浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初4704号 原告：浙江南亚珠宝首饰有限公司，住所地浙江省临海市江南街道靖江南路518号。统一社会信用代码：91331082728445520A。 法定代表人：赵亚楠，董事长。 委托诉讼代理人：周贯通，浙江贯通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王藩霖，浙江贯通律师事务所律师。 被告：浙江健英台球有限公司，住所地浙江省临海市江南街道靖江南路518号。统一社会信用代码：91331082790993421R。 法定代表人：王俊。 委托诉讼代理人：蒋达兴，浙江昶日律师事务所律师。 原告浙江南亚珠宝首饰有限公司（以下简称“南亚珠宝公司”）与被告浙江健英台球有限公司（以下简称“健英台球公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年7月20日、8月7日公开开庭进行了审理。原告南亚珠宝公司的法定代表人赵亚楠及其委托诉讼代理人周贯通、被告健英台球公司的委托诉讼代理人蒋达兴均两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南亚珠宝公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除南亚珠宝公司与健英台球公司于2016年3月15日签订的《厂房租赁合同》，并判令健英台球公司立即搬离街面楼中的二层办公用房，予以腾空；2.判令健英台球公司支付违约金39262元（2019年月租金13087元×3月）。事实和理由：南亚珠宝公司与健英台球公司于2016年3月15日签订一份《厂房租赁合同》，约定南亚珠宝公司将位于临海市江南街道靖江××路××号××幢××房××幢街××楼中的二层办公用房出租给健英台球公司作为生产性用房和办公使用；租赁期限为五年，自2016年5月19日起至2021年5月18日止；房租为545966.4元，临时搭建的建筑物每年租金为40000元，合计年租金为585966.4元；租金从第二年开始，每一年的租金标准在上一年的基础上递增5%；门卫保安人数共4人，健英台球公司承担1人工资及其他补贴，该1名保安的费用由健英台球公司每月25号前打入南亚珠宝公司指定的账户，由南亚珠宝公司统一管理发放；每月的水、电费由健英台球公司按实承担，每月15号由南亚珠宝公司统一抄表核算电费开具增值税发票（税费由健英台球公司承担）、水费开具收款收据，健英台球公司收到开出的票据后须立即付款结清。该合同第七条还约定，健英台球公司延期支付租金或物业及其他费用，每日按所欠费用的0.3%支付滞纳金，延期超过30天的，南亚珠宝公司有权解除本租赁合同，健英台球公司须支付3个月的当年租金作为违约金。2018年6月18日，南亚珠宝公司将上述合同涉及的二幢厂房转让给案外人浙江钟鼎木业有限公司（健英台球公司的法定代表人王俊系该公司股东，占股50%），一幢街面楼中的二层办公房继续按该合同约定出租给健英台球公司。租赁期间，南亚珠宝公司每月按约将水、电费票据交于健英台球公司并向其进行催讨。但2019年12月15日至2020年4月15日的水电费及门卫保安费用共计85524元，健英台球公司一直拖欠拒付。由于水、电等费用已超期30天支付，南亚珠宝公司于2020年5月20日向健英台球公司发送通知函，通知由于其违约行为，根据合同约定解除本合同并责令其按约缴清款项。截止起诉前所产生的两个月水、电费及门卫保安费用健英台球公司仍未支付。综上，双方所签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，理应受法律保护。现健英台球公司未按约履行合同约定义务，显属违约，应按约承担相应的法律后果。 在庭审过程中，南亚珠宝公司补充陈述，2019年9月15日至2019年10月15日的水电费、保安工资迟了一个多月支付。2019年11月的票据健英台球公司是2019年11月19日收到，付款是2020年1月15日。2019年12月16日开的票据，付款是2020年3月13日。2020年5月19日开的票据，付款是2020年6月23日。2020年6月18日开的票据，到2020年7月9日支付。2020年1月至4月的款项是2020年5月20日支付。 健英台球公司辩称，与南亚珠宝公司的房屋租赁期限是十年而不是五年，而且是南亚珠宝公司主动提出要求将租期五年变更为十年，因为南亚珠宝公司认为根据合同约定租金每年可以增加5%。南亚珠宝公司提出的诉讼请求没有法律依据。健英台球公司已按照合同约定履行了相关义务，包括水电费和租金。南亚珠宝公司提出2019年9月15日至10月15日要求支付水电费及其他人工等费用，应当提供证据证明健英台球公司超过1个多月支付。