山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民再280号 抗诉机关：山东省人民检察院。 申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：潘竹，女，1978年8月7日出生，汉族，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：匡飞（系潘竹之夫），1977年12月16日出生，汉族，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：丁兆成，北京宇宙律师事务所律师。 被申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：日照永发房地产开发有限公司，住所地日照市东港区兖州路366号。 法定代表人：李健国，董事长。 委托诉讼代理人：宋涛，山东惟德律师事务所律师。 申诉人潘竹因与被申诉人日照永发房地产开发有限公司（以下简称永发公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省日照市中级人民法院（2017）鲁11民终1149号民事判决，向山东省人民检察院申诉。山东省人民检察院作出鲁检民（行）监［2019］37000000597号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2020年5月22日作出（2020）鲁民抗64号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员董梅、彭敏出庭。申诉人潘竹及其委托诉讼代理人匡飞、丁兆成，被申诉人永发公司委托诉讼代理人宋涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东省人民检察院抗诉认为，山东省日照市中级人民法院(2017)鲁11民终1149号民事判决,认定的基本事实缺乏证据证明,适用法律确有错误。具体理由如下:《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中,潘竹与永发公司在2015年11月27日签订《乐活大道租赁经营合同书》,于2015年12月1日签订了《补充协议》。《补充协议》第4条约定:甲方(注:永发公司)提供乙方(注:潘竹)活动场地游戏区水渠的用水,户外活动区域的改造,安装围栏的权利;第5条约定:甲方提供部分儿童户外活动区域用于乙方的安装儿童活动器具。依据上述约定,永发公司作为出租人应当提供一定的户外活动场地,但对提供多少面积、何种样式的户外活动场地等事宜没有约定,后双方亦未就此达成新的协议。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条关于“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定、第六十二条关于“当事人就有关合同内容约定不明确的,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:??(五)履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。??”的规定,双方应当根据所签订的合同目的来确定永发公司提供户外活动场地的位置。本案中,双方约定的合同目的是开办幼儿园,对此双方并无异议,因此永发公司提供的户外活动场所应当符合开办幼儿园的有关规定,但从潘竹再审时提供的三份新证据来看,永发公司提供的户外活动场地不具备办园条件,并被公安机关责令整改。因此,从有利于实现合同目的的角度分析,永发公司应当在业主推倒潘竹安装的围栏后负有采取适当措施为幼儿园提供一楼户外活动场地的义务。山东省教育厅于2010年7月7日印发的《山东省幼儿园基本办园条件标准(试行)》第三条规定幼儿园建设用地标准为“(一)建设用地组成,幼儿园建设用地包括建筑用地、室外活动场地和绿化用地三部分”,幼儿园应有独立的室外活动场地,这是开办幼儿园必备的条件。关于永发公司提出的已向潘竹提供涉案房屋的楼顶作为室外活动场所,其不构成违约的主张,一是现有证据不能证明双方就此达成合议,二是即使如其主张的已提供楼顶作为室外活动场所,但楼顶属于幼儿园建筑物的一部分,而非符合规定的独立于建筑物之外的室外活动场所,并不符合双方的合同目的,因此永发公司仍然构成违约。由于永发公司未向潘竹提供符合要求的室外活动场所,因此潘竹拟开办的格林蓝天幼儿园不具备基本办园条件,无论其是否向行政主管部门提交开办幼儿园正式申请,都不会改变不具备基本办园条件的客观状态,按规定也无法获得通过,不能因潘竹未正式申请而推定符合办园条件。综上所述,山东省日照市中级人民法院(2017)鲁11民终1149号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明,适用法律确有错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二)项、第(六)项,第二百零八条第一款的规定,提出抗诉,请依法再审。 潘竹同意抗诉机关的抗诉意见。 永发公司辩称，检察机关在抗诉书中除抗诉理由外，其它审查认定的事实与山东省日照市中级人民法院认定的事实一致，永发公司的辩论意见所引用的事实和证据大部分来自于山东省日照市中级人民法院的二审判决书。1.检察机关提请抗诉的理由之一是在调阅2016年潘竹第1次起诉后又撤诉案件卷宗，未查到有关“永发公司将涉案租赁物的楼顶部分作为户外活动区域交与潘竹使用达成一致意见”的书面记录。但该事实是在原一审法官主持下形成的合意，且潘竹已对楼顶部分接收并进行装修。法院认定案件事实主要以法定证据种类作为判决依据，但最终使法官形成自由心证的过程并非只有证据作为唯一判决标准。第1次庭审结束后，主审法官向承办潘竹第1次起诉审理本案的一审法官了解案件审理过程时对上述事实进行了确认，永发公司是在法官主持的调解下将租赁物楼顶作为户外区域交由潘竹使用，在二审的第2次庭审中，主审法官就上述了解的情况再次向潘竹老公匡飞及其代理人询问时，上述二人当庭未作出明确的答复并以沉默的方式予以应对。