甘肃省景泰县人民法院   民事判决书   （2020）甘0423民初2808号   原告：李文科，男，1983年11月3日出生，汉族，甘肃省景泰县居民。   被告：甘肃惠诚商贸有限公司，住所地甘肃省白银市景泰县。   法定代表人：王树杰，该公司总经理。   委托诉讼代理人：罗广春，甘肃勇平律师事务所律师。   原告李文科与被告甘肃惠诚商贸有限公司（以下简称惠诚商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文科、被告惠诚商贸公司委托诉讼代理人罗广春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告1.立即退还原告2020年1月份收取的物业管理费和租金887.61元（2020年1月26日至31日共计6天）；2.立即退还原告2020年2月份的物业管理费和租金4586元（其中物业管理费1568元、租金3018元）；3.立即向原告支付以5473.61元为基数自2020年1月26日起按月利率2%计算的资金占用期间利息；4.向原告支付因商场停业期间造成的货物库存积压损失5000元；5.承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年8月，原告与被告签订短期租赁合同，在景泰三和购物中心经营冬季服装生意，合同期限为6个月（2019年9月1日至2020年2月29日）。合同约定，月租金3010元，月物业管理费1568元，被告提供一个月场地，原告支付一个月租金和物业管理费，即租金和物业管理费原告向被告按月交纳。如被告无法提供场地，则不向原告收取租金和物业管理费。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但在合同执行过程中，由于受到新冠肺炎疫情的影响，被告通知从2020年1月26日开始所有商户关门歇业，导致2020年2月29日合同届满也未能正常营业，故双方随即终止了合同。被告在停业期间不能向原告提供符合约定用途的租赁物且原告也未正常营业的情况下，被告未通知原告擅自从原告的货款中扣除2月份租金和物业管理费共计4586元，扣除后，原告多次向被告提出返还，但被告均以各种理由推辞。为此，原告依法提起诉讼，望判如所请。   被告惠诚商贸公司辩称，一、原、被告签订的短期临时合同约定的租赁期限为6个月，即2019年9月1日至2020年2月28日。被告在2019年9月1日已向原告交付了租赁物，并且提供了场地，原告在租赁期间也使用了租赁物。新冠肺炎疫情爆发后被告响应政府号召在2020年2月28日发出通知，决定对商场内商户减免1个月物业费，之后又减免1个月租赁费。但减免对象不包括临时租赁的合同商户，如果临时商户顺延3个月租期，享受减免。所以原告不享受被告的减免待遇。短期临时租赁户经营的商业风险应当自己承担。二、2020年1月26日（大年初二）至2020年2月25日一个月的时间里，因新冠肺炎疫情的影响，政府对商场、居民进行了管制、隔离，管制期间不要说经营，就是平常的外出自由都被限制，这是众所周知的事实。被告不存在违约的行为，因为被告已向原告交付了租赁物，并且原告在新冠肺炎疫情爆发前进行了正常经营，新冠肺炎疫情爆发后原告也用场地存放了货物，被告提供了租赁物，原告也使用了租赁物。至于其在新冠肺炎疫情期间不能营业，是政府管制导致，这属于商业风险，损失应当自己承担。另外，原、被告签订的合同是有效的，新冠肺炎疫情爆发属于不可抗力。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”依据上述法律规定，即便原告不能正常使用租赁物，被告也没有违约，也不需承担民事责任，因为不可抗力的出现导致本案中没有违约方。现原告以违约提起诉讼，要求免租，法理和诉讼方向错误。三、原、被告签订的是短期租赁合同，对不可抗力的责任承担进行了特别约定。合同第15条明确约定“本合同履行期间，因发生战争、地震、火灾、水灾以及其他不可以预见，对其发生的损害不能防止或避免的不可抗力事件，甲方不负任何赔偿责任。”原、被告双方在订立合同之初对不可抗力的情形已经有提前预见，并且进行了特别的约定。该合同对原、被告双方当事人均有约束力，应当严守。因此，被告对不可抗力的出现不承担任何赔偿责任。