广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初366号 原告：李文清，男，1968年5月5日出生，汉族，住广西壮族自治区永福县。 原告：陶素平，女，1969年4月21日出生，汉族，住广西壮族自治区永福县。 二原告共同委托诉讼代理人：韦德光，广西同望律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：张馨月，广西同望律师事务所律师。 被告：桂林荣和置业有限责任公司，住所地：桂林市秀峰区琴潭道9号1-2栋，统一社会信用代码：91450300061734390M。 法定代表人：郑立文，董事长。 委托诉讼代理人：张音芸，广西嘉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦子琪，广西嘉合律师事务所律师。 原告李文清、陶素平与被告桂林荣和置业有限公司商品房销售合同一案，本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告李文清、陶素平及其委托诉讼代理人韦德光、被告委托诉讼代理人张音芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李文清、陶素平向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房的违约金19736.58元（违约金以原告已支付的762030元房款为基数，以每日万分之一的标准，自2019年5月1日计算至实际交房之日，暂计至2020年1月15日）；2.被告赔偿在房屋维修期间造成原告租金损失26469元（按同地段同类房屋租金标准，即每月租金100元每平米，自2019年5月1日起计算至被告实际交付房屋之时，暂计至2020年1月15日为26469元）；3.被告按照“一户一表”的标准为原告安装房屋水、电，安装费用由被告承担；4.被告承担维修期间原告产生的物业费损失；5.本案的诉讼费用由被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求：判令被告延长保修期或重新起算保修期。事实及理由：2018年1月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方约定，原告以762030元向被告购买桂林市秀峰区商铺，商铺建筑面积31.14㎡，被告向原告交房日期为2019年4月30日前。被告未在合同约定期限内交付符合条件的房屋，应向原告支付违约金。涉案房屋因质量问题无法交付使用，被告应按出租费损失赔偿原告的租金损失，被告应当按照商品房买卖商业惯例，配套安装一户一表。被告应当承担维修期间原告产生的物业费损失。为维护原告合法权益，故诉请如上。 被告辩称：1.被告不存在逾期交付房屋的行为，所有房屋均已通过合同约定的五方验收和综合验收，本案已经通过政府部门的竣工备案，达到甚至超过双方约定的交房条件；2.被告交付的房屋不存在房屋质量问题，商品房买卖合同司法解释12条，被告交付的房屋不存在主体结构问题，个别房屋漏水现象，被告愿意按照双方合同承诺的保修期进行保修；3.本案不存在房屋维修期，原告没有证据证明维修期的具体时长和具体的起止时间点，同时所谓的租金损失具体数额和标准也没有；4.本案被告已按合同约定达到水电到户的交付标准，且在原告的商铺门口都有独立的表，可以进行测算和实地观察水电用量，要求一户一表没有合同依据和法律依据；5.本案的物业费没有产生，与本案无关，本案属于商品房买卖合同法律关系，物业费的交纳属于另案的法律关系，被告不是适格主体，应该另行起诉，同时房屋是否维修与缴纳物业费之间没有必然联系，原告并不因此免除缴纳物业费的义务；6.诉讼费应由原告承担；7.原告要求延长保修期没有合同约定也没有法律约定，不应该予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证，对当事人有异议的证据和事实本院认定如下： 原告提交的证据4-售房广告，证明被告虚假宣传的事实。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，被告的广告中说的是层高可以达到5.8米，而并非是达到5.8米，所以只是最高的情况下5.8米；被告说的买一层享受两层，是否改造为两层是原告的选择权，被告无权干涉，因此没有所谓的虚假宣传。本院认为，该证据证明内容与本案相关联，故作为本案证据使用。 原告提交的证据7-《住建局回函》，证明房屋不满足法定交付条件。被告对该证据的三性不予认可。本院认为，该证据是政府信息答复，具有真实性，虽然该证据没有显示涉案房屋已办理竣工备案手续，但是显示了涉案房屋经过了五方验收，与本案相关联，故作为本案证据使用。 原告提交的证据8、9-照片一组，证据14-光盘一张，证明涉案房屋不合格，存在严重的质量问题。被告对证据的三性不予认可。本院认为，照片及光碟能够反映案涉房屋的质量情况，故对证据予以确认。 被告提交的证据６-《委托书》、《承诺书》、《开工单》，证明原告委托广西荣拓装饰工程有限责任公司对所购该商铺的地面部位进行沉降改造，原告承诺商铺改造所发生的法律关系独立于《商品房买卖合同》及《补充协议》之外，该改造的施工部分不列入商铺验收交付标准范畴。原告对该证据的三性不予认可。本院认为，该证据能够证明原告委托第三方进行商铺沉降改造，并且该改造独立于商品房买卖合同关系，但改造的目的是使商铺的层高达到5.8米，以符合商品房出售宣传资料预期的约定，与本案相关联，故作为本案证据使用。 被告提交的证据７-《桂林中院（2020）桂03民终1457号调解书》，证明经法院确认被告交付商品房的条件为五方验收。原告对该证据的三性不予认可。本院认为，该证据与本案不相关联，故本院对该证据不予确认。 被告提交的证据８-《住建局政府信息公开答复书》，证明只要有具体的商铺号，就能在住建局查到具体的竣工备案情况。原告对该证据的三性不予认可。本院认为，该证据显示的查询地块不是本案诉争的地块，与本案不相关联，故本院对该证据不予确认。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院认定以下法律事实： 2018年1月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告以762030元向被告购买桂林市秀峰区商铺，商铺建筑面积31.14㎡，被告向原告交房日期在2019年4月30日之前。