陕西省延安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕06民终1123号 上诉人（原审被告）：王沫。委托诉讼代理人：李祎，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘宁。委托诉讼代理人：徐郡。原审第三人：魏士强。上诉人王沫与被上诉人刘宁、原审第三人魏士强案外人执行异议之诉一案，不服陕西省志丹县人民法院（2019）陕0625民初2304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王沫及其委托诉讼代理人李祎、被上诉人刘宁及其委托诉讼代理人徐郡到庭参加了诉讼，原审第三人魏士强经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。  王沫的上诉请求：1. 撤销志丹县人民法院作出的（2019)陕 0625 民初 2304 号民事判决书中第一项判决内容，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对关键事实认定存在严重错误。1. 被上诉人与魏士强签订的《房屋买卖合同》系双方恶意倒签而产生，既不具有真实性，也不属于合法有效合同。该《房屋买卖合同》约定条款中，存在多处与被上诉人与魏士强在吴起县法院执行异议审查期间的调查笔录和其实际行为相矛盾之处。如按照协议内容，双方债务应予抵消。然而，被上诉人在签订了所谓的《房屋买卖合同》后，又再次以民间借贷为由，于2019年6月28日在吴起县人民法院洛源法庭将魏士强、田某某（魏士强之妻）起诉，要求偿还借款本息；且被上诉人在执行异议笔录中自认。但被上诉人又于2019年7月24日自愿申请撤诉，被上诉人此举与常理严重不符。2.截止吴起县人民法院查封时，被上诉人根本没有占有涉案房屋。被上诉人与魏士强已多次自认未占有或交付房屋，且截止执行异议审查时，魏士强也并未向被上诉人交付房屋或交付钥匙。其行为不符合《执行异议规定》第二十八条第二款之规定，即在人民法院查封前未合法占有该不动产。3、一审判决错误混淆不能办理产权证书与无法过户之间的概念。在本案中，涉案房屋虽不具备办理《物权法》上权利证书的条件，但仍具有办理房屋实际使用者变更登记的条件。如依照一审法院认定的不能办理过户登记，则涉案房屋仍应为齐艳富所有，而非魏士强。二、一审判决对关键证据存在严重的认定错误。涉案房屋系魏士强与田某某婚内共同财产，对房屋的处置应当由其二人共同同意并签署相关协议。而《房屋买卖合同》在内容上并无田某某的署名，并且在吴起县法院执行异议审查期间，被上诉人也未提交魏士强妻子田某某的追认证明。直至一审庭审过程中，被上诉人才提交田某某的追认证明。三、一审判决超出被上诉人诉请范围，违反法律规定。一审法院在判决中并未认定案涉执行行为是否存在法定错误，而被上诉人的诉请中也不包含停止执行行为，一审法院却错误判决“不得执行涉案房屋”，显然是超出诉请范围的判决事项，违反了相关民事诉讼法律规定。四、被上诉人通过其民间借贷案由的诉讼行为，再次明确其与魏士强之间仍为民间借贷关系，其所享有的系普通债权，不具有物权上的优先性。而数个普通债权之间并无法定的优先性，其虽然起诉主张债权后又撤诉，但这也是其对自身诉讼权利的行使，由此而要求享有特定的物权优先性，没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律不当、重要证据认定存在错误、判项超出诉请范围，贵院应在查清事实后依法改判，或发回重审。刘宁辩称：一、答辩人与原审第三人以物抵债事实清楚、程序合法，理应受到法律保护。 原审第三人拖欠答辩人借款本金共计30万元、利息15万元，总计45万元，答辩人多次向原审第三人催要，在原审第三人无法用现金偿还的情况下，同意以其位于吴起县XX小区XX号楼XX单元XX室房屋作价45万元抵偿借款本息。2019年2月1日（腊月二十七），答辩人和原审第三人共同签订了《房屋买卖合同》一份，并于签订合同当日，将房屋正门及侧面钥匙、房屋原始转让手续及凭证交付答辩人。当日，原审第三人提出因个人原因希望能将房屋借住两月，因此，合同将交付日期约定于两个月后。后原审第三人因病一直未将个人物品搬离，寄存于该房屋中。二、答辩人虽然以借贷形式提起过诉讼，但这是基于法院工作人员对答辩人提出房屋是否能够正常保全而做出错误解答而导致的，并不能因答辩人的起诉行为否定以房抵债事实的客观存在。