辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4457号上诉人（原审被告）：大连凯美特建筑材料制造有限公司，住所地辽宁省大连普兰店经济开发区长店堡社区，统一社会信用代码：912102827730218238。法定代表人：牟晓霞，公司执行董事兼总经理。上诉人（原审被告）：张宝丹，男，1975年8月4日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。二上诉人的共同委托诉讼代理人：张福东,北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连格林酒店管理有限公司，住所地大连市沙河口区中山路596号，统一社会信用代码：91210204582030399C。法定代表人：孙明，公司经理。原审被告：牟晓霞，女，1975年10月11日出生，汉族，大连凯美特建筑材料制造有限公司执行董事兼总经理，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人张宝丹、大连凯美特建筑材料制造有限公司（简称“凯美特公司”）因与被上诉人大连格林酒店管理有限公司（简称“格林酒店”）、原审被告牟晓霞房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。凯美特公司、张宝丹上诉请求：请撤销原判决第二项、第三项、第四项、第五项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院对案涉《房屋租赁合同》的真实性予以采信缺乏事实依据，认定理由更缺乏法律依据。上诉人在本案中申请对被上诉人提交的《房屋租赁合同》印章及笔迹进行鉴定，因该鉴定涉及《房屋租赁合同》真伪，继而涉及被上诉人权利主张是否存在合同依据，但原审法院却予以拒绝，且其拒绝理由缺乏事实及法律依据。原审法院认为“被告张宝丹在公安机关询问笔录中对于双方租赁期限、租金标准以及收取的款项金额均予以确认，尽管其在一次笔录中申请对签字公章进行鉴定，但至该案法庭审理中，被告张宝丹未在申请司法鉴定并在法庭审理中对于合同未提出异议”，并以此由对案涉《房屋租赁合同》的真实性予以采信，对于该认定上诉人认为：1、另案卷宗中公安机关的侦查询问笔录无法作为本案审理的依据，因该案最终以公诉机关撤诉为审理结果，案件事实并未经法院确认，而依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，即使为人民法院生效法律文书所确认的事实，当事人有相反证据足以推翻的都无法直接作为认定案件事实的依据，依据“举重以明轻”原则，更何况仅是公安机关一份稳定性较的差侦查笔录。2、依据原审法院所调取的刑事卷宗，刑事卷宗中《房屋租赁合同》与本案原告提交的《房屋租赁合同》并不一致，原审法院亦认可刑事卷宗中的《房屋租赁合同》缺少第2页、第4页。因此即使上诉人张宝丹在刑事案件审理中对卷宗中的《房屋租赁合同》未提出异议，那么也无法得出该《房屋租赁合同》与本案原告提交的《房屋租赁合同》一致的结论。3、原审法院还认为“案涉《房屋租赁合同》系该刑事案件的关键性证据，如果被告张宝丹对于该合同存在异议至少应当在法院审理过程中提出司法鉴定申请，而被告张宝丹对此并未提出申请，因此本院对于原告提供的《房屋租赁合同》予以采信。”原审法院对该案的理解存在错误，该案关键证据为《部队固定资产有偿管理使用合同》，而非《房屋租赁合同》，况且上诉人张宝丹在刑事侦查阶段已经申请对合同的签字进行鉴定，而原审法院不应当仅节选审理阶段而忽视该案侦查阶段的相关事实。二、依据案涉《房屋租赁合同》可以确认部分的约定，上诉人不具有赔偿被上诉人装修损失的责任。原审法院认定刑事卷宗中《房屋租赁合同》第3页同被上诉人原审提交的《房屋租赁合同》一致，那么依据合同第7.2条约定，“租赁期限内，该房屋因军事或拆迁需要双方提前终止合同的，甲方应当提前至少三个月书面通知乙方，乙方应当将该房屋在通知期限内交还给甲方。甲方应返还乙方已支付但尚未发生的租金。对乙方在租赁期限内形成的固定资产和装修（以实际发票为准），甲方应按照相关法律规定，根据乙方实际使用年限计算折旧，未折旧完的部分由甲方负责向该房屋所有权人申请给予补偿。”而本案双方提前终止房屋租赁合同的原因正是因部队军事需要，依据大连仲裁委员会（2012）大仲字第364号裁决书所认定的事实，中国人民解放军93176部队于2011年4月15日向上诉人凯美特公司发出《通知》，表示因军事需要，到期后部队将收回房屋，不再续签合同。因此，本案房屋租赁关系终止原因在于部队因军事而收回，而非上诉人违约。继而依据第7.2条款约定，该损失应当由房屋所有权人给与补偿，而非由上诉人进行赔偿，事实上被上诉人已经分别从部队及案外人处得到939717元的补偿。如果法院认为被上诉人提交的合同是真实有效的，即使第7.2条款不被采纳，那么按照合同的7.4、7.5条款的约定，本案一审也不应当做残值鉴定，而应当做工程装修的造价鉴定，根据折旧进行处理。三、被上诉人主张的装修范围缺乏证据予以证明，被上诉人未就该事实完成任何举证责任，而上诉人已提交证据证明案涉房屋交付被上诉人之前已经完成部分装修，原审判决遗漏该事实及证据。