杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初935号 原告（反诉被告）：杨艳华，女，1976年10月15日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告（反诉原告）：周国琴，女，1974年12月12日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：高诚，浙江王建军律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：鲍家俊，浙江王建军律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）杨艳华诉被告（反诉原告）周国琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月18日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月7日公开开庭进行了审理。杨艳华及周国琴的委托诉讼代理人高诚、鲍家俊到庭参加诉讼。审理期间，原、被告曾申请庭外协商，本院予以准许，故本案依法扣除审限一个月，另委托人民调解委员会调解，扣除审限一个月。原、被告同意本案审理期限届满后继续适用简易程序审理，故本案依法延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告杨艳华向本院提出（变更后的）诉讼请求：1.判令确认原、被告双方于2016年8月5日签订的《房屋出租合同》于2019年5月30日解除；2.判令周国琴返还杨艳华押金20000元；3.判令周国琴立即将位于杭州市萧山区××街道××路××号房屋内设备设施归还杨艳华（估价36890元，详见物品清单）；4.判令周国琴将位于杭州市萧山区××街道××路××号××室内装修折价补偿杨艳华60000元（100000元×60%）；5.判令周国琴退还杨艳华2019年5月7日至5月30日的房屋租金6467元；6.判令周国琴赔偿杨艳华律师费5000元。 事实和理由：原、被告双方于2016年8月5日签订《房屋出租合同》，约定：杨艳华向周国琴租赁位于萧山区××街道××路××号房屋，租赁期限为五年，自2016年8月15日起至2021年4月30日止。2019年3月起，杨艳华多次以短信方式告知周国琴要求解除和约，但周国琴未取得法院相关裁决书的情况下，强行对房屋进行处置，周国琴违约。从2018年4月17日起原、被告双方多次发生矛盾，杨艳华认为周国琴存在恶意使用合同条款、撒谎、强拿强要的不良行为，双方诉求过程中牵涉到杨艳华的分租方，直接导致分租方搬出，双方矛盾持续升温无法解决，最终导致杨艳华要求终止双方签订的《房屋出租合同》。但2019年5月7日起，周国琴在未解除双方合同的情况下强行将出租房门锁撬开，将杨艳华经营所用设施设备及室内装修搬离和损坏，并在2019年5月中旬（附近经营户了解）将房屋出租给唯宝母婴生活馆，故提起诉讼。 被告周国琴辩称：针对原告的诉讼请求，周国琴认为，杨艳华未按租赁合同交纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的房屋租金，故租赁合同于2019年4月30日解除。杨艳华逾期未交纳房屋租金在先，根据租赁合同第三条、第四条之约定，杨艳华未按约支付当年租金，视为放弃继续租赁的权利，押金不得退还，故杨艳华无权要求周国琴返还押金。因杨艳华违约在先且拒不腾退，周国琴在××街道××村人民调解委员会见证下，代为腾退房屋，且将相关物件统计后寄存于丰瑞北苑物业处，杨艳华可自行向物业领取，不应向周国琴主张。本案系因杨艳华违约而导致租赁合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不应予以支持，故周国琴无须赔偿杨艳华装修损失。