江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5986号上诉人（原审被告）：杨龙，男，1976年6月11日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：刘建树，男，1972年2月15日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人杨龙因与被上诉人刘建树房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨龙上诉请求：撤销一审判决，改判其不支付物业费和租金；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人与被上诉人之间口头约定涉案房屋物业费用由上诉人承担错误。1.涉案租赁合同对租金及交付方式进行了明确约定。如双方需要对物业费承担进行确定，就会书面约定，而采用口头方式约定，于常理不符。2.上诉人认可物业公司上门催收过物业费，但并不意味着上诉人对自己应当承担物业费进行默认。3.上诉人货物受损与本案租赁合同没有关联性，上诉人要求物业公司承担货物损失是自身权利。不能因此认定上诉人认可应缴纳物业费。上诉人未与物业公司签订物业服务合同，拒绝物业公司的催收行为，具有法律依据和事实依据。4.法律并未规定承租人有向出租人告知催收物业费的义务。一审法院强加给上诉人告知义务，并由此推断双方存在口头约定于法无据。5.被上诉人在一审中称，房屋租金远低于市场价格，原因系双方口头约定物业费由上诉人承担。但上诉人在一审中提交的《租赁合同》，该合同系上诉人自涉案房屋搬出后，在同地段租赁的房屋租金1250元，且包含了物业费。由此可以认定，涉案房屋租金并没有远低于市场价格。6.一审引用的交易习惯(承租人作为租赁房屋的使用人和物业服务的接受者）错误。如按照一审法院援引的交易习惯，在出租人和承租人未约定物业费的情况下，都应当由承租人缴纳该费用，明显违背法律规定。7.上诉人在一审中提供了与被上诉人之间完整的微信聊天记录，聊天记录中反映被上诉人在2019年初想涨房租，上诉人不同意。本案明显系被上诉人涨租不成，反要物业费。综上，请求支持上诉人的上诉请求。刘建树辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘建树向一审法院提出诉讼请求：1.杨龙向其返还位于南京市江宁区房屋（以下简称涉案房屋）的钥匙、水电煤气缴费卡；2.杨龙支付物业费15336元、水电煤气费1462元、公摊水电费900元、租金5800元（按每月1450元自2019年2月1日计算至2019年5月31日）；3.杨龙赔偿误工费、差旅费3000元。一审法院认定事实：刘建树系涉案房屋所有权人。2016年5月17日，刘建树的妻子王永红代刘建树与杨龙签订《租房合同》一份，约定：“房主：刘建树。房屋地址：奥斯伯恩御凯轩25幢06室。出租给租户杨龙，合约为三年，租金每月1450元，半年付一次，提前一个月付。”后杨龙开始租住涉案房屋并缴纳租金至2018年11月底；杨龙于同年12月2日向刘建树支付当月租金2000元；于2019年1月3日支付当月租金1450元。一审审理中，刘建树认为因杨龙至《租房合同》期满都一直未与其交接涉案房屋，故《租房合同》至2019年5月16日终止；杨龙则认为其在2019年1月7日已搬离涉案房屋，至此双方的《租房合同》解除。刘建树认可其已自行收回涉案房屋并继续使用，故撤回要求杨龙返还钥匙的诉讼请求。刘建树要求杨龙返还水电煤气缴费卡，杨龙则陈述其并未收到刘建树交付的水电煤气缴费卡，刘建树对曾将水电煤气卡交付给杨龙未举证加以证明。刘建树主张其曾与杨龙口头约定由杨龙承担物业费，现其已代杨龙支付物业费，应由杨龙支付给其，并提交2016年7月1日至2019年5月30日期间的物业费发票一张，金额为10932.97元，杨龙认为双方并未约定物业费由其承担，其不承担此费用。