大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7771号原告：大连市国有房屋经营集团有限公司，住所地大连市西岗区。法定代表人：卢鹏，系董事长。委托诉讼代理人：郭聪、康志彬，均系北京市京都（大连）律师事务所律师。被告：宋士谭，男，1944年8月15日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连市国有房屋经营集团有限公司与被告宋士谭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大连市国有房屋经营集团有限公司的委托诉讼代理人郭聪到庭参加诉讼。被告宋士谭经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告腾退大连市甘井子区房屋；2、请求被告支付租金和占用使用费2018年1月1日至实际腾退房屋之日（租金暂计算至2020年4月30日为19007.52元）；3、请求被告在腾退房屋时结清物业费、水、电、煤气、采暖费；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据大连市体制创新改革领导小组办公室《关于国有房屋无偿划转的通知》（大体创办字[2018]3号）的规定和《国有保障性住房划转协议》的约定，案涉及房屋已经划转至原告名下，划转基准日为2017年12月31日。被告系案涉房屋的廉租租户，现被告已不符合廉租保障资格。2018年1月1日至今被告一直拒绝交纳租金，经原告多次催缴，被告仍然拒绝交纳租金。因被告已不符合廉租房保障资格，并且被告一直拒绝交纳租金。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故原告起诉至法院。被告宋士谭向本院递交答辩状中辩称，请求法院驳回原告要求支付2018年1月1日至实际腾退之日的租金和占用使用费的诉讼请求；请求本案的诉讼费用由原告承担。理由如下：1、原告诉我多次催缴却一直抗拒缴纳的描述不实，我从未表示过拒绝交纳租金，拖欠租金并非主观故意。真实情况如下：2017年12月14日，大连市住房保障中心的召集开会，我儿子替我参加了会议。会上保障中心的工作人员发放了书面《腾退廉租房通知》知道我们填写了廉租房转换公租房（暨最低保障住房困难家庭转为中低收入住房困难家庭）的申请，告知了待上述申请审核完毕将根据公租房租金标准给予我每月50%的租赁补贴，其他房屋相关的事宜会后住房保障中心将另行通知。此后我们就翘首等待住房保障中心的审核结果和通知，但一直没等到音信。期间子女多次到住房保障中心、香炉礁街道、香荣社区就申请审核进度如何、房屋如何转换、房租如何缴纳等问题咨询工作人员，得到的答复是他们不清楚，都在等通知，让我们回去再等等。2019年3月15日，我儿子街道香荣社区通知，让我们再次填写了一份原廉租房转换为公租房的申请并提交相关材料，内容与2017年12月填写的一致。询问第一次申请为何迟迟没出结果，社区工作人员表示并不清楚，然后又让回去等通知，至今也没有等到审核结果和关于我究竟该如何转换房屋的通知、这整个过程中，保障中心和街道社区无人催促我缴纳房租，我就一直以为房租要等转换申请得到明确答复以后才需缴纳。一直以来，事关案涉房屋的各项通知都是大连市住房保障中心、香炉礁街道和香荣社区与我联系，我有任何疑问都向几个单位咨询，子女变更手机号码也及时通知上述几个单位补充登记，以保证他们有任何事都能及时通知到我。而案涉房屋被划至原告名下，需要补交房租等事项没有从上述几个“官方”渠道得到过任何通知。直至接到法院传票之前，我对自己与住房保障中心以外的第三方存在利益关系都毫不知情，没有接到身份明确的催缴电话，也没有收到任何书面的催缴通知。2、因生活困难，原告要求我支付2018年1月1日至实际腾退之日的租金和占用使用费难以承受。一方面我和妻子都年仅八十，没有退休工资和住房。妻子患有糖尿病、冠心病、高血压长期服药，我因患眼疾已丧失单眼视力，我二人已基本丧失劳动能力，日常生活和医疗费用全依赖子女赡养。另一方面，案涉房屋56.57平，位于多层住宅老楼六层的最东边。屋内墙皮脱落、下水渗漏，墙体冬透寒、夏漏雨，楼道内杂物堆放、行走不便，又地处闹市临街开放，外人可随便出入，多年了醉酒喧哗、误窗闹事、砸门骚的问题时有发生。楼层高、楼龄老、楼况差，以我和妻子的身体情况已不适宜在此居住。所以，自2017年10月我与妻子搬去子女家中准备越冬开始再未搬回，该房屋一直闲置。