江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3526号上诉人（原审被告）：李中海，男，1969年5月1日出生，汉族，职工，住丰县。委托诉讼代理人：顾素霞，上诉人之妻，1976年4月17日出生，汉族，职工，住址同上。委托诉讼代理人：陈兴梅，江苏歌风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芜湖中发置业有限责任公司，住所地安徽省芜湖市花津南路6号。法定代表人：甘友发，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴俊洋，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱定好，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所实习律师。上诉人李中海因与被上诉人芜湖中发置业有限责任公司（以下简称中发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,上诉人李中海不服江苏省丰县人民法院（2018）苏0321民初6313号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李中海上诉请求：1、请求撤销江苏省丰县人民法院(2018)苏0321民初6313号民事判决，依法改判驳回中发公司诉讼请求；2、诉讼费用由中发公司承担。上诉理由：一审法院认定的上房时间正确，但判令李中海向中发公司交纳上房差价款262229.48元系计算数字错误，应予改判。李中海系丰县渠楼区块的被拆迁人，采取的产权调换补偿方式，选择了丰县翠文苑7号楼1单元102室住房和2号楼商业区4号楼门面房两套房产。双方于2007年8月17日签订了两份《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，合同均约定上房时间为2008年8月17日，但置换的房屋直到2013年10月才具备交付使用条件。2013年10月16日，丰县住建局给中发公司下发了丰县房地产开发住宅项目交付使用通知书，2013年10月18日丰县渠楼区块拆迁建设协调办公室才向该区块被拆迁人发出了上房通知，通知业主办理上房手续。李中海多次找中发公司办理上房的结算手续及办理房产的权属登记手续，但中发公司置之不理。后中发公司撤离丰县多年找不到，致使双方一直未办理结算手续。依据双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》第十一条、《徐州市城市房屋拆迁管理办法》第三章第三十六条、《丰县城区城市房屋拆迁附属补偿和搬迁补助标准》等规定，拆迁人逾期交房的，应当从逾期之日起加一倍支付临时安置补助费；六个月后仍不能交付使用的，自第七个月开始应当加二倍支付临时安置补助费，直至交付使用。李中海的房产截止到2013年10月18日上房时，中发公司应向李中海支付两套房产的临时安置补助费(即逾期过渡费)为279211.52元(其中住宅过渡费46368元，门面房过渡费232843.52元)。抵扣后，李中海根本不欠中发公司房款。由于一审法院计算错误，造成判决结果的错误。请求二审法院判令中发公司尽快与李中海办理结算手续，协助办理房产的权属登记手续。针对李中海的上诉，被上诉人中发公司答辩称：我公司本着解决问题的态度，虽对一审判决的事实存有异议，但是对一审判决的数额予以接受。1、李中海实际占用使用案涉两套房屋的时间为2010年4月30日，非一审判决认定的2013年10月18日，中发公司一审提交的用电情况表、用水情况表，足以证明李中海所安置的房屋自2010年4月30日起便在占用使用，中发公司委托渠楼地块拆迁协调办公室发出的上房通告，针对的是截止到公告日期之前还没有上房的拆迁户，不影响之前已经占有并使用房屋的拆迁户的实际上房时间，李中海上诉状中关于上房时间的事由与客观事实明显不符。2、据一审判决过渡费58294.2元是李中海自行根据同地段安置房的标准计算的，李中海二审提出该计算错误，无事实依据，另外，根据拆迁安置的相关规定，非住宅房无过渡费，李中海主张非住宅用房过渡费于法无据。3、李中海所述过渡费问题，属于独立的请求，应当另行提起诉讼，不应当在本案中处理，且过渡费的请求已经超过了诉讼时效，中发公司在一审中对此予以了抗辩，但一审判决仍然将过渡费与中发公司一审中的诉讼请求合并处理，程序上是违法的，但基于过渡费的数额在中发公司尚能接受的范围，故中发公司未就此提起上诉，如果一审判决超过了中发公司接受的范围，中发公司也会依法提起上诉。4、中发公司与南关村新庄组签订的协议，在本案中并不能适用，不能作为过渡费的计算依据，协议书的乙方并非本案上诉人，李中海也并非乙方的村民，其的户籍信息显示的是居住在南郊村，而协议书的乙方是南关村，两者并不一致，被上诉人也从未依据该协议向其他拆迁户补偿过过渡费。