陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异662号案外人：李佳，女，汉族，1985年5月16日出生，住西安市雁塔区。申请人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号。法定代表人：赵伟，该公司董事长。被申请人：陕西卓立实业有限公司，住所地西安市高新区唐延南路锦业路1号都市之门D座1单元10层11001-11004室。法定代表人：何炎奎。中铁建设集团有限公司与陕西卓立实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本案在诉讼过程中，对被申请人名下财产采取了保全措施，现案外人李佳向本院提出执行异议申请并提供了相应的证据。因案件事实清楚，权利义务关系明确，本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查完毕。案外人李佳执行异议称：陕西省西安市人民法院（2019）陕01民初2091号裁定书查封的位于西安市××新区××路××室房产为异议人所有，并于2013年已实际占有。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案情况，应当中止执行（不动产权证号：20161142137）。一、2010年1月31日陕西卓立实业有限公司与西安市雁塔区丈八街办东滩村签订《合作开发合同书》，双方约定联合开发西安市高新区锦业路“锦尚名城”住宅小区（后更名为满堂悦），《合作开发合同》第三条第一款约定“甲方（东滩村）以72362平方米国有土地使用权置换乙方（陕西卓立实业有限公司）商业用房面积38500平方米”，东滩村民每人有商业房面积20平方米。开发项目启动后，因地理条件所限，《合作开发合同》中约定的乙方（陕西卓立实业有限公司）应返还给甲方（东滩村）商业用房38500平方米的条款无法履行。2010年10月21日经双方协商同意，提议让村民用每人20平方米的商业房置换商品住宅25平方米，全村共有465户村民置换了商品住宅，并签订了《商业房置换商品住宅协议书》，协议书第三条约定了补交房屋超出面积差价款等事宜，第五条约定交房一年内甲方负责给乙方办理好有房屋产权的房产证，并承担办理全产权房产证产生的一切费用。异议人李佳于2010年即与被执行人陕西卓立实业有限公司鉴定了《商业房置换商品住宅协议书》，虽非商品房买卖协议，但依据上述司法解释的立法宗旨，为保护失地农民的安置保障权和不动产实际所有人权利，应当适用本司法解释。二、2013年陕西卓立实业有限公司将上述房产交付李佳入住，李佳按要求办理和签订了房屋装修合同、物业管理合同等居住手续，本人也按期交纳了物业管理费。异议人李佳系东滩村村民，但系外嫁女，并无其他回迁安置房居住。三、本案异议人李佳已经根据《商业房置换商品住宅协议书》第三条约定向陕西卓立实业有限公司如数交纳了房屋超出面积补差款，陕西卓立实业有限公司出具了收款票据。四、2013年李佳入住房屋后，陕西卓立实业有限公司一直未能按《商业房置换商品住宅协议书》中约定期限办理房产证，其他置换房屋的东滩村村民也存在这种情况，部分村民将陕西卓立实业有限公司起诉至雁塔区人民法院要求尽快办理房产证。以上事实足以证明该套不动产系异议人李佳所有，未办理不动产权属证书并非李佳原因所致。综上，案涉房屋实际所有人和居住人系异议申请人李佳，为维护申请人权益，现申请法院依法中止(2019)陕01民初2091号裁定书对该房屋的执行。申请人中铁建设集团有限公司辩称：一、涉案查封房屋为原案中被保全人所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）巳登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。就本案而言，答辩人申请财产保全后经申请西安市中级人民法院查询被保全人陕西卓立实业有限公司名下不动产，明确上述房屋的所有人为陕西卓立实业有限公司。根据上述法律规定，不动产应按照不动产登记生效主义的原则判断所有权归属。在未办理产权登记转移之前，不动产尚未发生物权变动的效力。二、被答辩入主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干间题的规定》第二十八条的规定，应中止异议房屋的执行无事实及法律依据。1、被答辩人并未在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。根据被答辩人提交的证据资料显示，首先其仅与原案被保全人签订了《商品房置换商品住宅协议书》，而非上述法律规定的合法有效的买卖合同。其次《商品房置换商品住宅协议书》中并未明确约定置换房屋的房号、具体履行时间、交付时间等，合同履行指向的标的物存在不确定性，不具备商品房买卖合同的基本要素。