福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4985号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张磊，男，1977年11月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄冬梅，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张伟，男，1987年10月19日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：陈若林，北京市炜衡（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林方姬，北京市炜衡（福州）律师事务所执业律师。 上诉人张磊因与被上诉人张伟房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 张磊上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四、五项，改判支持张磊一审诉讼请求，驳回张伟一审反诉请求。2.本案一审、二审的诉讼费用及其他费用全部由张伟承担。事实和理由：一、一审法院认定张磊对案涉房屋的装修、转租行为构成违约，张伟有权解除合同是错误的。1.张伟出具的装修授权委托书中明确授权张磊装修的所有事宜张伟均予以认可，且房屋装修完成后张伟夫妻均有到场看过，承租将近一年，张伟夫妻从未提出任何异议，也未要求张磊对房屋装修做任何整改，其对装修结果是认可和默许的，不能因合同终止后出现的不可抗力新政策原因把责任归结于张磊。2.允许张磊转租、分租是双方签订租赁合同的目的，张伟称合同不允许转租与事实不符，中介出具的《证明》及张伟配偶与张磊配偶的微信聊天记录可以说明。双方系基于可以转租、分租才签订租赁合同，否则张磊不会承租张伟的毛坯房，租赁合同也不会有关于“在出租时间内甲方（张伟）若收回房屋，违约赔偿为15万元”的约定，双方约定该条款的目的就是避免张伟提前收回房屋导致张磊的预期可得利益及装修损失等而约定的惩罚性条款。中介出具的《证明》中“......由于当时使用市面上普通租赁合同，未将第九条第2点（若转让他人使用应征得甲方同意）划掉，与约定条件相冲突”，可以证明张伟将房屋出租给张磊是可以自行转租的。3.张伟没有合同解除权，一审法院认定讼争租赁合同于2019年11月20日解除是错误的。张磊不存在违反合同约定的行为，且地方政府发布的通知不属于国家法规，且对张磊不具有溯及力，在该新政策发布之前并没有法律法规明确禁止群租（分租）。张伟为达到强行提前收回房屋的目的，违反合同约定向自来水公司申请停水，导致案涉房屋无法正常使用，故张磊两次发函要求恢复用水否则应支付违约金及损失，张伟于2019年11月10日签收第二份函件，讼争租赁合同在其签收该函件时已经提前终止。张伟2019年11月12日发出的《声明函》不能达到解除合同的效力。张磊并没有收到《声明函》，《声明函》的内容也与事实相违背；二、一审法院认定张磊需要向张伟支付租金及至2019年5月14日的房屋占用费缺乏依据、不公平也不合理。1.2019年9月27日，张磊向张伟支付租金，张伟拒收，并明确表示不允许张磊继续租用房屋也不收取租金。2.2019年10月，张伟向自来水公司申请停水，案涉房屋无法正常使用，张磊于2019年11月8日腾空房屋并于2019年11月9日通过发函移交返还，且张磊于2019年11月27日就提起诉讼。张伟提供的《福州市自来水有限公司业务受理单》根本不能体现其有申请恢复用水，根据张磊向自来水公司调取的证据及2020年5月现场查看案涉房屋水表仍处于拆表状态，可以证明张伟根本没有申请恢复用水，一审法院却认定其于2019年11月7日申请供水，明显与事实不符。3.张伟作为房东一直都知道案涉房屋外门密码，钥匙只是作为没电时备用，并不影响张伟收房，且在法院组织查看现场时已经将钥匙交还张伟，一审法院将交付钥匙之前的时间均算作张磊占用房屋期间，明显不合理。