山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2590号上诉人（原审被告）：宫本志，男，1964年5月14日出生，住山东省乳山市。被上诉人（原审原告）：乳山市颐和物业服务有限公司，住所地山东省威海市乳山市银滩旅游度假区颐和花园。法定代表人：杨玉仁，总经理。委托诉讼代理人：黄保学，山东大地人律师事务所律师。上诉人宫本志因与被上诉人乳山市颐和物业服务有限公司（以下简称颐和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宫本志上诉请求：撤销原判，改判驳回颐和物业公司要求宫本志支付违约金的诉讼请求。事实与理由：原判决认定宫本志支付违约金认定事实不清。宫本志在2018年后多次缴纳物业费，因颐和物业公司无法提供正规税务收据，造成宫本志无法缴纳物业费而拖欠物业费。因颐和物业公司原因造成缴费拖延，宫本志不应承担违约责任。颐和物业公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，宫本志的上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求。1.宫本志上诉状所称事实不存在。宫本志自2018年后一直违约不缴纳物业费，颐和物业公司多次以不同的方式向其催交物业费，宫本志至今仍拒不缴纳。宫本志上诉状中称，其缴纳物业费，颐和物业公司不开具发票，其才拒交，不属实。2.颐和物业公司是诚信合法经营的物业公司，该公司所管理的颐和山水人家小区在2012年被山东省住建局评定为山东省物业优秀住宅小区，管理规范，对于缴纳物业费的业主，在收取物业费之后均开具收据和发票，不存在不开具收据发票的行为。3.根据双方的物业管理合同约定，缴纳物业费是宫本志的主要合同义务，其无权以不开具发票而不缴纳物业费。颐和物业公司向一审法院起诉请求：1.宫本志支付颐和物业公司2018年和2019年的物业服务费3242元及截至2020年3月29日的违约金2641元；2.诉讼费由宫本志负担。一审法院认定事实：宫本志购买乳山市颐和山水人家小区38-1-504号房屋，房屋的建筑面积为90.08㎡。2016年12月23日，山东颐和房地产有限公司（甲方）、颐和物业公司（乙方）和宫本志（丙方）签订业主入住协议和业主临时管理规约。业主入住协议第一条约定甲方依法选聘乙方对乳山滨海新区颐和山水人家小区进行前期物业管理。第二条约定乙方依据本协议收费标准向丙方收取物业管理服务费用。第三条约定丙方依据本协议向乙方交纳物业管理服务费用，向甲方缴纳维修资金。第四条约定物业管理服务费用（不包括房屋共有部位、共有设施设备维修、更新、改造的费用）按下列标准收取。一、丙方缴纳前期物业服务费用时间每年1月1日。二、高层住宅按照建筑面积每月每平方米1.5元。三、丙方拥有的房屋不论使用与否，都需全额支付物业管理服务费，逾期不交从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。第七条约定丙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求丙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。第十三条约定本协议自签订之日起生效，有效期至小区业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》时止。业主临时管理规约第四条约定业主缴纳物业服务费的时间为每年1月1日，暂按每月每平方米人民币1.5元缴付物业管理费，逾期不交从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。2020年3月29日，颐和物业公司就宫本志拖欠物业服务费用事宜向宫本志邮寄了催费通知，通过挂号信的方式邮寄给宫本志（邮件号为：XA43907111437），告知宫本志颐和物业公司已根据《业主入住协议》为其提供物业服务，自2018年1月至今宫本志未按业主入住协议约定按时缴纳物业服务费，截至2020年3月29日共拖欠物业服务费3262元，根据双方签署《业主入住协议》应从逾期之日起按每日3%支付违约金2641元，物业费、违约金共计5903元。请在接到本通知10日内按双方协议付清拖欠的物业服务费及违约金。逾期不履行的将依法通过法律途径实现上述债权，依法追究违约责任。宫本志只缴纳2017年的物业费，自2018年1月1日至今未缴纳物业费，宫本志欠交2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费3242元（90.08㎡×1.5元/月/㎡×24月）。