被答辩人不能用类比的方式确定置换协议与商品房买卖合同的性质。2、被答辩人的证据仅能证明其占有了涉案房屋，并不能证明其占有的权力来源合法。3、未能办理网签的原因归责于被答辩人自身。根据被答辩人提交的附件七《关于锦尚名城项目部分安置商品房产权登记转移给东滩村委会村民情况说明》第三段“现存在l、2、3号楼350户村民安置商品房网签合同购房资格审核无法通过……导致房产证无法办理”可知，未能办理过户登记是被答辩人自身原因导致的。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被答辩人并无证据证明其名下无其他用于居住的房屋。综上，被答辩人应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的所有条件，结合本案具体事实，显然其申请执行异议的理由并不符合上述规定且其权利并不能够排除执行。四、被答辩人应向其合同相对人陕西卓立实业有限公司主张权利，其权利救济途径有法律保障。被答辩人与卓立公司签订的协议书无法继续履行的情形下，被答辩人应向卓立公司主张权利，通过置换房屋或解除合同、赔偿损失并追究其违约责任等方式依法维权。综上所述，答辩人依法申请诉讼财产保全，受理法院依据不动产登记原则合法的查封了原案被告陕西卓立实业有限公司名下房产完全符合法律规定。且答辩人是基于索要涉案项目的工程款而与开发商陕西卓立实业有限公司发生的诉讼，为保障农民工的合法权益进而维护社会稳定，请求人民法院驳回被答辩人的执行异议。审理查明，中铁建设集团有限公司与陕西卓立实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，申请人中铁建设集团有限公司向本院申请财产保全，请求查封、冻结被申请人陕西卓立实业有限公司价值37416512.68元的财产。2019年12月3日，本院依法作出（2019）陕01民初2091号民事裁定书，裁定：查封、冻结被申请人陕西卓立实业有限公司价值37416512.68元的财产。同年12月10日，本院作出（2019）陕01执保330号协助执行通知书，依法查封被申请人陕西卓立实业有限公司名下的位于西安市××新区××路××“满堂××”小区××套住宅用房及61个地下储藏间（西安市不动产登记簿在所有人名称一栏载明，上述房产所有人为陕西卓立实业有限公司）。上述房产查封后，异议人李佳以法院查封上述10套住宅中的12206号房产系其个人所有为由，向本院提出执行异议，并提供了如下证据：1.西安雁塔区丈八街道办事处东滩村委会与陕西卓立实业有限公司于2010年1月31日签订的《合作开发合同书》，该合同约定，双方就合作建设开发区丈八街道办东滩村国有土地为商住小区项目即财产置换，房屋租赁及市价协商回收西安市雁塔区丈八街道办事处东滩村委会商业用房达成共识。东滩村委会以72362平方米国有土地使用权置换陕西卓立实业有限公司开发楼盘中商业用房面积38500平方米；2.西安市雁塔区丈八街道办事处东滩村委会与陕西卓立实业有限公司签订的《东滩村村民安置房屋确认书》，该确认书载明，双方经友好协商，决定就陕西卓立实业有限公司开发建设的位于西安市××西、××路以南的“锦尚名城”1、2号住宅楼465户，共计34998.18平方米房产，用来安置东滩村465户村民；3.陕西卓立实业有限公司与李佳及东滩村委会三方签订的《商业房产置换商品房住宅协议书》，该协议书约定，陕西卓立实业有限公司根据李佳持有的经东滩村委会确认的商业房置换商品住宅确认书签订本协议，李佳确认本户贰人，选定本项目贰人户型壹套（面积50平方米）。异议人李佳还提供了物业公司收费收据以及陕西卓立实业有限公司于2018年5月11日出具的收房面积补差款的收款收据等。另查，被申请人陕西卓立实业有限公司与东滩村委会合作开发的位于西安市××城区××路与××字东南角的项目名称原为“锦尚名城”，后变更为“满堂悦”。上述事实有民事裁定书、协助执行通知书、《合同书》、《协议书》等在卷予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人李佳称其作为东滩村的村民，依据东滩村村委会与陕西卓立实业有限公司签订的《合作开发合同》和《东滩村村民安置房屋确认书》以及其本人与陕西卓立实业有限公司签订的《商业房置换商品住宅协议书》而取得的西安市高新区锦业路88号2幢12206号房产，未在房屋登记管理机关办理商品房预售许可登记及网签合同备案信息；故在执行异议审查程序中无法证实案外人李佳商品房住宅协议书的合法有效性。现涉案房屋仍登记在被申请人陕西卓立实业有限公司名下，法院依法查封并无不当。案外人李佳对涉案房屋主张权属，可通过异议之诉实体审查认定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人李佳的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年九月七日书记员  王 文