河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2209号上诉人（原审被告）：鲁山县万家房地产经纪服务有限公司，住所地河南省平顶山市鲁山县鲁阳镇南阳路路东，统一社会信用代码91410423MA44TEQMXX。法定代表人：李海鹏，经理。委托诉讼代理人：丁赛男，河南赛成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超南，河南赛成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张新，男，1967年5月10日生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：谢天星，河南龙云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳建坡，男，1971年10月15日生，汉族，住河南省郏县。上诉人鲁山县万家房地产经纪服务有限公司（以下简称万家公司）因与被上诉人张新、岳建坡合同纠纷一案，不服河南省鲁山县人民法院（2020）豫0423民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万家公司法定代表人李海鹏及其委托诉讼代理人丁赛男、李超南，被上诉人张新的委托诉讼代理人谢天星到庭参加诉讼，岳建坡经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。万家公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张新对万家公司的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、万家公司不应承担返还购房款的义务。万家公司与张新签订房屋买卖协议后，岳建坡又私自将案涉房屋出售给他人，造成一房两卖，岳建坡对此有着不可推卸的责任。张新得知这一情况后，经与万家公司及岳建坡协商，岳建坡与张新重新签订了协议，该协议的签订代表着万家公司与张新所签订的房屋买卖协议已经解除，解除后本应有万家公司履行的返还购房款的义务转移给了岳建坡，对于该笔债务的转移，作为债权人的张新是认可的，那么，该笔债务就不应由万家公司继续承担。二、岳建坡与张新签订协议的行为不应属债务加入。岳建坡与张新于2019年12月7日所签订的协议书中载明：“甲方岳建坡接手出售文博尊邸的房屋”，说明岳建坡自愿承担了万家公司在出售文博尊邸房屋过程中所产生的所有的权利义务，其中包括应退还张新122000元购房款的义务。充分说明岳建坡与张新所签订协议的行为不是债务加入，而是债务转移后，新的债务人与债权人就所转移债务的清偿问题所达成的协议。三、万家公司不是本案适格主体。前文已述，万家公司与张新所签订的房屋买卖协议已经解除，张新起诉要求解除协议并要求万家公司返还购房款于法无据。四、万家公司与关俊巨、岳建坡之间的合同为委托代理合同，而非行纪合同，一审法院仅依据房屋买卖合同是万家公司以自己的名义与张新签订，就认为该合同系行纪合同，是错误的。五、一审法院所认定的违约金没有事实根据和法律依据，不应当支持。六、张新与岳建坡所签订的协议书中所确认的双方的权利义务，是岳建坡对自身系出卖人及承担还款义务的进一步认可，而非债务加入，一审法院认定岳建坡承担连带责任是错误的，因为岳建坡是本案中唯一的主债务人。张新辩称，一审认定事实清楚，万家公司上诉理由不成立，应依法驳回。一、万家公司应承担赔偿责任。万家公司与岳建坡、关俊巨签订的委托合同系行纪合同，万家公司作为行纪人用已经出卖的房屋再次与张新签订《文博尊邸3#楼房屋买卖协议》，其行为构成“一房两卖”的违法行为，对张新已构成实质违约，故万家公司应当承担赔偿责任。二、万家公司称岳建坡与张新签订的协议书构成债务转移的理由不成立。岳建坡与张新所签订的《协议书》与万家公司无关，该协议书并未免除万家公司的赔偿责任，也未约定解除万家公司与张新签订的房屋买卖协议，故万家公司主张称其与张新签订的房屋买卖协议已经解除的理由并无事实及法律依据。合同法第八十四条规定：债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人同意。万家公司不是《协议书》的签订主体，该《协议书》也未约定债务转移给岳建坡，同时万家公司也无证据证明张新同意其债务转移的意思表示。三、岳建坡与张新签订协议书的行为构成债务加入。岳建坡向张新出具《协议书》明确表示自愿退还张新购房款及违约金，属于债务加入，岳建坡应当依据该协议书的约定，承担还款责任。四、万家公司是案涉《文博尊邸3#楼房屋买卖协议》的主体，是本案适格主体。万家公司作为案涉房屋买卖协议的主体及首付购房款的收款方，其应当系本案适格主体。岳建坡经本院传票传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。张新向一审法院起诉请求：1.