对于返还房屋租金的诉请，杨艳华尚未交纳2019年5月1日之后的房屋租赁费用，故不存在退还该期间租金的义务。对于赔偿律师费的诉请，没有事实和法律依据，请求予以驳回。综上，请求驳回杨艳华的全部诉讼请求。 反诉原告周国琴向本院提出（变更后的）反诉请求：1.杨艳华赔偿周国琴自2019年5月1日起至2019年5月10日止的占有使用费2921.20元（按106624.98元/年折算，为292.12元/日）；2.杨艳华赔偿周国琴违约金20000元；3.杨艳华支付周国琴房屋内遗留物搬迁费用5800元。 事实和理由：2018年8月5日，周国琴作为甲方与乙方杨艳华签订《房屋出租合同》，约定周国琴将位于萧山区××路××号××平方米出租给杨艳华，五年租金合计486436元；乙方在签订合同之前，应向甲方交纳20000元房屋押金，该押金不得用来抵减房屋租金；乙方如在合同期内全部履行本合同，到期后甲方全额将押金退还给乙方（不计息）；房屋租金一年一付，每年4月1日付清下一年度租金，先付后用；2016年8月5日至2017年4月30日房租68660元，2017年5月1日至2018年4月30日房租96931元，2018年5月1日至2019年4月30日房租96931元，2019年5月1日至2020年4月30日房租106624.98元，2020年5月1日至2021年4月30日房租117287.48元；如果乙方逾期未续付下一年度租金，即视为乙方自动放弃该房屋继续租赁权，并且押金不得退还；合同签订后，租赁期内不允许将房屋退还给甲方，否则应向甲方支付违约金20000元；租赁期满后，乙方必须无条件出屋，并将承租房屋恢复原样，租赁房屋内，所有不可搬动的装修设施无条件归甲方所有，如不及时腾空房屋，屋内所剩物品按遗弃物由甲方处理，并按每日租金的1%收取滞纳金；因此次租房系原修理厂退租原大门已扩大，乙方同意按此结构承租，承诺退房时将普通门面大门模样恢复，通过丰二村租房回收标准验收。2019年3月下旬，杨艳华短信单方通知周国琴其决定不租案涉房屋。2019年4月6日，周国琴告知杨艳华按照合同其应当于2019年4月1日前支付当年度房租，现已超期并催告其履行。此后，因杨艳华一直未支付租金，2019年5月1日，周国琴通过发短信与书面催告函的形式，通知杨艳华自行腾退。至此，双方之间《房屋出租合同》已经解除。2019年5月7日，××街道××村人民调解委员会联系杨艳华协商案涉房屋问题，但杨艳华不愿主动腾退，又明确表示自己不租。后周国琴在××街道××村人民调解委员会见证下依法腾退房屋，并对屋内物品进行登记，委托丰瑞北苑物业处寄存。2019年5月12日，周国琴发函给杨艳华，告知其处理过程并要求杨艳华及时提取物件。周国琴认为，杨艳华单方通知不租、逾期未支付租金的行为属于明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的违约行为，应当依法承担违约责任，按照《房屋出租合同》第七条第一款的约定应当支付违约金20000元。周国琴在2019年5月1日通知杨艳华腾退后，因其迟迟不作为，周国琴为防止自身损失的扩大，在依法通知杨艳华后对房屋内物品进行登记、搬运并寄存，但由此产生的费用应由杨艳华承担。同时，2019年5月1日起至2019年5月15日的占有使用费应由其承担。 反诉被告杨艳华针对反诉辩称：针对第一项反诉请求，因周国琴在2019年5月7日擅自将案涉房屋撬开，租金应计算至5月6日止，杨艳华实际交付的租金是97000元，周国琴应退还租金6467元，该反诉请求不应支持。针对第二项反诉请求，周国琴曾于2018年11月27日起诉杨艳华转租，2019年1月18日庭审时称，从2017年2月至7月其因办厂长期在河南，直到2018年8月才知道杨艳华转租一事。