陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终9077号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑玲芳，女，1966年10月8日出生，汉族，无业，住西安市。委托诉讼代理人：勾晓强，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：勾晨，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：景晓芳，女，1968年5月17日出生，汉族，中航飞机股份有限公司员工，住西安市阎良区。委托诉讼代理人：杨书强，陕西创典律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安首府置业有限公司，住所地:西安市曲江新区。法定代表人：曹西琴，该公司总经理。委托代理人：刘勇勇，男，1989年9月24日，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人郑玲芳因与被上诉人景晓芳、西安首府置业有限公司（以下简称首府置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑玲芳上诉请求：一、请求依法撤销一审民事判决并改判驳回被上诉人景晓芳在一审中的全部诉请。二、请求依法改判解除上诉人郑玲芳与被上诉人景晓芳及被上诉人西安首府置业有限公司签订的《房屋买卖三方合同》的定金罚则约定支付定金人民币20万元。被上诉人西安首府置业有限公司因合同欺诈按照《房屋买卖三方合同》的约定向郑玲芳承担违约金55000元。三、一、二审诉讼费用均由被上诉人全部承担。事实与理由：本案一审判决存在基本事实认定不清、合同性质定性不准、适用法律不当及诉讼程序严重违法。景晓芳在涉案合同不能进行90万元的公积金贷款的情形下伙同首府置业公司欺诈郑玲芳并签订涉案房屋买卖合同的行为属于根本违约，严重违反诚实信用原则、相关买卖合同法律的规定及涉案房屋买卖合同的约定，郑玲芳的上诉请求合情、合理、合法，涉案合同应依法解除。1、郑玲芳在首府置业公司的欺诈及误导下于2017年4月16日与景晓芳及居间人签订房屋买卖预约合同《房屋买卖三方合同》，自涉案合同签订后至景晓芳起诉之日，景晓芳未曾向郑玲芳通过面谈或书面形式要求变更支付购房款的方式即从公积金贷款转为商贷或者一次性付款；2、涉案合同性质属于预约合同而不是本约合同；3、根据《房屋买卖三方合同》关于支付购房款支付方式及房屋所有权转移的规定，景晓芳通过公积金方式支付郑玲芳剩余房款90万，并将房款打入房地局指定资金监管账户，由资金监管账户转入郑玲芳账户内，然后办理房屋权属转移登记。由于涉案合同未约定办理网签的时间，一审法院在未查清基本案件事实是应先支付购房款而不是直接办理房屋权属变更登记的情况下，即作出让景晓芳在不支付购房款的情况下判决郑玲芳配合景晓芳办理涉案房屋的网签和权属变更登记手续明显是错误的；4、涉案房屋属于限购房屋，在景晓芳起诉时郑玲芳没有取得《不动产权证书》且该房网签备案未到五年，不具备上市交易条件。景晓芳辩称，1、一审判决正确，请求维持原判；2、景晓芳不同意解除《房屋买卖三方合同》，三方签订的合同内容明确，系双方的真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，景晓芳有权选择要求继续履行合同；3、景晓芳认为郑玲芳要求按照定金罚则支付郑玲芳定金20万元，没有事实和法律依据；4、景晓芳认为首府置业公司没有欺诈行为，首府置业公司始终致力于促成完成合同的全部事项。因郑玲芳不履行配合网签的合同义务，导致发生纠纷，责任全在郑玲芳一方。郑玲芳要求首府置业公司承担违约金55000元没有事实和法律依据；5、景晓芳认为本案事实清楚，证据确凿，系郑玲芳一再纠缠诉讼，一审判决确认的诉讼费、保全费合法有据。首府置业公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。景晓芳诉至一审法院请求：判令被告继续履行房屋买卖三方合同，配合原告和第三人办理网签、房屋权属变更登记全部手续；判令被告承担原告律师费30000元；本案诉讼费由被告承担。郑玲芳反诉至一审法院请求：原告按照定金罚则约定支付定金20万元，请求第三人因欺诈按照合同约定支付违约金55000元，本案全部诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：2017年4月16日，景晓芳与郑玲芳、首府置业公司签订房屋买卖三方合同。合同约定，郑玲芳将其所有的位于西安曲江新区XX小区XX号楼XX单元XX号商品房出售给景晓芳，房屋的成交价为110万元。支付方式：景晓芳向郑玲芳支付购房定金20万元。剩余90万元由景晓芳通过公积金贷款的方式支付，过户当日打入房地局指定资金账户，由资金监管账户转入郑玲芳账户内。双方还对违约行为作出约定，自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿意继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款5%的违约金，并赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失。合同签订后，景晓芳向郑玲芳账户内转入20万元。向首府置业公司转入中介费2.6万元。后郑玲芳不配合景晓芳办理后续手续，故而发生纠纷。