北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5834号上诉人（原审被告）：北京乐壳投资管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河路115号滨河大厦508室。法定代表人：刘潇，董事长。委托诉讼代理人：王松，北京方嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：连星，北京方嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京沐花苑教育科技有限公司，住所地北京市门头沟区龙兴南二路8号院4号楼1层104室。法定代表人：王羿曾，董事长。委托诉讼代理人：刘勇，北京市安通律师事务所律师。上诉人北京乐壳投资管理有限公司（以下简称乐壳公司）因与被上诉人北京沐花苑教育科技有限公司（以下简称沐花苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初4869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐壳公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回沐花苑公司一审的诉讼请求。事实与理由：1.一审认定我公司承担70%的责任没有事实和法律依据，我公司被认定在消防法框架下没有尽到监管责任，被行政处罚1万元，这是我公司应当承担的全部责任；而沐花苑公司在明知相关规定的情况下，仍然承租房屋用于儿童培训，其对存在的风险和法律后果是明知且认可的；2.一审法院以2019年4月7日为折旧起算时点没有事实依据，2019年4月7日是实际经营结束日，而非房屋腾退交接日，装修残值的基准日应当以2019年12月20日为准；3.一审关于利润损失的计算没有事实依据，损失认定应当考虑利润率，退卡费用不等同于损失，而且直接经营损失的赔偿还应当考虑过错比例。沐花苑公司辩称，同意一审法院判决，不同意乐壳公司的上诉请求。事实与理由：1.乐壳公司作为专业机构，隐瞒我公司，应当承担主要责任；2.一审认定的装修残值评估基准日正确；3.我公司有实际损失，而且仍然持续发生。沐花苑公司向一审法院起诉请求：要求乐壳公司赔偿沐花苑公司装修损失363971.43元、经营损失698433.3元、罚款10000元、公证费7131元、可得利益损失1428049.5元，共计2507585.23元。一审法院认定事实：2016年11月29日，出租方乐壳公司（甲方）与承租方王羿曾（乙方）就北京市门头沟区407室的房屋（以下简称407室房屋）签订《房屋租赁合同》，约定：2.1位置：四层407；2.2面积：建筑面积为293.41平方米；3.1租赁房屋用途为：培训；4.1租赁房屋的租赁期限自2017年6月1日至2019年5月31日止，租赁期限为2+3年，甲方允许乙方在2年的经营期内，由于乙方经营不善提出退租，保证金不予扣除；4.3起租日为2017年6月1日；5.1租金的计算：年租金=建筑面积×日租金单价×365天（或366天）；5.2房屋租金为4.4元/平米/天，第三年递增幅度不高于原签约租金的1.1倍；5.4租金总额为942422元；17.4出现下列情形乙方有权解除本合同：17.4.2甲方交付的租赁房屋与本合同约定严重不符，导致乙方无法正常使用的；17.6任何一方按本合同约定解除本合同的，本合同应自解约方发出的解约通知送达之日起解除；21.1本合同租期届满后，乙方如愿继续承租的，可向甲方书面提出续租请求，但此请求必须于合同租期终止前三个月内提出，并在租赁期届满一个月前签订续租协议，否则即视为乙方放弃续租，本合同自租赁期限届满之日自行终止，乙方在同等租金条件下享有优先承租权。合同签订后，乐壳公司将407室房屋交付给王羿曾，王羿曾使用该房屋用于经营鱼乐贝贝婴幼儿水育馆。2017年12月11日，出租方乐壳公司（甲方）与承租方（乙方）签订《补充协议》，载明：因乙方业务发展需要，现将承租方名称“王羿曾”变更为“沐花苑公司”，其他信息维持不变，由此带来的一切后果由乙方承担。