浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2741号 上诉人（原审被告）：李沐孜，女，1976年11月19日出生，汉族，住江苏省连云港市连云区。 委托诉讼代理人：顾壹心，江苏田湾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波普罗物业服务有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区首南街道四季云顶1幢9号。 法定代表人：吕磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑杰，浙江太安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛炯江，浙江太安律师事务所律师。 上诉人李沐孜因与被上诉人宁波普罗物业服务有限公司（以下简称普罗物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初14500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 李沐孜上诉请求：请求撤销原判，改判支付租金、占有使用费三个月以及10000元的违约金，驳回普罗物业公司的其他一审诉讼请求。事实和理由：一、涉案《租赁合同》已于2019年2月1日前终止。双方就合同解除和退租一事已经协商达成了一致意见，而并非普罗物业公司诉称的附条件的解除合同。李沐孜于2019年1月17日递交解约申请，普罗物业公司于次日提出补交相关费用的要求，属两个独立的法律行为，有先后之别，不应将“补交相关费用”作为“解约”的附带条件；二、交还钥匙等一系列善后处理行为的完成并非退租的必要条件，钥匙未归还不足以妨碍普罗物业公司对诉争房屋行使控制权，况且该公司在收到李沐孜的解约申请后，也有处理善后事宜的义务；三、根据李沐孜提供的《收款收据》显示，李沐孜的租金已交付至2019年1月14日，但普罗物业公司主张其填写错误，理应承担证明责任；四、根据《租赁合同》第八条第3款的规定，提前解约是合同双方单方面的权利，不需要对方的同意。因此，李沐孜于2019年1月14日提出退租的口头申请时，诉争合同已处于解约状态，应按照该合同第八条第3款有关提前退租的约定处理，而无需再支付第2期的租金。且李沐孜已经在2019年1月14日向普罗物业公司移交了钥匙，即涉案房屋的控制权已经转移，承租人无需再支付房屋占有使用费；五、关于违约金，如前所述，李沐孜仅需承担提前解约而赔偿守约方10000元违约金及相关损失。 普罗物业公司辩称，一、原审认定普罗物业公司与李沐孜签订的《租赁合同》于2019年11月8日解除是正确的。1.李沐孜提起协商解除《租赁合同》的要约，普罗物业公司提出需支付相应的费用，双方未就解除案涉合同达成合意，该合同未协商解除。2.为了防止损失扩大，普罗物业公司同意协商转租事项，但前提是李沐孜欠付的费用需付清，李沐孜一直未予支付，双方未就转租事项达成一致意见。3.2019年8月5日，普罗物业公司通过微信发送合同解除通知书，该消息被李沐孜拒收。同年8月7日，该公司向李沐孜的户籍所在地邮寄解除合同通知的信件，但信件因退回而未送达。综上，原审认定涉案合同自本案起诉状副本送达至李沐孜之日即2019年11月8日解除是正确的；二、原审认定李沐孜需支付至2020年3月13日止的房屋占有使用费是正确的。虽然《租赁合同》第五条第3款约定李沐孜可以选择白坯或现状移交给普罗物业公司，但是李沐孜一直未明确表示按房屋现状交还给普罗物业公司，直到2020年3月13日李沐孜才在本案移动微法院中作出明示，故原审认定李沐孜于2020年3月13日腾退交房是正确的；三、李沐孜的上诉理由不能成立。1.如前所述案涉合同并未协商解除，根据法律规定，双方一直处于协商过程中。2.李沐孜于2019年1月17日提出的于2019年1月14日起申请不再续租的申请属于请求权，并非形成权。3.