辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7964号上诉人（原审原告；反诉被告）：中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所，住所地沈阳市大东区东北大马路176号。法定代表人：祁缚龙，该所所长。委托诉讼代理人：刘光武，辽宁宁大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建忠，男，1969年1月14日出生，汉族，系该休养所助理，住沈阳市。被上诉人（原审被告）：沈阳市东陵区炮苑彩印社，住所地沈阳市沈河区东大营街31号。经营者：程宪英，该彩印社负责人。委托诉讼代理人：李思思，辽宁惠圣铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告；反诉原告）：赵艳，女，1971年6月14日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：祁师伟，男，1960年4月11日出生，汉族，系赵艳丈夫，住沈阳市东陵区。上诉人中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所（以下简称“省军区第九干休所”）与被上诉人沈阳市东陵区炮苑彩印社（以下简称“炮苑彩印社”）、赵艳房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初15405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。省军区第九干休所上诉请求:1.请求撤销一审判决；2.依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.请求依法驳回被上诉人赵艳的一审反诉请求；4.一、二审诉讼费、鉴定费、评估费等一切费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院不依据事实和证据，故意对十项事实认定错误；二、基于前述十项事实认定错误，一审法院适用法律明显错误。具体表现在：1.错误地适用合同法52条认定合同无效；2.违反民事诉讼证据规定，人为加重并错误分配上诉人举证责任，让上诉人提供证据证明没有进行经营生产，明显错误；3.对于失效的2016年鉴定报告，认定不能作为证据采信，又使用报告中的数据作为裁判依据，明显错误；4.错误适用合同法第58条；5.对于被上诉人仅交了5年租金，强占租用场地15年分文不交，未能依法对此行为的违约责任和侵权责任进行认定，适用法律明显错误；三、一审认定2018年诉讼中上诉人承认收到3万元租金，是错误的，在2018年4月4日笔录第七页，上诉人提供的证据是证明双方履行了合同目的，根本未证明交费3万元。同时，在2018年4月4日笔录第5、6页，赵艳回答法院询问时，确认当初我租的时候就是东大营31号，该地址与企业机读档案记载的经营场所是一致的，不存在无法进行工商登记年检的情况。另外，在租赁场地之前，赵艳就在其他地方进行了经营活动，1844号评估报告第18页也明确记载，在1998年至2000年期间购置的机器设备并不是2001年建房后购买的机器设备。炮苑彩印社、赵艳辩称，一、上诉人认为“一审法院不依据事实和证据认定案件”不是事实。反而一审法院认定事实正确，程序合法，符合法律规定。上诉人认为“没有提供及办理《有偿服务许可证》等资质行为与办理企业营业执照无关系"没有法律依据；二、上诉人认为所交租赁费是25,000元。但客观事实存在是30,000元，一审法院尊重客观事实的认定何错之有；三、上诉人不同意“一审法院认定双方签订租赁协议违反强制性规定而无效。”但事实上本案租赁协议存在多项无效情形；四、上诉人认为一审法院适用法律错误，认为《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》是部门法规，不能认定本案合同无效是错误的；五、一审法院采用《2016年房地产评估报告》符合法律规定；六、本案涉案房屋是被上诉人的合法财产，并未使用；七、关于上诉人提到的经营场所是否一致的问题，我原来叫沈阳市东陵区炮苑彩印社，是在原沈阳炮兵学院院内，为沈阳炮兵学院学员服务的，地址就是东大营31号，我用这个地址与现在上诉人签订土地租赁合同，为了扩大原炮苑彩印社的经营，开办印刷厂而租赁的土地，进行生产经营，签订合同以后，因为上诉人种种违约，未能起新的营业执照，所以，被上诉人的营业执照和上诉人说的营业执照是两回事。