广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13165号上诉人（原审原告）：李增贤，女，1982年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：马杰，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴罡（曾用名吴玉学），男，1980年5月12日出生，汉族，身份证住址广州市从化区。委托诉讼代理人：黄佩齐，广东期待律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州嘉驿酒店管理有限公司。住所地广州市海珠区江南大道南362号3621房。法定代表人：李全刚，经理。上诉人李增贤、吴罡因与被上诉人广州嘉驿酒店管理有限公司（以下简称嘉驿公司）物权保护纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初10249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李增贤上诉请求：1.撤销广州市海珠区人民法院作出的(2019)粤0105民初10249号民事判决书；2.改判吴罡、嘉驿公司向李增贤支付广州市海珠区江南大道南362号XXXX房水电、物业等费用1266.87元；3.改判吴罡、嘉驿公司向李增贤支付广州市海珠区江南大道南362号3935房占有使用费3800*4+3800*12／30=16720元(每月占有使用费3800元，计算期限自2019年3月25日至2019年8月6日);4.判决由吴罡、嘉驿公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.在案涉房产被法院查封后，吴罡、嘉驿公司与案外人吴仁弟签订《房屋租赁合同》，依据相关法律规定，吴罡、嘉驿公司无权要求李增贤继续履行原租赁合同，吴罡、嘉驿公司拒不交还案涉物业的行为属于无权占有，应向李增贤支付占有使用费。2.李增贤对案涉房产采取断水断电措施属于合理维权，一审法院酌情调低占有使用费没有法律依据，应按照每月3800元的标准计算占有使用费。3.李增贤在拿到一审判决后，向物业公司支付了水电、物业等费用，吴罡、嘉驿公司应向李增贤支付上述水电、物业等费用。综上所述，一审判决确有错误，希望二审法院能在查清事实的基础上，依法改判，维护公平与正义。吴罡上诉请求：1.依法撤销(2019)粤0105民初10249号民事判决书；2.依法改判驳回李增贤全部诉讼请求或者发回一审法院重审；3.本案一审、二审案件受理费由李增贤承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.案涉房屋租赁合同合法有效，适用买卖不破租赁原则。一审法院认为涉案租赁合同有效，那么，嘉驿公司与吴罡在3月份已经将当月的租金付给原业主，就无须再向新业主支付3月份的租金；2.吴罡、嘉驿公司每个月付租金的时间是当月的20日前后。在2019年4月23日，李增贤要求涉案房屋所在的达镖物业中心收回涉案房屋，并强行断了3935房间的水电，造成了嘉驿公司实际无法正常经营，损失巨大。因此，吴罡、嘉驿公司也无须再向李增贤支付2019年4月23日至2019年6月30日这两个月的租金。3.2019年6月30日租赁合同到期后，李增贤并未前来收回房屋，这是由于李增贤怠于行使自身权利所致。吴罡、嘉驿公司在2019年7月3日已经再次书面提醒李增贤，吴罡、嘉驿公司早已搬离涉案房屋。而李增贤怠于行使其业主权利，是其自身过失导致。因此，吴罡、嘉驿公司无须承担涉案房屋2019年7月1日至2019年8月6日期间的房屋占用费。4.在吴罡、嘉驿公司的合同有效履行F期间，李增贤由于自己的野蛮任性，粗暴断水断电，导致原先合理合法租用的房屋不能正常使用，给吴罡、嘉驿公司造成了巨大的经济损失。参照嘉驿公司的经营日报，按当时房间均价计算，李增贤在2019年4月23日至2019年6月30月期间，致使嘉驿公司损失17966.7元，李增贤应向嘉驿公司赔偿以上损失。