代理人认为：除了庭审询问内容，还结合楼顶区域的装修时间与室内装修间隔数月之久等其它证据相互佐证，法官最终认定双方已就楼顶作为户外区域并已实际交付和装修使用的事实。检察机关认为该事实缺少证据支持，客观原因是未就该事实的查明过程询问二审主审法官，也忽视了基层法院办案采取力促调解，案结事了的特点，对该事实的认定是法官通过庭审形成自由心证的过程，也是法官恪守职业道德，依法履行职责的表现。二审法院正是基于对法官特殊身份的信赖并结合其它证据作出的上述事实认定。2.涉案租赁物规划用途为幼儿园，该用途与合同约定使用用途一致，永发公司作为出租人的义务是按合同和补充协议约定交付租赁物和户外场地，该履行方式明确。永发公司已履行交付义务，潘竹已经实际接受，合同中没有约定对户外区域允许潘竹独占使用的权利，至于护栏被业主拆除的原因并非是业主反对潘竹使用，而是反对潘竹对公共区域进行独占使用。潘竹的不当使用而致使业主将其围挡拆除，是其自身过错所致。但不影响潘竹对租赁物独占使用和户外区域的共享使用，其承办幼儿园的合同目的仍可实现。3.永发公司无义务按照检察机关认为的《山东省幼儿园基本办园条件标准（试行）》提供建设用地，该标准并非合同附件，双方在合同条款和补充协议中均未约定永发公司提供的场地必须符合该标准要求的条件。从二审查明的事实，潘竹自2011年起在日照信合苑小区开办博苑大柳树幼儿园，其作为经营者对办园条件应十分清楚，在签订租赁合同时本应在合同中约定清楚明确的条件，以满足其开办幼儿园并办理证件的需要。但在永发公司收到山东省高级人民法院再审通知后，从涉案租赁物新的经营者朱友娟处得知其已于2019年1月份取得《民办学校办学许可证》（查询单位：日照市东港区教育局，电话：0633-32××××2，地址：日照市）。永发公司吸取了与潘竹的租赁合同纠纷中的教训，在与新的经营者朱友娟签订租赁合同时明确约定永发公司无能力判断也无义务保证租赁物能达到承租人办理证件所需要的审查标准，也没有提供户外区域的义务。该份新的租赁合同与潘竹所签订的合同进行对比，新的租赁合同对于永发公司义务更为明确且范围更为狭窄。但正是在这种严苛的条件下，新经营者仍获得教育局的审批，取得办学许可证。该证据直接推翻了检察机关在抗诉书中认定的无论潘竹是否向教育局提交申请都不会改变不具备基本办园条件的客观状况，由此证明检察机关的认定纯属主观臆断，严重违背客观事实。而永发公司向日照市东港区教育局进一步核实后发现，潘竹所经营的大柳树幼儿园在目前已具备办园标准所要求的封闭的户外区域的情况下，至今已长达9年的运营时间内仍未取得民办学校办学许可证，由此证明潘竹在当初承租案涉租赁物时未提交书面申请，并非是由于户外区域达不到办园标准所致，永发公司有理由相信潘竹隐瞒了不提交办证申请的真实原因，其意图转嫁投资风险。4.检察机关抗诉书中认为潘竹在再审阶段提供的街道办事处和派出所的证明能够作为认定户外区域不满足办证要求的证据。但永发公司认为上述机关均不具有审核幼儿园办园标准的主体资格，其所出具的证明均不具有认定案涉租赁物不具备办园条件的证明力。现经营者在案涉租赁物的基础上已经取得民办学校办学许可证也论证了该房屋具备办园的客观条件。5.依据民诉法第十三条的规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。在潘竹向日照市人民检察院提出监督申请后，永发公司在与潘竹因案涉租赁物的另案之诉中，一审法院已判决永发公司胜诉，并支持其全部诉请。为避免双方陷入无休止的诉讼纠纷中，在二审阶段，永发公司同意在所有纠纷一次性了结，互不追究的前提下作出利益上的重大让步。但潘竹违背诚信原则，在对自身权利进行处分后，向检察机关隐瞒了双方已经达成调解的事实，也未按时撤回检察监督申请，继续消耗有限的司法资源，且本案无论再审结果如何，均不会对潘竹实体权利的处分造成任何影响。 潘竹向一审法院起诉请求：1.判令永发公司赔偿其损失1万元（具体数额待评估确定后再行增加）；2.诉讼费由永发公司承担。案件在一审审理过程中，潘竹变更诉讼请求为：1.判令解除与永发公司签订的房屋租赁合同；2.判令永发公司赔偿其各项损失共计4312578元；3.判令永发公司返还潘竹已经交纳的房屋租赁费用30万元并支付违约金20万元；4.诉讼费用由永发公司承担。 永发公司向一审法院提出反诉请求：1.判令潘竹交付房租费29万元、违约金20万元、水电费11281元、物业费3588元；2.判令解除双方签订的房屋租赁合同，由潘竹返还承租的房屋；3.本案诉讼费用由潘竹承担。案件在一审审理过程中，永发公司撤回要求潘竹支付水电费11281元、物业费3588元的诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年11月19日，潘竹因与永发公司协商房屋租赁事宜向永发公司交纳订金10000元。2015年11月27日，甲方永发公司与乙方潘竹签订乐活大道租赁经营合同书一份，合同主要内容约定：“第一条、租赁场地的位置及用途。甲方将位于山东省日照市东港区，建筑面积为1707.67平方米租赁给乙方经营，乙方经营业态为幼儿园。第二条、租赁期限。租赁期：自2015年12月1日起至2026年3月31日止；免租期：自2015年12月1日起至2016年3月31日止；交租期：10年，自2016年4月1日起至2026年3月31日止。第三条、二次装修及经营方式。1.幼儿园的二次装修由乙方负责，乙方的幼儿园装修必须符合甲方的各项装修管理标准，其装修须在甲方审核批准后方可实施，否则甲方有权责令其停止装修。2.乙方独立自主经营。第四条、各项费用收取标准及方式。1.租金标准：（1）租金：经甲乙双方确定，乙方第一年按总租金590000元向甲方缴纳。（2）乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付300000元的租金，2016年6月1日前缴纳290000元的租金，先付后用。（3）租金交纳方式：按年交付，每年11月1日前交纳下一年租金。（4）租金递增：2016年4月1日-2021年3月31日按59万元／年交纳，2021年4月1日-2026年3月31日按62万元／年交纳。（5）其他说明：送4个月的免租期。2.租赁保证金。