广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14150号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙永明，男，1973年5月26日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：吴永贤，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章冬梅，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：吴松权，该公司总经理。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金晶，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人孙永明与上诉人广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。孙永明上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判世贸公司向孙永明返还944993.7元及利息（利息以944993.7元为基数，自2019年12月24日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.撤销一审判决第三项，改判孙永明向世贸公司支付2018年7月1日至2019年6月9日期间的租金34622元；3.一、二审诉讼费由世贸公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.一审判决认定涉案物业租赁合同的十年租期为2013年2月1日至2023年3月31日，认定事实错误，实际起租日应为2014年1月1日。《物业租赁合同》是事后倒签的，双方当事人并没有按照该合同约定的租期起止日期履行，合同约定的交付日期涉案商铺还没有竣工验收，世贸公司没有交铺，一审判决依据合同约定认定租期不符合实际情况。世贸公司在《反诉请求第1项、第2项计算说明》中认为相应期限为2014年1月至2015年12月、2016年1月至2017年12月，即双方当事人都认为起租日是2014年1月1日。因一审判决起租日认定错误，导致2014年1月1日前被视为已经履行的租期，造成世贸公司应返还的一次性款项少计算了11个月。2.一审判决将世贸公司自行使用的三年也认定为已履行的租期，属于认定事实错误，该期间原租赁关系中止履行，不计入十年租期，租期自动顺延三年。在该三年期间，孙永明没有使用商铺，也没有通过商铺获利，世贸公司实际控制并且获利，双方互不承担任何权利义务，一审判决的错误认定违背了双方真实意思表示及公平原则。（二）一审判决适用法律错误。1.本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，判令孙永明承担40%的租赁对价。孙永明以不接收商铺及不交租金的行为表明不再继续履行涉案租赁合同，世贸公司作为合同相对方应有所察觉并有义务采取适当措施防止场地闲置损失的扩大，而收回场地另做他用是防止损失扩大的最有力措施。世贸公司没有采取相关措施，至解除合同时已经空置11个月，因此世贸公司对损失扩大也有过错，应改判孙永明、世贸公司按四六比例承担租赁对价。2.一审判决世贸公司向孙永明支付利息的起算点为判决生效后世贸公司逾期支付之日，该处理有误，本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，孙永明在一审法院组织的诉前调解中已明确向世贸公司主张利息损失，本案应改判为该日起支付利息。世贸公司二审答辩称，1.孙永明关于起租日的主张缺乏事实依据，不应得到支持，孙永明将起租日与计租日的时间概念混淆，错误认为计租日为起租日，从而对剩余租期及其对应的一次性经营服务费存在计算错误。双方签订物业租赁合同后并未就合同履行期限变更达成任何协议，因此涉案物业的租赁期限仍为合同约定的期间，合同约定的免租装修期限记入合同租期内。世贸公司在孙永明收铺后给了孙永明三个月的免租装修期，故涉案物业在2014年1月1日才开始计租。一审中世贸公司表明了涉案商铺的实际计租日从2014年1月1日起计算的观点，从未表述过租赁期限也从2014年1月1日开始计算的观点。2.