江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4000号上诉人（原审被告）：南京君诺酒店管理有限公司中央北路店，住所地南京市鼓楼区中央北路127号。负责人：任春明，该公司总经理。委托诉讼代理人：周晓娇，江苏东银（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高金灵，江苏东银（江北新区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京长江电子信息产业集团有限公司，住所地南京经济技术开发区恒谊路9号。法定代表人：严晓冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭健，江苏苏德律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡惠文，江苏苏德律师事务所实习律师。原审被告：南京君诺酒店管理有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路107号。法定代表人：葛承武。上诉人南京君诺酒店管理有限公司中央北路店（以下简称君诺酒店中央北路店）因与被上诉人南京长江电子信息产业集团有限公司（以下简称长江电子信息公司）、原审被告南京君诺酒店管理有限公司（以下简称君诺酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。君诺酒店中央北路店上诉请求：1、撤销一审判决，在查明事实的基础上依法改判；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审法院事实认定不清。1、一审判决认定被上诉人与案外人柳某签订的《房屋租赁意向书》依法成立并生效，被上诉人明确知晓且认可与其签订《房屋租赁意向书》的柳某是代表上诉人，故《房屋租赁意向书》的双方主体是上诉人和被上诉人，双方均应受《房屋租赁意向书》内容的约束。事实上，上诉人公司也是柳某与其配偶任春明共同投资、经营，任春明为上诉人的注册负责人，柳某代表上诉人签订合同符合情理。南京长江科技园有限公司作为被上诉人全资子公司，其有权代表被上诉人签订合同，且被上诉人亦予以确认，但一审法院未能查清上述事实，认定上诉人与被上诉人形成事实上的不定期租赁关系明显不当。二、一审法院适用法律错误。1、本案中虽未签订所谓的“正式合同”，但《房屋租赁意向书》己然符合合同的成立要件并己生效，且一审法院已认可《房屋租赁意向书》的效力。意向书中已明确了租赁标的物、地址、面积、租赁期限、租金等全部的合同内容，是双方要约、承诺的书面体现，符合合同成立的要件。且一审中被上诉人认可收到上诉人向其支付的至2020年2月的租金，以上均是双方对《房屋租赁意向书》的实际履行。符合《中华人民共和国合同法》规定的，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故可以认定双方的租赁合同己经成立。《房屋租赁意向书》已实际履行，而《房屋租赁意向书》明确约定了租赁期限为2018年9月3日至2023年9月4日及租金等合同条款，并非一审法院认定的上诉人与被上诉人是不定期租赁关系。被上诉人无法定理由无权解除涉案房屋租赁合同，上诉人依法享有涉案房屋的使用权，被上诉人的诉讼请求无法律依据。2、虽然《房屋租赁意向书》第三条约定还需被上诉人内部办理审批流程后签订正式合同，但是该条款并不能作为认定《房屋租赁意向书》无效或终止的约定条款。首先，在《房屋租赁意向书》第二条约定了意向书终止条款，若甲方不交付房屋，本意向书自动终止。但房屋已交付上诉人使用，故不存在终止的情形。其次，《房屋租赁意向书》第三条约定的签订正式合同仅是对意向书未尽事宜的补充及完善，是甲方完成租赁合同内部审批流程的义务。3、一审法院认可了《房屋租赁意向书》的法律效力，在意向书中已明确约定了房屋单价、租赁期限，后被上诉人仅以未就房屋租赁单价协商一致为由要求上诉人搬离，而房屋单价属于双方已协商一致事宜，故被上诉人的行为已经构成单方违约，现上诉人要求继续履行合同符合事实及法律规定。三、上诉人基于签订合同后的信赖原则，对案涉房屋按照经营目的投入大量资金进行装修并一直在经营，如果贸然让上诉人搬离，是对一个诚实守信企业的否认，也将对企业造成致命的打击。对于企业生存发展，乃至对整个社会的契约精神都将会产生不利的影响，故请求撤销一审判决，依法改判，以维护上诉人的合法权益。