湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7065号上诉人（原审原告）：夏梦，女，1974年7月21日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：张鑫，湖北中和信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉中大十里房地产开发有限公司，住所地武汉市汉阳区十里装饰材料市场40号。法定代表人：张能迪，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏卫东，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程怡彪，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。上诉人夏梦因与被上诉人武汉中大十里房地产开发有限公司（以下简称中大房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭于2020年8月19日公开开庭审理了本案，上诉人夏梦及其委托诉讼代理人张鑫，被上诉人中大房地产公司的委托诉讼代理人苏卫东、程怡彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏梦上诉请求：一、撤销原判，确认买卖标的为毛坯房，商品房买卖与委托装修系不同法律关系；确认中大房地产公司承担夏梦所购商品房保修责任的起算时间点为实际履约交房之日；二、判令中大房地产公司出示完整的施工质量验收文件；三、判令中大房地产公司按交易惯例对夏梦购买的不符合约定设计标准的房屋减少价款184995元（总价的15％)；四、判令中大房地产公司自2017年8月31日起至瑕疵履约交房之前一日止，每日按夏梦已付房价款的万分之二计，即以每日人民币贰佰肆拾陆元陆角陆分，向夏梦支付违约金。五、本案一、二审诉讼费由中大房地产公司承担。事实与理由：第一、《委托设计、改造及装修协议》第三条第2自然段第1句明确约定，待房屋符合销售合同之交付条件后，夏梦授权中大房地产公司代为收房，该附条件的授权虽然可以视为对买卖合同交付事项的补充约定，但买卖法律关系的标的并没有发生变更。第二、本案不存在任何有效证据表明中大房地产公司“公示”了足够证明案涉房屋符合收房条件的材料。原审竟然根据中在房地产公司提交的“照片”认定存在“公示”行为，系基本事实认定不清。第三、原审在完全没有审查所谓公示内容的证明力的情况下，判定中大房地产公司及时履行了证明义务，系基本事实认定不清。第四、中大房地产公司从未履行其“证明”约定条件或标准均已实现的合同义务，夏梦对上述消极事实并不负有证明责任，而应由负有履行“证明”义务的中大房地产公司承担举证责任。中大房地产公司仅提供了无时间无地点且模糊不清的照片，明显不能证明其履约的主张，应承担举证不能法律后果。第五、原审判决认定“因涉案房屋已通过行政主管部门的节能设计审查备案及建筑节能分部工程竣工验收备案，而夏梦并无充分证据证明涉案房屋分层楼板传热系数值超标，不能证明涉案房屋不符合约定设计标准”属事实认定不清。第六、中大房地产公司意图交付的标的商品房不符合合同约定，明显违背合同约定的设计标准，夏梦作为买受人有权拒绝受领并要求出卖人按照合同约定进行补救后重新交付；中大房地产公司拒绝按照合同约定进行瑕疵补救或因补救瑕疵导致迟延给付，应当承担拒绝履行或迟延履行的违约责任。中大房地产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。具体理由同一审答辩理由。夏梦向一审法院提出诉讼请求：1.中大房地产公司出示完整的施工质量文件（包括设计变更通知单及汇总表，各项验收记录及检查报告等共计19类）；2.按交易惯例对夏梦购买的不符合约定设计标准的房屋减少价款，中大房地产公司退还标的商品房总价的15%，即184995元；3.中大房地产公司自2017年8月31日起至实际履约交房之前一日止，每日按夏梦已付房价款1233300元的万分之二计（每日246.66元），向夏梦支付违约金83124.42元（暂计至起诉日）；4.确认中大房地产公司承担夏梦所购商品房保修责任的起算时间点为实际履约交房之日；5.确认夏梦、中大房地产公司签订的商品房买卖合同（备案NO阳150188108）中的交易标的物为毛坯房；6.本案诉讼、鉴定费由中大房地产公司承担。一审法院经审理查明，2017年5月14日，夏梦、中大房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳150188108）。