世贸公司与孙永明签署的补充协议书明确约定，2015年7月1日至2018年6月30日涉案商铺交给世贸公司经营期间，是属于物业租赁合同十年租赁期限的组成部分，并不存在孙永明所称的十年租期顺延三年的约定，孙永明关于补充协议书约定的三年期间不应该计入十年租期的主张没有事实及法律依据，不应得到支持。3.一审法院认定涉案合同的解除是由于孙永明在补充协议约定的期限届满后，拒不收铺、不付租金，世贸公司已采取充分措施催促孙永明履行，也采取了充分措施解除双方合同以避免损失过大。世贸公司作为合同的守约方，不应承担任何责任，更不应承担孙永明违约造成的涉案商铺在2018年7月至2019年6月9日空置期间的租金损失。4.在本案判决生效后，世贸公司才负有向孙永明返还剩余租期对应的一次性经营服务费的义务，在此之前，包括孙永明在上诉状所称庭前调解阶段，双方均只是提出主张，并未得到法院的认可，世贸公司不应负有返还义务，更不存在计算利息的问题，孙永明的上诉请求，完全没有事实及法律依据，法院不应支持。世贸公司上诉请求：1.改判一审判决第五项为：孙永明向世贸公司赔偿因孙永明违约导致合同解除给世贸公司造成的损失，包括支付涉案商铺的优惠期2014年1月1日至2015年6月30日的租金损失136314元、因处理孙永明违约诉讼的律师费5万元；2.一、二审诉讼费及保全费由孙永明承担。事实和理由：（一）因孙永明严重违约导致合同解除，其应承担因此给世贸公司造成的一切损失。一审法院认为“世贸公司反诉主张支付商铺减免优惠，缺乏合同依据”系事实认定不清，且割裂了涉案租赁合同解除的原因与责任承担之间的关系。首先，涉案合同中已清晰约定世贸公司有权没收保证金及孙永明缴纳的一切款项，并有权追索全部损失，包括免租期、减半优惠期的租金优惠，一审法院的判决根本不足以弥补世贸公司的各项投入和损失，更不用说因孙永明严重违约导致合同解除而造成世贸公司其他机会的丧失、可预见损失及难以量化的一系列包括经营、商誉等巨大损失。世贸公司主张商铺减免优惠的租金损失合法有据，一审法院不予支持没有事实和法律依据。其次，免租期、减半优惠租期的约定是基于孙永明在约定的租期内能如约履行租赁合同的前提下给予孙永明的优惠，在租赁合同因孙永明严重违约而提前终止且孙永明负有全部责任的情况下，基于公平原则，孙永明也应返还世贸公司该免租期、减半优惠租期的优惠租金。（二）世贸公司主张的因处理孙永明违约诉讼的律师费5万元、因孙永明违约的诉讼费5658元均系世贸公司处理本案实际支出的费用，世贸公司已提交充足证据证明，一审法院不予支持没有事实和法律依据。二审庭询中另补充：一审判决关于孙永明向世贸公司支付了*号商铺一次性经营服务费1190920元及*号商铺的各项服务费共计1235587元的认定存在错误，孙永明并非向世贸公司支付了*号商铺的费用共计1235587元，该费用中有部分是向该商铺的物业管理方万瑞公司支付，世贸公司在一审时已向法院提交了涉案商铺费用的收取明细，已详细列明商铺费用的收取情况。关于上诉状的内容补充：1.涉案租赁合同解除的原因主要是孙永明不按约定接收商铺，世贸公司为避免损失扩大，已将商铺另行出租他人，孙永明应承担违反租赁合同给世贸公司造成的损失；2.世贸公司减免租金的优惠是基于孙永明诚实信用地履行合同而给予的优惠，孙永明的违约行为给世贸公司带来巨大损失，必然不能享受世贸公司的减免优惠；3.在世贸公司与其他租户的租赁合同系列案中，一审法院也支持了世贸公司要求租户赔偿免租优惠租金的主张。孙永明二审答辩称，一审法院驳回租金优惠及律师费的诉讼请求，查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.涉案确认书及租赁合同没有约定孙永明应付免租租金，免租租金也不是世贸公司的损失，即便是损失，租赁关系成立时，孙永明也无法预见到解除租赁关系时应付免租租金。2.免租租金也不属于附解除条件的赠与，该免租租金是世贸公司自愿赠与给孙永明的，该赠与已履行完毕，世贸公司并未提供证据证明该赠与附解除条件，其无权撤销该赠与。3.从实质公平的角度来讲，免租期是世贸公司利用优势地位玩弄的文字游戏，与同地段的商铺相比，孙永明实质上并未享受到租金优惠。孙永明支付的租金已远高于政府指导价，且物业费也比同地段其他商圈更高，加上当时世贸服装城刚开业，商业市场的培育周期较长，前几年的租金也比成熟期的租金低，也符合日常经验法则。4.律师费并不是世贸公司的必然损失，合同没有约定孙永明应赔偿律师费。二审庭询中另补充：世贸公司所称的另案系列案并未生效，不具有任何参考价值。