北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7386号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆仑丰盈科技发展有限公司，住所地北京市房山区阜盛东街60号院1号楼3层303。法定代表人：龚晋，执行董事。委托诉讼代理人：王欣一，北京市世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大族环球科技股份有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路2号院5号楼2层、3层。法定代表人：高云峰，董事长。委托诉讼代理人：张涛，男，大族环球科技股份有限公司职员。上诉人昆仑丰盈科技发展有限公司（以下简称昆仑丰盈公司）因与被上诉人大族环球科技股份有限公司（以下简称大族环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。昆仑丰盈公司上诉请求：撤销原判第四、五、七项，改判：1.驳回被上诉人要求上诉人支付房屋空置期损失166038.03元的请求；2.支持上诉人要求被上诉人返还履约保证金166038元的反诉请求；3.被上诉人给予上诉人装修剩余价值合理补偿。事实和理由：1.一审法院认定上诉人拖欠租金构成违约，判决上诉人承担逾期滞纳金、空置期损失、履约保证金三项违约金，明显过高。2.一审未对履约保证金数额予以调整，驳回上诉人的反诉请求不当。3.《房屋租赁合同》没有约定空置期损失，一审法院按照三个月租金计算房屋空置期损失，适用法律错误。4.上诉人在一审中提出对房屋装修剩余价值鉴定评估申请，一审法院未予准许鉴定申请，违反诉讼程序，一审法院未予支持上诉人要求被上诉人给付房屋装修剩余价值合理补偿的请求，适用法律错误。大族环球公司辩称，同意一审判决，不同意昆仑丰盈公司的上诉意见。大族环球公司向一审法院起诉请求：1.确认大族环球公司与昆仑丰盈公司之间的房屋租赁合同于2019年9月20日解除；2.判令昆仑丰盈公司支付大族环球公司2019年7月15日至2019年9月20日期间的租金121609.59元；3.判令昆仑丰盈公司赔偿大族环球公司装修期优惠损失166038.03元；4.判令昆仑丰盈公司支付大族环球公司2019年9月21日至2019年11月30日期间的房屋占用费129191.23元；5.判令昆仑丰盈公司支付大族环球公司房屋租金逾期滞纳金126447.15元；6.判令昆仑丰盈公司支付大族环球公司房屋空置期损失166038.03元；7.判令昆仑丰盈公司对北京市北京经济技术开发区凉水河二街8号院4号楼A座6层601单元恢复原状；8.本案诉讼费由昆仑丰盈公司承担。昆仑丰盈公司向一审法院提出反诉请求：1.判令大族环球公司支付昆仑丰盈公司房屋装修的合理补偿500000元；2.判令大族环球公司返还其扣留昆仑丰盈公司的办公家具、办公设施和用品；3.判令大族环球公司返还昆仑丰盈公司履约保证金166038.03元。案件审理过程中，大族环球公司将第4项诉讼请求变更为：判令昆仑丰盈公司支付大族环球公司2019年9月21日至2020年5月8日期间的房屋占用费420326.41元。一审法院认定事实：大族环球公司（甲方）与解海东（乙方）于2016年10月26日签订合同编号为DZQYW-XZLHT-2016-053的《大族环球房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于北京市北京经济技术开发区凉水河二街8号院4号楼A座6层601单元的房屋（以下简称涉案房屋），承租房屋的面积为1070.35平方米；关于合同期限，自2016年11月15日起至2021年11月14日止，共计5年；关于装修期，自2016年11月15日起至2017年2月14日止，共计三个月，甲方同意给予乙方装修期内的优惠，第一个租赁年的优惠金额共计为166038.03元，优惠后第一个租赁年的月租金为41509.51元；关于租金，第一个租赁年租金为1.7元/天/平方米，每月租金55346.01元，优惠后月租金为41509.51元，第二个租赁年租金为1.7元/天/平方米，每月租金55346.01