该《补充协议》首部所写承租方（乙方）为王羿曾，落款承租方（乙方）处由沐花苑公司盖章，法定代表人处由王羿曾签字。2017年1月19日，北京市门头沟区公安消防支队向乐壳公司送达门公消验字﹝2017﹞第0007号《建设工程消防验收意见书》，载明：我支队对你单位申报的乐壳童乐汇四、五层室内装修改造工程进行了验收，地址：北京市门头沟区滨河路115号，本次报验为该建筑地上第4、5层公共区域装修改造，使用性质：培训（不能作为儿童活动场所使用）。经审查资料及现场抽查测试，意见如下：综合评定消防验收结论为合格。此结论仅对当日验收所涉及的系统及设施情况负责。该工程如进行改造或变更使用性质应当依法向北京市门头沟区公安消防支队申报消防设计审核或备案。2019年3月14日，北京市门头沟区公安消防支队出具门公（消）行罚决字﹝2019﹞0065号行政处罚决定书，载明：违法行为人为沐花苑公司，地址为407室房屋，单位法定代表人为王羿曾，现查明：2019年3月8日，我支队防火监督员对位于北京市门头沟区滨河路115号滨河大厦的沐花苑公司进行监督检查时发现：你单位从事0-4岁儿童水域培训，设置在国信滨河大厦地上第四层，违反国家规范设置儿童活动场所，你单位未进行经常性的内部防火安全检查，及时制止、纠正违法、违章行为，其行为违反了《北京市消防安全责任监督管理办法》第八条第四项的规定，决定给予沐花苑公司罚款人民币一万元的处罚。同日，沐花苑公司交纳了上述罚款。2019年3月14日，北京市门头沟区公安消防支队出具门公（消）行罚决字﹝2019﹞0063号行政处罚决定书，载明：违法行为人为乐壳公司，地址为北京市门头沟区滨河路115号滨河大厦508室，单位法定代表人为董丰，现查明：2019年3月8日，我支队防火监督员对位于北京市门头沟区滨河路115号国信滨河大厦地上四层、五层的乐壳公司进行监督检查时发现：你单位商户“北京沐花苑教育科技有限公司、沐花苑公司”违反国家规范出租设置儿童活动场所，你单位未进行经常性的内部防火安全检查，及时制止、纠正违法、违章行为，其行为违反了《北京市消防安全责任监督管理办法》第八条第四项的规定，决定给予乐壳公司罚款人民币一万元的处罚。同日，乐壳公司至中国农商银行门头沟支行交纳上述罚款。另查，407室房屋实测建筑面积为300.23平方米。沐花苑公司的法定代表人为王羿曾。沐花苑公司在407室房屋实际经营至2019年4月7日，后停止经营。2019年12月20日，乐壳公司与沐花苑公司签订《腾退协议》，载明：双方确定第三方鉴定机构已于2019年12月20日在四层407室现场勘查，经友好协商一致，确定407室房屋交割腾退之日为2019年12月20日。再查，2016年11月10日，乐壳公司在其微信公众号中发布《乐壳童乐汇用心打造！儿童主题商业综合大厦即将诞生！》，内容为：“乐壳童乐汇”——以“儿童亲子”为主题，集教育、休闲、餐饮、娱乐于一体的商业综合体即将开业，到时，我京西百姓家庭休闲，亲子娱乐，不必再东奔西走，这里一站全有！……改造后的大厦广场将会变成一个娱乐休闲区域，其独特的造型设计和鲜明的色彩搭配，将为门头沟再次营造一个崭新的门面～～随之它也有了一个新的名字“乐壳童乐汇”！……童乐汇大厦1-5层约1万平米正在深度接洽，有望陆续出现一些知名的儿童教育品牌，例如：瑞思教育、能动英语、爱华英语、金科教育、乐海徜徉、新世纪艺术学校等将会陆续出现，金百万、赛百味、半亩园、翻斗乐、鱼乐贝贝婴儿游泳、伊娜爱贝儿摄影等餐饮娱乐相关产业也均有意向来到门头沟！……童乐汇的第四、五层，这里将会以素质教育和学科教育为重点，将招募并陆续入驻各类儿童青少年教育机构，童乐汇内不仅将整合区内、还将引进区外的一些中高端教育产业资源，开设艺术、科学、体育人文等多种课程体系。在这两层您还可以找到一些例如儿童托管、儿童牙科诊所、儿童保险服务等的系列服务。目前，童乐汇仍在不停的引进和招募一些以儿童青少年为主导的优质商户加盟～～总而言之，童乐汇将全力以赴的在门头沟为0-14岁儿童青少年筑成一个集教育、娱乐、餐饮等多方位服务为一体的综合产业服务平台。又查，2015年5月1日起实施的国家标准《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.4.4条规定：托儿所、幼儿园的儿童用房，老年人活动场所和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下；当采用一、二级耐火等级的建筑时，不应超过3层；采用三级耐火等级的建筑时，不应超过2层；采用四级耐火等级的建筑时，应为单层。