江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1922号上诉人（原审被告）：江苏汉耕现代农业发展有限公司，住所地淮安市经济技术开发区承德南路266号（淮安软件园）5幢306室。法定代表人：陈静，该公司董事长。委托诉讼代理人：王银平、王芮（实习），北京盈科（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王燕，女，1955年5月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张秀红、漆业昆，江苏凯仕曼律师事务所律师。上诉人江苏汉耕现代农业发展有限公司（以下简称汉耕公司）因与被上诉人王燕房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初10170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汉耕公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不承担支付租金329390元、违约金22165元、律师费21093元，合计372648元的责任或者发回重审；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人因在租赁期内长期亏损，继续履行租赁合同将给上诉人造成经济损失，己无力继续租赁被上诉人房屋。在应缴租金前（即2019年9月2日）发函给被上诉人要求解除案涉租赁合同，于2019年10月17日腾空案涉房屋后搬出，并于2019年11月5日将案涉房屋钥匙交付被上诉人，但被上诉人拒收。一审法院认为上诉人不享有单方解除合同的权利，判决上诉人支付租金329390元、违约金22165元、律师费21093元，合计372648元，将加重上诉人的经营损失。3、上诉人发出解除通知后即搬离承租的涉案房屋，被上诉人未采取任何补救措施减少损失的扩大。上诉人签订租赁协议时逾期的违约责任为3个月租金，上诉人支付租金至2019年12月，上诉人对逾期以外的被上诉人的损失不应再承担给付责任。被上诉人王燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原告王燕向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，并向原告支付2019年12月16日至2020年5月30日期间的租金329390元及利息（以329390元为基数，自2019年9月16日起按日利率千分之五计算至实际支付之日止）；2、判令被告向原告支付违约金179667元；3、被告向原告支付律师费4万元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月17日，原告王燕（甲方，出租方）与被告汉耕公司（乙方，承租方）签订《门面房租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的门面房位于淮安市，面积为900平方米，以甲方提供的红线图为准；将房屋出租给乙方作营业（办公）用房，该门面房的租赁期限自2015年11月15日起至2020年5月30日止；第一年租金税价合计591250元于签订合同之日交纳，双方约定乙方交纳的租金按百分之五（5%）每年递增，每次租金提前三个月交清；2016年9月15日交纳含税合计620813元、2017年9月15日交纳含税合计651853元、2018年9月15日交纳含税合计684446元、2019年9月15日交纳含税合计329390元；于签订合同三日之内，乙方向甲方交付押金5万元，合同期满，如乙方没有申请续租，无违规违约现象且没有损坏承租门面房的装修和结构，则甲方应于合同届满之日起三日内足额无息退还乙方全部押金。合同还约定：乙方不能按合同约定时间交纳租金的，须承担当年租金每日千分之五（5‰）的利息，超过一个月不能交纳租金的，甲方有权单方终止合同，扣留押金且不承担乙方的任何损失；任一方违反本合同，应承担违约金为三个月门面房租金金额；任何一方违约，需要承担守约方为实现债权而产生的公证费、律师费、差旅费、诉讼费等一切合理费用。原告王燕与被告汉耕公司在该合同尾部签字或盖章确认。该合同签订后，原告王燕将涉案房屋交给被告汉耕公司使用，被告汉耕公司支付5万元押金，并按约支付2015年11月15日至2019年12月15日期间的租金。2019年9月2日，被告汉耕公司向原告王燕发出《沟通函》一份，主要内容：合同签订后，我公司进入房屋经营，但是因多种原因，一直亏损，未能实现盈利。截止到现在，我公司已经亏损达数百万元，现公司经研究决定将该店面关闭止损……贵公司在接函后，可立即对外招租，我公司也会尽快腾空房屋配合贵公司交付出租。对于双方合同中约定的3个月租金的违约责任，因我公司租金已经付至2019年12月15日，在我公司提前腾退房屋后，贵公司再出租收取的租金可以冲抵部分损失，另外，再希望贵公司能考虑到我公司一直亏损的实际情况，能够对违约金予以减免，我公司在此表示万分感谢。2019年9月18日，原告王燕委托江苏凯仕曼律师事务所律师石广向被告汉耕公司发出《律师函》一份，主要内容：……合同约定贵司应于2019年9月15日前交纳租金含税合计329390元，现贵公司尚未按照约定支付租金，请贵司在收函之日起3日内付清租金。被告汉耕公司分别于2019年10月24日、11月5日和原告王燕沟通提前解除租赁合同事宜，但是均未达成一致意见。被告汉耕公司已经于2019年10月搬离涉案房屋，其尚未支付2019年12月15日至2020年5月30日期间的租金。另查，原告王燕委托江苏凯仕曼律师事务所律师参加本案诉讼，支付代理费用4万元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告王燕与被告汉耕公司签订《门面房租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。违约方不享有单方解除合同的权利。本案中，原、被告约定的租赁终止时间为2020年5月30日，被告汉耕公司以其公司经营亏损须关闭门店为由于2019年9月2日提出解除租赁合同，原告王燕明确表明不同意解除租赁合同，故双方当事人之间的租赁合同并未解除。