北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终5156号上诉人（原审原告）：北京虾高兴体育文化有限公司，住所地北京市海淀区地锦路7号院14号楼2层201（B-11）。法定代表人：王奇，总经理。委托诉讼代理人：刘翠元，北京誉洲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京微庄园生态农业有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇北小营村745号。法定代表人：张颂明，总经理。委托诉讼代理人：郭毅，男，北京微庄园生态农业有限公司经理。委托诉讼代理人：刘晨，北京市地平线律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市昌平区马池口镇北小营村民委员会，住所地北京市昌平区马池口镇北小营村。法定代表人：李艳军，主任。委托诉讼代理人：吴宪红，女，北京市昌平区马池口镇北小营村民委员会委员。被上诉人（原审被告）：李宝合，男，1964年5月15日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审被告）：马秋珍，女，1956年8月15日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人北京虾高兴体育文化有限公司（以下简称虾高兴公司）与上诉人北京微庄园生态农业有限公司（以下简称微庄园公司）及被上诉人北京市昌平区马池口镇北小营村民委员会（以下简称北小营村委会）、李宝合、马秋珍合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初15882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虾高兴公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判北小营村委会、马秋珍、李宝合和微庄园公司赔偿我公司损失119万元或者依法发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清甚至错误，是造成判决结果错误的直接原因。1．一审法院酌定装修改造及设备设施费用为376000元错误。上诉人承租的餐厅、厨房、职工宿舍、中棚、水吧位置确定，结合装修范围、购买设备设施收据、在案证据和拆迁腾退档案能够确定损失范围。依据拆迁腾退档案能够确定的损失首先应以拆迁档案评估报告中确定的数额为准，无法确定的再由法院酌定；2．涉案房屋被拆迁之前并未提前告知虾高兴公司以及微庄园公司，所以，涉案房屋内全部固定设施、部分动产均未搬离。微庄园公司庭审中对此予以确认，一审法院认定在涉案房屋被拆除前虾高兴公司可以将部分物品搬离，但未认定哪些物品未搬离属认定事实不清；3．部分设备设施支出以现金方式结算并有收款人签章，结合视频、照片能够认定虾高兴公司的损失真实存在；4．广告宣传费用合作期限为五年，而虾高兴公司仅经营半年，未能获得收益；5．涉案房屋经过层层转租，增加了虾高兴公司审查涉案房屋产权性质及是否具备经营条件的难度，虾高兴公司的过错比例应该更低，承担30%过错更为合适；6．涉案院落仅有虾高兴公司和微庄园公司实际经营，相应停产停业损失、搬迁补助和搬迁奖励应由实际经营的虾高兴公司获得。二、一审法院适用法律错误，造成判决结果错误。一审法院认为部分设备设施支出仅提供收据佐证不足以证明其实际支出属适用法律错误。微庄园公司不同意虾高兴公司的上诉请求和理由，并上诉请求：撤销一审判决，改判驳回虾高兴公司的诉讼请求。事实和理由：1．一审法院认定双方之间名为合作，实为租赁与事实不符。依据双方协议约定以及实际履行情况，能够证明双方之间是合作关系，不是租赁关系，因为在租赁关系情况下，出租方不会在提供房屋的情况下，还提供免费设施设备和经营条件；2．