四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4826号 上诉人（原审原告、反诉被告）：绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司，住所地成都市郫都区郫筒街道蜀新大道南一段514号一层514号。 法定代表人：王瑞，系总经理。 委托诉讼代理人：朱怀霞，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陶超，男，1988年7月30日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：倪宗浩，四川子归律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙会平，四川子归律师事务所律师。 上诉人绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司（以下简称“绿地公司”）因与被上诉人陶超租赁合同纠纷一案，不服郫都区人民法院（2019）川0124民初4173号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 绿地公司上诉请求：一、撤销郫都区人民法院（2019）川0124民初4173号民事判决第一项、第二项，并依法改判：1.判决陶超向绿地公司支付拖欠的房屋租金80000.03元；2.判令陶超按照每日万分之七的标准向绿地公司支付逾期付款违约金，自欠付租金之日起计算至实际付清租金之日，暂计102580.47元；3.判令陶超向绿地公司支付逾期补足保证金的违约金36030.4元；二、本案一、二审诉讼费用由陶超承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，绿地康养酒店与宜尚酒店并非同类型的酒店，也不构成竞争。一审中，绿地公司提交了酒店预订结算清单、内部酒店预订单、顾客名单、酒店设计应用手册、酒店介绍及照片资料等等，均能反映出无论是绿地康养酒店的实际经营状况还是设施设备的配套情况，都与宜尚酒店完全不同，不会构成竞争关系。二、一审法院适用法律错误，陶超主张的实际损失，应根据实际产生的损失认定，一审法院对陶超的实际损失进行酌情认定缺乏法律依据。1.绿地康养酒店与宜尚酒店并未构成竞争关系，没有对陶超造成损失。陶超主张实际损失应当举证证明其实际损失的存在，然而其并未提供。2.绿地康养酒店的实际客户来源、客户群体均与宜尚酒店不同，不会影响宜尚酒店的经营，且绿地公司并未向绿地康养酒店收取租金获利，一审法院未综合考虑上述情形直接酌情认定陶超的损失金额为房屋租金的20%，明显没有事实及法律依据。3.绿地康养酒店于2018年6月26日开业，一审法院却要求绿地公司自与陶超签订租赁合同之日起赔偿损失，明显与事实不符，没有任何依据。三、陶超存在欠付租金的违约行为，绿地公司依据合同约定主张违约金合理合法，一审法院不予支持没有任何事实及法律依据。绿地公司提供租赁房屋供陶超使用，陶超应当按期向绿地公司支付租金，不能以绿地康养酒店的引入作为拒付租金的理由。 陶超答辩称，一、绿地公司引入的成都绿地康养酒店与陶超开办酒店属于同档次酒店，一审认定事实正确，证据充分；二、绿地公司违反了合同约定，应当向陶超赔偿损失，一审法院依据公平原则的酌情认定并无不当；三、绿地公司存在先违约的情况，陶超拖欠租金是在绿地公司违约后无法协商一致后的自救行为，一审法院判决符合公平原则与诚实信用原则。综上，请求驳回绿地公司的上诉请求。 绿地公司向一审法院起诉请求：1、陶超支付绿地公司拖欠房屋租金223389.79元；2、陶超从欠付租金之日起至实际付清之日，按照每日万分之五标准向绿地公司支付逾期付款违约金，截止2019年1月25日为34511.7元；3、陶超补足保证金200000元，并自保证金不足之日起，就不足部分按照每日万分之五标准向绿地公司支付逾期补足保证金违约金，截止2019年1月25日为2100元；4、本案诉讼费用由陶超承担。一审诉讼中，陶超交纳100000元租金以及已经补足保证金，绿地公司撤回第三项诉讼请求，相应调整保证金违约金为36030.4元。 一审法院认定事实：2017年5月，绿地公司与陶超签订《租赁合同》，约定绿地公司将位于郫都区郫筒镇创智南一路38号3栋11-14层商铺出租陶超使用，陶超商业经营业态为酒店，合同期限15年，自2018年2月26日至2033年2月25日，房屋面积5928.32平方米，第一年度2018年2月26日至2019年2月25日及第二年度2019年2月26日至2020年2月25日月租金47426.56元，每三月为一交租期，陶超应在每个交租期最后一月的20日前向绿地公司支付下个交租期租金，逾期支付一日，按照欠付租金千分之一向绿地公司支付违约金；签订合同之日，陶超支付绿地公司租赁保证金200000元，陶超逾期支付租金，绿地公司有权在保证金中扣取相应费用，因扣划保证金导致保证金不足，陶超应自不足之日起五日内补足保证金，同时，保证金不足之日至补足之日，陶超还应按缺额金额日千分之二向绿地公司支付违约金。租赁合同同时对装修、维护、房屋交接返还、转租、售卖以及合同解除以及其他事项作出约定，其中，合同第12.4条约定，有效租赁期内，绿地公司不得在郫都区郫筒镇创智南一路38号3号楼中引入城市便捷酒店或宜尚酒店同档次酒店。合同签订后，绿地公司交付房屋给陶超使用，陶超并未按照合同约定时间足额支付租金、未按时补足合同约定保证金，绿地公司认为陶超违约造成其损失，遂诉至一审法院。 同时一审查明，一审庭审中，绿地公司、陶超双方对账确认，截止2019年9月30日，陶超已支付部分租金及补足保证金，陶超共计欠付合同约定租金265669.47元。 