北京市门头沟区人民法院（以下简称门头沟法院）于2019年5月17日立案受理了原告北京易乐时代教育咨询有限公司与被告乐壳公司房屋租赁合同纠纷一案，在该案审理过程中，法院就乐壳公司的消防处罚等问题至北京市门头沟区公安消防支队进行调查，工作人员表示：消防支队于2017年1月19日向乐壳公司送达了消防验收意见书，并明确告知其公司四层以上不能作为儿童活动场所使用。因乐壳公司没有按照消防法的规定对经营范围进行整改，故对其进行了处罚，并于2019年3月陆续对四层部分商户进行了约谈和处罚。但因此类违法行为并不属于应当停产停业的情形，故未对商户进行停产停业的处罚，只是要求商户对经营范围进行整改。消防部门已经对乐壳公司进行过两次处罚，均是因为其没有按照消防法的规定进行整改。关于备案问题，消防部门会对重点单位进行抽查，大于300平方米的需要备案，备案时需要明确其使用用途，如果使用用途不符合消防法的规定，会要求其进行整改，整改完之后再进行备案。300平方米以下的商户不需要进行备案，采用抽查的形式进行现场抽查。门头沟法院于2019年9月26日立案受理了原告（反诉被告）乐壳公司与被告（反诉原告）沐花苑公司、王羿曾房屋租赁合同纠纷一案。法院于2019年12月23日作出（2019）京0109民初6744号民事判决书，其中关于案涉租赁合同解除时间的论述为：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。虽然双方签订的《房屋租赁合同》约定的房屋用途为培训，但依据乐壳公司微信公众号宣传的招商情况，可以确认乐壳公司对乐壳童乐汇四、五层招商定位是0-14岁儿童青少年培训，且有鱼乐贝贝婴儿游泳的招商意愿，因此可以确定双方在签订合同时对房屋的用途为儿童培训均是明知的。现根据消防部门出具的处罚决定以及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的规定可知，乐壳公司对乐壳童乐汇四、五层招商定位违反了国家的强制性规定，其将不能进行儿童活动场所的房屋出租于沐花苑公司，导致沐花苑公司无法实现租赁目的，双方的《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行。根据《房屋租赁合同》第17.4条的约定，甲方交付的租赁房屋与本合同约定严重不符，导致乙方无法正常使用的，乙方有权解除本合同。据此，沐花苑公司于2019年3月4日当庭向乐壳公司提出解除《房屋租赁合同》，符合合同约定，故法院确认双方的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除。”判决结果第一项为：确认乐壳公司与沐花苑公司（原主体为王羿曾）于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除。2020年5月12日，北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终3099号民事判决书，维持了上述判决结果。沐花苑公司于2019年5月6日向法院提起诉讼，审理中，经乐壳公司申请，法院依法委托北京典方建设工程咨询有限公司对沐花苑公司的装修残值进行司法鉴定。因双方对鉴定基准日和租赁合同期限存在争议，故鉴定机构按照不同的基准日和租赁合同期限分别做出鉴定结论：一、租赁期两年：鉴定基准日按照2019年3月4日计算残值为68378.07元；鉴定基准日按照2019年4月7日计算残值为41487.82元；鉴定基准日按照2019年12月20日计算残值为0元；二、租赁期限五年：鉴定基准日按照2019年3月4日计算残值为363971.43元；鉴定基准日按照2019年4月7日计算残值为353221.22；鉴定基准日按照2019年12月20日计算残值为274591.11元。乐壳公司预交鉴定费18600元。另查，沐花苑公司为本案诉讼留存证据，发生公证费7131元。