湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0528民初1024号原告：黄国强，男，1966年12月26日出生，汉族，住新宁县。原告：易又武，男，1966年3月25日出生，汉族，住新宁县。原告：刘青保，男，1952年6月12日出生，汉族，住新宁县。原告：赵桂宝，男，1953年11月23日出生，汉族，住新宁县。原告：汤大松，男，1953年3月25日出生，汉族，住新宁县。原告：徐安红，女，1975年10月26日出生，汉族，住新宁县。原告：李三定，男，1958年10月4日出生，汉族，住新宁县。原告：陈中奇，男，1946年5月6日出生，汉族，住新宁县。原告：陈艳华，女，1991年9月9日出生，汉族，住新宁县。原告：姜元清，女，1948年10月22日出生，汉族，住新宁县。原告：易炳姣，女，1958年1月5日出生，汉族，住新宁县。原告：姚清桃，男，1958年11月15日出生，汉族，住新宁县。原告：周苏妹，女，1949年7月20日出生，汉族，住新宁县。原告：李柏林，男，1985年10月28日出生，汉族，住新宁县。原告：张改生，男，1951年6月11日出生，汉族，住新宁县。原告：邓细妹，女，1958年4月26日出生，汉族，住新宁县。原告：李亚妮，女，1983年11月26日出生，汉族，住新宁县。原告：汤大珊，男，1949年9月8日出生，汉族，住新宁县。原告：姚珍国，男，1947年1月27日出生，汉族，住新宁县。原告：李帅文，男，1972年9月11日出生，汉族，住新宁县（系李富生之子）。原告：李帅科，男，1974年4月9日出生，汉族，住新宁县（系李富生之子）。原告：李双保，女，1969年1月23日出生，汉族，住新宁县（系李富生之女）。原告：蒋满清，女，1946年8月21日出生，汉族，住新宁县（系李富生遗孀）。原告：徐玲，女，1988年4月7日出生，汉族，住新宁县。原告：徐怀德，男，1964年6月13日出生，汉族，住新宁县。原告：李小飞，女，1983年6月6日出生，汉族，住新宁县。原告：李桂生，男，1956年8月10日出生，汉族，住新宁县。原告：徐处安，男，1966年3月28日出生，汉族，住新宁县。原告：徐宇斯，女，1991年4月10日出生，汉族，住新宁县。原告：徐建平，男，1968年9月24日出生，汉族，住新宁县。原告：汤元妹，女，1934年8月8日出生，汉族，住新宁县。原告：易军，男，1986年12月27日出生，汉族，住新宁县。原告：刘伏林，男，1950年3月23日出生，汉族，住新宁县。原告：徐传发，男，1959年11月8日出生，汉族，住新宁县。原告：姚石平，女，1975年7月14日出生，汉族，住新宁县。诉讼代表人：徐传发，男，1959年11月8日出生，汉族，住新宁县。诉讼代表人：徐建平，男，1968年9月24日出生，汉族，住新宁县。诉讼代表人：李三定，男，1958年10月4日出生，汉族，住新宁县。35名原告共同委托诉讼代理人：陈泽林，湖南崀山律师事务所律师。被告：申枚林，女，1953年3月7出生，汉族，住新宁县。被告：曾菊英，女，1954年8月19日出生，汉族，住新宁县。两被告共同委托诉讼代理人：李正东，湖南崀山律师事务所律师。被告：刘平，男，1972年10月29日出生，汉族，住新宁县（系刘国梓之子）。被告：刘琼，女，1972年8月18日出生，汉族，住新宁县（系刘国梓之女）。被告：刘峰，男，1969年1月27日出生，汉族，住新宁县（系刘国梓之子）。被告：刘尔文，男，1945年3月26日出生，汉族，住衡阳市雁峰区。被告：禹竹英，女，1938年1月26日出生，汉族，住新宁县。被告：林丽兰，女，1964年9月10日出生，汉族，住新宁县。被告：林萍，女，1967年7月18日出生，汉族，住新宁县。被告：林丽红，女，1968年10月23日出生，汉族，住新宁县。被告：林辉，男，1973年4月16日出生，汉族，住新宁县。被告：林双艳，女，1976年1月10日出生，汉族，住新宁县。被告：林双平，男，1976年1月10日出生，汉族，住新宁县。被告：刘建秀，女，1944年3月24日出生，汉族，住新宁县。被告：匡海红，男，1963年8月5日出生，汉族，住邵阳市双清区。被告：匡海华，男，1972年12月25日出生，汉族，住新宁县。被告：匡海艳，女，1977年2月1日出生，汉族，住新宁县。被告：王新清，男，1960年10月2日出生，汉族，住新宁县。被告：王满青，女，1968年4月13日出生，汉族，住新宁县。被告：王娥清，男，1953年9月4日出生，汉族，住新宁县。被告：王茂青，女，1948年7月2日出生，汉族，住新宁县。被告：王又清，女，1964年11月13日出生，汉族，住新宁县。被告：杨贵和，男，1945年10月10日出生，汉族，住新宁县。以上21名被告共同委托诉讼代理人：刘健学，湖南湘安律师事务所律师。