福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0103民初2858号 原告：陈欣欣，女，1993年9月29日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所执业律师。 被告：福州文华房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区红星路6号，统一社会信用代码91350100611330308N。 法定代表人：黄贵樱，董事长。 原告陈欣欣与被告福州文华房地产开发有限公司（以下简称文华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院在收到原告陈欣欣递交的民事起诉状以及证据材料后，依法向被告文华公司送达应诉材料并组织诉前调解。因调解无效，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈欣欣的委托诉讼代理人杨亚泉到庭参加诉讼，被告文华公司经本院合法传唤，无正当理由未派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈欣欣向本院提出诉讼请求：1.判令文华公司向陈欣欣支付逾期交房违约金77280元（违约金以160万元为基数，自2018年9月30日起，按日0.03%的标准计付至2019年3月10日止）；2.判令文华公司向陈欣欣支付逾期办理不动产权证之违约金622元（违约金以160万元为基数，自2020年3月10日起，按银行同期活期存款利率0.35%的标准计付至2020年4月20日止）；3.本案诉讼费用由文华公司承担。诉讼中，陈欣欣申请变更第一项诉讼请求为：判令文华公司向陈欣欣支付逾期交房违约金76800元（违约金以160万元为基数，自2018年10月1日起，按日0.03%的标准计付至2019年3月10日止）。事实和理由：2018年1月24日，陈欣欣与文华公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定陈欣欣向文华公司购买福州市台江区瀛洲路以南、瀛滨路以西）文华富邑大厦（台江广场）34层09办公号房。合同第八条中约定文华公司应当在2018年9月30日前，将上述房产交付陈欣欣使用。但合同及补充协议签订后至2019年3月4日文华公司才向陈欣欣发送《台江·商都汇（台江广场）入伙通知书》通知该套房产于2019年3月10日正式交房，期间逾期共160天，文华公司已构成违约。合同第九条约定，文华公司逾期交房超过90日后，陈欣欣要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日（2019年3月10日）止，文华公司按日向陈欣欣支付已付款万分之三的违约金，共计76800元。合同第十四条第二款约定，文华公司应当在房产交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记。但在2019年3月10日文华公司向陈欣欣交付房产后，于2020年4月20日才向陈欣欣发送《办理商品房不动产权证通知函》，此时已超出合同约定的房产交付使用后365日内（即2020年3月10日）办理产权登记的最终期限，共逾期40天，文华公司构成违约。根据合同约定，文华公司应自逾期之日起每日按陈欣欣已付款的银行同期活期存款利率（0.35%）向陈欣欣支付违约金。为维护自身合法权益，陈欣欣诉至法院，要求判如所请。 文华公司未作答辩。 陈欣欣围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及补充协议、《台江·商都汇（台江广场）入伙通知书》、《办理商品房不动产权证通知函》、《个人住房借款合同》等证据；文华公司经本院合法传唤，无正当理由未派员到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利，上述证据的形式真实性在本案中本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月24日，陈欣欣（买受人、乙方）与文华公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ1801ＸＪ003715）及补充协议。上述合同、协议主要约定：1.陈欣欣购买文华公司预售的位于福州市台江区办公号房（以下简称讼争房屋），建筑面积为48.36平方米，单价为每平方米33085.19元，购房款总金额为160万元；2.付款方式及期限：陈欣欣于2018年1月19日前付定金50000元，于2018年1月22日前付房款50000元，于2018年1月24日前付房款70万元，于2018年4月24日前付商业贷款80万元；3.文华公司应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；4.文华公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付陈欣欣使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限（注：2018年9月30日）的第二天起至实际交付之日止，文华公司按日向陈欣欣支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，陈欣欣要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（注：2018年9月30日）的第二天起至实际交付之日止，文华公司按日向陈欣欣支付已付款万分之三的违约金；5.文华公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由文华公司提供的资料交付陈欣欣。如因文华公司的原因，陈欣欣不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，陈欣欣不退房，文华公司自逾期之日起每日按陈欣欣已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率%向陈欣欣支付违约金。经陈欣欣书面委托，文华公司可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定；6.本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由文华公司承担的责任，或加重陈欣欣责任、排除陈欣欣主要权利的内容；7.附件六合同补充协议：（1）本合同第八条约定的该房屋交付时间2018年9月30日之前仅为毛坯交付时间，由于本房屋为赠送装修交付，二次装修时间为毛坯交付后90天之内，具体时间以文华公司发放《商品房交付通知书》载明的交房时间为准（不迟于2018年9月30日后的90天），陈欣欣对此无异议。房屋达到毛坯交付条件后由文华公司代为验收，陈欣欣仅对最终装修后房屋进行交付验收；（2）如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，文华公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：ａ.