吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1864号上诉人（原审被告）：孙宝祥，男，1947年10月27日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：秦舫，吉林市昌邑区诚城法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：张秀英，女，1950年12月2日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：秦舫，吉林市昌邑区诚城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宋淑敏，女，1970年2月12日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：徐顺友，吉林证剑律师事务所律师。原审被告：孙华，女，1980年3月7日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。原审被告：于胜武，男，1979年7月15日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。原审被告：孙铭泽，女，1998年7月20日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。上诉人孙宝祥、张秀英因与被上诉人宋淑敏、原审被告孙华、于胜武、孙铭泽返还原物纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙宝祥及其委托诉讼代理人秦舫、上诉人张秀英的委托诉讼代理人秦舫、被上诉人宋淑敏的委托诉讼代理人徐顺友到庭参加诉讼。原审被告孙华、于胜武、孙铭泽经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。孙宝祥、张秀英上诉请求：一、撤销一审判决,改判驳回宋淑敏的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由宋淑敏承担。事实和理由：一、诉讼主体错误，宋淑敏应当向其合同的相对人即房屋的出卖人主张权利，宋淑敏不具有对案涉房屋的请求权。（一）宋淑敏请求返还案涉房屋的依据是2001年12月20日其与吉林市汇通房地产开发经营有限公司（以下简称汇通公司）签订的《商品房买卖合同》和2008年11月对案涉房屋进行的产权登记。宋淑敏应当向《商品房买卖合同》的相对人即房屋的出卖人汇通公司主张交付。（二）返还原物请求权是形成权，是基于对原物的合法占有、支配形成的。宋淑敏请求的标的物其没有向出卖人请求过交付，出卖人也未曾向其交付，宋淑敏没有取得对案涉房屋的占有、支配等权利，因此宋淑敏不具有对案涉房屋的请求权。二、宋淑敏与汇通公司所签订的《商品房买卖合同》虚假。（一）宋淑敏提供了与汇通公司签订的《商品房买卖合同》，没有提供汇通公司的企业信息。经查询，汇通公司的法定代表人是鞠宁生，该公司营业执照于2008年被吊销。《商品房买卖合同》只有委托代理人张鹏的印章，没有法定代表人对张鹏的授权委托书及对其所签印章的追认，该《商品房买卖合同》没有实际履行，是虚假交易行为。（二）2001年12月20日，汇通公司为宋淑敏开具涉案编号《吉林省销售不动产统一发票》，加盖的汇通公司财务专用章在2008年6月3日方制作完毕，该发票是倒签发票。发票内容显示购房款为现金交付，宋淑敏没有证据证明其现金来源及交付现金的凭证。（三）宋淑敏与汇通公司签订的《商品房买卖合同》涉案编号，该合同编号为该公司2005年销售商品房合同的编号。三、孙宝祥、张秀英对案涉房屋享有的权利早于宋淑敏，并且汇通公司已向孙宝祥、张秀英进行了交付，孙宝祥、张秀英办理了合法的进户手续，孙宝祥、张秀英是合法占有。孙宝祥、张秀英没有办理权属登记，是宋淑敏与汇通公司恶意串通，签订虚假《商品房买卖合同》造成。2001年3月，孙赫然与汇通公司签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋的交付时间为2001年11月15日前。宋淑敏与汇通公司签订《商品房买卖合同》时间是2001年12月20日，汇通公司已经向孙宝祥、张秀英交付了房屋。2005年7月26日，汇通公司为孙赫然办理入住手续。2007年10月7日，孙赫然基于合法取得涉案房屋后依法转让给孙宝祥、张秀英，孙宝祥、张秀英对案涉房屋是合法取得、合法占有。宋淑敏与汇通公司签订的《商品房买卖合同》没有约定房屋交付时间等重要交易内容，存在众多瑕疵及疑点。不动产销售发票内容没有记载汇通公司出卖给宋淑敏的房屋是案涉房屋。2008年，宋淑敏持有《商品房买卖合同》、《吉林省销售不动产统一发票》向登记机关隐瞒案涉房屋已经交付给孙宝祥、张秀英的客观事实，对案涉房屋进行恶意登记。