为了确保全体经营者的经营利益及维护本项目的管理统一性和整体形象，乙方在签订合同时，须交纳人民币1万元作为管理保证金，管理保证金主要用于确保本项目的正常开业和开业后为乙方营造一个规范、有序、良好的经营环境，在乙方无违约、不欠费的情况下，甲方在合同终止期满后三个月内一次性无息返还乙方，如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳保证金不予退还。3.装修保证金。为保证乐活大道的建筑风格统一，乙方无条件接受物业管理公司的装修管制，承租方对幼儿园内、外部进行装修前，须与幼儿园所在物业管理公司签订乐活大道二次装修协议，将拟定装修方案报幼儿园所在物业管理公司审核批准，经物业管理公司审批同意并书面通知后，承租方方可进场装修，同时须向甲方交纳装修保证金0元。等等。第五条、双方的权利义务。1.甲方按合同约定的时间向乙方提供租赁幼儿园及水、电到位。2.租赁期间如乙方提出变更或终止合同，应提前90天通知甲方，经甲方同意后可办理退场手续，乙方所支付给甲方的租金及租赁保证金不予退还，同时乙方还应结清使用中的费用并承担违约责任。3.租赁期间，幼儿园的水电费、物业管理费等费用由乙方承担。4.租赁期间，乙方承担其在经营活动中所产生的一切税金、卫生管理费等费用。5.租赁期满，如乙方需继续租赁本幼儿园，必须在本合同期满之前3个月向甲方提出书面申请，经甲方审核同意后再签署合同，否则甲方视为乙方放弃对本幼儿园的同等条件下的优先承租权，并在本合同期满后将本幼儿园出租。6.租赁期满未续签或租赁期间合同终止后，乙方应在合同到期后7日内将商品和乙方所有的货架、货柜可移动的附属设施撤离甲方场地，乙方装修不得拆除，无偿留给甲方，同时必须保证甲方的设施完好，否则甲方有权自行处理乙方放置在甲方场地内的全部物品或要求乙方赔偿场地占用费用，因处理乙方物品所发生的费用由乙方承担。7.租赁期满未续签或租赁期间合同解除，如乙方逾期不搬出，乙方应向甲方偿付其逾期占有幼儿园期间的费用，支付费用标准为本合同约定同期租金的二倍，乙方仍须按甲方通知的时间搬出。第六条、经营管理与处罚。9.未经出租方书面同意，承租方不得分租、转租或以联营、承包等其他形式变相分租、转租，否则均属违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方已付租金和保证金均不退还，乙方并应向甲方支付人民币20万元的违约金。10.任何乙方违反本合同约定，均应承担违约责任，如本合同没有明确约定，应向对方支付违约金人民币20万元，违约金不足以弥补对方损失的，按国家相关法律规定进行赔偿。等等。”该合同签订后，潘竹向永发公司交纳租金30万元。2015年12月1日，甲方永发公司与乙方潘竹签订补充协议一份，主要内容约定：“1.在不破坏主体的结构前提下，幼儿园的二次装修由乙方负责。2.水电费价格按国家有关规定执行。3.因甲方原因拖延交纳水电费而造成停水、停电的，由甲方负责赔偿损失。4.甲方提供乙方活动场地游戏区水渠的用水，户外活动区域的改造，安装围栏的权利。5.甲方提供部分儿童户外活动区域用于乙方的安装儿童活动器具，如需改造必须报改造方案，甲方同意后方可施工，费用自理。6.乙方二次装修及活动场地的改造，需报装修方案和改造方案，甲方同意后方可施工，如改动较大需支付保证金，保证租赁期满恢复原样。7.乙方取得合法有效的证件后，提供复印件给甲方。8.因建筑及配套设施出现的质量问题，由甲方负责按时装修。9.租赁到期后，同等条件下乙方有优先承租权。10.乙方办理注册手续时甲方给予配合，按时提供相关证件，合同内有相同的条款按补充协议执行。11.租赁期间物业费按0.35元／平方收取。 2015年11月27日，永发公司将涉案房屋交付潘竹承租，潘竹对涉案房屋进行装修，但因潘竹所租赁涉案房屋目的为幼儿园经营，其需要安装幼儿园围栏并保证幼儿户外活动场地，在潘竹安装围栏后所在小区其他业主将围栏推倒，因无法安装围栏且不能提供必要户外活动场地，致使潘竹无法办理幼儿园相关办园手续，致使其租赁涉案房屋经营幼儿园的合同目的不能实现。潘竹与永发公司多次进行协商均未能就安装围栏及户外活动区域问题达成一致，2016年10月31日永发公司将涉案房屋停水停电，目前涉案房屋仍由潘竹占有，未返还永发公司。 潘竹主张要求永发公司赔偿其各项损失共计4312578元，其中包括：一、投资数额2831897元，对于该项损失，潘竹申请对于其租赁涉案房屋所投资的数额进行价值评估，一审法院依法委托日照昊大价格评估有限公司对其投资数额进行评估，日照昊大价格评估有限公司作出日昊价评字（2017）第Y006号价格评估结论书，评估结论为潘竹所投资的数额为2831897.89元。潘竹对该评估结论无异议，永发公司对评估结论提出如下异议：1.各装修装饰类项目材料没有品牌、品种、规格、标准的具体计算依据。2.一楼内装修费用部分第52项里面有关于出现“面积小”字样，不知何意，无法进行审查。3.评估公司与山东红日装饰设计工程有限公司的工程量完全相同。4.一楼内装修费用部分第五项是走廊复合墙裙的材质没有描述。5.家具价格完全依据的是潘竹提供的家具结算单，真实性有异议。6.餐具、电脑、桌子、椅子、床等都是可以移动的，不属于装修，可以移动的东西不应当列入投资报告。7.灯具类第一页的评估价格没有加盖公章。二、幼儿园加盟费258000元。潘竹主张其共计应向北京博苑未来管理顾问有限公司交纳加盟费258000元，其中已经支付88400元，尚有169600元未付。潘竹提交其与北京博苑未来管理顾问有限公司签订的加盟合作协议书复印件及其向北京博苑未来管理顾问有限公司法定代表人蒿伟、委托人崔文生汇款的汇款凭证予以证实，永发公司对此不予认可，主张该费用并非专属费用，且合同真实性和打款记录用途无法核实。三、教师培训费150000元，潘竹提交北京博苑未来管理顾问有限公司出具的教师培训明细及收据予以证实，永发公司对此不予认可。四、游泳馆设备及安装费101684元，潘竹提交北京博苑未来管理顾问有限公司出具的费用明细及收据予以证实，永发公司对此不予认可。五、教师宿舍租赁费27200元，潘竹提交房屋租赁合同予以证实，永发公司对此不予认可。六、已发教师工资873797元，潘竹提交教师聘用合同及工资明细表予以证实，永发公司对此不予认可。七、交纳的订金10000元，潘竹提交收据予以证实，永发公司对此无异议。