综上所述，上诉人官僚资本主义严重，欺压百姓，不讲诚信，出尔反尔，无视法律，破坏投资环境。根据《最高人民法院关于维护投资环境及保护企业投资的规定》，公平公正裁判，维护被上诉人合法权益。省军区第九干休所向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方土地租赁协议；2.判令二被告拆除并清理承租土地上的违法建筑物（案涉房屋）；3.判令二被告返还承租的土地（按开始承租时的空地状态返还）；4.判令二被告支付2006年6月20日至2011年6月19日土地租金30,000元及逾期支付利息（按银行同期贷款利率计算至实际支付之日）；5.判令二被告支付2011年6月20日至实际返还之日的租金及逾期支付利息（按银行同期贷款利率计算至实际支付之日）；6.诉讼费、鉴定费、评估费等所有全部费用由二被告承担。赵艳向一审法院反诉请求：1.判令省军区第九干休所返还租赁费30,000元。返还涉案房屋电表押金2,000元；2.判令省军区第九干休所赔偿厂房损失479,778元；3.判令省军区第九干休所赔偿机器设备资产损失115,737元；4、判令省军区第九干休所承担涉案第一次厂房、机器设备评估费用19,231元。第二次厂房、机器设备评估费用2,000元。鉴定机构出庭接受质证费用500元的50%；5.本案诉讼费用由省军区第九干休所承担。一审法院认定事实:省军区第九干休所原名称为中国人民解放军总参谋部兵种部沈阳离职干部休养所。2015年5月，名称变更为中国人民解放军总参谋部军训部沈阳离职干部休养所；2015年12月1日，变更为中央军委训练管理部沈阳离职干部休养所；2017年12月16日，名称变更为中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所。2005年10月26日，省军区第九干休所取得了位于沈阳市沈河区土地的使用权证书，证号为沈阳国用2006第0037号，地号为070702012，地类（用途）为部队干休所用地，使用权面积72570.5平方米。2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部为省军区第九干休所发放编号为A1115178的《有偿服务许可证》，许可事项为空余房地产租赁（房屋租赁、场地出租）。2001年5月22日，省军区第九干休所作为“甲方”与炮苑彩印社作为“乙方”签订《协议书》一份，协议约定：乙方租用甲方院内西南角约200米2场地，年租金伍仟元整（第一至五年，第六至十年增加20%，单价2500元/100米2）；租金于二○○一年五月二十二日交付，自二○○一年六月二十二日起算，以后每年租金于六月二十二日前交付；乙方在所租场地内按甲方要求自行建造平房，进行印刷生产及经营，乙方终止协议时不得拆除。取暖费按沈阳市政府规定标准收缴，水电费按干休所住户收费标准及时间交纳；乙方在甲方院内居住，必须遵守干休所的营院管理规定及甲方在乙方所租场地周围的规划改造，遵纪守法，不得影响甲方的正常工作秩序；乙方逾期不交纳场地租金及水电取暖费，甲方有权终止协议，乙方违约或未履行本协议条款被甲方驱逐出院时，已交租金不退。省军区第九干休所在“甲方”处盖章，炮苑彩印社在“乙方”处盖章，赵艳在“经手人”处签字。庭审中，炮苑彩印社对于赵艳作为其经手人签字的效力予以认可，且被告炮苑彩印社明确表示被告赵艳系该彩印社的实际出资人和经营者。2008年11月24日，炮苑彩印社被工商管理部门吊销营业执照。协议签订后，省军区第九干休所将案涉场地交付炮苑彩印社、赵艳使用，炮苑彩印社、赵艳按省军区第九干休所要求在租赁场地上建造了约230平方米平房并购买了用于印刷生产的相关设备。因省军区第九干休所未向炮苑彩印社、赵艳提供有效《有偿服务许可证》等相关手续，导致炮苑彩印社、赵艳无法以涉案房屋为厂址办理企业营业执照，无法进行印刷生产及经营。截至2006年11月16日，炮苑彩印社、赵艳按照约定支付了租金30,000元以及水电费用，其中2001年12月31日收取水费39元、电费414元。2002年7月19日收取水电费600元。2003年至2006年间分别收取水电费500元。因炮苑彩印社、赵艳未能实现利用租用场地建设的房屋开办印刷厂的合同目的，与省军区第九干休所产生纠纷。2005年3月5日，炮苑彩印社向省军区第九干休所出具《关于总参兵种部沈阳干休所出租场地遭受侵害的报告》一份，内容载明：“在贵所承租场地兴办的印刷厂因贵所无法办理房屋产权及相关许可证无法履行合同，自从该所在出租厂地前盖楼房，就已造成印刷厂无法生产的必然，由于该印刷厂机器设备应有噪音，才选择了该所闲着的空旷厂地来建印刷厂，印刷厂为了居民的公共利益不可再兴办。