河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11507号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋志杰，男，1986年3月6日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：王珺杰，河南龙图律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：郑州市广廷企业管理咨询有限公司，统一社会信用代码91410102MA3X8AUN2H，住所地郑州市中原区桐柏路98号帝湖花园A区帝湖王府6号楼1单元21层东侧u号。法定代表人：卢广献，总经理。委托诉讼代理人：刘旭，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人蒋志杰因与被上诉人郑州市广廷企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初2764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋志杰上诉请求：1、依法改判不得解除上诉人与被上诉人签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》，并确认被上诉人向上诉人发出的解除合同通知书无效；2、改判上诉人不向被上诉人支付租金250984.8元；3、判决被上诉人向上诉人交付涉案租赁的场地；4、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一审认定事实不清，上诉人与被上诉人未约定租金支付时间，应当在每届满一年时交付租金。双方未达成一致意见，应当依据法律规定予以执行，故被上诉人违反法律规定解除合同不应当得到支持。被上诉人对上诉人的场地断水断电，造成上诉人不能使用，其不应当获得任何租金。应当保证合同的继续履行，维护社会稳定。被上诉人郑州市广廷企业管理咨询有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人蒋志杰向一审法院起诉请求：1.判决广廷公司不得解除蒋志杰、广廷公司签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》；2.判决广廷公司对蒋志杰承租场地恢复供水供电，将隆盛时代广场第三层交付蒋志杰使用；3.判决蒋志杰不向广廷公司支付自2020年1月14日至恢复供水供电并将场地交付蒋志杰使用日止的租金（蒋志杰的其他损失待明确后另行主张），至2020年6月1日，租金共计564,705元；4.本案的诉讼费用由广廷公司承担。在一审庭审过程中蒋志杰变更第一项诉讼请求为：确认不得解除双方签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》并确认被告发出的解除合同通知无效。被上诉人郑州市广廷企业管理咨询有限公司向一审法院提出反诉请求：1.确认广廷公司与蒋志杰于2018年5月29日签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》解除；2.判令蒋志杰向广廷公司支付2020年2月1日至2020年5月31日的租金501,969.6元，并按每日4,126元的标准支付2020年6月1日至退场完毕止的租金；3.判令蒋志杰赔偿广廷公司3个月的租金损失376,477.2元；4.判令蒋志杰向广廷公司支付迟延履行违约金150,590.88元；5.判令广廷公司有权扣除蒋志杰的保证金190,000元；6.判令蒋志杰在合同解除后七日内清场撤离，将涉案商铺交还给广廷公司，每迟延一日向广廷公司支付8,252元的违约金；7.本案的反诉费用由蒋志杰承担。一审法院认定事实：2018年5月16日，郑州隆盛房地产开发有限公司与广廷公司签订《隆盛时代广场商铺委托经营管理协议》一份，协议约定郑州隆盛房地产开发有限公司将隆盛时代广场负一层至地上四层委托广廷公司经营管理，期限暂定为10年，自2018年5月16日起至2028年5月15日止。2018年5月29日，蒋志杰（作为乙方）与广廷公司（作为甲方）签订《隆盛时代广场商铺租赁合同》一份。合同的主要内容为：“1、甲方拟出租/乙方拟承租该商铺。2、经甲乙双方协商一致，就该商铺租赁等事宜达成如下条款：一、该商铺的位置、面积和用途1、该商铺的位置：隆盛时代广场第三层。2、该商铺施工图建筑面积：4183.08平方米（最终以房管局实测面积为准）。