广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8465号上诉人（原审被告）：曾凤玲，女，1974年9月23日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审被告）：曾翠菊，女，1971年6月4日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审第三人）：汤润好，女，1941年7月26日出生，汉族，住广州市花都区。三上诉人共同委托诉讼代理人：刘惠萍，广东天穗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曾广祥，男，1969年6月5日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：曾超豪，男，1989年10月8日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：龚雪莹，广东合誉律师事务所律师。原审被告：曾广添，男，1965年9月17日出生，汉族，住广州市花都区。原审第三人：曾广荣，男，1963年10月4日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人曾凤玲、曾广祥、曾翠菊、汤润好因与被上诉人曾超豪及原审被告曾广添、原审第三人曾广荣赠与合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初9334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。曾凤玲、曾翠菊、汤润好上诉请求：1.判决撤销一审判决，驳回曾超豪的诉讼请求。2.上诉受理费由曾超豪承担。事实与理由：一、涉案房屋的性质，以及该房屋在“房屋赠与及承诺书”签订前后的使用状态。1.涉案房屋是农村宅基地上建造的房屋，宅基地的土地使用权登记在曾杞彬名下，宅基地上的房屋属于曾杞彬与汤润好夫妻共同所有的财产。2.在“房屋赠与及承诺书”签订之前，该房屋为曾杞彬与汤润好夫妻及子女曾广荣和曾凤玲共同居住使用，期间曾出租收益。3.“房屋赠与及承诺书”签订之后，在2017年，因广州北站项目建设需要，涉案宅基地被征收，宅基地上房屋被列入征收拆迁范围。4.至今为止，曾超豪未对涉案房屋进行出资改建。二、对曾超豪而言，涉案“房屋赠与及承诺书”是附条件的赠与合同，井非无偿赠与合同；并且，因曾超豪“出资改造、装修房屋”和“解决好曾杞彬与汤润好夫妻的居住问题”的附带条件未成就，曾超豪不能依据“房屋赠与及承诺书”取得房屋所有权。1.“房屋赠与及承诺书”附条件的赠与合同，附带的条件是“由曾超豪出全资重建及装修房屋”和“解决好曾杞彬与汤润好夫妻的居住问题”。因此，当曾超豪“出全资重建及装修房屋”和“解决好曾杞彬与汤润好夫妻的居住问题”的条件成就时，曾超豪才能获得“房屋赠与及承诺书”中所指的赠与部分房屋。2.事实上，从签署“房屋赠与及承诺书”之日起直至涉案宅基地房屋被列入拆迁范围，曾超豪仍未出资重建及装修涉案房屋。并且，因房屋被列入征收拆迁范围，导致该房屋改造己经成为不可能的事实。一审法院查明内容也确认了“曾超豪未出资重建及装修房屋”的事实。3.并且，从签署“房屋赠与及承诺书”之日起直至本案审理时，曾超豪未采取过任何措施“解决好曾杞彬与汤润好夫妻的居住问题”。三、对曾超豪而言，“房屋赠与及承诺书”内容包含了与赠与相对的合同义务；受赠人未履行相对义务的，赠与人可以撤销赠与合同。1.“房屋赠与及承诺书”附带的赠与条件，就是受赠人的相对合同义务，即：“由曾超豪出全资重建及装修房屋”和“解决好曾杞彬与汤润好夫妻的居住问题”。2.因曾超豪未履行赠与合同义务“由曾超豪出全资重建及装修房屋”和“解决好曾杞彬与汤润好夫妻的居住问题”，赠与人曾杞彬在去世前曾口头声明撤销该房屋赠与，并且收回“房屋赠与及承诺书”予以作废。因此，在事实上，“房屋赠与及承诺书”己经被撤销，曾超豪不能依据“房屋赠与及承诺书”取得房屋所有权。四、在涉案房屋被列入征收拆迁状态下，即使“房屋赠与及承诺书”中曾超豪被赠与部分未被撤销，曾超豪也不能再实施重建及装修；因此，“房屋赠与及承诺书”的赠与人和受赠人的目的均不能实现。在此情况下，法院应当依照合同目的不能实现的原则判决本案。1.依据我国合同法第九十四条规定，合同目的不能实现，当事人可以解除合同。