元，第三个租赁年租金为1.7元/天/平方米，每月租金55346.01元，第四个租赁年租金为1.82元/天/平方米，每月租金59252.79元，第五个租赁年租金为1.82元/天/平方米，每月租金59252.79元，以上租金所涉面积均为建筑面积；关于租金支付，每月支付一次，每月结束的15日前支付下一个月的租金，首期（自2016年11月15日起至2016年12月14日止）租金为41509.51元；关于逾期滞纳金，乙方每逾期一日，按未支付金额10%的标准支付滞纳金；关于履约保证金，乙方应于支付首期租金时向甲方支付相当于3个月的租金即166038.03元作为履约保证金，租赁期满后，在乙方付清全部租金、物业管理费、公共事业费以及有可能产生的违约金、滞纳金、损害赔偿金等，并办理完毕清偿移交手续后，甲方凭乙方提交的租赁保证金收据在15个工作日内全额无息将履约保证金退还乙方，租赁期届满，乙方尚有欠款的，甲方有权从履约保证金中直接扣除，将剩余部分无息归还给乙方，如履约保证金不足抵扣乙方欠款，乙方须另行足额支付，乙方逾期支付租金、水电费等费用超过10个月的，甲方有权直接从乙方的履约保证金中直接扣除，如因乙方违约提前终止合同，该履约保证金甲方不予退还；关于甲方的权利义务，甲方接收乙方的租金、物业管理费或其他费用，不得被视为甲方放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须负之责任的权利，甲方一次或数次原谅乙方违反任何其在本合同项下的任何责任，不得构成甲方放弃追究对乙方任何持续、日后的违约行为的依据，或不得在任何方面减损或影响甲方行使追究乙方任何持续、日后的违约行为的权利和补救措施，甲方作出或没有作出任何事项均不得构成甲方向乙方的违约行为放弃追究，除非甲方以书面形式明确表示放弃对乙方的追究。另，涉案合同第16.3条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方接到甲方书面通知后的15日内，按照本合同的约定返还房屋：……4）租赁期内，乙方逾期支付任何应付款项达30天（含）或累计达60天（含）以上的……”；第17.5条约定：“符合16.3约定之情形终止合同的，乙方同意放弃已支付租金及履约保证金，并承担因此给甲方造成的一切经济损失，甲方有权立即收回房屋。”涉案合同后附每期租金对应的期间及应收日期金额的统计表。2016年11月4日，大族环球公司（甲方）与解海东（乙方）、法育公司（丙方）签订《合同主体变更协议》，约定：丙方取代乙方成为涉案合同主体；将涉案合同第6.3条变更为：“在整个租赁期内，乙方未按约定时间支付租金的，每逾期一日，乙方需按未支付金额【3‰】的标准向甲方缴纳逾期支付违约金。”2018年5月17日，大族环球公司（甲方）与法育公司（乙方）、青少时代公司（丙方）签订《合同主体变更协议》，约定：丙方取代乙方成为涉案合同主体；2018年12月14日，大族环球公司（甲方）与青少时代教育科技（北京）有限公司（乙方）、昆仑丰盈公司（丙方）签订《合同主体变更协议》，约定：丙方取代乙方成为涉案合同主体；乙方已向甲方支付了2018年5月15日至2018年11月14日期间的租金。2019年1月9日，大族环球公司向昆仑丰盈公司出具《催款函》，载明：“贵司已经拖欠我司2018年12月15日至2019年2月14日的租金本金总计人民币110692.02元……从2018年12月15日到2019年1月10日本期逾期支付租金27天。”2019年1月17日，大族环球公司向昆仑丰盈公司出具《解约函》，载明：“……截止本函发送之日，经我司多次催要贵司拖欠我司2018年12月15日至2019年2月14日租金总计人民币110692.02元。截止到2019年1月17日本期逾期支付35天……贵我双方租赁合同自2019年2月2日解除……贵司已交纳的履约保证金人民币166038.03元将不予退还。”2019年1月25日，昆仑丰盈公司向大族环球公司出具《申请书》，载明：“……暂欠大族环球科技股份有限公司2018年12月15日至2019年2月14日房屋租金110692.02元。