综上，请求驳回上诉。中发公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令李中海支付翠文苑7号楼1单元102室，丰县翠文苑2号楼商业区4号楼门面房拆迁补偿安置上房差价款人民币320523.7元及逾期付款利息损失至全案款款项付清之日止（以人民币320523.7元为基数，按日利率万分之五，自2008年9月4日起计算，利息暂定100000元）。2、判令李中海立即支付《城市房屋拆迁补偿安置协议书》违约金人民币38417.8元。3、李中海承担诉讼费。一审法院查明：中发公司与李中海于2007年8月17日分别签订了编号为NO：000（07-000）的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》。约定（一）拆迁补偿方式为产权调换。李中海取得丰县翠文苑7号楼1单元102室，丰县翠文苑2号楼商业区4号楼门面房，并于上房通知发布后7日内向中发公司支付上房差价款人民币320523.7元；（二）李中海逾期10日内未付款的，自协议规定应付款期限的第二天起至实际支付之日为止，计算日利率为万分之五的违约金；（三）双方任何一方违约，由违约方按拆迁补偿的20%付给对方违约金。2009年4月16日，中发公司与丰县凤城镇南关村民委员会签订了《协议书》。第一条约定“乙方经营拆迁户的推荐代表所有营业房拆迁户签订本协议”；第二条约定“被拆除的合法营业房面积（货币补偿的除外），自拆迁安置补偿协议签订之日起，凡超过18个月不能上房的，从超过的次月起，每平方米按16元／月的过渡补偿”；第三条约定“本协议是原拆迁安置补偿协议的补充协议，原协议与本协议有抵触的以本协议为准”。2013年10月16日，丰县住房和城乡建设局给中发公司发出了丰县房地产开发住宅项目交付使用通知书。2016年10月16日，渠楼区块拆迁建设协调办公室出具了书面证明。内容为“根据《丰县房地产开发住宅项目交付使用通知书》（丰建住【2013】通字第08号），芜湖中发置业有限责任公司承建的翠文园居住小区1-12#、翠文广场商业1#、2#、4#、5#房屋具备交付使用条件。受芜湖中发置业有限公司委托，我办公室于2013年10月18日向被拆迁人发出上房通告，通知业主办理翠文园房屋的交房手续，并明确告知其上房同时应交纳购房款、物业管理费等”。另，李中海根据该同地段住宅及门面房上房结算单标准计算出其7#楼中发公司退付款38512.52元，2#楼2-201门面房中发公司应退付款19781.7元，计中发公司应给付李中海逾期过渡费等58294.22元。一审法院认为：一、关于双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》。因该协议是双方真实意思的表示，且内容合法，故该协议有效。二、双方是否存在违约问题。因该协议约定上房时间为2008年8月17日，实际该房2013年10月16日丰县住房和城乡建设局才给中发公司发出丰县房地产开发住宅项目交付使用通知书。渠楼区块拆迁建设协调办公室于2013年10月18日受芜湖中发置业有限公司委托向被拆迁人发出上房通告。中发公司逾期交付房屋已构成违约。关于李中海是否违约问题，因中发公司举不出李中海上房实际日期的证据，也举不出已将上房通告送达李中海的证据，同时双方存在因中发公司逾期交付房屋，李中海应交差价款数额有争议等，故中发公司要求李中海支付逾期利息及违约金的请求不予支持。三、关于李中海应交中发公司差价款数额问题。双方签订的编号为NO：000（07-000）的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定李中海应交差价款320523.7元，但由于中发公司逾期交房，中发公司应按照与丰县凤城镇南关村民委员会签订了《协议书》约定标准，对逾期交房的过渡费等应予以扣除。鉴于计算该项费用的机构已撤销，李中海根据同类房屋逾期过渡费标准计算的应得过渡费数额应予扣除。即李中海实际应交差价款320523.7元扣除中发公司应给付李中海逾期过渡费58294.22元，李中海应向中发公司缴纳差价款320523.7元－58294.22元＝262229.48元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李中海于判决生效后十日内给付芜湖中发置业有限责任公司差价款262229.48元。二、驳回其他诉讼请求。案件受理费8184元由芜湖中发置业有限责任公司负担2984元，李中海负担5200元。二审期间，上诉人李中海提供：证据一（复印件），被上诉人于2007年3月23日下发的丰县渠楼地块拆迁计划和拆迁安置补偿方案，有被上诉人的盖章。该证据的第七条明确约定逾期交房的应当支付过渡费用，过渡费用计算至拆迁人送达上房通知之日截止。