陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终3760号上诉人（原审原告）：韩涛，男，1976年10月29日出生，汉族，无业，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：胡峥，陕西希友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冰，陕西希友律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陕西昭应坊商业运营管理有限公司，住所地西安市临潼区。法定代表人：庞博，该公司总经理。委托诉讼代理人：田波涛，西安市临潼区148法律服务所法律工作者。上诉人韩涛与上诉人陕西昭应坊商业运营管理有限公司(以下简称昭应坊公司）因租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2019）陕0115民初3632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韩涛上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判为昭应坊公司向其返还租金30万元，赔偿损失545000元，合计845000元，并承担以845000元为基数自2017年6月7日至判决确认给付之日止的银行同期贷款利率的利息，昭应坊公司对存放在昭应坊公司处的电视机、空调、沙某某、茶几、音响数量不足的部分向其予以折价赔偿；2.一、二审诉讼费由昭应坊公司负担。事实和理由：涉案场地未通过消防验收，导致其无法办理二次消防，最终无法经营，合同目的无法实现，其未能实际使用涉案房屋，造成巨大经济损失，其依约向昭应坊公司支付了30万元租金，该租金应当返还。其租赁房屋用于经营KTV，对涉案房屋进行了装修，购买设施设备花费巨大，但因未通过消防验收而无法经营，一审判决赔偿损失36万元不足以弥补其损失。一审中，承办法官对存放在昭应坊公司处的物品进行清点，电视机、空调、沙某某等均少于其当时采购并安装的物品数量，对该部分物品应当进行折价赔偿。昭应坊公司答辩意见同其上诉意见。昭应坊公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为其不承担损失；2.二审诉讼费由韩涛负担。事实和理由：双方合作期限自2016年10月18日至2021年1月18日，涉案房屋面积1000平方米，韩涛一次性向其交纳保证金50万元后，其交付了房屋，自2017年6月双方签订补充协议，关于涉案房屋2、3楼变更为租赁关系。2018年2月28日租赁期满，韩涛一直未按合同约定支付房屋租金，其多次找韩涛协商未果，无奈与韩涛合伙人协商，合伙人同意终止协议，搬离房屋，2018年2月至7月的房屋占用费用由负一层及庭院的设备折价。其在和韩涛合伙人协商一致情形下，合伙人同意搬离房屋，为损失不再继续扩大，其将房屋另行租赁给他人，符合常理，韩涛损失应自行承担，一审判决其承担赔偿损失错误。韩涛辩称，昭应坊公司未按照合同约定向其提供合法适租的房屋，涉案房屋至今仍未取得楼宇消防，致使其无法办理二次消防手续，所以被消防部门责令停业整改，故其无需向昭应坊公司支付租金。根据双方签订的合同以及补充协议约定，昭应坊公司对涉案房屋的经营作了保底承诺，其作为承租人投资100余万元，而昭应坊公司未能提供适租房屋，且在未经其同意情况下擅自单方解除租赁合同，将涉案房屋内物品及装饰装修强行拆除并拉走，侵害其合法权益，应当对装修装饰及物品进行赔偿。昭应坊公司无权突破合同相对性与案外人解除涉案合同。韩涛向一审法院起诉请求：1.解除韩涛与昭应坊公司签订的《补充租赁协议》；2.昭应坊公司返还韩涛租金30万元、装修费用35万元及设备款项195000元，共计845000元，并承担以845000元为基数按照秦农银行同期贷款利率自2017年6月7日至实际支付之日的利息。一审法院认定事实：2016年10月18日，韩涛（乙方）与昭应坊公司（甲方）签订《临潼昭应坊商户合作经营协议》，约定，甲方系西安市临潼区建新南路昭应坊特色美食主题商业街区的授权运营商，乙方作为甲方合作方同意加入甲方运营的街区，从事经营活动。