湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5784号上诉人（原审原告）：朱爱英，女，1936年3月10日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：吴晓穗，1962年6月19日出生，汉族，住长沙市开福区，系朱爱英之女。委托诉讼代理人：孙建波，湖南跃海律师事务所律师上诉人（原审被告）:吴树山，男，1941年8月17日出生，汉族，住长沙市望城区。上诉人（原审被告）：杨菊香，女，1938年9月11日出生，汉族，住长沙市。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴锦程，1965年8月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系两上诉人之女。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐芬，湖南湘天律师事务所律师。原审第三人：长沙市望城区白箬铺镇金峙村梵塘奄村民小组，住所地长沙市望城区白箬铺镇金峙村梵塘奄组204号。负责人：刘正鹏，男，1981年12月17日出生，住长沙市望城区。上诉人朱爱英与上诉人吴树山、杨菊香及原审第三人长沙市望城区白箬铺镇金峙村梵塘奄村民小组物权保护纠纷一案，朱爱英、吴树山、杨菊香均不服湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2019）湘0112民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱爱英上诉请求：1、判令上诉人和吴树山1988年5月25日签订的《转让房屋协议》无效；2、判令被上诉人向上诉人返还房屋及附属设施、围屋风景林地和自留土上的五块菜土；3、判令被上诉人赔偿上诉人林木损失42225元；4、判令被上诉人补偿侵占的上诉人房屋宅基地、自留土的使用费16900元（其中自留土的补偿费从1992年计算至本案立案之日，每年按500元计算，总计26年，补偿费共计13000元；房屋宅基地补偿费从2005年计算至本案立案之日，每年按300元计算，总计13年，补偿费共计3900元）；5、判令被上诉人将已侵占的房屋宅基地、自留土及望林证字（2006）第2216040581号《林权证》范围内的土地和林地恢复原状或支付给上诉人恢复原状的费用20000元；6、判令一、二审诉讼费用（包括但不限于案件受理费、司法鉴定费、财产保全费、公告费、评估费、拍卖费等费用）由被上诉人负担。事实和理由：原审法院部分事实认定错误，部分法律适用错误，请求二审改判：一、上诉人和被上诉人吴树山1988年5月25日签订的《转让房屋协议》无效，被上诉人应向上诉人返还房屋及附属设施、围屋风景林地和自留土上的五块菜土，理由如下：1、吴树山并不是第三人集体经济组织成员，他购买上诉人房屋的行为违反法律强制性规定，因此该协议应无效；2、上诉人以转让房屋的形式非法转让土地，《转让房屋协议》因内容违反法律强制性规定而无效；3、第三人和上诉人因为没有合理利用土地而违反了法律强制性规定和损害了公共利益而导致上诉人和吴树山签订的协议无效。二、上诉人要求被上诉人赔偿2000年、2005年左右砍伐林木的损失和房屋南面林木损失都没有超过诉讼时效，被上诉人应赔偿上诉人林木损失42225元，而不是34650.05元。三、被上诉人补偿侵占的上诉人房屋宅基地、自留土的使用费16900元，符合市场行情，公平合理，法院应予支持。综上，请求二审法院支持上诉请求。吴树山、杨菊香辩称，1、双方签订《转让房屋协议》系双方真实意思一致表示，并经相关政府部门同意，应受法律保护。签订协议后，我方付款，对方交付房屋，协议已经履行完毕，对方以协议签订之后的法律法规主张协议无效没有依据，根据法不溯及既往的原则，双方转让行为发生在1991年实施的土地管理法之前，我方购买房屋已经使用30余年，对房屋是长期占有稳定状态，现对方在房屋售出几十年后要求确认协议无效，违背诚实信用原则，因此从保护交易安全角度协议应依法受到保护；2、本案并不存在对方所称的侵权行为，一审法院在没有完全查清全部事实的基础上，采信评估报告，判决我方承担林木损失，与客观事实不符；3、协议第二页明确载明村民小组同意将涉案5块自留土划给我方长期管理使用，在风景林地的界限内不存在问题，我方有权支配，因此在协议约定范围内在原有的禾场内修建房屋是我方自行支配权利的行为；4、关于林木损失，协议第2页明确载明，对方能使用的树木由其处理，其余的由我方管理支配，签订合同当年林木已按协议约定范围处理，鉴定机构仅仅根据范围内的价值进行评估，评估标准远超相同林地面积可能产生的价值，该评估报告没有客观评估林木价格。