北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终10774号上诉人(原审原告、反诉被告):王向周，男，1984年12月19日出生，汉族，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：董海凤，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘林，北京市亿达律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告、反诉原告):北京欣太新能源汽车销售服务有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡孛罗营村东。法定代表人邢丹，董事长。委托诉讼代理人：高峰，北京振邦（天津）律师事务所律师。上诉人王向周因与被上诉人北京欣太新能源汽车销售服务有限公司（以下简称欣太公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初6529号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王向周上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王向周一审的诉讼请求即欣太公司向王向周支付违约金218400元、重新租赁房屋租金差价损失74140.50元、停业期间支付员工工资损失87000元、停业期间利润损失223218元、车辆维修款47586.6元，合计650345.1元。2.改判驳回欣太公司的一审反诉请求。3.本案一审和二审的诉讼费由欣太公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未查明王向周与欣太公司已协商并通过实际履行行为变更了租金数额的事实，错误地认定王向周未足额支付租金：欣太公司原售后经理证实，王向周与欣太公司已协商同意将2018年1月起的租金降低至每月6000元。王向周根据变更后的租金数额向欣太公司支付租金及欣太公司出具收据的事实已充分证明，双方已对租金数额进行变更，王向周不拖欠2018年1月至7月租金。二、一审判决未查清双方“以维修款抵扣租金”的事实，导致认定错误，本案证据足以证明王向周与欣太公司对租金的支付方式进行了变更：自2018年4月起，双方开始变更了租金支付方式,2018年4月起，双方租赁模式为：王向周为欣太公司维修车辆，欣太公司收取客户的维修费，在扣除王向周的维修成本后，所得利润由欣太公司与王向周按四六比例分成，双方隔月对上一月的收入和维修成本进行对账确认后，欣太公司将利润分成和王向周垫付的维修成本（零件费和人工费）一次性支付给王向周。同时，王向周不再单独向欣太公司支付租金，由欣太公司从应付王向周的利润分成和维修成本中扣除租金部分后，将剩余部分支付到王向周指定账户中。双方确认的对账单、周丽的银行流水等证据都能证明欣太公司已从应付王向周的维修费中足额扣除了2018年4-7月的租金。三、一审判决王向周拖欠2018年8月和9月租金，属认定事实错误。一审证据可充分证明根据双方变更后的租金支付方式，在扣除该月份租金后，欣太公司尚欠王向周维修费47584.53元。四、一审判决欣太公司不构成违约的事实认定错误，欣太公司采取锁门、封堵方式迫使王向周搬离场地的行为构成单方违约，一审法官未依法调取证明欣太公司违约的进一步证据——出警记录，致使王向周利益受损。五、欣太公司采取封锁大门等方式致使王向周无法搬离场地，其无权要求王向周支付场地占用费，一审判决王向周按原租金标准支付占用费明显错误。欣太公司辩称，同意一审判决，请求驳回王向周的上诉请求。王向周没有相应证据。如王向周认为双方存在其他合作应予支付其相应费用，可另行起诉。本案我们双方是租赁合同。王向周向一审法院起诉请求：欣太公司支付违约金218400元，并赔偿王向周重新租赁房屋租金差价损失74140.5元、停业期间员工工资损失87000元、停业期间利润损失223218元。