北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终732号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘旭红，女，1966年10月20日出生。委托诉讼代理人：王婷，北京宪临律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王翔，男，1969年1月22日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：韩康，男，1963年7月16日出生。上述二被上诉人之委托诉讼代理人：刘晋薇，北京厚大合川律师事务所律师。上诉人刘旭红因与被上诉人王翔、韩康房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初7494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘旭红上诉请求：同意一审判决第一项、第二项，请求撤销一审判决第三、四、五、六、七、八、九、十项，依法改判支持我除一审判决第一、二项之外的其他诉讼请求，驳回王翔、韩康的反诉请求；一、二审诉讼费、鉴定费依法分担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，引用证据断章取义，掩盖了王翔、韩康在解除合同过程中的重大错误，我并未违约。保证供暖是出租方应承担的基本义务，王翔、韩康不及时开通燃气及合理承担壁挂炉维修费用存在过错。王翔、韩康在签订房屋租赁合同时隐瞒房屋不能燃气供暖的重要信息，影响合同的目的的实现。我和王翔、韩康的《租赁合同》明确约定“供暖费、燃气费应由房东承担”且依据北方的交易习惯，室内的燃气管道是当然开通的。故王翔、韩康应承担违约责任。二、依据《租赁合同》第十一条第五款之规定“在交还房屋时，房屋装修增添的设施可不用拆除。但必须保持房屋干净状态并可交付，如故意损坏则需要承担拆除和相应的保洁费用”，我方没有拆除隔断的义务。我承租前涉案房屋是毛坯房，隔断具有重大价值且我投入了较大数额的装修款，拆除经济损失过大。三、涉案房屋于2018年10月28日交接，自此由王翔、韩康控制。我曾联系王翔、韩康拆除，但是对方拒绝了，由此导致的扩大损失应由其二人承担。综上，一审判决认定事实不清、显失公正，请求二审法院依法予以改判，维护我的合法权益。王翔、韩康共同辩称：同意一审判决。不同刘旭红的上诉请求，刘旭红的上诉请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。刘旭红向一审法院起诉请求：1.判令王翔、韩康共同返还我已支付的押金20000元、返还预存未使用的电费766元；2.判令王翔、韩康共同赔偿给我造成的经济损失：房屋安防费、毛坯房装修款、固定在房屋上的家具、铺设木地板共154180元，消防系统改造费15680元，空调安装费11091元，空调拆卸费700元，注册地址迁出费600元，搬家费1000元，交通费4308.6元，共计187559.6元；3.判令王翔、韩康共同支付我证据保全费5000元；4.判令王翔、韩康共同支付上述213325.6元自2018年10月19日至支付日止的同期人民银行贷款利息；5.诉讼费用及鉴定费用由王翔、韩康承担。王翔、韩康向一审法院起诉请求：1.刘旭红支付免租期租金62960元；2.判令恢复原状，具体指拆除隔断，并支付自租赁合同解除之日起至房屋恢复原状之日的租金损失；3.判令刘旭红支付逾期支付租金的违约金（当年一个月租金）21278.25元；4.刘旭红支付欠付租金8395元。5.诉讼费、鉴定费5000元、律师费20000元由刘旭红承担。一审法院认定事实：2017年10月16日，刘旭红与韩康、王翔签订《北京市房屋租赁合同》，由韩康、王翔将二人共有的位于北京市大兴区永兴路X号院X号楼X层X室房屋租赁给刘旭红使用，租赁用途为经营教育公司，并在该房屋地址注册公司，租期自2017年10月16日至2022年10月15日止，租期五年，租金支付方式为押2万元付半年。