浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0108民初1091号原告：杭州金嘴贸易有限公司，住所地杭州市滨江区江畔云庐11幢底层2单元101室，统一社会信用代码：91330108MA28WKQ88C。法定代表人：俞烈忠，执行董事。委托诉讼代理人：柳智忠，北京华泰（杭州）律师事务所律师。被告：杭州普里美科技有限公司，住所地杭州市滨江区滨安路1197号4幢658室，统一社会信用代码：91330108MA2CDB301K。法定代表人：蒋福娟，董事长。委托诉讼代理人：余庆伦，公司员工。被告：李玉路，男，1989年8月1日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。被告：于雪豹，男，1993年8月6日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。上述二被告委托诉讼代理人：郭瑞红、方敏，浙江民禾律师事务所律师。原告杭州金嘴贸易有限公司（以下简称“金嘴公司”）与被告杭州普里美科技有限公司（以下简称“普里美公司”）、李玉路、于雪豹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告金嘴公司的法定代表人俞烈忠及其委托诉讼代理人柳智忠、被告普里美公司的委托诉讼代理人余庆伦、被告李玉路与被告于雪豹的委托诉讼代理人郭瑞红、方敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金嘴公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年5月26日之后的租金（暂计算至2020年2月25日为237750元）；2.被告支付原告自支付期限截止之日起至实际履行之日止的逾期支付租金的利息损失；3.被告支付原告违约金72500元；4.被告增加支付原告违约金至实际损失金额（实际损失金额增加部分暂计为13041元）；5.解除租赁合同；6.被告返还房屋；7.被告支付原告自解除租赁合同之日起至返还房屋之日止的占有使用费；8.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年10月15日，通过中介公司居间，被告于雪豹以设立中的公司--湃里姆（杭州）汽车服务有限公司（以下简称“湃里姆公司”）的名义与原告签订租赁合同，约定将位于杭州市滨江区××商铺××号××号××号的房屋出租给承租人湃里姆公司，用于注册公司并经营汽车修理服务，合同还约定了租金及支付期限等。根据合同约定，承租人拖欠租金累计半月以上的，应支付2个月租金作为违约金。2018年10月16日房屋交付使用。湃里姆公司在支付306000元租金后再未支付租金，截至2020年2月25日，湃里姆公司共拖欠租金237750元。湃里姆公司的违约行为，造成了原告中介费损失36000元，免租期损失49541元以及高额的空置期租金损失。2018年10月31日，湃里姆公司注册成立，三被告是该公司的股东。2020年1月14日，三被告未经依法清算注销湃里姆公司。原告认为，房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。现湃里姆公司未履行合同义务，已构成违约，应承担违约赔偿责任，因湃里姆公司未经依法清算现已注销，根据《公司法》及相关司法解释的规定，应由三股东承担责任。且承租人的违约行为给原告造成的实际损失远超约定的违约金数额，因此原告请求增加违约金至实际损失金额。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告李玉路、于雪豹共同答辩称：第一，原被告双方签署的租赁合同已于2019年10月17日解除，被告已于2019年10月22日完成腾退，被告仅拖欠原告租金83395元。原被告双方签署租赁合同时，因被告急于成立新公司，未能对市场的租赁情况进行全面了解。后在运营中因租金过高以及经营状况欠佳，公司入不敷出。被告并非故意拖延支付租金，与原告多次协商无果后，才有终止合同一事。2019年10月8日，原告向被告发送关于如未按约支付租金则解除房屋租赁合同的告知函。告知函中明确房屋租赁合同于2019年10月17日解除，被告对此未有异议。