综上，协议合法有效，我方取得的林地、自留地等不应返还，无侵权行为，更不应赔偿。原审第三人未答辩。上诉人吴树山、杨菊香上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，并依法改判；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，错误采信评估报告部分内容，导致作出错误的判决：一、对上诉人房屋西面围屋风景林地与被上诉人的自留山的界线认定不准。西面过水沟西侧的风景林地，应在查明事实真相，划清界线，明确了是被上诉人的自留山才能返还给被上诉人。二、上诉人加建房屋北侧的风景林地不属于被上诉人所有，上诉人不应返还。三、上诉人的围屋风景林地与被上诉人的自留山，四至清楚，界线分明，由于没有量化，故无法认定上诉人所砍伐的林木哪些是上诉人所有，哪些是被上诉人所有。林木损失的评估报告只是根据被上诉人女儿吴晓穗的口述，并没有对相应树木予以勘查、评估，因此法院根据评估报告判决上诉人应赔偿被上诉人34650.50元依据不足，且违背了《长沙市征收103号令》的补偿标准。综上，请求二审法院支持上诉请求。朱爱英辩称，1、一审法院认定事实清楚，采信评估报告内容正确，是正确的判决。别水沟的界线是朱爱英自己挖的，是80年代的惯例，与乡规民约没有关系，排水沟是转让协议上区分上诉人的房屋西面风景林和被上诉人的界线，此排水沟在协议上叫新沟，协议上有明确记载。2、上诉人在北加建房屋风景林地属于被上诉人所有，上诉人应当返还。林木损失进行过量化，只是参考了上诉人女儿的口述，鉴定人到实地进行勘查和评估，法院根据评估报告判决有事实依据。3、长沙市征收103号令，是2008年公布的，当时是针对土地补偿费，安置补助费列的标准，是针对房屋拆迁和土地征收，两者不能等同，因此评估报告没有违背该令的补偿标准。原审第三人未答辩。朱爱英向一审法院起诉请求：1、吴树山、杨菊香停止在朱爱英房屋宅基地、自留土及望林证字（2006）第2216040581号《林权证》范围内毁林、修路、砌护坡等一切侵权行为；2、吴树山、杨菊香将已侵占的朱爱英房屋宅基地、自留土及望林证字（2006）第2216040581号《林权证》范围内的土地和林地恢复原状或支付给朱爱英恢复原状的费用20000元；3、吴树山、杨菊香赔偿毁坏的朱爱英房屋宅基地、自留土及望林证字（2006）第2216040581号《林权证》范围内的林木财产价值42225元（以司法鉴定结果为准）；4、吴树山、杨菊香补偿朱爱英侵占的朱爱英房屋宅基地、自留土的使用费16900元（其中自留土的费用是从1992年计算至本案立案之日，每年按500元计算，总共计算26年，宅基地的费用是3900元，从2005年计算到本案的立案之日，按每年300元计算，总共是13年）；5、判令朱爱英和吴树山、杨菊香在1988年5月25日签订的《转让房屋协议书》无效；6、吴树山、杨菊香向朱爱英返还房屋及附属设施（围屋风景林和自留地上的五块菜土）；7、吴树山、杨菊香承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：吴树山、杨菊香系夫妻关系，1988年5月25日,经梵塘奄村民小组、金桂村村民委员会、原望城县友仁乡人民政府、原望城县友仁乡财政所共同见证下，朱爱英（甲方）与吴树山（乙方）签订了一份转让房屋协议书，约定甲方将坐落于金桂村梵塘奄村民小组瓦房一栋共计大小八间全部转让给乙方长期使用，所有权归乙方所有。双方议定，房屋作价伍仟柒佰元，由乙方分两年付清。围屋风景林：村民小组同意划给乙方议定范围的围屋风景林地。风景林地的界线（按自然方向）：东至禾场边止，抵甲方竹山；西抵甲方自留山，以新沟为界；南抵甲方桔园和甲乙双方的自留土；北以堪脚为界，抵罗某户风景林地。自留土：村民小组同意将甲方桔园上端的五块菜土划给乙方长期管理和使用。东抵甲方桔园，西抵甲方自留土，南抵吴汉武户自留山，北抵乙方围屋风景林地。鉴于上述围屋风景林地和自留土由甲方长期管理和使用，在办理房屋转让手续的同时，由村民小组向乙方收取人民币叁佰元，作为风景林地和自留山的征用费。今后村民小组在上述风景林地和自留地界限内，均不存在遗留问题，乙方有权处理和支配。