欣太公司向一审法院反诉请求：王向周支付拖欠租金110733元和场地占用费（自2019年5月10日至实际腾退之日，按每月9100元计算）。一审法院认定事实：2017年10月21日，王向周与欣太公司签订房屋租赁合同，约定：王向周向欣太公司租用维修车间（维修场地、办公场所、配件库房），用于汽车维修、改装，房屋面积约150平方米，租期自2017年11月1日至2019年11月30日，年租金为109200元，租金按月支付，每月9100元。合同签订后，欣太公司将租赁房屋交付给王向周使用。2018年9月，双方因合同履行问题发生争议，欣太公司要求王向周于2018年9月底搬离租赁房屋，但双方未能就此达成一致意见。后经多次交涉，王向周于2019年5月10日搬离了租赁房屋，双方未办理交接手续。关于合同履行期间的租金给付情况：双方对于2017年11月的租金已经足额支付完毕没有争议。针对2017年12月的租金给付情况，王向周提供了转账凭证，证明其配偶周丽于2017年12月1日给付欣太公司的员工苟某一9100元，当日苟某一将其中6727元转交给了欣太公司的财务人员。王向周还请证人苟某一到庭作证。苟某一表示：其自2017年9月至2018年3月期间在欣太公司担任售后经理，工作职能包括向王向周催收租金，其向王向周收取了12月租金9100元，并将其中的6727元转给了欣太公司财务，剩余款项用于欣太公司向客户支付的赔偿款。欣太公司承认收到了12月的租金6727元，但表示并未授权苟某一收租金，苟某一应将9100元租金全部交给公司。2018年1月和2月，王向周共给付欣太公司租金12000元。王向周称，其与欣太公司商定，由其为欣太公司的客户维修车辆并提供技术服务，这两个月的租金降为每月6000元，但王向周未就此提供相应的书面协议。证人苟某一当庭表示：其曾向欣太公司的店总陈恺威（音）汇报过以维修费折抵部分租金，将1月和2月的租金调整为每月6000元一事，陈恺威表示同意，但双方就此没有书面协议。欣太公司否认曾与王向周达成以维修费折抵租金或是调低租金的协议，认为苟某一只是欣太公司的普通员工，无权代表公司同意降租金，王向周主张欣太公司同意降租金没有相应证据。2018年3月，王向周共给付欣太公司租金7000元。王向周表示，因为经济效益不好，欣太公司要求自2018年3月份开始，每月租金变更为7000元。欣太公司否认同意降租金，王向周亦未提交双方就此签署的书面协议。关于2018年4月至7月的租金，王向周提供了28000元的租金收据和定损单、维修结算单及一份没有经过双方签字确认的协议。王向周表示：双方约定自4月起合作模式变更为王向周替欣太公司的客户维修车辆的维修费，扣除王向周的维修成本后，利润由欣太公司与王向周四、六分成，王向周不再向欣太公司另行支付租金。因此，2018年4月至7月王向周并未实际支付欣太公司租金，收据载明的28000元租金也是以维修费抵扣后补开的。欣太公司则表示：2018年4月至7月的租金标准仍是每月9100元，王向周给付的28000元租金也并非以抵扣形式支付的；王向周出具的协议并未签署，双方之间的汽车修理关系与租赁关系无关，欣太公司并未同意以维修费折抵租金。关于2018年8月和9月的租金，王向周提供了其与欣太公司的会计何薇之间的微信联系记录、维修费计算单和修理费欠费明细单。王向周称，其在8、9两个月替欣太公司维修车辆的维修费，扣除两个月的租金14000元之后，欣太公司还欠其维修费47586.6元，因此8、9两个月其并不欠欣太公司租金。欣太公司表示，其对上述证据的真实性无从核实，且双方之间并不存在以维修费折抵租金的协议，上述证据与本案无关。庭审中王向周表示，2018年10月1日欣太公司便采取了封门等方式阻碍王向周使用租赁房屋，王向周在当月就将车间内的设施拆除，堆放在租赁房屋的一个小库房中，并在2019年5月10日搬离租赁房屋。欣太公司表示，2018年9月欣太公司只是与王向周协商，让其搬离租赁房屋，但欣太公司并未采取过封门等措施阻碍其经营。