湖北省京山市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0821民初1737号原告:田新平，男，1969年8月22日出生，汉族，住荆门市。委托诉讼代理人:吕海涛，湖北子彦律师事务所律师。委托诉讼代理人:向曼曼，湖北子彦律师事务所实习律师。被告:湖北久弘置业有限公司，住所湖北省汉宜公路易家岭王桥。法定代表人:张建林，总经理。原告田新平与被告湖北久弘置业有限公司(以下简称久弘公司)房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月24日、2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告田新平及其委托诉讼代理人吕海涛、向曼曼、被告湖北久弘置业有限公司的法定代表人张建林到庭参加诉讼。经原告田新平申请，本院委托荆门乾正资产评估事务所对屈家岭管理区王桥以东商铺平均市场价进行司法鉴定，该所出具《荆正评报字[2020]第005号资产评估报告书》，鉴定意见是，屈家岭王桥以东商铺平均市场价评估价值4160元/㎡。本院已将鉴定时间从审限中扣除，本案现已审终结。田新平向本院提出诉讼请求:1.判令解除田新平与久弘公司于2012年4月25日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及2014年12月23日签订的《关于解决房屋还建问题的协议书》；2.判令久弘公司赔偿田新平损失414000元(69㎡×6000元/㎡)；3.判令久弘公司向田新平赔偿自2017年1月1日起至2019年1月1日的房屋租金损失27600元(13800元/年×2年)，2019年1月1日以后至法院判决折价赔偿之日止的房屋租金损失由法院确定；4.判令久弘公司向田新平支付违约金10000元；5.诉讼费用(含财产保全费、担保费)由久弘公司承担。事实和理由:田新平的房屋在久弘公司拆迁范围内，田新平为被拆迁人，久弘公司为拆迁人，双方于2012年4月25日签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，对被拆迁人基本情况、拆迁补偿及安置办法、选房顺序、过渡房安置及补偿、还建房时间及搬迁时间等事项作出了明确约定。此次拆迁补偿采取产权置换的方式，包含住宅房屋及商铺，该协议确定田新平住宅建筑面积与拆迁区内所建房屋换房面积比例1:1.2。2014年12月23日,因久弘公司无法完成还建房屋工程，双方又签订了《关于解决房屋还建问题的协议书》，对还建住宅与还建商铺重新进行了约定:久弘公司出资在五三时代星辰小区购买商品房一套，以履行《房屋拆迁安置补偿协议书》中关于住宅房屋的置换；关于还建商铺，双方约定自2015年起至项目建成以前，久弘公司每年给予田新平商铺租金损失补偿13800元(2015年1月1日起至2017年1月1日的租金损失久弘公司已支付)。久弘公司的项目建成以后，若项目中建有商铺，久弘公司以69㎡的商铺补偿给田新平，若项目中没有商铺，久弘公司以王桥以东平均市场价补偿田新平。从《关于解决房屋还建问题的协议书》签订至今，久弘公司的项目仍然没有开工，《关于解决房屋还建问题的协议书》中关于还建商铺的约定根本无法履行，无法实现合同目的，严重侵害了田新平的合法权益。久弘公司辩称:久弘公司于2010年4月21日与屈家岭管理区管委会签订《“在水一方家园”开发合同》，开发土地为原五三水泥厂区部分用地，合同约定“屈家岭管理区管委会负责厂区外前、后大门旁的几户居民的住房搬迁工作，久弘公司负责协助，其几户居民搬迁所发生的费用原则上由屈家岭管理区管委会负责承担”。2011年11月18日，管理区主任办公会议决定:“王桥桥东汉宜公路旁4户居民搬迁按门面补偿标准执行，管理区对久弘置业房产开发公司按2700元/㎡的标准补偿差价”。根据以上《合同》和《会议纪要》，久弘公司于2012年4月25日与田新平签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》和《补充协议》，易家岭办事处参与见证，根据协议田新平应还建住房、车库和商铺共209㎡，搬迁和安置费及补贴合计3900元一次性结清。该开发项目由于政府规划的原因没有能够及时启动，至2014年12月23日，由于田新平夫妻强烈要求，久弘公司出资230047元在五三时代星辰小区购买120㎡商品房一套、20㎡车库一个，并签订补充合同一份，按合同中约定，久弘公司尚欠田新平69㎡的商铺没有补偿。从2017年起，田新平一直要求货币化安置，由于双方对价格的分歧较大，未能达成一致，到目前为止，久弘公司已经为田新平的安置费用垫付了269347元。屈家岭管理区管委会至今没有支付久弘公司垫付的拆迁补偿款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人陈述，确认如下案件事实:2012年4月25日，田新平与久弘公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，对被拆迁人田新平基本情况、拆迁补偿及安置办法、过渡房安置及补偿、还建房时间及搬迁时间等事项作出了明确约定，双方经协商确定还建房屋住宅面积为83㎡，还建商铺面积为69㎡。拆迁补偿采取产权置换的方式，包含住宅房屋及商铺，协议确定田新平的住宅建筑面积和标准厨房建筑面积与拆迁区内所建房屋换房面积比例为1:1.2，还建时间约定为自搬迁之日起18个月。2014年12月23日,田新平与久弘公司签订《关于解决房屋还建问题的协议书》，对于还建住宅重新进行了约定:久弘公司出资在五三时代星辰小区为田新平购买商品房一套、车库一个，代替履行原《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的久弘公司对田新平住宅补偿的义务。对于还建商铺重新进行了约定:1.在久弘公司项目建成以前，久弘公司从2015年起至还建商铺止，每年给予田新平商铺租金损失补偿13800元；2.在久弘公司项目建成后，若该项目中建有商铺，则久弘公司以69㎡商铺补偿田新平，若该项目中没建商铺，则久弘公司以王桥以东平均市场价补偿田新平。同时还约定，在协议签订后30日内双方配合履行上述关于还建住宅的约定；久弘公司项目建成竣工后30日内双方配合履行上述关于还建商铺的约定；任一方违约，除继续履行本协议外，向守约方赔偿1万元违约金。协议签订后，久弘公司的开发项目因故未能及时启动。另查明，久弘公司已向田新平支付2015年和2016年的商铺租金损失，共计27600元(13800元/年×2年)。