上诉人已经举证证明被上诉人主张的装修事实与实际不符，因为在房屋租赁给被上诉人之前已经进行了宾馆的装修改造，对此事实上诉人在本案审理中提交“大连市中级人民法院（2011）大民二终字第116号民事判决书”、“鉴定报告”及“军招二部装修改造设计方案”作为证据，前述证据可以证明在被上诉人承租该房屋之前，该房屋已经进行了宾馆改造的装修，并经司法鉴定完成的总工程量价款为“2191436元”，其中包括了“客房拆除工程、钢结构、玻璃幕墙、屋面、外墙工程、客房装饰工程、电气工程、采暖、给排水工程、一楼大厅、餐厅工程等”，而通过“设计方案”可确认设计方案中的外观、玻璃幕墙、榻榻米房型与本案房屋现状完全一致。依据举证规则，上诉人已经举证证明在房屋转租给被上诉人之前已经完成了装修的事实，如果被上诉人主张其对房屋全部重新进行了装修改造，那么被上诉人应当对其主张的“积极事实”承担举证责任，但本案中被上诉人并没有向法院提供任何装修合同、装修发票以及载有装修支出的财务账簿，其行为不但有悖于常理，更应当承担消极举证的不利法律后果。被上诉人是否进行了装修，装修范围的多少本身就是待证事实，一审在待证事实不清楚，被上诉人也没有举证证明的情况下，就委托鉴定机构对房屋的内部、外部、隐蔽工程等进行鉴定是错误的。四、依据上诉人所提供的证据以及《资产评估报告》所出现的错误，该评估报告已经无法作为本案审理的依据。1、如上述第三点理由所述，因本案上诉人已经提交证据证明房屋转租之前已经进行宾馆改造装修，而被上诉人未提供证据证明其对房屋进行过装修的事实。而《资产评估报告》所评估范围、评估事项是建立在该房屋全部（包括内外部、隐蔽工程等）均是由被上诉人完成的基础之上，基于该评估报告所假设事实已经与本案证据能够认定的事实相互冲突，故案涉《资产评估报告》已经无法作为认定案件事实的依据。2、《资产评估报告》的评估过程、评估依据存在错误，主要包括：（1）资产评估报告所依据的“平面图纸”、“照片”未经过法庭质证程序，亦不是原审法院移交给资产评估公司，而为被上诉人单方所提供。（2资产评估公司在原审中向法院提交的图纸与其在资产评估报告中所附加图纸并不相同，该公司一方面主张其评估所依据的平面图纸为资产评估报告中附加的图纸，另一方面于原审中又提供一份与之完全不同的平面图纸，说明其评估过程使用两份截然不同的图纸，其评估结论的可靠性则存在疑问。（3）资产评估公司没有依据《资产评估置业准则—资产评估程序》第十五条的规定在现场对“平面图纸”数据进行核查验证，鉴定人员仅是以“观摩”的形式对现场进行了查看、拍照，但并未进行任何测量及数据核对，而资产评估报告的主要数据客观上需根据现场情况进行测量才可作出，没有实际测量无法得出评估结论，尤其房屋已经被部队改造为营房使用的情形下。除了评估报告中主要出现的这三个错误之外，评估报告审定的案涉房屋面积是3500平方米，但依据双方当事人提供的部队固定资产有偿使用合同可以确认案涉房屋的面积是2900平方米，评估机构存在严重错误。五、上诉人主张案涉《资产评估报告》无法作为认定事实的依据，且即使予以认定，那么亦应当结合本案事实将其部分评估金额予以扣除。《资产评估报告》中“工程概算”第十三项、第十四项评估依据缺乏客观证据予以证明，其中第十四项工程项目评估报告中已经说明“该部分为改造工程，无法根据现场情况及公证书确认工程量，该部分仅是依据被上诉人提供现场照片确定，该部分工程量仅是估计数”。据此，因本案房屋被上诉人是否进行改造本身就属于待证事实，被上诉人未提供其对房屋进行改造的有效证据，故在待证事实尚无法确定的情形下，原审法院对该部分评估金额不应当予以采纳。六、原审法院认定上诉人张宝丹与凯美特公司承担连带责任缺乏事实及法律依据。依据《中华人民共和国公司法》第二十条规定，现有证据无法证明被告张宝丹与被告凯美特公司存在人格混同的事实，依据上述法律规定及相关司法精神，股东收款并不是认定“人格混同”的依据，“股东收款”亦无法推断人格混同。客观上任何公司的股东、法定代表人、财务人员或者经授权的其他人员均有代为收款的可能性，但法律上并没有规定前述人员代为收款的行为就属于人格混同，就需要同公司承担连带责任，原审法院这一论证于法无据，也无事实基础。上诉人张宝丹仅代收了65万元房屋租金，而且该房屋租金实际上又交付给部队，法院却判决张宝丹要对全部的诉讼金额承担连带责任是错误的。七、除以上述理由之外，就本案房屋腾退时间的事实，本案被上诉人在原审中所提交的证据大连中级人民法院笔录（2013年5月23日），可以证明被上诉人于2013年6月25日腾退房屋，而非原审法院推定的2013年3月30日。综上所述，原审法院在本案事实认定、法律适用上存在错误，应予以纠正。格林公司辩称,不同意上诉人的上诉请求。具体答辩意见：一、本案无须对案涉《房屋租赁合同》的真实性进行司法鉴定，上诉人张宝丹在侦查笔录中已经明确认可双方存在租赁合同关系，已经收取了被上诉人缴纳的房租，对于合同主要内容如租赁期限、租金等主要内容均予以认可，被上诉人接收房屋后进行了装修使用，期间上诉人张宝丹认可收到了40万元暖气改造费用，说明双方存在租赁合同关系，被上诉人也提供了租赁合同，虽然上诉人不认可该合同，但也没有提供其他合同证明其主张，因此应当以被上诉人提供的合同为准。