河北省承德市双滦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0803民初799号 原告：回兴旺，男，1974年1月6日出生，回族，住河北省承德市双滦区。 委托诉讼代理人：范亚坤，河北山庄（双滦）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐攀慧，承德市双滦区法律援助中心律师。 被告：承德德龙房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双滦区三岔口鑫顺家园小区AB商业107、207铺。 法定代表人：王涛，职务经理。 委托诉讼代理人：陈静，女，1982年11月13日出生，汉族，该公司职员，住秦皇岛市海港区。 原告回兴旺与被告承德德龙房地产开发有限公司（以下简称:德龙公司）物权确认纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告回兴旺及其委托诉讼代理人范亚坤、徐攀慧，被告德龙公司的委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告回兴旺向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告双方于2018年12月8日签订的商品房买卖合同合法有效；2、要求确认双滦区滨河湾大一期之一期B区A5#楼2单元304室楼房属于原告所有，并责令被告交付使用；3、要求被告支付自2019年12月1日至交房日的违约金（按日37.00元计算）；4、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：原告从被告开发的双滦区滨河湾大一期之一期B区小区以全款方式购买了A5#楼2单元304室楼房，2018年12月8日签订商品房买卖合同，并于12月25日备案登记，总房款374489.00元，于签合同当日一次性付清。原告认为双方买卖合同合法有效，并进行了备案登记，符合《物权法》第九条规定中的但书情形，亦符合《物权法解释（一)》中第二条规定的情形，故应当认定前述房产属于原告所有，虽未交付，亦不属于被告财产，应当认定双滦区滨河湾大一期B区A5#楼2单元304室楼房属于原告所有。《商品房买卖合同》第11条约定，被告应当于2019年11月30日前交付楼房，可是至今没有交付，根据合同第12条的约定，被告应当承担总房款日万分之一的违约金，即每日向原告支付37.00元的违约金，直至交房。既然原告所购买的楼房已经完工，要求责令被告尽快交付使用，以解决原告的居住困难。 原告回兴旺为支持自己的诉讼请求，向本院提供如下证据： 证据1、回兴旺与承德德龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议各一份，拟证明原告在被告处购买了双滦区房屋一套，房屋的价款、付款方式、违约责任等。 证据2、承德市商品房预（销）售合同网上备案证明一份，拟证明原、被告双方签订的商品房买卖合同于2018年12月25日完成备案，双方签订的合同合法有效。 证据3、被告向原告出具的购房发票一张、收据一张，总金额为374489.00元，拟证明原告已经付清购房款。 证据4、双滦区房地产交易所出具的证明一份。拟证明原告在购买涉案房屋时，产权清晰，购买后，该房屋分别于2019年10月28日被河北省秦皇岛市中级人民法院查封，于2020年1月15日被秦皇岛市海港区人民法院查封，因被告的原因导致不能向原告交付房屋，被告存在过错。 被告德龙公司的答辩意见，被告对合同的有效性认可，但依据物权法的规定：不动产物权的设立、变更、转让经登记发生效力，未经登记不发生效力。原告于被告处购买的房屋不具备办理物权变更的条件，不符合法律规定的权属变更适用范围。原告享有的只是物权的期待权，不是物权的所有权。关于违约金，被告未能交房是因为河北省秦皇岛市中级人民法院在执行曹运儒与秦皇岛安盛房地产开发有限公司借贷纠纷案件过程中，案涉房屋被河北省秦皇岛市中级人民法院视为秦皇岛安盛房地产开发有限公司的资产予以查封，而且河北省秦皇岛市中级人民法院要求承德市住建局于2019年3月撤销了对案涉房屋所在楼栋的预售许可手续，并在2019年9月要求任何人不得对该栋住宅进行施工，且案涉房屋所在楼栋存在权属争议，最高人民法院已裁定由河北省高级人民法院对权属问题予以确认，在河北省高级人民法院作出裁决前，被告无权向原告交付房屋。综上，房屋未能交付系不可归责于被告的不可抗力原因导致，被告对此无过错，不应承担违约责任，原告诉请无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告德龙公司为支持自己的答辩主张，向本院提供如下证据： 证据1、承德市住房和城乡建设局于2019年3月15日作出的承市建发[2019]33号《承德市住房和城乡建设局关于撤销行政许可决定书》一份、河北省秦皇岛市中级人民法院于2019年3月12日作出的（2012）秦法执字第84-3号的通知一份，拟证明河北省秦皇岛市中级人民法院在执行曹运儒与傅法学、秦皇岛安装工程有限公司、秦皇岛安盛房地产开发有限公司案件过程中，将涉案房屋所在楼栋予以查封，承德市住房和城乡建设局依据秦皇岛市中级人民法院通知于2019年3月15日撤销了涉案房屋所在楼栋滨河湾一期B区A5#的预售许可。 证据2、河北省秦皇岛市中级人民法院于2019年9月18日作出的（2012）秦法执字第84-3号的通知一份，拟证明2019年9月18日河北省秦皇岛市中级人民法院作出通知，要求自通知之日起任何人不得对已查封的涉案房屋所在楼栋进行施工建设。 证据1与证据2共同证明：被告无法按期交付房屋系因河北省秦皇岛市中级人民法院将涉案房屋所在楼栋视为秦皇岛安盛房地产开发有限公司资产予以查封导致。河北省秦皇岛市中级人民法院的保全行为及停止施工建设的通知是被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告对此无过错，不应承担房屋无法按时交付的违约责任。 证据3、最高人民法院于2019年9月27日作出的（2019）最高法执监90号执行裁定书一份，拟证明关于涉案房屋及所在楼栋的权属有待河北省高级人民法院进一步审理查明确认。在河北省高级人民法院最终结果出具前，被告无权对房屋进行施工建设也无权向原告交付涉案房屋，被告现对涉案房屋没有任何处置权。 