辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0191民初2517号原告：曹福和，男，1958年9月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：谈博，男，1984年12月5日出生，壮族，系曹福和女婿，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：张俊东，系辽宁腾达律师事务所律师。被告：刘树河，男，1957年11月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：刘雅文，女，1949年6月18日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：沈阳连泰房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：张连国，系公司董事长。委托诉讼代理人：林锦，系辽宁群英律师事务所律师。原告曹福和与被告刘树河、刘雅文、沈阳连泰房地产开发有限公司（以下简称连泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹福和及其委托诉讼代理人谈博、张俊东，被告刘树河、刘雅文，被告连泰公司委托诉讼代理人林锦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.各被告立即向原告退还已付购房款446万元；2.各被告赔偿原告购房损失133.58万元（按已付购房款446万元的30%计算）；3.各被告赔偿原告利息损失240.84万元（暂定）（以每月利息4.46万元为标准，从2013年11月7日算至实际给付之日）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月7日，被告刘树河、刘雅文在被告连泰公司授权且同意之下，与原告签订《购房协议》，协议约定被告刘树河、刘雅文将连泰美域项目的门市房4号楼西侧四连排无柱4号门市（即连泰美域四联排1#门市），面积暂定285㎡，以总价为446万元的价格出售给原告，被告连泰公司对整个交易行为予以确认。当日，原告在三被告的一致要求下，经被告连泰公司同意，将全部购房款446万元转入被告刘树河名下，被告连泰公司负责办理交易房屋的一切手续。2014年3月原告收到被告连泰公司的通知，告知原告购买的门市被法院司法查封，原告与被告刘树河、被告连泰公司多次交涉协商后，于2014年6月6日针对原告无法实现合同目的的责任赔付事宜签订了《担保协议》，约定若原告购房目的无法实现，给原告造成损失，被告刘树河在投入被告连泰公司项目的本金不足以赔偿给原告时，被告连泰公司同意用被告刘树河所持有实际股份的未来收益提前透支担保给原告，被告连泰公司负责从刘树河的投资本金和未来收益中扣除原告的购房全部款项或同意抵顶等值门市一套，即如原告在2014年10月1日前拿不到所购门市房钥匙并不能入住时，被告刘树河、被告连泰公司同意用一套二期门市进行抵顶。另外各方在担保协议中约定，被告逾期交房所应承担的违约责任，即每月利息4.46万元。另外，原告在2014年3月得知门市房被查封后，提出了案外人执行异议，经三级法院审理最终驳回原告的诉求。原告经过诉讼了解所购买的门市房出售时不具备房屋预售许可证等，在合同被法院认定无效的情况下，各被告应退还原告已付购房款并赔偿损失，故原告诉至法院。被告刘树河辩称，我同意退还原告购房款446万元，但是现在我没有钱给，利息即使我同意给也没钱给。被告刘雅文辩称，我同意退还原告购房款446万元，但是现在我没有钱给，我自己看病都没有钱，欠原告的钱都应该还，但是我现在没有钱还。被告连泰公司辩称，原告的第二、三项诉讼请求重复计算，不符合法律规定，即使刘树河同意也不能得到法律的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月7日，原告与刘树河、刘雅文、沈阳连泰房地产开发有限公司签订《购房协议》一份，内容为：“今有乙方曹福和购买甲方刘树河在“连泰美域”项目的门市房4号楼西侧四连排（从西向东）无柱4号门市，面积暂定为285㎡，门市面积最后以房产局出证实测面积为准，多退少补。总价为446万元，支付方式为现金一次性付齐，关于门市房的一切相关手续由沈阳连泰房地产开发有限公司负责办理。”刘树河、刘雅文在甲方处签字确认，曹福和在乙方处签字确认，沈阳连泰房地产开发有限公司也在该协议的内容及日期上盖章。同日，原告向刘树河的账户转款446万元。2014年3月，本院因一起民间借贷案件查封了案涉房产，原告提起了案外人执行异议之诉。经过三级法院审理，2017年辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民再495号民事判决书，认定案涉房产的出卖人为刘雅文，刘雅文未取得房屋所有权即以个人名义将房屋转让给原告的行为无效，双方签订的购房协议无效，故法院驳回了原告的诉讼请求。