黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1007号上诉人（原审原告）：大庆市浩福园食品加工有限公司，住所地：大庆市萨尔图区春雷牧场203队36号。法定代表人：吴百超，职务总经理。委托诉讼代理人：毛丽秋，该公司员工。委托诉讼代理人：赵宝元，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周绍华，男，1956年7月8日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：王明忠，黑龙江四维律师事务所律师。上诉人大庆市浩福园食品加工有限公司（以下简称浩福园公司）与被上诉人周绍华合同纠纷一案，大庆市萨尔图区人民法院于2019年6月14日作出（2019）黑0602民初344号民事判决，浩福园公司不服，提起上诉，本院于2019年9月26日作出（2019）黑06民终2476号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。大庆市萨尔图区人民法院重审后，作出（2020）黑0602民初424号民事判决，浩福园公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。浩福园公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持上诉人在一审的诉讼请求，返回购房款40万元；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实错误。一审法院颠倒事实、掩盖事实、添加事实、曲解事实，涉案大棚、温室、看护房等设施系被上诉人系从案外人薛庆军接手以后于2009年自行建造，因违法被拆除，该转让的标的物因超标占用基本农田，双方对于转让标的物行为的效力产生争议。二、原判评价转让合同为有效明显不当。转让合同与《基本农田保护条例》第17条规定和农业农村部、自然资源部印发的【2018】3号《关于开展大棚房问题专项清理整治行动方案的通知》的第一条、第二条第三项规定相对抗。转让违法建造的“大棚房”，一是违反合同法第五十二条的规定，不仅限于第五项，同时违反第四项“损害社会公共利益”，也可以评价为“以合法形式掩盖非法目的”，二是违反最高法院法【2019】254号《全国法院民商审判工作会议纪要》第30条规定的“交易标的禁止买卖的”情形，应当认定为“效力性强制性规定”；同时违反第31条规定情形即违反规章且内容涉及国家关于耕地、基本农田保护宏观政策。原判以转让合同“未违反相关法律、法规的强制性规定”为由判断有效，属于理解适用错误，也不全面。三、原判对变更请求的处理，在程序和事实认定上存在严重问题。一审法院未将变更诉请事项归纳为案件争议焦点，组织当事人双方充分举证、质证、辩论。原判超范围审理，作出“该地块可以过户”的论断，又没有体现在判项中，脱离了本案实质争议，本案的关键不在于土地经营权可不可以转让，可不可以过户，而在于地上房可以不可以违法建造且出售，可不可以过户问题。周绍华答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应该维持原判：1、一审中答辩人提供了春雷牧场种植园棚户情况说明，结合春雷棚室种植区第四期招商合同所载明的棚室有继承权、出租权、转让权，在转让合出售时有权要求甲方（春雷牧场）办理主体变更手续，但是需向甲方缴纳合同变更手续费100元/组，可见棚室的转让可变更手续是一个客观的事实；2、上诉状称一审法院编造事实、掩盖事实，认为文件所下发的相对人为答辩人，客观上讲从形式上是记载了答辩人的名字，但实际上是针对实际使用人的，事实上双方的交易于2018年4月24日已经完成，答辩人也从未接到任何相关的通知和材料；3、上诉状称本案转让的标的物即“温室、看护房及其他设施被拆除”这种陈述是极端错误的，本案中除了看护房被拆除外，温室、冷棚及其他设施均未被拆除，温室的苗木依然保留；4、上诉人在购买之前是充分了解了当时的棚室的情况，答辩人也是在2017年就开始了出售大棚，根本不存在欺诈等行为，综上：请求人民法院驳回上诉，维持原判。浩福园公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认转让合同无效；2.