孙永明向一审法院起诉请求：1.确认孙永明与世贸公司之间的租赁关系已经解除；2.判令世贸公司向孙永明返还支付的款项2471174元及自2013年4月25日起至实际清偿之日止的利息（2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款基准利息计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令世贸公司承担本案的全部诉讼费用。世贸公司向一审法院反诉请求：1.孙永明向世贸公司支付*号商铺2018年7月至2019年6月9日欠缴的租金86556元（按《物业租赁合同》约定的2018年7月至2019年6月9日的租金标准8330元/月计算），以及滞纳金(自欠缴租金上一个月的9日起计算至孙永明实际付清为止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算)，暂计至2020年2月28日为7649.09元，共计94205.09元；2.孙永明向世贸公司支付*号商铺减免优惠的租金，即2014年1月1日至2015年6月30日的免租租金136314元（按《客户确认表》及《商铺/写字间确认书》约定的租金标准210元／平方米／月计算）；3.孙永明赔偿世贸公司为处理本案本诉及反诉实际支出的律师费50000元整；4.本案本诉及反诉的全部诉讼费用由孙永明承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸公司进行策划、推广、招商及经营管理。2011年12月7日，孙永明向世贸公司签署两份《客户确认表》，其中一份载明：铺号*，面积36.06平方米，承租人孙永明；租赁期限10年，自2012年6月30日开始交付上述物业；一次性付经营服务费125.36万元整；租金（递增）210元/平方米/月，管理费65元平方米/月；首付定金15万元/间（10年），10天内交齐总额30%计22万元，2012年4月30日再付款总额的20%即25万元，2012年6月30日前付清50%余款即63.36万元或余款按银行批准办理3年期按揭；租金（底租）第1、2年免收，第3-4年环比递增5%等。另一份《客户确认表》载明：铺号*，面积30.06平方米，承租人孙永明；租赁期限10年，自2012年6月30日开始交付上述物业；一次性付经营服务费125.36万元整；租金（递增）210元/平方米/月，管理费65元平方米/月；首付定金15万元/间（10年），10天内交齐总额30%计23万元，2012年4月30日再付款总额的20%即25万元，2012年6月30日前付清50%余款即62.36万元或余款按银行批准办理3年期按揭；租金（底租）第1、2年免收，第3-4年环比递增5%等。2011年12月15日，孙永明（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订*号商铺《商铺/写字间确认书》，约定：乙方承租编号*商铺，建筑面积36.06平方米；租赁期限10年，甲方于2012年6月30日交付物业，若甲方超过两个月交付的，则自第三个月起，每逾期一个月，甲方免除乙方当月的管理费；租金210元/平方米，第1、2年免收租金，第3-4年环比递增5%，第5-6年环比递增10%，第7-8年环比递增15%，第9-10年环比递增20%；甲方收取乙方三个月租金及管理费作为保证金，期满后由甲方无息退还给乙方；乙方已仔细阅读甲方所提供及公示的《商铺/写字间租赁合同》及《商铺/写字间物业服务合同》等合同文件版本，清楚并理解上述版本内容对各条款均无异议，自愿届时按该版本的内容与世贸公司或其指定的公司签订上述合同文件；签订日期及相关事宜以世贸公司通知的为准等。《商铺/写字间确认书》右上角盖有广州世贸服装城商场收款专用章，载明：该商铺一次性款项已全部交齐。同日，孙永明与世贸公司还就*号商铺签订《商铺/写字间确认书》，所约定的内容除商铺编号*号及建筑面积30.06平方米外，其余均与S197号商铺一致。该*号商铺《商铺/写字间确认书》亦明确此商铺的一次性款项已全部交齐。2013年4月22日，孙永明、胡*萍共同向世贸公司提交《更名申请》，将*号铺及孙永明租赁该铺时所交的费用一并转让给胡华萍。