原告黄国强等35人与被告申枚林、曾菊英等23人确认合同有效纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人诉讼代表人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。原告李富生已去世，经其继承人申请变更原告李富生为其继承人蒋满清、李帅文、李帅科、李双保，原告起诉的被告刘国梓2017年已去世，经其继承人申请变更被告为其继承人刘平、刘琼、刘峰、刘平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄国强等向本院提出诉讼请求：一、确认原告黄国强等与被告申枚林、曾菊英于2015年4月16日签订的《关于收回回龙寺新东商店土地使用权及房产权的协议书》有效；二、判决上述被告协助原告办理案涉土地及房产的不动产权属变更登记手续；三、责令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：新宁县回龙寺区新东商店（以下简称新东商店）负责人申枚林及出纳曾菊英于1981年以新东商店的名义购买了新宁县亩土地修建门市部，并由其对新东商店进行实际经营管理。2015年，原告与申枚林、曾菊英签订合同回赎新东商店的房地产。被告刘国梓等知道后，阻碍原告行使权利，并提起确认所有权的形成之诉。历一审、二审，邵阳市中级人民法院裁定驳回起诉后，原告缴纳了契税并申请办证。后刘国梓等19人向湖南省高级人民法院申请再审，再审判决新东商店为被告刘国梓等19人与被告申枚林、曾菊英共同共有。终审判决后，刘国梓等明知原告在2015年就已回赎新东商店的土地及房产，但一直未行使撤销权。综上所述，被告申枚林、曾菊英是新东商店的实际经营管理者，与原告协商一致后转让新东商店的房屋所有权及土地使用权予原告，原告依约支付价款。虽其后经湖南省高级人民法院判决新东商店为被告刘国梓等19人与被告申枚林、曾菊英共同共有，但原告作为受让人在取得该财产时出于善意，根据《合同法》及《民法总则》的规定，原告作为受让人依法取得对该物产的所有权，故应当依法确认合同有效。同时，为保障原告物权的实现，被告应当履行合同义务，协助原告办理不动产权属变更登记，将涉案不动产权属转移登记给原告。由于被告一直未协助办理，故原告为维护合法权益，请求依法判准原告的全部诉讼请求。被告申枚林、曾菊英辩称，认可原告的诉讼请求，其与原告购买又退还土地，协商程序上没有瑕疵，是被告刘尔文等一直强占新东商店房产、阻碍合同履行。被告刘尔文等辩称，一、被告申枚林、曾菊英与原告明知新东商店正在发生产权归属争议，仍低价贱买贱卖新东商店，且交易方式违背公序良俗，因而《关于收回回龙寺新东商店土地使用权及房产权的协议书》因恶意串通损害第三人合法权益，是无效合同；二、新东商店房地产所有权人为新东商店，并非被告申枚林、曾菊英两人私有，申枚林、曾菊英私自处分新东商店不动产，属无权处分，产生的法律后果应由申枚林、曾菊英承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定如下案件事实：1961年8月，被告刘尔文等21人的父辈刘克冬、王翠英、王植槐、杨元廷四人出资创建新宁回龙寺南什合作商店，后该店由供销社下属单位回龙寺区供销社基贸组直管，1975年，被告申枚林、曾菊英经供销社招工到该店工作，1980年回龙寺区供销社将该店划出直管并移交资产，此后申枚林、曾菊英对该店进行实际经营管理，1981年8月，商店更名为新东商店，申枚林、曾菊英以新东商店名义购地修建门市部，建房所用资金来自该店的经营收益积累。1996年4月7日，刘尔文等以出资人或者继承人的名义向新宁县人民法院起诉新东商店工作人员申枚林、曾菊英、肖体凰，要求确认新东商店资产所有权归刘尔文等人所有，法院以被告主体资格不符为由裁定驳回起诉。1996年4月18日，回龙寺供销社出具证明证实“回龙寺新东合作商店原属供销社代管和私营合作组织，经济上历来与供销社脱钩，属自主经营、自负盈亏、独立核算的私营合作组织。合作商店所有资金和财产均与供销社无关”，并经新宁县供销合作联社基贸组、供销社签署“情况属实”。2014年4月，因房屋租赁问题，刘尔文等人与申枚林、曾菊英发生纠纷，供销社多次协调未果，于2014年12月5日请求新宁县人民政府处理，2015年1月28日，新宁县人民政府行政决策专家咨询组作出《关于回龙寺新东商店有关问题的法律审查意见》，审查意见认为新东商店资产应属该集体成员共同所有。2015年，被告刘尔文等人向新宁县人民法院起诉被告申枚林、曾菊英，请求确认新东商店所有权，新宁县人民法院于2015年11月16日作出（2015）宁民一初字第501号民事判决书，确认新东商店房产的部分所有权和土地的部分使用权归刘尔文等人共有。申枚林、曾菊英向邵阳市中级人民法院提起上诉，邵阳市中级人民法院于2016年1月20日作出（2015）邵中民二终字第433号民事裁定书，以本案属于历史遗留的落实集体企业改制政策性质的房地产纠纷、不属于人民法院受理民事诉讼范围为由裁定撤销原判、驳回起诉。