八、评估费6万元，潘竹提交评估费收据予以证实，永发公司对此无异议。 一审法院认为，潘竹与永发公司在平等、自愿基础上签订乐活大道租赁经营合同书及补充协议，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方在签订合同时明确潘竹租赁房屋的目的是经营幼儿园，因不能安装围栏致使幼儿园设施不符合相关规定，无法办理办园许可等证件，潘竹作为承租方的租赁目的不能实现，潘竹及永发公司均同意解除双方之间的租赁合同，一审法院予以准许。涉案租赁经营合同书及补充协议解除后，潘竹应当在保持所承租房屋现有装修的情况下将涉案所承租房屋返还永发公司。 永发公司于2015年11月27日将涉案房屋交付潘竹使用，潘竹至今仍占有涉案房屋未搬出，根据租赁合同约定，年租金为590000元，免租期为四个月，租金应当自2016年4月1日起计算至潘竹实际返还涉案房屋之日止，潘竹实际租赁时间已超过一年，故潘竹要求永发公司返还已付租金300000元的主张，一审法院不予支持，对于永发公司要求潘竹支付租金290000的主张，一审法院予以支持。 因业主反对并对围栏进行拆除，导致潘竹租赁涉案房屋经营幼儿园的合同目的不能实现，潘竹与永发公司对于合同目的不能实现均不存在根本违约，对于双方主张要求对方承担的违约金200000元，一审法院均不予支持。 潘竹作为承租方，为承租涉案房屋经营幼儿园进行较大投入而产生损失，结合其已对涉案房屋进行装修的情况，应由永发公司根据装修情况对潘竹进行折价赔偿，结合本案双方提供的证据，依法酌定由永发公司承担70%的赔偿责任。对于潘竹所主张的投资损失2831897元，日照昊大价格评估有限公司对潘竹的投资进行司法评估，该司法评估程序正当，一审法院依法予以采信，但该司法评估中涉及到未与涉案房屋形成添附的物品及并非与涉案房屋承租所产生直接关系的费用，该部分费用共计712765.88元，永发公司不应当承担赔偿责任，对于未与涉案房屋形成添附的物品潘竹可搬离涉案房屋。对于潘竹主张的游泳馆设备及安装费101684元，潘竹提交北京博苑未来管理顾问有限公司出具的费用明细及收据予以证实，且潘竹承租房屋后确实进行游泳馆建设，一审法院予以支持。对于潘竹主张的评估费60000元，永发公司对此无异议，一审法院予以支持。对于潘竹所主张的幼儿园加盟费258000元、教师培训费150000元、教师宿舍租赁费27200元、已发教师工资873797元，潘竹虽提供证据证实上述费用的存在，但永发公司对于证据的真实性不予认可，且即使上述费用存在，与涉案房屋的租赁无直接关系，一审法院不予支持。综上，永发公司应当承担1596571.2元的赔偿责任【（2831897.89元-712765.88元+101684元＋60000元）×70%】。 对于潘竹主张的订金10000元，该款项系双方签订租赁合同之前交纳，双方已签订合法有效的租赁合同，该款项永发公司应当返还，应当从租赁费中予以扣除。永发公司在案件审理过程中撤回要求水电费、物业费的诉讼请求，是在法律规定范围内对自己权利的处分，一审法院予以准许。一审法院判决：一、解除潘竹与永发公司之间关于日照市东港区签订的乐活大道租赁经营合同书及补充协议；二、永发公司于判决生效之日起七日内赔偿潘竹损失共计1596571.2元；三、驳回潘竹本案其他诉讼请求；四、潘竹于判决生效之日起七日内支付永发公司租赁费290000元（已付订金10000元应当从中予以扣除，实际支付280000元）；五、潘竹于判决生效之日起三十日内将所承租的日照市东港区返还永发公司；六、驳回永发公司本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45301元，由潘竹负担26132元、永发公司负担19169元；反诉案件受理费8650元，由潘竹负担5650元、永发公司负担3000元。 潘竹、永发公司均不服本案一审判决，上诉至山东省日照市中级人民法院。潘竹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费均由永发公司承担。永发公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、六项，驳回潘竹的诉讼请求，支持永发公司的反诉请求；2.本案一、二审的诉讼请求及鉴定费用由潘竹承担。 一审审理过程中，潘竹提交2016年1月至2月匡飞与涉案房屋所在小区的物业经理张海洋、总经理李晓丽及永发房产赵总经理的通话录音。张海洋称：幼儿园的室内外装修设计图其已交给物业审核，一般情况下不需永发公司审核。当时物业的李总及物业工作人员一起去现场看的工地，现场划的户外活动场所系到小区内河的外圈。李晓丽称：物业曾出面找小区业主代表谈关于户外活动场地的事，但业主不与物业谈，房产公司的李副总说过年后找规划局的人谈谈，看看有没有办法解决户外场地的问题。潘竹提交《山东省幼儿园基本办园条件标准》称，因永发公司提供的租赁物不符合该标准目录一山东省城市幼儿园基本办园条件标准第二条第（三）款规划设计第1项的规定，该规定为：“幼儿园应独立设置，有围墙、大门和传达（警卫）室，以防止外来人员和车辆随便进入”和第三条第（一）款建设用地组成第2项的规定，该规定为：“室外活动场地包括共用活动场地、分班活动场地。…”，潘竹称永发公司提供的租赁物不符合该办园条件标准，其亦未向办园许可的相关部门提交申请及材料。 一审庭审中，潘竹称涉案房屋除户外部分没有安装围栏外已经装修好，在涉案幼儿园内曾经代管过其他幼儿园的孩子，后因为不符合开园标准，那些孩子又回去。涉案租赁合同签订于2015年11月27日，合同签订涉案房屋就交付，后开始装修。2016年10月31日永发公司对涉案租赁房屋进行断水断电，2016年11月4日潘竹就停止使用。 二审中，潘竹向法庭提交：证据一、幼儿园室外场地及固定围栏效果图，证明施工前永发公司已同意潘竹在室外安装固定围栏；证据二、幼儿园规划平面图，证明出租房屋的规划设计用途是幼儿园，永发公司对幼儿园的办园条件比较了解。鉴定报告中的未附合的定制设备物品判归永发公司赔偿更能达到物尽其用；证据三、幼儿园老师的证人证言，证明潘竹确实支付了老师的工资，并支出了食宿费用和培训费；证据四、北京博苑未来管理顾问有限公司证明，证实潘竹已缴纳了258000元加盟费，并为幼儿园老师支付了150000元培训费；证据五、北京博苑未来管理顾问有限公司出具的发票及说明，证实潘竹已实际支付加盟费和培训费的事实。