浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1323号上诉人（原审被告）：陆建卫，男，1975年11月28日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：冯涛，浙江兴嘉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李亚健，男，1975年4月9日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：陆慰军，平湖市乍浦法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：顾雪华，女，1976年12月7日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：陆慰军，平湖市乍浦法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：袁雪其，男，1963年10月8日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：王有仁、汤明伟，浙江金九鼎律师事务所律师。上诉人陆建卫、李亚健、顾雪华因与被上诉人袁雪其宅基地使用权纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆建卫上诉请求：撤销(2019)浙0482民初2679号民事判决书，改判驳回袁雪其全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。陆建卫与袁雪其签订的《房屋转让协议书》有效，袁雪其违反协议约定，应承担违约责任。即便协议无效，其中违约条款应为有效，一审未释明袁雪其的违约责任，未对各方权利义务作出公正裁判，未达到案结事了的目的。二、一审适用程序不当。本案是宅基地使用权转让纠纷，陆建卫与袁雪其是合同相对方，李亚健、顾雪华作为案外人，不应被列为被告。三、一审适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定“土地使用权可以依法转让。”原第六十三条的管理性强制性条款已经被删除。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”陆建卫系有权占有，一审适用法律错误。针对陆建卫的上诉请求，李亚健和顾雪华共同答辩称，同意陆建卫的上诉请求及事实与理由。针对陆建卫的上诉请求，袁雪其辩称，1.合同无效是自始无效，不存在转让协议无效但是违约条款有效的情形。2.一审程序并无不当。袁雪其要求确认合同无效并主张返还，一审查明涉案房屋及宅基地已转让给李亚健及顾雪华，在合同无效的情况下，李亚健及顾雪华作为实际占有人负有返还义务，故主体适格。且在一审查明后，袁雪其申请追加被告，一审中各方当事人对此均无异议。3.一审适用法律正确。虽现行《中华人民共和国土地管理法》对原第六十三条进行了修正，但并非完全允许宅基地流转，而是基于其权益的特殊性设置了限制条件。同时，一审系根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定并结合宅基地权属的特殊性作出确认无效的判决。李亚健、顾雪华上诉请求：撤销（2019）浙0482民初2679号民事判决书，改判驳回袁雪其全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审程序错误。案涉宅基地使用权人还包括案外人顾金英、袁圆、袁芳芳，陆建卫提供的2011年2月25日的《房屋宅基地使用权（所有权）转让协议书》中卖方签字处亦有袁雪其、顾金英、袁圆三人，一审不应在未追加上述三位的情况下准许袁雪其对房屋进行评估的申请并草率判决。二、案涉房屋系李亚健、顾雪华合法取得，无须返还。袁雪其于2011年2月将案涉宅基地在平等自愿的原则下转让给陆建卫，陆建卫在案涉宅基地上建造了案涉房屋。2014年3月8日陆建卫将其合法所有的案涉房屋转让给李亚健、顾雪华，李亚健、顾雪华根据合同关系、支付等价价款后合法取得财产。