约定夏梦向中大房地产公司购买位于武汉市汉阳区十里铺城中村综合改造A、B、002、003地块（中大·十里新城二期）第20【幢】/单元9层02号商品房。合同第九条约定了交房期限及条件，出卖人应当在2017年8月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：于房屋交付之日前达到通电条件；6、给水：于房屋交付之日前达到通水条件；7、燃气于房屋交付之日前达正常报装条件；8、于房屋交付之日前达到使用条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同第十二条约定了交接，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……4.该商品房的保修期限自出卖人书面通知的交房日期或第九条约定最后时间起计算。合同第十三条约定了规划、设计变更，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。合同附件三约定了房屋按照武汉城市圈低能耗居住建筑设计标准设计。合同附件六补充协议第六条约定，建筑设计变更、小区平面布局变更及经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）该商品房项目的建筑容积率。合同签订后，夏梦按合同约定支付了应付房款。上述合同签订当日，夏梦、中大房地产公司及名筑装饰工程有限公司（以下简称名筑公司）签订《委托设计、改造及装修协议》，约定夏梦委托中大房地产公司聘请的名筑公司对所购上述房屋进行设计、改造、装修及装饰。协议第三条约定了施工范围，待房屋符合销售合同之交付条件后，夏梦授权名筑公司代为收房并夏梦授权中大房地产公司将房屋交给名筑公司进场施工。为及时完成所托事项，夏梦同意并全权授权委托名筑公司代夏梦履行其与中大房地产公司签订商品房销售合同及补充协议及相关协议约定的该房屋毛坯交楼的相应事宜，夏梦对于名筑公司与中大房地产公司关于该房屋毛坯交楼所办理一切手续和签署的全部文件均予以同意和承认。协议第五条约定了装修改造工程的移交，中大房地产公司和名筑公司约定，改造工程的移交时间为2018年3月31日之前（包括当日，最终以双方签署的移交单载明日期为准），夏梦应在前述移交日接收改造工程。2017年8月10日，中大房地产公司在楚天都市报刊登交房公告，向业主声明该公司开发的十里新城二期住宅楼已通过验收，具备交付条件。2017年8月11日，名筑公司向中大房地产公司出具《交楼确认书》，载明中大十里新城二期毛坯房屋已经竣工验收合格，名筑公司确认收房，并按《委托设计、装修协议》约定安排精装修施工。2018年3月15日，中大房地产公司向夏梦邮寄《十里二期精装房交房通知书》。夏梦认为中大房地产公司未出示购房合同第九条以及附件三约定的证明文件，拒绝收房。之后夏梦发现中大房地产公司曾对十里新城二期工程进行设计变更，将分层楼板保温全轻混凝土厚度由50mm改为30mm。夏梦认为中大房地产公司拒不履行证明义务、未尽变更通知义务、恶意隐匿设计瑕疵，违反了双方签订的购房合同，故夏梦起诉至一审法院。夏梦起诉后，于2018年12月11日与中大房地产公司办理了涉案房屋交付手续。一审诉讼过程中，夏梦向一审法院申请对涉案房屋设计变更后的分层楼板传热系数K值进行鉴定，并对分层楼板厚度减少及K值未达标所造成的影响损失进行鉴定。经一审法院委托武汉光谷联合产权交易所江城分所摇号，将本案鉴定事项移交至广东保顺检测鉴定有限公司。2019年3月13日，该公司向一审法院出具《司法鉴定工作联系函》，因该公司无节能环保材料检测资质，无法对申请事项进行鉴定，该公司作退案处理。当月25日，夏梦将涉案鉴定项目的第二项鉴定事项变更为“针对本案涉项目节能设计是否符合约定的地方标准结合前款鉴定结论进行阐明”。随后夏梦向一审法院提交了武汉市通过备案及公示的六家绿色建筑第三方评价机构名单，中大房地产公司对上述机构鉴定资质予以认可。经一审法院组织双方进行抽签，确定由湖北省建筑科学研究设计院股份有限公司对本案进行鉴定。2019年5月6日，该公司出具联系函，载明“因受现场环境条件限制，楼板两侧温差不能满足《居住建筑节能检测标准》中的技术要求，无法保证测试结果的准确性；本案委托要求评估分层楼板K值不符合规定限值所造成的影响和损失，我方不具备相关的资质和能力。”该公司未受理本次鉴定。一审另查明，中大房地产公司系中大十里新城二期项目的建设单位。该项目建设过程中，中大房地产公司对该项目19-22#楼工程进行了设计变更，将项目分层楼板保温全轻混凝土厚度由50mm改为30mm，该变更经项目监理单位、设计单位、施工单位审核通过后进行了备案。