上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6060号上诉人(原审被告、反诉原告)：王磊杰，男，1985年9月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：徐泽钧，男，1965年9月20日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：苏运，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人王磊杰因与被上诉人徐泽钧房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初20711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王磊杰上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、六、八项，改判：1．王磊杰支付徐泽钧自2019年9月22日起至2019年10月21日止的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)2，400元；2．徐泽钧支付王磊杰违约金4，800元；3．王磊杰支付徐泽钧自2019年10月22日起至2019年12月28日止的房屋使用费5，280元；4．徐泽钧支付王磊杰损失2，500元(包括空调更换安装费用1，500元，衣柜购买费用300元，方桌购买费用200元，立柜购买费用200元，衣柜、方桌、立柜的搬运费用300元)。事实和理由：1．王磊杰向徐泽钧承租的上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，应当按实际使用的一间房屋租金标准2，400元／月支付租金，因徐泽钧未及时修缮房屋导致次卧未能出租的空置损失应由其自担；2．徐泽钧隐瞒房屋质量问题，如：房屋隔音效果差、阳台排水管排水噪音过大、蓄水池年久失修一直渗水、卫生间马桶堵塞、厨房墙壁瓷砖脱落、蟑螂横行、卫生条件差、西边房间西南墙角木板墙壁腐烂损坏、白蚁出没等等。并且经过王磊杰多次沟通，徐泽钧并未及时修缮。故徐泽钧应当承担违约责任；3．王磊杰实际于2019年12月27日搬离房屋，且于2019年12月28日通知徐泽钧及其代理人收房，因徐泽钧一方个人原因未能及时收房的扩大损失应由其自身承担；4．虽然徐泽钧向王磊杰支付阳台排水管维修费用而王磊杰并未实际维修，但此笔款项远少于维修市价，且鉴于徐泽钧长期不配合维修等行为给王磊杰带来的损失，该笔阳台排水管维修款项王磊杰不应予退还；5．徐泽钧未按照租赁合同约定提供衣柜、方桌、立柜等家具，并且空调也已损坏不能正常使用，故王磊杰自行添置了这些家具。现王磊杰搬离并未带走家具，因此徐泽钧应当支付其添置家具的对价。综上，王磊杰请求二审法院支持其上诉请求。徐泽钧辩称，租赁合同明确约定系整租，租金支付标准应为4，800元／月。关于房屋维修给王磊杰造成的损失，已经通过扣除2，200元租金的方式给予补偿。支付给王磊杰900元的排水管维修费用因其并未实际维修应予返还。租房时王磊杰已验收过房屋，即使出现问题也应与徐泽钧及时充分沟通，而非拒付租金。王磊杰自行购买的家具皆可自行带走，不能强行要求徐泽钧购买这些家具。关于交房时间，王磊杰应当提前通知，给予徐泽钧合理时间交接房屋。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐泽钧向一审法院起诉请求：1．判令确认徐泽钧与王磊杰就系争房屋签订的《房屋租赁协议》于2019年10月21日解除；2．判令王磊杰支付徐泽钧自2019年9月22日起至2019年10月21日止的欠付租金4，800元；3．判令王磊杰支付徐泽钧自2019年10月22日起至2020年1月8日止的房屋占有使用费12，480元(按每日160元计算)；4．判令王磊杰支付徐泽钧违约金4，800元；5．判令王磊杰返还徐泽钧阳台排水管的维修费用900元。王磊杰向一审法院反诉请求：1．判令徐泽钧支付王磊杰2019年7月22日起至2019年11月21日止的次卧房间空置损失9，600元(按每月2，400元计算)；2．判令徐泽钧支付王磊杰违约金4，800元；3．