另查明，景晓芳于2017年8月25日与陕西树理律师事务所签订委托代理合同，并支付律师服务费3万元。一审法院认为，景晓芳与郑玲芳签订的房屋买卖合同内容明确，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效合同，景晓芳、郑玲芳及首府置业公司均应当按合同约定的具体内容诚信履行自己的权利义务，对各方当事人均有法律约束力。按照合同约定，景晓芳交付了定金后，郑玲芳并未履行自己的合同义务，未及时结清银行贷款，配合景晓芳办理房产过户义务，导致合同至今未完全履行，应当承担违约责任。现景晓芳要求郑玲芳继续履行合同的诉讼请求，不违反地方政府限购政策，且有合同依据，亦符合法律规定，本院依法予以支持，基于此，郑玲芳提出的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。景晓芳要求郑玲芳承担律师费一节，因无明确法律依据，其主张郑玲芳承担律师费于法相悖，本院不予支持。应指出，案涉合同对交易房屋的基本情况，价款等主要内容约定明确，继续履行的基础存在，作为郑玲芳有权主张收取房款或主张合同解除，郑玲芳不主张房款而主张合同解除属于其权利自由选择范畴，人民法院不予干涉。至于合同继续履行过程中的房款支付问题，依据法律及司法解释规定，在鼓励交易，维护交易安全，实现合同目的，稳定社会秩序之角度考量，合同继续履行景晓芳亦应本着诚信之原则，根据自身情况选择公积金贷款，商业贷款或者其他途径筹措资金解决，并不能因景晓芳可能无法办理公积金贷款一项就擅自解约，有悖诚信，不符合法律维护交易安全之精神。如办理过户景晓芳不依约履行房款支付义务，郑玲芳可另诉，本案中因其未主张房款支付义务，属于其权利选择之结果，但过户前景晓芳应将房款付清属于其合同义务，至于支付方式以合同目的实现为原则。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）景晓芳与被告（反诉原告）郑玲芳、第三人西安首府置业有限公司签订的房屋买卖三方合同继续履行，被告（反诉原告）郑玲芳应在本判决生效后十五日内配合原告（反诉被告）景晓芳和第三人西安首府置业有限公司办理该房屋的网签及权属变更登记手续。二、驳回被告（反诉原告）郑玲芳的反诉请求。三、驳回原告（反诉被告）景晓芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13100元，反诉费7350元（被告预交），保全费5000元，由被告承担。因原告已预交受理费及保全费，故被告在履行生效判决时将其承担的案件受理费、保全费一并支付于原告。本案二审审理中，当事人均未提交新证据。一审法院查明， 2017年7月4日，郑玲芳取得西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX室的不动产权证书（编号为：陕（2017）西安市不动产权第1218977号）。一审法院查明其余事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，景晓芳与郑玲芳、首府置业公司签订的《房屋买卖三方合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，对双方均具有拘束力。案涉合同签订于2017年4月16日，合同签订次日，景晓芳向郑玲芳交付了定金20万元。虽然在双方签订案涉合同后，本市出台了相应的限购政策，但因双方签订了合同亦支付了定金，故案涉房屋买卖不受本市限购政策的影响，案涉合同可以继续履行。郑玲芳上诉称案涉房屋属于限购房屋，不具备上市交易条件，本院不予采信。关于房屋价款的支付，按照案涉合同的约定，景晓芳支付房屋价款方式为：“景晓芳向郑玲芳支付购房定金 20 万元。剩余90 万元由景晓芳通过公积金贷款的方式支付，过户当日打入房地局指定资金账户，由资金监管账户转入郑玲芳账户内。”郑玲芳作为出卖人，其出售房屋获得房款系其签订合同的目的，虽然合同约定剩余的90 万元房款由景晓芳通过公积金贷款的方式支付，但本案二审审理中，景晓芳向法庭表示其愿意一次性向郑玲芳支付剩余房款90万元，且郑玲芳亦未提交证据证明案涉合同签订时存在欺诈的证据，故郑玲芳上诉称景晓芳在案涉合同不能进行90万元的公积金贷款的情形下伙同首府置业公司欺诈郑玲芳并签订案涉房屋买卖合同的行为属于根本违约，案涉合同应依法解除，本院亦不予采信。综上，上诉人郑玲芳的上诉理由无事实与法律依据，其上诉请求应予驳回。因本案合同继续履行，且景晓芳愿意一次性支付剩余房款90万元，故此，原审判决应予改判并增判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1339号民事判决书第二、三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1339号民事判决书第一项为：景晓芳与郑玲芳、西安首府置业有限公司签订的房屋买卖三方合同继续履行；三、景晓芳于本判决生效后十五日内向郑玲芳支付房款90万元；四、郑玲芳于本判决生效后三十日内配合景晓芳办理权属变更登记手续，将位于西安市曲江新区曲江池北路曲江· 梧桐苑14幢31002室（不动产登记证号：陕（2017）西安市不动产权第1218977号）房屋过户登记至景晓芳名下。一审案件受理费13100元，保全费5000元，由景晓芳负担；反诉案件受理费费7350元（郑玲芳已预交），由郑玲芳负担。二审案件受理费13100元，由上诉人郑玲芳负担。本判决为终审判决。审  判   长   侯静 审   判  员    高玮审   判  员  侯新省二〇二〇年九月十一日书 记  员   张伟 1