2019年5月17日，田新平向本院申请诉前财产保全，请求对久弘公司位于屈家岭管理区汉宜公路北面积为3535.13㎡的国有建设用地使用权(土地登记面积为6823.13㎡，屈家岭管理区于2019年1月征用的3288㎡已经扣除，土地地号为072001001-3)予以查封，查封期限为三年，安邦财产保险股份有限公司湖北分公司(以下简称保险公司)向本院出具《诉讼财产保全责任保险保单保函》予以担保，担保费用为3200元。本院于2019年6月4日作出(2019)鄂0821财保45号民事裁定，对前述国有建设用地使用权予以查封，财产保全申请费为5000元。在本案审理过程中，经荆门乾正资产评估事务所鉴定并出具《荆正评报字[2020]第005号资产评估报告书》，鉴定意见为屈家岭王桥以东商铺平均市场价评估价值4160元/㎡，田新平、久弘公司对该鉴定意见均无异议。2019年9月24日，本案开庭审理时，田新平、久弘公司均当庭同意解除双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》和《关于解决房屋还建问题的协议书》。本院认为，本案的争议焦点为:一、双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》和《关于解决房屋还建问题的协议书》能否解除；二、田新平商铺的损失如何承担；三、久弘公司是否应向田新平支付违约金；四、财产保全费、保全担保费如何承担。一、关于双方当事人解除《房屋拆迁安置补偿协议书》和《关于解决房屋还建问题的协议书》的问题本案中，田新平与久弘公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》和《关于解决房屋还建问题的协议书》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、社会、第三人的权益，合法有效。2019年9月24日，双方当事人均当庭同意解除这两份协议，因此本院确认田新平与久弘公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》和《关于解决房屋还建问题的协议书》于2019年9月24日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。鉴于田新平的房屋和商铺已经被拆除，故这两份协议双方协商解除以后，双方应当按照公平合理的方式承担各自的责任义务。二、关于田新平商铺的损失如何承担的问题按照田新平与久弘公司的约定，田新平的商铺已被久弘公司拆除，且久弘公司至今未对田新平进行商铺还建，因此久弘公司应承担赔偿责任。根据经庭审质证的荆门乾正资产评估事务所出具的鉴定意见，屈家岭王桥以东商铺平均市场价评估价值为4160元/㎡，而按照田新平与久弘公司协商结果，该商铺面积为69㎡，因此可以确认，田新平的商铺价值为287040元(69㎡×4160元/㎡)，久弘公司应承担赔偿责任。对于田新平诉请的过高部分，本院不予支持。关于田新平诉请久弘公司赔偿商铺租金损失的请求。田新平与久弘公司于2014年12月23日签订《关于解决房屋还建问题的协议书》约定“在久弘公司项目建成以前，久弘公司从2015年起至还建商铺止，每年给予田新平商铺租金损失补偿13800元”，该项约定合法有效，且久弘公司已实际履行2年，向田新平给付了2015年和2016年的租金损失共27600元。自2017年1月1日至2019年9月24日双方解除《关于解决房屋还建问题的协议书》之日止，该项约定在这一期限内仍然有效，故久弘公司应向田新平补偿商铺租金损失37694.79元(13800元/年×2年+13800元/年÷365天×267天)。2019年9月24日，田新平与久弘公司已经当庭解除了《关于解决房屋还建问题的协议书》，该项约定不再对双方具有约束力，此后的商铺租金损失没有依据，不再计算。因此，久弘公司应向田新平支付商铺损失总计324734.79元(287040元+37694.79元)。三、关于久弘公司应否向田新平支付违约金的问题田新平与久弘公司在《关于解除房屋还建问题的协议书》中约定了违约金条款，该条款系双方自愿协商而成，合法有效。久弘公司自该协议签订后，没有依照约定向田新平支付自2017年1月1日至2019年9月24日的商铺租金损失，已经构成了违约，应当接受违约金条款的约束，向田新平支付违约金1万元。久弘公司辩称违约金过高，没有事实和法律上的理由，本院不予采信。本院对田新平诉请久弘公司支付1万元违约金的请求予以支持。四、关于财产保全费、保全担保费如何承担的问题根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，田新平可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保。因久弘公司违约引起本案诉讼，田新平为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系田新平支出的合理必要费用，属田新平的损失部分，应由久弘公司负担。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括:(二)申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费:(二)申请保全措施”的规定，田新平申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用的范畴，应由败诉方负担，部分胜诉、部分败诉的，本院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，判决如下:一、原告田新平与被告湖北久弘置业有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》和《关于解决房屋还建问题的协议书》于2019年9月24日解除；二、被告湖北久弘置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告田新平支付商铺损失324734.79元；三、被告湖北久弘置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告田新平支付违约金1万元；四、驳回原告田新平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8074元，由原告田新平负担3000元，被告湖北久弘置业有限公司负担5074元。鉴定费5000元，由原告田新平与被告湖北久弘置业有限公司各负担2500元。财产保全费5000元，由原告田新平与被告湖北久弘置业有限公司各负担2500元。保全担保费3200元，由被告湖北久弘置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  毛晓玲人民陪审员  徐月华人民陪审员  马艳红二〇二〇年九月十三日书 记 员  卢 梦