福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初1117号 原告：福州市马尾区壹家壹快捷酒店，住所地福州市马尾区罗星街道罗星西路1汇特城裙楼4层，统一社会信用代码9135010558956584M。 负责人：练小灿。 委托诉讼代理人：黄凯，福建北河三律师事务所律师。 被告：福州逸乐酒店管理有限公司，住所地福州市晋安区王庄街道晋连路20号世欧王庄城C-a3地块2#楼35层02办公，统一社会信用代码91350111MA31XNQA33。 法定代表人：王宏清，执行董事。 委托诉讼代理人：辜明君、葛亮，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 第三人：福州汇特美食娱乐有限公司，住所地福州开发区罗星西路1号（自贸试验区内），统一社会信用代码913501056114401018。 法定代表人：任德雄，董事长。 委托诉讼代理人：陈爱希。 原告福州市马尾区壹家壹快捷酒店（以下简称：壹家壹酒店）与被告福州逸乐酒店管理有限公司（以下简称：逸乐酒店）、第三人福州汇特美食娱乐有限公司（以下简称：汇特公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告壹家壹酒店的负责人练小灿和委托诉讼代理人黄凯、被告逸乐酒店的委托诉讼代理人辜明君、葛亮，以及第三人的委托诉讼代理人陈爱希均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告壹家壹酒店向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付暂计至2020年6月的租金、承包金100701元整）及自2019年9月起至费用还清之日止，按月2%计算的违约金（暂计至2020年6月，181261.98元）；2、被告承担本案所有的诉讼费用。 事实与理由：2018年11月2日，原、被告签订《酒店承包经营合同》（合同编号：ＹＥ-20181031）,约定被告承包原告位于福州市马尾区的酒店,承包期限自2018年11月1日起止2024年10月31日止（合同第一、三条）;被告支付房租以及承包金给原告，其中前三年的房屋租金为每月37元每平方、承包费自2018年12月起每月60000元（合同第3.1、4.1条）。承包期内，因使用该酒店所发生的水、电、煤、热能、通讯等与酒店经营相关的费用由乙方承担（合同第5.1条）。另外，双方还约定被告逾期支付租金的违约金（合同第10.2条）。合同签订后，双方依约履行合同。原告依约将酒店交付给被告，同时还移交公章、《营业执照》正副本原件、《消防证及登记册原件》等经营所需的材料给被告（原告证据1）。被告支付房屋及承包金至2019年9月。2020年3月25日，原告再次委托律师发送《律师函》给被告催款（原告证据2），未果。原告认为：被告违约事实明显，依约应当支付拖欠的承包金、租金以及违约金。为维护自身合法利益，原告特具状向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告逸乐酒店辩称如下：一、原告诉讼请求不清晰、不明确，明显与民事诉讼法关于诉讼请求书写标准不符。根据我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。但本案原告的诉讼请求载明：“判令被告立即向原告支付暂计至2020年06月的租金、承包金1007011元整及自2019年9月起至费用还清之日止，按月2%计算的违约金，暂计至2020年06月181261.98元”。但该诉讼请求并未明确以下事项：（1）其诉讼请求中租金是多少；（2）其诉讼请求中承包金是多少；（3）其主张的租金及承包金欠付的起始时间是什么时候；（4）其主张的违约金计算标准是依据欠付的租金计算的，还是欠付的承包金计算的或是以租金、违约金之和计算的。本案被告认为，原告于本案的诉讼请求不明确，不符合民事诉讼法关于诉讼请求要具体、明确的书写标准，贵院应当释明要求原告明确诉讼请求或裁定驳回原告起诉。 二、原告于本次诉讼的事实与理由部分将租赁关系、承包合同关系等杂糅，笼统表述，意图混淆贵院审理本案。（1）被告认为，本案应当为承包经营合同纠纷，不能笼统表述为合同纠纷。原告与被告于2018年10月31日签订《酒店承包经营合同》，该合同也主要围绕承包经营相关事项界定各方权利义务关系。因被告与原告签署《酒店承包经营合同》前，原告始终未向被告出具经第三人认同的同意将酒店经营场地交由本案被告经营的确认书。合同签署后，原告也以各种理由拒不向被告交付其与第三人签署的《租赁合同》。2019年4月，在被告的一再催促下，原告才将其与第三人福州汇特美食娱乐有限公司签订的《汇特城商场租赁合同书》以微信的方式发送给被告。经被告审核后发现，该《租赁合同》载明的租赁期限为2018年10月1日起至2021年9月30日止，且该合同第5页特别提示部分约定：“甲方（即汇特公司）忠告乙方（即原告）以外的第三方商家，您如有意愿承租本商场，应与甲方联系，不得私下以任何形式（包括股权转让）与乙方签订转租、分租、转包协议。