河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5989号上诉人（原审原告）：董金荣，女，1959年3月20日生，汉族，住河南省渑池县。委托诉讼代理人：贾高峰，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：李虎，河南南云律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：洛阳春之龙物业管理有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区牡丹大道148号0幢1-301。法定代表人：于云秀，该公司总经理。委托诉讼代理人：远航，男，该公司员工。委托诉讼代理人：于孟娟，洛阳市洛龙区瑞合法律服务所法律工作者。原审被告：洛阳宝龙商业物业管理有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道中段。法定代表人:许××该公司董事局主席。委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：段胜利，河南永晖律师事务所实习律师。原审被告：洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地洛阳市洛龙区开元大道219号2幢101。法定代表人:张洪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师。上诉人董金荣、上诉人洛阳春之龙物业管理有限公司（以下简称春之龙公司）因与原审被告洛阳宝龙商业物业管理有限公司（以下简称宝龙物业公司）、洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人董金荣的委托诉讼代理人贾高峰，上诉人春之龙公司的委托诉讼代理人于孟娟，原审被告宝龙物业公司的委托诉讼代理人段胜利、王志光，原审被告宝龙置业公司的委托诉讼代理人王志光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董金荣上诉请求：1.撤销原判，改判支持董金荣一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由春之龙公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，春之龙公司自2013年3月1日起就实际占有、控制了涉案商铺，商铺占有使用费及利息应当从2013年3月1日起开始计算。二、根据一审法院查明的事实，董金荣所有的商铺位于二楼空调区，2015年以后的占有使用费应当按照400元/平米/年标准计算。三、董金荣一审变更诉讼请求为要求支付自2013年3月1日至2020年3月1日的房屋占有使用费及利息，但一审法院仍计算到2017年11月30日。商铺至今仍由春之龙公司占有、使用和收益，占有使用费应当一直计算。春之龙公司辩称：答辩意见同春之龙公司上诉意见。春之龙公司上诉请求：1.撤销原判，驳回董金荣一审诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由董金荣承担。事实和理由：一、一审法院在没有事实和证据的情况下做出了错误的判决，适用法律没有依据。春之龙公司没有与董金荣签订委托租赁合同，对其商铺没有租赁、占有使用，也没有改造管理，春之龙公司是对市场管理。本案产权式商铺买方享有的权利不能等同于独立商铺，董金荣未委托春之龙公司对其商铺进行出租，没有依据证明是春之龙公司使用其房产。春之龙公司经洛龙区政府、宝龙公司和90%以上业主同意，依法对批发市场进行物业管理。春之龙公司已经定期依约给付已经签订的业主租金，董金荣没有与春之龙公司签订返租协议，何谈损失赔偿问题。对其欠付的物业管理费，春之龙公司保留起诉的权利。董金荣不同意与春之龙公司签订委托转租协议，可以委托他人或自己出租，但必须缴纳足额物业管理费及其他相关费用。二、一审法院在关键证据判定和法律适用上也存在明显错误。春之龙公司是受其他业主委托对市场进行管理，董金荣的房产究竟是谁占有并未提交任何证据。合同具有相对性，一审判决既没有合同的相对人员，也没有直接的侵权人。就本案事实和法律，河南省高级人民法院、洛阳市中级人民法院做出了公平、公正的判决，现一审法院作出的判决将其全部否定。