辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4734号上诉人（原审被告）：大连时代豪庭物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区人民路50号时代广场一层。法定代表人：徐耀祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：王皓璇、刘博韬，辽宁恒信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜家宁，男，1956年7月23日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：路灿新，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者。上诉人大连时代豪庭物业管理有限公司（以下简称时代公司）因与被上诉人姜家宁房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初8443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时代公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；二、一审诉讼费、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人姜家宁不是案涉房屋的合法承租人，没有租赁权，上诉人无权可侵，原审判决认定上诉人侵权缺少事实基础。原审判决认定上诉人停水停电的行为构成侵权，最起码需要以被上诉人有合法租赁权为前提。根据原审已经查明的事实，2015年5月20日案涉房屋的所有权人为王丽娜，2018年1月8日所有权人变更为乔刚，被上诉人是与案外人房芳签订的《租赁合同》，没有提供任何证据证明房芳和王丽娜、乔刚存在法律关系，在被上诉人没有举证证明其租赁合同是与合法的房屋所有权人签订的情况下，根据证据规则应认定被上诉人并不享有案涉房屋的承租权，被上诉人没有基础权利，上诉人也就当然不构成侵权。二、被上诉人没有侵权的主观过错，缺少侵权行为构成要件。上诉人作为物业服务公司，提供物业服务的相对人为业主，根据《物业管理条例》第六条规定，“房屋的所有权人为业主”。本案中，乔刚是通过人民法院执行拍卖程序拍得的房屋，已经办理了房屋所有权证书，是签订了《临时管理规约》的业主，被上诉人是与并非房屋产权人房芳签订《租赁合同》而占有房屋的占有人；乔刚要求上诉人对案涉房屋断电断水以便装修，而被上诉人要求继续供水供电，二者的意见发生了分歧。上诉人为物业公司，根据法律的规定和合同的约定有义务对业主提供物业服务，为保证业主装修时的人身和财产安全，上诉人遵照业主的指示对案涉房屋断电、断水，该行为根本不属于侵权行为，同时，上诉人还善意的向被上诉人发出了通知，告知被上诉人尽快采取措施以避免损失，没有任何主观过错。三、原审判决认定法律关系混乱，错误适用法律。首先，原审判决以被上诉人缴纳物业费为由认定上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系本就缺乏依据，即便双方之间存在合同关系，那么本案也应当是侵权和违约责任竞合，被上诉人只能择一进行主张，人民法院只能择一适用。而原审判决却先是强行认定双方之间存在合同关系，再以上诉人违反合同义务为由认定上诉人的行为构成侵权，适用法律严重错误，逻辑关系混乱；其次，原告以租赁合同纠纷为由起诉，本案以租赁合同纠纷为由立案，上诉人并不是租赁合同的相对人，在房屋原所有权人和现所有权人均没有参加诉讼的情况下，原审判决认定了上诉人侵权，与当事人的主张和立案案由明显不同，法律关系认定错误。姜家宁辩称，上诉人的上诉请求和事实理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、1、上诉人第一点上诉理由不能成立。