安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1099号 上诉人（原审原告）:淮北市体育中心，住所地安徽省淮北市相山路东、人民路南。 法定代表人：吴军，该体育中心主任。 委托诉讼代理人：李祥，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵标，安徽北方之光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵金贵，男,1973年1月11日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被上诉人（原审被告）：宋壮壮，男,1995年1月10日出生，汉族，户籍地河南省永城市，经常居住地安徽省淮北市。 被上诉人（原审被告）：朱金龙，男，1977年6月18日出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省淮北市相山区。 上诉人淮北市体育中心（以下简称体育中心）因与被上诉人赵金贵、宋壮壮、朱金龙房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初1429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人体育中心的委托诉讼代理人赵标，被上诉人赵金贵，被上诉人宋壮壮，被上诉人朱金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 体育中心上诉请求：1.依法撤销一审判决,并改判支持体育中心的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由赵金贵、宋壮壮、朱金龙承担。事实与理由:一审判决赵金贵、宋壮壮、朱金龙支付的房屋占用费标准计算过低,显失公平。体育中心与赵金贵签订的《房屋租赁协议》约定的租赁时间为2018年6月1日至2019年5月31日止,自2019年6月1日起,体育中心与赵金贵已经不存在房屋租赁关系,以原合同约定的租金计算,缺乏事实和法律依据。《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了次承租人需支付逾期腾房占有使用费,但对于该费用的支付参照标准却未明确。本案中涉案房屋租赁期满后,体育中心已经通过招投标的形式与他人另行签订了新的租赁协议,其中通过招投标确定房屋的租赁费用为三年34.6万元,因该房租是在与赵金贵的房屋租赁合同终止后执行,因此,支付占用费亦应当按照该标准予以执行。体育中心与赵金贵在《房屋租赁协议》约定了房屋租赁的期限,其转租给宋壮壮与朱金龙时租赁期限已经超出约定租期,在租期届满后,拒绝配合体育中心腾空房屋,违背诚实信用原则。《合同法》第一百一十三条明确规定，一方当事人履行合同不符合约定给对方造成损失的,应当予以赔偿,该损失包括合同履行后可以获得的利益。赵金贵、宋壮壮、朱金龙的违约行为,导致体育中心与第三人的合同无法履行,租金无法收取,对于该部分损失应当参照中标价格作为占用费由赵金贵、宋壮壮、朱金龙一并支付。体育中心与赵金贵的租赁合同签于两年前,随着经济的发展,房屋价值总体在提升,但一审未考虑增值部分,仍以原合同约定作为判决依据显失公平。赵金贵、宋壮壮、朱金龙违约但却未受到合同之外的损失,造成违约的任意性。一审未按房屋的全部面积判决租金,对于爱屋及屋中介所占用的涉案房屋面积没有判决显属错误。涉案房屋全部由赵金贵租赁,赵金贵应承担支付全部面积的租金义务。综上,请二审查明事实,依法改判。 赵金贵、宋壮壮、朱金龙辩称，租赁合同到期后，房屋占用期间费用比照原租赁合同的收费标准计算符合法律规定，涉案房屋为违章建筑，体育中心主张按中标合同价格支付房屋占用期间的费用没有依据。涉案房屋不符合出租条件，该招标行为不合法。体育中心擅自停电给赵金贵、宋壮壮、朱金龙造成一定的损失，不仅无权主张租金，赵金贵、宋壮壮、朱金龙保留追究体育中心赔偿损失的权利。请二审驳回上诉，维持原判。 体育中心向一审法院起诉请求：1.判决赵金贵、宋壮壮、朱金龙将租赁的体育中心体育场南门停车适用房（现为仟家惠超市及刷车厂占用）腾空，并交还给体育中心。2.判决赵金贵、宋壮壮、朱金龙支付2019年6月1日至2019年10月1日房屋占用期间的费用38444元，之后费用以竞拍成交价格（三年租金346000元）为标准计算至腾空房屋之日止。3.诉讼费由赵金贵、宋壮壮、朱金龙承担。 一审法院认定事实：2018年5月28日，体育中心（甲方）与赵金贵（乙方）签订《房屋租赁协议》约定，鉴于该处房屋无规划许可，为临时建筑，加上体育馆路面临拓宽拆迁情况，就乙方租赁甲方体育场南门停车适用房事宜达成如下协定：一、租赁地点为体育中心体育场南门停车适用房；二、租赁时间为2018年6月1日起至2019年5月31日止；三、租金及付款办法：年租金为6.5万元，付款办法为合同签字前乙方即付清年租金6.5万元；并约定合同期满后如乙方需继续租赁该房屋，乙方享有优先租赁权，并由甲乙双方协商后另行签订租赁合同。合同签订后，体育中心按约交付了案涉房屋，赵金贵亦按约支付了全部租金。此后，赵金贵将案涉房屋分别转租淮北市相山区仟家惠十八店（以下简称仟佳惠超市）、淮北市相山区皇中皇汽车美容中心和爱屋及屋房产中介。2019年，按上级主管部门对国有资产租赁须通过拍卖方式公开竞拍的要求，体育中心告知赵金贵如继续租赁需参加竞拍，并享有同等价格优先租赁权。同年6月5日，安徽龙胜拍卖有限责任公司对案涉房屋进行了公开拍卖，赵倩倩以3年总成交价34.6万元竞拍取得案涉房屋租赁权。赵金贵参加竞拍但未竞拍成功。租赁期限届满后，赵金贵、宋壮壮、朱金龙未搬离案涉房屋。2019年6月20日，体育中心向赵金贵发出通知，通知内容“因你方租房合同到期，将进行重新拍租，我单位已经多次通知你方把所租商铺腾空，交付体育中心未果，故我单位将于2019年6月21日周五下午给你方停电处理。”次日，体育中心对案涉房屋停止供电，后在协商过程中断续供电15天左右，之后停止供电至今。