……二、租期和开业本合同租期为：自2018年7月1日起（暂定）至2023年6月30日止（起始日以甲方本工程消防验收意见书取得之日为准）。甲方同意在乙方进场装修日将该商铺按现状移交给乙方，届时双方应签署交接确认书。乙方进场装修日确定时间为甲方本工程消防验收意见书取得之日。乙方的免租装修期为壹年。乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。乙方需承担免租装修期内该商铺发生的水电等能源费、垃圾清运费、现场管理等相关费用。免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业。三、租金1、双方约定该商铺租金为：第一年每月每平方米30元整，从第二年开始每年按照上一年租金基数逐年递增7％。该商铺租赁期限为6年。第一年为免租装修期；第二年开始计算租金。2019年7月1日至2020年6月30日，租金为每月每平方米30元人民币；……以上租金均不含物业管理费、采暖费、垃圾清运费、水电等能源费。2、租金支付方式：乙方可以现金或银行支票或银行汇款的方式向甲方支付租金。租金交到甲方书面指定的账户之日为乙方的实际付款日。本款约定的乙方付款方式、实际付款日的确定，适用于乙方就本合同项下所有应付款项或费用。……五、保证金1、为了确保本合同下各款项、费用按时足额交纳，乙方同意向甲方交纳经营保证金。2、乙方应当在本合同签订同时向甲方一次性交纳二十万元的装修经营保证金（合同签订后三日内现付壹拾万元，等开业后三日内再付壹拾万元）。3、在本合同租期内，如果乙方全面履行本合同的约定，甲方应在乙方办理完撤离手续后的三个月（整月）后，将租金、经营保证金余额无息返还；在乙方办理完撤离手续三个月（整月）后，甲方将经营保证金余额无息返还。……六、迟延履行违约金1、因乙方装修延期竣工或延期开业，乙方均应尽快纠正，同时应按照实际延期的天数向甲方支付逾期违约金，违约金标准为：每迟延一日应支付本合同约定租期内租金总额1％。2、乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之五计算，从应付之日至实际全额付清之日。3、乙方进场装修前甲方给乙方提供原有建筑消防验收意见书，也就是第一次消防验收的证明文件。装修免租期从消防主管部门发放该文件上的日期起开始计算。……十、合同终止与解除1、本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同。2、本合同项下租期届满，本合同自动终止。如果乙方愿意续租，应在租期届满30日前与出租方另行达成续租协议。3、经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任。4、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。5、乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同。（1）乙方无法定或约定理由单方解除合同的；（2）迟延支付租金、物业管理费、水电等能源费等应付款项或费用超过30日的；双方特别确认，在租赁期间，若乙方迟延缴纳租金或物业管理费等累计超过3次（含3次），则甲方也有权单方解除合同。……”合同签订后，蒋志杰于2018年7月1日向广廷公司交纳保证金100,000元，于2019年7月6日向广廷公司交纳保证金90,000元。后广廷公司将涉案商铺交由蒋志杰使用。2019年1月31日，隆盛时代广场通过消防验收。2019年6月，广廷公司的员工辛卫国向蒋志杰催要租金，蒋志杰在与辛卫国的微信聊天记录中承诺于下个月先交租金100,000元，后蒋志杰未按承诺交纳该租金。2019年10月29日，辛卫国通过微信要求蒋志杰交纳租金，蒋志杰表示其已知道正在准备，辛卫国要求蒋志杰于2019年10月31日前必须交纳，蒋志杰表示同意，后蒋志杰仍未交纳。2020年1月15日，广廷公司对涉案商铺停水停电。2020年3月26日，广廷公司通过中国邮政EMS向蒋志杰邮寄《解除合同通知》，通知蒋志杰要求解除双方签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》，2020年3月27日，蒋志杰收到上述《解除合同通知》。2020年4月2日，广廷公司通过中国邮政EMS向蒋志杰邮寄《催款通知》，要求蒋志杰支付租赁费1,500,909元，2020年4月3日，上述《催款通知》由他人代收。2020年6月1日，蒋志杰诉至该院，要求处理。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。