湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初744号 原告（反诉被告）：李小华，男，1969年8月25日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：刘俊麟，湖南指点律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广州市田鑫物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇龙岐村西环路段龙福路口。 法定代表人：魏友金。 广州市田鑫物业管理有限公司管理人：广东南方福瑞德律师事务所，住所地广州市越秀区。 负责人：宋志斌。 委托诉讼代理人：郑灿洲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）李小华与被告（反诉原告）广州市田鑫物业管理有限公司（以下简称：田鑫物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，于2019年12月18日作出（2018）湘1021民初2504号民事裁定书，裁定驳回李小华的起诉，驳回广州市田鑫物业管理有限公司的反诉。田鑫物业公司不服裁定，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院于2020年2月12日作出（2020）湘10民终417号民事裁定书，裁定撤销桂阳县人民法院（2018）湘1021民初2504号民事裁定，本案指令桂阳县人民法院审理。本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，本诉与反诉合并进行了公开审理。原告（反诉被告）李小华的委托诉讼代理人刘俊麟、被告（反诉原告）田鑫物业公司、田鑫物业公司管理人的委托诉讼代理人郑灿洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小华向本院提出诉讼请求：1.依法解除《桂阳县东塔肉菜市场协议书》；2.判令被告立即支付租金26万元，增加诉讼请求，由被告支付2019年10月30日至2020年10月30日租金26万元，合计52万元，违约金234000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月28日，原、被告签订了《桂阳县东塔肉菜市场协议书》下称《协议书》，约定原告将东塔市场出租给被告25年，从2016年10月30日至2041年10月30日，免租期12个月。前三年从2017年10月30日至2020年10月30日的租金为每年26万元。被告交纳租金保证金26万元一年后自动转为第一年的租金(2017年10月30日至2018年10月29日）。《协议书》第五条租赁费用的支付:“乙方应于每年租赁年的第一个月30日或该日以前向甲方支付当年租金”。第七条违约责任第9款：“在租赁期间，如果乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天应按当年应该缴纳的租金的千分之一支付违约金，如逾期超过30天没有缴纳的，甲方有权终止本协议。”《协议书》签订后，被告交纳的保证金26万元已经转为第一年的租金(2017年10月30日至2018年10月29日)，2018年10月30日进入第二年的缴费期，2019年10月30日为第三年的缴费期，而且被告已收取2017年至2020年经营户的租金，但时至今日，缴费期已经超过了22个月，被告仍未支付两年的租金。综上所述，被告逾期仍未缴纳租金，已构成违约，根据《协议书》第七条第9款的约定，原告有权追究其违约责任并终止本协议。为此，特具状起诉，请依法裁判。 为支持其诉讼请求，原告李小华（反诉被告）向本院提交下列证据： 1、《营业执照》副本一份。拟证明李小华以个体工商户经营桂阳县东塔市场服务部是合法合规的； 2、《桂阳县东塔肉菜市场协议书》。拟证明被告租赁原告的市场经营，原告只管收取租金，不管市场经营； 3、档铺租赁合同及收据10份。拟证明被告租赁后接管市场经营与经营户发生关系，与原告无关； 4、《房地产勘测报告书》、《合作开发城东（东塔）市场合同》、《关于东塔集贸市场项目建议书》的批复、《建设用地规划许可证》、《东塔集贸市场资产分配协议》等。拟证明东塔肉菜市场的所有权归原告李小华所有； 5、桂阳县人民法院和郴州市中级人民法院的四份裁判文书。拟证明原、被告签订的《桂阳县东塔肉菜市场协议书》是合法有效的。 