浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初7110号 原告（反诉被告）：朱建良，男，1969年12月7日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：史龙。 被告（反诉原告）：周杨，男，1981年12月7日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：应微微，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。 原告朱建良为与被告周杨房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。本案于2020年8月11日、9月21日两次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人史龙、被告的委托诉讼代理人应微微参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2016年12月15日，被告因经营需要与原告签订《**租赁合同》，原告将位于大嵩江北土地面积约16亩、建筑面积约490平方米的土地租赁给被告，租期从2017年1月1日至2022年1月1日止，租金第一年为35000元，第二年起每年50000元，如租金上涨，上涨部分由被告支付。现被告未按约支付2020年租金，构成违约，故原告请求判令被告支付租金51600元。审理中，原告将诉讼请求变更为要求被告支付房屋占有使用费51600元。 被告答辩并反诉称：2010年1月1日，原告与宁波市鄞州区××镇××村村民委员会（以下简称咸二村）签订《房屋租赁合同》，向咸二村承租了位于宁波市鄞州区××镇××村大嵩江边的土地及地上临时建筑，设立休闲农庄。2016年12月，原告将该土地及地上临时管理用房转租给被告，双方签署租赁合同，被告拟将该场地用于建设狗场，并对场地进行平整。后被告于2017年7月停止了土地平整，未开设狗场，并经与原告商议，由案外人张普宇在周杨的租赁合同下继续租赁案涉场地，租金已付至2019年12月31日。2019年10月7日，案涉房屋发生火灾，造成房屋及房屋内财产毁损，房屋无法使用。经消防认定，起火原因不可排除电气线路故障引发火灾的可能性。鉴于房屋内电气线路为被告承租前房屋的固有附属设施，应由该设施设备提供方即原告对火灾事故承担全部责任。因原告过错房屋几近于灭失，导致合同目的无法实现，故租赁合同应在租赁物灭失之日解除。被告无需再支付2020年的房屋占有使用费，并且所支付的2019年的部分租金及押金也应予以退还。故被告反诉请求判令：一、确认双方于2016年12月15日签订的《**租赁合同》于2019年10月7日解除；二、原告返还被告自2019年10月8日至2019年12月31日期间已付租金11645元，并退还押金20000元。 原告反诉答辩称：《**租赁合同》并未解除，租赁仍在有效期内。被告将房屋进行转租，合同明确约定电气设备导致的后果由被告承担。租赁物也并未灭失，建筑物灭失，但土地仍然在。押金20000元已收取，但无需退还给被告。 本院经审理，查明事实如下：2016年12月15日，原告与被告签订《江畔人家租赁合同》，约定原告将位于大嵩江边（圣达公司东面）土地面积约16亩，建筑面积约490平方米的房屋出租给被告，租赁期限为2017年1月1日至2022年1月1日止；租金第一年35000元，第二年起每年50000元（按现土地租金700元每亩计算，如租金上涨，上涨部分由被告支付）；租金按年支付，每年提前60天支付第二年租金，另付押金20000元，租房终止，被告结清各项费用后，原告将押金退还给被告；租赁期间应注意电气防火、防盗、防触电，执行当地有关部门规定，造成损失由乙方负全部责任。案涉租赁物由一座正房和一座附属用房组成，原告于2009年经过装修后，于2010年开设了农家乐。房屋出租给被告后，被告后续将房屋交给他人使用，并对房屋进行局部翻修，已支付租金至2019年年底。2019年10月7日17时许，案涉租赁物正房发生火灾，起火部位在房屋西北角厨房处，火灾造成正房严重毁损，无法正常使用。根据消防部门出具的认定书，起火原因可排除燃气炉具故障及使用不当、外来火源引发火灾的可能性，不可排除电气线路故障引发火灾的可能性。 2020年8月24日，咸二村出具证明，记载：兹证明鄞州区咸祥镇咸二村**农家乐经营用房属于朱建良个人独资所建造，所有权归朱建良所有”。 上述事实，由原告提供的《**租赁合同》、证明、原告与被告在另案中的《火灾事故简易调查认定书》、现场勘验照片、本院所作的谈话笔录及原、被告陈述等证据佐证。 本院认为：案涉租赁房屋无产权证书，原告也未能举证证明该房屋系经合法规划许可建造，属于未经合法审批的临时建筑。