江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3768号上诉人（原审被告）：江苏恒宇房地产开发有限公司，住所地徐州市贾汪区桃花岛西50米。法定代表人：李世峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾传芳，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：匡泉生，江苏熠达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡小龙。被上诉人（原审原告）：李微。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李洋仰，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。上诉人江苏恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）因与被上诉人胡小龙、李微商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院(2019）苏0305民初3940号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。恒宇公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实颠倒黑白。《商品房买卖合同》第9条约定：“出卖人逾期交房超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款……”。附件四补充协议第5条第1款明确约定：“按照本合同约定，买受方有权单方面解除合同，并行使解除权的，买受方应当在解除权发生之日起15日内行使；逾期不行使，解除权消灭。”《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2017年3月，被上诉人最迟应在2017年10月15日前行使(180天+15天)约定的解除权。被上诉人在此期间既未向上诉人提出解除合同的请求，也未向法院起诉要求解除，直至2019年9月17日才起诉要求解除，被上诉人行使解除权的期限早已超过。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定和或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消失。因此，一审法院应认定被上诉人行使合同解除权利丧失。二、一审法院认定被上诉人享有法定解除权是错误的。本案上诉人逾期交房是不争的事实，关键是出现这种情况下是否可以解除合同。就本案而言，上诉人认为被上诉人是不享有解除权的。理由为：1、双方就合同解除权问题已有约定，就应尊重双方的约定。2、一审法院认为被上诉人享有法定解除权，其主要理由就是合同目的不能实现。在此上诉人想问的是，在一审时是否就房屋何时能交付或无法交付这一事实进行查明，如果没有，试问一审怎么知道不能实现合同目的呢?而事实上，案涉房屋将于2020年10月份就能交付，因此，上诉人对于涉案房屋的交付虽有违约行为，但并非最终不能实现合同目的，且合同对逾期交房违约的救济方式亦有相应约定。二被上诉人亦未提交充分有效证据证明上诉人存在其他根本违约或其他不能实现合同目的之情形。3、退一步讲，即便上诉人享有法定解除权，在有法定和约定均有的情况下，应优先适用约定解除权条款，而非法定解除权条款。因为合同是双方真实意思的表示，充分体现了意思自治原则，这也是合同法的精髓所在。这一点从合同法的条款设置上也可以说明，合同法第九十三条规定的是约定解除权条款，九十四条才是法定解除权条款，这同时也说明了约定解除权和法定解除权的适用是有先后关系的。三、一审判决适用法律错误。根据上述理由，可以得出一审法院适用法定解除条款即《合同法》第九十四条是明显错误的，应当适用《合同法》第九十三条、第九十五条规定。胡小龙、李微辩称，一、被上诉人与上诉人没有签订任何补充协议，上诉人主张按照《商品房买卖合同》附件4中关于约定解除权行使的条款来判定被上诉人丧失解除权，无事实与法律依据。《商品房买卖合同》第22条明确约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(合同补充协议见附件四)”。附件4并没有上诉人与被上诉人双方的签字确认，该份补充协议没有任何法律效力，不能以此协议中的条款约束被上诉人，也不能根据该协议认定被上诉人享有的解除权丧失。二、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条作出判决并无不当。上诉人所称的合同法第九十四条，并未援引作为判决依据。《商品房买卖合同》第9条第1款第2项中约定，卖方如果逾期交房超过180日，买受人可以要求解除该合同。至合同约定的交付日期后180日上诉人仍然没有履行交付义务，上诉人的合同解除权形成。上诉人承认案涉房产不具备竣工验收条件，也没有通知被上诉人上房，另结合被上诉人在一审中提交的案涉房产最新现场照片，也足以证明上诉人的违约事实。至上诉人起诉至人民法院要求返还购房款及赔偿违约金时，上诉人的违约行为已经导致案涉合同目的不能实现。上述违约事实同时符合合同法第九十四条规定的合同的法定解除情形。因此，一审判决无论是依据合同法规定的“合同的约定解除”，还是“合同的法定解除”，均于法有据。三、被上诉人购买的房产属于商铺，其目的是进行商业经营使用，商铺有着区别于一般商品住宅的获益目的，商业经营有其独特的时间机会特点，案涉商铺已经严重逾期交付，已经造成了被上诉人获益不能的事实，上诉人依然坚称未来某个时段会交付，实属是违反诚实信用的继续。