河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7095号原告：吴艳明，男，1989年5月4日出生，汉族，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：沈士超，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦帅帅，河南良承律师事务所实习律师。被告：河南锦恩置业有限公司，统一社会信用代码91410000065274053L，住所地河南省新郑市龙湖镇双湖大道6号办公楼三楼。法定代表人：许晓锋，董事长。委托诉讼代理人：刘文涛，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬烨，河南文丰律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行，统一社会信用代码914101006147461146，住所地郑州市中原区建设西路11号院1号楼1-2层附1号。负责人：王军，行长。原告吴艳明与被告河南锦恩置业有限公司（以下简称锦恩公司）、中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行（以下简称工行建设路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴艳明的委托诉讼代理人沈士超、焦帅帅，被告锦恩公司的委托诉讼代理人刘文涛、姬烨到庭参加诉讼，第三人工行建设路支行经本院传票传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。原告吴艳明向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告于2017年11月28日签订的编号为17001936561的《商品房买卖合同》；2．请求判令解除原告与第三人签订的A住字工行建设路支行2017年1297号《个人购房借款/担保合同》；3．请求判令被告返还原告已付认购金20000元，购房首付款327109元，合计347109元。并以347109元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2017年11月28日起至2019年8月19日止的利息，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心汇总公布的贷款市场报价利率计算至足额清偿之日止；4．判令被告返还原告维修基金5628元；5．判令被告返还原告已付银行贷款96996.21元（暂计至2020年6月1日）；6．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月28日，原告与被告签订合同编号为17001936561的《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告建设的位于龙湖镇郑××通道东侧、××大道北侧，龙湖锦艺城天峰小区46号楼1单元24层2402室。建筑面积86.58平方米，每平方米10361.62元，总房款897109元。付款方式为：首付金额327109元剩余房款570000元以商业贷款的形式付款。原告已按合同约定的方式向被告交付了房屋定金，房屋首付款，并与被告、第三人三方签订了《个人购房担保借款合同》交付了剩余房款。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件一，房屋平面图约定，被告应向原告交付的房屋阳台空间尺寸为：3800mm×1600mm。但是经实测，被告实际拟向原告交付的阳台尺寸宽度减少约400mm，且经了解，该栋楼上其他房屋阳台尺寸均存在类似范围的偏差。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十条约定：出卖人应在商品房空间尺寸、阳台设计施工等规划、设计变更之日起10日内书面通知买受人，买受人在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，出卖人未在规定的时间内通知买受人的，买受人有权退房。但是被告至今未履行书面通知的义务，且对原告隐瞒阳台设计变更事实，并对原告多次与被告交涉解除合同并提出退房的要求置之不理。另补充：被告拟向原告交付的房屋至今未进行竣工验收合格并经相关政府主管部门备案，涉案房屋不符合商品房买卖合同中约定的交房条件，根据双方之间的合同第八条、第九条约定，被告逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起诉讼，望查明事实，判如所请。被告锦恩公司辩称，原告所诉的合同解除权并没有成就，阳台尺寸没有规划或者设计变更，案涉房屋已经五大主体验收合格，案涉商品房买卖合同不应解除，应当继续履行。根据合同相对性，原告的该部分诉讼请求与被告无关，应当驳回原告的诉讼请求。第三人工行建设路支行未答辩，亦未提交相关证据材料。当事人围绕诉讼请求已提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月28日，出卖人被告锦恩公司与买受人原告吴艳明签订一份编号为17001936561的《商品房买卖合同》，其主要内容为：第二条、商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房。第三条、买受人所购买商品房的基本情况，买受人购买的商品房（房屋平面图见合同附件一）位于龙湖镇郑××通道东侧、××大道北侧龙湖锦艺城天峰46幢1单元24层2402号，户型为三室二厅，用途为成套住宅，建筑面积86.58平方米，其中，套内建筑面积66.57平方米，分摊建筑面积20.01平方米。第四条、计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10361.62元，总金额捌拾玖万柒仟壹佰零壹拾玖元整。第六条、付款方式及期限，约定2017年11月3日，按商品房总金额36.46%的比例以现金方式支付327109元；2017年12月3日，按商品房总金额63.54%的比例以商业贷款方式支付570000元。