四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终1419号 上诉人（原审原告）：宋显兵，男，1968年9月出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 上诉人（原审原告）：刘家英，女，1969年10月出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴宇，四川华晨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川恒升泰和投资管理有限责任公司，住所地四川省宜宾市南溪区罗龙工业集中区九龙工业园区。 法定代表人：张祥贵，执行董事。 委托诉讼代理人：江文，四川民志律师事务所律师。 原审第三人：四川齐力商业管理服务有限责任公司，住所地四川省宜宾市南溪区罗龙街道石马村一、二、三社（地标国际1号楼第1层1—6号）。 法定代表人：何道军，总经理。 委托诉讼代理人：赵泉，该公司员工。 上诉人宋显兵、刘家英与被上诉人四川恒升泰和投资管理有限责任公司（以下简称恒升泰和公司）、原审第三人四川齐力商业管理服务有限责任公司（以下简称齐力公司）商品房销售合同纠纷一案,不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2019）川1503民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋显兵、刘家英上诉请求：1.撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2019）川1503民初1420号民事判决，查清事实后依法改判恒升泰和公司交付逾期交房违约金，违约金按每日174.17元标准计算，从2018年10月15日起至房屋交付宋显兵、刘家英之日止。现暂计算至2019年7月15日共计47025.90元。事实与理由：1.一审法院认定案涉房屋总价款错误。一审法院依据《宣传单》、宋显兵及刘家英的陈述、交易惯例和宋显兵、刘家英未选择用租金抵扣房款而是直接付清房款的事实推定案涉房屋总价款为908174元，忽视宋显兵、刘家英与恒升泰和公司签订的在南溪区管局登记备案的《商品房买卖合同及《补充协议》关于案涉房屋总价款为717458元的约定。2.恒升泰和公司出示的《宣传单》制作时间不明，内容违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，不具真实性、合法性，不能作为证据采信。宋显兵、刘家英在一审中关于购房原因的陈述不存在自相矛盾，一审法院忽视恒升泰和公司诱使宋显兵、刘家英以高于其他购房者2000多元的价格买房的事实。一审法院关于案涉房屋总价款为908174元的认定无事实和法律依据。《商品房买卖合同》在证据效力上明显优于《宣传单》《商品房委托租赁合同》以及交易惯例，一审法院未采信该证据错误。3.一审法院在认定房屋总价款为908174元的基础上，认为恒升泰和公司虽然构成逾期交房的违约行为，但由于房屋三年前的租金已抵扣宋显兵、刘家英的房款，二人损失已得到弥补，所以恒升泰和公司不应承担逾期交房违约金属于事实认定错误。由于恒升泰和公司逾期交房，宋显兵、刘家英已通过支付现金和银行贷款的方式付清房款，因此不存在以租金抵扣房款的必要，恒升泰和公司应当承担逾期交房违约金。4.宋显兵、刘家英与齐力公司签订的《商品用房委托合同》约定了租金支付方式，但在案涉房屋未达到交付的情况下，恒升泰和公司未经宋显兵、刘家英同意擅自将案涉房屋交予齐力公司使用，齐力公司又将案涉房屋租赁给宜宾市南溪区卓洋汽车销售有限公司，严重侵犯了宋显兵、刘家英的合法权益。在恒升泰和公司已收取齐力公司支付的190717元租金的情况下，宋显兵、刘家英要求恒升泰和公司按每日174.17元标准计算，从2018年10月15日至房屋交付之日止承担逾期交房违约金是合法合理的。 恒升泰和公司辩称：1.案涉房屋总价款为908174元是一审法院查明的真实价格。