2013年6月10日，孙永明（承租人、乙方）与世贸公司（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街28号广州世贸服装城商场首层*号商铺，建筑面积为36.06平方米；租赁期限为10年，自2013年2月1日至2023年3月31日止，甲方应于2013年1月31日前向乙方交付本物业，具体时间届时甲方将按照本合同记载的乙方通讯地址向乙方发出通知；物业租金及缴交方式，自2013年2月1日起至2015年12月31日止，租金为0元∕月∕㎡；2015年4月1日起至2017年3月31日止，租金为105元∕月∕㎡（合计3786元∕月）；自2017年4月1日起至2019年3月31日止，租金为231元∕月∕㎡（合计8330元∕月）；2019年4月1日起至2021年3月31日止，租金为265.65元∕月∕㎡（合计9579元/月）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金7573元和保证金（三个月租金）22718元，待合同终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、违约金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；乙方未按照约定期限向甲方缴纳物业租金或其他费用的，每逾期一天，乙方除仍应按合同约定交付租金和各项费用外，还应按逾期缴交的租金及各项费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金，逾期三十天的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方限期搬离并收回物业，甲方对乙方所缴纳的包括保证金等一切费用款项不予退还；乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，乙方还须结清所有租金及其他费用；若乙方发生本合同或乙方签署的其他文件中约定可以解除本合同的情形时，甲方有权单方解除本合同并收回本物业，甲方解除合同后，无需给予乙方任何补偿，并有权没收全部保证金及其它已付款项作为违约金，违约金不足以赔偿由此而造成损失的，甲方有权追索全部损失；乙方的联系电话、通讯地址有变更的，应及时以书面形式通知甲方，乙方未通知的，甲方按本合同记载的乙方通讯地址或承租的本物业地址所寄送的信函，均视为已送达乙方，其出现的任何后果均由乙方自行承担；甲方对拟向乙方发出的通知，可选择当面送达、按本合同记载的通讯地址邮寄送达，或直接由乙方本物业内的工作人员签收等方式，前述任一方式均视为有效送达等等。孙永明在《物业租赁合同》中填写的通讯地址为江西省南昌市西湖区*。前述物业租赁合同签订后，孙永明向世贸公司支付了*号商铺预付租金7573元、租赁保证金（三个月租金）22718元，并向商场物业管理方支付水电保证金5000元、物业保证金7032元、预付物业费2344元。此外，孙永明还向世贸公司支付*号商铺一次性经营服务费1190920元及*号商铺的各项费用共计1235587元。2015年6月26日，孙永明（乙方）与世贸公司（甲方）就*号商铺签订《补充协议书》，约定：乙方同意于2015年7月1日将物业无条件交还甲方经营3年，即2015年7月1日至2018年6月30日由甲方经营物业；甲方同意在2018年6月30日，即由甲方经营物业3年期满后，将物业交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款；乙方应于甲方经营物业3年期满时，按甲方要求及在甲方通知时间内收铺，继续按照《物业租赁合同》及相关文件的相关条款的约定履行相关义务，包括但不限于按照约定布货营业、按期缴纳款项等，如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还；在甲方经营的3年里，乙方无需按照双方签订的《物业租赁合同》及/或相关文件的相关条款向甲方缴纳相关费用，甲方也无需返还或者支付乙方任何费用；该3年经营期间由甲方负责经营物业，经营期间物业完全由甲方经营和管理，自负盈亏，乙方不得向甲方主张任何权利；乙方的联系电话、通讯地址有变的，应及时以书面形式通知甲方；乙方未及时通知的，甲方按本补充协议记载的乙方通讯地址或乙方承租的世贸服装城物业地址所寄送的信函，均视为已送达乙方，由此产生的任何后果均由乙方自行承担；本补充协议自双方签章之日起生效，本补充协议是《物业租赁合同》及《物业服务合同》的有效组成部分，与《物业租赁合同》及《物业服务合同》具有同等法律效力，本补充协议有约定的，按本补充协议的约定执行，本补充协议无约定的，按《物业租赁合同》及《物业服务合同》及双方签署的其他文件约定执行等等。