河北省邢台市信都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0503民初1219号 原告（反诉被告）：河北瑞德房地产开发有限公司，住所地邢台市信都区钢铁北路40号，统一社会信用代码911305006665905886。 法定代表人：王爱峰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：柴旭辉，河北齐心律师事务所律师。 被告（反诉原告）：石玉娜，女，1960年10月22日出生，汉族，党员，硕士学历，医生，现住邢台市信都区。 被告（反诉原告）：张青涛，男，1957年6月24日出生，汉族，党员，硕士学历，医专副教授，现住邢台市信都区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：常永青，河北国途律师事务所律师。 原告（反诉被告）河北瑞德房地产开发有限公司（以下简称瑞德公司）与被告（反诉原告）石玉娜、张青涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞德公司委托诉讼代理人柴旭辉、被告石玉娜及其委托诉讼代理人常永青、被告张青涛委托诉讼代理人常永青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞德公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告和被告2015年12月13日签订的两份《认购协议书》均无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告和被告2015年12月13日签订《认购协议书》，被告购买原告领世城邦小区10号楼8层806号房屋；原告和被告2015年12月13日签订《认购协议书》，被告购买原告领世城邦小区10号楼8层807号房屋。从两份《认购协议书》签订的内容具备商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照约定收取被告806号房屋购房款及807号房屋购房款各78,582元，该两份协议应当认定为商品房买卖合同。因签订合同至今，出卖人未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条之规定，应认定无效。基于上述事实，原告特诉至人民法院，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 石玉娜、张青涛口头辩称，一、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房订购预购等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定，商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收取购房款该协议应当认定为商品房买卖合同”。二、原告对未办理商品房预售许可证即预售商品房的违法行为是明知的，且为实现利益最大化，不惜挑战法律的权威，破坏交易秩序，在未进行规划变更的前提下，按照其欲变更后的住宅用途在市场上出售，出现同一栋商品房出售给不同的当事人，严重违背诚实信用原则，属于消费者权益保护法中规定的欺诈行为，因此，为弘扬社会主义核心价值观、彰显司法公正，维护交易秩序，请依法驳回原告的诉讼请求。三、该认购协议书是原告提供的格式合同，且该条款的约定属于排斥被告的合法权益，依法属于无效合同，不能减轻原告的违法责任。 石玉娜、张青涛向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人退回收取反诉人的购房款157164元，依法支付利息（期限自2015年12月13日起至退还之日止），并依法向反诉人支付收取购房款三倍的赔偿金；2.本案全部诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2015年12月13日反诉人购买了被反诉人在原邢台市原桥西区，楼号分别为10号楼8层806号、10号楼8层807号，并与被反诉人签订了《认购协议书》，反诉人于2015年12月13日向被反诉人交付了购房款157164元；现被反诉人为追求利益最大化欲向规划局申请将原规划的公寓用途变更为住宅，且在该规划变更前被反诉人忽视反诉人的合法权益在未通知反诉人的情况下，又将10号楼在尚未变更为住宅规划的情况下以住宅商品房向市场出售，依据《消费者权益保护法》相关规定属于严重的欺诈行为，因此，被反诉人应依据《消费者权益保护法》第五十五条之规定向反诉人退回收取的购房款157164元，向反诉人支付收取购房款三倍的赔偿金；并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有导致合同无效情形之一，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。综上所述，被反诉人无视消费者的合法权益，在未进行合法建设工程规划变更的情况下就将原规划为公寓用途的商品房擅自变更为住宅用途将同一栋楼对外销售，依法属于严重的欺诈行为，应依据《消费者权益保护法》的相关规定向反诉人承担“退一赔三”的法律责任；为保护反诉人的合法权益特依法提起反诉。 瑞德公司辩称，一、答辩人申请规划变更属于依法申请行政许可，并不存在对石玉娜、张青涛的民事欺诈行为。答辩人于2010年1月取得“领世城邦”项目土地证，土地性质为住宅和商业，但住宅和商业各自位置、面积未作具体规定。2010年6月邢台市城乡规划局向答辩人发出邢规技字［2010］191号《关于重新认定邢规技字［2006］173号文件的规划意见》，根据该规划意见第二条（二）项，涉案的10号公寓楼性质属于商业。2015年8月邢台市城乡规划局向答辩人颁发《建设工程规划许可证》。2016年6月8日邢台市人民政府出台了邢政字［2016］15号《邢台市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的实施意见》，该意见第三条（十二）项规定“对在建商品房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许企业对不适应市场需求的住房户型向规划部门申请作出调整”。该意见出台时，包括涉案10号楼在内的商业部分尚未建设，符合该意见第三条（十二）项的规定，可以调整规划。2019年初答辩人拟申请将2栋公寓楼（10号、11号）规划调整为2栋住宅楼并开始与邢台市城乡规划局沟通。 2019年8月，答辩人通过代理销售公司向石玉娜、张青涛告知了涉案10号公寓规划可能调整。