答辩人认为，虽然王沫提起了诉讼，并申请了保全，但答辩人与原审第三人对房屋的折抵和交付在前，依据相关法律，完全可以排除王沫对该房屋的强制执行。三、涉案房屋在签订《房屋买卖合同》时，已经交付，该房屋至今无法过户并非答辩人主观原因导致，也不影响答辩人对涉案房屋的实际权力。涉案房屋在签订《房屋买卖合同》时，原审第三人已经向答辩人交付正门钥匙1把，侧门钥匙1把，意味着答辩人已经对该房屋享有实际上占有和控制的权利，只是由于第三人寄存私人物品和短期借住的原因，致使吴起县法院在保全和执行时误以为该房屋并未实际交付。至于是否可以办理过户的问题，一则是因为涉案房屋系原审第三人转让吴起县采油厂职工的福某某，无法办理房屋所有权证书；二则是由于合同签订后，原审第三人一直怠于履行过户的配合义务，最终导致该房屋未实际过户到答辩人名下，但依据相关法律规定，是否办理过户并不影响答辩人对该房屋的实体权利。答辩人的现有条件足以排除上诉人对该房屋的强制执行。四、原审第三人妻子的追认行为，符合法律规定，应当予以确认。答辩人与原审第三人签订《房屋买卖合同》的行为，即使该合同没有原审第三人配偶签字，从表见代理的角度讲，原审第三人也有权利签订《房屋买卖合同》。五、一审法院判决，并未超出答辩人的一审诉求范围，符合相关法律规定。一审判决结果其实是对一审诉求准确性予以确认。因此一审法院判决，并未超出答辩人的一审诉求范围，符合相关法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由并不成立，请求二审人民法院，依法驳回上诉请求，维持原判。魏士强未到庭，但提供了书面答辩意见。内容如下：一、答辩人在一审中已经向志丹县人民法院提交了答辩状1份及身份证复印件1份，一审答辩状事实我予以认可。二、现就被答辩人王沫上诉补充答辩如下：1.上诉状称：《房屋买卖合同》系被上诉人与魏士强恶意倒签而产生。对此毫无证据推断猜测的说法答辩人不认同，事实上，答辩人确实欠刘宁欠款，但由于资金回笼缓慢，无法还请借款，商定用三笔借款本息抵房款，于2019年2月1日在答辩人家中签订了《房屋买卖合同》，答辩人签收了三笔借款本息抵房款的手续证明。2.上诉状称：截至吴起县人民法院查封时，被上诉人根本没有占有涉案房屋。合同约定两个月之内交房，合同签订后，我就回河南。3月份来吴起后，刘宁让我交房，我给了1万元，算租房费用。后我由于个人原因回河南。承诺4月底交房。到法庭后，才知道王沫已经申请财产保全查封了房子。没有交房是因为我个人原因。刘宁向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2019）陕0626民初1107-1号民事裁定书，解除对吴起县XX小区XX号楼XX单元XX室房屋的查封；2.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年9月5日、2016年7月20日、2016年8月5日，第三人魏士强分三次从原告及原告亲属处共借款本金300000元，用于生意周转。由于第三人魏士强无法偿还借款本息，2019年2月1日原告与第三人魏士强经协商，第三人魏士强同意以其转让自购的位于吴起县XX小区XX号楼XX单元XX室房屋折价450000元抵债原告借款本息。当日双方签订《房屋买卖合同》1份，三笔借款本息抵房款收据1份，第三人魏士强向原告交付了房屋的钥匙及有关该房屋的全部手续。由于第三人在吴起县还有遗留事务未处理完，故暂借住该房屋。2019年6月17日，被告王沫以民间借贷纠纷为由将被告魏士强、田某某以及担保人徐宁诉至人民法院，被告王沫向人民法院提出财产保全申请，请求查封吴起县XX小区XX号楼XX单元XX室房屋，2019年6月28日吴起县人民法院作出（2019）陕0626民初1107-1号民事裁定书，裁定将上述房屋查封。2019年7月3日，原告刘宁向吴起县人民法院提出执行异议，要求依法撤销吴起县人民法院（2019）陕0626民初1107-1号民事裁定书。吴起县人民法院经审查，驳回原告刘宁的执行异议，遂原告诉至吴起县人民法院提出前列诉讼请求。后因本案被告系吴起县人民法院民事审判庭庭长马东叶胞妹，故原告提出回避申请，吴起县人民法院请示延安市中级人民法院指定管辖。2019年9月2日，延安市中级人民法院作出（2019）陕06民辖12号民事裁定书，裁定本案由志丹县人民法院审理。另查明：第三人魏士强妻子于2019年7月8日追认魏士强与原告签订的《房屋买卖合同》，其对此合同予以认可。