甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初9712号原告（反诉被告）:甘肃汉莎商业城有限公司，住所地兰州城关区通渭路1号房地产大厦第2层002室。法定代表人:杨莉，系该公司总经理。委托诉讼代理人:金云霞，甘肃韬合律师事务所律师。被告（反诉原告）:马蓉，女，1982年12月16日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人:李宁，甘肃合睿律师事务所律师。原告甘肃汉莎商业城有限公司（以下简称汉莎公司）与被告马蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，马蓉在举证期限内提出反诉，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。汉莎公司的委托诉讼代理人金云霞，马蓉的委托诉讼代理人李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉莎公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金81000元，及其利息3765元（按同期银行贷款利率4.35％的2倍计算，计算至2019年10月31日租赁协议到期日。具体计算明细见附页）。共计84765元；2.本案诉讼费、保全费，由被告承担。事实和理由:2018年10月11日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定由被告承租原告商场一层多径号商铺，商铺建筑面积为14.4平方米，商铺用途为景观体验，租期自2018年11月1日至2019年10月31日，租金为9000元/月，采用季租金形式支付。被告于2018年10月11日向原告支付了首期季租金27000元，此后再未向原告支付分文。截至目前，被告共计拖欠原告租金81000元。经原告多次催要，被告均找理由拒绝支付。被告的行为，已严重构成违约，损害了原告的合法权益，原告有权要求被告支付拖欠的租金和支付滞纳金。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条相关规定，特起诉至人民法院，望判如所请。马蓉辩称并反诉称，2018年10月11日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定由马蓉承租位于通渭路1号房地产大厦商场一层多经号商铺用于景观体验，租期自2018年11月1日起至2019年10月31日止；租金每月9000元，按季度支付；装修及履约保证金27000元。同日，马蓉向汉莎公司支付了第一季度租金27000元、装修保证金27000元。为开展经营，马蓉花费52800元购买鱼缸并放置在承租区域内。2018年12月24日，甘肃省金帝装饰工程有限公司（以下简称金帝公司）与兰州利鑫物业管理有限公司（以下简称利鑫物业）向商场全体商户发布公告，称金帝公司于2016年1月16日将通渭路1号房地产大厦1-5层出租给兰州通汇投资有限公司（以下简称通汇公司），通汇公司将承租房屋委托给汉莎公司（关联公司）运营管理。但通汇公司在承租过程中严重拖欠租金及物业费等各项费用，因此金帝公司与利鑫物业已于2018年12月21日依据合同约定和法律规定向通汇公司和汉莎公司送达了《合同解除通知》，宣告金帝公司与通汇公司的租赁关系、通汇公司与汉莎公司的委托经营关系、利鑫物业与通汇公司之间的物业服务关系全部解除。为此，金帝公司特通知全体商户:不得再向通汇公司、汉莎公司交付租金，而应向金帝公司直接交纳。2019年8月，汉莎公司作为金帝公司所出租房屋的无权占有人，私自拆毁原告放置在承租区域的鱼缸，给马蓉造成直接经济损失52800元。综上所述，从马蓉支付第一季度房租再到金帝公司解除与通汇公司的租赁关系、通汇公司与汉莎公司的委托经营关系期间，马蓉实际经营只有两个月。汉莎公司收取的履约保证金（27000元）不但至今未退，反而违法拆毁马蓉花费52800元安装的鱼缸。马蓉基于上述答辩事实和理由提出反诉请求：1.判令确认反诉被告拆毁反诉原告鱼缸违法，并赔偿反诉原告损失52800元；2.判令反诉被告退还履约保证金27000元。汉莎公司针对马蓉的反诉辩称，1.被答辩人马蓉述称答辩人汉莎公司违法拆毁其价值52800元的鱼缸，与事实不符。双方签订的《商铺租赁协议》合法有效，被答辩人马蓉的租赁期间自2018年11月1日至2019年10月31日，答辩人按照协议约定向其催要房屋租金，是合理合法的。但被答辩人马蓉为逃避租金，在答辩人不知情的情况下，8月底的某天晚上突然撤场。答辩人多次与她电话沟通，让其前来办理撤场手续，其均置之不理。被答辩人安置的鱼缸，因天气炎热、长时间不换水清洗等原因发出恶臭，影响整个商场的经营环境。鉴于被答辩人的违约行为以及现实情形，答辩人根据《商铺租赁协议》第七条第2款“租赁期满后如双方不再续约，乙方应将承租的房屋交还甲方，如有留置的任何物品，均视为放弃所有权，可任由甲方处置”。答辩人在租赁合同届满后，合法拆除并妥善保管了被答辩人的鱼缸，并未造成毁坏。