鉴于我与妻子符合中低收入困难住房家庭保障标准，2017年12月经住房保障中心组织提交了房屋转换申请以后，我们设想待审核完毕通知办理转换时请求换组他处，若不行则办理退租以后自行租房也可。因此我被取消低保以后，该房屋每月需按公租房标准交纳租金678.84元，加冬季采暖则达800元，以该房屋状况对比同区域租房市场价，保障优势已不明显。再有，今年因受疫情影响，子女先后面临被停工、被裁员等困境，收入减少，压力陡增，自身生活维持平衡已属不易，不宜加重赡养负担。3、原告不经过前期了解沟通直接起诉要求腾退的做法欠妥，违背国家面向低收入群体设立公租房的保障初衷。除去前述中提到的我从未收到原告明确身份的催缴通知以外，根据《大连市公共租赁住房管理办法实施细则》（大国土房屋发[2017]256号）第十一条，累计6个月以上拖欠租金的，所有权人或运营单位应当责令搬迁腾退，那么原告2018年7月就应与我联系搬迁腾退事宜，但原告直到2020年6月才以诉讼提出腾退和补缴，有强迫公租房承租人为房屋所有权人和委托运营单位的工作疏忽买单的嫌疑。本院经审理认定事实如下：1、2014年2月25日，案外人（甲方）大连市国有房产管理中心与被告（乙方）宋士谭签订《大连市廉租住房租赁合同》，约定，大连市国有房产管理中心将坐落于大连市甘井子区井字街11号楼6单元6层1号，房源编号南关岭-006，建筑面积为55.74平方米，使用面积为39.02平方米，租金0.8元/月/平方米（使用面积），月租金为人民币31.21元，并约定如遇政策调整，按新政策执行。租赁期限，2014年3月1日至2014年12月31日止。租金支付方式为年付，乙方应于签订合同时一次性缴纳10个月租金，此后每年12月份缴纳下一年度租金。合同第五条约定，租赁期内涉及房屋使用的各项费用中，物业服务费、水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、上网费、电视收视费以及法律法规规定由乙方承担的费用，由乙方承担。合同第七条第（一）项约定，甲方或者乙方就以下事项提出变更申请，经住房保障部门同意后变更：2、因政策调整，需变更租金标准、保证金等相关费用。合同第七条第（四）项约定，乙方有下列情形之一的，甲方可随时通知乙方解除合同：8、无正当理由累计6个月以上未交纳住房租金的。合同第八条第（二）项经住房保障部门审核，既不符合廉租住房保障条件又不符合公租房保障条件，且有实际困难无法立即退出的，可给予最长6个月的过渡期，期间按照市场价格计缴租金。逾期不退回的，依法申请人民法院强制执。续签合同条款约定，双方续期至2015年12月31日止。2015年12月31日合同约定的续租期限到期后，案外人大连市国有房产管理中心与被告未签订新的房屋租赁合同，被告继续租住案涉房屋。2、2014年11月4日，大连市国土资源和房屋局、大连市物价局发布大国土房屋发[2014]181号文件，标题为“关于重新发布市内四区及高新园区房屋租赁市场评估租金标准的通知”，内容有“本房屋租赁市场评估租金标准自发布之日起执行”南关岭地段住宅非封闭12元/月/平方米。3、2017年10月13日，大连市国土资源和房屋局发布大国土房屋发[2017]256号文件，标题为“关于修订《大连市公共租赁住房管理办法实施细则》的通知”，内容有“为加强和规范公共租赁住房管理，优化工作程序，提升住房保障水平，市国土房屋修订了《实施细则》。现予印发，请遵照执行。”《实施细则》第八条规定，原廉租房源，纳入公共租赁住房管理。市场租金计租标准参照《关于重新发布市内四区及高新园区房屋租赁市场评估租金标准的通知》（大国土房屋发[2014]181号）中最低的租金标准执行。（即中山区每平方米20元；西岗区每平方米16元；沙河口区、甘井子区每平方米12元）。4、大连市住房保障中心出具的“534套廉租房18、19、20年度部分在租名单”中载明，宋士谭，房源地址南关岭路，承租建筑面积56.57㎡，承租使用面积39.6㎡，租金标准12.00，备注2017.6停保。5、2018年2月14日，大连市体制创新改革领导小组办公室发布大体创办字[2018]3号文件，标题为“关于国有房屋无偿划转的通知”，内容有“原则同意你局所属6792套保障性住房及8处公建（建筑面积约33.64万平方米）无偿划转给大连市城市建设投资集团有限公司所属的大连市国有房屋经营有限公司”“本次划转工作以国有房屋的账面原值为基础，实行所有权和经营权同时划转的方式”。