双方对如下事实存在争议：一、《房屋租赁合同》的期限乐壳公司主张，407室房屋租赁期限为2年，理由为：《房屋租赁合同》第4.1条明确约定租赁期限起止日期，自2017年6月1日至2019年5月31日；第5.4条载明租金总额为942422元，依据第5.1条约定的租金计算方式得出结果可知，该金额系2年租金总额，而非5年租金总额；合同附件一也仅对2017年6月1日至2019年5月31日期间房屋租金的支付日期、支付金额进行了约定；第4.1条“租赁期限为2+3年”的表述，3年部分仅为双方的预约行为，沐花苑公司最终能否实现续租具有不确定性；多家商户在2年租期届满后又与乐壳公司续签租赁协议，乐壳公司与商户的交易习惯可证实房屋租赁期限为2年。乐壳公司为证明其上述主张，提供了该公司与其他商户在两年期满后续签的租赁合同书8份。沐花苑公司对上述租赁合同书的关联性不予认可，主张407室房屋租赁期限为5年，理由为：《房屋租赁合同》第4.1条约定，租赁期限为2+3年，意思是两年内沐花苑公司可以随时退租，不承担违约责任，如果两年内不退租，合同期限就是五年；第5.2条约定，房屋租金为4.4元/平米/天，第三年递增幅度不高于原签约租金的1.1倍。根据上述约定，租赁期限为2+3年，且限定第三年租金递增幅度，足以说明租赁合同的期限为5年。且本案合同是乐壳公司提供的格式合同，根据法律规定，对格式条款有2种以上解释的，应当作出不利于乐壳公司的解释。故本案的租赁期限应当为5年。二、装修残值基准日沐花苑公司主张，因生效判决确认双方租赁合同的解除日期为2019年3月4日，故装修残值的评估基准日应为2019年3月4日。乐壳公司主张，因沐花苑公司于2019年12月20日才与乐壳公司进行房屋交接，乐壳公司此时才收回房屋使用权，故装修残值的评估基准日应为2019年12月20日。审理中，法院询问双方是否同意以沐花苑公司实际经营截止日期2019年4月7日作为装修残值的基准日，沐花苑公司表示同意，乐壳公司表示不同意，主张扩大损失和基准日的延后是沐花苑公司的原因所造成，坚持以2019年12月20日为装修残值基准日。三、沐花苑公司的经营损失沐花苑公司主张其存在经营损失，即在停止经营时客户办理的会员卡尚未消费的余额共计698433.3元，其需要将卡内余额退还给客户，上述卡内余额就是其经营损失。为证明上述主张，沐花苑公司向法院提交了下列证据：1、EPR系统公证书，证明系统显示2019年5月6日客户消费余额为698433.3元；2、游泳馆会员协议及会员卡，证明客户办会员卡情况；3、民事判决书、民事调解书、执行裁定书、退卡协议，证明因乐壳公司违约导致沐花苑公司无法经营，部分客户起诉沐花苑公司要求赔偿，部分客户与沐花苑公司协商达成退费协议。乐壳公司对上述证据的关联性不予认可，主张沐花苑公司有经营成本，会员未消费金额并非其全部损失，且会员可以到沐花苑公司所开另一鱼乐贝贝婴幼儿水育馆消费，沐花苑公司并无实际损失。乐壳公司向法院提供了沐花苑公司工商信息、鱼乐贝贝婴幼儿水育馆照片、视频、鱼乐贝贝官网介绍、加盟介绍截图等证据，证明沐花苑公司另开一家鱼乐贝贝婴幼儿水育馆，会员可到该馆消费。沐花苑公司对上述证据的真实性没有异议，认可该公司在门头沟区龙兴南二路8号院4号楼开有鱼乐贝贝婴幼儿水育馆梧桐苑店，如果客户愿意，其会员卡内余额可以到该店继续消费，但主张客户只会带孩子就近消费，因该店与案涉房屋所在地相距5.8公里，且无公交车直达，所有客户均不愿意到该店消费，均向沐花苑公司主张退还费用。经查门头沟法院审判信息系统，目前门头沟法院受理的客户起诉沐花苑公司要求退还会费的案件共计12件，其中判决1件，调解4件，撤诉2件，在审5件。经核算，生效裁判文书及沐花苑公司提供的退卡协议载明的退款总金额为53566.2元。沐花苑公司主张，2件撤诉的案件，是其当庭向乐壳公司转账退款后，乐壳公司撤诉，2案转账金额共计1万余元，另有一些客户已经退款，但未签订退费协议，目前其实际退款金额共计10万多元，其余客户也要求退费，因其经济紧张，暂时未退费。沐花苑公司主张，以会员卡金额为基数，其利润率为40%左右。沐花苑公司未就其实际退费金额和利润率提供证据证实。