因私下签约的转租、分租、转包协议不具备法律效力，甲方不会予以承认。为了避免给阁下造成不必要的经济损失和法律纠纷，特此忠告。”即原告事实上无法将该酒店承包给被告，被告于2019年5月开始向原告告知，要求原告向被告提供第三人允许转包的凭证，但截至目前为止，原告仍未向被告提供。众所周知，酒店经营需要持续性的投资，但因原告拒不向被告提供上述同意转包凭证，导致被告担心酒店投资面临合同无效的风险而带来的亏损，严重影响酒店经营。同时，为避免合同无效扩大损失，被告曾于2020年7月致函第三人，要求第三人回复是否同意转包事项，但时至今日仍未有回复。2020年8月17日，被告承租的场地被第三人强行拉掉电闸并封锁安全通道，无法经营至今。（2）承包合同关系项下，发包人系通过收取承包费用获取收益，同时根据《酒店承包经营合同》3.3（1）款约定：“若期间原告与房东降低租金，被告即按更低租金支付原告的约定”也可看出，租金随其与第三人缴纳的租金为准，且原告并未有从租金中获取转包收益的意思表示。本案中，原告恶意延迟向承包人出示其与第三人签署的《租赁合同》等事实，且拒不向本案被告交付第三人向其开具的租赁税务发票，导致本案纠纷产生。后被告通过多方了解，第三人已经将租赁税务发票交由原告，开票金额是44444元/月。原告却以各种理由拒不向被告递交，一方面导致被告无法进行进项税抵扣增加经营成本，另一方面因租金金额存在不公开、不透明因素，而引起本案纠纷。被告认为，租金应当以税务发票载明的金额为准。（3）原告于签约前通过隐瞒、哄骗的方式将其有权利瑕疵（即无法自行决定转包事项）的酒店发包给被告，事后又怠于向被告通过第三人同意转包的合同文件导致被告酒店经营严重受阻，系违约在先。2020年8月17日，被告承包经营的场地被第三人强行拉掉电闸并封锁安全通道，无法经营至今，第三人已经以明确的行为表示拒不同意相关承包场地转包，原告应当赔偿被告经营损失及装修损失，被告将通过另案提起诉讼予以解决。 三、如贵院认为，本案是租赁合同关系，则《酒店承包经营合同》亦是无效的，应当按照合同无效的法律规定进行处理。诚如前所述，原告与第三人签署的租赁合同明确约定不允许转租（具体详见该合同第5页），但原告却将上述物业转包给被告，且无法提供相关允许转包的凭证，且第三人通过实际行为表述不同意转包，故上述《酒店承包经营合同》协议无效，其违约金条款也无效，被告无需支付原告违约金，即便违约金条款有效，原告主张的逾期违约金人民币181,261.98元，其计算基数有误且违约金数额过分高于给其造成的损失。如贵院认为被告需支付原告违约金，那么根据《酒店承包经营合同》第10.2款“乙方逾期支付承包金的，每逾期一日，乙方需按拖欠承包金的10%支付违约金。”，即便该违约金条款有效，合同并未约定租金逾期支付的违约金，即被告仅需支付拖欠承包金的违约金。同时，被告认为，原告以月息2%计算违约金亦过分高于其损失。根据我国合同法第一百一十四条“违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及合同法司法解释（二）第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。被告认为，以月息2%计算违约金过分高于原告的损失，原告应举证证明其实际损失。综上，被告认为，本案原告诉讼请求无事实及法律依据，且法律关系严重混淆，依法不能成立，请贵院依法驳回原告诉讼请求。 第三人汇特公司辩称如下：汇特公司把酒店租赁给原告，并没有租赁给被告，租期为三年是从2018年10月1日至2021年9月30日，合同上明确指出原告转租要写书面报告给汇特公司，但是原告没有提供。因受新冠肺炎疫情的影响，按政策规定，第三人愿意减免两个月的租金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月28日，原告分别与第三人签订《汇特城商场租赁合同书》、《补充协议书》（场地使用）和《补充协议书》（其它费用）。《汇特城商场租赁合同书》第三条约定，租赁期限为三年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止。第四条约定，租金计算及交付期限，1、租金交付日期为2018年10月1日。2、第一年，2018年10月1日起至2019年9月30日，月租金22元/平方米，计44444元；第二年，2019年10月1日起至2020年9月30日，月租金23元/平方米，计46465元；第三年，2020年10月1日起至2021年9月30日，月租金24元/平方米，计448485元。租金交付方式，租金交付以一个月为期，交付期限为每期的第一个月第一日前交付。第十条约定，乙方（即原告）不得以任何形式变更股权、转让、转租、分租或转包其所承租的产权。若乙方擅自变更股权、转让、转租、分租或转包其所承租的产权视为乙方违约，甲方（即第三人）有权单方终止本租赁合同，并由乙方承担本租赁合同违约责任和由此造成甲方或他方的经济损失和法律责任。