5612.65元，由明发公司承担3000元。二审审理期间，杨东提交以下证据：一、（2012）泉民再审终字第21号民事判决书、（2016）苏01民终10528号民事判决书，拟证明泉州市中级人民法院、南京市中级人民法院的观点均为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第三条之规定，确认关于“买一层送一层”及类似的销售广告，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同要约，系合同内容的组成部分，当事人违反的，应当承担违约责任。明发公司质证认为，该组文件并非证据。二、“广兴源.圣拿威-湾美花园”备案信息、“波托菲诺纯水岸复式大邸”备案信息、《处理意见书》，拟证明复式楼即使在深圳区域内也随处可见，复式楼本身并不违法，是否违法取决于“搭建（复式）隔层是否申办了《建设工程规划许可证》。杨东的期待利益本身属于合法利益，导致最终被土地监察部门定性为“违法建设行为”的原因是明发公司未按合同约定申办《建设工程规划许可证》所导致的。明发公司质证认为，对备案信息的真实性、合法性无异议，但其与本案无关。《处理意见书》真实性、合法性以合议庭审查为准，但该证据与本案无关。需要特别说明的是，根据目前案涉建筑所在地区的行政执法意见以及相关业主的实际操作经验，项目业主完全可以合理、合法、科学的方式，通过适用相应设计方案并使用特定建材来实现合理、合法扩大房屋使用空间之目的。三、深圳市易图资讯股份有限公司简介、深圳市易图资讯股份有限公司商事登记信息、深圳市投资控股有限公司商事登记信息，拟证明深圳市易图资讯股份有限公司的控股股东为深圳市投资控股有限公司，其属于深圳市属国有企业，主管单位先后为深圳市规划局和深圳市国资委，其创建了“深圳市房地产信息网”网站。明发公司质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，但其与本案无关。四、《定金凭证》，明发公司质证认为，该证据的真实性、合法性以合议庭审查为准。该凭证中明确注明，杨东应于2018年8月18日前付清首付并办理银行按揭。根据交易惯例可知，在买受人支付首付前，开发商不可能同意将商品房交付给买受人。可见该凭证亦可证明，讼争合同并未约定交房日期，讼争合同中有关2018年7月30日的约定，并非双方的真实意思，仅系笔误。五、《个人贷款合同》，明发公司质证认为，该证据的真实性、合法性以合议庭审查为准。买受人与按揭银行签订《个人贷款合同》，仅能证明按揭银行认为买受人具备办理按揭贷款的资格，并非按揭银行已同意一定向买受人放款。该证据不能证明买受人已履行了办理银行按揭贷款的全部手续，更不能证明案涉按揭贷款的放款时间与明发公司有任何关系。明发公司提交以下证据：一、《关于办理明发光明轩不动产权证书的通知》、顺丰邮寄及签收记录，拟证明明发公司至迟于2018年12月4日即向杨东发出办理产权登记的通知，杨东的亲属于2018年12月5日签收该通知。可见，明发公司至迟于2018年12月5日前就已告知杨东案涉房产已具备交付条件，可以交房。二、聊天记录，拟证明明发公司自2019年2月起多次催促杨东办理产权登记手续，杨东以各种理由推脱拒绝。可见，杨东自行推诿不愿办理案涉房产的产权登记，不愿收房，而非明发公司逾期交房，杨东关于明发公司逾期交房的主张不能成立。三、不动产登记信息，拟证明杨东在明发公司的催促下，于2019年7月9日办理完毕案涉房产的产权登记手续，并取得《不动产权证明》。可见，案涉房产最迟于2019年7月9日肯定已具备交房条件，且杨东对交房条件已具备的事实完全知情。杨东对以上证据质证认为，真实性、合法性予以认可，对其关联性不认可。该证据与本案无关。该证据仅仅表明明发公司于2018年12月5日向杨东履行了办证通知义务，而本案的焦点是明发公司是否按约定履行了交房义务，其中合同第十条明确列举了交房时明发公司还应当向杨东提供至少七项以上的文件，可见，交房义务和办证义务都是明发公司应当履行的合同义务，并且两个义务是存在实质差别的，不能以房屋已办证，来免除明发公司的交房义务。四、业主实际装修图片，拟证明现已有包括本次系列案件中业主方在内的众多业主采用搭建轻质板的形式，合法、合理地实现了扩充光明轩房产使用面积的目的。故杨东关于其装修目的不能实现的主张不能成立。杨东质证认为，对真实性、合法性不予确认，对关联性不予认可。明发公司在大肆宣传“买一层做二层”的同时，并未完成“搭建第二层”的法律手续，致使在2019年3月30日深圳市光明区规划土地监察局向涉案小区发布了《致明发光明轩的公开信》，该公开信中确认了在涉案房产中擅自搭建第二层的违法性。截止今日，明发公司并未履行任何报批义务。即使图片属实，个别业主自陷风险的行为，同样不能改变“擅自搭建第二层就属违法”的属性。明发公司极力主张“搭建第二层”为合法行为，恰恰印证了明发公司和杨东在签订涉案合同时，都是基于“涉案房产可以搭建第二层”的特定目的，也是基于这种特定目的，明发公司才能将涉案房产高价售出，但最终该特定目的无法实现时，杨东的期待利益落空，“搭建第二层本身并不违法”，违法的原因是明发公司未履行报批义务而导致“擅自搭建第二层违法”。