四、本案是宋淑敏提起的恶意诉讼案件。（一）宋淑敏明知其购买房屋后应当向出卖人主张交付房屋，长达9年时间没有向出卖人主张交付，2008年汇通公司被吊销营业执照后对房屋进行恶意登记，向案涉房屋合法占有人主张返还房屋，不符合商品房买卖的交易程序及交易习惯。（二）宋淑敏明知其就案涉房屋与汇通公司所签订的《商品房买卖合同》是在他人合同成立之后，并且已经交付他人。（三）孙华、于胜武、孙铭泽并不在案涉房屋居住，宋淑敏也没有任何证据证明三人在此居住。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持孙宝祥、张秀英的上诉请求。宋淑敏辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予以维持。二、孙宝祥、张秀英上诉理由逻辑错误，应驳回孙宝祥、张秀英上诉请求。（一）孙宝祥、张秀英以及孙赫然以汇通公司与宋淑敏签订商品房买卖合同是虚假行为为由进行诉讼。孙宝祥、张秀英认为汇通公司与宋淑敏出具虚假发票应向发票主管的税务机关举报，不是诉讼理由。汇通公司与宋淑敏是真实交易。宋淑敏是案涉房屋产权登记权利人，一审法院（2008）昌行初字第26号行政判决和（2008）昌民一初字第220号民事判决充分证明宋淑敏是合法的案涉房屋物权权利人。（二）孙宝祥、张秀英与孙赫然签订的《房屋买卖协议》是债权关系，孙宝祥、张秀英无权对抗宋淑敏对案涉房屋的物权所有权。（三）孙宝祥、张秀英实际只是孙赫然的代理人，孙宝祥、张秀英没有给付孙赫然房屋转让对价。一审法院（2009）昌民二初字第51号民事案件卷宗第153页孙赫然自认“？张秀英与你是否有联系？（孙赫然答）没有联系，我们之间等本案结束之后再解决房款问题。”孙赫然明知其与汇通公司签订的《商品房买卖合同》履行不能，仍将非法占有的房屋进行转让。一审法院（2009）昌民二初字第51号民事案件卷宗第172页向孙赫然释明：“经合议庭合议，现向孙赫然释明：如果宋淑敏已经办理本案房屋的房产证，此房屋汇通公司已经处于履行不能的情况下，你是要房子还是要汇通公司承担违约责任？如果仅仅主张确认合同效力，可能没有实际意义。”孙宝祥、张秀英明知宋淑敏与孙赫然存在纠纷却购买案涉房屋，存在主观恶意购买权利瑕疵房屋的严重过错，其作为债权人不能对抗物权所有人。孙宝祥、张秀英与孙赫然签订的《房屋买卖协议》第三条约定：“本房如有其他纠纷，甲方（孙赫然）负责。”孙宝祥、张秀英无权提出本应由孙赫然提出的抗辩理由。综上，请求二审法院驳回孙宝祥、张秀英的上诉。孙华、于胜武、孙铭泽未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。宋淑敏向一审法院起诉请求：一、判令孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽立即从涉案房屋迁出；二、孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽赔偿宋淑敏房屋被占用的损失（自2009年12月15日起至迁出止，暂以每月2000元房租计算，待评估后确定，暂定24万元）；三、孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽将宋淑敏的房屋恢复原状；四、由孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2001年12月20日，宋淑敏与汇通公司签订了商品房买卖合同。2008年1月17日，吉林市房地产管理局基于宋淑敏的申请，核发了涉案、面积为161.70平方米的房屋所有权证（涉案证号）。孙赫然与汇通公司也就涉案房屋签订了商品房买卖合同，该份商品房买卖合同并没有载明具体签订时间，但在（2009）昌民二初字第51号孙赫然起诉汇通公司、宋淑敏房屋买卖合同纠纷一案中，孙赫然的诉讼请求为：“确认孙赫然与汇通公司在2005年7月25日签订的商品房买卖合同有效。”2007年10月7日，孙赫然（甲方）与张秀英（乙方）签订房屋转让协议，协议约定：1.甲方将自有涉案房屋，建筑面积为161.702平方米住宅转让与乙方，转让金额为人民币345,000元整；2.甲方确保上述房产无其他债权纠纷，并无欠费、物业费等。相关费用已缴纳至2007年10月7日止；3.上述房产发票及房产证办理事宜及费用由乙方负责。签订协议后，孙赫然随即向张秀英交付房屋，张秀英装修后实际入住至今。2007年10月7日购买房屋后，孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽一直居住并使用涉案房屋，并缴纳水电等相关费用。2020年5月13日，吉林市德凯纳物业服务有限公司出具证明，证明载明：我公司是涉案公司，现证明张秀英于2007年10月7日与孙赫然签订房屋买卖协议，孙赫然将涉案房屋转让与张秀英，涉案房屋自2007年10月7日一直由张秀英居住至今，并按时缴纳物业费。