山东省无棣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1623民初2111号 原告：孙洪新，男，1973年6月3日出生，汉族，户籍地：滨州市沾化区，现住滨州市沾化区。 委托诉讼代理人：王长征，北京市京大（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高平，北京市京大（济南）律师事务所实习律师。 被告：无棣县财政局，住所地：无棣县棣州大街投资公司业务楼。 法定代表人：李支武，该局局长。 委托诉讼代理人：刘建平，男，该局干部。 委托诉讼代理人：李炳峰，男，无棣县司法局干部。 原告孙洪新与被告无棣县财政局（以下简称财政局）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙洪新的委托诉讼代理人王长征、高平，被告财政局的委托诉讼代理人刘建平、李炳峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙洪新向本院提出诉讼请求：判令被告财政局赔偿盐场投资损失12579396.62元；判令被告财政局赔偿可得经营利益损失(委托评估后确定数额)；判令被告财政局协助迁运在承包盐场存放的原盐。事实及理由：2006年5月20日，原告与无棣县国有资产管理局（以下简称国资局）签订土地租赁合同，约定原告承租秦套岛内各坐标按规定连线以内的区域面积2107.5亩进行盐业开发，租赁期限20年，年租金31612.50元。合同签订后，原告投资整理土地建设盐场，2009年初步达到生产能力，2011年年产值达到600万元左右，年经营收益达到380万左右。2011年7月5日，被告单方通知解除合同，原告不同意解除，2011年9月1日，被告向无棣县人民法院起诉请求解除合同，一审判决后原告上诉。2014年4月21日，滨州市中级人民法院（以下简称滨州中院））以原告未在被告解除合同通知之日起三个月内起诉为由判决合同解除，但被告未予赔偿原告投资损失和可得经营利益损失。判决生效后，被告没有按照判决书退还2011年7月5日至2014年5月20日的租金，双方签署的租赁合同仍在实际履行过程中。自2014年始，无棣县国土局分批次将原告承租的土地出让给了案外人，导致原告不能生产经营，合同目的不能实现。自滨州中院(2014)滨中民四终字第94号民事判决书生效至今，原告一直与被告协商投资损失和可得经营利益损失的赔偿问题，但被告方以各种理由推诿搪塞，致使原告的合法权益得不到实现。因被告单方解除合同给原告造成的可得经营利益损失，原告将在有关机构评估后主张并同时要求被告承担违约责任。另查，国资局系财政局内设机构，国资局单方解除合同的责任应当由财政局承担。 被告财政局辩称，1.原告与被告之间的土地租赁合同虽然经两审法院判决确认于2011年7月5日解除，但原告始终没有从租赁合同所涉土地中退出，而是一直占用租赁合同中所涉土地从事生产经营活动，其经营收益是客观存在的。因此，原告在诉状中要求赔偿其可得利益损失，没有事实根据，不能成立；2.由于原告自合同解除之日至今，一直占用着原租赁土地，不仅原告已经交纳的2011年5月至2014年5月期间的租金不应退还，相反，原告还应当参照原合同关于租金的约定，补交自2014年5月起至实际全面退出占用被告土地之日止的占用费；3.原告与被告下属的国资局共同委托的滨州四环五海资产评估事务所（以下简称评估事务所）对原告在租赁土地上的投入损失所作出的资产评估报告载明，原告投入建设的盐池、设施或购置的设备时间为2010年，评定损失的基准时间为2011年，当时认定的成新率分别为97%、93%、88%不等。也就是说，原告投入所形成的资产经过1年的折旧率分别为3%、7%、12%不等。在此情况下，原告一直实际使用到现在，又过了9年多的时间，其折旧率应当参照评估报告认定的折旧率继续折旧，折旧率达到或超过100%的即不应再给予赔偿；4.评估事务所评估报告中所列明的六口盐水井，原告开掘时未经过相关部门审批，属于非法开掘，其该部分投入不应受到法律保护，被告不予认可；5.关于原告所提原盐迁运一事，根据法律规定，原告应当先行征得盐业行政主管部门的批准。如果得到批准，被告可以给予必要的协助。