辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5186号上诉人（原审被告）：郝孟贤，男，1957年2月15日出生，汉族，住大连市经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘景忠，辽宁朝朝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军空军通信士官学校，住所地大连市金州区双兴路20号。法定代表人：丁广军，该校校长。委托诉讼代理人：周怡，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茹馨，北京大成（大连）律师事务所律师。原审被告：大连金州友合物业管理有限公司，住所地大连市金州区站前街道吴家村。法定代表人：郝孟贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘景忠，辽宁朝朝律师事务所律师。上诉人郝孟贤因与被上诉人中国人民解放军空军通信士官学校（以下简称“空军士官学校”）、原审被告大连金州友合物业管理有限公司（以下简称“友合物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初5538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝孟贤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回空军士官学校的诉讼请求或将本案发回重审；2.案件受理费由空军士官学校承担。事实与理由：一、本案事实不清，证据不足。2002年7月8日，郝孟贤与空军士官学校签订合同，购买空军士官学校组织承建的位于大连市金州区经济适用房四号楼，面积1858.9平方米。郝孟贤购买的房屋，原系空军士官学校承建用于分配给本校常委的居住房屋，但因房屋面积严重超标，空军党委有关领导紧急叫停房屋分配，命令由空军士官学校将该房屋对外销售，用该笔房屋销售款在校外即格林小镇购买与校领导身份相符的房屋。当时空军士官学校主动找郝孟贤协商，经过该校常委会讨论通过并报上级党委同意，希望郝孟贤帮其解决实际困难购买此房屋。并且，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规。本案中，空军士官学校将依法成立的合同通过诉讼方式确认无效，违反诚实信用原则。根据《中央军委进一步深化军队住房制度改革方案》（中央军委【1999】19号）、《总后勤部军队经济适用住房建设管理办法》（后营字516号）文件规定，军队干部住房实行货币化改革，将自建的经济适用住房以综合成本价对符合分房条件的人员销售，将部分房源以市场价对外销售，弥补建设资金不足。空军士官学校对内以综合成本价的销售价格为700元，对外以市场价的销售价格为1320元。近期，中央军委以反腐名义查处领导干部违规购买军队现有住房和军队经济适用住房问题，系指利用职权以综合成本价超面积和多处多单位购买军队房屋，空军士官学校利用军委文件收回郝孟贤住房，是明显的偷换法律概念，将郝孟贤以市场价合法买卖的房屋收回，用以完成上级党委规定的指标，故意隐瞒领导干部普遍存在的违规违纪购房问题。部队房改后，各友邻部队以市场价格对外销售30%左右的房屋,近期，大连类似案件发生多起，为了维护交易安全和社会稳定，据郝孟贤了解，以市场价对外销售的都驳回原告诉讼请求，但本案一审审理结果却违背了同案不同判的规则。本案中，空军士官学校辩称，郝孟贤购买的房屋未经上级审批，系错误混淆房屋建设手续和房屋销售手续，如果该房屋没有经过上级的房屋建设审批手续，那么何来的建设资金，军队系财政全额拨款单位，没有资金，如何建房？至于该房屋销售审批手续问题，系空军士官学校应尽的法律义务，在本案一审中，空军士官学校以未获得审批为由回避焦点问题，未向法庭提交其是否报批以及上级是否审批的证据，属于举证不能，根据民事诉讼法及证据规定，应承担不利后果。二、本案适用法律错误。一审法院在审理本案时不适用法律和司法解释，而适用部队的红头文件审理案件，属于适用法律错误。并且一审判决在民事判决书尾部未附该判决所依据的法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条，依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。三、本案程序违法。在一审庭审结束时，主审法官询问双方是否同意调解，双方都表示同意调解，庭审后，书记员让双方签署调解通知书。在漫长的几个月等待中，突然接到郝孟贤败诉的判决书，郝孟贤有理由相信该案受到部队领导及地方相关领导不正当的干预。综上，空军士官学校严重违反诚实信用原则，恶意诉讼、滥用诉权严重侵犯了郝孟贤的合法权益，最高人民法院印发的《全国法院民商事审判会议纪要工作会议纪要》指出，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。为此,郝孟贤依法提起上诉，恳请人民法院依法支持郝孟贤的请求。空军士官学校辩称,不同意郝孟贤的上诉请求。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。