四、沐花苑公司可得利益损失沐花苑公司主张，其存在可得利益损失，计算方法为：2018年总收入为1050963元，平均每月收入87580.25元，减去每月房屋租金4万元、人工成本1万元，得出每月纯收入37580.25元，剩余租赁期限自2019年3月4日至2022年5月31日共计38个月，故可得利益损失为37580.25元*38个月=1428049.5元。为证明上述主张，沐花苑公司提供EPR系统公证书，证明系统显示沐花苑公司2018年总收入为1050963元。乐壳公司对沐花苑公司上述主张及证据的证明目的不予认可，主张2018年的收入不代表未来的收入，除去员工工资和租金，沐花苑公司还应该有其他成本。沐花苑公司未就其主张的每月纯收入提供证据证实。经法院询问，沐花苑表示，2018年总收入就是客户办理会员卡预存的费用，会员卡的有效期自3个月至3年不等。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，乐壳公司与王羿曾签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方经协商将《房屋租赁合同》的承租方主体由王羿曾变更为沐花苑公司，故应由沐花苑公司承继《房屋租赁合同》中承租方的权利义务。本案的争议焦点在于：1、双方的责任应如何划分；2、合同约定期限“2+3”年应如何理解；3、沐花苑公司主张的各项损失是否合理。关于双方的责任划分。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，因407室房屋不能作为儿童活动场所使用，沐花苑公司承租407室房屋开展儿童培训的合同目的无法实现，沐花苑公司与乐壳公司于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》已被生效判决确认于2019年3月4日解除。乐壳公司作为招商企业，明知四层以上不能用于儿童培训，仍然通过微信公众号等平台对乐壳童乐汇四、五层进行0-14岁儿童青少年培训招商，并将407室房屋出租给沐花苑公司作为儿童培训使用，违反了国家的强制性规定，存在过错，且2017年1月19日北京市门头沟区公安消防支队向乐壳公司送达的《建设工程消防验收意见书》明确载明乐壳童乐汇四、五层使用性质为培训，不能作为儿童活动场所使用，乐壳公司收到该意见书后仍未重视，继续出租407室房屋，故乐壳公司应当对合同目的不能实现负主要责任。沐花苑公司作为专门从事儿童教育培训的机构，对相关的法律规定及与其行业有关的强制性规定应当知晓，其承租乐壳公司四层开办婴幼儿水育馆，从事儿童培训项目，违反了国家强制性规定，亦存在过错，故沐花苑公司应当对合同目的不能实现负次要责任。综合考虑双方的过错程度，法院酌情确定乐壳公司对沐花苑公司的损失承担70%的责任，沐花苑公司对其自身损失承担30%的责任。关于装修损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。第一，关于装修残值的计算年限。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，根据《房屋租赁合同》关于租赁期限为2+3年，沐花苑公司在2年经营期内可以退租且不扣除保证金，以及沐花苑公司享有续租优先承租权等约定可以确定，双方租赁合同于2年期满后是否终止的选择权在沐花苑公司，只要沐花苑公司愿意继续承租并按合同约定的期限提出申请，乐壳公司就应当与其签订续租协议。可见，沐花苑公司在签订合同之初具有租赁五年的预期，并按此预期投入资金进行装饰装修，故本案应以五年合同期为标准来计算装修残值。第二，关于装修残值评估基准日的确定。本案中，双方租赁合同虽于2019年3月4日解除，但沐花苑公司实际占有使用407室房屋并经营至2019年4月7日，故应当以该日作为装修残值的评估基准日。沐花苑公司虽于2019年12月20日才将407室房屋返还给乐壳公司，但因双方租赁合同早已解除，沐花苑公司在2019年4月7日至12月20日期间并未经营使用407室房屋，双方因诉讼程序等待鉴定机构勘查现场未及时进行房屋交接，对此沐花苑公司并无过错，乐壳公司要求以2019年12月20日为装修残值评估基准日的意见，缺乏依据，法院不予采信。根据鉴定意见，按照合同期限为五年、鉴定基准日为2019年4月7日计算，装修残值为353221.22元，乐壳公司按照70%的责任比例应赔偿沐花苑公司装修损失247255元。