广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13954号上诉人（原审原告）：广州市昊基物业管理有限公司，住所地广州市白云区东平中路18号首层101房。法定代表人：冷传金，职务：执行董事。委托诉讼代理人：母丽慧，系广州中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：周华，系广州中大圣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王洪方，男，1977年8月16日出生，汉族，身份证住址河南省辉县。上诉人（原审被告）：魏小轮，男，1982年7月18日出生，汉族，身份证住址广东省五华县。委托诉讼代理人：孙华平，广东执正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：许红杰，男，1973年12月28日出生，汉族，身份证住址陕西省西安市周至县。上诉人广州市昊基物业管理有限公司（以下简称昊基公司）与上诉人王洪方、魏小轮、许红杰租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人昊基公司的委托诉讼代理人母丽慧、周华，上诉人王洪方、许红杰，上诉人魏小轮及其委托诉讼代理人孙华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊基公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第三项，并改判王洪方、魏小轮、许红杰支付昊基公司物业占有使用费合计5721152元（具体计算方法为：2016年10月1日起至2017年7月2日期间占有使用费按145137.3元/月计算，2017年7月3日至2018年7月2日期间占有使用费按152394.2元/月计算，2018年7月3日至2019年6月28日期间占有使用费按160013.9元/月计算，以上各项合计5030022元；另2014年7月3日至2014年12月2日合计5个月装修免租期应补交物业占有使用费691130元，以上各项合计5721152元）；2.本案一审、二审费用由王洪方、魏小轮、许红杰共同承担。事实和理由：一、一审判决查明、认定事实错误，具体表现为：（一）广州市白云区国土资源和规划局作出的穗云国土征预字【2016】30号征收土地预公告，载明案涉场地为拟征收土地，相关人员到现场值守进行现状调查，正式的《征收土地公告》（穗府（云）征【2019】1号）于2019年1月14日才取得；（二）2019年6月25日，广州市白云区人民政府永平街道办事处向东平经济联合社出具的《关于对东平中路19号清场的通知》中，明确了目前才展开东平村玻璃厂地块清拆整治，现场发现商铺物资仍未搬离清空，故需组织人员，限期于6月27日清场；（三）东平经济联合社属下马市岭经济合作社收取案涉场地承租方华辉装饰材料部的租金至2019年3月，且每月收取租金后都开具了相应发票且未曾间断；目前，马市岭经济合作社未经协议单方退回租金不成，已收取的租金仍在其账户内；（四）案涉场地于2019年6月28日被拆除，而因该场地的租赁及拆除引发纠纷，马市岭经济合作社惧怕上级部门追究其责任，于2019年7月5日向华辉装饰材料部发出关于租金的退款通知，并多次通知华辉装饰材料部办理终止协议及退款手续，但华辉装饰材料部从未收到任何相关通知，该情况不属实；（五）王洪方、魏小轮、许红杰及其分租户所述均已在拆迁期内搬离案涉物业的说法不属实，物业清场最后期限是在2019年6月27日前，此前商铺物资并未搬离；（六）王洪方、魏小轮、许红杰将承租的物业分租给黄大汉、马才乙等，从未将物业收回并交付给昊基公司；（七）王洪方、魏小轮、许红杰的分租户在一审庭审中为逃避支付物业占有使用费的责任，统一谎称自2016年9月29日停电后，均已在2017年1月31日前搬离，但没有出示任何证据证明，也与事实不符；（八）至2019年6月28日物业被拆除时止，政府从没有控制过案涉场地，王洪方、魏小轮、许红杰失去场地控制不属实；（九）一审法院调取的《广州市规划和自然资源局的复函》中确认在2018年11月9日才取得省政府对案涉场地土地征收实施方案的批复，2019年1月14日才取得相应的《征收土地公告》；按正常流程，应是先有征收公告后有相关的部署和实施，所以在2019年1月14日前所有的拆迁公告及行为均是不合法的。二、昊基公司通过租赁合同取得案涉物业使用权，王洪方、魏小轮、许红杰又通过租赁合同取得并分租物业给第三人使用至该物业拆除之日，从未将承租物业返还给昊基公司，租赁关系持续存在，依法需向昊基公司支付物业占有使用费。