4.张伟作为出租方，委托、认可、默许张磊对房屋的装修，其应对此产生的后果自行承担责任，张伟租赁期间未尽出租方的管理义务，本身存在过错，且其提前收回房屋构成违约，一审法院不但没有判其承担违约责任，却还支持在张磊腾房后张伟可从中获得租金及房屋占用费，违反租赁合同约定，极其不公平；三、张伟违反租赁合同约定，提前收房，一审法院未判其承担违约赔偿责任，与租赁合同约定相违背，明显偏袒张伟。张伟以停水方式逼迫张磊腾房，强行收回房屋，违反讼争租赁合同第十六条约定，张伟应按合同约定承担违约赔偿款15万元及给张磊造成的其他损失，包括律师费等；四、一审判决违反不告不理原则，张伟并没有主张拆除费用，一审判决却认定房屋拆除费用由张磊承担。案涉房屋装修是基于张伟委托认可的，即使要拆除，张伟也应承担同等拆除义务。一审法院虽然在判决项中没有支持张伟要求张磊将房屋恢复原状，但在本院认为部分中超出张伟的主张认定房屋拆除费用由张磊承担，这将导致新的诉讼案件发生，造成讼累，该认定也违反不告不理原则，超出审理范围。 张伟辩称，一、关于违规装修问题。张伟虽然授权张磊进行装修，但并未允许其破坏房屋原有结构进行分割，改变房屋原有的功能规划造成消防等隐患。张磊从未将装修图纸告知张伟，虽然近期政府部门加大了对群租房的整治力度，但并不代表在此之前群租房系合法，故张磊违规装修行为违背法律规定和合同约定。张伟及其妻子在外地无法到现场监督装修、出租事宜，才给了张磊可乘之机，张磊上诉状中所述张伟曾到现场认可其装修，明显与事实不符；二、关于转租问题。根据讼争租赁合同第九条第2款“若转让他人使用应征得甲方同意”之约定，可见张伟从未允许张磊进行转租，更未允许其用于经营宾馆（日租房）。中介出具的《证明》，无法确认真实性，且与事实和合同约定均不相符；三、张伟停水系行使不安抗辩权。自杀事件发生后，张伟被迫到派出所接受调查，派出所民警告知因为房屋存在违规改造并用于经营日租房业务，张伟可能因此遭受行政处罚，甚至是拘留，故要求张伟终止租赁合同，收回钥匙，若无法取回就断水断电。张伟配偶也在微信中告知张磊不得再出租，但2019年10月21日张伟发现张磊仍继续将房屋用于日租，并产生新的水电费用，且期间并未支付租金，因此张伟不得不向自来水公司申请报停，但于2019年11月7日已恢复正常供水；四、张伟在法院主持下才收回房屋，之前案涉房屋一直由张磊继续占有使用。张磊主张其已经于2019年11月8日腾空，但并未告知张伟，也未通知张伟收房。且从水电费看，张磊仍然在继续使用案涉房屋，并产生新的水电费。其陈述张伟自己知道房门密码可自行收房完全是虚假陈述；五、张伟有权依法解除合同，并要求张磊承担违约责任。张磊违规装修，并将房屋用于经营日租房，导致张伟无端卷入不必要的纠纷和造成不必要损失。此外，张磊还存在拖欠租金行为，张磊行为已经违反讼争租赁合同第九条第1、2、4、5款的约定，应当承担违约责任；六、关于拆除费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”张磊应当将房屋恢复毛坯后返还给张伟，一审法院主持交房后认定由张磊另行支付拆除费用，减少双方因诉讼时间拖延造成的损失，较为合理，并无不当。 张磊向一审法院起诉请求：1、判令张伟向张磊退还押金3700元；2、判令张伟向张磊支付违约赔偿金15万元及造成的其他损失（包括但不限于律师费等）；3、本案诉讼费用及其他相关费用由张伟承担。 张伟向一审法院反诉请求：1、请求确认张伟、张磊2018年9月20日签订的《房地产租赁经纪合同》于2019年11月20日解除；2、张磊立即将房屋恢复毛坯状态并腾空，交还给张伟；3、张磊立即向张伟支付截止至2019年11月19日止的租金6167元及逾期支付租金的违约金（其中以2467元为基数，每日按千分之五从2019年9月26日起计算至实际付清之日止；以3700元为基数，每日按千分之五从2019年10月26日起计算至实际付清之日止）；4、张磊以每月3700元的标准向张伟支付从2019年11月20日起至其履行完毕第2项诉讼请求之日止的房屋占有使用费；5、张磊向张伟付清拖欠的电费49.80元，水费、代收垃圾费36.5元及结清从2020年2月起至其履行完毕第2项诉讼请求之日止的物业费（物业费每月253.8元）；6、张伟有权没收张磊履约保证金3700元；7、本诉案件受理费、反诉案件受理费均由张磊承担。 