第一年年租金192379元，支付日期为2017年10月16日、2018年4月16日；第二年年租金255339元，支付日期为2018年10月16日、2019年4月16日……。租赁房屋为毛坯房，由刘旭红对该房屋进行装修，费用自理。刘旭红向王翔支付了押金20000元，第一笔房租116190元，并于2018年4月16日支付第二笔租金95190元（扣除维修压力管卸水费1000元）。合同签订后，韩康、王翔向刘旭红交付了房屋，刘旭红对该房屋进行了装修，庭审中，刘旭红认可免租期为3个月。因该房屋交付时并未开通燃气，2017年11月，刘旭红之子曾就开通燃气一事与王翔、韩康二人进行协商，王翔在短信中表示估计开通费用2万元，需要出租方和承租方各承担一半。后2017年冬季因双方未能协调一致，燃气未能开通，刘旭红使用空调进行取暖。2018年10月12日，王翔通过短信提示刘旭红按时交纳第二年度房租，刘旭红表示必须先解决暖气问题，王翔称刘旭红在租赁房屋时已经清楚房屋基本状况，该小区商业楼取暖可以用电和燃气两种方式，开通燃气一事可以协商，但房租必须按时交纳，并表示如果不能按期交租金，属于单方面违约并退租。10月19日，刘旭红发短信称“如果再不给解决燃气开通，就终止合同”，王翔回复短信称“按照协议，我们16号之前没有收到房租，你们已经违约并单方面终止合同了，请你们3天内恢复原样，并在月底前将注册地址迁出”。收到短信后，刘旭红于2018年10月23日从承租房屋中搬离，并支出搬家费1000元。2018年10月27日，刘旭红发短信告知王翔、韩康到租赁房屋处进行交接，次日，双方对房屋进行了交接，确定出租方应当退还刘旭红电费766元。2018年11月9日，刘旭红短信告知韩康注册在租赁房屋之上的公司已经迁出，支出迁出费用600元。在王翔提交的短信记录中，有其2018年10月16日向刘旭红发送的主要内容为“我们已经在协调开通燃气的事，你们也需要按合同约定支付房租，你也可以跟物业了解进展，如果超过供暖时间没有开通，我们承诺每延期一个月，给你们贴800元电费，不足一个月按天计算”，根据照片显示，该短信旁并未有发送失败的提示，但刘旭红表示没有收到该条短信，刘旭红提交的当天的短信截屏该条缺失。2017年11月7号，刘旭红给王翔发送短信，主要内容为“王总，刚才打您电话没人接，想告诉您开通燃气几乎不可能，他们要求得做像饭馆那样的厨房和燃气灶，我们也周边广泛了解了一下，决定不用燃气了，冬天就只开一两个房间将就着,所以告诉你和韩总不用再费心和他们交涉了，也不用你们出钱了……”，对此，刘旭红解释称因为中介说这个房子是可以做餐饮的，如果不做餐饮的话开通燃气可能有困难，第二年我们再去问的时候，中介说可以开通了，只是需要业主本人办理。刘旭红提交装修合同、发票等证据，证明其对承租的毛坯房进行了装修。其中，2017年10月17日与案外人签订《装修施工合同》，2017年11月2日与案外人签订《消防系统工程合同》，2017年11月14日，与案外人签订《安防器材销售及安装合同》、《销售合同（桌椅、定制家具、墙面装饰）》、《空调安装及销售合同》。本案在审理过程中，王翔、韩康申请对刘旭红装修现值（含进行评估鉴定，法院委托北京中必达资产评估有限责任公司进行评估鉴定，评估值为157880元。刘旭红提交机票、高铁票等交通费票据，据此要求王翔、韩康赔偿其因协商开通燃气、搬家等事宜支出的交通费用。刘旭红提交交接房屋当天的照片一张，照片上合同双方在场，刘旭红手持一张水、电余额明细，写明电费剩余766元。刘旭红提交《公证书》一份及公证费发票一张，据此要求王翔、韩康支付证据保全费5000元。王翔、韩康提交与北京厚大合川律师事务所的《委托代理合同》及发票，据此要求刘旭红支付律师费2万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘旭红与王翔、韩康签订的房屋租赁合同合法有效，合同双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方争议的焦点在于出租方是否存在违约行为。