房屋拆迁非微庄园公司所为，系双方不可预见，虾高兴公司应自行承担合作过程中的风险和损失；3．微庄园公司并不知晓涉案房屋无建设规划审批，不存在隐瞒事实的情况，对此微庄园公司和虾高兴公司都是受害者，即使承担责任，责任比例两公司应一致；4．虾高兴公司提供的装修和设施设备采购的相关证据虚假，一审酌情判决的376000元费用依据不足。虾高兴公司不同意微庄园公司的上诉请求和理由，坚持其上诉意见。北小营村委会辩称，同意一审判决。马秋珍、李宝合辩称，同意一审判决。虾高兴公司向一审法院起诉请求：1．判令北小营村委会、马秋珍、李宝合和微庄园公司支付我公司损失170万元；2．判令诉讼费由北小营村委会、马秋珍、李宝合和微庄园公司承担。一审法院认定事实：2017年8月21日微庄园公司（甲方）与虾高兴公司（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方将其所有的位于北京市昌平区北小营村（以下简称北小营村）745号（包括餐厅大厅、厨房部分面积、库房1间、职工宿舍16间）用于乙方项目使用。乙方支付甲方每年24万元房屋使用费，支付方式为年付，支付时间以签订合约当日为准，3个工作日内支付。乙方支付甲方每月钓虾项目10％的营业收入，支付方式为月付，支付时间为每月5号。甲方会员在乙方用会员卡消费的金额，当日对账。每周双方财务进行营业收入的核对，核对项目以收银小票虾高兴项目为准，按双方核对金额进行支付。甲乙双方合作期限暂定为五年，自2017年10月1日到2022年9月30日止。甲方按照合约内固定的经营场所提供给乙方经营，可使用面积按实际情况计算，乙方出资装修钓虾池及餐厅，并按合约规定支付甲方相关费用，乙方负责经营管理，甲方不参与经营与管理。甲方应于合同签约之日起负责提供参与合作的房屋场地等交给乙方装修改造和经营。甲方提供符合要求的消防、电力、用水、暖气、通讯等设施，适合于经营和施工装修等，水电通讯等费用按照政府收费标准计算。甲方保证对提供用于合作的场所具有使用权，保证没有影响合作的纠纷，否则承担因此造成的损失。协议外经营场所归属权为甲方所有，但提供给乙方使用，发生的相关费用按照甲方价格体系结算。甲方提供餐饮执照给乙方使用，但所发生的所有责任与甲方无关。乙方有权对协议内签订的使用面积进行装修、整体设计、改造等，但需提供具体施工时间表、设计图，并保证不破坏甲方基础建设的主体结构，保证施工过程安全，符合建筑改造、装修装饰的相关法律法规，并出资和负责施工。装修改造过程中出现的一切责任事故与甲方无关。乙方负责钓虾餐厅的管理经营，包括餐饮管理、营销管理、财务管理、员工聘用和解聘管理等。甲乙双方各自经营原有项目，互不干涉双方经营。甲方负责协议内以外的场所管理与经营，乙方负责协议内的场所管理与经营。乙方负责协议内经营项目的装修、改造、人员工资、推广、水、电、燃气、设备、采购等一切运营支出。甲方负责农场内一切经营支出，但不包括协议内乙方经营项目。合同期满，经甲乙双方确定终止继续合作的，相关不动产如设施、装修、门头、虾池等资产均归甲方所有，其余归乙方所有。合作期内因一方违约终止或双方协商终止合同的，除按协议应承担的违约责任外，其他仍按上述原则处理。2017年12月26日微庄园公司（甲方）与虾高兴公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方将微庄园中棚（中棚长约23．65米，宽约为9米，面积约为212．85平方）提供给乙方免费使用，乙方用于沙滩赶海项目等，甲方不参与项目的投资和管理。乙方宣传和经营期间均本着扩大甲方影响力宗旨。乙方签订合同之日起，负责整租范围内包括水、电、气、设施设备、装修、维护等相关费用与后续经营费用。甲方提供1间水吧用于乙方使用。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。使用时间2017年12月27日至2022年12月27日截止。