双方在合同中约定，如发生军事用途，提前终止合同，该约定有效的前提是上诉人与部队之间的租赁合同仍有剩余租期，而本案中，上诉人凯美特公司与部队的合同已经到期，部队也是因为合同到期不再续签，并非用于军事用途提前终止合同，因此本案上诉人不能因此主张免除赔偿责任。二、上诉人主张在承租前对房屋施工与事实不符，也与我方无关，我方从事的是连锁加盟格林豪泰酒店，酒店对于装修风格、装修用品以及室内摆放物品有明确要求，有购买渠道和供应商，即便上诉人交付房屋时房屋内有一定设施，那么被上诉人也无法使用，而且我方也向法院和鉴定机构提供了装修期间的照片，可以明确看到房屋属于拆除后的清水状态。三、资产评估报告系上诉人、被上诉人双方依法选定，并且上诉人与被上诉人均到场参与评估整个过程，期间对于装修项目、装修过程上诉人均没有提出异议，一审法院也对评估报告中涉及不催少量赔偿部分也进行了扣除。四、张宝丹作为凯美特公司的股东，其滥用股东权利，本案被上诉人缴纳的所有房租均由张宝丹个人或其指定的代理人收取，期间未向凯美特支付任何费用，其收取的款项没有转入到凯美特公司，其自认向部队支付的费用也是张宝丹直接支付的，张宝丹滥用了股东权利又与公司的财产进行了混同，应当对以上债务承担连带责任。五、对于被上诉人搬离的时间，一审查明事实正确，而且我方在大连市中院采取强制执行措施后，主动配合搬离，搬离时对于宾馆设施和装修进行了证据保全，尽到了最大保留证据的措施。请求法院维持一审判决。牟晓霞未发表意见。格林公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告凯美特公司之间的《房屋租赁合同》；2.被告凯美特公司赔偿原告装修损失326.63万元、暖气接入费40万元，被告张宝丹、牟晓霞承担连带赔偿责任；3.鉴定费3万元由被告凯美特公司承担，被告张宝丹、牟晓霞承担连带责任。一审法院认定事实：2011年3月25日，被告凯美特公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同第1页第1.1条约定，甲方出租给乙方的房屋位于大连市沙河口区中山路596号位置。房屋用途：办公、住宿、餐饮。甲方承诺，该房屋所有权人允许甲方合法转租，转租期限为10年，甲方作为该房屋的合法转租人与乙方建立房屋租赁关系。甲方与该房屋所有权人的租赁合同作为本合同的附件一（该附件须由甲方加盖公章确认）。甲方需向乙方提供该房屋所有权人对乙方和甲方共同经营的认可证明（附件二）（需要加盖房屋所有权人有效公章）。合同第1页第2.1条约定，甲乙双方约定，乙方将首期租金全部交付甲方之日为交房日（定为2011年4月6日），该房屋租赁期为10年，分为两个部分：首个租期为5年，即2011年8月6日（起租日）起至2016年8月5日（其中2011年4月6日至2011年8月5日为免租期），首个5年期满后该房屋没有军事用途及拆迁需要，则租赁期再自动延长5年，即2016年8月6日起至2021年8月5日。合同第2页第3.3条约定，自2011年8月6日起至2016年8月5日，每年租金为人民币130万元；自2016年8月6日至2021年8月5日，每年租金为人民币140万元。合同第2页第3.2条约定，乙方按如下方式支付租金：本合同生效后乙方须当日支付甲方半年租金65万元（其中房屋租赁保证金10万元冲抵租金，乙方实际支付为55万元），2011年10月30日支付下半年租金65万元。自2012年度起房屋租金每半年支付一次，乙方应于每个半年租金到期日前30天支付下一阶段租金（即每年的1月5日和7月5日为租金支付日）。合同第2页第4.2条约定，市政供暖：现无集中供热，乙方委托甲方代为办理集中供热，甲方收取40万元供暖接通费用。乙方于本合同生效后10个工作日内向甲方一次性支付供暖施工费40万元。合同还约定了双方的其他权利义务。合同甲方处有被告凯美特公司公章及被告张宝丹签字，乙方处有原告发起人阚立生、孙明、唐震签字。被告凯美特公司及张宝丹对于合同中甲方处的公章及签字均不予认可，并申请司法鉴定。原告提供被告凯美特公司在签订租赁合同时向其提供的《部队固定资产有偿管理使用合同》复印件，该合同对案涉房屋约定的使用期限15年，自2008年11月1日至2023年10月31日止。三被告对该合同不予认可，并否认系被告凯美特公司提供给原告的。合同签订后，原告发起人孙明于2011年3月25日向张宝丹银行账户转账支付房屋租金65万元，原告发起人阚立生于2011年4月11日向张宝丹账户转账支付暖气接入费40万元。被告凯美特公司委托案外人马驰于2011年11月26日收取房屋租金50万元；于2012年1月13日收取房屋租金92794元。上述租金合计1242794元、暖气接入费40万元。原告主张其实际经营至2013年3月30日，三被告主张原告实际经营至2013年6月23日。2011年8月15日，被告凯美特公司（甲方）与案外人大连安泰建设有限公司安连分公司签订《工程施工合同》，合同约定，工程名称：酒店暖气外线改造；工程地址：大连市沙河口区中山路596号；工程总造价：74.5万元；工程期限：2011年8月20日至2011年9月20日。合同还约定了双方的其他权利义务。原告于2013年5月7日申请大连市公证处对大连市沙河口区中山路596号的格林豪泰酒店外部及内部客观情况进行保全证据。