重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝01民终5187号 上诉人（原问原告）：陈某，女，1972年7月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：许锐，重庆海力律师事务所律师。 上诉人（原问原告）：马颖雕，女，2002年9月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 法定代理人：陈某，女，系马颖雕的母亲。 委托诉讼代理人：许锐，重庆海力律师事务所律师。 被上诉人（原问被告）：蒲晓勇，男，1991年1月16日出生，汉族，住重庆市。 委托诉讼代理人：朱荣莉，重庆市北碚区童家溪法律服务所法律工作者。 上诉人陈某、马颖雕与被上诉人蒲晓勇房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈某及其委托诉讼代理人许锐，上诉人马颖雕委托诉讼代理人许锐，被上诉人蒲晓勇委托诉讼代理人朱荣莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某、马颖雕上诉请求：1、撤销重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初844号民事判决，改判支持上诉人原审诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、案涉房屋占用期限及租金金额原审法院认定事实错误，违反法律程序，未依据上诉人请求进行判决；2、案涉房屋违约金在本案中认定错误，适用法律不当；3、原审法院未对被上诉人的过错程度进行确认，属于事实认定不清。 蒲晓勇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈某、马颖雕向一审法院起诉请求：1．请求确认原、被告间的《房屋买卖合同》于2019年12月19日解除；2．判令被告按合同总价的30%向原告支付违约金300000元；3．判令被告自2019年12月23日起至给付完毕，以300000元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失，暂计1000元；4．判令被告立即按交房原状返还房屋并完清水电物业费用；5．判令被告支付房租1500元／月，自交房之日起至退还房屋止；6．本案诉讼相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：陈某、马颖雕从案外人黄寿龙处购买了坐落于北碚区房屋一套。陈某作为马颖雕的监护人签订了房屋买卖合同及办理过户手续。2017年9月27日，案涉房屋的不动产权登记在陈某、马颖雕名下，共有方式为按份共有，其中陈某占有1%，马颖雕占有99%。 2019年1月20日，蒲晓勇支付了陈某购房定金10000元，陈某向其出具《收条》一张，该收条还写明：2019年9月28日至10月30日之间必须办理交易过户，2019年11月30日之前房屋尾款700000元必须由蒲晓勇支付给陈某。2019年2月1日，蒲晓勇与陈某到房屋交易所查询案涉房屋的产权状况。同日，蒲晓勇支付了购房款30000元。 2019年2月11日，陈某（甲方）与蒲晓勇（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于北碚区房屋出售给乙方，该房屋属于花园洋房住宅商品房，建筑面积94.56平方米，套内86.31平方米，该房屋已经装修。该合同还约定：1．该房屋买卖成交总价为1000000元，成交价含房屋大修基金，现有装修以及甲方交付该房屋给乙方前的所有费用。2．付款方式：交房前一周付250000元，2019年5月30日前乙方付款50000元，2019年11月30日付清尾款700000元。3．房屋交易过户所产生的任何税费及乙方贷款所需费用都由乙方自行负责。4．过户约定：2019年9月28日过户，过户时间不能超过2019年10月30日。5．交接房屋约定：一旦甲方交付该房屋给乙方，该房屋所产生水电气物业费及其他使用房屋所产生的费用，都由乙方自行负责。6．违约责任：自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的0.5%向甲方支付违约金。并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的30%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。乙方提前接房入住的，退房时按入住标准退房，有损坏物品按价赔偿甲方，并按市场价向甲方支付房租。