江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2566号上诉人（原审被告、反诉原告）：常州来伊份食品有限公司，住所地常州市天宁区兰陵家园1幢8号。法定代表人：郁瑞芬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王芸，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：王德军，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈锁庆，男，1962年1月6日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：彭燕敏，江苏金天虹律师事务所律师。上诉人常州来伊份食品有限公司（以下简称来伊份公司）因与被上诉人陈锁庆房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。来伊份公司上诉请求：撤销原判，改判驳回陈锁庆的全部诉讼请求，支持来伊份公司的一审反诉请求，案件受理费由陈锁庆承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人已经按照合同约定履行了返还房屋及恢复原样的义务。（一）一审法院认定双方未能如期交接案涉房屋的责任在于上诉人，实属认定错误，上诉人无需承担违约责任。上诉人与被上诉人于2009年11月2日开始签订房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给上诉人使用，最后一期房屋租赁期间自2015年11月15日至2018年11月14日止。租赁期满后，上诉人于2018年11月14日当日将案涉房屋腾空并恢复原样，多次联系被上诉人进行交接，但被上诉人未予理睬，拒收钥匙。房屋的返还交付应由上诉人与被上诉人双方配合，上诉人于合同终止当日即腾空案涉房屋，认定上诉人故意拖延交接不符合常理。反倒是被上诉人仅因为双方对于房屋恢复原样的标准理解存在偏差，一直不配合交接房屋，拒绝接收案涉房屋钥匙，上诉人为了避免扩大损失，只能通过工作人员于2018年11月15日将案涉房屋钥匙悬挂于案涉房屋大门上并短信通知被上诉人的方式履行房屋返还义务。因此，上诉人于2018年11月15日已经履行了合同约定的返还房屋义务。（二）上诉人已将案涉房屋恢复原样，返还的案涉房屋符合合同约定和租赁物的性质使用后的状态。一审判决中第4页中“又查明，2015年11月15日，来伊份公司经办人员在与陈锁庆互致短信交涉过程中，案涉房屋现场拍摄了照片”认定事实错误，上诉人经办人员在案涉房屋现场拍摄照片的时间应为2018年11月15日。根据案涉房屋现场拍摄照片，上诉人2018年11月15日交还的案涉房屋符合合同法规定的租赁物使用后的正常状态。上诉人承租案涉房屋近十年，案涉房屋已于2013年重新装修，被上诉人在一审庭审中认可知晓装修事实且同意退租时不拆除屋顶。因此，上诉人对案涉房屋进行装修已经得到了被上诉人的认可。合同终止后，上诉人按照2013年的装修标准将案涉房屋恢复原样，被上诉人却主张案涉房屋应当按照2009年标准恢复，但被上诉人一直未能举证说明2009年房屋标准，上诉人无法按照其要求进行恢复。另一方面，案涉房屋是商业用房，上诉人交付后的房屋明显符合合同法规定的租赁物使用后的正常状态，被上诉人可以正常出租。且上诉人在合同期满前已通知被上诉人不再续租，被上诉人自2018年11月起至今都在案涉房屋张贴了招租信息。（三）一审法院判决上诉人承担合同期满后的租金及违约金没有事实和法律依据。上诉人已经按照合同约定履行了合同约定的返还房屋及恢复原样的义务，不存在违约行为，无需承担合同期满后的租金。且合同中并未约定“违约者赔偿对方三个月租金以及造成的经济损失”一审法院判决上诉人承担违约金没有事实和法律依据。二、合同约定的履约保证金的退还条件已经成就。案涉房屋租赁合同第7条明确约定，履约保证金的退还时间为合同终止后3日内，并未附加任何成就条件，且合同约定的义务上诉人已于2018年11月15日履行完毕。上诉人有权要求被上诉人于2018年11月17日前退还履约保证金。陈锁庆辩称，一、一审判决认定事实清楚、准确，上诉人未按合同约定返还房屋及恢复房屋原样。二、上诉人要求退还履约保证金5000元，不应得以支持。履约保证金是双方为了保证上诉人履行合同义务而约定的。上诉人至今未能完全履行返还租赁房屋的义务，将案涉房屋装修恢复原状，因此，被上诉人将该履约保证金替代上诉人履行将案涉房屋恢复原状义务的费用。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈锁庆向一审法院起诉请求：来伊份公司支付2018年11月15日至2019年3月15日的租金39000元，违约金15000元；来伊份公司将租赁房屋恢复原样（安装2套不锈钢伸缩型门防盗门，地面恢复成花岗岩铺设，损坏的墙面恢复至与未损坏部分一致，拆除的一半吊顶恢复至与未拆除的另一半一致）；本案诉讼费用由来伊份公司承担。