虽贵所于2004年10月提出终止合同，但也不能对我们进行侵害，请求排除侵害。1、由于承租场地院堆放大量残土以及垃圾，已成为附近居民的垃圾场，经常有人往这里扔死猫、死狗等动物尸体，另原印刷厂地势较高，现变成较低，雨水经常浸泡泥泞。2、路面多次被运输残土的车辆压坏，路面行走困难，每年我们投入了一定的人力去修复近80米的路面。3、原三相电被你所重新接线后不在线杆上，接头离地面很近，存在严重安全隐患，原先无故停电造成的损失怎么办。5、印刷厂后墙窗户距三米的地方贵干休所施工队建了二个露天旱厕所夏天气味很大，无法想象……。”。2006年6月23日，赵艳向省军区第九干休所出具《关于总参沈阳干休所出租土地上的房屋被乱堆上千立方米杂土给房屋带来严重的安全隐患的紧急报告》一份，内容载明：“虽然干休所不可能履行合同，研究补偿问题还未达成一致，但对人为的乱堆上千立方米的杂土，给房屋带来严重的安全隐含隐患事件应向总参沈阳干休所报告，请求停止侵害，并对存在的安全隐患予以排除。2006年6月22日9时，总参沈阳干休所动用大型推土机和大拖拉卡车，车号为辽Ａ×××××、辽Ａ×××××、辽Ａ×××××等车辆向出租土地所在房屋5米场地堆放杂土，下午2时许房屋负责人得知情况后从大连向沈阳返回，晚9点20分到达现场后许多居民对堆放杂土和机动车作业的噪音扰民而不满并要求停止作业时，我们也向堆杂土司机负责人说明此处堆土存在安全隐患，并要求停止作业，司机负责人说是沈阳炮兵学院的土没地方扔，干休所建楼需要杂土，是干休所让往这里拉土，并立即用手机向干休所赵助理打电话，说房主及居民不让堆放怎么办，等司机负责人打完电话告诉居民和房主说干休所明天上班给研究，可在第二天早上偶尔还有些车向此处堆杂土。到目前为止堆放杂土上千立方米，距离我的平房5米，堆放杂土高与平房一样，低处也到平房窗台，地处平房后有高墙，前有杂土围栏，现在雨季将至，造成雨水没法排泄，存在雨水凹处的平房无法通行和浸泡的危险，并平房的三相380伏动力电露在外面，对平房的人身财产造成严重的安全隐患。为避免事故的发生，特向总参沈阳干休所报告，并要求停止侵害，排除隐患，履行安全负责制，同时在10日内向有关安全机构报告并向房屋所有权人反馈。”2015年11月2日，省军区第九干休所因与赵艳存在土地租赁合同纠纷向本院提起诉讼。审理过程中，双方虽然对省军区第九干休所按照评估价格回收房屋没有异议，但是对何种价格收回房屋存在分歧，省军区第九干休所提出按2001年5月期间的价格及属于违章建筑的情况进行认定，而赵艳申请对涉案厂房按照所坐落地区当地厂房的价值进行评估，并对投入的机器设备进行评估。经本院委托，辽宁天衡房地产与土地评估有限公司按照成本法作出辽天衡[2016]E244号《房地产估价报告》，结论为：设定为有证建筑物市场价值为475778元（赵艳申请），设定为无证建筑物市场价值为349305元（省军区第九干休所申请）。赵艳垫付了因测量、评估而产生评估费9231元。因赵艳申请，本院委托辽宁永安资产评估有限公司对在该租赁场地上所有的设备资产进行评估。2016年6月22日，辽宁永安资产评估有限公司出具辽永安评[2016]B213资产评估报告，结论为在2001年9月19日为基准日，赵艳所有的设备资产市场价值为115,737元；同日即2016年6月22日，辽宁永安资产评估有限公司又出具辽永安评[2016]B214资产评估报告，结论为在基准日2015年12月28日，赵艳所有的设备资产市场价值为6,513元。因评估费10,000元，由被告赵艳垫付。三份评估报告有效期一年。三份评估报告向双方当事人送达后，双方当事人在规定的时间内均未提出异议。2017年3月15日，省军区第九干休所提出撤诉申请。2017年3月21日，本院作出（2015）沈河民二初字第00871号民事裁定书，准予省军区第九干休所撤回起诉，对评估费由谁承担的问题，未作处理。2017年11月1日，省军区第九干休所因与炮苑彩印社、赵艳存在土地租赁合同纠纷再次向本院提起诉讼。庭审中，省军区第九干休所提供了收据照片九张。证明了赵艳、炮苑彩印社向其支付了土地租金30,000元及水电费若干。并对收到炮苑彩印社于2005年3月5日向省军区第九干休所出具《关于总参兵种部沈阳干休所出租场地遭受侵害的报告》及赵艳于2006年6月23日向省军区第九干休所出具《关于总参沈阳干休所出租土地上的房屋被乱堆上千立方米杂土给房屋带来严重的安全隐患的紧急报告》未提出异议，但对两份报告内容予以否认。认为在空地上为建房堆放的是好土，是用来绿化的；挖沟的事儿属实，但时间很短，是为了进行下水改造；堆放残并未占用炮苑彩印社、赵艳的土地。