四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终93号 上诉人（原审原告）：张琳，女，1975年1月25日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杜勤建，男，汉族，1966年6月10日出生，住成都市武侯区。系张琳的丈夫。 被上诉人（原审被告）：何海瑛，女，1981年6月27日出生，汉族，住四川省平昌县。 上诉人张琳因与被上诉人何海瑛房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张琳上诉请求：撤销原判，依法改判何海瑛支付房租及违约金34390.33元。事实和理由：一、何海瑛已经支付部分2016年12月24日至2017年2月23日的房屋租金，还差1063.3元未缴纳。故何海瑛共计未缴纳房租数额为13436.3元，而不是15500元。一审对此认定错误。二、一审认定违约金数额错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，违约金超过百分之三十可认定为过高系和“损失”相比，一审与“租金之和”相比应属不当。本案中，何海瑛违反合同第五条、第七条约定，没有履行门窗、家居等损坏修复义务，导致张琳在收回房屋后未能及时再租出去收取房租，直到一年多以后才另行出租，产生损失。按1600元/月租金计算，一年就存在租金损失19200元，一年违约金为5657.5元，不足该损失的30％。同时根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，何海瑛在签订合同时未对违约金标准提出异议，应系认可。故违约金标准应按1%计算。三、一审认定违约金起算时间不当。根据案涉租赁合同第三条约定，支付房租的最后日期为双月的“13日之前”，即何海瑛应当在12日或更早支付租金才算是“按时”，否则为“逾期”，根据《中华人民共和国民法总则》第二百零四条规定，双方当事人对违约金期间的计算方法另有约定，应当按照约定认定，故违约金的起算时间应当自13日起算。四、一审认定何海瑛迟延支付租金天数存在错误。截至2017年10月24日何海瑛退房，其共计应当支付违约金20954.03元。五、一审认可案涉房屋内床、衣柜、橱柜等损失系何海瑛造成的，只是缺少赔偿金数目的依据。然根据水电气表读数变化，案涉房屋自2017年10月24日至2018年11月7日一直处于空置状态，请二审法院酌情判令何海瑛进行赔偿。六、根据案涉合同第三条，一审将押金从何海瑛应付金额中扣除应属不当。综上，本案纠纷系何海瑛违约所致，应由何海瑛承担全部责任。 何海瑛未发表答辩意见亦未提交书面答辩状。 张琳向一审法院起诉请求：何海瑛向张琳赔偿各项欠款53117.68元。 一审认定事实：2015年8月23日，张琳（出租方、甲方）与何海瑛（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定如下：1、乙方租赁甲方拥有的房屋位于成都市；2、租期12个月，自2015年8月24日至2016年8月23日；3、月租金1550元，租金每2个月支付一次，乙方向甲方支付的首次租金合计4650元（包括1550元押金），首次租金对应的租期为2015年8月24日至2015年10月23日，第二次租金于2015年10月13日之前付清，之后每隔2个月支付一次租金；4、乙方须按时支付本合同约定的租金，按时交纳水电气费、电话费、有线电视收视费等费用，如乙方逾期交付租金，则每逾期一天，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回该屋。 合同签订后，张琳向何海瑛交付了房屋，何海瑛支付了首批4650元（押金及前两个租金）。书面合同约定的2016年8月23日期满后何海瑛继续使用案涉房屋并交纳租金至2016年12月23日，其后未再支付租金，2017年10月24日张琳收到何海瑛寄回的房屋钥匙，收回房屋，收房时，张琳发现案涉房屋之中床、衣柜、厨房抽屉、墙存在损坏。房屋租赁期间，张琳代何海瑛支付燃气费1086元、物管水电费500.3元，此部分费用张琳已在何海瑛支付款项之中进行了扣除。 一审另查明，何海瑛已支付的租金亦存在如下延迟： 1、2015年10月24日至2015年12月23日租金，应交清时间为2015年10月13日前，实交时间为2015年11月5日，迟延22天。 2、2015年12月24日至2016年2月23日租金，应交清时间为2015年12月13日前，实交时间为2016年1月1日，逾期18天。 3、2016年2月24日至4月23日租金，应交清时间为2016年2月13日前，实际交清时间为2016年3月24日，逾期39天。 4、2016年4月24日至6月23日租金，应交清时间为2016年4月13日前，实际交清时间为2016年7月15日，逾期92天。 5、2016年6月24日至8月23日租金，应交清时间为2016年6月13日前，实际交清时间为2016年7月22日，逾期8天。 6、2016年8月24日至10月23日租金，应交清时间为2016年8月13日前，实际交清时间为2017年3月16日。 7、2016年10月24日至12月23日租金，应交清时间为2016年10月13日前，实际交清时间为2017年9月29日。 8、从2016年12月24日到2017年10月23日，何海瑛没有支付过租金。 一审法院认为，张琳与何海瑛之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案焦点在于以下几点：1、2016年8月24日以后的租金标准问题；2、张琳主张的各项费用是否应该支持。 