河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初220号 原告（案外人）：汪任松，男，1981年5月6日出生，汉族，住唐山市路北区。 原告（案外人）：柳晓美，女，1981年12月12日出生，汉族，住唐山市路北区。 被告（申请执行人）：冯宝元，男，1972年9月6日出生，汉族，住迁安市。 委托诉讼代理人：郭连宝，河北高阶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，河北高阶律师事务所律师。 被告（申请执行人）：银安集团有限公司，住所地唐山市路北区钓鱼台办事处建华东道97号。 法定代表人：郑立军。 被告（被执行人）：闫国强，男，1965年5月29日出生，汉族，住唐山市路北区。 被告（被执行人）：唐山市银厦房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区西山道349号。 法定代表人：闫胜利，系公司总经理。 委托诉讼代理人：吕绍文，河北江岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李依蔓，系公司员工。 被告（被执行人）：唐山盛世君安房地产开发有限公司，住所地高新区庆南道南侧。 法定代表人：尹小芳。 原告汪任松、柳晓美与被告唐山市银厦房地产开发有限公司（以下简称银厦房地产）、唐山盛世君安房地产开发有限公司（以下简称盛世君安）、冯宝元、银安集团有限公司、闫国强执行异议之诉一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告汪任松、柳晓美、被告冯宝元委托诉讼代理人郭连宝、唐山市银厦房地产开发有限公司委托诉讼代理人吕绍文和李依蔓到庭参加诉讼，被告盛世君安、银安集团有限公司、闫国强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪任松、柳晓美向本院提出诉讼请求：1、停止唐山中院（2018）冀02执791号之三裁定书的执行并依法裁定解除对龙泽尚品7-1-502房产的查封并停止拍卖；2、撤销（2020）冀02执异327号裁定书；3、诉讼费由被告承担。因冯宝元与闫国强、银安集团有限公司、唐山市银厦房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，唐山中院作出（2018）冀02执791号之三裁定书，查封唐山市银厦房地产开发有限公司名下龙泽尚品小区7-1-502号房产所有权，但该涉案房产实际上并非唐山市银厦房地产开发有限公司所有，而早已由原告所购买。原告于2010年9月10日与唐山市银厦房地产开发有限公司签订房屋认购协议，购买龙泽尚品小区7号楼1单元502号房产，房款总价值392513元，申请人已交房款392513元。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议号案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，原告的诉讼请求应得到法院的支持。原告依法提出执行异议申请，贵院作出（2020）冀02执异327号裁定书，驳回了原告的申请，原告认为该裁定是错误的，要求予以撤销，并停止对龙泽尚品7号楼1单元502号房产的执行。 被告冯宝元辩称，原告的主张不符合法律规定，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应判决驳回其诉讼请求。在人民法院查封涉案房产之前，原告与银夏房地产之间没有签订合法有效的书面买卖合同，查封之后，也没有合法有效的法律文书确认《房屋认购协议书》的合法性，没有合法有效的证据证明原告名下没有其他用于居住的房屋状况，没有合法有效的证据证明原告交纳了购房款，原告就执行标的不享有排除强制执行的民事权益。 银厦房地产辩称：我方认可原告的诉请，请求法院停止对涉案房产的执行，保护第一买受人权益。原告与银厦我方之间签订的房屋认购协议，是合法有效的房屋买卖合同，且在被告冯宝元查封之前签订，涉案房产只是网签在崔静名下，但实际登记在我方名下，为我方的房产，将该房产出售给本案原告，并未侵犯崔静的权益，原告的购房情况符合最高院办理执行异议和复议案件的28、29条规定，贵院应予支持，另本案并不涉嫌刑事犯罪，所发生的事实均在查封之前不构成刑事犯罪。 