广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16985号上诉人（原审原告，反诉被告）：叶世明，男，1963年4月1日出生，汉族，住广东省英德市。被上诉人（原审被告，反诉原告）：卢逸民，男，1988年9月13日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：巢福彪，广东启创律师事务所律师。上诉人叶世明因与被上诉人卢逸民房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初1786号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，现已审理终结。叶世明上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销第二项；2.改判支持叶世明一审的诉讼请求。事实和理由：一、叶世明将案涉房屋出租给卢逸民，双方签订《租用房屋合同》，约定租期为七年，叶世明收取卢逸民押金37500元（相当于三个月房租）。2019年12月，卢逸民单方面提出终止合同，依据合同约定，卢逸民违约，叶世明考虑到卢逸民态度诚恳、经营困难，便不追究卢逸民的违约责任没收全部押金，并同意宽限两个月给卢逸民用于搬迁等收尾善后工作。因此，卢逸民更加没有理由要求叶世明退还押金。二、案涉合同第四条约定：“乙方（卢逸民）在合约期满后加装的水电设施，地板砖，天花板，门窗等固定产物不得拆除及毁坏，原有的设施，如有损毁要修复完好，移交甲方（叶世明），否则押金不予退回。”而一审法院于2020年6月15日到涉案房屋取证调查时，地面深挖的两个大坑和后墙破拆的大洞均未修复，卢逸民存在违约行为。一审法院判决要求无过错的叶世明一方担责，属于判决错误。三、一审法院认定卢逸民于2020年1月份搬迁完毕，并将房屋闸门钥匙完好交回，该事实认定错误。事实上，在2020年1月30日前，卢逸民仅是搬离了工厂里的生产机械，仍留下大量的杂物、垃圾及一辆废旧车辆没有搬离，损坏的地面和砖墙也未修复，门前安装的汽车修理厂的招牌亦未拆除。经多次交涉后，卢逸民于2020年3月底才把杂物、车辆和垃圾清走。截止至2020年7月13日，卢逸民仍未修复损坏的地面和墙砖，也未将闸门所有钥匙交回给叶世明。综上所述，叶世明认为一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。卢逸民经本院依法传唤，未到庭陈述意见。2020年4月13日，叶世明向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.卢逸民补偿叶世明修复毁坏房屋的材料费、人工费及拖欠的房屋租金、水电费共计35545元；2.本案诉讼费用由卢逸民承担。叶世明在一审庭审中明确其第一项诉讼请求：卢逸民赔偿叶世明修复毁坏房屋的材料费、人工费共计10150元，支付拖欠2020年2-3月的房屋租金25000元、2020年1月的水电费395元，共计35545元。卢逸民提出反诉，请求判令：1.叶世明向卢逸民退还剩余押金12500元；2.叶世明向卢逸民退还租赁期间多收的水电费共计21415.8元；3.叶世明向卢逸民赔偿经营性损失6000元；4.本案诉讼费用由叶世明承担。一审法院经审理查明：案涉租屋是按照相关部门批准建设的商用临时建筑。2016年9月18日，叶世明与卢逸民签订《租用房屋合同》一份，约定：卢逸民向叶世明租赁新开村市场内二间石棉瓦房屋和后排简易钢瓦棚共计约1250平方米，租用时间从2016年11月1日起至2023年10月30日止，卢逸民预交押金37500元给叶世明，合约期满后，叶世明无息退还给卢逸民；租金付款方式：租金按每个月交付一次，先付租金后经营，从2016年11月1日至2023年10月30日止，每月租金12500元；租用期间，卢逸民要注意保护好原有的门窗水电设备、房屋瓦面，损坏要及时维修好，到合约期满后保持完好无损交回给叶世明，卢逸民自行装修的水电、地砖、天花板、门窗等不动产物，合同期满后不得拆除，如卢逸民到期违约视作押金不得退回。