三、王洪方、魏小轮、许红杰在一审证据交换和开庭审理之中，均承认次承租人没有向其交付过涉案场地，王洪方、魏小轮、许红杰也从未理会过涉案场地的交接情况。四、一审法院一直认为2016年9月23日永平街道办发出的拆迁公告是政府的拆迁行为，但事实上是永平街东平经济联社自行收回物业并拆除的行为，该行为实际实施的时间是2019年6月28日。政府对涉案土地有征收行为，但征收公告时间是2019年1月14日。政府从未对该涉案物业、建筑物有过征收或拆迁行为。事实上，直至涉案物业被拆除为止，政府也未对涉案物业实施过拆迁或拆除行为。综上所述，昊基公司认为一审判决查明、认定事实错误，举证责任分配错误，请求二审法院依法改判。王洪方、魏小轮、许红杰答辩称：一、关于昊基公司所称的政府征地拆迁行为是否合法的问题，对于第三手、第四手租户来说，是无法区分永平街道办的拆迁公告、白云区国土资源和规划局的征地公告、市政府的征地公告之间有何区别和不同的法律后果，只是按照2016年9月23日永平街道办所发出以及张贴的拆迁公告执行，该拆迁公告对于租户而言是有具体的约束内容的。也就是说，限定拆迁时间是2017年1月31日，并且要求在此范围内的所有被拆迁人以及相应的利害关系人携带合同等有效文件到东平经济联社二楼的开发部协商具体的拆迁补偿事宜。作为第三手、第四手租户，只能按照村委和街道办的具体要求进行拆迁的备案，配合村委委托的评估公司对每一户的装修进行现场的勘查和评估。本案已经进入了拆迁补偿阶段，昊基公司要求王洪方、魏小轮、许红杰继续支付租金或房屋占有使用费，这是没有依据的。昊基公司作为出租人最起码要为承租户提供符合使用条件的房屋。在2016年9月23日街道办发出公告后，9月26日涉案场所已被全部停水停电。虽然，众租户想以发电机发电的方式继续经营，但是刚一开始发电街道办就阻止了该发电行为，导致涉案场地的租赁和经营无法继续下去。如果连基本的租赁和经营都无法继续提供，昊基公司不应主张租金等费用。二、马市岭经济合作社是作为业主方，广州市黄石华辉装饰材料部实际控制人是何伟基，而何伟基与昊基公司是有利害关系的，马市岭经济合作社发出拆迁公告当月的月底就对涉案场地进行停电。本案诉讼是第二手的昊基公司与第三手的王洪方、魏小轮、许红杰之间的纠纷，如果上一手不收租金的情况下，昊基公司提起诉讼要求王洪方、魏小轮、许红杰支付租金或房屋占用费是没有任何依据的。根据租赁合同约定，如遇到政府征地、改造等情况导致合同终止的情况下，双方之间的权利义务是互不追究的，并且王洪方、魏小轮、许红杰所支付的押金都是需要如数退还的。三、关于昊基公司所述的免租期，根据双方的合同第三条约定，免租期是作为王洪方等三人工程设计以及施工的时间，该期间还是王洪方等三人进行装修投入的时间，并没有产生任何的收益，因此要求免租期缴纳租金，也是没有依据的。根据法律规定，如果租赁合同无效的，是可以参照租赁合同约定的租金标准来支付房屋占用费的，也就是说免租期期间的租金是无需缴纳的。如果支持昊基公司免租期还能收取房屋占用费的诉请，实际上就是支持了昊基公司通过无效的租赁合同和政府的拆迁行为获取了不当得利，这与法律规定的基本原则相悖的。综上所述，免租期的租金是不应支付的，并且因为拆迁行为导致了魏小轮等三人的投入损失无法收回的情况下还要支付租金，将会造成王洪方、魏小轮、许红杰更大的损失，故请求二审法院驳回昊基公司的上诉请求。王洪方、魏小轮、许红杰上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判昊基公司退还王洪方、魏小轮、许红杰押金414678元，王洪方、魏小轮、许红杰无须支付昊基公司2016年10月1日至2017年1月31日期间的占有使用费；2.昊基公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本案存在政府拆迁的大背景，一审法院在脱离拆迁的大背景下讨论房屋占用的问题不符合客观实际；2016年9月23日白云区永平街道办事处在案涉场所张贴了《拆迁公告》，写明已成立开发部，实际上拆迁人白云区永平街东平经济合作社也在村部大院成立了拆迁开发部，自此之后，本案即进入拆迁补偿阶段，租户们进入退场程序，既无法控制场地，也没有实际经营，前期投入的损失还来不及计算，更不存在占有使用费。二、在《拆迁公告》下发不到3天的时间里，2016年9月26日案涉场所全面停水停电，租户们起初想发电经营但被村里和街道阻止而没有成功，昊基公司未提供符合合同约定和法律规定的租赁房屋，并造成王洪方、魏小轮、许红杰与租户的损失，依据《合同法》第二百一十六条应承担违约责任。三、东平经济合作社与华辉装饰材料部的合同期限到2016年9月底终止，并且合作社从2016年10月后就不再收取承租户的租金，故昊基公司更无权收取房屋占有使用费。