江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初1801号本诉原告（反诉被告）：徐象标，男，1978年10月8日生，汉族，户籍地浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：朱萌，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建斌，江苏华东律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：王春妹，女，1963年2月12日生，汉族，户籍地江苏省常州市新北区，住常州市新北区。委托诉讼代理人：李萌祖，江苏金长安律师事务所律师。原告徐象标与被告王春妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理，依法适用简易程序进行审理。王春妹在开庭前提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。徐象标的委托诉讼代理人朱萌、周建斌、王春妹及其委托诉讼代理人李萌祖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告徐象标向本院提出诉讼请求：一、判令确认双方之间签订的《房屋租赁合同》已解除；二、判令王春妹退还徐象标保证金25000元、退还2020年2月至4月的房租75000元，共计100000元；三、判令王春妹返还租赁房屋内徐象标的财物（详见清单）；四、本案诉讼费用由王春妹承担。事实和理由：2015年1月8日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由王春妹出租给徐象标位于常州市新北区，租赁用途为经营量贩式ＫＴＶ，租期自2015年5月1日起至2025年4月30日止。2020年1月24日，徐象标接到当地派出所、文化部门的通知，受新冠肺炎疫情影响而停业至今。全国人大法工委已于2020年2月10日明确将本次疫情定性为不可抗力。依照有关法律规定，徐象标有权行使法定解除权，该租赁合同自动终止。因双方口头协商解除不成，王春妹于2020年4月2日强行锁门、撬锁，徐象标无法进入使用该房屋。2020年4月13日，徐象标委托律师向王春妹发送《律师函》，通知王春妹《房屋租赁合同》于2020年4月30日正式解除。王春妹收悉该通知后不予理睬，反而强行将涉案商铺上锁，致使在租赁房屋内的财物无法取回。现提起诉讼，望判如所请。本诉被告王春妹辩称，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，由于承租人原因提前解除合同，徐象标应承担提前解除合同的违约责任。徐象标的25000元保证金应折抵其的违约责任。不同意退还2020年2月至4月的房租金，但可以考虑酌情减少房租。对租赁房屋内属于徐象标的财物同意返还。反诉原告王春妹向本院提出诉讼请求：一、判令徐象标支付免租期租金100000元及解除合同违约金150000元，合计250000元；二、判令本案的反诉诉讼费用由徐象标承担。事实和理由：2015年1月8日，双方签订《房屋租赁合同》，约定由徐象标租赁坐落于常州市新北区，租赁用途为经营量贩式ＫＴＶ，租期自2015年5月1日起至2025年4月30日止，免租期自2015年1月8日起至2015年4月30日止。合同10-2条约定因徐象标原因提起解除合同，徐象标除应向王春妹全额补足免租期租金外，应向王春妹支付以前五年房租价格计算的六个月房屋租金。徐象标借口今年初新冠疫情致其不能正常营业，鉴于此同意减免部分房租双方继续履行合同的前提下，徐象标仍于2020年4月13日委托律师向我发送《律师函》，通知《房屋租赁合同》于2020年4月30日正式解除。双方合同期限为10年，徐象标的经营活动受今年初新冠疫情影响的时间仅为2个多月，相对于整个租赁期间而言非常短，况且现在全国各行各业的生产经营活动都已经恢复正常，徐象标完全可以继续恢复经营，故徐象标提出解除合同，系违约行为，依法应当承担违约责任。特提起反诉，望判如所请。反诉被告徐象标辩称，一、王春妹主张6个月房租的违约金，实际上属于省高院租赁合同审理指导意见规定的“解除合同后最长6个月空置费损失”，隐含前提是被告认可了案涉租赁合同关系的解除。