吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1503号上诉人（原审被告）：韩希有，男，1960年6月14日出生，汉族，无职业，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：孙国良，吉林孙国良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭义学，男，1964年5月22日出生，汉族，舒兰市市场监督管理局工作人员，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：王政杰，吉林公申律师事务所律师。原审第三人：舒兰市诚信房地产开发有限责任公司，住所地吉林省舒兰市。法定代表人：龙杰，经理。原审第三人：付贵荣，男，1962年6月28日出生，汉族，无职业，住吉林省舒兰市。上诉人韩希有因与被上诉人郭义学、原审第三人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司（以下简称诚信地产）确认合同效力纠纷一案，舒兰市人民法院于2018年1月30日作出（2018）吉0283民初62号民事裁定，驳回郭义学的起诉。郭义学不服，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日作出（2018）吉02民终1039号民事裁定，撤销一审裁定，指令一审法院审理。舒兰市人民法院于2019年6月26日作出（2018）吉0283民初1362号民事判决。郭义学不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日作出（2019）吉02民终1754号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。舒兰市人民法院重审时追加付贵荣为本案第三人，于2020年3月30日作出（2019）吉0283民初3007号民事判决，韩希有不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩希有及其委托诉讼代理人孙国良，被上诉人郭义学及其委托诉讼代理人王政杰，原审第三人诚信地产的法定代表人龙杰到庭参加诉讼。原审第三人付贵荣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。韩希有上诉请求：一、撤销一审判决；二、发回重审或改判驳回郭义学的诉讼请求；三、由郭义学承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实错误，应确认2014年4月27日韩希有与郭义学签订的《以房抵债合同》无效。韩希有以10套房屋网签的目的是保障100万元借款可以偿还。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十五条规定：“当事人在债务履行期满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”郭义学辩称，韩希有以诚信地产名义开发承建项目。2013年12月因工程需要向郭义学借款100万元，利息按月支付。同时约定如连续两个月不能给付利息，郭义学有权终止借款合同。韩希有连续两个月未能支付利息，郭义学提出终止借款合同，以10套房屋抵偿借款。2014年4月27日双方签订了《以房抵债合同》，是借款合同期满后双方自愿达成的以物抵债协议，该合同不违反法律强制性规定，应为有效合同。韩希有在借款时办理的网签和几个月后借款期满签订《以房抵债合同》，这是两个法律事实。韩希有混淆这两个事实，其主张的相同理由已被吉林市中级人民法院（2018）吉02民终1039号民事裁定予以否定，故韩希有的上诉理由不能成立，应该驳回其上诉。诚信公司述称，诚信地产对此事不清楚，也没有向他人借钱。付贵荣未发表陈述意见。郭义学向一审法院起诉请求：一、确认郭义学、韩希有及诚信地产于2014年4月27日签订的《以房抵债合同》有效；二、判令继续履行该合同，向郭义学交付余下八处住宅，分别为：舒兰市城西棚户区B区（西部明珠）X号楼X单元A室、B室，X号楼X单元A室，X号楼X单元A室、B室，X号楼X单元A室、B室，X号楼X单元X室；三、诉讼费由韩希有负担。一审法院认定事实：2013年12月23日，韩希有与郭义学签订《借款合同》一份，合同约定：甲方韩希有向乙方郭义学借款人民币壹佰万元整；借款期限自2013年12月23日至2014年6月23日止；甲方韩希有用诚信地产开发的城西棚户区十套涉案网签房屋作为抵押，如甲方韩希有在借款使用期限届满后不能偿还乙方郭义学借款，甲方韩希有自愿用以上十套网签房屋抵偿乙方郭义学借款；甲方韩希有上列抵押房屋抵偿乙方郭义学借款后，抵押房屋所有权、使用权归乙方郭义学所有。后韩希有、郭义学又于2013年12月23日签订一份《借款合同补充说明》，说明对甲方韩希有借乙方郭义学人民币壹佰万元利息付款方式进行了约定，约定：每月23日付给乙方郭义学利息肆万元整；如甲方韩希有连续两个月不能付给乙方利息，乙方郭义学有权终止借款合同，甲方韩希有自愿用借款合同所抵押的十套网签房屋抵偿给乙方郭义学，抵押房屋所有权、使用权归乙方郭义学所有。2014年4月27日韩希有、郭义学又签订一份《以房抵债合同》，合同约定：甲方韩希有是舒兰市城西区棚户区开发建设的实际人，2013年12月23日因项目建设需要向乙方借款人民币壹佰万元整，约定月利4分，期限至2014年6月23日止，但甲方韩希有给付两个月利息后即无能力支付利息，且房地产市场低迷，甲方已不能按约定期限偿还借款，甲方韩希有用借款合同中的十套房屋抵偿乙方郭义学的壹佰万元及未支付的利息。后郭义学在韩希有协助下将X号楼X单元X室卖给闫某、将Y号楼Y单元Y室卖给朴某。城西棚户区B区涉案十套房屋均已办理网签，买受人是郭义学。城西棚户区的实际开发人是韩希有。