另，本案在审理过程中，被告汉耕公司也未举证证明，其公司亏损严重，继续履行租赁合同将给其公司造成巨大损失。故被告汉耕公司主张其已经于2019年10月搬离涉案房屋，双方合同已经于2019年10月解除，不予支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。原、被告双方约定该门面房的租赁期限自2015年11月15日起至2020年5月30日止。第一年租金税价合计591250元于签订合同之日交纳，2016年9月15日交纳含税合计620813元，2017年9月15日交纳含税合计651853元，2018年9月15日交纳含税合计684446元，2019年9月15日交纳含税合计329390元。现原告要求被告汉耕公司支付剩余租赁期限的租金，未违反法律规定，予以支持，被告汉耕公司已经交纳2015年11月15日至2019年12月15日期间的租金，故被告汉耕公司应该支付原告王燕2019年12月16日至2020年5月30日期间的租金329390元，原告王燕主张超出部分，不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告汉耕公司逾期支付租金，其行为已经构成违约，应该承担相应的违约责任。考虑到双方合同虽然于2020年5月30日到期，但被告从2019年9月2日起就明确表示要解除合同，因此原告王燕应当做好合同到期后另行出租的准备。被告汉耕公司违约给原告王燕造成的损失仅为逾期支付租金造成的损失。根据合同约定，被告汉耕公司逾期支付租金承担当年租金每日千分之五（5‰）的利息。被告汉耕公司在审理过程中明确表示违约金约定过高。考虑到被告汉耕公司逾期付款，其承担违约责任既要体现补偿性，还要体现处罚性，故可以欠付租金金额为基数从2019年9月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的同类贷款利率年息9.5%（4.75%的2倍）计算至2020年5月30日为22165元（329390元9.5%÷12月8.5月）。原告王燕与被告汉耕公司签订《门面房租赁合同》约定由违约方承担律师费。现原告王燕要求被告汉耕公司支付律师费4万元，超出规定的标准（江苏省律师收费标准财产标的在10万-50万元的收取5%-6%），其超出部分，不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告江苏汉耕现代农业发展有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告王燕2019年12月16日至2020年5月30日期间的租金329390元、违约金22165元、律师费21093元，合计372648元；二、驳回原告王燕其他诉讼请求。如不能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9291元，由原告王燕承担2402元，被告汉耕公司负担6889元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理确认一审法院查明的案件事实。本院认为，关于汉耕公司是否应支付租金的问题。根据查明的事实，双方于2015年11月17日签订《门面房租赁合同》，租期为自2015年11月15日起至2020年5月30日止。汉耕公司在租期未满之前，以经营困难为由于2019年9月要求解除合同并愿意支付至2019年12月的租金，汉耕公司确实存在违约行为，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据上述规定，在汉耕公司以经营困难为由发函通知要求解除合同的情形下，王燕虽然不同意解除合同，但在汉耕公司于2020年10月以实际搬离行为表示不再继续租赁的事实状态下，王燕应当及时采取措施防止损失扩大，但王燕并未采取任何措施而是放任损失扩大，其应对扩大的损失部分承担责任。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。该原则系对双方当事人的要求，不仅违约方应当遵守，守约方也应当遵守，汉耕公司虽然存在违约行为，但亦不能免除王燕诚实履行合同的义务。本案中，王燕没有证据证明其在2019年10月以后对外招租，也即其在上诉人搬离后，未采取任何措施防止损失扩大，其对此后的租金损失，自身也存在过错，故对其要求上诉人支付2019年12月15日至2020年5月30日期间的租金，不应全部支持。本院根据当事人违约的事实、原因以及过错因素，对于2019年12月16日至2020年5月30日期间的租金损失，酌定上诉人承担164695元。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。对于王燕主张的违约金与律师费，属于汉耕公司依约应当承担的违约金，一审判决由上诉人承担，并无不当。综上所述，汉耕公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项规定，判决如下：一、维持淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初10170号民事判决第二项；二、撤销淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初10170号民事判决第一项；三、变更淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初10170号民事判决第一项为：上诉人江苏汉耕现代农业发展有限公司于本判决生效后十日内一次性支付被上诉人王燕租金损失164695元、违约金22165元、律师费21093元，合计207953元。四、驳回上诉人江苏汉耕现代农业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9291元，由王燕负担5912元，由江苏汉耕现代农业发展有限公司负担3379元。二审案件受理费9291元，由江苏汉耕现代农业发展有限公司负担5800元，由王燕负担3491元。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  梁新星审 判 员  于晓萍二〇二〇年九月一日法官助理  朱 强书 记 员  孙 静