因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；ｂ.因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；ｃ.因政府部门采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；ｄ.政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；ｅ.陈欣欣在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用尚未付清；ｆ.其他不可抗力因素导致的情形；（3）文华公司应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由文华公司提供的资料交付陈欣欣。办理该手续产生的费用均由陈欣欣承担。如陈欣欣没有或拒绝缴纳上述费用，导致无法办理登记手续的，由陈欣欣承担全部责任；（4）由于政府原因、陈欣欣原因等非文华公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，文华公司不承担任何责任；（5）若陈欣欣因暂不符合在福州市购房的条件，导致暂不能办理产权登记的责任，由陈欣欣自行承担；（6）陈欣欣付清全部购房款之前及所购房产权属证书办理至陈欣欣名下之前，文华公司有权延期交付房屋并对该房产保留所有权；（7）因本合同及本补充协议的签订和履行而引起的一切纠纷，诉讼管辖法院均为文华公司所在地人民法院。上述合同、补充协议还约定其他事项。 2018年3月12日，陈欣欣（借款人、抵押人）与文华公司（保证人）、中国建设银行股份有限公司福建省分行（贷款人）签订《个人住房借款合同》，向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款80万元用于购置坐落于福州市台江区办公房屋。合同约定中国建设银行股份有限公司福建省分行将上述80万元款项一次性划入文华公司名下银行账户，文华公司为上述借款提供阶段性保证责任。上述合同还约定其他事项。 2019年3月4日，文华公司向陈欣欣发出《台江·商都汇（台江广场）入伙通知书》，通知陈欣欣于2019年3月10日办理所购房屋的交接验收手续。 2020年4月20日，文华公司向陈欣欣发出《办理商品房不动产权证通知函》，通知函部分内容为：“……我司已于2020年4月20日在福州市不动产登记和交易中心办理完成文华富邑大楼（台江广场）项目首次登记……事项。您所购买的文华富邑大楼（台江广场）34层09办公已具备办理个人不动产权证的条件，现我司再次提醒您尽快至福州文华富邑大楼（台江广场）7层07办公领取办证资料进行不动产证办理事宜。……”。 2020年5月11日，坐落于福州市台江区瀛洲路以南、瀛滨路以西）文华富邑大楼（台江广场）34层09办公房屋登记在陈欣欣名下，建筑面积48.5㎡，《不动产权证书》为闽（2020）福州市不动产权第××号。 诉讼中，陈欣欣向本院表示，1.陈欣欣委托母亲郑雅芳分别于2018年1月19日、2018年1月22日、2018年1月24日向文华公司转账支付讼争房屋购房款5万元、5万元、70万元，加上其于2018年3月12日申请贷款的80万元，陈欣欣已依约向文华公司支付全额购房款；2.讼争房屋交付时仅为毛坯房，文华公司未曾赠送精装修，讼争房屋由陈欣欣自行装修。 本院认为，陈欣欣与文华公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，系有效合同，双方均需依约履行。 关于逾期交房。《商品房买卖合同》约定，文华公司应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。《合同补充协议》约定，该房屋交付时间2018年9月30日之前仅为毛坯交付时间，由于本房屋为赠送装修交付，二次装修时间为毛坯交付后90天之内，具体时间以文华公司发放《商品房交付通知书》载明的交房时间为准（不迟于2018年9月30日后的90天），陈欣欣对此无异议。房屋达到毛坯交付条件后由文华公司代为验收，陈欣欣仅对最终装修后房屋进行交付验收。现陈欣欣主张文华公司迟延至2019年3月10日才交付讼争房屋且交付时仅为毛坯房，而文华公司没有应诉答辩，也没有就房屋精装修等顺延交房情况予以举证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”的规定，文华公司应当承担举证不能的法律后果，本院对陈欣欣主张文华公司逾期交房160天（2018年10月1日至2019年3月10日）的事实予以采信。《商品房买卖合同》约定，文华公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付陈欣欣使用，逾期超过90日后，陈欣欣要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（注：2018年9月30日）的第二天起至实际交付之日止，文华公司按日向陈欣欣支付已付款万分之三的违约金。陈欣欣据此诉请文华公司支付逾期交房违约金76800元（160万元×0.03%×160天），符合合同约定，本院予以支持。 关于逾期办证。根据《商品房买卖合同》约定，文华公司应当在商品房交付使用后365日内，即2020年3月9日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由文华公司提供的资料交付陈欣欣，但文华公司迟延至2020年4月20日才完成文华富邑大楼（台江广场）项目首次登记，陈欣欣于2020年5月11日才取得《不动产权证书》，文华公司已构成违约，应承担合同约定的违约责任。陈欣欣诉请文华公司支付逾期办证违约金622元{违约金以160万元为基数，自2020年3月10日起，按中国人民银行同期活期存款年利率0.35%的标准计付至2020年4月20日止}，未超出法律允许的范围，本院予以支持。 综上，文华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、福州文华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈欣欣支付逾期交房违约金76800元； 二、福州文华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈欣欣支付逾期办证违约金622元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1747元，减半收取计873.5元，由福州文华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  董 清 二〇二〇年九月一日 法官助理  叶 沛 书 记 员  陈思千 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。