一审另查明，案涉场地郫都区郫筒镇创智南一路38号3号楼中经营的“宜尚酒店”为成都百驿酒店管理有限公司旗下酒店品牌，该公司为陶超签订案涉合同后，与案外人等股东出资成立，陶超为该公司法定代理人。 一审再查明，绿地公司母公司绿地控股集团有限公司2018年3月在成都市郫都区成立“成都慧养嘉酒店管理有限公司”，公司经营范围：酒店管理、住宿、餐饮管理服务等，该公司在郫都区郫筒镇创智南一路38号3号楼中（与陶超经营“宜尚酒店”同楼栋）成立酒店名“绿地康养酒店”，该酒店在各大网站上均可对外住宿消费，价格区间与“宜尚酒店”价格大体一致，为200-300元每日。 本案一审诉讼中，双方申请庭外和解，对补偿金额未达成一致意见。 一审法院认为，绿地公司、陶超双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应按照协议约定全面如实履行合同。陶超辩称绿地公司在同楼栋设立与其经营的“宜尚酒店”同档次的“绿地康养酒店”，违约在先，拒交租赁费系行使同时履行抗辩权，一审法院认为，租赁关系中，出租方提供租赁物，承租方支付约定租金，系合同的相对主要义务，陶超应当按时足额支付租金，不按时支付租金行为与同时履行抗辩权法定形式不符，一审法院不予采信，但双方合同中明确约定有效租赁期内，绿地公司不得在郫都区郫筒镇创智南一路38号3号楼中引入城市便捷酒店或宜尚酒店同档次酒店，该条款为排他性条款，具有法律效力，双方均应恪守，绿地公司在陶超经营酒店楼栋设立“绿地康养酒店”，该酒店对外明码实价住宿，价格与陶超实际经营价格大致同档，一般消费群体对“同档次”的认知理解最直接表现为价格相当，绿地公司设立的“绿地康养酒店”基本属于与陶超经营酒店同档次酒店，其主要以会员形式接待客人，仅系经营的主要方式而已，并不拒绝对外接待客人，其已经违反合同排他性条款约定，可能对陶超经营产生影响，因举证困难，陶超无法给出因绿地公司违反合同排他性条款造成其实际损失金额以及具体损失金额的法定计算依据，但民事活动应遵循公平、诚信原则，陶超不给付租金或绿地公司不承担违约行为造成的损失，势必都将造成严重利益失衡，但同时，合同当事人违反排他性约定，并不必然造成相对方巨额经济损失，事实上，陶超并未提供确凿证据证明其损失，鉴于本案本诉、反诉双方均在继续履行合同的大前提下，一审法院根据案涉合同履行实际、双方违约情形，兼顾公平诚信原则，酌情认定陶超2019年9月30日前租金按照合同约定标准80%支付绿地公司租金，即2019年9月30日前租金根据合同约定，陶超共计应支付租金905847.3元，按照80%支付为724677.84元，本案双方一审庭审对账确认截止2019年9月30日按照合同约定租金标准及支付时间计算，陶超欠付金额为265669.47元（保证金金额陶超已补足，未计算在内），则，陶超已支付绿地公司640177.83元，陶超还应支付绿地公司84500元（724677.84-640177.83）。关于绿地公司诉请违约金，如前所述，双方均有违约行为，同时结合绿地公司、陶超双方合同后续长时间履行的实际，一审法院不予支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决：一、陶超于判决生效后三日内支付绿地公司欠付租金84500元；二、驳回绿地公司其他诉讼请求；三、驳回陶超其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费减半收取5248元（已由绿地公司垫付），由绿地公司承担；反诉费用减半收取8639元（陶超垫付），由陶超承担。 二审中，绿地公司提交了一份转账凭证，证明陶超在一审后向绿地公司支付了185669.47元，陶超发表质证意见表示对该份证据三性均予以认可。 二审另查明，一审判决后，成都百驿酒店管理有限公司法定代表人由陶超变更为陶国平。绿地公司陈述，成都慧养嘉酒店管理有限公司的母公司为上海绿地康养健康产业有限公司，不是绿地公司的母公司，但两者确实存在关联关系。 本案二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，绿地公司、陶超签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案二审争议焦点为：1、绿地公司是否存在违约情形；2、一审确定的违约责任是否合法有据。 关于绿地公司是否存在违约。绿地公司认为，绿地康养酒店主要针对老年群体和集团客户，与陶超经营的宜尚酒店之间不构成竞争关系，不属于同档次酒店。对此，本院认为，绿地康养酒店无论其自身或开办者市场定位如何，一般消费者均能通过公开市场途径享受该酒店服务，同时其价位与陶超经营的酒店接近，因此该酒店的经营情况已经符合绿地公司与陶超合同约定的“同档次酒店”情形。绿地公司允许绿地康养酒店在出租的郫都区中经营，违反了合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。 关于一审确定的违约责任是否合法有据。本院认为，绿地公司在向陶超出租的同一楼栋中另行允许开设同档次酒店，已违反了合同义务，虽然该违约行为造成的具体损失作出承租人的陶超无法具体举示，但该违约行为必然造成陶超客源的部分流失和营业额的下降。同时虽然陶超未能及时付清租金行为不当，但该行为发生于绿地公司违约后，双方权利义务已经发生变化，故陶超不属于恶意违约。因此，一审判决酌情陶超按照合同约定标准80%支付租金，系综合双方行为、违约情形等因素后，在兼顾公平的情况下综合平衡双方权利义务的结果，并无不当，本院予以维持。 综上，绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4579元，由绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年九月三日 书记员 王小禹