安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终3050号 上诉人（原审原告）：岳喜凤,男,1961年1月20日出生,汉族,住安徽省。 上诉人（原审原告）：岳超,男,1994年10月8日出生,汉族,住安徽省。 上诉人（原审原告）：高梅,女,1966年8月28日出生,汉族,住安徽省。 上诉人（原审原告）：岳彩华,女,1987年5月20日出生,汉族,住安徽省。 上述四上诉人共同委托诉讼代理人：夏永飞，安徽淮光律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：岳喜兵,男,1971年1月20日出生,汉族,住安徽省五河县。 上诉人（原审被告）:黄翠侠,女,1971年3月4日出生,汉族,住安徽省五河县。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：衡绍锋，安徽君智律师事务所律师。 上诉人岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华与上诉人岳喜兵、黄翠侠因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2020）皖0322民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华上诉请求：撤销一审判决关于违约金和保全费的判决，改判支持岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华一审主张的10万元违约金和2020元保全费诉讼请求；一二审诉讼费用均由岳喜兵、黄翠侠负担。事实与理由：一、一审法院认为10万元违约金过高，因此酌定为18000元错误。1.双方签订的租房协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，对于10万元违约金是双方认可的，不能仅凭过分高于损失就直接将违约金调整为18000元。一审法院调减违约金损害了岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华的合法权益。2.一审法院认定过分高于损失是参照当年年租金12万元为标准，但租房协议的总金额是100万元，所以协议约定违约金是10万元并不过高。二、一审判决遗漏2020元保全费。根据诉讼费缴纳办法第十条规定，保全费属于申请费范畴，诉讼费用包括申请费，故2020元保全费应当由岳喜兵、黄翠侠承担。 岳喜兵、黄翠侠辩称，同意岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华提出的撤销一审判决，对于要求改判10万元的违约金及2020元保全费的上诉请求，理由不成立。本案岳喜兵、黄翠侠不存在违约行为，不应承担违约金。2020元的保全费是岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华滥用诉权所产生的费用，因本案岳喜兵一方不存在逃避执行的情形，无需保全案涉的房屋。岳喜凤等四人滥用诉权，保全了岳喜兵一方的房屋，对住房的使用造成了一定的影响，作为岳喜兵一方不应当承担支付责任。 岳喜兵、黄翠侠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华的诉讼请求或者发回重审；一二审诉讼费用由岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华负担。事实与理由：一审法院查明事实错误。1.2005年1月18日岳喜兵就已经领取营业执照，经营五河县双忠庙镇苏果超市。苏果超市是独立民事主体，可以独立承担民事责任。2.苏果超市成立时就有两间门面房，后因扩大经营需要才租赁岳喜凤、岳超的房屋及场地。2011年10月1日签订租赁合同时，岳喜凤、岳超只有沿街门面及后面空地。后岳喜兵、黄翠侠投资建造大型钢结构房屋880平方米。3.租赁合同签订日期虽为2011年10月1日，但租金交付日期是2011年9月29日，双方均认可是先交房租后使用，后期一直延续先交钱后用房。2019年1月至2020年1月房屋租金已经于2019年2月交付，不存在拖欠房租事实。2020年2月就续租事宜产生纠纷，但岳喜兵、黄翠侠仍按照先付钱后用房交纳了壹万元租金，后因产生纠纷才没有继续交纳房租。4.岳喜兵、黄翠侠建房是经过岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华同意，房租交纳也是提前预交，不存在任何违约行为。5.对于2020年房租，岳喜兵、黄翠侠愿意交纳。双方财产已经混同，原房屋已经被改造，不存在返还原物的可能。综上，一审判决错列主体，认定事实错误，适用法律有误，请求支持上诉请求。 岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华辩称，其是根据租房协议的合同主体进行起诉，符合合同相对性原则。根据一审中提交的固定资产移交清单以及租房协议约定承租的是传达室、门楼、办公楼、院内地坪以及40万元的钢结构是岳喜凤等人的房屋，岳喜兵、黄翠侠以平房及钢结构房屋是其自建不属实。先交钱后用房的陈述无事实依据，按照租房协议的约定，从2015年以后是先用房后交钱，以及结合一审中岳喜兵、黄翠侠提交的录音可以看出岳喜凤等四人一直在向其主张2019年的1月1日至2020年的1月1日期间的12万元房租。岳喜兵、黄翠侠未经岳喜凤等四人同意扩建两间房屋，并且拖欠租金明显存在违约行为。岳喜兵、黄翠侠陈述2020年的房租，其同意缴纳。如果是2019年1月1日到2020年的1月1日的房租，不是岳喜兵、黄翠侠同意缴，而是应当缴纳，这是拖欠的租金。如果是2020年1月1日起到现在为止的费用，这不是房租，而是占用期间的费用。