《补充协议书》（场地使用）第三条约定，使用期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止。第四条约定，公共场地电梯使用费，第一年，2018年10月1日起至2019年9月30日，每月22222元；第二年2019年10月1日起至2020年9月30日，每月24202元；第三年2020年10月1日起至2021年9月30日，每月26424元。《补充协议书》（其它费用）第五条约定，物业管理费，物业管理费计算方式，承租面积2020.2平方米，每月4元/平方米，计8081元，须在当月1日前向甲方（第三人）物业部门付清。到目前为止，原告都以第一年每月租金、场地使用费和物业费的标准合计74747元支付给第三人。2018年10月31日，原、被告签订了《酒店承包经营合同》，合同第三条约定，原告于2018年11月1日前向被告交付酒店，该酒店承包期自2018年11月1日起至2024年10月31日止共计6年，三年一签，原告给予被告承包金减半装修期为30天，即自2018年11月1日至2018年11月30日止。前三年合约（2018-11-1至2021-10-31），房租37元/平方米（含物业管理费4元），即每月房屋租金（含物业管理费4元）74000元。若期间有和房东协商降低租金的，被告即按更低租金支付给原告。第四条约定，承包金支付方式和期限，自2018年11月1日起，酒店第一年2018年11月1日至2018年11月30日承包金为30000元，2018年12月起每月承包金60000元。第十条约定，违约责任，被告逾期支付承包金的，每逾期一日，被告需按拖欠承包金的10%支付违约金。从2018年10月起至2020年6月，被告已向原告支付租金、承包金合计1673182元，从2018年11月起至2020年6月，计20个月，每月房屋租金74000元，计1480000元；每月承包金60000元，计1170000元（其中2018年11月的承包金为30000元）。 本院认为，2018年10月31日，原、被告签订了《酒店承包经营合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，本院依法予以确认。由于被告未依合同履约，应承担违约责任。在诉讼过程中，被告认为按合同约定的违约金过高，应当予以减免，本院予以采纳。因受新冠肺炎疫情的影响，按政策规定，第三人愿意减免原告两个月的租金149494（74747×2）元，该政策规定同样惠及被告。为此，原告的房屋租金为1330506（1480000-149494）元。2020年1月至2020年6月，因受新冠肺炎疫情不可抗力的影响，根据《最高人民法院》第二条的规定，被告逾期支付房屋租金、承包金的违约责任应予以免除。被告从2019年5月起至2019年12月逾期未支付租金、承包金443283元，其计算违约金的利率应按《最高人民法院关于修改》第二十条：“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称‘一年期贷款市场报价利率’,是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率”的规定。为此，被告支付的违约金应从2019年9月10日起至实际还清逾期未支付租金、承包金443283元为止，并以443283元为基数，以2019年8月20日发布的按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。被告的其他抗辩理由，无证据加以证明，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于修改》第二十条之规定，判决如下： 一、被告福州逸乐酒店管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告福州市马尾区壹家壹快捷酒店支付酒店租金、承包金计827324元及违约金（该违约金为以443283元为基数，以2019年8月20日发布的按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算，自2019年9月10日起至实际还清为止）; 二、驳回原告福州市马尾区壹家壹快捷酒店的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费15494.46元，减半收取为7747.23元，由原告福州市马尾区壹家壹快捷酒店自行负担2353.29元，由被告福州逸乐酒店管理有限公司负担5393.94元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张希德 二〇二〇年九月二十八日 书记员  林 楠 附:本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于修改》 第二十条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。