四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终1232号上诉人（原审被告）：肖明树，男，1955年4月16日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：邓智，四川法之缘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨光波，男，1984年4月20日出生，汉族，住四川省渠县。上诉人（原审被告）：杨成刚，男，1977年3月26日出生，汉族，住四川省渠县。上诉人（原审被告）：万晓军，男，1989年10月5日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：邓智，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田柳，男，1978年6月20日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：燕军，渠县三汇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：田兵，男，1975年8月10日出生，汉族，住渠县。委托诉讼代理人：燕军，渠县三汇法律服务所法律工作者。上诉人肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军因与被上诉人田柳、田兵租赁合同纠纷一案，不服四川省渠县人民法院(2020)川1725民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序进行了审理。本案现已审理终结。肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军共同上诉请求：1.撤销(2020)川1725民初937号民事判决书第二项；2.改判(2020)川1725民初937号民事判决书第三项，上诉人不再支付被上诉人租金。事实及理由：一、一审判决的租金19500元是2020年1月1日至3月31日的租金，应当减免新冠疫情期间2个月的租金，同时应当冲抵2019年9月至12月安装电梯对营业造成的损失1个月的租金。二、一审判决上诉人退还房屋而没有同时对该房屋因上诉人装修形成的附合财产进行处理显然是错误的。田柳、田兵共同答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持并驳回上诉人的上诉请求。田柳、田兵共同向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2016年12月1日和2018年12月1日签订的房屋租赁合同；2、判令被告按合同约定归还租赁房屋；3、判令被告支付房屋使用费19500元（暂计算至2020年3月31日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；4、判令被告支付承租房屋产生的水电气和网络光纤等费用3000元（实际要求计算至被告返还房屋之日）；5、判令被告支付原告违约损失2万元；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军系合伙关系，四人约定合伙开设宾馆，2016年12月1日，被告肖明树作为合伙人代表与原告田柳、田兵签订《租房协议》，约定原告将渠县渠江镇万兴万乐苑十二单元一楼一号（田柳）、万乐苑十二单元一楼二号（田兵）房屋出租给被告肖明树，房屋租期：2016年12月1日至2022年12月1日止（共六年）。房屋租金每年为8万元，租房期间无递增。交款方式：自协议签订之日起每年12月1日按时交付下一年房租费。双方同时约定了租房期间不能改变房屋主体结构等其他权利义务。2018年12月1日，被告肖明树作为合伙人代表与原告田柳、田兵签订了《补充协议》，对《租房协议》进行了改变补充，即：租期内由肖明树经营，房租为每年78000元，如转租他人经营，房租为每年8万元。合同履行过程中，被告肖明树已按时向原告交纳截至2019年11月30日的房屋租金，后因宾馆所在楼房进行电梯安装，被告认为原告同意安装电梯对宾馆的营业造成了严重影响，要求与原告协商租金及赔偿损失问题，原告认为安装电梯不是原告自身所为，且未影响被告宾馆经营，要求被告按时交付租金，双方发生争议。另查明，被告在宾馆装修期间未改变房屋主体结构，宾馆所在楼房电梯安装期间，宾馆可正常出入。一审法院认为，一、关于《租赁协议》及《补充协议》是否符合法定解除条件，是否存在违约问题根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，本案案涉《租赁协议》及《补充协议》系被告肖明树与杨光波、杨成刚、万晓军合伙开设宾馆代表各合伙人与二原告签订，是双方真实意思表示，具有法律效力，对二原告及被告肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军均具有约束力，各方当事人均应当严格履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，本案原、被告签订的《租赁协议》及《补充协议》约定每年12月1日按时交付下一年房租费，但被告未按照约定及时交纳租金，经原告方催收后仍未交纳，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定的法定解除情形，原告要求解除与各被告签订的《租赁协议》及《补充协议》的诉讼请求成立，予以支持。被告辩称本案因安装电梯导致宾馆无法正常营业，应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》中关于情势变更条款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。被告开设宾馆的小区楼房安装电梯属于经相关部门批准的对老旧小区的合法性改造，在不影响宾馆通行的情况下属于改良增益行为，且被告的证据无法证明电梯安装导致其宾馆无法正常经营，相反证明电梯安装期间宾馆出入口畅通，因此，本案不属于情势变更情形，被告关于情势变更抗辩意见不予采纳。