湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初7639号原告：张倩，女，1959年8月29日出生，汉族，住武汉市江汉区。被告：雅居莱（武汉）房地产经纪有限公司，住所地：武汉市东西湖区将军路街武汉客厅小型会展中心B栋26层01室（12）。法定代表人：周恒，总经理。委托诉讼代理人：余名柱（一般授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。原告张倩与被告雅居莱（武汉）房地产经纪有限公司（以下简称雅居莱武汉公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，因被告雅居莱武汉公司下落不明，本院依法向其公告送达了本案民事起诉状、开庭传票等法律文书(后被告雅居莱武汉公司到庭应诉)，并适用普通程序，分别于2020年6月12日、9月3日公开开庭进行了审理。原告张倩、被告雅居莱武汉公司的委托诉讼代理人余名柱到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经本院院长申请，本案延长审理期限六个月。2020年1月23日至同年4月20日期间，因疫情防控，本案暂停审理。本案现已审理终结。原告张倩向本院提出诉讼请求：1、判令雅居莱武汉公司向我支付违约赔偿金7,600元；2、判令雅居莱武汉公司向我支付空房期分摊损失租金2,533元；3、判令雅居莱武汉公司向我支付燃气费606元、物业费1,371元、水费（2018年3月28日至2019年3月18日期间抄表数）；4、判令雅居莱武汉公司向我偿付利息损失（以13,822元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年3月6日起计算至清偿之日止并与雅居莱武汉公司电费余额147元相抵）；5、判令雅居莱武汉公司负担本案诉讼费。事实及理由：2018年3月27日，我与雅居莱武汉公司签订《房屋出租委托合同》一份，约定我将位于武汉市江岸区香港路惠东花园A2栋甲3型4单元401室房屋(建筑面积114.92㎡）委托雅居莱武汉公司出租，租金3,800元/月，委托期限36个月，自2018年3月28日起至2021年3月27日止，房屋空房期30天；委托期内，雅居莱武汉公司若提前退租，应赔偿我两个月租金作为违约金。但雅居莱武汉公司单方提前两年终止合同履行，于2019年3月16日左右腾退了房屋。2019年3月18日，因雅居莱武汉公司逾期未付租金我才知此事。虽案涉房屋是我丈夫付新要求雅居莱武汉公司腾退，并与其解除委托合同，但付新与雅居莱武汉公司解约事先未征得我的同意，我是《房屋出租委托合同》的持有人，且我多次向雅居莱武汉公司强调，没有我的允许和授权，不可解约。我不清楚付新为何一定要解约，让其妹妹住到我的房子里面。2019年4月1日，我去工商所反映并要求雅居莱武汉公司结清水电费等。雅居莱武汉公司承认其违反合同约定，但一直推脱无钱支付。其间，雅居莱武汉公司还删除微信且不接电话、人去楼空。另外，在委托租赁期间，雅居莱武汉公司按30元/月/户的标准向租户收取物业费，且按20元/月/户收取水费，却要求我承担物业费，拒不结算水、电、燃气等费用，恶意读取水表读数。雅居莱武汉公司的行为构成违约。因多次沟通未果，故诉至法院。请求支持我的诉讼请求。被告雅居莱武汉公司辩称，张倩所述不实。张倩丈夫付新于2019年3月初要求与我公司解除合同，并出具《解除合同声明》，声明违约人为付新及张倩，解除合同产生的任何法律责任由付新承担，与我公司无关，并向我公司支付违约赔偿金，我公司有理由相信解除合同的行为是张倩与付新共同意思表示。经协商，我公司同意其要求并积极同各租户做工作，按约搬离房屋。付新有权以夫妻间平等的家事代理权行使权利，解除合同后果是我公司放弃剩余租赁期内的预期租赁利益，作为守约方和利益受损方，我公司没有过错。因我公司不存在违约无需支付违约金，空房期分摊损失同属于违约责任且没有合同依据，不应由我公司承担，物业费依照合同约定应由出租人承担。请求驳回张倩的诉讼请求。经审理查明：2018年3月27日，张倩（甲方）与雅居莱武汉公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，约定：1、甲方将案涉房屋委托乙方对外出租，委托期限36个月，即2018年3月28日起至2021年3月27日止；2、合同签订后，甲方同意第一年预留30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，即自委托之日起第一年乙方给甲方11个月房租；租金3,800元/月，按季缴付，除第一年第一次2018年3月27日交7,600元外，自2018年6月17日起每一季度17日交11,400元；3、该房代理出租期间的物业管理费由甲方缴纳，合同签订前未结清电视费、水电、燃气等费用由甲方支付，剩余的乙方代收，合同到期后一并退还甲方。