被告田鑫物业公司辩称：一、原、被告双方所签订的《桂阳县东塔肉菜市场协议书》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，合同内容违反法律法规的强制性规定的，则合同无效，涉案场地属于农贸市场，属于人口聚集的地方，系公共场所，其经营时必须经过消防验收合格，而涉案场地至今未通过消防验收合格，其违反了消防法及相关规定，则其出租行为无效。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，涉案场地至今未取得建设工程规划许可证，双方签订的合同应为无效合同。根据双方所签的协议书第二条约定，原告具有申请规划、报建、施工等批建手续义务，至今仍未完成，没有将合格的手续交付给被告，且原告称其居住在涉案场地。据被告了解涉案场地现在均无产权，该物业不属于合法物业，因此原、被告所签订的协议书属于无效合同；二、因为原、被告所签订的协议书属于无效合同，故原告没有任何权利向被告要求支付租金及违约金，即使是支付相关场地占用费，被告使用的时间也有限。因此，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告田鑫物业公司向本院提出反诉请求：1、判令确认双方于2016年9月28日签订的《桂阳县东塔肉菜市场协议书》无效；2、判令反诉被告一次性向反诉原告赔偿损失3070746元并从承担自反诉之日起至实际清偿完毕之日止的利息（按年占用资金6%计算)，具体损失以评估（鉴定)为准；3、判令反诉被告一次性向反诉原告双倍返还租赁保证金共计52万元；以上暂合计3590746元；4、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月28日，反诉原告与反诉被告就“桂阳县东塔肉菜市场”升级及租赁事宜签订了《桂阳县东塔肉菜市场协议书》，约定：1、本出租合同的租赁保证金为26万元，即人民币26万元（大写：贰拾陆万元)；2、甲方（即反诉被告）承诺在本协议生效前，“市场”项目无权、债务关系、无权利瑕疵等影响该市场的任何不利因素；3、没有乱摆摊位的现象存在。(甲方承诺2017年，市场门口道路改建）；4、甲方必须无条件提供乙方办理营业执照所需要的所有文件，并不得干涉乙方的自主经营；5、乙方负责“市场”设计、施工等全部建设工程，并承担全部的建设资金；6、租赁期间，甲方不得无故解除本协议，如甲方无故解除本协议的，甲方必须双倍赔偿乙方的实际升级改造的资金，并双倍返还乙方的租赁保证金；7、在租赁期间，因甲方提供的市场存在权利瑕疵等造成乙方无法继续经营的，甲方必须双倍赔偿乙方的实际升级改造的资金，并双倍返还乙方的租赁保证金；8、如甲方违反本协议约定的其他条款的，应赔偿乙方由此造成的经济损失，和双倍返还乙方的租赁保证金；……等等上述合同签订后，反诉原告即向反诉被告支付了租赁保证金26万元，依约入场设计、施工等并承担了全部的建设费用。在签订上述合同时，反诉被告向反诉原告承诺2017年，市场门口道路改建。双方亦将该内容作出合同的内容予以签订。但，时至今日，反诉被告依然无法完成市场门口道路改建，导致反诉原告难以经营桂阳县东塔肉菜市场。期间，反诉原告亦向其发出函件，要求其尽快完成。但反诉被告却未予以回应，甚至向贵院提起诉讼。同时，反诉被告向反诉原告所交付的现场存在这或那的问题，比如档口不足，市场门口道路改建未完成等等。为维护自身合法权益，反诉原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规规定，特具状至法院，望判允上列反诉请求。 为支持其主张，反诉原告田鑫物业公司向本院提交了下列证据： 6、《桂阳县东塔肉菜市场协议书》。拟证明2016年9月28日，反诉原告与反诉被告就“桂阳县东塔肉菜市场”升级及租赁事宜签订了《桂阳县东塔肉菜市场协议书》，对租赁期限，双方权利义务、违约责任等进行了约定，其中约定：1.没有乱摆摊位的现象存在，（甲方承诺2017年，市场门口道路改建）；如甲方违反本协议约定的其他条款的，应赔偿乙方由此造成的经济损失，和双倍返还乙方的租赁保证金； 7、《关于尽快完成市场门口道路改建的催告函》。拟证明反诉原告曾就市场门口道路改建问题要求反诉被告尽快整改； 8、工程项目预算单及相关单据。拟证明为升级改造桂阳县东塔肉菜市场，反诉原告花费了3070746元对桂阳县东塔肉菜市场进行了设计、施工及建设等。 9、开业初期（2016年12月-2017年3月）的档铺租赁合同。拟证明反诉原告在开业初期档铺出租率达到60%-70%； 10、档铺租赁合同。拟证明租赁期到期后，由于反诉被告未完成市场门口道路改建，致使租户流失，市场内摊位的出租率仅为20%左右。 反诉被告李小华辩称：一、反诉被告有营业执照，是合法合规的手续；二、如果合同无效，反诉原告为何要将租金收走。