湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6005号上诉人（原审原告）：皮本强，男，1984年11月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：文桂彬，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琳，湖南越一律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8路。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人皮本强因与被上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6492号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人皮本强的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人橘郡公司履行交房义务并承担逾期交房违约责任（从2015年7月1日起至实际交付之日止，按已付房款每日万分之一计算）或发回重审；2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实有误。1、补充协议的第五款属于无效条款，应依合同约定的逾期交房违约金标准计算逾期交房违约金。2、2018年4月23日长沙市两型建设综合配套改革办公司经巡查整改通知与被上诉人违约之间没有必然关系，不应界定为违约责任计算的中断点。二、原审判决遗漏诉讼请求，上诉人有诉请交付房屋，但一审判决对上诉人要求交付房屋的诉讼请求未做任何说明和处理，明显遗漏诉讼请求，依法应当发回重审。被上诉人答辩称：1、双方在商品房买卖合同补充协议中约定：出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房价总款的2%，是双方真实意思表示，合法有效，一审法院认为双方补充协议中约定的违约金上限不足以完全填补上诉人的实际损失，已综合本案合同履行情况，违约情况，过错程度，结合当事人的实际损失和根据公平合理原则酌情按已付房款每日万分之零点五的标准计算违约金，并无不妥。2、被上诉人于2013年3月1日前已取得案涉项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，被上诉人基于对上述行政许可等政府具体行政行为的信赖与期待，设计、建设、预售案涉房屋。根据合同约定，五方验收合格即达到房屋交付条件，而办理五方验收的前提是规划验收合格，现因长株潭绿心规划问题，长沙县自然资源局暂缓办理案涉项目的规划验收，故一审判决逾期交房违约金计算至2018年4月23日止，待长沙县自然资源局等政府部门能够办理涉案房屋竣工验收等手续后再另行起算，并无不当。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人皮本强向一审法院起诉请求：一、橘郡公司向皮本强履行合同，交付房屋；二、橘郡公司支付自2015年7月1日至2019年4月1日的逾期交房违约金133770元；三、本案诉讼费由橘郡公司承担。一审法院认定事实：2014年6月11日，橘郡公司（出卖人），皮本强（买受人），签订了一份合同编号为20130146502的《长沙县商品房买卖合同》，约定：皮本强购买橘郡公司开发建设的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村8号橘郡礼顿山小区项目第C15幢5层502号房，房屋建筑面积192.93平方米，房屋总价980000元，买受人于合同签订之日支付300000元，余款680000元向银行申请贷款。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格条件的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已依约按期交付符合约定标准的房屋。买受人在接收该标的房屋时，如发现房屋有不影响使用功能的装修问题，而非主体问题，属质量保修问题的，买受人应予收楼，出卖人依约进行保修。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自本合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的商品房交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记，办妥初始登记后180日内，双方共同配合到房产主管部门申请办理房屋产权分户登记手续（即个人的房产证），房屋产权分户登记手续办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管部门办理业主个人的土地使用证。如因橘郡公司的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，如买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，橘郡公司按已付房款的万分之一支付违约金。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。随后，皮本强向橘郡公司支付了购房款980000元，并于2014年9月30日支付了物业维修基金21222元，于2017年3月23日支付了契税18666.67元。2016年12月17日，橘郡公司向皮本强发送《交房延期告知函》，告知原计划于2016年10月31日完成交房，但是因城际轻轨的开通等因素，交房时间顺延至2017年5月31日（具体交房日期以橘郡公司发送的交房通知书为准）。另查明，一、2011年8月8日，湖南省人民政府向省长株潭“两型社会”建设改革试验区领导协调委员会办公室（以下简称改革协调办公室）出具湘政函[2011]195号《关于《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》的批复》，主要内容：改革协调办公室关于批准《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》的请示（湘两型[2011]9号），经研究，同意《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》，请有关地方和部门认真组织实施。