山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2206号上诉人（原审被告）：王辉，男，1978年11月10日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：林建坤，山东环周(威海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘润泽，山东环周(威海)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海市文登区大水泊镇栏杆河村村民委员会，住所地威海市文登区大水泊镇栏杆河村。法定代表人：乔文华，村委会主任。委托诉讼代理人：于会军，山东联志律师事务所律师。上诉人王辉因与被上诉人威海市文登区大水泊镇栏杆河村村民委员会（以下简称“栏杆河村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院人民法院（2020）鲁1003民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王辉上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回栏杆河村委会的诉讼请求；2.判令栏杆河村委会承担本案的诉讼费用。事实和理由：本案的案由是租赁合同纠纷，案件的核心是一审法院判决解除双方当事人于2006年5月9日签订的房屋租赁合同是否正确。在事实认定方面，一审法院仅对栏杆河村委会一直没有交付15间房屋中的3间的事实进行了认定，但没有对这一违约事实进行法律价值判断，导致适用法律错误。1.一审法院确认栏杆河村委会自始存在没有交付3间房屋的违约事实，仍认定栏杆河村委会享有单方解除合同的权利，并判决解除租赁合同，违反合同法及相关司法解释有关规定。合同的解除分为法定解除、约定解除和协议解除三种情形，本案不存在约定解除和协议解除的情形，一审判决适用法定解除。关于法定解除，提出解除合同的一方必须有解除权，违约的一方在通常情况下不享有合同的解除权已经成为了共识，最高人民法院于2019年11月8日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条对此也有明确的说明。涉案合同自签订和开始履行以来已经过去了十四年多，但栏杆河村委会一直没有按照约定交付合同标的的15间房屋中的3间，其违约的事实一直存在，其作为自始并持续违约的一方，按合同法及相关司法解释的规定是没有单方解除权的。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十六条规定，人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的正确理解应该是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，不享有合同解除权的一方当事人向另一方发出了通知，另一方即使未在异议期间提出诉讼，也不发生合同解除的效果。况且王辉现在青岛工作，没有收到栏杆河村委会要求接收信函的通知，更没有收到解除通知书。2.一审判决解除租赁合同对王辉显失公平，不解除合同不会形成对双方都不利的局面。一审法院判决解除合同违反《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条对违约方起诉解除的规定。（1）双方签订合同前，没有交付的三间房屋被其他村民占用，双方曾约定由栏杆河村委会通过诉讼解决，但其在十四年间一直没有行使权利，至今也未交付该三间房屋，明显存在恶意违约的情形。（2）栏杆河村委会继续履行合同，不会对其显失公平，若判决解除合同会对王辉显失公平。王辉从事地毯加工和销售，其租用房屋的目的是为经营服务，尽管法律规定租赁期限不得超过20年，但合同约定的租赁期限是30年，房屋总数也是15间，王辉对房屋的管理、使用、修缮等都是按照租房15间、租期30年的规划进行，现在解除合同，对其不公平是显而易见的。（3）王辉拒绝解除合同，没有违反诚实信用原则。王辉是通过公开叫行的方式签订合同，体现了双方的真实意思表示，在合同履行过程中，双方约定由栏杆河村委会一次性交付房屋，王辉每三年缴纳一次房租，但栏杆河村委会没有全面履行其交房义务的违约事实一直存在，王辉在前九年都按合同的约定交纳了房租。此后不交纳房租，是王辉一直要求栏杆河村委会交付未交付的三间房屋未果的情况下的不得已的行为。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，王辉行使其做为后履行一方的抗辩权，不存在违约。另外，涉及到的欠付房租全额，一审法院计算出的具体金额是3300元，这里面没有包括栏杆河村委会违约不交付房屋的违约金以及给王辉造成的损失。栏杆河村委会辩称，1.王辉主张未交付3间房屋的事实并不存在，该3间房屋的门系王辉上锁，王辉在一审时自认是其自行加的锁具，其目的是故意制造栏杆河村委会违约的假象，双方租赁合同已经履行了14年，如果存在栏杆河村委会违约事实，王辉没有理由在此期间不行使权利。2.一审判决解除租赁合同并不显失公平，不解除合同会形成对双方尤其是对栏杆河村委会不利的局面。王辉前九年一直按期缴纳租金，且未对其中的3间房屋提出异议，但是王辉并未对承租的房屋及院落进行有效管理使用，现涉案15间房屋已经破损，屋顶出现大量塌陷，院内杂草丛生，房屋玻璃破损、缺失严重。根据双方签订的租赁合同，王辉应当妥善保管房屋，修缮费用由王辉承担，显然王辉存在严重违约。综上，一审法院判决解除房屋租赁合同正确，应予维持。栏杆河村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除栏杆河村委会与王辉之间签订的房屋租赁合同；2.王辉在判决生效后10日内返还栏杆河村委会所有的房屋15间（包括院子、围墙）；3.判令王辉支付栏杆河村委会拖欠的房屋租赁费9000元。栏杆河村委会为证实其主张，向一审法院提交了以下证据：一、见证书原件、复印件各一份，证实栏杆河村委会、王辉在大水泊镇司法所的见证下签订了房屋租赁合同，约定的租金是每年1500元，每次支付三年租金，该见证书载明的时间是2006年5月9日；二、由栏杆河村委会出具的书面通知原件、复印件各一份，挂号信函收据一份，证实栏杆河村委会于2020年3月2日向王辉邮寄了书面通知一份，要求王辉支付拖欠的租金，逾期双方将解除合同。经质证，王辉对以上证据的真实性均无异议。王辉为证实其辩称，向一审法院提交以下证据：一、2006年4月14日栏杆河村委会与王辉签订的协议一份，证实双方参加见证的合同并没有成立，原因是没有达到本协议所约定的条件；二、照片六张，证实王辉租赁的其中三间房屋内堆满杂物，且至今仍未向王辉交付。