湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0626民初2959号原告：罗呈祥，男，1964年10月1日出生，汉族，农民，住平江县。委托代理人：郑石平，湖南湘杰律师事务所律师，系一般授权代理。被告：胡敏荣，男，1974年9月15日出生，汉族，住平江县，农民。原告罗呈祥与被告胡敏荣确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告罗呈祥及其委托代理人郑石平、被告胡敏荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1依法确认原、被告签订的《买房协议》无效；2．判决被告退还已购房款148,000元，并支付自收款之日起至退款之日止期间的利息损失；3．被告承担房屋质量鉴定费5,000元；4．判决被告赔偿原告因装修房屋造成的损失4,000元；5．判决被告承担房屋鉴定过程中的开支1,000元。事实和理由：2019年6月30日，原、被告签订《买房协议》，被告将长寿镇太平塅村吞口组五层住房的第四层，面积145平方米地下车库是30平方米左右，以208,000元的价格卖给原告。签订协议的当日，原告支付购房款128,000元，2019年9月19日又支付20,000元，合计付款148,000元。原告在房屋装修过程中发现房屋有质量问题，向司法所申请调解。2019年11月14日，通过长寿镇司法所调解，原告得知该房屋无土地使用权、无房屋所有权，被告对转让房屋不享有法律意义的处置权。被告在司法所承诺，如果房屋有质量问题，同意退房。2019年12月13日，原告让湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对涉案房屋进行鉴定，支出了鉴定费、伙食费、交通费。2020年4月17日出具的《检测报告》结论是房屋负筋间距偏大，保护层偏厚，楼板截面有效高度减少，在温差及竖向荷载共同作用产生受力裂缝，影响安全使用。2020年5月8日，司法所第二次组织调解，被告拒不同意退房，司法所下达《调解终结书》。原告现认为被告存在欺诈行为，故向人民法院提起诉讼诉。为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据：1．原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2．被告身份证明，证明被告诉讼主体资格；3．《买房协议》，证明原、被告成立房屋买卖合同的时间，涉案房屋坐落地、转让价；4．转账记录，证明原告向被告支付购房款148,000元；5．被告出具的收条，证明原告分两次向被告支付转让款148,000元；6．人民调解记录，证明原、被告房屋合同纠纷经过长寿司法所的调解及被告对转让房屋没有土地使用权和房屋所有权；7．技术服务合同，证明原告的房屋通过司法鉴定及支付了鉴定费5000元的事实；8.安全性能检测报告，证明被告转让给原告的房屋存在使用安全问题；9.调解记录，证明原、被告纠纷经过了二次调查；10.调解终结书，证明调解终结的情况；11.销货清单，证明原告装修房屋材料款530元；12.用餐费收据，证明房屋鉴定过程中发生的伙食费开支663元；13.长沙文丰水电销售单，证明原告装修房屋花费材料款4087元；14.交通费票据，证明原告进行房屋质量鉴定花费交通费1200元。被告辩称：原、被告签署《购房协议》，除房屋坐落位置其它不属实。该出售的房子属于小产权房，系答辩人与案外人合伙出资所建，无法办理不动产登记证书，该事项已告知了原告，原告也不并未提出异议。出售的标的物除145平方米的住房面积，外加了30平方米左右的车库。补充协议中约定了原告付清全款，才能搞装修，但原告在尚欠8万元的情况下，擅自装修，在有变数的过程中，原告申请司法鉴定，并出具质量报告，要求答辩人承担责任，答辩人不予认可。原告的起诉时是确认合同无效，现原告擅自装修又提出退房款，属于双重违约，依协议应当支付3万元的违约金。因此原告退房，答辩人同意，但需扣除3万元的违约金，答辩人退11.8万元给原告，另不负责原告提出的其他损失。原告明知道双方进行的是非法房屋买卖交易，就必须承担不利后果，敬请法院驳回原告的诉请。被告未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、9、10均无异议，对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证意见如下：对原告提交的证据6，被告认为涉案房屋本就没有土地使用权证，且当时与原告进行了说明。本院认为，被告认可该房屋并未办理相关证件，故对该组证据予以采信；对原告提交的证据8，被告认为，该栋房屋建筑楼上楼下都有人居住，不可能就原告的房屋有质量问题。