原告也可以依法将原盐统一交售给无棣县的盐业批发企业。但无论是迁运还是交售，原告均应当在三个月内完成清运工作。 本院经审理认定事实如下：2006年5月20日，被告财政局下属的国资局（出租方、甲方））与原告孙洪新（承租方、乙方）签订土地租赁合同，国资局将秦套岛内各座标连线以内的区域（见附图）面积2107.5亩出租给孙洪新，主要内容有：租赁期限20年，自2006年5月20日至2026年5月20日，租金标准为每亩15元，年租金计款31612.50元，从2006年开始租金按年度交纳，于每年5月20日前一次性付清当年租金；租赁期间，如因县以上重点工程需要，甲方有权收回土地使用权，其地上附属物经有资质的评估单位评估后给予补偿；合同第五条违约责任约定为：乙方在租赁期间必须按规定交纳租金，否则每逾期一天，乙方向甲方支付违约部分万分之五的违约金，逾期一个月不交纳租金，甲方有权解除合同，收回土地使用权；乙方对所租土地只能用于制盐及盐化工业，不得以任何理由改作他用，并按照县里的开发规划、工艺设计要求、开发时限进行开发建设，否则，甲方有权解除合同，收回土地使用权，并有权选择新的开发者……该合同甲方国资局盖章，乙方孙洪新签字。 合同签订后，双方依约履行合同。2011年7月5日，国资局以孙洪新未按合同约定向无棣县进行企业登记并申报纳税、未经国资局许可擅自将涉案土地转租给第三人邱连俊为由，向孙洪新下达解除土地租赁合同通知书，孙洪新未提出异议。后国资局向本院提起诉讼，要求确认涉案土地租赁合同解除，本院作出（2013）棣商重初字第3号 民事判决，确认国资局和孙洪新2006年5月20日签订的土地租赁合同于2011年7月5日解除。孙洪新不服该判决，向滨州中院提起上诉，滨州中院于2014年4月21日作出（2014）滨中民四终字第94号民事判决，驳回上诉，维持原判。终审判决生效后，国资局和孙洪新就孙洪新土地投资损失协商未果，孙洪新未自动履行终审判决，仍旧在涉案土地上经营至今并交纳租金至2014年5月20日。 就孙洪新在涉案土地投资情况，国资局和孙洪新在2019年2月份共同委托评估事务所进行评估，2019年3月9日，评估事务所出具滨海评报字（2019）第037号《孙洪新在其租赁土地上的投入损失资产评估报告》（以下简称评估报告），评估结论为孙洪新在涉案土地上投入损失的评估价值为12579396.62元，评估报告有效期为2019年3月9日至2020年3月8日。由于疫情原因，双方未按该评估报告确认的价值履行。本次诉讼，财政局对评估报告成新率、折旧率提出异议，并称有6口卤水井（损失价值为670201.38元）系孙洪新非法开采，不应计入损失价值。本院限定财政局三日内就是否申请重新评估提交书面意见，财政局限期内未提交重新评估申请。孙洪新认可开采卤水井时未经主管部门批准。 另查明，本案诉讼前，为解决孙洪新土地租赁产生的遗留问题，无棣县司法局、无棣县财政局、无棣县审计局、无棣县价格认证中心四个单位组成联合工作组对评估事务所的评估报告进行了审核并出具审核意见，认为：1.资产评估机构和资产评估专业人员按照资产评估执业准则对受委托的事项进行评估，该评估价值基本符合市场价值规律，但报告中资产成新率过高，且其中所涉卤水井因系私自开采，应不予认可；2.根据评估报告第二页“评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限”所述，评估基准日为2011年7月5日，该经济行为已经发生，不会因评估基准日后资产价值的变动而改变资产价值，其有效期可延续。孙洪新和财政局对该审核意见的真实性没有异议。 本案第二次开庭时，财政局向本院提交补充意见，认为：1.孙洪新盐池中的土方量（原值101426.77元，净值98383.97元）不应计算在内，因为是以沟代路或以沟代坝，路和坝的土方已经测量计算，如若将沟计算在内则工程量重复；2.建筑物序号8-13卤水井（原值690929.25元，净值670201.38元）系孙洪新非法开采，不应补偿价值；3.建筑物序号4.5彩钢瓦棚和冷库（原值24168.15元，净值23443.11元）为租赁合同解除后所建，不应计入补偿价值；4.附属设备序号6发电机组配电箱（原值25340元，净值24326.40元）早已报废，不应计算在内；5.