杨艳华在合同期内没有将房屋钥匙交还给周国琴，也没有腾退房屋。周国琴在双方租赁合同没有解除且房屋未腾退的情况下，于2019年5月7日带人将租赁房屋撬开，双方在短信沟通以及第三方针对双方合同纠纷电话沟通，本身没有达成一致，调解失败，合同没有解除，不能作为周国琴丈夫在2019年5月7日伙同他人员实施犯法的借口。2018年4月17日、6月2日、7月15日、11月27日，周国琴多次起诉。杨艳华不存在违约，周国琴要求杨艳华赔偿违约金，不应支持，但周国琴存在一屋二租的违法行为是事实，周国琴在未与原告解除合同的情况下，将案涉房屋租赁给第三方，违约在先，双方签订的案涉合同也应解除。第三项反诉请求是无稽之谈，由于周国琴私自撬开案涉房屋，打砸、拆除、搬离物品，未经杨艳华同意，相应的费用不应支持。 杨艳华为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.视频1份，以证明杨艳华与周国琴签订的合同每年向后延期一个月，租期至2021年5月30日的事实； 2.录音1份，以证明由于周国琴擅自涨房租，其要求重新签订合同，还要求转租方重新签订合同，由于转租的事情周国琴作伪证，人品不好的事实； 3.录音1份，以证明周国琴在前案中作伪证，其知道杨艳华将案涉房屋转租他人，但在庭审中又否认的事实； 4.照片1份，以证明周国琴丈夫撬门，擅闯租赁房屋的事实； 5.照片8份，以证明案涉房屋未经周国琴打砸前的室内状况； 6.照片2份，以证明案涉房屋周国琴已出租给第三方使用的事实； 7.工商银行自助凭条1份，以证明杨艳华于2018年4月20日支付了2018年6月1日至2019年5月30日的房租97000元的事实； 8.房屋出租合同1份，以证明原、被告双方存在房屋租赁合同关系的事实； 9.丰二村经济联合社与周国琴的房屋出租合同1份，以证明周国琴与丰二村之间就案涉房屋存在租赁合同关系的事实； 10.自制物品清单1份，以证明杨艳华店内的设施设备情况； 11.委托代理合同、发票各1份，以证明杨艳华在周国琴第一次起诉时委托律师代理，造成律师费损失5000元的事实； 12.装修合同1份，以证明杨艳华就案涉房屋花费部分装修费用五万余元，另外还有一个隔层、隔断墙、二楼厕所，大概花费三、四万元的事实。 经质证，周国琴认为：对证据1的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）及证明对象不予认可，拍摄是事实，在该组视频中，村治保主任明确其与周国琴的合同延期是村委会与周国琴之间的合同关系，至于周国琴与杨艳华之间的合同，由其双方自行协商，与村委会无关，退一步讲，即便法院认为合同需要向后延期一个月，也应当在合同总租期的基础上即从2021年4月30日延期到5月30日，并不影响杨艳华按照双方租赁合同约定支付2019年5月1日起的租赁费用的义务，鉴于杨艳华在本案中已违约支付，导致合同解除，故是否延期与本案无关；证据2、3，与本案无关联性，不予认可；对证据4的真实性予以认可，对证明对象不予认可，周国琴认为，鉴于杨艳华逾期支付租金，根据租赁合同第七条第一款之约定，周国琴有权收回出租房屋，周国琴已通过村委会告知杨艳华要求其支付租金或腾退房屋的情况下，杨艳华拒绝履行腾退义务，周国琴有权自行收回，且周国琴在腾退过程中不曾打砸杨艳华的物品；对证据5的三性不予认可，因其无法与原件核对，且并非2019年5月7日腾退当天拍摄的；对证据6的真实性予以认可，对关联性不予认可，该证据反映的房屋现状是2019年5月10日之后的情况，与本案无关；对证据7的真实性予以认可，但租金系付至2019年4月30日止；对证据8的三性予以认可；对证据9的真实性予以认可，关联性不予认可；对证据10的三性均不予认可，周国琴已经提交了在第三方见证下制作的物品清单，应以周国琴提交的清单为准；对证据11的真实性予以认可，对关联性不予认可；对证据12的三性不予认可。 