一审法院认定事实：2018年9月20日，福州市鼓楼区洪山镇仁文·大儒世家原厝南地块20#楼1501单元的预告登记权利人张伟作为出租方与承租人张磊、中介福建和家置业有限公司共同签订了一份《房地产租赁经纪合同》，主要约定：张伟将案涉房屋出租给张磊居住使用，租赁期限自2018年11月20日至2024年11月20日止，共计72个月，月租金3700元。张磊对房屋进行装修应征得张伟的同意，若转让他人使用应征得张伟同意。张磊应按时交纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论处，张磊还应按时交纳水电和物业管理等有关一切费用。任何一方未能履行合同约定的条款或者违反国家有关法规，另一方有权提出解除本合同，所造成的损失由责任方承担。双方在签订合约之日起，张伟同意给予张磊装修免租期2个月，在出租时间内张伟若收回房屋，需支付违约赔偿金为15万元。租赁合同签订后，张磊向张伟支付了租赁押金3700元。 2018年9月20日，张伟向案涉房屋的物业公司出具《委托书》，载明：张伟委托张磊全权办理案涉房屋所有装饰（修）有关事宜。后张磊采取在客厅隔建房间，在阳台搭建卫生间及厨房，将原先的房屋结构三间房、两个卫生间改装为五间房、三个卫生间的格局作为群租房对外出租。 2019年9月，因案涉房屋内发生租客自杀未遂事件被公安机关调查，张伟以张磊改变房屋结构并转租从事经营活动为由与张磊发生争议。2019年10月29日，张伟向福州市自来水有限公司申请对案涉房屋进行停水拆表，又于2019年11月7日申请供水。案涉房屋断水期间，张磊于2019年11月1日向张伟发《关于要求立即恢复用水的函》要求其恢复用水，又于11月9日向张伟发《关于要求退还押金、支付违约赔偿及损失的函》函件，告知因张伟申请停水导致出租房屋不能正常使用故其提前终止合同并已腾空房屋，要求张伟退还押金并支付违约金以及赔偿装修损失等。 2019年11月12日，张伟以张磊擅自将房屋分割出租，更改房屋区域的设计功能、擅自将房屋转租、拖欠租金等行为违反了《房地产租赁经纪合同》的约定为由向张磊发函通知张磊解除《房地产租赁经纪合同》，要求立即将房屋恢复原状返还张伟并支付租金、占用费，并承担违约责任。 2020年5月14日，双方办理了案涉房屋的钥匙交接手续。 另查明，2020年4月8日，福州市鼓楼区洪山镇房屋结构安全隐患排查整治指挥部发布《致群租房业主的一封信》对于群租房整改事项进行告知。2020年4月18日，福州市鼓楼区洪山镇国光社区居民委员会向张伟送达《限期整改通知书》载明：根据《福州市群租房排查整治百日攻坚专项行动方案》，街镇对于江语城20#1501房屋改变了房屋结构布局，改变房屋供电、供水、供气线路，存在结构安全隐患、消防安全隐患的行为，需在2020年4月23日前清退租户，并于2020年5月3日前自行拆除恢复原状，消除安全隐患。逾期不整改，安全隐患不能消除的，不恢复供水供电，限制产权交易。 张伟确认张磊已交付租金至2019年9月25日。张磊已支付2019年10月份的租金1233元，尚欠2019年9月20日-2019年11月19日租金6167元，自2019年11月20日起亦未支付租金。 一审法院认为，张伟、张磊和中介和家置业公司签订的《房地产租赁经纪合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行自己的义务。因张磊在装修时擅自改变房屋结构布局，改变房屋供电、供水、供气线路，将房屋改造成群租房对外转租，存在结构安全隐患、消防安全隐患，其行为已构成违约，张伟有权发函解除合同，要求张磊支付拖欠的2019年9月20日-2019年11月19日租金6167元并承担违约责任。故张磊诉请张伟支付违约金150000元，一审法院不予支持。