上海市松江区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0117执异156号案外人：王某1，男，1977年4月10日生，汉族，住河南省郑州市金水区南阳路XXX号XXX号楼XXX号。委托诉讼代理人：王心萍，北京浩天信和(海口)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐之伟麟，北京浩天信和(海口)律师事务所实习律师。申请执行人：上海信盛置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘卫，执行董事。委托诉讼代理人：潘峰，上海丰兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琴，上海丰兆律师事务所律师。被执行人：河南精英置业有限公司，住所地河南省郑州市。法定代表人：王建举，总经理。委托诉讼代理人：刘乃慧，女。在本院执行申请执行人上海信盛置业有限公司与被执行人河南精英置业有限公司企业借贷纠纷一案中，案外人王某1对本院在执行中查封的坐落于河南省沁阳市沁水湾22号楼1单元东户1号房屋(以下简称涉案房屋)向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人王某1异议称：要求中止(2020)沪0117执3588号案件中对涉案房屋的执行。事实和理由：其于2018年9月21日与河南精英置业有限公司签订《商品房买卖合同(预售)》，购某了系争房屋，已全额支付购房款60万元，并于2019年3月11日办理了交房手续并入住至今。涉案房屋在2018年9月30日办理了登记备案，因河南精英置业有限公司方面的原因导致涉案房屋至今没有办理房产证。现依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定请求法院支持其异议请求。为此，案外人向本院提交了《商品房买卖合同(预售)》等材料为证。申请执行人上海信盛置业有限公司称：不同意案外人的某某，请求法院驳回案外人的异议请求。案外人与被执行人签订商品房买卖合同的时间，与被执行人和申请执行人之间的诉讼案件时间相近，当时被执行人涉讼众多，其名下许多房产已被查封。案外人购某的涉案房屋的成交单价为2,022.11元，远低于市场价(被执行人在案件诉讼中称房屋市场价为7,000余元)，账目混乱，也不能证明购房用于居住，且在签订合同至今已两年内没有办理过户，故申请执行人有充分理由怀疑案外人与被执行人恶意串通阻止执行。被执行人河南精英置业有限公司称：同意案外人的异议请求。本院经审查查明，2019年5月8日，涉案房屋登记的权利人为河南精英置业有限公司。案外人王某1系被执行人河南精英置业有限公司的员工。2018年9月21日，案外人王某1与被执行人河南精英置业有限公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定由案外人向被执行人购某由被执行人开发建设的涉案房屋，总价款为60万元，合同中并约定买受人应当在2018年9月21日前支付该商品房全部价款。该商品房买卖合同于2018年9月30日在沁阳市住房保障中心登记备案。2018年10月8日，沁阳市房产管理中心就涉案房屋开具了缴款人为案外人的住房专项维修资金专用票据。2018年11月2日，河南精英置业有限公司沁阳分公司向案外人开具价税合计为60万元的涉案房屋购房发票。2019年3月11日，沁阳市祥和物业管理有限公司出具了刘杰缴纳涉案房屋物业费的收据。涉案房屋自2018年12月23日至2020年6月23日的售电报表用户名为刘杰。2020年9月11日，沁阳市不动产登记中心出具了案外人名下在沁阳市范围内无房产登记记录的查询结果。2020年4月2日，河南精英置业有限公司沁阳分公司与案外人签订协议，内容为涉案房屋的购房款60万元中，32万元其于2018年10月11日至12月4日期间先后四次通过银行转账支付给被执行人，86,300元以案外人代为被执行人支付的税费作冲抵，108,392.05元以案外人在工作中应向被执行人报销的费用中作冲抵，85,307.95元以被执行人从案外人自2018年1月至2018年9月的工资中扣减作冲抵，房款已全部付清。案件审查过程中，案外人称，其与(2020)沪0117执异155号案件的案外人王某2系父子关系，其未居住于涉案房屋内，涉案房屋已卖与他人。另查明，本院于2019年6月3日作出(2018)沪0117民初20306号民事判决，判决确定：“一、被告河南精英置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告上海信盛置业有限公司借款2,000,000元；二、被告河南精英置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海信盛置业有限公司借款利息(截至2015年9月23日的利息为3,980,000元，此后以2,000,000元为基数，自2015年9月24日起算至实际清偿之日止，按照年利率24%计算)……”。河南精英置业有限公司不服该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2020年1月14日作出驳回上诉，维持原判的(2019)沪01民终13267号民事判决。上述判决生效后，因河南精英置业有限公司未履行生效法律文书确定之义务，权利人上海信盛置业有限公司向本院申请强制执行，本院于2020年5月6日以(2020)沪0117执3588号案件立案执行。执行过程中，本院于2020年5月29日查封了涉案房屋，限制期限至2023年5月28日止。在(2018)沪0117民初20306号民事判决书中载明：“……庭审中，经被告申请，证人王某1出庭作证，其为被告公司销售总监，其证言证明其曾受被告公司高管郑朝龙的指示，将公司的两套别墅(分别位于沁阳市沁水湾17号楼2单元东户3号、5号)过户给郑朝龙指定的人员即第三人许晔，用以冲抵被告欠付原告的借款。这两套别墅由许晔授权王某1办理了商品房买卖合同的备案手续，但许晔并未支付购房款，上述房产尚未办理过户手续……”。以上事实有《民事判决书》、《商品房买卖合同(预售)》、《执行裁定书》、银行账户明细及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋的电费用户名为刘杰、物业费也由刘杰缴纳，而作为被执行人河南精英置业有限公司销售总监的案外人王某1，在清楚知晓被执行人名下曾有多套房屋被司法查封的情况下，在近两年的时间内未办理涉案房屋的过户手续，有悖常理，且涉案房屋一直由他人居住使用而并非用于案外人自某的居住，故案外人要求中止执行涉案房屋的异议请求，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人王某1的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张惠萍审 判 员 崔 宁审 判 员 施风雅二〇二〇年九月二十二日法官助理 周新宇书 记 员 周新宇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。