大连市公证处于2013年6月21日至案涉房屋对于酒店外部、内部公共区域、酒店设备及部分房间内部现场客观情况进行了拍照，并于2013年6月21日出具（2013）大证经字第489号公证书。在诉讼过程中，原告申请对原告经营的格林豪泰酒店2013年4月25日的装修残值进行鉴定，产生鉴定费3万元。经大连市中级人民法院委托，辽宁明科资产评估有限公司于2019年10月28日出具资产评估报告。评估结论为，截止评估基准日2013年4月25日，在本报告所揭示的假设前提条件基础上，大连市中级人民法院委托评估的装修残值评估结果为326.63万元，其中包括固定设备残值评估结果18.77万元。设备评估明细表载明，空调（KFR-23GW/SD-1），净值73600元；空调（KFR-32GW/SD-1），净值6300元；空调（KFR-72LW/N），净值13100元；液晶电视机（CRT），净值65700元；32寸液晶电视机超薄，净值16200元；清华同方彩电，净值12800元；评估净值共计为18.77万元。装修残值评估明细表载明，客房，一楼大厅，一楼走廊，一楼财务间、行李间，一楼卫生间、消毒间、消毒布草间，一楼弱电间、配电室、泵房，一楼至三楼楼梯间，二楼走廊，二楼更衣间、淋浴间、消毒布草间、杂物间，三楼走廊，三楼布草间、消毒间、仓库，三楼厨房、餐厅，弱电、强电、监控、暖气、热水及其他，室内外土建工程项目，共计评估净值为307.86万元。一审法院另查，2012年，大连市仲裁委员会受理申请人中国人民解放军93176部队与被申请人大连凯美特建筑材料制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，仲裁庭于2012年8月1日和2012年9月6日开庭审理。大连市仲裁委员会于2012年10月30日作出【2012】大仲字第364号裁决书，该裁决书载明仲裁庭查明的事实：申请人与被申请人在2008年9月5日签订《部队固定资产有偿管理使用合同》，约定申请人将自有的位于大连市沙河口区中山路596号的房屋由被申请人有偿管理使用，使用期限为2008年11月1日至2011年10月31日。合同约定被申请人在有偿管理使用期限届满时应当将有偿管理使用的房地产交还给申请人，如需继续有偿使用上述房地产，应当在有偿管理使用期限届满前60日内提出。如无军事或拆迁需要双方须重新签订有偿管理使用合同，期限三年，并年管理使用金不变。2008年12月25日签订了补充协议书，约定主合同顺延至2012年1月31日，本合同期满后，双方按原合同约定重新签订三年有偿管理使用合同。2011年4月15日，申请人向被申请人发出《通知》，向被申请人明确书面表示因部队军事需要，到期后我部将收回房屋，不再与你公司续签合同。大连市仲裁委员会裁决：（一）被申请人大连凯美特建筑材料制造有限公司于本裁决生效之日起10日内腾退位于大连市沙河口区中山路596号的房屋；（二）被申请人大连凯美特建筑材料制造有限公司向申请人中国人民解放军93176部队支付自2012年2月1日起至本裁决确定的腾退之日止（按每年1400000元的标准计算）逾期交还房屋的赔偿金。裁决生效后，大连市中级人民法院于2013年3月20日向原告发出（2013）大执二字第21号执行通知书，内容为：【2012】大仲字第364号大连仲裁委裁决书已发生法律效力。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十条的规定，本院决定，限你（单位）于2013年3月30日前履行完上述法律文书对你（单位）所确定的义务，逾期不履行，予以强制执行。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，承担迟延履行责任。原告与案外人大连滨海阳光酒店管理有限公司（如家酒店星海广场店）均收到了大连市中级人民法院（2013）大执二字第21号执行通知书，大连滨海阳光酒店管理有限公司（甲方）与孙明、唐震、阚立生（乙方、大连格林酒店管理有限公司）于2013年4月25日签订《补偿协议书》，协议约定，在乙方立即腾退房屋的前提下，可以让甲方继续使用房屋用于经营。甲方向乙方支付补偿款为每年35万元。原告陈述大连滨海阳光酒店管理有限公司共计向原告支付了两年的补偿款70万元。原告陈述，在大连市中级人民法院执行过程中，大连市中级人民法院于2013年5月23日所作的笔录中记载，赔偿暖气204套，空调挂式、立式3台，合计188105元；旋转门一个，防火门7个，防盗门5个，合计51612元，总价239717元。上述款项由部队对原告进行了补偿。一审法院再查，2014年12月25日，大连市沙河口区人民检察院向本院移交了张宝丹合同诈骗罪一案，案件编号为（2015）沙刑初字第104号，该案卷宗中公安机关的多份询问笔录中，多次认可其以大连凯美特建筑材料制造有限公司名义与孙明、阚立生、唐震三人签订房屋租赁合同，租赁期10年，2011年8月6日至2021年8月5日，其收取了格林酒店共计1642794元（含40万元暖气入网费）。张宝丹在2013年7月4日的询问笔录中提出“要求公安机关把我的所有签字和盖过的公章做鉴定”。2015年3月6日，一审法院开庭审理该案过程中，被告张宝丹并未再申请对签字和公章进行鉴定。