证据4、商品房预售许可证一份，拟证明被告于2016年3月9日取得涉案房屋所在楼栋的预售许可证，并依法依规对外销售，被告与原告签订的合同合法有效。 证据5、回兴旺与承德德龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议各一份，拟证明原告在被告处购买了双滦区房屋一套，房屋的价款、付款方式、违约责任等。 经庭审质证，本院对上述证据效力确认如下:原告所举证据与被告所举证据1、2、4、5，原、被告互相予以认可，本院予以采信。被告所举证据3，原告对真实性予以认可，但认为与本案无关，本院认为被告所举证据3，与本案具有一定的关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：被告于2016年3月9日取得承德滨河湾大一期之一期B区A5#的商品房预售许可证。原、被告双方于2018年12月8日签订商品房买卖合同、于2018年12月11日签订补充协议，并于2018年12月25日完成备案登记。合同约定：原告以一次性付款方式购买被告开发预售的承德滨河湾大一期之一期B区A5#楼2单元304室商品房一套，房屋总价款为374489.00元；房屋交付期限为2019年11月30日前；除不可抗力外，出卖人逾期交付，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同未约定办理房屋所有权转移登记的期限。原告支付了全部房价款，被告为其出具了购房发票。原、被告双方对该商品房买卖合同的有效性均无异议。另查明，上述房屋于2019年10月28日被河北省秦皇岛市中级人民法院查封，于2020年1月15日被秦皇岛市海港区人民法院查封。承德市住房和城乡建设局于2019年3月15日撤销了上述房屋所在楼栋滨河湾一期B区A5#的预售许可。河北省秦皇岛市中级人民法院于2019年9月18日作出通知，要求自通知之日起任何人不得对已查封的滨河湾一期B区A5#楼进行建设施工。 本院认为，被告在取得商品房预售许可证后进行商品房预售，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（预售），系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当遵照履行。 关于原告要求确认双滦区滨河湾大一期之一期Ｂ区Ａ5＃楼2单元304室楼房属于原告所有，并责令被告交付使用的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二条规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。本案中，原告与被告签订了合法有效的《商品房买卖合同》（预售）、支付了全部房价款、进行了商品房预售登记备案，形成了继受取得的原因，其目的在于对将来建成的商品房实现包括所有权在内的物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四的规定，我国物权的设立、变更、转让和消灭均采取登记生效主义，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。鉴于涉案房屋尚未办理房屋所有权证书并登记在原告名下，故原告要求确认涉案房屋双滦区属于原告所有的诉讼请求，本院不予支持。但由于我国目前房地产市场的现状和现行的物权登记制度尚不完善，实践中买受人在签订房屋买卖合同后，从合同履行到产权登记完毕为止,存在一定的时间间隔,特别是预售房屋从建设到交付房屋到产权登记时间经历较长，房屋买受人取得法律意义上的所有权往往滞后于债权合意。为此,从保护居住权、保障交易安全和维护市场交易秩序的角度出发,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》第五项和《城市房地产管理办法》第四十五条,均从不同方面规定了一定条件下房屋买受人在期待物权实现过程中合法权益的保护,以达到保护房屋买受人合法权益和维护社会稳定的目的。本案中,原告系基于房屋居住需求、以最终实现取得涉案房屋包括所有权在内的不动产物权为目的,在被告取得房屋预售许可证后,与被告签订了合法有效的《商品房买卖合同》（预售）,已履行支付全部对价等合同义务,对涉案房屋的物权期待权采取了一定的对外公示方式,进行了预售房屋备案登记，尚未办理涉案房屋产权变更登记的原因系由于涉案房屋因另案纠纷被查封被告未能建设完毕所致，不可归责于原告。现原、被告双方对《商品房买卖合同》（预售）的合法有效性均无异议,在条件具备时，由被告向原告交付使用涉案房屋并办理该房屋产权登记。原告在合同履行中并无过错,其物权期待权应当得到保护。 关于原告主张逾期交房违约金的问题。因原告主张被告支付逾期交房的违约金至实际交房之日，现因实际交房日期尚无法确定，故无法确定违约金数额，原告可待违约金数额确定后另行主张。 综上所述,依法成立的合同受法律保护,原告与被告签订的《商品房买卖合同》(预售)及补充协议,系双方真实意思表示,合法有效,双方均应遵照履行。被告未履行的合同义务,应当继续履行,由被告在条件具备时将涉案房屋交付原告,协助其办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十六条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条、《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，判决如下： 一、原告回兴旺与被告承德德龙房地产开发有限公司于2018年12月8日签订的《商品房买卖合同》（预售）合法有效； 二、由被告承德德龙房地产开发有限公司在条件具备时将双滦区滨河湾大一期之一期B区A5#楼2单元304室楼房交付原告回兴旺使用，协助其办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件； 三、驳回原告回兴旺其他诉讼请求。 案件受理费6917.00元，减半收取计3458.50元，由被告承德德龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  赵敬新 二〇二〇年九月十七日 书记员  赵宏伟