吴罡针对李增贤的上诉请求辩称：1.关于租金的计算期限问题。占用期限应认定至2019年4月23日止，李增贤无权主张租金。租金应自其取得房产证并正式通知吴罡之日起算，由于李增贤至今没有通知吴罡，故应以其采取停水停电方式时（即2019年4月23日）为起始日。在吴罡不知道李增贤为出租人的情况下，应认定吴罡向原业主交纳租金是合法有效的。在已实际支付3月份租金的情况下，不应以2019年3月25日作为起算日期。即使法院不认定2019年4月23日作为起始日，租赁合同已于2019年6月30日届满，2019年7月3日吴罡再次将早已搬离的情况书面提醒对方，其未前来收楼是怠于行使自身权利导致，故吴罡无需承担2019年7月3日至2019年8月6日期间的占用费。2.关于租金、物业管理费标准问题。由于李增贤采取停水停电方式，导致涉案房屋存在安全隐患，且无法正常作为公寓使用，不应支持其租金主张，即使法院要支付租金，减免比例不应为90%，相应的物业管理费也有相当部分由李增贤承担。3.关于水电费、物业管理费。涉案房屋自2019年4月23日搬离后处于空置状态，客观上不可能产生水电费。物业公司未经2019年4月起的水电费、物业管理费情况告知吴罡，吴罡未实际参与上述费用统计计算，对该费用无法确认，依法不应由吴罡承担。4.法院应向物业管理公司调查了解2019年4月后的房屋使用情况。5.根据买卖不破租赁的原则，吴罡保留追究李增贤赔偿的权利。综上，请求驳回李增贤的全部上诉请求，并承担二审全部诉讼费用。李增贤针对吴罡的上诉请求辩称：1.原业主在得知涉案房屋被法院查封后，在原租赁合同未到期的情况下于2015年7月6日以吴仁弟的名义与吴罡签订了新的租赁合同，但是实际的租金收取人仍然是鲍进红，鲍进红明显是为了逃避执行而签订的租赁合同，应属无效，不应该适用买卖不破租赁的原则。即使适用买卖不破租赁原则，李增贤在2019年3月25日拿到民事裁定书之日就应该成为了涉案房屋的所有人，吴罡占有使用涉案房屋应向李增贤支付相应的租金，不能以已经向吴仁弟、鲍进红缴纳了租金而对抗应向李增贤缴纳的租金。2.在一审法院2019年8月6日第一次开庭之前，李增贤通过上门协商或者发律师函、电话协商等方式均要求交付涉案房屋，吴罡称其向原业主鲍进红缴纳了租金，要求使用涉案房屋到租赁合同期满，还声称涉案房屋有其财产。如果李增贤强行收回房屋将产生纠纷，故李增贤只能通过诉讼的方式要求吴罡交还物业，直到一审开庭之日，吴罡和嘉驿公司在法庭上表示涉案房屋是无人使用的，同意收回，李增贤在开庭当日下午请了开锁师傅才将涉案房屋收回。李增贤从未怠于收回物业，通过各种方式，包括报警，警察去现场调解都无法收回物业，才通过诉讼的方式解决纠纷。李增贤为了收回物业才采取断水断电的措施，因为除了该方法其也想不到更好的方法的，如果吴罡认为李增贤断水断电对其造成损失，其应该另案起诉。嘉驿公司辩称，不同意一审判决；不同意李增贤的上诉请求；同意吴罡的上诉请求。李增贤于2019年5月6日向一审法院起诉请求：1.吴罡、嘉驿公司支付广州市海珠区江南大道南362号XXXX房水电、物业等费用1266.87元；2.吴罡、嘉驿公司支付广州市海珠区江南大道南362号XXXX房占有使用费3800*4+3800*12/30=16720元（每月占有使用费3800元，计算期限自2019年3月25日至2019年8月6日）；3.吴罡、嘉驿公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：一审法院2019年2月21日出具的《成交确认书》，确认李增贤通过竞买于2019年2月20日在一审法院于京东网开展的“广州市海珠区江南大道南362号XXXX房”司法拍卖项目公开竞价中，以730000元最高应价胜出。2019年3月20日，一审法院作出的（2017）粤0105执恢2228号之二执行裁定书，内容主要是“裁定：被执行人鲍进红名下的位于广州市海珠区江南大道南362号XXXX房归买受人李增贤所有。上述房屋的财产权自本裁定送达买受人李增贤时起转移；本裁定送达后立即生效；等”。同月25日，李增贤签收了该裁定书。