湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1289号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖忠民，男，1964年8月15日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：杜凯，湖南天声律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王超，男，1985年10月19日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：邓二喜，常德市法学会推荐的法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李小扬，男，1992年8月21日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：段建民，常德市法学会推荐的法律工作者。上诉人肖忠民因与被上诉人王超、李小扬租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初4228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。肖忠民上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王超、李小扬的诉讼请求，支持肖忠民的反诉请求；2.判令由王超、李小扬承担本案所有诉讼费用。事实和理由：1.肖忠民系常德力斯坦健身管理有限公司法定代表人，以公司名义与王超、李小扬签订合同，并加盖公司公章，其法律后果应由具备法人资格的公司承担，故肖忠民不是本案一审中适格的被告。2.一审判决认定事实错误，《商铺租赁合同》是之前合同的延续，时间是倒签的；即使公司公章是事后加盖的，也是公司对法定代表人职务行为的再次确认；一审判决认定徐莉莉、李智、徐光与刘芝香签订的《房屋租赁合同》内容不真实；徐莉莉、李智、徐光在2018年3月9日前不可能取得“室外场所”的出租权，当时出租权还是李宫享有，王超、李小扬也不可能在2018年9月12日前交付符合合同约定的租赁物即总七层。3.一审判决对证据采信错误，一审法院在王超、李小扬未提交任何正常营业的证据前提下，直接认定未停止营业是错误的，一审法院一方面对肖忠民提交的证据一律不予采信，另一方面对王超、李小扬提交的证据有利部分予以认可，不利部分视而不见。4.一审判决适用法律错误，一审判决以权利人事后追认，进而适用《中华人民共和国合同法》第五十一条认定商铺租赁合同有效属适用法律错误。5.一审程序严重违法，未依法告知肖忠民变更审判人员和书记员的情况及是否申请回避的权利。6.一审判决自相矛盾，偏袒王超、李小扬，而对肖忠民的反诉请求未进行审查；王超、李小扬严重违约，致使租赁物无法使用，肖忠民有权解除合同；王超、李小扬的违约行为给肖忠民造成了重大损失，应依合同约定承担违约责任；王超、李小扬交付的租赁物不符合合同约定，肖忠民有权行使先履行抗辩权，拒付租金。王超、李小扬共同辩称，1.一审判决确认肖忠民为一审适格被告符合法律规定；2.一审判决认定事实清楚，《商铺租赁合同》不是案外人刘芝香与曹旭签订的合同的延续，王超、李小扬出租给肖忠民的房产建筑面积为935.5㎡，室内3间办公室除外，并非整七层包括内外共计4600㎡，王超、李小扬是否取得室外场所的出租权的问题与本案没有关联性，并不影响肖忠民与王超、李小扬签订的《商铺租赁合同》的效力；3.一审判决对证据采信正确；4.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审程序合法；5.肖忠民不按合同约定交纳租金，是本案的违约方，应承担违约责任。请求驳回肖忠民的上诉，维持一审判决。王超、李小扬向一审法院起诉请求：1.解除王超、李小扬与肖忠民签订的租赁合同，肖忠民将承租的房产交还王超、李小扬；2.肖忠民按照商铺租赁合同约定向王超、李小扬支付从2018年1月1日至2019年9月1日的租金1166666元（其中2018年已付租金350000元，2019年5月已付租金60000元，尚欠租金756666元）；3.判令肖忠民支付迟延支付租金的违约金466900元，2018年1月1日至2019年9月1日即700000元×10%×（20个月/3）=466900元；4.肖忠民承担保险公司保单费、诉讼费及保全费。肖忠民向一审法院反诉请求：1.解除肖忠民与王超、李小扬于2017年9月26日签订的《商铺租赁合同》；2.王超、李小扬返还肖忠民押金200000元；3.王超、李小扬返还肖忠民多付的租金213904元；4.