2020年收取的1万元，岳喜凤等四人当时为岳喜兵、黄翠侠提供了一个月的时间来转移货物、腾空房屋，要求岳喜兵、黄翠侠支付损失1万元，而不是双方重新签订了不定期的租赁合同。综上，请求二审法院驳回岳喜兵、黄翠侠上诉请求。 岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华向一审法院起诉请求:1.判令岳喜兵、黄翠侠将租赁的房屋立即腾空并返还给岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华,向原告支付违约金100000元;2.判令岳喜兵、黄翠侠支付拖欠自2019年1月1日至2020年1月1日的房屋租金120000元;3.判令岳喜兵、黄翠侠支付占用房屋期间的费用(从租赁期间届满起,按照租赁协议约定的2019年租金标准计算至实际返还房屋时止);4.判令岳喜兵、黄翠侠恢复房屋原状;5.本案诉讼费用由岳喜兵、黄翠侠承担。 一审法院认定事实：2004年8月16日，岳喜凤和岳喜祥（已故）与五河县双庙镇人民政府签订买卖合同，合同约定“一、甲方（五河县双庙镇人民政府）把所属的五河县天井米业有限责任公司（五河县第二精米厂）的厂房、机器设备、院落、办公楼等现有固定资产出售给乙方（岳喜祥、岳喜凤）。二、价款为人民币叁拾玖万元，合同签订时乙方一次性以现金支付。……附：固定资产移交清单一份”。合同签订当日，岳喜祥、岳喜凤向五河县双忠庙镇人民政府支付了三十九万元合同款，并由五河县双忠庙镇财政所出具安徽省行政事业单位收款收据一份，票号：Ｎ00132327”。2011年10月1日，岳喜凤、岳超（岳喜祥儿子）与岳喜兵签订了一份《租房协议》，协议主要约定：“甲方：岳喜凤、岳超，乙方：岳喜兵，甲方在精米厂），租赁给乙方经营使用，1、乙方租赁甲方的房子暂定8年（2012年1月1日至2020年1月1日）但乙方须先付给甲方三年租赁费400000元，2、甲方必须把院内建设的钢架结构房保证10年不倒塌，把原来的房子粉刷好，房子修好，保证不漏……，4、三年期满，第4、5、6、7、8租金为每年一付，租金每年12万元，5、乙方8年到期后，如果再续，需根据当时的市场行情再做决定,6、此合同签订后生效，双方不得反悔，如毁约，毁约方赔偿对方损失10万元”。合同签订后，岳喜凤方将租赁标的物交给岳喜兵、黄翠侠用于经营苏果超市使用，岳喜兵、黄翠侠已缴纳租赁费至2019年1月1日，合同到期后，双方之间因租赁费问题产生纠纷，经家族人员协调未果，双方未签订续租合同。租赁期内岳喜兵、黄翠侠尚欠租赁费12万元（2019年1月1日至2020年1月1日），现该租赁标的物岳喜兵、黄翠侠在占用经营使用，2020年3月8日岳喜兵、黄翠侠通过岳喜兆支付2020年3月份的房租费10000元。另查：高梅、岳超、岳彩华分别系已故岳喜祥的妻子、儿女，岳喜兵、黄翠侠系夫妻关系。 一审法院认为，岳超、岳喜凤与岳喜兵之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。岳喜兵、黄翠侠系夫妻关系，在租赁合同履行期间经营苏果超市系夫妻共同经营，岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华要求岳喜兵、黄翠侠支付尚欠租赁期内房屋租赁费120000元，予以支持。双方在签订房屋租赁合同时约定违约责任，因岳喜兵、黄翠侠未按照约定缴纳2019年度期间的标的物租赁费用，岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华要求岳喜兵、黄翠侠按照合同内约定支付违约金100000元，过分高于造成的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定岳喜兵、黄翠侠应支付岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华违约金按照本年度租金的15%计算为18000元（120000*15）。涉案合同到期后，双方因发生纠纷未建立新的租赁合同关系，岳喜兵、黄翠侠应将租赁物返还给岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华。现该租赁标的物岳喜兵、黄翠侠在占用经营使用，岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华要求岳喜兵、黄翠侠参照原合同约定的租赁费每月10000元支付标的物占用费至租赁物返还之日，不违反法律规定，予以支持。岳喜兵、黄翠侠认为，租赁期间的租赁费用已全部付清，且租赁合同到期后已与岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华建立了新的租赁合同关系，但提供的证据不足，对其抗辩理由，不予采信。岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华要求岳喜兵、黄翠侠对租赁物恢复原状，但其提供的证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：一、岳喜兵、黄翠侠于判决生效后三十日内将租赁的五河县双忠庙十字街口西北拐房屋带院子一处（原双忠庙精米厂）返还给岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华。二、岳喜兵、黄翠侠应支付岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华房屋租赁费120000元，及违约金18000元，合计138000元，于本判决生效后十日内付清。三、岳喜兵、黄翠侠应支付岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华自2020年1月1日起至涉案标的物返还之日止（按照月10000元计算）标的物占用费，该笔款于涉案标的物返还之日10日内付清。