2019年4月19日，广州市国土资源和规划委员会核发广州市海珠区江南大道南362号XXXX房的《不动产权证书》，权利人李增贤，用途办公，建筑面积45.49平方米。之后，李增贤与吴罡、嘉驿公司交涉要求其搬离涉案房屋未果，遂成诉讼。诉讼中，李增贤除提供相关证据证明通过竞买取得涉案房屋产权外，还提供“达镖国际中心最后催款通知单”，拟证明涉案房屋欠缴2019年8月6日前的水电、物业等费用1266.87元；吴罡、嘉驿公司对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为吴罡、嘉驿公司自2019年4月23日已经搬离涉案房屋，该房屋处于空置状态，不可能产生相应的水电费；李增贤同时确认并未向物业管理公司交纳上述费用。吴罡、嘉驿公司提交的证据有：1.2014年9月3日吴罡与鲍进红签订的承租涉案房屋的《房屋租赁合同》，合同约定租期分别是两年，从2014年9月3日至2016年9月2日，每月租金3500元。2016年7月6日，吴罡与吴仁弟（出租人签字处备有“同意由吴仁弟出租鲍进红”字样）签订的承租涉案房屋及其他两间房屋的《房屋租赁合同》，合同约定租期是三年，从2016年7月1日至2019年6月30日，每月租金共11500元，拟证明吴罡、嘉驿公司自2014年起承租涉案房屋；2.《税收缴款书》，拟证明上述租赁合同已备案；3.银行转账记录及交易明细，拟证明吴罡在租赁合同期内，依照合同约定，通过银行转账和微信转账的方式向鲍进红、吴仁弟按时支付了租金；4.李增贤发给物业公司要求停电停水的函，拟证明李增贤未告知吴罡、嘉驿公司的情况下，要求物业公司对涉案房屋断水断电，给吴罡、嘉驿公司造成了严重损失。5.吴罡、嘉驿公司与李增贤律师的微信聊天记录，拟证明吴罡、嘉驿公司已经告知李增贤2019年4月23日搬离涉案房屋。等。经质证，李增贤对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但认为：1.吴罡与吴仁弟签订租赁合同在2016年7月6日，这时涉案房屋已被法院查封，按照相关法律规定，吴罡无权向李增贤主张继续租赁该物业，如果吴罡认为自己向鲍进红多交租金，应向鲍进红追讨租金，而不是以交了租金为由拒绝搬出；2.从李增贤提交的录音证据显示，李增贤多次要求吴罡、嘉驿公司交付涉案房屋，吴罡、嘉驿公司均拒绝，李增贤律师在发给吴罡、嘉驿公司的律师函中表示，如果不交付涉案房屋，李增贤将采取断水断电方式维护自己的合法权益；3.吴罡、嘉驿公司是在2019年7月3日才告知李增贤律师其于2019年4月23日搬离涉案房屋，李增贤律师对其所述无法辨认真假，因为吴罡、嘉驿公司曾向物业公司称有他的财物在涉案房屋内，且吴罡、嘉驿公司所称搬离涉案房屋与交付涉案房屋是两个概念。李增贤、吴罡、嘉驿公司均确认涉案房屋的实际使用人是嘉驿公司。另查明，吴罡、嘉驿公司在2019年8月6日向一审法院明确表示同意交还涉案房屋。所此，李增贤于同日自行收回涉案房屋，并在诉讼中撤回了要求收回涉案房屋的请求，变更诉讼请求为吴罡、嘉驿公司支付自2019年3月25日至2019年8月6日的房屋占有使用费。并提交了2019年3月发布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在达镖国际中心属办公用房性质，每平方米租金为122元。吴罡、嘉驿公司对该证据真实性、合法性没有异议，但认为该租金明显偏高，涉案房屋实际使用并非办公用途，是用来居住的公寓，其租赁价格是每月3500元。同时吴罡、嘉驿公司辩称其在2019年4月23日已搬离涉案房屋，并且李增贤强行断水断电，导致租赁合同无法继续履行，严重侵犯了吴罡、嘉驿公司的合法租赁权。李增贤确认于2019年4月23日要求物业部门对涉案房屋进行断水断电。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。涉案房屋原产权人鲍进红因欠款，涉案的位于广州市海珠区江南大道南362号XXXX房房屋经一审法院委托拍卖，李增贤以最高价竞得，一审法院裁定上述涉案房屋所有权归李增贤所有。上述房屋的财产权自本裁定送达买受人李增贤时起转移。