辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1484号上诉人（原审原告、反诉被告）:锦州金亿投资担保有限公司，住所地锦州市古塔区宜昌路二段19号。法定代表人：姚勇，系该公司经理。委托诉讼代理人：薛峰，辽宁锦尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛媛，辽宁锦尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州市远航实业有限责任公司，住所地锦州市太和区凌南西里43号。法定代表人：吕雪梅，系该公司经理。委托诉讼代理人：侯爽，辽宁一理律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周喜林，男，1953年1月20日生，汉族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：侯爽，辽宁一理律师事务所律师。上诉人锦州金亿投资担保有限公司因与被上诉人锦州市远航实业有限责任公司、周喜林合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0792民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。锦州金亿投资担保有限公司上诉请求：一、撤销太和区人民法院（2020）辽0792民初42号民事判决；二、依法改判支持上诉人的诉讼请求；三、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：本案的争议焦点问题是双方签订的《房地产转让协议》是物权转让还是合同转让。上诉人认为应是合同转让，一、协议所涉房地产始终以合同方式进行流转，没有发生物权转移，而是债的转移。据我们调查了解，本案所涉房地产原始来源为周喜林和胡国艳合伙购买，并部分落户在二人名下，准备进行房地产开发，后因开发不成，将所购房地产转让，首次流转是将资产打包转让给赵玉芹用于开发，签订的是《资产转让合同》，赵玉芹没有过户情况下，将用所受让房地产六处向金亿公司抵押借款，用以偿还欠周喜林转让款等，赵玉芹无力偿还借款并开发不成后，委托拍卖公司打包拍卖该六处房地产，发生第二次转让。金亿公司回购后没有进行过户登记，直接转让给周喜林，发生第三次转让，使交易标的回到原始状态。在全部交易流转过程中，所有受让方均不存在自己取得物权自用的主观目的，特别是上诉人之所以将标的原价转回周喜林，是因为标的大部落户在周喜林名下，所有瑕疵均是周喜林转让时原始存在，周喜林自愿接受。二、双方签订的协议实质为合同转让。（一）合同中明确为“现状”出售。双方约定“现状”交易，实际上是以签订合同方式完成交付，实现合同权利转移，周喜林自行办理更名手续，金亿公司“配合”周喜林过户。出售的房地产物权本身就在周喜林名下。（胡国艳名下的周喜林也有胡国艳出具的全权办理登记过户授权委托书）。合同中转让的4块土地和2处房产，周喜林已出售2块土地，1处房产，还有1处土地正在自己使用，周喜林以自己名义实现物权转移登记，办理过程中，根本没用金亿公司配合及使用始卖手续。查封的2处房地产，查封是因为赵玉芹涉嫌犯罪，是周喜林与赵玉芹交易过程中出了问题。现在房、地都登记在周喜林名下，其中，31-11号房屋是周喜林、胡国艳从法院拍卖所得，周喜林本身就没过户。12号土地在胡国艳名下，周喜林有全权代理委托手续。周喜林出售给赵玉芹时没有过户，现在周自己买回去，凭什么要求金亿公司就得过户？特别是该两户房屋2017年被公安局查封，2018年12月周喜林全额缴纳欠房款利息，2019年12月4日，周喜林出具还款说明，均没有将房屋被查封作为结算的障碍，说明认可双方欠款纠纷与标的物被查封没有关系，认可被查封后果由自己承担。（二）合同的标的实质不是房地产，而是合同权利义务的一并移转，是债权变动。1、合同售价1055万元是金亿公司对赵玉芹和案外人赵世贵的债权总和。2、合同中约定，对案外人赵世贵的100万元债权，双方均可追偿，所得款项归周喜林，100万债权已实现，所得款项也已由周喜林占有。（三）交付方式也是以合同签订、证书交给对方为交付完毕。签订协议后，金亿公司就将全部土地证和房照交给了周喜林，周喜林出局了证照收据，金亿公司的全部合同义务即已完成。（四）拍卖公司拍卖时，是整体拍卖，没有确定单价，金亿公司再转让给周喜林，也是以打包方式转让，没有确定单价。进一步说明标的是合同权利的概括转让，是合同之债。（五）周喜林履行中已认可为合同转让之债。周喜林从打欠条开始，先后支付了3个月、3个月和1个月的利息，即358125元、358125元和31875元，说明双方协议并非物权转让协议，在司法实践中，也不存在物权转让附带利息和100万债权的买卖合同，周喜林对此也认可，并依此履行。（六）对方反诉中也已认可为合同转让之债。对方反诉对涉案的4块土地、2处凑产计算的价格，也是认可该协议为合同转让协议，对方把欠款总额1055万元（包括赵世贵欠款100万元）作为总价除以房地产总面积得出2440元/m2。