一审法院按照协调指挥部和辖区党委所给的计算方式计算租金是错误的，春之龙公司与其他业主是按底层套内面积×300+夹层套内面积×20，再者春之龙公司不应赔偿其商铺损失。董金荣辩称：一、春之龙公司未经董金荣同意，实际上占有、使用董金荣的商铺并获得收益。案涉商铺委托租赁期限届满后由春之龙公司接管了商铺并对商铺进行了包括拆除墙壁、门、中央空调等设施的改造并统一招商。二、董金荣提供了房产证、国有土地使用权证证实对案涉房屋有所有权，春之龙公司未经同意对商铺改造并占用至今严重侵害了董金荣的物权，应当承担损害赔偿责任。三、春之龙公司承担的是损害赔偿责任，董金荣主张的损失是参照租金计算的。双方确实没有签订委托租赁协议，但春之龙公司严重侵害了董金荣的物权，一审法院参照租金标准判令其赔偿损失有事实和法律依据。四、董金荣购买的是商业用房，按照产权证上的面积计算损失合情合理。请求驳回上诉。宝龙物业公司、宝龙置业公司共同述称，双方的上诉与宝龙物业公司、宝龙置业公司无关，不发表意见。董金荣向一审法院起诉请求：1.判令宝龙物业公司、宝龙置业公司、春之龙公司共同支付自2013年3月1日起至2017年11月30日止的房屋占有使用费310627.87元及利息48370.87元（利息参照人民银行贷款利率，自2013年3月1日起计算至实际清偿日）以上共计358998.74元；2.本案相关诉讼费用由宝龙物业公司、宝龙置业公司、春之龙公司共同承担。一审法院认定事实：董金荣系宝龙置业公司开发的洛阳宝龙城市广场DE区之02层07-0248号和08-0232号商铺所有权人，持有的洛房权证市字第××号房屋所有权证书显示所购商铺建筑面积68.56平方、套内建筑面积45.92平方米，洛房权证市字第××号房屋所有权证书显示所购商铺建筑面积66.35平方、套内建筑面积44.44平方米。2009年9月17日，董金荣（甲方）与河南华龙商业地产管理有限公司（该公司后更名为宝龙商业公司）（乙方）签订《委托租赁协议》两份，董金荣将其购买的案涉商铺委托河南华龙商业地产管理有限公司按照洛阳宝龙城市广场的整体商业布局和业态设置统一进行招租和代为管理，代表甲方以乙方名义与承租人签订《租赁合同》，履行《租赁合同》中的出租人的权利和义务，委托期限自协议签署之日起至2013年2月28日止。甲方自愿在上述委托期限内将委托物业的管理权、经营权、使用权和收益权全部无偿交给乙方，在此期间内，乙方可以代表甲方直接出租委托物业，且基于租赁合同所产生的一切权益皆有乙方收取，并作为补偿款归乙方所有。以补偿乙方在委托物业进行招商管理及市场培育过程中投入的费用和支出。甲方应按开发商通知的期限接收本协议委托物业后立即将委托物业交付乙方。另查明，宝龙置业公司开发的洛阳宝龙国际批发中心有二千多户业主，均与宝龙商业公司签订有三年包租协议，在宝龙商业公司经营管理期间，经营状况萧条，大量商铺闲置，未形成商业氛围，协议到期后因双方未续签租赁合同，亦未办理返还商铺的交接手续，从而引发诸多问题，辖区党委、政府组成协调指挥部进驻该批发中心，经多方协调，由宝龙公司委托春之龙公司承担招商任务，春之龙公司接受委托后，对宝龙国际批发中心重新进行了规划、改造，并对外进行招商。同时，指挥部先后深入三门峡、义马等地了解业主诉求，收集业主意见近千条，通过分类整理业主意见并结合商铺具体所处位置、周边市场租金水平等，经多方协商出台了业主委托租赁意向书，对返租标准、方式等内容条款进行明确，核心内容是：以业主（1）套内建筑面积（单层商铺）：（2）底层套内建筑面积（带夹层的商铺）为计租金面积，根据以下标准确定春之龙公司向业主支付租金数额:1、一楼空调区返租。第一、二、三年分别返300元/平米/年、400元/平米/年、500元/平米/年；二楼空调区返租，第一、二、三年分别返200元/平米/年、300元/平米/年、400元/平米/年；步行街返租，第一、二、三年分别返400元/平米/年、500元/平米/年、600元/平米/年；一楼圆环外侧商铺，第一、二、三年分别返300元/平米/年、400元/平米/年、500元/平米/年；一楼圆环内侧商铺，第一、二、三年分别返400元/平米/年、500元/平米/年、600元/平米/年；二楼圆环外侧商铺，第一、二、三年分别返200元/平米/年、300元/平米/年、400元/平米/年；二楼圆环内侧商铺，第一、二、三年分别返300元/平米/年、400元/平米/年、500元/平米/年。2、在前三年返租期内，返租金额以协议标准作为保底，若乙方招租的实际租金超过保底金额，超出部分全额返还业主。