江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4235号上诉人（原审原告）：王金平。上诉人（原审原告）：丁思艳。二上诉人共同委托诉讼代理人：梁化海，江苏凤泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庄思南.委托诉讼代理人：夏斯玉，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭猛，北京市盈科（徐州）律师事务所实习律师。上诉人王金平、丁思艳因与被上诉人庄思南排除妨害纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2019）苏0312民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。王金平、丁思艳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当。首先、通过上诉人提供的商品房买卖合同证实了上诉人获赠涉案珍藏间的权利基础来源，进而证实上诉人对涉案的珍藏间享有所有权。理由：1、上诉人购买枫林天下二期14栋1单元1502室的时间是2014年12月21日。由于当时房屋所处的区域位置不成熟，各项配套设施欠缺，开发商出于对上诉人购买房屋的优惠将涉案的珍藏间赠送给上诉人，这符合开发商在新楼盘开发销售时的营销策略。上诉人对该珍藏间进行了简装，开发商对上诉人关于珍藏间的装修没有提出异议，这证实了开发商将该涉案珍藏间赠送上诉人的事实。2、被上诉人购买枫林天下二期14栋1单元1503室的时间是2015年8月17日。开发商关于诉争珍藏间的说明是2015年10月份变更，12月份施工，开发商不可能在没有变更前进行宣传彩页的变更。被上诉人在与开发公司签订商品房买卖合同时涉案珍藏间尚未建造，这恰恰证实了该涉案珍藏间是初始赠与上诉人的事实。3、通过庭审查明的事实，上诉人对涉案珍藏间装修的时间是在2016年下半年，而被上诉人购买枫林天下二期14栋1单元1503室的时间是2015年8月17日。在上诉人对涉案珍藏间装修期间，被上诉人也始终没有提出异议，这也证实了被上诉人提供的只有双方签字盖章并没有什么时间签订的“关于14号楼03室赠送珍藏间补充协议”是无效的，因而该涉案珍藏间属于上诉人所有。其次、通过在徐州市铜山区不动产登记交易中心查询的结果，涉案的枫林天下2#地二期14#楼的建设工程规划许可证以及涉案的15、16、17、18层平面图中均没有涉案的珍藏间的规划许可及标注，因而开发公司关于赠送涉案珍藏间的补充协议是无效的。第三、上诉人提供的照片证实了上诉人的涉案珍藏间被被上诉人封堵房门致使上诉人无法打开正常使用，对上诉人造成了侵害，根据物权法等相关法律规定，依法应予以排除妨害。庄思南辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。王金平、丁思艳向一审法院提出诉讼请求：1.判令庄思南排除妨害，将王金平、丁思艳位于枫林天下二期第14幢1单元1502室和1503室相邻的珍藏间恢复原状；2.诉讼费用由庄思南承担。一审法院认定事实：王金平、丁思艳于2014年12月21日与佳展（徐州）房地产开发有限公司（以下简称佳展公司）签订《商品房买卖合同》，合同第三条载明商品房的基本情况：该商品房为本合同第一条规定项目中的14幢1单元1502号房。该商品房建筑面积共141.73平方米，其中套内建筑面积107.84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.89平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。庄思南于2015年8月17日与佳展公司签订《商品房买卖合同》，庄思南所购商品房为上述项目中的14幢1单元1503号房。建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积与王金平、丁思艳相同。另，庄思南（甲方）与佳展公司（乙方）签订《枫林天下关于14#楼03室赠送珍藏间的补充协议》，载明：甲、乙双方于2015年8月17日，签订商品房买卖合同（合同编号：39131）。