欣太公司还提供了北京市朝阳区王四营乡防火安全委员会于2018年10月15日作出的《王四营地区电力、消防安全检查记录》和《责令限期改正通知书》，证明王向周违反合同约定场地不符合消防安全，王向周自己举报导致涉诉场地被查封，其无法继续经营与欣太公司无关。王向周表示，其对两份证据的真实性无从考证，且欣太公司在2018年10月1日就封锁了经营场地，两份文件是在2018年10月15日才作出的，且文件只要求欣太公司确保消防安全，防止火灾发生，并不导致租赁合同无法履行。欣太公司还提供了微信和短信联系记录，证明其在2018年11月至2019年4月期间一直与王向周沟通，但王向周拒绝给付房租、交还租赁场地。微信记录显示：2018年12月19日，欣太公司通知王向周，庞大园区年底要进行大检查，要求王向周打开大门将车间内的摩托车、废机油桶和库房里的危废物品运走，否则园区会直接撬锁清理。王向周在微信中表示，桶里没有油，厂家要回收不能扔，其会派人开门接受园区检查，钱给不了租不上地无法搬。王向周对微信联系记录的真实性认可，但认为微信内容恰好可以证明2018年12月欣太公司还欠王向周款项，且从欣太公司工作人员的表述看2018年12月19日车间里只有一些空桶及危废物品，王向周并没有占用车间。王向周对欣太公司提供的短信记录的真实性不予认可。案件审理过程中，王向周提供了结算单、接车单、销售单、收据等证据，证明其月平均利润为37203元，因欣太公司违约其在2018年10月1日至2019年4月期间停业，遭受利润损失223218元。王向周还提供了其与员工签订的劳动合同等材料，证明停业期间其向员工支付的工资损失87000元。王向周还提供了其与案外人于2018年10月8日签订的商铺租赁合同书及汇款明细单、装修申请、巡视记录等证据，证明其在2019年1月27日（起租日）重新租赁了经营场地，租金标准高于原房屋租赁合同，产生租金差额损失74140.5元。欣太公司表示，其对上述证据的真实性无从考量，上述证据也无法证明王向周的月平均利润情况，王向周的平均利润及租金差价也与双方之间的租赁合同没有必然联系。案件审理过程中,欣太公司提供了照片,证明王向周将两辆车停放在场地车位内，导致欣太公司的客户不能使用车位，故要求王向周支付使用费。王向周认可两辆车是自己停放在车位内的。庭审中双方共同确认，王向周在2019年5月10日搬离时已经将两辆车一并运走。另查，双方所签房屋租赁合同违约责任条款打印版原内容为：“欣太公司未经王向周同意而单方面终止、解除合同的，违约方在负违约责任的同时须向王向周支付年租金50%的违约金”。王向周提供的合同文本此条用手写添加方式改为：“欣太公司未经王向周协商同意而单方面终止、解除合同的，违约方在负违约责任的同时须向王向周支付24个月租金100%的违约金”。欣太公司主张，王向周提供合同文本上的改动内容是其擅自篡改的。王向周承认手写修改内容是其所写，修改处的指印亦是其自己的指印，但主张上述修改经过了欣太公司的同意。欣太公司否认自己同意修改合同条款，同时欣太公司表示，由于公司人员变动较大，自己保存的合同文本已经遗失。上述事实，有房屋租赁合同、收据、银行对账单、微信记录、结算单、接车单、录音资料及庭审笔录等证据在案佐证。一审法院认为，欣太公司与王向周签订房屋租赁合同后，将房屋交付给王向周使用，王向周亦应按合同约定给付欣太公司租金。租赁合同约定的租金标准为每月9100元。自2018年1月起，王向周就未按该标准足额给付欣太公司租金。王向周主张其与欣太公司商定，此期间租金金额调低，另有部分月份的租金以维修费折抵，但王向周未能就此提供充分证据。仅凭现有证据，一审法院难以认定双方就维修费折抵租金一事达成了一致意见，故对王向周的此项主张一审法院无法采信。王向周未按约定足额给付租金，在双方协商未果的情况下，欣太公司在2018年9月要求王向周搬离租赁房屋并不构成违约。王向周主张欣太公司在2018年10月1日采取了封门等方式阻碍其经营，但其未就此提供充分证据，一审法院不予采信。王向周要求欣太公司承担单方解除合同的违约责任，支付违约金、赔偿各项损失的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。