2.逾期交房是事实，但逾期交房原因是政府迟延交地，不是恒升泰和公司的过错。3.宋显兵、刘家英已将案涉房屋交由第三方实际经营管理，宋显兵、刘家英已取得收益，客观上不存在任何损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 齐力公司述称，1.齐力公司与恒升泰和公司签订了租赁合同，约定由齐力公司管理恒升泰和公司的商业项目并支付租金，因恒升泰和公司的缘故齐力公司未能获得案涉房屋的实际交付。2.购房总款为908174元，齐力公司已代为支付190717元，在已支付三年租金的情况下，齐力公司有权使用案涉房屋。 宋显兵、刘家英向一审法院提出诉讼请求：1.判令恒升泰和公司将商品房立即交付宋显兵、刘家英，并支付宋显兵、刘家英逾期交房违约金（违约金按每日174.17元标准计算，从2018年10月15日起至房屋实际交付原告之日止）；2.本案诉讼费由恒升泰和公司负担。 一审法院认定事实：恒升泰和公司系房地产开发公司，开发建设南溪区地标国际楼盘。2015年3月22日，恒升泰和公司与齐力公司签订《租赁合同》，该合同主要内容为：恒升泰和公司将地标国际商业项目共计6万平方米租赁给齐力公司，租赁期限为20年，从2015年3月22日至2035年3月21日止；齐力公司运营商场开业前，恒升泰和公司每月补助齐力公司各项运营费用30万元；自运营市场开业之日起开始计算租金，齐力公司按每月每平方米20元支付租金给恒升泰和公司，3年后租金每年按3%递增；恒升泰和公司在出售商铺时须告知齐力公司，且保证出售房屋返租给齐力公司；齐力公司与购买商铺业主签订《商业用房委托租赁合同》，并由齐力公司代业主方支付前三年租金收益给恒升泰和公司，该三年租金在业主签订购房合同时直接抵扣购房款，齐力公司不再向恒升泰和公司支付租金。 宋显兵、刘家英购买恒升泰和公司开发建设的地标国际1号楼1层1-3号商品房。2015年4月28日，宋显兵、刘家英向恒升泰和公司支付购房首付款367458元，恒升泰和公司向宋显兵、刘家英出具《收据》一张，载明：收到购房首付款367458元，其中30万元为定金转房款，67000元刷卡，余款458元现金。 2015年4月28日，宋显兵、刘家英作为委托方（甲方）与齐力公司作为受托方（乙方）签订《商业用房委托租赁合同》，约定：甲方所购置的房屋为“地标国际”1号楼1层3号商业用房，建筑面积37.77平方米，甲方将该商品房全部投资经营管理权、全部收益权委托给乙方，由乙方进行合法经营，在委托期限内，乙方有权自行经营或对外租赁；委托期限为8年，即从2016年2月8日至2024年2月7日（实际委托起始时间以实际交房时间为准）；乙方将前三年的租金按照甲方购买该房屋时双方约定总价908174元的7%/年一次性支付给甲方，三年以后乙方将租金按季度支付给甲方，租金的标准为按照甲方购买该房屋时双方约定总价的百分比，其中第四年为7.5%、第五年为8%、第六年为8.5%、第七年9.5%、第八年为10.5%。 2015年4月28日，宋显兵、刘家英签署《“地标国际”预付租金暨委托支付函》，载明内容为：宋显兵、刘家英于2015年4月28日购置“地标国际”1号楼1层3号房屋，现租赁给齐力公司统一经营管理，并签订相关《商业用房委托租赁合同》，预收租赁期前三年租金共计190717元，同时委托贵公司将此费用转入地标国际相关账户。 2015年9月7日，宋显兵、刘家英作为买受人与恒升泰和公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下称《补充协议》）。《商品房买卖合同》载明：宋显兵、刘家英购买恒升泰和公司开发建设的地标国际1号楼1层1-3号商品房，商品房预售许可证号14026，用途为商业服务，预测建筑面积37.77平方米，总价款为717458元，付款方式为首期支付总价款50%，其余价款向银行或住房公积金管理机构借款支付。