天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终686号上诉人（原审原告）：郭宽喜，男，1963年9月18日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：路娟，天津津瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦四层。法定代表人：李绪宏，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：姚明静，女，公司员工。上诉人郭宽喜因与上诉人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）服务合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初10350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭宽喜上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判我爱我家公司返还郭宽喜服务费36100元或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1.涉诉房地产经纪服务合同解除完全是因为我爱我家公司在履行合同过程中存在严重过错，本案中郭宽喜在订立上述服务合同签已经明确告知我爱我家公司郭宽喜与其配偶在本市共有2套住房，2017年4月2日郭宽喜与案外人刘志勇签订了《房产交易合同》，约定以1805000元价格购买河北区××道××楼××房屋一套，此后上诉人积极出售其配偶刘英名下住房，以符合天津市限购政策规定。2017年5月28日，郭宽喜在我爱我家公司员工多次催促下，与案外人刘志勇签订《关于追加定金的补充协议书》，约定郭宽喜追加给付刘志勇购房定金60000元。后因天津市河北区人民法院作出的（2019）津0105民初2151号民事判决书，认定因郭宽喜不具有购买资格，未能按照合同约定购买涉诉房屋，存在违约行为，郭宽喜向刘志勇支付的定金100000元不予退还。对此，我爱我家公司作为专业的房地产经纪服务机构，在明知郭宽喜及其配偶在本市有两套住房的前提下，仍然与上诉人签订服务合同并促使郭宽喜以追加大额定金的方式与刘志勇签订补充协议，导致郭宽喜损失100000元定金，我爱我家公司存在严重过错。2.我爱我家公司并未按照合同约定履行涉诉服务合同的全部服务内容。根据合同约定，我爱我家公司提供的服务内容为，提供与购买房产相关法律法规、政策、市场行情咨询、提供上诉人意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同，对符合上诉人基本要求的房产进行产权调查和实地看房，指导上诉人签订房产交易合同，协助查验并接受房产，附属设施和家具设备等，代办产权过户手续，代办贷款手续。本案中，我爱我家公司并未提供上述全部服务，应退还郭宽喜服务费。3.根据双方签订的服务合同约定，郭宽喜应向我爱我家公司支付涉诉房屋交易标的的百分之一的服务费，但在未向郭宽喜出具书面变更合同价款的文件，我爱我家公司向郭宽喜收取了36100元（房屋交易标的百分之二）的服务费，因此，我爱我家公司应将多收取的予以退还。我爱我家公司辩称，不同意郭宽喜的上诉请求，在另案判决中已经认定郭宽喜是涉诉房屋买卖交易中的违约方，按照合同约定，违约方的中介费不予退还。一审判决已经查明郭宽喜在明知自己购房资质出现问题时，未及时与我爱我家公司联系并告知，导致最终房屋买卖合同不能履行，系郭宽喜自身行为所致，与我爱我家公司无关。我爱我家公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判我爱我家公司不返还郭宽喜服务费5000元；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：在履行涉诉服务合同期间，我爱我家公司已经尽到告知及提醒风险的相关义务，并积极协助郭宽喜与案外人刘志勇解决问题，但由于二人不能协商一致，且郭宽喜在后期无法取得联系，消极解决问题，导致郭宽喜的损失扩大，系其个人原因所致，与我爱我家公司无关。同时根据郭宽喜与刘志勇在《房屋交易合同》第四条4.2款约定，如因买方或卖方一方或双方违约导致合同不能履行的，买卖双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。现郭宽喜被认定为违约方，不能要求我爱我家公司退还经纪服务费。郭宽喜辩称，不同意我爱我家公司的上诉请求，请求法院依法支持郭宽喜的上诉主张。郭宽喜向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原、被告双方2017年4月2日签订的《天津市房地产经纪服务合同》（合同编号：×××ＺＹ）；2.请求依法判令被告退还原告缴纳的合同价款36100元；3.