双方之间关于水电费付款情况，南亚珠宝公司当月水电费计算后通过健英台球公司财务支付，其通知财务时间可能拖到下个月，南亚珠宝公司没有证据证明自己已经将票据送达给健英台球公司。健英台球公司已提供证据证明水电费已经支付到2020年6月。实际上双方对租赁合同在去年的时候有过协商，南亚珠宝公司之所以要解除合同是因为其想将房屋租给另一家公司经营医院。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、南亚珠宝公司提交的《厂房租赁合同》，健英台球公司质证认为合同本身真实性没有异议，但对关联性、合法性有异议，双方的真实意思表示是将租期五年变更为十年。本院认为，双方对该合同上的盖章无异议，故对合同的真实性予以认定。 二、南亚珠宝公司提交的水电费及保安费用的票据，健英台球公司对真实性无异议，但对关联性有异议，认为已履行支付义务，且南亚珠宝公司交付票据的时间与出票时间不一致。因健英台球公司对该组证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。 三、南亚珠宝公司提交的水电费清单、微信账单、支付宝账单，银行客户专用回单，银行账单共七组，健英台球公司质证认为南亚珠宝公司在第一次开庭结束后提供该组证据，属于逾期举证，违反民诉法规定；对水电费清单真实性有异议，对银行客户专用回单、微信支付宝转账记录、网银转账记录真实性无异议，但对关联性有异议；水电费清单是南亚珠宝公司自行制作，对清单上其他公章的盖章无异议，但只能证明部分公司向南亚珠宝公司付款的情况，不能证明其交付票据的时间；南亚珠宝公司出租的租户有九家，现在也仅提供两家租户付款情况，未提供全部，且提供的一两家也不是全部按规定时间付款。本院认为，因健英台球公司对微信账单、支付宝账单、银行客户专用回单、银行账单的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。水电费清单系南亚珠宝公司单方制作，虽有部分租户签章，但仅能证明该签章部分租户的票据交付时间及付款时间，无法证明南亚珠宝公司向健英台球公司交付票据的时间，故缺乏关联性，本院对该水电费清单的证明效力不予认定。 四、健英台球公司提交的《厂房租赁合同》，南亚珠宝公司质证有异议，认为该合同的原件封面有一个长方形的收件章，该收件章并非南亚珠宝公司所有，该合同是2018年6月18日厂房转让后为配合办理相应的土地转户手续盖章的，该合同并非双方真实意思表示。因南亚珠宝公司对该份合同的签章无异议，故本院对合同的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年3月15日，南亚珠宝公司（甲方）与健英台球公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》（合同编号：ＺＮＺＳ租2016-003）。该合同约定：出租厂房位于临海市江南街道靖江××路××号××幢××房××幢街××楼中的二层租给乙方作为生产性用房和办公使用，其中Ａ幢办公楼位于临街四层砖混结构中的二层，Ｂ、Ｃ二幢钢结构标准厂房定位点见甲方的规划平面图，租金按实用面积计算，办公楼总共面积为1427,27ｍ2（2层1373.91ｍ2十楼梯19.04ｍ2十门卫14.1ｍ2十走道20.22ｍ2）……乙方临时搭建的建筑物从2016年5月18日开始计收租金（每年按40000元收取）；租赁期限为五年，自2016年5月19日起至2021年5月18日止；厂房租金为每月每平方米8元，则租金为545966.4元，加上临时搭建的建筑物每年租金40000元，每年合计租金585966.4元，以上租金从第二年开始，每一年的租金标准在上一年度的基础上递增5%，合同期满后的租金甲方根据市场行情，由甲、乙双方另行协商确定；门卫保安人数共4人，乙方承担1人工资及其他补贴，该1名保安的费用由乙方每月25号前打入甲方指定的账户，由甲方统一管理发放；每月的水、电费由乙方按实承担，每月15号由甲方统一抄表核算电费开具增值税发票（税费由乙方承担）、水费开具收款收据，乙方收到甲方开出的票据后须立即付款结清，如乙方未及时付款，甲方有权在租赁押金中扣除相关费用，门卫的水、电费由乙方负责四分之一；在本合同有效期内，任何一方不得无故终止合同，否则将以三个月的当年租金作为违约金支付给对方；乙方延期支付租金或物业及其他费用，每日按所欠费用的3%向甲方支付滞纳金，延期超过30天的，甲方有权解除本租赁合同，乙方须支付三个月的当年租金作为违约金；凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能放置或避免的不可抗力致使一方不能履行本合同的，遇有上述不可抗力的一方，应立即书面通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行、或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件，该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明，遭受不可抗力的一方由此而免责等。