一、2016年8月24日以后的租金标准问题。 本案之中，双方书面合同到期日为2016年8月23日，之后双方未再签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，2016年8月24日之后，双方建立不定期租赁合同，原租赁合同继续有效，即租金标准和付款方式依然参照原合同约定。张琳主张其在之后多次催交租金，并要求何海瑛离开，何海瑛占房不走应该增加月租金标准，但是未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，张琳应承担证明不力的责任，对其调高租金标准的主张不予支持，因此，一审法院认定2016年8月24日之后的租金仍然按照原书面合同约定的1550元/月进行计算。 二、张琳主张的各项费用是否应该支持。 张琳主张的各项费用由以下几类构成： 从2016年12月24日至2017年10月24日租金。 2016年8月24日之后，双方建立不定期租赁合同，原租赁合同继续有效，何海瑛应按照合同约定继续履行租金支付义务，但2017年10月24日张琳已收到案涉房屋钥匙，双方不定期租赁合同于此时解除，且视为当天房屋已退还，因此10月24日不应该计付租金，租金支付期间为2016年12月24日至2017年10月23日，总计10月*1550=15500元。 (二)何海瑛迟延支付租金应该支付的滞纳金。 合同中所称的滞纳金实则为逾期支付租金而应该支付的违约金。按照合同“乙方须按时支付本合同约定的租金……如乙方逾期交付租金，则每逾期一天，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金”之约定，只要何海瑛未能按时足额支付租金就可以以租金标准1550元为基数，每日计算违约金。 关于违约金的起算，按照合同约定付款时间为双月的13日之前，按照《中华人民共和国民法总则》第二百零一条：“按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。按照小时计算期间的，自法律规定或者当事人约定的时间开始计算。”之规定，双月的13日为交付当期租金的最后一日，违约金应从其下一日，即双月的14日起算。因此，对于张琳主张的从双月12日计算违约金的算法不予认可。 关于违约金的比例，按照合同约定以月租金1550元为基数，以日百分之一为利率进行计算，一年的违约金为5657.5元，与一年租金之和18600元之比例为30.42%，已经明显过高，一审法院酌情调整为按每日7.89‰计算。 通过法庭调查截止2016年7月22日，共逾期179天，该期间违约金为2189.08元；而从2016年8月14日之后，何海瑛一直处于逾期未全额付清租金状态之下，截止2017年10月23日，共逾期436天，该期间违约金为5332.06元。两者相加为7521.14元。 （三）关于何海瑛支付的押金1550元，因在合同中没有对押金的处理作明确约定，故根据一般交易习惯，租房押金应进行抵扣，故在何海瑛向张琳履行上述支付义务时，应在应付金额中扣除押金的金额，即何海瑛还应向张琳支付15500+7521.14-1550=21471.14元。 （四）关于逾期付款的利息。 张琳主张从2017年10月24日收房后，何海瑛应该与之结清拖欠的租金和滞纳金，应该支付利息。一审法院认为，何海瑛在合同解除退房后应该支付租金及滞纳金，而未支付，视为对该款项的占有，应该向张琳支付利息。但是张琳主张的按日万分之五计息没有依据。一审法院酌情按照年息6%，以21471.14元为基数，从2017年10月24日计算至上述款项实际付清之日止。 （五）关于各项损失。 张琳提交的床、衣柜、厨柜、墙体、卫生情况等照片无时间、无地点、无出租之前的对比，无法证明上述损失是因何海瑛租赁而造成。关于建设银行查询明细费用40元，属于张琳自行组织证据之时产生的费用，该项在合同之中没有约定，一审法院不予支持。 （六）关于精神损失费。 张琳在房屋租赁法律关系之中主张精神损害赔偿，没有法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、何海瑛于判决生效之日起十日内向张琳支付欠付的2016年12月24日至2017年10月23日租金以及逾期支付租金违约金合计21471.14元；二、何海瑛于判决生效之日起十日内向张琳支付逾期付款的利息，计算方式为：以21471.14元为基数，按照年息6%，从2017年10月24日计算至上述款项实际付清之日止；三、驳回张琳的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费收取1128元，由张琳承担564元，何海瑛承担564元。（此款张琳已垫付，何海瑛在支付上述费用时一并支付） 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何海瑛未提交新证据。张琳提交以下证据：出租房屋的照片对比、水电气表读数、与新承租人签订的《房屋出租合同》。拟证明：何海瑛腾退案涉房屋之后，房屋处于空置状态，房屋是何海瑛破坏的，其应该赔偿相应的损失。 本院对上述证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的在本院认为部分进行论述。 本院审理查明的其它事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另补充查明，在本院询问张琳何海瑛至2017年10月23日还欠付多少租金时，张琳回答“总计还欠付13436.3元，不是15500元。”