公司经努力已于2019年1月25日交付2018年12月15日至2019年1月14日租金55346.01元，剩余租金2019年1月15日至2019年2月14日的租金55346.01元计划于2019年2月底支付，同时我公司承担所欠租金产生的滞纳金。”2019年4月28日，大族环球公司向昆仑丰盈公司发送《解约函》，载明：“……截止本函发送之日，经我司多次催要贵司拖欠我司2019年3月15日至2019年5月14日租金总计人民币110692.02元。截止到2019年4月28日本期逾期支付79天……贵我双方的租赁合同自2019年5月1日解除。”大族环球公司向法院提交了其于2019年7月17日向昆仑丰盈公司发送的《房屋腾退告知函》和2019年9月4日发送的《催款函》，欲证明其曾要求昆仑丰盈公司腾退涉案房屋，且昆仑丰盈公司拖欠其2019年7月15日至2019年10月14日期间的租金。其中，《房屋腾退告知函》载明：“基于贵司的欠租行为，我司曾于2019年4月28日向贵司送达解约函，但贵司既未补缴租金，也未按解约函时间搬离……贵司须于2019年7月24日前将租赁单元腾空并恢复原状，交付我司，否则，视为贵司放弃屋内一切物品所有权，我司将强行收房，对屋内所有物品自行处理。”《催款函》载明：“……截止本函发送之日，贵司已经拖欠我司2019年7月15日至2019年10月14日租金本金总计人民币166038.03元……从2019年7月15日到2019年9月4日本期逾期支付租金97天。”昆仑丰盈公司对该证据真实性、证明目的不认可，称其并未收到。2019年9月17日，大族环球公司向昆仑丰盈公司发送《解约函》，载明：“……截止本函发送之日，经我司多次催要贵司拖欠我司2019年7月15日至2019年10月14日租金总计人民币166038.03元。截止到2019年9月17日已连续逾期支付110天……因此我司郑重函告贵司如下：1、贵我双方租赁合同自2019年9月20日解除，贵司自本函件送达之日起15日内将租赁单元返还我司。贵司应于2019年10月5日前将租赁单元腾退；同时我司有权强行收回租赁单元并进行清理，由此造成的损失由贵司负责……5、2019年10月5日至实际腾退房屋期间，贵司应依据租赁期间当年日租金标准即（1819.59）元，按照实际占用天数向我司支付占用费。”大族环球公司向法院提交了关于涉案房屋租金的应收日期、实收日期以及迟延回款天数的统计表，昆仑丰盈公司申请庭后向法院提交书面意见，后其未在申请的期限内向法院提交。昆仑丰盈公司向法院提交了《大族办公室4号楼6层装修工程结算书》和《大族企业湾4#楼弱电结算单》，欲证明其为涉案房屋花费装修费共计140余万元。其中，《大族办公室4号楼6层装修工程结算书》显示装修费用共计1300884.9元；《大族企业湾4#楼弱电结算单》显示费用合计104829.01元。大族环球公司对该证据真实性、证明目的均不认可。昆仑丰盈公司向法院提交其法定代表人与大族环球公司员工的微信聊天记录截图一张，欲证明大族环球公司于2019年9月9日将涉案房屋大门锁住。大族环球公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。经询，大族环球公司与昆仑丰盈公司均认可大族环球公司对涉案房屋进行锁门时间为2019年9月20日，大族环球公司称其主张房屋空置期损失为三个月租金，依据其招商经验主张。庭后，昆仑丰盈公司向法院提交了《关于办公家具设备设施搬出的情况说明》，称其于2020年6月5日、6日将办公设备设施搬出，并将涉案房屋打扫干净，大族环球公司未同意将空调设备设施搬出，双方对空调设备设施价格亦未能达成一致；大族环球公司向法院提交了《配合搬离说明》，称其于2020年6月1日、2日两天配合昆仑丰盈公司将涉案房屋中的办公家具、设备等物品搬离，剩余三台空调室外机尚未搬离，且无需昆仑丰盈公司将涉案房屋恢复原状。一审法院认为，大族环球公司与昆仑丰盈公司签订的《合同主体变更协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均有约束力，昆仑丰盈公司变更为涉案合同的主体，应履行承租方的相关义务，因昆仑丰盈公司未按照涉案合同约定的时间向大族环球公司支付2019年7月1日之后的租金，故其行为构成违约。