广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0302民初364号 原告：张琨，男，1988年9月25日出生，汉族，杭州中美华东制药有限公司员工，住广西兴安县。 原告：唐律，女，1990年1月9日出生，汉族，上海浦东发展银行股份有限公司员工，住桂林市秀峰区。 二原告共同委托诉讼代理人：张馨月，广西同望律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：韦德光，广西同望律师事务所律师。 被告：桂林荣和置业有限责任公司，住所地：桂林市秀峰区琴潭道9号1-2栋，统一社会信用代码：91450300061734390M。 法定代表人：李斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张音芸，广西嘉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖毅，广西嘉合律师事务所律师。 原告张琨、唐律与被告桂林荣和置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭于2020年6月5日公开开庭审理了本案。原告张琨，原告张琨、唐律的委托诉讼代理人张馨月，被告桂林荣和置业有限责任公司的委托诉讼代理人张音芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向法院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房的违约金13466.11元（根据合同第九条约定，违约金以原告已支付的590619元房款为基数，以每日万分之一的标准，自2019年5月1日起计算至依法依约交房之日，暂计至2020年1月15日为13466.11元）；2.被告赔偿原告在房屋维修期间造成的租金损失26895元（按月租金100元每平米，自2019年6月1日起计算至被告修复完好并依法交付之日，暂计至2020年1月15日为26895元）；3.被告按照“一户一表”的标准为原告安装房屋水、电，安装费用由被告承担；4.被告赔偿维修期间原告产生的物业费损失。事实和理由：2018年7月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：G×××1)(以下简称《合同》）及《合同补充协议》，《合同》约定：原告购买被告开发建设的坐落于桂林市秀峰区商铺，该商铺建筑面积35.86平方米，每平米单价17269.56元，商铺总价590619元；被告应于2019年5月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建[2010]9号）的规定及《合同》约定的其他交付条件的房屋交付给原告。但至原告起诉时，被告仍未能按约交付房屋。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，具体理由如下：一、被告未在合同约定的期限内交付符合条件的房屋，应向原告支付违约金。根据《合同》第九条的约定，被告不能按合同约定交付房屋，每日须按照原告累计已付房款万分之一的标准，向原告支付逾期交房的违约金。本案中，违约金应以原告已支付的590619元房款为基数，以每日万分之一的标准，自2019年6月1日最后交房期限之次日起计算至实际交房之日，暂计至2020年1月15日为13466.11元；二、涉案房屋因质量问题无法出租或自行使用，被告应按出租费损失赔偿原告的租金损失。被告应于2019年5月30日前向原告交付房屋，但是截至原告起诉之日，被告仍未向原告交付房屋。被告应按同地段同类房屋租金标准，赔偿原告的租金损失。被告应赔偿的租金以每月租金4400元为标准，自2019年6月1日起计算至被告实际交付房屋之时，暂计至2020年1月15日共7.5个月，租金损失数额为35.86平方米×100元每平米每月×7.5个月=26895元。三、被告应按照商品房买卖商业惯例，配套安装一户一表。《合同》第十四条约定：“交铺时水、电到户”。但被告交付的房屋水、电没有“一户一表”基本配套，所有商铺业主共用一个总水表、一个总电表，给原告造成极大不便。原告认为“一户一表”是商品房买卖的通常惯例，也是原告与被告在合同里约定“水电到户”的本意。双方在《合同》中未对该问题有明确约定“一户一表”，但事前被告未尽到提醒、告知义务，被告应按照商业惯例来履行合同，安装水、电“一户一表”，并承担由此产生的一切费用。四、被告应承担因其违约行为导致的原告多付的物业费损失。物业费损失是由被告违约、违法造成的，理应由被告赔偿。综上所述，被告未按照法律规定及合同约定的质量标准交付房屋，导致原告无法使用、出租案涉房屋。原告有权要求被告赔偿损失和承担违约责任，并要求被告配套安装一户一表。为维护原告合法权益，原告遂提出如前所诉。 被告辩称，一、被告不存在逾期交付房屋的行为，所有房屋均已通过合同约定的五方验收和综合验收，本案已经通过政府部门的竣备，达到甚至超过双方约定的交房条件；二、被告交付的房屋不存在房屋质量问题，根据商品房买卖合同司法解释第12条，被告交付的房屋不存在主体结构问题，个别房屋漏水现象，被告愿意按照双方合同承诺的保修期进行保修；三、本案不存在房屋维修期，原告没有证据证明维修期的具体时长和具体的起止时间点，同时所谓的租金损失具体数额和标准也没有，且原告的商铺在装修中；四、本案被告已按合同约定达到水电到户的交付标准，且在原告的商铺门口都有独立的表，可以进行测算和实地观察水电用量，要求一户一表没有合同依据和法律依据；五、本案的物业费没有产生，与本案无关，应该另行起诉，同时房屋是否维修与缴纳物业费之间没有必然联系，原告并不因此免除缴纳物业费的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.对于原告提交的市住建信复（2019）第7号《政府信息公开答复书》以及被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》、《竣工验收备案表》，前述证据证明本案房屋竣工备案时间，双方均对对方当事人提交的证据不予认可。综合原、被告提交的证据，确认本案房屋通过五方验收的时间是2018年9月20日，竣工验收备案时间是2020年4月26日。 2.原告对被告提交的证据《委托书》、《承诺书》、《开工单》的“三性”不予认可。本院认为，该证据与本案相关联，故作为本案证据使用。