上述协议签订后，微庄园公司将涉案房屋及场地交付虾高兴公司经营使用。双方均确认虾高兴公司实际使用的房屋面积超出了双方上述协议约定的房屋面积，超出部分微庄园公司未另行收取费用。关于虾高兴公司实际使用的房屋面积，双方的陈述不一致。虾高兴公司主张其在接收涉案房屋后对其实际使用的房屋及场地进行了装修改造，共花费823024．44元，购买了相应设备，进行了广告宣传，办理了商标注册等，虾高兴公司提交《北京宏硕国际装饰设计有限公司工程预算书》《清单》、收据、送货单、支出凭单、网页截图、微信转账记录、照片、《品质生活栏目专题制播合同》、视频等予以证明。其中《北京宏硕国际装饰设计有限公司工程预算书》由宏硕公司于2017年8月4日出具，显示工程地点位于微庄园，使用面积为362平方米，工程总价款为823024．44元。包括：拆改项目总金额为78236．6元；项目一餐厅总金额为229880．6元；项目二包间总金额为32298．24元，其中含墙顶地面涂刷、墙顶面墙友找平等项目；项目三厨房总金额为57472元，其中含墙顶地面涂刷、墙顶面墙友找平等项目；项目四电路改造项目总金额为143922元；项目五水路改造总金额为78735元；项目六委托外部采购总金额为202480元，其中含四人桌20640元、八人桌12800元、八人圆桌6400元、餐椅55000元、收银台8000元、木门13000元、木踢脚8640元、明装筒灯18400元、吊灯51200元、单眼鼓风灶8400元。《清单》由北京博润恒科贸有限责任公司出具，总金额为68800元，其中含四门冰柜4800元、冷藏展示柜5400元、冷藏工作台7200元、小冰柜3000元、单眼鼓风灶8400元、双眼煲仔炉1600元、三门蒸柜5200元、双层工作台4800元、四门碗柜3200元、排烟罩3500元、排烟风机2100元、净化器2600元、烤串排烟罩2100元、液化气集气4300元、三层工作台4500元、大厅排风系统3600元、安装费2500元。收据显示虾高兴公司于2017年8月4日向宏硕公司支付装修款823024．44元、于2018年1月20日支出阳光板及人工费8000元、于2018年2月7日支出不锈钢上风台面及排风设备款3800元、于2018年4月5日支出窗帘费用18000元、于2017年12月31日支出安装上下水管费用18000元、于2017年9月1日支出安装上下水管费用27000元、于2017年9月5日支出安装地源热泵、地暖费用80000元、于2018年1月9日支出海水制能管理器、海水盐类交换器、海水消毒器、氧气交换器、海水制能处理器、海水净化器费用146000元、于2017年10月4日支出海水制能管理器、海水盐类交换器、海水消毒器、氧气交换器、海水制能处理器、海水净化器、海水调试费用138500元、于2018年1月9日支出涨落潮控制器、造浪器、人工调试费用9500元、于2017年10月9日支出广告牌设计费、制作费及安装费共2万元、于2018年1月16日支出阳光板费用2320元。收据下方均加盖有收款单位的印章。另有2018年1月8日的收据一张显示因购买水泥、中沙支出1700元，收款人处由张伟签字。送货单显示因购买瓷砖、防浮木、木地板、电缆线等支出112580元、因购买防水材料、立邦涂料、防水布等支出40164元，并加盖有出售单位的印章。支出凭单显示为购买透水砖支出1350元、为购买防水材料支出4000元、为购买电磁阀支出534元、为办理“微钓馆”“微海滩”“虾高兴”等商标注册支出1050元、2800元，其中购买透水砖、防水材料、电磁阀的费用支出有相应的网页截图或微信转账记录予以佐证，办理商标注册的网页截图显示支出费用为1400元、1050元。网页截图显示为虾高兴公司因购买户外遮阳网、沙滩玩具、黄宝螺装饰、断电停电报警器等支出的费用，并显示微庄园大门门头下方安装有空气源热泵、钓虾馆上方安装有遮阳网，虾池上方安装有吊灯等。照片显示为装修过程及装修之后的大门、钓虾池等。