2018年4月16日，本院作出（2017）辽0103民初16884号民事判决，省军区第九干休所不服，向辽宁省沈阳市中级人民法院提起上诉，该院于2018年8月10日作出（2018）辽01民终6842号民事裁定，撤销本院（2017）辽0103民初16884号民事判决，发回本院重审。重审过程中，省军区第九干休所与赵艳均于2019年3月向本院提出鉴定申请。省军区第九干休所的申请事项为对涉案房屋在2001年5月建设时投入的材料、人工两项成本进行价格评估鉴定；赵艳申请事项为对涉案房屋按照当下厂房市场价值进行评估；对机器设备进行评估鉴定。本院先后委托多家评估单位针对双方当事人的申请事项进行鉴定，其中沈阳维华工程管理有限公司于2009年7月2日以申请鉴定人无法在规定的期限内提供涉案工程必要的鉴定资料为由向我院退卷；辽宁中联资产评估有限公司以无法查询到17年前评估重置价等评估参数，无法确定评估值为由于2019年7月12日退卷；辽宁中衡工程造价咨询有限责任公司以双方当事人均无法提供鉴定材料于2019年9月6日向我院退卷。经本院再次委托，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司于2019年10月25日作出辽隆评报字[2019]1884号《资产评估报告》，结论为涉案房屋原值267,783元、净值170,405元；涉案机器设备原值55,348元、净值8,303元。参与评估的人员为资产评估师王晓煜、杨露。二人均不具备注册房地产评估师资格。双方当事人对该评估结论均提出异议，不同意该报告作为证据使用。庭审中，双方均确认涉案场地的面积约为230平方米。评估费2,000元、鉴定人员出庭费用500元，由赵艳垫付。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。对无效合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案涉案土地为部队干休所用地，为军事用地，该土地的处分权，应由部队土地管理部门所有。省军区第九干休所于2005年10月26日取得土地使用权证书，2014年1月1日，取得《有偿服务许可证》，在2001年签订涉案合同时，省军区第九干休所尚未取得对涉案土地的合法处分权，在涉案合同履行期间尚未取得对涉案土地的租赁资格。庭审中，省军区第九干休所亦自认涉案房屋所占用的是军事用地，未经军队有权机关依法批准，未取得军事用地规划许可，未取得建设工程规划许可，未取得建设工程施工许可，未经军队主管部门的审批和验收。在此基础上订立的合同，违反相关法律规定，合同应认定无效。炮苑彩印社、赵艳应返还占有的涉案土地及房屋；省军区第九干休所因无效合同取得的租金30,000元，应当予以返还。省军区第九干休所于2001年将尚无权处分的涉案土地出租给炮苑彩印社、赵艳建房用于印刷生产及经营，无法提供《有偿服务许可证》等相关手续，必然导致炮苑彩印社、赵艳无法办理工商登记、税务登记，无法实现合同目的，存在过错，应当赔偿炮苑彩印社、赵艳因此所受到的损失。赵艳系炮苑彩印社的出资人和实际经营人，炮苑彩印社的权利义务应由赵艳承担。关于辽隆评报字[2019]1884号《资产评估报告》及辽天衡[2016]E244号房地产估价报告的效力问题。本院认为，辽天衡[2016]E244号房地产估价报告虽然有效期仅为一年，但双方当事人收到该评估报告后对该报告所认定的涉案房屋实际价值，在规定的时间内均未提出异议，虽然该报告因过期不能作为证据使用，但该报告所确认的涉案房屋的实际价值，本院应予认可。因双方当事人均对辽隆评报字[2019]1884号《资产评估报告》中涉案房产部分的评估结论提出异议，不同意作为证据使用，且评估人员王晓煜、杨露系资产评估师，不具备注册房地产评估师资格，没有资格对房地产进行评估鉴定，故本院仅对该报告中涉案机械设备部分的评估结论予以确认。关于赵艳实际损失的计算及问题，本院认为，应以赵艳为实现合同目的而进行的投入减去实际生产的收入来确定。赵艳的投入主要体现在生产设备及所建房屋。因房屋为无证房屋，根据辽天衡[2016]E244号《房地产估价报告》，应认定涉案房产价值为349,305元。根据辽隆评报字[2019]1884号《资产评估报告》。涉案机器设备原值55,348元、净值8,303元，其设备损失应认定为设备折旧额，即原值55,348元-净值8,303元＝47,045元。关于2001年至今赵艳利用涉案土地产生的收益。虽然省军区第九干休所主张赵艳一直用涉案房屋进行生产、经营，但未向法庭提供有效证据。