浙江省台州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）浙10行终180号 上诉人（原审被告）玉环市自然资源和规划局，住所地玉环市玉城街道双港路187号。 法定代表人蔡其方，局长。 委托代理人赵典羽，该局工作人员。 委托代理人黄友生，玉环市海天法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）朱吉平，男，1966年4月26日出生，汉族，住玉环市。 委托代理人洪克文、陈佳诚，浙江鑫湖律师事务所律师。 原审第三人玉环市财政局，住所地玉环市玉城街道广陵路130号。 法定代表人林仁斌，局长。 原审第三人浙江玉环医药有限公司，住所地玉环市芦浦镇小沙村。 法定代表人陈春琴，执行董事。 原审第三人浙江聚宝行典当有限责任公司，住所地温岭市大溪镇德明东路316－320号。 法定代表人周勇军，执行董事。 上诉人玉环市自然资源和规划局因诉被上诉人朱吉平行政登记一案，不服玉环市人民法院（2019）浙1021行初46号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，1997年10月15日，原浙江省玉环县医药公司与原告朱吉平签订一份售房协议书，将坐落于坎门海港8号（现 地址更名为玉环市坎门街道解放南路61号）五楼套房以91666.08元的价格售给了原告，原告占有使用至今，转让时房屋没有产权证。2004年，原浙江省玉环县医药公司进行转制，玉环县财政局和经济贸易局作为甲方与乙方原浙江省玉环县医药公司全体职工签订了一份《企业国有产权转让合同》，约定：产权转让标的为浙江省玉环县医药公司的整体资产（其中房产建筑面积和金额详见附件一），附件一系房产清单，清单中序号5载明的内容：坎门新解放路店面，一层二层，175.10平方，评估值为76548元，并备注无房产证等，合同经公证。在转制前，台州天盛会计师事务所有限公司受原浙江省玉环县医药公司委托，于2004年2月26日作出了《玉环县医药公司资产评估报告书》，该报告中载明“玉环县医药公司拥有的坐落于××路××街××层街面房屋，系拆迁还地建房，房屋由3－5层的住户出资建造，1－2层归坎门医药商店使用，产权证明正在办理中”，评估明细表中载明坎门解放路街面房面积为175.10㎡，评估价为76548元。转制后，成立了第三人浙江玉环医药有限公司。为解决转制遗留问题，玉环县人民政府于2007年2月6日形成［2007］5号专题会议纪要：一、为妥善解决原浙江省玉环县医药公司有关转制遗留问题，原则同意对原坎门镇解放路拓宽延伸工程项目拆迁安置的、坐落于坎门解放南路61号的原浙江省玉环县××层房屋的土地证、房产证，由县国土局、建设规划局直接办理给县国资办（加注：玉环县医药公司），再由县国资办按照原浙江省玉环县医药公司转制政策、评估价格以及2004年7月份县财政局县经贸局与原玉环县医药公司全体职工签订的《企业国有资产转让合同》，将该土地证、房产证直接过户给浙江玉环医药有限公司。此后，以“县国资办（玉环县医药公司）”名义补办建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2008年1月，县国资办对坎门街道解放南路61号2间五层房屋提出土地使用权、公有房屋所有权登记申请，被告分别于2008年1月24日、2月1日核准登记土地使用权证和房屋产权证，均登记在县国资办（玉环县医药公司）名下，土地使用权证号为玉国用（2008）第10022号，使用权类型为划拨，房屋产权证号为玉房权证玉环字第0××5号。尔后，第三人浙江玉环医药有限公司提出要求对坎门解放南路61号房产权证变更分割登记的报告，要求按层各办一本房产证，并提交了房屋所有权转移登记申请表等材料，被告于2009年5月将案涉第三层房屋产权核准登记给第三人浙江玉环医药有限公司所有，颁发了玉房权证玉环字第1××3号。2015年4月29日，第三人浙江玉环医药有限公司向第三人浙江聚宝行典当有限责任公司借款时以案涉房屋抵押，并办理了抵押登记手续，现抵押权尚未注销。2018年间，原告发现案涉房屋登记在第三人浙江玉环医药有限公司名下，起诉要求该第三人协助办理案涉房屋的过户手续，案号为（2018）浙1021民初7702号，后达成协议：由被告浙江玉环医药有限公司于2019年3月20日前协助原告朱吉平办理其所购坐落于玉环市××街道××路××号××楼××房［所有权证号：玉房权证字第1××3号；玉国用（2015）第0××9号］的过户手续等，案件调解结案。此后，原告向第三人玉环市财政局提交要求协助办理房产情况报告，第三人玉环市财政局于2019年7月11日作出答复，认为案涉房产不属于改制范围，其没有相应职能无法撤销产权证等。原告遂提起行政诉讼。 原审法院认为，本案原告在购得案涉房屋后居住使用至今，被告将该房屋的土地登记的行政行为与原告有利害关系，故原告具备诉讼主体资格。关于时效问题。