文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1063号上诉人（原审原告、反诉被告）：陶莺鸽，女，汉族，1982年11月2日出生，住址：湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：葛运梁，男，1955年4月15日出生，汉族，住湖南省东安县，系上诉人继父。被上诉人（原审被告、反诉原告）：娄底市天龙房地产开发有限公司。法定代表人：刘楚安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖爱莲，女，1980年8月20日出生，汉族，住娄底市娄星区。上诉人陶莺鸽因与被上诉人娄底市天龙房地产开发有限公司(以下简称天龙公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。上诉人陶莺鸽委托诉讼代理人葛运梁，被上诉人娄底市天龙房地产开发有限公司委托诉讼代理人肖爱莲到庭参加询问。本案现已审理终结。上诉人陶莺鸽上诉请求：1、撤销（2020）湘1302民初709号民事判决书中第一项判决；2、改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金77037.92元；3、改判被上诉人自2019年12月16日起至交房日止，每月向上诉人支付逾期交房违约金1642.2元；4、改判《商品房买卖合同》附件七补充协议一第七项的约定条款无效；5、改判《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准的第十项中所有的“开通费用自理”的约定字样无效。事实与理由：一、天龙公司违约责任依法成立。1、逾期交房事实客观存在。合同规定2016年2月1日前交房，但至今未交，至2019年11月，天龙公司已逾期3年9个月；2、逾期交房免责条件不成立。《商品房买卖合同》第八条交付期限第二款第2项规定：“如因国家法律、法规及政府部门的原因须延期交房的，出卖人在该事件发生之日起60日内通知买受人”。据此，逾期交房免责必须同时满足两个条件：一是国家法律、法规及政府部门的原因；二是在事件发生之日起60日内通知买受人。但依证据，政府原因是否成立审理不明，即便政府原因成立，天龙公司也无证据证明在期限内履行了合同规定的通知义务，免责条件不成立；3、天龙公司是受让国有土地建房，国有土地出让的基本条件是多通一平，保证道路及水电气等多通。道路及水电气不通，系出让人的责任，出让人应向天龙公司承担违约责任。天龙公司对上诉人违约，则应向上诉人承担违约责任。天龙公司向上诉人承担违约责任之后，可再向土地出让方追偿。二、《商品房买卖合同补充协议一》第7条无效。《商品房买卖合同》第四条规定：“该商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用（按娄价服［2010］〉46号文件）执行。”娄价服［2010］46号文件《娄底市新建商品房交易价格行为实施细则》第二条第（二）规定：“商品房配套的各项基础设施建设费用一律计入开发建设成本、进入房价，不得在购房合同价外另行收取。”第二十二条规定“买卖双方必须遵守国家及地方相关法律、法规和政策的规定，如有违反，责任由买卖双方自行承担。”但天龙公司为规避46号文件规定，在主合同签订同时，混入《补充协议一》第7条“有线电视、宽带、水电开户、煤气到户等开户费用由买受人支付”，且费用金额也未具体明确，天龙公司在房价之外再向上诉人任意收取费用，既违反双方合同专门规定，也违反地方政策规定，上诉人也没有签字认可，当属无效。被上诉人娄底市天龙房地产开发有限公司辩称，一、天龙公司违约责任不成立。案涉项目无法通过验收不能按期交房的根本原因是长宁街未开通导致御景花园小区的下水管道等管网无法接入，从而导致案涉项目的扫尾工程无法完成。项目周边街道的建设属于市政工程，因该因素导致项目延期交房显然是政府的规划没有及时跟进所导致。二、《商品房买卖合同补充协议一》第7条真实有效。《商品房买卖合同》第二十三条约定“本合同连同附件共20页，具有同等法律效力”，《商品房买卖合同补充协议一》系合同附件，具有同等法律效力。娄价服（2010）46号文件为地方政策规定，不属于强制性的法律、法规，该文件现已自动废止。案涉合同及附件系双方真实意思表示，不存在无效情形。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。陶莺鸽向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金77037.92元；二、判令被告自2019年12月16日起至交房日止，每月向原告支付逾期交房违约金1642.2元；三、判决《商品房买卖合同》附件七补充协议一第七项的约定条款无效；四、判决《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准的第十项中所有的“开通费用自理”的约定字样无效；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月21日，被告天龙公司为出卖人、原告陶莺鸽为买受人，签订了《商品房买卖合同》（备案合同编号：201504210008），双方约定：“……第一条项目建设依据出卖人以招牌挂方式取得位于长宁街南侧、××号为1-5-19-68的地块的土地使用权。土地使用权证号为娄国用（2012）第13788号。该地块土地面积为8660.77平方米，规划用途为商用用地、住宅用地，土地使用年限70年。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称：御景花园，建设工程规划许可证号为1307033号，施工许可证号为43250820140428010126。