吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1712号上诉人（原审被告）：栗某，女，1975年2月6日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：苗某，吉林佳誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋某，男，1963年3月1日出生，住吉林省吉林市。被上诉人（原审被告）：吉林市东林餐饮有限公司。法定代表人：黄某，经理。委托诉讼代理人：赵某，吉林权维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄某，女，1984年5月7日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：赵某，吉林权维律师事务所律师。上诉人栗某因与被上诉人宋某、吉林市东林餐饮有限公司（以下简称东林公司）、黄某房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初4181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。栗某上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判由东林公司及黄某承担给付租金及违约金的义务，并驳回宋某对栗某的原审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认定事实不清。首先，一审判决对于栗某在一审诉讼过程中所举证据即吉林省吉林市中级人民法院（2018）吉02行终221号行政判决书、企业信息查档卡未予列明，对于栗某所举证据效力及要证明的问题等未予评判，导致遗漏与本案相关的重要事实，即栗某与黄某口头约定合作经营酒店，名称为福禄寿喜宴楼。栗某与宋某签订房屋租赁合同后，黄某到工商部门办理了工商登记，注册了东林公司，法定代表人为黄某，公司股东（发起人）为黄某、栗某。东林公司在案涉房屋经营福禄寿喜宴楼。后东林公司将房屋租赁合同、房租转账记录、收条等计入公司资产负债表和记账原始凭证。结合东林公司在行政诉讼中举证房屋租赁合同等证据的行为，可以认定东林公司在成立后，对栗某签订的合同予以确认，并实际享有合同权利、履行合同义务，房屋租赁合同责任应由东林公司承担。其次，东林公司及黄某的行为违反了“自认”及“禁止反言”原则。其在行政诉讼中陈述的出资、房屋租赁等事实与本案民事诉讼系同一事实，属于其在另案自认的与己不利的事实，应当适用“禁止反言”原则。行政诉讼中，东林公司及黄某在一审答辩、二审上诉状、一、二审举证质证过程中多次自认委托栗某与宋某签订房屋租赁合同，首年房租及押金200万元是在公司成立前，由黄某转账给栗某，栗某在收到200万元后第一时间支付给宋某。后栗某又按出资比例将其应当承担的80万元支付给黄某，履行了出资义务。本案一审庭审时，东林公司及黄某辩称从未委托栗某签订房屋租赁合同，栗某系以房屋作为出资履行股东出资义务，与其在行政诉讼中自认事实严重不符。而一审法院在庭审时却询问栗某是否持有黄某或东林公司的授权委托书，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于当事人自认于己不利的事实，另一方当事人无需举证的相关规定。而东林公司及黄某自食其言，一审法院对此却未予评判。再次，一审法院认为“栗某关于其本人系受黄某、东林公司委托签订租赁合同的主张，属于另一法律关系，行政诉讼中东林公司和栗某的陈述并非向宋某披露委托关系，与本案无关，不能作为栗某抗辩房屋出租方诉讼请求的合法理由”明显属于认定错误。本案为房屋租赁合同纠纷，争议的焦点就是应由谁承担房屋租金、违约金及多少的问题。栗某主张系受委托签订合同，并出具证据加以证明，怎能与本案无关。