法庭审理笔录记载，“……公：被告人，你和孙明、阚立生等人是什么关系？被：房屋租赁关系。公：你何时与他们为代表的酒店签订的租赁合同？被：2011年。公：你们双方之间的合同是真实的？被：对。公：上面的日期是2011年3月25日，对日期有无异议？被：没有”。“公：宣读卷宗第三卷第4至5页房屋租赁合同（格林豪泰）。审：被告人对此有无异议？被：没有。”在该刑事案件卷宗中留存的案涉房屋租赁合同复印件为合同的第1页、第3页，未留存第2页、第4页，该合同的第1页、第3页与原告本案提供的租赁合同的第1页、第3页内容一致。大连市沙河口区人民检察院于2015年7月20日向一审法院提交撤回起诉决定书，对被告人张宝丹撤回起诉。一审法院再查，原告于2011年10月28日注册成立，法定代表人为孙明，股东为孙明、唐震、阚立生。被告凯美特公司于2005年5月16日成立，法定代表人为被告牟晓霞，股东为被告张宝丹及被告牟晓霞。被告张宝丹与被告牟晓霞系夫妻关系，三被告委托诉讼代理人陈述被告张宝丹与被告牟晓霞于2014年6月4日离婚。一审法院认为，关于原告提供的案涉《房屋租赁合同》是否应当予以采信的争议问题，虽然三被告对该合同甲方处被告凯美特公司公章及被告张宝丹签字均不予认可并申请司法鉴定，但从被告张宝丹在一审法院（2015）沙刑初字第104号刑事卷宗中公安机关的询问笔录以及法庭审理笔录的内容来看，被告张宝丹在公安机关询问笔录中对于双方租赁期限、租金标准及其收取的款项金额均予以确认，尽管其在其中一次笔录中申请对签字公章进行鉴定，但至该案法庭审理中，被告张宝丹未再申请司法鉴定并在法庭审理中对于合同未提出异议。由于案涉《房屋租赁合同》系该刑事案件的关键性证据，如果被告张宝丹对于该合同存在异议至少应当在法院审理过程中提出司法鉴定申请，而被告张宝丹对此并未提出申请，因此一审法院对于原告提供的《房屋租赁合同》予以采信，对于三被告提出的鉴定申请不予支持。原告与被告凯美特公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。鉴于原告已自案涉房屋搬离，案涉租赁合同已无法实际履行，故原告要求解除原告与被告凯美特公司之间的房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。按照合同约定，首个租期为5年，即2011年8月6日（起租日）起至2016年8月5日（其中2011年4月6日至2011年8月5日为免租期），由于被告凯美特公司与中国人民解放军93176部队签订的《部队固定资产有偿管理使用合同》所约定的使用期限至2012年1月31日，故转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。原告与被告凯美特公司签订的《房屋租赁合同》中约定的超过2012年1月31日的租赁期限无效。由于被告凯美特公司与中国人民解放军93176部队签订的《部队固定资产有偿管理使用合同》约定的租赁期限届满后，中国人民解放军93176部队申请大连市仲裁委员会予以仲裁，在大连市中级人民法院强制执行过程中，原告将案涉房屋返还部队。虽然三被告主张原告实际经营至2013年6月23日，但未提供证据予以证明，考虑大连市中级人民法院于2013年3月20日向原告发出（2013）大执二字第21号执行通知书，通知原告于2013年3月30日腾退，故一审法院以2013年3月30日作为原告停止经营时间。由于凯美特公司的原因导致案涉租赁合同无法继续履行，给原告造成实际损失，被告凯美特公司应当予以赔偿。关于原告要求被告凯美特公司赔偿原告装修损失326.63万元的诉讼请求，一审法院认为，被告凯美特公司在明知其与中国人民解放军93176部队约定的使用期限至2012年1月31日的情况下，仍与原告约定租赁期限至2016年8月5日，且根据大连市仲裁委员会【2012】大仲字第364号裁决书查明的事实，解放军93176部队于2011年4月15日向被告凯美特公司发出《通知》，明确书面表示因部队军事需要，到期后将收回房屋，不再与被告凯美特公司续签合同，如果被告凯美特公司将此情况及时告知原告，则可避免损失扩大，故导致合同提前解除的主要过错在于被告凯美特公司。原告作为案涉房屋的次承租人，虽然其主张被告凯美特公司在签订租赁合同时向其提供了和部队约定使用期限15年的合同个，但该合同系复印件，三被告予以否认，原告亦未提供其他证据证据证明该合同系被告凯美特公司向其提供，故对于该合同一审法院不予采信。因此，原告作为次承租人应当至案涉房屋权利人即解放军93176部队处了解被告承租案涉房屋的具体期限，以降低自身风险。原告未尽到相应的审慎审查义务，对于合同解除损失的产生亦存在一定过错。综合考虑双方的过错程度，酌情认定被告凯美特公司应当承担80%的责任，原告自身应当承担20%责任。根据辽宁明科资产评估有限公司出具的资产评估报告的内容，装修残值评估结果为326.63万元，其中装修残值为307.86万元、固定设备残值为18.77万元。设备评估明细表载明，空调（KFR-23GW/SD-1），净值73600元；空调（KFR-32GW/SD-1），净值6300元；空调（KFR-72LW/N），净值13100元；液晶电视机（CRT），净值65700元；32寸液晶电视机超薄，净值16200元；清华同方彩电，净值12800元；评估净值共计为18.77万元。