天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3342号上诉人（原审被告）：张军，女，1972年5月17日出生，汉族，自由职业，住天津市河东区。被上诉人（原审原告）：天津天正物业发展有限公司，住所地天津市和平区卫津路乐昌里29号111-114室。法定代表人：徐宝玉，总经理。委托诉讼代理人：东春保，男，公司职员。委托诉讼代理人：秦维，女，公司职员。上诉人张军因与被上诉人天津天正物业发展有限公司（以下简称天正物业）物业服务合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2020)津0102民初3879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人认为本案的争议焦点应为涉诉《物业服务合同》是否有效，涉诉小区没有举行过业主大会，没有依法成立过新月花苑业委会，没有依法选举过业委会成员，全体业主也没有授权委托过业主张小奇与任何物业公司订立物业服务合同，因此小区业主对于涉诉物业合同均系不知情，对于物业合同中加盖的业委会公章真实性不予认可，涉诉《物业服务合同》为无效合同。2.被上诉人在一审提交的物业合同与业主向河东区申请公开的备案合同不一致，且物业合同中业主大会的公章并未在社区街道进行备案登记，且名称与社区街道备案的不一致，合同中业委会主任张小奇的名字及签字也不一致。3.即使物业合同有效，被上诉人并未按照合同约定的服务标准提供物业服务，被上诉人在小区卫生、绿化、维修等方面服务均存在诸多问题，因此不同意支付物业服务费。4.涉诉小区内存在多处广告牌，被上诉人存在擅自收取广告费，且未将广告费返还给业主或在业主物业费中予以抵扣。5.在2020年3月期间，被上诉人存在多次将业主车辆拦在小区门外的行为，以此要求小区业主缴纳物业费。天正物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。对于物业合同的签订，当时均有影像资料可以体现整个投标、签字过程，由街道、业委会邀请物业公司为涉诉小区提供物业服务，涉诉《物业服务合同》真实有效。对于物业合同备案及业委会公章问题，在涉诉《物业服务合同》签订后，因备案部门对物业合同内容及格式有要求，因此公司按照要求修改后，办理的备案手续，备案合同中可能存在笔误等瑕疵，与被上诉人一审提交的物业合同不一致；对于业委会公章问题，系物业办要求将原来的业委会统一为业主大会，业主大会的公章亦在街道备案了。对于2020年3月阻拦外来车辆的问题，系当时处于疫情防护阶段，根据街道要求审查外来车辆，即在小区内没有停车位的车辆，同时上诉人主张交的费用，并非物业服务费，是车辆管理费，物业合同对此有约定。被上诉人已按物业服务合同约定的标准为涉诉小区提供物业服务，小区业主应按合同约定标准支付物业服务费。根据物业合同约定，高层带电梯的建筑会产生电梯、二次供水等机电设施费，住在该楼的业主均需要缴纳，与是否使用电梯无关。对于上诉人主张的广告费问题，是物业公司在业委会同意下，与外单位签订的广告合同，相关收益用于补充公共维修基金的不足部分。天正物业向一审法院起诉请求：1.请求法院判令张军给付天正物业2018年7月-2020年4月期间物业费2877.60元；2.本案诉讼费由张军承担。一审法院认定事实：天正物业对本市河东区新月花苑进行物业管理，张军居住在该小区6-3-302号，房屋建筑面积为150平方米，物业服务费每月每平方米0.8元，每月应缴纳120元，张军2018年7月-2020年4月未缴纳，共计欠费22个月，合计2640元。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。天正物业与天津市河东区新月花苑业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，对该小区提供物业管理服务，张军应依约履行交纳相应物业服务费用的合同义务。结合该小区实际情况，由于天正物业服务存在瑕疵，对物业服务费酌情减免5%，因此张军应给付天正物业物业服务费2640元的95%即2508元。另，庭审中天正物业撤回对滞纳金的诉讼请求，一审法院予以确认。针对张军的抗辩意见，不足以证实其拒缴物业服务费存在正当理由，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，张军向天津天正物业发展有限公司支付2018年7月-2020年4月物业服务费2508元；二、驳回天正物业其他诉讼请求。如张军未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由张军负担。”二审中，上诉人提交如下证据：1.河东区备案的物业服务合同，用以证明该备案合同中业委会主任张小琪的名字与签字的字体不一致，且合同部分内容与被上诉人一审提交的物业合同内容不一致，对于涉诉《物业服务合同》真实性不认可。2.照片3张及微信聊天记录截图，用以证明涉诉小区电梯内和小区公共场所存在广告，对于广告的收益，曾询问过物业人员，均没有答复。3.小区内照片五组，用以证明小区存在楼道玻璃从未擦过、楼梯出现问题未予维修、消防通道被占用、楼道堆积杂物、绿化未养护、车辆占用绿地、疫情期间小区门口堵车等问题。4.业主向河东区向阳楼街道办申请政府信息公开，该街道办对涉诉小区业主大会成立的相关材料的结果告知书及业委会备案申请书，用以证明涉诉小区业主大会备案的公章名称应与其备案证明上的名称一致，即应为新月花苑业主委员会，不存在业主大会的公章。被上诉人对上诉人提交的证据1的真实性认可，但对该证据的证明目的不认可，涉诉《物业服务合同》中业委会主任的签字均系其本人签的；对于证据2的真实性均不认可，不能证明上诉人主张的证明目的，且广告费收益系由业委会负责管理，上诉人应向业委会进行询问；对于证据3照片的真实性不认可，且没有连续性，不能反映涉诉小区的实际情况；对于证据4认为与本案不具有关联性。本院经审查认为，对于上诉人提交的证据1、证据4的真实性予以确认，但证据记载的内容不能证明上诉人主张的证明目的，对上诉人主张的证明目的，本院不予采信。对于上诉人提交的证据2，涉诉双方对于涉诉小区内存在广告的事实均无异议，上诉人主张被上诉人擅自收取广告费问题与本案纠纷并非同一法律关系，本院对此不予审查。对于上诉人提交的证据3，部分照片显示拍摄时间在2020年5月以后，且不能体现拍摄的具体地点、问题持续时间等，不能证明在涉诉物业服务期间物业服务存在上诉人主张的相关问题，本院对此不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人所在小区业主委员会与被上诉人签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，对全体业主具有法律约束力。上诉人虽主张上述《天津市住宅物业服务合同》无效，但未能提供证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的合同无效的情形。同时上诉人虽主张在河东区备案的合同与涉诉《物业服务合同》在文字及内容上存在不一致，涉诉《物业服务合同》及业主大会公章并非真实有效，但未能提供相应证据予以证明，且物业合同在行政管理部门备案属于行政管理范畴，并不影响合同的效力。因此，上诉人的上述主张缺乏法律依据，本院不予支持。被上诉人为涉诉小区提供了物业管理服务，上诉人理应缴纳物业管理服务费，一审法院根据物业服务合同约定、涉诉小区物业考核结果及上诉人陈述涉诉小区物业服务存在的瑕疵问题等，对上诉人应缴物业费数额予以适当酌减，并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张涉诉小区业委会组成不合法、签订物业合同程序违法、被上诉人存在擅自收取广告费等违规问题，与本案纠纷并非同一法律关系，本院对此不予审查。综上所述，上诉人张军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张军负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇审判员  王伟杰审判员  薛 晨二〇二〇年九月十五日书记员  王铎臻