辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2894号上诉人（原审被告）：辽宁盛景置业投资有限公司，住所地：鞍山市立山区建国路535号。法定代表人：于丁一，该公司总经理。委托诉讼代理人：王荣峰，该公员工。被上诉人（原审原告）：李昊，男，1993年4月17日出生，汉族，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：李志全，男，1965年7月13日出生，汉族，住鞍山市立山区。系李昊父亲。上诉人辽宁盛景置业投资有限公司（以下简称“盛景公司”）因与被上诉人李昊房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛景公司的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销鞍山市立山区人民法院（2020)辽0304民初1586号民事判决，依法改判或发回重审（标的额2324.98元）。2、一、二审诉讼费由被上诉人李昊承担。事实和理由：一、本案认定事实不清，应予改判或发回重审。理由如下：被上诉人购买房屋系顶账房屋，是上诉人抵顶给辽宁万方建设工程有限公司的房屋。而且其购房款并没有给付至上诉人账户，而是付给辽宁万方建设工程有限公司，是由辽宁万方建设工程有限公司在上诉人处开具增值税发票。2016年9月30日上诉人与辽宁万方建设工程有限公司签订的一份《顶账协议》约定：“此房产变更手续由乙方认可并代为”，其后2017年5月31日上诉人、被上诉人和辽宁万方建设工程有限公司签订一份《商品房抵顶工款协议》。虽然上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》，但《房屋买卖合同》实际出卖方是辽宁万方建设工程有限公司，由此可以证明违约责任应由辽宁万方建设工程有限公司承担。在一审中被上诉人隐瞒这一事实，而且一审法院也没有尽到查清客观事实这一法律职责。因此一审法院对本案事实认定不清，依法应予改判或发回重审。二、本案超范围判决应予发回重审。本案的诉讼请求是要求上诉人支付逾期交房违约金2324.98元，而一审法院判决认定的是上诉人没有办理房产登记，判决上诉人支付被上诉人逾期办证违约金2324.98元。由此可以证明判决内容与被上诉人诉讼请求不相符，因此一审法院判决内容超出被上诉人诉讼请求范围，故二审法院应予将本案发回重审。综上所述，上诉人不服一审法院的判决，恳请二审法院依法查清客观事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李昊辩称，服从一审判决。李昊向一审法院起诉请求：一、要求盛景公司支付逾期交房违约金2324.98元；二、要求盛景公司承担本案诉讼费用。事实和理由：李昊、盛景公司于2017年5月31日签订商品房买卖合同一份。合同签订后李昊将购房款464996元交付给盛景公司。合同第十五条约定盛景公司应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始备案。现由于盛景公司原因导致李昊无法办理产权登记。故李昊依据合同约定要求盛景公司承担违约金2324.98元，并要求盛景公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月31日，李昊与盛景公司签订《商品房买卖合同》，盛景公司为出卖人，李昊为买受人，合同约定，李昊购买盛景公司出售的坐落于鞍山市立山区房屋，产籍号为3-43-119-1102，建筑面积97.29平方米，总价款为464996元。该合同第八条约定，盛景公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付李昊使用。该合同第十五条约定，自本合同签订之日起，买受人可以申请办理预购商品房预告登记。出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，李昊于2017年5月31日向盛景公司交付全部房款464996元，盛景公司向李昊开具发票。盛景公司至今没有取得房屋产权证，盛景公司没有履行相应的义务。一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护，本案中李昊、盛景公司间订立的商品房买卖合同系双方自愿签订，且合同内容不违反法律规定，系合法有效。本案中，盛景公司未按房屋买卖合同的约定给李昊办理房屋产权登记，也没有为李昊出示安置结算单及相关应由盛景公司出具的办理房屋产权手续，而且盛景公司也没有履行告知义务或承诺新的备案时间，盛景公司已构成违约，应承担违约责任。故本案中，双方应按房屋买卖合同的约定处理逾期交房违约金的争议，对李昊主张盛景公司按已付房价款的0.5%支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。因此盛景公司应向李昊支付逾期违约金2324.98元(464996元0.5%=2324.98元)。综上，一审法院据此判决：辽宁盛景置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付李昊逾期违约金2324.98元。如未按判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(李昊已预缴)，减半收取25元，由辽宁盛景置业投资有限公司承担。二审中，盛景公司提供商品房顶账协议，房屋抵顶工程款协议、商品房抵顶工程款协议和案外人吕伟峰交通银行交易明细，拟证明案涉房屋由上诉人顶账给案外人辽宁万方建设工程有限公司，后辽宁万方建设工程有限公司将案涉房屋顶账给吕伟峰，李昊从吕伟峰处购买的案涉房屋，且李昊将房款380000元支付给吕伟峰而不是盛景公司，因此，盛景公司不应承担逾期办理产权证的违约责任。李昊的质证意见为：认可其购买的房屋系顶账房，但是其与盛景公司签订的商品房买卖合同，亦是由盛景公司开具的购房发票，因此，应由盛景公司按照合同的约定承担逾期办证的违约责任。除李昊购房款的交付对象外，本院对一审法院查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审法院判令盛景公司承担逾期办证违约金的责任是否正确；二、一审法院是否存在超出李昊诉讼请求裁判的程序违法事项。针对焦点问题，本院分述如下：关于争议焦点一，虽然盛景公司二审提供了商品房顶账协议，房屋抵顶工程款协议、商品房抵顶工程款协议和案外人吕伟峰交通银行交易明细，拟证明案涉房屋由案外人辽宁万方建设工程有限公司出售，李昊从吕伟峰处购买的顶账房。本院经审查认为，案涉房屋并非按照上述抵顶协议办理更名过户，未发生物权变动的效力，而是由盛景公司与李昊签订了案涉房屋的商品房买卖合同，且盛景公司为李昊出具了购房发票，因此，李昊按照商品房买卖合同的约定要求盛景公司承担逾期办证的责任即给付逾期办证违约金的主张成立，一审法院据此判决正确，本院予以维持。关于争议焦点二，虽然李昊在起诉状的诉讼请求中载明“一、要求盛景公司支付逾期交房违约金2324.98元”，但是李昊起诉状的事实和理由载明“……合同第十五条约定盛景公司应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始备案。现由于盛景公司原因导致李昊无法办理产权登记。故李昊依据合同约定要求盛景公司承担违约金2324.98元”，结合李昊在一、二审庭审时的陈述可以认定其在起诉状诉讼请求中载明的“逾期交房违约金”为笔误，实际应为“逾期办证违约金”。因此，一审法院不存在超出李昊诉讼请求裁判的程序违法事项。综上所述，上诉人盛景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽宁盛景置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二〇年九月十四日书记员 金明佳