该执行裁定书已于2019年3月25日送达给李增贤，李增贤自2019年3月25日起依法对上述房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。在李增贤获得房屋所有权后，根据“买卖不破租赁的原则”，吴罡、嘉驿公司依据原租赁合同使用涉案房屋有效，但应向李增贤支付租金；而吴罡、嘉驿公司在租赁合同期满后继续使用涉案房屋，应向李增贤支付使用费。李增贤认为吴罡、嘉驿公司在查封期间租赁涉案房屋无效，依据不足，一审法院不予支持。由于涉案房屋是由吴罡签订租赁合同及交付租金，而实际使用人是嘉驿公司，故李增贤要求吴罡、嘉驿公司承担责任有理，一审法院予以支持。使用费标准，可参照同地段同类房屋租金标准计算，根据广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》，涉案房屋所在楼盘租金参考价位每月每平方米租金为122元，涉案房屋建筑面积为45.49平方米，月租金参考价为5550元，现李增贤要求吴罡、嘉驿公司按每月3800元计算使用费，未超过上述参考价，一审法院予以支持；李增贤在2019年8月6日自行收回涉案房屋，使用费应计算至该日止。对于吴罡、嘉驿公司认为李增贤取得涉案房屋的产权后，应当给予吴罡、嘉驿公司合理的搬离时间，并且李增贤在2019年4月23日强行对涉案房屋断水断电，严重侵犯了吴罡、嘉驿公司的合法租赁权，吴罡、嘉驿公司实际在当日搬离涉案房屋，没有利用涉案房屋产生任何收益，李增贤无权要求吴罡、嘉驿公司支付占有使用费的抗辩意见，现有证据不能证明吴罡、嘉驿公司已于2019年4月23日搬离涉案房屋、且将涉案房屋交还给李增贤；但李增贤确认在当日强行对涉案房屋进行断水断电，确实会对吴罡、嘉驿公司造成一定的影响，故酌情将房屋租金调整为每月3000元。但由于在租赁合同届满前李增贤已明确要求吴罡、嘉驿公司搬出涉案房屋，吴罡、嘉驿公司依然在租赁合同届满后使用涉案房屋，故应自2019年7月1日向李增贤支付房屋使用费至2019年8月6日。至于李增贤要求吴罡、嘉驿公司支付涉案房屋水电、物业等费用1266.87元，由于李增贤实际并未缴纳上述费用，吴罡、嘉驿公司亦表示不同意，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条之规定，于2019年12月26日作出判决如下：一、广州嘉驿酒店管理有限公司、吴罡在本判决生效之日起10日内，以每月3000元的标准向李增贤支付从2019年3月25日起至2019年6月30日止广州市海珠区江南大道南362号3935房的租金、以每月3800元的标准向李增贤支付从2019年7月1日起至2019年8月6日止广州市海珠区江南大道南362号XXXX房的房屋使用费；二、驳回李增贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费408元，由李增贤负担218元，由吴罡、嘉驿公司负担190元。二审期间，李增贤为证实其上诉主张，提交了以下证据：1.音频（2019年3月25日、2019年4月23日、4月24日）文字整理资料；2.视频（2019年4月21日）；3.短信聊天截图（2019年7月3日）；4.报警回执（2019年4月11日）；5.物业费收据及银行付款回执（收据日期为2020年1月14日，显示2019年5-7月管理费655元、有限电视费79.5元、2019年4-7月电费153.04元、线损16.83元、水电分摊240.26元、水费29.16元、2019年5-8月6日滞纳金169.64元，合计1343.54元）。经质证，吴罡认为证据1-2没有原件核对，证据1-4的形成时间在2019年3月至7月期间，且上述证据均可李增贤自行取证，并非新证据，音频、视频不完整，系经过剪切、编辑产生，不排除删减篡改的嫌疑、证据收集程序不符合证据规则，应不予采纳；证据5虽系一审庭审后的新证据，但自2019年4月23日起李增贤就对涉案房屋采取停水停电行为，客观上不可能产生水电费，对于物业管理费，物业管理公司从未向吴罡、嘉驿公司催收，无法确认数据的真实性，不应由吴罡承担该费用，即使需要支付，相应的物业管理费也有相当部分应由李增贤承担。