在上述风景林地界限内，甲方现有的树木，已成材能使用的，由甲方处理，其余的交乙方管理和支配。道路：屋场的出入道路，路基宽度为六尺，道路北抵甲方竹山，南以吴云桂户自留土沟为界。甲方建造在屋前的水井、架设的二根照明电杆、电线及屋内照明设施和过水港上的石桥，均由乙方管理和使用。本协议书一式五份，甲乙双方各执一份，友仁乡国土办、金桂村民委员会、梵塘奄村民小组各执一份，经甲乙双方签字并经乡、村、组有关同志签字证明，予以有效。协议上加盖了金桂村村委会、友仁乡人民政府及友仁乡财政所印章，经手人在协议下方注明：风景林地、自留土地所有权属梵塘奄组，管理、使用权属买主户。协议签订后，吴树山支付了房款5700元及契税108元，并向梵塘奄村民小组支付了300元土地征用费。2005年，吴树山在房屋空坪东北处新建三间房屋，根据吴树山、杨菊香2002年拍摄的照片显示，建房处原为空坪，北面可见竹山风景林。2016年左右，吴树山、杨菊香将房屋东北角原来六尺左右的道路拓宽约一米，并进行硬化，2018年3月左右，吴树山、杨菊香在房屋西面砍伐树木，在房屋北面修建护坡，朱爱英女儿吴晓穗于2018年3月13日报警，派出所认为系山林土地纠纷，建议走司法程序。此后，当地村、镇调解委员会及区司法局先后四次组织双方进行协商，由于分歧较大，未能达成一致意见。2018年7月17日，白箬铺镇人民调解委员会根据双方实际情况作出调解意见，吴树山在当事人栏签字，朱爱英未签字。1982年12月1日，原望城县友仁乡人民政府发放社员林地使用权证，朱爱英户风景林、宅基地地点位于金桂村吴家新屋，面积2.33亩，四至范围为：房前水圳围堪，左宅罗某风景林，屋后崎龙分水，右宅吴汉辉等土，2006年换发林权证时，朱爱英领取了望林证字（2006）第2216040581号林权证，林权证载明的朱爱英名下吴家新屋组2.33亩林地四至范围为：东至水圳围堪，南至崎龙分水、西至罗某风景林，北至吴汉辉崎龙分水。本案审理过程中，朱爱英申请对朱爱英宅基地、自留土及望林证字（2006）第2216040581号林权证范围内被毁林木价值进行鉴定，一审法院委托湖南公信价格评估事务所有限公司进行评估，该公司出具公信法字（2019）第116号价格评估报告，确认根据申请方指认评估范围确定评估标的于评估基准日的评估值为42225元，根据被申请方指认评估范围确定评估标的于评估基准日的评估值为5948.48元，朱爱英支付了评估费用5000元。一审法院认为，一、关于转让房屋协议书效力问题。案涉《转让房屋协议书》系朱爱英与吴树山于1988年5月25日自愿签订，且该协议得到梵塘奄村民小组、金桂村村民委员会、友仁乡人民政府认可，吴树山支付了购房款、土地征用费，并向相关部门交纳了契税，此后一直在所购房屋居住至今。本案双方房屋转让行为发生在1999年1月1日实施的土地管理法修订之前，此前的相关法律和行政法规并不禁止城镇居民购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，后实施的法律规定不能约束之前的法律行为。2016年12月国土资源部发布的《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》第七条“依法确定非农民集体成员合法取得的宅基地使用权”规定，1982年《城镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修改实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记薄和权属证书附记栏注明。本案双方于1988年签订协议后，双方就房款、房产交割完毕，并经相关部门审核备案，此后吴树山、杨菊香对房屋长期、稳定地占有使用。吴树山、杨菊香虽并非梵塘奄村民小组村民，但从尊重历史照顾现实及保护交易安全角度出发，协议应认定为合法有效。依法成立的合同应受法律保护，朱爱英要求确认《转让房屋协议书》无效，没有法律依据，且违背了民事活动的诚信原则，一审法院对其该项请求不予支持。二、关于停止在朱爱英房屋宅基地、自留土及望林证字（2006）第2216040581号《林权证》范围内毁林、修路、砌护坡的问题。协议约定了房屋及风景林等四至范围，但吴树山、杨菊香在购得房屋后，存在对协议范围外朱爱英所有的林地毁林、修路及砌护坡的行为，导致双方矛盾激化，吴树山、杨菊香应停止以上侵权行为，故对朱爱英要求吴树山、杨菊香停止毁林、修路及砌护坡侵权行为的诉讼请求，一审法院予以支持。