江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初2950号原告：泗阳县民康农村经济发展有限公司，统一社会信用代码9132132379199539XK，住所地泗阳县众兴镇北京中路1号。法定代表人：吴昊，该公司董事长。委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福，江苏八面锋律师事务所律师。被告：泗阳龙庭酒店有限公司，统一社会信用代码91321323693386742J，住所地泗阳县众兴镇北京东路（群众大厦一楼）。法定代表人：姜心和，该公司总经理。委托诉讼代理人：石光辉，江苏天沛律师事务所律师。第三人：中国共产主义青年团泗阳县委员会，统一社会信用代码13321323014323230E，住所地泗阳县办公楼18楼。负责人：张郃。委托诉讼代理人：韩小雪，该单位工作人员。原告泗阳县民康农村经济发展有限公司（以下简称民康公司）与被告泗阳龙庭酒店有限公司（以下简称龙庭酒店）、第三人中国共产主义青年团泗阳县委员会（以下简称共青团泗阳县委）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民康公司的委托诉讼代理人李福，被告龙庭酒店的委托诉讼代理人石光辉，第三人共青团泗阳县委的委托诉讼代理人韩小雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告民康公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2014年11月1日至2019年10月31日期间的租金合计2197900元及利息（以416300元为基数，自2014年9月1日起至付清之日止；以407900元为基数，自2015年9月1日起至付清之日止；以457900元为基数，自2016年9月1日起至付清之日止；以457900元为基数，自2017年9月1日起至付清之日止；以457900元为基数，自2018年9月1日起至付清之日止，均按日万分之二计算）；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2008年10月21日，被告与第三人共青团泗阳县委签订房屋租赁合同，约定被告承租泗阳县政府对面、人民路东侧的群众大厦一楼部分以及二、七、八、九层，总面积约4700㎡，租赁期限为2008年11月1日起至2016年10月31日止。本协议签订之日被告缴纳第三人共青团泗阳县委第一年总承包金，以后每年9月1日前支付当年的总承包金。合同到期后，被告继续承租上述房屋。2018年4月，第三人共青团泗阳县委将群众大厦转让给原告，包括被告欠缴的租金。被告至今尚欠原告2014年11月1日至2019年10月31日期间的租金合计2197900元。为维护原告合法权益，现诉至法院请求支持诉讼请求。被告龙庭酒店辩称，1、原告与被告之间不存在直接租赁合同关系，被告与第三人签订租赁合同，原告只是购买被告租赁的房屋，买卖合同并非当然享有以前租金的权利，被告签订合同期限是2008年11月1日至2016年10月31日，合同到期后无论是第三人还是原告公司均没有与被告签订合同，双方没有就涉及的装修费用进行约定，现原告公司将房屋出租给他人，没有对被告装修和正在营业的物品进行约定，那么被告将对造成的损失依法起诉第三人及原告；2、双方约定租金支付时间以及租赁金额，但是原告并没有向被告及时主张，已经过了当时一年的诉讼时效；3、2008-2019年被告为了饭店经营以及整栋楼正常水电供应，被告向供电公司和自来水厂支付了整栋楼二次增压电费和水费，那么该水电费用应当由第三人以及原告承担。对于被告主张的水电费用，如果在本案中原告及第三人愿意承担，被告建议处理，如果原告和第三人不认可，被告将另案诉讼。第三人共青团泗阳县委述称，对原告的诉讼请求无意见，第三人不向被告主张租金，将租金主张的权利转让给原告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月21日，第三人共青团泗阳县委（甲方）与被告龙庭酒店（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定乙方租赁甲方在县政府对面、人民广场东侧的群众大厦一楼部分，二、七、八、九层自主经营，总面积约为4700㎡。承包经营期限自2008年11月1日起至2016年10月31日止。第一年租金为235000元、第二年租金为258500元、第三年租金为284300元、第四年租金为312800元、第五年租金为344100元、第六年租金为378500元、第七年租金为416300元、第八年租金为457900元。缴付方式：本协议签订之日乙方缴纳甲方第一年总承包租金，以后每年9月1日前支付当年的总承包金。乙方延期支付租金的，乙方应承担延付部分日万分之二的违约金，逾期支付租金超过一个月甲方有权解除合同。合同到期后，被告龙庭酒店继续在原址经营至2020年年初。2018年4月，第三人共青团泗阳县委与原告民康公司签订《群众大厦交接清单》，约定群众大厦产权已归民康，经统计至2018年4月底，账面无应收款记录，未入账的应收款项为1973642.24元，包括：…（三）龙庭大酒店欠缴款净额1381964.05元。