文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初6330号原告：沙坪坝区益佳家居建材城（经营者：韩开军，男，1973年6月13日出生，汉族，住重庆市江北区），住所地重庆市沙坪坝区大学城中路9号“旭日台北城（台北生活广场）”负一层，注册号500106608629336。委托诉讼代理人：左自伟，重庆千品律师事务所律师。委托诉讼代理人：王治嘉，重庆千品律师事务所实习律师。被告：邓秀华，女，1975年11月20日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：姜必富（邓秀华之夫），无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告沙坪坝区益佳家居建材城与被告邓秀华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告沙坪坝区益佳家居建材城经营者韩开军及委托诉讼代理人左自伟，被告邓秀华及委托诉讼代理人姜必富到庭参加诉讼。审理中，当事人庭外和解一个月。本案现已审理终结。沙坪坝区益佳家居建材城向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告双方于2017年3月25日签订的《台北益佳家居建材城租赁合同》（合同编号：100168-1）与《台北益佳家居建材城租赁合同》（合同编号：100168-2），并将该商铺恢复原状后立即撤离该商铺；二、判决被告向原告支付租金、物业管理费、电费至实际撤离该商铺时止（租金、物业管理费从2020年5月1日起至实际搬离该商铺时止，电费截至2020年4月20日为687元）；三、判决被告已向原告缴纳的履约保证金5000元归原告所有；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月25日，原、被告签订《台北益佳家居建材城租赁合同》（合同编号：100168-1）与《台北益佳家居建材城租赁合同》（合同编号：100168-2），约定被告租用原告位于台北益佳家居建材城168-1号和168-2号位用于经营家电品种、美格电器等品牌。被告承租期自2017年5月1日起至2022年4月30日止，共计五年。按照合同约定，被告应于2020年4月1日前付清2020年5月1日至2021年4月30日的租金90409元和管理费31392元。逾期后，经原告多次催收，被告拒不支付。审理中，原告以如法院判决解除涉案合同，会直接导致被告不能在该商铺经营，从维护市场交易稳定，减少被告损失考虑，将诉讼请求变更为：一、判决被告继续履行原、被告双方于2017年3月25日签订的《台北益佳家居建材城租赁合同》（合同编号：100168-1）与《台北益佳家居建材城租赁合同》（合同编号：100168-2），并判令被告对破坏的空调通风管进行恢复；二、判决被告支付2020年6月1日起至2021年4月30日止的租金、物业管理费、水电费（租金82874.88元、物业管理费31392元，公摊电费从2019年12月21日至2020年7月20日金额为1066.02元）；三、判决确认被告向原告缴纳的履约保证金5000元归原告所有；四、诉讼费由被告承担。邓秀华辩称，原、被告于2017年3月25日签订以上两份合同属实。被告于2020年4月5日按双方租赁合同约定提前一个月向原告提交合同编号为100168-2的商铺的撤场申请，并于2020年4月30日前将168-2商铺内的展品、店招、灯光、线路等全部拆除。后被告确实在168-2商铺临时性放置了一些原包装家电产品，但其他商户也在该闲置商铺内放置了一些必备的配置材料等物品。空调通风管道用于空调通风系统流通，没有明文规定必须按照原告所提出的材料修复通风管道。我只同意按季度缴纳商铺租金及物业管理费。租赁合同上面并没有明确约定租金支付时间。针对公摊电费，合同条约定，公摊水电费包括空调和扶梯费用，我只同意缴纳空调和扶梯产生的公摊电费。合同中并未约定公区的照明电费由我承担。我交纳的5000元履约保证金原告应当退还，不应当没收。经审理查明，2017年3月25日，原告（甲方）与被告邓秀华（乙方）签订台北益佳家居建材城租赁合同（合同编号：100168-1），约定乙方租赁甲方位于重庆市沙坪坝区XX号铺位。该铺位租赁建面为122平方米（含32%公摊）。双方约定乙方承租铺位用于经营家电品种，海尔电器品牌，经营品种和品牌一经确定，合同期内未经甲方同意乙方不得擅自变更。承租期为5年，自2017年5月1日至2022年4月30日止，优惠期自2017年5月1日至2020年4月30日止。承租期第一个计租期为2017年5月1日至2017年12月31日，租金每月每平方米32元，租金共计31232元，此租金在签订合同当天付清，租金到账后即刻生效。2018年1月1日至2018年4月30日免租。承租期第二个计租期为2018年5月1日至2018年12月31日，租金每月每平方米32元，租金共计31232元，此租金在2018年4月1日前付清。2019年1月1日至2019年4月30日免租。承租期第三个计租期为2019年5月1日至2019年12月31日，租金每月每平方米32元，租金共计31232元，此租金在2019年4月1日前付清。2020年1月1日至2020年4月30日免租。承租期第四个计租期为2020年5月1日至2021年4月30日，租金在上次基础上递增8%，即每月每平方米租金为34.56平方米，共计50596元，此租金在2020年4月1日前付清。承租期第五个计租期为2021年5月1日至2022年4月30日，租金在上次基础上递增8%。履约保证金为5000元。租赁期满时，如双方都不再续约，乙方在全面履行本合同各项条款并保证物业及设施完好的情况下，甲方在三个月内退还保证金（不计利息）。