河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4267号上诉人（原审被告）：连玲利，女，汉族，1980年8月6日出生，现住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：秦豪，河南鼎新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张书贞，女，汉族，1963年4月2日出生，住青海省。委托诉讼代理人：李硕果，河南梅溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳市润阳房地产经纪有限公司，住南阳市宛城区独山大道与孔明路交叉口向西30米路北。法定代表人：魏新锐，任总经理职务。上诉人连玲利因与被上诉人张书贞、南阳市润阳房地产经纪有限公司（以下简称“润阳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月4日公开开庭审理。上诉人连玲利及其委托诉讼代理人秦豪，被上诉人张书贞及其委托诉讼代理人李硕果，被上诉人润阳公司的法定代表人魏新锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连玲利向本院上诉请求：在确认属实的基础上驳回张书贞的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审认定张书贞在签订合同并交付5万元后才发现案涉房屋系超建房屋错误。二、撇开合同效力问题，即使一审认定合同无效，但定金条款依然有效，本案只存在不退定金或者双方返还定金的选择，一审要求上诉人退回定金没有法律依据。三、一审认定合同无效错误，并未明确合同无效违反的是什么样的强制性规定。四、润阳公司在缔约过程中存在过错，应承担相应责任。张书贞答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、答辩人在支付定金后发现案涉房屋系违章建筑，不能取得房权证，致使合同目的不能实现。答辩人对房屋超建并不知情。二、关于本案合同效力问题，原审法院认定并无不当。本协议违反效力性强制性规定，房屋买卖合同应认定无效。三、被答辩人辩称合同无效定金条款有效是对合同法第五十七条的误读。润阳公司答辩称，我们作为中介，在买房子前，对房子基本情况已经做出了说明。张书贞买房子前就知道该房子的性质。我们签这个合同不是无效合同。至于录音系拼凑的说法不正确，还有视频予以证明，不可能是假的。张书贞向一审法院诉讼请求：1．依法判令连玲利双倍返还定金50000元人民币共计100000元人民币；润阳公司承担连带赔偿责任。2．判令润阳公司退还中介费7000元人民币3．本案诉讼费用、律师费用均由两人承担。一审法院查明事实：2019年9月17日，张书贞、润阳公司、连玲利三方签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定，张书贞购买连玲利位于南阳市宛城区××大道与××路交叉口东北角中景门××楼××单元××室房屋××套。张书贞按照《房屋买卖（居间）合同》约定向连玲利支付定金5万元人民币。但在张书贞继续履行合同时发现涉案房屋系违章超建房屋，不能取得产权证，致使合同目的无法实现，故要求与连玲利、润阳公司终止居间合同，退还定金及中介费用，连玲利、润阳公司不同意。一审法院认为，1、三方签订的《房屋买卖（居间）合同》中南阳市宛城区××大道与××路交叉口东北角中景门国贸11号楼2单元2902室房屋系超建违章建筑，该买卖行为违反了法律行政法规的强制性规定，具有违法性。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，该居间合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定“未依法登记领取权属证书的、法律、行政法规规定禁止转让的房地产不得转让”，对于不能够交易的房产房主连玲利及润阳公司仍然与张书贞签订房屋买卖居间合同并收取定金及中介费的行为显属不当，故张书贞请求连玲利退还50000元购房定金及润阳公司退还7000元中介费的诉求一审予以支持。2、张书贞在购买涉案房产过程中已知道该房系违章超建房屋，但仍然与连玲利、润阳公司发生交易行为导致结果的发生，连玲利、润阳公司在房屋买卖过程中不存在欺诈行为，故张书贞请求双倍返还定金的请求一审不予支持。3、关于张书贞请求支付其律师费的问题，虽然三方居间合同中第八条约定违约方承担律师费，但庭审过程中张书贞并未提供缴纳律师费的转账记录和正规交费发票，故对此请求一审暂不予支持，如有纠纷可另行起诉。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决：一、连玲利于判决生效后十日内退还张书贞购房定金50000元；润阳公司于判决生效后十日内退还张书贞中介费7000元。二、驳回张书贞其他诉讼请求。案件受理费2440元，张书贞承担1050元，连玲利承担1340元，润阳公司承担50元。本院二审审理期间，连玲利提供补强证据一份，即其与张书贞的聊天记录，用于证明张书贞对房屋现状明知，不应当返还定金。张书贞质证意见为，根据证据规则，上诉人当庭提供证据，超出举证期间，对该证据不予质证。本院对此的认证意见为，根据《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第三十四条及第四十七条第一款规定，连玲利未在举证期间内未提供该证据，张书贞对该证据不予质证，且该证据系对张书贞的录音，不能证明案涉合同效力问题，故不予采信。本院认定的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为，合同效力问题及上诉人是否应当返还被上诉人的定金款。一、关于案涉房屋买卖合同效力问题。根据我国《城市规划法》的相关规定，城市建设规划需要经过严格的制定和审批程序，其本身关乎国家和社会公共利益，而违法建筑，规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易、市场等行为的监督，破坏了城市规划秩序，损害国家和社会公共利益，具有违法性，但买卖交易违法建筑的行为以及交易合同，并不损害国家和社会公共利益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。据此规定，案涉房屋虽属于违章建筑，无法办理物权登记，但无法登记只能导致所有权不能转移，转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。案涉合同系在中介公司鉴证下签订，系双方真实意思表示，该建筑系房屋建造者违反行政审批手续导致，该行为可通过相关部门的责令改正措施消除对规划实施的影响，故不具有《合同法》第五十二条第五项规定的无效情形，应认定为有效合同。二、连玲利是否应当返还张书贞5万元定金问题。案涉房屋买卖合同虽系制式合同，但合同第二条“该房屋已办理房产证”的约定与事实不符。连玲利不能办理房产证的事实在客观上构成合同履行不能，故虽然合同约定了办理房产证的期限，但合同约定明显不能实现。依据《合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，在双方当事人未书面变更合同约定，同时在张书贞也未单方书面表示放弃办理房权证的情况下，无论张书贞签订合同时是否知道房产证不能办理，连玲利均应在双方实际履行合同时为张书贞办理房产证，而其将来履行不能，张书贞要求其承担违约责任的理由符合合同约定及上述法律规定，故张书贞因此享有根据《合同法》第九十四条第四项规定的合同解除权。对于合同解除后定金的返还问题，因张书贞考察买卖房屋时未能详细了解所购房屋的具体情况，存在过失过错，一审据此判定连玲利仅返还定金而未按张书贞诉求双倍返还定金的处理并无不当，本院对此予以维持。连玲利诉称其因腾房发生了租赁费损失，但其提供的证据不足以证明租赁费实际发生并与案涉房屋买卖有关，一审未予支持其该部分费用并无不妥。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，但认定合同效力有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人连玲利负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年九月二十二日法官助理王秋争书记员尚志向