江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终2292号 上诉人（原审原告）：冯建军，男，1978年1月15日生，××族，住如皋市。 委托诉讼代理人：张小阳，江苏大生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鑫雨，江苏大生律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：南通景华置业有限公司，住所地如皋市长江镇（如皋港区）丽泽路98号105－106室。 法定代表人：施建泉，总经理。 委托诉讼代理人：王国华，江苏如港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尤京钰，江苏如港律师事务所律师。 上诉人冯建军与被上诉人南通景华置业有限公司（以下简称景华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初9924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 冯建军上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1、双方签订的购房意向单合法有效，被上诉人负有继续履行的义务。2、上诉人要求被上诉人继续履行，系行使诉权。3、沈某的证人证言是虚假的，不具有证明力。4、被上诉人与沈某之间存在相互恶意串通的情形，阻止条件成就。 被上诉人景华公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 冯建军向一审法院起诉请求：1.判令被告按照意向单中的价格约定与原告签订商品房买卖合同；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年2月23日，原、被告签订××华庭商品房意向单一份，意向方为冯建军，意向单位××＃××室，144.62㎡，单价3680元/㎡，总价532201元，意向单附带约定：1、意向方应于卖方书面通知3日内携带本意向单、签约应缴款项及个人需带证件或其他相关证件签订商品房买卖合同，逾期视同违约，卖方不另行通知，并有权另售第三方，本意向单自然作废，已付意向金无息退还。2、商品房买卖合同签订以本意向单意向方为准，不允许更名，否则视同自动放弃，本意向单自然作废。3、特别提示：意向方购房之权利义务以商品房买卖合同为准，任何口头承诺无法律效力。4、……。同时意向单备注一栏注明“抵沈某的工程款”。原告在预定方处签字，被告在卖方处加盖被告公司合同专用章，同时有案场经理唐某、业务员李某的签名。同日，原告缴纳2000元订金，被告出具收据一份，收款事由为××＃××订金。 2019年10月10日，被告发函给案外人沈某，函载明“您于2016年2月23日带冯建军抵工程款认筹的××华庭××＃楼××室，已多次电话通知未到财务结算，现开发商限通知日起7日内携带本人身份证，工程结算单，老板审批单，来办理该房屋相关手续，逾期未来办理手续的该房屋抵款手续作废，无息退还意向金，该房屋开发商另行处理，特此通知，不再另行通知！”沈某于当日签收该函。 2019年11月10日，被告发函给原告，函载明“您于2016年2月23日抵沈某工程款意向的××华庭××＃号楼××室，已多次电话通知沈某，并于2019年10月10日发函至沈某，至今未到财务结算，现开发商限通知之日起三日内携带本人身份证，及沈某工程结算单（财务确认的），及沈某本人来办理该房屋抵款手续，逾期未来办理手续的该意向单作废，无息退还意向金，该房屋开发商另行处理，特此通知，不再另行通知！”。原告于2019年11月11日签收该函。2019年11月13日，原告前往××华庭售楼处处理购房相关事宜，要求不抵工程款，用现金结算，被告工作人员表示无沈某出面结算，不能签订商品房买卖合同。 原告申请证人袁某出庭作证，证人陈述，2016年正月原告去××华庭购买××号楼××室，在售楼处遇到沈某，沈某说他有工程款可以抵房子，房款给沈某，原告和我商议后就同意了，签订了意向单。2019年8、9月份沈某跟我们说没有工程款可以抵了。 2020年3月16日，一审法院与案外人沈某形成一份谈话笔录，沈某陈述，2015年年底在袁某店里，原告称要买××华庭的房子，我说我在××华庭做工程，可以以部分工程款抵房子，享受优惠，可以找我订，购房款给我，过年后在正月里，我、原告还有袁某到××华庭看房，订了××楼××室，签订了意向单。我与景华公司工程款结算后，大概在2019年9、10月份，我告诉冯建军我已经在××华庭抵了两套房，还有点工程款但不够全部抵房子了，原告告诉我他们在××华庭已经另购置了房屋，这个房子他们不要了。 审理中，原告向一审法院申请诉讼保全，保全金额为54万元，一审法院已作出保全裁定，查封被告名下的位于如皋市××镇××村××华庭××幢××室的不动产，查封期限自2019年11月20日至2022年11月19日。 一审法院认为，原告的诉讼请求不能得到支持，理由如下：1、被告在诉讼中明确表示若不抵沈某工程款，则不同意以意向单中的价格签订商品房买卖合同，而原告亦无法提供沈某同意抵款工程的结算手续，故被告不同意直接与原告签订商品房买卖合同。2、《最高院人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。可见因一方当事人违约导致本约不能订立，违约方应承担违约责任，但该条款并未授权法院有权要求当事人强制缔约。至于当事人拒绝签订商品房买卖合同产生的违约后果，由其自行承担。经一审法院释明，原告仍未变更诉讼请求，坚持要求签订合同。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形这一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案原、被告签订的《××华庭商品房意向单》属于预约合同，对于双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订正式的商品房买卖合同时进一步磋商，就具体事项磋商的权利是属于被告专属，不具有代履行性，不适于强制履行。综上，原告的主张既不适于强制履行，又无法律依据，且有违合同法的意思自治原则，对于原告的诉讼请求，一审法院难以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、《最高院人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告冯建军的诉讼请求。案件受理费9130元，申请费3220元，合计12350元，由原告冯建军负担。 本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为，案涉的购房意向单约定，该意向单的房款抵沈某的工程款。根据诉讼过程中，当事人提交的价格备案通知以及陈述来看，以工程款抵算的购房价格享有一定的优惠具有较大的可能性。因此，该购房意向单得以履行的前提系抵算相应的工程款。就目前证据而言，上诉人不能提供案涉的购房款已经抵算工程款的充分证据。一审诉讼中，沈某亦陈述，还有点工程款不够全部抵房子。至于上诉人提出的沈某与景华公司之间恶意串通的上诉理由，因缺乏充分证据佐证，本院不予采纳。因此，案涉购房意向单继续履行的条件不能成就，故本院对上诉人要求按照意向单中的价格约定签订商品房买卖合同不予支持。一审诉讼中，一审法院已经对上诉人进行过释明，但其未能变更诉讼请求，故相应的法律后果应由上诉人自行承担。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9130元，由上诉人冯建军负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 季建波 审判员 吕 敏 二〇二〇年九月二十二日 书记员 陈 宁