四、在《拆迁公告》下发后，生效的《拆迁公告》即发生物权变动的效力，本案中各方主体从之前的承租（转租）关系转变为承租人与政府之间作为拆迁方（征收方）与被拆迁方（被征收方）的拆迁补偿关系。《拆迁公告》下发后即进入拆迁补偿阶段，昊基公司在本案中作为第二承租人因没有实际投入装修和改建而导致补偿较少，就有意混淆两个不同的法律关系，其真实目的并非追索租金。昊基公司认为《拆迁公告》不合法，但对于文化水平有限的小租户来说，无法区分哪一级政府部门才有权发放拆迁公告，作为街道办事处代表政府发出的拆迁公告，包括王洪方、魏小轮、许红杰在内的承租户们也唯有无条件地配合政府部门的拆迁行为。五、关于案涉房屋承租过程中遇到政府拆迁等情况如何处理的问题，在每一份上、下手之间的租赁合同中均有约定。在一手与马市岭经济合作社《租赁合同》第六条，一手与二手《租赁合同》第七条第二款，二手与三手《物业租赁合同》第六条第2、3款均有相关约定与处理方法，三手与小租户的《租赁合同》中也明确约定，如遇国家征收协议自动终止，双方互不追究责任。根据以上约定可以明确：（一）因政府征用所有承租人失去占有的权利，甲方（昊基公司）无权收取租金；（二）所有承租人作为被拆迁（被征用）方与政府协商拆迁补偿事宜；（三）甲方（昊基公司）无条件退还押金。综上所述，王洪方、魏小轮、许红杰请求撤销一审判决，驳回昊基公司所有诉讼请求。昊基公司辩称，不同意王洪方、魏小轮、许红杰的上诉请求，具体理由为：一、王洪方、魏小轮、许红杰三人及其分租户实际占有使用昊基公司出租的物业至2019年6月28日，应当支付物业占有使用费；二、案涉租赁合同无效，王洪方、魏小轮、许红杰三人所谓的违约责任没有法律依据；三、马市岭经济合作社收取承租方租金到2019年3月，且每月都开具了发票，经两次无正当理由、不合法的退租金行为，最终租金仍在其账户，一审法院未经审判，作出马市岭经济合作社与黄石华辉装饰材料部的合同期限至2016年9月终止的认定，该认定明显错误，违背事实；四、王洪方、魏小轮、许红杰与昊基公司之间的租赁合同关系，与各被拆迁方与拆迁方之间形成的法律关系是相互独立的，在拆迁方依法实施拆迁行为之前，王洪方等人承租昊基公司的物业未交还却不支付租金应当承担的民事责任不因之后拆迁行为的发生而免除；五、昊基公司从未主张在国家征收、政府拆迁情况下王洪方等人的任何责任，案涉物业占有使用费是发生在拆迁之前，是已经欠付的租金，依法应当支付，不可能因为拆迁的发生而免除。六、涉案租赁合同无效后，在出租人对承租人要求按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费的情况下，法院应当支持，但其他事项并非也是按照租赁合同约定来执行。除了租金标准以外，其他条款均是无效的。综上所述，昊基公司认为王洪方、魏小轮、许红杰的上诉请求没有事实和法律依据。2019年6月14日，昊基公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、王洪方、魏小轮、许红杰于2014年7月3日签订的《物业租赁合同》无效；二、王洪方、魏小轮、许红杰向昊基公司支付物业占用使用费5586248元（自2016年10月1日起至2017年7月2日期间按145137.3元/月计算，2017年7月3日至2018年7月2日期间按152394.2元/月计算，2018年7月3日至2019年6月2日期间按160013.9元/月计算，实际计算至2019年6月28日止，暂计至2019年6月2日为4895118元，另2014年7月3日至2014年8月2日合计5个月装修免租期应补交物业占有使用费691130元，各项合计5586248元；三、本案诉讼费由王洪方、魏小轮、许红杰共同承担。一审法院经审理查明：2009年7月6日，广州市白云区永平街东平村马市岭经济合作社（甲方）与华辉材料部（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方提供办公楼、值班室、空地等设施出租给乙方，地点位于广州市白云区永平街东平村东平中路18号附1号。办公楼建筑面积为972.86平方米，值班室建筑面积为25.3平方米，空地面积为2121.75平方米，共占地总面积为2541.25平方米；乙方租用甲方以上办公楼、值班室、空地的租赁时间为38年，自2009年8月1日至2047年7月30日止；办公楼租金4864.3元、值班室租金126.5元、空地租金4243.5元，合计9234.3元，每三年递增5‰，即从2012年8月1日起开始递增；等等。2013年5月6日，华辉材料部（出租方、甲方）与昊基公司（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区东平中路18号的建筑物租给乙方做商业用途；甲方租赁给乙方的建筑物为5层框架结构，总建筑面积为5000平方米；租赁期限为15年，由2013年5月6日至2028年5月5日止；每月租金为62500元，每三年递增10%；等等。