咸二村并非建筑物审批或确权单位，其出具的证明不具有确认房屋权属的效力。故原告就上述房屋与被告订立的《江畔人家租赁合同》无效。租赁合同虽然无效，但在租赁物交付给承租人后，承租人仍应参照合同约定支付相应占有使用费。案涉房屋在2019年10月7日发生火灾，正房严重毁损。因场地、房屋系整体租赁，鉴于正房毁损，导致包含其余房屋及场地在内也不可能投入正常使用。故本案的争议焦点在于，对于火灾发生之后的房屋占有使用费，被告是否仍应当支付。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。故本案中被告是否应支付火灾之后占有使用费的关键，在于对火灾发生责任的判定。消防部门认定，起火原因可排除燃气炉具故障及使用不当、外来火源引发火灾的可能性，不可排除电气线路故障引发火灾的可能性。经本院向消防部门了解，电气线路故障既包含隐蔽线路老化等引发的故障，也包含家用电器线路等引发的故障。案涉房屋的隐蔽部分电气线路由原告铺设，原告作为出租人，对所出租房屋的安全性负有责任。案涉房屋并未经规划审批，也未经消防验收，故原告对于火灾的发生负有一定责任。在《**租赁合同》中约定“租赁期间应注意电气防火、防盗、防触电，执行当地有关部门规定，造成损失由乙方负全部责任”，该条款应视为原告就防火事宜向被告尽到了一定的安全提醒义务，但并不能就此免除原告作为出租人应承担的责任。被告作为房屋承租人，应慎重选择符合安全标准的房屋用于生产经营，但被告在租房前对案涉房屋的产权及是否经合法审批等问题均未进行审查，在对房屋进行局部翻修后也未申请消防部门进行消防验收以消除安全隐患。案涉房屋交付给被告后，被告或经被告允许的人实际掌控并使用房屋，其负有更大的安全注意义务，应按照《*租赁合同》的约定，对使用期间的电气线路设施及电器设备等进行检查及维护，及时排除安全隐患，但被告未能提交该方面证据，证明其已尽到了安全维护义务。综合分析各方过错因素，本院认为，在不可排除的火灾原因中，原告与被告均负有一定责任，本院认定对于火灾事故的发生，原告应承担40%的责任，被告应承担60%的责任。火灾发生后，案涉房屋并未交还给原告，且基于正房毁损严重，在房屋修复之前，即便交还给原告，原告也无法正常使用、收益，故对于房屋修复之前的房屋占有使用费，被告仍应当支付。基于原告对火灾的发生亦负有一定责任，故被告应参照《**租赁合同》约定的租金标准的60%支付房屋占有使用费。从目前情况看，案涉房屋尚未修复，原告与被告就案涉房屋的赔偿诉讼正在进行中，故对于原告主张的2020年1-12月的房屋占有使用费，本院支持30000元（50000元的60%）。原告主张2020年其向村里支付的租金上涨，故被告的年租金标准应调整为51600元，但原告对此未能举证，本院不予采纳。 原告与被告签订的《**租赁合同》无效，主张合同解除已无必要，且被告从未发送过解除合同通知，火灾事故的发生也并不必然导致合同解除的法律后果，故对于被告要求确认《**租赁合同》于2019年10月7日解除的反诉诉讼请求，本院不予支持。火灾发生在2019年10月7日，对火灾发生之后即2019年10年8日起至2019年12月31日被告已支付的房屋占有使用费，原告应返还其中的40%即4658元。对于租房押金20000元，本院认为，租房押金的设立是为保障合同的履行，在合同终止且结算完毕后才予以退还。本案中，因房屋发生火灾，原、被告就房屋毁损的损失等正在另案诉讼中，被告对事故发生负有较大责任，故双方就房屋租赁产生的各项费用并未结清，对被告要求返还租房押金的反诉诉讼请求，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十三条、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下: 一、限被告周杨（反诉原告）于本判决生效后十日内向原告朱建良（反诉被告）支付房屋占有使用费30000元； 二、限原告朱建良（反诉被告）于本判决生效后十日内向被告周杨（反诉原告）返还房屋占有使用费4658元； 三、驳回原告朱建良（反诉被告）的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告周杨（反诉原告）的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费1090元，减半收取545元，由原告朱建良负担270元，被告周杨负担275元；反诉案件受理费295.50元，由原告朱建良负担25元，被告周杨负担270.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 徐旭霞 二〇二〇年九月二十一日 代书记员 李始丰