证据六、证人申某出庭作证称：其于2016年1月到涉案幼儿园担任会计至2016年10月辞职，一审时潘竹提交的工资发放记录账本是其记载，当时幼儿园并未经营，潘竹从2016年1月到2016年10份，大约招聘30位老师，约发放80万元左右的工资，均是以现金形式发放，一般都是每个月初园长将现金交给其，其再根据园长制定的每个人的工资标准进行发放，老师领取工资后需要在工资表上签字，2016年1月份的工资就是在2016年1月份发的，具体什么时间记不清楚了。其每月大约发放三四万元，也可能是七八万元左右的现金。老师的绩效工资根据考核情况。潘月友是幼儿园的职工，他的工资表也是其制作，另外对于工资表中的王锡红、刘佳、王立报有的只是有印象。老师工资中的出勤培训和奖金是园长招聘时约定的。一审卷宗证据卷二中王锡红、王立报、刘佳、潘月友的工资表11月至4月的工资制作并非其制作。永发公司对以上证据的质证意见：证据一系潘竹装修图纸，并非合同补充协议确定的施工范围，且未经永发公司确认，不能证明永发公司同意安装护栏；证据二可以看出潘竹承租的区域与租赁物用途相符及规划用途但并不必然得出永发公司有义务提供符合办园标准的场地要求；证据三至五，因相关证人与潘竹均具有利害关系，上述证言不得作为认定案件事实的依据，且即使上述费用真实存在，与涉案房屋租赁无直接关系，不得作为潘竹所诉损失范围。对证据六，永发公司对证人的身份有异议，证人称其为经过培训的专业会计人员，但其制作的工资发放表格均不符合会计相关标准，且证人自2016年1月入职，其自述相关工资表格均由其本人制作，而工资表中出现了2015年11月至2016年4月相关人员工资表，在法庭询问中证人对每月工资的总计金额多次更改，证人证言内容相互矛盾。且在潘竹提供工资表中有绩效等工资记录事项，按照通常的理解，绩效工资是指在实际履行工作中根据其个人行为表现而确定的工资标准。潘竹一方面所述幼儿园从未经营过，另一方又提供与经营行为相背的工资表，永发公司认为潘竹隐瞒了其经营的事实。 永发公司提交照片一组，证实该公司已提供户外区域用于安装儿童活动器具现在该器具仍在该区域存放；且永发公司亦提供了租赁物的楼顶作为户外场地使用，潘竹也实际接收并实际改造并使用。潘竹质证后认为：上述证据都不属于新证据的范畴。照片中的儿童活动器具是永发公司后来从其他地方拉来的，不是潘竹安放。一审时评估公司去现场拍过照片，现场没有这些器具。楼顶使用情况属于房屋租赁应有的内容，且楼顶的场地并不能符合相关规定的幼儿园的活动场所。 二审审理过程中，二审法院责令潘竹提交其现经营的博苑大柳树幼儿园与北京博苑未来管理顾问有限公司签订的加盟协议及交纳加盟费的相关单据；责令永发公司提交规划部门对涉案场地面积的相关平面图及面积计算方法。在二审法院规定的期限内，潘竹提交，证据七加盟合作协议书、收据复印件；证据八、涉案幼儿园楼顶户外的效果图四张，证实楼顶在双方签订合同时就已约定由潘竹使用。永发公司提交，证据二、关于涉案租赁物的面积平面图以及计算表；证据三、潘竹现经营的博苑大柳树幼儿园的现状照片三张，证实博苑大柳树幼儿园亦不存在围栏，合同解除的违约责任在于潘竹。永发公司对潘竹提交的证据的质证意见为：对证据七的真实性有异议，收费单据所加盖的印章与潘竹原提供的发票专用章相关内容不符，且该财务专用章的尺寸与平常所用的印章大小有区别，即使该加盟协议与收据内容真实，也无法证明潘竹提出的加盟费的损失金额；对证据八的真实性有异议，该图系由潘竹单方委托装修公司设计，未经过永发公司确认，无法确认其出图时间，且一审时在主审法官的调解下，永发公司将楼顶户外区域出租给潘竹，永发公司已完成合同中约定的户外区域交付义务。潘竹对永发公司提交证据的质证意见为：对证据二，其无法核实，楼顶在合同中虽没有明确约定，但其租赁的是整栋楼房，理应由其使用。对证据三的真实性没有异议，但这并不代表格林蓝天幼儿园不安装护栏可以办理相关证件，因为当时博苑大柳树幼儿园办理办园许可证时是有围栏的，是创城期间被拆除。 二审法院对上述证据分析如下：首先，对潘竹提交的证据：证据一并不能证实涉案合同或补充协议确定的幼儿园的施工范围，亦不能证实永发公司已同意潘竹在室外安装固定围栏，对该证据的证明效力，不予确认；证据二、幼儿园规划平面图，可以证明涉案租赁物的规划设计用途是幼儿园，但不能证实潘竹主张的永发公司对幼儿园的办园条件比较了解；证据三：幼儿园老师的证人证言，不符合证据规则的相关规定，潘竹亦未提交相关的证据予以佐证，无法证实潘竹已支付上述费用，对该证据不予采信；证据四、五分别系北京博苑未来管理顾问有限公司的证明和发票、说明，证据四、五出具的说明与潘竹存在多处矛盾之处，对证据四和证据五，不予采信；证据六、证人申某与潘竹存在利害关系，其证言存在多处不合理之处，且前后矛盾，对该证人证言不予采信；证据七加盟合作协议书、收据复印件，可以证实潘竹经营的博苑大柳树幼儿园的加盟情况；证据八并不能证实潘竹主张的楼顶在双方签订合同时就已约定由其使用。其次，对永发公司提交的证据：证据一无法证实永发公司主张的潘竹已使用该涉案区域，对该证据，不予采信；证据二可以证实涉案租赁物的面积，对该证据予以采信；证据三可以证实潘竹经营的博苑大柳树幼儿园的现状，但不能证实与涉案租赁合同解除的关系，对该证据不予采信。 二审查明，潘竹自2011年起在日照信合苑小区开办了博苑大柳树幼儿园，该幼儿园聘用20多个老师，现在有150、160来个学生。当初准备开办涉案幼儿园招聘的部分老师也有跟随其到博苑大柳树幼儿园工作的。潘竹称涉案幼儿园未能开办的原因在于永发公司未提供户外活动区域和封闭场所，不符合山东省幼儿园办学标准，因此，潘竹亦未向相关主管部门提交开办幼儿园申请。 另查明，2015年12月1日，潘竹（乙方）与北京博苑未来管理顾问有限公司（甲方）签订加盟协议书,双方对各方的权利义务进行了约定，其中该协议第四条第七款约定：“甲方为乙方提供多种形式的师资培训服务，包括…，合作周期内，乙方每年可选派15人次以内（含15人次）教师参加任一期集中培训（北京、武汉、济南、哈尔滨等培训中心）。