天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1184号上诉人（一审被告）：中翰（天津）科技发展集团有限公司，住所地天津市东丽区金桥街窦家房子村津北公路北侧15号。法定代表人：刘春洪，董事长。委托诉讼代理人：刘继伟，天津贤达律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津物产金属国际贸易有限公司，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）海滨六路78号B-410室。法定代表人：高玉科，董事长。委托诉讼代理人：刘忠元，天津建嘉律师事务所律师。上诉人中翰（天津）科技发展集团有限公司（以下简称中翰科技公司）因与被上诉人天津物产金属国际贸易有限公司（以下简称物产贸易公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初6521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中翰科技公司的委托诉讼代理人刘继伟，被上诉人物产贸易公司的委托诉讼代理人刘忠元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中翰科技公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审中上诉人的代理人郭雷系无权代理；2．一审遗漏了当事人参加诉讼；3．一审法院并未对上诉人对涉案房屋的装修投入进行认定。物产贸易公司辩称，上诉人一审的诉讼代理人提交了委托手续，上诉人现在提出其无权代理，是恶意拖延诉讼的行为。上诉人提出遗漏诉讼主体的问题，上诉人是涉案房屋的承租主体，交纳过租赁费用。上诉人主张的装修投入与本案无关，一审诉讼中均未提及。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。物产贸易公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判令被告向原告支付自2018年12月15日至2019年12月14日的租金711770.78元，并支付迟延付款滞纳金（以350626元为基数，自2018年12月16日计算至实际给付之日，以361144.78元为基数，自2019年6月16日计算至实际给付之日，均按每日百分之五标准计算）；2．请求判令被告支付原告2018年7月1日至2019年7月15日物业管理费41637.63元；3．请求法院依法判令被告向原告赔偿传菜梯损失19125元；4．请求依法判令被告向原告支付自2018年12月16日至付清租金之日的迟延付款违约金（每日按月租金5%标准计算）；5．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月21日，原告物产贸易公司与被告中翰科技公司签订《房屋租赁合同》约定，原告将其拥有的坐落于天津市和平区，第三层建筑面积612.69平方米；第四层建筑面积521.20平方米，本层与国粮禹禾（天津）有限公司共同使用，租金按照260.60平方米收取；租赁给被告中翰科技公司。租赁用途：办公；被告不得在房屋内留宿。房屋租赁期自2018年6月15日至2023年4月19日。租金及押金，租赁期内第一年租金为701252元；自第二年开始每年租金总额递增3%。支付方式：为半年付，首次支付日期2018年6月15日前；租赁期内每年6月15日和12月15日之前。押金：人民币58000元整，于2018年6月15日之前支付。免租期：3个月。其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列费用中，房屋租赁税费由原告承担；水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、车位费、室内设施维修费由被告中翰科技公司负担。双方在租赁合同第九条违约责任，第四项约定，被告不按约定时间支付租金，每一日应按实际延迟付款天数支付5%的滞纳金。第十一条其他约定事项，第一项，被告如需对房屋进行拆改或装修施工，在装修施工之前需向原告提供书面装修方案；经原告书面同意后方可按照该方案施工；如需向消防、市容、物业等相关部门进行申报，由被告自行办理，原告予以配合。第六项约定如公共区域使用产生纠纷，需由被告与物业及其他相关主体协商解决；协商结果不得损害原告利益。附房屋交割清单：中央空调机组，品牌：美的，数量：1套；消防喷淋系统，品牌：非标，数量：1套；传菜梯：品牌：祥云迅达，数量：3台；客用电梯，品牌：捷达，数量：1台；其他相关费用：上网费、车位费、租赁税费、燃气费已报停。双方签订的《房屋租赁安全协议》及《补充协议书》约定，被告装修、改造承租用房或生产经营业态改造等不得违反国家相关规定，且须向原告提出申请并取得原告书面同意后方可实施。原告同意被告在租赁期内将房屋中的传菜梯进行拆除，被告须在租赁期结束撤出房屋时，将传菜梯在原位置恢复原状；如被告不能将传菜梯恢复原状，原告将按照租赁合同的约定，在被告的押金中扣除传菜梯损失赔偿额的一半（计人民币19125元）。传菜梯的拆除、运输、储存、安装等均由被告负责；被告应将所有设备及其附件、配件等妥善保管，如有损坏，遗失由被告负责。