行政诉讼中虽非向宋某披露委托关系，但结合宋某一审起诉状中将东林公司及黄某明确列为一审被告，在陈述事实与理由时，明确写明栗某租赁房屋的目的是与黄某成立东林公司并使用租赁房屋经营福禄寿喜宴楼，并提到行政判决书、东林公司营业执照可以证实上述事实，在一审庭审时举证证明房屋实际使用人为东林公司等情况，可以认定宋某明确知晓委托事宜，房屋租赁合同权利义务的承受人是东林公司，栗某已无需另行披露，宋某要求东林公司承担房屋租金及违约金有事实依据。最后，黄某系东林公司的法定代表人、大股东、实际控制人、吉林市船营区福禄寿宴喜楼（注：系个体工商户，经营地址紧临东林公司经营的福禄寿喜宴楼）的经营者，其利用两个酒楼名称相近、位置相近等特点，将东林公司的福禄寿喜宴楼的经营收入、营业成本全部计入福禄寿宴喜楼名下，酒店开业初期，餐费甚至直接付至黄某个人名下账户，而东林公司的福禄寿喜宴楼每月均为零收入申报税务。栗某发现后与黄某发生纠纷，遂产生前述行政诉讼。因东林公司未被撤销，需独立对外承担责任，而黄某滥用股东及公司法定代表人权利，隐匿公司收入，逃避公司债务，其应对房屋租金及违约金承担连带责任。2.一审法院适用法律错误。本案不应简单适用《中华人民共和国合同法》的有关规定，还应适用《中华人民共和国公司法》及司法解释的相关规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。结合本案，栗某为与黄某经营酒店，与黄某共同出资支付租金及押金。在栗某与宋某签订房屋租赁合同的当日，黄某到工商部门办理注册核名手续，拟成立东林公司，股东（发起人）为黄某、栗某。东林公司成立后，将案涉房屋租赁合同作为己方证据在另案中出示，应视为对该合同的确认。且东林公司在案涉房屋经营福禄寿酒店，享有了该房屋租赁合同中使用房屋的权利，将房屋租金记入公司账册及资产负债表，应视为履行了房屋租赁合同中支付租金的义务。宋某要求东林公司承担责任，人民法院应予支持，同时判决栗某不承担责任。综上所述，栗某认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。宋某辩称，同意栗某的上诉请求，应该由东林公司给付租金，合同是宋某与栗某签订的，栗某是与黄某合伙经营东林公司。东林公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，栗某的上诉请求不应得到支持。1.房屋租赁合同是由栗某和宋某签订的，承担给付房租金的义务人是栗某，而非东林公司和黄某。栗某与宋某签订房屋租赁合同是在东林公司成立之前，栗某签订合同的行为是个人行为，在承租房屋后才找到黄某才商谈一起经营的事宜。栗某用租赁的房屋作为出资来与黄某一起经营福禄寿喜宴楼，从而成立了东林公司。无论是从合同的签订，还是在此后的合同履行过程，宋某所主张的合同的相对人都是栗某，这也恰恰说明房屋租赁合同的相对人是栗某，而非东林公司和黄某。东林公司和黄某没有给付房屋租金的义务。2.无论是黄某还是东林公司均没有委托栗某签订房屋租赁合同的意思表示。2017年8月31日栗某签订合同的行为是其个人的行为，合同所涉及的相关内容都是栗某自行与房主宋某商谈的结果，黄某对此并不知情，且黄某从未委托栗某去租赁房屋。当时黄某有自己经营的饭店，根本不需要另行租赁房屋，是栗某租赁好房屋后作为出资才找到黄某要一起经营福禄寿喜宴楼，双方达成合意从而成立了东林公司。东林公司成立后，房屋的租赁人仍为栗某，东林公司没有对此租赁行为进行追认，亦没有变更租赁方为东林公司。2018年由于栗某提起行政诉讼，栗某与东林公司、黄某之间已经产生矛盾，在这时根本不可能存在着委托关系。栗某交第二年的租金的行为只能是栗某的个人行为，不可能存在着委托租赁关系。因此栗某所说的委托关系是其为了逃避法律责任而虚构的事实，其所述的内容与此前诉讼案件中的自认内容前后矛盾。因此黄某、东林公司与栗某之间从未存在着委托关系。3.一审法院适用法律正确，本案不应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》中的第二条。本案中，栗某租赁行为在先，其租赁行为是个人行为，之后才成立的公司。