确认案涉房屋使用权的玉房权证字第1××3号房屋所有权证颁发于2009年5月11日，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款之规定，原告就涉案房屋登记行为提起的诉讼，应属因不动产提起诉讼的案件，适用二十年的最长起诉期限；依照《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第六十四条规定，原告于2018年得知涉案房屋登记行为，至2019年11月1日提起本案诉讼，没有证据表明已超过上述规定的一年起诉期限；虽然被告主张原告于2018年7月30日有过信访行为，但并无充分的证据证实，故本案诉讼未过法定的起诉期限。关于案涉房屋登记行为是否合法问题，根据《房屋登记办法》第三十三条的规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……（四）证明房屋所有权发生转移的材料；……前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。根据该规定，登记机关在审查房屋所有权转移登记时，应当审查房屋所有权发生转移的相关依据。本案案涉房屋初始登记在“县国资办（玉环县医药公司）”名下后，第三人浙江玉环医药有限公司提出房屋所有权转移登记申请，但其提交的证明房屋所有权发生转移的材料中明确转制财产为第一、二层房屋，并不包括位于第三层的案涉房屋，在没有案涉房屋所有权发生转移的相关材料时，被告贸然将案涉房屋所有权转移登记至第三人浙江玉环医药有限公司名下，故被告作出的案涉房屋所有权转移登记侵犯了原告的合法权益，不具有合法性。关于涉案房屋所有权登记是否应予撤销问题，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，第三人浙江玉环医药有限公司在取得案涉房屋所有权登记后，已将案涉房屋设立抵押，第三人浙江聚宝行典当有限责任公司善意取得抵押权，应受法律保护，故案涉房屋所有权登记不应予以撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款、第七十四条第二款第（一）项、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决：确认被告玉环市自然资源和规划局对位于玉环市坎门街道解放南路61号第三层房屋作出的玉房权证字第1××3号房屋所有权登记的行政行为违法。案件受理费50元，由被告玉环市自然资源和规划局负担。 上诉人玉环市自然资源和规划局不服，向本院提起上诉称：一、一审原告仅为一般债权人，且登记所涉不动产未因裁判执行、抵押、预告等与债权产生特定联系的，对债务人转移登记行为没有原告主体资格。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条和最高人民法院办公厅《行政审判办案指南（一）》（法办［2014］17号）第7条等规定，行政机关依债务人申请作出的物权转移登记行为，债权人一般不具有起诉的原告资格，但该登记所涉不动产因抵押、裁判执行等因素与债权产生特定联系的除外。同时，参照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释［2010］15号）第四条规定，如有以房屋为标的物的债权已办理预告登记的，或债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的，或人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构等情形的，登记机构才有职责审查不动产交易及权利人负债情况，而本案所涉不动产不存在因裁判执行、抵押、预告等与债权产生特定联系的情形。因此，一审原告朱吉平对债务人原玉环县医药公司转移登记行为不具有法律上的利害关系，没有原告主体资格。二、行政起诉已超过法定期限。2018年7月30日，胡文华、朱吉平等3人在玉环市信访局向玉环市委××街道××路××号××层的不动产已登记到第三人名下的情况。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政起诉期限已超过法律规定时间，原告已丧失诉权。三、不动产登记机构对登记材料的审查在其职责范围内尽到审慎的审查义务，具有合法性。2009年4月29日，在玉环县财政局征收契税后，第三人浙江玉环医药有限公司作为国有产权承继方申请办理涉案房屋的转移登记，提交了房屋所有权转移登记申请书、经公证的《企业国有产权转让合同》、县人民政府体改办《关于玉环县医药公司改制方案的批复》（系整体资产转让）、县人民政府［2007］5号专题会议纪要、玉房权证玉环字第0××5号《房屋所有权证》、玉国用2008第1××2号《土地使用证》、浙江玉环医药有限公司营业执照及企业章程复印件、契税完税凭证、契税纳税申报表等材料，玉环县房地产管理处按照原建设部《房屋登记办法》第三十三条规定，经审查认为申请符合房屋所有权转移登记条件，在2009年5月11日核准登记，已在其职责范围内尽到了审慎的审查义务。