新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1525号 上诉人（原审原告、执行案外人）：冯星海，男，1974年1月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 上诉人（原审原告、执行案外人）：吴艳荣，女，1979年2月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市阿克苏东路12号。 法定代表人：王江，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：新疆苏浙联合投资有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市南环西路59号。 法定代表人：孙卫中，该公司董事长。 被上诉人（原审被告、被执行人）：孙卫中，男，1970年7月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 上诉人冯星海、吴艳荣（以下简称冯星海）因与被上诉人奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司（以下简称鑫盛达公司）、新疆苏浙联合投资有限责任公司（以下简称苏浙公司）、孙卫中案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院作出的（2019）新4003民初1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 冯星海上诉请求：撤销原审判决，支持其诉讼请求。事实和理由：1.鑫盛达公司与奎屯苏浙房地产开发有限责任公司（以下简称苏浙房地产公司）签订奎屯市南环西路207幢12号预售商业商品房（以下简称涉案房屋）的《商品房预售合同》目的，是以涉案房屋为苏浙公司借款提供担保。涉案房屋在买卖过程中，实际没有交付房款和交付房屋，涉案房屋仍由苏浙房地产公司管理、占有。该行为系以合法形式掩盖非法目的，属于无效行为。2.其交付定金后，苏浙房地产公司承诺其享有涉案房屋使用权，后其签订了《商品房预售合同》，依约支付了房款，属于善意买受人，合法占有并使用涉案房屋，符合《最高人民法院》第二十九条的规定。3.鑫盛达公司、苏浙公司、苏浙房地产公司、孙卫中于2019年11月27日达成将涉案房屋作为执行标的物的共识系恶意诉讼。4.一审判决适用《最高人民法院》第二十九条规定系适用法律错误。 冯星海向一审法院起诉请求：1.判令停止对涉案房屋的强制执行；2.确认其对涉案房屋享有所有权。 一审法院认定事实：2015年6月15日，苏浙房地产公司与鑫盛达公司签订一份涉案房屋《商品房预售合同》。该合同在出卖人、买受人签字盖章下方空白处加盖有奎屯市房地产管理事业局买卖合同登记备案专用章，日期为2015年6月15日。涉案房屋登记的买受人为鑫盛达公司。2016年11月17日，一审法院就鑫盛达公司与苏浙公司、孙卫中借款合同纠纷一案作出（2016）新4003民初1828号民事调解书，载明：1.苏浙公司应偿还鑫盛达公司借款1,000,000元、利息148,000元、律师代理费22,454元，合计1,170,454元。苏浙公司于2016年12月30日之前偿还800,000元；于2017年2月25日之前还完剩余借款及其他损失370,454元。若苏浙公司未按约定期限履行任何一笔给付义务，鑫盛达公司可就剩余未到期部分一并申请执行，并加付违约金30,000元。2.孙卫中对上述款项承担连带清偿责任。2016年12月27日，奎屯浙联物业服务有限公司向冯星海出具一份收据，载明：今收到冯星海涉案房屋租房押金1000元。2017年1月17日，冯星海向苏浙房地产公司交纳涉案房屋定金10,000元。2017年1月17日，苏浙房地产公司向冯星海出具一份承诺书，载明：今收到冯星海购买涉案房屋定金10,000元。其承诺在收到定金之日起四个月之内办理涉案房屋房产证。房产证下发之日，冯星海将剩余购房款一次性付清；若其在上述时间内未办理涉案房屋房产手续，其向冯星海双倍退还购房定金2万元。同时，冯星海在交付定金之日起有使用涉案房屋的权利。涉案房屋单价4500元，面积151.86m2，总价款683,370元，其中购房定金10,000元，租金抵扣1000元，招商提成30,000元，工程款抵值223,235元，剩余房款419,135元，待房产证办理完毕，再进行支付。如若办理房产证过程中需房主少量资金协助，双方再行商议。2017年3月14日,冯星海向苏浙房地产公司交纳涉案房屋房款50,000元。2017年4月20日，因苏浙公司、孙卫中未按调解协议履行付款义务，鑫盛达公司申请强制执行。2017年5月12日，奎屯苏浙联合投资有限责任公司的名称变更为苏浙公司。苏浙公司、苏浙房地产公司的法定代表人均为孙卫中。2017年6月7日，冯星海与苏浙房地产公司签订涉案房屋《商品房预售合同》。2017年10月18日，因鑫盛达公司与苏浙公司、孙卫中又达成执行和解协议，鑫盛达公司撤回执行申请，一审法院裁定程序终结执行。