第十一条“交付条件”：出卖人应当在2016年2月8日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当具体的条件为：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明，满足合同第十二条出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十三条“逾期交房责任”：逾期超过90日后，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。《补充协议》约定：买受人以按揭付款方式支付房款，买受人于2015年9月7日之前向出卖人支付总房款的首付款367458元（买受人已付认购定金20万元转作房款），余款35万元由买受人自行向中国工商银行股份有限公司南溪支行申请按揭贷款，买受人委托贷款银行将取得的贷款一次性转付给出卖人；房屋交付：若《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期届满，买受人的贷款手续未办理完毕或相关银行未将买受人委托支付的款划拨到出卖人账户，房屋交付日期变更为相关银行将买受人委托支付的款项划拨到出卖人账户之日起十五个工作日内；《补充协议》与《商品房买卖合同》有抵触的，以《补充协议》约定为准。 2017年1月20日，宋显兵、刘家英向恒升泰和公司支付购房款66680元，恒升泰和公司出具《收据》一张，载明：宋显兵、刘家英支付购地标国际1-1-3号商业（铺）房款66680元（该笔款抵兆合公司工程款66680元）。 2018年6月6日，宋显兵、刘家英向恒升泰和公司支付购房款3320元，恒升泰和公司再次出具《收据》一张，载明：宋显兵、刘家英购地标国际1-1-3号商铺补首付3320元。 2018年9月20日，宋显兵、刘家英与中国工商银行股份有限公司南溪支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定由宋显兵、刘家英向该银行贷款28万元，用于购买案涉房屋。2018年10月1日，中国工商银行股份有限公司南溪支行向宋显兵、刘家英发放贷款28万元，并直接将该款转入恒升泰和公司的银行账户中。 案涉商品房至今不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。 另查明，恒升泰和公司于2018年1月已将案涉商品房交付给齐力公司，齐力公司将案涉商品房对外出租给案外人宜宾市南溪区卓洋汽车销售有限公司（以下简称卓洋公司），并于2018年1月10日与卓洋公司签订《租赁合同书》，载明：齐力公司将包含案涉商品房在内的共7间商铺出租给卓洋公司用于从事汽车相关行业，租赁期限自2018年1月10日至2021年1月9日，租金为每月每平方米32元。 诉讼中，宋显兵、刘家英与恒升泰和公司对案涉房屋的总价及是否以前三年租金抵扣购房款存在争议。一审法院经审查认为，本案证据之间能相互印证案涉房屋总价为908174元，且宋显兵、刘家英已用前三年租金190717元抵扣购房款的事实。首先，恒升泰和公司出示的《宣传单》载明：“地标国际”楼盘采用齐力营运合作商，8年承租3年返现抵扣房款的模式，为投资者承担前期市场培育的风险和购房款的压力。宋显兵、刘家英当庭陈述正是基于恒升泰和公司宣传的可用前三年租金抵扣购房款的销售模式才购买案涉房屋。宋显兵、刘家英、恒升泰和公司及齐力公司为实施以租金抵扣购房款，签订了相应的合同，具体为：宋显兵、刘家英在2015年4月28日支付购房首付款当天与齐力公司签订《商业用房委托租赁合同》，约定宋显兵、刘家英将其购买的案涉房屋委托给齐力公司经营，齐力公司将前三年的租金按照购买该房屋时双方约定总价908174元的7%/年一次性支付给宋显兵、刘家英（经计算，案涉房屋前三年租金合计190716.54元）；宋显兵、刘家英于2015年4月28日签署《“地标国际”预付租金暨委托支付函》，委托齐力公司将预收租赁期前三年租金共计190717元转入地标国际相关账户。宋显兵、刘家英认为在未实际向齐力公司交付房屋前，无权要求齐力公司支付前三年租金给齐力公司，以租金抵扣购房款未实际实施。