福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3435号 原告：韦奇，男，1985年3月3日出生，汉族，住福建省寿宁县。 被告：谢智，男，1973年1月17日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：邱建文、黄秋林，福建康立律师事务所执业律师。 原告韦奇与被告谢智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理，依法适用简易程序于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告韦奇和被告谢智及其委托代理人邱建文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韦奇诉讼请求如下：一、判令解除韦奇与谢智于2019年10月21日签订的《店面租赁合同》。二、判令谢智立即清空并搬离上述《店面租赁合同》项下的位于闽侯县店面（占地面积88㎡），并向韦奇交还上述租赁店面。三、判令谢智向韦奇支付2020年2月4日至2020年7月14日拖欠的租金合计40250元（按照合同约定租金金额7500元的标准计算）。四、判令谢智向韦奇支付租金即占有使用费（按照合同约定租金金额7500元为计算标准，自2020年7月14日起计至实际交还上述租赁店面之日止）。以上合计未付租金为人民币172500元。五、判令谢智承担本案诉讼费（包含但不限于案件受理费、诉讼保全费、公告费等诉讼费用）。 事实与理由如下：2019年10月21日，韦奇作为出租方与谢智作为承租方签订一份《店面租赁合同》，双方约定：1、甲方将座落于闽侯县店面88㎡出租。建筑结构为框架结构出租给乙方从事小吃店使用。2、租赁期即从2019年ｌｌ月5日至2022年ｌ月4日止。3、甲乙双方确认：本合同租赁店面的月租金为人民币7500元，履约保证金22500元。3、后6个月的租金需在前一季度结束前15日存入指定账户，每延迟一日应按逾期数3％向甲方支付违约金，逾期超过30日时，视为乙方根本性违约，甲方有权单方面解除本合同。4、甲方有权在乙方构成根本性违约时，单方解除本合同，并追究乙方相应的违约责任。5、甲方有权根据乙方的违约行为或应承担的费用直接在其己交纳的履约保证金中抵扣违约金或相应费用，乙方接到甲方通知后三日内应及时补缴足履约保证金，逾期超过十日而不及时补足的，视为根本性违约，甲方有权解除本合同收回店面，另行招租。6、因一方违约导致诉讼时，守约方有权要求违约方承担由此支付的诉讼费、律师费、交通费、文印费等合同费用。7、因本合同产生的一切争议，甲、乙双方应协商解决；解决不成时，可以向不动产所在地人民法院起诉等事宜。 签订合同后，韦奇依约将租赁店面交付给谢智，谢智将租赁店面投入经营使用，但是谢智自2020年2月份起至今并未依约向韦奇支付租金，现尚欠韦奇2020年2月4日至2020年7月19日拖欠的租金合计40250元。 谢智上述拖欠租金的行为已经构成根本性违约，给韦奇造成巨大的损失，因此，韦奇有权解除上述《店面租赁合同》，要求谢智支付租金、交还租赁店面并承担违约责任。 综上所述，韦奇为维护自身合法权益，依据我国相关法律规定，特向贵院具状诉讼，望判如所请。 谢智辩称，1、本案的《店面租赁合同》因韦奇强行断电断水、锁门的行为，已实际终止，店铺已被其实际收回，韦奇无权主张之后的租金或占用费。谢智经营的是一家餐饮店，因众所周知的疫情原因，在2020年2月-3月期间，谢智不得不遵守政府关于隔离、停业、禁止堂食等关于防控疫情的禁令，到4月下旬才正式复工复产。但是谢智的店铺在闽江大学上街校区旁边，位置偏避，主要客源是学生，目前学校尚未复课，店铺也无生意。谢智通过媒体了解到政府针对疫情有为中小微企业及个体户出台了减免租金的政策。谢智承租的房屋是村集体所有房产（原告是二房东），因此谢智认为也应当享受照顾政策。谢智向韦奇提出暂缓缴纳租金，韦奇不顾实情，强行断电断水，双方发生冲突，报了警。在韦奇强行断电断水锁门后已经实际终止租赁关系。 案涉房屋是村集体房产，村委会已经根据政府相关政策免除韦奇（一手承租人）两个月租金，与谢智相似情况的其他租户已享受，谢智也应享受免两个月租金。 因突发疫情被告无法经营，根据最高院发布审理新冠疫情案件的指导意见（二）规定，谢智虽未依约定及时缴纳租金，韦奇因此解除合同，谢智无须承担违约责任，韦奇应当向谢智返还押金。 韦奇的强行断电断水导致被告实际食材损失约有六千余元，谢智保留向韦奇追讨损失的权利。 韦奇、谢智围绕诉讼请求提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋系闽侯县上街镇中美村委会所有，韦奇通过招投标形式取得案涉承租权。2019年10月21日，韦奇作为出租方与谢智作为承租方签订一份《店面租赁合同》，约定：甲方（韦奇）将案涉房屋“中美小区”100-44店面88㎡转租给谢智从事小吃店经营使用。