同年8月9日，体育中心再次发出通知，要求赵金贵、宋壮壮、朱金龙于2019年8月15日前腾退房屋并交还体育中心，并告知逾期将采取停水、停电措施，因此造成的损失自行承担等内容。 一审法院另查明，爱屋及屋房屋中介接体育中心通知后，即从所租房屋搬出并交还体育中心。2012年5月22日，体育中心将案涉房屋租赁给赵金贵，并收取租赁保证金2万元。双方多次续租至2019年5月31日。此后因案涉房屋采取公开拍租方式，双方未再续签房屋租赁合同。本案审理中，体育中心自认案涉房屋无建设工程规划许可证，无房屋所有权证，案涉房屋总面积及各租户所租房屋面积均不清楚。宋壮壮、朱金龙自认所租房屋面积分别为30余㎡、15㎡，体育中心予以认可。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.案涉房屋租赁协议的效力；2.赵金贵、宋壮壮、朱金龙对涉案房屋是否构成非法占有，应否搬出涉案房屋；3.赵金贵、宋壮壮、朱金龙应否向体育中心支付房屋占有使用费。 关于争议焦点1。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，体育中心在协议中明确案涉房屋未取得建设工程规划许可证，并在本案审理过程中再次核实确认，至法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证。故体育中心与赵金贵签订的《房屋租赁协议》依法应为无效。 关于争议焦点2。体育中心与赵金贵签订的《房屋租赁协议》因违反法律规定而无效，赵金贵与宋壮壮、朱金龙之间的房屋租赁合同亦应为无效。案涉房屋的实际占有人宋壮壮、朱金龙继续占有案涉房屋无合法依据，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故体育中心有权要求宋壮壮、朱金龙搬离案涉房屋，对体育中心的该项诉讼请求，予以支持。 关于争议焦点3。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故体育中心要求赵金贵、宋壮壮、朱金龙支付租赁期限届满后至搬离房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，予以支持。根据查明的事实，赵金贵将案涉房屋分别转租宋壮壮、朱金龙和爱屋及屋房产中介，其中爱屋及屋房产中介在体育中心发出通知后已将所租房屋退还体育中心，故体育中心要求赵金贵、宋壮壮、朱金龙按全部租赁房屋支付房屋占用使用费，不予支持。经释明，体育中心始终未能提供案涉房屋的总面积和爱屋及屋房产中介、宋壮壮、朱金龙所租房屋具体面积，其对宋壮壮、朱金龙庭审时自认所租房屋面积予以认可，赵金贵、宋壮壮对仟百惠超市房屋面积表述为30余㎡，酌定按35㎡计算。鉴于体育中心明知出租房屋无建设规划许可证仍对外出租致合同无效，其对此应承担相应的过错责任，参照赵金贵与体育中心约定的租金标准，即每月40元/㎡（年租金6.5万元÷135㎡÷12个月）的标准计算房屋占有使用费。赵金贵作为承租人将案涉房屋转租宋壮壮、朱金龙，对宋壮壮、朱金龙应支付的房屋占有使用费应承担连带偿还责任。判决：一、宋壮壮于判决生效之日起十五日内从体育中心体育场南门停车适用房（淮北市相山区仟佳惠十八店）搬出并将房屋交还给体育中心，并支付体育中心房屋占有使用费（自2019年6月1日起，按每月1400元（35㎡×40元/㎡/月）标准计算至搬出之日止；二、朱金龙于判决生效之日起十五日内从体育中心体育场南门停车适用房（淮北市相山区皇中皇汽车美容中心）搬出并将房屋交还给体育中心，并支付体育中心房屋占有使用费（自2019年6月1日起，按每月600元（15㎡×40元/㎡/月）标准计算至搬出之日止；三、赵金贵对上述第一、二项房屋占有使用费承担连带偿还责任；四、驳回体育中心的其他诉讼请求。案件受理费761元，因适用简易程序减半收取计380.5元，由体育中心负担250.5元，赵金贵、宋壮壮、朱金龙负担130元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：赵金贵、宋壮壮、朱金龙支付体育中心房屋占用费的标准如何确定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，体育中心在协议中明确案涉房屋未取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证。故一审认定体育中心与赵金贵签订的《房屋租赁协议》为无效协议正确，应予维持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据查明的事实，赵金贵将案涉房屋分别转租宋壮壮、朱金龙和爱屋及屋房产中介，其中爱屋及屋房产中介在体育中心发出通知后已将所租房屋退还体育中心，故一审对体育中心要求赵金贵、宋壮壮、朱金龙支付租赁期限届满后至搬离房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持并参照赵金贵与体育中心约定的租金标准计算房屋占有使用费，并无不当。体育中心上诉主张涉案房屋占有使用费按照其与他人另行签订租赁协议的租赁费标准计算缺乏法律依据，不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。体育中心主张按房屋全部面积判决租金,但体育中心既未举证证明涉案房屋全部面积，亦未举证证明爱屋及屋中介所占用房屋面积，且爱屋及屋中介在体育中心发出通知后已将所租房屋退还体育中心，故一审对其该主张未予支持并无不当，应予维持。 综上所述，体育中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费761元，由上诉人淮北市体育中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  李 姗 审判员  葛 侠 二〇二〇年九月二十一日 法官助理周梦漪 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。