王超、李小扬对因不履行《商铺租赁合同》造成肖忠民的全部经济损失1000000元（含罚款30000元，其他损失以人民法院委托鉴定的金额为准）承担赔偿责任。（当庭变更反诉请求为：王超、李小扬承担5000000元违约金，因逾期未补交案件受理费，视为放弃该增加部分的反诉请求，按原反诉请求审理）；5.王超、李小扬承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月31日，王超、李小扬与常德市假日大厦开发有限责任公司签订《常德市商品房预售合同》，购买了假日大厦*幢*楼***房，建筑面积为935.5平方米。2017年9月26日，李小扬、王超（甲方）与肖忠民（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：一、商铺概况……2、甲方将座落于湖南省常德市武陵区府坪街道办事处光明巷社区人民路1958号（假日大厦七楼）房出租给乙方使用，整层7楼所有面积（室内3间办公室除外）；3、室内现有经营场地均为甲方所有；4、关于商铺的规划消防许可，甲方只负责室内场地的规划消防合格，室外场地所搭建的经营场所甲方有协调的义务；……二、租期和交付1、租赁时间从2017年10月1日至2026年1月1日，租赁期为8年，甲方同意在签订合同后15日内将该商铺按现状移交给乙方，乙方支付第一期款租金后方可使用。2、商铺于2018年1月1日开始计租，前期为免租期。三、租金及支付方式1、租金计算：第一年年租金70万元，押金20万，合计90万元，签定本合同首期款为55万元，乙方当日支付甲方定金10万元，余款45万元（其中含押金贰拾万元），乙方在2017年11月5日前补齐，否则甲方收回租赁权，并且定金不予退还。2、租金递增：商铺第一、第二年年租金为70万元，第三年年租金在上两年年租金的基础上增加5%，即第三年、第四年年租金在第一、第二年年租金的基础之上递增5%，依此类推。3、租金支付：商铺年租金分两次支付，每半年支付一次，支付金额为年租金额的50%，实行先支付后使用商铺的原则，乙方应提前一个月缴纳每期租金（每年6月1日前支付）。……6、租金收取：6.1乙方未能如约交纳租金，或违反本合同约定，给甲方造成损失，甲方有权从押金中直接扣除所欠租金或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追索，乙方应在接到甲方通知后5日内补齐押金，逾期以三个月为周期累加，每周期按年租金10%予以处罚。6.2如乙方逾期三个月未足额支付租金，或甲方通知乙方使用押金抵扣租金后，乙方未在前款规定的期限内补齐押金，甲方有权解除本合同，停止乙方的经营，收回商铺。……四、甲、乙双方对于商铺使用权的权利和责任……4、对于产权面积以外的额外搭建玻璃房区域（约1100平方），甲方承诺所有手续均得到假日酒店的允许，如出现任何违章、违规责任甲方有协调的义务。……六、合同终止与解除……3、如甲、乙双方任意一方提前终止合同，违约导致合同解除，则赔偿对方伍佰万人民币。另查明，2018年5月1日，徐莉莉、李智、徐光（甲方）与刘芝香（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：坐落在常德市人民中路1598号湘北供销大厦3区（现称假日大厦三区）六层房屋299.48㎡及其设施设备租赁给乙方，房屋及其设施设备的维修费，全部由乙方承担；甲方依法享有的六楼产权中的露天平台、游泳池等设备设施（备注：即本案诉争的室外场地），甲方免费提供给乙方使用。租赁时间：从2018年5月1日至2028年4月30日止。乙方头两年租金，每年支付6万元，以后8年每年5万元，作为甲方对乙方经营的扶持。……7、甲方对于乙方与“力斯坦健身公司”转租行为中，对属于甲方物权的部分，予以确认；乙方以后转租属于甲方物权的部分，须向甲方提供其所签合同、对方身份证及其电话号码、营业执照等全部材料的复印件，否则视为违约。常德力斯坦健身管理有限公司的成立日期为2018年3月15日。2018年6月9日，常德市公安消防支队对常德力斯坦健身管理有限公司进行消防监督检查，发现存在未经消防安全检查擅自营业的消防安全违法行为，于当日下达《责令立即改正通知书》；2019年3月15日，常德力斯坦健身管理有限公司向王超、李小扬出具告知书，要求协调解决有关消防事宜；2019年5月24日，常德市公安消防支队作出《行政处罚决定书》，因常德力斯坦健身管理有限公司未经消防安全检查擅自营业，决定给予该公司责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚。根据王超、李小扬的当庭陈述，肖忠民已支付押金20万元，支付2018年租金35万元，2019年5月21日和22日，刘芝香的账户先后收到肖忠民的转款共计6万元。