乙方拟经营的业态为主题多功能酒店，甲方根据乙方的业态提供昭应坊内A区房屋作为合作条件，合作房屋套内建筑面积1000平方米，合作期限为五年，自2016年10月18日至2021年1月18日；双方共同确定的开业日期为2017年1月18日，装修期自2016年10月18日至2017年1月18日，装修起始日即为房屋移交日，乙方须于该日自行至甲方办理房屋的接收手续；酒店合作方式为联合经营制；房屋押金为50万元，总投资大概120万元；该房屋仅限乙方经营主题多功能酒店；因甲方原因导致合同提前解除的，甲方只对乙方装修及添附的资产按下列标准予以补偿，乙方同意由甲方聘用有资质的工程造价机构对乙方的装修进行评估，装修或添附资产添置的日期至约定的合同期届满之日的期间在五年以下的，按该期间平均折旧，按折旧后的余值进行补偿，超过五年的，甲方不予补偿。《临潼昭应坊商户合作经营协议》签订后，截止2017年5月25日，韩涛共计向昭应坊公司交纳了50万元保证金。2017年6月6日，韩涛（乙方）与昭应坊公司（甲方）签订《主题多功能酒店合同》补充协议，约定，原合同业态变更为：2楼、3楼经营为KTV，负一层及庭院经营为自酿啤酒（牛啤堂）；2楼、3楼因功能变化及增加一楼独立入口，面积大约600平方米，原以抽成合作经营制调整为租金制，租金每年30万元整；负一层及庭院自酿啤酒（牛啤堂）还以原合同进行联营制度，甲方抽取乙方营业额流水的20%作为收益，牛啤堂入驻保证金调整为20万元整；甲方原合同承诺乙方经营风险保底120万元，因项目内容调整及合作方式变更，现只对自酿啤酒项目经营保底60万元，风险保底参照原合同执行；原合同中乙方交纳给甲方项目入驻保证金50万元整，其中30万元冲抵为2楼、3楼KTV项目1年租金（时间2016年10月18日至2018年2月18日），剩余20万元整作为牛啤堂项目单独入驻保证金；租赁部分的2楼、3楼KTV租金制交付方式为：第二年租金为半年一付，合同到期，提前15天交付，每2年递增5%；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与其具有同等法律效力，除本协议中明确所作补充的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。合同履行至2017年3月24日，西安市公安局消防队临潼区大队以“未经消防安全检查擅自投入使用”为由对昭应坊公司进行行政处罚。昭应坊公司向韩涛催要2、3楼第二年的租金未果，于2018年10月4日自行将韩涛租赁场地内物品搬出后将房屋另行出租给案外人经营口腔医院，并对其进行了重新装修。期间，姜晓颖三次通过110报警称，昭应坊公司未经同意私自将其店内物品搬走、商店被强拆。110出警结果：同意以当场调解处理，但没有结果。2018年7月23日，韩涛诉至一审法院，要求解除补充租赁协议；要求昭应坊公司返还租金30万元、装修费35万元及设备款195000元，共计845000元，并承担以845000元为基数自2017年6月7日至实际支付之日的利息。一审法院（2018）陕0115民初3270号民事判决书判决，解除韩涛、昭应坊公司签订的主题多功能酒店合同补充协议中涉及2、3楼租赁房屋的条款；驳回韩涛其他诉讼请求。韩涛不服提起上诉，（2019）陕01民终1666号民事裁定书以一审认定事实不清为由撤销原判，发回重审。在重审期间，韩涛当庭增加诉讼请求：要求昭应坊公司赔偿涉案房屋内电视机、空调、沙某某及茶几、音响各18套，但未提交上述物品规格、型号等的具体明细。另，就其诉讼请求中35万元装修费和195000元设备款项，韩涛提交以下证据：与渭南市鑫星装饰有限公司签订的《鑫星装饰家装施工合同》，向渭南市鑫星装饰公司支付工程款355000元的收条。与陕西星网视易信息系统有限公司签订的《数字娱乐系统项目合同》，合同总价款98000元。向张某某支付塑钢窗款9690元、封闭二楼、三楼走廊费用16000元的收条。安装灯光费用7840元的收条。KTV门头装饰及材料费61833.90元的清单及票据。一审法院认为，本案争议焦点：1.《主题多功能酒店合同》补充协议是否应予解除；2.导致合同解除的责任，即韩涛主张的损失能否成立。关于焦点1：韩涛、昭应坊公司签订合作经营协议后于2017年6月6日签订《主题多功能酒店合同》补充协议，将合作经营协议中的2、3楼由原合作经营方式变更为租赁关系，是双方当事人的真实意思表示，昭应坊商业街区虽未经消防验收，违反了消防法关于房屋使用条件强制性规定的情形，但并不必然导致本案房屋租赁合同无效。