辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1412号 上诉人（原审原告）：邢运祥，男，1968年1月28日出生，满族，住东港市。 委托诉讼代理人：王敏，丹东市振兴区纤维法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：丹东海达建筑工程有限公司，住所地丹东市振兴区一经街17号。 法定代表人：陈永作，该公司经理。 委托诉讼代理人：石磊，男，住丹东市元宝区。 被上诉人（原审被告）：中国水利水电第六工程局有限公司，住所地沈阳市浑南新区新隆街2号。 法定代表人：翟万全，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。 上诉人邢运祥因与被上诉人丹东海达建筑工程有限公司（以下简称海达公司）、中国水利水电第六工程局有限公司（以下简称水电六局）确认合同效力纠纷一案，不服宽甸满族自治县人民法院（2019）辽0624民初3539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邢运祥及其委托诉讼代理人王敏、被上诉人海达公司的委托诉讼代理人石磊、被上诉人水电六局的委托诉讼代理人胡庆召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢运祥上诉请求：依法确认上诉人与海达公司签订的五份案涉商品房买卖合同合法有效。事实和理由：一、涉案五份商品房买卖合同，是海达公司“以物抵债”的行为，也是上诉人合法地“对价取得”的行为。所以涉案五份商品房买卖合同是有效的；二、宽北大市场项目是由海达公司、水电六局、案外人东北金城股份有限公司共同开发，三方是共同开发体，其中任何一方为开发该项目实施的必要行为而产生的义务，应该视为三方共同的义务。上诉人在签订施工合同、商品房买卖合同及按照约定施工的过程中，均无过错。则该共同开发体内部权利义务的约定不得对抗善意第三人。且2005年3月25日，宽北大市场共同开发体向政府申请办理《商品房预售许可证》，该许可证载明的销售单位是海达公司，则海达公司对项目房屋具有销售权(处置权)。 海达公司辩称，上诉人与答辩人签订的以房抵顶工程款合同符合法律规定，原审判决错误，请求发回重审或依法改判。 水电六局辩称，原审判决正确，应予维持。 邢运祥向一审法院起诉请求：确认原告与丹东市振兴建筑总公司(现为被告海达公司)签订的五份商品房买卖合同有效。 一审法院认定事实：2002年4月28日，被告水电六局宽甸基地管理处与东北金城建设股份有限公司（以下简称东北金城）签订联营协议书，约定因现有北市场的产权和土地使用权属水电六局基地管理处，故被告水电六局以此作为投资合作资本，东北金城组织投资建设为合作条件，双方以改建后形成的产权划分方式确定各自利益。2004年12月9日，东北金城与丹东市振兴建筑总公司（以下简称振建公司）签订关于联合开发建设宽北市场工程的协议，约定宽北市场工程项目的施工由东北金城负责，施工资质使用东北金城建筑资质，发生的所有费用由振建公司承担。双方签订该协议的依据为东北金城与水电六局签订的联营协议书、补充协议等。 2004年9月16日，宽甸满族自治县人民政府第8期会议纪要中载明，会议对加速宽甸北市场建设的有关问题进行了深入研究，并议定如下意见：一、同意对宽甸北市场原规划设计进行调整，由原来规划的主楼16层调整为地面上7层。二、经过协商，水电六局承诺，该工程如在今年年底完成工程建设并投入运营，且水电六局在收回税后1000万元成本之后，放弃对所剩资产的拥有权；但在未收回税后1000万元成本之前，仍保留对宽甸北市场的各项权益。 2005年1月19日，被告水电六局宽甸基地管理处作为甲方，东北金城作为乙方，双方签订联营协议书的补充协议，内容为宽甸北市场改造工程是2002年批建项目，至今为止已近三年，工程仍未完工。该工程是甲方和乙方联合开发项目，根据双方签订的联营协议书，甲方以原北市场房地产作为投资成本，换取部分房屋产权，乙方组织投资负责建设。……协议约定：一、本协议签订的依据1、2002年4月9日甲方和乙方签订的联营协议书……三、甲方应得资产及甲方实际投入成本和经济损失。甲方应得资产为：1、北侧回迁楼79套约5300平方米住宅；2、一层市场大厅约3067平方米……同日，被告水电六局宽甸基地管理处与东北金城共同向宽甸城乡建设局申请办理商品房预售许可证，并同意将商品房预售许可证颁给振建公司。