如甲方反悔在该交易过户之日不遵守约定协助乙方过户，甲方赔偿该房屋总价30%的违约金。如遇政策或者人力不可抗拒的问题暂时不能过户的，甲乙双方可再好好协商。7．其他约定：（1）双方约定2019年2月16日交接房屋。（2）如果不做银行按揭，乙方应在过户当日付清尾款给甲方。该合同尾部手写有“马颖雕是陈某女儿，是未成年人，由陈某全权代理”，原告方陈述：当时签订合同时，陈某、马颖雕及蒲晓勇均在场，因蒲晓勇知晓马颖雕是未成年人故要求加上这句话，该手写部分是马颖雕所写。蒲晓勇否认该句话是马颖雕所写。 合同签订当日，蒲晓勇支付了购房款210000元。同日，陈某将案涉房屋交付给了蒲晓勇。2019年5月26日，蒲晓勇支付了购房款50000元。 2019年8月11日，陈某询问蒲晓勇尾款的支付方式，蒲晓勇告知是通过按揭方式支付，陈某遂要求蒲晓勇尽快办理按揭手续。2019年9月11日，陈某电话联系蒲晓勇，询问按揭办理情况，在得知蒲晓勇尚未到银行办理按揭手续后催促蒲晓勇尽快办理按揭手续。2019年9月30日，陈某通过微信告知蒲晓勇合同约定的过户时间最迟为2019年10月31日，并提醒蒲晓勇注意合同约定的违约责任。蒲晓勇告知其准备将案涉房屋出售。2019年10月8日，陈某又通过电话提醒蒲晓勇逾期付款的违约责任，蒲晓勇告知因其经济困难，准备将案涉房屋出售给他人后再支付房款，陈某认为合同并未约定可以转卖他人，双方对是否可以转卖产生分歧。 2019年10月9日，陈某通过ＥＭＳ向蒲晓勇邮寄（收件地址为案涉房屋坐落位置，联系电话为蒲晓勇在合同中预留的电话）《催款函》，告知蒲晓勇合同约定的过户时间即将届满及相应的违约责任，要求蒲晓勇尽快履行合同，并表示蒲晓勇如果需要转卖房屋应先征得陈某的同意。该ＥＭＳ显示2019年10月16日已签收，他人代收：丰巢。蒲晓勇表示没有收到该邮件。 2019年10月21日至2019年12月19日，陈某与蒲晓勇通过微信交流房款支付、办理过户及解除合同等事宜。2019年11月3日，蒲晓勇在微信中表示解决方式有两种：1．蒲晓勇转卖案涉房屋后支付房款。2．蒲晓勇将房屋退还给陈某，陈某退钱。期间双方还对合同是否有效发生分歧。2019年12月19日，陈某向蒲晓勇发出解除通知，现正式根据合同第6条约定通知如下：1．该合同于2019年12月19日正式解除；2．请你于2019年12月22日前支付违约金300000元；3．请你于2019年12月23日前将房屋按交付时的原状退还给我，并支付房租15000元（1500每月×10月），物业费1280元，完清水电气等相关费用。 2019年12月25日，陈某向蒲晓勇邮寄《律师函》，要求蒲晓勇限期支付违约金、归还房屋、支付房租等。该邮件显示于2019年12月26日签收，物业：香溪美利丰巢柜。蒲晓勇否认收到该份邮件。 另查明，马颖雕系陈某与马晓峰之女。陈某与马晓峰于2011年1月25日协议离婚，并签订离婚协议，约定马颖雕由陈某直接抚养，马晓峰按月支付生活费。2015年6月8日，一审法院作出（2015）碚法少民初字第00012号民事判决：一、由被告马晓峰于本判决生效之日起十日内向原告马颖雕支付从2013年1月起至2015年5月止计算的生活费43500元；二、从2015年6月份起，由被告马晓峰每月支付原告马颖雕生活费1500元。原告马颖雕产生的教育费由被告马晓峰凭票负担50%，原告马颖雕因重大疾病或突发事件产生的医疗费超过5000元以上的部分由被告马晓峰凭票据负担50%。三、驳回原告马颖雕的其他诉讼请求。上述判决生效后，马颖雕向法院申请执行。在执行过程中，因被执行人马晓峰暂无可供执行的财产，申请人也无法提供其他财产线索，故一审法院于2016年6月27日作出（2016）渝0109执137号执行裁定书及结案通知书，终结该案的执行程序。 本案庭审中，双方认可在合同有效的前提下案涉合同于2019年12月19日解除，蒲晓勇同意退还房屋，且双方约定在2020年4月22日办理房屋交接手续。双方还认可蒲晓勇应向原告支付2019年2月至12月的物业费1150元，也认可已付款300000元在本案中一并处理，用于冲抵违约金、损失等，多退少补。2020年4月22日，蒲晓勇按照双方在庭审中约定退还了涉房屋。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第二十三条规定：“无民事行为能力、限制民事行为能力的监护人是其法定代理人。”第三十四条规定：“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。”本案中，马颖雕为未成年人。陈某与马晓峰离婚后，马颖雕由陈某直接抚养，而马晓峰从2013年后就未再按时向马颖雕支付生活费，未履行相应的抚养义务。