结合赵艳提供的水、电费收据以及2005年、2006年向省军区发出的函件及未用涉案房屋办理营业执照、税务登记的事实可以看出赵艳每年就涉案房屋仅支出500元的水、电费，说明机器设备未正常运转。而合同签订初期，赵燕进入涉案房屋确需经过炮院大门，需提供出入证件，省军区第九干休所未协助办理，致使赵艳无法正常通行及利用涉案房屋生产经营。根据2005年2006年赵艳向省军区第九干休所发出信件及本院审理（2017）辽0103民初16884号民事案件庭审过程中省军区第九干休所的质证意见，说明在2005年2006年间存在省军区第九干休所向涉案房屋周围，堆放残土即挖沟的事实，以此可以推定赵艳未利用该房屋进行过印刷生产，且在2005年2006年间双方即存在分歧、产生矛盾。关于评估费用的问题。本院认为，省军区第九干休所曾就本案事实起诉的(2015)沈河民二初字第871号案件，虽因撤诉而结案，但对审理案件期间的评估费用未作处理，双方当事人对此未提出异议。在本案中，不宜对审理(2015)沈河民二初字第871号案件过程中发生的费用进行处理。本案评估费用2000元、鉴定机构出庭接受询问费用500元，双方当事人各承担50%为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所与被告沈阳市东陵区炮苑彩印社、赵艳之间租赁合同无效；二、被告（反诉原告）赵艳于本判决发生法律效力之日起十五日内将承租的位于沈阳市沈河区角场地（面积约为230平方米）返还给原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所；三、被告（反诉原告）赵艳于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于沈阳市沈河区角场地上建造的平房（面积约为230平方米）腾空，交付给原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所；四、原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所于本判决发生法律效力之日起十五日内返还被告（反诉原告）赵艳已给付土地租金30,000元；五、原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所于本判决发生法律效力之日起十五日内给付被告（反诉原告）赵艳损失费396,350元（349,305+47,045）；六、原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所于本判决发生法律效力之日起十五日内返还被告（反诉原告）赵艳评估费1,000元、鉴定人员出庭费250元；七、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所及反诉原告（被告）赵艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,720元，反诉案件受理费5,078元，原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所与被告（反诉原告）赵艳各承担50%。二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉《协议书》的效力应如何认定；2.如《协议书》被认定为无效，其法律后果应如何处理的问题。一、关于案涉《协议书》的效力应如何认定问题。本院认为，《中国人民解放军房地产管理条例》第三条规定，军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附属物的所有权，由总后勤部代表行使。中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军后勤部《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》第四条规定，严格加强租赁工商税务管理，各级工商税务部门要切实加强军队空余房地产租赁管理，租用军队空余房地产作为企业或者个体工商户住所经营场所的到工商行政管理部门办理登记注册，必须提交有效的《军队房地产租赁许可证》。本案中，因涉案土地为部队干休所用地，为国家划拨的军事用地，该土地的处分权，应由部队土地管理部门所有。省军区第九干休所于2005年10月26日取得土地使用权证书，2014年1月1日，取得《有偿服务许可证》，在2001年签订涉案合同时，省军区第九干休所尚未取得对涉案土地的合法处分权，在涉案合同履行期间尚未取得对涉案土地的租赁资格。