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期交房不超过360日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。同时，《商品房买卖合同补充协议》第二条（房屋交接）的第2点约定，涉案房产应于2018年4月30日前竣工，经五方验收合格后，向买受人发出《竣工验收合格通知书》，买受人于30日之内办理房产验收和交接手续；第10点约定，该房产经五方验收合格后，即达到《合同》约定的交房条件，对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房和索赔。《商品房买卖合同》第十四条（出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）第1点约定：“交铺时水、电到户”。合同签订后，原告已依约向被告支付全部购房款。 另查明，2017年7月13日荣和林溪府东区一期进行了五方验收，2017年11月8日完成了工程竣工验收备案。2018年4月24日，被告通过在《桂林日报》发布公告的方式向原告发出《交铺通知》，通知原告办理收铺手续。原告在验收商铺时发现墙面有严重的漏水质量问题，拒绝收房，并要求被告尽快维修，承担所有损失。被告就此漏水质量问题进行维修整改但一直没有完全解决漏水问题。 本院认为，本案争议焦点为：一、本案是否存在逾期交房的问题；二、被告是否应当承担房屋维修整改期间的损失；三、关于“一户一表”安装及物业费缴纳问题；四、是否要延长维修期或重新计算维修期问题。 一、本案是否存在逾期交房的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，《商品房买卖合同补充协议》第二条（房屋交接）的第10点约定：“该房产经五方验收合格后，即达到《合同》约定的交房条件，对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房和索赔。”本院认为，涉案房屋已于2017年7月13日进行了五方验收，并于2018年4月24日，被告向原告发出《交铺通知》，通知原告办理收铺手续，后原告对涉案房屋进行了验收，但发现墙面有严重的漏水质量问题，拒绝收房。由此可见，涉案房屋已达到了合同的交付条件，虽然存在质量瑕疵问题，但这是被告应承担的维修整改责任，不构成逾期交房，故原告诉请被告承担逾期交房的违约责任没有事实依据，本院不予支持。 二、被告是否应当承担房屋维修整改期间的损失。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，涉案房屋存在质量瑕疵问题，应当维修整改，维修整改期间的经济损失应当由被告承担，自合同约定的交房截止日期2019年4月30日至今仍未完成维修整改，原告主张自2019年5月1日的维修整改期间的损失有事实依据，本院予以支持。因本案诉讼标的不大，为提高审判效率，减少当事人诉讼成本，本院参照市场同地段类似楼盘商铺租金价格，结合房屋出租情况等因素，酌定原告房屋维修整改期间每月经济损失按每平方米60元计算。涉案房屋尚在保修期内，被告应当及时维修渗漏水等各项质量问题并承担维修费用。鉴于原告要求对商铺修复不再渗水、漏水、积水，特别是能在雨季中也能正常使用，并同意法院提出的验收方式。本院经征询相关行政主管部门意见，确定维修工程完工后应当由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对维修工程度验收，确认合格之后在维修验收记录上签字盖章确认。目前经济损失暂计至2020年1月15日，则被告应承担房屋维修整改期间原告8.5个月的经济损失为15881.4元（31.14㎡×60元×8.5个月），之后的经济损失另行计算。 三、关于“一户一表”安装及物业费缴纳问题。 本案中《商品房买卖合同》第十四条（出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）第1点约定：“交铺时水、电到户”，按常理理解应当是通水通电的意思，并没有“一户一表”的意思表示，故原告要求安装“一户一表”没有事实依据，本院不予支持。关于物业费缴纳问题，因原告并未实际缴纳，故原告主张物业费由被告承担没有事实依据，本院不予支持。 关于是否要延长维修期或重新计算维修期问题 依据《广西壮族自治区房屋建筑工程施工质量投诉处理规定（试行）》第二条：“在保修期内，因施工质量缺陷而导致维修的部位，其保修期限自修复部位验收合格之日起重新计算。”故原告要求重修计算维修期的诉请，本院予以支持。维修期从建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对维修工程验收合格时起，重新计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告桂林荣和置业有限责任公司支付原告李文清、陶素平房屋维修整改期间的经济损失15881.4元（从2019年5月1日起暂计至2020年1月15日，此后按照每月每平方米60元，以31.14平方米面积的标准继续计算至建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对维修工程验收合格时止）； 二、本案涉案商铺需维修的部位其保修期限自修复后经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格之日起重新计算； 三、驳回原告李文清、陶素平的其它诉讼请求。 上述判决事项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案收取案件受理费955元（原告已预交），由被告桂林荣和置业有限责任公司承担328元，原告李文清、陶素平承担627元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费955元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  徐晓平 人民陪审员  杨林珍 人民陪审员  周 祥 二〇二〇年九月三日 书 记 员  张潇月