6、2018年8月23日原告大连市国有房屋经营有限公司与大连市国土资源和房屋局签订《国有保障性房屋划转协议》（大国房2018合-079号），协议约定将甲方（划出方）大连市国土资源和房屋局建设和管理并代政府持有的国有保障性房屋、配套公建的产权和经营管理权，划转至乙方（划入方）城建集团国有房屋经营有限公司，协议第二条约定，划转方式为国有房屋实行产权和经营权按现状同时划转的方式。协议第三条约定，划转基准日为2017年12月31日。协议第四条约定划转基本资料，包括廉租房534套房屋登记情况。附件8《廉租住房534套清册》。7、《534套公共租赁住房（原廉租住房）交接明细》载明，移交单位：大连市住房保障中心，接收单位：大连市国有房屋经营有限公司，移交内容：原廉租住房534套。其中第12页“九、南关岭公租房，序号436，行政地址南关岭路即为案涉房屋。8、原告分别于2019年6月6日、2019年10月16日在被告承租的廉租房门上张贴签约及付款催告通知书，要求被告腾退房屋缴纳租金。以上事实，有《大连市廉租住房租赁合同》、《关于重新发布市内四区及高新园区房屋租赁市场评估租金标准的通知》、《关于修订《大连市公共租赁住房管理办法实施细则》的通知》、《534套廉租房18、19、20年度部分在租名单》、《关于国有房屋无偿划转的通知》、《国有保障性房屋划转协议》、《534套公共租赁住房（原廉租住房）交接明细》、照片及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，大连市国有房产管理中心与被告宋士谭签订《大连市廉租住房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于原告的主体资格，本院认为，案涉合同系大连市国有房产管理中心与被告所签订，后大连市国有房产管理中心将案涉房屋产权和经营管理权，划转至原告，即案涉债权转移给原告，故原告系本案的适格主体。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让债权的只需将其转让债权的情况及时通知债务人，现受让人大连市国有房屋经营集团有限公司以原告身份向法院起诉要求被告履行债务，该起诉行为可以视为通知。2015年12月31日之后双方并未再签订书面合同，被告继续使用房屋，原租赁合同继续有效，双方形成不定期的租赁合同，均应按照原合同履行相应的权利义务。租赁合同系被告在符合承租廉租住房国家政策的前提下，由大连市国有房产管理中心提供的福利性住房。被告是否有廉租房资格，是由相关行政部门进行审核。合同约定当被告不符合承租廉租住房条件时，应解除合同，被告腾退房屋。被告自2017年6月被取消廉租房资格，即应及时腾退房屋及给付租金。被告未及时腾退房屋，且至今让租住于案涉房屋中，应支付占用使用费。现原告主张自按市场租金标准12元/月/平方米支付占用使用费，自2018年1月1日至2020年4月30日，计19,007.52元（12元/月/平方米×56.57平方米×28个月），符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告在腾退房屋时结清物业费、水、电、煤气、采暖费费用，符合合同约定，予以支持。关于被告辩称因生活困难难以支付、租金和占用使用费一节，本院认为，被告租住房屋，理应按照《大连市廉租住房租赁合同》交付租金，被告关于自己患病、生活困难的辩驳意见不是不予支付租金的法定事由，本院对被告的该项辩驳不予认可。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《实施细则》第八条之规定，判决如下：一、被告宋士谭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连市国有房屋经营集团有限公司支付自2018年1月1日至2020年4月30日的房屋占用使用费19,007.52元；自2020年5月1日起至实际腾退之日止，按月租金678.84元标准给付房屋占用使用费。二、被告宋士谭于本判决发生法律效力之日起十日内将大连市甘井子区南关岭路73号（井字街11号6单元6层1号）房屋腾退给原告大连市国有房屋经营集团有限公司，并同时结清房屋水、电、煤气、采暖费费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取138元（原告已预交），由被告宋士谭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 田 擎二〇二〇年九月七日书记员 吕雁冰本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。