盛世君安、银安集团有限公司、闫国强未出庭、未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告汪任松、柳晓美向本院提交如下证据：证据一、购房协议。证明目的：原告2010年9月10日购买了涉案房产；证据二、收据。证明目的：支付了392513元购房款。证据三、个人住房信息查询结果。证明目的：原告在辖区内没有其他房产。证据四、中国工商银行转账汇款凭证一页。证明目的：购房款是通过银行汇款方式支付给了开发商。证据五、个人活期明细表。证明目的：1.原告向他人借款支付的购房款；2.该证据显示原告陆续向案外人还借款。证据六、富海物业业主手册部分内容复印件。证明目的：我们已经事实入住案涉房产。证据七、物业的电费、物业费、水费、垃圾清运费收据以及照片复印件。证明目的同证据六。证据八、唐山银厦房地产开发有限公司出具的证明。证明目的：房款已经转入银厦地产指定的魏丽的银行卡号3330的银行卡中。证据九、银厦地产出具的两份证明及杜铁山和刘翠娥的证明。证明目的：1.购房款是向杜铁山和刘翠娥借的；2.协议购房款数额和汇款金额不一致是因为有面积差。 被告冯宝元对原告的证据质证认为：对证据一、不具备合法性。协议签订时，银厦房地产对涉案房产未取得商品房预售许可证，法院查封前，原告与银厦房地产未签订合法有效的买卖合同。对证据二、四至九、不具备证据三性。对证据三、不能证明在开平等其他县区没有房产。 银厦房地产对原告的证据均认可。 被告冯宝元向本院提交如下证据：唐山中院（2014）唐民初字第55号民事调解书、唐山中院（2014）唐民初字第55-1号民事裁定书、唐山中院（2014）唐民初字第55-1号协助执行通知书3份、唐山中院（2018）冀02执791号之三执行裁定书、唐山中院（2018）冀02执791号之三协助执行通知书、唐山中院（2018）冀02执791号之三执行裁定书。证明目的：2013年12月4日唐山中院作出（2014）唐民初字第55-1号协助执行通知书，依法查封了银厦房公司开发的坐落于唐山市路北区面积1万元平方米和7号楼全部住宅。后陆续进行了续行查封。在人民法院查封涉案房产之前，就案涉房产没有签订合法有效的书面买卖合同，原告没有交纳购房款。原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应当判决驳回原告的诉讼请求。 原告汪任松、柳晓美对被告冯宝元的证据认为：对真实性、合法性不发表意见，但是原告购买涉案房产是在裁定发出之前，并且已经事实入住。 被告银厦房地产对被告冯宝元的证据质证认为：对真实性无异议，对证明目的有异议，（2014）唐民初字第55-1号协助执行通知书中显示查封龙泽尚品住宅全部，但在裁定书中并未明确查封财产范围，且原告与银厦房地产是2010年9月10日签订的认购协议，早于该协执的下达时间，原告提交的向国土局、住建局等部门下达的协执以及裁定书均是在2015年之后，银厦地产认为与本案无关。 被告银厦房地产未向本院提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：冯宝元与银厦房地产、银安集团有限公司、闫国强民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月17日作出的（2014）唐民初字第55号民事调解书是该案的执行依据，双方自愿达成如下协议：一、闫国强偿还冯宝元借款2400万元，其中2017年5月10日前偿还1000万元，2017年5月30日前偿还1400万元，如闫国强未按约定履行，除偿还上述款项外，并自2017年1月1日起至款项还清之日止以剩余欠款金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息；二、银安集团有限公司、银厦房地产对上述债务承担连带清偿责任。该案在审理期间，冯宝元申请对闫国强、银安集团有限公司、银厦房地产进行财产保全，本院于2013年12月3日作出（2014）唐民初字第55-1号民事裁定，裁定查封、冻结闫国强、银安集团有限公司、银厦房地产2220万元银行存款或其他等额财产。同年12月4日，本院作出（2014）唐民初字第55-1号协助执行通知书，查封了银厦房地产开发的坐落于唐山市路北区1万平方米及7号楼全部住宅。