其中空调部分合计净值为93000元。根据原告陈述，部队曾就对原告补偿239717元，其中暖气204套，空调挂式、立式3台，合计188105元；旋转门一个，防火门7个，防盗门5个，合计51612元，总价239717元。因此，就空调部分，部队已经给予原告补偿，被告凯美特公司不再赔偿原告损失。其他电视机部分，由于电视机均属于可移动设备，现原告未提供证据证明其为何未将电视机搬走予以处理，故对于设备中的电视机部分，被告凯美特公司不应承担赔偿责任。参照评估报告中确定的空调净值93000元，扣除空调部分补偿，暖气204套部队补偿金额为95105元（188105元-93000元），该部分补偿以及旋转门、防火门、防盗门补偿51612元，共计146717元（95015元+51612元），均应当在总装修残值中予以扣除。因此，被告凯美特公司应当赔偿原告装修损失2345506.40元[（3078600元-146717元）×80%]。关于案外人大连滨海阳光酒店管理有限公司给予原告的相应补偿部分，三被告现未提供证据证明该部分补偿系针对装修部分，故该部分补偿不应当在装修损失中予以扣除。关于原告要求被告凯美特公司赔偿暖气接入费40万元的诉讼请求，一审法院认为，被告凯美特公司提供了相关工程施工合同，原告亦实际在案涉房屋进行经营，使用了暖气设备，原告现未提供证据证明该笔费用未实际发生，故认定该笔暖气接入费用已经实际发生。鉴于双方租赁合同未实际履行完毕，该笔费用亦属于原告的实际损失，考虑原告实际经营时间，酌情判令被告凯美特公司赔偿原告暖气接入费240000元。关于原告要求被告张宝丹、牟晓霞承担连带赔偿责任的诉讼请求，一审法院认为，原告发起人将案涉房屋租金支付至被告张宝丹个人账户，故被告张宝丹作为被告凯美特公司的股东其个人财产与公司财产产生混同，故被告张宝丹应当对公司债务承担连带责任。被告牟晓霞虽然亦系被告凯美特公司股东及法定代表人，但原告未提供证据证明被告牟晓霞个人财产与公司财产混同，亦或案涉收入用于被告张宝丹与被告牟晓霞夫妻共同生活，故被告牟晓霞不应当对于被告凯美特公司的债务承担连带责任。关于原告要求被告凯美特公司承担鉴定费3万元，被告张宝丹、牟晓霞承担连带责任的诉讼请求，该鉴定费用系由于本案诉讼产生，系原告因诉讼产生的合理费用，故被告凯美特公司应当支付原告因鉴定产生的鉴定费用3万元，如前所述，被告张宝丹亦应当承担连带责任，被告牟晓霞不应当承担连带责任。关于三被告主张案涉房屋在交付原告之前已存在装修的抗辩意见，一审法院认为，事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。无论案涉房屋在交付之前是否存在装修，三被告都应当提供证据证明其将案涉房屋交付原告当时，案涉房屋的具体情况。三被告的此节抗辩意见，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，作出如下判决：一、解除原告格林公司与被告凯美特公司于2011年3月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告凯美特公司赔偿原告格林公司装修损失2345506.40元；三、被告凯美特公司支付原告格林公司暖气接入费240000元；四、被告凯美特公司支付原告格林公司鉴定费30000元；五、被告张宝丹对于被告凯美特公司上述债务承担连带赔偿责任；六、驳回原告格林公司的其他诉讼请求。上述具有给付内容的条款均于判决生效之日起十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费32089元（原告已预交），由原告负担9200元，由被告凯美特公司、被告张宝丹共同负担22889元，于判决生效之日起十日内给付原告。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。上诉人对原审查明的以下两节事实提出异议：一是认为原审不应采信被上诉人提供的双方于2011年3月25日签订的《房屋租赁合同》，故对原审基于采信该合同而认定的合同内容不认可；二是认为被上诉人实际撤离案涉房屋的时间为2013年6月25日。被上诉人对一审已查明的案件事实没有异议。经本院审查，关于上诉人针对案涉《房屋租赁合同》真实性提出的异议，本院对一审通过张宝丹在（2015）沙刑初字第104号刑事案件卷宗中公安机关的询问笔录、法庭庭审笔录的内容以及张宝丹对该份其涉刑案件关键证据最终未申请司法鉴定等情节，推定案涉《房屋租赁合同》真实的认定予以确认，同时，经本院二审询问，上诉人明确表示并不能提供其认为真实的合同版本，进而也无法证实其认为真实的合同与原审采信的案涉《房屋租赁合同》所约定的内容具体有何不同。因此，本院认为原审采信被上诉人提供的《房屋租赁合同》并据以查明上诉人凯美特公司与被上诉人签订的合同内容并无不当。另关于上诉人对被上诉人实际撤离案涉房屋时间点提出的异议，经二审审查确认，各方当事人均认可该节事实与本案诉争的焦点问题并无关联，因此，鉴于该节事实与本案诉争焦点欠缺关联性，本院二审不予进一步审查。综上，本院对原审已查明的案件事实予以确认。