江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3612号上诉人（原审原告）：杨学平，男，1985年9月15日出生，汉族，住南京市。上诉人（原审原告）：李金凤，女，1985年12月15日出生，汉族，住南京市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：夏友峻，江苏峻格律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：袁锐，江苏峻格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：倪永平，男，1955年6月1日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：杨丽，江苏金宪律师事务所律师。原审第三人：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦杰，该公司员工。上诉人杨学平、李金凤因与被上诉人倪永平及原审第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初7401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法于2020年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人杨学平及杨学平、李金凤的共同委托诉讼代理人夏友峻、袁锐，被上诉人倪永平及其委托诉讼代理人杨丽，原审第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人秦杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨学平、李金凤上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人要求被上诉人支付违约金158500元、中介费30000元及给付房屋租赁费16800元的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方当事人签订的房屋买卖合同中的房屋状况说明书中明确载明，随房屋一并转让的附属设施包括其他固定装修及设施，案涉储藏室（车库）是案涉房屋的附属设施，并不存在没有约定的情况。上诉人在2019年08月01日之所以不接受被上诉人交付的房屋钥匙，是因为被上诉人一直不愿意将房屋和储藏室一并交付，且要求上诉人另行加价支付再行购买储藏室。在被上诉人没有完全履行合同义务、双方纠纷未予解决的情况下，上诉人不予接受被上诉人交付钥匙的行为并不存在过错。此外，上诉人在一审中提交的证据证明在房屋买卖磋商阶段作为被上诉人房屋买卖代理人的其子倪军承诺过储藏室随房屋一并转让。同时，被上诉人在后续与原审第三人员工的通话中亦对此事实没有否认。二、上诉人的实际损失远远高于一审法院认定的10000元。被上诉人在后续交易过程中拒不交付储藏室的行为显系严重违反诚信原则，应当按合同约定承担违约责任，且因此造成上诉人须另行租赁房屋，由此产生的费用被上诉人显然应当承担。倪永平辩称：上诉人要求支付违约金、中介费、房屋的租赁费用没有事实和法律依据。一、双方签订的房屋买卖合同约定随房屋一并转让的附属设施中包括其他的固定装修及设施，车库（即储藏室）虽然没有产权证，但并非购房时附送的，而是被上诉人单独购买。一审法院明确查明了该事实，在双方买卖合同中并没有明确该车库。原审第三人作为专业中介公司应当承担相关责任和损失，不应当全部由被上诉人承担。二、签订合同后，被上诉人积极的履行义务，将房屋钥匙交付上诉人，但上诉人因储藏室问题而拒绝接收房屋。即使储藏室没有交付，也并不影响房屋主体的交付使用，造成逾期交房的责任在于上诉人，应由上诉人自行承担相应的损失。三、被上诉人之所以没有提起上诉，是本着解决问题、息事宁人的态度，考虑到上诉人的经济状况，同意将这个车库交付给上诉人，但并不代表被上诉人存在违约及应承担违约责任。我爱我家公司述称：认同一审判决的结果。杨学平、李金凤向一审法院起诉请求：1.判令倪永平交付南京市六合区大厂草芳新苑52幢501室的房屋及附属储藏室；2.判令倪永平支付杨学平、李金凤违约金158500元及中介费30000元；3.判令倪永平支付杨学平、李金凤因违约导致的租房损失16800元；4.本案诉讼费倪永平负担。一审法院认定事实：2019年3月2日，甲方卖方倪永平、乙方买方杨学平、李金凤、丙方我爱我家公司签订《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》：甲方自愿将座落于南京市六合区大厂草芳新苑52幢501室的房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋及其相应的土地使用权具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋建筑面积92.05平方米，房屋用途为成套住宅，土地用途为城镇住宅用地，不动产权证书号为六初字第249671号，该房屋的土地使用权及相关权益随该房屋一并转让。甲乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为1020000元，其中含定金30000元，尾款20000元。送件当日前将首付款570000元，由双方自行给付。乙方同意于2019年5月30日前与贷款银行签订借款合同，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或不批准之日起30日内筹款补足。甲方同意乙方自留尾款20000元，在房屋交付时，甲乙双方自行交割。甲乙双方定于下款后7日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，双方定于交房前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方应在交房前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出。该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费由甲方结清。甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金。甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的评估价值承担赔偿责任。如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方。