本院认为，原告的房屋楼上楼下没有质量问题，并不能说明原告的房屋也没有质量问题，且该房屋经专业安全性能检测报告，可见，被告的抗辩理由不能成立，故对该组证据予以采信；对原告提交的证据10,本院认为，本案经司法所调解，并出具了调解终结书，故对该组证据予以采信。对原告提交的证据11.12.13.14，被告认为，原、被告之前就已约定付清全款后才能搞装修，现原告没付清就直接装修，相应责任由原告自行承担。本院认为，证据11-14中，有餐饮发票、交通票据、销货清单、水电销售单，其中餐饮发票、交通费票据，并非该案的直接损失，销货清单及水电销售单证据单一，不能单独作为认定案件事实的依据，故对原告提供的证据11-14，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告胡敏荣与案外人何伟平、方亚辉合伙购买案外人邓光辉位于平江县的土地，由案外人杨逢春包工修建一栋房屋，经商议，由被告获得该房屋第四层。2019年6月30日原告罗呈祥与被告胡敏荣签订《买房协议》，双方约定原告购买房屋的第四楼，共计房屋面积145平方米，地下车库约30平方米；双方约定交易价格为208000元，签订协议时原告现付128000元，2020年端午节前再支付40000元，2020年阳历12月30日前付清全款，双方如有违约，支付违约金30000元。原告签订协议当日向被告支付现金人民币128000元。2019年9月19日，原告又向被告支付了20000元。2019年9月，原告对该房屋进行装修时发现该房屋存在质量问题。2019年11月14日，长寿司法所组织了原、被告的调解工作。2019年12月13日，原告与湖南湖大土木建筑工程检测有限公司签订技术服务合同，2020年4月17日，该公司对涉案房屋四楼出具了结构安全性检测报告，报告认定该第四楼房屋存在质量问题，影响安全使用。2020年5月8日，平江县长寿司法所再次组织了原、被告之间的调解，双方始终无法达成一致协议，调解终结。2020年9月2日，原告向人民法院起诉。另查明，截止本案一审辩论终结之日，涉案建筑未能办理不动产权属登记。涉案建筑物土地使用权类型为农民集体土地。原、被告户籍所在地均为平江县。本院认为：当事人订立、履行合同时，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会的公共利益。原、被告之间虽签订了《买房协议》，但原、被告并非该土地的农民集体成员，且农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。现被告未取得该涉案房屋土地使用权，又将该房屋售卖给原告，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原告申请确认该协议无效，本院依法予以支持。原告诉请被告应当返还购房款148000元及承担相应的资金占用利息。本院认为，《买房协议》无效后，原告分两次支付给被告的148000元购房款，被告应当予以全额返还，故对原告的主张予以支持。原告诉请的资金占用利息，本院认为，在签订买房协议时，原告明知自己非涉案房屋所在地农民集体成员，购买该房屋后无法办理过户手续，即明知该协议无效的后果，仍付钱购房，应当承担相应不利后果。现该《购房协议》无效，故对原告诉请的该资金占用利息不予支持。原告主张被告应当承担该房屋的的检测费用及其他相关损失。被告认为，房屋有问题原告就不应当装修，因此不承担检测费用，同时双方依据补充协议，原告应当在付清全款后，才能进行装修，原告现提前装修属于违约，应当承担30000元的违约金。本院认为，签订《买房协议时》时，双方应当遵循诚实信用原则，现被告出售的房屋存在质量问题，被告属于过错一方，原告诉请被告承担检测费用5000元，本院依法予以支持。但其他相关费用（交通费用、装修费用、用餐费用等）属于间接损失，与本案并无直接关联，原告应当自行负担。被告主张的违约金，是依据被告陈述的补充协议，但被告并未提交相关证据证明，明显缺乏事实依据，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告罗呈祥与被告胡敏荣签订的《买房协议》无效；二、被告胡敏荣返还原告罗呈祥已支付的购房款148000元；三、被告胡敏荣返还原告罗呈祥已支付房屋检测费5000元；四、驳回原告罗呈祥的其余诉讼请求。上述履行义务，限履行义务人于本判决生效之日起十五日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3460元，减半收取1730元，由被告胡敏荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  林雄文二〇二〇年九月二十二日书记员  刘 悦