安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖07民终722号上诉人（原审被告）：枞阳县华金房地产开发有限责任公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇渡江北路。法定代表人：肖礼单，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高悦乐，该公司工作人员。委托诉讼代理人：熊飞，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：张舒生，男，1959年5月13日出生，汉族，住安徽省枞阳县。被上诉人（原审原告）：朱秀兰（张舒生之妻），女，1956年4月2日出生，汉族，住安徽省枞阳县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：甘务成，安徽枞杨律师事务所律师。上诉人枞阳县华金房地产开发有限责任公司（以下简称华金公司）因与被上诉人张舒生、朱秀兰商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省枞阳县人民法院(2020)皖0722民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枞阳县华金房地产开发有限责任公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原判对被上诉人的违约事实未予认定。双方签订的26#楼501室《商品房买卖合同》第六条规定:被上诉人应于合同签订当日(即2018年8月7日)支付房屋价款355000元(其中房票301919元,现金53081元)。事实上,被上诉人除房票及定金一万元,余款43081元于2018年9月1日才支付。被上诉人的行为违反了合同规定,其行为属违约,且违约在先,依法应承担违约责任。二、新冠病毒疫情属不可抗力,导致包括上诉人在内的所有企业不能正常开工,法院扣减或免除违约责任。安徽省于200年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应,根据安徽省人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒××疫情若干政策措施的通知》(皖政办明电(2020]6号)精神2020年2、3、4月为疫情严重期,相关水、气供应商应降低价格、房屋出租方应免收相金.疫情期间政府严格禁止上诉人复工,一切生产经营活动全面停止。请依法扣减或免除上诉人违约责任。三、案涉房屋逾期交付系施工单位东华公司严重工期违约导致,具体交付日期尚不能确定,华金公司及包括被上诉人在内的购房者均是受害人。被上诉人购买的绿岛家园三期项目,由安徽东华建设有限公司承建，总包合同约定总工期360天,约定的工验收备案交付日期为2018年8月9日。由于东华建设工期严重违约,至今未能竣工验收,导致华金公司无法按时交付房屋。上诉人已向铜陵中院提起诉讼,要求判决解除与东华建设订的总包合同及承担违约责任,此案目前正在审理中。综上所述,造成上诉人逾期交房的责任在案外人东华公司,又有不可抗力因素,且被上诉人违约在先,法庭可免除上诉人逾交房相应违约责任。张舒生、朱秀兰共同辩称，一、双方于2018年8月7日签订《商品房买卖合同》，该合同第六条约定的付款方式及期限，未选择一次性付款，而是选定其他方式付款。双方约定以房票支付优惠3%后，实际合同总额为355000元，其中以房票支付301919元，现金支付53081元。当日张舒生、朱秀兰交付房票301919元，扣除此前于2018年4月9日交付购房定金1万元，余款43081元双方未约定付款期限。2018年9月1日张舒生、朱秀兰交清余款，不构成违约。即使违约也不属于本案审理范畴，华金公司可另行起诉。二、华金公司以新冠疫情为由，要求减免违约责任，但双方约定的交房期限为2019年9月30日前，而新冠疫情发生于2020年2月之后，不影响华金公司按合同约定交房，不能免除其违约责任。三、华金公司称案涉房屋逾期交付系施工单位严重违约导致，其已向法院起诉。无论华金公司是否向施工单位主张违约责任，均不应免除其对张舒生、朱秀兰的违约责任。张舒生、朱秀兰向一审法院起诉请求：判令华金公司支付从2019年10月1日起至2020年5月31日期间的逾期交房违约金26000元，并负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月7日，张舒生、朱秀兰与华金公司签订《商品房买卖合同》，购买华金公司开发的绿岛家园小区第26幢1单元1501号房屋，价款35.5万元，买受人于同日支付房款，其中房票301919元，现金支付53081元，同时第八条约定华金公司应于2019年9月30日前交付房屋，案涉房屋交付需取得建筑工程竣工验收备案证明等条件。