江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5359号上诉人（原审被告）：杨海玉，女，1972年3月18日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王立，江苏衡鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文慧，江苏衡鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：袁萌，女，1961年2月28日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：侍仪，男，1987年11月23日生，住南京市鼓楼区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：马贻颖，江苏融鼎律师事务所律师。上诉人杨海玉因与被上诉人袁萌、侍仪房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法由审判员白文虎独任审理。本案于2020年7月14日公开开庭，上诉人杨海玉及其委托诉讼代理人王立、唐文慧，被上诉人袁萌及其与侍仪委托诉讼代理人马贻颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨海玉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。本案租赁期限应至2020年7月31日届满。2020年4月7日，上诉人虽接到一审法院电话，但并不知道诉讼内容即为本案的租赁纠纷，于2020年4月14日才收到法院的正式传票。故2020年4月8日支付房租的行为与2020年4月7日电话通知并无直接因果关系。且上诉人已证明根据双方交易习惯可以默认的方式表示承诺。被上诉人袁萌收到转账后未提出任何异议，也没有通过支付宝或其他方式再返还给上诉人，直到一审开庭才提出要返还给上诉人。据上，上诉人已交付了半年租金，后一审诉讼中，被上诉人才不认可上诉人交付了租金。一审法院对此认定错误。另有，上诉人2020年4月8日转账的16000元，金额与以往交付的半年房租是一致的，且上诉人以往的租金交付方式也是通过微信或支付宝，符合双方之间的交易习惯。故上诉人有理由相信袁萌、侍仪已默认同意续租半年。二、疫情期间应当减免上诉人2-3个月租金。根据《南京市中级人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产案件的若干意见》第7条规定，出租人与承租人因疫情影响就租期顺延、租金支付等问题发生纠纷，协商不成的，法院应考虑是否适用不可抗力与情势变更的相关法律规定，并依照公平原则予以处理。疫情期间，上诉人的案涉店铺系实体经营，因为被上诉人的原因，上诉人没有营业执照无法办理复工证，于2020年4月5日居委会不再查复工证明才开店经营。由此造成的损失应由双方承担。一审法院既认定双方是在2020年1月31号以后的租赁关系是不定期租赁，又认为2020年1月31日以后，是房屋占用使用费，自相矛盾。而上诉人自2020年1月31日至今，都是正常的连续的做着经营服装的业务，双方并没有为租金和迁让问题发生任何的矛盾。综上，请求支持上诉人的上诉请求。袁萌、侍仪辩称：上诉人的上诉无事实和法律依据。1.上诉人认为2020年1月31日之后还存在租赁关系，与事实不符。从被上诉人一审提供的人民调解协议书可以看出，被上诉人早在2017年7月就要求上诉人搬出涉案房屋。被上诉人认为双方之间是房屋借用关系，只是希望上诉人早点腾空房屋，故其未提起上诉。2.一审法官以及书记员核实过，2020年4月7日已经电话通知上诉人，并将双方之间引起诉讼原因以及双方当事人的信息透露给了上诉人，上诉人却说无因果关系，明显与事实不符。3.在被上诉人明确要求上诉人搬出房屋之后，上诉人通过支付宝转账所谓的租金，被上诉人并不认可系租金，上诉人利用被上诉人年纪偏大，不太会使用支付宝之类的软件，另外利用了支付宝转账后无法退回的缺陷，强行认为支付金钱就等于租赁关系继续存在，与事实相悖。上诉人认为疫情期间应当减免租金的上诉理由，无事实和法律依据，双方之间的矛盾早在2017年就已出现，2019年还因此到了派出所，均发生在疫情以前，和疫情没有任何关系。据上，请求驳回上诉人的上诉请求。袁萌、侍仪向一审法院提出诉讼请求：判令杨海玉迁出南京市鼓楼区房屋；判令杨海玉支付房屋使用费（使用费自2020年2月1日起按7万元／年标准计算至实际迁出之日止）；本案诉讼费用由杨海玉承担。一审法院认定事实：袁萌系南京市下关区吉祥外贸服装店（以下简称吉祥外贸服装店）登记的经营者，吉祥外贸服装店经营范围为服装零售，经营场所位于南京市鼓楼区即案涉房屋，该房屋建筑面积35.03平方米，登记所有权人为袁萌、侍仪（袁萌儿子）。