反诉原告称反诉被告承诺了要改造东塔肉菜市场门口道路，但是道路是属于政府工程，反诉被告无权改造；三、桂阳县东塔肉菜市场是桂阳县人民政府及桂阳县发改委下文建立的，之前有70%的出租率，现在是因为反诉原告经营不善出租率下跌。在双方签订的协议书中，明确约定自负盈亏，出租给反诉原告以来，反诉原告一直就没有管理过市场，还将租金等费用一直收取至2020年5月30日，但是从未实际管理都是政府在接管，反诉原告也未支付管理人员工资，租户都说反诉原告是诈骗。在2016年以前是桂阳县市场服务中心承租了六年，后面反诉原告接手，请求法院按照实际情况公正判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、对于原告提供的证据1，具有真实性，被告对其证明方向有异议，认为是否登记与涉案市场是否合法有效，没有证据证明该市场取得规划许可、没有消防验收合格证，双方签订的协议应是无效合同，本院认为原告以个体工商户登记的桂阳县东塔市场服务部，具有对市场物业管理服务的职责，该证据可作认定案件事实依据；2、原告提供的证据2，具有真实性，是双方真实意思表示，该证据是认定案件事实的依据，予以采信；3、原告提供的证据3、4具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；4、原告提供的证据5，被告有异议，认为该证据并未对涉案标的物的合法性和是否通过消防验收等问题进行认定，均是对合同转让或买卖效力的认定，与本案不具有关联性，不能证明本案涉案协议的合法性，本院对该证据的真实性、合法性予以认定，可作为认定案件事实的依据；5、被告提供的证据7，原告有异议，认为市场门口道路改建是市政部门的事情，不属原告的责任，本院认为该证据可作为被告催促原告履约的依据；6、被告提供的证据8，原告有异议，认为原告仅为协助被告改造市场，并没有参与，对其投资改造资金不予认可，本院认为该证据是被告单方提供的，没有原告签字认可，对其改造市场投入资金不予确认，但可认定被告改造市场的事实；7、被告提供的证据9、10，原告有异议，认为协议约定第一年是免租金的，被告签订的是预租合同，并且市场门口道路改建原告还在与政府相关部门协调，2018年被告收取租赁档主的租金后，只安排一个人管理市场，并增加了的摊位租金，是被告经营管理不善造成。本院认为该组证据没有其他证据佐证，其效力不予认定。 根据当事人举证、质证和本院认证情况，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 2003年5月11日李小华、桂阳县市场服务中心等与桂阳县城关镇蔡伦井居民委员会签订了《合作开发城东（东塔）市场合同》，同年5月26日桂阳县发展计划局给桂阳县市场服务中心下发《关于东塔集贸市场项目建议书》的批复，5月27日李小华与桂阳县市场服务中心又签订了《关于合作开发东塔农贸市场协议》，其中约定市场建好后，收购的门面和市场货亭的产权双方共有。2004年7月6日该项目办理了《建设用地规划许可证》。2004年下半年东塔集贸市场建成后开始经营，由桂阳县市场服务中心的管理。2009年11月26日李小华与桂阳县市场服务中心签订《东塔集贸市场资产分配协议》，约定对东塔集贸市场未分配资产进行分配，李小华分得资产为市场一层货亭，桂阳县市场服务中心分得资产为市场二层大厅，双方从2010年1月1日起各自管理，现阶段仍按原管理方式管理，资产分配后应保证原租赁协议继续有效等内容。此后东塔集贸市场一层货亭由李小华所有，并经营管理。2016年9月28日李小华（甲方）与广州市田鑫物业管理有限公司（乙方）就桂阳县东塔肉菜市场升级及租赁事宜签订了《桂阳县东塔肉菜市场协议书》，约定乙方负责出资施工升级，升级后市场由乙方承租25年到期后，乙方有优先续租权（不含一年免租期）；租赁物的免租升级期为12个月，即从2016年10月30日到2017年10月30日止。免租期届满次日起为起租日，由起租日开始计收租金；本出租合同的租赁保证金为26万元，即人民币26万元，本押金一年后自动转为第一年租金用；乙方应于每个租赁年的第一个月30日或该日以前向甲方支付当年租金；没有乱摆摊位的现象存在，（甲方承诺2017年市场门口道路改建）；消防验收及消防相关费用由甲方承担；乙主负责市场设计、施工等全部建设工程，并承担全部的建设资金；在租赁期内，因甲方提供的市场存在权利瑕疵等造成乙方无法继续经营的，甲方必须双倍赔偿乙方的实际升级改造的资金，并双倍返还乙方的租赁保证金；在租赁期间，如果乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天应按当年应该缴纳的租金的千分之一支付违约金，如逾期超过30天没有缴纳的，甲方有权终止本协议。《协议书》签订后，田鑫物业公司向李小华缴纳了26万元保证金，李小华将市场交付给了田鑫物业公司。