第八条、交付期限，出卖人应当在2019年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。将该商品房交付买受人使用。第十条、规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第二十二条、本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条、合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十五条、本合同自双方签订之日起生效。落款处出卖人加盖有被告合同专用章及法定代表人郑家强印章，买受人有原告的签名。附件一03户房屋平面图显示开敞阳台为3800mm×1600mm。附件四《合同补充协议》，五、买受人在确认合同约定的总价款中不包括房价款本身以外的一切费用，除法律规定应该由出卖人承担的以外，其余费用均由买受人承担。其中契税、房屋专项维修基金、登记费及其他费用，由买受人按照国家规定按时足额缴纳，逾期缴纳上述费用致使买受人购房手续不能按时办理造成的损失（或产生的滞纳金）由买受人自行承担。3、双方确认合同约定的总房价款中不包括房价款本身以外的一切费用，除法律规定应该由出卖人承担的以外，其余费用均由买受人承担。上述合同签订当日，原告向被告交付购房首付款327109元、公共维修基金5628元。2018年1月10日，原告在第三人处办理了按揭贷款，借款本金570000元，借款期限自2018年1月10日起至2048年1月10日止，双方签订《个人购房借款/担保合同》一份。涉案商品房于2017年12月14日在相关部门办理了合同备案手续。2019年9月，被告锦恩公司出具了《房屋交付通知书》，通知龙湖锦艺城高五组团46#住宅于2019年9月29日开始交房。涉案商品房交付时，该商品房的阳台尺寸实际3800mm×1200mm。庭审查明，1、2019年9月23日，龙湖锦艺城天峰46#楼的建设工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位验收合格。2、被告提供案涉房屋报建图复印件及建筑施工46﹟房屋七至二十六层平面竣工图一份，证明涉案房屋的阳台南北向的尺寸为3800mm×1200mm。证明规划户型与实际交付现状一致，并未发生规划和设计变更。原告对该证据的真实性无异议，但对其证明目的提出异议，认为根据双方《商品房买卖合同》房屋平面图主卧室长宽分别为3.35m×3.2m，该房屋平面图长宽分别减去两侧墙宽度10厘米，相乘即为3.35m×3.2m=9.45平方米，也就是说报建图所标注的面积为套内面积，而根据报建图显示阳台面积为2.18平方米，根据阳台除以2可以得出该阳台的实际套内面积为4.36平方米，根据房屋平面图阳台长度为3.8米，该长度减去两侧墙的宽度，实际套内面积为3.6平方米，根据套内面积4.36长度计算阳台套内宽度为1.2米，该套内宽度不包括墙体及保温层宽度。而被告提交的竣工图显示阳台宽度面积为1.8平方米，该面积明显小于其报建的阳台图纸面积在阳台长度没有变化的情况下，必然是阳台的宽度进行了变化，并非是被告所述阳台南北向尺寸从规划设计到施工都为1.2米。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，收据，河南增值税普通发票，《工程验收意见表》，《龙湖锦艺城天峰46#报建图单层平面图》，《龙湖锦艺城天峰46#施工图》等证据及庭审笔录证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该合同第八条约定，出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告吴艳明使用。涉案楼盘的勘察、设计、施工、监理及建设等单位共同出具了《工程竣工验收意见表》，载明涉案工程验收合格，可以认定为工程竣工验收合格的标志。之后，被告锦恩公司向原告履行了交房通知义务。故原告主张被告在未取得竣工验收备案表情况下交付房屋，涉案房屋不符合交付条件，根据合同第八条、第九条约定，被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同。其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中，《商品房买卖合同》第十条约定的解除合同条件为经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，买受人有权在通知到达之日起15日内行使解除权。庭审过程中，原告认可被告提供的在规划部门备案的《龙湖锦艺城天峰46#报建图单层平面图》及《龙湖锦艺城天峰46#施工图》，该证据能够证明涉案商品房的规划户型、设计户型与实际交付的户型一致，商品房的户型并未发生规划、设计的变更，即《商品房买卖合同》第十条约定的解除合同的前提条件尚未成就。故原告依据《商品房买卖合同》第十条约定以其购买的商品房阳台尺寸与《商品房买卖合同》中记载的尺寸不一致，被告锦恩公司未提交经规划部门批准的设计变更，也未书面通知原告为由，请求与被告锦恩公司解除《商品房买卖合同》的主张，不符合《商品房买卖合同》第十条的约定，也不符合法律规定，为维护交易安全及合同的相对稳定性，本院对原告的该项请求不予支持。原告主张被告锦恩公司承担责任的其他请求，本院亦不予支持。被告提供的龙湖锦艺城天峰46#楼在规划部门备案的《龙湖锦艺城天麓46#报建图单层平面图》及《龙湖锦艺城天峰46#施工图》与原告提供的《商品房买卖合同》中的附件一房屋平面图相互印证，能够证明被告就龙湖锦艺城天峰46#楼与业主签订的《商品房买卖合同》中的“房屋平面图”存在瑕疵，虽然该瑕疵不影响涉案商品房的质量或使用功能，但被告就该瑕疵应当承担相应的责任，故本案诉讼费用由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告吴艳明的诉讼请求。案件受理费8046元，减半收取4023元，由被告河南锦恩置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王晓燕二〇二〇年九月二十六日书记员  李智萍