虽然《“地标国际”预付租金暨委托支付函》未确定齐力公司向恒升泰和公司支付租金的具体时间和条件，但结合《商业用房委托租赁合同》和《“地标国际”预付租金暨委托支付函》的约定内容来看，齐力公司支付前三年租金并非以宋显兵、刘家英向齐力公司交付案涉房屋为前提条件，且《“地标国际”预付租金暨委托支付函》明确载明系“预收租赁期前三年租金共计190717元”，现恒升泰和公司与齐力公司均当庭陈述齐力公司已经将前三年租金190717元支付给了恒升泰和公司，均认可完成了该支付行为，齐力公司已按照《“地标国际”预付租金暨委托支付函》的约定完成了义务。故以前三年租金抵扣购房款已履行完毕。其次，从商品房买卖的交易惯例来看，在支付购房首付款时就应当确定房屋总价。宋显兵、刘家英于2015年4月28日支付购房首付款，故在2015年4月28日当天就应当已经确定了房屋总价。2015年4月28日签订的《商业用房委托租赁合同》中约定以总价908174元为基数计算租金，同时委托齐力公司将前三年租金190717元支付给恒升泰和公司。此后2015年9月7日签订的《商品房买卖合同》中约定的房价717458元加上前三年租金190717元等于908175元，恰好与《商业用房委托租赁合同》中约定的总价908174元一致。庭审中，宋显兵对于为何以总价908174元为基数计算租金，先后解释为“当时估价案涉房屋就是《商业用房委托租赁合同》上的908174元，先签订《商业用房委托租赁合同》，但后来签订《商品房买卖合同》时实际购房款是717458元”，“我本来极力反对买这个地标国际的房屋，后来他们说把房价涨上去来计算租金”。显然，宋显兵对以908174元为基数计算租金作出的两次解释自相矛盾，对以908174元为基数计算租金的原因不能作出合理的解释。第三，宋显兵、刘家英主张在其后付清了全部购房款，未实际用前三年租金抵扣购房款与常理不符。宋显兵、刘家英购买案涉商品房就是冲着委托齐力公司经营且有高额返租的优惠条件，作为一般理性人来说，在可提前预收前三年租金用于抵扣购房款的优惠条件下，却不用前三年租金抵扣房款，自行将购房款全部付清，并且，按照宋显兵、刘家英所述在付清购房款后也未通知齐力公司撤销上述委托支付函件，宋显兵、刘家英的上述行为显然违背常理。综上，宋显兵、刘家英主张案涉房屋总价为717458元，以前三年租金抵扣购房款未实际实施与客观事实不符，一审法院不予采信，案涉房屋总价款为908174元，《商品房买卖合同》中的价格717458元是已用前三年租金190717元抵扣购房款后的价格。 一审法院认为，根据《商品房买卖合同》约定，商品房在交付前须取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，以及取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明等。案涉房屋至今不符合合同约定的交付条件，且无证据证明宋显兵、刘家英已经实际接收了案涉房屋，故案涉房屋尚未交付。因案涉房屋符合合同约定的交付条件的期限目前不能确定，对宋显兵、刘家英要求恒升泰和公司交付房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于恒升泰和公司是否承担逾期交房违约责任的问题：宋显兵、刘家英主张的逾期交房违约金即按每日174.17元的标准计算，其诉讼请求的实质是认为合同约定的违约金计算标准过低，应当调整为逾期交房的实际损失进行违约赔偿。根据查明的事实，案涉房屋至今不符合合同约定的交房条件，也无证据证明宋显兵、刘家英已实际接收案涉房屋，故恒升泰和公司逾期交房已构成违约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，一般情况下，买受人有证据证明合同约定的违约金计算标准低于实际损失的，可以请求人民法院按照实际损失确认违约金数额。但本案的情况是宋显兵、刘家英与恒升泰和公司约定用前三年租金抵扣了部分购房款，齐力公司已在恒升泰和公司处接了房，即无论恒升泰和公司是否向宋显兵、刘家英实际交房，宋显兵、刘家英已经提前获得了案涉房屋从约定交房之日起算前三年的租金收益。