湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2828民初260号原告：张万奎，男，1970年1月3日出生，土家族，初中文化，自由职业，户籍地湖北省鹤峰县，现住湖北省鹤峰县，原告：陈永红，女，1972年7月15日出生，土家族，初中文化，自由职业，户籍地湖北省鹤峰县，现住湖北省鹤峰县，二原告的委托诉讼代理人（特别授权）：刘娜，湖北硒都律师事务所律师。被告：鹤峰华龙村置业有限公司，住所地鹤峰县容美镇沿河路157号，统一社会信用代码91422828588215482C。法定代表人：刘晓顺，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：龚琴蓉，湖北宏济律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：赵龙，男，1958年6月4日出生，汉族，系恩施华龙村集团法务部主任。原告张万奎、陈永红与被告鹤峰华龙村置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张万奎、陈永红的委托诉讼代理人刘娜、被告鹤峰华龙村置业有限公司的委托诉讼代理人龚琴蓉、赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张万奎、陈永红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2014年12月1日起至商品房验收合格之日止原告已付房款日万分之五计算的违约金；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年9月20日，两原告与被告签订了合同编号为ESZ201305562的《商品房买卖合同》、房号为5幢19层1903号、名称为“华龙半岛”的商品房。合同生效后，两原告已如约支付被告全部购房款共计300000元。上述合同第八条明确约定了商品房交付需满足的条件，即必须经过验收合格。第九条明确约定了逾期交付的违约责任，即“逾期超过30日，合同继续履行的，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”但截止到本诉状递交之日，该商品房并未按国家规定组织验收，被告的行为已经造成逾期交房的违约责任，导致二原告的利益受损。综上，为维护二原告的合法权利，根据《民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院，望依法判如所请。被告鹤峰华龙村置业有限公司辩称，1、被告已在约定的交房期限内交付了房屋，原告已实际接收房屋，且交付的房屋不存在质量问题，符合合同约定的交房条件，被告没有违约；2、原告已于2014年11月30日前接收了房屋，实际收房5年后提出诉讼，超过了诉讼时效。根据记录在卷的当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月20日，鹤峰华龙村置业有限公司（出卖人）与张万奎、陈永红（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ESZ201305562），合同约定：张万奎、陈永红购买位于鹤峰县××镇杨柳潭新区（老屋场）华龙半岛小区5幢19层1903号商品房，房屋建筑面积121.92平方米，其中套内建筑面积96.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.42平方米，单价每平方米2460.63元，房屋价款总金额300000.00元。合同第五条约定，房屋面积以鹤峰县住建局最终量的产权登记面积为准，双方按本合同约定单价结算总房款，多退少补。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2014年11月30日前向买受人交付该商品房，具备“该商品房经验收合格”条件。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条房屋交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到交房通知15日内到指定地点办理交接手续，逾期未办理交接手续的视同出卖人按期交付本合同项下商品房。自交付之日起，本合同项下的商品房的损毁、风险及物业管理费移交给买受人承担。2013年9月20日，张万奎、陈永红向鹤峰华龙村置业有限公司共交纳购房款300000.00元，鹤峰华龙村置业有限公司向张万奎、陈永红出具发票。2014年11月10日张万奎、陈永红按照建筑面积124.17平方米的标准补交面积补差房款5536.00元，鹤峰华龙村置业有限公司就补差面积房屋价款向张万奎、陈永红出具了发票。2014年11月26日，鹤峰华龙村置业有限公司将华龙半岛5幢19层1903号商品房交付给张万奎、陈永红，现该房由张万奎、陈永红使用。另查明，鹤峰华龙村置业有限公司以出让方式取得位于鹤峰县××镇杨柳潭新区（老屋场）编号为0020030031的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号、土地使用权证号为鹤国用（2012）486号。该块土地面积为317.89平方米，规划用途为商业用地，土地使用年限自2012年2月26日至2082年2月25日。华龙半岛商品房建设工程规划许可证号为建字第422828201200128号，施工许可证为422828201211130201、422828201211130301、422828201211130401。预售商品房批准机关为鹤峰县住建局，商品房预售许可证号为鄂鹤房预字（2012）第008号。《建筑工程竣工验收报告》、《装饰装修分部（子分部）工程质量验收记录》、《屋面分部（子分部）工程质量验收记录》、《建筑节能分部（子分部）工程质量验收记录》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》在其余参建各方（建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位）验收盖章签字后，监理单位于2019年5月27日才盖章签字。本院认为，被告鹤峰华龙村置业有限公司开发建设的华龙半岛5幢商住楼在建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位签字盖章确认竣工验收合格后，监理单位于2019年5月27日才最后签字盖章确认竣工验收合格。2014年11月27日，原告张万奎、陈永红在《收房确认书》及《物品接收表》上签名并接收房屋时，案涉房屋尚未经验收合格，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。原告张万奎、陈永红作为完全民事行为能力人没有依合同约定选择拒绝交接房屋或者解除合同，而是接收了房屋，且在长达五年的时间里没有提出异议，应视为对房屋交付条件的变更，依据查明事实案涉房屋在原告张万奎、陈永红起诉前已经形成了完整的《建筑工程竣工验收报告》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应认定被告鹤峰华龙村置业有限公司在2014年11月27日已交付了案涉房屋。当事人在《商品房买卖合同》约定的交房期限为2014年11月30日前，被告鹤峰华龙村置业有限公司于2014年11月27日交房，尚在合同约定的交房期限内，不构成违约。因此对原告张万奎、陈永红要求被告鹤峰华龙村置业有限公司承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：驳回原告张万奎、陈永红的诉讼请求。案件受理费5410元，减半收取2705元，由原告张万奎、陈永红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  冯本军二〇二〇年九月三日书记员  涂 莉附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。