首先，双方租赁合同签订于2017年10月16日，免租期3个月用于装修，当年度北京市供暖期于11月15日即合同签订次月开始，根据刘旭红提交的短信，其在11月2日或更早时间就向出租方提出了有关开通燃气供暖的要求，由此可知，刘旭红在合同履行第一个月就对该房屋没有开通燃气一事明确知晓，在免租期内，其完全可以要求解除合同并对已经发生的装修费用进行主张；其次，出租房屋属于商业用途，并无必须开通燃气用于取暖的强行性要求，是否开通燃气用于取暖并不属于房屋可以使用的基本条件，没有开通燃气也并不影响合同目的实现，实际上，刘旭红在出租房屋中也正常经营了近1年时间，虽然冬季使用空调取暖的效果可能不如燃气取暖，但并不能据此认定房屋不具备基本使用条件；第三，在刘旭红就开通燃气一事与出租方协商未果的情况下，其依然陆续签订《消防系统工程合同》、《安防器材销售及安装合同》、《销售合同（桌椅、定制家具、墙面装饰）》、《空调安装及销售合同》等多份合同，而不是先行解决燃气问题或在沟通无果情况下及时终止合同，刘旭红对自身损失也应当承担一定的责任；第四，根据双方提交的短信及微信聊天记录，刘旭红曾在2017年11月7日表示过决定不用燃气，而出租方在2018年催要房租时也表示愿意按月补贴电费，于情于理，实难认定出租方存在违约行为；最后，双方在合同中对于取暖方式或是否开通燃气并未作出明确约定，综合以上，刘旭红有关出租方违约的主张法院不予支持。刘旭红辩称因房屋没有开通燃气故要求延迟支付租金系行使抗辩权的意见没有法律依据，其可以主张减少租金或延长租期，但不能以此为由不按约定支付租金，其未按照合同约定的时间按时支付房租构成违约。刘旭红主张的各项损失中，空调安装费、拆卸费、注册地址迁出费、搬家费，即使合同正常履行，以上费用也是承租方必然承担的，不属于损失，而其主张的交通费，没有法律依据且不能证明与本案的关联性，法院不予支持；考虑到房屋的出租原始状态为毛坯房，刘旭红确实为该房屋的装修支出了相应费用，结合双方合同的履行情况及刘旭红的违约行为，法院酌定王翔、韩康向刘旭红支付装修折价款（含房屋安防费、消防系统改造费、毛坯房装修款、固定在房屋上的家具、木地板）15万元；关于电费，刘旭红提交的证据可以证明双方合同解除后交房当天对电费进行了确认，故对其该项诉讼请求，法院予以支持；刘旭红要求王翔、韩康支付经济损失的利息，没有法律依据，法院不予支持；关于刘旭红要求王翔、韩康支付证据保全费一项，法院根据必要性、相关性、合理性原则酌情支持；关于押金，双方的租赁合同已经解除，房屋已经交接，出租方应当向承租方退还押金，若因拆除隔断造成新的损失，双方可另行处理。王翔、韩康反诉请求中要求刘旭红将房屋恢复原状，经释明，其表示需要刘旭红将房屋内隔断拆除，其余装修可以保持不动，法院对此不持异议；关于免租期租金，考虑到免租期主要用于装修且装修的成果实际有益于王翔、韩康，故对其要求刘旭红支付免租期租金的诉讼请求法院不予支持；关于房屋交接至拆除隔断之日的租金损失，结合王翔、韩康的实际损失，考虑到本案确实需要对装修进行鉴定，客观上在双方争议没有解决之前房屋装修确有必要保留，法院酌定刘旭红自2018年10月28日起至拆除隔断之日，按每月8000元计算；关于违约金，刘旭红迟延支付租金构成违约，结合王翔、韩康的实际损失，法院酌定刘旭红支付违约金5000元；关于欠付租金，结合刘旭红举证证明的搬离时间，刘旭红应支付欠付租金4987元；关于律师费，没有法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2019年11月26日判决:一、王翔、韩康于判决生效后十日内退还刘旭红押金20000元；二、王翔、韩康于判决生效后十日内退还刘旭红电费766元；三、王翔、韩康于判决生效后十日内支付刘旭红房屋安防费、消防系统改造费、毛坯房装修款、固定在房屋上的家具及木地板折价款150000元；四、王翔、韩康于判决生效后十日内支付刘旭红保全证据公证费1000元；五、刘旭红于判决生效后十日内将从王翔、韩康处租赁的位于北京市大兴区永兴路5号院2号楼3层301室房屋中的隔断拆除；六、刘旭红于判决生效后十日内支付王翔、韩康租金损失，自2018年10月28日起至拆除隔断之日，按每月8000元计算；七、刘旭红于判决生效后十日内支付王翔、韩康违约金5000元；八、刘旭红于判决生效后十日内支付王翔、韩康欠付租金4987元；九、驳回刘旭红的其他诉讼请求；十、驳回王翔、韩康的其他反诉请求。本院二审期间，刘旭红提交两份证据。