另依据2019年6月5日一审第三次法庭审理笔录补充查明：辽宁明科资产评估有限公司鉴定人员出庭接受上诉人及原审被告质询时，针对“鉴定范围是如何确定的？”；“只是现状进行评估？”；“鉴定除了平面图之外是否需要其他材料？包括隐蔽工程的布线图之类的？”；“鉴定报告中附上了三个平面图，该平面图的来源是何处？”；“通过图纸可以确认这些房间面积存在比较大的差异”等问题，鉴定人员进行了如下答复：“鉴定范围是按照现场实际情况为主，参考了图纸，最后以公证书为准确定了评估范围”；“只是现状评估”；“图纸是作为参考，在现场的时候因为图纸和实际情况比较接近，所以就参考了图纸。我们的评估实际上是类似装修报价类，是估值的方法，不是非常精确的，没有隐蔽图纸也可以”；“三个平面图是原告提供的。如果原告不提供平面图的话，会根据现场情况一点点测量画图，最后做评估。工作量会复杂一些，不影响评估的结果”；“图纸只是参考，最后做概算时是按照实际情况去做的”等。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。据此，结合上诉人的上诉请求及事由，本案争议的焦点问题是：一、案涉《房屋租赁合同》的效力；二、原审以案涉资产评估报告为依据判令上诉人凯美特公司对被上诉人格林公司的装修损失承担赔偿责任是否正确；三、原审判令上诉人凯美特公司赔偿被上诉人格林公司暖气接入费24万元是否正确；四、原审判令上诉人凯美特公司承担案涉司法鉴定费用3万元是否正确；五、上诉人张宝丹是否应对凯美特公司的案涉债务承担连带赔偿责任。关于第一个焦点问题，本院二审事实查明部分已对案涉《房屋租赁合同》的真实性作出了认定，该合同真实，且是上诉人凯美特公司与被上诉人格林公司的真实意思表示，但该合同应为部分有效：对于2011年8月6日至2012年1月31日期间该合同应认定为合法有效；对于超过2012年1月31日之后期限内的合同部分应认定为无效，因为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。从本案已查明的案件事实可知，上诉人凯美特公司系将其从部队承租的案涉房屋转租给被上诉人格林公司，其与部队之间的租赁合同剩余租赁期限到2012年1月31日截至，故案涉《房屋租赁合同》自2012年1月31日之后部分的约定应为无效。一审对此认定正确，但在2013年案涉房屋被部队收回事由出现的情况下，一审认定案涉《房屋租赁合同》解除不当，因为该期间的合同无效，无效合同不存在解除问题，对此，本院予以纠正。关于第二个焦点问题，本院认为，结合上诉人提出的具体上诉事由，该焦点问题涉及以下四个方面：第一，上诉人凯美特公司是否应对被上诉人格林公司的装修损失承担赔偿责任。对此，本院认为，上诉人凯美特公司应依法在其过错范围内赔偿被上诉人格林公司因合同部分无效而受到的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”；第九条第二款规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”；《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，上诉人凯美特公司在明知其与部队的租赁合同至2012年1月31日截止且部队已于2011年4月15日向凯美特公司发出了前述租赁期限届满后收回房屋不再续租的《通知》的情形下，未将该情况及时告知被上诉人格林公司，未修正租赁期限，应认定上诉人凯美特公司对由此导致超期部分合同无效负有主要过错，原审酌定上诉人凯美特公司与被上诉人格林公司的过错比例为8:2并无不妥，其双方于本案二审期间对此责任分担比例亦未提出异议，故本院予以确认。结合前述法律、司法解释的规定，对于被上诉人格林公司诉请的装修损失，上诉人凯美特公司应承担80%的赔偿责任。第二，被上诉人格林公司是否就其对案涉房屋进行了装修改造的事实完成了举证责任。上诉人凯美特公司认为，被上诉人格林公司并未针对其装修改造了案涉房屋的事实予以举证证明，因此格林公司的装修损失赔偿诉求没有事实依据，本案启动司法鉴定程序对案涉房屋装修改造工程造价进行评估也缺乏前提。对此，本院认为，被上诉人格林公司并非未对此事实予以举证证明，其提举了装修发票、装修前后对比照片、图纸等，只是装修发票并非原件，而上诉人对以上证据均认为存在瑕疵不应予采信。同时，上诉人凯美特公司认可，因为被上诉人格林公司对案涉房屋进行的部分装修改造，该公司已获得了部队的部分补偿，该节事实也能印证被上诉人格林公司对案涉房屋进行了装修改造的事实。至于上诉人凯美特公司提出，案涉房屋租赁给被上诉人之前已经进行了宾馆的装修改造，且该节事实有另案发生法律效力的民事判决所确认，因此被上诉人应当进一步举证证明其具体的装修范围问题，本院对上诉人提及的本院（2011）大民二终字第116号民事判决书及上诉人提交的该案件中所涉的鉴定报告进行了核实，虽然从鉴定报告所列的施工名目上看与本案资产评估报告中的项目有重合，例如“一楼大厅、餐厅”，但其并不能直接体现案涉房屋交付本案被上诉人格林公司之前所进行的装修与格林公司在本案中主张的装修内容和范围存在重合，再结合本案评估机构人员在一审出庭接受质询过程中针对评估范围等作出的回复和解答，本院认为，在上诉人凯美特公司无相反证据证明本案所涉装修改造项目为他人所为之情况下，其关于被上诉人格林公司对其装修事实和具体装修范围的举证不足之主张，事实依据不足，本院不予支持。