来伊份公司向一审法院反诉请求：陈锁庆向来伊份公司返还5000元履约保证金及利息（自2018年11月18日起，按照同期银行贷款利率计算至实际返还之日止），本案的诉讼费用由陈锁庆承担。一审法院经审理查明：2009年11月上旬，陈锁庆（甲方）与来伊份公司（乙方）签订了1份房屋租赁合同和1份补充协议，约定由甲方将自己合法拥有的、坐落于金坛市（现为常州市金坛区）横街11幢2号门面房（建筑面积95.92平方米）出租给乙方，租赁期为36个月；甲方交房时，乙方付给甲方押金5000元，合同期满或解除合同时，甲方全额退还乙方押金；租赁期结束后，乙方如不再续租，乙方的固定装修不得拆除（如：门、地砖、墙面、吊顶等，现有地面为花岗岩，如乙方需重新改装，须征得甲方同意），带有乙方标识的可以拆走，但必须恢复原样；若一方违反本合同中自己义务，应承担违约责任，违约者赔偿对方三个月租金以及造成的经济损失。此后，双方即开始按合同履行，并在2012年续签了房屋租赁合同。2015年11月14日，双方又续签房屋租赁合同，约定：房屋租赁期自2015年11月15日起至2018年11月14日止，月租金9750元；履约保证金5000元，上期合同已支付；租赁期限届满，来伊份公司交还房屋时，双方应对房屋进行验收，并签署房屋交接单后，视为房屋收回；本合同为续签合同，与以前各期合同不可分割，以前各期合同均同等法律效力，本合同与前期合同条款有冲突的，以前期合同为准。2018年11月14日开始，直至2018年11月16日，来伊份公司经办人与陈锁庆就案涉房屋交接事宜互致短信联系，但双方未能达成一致。陈锁庆遂于2018年12月由本人及委托律师致函来伊份公司，要求来伊份公司将案涉房屋内的吊顶、地面、门等恢复原样，结清水电费后将案涉房屋进行交接。2019年3月8日，经公安机关调解，双方就房屋交接纠纷达成协议：一、双方到现场通过开锁打开店门；二、双方已交接结束；三、水电费已交清；四、其他问题（含经济问题）由双方通过正当途径解决。一审又查明，2015年11月15日，来伊份公司经办人在与陈锁庆互致短信交涉过程中，在案涉房屋现场拍摄了照片，照片显示案涉房屋内吊顶不完整，地面并非花岗岩铺设，来伊份公司在庭审中认为照片记载的即是通知陈锁庆接收案涉房屋时的状况。一审法院认为，陈锁庆与来伊份公司签订的各份房屋租赁合同及补充协议，均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均应属有效。双方约定，租赁期结束后，乙方如不再续租，乙方的固定装修（如门、地砖、墙面、吊顶等）不得拆除，带有乙方标识的可以拆走，但必须恢复原样，乙方在交还房屋时，甲乙双方应对房屋进行验收，并签署房屋交接单，视为房屋收回。该约定应理解为：租赁期间届满，如来伊份公司不再续租，应将案涉房屋恢复原状，但其装修的门、地砖、墙面、吊顶等固定装饰物不得拆除（带有来伊份公司标识的除外），经双方验收并签署房屋交接单后交还给陈锁庆，至此，来伊份公司的返还义务才告完成。而来伊份公司提供的手机短信截屏等证据，充其量只能证明其在2018年11月14日租赁期间届满时搬离了案涉房屋，并通知了陈锁庆交接，尚不能证明双方已完成交接。事实上，根据公安机关制作的调解协议，双方直到2019年3月8日才完成交接。更何况，从来伊份公司提交的2018年11月15日的现场照片来看，案涉房屋内的地面并非花岗岩铺设，不符合补充协议中约定的房屋首期租赁交付前的状况，此外，吊顶也不完整，显然不可能是来伊份公司租赁案涉房屋作为门店使用时的状况，无论该吊顶是否为来伊份公司租赁期间所装修，也不符合补充协议中约定的“乙方的固定装修（如门、地砖、墙面、吊顶等）不得拆除”，可见，案涉房屋在来伊份公司所主张的交还时（2018年11月15日），直至实际交还时（2019年3月8日），其室内状况并不符合合同约定，因此，双方未能如期交接案涉房屋的责任在来伊份公司，来伊份公司对此应承担违约责任。来伊份公司辩称，其在租赁期间届满之日已按约定将案涉房屋交还陈锁庆，该辩解缺乏事实依据，法院不予采纳。由于来伊份公司在租赁期间届满后未能返还案涉房屋，依法应视为其继续租赁，原租赁合同继续有效，因此，对于陈锁庆要求来伊份公司支付2018年11月15日起按原标准支付租金的诉讼请求，法院予以支持，但只能计算至2019年3月8日，为36725元。陈锁庆还要求来伊份公司支付违约金15000元，该主张未超出双方约定的“违约者赔偿对方三个月租金以及造成的经济损失”这一标准，对于陈锁庆的该项诉讼请求，法院也予以支持。陈锁庆要求来伊份公司将案涉房屋恢复原状，虽然符合双方的约定，但本案需要恢复原状的内容系室内装饰装修，恢复的标准难以确定，且该非金钱债务的标的不适于强制履行，故对于陈锁庆的该项诉讼请求，法院不予支持，而应采取替代履行的方式予以解决。来伊份公司主张，履约保证金应在合同终止后3日内退还，无任何附加成就条件，现其义务已履行完毕，故陈锁庆应返还履约保证金5000元。