判令徐泽钧退还王磊杰押金4，800元；4．判令徐泽钧赔偿王磊杰损失2，998元(包括空调更换安装费用1，500元，衣柜购买费用300元，方桌购买费用200元，立柜购买费用200元，衣柜、方桌、立柜的搬运费用300元，马桶购买及安装费用498元)。一审法院认定事实：系争房屋为公房，租赁人为徐泽钧。2019年3月15日，徐泽钧(甲方)与王磊杰(乙方)签订《房屋租赁协议》约定，一、甲方同意向乙方出租系争房屋，租期自2019年3月22日至2021年3月21日止，月租金经商定为4，800元，贰个月一付，共计9，600元，提前7天支付下次房租。二、租赁期间，水、电、煤、电话、保安、保洁费由乙方承担，房屋修缮费由甲方承担，装潢费由甲方承担。三、屋内设施：空调、冰箱、洗衣机、大床贰只、席梦思贰只、床头柜贰只、梳妆桌、电视柜、淋浴器、煤气灶、油烟机、电视机、衣橱。四、乙方向中介方(或甲方)支付屋内设施保证金4，800元，于协议期满时由中介方和甲方检查无损，水电煤、电话等费用结清后由乙方收回。屋内设施如属自然损坏，由甲方负责维修；如属乙方人为原因破坏，则由乙方负责修理或赔偿。五、甲方责任：1．不得无故收回房屋；2．不得干预房客正常生活；3．协助提供有关的生活便利；4．负责屋内设施正常保修。六、乙方责任：1．不得私自改变房屋结构；2．不得人为破坏屋内设施；3．不得利用房屋进行违法犯罪活动；4．不得损害公共利益；5．不得将房屋转借第三方；6．按时缴纳房租，不得拖欠。九、合同期内，甲乙双方需认真遵守本协议，除市政动迁、绿化改造而不可抗拒的，合同即自动终止，余额退还乙方，不作赔偿。否则，不得无故违约，如违约，违约的一方向未违约的一方支付违约金4，800元整。上海灯齐房地产经纪事务所作为中介方在合同底部盖章确认。另，合同底部由王磊杰书写：“房东同意以下：东边房间空调维修，东边房间增一衣柜、方桌、椅子，油烟机维修，两边房间开关维修，两个房间的灯维修，淋浴器更换淋浴头，房间增一个增压泵。”该段内容已被徐泽钧划掉。审理中，双方均确认，原本约定月租金及押金为5，000元，签订合同当日王磊杰仅支付了两个月租金10，000元，并未支付押金，王磊杰提出上述内容需要维修，由徐泽钧在签订合同后一周内进行维修，维修完成后王磊杰再支付押金5，000元。2019年3月22日，双方对上述维修项目进行了验收。徐泽钧称，其除未新增衣柜、方桌、椅子之外，其余维修项目均已完成。王磊杰验收后，双方协商由王磊杰自行购置衣柜、方桌、立柜，房屋月租金及押金调整为4，800元，徐泽钧在王磊杰确认后划掉了上述维修内容，王磊杰确认无误后才支付了徐泽钧剩余押金4，400元。王磊杰称，其验收后发现徐泽钧仅完成了对油烟机、开关、灯的维修，因为考虑其他维修尚需时间，徐泽钧也已完成了一部分维修，并承诺会尽快完成剩余项目的维修，所以王磊杰就支付了剩余押金4，400元，并让徐泽钧划掉了全部维修内容；此外，王磊杰入住后发现房间隔音效果不好，因此双方协商将月租金和押金调整为4，800元。一审审理中，徐泽钧称，王磊杰入住后反映有新的问题需要维修，徐泽钧联系维修师傅上门，但是王磊杰一直没有时间，导致维修一直没有完成，考虑维修影响了王磊杰的居住，徐泽钧便与王磊杰协商一致，在第二期租金中抵扣2，200元，由王磊杰自行维修；此外阳台排水管也由王磊杰进行维修，维修费用900元从第二期租金中抵扣，故2019年5月22日至2019年7月21日的租金，王磊杰仅支付了6，500元，2019年7月22日至2019年9月21日的租金9，600元王磊杰已全额支付。2019年9月15日，王磊杰向徐泽钧表示拒绝支付2019年9月22日起的租金，徐泽钧于2019年9月16日、9月22日、10月11日三次催告王磊杰支付租金，王磊杰始终未支付。王磊杰对于徐泽钧陈述的上述租金支付情况表示无异议，并且确认双方协商一致阳台排水管由王磊杰进行维修，维修费用900元从第二期房租中抵扣，后王磊杰未实际进行维修；此外，王磊杰称第二期房租中抵扣的2，200元，系徐泽钧耽误维修导致的次卧空置损失。2019年10月21日，徐泽钧发送短信通知王磊杰：“小王你好，鉴于你欠付租金已超过1个月，我已经给你充分的准备时间，但你拒绝与我沟通协商，今日我正式通知你解除我们之间的房屋租赁合同，请你尽快于2019年10月28日前将房屋返还给我。”王磊杰确认于当天收到该短信通知。