2014年7月3日，昊基公司（出租方、甲方）与魏小轮、许红杰、王洪方（承租方、乙方）签订了《物业租赁合同》，合同约定：甲方将坐落在广州市白云区东平中路18号的建筑物出租给乙方作商业用途，甲方租赁给乙方的建筑物为五层框架结构，总建筑面积为4469平方米，租赁期为13年，由2014年7月3日至2027年7月2日止；乙方以本意向第一条约定的面积为准，首层为62元每平方米，二至五层为24元每平方米，每月向甲方缴纳租金为138226元，租金递增的方式从第三个租赁年开始，每年在上年的租金基础上递增5%；在本合同一经签订，乙方即向甲方支付相当于三个月租金的款项，即414678元作为合同押金，在合同期内押金由甲方保管，租赁期满后，乙方交清所有费用后，甲方应同时将押金无息一次还给乙方；甲方同意附条件的在正式交付所有本合同项下的物业给乙方后次日起的五个月内，作为乙方工程设计和施工的免租装修期，如乙方合同期未满中途退租或乙方违约导致甲方收回租赁物，甲方不同意乙方五个月的免租期，乙方按合同期补缴该附条件的租金，如乙方承租期满则甲方免收5个月装修期租金；乙方必须在每月10号前交纳当月租金，若逾期向甲方交纳所欠总费用每超过一天，甲方可按乙方应交而迟交费用总额加收每天0.1%的滞纳金，若逾期不交纳租金等费用超过一个月，甲方有权单方终止双方签定的合同并收回乙方所租用的物业及其全部装修及所有设施，归甲方所有。乙方同意不得与甲方有任何争议。乙方所有向甲方交纳的一切款项不用退回。在乙方欠交租金还未超出一个月的，甲方不得单方解除合同；租赁期间，由于政府征地、市政建设、城市改造、老城区规划改造等征用拆迁而导致本合同终止执行所造成的经济损失，双方互不承担任何责任（乙方所缴合同押金甲方无息如数退还）；等等。2016年9月23日，广州市白云区人民政府永平街道办事处发出《拆迁公告》，记载根据白云区城市更新局关于均禾大道北工业区改造项目更新改造方案的批复，同意均禾大道北工业区改造项目，现将有关拆迁事宜公告如下，拆迁人广州市白云区永平街东平经济联合社，拆迁范围北至东平大道、南至均禾大道、西至东平中路，拆迁期限2016年10月8日至2017年1月31日，凡在此范围内被拆迁人，务于公告规定期限内携带合同等有效文件到东平经济联合社2楼开发部，与拆迁人协商订立拆迁补偿安置协议，逾期不办者将按有关程序执行。2016年10月14日，案外人客天下酒楼（乙方）与广州市伟力达机电有限公司（甲方）签订《发电机组租赁合同》，约定甲方出租一台发电机组给乙方使用，租期自2016年10月14日至2017年1月14日；等等。昊基公司称客天下酒楼实际经营主体是案外人广州市日月辉映餐饮服务有限公司，该司是魏小轮、许红杰、王洪方对涉案物业分租后的承租户。魏小轮、许红杰、王洪方对该合同予以确认。2016年10月18日，广州市白云区国土资源和规划局作出穗云国土征预字[2016]30号征收土地预公告，记载拟征收土地的位置和范围为永平街均禾大道以北、东平中路以东，自本预公告发布之日起，本局将组织有关征地机构和测量单位，进入拟征地现场，对土地权属、地类、面积，以及地上附着物（含房屋）的权属、种类、数量、结构等现状进行调查，请各相关单位和个人相互知照；等等。2016年10月29日，冷晓巍向魏小轮转账50000元，备注为拉东平电款。2017年11月28日，华辉材料部（出租方、甲方）与昊基公司（承租方、乙方）签订了《补充协议》，约定：由于房屋的变压器在2016年年底烧毁造成停电，第三方最后自行购买发电机发电使用，并拒绝向乙方交纳租金，导致乙方无法向甲方交租，已经欠租5个月；为此乙方经协商，就乙方欠租、后续租金和支付问题补充约定如下：一、甲方同意乙方在与第三方租金事情没处理清楚前暂缓交纳租金，但最迟不超过2019年5月30日应该向甲方交纳拖欠租金。否则，甲方有权解除合同收回房屋，有权追讨拖欠时间的违约金；二、甲方同意从协议签订时起到变压器修好供电前，乙方按《租赁合同》约定租金标准的八折计算租金；三、乙方承诺收到第三方租金立即向甲方交租金，否则，甲方有权没收押金收回房屋。2019年6月25日，广州市白云区人民政府永平街道办事处向东平经济联合社出具《关于对东平中路19号清场的通知》，该通知名称中的“19”被涂改为“18”，内容为，根据永平街工作计划，目前已经展开东平村玻璃厂地块清拆整治，经现场检查发现，东平中路“18”号部分商铺物资还未搬离清空，影响工作开展，存在一定的安全隐患，请经济联社马上组织人员，限期于6月27日进行清场。魏小轮、许红杰、王洪方对该通知称不清楚，但称魏小轮、许红杰、王洪方自拆迁公告发出后便未使用涉案物业，没有影响拆迁工作。