汇通名苑小区的物业管理公司原来为吉林市汇通名苑物业管理有限公司，后改为吉林市德凯纳物业服务有限公司，并且一直由王洪全负责管理。宋淑敏与孙赫然就案涉房屋经过多次诉讼，2008年孙赫然不服吉林市房地产管理局房屋行政登记，向一审法院提起行政诉讼，一审法院认为吉林市房地产管理局为宋淑敏核发涉案房屋所有权证的行政行为证据充分、程序合法，一审法院于2008年10月20日作出（2008）昌行初字第26号行政判决，驳回孙赫然的诉讼请求。2008年，宋淑敏向一审法院起诉孙赫然所有权确认纠纷一案，庭审中，孙赫然出具了进户费明细表及入网费、上水加压费、购电费、物业费票据，其中物业费票据时间为2005年7月26日，宋淑敏对上述证据的真实性无异议，一审法院对其真实性予以采信。一审法院于2008年11月24日作出（2008）昌民一初字第220号民事判决，判决：一、孙赫然于判决生效之日从涉案房屋中迁出；二、驳回宋淑敏的其他诉讼请求。孙赫然不服该判决，上诉至本院，但在二审诉讼中撤回上诉，（2008）昌民一初字第220号民事判决书生效。2010年，宋淑敏向一审法院申请强制执行，因在执行过程中发现孙宝祥一家人在所执行房屋居住，宋淑敏要求执行案件做结案处理，另行诉讼腾迁，一审法院于2010年4月22日作出（2010）昌民执字第89号执行裁定书，裁定：终结（2008）昌民一初字第220号民事判决书的执行。2009年，孙赫然向一审法院起诉汇通公司、宋淑敏房屋买卖合同纠纷一案，诉讼请求为：一、确认孙赫然与汇通公司在2005年7月25日签订的商品房买卖合同有效；二、确认汇通公司与宋淑敏在2001年12月20日签订的商品房买卖合同无效；三、本案诉讼费用由汇通公司、宋淑敏承担。该案在审理过程中孙赫然明确表示仅请求法院确认诉争合同的效力，暂时不要求汇通公司承担违约责任。一审法院于2009年9月2日作出（2009）昌民二初字第51号民事判决，判决：确认孙赫然与汇通公司签订的以涉案房屋为标的的商品房买卖合同有效；二、驳回孙赫然的其他诉讼请求。一审法院认为，物权依法成立，受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产权属证书是权利人享有物权的证明，所有权人对其所有的不动产依法享有占有、使用的权利。本案中，涉案房屋，登记的所有权人为宋淑敏，由此可见宋淑敏应为涉案房屋的权利人。在（2008）昌民一初字第220号生效民事判决中，已经判决孙赫然从涉案房屋中迁出，孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽依据与孙赫然签订的房屋转让协议居住在涉案房屋的行为，无法对抗宋淑敏房屋权属证书的法定权利，对涉案房屋的占有属于无权占有，应负返还的义务。孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽未能实际居住其购买孙赫然的房屋，是由于卖房人孙赫然的违约行为导致。宋淑敏对诉争房屋依法享有所有权，孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽应从诉争房屋迁出并交付给宋淑敏。孙宝祥、张秀英抗辩虚假发票、恶意办理登记，未能提供证据予以证明，不予采信。孙宝祥、张秀英同时也抗辩宋淑敏为恶意办理登记的买受人，一审法院认为，宋淑敏与汇通公司签订商品房买卖合同为2001年12月20日，先于孙赫然与汇通公司签订商品房买卖合同的时间，更先于孙赫然与张秀英签订房屋转让协议的时间，庭审中孙宝祥、张秀英也未能举证恶意办理的证据，故对此抗辩，不予采信。关于宋淑敏主张租金的损失，张秀英于2007年10月7日向孙赫然购买案涉房屋后，一直居住至今。购买该房屋时，案涉房屋并没有取得房屋所有权证书，张秀英系买卖行为取得该房屋，支付了相应对价，物业公司也为孙赫然办理了相关入户手续，张秀英有理由相信孙赫然取得该房屋为合法占有，张秀英入住该房屋系基于合法的买卖关系，不存在侵犯他人的主观过错，该租金损失系由孙赫然的违约行为而产生，故对该租金损失，不予支持。关于宋淑敏将房屋恢复原状的诉讼请求，张秀英对诉争房屋的装修行为，并未对诉争房屋造成损害，反而事实增添了诉争房屋的价值，宋淑敏要求对装修部分予以拆除，会造成不必要的浪费，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十四条、第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定作出判决。一审法院判决：一、孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽于判决生效之日起十日内将涉案房屋（涉案房屋所有权证号，建筑面积：161.70平方米）腾清并交付给宋淑敏；二、驳回宋淑敏的其他诉讼请求。案件受理费3,074.33元，由孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽共同负担。