请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：郭宽喜在天津市河北区人民法院起诉刘志勇房屋买卖合同纠纷一案，该院于2019年5月15日作出(2019)津0105民初2151号民事判决，载明：“本院经审理认定事实如下：2017年4月2日，原、被告在中介方天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间下签订《房产交易合同》一份，约定原告郭宽喜（买方）购买被告刘志勇（卖方）名下坐落河北区正义道18#楼5-501房屋，该房屋建筑面积62.57平方米，总房款1805000元，合同签订当日买方应支付购房定金40000元，剩余房款1765000元于2017年5月30日前筹齐一次性支付，2017年5月31日前到房管部门签署《天津市房产买卖协议》，2017年6月2日前办理产权变更登记手续。合同中权利义务部分约定：“…如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还，卖方有权将该物业卖予任何人，若支付的定金不足弥补卖方损失的，买方还应负责赔偿…”该合同签订当日，原、被告还签订《关于追加定金的补充协议书》一份，约定在《房产交易合同》约定的定金数额外，买方再增加支付定金60000元，该定金在本协议签订后15日内支付给卖方；本协议约定的定金与《房产交易合同》约定的定金具有同等性质和法律效力；买卖双方确认，房屋转让成交价金额不发生变化，在卖方收到本协议约定的定金后，剩余合同价款应将追加支付的定金予以扣除；除本约定增加支付的定金外，《房产交易合同》内容保持不变，买卖双方应继续履行《房产交易合同》。原、被告签订上述《房产交易合同》及《关于追加定金的补充协议书》的当日，原告向被告支付购房定金40000元，并由被告为原告出具该40000元《定金收据》一份。因原告的配偶刘英出售其家庭成员名下他处房屋的售房款未收到，故原告（乙方）、被告（甲方）再次在中介方我爱我家公司的居间下，于2017年5月28日签订《关于房款延期的补充协议》一份，对双方此前订立的《房产交易合同》予以补充，约定：“乙方因卖其他房产房款未收到原因，无法按主合同的约定时间交付房款，通过与甲方的友好协商，甲乙双方同意将房款延期到2017年8月31日，如乙方再次未按期缴纳房款，不能使合同正常履行，承担合同中的违约责任。”同日，双方再次签订《关于追加定金的补充协议书》，约定买卖双方在《房产交易合同》约定的定金数额外，买方再增加支付定金60000元，该定金在本协议签订后15日内支付给卖方；本协议约定的定金与《房产交易合同》约定的定金具有同等性质和法律效力；买卖双方确认，房屋转让成交价金额不发生变化，在卖方收到本协议约定的定金后，剩余合同价款应将追加支付的定金予以扣除；除本约定增加支付的定金外，《房产交易合同》内容保持不变，买卖双方应继续履行《房产交易合同》。2017年5月28日当日原告向被告追加支付购房定金60000元，并由被告为原告出具该60000元定金《收条》一份。此后双方未再订立相关协议，至2017年8月31日原告亦未向被告支付剩余购房款。2018年3月20日，被告经中介方天津市岚海房地产信息咨询有限公司居间，与案外人郭媛媛就涉案房屋签订《房屋居间合同》，同年4月9日被告与案外人郭媛媛签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定以1390000元将涉案房屋出售，2018年5月18日涉案房屋变更所有权登记至案外人郭媛媛名下。2017年3月26日原告的配偶刘英（卖方）与案外人王景文（买方）经天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间签订《房产交易合同》，约定刘英将其名下坐落天津市北辰区姚江路东侧、汾河道南侧宸欣家园23-1-501房屋出售给王景文，房屋价款为1930000元,王景文于签订合同当日支付购房定金100000元。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅下发《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房，该意见于2017年4月1日起实施。2017年4月30日王景文与刘英签订《补充协议》约定追加支付该房屋购房定金200000元，同时约定将剩余购房款于2017年7月31日前予以交付并到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。因王景文受房屋限购政策的影响，该房屋买卖合同无法继续履行，故王景文于2018年6月27日向一审法院提起诉讼，要求解除与刘英签订的《房产交易合同》并要求刘英退还购房定金300000元。该案诉讼过程中，刘英在答辩意见中表示：2017年4月1日限购政策出台，其于当日与中介方链家公司询问合同能否继续履行，链家公司与王景文确认后告知其可以继续履行，但需要更换购房人，2017年4月2日其在得到王景文的肯定答复后，认为其在出售该房屋后具备购房资格且售房款可以用于另行购房，其配偶郭宽喜即本案原告与本案被告刘志勇订立了一份房屋买卖合同，约定购买本案涉案房屋并已支付购房定金100000元及中介费。