…”，第十条约定：“合作期满后，若甲乙双方选择继续合作，乙方须每年向甲方缴纳加盟费总额的百分之十作为管理费，计人民币壹万元整，方可继续使用北京博苑教育品牌及相关服务。管理费于每年协议到期前15日内支付。乙方须在协议到期前十五天与甲方签订续签协议；逾期未签，将以乙方自动放弃代理权处理。乙方满足下列条件之一，可以申请减免管理费，或申请终身会员：（1）消费积分超过20万；（2）教材总订量超过2000套；（3）两园或两园以上加盟;（4）…”2011年4月2日，潘竹（乙方）与北京博苑未来管理顾问有限公司（甲方）签订加盟协议书，约定甲方授权乙方为甲方加盟园的期限为三年，自2011年4月18日至2014年4月17日，加盟费为78000元。 再查明，2016年1月25日，潘竹以永发公司为被告向一审法院提起诉讼，要求确认涉案房屋租赁合同及补充协议，后撤诉。在该案审理期间，经法院协调，永发公司将涉案租赁物的楼顶部分作为户外活动区域交与潘竹使用，潘竹遂进行装修，但本案二审审理期间，潘竹称涉案房屋的楼顶部分是其双方在合同签订时就约定好，一审法院并未为其协调过该部分区域的使用。2016年10月31日，涉案租赁房屋被停水停电。 二审法院对一审查明的其他事实予以确认。 二审法院认为：关于涉案租赁合同解除的责任问题。双方签订的乐活大道租赁经营合同书及补充协议书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方应按约定全面履行义务。本案双方约定租赁物的用途为开办幼儿园，虽租赁合同中没有关于交付的租赁物必须达到取得办学许可应达到的标准和条件，但作为出租方的永发公司有义务保证所交付的租赁物符合租赁合同及补充协议的约定。在发生业主推倒潘竹所建围栏的情况后，永发公司积极配合将涉案房屋的楼顶作为幼儿园的户外活动场所交付潘竹，潘竹亦进行了装修。现潘竹虽称永发公司未提供安装围栏的场地导致其合同目的不能实现，但对于围栏安装与否与《山东省幼儿园基本办园条件标准》的规定是否一致，是否影响涉案幼儿园办园资格的取得，因潘竹从未就涉案幼儿园的开办向有关主管部门提交过申请和资料，有关部门亦未对此进行验收，且影响取得办园许可的因素有很多，故对于涉案幼儿园的现状能否取得办学许可处于不确定状态，现潘竹据此主张涉案幼儿园因永发公司提供的租赁物不符合办园标准无法办理办园许可，永发公司应承担违约责任的理由不充分，不予支持。作为承租方应承担的义务之一就是按时交纳租金，在双方约定的290000元租金交纳之日到来前，双方因租赁物是否符合约定产生纠纷，在此情形下，潘竹行使履行抗辩权暂不向永发公司交纳租金亦无不当，永发公司主张潘竹未按时交纳租金应承担违约责任的理由亦不成立，亦不予支持。综上，双方在合同履行过程中均未存在违约行为，各方要求对方支付违约金的请求亦无事实和法律依据，不予支持。 关于潘竹主张的各项损失问题。（一）在永发公司交付涉案租赁物后，潘竹对涉案房屋进行装修、改造投入的资金损失。一审法院根据潘竹的申请对该部分损失委托日照昊大价格评估有限公司予以评估，日照昊大价格评估有限公司出具价格评估结论，二审法院认为，该价格评估结论系一审法院委托鉴定，系专业价格评估机构根据专业技术知识对鉴定对象作出的结论性意见，在永发公司未提交证据证实该司法鉴定存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定情形，亦未提供充分有效的证据推翻上述价格评估结论意见的情形下，一审法院对该价格评估结论予以采信并无不当，永发公司主张的一审法院委托评估错误及涉案价格评估结论存在诸多问题和错误不具有证据效力的理由不成立，不予支持。在永发公司交付涉案租赁物后，潘竹对涉案房屋进行装修、改造，其中很大一部分已与涉案房屋形成附合，不易拆除且拆除成本过高，而涉案房屋在规划建设时审批的用途即为幼儿园，也就是说涉案房屋只能用于幼儿园的开办，故已与房屋形成附合的部分归永发公司接收更能物尽所用，永发公司作为装修工程的受益方应向潘竹补偿该笔装修费用。经评估该部分价值为2220816.01元（2831897.89元-712765.88元＋101684元），因涉案房屋潘竹占用使用一段时间，故该部分价值应扣除折旧，双方约定的租赁期限为10年，自房屋交付之日至今潘竹已占用22个月计1.83年，这期间的使用费应从永发公司应支付的装修补偿款中扣除，故永发公司应向潘竹支付的装修补偿款为1813806.19元｛2220081.01元×［（10－1.83年）÷10年］｝。一审法院认定永发公司应赔偿潘竹1596571.2元的认定不当，予以纠正。（二）关于价格评估中涉及到未与房屋形成添附的物品及并非与涉案房屋承租所产生的直接关系费用计712765.88元的损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案，双方并未约定在租赁合同解除时未形成附合的装饰装修物的处理，因上述物品系幼儿园专用，且潘竹现亦从事幼儿园的开办，一审法院将该部分物品判决归潘竹所有，将该部分价值从评估的装修价值中予以扣减亦无不当，潘竹关于未形成附合的装修及用具归永发公司使用更物尽其用的主张不成立，不予支持。（三）违约金的问题，如前所述，双方并非存在违约情形，故潘竹称永发公司应当支付20万元违约金的主张不成立，不予支持。（四）关于永发公司应否赔偿潘竹主张的幼儿园加盟费、教师培训费、教师宿舍租赁费、已发教师工资等费用的问题。首先，幼儿园加盟费系对幼儿教育品牌的加盟，加盟期为三年，并非仅指涉案幼儿园的加盟，且从潘竹提交的证据来看，在一审期间，其仅提供向北京博苑未来管理顾问有限公司交纳88400元加盟费的收据及汇款明细，二审期间潘竹虽提交北京博苑未来管理顾问有限公司开具的发票但未提交相关的付款证据，从以上综合分析来看，即使潘竹向北京博苑未来管理顾问有限公司交纳部分或全部加盟费，亦无法证明因合同解除对其加盟幼儿教育品牌造成的损失情况，故对其主张的加盟费，不予支持。其次，关于教师培训费、教师宿舍租赁费、已发教师工资等费用的问题，在一、二审过程中，潘竹虽提交了部分证据证实上述损失的存在，但上述证人均与潘竹存在利害关系，且除申某外均未出庭作证，其证人证言不符合证据规则的相关规定，而申某虽然出庭作证，但其陈述有多处不合理且相互矛盾之处，亦无其他证据相佐证，且潘竹亦承认上述作证的教师中亦有部分后到其现经营的博苑大柳树幼儿园工作，故潘竹提交的证据无法证实其支出教师培训费、教师宿舍租赁费、已发教师工资等费用，故对该主张，不予支持。