三、李亚健、顾雪华与袁雪其同属新埭镇杨庄浜村人。案涉宅基地位于平湖市××镇××庄××村辖区内，袁雪其搬迁后事实上系新埭镇杨庄浜村人，李亚健、顾雪华也是新埭镇杨庄浜村人。四、一审判决结果将使李亚健、顾雪华无家可归并产生不良社会影响。案涉房屋目前实际居住人为李亚健、顾雪华及其家人，案涉房屋的实际市场价值远远高于评估价格，一审判决返还717000元将使李亚健、顾雪华无力再购房居住。同时，一审使袁雪其的不诚信行为获得了利益，是在鼓励不诚信行为，将带来不良的社会影响。针对李亚健、顾雪华的上诉请求，陆建卫辩称，同意李亚健、顾雪华的上诉请求及事实与理由。针对李亚健、顾雪华的上诉请求，袁雪其辩称，一、一审程序并无不当。一审诉讼请求及争议焦点为合同效力问题，宅基地申请人为户主袁雪其，合同相对人应系袁雪其个人。二、李亚健、顾雪华须返还案涉宅基地。袁雪其是涉案宅基地的使用权人，具备请求返还的主体资格。陆建卫基于无效合同以袁雪其名义在案涉宅基地上建造房屋，故陆建卫与李亚健、顾雪华的合同侵害了袁雪其的权利，也侵害了袁雪其所在村集体经济组织的权利。三、案涉宅基地是新埭镇在新一轮划分后统一划分给各村的，其所在地段与其所在集体经济组织并无直接关系，一审评估也征得了各方当事人同意。陆建卫、李亚健、顾雪华在购买案涉宅基地时应知该行为是违法的，其均存在过错，应承担相应责任。袁雪其向一审法院起诉请求判令：1.确认袁雪其与陆建卫签订的《宅基地转让协议书》、《房屋宅基地使用权（所有权）转让协议书》无效；2.陆建卫、李亚健、顾雪华立即返还坐落于平湖市××镇××号××地。一审法院认定事实：袁雪其原居住于平湖市××镇××村××组，家庭成员包括顾金英、袁园、袁芳芳。因房屋破旧，袁雪其代表家庭向政府申请搬迁，经平湖市新埭镇人民政府批准（补批），袁雪其家庭取得新埭镇虹桥三区94号宅基地建造农房。2011年2月23日，袁雪其与陆建卫签订《宅基地转让协议书》一份，双方就坐落于××镇××号小区××号××平方米，订立如下协议：一、甲方（袁雪其）自愿将宅基地转让给乙方（陆建卫），甲方签名为夫妻双方，如今后有纠葛，由签名人负责，与乙方无关；二、建房时，乙方应严格按照有关规定建房，如有违反，应由乙方负全责，与甲方无关；三、如乙方今后要办理有关房屋的证件，甲方应积极配合，协助办好；四、宅基地转让价格为200000元；五、本协议经双方签字之日起即生效，如有违约，双方都应赔偿给对方500000元；六、2011年2月23日已付定金50000元，2011年2月28日前付清。2011年2月25日，袁雪其与陆建卫就案涉宅基地的转让又签订了《房屋宅基地使用权（所有权）转让协议书》一份，载明：卖方（袁雪其）现有坐落于平湖市××镇××区（新规划社区）宅基地一个，宅基地编号为94号（新埭镇后市河北），住房地面建筑面积100平方米，可造二间门面的三层排屋楼房，设计总建造面积342平方米，现有意将此宅基地转让给买方（陆建卫），经卖、买双方协商一致，订立如下协议：一、宅基地符合新埭镇村镇建设办的相关规划规定，转让总金额200000元，协议书签订后，买方一次性全部付清转让款，协议书立即生效，宅基地的使用权（所有权）随即归买方所有，房屋的建造和建成后的所有权归属买方所有；二、卖方协助办理和施工方在新埭镇村镇办签订施工合同等相关事宜，所签订的施工合同及原住宅拆迁、补偿协议书的原件交于买方保存，该合同和协议书对买方同样具有法律效力；三、本协议签订之日生效，买方当日支付卖方宅基地转让款200000元，一次性付清全部转让款，房屋的宅基地批复文件及其它相关资料（原件）全部由卖方无条件负责办理交给买方；四、该房屋如果今后国家政策允许，卖方无条件给予买方办理相关的房屋所有权及转户手续等相关事项；五、该房屋如今后被国家征用，一切赔偿处理权均归属买方所有；六、卖、买双方无其他经济纠葛；七、本协议系卖、买双方真实意思表示，经双方签字，今后有违约行为的，如卖方违约，按宅基地转让价200000元和房屋建筑面积342平方米的10倍的金额给予买方赔偿（房屋建筑面积价格以当时新埭镇商品房销售单价计算）；八、宅基地买进后可以自建，也可以转卖给他人，卖方不干预，但需要卖方配合有关办理事项，卖方应积极配合，如不配合属违约行为。