解除张新与万家公司签订的房屋买卖协议；2.判令万家公司返还张新购房款122000元，并承担逾期违约金103578元（逾期计算时间截止至起诉日2020年3月28日）；3．判令万家公司承担已付购房款一倍即122000元的赔偿责任；4．要求岳建坡对上述所有款项承担连带赔偿责任；5．案件受理费由万家公司、岳建坡承担。一审法院认定事实：2019年3月18日张新与万家公司签订《文博尊邸3#楼房屋买卖协议》，载明：“文博尊邸3#楼房屋买卖协议出卖方（以下简称甲方）李海鹏（签名并按指印）身份证号码410423197805092032买受方（以下简称乙方）张新（签名并按指印）身份证号码：（按指印）根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规，甲乙双方就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意签订如下房屋买卖协议，共同遵守。（一）甲方自愿将坐落在鲁山县文博尊邸3#楼2单元2楼1室的房地产售给乙方，房屋面积117.61平方米。（二）甲乙双方约定房屋成交价格和房款支付方式1.甲乙双方议定上述房产的成交价格为人民币元382000元，叁拾捌万贰千元整元（大写），首付款元122000元，壹拾贰万贰千元整（大写）现付款122000元，壹拾贰万贰千元整（大写）。……（四）甲方保证出卖给乙方的房屋产权清楚，无抵押、无担保、无任何纠纷等。出售前，发生的债权债务由甲方负责（包括水电费、物业费等相关费用），甲方房地产交给乙方后，发生的债权债务由乙方负责。如甲方违约应赔偿乙方2倍首付款，如乙方违约首付款甲方概不退还。（五）甲方承诺于2019年6月15日交付房源，如到期不能按时交付，赔付乙方违约金，每日违约金计算方法：乙方所交首付的千分之三（地震，火灾等自然灾害和不可抗拒等因素除外）。……。甲方（签字）李海鹏（签名并按指印）电话：138××××5666乙方（签字）张新（签名并按指印）电话：135××××2053日期：2019年3月18日备注：赠送储藏室出地面6.5平方。（加盖万家公司合同专用章）”，合同签订后张新当日向万家公司支付购房款首付122000元。后张新得知该房屋已于2019年3月9日由岳建坡出售给案外人王勤。在张新多次向岳建坡讨要购房款后，岳建坡与张新于2019年12月7日达成《协议书》一份，载明：“协议书甲方：岳建坡，男，……。乙方：张新，男，……。乙方于2019年3月18日在万家公司（负责人：李海鹏）购买文博尊邸3号楼2单元2楼一室商品房一套，首付房款122000元，现在乙方发现该房屋存在一房两卖，现在甲方岳建坡接手出售文博尊邸的房屋，与乙方协商，达成协议如下：一、甲方于2019年12月30日前将乙方所付房款的首付款122000元及房款利息8000元打入乙方的账户，……。逾期甲方除退还乙方所付的首付款外，自愿按照乙方所付购房款的一倍赔偿乙方的损失。……甲方：岳建坡（签名并按指印）2019年12月7日乙方：张新（签名并按指印）2019年12月7日”。协议签订后，岳建坡未按照约定期限向张新支付购房款。张新向一审法院提起诉讼。一审另查明，1.2018年8月18日万家公司与关俊巨、岳建坡签订《房产委托中介代理销售合同》，由万家公司代理销售原为民生房地产开发有限公司开发的文博尊邸小区3号楼，共计114套。2.2019年3月9日岳建坡将涉案房屋出售给案外人王勤。3.万家公司的营业执照显示其经营范围为房地产中介服务等。4.关俊巨、岳建坡委托万家公司出售民生房地产开发有限公司开发的文博尊邸小区3号楼，共计114套房屋系岳建坡的工程款抵账而来。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，2019年3月18日张新与万家公司签订了《文博尊邸3#楼房屋买卖协议》，且张新已按照合同约定向万家公司支付购房款首付122000元，但涉案房屋已于2019年3月9日由岳建坡出卖给案外人王勤，致使万家公司不能按照约定履行自己的义务，现张新请求解除与万家公司签订的《文博尊邸3#楼房屋买卖协议》于法有据，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张新请求万家公司返还购房首付款122000元，于法有据，应予以支持。关于万家公司所称“万家公司有委托合同，不应当承担违约责任。违约的事实公司并不知情，责任应当由岳建坡承担”的辩解，因万家公司以自己的名义与张新签订房屋买卖合同，其与委托人关俊巨、岳建坡之间的合同关系为行纪合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十一条“行纪人与第三人订立合同的，行纪人对该合同直接享有权利、承担义务”，故应对其辩解理由，不予采信。