根据我国《合同法》第九十六条规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故双方的合同于2019年10月17日终止、解除。后被告遵循原告的解除意愿，在2019年10月22日，完成了相应的腾退工作，故租金仅需支付到合同解除之日，即2019年10月17日。因案涉房屋与原告办公场所在同一小区，处于原告的掌控范围，故原告对被告腾退一事完全知晓。且据被告所知，原告早就将房屋挂牌出租，21号店铺早在2019年年底就已出租给第三方进行房屋装修。第二，被告支付押金72500元，该部分应退还或者直接抵作租金。根据租赁合同约定，原告在被告支付全部的费用后应退还押金或直接抵作租金及违约金，但原告在诉讼中对此只字未提。第三，关于原告主张的违约金及损失。首先，原告支出的中介费与免租期并非被告违约给原告造成的损失。中介费系原告与第三方的法律关系，与被告无关。且中介费已间接由被告通过房屋租金的方式进行承担，原告不应再向被告主张中介损失。其次，免租期系被告对房屋进行装修，培养商业氛围的准备工作。在不能实际开业的情况下，原告同意不收取租金，与被告共担损失，以促进合同签订，是双方自由意思表示。且在免租期后，该合同已履行一年的期限，被告后续的违约，并未造成原告免租期的损失，故免租期的责任也不应由被告承担。最后，原告主张的违约金过高，应调整为一个月租金。另外，原告主张的逾期支付利息的损失在合同中并没有明确，合同已约定违约金责任，故利息损失不应支持。综上所述，原被告间的租赁合同已于2019年10月17日解除，被告仅拖欠原告租金83395元，扣除押金72500元后，只需支付10895元。被告普里美公司陈述其答辩意见与被告李玉路、于雪豹的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证：被告对原告提交的房屋租赁合同、湃里姆公司工商登记信息及工商注销登记材料的三性无异议，但认为不能达到原告的证明目的；被告对原告提交的于雪豹与俞烈忠微信聊天记录、房屋装修前的门面照片、房屋门面现状照片的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的提出异议；被告对原告提交的中介费支付凭证、中介公司收款证明的三性均持异议。本院经审查，对上述证据的三性均予以确认。原告对被告提交的告知函、商铺电费收据的三性无异议；对被告提交的于雪豹与“物业财务”、与“房东”的微信聊天记录形式的真实性无异议，但认为不能确定聊天记录中的“物业财务”是否为真实的物业公司的财务。本院经审查，对上述证据的三性均予以确认。原告对被告提交的朋友圈截图及视频光盘、抖音截图及视频光盘的三性均有异议，认为并非本案当事人，且所证明事实与本案无关。本院认为原告对被告该组证据的质证异议成立，对其三性不予确认。根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2018年10月15日，金嘴公司（甲方）与湃里姆公司（乙方）通过杭州铂龙房地产营销策划有限公司（丙方）居间，签订了一份《杭州房屋租赁合同》，约定金嘴公司将位于杭州市滨江区××号××号××号商铺租赁给湃里姆公司，用途为汽车修理经营服务。该合同约定：该房屋的装修及设施状况为毛坯；租赁期限自2018年10月16日起至2022年11月25日止，其中2018年10月16日至11月25日为免租期；月租金为36250元；第一年租金为人民币435000元，合同期自2018年10月16日至2019年11月25日；第二年（2019年11月26日至2020年11月25日）、第三年（2020年11月26日至2021年11月25日）的租金也为435000元／年；租金支付方式为先付后用，第一年为每3个月支付一次，次年开始为每6个月支付一次；首次支付租金108750元于合同签订3个工作日内支付，下期租金于到期前15天支付；租房押金为人民币72500元，于合同签订当日支付给甲方，待租赁期满乙方结清水费、电费、物业管理费等各项费用后，甲方于结清当日将押金全额无息退还给乙方，乙方如未按规定结清上述费用甲方有权拒还押金，待乙方办理完毕后甲方再予退还；在租赁期限内，乙方有下列行为之一的……3.拖欠租金累计半月以上的……甲方有权终止本合同、收回该房屋，且乙方应支付2个月租金作为违约金；在租赁期限内，物业管理费、能耗费、水费、电费、电视费、宽带费等使用费由乙方向相关部门缴纳。