本案中明发公司因虚假宣传而获利，这无疑是与善良、公正的法律精神相背离。五、《个人贷款保证合同》，拟证明担保合同的签订日期与各买受人签订个人贷款合同的日期是完全一致的，各买受人的陈述与实际情况不符。杨东质证认为，真实性、合法性予以认可，该担保合同签订的日期与买受人的个人贷款合同日期非常接近，并且都非常早，刚好印证双方在签预售合同之前已经签订了事实上的房屋买卖合同。本院对一审查明的事实（详见一审判决书）予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。针对上诉人的上诉请求和理由，本院评析认定如下：关于明发公司是否应向杨东支付逾期交房违约金的问题。明发公司主张因合同约定杨东支付全部房款在先，故明发公司可依约行使先行抗辩权，其未在约定时间前交付房屋不属于违约行为。本院认为，根据一审查明的事实，2018年9月2日，明发公司与杨东签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及多份附件。该合同约定交付时间为2018年7月30日。明发公司关于约定交房时间系笔误的主张，符合常理，本院予以采信。明发公司作为涉案房屋的出卖人，依约交付涉案房屋系其应履行的主要合同义务。明发公司未能提供充分证据证明在本案诉讼前已向杨东履行通知交房义务，故明发公司应向杨东承担逾期交房的违约责任。鉴于本案一审2019年9月2日开庭时，明发公司已向法院及杨东表述涉案房屋已具备交房条件且已做好交房准备，可以视为明发公司已向杨东履行通知交房义务，考虑到杨东办理交房手续需要一定的合理时间，在无证据证明明发公司存在不配合杨东办理交房手续的情况下，本案的逾期交房违约金截止日期应计至明发公司通知交房之日起的合理期限止。本院酌定合理期限为15日。对于之后仍未办理交房手续的买受人，应认定其未积极实现自身权利，对于此后未交房的违约金不应予以支持。一审对此的认定有误，本院予以纠正。结合杨东的该项诉请，明发公司应当向杨东支付逾期交房违约金，逾期交房违约金以1165000元为基数，自2018年9月3日起按日万分之三的标准计至2018年10月31日止，自2018年11月1日起按日万分之四的标准计至2019年9月17日止。关于明发公司是否应向杨东支付差价损失的问题。根据一审查明的事实，明发公司与杨东签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定了涉案房屋面积以所附测绘报告为准，并标明建筑面积和套内面积。双方均确认上述合同签订前涉案房屋已具备交付条件，则买受人可对涉案房屋现状进行核查。杨东作为涉案房屋的买受人，合同签订前应对合同条款、房屋装修或改造政策尽到谨慎审查义务。鉴于杨东未能提供证据证明双方约定涉案房屋以改造成二层作为交付标准或是明发公司向其提供载明其主张的具体结构的附件作为上述合同的组成部分，且杨东亦确认涉案房屋与合同约定的面积一致，层高也未有明显差距，则不存在杨东所主张的合法面积差异。故杨东关于赔偿差价损失的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案系因明发公司未以积极、适当方式履行通知交房义务而起，本院认定仍由其承担其上诉主张所负担的受理费。综上所述，上诉人明发公司的上诉请求部分成立。上诉人杨东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实有误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初21780号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初21780号民事判决第一项为：上诉人明发集团（深圳）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人杨东支付逾期交房违约金，逾期交房违约金以1165000元为基数，自2018年9月3日起按日万分之三的标准计至2018年10月31日止，自2018年11月1日起按日万分之四的标准计至2019年9月17日止；三、驳回上诉人杨东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4996.33元、保全费用3616.32元，合计8612.65元，由杨东承担5612.65元，由明发公司承担3000元。二审案件受理费12860.7元，由上诉人明发集团（深圳）房地产开发有限公司承担4533元，由上诉人杨东承担8327.7元，双方均已预交,上诉人明发集团（深圳）房地产开发有限公司多预交的10752元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长 卢  艳  贝审判员 张    泽审判员 黄  燕  璇二〇二〇年九月七日书记员 刘绍君（兼）书记员 李秋敏（兼）