自2015年5月20日被上诉人租住案涉房屋，上诉人一直收取被上诉人交纳案涉房屋的物业费、水费、取暖费、定期办理电梯卡保证金等，电费是由被上诉人直接向电业公司进行交纳，上诉人与被上诉人之间建立并履行着物业服务法律关系，这是客观事实。2、本案属于上诉人与被上诉人之间的物业侵权纠纷，至于双方如何取得出租权在本案中没有进行展开，截止到2018年6月28日王丽娜、房芳及上诉人对被上诉人租住房屋没有任何异议，被上诉人在一审中已经提供了案涉房屋的物业费交纳凭证15张，取暖费3张，电梯费凭证4张，证明了上诉人与被上诉人的物业服务关系，自2015年5月20日一直处于持续状态，上诉人强行停电之时处于被上诉人的正常居住状态，其强行停水停电构成了对被上诉人的侵权，并且造成了严重的损害。3、被上诉人在一审中提供了大连市公安局中山分局出具的大工中（刑）立告字（2018）1220号告知书，证明案涉房屋被盗立案，该房屋属于被上诉人的正常居住状态。4、上诉人强行对被上诉人居住房屋停水停电造成无法正常居住和财产损失，被上诉人拥有的海产品变质，上诉人却说其无权可侵，上诉人歪曲事实。二、1、租赁权受法律保护，我国合同法、物权法、以及民法典均有关于买卖不破租赁的法律规定，尤其是被上诉人一直在租赁状态之中，被上诉人与上诉人物业服务关系处于持续状态之中，被上诉人停水停电之时处于被上诉人的正常居住状态。2、上诉人所谓乔刚是通过人民法院执行拍卖程序拍的房屋，已经办理了房屋所有权证书等，这些被上诉人当时根本不知道，不管什么房屋买卖方式都要进行房屋的合法交付手续，乔刚对于案涉房屋自始没有进行合法的交付手续，乔刚房屋的所有证书对抗不了被上诉人实际的租住权利。3、上诉人对整个时代大厦实施24小时门班值守，进出物品都要进行登记备案，被上诉人的物品始终在租住房屋之内，没有搬离过，上诉人在一审中也没有任何被上诉人搬离租住房屋的证据，因此上诉人的停水停电就是对被上诉人的强制停水停电，尤其是进入到6、7月份，停水停电导致房屋无法居住，冰柜冰箱无法正常工作，带来的损失是上诉人停水停电必然导致的结果。三、1、原审认为原告自2015年-2018年租住案涉房屋，被告收取了原告交纳的物业费、水费、取暖费以及电梯卡保证金等，虽然原告使用原产权人的名义交费，但被告明知原告的缴费方式也知道原告是实际使用人，且未提出异议，应视为原告为被告建立了物业服务法律关系，双方的权利应该受到保护，被告未经原告许可导致停水停电，导致原告不能正常使用房屋，属于侵权行为，给原告造成的损失是正确的。2、被上诉人合法居住的情况下上诉人仅以案外人提出停水停电的要求而进行强行停水停电是完全错误的，因为每一户都有电闸和水阀，每一家房子都可以进行自行的关掉电闸和水阀，而不需要物业公司强行停水停电，尤其是正常居住的房屋，无论任何理由都不得强行停水停电。四、上诉人停水停电的行为除了严重侵犯被上诉人的合法权益，导致被上诉人无法正常居住，同时也为2018年7月30日入室盗窃案的发生提供了条件，正因为上诉人的停水停电，导致被上诉人无法在房屋当中正常的居住，从而发生傍晚时分的入室盗窃，同时被上诉人购置的四个冰箱冰柜进入房间都是经过上诉人所管理的门口进行登记备案的，被上诉人有这些电器设施是上诉人明知的，购置冰柜冰箱就是存储名贵物品进行低温储存，停电必然带来损失。而上诉人却说无权可侵完全是歪曲事实。姜家宁向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿自2018年6月28日至2018年7月30日停水、停电房屋造成的损失16,000元（每天500元）；2、请求人民法院判令被告赔偿冰柜、冰箱物品损失331,796元。一审法院认定事实如下：大连市中山区明泽街27号时代广场A座1005房屋产权人为乔刚，被告系案涉房屋的物业管理公司。2015年5月20日，原告与案外人房芳签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2015年5月20日至2030年5月19日，租期15年，房屋面积215.25平方米，月租金18,000元。原告以王丽娜的名义向被告缴纳物业费、水费、取暖费、电梯卡保证金。被告为原告出具收据，并为原告办理多张电梯卡。