以上事实有身份证复印件及营业执照复印件、《商铺租赁合同》、房屋分层分户平面图、《房屋租赁合同》及转账凭证、《常德市商品房预售合同》、刘芝香银行个人活期账户交易明细、《责令立即改正通知书》、《行政处罚决定书》及一般缴款书、告知书、收条、照片、视听资料、房屋漏水说明等以及当事人当庭陈述为据。判决生效证明、公告、肖忠民出示的装修设计合同及图纸真实性采信，但证明目的不予采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王超、李小扬与肖忠民签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，双方均应依约履行。根据合同约定，承租方逾期三个月不足额缴纳租金，出租方有权解除合同，故对王超、李小扬请求解除租赁合同及将承租的商铺交还的诉讼请求予以支持。王超、李小扬未提供保险公司保单费的相关证据，对该项诉讼请求不予支持。关于肖忠民辩解称主体不适格的问题，租赁合同于2017年9月26日签订，且合同上列明的甲乙双方均是自然人，肖忠民辩称应当承担责任的常德力斯坦健身管理有限公司是在租赁合同签订以后的2018年3月15日才成立，故对该辩解不予采纳。关于肖忠民辩解称王超、李小扬没有露天平台所有权的问题，在涉案租赁合同签订后，王超的母亲刘芝香与露天平台所有权人徐莉莉、李智、徐光三人签订了房屋租赁合同，徐莉莉等人将其所有的露天平台、游泳池等设施设备免费提供使用，且所有权人对于在他们签订房屋租赁合同之前王超、李小扬转租处分露天平台、玻璃房的行为予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，不影响涉案租赁合同的效力；肖忠民辩解称露天平台的玻璃房属于未报建的违章建筑，因双方对平台玻璃房租金未特别约定，即便平台玻璃房是违章建筑，肖忠民亦不能无偿使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的相关规定，出租方亦可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故对该辩解不予采纳。关于租赁房屋漏水造成的损失问题，根据肖忠民提供的证据，可认定房屋漏水的事实存在，但肖忠民未能提供证据证明房屋漏水给其造成的具体损失；关于消防整改停业问题，租赁合同约定的王超、李小扬对于露天玻璃房消防的义务只有协调义务，对于消防整改停业造成的损失，应该由双方承担，2018年6月9日下达的《责令立即整改通知书》只责令立即整改，并未停业，直到2019年5月24日下达的《行政处罚决定书》才责令停业整顿，对于停业整顿后的租金、行政处罚的罚款，双方各自承担50%。肖忠民请求王超、李小扬承担100万经济损失的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。关于本案的租金：肖忠民辩解称王超、李小扬整体交付租赁标的物的时间为2018年9月12日，但未提供相关的证据予以证明，而合同明确约定于2018年1月1日开始计租，2019年5月24日，常德力斯坦健身管理有限公司被责令停止使用，故2018年1月1日至2019年5月24日的租金为：合同约定第一、第二年年租金为700000元，肖忠民总共应付租金为978055元，扣除肖忠民已经支付的押金200000元（合同约定从押金中扣除所欠租金）及已经支付的租金410000元，肖忠民仍需向王超、李小扬支付租金368055元；2018年1月1日至2019年5月24日（16个月零23天）逾期支付租金的违约金为：根据合同约定，承租方应每年6月1日前支付每期租金，付完首期款后，2018年6月1日前未支付剩余年租金额的50%，“逾期以三个月为周期累加，每周期按年租金10%予以处罚”，肖忠民应向王超、李小扬支付逾期支付租金的违约金700000元×10%×（12个月/3）=280000元。停业整顿后的租金、行政处罚的罚款，双方各自承担50%，故2019年5月24日至2019年9月1日（3个月零8天）的租金约为80000元(190000元×50%－15000元的行政罚款），逾期支付租金的违约金700000元×10%×1个周期×50%=35000元。综上，2018年1月1日至2019年9月1日，被告应支付租金合计为368055元＋80000元=448055元，应支付的逾期支付租金的违约金为280000元＋35000元=315000元。