三、关于吴树山、杨菊香应否返还房屋及附属设施（围屋风景林和自留地上的五块菜土）并支付宅基地、自留土使用费的问题。双方签订《转让房屋协议书》后，吴树山、杨菊香取得了该房屋的所有权，协议中对五块菜土、围屋风景林及其他附属设施已作了明确约定，由吴树山长期管理和使用，故对朱爱英要求吴树山、杨菊香返还房屋及五块菜土的诉讼请求，一审法院不予支持。关于围屋风景林范围问题，朱爱英陈述南面桔园土被吴树山、杨菊香侵占，经查明，该桔园土系1992年由吴二爹（朱爱英公公）、吴树山、吴汉武三家协商一致，由吴树山家出资、吴二爹及吴汉武家出土修建简易公路，该处现已成为村民通行的水泥道路，朱爱英主张吴树山、杨菊香非法占用该桔园土依据不足。协议约定东面至禾场边，根据照片显示，原禾场已硬化，其东边为水泥路，朱爱英未提交证据证明该禾场原有界线位置，吴树山、杨菊香提交的历史照片也未见禾场硬化前紧挨禾场的系林地，朱爱英主张吴树山、杨菊香侵占东边林地依据不足。西面至新沟，根据一审法院现场查看情况，西面存在一条明显的别水沟，别水沟西侧可见一排杉树墩，与协议签订时的见证人罗某的叙述一致，罗某系当时梵塘奄村民小组组长，其出具了谈话笔录，在一审法院另案审理的吴树山、杨菊香诉吴晓穗排除妨碍纠纷一案中，罗某签署了证人保证书，并出庭对相关情况作证，其陈述可信度较高。吴树山陈述，新沟是在吴二爹指导下，吴树山于1988年秋季开挖，但协议签订时间为1988年5月25日，协议明确载明了以新沟为界，故当时即已存在新沟，吴树山、杨菊香主张协议签订一段时间后其开挖的沟即为协议中约定的新沟依据不足，且其主张的新沟现并不存在，根据优势证据原则，结合相距房屋距离及农村通常对围屋风景林的认定标准，应认定西面别水沟即为协议中的新沟，其西面应为朱爱英林地，该部分林地于2018年初被吴树山、杨菊香砍伐。协议约定，北以堪脚为界，抵罗某户风景林。签订房屋转让协议时，北面仅老屋三间，吴树山、杨菊香2002年拍摄的照片显示，在加建新房之前，现加建房屋北面为风景林，该风景林西面为罗某户风景林，根据协议内容及一审法院查看的情况，协议约定的风景林北面以堪脚为界，抵罗某户风景林应指三间老屋的北面，吴树山、杨菊香无证据表明加建房屋北面的风景林亦在签订协议时划归其所有，该处风景林应为朱爱英所有。吴树山、杨菊香主张按禾场与老房屋北面风景林的延长线确定其风景林范围依据不足，对其该项意见，一审法院不予采纳，故吴树山、杨菊香应将西面过水沟西侧林地及加建房屋北侧林地返还给朱爱英。按照农村房地一体的原则，吴树山购得房屋后，亦享有房屋宅基地的使用权，协议亦约定吴树山享有部分自留土的使用权，朱爱英要求吴树山、杨菊香补偿侵占的房屋宅基地、自留土的使用费16900元依据不足，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。四、关于吴树山、杨菊香将已侵占的朱爱英房屋宅基地、自留土及望林证字（2006）第2216040581号《林权证》范围内的土地和林地恢复原状或支付给朱爱英恢复原状的费用20000元的问题。朱爱英转让房屋后，宅基地亦一并转让，协议约定将五块菜土交由吴树山、杨菊香长期管理使用，朱爱英并无证据证明吴树山、杨菊香侵占了其宅基地与自留土。经查明，吴树山、杨菊香在过水沟西面及新建房屋北面砍伐了林木，存在侵权行为，朱爱英现要求吴树山、杨菊香恢复原状，但恢复原状具体标准不明且缺乏可操作性，在一审法院已对相关地块砍伐树木损失进行计算的情况下，对朱爱英要求恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。朱爱英要求吴树山、杨菊香支付恢复原状费用20000元，但其主张的金额无证据予以证明，一审法院不予支持。五、关于吴树山、杨菊香应否赔偿朱爱英房屋宅基地、自留土及望林证字（2006）第2216040581号《林权证》范围内的林木财产42225元的问题。吴树山、杨菊香自购房以来，多次对房屋周边的林木进行砍伐，朱爱英要求赔偿2000年、2005年左右砍伐林木的损失，但其未提交证据证明已在诉讼时效内主张过权利，其该项请求已超过诉讼时效。