在建房施工中，如出现违规行为，责任由买方承担。建房前该房屋上的奖励或补偿归卖方所有，与买方无关；九、本协议一式三份，卖、买双方各执一份，中介备案一份。上述协议卖方签字人员为袁雪其、顾金英、袁园，买方签字人员为陆建卫，中介签字人员为毛水龙（平湖市新埭镇新平中介）。协议签订后，陆建卫按约支付给了袁雪其200000元。2011年2月28日，袁雪其、毛咬法（系同幢另一户）与曹仁林签订了《平湖市农房建筑工程施工合同》，载明：工程地址为虹桥三区94号，建筑面积684.20平方米，三层；工程以清包工形式，每平方米180元，合计123156元；工程自2011年3月2日开工至2011年9月30日竣工。该合同由主管部门××镇××室盖章确认，备案于××镇××室。此后，陆建卫出资在受让的宅基地上建造了二间三层楼房。2014年3月8日，陆建卫与李亚健签订《房屋转让协议书》一份，载明：卖方（陆建卫）现有坐落在平湖市××镇××号，地面建筑面积100平方米，二间门面，三层加车库合计建筑面积342平方米，由陆建卫出资在2011年按新埭镇政府设计建造。经买卖双方协商一致，就此房屋转让事宜自愿达成如下协议：一、卖方自愿将该房卖给买方（李亚健），买方自愿将该房买进，今后双方不得反悔；二、买卖双方对该房协商转让总额710000元；三、买卖双方在2014年3月8日签约，买方当日支付给卖方房屋转让款710000元，协议书立即生效，房屋所有权随即归买方所有；四、该房屋如今后国家政策允许，卖方无条件协助买方办理相关房屋转户手续，费用由买方自负；五、该房屋在没有转户前国家征用，集体征用一切赔偿款处理权归属买方所有；六、买卖双方无其他经济纠葛；七、本协议经双方真实意思表示，签字按印，签订之日生效；八、本协议一式三份，中介备案一份；九、陆建卫与袁雪其宅基地转让材料全部交于买方。协议书卖方签字人员为陆建卫、顾利英，买方签字人员为李亚健、顾雪华，中介签字人员为毛水龙。协议签订后，陆建卫与李亚健各自履行了付款和交房等义务。本案审理过程中，经袁雪其申请，双方选择，一审委托嘉兴市天衡房地产评估有限公司就案涉宅基地上建造的房屋进行价值评估，经评估，该评估公司出具了嘉衡估字（2020）第01Ｇ092号房地产司法评估报告，结论为：位于平湖市××镇××号（现房屋编号为虹桥苑820号）的房屋，房屋建筑面积为342平方米，确定估价对象在价值时点2019年11月15日的估价价值（含附属物及固定装修，不含宅基地使用权）为人民币717000元。袁雪其预付了鉴定费2800元。一审法院认为，宅基地使用权具有社会福利性质，农村村民基于特定的身份关系才能无偿从土地所有权人处取得宅基地使用权，宅基地使用权的流转应在本集体经济组织内部进行。城镇居民和非本集体经济组织成员购买宅基地使用权的行为，不但在主体上违反了国务院相关规章、政策的禁止性规定，也损害该集体经济组织的公共利益，应认定为无效。本案中，袁雪其与陆建卫协议转让的宅基地是袁雪其家庭位于新埭镇泖河村7组原住宅搬迁置换而得，该宅基地所占土地性质系集体所有土地。陆建卫与袁雪其非同一集体经济组织成员，不具备取得案涉宅基地使用权的主体资格，因此，二人所签订的协议损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）规定的情形，属无效。袁雪其与陆建卫签订了二份宅基地转让协议书，虽然2011年2月25日签订的协议形成时间在后，但协议内容与前一份协议不冲突，后一份协议可以视作是对前一份协议的补充，袁雪其要求确认该二份协议书无效的诉讼请求，一审予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。袁雪其因宅基地转让协议取得了200000元转让款，该款项应由袁雪其返还给陆建卫。而陆建卫则在取得了宅基地使用权后又以袁雪其名义建造了房屋，并将房屋转让给了李亚健、顾雪华，因此，案涉宅基地的实际占有者现为李亚健、顾雪华。