3、第四年至第十年，甲乙双方按实际租金8:2的比例分成，招商费、租赁税另行协商。4、前三年业主承担商铺改造、招商等一切费用。业主委托租赁意向书出台后，指挥部与宝龙公司、春之龙公司多次沟通确定了《商铺委托租赁合同》初稿，经多次与各地业主沟通，结合业主意见多次修改，在大多数业主无异议的基础上最终形成了正式的《商铺委托租赁合同》文本。2013年8月7日，签约工作启动，2013年8月16日，宝龙置业公司与春之龙公司联名向宝龙国际批发中心商铺业主发出通知，该通知的主要内容为：宝龙置业公司委托春之龙公司承担启动、发展、运营宝龙批发中心市场的任务，经过公司多方努力并广泛征求业主意见，《业主委托租赁合同》正式文本已经确定，合同签订工作已正式启动，为鼓励业主积极与春之龙公司签约，8月份签约的业主自8月1日起兑付租金，9月份签约的业主自10月1日起兑付租金。该通知发出后，绝大部分业主已陆续与春之龙公司签订了《商铺委托租赁合同》，将商铺委托春之龙公司向第三方出租。二董金荣未与春之龙公司签订合同，并诉至一审法院要求宝龙物业公司、宝龙置业公司、宝龙物业公司支付2013年3月1日至2017年11月30日期间房屋占有使用费及利息。一审法院在原审中，对案涉商铺进行现场勘验，确认董金荣指认的商铺已经过改造。重审期间，董金荣再次申请对涉案房屋自2013年3月1日至2020年3月1日被占用期间给董金荣造成的损失进行评估、鉴定，一审法院委托后，鉴定单位河南正恒房地产评估咨询有限公司以鉴定要求超出本机构技术条件、无法进行司法鉴定为由退回鉴定。上述事实，由董金荣提供的洛龙区牡丹大道148号0幢7-248号商铺和8-232号商铺的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》、董金荣与河南华龙商业地产管理有限公司签订的《委托租赁协议》两份、2013年8月16日宝龙置业公司与春之龙公司共同发布的《通知》、河南政法频道播出的新闻录像一份、陈香妤名片一张、2019年5月19日刘成锁与春之龙物业公司经理陈香妤的对话录音频一份附带文字版、2019年5月19日110民警和吴望平与春之龙物业经理张继功交谈的同步视频和音频附带文字版、吴望平与前房屋租户付妙奇的电话录音一份、吴望平胡新朵与房屋租户杨泽鑫的对话录音两份、春之龙公司与郁春勇签订的摊位租赁协议一份、靳清涛签订的《商铺委托租赁合同》一份，刘成锁、吴望平、赵武、赵润光等人提交的情况说明、电话录音整理、洛龙区关林街道办事处《信访事项处理意见书》、一审法院（2013）洛龙民初字第1990号民事判决书、（2015）洛龙民初字第1320号民事判决书、（2016）洛龙民初字第2791号民事判决书、（2018）洛龙民初字第965号民事判决书、洛阳市中级人民法院（2017）豫03民终4676号民事判决书、河南省高级人民法院（2016）豫民申598号民事裁定书、（2018）豫民申2787号民事裁定书和一审法院通知春之龙公司提交的该公司与业主吉丹、苗孟强、李海鸽等八人签订的《商铺委托租赁合同》等证据在卷佐证。一审法院认为：宝龙置业公司将其开发的大型商业区宝龙国际批发中心分割成2000余间商铺，对外出售给了不同的业主，董金荣所购涉案两个商铺是宝龙国际批发中心其中的商铺，经登记取得了房地产证，从董金荣提交的委托租赁协议等证据看，其作为商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益，并不自行经营，而是委托宝龙物业公司统一进行招租和管理，即商铺的所有权和经营权分离，根据已发生法律效力的河南省高级人民法院（2016）豫民申598号民事裁定书，一审法院认定宝龙国际批发中心商铺的性质为产权式商铺。根据双方诉辩意见和涉案相关证据，可以证明在宝龙商业公司经营管理期间，经营状况萧条，大量商铺闲置，未形成商业氛围，与各业主的三年包租合同期满后，因双方未续签租赁合同，亦未办理返还商铺的交接手续，引发诸多问题，在政府协调下，广泛收集、分类整理众业主意见并结合商铺具体所处位置、周边市场租金水平等，经多方协商和多次修改，最终形成了《委托租赁合同》样本，绝大多数业主依样本与现批发中心管理人春之龙公司签订了委托租赁协议，获取了稳定的收益，合法权益受到了保护。本案董金荣虽然没有与春之龙公司签订委托租赁合同，但通过投资商铺获取收益的权利也应受法律保护。