2019年6月28日，涉案物业被拆除。2019年7月3日，广州市规划和自然资源局向李剑伟出具政府信息公开申请告知书，记载根据本次申请公开政府信息提供的内容描述进行核查，未查到相关“建设工程规划许可证”；等等。2019年12月12日，广州市规划和自然资源局向一审法院复函，记载东平中路18号地块位于《征收土地预公告》（穗云国土征预字[2016]30号）范围内，该地块已于2018年11月9日取得广东省人民政府《关于广州市2009年度第八十三批次城市建设用地土地征收实施方案的批复》（粤府土审（02）[2018]87号），并于2019年1月14日取得《征收土地公告》（穗府（云）征[2019]1号）；等等。2019年12月26日，广州市白云区永平街东平经济联合社向一审法院复函，记载广州市白云区东平中路18号场地属于2016年9月23日作出的《拆迁公告》所载的拆迁范围内，广州市白云区永平街道办事处于2016年9月23日发出拆迁公告后，上述场地不能在2017年1月31日收回，具体收回时间为2019年6月28日。我联社属下马市岭经济合作社已从2016年10月之后不再收取承租户的租金，已经收取的作退回处理。2019年7月5日，东平村马市岭经济合作社通过特快专递向一手承租户广州市白云区黄石华辉装饰材料部（何伟基）发出退款通知，并于2019年11月4日和11月5日两次以银行转账方式退回租金给一手承租户，但一手承租户两次退回给马市岭合作社。该回复附件通知记载，由广州市白云区东平村马市岭经济合作社向广州市白云区黄石华辉装饰材料部发出，你方承租的场地属于三旧改造范围并为政府收储用地，双方的合同租赁期限到2016年9月底终止，你方支付的2016年10月及之后的租金应予退还，我社已多次通知你方前来办理终止协议及退款手续，但你方一直未予办理；现再次通知你方在收到本通知后7天内前来办理终止协议及退还租金的手续；等等。2019年12月30日，广州市白云区人民政府永平街道办事处向一审法院复函，内容与广州市白云区永平街东平经济联合社的复函内容一致。昊基公司出示广州市白云区永平街东平村马市岭经济合作社开具的发票及转账记录，显示华辉材料部向该社缴纳租金至2019年3月；出示收款收据，显示昊基公司向华辉材料部缴纳租金至2017年6月；出示冷晓巍的银行流水，显示2016年1月至9月期间，冷晓巍每月均向案外人钟楚君转账支付三笔，其中一笔金额为62500元。冷晓巍、钟楚君均确认上述款项是昊基公司向华辉材料部支付的涉案场地租金。另，昊基公司为证实魏小轮、许红杰、王洪方一直占用涉案物业直至拆除之日，出示照片及工商登记基本信息：照片为2019年6月11日及23日的羊城晚报与广州日报与涉案物业的合照，照片中一家工具店大门打开、有灯光、店内有摆放各类工具物品；工具店左侧有一花店，也是大门打开、有灯光、店内和门口有摆放花卉物品；一家便利店卷闸门拉起；一家红色无字招牌店铺卷闸门拉起，卷闸门后的玻璃门上张贴有字纸张，内容是本店搬迁至斜对面；一家招牌为朗博广告的店铺卷闸门打开，内部无灯光，招牌中写明该店升级搬迁至东平广场公交站正对面。商事登记基本信息为地址在涉案物业内的四家商户信息，分别在2016年10月14日、2017年11月6日、2018年1月30日及2019年3月27日有核准成立或年审行为。魏小轮、许红杰、王洪方对上述发票、转账记录、收款收据、银行流水均不予确认，对照片拍摄时间予以确认，但称不能证明魏小轮、许红杰、王洪方仍在营业，仅是广告牌未拆除，实际上魏小轮、许红杰、王洪方与魏小轮、许红杰、王洪方出租的分租户均已在拆迁期限内搬离涉案物业；对商事登记基本信息称不清楚，分租户并未将上述信息告知魏小轮、许红杰、王洪方。一审法院另查，魏小轮、许红杰、王洪方将照片中的工具店出租给案外人张远红，于2014年9月14日签订《房屋租赁合同》，约定租赁建筑面积约66平方米，租期自2014年10月1日至2019年10月1日；将照片中的花店出租给案外人黄大汉，于2015年3月16日签订《房屋租赁合同》，约定租赁建筑面积约66平方米，租期自2015年4月1日至2020年4月1日；将照片中的红色无字招牌店铺出租给案外人马才乙地，于2016年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁面积约66平方米，租期自2016年1月1日至2019年1月1日；将便利店出租给案外人陈建康，于2016年8月11日签订《房屋租赁合同》，约定租赁面积约66平方米，租期自2015年4月15日至2020年4月15日；将朗博店出租给案外人李国煌，于2015年12月3日签订《房屋租赁合同》，约定租赁面积约66平方米，租期自2016年3月1日至2020年3月1日。