山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2619号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司，住所地肥城市长山街56号S05幢1单元105铺。 法定代表人：李维露，总经理。 委托诉讼代理人：于双双，山东桃都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李开进，男，1985年8月20日出生，汉族，现住。 委托诉讼代理人：孙桂玲，山东大仟律师事务所律师。 上诉人泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司（以下简称连天一号公司）因与被上诉人李开进物权保护纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2019）鲁0983民初6170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李开进辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 蓝天一号公司向一审法院起诉请求：1.判令李开进限期返还蓝天一号公司所有的位于肥城市铺，腾退并交付给蓝天一号公司；2.判令李开进支付租金（自2018年3月1日起至腾退房屋之日止，按每日470元支付）；3.本案诉讼费用由李开进负担。 李开进向一审法院反诉请求：1.判令蓝天一号公司继续履行合同；2.判令蓝天一号公司立即向水务公司申请恢复供水；3.判令蓝天一号公司赔偿李开进损失（按照每日432元，自2019年6月26日停水开始计算至实际恢复供水之日止）。 一审法院认定事实：2017年11月28日，原告蓝天一号公司取得坐落于肥城市新城长山街56号台湾城市铺（自南向北）房产的不动产权〔不动产权证号：鲁（2017）肥城市不动产权第0012163号〕。2017年12月1日起至2018年1月9日止，案外人孙春雨曾担任蓝天一号公司执行董事职务。2018年3月，李开进与孙春雨开始协商涉案房屋租赁事宜。2018年4月1日，双方就租赁事宜达成意向，同日李开进通过支付宝向孙春雨转账租金20000元，4月2日转账租金16000元，4月4日转账租金14000元，合计50000元。2018年5月23日，案外人孙春雨以蓝天一号公司（出租方、甲方）的名义与李开进（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定蓝天一号公司将坐落于肥城市台湾城市广场S05幢105一楼东侧65平方米房间出租给李开进使用；租赁期限共10年，自2018年8月1日起至2028年8月1日止,租金为每年30000元；收费面积约65平方米，收费方式按年度一次性预先交纳。孙春雨在甲方处加盖蓝天一号公司合同专用章，并在甲方下方签名、捺手印，李开进在乙方处签名、捺手印。同日孙春雨为李开进出具声明一份，内容为：“声明本人系泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司原股东（将来变更法人关系），已收到李开进S105-1楼立柱东侧约65平方米承包经营费3万元，保证金2万元（合计5万元）特此声明”，孙春雨在该声明下方签名、捺手印，并加盖蓝天一号公司合同专用章。合同签订后，孙春雨将涉案房屋钥匙交付给李开进。李开进在与凯瑞物业公司签订装修管理协议时，凯瑞物业公司工作人员及李开进均曾电话联系蓝天一号公司的监事邓超，告知其租赁及装修房屋等事宜，邓超未提出异议。后李开进对涉案房屋进行装修，并占有使用涉案房屋至今。因蓝天一号公司及案外人王雁等人欠付案外人山东新泰齐丰镇银行股份有限公司（以下简称齐丰镇银行）款项，齐丰镇银行诉至新泰市人民法院。后该案进入执行程序，执行过程中，新泰市人民法院于2018年12月5日向李开进送达执行裁定书及协助执行通知书各一份，查封了李开进应向蓝天一号公司支付的租金（每年30000元），并要求李开进将上述租金交由新泰市人民法院处置。2019年7月31日，李开进通过中国银行向新泰市人民法院交付第二年度租金30000元。因蓝天一号公司与李开进就房屋租赁问题发生纠纷，协商未果。2019年11月15日，蓝天一号公司诉至本院。另查明，2018年5月21日，孙春雨以蓝天一号公司的名义与水务公司签订供用水合同，孙春雨在合同最后一页用水人处加盖蓝天一号公司合同专用章，并在用水人下方签名、捺手印。该合同专用章，未在公安部门备案。再查明，2019年6月25日，蓝天一号公司向水务公司提出申请，要求对涉案房屋停止供水。涉案房屋随即被停止供水。停水后，李开进经营的肥城市京港美发店仍正常营业，从事美容及纹绣服务。诉讼中，对于李开进主张的停业期间损失，经法院释明，李开进未申请司法鉴定。案经开庭审理，因双方各执己见，致法院调解未能达成一致意见。 一审法院认为，本案系排除妨害纠纷，本案争议焦点为：一、2018年5月23日签订的房屋租赁合同应如何认定；二、李开进的反诉请求是否应予支持。关于焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，首先，孙春雨原系蓝天一号公司的执行董事，在其与李开进协商房屋租赁事宜时，其持有蓝天一号公司的合同专用章及涉案房屋钥匙；孙春雨曾以蓝天一号公司的名义与水务公司签订供用水合同，并加盖该合同专用章；李开进在与凯瑞物业公司签订装修管理协议时，凯瑞物业公司的工作人员及李开进分别曾电话联系蓝天一号公司监事邓超，告知其租赁及装修事宜，蓝天一号公司未提出异议。故李开进完全有理由相信孙春雨有权代理蓝天一号公司签订涉案合同。其次，涉案合同中加盖的合同专用章虽未备案，但现有证据无法证实该公章系伪造。