江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6335号上诉人（原审被告）：苏州振瑞昌材料科技有限公司，住所地太仓市经济开发区北京西路6号，统一社会信用代码91320585354539839L。法定代表人：梅天诚，法定代表人。被上诉人（原审原告）：查俊杰。上诉人苏州振瑞昌材料科技有限公司(以下简称振瑞昌公司)因与被上诉人查俊杰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院作出的（2019）苏0585民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。振瑞昌公司上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判上诉人不赔偿违约损失3200元；2.对被上诉人伪造证据的行为予以处罚；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人明知上诉人不是涉案房屋的产权人及性质却仍与上诉人签订租赁合同，其对产权人可能不同意租赁的风险十分清楚。实际上，双方的租赁合同应当属于无权处分他人财产，属于无效合同，上诉人不存在违约。即使合同被认定有效，也并非上诉人的原因导致合同不能履行，上诉人不应承担违约责任。二、上诉人于2019年4月1日已通知被上诉人解除合同。根据合同约定，上诉人提前一个月告知被上诉人解除租赁合同，系上诉人合法行使解除权，上诉人不存在违约行为。三、上诉人提前一个月通知被上诉人解除合同，被上诉人有充足的时间另行租房，其没有及时搬出的责任在于被上诉人，如被上诉人存在损失也应由其自行承担。因被上诉人没有合法损失需要赔偿，故一审判决上诉人承担违约责任3200元有误。四、被上诉人在一审中提供伪造支付中介费1000元的证据，扰乱司法秩序，应对其予以处罚。查俊杰辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。查俊杰向一审法院起诉请求：1.判令振瑞昌公司退回房屋租金、押金、中介费合计4200元,同时返还查俊杰租赁房屋内的私人物品及生活用品;2.判令振瑞昌公司支付因违约造成查俊杰经济损失4000元;3.本案诉讼费由振瑞昌公司承担。一审法院认定事实：查俊杰作为承租方（乙方）、振瑞昌公司作为出租方（甲方）签订《青年公寓房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方将位于青年公寓的面积约71平方米的房屋出租给乙方，租赁期限为12个月，自2019年3月1日起至2020年2月29日止；2.每月租金（含物管费）为1600元，租金每季度交纳一次，先交费后使用，首季度租金须由乙方在本合同签订当日内交至甲方指定账户，后续每季度的租金乙方应在上一季度最后一个月的15日内交纳；3.为确保乙方履行本合同义务，乙方首次交纳租金时，须一并向甲方交付押金计1600元整；4.租赁期未满，甲、乙双方任何一方提出终止合同，须提前一个月通知对方，若甲方提出，应退还乙方交纳的押金，若乙方提出，甲方有权不给予退还乙方的押金，具体情况由双方协商。合同还就其他事项进行了约定。另，该份合同抬头处的出租方（甲方）处印刷体打印了“梅天成”三字，但合同尾部出租方处并无梅天成签字，仅有振瑞昌公司盖章，合同文本另盖有振瑞昌公司的骑缝章。合同签订后，查俊杰向振瑞昌公司支付了三个月的租金及押金合计6400元，振瑞昌公司于2019年3月1日向查俊杰出具收据一份，载明“今收到查俊杰三个月房租（2019年3、4、5月）及押金6400元”。一审中，查俊杰主张为租赁案涉房屋，支付中介费1000元，并提供收据一份，载明“今收到查俊杰房屋介绍费1000元整”，收款人为黄祖思。案涉房屋为青年公寓2栋2006室，主要用于政府引进人才的安置，振瑞昌公司对房屋并不享有合法产权。2019年4月份左右，因青年公寓的主管部门要将案涉房屋收回，振瑞昌公司从4月中旬开始与查俊杰协商退租事宜。振瑞昌公司陈述：当时查俊杰答应4月底搬走的，并向其出具了一个书面材料，内容是查俊杰同意搬离，当时说好补偿查俊杰3000元。