广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13911号上诉人（原审被告）：张晓婷，女，1972年11月7日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：王月甜，广东艾伯纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈秋玲，女，1987年6月6日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。原审被告：杨伟民，男，1972年5月1日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原审第三人：广州金刚置业有限公司，住所地广州市花都区叶榕街。法定代表人：朱群有。委托诉讼代理人：张卫彬，该公司职员。上诉人张晓婷因与被上诉人陈秋玲、原审被告杨伟民、广州金刚置业有限公司（以下称金刚置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张晓婷上诉请求：1.撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6396号民事判决，驳回陈秋玲的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈秋玲承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，涉案房屋交易存在阴阳合同，应以签订在后的合同为准，涉案房屋的价值应为73万元。2.本案房屋交易没有按约履行并非张晓婷的原因造成，张晓婷不存在任何违约情形，不应承担违约责任，一审法院认定事实错误。3.本案不存在继续履行合同的条件，张晓婷有拖欠其他人债务，房屋目前被查封状态。4.一社法院在陈秋玲没有提交新证据的情况下，作出本案判决，属于适用法律错误。陈秋玲答辩称：1.一审法院认定涉案房屋交易价格为63万元，事实清楚。2017年2月16日，张晓婷与陈秋玲、金刚置业公司共同签署了《房屋买卖合约》，该合约约定：涉案房产的交易价格为63万元，房款支付方式为按揭组合贷款。陈秋玲提供的证据（合同、微信记录、短信记录、律师函）都证明了该房屋的交易价格为63万元。2.张晓婷存在多种故意违约的行为。为了拖延出卖房屋，张晓婷甚至进行虚假诉讼。《房屋买卖合约》签署后，陈秋玲已在2017年2月16日支付了定金2万元；2017年2月17日已办理了按揭手续并提供了相关材料及文件；2017年3月8日、3月18日银行分别出具了商业贷款和公积金贷款的同贷书。陈秋玲已按合同约定逐步履行义务，诚意交易。而张晓婷以市场房价上涨了，不提高房价的话，就算自己违约，也不愿意将房屋交易过户给陈秋玲。于是，张晓婷在2017年2月28日开始通过中介以不同借口告知陈秋玲称不同意将涉案房屋交易给陈秋玲。为此，出具了同贷书后，张晓婷一直不配合办理房产过户及缴纳契税。2017年3月23日，陈秋玲发出律师函给张晓婷催促办理过户手续，其收到该律师函后明确告知无论如何也不会卖房给陈秋玲。陈秋玲无奈只能于2017年3月27日起诉到花都区法院要求继续履行过户手续，希望尽快完成交易。为保障自身权益，恐防上诉人“一房二卖”，陈秋玲在2017年4月10日申请诉讼保全，查封涉案房产，花都区法院于2017年4月20日作出查封裁定书，查封涉案房产。陈秋玲是涉案房产的首封权利人。张晓婷得知陈秋玲起诉并查封了涉案房产后，不但不配合过户，而且利用一切手段影响法院判决。3.涉案合同完全具备履行的条件。陈秋玲的起诉和对涉案房屋申请保全查封的时间均发生在法院查明所称的“白云区法院查封”和“番禺区法院查封”的内容之前，也就是说，本案受理及审理在前，张晓婷恶意诉讼的案件均在后。一审法院适用法律正确。无论是“白云区法院查封”还是“番禺区法院查封”，该两案的诉讼标的均只是“借贷金钱债务”，只要张晓婷清偿债务便可解封，但本案陈秋玲的诉讼标的是房屋这一特定物，具有不可替代性，只要张晓婷同意过户，那么剩余的全部购房款完全足以清偿所谓的“借贷债务”，张晓婷明知自称“欠债无力偿还”却仍然拒绝出卖房屋变现归还借款，这不但不合常理，而且明显在“制造障碍”，由此，陈秋玲更有理由相信张晓婷的“借贷”是假的，利用“借贷案”进行查封涉案房产，阻碍过户和不愿意继续履行“房屋买卖合同”的目的才是真的。