2018年4月13日，因被执行人未履行执行和解协议，鑫盛达公司申请恢复执行，并申请对涉案房进行评估、拍卖。一审法院委托新疆金诚信资产评估事务所对涉案房产进行了评估。冯星海为此提出执行异议。2019年6月26日，一审法院以涉案房产现登记的买受人为鑫盛达公司。对该套房产采取执行措施，符合法律规定为由，作出(2019)新4003执异38号执行裁定：驳回案外人冯星海的执行异议请求。2019年11月27日，庭审中，苏浙房地产公司出具情况说明，载明：鑫盛达公司申请执行苏浙公司一案中，苏浙房地产公司自愿用涉案房屋作为执行标的物。涉案房屋至今由冯星海实际占有使用。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，鑫盛达公司于2015年就涉案房屋已与苏浙房地产公司签订《商品房预售合同》，并于2015年6月15日办理预告登记。而冯星海与苏浙房地产公司签订《商品房预售合同》的时间为2017年6月7日，且苏浙房地产公司将涉案房屋出卖给冯星海时，未经鑫盛达公司同意。故冯星海与苏浙房地产公司签订的《商品房预售合同》仅发生合同效力，不发生物权效力。根据《最高人民法院》第二十九条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《最高人民法院》第三百一十一条规定:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。冯星海虽与苏浙房地产公司在人民泫院拍卖该涉案房屋之前已签订合法有效的书面《商品房预售合同》，但冯星海购买涉案房屋合同约定的总价款为430,135元，其仅支付购房款6万元，并未超过合同约定总价款的50%。冯星海购买涉案房屋并非仅仅用于居住。冯星海名下还有其他用于居住的房屋。庭审中，冯星海陈述购买涉案房屋的目的在于一楼用于经营业务，二楼用于居住，且冯星海在奎屯市××园尚有其所有的一家三口居住的房屋，面积约90多平方米。综上，冯星海提交的证据不足以排除强制执行，故对冯星海要求停止对涉案房屋强制执行的主张，不予支持。关于冯星海要求确认涉案房屋享有所有权的主张。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，冯星海主张的涉案房屋现登记的买受人为鑫盛达公司，冯星海与苏浙房地产公司之间尚未完成涉案房屋权属转移登记手续，涉案房屋未登记在冯星海名下，冯星海对涉案房屋不享有所有权。故冯星涛要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，根据庭审查明的事实，原告起诉所列主体并无错误。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回冯星海、吴艳荣的诉讼请求。案件受理费100元，由冯星海、吴艳荣负担。 二审中，当事人未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：是否应当确认冯星海对涉案房屋享有所有权及停止对涉案房屋强制执行问题。 关于冯星海是否对涉案房屋享有所有权问题。本案中，鑫盛达公司于2015年就涉案房屋与苏浙房地产公司签订《商品房预售合同》，并于2015年6月15日办理了预告登记。该预告登记买受人系鑫盛达公司。而冯星海在未审查涉案房屋预告登记，亦未经鑫盛达公司同意情况下，于2017年6月7日与苏浙房地产公司签订了《商品房预售合同》，冯星海与苏浙房地产公司之间尚未完成涉案房屋权属转移登记手续，涉案房屋亦未登记在冯星海名下。故一审判决依据《中华人民共和国物权法》相关规定，认定冯星海与苏浙房地产公司签订的《商品房预售合同》仅发生合同效力，冯星海现仅对苏浙房地产公司享有一般债权。冯星海主张的涉案房屋所有权未经登记，不发生物权效力，不能确认冯星海对涉案房屋享有所有权，并无不当。关于冯星海主张苏浙房地产公司系为苏浙公司提供担保、未交付房屋，鑫盛达公司实际未交付房款，属于无效行为等理由，不足以推翻法律规定的不动产权属登记制度在本案中的适用，本院不予支持。 关于是否停止对涉案房屋强制执行问题。 本案中，冯星海虽然与苏浙房地产公司在人民法院拍卖该涉案房屋之前，已签订合法有效的书面《商品房预售合同》，但冯星海购买涉案房屋合同约定的总价款为430,135元，冯星海仅支付购房款6万元，并未超过合同约定总价款的50%。冯星海购买涉案房屋亦非仅仅用于居住，且冯星海名下还有其他用于居住的房屋。综上，一审判决依据《最高人民法院》第二十九条及《最高人民法院》第三百一十一条规定，认定冯星海提交的证据不足以排除对涉案房屋强制执行正确。 关于冯星海主张其交付定金后，苏浙房地产公司承诺其享有涉案房屋使用权，其属于善意买受人，合法占有并使用涉案房屋等理由，不符合《最高人民法院》第二十九条规定的条件。冯星海对苏浙房地产公司所享有的债权可以另行主张。 综上所述，冯星海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由冯星海、吴艳荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 欣 审判员 赵冬迪 审判员 王帷嘉 二〇二〇年九月十日 书记员 魏嘉敏