在被告提交给原告的拆除方案中，被告承诺施工前须将给排水、供电、暖通等隐蔽工程的施工图纸交原告留存，否则不得开工。施工中不得破坏坏给排水及消防管道的竖管。租赁合同签订后，2018年7月1日，原告将出租的房屋交付给被告，被告依据装修方案进行装修。合同约定三个月的免租期，即2018年7月起至2018年9月底。2018年7月3日被告支付原告押金58000元，支付2018年10月1日至2018年12月14日期间的房屋租赁费用144092.95元（先付租金，后租赁使用）。2018年12月22日被告通知原告，我司租用贵司位于和平区的房屋，并于2018年6月签约，于2018年10月入驻。要求有以下几点需要贵司尽快协商解决，1．在承租贵司房屋之前一楼大厅有实墙隔断，但在承租后发现被无故拆除，因此我司只能自行安装玻璃墙，因此产生不必要的费用，现要求我司拆除玻璃墙。2．在洽谈房屋租赁过程中，贵司口头承诺一楼公共面积及门上牌匾地方一家一半，但是承租后一楼牌匾处全部被米兰生鲜超市占有，我司牌匾只能挂到二楼墙上，因此市容委对我司提出整改并处罚，此事至今尚未解决。3．一楼的米兰生鲜超市严重堵塞我司正门，并且数次刮坏我司车辆。4．一楼的胭脂酒吧，每天下午14：30-15：00期间开始大音量的播放音乐及排练，严重影响我司正常办公。5.2、3、4层的独立卫生间及4楼员工食堂的下水至今未能解决。当初租房时候是有下水管道并具备通水条件，承租后被无故拆除，造成我司至今无法正常办公，甚至3、4层至今无法使用。介于以上几点，责成贵司尽快处理解决，并提出相应的方案。问题解决后会及时履行相应的义务，如长时间未能达成解决方案，我司会采取相应的方式，保护我司自身权益。2019年2月25日，原告与天津市米兰浩邦物业服务有限公司协商，1．和平区成都道84号房产2、3、4层部分卫生间下水管道排水管连接事宜。物业公司同意上述租户租赁期间物产金属公司的2、3、4部分卫生间的排水管道接入1层卫生间，如因2、3、4层的使用发生管道堵塞等问题，由原告负责解决。2．协商建筑物一层大门牌匾悬挂位置事宜。物业公司同意与米兰生鲜超市进行沟通、协调，督促其尽快将1层大门外檐牌匾进行改造，为被告预留一部分空间。3．协商拆除房产1层大厅公共区域自行搭建的玻璃隔断事宜。原告同意与其承租单位进行沟通、协调，尽快拆除1楼大厅中违法搭建的玻璃隔断。2019年3月11日被告再次通知原告：1．一楼大厅实墙隔离无故拆除，自行安装玻璃墙，现贵司一直要求拆除玻璃墙。2．一楼公共面积及门上牌匾预留一部分的问题。3．米兰生鲜超市堵塞正门，影响公司形象问题。4．胭脂酒吧噪音影响办公问题。5.2、3、4层独立卫生间及4楼员工食堂的下水至今未能解决问题。鉴于以上几点我司提出解决方案如下：一、要求原告赔偿我司安装玻璃墙费用或还原实墙隔断。二、市容委因牌匾问题对我司做出处罚决定，我司认为该处罚是因原告未履行承诺，要求原告完成之前承诺，并缴纳市容委对我司的处罚。三、公共面积严格一家一半划分，要求超市整改，不得再有此类事件发生。四、希望原告承担起房东职责，协调有关单位，不得影响我司正常办公，即17：00前不得有扰民行为。五、承租贵司房屋前，原告楼房下水管道具备用水条件，签订合同后被无故拆除，致使被告目前只能使用第二层，因此恢复下水管道及施工费用应由原告承担。被告希望原告于2019年3月15日前提出一揽子解决方案。自通知书发出日起，原告还没有解决方案，我司将停止在贵处办公，并取消原租赁合同。2018年7月1日被告入驻租赁的房屋进行装修，10月7日进驻租赁房屋办公，因目前部分房屋无法使用，单位部分人员在该处办公，另有部分人员在他处工作。因被告未向原告支付到期的租金，故原告起诉被告，要求支付自2018年12月15日至2019年12月14日的租金350626元＋361144.78元（701252元×1.03÷2）=711770.78元。支付迟延付款滞纳金（以350626元为基数，自2018年12月16日起计算至实际给付之日及以361144.78元为基数，自2019年6月16日起计算至实际给付之日，按每日百分之五标准计算）。支付原告为被告垫付的，依据租赁合同由被告负担的物业管理费，2018年7月、8月物业费为5000元÷1760.86平米×873.29平米×2=4959.45元；2018年9月1日至2019年7月15日的物业费36678.18元（873.29平米×4元×10.5个月）；两项计41637.63元；该处房产所有人为原告，故原告与天津市海旭物业管理服务有限公司签订《天津市非住宅物业服务合同》，合同期限延至2020年12月30日终止；物业公司证明，原告和平区成都道84号房屋的物业费缴纳至2018年8月31日，此后一直未能缴纳物业费。原、被告房屋租赁合同尚在租赁期限内，原、被告签有《补充协议》，故原告不再主张要求被告赔偿传菜梯的损失。原告要求被告支付自2018年12月16日至付清租金之日的延迟付款违约金（每日按月租金5%标准计算）。一审法院认为，原告物产贸易公司与被告中翰科技公司签订的《房屋租赁合同》，未违反国家法律的规定，合法有效，受国家法律保护。房屋租赁合同签订后，被告接管其租赁的房屋入驻装修，进驻使用至今；房屋租金支付至2018年12月14日止，后被告未能依据《房屋租赁合同》的约定，向原告支付租金，对此，应承担给付房屋租金及迟延付款的违约责任；故原告请求被告支付房屋租金的主张，予以支持。