虽然陆建卫、李亚健、顾雪华之间签订了房屋转让合同，但李亚健、顾雪华与陆建卫、袁雪其均非同一集体经济组织成员，因此陆建卫、李亚健、顾雪华就案涉宅基地上房屋签订的房屋转让合同当属无效，李亚健、顾雪华取得案涉宅基地使用权，没有合法依据，属无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因此，袁雪其要求陆建卫、李亚健、顾雪华共同返还案涉宅基地的诉讼请求，于法有据，一审予以支持。由于案涉宅基地上建造了房屋，房屋已附和于宅基地之上，两者不可分割，房屋实际又是以袁雪其名义建造，因此，在返还宅基地的同时应一并返还其上之房屋。但房屋非袁雪其出资建造，根据公平原则，袁雪其取得房屋理应折价补偿，一审确定补偿的费用以鉴定机构评定的价值717000元为宜，因陆建卫庭后表示如果法院认定宅基地转让协议无效，那么涉及房屋折价款由法院直接判决补偿给李亚健、顾雪华。由于李亚健、顾雪华系案涉宅基地及其上房屋的实际占有者，也是返还宅基地及其上房屋的义务人，因此，由李亚健、顾雪华在本案中直接取得房屋折价补偿款，更符合李亚健、顾雪华的利益，因此，一审确定房屋折价款717000元由袁雪其直接补偿李亚健、顾雪华。基于合同关系及本案涉及转让、再转让的实际情况，如果李亚健、顾雪华认为因返还宅基地及房屋还有其他的损失，则须另案向合同相对方即陆建卫主张，陆建卫因此而遭受的损失，也可向袁雪其主张。需要指出的是，袁雪其的诉讼请求虽然符合法律规定获得支持，但其行为却是有违诚实信用原则的。虽然土地管理法有关于土地使用权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理的规定，但本案是因宅基地使用权转让而产生的纠纷，陆建卫所持转让行为需先由人民政府处理的观点，理据不足，不予采纳。陆建卫、李亚健、顾雪华认为袁雪其与陆建卫之间的宅基地使用权转让协议书及陆建卫、李亚健、顾雪华之间的房屋转让合同有效的主张，缺乏依据，一审不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认袁雪其与陆建卫于2011年2月23日、2011年2月25日签订的《宅基地转让协议书》、《房屋宅基地使用权（所有权）转让协议书》无效；二、袁雪其于判决生效后三十日内返还陆建卫宅基地转让款200000元；三、袁雪其于判决生效后三十日内支付给李亚健、顾雪华房屋折价补偿款717000元；四、陆建卫、李亚健、顾雪华在袁雪其履行第二、三项判决义务后六十日内将坐落于平湖市××镇××号××地（现房屋编号为虹桥景苑820号）连同宅基地上所建房屋［包括嘉衡估字（2020）第01Ｇ092上记载的附属物及固定装修］返还给袁雪其。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由袁雪其负担3010元，陆建卫负担1290元,司法鉴定费2800元由袁雪其负担。二审中，李亚健、顾雪华向本院提供了下列证据：证据一，平湖市农民建房用地呈报表复印件、地理位置示意图复印件各一份，证明案涉房屋位于平湖市××镇××庄浜区域范围内，而李亚健、顾雪华正是杨庄浜村人。证据二，（2019）浙民申5032号民事裁决书、房屋转让协议书复印件一份，证明浙江省高级人民法院于2020年2月20日在类似案件中认定宅基地使用权转让合同有效。证据三，农村自建房转让协议一份，证明周边类似房屋的成交价格已高达380万元。证据四，（2015）嘉善民初字第2307号民事判决书一份，其中第5页中的裁判理由可证明袁雪其出让宅基地的行为隐含了抛弃宅基地的意思，本案一审判决返还宅基地，与周边县市的裁判不一致。陆建卫经质证认为，认可四组证据的三性。袁雪其经质证认为，对证据一的真实性无异议，对关联性有异议，通过呈报表可以反映案涉宅基地属于泖河村，其权属与实际地理位置无关；对证据二的真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议，该裁定书仅代表个案情况，且该案所涉的义乌市是宅基地试点，其政策允许宅基地转让，与本案情形不同。房屋转让协议书在一审中提供过，认可其真实性，但协议双方并非同一集体组织成员，属无效合同，李亚健与顾雪华无权占有该房屋；对证据三的真实性不认可，该协议包含宅基地的转让及房屋整体价格，而本案所评估的仅是房屋价格，故证据三不能作为参考；对证据四的真实性没有异议，对关联性不认可，个案情况有所不同。