黑龙江省穆棱市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1085民初675号 原告：王福田，男，1978年4月14日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：冯雪岩，黑龙江冯雪萍律师事务所律师。 被告：绥芬河市亿正房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市绥芬河市乌苏里大街（省建行D栋011厅），统一社会信用代码：912310817469862326。 法定代表人：徐刚，经理。 委托诉讼代理人：徐辉，副总经理。 原告王福田与被告绥芬河市亿正房地产开发有限责任公司（以下简称亿正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告王福田及其委托诉讼代理人冯雪岩，被告亿正公司的委托诉讼代理人徐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王福田向本院提出诉讼请求：1、被告按与原告签署的房屋买卖合同的约定承担违约责任：返还金额255000元；2、要求被告承担本案诉讼费用。原告在提交的补充代理意见中，要求解除购房合同。事实与理由：被告于2018年3月18日与原告签署了购房协议，将其开发的位于八面通镇民主委中奥花园小区×号楼×单元702室，面积85.6㎡的房屋以230000元价格出售给原告。原告需分三次向被告交房款，第一次100000元，剩余房款在原告拿到钥匙后付完。若被告违约，使原告得不到此房源，则付给原告全额房款双倍的赔偿。双方签署合同后，原告分别于2018年3月22日交纳了100000元购房款、2018年4月22日交纳了30000元购房款、2018年7月2日交纳了30000元购房款，共160000元购房款。原告要求被告履行买卖合同，办理房屋入户手续和房款交接手续。被告不予配合，拒绝交接。原告发现该房屋被他人占有并入住，被告违约事实成立。后来被告自愿承担违约责任，双倍退还原告购房款（460000元），截止到起诉前被告已经赔偿原告205000元，剩余的255000元至今未赔偿到位。原告王福田与牡丹江市中奥房地产开发有限公司签订的中奥花园房号（×号楼×单元702号房屋）预定意向书，后牡丹江市中奥房地产开发有限公司向原告退还了原告所交的30000元，解除了意向书。 被告亿正公司辩称：原告的诉请与事实不符，本案涉嫌虚假诉讼和敲诈勒索。原告清楚（知道）被告不是房屋开发商，而是房屋所在小区的施工方。原告找被告要求低价格买房，以230000元价格购买300000元房屋。因开发商用部分房屋抵顶部分施工款，被告对部分房屋有期待支配权。因被告资金紧张，认为取得230000元资金，给付300000元房屋相当于负担70000元利息，能缓解当时资金压力，遂与原告签订了购房协议。原告只给付了被告160000元，被告也未从开发商处取得对该房销售权。 2018年3月18日，原告王福田与牡丹江市中奥房地产开发有限公司签订的中奥花园房号（×号楼×单元702号房屋）预定意向书，被告用原告给付被告160000元购房款代原告向牡丹江市中奥房地产开发有限公司交付30000元，后牡丹江市中奥房地产开发有限公司将该30000元退还原告。 该购房协议无效，被告无权处分该房。原告明知被告不能履行，双方均有过错，被告返还原告160000元，并负担使用160000元期间的银行利息，就是对原告权益的最大保护。被告于2018年给原告（向中奥公司）交了30000元购房款。2019年1月24日徐刚的妻子又给付原告205128元。原告已非法获利。被告保留诉讼原告返还不当得利的权利。请求驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提交的辩论材料并补充主张：如法院认定原、被告签订的购房合同有效，则被告要求解除购房合同。按全额房款的2倍赔偿，属被告承担违约金过高，明显超过原告损失，请求减少违约金，按一年期贷款市场报价利率支付违约金。 原告向本院所举证据有：1.2018年3月18日原、被告签订的购房协议原件1份，证明：1.原、被告在自愿平等的基础上签署了房屋买卖协议不存在任何欺诈、胁迫、隐瞒事实的情况；2.原告针对被告作为房地产开发单位有理由相信其开发建设的房屋具有出售权；3.该协议签署时间为2018年3月18日，如像被告答辩中所言，该协议是为了暂借周转资金，则被告应当在一年之内申请变更或撤销该协议，进一步证实被告答辩的理由不成立；4.双方约定了违约责任，被告违约使原告得不到此房源，付给原告全额房款双倍的赔偿，因此原告计算是230000元的双倍即460000元，扣除被告已经支付的，剩余的为诉讼标的金额。 2.2018年3月22日、4月22日、7月2日原告分别向被告支付的购房款100000元、30000元、30000元的三份收条原件，证明：原告已经向被告交纳了160000元购房款，收条的内容也体现的是争议房屋的房款。