天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)津02民终793号上诉人（原审被告）：刘洪林，男，1959年4月24日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：孙莉敏（系刘洪林之妻），住天津市东丽区。委托诉讼代理人：刘腾敏，天津津信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市中环天虹微电机有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇邯郸道柳城里旁。诉讼代表人：季佳呈，天津市中环天虹微电机有限公司清算组破产管理人。委托诉讼代理人：张冰，天津金诺律师师事务所律师。委托诉讼代理人：闫旭，天津金诺律师师事务所律师。上诉人刘洪林因与被上诉人天津市中环天虹微电机有限公司（以下简称中环天虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初6236号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘洪林上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判由中环天虹公司向刘洪林赔偿损失333150元后再行由其腾空诉争房屋；2.请求撤销一审判决第二项，改判其按每月600元标准向中环天虹公司支付一年的房屋占有使用费；3.诉讼费、上诉费由中环天虹公司承担。事实和理由:1.一审法院认定诉争房屋租赁合同无效的同时又按照合同第七条认定房屋修缮由刘洪林负责，缺乏事实依据和法律依据；2.中环天虹公司明知诉争房屋系违法建筑而与刘洪林签订合同，构成欺诈，对刘洪林主张的两次垫高厂房发生的费用以及因中环天虹公司停水停电所造成的直接经济损失均应当予以赔偿，满足赔偿条件后，刘洪林同意腾房；3.诉争房屋租赁合同与诉争租赁协议哪个是双方的真实意思表示，前提要确定文件的真实性，但在刘洪林因为重大误解作出错误表达的情况下，一审法院拒绝刘洪林提出的字迹和公章鉴定，致使本案认定事实错误；4.中环天虹公司于2012年曾起诉刘洪林，刘洪林在该案中提起反诉，后中环天虹公司申请撤诉，而当时一审法院在未审理刘洪林反诉请求的情况下，同意中环天虹公司撤诉，故刘洪林对一审法院的公正性持有异议，请求二审法院指令除一审法院以外的其他法院进行审理；5.刘洪林有精神三级残疾，一审未通知其监护人参加诉讼，程序违法。基此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，望二审法院予以纠正。中环天虹公司辩称，不同意刘洪林的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。中环天虹公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除双方不定期租赁关系；2.请求依法判决刘洪林将位于天津市北辰区天穆镇邯郸道柳成里旁的房屋（214平方米）立即腾空交还中环天虹公司；3.请求依法判决刘洪林支付自2011年3月1日至刘洪林实际腾房之日止的房屋占用费（按照9,600元/年/365天=每日26.3元/天的标准计算）；4.请求依法判令刘洪林承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：手动工具厂系个体工商户，刘洪林系手动工具厂的经营者，刘洪林以手动工具厂的名义与天津市微电机公司于1998年6月19日签订了手写版《租赁协议》，约定：由手动工具厂承租天津市微电机公司厂区内的简易厂房，厂房位于天津市北辰区天穆镇邯郸道柳成里旁，租赁房屋面积为214平米，租期为1998年8月1日起至2001年7月31日止。租金第一年为7000元、第二年为8050元、第三年为9258元。自1998年8月1日起计租，每半年缴纳一次租金。时间：每年8月1日、3月1日，1-5日交公司财务部。第7条：手动工具厂修缮房屋要保证其结构完整，不能转租他人使用。第14条：关于房屋租赁合同以本协议为准。2001年7月25日双方签订了《续租协议》，约定租期为2001年8月1日至2002年1月31日，租金按第三年的租金数，其他条款按原合同执行。