广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初361号 原告：何源，男，1981年3月4日出生，汉族，自由职业，住桂林市象山区。 原告：刘艳琴，女，1982年6月13日出生，汉族，自由职业，住桂林市象山区。 二原告共同委托诉讼代理人：韦德光，广西同望律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：张馨月，广西同望律师事务所律师。 被告：桂林荣和置业有限责任公司，住所地：桂林市秀峰区琴潭道9号1-2栋，统一社会信用代码：91450300061734390M。 法定代表人：李斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张音芸，广西嘉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖毅，广西嘉合律师事务所律师。 原告何源、刘艳琴与被告桂林荣和置业有限责任公司商品房销售合同一案，本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月5日公开开庭进行了审理，原告刘艳琴及其与何源共同委托诉讼代理人张馨月、被告委托诉讼代理人张音芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何源、刘艳琴丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金13474.62元（根据合同第九条约定，违约金以原告已支付的590992元房款为基数，以每日万分之一的标准，自2019年6月1日起计算至实际交房之日，暂计至2020年1月15日为13474.62元）；2.判令被告赔偿在房屋维修期间造成的原告租金损失26895元（按同地段同类房屋租金标准，即每月租金100元/平方米，自2019年6月1日起计算至被告修复完善房屋质量缺陷并依法交付房屋之时，暂计至2020年1月15日为26895元）；3.判令被告按照“一户一表”的标准为原告房屋安装水、电，安装费用由被告承担；4.判令被告赔偿维修期间原告产生的物业费损失。事实及理由：2018年7月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方约定，原告以590992元向被告购买桂林市秀峰区商铺，商铺建筑面积35.86㎡，被告向原告交房日期为2019年5月30日前。被告未在合同约定期限内交付符合条件的房屋，应向原告支付违约金。涉案房屋因质量问题无法交付使用，被告应按出租费损失赔偿原告的租金损失，被告应当按照商品房买卖商业惯例，配套安装一户一表。被告应当承担维修期间原告产生的物业费损失。为维护原告合法权益，故提出诉请如上。 被告辩称：1.被告不存在逾期交付房屋的行为，所有房屋均已通过合同约定的五方验收和综合验收，两案已经通过政府部门的验收，达到双方约定的交房条件；2.被告交付的房屋不存在房屋质量问题，根据《商品房买卖合同》解释12条，被告交付的房屋不存在主体结构问题，个别房屋漏水现象，被告愿意按照双方合同承诺的保修期进行保修；3.本案原告未举证证明到底有多少物业费损失，其损失无法计量，且房屋是否需要维修与缴纳物业费是两个关系，不能以房屋需要维修就拒绝缴纳物业费；4.本案被告已按合同约定达到水电到户的交付标准，且在二原告的商铺门口都有独立的表，可以进行测算和实地观察；5.诉讼费应由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证，对当事人有异议的证据和事实本院认定如下： 1.原告提交的证据3-售房广告，证明被告虚假宣传的事实。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，被告的广告中说的是层高可以达到5.8米，而并非是应达到5.8米，所以只是最高的情况下5.8米；被告说的买一层享受两层，是否改造为两层是原告的选择权，被告无权干涉，因此没有所谓的虚假宣传。本院认为，该证据证明内容与本案相关联，故作为本案证据使用。 2.原告提交的证据6-《政府信息公开答复书》，证明房屋不满足法定交付条件。被告对该证据的三性不予认可。本院认为，该证据是政府信息答复，具有真实性，虽然该证据没有显示涉案房屋已办理竣工备案手续，但是显示了涉案房屋经过了五方验收，与本案相关联，故作为本案证据使用。 3.原告提交的证据7-房屋漏水、渗水照片一组,光盘一张、维修单，证明涉案房屋不合格，存在严重的质量问题。被告对证据的三性不予认可。本院认为，照片及光盘能够反映案涉房屋的质量情况，故对证据予以确认。 4.被告提交的证据６-《委托书》、《承诺书》、《开工单》，证明原告委托广西荣拓装饰工程有限责任公司对所购该商铺的地面部位进行沉降改造，原告承诺商铺改造所发生的法律关系独立于《商品房买卖合同》及《补充协议》之外，该改造的施工部分不列入商铺验收交付标准范畴。原告对该证据的三性不予认可。本院认为，该证据能够证明原告委托第三方进行商铺沉降改造，并且该改造独立于商品房买卖合同关系，但改造的目的是使商铺的层高达到5.8米，以符合商品房出售宣传资料预期的约定，与本案相关联，故作为本案证据使用。 5.被告提交的证据7-《住建局政府信息公开答复书》两份，证明只要有具体的商铺号，就能在住建局查到具体的竣工备案情况。原告对该证据的三性不予认可。本院认为，该证据显示的查询地块不是本案诉争的地块，与本案不相关联，故本院对该证据不予确认。 6.被告提交的证据9-《桂林中院（2020）桂03民终1457号调解书》，证明经法院确认被告交付商品房的条件为五方验收。原告对该证据的三性不予认可。本院认为，该证据与本案不相关联，故本院对该证据不予确认。