2.房屋共有权人即汤润好，也在本案审理过程中，以视频形式向一审法院表示“不同意赠与房屋给曾超豪，收回自己居住”，这是房屋共有权属人明确表示解除该赠与合同的意思表示。综上所述，曾超豪不能依据“房屋赠与及承诺书”取得房屋所有权。请法院依法纠正一审错误判决，驳回曾超豪的诉讼请求。曾广添、曾广祥对曾凤玲、曾翠菊、汤润好的上诉请求辩称：我们不同意曾凤玲、曾翠菊、汤润好的上诉意见。涉案房屋是三兄弟的房屋，三兄弟并不包括曾超豪。曾超豪辩称：我方不同意曾凤玲、曾翠菊、汤润好的上诉请求。本案的赠与合同合法有效，各方应予以履行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案的赠与合同并非附条件赠与，曾凤玲、曾翠菊、汤润好陈述是没有事实和法律依据的。关于汤润好的居住问题，是由于曾凤玲等人将汤润好私下带走后，以汤润好的名义企图推翻本案的赠与协议进行反悔，从而达到拆迁目的。并非曾超豪不照顾汤润好，事实上从1997年都是由曾超豪一家与汤润好及其配偶一起居住，一直在村里照顾，知道本案的赠与协议有拆迁补偿的情况，到2016年5月1日身故，曾凤玲、曾翠菊、汤润好就共同计划要推翻赠与协议，不予履行，而且在村进行多次调解，当初曾凤玲带走汤润好还不予承认，曾广祥、曾广添就曾凤玲带走汤润好的事实还贴了寻人启事，由此可以表明曾凤玲、曾翠菊是利用汤润好在他们身边的便利来提出本案诉讼进行争财产的。所以其所称的事实不成立。曾凤玲、曾翠菊、汤润好称本案合同目的没有实现没有法律依据。一审法院依据生效合同判决曾超豪取得其应得的房屋是合法有据的。曾广祥上诉请求：曾超豪未能作出对承诺地号戊71号祖屋进行重建，曾广祥需追回对地号为戊71号的南面占地面积41平方使用权。因曾超豪在2012年2月7日签署的《房屋赠与及承诺书》中作出如下承诺：2012年2月7日申请重建房屋的一年有效期内未出资重建地号戊71号祖屋。因广州市花都区人民法院对曾超豪签署的《房屋赠与及承诺书》全文理解错误，本人曾广祥不认可法院对曾超豪签署的《房屋赠与及承诺书》中的约定重建内容理解为地号戊71号的祖屋是可以在赠与后任曾超豪随便对该祖屋具体分配而不需进行出资重建，就可以拥有该祖屋的使用权，同时曾超豪在签署《房屋赠与及承诺书》时该祖屋还未被纳入广州北站征收拆迁范围内，且广州北站征收拆迁时间是在2017年。同时在曾超豪2012年2月7日签署《房屋赠与及承诺书》前曾杞彬亦重新考虑到家庭的实际情况再一次对地号戊71号的祖屋进行新一轮的分配并签署，曾超豪也同时知悉和了解。但曾超豪对2012年2月7日签署的《房屋赠与及承诺书》无作出相应的履行义务，对地号戊71号的祖屋未在承诺时间内进行出资重建，且曾广祥可提供该祖屋未重建的图片指证曾超豪未能履行承诺。曾凤玲、曾翠菊、汤润好针对曾广祥的上诉请求辩称：该份协议是否有效我方都没有参与，当时是让法官审查其合法性的，以法官审查的为准，我方支持撤销赠与。曾超豪针对曾广祥的上诉请求辩称：我方不同意上诉人曾广祥的上诉意见，我方认为其没有法律依据，请求法院予以驳回。其在一审诉讼时提交一份材料，但是曾超豪及第三人曾广荣都已经当场对其证据提出异议，并不同意该内容，该证据里面没有曾广荣的签字，而且证明人的签字都是为了应对诉讼而交相关人员后补签名的，在2014年3月26日签署《赠与协议》时均已改变了此前曾经有过的相关分配或处分，所以上诉人提出的主张都是没有依据的。曾广荣未向本院提交意见。曾超豪向一审法院起诉请求：1、以曾杞彬（曾用名：曾纪彬）名义登记的位于广州市花都区新华街新街村四和四队基塘街三巷12号的宅基地上房屋（宅基地证号：花府集建总字（89）第03010720，地号：戊71）为曾超豪一人所有。2、曾凤玲、曾翠菊、曾广添、曾广祥承担案件受理费。一审法院查明事实：汤润好与曾杞彬（曾用名：曾纪彬，于2016年5月1日死亡）为夫妻关系，生育子女曾广荣、曾广祥、曾广添、曾翠菊、曾凤玲；曾超豪为曾广荣的儿子。曾杞彬为广州市花都区新华街新街村四和四队基塘街三巷12号的宅基地（宅基地证号：花府集建总字（89）第03010720，地号：戊71）的土地使用权人。2014年3月26日，曾杞彬作为赠与人，曾超豪、曾凤玲作为受赠人，签订《房屋赠与及承诺书》，内容为：本人曾杞彬（又名曾纪彬）有座西向东面积为141平方米大屋一间（花府集建总字{89}第03010720，地号戊71）座落在广州市花都区新华镇新街村四和四队基塘街三巷12号（现为瓦砖房）。