襄阳市樊城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0606执异120号案外人：章玲，女，汉族，住襄阳市樊城区建华路。申请执行人：刘海军，男，汉族，住襄阳市樊城区建设路农行家属院。被执行人：李秀萍，女，汉族，住襄阳市樊城区前进路。本院在执行申请执行人刘海军与被执行人李秀萍民间借贷纠纷一案中，案外人章玲对本院查封的邱太乐、李秀萍名下的位于襄阳市樊城区前进路25号（市南方家俱大市场）14幢2单元6层262室（不动产权证号：樊城区00032318）权属提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人章玲称：请求解除对涉案房产的查封。事实与理由：2015年7月10日，邱太乐与李秀萍向张勇出具公正授权委托书，全权委托张勇处理涉案房产。2016年4月21日，张勇代李秀萍夫妇与案外人签订了二手房买卖合同，将涉案房屋以46万元的价格出售给案外人。案外人按约支付了房屋价款，并入住至今。后因邱太乐去世，也联系不上张勇，致使房屋一直没有办理过户手续。案外人于2018年12月28日诉至樊城法院要求张勇办理涉案房屋的过户手续，后双方达成调解。因张勇未按调解约定履行义务，案外人向法院申请强制执行。在该案执行过程中，得知法院因刘海军案件将涉案房屋查封。案外人认为已经购买了涉案房屋，支付了购房款，且实际入住。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，特提出执行异议。本院审查查明，刘海军诉邱太乐、李秀萍民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告邱太乐、李秀萍于2014年7月25日共同偿还原告刘海军的借款本金人民币200000元，于2014年8月25日偿还借款本金人民币243000元；二、被告邱太乐、李秀萍在还款期间，本金443000元的利息，从2014年5月2日计算，按年息24%的标准支付，至本金还清之日止。本院于2014年6月16日作出[2014]鄂樊城定民初字第00142号民事调解书，对上述调解协议予以确认。因被执行人未按协议约定履行还款义务。刘海军向本院申请强制执行。本院于2014年9月20日作出[2014]鄂樊城执字第01261-1号执行裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期限为二年。并告知当事人需要续行查封的，应当在查封期限届满前15日内向本院提出续行查封书面申请，履行义务的可以申请解除查封。2014年10月8日，本院向襄阳市房管局送达了该执行裁定书及协助执行通知书。后经本院财产调查被执行人确无其他财产可供执行，本院于2015年3月11日作出[2014]鄂樊城执字第01261号执行裁定书，裁定终结本院作出的[2014]鄂樊城定民初字第00142号民事调解书的本次执行程序。2019年10月，刘海军再次向本院申请查封涉案房屋，本院于2019年10月15日作出（2014）鄂樊城执字第1261-2号执行裁定书和协助执行通知书，裁定查封涉案房屋，并于2019年10月17日向襄阳市不动产登记局进行了送达。另查明，2015年7月10日，邱太乐、李秀萍作为委托人办理了一份委托书，该委托书载明委托人欲出售涉案房屋，因委托人在外地工作，特全权委托受托人张勇（公民身份号码：420601197603200634）作为合法代理人办理包括“三、代为签订房屋买卖合同/协议，代为收取上述房屋的售房款，代打收条。四、代为到房管部门办理上述房屋房产证的过户手续。五、代为办理与上述房屋相关的土地证手续，代为领取于上述房屋相关的土地证，代为办理与上述房屋相关的土地证的过户手续。”的委托事项。受托人在办理上述委托事宜中依法签署的一切有关文件、合同/协议，委托人均予以承认，由此所产生的权利和义务由委托人享有和承担。同日，邱太乐、李秀萍对在上述委托书上签名、捺印的委托行为进行了公证，襄阳市正天公证处出具了（2015）鄂正天证字第1350号公证书。2016年4月21日，张勇代表邱太乐、李秀萍作为甲方、章玲作为乙方、中介公司作为丙方，签订一份二手房买卖合同。该合同约定甲方自愿委托丙方将涉案房屋出售给乙方，甲乙双方一致协商后的房屋实际成交价格为46万元整。乙方于2016年4月21日交付购房定金40万元给甲方。甲乙双方约定于2016年5月15日之前办理过户手续。甲方应在2016年4月21日当天腾退房屋，并与乙方进行交接。甲乙双方保证其提供证件真实有效并全力配合过户，甲方负责解除此房抵押。剩余房款6万元在过户当天一次性付给甲方。章玲称张勇让其将房款支付给顾冬武办理房屋解押手续，其按照合同约定先向顾冬武支付40万元，后又于2016年12月10日支付4万元，其中转账38万元，支付现金6万元。并向本院提交了顾冬武分别于2016年4月23日、2016年12月10日出具的金额为40万、4万元的收条。章玲另向本院提交了其2016至今缴纳水电费的交易明细，证明其与张勇签订合同后即实际占有入住涉案房屋。2015年9月27日，邱太乐死亡。2019年，章玲向本院起诉李秀萍、邱磊（邱太乐、李秀萍之子）、张勇房屋买卖合同纠纷，要求被告配合办理涉案房屋的过户手续。该案开庭过程中，张勇仅认可章玲支付了38万元的购房款。章玲自愿认可其尚欠8万元房款未支付。后章玲撤回对李秀萍、邱磊的起诉，与张勇达成调解协议：一、张勇于2020年1月20日之前将位于襄阳市樊城区前进路25号14幢262号，房产证为樊城区字第00032318号的房屋过户登记至章玲名下；章玲于2020年1月25日之前支付张勇剩余房款8万元整；双方纠纷就此了结；二、案件受理费80元，由章玲承担；三、双方当事人一致同意，本调解协议经双方当事人在本调解协议上签名或捺印起生效。后本院作出了（2019）鄂0606民初396号民事调解书，对上述调解协议予以确认。2020年，章玲向本院申请执行，要求张勇配合办理过户手续。该案在执行过程中，查明涉案房屋被法院查封。还查明，在本案执行异议审查过程中，章玲将涉案房屋余款8万元转至本院执行款账户中。本院认为，案外人系对涉本案房屋提出执行标的异议，本案争议焦点为案外人对涉本案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。通过本案查明的事实可知，虽张玲签订买卖合同在第一次查封期间，但该查封于2016年10月因查封到期而失效,目前生效的查封为本院2019年10月的查封。2016年10月至2019年10月期间，涉案房屋处于未查封、可正常交易的状态，案外人签订的买卖合同延续履行至此时，属于合法有效的买卖合同。案外人签订的买卖合同亦属于2019年10月查封涉案房屋之前签订，即案外人在涉案房屋查封之前已经购买并实际占有居住，且案外人之前已支付大部分房屋价款并将房屋余款交付法院，购买的房屋未办理过户登记非因案外人本人的原因。案外人对涉案房屋享有足以排除执行的权益。故案外人要求本院中止对涉案房屋执行的理由成立，对该项异议请求，本院予以支持。对于案外人要求解除对涉案房产查封的异议请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。因此对案外人要求解除对涉案房屋查封的请求暂不予支持。如申请执行人未在规定期限内提起执行异议之诉，则人民法院才能做出解除查封的裁定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对位于襄阳市樊城区前进路25号（市南方家俱大市场）14幢2单元6层262室房屋（不动产权证号：樊城区00032318）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  石小玲审 判 员  乾向东人民陪审员  文 健二〇二〇年九月二十二日法官助理杨慧洁书记员郭萍