昊基公司对上述合同真实性无异议。昊基公司在本案诉讼中，曾将案外人广州泰承物业管理有限公司、广州市日月辉映餐饮服务有限公司、王艳、田辉生、广州市逸濠娱乐有限公司、彭世金、钟智兴、张志成、陈敏华、广州市白云区永平晓军拉面馆、马晓军、广州市白云区同和崇源电动车行、丘崇源、广州市白云区同和捷星百货店、李凤娇、广州市白云区永平街法爵食品店、龙晚君、广州市朗博装饰工程有限公司、李国煌、李国辉、广州市白云区泰龙沐足休闲中心、李其波作为共同被告，后将对上述人员的起诉撤回并获一审法院准许。上述被撤回的被告广州泰承物业管理有限公司、王艳、广州市逸濠娱乐有限公司、彭世金、广州市白云区同和崇源电动车行、丘崇源、广州市朗博装饰工程有限公司、李国煌、广州市白云区泰龙沐足休闲中心、李其波曾于2019年8月15日到庭接受询问，并均称2016年9月29日因涉案物业停电，之后仅是配合评估机构进场评估，并均已在拆迁公告确定的搬迁截止日期即2017年1月31日前完全搬离；其中广州市白云区泰龙沐足休闲中心还向一审法院提交广州市白云区地方税务局于2017年6月15日出具的清税证明，记载广州市白云区泰龙沐足休闲中心所有税务事项均已结清。昊基公司对上述被撤回的被告的陈述不予确认，主张清税证明证实魏小轮、许红杰、王洪方的分租户一直占用涉案物业至2017年6月15日。一审庭审中，昊基公司称2018年期间均有向魏小轮、许红杰、王洪方发出催款公告，且发出过清场短信；主张2016年10月1日之后的租金均是现金向华辉材料部缴纳；对广州市白云区永平街东平经济联合社及广州市白云区人民政府永平街道办事处的复函中关于《拆迁公告》及自2016年10月起不再收取租金的事实不予确认，亦称未收到通知，主张广州市白云区人民政府永平街道办事处不具有拆迁主体资格。魏小轮、许红杰、王洪方对催租通知不予认可，称未收到清场通知及短信，对昊基公司所称现金缴纳租金的事实不予确认。魏小轮、许红杰、王洪方确认其缴纳租金至2016年9月30日，从2016年10月1日未再缴纳租金，并称由于政府拆迁，魏小轮、许红杰、王洪方已失去对场地控制，各个商户退场的时间不会告知魏小轮、许红杰、王洪方；在2016年9月29日涉案物业便被停电，之后虽有自行借电，但借电至2016年10月31日便由于街道干涉无法继续借电，众承租户于2017年1月31日前已全部搬离；同意押金414678元在本案中抵扣占用使用费。昊基公司确认收到押金414678元，确认停电及借电属实，但主张借电失败后各分租户均在各自商铺内自行发电，其中部分租户经营到2017年7月，有部分分租户自行发电经营至2019年。以上事实，有《租赁合同》、《物业租赁合同》、《拆迁公告》、征收土地预公告、补充协议、催租通知、发电机租赁合同、银行账户流水明细单、街道办清场通知、清场短信、《清税证明》、商事登记基本信息、照片、电子邮件截图、微信聊天记录截图、发票、转账记录、收款收据、情况说明、结婚证复印件、离婚证、征收土地公告、复函以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：涉案物业无相应的《建设工程规划许可证》信息及建筑物产权记录，昊基公司与魏小轮、许红杰、王洪方基于涉案物业所签订《物业租赁合同》违反国家法律、法规的强制性规定，为无效合同。昊基公司要求确认昊基公司与魏小轮、许红杰、王洪方签订的《物业租赁合同》无效于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于2014年7月3日至2014年12月2日期间的占用使用费。《物业租赁合同》约定：甲方同意附条件的在正式交付所有本合同项下的物业给乙方后次日起的五个月内，作为乙方工程设计和施工的免租装修期，如乙方合同期未满中途退租或乙方违约导致甲方收回租赁物，甲方不同意乙方五个月的免租期，乙方按合同期补缴该附条件的租金，如乙方承租期满则甲方免收5个月装修期租金。现该合同无效，故合同中上述的约定亦属无效，昊基公司依据合同约定要求魏小轮、许红杰、王洪方支付免租期租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于2016年10月1日起至2019年6月28日期间的占用使用费。考虑《拆迁公告》的拆迁期内魏小轮、许红杰、王洪方仍可继续使用涉案物业，且魏小轮、许红杰、王洪方未能提供证据证实已在2017年1月31日前将涉案物业交还给昊基公司，故昊基公司主张魏小轮、许红杰、王洪方支付涉案物业2016年10月1日起至2017年1月31日的全部占有使用费580549.2元（138226元×1.05×4月），一审法院予以支持。