山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3309号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地山东省泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：李伟，男，1980年8月25日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：赵权平，泰安泰山华新法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：裴新会，女，1984年1月4日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：赵权平，泰安泰山华新法律服务所法律工作者。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司因与被上诉人李伟、裴新会商品房预售合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020)鲁0911民初3024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰安泰山大汶口旅游置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中，遭遇国家消防规范变更等不可抗力情况，上诉人亦为此提交了相关证据。根据合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。民法总则第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，显然与前述法律规定相悖。二、一审判决违约金计算的起始时间、计算基数及总额错误。根据双方签署的《商品房预售合同》第二十条（一），我公司自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理该商品房的所有权转移登记。同时，根据该条2的约定，我公司支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。另外，根据《商品房预售合同》第二十条2，违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项。一审判决按包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金基数，超出双方之间的合同约定。综上，一审判决缺少事实和法律依据，请求予以纠正。 李伟、裴新会辩称，上诉人的上诉请求和理由不能成立。1、上诉人关于其延期交房办证属于不可抗力，不应承担违约责任的理由不能成立。一审法院已经查明上诉人提交的证据发生在2014年，在涉案商品房交付前，且上诉人与被上诉人签订购房合同和交房时未履行及时告知义务；上诉人的上诉状和本案一审时均未提交和注明有新证据证实其履行了告知义务。因此，上诉人的该项上诉理由不能成立。2、上诉人关于违约金计算基数和总额错误的上诉理由不成立。（1）关于逾期办理交房，根据本案一审被上诉人提交的、上诉人质证后无异议的证据四通知书复印件证实上诉人于2019年5月28日张贴办理产权证转移登记通知书，此日方具备办理产权证转移登记条件。（2）涉案《商品房预售合同》第二十条第1款第2项中的“全部已付款”并未注明仅指购房款，而且储藏室也属于房屋，根据上诉人为被上诉人出具的购房收款收据和购房发票均已证实商品房和储藏室款项已经全部支付完毕，均属于“全部已付款”；且储藏室的产权登记也与商品房同时登记的，自签订《商品房预售合同》并交房后，两被上诉人即享有了所购房产及储藏室的产权并经办理不动产权证书确认合法。因此，储藏室的购房款应列为“全部已付款”范围。综上，一审法院认定事实清楚、证据充足、适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 李伟、裴新会向一审法院起诉请求:1、依法判令被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司向两原告支付逾期办证违约金20822.52元；2、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告签订商品房预售合同，2016年9月13日在泰安市商品房预售管理办公室备案登记。合同约定原告购买被告所开发的御驾新苑西区第11号楼1单元5层602室。合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为4978元/平方米，总金额506412元；该条同时约定，配套及附属设施的计价方式及价款的约定如下或见附件三。第十条交付期限及交付条件约定，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇县级及以上规划、文物、环保等行政管理部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。第二十条产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照第2种方式处理：买受人不退房的，合同继续履行由买受人承担责任。自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十三条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件三中配套及附属设施的计价方式与价款的约定，配套费建筑面积约为10.80平方米，价款为（人民币）23760元（小写），配套房款项由乙方在签订本合同时一次性付清。房屋合同签订后，原告按约支付被告包括配房款在内的全部购房款529835元。2017年5月1日被告向原告交付房屋。被告于2019年5月28日涉案房产具备办理产权证转移的登记条件。以上事实有商品房预售合同、发票、不动产权证、通知及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2017年5月1日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2018年5月1日前保证办理商品房所有权转移登记，故违约金开始计算的时间点为2018年5月2日。由于被告原因，至2019年5月28日涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，故违约金应计算的截止时间为2019年5月28日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告提出导致所有权登记办证延期是国家消防设计规范变化等不可抗力因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因被告提交的证据发生在2014年，均在涉案商品房交付使用前，且被告在与原告签订合同和交房时均未履行及时告知义务，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对被告的该辩解不予采信。关于违约金的计算期间和计算方式，根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记：如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。关于违约金计算基数是否包括储藏室价款，合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房房价总金额505217元；该条同时约定，配套及附属设施的计价方式及价款的约定如下或见附件三（配套房价款为24618元）；合同第二十五条又约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力，因此违约金的计算基数是买受人支付的全部已付款，应当包括储藏室的款项。综上，自2018年5月2日至2019年5月28日被告的违约天数为391天，每日违约金标准按合同约定的总房款529835元的万分之一计算，违约金共计20717元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告李伟、裴新会违约金20717元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一是上诉人所主张的不可抗力能否成为其部分免责的事由；二是一审法院认定的逾期办证违约金的计算基数及总额是否正确。 关于焦点一，上诉人主张，施工过程中遭遇国家消防规范变更等不可抗力情况，一审判决不应将不可抗力持续期间计入违约金计算期间。涉案合同关于不可抗力的约定，是针对逾期交房设定的免责事由，而涉案房屋已于2017年5月1日交付。根据合同约定，上诉人应在商品房交付使用后12个月内，协助买受人办理商品房的所有权转移登记手续，否则应当承担违约责任。上诉人并未举证证明施工过程中遭遇的不可抗力与办理商品房的所有权转移登记具有关联性。并且根据合同的相对性原则，即使上诉人因第三方原因造成违约的，也应当向被上诉人承担违约责任。因此，上诉人的该项主张不能成立，其请求本院不予支持。 关于焦点二，双方在涉案《商品房预售合同》第二十条第（一）项约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。本案所涉房产于2017年5月1日交付使用，根据上述合同约定，逾期办证违约金应当自2018年5月2日起算。故一审法院自2018年5月2日起至2019年5月28日涉案房产具备办理不动产所有权转移登记的条件之日止，共计违约391天，计算逾期办证违约金并无不当。上诉人主张违约金的计算基数“全部已付款”仅指购房款，不包含储藏室等其他已付款项。但涉案合同第二十条中约定违约金的计算基数为“全部已付款”，并未特别约定排除配套房款。配套房价款虽然约定在附件中，但附件与合同共同签订，属于《商品房预售合同》不可分割的组成部分。据此，被上诉人交纳的购买储藏室的款项应计算在违约金基数之内。因此，一审法院对违约金的计算并无不当。 综上，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费321元，由上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  裴晓东 审判员  王 华 审判员  唐 娜 二〇二〇年九月十七日 法官助理宋杰 书记员崔晓元