本院认证认为，李亚健、顾雪华提供的证据一，陆建卫、袁雪其对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。但宅基地的地理位置并不等同于宅基地权属地，况且据建房用地呈报表显示，案涉宅基地属于泖河村，而非李亚健、顾雪华所在的杨庄浜村，故李亚健、顾雪华所要证明的其与该宅基地属同一集体经济组织的证明目的不能成立。李亚健、顾雪华提供的证据二、四，陆建卫、袁雪其对真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定，但该两组证据系他案的裁判文书，个案情况有所不同，不能当然地作为本案的定案依据。李亚健、顾雪华提供的证据三系案外人之间的协议，袁雪其对真实性也不予认可，本案中对该协议的真实性难以确认，故本院不予认定。袁雪其、陆建卫二审中未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宅基地使用权具有较强的社会保障和社会福利性质。宅基地使用权系农村集体经济组织成员依其特定身份无偿取得，宅基地使用权的流转应在本集体经济组织内部进行。城镇居民和非本集体经济组织成员购买宅基地使用权的行为，违反集体经济组织的成员权属性，损害该集体经济组织的利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的法定无效情形，应当认定为无效。本案袁雪其将属于其集体经济组织的宅基地使用权转让给该集体经济组织以外的人，双方为此签订的二份宅基地转让协议书应认定为无效。陆建卫在受让宅基地使用权后又以袁雪其名义建造房屋，并转让给李亚健、顾雪华，虽然双方所约定的是房屋的转让，但房屋与土地不可分，房屋转让必然导致宅基地一并流转，而李亚健、顾雪华亦非案涉宅基地所属的集体经济组织成员，故其转让协议书亦应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。袁雪其应将因宅基地转让协议取得的200000元转让款返还给陆建卫，陆建卫应将案涉宅基地返还给袁雪其。案涉宅基地目前系李亚健、顾雪华实际占有使用，因李亚健、顾雪华与陆建卫的房屋转让协议书无效，李亚健、顾雪华的占有系无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因此，本案袁雪其申请追加李亚健、顾雪华为被告，并要求陆建卫、李亚健、顾雪华共同返还案涉宅基地，于法有据，一审予以支持，并无不当。由于案涉宅基地上建造的房屋已附和于宅基地上，两者不可分割，房屋实际又系以袁雪其名义建造，故在返还宅基地的同时应一并返还房屋。但房屋非袁雪其出资建造，袁雪其取得房屋理应折价补偿。关于房屋的价值，一审已委托评估，在无相反证据推翻评估结论的情形下，一审依评估结论确定补偿费用，并无明显不当。因陆建卫在一审庭后表示如果法院认定宅基地转让协议无效，房屋的折价款由法院直接判决补偿给李亚健、顾雪华，加之李亚健、顾雪华为房屋的实际返还人，一审判决由李亚健、顾雪华直接取得房屋折价补偿款，也无不当。如李亚健、顾雪华因返还宅基地及房屋存在其他的损失，可另行向合同相对方陆建卫主张，陆建卫因此而遭受的损失，也可另行向袁雪其主张，但因陆建卫与袁雪其的宅基地使用权转让协议无效，陆建卫上诉时主张违约金，缺乏依据。需要指出的是，袁雪其的诉讼请求虽然获得支持，但其行为却有违诚实信用原则，不应被提倡。至于李亚健、顾雪华上诉提出的本案应追加顾金英、袁圆、袁芳芳三人参加诉讼的问题，因袁雪其是户主，也是合同相对人，其代表其家庭提出返还之诉，并无不可，且是否追加该三人参加诉讼，不影响本案的审理，一审未追加，程序并无不当。综上所述，李亚健、顾雪华与陆建卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8600元，由上诉人李亚健、顾雪华负担4300元，由上诉人陆建卫负担4300元。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年九月四日书记员 陈 诚