二、王春妹在徐象标合法承租期间，强行将徐象标的门锁锯断并另行上锁，主观恶意明显，导致徐象标无法使用房屋，也无法自行控制和管理屋内物品，损害了徐象标的合法权益。三、新冠疫情致使原签署合同的条件和签约基础丧失，合同目的不能实现，承租人行使法定解除权，根据我国法律规定和合同9-1条约定，不承担违约责任。四、本案房屋租赁合同纠纷适用不可抗力、情势变更，徐象标不存在违约情形。对于此次新冠肺炎疫情的发生，双方当事人均没有预见、不能避免并不能克服，属于不可抗力。常州市政府及主管部门关于新冠肺炎疫情发布了一系列通知，徐象标已于2020年1月24日按照相关部门的要求而停业。根据有关法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，属于合同的法定解除，本合同自动终止，双方互不承担责任。综上，王春妹的反诉请求不成立，请求驳回王春妹反诉请求。经审理查明，2015年1月8日，王春妹和徐象标签订《房屋租赁合同》，约定：王春妹将位于常州市新北区出租给徐象标，出租面积为1800平方米，租赁用途为商业经营，业态仅限于量贩式ＫＴＶ，租期自2015年5月1日起至2025年4月30日止；王春妹于2015年1月8日前向徐象标交付涉案房屋，王春妹给予徐象标免租期自王春妹交房之日起计算至2015年4月30日止；2015年5月1日至2020年4月30日，每年租金为300000元，2020年5月1日至2025年4月30日，每年租金为350000元；租金按年付款，先付后用，本合同签署当日，应向王春妹支付履约保证金25000元，第一年的租金为300000元，于2015年3月31日前一次性付清，第二年的租金应于2016年3月31日前支付，以后每年的租金均应提前一个月一次性付清。合同第五条约定：徐象标应缴纳履约保证金25000元，以支付履约保证金的形式确保徐象标全面履行本合同项下各项承诺和义务…。合同第九条约定：解除本合同的条件为（一）在租赁期内，有下列情形之一的，本合同即自行终止，双方互不承担责任：…（六）其他法定情形；（二）有下列情形之一的，守约方可书面通知违反合同的另一方解除本合同，除本合同另有规定外，违约方应向守约方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失，支付违约金不足以抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…（四）徐象标逾期不支付租金或未足额支付租金累计超过60天的。如徐象标出现上述五种情形中的任何一种情形即构成根本性违约，视为提前解除本合同，王春妹有权收回该出租房屋，并有权采取对出租房屋断水、断电、封锁大门等措施催促徐象标履行义务，且采取该措施产生的损失由徐象标自行承担。合同第十条约定：在租赁期内，徐象标中途擅自退租的或因徐象标原因提起解除合同的，徐象标除应向王春妹全额补足免租期租金外，应向王春妹支付违约金（该违约金等同于徐象标向王春妹支付的六个月（前五年的房租价格）的房屋租金）。合同签订后，徐象标按时交付房屋租金并使用涉案房屋开办ＫＴＶ歌厅，同时交付给王春妹保证金25000元。2019年3月31日，徐象标支付了2019年4月1日至2020年4月30日的房屋租金300000元。2020年春节后，因发生疫情，政府相关部门要求各文化娱乐场所等公众聚场所均暂停开放。徐象标的KTV因此暂停营业。后双方就是否继续履行合同及减免房租事宜进行协商，未果。2020年3月31日，徐象标未按约交付2020年5月1日至2021年4月30日的租金。2020年4月2日，王春妹在涉案房屋门锁上加了一把锁。2020年4月13日，徐象标委托律师发《律师函》给王春妹，告知：《房屋租赁合同》于2020年4月30日正式解除，请王春妹尽快开门，让徐象标撤场，将屋内移动物品搬离并办移交手续。2020年5月5日，王春妹将涉案房屋上徐象标的锁手锯掉，重新换了锁。徐象标向本院提出诉讼,要求处理。审理中，双方到涉案房屋内清点了财产，并作出财产清单即货单表。另查明，因疫情影响，政府相关部门考虑到疫情防控需要，春节后关闭了相关娱乐场所。2020年3月26日，政府相关部门又通知网吧、歌舞厅等文化娱乐场所继续实施关闭不营业。