另查明，2014年6月6日，原告与被告刘树河、连泰公司针对案涉房产引发的纠纷一事，签订一份《担保协议书》，约定：“一、刘树河在2013年向曹福和转售连泰公司承建的门市一套，经连泰公司同意，曹福和已将购房款全额打入刘树河银行卡，因刘雅文在法院有诉讼，导致曹福和的门市被法院查封，案件正在上诉、审理中。二、曹福和购买的门市款已全部转给刘树河，刘树河将此款用于偿还其外甥（王维辉）向外担保所借的高利借款，又因刘树河（隐形股东刘雅文）在法院败诉，导致其门市查封，所以连泰公司股东刘树河本人及隐形股东刘雅文必须承担曹福和的所有购房损失。三、刘树河出售给曹福和的门市，隶属于连泰公司减持股东投资款的形式预分配给股东刘树河，所以连泰公司为了公司利益，在刘树河投入公司项目的本金如不足赔偿给曹福和时，连泰公司同意可用股东刘树河所持实际股份的未来收益提前透支担保给曹福和，如刘树河败诉，由连泰公司负责从刘树河的投资本金和未来收益中扣除曹福和的购房全部款项或同意抵顶给曹福和等值购房款的门市一套（作为担保，不得出售）。四、经刘树河、曹福和双方协商，曹福和在2014年10月1日前拿不到所购门市房钥匙并不能入住时，刘树河同意用连泰公司承建的二期门市一套号码为6#楼东1门无梁无柱285平方米，参照沙盘，该门市超出一期查封的门市房面积时多退少补，（用此门市置换给曹福和被法院查封的一期门市一套），同时刘树河还须承担曹福和付给刘树河先期购门市款总额446万元的利息费用，月息为10%，须按月支付利息4.46万元，连泰公司有义务作为见证人来监督刘树河在连泰公司投资本金及利润收益情况告知曹福和和督促刘树河按期支付利息。五、……”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因辽宁省高级人民法院作出的（2017）辽民再495号民事判决书，认定原告与刘树河、刘雅文、沈阳连泰房地产开发有限公司在2013年11月7日签订的《购房协议》无效，驳回了原告的诉讼请求。原告支付了购房款后一直无法取得案涉房产，合同无效后，刘树河、刘雅文应当将购房款予以返还，故原告要求被告刘树河、刘雅文退还购房款446万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，原告于2013年11月7日付款购买门市房后，一直不能取得该门市房，被告刘树河、刘雅文给原告造成了损失，结合担保协议中刘树河认可按月支付4.46万元利息，以及房屋增值损失等因素，故本院认定被告刘树河、刘雅文从2013年11月7日起，按每月支付4.46万元的标准赔付原告损失。关于原告要求被告赔偿购房损失133.58万元的诉讼请求，因该项诉讼请求与利息损失存在重合之处，故对该请求本院不予支持。关于原告要求被告连泰公司承担给付责任的诉讼请求，根据辽宁省高级人民法院作出的（2017）辽民再495号民事判决书，连泰公司并不是涉案门市房的出卖方，也没有收取原告的购房款，同时担保协议书中也没有载明连泰公司对上述购房款应承担给付责任，故原告要求被告连泰公司承担给付责任的诉讼请求，本院不予支持。但根据《担保协议》中载明的“连泰公司有义务作为见证人来监督刘树河在连泰公司投资本金及利润收益情况告知曹福和，督促刘树河按期支付利息以及在刘树河败诉的情况下，由连泰公司负责从刘树河的投资本金和未来收益中扣除曹福和的购房全部款项或同意抵顶给曹福和等值购房款的门市一套（作为担保，不得出售）。”现原告支出购房款后，购房目的无法实现，在被告刘树河、刘雅文未能赔付原告损失的情况下，故连泰公司有义务协助原告对刘树河在该公司里的投资本金和未来收益中扣除原告的购房所有款项或同意抵顶给原告等值购房款的门市一套。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘树河、刘雅文于本判决生效后十日返还原告曹福和购房款446万元；二、被告刘树河、刘雅文于本判决生效后十日内赔偿原告曹福和的损失（从2013年11月7日起至实际给付之日止，按每月4.46万元标准计算）；三、被告沈阳连泰房地产开发有限公司协助原告曹福和从刘树河在该公司的投资本金和未来收益中扣除上述第一至第二项给付款项或同意抵顶给原告等值的门市一套；四、驳回原告其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费69229元、保全费5000元，由被告刘树河、刘雅文共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  何海英人民陪审员  赵 玥人民陪审员  翁 艳二〇二〇年九月七日书 记 员  赵明月本判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。