浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初7215号 原告：何经灶，男，1965年3月15日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：王朋、陈瑶，浙江信泰律师事务所律师。 被告：潘奶丁，女，1953年8月12日出生，汉族，住瑞安市。 被告：董邦超，男，1975年2月3日出生，汉族，住瑞安市。 被告：董邦高，男，1977年12月15日出生，汉族，住瑞安市。 原告何经灶与被告潘奶丁、董邦超、董邦高房屋买卖合同纠纷一案，原告向法院提起诉讼，本院于2020年7月24日立案受理后，依法由审判员董跃绵适用简易程序于2020年8月14日公开开庭进行了审理，原告何经灶的委托代理人陈瑶、被告董邦高到庭参加诉讼，被告潘奶丁、董邦超经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。原告于诉前向本院申请对登记于被告潘奶丁名下的坐落于瑞安市××镇××小区××幢××号的房产予以查封，本院于2020年6月28日依法裁定予以查封。本案现已审理终结。 原告何经灶诉称，董德蒙与被告潘奶丁系夫妻关系，被告董邦超系董德蒙长子，被告董邦高系董德蒙次子。2005年2月25日，原告何经灶(乙方)、董德蒙(甲方)签订一份《房地产买卖合同》，双方约定：一、甲方自愿将其坐落在马屿镇的房地产出卖给乙方；……三、甲乙双方商定该宗房地产的成交价格为254480元，订立合同之日付定金154480元，定金将在最后一次付款中冲抵购房款。付款方式、期限：甲方房屋整理好后，房门钥匙交乙方时，乙方付给甲方8万元整，余款2万元待房产证办理完毕付清，转户费由乙方负担。合同签订后，原告依约支付购房款234480元，董德蒙、被告董邦高出具收条。后董德蒙去世，被告潘奶丁作为房屋所有权人于2017年3月17日办理了涉案房屋不动产权证.2018年农历年底，原告何经灶欲办理过户登记并准备装修，得知涉案房屋已被抵押而无法办理过户手续。2018年5月，原告何经灶曾向瑞安市人民法院起诉三被告潘奶丁、董邦超、董邦高房屋买卖合同纠纷，要求三被告解除合同，返还购房款并赔偿损失。后因案外人温欣灶与原告何经灶、三被告潘奶丁、董邦超、董邦高就涉案房屋分别签订《房屋转让协议书》，原告何经灶收到案外人温欣灶的房屋转让款418800元后撤回起诉。后来，因涉案房屋被拍卖，案外人温欣灶向瑞安市人民法院提起诉讼，经(2019)浙0381民初13777号民事判决书判决，原告返还已收到的房屋转让款418800元给案外人温欣灶。原告何经灶与董德蒙之间的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。原告已依约支付购房款，董德蒙作为卖方有义务交付不动产并协助办理过户登记手续。而涉案房屋已被瑞安市人民法院裁定归案外人所有，原告无法依据其与董德蒙之间的房屋买卖合同取得涉案房屋的所有权，导致其合同目的无法实现，原告何经灶享有法定解除权，有权主张解除与董德蒙于2005年2月25日签订的《房地产买卖合同》。合同解除后，董德蒙作为合同相对方应将涉案购房款返还给原告。因董德蒙已去世，三被告作为董德蒙的遗产继承人，应在继承遗产实际价值范围内返还购房款。现原告起诉请求：一、依法判令解除原告何经灶与董德蒙于2005年2月25日签订的《房地产买卖合同》；二、三被告在继承遗产实际价值范围内返还原告何经灶购房款234480元并赔偿利息损失(以234480元为基数，自2005年7月26日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、本案诉讼费用由三被告承担。后原告变更诉讼请求为：一、依法判令解除原告何经灶与董德蒙于2005年2月25日签订的《房地产买卖合同》；二、被告潘奶丁退还原告购房款234480元并赔偿利息损失(以234480元为基数，自2005年7月26日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、被告董邦超、董邦高在继承董德蒙的遗产范围内承担清偿责任；四、本案诉讼费、保全费由三被告承担。 被告董邦高辩称，被告潘奶丁对本案房产卖给原告何经灶一事并不知情，被告董邦超、董邦高亦没有继承董德蒙的相关财产，故三被告均无需承担任何责任。 被告潘奶丁、董邦超未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2005年2月25日，原告何经灶与董德蒙签订了一份《房地产买卖合同》，约定：董德蒙自愿将其坐落在马屿镇的房地产出卖给原告何经灶，成交价为254480元，订立合同之日付定金154480元，房门钥匙交原告时，原告付董德蒙80000元，余款20000元待房产证办理完毕付清。