四、2020年2月28日合同到期后，原告于2020年3月2日提出撤柜申请时，原、被告已结算清楚。现租赁合同已经终止，且结算完毕，现原告要求变更减租已不可能。五、三和国际购物广场是被告在景泰县三和房地产开发有限公司处承包经营的，第一年费用为550万元，逐年递增。2019年12月10日，被告签订承包协议后，因新冠肺炎疫情影响导致现在经营也出现了困难，景泰县三和房地产开发有限公司并没有因新冠肺炎疫情减免承包费用。所以被告也是新冠肺炎疫情影响的受害方。“公平原则”是针对双方当事人的，既要考虑到承租方利益，也要考虑到出租方利益，如果“公平”了租客，就不公平了业主，这不是公平原则。综上，新冠肺炎疫情之下，人人皆苦。每个企业乃至每个创业者都受到了不同程度的冲击，但法律是理性的，有效的合同必须得到遵守。原告按额按时交纳租赁费用，就是法定的合同义务。减租和免租也只是政府倡导，没有任何强制性规定新冠肺炎疫情出现企业必须免租。被告认为是否免租，权利在被告，谁都不能干预，这合情合法。据此，原告的起诉无任何法律依据，被告请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。   原告李文科未向法庭提交证据。   被告惠诚商贸公司为支持其抗辩理由，依法提交如下证据：   1.三和国际合作合同。证明①2019年8月13日，原、被告签订了三和国际合作合同，约定原告承租被告三和国际购物中心第2层2#、3#号铺面，合同有效期为2019年9月1日至2020年2月28日，共计6个月。每月租金3018元，物业费服务费1568元。合同第20条特别约定，短期临时特定协议，也就是说该合同为短期合同。②合同第15条明确约定，因发生的损害不能防止或避免的不可抗力事件，被告不负任何赔偿责任。原告诉称合同有效，基于合同约定和公平原则，原告不应当承担任何责任。物业费服务费和租金在货款里扣除，这是商场的惯例。原告对该证据的真实性没有异议，但说明合同是被告单方面制定的霸王合同，有悖于法律法规，对原告不公平。因原告对证据的真实性没有异议，法庭当庭予以认定。   2.撤柜审批表和退还保证金回单。证明原告在2020年3月2日申请解除合同，双方进行了清算，原告对清算没有提出异议，用来佐证其对没有减租和免租是认可的。原告对该组证据的真实性没有异议，但说明合同到期后，原告自然要撤柜，签字不能证明扣款是合理的，申请撤柜，不代表没有纠纷。2020年3月。原告给商场打电话，商场说要解决。因原告对证据的真实性没有异议，法庭当庭予以认定。   3.通知及商户群内截屏。证明被告响应政府号召在2020年2月28日发出通知，决定减免1个月的物业费服务费，之后又减免1个月的租金。但减免对象不包括临时合同商户，如果临时商户顺延3个月租期，享受减免。因此，原告不享受减免。原告对该证据的异议为，顺延租赁三个月才减免，不符合合同法规定的不可抗力。经审查，该组证据能够证明被告已向部分商户减免租金和物业费服务费的事实，本院予以确认。   4.企业复工复产备案表。证明2020年2月25日，经主管单位检查被告开始营业。因新冠肺炎疫情导致歇业的具体时间为2020年1月26日至2020年2月25日。原告对该证据的真实性没有异议，但说明与本案原告没有关系，商场停业时间是2020年1月26日至2月25日，2月25日开业以后，原告也经营了，但不是正常经营。经审查，因原告对证据的真实性没有异议，本院予以认定。   5.委托承包经营管理协议。证明三和国际购物广场是被告向景泰县三和房地产开发有限公司承包经营的，第一年租金550万元，每年递增。2019年12月10日，承包协议签订后，因新冠肺炎疫情影响，导致被告经营出现困难，景泰县三和房地产开发有限公司没有因新冠肺炎疫情减免承包费用，被告也是新冠肺炎疫情的受害方。原告对该证据的异议为，被告的经营情况与原告的损失之间没有因果关系，而且业主给商场也减免了租金。经审查，原告对该证据的异议理由成立，本院不予认定。   根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月13日，原告李文科（乙方）与被告惠诚商贸公司（甲方）签订三和国际合作合同。约定甲方提供三和国际购物中心第2层2#、3#号铺位女装区域，作为乙方服装品牌的经营场地进行经营，使用面积86.24m，公摊面积44.43m，共计建筑面积为130.67m。