2016年12月，中大十里新城二期项目签订高压供用电合同；2017年3月15日，汉阳区水务局出具了中大十里新城二期的排水说明；2017年5月18日，中大十里新城二期光纤到户通信设施工程验收合格；2017年5月19日，中大十里新城二期工程消防验收合格；2017年7月1日，武汉市水务建设工程有限公司第二施工公司出具中大十里新城二期项目供水证明。2017年5月，中大十里新城20#楼进行了节能设计审查备案，根据《武汉市低能耗居住建筑节能设计审查备案登记表》显示，十里新城20#楼分层楼板传热系数为1.53；楼地面构造做法中分层楼板类型（由上至下）：复合木地板（12mm）+聚乙烯泡沫塑料垫（2mm）+全轻混凝土（30mm）+钢筋混凝土（100mm）+水泥砂浆（7mm）。2017年6月29日，中大十里新城20#楼建筑节能分部工程竣工验收备案，显示楼地面的全轻混凝土选用厚度为30mm,该表经汉阳区建筑节能办公室备案后盖章。2017年7月12日，中大房地产公司取得了武汉市国土资源和规划局汉阳分局颁发的中大·十里新城二期项目《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。2017年7月18日，十里新城20#楼取得武汉市汉阳区建设局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。一审还查明，根据2014年10月15日实施的《武汉市关于在民用建筑楼地面保温工程中推广全轻混凝土的通知》（有效期至2015年10月15日）第二条规定，全轻商品混凝土建筑楼地面的设计应符合《民用建筑热工设计规范》（GB50176，系国家强制性标准）及湖北省现行相关建筑节能设计标准的规定。全轻混凝土用作居住建筑分层楼板保温时，其保温层的厚度应不小于30mm。湖北省于2017年1月4日实施的《全轻混凝土建筑地面保温工程技术规程》（DB42/T1227-2016）系推荐性标准，该规程第5.3.1条规定：“全轻混凝土用作建筑地面保温层时，厚度不宜小于40mm……”夏梦、中大房地产公司在《武汉市商品房买卖合同》附件三中约定的《武汉市城市圈低能耗居住建筑设计标准》（DB42/559-2009），已被2013年10月1日开始实施的《低能耗居住建筑节能设计标准》（DB42/T559-2013）替代，该标准第5.0.1条不同体型系数建筑的围护结构热工性能限制中规定，建筑层数≥4层时，分层楼板K≤2.0。一审法院认为，本案的争议焦点有四，一是涉案房屋买卖合同约定的是毛坯房还是精装修房，以及中大房地产公司是否应向夏梦出示完整的施工质量验收文件；二是涉案房屋是否符合约定的设计标准；三是本案中大房地产公司的设计变更是否需要履行通知义务；四是涉案房屋的保修责任从何时起算。对于争议焦点之一，夏梦与中大房地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》以及夏梦、中大房地产公司与名筑公司签订的《委托设计、装修协议》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方均应全面履行合同。其中夏梦、中大房地产公司签订的购房合同约定的房屋交付时间为2017年8月30日，而装修协议则对房屋交付状态由毛坯房变更为精装修房屋，将房屋交付的时间变更为2018年3月31日，应视为夏梦、中大房地产公司对上述事项进行了变更和补充约定。中大房地产公司按照购房合同及装修协议的约定，实际向夏梦交付了精装修房屋，故本案涉案房屋买卖合同的诉争标的并非是毛坯房。购房合同签订后，夏梦依合同支付了房屋购房款，中大房地产公司应按购房合同第九条、第十二条的约定，向夏梦交付房屋。本案中，中大十里新城二期项目在2017年7月已进行了规划验收和工程竣工验收备案，配套设施已达到正常使用条件，已达到本合同第九条约定的交付条件。中大房地产公司在交付房屋时，已将上述文件进行了公示，并依照合同提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。夏梦要求中大房地产公司出示的设计变更通知单及汇总表、各项验收记录及检查报告等共计19类完整的施工质量文件，均不属于合同约定交付房屋时中大房地产公司应向夏梦出示的文件范围，夏梦的该项诉讼请求无法律依据，不予支持。对于争议焦点之二，夏梦、中大房地产公司在购房合同中约定适用《武汉市城市圈低能耗居住建筑设计标准》，即《低能耗居住建筑节能设计标准》（DB42/T559-2013）。根据该标准规定，涉案房屋的分层楼板传热系数K值应小于等于2。夏梦认为涉案房屋分层楼板传热系数K值超过上述限值，并提交了其自行计算的公示及数值。