2015年11月30日，本院对唐山市国土资源局作出协助执行通知书，对上述房产进行了续行查封，查封期至2018年12月3日。2016年11月10日，本院对唐山市住建局作出协助执行通知书，查封了银厦房地产开发的坐落于唐山市路北区面积约1万平方米及7号楼住宅35套，查封期至2019年11月9日。其中查封房产内包括本案案涉房产。 2017年11月2日，冯宝元向本院申请强制执行，要求闫国强偿还借款2400万元并承担自2017年1月1日起算的利息，银厦房地产、银安集团有限公司对此承担连带清偿责任。闫国强、银厦房地产、银安集团有限公司共同给付案件受理费、保全费共计81400元。进入执行程序后，2018年11月30日，执行机构作出（2018）冀02执791号之三执行裁定，对龙泽尚品商业楼地下一层商铺面积约1万平方米及7号楼全部住宅等财产进行续行查封。查封期至2021年11月29日。2020年3月30日，执行机构作出拍卖裁定，裁定拍卖银厦房地产所有的网签登记在崔静名下的龙泽尚品7号楼35套房产。案外人汪任松、柳晓美对此不服，向本院提出书面异议。 另查，2010年9月10日，银厦房地产与汪任松、柳晓美签订《协议》，协议的主要内容：汪任松、柳晓美向银厦房地产购买唐山市路北区龙泽商品7号楼1单元502号房产，购房款为392513元，付款方式为2010年9月10前一次性交清392513元。房屋交付期限为2012年12月31日前。2010年9月10日，案外人杜铁山向银厦房地产员工魏丽通过中国工商银行转账383440元。同日，银厦房地产为汪任松、柳晓美开具了一张收据，内容为：今收到汪任松、柳晓美交来龙泽尚品7-1-502人民币392513元。2018年1月，汪任松与唐山富海物业服务有限公司签订《物业管理服务协议》、《室内装饰装修管理协议》对案涉房产进行占有、使用，该物业公司于2018年1月16日为汪任松、柳晓美出具电费、垃圾清运费、水费、物业费等收据。经个人住房信息查询结果显示汪任松、柳晓美在唐山市路南区范围内无不动产登记记录。 本院认为，本案属于案外人执行异议之诉，旨在审查案外人对执行标的是否享有排除强制执行的合法权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分借款且将剩余借款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，在本院对案涉房产进行查封之前，汪任松、柳晓美与银厦房地产于2010年9月10日就案涉房地产签订购房协议。按照协议约定汪任松、柳晓美应于2010年9月10前一次性交清全部购房款392513元，但根据汪任松、柳晓美提交中国工商银行转账汇款凭证、个人活期明细表显示，在2010年9月10日并非是汪任松、柳晓美向银厦房地产转账392513元，而是案外人杜铁山向魏丽（银厦房地产的员工）支付了383440元。因杜铁山未到庭接受询问，故对于杜铁山与汪任松、柳晓美的关系、杜铁山所转款项的性质无法查实。另，对于汪任松、柳晓美在庭审时主张购房款是其向杜铁山所借来购买案涉房产的问题，由于汪任松、柳晓美不能向本院提交双方的借款凭证、借据等证据来证实双方借款关系的建立、借款时间、借款数额、利息、还款期限、还款方式等约定，故对双方存在借款关系，本院不予采信。根据汪任松、柳晓美提交的《物业管理服务协议》、《室内装饰装修管理协议》等证据及汪任松、柳晓美的庭审陈述，汪任松、柳晓美对案涉房产的占有、使用时间是在2018年1月即在本院对案涉房产查封之后。综上，汪任松、柳晓美不足以证实在本院查封案涉房产之前实际交纳购房款，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条或二十九条规定的情形，汪任松、柳晓美对案涉房产不享有排除强制执行的权益，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、二十九条的规定，判决如下： 驳回原告汪任松、柳晓美的诉讼请求。 案件受理费7187.7元，由原告汪任松、柳晓美负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  樊玲玲 审 判 员  刘玉秋 人民陪审员  田建军 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  程文瑶 书 记 员  任颖超 ——