盐场土地租赁期限从2006年至2026年共20年，自2011年合同解除后，盐场土地至今由孙洪新占有进行自营或出租，孙洪新实际使用土地14年，租期还剩6年，按20个租赁年限计算，剩余6年的补偿率为30%，若按孙洪新盐场停止经营在2018年，对剩余8年的补偿率为40%。盐池原值10158882.33元，按30%至40%的补偿率对应的补偿价值应为3047664.70元至4063552.93元，相应减少补偿价值6806451.17元至5790562.94元。孙洪新对财政局的上述补充意见不予认可，财政局未提供证据支持其上述观点。 上述事实，有原被告当庭陈述，土地租赁合同，滨州中院（2014）滨中民四终资第94号民事判决书，评估报告，审核意见等证据予以证实，可以认定。 本院认为，财政局下属机构国资局和孙洪新签订的土地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当严格依照合同约定履行各自的义务。 法院生效判决已经确认国资局和孙洪新签订的土地租赁合同已于2011年7月5日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行。土地租赁合同第四条第3项“租赁期间，如因县以上重点工程需要，甲方有权收回土地使用权，其地上附属物经有资质的评估单位评估后给予补偿”的约定亦系双方的合意，合同解除后，双方就补偿问题未能达成一致，原告孙洪新未撤出涉案土地，孙洪新应当参照原合同约定向财政局支付租赁费，财政局的该项辩解有合同和事实依据，予以采纳。原被告就补偿数额不能达成一致，遂共同委托有资质的评估事务所对孙洪新投入损失价值进行评估，该评估报告是中介机构在现场勘查的基础上依据专业知识依规作出，具有较强的证明力。由于疫情原因，评估报告虽超出了使用期限，财政局亦当庭对报告涉及的成新率、折旧率提出异议，但财政局未在本院限定的期限内提出重新评估申请，应视为财政局放弃相关权利，本院依法将该评估报告作为认定孙洪新盐场投资损失价值的依据。无棣县司法局、审计局、财政局、价格认证中心组成的联合工作组对评估报告进行了审核，审核意见对孙洪新开采的卤水井认为系其私自开采，不应计算补偿价值，孙洪新庭审时亦要求财政局出示该审核意见，说明孙洪新接受该审核意见内容，由此可以认定孙洪新未经主管部门批准擅自开采卤水井，该部分投资损失因违反法律、行政法规的强制性规定，依法不予保护，财政局的该项辩解亦有事实依据，予以采信。财政局第二次庭审时提交的补充意见孙洪新不予认可，财政局没有提供相应证据支持，评估报告认定的损失价值已经联合工作组审核，补充意见涉及的成新率、折旧率属于专业性问题，需通过鉴定或者其它方式予以查明，财政局的补充意见因无相应证据支持，难以认定。评估报告系双方诉讼前共同委托，进入诉讼程序后，任何一方均有申请重新鉴定的权利，财政局在本院限定的期限内未申请重新鉴定，系其对自己诉讼权利的自由处分，理应承担相应的法律后果。孙洪新主张的可得经营利益损失未提供证据证明，不予认定。孙洪新主张财政局配合其运走涉案土地上的原盐无合同依据，但孙洪新撤场时，财政局应提供必要的便利，不得加以妨碍。 综上，自2014年5月20日至2020年9月3日，孙洪新应支付财政局租赁费198719.69元，扣除六口卤水井损失价值670201.38元，财政局应补偿给孙洪新投资价值损失为：12579396.62元-198719.69元-670201.38元=11710475.55元。孙洪新撤场后，涉案土地上附属物归财政局所有。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条规定，判决如下： 一、被告无棣县财政局补偿给原告孙洪新土地投资损失11710478.55元，孙洪新撤出涉案土地； 二、驳回原告孙洪新的其他诉讼请求。 上述给付和行为，限本判决生效后三日内履行。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费97276元，减半收取48638元，由原告孙洪新负担3360元，被告无棣县财政局负担45278元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  秘杰云 二〇二〇年九月三日 书记员  张晨露