新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民再55号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王世礼，男，1962年2月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区和田市。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：邰爱兵，男，1981年12月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区和田市。 委托诉讼代理人：邰拥军（邰爱兵哥哥），住新疆维吾尔自治区和田市。 委托诉讼代理人：张培荣，广东正大元律师事务所律师。 再审申请人王世礼因与被申请人邰爱兵房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院（2019）新32民终243号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月21日作出（2020）新民申473号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王世礼，被申请人的委托诉讼代理人邰拥军、张培荣等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王世礼申请再审称，1、原审认定事实错误。邰爱兵以王世礼交付的楼房消防未验收，导致承租的房屋多次被查封为由提起诉讼，要求解除租赁合同，王世礼退还已缴纳的租金300万元并赔偿损失。但在已生效判决（2018）新民申207号民事裁定书中，明确说明案涉楼栋在竣工验收时属于军用土地，其规划许可及消防手续无需按照《中华人民共和国消防法》的规定办理。另外，案涉楼栋其他楼层已经通过了消防设计审核和消防验收，故案涉楼栋整体的消防验收不影响其他楼层的局部消防验收，因此邰爱兵的诉讼主张不能成立。2、关于适用中央军事委员会军队全面停止有偿服务的政策。该政策文件于2016年3月17日下发，文件是分步骤停止军队有偿服务，而不是一蹴而就，而王世礼依照合同，于2014年将案涉房屋出租给邰爱兵，文件下发时邰爱兵已占有使用案涉房屋近2年，原审法院在查明邰爱兵因构成刑事犯罪，无法履行合同的情况下，判决王世礼退还2014年的房屋租金300万元，显属错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项之规定申请再审。 邰爱兵辩称，案涉合同不能履行的主要原因系王世礼提供的房屋无法办理消防手续，导致无法正常营业，以及房屋被中央军委明令禁止用于商业经营活动，案涉房屋所在土地由部队收回，因此，王世礼应对合同不能履行承担全部责任，邰爱兵支付的300万元租金应予以返还，邰爱兵前期装修等投入的资金也应予以返还，并由王世礼承担违约责任。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回余德红的再审请求。 邰爱兵向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告向原告返还财产并赔偿损失980万元。 王世礼向一审法院提出反诉请求：1、依法确认反诉被告解除合同的行为无效，并要求反诉被告继续履行与反诉原告签订的《房屋租赁合同》。2、要求反诉被告支付拖欠的房屋租金670万元及暖气费14万元；3、反诉被告支付违约金134万元。 一审法院认定事实：2014年4月1日，邰爱兵与王世礼签订的《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方（王世礼）将位于和田市北京××路大厅、四至十二楼共计约7000平方米房屋租赁给乙方（邰爱兵），经营范围为宾馆；二、甲方给乙方装修期为六个月，租赁期限自2014年10月1日至2029年9月30日止，租赁期限为15年。合同签订后，邰爱兵向王世礼交纳房屋租赁费用300万元。2014年4月12日，邰爱兵与和田市乐邦装饰装潢有限责任公司签订了《装修工程合同》进行装修。另查明，涉案房屋位于和田市北京××路，该综合楼系中国人民解放军69035部队交由王世礼总体承包经营管理。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。王世礼将涉案的综合楼一楼大厅、四至十二楼的房屋租赁给邰爱兵用于宾馆经营。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》精神，仅将违法建筑物租赁合同认定为无效，房屋是否取得消防验收并不影响租赁合同的效力及履行。因此邰爱兵与王世礼签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。涉案标的物综合楼属于中国人民解放军69035部队，该综合楼实际由部队交由王世礼承包经营管理。根据中央军事委员会军队全面停止有偿服务的文件精神，双方签订的合同已无法继续履行。邰爱兵主张解除租赁合同的理由主要涉及消防问题，且涉案租赁的房屋邰爱兵已经闲置，现该合同已无法实现合同带来的经济价值和社会收益，合同的目的也无法实现。因此邰爱兵要求解除租赁合同的诉讼请求，应予以支持。王世礼要求依法确认邰爱兵解除合同的行为无效，并要求邰爱兵继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求不予支持。邰爱兵在承租涉案房屋前明知开办宾馆行业需办理消防验收手续的情况下，没有尽到审查所承租的房屋性质及是否具备相关手续，亦应承担相应的责任。但对邰爱兵主张要求王世礼返还租金300万元的诉求，应予以支持。本案涉案的综合楼属部队所有，但综合楼由王世礼承包经营管理，因综合楼整体未进行消防验收，导致合同不能履行，王世礼也有一定过错。且根据中央军事委员会军队全面停止有偿服务的文件精神，现该合同内容已无法实现，应当予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，双方签订的合同已经实际履行，但未达到合同的目的。对合同解除后双方造成的损失各自承担相应的责任。因此王世礼要求邰爱兵支付拖欠的房屋租金670万元、暖气费14万元及违约金134万元的反诉诉求不予支持。