有照片证据能够证实。2.被答辩人提出退还履约保证金的要求，违反了《商铺租赁协议》第四条第2款以及第八条第1款第7项规定，答辩人不予退还。理由如下:首先，根据双方签订的《商铺租赁协议》第四条第2款规定“乙方应按约定的金额和期限及方式交纳租金，逾期超过30天的，则视为根本违约，甲方有权单方解除本协议，履约保证金不予退还，作为甲方空置期损失及重新招商的各种损失费用。”《商铺租赁协议》第八条第1款第7项规定“租赁期内，乙方提前退租的应提前三十日通知甲方并向甲方支付至少三个月的租金作为提前退租的赔偿。”被答辩人马蓉拒交租金、擅自退租的违约行为，给答辩人经营管理造成了很大的损失；其次，由于被答辩人马蓉提前撤场，在浴池办理现金充值消费卡的消费者前来消费时，发现鱼池已停止经营，对消费者来说，被答辩人的行为构成了欺诈。消费者向其打电话沟通，均被其告知有事找商场。所以，发生了多起消费者投诉、退费事件，对答辩人的商业信誉和经营管理造成了很不好的影响。答辩人向前来退费的消费者已经退还款项达4231.1元。故被答辩人要求退还履约保证金，于理不合，于法无据。3.被答辩人提出其拒交房屋租金的原因是，金帝公司向汉莎公司发出了解除合同的通知。这是没有事实根据的。因为答辩人与金帝公司之间的房屋租赁合同的租赁期限截止至2027年，金帝公司因在租赁面积上对答辩人构成欺诈，双方在租金数额上有争议。金帝公司在未通过合法途径解除租赁合同的情形下，单方面发出解除合同的通知，是无效的。截至目前，房地产大厦一至五层仍由答辩人合法经营。所以，被答辩人提出的拒交房租的理由，是没有事实根据的。综上，被答辩人要求答辩人赔偿价值52800元的鱼缸，以及退还履约保证金的诉求，无事实根据和法律依据。望法庭查明事实，驳回被答辩人马蓉的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月11日，汉莎公司与马蓉签订《商铺租赁协议》，约定由马蓉承租汉莎公司商场一层多径号商铺，商铺建筑面积为14.4平方米，商铺用途为景观体验，租期自2018年11月1日至2019年10月31日，租金为9000元/月，采用季租金形式支付。装修及履约保证金27000元。同日，马蓉向汉莎公司支付了第一季度租金27000元、装修保证金27000元。为开展经营，马蓉花费52800元购买鱼缸并放置在承租区域内。2018年12月24日，金帝公司与兰利鑫物业向商场全体商户发布公告，称金帝公司于2016年1月16日将通渭路1号房地产大厦1-5层出租给通汇公司，通汇公司将承租房屋委托给汉莎公司运营管理。但通汇公司在承租过程中严重拖欠租金及物业费等各项费用，因此金帝公司与利鑫物业已于2018年12月21日依据合同约定和法律规定向通汇公司和汉莎公司送达了《合同解除通知》，宣告金帝公司与通汇公司的租赁关系、通汇公司与汉莎公司的委托经营关系、利鑫物业与通汇公司之间的物业服务关系全部解除。为此，金帝公司特通知全体商户:不得再向通汇公司、汉莎公司交付租金，而应与金帝公司办理相关租赁手续后直接向金帝公司交纳。另查明，马蓉于2019年8月初撤场，同月，汉莎公司拆毁原告放置在承租区域的鱼缸。汉莎公司代马蓉向客户退回会员费346.1元。本院认为,原、被告在履行双方签订的《商铺租赁协议》过程中，因原告汉莎公司于2018年12月21日与金帝公司、利鑫物业产生租赁权纠纷。至此，马蓉享有不安抗辩权，汉莎公司未进一步举证证明涉案商铺系为合法出租人的情况下，出租人主体尚不明确，应待该商铺租赁权明确后另行诉讼。故汉莎公司要求马蓉支付拖欠租金的诉讼请求，本院不予支持。关于马蓉要求判令确认反诉被告拆毁反诉原告鱼缸违法，并赔偿反诉原告损失52800元的反诉请求，汉莎公司未经与马蓉沟通并通知马蓉的情况下，私自拆除马蓉的鱼缸，存在过错,该鱼缸拆除后失去使用价值。马蓉在撤场过程中，未自行拆除鱼缸，亦存在过错，故鱼缸的损失双方分担。但应当扣除汉莎公司垫付的代马蓉向客户退回的会员费346.1元。马蓉的损失经本院酌情核算如下：52800÷2-346.1=26053.9元。关于马蓉要求判令汉莎公司退还履约保证金27000元的反诉请求，因马蓉撤场时,既未向汉莎公司通知又未向金帝公司通知,按其与汉莎公司签订的租赁协议内容已丧失退还的条件,故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条第一款第四项、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条之规定，判决如下：一、驳回原告甘肃汉莎商业城有限公司的诉讼请求;二、原告甘肃汉莎商业城有限公司向被告马蓉赔偿损失26053.9元于判决生效后十日内付清;三、驳回被告马蓉的其他反诉请求。如未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元（已减半），由原告甘肃汉莎商业城有限公司负担。反诉费用898元，由原告甘肃汉莎商业城有限公司承担449元，由被告马蓉承担449元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  柴宗海二〇二〇年九月一日书记员  黄 微