根据中大房地产公司提交的《武汉市低能耗居住建筑节能设计审查备案登记表》显示，十里新城20#楼分层楼板传热系数K值为1.53。经夏梦申请，一审法院多次委托鉴定机构对K值进行鉴定，但均被鉴定机构退回。因涉案房屋已通过行政主管部门的节能设计审查备案及建筑节能分部工程竣工验收备案，而夏梦并无充分证据证明涉案房屋分层楼板传热系数K值超标，不能证明涉案房屋不符合约定设计标准。在中大房地产公司将分层楼板保温全轻混凝土厚度由50mm改为30mm后，夏梦认为显著低于《全轻混凝土建筑地面保温工程技术规程》中的标准40mm，影响到标的商品房的质量。因该技术规程属于推荐性标准，并非强制性标准，且涉案房屋已通过竣工验收，夏梦并无证据证明房屋存在质量瑕疵。故对夏梦称房屋不符合约定设计标准造成质量瑕疵，要求中大房地产公司返还房款184995元的诉讼请求不予支持。对于争议焦点之三，夏梦认为中大房地产公司的设计变更影响商品房质量和使用功能，但中大房地产公司未按合同约定履行通知义务，构成违约。根据双方购房合同附件六的约定，中大房地产公司在变更商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向及项目的建筑容积率的情况下，中大房地产公司需通知夏梦。而中大房地产公司在本案的设计变更并非在上述范围内，且夏梦无充分证据证明该设计变更影响商品房质量和使用功能，故对夏梦要求中大房地产公司支付2017年8月31日至起诉之日违约金83124.42元的诉讼请求不予支持。对于争议焦点之四，涉案房屋符合法律规定及夏梦、中大房地产公司合同约定的交付条件后，中大房地产公司在装修协议约定的收房日期前通知夏梦收房。夏梦认为中大房地产公司出示证明文件不全而拒绝收房，中大房地产公司辩称已将合同约定的证明文件在收房现场进行了公示，并提交了照片予以证明。因夏梦未提交证据证明中大房地产公司出示证明文件不全，应承担举证不能的法律后果。夏梦延迟收房并非中大房地产公司的原因造成，因此涉案房屋的保修期应按照购房合同第十二条之约定，自出卖人书面通知的交房日期起算，故对夏梦要求涉案房屋保修期自实际履约交房之日起计算的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回夏梦的全部诉讼请求。一审案件受理费5322元（夏梦已交纳），由夏梦负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。夏梦向本院申请对涉案房屋设计变更后的楼地面/分层楼板传热系数K值进行鉴定，并针对案涉项目节能设计是否符合约定的地方标准结合鉴定结论进行阐明。中大房地产公司不同意进行鉴定，理由为设计变更发生在双方签订合同之前，根据合同附件的约定，双方对设计变更的情况很清楚。本院认为，夏梦的鉴定申请，一审法院已依法委托两家鉴定机构进行过鉴定，但鉴定机构因无资质或受条件的限制不具备相关能力而均未受理。现夏梦再次要求鉴定本院不予支持。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一、夏梦与中大房地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》以及夏梦与中大房地产公司、名筑装饰工程有限公司签订《委托设计、改造及装修协议》合法有效，《委托设计、装修协议》是对《武汉市商品房买卖合同》的补充，根据上述合同、协议的约定，案涉房屋买卖的标的物已由毛坯房变更为精装修房，夏梦要求确认买卖标的为毛坯房的上诉请求本院不予支持。二、关于夏梦要求中大房地产公司出示完整的施工质量验收文件的上诉请求。因中大房地产公司在取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证明书》时，已向建设主管部门提交了相关文件，中大房地产公司在向夏梦交付房屋时，已将上述证明书及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》予以了公示，夏梦要求中大房地产公司出示设计变更通知单及汇总表、各项验收记录及检查报告等共计19类完整的施工质量文件没有合同依据，本院不予支持。三、案涉房屋已通过竣工验收，夏梦不能证明案涉房屋不符合约定设计标准也不能证明房屋存在质量瑕疵。故对夏梦要求中大房地产公司返还房款184995元及支付违约金的上诉请求本院不予支持。另一审法院对涉案房屋的保修责任的起算时间认定正确。综上所述，夏梦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5322元，由夏梦负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年九月八日书记员  余文婷