2016年11月至2017年3月期间，田鑫物业公司对市场进行了升级改建，并重新开市营业。李小华作为该市场的所有者于2018年11月2日以“桂阳县东塔市场服务部”字号向工商部门申请登记了个体工商户。田鑫物业公司缴纳的26万元保证金转为了2017年10月30日至2018年10月30日的租金，2018年10月30日田鑫物业公司应当按约定向李小华缴纳2018年10月30日至2019年12月30日的租金26万元，经李小华催促后，田鑫物业公司没有在约定期间缴纳租金。李小华于2018年12月3日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《桂阳县东塔肉菜市场协议书》，并要求田鑫物业公司立即支付租金26万元，违约金8580元。在诉讼过程中，田鑫物业公司提起反诉，并向本院提出评估鉴定申请，请求对田鑫物业公司投入桂阳县东塔肉菜市场的设计、建设、装修等价值予以评估鉴定，本院委托郴州宏信资产评估事务所对桂阳县东塔肉菜市场的设计、建设、装修等资产价值进行评估，2019年10月31日郴州宏信资产评估事务所作出郴宏评报字（2019）第87号《资产评估报告书》，经评估，投入桂阳县东塔肉菜市场的建设、装修等资产价值评估总值为165.06万元，其中建设、装修153.97万元；员工伙食费、酒店接待费等11.09万元，同时，在涉案市场诉讼过程中，田鑫物业公司又收取了市场经营户2019年5月至2020年5月的门面、档铺租金。目前，李小华、田鑫物业公司均未对涉案市场进行管理。2019年6月27日广东省广州市番禺区人民法院作出（2019）粤0113号破2号民事裁定书，裁定受理李志军对广州市田鑫物业管理有限公司的破产清算申请。2019年7月19日广州市番禺区人民法院作出（2019）粤0113破2号之一决定书，指定广东南方福瑞德律师事务所担任广州市田鑫物业管理有限公司的管理人。本院依法通知田鑫物业公司管理人参加了诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为：一、李小华与田鑫物业公司签订的《桂阳县东塔肉菜市场协议书》是否合法有效；二、双方签订的《桂阳县东塔肉菜市场协议书》是否应当解除；三、田鑫物业公司反诉李小华赔偿经济损失的反诉请求是否支持。 一、关于《桂阳县东塔肉菜市场协议书》的效力问题。桂阳县东塔集贸市场办理了合法的立项、建设用地规划许可证手续，东塔集贸市场自2004年下半年开市至2009年一直是桂阳县市场服务中心在经营管理东塔集贸市场的一层货亭和二层大厅及门面。2009年11月26日李小华与桂阳县市场服务中心签订《东塔集贸市场资产分配协议》后，东塔集贸市场一层货亭资产所有权归李小华，东塔集贸市场一层货亭的摊位归李小华管理经营。2016年9月28日李小华与田鑫物业公司签订《桂阳县东塔肉菜市场协议书》，田鑫物业公司租赁的就是李小华所有的东塔集贸市场一层货亭，双方秉着平等互利、诚实合作的原则签订的租赁协议，是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规定的强制性规定，应是合法有效的合同。《协议书》中约定的租赁期限为25年，根据《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”田鑫物业公司提出涉案市场未取得建设工程规划许可证，未通过消防验收合格，双方签订的协议是无效的主张。经庭审查明涉案市场已办理合法的立项和建设工程规划许可证等手续，且双方在协议中约定的消防验收是指在田鑫物业公司对涉案市场进行提级改造后的消防验收，并不是指双方签订协议前涉案市场的消防是否验收合格情况，况且，田鑫物业公司既然要租赁涉案市场，应该对该市场的相关情况了解相当清楚，田鑫物业公司亦未提供证据证明在其升级改造市场后因消防验收问题影响其市场经营状况。因此，田鑫物业公司以上述理由抗辩双方签订的《协议书》无效，缺乏事实和法律依据，本院对其抗辩理由不予采纳。 二、关于《桂阳县东塔肉菜市场协议书》是否解除的问题。 根据李小华与田鑫物业公司签订的《桂阳县东塔肉菜市场协议书》第四条租赁费用第2点租金约定：“租赁期限2016年10月30日至2020年10月30日（四年期间，三年租期每一年固定26万元，一年免租），年租金26万元……”，第五条租赁费用的支付第1点约定：“乙方应在每个租赁年的第一个月30日或该日以前向甲方支付当年租金……”；第七条违约责任第9点约定：“在租赁期间，如果乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天应按当年应该缴纳的租金的千分之一支付违约金，如逾期超过30天没有缴纳的，甲方有权终止本协议。”