其电费由原告直接向联合收费处自行缴纳，原告一直正常租住案涉房屋。经查，大连市中山区明泽街27号时代广场A座1005房屋原产权人为王丽娜，大连市西岗区人民法院在执行（2016）辽0203民初757号民事调解书过程中，依法拍卖案涉房屋，由买受人乔刚拍得，2018年1月8日，案涉房屋所有权转移至乔刚名下。2018年3月2日，被告与乔刚签署《临时管理规约》，接受被告的物业服务。2018年6月27日，乔刚向被告发出告知函，申请对案涉房屋断水断电。被告于2018年6月28日对案涉房屋进行了断水断电。原告向被告发出数份《告知函》，要求被告恢复供水供电，被告于2018年7月4日向原告作出回函，要求原告与新业主沟通解决，避免损失扩大。原告将三个冰柜推至室外楼道，被告在案涉房屋外门上张贴了《告知函》，并将三个冰柜搬移至该楼地下B2进行通电保存至今。2018年7月30日，案涉房屋发生入室盗窃情形，原告报警，公安机关于2018年8月1日出具《立案告知书》，载明：经审查姜家宁被入室盗窃案有犯罪事实，决定立案侦查。现该案尚未结案。被告已恢复对案涉房屋的供水、供电。本案在审理过程中，经原告申请对相关损失进行鉴定，鉴定机构以鉴定材料不充分为由退回原告的鉴定申请。一审法院认为，原告自2015年至2018年租住案涉房屋，被告收取了原告缴纳的物业费、水费、取暖费及电梯卡保证金等，虽然原告使用原产权人的名义缴费，但被告明知原告的缴费方式也知道原告为实际使用人且未提出异议，应视为原告与被告建立了物业服务法律关系，双方的权利义务应当受到保护。被告未经原告许可停水停电，导致原告不能正常使用案涉房屋，属于侵权行为，由此给原告造成的损失应当赔偿。原告要求被告赔偿2018年6月29日至2018年7月30日的租金损失应当支持。关于物品损失问题，因原告已向公安机关报案，该案正处于侦查阶段，关于原告要求被告赔偿物品损失的主张应待公安机关解决后处理为宜。据此，一审法院判决:一、被告大连时代豪庭物业管理有限公司赔偿原告姜家宁房屋租金损失16,000元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费210元，由原告负担50元，被告负担160元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案立案案由为租赁合同纠纷，但双方当事人之间并不存在租赁合同关系，被上诉人在诉讼过程中对其诉讼请求的依据明确表示为系依据侵权关系，故本案案由应更正为侵权责任纠纷。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案争议焦点为上诉人对案涉房屋断水断电是否存在过错。本案中，2018年1月8日，案涉房屋所有权人变更为案外人乔刚，乔刚于2018年6月27日向上诉人发出告知函，以房屋需要装修为由申请对案涉房屋断水断电，次日上诉人对案涉房屋予以断水断电，被上诉人于2018年6月29日始向上诉人发出多份告知函，告知被上诉人在房内居住，要求上诉人恢复供水供电，直至2018年7月30日上诉人未予恢复。上诉人系提供物业管理服务的物业管理公司，被上诉人系案涉房屋的承租人，上诉人虽接到房屋所有权人申请断水断电的告知函，但上诉人并非供水供电公司，其不是与水电实际使用人即被上诉人形成供水供电合同关系的相对人，被上诉人也不存在水电欠费情况。在被上诉人已经告知上诉人其仍在房内居住后，上诉人无权继续对房屋断水断电。上诉人的断水断电行为导致被上诉人不能正常使用房屋，构成侵权。一审判令上诉人向被上诉人赔偿2018年6月29日至2018年7月30日的租金损失16,000元，并无不当。关于被上诉人诉请的物品损失，因一审过程中被上诉人对物品损失的诉讼请求并未交纳诉讼费，本案中对此不予进行审理。综上所述，上诉人大连时代豪庭物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元（上诉人已预付），由上诉人大连时代豪庭物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年九月二十三日书记员  宋敏