关于张新请求万家公司承担逾期违约金103578元的违约责任，根据《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，张新要求万家公司支付违约金的请求明显过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24％的部分，人民法院不予支持”，对张新请求万家公司支付违约金的请求应按照以本金122000元为基数，自2019年6月15日起按照年利率24％支付。关于张新请求万家公司承担购房款122000元一倍的赔偿责任的请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，万家公司、岳建坡均不是房地产开发公司，故张新请求万家公司赔偿购房款一倍的赔偿责任，不符合法律规定，应不予支持。岳建坡于2019年12月7日与张新签订退还购房款首付款122000元的《协议书》，该《协议书》系双方真实意思表示，应予以确认。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。岳建坡向张新出具的《协议书》明确表示自愿对退还张新的购房款及违约金承担还款责任，属债务加入行为，故张新要求岳建坡对上述款项承担连带清偿责任，应予以支持。关于岳建坡所称“其属于债务加入，房屋买卖协议约定内容不适用于岳建坡，岳建坡应按照协议书合法的内容承担责任”的辩解，岳建坡向张新出具的《协议书》中“一、甲方于2019年12月30日前将乙方所付房款的首付款122000元及房款利息8000元打入乙方的账户，……。逾期甲方除退还乙方所付的首付款外，自愿按照乙方所付购房款的一倍赔偿乙方的损失。……”，以上内容表明岳建坡债务加入的范围及与原合同的违约责任，故应对其辩解理由不予采信。综上所述，张新请求万家公司返还购房首付款122000元及违约金、岳建坡对上述款项承担连带赔偿责任，于法有据，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、鲁山县万家房地产经纪服务有限公司于判决生效之日起十日内向张新返还购房款122000元及违约金（违约金的计算方式为：以本金122000元为基数，自2019年6月15日起按照年利率24％支付至本金实际履行完毕之日止）。二、岳建坡对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回张新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2341.83元，万家公司负担1000元、岳建坡负担1341.83元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院经审理查明，案涉房屋预告登记的权利人系关俊巨。本院经审理查明的事实与一审认定的基本事实相一致。本院认为，本案当事人二审中争议的焦点问题为：一、一审认定万家公司与关俊巨、岳建坡之间为行纪合同关系是否正确，万家公司是否应当承担返还购房款及支付违约金的责任；二、一审认定岳建坡出具协议书的行为属债务加入，并判其承担连带责任是否正确。对此，本院分析评判如下：一、关于一审认定万家公司与关俊巨、岳建坡之间为行纪合同关系是否正确，万家公司是否应当承担返还购房款及支付违约金的责任的问题。《中华人民共和国合同法》第四百一十四条规定：“行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。”本案万家公司与岳建坡、关俊巨签订的代理销售合同约定由万家公司代理销售房屋，由岳建坡、关俊巨支付代理佣金，结合万家公司以自己的名义与购房人张新签订房屋买卖协议，并收取张新购房款的事实，较为符合行纪合同关系特征，故一审认定万家公司与关俊巨、岳建坡系行纪合同关系并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十一条关于“行纪人与第三人订立合同的，行纪人对该合同直接享有权利、承担义务”之规定，因涉案房屋存在一房两卖、不能交付的情况，故万家公司作为行纪人应当对购房人张新承担返还购房首付款及支付相应违约金的责任。万家公司与岳建坡之间的责任承担问题与本案不属于同一法律关系，可另行解决。二、关于一审认定岳建坡出具协议书的行为属债务加入，并判其承担连带责任是否正确的问题。经查，涉案房屋预告登记的权利人系关俊巨，岳建坡不是登记的权利人，其以个人名义与张新签订协议书，表明了岳建坡自愿承担返还张新购房款及承担相应利息的责任的意思表示，故一审认定岳建坡签订协议的行为构成债务加入，并判令岳建坡承担连带清偿责任并无不当。万家公司上诉所称岳建坡与张新签订协议书意味着万家公司与张新签订的房屋买卖合同已解除，万家公司债务转移给了岳建坡的理由不成立。综上所述，万家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3215元，由鲁山县万家房地产经纪服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 郭国会审判员李洁审判员 李   双   双二〇二〇年九月十日法官助理张立永书记员薛梦杰