退一步讲，如李沐孜所述，案涉合同已于2019年2月1日前终止，即涉案合同已经解除，那又何来转租之说。4.李沐孜在原审时提出案涉合同协商解除的抗辩理由，现又在二审中提出案涉合同通知解除的抗辩意见，李沐孜对同一事实作出两种论述，应当适用禁止反言。5.李沐孜的租金已交至2018年12月14日的事实是清楚的，经原审查明2018年6月19日向普罗物业公司支付了5个月的租金，免租期一个月即2018年6月15日至7月14日，李沐孜支付的五个月租金实为2018年7月15日至2018年12月14日期间的租金。 普罗物业公司一审诉讼请求：1.解除普罗物业公司、李沐孜于2018年6月14日签订的《租赁合同》；2.李沐孜于《租赁合同》解除之日腾退并按原状向普罗物业公司交还坐落于宁波市鄞州区××庙街道××路××号××商铺；李沐孜逾期腾退、交还商铺的，自《租赁合同》解除次日起按日租金564.28元的标准向普罗物业公司支付房屋占有使用费至李沐孜实际腾退并交还商铺之日止；3.李沐孜支付普罗物业公司租金205960.38元（自2018年12月15日起暂计算至2019年12月14日止，要求继续支付至《租赁合同》解除之日止）；4.李沐孜支付普罗物业公司物业费13542元（自2018年12月15日起暂计算至2019年12月14日止，要求继续支付至《租赁合同》解除之日止）；5.李沐孜支付普罗物业公司日常维修费451元（自2019年6月15日起暂计算至2020年6月14日止，要求继续支付至《租赁合同》解除之日止）；6.李沐孜支付普罗物业公司违约金18991.60元（暂计算至2019年8月20日，之后的违约金以第3至5项诉讼请求中的欠款为基数自李沐孜应付未付的第11天起按年利率24%计算至款清之日止）。 一审法院认定事实如下：2018年6月14日，普罗物业公司（出租方、甲方）与李沐孜（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方受开发商委托将其合法拥有的坐落在宁波市鄞州区××庙街道××路××号商铺出租给乙方使用经营，其经营范围以乙方营业执照为准；双方确认租赁面积为约225.71平方米；租赁期共60个月，自2018年6月15日起至2023年6月14日止，其中2018年6月15日至2018年7月14日为装修免租期；合同生效后，甲方于2018年6月15日将房屋使用权交予乙方；前两年（即2018年6月15日至2020年6月14日）的年租金为205960.38元，每天每平方米2.50元，租金每隔6个月支付一次，以后支付每次提前15天向甲方支付下6个月租金，具体支付时间如下：第1期租金85816.83元于2018年6月15日前付清，第2期租金102980.19元于2018年12月31日前付清，第3期租金102980.19元于2019年6月30日前付清，第4期租金102980.19元于2020年12月31日前付清；第三年开始每年递增5%，支付方式同上；本合同签订后乙方即支付定金15000元；当乙方支付第1期租金后，上述定金自动转为履约保证金；在本合同约定租赁期限内履约保证金不计息，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费、违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿、营业执照地址变更后，甲方在30天内无息退还乙方履约保证金；物业交付乙方后产生的所有费用及物业费由乙方承担；在合同终止、解除租赁关系时，乙方应恢复房屋租赁前白坯原貌或者按现状移交给甲方（甲方对现状装修不作任何经济补偿）；如有乙方的任何留置物品，在未取得甲方同意或谅解之下，均视为乙方放弃该留置物品的所有权，任由甲方处置；在合同有效期内任何一方单方面取消、中断合同，应提前90天通知对方并赔偿守约方10000元违约金及相关损失；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始，每逾期一天，除付清所欠款项外，还应每天按欠款百分之一向甲方支付违约金；超过30天甲方有权单方终止合同、收回房屋，清理过程中对乙方造成的所有损失均与甲方无涉；等等。