委托期内发生的水、电、气、电话、卫生、停车费用由乙方及代理客户负担；4、违约责任：委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方2个月月租金作为违约金；甲方提前收回房屋，无论转租、自用或自身原因造成合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方2个月租金作为违约金，并承担给乙方承租人造成的损失；甲方应在解除合同当日，无条件将委托期内剩余房租全部退还乙方。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。该合同附件2《房屋物品交接清单》载明了委托出租房屋内的相关家具、家电等，并载明电表查表数据为108.56；煤气表剩余字数为715.2。合同签订后，雅居莱武汉公司于2018年5月8日向张倩支付房租3,000元，押金1,000元，水费20元/月/人×2、预收3个月，物业费20元/月/人×3、钥匙押金30元，并以该房屋对外发租，且按约向张倩支付租金。2019年3月6日，张倩之夫付新向雅居莱武汉公司出具《解除合同声明》一份，载明“我因个人原因，代表房屋所有权人与雅居莱武汉公司解约，我向雅居莱武汉公司赔付如下：1、两个月租金7,600元；2、退还其一个月租金3,800元；3、五户租金共计4,800元；4、投入房屋的隔断、配件、床、维修费合计折旧后赔付2,000元。上述费用合计23,000元。因合同签订人是张倩，现个人原因我代表房屋所有产权人违约解除合同，此解除合同声明签订日起张倩及我与雅居莱武汉公司员工的经济纠纷，法律责任由我本人承担。雅居莱武汉公司在2019年3月13日前协调搬离房间，最迟时间不能晚于3月16日。《解除合同声明》出具当日，付新向雅居莱武汉公司法定代表人周恒支付现金23,000元。周恒收款后在《解除合同声明》落款下方附写“今收到付新违约金共计23,000元”。其后，雅居莱武汉公司腾退了案涉房屋。在本案审理期间，付新于2019年12月24日至本院确认上述事实。另查明：张倩与付新于1984年8月14日登记结婚。案涉房屋系于2004年3月3日登记所有权人为张倩。上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及经庭审质证的《房屋出租委托合同》、《解除合同声明》、雅居莱武汉公司税款凭证、不动产权证明、结婚证复印件等证据在案佐证。本院认为：《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，应为有效。双方均应严格按照合同约定履行相应义务。本案争议焦点在于付新作为张倩配偶其向雅居莱武汉公司出具的《解除合同声明》是否产生解除《房屋出租委托合同》的法律后果。案涉房屋虽登记所有权人为张倩，但张倩与雅居莱武汉公司签订《房屋出租委托合同》系其与付新夫妻关系存续期间签订，所得房屋租金收益亦属夫妻共同收益，合同履行期间付新向雅居莱武汉公司明确表示案涉房屋系夫妻共同所有，其有权代表张倩与雅居莱武汉公司解约，雅居莱武汉公司作为善意第三人有理由相信付新行使家事代理权的合理性，张倩辩称付新未经其授权单方与雅居莱武汉公司解约行为无效没有法律依据，本院不予采纳。《解除合同声明》成立，且付新代表张倩向雅居莱武汉公司赔偿相应的违约金损失23,000元，符合《房屋出租委托合同》中关于“甲方提前收回房屋违约责任”的约定，张倩作为违约一方再行向雅居莱武汉公司主张违约金7,600元、空房期分摊损失租金2,533元没有法律依据，本院不予支持。对于张倩其余诉讼主张，《房屋出租委托合同》中约定“出租期间物业管理费甲方（张倩）缴纳”，故对于张倩要求雅居莱武汉公司支付物业费1,371元的主张，本院不予支持。另外，张倩还主张雅居莱武汉公司应支付燃气费606元及据实结算的水费，但对此未能提交证据予以证明，同时，付新出具的《解除合同声明》中明确载明“此解除合同声明签订日起张倩及我与雅居莱武汉公司员工的经济纠纷，法律责任由我本人承担”，故本院对张倩的燃气费、水费的主张亦不予支持。而房屋所有权人一方提前终止合同，是形成本案纠纷的直接原因，故张倩主张利息损失亦无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张倩的诉讼请求。案件受理费146元，公告费260元，共计406元，由原告张倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 丁 杰人民陪审员 曾 静人民陪审员 陈文萍二〇二〇年九月九日书 记 员 习 静