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院认定以下法律事实： 2018年7月12日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告以590992元向被告购买桂林市秀峰区商铺，商铺建筑面积35.86㎡，被告向原告交房日期为2019年5月30日前。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期交房不超过360日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。同时，《商品房买卖合同补充协议》第二条（房屋交接）的第2点约定，涉案房产应于2018年9月30日前竣工，经五方验收合格后，向买受人发出《竣工验收合格通知书》，买受人于30日之内办理房产验收和交接手续；第9点约定，该房产经五方验收合格后，即达到《合同》约定的交房条件，对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房和索赔。《商品房买卖合同》第十四条（出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）第1点约定：“交铺时水、电到户”。合同签订后，原告已依约向被告支付全部购房款。 另查明，2018年9月20日荣和林溪府东区三期（A10-1地块）10-13-2#楼进行了五方验收，2020年4月26日完成了工程竣工验收备案。2018年9月28日，被告通过在《桂林日报》发布公告的方式向原告发出《交铺通知》，通知原告办理收铺手续。原告在验收商铺时发现墙面有严重的漏水质量问题，拒绝收房，并要求被告尽快维修，承担所有损失。被告就此漏水质量问题进行维修整改但一直没有完全解决漏水问题。 本院认为，本案争议焦点为：一、本案是否存在逾期交房的问题；二、被告是否应当承担房屋维修整改期间的租金损失；三、关于“一户一表”安装问题；四、被告是否应当赔偿维修期间的物业费。 一、是否存在逾期交房的问题 根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，《商品房买卖合同补充协议》第二条（房产交接）的第9点约定：“该房产经建设、施工、监理、设计、勘查五方单体验收合格后，即达到《合同》约定的交房条件，对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房和索赔。”本院认为，涉案房屋已于2018年9月20日进行了五方验收，并于2020年4月26日通过了房屋竣工备案登记，已符合交付条件。被告于2018年9月28日登报公告，通知原告办理收房手续，其通知方式符合合同约定，原告应当在该通知发出后十日内履行接收房屋的合同义务，故应视为原告已于2018年10月9日接收涉案房屋。至于房屋的渗漏水问题，属于质量瑕疵，可以通过维修整改的方式得以解决，但是不能以此拒绝收房。综上，被告的行为不构成逾期交房，故原告诉请被告承担逾期交房的违约责任没有事实依据，本院不予支持。 二、被告是否应当承担房屋维修整改期间的租金损失 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，涉案房屋存在质量瑕疵问题，应当维修整改，维修整改期间的经济损失应当由被告承担，故本院对原告主张的维修期间租金损失予以支持。但原告未提交证据证实其主张的标准，为提高审判效率，减少当事人诉讼成本，本院结合同等地段的租金标准，酌情补偿原告涉案房屋维修期间的租金损失按每月每平方米60元计算。目前经济损失从原告诉请的2019年6月1日暂计至2020年1月15日为18288.6元（35.86×60×8.5个月），之后按该标准另行计算至建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对维修工程验收合格时止。 三、关于“一户一表”安装问题 本案中商品房买卖合同约定“交铺时水、电到户”，而由查明事实可知，被告已为涉案商铺安装独立的水表、电表，现原告主张按商业惯例“一户一表”即在供电局和自来水公司单独开户，但其提供的证据不足以证实其主张的商业惯例的存在，被告已履行其合同义务，故本院对此不予支持。 四、被告是否应当赔偿维修期间的物业费 物业费是物业服务提供者基于物业服务合同的约定，对共有部分进行的维护、管理以及环境卫生、公共秩序等活动向合同相对人收取的对价，业主基于对共有部分的共同所有权承担对共有部分的管理义务。原告接收房屋后，应当依照物业合同约定履行支付物业费的义务，该部分支出不属于维修期间的经济损失，故对原告主张被告赔偿物业费损失的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告桂林荣和置业有限责任公司支付原告何源、刘艳琴房屋维修整改期间的经济损失18288.6元（从2019年6月1日起暂计至2020年1月15日，此后按照每月每平方米60元，以35.86平方米面积的标准继续计算至建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对维修工程验收合格时止）； 二、驳回原告何源、刘艳琴的其它诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费809元（原告已预交），由被告桂林荣和置业有限责任公司承担367元，原告何源、刘艳琴承担442元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费809元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  赵 旭 人民陪审员  申和平 人民陪审员  王暄懿 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  陈洪政