该合同落款处，除普罗物业公司、李沐孜分别在甲方、乙方处盖章、签字外，有宁波鸿城置地有限公司（以下简称鸿城置地公司）作为委托方盖章。 合同签订后，李沐孜按约支付定金15000元，后转为履约保证金。李沐孜承租后对房屋进行了装饰装修。 2018年6月19日，李沐孜向普罗物业公司支付五个月的租金合计85816.83元、半年物业费6771元（2018年6月15日至2018年12月14日）、一年日常维修费451元（2018年6月15日至2019年6月14日）。普罗物业公司就已收租金向李沐孜开具收款收据一份，其中记载“租赁费（2018.7.15-2019.1.14）”；就物业费和日常维修费各开具增值税普通发票一份。 2019年1月14日，李沐孜通过微信向普罗物业公司的工作人员发送退租申请，称“本人李沐孜与贵公司签订惠风西路561号商铺，租赁合同租赁期限为2018年6月15日至2023年6月26日；现因经营不善等诸多问题不再续租。于2019年1月14日起申请不再续租”。同年1月18日，普罗物业公司的工作人员发微信通知李沐孜支付租金34326.73元、物业费2257.10元（2018年12月15日至2019年2月14日期间）、5000元（保证金补足并没收），水电费另算。李沐孜回复称之前的租金已付至2019年1月14日，并询问补交至同年2月14日是何依据。普罗物业公司工作人员回复称上述金额是公司财务核算的，如有疑问需李沐孜前来面谈。李沐孜回复周一过去。同年1月21日，普罗物业公司的工作人员发微信提醒李沐孜商铺不得转租。李沐孜回复第三人确定的话会和普罗物业公司直接办手续，普罗物业公司回复那需李沐孜与普罗物业公司办完剩下的手续。同年3月20日，普罗物业公司的工作人员通知李沐孜尽快办理相关手续、补齐费用。李沐孜回复称已付至2019年1月14日的租金，无需再另外支付租金、物业费等费用，并称找到钥匙后会将钥匙交还。同年3月29日，李沐孜曾从涉案房屋搬走物品。同年4月1日，普罗物业公司的工作人员发微信通知李沐孜称“按照合同所写，您没有提前以书面形式给予我们提前90天退场的说明，公司考虑到您的实际情况，作出收取您3个月物业费和2个月租赁费，押金扣除10000元的决定，现收到公司财务和法务核实的费用，您还需支付给我们物业以下费用：租赁费225.71（平方）×2.5×（每天每平方）×60（天数）=33856.50物业服务费225.71（平方）×5（每平方物业费）×3（月份）=3385.65合计47242.15”、“您对上诉费用无异议在您费用结清后，我们会为您办理相关退场手续，如您有异议可随时到物业来约谈”。李沐孜未回应。同年6月20日，普罗物业公司在涉案商铺大门张贴《关于经营用房租金、物业费用催收的函》，并通过微信发送给李沐孜，催收2019年1月15日至2019年7月14日期间的租金102980.19元、2018年6月15日至2019年7月14日期间的物业费14671.15元和2019年6月15日至2019年7月14日期间的日常维修费37.10元，要求于6月21日前付清。李沐孜回复“你们真是搞笑的，我老早通知你们到期不租了，押金也被你们扣掉的，还要再来算计啊？一直和你们沟通也是想把装修留给你们再租的时候好租，我自己装修损失也收回一点，你们再搞事情，我装修全部去砸掉”。普罗物业公司的物业管家回复希望李沐孜当面协商解决此事。李沐孜予以拒绝，并开启微信消息拒收功能。 2019年8月5日，普罗物业公司的工作人员通过微信向李沐孜发送《合同解除通知书》，以李沐孜拖欠租金已逾30天为由主张单方面解除合同，并通知李沐孜在通知书送达之日起七日内结清租金102980.19元、物业费7899.85元、日常维修费262.19元，在合同解除之日起七日内交还商铺，并与甲方办理交接手续，钥匙交还，等等。该微信消息被李沐孜拒收。同年8月7日，普罗物业公司向李沐孜户籍地邮寄上述《合同解除通知书》，信件未妥投被退回。