湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1957号上诉人（原审原告）：曹长芝，女，1962年10月1日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：何昌亮，男，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：桂阳县黄沙坪街道劳动就业保障和社会救助服务站，住所地湖南省桂阳县黄沙坪镇人民政府。负责人：雷飞，该站站长。委托代理人：龚茂湘，湖南志浩律师事务所律师。原审第三人：雷武喜，男，1951年7月20日出生，汉族，住湖南省桂阳县。原审第三人：刘四荣，女，1953年4月10日出生，汉族，住湖南省桂阳县，系雷武喜之妻。以上二原审第三人共同委托诉讼代理人：雷运兵，男，1972年11月10日出生，汉族，住湖南省桂阳县，系雷武喜、刘四荣之子。以上二原审第三人委托诉讼代理人：吴元军。上诉人曹长芝因与被上诉人桂阳县黄沙坪街道劳动就业保障和社会救助服务站（以下简称黄沙坪服务站）及原审第三人雷武喜、刘四荣租赁合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹长芝上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持曹长芝的诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由曹长芝负担。事实和理由：一审认定主要事实和适用法律错误。一、一审认定事实错误。（一）一审认定诉争四间住房不属于租赁范围错误。1.曹长芝是基于特殊原因才与黄沙坪服务站签订《租赁合同》，并对曹长芝签订《租赁合同》的目的进行了特别约定即“因受地质灾害影响，多处住房开裂，并结合公司经营需要，经请示地质灾害领导小组同意，甲方将所辖周台村加油站旁的机修厂住房以及围墙内范围租赁给曹长芝。”一审以《租赁合同》第三条“甲方提供现有机修厂及仓库给乙方使用”中没有“住房”二字为由，认定涉案住房不属于租赁范围明显错误，主要体现为：（1）未考虑签订合同的首要目的；（2）忽视租赁合同开篇处对机修厂住房的特别说明和约定，主观认定不包含该四间住房。事实上，整栋机修厂由车间、仓库和住房三部分组成，涉案四间住房是机修厂的主要组成部分，是机修厂的唯一住房。在机修厂生产经营过程中，该四间住房一直用作机修厂管理人员的办公和住宿用房，黄沙坪服务站对此亦是明知的。因此，诉争四间住房属于租赁范围，否则，曹长芝一家将无处居住。（二）2005年8月29日，黄沙坪镇政府将加油站和过磅房转让给雷武喜时，并未包含诉争四间住房，一审认定涉案四间住房属于加油站、地磅房所有或使用错误。（三）一审认定诉争四间住房有独立的进出通道，使用上与现有机修厂可以明显区分是错误的。涉案四间住房与车间、仓库组成机修厂的整体密不可分，机修厂与加油站、过磅房又是相互独立的。机修厂在设计大楼之初就为四间住房设计了独立通道，雷武喜、刘四荣在承包过磅房期间，在机修厂与过磅房之间的围墙上打开一个缺口，借用机修厂的独立通道通往四间住房，但只要将围墙缺口砌合，机修厂的独立通道就与过磅房不相连，一审将机修厂通道认定为过磅房通道属于偏听偏信。（四）一审不予认定曹长芝对租赁物进行的一系列修缮管理是明显错误的。由于租期较长，曹长芝一家打算先修缮破旧的机修厂后再入住经营，为此曹长芝一家在2015年雇人在机修厂北面护坡20米，2016年、2017年，因曹长芝丈夫长期在广州治病而无暇顾及，2018年为机修厂挖水沟、埋水管、砌化粪池、重新浇筑机修厂大坪，2019年砌围墙直至与雷武喜、刘四荣一家发生冲突。曹长芝一家的系列行为表明了履行租赁合同的强烈愿望，并非一审所认定的对合同不闻不问。在支付租金上，曹长芝并非不支付租金，而是黄沙坪镇政府尚欠曹长芝工程款二百余万元，黄沙坪镇政府同意用租金抵扣工程款。二、一审适用法律错误。雷武喜对涉案四间住房没有使用权和所有权，曹长芝签订《租赁合同》无需征得其同意。与曹长芝签订《租赁合同》的是黄沙坪服务站，雷武喜不是合同当事人，根据合同相对性原则，曹长芝只能对作为合同相对方的黄沙坪服务站主张权利，一审认定为向雷武喜主张权利明显错误。黄沙坪服务站辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉。一、诉争四间住房不属于租赁范围。黄沙坪服务站下辖的综合服务公司有加油站地泵（过磅房）、机修厂和饭店三个实体。诉争四间住房是在饭店楼上，这四间房在2001年4月份之前是作为加油站、地磅房的附属办公用房及发电机房使用。