刘建树提交了物业公司经理陈丽芳出具的证明，载明物业公司曾于2016年7、8月上门催收物业费，杨龙以暴雨导致存放在涉案房屋地下室货物受损为由拒付，之后其又多次催收物业费，杨龙均以此理由拒付。杨龙对物业公司多次催收的事实不持异议，但认为该费用应由刘建树负担。刘建树主张杨龙承担涉案房屋的水电煤气费1462元，杨龙对涉案房屋尚有水电煤气费1462元未结清不持异议。刘建树主张杨龙承担公摊水电费900元，但未举证加以证明。刘建树主张杨龙承担2019年2月1日至2019年5月31日的租金5800元，杨龙认为其已于2019年1月7日搬离涉案房屋，故不应承担此期间的租金。刘建树主张其因从外地赶回处理涉案房屋的纠纷事宜，经估算产生误工费、差旅费3000元，对此刘建树未举证加以证明。双方均提交刘建树妻子王永红与杨龙的微信聊天记录以证明双方的沟通过程，根据微信聊天记录，双方曾有如下对话：2018年10月11日，王永红：“杨先生，上次你说六个月以后尽量搬走，下个月就是十一月份了，请问你能不能搬啊？”杨龙：“暂时还不能确定，过几天看。”2018年10月19日，王永红：“杨先生，不知道你现在有什么决定了吗？马上要十一月份了。”杨龙：“我是到11月底对吧？这个月底前告诉你。”王永红：“不是呢，你没有付押金，水电费要两个月以后结算，所以到十月底就到期了。我留一个月房租作为押金，到时多退少补，否则你十一月走了，水电费无法结算。如果你付了押金是十一月底到期。”杨龙：“好，10月底前。10月底前是必须搬还是可以继续？10月底我会先付个押金。”2018年11月4日，王永红：“杨先生，你既然这个月不搬，就先把押金打给我吧。”当日，杨龙向向刘建树支付押金1450元。2018年12月1日，王永红：“杨先生……这个月房租你先打给我，按两千算，而且我最近一直在联系出售，请你尽快寻找其他地方吧，否则我这边有合适的人买，你来不及搬。”2019年1月3日，王永红：“杨先生，一个月已经到了，麻烦你再转一下租金。”杨龙：“好。已转。”2019年1月5日，杨龙：“你退钱我马上搬……我不租了行了吧。”王永红：“你这两天就搬吧。”2019年2月19日，杨龙：“房子上个月月头就搬出来归还你了，钥匙怎么迟迟不来拿？”王永红：“你自己用的水电费都没有结清，怎么交接啊？”杨龙：“你弟弟联系我，我让他过来，年前说来又没来。当面结清交接。约个时间吧。”2019年2月24日，杨龙：“你不过来交接后果自负。押金1450元也不退，你什么意思？”王永红：“你自己水电费物业费都不交，你什么意思。你这样叫谁交接。”杨龙：“你过来我当面交，交接完写个东西。”后王永红未做回复。刘建树陈述杨龙曾于2019年1月8日至2月19日间提出交接涉案房屋，其至现场后，双方因物业费承担问题发生纠纷，未形成一致意见，当时杨龙尚未迁出。杨龙陈述其曾于2019年1月7日后的几天邀刘建树至物业公司商谈涉案房屋淹水赔偿问题，物业公司要求刘建树向开发商主张赔偿，其欲将房屋钥匙交给刘建树，刘建树拒绝受领。刘建树还陈述2019年2月24日杨龙要求其当面交接，但经电话沟通杨龙仍不愿意承担物业费，故其未前去交接涉案房屋。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。刘建树与杨龙签订《租房合同》约定的租期为自2016年5月17日至2019年5月16日，结合刘建树的妻子王永红与杨龙的聊天记录可以认定，双方在2019年1月达成提前解除合同的意思表示，但就具体解除时间双方并未达成一致意见，应以杨龙实际迁出涉案房屋并将涉案房屋返还给刘建树的时间为双方实际解除租赁合同的时间。杨龙陈述其于2019年1月7日迁出，并于其后几天欲将涉案房屋返还给刘建树，但刘建树拒绝受领房屋，刘建树对此不予认可，杨龙对该事实亦未充分举证加以证实。2019年2月24日，杨龙明确要求刘建树前去交接涉案房屋，并告知如不交接，后果自负，但刘建树并未前去交接，应由刘建树承担拒绝交接房屋的责任。