同时，刘英在该案庭审中亦表示，因其还需再买一处房屋，故于2017年4月2日到本案中介方我爱我家公司去购买房屋，因其家庭已有两套房屋，其中一处为该案涉诉房屋，故经我爱我家中介公司与该案中介方链家公司沟通确认王景文是否可以购房，如果王景文不能确定购房，其也不会再购买其他房屋。2018年8月27日，河北区人民法院就该案作出（2018）津0105民初4686号民事判决，对该案涉诉房屋订立的《房屋买卖协议》及《补充协议》予以解除，同时就2017年3月26日限购政策实施前王景文支付的定金100000元予以返还，但因限购政策实施后买卖双方均已明知，在此情形下于2017年4月30日追加支付的定金200000元属双方放任损失的扩大，均存在过错，故由双方各半负担。该判决现已发生法律效力。后原告以其受房屋限购政策的影响，无法实现本案涉诉房屋买卖的合同目的且不存在违约为由起诉至法院，要求依法解除双方签订的《房产交易合同》并退还购房定金100000元。被告则认为在延期付款期限届满后，双方的《房产交易合同》因所附合同解除条件成就而已经解除，同时以辩称意见不同意原告的诉讼请求。上述事实，有双方提交、法院调取的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，予以确认。法院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签订的《房产交易合同》是否因约定的延期付款期限届满，致合同解除条件成就而已经解除；二、原告是否系因受房屋限购政策制约而不存在违约行为，得退还购房定金。对于争议焦点一，原、被告签订的《房产交易合同》及相关《关于追加定金的补充协议书》、《关于房款延期的补充协议》均系双方真实意思表示且已实际履行，应依法确认有效，双方均应依照合同的约定享受权利、承担义务。双方于2017年4月2日签订的《房产交易合同》中约定：“…如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还，卖方有权将该物业卖予任何人，若支付的定金不足以弥补卖方损失的，买方还应负责赔偿…”2017年5月28日因原告未能按期付款而与被告补充签订的《关于房款延期的补充协议》约定：“乙方因卖其他房产房款未收到原因，无法按主合同的约定时间交付房款，甲乙双方同意将房款延期到2017年8月31日，如乙方再次未按期缴纳房款，不能使合同正常履行，承担合同中的违约责任。”原告已在《关于房款延期的补充协议》明确承诺“如乙方再次未按期缴纳房款，不能使合同正常履行，承担合同中的违约责任。”原告在明知其要出售的他处房屋在与买方王景文约定的2017年7月31日付款期限届满时未能实际履行，但未再通过本案房屋中介方我爱我家公司与被告进行沟通、协商，截止到2017年8月31日与本案原告约定的延期付款期限届满时，原告亦未支付剩余购房款或提起诉讼解除本案的交易合同，至2018年6月27日王景文提起另案诉讼时才被动地作为该案被告应诉，此时距离与本案被告约定的延期付款期限届满已长达近一年时间且直至原告于2019年3月27日提起本案诉讼前，仍未通过中介方向被告作出过本案交易合同是否继续履行的意思表示，被告依据双方合同及相关延期付款补充协议的约定，有理由认为双方交易合同已经因原告在延期付款届满时未履行支付剩余购房款的义务而解除，因此应认定原、被告签订的《房产交易合同》因原告在延期付款期限届满时未履行付款义务，致合同约定的解除条件成就，该房产交易合同于2017年9月1日解除。对于争议焦点二，在原告的配偶刘英此前作为卖方出售其家庭他处房屋的诉讼中，已明确表示在2017年4月2日与本案被告签订房屋交易合同并支付首笔定金40000元之前，即2017年4月1日已明确知悉本市实施了房屋限购政策，但并未将其受限购政策制约的情形告知被告，而后订立合同、交付定金，直至2017年5月28日签订《关于房款延期的补充协议》并追加支付定金60000元时亦未证实被告此时对原告受限购政策制约的情形已经知情，因此在上述交易过程中被告作为房屋出售方并不存在任何过错，原告应承担全部违约责任，现要求被告退还购房定金100000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十五条规定，判决如下：一、确认原告郭宽喜与被告刘志勇于2017年4月2日就坐落河北区正义道18#楼5-501房屋签订的《房产交易合同》于2017年9月1日解除；二、原告郭宽喜的其他诉讼请求予以驳回......。”该判决现已生效。2017年4月2日，我爱我家公司作为委托人（甲方）与郭宽喜作为受托人（乙方）签订《天津市房地产经纪服务合同》一份，合同约定郭宽喜需求房产区域为河北区附近，第四条约定乙方为甲方提供经纪服务具体内容为：1.提供与购买房产相关法律法规、政策、市场行情咨询；2.提供甲方意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同；3、对符合甲方基本要求的房产进行产权调查和实地看房；4、指导甲方签订房产交易合同；5、协助查验并接受房产、附属设施及家具设备等；6、代办产权过户手续；7、代办贷款手续。郭宽喜分别于2017年4月2日、2018年7月19日分三次给付我爱我家公司买卖服务费共计36100元。