2001年4月24日，雷武喜承包加油站、地磅房时，其中有三间房移交给了雷武喜，此后雷武喜一直占有使用至今。涉案四间住房作为加油站地磅房的附属办公用房的性质一直没有改变，不属于租赁范围。二、《租赁合同》明确是以机修厂的现状出租，即不包括诉争四间住房，雷武喜、刘四荣从2001年起就占有使用诉争四间住房，至今已近19年，这是历史原因形成的客观现状，黄沙坪服务站不存在与雷武喜、刘四荣恶意串通，也不构成违约。雷武喜、刘四荣述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，曹长芝的上诉请求不能成立，应予驳回。诉争四间住房原系黄沙坪服务站所属加油站工作人员的办公用房。2001年4月，雷武喜、刘四荣承包了加油站和过磅房。2005年8月29日，雷武喜、刘四荣通过购买取得了加油站、过磅房的固定资产所有权及土地使用权，雷武喜、刘四荣就一直占有居住至今，期间无任何利害关系人提出异议。《租赁合同》中并没有包含诉争四间住房，黄沙坪服务站也一直否认出租了四间住房。诉争四间房屋是否属于租赁范围，应当结合《租赁合同》的条款、诉争房屋的历史占有使用情况以及所有权人、出租人的意思表示三方面因素予以综合确定。曹长芝向一审法院起诉请求：1.请求确认黄沙坪服务站位于周台村加油站旁的机修厂二楼四间住房属于曹长芝与黄沙坪服务站签订的《租赁合同》的租赁物范围，并判令黄沙坪服务站向曹长芝交付该4间住房；2．本案诉讼费由黄沙坪服务站承担。一审法院认定事实：2014年8月8日，曹长芝与黄沙坪服务站的前身桂阳县黄沙坪街道企业劳动管理站签订了《租赁合同》，合同约定：“甲方：桂阳县黄沙坪街道企业劳动管理站，乙方：曹长芝，因山下村曹长芝受地质灾害影响，多处住房开裂，无法居住，并结合其公司经营需要，经请示地质灾害领导小组同意，甲方将所辖周台村加油站旁的机修厂住房以及围墙内范围租赁给曹长芝，经甲、乙双方协商达成协议如下：一、租赁期拾捌年（从2014年8月9日至2032年8月8日）。二、租金和租金交纳期限：乙方每年向甲方缴纳租金人民币壹万元整，甲方应当出具收据。租金在每年8月9日前交清。三、甲方提供现有机修厂仓库给乙方使用。……”合同签订后，曹长芝长时间未在所租赁房居住，也未向黄沙坪服务站缴纳过租金。2019年曹长芝打算使用机修厂，在对机修厂进行组织修缮时，雷武喜、刘四荣进行阻挠，后发生矛盾，曹长芝遂向一审法院提起诉讼。本案被告黄沙坪服务站隶属于桂阳县黄沙坪街道办事处（原黄沙坪人民政府），系黄沙坪街道办事处分管乡镇企业的职能部门，其主管黄沙坪宝岭选矿公司、黄沙坪镇林场、黄沙坪综合服务公司等乡镇企业。其中黄沙坪综合服务公司在其所属同一栋大楼内及坪地分别独立经营加油站、地磅房、餐馆及机修厂，其中案涉二楼四间房归加油站和地磅房管理使用。2001年4月，黄沙坪服务站将黄沙坪综合服务公司经营的加油站和地磅房等经营权发包给雷武喜、刘四荣，并于2001年4月24日，将案涉四间房移交给了雷武喜、刘四荣用于经营加油站和地磅房。至此，雷武喜、刘四荣便长期居住在该四间房。该四间房与大楼其他房间明显区分，有单独出入口。2005年8月，经黄沙坪镇党委、政府研究决定面向社会公开对黄沙坪综合服务公司经营的加油站、地磅房等整体资产进行招标拍卖，原承租人雷武喜、刘四荣竞得，并于2005年8月29日，黄沙坪人民政府与雷武喜、刘四荣签订《黄沙坪镇综合服务公司加油站及地磅房整体出让合同》，合同约定：“甲方：黄沙坪镇人民政府，乙方：雷武喜，黄沙坪镇综合服务公司加油站及地磅房地处镇周台村周台组，占地面积7亩，为盘活资金，经镇党政联席会议研究决定，黄沙坪综合服务公司加油站地磅房决定整体出让，现就有关事项达成如下协议：一、甲方把加油站、地磅、供电系统、水池及加油机械设备、设施及厂房等固定资产，以及土地使用权整体出让给乙方使用。二、乙方一次性交清出让金贰拾捌万元整。三、原甲方把加油站现有手续在乙方交清出让金后移交给乙方。……”合同签订当日，雷武喜支付了黄沙坪综合服务公司加油站转让金28万元。雷武喜、刘四荣继续居住在案涉四间房至今。2014年8月，曹长芝与黄沙坪服务站签订前述《租赁合同》，曹长芝对雷武喜、刘四荣在该四间房居住未表示异议，直至2019年4月，曹长芝在机修厂后地面修缮围墙时，曹长芝与雷武喜、刘四荣产生争执，曹长芝认为案涉四间房屋属其租赁范围，雷武喜、刘四荣强行占有使用，构成侵权，遂于2019年7月，对雷武喜、刘四荣提起了诉讼，黄沙坪服务站在该案中作为第三人参加了诉讼。桂阳县人民法院于2019年8月29日作出（2019）湘1021民初1436号民事判决，认为曹长芝在该案中的诉请无事实和法律依据，驳回了曹长芝的诉讼请求，曹长芝对该案一审判决不服，提起了上诉后又撤回了上诉。