江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初7603号原告：孙立军，男，1974年1月12日生，汉族，住宜兴市。被告：陈韵，男，1988年11月28日生，汉族，住宜兴市。原告孙立军与被告陈韵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法由审判员王艳适用简易程序（小额诉讼）独任审判，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告孙立军、被告陈韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙立军向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付房屋租金13000元，2、判令被告支付违约金2600元，3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方签订有《租房协议》一份，协议中约定原告将位于宜兴市出租给被告使用，租期两年，约定租金为13000元／年，租金交付方式为年付。依据协议约定被告应于2019年12月支付第二年度租金，然多次催要未付。故诉至法院。被告陈韵辩称：1、要求解除租赁合同，租赁至今年9月底后搬出，同意支付1－9月的租金；2、曾在5、6月份时已向原告提出要求解除合同，但原告没有同意，现在原告起诉我，所以我没有违约责任，不同意支付违约金；3、在转租时曾支付前面租客6000元的转让费，对此原告也是知情的，要求从中抵扣；4、今年因为疫情前四个月一直不能出门，到5月份左右我曾和原告提出不再租赁了，将店里面的东西搬走，把6000元转租费扣除或者让我再转让给别人后拿到转让费支付租金，但原告一直没有同意，另外因店内水管破裂，把店内的酒泡了，要赔偿我的损失。经审理查明：坐落于板桥新村××号房屋，登记所有权人孙全根，系原告孙立军之父，将该房屋交由儿子孙立军进行租赁收益。2018年1月20日，孙立军与朱荷英签订《租房合同》，约定承租宜兴市商铺，租期三年（2017.12.25-2020.12.24），租金每年13000元。该租房合同系由朱荷英从原承租人王琴芳处转租而来，原告孙立军作为出租方同意转租后签订。2019年4月12日，被告陈韵从朱荷英处转让该店铺，由其母徐婷支付转让费6000元。同日朱荷英出具《收条》一份，写明“今收到徐平人民币陆仟元正（6000）。空调、转帘门。具收人朱荷英”。同日，孙立军与陈韵签订《租房协议》一份，约定“乙方陈韵承租甲方板桥新村××号店面房一间，租期为两年，自2018年12月25日起至2020年12月24日止，租金为每年13000元，交租方式年付，另付押金300元。……七、乙方租赁的房屋不得私自转租他人，如要转租，则需征得甲方同意，否则一切后果均由乙方负责。八、在租赁期间，甲、乙双方如有一方违约，则违约方应按年租金总额的20%向守约方支付违约金……十、出租房产清单：卷帘门两扇（遥控3把），约定2019年6月1日前付清下半年房租6500元。以上财物乙方在退房时，应由甲方现场验收核对无误，如有损坏或遗失，乙方需修复或按质论价赔偿，另行结清所有费用”。协议签订后，陈韵以现金方式支付1500元，后于2019年9月5日通过微信转账支付了下半年租金6500元。2019年12月底，陈韵一直未能支付第二年度租金，至2020年6月3日，原告孙立军通过微信通知陈韵“由于你拖欠了租金已超过半年，现通知你在2020年6月10日前支付1万3租金给我，否则我将采取法律途径，并要求你支付年租金20%的违约金”被告陈韵表示不租了，没有钱，可以打欠条，后又于6月4日回复准备转让，转让出去后支付房租，原告孙立军回复不同意转让。双方未能达成一致，现租赁房屋钥匙仍在被告处。审理中，被告陈韵提出要求解除合同，支付1－9月份的租金，租赁至9月底就返还房屋，对此原告孙立军表示同意，但要求被告还需支付违约金2600元，已收取的押金300元可从租金中抵扣，但不认可抵扣转让费。被告陈韵表示同意已付押金300元从应付租金中抵扣，同时还辩称曾因房屋水管破裂导致店内酒被淹，有损失费，但未提供证据予以证明。对此原告孙立军表示从未听到被告说过，直至庭审才知道有这件事，不同意该主张，且如果房屋有损失还需保留追究的权利。上述事实，有租房协议、房产证复印件、说明、收条、微信聊天记录及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：原告孙立军与被告陈韵签订的租房协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告陈韵逾期一直未能支付租金，属违约行为，应按约承担违约责任。原告孙立军诉请要求被告支付按合同约定的违约金2600元，不违反法律规定，本院予以支持。现双方当事人一致于庭审时表示解除合同，同意被告陈韵承租房屋至2020年9月底，陈韵支付2020年1－9月期间的租金即9750元，已付押金300元可用于抵扣该租金，属双方真实意思表示，符合约定解除的规定，本院予以确认。被告陈韵辩称在转租时曾支付前租客转让费6000元，要求予以抵扣，对此原告孙立军不予认可，而双方合同中亦无对此明确约定，故对该抵扣主张本院不予支持。至于被告陈韵提出货物因水管破裂受损，未向法庭提供证据予以证明，如双方有相关损失可各自另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告孙立军与被告陈韵签订的关于宜兴市商铺的租房协议；被告陈韵于2020年9月30日将上述承租房屋恢复原状，返还原告孙立军。二、被告陈韵于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙立军租金9450元及违约金2600元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费95元（已减半收取），由原告孙立军负担22元，被告陈韵负担73元，被告应负担的款项已由原告垫付，陈韵于本判决发生法律效力之日起十日内直接将该款支付给孙立军。本判决为终审判决。审判员  王艳二〇二〇年九月十七日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。