在《补充协议书》中，孙永明的通讯地址为广州市西湾路*。《补充协议书》签订后，*号商铺按约定交付给世贸公司经营。一审诉讼中，孙永明为证明其是*号商铺的实际承租人，向一审法院提交了《情况说明》，内容是胡*萍关于*号商铺实际承租人为孙永明的陈述。世贸公司对此不予确认，并提交了其与胡华萍在2013年6月10日就*号商铺所签《物业租赁合同》进行反驳。孙永明称S199号商铺《物业租赁合同》上的胡*萍签字是孙永明签的，世贸公司清楚该商铺实际承租人是孙永明；世贸公司表示对此不知悉。世贸公司为证明在《补充协议书》约定的3年经营期满后，其通知孙永明接受*号商铺，而孙永明不予接收，已经严重违约，提交了2018年7月9日《接收物业告知函》和9月27《催缴租金告知函》；前者内容是通知孙永明按照《补充协议书》约定按时接收*号商铺并按约定布货经营，后者内容是通知孙永明按*号商铺的《物业租赁合同》约定缴清租金17417元。两函件均是通过EMS方式向孙永明发出，收件地址为江西省南昌市西湖区*。中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具的妥投单显示，《接收物业告知函》由孙永明于2018年7月12日签收，而《催缴租金告知函》于2018年10月1日被退回。孙永明认为前述两告知函均未送达给其，告知函的地址不是约定的送达地址，也不是其户籍地址，不发生法律效力。为此，孙永明提交了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》《公证书》及户口本等证据，证明其已于2014年出售江西省南昌市西湖区*房产，并在2015年将户口从该房屋地址迁出。世贸公司对孙永明所提交上述证据不予确认。一审庭审中，关于商铺租赁关系解除时间问题，孙永明认为在2012年6月30日世贸公司逾期交付涉案商铺后，租赁关系就已经解除，退一步而言，在2015年6月30日世贸公司自行收回涉案商铺，也应视为解除合同。同时，孙永明还提交了相关视频、微信截图、交易截图、图片及公证书等证据资料，拟证明世贸公司在2019年6月份已将*号和*号两商铺转租给案外人。世贸公司对涉及*号商铺的内容不予确认，但确认*号商铺于2019年6月10日因孙永明违约解除双方的租赁关系，并出租该商铺给案外人。2020年1月16日，一审法院根据孙永明申请作出诉讼保全裁定，查封、扣押、冻结世贸公司名下价值1500000元的财产。一审法院认为，孙永明与世贸公司所签S197号商铺《客户确认表》《物业租赁合同》《补充协议书》和S199号商铺《商铺/写字间确认书》《客户确认表》，均是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，对当事人具有约束力。本案证据足以证实，孙永明在签订S199号商铺《商铺/写字间确认书》后，经世贸公司同意将该铺租赁权利及所交相应费用一并转让给胡华萍，故其对该商铺不具有利害关系，无权就此提起诉讼。因此本案仅处理孙永明与世贸公司之间*号商铺租赁合同关系问题。一审法院对孙永明有关其是*号商铺实际承租人的意见不予采信，对其关于S199号商铺的权利主张不予接纳。《补充协议书》期满后，世贸公司通过发送告知函的方式通知孙永明接收*号商铺，虽然邮寄地址为《物业租赁合同》所载孙永明的通讯地址而非《补充协议书》的地址，但世贸公司所提交证据已证实孙永明签收了2018年7月9日的告知函，故可以认定该函件已经送达，世贸公司已履行收铺通知义务。而且作为《补充协议书》的当事人，孙永明清楚双方约定的内容，理应诚信履行相关收铺手续。在孙永明怠于收铺的情况下，世贸公司将*号商铺另行出租，为其行使商铺租赁合同解除权的意思表示，符合《补充协议书》的约定。因此*号商铺的《物业租赁合同》在世贸公司将商铺另行出租时即2019年6月10日解除。孙永明有关确认*号商铺租赁关系解除的请求，一审法院予以支持；而其对解除时间的意见，缺乏依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从本案事实可以看出，商铺租赁关系的解除是由于孙永明在《补充协议书》到期后拒不收铺造成，故其应当承担相应的违约责任；世贸公司主张无需退还孙永明租赁保证金22718元，符合约定，一审法院予以支持。