一审法院认为，关于郭宽喜主张解除原、被告双方2017年4月2日签订的《天津市房地产经纪服务合同》的诉讼请求，我爱我家公司表示同意，系双方一致意思表示，不违反相关法律规定，一审法院予以准许。关于郭宽喜主张被告退还原告缴纳的合同价款36100元的诉讼请求，（2019）津0105民初2151号民事判决已经确定郭宽喜应在该案承担全部违约责任，可见本服务合同无法履行的主要原因系郭宽喜引起。而我爱我家公司作为专业房地产经纪服务公司，与郭宽喜签订合同时间为2017年4月2日，在天津市限购政策已经开始实施，且已知郭宽喜家庭名下两套住房的情况，更应履行审慎注意义务，为郭宽喜评估相关风险，而最终房屋买卖合同未能履行完毕，存在一定瑕疵。另，本案为服务合同纠纷，双方所签订的《天津市房地产经纪服务合同》第四条约定了提供经纪服务具体内容，我爱我家公司的服务义务不仅包括促成合同的订立，还包括协助双方办理过户手续，交房手续、付款手续等。本案服务合同签订后，该合同因故并没有履行后续的协助义务，根据本案实际情况我爱我家公司完成了大部分的服务义务，郭宽喜享受了我爱我家公司的信息提供、订立合同等项服务，一审法院确认在房屋买卖没有成功的情况下，我爱我家公司酌情退还部分未完成服务项目中介费为妥。综合合同约定情况、履行程度等因素综合权衡，酌情确定由我爱我家公司退还郭宽喜5000元服务费为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、解除郭宽喜与天津市我爱我家房地产经纪有限公司于2017年4月2日签订的《天津市房地产经纪服务合同》；二、本判决生效之日起十日内，天津市我爱我家房地产经纪有限公司返还郭宽喜服务费5000元；三、驳回郭宽喜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费703元，减半收取计351.50元，由郭宽喜负担302.50元，天津市我爱我家房地产经纪有限公司负担49元。”本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，2017年4月2日，郭宽喜与我爱我家公司签订《天津市房地产经纪服务合同》，该合同第六条约定，“经纪服务费支付，甲方（郭宽喜）应按下列第1项约定向乙方（我爱我家公司）支付经纪服务费：1.按房产交易合同中房价款的百分之一支付，支付时间为房产交易合同签订之日起当日内。”本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系服务合同纠纷，二审期间当事人的争议焦点为郭宽喜要求我爱我家公司返还其缴纳的服务费36100元是否具有法律依据，是否应予支持。本案中，郭宽喜与我爱我家公司均同意解除双方签订的《天津市房地产经纪服务合同》，一审法院据此判决认定上述合同解除，符合法律规定，本院予以维持。关于郭宽喜要求我爱我家公司返还其支付的服务费36100元的问题，根据涉诉服务合同的约定，就涉诉房产交易，我爱我家公司应收取郭宽喜房产交易合同中房价款的百分之一作为服务费，而涉诉交易的房价款为1805000元，故我爱我家公司应向郭宽喜收取的服务费金额为18050元。现我爱我家公司共向郭宽喜收取服务费36100元，较双方合同约定的服务费标准多收取了18050元，我爱我家公司虽主张多收取的费用系依据房产交易习惯由郭宽喜负担售房人刘志勇的服务费，郭宽喜在支付服务费时系明知且同意的，但未能提供相应证据予以证明，且在涉诉服务合同及房产交易合同等书面协议中，均未明确约定由郭宽喜负担刘志勇的服务费，因此我爱我家公司向郭宽喜多收取服务费18050元，缺乏合同及法律依据，其应将该笔服务费退还郭宽喜。一审判决对此未予查明，本院予以纠正。对于剩余的18050元服务费，郭宽喜虽主张我爱我家公司存在重大过错导致涉诉服务合同解除，但未能提供相应证据予以证明，且根据已生效的（2019）津0105民初2151号民事判决书认定，涉诉房产交易未能履行系郭宽喜违约导致，故郭宽喜要求我爱我家公司退还全部服务费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郭宽喜的上诉请求部分成立。上诉人我爱我家公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2019）津0102民初10350号民事判决第一项；二、撤销天津市河东区人民法院（2019）津0102民初10350号民事判决第二项、第三项；三、天津市我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还郭宽喜服务费18050元；四、驳回郭宽喜在一审的其他诉讼请求；五、驳回郭宽喜的其他上诉请求；六、驳回天津市我爱我家房地产经纪有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费703元，由郭宽喜负担351.50元，由天津市我爱我家房地产经纪有限公司负担351.50元；二审案件受理费1406元，由郭宽喜负担351.50元，由天津市我爱我家房地产经纪有限公司负担1054.50元。本判决为终审判决。审判长 曹 静审判员 庞 艺审判员 薛 晨二〇二〇年九月十八日书记员 苏彦文