鉴于董金荣商铺由春之龙公司改造、管理，及从2013年8月开始绝大多数业主与春之龙公司签订委托租赁合同的事实，一审法院对董金荣要求春之龙公司支付2013年8月1日至2017年11月30日期间商铺占有使用费及利息的诉讼请求予以支持，对董金荣要求春之龙公司支付2013年3月1日至2013年7月31日期间的占用费，因证据不足，一审法院不予支持。占有使用费根据董金荣商铺所处位置和套内建筑面积，参照政府协调形成的二楼空调区2013-2015年的平均租赁价格300元/平方*年计算，7-248号商铺具体数额为300元/平米/年*45.92平米*52月=59696元、8-232号商铺具体数额为300元/平米/年*44.44平米*52月=57772元。关于董金荣要求的利息损失，一审法院认为，春之龙公司将董金荣商铺改造、招商获取收入，但没有将董金荣应得部分给付董金荣，故对董金荣要求的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失予以支持，从董金荣提起诉讼主张权利的2017年11月22日计算至租金损失付清之日。董金荣与宝龙置业公司之间为房屋买卖关系，双方房屋买卖合同已经履行完毕，根据董金荣所提供的证据无法证明宝龙置业公司在合同履行完毕之后占有、使用了其房屋，要求宝龙置业公司赔偿房屋被占用期间的损失一审法院不予支持；董金荣与宝龙商业公司签订的《委托租赁协议》于2013年2月28日已到期，合同到期后双方未续签委托租赁合同，双方在委托租赁协议中未约定合同到期后以何种形式交付房屋，董金荣亦未提交充分证据证明合同到期后宝龙商业公司实际占用、使用了其房屋。故董金荣要求宝龙商业公司支付房屋占有使用费缺乏事实及法律依据，对董金荣要求宝龙商业公司承担房屋被占用期间的损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十六条之规定，判决如下：一、春之龙公司于判决生效后十日内赔偿董金荣7-248号商铺、8-232号商铺被占用期间的租金损失合计117468元。二、春之龙公司于判决生效后十日内赔偿董金荣商铺被占用期间的利息损失（以117468元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年11月22日计算至本判决确定付款之日止）。三、驳回董金荣的其他诉讼请求。如未按本判决确定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6685元，由董金荣承担4155元、春之龙公司承担2530元。二审期间各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，董金荣所购涉案商铺是宝龙国际批发中心的产权式商铺，即商铺的所有权和经营权分离，其作为商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益，并不自行经营，而是委托管理公司统一进行招租和管理。产权式商铺通常需要作为整体统一经营管理，个别业主不能将其商铺独立分割及经营，否则不利于商场整体经营或效益。本案中春之龙公司作为宝龙国际批发中心大多数业主已经签约选择的物业公司，已经与大多数商铺业主建立委托租赁关系，为该批发中心产权式商铺业主提供服务。董金荣虽然没有与春之龙公司签订委托租赁协议，但其商铺亦实际由春之龙公司统一管理、使用，双方形成事实上的委托租赁关系，故应由春之龙公司按照统一标准支付收益。春之龙公司上诉认为其未与董金荣签订委托租赁合同，故不应支付相应商铺费用的主张，本院不予支持。一审法院对董金荣要求春之龙公司支付2013年8月1日至2017年11月30日期间商铺占有使用费及利息的诉讼请求予以支持，并根据董金荣商铺所处位置和套内建筑面积，参照政府协调形成的二楼空调区2013-2015年的平均租赁价格300元/平米/年计算，处理并无不当，本院予以维持。董金荣上诉要求自2013年3月1日起计付房屋占有使用费及利息，因其未在2013年3月1日与春之龙公司签约，该主张没有事实依据。董金荣要求房屋占有使用费及利息支付至2020年3月1日，超出了一审诉讼请求，本院不予支持，之后的费用其可以另案主张。综上所述，董金荣和春之龙公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7572元，由董金荣负担4923元，由洛阳春之龙物业管理有限公司负担2649元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  王春峰审判员  范振洋二〇二〇年九月一日书记员  高会茹