原告如实履行了购房协议，并非如被告答辩所称为暂借款。 经庭审质证，被告认为：第1、2组证据公章和徐刚签字是真实的，没有异议。本院予以采信。 被告向本院提供的证据有：1.徐刚妻子（苑振娟）于2019年1月24日向王福田付款的银行流水及单据2页，证明：这笔款项并不是给王福田的赔偿款，而是房屋尾款，当时王福田说把房屋尾款打给他，他把购房协议还给我们，经办人高辉（购房协议担保人）一手办理，一共返还了205128元。 2.2018年3月18日原告王福田与牡丹江市中奥房地产开发有限公司签订的中奥花园房号预定意向书及王福田付款收据照片2页，内容是：乙方（王福田）预定中奥花园住宅×号楼×单元702号房，面积85.6㎡，单价3548元/㎡，价格303708.80元，乙方（王福田）交房号预定“订金”1000元，开盘前如退房，无条件全款退还。证明：亿正公司不是开发房屋的主体单位。 经庭审质证，原告认为：对1号证据的形式要件无异议，对证明目的有异议。如果双方为暂借款关系，则被告只需返还原告160000元及相关利息，而被告返还原告的金额为20余万元，差额为40000元，再高额的利息也达不到40000元的标准，很显然被告已经通过实际行动履行了违约责任，进一步证实了其没有在法定期限内撤销变更房屋买卖协议，从而履行了该违约条款。 2号证据意向书签字是原告本人所签，但对证明目的有异议，被告与该中奥公司是委托销售关系，还是其他业务关系，没有其他证据予以证实，该意向书也没有实际履行，不能对抗原、被告之间签署的购房协议，被告作为独立法人，应当对其民事行为承担相应法律后果，最为重要的是意向书及收据等证据中，没有体现撤销原、被告签署购房协议的内容，因此不能从证据上否决原、被告签署的购房协议，况且被告实际收取了购房款，而非该中奥公司收取。 本院认为，原告对第1、2号证据形式要件均无异议，故对1号证据予以采信，能证明徐刚妻子（苑振娟）付原告205128元视为被告向原告返款。对2号证据中的意向书所载内容予以采信。因2号证据中的交款收据是照片且图像不清，对该收据不予采信。 本院调取证据：1.穆棱市房地产管理处证明，内容是：中奥花园2号楼开发单位为牡丹江中奥房地产开发有限公司。2.穆棱市不动产查档证明（盖“穆棱市不动产登记信息查询专用章”），内容是：民主委中奥花园×号楼×702号房屋于2019年2月15日预告登记在耿某、李某名下。 经庭审质证，原、被告均对1、2号证据无异议，原告认为能证明被告违约。被告认为能证明被告不是房屋开发主体。合同不成立。本院认为，原、被告对该1、2号证据均无异议，该1、2号证据作为本案的有效证据。 本院经审理认定事实如下：2018年3月18日原告王福田与被告亿正公司签订了购房协议，被告将位于八面通镇民主委中奥花园小区×号楼×单元702室，面积85.6㎡的房屋以230000元价格出售给原告。原告需分三次向被告交房款，第一次100000元，剩余房款在原告拿到钥匙后付完，若被告违约，使原告得不到此房，则付给原告全额房款双倍的赔偿。原告分别于2018年3月22日交纳了100000元购房款、2018年4月22日交纳了30000元购房款、2018年7月2日交纳了30000元购房款，共160000元购房款。被告未能向原告交付所购房屋。 2018年3月18日原告王福田与牡丹江市中奥房地产开发有限公司签订的中奥花园房号预定意向书约定：乙方（王福田）预定中奥花园住宅×号楼×单元702号房，面积85.6㎡，单价3548元/㎡，价格303708.80元，乙方（王福田）交房号预定“订金”1000元，开盘前如退房，无条件全款退还。原告王福田已向牡丹江市中奥房地产开发有限公司预付款30000元，后由牡丹江市中奥房地产开发有限公司向王福田退回此款。2019年1月24日徐刚妻子（苑振娟）向王福田付款205128元。中奥花园住宅×号楼×单元702号房由牡丹江市中奥房地产开发有限公司开发。该房于2019年2月15日已预告登记在耿某、李某名下。 本院认为，被告未举证证明其已代原告向牡丹江市中奥房地产开发有限公司交付30000元，故应以原告主张的原告本人向牡丹江市中奥房地产开发有限公司交付30000元（后退还）的事实为本院认定事实。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原、被告签订的购房协议所买卖的中奥花园住宅×号楼×单元702号房屋由牡丹江市中奥房地产开发有限公司开发，被告不是该房开发单位，也不是受开发单位委托的售房单位，故该购房协议不属商品房买卖合同，只是普通的房屋买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。 原、被告签订的购房协议不违反法律规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，该购房协议有效。