被告周绍华向原告浩福园公司返还400000元转让款及相应利息（自起诉之日至实际给付之日止，以400000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算），并赔偿原告浩福园公司投入的装修损失165000元，以上合计565000元；3.本案诉讼费由被告周绍华承担;经向原告释明，若原、被告双方之间的转让合同有效，原告变更第一项诉讼请求为：解除双方签订的转让合同。一审法院认定：2009年9月18日，案外人甲方大庆市春雷农场（以下简称春雷农场）与乙方案外人薛庆军签订春雷棚室种植园区第四期招商合同书一份，薛庆军承包棚室园区第四期第G-22号，占地9.5亩，合同有限期为2009年9月18日至2035年12月31日止。合同第七条乙方的权利义务第（一）条乙方的权利约定：1.乙方在合同期内享有产品收益权和国家法律允许范围内的种植选择权，棚室的继承权、出租权、转让权。2.在转让和出售时，棚主有权要求甲方办理主体变更手续，但需向甲方缴纳合同变更手续费100元/每组，乙方与第三方等约定的条款，如与本合同条款发生抵触时，以本合同为准，如乙方未办理变更手续，擅自转让，发生争议时，应与受让方承担连带责任。2009年10月8日，薛庆军将其承包棚室园区第四期第G-22号地转包给被告周绍华，且经大庆市春雷农场同意，该转让协议执行大庆市春雷农场与薛庆军约定的有关租赁合同规定的权利和义务。大庆市春雷农场与被告周绍华签订了种植区补充协议，第二条约定，乙方周绍华在种植区只能从事种植业，并且依法经营，如从事种植业以外的产业（如养殖、办厂等），甲方大庆市春雷农场将视为乙方自动解除合同，10日内乙方自行将地面附着物拆除运出种植园区。2018年4月24日，周绍华与原告委托诉讼代理人毛丽秋就承包棚室园区第四期第G-22号地达成转让合同，双方约定经甲乙双方协商同意，甲方周绍华将位于大庆市春雷农场棚区××园区××号地块（9.5亩）使用权和由甲方自建的大棚转让给乙方，转让费40万元整（人民币）。乙方履行甲方与春雷农场开发区所签订的有关土地租赁合同规定的权利和义务。具体内容详见《春雷棚室种植园区第四期招商合同书》中的规定。此转让合同具有法律效力。2018年4月26日，周绍华与毛丽秋及原告法定代表人吴百超重新签订转让合同，在周绍华与毛丽秋签订合同的基础上增加内容为：经协商同意，乙方首期支付给甲方转让款200000元（以收条为据），其余200000元于2018年10月30日前支付（乙方给甲方开具有“20万元欠款”字样的条据），不支付期间的孳息。2018年的土地租金由乙方支付，待全部转让金支付完毕后办理土地过户手续。2018年4月末，周绍华将案涉耕地及地上附属设施实际交付给原告使用，原告自行在案涉耕地位置进行装修改造。原告将全部转让金400000元全部支付给被告周绍华。2018年10月份，毛丽秋、吴百超与周绍华协商将2018年4月26日签订的转让合同乙方变更为浩福园公司，合同的其他约定不变。2018年10月13日，大庆市春雷农场向原告下发了棚室承包人为周绍华的整改通知，内容为：按照您与大庆市春雷农场签订的土地承包合同约定，您所承包的土地只能用于种植业，且看护房及附属设施等临时建筑需要按照农场要求标准进行建设。农场根据黑龙江省国土资源厅[2018]-749号文件《关于开展大棚类设施农业项目用地情况核查工作的通知》要求，经初步核查，你在承包土地上建设的看护房及附属设施总面积已超出30平方米标准；现我农场依据[2018]-749号文件要求及土地承包合同约定，要求您于2018年10月25日前自行拆除超标部分房屋，承包土地未用于棚室种植，变更用途开办农家乐、养殖、加工等非种植经营项目的，限10月25日前自行整改，恢复棚室种植用途，逾期整改，您将承担一切法律后果。2019年1月4日，大庆市国土资源局萨尔图分局下发责令整改违法行为通知书，主要内容为：大庆市春雷农场种植园区4期G-22号占用基本农田建设温室、看护房及其他设施行为，构成破坏基本农田的违法行为，并责令限期整改。一审法院认为，本案系合同纠纷，本案主要争议焦点为：一、原、被告签订的春雷第四园区G22号大棚转让合同效力问题；二、被告是否应返还转让款、利息及赔偿装修损失。原、被告双方就转让春雷农场棚室园区第四期第G-22号大棚事宜达成一致，双方签订转让合同，根据转让合同中载明“经甲、乙双方协商同意甲方将位于春雷农场大棚区第四园区G22号地块（9.5亩）使用权和由甲方自建的大棚转让给乙方，转让费400000元整（人民币）。