贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9814号 原告（反诉被告）：唐伟，男，汉族，1985年12月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张中祥，女，汉族，1950年10月25日出生，住贵州省大方县，与原告唐伟系为母子关系）。 被告（反诉原告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，系公司执行董事兼总经理。 委托身上代理人：聂萍、张海威，贵州朗意律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下称原告）唐伟与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（反诉原告，以下称被告，以下简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告唐伟的委托诉讼代理人张中祥，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐伟向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告贵州省毕节市瑞丰新城房地产有限责任公司为原告延迟办理瑞丰新城第4幢1单元303号房屋产权证的违约金，从2015年4月1日计算至2020年3月17日止，共计1812天，每日按总房款205490.00元的万分之0.5的标准计算，为人民币18617.39元。二、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2011年12月27日，原告唐伟与被告瑞丰房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人唐伟向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当在2015年3月31日前办理上述房屋的房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金”。合同签订后，原告依约向被告一次性支付了购房款205490.00元（其中首付65490.00元，公积金贷款140000.00元）但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务。综上所述，原告认为，被告未按照合同约定在规定的期限为原告办理房屋产权的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，为维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求为谢！ 被告瑞丰房开公司答辩称，答辩事项：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年4月29日出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》明确：予以办理该项目首次登记，故涉案房屋于2019年4月29日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，其后原告2020年3月12日才将办证应当由其提交的相关资料交付给出卖人并签署办证委托书，被告于2020年3月17日将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案。因此，若被告担责，违约金计算终期应当截止至涉案房屋达到办证条件之日（2019年4月29日）止，若未予采，最迟应截止至原告向被告出具提交资料、出具办证委托书之日止（2020年3月12日），若计算至2020年的，应当扣除新冠肺炎疫情影响期间的违约金。五、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 被告瑞丰公司向本院提出反诉请求：判令原告唐伟支付被告瑞丰公司瑞丰新城4号楼1单元303室房屋面积差价款923.00元及资金占用费（以923.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付自2020年3月17日起至面积差价款付清之日止）。 事实及理由：2011年12月27日，原告唐伟与被告贵瑞丰公司订立《商品房买卖合同》，合同约定该商品房建筑面积共84.55平方，其中，套内建筑面积为71.21平方，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2885.69元，总金额205490.00元整(计算式为：71.21m平房×2885.69元）。后原告唐伟向被告支付了购房款205490.00元，瑞丰公司于2020年3月17日将办理权属登记的资料报权登记机关备案，毕节市国土资源局于同日颁发了涉案房屋的《不动产权证书》（证号：黔（2020】毕节市不动产书第003587号)，《不动产权证书》房产分户图中明确“专脊建筑面积（即套内建筑面积)为71.53m。实际登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积多0.32平方（计算式：71.53平方-71.21平方)，根据《商品房买卖合同》第四、五条的约定，原告应当向被告瑞丰公司补交0.32平米的房屋价款923.00元（计算式：0.32m×2885.69元/平方)，并支付自《不动产权证书》颁发之日起至面积差价款实际付清时止的资金占用费。为此，现诉请人民法院予以判决，望判如所请。 原告唐伟针对被告反诉答辩称：根据法律规定处理，对房屋差价无异议。 本院经审理查明：2011年12月27日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，该商品房合同约定建筑面积84.55平方米，套内建筑面积71.21平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积13.34平方米，该商品房总价款205490.00元；面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：以本合同第四条第二款中的单价为依据，房价款多退少补，第四条计价方式与价款2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2885.69元；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告缴纳了购房款。2013年7月14日，被告将涉案商品房交付原告使用。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，同意办理瑞丰新城第4幢不动产首次登记。2020年3月12日，原告出具委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书。被告于2020年3月17日向产权登记部门提交了办理涉案商品房的不动产登记申请表。2020年3月17日涉案房屋取得不动产权证。不动产权证载明涉案房屋建筑面积86.27平方米，专有建筑面积为71.53平方米。 另查明，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告应按合同约定履行义务。被告于2013年7月14日将涉案商品房交付原告使用，根据原、被告双方合同：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的规定，被告应在交房后730日内，即于2015年7月14日前能够提交相关办证资料报产权登记机关备案。同时，原告委托被告办证，则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。2020年3月12日，原告出具委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书，表明被告在具备办理转移登记条件后，在2020年3月12日通知了原告；但此时，已超过合同约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任。原则上违约金应从约定期限之次日即2015年7月15日起算，但被告提出诉讼时效抗辩主张，因原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算；而原告于2020年6月8日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年6月8日）回溯三年即2017年6月8日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金，从2017年6月8日起计算至2020年3月12日止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告逾期办证给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。原告主张按合同约定的购房款的日万分之0.5计算，并未超过法律规定可以参照的标准，故被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。原告诉请的违约金，以原告已付购房款205490.00元的日万分之0.5的标准，从2017年6月8日起计算至2020年3月12日止（1008天）；经计算，该项违约金为10356.70元（205490.00元×0.05‰/天×1008天）。 《不动产权证》载明涉案房屋专有建筑面积为71.53平方米，《商品房买卖合同》约定“建筑面积71.21平方米”实际面积比约定面积多0.32平方米（71.53平方米-71.21平方米），按《商品房买卖合同》约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积确认及面积差异处理以套内建筑面积为依据进行处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1中方式进行处理：1、双方自行约定：以本合同第四条第二款中的单价为依据，房价款多退少补，第四条计价方式与价款2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2885.69元”；故0.32平方米×2885.69元/平方米=923.42元，被告主张923.00元，本院从其所愿；故被告的反诉请求判令原告唐伟支付被告涉案房屋面积差价款923.00元的诉请及资金占用费，本院予以支持；由于为了深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。资金占用费计算方式：以面积差价款923.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月17日（《不动产权证》颁发之日）计算至面积差价款支付完毕之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）唐伟支付延迟办理涉案房屋产权证书的违约金10356.70元； 二、原告（反诉被告）唐伟于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司支付涉案房屋面积差价款923.00元及资金占用费，资金占用费计算方法，以面积差价款923.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月17日计算至面积差价款支付完毕之日止； 三、驳回原告（反诉被告）唐伟的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费133.00元（已减半收取），原告（反诉被告）唐伟承担25.00元，被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担108.00元；反诉费25.00元，由原告（反诉被告）唐伟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年九月七日 书记员 包清琳