一审法院认为，原告和第三人魏士强在吴起县人民法院查封涉案房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同；原告也已经合法占用该不动产且以借款本息450000元抵消所有购房款；涉案房屋系第三人购买延长油田股份有限公司吴起采油厂职工齐艳富的职工福某某，无法办理房屋所有权证书，故原告和第三人至今未办理房产过户手续并非原告主观原因所致。原告刘宁要求解除涉案房屋的查封，不属于本案执行异议之诉的审理范围。综上所述，原告的诉讼请求于法有据，本院依法对原告的诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥》的解释第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第（一）项、第八条第一款、第二十八条规定，判决如下：一、不得执行位于吴起县XX小区XX楼XX号楼XX单元XX室；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8050元，由被告王沫负担。二审中，刘宁向法庭提交了田某某的证明一份。欲证明一审提供的知情同意证明上没有按手印田某某是知情的。王沫要求对方提交邮寄证明，对证据本身三性均不予认可，真实性田某某始终未参与本案诉讼，也无可比对的签字等对比样本，无法确定该证据的真实性。合法性如田某某未被列为本案当事人，则其对案件事实的陈述属于证人证言，其应出庭作证，在无法定事由的情形下，其不出庭所出具的书面材料不具有合法性，因该证据既无合法性，也不能确保真实性，则也不具有关联性，并且田某某按法律依据即便有追认也已过法律追认时效。刘宁亦向法庭当庭提交了邮寄照片，王沫认为该邮寄单上显示的是邮寄人是魏先生，没有显示全称姓名，无法证实是魏士强本人，且无法证明内部邮寄文件为田某某出具的证明，真实性、合法性、关联性不认可。经审查，田某某的证明无法核实其真实性，故对此不予采信。本院认为，本案的争议焦点是：刘宁对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 审理查明，魏士强从刘宁及其亲属处共借款本金30万元。后因魏士强无法偿还借款本息于2019年2月1日与刘宁协商将案涉房屋以 45万元抵债，当日双方签订《房屋买卖合同》，但房屋未实际交付仍由魏士强占有该房屋。2019年6月17日，王沫以民间借贷纠纷为由将被告魏士强、田某某以及担保人徐宁诉至人民法院，王沫向人民法院提出财产保全申请，请求查封案涉房屋，遂吴起县人民法院作出（2019）陕0626民初1107-1号民事裁定书，裁定将案涉房屋查封。本院对一审法院查明的事实予以认可。针对本案中以物抵债的事实性质，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记“之规定，本院认为上述规定仅限于为购买不动产而成立的合法、有效的书面买卖关系不应包括以物抵债协议，因为该规定是为了保护买受人基于合法、有效的买卖合同，已实际占有，支付合理价款，非因买受人自身原因未办理过户登记所形成的物权期待权，而以物抵债协议的目的仍然是为消灭债权债务关系。故这两种法律关系在本质上是有区别的，且本案中王沫与魏士强的借贷关系亦是在刘宁与魏士强以物抵债协议之前发生，故根据债权平等的原则本案中认定以物抵债协议不应认定为符合上述规定中的合法有效的书面买卖合同。同时根据刘宁当庭陈述案涉房屋仍然由魏士强居住，其虽然有该房屋钥匙但并未实际占有，该事实亦不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之要求。而金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合全部上述规定的权利才能排除强制执行，本案中被上诉人刘宁的主张结合已查明的事实无法证明其享有足以排除强制执行权益。综上，上诉人王沫的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销陕西省志丹县人民法院（2019）陕0625民初民初2304号民事判决；二、驳回被上诉人刘宁的诉讼请求。一审案件受理费8050元，二审案件受理费8050元，均由被上诉人刘宁负担。     本判决为终审判决。  审  判  长   周 海 龙审  判  员   李 欣 南审  判  员   樊    宁 二〇二〇年九月二十一日 法 官 助 理   刘 丹 媛书   记  员  王    霞 1