综合分析以上证据，一审法院认定事实如下：2005年9月11日，王辉通过叫行方式承租栏杆河村委会房屋15间及其院落，因栏杆河村委会交付房屋时未能完全腾空，双方于2006年4月14日签订协议一份，约定乙方（王辉）按原承包（租赁）协议交足头三年的租金，甲方（栏杆河村委会）负责安排到房（倒房），对现侵占集体房屋的农户甲方经说服动员无效，将起诉到法院，甲乙双方的租赁合同起始日期自法院判决之日起生效（说服动员期为5天，自4月15号至4月20号如期村委将起诉）。2006年5月9日经文登市大水泊镇司法所见证王辉与栏杆和村委会签订《房屋租赁合同一份》，约定：甲方（栏杆河村委会）提供房屋15间（包括院子、围墙见附图）。承包期30年，自2006年4月14日至2036年4月14日止，承包金每年1500元人民币，合同签订之日，付第一个三年承包金4500元，以后每三年交一次。合同签订后王辉分三次分别向栏杆河村委会交纳租金4500元，合计交纳租金13500元。2015年至今王辉未向栏杆河村委会交纳房屋租金。另查，涉诉15间房屋中的三间自签订房屋租赁合同至今一直由栏杆河村村民堆放杂物占用。一审法院认为，“依法成立的合同，自成立时生效。”“当事人协商一致，可以变更合同。”本案栏杆河村委会与王辉虽于2006年4月14日就房屋租赁事宜签订协议一份，但双方于2006年5月9日经大会泊镇司法所见证再次签订房屋租赁合同一份，应当视为对原协议协商后的变更，双方应当按照变更后的房屋租赁合同履行义务。法律规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”栏杆河村委会与王辉于2006年5月9日签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为30年，其超过20年的租赁合同部分无效，不超过20年的租赁合同部分有效。“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”王辉与栏杆河村委会签订房屋租赁合同后，应当按照约定向栏杆河村委会支付租金。栏杆河村委会所诉要求王辉支付所欠租金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。但法律规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”栏杆河村委会交付给承租人王辉的15间房屋中有三间房屋一直由案外人占用，影响了王辉对租赁房屋的使用，栏杆河村委会应当对交付租赁物存在瑕疵承担相应的责任，王辉所辩按照每间房屋每年租金100元扣减相应的房屋租金，理由正当，公平合理，予以支持。据此计算，王辉应当向栏杆河村委会支付的租金数额为3300元［1500元-300元）*14年-4500元*3次］。“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。……”王辉王辉经催告后，在合理期限内未向栏杆河村委会支付租金，栏杆河村委会有权解除其与王辉之间的房屋租赁合同，并有权要求王辉王辉将涉诉房屋（包括院子、围墙）返还栏杆河村委会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除栏杆河村委会与王辉于2006年5月9日签订的房屋租赁合同；二、王辉于判决生效后一个月内向栏杆河村委会威海市文登区大水泊镇栏杆河村村民委员会返还涉诉房屋15间（包括院子、围墙）；三、王辉于判决生效后十日内向栏杆河村委会支付租金3300元（付至文登区生态农村服务中心文登农村商业银行账户：9100110032342050000839）；四、驳回栏杆河村委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王辉负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。栏杆河村委会提交涉案房屋的现场照片两张，并出示原始载体，拟证实涉案房屋目前未被使用，破损严重，对于房屋未使用的事实，王辉在一审中也承认。王辉质证认为，对该证据的真实性及关联性均有异议，无法证明该照片拍摄的时间和地点，且该照片与本案无关，本案的核心是租赁合同是否应该解除，承租人租赁房屋后如何使用房屋是承租人的权利。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：王辉与栏杆河村委会签订的租赁合同是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第九十四条第二项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”本案中，王辉在双方签订房屋租赁合同后分三次分别向栏杆河村委会交纳租金4500元，自2015年起未向栏杆河村委会交纳房屋租金，按照双方签订的合同约定，王辉应当分别于2015年、2018年向栏杆河村委会交纳房屋租金。栏杆河村委会虽未按照约定交付涉案房屋中的3间，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，王辉仅有权就栏杆河村委会未交付的3间房屋拒绝履行支付相应租金的义务，故王辉关于其作为后履行一方享有抗辩权而未违约的上诉理由，不符合法律规定，本院不予支持。王辉自2015年起未向栏杆河村委会交纳任何租金，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定的“以自己的行为表明不履行主要债务”情形，已构成实质性违约，栏杆河村委会有权要求解除合同。王辉主张其未收到栏杆河村委会的催告通知，本案虽未有证据证实王辉本人收到催告通知，但王辉拒绝履行支付租金的行为符合合同法规定的当事人可以解除合同的情形，一审法院判决解除王辉与栏杆河村委会于2006年5月9日签订的房屋租赁合同，并无不当，本院予以确认。一审法院按照双方签订的租赁合同约定的租金及房屋数量，扣除栏杆河村委会未交付3间房屋的租金，据此计算王辉应支付栏杆河村委会的租金数额并无不当，本院予以确认。关于王辉上诉主张的一审法院未计算栏杆河村委会未按照约定交付房屋的违约金及损失，并非本案审理范围，王辉如有异议，可另行解决。综上所述，王辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王辉负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 涛审判员 于大海审判员 张丽萍二〇二〇年九月一日法官助理郎冰书记员江嘉鑫