长江电子信息公司辩称，一审法院事实认定清楚，定性准确，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。1、一审法院对柳某代表上诉人与被上诉人签订《房屋租赁意向书》查明清楚。2、《房屋租赁意向书》中双方已经明确约定，房屋租赁意向书可以随时解除，符合不定期合同的规定。而且被上诉人在合理期限内已经通知了上诉人，要求其搬离，符合法律规定。3、关于上诉人所称的房屋单价、租赁期限、面积协商一致的问题。《房屋租赁意向书》的面积为3220平方，实际上诉人最终使用的是2425平方，中间差了750平方，被上诉人要求对租金进行调整具有依据。同时《房屋租赁意向书》中第三条清楚写明，若甲方不与乙方签订租赁合同，在扣除实际使用的面积的占用费、水电费等后返还乙方。故被上诉人有解除的权利。君诺酒店公司未作陈述。长江电子信息公司向一审法院起诉请求：1、判令君诺酒店中央北路店、君诺酒店公司向长江电子信息公司归还南京市中央北路127号一、四、五层共计建筑面积2425平方米的房屋。2、判令君诺酒店中央北路店、君诺酒店公司向长江电子信息公司支付以1.9元/平方米/天、自2019年3月31日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；3、判令君诺酒店中央北路店、君诺酒店公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：位于南京市鼓楼区中央北路127号房屋（即案涉房屋）登记的房屋所有权人为长江电子信息公司。2018年9月3日，长江电子信息公司下属子公司南京长江科技园有限公司（以下简称长江科技园）作为甲方，柳某作为乙方，签订《房屋租赁意向书》，约定：一、乙方拟租赁南京市鼓楼区中央北路127号一、三层部分面积，四、五层建筑面积共计3220平方米（按实际建筑面积计算），租赁期限自2018年9月3日至2013年9月4日止，房屋租金为1.7元／平方米／天，合计1998010元／年。二、本意向书签订后乙方于2018年9月3日支付甲方定金6万元，逾期未付则本意向书自动终止，若因甲方原因未交付出租房屋的，则费用返还乙方，本意向书自动终止；三、乙方须待甲方房屋租赁合同内部审批流程办理完毕后与甲方签订正式租赁合同，签订租赁合同后定金转为押金，届时若乙方不与甲方签订租赁合同的，则乙方支付费用不予返还，若甲方不与乙方签订租赁合同的，则扣除实际使用期间的占用费、水电费等后返还乙方；四、乙方装修前需先到甲方物管部门办理装修手续，提供装修方案及装修公司的营业执照复印件。长江科技园在甲方处加盖公章，柳某在乙方处签字确认。2019年3月11日，长江电子信息公司向君诺酒店公司发送《告知函》，载明：经我司与贵司负责人柳某多次联系，未能就中央北路127号2425平方米房屋租赁单价协商一致，故请贵司于本月31日前搬离该处所，以免影响我司该处房屋的租赁工作。如逾期未能搬离，我司将保留采取法律措施维权的权利。后君诺酒店中央北路店向长江电子信息公司发送《关于2019.3.11告知函的复函》，载明：一、关于中央北路127号房屋租赁单价问题：长江科技园与我司于2018年9月3日签订的《房屋租赁意向书》第一条九房屋租赁单价进行了约定，不存在再与贵司协商的问题。二、关于要求我××中央××号的问题；我司认为，长江科技园与我司于2018年9月3日签订了《房屋租赁意向书》，此后，虽然双方未签订正式书面租赁合同，但是该意向书内容具体应视为合同：第一，该意向书对租赁合同双方当事人的名称、租赁标的、租赁期限、面积、价格等均有记载，尤其是租赁的标的位置指向明确且唯一。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国》若干问题的解释》若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。第二，该意向书签订后，我司当日向长江科技园支付了定金，迄今为止我司已共向长江科技园支付房屋租金118万余元，长江科技园也已将租赁标的物交付我司使用；根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。综上，我司认为，我司与长江科技园的租赁合同号已经成立，双方并已实际履行合同主要义务，贵司要求我××中央××号，无任何事实与法律依据。复函尾部加盖有被告君诺酒店中央北路店公章。一审审理中，君诺酒店中央北路店提交了：1、2019年6月6日接处警工作登记表，证明涉案房屋由长江电子信息公司交由案外人柳某经营清沐酒店使用，君诺酒店中央北路店并非是该房屋的承租人及使用人，长江电子信息公司起诉诉讼主体错误。