一审法院判决：一、解除原告邰爱兵与被告王世礼签订的《房屋租赁合同》；二、被告王世礼于判决书生效之日起十日内返还原告邰爱兵租金300万元；三、驳回原告邰爱兵的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王世礼的反诉诉讼请求。 邰爱兵、王世礼均不服一审判决。邰爱兵上诉请求：1、撤销（2019）新3201民初38号民事判决第三项；2、判令由王世礼返还赔偿财产价款680万元。王世礼上诉请求：撤销（2019）新3201民初38号民事判决，依法改判或发回重审。 二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 二审法院认为，根据新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民申207号已经生效的裁判文书确认的事实，即涉案房屋属于中国人民解放军69035部队，其在竣工验收时属于军用土地，规划许可及消防手续按国务院、中央军事委员会制定的办法执行，无需按《中华人民共和国消防法》的规定办理消防手续，故无法取得相应的消防验收手续；又因同一栋综合楼的不同楼层（曹新军承租的第三层）已通过消防部门的消防设计审核和消防验收审核；故综合楼整体消防未验收并不影响邰爱兵承租的楼层的局部消防验收，且邰爱兵亦未提供其无法使用其承租的房屋系局部消防无法通过所致的相关证据，因此二审法院对邰爱兵主张整体综合楼未验收导致涉案房屋租赁合同无效，进而主张违约损失赔偿的请求均不予支持。其次，根据一审、二审查明的事实，邰爱兵于2014年4月1日签订房屋租赁合同至一审提起诉讼，其未能如期将承租的房屋装修成宾馆用于其经营活动，有邰爱兵自身投入资金不足、人身自由受限的原因，但主要原因系军队、武警部队全面停止有偿服务等当事人无法预见的情势变更情形的出现，受此影响则邰爱兵欲承租涉案房屋长期从事宾馆经营并收益的目的显然不可能实现，故一审法院判决解除邰爱兵与王世礼之间的房屋租赁合同并无不当，王世礼上诉主张继续履行合同的请求明显与事实不符而不予支持。最后，综合考虑本案中涉案房屋因情势变更等不可预见情形的出现是导致双方签订的合同目的不可能实现主要因素，故邰爱兵、王世礼主张的由对方承担违约金的诉求均不予支持；因邰爱兵与王世礼之间签订的房屋租赁合同系该栋综合楼中租赁房屋面积最大、租赁时间最长、投入巨大欲用于宾馆长期经营的合同，故邰爱兵与王世礼之间的房屋租赁合同有别于该综合楼其他楼层的租赁合同；根据公平原则，邰爱兵前期为经营宾馆而装修的投入损失因其自身原因未及时完工，其前期装修投入损失由其自行承担；同理因不可预见的情势变更致使邰爱兵支付涉案房屋前期的租金已经无法在今后经营中予以弥补，故一审法院判决由王世礼返还邰爱兵前期支付的300万元租金的处理结果符合公平原则。综上所述，上诉人邰爱兵、上诉人王世礼的上诉请求及理由均不能成立，应予以驳回；本案一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第一项，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明的事实与原审一致。 本院再审认为，一、双方签订《房屋租赁合同》后，在履约过程中，军队、武警部队全面停止有偿服，致使合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，该合同应当解除。 二、本案中，因《房屋租赁合同》目的无法实现，解除合同后，双方应根据各自的过错程度承担赔偿损失的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，1、2014年4月1日双方签订《房屋租赁合同》后，王世礼依照合同约定将案涉房屋交付给邰爱兵，邰爱兵主张因案涉楼栋整体消防未验收，导致其租赁楼层的消防验收不合格，使其承租的楼层无法正常开业经营，故王世礼应承担合同解除后的全部赔偿责任。本院认为，根据新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院（2017）新32民终318号生效判决确认的事实，案涉楼栋部分楼层（曹新军承租的第三层）已通过消防部门的消防设计审核和消防验收审核，因此，案涉楼栋整体消防未验收并不影响邰爱兵对所承租楼层的正常使用，故邰爱兵此项主张不能成立。2、王世礼主张依照《房屋租赁合同》约定，于2014年将案涉房屋交付给邰爱兵使用，邰爱兵仅支付2014年租金300万，而导致合同目的无法实现的不可抗力情形是发生在2016年，故邰爱兵应支付2015年、2016年的房屋租金。本院认为，邰爱兵与王世礼签订的《房屋租赁合同》系案涉楼栋中租赁房屋面积最大，邰爱兵投入大量资金用于装修，欲用于宾馆长期经营，邰爱兵前期投入的大量资金要通过15年的租赁期限内经营收益，逐渐回本并盈利。现因合同目的无法实现，致使《房屋租赁合同》在约定租赁期限未满，且邰爱兵承租房屋未实际投入使用的情况下解除，故邰爱兵遭受的损失较大，相比较而言，王世礼遭受损失较少。综上，本院根据本案实际情况，合理均衡双方当事人的利益，酌定邰爱兵再支付租金100万元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院（2019）新32民终243号民事判决、撤销新疆维吾尔自治区和田市人民法院（2019）新3201民初38号民事判决； 二、解除王世礼与邰爱兵2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》； 三、邰爱兵于本判决生效后十日内支付王世礼租金100万元； 四、驳回邰爱兵的其他本诉请求； 五、驳回王世礼的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费80400元，由邰爱兵负担49600元，由王世礼负担30800元；反诉案件受理费34530元，已减半收取，由王世礼负担；二审案件受理费148280元，由邰爱兵负担59400元，由王世礼负担88880元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长 李      刚 审判员 宋   振   芹 审判员 吾尔古丽·吐尔逊 二〇二〇年九月十四日 书记员 刘   新   宇