二、2012年3月19日，长沙县城乡规划局开具编号为长建201203004号《建设工程规划许可证》，主要内容为：建设单位橘郡公司，建设位置长沙县暮云镇芙蓉南路以东，建设项目名称橘郡住宅小区C2区C9-C12、12a、12b、15-19、18b、19、20a、20b、21、幼儿园、商业门面及地下室，设计单位湖南方圆建筑工程设计有限公司，开工及完工时间2012年11月30日至2014年3月30日。三、2012年11月27日，长沙县住房和城乡建设局开具编号为430108201211270101《建筑工程施工许可证》，主要内容为：建设单位橘郡公司，工程名称长沙橘郡小区C2区C9-C12、C12a、C12b、C15-17及地下室，建设地址长沙县暮云镇，建设规模73650平方米，合同价格89560000元，建设单位湖南方圆建筑工程设计有限公司，施工单位湖南南托建筑股份有限公司，监理单位湖南中湘建设工程监理咨询有限公司，合同开工日期为2012年11月30日，合同竣工日期为2015年2月15日。四、2012年11月30日，湖南省第十一届人民代表大会常务委员会第三十二会议通过《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》（以下简称《条例》），于2013年3月1日起实行。本条例所称长株潭城市群生态绿心地区（以下简称生态绿心地区），是指长沙、株洲、湘潭三市之间的城际生态隔离、保护区域。具体范围由《长株潭城市群生态绿心地区总体规划》确定。五、2013年7月9日，长沙县房屋产权管理局出具编号为长县房售许字2013字第0145号芙蓉南路四段59号橘郡礼顿小区C15栋商品房预售许可证。六、2018年4月23日，长沙市两型社会建设综合配套改革办公室向天心区人民政府、市绿化联合执法队出具长两型交办[2018]1号《关于核查绿心违法违规用地行为的交办函》，主要内容：根据日常巡查及现场踏勘，我办发现天心区芙蓉路与万家丽路交汇处，橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，根据《长沙市生态绿心地区违法违规行为处理办法》第八条规定，请你单位迅速组织人员前往实地核查，及时叫停并查处违法违规用地行为，并将相关处理意见在7日反聩至我办。七、2018年4月24日，长沙市林业局向市国土资源局、市规划局出具长林函[2018]12号《关于对长沙市生态绿心地区违法违规行为查处的函》，主要内容：市两型办于2018年4月23日来函交办天心区芙蓉路与万家丽路交汇处橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，要求查处。八、2018年4月27日，长沙市两型社会建设综合配套改革办公室向橘郡公司出具《关于核查绿心违法违规用地行为的告知函》，主要内容为：根据日常巡查及现场踏勘，我办发现天心区芙蓉路与万家丽路交汇处，橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，根据《长沙市生态绿心地区违法违规行为处理办法》第八条规定，请你单位立即停止施工。九、2019年7月4日，长沙市天心区人民政府办公室向长沙县住房和城乡建设局、长沙县自然资源局出具《关于支持办理橘郡礼顿山项目Ｃ2区竣工验收手续的函》，主要内容：由橘郡公司开发建设的橘郡礼顿山项目位于暮云街道芙蓉路与高云路交汇处东北角，其中项目Ｃ2区（Ｃ9-19＃及1＃地下室）总建筑面积77606平方米，共11栋，现已经全部建成。该项目Ｃ2区于2012年在原长沙县城乡规划建设局办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，于2013年3月至2014年6月在原长沙县预售许可证。按照项目手续办理相关流程，橘郡礼顿山项目Ｃ2区需继续在长沙县相关职能部门办理竣工验收手续。目前，橘郡礼顿山项目Ｃ2区所有住宅已达到竣工验收标准，并全部售罄。但是因项目Ｃ2区北边为绿心禁止开发区域，长株潭城市生态绿心总体规划也暂未确定，现长沙县自然资源局已暂缓办理竣工验收手续，交房逾期。请长沙县自然资源局支持办理橘郡礼顿山Ｃ2区规划验收等手续，以确保橘郡礼顿山Ｃ2区尽快交付使用。请长沙县住房和城乡建设局支持办理橘郡礼顿山项目Ｃ2区竣工验收备案等手续，以确保橘郡礼顿山Ｃ2区尽快交付使用。十、2019年7月18日，长沙县住房和城乡建设局向长沙市天心区人民政府办公室出具《关于《支持办理橘郡礼顿山项目C2区竣工验收手续》的复函》，主要内容为：依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）第五条第三款规定：建设单位办理竣工验收备案应提交由规划部门出具认可文件或准许使用文件。目前，橘郡礼顿山项目C2区北部为绿心禁止开发区域，长沙县自然资源局暂缓办理项目规划验收手续，而规划验收认可文件是办理项目竣工验收备案的必备资料，故长沙县住房和城乡建设局暂无法办理项目竣工验收备案手续。待长株潭绿心规划调整完成后，项目办理规划验收手续后，长沙县住房和城乡建设局将依规即使办理竣工验收备案手续。十一、2019年7月22日，湖南省发展和改革委员会湖南省自然资源厅发出《《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030）》修改方案听证会的公告》，主要内容是：为深入推荐“两型社会”建设、强化绿心地区生态环境保护，根据《湖南省行政程序法》和《条例》等相关规定，拟于2019年8月初在长沙市举行《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030）》修改方案听证会，广泛征求社会各界及有关方面的意见。现将有关事项公告如下：一、听证会时间：2019年8月6日（星期二），二、听证会地点：具体地点另行通知，三、听证会事项：绿心总规划方案。十二、C2区C10、C12、C12b栋于2014年12月17日经五方验收合格。C2区C9、C11、C12a、C16栋于2016年12月30日经五方验收合格。一审法院认为，一、《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。皮本强依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋，否则应承担违约责任。橘郡公司未依约在2015年6月30日前交付房屋，应继续履行交付符合国家规定及质量要求的房屋。二、橘郡公司未依约交付房屋，应依约承担违约金。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式。双方签订的《补充协议》系双方真实意思表示、合法有效,故该补充协议对双方均产生约束力。