因履约保证金是双方为了保证来伊份公司履行合同义务而约定，来伊份公司作为案涉房屋的承租人，未能正确履行返还案涉房屋的义务，陈锁庆当然有权扣留履约保证金以替代来伊份公司履行将案涉房屋恢复原状的义务。因此，来伊份公司要求陈锁庆返还履约保证金5000元并支付利息的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（二）项、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、常州来伊份食品有限公司于判决生效之日起十日内向陈锁庆支付租金36725元，违约金15000元，合计人民币51725元。二、驳回陈锁庆的其余诉讼请求。三、驳回常州来伊份食品有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费1230元，由常州来伊份食品有限公司负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由常州来伊份食品有限公司负担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审经审理查明，一审又查明部分的“2015年11月15日”应为2018年11月15日。2009年11月上旬，陈锁庆（甲方）与来伊份公司（乙方）签订的补充协议第六条约定“在租赁期内，如乙方提前终止合同，为确保甲方的租赁期收入，乙方必须联系好下一个租户，并征的甲方同意后方可提前终止合同，补偿甲方1.5万元（大写：壹万伍仟元整）违约金”。陈锁庆二审明确其一审诉讼请求中的“违约金15000元”是依据上述补充协议第六条的约定进行主张的，理由是来伊份公司没有按照合同约定返还房屋，构成违约。二审中，双方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于房屋返还。1.结合双方在补充协议及房屋租赁合同中的约定来看，陈锁庆同意来伊份公司对涉案租赁房屋进行装修，但来伊份公司不得改变主体结构及重改装花岗岩地面需征得陈锁庆同意。2.在补充协议中，双方还明确租期结束不再续租，来伊份公司的固定装修（如门、地砖、墙面、吊顶等）不能拆除。3.结合双方一、二审的举证及陈述，来伊份公司返还租赁房屋时，部分地砖和吊顶已被拆除，故来伊份公司未按照双方的合同约定返还房屋，构成违约。另外，来伊份公司返还房屋时未对租赁房屋的门进行变动，而来伊份公司在租赁期间根据其经营需要对门进行改动，符合双方的合同约定，故陈锁庆要求来伊份公司安装2套不锈钢伸缩型防盗门的请求没有依据，应不予支持。陈锁庆在二审中明确对其一审所主张的墙面问题不再提出异议，系其对自己权利的处分，本院予以准许。据上，在租赁期届满时，来伊份公司应当按照双方的合同约定向陈锁庆返还租赁房屋，但来伊份公司返还的租赁房屋的地砖及吊顶不符合合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。二、关于违约责任。1.结合一审查明的双方房屋返还交接的时间及情况，一审判决来伊份公司按照原合同约定的租金标准支付陈锁庆2018年11月15日至2019年3月8日期间的租金（实为赔偿该期间的租金损失），并无不当。2.双方签订的租赁合同中关于“违约者赔偿对方三个月租金以及造成的经济损失”的约定系双方约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法，而非违约金的约定。一审判决依据该条约定判决来伊份公司支付陈锁庆违约金15000元，没有依据。另外，陈锁庆陈述其是依据补充协议第六条的约定主张违约金15000元，而补充协议第六条约定的违约金15000元是提前终止租赁合同的违约金，与其所述本案情形不同，故陈锁庆主张违约金15000元，没有合同依据，对此，本院予以纠正。三、关于履约保证金。一审判决考虑到履约保证金的性质、目的及陈锁庆要求来伊份公司履行的对租赁房屋恢复原状义务的性质等因素，确定以履约保证金替代恢复原状义务的履行，并无不可，本院予以维持。综上所述，上诉人来伊份公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初2559号民事判决第三项；二、撤销常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初2559号民事判决第一、二项；三、常州来伊份食品有限公司于本判决生效之日起十日内向陈锁庆支付租金36725元；四、驳回陈锁庆的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1230元，由来伊份公司负担837元，由陈锁庆负担393元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由来伊份公司负担。二审案件受理费1280元，由来伊份公司负担887元，由陈锁庆负担393元。本判决为终审判决。审判长  刘岳庆审判员  罗希夷审判员  王 莹二〇二〇年九月十七日书记员  陆岷孜