双方约定铺位物业管理费按照租赁面积每月每平方米12元计算。前两年（2017年5月1日至2019年4月30日）物业费为优惠期每月每平方米6元。乙方在签订本合同时必须一次性付清12个月的物业管理费8784元。乙方应按本合同的规定，按时交付履约保证金、租金和各项费用。承租期内，乙方应负责承担承租铺位及该范围内设备设施的管理和维护的义务，以保证市场的正常经营。未经甲方的同意，乙方不得对铺位结构和设施进行任何改建拆除。如因乙方使用不当，因此造成有关设施设备损毁的，乙方应当赔偿全部相关损失。乙方未能按合同约定按时向甲方全额缴纳所承租铺位的租金、综合管理及其他费用的；未能按合同约定对所承租铺位进行装修的；未能按合同约定内容、范围、时间对所承租铺位进行经营的；在合同期内未经甲方同意擅自撤场的，甲方除有权向乙方收取滞纳金和追索违约金外，还有权解除合同，并没收乙方缴纳的所有费用。同日，原告与被告还签订了编号为100168-2的台北益佳家居建材城租赁合同。与编号为100168-1的租赁合同相比，该合同除了建筑面积为96平方米、经营家电品牌为美格电器外，其余关于租期计算标准、优惠期、计租期、租金缴纳时间、物管费收取标准、违约责任的约定均相同。第一、二、三个计租期租金均为24576元。第四个计租期租金为39813元。第五个计租期租金在上次基础上递增8%。无履约保证金。2020年4月5日，被告通过微信向原告的工作人员发送了撤场申请书。申请书载明：本人因各种原因，无力经营贵商场168-2号商铺，现申请将该商铺退回贵公司，并于2020年4月30日自行将商铺的货物和相关物品全部撤离并保证结清所有费用，不损坏商铺装修和各种设施。另查明，租赁100168-1及100168-2铺位后，被告进行了隔层装修。2020年6月12日，被告拆除了隔层，恢复通风管道使用的是石膏板，原告坚持要求被告将通风管道的材质恢复到原来的单面彩钢复合酚醛板。原告表示，考虑到疫情，免收168-1及168-2铺位2020年5月的租金，第四个计租期的铺位的租金从2020年6月1日起算至2021年4月30日，金额共计82874.88元。审理中，原告撤回了要求被告支付水电费（公摊电费）的诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述，原告举示的租赁合同等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方于2017年3月25日签订的编号为100168-1及100168-2两份租赁合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未经原告同意对涉案商铺进行隔层装修，虽然现已经拆除了隔层，但恢复时消防通道使用的是石膏板，并非原来的单面彩钢复合酚醛板。原告要求被告将消防通道恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然被告于2020年4月5日通过微信向原告工作人员发送了关于100168-2号商铺的撤场申请书，但是被告不享有单方合同解除权，且原告也未同意其撤场，因此，100168-2号租赁合同并未因被告的撤场申请而解除。在双方未就撤场事宜达成共识的情况下，被告自行撤场，系被告自己放弃使用该商铺权利，也应当按照约定支付该商铺的租金。根据两份租赁合同，100168-1及100168-2商铺第四个计租期（2020年5月1日至2021年4月30日）的租金应于2020年4月1日前支付。因疫情，原告自愿免除2020年5月的租金，系原告对自身权利所作处分，本院予以确认。被告应当支付原告100168-1及100168-2商铺2020年6月1日至2021年4月30日的租金82874.88元（96平方米×34.56元/平方米/月×11个月+122平方米×34.56元/平方米/月×11个月）。根据合同约定，物管费每月每平方米为12元，前两年（2017年5月1日至2019年4月30日）为优惠期，每月每平方米6元。原告按照每月每平方米12元的标准要求被告支付2020年5月1日至2021年4月30日的物管费31392元（96平方米×12元/平方米/月×12个月+122平方米×12元/平方米/月×12个月）的请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告向原告缴纳了编号为100168-1的租赁合同的履约保证金5000元。根据合同约定，被告如有违约行为，原告选择解除合同时，才能没收被告缴纳的履约保证金。本案中，原告选择继续履行合同，因此无权没收被告缴纳的5000元履约保证金。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条的规定，判决如下：一、原告沙坪坝区益佳家居建材城与被告邓秀华于2017年3月25日签订的合同编号分别为100168-1及100168-2的台北益佳家居建材城租赁合同继续履行；二、由被告邓秀华于本判决生效后十日内将168-1、168-2商铺的通风管道恢复原状；三、由被告邓秀华于本判决生效后十日内支付原告沙坪坝区益佳家居建材城2020年6月1日至2021年4月30日的租金82874.88元、2020年5月1日至2021年4月30日物管费31392元，共计114266.88元；四、驳回原告沙坪坝区益佳家居建材城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6632.14元，减半收取计3316.07元，由被告邓秀华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 田利辉二〇二〇年九月三日法官助理 田 昆书 记 员 朱 芮