该证据能够证明，过渡费应当计算至被上诉人送达上房通知日2013年10月18日，一审法院判决正确；证据二（复印件），被上诉人出具的于2007年8月20日出具的承诺书一份，证明被上诉人承诺安置户的住房是在18个月内上房，如果逾期上房按照城市房屋拆迁管理条例第十条的规定执行；证据三，渠楼区块变更复核表，证明2007年10月18日对附属物进行了变更复核又增加了5931元，原拆迁安置补偿协议上计算的没计算该复核增加的金额。中发公司质证称，对证据一真实性不予认可。即便该安置方案是真实的，其第七条所约定的过渡费用，也不包括非住宅用房。在丰县拆迁安置地块非住宅用房均无过渡费用，过渡费只存在于住宅房逾期交房这种情形；对证据二、三，真实性有异议，不能达到上诉人的证明目的。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，涉案房屋拆迁安置采用产权调换方式，因双方对于住宅的结算价款为80894元和商铺部分结算价款为239629.7元无异议，本院予以确认，李中海应向中发公司支付差价款共计320523.7（80894+239629.7）元。由于中发公司未能按期交付应安置的房屋和商铺，其应当向李中海支付过渡费，故对于李中海要求从差价款中扣除过渡费的主张，本院予以支持。关于过渡费的计算问题。第一，关于住宅部分。首先，关于上房时间问题。一审中，一审法院依据渠楼区块拆迁建设协调办公室出具的书面证明认定李中海的上房时间为2013年10月18日，对此李中海表示认可，中发公司并未提起上诉亦应视为认可，故本院对于该上房时间予以确认，对于中发公司二审中提供的关于李中海房屋水电使用情况的证据不予采信。其次，双方签订的协议书中明确约定“甲方逾期交房按《徐州市城市房屋拆迁管理办法》第三章第三十七条规定执行”，根据该办法之规定，“…由于拆迁人的责任延长过渡期限，对自行安排住房过渡的，从逾期之日起应当加一倍支付临时安置补助费；六个月后仍不能交付使用的，自第七个月开始应当加二倍支付临时安置补助费，直至交付使用…”由于双方约定的交付日期为2008年8月17日，双方均认可结算单上12个月内以每平方米每个月5月为标准计算过渡费且进行了抵扣，故对于2008年8月18日至2013年10月17日的过渡费用，本院分段予以计算。2008年8月18日-2009年2月17日，以每平方米每月10元价格计算，共计3312（10元*55.2平方米*6个月）元；2009年2月18日-2013年10月17日，以每平方米每月15元价格计算，共计46368（15元*55.2平方米*56个月）元。故对于住宅部分，李中海应获得的总过渡费用为49680（3312+30912）元。第二，关于非住宅部分。双方在补偿安置协议书上约定“甲方逾期交房按《徐州市城市房屋拆迁管理办法》第三章第三十七条规定执行”，后中发公司又与凤城镇南关村新庄组签订关于渠区块部分村民的营业房补偿办法的《协议书》。该协议书第二条约定“被拆除的合法营业房面积（货币补偿的除外），自拆迁安置补偿协议签订之日起，凡超过18个月不能上房的，从超过的次月起，每平方米按16元/月的过渡补偿”，第三条约定“本协议是原拆安置补偿协议的补充协议，原协议与本协议有抵触的以本协议为准。”故关于非住宅部分过渡费的补偿，应当依照该《协议书》的约定履行。双方在《渠楼区块计算单》中已经明确安置补助费为139823*10%=13982元并予以了抵扣，故超出18个月即2009年2月18日-2013年10月17日的过渡费，以每平方米每月16元价格计算，共计143288.32（16元*159.92平方米*56个月）元。因此，李中海应当向中发公司给付的安置房屋差价款127555.38（320523.7-49680-143288.32）元。至于李中海二审中主张的渠楼区块变更复核表上增加的5931元，该表上无公章确认，亦无法证明其真实性，故本院不予采信。综上所述，上诉人李中海的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省丰县人民法院（2018）苏0321民初6313号民事判决第二项“驳回原告其他诉讼请求”；二、变更江苏省丰县人民法院（2018）苏0321民初6313号民事判决第一项“李中海于判决生效后十日内给付芜湖中发置业有限责任公司差价款262229.48元”为“李中海于判决生效后十日内给付芜湖中发置业有限责任公司差价款127555.38元”；三、驳回芜湖中发置业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8184元，由李中海负担3184元，芜湖中发置业有限责任公司负担5000元；二审案件受理费8184元，由李中海负担3184元，芜湖中发置业有限责任公司负担5000元；本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年九月十四日书记员 金宇婷