（五）关于永发公司应否返还潘竹交纳的10000元订金的问题。因该款项系双方签订合同前交纳，系为保证合同有效合法签订，因双方已签订合同，在该合同因故解除后，永发公司应返还该款。综上，永发公司应向潘竹支付装修补偿费1813806.19元及返还10000元订金。 关于永发公司要求潘竹支付租赁费的问题。双方签订涉案租赁合同后永发公司于2015年11月27日将涉案房屋交由潘竹使用，至今已超过一年，根据双方租赁合同的约定年租金为590000元，租金应自2016年4月1日起计算，潘竹已交付300000元，故一审法院判决潘竹向永发公司支付290000元租金并无不当，予以支持。 综上所述，永发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；潘竹的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，二审法院判决如下：一、维持日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初6630号民事判决第一、四、六项；二、撤销日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初6630号民事判决第二、三项；三、变更日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初6630号民事判决第五项为：“潘竹于本判决生效之日起七日内将所承租的日照市东港区返还给永发公司”；四、永发公司于判决生效之日起七日内向潘竹支付装修补偿款1813806.19元；五、驳回潘竹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费60000元，由潘竹和永发公司各负担30000元。一审本诉案件受理费45301元，由永发公司负担17073元，潘竹负担28228元；反诉案件受理费8650元，由潘竹负担4797元，永发公司负担3853元。二审案件受理费50098元，由潘竹负担29129元，永发公司负担20969元。 再审期间，潘竹向法庭提交：证据一、日照市东港区秦楼街道中心幼儿园出具的证明，证明户外活动场地是开办幼儿园必备的条件；证据二、日照市公安局东港分局昭阳路派出所责令限期整改通知书，证明当时幼儿园现状不符合办幼儿园的规定；证据三、日照市公安局东港分局泰安路派出所限令整改通知书，证明幼儿园没有围栏或实体屏障，根据相关规定应进行整改，证明潘竹没有户外活动场地；证据四、日照市东港区教育和体育局作出的〔2019〕第3号政府信息公开告知书，该告知书明确告知办园标准是新建幼儿园应独立设置，有独立的园舍、户外场地、围栏、大门、保安室；证据五、日照市东港区行政审批服务局作出的回复，证明幼儿园应有独立的园舍及户外活动场地等内容；证据六、现在幼儿园的照片，证明新幼儿园园主朱友娟办幼儿园的前提是有户外活动场地，所以朱友娟获得了办园许可；证据七、永发公司子公司日照嘉丽物业管理有限公司向日照市住建局物业管理科作出的说明，证明当时双方发生纠纷的原因是因没有户外活动场地无法进行办园，并不是潘竹欠缴纳租金造成的；证据八、潘竹另一所幼儿园日照市东港区日照街道博苑大柳树幼儿园许可证和照片，证明潘竹之前幼儿园办证时间是2014年，有户外活动场地，日照市搞创城时将门前的户外活动场地冲掉，原来老幼儿园的照片，证明当时确实有户外活动场地的围栏，并不是向永发公司所述无法办学。 永发公司对上述证据发表质证意见：对证据一至五的真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，幼儿园的审批机关应为日照市东港区教育局，其他任何机关均不具有幼儿园审批资格，其所出具的相关证明不具备认定幼儿园不具有办园条件的证明力；对证据六照片的形成时间不确定，该照片显示户外活动场地并不是潘竹所认为的封闭区域，在庭审前代理人向永发公司了解到该区域也非新经营者独占使用区域，且在双方签订的租赁合同中，永发公司没有提供户外活动场地的合同义务；对证据七，该证据为复印件，无法核实该证据的真实性，且上述内容是对双方发生纠纷原因的陈述，不能作为永发公司违约事实的证明；对证据八，潘竹办园许可证的合法性不予认可，该许可证的有效期限至2016年7月10日，其后在年底检查一栏中并没有日照市东港区教育局的盖章确认，且潘竹自述现仍经营大柳树幼儿园，请潘竹提供现行有效的民办学校办学许可证，用于证明其具有合法的办学资格。 永发公司向法庭提交：证据一、潘竹经营的大柳树幼儿园照片一组，证明潘竹所经营的大柳树幼儿园不具备其在原审中一直强调的要求永发公司提供的符合《山东省幼儿园基本办园条件标准（试行）》中规定的封闭的户外场所；证据二、案涉幼儿园租赁合同书（原件）和民办学校办学许可证（可通过教育局查询），证明在原审法院判决潘竹和永发公司解除租赁合同后，永发公司将案涉幼儿园出租给案外第三人，在同等条件下，第三人取得了民办学校办学许可证，由此证明，永发公司提供的租赁物符合办园条件的客观状态；证据三、日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初336号民事判决书和山东省日照市中级人民法院（2019）鲁11民终477号民事调解书，证明潘竹与永发公司因案涉房屋租赁合同纠纷另案之诉中，一审法院判决永发公司胜诉，潘竹支付永发公司房屋占用费、物业水电费和诉讼保全费共计36.70813万元，潘竹上诉后，在二审法院主持的调解下，永发公司同意将上述全部费用减少至25.3万元，但前提是双方同意所有纠纷一次性了结，互不追究，并已在调解书第2条明确约定，该调解发生的时间是在潘竹已向日照市人民检察院申请监督后，无论本案再审结果如何，均不能改变潘竹已对其自身权利进行了合法处分，涉案所有纠纷的案件全部已履行完毕；证据四、涉案房屋建筑定位图、管线综合图，证明幼儿园是小区配套设施，当时未规划户外区域。 