普罗物业公司自述于2019年10月初从他人处取回涉案房屋钥匙。 另查明：涉案房屋所有权人为鸿城置地公司，鸿城置地公司系江山**小区的开发商，普罗物业公司系该小区的前期物业服务企业，双方曾签订《委托租赁经营管理协议》，约定鸿城置地公司将包括涉案房屋在内的江山**小区第6幢约860平方米商铺委托普罗物业公司代为出租、经营、管理，所产生的收入由普罗物业公司享有，所产生的税款、费用及经营管理成本由普罗物业公司承担。 再查明：李沐孜租赁涉案房屋用于经营宁波市鄞州区钟公庙亿方足浴店，并以租赁房屋申请营业执照。2019年2月，该足浴店工商登记被注销。 一审法院认为，根据普罗物业公司与涉案房屋所有人鸿城置地公司签订的《委托租赁经营管理协议》约定，普罗物业公司有权代为出租、管理、经营涉案房屋，且所产生的收入归其所有，故普罗物业公司的主体适格。《租赁合同》抬头和落款处的出租人均为普罗物业公司，而鸿城置地公司作为委托方在该合同上盖章，此亦可说明鸿城置地公司认可普罗物业公司的出租人身份。 普罗物业公司、李沐孜之间的《租赁合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定全面履行合同义务。李沐孜在合同租赁期限内提前退租，构成违约。李沐孜主张关于合同解除已与普罗物业公司协商一致，合同自2019年1月中旬起解除。该院认为，当事人协商一致，可以解除合同，但双方应就合同解除后的房屋腾退、违约责任承担、装饰装修归属等一并进行协商。从普罗物业公司、李沐孜的微信记录及普罗物业公司的庭审陈述看，普罗物业公司是附条件同意解除合同，其要求李沐孜另外支付两个月租金和部分物业费并扣除10000元押金，但李沐孜对此一直未予同意，因此无法认定涉案租赁合同经普罗物业公司、李沐孜协商一致解除。该院对李沐孜主张的合同自2019年1月中旬起解除的意见不予采纳。李沐孜于2019年3月20日还未返还房屋钥匙、3月29日还在从租赁房屋搬运物品的事实也表明彼时李沐孜尚未腾退、返还房屋。李沐孜主张其于2019年1月中旬交还普罗物业公司钥匙，但其提供的证据不足以证明，也与2019年3月20日其称会找到钥匙返还给普罗物业公司的微信不符，故对此该院不予认定。 2018年6月19日李沐孜向普罗物业公司支付五个月租金85816.83元，双方陈述一致，该院予以确认。普罗物业公司陈述其于当日开具的收据起止日期填写错误，按照合同约定免租期一个月，自2018年6月15日起至7月14日止，李沐孜支付的五个月租金实为2018年7月15日至12月14日期间的租金。普罗物业公司此解释合理有据，该院予以采信。李沐孜辩称双方实际约定免租期两个月故租金实付至2019年1月14日，但其未能提供证据证明双方变更了免租期约定，对该辩称该院不予采信。 李沐孜未按合同约定期限支付第2期租金（2018年12月15日至2019年6月14日），且经催告未付，普罗物业公司主张解除租赁合同，于法有据，该院予以支持。合同自本案起诉状副本送达至李沐孜之日即2019年11月8日起解除。合同解除之前的未付租金、物业费、日常维修费，李沐孜应按约继续支付；合同解除之后，在李沐孜腾退、交还房屋之前，普罗物业公司有权按租金标准收取房屋占有使用费。虽根据涉案《租赁合同》的约定，在合同终止、解除租赁关系时李沐孜可选择恢复房屋租赁前白坯原貌或者按现状移交给普罗物业公司，但李沐孜对此应作出明示。经审理查明，李沐孜一直未明确表示按房屋现状交还给普罗物业公司，直至2020年3月13日其在本案移动微法院中作出明示，故该院认定李沐孜于2020年3月13日腾退、交还房屋。综上，李沐孜应支付自2018年12月15日起至2020年3月13日止的租金、房屋占有使用费合计256745.13元。普罗物业公司主张李沐孜支付自2018年12月15日起至合同解除之日止的物业费、自2019年6月15日起至合同解除之日止的日常维修费，符合合同约定，应予支付，分别为12206.35元、181.64元。李沐孜已腾退房屋、交还钥匙，故对普罗物业公司要求李沐孜腾退并返还房屋的诉讼请求该院不予支持。