嘉驿公司对李增贤提供的证据真实性、合法性、关联性均不予确认。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋自2016年6月1日被一审法院查封，于2019年3月25日解封，此后过户登记至李增贤名下。在一审法院发布的竞买公告中载明：本次拍卖的标的物无人主张租赁权（未能核实是否有租赁权），使用权、欠费情况均由当事人自行了解，参与竞拍视为竞买人愿意承担房屋存在租赁权的风险。一审庭审中，吴罡、嘉驿公司表示：由于李增贤态度恶劣，不愿意沟通，其在2019年4月23日搬离涉案房屋时没有通知李增贤，只是将该情况告知物业管理处，吴罡、嘉驿公司对此未提交证据证实。吴罡、嘉驿公司主张只要李增贤到物业办理门卡即可自行收楼，并在一审期间提交了其与物业公司工作人员的微信聊天记录，其中显示物业公司工作人员称业主在2019年4月23日办理收楼手续后即可办理房卡。经一审法院组织质证，李增贤对微信聊天记录的真实性、合法性及关联性确认，但表示其到物业公司办理的是登记手续，并非收楼，从吴罡提交的2019年7月3日与物业主任的聊天记录显示，李增贤未办理门卡及钥匙，可以证实李增贤没有收回涉案物业。2019年4月25日，李增贤委托律师向吴罡、嘉驿公司发出《律师函》，要求吴罡、嘉驿公司在收到律师函后2日内清理物品，交清水电费、管理费等所有费用，并交还房屋、支付占有使用费，否则将采取断水、断电、开锁、起诉等方式维护自身合法权益。快递妥投记录显示他人签收。李增贤在一审期间提交李思源与物业公司工作人员的两次通话录音，2019年5月15日的通话录音中物业工作人员称：“我帮你问过他们前台了，吴先生我们找不到，李小姐外出办公了，他们的意思是说里面还有东西……他说他还有东西”；2019年6月20日的通话录音中李增贤称其一直没有换锁，物业工作人员称：“他现在还说有东西啊，但是他以为你们动过了”。经质证，吴罡、嘉驿公司对该通话录音的真实性、合法性及关联性不予确认，不清楚是否为当时物业的电话，也不清楚对话的对象具体是谁，不能作为本案证据。2019年7月3日，吴罡微信告知李增贤的委托诉讼代理人马杰其已于2019年4月23日搬离涉案房屋，马杰表示其不知道真实情况，表示吴罡没有交房给李增贤，吴罡表示将让其律师联系马杰。无证据证实吴罡在此后委托律师与李增贤或其委托代理人进行沟通。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.吴罡、嘉驿公司是否需要向李增贤支付房屋租金及使用费；2.房屋使用费的应支付时段及计算标准如何确定；3.李增贤主张的水电费、物业等费用是否应当支持。关于吴罡、嘉驿公司是否需要向李增贤支付房屋租金及使用费的问题。（2017）粤0105执恢2228号之二执行裁定书于2019年3月25日送达给李增贤，李增贤自2019年3月25日起依法对涉案房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，吴罡与涉案房屋原登记产权人鲍进红于2014年9月3日签订的《房屋租赁合同》租期自2014年9月3日至2016年9月2日；吴罡与吴仁弟于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》期限自2016年7月1日至2019年6月30日。由于涉案房屋于2016年6月1日已被法院查封，吴罡与吴仁弟于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》是在涉案房屋被依法查封后签订，根据上述规定，该份《房屋租赁合同》不适用买卖不破租赁原则，对李增贤不具有法律约束力。一审判决根据买卖不破租赁原则认定吴罡、嘉驿公司依据原租赁合同使用涉案房屋属于适用法律错误，本院予以纠正。一审判决认定吴罡、嘉驿公司应向李增贤支付2019年3月25日至2019年6月30日的租金不当，本院予以纠正。