田鑫物业公司应当在2018年10月30日给李小华缴纳租金，虽经李小华多次催告田鑫物业公司缴纳租金，但田鑫物业公司一直未向李小华缴纳2018年10月30日至2019年10月30日的租金，其行为已构成违约，根据双方的约定和法律相关规定，李小华有权解除双方签订的《协议书》，因此，对李小华提出解除双方签订的《桂阳县东塔肉菜市场协议书》的诉讼请求，本院予以支持。田鑫物业公司应当支付李小华2018年10月30日至2019年10月30日的租金26万元。在诉讼过程中，涉案市场仍属田鑫物业公司经营管理，并且在2019年6月份仍然收取了涉案市场门面、档铺租赁户（经营户）2019年5月至2020年5月的租金，因此，田鑫物业公司应当支付李小华涉案市场2019年10月30日至2020年5月30日的租金15.17万元（26万元÷12个月×7个月），田鑫物业公司应向李小华缴纳租金共计41.17万元。李小华提出违约金的问题，田鑫物业公司未按约定时间支付租金，其行为已属违约。应承担违约责任，但李小华根据协议书约定选择了解除协议的权利，且其诉请2019年10月30日至2020年10月30日的租金，是在涉案市场租赁合同诉讼期间，因此，对其该项诉讼请求，本院不予支持。田鑫物业公司提出李小华首先违反《协议书》约定，未在2017年完成涉案市场门口道路改建，致使涉案市场的门面，档铺出租率下降，给田鑫物业公司造成很大经济压力和损失，因此，李小华主张租金和违约金是没有事实和法律依据。本院认为，涉案市场门口道路应不属东塔肉菜市场管理范围，也不是李小华所有的东塔肉菜市场资产范围，并且涉案市场门口道路也未约定在市场升级改造内容，双方在《协议书》中约定甲方在2017年完成市场门口道路改建的内容应属无效条款，田鑫物业公司在先违约情况下致函给李小华催告尽快完成市场门口道路改建的抗辩，并以此事由证明市场门面、档铺出租率下降，缺乏事实和证据依据，对田鑫物业公司的抗辩理由，本院不予采纳。同时，对田鑫物业公司反诉李小华一次性双倍返还租金保证金共计52万元的反诉请求，本院不予支持。 三、田鑫物业公司反诉李小华赔偿涉案市场升级改造损失的主张是否予以支持的问题。李小华与田鑫物业公司于2016年9月28日签订的《桂阳县东塔肉菜市场协议书》是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。田鑫物业公司按约定缴纳了保证金，在李小华交付租赁物后，田鑫物业公司在免租金期内对涉案市场进行了升级改造并开市营业，但在第三个租赁年即2018年10月30日至2019年10月30日，田鑫物业公司未按《协议书》约定时间交纳租金，已经违约，李小华有权依据双方签订的《协议书》约定解除该协议，田鑫物业公司投入涉案市场升级改造资金损失应由其自行承担，因此，对田鑫物业公司反诉李小华赔偿涉案市场投入升级改造的经济损失的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，李小华与田鑫物业公司签订的《桂阳县东塔肉菜市场协议书》是合法有效的。田鑫物业公司在履行该《协议书》过程中违约，李小华请求解除双方签订的《协议书》并要求田鑫物业公司支付其经营期间的租金，符合法律规定，本院予以支持。因田鑫物业公司在履行《协议书》过程中违约，其在租赁涉案市场造成的经济损失应由其自行承担，且在诉讼过程中，田鑫物业公司既主张双方签订的《协议书》无效，又称李小华违反《协议书》约定，其反诉请求判令李小华赔偿其经济损失所依据的法律关系模糊，对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）李小华与被告（反诉原告）广州市田鑫物业管理有限公司于2016年9月28日签订的《桂阳县东塔肉菜市场协议书》； 二、由被告广州市田鑫物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李小华2018年10月30日至2020年5月30日的租金41.17万元； 三、驳回原告李小华的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告广州市田鑫物业管理有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11340元，由原告李小华负担5110元，由被告广州市田鑫物业管理有限公司负担6230元；反诉费24164元，由反诉原告广州市田鑫物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李柏旺 人民陪审员  吴湘蓉 人民陪审员  李廷文 二〇二〇年九月三日 法官助理曾俊喆 书记员邓文 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。