虽然对此计算方式我们并不完全认可，但合同权利义务的约定双方认可。三、对方所得已远超金亿公司出售价格和债权额。周喜林一处土地、房屋整体售价520万元，一块土地售价180万元，自己使用的1块土地，无论是评估、市场出售或是金亿公司回购，价格均应在400万元左右，以上4处房地产，合计实现价格1100万元，这还不包括追偿到手的赵世贵欠款100万元和公安局查封的2处房地产。本案实质是，周喜林因在其他处投资大而资金紧张，迟迟不交付剩余合同转让价款，金亿起诉后，便以两处房地产被查封为由抵赖，一审法院判决待解封后再行处理，显然是在帮助周喜林迖到拖延给付价款目的，却给金亿带来了巨大的经济损失，法院应以合同转让为前提对本案进行审理和判决，而不应以物权转让和实现进行审理和判决，故请查明事实，依法改判。周喜林辩称，上诉人出售给周喜林的太和区德新里31-11号房屋和松山新区别墅住宅用地12号土地使用权，被松山公安分局查封至今，无法办理更名过户，也有可能被依法没收。因此，在无法实现买卖目的的情况下，周喜林有权拒付剩下的款项，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。锦州市远航实业有限责任公司辩称，同意周喜林答辩意见；远航公司虽然在周喜林为上诉人出具的欠条上担保人处加盖公章，但该行为未经过公司股东会决议通过，公司的这种担保行为违反了公司法第16条第2款的规定，不应承担担保责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人上诉请求。锦州金亿投资担保有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、二被告给付原告欠款本息合计4949988元（暂计算至2019年11月16日）。2、诉讼费用由被告承担。周喜林向一审法院提出反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告关于太和区德新里31-11号房屋、松山新区别墅住宅用地12号土地使用权的买卖合同；2、判决反诉原告终止支付反诉被告剩余购房地产款本金及利息；3、判决反诉被告退还反诉原告购房地产款人民币1024360元。一审法院认定事实：2015年9月2日，锦州长城拍卖有限公司与锦州金亿投资担保有限公司签订《拍卖成交合同书》，约定：拍卖标的为出让土地3100.41㎡、房屋1224㎡，成交价950万元。同时双方签订了《拍卖成交确认书》。2015年9月7日，锦州金亿投资担保有限公司（甲方）与周喜林（乙方）签订《房地产转让协议》约定：“一、甲方将拍得的太和区德新里29-7号600㎡房屋（已拆），31-11号624㎡房屋以及市松山新区别墅住宅用地31号715㎡、25号955.14㎡（或37号975㎡）、44号585㎡、12号845㎡出让土地使用权，转让给乙方。双方议定转让价格为壹仟零伍拾伍万元（1055万元），含赵世贵欠款100万元，甲乙双方均有权追缴，欠款归乙方。二、乙方应在2015年11月30日前办理银行贷款，用来偿还房地产转让价款1055万元并在11月30日前全额支付给甲方。三、甲方按现状出售，乙方自行办理证照变更手续，费用自理，甲方配合乙方提供相应的过户手续。四、甲乙双方应共同遵守本协议的各项条款，如有违约，违约方应按照相关规定赔偿对方。协议未尽事宜由甲乙双方协商解决。五、本协议一式二份，甲乙双方各一份，经双方签字后生效。”2015年12月1日，周喜林为锦州金亿投资担保有限公司出具欠条：“今有周喜林欠锦州金亿投资担保有限公司王玉香购买锦州市太和区德新里房屋、土地款壹仟零伍拾伍万元（10550000元）（此款为购买金亿投资担保公司拍卖的房屋、土地的款项）。从2015年12月5日起，欠款按月利率12.5‰（1.25分）计算，按月结算利息。2016年1月31日前还款柒佰万元（7000000元）（含赵士贵欠款100万元），剩余欠款2016年12月31日前还清。（抵押物附后：松山新区德新里土地44号585㎡、12号845㎡、和松山新区德新里别墅31-11号624㎡）。”锦州市远航实业有限责任公司在该欠条担保人处盖章。2016年3月28日，周喜林还款358125元；2016年6月23日，周喜林还款358125元。2018年6月11日，锦州金亿投资担保有限公司出具收条：“根据锦州金亿投资担保有限公司与周喜林2015年9月7日签定的房地产（太和区德新里29-7号房屋、31-11号房屋以及市松山新区别墅住宅用地31号、25号、44号、12号）转让协议，价格定为壹仟零伍拾伍万元（1055万元）。截止到2018年6月11日，周喜林共还房地产款总计：柒佰柒拾万元（770万元）。附：1、2016年9月8日还款100万元。2、2016年9月9日还款100万元。3、2016年9月23日还款100万元。4、2016年9月29日还款100万元。5、2016年10月12日还款50万元。6、2016年10月19日还款50万元。7、2016年11月5日还款50万元。8、2016年12月19日还款70万元。9、2017年2月24日还款150万元。”