四至：东至作旋，南至广新，西至纪灿，北至徐英。现本人曾杞彬自愿将此大屋分赠给女儿曾凤玲、儿子曾广荣之子（孙子）曾超豪，并由曾超豪出全资重建及装修，重建好后，曾超豪承诺满足（爷爷）曾杞彬以下两点要求：（1）大屋重建后，楼房第二层归（小姑姐）曾凤玲所有，重建费由曾超豪支付。日后如果楼房拆迁，楼房中第二层面积的拆迁补偿费归曾凤玲所有。楼房其余的楼层面积全部归曾超豪所有。（2）日后如果楼房需要拆迁，拆迁费和回迁安置房补偿第二层归曾凤玲所有。其他全部归曾超豪所有。但曾超豪要负责解决曾杞彬、汤润好的住宿问题。儿子：曾广荣、曾广添、曾广祥，女儿：曾翠菊、曾凤玲，孙子：曾超豪。均同意上述赠与内容，经各方同意签名盖上手指印后立即生效，各方不得反悔！此字据自签立之日起即具法律效力！曾杞彬、汤润好、曾广荣、曾广添、曾广祥、曾翠菊、曾凤玲、曾超豪均在《房屋赠与及承诺书》落款处签名确认，并有见证人曾某签名。2012年2月7日，曾杞彬、曾超豪提出新华街农村住房改造资格申请表，以平房破烂、瓦面漏水、曾被火宅烧毁为由，需要重新改建。并保证所建房屋不超批准占地面积，不高于三层。经济合作社、村民委员会均在申请表上盖章确认情况属实。街城市管理科意见为：本申请有效期2013年12月30日-2014年6月30日。诉讼中，双方确认涉案房屋没有重建，并确认自1997年开始涉案房屋就由曾杞彬、汤润好以及曾超豪一家人使用居住。曾广添、曾广祥主张在1997年分家析产时约定的涉案房屋的两间房共41平方米分给他们，提供了证明一份。内容为：曾广添和曾广祥现住房屋，现两兄弟分家，曾广添占北面一偏一正，南面企头间曾广祥祖屋曾广祥占南面两间房，其余属曾广荣。曾杞彬、曾广添、曾广祥在落款处签名，并盖有经济合作社的公章、证明人邓燕娴等签名。曾翠菊、曾凤玲主张在签订《房屋赠与及承诺书》后，曾杞彬、汤润好的居住问题由曾翠菊解决，曾超豪没有按照承诺书约定解决其居住问题。对此提供了富华社区出具的证明，证明曾杞彬、汤润好于2001年在广州市花都区新华街站前路39号724房居住至今。对此其他当事人均不予确认，曾广添、曾广祥辩称2016年后汤润好才没有在村里居住，曾杞彬一直在村里居住至去世。曾超豪提供村民拆迁补偿安置计算确认表，显示证号为花府建字（89）第03010720戊141宅基地的建基面积为140.840㎡，证载面积141㎡。1、宅基地拆迁补偿包括建筑补偿面积493.5㎡及本户补偿金额415146元：其中第1层砖混结构房屋面积134.02㎡，按1535元/平方米标准，补偿205720.7元；第1层砖木结构房屋面积2.05㎡，按765元/平方米标准，补偿1568.25元；第1层合法村民住宅（空补）4.93㎡，按500元/平方米标准，补偿2465元。第2层砖木结构房屋109.97㎡，按765元/平方米标准，补偿84127.05元；第2层合法村民住宅（空补）31.03㎡，按500元/平方米标准，补偿15515元。第3层合法村民住宅（空补）141㎡，按500元/平方米标准，补偿70500元。第4层合法村民住宅（空补）70.5㎡，按500元/平方米标准，补偿35250元。2、简易建筑物拆迁补偿25250.5元，包括水井、化粪池等。3、安置补偿：安置面积280㎡，货币补偿金额811300元。4、临迁补贴：搬家补贴4000元、出租补贴17766元。5、搬迁奖励67908元。6、按奖励时间节点前签订合同按时搬迁，每宅免费奖励1个车位。经一审法院核实，相关部门确认上述确认表的真实性，但因未有权属人签名确认，并非最终方案，故不能出具书面材料。一审法院认为：首先，曾杞彬作为涉案宅基地的使用权人、涉案房屋的所有权人，有权对涉案房屋进行处分。本案中，《房屋赠与及承诺书》上有涉案房屋所有权人曾杞彬的签名，亦有其配偶汤润好、全部子女及受赠人的签名，还有见证人的签名。可见该《房屋赠与及承诺书》是全部签署人的真实意思表示，对于签署人均具有约束力。对于汤润好辩称曾杞彬独自赠与涉案房屋属于越权处理夫妻共同财产，一审法院不予支持。同理，对于曾凤玲、曾翠菊、曾广添、曾广祥的辩称一审法院亦不予支持。其次，《房屋赠与及承诺书》中，虽约定有重建的内容，但联系全文理解，该约定应是对赠与后房屋的具体分配，且赠与已考虑到拆迁，故并非以重建作为赠与的条件。即《房屋赠与及承诺书》的实质内容为：涉案房屋第二层归曾凤玲所有，其他全部归曾超豪所有，但曾超豪要负责解决曾杞彬、汤润好的住宿问题。