陈某作为马颖雕的监护人，为了马颖雕的财产权利，代理马颖雕购买及处分案涉房屋并无不妥。 关于案涉合同的主体问题。虽然案涉合同上并无马颖雕的签名，但合同尾部手写有“马颖雕是陈某女儿，是未成年人，由陈某全权代理”，说明蒲晓勇与陈某签订合同时已经知晓马颖雕为未成年人，且同意陈某作为马颖雕的代理人对案涉房屋进行处分。马颖雕作为未成年人，其是否在合同上签字并不影响案涉合同的售房方是陈某与马颖雕的事实。综上，一审法院认定案涉合同的签订主体为陈某、马颖雕与蒲晓勇。 关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，陈某、马颖雕与蒲晓勇于2019年2月11日签订《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人均认可案涉合同于2019年12月19日解除，一审法院对此予以确认。 关于蒲晓勇是否存在违约行为，是否应承担相应的违约责任。根据双方签订的合同约定，过户时间为2019年9月28日，最迟不超过2019年10月30日。购房尾款700000元应于2019年11月30日付清，如果不做银行按揭，乙方应在过户当日付清尾款。因蒲晓勇一直未按照合同约定履行协助过户及付款义务，导致合同未能完全履行。蒲晓勇辩称，陈某并未告知案涉房屋存在两年禁售期，其有权行使不安抗辩权。但双方在签订合同前已经于2019年2月1日到房屋交易所查询了案涉房屋的产权状况，蒲晓勇清楚案涉房屋在陈某与马颖雕取得产权两年内即2019年9月27日前无法办理过户手续，双方也在合同中明确约定了在2019年9月28日后再办理过户，故对蒲晓勇的辩称意见，一审法院不予采纳。一审法院认定案涉合同因蒲晓勇的违约行为而未能完全履行，蒲晓勇应承担相应的违约责任。 关于违约金问题。蒲晓勇未按照约定履行付款义务，根据双方合同第6条之约定，应当自合同解除之日起3日内按照成交价的30%向守约方支付违约金。关于违约金是否应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同订立造成的损失。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述规定，一审法院认为，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。因此判断双方约定的违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失，并结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方均未举示证据证明因蒲晓勇的违约行为给陈某、马颖雕造成的具体损失，而能够较为直观判断陈某、马颖雕的损失主要有房屋占有使用费用、房价波动可能带来的利益损失、交易成本的增加等。结合合同的具体履行情况、双方从合同签订到解除合同期间房价波动较小、蒲晓勇的过错程度等因素，一审法院酌情将违约金调整为成交价的10%即100000元。 关于房租问题。因双方均同意按照1500元／月作为案涉房屋的租金标准，且该标准也比较合理，故一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同于2019年12月19日解除，蒲晓勇应在合同解除后合理期限内将房屋交付给陈某、马颖雕，但蒲晓勇实际交付房屋的时间为2020年4月22日，故陈某、马颖雕主张该期间的房租即蒲晓勇占有使用该房屋的费用，符合法律规定，一审法院予以支持。对于陈某、马颖雕主张的从房屋交付到合同解除期间的房租，因一审法院在确定违约金是否应当进行调整时已将该期间的损失纳入考量因素，上文确定的违约金也足以弥补该期间的租金损失，故在此不应再重复计算。综上，一审法院认定蒲晓勇应当支付陈某、马颖雕4个月的房租即6000元（1500元／月×4个月）。 关于物业费。因双方均确认陈某缴纳了2019年2月至12月期间的物业费为1150元，该费用本应由蒲晓勇缴纳，蒲晓勇也同意将该费用支付给陈某、马颖雕，故对陈某、马颖雕要求蒲晓勇支付物业费1150元的请求，一审法院予以支持，对超出部分，一审法院不予支持。 综上，一审法院认定蒲晓勇应当支付陈某、马颖雕违约金100000元，房租6000元，物业费1150元。因双方均同意蒲晓勇已支付的房款300000元在本案中一并处理，用于冲抵蒲晓勇应当支付的违约金、房租等费用，多退少补，一审法院对此予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、原告陈某、马颖雕与被告蒲晓勇于2019年2月11日签订的房屋买卖合同于2019年12月19日解除。