合同签订后，金嘴公司向居间的丙方支付了中介费36000元，并依约将房屋交付给湃里姆公司。湃里姆公司也依约支付金嘴公司房屋押金72500元。2019年10月8日，原告金嘴公司向湃里姆公司发出《关于如未按约支付租金则解除房屋租赁合同的告知函》，内容为“……现贵公司（湃里姆公司）未按约支付209500元租金。根据合同第五条、第十一条约定，贵公司已违约，应承担支付租金、赔偿损失等违约责任。因贵公司违约，我公司有权解除合同并追究贵公司的违约责任。如贵公司在接到本函之日起7日内未全额支付上述租金，则2019年10月17日合同即解除，请贵公司在解除合同当日返还房屋……函即为催告暨解除通知，特此函告。”湃里姆公司收到该告知函后仍未支付该笔租金。本案庭审中，被告陈述已于2019年10月22日完成案涉商铺腾退工作，于11月4日左右将商铺钥匙放至原告指定的一家蛋糕店，原告对此不予认可。原告陈述系在2019年12月间知道被告关闭了商铺，但认为被告将商铺交接给原告。2019年10-11月间，被告于雪豹与原告的法定代表人俞烈忠有过微信联系，内容有：10月28日，于雪豹发信息“他们前两天外地去了这两天回来我提前约你搞搞定”；11月4日，俞烈忠发信息“今天最后一天，你如果今天不把欠款补交上的话、明天将直接去法院起诉”；随即于雪豹回复“待会，我和垃圾清运，还有她们就直接过”；2019年11月19日，于雪豹发信息“俞总我有点小事忙完这两天到时候在（再）凑点给你一部分，咱们然后签掉”。被告主张上述双方的联系是为了解决合同解除后的相关事宜，包括支付尚欠的租金等等；原告则主张是为了商谈被告继续交租金承租的事项等。另外，原告作为证据提交的照片显示案涉19号商铺大门紧闭，商铺门面上方“湃里姆汽车服务”的名称招牌还在，另有“招商热线及电话号码”的大型横幅挂在商铺门面上方。另查明，湃里姆公司共计支付原告租金306000元，即租金支付至2019年8月8日。租赁房屋产生的水费、电费等由被告于雪豹向杭州禾和物业管理有限公司财务王玲玲直接缴纳。2020年10月22日，被告于雪豹与王玲玲的微信对话显示：“问：你们已经搬走了是吗？答：对的；问：确定不来了，和我们说一下，水表抄下。答：确定了；问：那啥时候水表抄下，沈师傅现在没时间，你知道水表在哪里的话排（拍）个照片给我”。被告于2020年4月29日与杭州禾和物业管理有限公司结清电费（2019年9-10月926元、2019年11-12月3元）。再查明，湃里姆（杭州）汽车服务有限公司于2018年10月31日注册成立，从事经营机动车维修、洗车、销售等项目。本案三被告普里美公司、李玉路、于雪豹为湃里姆公司股东，且该公司已于2020年1月14日由杭州高新技术产业开发区（滨江）市场监督管理局准予注销登记。本院认为，原告金嘴公司与湃里姆公司签订的《杭州房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律的规定，应当认定为合法有效，双方都应按照诚实信用的原则履行合同约定的义务。湃里姆公司未经依法清算现已注销，故原告依据我国《公司法》及相应司法解释之规定以普里美公司、李玉路、于雪豹为被告向本院提起诉讼，于法有据，《杭州房屋租赁合同》的相关权利义务由三被告共同承受。关于争议的合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。案涉《杭州房屋租赁合同》第十一条第三款约定“乙方（湃里姆公司）拖欠租金累计半月以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，且乙方应支付2个月租金作为违约金”。根据租赁合同对租金支付时间的约定，湃里姆公司在2019年5月11日前应付清前三个季度的租金共计326250元，但是湃里姆公司只支付了306000元，尚欠20250元；2019年8月11日之前还应支付第四季度的租金108750元。截至原告金嘴公司在2019年10月8日发函给湃里姆公司要求其支付欠付的房租时，其已拖欠租金半个月以上，原告具有合同解除权。原告金嘴公司发给湃里姆公司的《关于如未按约支付租金则解除房屋租赁合同的告知函》中明确，“如湃里姆公司在接到本函之日起7日内未全额支付上述租金，则2019年10月17日合同即解除……函即为催告暨解除通知”。