2019年12月1日，叶世明与卢逸民在《租用房屋合同》右上角空白处手写以下内容：经甲乙双方同意从2019年12月1日起终止本合同。甲方允许乙方使用本合同押金期限60天内搬迁即缓期至2020年元月30日止本合同作废无效。甲方叶世明，乙方卢逸民。叶世明提交的租金、水电费收据载明，电费的收费标准为1.3元/度，水费的收费标准为4元/吨。一审庭审中，叶世明与卢逸民一致确认以下事实：1.卢逸民的租金交至2019年11月30日，从2019年12月1日至2020年1月30日搬迁延缓期的租金从预收押金中扣除，即从押金中扣除25000元；2.卢逸民的水电费交至2019年12月，2020年1月的水电费未交给叶世明；3.卢逸民已于2020年1月底之前撤场，但退场时现场没有修复。证人陈某出庭作证称，其与卢逸民是朋友关系，卢逸民约在2019年1月17日左右已经全部撤场，其2020年4月份在卢逸民靠新开市场外面的档口洗车时被叶世明推搡辱骂。另，一审法院于2020年6月15日到案涉租屋现场勘查，确认租屋现场的地面有两个大坑、墙面有一个洞、门口有两个招牌未拆除。经一审法院协调后叶世明与卢逸民仍然无法就上述几处的修补拆除达成一致意见。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租屋是按照相关部门批准建设的商用临时建筑，叶世明与卢逸民签订的《租用房屋合同》及2019年12月1日的补充约定是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当依约履行各自的权利义务。关于双方提出的各项意见，一审法院综合评判如下：关于叶世明要求卢逸民赔偿修复毁坏房屋的材料费、人工费问题。一审法院于2020年6月15日到案涉租屋现场勘查，叶世明并未修复好房屋，其起诉的材料费、人工费均为自行估算，且卢逸民均不予认可；一审法院在庭审时和现场勘查时两次询问双方对修复毁坏房屋的意见，卢逸民同意修复房屋，但叶世明拒绝由卢逸民修复房屋，并在一审法院向其释明的情况下仍坚持上述诉讼请求；综上，鉴于案涉租屋并未实际修复，叶世明起诉的材料费、人工费尚未实际发生，且叶世明拒绝由卢逸民修复房屋，故叶世明的上述诉请，一审法院不予支持。叶世明可在自行修复后对实际发生的损失另行起诉。关于叶世明要求卢逸民支付2020年2月、3月的租金及2020年1月的水电费的问题。1、2020年1月的水电费395元，在庭审时卢逸民表示同意支付，一审法院予以确认。2、2020年2月、3月的租金问题。叶世明诉称由于卢逸民没有将案涉租屋向其移交，因此卢逸民需要承担超期的租金；卢逸民辩称其已于2020年1月底全部搬走并将钥匙还给叶世明，不应承担2020年2月、3月的租金。经查，卢逸民确实依据双方的约定于2020年1月底搬走租屋内的东西退租，至此，双方签订的房屋租赁合同已经终止，叶世明无权再向卢逸民主张租金，因此对叶世明的该诉请，一审法院不予支持；但根据《租用房屋合同》第四条的约定，到合约期满后，卢逸民须保持租赁物完好无损交回给叶世明。由于卢逸民并未清理垃圾和修复房屋，违反了合同约定，给叶世明再次出租案涉租屋造成了不便和损失，应承担一定的违约责任。因《租用房屋合同》第四条的约定的违约责任是：若卢逸民到期违约视作押金不得退回。故一审法院酌情将卢逸民的违约责任在押金退回时予以考虑，具体金额在下文论述卢逸民反诉叶世明退还剩余押金的诉请时阐述。关于卢逸民要求叶世明退还剩余押金12500元。叶世明辩称《租用房屋合同》约定的租期至2023年10月30日，卢逸民中途毁约，经营至2020年1月30日终止。由于订立合同时给了卢逸民装修免租期，且已言明若卢逸民中途退场则不享受装修免租期，所以免租期一个月零十二天应计付租金，抵扣租金后叶世明已无需退还押金给卢逸民。卢逸民对叶世明“中途退场则不享受装修免租期”的说法不予认可。