但振瑞昌公司未能提供该书面材料。查俊杰陈述：当时4月15日协商的时候，说好4月底搬走的话要给其7400元，包括交三押一的房租6400元、中介费1000元；振瑞昌公司法定代表人说4月15日通过其中国银行的卡转给了查俊杰中信银行卡6000元，但其并未收到；4月15日，振瑞昌公司员工向其微信转账1400元，但其收取后又立即全额退还了对方。对上述情况，查俊杰提供了微信转账截图、银行流水记录、短信记录予以证明。微信转账记录显示：4月15日晚，查俊杰收取“振瑞昌总助”转账的1400元后又向对方转账退还了1400元。短信记录显示：4月15日，梅天诚向交易方查俊杰尾号6105的中信银行卡汇款6000元；但根据中信银行出具的账户交易明细，查俊杰尾号6105的银行卡2019年4月期间并无该笔进账。2019年4月30日，查俊杰离开租赁房屋后，振瑞昌公司将租赁房屋的门锁更换，并将查俊杰在租赁房屋内的物品打包搬离至其公司后封存。次日，查俊杰回到租赁房屋时，发现无法进入并报警。此后，查俊杰未再使用租赁房屋。2019年5月5日，查俊杰书面通知振瑞昌公司，要求振瑞昌公司于2019年5月7日上午将租赁房屋的门打开，以便其取回生活用品，并要求振瑞昌公司退回预交租金、赔偿损失，但双方最终未能协商一致。查俊杰要求振瑞昌公司返还其租赁房屋内的私人物品及生活用品，并提供了物品清单，振瑞昌公司提供了其将查俊杰物品打包搬离时拍摄的现场视频。一审审理过程中，一审法院于2019年12月9日组织双方就振瑞昌公司打包搬离后封存在振瑞昌公司的原租赁房屋内的查俊杰物品进行了交接。根据查俊杰提供的清单清点交接后，查俊杰表示清单上的物品尚有以下未找到：G-SHOT手表一只、宝格丽项链一条、sk2护肤品一套、AJ鞋子一双、现金2000元、羽绒服1件、瑞士军刀1把，其他物品都找到了，查俊杰需要的已拿走，其余东西因为长时间放在那里没用报废了，查俊杰放弃不要了。振瑞昌公司则表示：当时现场打包时就没有查俊杰所说的没找到的那些东西，那些东西原本就不在房子里。现场交接时，现场发现一条不明品牌的项链，另在一个钱包里找到2元旧版人民币，均已交还查俊杰。查俊杰表示该条项链并非清单上的宝格丽项链。查俊杰主张因振瑞昌公司提前终止租赁合同、擅自更换房屋门锁的行为，造成其只能住宾馆的住宿费用损失以及购买生活用品的费用损失合计4000元，并提供了以下证据：1.住宿费发票两张，开票日期分别为2019年5月5日、2019年6月1日，金额合计783元；2.2019年5月7日的销售小票若干，所购物品为男士衣服，但有的小票上的金额已无法具体识别。上述事实，有查俊杰提供的租赁合同、收据、发票、销售小票、接处警工作登记表、书面通知及邮寄凭证、微信记录、短信记录、账户交易明细以及查俊杰单方制作的物品清单、纠纷过程，振瑞昌公司提供的视频以及一审法院制作的调查笔录予以证明。一审法院认为：本案中，振瑞昌公司并不享有案涉房屋的产权，其出租行为是否得到合法产权人的许可亦无相关证据反映。但租赁合同并不是以直接产生物权变动效果为目的的合同，并不以出租方对租赁标的物享有所有权或处分权为必要。《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这一规定并未将未经合法产权人同意的转租合同直接界定为无效合同。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，主张转租合同无效的主动权应掌握在利益可能因转租合同受损的合法产权人手中，且法律亦对其予以了严格限制。本案双方作为转租合同的当事人双方，系因转租合同受益的对象，且案涉争议标的并未涉及到合法产权人的利益，故从尊重交易自由、保障交易秩序的角度，在合法产权人未对转租合同效力提出异议的情况下，不应对案涉转租合同效力予以否定评价。案涉租赁合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格按约履行。查俊杰按约向振瑞昌公司履行了支付租金的义务，振瑞昌公司理应保证查俊杰对租赁房屋的正常使用，但振瑞昌公司却在未经双方协商一致的情况下擅自更换门锁，导致查俊杰无法继续使用租赁房屋、合同目的无法实现。