合同签订后，该合同涉及的Ｂ、Ｃ二幢钢结构标准厂房的租赁因2018年发生转让而终止，合同中涉及的临时建筑已终止履行。南亚珠宝公司于2019年10月15日开具的水费、电费、保安费用票据的款项，健英台球公司于2019年12月5日支付到账；2019年11月15日、19日开出的水费、电费、保安费用票据款项，健英台球公司于2020年1月15日支付；2019年12月16日开具的水费、电费、保安费用票据的款项，健英台球公司于2020年3月13日支付；2020年1月16日、17日开具的水费、电费、保安费用票据、2020年2月20日开具的保安费用、2020年3月16日、17日开具的水费、电费、保安费用、2020年4月16日开具的水费、电费、保安费用，健英台球公司于2020年5月20日支付。2020年5月20日，南亚珠宝公司向健英台球公司发送一份通知函，载明：2019年12月15日至2020年4月15日用电总电费为56992元和总水费1332元，总计58324元，及保安工资27200元已超过缴费期限……决定解除编号为ＺＮＺＳ2016-3的租赁合同。健英台球公司于2020年6月23日支付2020年5月19日开具票据的水费、电费、保安工资，于2020年7月9日支付6月18日开具票据的水费、电费、保安工资。健英台球公司已支付2019年5月19日至2020年5月18日办公楼租金157048.01元。 另查明，南亚珠宝公司与健英台球公司有签订一份《厂房租赁合同》（合同编号：ＺＮＺＳ租2016-003），该合同落款时间为2016年3月15日。该合同第二条第一款载明租赁期限为十年，自2016年5月19日起至2026年5月18日止。健英台球公司承租的坐落于临海市××街道××村的涉案办公楼登记所有权人为南亚珠宝公司，不动产权证号为临房权证江南街道字第2××2号。 本院认为，本案主要争议问题有三个，一是南亚珠宝公司与健英台球公司之间的两份《厂房租赁合同》效力问题；二是健英台球公司是否存在超期30天支付水电费、保安费用的情况；三是南亚珠宝公司是否有权行使合同解除权。 针对第一个争议问题，首先，健英台球公司提供的租期十年的《厂房租赁合同》确系双方签章无异，但该合同封面上盖有“经核对与原件一致”、“提供者王俊”的印章，能够认定该合同系向相关部门提供使用。其次，健英台球公司先后解释该印章是为办理房产过程中用、可能办理力勇台球公司营业执照使用，解释不一，也未提供相关证据佐证。再者，若如健英台球公司所述，该份合同是签订租期五年的《厂房租赁合同》后过几天签订的，但落款时间却签署为原合同的落款时间“2016年3月15日”、合同编号均为“ZNZS租2016-003”，则在未撕毁原五年期的合同或是未注明原合同作废的前提下，无法凭合同签订时间、编号区分双方之间存在变更合同意思，故健英台球公司的陈述不符合商业交往习惯，也不符合常理，本院不予采信。据此，无法认定租期十年的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，对南亚珠宝公司的质证意见予以采纳，本院认定租期五年的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示。因双方认可B、C厂房及临时建筑的租赁已于2018年终止，则双方现有争议的涉案A幢办公楼二层房屋的租赁未违反法律法规的强制性规定，故关于该部分房屋的租赁合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。 针对第二个争议问题，南亚珠宝公司主张健英台球公司未按期缴纳2019年10月15日、2019年11月15日、19日、2019年12月16日、2020年1月16日、17日，2020年2月20日，2020年3月16日、17日，2020年4月16日出票的办公楼二层房屋水电费及保安费用。根据《厂房租赁合同》第三条第三、四款规定，“该1名保安的费用由乙方每月25号前打入甲方指定的账户，由甲方统一管理发放”、“每月的水、电费由乙方按实承担，每月15号由甲方统一抄表核算电费开具增值税发票（税费由乙方承担）、水费开具收款收据，乙方收到甲方开出的票据后须立即付款结清”，又因南亚珠宝公司在庭审中陈述保安费用是与水电费票据一并交付并要求支付，未按合同约定要求每月25日前付清，健英台球公司对此表示认可，故双方在履行过程中对保安费用的支付时间发生变更，故健英台球公司应当按变更后的约定在收到南亚珠宝公司交付票据时付清水电费、保安费用。