而水电保证金、物业保证金、预付物业费均是孙永明与商场物业管理方之间的法律关系，不属于本案租赁关系的调处范围，对孙永明该部分款项返还主张，一审法院不予接纳。在*4号商铺租赁关系中，孙永明所支付的1190920元一次性经营服务费属于其依约定承租商铺10年的对价。在尚有剩余租期未履行的情况下，世贸公司应当将未履行租期所对应的一次性经营服务费退还给孙永明。结合合同期限约定及实际解除时间，孙永明剩余租期自2019年6月10日至2023年3月31日止，对应一次性经营服务费为433693元〔1190920元×（43+21/30）/120〕。一审法院对孙永明要求返还433693元一次性经营服务费的诉讼请求予以支持，而对超出前述部分的一次性经营服务费返还请求予以驳回。对于孙永明退还预付租金7573元，世贸公司并没有提出异议，并在其后的反诉中提出了抵扣，一审法院对孙永明该项退还主张予以支持。关于利息问题，当事人并没有关于一次性经营服务费及预付租金的利息约定，孙永明主张的利息可以从世贸公司逾期支付本案判决确定的一次性经营服务费、预付租金之日起，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于世贸公司的反诉请求。在双方《物业租赁合同》解除前，孙永明由于违约拒绝接收*号铺，其仍应当按约定向世贸公司支付《补充协议书》期满次日起至合同解除前一日的租金。在孙永明未履行支付租金义务的情况下，世贸公司依约要求其支付前述租金及滞纳金，依据充分，一审法院予以支持。世贸公司以8330元/月标准计算前述期间的租金，并没有超过合同约定。世贸公司在扣除孙永明预付租金7573元后，要求其支付86556元欠缴租金，一审法院予以支持。有关滞纳金计算问题，世贸公司要求以每月欠缴租金为本金，自欠缴当月租金的上月9日起计至付清本金之日止；滞纳金计算标准分段执行，2019年8月20日前参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。世贸公司关于滞纳金的请求并没有超过合同约定标准，属合理范围，一审法院予以支持。滞纳金应以本金为限。至于世贸公司反诉主张支付商铺减免优惠金及律师费问题，缺乏合同依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年4月21日作出如下判决：一、确认孙永明与广州世贸服装城发展有限公司就广州市荔湾区站前路站前一街28号广州世贸服装城商场首层*号商铺的《物业租赁合同》于2019年6月10日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州世贸服装城发展有限公司向孙永明返还一次性经营服务费433693元及利息（利息以超过本判项确定的期限返还的一次性经营服务费为本金，自逾期返还之日起至付清本金之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，孙永明向广州世贸服装城发展有限公司支付2018年7月1日至2019年6月9日期间的欠缴租金86556元及滞纳金（滞纳金以每月欠缴租金8330元为本金，自欠缴当月租金的上月9日起计至付清本金之日止；滞纳金计算标准分段执行，2019年8月20日前参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，滞纳金不超过本金）；四、驳回孙永明的其它诉讼请求；五、驳回广州世贸服装城发展有限公司的其它反诉请求。案件本诉受理费13285元，由孙永明负担10953元，广州世贸服装城发展有限公司负担2332元；反诉受理费2754元，由孙永明负担874元，广州世贸服装城发展有限公司负担1880元；诉讼保全费5000元，由孙永明负担3554元，广州世贸服装城发展有限公司负担1446元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，世贸公司提供了《交楼记录表》，该表载明的时间为2013年9月4日，主要内容是租赁双方就租赁物进行交接并对租赁物的基本情况进行确认，该表“商户签名”处签有“孙永明”的字样。孙永明认为该《交楼记录表》中“孙永明”的签名不是其本人所签，但未申请对该签名的真实性进行司法鉴定，亦无提供相反证据否定该签名的真实性。二审期间，孙永明、世贸公司均确认涉案《物业租赁合同》签订时，涉案商铺没有交付给孙永明。世贸公司称其于2013年9月4日之前口头通知孙永明接收商铺，孙永明对此不予确认，但表示有收到通知，其在2013年收铺，只是因为时间较久记不清什么时候通知收铺。