租赁期即从2019年ll月5日起至2022年l月4日止，月租金为人民币7500元，履约保证金22500元。后6个月的租金需在前一季度结束前15日存入指定账户，每延迟一日应按逾期数3％向甲方支付违约金，逾期超过30日时，视为乙方根本性违约，甲方（韦奇）有权单方面解除本合同。甲方（韦奇）有权在乙方（谢智）构成根本性违约时，单方解除本合同，并追究乙方（谢智）相应的违约责任。甲方（韦奇）有权根据乙方（谢智）的违约行为或应承担的费用直接在其己交纳的履约保证金中抵扣违约金或相应费用，乙方（谢智）接到甲方通知后三日内应及时补缴足履约保证金，逾期超过十日而不及时补足的，视为根本性违约，甲方（韦奇）有权解除本合同收回店面，另行招租。因一方违约导致诉讼时，守约方有权要求违约方承担由此支付的诉讼费、律师费、交通费、文印费等合同费用。因本合同产生的一切争议，甲、乙双方应协商解决；解决不成时，可以向不动产所在地人民法院起诉等事宜。 签订合同后，韦奇依约将租赁店面交付给谢智，谢智将租赁店面投入经营使用，谢智亦向韦奇缴纳押金22500元（三个月租金）但是，谢智自2020年2月4日起至今未按合同约定向韦奇支付租金，故引起纠纷。2020年6月7日，韦奇到案涉房屋，以谢智欠缴租金为由强行将谢智经营的店铺电力关停，致使谢智店铺无法经营，且至庭审之时韦奇仍未给谢智经营的店铺恢复供电。谢智为此向当地公安派出所报警，经民警调解，双方还是未能解决纠纷。 另查，租赁的店铺虽然因被韦奇强行关停供电，但谢智经营的用具仍放在店铺之内，至今未搬离租赁场地。 本院认为，韦奇与谢智签订《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。韦奇以谢智于2020年2月5日起未向韦奇支付租金，于2020年6月7日强行将谢智经营的店铺供电关停，导致至今未能恢复供电，致使谢智至今无法经营。另外，谢智提出因新冠疫情于2020年1月下旬至2月初在全国爆发，且至今新冠疫情仍然未能缓解，其所经营的店铺服务对象大多为福州大学城校区的师生，因疫情及假期原因未能复课，致使店铺经营更加困难，要求给予免除2020年2月5日起至今的租金。本院认为，根据《最高人民法院发布审理新冠疫情民事案件指导意见（二）》第5点：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任，人民法院不予支持。现韦奇提出解除其与谢智签订的《店面租赁合同》，谢智对此同意，本院予以准许。 关于韦奇要求谢智支付于2020年2月5日起至2020年7月14日止拖欠的租金计40250元的诉请，本院认为，谢智因新冠疫情在全国爆发，而且谢智所经营的店铺服务对象大多为大学城校区的师生，至庭审之时仍未开学，其请求免除全部租金，因案涉房屋系韦奇通过招投标而转租而来，况且中美村委也只免除韦奇二个月的房租，故本院可依据相关政策的规定，根据公平原则，亦给予免除谢智两个月的租金，即15000元,但谢智必须支付2020年4月5日至2020年6月6日止计62天(每天246.56元），合计租金为15287.32元,该款可在押金22500元中抵扣，为避免诉累，韦奇应将剩余押金7212.68元予以退还。至于2020年6月7日起至今的租金，因韦奇强行将谢智经营的店铺供电关停，且至庭审之时仍未恢复供电，致使谢智无法经营，故对韦奇的此项请求，本院不予支持。 关于韦奇要求谢智向其支付案涉房屋占用费（按约定的月租金7500元计算，自2020年7月14日起计至谢智实际交还案涉店铺之日止）的诉请。本院认为，韦奇明知谢智因新冠疫情原因导致经营困难，于2020年6月7日以谢智欠交租金为由强行将案涉店铺供电关停，致使谢智至今因未能恢复供电而无法经营，故韦奇的行为构成过错，故其此项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除韦奇与谢智于2019年10月21日签订的《店面租赁合同》； 二、谢智应于本判决生效之日起十日内向韦奇支付租金计15287.32元，该租金可在押金22500元中予以抵扣； 三、韦奇应于本判决生效之日起十日内返还谢智剩余租赁押金7212.68元； 四、谢智应自本判决生效之日起十日内将其所租赁的店面腾空后交还给韦奇； 五、驳回韦奇其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3750元，减半收取1875元，由谢智负担91元（谢智应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳），韦奇自行负担1784元（已支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年九月四日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。