合同签订后，原告分别于2005年2月25日、2005年6月19日、2005年7月26日交付购房款154480元、60000元、20000元，共计234480元，并由董德蒙出具两份收条及被告董邦高出具一份收条交由原告收执。 另查明，董德蒙系被告潘奶丁的丈夫，于2010年1月8日去世，董德蒙的法定继承人有潘奶丁、董邦超、董邦高。涉案房屋于2017年3月17日办理了不动产权证。2018年5月，原告何经灶曾起诉被告潘奶丁、董邦超、董邦高协助办理涉案房屋过户手续，2018年6月18日原告何经灶、被告董邦超、董邦高分别与案外人温欣灶签订两份《房屋转让协议书》，约定将涉案房屋转让给案外人温欣灶，并由温欣灶向原告何经灶支付购房款418800元，向被告支付购房款20000元。合同签订当日，温欣灶向原告何经灶转账支付418800元，向被告潘奶丁转账支付20000元。尔后，被告潘奶丁将涉案房屋的不动产权证书交给温欣灶。2018年6月19日，原告何经灶以双方已庭外和解为由撤回起诉。2019年10月31日，涉案房屋被本院（2019）浙0381执3499号执行裁定书裁定归竞买人潘传栋所有。案外人温欣灶因无法实际获取涉案房屋的所有权于2019年11月13日向本院起诉要求解除两份《房屋转让协议书》，并请求原告与被告潘奶丁返还购房款438800元及违约金，本院于2019年12月19日依法作出（2019）浙0381民初13777号民事判决：解除两份《房屋转让协议书》；原告何经灶向温欣灶返还购房款418800元及被告潘奶丁向温欣灶返还购房款20000元并支付相应违约金。 本院认为，原告与董德蒙签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。现涉案房屋已被本院裁定归案外人所有，故原告无法依据其与董德蒙签订的《房地产买卖合同》取得涉案房屋的所有权，导致其合同目的无法实现，原告请求解除该份合同，本院予以支持。原告已依约向董德蒙交付购房款234480元，合同解除后，合同相对方应当向原告返还购房款234480元及相应损失，原告主张需承担以234480元为基数自2005年7月26日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日止的利息损失计174725.64元及自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。鉴于董德蒙已于2010年1月8日去世，其法定继承人潘奶丁、董邦超、董邦高应当在继承遗产的范围内对本案所涉债务承担偿还责任。本案争议的焦点在于被告潘奶丁个人对本案所涉债务是否需要承担还款责任。原告主张本案所涉债务系被告潘奶丁与董德蒙的夫妻共同债务，被告潘奶丁理应承担还款责任，被告董邦高辩称其母亲潘奶丁对房屋买卖一事并不知情，无需承担共同还款责任；本院认为，通过2018年6月18日原、被告与案外人温欣灶达成的房产买卖协议一事可看出被告潘奶丁、董邦超、董邦高对涉案房屋事先已出售给原告何经灶一事应为知情，并以事后行为的方式默认已将房产出售给原告的事实，故被告董邦高辩称其母亲对涉案房屋出售给原告一事并不知情不予支持。本案房屋买卖发生在被告潘奶丁与董德蒙夫妻关系存续期间，且被告潘奶丁以事后行为的方式追认该份《房地产买卖合同》，本案所涉购房款的返还应系夫妻共同债务，被告潘奶丁应当对本案所涉债务承担返还责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告何经灶与董德蒙于2005年2月25日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告潘奶丁于本判决生效之日起十日内返还原告何经灶购房款234480元及利息损失（计算至2019年8月19日止的利息损失174725.64元及以234480元为基数从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）； 三、被告董邦超、董邦高在继承董德蒙遗产的范围内对第二项判决确定的债务承担清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4817元，减半收取2408.50元，保全费3848元，合计6256.50元，由被告潘奶丁负担，被告董邦超、董邦高在继承董德蒙遗产的范围内负担（被告定于判决生效之日起15日内向本院缴纳，原告已预交受理费4817元及保全费3848元，于本判决生效后退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  董跃绵 二〇二〇年九月十一日 书记员  李茹意 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。