江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民再158号再审申请人（原审被告）：龚志，男，1992年1月9日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：龚维维（系龚志之母），住江苏省南京市鼓楼区。被申请人（原审原告）：巫信彪，男，1959年9月1日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李欣，江苏联勤律师事务所律师。原审被告：戴芸香，女，1938年2月1日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。再审申请人龚志因与被申请人巫信彪及原审被告戴芸香房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2018)苏0104民初8176号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年1月13日作出（2019）苏01民申419号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭,先后于2020年8月7日、12日公开开庭审理了本案，再审申请人龚志的委托诉讼代理人龚维维、被申请人巫信彪的委托诉讼代理人李欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚志申请再审称，1.本案名为买卖实为借贷，理由是：成交价格明显低于市场价、没有约定房屋交付时间、买房人用二十万元强占一套价值两百多万的房屋。以上种种显然不合情理。2.巫信彪与案外人刘海燕串通，涉嫌虚假诉讼或“套路贷”，本案应裁定驳回起诉，将犯罪线索移送公安机关。3.巫信彪没有按约支付剩余房款，构成违约。综上，请求：1.撤销（2018）苏0104民初8176号民事判决，驳回巫信彪的诉请。2.判令巫信彪返还诉争房屋并支付自2018年2月起至今房屋实际占用期间的房屋使用费,合计57万元。3.将巫信彪、刘海燕涉嫌犯罪的线索移送公安机关。4.诉讼产生的所有费用由巫信彪承担。巫信彪辩称，1.本案系正常的房屋买卖合同纠纷，不存在虚假诉讼和“套路贷”。双方之所以在买卖合同中没有约定房屋交付时间，是因为在巫信彪支付首付款后，陈天天就已将房屋钥匙交付给巫信彪，没有再约定交付时间的必要。2.巫信彪不认识刘海燕，不存在二人串通之说。3.申请人请求被申请人返还房屋以及占有使用费，超出了本案再审范围，应当另行起诉。且案涉房屋早已被法院查封，已进入执行拍卖程序。综上，请求驳回龚志的再审请求。巫信彪向原审法院起诉请求：判令龚志、陈军、戴芸香返还其购房款230000元，赔偿其购房损失1037250元。原审法院认定事实：2017年12月27日，陈天天（甲方）与巫信彪（乙方）签订《购房协议》，约定甲方将诉争房屋以1000000元的价格出售给乙方，但所有税、费等均由乙方承担；乙方先首付200000元给甲方，在2018年春节再付50000元给甲方过春节，余下的750000元在2018年4月20日前付齐；2018年4月20日前付余款时，甲方将房产证等所有原证件一并交给乙方，并且全力配合乙方办理转户手续；乙方如在2018年4月20日前不能支付余款，乙方每月另加付9000元利息；甲方如在2018年4月20日前，乙方如期支付余款后，甲方不能将相关证件一并交给乙方，甲方支付乙方违约金每月按2%的利率计算（按照1000000元计息）。同日，巫信彪向陈天天支付购房款200000元。2018年2月26日，巫信彪又向陈天天支付购房款30000元。此后陈天天将诉争房屋钥匙交付巫信彪，巫信彪未入住，诉争房屋空置至今。2018年7月9日，陈天天将诉争房屋抵押给案外人刘海燕，并办理了抵押权登记手续。2018年10月14日，巫信彪向陈军、戴芸香、龚志发出《解除合同函》，载明因陈天天将诉争房屋抵押案外人，导致巫信彪购买诉争房屋的合同目的无法实现，陈天天已经构成根本违约，故要求解除与陈天天的房屋买卖合同。原审法院另查明，陈天天于2018年7月31日因病死亡，亡故前并无配偶。陈军、戴芸香系陈天天父母，龚志系陈天天与其前妻龚维维所生之子。另，巫信彪陈述，因为诉争房屋是拆迁取得的经济适用房，办理过户手续前需要市房改办进行审核，而原被拆迁房屋内有陈天天的父母即陈军、戴芸香的户口，因此市房改办办理上市证明时要求陈军、戴芸香到场签字，但陈天天始终无法让其父母签字同意，最终导致巫信彪与陈天天始终未能按照合同约定办理诉争房屋的过户手续。为此巫信彪还提供了其与陈天天的短信记录予以佐证。案件审理过程中，经巫信彪申请，原审法院委托南京润兴博资产评估有限公司对诉争房屋的市场价值进行评估，经评估，诉争房屋于评估基准日2018年10月16日的市场价值为2037400元。巫信彪为此支付评估费11327元。巫信彪主张其违约损失为上述评估确定的市场价值与合同约定的售价之间的差价，同时，巫信彪认为基于其与陈天天各自的过错程度，巫信彪自愿承担差价部分10%的损失。原审法院判决：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案诉争房屋系因拆迁取得，巫信彪与陈天天就诉争房屋签订的《购房协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。