2016年12月29日，原告收到赵士贵欠款290591.88元。2018年12月20日，周喜林还款31875元。2019年12月4日，周喜林出具还款说明：“锦州金亿投资担保有限公司：截止2019年12月4日，尚欠贵公司购买太和区德新里房、地款本金人民币贰佰伍拾伍万元整（￥255万元）；尚欠本人借款本金人民币肆拾伍元整（￥45万元）。总计人民币叁佰万元整（￥300万元）。预计：1、2019年12月31日前还款人民币壹佰万元整（￥100万元）；（用锦州市远航实业有限责任公司土地摘牌回款偿还）2、用太和区德新里29-4号房屋土地出售回款或远航国际商务酒店出售（或）贷款后一次性偿还购房、地及借款本金叁佰万元。”锦州市远航实业有限责任公司在还款说明担保单位处盖章。原告表示对还款说明数额并不认可。一审另查明，锦州金亿投资担保有限公司与周喜林签订的《房地产转让协议》中约定的标的物除锦州市太和区德新里31-11号房屋、松山新区别墅住宅用地12号土地使用权未过户，其余标的物均已履行权属登记过户手续。一审再查明，2020年2月19日，锦州市公安局松山分局出具情况说明：“我局在侦办赵玉芹等人合伙诈骗案过程中，发现赵玉芹存在用购房款购买房产及土地的行为，并于2017、2018年分别依法查封了锦州市松山新区德新里28-6号、28-7号、28-8号、28-9号，30-1号（坐落土地为锦州市松山新区园区别墅12号地）30-2号、31-11号别墅及坐落土地和新园别墅区36号、37号、48号土地；我局于2018年7月6日将该案移送起诉至锦州市人民检察院松山新区检察室，松山新区检察室于同年向松山新区法院提起公诉，但松山新区检察室与松山新区法院并未接受我局查封房产的法律手续。我局至今继续查封上述房产和土地。”一审法院认为，原告与被告周喜林签订的《房地产转让协议》系双务合同，本案中，诉争的锦州市太和区德新里31-11号房屋、松山新区别墅住宅用地12号土地使用权因被锦州市公安局松山分局查封，暂无法支付被告及办理更名过户手续，故原告主张被告周喜林支付剩余欠款及利息的诉讼请求，本院不予支持。被告锦州市远航实业有限公司亦不承担保证责任。另诉争的锦州市太和区德新里31-11号房屋、松山新区别墅住宅用地12号土地使用权不能更名过户系因被公安机关查封，并非本案原告违约所致，周喜林反诉主张解除《房地产转让协议》部分内容，无法律依据，本院亦不予支持。双方当事人可在赵玉芹案审判终结处理完被查封的诉争标的后，再行解决本案诉争的相关事宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）锦州金亿投资担保有限公司诉讼请求及被告（反诉原告）周喜林的反诉请求。案件受理费46400元，保全费5000元，由锦州金亿投资担保有限公司负担；反诉费7010元，由被告周喜林负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织证据交换并进行了质证。上诉人提交：1、辽宁省委托拍卖合同一份，拟证明拍卖合同显示委托人是赵玉芹，代理人是周喜林；2、委托书一份，委托人胡国艳，胡国艳委托周喜林和胡春光来办理房屋的买卖和土地转让的相关事宜。经查，上诉人提交的证据为复印件，且内容不完整，无法核实其真实性，也无法证明上诉人的主张，本院不予采信。一审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案中，金亿投资担保有限公司与周喜林签订的《房地产转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当按合同约定履行各自的义务。上诉人作为房屋出售人，应当按约定配合买受人完成房屋所有权变更登记及土地使用权转让登记手续。现因案涉房屋被公安机关查封，无法办理上述变更手续，周喜林面临可能无法取得案涉房屋及土地使用权的风险。在该种情况下，上诉人要求周喜林继续舟向上诉人支付购房款，缺乏事实及法律依据。关于上诉人主张的《房地产转让协议》系合同转让而非物权转让的主张，合同转让系债权人将其对债务人的权利转让于受让人，由债务人向受让人履行合同义务的协议。本案中，上诉人与周喜林在《房地产转让协议》中明确约定了标的物、价款，同时约定上诉人应当配合周喜林提供相应的过户手续，即上诉人是承担交付房屋、土地并配合周喜林办理过户登记义务的义务人。因此，案涉协议为物权转让合同而非合同转让。合同中虽然约定现状出售，但上诉人作为出卖人仍应当保证其出售的房屋及土地使作权上不存在其他权利负担。现案涉房屋被公安机关查封，系上诉人对出卖的标的物未尽审慎审查义务，导致房屋、土地使用权无法按约定完成过户手续，因此，一审法院认为应当在赵玉芹案审判终结处理完被查封的诉争标的后，再行解决本案诉争的相关事宜并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46400元，由上诉人金亿投资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 安剑凌审判员 韩晓武二〇二〇年九月二十一日书记员 李丹妮