2020年3月10日，曹长芝以要求确认案涉四间房屋系前述《租赁合同》中的租赁物范围为由，再次提起本案诉讼。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，争议焦点为系争四间房屋是否属于《租赁合同》中的租赁物范围。一审对此评析如下：一方面，曹长芝与黄沙坪服务站于2014年8月8日签订的《租赁合同》中，虽在前言部分约定“甲方（桂阳县黄沙坪街道企业劳动管理站）将所辖周台村加油站旁的机修厂住房及围墙内范围租赁给曹长芝”，但在正文的第三条又明确限定租赁范围为“现有机修厂及仓库”，强调的是“现有”使用情况。由于加油站、地磅房以及机修厂之前同属黄沙坪综合服务公司，均归于黄沙坪服务站管理，长期以来，加油站、地磅房和机修厂在同一栋大楼内各自独立经营，其中诉争四间房屋一直归加油站、地磅房所有或使用，其他房间及厂房归机修厂所有或使用，各方也没有争议。纵观加油站、地磅房和机修厂的历史使用情况，一直由加油站使用的诉争四间房屋已然属于加油站、地磅房所有或使用，而不属于“现有”的机修厂财产，自然也不应是《租赁合同》所约定的租赁范围，并且黄沙坪服务站作为租赁合同的相对一方也明确表示诉争四间住房屋不属于租赁范围，因此，曹长芝主张系争四间房是其承租范围，没有事实和合同依据。另一方面，曹长芝与黄沙坪服务站签订《租赁合同》时，诉争四间房屋一直由雷武喜、刘四荣居住多年，用于经营加油站，该四间住房有独立的进出通道，使用上与现有机修厂可以明显的区分，在此情况下，如要使诉争四间房屋成为租赁范围，则势必需要征询该四间房的现有使用人同意，并在《租赁合同》中进行明确约定，而曹长芝与黄沙坪服务站签订《租赁合同》时，双方均未征询过雷武喜、刘四荣的意见，在合同中也未明确约定诉争四间房屋属于租赁物范围，且在《租赁合同》签订后数年，雷武喜、刘四荣一直在该四间房屋居住，没有证据证明曹长芝向雷武喜、刘四荣主张过权利，因此，诉争四间房屋如属租赁范围，这是不符合常理的。故，从合同的内容本身及历史使用情形来看，诉争四间住房并没有包括在租赁物范围之内，曹长芝诉请无事实及法律上的依据，一审法院不予支持，应予驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：“驳回原告曹长芝的诉讼请求。本案案件受理费200元，减半收取100元，由原告曹长芝负担。”二审中，雷武喜、刘四荣提交了四张照片，拟证明机修厂另有住房，机修厂与过磅房之间没有围墙隔开。曹长芝对照片的真实性、合法性未提出异议，但对证明方向不予认可，黄沙坪服务站对上述证据无异议。其他当事人没有提交新证据。对雷武喜、刘四荣提交的新证据，本院认证如下：该组照片是雷武喜、刘四荣二审诉讼中提交，反映的是机修厂的现状，本院予以采信。二审查明事实的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案为租赁合同纠纷。争议的焦点为诉争四间住房是否属于《租赁合同》的租赁范围。曹长芝与黄沙坪服务站的前身桂阳县黄沙坪街道企业劳动管理站签订《租赁合同》虽然约定桂阳县黄沙坪街道企业劳动管理站将机修厂住房及围墙内范围租赁给曹长芝，但同时还在合同第三条明确约定提供现有机修厂及仓库交给曹长芝使用。在《租赁合同》签订前，雷武喜、刘四荣一家已经在诉争房屋中居住超过十三年之久。曹长芝虽主张诉争房屋历来就是机修厂的住房，但没有证据予以证实，且黄沙坪服务站陈述其对综合服务公司所下辖的机修厂、加油站、过磅房三个实体的财产均未办证明确产权归属，并称在雷武喜、刘四荣承包加油站、过磅房之前，诉争住房即是划归加油站和过磅房使用。因此，一审认定诉争住房不属于租赁范围，与诉争四间住房的历史使用情况相符。在合同签订后，合同双方当事人在移交租赁物时，出租人并未将诉争四间住房的钥匙交给曹长芝，但曹长芝对此并未提出异议，结合《租赁合同》第三条约定租赁物为“现有机修厂及仓库”的内容来看，可以推定曹长芝亦予默认四间住房不属于租赁物范围。在物理分布上，诉争房屋虽与机修厂同在一栋大楼上，但是该四间住房有单独的进出通道，与机修厂的仓库、机房相对分离。综合考虑上述各方因素，曹长芝主张诉争四间属于租赁范围与事实不符，应当不予支持。综上所述，曹长芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由曹长芝负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 李建湘审判员 杨利平二〇二〇年九月二十一日法官助理李敏书记员梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。