李开进在签订合同时仅能对蓝天一号公司的印章作形式审查，至于蓝天一号公司与孙春雨的关系，李开进无法判断，亦不影响本案代理表象的构成事实。再次，蓝天一号公司未提交证据证实李开进在签订涉案合同时明知孙春雨无代理权，或者与孙春雨串通伪造蓝天一号公司的印章签订合同，故李开进在合同的签订和履行过程中并无过错，其已尽到审慎注意义务，其系善意的且无过错。综上,李开进有理由相信孙春雨具有蓝天一号公司的授权，其主观上是善意的且无过错，孙春雨对外出租房屋的行为构成表见代理。2018年5月23日签订的房屋租赁合同，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，系有效合同，蓝天一号公司应承担相应的合同义务。诉讼中，蓝天一号公司主张其曾于2018年10月至11月通过短信要求李开进搬离房屋，但未提交充分证据予以证实，李开进亦不予认可，故对其该主张，本院不予采纳。李开进已按照合同约定按时支付租金，现租赁期限尚未到期，蓝天一号公司要求李开进腾退房屋及支付租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于焦点二，蓝天一号公司与李开进签订的房屋租赁合同系有效合同且已实际履行，不符合法定解除的情形，双方亦未要求解除合同，故李开进要求继续履行合同的反诉请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”保证出租房屋水电畅通是出租人的基本义务，也是承租人从事经营的基本保障，现因蓝天一号公司申请停水，李开进承租的房屋不符合其约定的用途，李开进要求蓝天一号公司向水务公司申请恢复供水的反诉请求，符合法律规定，应予以支持。涉案房屋停水后，李开进经营的肥城市京港美发店仍正常营业，从事除美发以外的其他经营项目，现李开进未提交充分证据证实其营业收入因停水而减少，亦未在法院指定的期限内申请司法鉴定，故李开进主张的停业损失，证据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司与被告李开进于2018年5月23日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、原告泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向肥城市水务集团有限公司申请恢复位于肥城市新城长山街56号台湾城市商铺的供水；三、驳回原告泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司的诉讼请求；四、驳回反诉原告李开进的其他反诉请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司负担；反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告李开进负担。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交中国银行国内汇款付款通知单一份，证明：被上诉人李开进租赁费已交至新泰市人民法院，租赁费已交付至2021年7月31日。上诉人蓝天一号公司质证认为，对该证据真实性无异议，但该证据与本案关联性不大，不予认可。上诉人对被上诉人提交的证据中国银行国内汇款付款通知单真实性无异议，本院对该证据予以采信。对双方当事人争议的事实，本院认定如下：2020年7月14日被上诉人将涉案房屋租赁费3万元交到新泰市人民法院账户。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、案外人孙春雨的行为是否构成表见代理，被上诉人李开进是否应当返还其占有的涉案门头房；二、一审法院是否超判决。 关于案外人孙春雨的行为是否构成表见代理，被上诉人李开进是否应当返还其占有的涉案门头房的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，孙春雨原系蓝天一号公司的执行董事，在其与李开进协商房屋租赁事宜时，其持有蓝天一号公司的合同专用章及涉案房屋钥匙；孙春雨曾以蓝天一号公司的名义与水务公司签订供用水合同，并加盖该合同专用章；李开进在与凯瑞物业公司签订装修管理协议时，凯瑞物业公司的工作人员及李开进分别曾电话联系蓝天一号公司监事邓超，告知其租赁及装修事宜，蓝天一号公司未提出异议，因此，李开进完全有理由相信孙春雨有权代理蓝天一号公司签订涉案合同，同时蓝天一号公司未提交证据证实李开进在签订涉案合同时明知孙春雨无代理权，或者与孙春雨串通伪造蓝天一号公司的印章签订合同，故李开进在合同的签订和履行过程中并无过错，其已尽到审慎注意义务，其系善意的且无过错。综上,李开进有理由相信孙春雨具有蓝天一号公司的授权，其主观上是善意的且无过错，孙春雨对外出租房屋的行为构成表见代理。上诉人的该上诉理由，本院不予支持。 关于一审法院是否超诉讼请求判决的问题，被上诉人一审请求判令蓝天一号公司立即向税务公司申请恢复供水，虽然被上诉人租赁的是涉案房屋肥城市新城长山街台湾城市广场S05幢1-3层105商铺的一层，但上诉人未提交证据证实该商铺的1-3层的供水系统是可以独立分割的，原审法院判决上诉人限期申请涉案肥城市新城长山街台湾城市广场S05幢1-3层105商铺的供水并无不当，上诉人的该上诉理由，本院不予支持。 综上所述，泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由泰安市蓝天一号教育科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年九月二日 书记员  王 琳