四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1325民初1833号 原告:鲜莉，女，汉族，生于1973年9月13日，住四川省西充县。 原告:侯俊，男，汉族，生于1973年1月9日，住四川省西充县。 原告鲜莉、侯俊的委托诉讼代理人：杨红星,南充市天顺法律服务所法律工作者。 被告：西充辰合置业有限公司，住所四川省西充县东风路1号，统一社会信用代码91511325MA690WP45C。 法定代表人：王国伟，总经理。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何畅，四川泰宇律师事务所律师。 原告鲜莉、侯俊诉被告西充辰合置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法由审判员程本超适用简易程序于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告鲜莉及原告鲜莉、侯俊的委托诉讼代理人杨红星及被告西充辰合置业有限公司的委托诉讼代理人李雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鲜莉、侯俊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年9月29日签订的《四川省商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款225191元、维修基金4618元、楼牌费280元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年9月29日签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于四川省西充县住宅，预测面积115.45平方米，单价8122.66元，原告已向被告支付购房款225191元，约定其余500000元向指定银行按揭贷款。原告因家庭困难、住房狭窄。2019年9月，被告的销售人员冯永波极力劝原告买房，说国庆会涨价，可无理由退房。原告于同月16日交了首期房款。但因家庭生活困难，考虑到无力承担巨额贷款，原告不想继续购房。但被告销售人员催促要在国庆节前签订商品房买卖合同。然而2019年国庆期间，被告销售的房产不升反降，原告多支出约10万元房款。因原告家庭发生变故，致经济困难、生存面临绝境，多次找被告退房，均被推诿拒绝。请求依照合同法第94条第5项的规定支持原告的诉讼请求。 被告西充辰合置业有限公司在本院指定的期限内未提交书面答辩意见，其委托诉讼代理人在庭审中口头答辩称，合同应继续履行，不符合法定的合同解除情形；原告所陈述的被告向原告作出房价价格一定上涨的承诺不是事实，被告无任何误导行为；原告以房价下降、与别人不一致为由解除合同，不符合法律规定。如果法院认为原告请求解除合同成立，因原告存在恶意解除情形，房价本身在下降，要求原告承担总房款10%的违约金，来弥补被告二次销售的损失，购房款在扣除违约金后返还；维修基金不是被告收取，被告无返还义务。诉讼费用由原告自行承担。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交其公民身份证、结婚证、被告的工商登记信息，商品房买卖合同一份、缴款收据三张、恒大地产集团有限公司的关于全面实施无理由退房的重大决定、被告的售房宣传资料、同一小区不同住宅的售价表、被告的售房人员冯永波的名片、原告与冯永波信息往来内容和通话记录、原告鲜莉及鲜莉的父亲鲜继润、侯俊的父亲侯祥志的病历，旨证明原告2019年9月16日在被告处认购住宅，因被告售房人员催促、告知国庆期间房价将上涨，2019年9月29日签订商品房买卖合同；被告在2019年国庆期间降价售房，且不履行无理由退房承诺。原告购房后，家庭成员多人患病，尚有一女正在实习、一子大学在读，靠侯俊一人打工挣钱养家，无力偿付巨额的按揭贷款，致使原告无法继续履行合同。 被告对原告证据的质证意见为：原告缴纳的维修基金属于向西充县房地产管理局缴纳；售房宣传资料未提供原件，真实性不认可；照片的真实性无法核实，宣传图片的来源、背景均不清楚，不予认可；恒大公司的无理由退房是在无违约情形、签署无理由退房协议、入住前三个条件同时具备情况下才享有；销售信息表不予认可，且不构成退房理由；微信聊天记录中双方身份不明，不予认可；原告及其亲友的病历资料与本案无关；对其余证据无异议。 被告为支持其观点，向法庭提交认购书、商品房买卖合同、西充恒大御湖庄园商品房买卖合同补充协议、承诺函、西充御湖庄园项目购房特别提示、关于无理由退房的重要提示；旨证明原被告签订认购书、商品房买卖合同、补充协议、承诺函、被告已向原告特别提示原告所购房项目不参与无理由退房，原告存在未按约办理按揭贷款的违约行为。 原告对被告证据的质证意见为：商品房买卖合同及补充协议、承诺函、特别提示均是同一天签订，补充协议、承诺函均属格式合同，格式合同的条款内容加重了购房人的负担，属无效；特别提示有30余项，购房户无法逐一核实，是否向购房户特别提示说明也无证据证明。商品房买卖合同真实性不持异议，但是在误导消费者的情况下签订。 经当事人陈述、举证、质证、辩论，本院对当事人无异议的证据予以确认，并认定事实如下：鲜莉2019年9月与被告签订编号为0004063的商品房认购书一份，约定鲜莉、侯俊向被告购买位于四川省西充县住宅，面积115.45平方米（套内面积89.28平方米），单价为建筑面积每平方米6281.43元（套内面积每平方米8122.66元），总价725191元。认购时交定金20000元，2019年9月16日前支付首期房款205191元（不含定金），余款500000元在2019年9月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。