吴树山、杨菊香2016年左右拓宽道路砍伐了部分竹林，2018年初又砍伐了过水沟西面及加建房屋北侧的林木，鉴定结论计算了吴树山家南面林木损失，因无证据证明该部分树木系在诉讼时效内由吴树山、杨菊香砍伐，故应从吴树山、杨菊香应赔偿金额中剔除，其中经济林木款项为4129元，用材林木-杉树款项为2969.02元，此外，朱爱英无证据表明加建房屋系占用其竹山修建，该部分款项476.93元亦应予以剔除，以上应剔除的款项共计7574.95元，故吴树山、杨菊香应赔偿朱爱英的林木损失为34650.05元，对朱爱英要求吴树山、杨菊香赔偿林木损失42225元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定之规定，判决如下：一、吴树山、杨菊香立即停止在朱爱英所有的望林证字（2006）第2216040581号《林权证》范围内的林地毁林、修路、砌护坡的行为；二、吴树山、杨菊香于本判决生效后十日内将西面过水沟西侧林地及加建房屋北侧林地返还给朱爱英；三、吴树山、杨菊香于本判决生效后十日内赔偿朱爱英林木损失34650.05元；四、驳回朱爱英的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1629元，鉴定费用5000元，以上共计6629元，由朱爱英负担1829元，吴树山、杨菊香负担4800元。。本院二审期间，上诉人朱爱英提交了以下证据：吴汉武、吴汉辉证明三份，拟证明被上诉人以前找吴汉武、吴汉辉出具的证明是假的，有两个证明人不知情，当时在证明上没有签字，证明我方所讲的新沟不是吴树山转让后自己开的新沟，证明新沟只有一条。吴树山、杨菊香质证认为，该证据三性均不予认可，没有证人身份证件，证人没有到庭进行说明，证明内容无法核实。本院经审查认为，上诉人朱爱英提供的上述证据不能达到其证明目的，不予采纳。上诉人吴树山、杨菊香提交了以下证据：光盘一份，拟证明2018年8月19日吴树山现场挖西面界线的视频及音频（附文字），证明吴树山与朱爱英之间西面的界线在双方签订协议之时已经共同确定，即平面图中的“新沟”界。朱爱英质证认为，该证据三性及证明目的均有异议，参与人是吴树山和其律师，怀疑是自导自演，朱爱英的公公是案外人，他所发表的意见不能作为参考，电力局也是案外人，没有效力。本院经审查认为，上诉人吴树山、杨菊香提供的上述证据不能达到其证明目的，不予采纳。原审第三人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的《转让房屋协议书》系朱爱英与吴树山于1988年5月25日自愿签订，该协议得到梵塘奄村民小组、金桂村村民委员会、友仁乡人民政府认可，吴树山支付了购房款、土地征用费，并向相关部门交纳了契税，此后一直在所购房屋居住至今。本案双方房屋转让行为发生在1999年1月1日实施的土地管理法修订之前，根据法不溯及既往的原则，后实施的法律规定不能约束之前的法律行为。2016年12月国土资源部发布的《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》第七条“依法确定非农民集体成员合法取得的宅基地使用权”规定，1982年《城镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修改实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记薄和权属证书附记栏注明。本案双方于1988年签订协议后，双方就房款、房产交割完毕，并经相关部门审核备案，此后吴树山、杨菊香对房屋长期、稳定地占有使用。一审法院从尊重历史及保护交易安全出发，认定协议合法有效，符合相关法律法规规定，应予维持。一审法院经查看现场，以双方签订的《转让房屋协议书》约定的内容为依据，根据民事诉讼证据规则的证明标准及举证责任的规定，认定本案事实清楚，处理适当，不违反相关法律法规规定，依法应予维持。本案中吴树山、杨菊香缺乏充分证据证明评估程序存在严重违法或者评估结论明显依据不足的情形，没有提供足以反驳的相反证据，亦未申请重新鉴定，故应认定该价格评估报告具有证明力，吴树山、杨菊香该上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人朱爱英、吴树山、杨菊香的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1629元，由上诉人朱爱英负担963元，上诉人吴树山、杨菊香负担666元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 陈新华审判员 金新贵二〇二〇年九月一日书记员 姚沐宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。