在李增贤取得涉案房屋产权后，李增贤与吴罡、嘉驿公司未能达成租赁合意，双方之间不存在租赁合同关系，嘉驿公司在此情况下占有使用涉案房屋缺乏合法依据，应依法自2019年3月25日起向李增贤支付因占用涉案房屋给李增贤造成的损失。吴罡上诉主张无需支付房屋使用费理由不成立，本院不予采纳。至于吴罡、嘉驿公司向原产权人已支付的2019年3月25日之后的租金，可另行向原产权人主张权利。关于房屋使用费的应支付时段及计算标准如何确定的问题。吴罡主张其已于2019年4月23日搬离涉案房屋，但并未提交证据证实其已将搬离的情况告知李增贤或者物业公司，应承担举证不能的不利后果。在李增贤于2019年4月25日向吴罡、嘉驿公司发送《律师函》要求返还房屋的情况下，吴罡、嘉驿公司并未就搬离情况作出回复。李增贤提交的2019年5月15日、2019年6月20日的通话录音中，物业工作人员称吴罡、嘉驿公司表示其还有东西在涉案房屋中。虽然吴罡、嘉驿公司对该通话录音的真实性、合法性及关联性不予确认，但其未提交充分证据证实此时涉案房屋中的物品已全部搬离。因此，本院对吴罡的上述主张不予采信。虽然吴罡、嘉驿公司于2019年7月3日微信告知李增贤的委托诉讼代理人马杰其已于2019年4月23日搬离涉案房屋，但并无证据显示吴罡、嘉驿公司此后就房屋交还事宜委托律师与李增贤或其代理律师沟通，而李增贤在2019年8月6日吴罡、嘉驿公司表示同意交还房屋的情况下于当天自行收回涉案房屋，并无明显怠于收回场地的情形，故一审判决认定房屋使用费应支付至2019年8月6日止并无不当，本院予以确认。对于房屋使用费的计算标准，虽然李增贤于2019年4月23日对涉案房屋进行了断水断电，但由于吴罡、嘉驿公司对涉案房屋的占有并无合法依据，本应及时交还涉案房屋而实际未交还，其上述行为客观上导致李增贤无法使用涉案房屋或将涉案房屋另行出租收益，由此给李增贤造成的房屋使用费损失可参照广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》中涉案房屋所在楼盘的租金参考价进行计算，同期涉案房屋月租金参考价为5550元，现李增贤主张按每月3800元计算房屋占有使用费未超过上述参考价，一审法院认定房屋使用费按3800元/月计算并无不当，本院予以认同。经计算，吴罡、嘉驿公司应向李增贤支付自2019年3月25日起至2019年8月6日止的房屋使用费，共计16720元。关于水电费、物业等费用的问题。李增贤二审期间已提交收款收据及银行付款回执载明其已向物业管理公司支付了涉案房屋2019年5-7月管理费655元、有限电视费79.5元、2019年4-7月电费153.04元、线损16.83元、水电分摊240.26元、水费29.16元、2019年5-8月6日滞纳金169.64元，合计1343.54元。上述费用的产生时间在2019年4月至8月6日期间，吴罡、嘉驿公司未举证证实其在此期间已将房屋交还给李增贤，故在此期间产生的费用应由吴罡、嘉驿公司负担。由于李增贤在本案仅主张1266.87元，处于对其自身权利的处分，故吴罡、嘉驿公司应向李增贤支付水电费、物业费等费用共计1266.87元。综上所述，李增贤的上诉请求成立，吴罡的上诉请求不成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初10249号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初10249号民事判决第一项为：广州嘉驿酒店管理有限公司、吴罡在本判决生效之日起10日内，向李增贤支付广州市海珠区江南大道南362号XXXX房自2019年3月25日至2019年8月6日止的房屋使用费16720元；三、广州嘉驿酒店管理有限公司、吴罡在本判决送达之日起10日内，向李增贤支付广州市海珠区江南大道南362号XXXX房的水电费、物业管理费等费用合计1266.87元。一审案件受理费408元，由李增贤负担127元，广州嘉驿酒店管理有限公司、吴罡负担281元。二审案件受理费408元，由广州嘉驿酒店管理有限公司、吴罡负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年九月九日书记员  熊盈颖胡秀红