山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终3040号上诉人（原审原告）：安德福，男，1963年10月3日出生，汉族，住德州市德城区。上诉人（原审原告）：赵金钢，男，1971年8月5日出生，汉族，住德州市德城区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：魏松，山东德联邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州恒华置业投资有限公司，住所地德州市德城区二屯镇宾悦创业中心1309号。法定代表人：韩华民，该公司董事长。委托诉讼代理人：付红卫，山东阳光桥律师事务所律师。上诉人安德福、赵金钢因与被上诉人德州恒华置业投资有限公司（以下简称恒华公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。安德福及安德福、赵金钢的共同委托诉讼代理人魏松，恒华公司法定代表人韩华民及委托诉讼代理人付红卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安德福、赵金钢上诉请求：1.依法撤销山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初1635号民事判决书并改判；2.本案诉讼费用由恒华公司承担。庭审中安德福、赵金钢明确上诉请求1为：如认定《新农村建设旧村改造项目协议书》无效，改判恒华公司返还安德福、赵金钢缴纳的210万元及相应费用利息，返还1497881.5元的购房款；如认定《新农村建设旧村改造项目协议书》有效，改判支持安德福、赵金钢的诉讼请求，恒华公司继续履行《新农村建设旧村改造项目协议书》第一条、第五条、第六条约定的合同义务。事实和理由：2018年4月10日，安德福、赵金钢与恒华公司签订《新农村建设旧村改造项目协议书》，双方约定合作开发二屯龙泰庄园21#、24#、26#、30#楼座，协议签订后安德福、赵金钢积极组织人员履行协议，目前24#、30#楼主体已经基本完成，一审法院认定合同无效，无疑会给安德福、赵金钢带来不可估量的损失，对安德福、赵金钢的权益产生重大影响。再者，即使判决《新农村建设旧村改造项目协议书》无效，对于安德福、赵金钢缴纳的210万元的费用利息和购房户缴纳的1497881.5元购房款也应判令恒华公司一并返还，一审法院适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判。恒华公司辩称，安德福、赵金钢的上诉请求无事实和法律依据，不应受到法律保护，依法应驳回上诉。第一，安德福、赵金钢没有请求恒华公司返还210万元的诉讼请求，请求二审法院依法撤销该项判决；第二，双方就210万元未约定利息；第三，购房户交纳的购房款1497881.5元所有权不属于安德福、赵金钢，该笔购房款只能用于购房人购买房屋或返还购房人。安德福、赵金钢无权主张210万元的利息和购房人交纳的购房款。安德福、赵金钢向一审法院起诉请求：1.依法判令恒华公司返还售楼款1497881.5元；2.依法判令恒华公司赔偿因违约造成的损失500万元；3.依法判令恒华公司消除影响，公开赔礼道歉；4.依法判令恒华公司继续履行双方签订的合同涉及24#、30#楼的合同义务；5.本案诉讼费用由恒华公司承担。一审法院认定事实：2018年4月10日，恒华公司（甲方）与安德福、赵金钢（乙方）签订《新农村建设旧村改造项目协议书》：2009年10月16日，德州市德城区二屯镇人民政府与甲方签订《社会主义新农村旧村改造暨二屯镇百卉生态小区建设项目协议书》、2009年甲方内部签订《新农村建设旧村改造项目合作协议》开发建设二屯镇龙泰庄园项目。面积约128亩。目前，该项目已经部分建成并使用，尚未建设的部分，甲方拟将其中的21#、24#、26#、30#楼座（见：二屯龙泰庄园东区总平面图）与乙方合作开发。一、甲方将二屯龙泰庄园东区21#、24#、26#、30#楼座（以下称:本宗土地）所占土地与乙方合作开发，具体位置附二屯龙泰庄园东区总平面图和经过实测后的本宗土地占地平面图。二、合作开发方式：甲方按平面图住宅实际面积每平500元计提（暂定20000平方米，总价款1000万，最终按实结算多退少补），作为提取合作利润的分成，将本宗土地完全交由乙方自行开发建设。价格中包含全部的成本及税费在内，不再另行承担任何税费支出（税务机关征收的除外）。乙方分三次付款；第一次合同签订时付总价款的20%，计200万；第二次封顶时付总价款的60%，计600万，（或以均价1600元/m房屋抵付400万现金）；第三次付款封顶三个月内付总价款的20%，计200万。（或在封顶个月以内均价1600元/房屋作为偿还）甲方收到乙方分期付款后，应向乙方出具收据。三、甲方向乙方交付本宗土地，并同时交付本宗土地的施工规划图、德州市人民政府政字（2007）1号《镇三十二个村庄建设规划的批复》、国土规字第（2007）31号、《社会主义新农村旧村改造暨二屯镇百卉生态小区建设项目协议书》、《新农村建设旧村改造项目合作协议》及附图以及与本宗土地相关的所有文件。四、甲方承诺对交付土地拥有合法权利，确保本宗土地没有产权纠纷及其他债权债务纠纷，不存在与当地村民的拆迁、回迁等纠纷，不存在与其他施工单位签订施工协议及施工纠纷，不存在拖欠任何税费等情况，并保证本协议内容依法履行村集体内部民主管理、议事、决策及村务公开等程序；若因此影响双方交易或给乙方造成损失，则甲方自愿赔偿。五、甲方负责本宗土地的三通一平，上下水所有管道的接口提供至建筑物外山墙处，并为乙方施工提供便利。甲方协助乙方完善售房相关手续，不得收取其他任何费用。