江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4491号上诉人（原审被告）：南京豪泽置业有限责任公司，住所地江苏省南京市高淳区经济开发区古檀大道3号。法定代表人：宋丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯珺，男，该公司职员。委托诉讼代理人：夏进，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：卫斌，男，1977年12月13日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：柏雪春，南京市高淳区淳辉法律服务所法律工作者。上诉人南京豪泽置业有限责任公司（以下简称豪泽置业公司）因与被上诉人卫斌商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市高淳区人民法院（2019）苏0118民初4699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人豪泽公司的委托诉讼代理人柯珺、被上诉人卫斌的委托诉讼代理人柏雪春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪泽置业公司公司上诉请求：1.改判驳回卫斌一审诉讼请求或发回重审；2.请求卫斌承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决事实认定错误。1.《补充协议》已明确变更了房屋交付时间。该协议主要内容是案涉商铺虽因工程进度问题未如约交付，现南京豪泽商业管理有限责任公司（以下简称豪泽商管公司）同意提前接受此商铺，自预售合同中原约定的交付日期开始计算租期。因《商铺经营管理合同》第5.1条约定，卫斌已将该商铺的交付手续授权给豪泽商管公司办理，豪泽商管公司的签收行为对被上诉人具有法律效应，应视为卫斌己同意提前接受案涉商铺。2.原审判决认为《补充协议》并不能对上诉人的交付行为产生实质的影响有误。民事行为系当事人各方协商一致的结果，只要结果不违反法律禁止性规定，那么一审法院不应认为房屋的交付必须达到交付条件方能交付。《补充协议》的签订己经对上诉人的交付义务产生了实质性的变更，如一审法院认定交付必须满足交付条件才能视为交付，那么一审法院应对协议的效力做出认定。3.被上诉人未遭受损失。如果上诉人未发生违约事实，被上诉人自约定的日期开始收取租金收益，今通过《补充协议》的执行，亦达到了同样投资收益，可以视为上诉人已通过合法方式对被上诉人的损失作出了赔偿。二、上诉人一审中提出追加豪泽商管公司参与诉讼的申请，原审未明确回复，系诉讼程序错误。卫斌辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判令上诉人按照和被上诉人之间签订的商品房预售合同约定向被上诉人支付迟延交付房屋的违约金并无不当，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。卫斌向一审法院起诉请求：1.判令豪泽置业公司支付延迟交付房屋违约金126686元（按中国人民银行同期商业贷款基准年利率5%自2017年7月1日暂算至2019年12月31日）；2.本案诉讼费由豪泽置业公司承担。一审法院认定的事实：2016年7月31日，豪泽置业公司与卫斌签订《南京市高淳区商品房预售合同》一份，约定：豪泽置业公司将南京市高淳区古檀大道36号万悦城2#商业幢176室商品房预售给卫斌，总价款为1013489元；付款方式为2016年7月31日前支付313489元，2016年8月5日前支付300000元，2016年8月10日前支付400000元；豪泽置业公司应于2017年6月30日前交付该商品房，如延迟交付商品房，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率向卫斌支付延迟期间的违约金等。合同签订后，卫斌于2016年7月31日支付房款1013489元，豪泽置业公司向卫斌开具了相应价款的发票，但豪泽置业公司至今未交付房屋。双方因此发生争议，引起诉讼。一审另查明，卫斌与案外人豪泽商管公司于2016年7月31日签订《豪泽万悦城商铺经营管理合同》一份，约定卫斌将购买的案涉商铺交由豪泽商管公司统一经营管理，并对管理期限、租金支付等进行了约定。合同第5.1条约定卫斌授权豪泽商管公司代为办理与开发单位之间交付该商铺的相关手续，卫斌应当提供授权委托书等任何必要的协助，豪泽商管公司的签收行为对卫斌具有法律效应。2017年11月4日，卫斌、豪泽置业公司及案外人豪泽商管公司签订补充协议一份，约定案外人豪泽商管公司愿意提前接受案涉房屋并按《豪泽万悦城商铺经营管理合同》中6.1.2条款中约定的支付委托经营收益提前至2017年6月30日开始计算等。上述事实，有商品房预售合同、购房款票据、豪泽万悦城商铺经营管理合同、补充协议等证据以及当事人庭审陈述在卷佐证，一审法院予以认定。本案一审争议焦点为豪泽置业公司是否履行了房屋的交付义务。首先，商品房预售合同第六条约定，豪泽置业公司应于2017年6月30日前向卫斌交付案涉房屋，且交付应符合取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料等必要条件。