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为娄底市房地产管理局，商品房预售许可证号为娄房预许字（2014）第31号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房……）为合同第一条规定的项目中的下表所列房屋：            幢号              房号              层次              用途              结构              地上层              地下层              建筑面积（平方米）              套内面积（平方米）              分摊面积（平方米）                  0001              604              6              住宅              钢混              32              0              100.70              82.88              17.82      以上所列该商品房面积为产权登记面积。…第四条计价方式、价款、物业维修资金出卖人与买受人约定合同第三条的计价方式、价款、物业维修资金缴存标准及金额如下：            幢号              房号              计价方式              单价              单位              标准              应缴维修资金              合同价款                  0001              604              建筑面积              2718              元∕平方米              140              14098              273703      该商品房房款核计大写：贰拾柒万叁仟柒佰零叁元整（小写￥273703元），币种为人民币。该商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用。（按类价服[2010]46号文件执行）。第六条付款方式及期限买受人按按揭付款种方式按期付款：1、一次性付款：总房款的100%，……3、银行按揭付款：首付款为总房款的40%，计人民币大写：捌万叁仟柒佰零叁元整小写：83703.00元，在签订商品房买卖合同时支付；按揭金额：总房款的60%，计人民币大写：壹拾玖万元整，小写190000.00元……。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时期，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际余额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；……第八条交付期限出卖人应当在2016年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、娄底市房地产开发项目竣工验收备案意见书。2、房地产开发项目单位工程竣工验收备案表。3、所有房款到位再交房。但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如因国家法律、法规及政府部门的原因须延期交房的，出卖人在该事件发生之日起60日内通知买受人；3、买受人未按约交清商品房全部购买款的，出卖人有权不按本合同约定时间向买受人交付本合同约定的商品房。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……第二十一条本合同未尽事项，可由双方约定后，签定补充协议（附件七）。第二十二条本合同附件与本合同具有同等的法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……第二十三条本合同连同附件共20页，一式5份，具有同等法律效力……”。同日，陶莺鸽与天龙公司签订附件七即《合同补充协议一》和《合同补充协议二》，《合同补充协议一》的内容为：“……7、根据娄价服[2010]46号文件商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用，但该商品房系团购房，经买卖双方协商，同意以下费用：有线电视、宽带、水电开户、煤气到户等开户费用由买受人支付”。该合同附件三《装饰、设备标准》第10项的其他约定内容如下：“有线电视、宽带、电话到户内标准多媒体箱，开通费用自理；水、电开通到户，开通费用自理，电力由供电单位抄表到户，每户只安装一个25W白炽灯，设空调独立专用回路，门面只安装一个白炽灯；给水分户安装计费表，由物业公司抄表收费；管道煤气到户，开通费用自理；楼宇对讲系统、入户门禁安防系统；空调机位统一设冷凝排水管。”2017年10月12日，天龙公司向陶莺鸽出具了收款收据，收据内容为：“陶莺鸽御景花园1栋604号首付款83703元，银行贷款19万元整，合计273703元整。”另查明，1、2016年9月14日，被告天龙公司委托湖南楚才会计师事务所对御景花园工程款及商品房销售情况进行了审计，湖南楚才会计师事务所作出湘楚审[2016]SZ第060号《专项审计报告》，其内容为：“一、基本情况娄底市天龙房地产开发有限公司目前开发的项目为御景花园。……项目于2013年12月21日动工，截至2016年6月30日，主体工程基本完成。……三、审计结论……4、御景花园项目未付工程款及扫尾工程款预估情况贵公司与施工方沟通后，预估水、电、气工程款为8100000元；贵公司现场工程师根据实际或预计需要预估其他扫尾工程款为2791500元……”；2、御景花园项目于2015年底竣工，但由于水、电、气工程及其他扫尾工程未完成，至今未被相关部门进行验收合格；3、自2016年5月19日以来，被告天龙公司多次向当地政府部门反映要求尽快完成御景花园商住小区周边道路网管建设，御景花园小区的购房者也多次向当地政府反映该小区存在的问题并要求予以解决；4、2016年7月，娄底市娄星区人民政府对该项目成立了帮扶工作小组，对御景花园项目与各购房业主之间产生的矛盾纠纷进行协调。一审法院认为，陶莺鸽与天龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。陶莺鸽主张天龙公司未按约交付房屋，构成违约，应承担违约责任。