因合同约定承担违约责任的方式不包含没收租赁押金，故张磊诉请张伟返还租赁押金3700元，一审法院予以支持。张磊自2019年11月8日腾空搬离后，并未通知张伟办理房屋交接手续，故其应继续支付2019年11月20日至2020年5月14日的房屋占用费20226元（3700元/月×5个月+3700元/月÷30天×14天）。但因为在张伟申请停水后，造成张磊客观上无法实际使用案涉房屋，对合同解除有一定的过错，且张伟对出租房屋未尽到谨慎管理的责任，怠于行使要求张磊尽快交接房屋的权利，故其应自行承担房屋占用费的部分损失，其诉请张磊支付逾期缴纳租金的违约金，一审法院亦不予支持。张磊改建发生的拆除费用，由其负担。考虑到双方现已办妥案涉房屋的交接手续，故由张伟负责自行恢复房屋原状较为适宜和简便，由张磊承担相应的费用。综合考虑上述情况，由张伟自行承担房屋占用费的30%即6068元，张磊应支付张伟房屋占用费14158元。另张伟诉请张磊支付拖欠的水电费、垃圾费、物业费等，其未提供垫付证明，一审法院不予支持。综上，判决：一、确认张伟与张磊于2018年9月20日签订的《房地产租赁经纪合同》于2019年11月20日解除；二、张伟于本判决生效之日起十日内向张磊返还租赁押金3700元；三、张磊于本判决生效之日起十日内向张伟支付自2019年9月20起至2019年11月19日止的租金6167元；四、张磊于本判决生效之日起十日内向张伟支付自2019年11月20日起至2020年5月14日止的房屋占用费14158元；五、驳回张磊的其他诉讼请求；六、驳回张伟的其他反诉诉讼请求。案件受理费3554元，适用简易程序减半收取计1777元，由张磊负担1700元，由张伟负担77元；反诉费2315元，由张磊负担2000元，由张伟负担315元。 本院二审期间，张磊提供证据1微信聊天记录，证明租期内，张伟明确表示要提前收回房屋，因该行为违反合同约定，张伟也就违约赔偿问题与张磊协商，但协商未果；张伟微信中明确张磊未使用案涉房屋期间及张磊应支付的违约赔偿款未谈成期间张磊无需支付租金，张磊支付的租金也被退回，张伟已经自愿放弃继续收取租金的权利；案涉房屋大门是密码锁，张伟一直都知道密码，不需要钥匙开门。证据2福州市鼓楼区相麟房产经纪服务部工商信息，证明张磊一审提供的中介《证明》中见证人蔡某就是福州市鼓楼区相麟房产经纪服务部的法定代表人（负责人），讼争租赁合同就是通过其促成的，《证明》中陈述租赁房屋系用于转租第三人为租赁条件符合客观事实。证据3照片（2020年8月19日），证明截止2020年8月19日，案涉房屋仍处于拆表状态，张伟根本没有在2019年11月7日申请恢复供水，一审判决认定错误。证据4房屋装修凭证（部分），证明结合租赁合同，张伟出租的是毛坯房，租期六年，张磊投入装修不少，承租才一年张伟就要求提前收房，除了装修损失外，还造成张磊其他损失，租赁合同约定张伟应承担15万元的违约赔偿是合理的。对此张伟认为，对证据1的真实性无异议，但该证据不完整，不是双方之间的完整聊天记录，双方完整的聊天记录张伟已在一审中提供；对该证据的证明对象有异议，在聊天记录中仅是双方就张磊违约而解除合同之后的内容进行的调解，双方并未谈妥，该证据不能证明张伟违约；双方仅是约定在调解期间张伟暂时不收租金而不是免除张磊支付租金的义务；在张伟一审提供的聊天记录中可见张伟曾向张磊询问过房门密码，这更能说明张伟是不知道该房屋密码的，也不可能自行收房，而且在一审法院组织双方进行交接时，也是张磊到现场输入密码开门进屋的，张伟根本不知道密码。对证据2的真实性无异议，但对于双方之间的权利义务，应以双方之间合同约定的内容为准，中介机构不具有相应的证明力。对证据3真实性无法确认，目前房屋停水的原因是因为存在违法装修问题，被物业部门停水。证据4的真实性无法确认，且根据收房当天的情况来看，张磊已将大部分的家具，包括密码锁的门都拆除搬走了，因此其装修损失达不到15万。本院认为，张磊提供的证据1系张伟在一审中提供的部分微信聊天记录，双方已就该证据进行质证，本院不予审查；证据2的真实性予以确认，对其证明对象将在判决主文中予以综合认定；证据3的真实性无法确认，本院不予采信；证据4系逾期提供，逾期理由不成立，且张磊提供的并非正规发票，故本院不予采纳。