一、案涉房屋在建设和出售的过程中并未报上级批准过，更无空军党委的出售命令，这在空军士官学校提交的《中国共产党空军纪律检查委员会政纪函》的第（一）条和第（二）条中都有分别且明确的认定，空军士官学校无需再另外举证。本案的房屋属于带着“问题现状”出售，郝孟贤购买时对房屋土地的划拨属性、房屋没有任何建设和销售手续以及房屋无法在一定时间内获得产权证的现状都是明知的，为此，双方还在房屋转让合同第七条约定了“乙方购房后，因国家和军队建设需要征购或收回乙方购买的房屋时，其住房安置及经济补偿按照国家和军队有关规定执行。”说明郝孟贤也知道案涉房屋会有随时被收回的可能。现空军纪律检查委员会已经明确案涉房屋转让为“擅自处理军队房地产，且性质严重”，并要求“收回案涉4号楼房屋”，空军士官学校只能根据上级指令并按照法律程序要求郝孟贤腾退，同时，空军士官学校也希望经过法院的审理能够尽快返还购房款并明确各自的赔偿责任。另外，需要强调的是，案涉房屋并非是一套房屋，而是包含六套房屋和六个车库、总面积为1858平方米的一整栋楼。对于整栋楼房的出售，其性质已经不属于军队经济适用住房建设及销售有关规定的调整范畴，而是要按照《中国人民解放军房地产管理条例》和《军用土地使用权转让管理暂行规定》的要求一律报总后勤部审批后才能转让。郝孟贤所提到中央军委【1999】19号文和后营字516号文，都是对军队经济适用住房建设和销售进行的规定，案涉房屋无论从层数、面积、户数以及购房人的身份都不符合经济适用住房建设和销售的条件，因此，空军纪检委将其定性为“擅自处理军队房地产”而非“违规销售经济适用住房”，更是因为此，案涉房屋丧失了办理经济适用住房权属登记证书的事实基础。二、一审判决适用的《中国人民解放军房地产管理条例》并非部队的红头文件，而是由中央军事委员会制定的并向社会公示的军事法规，效力级别等同于行政法规，同时，根据“房地一体”的原则，对军队房地产的擅自转让务必涉及到军队土地使用权一并转让的问题，而《军用土地使用权转让管理暂行规定》对此进行了通文性的限制和惩处，转让前的规定是“不论数量多少，一律报总后勤部审批”，转让后是“其建设规模、转让土地数量发生改变的，必须重新报批”，违反规定的责任是“对擅自转让或变相转让军用土地使用权的，必须全部没收其转让收入或合建所得房产，并对主管负责人和直接责任者按有关规定给予处分”。在如此强监管的背景下，从法益衡量的角度，本案的转让房屋行为显然破坏了国家对土地市场的管理秩序，从这一点理解《中国人民解放军房地产管理条例》第四十四条规定“有偿转让军队房地产，由总后勤部审批”就属于效力性强制规定，这也与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条认定未经批准转让划拨土地使用权的合同无效的立法观点一致。三、本案一审中空军士官学校已经明确表示不同意调解，法院直接判决不存在任何程序问题。友合物业公司辩称，同意郝孟贤的上诉请求及事实理由。空军士官学校向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与二被告于2002年7月18日签订的《房屋转让合同》无效；2.两被告向原告返还位于大连市金州区经济适用房四号楼面积为1858.9平方米的房屋；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2002年7月18日，原告中国人民解放军空军通信士官学校与被告大连金州友合物业管理有限公司、郝孟贤签订《房屋转让合同》，该合同约定，“甲方（卖方）：空军大连通信士官学校；乙方（买方）：大连金州区友合物业管理有限公司总经理郝孟贤；一、甲方将坐落于大连市金州区双兴路站前街道20号的房屋出售给乙方，该房屋的基本情况已载于本合同附件一（房屋建筑面积：1858.9平方米），上述面积为甲方暂测面积，办理产权证时如甲方暂测面积与房地产产权登记机关实际测定面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。二、甲、乙双方议定的上述房屋成立价格为每平方米1238元，房价款总额2,301,318元，乙方于2002年7月19日前一次性付清给甲方……七、乙方购房后，因国家和军队建设需要征购或收回乙方购买的房屋时，其住房安置及经济补偿按照国家和军队有关规定执行。”合同签订后，被告于同年9月向原告支付了购房款2,301,310元，并接收了案涉房屋。现被告郝孟贤实际占有案涉房屋。2008年7月中国人民解放军空军纪律检查委员会向原告发《政纪函》指出：学校十里岗土地转让，第一、二期门面房和第一期经济适用住房4号楼转让，均未按规定报批，违反了《中国人民解放军房地产管理条例》关于军用土地转让实行许可制度，属擅自处理军队房地产，且性质严重；学校组织建设的四期经济适用房，均未履行报批手续，违反了总后《关于加强军队经济适用住房建设管理的意见》。该《政纪函》要求收回经济适用住房4号楼房屋的使用权，按房屋管理规定，用于对外出租，租金用于偿还住户的房屋有偿使用费。另查，案涉房屋位于中国人民解放军空军通信士官学校大连市金州区站前街道吴家村的土地[土地使用权证：金国用（2009）第0625001号，地号：252104]上，使用权类型：划拨。一审法院认为，土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让。案涉土地系军用土地，原、被告之间形成的系军队房地产流转合同法律关系，包括军用土地使用权转让及军用房屋转让。