4.陈秋玲诚意购房，由始至终诚信履约，但因为张晓婷的不诚信，陈秋玲从2017年2月16日签约开始一直被此事纠缠超过三年，造成陈秋玲损失惨重，因此请求依法驳回张晓婷的全部请求，维持原判。原审被告杨伟民同意张晓婷的上诉意见。原审第三人金刚置业公司同意陈秋玲的答辩意见。陈秋玲向一审法院起诉请求：1.张晓婷、杨伟民继续履行《房屋买卖合约》，立即配合办理广州市花都芙蓉大道北xx号x栋xx房屋缴纳税费及过户手续；2.张晓婷、杨伟民承担违约责任，向陈秋玲支付违约金63000元；3.张晓婷、杨伟民于办理房屋过户递件手续当日将房屋按现状交付给陈秋玲；4.本案诉讼费用由张晓婷、杨伟民承担。一审法院认定事实：案涉房屋为广州市花都芙蓉大道北xx号x栋xx房屋，建筑面积为85.35平方米，权属人为张晓婷。2017年2月16日，陈秋玲作为买方，被告张晓婷、杨伟民作为卖方，第三人金刚置业公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖合约》，约定：卖方将案涉房屋出售给买方，成交价为63万元，卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天……卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨；卖方应当保证对上述物业享有完整所有权且该物业并不存在任何产权纠纷或被查封的情况。合同第六条违约责任约定：本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：……一方拒绝出售或购买物业；在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时。《房屋买卖合约》附件（付款方式）约定：双方就楼价款的支付方式达成以下一致协议，由买方按按揭付款方式付款。1.于2017年2月16日前支付2万元作为定金；2.双方约定签合同15天内办理房屋买卖银行按揭手续；3.出具买方的银行同意贷款书后10天，双方约定到房地产交易中心办理房屋过户相关手续，首期楼款（包含定金）13万元，应于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当日内付清；4.人民币50万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。交易手续需在2017年6月15日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。合同签订当天，陈秋玲向张晓婷支付购房定金20000元。2017年2月17日，陈秋玲、张晓婷及金刚置业公司办理了案涉房屋买卖的网签手续，三方签订《广州市存量房买卖合同》。2017年3月8日，中国农业银行股份有限公司广州花都支行向陈秋玲出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，告知拟同意向陈秋玲发放贷款51万元（商业20万元、公积金31万元）用于购买案涉房屋，贷款期限20年。2017年3月18日，广州住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审批确认书》，确认同意向陈秋玲贷款31万元用于购买案涉房屋。之后，金刚置业公司的经办人联系张晓婷，告知其买家的同贷书已出，已预约税务部门在4月1日交税，请其配合办理。但张晓婷认为交易时间并没有在之前中介方确定的时间内完成，且房屋售价偏低，不同意继续履行合同。陈秋玲也多次联系张晓婷，希望其继续履行买卖合同，配合办理过户等相关手续，张晓婷均予以拒绝。2017年3月23日，陈秋玲委托律师向张晓婷、杨伟民发出《律师函》，认为陈秋玲已履行支付定金义务并取得公积金中心及银行出具的同意贷款书，但张晓婷、杨伟民临时反悔拒绝向陈秋玲出售案涉房屋；通知张晓婷、杨伟民于2017年4月1日到地税部门配合办理房屋买卖缴税手续，并与陈秋玲到花都房屋管理部门办理房屋过户（变更登记）手续。2017年7月19日，陈秋玲委托律师再次向张晓婷、杨伟民发出《律师函》，要求其继续履行《房屋买卖合约》，配合办理房屋买卖缴税手续及房屋过户（变更登记）手续，交付房屋，并立即停止对案涉房屋进行任何装修。