关于涉案《物业租赁合同》的租赁期限，孙永明、世贸公司均确认合同约定的期限为122个月，孙永明认为租赁期限应按120个月计算，免租装修期不应计算在内；世贸公司认为应按122个月计算，免租装修期应计算在内。孙永明确认其没有明确向世贸公司提出解除合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于租赁期限的起计时点问题。世贸公司一审期间为证明交铺的时间，提供了有孙永明签名的《交楼记录表》，孙永明虽不确认该《交楼记录表》中其签名的真实性，但无申请司法鉴定，亦无提供足以反驳的相反证据，故本院对该证据的证明力予以确认。世贸公司、孙永明确认涉案《物业租赁合同》签订时，世贸公司并无向孙永明交付涉案商铺，世贸公司称交付商铺的时间为2013年9月4日之前，孙永明确认自己于2013年收铺，但并无提供证据证明其接收涉案商铺的具体时间，结合前述《交楼记录表》的记载来看，本院对世贸公司关于交铺时间为2013年9月4日的主张予以采信。涉案《物业租赁合同》约定租赁期限为10年，但从该合同关于租赁期限自2013年2月1日至2023年3月31日的约定来看，租赁双方合意的实际租期为122个月。虽然该《物业租赁合同》约定世贸公司应在2013年1月31日前向孙永明交付物业，但至该合同签订时，世贸公司并无向孙永明实际交付租赁物，世贸公司直至2013年9月4日才向孙永明交付商铺，故租赁期限应自该日起计。关于世贸公司使用的3年应否计入122个月的租期的问题。2015年6月26日孙永明与世贸公司签订的《补充协议书》约定：“本《补充协议书》是《物业租赁合同》及《物业服务合同》的有效组成部分”且“本协议有约定的，按本补充协议的约定执行，本补充协议无约定的，按《物业租赁合同》及《物业服务合同》及双方签署的其他文件约定执行”，该《补充协议书》并无约定世贸公司经营的3年不计入《物业租赁合同》约定的10年租赁期限内，故孙永明主张世贸公司经营的3年期间不应纳入《物业租赁合同》约定的10年租赁期限内，理据不足，本院不予支持。关于《物业租赁合同》解除时间以及解除责任的问题。涉案《补充协议书》约定：“乙方（孙永明）应于甲方（世贸公司）经营物业3年期满时，按甲方要求及在甲方通知时间内收铺，继续按照《物业租赁合同》及相关文件的相关条款的约定履行相关义务，包括但不限于按照约定布货营业、按期缴纳款项等，如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置……”。虽然世贸公司并无证据证明其在《补充协议书》所约定的经营期限届满后，曾按照《补充协议书》中所载明孙永明的通讯地址邮寄收铺通知，但根据中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具的妥投单显示，世贸公司于2018年7月9日按照《物业租赁合同》记载的孙永明通讯地址发出的《接收物业告知函》已由孙永明本人签收，且孙永明作为合同当事人，理应知悉《补充协议书》的约定并依约接收商铺，孙永明并无按约定接收商铺，已构成违约。世贸公司于2019年6月10日将涉案商铺另行出租，一审法院认定该行为系世贸公司行使商铺租赁合同解除权的意思表示，涉案《物业租赁合同》在该日解除并无不当，本院予以认同。如前所述，在世贸公司的经营期限届满后且世贸公司发出收铺通知后，孙永明既未依约接收商铺，亦未向世贸公司明确作出解除《物业租赁合同》的意思表示，存在怠于履行合同的违约行为，涉案《物业租赁合同》提前解除系孙永明违约所致，合同解除的责任在于孙永明。关于一次性经营服务费的返还问题。孙永明支付的1190920元一次性经营服务费属于其依约承租商铺10年的对价，一审法院认定在尚有剩余租期未履行的情况下，世贸公司应当将未履行租期所对应的一次性经营服务费退还给孙永明，并无不当，本院予以认同。如前所述，租赁期限应自2013年9月4日世贸公司实际向孙永明交付商铺之日起计，涉案《物业租赁合同》于2019年6月10日解除，总租赁期间已经过69个月零5天，根据合同约定的租赁期限以及合同履行情况，本院认定剩余租赁期限分摊的一次性经营服务费应为504487元（1190920-1190920÷120×69-1190920÷120÷30*5）。孙永明在世贸公司经营期届满后怠于履行接收商铺的义务，涉案《物业租赁合同》于2019年6月10日解除，系因孙永明的违约行为所致。