经审查，本院认为：对证据1的真实性予以认定，但丰二村治保主任的发言仅能代表萧山区××街道××村经济联合社同意与周国琴之间的租赁期限延期一个月，该证据不能证明周国琴同意其与杨艳华之间的租赁期限也延期一个月，对证明对象不予认定；证据2、3涉及的是本案之前的纠纷，前案法院已处理完毕，与本案无关，不予认定；对证据4的真实性予以认定，但结合其他证据可知，周国琴一方系在短信、函件通知杨艳华搬离，丰二村治保主任电话催告后杨艳华拒绝，才在萧山区××街道××村××房，不能认定为“擅闯”；证据5显示的并非2019年5月7日周国琴腾房时案涉租房的现状，故与本案争议无关，不予认定；证据6，对其真实性予以认定；证据7，对其真实性予以认定，但在周国琴与杨艳华未就租赁期限延期一个月达成合意的情况下，该笔年付租金对应的租赁期限应为2018年5月1日至2019年4月30日，故对其证明对象不予认定；证据8、9，真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；证据10系杨艳华自行制作，没有依据，不予认定；证据11系杨艳华在另案中花费的律师费，与本案无关联，不予认定；证据12仅有个人签字，无其他佐证，无法核实真实性及与本案的关联性，故不予认定。 周国琴为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.房屋出租合同1份，以证明周国琴与杨艳华签订合同，约定房屋租赁事宜的事实； 2.（2018）浙0109民初23618号民事判决书1份，以证明周国琴是向××街道××村经济联合社承租案涉房屋的事实； 3.周国琴与杨艳华的短信聊天记录1份，以证明2019年3月21日开始杨艳华多次告知周国琴不再租赁房屋，2019年5月1日周国琴告知杨艳华要求腾退房屋的事实； 4.催告函及快递存根1份，以证明周国琴于2019年5月1日催告杨艳华及时腾退房屋的事实； 5.丰二村村委会治保主任与杨艳华之间的通话录音光盘（附文字翻译）1份，以证明2019年5月7日丰二村治保主任钱革生打电话给杨艳华协调，杨艳华不愿意搬东西也不愿意继续租的事实； 6.商铺物品清单1份，以证明2019年5月7日周国琴对案涉租房内物品进行登记并安排寄存，由××街道××村人民调解委员会见证的事实； 7.照片4份，以证明2019年5月7日案涉房屋的现场情况； 8.收条1份，以证明周国琴委托吴晓斌处理案涉租房内物品拆卸、搬运等工作，并支付费用5800元的事实； 9.通知函及快递存根各1份，以证明周国琴于2019年5月12日向杨艳华发函告知已对案涉房屋内物件进行了寄存，并告知其及时领取的事实。 经质证，杨艳华认为：对证据1无异议；证据2的判决书真实且已生效，但对证明对象有异议，当时没有往后延一个月，周国琴知道转租但在法庭上予以否认，系做伪证；对证据3没有异议，是有此交涉过程；证据4的函件已收到；证据5的录音内容属实，杨艳华起先不知道打电话的人是谁，后来到村里了解情况才知道是治保主任钱革生；对证据6，物品清单中缺少一个广告牌，柜台数量不止3个；对证据7，其中1张显示大门口的照片是杨艳华使用的部分，其他三张照片是杨艳华转租给他人使用部分，合同没有解除，所以杨艳华没有进去过，不知道情况；对证据8，收条是周国琴自制的，杨艳华不清楚；证据9的快递已收到。 