文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终799号上诉人（原审被告）：中海外开发建设集团有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇滨江大道2918号，统一社会信用代码91500235736553687A。法定代表人：张乔，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵乾森，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邓碧琼，女，1954年11月24日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：陈小川，重庆市石柱县南宾法律服务所法律工作者。上诉人中海外开发建设集团有限公司（以下简称中海外公司）因与被上诉人邓碧琼商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市石柱土家族自治县人民法院（2020）渝0240民初88号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月1日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，本院于2020年7月16日组织双方当事人及其委托诉讼代理人进行了询问调查。上诉人中海外公司的委托诉讼代理人赵乾森、被上诉人邓碧琼的委托诉讼代理人陈小川到庭参加了询问。本案现已审理终结。上诉人中海外公司向本院上诉请求：一、撤销重庆市石柱土家族自治县人民法院（2020）渝0240民初88号民事判决；二、改判驳回被上诉人邓碧琼的一审诉讼请求；三、判令被上诉人邓碧琼承担本案一、二审案件诉讼费用。事实及理由：1.一审法院认定事实错误，上诉人从未承诺为被上诉人缴纳契税，被上诉人也未举示证据对该事实进行证明。根据规定，办理房屋产权登记必须先行缴纳房屋契税，而缴纳义务人为被上诉人，本案是由于被上诉人未及时缴纳契税，导致办理产权登记条件不成就，并非上诉人违约导致。2.诉讼时效问题。本案应从被上诉人主张人民法院受理案件之日即2020年1月19日倒推3年，一审判决诉讼时效从取得不动产登记受理通知单之时即2019年3月19日倒推3年错误。综上，请求二审法院依法予以改判。被上诉人邓碧琼辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.案涉房屋契税是形成了委托，上诉方未及时缴纳契税已经构成违约。2.关于诉讼时效问题，由于本案是持续违约行为，本身是可以随时支付，持续状态不适用诉讼时效3年。邓碧琼向一审法院起诉请求：判令中海外公司赔偿邓碧琼延迟办理房屋产权证违约金108,056.40元。一审法院认定事实如下：2011年7月14日，邓碧琼（买方）与重庆市圣奇建设（集团）有限公司（现更名为：中海外公司）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：邓碧琼以总价款443,700元购买中海外公司开发的位于石柱县X镇X湾X路X号X幢X-X房屋。该合同第十三条关于办理产权登记的约定规定：在商品房交付之日起60日内，由邓碧琼中海外公司双方在房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。邓碧琼中海外公司双方应相互配合办理本商品房产权登记，由邓碧琼委托中海外公司办理的，邓碧琼应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由邓碧琼提供的资料提供给中海外公司。如因中海外公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方按以下方式处理：……逾期超过60日的，邓碧琼要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至中海外公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，中海外公司按日向邓碧琼支付已付房价款万分之一的违约金，并于中海外公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向邓碧琼支付违约金。如因邓碧琼的责任，导致中海外公司未能按期向房屋所在的土地房屋登记机构提交办理本商品房合同备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，中海外公司不承担违约责任。