甲方承诺赠送给乙方珍藏间使用，面积约17.8㎡，作为乙方所购房屋的附属品。14#楼电梯间前室挑空处的珍藏间为调高部分，不计入产权面积，且非公共分摊面积。在14#-03室的销售期间，甲方将14#电梯前室挑空处改造成珍藏间，作为附属品赠予购买14#-03室业主使用。对外宣传的户型单页上也明确指出14#楼电梯前室挑空处的珍藏间是赠予14#03室的业主使用。因此，14楼电梯前室挑空处珍藏间使用权归乙方所有。王金平、丁思艳认为其对涉案珍藏间享有所有权，于2016年下半年办理上房手续后，把通往珍藏间的墙砸开并安装了一扇防盗门，并对珍藏间进行了简单装修。王金平、丁思艳认为庄思南于2019年8月对珍藏间进行使用并垒墙的行为侵犯了王金平、丁思艳的合法权益，引发本案诉讼。另查明，法院于2017年3月14日受理了（2017）苏0312民初2572号王金平、丁思艳黄自强、邵士轩与李辉排除妨害纠纷一案，该案查明：案外人佳展公司与浙江大盛建设工程有限公司于2015年11月1日签订了《14#楼电梯前室设计变更施工协议书》，协议书第一条载明施工内容：二期14#楼偶数层电梯前室楼面，每层都有三个净空1000mm*2100mm的洞口，按照设计变更给予植筋方案，现对该洞口重新浇筑利用，混凝土强度等级为C35（原楼面板混凝土强度等级为C30）……北京新松建筑设计研究院有限公司出具了相应的设计修改通知单。杭州物华物业枫林天下物业服务中心于2016年11月10日出具告知书，载明：根据销售购房告知及房屋实际情况，14号楼户型图中珍藏室位置，确为03户所有，不属于公共分摊，请02户三日内自行封堵，避免因此产生的侵犯03户权益纠纷。再查明，受佳展公司委托，徐州市铜山区天力房产测绘制图有限公司分别于2013年12月6日、2016年7月8日出具房产实测成果报告书，对涉案的14幢楼的房产面积进行测算，其中1单元1502号房和1503号房的套内面积、分摊系数、分摊面积、建筑面积未有变动。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，王金平、丁思艳主张其对涉案珍藏间享有的合法权益被庄思南侵犯，要求庄思南排除妨害，恢复原状，王金平、丁思艳应对其对涉案珍藏间享有合法权益承担举证责任。首先，王金平、丁思艳与佳展公司签订的商品房买卖合同时涉案珍藏间尚未建造，合同中未对此作出约定，且之后双方亦未就珍藏间进行补充约定。王金平、丁思艳提供的宣传彩页亦不能证明佳展公司作出向王金平、丁思艳赠送珍藏间的意思表示。目前王金平、丁思艳亦不能提供证据证明其系珍藏间的所有权人。其次，根据《中华人民共和国物权法》第十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，所涉珍藏间原为14#楼偶数层电梯前室三个净空1000mm*2100mm的洞口，后开发商佳展公司于2015年11月1日委托建筑单位将该洞口进行浇筑形成相对的独立空间，可以排他使用，且根据房屋分户平面图等证据证明，该部分面积未计入公摊面积，该珍藏间应认定为建筑物专有部分，开发商佳展公司有权进行处分。佳展公司与庄思南签订《枫林天下关于14#楼03室赠送珍藏间的补充协议》，将该珍藏室（面积为17.8㎡）赠予15#03室的业主（即庄思南）使用，该约定并不违法法律强制性规定，合法有效。故王金平、丁思艳无证据证明其对涉案珍藏间享有合法权益。王金平、丁思艳的主张，证据不足，法院不予支持。综上，遂判决：驳回王金平、丁思艳的诉讼请求二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人在本案中主张其享有的物权受到妨害，请求法院排除妨害。上诉人的上述主张能否成立，首先要判断上诉人对诉争的“珍藏间”是否享有合法的物权。上诉人在本案中提交的证据不足以证明上诉人对诉争的“珍藏间”享有合法的物权。上诉人在本案中提出的诉讼请求无事实基础，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王金平、丁思艳共同负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  王素芳审判员  汤孙宁二〇二〇年九月二十二日书记员  苗 鑫