故原告已依法行使合同解除权，双方的租赁合同于2019年10月17日已解除，本院无须再另行判决解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。双方合同解除后，三被告应将自2019年8月9日起至2019年10月17日的房屋租金84583元（36250÷30×70）支付给原告；对于押金，被告已举证结清相关费用，故依合同约定押金应在费用结清的2020年4月29日退还。由此，本院对被告以押金抵扣租金的抗辩理由予以采纳。综上，被告还应支付原告租金12083（84583-72500）元。对于原告主张的欠付租金的逾期利息，本院根据合同约定的租金给付时间及各阶段的欠付金额，予以部分支持。具体为：20250元的利息从2019年5月11日起，64333元的利息从2019年8月11日起，均计算到2020年4月28日止；12083元的利息从2020年4月29日起计算到实际付清之日止。支付至2019年8月19日之前的利息按中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。关于原告主张的占有使用费。本院认为因被告违约导致合同提前解除，被告负有向原告交付承租商铺的义务。然而，原告系合同解除权的行使人，其对合同的提前解除以及合同解除后被告应予腾房应该有预期，即应及时主张权利，积极与被告沟通收回商铺。本案中，被告主张已于2019年10月22日腾退房屋，并于11月4日左右将商铺钥匙交于原告，原告不予认可。结合原告法定代表人与被告于雪豹之间的微信内容，以及被告与物业公司财务的微信内容，本院确认双方交接时间为2019年11月4日。据此，被告应支付原告合同解除后至交接前的占有使用费（参考租金标准）21750（36250÷30×18）元。本院对原告该部分诉讼请求予以支持。另，基于前述理由，案涉商铺已视为交接，故对原告的返还房屋之诉讼请求本院不再支持。关于违约金及原告主张增加支付违约金至实际损失额的诉讼请求。本院认为，首先，原告主张的中介费不属于被告违约给原告造成的损失。其次，原告依合同共给予被告40天的免租期系基于双方的合同履行期限为4年这一约定，现合同履行尚未满1年就因被告违约而提前解除，本院酌定原告存在一个月免租期的租金损失。最后，合同因被告的违约而提前解除，导致原告房屋空置，原告存在空置房屋的租金损失。据此，本院认为合同约定的两个月租金作为违约金确实不足以弥补原告的损失，故对原告支付违约金至实际损失85541（72500+13041）元的诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州普里美科技有限公司、李玉路、于雪豹于本判决生效之日起七日内支付原告杭州金嘴贸易有限公司租金12083元，并支付该款从2020年4月29日起计算到实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的逾期付款利息；二、被告杭州普里美科技有限公司、李玉路、于雪豹于本判决生效之日起七日内支付原告杭州金嘴贸易有限公司逾期支付租金的利息：以20250元为基数的利息从2019年5月11日起、以64333元为基数的利息从2019年8月11日起，均计算至2020年4月28日止。支付至2019年8月19日之前的利息按中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；三、被告杭州普里美科技有限公司、李玉路、于雪豹于本判决生效之日起七日内支付原告杭州金嘴贸易有限公司占有使用费21750元；四、被告杭州普里美科技有限公司、李玉路、于雪豹于本判决生效之日起七日内支付原告杭州金嘴贸易有限公司违约金85541元；五、驳回原告杭州金嘴贸易有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6150元，减半收取3075元；案件保全申请费2137元，共计5212元，由杭州金嘴贸易有限公司负担3287元，杭州普里美科技有限公司、李玉路、于雪豹负担1925元。杭州普里美科技有限公司、李玉路、于雪豹于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  季隽虹二〇二〇年九月十日书记员  高 冰