《品质生活栏目专题制播合同》显示为虾高兴公司与《品质生活》栏目组于2018年7月18日签订，约定《品质生活》栏目组为虾高兴公司录制专题节目，费用为1万元，录制时间为2018年7月22日，预播时间为2018年8月4日，播出次数为6次。视频为《品质生活》栏目对虾高兴公司经营的项目进行了推广型宣传。微庄园公司主张：其庄园内所有主体结构没有隔断，其不可能让虾高兴公司拆除承重墙，保温层是原始建筑中已经存在的，整体建筑不具备增加保温层的条件；虾高兴公司提交的工程预算书中涉及的大厅、包间、上下水、电路改造等装修报价均高于市场价几十倍，不合常理；餐厅后厨面积不足百平米，工程预算书中提到的地面、墙面、吊顶均为102平方米，远远大于后厨面积，虾高兴公司并未对后厨进行装修；工程预算书中的电路改造费用高达143922元，一个百余平米的餐厅不需要安装289个暗线盒与电线铺装，明显不合常理，故对虾高兴公司主张的装修项目不予认可，仅认可虾高兴公司出资装修了钓虾池及餐厅，其中虾池为一大一小两个，用砖砌了四边约80cm左右的围墙，大虾池约长5-6米，宽4米左右。小虾池长4-6米，宽4米左右，前台用渔网、吊顶装饰了一下，餐厅上方安装了几盏灯，对餐厅进行了部分软装修，另外在中棚中增加了沙子和一个无纺布宣传背板，虾高兴公司制作的广告牌系在其已经制作的广告牌基础上加了一层宝丽布，花费大概400元，除此之外，虾高兴公司使用的全部是其装修的设施设备。微庄园公司提交光盘两张予以证明，并申请证人代某、万某出庭予以证实。其中一张光盘显示微庄园大门处立有“微庄园总平面图”的大广告牌，大门门头上有“微庄园乡村美食”的广告牌。另一张光盘显示为包间、餐厅、钓虾池、后厨装修后的状况，其中后厨墙面及地面均贴有瓷砖，包间吊顶均为石膏板等。证人代某出庭陈述称其于2015年至2016年为微庄园公司进行装修，包括室内卫生间、厨房改造、户外的廊架、鱼池、灶台、钢架等，后厨在装修时墙面及地面均贴有瓷砖，不能粉刷，后厨部分由其改造，其去装修时后厨已经装修好了正在使用，吊顶是铝板的不需要找平，大厅可以粉刷的墙面只有三面，没有隔断墙。证人万某出庭陈述称其自微庄园公司开业至停业一直为微庄园公司进行装修，改造了厨房、卫生间、中棚的地面、洗澡间，自2016年至2017年间，其为微庄园公司改造了两个洗澡间，在进门院子的右边北角，原来为一个房间，其给中间隔开贴了瓷砖、做了水电，为中棚铺设了吸水砖，后面挖了一个鱼池，改了下水，2018年后改装了厨房，在2017年8月、9月份左右，其在为微庄园公司装修中棚时认识了虾高兴公司的人员，虾高兴公司当时也正在进行装修，虾高兴公司认为其报价太高故双方未能合作，关于电路改造，其认为微庄园公司的大厅大概需要100个工，500平方米的面积无需设置289个电源面板插座。虾高兴公司认可微庄园公司大门处的广告牌为微庄园公司所做，但主张门头上的广告牌为其所做，对光盘显示的装修情况真实性认可，但主张录像未录全面，坚持主张其对《北京宏硕国际装饰设计有限公司工程预算书》中的装修项目均进行了装修。另查，涉案房屋所在的土地为北小营村的集体土地，土地类别为建设用地。经双方确认，涉案房屋所在的土地系马秋珍自2003年从北小营村委会处承租，后转租给徐春平担任法定代表人的北京山水天成庄园园林公司，北京山水天成庄园园林公司又将涉案土地转租给微庄园公司，涉案土地上的房屋建设均未经相关部门审批。涉案房屋于2018年10月全部被拆除。2018年12月25日北小营村委会（甲方、腾退人）与马秋珍（乙方、被腾退人）签订两份《腾退解约补偿补助协议》，其中一份约定：鉴于乙方向甲方村集体承租／承包位于北小营村的土地／房屋及其附属物。现甲乙双方协商一致，同意自本协议签订之日起解除与村集体就上述土地／房屋相关的全部法律关系，并就腾退补偿事宜达成协议如下。腾退房屋及附属物面积2673．95平方米，四至为西至村道、东至村道、南至天弘苑、北至村道。乙方将上述土地内全部地上物交予甲方拆除，并由村集体收回土地。鉴于乙方将全部地上物交予甲方拆除并解除承租／承包合同、腾退土地，甲方同意按双方协商价格向乙方支付以下补偿款：被腾退非住宅房屋的腾退补偿款1707595．