2002年1月28日双方再次签署《续租租赁协议》，约定租期自2002年2月1日至2003年1月30日，租金按原合同第三年的租金数，其他条款按原合同执行。2003年1月22日双方又签订了《续期租赁协议》，约定租期为2003年2月1日至2009年2月底，计租日从3月1日起。租金为9600元/年，其他条款按原租赁协议。一审庭审中双方口头认可上付租金。刘洪林按上述协议约定的数额交租金至2011年2月28日。刘洪林第二次庭审中提交了1998年6月19日刘洪林以手动工具厂的名义与天津市微电机公司签订的机打版《房屋场地租赁合同》，约定：由手动工具厂承租天津市微电机公司厂位于天津市北辰区天穆镇邯郸道柳成里旁，租赁面积为214平米，房屋三间。租期为1998年8月1日起至2001年7月31日止。年租金第一年为8300元。微电机公司负责房屋修缮。第十一条本合同正本一式贰份，当事人各执一份，合同副本贰份，送合同科、个体科、登记科各一份。在合同尾部天津市微电机公司出租房盖章，刘洪林在承租方签字，鉴证机关北辰区工商管理局盖章。在（2011）辰民初字第5373号案件中2002年7月6日庭审笔录第3页，该案法官要求刘洪林对中环天虹公司提供的1998年6月19日签订的《租赁协议》发表质证意见，刘洪林表示：对该份证据无异议，在该《租赁协议》后，我们还有一份租赁协议，该协议是在工商管理部门注册过的。另查，诉争房屋系天津市微电机公司出资建造，2005年12月9日天津市微电机公司破产。2006年8月30日诉争房屋所在的土地登记在天津市结构调整土地收购中心名下。2007年天津市中环电子信息集团有限公司（以下简称“中环集团”）与天津市结构调整土地收购中心（以下简称“土地中心”）签订了《回购土地协议》，约定：同意中环集团对含天津市微电机公司等33宗土地使用权及地上建、构筑物所有权予以一次性整体回购，中环集团同意在本协议签订当日一次性支付土地中心回购款32389.5万元，土地中心在付款到账日将天津市微电机公司土地证原件、房产证原件交与中环集团。2005年12月10日中环集团与中环天虹公司签署《协议》，约定中环集团同意天津市微电机公司的房产土地允许中环天虹公司无偿使用，此协议自2006年1月1日生效。2009年2月6日双方签订《补充协议》约定：双方在原2005年12月10日原《协议》基础上，再次就中环天虹公司无偿使用项目的范围明确如下：1、中环天虹公司有权自行招租并以其名义对外签署租赁合同；2、因对外出租而收取租金、物业管理费、能源费等收益由中环天虹公司自行分配使用；3、以中环天虹公司名义处理租赁合同的续签、变更、中止、终止事宜；4、以中环天虹公司名义处理承租人的违约及索赔事宜及第三方违法侵占房屋的侵权事件。2004年9月15日，手动工具厂被注销。再查，诉争房屋至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证。2011年10月24日中环天虹公司曾在一审法院起诉手动工具厂诉请解除合同，要求手动工具厂腾交诉争房屋并支付中环天虹公司2011年至其腾交中环天虹公司前的房屋使用费及其他相关费用，后中环天虹公司于2012年8月30日申请因该案诉讼主体问题申请撤诉，一审法院口头裁定准予撤诉。2019年6月3日中环天虹公司曾在一审法院起诉手动工具厂诉请解除合同，要求手动工具厂腾交诉争房屋并支付中环天虹公司2011年至2019年的租金76800元，一审法院2019年7月8日出具（2019）津0113民初4891号民事裁定书，认为手动工具厂在中环天虹公司起诉前已被依法注销，丧失了主体资格，中环天虹公司起诉不符合法定条件，裁定驳回中环天虹公司的起诉。一审法院认为，中环天虹公司未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法准建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此手动工具厂与天津市微电机公司签订的《租赁协议》及《续租协议》及双方2009年3月1日起至今形成的不定期租赁关系，违反了法律的强制性规定，虽系双方真实意思表示，仍为无效合同。中环天虹公司提供的证据可以证明双方各自为天津市微电机公司与手动工具厂的合法租赁协议权利义务继受人，即中环天虹公司享有出租人权利义务，刘洪林享有承租人权利义务，原租赁协议、续租协议和不定期租赁关系无效后，中环天虹公司要求解除合同，不予支持。