经审查，本院认为：上述证据1-6，真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；证据7，杨艳华认可显示大门口的照片，故对该照片予以认定，其余3张照片不能确定拍摄时间、地点，无法确认与本案的关联性，不予认定；证据8系个人出具，无支付凭证等相佐证，故不予认定；证据9，杨艳华确认收悉，故予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 2016年4月1日，原杭州萧山宁围丰二股份经济联合社与周国琴签订《房屋出租合同》一份，约定杭州萧山宁围丰二股份经济联合社将位于萧山区××路××号××平方米的房屋出租给周国琴，租期自2016年5月1日至2021年4月30日止；租金五年共747522元，一次性付清；合同签订后，租期内不允许将房屋退还出租人，否则应向出租人支付违约金20000元，如因特殊情况需要转租，必须经出租人同意，否则应向出租人支付违约金5000元，出租人有权收回该出租屋，并不得退还租金等条款。 2016年8月5日，周国琴作为甲方与乙方杨艳华签订《房屋出租合同》，约定周国琴将位于萧山区××路××号××平方米出租给杨艳华。合同约定：租赁期从2016年8月15日到2021年4月30日止，五年租金合计486436元；乙方在签订合同之前，应向甲方交纳20000元房屋押金，该押金不得用来抵减房屋租金；乙方如在合同期内全部履行本合同，到期后甲方全额将押金退还乙方（不计息）；房屋租金一年一付，每年4月1日付清下一年度租金，先付后用，2016年8月15日至2017年4月30日房租68660元，2017年5月1日至2018年4月30日房租96931元，2018年5月1日至2019年4月30日房租96931元，2019年5月1日至2020年4月30日房租106624.98元，2020年5月1日至2021年4月30日房租117287.48元；如果乙方逾期未续付下一年度租金，即视为乙方自动放弃该房屋继续租赁权，并且押金不得退还；乙方在承租期限内要妥善保管好甲方的各种设施，不允许对房屋的整体结构进行改造（如打墙、开门、开窗等），否则甲方有权收回房屋，没收押金；合同签订后，租赁期内不允许将房屋退还给甲方，否则应向甲方支付违约金20000元，如因特殊情况需要转租，必须经甲方同意，否则应向甲方支付违约金20000元，甲方有权收回该出租屋，并不得退还租金；租赁期满后，乙方必须无条件出屋，并将承租房屋恢复原样，租赁房屋内，所有不可搬动的装潢设施无条件归甲方所有，如不及时腾空房屋，屋内所剩物品按遗弃物由甲方处理；等等。 合同签订后周国琴交付了租赁房屋，杨艳华交纳了房屋押金20000元。2018年4月20日，杨艳华支付周国琴第三年度房租97000元。2018年，周国琴曾两次起诉杨艳华，分别为（2018）浙0109民初16146号案和（2018）浙0109民初23618号案，前一案诉讼时，杨艳华委托律师代理诉讼，花费律师费5000元，该案以周国琴自愿撤回起诉，本院裁定准许撤诉结案；后一案周国琴以杨艳华擅自转租违约为由诉请解除租赁合同，本院于2019年2月27日判决驳回了周国琴的诉讼请求。随后，杨艳华于2019年3月21日、3月31日、4月8日、4月14日、5月1日一再发短信给周国琴，提出“拜你们2018年一次又一次起诉所赐，我们决定不租宁围街道飞虹路1285号的店面房，麻烦你退还我们押金2万元、Ｇ20峰会房租8077元、房屋装修折旧后5万元，退还金额合计78077元”。在此交涉过程中，周国琴作了回应，其于2019年4月6日发短信给杨艳华，称按照合同，房租需在4月1日前支付，现已超期，请在三天内支付房租106624.98元；其于2019年4月13日发短信给杨艳华，称“你单方面是解除不了合同的”；于2019年5月1日发短信给杨艳华，称杨艳华房租至今未交，已经违反合同约定，“关于你单方面提出的退房，并没有交付钥匙给我，是无法律依据的”，“你把飞虹路1285号店铺里面的废弃物品予以清理，并按照合同恢复原样，废弃物品请在2019年5月3日前自行搬离，未按期搬离的按无主物处理并承担法律责任”。2019年5月1日，周国琴还向杨艳华邮寄了《催告函》，通知杨艳华交纳租金，否认杨艳华单方提出解除合同的要求，并表示如果确实要解除合同，也应及时腾退商铺、交还钥匙，并限期杨艳华在2019年5月4日前搬走商铺内剩余物品，逾期将作无主废弃物处理。