四、驳回岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5125元，由岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华负担1125元、由岳喜兵、黄翠侠负担4000元。 二审中，岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华未提交新证据；岳喜兵、黄翠侠向本院提交照片一张，证明原先租赁的空地部分现在已经建成房屋，在搭建时岳喜凤一方未提出异议。岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华质证意见：真实性无异议，楼房是岳喜凤等人出租给岳喜兵开办超市的楼房，钢结构房屋是岳喜凤、岳喜祥花费40万元购买的，与岳喜兵无关，该证据达不到证明目的。本院认证意见：岳喜凤等对该证据真实性无异议，但该证据达不到岳喜兵证明目的，本院对该证据不予认定。岳喜凤等人对一审法院查明“2020年3月8日岳喜兵、黄翠侠通过岳喜兆支付2020年3月份的房租费10000元”有异议，认为是占有使用费，不是房租费，对其余查明事实无异议；岳喜兵等人对一审法院查明“岳喜兵、黄翠侠已缴纳租赁费至2019年1月1日，合同到期后，双方之间因租赁费问题产生纠纷，经家族人员协调未果，双方未签订续租合同。租赁期内岳喜兵、黄翠侠尚欠租赁费12万元（2019年1月1日至2020年1月1日）”有异议，其认为房租已交纳至2020年1月，对一审法院查明其余事实无异议。经审查，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，综合当事人陈述及诉辩意见，本案的争议焦点：1.岳喜兵、黄翠侠是否应将案涉房屋返还给岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华；2.岳喜兵、黄翠侠是否拖欠房屋租金；如拖欠，则数额及违约金应如何计算。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，岳喜兵与岳喜凤、岳超签订的租房协议约定租赁期限八年（2012年1月1日至2020年1月1日）。上述合同到期后，双方未能就续租事宜达成一致意见，岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华诉请要求返还租房协议中的房屋具有法律依据，一审法院判决岳喜兵、黄翠侠返还案涉房屋符合法律规定。岳喜兵、黄翠侠上诉称岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华诉讼主体不对，其应起诉五河县双忠庙镇苏果超市，因案涉租房协议系岳喜兵作为承租人签订，岳喜凤等人依据合同相对性起诉岳喜兵符合法律规定。岳喜兵、黄翠侠上诉称双方财产混同，原房屋被改造，不具有返还可能，但其搭建行为不能排除返还原租赁物的义务，其该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二。岳喜兵、黄翠侠上诉称案涉合同租金已付清，其应对该主张提供证据予以证实。岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华认可岳喜兵、黄翠侠房屋租金付至2019年1月份之前，岳喜兵、黄翠侠应举证证明其已经支付2019年1月1日至2020年1月1日的房屋租金。岳喜兵、黄翠侠上诉状中陈述其已经于2019年2月支付了2019年1月1日至2020年1月1日的房屋租金，二审庭审陈述中又陈述该期间房租系岳喜凤2014年买车从其处借钱折抵了2019年房屋租金，岳喜兵、黄翠侠关于该期间租金支付陈述自相矛盾。岳喜兵、黄翠侠未提供证据予以证实，且岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华亦不认可已收取该期间的房屋租金，故岳喜兵、黄翠侠应承担举证不能的不利后果。一审法院判决岳喜兵、黄翠侠支付2019年1月1日至2020年1月1日的房屋租金并无不当。关于违约金问题。双方协议虽约定一方违约，赔偿对方10万元损失。现岳喜兵拖欠一年房屋租金构成违约，其应承担违约责任。一审法院根据岳喜兵拖欠的房屋租金等情况酌情调减违约金，不违反法律规定。关于案涉保全费负担问题。根据国务院《诉讼费用交纳办法》第六条、第十条、第二十九条第一款、第三十八条第三款规定，财产保全申请费属于诉讼费用的范围，该费用应由败诉方当事人负担。本案中，岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华的诉讼请求基本得到支持，因此财产保全申请费应由岳喜兵、黄翠侠负担。 综上所述，岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华和岳喜兵、黄翠侠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费5125元，由岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华负担1125元，岳喜兵、黄翠侠负担4000元；财产保全申请费2020元，由岳喜兵、黄翠侠负担；二审案件受理费5125元，由岳喜凤、岳超、高梅、岳彩华负担1125元（已交纳），岳喜兵、黄翠侠负担4000元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  朱怀甫 审判员  秦 玉 审判员  陈二伟 二〇二〇年九月十四日 法官助理丁刘女 书记员张智瑶 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。