四、一审判决应当告知原告先行解决民事争议，驳回起诉。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其先行解决民事争议，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。根据一审法院查明事实，2018年12月，原告朱吉平与第三人浙江玉环医药有限公司房屋买卖合同纠纷一案，经玉环市人民法院依法审理调解，形成（2018）浙1021民初7702号民事调解书，由第三人浙江玉环医药有限公司于2019年3月20日前协助原告朱吉平办理其所购坐落于玉环市××街道××路××号××楼××房的过户手续。此生效民事调解与一审判决相冲突，且本案不存在不动产登记机构作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的情形。因此，一审判决应当告知先行解决民事争议，驳回起诉。综上，请求：依法撤销一审判决，改判驳回原告的诉讼请求。 被上诉人朱吉平答辩称：一、答辩人具有一审原告主体资格。答辩人在购得案涉房屋后居住使用至今，上诉人将该房屋转移登记的行政行为与原告有利害关系，侵犯了答辩人的合法权益，答辩人有权提起诉讼，主体适格。二、答辩人一审起诉并未超过法定起诉期限。案涉房屋土地使用权证颁发于2015年1月22日，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款之规定，本案答辩人就案涉房屋登记行为提起的诉讼，系因不动产提起诉讼的案件，适用二十年的最长起诉期限；另依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条之规定，答辩人于2018年底和2019年初得知案涉房屋登记行为，2019年10月提起一审诉讼，未超过上述规定的起诉期限。三、上诉人对案涉土地使用权登记时未尽合理审慎审查义务，事实不清，证据不足，程序违法，适用法律错误，行政登记行为违法。上诉人未尽到合理审慎案涉土地使用权登记的行政职责，在浙江玉环医药有限公司提出案涉土地使用权登记时，未对其提交的相关合同、文件等材料内容进行审查确认的情况下，即其提交的证明房屋所有权发生转移的材料中明确转制财产为第一、二层房屋，并不包括位于第三层的案涉房屋，根据“地随房走”的原则，上诉人违法将案涉土地使用权登记至浙江玉环医药有限公司名下，该登记行为错误。上诉人行政登记的受理申请程序违法，案涉土地使用权登记仅有浙江玉环医药有限公司单方申请，没有实际产权人国资办的共同申请，且上诉人错误的将浙江玉环医药有限公司作为国有资产转让人的身份受理其申请，并为其办理了土地使用权登记。四、一审法院判决认定事实清楚、适用依据正确、程序合法。请求：驳回上诉，维持原判。 经审理，对原审法院查明的事实本院予以确认。 二审中，上诉人补充提供了玉环市领导大接访活动登记表、信访件详细查询单（二张）及光盘，拟补强一审中提供的信访记录的证明力并证明被上诉人于2018年7月30日就知晓涉案房屋不动产已登记到第三人名下的情况。被上诉人质证认为：信访记录是上诉人在一审庭审过程中提供的，根据证据规则，不能作为本案行政行为合法性的证据。退一步讲，即使在法定期限内举证，被上诉人对该份证据的三性均有异议。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定：行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，上诉人在一审举证期限内已提供了信访记录，因被上诉人否认且该记录中并无被上诉人的名字，故上诉人在二审中补充提供玉环市领导大接访活动登记表、信访件详细查询单及光盘，目的是补强原来证据的证明力，对此，本院予以认定。上述证据证明了被上诉人于2018年7月30日就已知晓涉案房屋不动产已登记到原审第三人浙江玉环医药有限公司名下的事实，故被上诉人于2019年11月1日才提起本案行政诉讼，超过上述法律规定的起诉期限。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。综上，被上诉人的起诉不符合法定条件，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条、第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 一、撤销玉环市人民法院（2019）浙1021行初46号行政判决； 二、驳回被上诉人朱吉平的起诉。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈公辉 审判员  吴鸿滨 审判员  徐后利 二〇二〇年九月十一日 书记员  王丽萍