二审程序中，张磊向本院申请证人蔡某出庭作证，本院认为，张磊并未在一审中申请证人出庭，其在二审中提出该项申请本院不予准许。对于张磊申请向福州市自来水有限公司调取案涉房屋申请停水后的拆表装表记录，本院认为张伟在一审中向法院提供《福州市自来水有限公司业务受理单》以证明其于2019年11月7日向福州市自来水有限公司申请恢复供水，但该业务受理单无法体现其申请的业务内容，故一审法院认定张伟于2019年11月7日申请供水依据不足，本院予以纠正，故张磊的该项申请并无必要，本院亦不予准许。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定其他事实基本属实。 本院认为，根据张磊与张伟之间签订的《房地产租赁经纪合同》第九条第2款的约定，张磊将案涉房屋转让他人使用应征得张伟同意。虽张磊提供证据欲证明张伟以由张磊自行装修并自行转租给第三方使用为条件出租该毛坯房，但张磊与张伟之间的权利义务应以双方签订的合同为准，张磊提供的证据不足以推翻其与张伟之间租赁合同的有关约定，经双方确认的聊天记录亦不足以证明张伟同意其对租赁房屋进行装修改造用于分租，故一审法院认定张磊擅自改变房屋结构布局，将房屋改成群租房对外转租构成违约，张伟有权解除合同并无不当，予以维持。张磊关于张伟违约的上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于租金的问题，根据双方确认的微信聊天记录显示，张伟的配偶于2019年9月30日表示案涉房屋不准继续出租，则无需支付房租，且其已向张磊退还了张磊支付的房租，并表示“9.20到国庆7号前我不会收你房租，国庆内这个要处理了……”，结合双方在2019年10月4日及2019年10月23日的聊天记录，可以认定张磊在2019年9月20日至10月7日之间并未将案涉房屋继续出租，因此一审法院判令张磊支付2019年9月20日至2019年10月7日之间的房租错误，本院予以纠正。因张伟行使合同解除权，其解除合同的通知于2019年11月19日送达张磊，故张磊应向张伟支付2019年10月8日至2019年11月19日的租金4071元。 对于房屋占用费，张磊于2019年11月8日腾空搬离房屋，但未与张伟办理交接手续，一审法院综合张伟对案涉房屋进行停水导致张磊无法使用房屋及怠于要求张磊交接房屋的过错，酌定张磊承担房屋占用费的70%，张伟自行承担房屋占用费的30%已臻合理，予以维持。 因张伟在一审反诉中诉请张磊将案涉房屋恢复成毛坯状态，一审法院考虑到由张伟负责自行恢复房屋原状较为适宜和简便，判令张磊承担房屋恢复原状的费用并无不当，予以维持。 综上所述，张磊的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初834号民事判决第一、二、四项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初834号民事判决第五、六项； 三、变更福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初834号民事判决第三项为“张磊于本判决生效之日起十日内向张伟支付自2019年10月8日至2019年11月19日止的租金4071元”； 四、驳回张磊的其他上诉请求及一审其他诉讼请求； 五、驳回张伟的一审其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费1777元，由张磊负担1700元，由张伟负担77元；一审反诉案件受理费2315元，由张磊负担1950元，由张伟负担365元；本案二审案件受理费5819元，由张磊负担5769元，由张伟负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年九月一日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