另查明十套房屋中，郭义学已实际占有、处分X号楼X单元X室和Y号楼Y单元Y室，现在B区X号楼X单元X室（2014年5月7日由韩希有和诚信地产出卖给马某）、X号楼X单元X室（2014年5月26日由韩希有和诚信地产出卖给刘某），X号楼X单元X室（2014年9月1日由韩希有和诚信地产出卖给付贵荣），上述三套房屋已被案外人装修居住，剩余的X号楼X单元X室、X室，X号楼X单元X室、X室，X号楼X单元X室未装修居住。一审法院认为，一、韩希有与郭义学之间的借款合同部分有效，部分无效。韩希有与郭义学签订借款合同，系双方当事人的真实意思表示，双方存在合法有效的借贷关系，应当受到法律保护，双方合同中关于利率为月利息四分的约定，超出了法律规定民间借贷利率保护上限，该合同中对利率为月利息四分的约定无效。二、韩希有、郭义学签订的《以房抵债合同》有效。该合同是双方在借款合同确定的债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，且郭义学在韩希有协助下已将9号楼5单元301室卖给闫朝红、将1号楼1单元1602室卖给朴贵书，该合同中部分抵债物已实际交付债权人。故《以房抵债合同》是双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，韩希有应向原告交付合同中的五套案涉住住宅。剩余三套案涉房屋在2014年已出卖给案外人且购房人已装修入住至今，郭义学在购房人装修入住时，并未及时主张权利，导致《以房抵债合同》中涉及的上述三套房屋长期被案外人居住使用，已经实际履行不能，郭义学可另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百零七条、第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十九条第二款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、郭义学与韩希有2014年4月27日签订的《以房抵债合同》有效；二、韩希有于判决生效后向郭义学交付《以房抵债合同》合同中的五套案涉住宅；三、驳回郭义学的其他诉讼请求。案件受理费13,800元，由韩希有负担。二审中，韩希有向本院提交售房协议书和与之对应的收据各两份，证明在签订以房抵债合同之前，韩希有于2011年6月23日将舒兰市城西棚户区B区（西部明珠）X号楼X单元X室、X室出售给他人。以物抵债合同只是借款的担保，并非以10套房屋抵顶100万元的债务。郭义学质证称，对证据真实性、合法性均有异议，本案经过多次审理，韩希有此前庭审笔录中明确陈述涉案房屋没有出售，且本次提供的买卖协议中的购买方范亚华和韩希有存在利害关系，是韩希有的前妻；证据不符合形式要求，郭义学在办理房屋备案登记时，登记机关查询该房屋不存在其他权益，故进行了网签备案登记，网签备案登记对外具有公示效力，且本案一审时原审法官和当事人对本案涉及的十套房屋均进行实地踏查，韩希有主张的两套房屋，经一审法院踏查，无任何人居住，且是由郭义学提供房屋钥匙，韩希有在处分房屋时将钥匙交给郭义学，现韩希有主张此前已将房屋出售，与现实情况不符。现该两套房屋应该在郭义学的实际控制之下。诚信地产质证称与其公司无关，不清楚。付贵荣未发表质证意见。本院经审查认为，韩希有提交的两份证据不足以证明其待证事实，不予采信。郭义学、诚信地产、付贵荣二审中没有提交证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案中韩希有与郭义学之间分歧的焦点在于《以房抵债合同》是借款合同履行期限届满前形成的担保还是借款合同终止后达成新的以房抵债的合意。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，韩希有在连续两个月不能及时偿还借款利息时，根据《借款合同补充说明》的约定，经协商终止借款合同关系，建立以房抵债合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期韩希有难以清偿债务时，通过将韩希有以诚信地产开发的商品房抵顶给债权人郭义学的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。在部分抵债房屋已经实际交付郭义学，并由郭义学予以处分的情况下，韩希有所持本案以房抵债合同无效的主张，不予采信。在新债清偿中，新债作为履行旧债的方法，在债务人不履行债务时，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行。现郭义学在二审中明确其选择继续履行《以房抵债合同》，而不主张恢复履行原债权债务，应予准许。因有3套案涉房屋被韩希有另行处分，已由他人装修入住，无法实际交付，属《以房抵债合同》部分履行不能之情形，一审法院已告知郭义学另行权利，郭义学亦未就此提出上诉，本院予以尊重。在当事人请求司法确认和保护债权人合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同或以房抵债合同等方式，将违法高息合法化。韩希有提出以房抵债中包含高额利息，经审查，借款合同约定的利息为月利4分，确已超出法律规定的民间借贷利率保护上限，一审法院认定该部分高额利息的约定无效并无不当。《以房抵债合同》约定的抵债物尚未交付，债权人有权请求债务人交付，但人民法院亦应审查该协议是否存在损害第三人合法权益等情形。在案证据尚不足以证明韩希有已将一审判决其向郭义学交付的5套房屋另行出售给他人，一审判决韩希有继续履行合同义务，交付房屋并无不当，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对韩希有的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,520元，由上诉人韩希有负担。本判决为终审判决。审判长  孙海波审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年九月十四日书记员  滕怀哲