根据《中国人民解放军房地产管理条例》中第四十四条规定“有偿转让军队房地产，由总后勤部审批”；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”；总参谋部、总政治部、总后勤部于1995年5月16日发布的《军用土地使用权转让管理暂行规定》第二十二条也规定了“没有《军用土地补办出让手续许可证》的转让项目禁止转让。”本案中，案涉房产属军事用地，系以划拨方式取得。原告将其转让给被告并未经有权批准的人民政府批准，且至庭审辩论终结前也未经总后勤部批准，亦没有办理《军用土地补办出让手续许可证》，故案涉土地属于禁止转让的范畴，双方签订《房屋转让合同》违反了法律法规的强制性规定，应认定合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案被告辩称，原告未以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，而以内部规范文件为依据认定合同无效无依据，经查认为，《中华人民共和国立法法》第五十六条规定“国务院根据宪法和法律，制定行政法规”；第九十三条第一款规定“中央军事委员会根据宪法和法律，制定军事法规”；《中国人民解放军房地产管理条例》第一条规定“为了加强军队房地产管理，合理有效地使用军队房地产，保障军队建设需要，根据国家有关法律，制定本条例”。因此，《中国人民解放军房地产管理条例》是根据国家有关法律制定，属军事法规，与行政法规具有同等效力。故被告的答辩意见，不予采纳。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、《中国人民解放军房地产管理条例》第一条、第四十四条之规定，作出如下判决：一、原告中国人民解放军空军通信士官学校与被告大连金州友合物业管理有限公司、郝孟贤于2002年7月18日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告大连金州友合物业管理有限公司、郝孟贤于判决生效起十日内向原告中国人民解放军空军通信士官学校返还位于大连市金州区经济适用房4号楼（具体位置见本案中国人民解放军空军大连通信士官学校宗地图标星处）。诉讼费12,612元（原告已预交），由被告大连金州友合物业管理有限公司、郝孟贤共同负担。二审中各方当事人均未提交新证据。本院对一审已查明的事实予以确认。本院补充查明：二审中，经本院释明，郝孟贤与友合物业公司明确提出要求空军士官学校返还购房款，并赔偿其房屋增值部分的损失。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为郝孟贤与空军士官学校、友合物业公司于2002年7月18日签订的《房屋转让合同》的效力。案涉《房屋转让合同》项下转让的标的物为建设在军事用地上的房屋，该房屋所属土地系国有划拨用地，根据我国房地一体主义的原则，转让该房产的同时，亦包括了房屋所属土地使用权的转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，土地使用权转让有效的前提条件是经有批准权的人民政府批准。鉴于案涉土地系军用土地，根据《中国人民解放军房地产管理条例》第四十四条“有偿转让军队房地产，由总后勤部审批”之规定，现空军士官学校转让给友合物业公司、郝孟贤的案涉土地及地上建筑物在二审法庭辩论终结前仍未得到总后勤部的批准，且被中国人民解放军空军纪律检查委员会认定为“擅自处理军队房地产，且性质严重”，要求收回该房屋的使用权，故应认定案涉房地产转让项目系禁止转让的房地产范畴。一审法院依照上述法律规定认定各方当事人签订的《房屋转让合同》无效并无不当。无效的协议自始不发生法律效力。空军士官学校要求郝孟贤及友合物业公司返还案涉房屋及土地有事实及法律依据，本院依法予以维持。另，在案涉《房屋转让合同》中约定，郝孟贤、友合物业公司购房后，因国家和军队建设需要征购或收回乙方购买的房屋时，其住房安置及经济补偿按照国家和军队有关规定执行。由此表明，各方当事人对于案涉房屋可能被军队收回的情况有所预期，并考虑了相应的处理方案，故返还案涉房地产亦未超出各方合同约定的范围。至于合同确认无效后的财产返还等相关事宜，经本院释明，郝孟贤与友合物业公司明确提出要求空军士官学校返还购房款，并赔偿其房屋增值部分的损失。为解决纠纷，基于权利义务对等原则及公平原则，本院判令空军士官学校向郝孟贤、友合物业公司返还购房款2,301,310元。对于郝孟贤主张的房屋增值部分损失，因双方争议较大，可能需要通过司法鉴定等方式予以确定，不宜在本案中一并处理，郝孟贤和友合物业公司可另行主张。综上所述，郝孟贤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初5538号民事判决；二、中国人民解放军空军通信士官学校向郝孟贤、大连金州友合物业管理有限公司返还购房款2,301,310元。一审案件受理费12,612元（中国人民解放军空军通信士官学校已预交），由中国人民解放军空军通信士官学校负担6306元，由郝孟贤、大连金州友合物业管理有限公司负担6306元；二审案件受理费12,612元（郝孟贤已预交），由中国人民解放军空军通信士官学校负担6306元，郝孟贤负担6306元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年九月二十一日书记员 夏丽娜