故一审认定双方《租房合同》的实际解除时间为2019年2月24日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘建树要求杨龙返还水电煤气缴费卡，但未举证证明曾将水电煤气缴费卡交付给杨龙，一审法院对此不予支持。刘建树要求杨龙承担物业费15336元，根据刘建树提交的物业公司陈丽芳出具的证明可以认定，物业公司曾多次向杨龙催收物业费，杨龙仅以货物受损为由拒付，且杨龙并未将物业公司催收物业费事宜告知刘建树，可以推定刘建树与杨龙之间应有物业费由杨龙承担的约定；结合房屋租赁的交易习惯，承租人作为租赁房屋的使用人和物业服务的接受者，应当承担物业费。故杨龙应向刘建树支付承租涉案房屋期间的物业费，刘建树提交了2016年7月1日至2019年5月30日的物业费发票，故一审法院支持其中自2016年7月1日至2019年2月24日期间的物业费9956.81元（10932.97元÷1064天×969天=9956.81元）。刘建树要求杨龙承担水电煤气费1462元，杨龙对此不持异议，一审法院予以支持。刘建树要求杨龙承担公摊水电费900元，但未举证加以证明，一审法院不予支持。刘建树要求杨龙承担自2019年2月1日至2019年5月31日的租金5800元，因2019年2月24日杨龙已明确要求刘建树前去交接涉案房屋，但刘建树拒绝受领房屋，故租金应计算至当日止。经计算，杨龙应支付刘建树2019年2月1日至2月24日的租金1159.99元（1450元÷30天×24天=1159.99元）。综上，杨龙应向刘建树支付物业费9956.81元、水电煤气费1462元、租金1159.99元，合计12578.8元，因杨龙在刘建树处尚有押金1450元，应当予以扣除，由杨龙再支付刘建树11128.8元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨龙向刘建树支付物业费9956.81元、水电煤气费1462元、租金1159.99元，扣除押金1450元，仍应支付11128.8元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；二、驳回刘建树的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费542元，由刘建树负担348元，由杨龙负担194元。二审中，被上诉人陈述，涉案房屋系连排双拼别墅，包含地下室实际面积约有280平方米左右。二审中，双方当事人均未提交新的证据，且对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人协商一致,可以解除合同。根据本案现有证据以及查明的事实，双方当事人在合同履行期，达成了解除涉案租赁合同的合意，但未确定合同解除的时间。一审法院根据上诉人迁出涉案房屋和明确要求双方交接的日期，确定涉案合同的实际解除时间系2019年2月24日，具有事实依据，并无不当。根据上述合同解除时间和合同约定的租金标准，一审法院认定上诉人应当支付的租金1159.99元，符合合同约定，具有事实和法律依据。双方当事人在涉案租赁合同中对物业费承担没有进行书面约定，本案中各执一词。据此，一审法院根据本案查明的事实和现有证据，认为物业公司向上诉人主张物业费时，上诉人以其货物受损而拒付，亦未将物业公司催收物业费的事宜告知刘建树。且以房屋出租一般由承租人承担物业费的日常惯例，认为双方当事人口头约定由上诉人承担涉案物业费，具有一定的依据。上诉人对此虽不予认可，但未能提供证据予以推翻该认定。另有，涉案房屋面积较大，双方合同约定月租金1450元，较为低廉，且涉案租赁合同内容亦非常简单，双方对物业费口头约定由承租人承担亦属公平、合理。据上，本院对上诉人认为物业费应当由被上诉人承担的上诉理由，本院均不予采信。综上，杨龙的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78元，由杨龙负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  李 斐审判员  白文虎二〇二〇年九月二十八日书记员  朱亚芳