世贸公司在孙永明怠于接收商铺且欠缴租金的情况下，已经于2019年6月10日将涉案商铺另行出租以防止损失扩大，孙永明认为世贸公司未采取适当措施防止场地闲置损失扩大，主张世贸公司应向其返还分摊至2018年7月1日至2019年6月9日期间的一次性经营服务费的60%，依据不足，本院不予支持。关于2018年7月1日至2019年6月9日期间的欠缴租金及滞纳金的问题。如前所述，孙永明主张世贸公司未采取适当措施防止场地闲置损失扩大，其以此为由认为其仅需承担2018年7月1日至2019年6月9日期间的租金的40%，依据不足，本院不予支持。关于一次性经营服务费的利息起算点的问题。涉案《物业租赁合同》约定“若乙方（孙永明）发生本合同或乙方签署的其他文件中约定可以解除本合同的情形时，甲方（世贸公司）有权单方解除本合同并收回本物业，甲方解除合同后，无需给予乙方任何补偿，并有权没收全部保证金及其它已付款项作为违约金……”，《补充协议书》约定“……如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还……”，并无对一次性经营服务费的返还时间、利息等作出约定。因一次性经营服务费与租金一起构成孙永明承租涉案商铺所支付的对价，本案系基于前述合同关于孙永明违约导致合同解除时不退还已付所有款项的约定明显不合理，才判令世贸公司返还未履行期间应分摊的一次性经营服务费，孙永明以其在一审诉前联调期间就一次性经营服务费的利息提出主张为由，要求世贸公司支付需返还的一次性经营服务费自2019年12月24日起的利息，依据不足，本院不予支持。世贸公司尚未存在逾期返还一次性经营服务费的情形，至于世贸公司未依照判决履行付款义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，一审判决第二项对于未按照判决履行付款义务的利息作出处理欠妥，二审予以纠正。关于2014年1月1日至2015年6月30日免租租金的问题。从涉案《物业租赁合同》的约定来看，2013年2月1日起至2015年12月31日止的租金为零，如此约定一般系出租方给予承租方的按期履行合同的优惠。现涉案《物业租赁合同》因孙永明违约提前解除，孙永明并无合法依据再享有世贸公司给予的优惠，故世贸公司要求孙永明支付2014年1月1日至2015年6月30日免租租金，应予支持。根据《商铺/写字间确认书》、《客户确认表》以及涉案《物业租赁合同》约定的租金标准，2014年1月1日至2015年6月30日免租租金应为136306.8元，一审法院驳回世贸公司的该部分诉讼请求欠妥，二审予以纠正。关于世贸公司因涉案纠纷所支付的律师费的问题。涉案《物业租赁合同》中并无约定违约方须赔偿守约方为维护权利所支出的律师费，且律师费并非合同解除必然产生的损失，世贸公司要求孙永明赔偿律师费，依据不足，本院不予支持。综上所述，孙永明关于一审法院对一次性经营服务费分摊计算有误的上诉理由成立，本院予以支持；世贸公司要求孙永明支付免租期租金的上诉请求成立，本院予以支持；孙永明、世贸公司的其他上诉请求均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初341号民事判决的第一项、第三项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初341号民事判决的第四项、第五项；三、变更广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初341号民事判决的第二项为：自本判决送达之日起十日内，广州世贸服装城发展有限公司向孙永明返还一次性经营服务费504487元；四、自本判决送达之日起十日内，孙永明向广州世贸服装城发展有限公司支付2014年1月1日至2015年6月30日的免租租金136306.8元；五、驳回孙永明的其他诉讼请求；六、驳回广州世贸服装城发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14507元，由孙永明负担11250元，由广州世贸服装城发展有限公司负担3257元；保全费5000元，由孙永明负担3877元，由广州世贸服装城发展有限公司负担1123元。二审案件受理费11122元，由上诉人孙永明负担8406元，由广州世贸服装城发展有限公司负担2716元。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二〇年九月二十八日书记员  贾妍苏劲丹