4元、被腾退附属物的腾退补偿款1351144元、停产停业综合补助费：经认定的经营面积为2139．16平方米，该项补助费为1069580元，搬迁补助费：经认定的腾退房屋建筑面积为2673．95平方米，该项补助费为66848．75元、其他：资产111670元、林勘1664562元、搬迁奖励298570．01元。另一份《腾退解约补偿补助协议》约定：腾退房屋及附属物面积为209．25平方米，甲方同意支付乙方被腾退非住宅房屋的腾退补偿款93213．2元。法院向镇人民政府调取的营业执照、增值税纳税申报表、《北京市非住宅房屋腾退估价结果通知单》、房屋平面图等拆迁资料显示：停产停业补助费系针对北京金酒花商贸中心昌平分部所做的补偿；2010年前所建房屋的装修、设备、附属物补偿款为1351144元，其中装修部分为214987元，设备附属物部分为1136157元；2010年至2013年所建房屋的装修、设备、附属物补偿价为2545元，其中装修部分为0元，设备附属物部分为2545元；被拆迁房屋为28栋，估价结果通知单上未注明装修、设备及附属物分别为哪栋楼的装修及设备。2019年5月9日、5月10日北小营村股份经济合作社通过银行转账方式分两笔共支付马秋珍腾退补偿款6363183．36元。2019年5月9日马秋珍、李宝合为北小营村股份经济合作社出具支出凭单，写明其二人领取解约补偿6363183．36元。庭审中，经询，虾高兴公司明确表示因估价结果通知单上未体现其装修的损失，故其要求微庄园公司按照其实际投入对其损失予以赔偿。一审法院认为，关于虾高兴公司与微庄园公司所签协议的性质问题。双方签订的协议虽名为合作协议，但双方具体的法律关系应从双方协议的具体内容予以考察。根据《合作协议》和《补充协议》的内容，微庄园公司将北小营村745号院餐厅大厅、厨房部分面积、库房1间、职工宿舍1间及中棚提供给虾高兴公司作为项目使用，虾高兴公司支付微庄园公司每年24万元房屋使用费并支付微庄园公司每月钓虾项目10％的营业收入。虾高兴公司负责经营管理，微庄园公司不参与经营管理，虾高兴公司负责协议内经营项目的装修、改造、人员工资、推广、水、电、燃气、设备、采购等一切运营支出，微庄园公司负责农场内的一切经营支出，但不包含协议内虾高兴公司的经营项目。协议并未显示双方具有合作经营的关系，并未约定双方关于利润分配、责任分担的相关内容，故微庄园公司关于双方协议为合作经营协议的抗辩意见，依据不足，法院不予支持。根据双方协议的内容，法院认定双方形成的实为租赁关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。微庄园公司与虾高兴公司签订的《合作协议》《补充协议》虽系双方真实的意思表示，但根据法院查明的事实可知，涉案房屋的建设均未经相关部门合法审批，故根据上述规定，微庄园公司与虾高兴公司就涉案房屋的租赁事宜达成的《合作协议》《补充协议》因违反法律的强制性规定应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虾高兴公司在承租涉案房屋后按照双方合同约定根据其生产经营所需对涉案房屋进行了装修改造，并购置了部分设施设备用于经营，现涉案房屋已全部被拆除，合同未能继续履行，虾高兴公司因装修改造及购买设施设备支出的费用属于虾高兴公司因合同无效造成的损失，应当根据虾高兴公司与微庄园公司的过错程度由双方予以分担。因微庄园公司在应当知道涉案房屋无相应审批手续的情况下，仍将房屋出租给虾高兴公司进行装修改造并用于生产经营，现双方合同未能继续履行，虾高兴公司未能继续使用涉案房屋进行生产经营，故微庄园公司应对此承担主要责任。虾高兴公司作为从事生产经营活动的经营者，在签订合同前未对涉案房屋的产权性质及涉案场地是否具备经营条件进行严格审查即签订合同并对涉案房屋进行装修改造，其自身亦存在一定过错，应承担次要责任。