宫本志多次向民生服务热线反映颐和山水人家小区物业私自上涨物业费，未经过部门审批也未得到小区半数以上业主同意，乳山市民生综合服务中心要求相关部门进行答复，发改局回复称颐和山水人家小区是2013年调整的物业费，没有政策要求价格主管部门审批。住建局回复称小区上调物业费不是由部门审批决定，而是由前期物业服务合同约定或者征求业主意见决定，物业公司自2013年2月在小区张贴关于调整物业费的通知至2013年10月26日，时间长达8个月，且该小区物业费事实收费率已过半数，符合事实过半数，因此不能将该诉求移交市场监管局。2020年2月8日，乳山市滨海新区管理委员会针对宫本志反映的山水人家小区物业费涨等问题作出《信访事项处理意见书》，其在关于反映的物业费价格问题中答复：宫本志应按其与开发企业、颐和物业签订的业主入住协议约定履行，按规定缴纳物业费。关于2013年小区上调物业费的情况，因原物价局、房管局撤销，人员分流、变动较大，现职能变化无法查实关于物业费涨价的认定情况，因此建议可以通过法律途径依法认定物业费上调是否符合法律规定或者按照《山东省物业管理条例》规定成立业委会，召开首届业主大会，对物业费定价进行调节或者公开进行物业招标选聘新物业。2020年2月16日，宫本志等向威海市市场监督管理局投诉山水人家小区颐和物业公司多收取物业费，乳山市市场监督管理局作出不予处理决定书，答复当事人请按照乳山市滨海新区管理委员会作出的《信访事项处理意见书》办理投诉事宜。颐和物业公司认为其物业费上涨已经取得了占小区住宅面积过半数的业主和总人数过半数的业主的同意，宫本志认为颐和物业公司所说的过半数只是被迫缴纳物业费的业主过半数，而不是签字同意的业主过半数。2016年9月2日，乳山市物价局、乳山市房管局发布《关于将星级物业服务收费标准转为正式标准等有关事项的通知》，通知中载明乳山市普通住宅前期物业收费标准继续执行《关于调整物业服务收费标准的复函》【乳价字2013（14）号】中规定的标准，即乳山市普通住宅前期物业服务按星级收费指导标准，公共性物业服务收费标准（元/平方米/月）：一星级0.34、二星级0.46、三星级0.57、四星级0.75、五星级0.92，电梯运行维护收费标准（三种方法选用一种），各物业服务企业根据实际情况，可在政府指导价的基础上上浮20%，下浮不限。2012年12月31日，乳山市颐和物业服务有限公司管理的颐和山水人家小区被山东省住房和城乡建设厅评为山东省物业管理优秀小区。一审法院认为，山东颐和房地产有限公司、乳山市颐和物业服务有限公司和宫本志签订的《业主入住协议》是双方当事人在自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。宫本志辩称颐和物业公司、宫本志之间未签订前期物业服务合同，业主入住协议不能替代前期物业服务合同，因此双方之间不存在物业服务关系，颐和物业公司起诉不具备法律条件和资格。虽然颐和物业公司、宫本志并未签署单独的前期物业服务合同，但是其签订的业主入住协议的内容载明颐和物业公司对乳山滨海新区颐和山水人家小区进行前期物业管理，该业主入住协议具有前期物业服务合同的性质，其关于物业服务的约定对双方具有约束力，并且即便是颐和物业公司、宫本志没有签订物业服务合同，双方之间已经形成事实上的物业服务合同关系。故对宫本志的辩解，不予采信。颐和物业公司为颐和山水人家小区业主提供物业服务，合同约定业主应于每年1月1日前交纳物业服务费，宫本志应当按照上述约定按期履行交纳物业费的义务。宫本志辩称颐和物业公司收取物业费时不出具正式的税务发票，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定,税务机关是发票的主管机关，对于是否按规定开具发票的行为,应由税务机关处理。对于宫本志辩称的开具物业费发票的情况,其可依法向相关税务主管部门反映，并不构成其不按时缴纳物业费的理由，对宫本志的辩解，不予采信。宫本志辩称颐和物业公司的收费标准未经审批备案，价格备案制度不是合同生效要件,备案手续是否办理并不影响双方之间签订的业主入住协议的法律效力，故对宫本志的该辩解，不予采信。《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定”，上述规定确定物业服务收费由业主与物业服务企业在服务合同中约定。