以上事实，由房屋租赁合同、押金收条、营业执照、证明、商铺产权证、银行转账记录、告知书、微信聊天记录、图片、视频、律师函、货单表及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，徐象标、王春妹签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规强制性规定，合法有效，受法律保护。合同签订后，王春妹依约将案涉房屋交付徐象标使用，徐象标支付了2019年5月至2020年4月30日的租金后，未再按约定继续支付租金。2020年1月底以来，新冠肺炎疫情爆发，国家为控制疫情蔓延，实施了严格的疫情防控措施，对各行业的生产经营确实造成了非常严重的影响。2020年3月底，相关部门要求文化娱乐场所继续暂停营业，徐象标经营的KTV继续停业，经营严重亏损，故提出解除合同，但王春妹不同意，双方并未形成合意。庭审中，经询问，双方一致同意解除《房屋租赁合同》且表示已于2020年4月30日解除。故徐象标要求解除《房屋租赁合同》和返还涉案房屋内财物的诉讼请求，本院予以支持。关于徐象标要求退还2020年2月至4月房屋租金75000元的主张。因疫情影响，徐象标响应国家号召关闭营业场所，导致其经营的KTV无法营业，属于不可抗力。因疫情造成的损失，出租人应分担一部分，王春妹也同意酌情减免一些租金。基于公平原则，考虑酌情减免部分租金作为对徐象标的经济补偿，故王春妹应退还徐象标租金15000元。关于保证金，因双方同意解除《房屋租赁合同》，且该合同的解除是因不可抗力造成，不可归责于双方的责任，故徐象标要求王春妹退还保证金25000元的诉讼请求，本院予以支持。关于王春妹要求徐象标支付免租期租金100000元。因疫情防控需要，政府相关部门要求歌舞厅等文化娱乐场所关闭不营业，承租人不能使用承租房屋，导致其不能正常经营，属于不可抗力。是不可抗力造成徐象标无法履行合同，不属于因徐象标个人原因解除合同，且徐象标在疫情发生前履约情况较好，并非恶意违约，违约责任应免除，故王春妹的该主张本院不予支持。关于王春妹主张的解除合同违约金150000元。因徐象标提前解除合同是因不可抗力所致，并非恶意违约，但因疫情使王春妹应得的房屋收益也受到一定影响。从2020年5月起，徐象标虽未实际经营，但涉案房屋仍属于其实际占用，涉案房屋实际占有期间的损失属于王春妹的损失，即从2020年5月1日起至房屋实际腾空之日止应按年租金300000元的标准计算的房屋占有使用费。对于该损失应从公平原则和衡平双方当事人利益的角度出发，考虑房屋目前的实际状况，应由双方合理分担因疫情防控导致的不利后果。故徐象标应支付给王春妹从2020年5月1日至2020年9月30日的房屋占有使用费100000元（即125000元的80%）。如逾期不搬的，仍应承担房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除徐象标与王春妹于2015年1月8日签订的《房屋租赁合同》。二、徐象标于本判决生效之日起十日将坐落于常州市新北区房屋内属于其所有的财物（具体详见货单表）搬走。三、王春妹于本判决生效之日起十日返还徐象标保证金25000元。四、王春妹于本判决生效之日起十日退还徐象标房屋租金15000元。五、徐象标本于判决生效之日起十日支付王春妹房屋占有使用费100000元（从2020年5月1日计算至2020年9月30日止），如徐象标逾期不搬，还应承担从2020年10月1日起至搬空之日止按年租金300000元标准计算的房屋占有使用费。六、驳回徐象标的其他诉讼请求。七、驳回王春妹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，反诉案件受理费2525元，合计3675元，由徐象标负担1700元，由王春妹负担1975元，徐象标于本判决生效之日起十日内将1700元直接支付给王春妹。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的相关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  雷静芳二〇二〇年九月十六日书记员  章曌杰