2、涉案房屋外景照片、导航定位打印照片各一张，证明涉案房屋中央北路127号由清沐酒店实际使用。3、收据一张（定金6万元）、转账记录一份，证明按照长江科技园与柳某签订的房屋租赁意向书约定，柳某交纳租赁定金6万元。4、账户明细一份（编号45），证明2019年6月4日向长江电子信息公司交纳房屋租金至2019年9月4日，每季度376178.12元。5、水电费明细及发票3份，证明2018年8月31日至2019年5月31日期间，清沐酒店按照长江电子信息公司统计的水电费用交纳水电费。双方按照意向书的约定实际履行合同。6、2008年7月11日长江电子信息公司出租给天盾公司的协议，租期从2008年7月28至2018年7月27日。7、2009年9月23日天盾公司将房屋出租给葛承武，租赁期间是2010年2月11日-2018年2月10日。8、2015年1月10日的宾馆转让合同，转让方是葛承武，受让方是任春明，转让期至2018年2月10日，三组证据证明房屋的租赁情况。9、任春明与柳某的结婚证复印件，证明两人的夫妻身份。10、2019年11月4日君诺酒店中央北路店缴纳376178元租金的证明，证明截止2020年2月4日的租金已支付。11、君诺酒店中央北路店与清沐酒店的加盟协议，证明君诺酒店中央北路店以清沐酒店的名义对外经营。一审审理中，君诺酒店中央北路店申请证人柳某出庭作证，柳某出庭陈述：“2018年9月3日长江电子信息公司子公司的高经理打电话让我过去谈下签订合同，问我期限5年是否同意，我同意了，以我个人的名义签署的，付了定金6万，我给任春明打了电话，任春明付了6万元，当时谈的价格是1.7元／每天，意向书签订之后双方没有签订租赁合同，长江电子信息公司说要走流程没有批下来，让我等电话，后来说有新的情况，公司有新的领导跟我负责这个事情。我签订意向书是代表我个人，个人租房实际还是按照长江电子信息公司的安排做清沐酒店。君诺酒店中央北路店是我丈夫任春明经营的酒店，我有参与经营。清沐酒店我负责加盟品牌，实际经营人是杨永清。长江电子信息公司之前找我谈过，以1.9元／平方米／天的价格，我没有同意。但是一直在使用案涉的房屋”。长江电子信息公司确认君诺酒店中央北路店从意向书签订至今，总共付了8笔租金，合计金额是2257068.61元。君诺酒店中央北路店还支付了水电费395035.8元，同意扣除君诺酒店中央北路店缴纳的6万元定金；长江电子信息公司主张1.9元/平方米/天的依据是参考周边房价和租金，且是从发函之日起按照1.9元/平方米/天支付，发函之前还是按照1.7元/平方米/天计算。君诺酒店中央北路店陈述自2019年3月31日起已经按照1.7元/平方米/天支付了租金1266465元；认为当时签合同时周边的价格还不到1.7元，长江电子信息公司主张1.9元/平方米/天价格过高，且长江电子信息公司以1.9元/平方米/天出租是有半年的免租期的，双方亦是因为这个问题没有谈拢，现不同意返还案涉房屋.一审法院认为，长江科技园与柳某签订的《房屋租赁意向书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方在签订意向书后虽未能签订正式的书面租赁合同，但实际上君诺酒店中央北路店一直使用长江电子信息公司的案涉房屋经营，与长江电子信息公司形成事实上的不定期房屋租赁关系。对于不定期租赁，出租人可随时要求收回房屋。现长江电子信息公司通过发函方式要求君诺酒店中央北路店交还房屋并支付房屋占有使用费，已表明不再同意出租房屋。故对长江电子信息公司要求君诺酒店中央北路店腾退返还案涉房屋，一审法院予以支持。关于长江电子信息公司主张的占有使用费，君诺酒店中央北路店在使用案涉房屋期间一直按照1.7元／平方米／天支付租金，故一审法院认定君诺酒店中央北路店应当自2019年3月31日起继续按照1.7元／平方米／天的标准支付占有使用费至实际腾退房屋之日止，并应扣除君诺酒店中央北路店自2019年3月31日起已经支付的1266445元及定金6万元，合计扣除1326445元。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。君诺酒店中央北路店是君诺酒店公司下属的没有独立法人资格的分支机构，对分公司所签订的合同所引起的相关民事责任，分公司应以其自身所有财产先行承担，分公司财产不足以承担该民事责任的，由设立该分公司的具有独立法人资格的总公司负责。故君诺酒店公司应对君诺酒店中央北路店的本案债务承担补充清偿责任。