贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初4320号原告：中国建设银行股份有限公司黔东南州分行。住所地：贵州省凯里市永乐路3、5号。统一社会信用代码：91522600215900356W。负责人：刘志勇，行长。委托诉讼代理人：李勇，贵州贵信律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘太坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：覃军，男，1971年11月8日出生，土家族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨绍平，女，1991年9月8日出生，侗族，住贵州省三穗县，代理权限为特别授权。被告：杨绍平，女，1991年9月8日出生，侗族，住贵州省三穗县。被告：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地：贵州省凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号，统一社会信用代码：915226013374400959。法定代表人：黄士冯。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称：建行黔东南分行）诉被告覃军、杨绍平、凯里碧桂园物业发展有限公司（以下简称：碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，原告建行黔东南分行的委托诉讼代理人李勇，被告杨绍平（被告覃军的委托诉讼代理人），被告碧桂园公司的委托诉讼代理人彭育鋆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建行黔东南分行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告覃军、杨绍平于2015年12月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告覃军、杨绍平向原告偿还借款本金1274089.77元，支付借款利息及罚息共计10889.92元（暂算至2020年3月2日），并按照借款合同约定的借款利息、罚息利率向原告支付自2020年3月3日至付清本金及利息之日止的借款利息、罚息；3.判令被告覃军、杨绍平承担原告为实现债权而发生的律师费13492.29元；4.判令被告碧桂园公司对上述借款本金、利息、罚息、律师费承担连带担保责任；5.判决确认原告对被告覃军、杨绍平提供的抵押物，即位于凯里市房屋享有优先受偿权；6.由被告承担本案案件受理费。事实与理由：2015年10月10日，原告与被告碧桂园公司签订《个人住房借款最高额保证合同》（编号：2015个借最高额保证13号），约定由被告为原告2015年10月10日至2017年10月10日向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，提供连带责任保证。2015年12月23日，原告与被告覃军、杨绍平就其购买位于凯里市房屋签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额为145万元，借款期限为2015年12月23日至2035年12月23日，还款方式为等额本息，贷款利率为基准利率上浮5%。同时，被告覃军、杨绍平用其购买的位于凯里市房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记。2015年12月23日，原告按约定足额发放了贷款。但自2020年3月2日，被告覃军、杨绍平未按约定足额偿还贷款，构成违约。现诉至法院，恳请支持原告的全部诉讼请求。被告覃军、杨绍平辩称：要求法院依法裁判。被告碧桂园公司辩称：对诉请无异议，金额以对账单为准，涉案房屋碧桂园公司已经取得初始登记证，覃军和杨绍平没有去办理房产证，导致我公司没有办理抵押证。根据当事人所举证据及陈述，本院经审理认定事实如下：2015年10月10日，碧桂园公司（乙方）与建行黔东南分行（甲方）就乙方愿意为甲方与债务人形成的一系列债权提供最高额保证事宜签订一份《个人住房借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》），主要内容为：一、本合同所称“债务人”是指因购置坐落于项目所属之房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与甲方发生借贷关系的全部债务人。二、被保证的债权是指自2015年10月10日至2017年10月10日期间因甲方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，被担保债权含本金，以及由此产生的；利息、违约金、赔偿金、为实现债权与担保权产生的一切费用等。三、保证方式为连带责任保证。四、保证期间：按甲方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔甲方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。……七、保证责任，如果甲方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，乙方应在保证范围内立即承担保证责任。2015年12月23日，覃军、杨绍平（借款人）与建行黔东南分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称：《借款合同》），合同条款主要内容为：1.贷款用途：购买位于凯里市房屋；2.贷款金额为145万元；3.贷款期限：240个月，即2015年12月2日至2035年12月2日；4.还款方式：采取按月还本付息法，采用等额本息还款法；5.贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；罚息利率：借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；6.担保方式：抵押加最高额保证，抵押财产为位于凯里市房屋；7.贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）由借款人承担。8.借款人未按合同约定按时足额偿还借款或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；有权解除与借款人的借贷关系。借款合同签订后，建行黔东南分行于2015年12月23日将145万元贷款发放至覃军、杨绍平指定账号。2016年9月6日覃军与建行黔东南分行就涉案房屋办理了抵押权预告登记，登记证号为：凯房他证凯里市字第××号。合同履行过程中，覃军、杨绍平未按期逐月偿还贷款本息，截止2020年3月2日，覃军、杨绍平尚欠建行黔东南分行贷款本金1274089.77元及利息（含罚息）10889.92元。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案原告建行黔东南分行与被告覃军、杨绍平，被告碧桂园公司分别签订的《借款合同》、《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。被告覃军、杨绍平在原告履行发放贷款义务后，未按照合同约定按时足额偿还贷款本息，故原告有权依照约定解除合同，并提前收回未到期的贷款。因此，原告主张解除其与覃军、杨绍平签订的《借款合同》，并主张被告覃军、杨绍平偿还截止2020年3月2日尚欠贷款本金1274089.77元，支付截止2020年3月2日的利息及罚息10889.92元，之后的利息、罚息按照借款合同约定利率计付至付清本金及利息之日止，于约于法有据，本院予以支持。关于原告主张的律师费13492.29元的问题，因该律师费还未实际产生，故该项诉请证据不足，本院不予支持。关于被告碧桂园公司应否对涉案借款本息承担连带清偿责任的问题，《保证合同》约定碧桂园公司愿意为原告建行黔东南州分行与债务人（覃军、杨绍平）形成的债权提供连带责任保证，故被告碧桂园公司依法应当在约定的保证范围内承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向债务人覃军、杨绍平追偿。关于原告是否享有涉案房屋优先受偿权的问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，而本案涉讼房屋仅办理预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，原告作为上述房屋预购商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理上述房屋抵押权设立登记之前，其享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权设立登记的请求权，但并不享有现实抵押权，故原告并不存在行使抵押权的基础。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与被告覃军、杨绍平于2015年12月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告覃军、杨绍平于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行截止2020年3月2日尚欠的贷款本金1274089.77元，并支付截止2020年3月2日的尚欠利息及罚息10889.92元，之后的利息、罚息按照本案《个人住房（商业用房）借款合同》约定利率计付至付清本金及利息之日止。三、被告凯里碧桂园物业发展有限公司对前述第二项被告覃军、杨绍平尚欠原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的借款本息承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后有权向被告覃军、杨绍平追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取14394元，由原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行负担71元，被告覃军、杨绍平、凯里碧桂园物业发展有限公司负担14323元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  王金贵二〇二〇年九月七日法官助理李成伟书记员文生燕