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实： 2018年7月11日，原告与被告签订编号为G×××1的《商品房买卖合同》，约定如下（节选）：商品房基本情况：桂林市秀峰区商铺，建筑面积35.86平方米；计价方式与价款：该商铺总价款590619元；交付期限：出卖人应当在2019年5月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建{2010}9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；交铺时水、电到户；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。 双方于当日签订《商品房买卖合同补充协议》，约定如下（节选）：第二条房产交接的第2点约定，该房产应于2018年9月30日前竣工，并经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。为利于买受人提前使用房产，出卖人与买受人约定，经上述五方验收合格后，出卖人向买受人发出《竣工验收合格通知书》，买受人可在接到出卖人《竣工验收合格通知书》之日起30日内办理房产验收和交接手续，签署《房屋交接单》，买受人签署《房屋交接单》或领取房产钥匙后，即为房产交接完成；第3点约定，如出卖人根据买受人在本《合同》所留通讯地址寄出交房通知或在《桂林日报》公告交房通知之日起10日内，买受人未按通知时间办理验收和交接手续的，视为房产已经交接；第9点约定，该房产经五方验收合格后，即达到《合同》约定的交房条件，对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房和索赔。 合同签订后，原告向被告支付全部购房款590619元。 荣和·林溪府东区三期10-13-2#楼于2018年9月20日通过了五方验收，并于2020年4月26日完成了工程竣工验收备案。 2018年9月28日，被告通过在《桂林日报》发布公告的方式向原告发出《交铺通知》。之后，因房屋出现漏水、渗水等问题，原告未接收商铺。 2020年6月19日，本院组织当事人勘验现场，查明被告已为涉案商铺安装独立的水表、电表。 本院认为，本案争议焦点为：一、本案是否存在逾期交房的问题；二、被告是否应当承担房屋维修整改期间的损失；三、关于“一户一表”安装问题；四、被告是否应当赔偿维修期间的物业费。 一、是否存在逾期交房的问题 根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，《商品房买卖合同补充协议》第二条（房屋交接）的第9点约定：该房产经五方验收合格后，即达到《合同》约定的交房条件，对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房和索赔。本院认为，涉案房屋已于2018年9月20日进行了五方验收，并于2020年4月26日通过了房屋竣工备案登记，已符合交付条件。被告于2018年9月28日登报公告，通知原告办理收房手续，其通知方式符合合同约定，原告应当在该通知发出后十日内履行接收房屋的合同义务，故应视为涉案商铺已于2018年10月9日交房。至于房屋的渗漏水问题，属于质量瑕疵，可以通过维修整改的方式得以解决，但是不能以此拒绝收房。综上，被告的行为不构成逾期交房，故原告诉请被告承担逾期交房的违约责任没有事实依据，本院不予支持。 二、被告是否应当承担房屋维修整改期间的损失 涉案房屋尚在保修期内，被告应当及时维修渗漏水等各项质量问题并承担维修费用。鉴于双方对维修标准存在争议，本院经征询相关行政主管部门意见，确定维修工程完工后应当由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对维修工程验收，确认合格之后在维修验收记录上签字盖章确认。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，涉案房屋存在质量瑕疵问题，应当维修整改，维修整改期间的经济损失应当由被告承担，故本院对原告主张的维修期间租金损失予以支持。但原告未提交证据证实其主张的标准，为提高审判效率，减少当事人诉讼成本，本院结合同等地段的租金标准，酌情补偿原告涉案房屋维修期间的租金损失按每月每平方米60元计算。故，维修整改期间的经济损失从原告诉请的2019年6月1日暂计至2020年1月15日为16137元（35.86×60×7.5个月），之后按该标准另行计算至建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对维修工程验收合格时止。 三、关于“一户一表”安装问题 本案中商品房买卖合同约定“交铺时水、电到户”，而由查明事实可知，被告已为涉案商铺安装独立的水表、电表，现原告主张按商业惯例“一户一表”即在供电局和自来水公司单独开户，但其提供的证据不足以证实其主张的商业惯例的存在，被告已履行其合同义务，故本院对此不予支持。 四、物业费是否应当计入维修期间的损失 物业费是物业服务提供者基于物业服务合同的约定，对共有部分进行的维护、管理以及环境卫生、公共秩序等活动向合同相对人收取的对价，业主基于对共有部分的共同所有权承担对共有部分的管理义务。原告接收房屋后，应当依照物业合同约定履行支付物业费的义务，该部分支出不属于维修期间的经济损失，故对原告主张被告赔偿物业费损失的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林荣和置业有限责任公司赔偿原告张琨、唐律房屋维修整改期间的经济损失（从2019年6月1日起暂计至2020年1月15日为16137元，此后按照建筑面积35.86平方米，每月每平方米60元的标准继续计算至建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对维修工程验收合格时止）; 二、驳回原告张琨、唐律的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费809元（原告已预交），由原告张琨、唐律负担486元，被告桂林荣和置业有限责任公司负担323元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费809元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  刘恒志 人民陪审员  王暄懿 人民陪审员  申和平 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  林弋杰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。