鲜莉已于2019年9月16日向被告支付完毕225191元首付款（含定金）、280元购房款。原告鲜莉、侯俊与被告2019年9月29日签订了合同编号为2019003961号的《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定的购房位置、面积、价款方式均与认购书内容一致，合同还约定若逾期付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金。同日原、被告签订的商品房买卖合同补充协议第二条第二款第一项中约定，买受人未在约定日期内办理完毕按揭申请手续并签署抵押贷款合同、提供按揭贷款所需资料，逾期10日内按应付未付款的日万分之一支付违约金，逾期10日以上不足20日的按应付未付款的日万分之二支付违约金，逾期20日以上视作买受人单方解除合同，支付出卖人商品房总价款的10%作为违约金，出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。同日，原告鲜莉、侯俊在被告提供的格式条款承诺函上签名，承诺10日内若未办理完毕按揭手续，被告有权单方解除合同，收取购房总价款10%的违约金。同日，原告按认购书上的约定向西充县房地产管理局缴纳了该套房屋的维修基金4618元。2019年国庆期间，被告的该项目商品房降价销售。原告找被告处理未果。原告未继续办理该房的按揭贷款手续。所购住宅已网签至原告名下，房屋尚未交付。鲜莉被诊断有双侧乳腺囊肿、右侧附件囊性结节、盆腔积液，鲜莉的父亲鲜继润2019年12月26日因急性胃炎、慢性支气管炎、肺部感染、原发性高血压、缺血性心肌病住院治疗，侯俊的父亲侯祥志2020年1月6日被诊断有右肺上叶结节、双肺轻度肺气肿、脂肪肝、异常心电图（窦性心动过速、中度ＳＴ压低、异常左偏电轴、肢导联ＱＲＳ波低电位）、左室舒张功能减退。鲜莉、侯俊的女儿侯萱尚在实习、儿子侯叶航大学在读。 本院认为：原告鲜莉与被告签订的0004063号商品房认购书记载了商品房的位置、面积、单价、总价款、定金、付款方式，认购书具有商品房买卖合同的性质。鲜莉按认购书的约定在2019年9月16日向被告支付了含定金20000元在内的购房款225191元，认购书是双方的真实意思表示。根据原告与被告销售人员冯永波的微信聊天记录，能反映出被告的销售人员存在向原告宣传房价可能在国庆期间上涨、劝原告在国庆节前签订商品房买卖合同的情形。被告应禁止其销售人员向购房户宣传房价可能上涨。原、被告2019年9月29日签订商品房买卖合同时，被告应当知道其在2019年国庆期间会对该项目商品房进行降价销售。若原、被告在2019年国庆前未签订商品房买卖合同，原告可选择损失认购书中约定的定金20000元的方式来解除合同；但因被告的销售人员向原告进行不当宣传、催促原告在2019年国庆前签订商品房买卖合同，商品房买卖合同中无定金约定，且商品房买卖合同补充协议是与商品房买卖合同同时签订，并非双方就商品房买卖合同未尽事宜经商议后的补充，补充协议属格式条款；补充协议中的逾期办理按揭贷款违约金改变了商品房买卖合同中约定的逾期付款违约金的计算方式，加重了原告的负担；未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，属无效条款。被告的行为有违诚实信用原则。加之原告签订商品房买卖合同后，其亲属与鲜莉先后被检测出身体不同程度的疾病，严重影响合同的继续履行，原告也表示不能继续履行合同。若该商品房买卖合同不能继续履行，合同未解除前，被告也无法将该房对外销售，将会给原、被告继续造成损失，原告主张解除合同，本院予以支持，并对被告主张的原告请求解除合同、应支付总价款10%违约金的观点不予支持。原告请求解除合同，原告向被告缴纳的定金20000元，根据定金法则，被告可不予退还，被告尚应退还购房款205471元（205191+280）。商品房尚未交付，被告向原告收取了除定金外的购房款205471元，被告应从实际收款之日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付资金占用利息至购房款返还原告之日止。原告已缴纳该套商品房的维修基金，被告另行销售该商品房时，新的购房者应另行缴纳，维修基金原告虽属向西充县房地产管理局缴纳，但被告可直接向新的购房者代为收取，故维修基金4618元被告也应予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第四十四条、第九十四条第五款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、原告鲜莉、侯俊与被告西充辰合置业有限公司2019年9月29日签订的商品房买卖合同(预售，合同编号2019003961)于本判决生效之日解除； 二、由原告鲜莉、侯俊在本判决生效之日起十五日内协助被告西充辰合置业有限公司解除商品房买卖合同(预售，合同编号2019003961)的预售备案登记手续； 三、由被告西充辰合置业有限公司在商品房买卖合同(预售，合同编号2019003961)预售备案登记解除之日起三日内向原告鲜莉、侯俊退还人民币210089元，并从2019年9月16日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告鲜莉、侯俊支付购房款205471元的资金占用利息至退款之日止； 四、驳回原告鲜莉、侯俊的其余诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2340元，由原告鲜莉、侯俊负担1170元，由被告西充辰合置业有限公司负担1170元。 如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  程本超 二〇二〇年九月二日 书记员  赵 莎