经查，《租用房屋合同》上并未有“中途退场则不享受装修免租期”的条款，叶世明亦未举证证实双方有此约定，且卢逸民不予认可；另，卢逸民也并非中途擅自退场，而是与叶世明协商后，经叶世明同意退租，且2019年12月1日的补充约定中亦没有用押金抵扣装修免租期的约定；因此，一审法院对叶世明“中途退场不享受装修免租期”的说法不予采信。故剩余押金叶世明应退还给卢逸民，但结合前述卢逸民有一定程度违约，应承担相应的违约责任，一审法院酌情考虑卢逸民的违约责任后认定叶世明应退还押金10500元给卢逸民。关于卢逸民要求叶世明退还租赁期间多收的水电费共计21415.8元。经查，租赁期间叶世明是按照1.3元/度的标准收取电费，按4元/吨的标准收取水费。首先，商业用水用电和居民用水用电的计费标准是不同的，案涉租屋卢逸民是用于开汽车修理厂，不属于居民用电，卢逸民以居民用水用电的计费标准主张叶世明收取水电费标准过高的意见，一审法院不予采纳；从商业用电标准结合叶世明在水电安装、维护及损耗方面的花费，上述水电费收费标准并非过高，且卢逸民从2016年11月起就是以上述标准计付水电费给叶世明，之前也未对该标准提出过异议；叶世明亦举证证明该市场内的其他租户均采用该标准计付水电费，并未对卢逸民采用比其他租户更高的收费标准；综上，对卢逸民要求叶世明退还租赁期间多收的水电费的诉请，一审法院不予支持。关于卢逸民主张叶世明向其赔偿经营性损失6000元。由于卢逸民提交的证据不足以证明其有何经营性损失及损失金额，故对其该诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年7月3日作出如下判决：一、卢逸民自本判决发生法律效力之日起10日内支付2020年1月的水电费395元给叶世明；二、叶世明自本判决发生法律效力之日起10日内退还押金10500元给卢逸民；三、驳回叶世明的其他诉讼请求；四、驳回卢逸民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费344元，由叶世明负担340元，由卢逸民负担4元；反诉受理费398.95元，由叶世明负担104.95元，卢逸民负担294元。本院二审期间，叶世明向本院提交：叶世明出租其他商铺给卢逸民的交租凭证。拟证明自2019年12月至2020年9月份，卢逸民一直有缴纳该商铺的租金。叶世明认为，如果双方对于押金不予退还的事宜没有谈妥的话，卢逸民完全可以将该押金用于抵扣卢逸民另外承租商铺的租金，叶世明并没有以各种理由拒不退还押金。卢逸民未到庭发表质证意见。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对叶世明的上诉请求和理由，本院认定如下：关于剩余押金12500元应否退还的问题。叶世明上诉认为其与卢逸民协商一致，由卢逸民再使用场地两个月，押金全部无需退还。但从涉案《租用房屋合同》空白处手写内容“经甲乙双方同意从2019年12月1日起终止本合同。甲方允许乙方使用本合同押金期限60天内搬迁即缓期至2020年元月30日止”看，并无押金全部不予退还的意思表示，叶世明也未能举证证明其与卢逸民协商一致，故一审法院不予支持叶世明该主张，并无不当。关于叶世明上诉认为卢逸民于2020年3月底才搬离涉案场地，故应向其支付2020年2、3月份的租金的问题。从叶世明一审的陈述看，其已确认卢逸民于2020年1月底之前撤场，只是认为卢逸民退场时现场没有修复。故一审法院认为卢逸民已于2020年1月底搬离，不予支持叶世明要求支付2、3月租金的主张，并无不妥。至于卢逸民损坏房屋问题，应由卢逸民承担修复责任，鉴于卢逸民表示同意修复房屋，但在一审法院释明下叶世明仍然坚持赔偿的请求，且叶世明主张的修复费用尚未实际发生，故一审法院不予支持叶世明要求赔偿的主张，亦无不妥。至于叶世明二审提交的证据，与本案无关，本院不予采纳。综上所述，叶世明的上诉理由不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费688元，由上诉人叶世明负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年九月二十二日书记员  张 旭彭诗敏