关于大族环球公司主张涉案合同的解除和昆仑丰盈公司应支付租金一节，昆仑丰盈公司同意涉案合同于2019年9月20日解除，且同意支付大族环球公司2019年7月15日至2019年9月20日期间的租金121609.59元，法院不持异议。因此，法院确认，涉案合同于2019年9月20日解除；法院认定，昆仑丰盈公司应支付大族环球公司2019年7月15日至2019年9月20日期间的租金121609.59元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于大族环球公司主张装修优惠期损失一节，于法无据，法院不予支持。关于大族环球公司主张2019年9月21日至2020年5月8日期间的房屋占用费一节，法院认为，大族环球公司于2019年9月20日将涉案房屋进行锁门，已取得涉案房屋的实际控制权，其主张上述期间的房租占用费，无法无据，法院不予支持。关于大族环球公司主张逾期支付租金的滞纳金一节，涉案合同第18.1.2条约定：“甲方接收乙方的租金、物业管理费或其他费用，不得被视为甲方放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须负之责任的权利”；第18.1.3条约定：“甲方一次或数次原谅乙方违反任何其在本合同项下的任何责任，不得构成甲方放弃追究对乙方任何持续、日后的违约行为的依据；或不得在任何方面减损或影响甲方行使追究乙方任何持续、日后的违约行为的权利和补救措施，甲方作出或没有作出任何事项均不得构成甲方向乙方的违约行为放弃追究，除非甲方以书面形式明确表示放弃对乙方的追究。”故大族环球公司主张昆仑丰盈公司支付合同履行期间的滞纳金，于合同有据，法院予以支持。其一，关于每期租金的实际收款日。大族环球公司向法院提交了关于涉案房屋租金的应收日期、实收日期以及迟延回款天数的统计表，昆仑丰盈公司申请庭向法院提交书面意见，其未在申请的期限内向法院提交，视为认可大族环球公司的统计表，再结合大族环球公司与昆仑丰盈公司之间的《解约函》、《申请书》等文件中载明的相关日期，对于大族环球公司提交的统计表中载明的金额、实收日期的内容真实性，法院予以采信。由于大族环球公司（甲方）与青少时代教育科技（北京）有限公司（乙方）、昆仑丰盈公司（丙方）签订《合同主体变更协议》的日期为2018年12月14日，该协议载明：“本协议签订之日起生效，丙方将取代乙方成为‘既有合同’的乙方。”故对大族环球公司提交的统计表中载明的“2018.11.15-2018.12.14”期间的租金产生的滞纳金，法院不予支持。对于2018年12月15日至2019年2月14日期间的租金产生的滞纳金，昆仑丰盈公司在2019年1月25日向大族昆仑公司出具的《申请书》中表示同意支付，法院不持异议。其二，关于每期租金的应收日期。大族环球公司向法院提交了关于涉案房屋租金的应收日期、实收日期以及迟延回款天数的统计表，其上载明的每期租金的应收日期与涉案合同后附统计表中载明的应收日期不一致，故法院认定，每期租金的应收日期应以涉案合同后附的统计表中载明的应收日期为准。其三，关于滞纳金计算标准，大族环球公司按照每日3‰的标准计算过高，法院予以调整为按照年利率24%的标准计算。综上，依据大族环球公司提交的统计表中关于2018年12月15日之后租金的实收日期，以及涉案合同后附的每期租金对应的期间及应收日期的统计表，经核算，昆仑丰盈公司应向大族环球公司支付的滞纳金金额为25968元。关于大族环球公司主张房屋空置期损失一节，根据相关规定，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。综合考虑租赁合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素，法院认定，大族环球公司主张按照三个月租金计算房屋空置期损失，数额合理，故对大族环球公司主张的昆仑丰盈公司向其支付房屋空置期损失166038.03元的诉讼请求，法院予以支持。关于大族环球公司主张涉案房屋恢复原状一节，大族环球公司于庭后向法院提交的《配合搬离说明》中称无需昆仑丰盈公司对涉案房屋恢复原状，法院不持异议。关于昆仑丰盈公司主张房屋装修补偿一节，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案系因承租人昆仑丰盈公司违约才导致合同解除，且昆仑丰盈公司提交的证据不足以证明其对涉案房屋的装修情况以及花费的装修费数额，故对其该主张，法院不予支持。