刘洪林继续占有诉争房屋无法律依据，中环天虹公司诉请刘洪林腾空诉争房屋应予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予以支持。故中环天虹公司要求本案立案后即2019年7月24日至刘洪林实际腾房之日止的房屋占用费应予支持。本案争议焦点为：1、中环天虹公司的主体资格是否适格；2、中环天虹公司提供的1998年6月19日签订手写的《租赁协议》与刘洪林提供的机打《房屋场地租赁合同》，哪份是双方真实意思表示，诉争房屋的维修义务主体是谁；3、中环天虹公司主张的2011年3月1日至2016年7月23日刘洪林支付房屋占有使用费是否超过诉讼时效。4、刘洪林抗辩的中环天虹公司在赔偿刘洪林全部经济损失后才同意解除双方的租赁合同并腾交房屋的抗辩理由是否成立。关于争议焦点1，中环天虹公司提供的《中华人民共和国国有土地使用证》、《天津市房产所有权证》可以证明诉争房屋所在土地登记在土地中心名下，中环天虹公司提供的《中环电子信息集团整体回购土地协议》可以证明诉争房屋所有权及所在土地使用权于2007年由中环集团回购，中环天虹公司提交的中环集团与其签订的《补充协议》可证明中环集团自2006年1月1日起授权中环天虹公司对诉争房屋无偿使用、收益、对外签署租赁合同、处理承租人违约等索赔事宜，故中环天虹公司对诉争房屋有收益、出租及因此产生的续签、变更、终止、索赔权利，故中环天虹公司系被授权的适格主体，刘洪林抗辩在（2011）辰民初字第5373号案件中，中环天虹公司曾因诉讼主体问题申请撤诉，天津市微电机公司破产即是对诉争房屋放弃权利于法无据，不予支持。关于争议焦点2，手写版的《租赁协议》系双方真实意思表示，且双方已实际履行了该协议。首先，1998年6月19日手写版的《租赁协议》与机打版《房屋场地租赁合同》每年租金标准不同，但刘洪林是按照手写版协议的租金标准支付每年租金；其次，手写版《租赁协议》第14条亦约定关于房屋租赁合同以本协议为准，可以证明即使有不同版本租赁协议也应以手写版《租赁协议》为准；最后，机打版《房屋场地租赁合同》第十一条约定：合同副本送合同科、个体科、登记科各一份。合同尾部鉴证机关加盖工商管理部门公章，且在（2011）辰民初字第5373号案件中刘洪林对中环天虹公司提供手写板《租赁协议》无异议，表示机打版租赁协议是在工商管理部门注册过，表明机打版《房屋场地租赁合同》为在工商部门备案之用。综上，可以证明1998年6月19日手写版的《租赁协议》是双方真实意思表示，该协议的第7条约定房屋的修缮是由刘洪林负责；刘洪林主张中环天虹公司负责修缮无事实依据，不予支持。关于争议焦点3，关于中环天虹公司主张的2011年3月1日至2019年7月23日刘洪林支付房屋占有使用费是否超过诉讼时效一节，因当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。当事人一方向人民法院提交起诉状，诉讼时效从提交起诉状之日起中断，诉讼时效期间重新起算。根据一审法院查实，中环天虹公司曾于2019年6月3日在一审法院起诉手动工具厂主张过上述期间的房屋占有使用费，故本案诉讼时效应从2019年6月3日中断，从该日往前计算三年即自2016年6月3日至2019年7月23日的房屋占有使用费未超过法定诉讼时效，但双方均认可房屋使用费履行期限为每半年付一次且系上付租金，故刘洪林时效期内最早一次交付房屋占有使用费应为2016年8月1日，中环天虹公司主张的2016年8月1日至2019年7月23日房屋占有使用费，予以支持。中环天虹公司主张的2011年3月1日至2016年7月31日期间的房屋占有使用费，已超过诉讼时效，不予支持。关于争议焦点4，刘洪林在一审庭审中抗辩称因中环天虹公司2012年8月30日的停水停电行为造成其损失，不同意支付上述占用使用费。刘洪林提供的证据不足以证明中环天虹公司2012年8月30日对诉争房屋停水停电，现中环天虹公司自认2018年7月份对诉争房屋存在停水停电的行为，一审法院认为，中环天虹公司该行为一定程度上影响了诉争房屋的使用，酌定房屋占用使用费为600元/月，自2018年7月1日至刘洪林实际腾房之日。刘洪林还抗辩因中环天虹公司没有开成房屋租赁的发票导致其有17%增值税抵扣的损失21216元故其不交纳租赁费一节，没有法律依据，不予支持。