从合同约定恒升泰和公司应向宋显兵、刘家英交房之日即2018年10月16日起至今，仍处于宋显兵、刘家英已经取得案涉房屋租金收益期间之内，逾期交房的损失已经得到弥补。因此，一审法院对宋显兵、刘家英主张的逾期交房违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：1.驳回宋显兵、刘家英的诉讼请求；2.案件受理费976元，由宋显兵、刘家英负担。 二审中，宋显兵、刘家英向本院提交商品房预售备案通知书，拟证明：案涉房屋总价款为717458元。恒升泰和公司质证，对其真实性无异议，对其证明目的有异议。备案登记信息内容与《商品房买卖合同》内容一致，但合同所载价格不是案涉房屋真实价格，一审法院已查明案涉房屋真实价格为908174元，故该证据不能达到证明案涉房屋价款为717458元的证明目的。齐力公司质证：对其真实性无异议，对其证明目的有异议。通知书仅能证明房屋的产权状态，不能达到证明案涉房屋价款的目的。 本院经审查认为，本院对商品房预售备案通知书的真实性予以确认，但该通知书是因房管部门的行政管理需要，代表该房屋目前的权利状态，并不能完全反映买卖双方的真实合同关系，案涉房屋的购房款金额还需要结合在案证据、认定事实进行确定，故本院对宋显兵、刘家英在二审中提交的证据不予采纳。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：恒升泰和公司是否应向宋显兵、刘家英支付逾期交房违约金？ 针对恒升泰和公司是否应向宋显兵、刘家英支付逾期交房违约金的问题。宋显兵、刘家英上诉主张案涉商品房的购房总款为717458元，由于恒升泰和公司未按补充协议约定交付房子，恒升泰和公司应支付从2018年10月15日起至房屋交付之日止的逾期交房违约金。本院认为恒升泰和公司的上诉理由不能成立，评析如下：1.关于案涉房屋的购房总款问题。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》载明购房总款为717458元，《商业用房委托租赁合同》显示约定总价为908174元。在证据出现矛盾且均是各方真实意思表示的情况下，需要结合证据之间的关联性来认定事实。宋显兵、刘家英出具的《“地标国际”预付租金收条暨委托支付函》载明“预收租赁期前三年租金共计190717元，同时委托贵公司将此费用转让入地标国际相关账户”。与此相印证的是，恒升泰和公司与齐力公司签订的《租赁合同》约定“齐力公司代业主方支付前三年租金收益给恒升泰和公司。该三年租金在业主签定购房合同时直接抵扣购房款”。宋显兵、刘家英与恒升泰和公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均在各方签订的租赁合同之后，且齐力公司与恒升泰和公司均认可所涉三年租金已经履行完毕，故委托支付函及租赁合同约定的抵扣购房款行为已经完成。从金额的组成来分析，宋显兵、刘家英与恒升泰和公司签订的《商品房买卖合同》中约定的购房款717458元加上前三年租金190717元（金额为908175元），正好与宋显兵、刘家英与齐力公司签订的《商业用房委托租赁合同》中载明的购房总价（908174元）一致，同时结合一审庭审中在恒升泰和公司处的购房人出庭证言，能够认定宋显兵、刘家英购买的案涉房屋存在以租金抵扣购房款的事实。综合以上证据及分析，宋显兵、刘家英关于购房款为717458元的主张缺乏足够的证据支持，应承担举证不能的责任。2.针对逾期交房违约金问题。鉴于案涉房屋存在以前三年租金抵扣购房款的事实，宋显兵、刘家英已经获得了从约定交房之日起算前三年的租金收益，其主张的逾期交房损失已经得到弥补，一审判决未支持宋显兵、刘家英该诉求并无不当。 综上所述，宋显兵、刘家英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费976元，由宋显兵、刘家英负担。 本判决为终审判决。 审判长  王纯强 审判员  陈伟林 审判员  林 涛 二〇二〇年九月十一日 书记员  陈宛汝