关于被告庭审中抗辩称原告允许安装电梯对宾馆营业造成的损失问题，属于侵权法律关系，被告可另行提起诉讼主张权利，本案中不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告归还房屋、支付2019年12月1日起至起诉立案时（2020年3月31日）止共计19500元的租金、交纳房屋返还时欠付的水电气费及网络光纤使用费的诉讼请求成立，予以支持。关于原告提出被告应根据合同约定支付违约金2万元的诉讼请求问题，本案原、被告合同虽约定支付惩罚性违约金的情形，但原告的证据不能证明各被告在使用租赁房过程中存在《租房协议》第八条中约定的应当支付违约金的五种情形之一，且违约不给付租金行为不属于协议约定的应给付违约金的情形，故原告要求被告支付违约损失2万元于法无据，不予支持。二、承担责任主体问题根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条“……合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外”的规定，本案四被告系合伙关系，由被告肖明树作为合作人代表与原告田柳、田兵签订了《租赁协议》及《补充协议》，该租赁房屋实际用于四被告合伙开设宾馆，因此，被告肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军应对返还房屋、支付租金、交纳水电气费和网络光纤使用费向原告田柳、田兵承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条之规定，判决如下：一、解除原告田柳、田兵与被告肖明树签订的《租赁协议》及《补充协议》；二、被告肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军于本判决生效之日起三十日内向原告田柳、田兵归还渠县渠江镇万兴万乐苑十二单元一楼一号（田柳）、万乐苑十二单元一楼二号（田兵）房屋，并付清房屋使用期间产生的水、电、燃气费和网络光纤使用费；三、被告肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军于本判决生效之日起三十日内向原告田柳、田兵支付租金19500元；四、驳回原告田柳、田兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元，减半收取431元，由原告田柳、田兵负担131元，由被告肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军负担300元（原告已预交，被告履行支付租金义务时一并支付给原告）。本案二审审理过程中，各方当事人均未提交新的证据。经审理查明，本院二审查明的案件事实与一审判决查明的事实相同。本院认为，本案二审中存在以下争议焦点：一、上诉人应否支付下欠租金的问题。二、上诉人装修形成的附合财产如何处理的问题。一、上诉人应否支付下欠租金的问题。现双方当事人对解除合同并无异议，仅对下欠租金应否支付产生争议。上诉人要求减免租金的理由一是因安装电梯造成宾馆无法正常营业；二是新冠肺炎疫情不可抗力，按政策规定应减免租金。对安装电梯造成影响问题，因无证据证明安装电梯对宾馆正常营业造成了影响，同时安装电梯是否给上诉人造成损失属侵权责任纠纷，与本案不属同一法律关系，当事人可另行主张。对新冠肺炎疫情造成的影响问题，《中华人民共和国合同法》第117条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。而新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，是不可抗力，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。本案上诉人经营的宾馆在2020年1月至3月期间受到新冠肺炎疫情影响是不争的事实，根据当事人双方的实际情况，本院酌定对下余租金19500元减免50%后由上诉人承担。二、上诉人装修形成的附合财产如何处理的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案系因新冠肺炎疫情影响，造成上诉人未能按约支付租金而导致合同解除。属不可归责于双方的事由，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方当事人按公平原则分担，但对剩余租赁期内的装饰装修残值损失的具体金额，应由上诉人承担举证责任，而上诉人所举出的证据，无法证明装饰装修残值损失的具体金额，按《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，上诉人对此应承担举证不力的法律后果。上诉人如有新的证据，可另行主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，上诉人肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省渠县人民法院(2020)川1725民初937号民事判决第一项、第二项；二、撤销四川省渠县人民法院(2020)川1725民初937号民事判决第四项；三、变更四川省渠县人民法院(2020)川1725民初937号民事判决第三项为肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军于本判决生效之日起三十日内向田柳、田兵支付租金9750元；四、驳回田柳、田兵的其他诉讼请求。一审案件受理费431元，由田柳、田兵负担215.50元，肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军负担215.50元；二审案件受理费862元，由田柳、田兵负担431元，肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军负担431元。本判决为终审判决。审判长  邓东川审判员  刘 伟审判员  刘全明二〇二〇年九月八日书记员  刘卓林