二、被告蒲晓勇应当支付陈某、马颖雕违约金100000元、房租6000元、物业费1150元，合计107150元。该款项在蒲晓勇已经支付的购房款300000元中扣除，陈某、马颖雕于本判决生效之日起10日内将剩余的购房款192850元退还给蒲晓勇。三、驳回陈某、马颖雕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告蒲晓勇负担。 二审中，上诉人举示了陈某与案外人于2019年10月6日签订的《房屋买卖合同》、收条2份、2020年7月26日《房屋买卖合同解除协议》，拟证明陈某产生了实际损失；被上诉人对上述证据三性均不认可。本院对上述证据真实性、合法性予以确认，关于关联性，在本院认为部分综合评述。 本院二审查明事实与一审判决一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2019年2月11日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应当诚实遵照履行。双方明确约定在2019年10月30日前办理过户并由被上诉人支付尾款，但被上诉人未按照合同约定履行过户手续及支付尾款，已经构成违约。在上诉人进行了合理催告后，被上诉人仍拒不履行上述合同义务，导致上诉人合同目的不能实现，上诉人据此解除双方买卖合同符合合同约定及法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失……合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力……当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中约定了违约责任，即乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的30%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。乙方提前接房入住的，退房时按市场价向甲方支付房租。诉讼中，被上诉人蒲晓勇作为违约方主张调低违约金，根据谁主张谁举证的原则，应当就约定的违约金过分高于损失进行举证，被上诉人未举示证据证实上述主张，不利后果应由其承担。一审法院认为考量违约金是否过高的基础是违约造成的损失并结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，本院认为，诚信原则及合同自由原则是合同法之精髓，只有在双方合同约定严重违反社会公平正义及公序良俗之情形下法院才宜依据公权力予以适当调整，否则应当给予双方当事人意愿以充分尊重及保障。本案中，虽然上诉人举示的微信聊天记录、与案外人签订的房屋买卖合同、付款收据等证据与本案违约造成损失的关联性不足，但本院认为上诉人作为守约方应当享有合同利益，而举证不利的责任应由被上诉人负担，故本院认为一审法院判定的违约金数额未能充分考虑双方过错程度及合同约定条款，本院酌情将违约金调整为成交价的20%即200000元。关于房租问题，一审判决已经详细阐明裁判理由，本院予以赞同，不再赘述。 综上所述，陈某的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据二审新证据予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初844号民事判决第一项； 二、撤销重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初844号民事判决第三项； 三、变更重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初844号民事判决第二项为：蒲晓勇应当支付陈某、马颖雕违约金200000元、房租6000元、物业费1150元，合计207150元。该款项在蒲晓勇已经支付的购房款300000元中扣除，陈某、马颖雕于本判决生效之日起10日内将剩余的购房款92850元退还给蒲晓勇。 四、驳回陈某、马颖雕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5800元，减半收取2900元，由蒲晓勇负担2000元，由陈某、马颖雕负担900元；二审案件受理费5800元，由蒲晓勇负担2900元，由陈某、马颖雕负担2900元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈孟琼 审 判 员 赵文建 审 判 员 刘润荔 二〇二〇年九月十四日 法官助理 王睿杰 书 记 员 陈嬿西