因上诉人的严重违约行为，被上诉人行使解除合同的权利并无不当，依法应得到支持。综上所述，上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原决。胡小龙、李微向一审法院提出诉讼请求：1.判令恒宇公司返还购房款19万元，并给付违约金1900元，合计191900元；2.判令恒宇公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月1日，恒宇公司（出卖人）与胡小龙、李微（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为JW0047113），该合同约定：胡小龙、李微购买恒宇公司开发的位于徐州市贾汪区，面积为28.08平方米，总价款为19万元，买受人于2015年11月1日签订购房合同一次性交齐全部房款19万元。第八条约定交房期限：出卖人应当于2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房已竣工验收备案的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府验收及电力、自来水、市政排污、排水、自然灾害等原因造成延误的；政府有关部门对项目调整、规划调整造成工期延误的；3.买受人未按《商品房买卖合同》及补充协议的约定付清款项或提交有关手续的。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（合同补充协议见附件四）。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件四（补充协议）第五条关于合同解除的补充约定：1.按照本合同约定，买受方有权单方面解除合同并行使解除权的，买受方应当在解除权发生之日起15日内行使；逾期不行使，解除权消灭。买受方按本合同第五条的约定解除合同的，应在双方办理房屋交接手续时书面提出，否则视为放弃该项权利。2.出卖方或买受方单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向本合同第二十一条选定的争议解决机关确认解除合同的法律效力。合同签订当日，胡小龙向恒宇公司支付房款9万元。2015年2月15日，胡小龙向恒宇公司支付商铺定金10万元。后因恒宇公司未能按期向胡小龙、李微交付涉案房屋，胡小龙、李微于2019年9月17日诉至法院。一审法院认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格按照该合同的约定，全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在双方履行合同过程中，恒宇公司未能按约定期限向胡小龙、李微交付房屋，双方由此产生纠纷。因恒宇公司至今未能向胡小龙、李微交付商铺，胡小龙、李微无法使用所购商铺对外经营，可视为恒宇公司的违约行为致使不能实现合同目的，已构成根本违约，故胡小龙、李微享有法定解除权。胡小龙、李微以恒宇公司未按约交房而终止履行买卖关系为由向法院提起诉讼，法院依法向恒宇公司送达诉状副本，可视为向恒宇公司履行告知义务，故恒宇公司自收到诉状副本时合同予以解除。恒宇公司辩称双方的买卖合同未依法解除，胡小龙、李微未按合同附件补充协议约定期限行使解除权，其已丧失行使合同解除的权利，于法无据，法院不予采纳。关于恒宇公司应否返还房款的问题。因双方签订的买卖合同已解除，故恒宇公司应当向胡小龙、李微返还购房款。虽然胡小龙、李微提交两张收据中2015年2月15日收据所记载金额不清晰，且恒宇公司对收据的真实性提出异议，但不要求对收据中加盖恒宇公司财务专用章予以司法鉴定，也拒不提交两份收据存根联进行比对，结合胡小龙、李微提交的银行业务凭证，能够推定胡小龙、李微已按约付清全部房款，故胡小龙、李微要求恒宇公司返还购房款19万元，有事实和法律依据，法院予以支持。关于胡小龙、李微主张违约金的问题。因恒宇公司未能按期履行交房义务致使胡小龙、李微不能实现合同目的，已构成根本违约，恒宇公司应当承担相应违约责任。鉴于恒宇公司逾期交房现已超过180日，根据双方所签合同第九条约定“逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，故恒宇公司应当向胡小龙、李微支付违约金1900元（190000元×1%）。综上，遂判决：恒宇公司于判决生效之日起十日内返还胡小龙、李微购房款190000元，并支付违约金1900元，合计191900元。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》并未有排除法定解除权行使的约定，恒宇公司以双方存在约定解除权为由，主张胡小龙、李微不能行使法定解除权，于法无据，本院不予采纳。案涉《商品房买卖合同》约定恒宇公司向胡小龙、李微交付商铺的时间为2017年3月31日前，但案涉商铺至今不具备交付条件。由于商铺不同于普通住宅，基于商铺的商业经营属性，胡小龙、李微主张恒宇公司严重逾期交付案涉商铺致使其购买商铺的经营目的不能实现，本院予以采纳。胡小龙、李微解除案涉《商品房买卖合同》，要求恒宇公司返还购房款并承担违约责任的请求，本院予以支持。综上，恒宇公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4138元，由上诉人江苏恒宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年九月十六日法官助理 赵迎超书 记 员 苗 鑫