后振建公司取得商品房预售许可证。 2005年3月28日，被告水电六局在宽甸县报第4版中发布宽甸满族自治县房地产管理处公告，内容为：为了保护购房者利益，维护房地产市场秩序，现新北商业城（北市场）商品房预售许可证已发放，允许预售。凡购买水电六局房屋，请到水电六局宽甸基地管理处财务科交款。现将新北商业城属于水电六局的房区（图中阴影部分）公告如下，图中阴影部分为79户住宅，总面积为5300平方米，属水电六局资产。其中包含本案争议的五套房屋，即A617号房、A518号房、A417号房、A618号房、A517号房。 原告称其承包了新北市场门窗工程，提供了2005年9月26日与振建公司签订的工程承包合同书复印件，该合同书中约定付款方式，振建公司将六局让利（回迁楼）部分划拨房屋作为工程款。对该承包合同，振建公司（现为被告海达公司）予以认可，被告水电六局对其真实性、合法性、关联性均不予认可。 2005年10月9日、10月15日，原告与振建公司签订商品房买卖合同五份，约定振建公司将位于出售给原告。原告称振建公司将本案争议的五套房屋以签订上述买卖合同的形式抵顶工程款给原告，故诉至法院，要求确认2005年10月9日及2005年10月15日原告与振建公司（现为被告海达公司）签订的五份商品房买卖合同有效。 另查，案涉房屋建设单位为被告水电六局宽甸管理处。 一审法院认为，本案中案涉房屋系被告水电六局与东北金城联合开发建设，在联营协议及补充协议中对双方的权利义务均作了明确约定，同时亦对双方取得的利益进行了分配，根据双方最后形成的补充协议的约定，被告水电六局应得的资产为北侧回迁楼79套约5300平方米住宅。关于该部分内容被告水电六局亦于2005年3月28日在宽甸县报中予以公示。振建公司对案涉房屋没有处分权，现原告及振建公司（现为被告海达公司）亦未能提供其他证据证明会议纪要中关于被告水电六局放弃资产拥有权的条件已成就。 故原告与振建公司（现为被告海达公司）签订的关于出售案涉房屋的买卖合同，应经权利人追认或者在订立合同后取得处分权，该合同才应为有效。现原告未能提供相关证据证实案涉合同具备上述有效要件，故该合同为效力待定合同。对原告主张该合同有效的意见，不予支持。判决：驳回原告邢运祥的诉讼请求。案件受理费100元，由原告邢运祥负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人与振建公司（现为被上诉人海达公司）签订的涉案五份商品房买卖合同是否有效。 在买卖合同中，出卖人负有交付买卖标的物并转移其所有权的义务，因此，原则上出卖人应当对标的物享有所有权或者处分权。本案中，根据水电六局与东北金城签订的联营协议及补充协议约定内容，涉案5套房屋应属水电六局应得资产，水电六局也在宽甸县报上发布相关公告予以公示，因此振建公司对涉案5套房屋并无处分权，其与上诉人签订的买卖合同属于无权处分合同。对于无权处分合同是否有效，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从该条文义可知，无论权利人是否追认，无权处分合同都属有效。可见，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。一审法院在审查涉案买卖合同效力时，未能准确理解适用法律，将涉案买卖合同认定为效力待定合同不当，本院依法予以纠正。 综上所述，邢运祥的上诉请求成立。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宽甸满族自治县人民法院（2019）辽0624民初3539号民事判决； 二、上诉人邢运祥与被上诉人丹东海达建筑工程有限公司（原丹东市振兴建筑总公司）签订的位于宽甸满族自治县宽北市场北侧回迁楼第A【幢】第九单元A417、A517、A518、A617、A618(编号均为GF-2000-0171)五份商品房买卖合同有效。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人丹东海达建筑工程有限公司、中国水利水电第六工程局有限公司各负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇二〇年九月二十二日 书记员 于大海