针对昆仑丰盈公司提出的鉴定申请，经审查，并不影响本案结果处理，法院不予准许。关于昆仑丰盈公司主张返还办公家具、办公设施和用品一节，昆仑丰盈公司与大族环球公司均认可涉案房屋中除空调设备外，其他物品已经进行搬离，故法院认定，大族环球公司应配合昆仑丰盈公司将空调设备进行搬离。关于昆仑丰盈公司主张的返还履约保证金一节，涉案合同第7.6条约定：“如因乙方违约提前终止合同，该履约保证金甲方不予退还……”本案中，涉案合同系昆仑丰盈公司违约而提前终止，该履约保证金大族环球公司可不予退还，故对昆仑丰盈公司的该项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、确认大族环球科技股份有限公司与昆仑丰盈科技发展有限公司之间的《大族环球房屋租赁合同》于2019年9月20日解除；二、昆仑丰盈科技发展有限公司于判决生效之日起七日内支付大族环球科技股份有限公司2019年7月15日至2019年9月20日期间的房屋租金121609.59元；三、昆仑丰盈科技发展有限公司于判决生效之日起七日内支付大族环球科技股份有限公司房屋租金的逾期滞纳金25968元；四、昆仑丰盈科技发展有限公司于判决生效之日起七日内支付大族环球科技股份有限公司房屋空置期损失166038.03元；五、昆仑丰盈科技发展有限公司于判决生效之日七日内将位于北京市北京经济技术开发区凉水河二街8号院4号楼A座6层601单元的房屋内的空调设备搬离，大族环球科技股份有限公司予以配合；六、驳回大族环球科技股份有限公司的其他诉讼请求；七、驳回昆仑丰盈科技发展有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为：本案的争议焦点有三个，一是大族环球公司应否返还昆仑丰盈公司履约保证金；二是昆仑丰盈公司应否支付大族环球公司房屋空置期损失；三是大族环球公司应否支付昆仑丰盈公司装修剩余价值合理补偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方《租赁合同》7.6条规定，“如因乙方违约提前终止合同，该履约保证金甲方不予退还。如因甲方违约或出现本合同16.2约定之情形导致合同提前终止的，则甲方应向乙方全额无息返还履约保证金。”现因乙方昆仑丰盈公司违约导致合同解除，依据上述合同约定，大族环球公司有权不予退还履约保证金。双方合同约定的履约保证金，并未明显超过大族环球公司的实际损失，昆仑丰盈公司在一审中主张大族环球公司返还履约保证金、上诉主张人民法院对履约保证金数额未予以调整不当，依据不足，本院不予支持。本案中，因承租人昆仑丰盈公司根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人大族环球公司要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失，可以予以支持。一审法院综合考虑租赁合同的剩余租期、承租人过错程度、租赁房屋是否易于再行出租等因素，酌予支持了大族环球公司按照三个月租金计算房屋空置期损失的请求，未超过合理范围。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，因承租人昆仑丰盈公司违约导致双方合同解除，出租人大族环球公司并未同意利用，根据上述规定，昆仑丰盈公司主张装修剩余价值合理补偿，缺乏依据，本院不予支持。另，昆仑丰盈公司主张在一审中对房屋装修剩余价值提出鉴定评估申请，一审法院未予准许违反法律规定。根据上述规定，昆仑丰盈公司主张装修剩余价值合理补偿，缺乏依据，是否进行评估鉴定并不影响审判结果，故一审法院未予准许鉴定申请，并无不当。综上所述，昆仑丰盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12121元，由昆仑丰盈科技发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  许 英审 判 员  朱 印审 判 员  施 忆二〇二〇年九月十日法官助理  周 珍书 记 员  吕可心