乙方履行甲方与春雷农场开发区所签的有关土地租赁合同规定的权利和义务。具体内容见春雷棚室种植园区第四期招商合同书中的规定。”，合同签订后，原告依据约定给付了转让价款，被告于2018年4月末将案涉地块及自建的大棚交付原告使用。根据转让协议的约定，原、被告双方签订转让合同转让范围为案涉地块的使用权及自建的大棚，并对转让价格等作出明确约定，因此，该转让合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该转让合同属于有效合同,同时，被告周绍华按照约定向原告进行了交付，被告不存在违约行为，转让协议不存在解除的情形。大庆市春雷农场与案外人薛庆军签订春雷棚室种植园区第四期招商合同书的内容，案涉地块的发包人大庆市春雷农场并未禁止流转、案涉地块的流转亦不需要相关部门的同意或审批，该地块的转让可以在发包人大庆市春雷农场进行过户。故对于原告主张的转让合同无效或解除转让合同、返还转让款及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于装修损失，结合原、被告陈述及大庆市春雷农场下发的整改通知，被告在承租该大棚期间未改变土地用途，按照大庆市春雷农场的要求依法从事农业种植，原告自行在案涉地块进行装修改造应当符合相关的法律法规，对地块的装修改造不符合相关的法律法规，造成的装修损失应由原告自行承担，故本院对原告主张装修损失的诉讼请求不予支持。一审判决：驳回原告大庆市浩福园食品加工有限公司的诉讼请求。案件受理费9450元，由原告大庆市浩福园食品加工有限公司负担。在二审中，双方当事人均未举示新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，一、关于涉案合同的效力问题。双方当事人于2018年4月24日签订的协议中约定：“经甲、乙双方协商同意甲方将位于春雷农场大棚区第四园区G22号地块（9.5亩）使用权和由甲方自建的大棚转让给乙方，转让费400000元整（人民币）。乙方履行甲方与春雷农场开发区所签的有关土地租赁合同规定的权利和义务。具体内容见春雷棚室种植园区第四期招商合同书中的规定”，根据该约定，双方当事人转让的标的为“春雷农场大棚区第四园区G22号地块（9.5亩）使用权和由甲方自建的大棚”，根据2018年10月13日春雷农场的整改通知及大庆市国土资源萨乐图分局下发的《责令改正违法行为通知书》，双方转让的温室、看护房及其他设施已被认定为系破坏基本农田的行为，并责令限期改正，故双方合同中关于G22号地块使用权的转让行为未违反法律的强制性规定，为有效的民事法律行为。而双方约定的关于“由甲方自建的大棚”的转让行为因周绍华建设的大棚已被相关行政机关认定为系破坏基本农田的行为，违反了法律禁止性规定，故双方关于自建大棚的转让行为应为无效。一审法院认定转让协议全部有效不当，本院予以纠正。二、关于损失数额及双方责任分担问题。（一）关于损失数额的认定。由于双方均认可每年土地承包费由浩福园公司另行向春蕾农场缴纳，故双方转让的费用40万元应主要为周绍华自建温室、看护房及其他设施的价格。（二）关于双方责任分担。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，因周绍华自建的棚室已被认定属破坏基本农田的行为，而浩福园公司对于转让的标的物没有尽到合理的审慎、注意义务，双方均存在过错，本院根据双方的过错程度、结合本案庭审调查情况以及双方当事人的陈述，酌定由被上诉人周绍华返还给上诉人浩福园公司16万元。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律有误。判决不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初424号民事判决；被上诉人周绍华于本判决生效之日起十日内一次性返还上诉人大庆市浩福园食品加工有限公司人民币16万元。一审案件受理费9450元，二审案件受理费7300元，合计16750元，由上诉人周绍华承担6700元，由被上诉人大庆市浩福园食品加工有限公司各承担10050元。本判决为终审判决。审判长  王东辉审判员  王 丹审判员  金 玉二〇二〇年九月八日法官助理姜海涛书记员刘婷附法条：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更：…