第三，评估机构作出的案涉资产评估报告是否可信。上诉人凯美特公司主张案涉造价评估报告不应采信的主要事由是评估机构评估所依据的图纸不明，具体指：评估机构用于确认房屋结构、布局、面积的图纸未经质证，评估机构所依据的图纸版本不一，图纸所体现的房屋面积与其他书证中所载房屋面积不一致。对于以上质疑，上诉人凯美特公司于一审针对造价评估报告发表质证意见过程中均已提出，且均经作出该报告的辽宁明可资产评估有限公司鉴定人员于出庭接受质询过程中给予了解答，该节事实可从本院二审补充查明的事实中体现，因案涉司法鉴定程序不违法，鉴定人员也解释了图纸并非案涉鉴定唯一或者必要依据，故上诉人凯美特公司基于前述事由认为案涉评估造价报告不应采信的主张，事实依据不足，不成立。第四，上诉人主张应从案涉资产评估报告中扣除造价值不准确的项目是否应予支持。上诉人凯美特公司认为，案涉造价评估报告第十三项“强电、弱电、监控、暖气、热水系统项目及其它项目”和第十四项“室内外土建工程项目”所涉工程造价因评估值准确性差应将该两项工程造价扣除不计。对此，本院认为，在评估机构具备资质且鉴定程序合法之前提下，评估机构对无法通过案涉房屋现场情况及相关鉴定所须材料得出造价评估值的部分已经在评估报告中予以解释说明，至于已经得出造价数值的各项工程内容，包括上诉人凯美特公司提及的第十三项和十四项，民事诉讼程序无据对相关数据本身的准确性和估算方法等予以审查，上诉人凯美特公司仅因评估报告中提及第十四项工程内容所涉工程量为估计数即认为该项工程造价数额应予扣减，依据不足。关于第三个焦点问题，虽然上诉人在上诉请求中诉请撤销原审判决第三项关于判令上诉人凯美特公司赔偿被上诉人格林公司暖气接入费24万元的判项，但其具体上诉事由中并未针对该上诉请求提出相应的事实和法律依据，而本院认为，原审的该项裁判具有事实和法律依据，应予维持。具体来说，原审已查明被上诉人格林公司发起人通过向上诉人张宝丹账户转账的方式支付了暖气接入费40万元，案涉《房屋租赁合同》如能履行完毕，租期应为10年，则暖气接入费均摊成本为4万元/年，被上诉人格林公司自2011年签订租赁合同至2013年撤离最多使用了2年案涉房屋，故剩余年限内暖气接入费32万元按上诉人凯美特公司80%过错比例承担，约为24万元，一审酌定该24万元由上诉人凯美特公司向被上诉人格林公司进行赔偿并无不当。关于第四个焦点问题，原审判决第四项所涉案涉司法鉴定费用负担问题，虽然该费用为格林公司提起本诉的合理开支，但因该公司对案涉纠纷的产生亦存在过错，故本院认为，其亦应在其过错比例范围内负担部分鉴定费。因此，对于案涉30000元鉴定费，应由上诉人凯美特公司负担24000元，被上诉人格林公司负担6000元。关于第五个焦点问题，本院认为，原审判令上诉人张宝丹对凯美特公司应承担的案涉债务承担连带责任依据不足，应予纠正。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。据此，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为严重损害了公司债权人利益的情况下，才能适用。而损害债权人利益，主要是指股东滥用权利使公司财产不足以清偿公司债权人的债权。本案中，被上诉人格林公司认为，上诉人张宝丹用个人账户代收案涉房屋租金的行为属于前述法律规定中滥用行为中构成公司人格与股东人格混同的情形，故格林公司主张该名股东对公司债务承担连带责任。但根据上述法律规定，仅凭该情节，尚不足以认定适用该法律规定判令公司股东应对公司债务承担连带责任的事实依据充分，故原审判令上诉人张宝丹对凯美特公司债务承担连带赔偿责任的事实依据不足，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条第二款、第十五条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款的规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初1638号民事判决的第二项、第三项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初1638号民事判决的第一项、第五项、第六项；三、变更大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初1638号民事判决的第四项为：大连凯美特建筑材料制造有限公司支付大连格林酒店管理有限公司鉴定费24000元；四、驳回大连格林酒店管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费32089元（大连格林酒店管理有限公司已预交），由大连格林酒店管理有限公司负担9200元，由大连凯美特建筑材料制造有限公司负担22889元；二审案件受理费22889元（大连凯美特建筑材料制造有限公司、张宝丹已预交），由大连凯美特建筑材料制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  杨 威二〇二〇年九月十一日书记员  任建芳