关于2017年2月1日至2019年6月28日期间的占有使用费，一审法院不予支持，理由如下：1、昊基公司仅能提供2019年6月11日及2019年6月23日的照片显示涉案场地有两家商铺有亮灯，但无其他证据证实该两间商铺系自2017年2月1日持续经营至2019年6月28日，故该两间商铺的经营期间不能确定；涉案场地于2019年1月14日取得《征收土地公告》（穗府（云）征[2019]1号），而昊基公司拍摄照片的时间已在穗府（云）征[2019]3号《征收土地公告》之后，此时即便该两间商铺仍在经营，昊基公司亦无权收取占有使用费；2、根据复函可知，涉案场地自2016年10月起业主便不再收取租金，且涉案场地自2016年10月起停电，虽昊基公司提交了部分租户的租用发电机合同，但合同截止期限未超过2017年1月31日，现昊基公司并无证据证实在2017年2月1日至2019年1月13日期间涉案场地仍具备经营条件，亦未能提供证据证实在该期间魏小轮、许红杰、王洪方及其分租户仍在涉案场地经营；3、《拆迁公告》中写明已成立开发部，与被拆迁人协商拆迁补偿安置事宜，现昊基公司未能举证证实在拆迁期限届满后昊基公司仍可继续控制涉案场地，故举证不能的不利法律后果应由昊基公司承担。魏小轮、许红杰、王洪方主张押金414678元抵扣合理，故抵扣后魏小轮、许红杰、王洪方仍需支付165871.2元。王洪方经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年2月13日作出如下判决:一、确认广州市昊基物业管理有限公司与魏小轮、许红杰、王洪方于2014年7月3日签订的《物业租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起5日内，魏小轮、许红杰、王洪方共同向广州市昊基物业管理有限公司支付2016年10月1日至2017年1月31日期间占用使用费差额165871.2元；三、驳回广州市昊基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50904元，由广州市昊基物业管理有限公司负担49393元，由魏小轮、许红杰、王洪方共同负担1511元。魏小轮、许红杰、王洪方负担的受理费应于本判决生效之日起5日内向一审法院缴纳。本院二审期间，各方均未提交新证据。各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，昊基公司称：关于涉案场地停电后我方能否足额收取租金的问题，我方认为法院对于该期间的租金可酌情处理，但我方至少可收取50%的租金。王洪方称：在涉案场地被停电后，我方没有主动移交场地，但昊基公司也未要求我方交还场地。根据合同约定，如我方逾期支付租金三个月，视为我方违约，昊基公司是可以自行收回场地的。而且，停电后，昊基公司也没有就涉案场地不具备承租条件的情况给个说法，没有承担提供涉案场地符合出租条件的责任。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、昊基公司要求魏小轮、许红杰、王洪方支付2016年10月1日至2019年6月28日期间的占有使用费是否合法有据，应否支持；二、魏小轮、许红杰、王洪方应否支付2014年7月3日至2014年12月2日共计5个月装修免租期的占用费。关于焦点一。昊基公司与魏小轮、许红杰、王洪方签订的《物业租赁合同》因租赁物无相应的建设工程规划许可证而无效，双方对该合同无效均无异议，本院予以确认。涉案租赁合同无效，双方对此均有过错，但出租人明知租赁物无相关规划报建手续仍然予以出租，其过错程度明显大于承租人，应承担主要责任。关于2016年10月1日至2019年6月28日期间，承租人是否占有涉案场地的问题。首先，根据本案查明的事实，其一，广州市白云区人民政府永平街道办事处于2016年9月23日发出《拆迁公告》限期拆迁范围内的被拆迁人于2016年10月8日至2017年1月31日公告规定限期内容到指定地点与拆迁人协商订立补偿安置协议，上述公告并无要求被拆迁人限期搬迁的内容，而是要求限期签订拆迁安置协议；其二，针对涉案土地的征收，广州市白云区自然资源和规划局于2016年10月18日作出征收土地预公告，记载拟征收涉案土地，而根据广州市规划和自然资源局的复函，涉案地块于2018年11月9日才取得广东省人民政府关于土地征收实施方案的批复，并于2019年1月14日取得《征收土地公告》，上述事实可印证2017年1月31日并非政府限定的搬迁期限；其三，根据广州市白云区人民政府永平街道办事处和永平街东平经济联合社的复函，涉案场地实际上不能在2017年1月13日收回，具体收回时间是2019年6月28日。综合上述事实可以认定，广州市白云区人民政府永平街道办事处《拆迁公告》所指的2017年1月31日并非征收拆迁的期限，故以此认为场地占用人于2017年1月31日起已失去对场地的控制，与事实不符。