2017年7月21日，张晓婷向陈秋玲发出《关于广东合誉律师事务所律师函的回复》，载明：由于案涉房屋属于我家人和我老公杨伟民的共同财产，而当时卖这套物业时我并没有跟我家人及杨伟民进行详细沟通，后来在我们签订合约后，杨伟民及家人才知道具体情况并明确提出反对意见，要求暂时不予出卖该物业……由于杨伟民及家人对于该物业买卖的具体细节跟我有不同的意见，对于是否出卖该物业及相关款项问题存在争议，现在我也一直与杨伟民及家人协商该物业的买卖事宜，因此，我诚意向你提出要求给予我一定的时间与杨伟民及家人协商好该物业的具体处理情况……最后，我再次恳求陈秋玲女士，能够给予我一定的时间，让我跟我老公及家人协调好，我也不想因为这件事而递交到法院处理……诉讼中，陈秋玲申请财产保全，一审法院于2017年4月10日作出（2017）粤0114民初2747号民事裁定书，裁定冻结张晓婷的银行存款共600000元或查封等值的其他财产。并于2017年4月20日对案涉房屋进行查封。2018年4月25日，因张晓婷与案外人管惠捷民间借贷纠纷一案，广州市番禺区人民法院对张晓婷采取了保全措施，对案涉房屋进行轮候查封。另根据陈秋玲提供的查询资料显示，截至2019年7月2日，除案涉房屋外，张晓婷名下另有其他住宅（登记时间为2013年8月14日）及商铺各一套，该住宅及商铺均不存在抵押或被其他限制产权的情形。诉讼中，陈秋玲向一审法院代管款账户中汇入11万元，并于2019年12月17日向一审法院出具承诺书，请求法院判决继续履行合同，同意将合同中约定的首期房款（即首期款13万元，已支付2万元，余款11万元）余款存入法院代管款账户，并承诺在房屋过户后两个月内（参照办理银行贷款手续大概需要两个月的时间）将剩余房款支付给张晓婷、杨伟民或支付至法院代管款账户。一审法院认为：陈秋玲与张晓婷、杨伟民签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定履行各自义务。陈秋玲已按合同约定履行了支付购房定金、办理按揭贷款手续等义务。张晓婷、杨伟民未按约定协助办理缴纳税费及房屋过户登记等手续，构成违约，应承担相应的违约责任。张晓婷、杨伟民共同作为卖方在《房屋买卖合约》上签字确认，且案涉房屋登记在张晓婷个人名下，现张晓婷以杨伟民及家人不同意出售案涉房屋为由拒绝继续履行合同无理。张晓婷提出的其他不同意继续履行合同的抗辩理由也没有提供证据证明，缺乏事实依据，对张晓婷的抗辩意见，一审法院均不予采纳。依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十条第一款规定，查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效。一审法院在诉讼中对案涉房屋采取了财产保全措施，该查封为首次查封，因此案涉《房屋买卖合约》具备继续履行条件。综上，陈秋玲要求继续履行合同，张晓婷、杨伟民配合办理案涉房屋缴纳税费及过户登记手续，按现状交付案涉房屋的请求合法有据，一审法院予以支持。根据合同约定，卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天，因此张晓婷、杨伟民应在陈秋玲付清购房款之日将案涉房屋交付给陈秋玲使用。根据《房屋买卖合约》第六条约定，因一方违约导致合同解除的，违约金应按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿。该条款是在合同解除情况下违约方所应承担违约责任的约定。现合同继续履行，陈秋玲要求张晓婷、杨伟民按照合同解除的标准按总房价的10%即63000元向其支付违约金没有事实和法律依据。合同约定卖方逾期交楼的，应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失。本案系因张晓婷、杨伟民一方的原因导致未能及时办理案涉房屋的过户手续及办理按揭、剩余房款支付等手续，导致陈秋玲在合同签订至今两年多时间仍无法接收使用案涉房屋。因此，一审法院根据上述约定，将违约金调整为按定金标准即20000元。陈秋玲已将首期款余款11万元存入一审法院代管款账户，并承诺在房屋过户后两个月内支付购房余款。