河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初8106号原告：王彪，男，汉族，1989年9月24日出生，户籍地江西省丰城市。被告：郑州晟道置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层。法定代表人：杨斌，总经理。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，河南三融律师事务所实习律师。原告王彪诉被告郑州晟道置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王彪，被告郑州晟道置业有限公司委托诉讼代理人高云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王彪向本院提出诉讼请求依法判令：1、被告支付原告违约金11532.72元（以总房款为基数日万分之五的标准主张）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年8月29日签订了编号为16002689923的《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××号房屋，并支付总房款945305元。依据合同，被告需于2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将应由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。如未按约定时间报送，需按日向原告支付总房款0.001%的违约金。因该违约金过低，故原告主张按总房款0.005%的标准支付违约金。被告于2017年12月31日前向原告交付房屋，但未依约履行报送义务。双方多次协商未果，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告郑州晟道置业有限公司辩称：一、初始登记逾期办理系政府原因所致，并非被告原因，被告不应按照合同附件四第六条的约定承担违约责任。根据被告与原告签署的《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行”。因此，适用附件四第六条关于逾期办理初始登记承担违约责任的前提是“因出卖人原因导致”。本案中，被告提供的证据可以充分证明逾期办理初始登记的原因系不动产登记实施后首次登记与初始登记办理流程不同等原因导致，并非是被告原因。故原告直接依据《商品房买卖合同》附件四第六条的约定，要求被告承担违约责任，不符合当事人在合同上约定的本意，没有事实和法律依据。二、被告未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致，是被告在订立合同时无法预见、无法避免也不能克服的客观情况：1.不动产登记制度实施，被告不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务。自2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》后，对于预售房屋，房地产管理局受理的“初始登记”业务，变更为由不动产登记部门受理开发商办理国有建设用地使用权及房屋所有权“首次登记”业务。该条例颁布后，各省逐步落实。原被告双方签署《商品房买卖合同》时，郑州市仍由郑州市房管局统一办理初始登记业务，又2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告，称“自2016年8月20日起，郑州市房屋登记业在初正式纳入不动产统一登记”，但《商品房买卖合同》备案仍属房管局负责办理，而《商品房买卖合同》系房管局统一要求的制式版本，开发商无权做任何修改。基于以上事实，自2016年8月20日起，开发商作为出卖人不再有向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料，郑州市房管局亦不再受理初始登记业务，但仍要求按照其提供的制式商品房买卖合同与业主进行签订，被告关于初始登记办理的义务存在客观上的履行不能。2.向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制。房屋所有权初始登记需提交的资料主要为：1.企业法人营业执照和资质续出书；2.国有土地使用证；3.建设工程规划许可证及附图；4.工程竣工验收证明；5.房屋分丘平面图及测绘报告；6.物业维修基金缴纳证明等。国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办理最终形成不动产权证书，需提交的资料包括：1.不动产登记申请审批表；2.公司营业执照或组织机构码证；3.授权委托书和代理人身份证复印件；4.不动产所有权证（或国有土地使用证）；5.建设工程规划许可证（含附件、红线图）；6.建筑物工程规划核实意见书；7.工程竣工验收备案表；8.不动产现场勘验报告；9.不动先产权籍调查表；10.不动产测量报告；11.坐落证明及定位表；12.房屋面积实测绘报告；13.现场照片；14.询问笔录；15.分户图、宗地图等。且办理首次登记需要提交的资料中，不动产权籍调查表、坐落证明及定位表、房屋面积实测绘报告等相关材料均需由相关政府部门审核、审批，这些材料办理的快慢与相关部门的工作流程及效率相关，且非开发企业所能控制。三、政府职能部门的调整不属于商业风险，开发企业无法预见且不可避免。如前所述，随着不动产登记制度的逐步落实，郑州市房管局于2016年8月20日发布通告不再办理初始登记业务，由不动产中心办理不动产首次登记业务、报送首次登记所需资料、办理流程与初始登记不同，以及路名、坐落证明、权籍调査表及测绘报告等的迟延取得，均是被告在订立合同前无法预见、无法避免也不能克服的客观情况。在法律制度和政策发生重大变化的背景下，“初始登记”和“首次登记”有显著区别，登记主管机关、登记内容、登记所需要提交的资料和业务流程都发生了实质性变化，60日内根本无法完成首次登记所需的资料提交工作。《商品房买卖合同》附件四第六条关于房屋所有权初始登记的约定，明显不能直接适用于国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。在限购、限售、限价的市场环境中，被告作为房地产开发企业努力响应国家调控政策。但是，若将法律制度和政策变化原因导致的非市场因素产生的不应由被告承担的民事责任经司法裁判确定给被告，将导致房屋买卖合同双方当事人权利义务的严重失衡。因此，国家层面实施不动产登记制度及郑州市的政策调整，是本案《商品房买卖合同》成立后发生的双方在订立合同时无法预见，不能避免，也无法克服，客观上的重大变化，当事人约定的逾期办理初始登记违约金不应再适用，被告不应再向原告承担“逾期初始登记”的违约责任，故原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金没有事实和法律依据。综上，贵院应考虑政府职能变更造成被告履行不能的情势变更及显失公平因素，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告于2016年8月29日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××号房××套，该房建筑面积111.55平方米，总房款945305元；合同签订后，原告按合同约定履行了合同义务，向被告支付购房款945305元；按合同约定，被告应于2017年12月31日前将房屋交付给原告，并于2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定的期限内未报送上述资料或者报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向卖受人支付总房款0.001%的违约金。后被告按期将涉案房屋交付给原告，并于2018年10月11日向郑州市不动产登记中心报送了首次登记所需资料。另查明，2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，2016年8月19日，《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》内容显示：自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理初始登记，改由郑州市不动产登记中心办理首次登记业务。办理首次登记所需资料和办理流程与初始登记不同，增加了不动产权籍调查、坐落证明及定位表、不动产测量报告、宗地图、不动产现场勘验报告等。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中约定被告应于2018年2月28日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，由于《不动产登记暂行条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，被告于2018年10月11日向郑州市不动产登记中心报送了首次登记所需资料。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见，且不可归责于双方当事人，在认定本案合同履行情况时应予以考虑。但无论初始登记还是首次登记，被告均应当履行。原告诉称双方约定的逾期报送登记所需资料的违约金过低，应予以提高，综合考虑本案中原、被告双方约定的原告逾期支付房款违约金以及同样情况下郑州市诸如郑州嘉晟置业有限公司等其他房屋销售企业与购房人所约定的违约金（均为每日按已支付购房款0.01%），以及办理不动产首次登记新增流程事项等情形，综合本案案情，本院酌定被告应自2018年3月1日起至2018年10月11日止向原告按日支付总房款0.005%的违约金，具体计算为945305元×0.005%×224天=10587元，原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郑州晟道置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王彪违约金10587元；二、驳回原告王彪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，减半收取44元，原告王彪负担4元，被告郑州晟道置业有限公司负担40元。余额44元，退还原告王彪。本判决为终审判决。审判员  李世明二〇二〇年九月十四日书记员  李曌欣