法院根据诚信原则，考虑双方的过错程度及双方签订合同后的履约情况，酌情判定由微庄园公司承担60％的责任，由虾高兴公司承担40％的责任。关于虾高兴公司的损失数额问题，因涉案房屋已全部被拆除，不再具备鉴定的条件，而马秋珍与北小营村委会签订的《腾退解约补偿补助协议》及法院调取的《北京市非住宅房屋腾退估价结果通知单》均不能显示虾高兴公司实际的装修改造损失及设施设备损失，虾高兴公司亦不主张按照拆迁评估的结果考量其实际损失，故对虾高兴公司主张的损失由法院结合虾高兴公司进行装修改造及购买设施设备的实际投入酌情予以认定。关于虾高兴公司主张的各项损失，法院认定如下：一、装修改造及设施设备费用。关于虾高兴公司实际支出的装修改造费用，虾高兴公司提交了《北京宏硕国际装饰设计有限公司工程预算书》、收据、照片、视频、网页截图等予以证实。而微庄园公司提交的光盘可以显示涉案房屋的后厨墙面及地面均贴有瓷砖，包间吊顶均为石膏板，不存在后厨水泥砂浆抹灰、刷漆及包间顶面找平、刷漆的装修项目，而虾高兴公司提交的《北京宏硕国际装饰设计有限公司工程预算书》则显示在厨房及包间装修时存在上述装修项目，该工程预算书显示的装修项目明显与涉案房屋的实际装修状况不符，不足以采信，且关于其实际支出的装修费用，虾高兴公司仅提交收据一张亦不足以证明其实际支出的装修费用为823024．44元，故虾高兴公司提交的证据不足以证明其实际支出的装修费用为823024．44元，但其提交的照片、视频、网页截图显示其确实对涉案房屋的钓虾池、餐厅、中棚进行了装修，微庄园公司亦认可虾高兴公司对钓虾池、中棚及餐厅的部分进行了装修，故对虾高兴公司主张的装修改造费用由法院结合其提交的证据并考虑本案的实际装修情况酌情予以确定；关于虾高兴公司主张的设施设备费用，对于其中的部分设施设备，虾高兴公司仅提交了收据予以佐证，不足以证明其实际支出的设施设备费用，但其提交的照片、视频显示其确实购买了相应的设施设备用于钓虾项目的经营，故对该部分设施设备由一审法院结合虾高兴公司提交的证据并考虑本案的实际情况酌情予以认定，对其中可移动的物品，因虾高兴公司在涉案房屋被拆除前可将该部分物品搬离，故对该部分物品的损失法院不予认定。综合以上，对虾高兴公司主张的装修改造及设施设备费用法院酌情确定为376000元。二、广告宣传费用。虾高兴公司虽支出了广告宣传费用，但双方签订的协议并未对广告宣传作出相应约定，且虾高兴公司提交的视频显示《品质生活》栏目组已对其经营的项目录制了节目并进行了推广型宣传，虾高兴公司在涉案场地实际进行了经营，亦因广告宣传获得了一定收益，故对虾高兴公司主张的广告宣传费用1万元法院不予认定。三、商标注册代办费用。虾高兴公司提交的证据虽显示其支出了商标注册代办费用，但其提交的支出凭单与网页截图显示的费用金额不一致，且上述证据不足以证明其申请注册的商标与涉案房屋有关，故对虾高兴公司主张的该笔费用法院不予认定。四、停产停业、搬迁补助及搬迁奖励损失。虾高兴公司主张的上述费用并非支付给虾高兴公司的补偿，其与微庄园公司签订的《合作协议》《补充协议》均属无效，其主张的上述费用并非因合同无效造成的损失，且其明确表示其系依据实际投入的损失主张赔偿，并非依据腾退补偿协议要求微庄园公司支付拆迁补偿款，故对其要求的上述费用，缺乏依据，法院不予支持。按照法院确定的责任比例，微庄园公司应赔偿虾高兴公司各项损失共计225600元。虾高兴公司诉讼请求过高的部分，依据不足，法院不予支持。因北小营村委会、李宝合、马秋珍与虾高兴公司均不存在直接的合同关系，故虾高兴公司要求北小营村委会、李宝合、马秋珍赔偿其损失的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。微庄园公司与其合同相对方的争议，微庄园公司可另行解决。李宝合经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，法院依法缺席审理。