为减轻双方讼累，对购房余款一审法院一并进行处理，即陈秋玲在房屋办理交易递件手续当天，向张晓婷、杨伟民支付首期购房余款11万元（该款已支付至本院代管款账户中）；张晓婷、杨伟民继续协助陈秋玲办理银行按揭贷款手续，陈秋玲应在房屋办理过户递件手续后两个月内，将购房余款50万元通过银行按揭贷款方式或一次性付款方式支付给张晓婷、杨伟民。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、继续履行陈秋玲与张晓婷、杨伟民于2017年2月16日签订的《房屋买卖合约》；张晓婷、杨伟民于本判决发生法律效力之日起十日内，配合陈秋玲办理广州市花都芙蓉大道北xx号x栋xx房屋的缴纳税费及过户登记手续，将该不动产物权过户至陈秋玲名下。二、张晓婷、杨伟民于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈秋玲支付违约金20000元。三、陈秋玲在办理上述房屋过户递件手续当天，向张晓婷、杨伟民支付首期购房余款110000元；张晓婷、杨伟民协助陈秋玲办理银行按揭贷款手续，陈秋玲在办理上述房屋过户递件手续后两个月内，将购房余款500000元通过银行按揭贷款方式或一次性付款方式支付给张晓婷、杨伟民。四、张晓婷、杨伟民于收齐上述第三项购房余款之日，将位于广州市花都芙蓉大道北xx号x栋xx房屋的房屋按现状交付给陈秋玲使用。五、驳回陈秋玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元、财产保全费3520元，均由张晓婷、杨伟民负担。本院查明，《广州市存量房买卖合同》签订后，张晓婷与中介工作人员的微信聊天记录、张晓婷与陈秋玲的短信往来显示，各方围绕《房屋买卖合约》进行协商，张晓婷在沟通中对其以63万元（其中1万元为中介费）的价格出售涉案房屋的事实予以确认，二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。关于涉案合同的问题。涉案《房屋买卖合约》约定的价款63万元，《广州市存量房买卖合同》约定的是73万元，虽然两份合同约定的房屋买卖价款不同，但从《广州市存量房买卖合同》后，张晓婷与中介工作人员的微信聊天记录、张晓婷与陈秋玲的短信往来的情况看，各方围绕《房屋买卖合约》进行协商，张晓婷对其以63万元（其中1万元为中介费）的价格出售涉案房屋的事实予以确认，再结合购房定金的交付情况，可以证明双方协商履行及实际履行的是《房屋买卖合约》，因此，在已有《房屋买卖合约》，且未有证据证明各方明确约定涉案房屋买卖应以《广州市存量房买卖合同》为履行版本的情况下，涉案争议的处理应以《房屋买卖合约》的约定为准。关于违约责任的问题。陈秋玲已按合同约定履行了支付购房定金、办理按揭贷款手续等义务。张晓婷、杨伟民未按约定协助办理缴纳税费及房屋过户登记等手续，其主张交易没有按约履行责任在陈秋玲，是陈秋玲没有在之前中介方确定的时间内完成相关手续，但其提供的证据并不足以证明其主张，同时，据张晓婷向陈秋玲发出的《关于广东合誉律师事务所律师函的回复》，张晓婷陈述由于涉案房屋为张晓婷与丈夫杨伟民的共同财产，因其出售涉案房屋时未与共有人详细沟通，签订合约后，杨伟民及家人提出反对意见，因此要求暂不出售涉案物业，并再次恳求陈秋玲给予一定时间，让张晓玲与杨伟民及家人协调此事。由此亦可证明，涉案房屋买卖不能如约履行责任在张晓婷、杨伟民，一审法院据此认定张晓婷、杨伟民构成违约，应承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。关于涉案合同是否存在继续履行条件的问题。依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十条第一款规定，查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效。一审法院在诉讼中对案涉房屋采取了财产保全措施，该查封为首次查封，因此涉案《房屋买卖合约》具备继续率履行条件。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费10100元，由上诉人张晓婷、杨伟民负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  吴晓炜审判员  谭红玉二〇二〇年九月二日法官助理李广书记员郭俏