2019年10月答辩人通过代理销售公司告知石玉娜、张青涛涉案10号公寓楼已经准备走规划变更手续，由公寓变更为住宅，石玉娜、张青涛就要求在19号楼留房源。2019年10月答辩人正式向邢台市自然资源与规划局提出规划变更申请，申请将未开工建设的2栋公寓楼（10号、11号）规划调整为2栋住宅楼。之后石玉娜、张青涛多次来到售楼部谈留房源的事，代理销售公司就和石玉娜、张青涛确认暂留房源为10号楼1单元403号房屋，预计面积119平方米，该房源暂留至今。上述事实说明答辩人申请规划变更属于依法申请行政许可，并不存在对石玉娜、张青涛的民事欺诈行为。二、石玉娜、张青涛依据《消费者权益保护法》第五十五条之规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第九条规定向答辩人主张退回购房款、支付利息及购房款三倍的赔偿不应得到支持。答辩人申请变更规划本身不存在对石玉娜、张青涛的欺诈行为；答辩人提出变更规划后，给石玉娜、张青涛预留变更后的房源，不存在向第三人出售涉案10号楼8层806号、807号房屋情形；答辩人和石玉娜、张青涛2015年12月13日签订《认购协议书》时，该协议第五条及第六条明确提示石玉娜、张青涛答辩人并未获得商品房预售许可证，因此不存在故意隐瞒未获得预售许可证的情形。以上事实说明，答辩人不存在对石玉娜、张青涛的欺诈行为。本案案由属于商品房买卖合同纠纷，按照“特别法优于一般法”的法律适用原则适用特别法，即适用司法解释，而不能适用《消费者权益保护法》。石玉娜、张青涛购买的10号公寓楼房屋性质属于商业，不属于为生活消费购买商品，不存在适用《消费者权益保护法》的前提。《消费者权益保护法》第二十三条对耐用消费品作出了列示，包括机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机，但并未列示房屋，可见房屋不属于消费品，自然不适用《消费者权益保护法》。答辩人不存在欺诈行为，自然不存在适用司法解释第9条之规定的前提。三、石玉娜、张青涛主张解除合同，答辩人予以接受。答辩人也同意返还其购房款并按人民银行公布的同期贷款利率支付其利息，但对其要求三倍购房款的赔偿不予认可。原被告双方对合同的无效负有同等责任。答辩人同意在判决无效的情况下，返还其购房款并按同行业报价利率支付利息。原被告双方对合同的无效负有同样责任。答辩人同意在判决无效的情况下，返还其购房款并按同行业报价利率支付利息。 本院经审理认定事实如下：2015年12月13日，瑞德公司与石玉娜、张青涛签订《认购协议书》两份，协议约定：石玉娜、张青涛购买瑞德公司开发的位于原邢台市桥西区，楼号分别为10号楼8层806号、10号楼8层807号；每套公寓建筑面积为35.93平方米，最终面积以竣工后房管局实测面积为准；公寓单价为4869元／平方米，优惠后房款155582元，首付房款78582元整，余款77000元整于本项目商品房《预售许可证》下发之日起30日内到指定银行办理完毕按揭贷款手续；待瑞德公司预售许可证下发后，本协议书换为国家规定的统一正式文本合同。被告石玉娜、张青涛向瑞德公司共支付购房款157164元。后瑞德公司向邢台市自然资源和规划局申请将涉案领世城邦项目10号楼公寓变更为住宅。2020年4月1日，邢台市自然资源和规划局在牛城晚报刊登《关于领世城邦项目（领世城邦小区及领世城邦西区）规划方案变更批前公示的通告》。瑞德公司提交的《建设工程规划许可证》显示：该公司于2015年8月取得领世城邦小区三期（7＃、9＃、10＃、11＃楼及地下车库）建设工程规划许可证，此建设项目工程规划许可有效期截止到2016年8月10日。 本院认为，关于瑞德公司与石玉娜、张青涛于2015年12月13日签订的两份《认购协议书》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从双方当事人约定看，虽然，涉案《认购协议书》中约定了当事人名称、公寓面积、价款，瑞德公司也收受了石玉娜、张青涛交纳的部分购房款，但是，该《认购协议书》没有《商品房销售管理办法》第十六条中的“交付使用条件、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属”等诸多直接影响双方权利义务事项的约定，且《认购协议书》第十六条中明确约定“待甲方预售许可证下发后，本协议书换为国家规定的统一正式文本合同”，即《认购协议书》签订后，瑞德公司与石玉娜、张青涛还需要签订商品房买卖合同。预约合同是当事人约定将来订立正式合同的协议，而商品房预售合同在合同中就房屋的交付方式、条件、期限、房屋的配套基础设施等都有明确、具体的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行。综上，案涉《认购协议书》属于商品房预约合同，不属于商品房预售合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，即涉案《认购协议书》不应以出卖人取得商品房预售许可证作为是否有效的要件，因此，涉案《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。瑞德公司主张该合同因其未取得商品房预售许可证而无效并无法律依据，故本院对于瑞德公司主张案涉协议无效的诉讼请求，不予支持。 关于瑞德公司是否应退回石玉娜、张青涛购房款并支付利息、赔偿金的问题。首先，涉案《认购协议书》有效，本案石玉娜、张青涛提出的反诉诉讼请求中并未主张解除双方签订的合同，而“返还购房款及利息、赔偿损失”需以合同解除、无效或被撤销为前提。其次，现双方均未提交证据证明邢台市自然资源和规划局已经批准了瑞德公司的变更申请，也就是说现石玉娜、张青涛方购买公寓的目的能否实现尚不能确定。最后，本案瑞德公司、石玉娜、张青涛签订认购协议书时对“没有取得商品房预售许可证的事实”均明知，且石玉娜、张青涛提交的现有证据并不能证明其主张的瑞德公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实。综上，石玉娜、张青涛主张退还购房款、支付利息及赔偿金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告（反诉被告）河北瑞德房地产开发有限公司的诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）石玉娜、张青涛的诉讼请求。 案件受理费1,765元，减半收取计882.5元，由原告（反诉被告）河北瑞德房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费3,405元，减半收取计1,702.5元，由被告（反诉原告）石玉娜、张青涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员 周 婧 二〇二〇年九月一日 书记员 张立威 ——