东林公司成立后，公司并没有对此前的租赁合同予以确认，虽然东林公司在房屋内经营，但这是由于栗某用租赁房屋出资用以合伙经营的出资方式，东林公司才享有的权利，东林公司从未按房屋租赁合同履行过给付租金的义务，第二年的租金仍是栗某个人给付，而且栗某一直否认与黄某成立公司的事实，这些事实都可以表明此案不适用这条的规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，栗某的上诉请求既无事实依据，亦无法律依据，望二审法院依法驳回栗某的上诉请求。黄某辩称，同东林公司答辩意见。宋某向一审法院起诉请求：1.判令东林公司、黄某、栗某立即支付拖欠的二期租金10万元，并支付逾期付款404天（2018年9月1日至2019年10月10日）的违约金3.24万元，自2019年10月10日起以10万元为基数按每日5‰的标准继续支付逾期付款违约金至清偿之日止；2.判令东林公司、黄某、栗某立即支付二期80万元租金逾期付款15天（2018年9月1日至2018年9月15日）的违约金6万元；3.判令解除宋某与东林公司、黄某、栗某签订的关于吉源商城B区16-19轴等房屋的房屋租赁合同；4.判令东林公司、黄某、栗某立即腾让租赁的房屋；5.判令东林公司、黄某、栗某赔偿租赁合同第八条约定的违约金47.5万元；6.判令东林公司、黄某、栗某赔偿宋某自2019年9月30日起至腾让房屋之日止应付的租金（190万元÷365天×实际占用天数），并以190万元为基数按每日5‰标准支付逾期付款违约金至腾让房屋之日止；7.判令东林公司、黄某、栗某对上述全部债务承担连带责任。一审法院认定事实：2017年8月31日，宋某（甲方）与栗某（乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：乙方租赁甲方坐落于吉林市××区轴（面积1,540.94平方米）、吉源商城B区16轴（面积325.26平方米）、吉源商城B区17-19轴（面积1,099.73平方米）及附属的无证房用于合法经营活动；租赁期限为2017年8月16日至2022年10月31日，五年零两个半月（含两个半月的装修期）；房屋租金为：2017年8月16日至2018年9月30日不含税租金为180万元，2018年至2020年每年10月1日至次年9月30日不含税租金为190万元，2021年10月1日至2022年10月31日不含税租金为190万元；首年租金于合同签订之日乙方一次性交付甲方，剩余年限租金在每年9月1日前一次性付清下一年租金，每逾期一日乙方应按合同总额的5‰向甲方支付违约金，逾期付款超过15日的，甲方有权解除合同，收回房屋，所有损失均由乙方承担；签订合同时，乙方向甲方支付抵押金20万元，双方合同期满，乙方缴清水、电、供热、气、物业、房屋维修等一切使用产生费用，并经双方验收房屋、设备、设施、装修、装潢等无损坏的，双方结清所有账目，甲方予以退回抵押金，并不需要支付乙方利息；合同期内，乙方未经甲方同意不得进行转租、转兑、解除合同等，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方需支付甲方三个月的租金作为违约金。宋某、栗某在该合同尾部签字捺印。在合同文本底部，双方约定的“补充条款”载明：“本合同终止时租期免费向后顺延一个月，用于搬迁等。”宋某在补充条款处签字捺印。栗某于合同签订当日向宋某交付房屋租金180万元，抵押金20万元。宋某向栗某交付房屋后，栗某用于其与黄某共同出资成立的东林公司经营福禄寿喜宴楼。2018年9月1日栗某向宋某交付房屋租金100万元，9月15日交付租金80万元。因栗某逾期给付房屋租金，宋某向原审法院提起民事诉讼，诉讼期间，栗某、东林公司于2019年10月28日腾让租赁房屋，宋某接收。庭审中，宋某撤回要求栗某、东林公司、黄某返还房屋的诉讼请求；栗某、东林公司、黄某表示同意解除房屋租赁合同。一审法院认为，订立合同的双方当事人受生效合同的约束，享有权利、承担义务。本案中，与宋某签订房屋租赁合同的相对方是栗某，其应当承担承租人的法律义务。