现南亚珠宝公司主张2019年10月15日、2019年11月15日、19日出具的水费、电费、保安费用的票据，其于开票当日即交付给健英台球公司，但未提供有效证据证明，且南亚珠宝公司在第一次庭审前从未针对上述时间出票的水电费、保安费超期支付情况向健英台球公司提出过异议，故本院无法认定该期间内健英台球公司存在逾期30天支付上述水电费、保安费的事实。针对南亚珠宝公司主张2019年12月16日、2020年1月16日、17日，2020年2月20日，2020年3月16日、17日，2020年4月16日出票的水电费及保安费用部分，南亚珠宝公司同样未提供有效证据证明票据交付时间，但因健英台球公司认可其在2020年1月底收到2020年1月16日、17日开具的水电费、保安费用票据，并于2020年5月20日支付，故能够认定健英台球公司超过30天支付上述期间涉及的水电费、保安费用，但无法认定其他时间涉及的水电费、保安费用逾期30天支付的事实。 针对第三个争议问题，合同第七条约定“乙方延期支付租金或物业及其他费用，每日按所欠费用的3%向甲方支付滞纳金，延期超过30天的，甲方有权解除本租赁合同，乙方须支付叁个月的当年租金作为违约金”，即双方约定健英台球公司在南亚珠宝公司向其交付票据后逾期30日支付水电费、保安费用时，南亚珠宝公司有权行使合同解除权。但健英台球公司抗辩其已履行交付租金这一合同主要义务，缴纳水电费、保安费系租赁合同的附随义务，且疫情期间企业停工停产，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”、“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，不应支持南亚珠宝公司解除租赁合同的主张。对此，本院认为，健英台球公司欠付的是南亚珠宝公司为其垫付的水电费、保安费用，且根据双方确认的2020年1月16日、17日水电费、保安费金额合计31425元远超出了当月的租金金额（租金157048.01元/12月=13087.33元），故健英台球公司以超期履行的并非合同的主要义务为由抗辩意见，本院不予采纳。同时，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条规定针对的是租金情况，与本案争议的水电费、保安费用性质不同，且双方签订的租赁合同第八条明确“凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即书面通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明，遭受不可抗力的一方由此而免责。”健英台球公司庭审中认可其因疫情停工于2020年3月中旬恢复生产经营，但其至今未向南亚珠宝公司提出因疫情影响要求延期支付水电费、保安费的通知，也未提供相关证明，故健英台球公司以疫情影响延期支付水电费、保安费排除南亚珠宝公司的合同解除权，于法无据，本院不予采纳。故南亚珠宝公司根据合同约定于2020年5月20日向健英台球公司通知解除租赁合同，要求健英台球公司腾空房屋予以返还，于法有据。同时，租赁合同明确约定“延期超过30天的，甲方有权解除本租赁合同，乙方须支付叁个月的当年租金作为违约金”，则根据双方确认的2019年5月19日至2020年5月18日的租金157048.01元，即每月租金13087.33元,故健英台球公司应支付违约金为13087.33元×3月=39262元。 综上所述，南亚珠宝公司诉讼请求合法有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认浙江南亚珠宝首饰有限公司与浙江健英台球有限公司于2016年3月15日签订的《厂房租赁合同》（合同编号：ZNZS租2016-003、租期五年）于2020年5月20日解除。 二、浙江健英台球有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空浙江南亚珠宝有限公司所有的坐落于临海市××街道××村的办公楼二层（不动产权证号为临房权证江南街道字第2××2号），并向浙江南亚珠宝首饰有限公司交付。 三、浙江健英台球有限公司于本判决生效之日起三十日内支付浙江南亚珠宝首饰有限公司违约金39262元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费782元，减半收取391元，由浙江健英台球有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 金珊珊 二〇二〇年九月一日 代书记员 朱玲英