现昭应坊公司已将本案标的物另行出租给案外人，案外人已对房屋重新进行了装修，并开始经营，韩涛、昭应坊公司之间的租赁合同已无法继续履行，韩涛合同目的无法实现，故韩涛要求解除补充协议的请求符合法律规定，应予支持。关于焦点2：在合同履行过程中，韩涛未按约定期限向昭应坊公司交纳第二年的房屋租金，构成违约，但昭应坊公司在与韩涛的租赁合同未解除的情况下，又将房屋出租给案外人，并将韩涛承租房屋内的物品自行搬出，由案外人对出租房屋进行了重新装修，致韩涛、昭应坊公司间的租赁合同无法继续履行，昭应坊公司应对韩涛由此造成的损失承担赔偿责任。因合同第一年已履行完毕，故韩涛要求昭应坊公司返还第一年租金30万元的请求不能成立，依法不予支持。由于昭应坊公司将韩涛承租房屋另行出租给案外人，案外人已经进行了重新装修，韩涛装饰装修部分的原状已不存在，在合同解除后无法通过评估确定其价值，由此造成的后果应由昭应坊公司承担。韩涛损失以韩涛提交的其对2、3楼KTV室内装修的装修费355000元，点歌系统投资98000元、封闭走廊费用16000元、更换门窗费用9690元、KTV门头装饰及材料费61833.90元等共计195000元为准，该部分损失按合同约定折旧后的余值昭应坊公司应向韩涛进行赔偿。韩涛当庭增加的诉讼请求，要求昭应坊公司赔偿其涉案房屋内电视机、空调、沙某某、茶几、音响各18套，未提交规格、型号等的具体明细，以存放在昭应坊公司的双方清点后的清单中记载的规格型号为准。昭应坊公司辩称其是在与韩涛的合伙人终止了租赁合同后将房屋出租给案外人，因租赁合同昭应坊公司是和韩涛签订的，昭应坊公司与他人签订的终止租赁合同的协议对韩涛不产生法律效力，故昭应坊公司该辩称不能成立，依法不予采信。为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、解除原告韩涛与被告陕西昭应坊商业运营管理有限公司于2017年6月6日签订的《主题多功能酒店合同》补充协议；二、被告陕西昭应坊商业运营管理有限公司于判决生效后10日内赔偿原告韩涛损失36万元；三、被告陕西昭应坊商业运营管理有限公司于判决生效后10日内赔偿原告韩涛电视机、空调、沙某某、茶几、音响各18套；四、驳回原告韩涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15510元，韩涛负担6204元，陕西昭应坊商业运营管理有限公司负担9306元。 本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，韩涛与昭应坊公司于2017年6月6日签订的《补充协议》约定，将合作经营协议中的2、3楼由合作方式变更为租赁合同关系，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。之后昭应坊公司以韩涛未按约定期限支付第二年租金为由，将房屋内韩涛的物品搬离，另行出租案外人，案外人对房屋再次重新装修。对此，昭应坊公司在合同未解除以及韩涛对涉案房屋装修并添置大量物品的情况下的上述行为，构成根本违约，应当承担韩涛的损失。韩涛主张昭应坊公司未经消防验收，致使KTV无法经营，合同目的无法实现，且昭应坊将房屋另租他人，合同事实某某已无法履行，故一审判决解除双方的上述协议即租赁合同关系，并无不妥。韩涛要求返还第一年租金30万元，因第一年其占用涉案房屋，故对韩涛该项诉讼请求，依法不予支持。韩涛提交证据证明其装修损失355000元及设备损失195000元，因房屋已被重新装修，对韩涛的装修损失无法进行评估，一审参照合同约定折旧后的余值酌定昭应坊公司赔偿韩涛损失36万元，与法不悖，并无不当。一审已对涉案房屋内的物品进行清点，具体规格及型号以清单记载的为准，韩涛主张返还其房屋内的电视机、空调、沙某某、茶几、音响各18套，符合法律规定，依法予以支持。昭应坊公司上诉称其与韩涛合伙人协商一致，同意搬离涉案房屋，根据合同相对性，昭应坊公司未提交证据证明与韩涛合伙人就涉案房屋存在合同关系，故对昭应坊公司的以上所称，不予采信。综上所述，韩涛与昭应坊公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16610元，由韩涛负担9910元，由陕西昭应坊商业运营管理有限公司负担6700元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年九月三日法官助理  高  喜  平书 记 员  王  达  锐