证据一：短信截屏打印件若干，欲证明一审判决后刘旭红于2019年11月29日、2019年11月30日、2019年12月1日向王翔、韩康提出要求进入涉案租赁房屋拆除隔断，但王翔、韩康未予配合。证据二：《专修施工的实际情况说明》欲证明案涉房屋装饰主体完工的时间早于其知道暖气无法使用的时间。王翔、韩康对于证据一的真实性认可，但是不认可证明目的；对于证据二的真实性和证明目的均不予认可。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于双方违约责任的认定。刘旭红作为承租人，应当按照约定的期限支付租金。现涉案租赁合同明确约定了租金支付时间，刘旭红未按照合同约定支付，其已构成违约，应承担相应的违约责任。刘旭红主张因涉案房屋未开通燃气故其延迟支付租金，但燃气未开通并不构成刘旭红拒绝支付租金的有效抗辩，故对其该抗辩主张，本院不予支持。针对刘旭红的上诉请求，本院认定如下：关于刘旭红主张的各项经济损失，空调安装费、拆卸费、注册地址迁出费、搬家费系刘旭红因合同履行产生的正常支出，应由其自行负担;其要求王翔、韩康支付交通费，缺乏法律依据，本院不予支持；因刘旭红确为租赁房屋的装修支出了相应费用，一审法院结合双方履行合同情况及刘旭红的违约行为，酌情确定王翔、韩康向刘旭红支付装修折价款150000元，数额较为合理，本院予以维持。关于保全公证费，一审法院根据本案实际情况判决王翔、韩康向刘旭红支付1000元，并无不妥，本院予以维持。关于恢复原状，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案租赁合同已实际解除，王翔、韩康要求刘旭红将房屋恢复原状，即将室内隔断拆除，符合法律规定，一审法院判决刘旭红将租赁房屋内的隔断拆除并按每月8000元标准支付自2018年10月28日起至拆除隔断之日的租金损失，并无不当。需要说明的是，依据查明的事实，在一审判决作出后，刘旭红曾于2019年11月29日至2019年12月1日期间多次向王翔、韩康提出要求进入涉案租赁房屋拆除隔断以履行判决义务，王翔、韩康应当予以配合避免损失继续扩大，但王翔、韩康无正当理由拒绝配合，因此王翔、韩康对于扩大的损失，即2019年11月29日之后的租金损失应当自行承担，因此本院对一审判决予以调整，认定刘旭红仅需支付自2018年10月28日起至2019年11月29日的租金损失104533元。关于违约金，因刘旭红延迟支付租金构成违约，一审法院结合王翔、韩康的实际损失，判决刘旭红支付违约金5000元，较为合理，本院予以维持。关于欠付租金，一审法院根据刘旭红举证证明的搬离时间判决刘旭红应支付欠付租金4987元，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初7494号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项、第八项、第九项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初7494号民事判决第六项、第十项；三、刘旭红于本判决生效后十日内支付王翔、韩康自2018年10月29日起至2019年11月29日的租金损失104533元；四、驳回王翔、韩康的其他反诉请求；五、驳回刘旭红的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费5000元，由刘旭红负担3000元（于本判决生效后七日内交纳），由王翔、韩康负担2000元（已交纳）。一审案件受理费4499元，由刘旭红负担899元（已交纳），由王翔、韩康负担3600元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费6894元，由刘旭红负担1600元（于本判决生效后七日内交纳），由王翔、韩康负担5294元（已交纳）；二审案件受理费3411元，由刘旭红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二〇年九月十四日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申