合同第九条对逾期交房的违约责任作出约定：逾期超过60日之后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等。张舒生、朱秀兰于2018年4月9日交付预购款1万元，合同签订当日交付房票（款额301919元，），又于同年9月1日交付43081元，合计355000元，但华金公司未能按约定交付房屋，双方发生纠纷。另查明，2017年8月8日，安徽东华建设有限公司与华金公司签订《枞阳县·绿岛家园三期13#、16#、17#、26#、幼儿园、地下室工程总承包施工合同》，承建含涉案26#楼等工程，2020年3月18日，华金公司以安徽东华建设有限公司建设工程未能按约定竣工为由，向安徽省铜陵市中级人民法院提起诉讼，该案正在审理中。一审法院认为，2018年8月7日，张舒生、朱秀兰与华金公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华金公司未按合同约定日期履行交付房屋义务，应承担相应违约责任。华金公司以新冠疫情主张减免2个月逾期交房违约责任，以及含案涉房屋在内的绿岛家园小区工程未能按约定日期竣工，华金公司亦是受害者为由，请求核减张舒生、朱秀兰主张的违约金数额。新冠疫情发生在案涉合同约定的交房日期之后，并不影响其在2019年9月30日前交付房屋，华金公司即使因第三人违约并不是免除其对合同相对人违约责任的法定或约定理由，华金公司上述抗辩意见，不符合法律规定，不予支持。从约定交房日期次日，即2019年10月1日至2020年5月31日，共244日，违约金总额为25986元[即3?*244*355000]，张舒生、朱秀兰主张为26000元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：被告枞阳县华金房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内支付原告张舒生、朱秀兰逾期交房违约金25986元（计算至2020年5月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由枞阳县华金房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，华金公司向本院提交两份证据：一、绿岛家园26#楼501室《商品房买卖合同》及张舒生、朱秀兰付款凭证，拟证明：张舒生、朱秀兰违约在先，依法应承担合同第七条约定的违约责任；二、安徽省人民政府办公厅发布的《关于应对新型冠状病毒××疫情若干政策措施的通知》，拟证明：依法扣减或免除华金公司违约责任。以上证据不属于二审期间的新证据，本院不予采纳。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人华金公司的上诉请求和双方陈述，本案争议焦点为：上诉人华金公司是否应当向被上诉人张舒生、朱秀兰承担逾期交付房屋的违约责任。双方当事人应当按照合同的约定履行义务。合同签订后,张舒生、朱秀兰支付了购房款,华金公司没有按约定向华金公司履行交付房屋的义务,已构成违约,应承担逾期交房的违约责任。华金公司主张张舒生、朱秀兰未在2018年8月7日支付全部购房款，属违约在先。鉴于合同中并未明确约定张舒生、朱秀兰须一次性支付全部房款，张舒生、朱秀兰于合理期限内支付余款，华金公司亦接收余款并出具相应收款凭证，并未向张舒生、朱秀兰主张逾期付款的违约责任，故张舒生、朱秀兰不构成违约。关于华金公司以新冠疫情为由，要求减免违约责任的主张。案涉房屋约定的交房日期为2019年9月30日，即在该日期前案涉房屋应达到房屋交付条件，在新冠疫情发生前华金公司即已违约。关于华金公司以案外人违约导致房屋交付不能，要求减免违约责任的主张。即使案外人对于华金公司有违约行为，亦不能免除其对张舒生、朱秀兰的逾期交房的违约责任。本院对于华金公司上述主张均不予支持。原审按照合同约定确定华金公司支付张舒生、朱秀兰逾期交房违约金数额，并无不当，本院予以维持。综上所述，枞阳县华金房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人枞阳县华金房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈浩林审判员  朱小文审判员  尹雪茗二〇二〇年九月十六日法官助理盛华铭书记员张宁附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……