陈天天在合同签订后，始终无法配合巫信彪办理诉争房屋的不动产权过户登记手续，之后还以诉争房屋进行了抵押，其行为已经构成根本违约，巫信彪有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故陈天天应当返还巫信彪购房款230000元并赔偿相应的违约损失。现经评估，诉争房屋市场价值为2037400元，故该金额与合同约定的房屋售价之间的差价部分，应当认定为巫信彪的损失。现巫信彪自愿分担其中损失的10%，原审法院予以确认，故陈天天应当赔偿的违约损失金额为933660元[（2037400元-1000000元）×90%]。现因合同相对方陈天天已经死亡，陈军、戴芸香、龚志作为陈天天的法定继承人亦未明确表示放弃继承，该三人应当在遗产继承范围内向巫信彪承担相应责任。故关于巫信彪要求该三人返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，原审法院依法予以支持。陈军、戴芸香、龚志经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。综上，原审法院判决：陈军、戴芸香、龚志于判决生效之日起十五日内返还巫信彪购房款230000元并赔偿巫信彪违约损失933660元（给付时以继承遗产的实际价值为限）。一审案件受理费16205元，评估费11327元，合计27532元，由陈军、戴芸香、龚志负担。本院再审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本案再审期间，双方就事实部分均未提交新的证据。本院再审另查明，1.原审被告陈军、戴芸香于2019年8月23日就放弃对陈天天遗产的继承权作出《放弃继承权说明书》并办理了公证。2.原审被告陈军于2020年2月28日死亡，其法定继承人为戴芸香（其妻）、陈尚琮（其大儿子）和龚志（其已故小儿子陈天天之子）。陈尚琮在本案再审审理期间明确表示其放弃陈军对陈天天遗产继承部分的遗产继承权，其不愿意参加到本案再审诉讼之中。本院再审认为，当事人再审争议的焦点为：1.本案是否存在“套路贷”、虚假诉讼的可能性。2.本案的基础法律关系是房屋买卖还是民间借贷。3.合同解除后损失如何承担。本院再审认为，1.当事人对自己的主张负有举证义务，举证不能的应承担相应的法律后果。龚志主张本案存在“套路贷”、虚假诉讼的违法情形，但其未提供证据予以证明。龚志的委托诉讼代理人称其向公安机关就其主张进行了举报，其亦未向法院提交刑事立案的相关证据。从本案再审期间查明的事实来看，巫信彪与陈天天生前的银行账户往来仅有一笔即案涉20万元的银行转账记录，且无证据证明巫信彪与案外人刘海燕之间存在恶意串通损害陈天天利益的情形。故龚志有关本案存在“套路贷”、虚假诉讼的主张，因证据不足本院依法不予采信。2.2017年12月27日陈天天与巫信彪就案涉房屋签订《购房协议》，协议对于买卖双方各自的权利义务进行了明确约定。协议签订后巫信彪支付了购房款23万元，陈天天亦将案涉房屋的钥匙交付给巫信彪。双方形成房屋买卖法律关系并已部分履行。龚志以协议中约定有利息、房价明显低于市场价为由主张双方之间系民间借贷关系，因缺乏事实与法律依据，本院不予采信。3.《购房协议》第一条约定巫信彪支付剩余房款的截止日期是2018年4月20日，但巫信彪未提供充分证据证明其履行了该项义务或已经为履行该项义务作了积极且充分的准备，其行为已经构成违约。《购房协议》第二条约定陈天天有协助办理过户的义务，但陈天天未按约履行该义务，且在《购房协议》未被解除的前提下，将案涉房屋抵押给案外人刘海燕，其行为亦构成违约。巫信彪和陈天天在《购房协议》签订后，双方均存在违约行为，致使合同目的无法实现，巫信彪诉请解除《购房协议》，一审判决予以支持并无不当。合同解除后，陈天天应当返还巫信彪已支付的购房款，至于房屋差价损失1037400元，应根据双方违约程度分担。鉴于双方均未履行合同约定的主要义务，本院依法酌定损失由双方各承担50%。原审判决仅认定陈天天违约存在错误，依法应予纠正。因戴芸香、陈尚琮作出放弃继承陈天天遗产的明确意思表示,故对于陈天天应当承担的返还购房款和损失赔偿部分不应再承担。龚志再审中要求巫信彪支付房屋占有使用费，因该项主张超出再审审理范围，本院再审不予理涉。综上所述，再审申请人龚志的再审请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初8176号民事判决；二、龚志于本判决生效之日起十五日内返还巫信彪购房款230000元并向巫信彪赔偿损失518700元(给付时以继承遗产的实际价值为限)；三、驳回巫信彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费16205元，评估费11327元，合计27532元(巫信彪已预交)，由巫信彪负担13766元，龚志负担13766元；再审案件受理费16205元(龚志已预交)，由巫信彪负担8102.5元，龚志负担8102.5元。上述费用相互冲抵后,龚志应向巫信彪支付5663.5元,该笔费用在龚志支付损失赔偿款时一并支付。本判决为终审判决。审判长 吴 军审判员 邹小戈审判员 杜 燕二〇二〇年九月四日书记员 艾小琳