陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终10622号上诉人（原审被告）：陈新东，男，1970年10月27日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：西安澳丰物业管理有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：董禹含，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘静，女，1979年2月19日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：郭天娟，女，1985年6月28日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。上诉人陈新东因与被上诉人西安澳丰物业管理有限公司（以下简称澳丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5344号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈新东上诉请求：撤销一审判决，由二审法院进行复核审理。事实和理由：一、一审判决仅依据陈新东和开发商签订的《物业管理委托合同》《物业管理委托合同补充协议》，忽视澳丰物业公司已经被解聘停权，物业服务缺乏合同约定的事实。业主委员会受业主委托就业主大会决议内容已提起诉讼，在该案未结案前，其应该维护业主委员会的决定。二、一审判决未考虑陈新东与澳丰物业公司之间服务合同缺失的问题，物业公司与业主之间才是物业服务关系。双方在庭审时已经就暖气费达成和解。三、澳丰物业公司在庭审时提供了部分失效和虚假涉嫌伪造的证据，《物业管理委托合同补充协议》涉嫌案后伪造。四、澳丰物业公司提供的事实物业服务未能使陈新东受益，反而受害影响还大。五、一审判决鼓励物业服务企业做违法违规的事情，给包括陈新东在内的小区业主或物业使用人的权益造成可能损害。综上，请求支持其上诉请求。澳丰物业公司辩称，一、陈新东的上诉理由不能成立，其与陈新东仍处于有效的物业服务合同履行期间，有权主张2019年5月至今的物业费。一审判决认定事实清楚，陈新东认为澳丰物业公司已经被解聘停权的上诉理由不能成立。凯旋广场CBD座业主委员会虽然召开了大会，但因该业主大会召集程序违法、决议内容损害了业主的合法权益，已经被雁塔区长安堡街办予以撤销，该业主大会决议未生效。二、澳丰物业公司与凯旋广场小区业主属于前期物业服务合同关系，该合同关系合法、有效，一审判决适用法律正确。依据法律规定，在业主大会未成立并合法选举物业公司之前，开发商有权代表业主与物业公司签订物业管理委托合同，该合同的效力对全体业主均具有约束力。澳丰物业公司据此有权依据该前期物业服务合同向凯旋广场小区业主提供物业服务。三、陈新东在一审时对未交纳暖气费的事实及数额构成自认，并非双方和解。陈新东法律理解错误。综上，请求维持一审判决。澳丰物业公司向一审法院起诉请求： 1、陈新东向澳丰物业公司支付自2019年5月1日至2020年3月31日物业管理费944.6元、住宅电梯维护费445.3元、住宅生活垃圾费66元，合计1455.9元；2、陈新东承担2019年11月15日至2020年3月15日市政供暖费用2845.9元；3、本案诉讼费由陈新东承担。一审法院认定事实，2001年7月28日，澳丰物业公司（受托方、乙方）与开发商陕西大智农工商开发有限公司签订（委托方、甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将位于西安市雁塔区XX路XX号XX广场委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、综合管理费、水电暖费；委托期限自2001年8月1日至新的物业管理委托合同签订时止；乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观完好，2.设备运行正常，3.房屋及设施、设备的维修、养护良好，4.公共环境整洁，5.绿化三季有花、四季常青，6.保安24小时值班，确保物业安全，7.急修立即抢修，小修不过夜，8.业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%. 同年12月19日，澳丰物业公司与开发商签订《物业管理委托合同补充协议》，约定：经有关部门或单位委托，乙方提供水费、电费、采暖费、有线电视维护等代收代缴服务（代收代缴费收费不属于物业管理服务费）。另查，案涉小区物业管理费为0.7元/㎡·月，住宅生活垃圾费为每户每月6元，住宅电梯维护费为0.33元/㎡·月，市政供暖费用为5.8元/㎡·月。陈新东系小区业主，房屋建筑面积为122.67元。陈新东自2019年5月1日起未交纳物业管理费、住宅生活垃圾费、住宅电梯维护费，亦未交纳2019年11月15日至2020年3月15日的市政供暖费。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，澳丰物业公司与开发商签订的《物业管理委托合同》、《物业管理委托合同补充协议》应当对陈新东产生拘束力。澳丰物业公司作为受托方为作为业主的陈新东提供了物业服务，且合同约定该小区的暖气费由澳丰物业公司代收代缴，故此陈新东应当向澳丰物业公司支付物业管理费944.6元、住宅电梯维护费445.3元、住宅生活垃圾费66元及市政供暖费用2845.9元，澳丰物业公司该项诉请于法有据，本院予以支持。陈新东所举证据不足以证明澳丰物业公司提供的物业服务不符合约定的标准，本案亦不符合法定中止条件，故此本院对陈新东的辩称不予采信。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、被告陈新东于本判决生效之日起十日内向原告西安澳丰物业管理有限公司支付自2019年5月1日至2020年3月31日的物业管理费944.6元、住宅电梯维护费445.3元、住宅生活垃圾费66元，合计1455.9元；二、被告陈新东于本判决生效之日起十日内向原告西安澳丰物业管理有限公司支付2019年11月15日至2020年3月15日市政供暖费用2845.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半计收25元，由陈新东承担，因西安澳丰物业管理有限公司已预交，故陈新东将其应负担的数额于判决生效日一并支付西安澳丰物业管理有限公司。二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明，陈新东对一审判决确认的物业管理费、住宅电梯维护费、住宅生活垃圾费、市政供暖费等数额无异议。其拒绝交纳上述费用的理由系其作为业主委员会的副主任，受业主委托召集业主大会，业主大会召开后已经解聘澳丰物业公司，其认为如果其继续交纳上述费用，就意味着否认解聘澳丰物业公司。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，澳丰物业公司与开发商签订了《物业管理委托合同》、《物业管理委托合同补充协议》，澳丰物业公司接受委托后，依约对物业进行了物业管理，陈新东亦享受了澳丰物业公司提供的物业服务，陈新东虽不是形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有着和承担着，应当对陈新东产生约束力。陈新东对一审法院认定的物业管理费944.6元、住宅电梯维护费445.3元、住宅生活垃圾费66元及市政供暖费用2845.9元金额不持异议，在澳丰物业公司未经依法程序撤离涉案小区前，其有权收取相应的物业服务等相关费用，故一审判决并无不当。陈新东称其拒绝交纳上述费用的原因系其作为业主委员会的副主任，受业主委托召集业主大会，业主大会召开后已经解聘澳丰物业公司，如果其继续交纳上述费用，就意味着否认解聘澳丰物业公司。陈新东上诉主张无事实和法律依据，本院依法不予采信。综上所述，陈新东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈新东负担。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年九月七日                               法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠 1