普罗物业公司处尚有李沐孜支付的履约保证金15000元，根据双方陈述和法律规定，该笔保证金应冲抵第2期（2018年12月15日至2019年6月14日）租金，冲抵后李沐孜还应支付租金和房屋占有使用费241745.13元。 关于违约金，合同约定李沐孜未按时支付应付款项的，从逾期第11天开始需每日按所欠款项的百分之一支付违约金。该违约金过高，普罗物业公司自愿调整按年利率24%主张，该院予以支持。考虑2019年上半年普罗物业公司、李沐孜在协商合同解除事宜，普罗物业公司直至2019年6月20日向李沐孜催收2018年12月15日至2019年6月14日期间的租金102980.20元，要求在6月21日前付清，故就该期租金的违约金该院调整自2019年6月22日起算。按照合同约定，2019年6月14日至2019年12月14日期间的租金102980.19元、2019年12月15日至2020年3月13日期间的租金50784.75元应分别自2019年7月11日、2020年1月11日起算违约金。租赁合同未明确约定物业费和日常维修费的付款期限，普罗物业公司主张李沐孜就物业费和日常维修费支付违约金依据不足，该院不予支持。综上，经核算，暂计算至2020年1月10日的违约金为24072.25元，自2020年1月11日起的违约金以应付租金241745.13元中未履行部分为基数按年利率24%计算至款清之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、宁波普罗物业服务有限公司与李沐孜于2018年6月14日签订的《租赁合同》自2019年11月8日起解除；二、李沐孜向宁波普罗物业服务有限公司支付租金和房屋占有使用费合计241745.13元；三、李沐孜向宁波普罗物业服务有限公司支付物业费12206.35元；四、李沐孜向宁波普罗物业服务有限公司支付日常维修费181.64元；五、李沐孜向宁波普罗物业服务有限公司支付违约金24072.25元（暂计算至2020年1月10日）及自2020年1月11日起以应付租金241745.13元未履行部分为基数按年利率24%计算至款清之日止的违约金；上述第二至五项判决确定的付款义务均限于判决生效后十日内履行完毕；六、驳回宁波普罗物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费5936元，由宁波普罗物业服务有限公司负担463元，李沐孜负担5473元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，关于涉案《租赁合同》的解除时间，在履约过程中，虽双方当事人曾就提前解约、租金支付等相关事宜进行协商，但并未达成一致意见，故一审法院以本案起诉状副本送达至李沐孜之日即2019年11月8日作为合同解除日，依据充分，并无不当。李沐孜认为涉案《租赁合同》已于2019年2月1日终止，缺乏事实依据与法律依据，本院难以支持。 对于已缴纳租金的起止期间，虽李沐孜提交的《收款收据》载明该款项所涉期间为2018年7月15日至2019年1月14日，但双方当事人在涉案《租赁合同》中约定的免租期为一个月，而李沐孜并无证据证明普罗物业公司额外给予其一个月的免租期，故一审法院采信普罗物业公司作出的有关起止日期填写错误的意见，应属妥当。 至于应支付的租金、占有使用费与违约金，现李沐孜以涉案《租赁合同》第八条第3款的约定为由主张其仅需支付三个月的租金与10000元违约金，对此，因该条款的约定内容适用于违约方单方解除合同的情形，而本案中李沐孜诉称双方当事人之间存在协商解约的行为，即该部分约定并不适用于本案，故对李沐孜之上述主张，本院难以支持。 综上所述，上诉人李沐孜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4367元，由上诉人李沐孜负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年九月四日 书记员 陆 琼