豪泽置业公司已明确尚未取得房屋建筑工程竣工验收备案表，该房屋尚不具备交付的条件。卫斌与案外人南京豪泽商业管理有限责任公司签订的《豪泽万悦城商铺经营管理合同》，是对案涉房屋交付后的经营管理、租金支付等作出的约定，与本案卫斌、豪泽置业公司的合同权利义务无必然关联。合同虽约定了由案外人南京豪泽商管公司代为办理与开发单位之间交付该商铺的相关手续，其前提也应是该商铺满足了交付条件。其次，补充协议仅是对案涉房屋未能按期交付后豪泽万悦城商铺经营管理合同约定的租金支付、商铺管理的进一步确认，卫斌也并未明确表示同意豪泽置业公司延期交付案涉房屋，该协议并不能对豪泽置业公司的交付行为产生实质的影响。综上，豪泽置业公司并未按约履行案涉房屋的交付义务。一审法院认为，卫斌与豪泽置业公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同约定，交付时间为2017年6月30日，豪泽置业公司至今尚未交房已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。豪泽置业公司的答辩意见，无法律依据，一审法院不予采纳。卫斌主张以房价款1013489元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年7月1日起计算违约金，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、豪泽置业公司于判决发生法律效力之日起10日内支付卫斌相应逾期交房违约金（以房价款1013489元为基数，从2017年7月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以房价款1013489元为基数，从2019年8月20日起至2019年12月31日止，按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回卫斌的其他诉讼请求。一审案件受理费2749元，由豪泽置业公司负担。本院审理期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，上诉人豪泽置业公司未提交新的证据；被上诉人卫斌提交南京市高淳区人民法院（2019）苏0118民初4439号民事调解书，证明豪泽置业公司对其违约行为以及要支付违约金明知且认可。豪泽置业公司质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。首先，民事调解书是当事人意思自治的结果，反映的是双方在调解过程中的互相妥协；第二，卫斌与豪泽置业公司及豪泽商管公司签订了补充协议，而调解书当事人是否也签订了补充协议无法知晓，该调解书对本案无参照作用。本院认为，从豪泽置业公司与卫斌签订的《商品房预售合同》中关于交付时间、交付条件的约定以及实际履行情况来看，豪泽置业公司确实存在延期交房的行为。但在双方当事人签订《商品房预售合同》同时，卫斌又与豪泽商管公司签订了《商铺经营管理合同》，根据该约定，与开发单位之间就房屋交接的具体事宜由豪泽商管公司负责办理，并由豪泽商管公司以自己名义对外招商、运营和管理，而卫斌的主要权利是自房屋交付之日起按照合同约定向豪泽商管公司收取租金。结合两份合同订立过程及内容来看，卫斌购买案涉房屋并交由豪泽商管公司进行经营管理，目的在于从豪泽商管公司获得租金收益，卫斌亦认可其购买案涉房屋并非为了自己经营，而是为了获得相应租金收益。根据两份合同约定情况及合同的目的来看，豪泽置业公司与卫斌之间正常履行《商品房预售合同》的情况下，双方之间的“房屋交付”也并非现实交付，而是由豪泽置业公司将房屋直接交由豪泽商管公司经营管理，再由豪泽商管公司向卫斌支付租金。在豪泽置业公司构成延期交房的情况下，豪泽置业公司、豪泽商管公司和卫斌三方于2017年11月4日签订了补充协议，豪泽商管公司同意从2017年6月30日（即《商品房预售合同》中约定的交房日期）而非实际交房之日起向卫斌支付租金收益，应视为三方已经就延期交房情况下各方的权利义务及原合同如何继续履行作出了明确的约定和安排。在豪泽商管公司已经按照补充协议实际履行，卫斌也已经实际收到自2017年6月30日起租金的情况下，卫斌的签订《商品房预售合同》及《商铺经营管理合同》合同的目的已经实现，豪泽置业公司即使存在延期“交付”房屋行为，也并未损害卫斌的任何权利。因此，豪泽置业公司无法如期交房的情况下，各方已经通过签订补充协议的方式，就《商品房预售合同》及《商铺经营管理合同》如何履行协商一致，且该补充协议已经得到正常履行，该约定及实际履行亦不损害卫斌的利益，在此情况下本院对卫斌要求豪泽置业公司向其支付延期交房违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，上诉人豪泽置业公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市高淳区人民法院（2019）苏0118民初4699号民事判决；二、驳回卫斌的诉讼请求。一审案件受理费2749元、二审案件受理费749元，均由卫斌负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二○二〇年九月七日法官助理李映碧书记员王凤