被告关于合同不成立且无效的诉讼主张依法不成立，本院不予支持。因被告不是房屋开发单位，也不是开发单位委托的售房单位，对中奥花园住宅×号楼×单元702号房未取得所有权或处分权，且该房已预告登记于耿某、李某名下，原告无法取得该房屋所有权，故原告要求解除合同（购房协议），本院予以支持。被告应当返还已收卖房款160000元，承担相应的违约责任，对原告的实际损失给予赔偿。 被告亿正公司明知自己对中奥花园小区×号楼×单元702号房屋无处分权，将来也不一定有处分权，但仍与原告签订购房协议，从而导致原告无法取得房屋所有权，被告负有缔约过错责任。 原告王福田于2018年3月18日与被告亿正公司签订了购房协议，王福田以230000元价格购买中奥花园小区×号楼×单元702号房屋，同日（3月18日）又与牡丹江市中奥房地产开发有限公司签订的中奥花园房号预定意向书约定：乙方（王福田）预定中奥花园住宅×号楼×单元702号房屋，价格303708.80元，开盘前如退房，无条件全款退还。王福田曾实际向牡丹江市中奥房地产开发有限公司付款30000元（后退回）。以上充分表明，原告王福田在与被告亿正公司签订购房协议的同日，知道被告亿正公司不是该房屋开发单位。原告应当在形式要件上审查被告亿正公司对该房屋是否有（基于购买、以房抵债、委托出卖而具备的）处分权。在被告未提供对该房处分权相关材料的情况下，原告应当知道被告对该房无处分权，应当预见合同可能无法履行，但原告仍与被告签订购房协议，原告也应负一定的缔约过错责任。 虽然原、被告签订的购房协议约定：若被告违约，使原告得不到此房源，则付给原告全额房款双倍的赔偿，但被告未能举证证明其所受具体损失数额，因此，原告的实际损失应为其已付被告160000元购房款被占用期间的利息损失。原告实际于2018年3月22日交付100000元、2018年4月22日交付30000元、2018年7月2日交付30000元购房款，2019年1月24日徐刚妻子（苑振娟）向原告王福田付款205128元（被告亿正公司退还原告款）。按被告实际占用原告160000元和实际占用时间计算，被告除返还原告160000元购房款，另自愿多付款45128元，合计返款205128元，被告自愿多返款数额已超过实际占用160000元购房款期间按月利率3%计算的利息，超过参照民间借贷请求法院保护的最高月利率2%的利息的50%。被告已付原告45128元违约金属被告自愿处分其民事权益行为，本院予以认可。 原、被告签订的购房协议约定：被告不能交房则给付原告全额购房价的2倍赔偿，数额计算为460000元（含被告应返还原告的已付购房款160000元），被告多返给原告的赔偿款为300000元（被告已付原告45128元及原告要求被告再给付255000元），并不是对原告实际损失的赔偿，实为约定的违约金，超过参照民间借贷请求法院保护的最高月利率2%的利息的近8.95倍。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”据此，考虑到原、被告均有缔约过错而导致合同违约的具体情况，对被告关于减少违约金的诉讼请求，本院予以支持，并对违约金进行减少调整，确定违约金为45128元。 综上所述，依据购房协议约定，原告按全额购房价的2倍赔偿（即460000元）计算，在收到被告返还的160000元购房款及45128元违约金（合计205128元）后，要求被告再付255000元（精确数额254872元）的诉讼请求，属合同约定违约金过分高于造成损失情形，应当依据被告关于减少违约金的诉讼请求，对违约金依法调整减少至45128元，故对原告主张被告再给付255000元的诉讼请求不予支持。 关于被告已自行给付205128元是否在本判决判项中进行调整问题，如果以“被告已自行给付”为由而不在判项中调整，将使判项中未确定被告应返还原告购房款数额，未确定被告应当给付原告违约金数额，则判决被告是否再给付255000元的诉讼请求将缺乏判决确认的数据参照，故被告已自行给付原告205128元属被告返还原告160000元购房款及给付45128元违约金，本院应在判项中予以调整。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、二款，第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告王福田与被告绥芬河市亿正房地产开发有限责任公司于2018年3月18日签订的购房协议； 二、被告绥芬河市亿正房地产开发有限责任公司返还原告王福田已付购房款160000元，给付原告违约金45128元，合计205128元（已自行履行完毕）； 三、驳回原告王福田要求被告绥芬河市亿正房地产开发有限责任公司给付255000元的诉讼请求。 案件受理费5125元，减半收取2563元，由原告王福田负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  刘增进 二〇二〇年九月三日 书记员  王文心