当日签订的《X合同补充协议》第六条约定：中海外公司负责办理产权登记，但邓碧琼必须提供相关证明文件资料（户口、身份证、购房发票、税费、大修基金缴纳凭证）以及合同权益人到甲方相关部门办理产权登记手续。同日，邓碧琼向中海外公司支付了购房款137,700元，2011年11月3日重庆农村商业银行向邓碧琼发放贷款306,000元，邓碧琼从2011年12月3日起向银行每月按时偿还贷款本息。2011年7月14日，邓碧琼向中海外公司出具委托书，该委托书载明：“现委托重庆市圣奇建设（集团）有限公司办理X路X号X小区X幢X单元X号房合同备案、产权登记及按揭贷款等事宜。委托人邓碧琼”。邓碧琼未在2011年7月14日向中海外公司支付大修基金、税费等相关费用。2013年中海外公司出具了《X3、4幢楼住户逾期交房违约金发放表》（以下简称违《约金发放表》）显示中海外公司应向邓碧琼支付违约金27,000元，邓碧琼未在领款人处签字，但有其他的购房者在该张表的领款人处签字且捺印了，该表上还备注：“以上补偿款以合同约定为交房、办证至2013年12月31日止一次性补偿，另外约定办证时间为2014年12月底前办理”。邓碧琼陈述因其还未缴纳大修基金、税费和水电气发票，中海外公司处理违约金事宜的人说中海外公司愿意承担邓碧琼所购房屋的大修基金、税费和水电气费，让邓碧琼不签字，等中海外公司替邓碧琼缴完所有费用后，多退少补。之后，中海外公司替邓碧琼交纳了水、电、气、电视、大修基金，但没有替邓碧琼交纳购房的契税。邓碧琼2019年3月15日向相关部门缴纳房屋买卖的契税8,874元及滞纳金2,626.7元。2019年3月19日中海外公司取得不动产登记受理通知单。2019年3月20日邓碧琼取得所购房屋的不动产登记受理通知单。一审法院认为，关于未办理产权的归责问题。邓碧琼与中海外公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。邓碧琼已将办理产权的相关事宜委托给中海外公司，根据约定及补充协议的约定，中海外公司负责办理产权登记，但邓碧琼必须提交相关证明文件资料（包括税费缴纳凭证）。邓碧琼在购房时本应缴纳所购房的大修基金、契税等相关费用，但邓碧琼未及时缴纳，导致中海外公司在合同约定的时间无法为邓碧琼办理房屋产权证书。2013年中海外公司向邓碧琼出具的《违约金发放表》上载明中海外公司实际补偿邓碧琼违约金27,000元，虽然邓碧琼未在《违约金发放表》上签字，但邓碧琼事后对该《违约金发放表》中应补偿的金额予以追认。邓碧琼中海外公司双方达成一致意见即2013年12月31日前的违约金为27,000元，并约定了办证时间为2014年12月底。邓碧琼称邓碧琼中海外公司口头达成协议：中海外公司愿意替邓碧琼缴纳本应由邓碧琼缴纳的水、电、气、电视户口等相关费用、大修基金和契税，中海外公司了否认邓碧琼的说法，并将未及时办理产权证的原因归咎于邓碧琼未及时缴纳契税，邓碧琼对其陈述的事实应负举证责任。邓碧琼提出中海外公司接受其委托为邓碧琼缴纳相关费用的事实，中海外公司对此予以认可。中海外公司对自己后来替邓碧琼缴纳大修基金和水、电、气、电视户口等相关费用，而唯独没有替邓碧琼缴纳税费的行为不能作出合理解释和说明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，一审法院依照法定程序、运用逻辑推理和日常生活经验对邓碧琼的陈述予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，邓碧琼明知中海外公司用实际行动表示不替邓碧琼交纳契税之后（拒绝接受邓碧琼委托缴纳税费），仍然不向税务部门缴纳其购房应由本人承担的税费，有扩大损失之嫌。一审法院酌定，邓碧琼负担40%的责任，中海外公司负担60%的责任。关于诉讼时效的问题。中海外公司承诺的办证时间为2014年12月底，但实际也未能办理产权证。中海外公司的违约时间应从中海外公司在《违约金发放表》承诺办证时间的次日即2015年1月1日起计算，从中海外公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，便不再计算违约金，故违约行为持续的时间为2015年1月1日至2019年3月19日。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款的精神已明确规定了逾期办证违约金时效起算的一般原则。邓碧琼依据《重庆市商品房买卖合同》中关于违约办证的以每日为单位累计计算违约金，违约金随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，此种继续性债权诉讼时效也是三年，但由于逾期办证违约行为仍在继续，故从取得土地房屋登记受理单之日倒推三年（2016年3月19日至2019年3月19日）的违约金，应予以保护，自取得土地房屋登记受理单之日起回溯超过三年的部分（即2016年3月19日之前的部分），应认定为超过诉讼时效。