。 本院认为，张琳、何海瑛签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。本案二审的争议焦点为：一、何海瑛应当支付租金及逾期支付租金滞纳金数额的确定；二、何海瑛应当支付逾期付款利息数额的确定；三、何海瑛是否应当赔偿张琳损失；四、张琳是否应当退还押金。 关于何海瑛应当支付租金及逾期支付租金滞纳金数额的确定。本院认为，何海瑛承租案涉房屋，应当按约支付相应租金。案涉合同于2016年8月23日即告届满，之后何海瑛依然在占有使用案涉房屋，张琳也并未对此提出异议，故双方在案涉合同期满后形成不定期租赁关系，一审认定何海瑛在此期间仍应按照合同约定的租金标准支付租金并无不当。二审中张琳认可何海瑛支付了部分2016年12月24日至2017年2月23日的租金，虽该陈述与其一审陈述何海瑛未支付上述期间租金不同，但因张琳该陈述系对自身权利的处分，故本院对何海瑛截至2017年10月23日欠付租金数额为13436.3元进行确认。 对何海瑛应当支付逾期支付租金滞纳金数额的认定。根据案涉租赁合同第五条第四款约定“乙方须按时支付本合同给你约定的租金，按时交纳水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用。如乙方逾期交付租金，则每逾期一天，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回该房屋。”，故张琳有权在何海瑛存在逾期交付租金行为时按照该标准向其主张该项滞纳金。对滞纳金的计算期间，张琳主张根据案涉租赁合同第三条第三款约定，何海瑛应当在2015年10月13日之前付清第二次租金，之后每间隔二个月支付一次租金。何海瑛当期最后付款日应为双月12日，故滞纳金应自13日起算。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第二百零五条规定“民法所称的“以上”“以下”“以内”“届满”，包括本数；所称的“不满”“超过”“以外”，不包括本数。”，因“之前”应当与“以上”类似，加之在民事判决履行中，对履行期间的认定同样包括本数，故一审认定何海瑛至迟应当于双月的13日支付当期租金，滞纳金应从双月14日起算，并在此基础上认定何海瑛截至2016年7月22日共逾期179天，从2016年8月14日截止2017年10月23日共逾期436天并无不当。对滞纳金标准的认定，虽按合同约定，何海瑛迟延支付租金，应当按照日1%的利率支付滞纳金，然张琳除利息损失外并无证据证明其存在其他损失，一审也认定何海瑛就其拖欠租金和滞纳金支付利息的情况下，一审酌情调整滞纳金标准为7.98‰/日并无不当，本院予以维持。 关于何海瑛应当支付逾期付款利息数额的确定。因张琳二审认可一审判决要求何海瑛按照年息6%的标准支付逾期付款的利息，本院对此予以确认。 关于何海瑛是否应当赔偿张琳损失。本院认为，张琳一审提交的照片无时间、无地点，二审虽提交了出租前后对比照片，然其提交的出租后的照片时间为2018年5月3日，系在其2017年10月24日收回案涉房屋半年后所拍摄，无法证明案涉房屋毁损系因何海瑛的原因造成，加之张琳也未就修复案涉房屋所花费用进行举证，故虽其提交的水电气费表及与案外人的租赁合同能够证明案涉房屋确存在一定程度的空置，但仍无法证明房屋的空置与何海瑛的租赁存在关联，一审基于此对张琳主张何海瑛赔偿损失不予支持并无不当，本院予以维持。 关于张琳是否应当退还押金的问题。因张琳二审同意在何海瑛欠付的款项中抵扣其所支付的押金，本院对此予以确认，在抵扣押金后，何海瑛还应向张琳支付租金及滞纳金共计19407.44元（13436.3元+7521.14元-1550元）。 综上，上诉人张琳的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，然因张琳二审对何海瑛欠付租金数额表述产生变化，导致何海瑛欠付租金数额相应发生变化，本院对此予以变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初632号民事判决第三项“驳回张琳的其他诉讼请求。”； 二、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初632号民事判决第一项“何海瑛于判决生效之日起十日内向张琳支付欠付的2016年12月24日至2017年10月23日租金以及逾期支付租金违约金合计21471.14元；”为“何海瑛于本判决生效之日起十日内向张琳支付欠付的2016年12月24日至2017年10月23日租金以及逾期支付租金违约金合计19407.44元”； 三、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初632号民事判决第二项“何海瑛于判决生效之日起十日内向张琳支付逾期付款的利息，计算方式为：以21471.14元为基数，按照年息6%，从2017年10月24日计算至上述款项实际付清之日止；”为“何海瑛于本判决生效之日起十日内向张琳支付逾期付款的利息，计算方式为：以19407.44元为基数，按照年息6%，从2017年10月24日计算至上述款项实际付清之日止；”； 四、驳回张琳的其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费660元，均由上诉人张琳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年九月四日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