考虑到以双方约定的违约金上限计算出的违约金金额尚不足以完全填补当事人的实际损失,综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度,结合当事人的实际损失,根据公平合理原则，一审法院酌情支持以已付房款按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算的起点。普通民事诉讼诉讼时效为三年。橘郡公司未依约交付房屋，属继续性法律行为，违约金应从一审法院收到皮本强提交起诉材料之日倒推三年（2016年5月9日）计算诉讼时效。但皮本强提供橘郡公司2016年12月17日向其出具《延期告知函》，橘郡公司自认其无法按期交付房屋，会依据合同约定及2016年5月份的致歉函履行相关责任。故诉讼时效中断，违约金自2015年6月30日计算。第三，关于逾期交房违约金计算的截止时间。涉案C15栋位于C2区，该楼栋于2012年3月19日取得建设工程规划许可，于2012年11月27日取得建筑工程施工许可。《条例》于2012年12月30日颁布，确定生态绿心地区，于2013年3月1日开始实施。但是橘郡C2区楼栋建设工程规划许可，建筑工程施工许可均早于《条例》的实施。橘郡公司于2013年7月9日取得C15栋商品房预售许可，橘郡公司基于上述许可，对于政府具体行政行为信赖期待，设计、建设和预售房屋。在后续五方验收的过程中，C2区C9、C10、C11、C12a、C12、C12b、C16栋也亦经五方验收合格。现因核查绿心违法违规用地行为，长沙市天心区“两型社会”建设综合配套改革办公室要求橘郡公司停止施工。长沙县自然资源局暂缓办理项目规划验收手续。长沙县住房和城乡建设局因橘郡公司无法提供项目规划验收手续暂无法办理项目竣工验收备案手续，需待长株潭绿心规划调整完成后，项目办理规划验收手续后，才可办理竣工验收备案手续。即需长株潭绿心规划调整完成，才可以确定橘郡公司是否可以继续履行相关的合同义务，如五方验收、资料备案、办理权证等。故现违约金应截止计算至2018年4月27日之日止（即长沙市天心区“两型社会”建设综合配套改革办公室向橘郡公司出具《关于核查绿心违法违规用地行为的告知函》要求其停止施工之日止）。后期违约金待长株潭绿心规划调整完成之日（以政府出具的生效文件为准）另行主张。综上，橘郡公司应向皮本强支付违约金50568元（以已付购房款980000元为基数、按万分之零点五每日标准暂计算自2015年6月30日至2018年4月27日止）。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向皮本强支付逾期交付房屋的违约金50568元（以已付购房款980000元为基数、按万分之零点五每日标准暂计算自2015年6月30日至2018年4月27日止）；二、驳回皮本强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2976元，减半收取1488元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。该诉讼费系皮本强预交，由湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给皮本强。本院二审中，被上诉人橘郡公司向本院提交一份长沙市规划信息服务中心提供的规划依据图，拟证明涉案楼栋的地块位于长株潭绿心地区禁止开发区内，暂时无法办理规划验收等手续。上诉人皮本强质证称：对该证据的三性均有异议，无法核实该文件是否真实，该图纸是有有效期的，不清楚是否超过有效期。我方约定的房屋交房时间是2015年6月30日，绿心规划的问题与本案无关。根据双方当事人的举证、质证，本院认为：被上诉人提供的证据规划图，结合一审查明的其他事实，可以证明：涉案项目是在绿心边界禁止开发区范围内。皮本强一审的诉讼请求第二项为：橘郡公司支付自2015年7月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（暂计算至2019年4月1日为133770元），一审法院陈述该诉讼请求时有遗漏。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据合同约定，被上诉人应在2015年6月30日前向上诉人交付符合合同约定的房屋，但被上诉人至今未向上诉人履行房屋交付义务，构成违约，被上诉除应向上诉人继续履行合同约定的交房义务外，还应当承担相应违约责任。根据合同及附件约定，逾期交房违约金的计算标准为按已付房款的日万分之一计算，但上限为房款总价的2%，该约定合法有效，鉴于根据违约金上限计算的违约金金额不足以弥补上诉人的实际损失，一审法院根据公平原则，酌定被上诉人以已付房款为基数，按日万分之零点五的标准向上诉人支付违约金并无不妥。对于逾期交房违约金的计算期间，上诉人主张应计算至房屋实际交付之日止，被上诉人则主张不能交房的原因系因政府对长株潭绿心规划进行调整所致，故违约金应暂时截止至被上诉人被相关部门要求停止施工之日即2018年4月27日。对此，本院认为，被上诉人因规划原因被相关部门要求停止施工发生在合同约定的交房期限届满之后，被上诉人以此为由进行抗辩没有法律依据。故被上诉人应以上诉人已付房款为基数，按日万分之零点五的标准向上诉人支付2015年6月30日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，暂计算至2020年6月30日为89523元（980000元×万分之零点五×1827天）。综上，上诉人的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6492号民事判决；二、湖南橘郡城镇置业有限公司继续向皮本强履行合同约定的交房义务；三、限湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向皮本强支付逾期交房违约金89523元（暂计算至2020年6月30日，后续违约金应以980000元为基数，按日万分之零点五的标准从2020年7月1日起计算至实际交付验收合格房屋之日止）；四、驳回皮本强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2976元，减半收取1488元，二审案件受理费2976元，均由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年九月十六日书记员 刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。