湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初704号 原告：谭艳，女，1988年3月23日出生，汉族，公民身份号码430481198803230587。 委托诉讼代理人：陈正国，男，1967年3月16日出生，耒阳市腾飞法律服务所法律工作者。 被告：罗小兵，男，1975年1月5日出生，汉族，公民身份号码430419197501057093。 原告谭艳为与被告罗小兵房屋买卖合同纠纷一案,于2020年4月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员张志武担任审判长，人民陪审员王小红、周瑞红参加的合议庭，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告谭艳的委托诉讼代理人陈正国到庭参加诉讼。被告罗小兵经本院以公告方式送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、认定原告支付被告购房款15万元，确认原、被告的买卖合同关系。限期交付房屋；限期协助原告办理房产过户手续。经本院释明，原告将该项诉讼请求变更为：被告返还原告购房款15万元，并按年利率24%承担原告自2016年4月1日至2020年7月1日共计三年又三个月的损失108000元。2、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：2014年5月16日，被告因做生意需要资金周转，向原告借款10万元，借款期限为一年。2015年10月1日，被告做生意资金周转困难，暂时无力偿还借款及利息，被告自愿将金南居委会14组安置房二栋901房抵押给原告，抵押期限为六个月。2016年4月1日，被告还是资金周转困难，自愿将抵押物出售给原告，双方到现场看好房后，当面议价为15万元，2016年7月1日，双方签订《房屋买卖合同》。相隔一段时间后，原告多次催被告交付房屋，可被告故意拖延回避，不愿配合原告办理房屋过户手续，表明违约拒绝出售涉案房屋。综上所述，原、被告之间的《房屋买卖合同》真实存在，合法有效，理应受到《中华人民共和国合同法》及其司法解释的保护，可被告拒绝履行合同义务，严重侵害了原告的合法权益，现诉诸法院，望判如所请。 原告提供了如下证据以支持其诉讼请求： 1、借据，证实被告因做生意需周转，原告通过农业银行转账，借款给被告15万元现金。 2、房屋抵押合同，证实因被告借款到期后，暂时无力偿还，用金南居委会14组安置房2栋901房作抵押物，抵押金额10万元。 3、房屋买卖合同，证实被告因房屋抵押期限已到，还是无法偿还，自愿主动提出将房屋卖给原告，双方议价为15万元。 4、转账单，证实原告通过农业银行转账支付了借款。 被告对上述证据，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭质证。 被告未作答辩，也未提供证据。 经过对原告提供的证据进行审查，本院认为，原告提供的证据，因被告无正当理由拒不到庭质证，应视为无异议，均予以认定。 经审理查明：2014年5月16日，被告向原告借款，出具借据确认借款金额为10万元，用途为生意周转，借款期限一年，未约定利息，借款支付方式为转账。被告在借据上签名，并加盖了耒阳市民富投资管理有限公司的印章，还留下了银行账号。当天，原告通过银行转账方式向被告支付了10万元借款。借款到期后，被告未归还借款，双方于2015年10月1日签订《房屋抵押合同》，约定：1、乙方（即被告）借到甲方（原告）10万元，借款期限6个月，自2015年10月1日至2016年4月1日止；2、乙方提供金南居委会14组安置房2栋901房为10万元借款作抵押担保；3、乙方到期无力偿还借款本息，自愿用所提供的抵押物作偿还给甲方所有，并无任何异议。展期到期后，被告仍未能归还借款。2016年7月1日，双方签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方（被告）将金南居委会14组安置房2栋901房作价15万元卖给乙方（原告），乙方应于2017年1月30日一次性付清购房款；2、甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方，并无任何隐瞒。乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无任何异议；3、甲方保证上述房屋产权属实清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理；4、上述房屋产权办理过户手续所需交纳的契税、营业税、印花税、个人所得税、向房产交易部门缴纳的手续费概由乙方承担。该合同签订后，原告未另行向被告支付购房款，被告也未要求原告退还借款借据。但被告并未向原告交付涉案房屋，原告要求被告交付涉案房屋未果，从而引起纠纷。 原告未能提供涉案房屋的土地使用权证、建筑规划许可证等建房手续，也未能提供涉案房屋的不动产权初始登记资料。经原告自行到不动产权登记中心查询，确认涉案房屋的权属未作初始登记，土地性质为集体所有。经本院释明，原告变更诉讼请求为要求被告返还购房款15万元，并按年利率24%自2016年4月1日起支付利息至清偿之日止。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋属在集体土地上建设的房屋，且被告明显不属该土地所在集体组织的成员，也不能提供建房的规划审批手续，不能证实涉案房屋属合法建筑；原告也不是涉案房屋所在集体经济组织的成员，无权受让使用该集体土地建设的房屋，故原、被告所签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。涉案《房屋买卖合同》既已被认定为无效合同，被告因该合同取得原告交付的购房款应予返还。经查，原告在签订房屋买卖合同后，未另行向被告交付购房款，现有证据证实原告交付的仅是以原有的借款及利息作为购房款。双方在2014年5月16日建立的借款合同关系未书面约定利息，应视为不支付利息，但被告在2015年5月16日逾期后，未能返还借款，应按年利率6%（即月利率5‰）自逾期之日起支付利息，自2015年5月16日至2017年1月30日，共产生利息10250元（10万元×5‰×20.5个月），即原告在2017年1月30日向被告交付了110250元购房款，应予返还。被告自2017年1月30日起占用原告的购房款，必然造成原告的利息损失，应自占用之日起按年利率6%（即月利率5‰）赔偿原告的利息损失，自2017年1月30日至本案辩论终结时止，被告共占用了41个月，应赔偿利息损失22601元（110250元×5‰×41个月）。原告请求被告返还购房款15万元及赔偿利息损失108000元合计258000元中的138251元，符合法律规定，予以支持；过高部分不符合法律规定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第二百一十一条第一款、《最高人民法院》(法释[2015]18号)第二十九条第二款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告罗小兵返还原告谭艳购房款110250元，并赔偿原告谭艳利息损失22601元，合计138251元，于本判决发生法律效力之日起十天内付清； 二、驳回原告谭艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）。 本案案件受理费2100元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长 张 志 武 人民陪审员 王 小 红 人民陪审员 周 瑞 红 二〇二〇年九月七日 代理书记员   周颖颖                            校对责任人：张志武 打印责任人：周颖颖