欣太公司要求王向周支付拖欠租金的反诉请求合法有据，一审法院予以支持。现有证据显示，王向周在2019年5月10日才将租赁房屋腾空，欣太公司要求王向周支付租金至该日合法有据。王向周将2017年12月的9100元租金足额交付给了欣太公司的苟某一，苟某一亦将其中6727元交给了公司财务，欣太公司未就此种交付方式提出异议，应视为王向周已经足额交付了当月的租金。至于苟某一是否应将剩余款项交给欣太公司，则属于欣太公司内部管理问题，责任不应由王向周承担。双方确认王向周在2019年5月10日就已经将停放在车位内的两辆机动车运走，欣太公司要求王向周支付2019年5月10日之后的占用费缺乏事实依据，一审法院无法支持。判决如下：一、驳回王向周的全部诉讼请求；二、王向周于判决书生效之日起十日内给付北京欣太新能源汽车销售服务有限公司截止至二〇一九年五月十日的租金十万零一千六百三十三元；三、驳回北京欣太新能源汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。王向周申请法院调取周丽在2018年10月期间向王四营派出所报警的记录及王四营派出所出警记录、调查笔录。二审经查，王向周与欣太公司签订的房屋租赁合同第七条载明“违约责任：甲方未经乙方同意而单方面终止、解除合同的，违约方在负违约责任的同时须向乙方支付年租金50%的违约金”，上述内容中“年”被手写划去，改为“24个月”，“50%”被手写划去，改为“100%”。改动处按有王向周的指纹。合同第九条载明“本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。”经询，王向周称改动之处均为双方签合同时一致确认，当时欣太公司认为其不须在此处盖章故未盖章。本院经审理认定的其他事实与一审法院基本一致，对于租金支付情况的认定、哪一方违约造成合同解除等问题，本院在判决本院认为部分进行阐述。本院认为：欣太公司与王向周签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。综合双方当事人的诉辩称意见及法院查明的事实，本院总结本案的争议焦点有三：一、王向周支付租金的情况如何认定；二、哪一方违约造成合同无法继续履行以及违约责任的承担。一、王向周支付租金的情况如何认定。二审中，双方对2018年1月前王向周的租金支付情况并无争议，均确认王向周在此之前已足额支付租金。租赁合同约定的租金标准为每月9100元。自2018年1月起，王向周就未按上述标准足额给付欣太公司租金。对此，本院分述如下：对于2018年1月、2月的租金，王向周主张因其在2017年11月、12月期间经常为欣太公司免费维修车辆，故共同协商自2018年1月起租金将为每月6000元。据在案证据显示，2018年2月9日，王向周妻子周丽通过银行转账向欣太公司账户支付12000元。同日，欣太公司出具《收据》，载明“今收到售后周丽交来2018年1月、2月场地费12000元”。对于2018年3月的租金，王向周主张欣太公司当时称经营状况不好，通知其租金上涨至每月7000元。据在案证据显示，周丽向欣太公司支付7000元。2018年3月31日，欣太公司出具《收据》，载明“今收到王向周售后房租费（3月份）7000元”。对于上述3个月的租金，虽欣太公司不认可此期间租金标准经协商一致进行调低，但是，欣太公司出具收据又并未做任何欠付租金的标注；如上月存在欠付租金的情形，下月租金交纳时为何不折抵上月所欠租金；如存在欠付租金，为何不及时催收。欣太公司所做陈述并不能合理、充分的解释以上问题。故本院结合本案其他在案证据及当事人陈述，对王向周有关2018年1月至3月并未欠付租金的主张予以采信。关于2018年4月至7月的租金，王向周提交了欣太公司向其发送的租金收据以及一份同为欣太公司未经双方签字确认的维修合作协议，该证据可以说明双方确实存在维修费抵扣租金的事实，只是双方对于今后的合作并未达成一致。否则，如在此期间王向周均未向欣太公司支付任何租金，欣太公司却未向王向周进行租金催缴，相反还向王向周发送此期间的租金收据，实不符合常理。