其次，虽本案魏小轮、许红杰、王洪方及部分次承租人表示在2017年1月31日前已搬离场地，但未能提供充分证据予以证明。而从广州市白云区人民政府永平街道办事处的清场通知看，涉案场地部分商铺尚未搬离；本案昊基公司也举证证明涉案租赁场地部分商铺直至拆除之日，仍然在营业；魏小轮、许红杰、王洪方也不否认涉案场地2016年10月1日被停电后，租户存在借电及自行发电的事实。故对魏小轮、许红杰、王洪方该主张应不予采信。再次，从昊基公司提交的证据看，华辉材料部向马市岭经济合作社交租至2019年3月，昊基公司向华辉材料部交租至2017年6月。虽2019年12月26日广州市白云区人民政府永平街东平经济联合社的复函表示马市岭经济合作社从2016年10月之后不再收取租金，已收取的作退回处理。但这并不能改变在2016年9月23日后，涉案场地的承租人存在继续向其出租人支付租金的事实。综上，本院采信昊基公司的主张，认定魏小轮、许红杰、王洪方于2016年10月1日至2019年6月28日期间仍占有涉案场地。关于魏小轮、许红杰、王洪方应否就上述占用期间支付占有费的问题。虽双方租赁合同无效，但承租人占用租赁场地，应支付相应的对价，故昊基公司主张占用费应予以支持。根据合同相对性原则，本案审理的是昊基公司与魏小轮、许红杰、王洪方之间的租赁合同关系，对于上一手或下一手的租赁关系，以及永平街东平经济联合社所称马市岭经济合作社免除华辉材料部租金的问题，不属于本案的审理范围，本案不予调处，故魏小轮、许红杰、王洪方以此为由认为无需支付占用费，缺乏依据，本院不予采纳。关于占用费标准问题，鉴于以上事实，本院酌定魏小轮、许红杰、王洪方按合同约定30%租金标准向昊基公司支付该期间的占用费。其一，如上所述，涉案租赁合同无效，昊基公司作为出租人应承担主要过错责任；其二，从本案的事实可知，涉案场地自2016年10月1日起停电，租户采取借电或自行发电的方式解决供电问题。昊基公司作为出租人未能提供适租的租赁物，其无权要求全额的占用费；其三，本案二审诉讼中，昊基公司也称对于涉案场地停电后的占用费，法院可酌情处理。综上，魏小轮、许红杰、王洪方应向昊基公司支付2016年10月1日至2019年6月28日期间的占用费1509006.6元（2016年10月1日起至2017年7月2日期间占有使用费按145137.3元/月计算，2017年7月3日至2018年7月2日期间占有使用费按152394.2元/月计算，2018年7月3日至2019年6月28日期间占有使用费按160013.9元/月计算，合计5030022元×30%）。魏小轮、许红杰、王洪方所缴纳的押金414678元抵扣上述占用费后，还需支付1094328.6元。关于焦点二。《物业租赁合同》约定：“甲方同意附条件的在正式交付所有本合同项下的物业给乙方后次日起的五个月内，作为乙方工程设计和施工的免租装修期，如乙方合同期未满中途退租或乙方违约导致甲方收回租赁物，甲方不同意乙方五个月的免租期，乙方按合同期补缴该附条件的租金，如乙方承租期满则甲方免收5个月装修期租金。”上述合同因租赁物未取得相关的建设工程许可证而无效，但合同中关于免租期的约定系双方的真实意思表示，而且，本案双方纠纷的发生系基于政府征收土地引发的，不属于承租人中途退租或违约导致出租人收回租赁物的情形，因此，昊基公司要求魏小轮、许红杰、王洪方支付免租期租金，无充分依据，一审法院对其主张不予支持，并无不当。综上所述，昊基公司的部分上诉请求成立，应予以支持；其他的上诉请求及魏小轮、许红杰、王洪方的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22863号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22863号民事判决第三项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22863号民事判决第二项为：于本判决发生法律效力之日起5日内，魏小轮、许红杰、王洪方共同向广州市昊基物业管理有限公司支付2016年10月1日至2019年6月28日期间占用使用费差额1094328.6元；四、驳回广州市昊基物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50904元，由广州市昊基物业管理有限公司负担36308元，由魏小轮、许红杰、王洪方共同负担14596元。二审案件受理费55719元，由广州市昊基物业管理有限公司负担37602元，由魏小轮、许红杰、王洪方共同负担18117元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年九月七日书记员  张 旭彭诗敏