海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初2932号原告:赵丹，女，1976年2月24日出生，汉族，住海城市。委托代理人：王莹，系辽宁日泽律师事务所律师。被告：宁伟，女，1969年5月21日出生，汉族，住住海城市。委托代理人：韩芸，系辽宁一鑫律师事务所律师。第三人：海城市金鹏房地产开发有限责任公司，住所地：海城市兴海管理区安铭路。法定代表人：陈泰成，系该公司经理。原告赵丹诉被告宁伟，海城市金鹏房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月10日作出（2016）辽0381民初6903号民事判决。宣判后，原告赵丹不服该判决提出上诉。鞍山市中级人民法院于2019年1月17日作出（2017）辽03民终2659号民事裁定，裁定：撤销海城市人民法院（2016）辽0381民初6903号民事判决，并发回本院重审。本院重审立案后，依法另行组成合议庭，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告赵丹及其委托代理人王莹，被告宁伟及其委托代理人韩芸到庭参加诉讼，第三人海城市金鹏房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵丹诉称：2016年11月23日，原告收到海城市人民法院（2016）辽0381执异字第116号执行裁定书。原告认为贵院驳回案外人赵丹提出执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、对峰尚景云天B8号楼门店和16号门店拥有合法的产权，该财产并非是第三人所有。2014年11月7日，原告与海城市金鹏房地产开发有限公司签订了商品房销售合同，购买海城市金鹏房地产开发有限公司开发的峰尚景云天B8号楼15号门点和16号门点，面积分别为200平方米和280平方米，价格是每平方米10000元，共计4800000元，协议签订时原告缴纳了全部房款。2016年6月16日海城市金鹏房地产开发有限公司交付了原告购买的房屋，并与原告办理了房屋交付手续，原告接手该房屋后，按照《房屋交付协议书》的约定，原告对该房屋的后续工程进行了施工投入，现在实际已占有并使用了该房屋，原告对该房屋享有合法的产权。原告从海城市金鹏房地产开发有限公司购买房屋后，签订了售楼协议书，交付了房款，开发公司并且交付了原告所购买的房屋，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》的规定，原告对房屋享有合法的产权。二、被告对属于原告的财产申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据。原告从第三人处购买的两处房产是真实合法有效的，原告支付了全部房款，双方签订了房屋购买协议，并且房屋已交付使用，原告是善意取得，被告无权对原告的上述财产申请执行。三、原告依法取得的财产，受法律保护。原告于2010年11月7日购买第三人的房产，并于2016年6月16日交付使用。《合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移”，原告取得标的物所有权，《物权法》第15条规定“当事人设立变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时立即生效，未办理物权登记的不影响合同的效力”。四、人民法院应当立即停止对峰尚景云天B8号楼15号、16号门点的强制执行，同时解除对该财产的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出售第三人，第三人已经支付全部房款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上所述，1、请求法院立即停止对峰尚景云天B8号楼15号、16号门点的强制执行，同时解除对上述两门点的查封；2、请求依法确认原告与第三人签订的售楼协议书合法有效，峰尚景云天B8号楼15号、16号门点归原告所有；3、案件受理费由被告承担。被告宁伟辩称：原告诉被告争议的房屋，第三人海城市金鹏房地产开发有限责任公司于2012年10月7日将争议房屋出售给被告，双方签订买卖合同，以4520000元成交，全款交付。在2016年6月份，被告发现所购买房屋被原告赵丹占有，故向海城市人民法院提起诉讼，要求海城市金鹏房地产开发有限责任公司交付被告所购买的门点，并同时要求赵丹将占有的门点倒出，诉讼中向人民法院提出保全申请，该案在审理中，第三人海城市金鹏房地产开发有限责任公司提出对所争议的门点没有取得销售许可，故被告在诉讼中变更诉请，要求海城市金鹏房地产开发有限责任公司返还被告的购楼款4520000元，现被告认为争议的房屋在2012年10月7日就由海城市金鹏房地产开发有限责任公司销售给被告，原告虽然占用争议门点，是其对海城市金鹏房地产开发有限责任公司逼迫强迫的情况下入住的，原告之所以逼迫海城市金鹏房地产开发有限责任公司，是因为海城市金鹏房地产开发有限责任公司欠原告7500000元，原告与第三人之间存在多份买卖协议、收款收据、以房抵债协议，明显不是正常交易，原告与第三人之间没有真的买卖房屋意思表示，原告也没有与第三人合法清算，以房抵债也不真实，不符合法律规定，应是无效。综上，原告对法院查封的门点，没有通过合法手段取得所有权，故原告的诉请无法律依据，请人民法院依法驳回。第三人海城市金鹏房地产开发有限责任公司未作答辩。