其中：1、2014年11月1日至2015年10月31日租金416300元；2、2015年11月1日至2016年10月31日租金407900元（合同金额457900，已缴50000元）；3、2016年合同到期后，由于多种原因，未续签租赁合同，但龙庭大酒店仍实际占用群众大厦资产经营。考虑到未签订合同、龙庭大酒店因未装修业绩下滑等因素，2016年11月1日以后的租金按上一年度租金水平维持不变，即2016年11月1日至2017年10月31日租金457900元，2017年11月1日至2018年4月30日半年租金228950元；4、2018年1-4月电费147130.05元；5、欠龙庭大酒店垫支电费163233元，予以冲抵；6、欠龙庭大酒店垫付的以前年度公用部分水电费112983元，予以冲抵。另查明，位于泗阳县众兴镇北京东路南侧主楼于2016年5月13日登记于原告民康公司名下，房屋总层数为10层，建筑面积为11627.63㎡。本案的争议焦点为：第一、原告主体是否适格；第二、原告主张的租金是否超过诉讼时效；第三、被告尚欠的租金数额如何确定；第四、被告是否垫付水电费及水电费能否与租金抵销。关于争议焦点一，原告是否具备本案原告主体资格，即原告是否是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。所谓利害关系，是指当事人自己的民事权益受到侵害或者与他人发生争议，为保护自己的民事权益而提起诉讼的当事人，即为适格原告。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案诉争房屋产权变更为原告民康公司时，原告民康公司即替代原出租人成为新的出租人，被告龙庭酒店与原告民康公司之间形成新的房屋租赁合同关系，故原告民康公司有权向被告龙庭酒店主张租金，原告民康公司系适格主体。另第三人共青团泗阳县委当庭同意由原告民康公司主张租金权利，故本院对被告龙庭酒店关于原告主体不适格的辩解不予采信。关于争议焦点二，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原告主张的租金系连续性合同在履行过程中定期发生的债务，应以最后一期履行期间届满时计算诉讼时效。被告龙庭酒店的房屋租赁合同到期后，被告龙庭酒店仍继续使用案涉房屋，被告龙庭酒店与诉争房屋的新所有权人即原告民康公司之间形成不定期租赁合同，故原告主张租金并未超过诉讼时效。关于争议焦点三，承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对于合同义务是否履行产生的争议，应由负有履行义务一方承担举证责任，举证不能的，应承担不利后果。原告民康公司主张自2014年11月1日起至2019年10月31日期间，被告龙庭酒店仅支付2015年11月1日至2016年10月31日期间租金50000元，未支付其他年度租金，被告龙庭酒店对于已付租金数额陈述不清，且未提供支付租金的证据，应承担相应的不利后果，故本院对原告民康公司主张的租金支付情况予以确认。原告民康公司主张被告龙庭酒店支付租金2197900元符合法律规定，本院予以支持。关于利息，因合同约定被告龙庭酒店延期支付租金的，被告龙庭酒店应承担延付部分日万分之二的违约金，故被告龙庭酒店应承担的利息为（以416300元为基数，自2014年9月1日起至实际付清之日止；以407900元为基数，自2015年9月1日起至实际付清之日止；以457900元为基数，自2016年9月1日起至实际付清之日止；以457900元为基数，自2017年9月1日起至实际付清之日止；以457900元为基数，自2018年9月1日起至实际付清之日止，均按日万分之二计算）。关于争议焦点四，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。本案原告民康公司对被告龙庭酒店主张的其欠付水电费债务不予认可，故双方对于被告龙庭酒店是否享有水电费债权存在争议，且双方并未就欠付水电费进行结算，原告民康公司亦未主张水电费，故本院对被告龙庭酒店要求将其垫付的水电费与租金抵销的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告泗阳龙庭酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告泗阳县民康农村经济发展有限公司2197900元及利息（以416300元为基数，自2014年9月1日起至实际付清之日止；以407900元为基数，自2015年9月1日起至实际付清之日止；以457900元为基数，自2016年9月1日起至实际付清之日止；以457900元为基数，自2017年9月1日起至实际付清之日止；以457900元为基数，自2018年9月1日起至实际付清之日止，均按日万分之二计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29194元，减半收取计14597元，由被告泗阳龙庭酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  张瑶瑶二〇二〇年九月三日书记员  张 青附录法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。