君诺酒店公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院作出判决：一、南京君诺酒店管理有限公司中央北路店于判决生效后十日内将南京市鼓楼区中央北路127号一、四、五层共计建筑面积2425平方米的房屋腾空并交还南京长江电子信息产业集团有限公司；二、南京君诺酒店管理有限公司中央北路店于判决生效之日起十日内给付南京长江电子信息产业集团有限公司自2019年3月31日起至实际腾退房屋之日止按照1.7元/平方米/天计算的占有使用费，并扣除南京君诺酒店管理有限公司中央北路店已经支付的1326445元；三、南京君诺酒店管理有限公司对上述第二项债务承担补充清偿责任；四、驳回南京长江电子信息产业集团有限公司的其他诉讼请求。二审中，君诺酒店中央北路店提交中国农业银行网上电子回单，拟证明君诺酒店中央北路店至开庭之日仍按约向被上诉人履行支付租金及水电费的义务，关于房租费，一审后支付了2020年2月5日-2020年5月4日租金376178元，另支付了两笔水电费，2020年2月27日支付水电费93795元、2020年5月25日支付水电费50065.20元。长江电子信息公司质证对证据的真实性没有异议。水电费是上诉人实际使用的费用，上诉人应当支付。对于房屋占用费，因为上诉人实际占有使用房屋，也应当支付房屋占用费，对上诉人实际交付的费用，长江电子信息公司在计算时候也会进行扣除。本院对以上证据的真实性予以认定。二审中，君诺酒店中央北路店提交书面意见陈述，因受疫情影响，酒店业受到重创，请求按照国家政策给予2个月租金减免。经审理查明，一审法院查明的事实属实。另查明，君诺酒店中央北路店于2020年2月4日向长江电子信息公司又支付了376178元。本院认为，长江科技园与柳某签订的《房屋租赁意向书》合法有效，长江电子信息公司认可系长江科技园代表其与君诺酒店中央北路店协商形成，君诺酒店中央北路店上诉亦主张柳某代表君诺酒店中央北路店签订《房屋租赁意向书》，故《房屋租赁意向书》可直接约束长江电子信息公司与君诺酒店中央北路店，本院予以认定。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。前述《房屋租赁意向书》约定了租赁标的、租赁期限、面积、价格等内容，但同时对因各自原因未签订租赁合同的情况处理亦作出约定，此后长江电子信息公司与君诺酒店中央北路店未能最终签订租赁合同，双方之间的权利义务应按照《房屋租赁意向书》的约定处理。君诺酒店中央北路店主张其有权按照《房屋租赁意向书》约定的租金标准及租赁期限继续承租使用案涉房屋，依据不足，本院不予采信。一审法院认定君诺酒店中央北路店与长江电子信息公司之间存在不定期房屋租赁关系，并无不当。关于君诺酒店中央北路店提出的租金减免问题，因酒店行业受到疫情因素影响较大，根据国家关于应对新冠肺炎疫情的相关政策及号召，结合君诺酒店中央北路店于2020年2月4日仍主动向长江电子信息公司支付376178元的情形，本院认为，根据二审中出现的新事实，君诺酒店中央北路店自2020年2月4日起两个月的占有使用费，可予以免除。一审法院认定的君诺酒店中央北路店已支付的1266445元及定金6万元，及一审判决后又支付的376178元，合计1702623元应予扣除。综上所述，君诺酒店中央北路店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但根据二审中出现的新事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8292号民事判决第一、三项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8292号民事判决第四项；三、变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8292号民事判决第二项为：南京君诺酒店管理有限公司中央北路店于本判决生效之日起十日内给付南京长江电子信息产业集团有限公司自2019年3月31日起至实际腾退房屋之日止按照1.7元/平方米/天计算的占有使用费，其中扣除南京君诺酒店管理有限公司中央北路店已经支付的1702623元，并免除自2020年2月4日至2020年4月3日期间的占有使用费；四、驳回南京长江电子信息产业集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6885元，由南京君诺酒店管理有限公司中央北路店南京君诺酒店管理有限公司负担；二审案件受理费80元，由南京君诺酒店管理有限公司中央北路店负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  许云苏审判员  李任飞二○二○年九月九日书记员  杨文艳