袁萌与杨海玉相识多年。自2011年8月起，杨海玉作为吉祥外贸服装店实际经营者租用案涉房屋从事服装零售，双方未签订书面租赁合同。袁萌和杨海玉一致确认，杨海玉前期按24000元／年支付房租。2017年7月后，按32000元／年支付。双方一致确认，2011年8月至2020年1月31日期间的租金已支付完毕。因案涉房屋面临拆迁，袁萌要求收回出租房，杨海玉不同意，双方产生争议，杨海玉报警要求处理。2019年10月12日，经南京市鼓楼区热河南路街道人民调解委员会驻二板桥派出所人民调解工作室调解，双方达成调解协议：袁萌恢复水电供应；袁萌要求杨海玉近期另找房经营；双方承诺至2020年1月31日止因政府拆迁需要解除口头协议。2020年1月14日，双方又一次报警，经调解双方再度达成协议：一是袁萌同意恢复水电；二是袁萌要求杨海玉近期找房经营；三是房租交至2020年1月31日。2020年4月7日，一审法院电话通知杨海玉应诉，次日即2020年4月8日，杨海玉通过支付宝向袁萌转账支付16000元。本案庭审中，袁萌要求现金退还16000元，杨海玉不同意接收。经一审法院释明，杨海玉确认，该16000元，不要求在本案中一并处理。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，杨海玉自2011年8月起租用案涉房屋，未签订书面合同，袁萌系案涉房屋共有产权人，其有权出租房屋，袁萌与杨海玉之间成立不定期租赁合同关系。袁萌是否有权要求杨海玉迁出、租金或房屋使用费的计算标准，是本案的两个主要争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2019年10月，袁萌作为出租人向承租人杨海玉提出解除合同，双方因此产生争议，经派驻人民调解委员会调解，达成调解协议，根据调解协议内容，可以认定，双方之间的不定期租赁合同于2020年1月31日到期，到期之后，杨海玉应当迁出。杨海玉接到本案应诉通知后，未经协商单方向袁萌转账支付16000元的行为，不能产生袁萌同意继续履行租赁合同的法律效果。袁萌要求杨海玉迁出案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物的，应当支付实际占有期间的相关费用。根据前期租金支付标准以及疫情因素，占有使用费按32000元/年支付为宜。袁萌要求按7万元/年的请求，缺乏证据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第六十四条规定，一审法院判决：一、杨海玉于判决生效之日起十日内腾空并迁出南京市鼓楼区房屋；二、杨海玉于判决生效之日起十日内按32000元／年向袁萌支付自2020年2月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（已支付的16000元，可多退少补）。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费92元，减半收取46元，由杨海玉负担。二审中，上诉人杨海玉提交证据聊天记录一份，证明其与袁萌2019年仍在联系，双方还是朋友关系。被上诉人质证称，该聊天记录不完整，不能达到上诉人的证明目的。双方2019年10月1日因房屋事宜闹到派出所，关系已闹僵，且该证据与本案无关。被上诉人袁萌、侍仪提交证据委托协议一份，证明其于2020年3月16日已委托律师向一审法院提起诉讼，双方朋友关系早已破裂。上诉人质证称，该证据仅能证明本案诉讼委托了律师，并不能证明其他事项。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。一、根据本案查明的事实，双方当事人自2011年8月起成立不定期限租赁合关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人自2019年10月份就向上诉人提出解除合同，且2020年1月14日同意上诉人将房租交至2020年1月31日，一审法院认定双方租赁关系于2020年1月31日到期，具有事实依据，并无不当。上诉人上诉认为，双方租赁关系应至2020年7月31日，本院不予采信。二、上诉人在本案诉讼期间通过支付宝向被上诉人转账16000元，系其单方意思表示。现没有证据证明被上诉人同意继续出租涉案房屋或自愿收取上诉人的上述费用，故上诉人以其2020年4月8日向被上诉人给付16000元的行为，主张双方租赁关系继续存在，本院不予采信。据上，上诉人主张其不应腾空迁出涉案房屋、给付相应占有使用费的上诉请求，本院不予支持。综上，杨海玉的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由杨海玉负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二〇年九月十四日书记员  陈晓君