且一审庭审中，省军区第九干休所亦自认涉案房屋所占用的用地，未经军队有权机关依法批准，未取得军事用地规划许可，未取得建设工程规划许可，未取得建设工程施工许可，未经军队主管部门的审批和验收。故在此基础上所订立的案涉《协议书》，违反军事法规的强制性规定，该协议应认定无效。本院对省军区第九干休所的该项上诉主张不予支持。二、关于合同无效的法律后果应如何处理的问题。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，本案炮苑彩印社、赵艳应返还占有的涉案土地。而省军区第九干休所因无效合同取得的租金亦应当予以返还。1.关于省军区第九干休所应当返还租金的数额问题。庭审中，虽赵艳向法庭提供通用收费票据8张，用以证明其支付场地出租费的数额为3万元，但经审查，8张收据显示出具的时间分别为2001年5月22日、2001年12月31日、2002年7月29日、2002年8月30日、2002年12月9日、2003年11月25日、2004年8月18日、2006年11月16日。而从上述收据的内容来看，收据中载明为场地出租费的仅为5笔共计2.5万元，其余为水、电费等费用。故省军区第九干休所应当返还租金的数额应为2.5万元，而非3万元，一审法院对此数额认定有误，应予以纠正，本院对省军区第九干休所的该项上诉主张予以支持。2.关于省军区第九干休所应否赔偿炮苑彩印社、赵艳的损失及损失数额如何认定的问题。（1）关于省军区第九干休所应否赔偿炮苑彩印社、赵艳的损失问题。本案中，因省军区第九干休所于2001年将尚无权处分的涉案土地出租给炮苑彩印社、赵艳建房用于印刷生产及经营，且又无法提供《有偿服务许可证》等相关手续，必然导致炮苑彩印社、赵艳无法办理工商登记、税务登记，无法实现合同目的，存在过错，故省军区第九干休所应当赔偿炮苑彩印社、赵艳为此所遭受到的损失。（2）关于损失数额如何认定的问题。本案中，炮苑彩印社、赵艳的实际损失，应以赵艳为实现合同目的而进行的投入减去实际生产的收入来确定，主要包括赵艳为生产经营而投入的生产设备及所建房屋的损失。通过本案庭审调查及现有证据可知，2015年11月2日，省军区第九干休所因与赵艳存在土地租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼。在该案审理过程中，炮苑彩印社、赵艳虽对省军区第九干休所按照评估价格回收房屋没有异议，但是对何种价格收回房屋存在分歧，即省军区第九干休所要求按2001年5月期间的价格及属于违章建筑的情况进行评估认定，而赵艳要求按当地有证厂房的价值进行评估。后经鉴定机构辽宁天衡房地产与土地评估有限公司按照成本法于2016年6月21日作出辽天衡[2016]E244号《房地产估价报告》，结论为设定为有证建筑物市场价值为475,778元，设定为无证建筑物市场价值为349,305元。另经赵艳申请，一审法院亦委托鉴定机构对在该租赁场地上所有的设备资产进行评估。2016年6月22日，鉴定机构辽宁永安资产评估有限公司分别出具辽永安评[2016]B213、[2016]B214两份资产评估报告，结论为在2001年9月19日为基准日，赵艳所有的设备资产市场价值为115,737元；结论为在基准日2015年12月28日，赵艳所有的设备资产市场价值为6,513元。后省军区第九干休所于2017年3月15日提出撤诉申请。2017年11月1日，省军区第九干休所就本案再次向一审法院提起诉讼。后一审法院作出的（2017）辽0103民初16884号民事判决被本院发回重审。在该案重审过程中，省军区第九干休所与赵艳均于2019年3月向一审法院提出鉴定申请。省军区第九干休所的申请事项为对涉案房屋在2001年5月建设时投入的材料、人工两项成本进行价格评估鉴定。而赵艳申请事项为对涉案房屋按照当下厂房市场价值进行评估及对机器设备进行评估鉴定。后虽经鉴定机构辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司作出辽隆评报字[2019]1884号《资产评估报告》，结论为涉案房屋原值267,783元、净值170,405元；涉案机器设备原值55,348元、净值8,303元。但因参与评估的人员均不具备注册房地产评估师资格，双方当事人对此评估结论均提出异议，不同意该报告作为证据使用。鉴于上述事实，本院认为，虽辽天衡[2016]E244号《房地产估价报告》现已超过结论使用有效期，但一方面，该鉴定报告系因省军区第九干休所第一次起诉后又撤诉的行为而导致的超过使用结论期限；另一方面，该鉴定报告是在遵循公正、公平、公开、科学原则及最高最佳利用原则基础上，采用成本法、收益法、比较法、假设开发法等常用的估价方法所作出的客观结论，能够较真实地反映赵艳在租赁场地院内出资建设无证房屋所投入的损失数额。