因杨艳华既未继续支付租金，也未自行腾退及交还房屋，2019年5月7日，周国琴所在××街道××村村委会的治保主任钱革生致电杨艳华协调案涉房屋租赁事宜，杨艳华在电话中明确表示不租了，对于腾退问题表示“我的东西我不要了”，租房的门“她要敲掉就敲掉了”。同日，周国琴一方在萧山区××街道××村人民调解委员会的见证下自行腾退案涉租房内剩余物品，并对现场进行拍照，对剩余物品进行登记，制作清单后由萧山区××街道××村人民调解委员会作为见证人盖章，之后又将登记的剩余物品委托丰瑞北苑物业处寄存。2019年5月10日后，周国琴即将案涉房屋租与案外人。2019年5月12日，周国琴发函给杨艳华，告知其处理过程及租房内物品寄存事宜，并要求杨艳华及时提取物品，否则将产生寄存费用。此后，杨艳华未提取寄存的租房内物品，其自称在2019年10月21日找过丰瑞北苑物业处，对方也愿意让其提取物品，但杨艳华认为周国琴处置不当，一直未取走寄存物品，后于2019年11月13日向本院提起诉讼。案经调解未果。 另查明，双方确认案涉房屋产权属于杭州市萧山钱江世纪城管理委员会，使用权属于萧山区××街道××村经济联合社。 本院认为：杨艳华与周国琴之间签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，系合法有效，双方均应按约履行。关于案涉租赁合同履行过程中的违约情形及合同解除问题。2018年周国琴两次起诉杨艳华，系通过合法途径解决双方合同履行过程中的纠纷，且纠纷已通过本院裁判得到了解决，在合同未解除前周国琴并未实际妨碍杨艳华对租赁房屋的经营使用，故周国琴起诉杨艳华的行为既不违约也不违法，杨艳华以此为由提出解除合同，缺乏依据。至于杨艳华称周国琴单方涨租，既未提供有效证据证实，杨艳华也完全可以依据合同约定拒绝涨租，不构成杨艳华单方解除合同的依据。杨艳华诉称周国琴违约导致其要求合同终止的理由不成立，双方也未协商一致达成解除合同的合意，故杨艳华多次表态决定不租案涉店面房且在周国琴催告后以言行拒绝继续支付下一年度租金，杨艳华构成违约。依据双方签订的《房屋出租合同》第四条约定，杨艳华应于2019年4月1日前付清2019年5月1日至2020年4月30日的房租，杨艳华逾期未付，视为自动放弃该房屋继续租赁权，且押金不退还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，杨艳华在履行期限届满之前明确表示并以行为表明不履行支付租金的合同义务，故周国琴可以解除合同。杨艳华单方提出不再租赁案涉店面房且拒付下一年度租金的行为，不发生合同解除的效力。从双方的短信往来及所发催告函的内容可见，周国琴一直表示杨艳华单方面提出解除合同没有法律依据，周国琴给予杨艳华或者支付房租以继续履行，或者腾退商铺交还钥匙两种选择，因其未明确表示解除合同，此时双方之间合同尚未解除，周国琴认为双方合同自欠租日2019年5月1日起解除的主张，事实依据不足，本院不予采纳。因杨艳华已一再明确表示不再租赁案涉店面房，在周国琴多次催告后既不支付租金，也不自行腾退并返还钥匙，针对杨艳华的违约行为，周国琴有权解除合同。2019年5月7日，在××街道××村治保主任与杨艳华电话确认杨艳华的真实意思后，周国琴在萧山区××街道××村人民调解委员会见证下腾退案涉租房内剩余物品，收回租赁房屋，周国琴系以行为表明其解除与杨艳华之间租赁合同关系的意思表示。基于此，本院确认双方之间的《房屋出租合同》实际于2019年5月7日解除，租赁房屋实际于该日返还。 关于双方主张的应付款项，杨艳华仍需支付至合同解除之日的房租，按照合同约定的所在年度租金标准106624.98元折算，2019年5月1日至2019年5月7日的租金计2044.84元。