关于违约金的计算问题及分担问题。因为《违约金发放表》表上，邓碧琼中海外公司对2014年12月底之前未能办理产权的违约金计算方式未能予以明确，而中海外公司承诺支付邓碧琼的27,000元是对2013年12月31日之前交房、办证的一次性补偿。违约金的计算方式可以参考《重庆市商品房买卖合同》约定的计算方式，即按日支付已付房价款0.01%的，从2016年3月19日至2019年3月19日止共计1096天的违约金共计48,629.52元，中海外公司应付邓碧琼违约金29,177.71元（48,629.52元×60%）。至于中海外公司承诺2013年12月31日前支付邓碧琼的一次性违约金27,000元，以及中海外公司替邓碧琼交纳相关费用和大修基金，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零一七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第三十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决：一、中海外公司于本判决生效后十日内支付邓碧琼违约金29,177.71元；二、驳回邓碧琼其余诉讼请求。案件受理费2462元，减半收取计1,231元，由邓碧琼负担898.63元，中海外公司负担332.37元。二审中，双方当事人均未向本院举示新的证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实相同，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、逾期办理房屋产权证的违约责任应由谁承担；二、本案诉讼时效如何计算。现评析如下：关于焦点一，逾期办理房屋产权证的违约责任应由谁承担的问题。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”因此，房屋买卖活动中，买受人即为契税的纳税人。就本案而言，首先，案涉《重庆市商品房买卖合同》《X合同补充协议》对契税缴纳义务未作特别约定的情况下，按照法律规定，契税纳税人应为房屋买受人邓碧琼。其次，邓碧琼陈述因中海外公司愿意承担邓碧琼所购房屋的大修基金、税费和水电气费，其未在《约金发放表》上签字领取逾期交房违约金27，000元。从已查明的事实看，虽然双方未签订书面协议重新约定契税缴纳事宜，但中海外公司在此之后替邓碧琼交纳了水、电、气、电视、大修基金等费用。同时经核算，中海外公司替邓碧琼的水、电、气、电视、大修基金等费用并不足抵扣27,000元逾期交房违约金，且中海外公司也未举示证据证明《约金发放表》载明的27,000元违约金邓碧琼已领取或者放弃，抑或通过其他形式予以抵扣。故，现有证据能够推定邓碧琼关于中海外公司承诺用未发放的逾期违约金代邓碧琼缴纳契税的陈述符合常理。最后，缴纳契税是办理房屋产权登记的前提条件，中海外公司未按照承诺代邓碧琼缴纳案涉房屋契税，中海外公司在办理案涉房屋产权证时存在违约行为，应承担相应的违约责任，一审法院根据双方过错，划分责任比例正确。关于焦点二，本案诉讼时效如何计算。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期间届满之次日起计算诉讼时效期间。案涉《重庆市商品房买卖合同》约定了因中海外公司原告导致逾期办理房屋产权证的，中海外公司在实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向邓碧琼支付违约金。故，按照合同约定，中海外公司应在2019年3月20日至2019年4月19日期间支付邓碧琼逾期办证违约金。虽然逾期办证是以每日为单位累计计算违约金，但案涉合同约定了违约金的支付时间为中海外公司取得登记受理单之日起30日支付。因此，邓碧琼于2020年1月19日向人民法院起诉请求中海外公司支付逾期办理房屋产权证违约金并未超过法律规定的3年诉讼时效。故案涉违约金的计算期间应为2015年1月1日至2019年3月19日，一审判决中海外公司仅承担2016年3月19日至2019年3月19日之间的违约金29,177.71元不当，有损邓碧琼的利益，但因邓碧琼并未就此向本院提起上诉，应视为服判，本院对此予以尊重。综上所述，上诉人中海外公司的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费530元，由上诉人中海外开发建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 徐婷婷二〇二〇年九月五日法官助理 张 凤书 记 员 杜晓杰