故一审法院为减少当事人诉累并结合本案的实际情况，采用辽天衡[2016]E244号《房地产估价报告》中的无证建筑物市场价值鉴定结论作为案涉所建房屋的损失并无不当。至于省军区第九干休所赔偿生产设备损失数额问题，因辽隆评报字[2019]1884号《资产评估报告》显示，涉案机器设备原值55,348元、净值8,303元，其设备损失应认定为设备折旧额，即原值55,348元-净值8,303元＝47,045元。虽双方当事人以该报告评估人员不具备注册房地产评估师资格，没有资格对房地产进行评估鉴定为由，不同意该报告作为证据使用，但鉴于该报告的评估人员系资产评估师，故一审法院仅采用该报告中涉案机械设备部分的评估结论作为生产设备损失数额的依据并无不妥。本院对省军区第九干休所的该项上诉主张不予支持。综上所述，省军区第九干休所的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初15405号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项即“一、原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所与被告沈阳市东陵区炮苑彩印社、赵艳之间租赁合同无效；二、被告（反诉原告）赵艳于本判决发生法律效力之日起十五日内将承租的位于沈阳市沈河区角场地（面积约为230平方米）返还给原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所；三、被告（反诉原告）赵艳于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于沈阳市沈河区角场地上建造的平房（面积约为230平方米）腾空，交付给原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所；五、原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所于本判决发生法律效力之日起十五日内给付被告（反诉原告）赵艳损失费396,350元（349,305+47,045）；六、原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所于本判决发生法律效力之日起十五日内返还被告（反诉原告）赵艳评估费1,000元、鉴定人员出庭费250元；”二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初15405号民事判决第七项即“七、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所及反诉原告（被告）赵艳的其他诉讼请求；”三、变更沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初15405号民事判决第四项即“四、原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所于本判决发生法律效力之日起十五日内返还被告（反诉原告）赵艳已给付土地租金30,000元；”为“上诉人中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所于本判决发生法律效力之日起十五日内返还被上诉人赵艳已给付土地租金25,000元”；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费3,720元，由上诉人中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所承担1,860元，由被上诉人赵艳承担1,860元；一审案件反诉费5,078元，由上诉人中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所承担2,539元，由被上诉人赵艳承担2,539元；二审案件受理费3,720元，由上诉人中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所承担3,645元，由被上诉人赵艳承担75元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年九月十六日书记员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。