后刘尔文等人向湖南省高级人民法院申请再审，2017年7月20日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘民再18号民事判决书，判决新东商店为原始入股人的继承人被告刘尔文等人与新东商店合作组织成员申枚林、曾菊英共同共有。另查明事实：2015年4月8日，回龙寺镇回龙村四、五、六组部分村民经股东大会决议，村民32人（即原告）共同出资购买新东商店产权，由徐传发、刘青保、徐建平、李三定办理相关手续，并过户到此四人名下。2015年4月12日，被告申枚林、曾菊英以新东商店名义与原告徐传发、刘青保、徐建平、李三定签订《房屋买卖合同》，2015年4月16日，被告申枚林、曾菊英以新东商店名义与原告32人签订《关于收回回龙寺新东商店土地使用权及房产权的协议书》，以五十万元价款转让新东商店的房屋所有权及土地使用权给原告，此后新东商店房产证、土地使用权证书原件均由原告保管，新东商店房屋由原告实际管理。因长期未解决的新东商店权属纠纷，未能办理不动产转移登记。在刘尔文等与申枚林、曾菊英的所有权诉讼中，原告曾主张房屋所有权和土地使用权已转让给自己。2016年6月28日，徐传发、刘青保、徐建平、李三定向新宁县人民法院起诉请求确认2015年4月12日与申枚林、曾菊英签订的《房屋买卖合同书》有效，并判令申枚林、曾菊英协助办理转移登记手续，新宁县人民法院受理并开庭后，徐传发、刘青保、徐建平、李三定申请撤诉，新宁县人民法院于2017年10月16日作出（2016）湘0528民初1225后民事裁定书准许撤诉。2019年，刘尔文等人申请注销新东商店房产的不动产登记，申枚林、曾菊英以房产未进行分割，无必要注销登记，且房产已转让给原告，刘尔文等怠于行使撤销权为由提出注销登记异议书。本院认为，本案系确认合同有效纠纷，争议焦点为：一、案涉不动产买卖合同是否有效；二、若案涉合同有效，原告的第二个诉讼请求即变更案涉不动产权属登记能否得到法律支持。一、关于案涉不动产买卖合同效力的问题。本案中，新东商店的前身为“1961年8月被告刘尔文等19人的父辈刘克冬、王翠英、王植槐、杨元廷四人出资创建新宁回龙寺南什合作商店”，先后由新宁县回龙寺区供销社直管或代管，1981年更名为“新东商店”，经济性质登记为集体，是被告刘尔文等的父辈出资及商店工作人员经营积累的财产，新东商店应为该集体所有。1996年起，商店管理人申枚林、曾菊英与商店出资人或继承人刘尔文等人就该商店的所有权产生纠纷，纠纷一直未解决。2014年申枚林、曾菊英与刘尔文等人就该商店的权属发生争执，2015年初，新宁县人民政府对该商店权属提出审查意见。申枚林、曾菊英明知新东商店权属一直处于争议状态、权属不明的情况，在不能证明新东商店及资产为其所有的情况下，于2015年4月与原告签订房屋买卖合同，属于无权处分行为。但根据法律规定，买卖合同不因出卖人欠缺处分权而无效，原告与被告申枚林、曾菊英于2015年4月16日签订的《关于收回回龙寺新东商店土地使用权及房产权的协议书》应认定为有效。本案中，被告刘尔文等提出原告与申枚林、曾菊英签订合同构成恶意串通的抗辩意见，但是未提供证据证实，故本院对该抗辩意见不予采纳。二、关于案涉不动产物权归属是否变更的问题。在买卖关系中，订立买卖合同是债权行为，变动物权则属于物权行为，系两个不同的法律行为，出卖人欠缺处分权，不影响买卖合同效力，只影响合同义务能否得到履行、能否发生物权变动的法律效力。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，受让人在已支付价款并且转移交付或者办理登记手续的情况下，基于善意取得可取得标的物所有权。在本案中，申枚林、曾菊英以新东商店负责人、管理人的名义，将处于权属争议状态下的新东商店的房地产进行处分，事后刘尔文等提起所有权确认诉讼，经过诉讼，生效法律文书确认了该商店的所有权归属，申枚林、曾菊英只是权利人之一，缺乏完全的处分权，且该房屋一直没有办理产权变更登记手续，故物权没有发生变动。现原告要求被告协助办理过户登记手续于法无据，本院不予支持。申枚林、曾菊英作为无权处分人与原告签订合同，导致合同无法履行，基于合同的有效性，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”原告因不能按照合同约定取得本案诉争房屋的所有权，可以依法向申枚林、曾菊英另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认原告与被告申枚林、曾菊英于2015年4月16日签订的《关于收回回龙寺新东商店土地使用权及房产权的协议书》有效；二、驳回原告要求被告刘尔文等及被告申枚林、曾菊英协助原告办理案涉土地及房产的不动产权属变更登记手续的诉讼请求。本案受理费500元，由被告申枚林、曾菊英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长 唐 良 兵审 判 员 虞 淇 钧人民陪审员 欧阳茂军二〇二〇年九月十四日法官助理胡芳艳书记员陈平平