本院二审期间，孙宝祥、张秀英、宋淑敏围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。孙宝祥、张秀英提交如下证据：证据一、汇通公司工商档案、汇通公司股东大会材料，证明：汇通公司于2002年12月20日被工商行政管理部门吊销营业执照，经重组后又2008年7月1日被工商行政管理部门吊销营业执照。宋淑敏于2001年签订房屋买卖合同至2008年汇通公司存续期间没有向汇通公司主张交付房屋，而是在汇通公司被吊销营业执照、法人由张鹏变更为鞠宁生之后对房屋进行权属登记。证据二、吉林市公安局船营分局出具的《关于对孙赫然报案内容的审查意见》，证明：2010年1月18日，吉林市公安局船营分局经侦大队受理了孙赫然关于案涉房屋的报案，汇通公司“一房二卖”行为涉嫌诈骗。2020年8月17日，孙宝祥认为宋淑敏与汇通公司签订虚假买卖合同，具有诈骗嫌疑，吉林市公安局船营分局报案，孙宝祥举报的案件与孙赫然举报的案件内容相同，吉林市公安局船营分局已接受孙宝祥的举报。宋淑敏质证称，对证据一的真实性无异议，对关联性有异议。汇通公司是被吊销营业执照，是行政处罚，不影响其处理债权债务的民事行为能力。宋淑敏凭购房合同和有效发票办理产权证书，无需经汇通公司同意，一审法院的行政判决已确认了产权证的效力。对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，任何公民都有权报案，没有证据证明孙赫然和孙宝祥的举报已立案，不能证明孙宝祥、张秀英待证明的问题。宋淑敏提交如下证据：证据一、一审法院（2009）昌民二初字第51号案件卷宗第153页对孙赫然的询问笔录，证明：孙宝祥、张秀英并没有将购房款给付孙赫然，其明知案涉房屋存在权利瑕疵故意购买。证据二、一审法院（2009）昌民二初字第51号案件卷宗第172页对孙赫然的释明，证明：孙赫然经人民法院释明知道案涉房屋无法要回，孙宝祥、张秀英无论是作为孙赫然的代理人还是权利继受人，其权利范围不能超过孙赫然，即孙赫然明知案涉房屋不能实际得到，孙宝祥、张秀英明知。孙宝祥、张秀英质证称，对证据一、证据二的真实性无异议，对关联性有异议。一审法院（2009）昌民二初字第51号判决证明孙赫然与汇通公司签订案涉房屋的买卖合同有效，不能证明孙宝祥、张秀英未向孙赫然交付购房款，也不能证明双方之间是虚假交易。本院经审查认为，孙宝祥、张秀英提交的证据一、证据二与本案不具有关联性，不予采信。宋淑敏提交的证据一、证据二系一审法院（2009）昌民二初字第51号案件卷宗询问笔录，孙宝祥、张秀英对该两份证据的真实性无异议，对真实性予以确认，但不能证明宋淑敏待证明的问题，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋登记的所有权人为宋淑敏，不动产权属证书是权利人享有物权的证明，一审法院（2008）昌行初字第26号行政判决已认定吉林市房地产管理局为宋淑敏核发案涉房屋所有权证的行政行为证据充分、程序合法，故宋淑敏为案涉房屋的权利人。一审法院（2008）昌民一初字第220号生效民事判决中，已判决孙赫然从案涉房屋中迁出，孙宝祥、张秀英及家人依据与孙赫然签订的房屋转让协议居住在案涉房屋，不能对抗宋淑敏房屋权属证书的法定权利，应负返还的义务。孙宝祥、张秀英在一审庭审中陈述“孙华、于胜武、孙铭泽都在此居住”，故孙宝祥、张秀英、孙华、于胜武、孙铭泽应从诉争房屋迁出并交付给宋淑敏。孙宝祥、张秀英主张宋淑敏与汇通公司所签订的《商品房买卖合同》虚假、倒签发票、恶意办理权属登记，但一审法院（2008）昌行初字第26号行政判决已认定吉林市房地产管理局为宋淑敏核发案涉房屋所有权证的行政行为证据充分、程序合法，且宋淑敏与汇通公司签订商品房买卖合同为2001年12月20日，先于孙赫然与汇通公司签订商品房买卖合同的时间，更先于孙赫然与张秀英签订房屋转让协议的时间，故对其此项上诉主张，不予支持。一审判决并无不当，应予维持。关于孙宝祥提出的调取涉案发票出票时间、汇通公司公章、财务专用章、法人章在公安机关的二次备案登记的印鉴样式及档案材料、涉案房屋档案材料的申请，实为孙宝祥对核发宋淑敏房屋所有权证合法性的异议，一审法院（2008）昌行初字第26号行政判决已认定吉林市房地产管理局为宋淑敏核发案涉房屋所有权证的行政行为证据充分、程序合法，故本院不予调取。关于孙宝祥提出的对本案中止审理的申请，因吉林市公安局船营分局仅是受理孙宝祥的举报，并未立案，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第一款第五项规定的中止审理的情形，故本院不予准许。综上，孙宝祥、张秀英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6475元，由孙宝祥、张秀英负担。本判决为终审判决。审判长 陈 卓审判员 关 晶审判员 刘 静二〇二〇年九月二十一日书记员 李玉娇