一审另查明，本案审理期间，王磊杰于2019年12月29日发送短信通知徐泽钧，其已于2019年12月28日搬离系争房屋，要求徐泽钧收房。徐泽钧收到该短信后，回复王磊杰，其在国外，希望王磊杰与法院联系，等徐泽钧回国后办理交接手续。2020年1月8日，徐泽钧、王磊杰对系争房屋进行了验收交接，次日双方至法院就房屋交接问题进行确认。徐泽钧、王磊杰当庭确认，水、电、煤费用及保洁费均已结清，房屋钥匙仍在王磊杰处。徐泽钧同意王磊杰将其自行购买的空调、衣柜、方桌、立柜搬走，但是王磊杰拒绝搬走衣柜、方桌、立柜，表示任由徐泽钧处理，空调王磊杰表示要带走，并承诺当天下午拆除空调后将系争房屋钥匙返还徐泽钧。此外，王磊杰自述，在2019年12月29日之前，未明确通知过徐泽钧将搬离系争房屋。另，徐泽钧、王磊杰均确认，双方曾协商一致空调、衣柜、方桌、立柜由王磊杰自行购置，费用由王磊杰支付，物品所有权归王磊杰；更换马桶费用由徐泽钧、王磊杰各半负担，后王磊杰更换马桶花费了498元，徐泽钧称更换马桶的一半费用已经以现金方式支付了王磊杰，但是没有写收据，王磊杰称徐泽钧未支付过该费用。2020年1月13日，王磊杰将系争房屋钥匙交付徐泽钧委托的中介人员，并且表示不带走空调。审理中，徐泽钧确认已经收回系争房屋，并且表示考虑纠纷的解决，自愿补偿王磊杰空调费用300元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。徐泽钧与王磊杰签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。根据合同约定，由王磊杰承租系争房屋，租金为4，800元每月，两个月一付，提前七天支付下期租金。王磊杰本应于2019年9月15日之前支付2019年9月22日至2019年11月21日的租金9，600元，但是王磊杰并未按期支付，在徐泽钧催告后，王磊杰仍拒绝支付。徐泽钧作为出租人，于2019年10月21日通知王磊杰解除租赁协议，于法有据。王磊杰确认于2019年10月21日收到徐泽钧解除协议的通知，故法院确认双方签订的《房屋租赁协议》于2019年10月21日解除。合同解除后，王磊杰仍应支付徐泽钧拖欠的2019年9月22日至2019年10月21日的租金4，800元。因王磊杰违约导致合同解除，王磊杰应按合同约定承担违约责任。徐泽钧主张王磊杰支付违约金4，800元，符合合同约定，法院应予支持。关于房屋使用费，虽然王磊杰自称于2019年12月28日已搬离系争房屋，但是王磊杰在搬离前并未通知过徐泽钧，亦未得到徐泽钧的确认，徐泽钧在接到王磊杰搬离的通知后，于2020年1月8日与王磊杰办理房屋验收手续，尚属合理。徐泽钧参照合同租金标准，按照每日160元的标准，主张2019年10月22日起至2020年1月8日止的房屋使用费，并无不妥，法院予以支持。关于阳台排水管维修费用，徐泽钧、王磊杰双方均确认第二期租金中抵扣的900元系用于阳台排水管维修，但是王磊杰实际并未进行维修，现徐泽钧要求王磊杰返还该笔费用，于法有据，法院予以支持。关于王磊杰反诉要求徐泽钧支付次卧房间空置损失9，600元，法院认为，根据合同约定，由王磊杰整体承租系争房屋，在出租方允许转租的情况下，王磊杰可找他人承租次卧，但是次卧能否出租的风险应在王磊杰，王磊杰要求徐泽钧承担次卧空置损失，并无事实与法律依据，法院难以支持。王磊杰所述房屋维修问题，应与徐泽钧进行协商，即使协商不成，也应在合同和法律框架内进行救济，王磊杰以此为由拒付租金，导致合同解除，王磊杰系违约方，无权向徐泽钧主张支付违约金。关于王磊杰主张的空调更换安装费用1，500元，衣柜购买费用300元，方桌购买费用200元，立柜购买费用200元，衣柜、方桌、立柜的搬运费用300元，因徐泽钧、王磊杰均确认，双方曾协商一致，由王磊杰自行购买空调、衣柜、方桌、立柜，费用由王磊杰支付，所有权亦归王磊杰，现王磊杰搬离系争房屋，有权将上述其购买的空调、衣柜、方桌、立柜一并搬离，徐泽钧亦同意王磊杰搬离，但是王磊杰自己拒绝搬离，却坚持要求徐泽钧支付相关购买、安装、搬运费用，于法无据，法院不予支持。徐泽钧表示自愿补偿王磊杰空调费用300元，于法不悖，法院予以准许。关于马桶购买及安装费用498元，鉴于徐泽钧、王磊杰均认可双方应各半负担该笔费用，徐泽钧亦未能提供证据证明其已向王磊杰支付了该笔费用，故徐泽钧应支付王磊杰一半的马桶购买及安装费用249元。