故本院结合本案其他在案证据及当事人陈述，对王向周有关2018年4月至7月的租金已由维修费进行抵扣，故并未欠付租金的主张予以采信。关于2018年8月、9月的租金，王向周主张，在8、9两个月替欣太公司维修车辆的维修费，扣除两个月的租金14000元之后，欣太公司还欠其维修费47586.6元，因此8、9两个月其并不欠欣太公司租金。王向周对此提交了其与欣太公司工作人员之间的微信联系记录、维修费计算单和修理费欠费明细单等，结合前面几个月双方之间发生的维修费抵扣租金之事实以及其他在案证据，虽双方对该两个月的合同履行存在争议，但能够认定2018年8月、9月的租金已由维修费抵扣，并未拖欠。王向周在2018年10月以后未再向欣太公司支付租金，据现有证据显示，王向周在2019年5月10日才将租赁房屋腾空，故2018年10月至2019年5月10月的租金，王向周依法应当支付。故对欣太公司要求王向周支付拖欠租金的反诉请求，应对2018年10月至2019年5月10月的部分予以支持，对2018年1月至9月的部分不予支持。一审法院对此认定有误，二审予以调整。二、哪一方违约造成合同无法继续履行以及违约责任的承担。如前所述之认定，王向周2018年1月至7月均足额交纳了租金，2018年8月、9月在双方对合同履行存在争议的情况下，欣太公司即以王向周未按约定足额给付租金为由，要求王向周搬离租赁房屋，理由并不充分。欣太公司提出提前终止合同的意思表示，已构成违约，因此造成合同无法继续履行，应对此承担相应的违约责任。根据《合同法》及司法解释的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在房屋租赁合同第七条中约定了欣太公司违约时应当支付的违约金。对于条款中的文字改动，欣太公司虽不予认可，但其在本案中无法提交己方持有的合同文本以进行对比，故本院对王向周提交的合同文本予以采信，认定违约金的计算方法为24个月的租金，经核算，数额与王向周主张的违约金数额218400元一致，故本院对王向周的该项主张予以支持。根据法律规定，双方对违约金的约定即是双方对因违约产生的损失赔偿额的计算方法。王向周在此基础上另行再主张欣太公司赔偿其各项损失，且各项损失中多为间接性损失，对于这些损失本就难以全额予以认定，再结合本案中合同履行的实际情况，考虑王向周自2018年8月、9月之后未向向欣太公司支付租金，但直至2019年5月10日才将租赁房屋腾空等情形，本院对王向周再行主张欣太公司赔偿各项损失不予支持。综上，王向周的上诉请求部分成立。一审处理结果不当，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初6529号民事判决第一项、第三项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初6529号民事判决第二项为：王向周于本判决生效之日起十日内给付北京欣太新能源汽车销售服务有限公司截止至2019年5月10日的租金66733元；三、北京欣太新能源汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付王向周违约金218400元；四、驳回王向周的其他诉讼请求；五、驳回北京欣太新能源汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4914元，由王向周负担3163元（已交纳），由北京欣太新能源汽车销售服务有限公司负担1751元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费1257元，由王向周负担758元（于本判决生效后七日内交纳），由北京欣太新能源汽车销售服务有限公司负担499元（已交纳）。二审案件受理费6409元，由王向周负担4273元（已交纳），由北京欣太新能源汽车销售服务有限公司负担2136元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  周艳雯审 判 员  何灵灵二〇二〇年九月十八日法官助理  高玉珠书 记 员  任 宇