现查俊杰以振瑞昌公司的这一违约行为为由主张合同已经终止，要求振瑞昌公司返还未履行部分的租金以及押金，符合法律规定，一审法院依法予以支持，确认振瑞昌公司应当返还查俊杰2019年5月的房屋租金1600元及押金1600元。至于查俊杰主张的1000元中介费用，仅有收据一张，无法证明与案涉租赁合同的关系，且即便该费用系查俊杰为促成租赁合同的达成所支付，该居间行为已完成，查俊杰已开始实际使用租赁房屋，并无约定证明在本案情形下应由振瑞昌公司承担或返还居间费用，故对于查俊杰要求振瑞昌公司承担中介费1000元的诉请，一审法院碍难支持。一审审理过程中，一审法院就原租赁房屋内查俊杰的私人物品及生活用品组织双方进行了交接，查俊杰拿回了其需要的物品，其余东西查俊杰以长时间未用基本报废为由明确放弃不要。查俊杰主张部分物品灭失，但缺乏相应的证据支持，无法证明这部分物品曾客观存在及其灭失与振瑞昌公司之间的关联性，一审法院碍难予以评判。故就查俊杰返还租赁房屋内的私人物品及生活用品的诉请，一审法院在审理过程中已基本处理完毕，查俊杰如确有其他证据，可另行通过合法途径维权。此外，振瑞昌公司理应就其违约行为给查俊杰造成的损失予以赔偿，综合考虑到查俊杰的合理寻租时间、振瑞昌公司违约行为给查俊杰带来的生活不便、振瑞昌公司违约行为的恶意程度、振瑞昌公司对于转租合同稳定履行的主要责任，以及查俊杰部分物品确因振瑞昌公司单方清理行为而长期闲置导致有所毁损等因素，一审法院酌定振瑞昌公司赔偿查俊杰两个月的合同租金3200元作为违约损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百十二条、第一百十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州振瑞昌材料科技有限公司于判决生效后七日内归还查俊杰租金1600元、押金1600元，合计3200元；二、苏州振瑞昌材料科技有限公司于判决生效后七日内赔偿查俊杰违约损失3200元；三、驳回查俊杰的其他诉讼请求。案件受理费130元，由查俊杰负担10元，苏州振瑞昌材料科技有限公司负担120元。二审中，振瑞昌公司向本院补充提交了如下证据：1.2019年4月1日梅天诚与查俊杰的通话录音，证明梅天诚明确告知查俊杰，其发现房屋不能出租，房屋要收回，查俊杰对此已经知悉，其也表示可以适当补偿；2.2019年4月5日梅天诚与查俊杰的通话录音，证明查俊杰提到中介费系400元；3.2019年5月1日梅天诚与查俊杰的通话录音，证明查俊杰曾对其进行言语恐吓；4.2019年5月1日梅天诚报警的通话录音，证明查俊杰对其恐吓，所以其报警了。针对前述证据，查俊杰质证认为，前述录音纸质内容与双方聊天内容基本一致，但其当时是酒后打的电话。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，振瑞昌公司与查俊杰签订的涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，一审法院认定涉案房屋租赁合同有效正确。振瑞昌公司主张其出租涉案房屋构成无权处分故租赁合同无效并无相应的法律根据，本院对此不予采纳。在涉案合同约定的租期届满前，振瑞昌公司所提供的证据均不足以证明其与查俊杰协商一致解除租赁合同，故振瑞昌公司擅自更换门锁造成涉案合同无法继续履行，振瑞昌公司应向查俊杰承担违约责任。关于振瑞昌公司因其违约行为给查俊杰造成的损失赔偿数额，一审法院综合考量查俊杰的合理寻租时间、振瑞昌公司的过错程度及查俊杰确因振瑞昌公司更换门锁致使其部分物品长期闲置而有所毁损等因素酌情认定振瑞昌公司赔偿查俊杰两个月的合同租金合计3200作为违约损失尚属合理，本院对此确认。综上所述，振瑞昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由苏州振瑞昌材料科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年九月十四日法官助理  黄源榕书 记 员  徐 韬