经审理查明：2014年11月7日，原告与海城市金鹏房地产开发有限公司签订了《铭圣源（峰尚景云天）售楼协议》两份，约定原告购买海城市金鹏房地产开发有限公司开发的峰尚景云天B8号楼15号门点和16号门点，面积分别为200平方米和280平方米，价格是每平方米10000元，共计4800000元。原告与第三人之间存在借贷关系，原告自认有部分借款已转为购房款。2016年6月16日原告与第三人签订《房屋交付协议书》两份，第三人将两处门点交付给原告，原告经第三人同意占有房屋后对房屋进行办理了供暖等手续，并完善了外墙保温等后续建设，并安装窗户及对房屋进行了维护、装修，并对房屋进行了管理和使用。另查：宁伟诉海城市金鹏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，在诉讼过程中，宁伟变更诉讼请求为要求被告返还原告购房款425万元，并支付利息。本院于2016年9月2日作出（2016）辽0381民初3993号判决，判决：“一、被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告宁伟购房款425万元及利息（自2012年10月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止），二、驳回原告的其他诉讼请求。”该判决系生效判决。本院在执行宁伟诉海城市金鹏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，海城市人民法院于2016年7月8日将该涉案房屋依法查封，案外人赵丹于2016年11月10日提出书面异议，要求解除查封，海城市人民法院于2016年11月17日作出了（2016）辽0381执异字第116号执行裁定书，驳回了本案原告的异议。原告不服该执行裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉。再查：被告金鹏公司出售房屋时已取得建设用地规划许可证以及该项目建设工程规划许可证。以上事实，除原、被告当庭陈述外，原告提供的证据有：2014年11月7日借款转为购楼款的协议书1份、银行卡账户交易明细4张、2014年11月7日售楼协议书2份、专用收款收据2份、房屋交付协议书2份、照片1组、办理供暖入网收款收据2份、供暖缴费收据4张、2016年9月6日情况说明1份、2016年12月1日说明1份、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证复印件各1份。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告提供的证据有：买卖协议及收款收据各2份、海城市人民法院（2016）辽0381民初3993号、（2016）辽0381民初6903号民事判决书1份、海城市人民法院（2016）辽0381执异116号裁定书1份、复议申请书1份、情况说明2份、借款协议书8份、被告与第三人的微信记录截屏复印件及光盘。以上证据，（2016）辽0381民初6903号民事判决书系未生效法律文书，故不予认定。本院认为：关于原告请求确认其与第三人签订的购房协议有效一节，第三人将本案争议房屋出售给原告，且双方签订了房屋买卖合同（购房协议）。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在本案中第三人虽未取得商品房预售许可证，但类案北京市高级人民法院（2014）高民提字第130号民事判决对此观点有清晰论述，认为其虽未取得预售许可证，但其已经取得建设用地规划许可证及该项目建设工程规划许可证，这充分表明第三人对该土地的地上物有处分权，双方签订的购房协议均系双方当事人真实意思表示。本案中涉案房屋已交付买受人即原告赵丹使用，买受人有继续履行合同的愿望和基础，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规范的是出卖人在商品房预售阶段的行为，该条款不是为买受人设定的义务，原审中依据上述司法解释认定本案中原告与第三人签订的合同无效欠妥。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法法规标题商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”。2016年12月28日最高人民法院公开发布第15批指导案例，其中第72号指导案例明确了借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，该商品房买卖合同具有法律效力。故关于原告要求确认其与第三人签订的购房协议有效的请求，本院予以支持。关于原告请求立即停止对峰尚景云天B8号楼15号、16号门点的强制执行，同时解除对上述两门点的查封一节，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。故原告赵丹享有足以排除强制执行的民事权益，故对于原告该项请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一款之规定，判决如下：一、立即停止对峰尚景云天B8号楼15号、16号门点的强制执行，同时解除对上述两门点的查封；二、确认原告赵丹与第三人海城市金鹏房地产开发有限责任公司签订的售楼协议书合法有效；三、驳回原告赵丹的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告承担。此款原告已垫付，被告在履行本判决确定的义务时加付100元给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  曹 野人民陪审员  于湘琦人民陪审员  朱晓明二〇二〇年九月二十二日书 记 员  赵 宏