至于刘洪林主张因诉争房屋地势低洼刘洪林两次维修房屋垫高地面花费共计132550元、2011年9月20日中环天虹公司厂区内有一棵枯树因刮大风倒塌将诉争房屋屋顶砸漏，导致刘洪林维修房屋19000元及因为中环天虹公司没有对刘洪林进行提前告知义务，导致2002年8月因天降暴雨导致雨水将刘洪林2002年5月21日购得价值22000元新设备设备被浸泡，中环天虹公司需赔偿刘洪林上述全部损失后刘洪林才同意腾房一节，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款，判决：一、刘洪林于本判决生效之日起十日内将位于天津市北辰区天穆镇邯郸道柳成里旁天津市中环天虹微电机有限公司厂区东南角面积为214平米的房屋腾空；二、刘洪林于本判决生效之日起十日内支付天津市中环天虹微电机有限公司房屋占有使用费18357.4元（自2016年8月1日计算至2018年6月30日共698天，按每年9600元/365日计算）；支付天津市中环天虹微电机有限公司房屋占有使用费自2018年7月1日计算至刘洪林实际腾房之日，按每月600元计算。三、驳回天津市中环天虹微电机有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取，计905元，由天津市中环天虹微电机有限公司负担725元，刘洪林负担180元。二审期间，刘洪林围绕其上诉请求依法向本院提交了如下证据：1.个体工商户户卡及个体工商户注销登记申请书，拟证明其一直在诉争房屋内经营；2.诉状、调解申请书、中环天虹公司在2011年诉讼中提交的证据、电表截屏以及2011年诉讼笔录，拟证明中环天虹公司对诉争房屋进行了停水停电；3.诉争房屋租赁合同的备案件，拟证明机打版诉争房屋租赁合同已经过备案，其持有该份合同方能起照刻章；证人胡某、赵某、高某、张某的证人证言，拟证明刘洪林主张的损失发生及数额。中环天虹公司对证据1的真实性认可，不认可证明目的；对证据2中的诉争、调解申请书及笔录的真实性认可，对电表截屏的真实性不予认可，对该组证据的证明目的均不予认可；对证据3的真实性、合法性均认可，恰恰证明了机打版诉争租赁合同仅用于备案、领取执照和刻公章之用；对证据4证人证言的证明目的均不予认可。经本院审查认为，刘洪林未就其主张的经济损失在一审中提出反诉请求，故其提交的前述证据在本案中均不予采纳。经本院审理查明，刘洪林于一审中辩称两次垫高厂房费用包括工程造价款89000元、材料费13550元、人工费6000元以及因厂房垫高不能生产支付工人的工资24000元，以上合计132550元；刘洪林辩称停水停电损失为201600元（自2012年9月起至2019年7月止，按每月9600元标准再乘以3倍罚金）。其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，中环天虹公司于一审法庭辩论终结前未提供有关涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法准建手续，双方签订的诉争租赁合同、协议、续租协议均为无效。本案于双方所涉权利义务而言，均系因合同无效而产生的法律后果，基此，刘洪林应当腾空涉案房屋。刘洪林提出由中环天虹公司先行赔偿损失、其再行腾房之抗辩，缺乏依据，本院不予采信。如刘洪林认为因合同无效致使损失发生，可另行解决。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，一审法院根据在案证据及当事人陈述，判令由刘洪林支付的房屋占有使用费亦无不当，本院予以维持。另，关于刘洪林所称一审法院未通知其监护人到庭参加诉讼、违反法定程序的问题，经本院审查认为，一审法院结合刘洪林提交的证件情况，综合刘洪林的表达能力及行为能力而作出的判定，在程序上并无不妥。综上所述，刘洪林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果适当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6297元，由上诉人刘洪林负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  岳文君二〇二〇年九月七日书记员  唐 啸