天龙公司辩称其未能按期交房的原因是因政府部门配套规划没有及时建设导致相关附属设施无法完成，被告可据实延期交房，不应承担违约责任。经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定为：“出卖人应当在2016年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、如因国家法律、法规及政府部门的原因须延期交房的……”。被告天龙公司虽未按约定将该房屋交付给原告，但御景花园项目已于2015年底竣工，御景花园小区的房屋无法通过验收不能交房的根本原因是长宁街（甘桂路—常平路）建设未开通导致御景花园小区的下水道等管网无法接入，从而导致该小区的扫尾工程无法完成。被告天龙公司一直在向政府相关部门反映情况并要求解决,同时也在积极地采取一些补救措施，在当地政府帮扶工作小组的帮扶下，该小区的水、电、煤气已基本接通。综上，被告天龙公司逾期交房的原因是因政府部门的原因导致的，属于原、被告约定可延期交房的情形。对原告要求被告天龙公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《商品房买卖合同》中第四条约定该商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用（按娄价服[2010]46号文件执行），第二十二条约定，本合同附件与本合同具有同等的法律效力。陶莺鸽主张无效的内容包含在主合同的附件三和附件七中，陶莺鸽是在对《商品房买卖合同》及其附件的内容进行全面的了解之后同意合同及其附件的约定才与天龙公司签订《商品房买卖合同》的，《商品房买卖合同》及其附件的内容系合同双方真实意思表示，附件中的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定。综上，原告陶莺鸽主张《商品房买卖合同》的附件三第10项关于有线电视、宽带、电话到户等开通费用自理的约定无效和附件七中的《合同补充协议一》第7项约定内容无效的诉求不能予以支持。关于天龙公司要求解除《商品房买卖合同》的反诉诉求，从天龙公司出具的收据来看陶莺鸽在签订《商品房买卖合同》之后，已按合同约定将购房款全部支付到位，天龙公司以反诉被告陶莺鸽违约拒缴相关费用为由要求解除《商品房买卖合同》不成立，天龙公司以合同目的无法实现为由要求解除买卖合同，已查明涉案房屋无法通过验收的原因是长宁街（甘桂路—常平路）建设未开通导致御景花园小区的下水道等管网无法接入，但当地政府已在积极处理，合同目的只是暂时无法实现，而不是不能实现，故反诉原告要求解除《商品房买卖合同》的请求于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、驳回原告陶莺鸽的诉讼请求；二、驳回反诉原告娄底市天龙房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费863元由原告陶莺鸽负担，反诉案件受理费100元由被告(反诉原告)娄底市天龙房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人陶莺鸽向本院提交如下证据：电话录音资料一份。证明目的：证明被上诉人确实是因为欠费造成未按期交房，被上诉人应承担违约责任。被上诉人天龙公司的质证意见：该份电话录音确实是真实的，但补充协议中约定，水、电、气应该是由上诉人承担的，被上诉人打电话催上诉人交费是正当的行为，本案未按期交房的真实原因是市政府的市政道路没有建，管网没有修通。本院认为，该份证据不属于二审中的新证据，但可以综合本案其它证据进行综合认定。本院二审经审查，确认一审判决所查明的事实。本院认为，本案的争议焦点为：天龙公司应否承担违约责任？《商品房买卖合同补充协议一》第7条是否有效？一、关于天龙公司应否承担违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2016年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、如因国家法律、法规及政府部门的原因须延期交房的……”。本案中，御景花园项目已于2015年底竣工，御景花园小区的房屋无法通过验收不能交房的根本原因是长宁街（甘桂路—常平路）建设未开通导致御景花园小区的下水道等管网无法接入，从而导致该小区的扫尾工程无法完成。天龙公司一直在向政府相关部门反映情况并要求解决，同时也在积极地采取一些补救措施，在当地政府帮扶工作小组的帮扶下，该小区的水、电、煤气已基本接通。综上，天龙公司逾期交房是因政府部门的原因导致的，属于合同约定的可延期交房的情形。故一审法院未予支持上诉人要求天龙公司承担违约金的诉讼请求并无不当。二、关于《商品房买卖合同补充协议一》第7条是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，双方当事人在签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了《商品房买卖合同补充协议一》，该协议第7条明确约定“根据娄价服[2010]46号文件商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用，但该商品房系团购房，经买卖双方协商，同意以下费用：有线电视、宽带、水电开户、煤气到户等开户费用由买受人支付。”《商品房买卖合同补充协议一》是上诉人与天龙公司基于该商品房系团购房，价格较为优惠的特殊情况而签订的，且上诉人在该补充协议上签字，应视为系双方当事人真实意思表示。该补充协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上诉人认为该补充协议第7条无效的上诉观点不成立，一审法院未予支持亦无不妥。综上所述，陶莺鸽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1726元，由上诉人陶莺鸽负担。本判决为终审判决。审判长  梁飞跃审判员  杨文模审判员  万江国二〇二〇年九月四日法官助理王丽君书记员杨佳宜附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。