潘竹对上述证据发表质证意见：证据一不是新证据，照片我方已解释过，户外活动场地是因创城被冲掉；对证据二真实性无异议，对关联性有异议，我方认为二份合同条件不一样，我方合同中永发公司应交付房屋和户外活动场地，在朱友娟合同中是交付房屋，但实际履行中，我方合同约定的户外活动场地没有最终交付，朱友娟的合同虽然没有约定，但将户外活动场地进行了交付；对证据三，该证据与本案无关，二份文书涉及的纠纷是本案判决之后的纠纷，与本案不是一个标的，调解书第二项约定的是因“本案”产生的所有纠纷了结，并没有包括涉案的纠纷；对证据四无异议。 本院对上述证据认定如下：对于潘竹提交的证据：证据一，证明上仅加盖了秦楼街道中心幼儿园的公章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的单位出具证明材料的形式要件，本院不予采信；证据二、三，可以证明潘竹在涉案房屋处开办的幼儿园一楼没有围墙或其他实体屏障；证据四、五，其中涉及的《山东省幼儿园办园条件标准》自2018年12月1日起施行，本案纠纷发生时，《山东省幼儿园办园条件标准》尚未施行，不适用于本案；证据六，可以证明涉案房屋现经营幼儿园一楼设有围栏；证据七，可以证明双方因户外活动场地产生纠纷；证据八系潘竹经营的大柳树幼儿园相关证据，与本案租赁合同缺乏关联性，但可以证明潘竹经营幼儿园的事实。 对于永发公司提交的证据：证据一，在本案二审期间已经提交，并非再审期间的新证据，并且系潘竹经营的大柳树幼儿园的照片，与本案租赁合同缺乏关联性，但可以证明潘竹经营幼儿园的事实；证据二，潘竹对该证据真实性无异议，本院予以确认；证据三，系双方当事人另案纠纷的裁判文书，与本案缺乏关联性；证据四，潘竹对该证据无异议，本院予以确认。 再审期间，本院依职权对现租赁涉案房屋进行经营的日照市东港区秦楼街道知乐幼儿园进行现场勘验，对涉案房屋所在小区多名业主进行询问，形成勘验笔录；依职权就涉案房屋规划相关情况向日照市自然资源和规划局进行咨询，该局城乡规划管理科科长张晓华作出答复，形成询问笔录。潘竹、永发公司对于上述勘验笔录、询问笔录均无异议。 本院再审查明，涉案房屋在2006年进行规划建设时规划用途为幼托，未在房屋周边规划专有的户外活动场地，涉案房屋周边包括水域在内的户外场地均规划为所在格林蓝天小区中心绿地，为所在小区业主共有。 本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。 本院再审认为，本案审理的焦点问题是永发公司在履行涉案租赁合同中是否存在违约行为。 本案租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，判断永发公司是否存在违约行为应当以涉案合同约定内容为主要依据。双方订立的《补充协议》第4条约定，甲方(永发公司)提供乙方(潘竹)活动场地游戏区水渠的用水,户外活动区域的改造,安装围栏的权利。《补充协议》第5条约定：甲方（永发公司）提供部分儿童户外活动区域用于乙方（潘竹）的安装儿童活动器具。按照上述合同内容，永发公司作为出租人应提供一定的户外活动区域，但提供多少面积、四至范围、何种样式的户外活动场地，合同并未进行明确约定，应视为约定不明。本院认为永发公司不构成违约，理由如下： 首先，根据本院现场勘验，涉案房屋周边存在人工水系，《补充协议》第4条约定的场地应为涉案房屋周边包括水系在内的区域，但根据本院查明的事实，涉案房屋周边包括水系在内的户外场地为所在格林蓝天小区全体业主共有，并非规划为涉案房屋专有的户外活动场地。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有的相关事项需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。小区业主将潘竹所建围栏进行拆除的事实，能够说明涉案房屋所在小区业主对于占用共有区域修建幼儿园户外场地的事项不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案《补充协议》第4条约定事项未能得到涉案房屋周边共有部分权利人，即格林蓝天小区业主的追认，该约定条款不发生法律效力，潘竹要求永发公司提供涉案房屋周边户外活动场地，缺乏法律依据和合同支持。 其次，根据《补充协议》第5条约定，永发公司负有提供部分儿童户外活动区域的合同义务，在合同履行过程中，永发公司已将涉案房屋的楼顶作为幼儿园的户外活动场所交付潘竹，潘竹亦进行了装修。虽然《山东省幼儿园基本办园条件标准（试行）》第三条规定“幼儿园建设用地包括建筑用地、室外活动场地和绿化用地三部分”，但该条系针对幼儿园建设用地标准作出的规范，而且涉案房屋于2006年规划建设，此时《山东省幼儿园基本办园条件标准（试行）》尚未出台，该条关于建设用地标准的规范不适用于涉案房屋。 第三，永发公司提交的其与案外人朱友娟订立的《租赁经营合同书》以及现在涉案房屋处经营的日照市东港区秦楼街道知乐幼儿园民办学校办学许可证，足以说明涉案房屋客观上具备开办幼儿园的条件。永发公司已依约向潘竹提供了楼顶作为户外活动场地，潘竹未能提供本案所涉幼儿园在行政审批过程中行政主管部门未批准其办园的具体原因，以国家和省有关行政主管部门的现有规定作为判断永发公司当时提供的户外活动场地不能满足幼儿园办园条件缺乏依据。 最后，涉案房屋在建设规划时并未在房屋周边规划专有的户外场地，该事实系客观存在的。潘竹作为涉案房屋的承租人，曾经开办过幼儿园，对于行政主管部门规定的幼儿园办园条件应当充分了解，其承租如此大面积的房屋用于开办幼儿园，常理而言在订立涉案租赁合同之前，应当对涉案房屋及周围环境是否满足开办幼儿园的条件进行实地考察，应当对涉案房屋是否有户外场地的规划进行了解，对涉案房屋是否具有户外活动场地等基本的办园条件应是知悉的，但潘竹在订立涉案租赁合同时未要求永发公司明确应当提供户外活动场地的面积、四至、样式等事宜，未尽到足够的审慎义务。 综上，原判决认定事实和适用法律并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持山东省日照市中级人民法院（2017）鲁11民终1149号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 张开兴 审 判 员 王永起 审 判 员 范翠真 二〇二〇年九月四日 法官助理 柴 华 书 记 员 王福梅