鉴于徐泽钧已确认收回系争房屋，亦表示同意返还押金，故王磊杰主张要求徐泽钧返还押金4，800元之反诉请求，法院予以支持。一审法院作出判决：一、徐泽钧与王磊杰就上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁协议》于2019年10月21日解除；二、王磊杰应于判决生效之日起十日内支付徐泽钧自2019年9月22日起至2019年10月21日止的房屋租金4，800元；三、被王磊杰应于判决生效之日起十日内支付徐泽钧违约金4，800元；四、王磊杰应于判决生效之日起十日内支付徐泽钧自2019年10月22日起至2020年1月8日止的房屋使用费12，480元；五、王磊杰应于判决生效之日起十日内返还徐泽钧阳台排水管维修费用900元；六、徐泽钧应于判决生效之日起十日内支付王磊杰马桶购买及安装费用249元；七、徐泽钧应于判决生效之日起十日内返还王磊杰租赁押金4，800元；八、准徐泽钧自愿补偿王磊杰空调费用300元，此款徐泽钧应于判决生效之日起十日内支付王磊杰；九、王磊杰之其余反诉请求，不予支持。二审中，王磊杰称一审查明事实中，2019年12月28日王磊杰搬离系争房屋并要求徐泽钧收房，徐泽钧的委托诉讼代理人苏运短信回复人在国外。此节事实徐泽钧一方亦予以认可，本院对此节事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点主要为双方在履行租赁合同过程中的违约责任认定，进而判定违约方给另一方造成的损失赔偿问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。徐泽钧与王磊杰签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。关于月租金支付标准问题，《房屋租赁协议》第一条写明“甲方(徐泽钧)同意中介向乙方(王磊杰)出租本市政通路XXX弄XXX号XXX室……月租金经商定为4，800元”；第十一条下方有手写字样“不得转租和群租”。本院认为该合同明确约定租金为4，800元／月，且不得转租。虽之后徐泽钧为了减少王磊杰损失，同意其对外转租其中一间次卧。但并未转租成功的房间空置损失并不能归结于徐泽钧。徐泽钧与王磊杰之间的租赁关系仍应当遵循双方之间签订的《房屋租赁协议》，故对王磊杰有关于此的抗辩，本院不予采信。王磊杰作为承租方，按约支付租金是其主要义务。其上诉所称因徐泽钧提供的房屋存在质量及卫生环境问题，且未及时修缮，故拒付租金。本院认为王磊杰经过实地看房、验收房屋并签订租赁合同，按期支付过一段时间租金，其对房屋情况应予了解。即使后续居住出现质量问题，需要徐泽钧进行维修，其应当充分沟通，而非直接以拒付租金的形式抗辩。况且双方均确认徐泽钧已经扣除房租2，200元作为对王磊杰维修期间的补偿。故王磊杰未按约支付租金构成违约，应当对徐泽钧承担违约责任。对王磊杰上诉要求徐泽钧承担违约赔偿责任，本院不予认可。关于王磊杰提出徐泽钧应否支付王磊杰自行添置的空调、衣柜、方桌、立柜及搬运费共计2，500元之争议。本院认为，徐泽钧同意王磊杰自行搬走所有设备的情况下，王磊杰拒绝自行搬离，坚持由徐泽钧支付对价购买之要求于法无据。另，徐泽钧支付给王磊杰900元用于维修阳台排水管的钱款，王磊杰表示的确未实际维修。故理应返还该笔钱款。至于王磊杰上诉所称其于2019年12月28日即通知徐泽钧收房，故其不应当承担之后的占有使用费之问题。本院认为，双方对于交接房屋应进行友好协商，不论是出租方收房还是承租方交房，都应提前通知对方并给予合理时间做交接准备。因此，本案中不应苛求王磊杰搬离系争房屋之日起即要求徐泽钧随时完成收房。一审法院认定系争房屋占有使用费的起止时间合法合理，并无不当。综上所述，王磊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币553元，由上诉人王磊杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  成 皿审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二〇年九月四日法官助理  黄一鹤书 记 员  姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……