双方在租赁合同中明确约定，公共区域使用产生纠纷，需由被告中翰科技公司与物业及其他相关主体协商解决，不得损害原告的利益。被告在致原告的通知函中，系公共区域使用时与他人及相关主体产生的纠纷；至于被告提出的下水管道进驻时，具备下水条件，承租后被无故拆除；因其拆除行为非原告所为，况且，被告对其租赁房屋内的设施，应负有安全保管合理使用的义务,室内设施维修费应由被告中翰科技公司负担；被告以此理由拒付房租，有悖于双方《房屋租赁合同》约定及法律的规定，故其理由，不予采纳。原告请求被告支付迟延付款的滞纳金，依据租赁合同约定，每日百分之五的标准计算，显系过高，调整为按中国人民银行同期、同类贷款利率计付，予以支持。关于原告要求被告支付物业管理费，因其房产所有者为原告，原告与物业服务公司签订《物业服务合同》，应由原告向本案的物业管理公司缴纳物业管理费。原告已将出租房屋的物业费缴纳至2018年8月31日，此后一直未能缴纳物业费。依据双方《房屋租赁合同》第五条约定，物业管理费由被告承担。故原告请求被告支付2018年7月、8月物业管理费的主张，予以支持。2018年9月1日至2019年7月15日的物业管理费，原告尚未实际向物业管理公司交纳，就有关问题尚需向物业管理公司及相关部门协商解决，故该部分的物业管理费，待原告实际缴纳给物业管理公司后，由被告直接给付原告，故原告主张，不予支持，予以驳回。原告要求被告支付自2018年12月16日至付清租金之日的延迟付款违约金，累计诉求，属重复计算，不予支持，予以驳回。一审法院判决：一、被告中翰科技发展（天津）有限公司于本判决生效后十日内，给付原告天津物产金属国际贸易有限公司2018年12月15日至2019年12月14日的租金711770.78元；二、被告中翰科技发展（天津）有限公司于本判决生效后十日内，支付原告天津物产金属国际贸易有限公司延迟付款滞纳金（以350626元为基数，自2018年12月16日起至实际给付之日止；以361144.78元为基数，自2019年6月16日起至实际给付之日止；均按中国人民银行同期、同类贷款利率计付）三、被告中翰科技发展（天津）有限公司于本判决生效后十日内，给付原告天津物产金属国际贸易有限公司2018年7月、8月物业管理费4959.45元；四、原告的其他诉讼请求予以驳回；如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费5770元，全部由被告中翰科技发展（天津）有限公司负担（本判决生效后十日内，被告直接给付原告）。二审中，被上诉人提供如下证据：1.房屋交接确认单以及案外人国粮禹禾（天津）有限公司出具的授权委托书、中翰科技发展（天津）有限公司出具的委托书，证明上诉人一审中的诉讼代理人郭雷于2020年6月5日主持操办了涉案房屋的返还交接工作，其对交还房屋起到了决策作用。2.天津市第二中级人民法院（2020）津02破申74号民事裁定书，证明被上诉人进入重整程序。3.天津市和平区人民法院（2019）津0101民初6522号民事判决，证明关联案件已经进入执行程序。经质证，上诉人对上述证据的真实性均不持异议，但不认可被上诉人的证明目的。上诉人提供聊天记录截图两份，证明其公司并不知道一审诉讼情况。经质证，被上诉人对截图的真实性不持异议，但认为上诉人知道涉案房屋的租赁使用情况，上诉人刻意隐瞒事实，阻挠诉讼。另查明，2020年4月30日，中韩科技发展（天津）有限公司更名为中翰（天津）科技发展集团有限公司。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归结为：一、一审法院审理程序是否存在错误；二、是否遗漏必须参加诉讼的当事人；三、上诉人对涉案房屋的装修投入如何进行认定。关于争议焦点一，上诉人主张其一审中的委托诉讼代理人郭雷并不是其公司员工，因此属于无权代理行为。经本院核实，一审诉讼中，上诉人向一审法院提供了盖有其公章的营业执照副本的复印件、法定代表人身份证明，委托书（委托郭雷参加诉讼），并提供了诉讼代理人推荐函、劳动合同等手续。现上诉人并未对其公章的真实性提出异议，因此一审法院从形式上审查委托诉讼代理人的资格并无不当。上诉人对其公章的使用管理不严，是其公司内部问题，如果认为一审委托诉讼代理人郭雷私刻或者偷盖其公司公章，亦可另行通过刑事途径解决。关于争议焦点二，上诉人主张是案外人借用其公司名义与被上诉人签订租赁合同并承租涉案房屋，就涉案租赁合同产生的权利义务应当由案外人承担。但涉案租赁合同的签订方系上诉人和被上诉人，上诉人亦存在实际履行合同的行为。因此一审法院并未遗漏应当参加诉讼的主体，上诉人的该项上诉主张不能成立。关于争议焦点三，上诉人主张的装修费用，在一审诉讼中并未提及，亦未提出反诉主张该权利，因此对该部分上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10967.3元，由上诉人中翰（天津）科技发展集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姜纪超审判员  王 路二〇二〇年九月七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……