结合双方陈述，均确认自1997年开始涉案房屋就由曾杞彬、汤润好以及曾超豪一家人使用居住，故按曾广祥、曾广添辩称曾杞彬一直在村里居住至去世较为符合常理。即曾超豪已履行了对曾杞彬的义务，且亦实际占有涉案房屋。至于汤润好的居住问题，双方陈述并不一致，对于曾凤玲、曾翠菊的辩称一审法院不予支持。另一方面，从签订《房屋赠与及承诺书》到曾杞彬去世，时隔两年多时间，此期间房屋未能重建已确定，但曾杞彬并未对赠与问题予以变更，汤润好也未提出撤销赠与，即均一直认可该赠与。现涉案房屋虽未重建，但并不影响赠与的效力。再次，结合双方陈述及举证，对于1997年进行了分家析产一审法院采信。而按照农村习俗，长子与父母共同生活并分得祖屋符合常理。后曾杞彬在年纪较大时，考虑家庭实际情况，组织全体家庭成员共同签订《房屋赠与及承诺书》，对涉案房屋进行了最后分配，是充分考虑了家庭成员各方面的利益做出的决定，合乎公序良俗。综上，一审法院确认涉案房屋第二层归曾凤玲，其他归曾超豪所有，但曾超豪需负责解决汤润好的住宿问题。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认位于广州市花都区新华街新街村四和四队基塘街三巷12号的宅基地（宅基地证号：花府集建总字（89）第03010720，地号：戊71）上房屋的第二层归曾凤玲所有，其他归曾超豪所有；曾超豪需负责解决汤润好的住宿问题。二、驳回曾超豪的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由曾超豪负担。二审期间，曾超豪提交证据三份：证据1.关于广州北站拆迁有关的政府公告通知内容。拟证明：从2013年开始北站拆迁项目的启动及进展，涉案赠与协议的内容已考虑将来拆迁的情况而作出，是各方的真实意思表示。证据2.寻人启事。证据3.涉案房屋的旧样。曾凤玲、曾翠菊、汤润好对上述证据发表意见如下：证据1真实性没有异议、但是认为该证据不能证实曾杞彬对该证据当时是知晓的。证据2我方不认可其真实性。对其三性不予认可。汤润好的精神状态不太好，因为土地征收，他们几兄弟就将汤润好接到村里的旧房子居住，没有照顾。后来汤润好因生病自己打电话给女儿，曾翠菊才去接汤润好。曾翠菊对上述证据发表意见如下：我妈妈的生活起居都是我们两姐妹负责的。我爸爸身故后我妈妈怕没人照顾就打电话来交我们两姐妹去接她到我这边住。曾广祥、曾广添对上述证据发表意见如下：证据2寻人启事真实性认可。当时是三兄弟一起发的寻人启事。当时我妈妈失踪了，所以发寻人启事。后来发现是我妹妹曾凤玲他们将我妈妈带走了。我妈妈当时是住在村里单独居住的，是三兄弟轮流照顾的。不是本案涉案房屋，是住在另外一个房屋。至今我们都不知道我妈妈住在哪。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人对于案涉协议为赠与合同均无异议，对此本院予以确认。赠与和买卖一样，均属于转让所有权的一种形式。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的精神及实践，农村村民赠与住房亦包括宅基地一并赠与。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”此外，广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十六条“房屋尚未办理所有权转移登记，买受人请求确认房屋归其所有的，人民法院应当向其释明变更诉讼请求为出卖人协助其办理房屋所有权转移登记。买受人不同意变更的，驳回其诉讼请求。”根据以上规定，房屋的所有权转让需办理不动产登记，未办理登记的不产生物权效力，本案双方为赠与合同关系，属于债权请求权，曾超豪仅享有请求赠与人协助办理过户手续的权利，其径行请求确认其对案涉房屋享有所有权，与上述法律规定不符，经本院释明，曾超豪不予变更诉讼请求，故对其请求予以驳回。一审认定本案为赠与法律关系正确，但判决确权为适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第一百四十七条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初9334号民事判决；二、驳回曾超豪的诉讼请求。一、二审受理费各1050元，均由曾超豪负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年九月十六日书记员 王日平古文娜