周国琴诉请计算至2019年5月10日，后3日的占有使用费缺乏依据，本院不予支持。杨艳华声称因Ｇ20峰会致使商铺暂停营业，出租人给予承租人周国琴租赁期限无偿延期一个月，其作为次承租人应同等享受租赁期限无偿延期一个月，即其已支付的租金对应租期应至2019年5月30日的主张，基于合同相对性，杨艳华与周国琴之间基于Ｇ20峰会因素租赁期限是否无偿顺延一个月，需由合同双方自行协商，出租人给予承租人周国琴租赁期限延期，不能当然发生杨艳华与周国琴之间租赁期限延期的后果，因杨艳华与周国琴之间未就延期一个月达成一致意见，故对杨艳华的上述主张不予采纳。因此，杨艳华诉请周国琴返还2019年5月7日至5月30日的租金6467元，该期间的租金杨艳华未交纳，租期也未发生顺延，故该诉请本院不予支持。基于杨艳华的违约行为，周国琴解除合同，按照合同约定，押金20000元作为杨艳华应承担的违约责任，归周国琴所有，无须返还。杨艳华诉请周国琴返还租赁房屋内的设施设备，杨艳华主张的物品缺乏证据证实，应按照周国琴腾房时在萧山区××街道××村人民调解委员会见证下登记、制作的物品清单为准。该部分可移动设施设备，周国琴在腾房前多次催告杨艳华自行腾退而杨艳华未予搬离，在××街道××村的治保主任钱革生致电杨艳华协调时，杨艳华在电话中明确表示“我的东西我不要了”，租房的门“她要敲掉就敲掉了”，因杨艳华的设施设备继续占据案涉商铺将导致周国琴的损失进一步扩大，故周国琴采取的腾退措施符合减损规则，且相关物品已寄存于丰瑞北苑物业处，周国琴亦随即发函告知杨艳华物品寄存事宜，故周国琴已不负相关设施设备的返还义务，杨艳华可自行提取寄存物品，其怠于提取寄存物品，如产生损失应由其自行承担。因此，杨艳华诉请周国琴返还价值36890元的设施设备的诉请，本院不予支持。周国琴在腾退案涉租房过程中是否实际产生了拆卸、搬运、打扫等费用，因周国琴未提供充分有效的证据，无法确认实际合理的支出，故对周国琴诉请的搬运费用不予支持。关于杨艳华主张的装饰装修损失，装饰装修物与租赁房屋已形成附合，拆除将造成房屋毁损，因案涉合同系因杨艳华违约而导致解除，周国琴也未同意利用装饰装修物，故杨艳华诉请周国琴赔偿装饰装修残值损失，缺乏依据，本院不予支持。杨艳华诉请周国琴赔偿的律师费，既非本案中产生，也无法定或约定依据要求周国琴承担，故本院不予支持。周国琴诉请杨艳华在押金之外赔偿的违约金20000元，因约定违约金的合同相关条款表述为“租赁期内不允许将房屋退还给甲方，否则应向甲方支付违约金20000元”，与杨艳华的违约情形不完全相符，且周国琴称2019年5月10日之后将案涉租房另租他人，不存在房屋长期空置损失，不予退还的押金20000元已能弥补合同提前解除的损失，违约金应与实际损失基本相当，故对周国琴的该项违约金诉请不予支持。综上，杨艳华的相关诉讼请求，依据不足，本院不予支持；周国琴的相关反诉请求，合理的租金部分本院予以支持，其余诉请依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认周国琴与杨艳华在2016年8月5日签订的《房屋出租合同》于2019年5月7日解除； 二、杨艳华支付周国琴2019年5月1日至2019年5月7日的租金2044.84元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回杨艳华的诉讼请求； 四、驳回周国琴的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2868元，减半收取1434元，由杨艳华负担；反诉案件受理费259元，由杨艳华负担18元，周国琴负担241元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  茹华丽 二〇二〇年九月二十二日 书记员  富美芳