六、乙方负责及时交付分成款和接收甲方交付的全部相关文件。乙方交付的款项由甲方内部自行处理，乙方负责本宗土地楼房建设、并委托甲方统一管理，销售款归乙方所有，没有乙方签字售楼无效。七、违约责任：工期签订合同之日起18个月之内完工，质量达到国家标准并经过有关部门以及甲方工程部验收合格。施工中发生的一切事情均由乙方负责。乙方如有原因逾期两个月未完成工程甲方有权解除合同收回工地所造成的损失全部由乙方承担。2018年12月10日、12月14日、12月19日，恒华公司向安德福、赵金钢出具收据载明，收到24#、30#、21#、26#楼合作开发应交款150万元、30万元、30万元，合计210万元。2019年5月28日，安德福、赵金钢（甲方）与德州市家伟房产经纪有限公司（乙方）签订《（中介渠道）独家代理合作协议》，约定：1.2.1本项目：乙方总代理名为龙泰庄园30号楼、24号楼的该楼盘，涵盖部分产品。1.2.2销售合同：指经甲方确认并提供的《商品房买卖合同》，《认购书》等于销售相关的各类事宜，文件共同构成该项目的销售合同文本。2019年8月15日、9月14日，恒华公司收取24号楼购房人张雷、张志波、严俊华、杨丽红、杨学艳、王强的房款共计1497881.5元。恒华公司2019年7月30日向安德福、赵金钢发送《催款函》载明：……龙泰庄园24#、30#接近封顶，贵方应向我公司履行第二次付款的义务。安德福、赵金钢提交2018年12月8日向恒华公司发送的《回复函》载明：1.……目前情况是21号楼和26号楼的土地上满建筑垃圾和施工材料，造成我方无法施工。……21号楼目前没有通水、通电无法施工。……26后楼原设计为六层，后又变更为五层，由于设计的变动给我方造成费用增加……。2.……希望贵方按照要求不要干涉我方的施工。3.我方对21号和26号楼有充足的施工能力，造成目前无法施工的原因是因为贵方提供的场地没有达到开工条件……。关于协议中的合作款项和工程款项，我方已经向贵方指定的账户转款150万元，……。5.在没有我方同意、签字认可的情况下，贵方不得单方私自出售，否则我方有权追究贵方的违约责任，并赔偿我方的损失。2019年7月30日恒华公司向安德福、赵金钢发送《声明函》：……依据协议中第七条的约定，我方即日起将解除贵方对21#、26#楼的施工权利……特此声明。安德福、赵金钢提交建筑工程承包合同、房屋买卖合同8份、2018年10月至2019年7月监理日志、视频资料等，欲证明建设成本、房屋销售价格、因恒华公司原因停工日期以及恒华公司未履行合同义务，拖延三通一平，造成安德福、赵金钢无法施工。恒华公司质证称不能证明安德福、赵金钢证明目的。一审法院认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。在一审法庭辩论终结前，双方未提交出让土地使用权的手续，双方开发和销售的楼房所涉土地性质为农民集体所有，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”的规定，双方2018年4月10日签订的《新农村建设旧村改造项目协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”安德福、赵金钢向恒华公司缴纳210万元，恒华公司应当返还安德福、赵金钢。安德福、赵金钢请求判令“恒华公司返还售楼款1497881.5元、判令恒华公司赔偿因违约造成的损失500万元、判令恒华公司消除影响，公开赔礼道歉、判令恒华公司继续履行双方签订的合同涉及24#、30#楼的合同义务”，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定，判决：一、恒华公司返还安德福、赵金钢210万元，于判决生效后七日内付清；二、驳回安德福、赵金钢的其他诉讼请求。如未按照一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28643元，由安德福、赵金钢负担16843元，恒华公司负担11800元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，关于《新农村建设旧村改造项目协议书》的效力问题。本案双方当事人签订的协议系在农村集体土地上合作开发房地产，现双方均未提供证据证明涉案土地开发已经取得相应手续，一审法院认为《新农村建设旧村改造项目协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定并认定该协议为无效合同并无不当，本院对此予以确认。关于恒华公司应否返还安德福、赵金钢购房款1497881.5元的问题，《新农村建设旧村改造项目协议书》无效，安德福、赵金钢因协议约定取得的出售房屋的权利不复存在，该款项系案外人购买房屋交付的购房款，不属于恒华公司因合同从安德福、赵金钢处取得的财产，两人要求恒华公司返还购房款1497881.5元无合同约定和法律依据。另，一审法院判决恒华公司返还安德福、赵金钢210万元，恒华公司服从一审判决，并未提出上诉，本院对该笔款项应否返还不予审查。安德福、赵金钢上诉称恒华公司应当支付210万元的相应利息，该项诉请超出安德福、赵金钢的一审诉讼请求，恒华公司不同意一并审理，亦不同意就此项诉讼进行调解，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院对该项上诉请求不予审理。综上所述，安德福、赵金钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57285元，由上诉人安德福、赵金钢负担。本判决为终审判决。审判长  孔祥波审判员  高红梅审判员  宋珊珊二〇二〇年九月十一日法官助理王一琪书记员陈世悦