本案中，颐和物业公司与宫本志签订的《业主入住协议》中约定物业服务费为每月每平方米1.5元，且宫本志已经按照该约定交纳了2017年物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章的规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩,人民法院应当予以支持。”，而颐和物业公司并未违反双方所签订的合同中约定的收费标准。宫本志辩称颐和物业公司收取物业费价格超过政府指导价，在物业收费问题上,政府主要职责是宏观调控,通过建立物业收费监管机构,监督物业收费，物价部门的政府指导价格,并非强制性规定,因此对于宫本志的辩解，不予采信。因宫本志经颐和物业公司催缴后至今仍未缴纳物业费，故对颐和物业公司起诉要求宫本志缴纳物业费的诉讼请求，予以支持。宫本志应支付颐和物业公司自2018年1月1日至2019年12月31日止的物业费3242元（90.08㎡×1.5元/月/㎡×24月）。颐和物业公司提供前期物业服务期间，宫本志应于每年1月1日前缴纳前期物业服务费用，逾期未交纳的应当从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。物业费应于每年1月1日之前缴纳，颐和物业公司主张自次年1月1日起计算违约金，系对自身权利的处分，不违反法律规定，2018年物业费违约金自2019年1月1日起计算至2020年3月29日的具体数额为2208元（90.08㎡×1.5元/月/㎡×12月×3‰×454天），2019年物业费违约金自2020年1月1日起计算至2020年3月29日的具体数额为433元（90.08㎡×1.5元/月/㎡×12月×3‰×89天）。故颐和物业公司要求宫本志给付截至2020年3月29日的违约金2641元的诉讼请求，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条规定，判决：宫本志于判决生效之日起十日内给付颐和物业公司乳山市颐和物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费3242元及违约金2641元，共计5883元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由宫本志负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据与事实，本院认定如下：1.颐和物业公司提交2016年12月至2017年8月开具的增值税发票6份、宫本志缴纳物业费的收款收据1份，拟以证明颐和物业公司对所有业主缴纳的物业费，均开具了增值税发票和收据；对于收到收据后，没有要求开具增值税发票的业主，颐和物业公司在月底集中一并开具增值税发票，即将当月不要发票的业主交纳的物业费开具在同一张增值税发票上，其中2016年12月29日开具的10万元的增值税发票就包括宫本志第一次交纳物业费时的发票，不存在宫本志所称其缴纳物业费，颐和物业公司不开具收据和增值税发票的事实，而且宫本志缴纳第一次物业费之后再也没有交纳过物业费。经质证，宫本志主张，上述发票中有的系总的物业费发票，其要求颐和物业公出示单独为其开具的发票。本院认为，上述发票及收款收据真实，并与待证实是存在关联，应予认定其证据效力。该证据可以证明，颐和物业公司就其收取的物业费缴纳了税费并分别开具总的物业费发票或单户物业费发票。2.双方签订业主入住协议后所附业主临时管理规约第四条第二款第2项约定，关于物业服务费的费用构成包括以下部分：……，（10）法定税金。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉业主入住协议对于开具发票与支付物业费顺序并无明确约定，其所附业主临时管理规约第四条第二款第2项虽约定物业服务费包括法定税金，但对于开具发票与支付物业费的顺序亦无明确约定，在双方协议对此未明确约定的情况下，宫本志以颐和物业公司未开具发票为由拒付物业费，未有合同依据，不予支持。同时，支付物业费是业主基于业主入住协议的合同关系产生的主给付义务，对于颐和物业公司而言，提供物业服务是其主给付义务，而开具发票是基于财务管理制度产生，属于法定附随义务，开具发票与给付物业费的合同义务不构成对价给付，宫本志以颐和物业公司未开具发票对抗其应履行的主合同义务，于法相悖，不予支持。综上，宫本志之上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宫本志负担。本判决为终审判决。审判长  侯进荣审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二〇年九月七日法官助理刘颖霞书记员姚玉娇