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、原告北京虾高兴体育文化有限公司与被告北京微庄园生态农业有限公司于二○一七年八月二十一日签订的《合作协议》及于二○一七年十二月二十六日签订的《补充协议》无效；二、被告北京微庄园生态农业有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京虾高兴体育文化有限公司损失225600元；三、驳回原告北京虾高兴体育文化有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于合同的性质和效力，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，虾高兴公司与微庄园公司签订的《合作协议》及《补充协议》约定，微庄园公司提供餐厅大厅、厨房部分、库房、职工宿舍等场所及餐饮执照给虾高兴公司经营使用，虾高兴公司按合约规定支付微庄园公司相关费用；虾高兴公司负责经营管理，微庄园公司不参与经营与管理，据此，双方间法律关系不具有合作合同共担风险的法律特征，应定性为租赁合同关系，微庄园公司对合同性质的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于涉案房屋未取得建设规划审批手续，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，虾高兴公司与微庄园公司签订的《合作协议》及《补充协议》无效。一审法院对此认定正确，本院予以确认。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，虾高兴公司依据合同约定对涉案房屋进行了装修改造和购置设备，因租赁合同无效，且在涉案场地被拆迁腾退后已无法利用，双方应当按照导致合同无效的过错分担现值损失。微庄园公司作为出租人负有提供可供承租人经营使用的合法房屋的义务，现涉案房屋无规划审批手续，且已拆迁腾退，微庄园公司应对合同无法履行所造成的损失负有主要责任，一审法院酌定双方责任分担并无不当，微庄园公司及虾高兴公司的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于装修改造及设备设施损失，根据查明事实，虾高兴公司虽对涉案房屋进行部分装修改造，但其对所提供装修项目明显与实际装修状况不符等问题未能作出合理解释，其提交的证据亦不足以证明装修实际支出为823024．44元，在相应装修改造已被拆除，且未能在拆迁腾退相关协议内予以体现和认定的情况下，一审法院依据查明的事实酌定的装修改造及设备设施损失费用数额合理，本院予以确认。关于涉案房屋内可移动物品损失，虾高兴公司未能证明在涉案房屋被拆除前非因其公司原因未能将该部分物品搬离；关于广告宣传费用，属于正常营销支出，虾高兴公司亦实际获得了节目播出的效应；关于商标注册代办费，虾高兴公司所提交费用支出凭单与网页截图显示的费用金额不一致，且并非涉案房屋租赁合同无效造成的直接损失；关于停产停业、搬迁补助及搬迁奖励损失，虾高兴公司非《腾退解约补偿补助协议》的补偿对象，且该损失并非涉案房屋租赁合同无效造成的直接损失。因此，一审法院对上述损失及费用主张不予支持正确，本院予以维持。关于虾高兴公司要求北小营村委会、李宝合、马秋珍赔偿损失的主张，因上述主体并非合同相对方，故其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，北京虾高兴体育文化有限公司、北京微庄园生态农业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由北京虾高兴体育文化有限公司负担7755元（已交纳），由北京微庄园生态农业有限公司负担12345元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 范 磊审 判 员 朱文君二〇二〇年九月十七日法官助理 郭仁鑫法官助理 张进中书 记 员 刘芳芳