甲乙双方同意在本合同生效后180日内共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记，逾期未申请登记的，当事人一方可以会同丙方主张撤销已确认提交上传的买卖合同网上报备，乙方承担交易中所产生的所有税费。合同对其他事项进行了约定，同时附有《房屋状况说明书》，房屋基本信息载有成套住宅，随房屋一并转让的附属设施及家电、家具载有管道煤气、洗衣机、冰箱、空调、热水器、餐桌、沙发，其他固定装修及设施。上述合同及附件系备案合同，双方按照房屋价款157.5万元履行合同，2019年3月2日给付1万元定金，5月27日给付2万元定金，6月20日给付113.5万元，7月15日给付40万元，现尚有1万元尾款未付。另外，杨学平、李金凤支付我爱我家公司中介服务费3万元。一审法院另查明：2019年6月28日，倪永平儿子倪军与杨学平微信聊天，主要内容为：“倪：我租的房子没有电器，搬家的时候我把冰箱和洗衣机带走。杨：那我就再少付你5000元---我们还是按合同办事吧。倪：好的，那按合同办吧”。同年8月10日，倪永平儿子向我爱我家公司发微信称“我自8月1日起要求交房于买主，买主方因个人原因到目前为止不愿意接收，如后续产生任何违约纠纷，我处不承担任何违约责任，请你处知晓！请你处尽快协调交房事宜，谢谢！”。杨学平、李金凤提供我爱我家公司工作人员刘敏于2019年8月14日对倪永平的录音，对话主要内容为：“---刘：我讲就是那个关于那个储藏室怎么讲啊，你们现在啊？倪：什么储藏室怎么讲啊，我们家儿子上次不跟你讲过了吗？刘：额，那你现在到底什么意思，就是让他额外补偿你一点钱，还是这个意思吗？---额，我的乖，我们当初签合同时不是口头讲过都给他的嘛？倪：现在不能谈口头，他说按合同，我们就按合同办。刘：我知道，但是这个东西，我们当时签的时候我们三方都在一起，这个东西确实讲过是不，你别回头，真正到---。倪：那个合同上面没有的，不对，那个合同上面没有的---。刘：我知道，不是，我就这样讲，因为当时我们签的时候，坐下来确实是讲过给他的是不是，你到时候要是打官司的时候，到法庭上我们也要做证的，这到时候我们在中间也难搞哎。---倪：口头讲的都不作数，这都不是挨的吗？是不是，你口头讲的东西，这个小家伙也讲得的，按合同办事，对不对。刘：我知道，我知道，因为这个东西刚开始签的都口头讲的，哎呀，这后头也不知道闹得这么大了，是不是？---倪：你就按合同办吧，你看呢？刘：我知道，因为我也和他沟通了，他的意思肯定还要，因为他讲当初签的时候讲好给的，现在又不给了，他有可能，你要是争执的话肯定就要打官司---。倪：不是，就按照合同办---”。一审法院还查明：案涉房屋系拆迁安置房，该房屋有一15.12平方米自行车库，即本案杨学平、李金凤所称储藏室。房屋已经办理过户，2019年8月1日，倪永平交付房屋钥匙，杨学平、李金凤以双方对储藏室有争议为由不收取，并一直在外租住南京市六合区房屋，面积为70.28平方米，月租金1400元。一审庭审中，倪永平称可以将该车库交付给杨学平、李金凤，但是其不应承担任何责任，杨学平、李金凤未收取。一审法院认为，杨学平、李金凤、倪永平就案涉房屋买卖事宜达成一致意见，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，房屋买卖合同关系依法成立生效。合同关系依法成立生效后，双方应依约履行各自义务。双方对履行《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》除价款外并无异议，仅对储藏室即车库是否包含在合同中产生争议。本案中，杨学平、李金凤签订的《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》附件《房屋状况说明书》约定房屋基本信息载有成套住宅，随房屋一并转让的附属设施及家电、家具载有管道煤气、洗衣机、冰箱、空调、热水器、餐桌、沙发，其他固定装修及设施。该条款并没有具体明确储藏室或车库的具体情况。结合双方微信记录以及录音的聊天记录来看，双方因倪永平儿子倪军索要家电、家具产生矛盾，后倪永平以此为由拒绝给付车库，在录音中，我爱我家公司工作人员提出口头约定车库事宜，倪永平并未明确否认口头约定车库事宜。根据现有证据，双方买卖房屋时车库应为一同卖与杨学平、李金凤，倪永平应将房屋和车库交付给杨学平、李金凤。杨学平、李金凤在履行合同中仍然在外租住房屋，的确会产生相应费用。倪永平在8月1日已经交付房屋钥匙，杨学平、李金凤以对车库有争议为由不予收取，但毕竟不完全影响杨学平、李金凤接收房屋钥匙，故双方对此均有过错。同时，双方应在书面合同中约定车库事项而未约定，均有过失。一审法院综合双方过错和杨学平、李金凤的实际损失情况，酌情认定倪永平给付杨学平、李金凤违约金、损失10000元，其他诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，一审法院判决：一、倪永平于判决生效后十日内向杨学平、李金凤交付南京市六合区大厂草芳新苑52幢501室的房屋及车库；二、倪永平判决生效后十日内赔付杨学平、李金凤违约金、损失10000元（该部分可与杨学平、李金凤未付房屋尾款10000元进行冲抵，杨学平、李金凤不再另行给付）；三、驳回杨学平、李金凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4380元，减半收取2190元，由杨学平、李金凤负担1000元，倪永平负担1190元。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，虽然双方当事人未在书面合同中约定车库事项，但根据查明的事实，双方在买卖房屋时约定车库一同交付杨学平、李金凤，倪永平应将房屋和车库一并交付给杨学平、李金凤。倪永平于8月1日交付房屋钥匙，未能交付车库，应继续履行交付车库并承担迟延交付车库的违约责任。杨学平、李金凤以车库未交付为由不予收取房屋钥匙，因此产生的在外租住房屋的费用损失，存在未采取适当措施致使损失扩大的情形，就扩大的损失无权要求倪永平赔偿。一审法院综合双方过错和杨学平、李金凤的实际损失情况，酌情认定倪永平给付杨学平、李金凤违约金、损失10000元，对其他诉讼请求不予支持，并无不当。杨学平、李金凤上诉主张倪永平支付违约金158500元、中介费30000元及给付房屋租赁费16800元，本院不予支持。综上所述，杨学平、李金凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4206元，由上诉人杨学平、李金凤负担。本判决为终审判决。审 判 员  龚 达二〇二〇年九月一日法官助理  芮旭丽书 记 员  杨文艳