蒋志杰与广廷公司双方签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，合同成立并生效，当事人均应按合同约定履行相应的义务。上述租赁合同虽未明确约定租金的具体支付时间及支付数额，但广廷公司于2019年6月向蒋志杰催要租金，蒋志杰承诺于2019年7月交纳租金100,000元，后蒋志杰未交纳该租金。2019年10月29日，广廷公司再次要求蒋志杰于2019年10月31日前交纳租金，蒋志杰同意后至今仍未向广廷公司交纳相应的租金。因蒋志杰迟延履行合同义务，经广廷公司催告后在合理期限内仍未履行，故广廷公司有权依据《隆盛时代广场商铺租赁合同》第十条第五项解除该合同，蒋志杰于2020年3月27日收到该《解除合同通知》，双方签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》于2020年3月27日解除。故对蒋志杰要求确认不得解除双方签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》并确认广廷公司发出解除合同通知无效的诉讼请求，该院不予支持。蒋志杰要求广廷公司对蒋志杰承租场地恢复供水供电，将隆盛时代广场第三层交付蒋志杰使用，因双方签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》已解除，且蒋志杰未提供相应的证据证明广廷公司已将涉案商铺收回，故对蒋志杰的该项诉讼请求，该院也不予支持。蒋志杰要求其不向广廷公司支付自2020年1月14日至恢复供水供电并将场地交付蒋志杰使用日止的租金，因蒋志杰与广廷公司均认可租金的起算日为2020年2月1日，且广廷公司于2020年1月15日对涉案商铺停水停电，致使蒋志杰无法使用该商铺，故蒋志杰无须向广廷公司支付2020年2月1日以后的租金。广廷公司请求确认蒋志杰与其签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》已解除，符合法律规定，该院予以支持。广廷公司要求蒋志杰按每日4,126元标准支付自2020年2月1日至退场完毕之日止的租金，因广廷公司对涉案商铺停水停电致使蒋志杰无法使用该商铺，故对广廷公司的该项诉讼请求，该院不予支持。广廷公司要求蒋志杰赔偿3个月的租金损失376,477.2元，考虑本案实际情况，该院酌定为250,984.8元，对于超出部分，该院不予支持。广廷公司要求蒋志杰支付违约金150,590.88元，符合法律规定，该院予以支持。蒋志杰已交纳的保证金190,000元折抵违约金后，广廷公司应予退还。广廷公司要求蒋志杰将涉案商铺返还给广廷公司，符合法律规定，该院予以支持。广廷公司要求蒋志杰按每日8,252元的标准向其支付违约金，因蒋志杰已承担相应的违约责任，故该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告蒋志杰与被告郑州市广廷企业管理咨询有限公司于2018年5月29日签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》自2020年3月27日起解除；二、被告郑州市广廷企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蒋志杰保证金39,409.12元；三、原告蒋志杰于本判决生效之日起十日内赔偿被告郑州市广廷企业管理咨询有限公司租金损失250,984.8元；四、原告蒋志杰于本判决生效之日起三十日内取回滞留在本案商铺内的物品、腾空商铺并返还给被告郑州市广廷企业管理咨询有限公司；五、驳回原告蒋志杰的其他诉讼请求；六、驳回被告郑州市广廷企业管理咨询有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人蒋志杰与被上诉人郑州市广廷企业管理咨询有限公司之间虽然就涉案房屋租金缴纳方式未予约定，但从在卷证据来看，上诉人多次收到被上诉人催缴租金通知后，均表示同意缴纳，并未表示出异议。而且从上诉人二审审理中提交的其与次承租人就涉案房屋租赁纠纷一案判决来看，次承租人已经将涉案房屋租金及物业管理费予以支付。上诉人已收取次承租人缴纳的租金及物业管理费，同时，在接到被上诉人催缴租金通知后同意限期缴纳，在此情况下，上诉人上诉称双方就租金支付方式没有约定所以不应当支付租金的上诉理由不仅于理不合，更于法无据。综上所述，蒋志杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5065元，由上诉人蒋志杰负担。本判决为终审判决。审判员 朱 凯二〇二〇年九月二十一日书记员 刘宇浩