据此，根据《中华人民共和共合同法》第五十一条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、解除王超、李小扬与肖忠民签订的租赁合同，肖忠民在判决生效后十五日内将承租的商铺交还王超、李小扬；二、肖忠民在判决生效后十五日内向王超、李小扬支付从2018年1月1日至2019年9月1日尚欠的租金448055元；三、肖忠民在判决生效后十五日内支付逾期支付租金的违约金315000元；四、驳回王超、李小扬的其他诉讼请求；五、驳回肖忠民的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15812元、减半收取7906元，反诉费8762元，保全费5000元，王超、李小扬承担8049元，肖忠民承担13619元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审审理程序是否违法；二、肖忠民是否是本案适格主体；三、在合同履行中，双方是否存在违约行为，若存在违约行为，该如何承担违约责任；四、肖忠民是否欠付租金，若欠付租金，金额是多少。关于焦点一，肖忠民上诉称一审法院未依法告知其变更审判人员和书记员的情况以及是否申请回避的权利。经查，一审法院对本案适用简易程序进行审理，在庭审中，审判人员告知了当事人有关诉讼权利义务，询问了当事人是否提出回避申请。在本案一审审结前，有关法官助理、书记员的变更，虽未书面告知当事人，存在瑕疵，但本案中的独任审判员并未变更，法官助理、书记员的变更，对本案的处理结果并不产生实质性的影响。故本案一审审理程序并未违法。关于焦点二，肖忠民是本案的适格主体。理由如下：1、经查，常德力斯坦健身管理有限公司的成立日期为2018年3月15日，肖忠民与王超、李小扬签订的《商铺租赁合同》日期为2017年9月26日，该合同签订之时，常德力斯坦健身管理有限公司尚未成立，肖忠民辩称其作为该公司的法定代表人，以公司名义与王超、李小扬签订合同，不合情理；2、肖忠民辩称《商铺租赁合同》签订日期是倒签的，该合同真实的签订日期是在常德力斯坦健身管理有限公司成立之后，但肖忠民未能提交充分的证据予以佐证，该辩称意见不能成立；3、本案中，王超、李小扬起诉肖忠民之后，肖忠民以自己的名义提起反诉，客观上自认其系《商铺租赁合同》的相对方；4、《商铺租赁合同》上虽然加盖有常德力斯坦健身管理有限公司的公章，但并不能必然得出该合同系肖忠民代表常德力斯坦健身管理有限公司签订的结论。关于焦点三，在合同履行中，王超、李小扬不存在违约行为，肖忠民存在违约行为。理由如下：1、《商铺租赁合同》签订后，王超、李小扬依合同约定将其享有所有权的建筑面积为935.5㎡房产及产权面积以外的额外搭建玻璃房区域交付给了肖忠民使用，履行了租赁标的物的交付义务；2、肖忠民辩解称王超、李小扬没有露天平台所有权，经查，在合同履行中，露天平台的权利人并没有阻止或干扰肖忠民的正常经营活动，且王超的母亲刘芝香与露天平台所有权人徐莉莉、李智、徐光三人签订了房屋租赁合同，徐莉莉等人将其所有的露天平台、游泳池等设施设备免费提供使用，且所有权人对于在他们签订房屋租赁合同之前王超、李小扬转租处分露天平台、玻璃房的行为予以确认，不影响涉案《商铺租赁合同》的效力；3、租赁合同约定的王超、李小扬对于露天玻璃房消防的义务只有协调义务，肖忠民经营的常德力斯坦健身管理有限公司因未经消防安全检查擅自营业而被责令停止使用，其责任并不能归咎于王超、李小扬；4、《商铺租赁合同》中约定了租金的金额、支付方式及逾期缴纳的处理方式，经审理查明，合同约定从2018年1月1日开始计租，2018年1月1日至2019年5月24日的租金为：依据合同约定第一、第二年年租金为700000元，肖忠民总共应付租金为978055元，但实际支付的租金为410000元，已构成了违约，王超、李小扬有权依据合同约定从押金中直接扣除，并要求肖忠民承担违约责任。肖忠民不足额缴纳租金逾期达三个月以上，王超、李小扬有权解除合同。关于焦点四，经审理查明，肖忠民经营的常德力斯坦健身管理有限公司于2019年5月24日被责令停业整顿，2018年1月1日至2019年5月24日的应缴租金为978055元，已支付的租金为410000元，扣除支付的押金200000元，尚欠租金368055元。因王超、李小扬对露天玻璃房消防有协助义务，对于消防整改停业的损失（租金和行政处罚的罚款），一审判决确定双方各自承担50％，并无不当，则2019年5月24日至2019年9月1日（3个月零8天）的租金约为80000元(190000元×50%－15000元的行政罚款），故肖忠民欠付租金金额为448055元（368055元＋80000元）。因肖忠民逾期支付租金，构成了违约，应当依据合同承担违约责任，一审判决确定的逾期支付租金的违约金为315000元，于法有据。综上所述，肖忠民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15812元，由肖忠民负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱梅安审 判 员 李 浚审 判 员 詹险峰二〇二〇年九月二十二日法官助理 于 琇书 记 员 万 钰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。