合同有效期为2019年9月1日至2020年2月28日，共计6个月。甲方按照乙方约定使用面积86.24m收取经营费用35元/m/月，每月共计3018元，乙方应向甲方按建筑面积130.67m缴纳服务费12元/m/月，每月共计1568元（服务费指公共区域空调、动力及公共区域保洁、保安等物业服务业）。经营费用及服务费用按月缴纳，签订合同缴纳经营费用3018元，物业费服务费1568元。每季经营费、服务费必须提前一个月缴纳，逾期不缴者，甲方有权从乙方销售货款中扣除。乙方向甲方一次性缴纳5000元作为合同保证金，此保证金作为乙方履行本合同各项条款和条件的保证。本合同履行期间，因发生战争、地震、火灾、水灾以及其他不可预见，对其发生的损害不能防止或避免的不可抗力事件时，甲方不负任何赔偿责任。其他事项约定，本合同为短期临时特定协议。合同还对资格审查、商品管理等进行了约定。合同签订后，被告依约向原告提供租赁场地，原告也依约向被告交纳经营费和服务费。合同履行期间，由于新冠肺炎疫情爆发，政府对商场进行管制。2020年1月26日，三和国际购物中心经营关闭。2020年2月25日，经主管单位检查同意，三和国际购物中心开始营业后，原告进行了经营。2020年2月28日，被告响应政府号召于当日发出通知，决定对三和国际购物中心内的商户减免1个月物业费，减免对象不包括临时租赁的合同商户，如果临时商户顺延3个月租期，享受减免政策。如果合同到期后商户不再续约，被告将安排办理撤场手续，并如期进行费用结算，同时不再享受疫情期间的减免政策。之后，被告又向部分商户减免1个月租金。2020年3月2日，因合同到期，原告申请撤柜时，被告扣除2020年2月28日租金、物业费后，同意原告撤柜并退还原告保证金5000元。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”该法第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原、被告签订的三和国际合作合同系被告提供格式条款订立的合同，被告对“合同履行期间，因发生战争、地震、火灾、水灾以及其他不可预见，对其发生的损害不能防止或避免的不可抗力事件时，被告不负任何赔偿责任”的条款，未采取合理的方式提请原告注意，也未对该条款予以说明，事实上该条款属于免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，违背了公平原则，应为无效条款。本案原告认为新冠肺炎疫情的爆发属于不可抗力，依据相关法律规定被告应当全额返还原告不能经营期间所支付的费用，并赔偿货物积压损失。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理提出指导意见“……。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，原、被告签订的三和国际合作合同成立以后，客观上发生了原、被告在订立合同时无法预见的新冠肺炎疫情的爆发，致使三和国际购物中心关闭经营一个月，给原、被告均造成了相应的经济损失，本案应当适用公平原则，有利于保护当事人的合法权益，维护和平衡当事人之间的利益。因此，被告应当按照60%退还原告2020年2月份的物业管理费和租金2751.60元。至于2020年1月6天的物业管理费和租金与2020年2月25日开始经营至撤柜期间的物业管理费和租金相抵，本院不予支持。原告第三、四项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，原告的部分诉讼请求理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条规定，判决如下：   一、被告甘肃惠诚商贸有限公司应于本判决生效后10日内退还原告李文科2020年2月份的物业管理费和租金2751.60元；   二、驳回原告李文科的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取31元，原告李文科负担6元，被告甘肃惠诚商贸有限公司负担25元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。   审判员 刘彩霞   二〇二〇年九月八日   书记员 陈玉玲