栗某关于其本人系受黄某、东林公司委托签订租赁合同的主张，属于另一法律关系，行政诉讼中东林公司和栗某的陈述并非向宋某披露委托关系，与本案无关，不能作为栗某抗辩房屋出租方诉讼请求的合法理由，因此，房屋租赁合同的承租方义务应由栗某承担。同理，宋某要求东林公司及黄某承担共同给付责任的诉讼请求亦没有法律依据，原审法院不予支持。诉讼中，合同双方已于2019年10月28日交接租赁房屋，且均同意解除租赁合同，双方权利义务自交接租赁标的物之日起终止，栗某应当继续履行占用房屋期间欠付的租金，并承担逾期给付房租的违约责任。关于租金部分，栗某拖欠2018年10月1日至2019年9月30日租金10万元及2019年10月1日至10月28日租金145,753元（190万元÷365天×28天），共计245,753元。关于宋某对违约金的诉讼请求，栗某提出异议，认为应当按照年利率24％的标准予以减少，因双方约定的违约金过分高于出租方的实际损失，抗辩主张成立，原审法院按照年利率24％的标准支持宋某的部分违约金请求，即：2018年9月2日至2018年9月15日80万元租金逾期14天的违约金7364元（80万元×24％÷365天×14天）；2018年9月2日至2019年9月1日10万元租金逾期一年的违约金24,000元；2019年9月2日至2019年10月28日245,753元租金逾期57天的违约金9211元（245,753元×24％÷365天×57天），合计40,575元。宋某所主张的违反合同第八条约定的47.5万元违约金，因并未发生适用该合同条款之事实，原审法院不予支持。综上，截至2019年10月28日，栗某共欠付房屋租金及违约金286,328元。因租赁房屋已经交还出租人宋某，宋某应当在合同解除时将20万元抵押金返还栗某，抵押金与房屋租金及违约金相抵后，栗某尚欠宋某86,328元。因抵押金足以抵偿栗某所欠的违约金及2018年欠付的10万元租金，故不再发生逾期违约金。一审判决：一、2017年8月31日宋某与栗某签订的《房屋租赁合同》于2019年10月28日解除；二、栗某于判决生效之日起三日内给付宋某房屋租金86,328元；三、驳回宋某的其他诉讼请求。案件受理费13,289元，由栗某负担11,338元，于判决生效之日起三日内向原审法院交纳；由宋某负担1951元（已交纳）。本院二审期间，栗某围绕上诉请求依法提交了东林公司企业信息1份、工商档案1份、吉林市船营区福禄寿宴喜楼个体户信息1份、福禄寿宴喜楼企业利润表7页、微信截图2页、银行转账电子凭证2页。本院组织当事人进行了质证。因各方当事人对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，案涉房屋租赁合同是栗某与宋某签订的，虽然栗某是东林公司的发起人，东林公司在行政诉讼和本案审理过程中自认实际使用了案涉的租赁房屋，但东林公司明确否认其是案涉房屋租赁合同的合同主体，一审判决由栗某承担给付义务后，宋某没有提出上诉，应视为其选择栗某作为合同相对人，故一审判决根据合同相对性原则判决栗某承担给付义务，并无不当。因本案确定栗某为给付义务人，故黄某与东林公司之间是否存在财产混同，黄某是否滥用股东及法定代表人权利等问题，不属于本案的审理范围，黄某、栗某与东林公司之间的纠纷应另行解决。栗某关于是受黄某、东林公司委托签订案涉房屋租赁合同应由黄某、东林公司承担责任的主张问题。栗某与宋某签订案涉合同时，东林公司未成立，不可能委托栗某签订案涉合同。黄某否认委托栗某签订合同，栗某提供的现有证据亦不足以证明其是受黄某委托签订的案涉合同，而且栗某亦自认自始至终没有在宋某面前表示是黄某夫妇要用案涉房屋。因此，栗某的该项主张不成立。综上所述，栗某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1985元，由上诉人栗某负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年九月十七日书记员  刘一凝