关于经营损失。对于客户会员卡消费余额698433.3元元，该款项系客户所交纳，因场地不能经营，沐花苑公司为客户退费必然会给其造成一部分利润损失，但利润损失并非会员卡余额的全部，应扣除其经营成本，且沐花苑公司目前仅给少部分客户退还了费用，大部分客户的费用尚未退还，考虑到客户既可选择退费，亦可选择到沐花苑公司所开设的鱼乐贝贝婴幼儿水育馆梧桐苑店继续消费，是否退费存在很多不确定因素，结合相关诉讼案件的审理情况、同行业合理利润情况以及乐壳公司的责任比例，法院酌情确定乐壳公司赔偿沐花苑公司经营损失100000元。关于行政罚款损失和公证费损失。沐花苑公司所交罚款1万元，系相应政府部门对沐花苑公司违法行为的处罚，沐花苑公司要求乐壳公司赔偿行政罚款的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。公证费系沐花苑公司为诉讼需要保留证据而支出的成本，并非乐壳公司直接造成的损失，其要求乐壳公司赔偿公证费，缺乏法律依据，法院不予支持。关于可得利益损失。沐花苑公司虽提交EPR系统数据，证明其2018年收入数额，但因沐花苑公司的经营采取预付费模式，该收入只是2018年办理会员卡收取的预付费金额，而会员卡的有效期自3个月至3年不等，沐花苑公司未举证证明其在剩余合同期内的纯利润额，且该部分利益能否获得属于沐花苑公司自主商业经营行为，具有不确定性，故沐花苑公司主张可得利益损失的诉讼请求，缺乏证据证实，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、北京乐壳投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京沐花苑教育科技有限公司装饰装修损失247255元、经营损失100000元，共计347255元；二、驳回北京沐花苑教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，生效判决已经确认沐花苑公司与乐壳公司于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除，合同解除的原因为乐壳公司出租的407室房屋不能作为儿童活动场所使用，沐花苑公司开展的儿童培训无法继续进行。按照消防的有关规定，四层以上不能设置儿童活动场所，乐壳公司作为进行儿童青少年培训的招商企业，沐花苑公司作为从事儿童培训的专业机构，双方对相关的强制性规定均应知晓，故双方对于合同解除均具有过错。出租人负有交付符合合同约定用途的租赁物的义务。合同签订后，乐壳公司收到《建设工程消防验收意见书》，其上明确载明乐壳童乐汇四层、五层不能作为儿童活动场所使用，乐壳公司明知交付的房屋不能实现承租人的合同目的，但是其并未将该情况告知沐花苑公司，而是继续让沐花苑公司开展儿童培训，其作为出租人具有明显过错，故乐壳公司对于合同解除应当负有主要责任。一审酌情确定的责任比例并无不当，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于沐花苑公司主张的装修损失，涉及到对装饰装修残值评估时点和剩余租赁期限两个问题的认定。对于装饰装修残值评估时点，由于合同未能继续履行，承租人对于其按原约定履行期间投资的装饰装修物的价值不能完全享用，故出租人应当按其过错程度赔偿承租人未能享用剩余租期的装饰装修价值的损失。本案中，双方租赁合同于2019年3月4日解除，而沐花苑公司实际经营至2019年4月7日，此后未能继续占用租赁房屋，故一审法院以该时点为评估基准日符合法律规定，乐壳公司主张应以腾退交接日为评估基准日没有相应的事实和法律依据，本院对此不予采纳。对于剩余租赁期限，双方在租赁合同中约定租赁期限为2+3年，前两年经营期内，承租人提出退租不予扣除保证金，两年期满后，承租人选择是否继续承租，可以看出，对于承租人而言，其对于租赁期限的预期为五年，故应当以此认定剩余租赁期限，进而计算装修残值。一审参考鉴定意见，按照双方责任比例认定的乐壳公司应予赔偿的装修损失数额正确，本院予以确认。关于沐花苑公司主张的经营损失，一审法院综合考虑沐花苑公司实际退费情况、合理利润情况等因素，酌情确定的损失数额，并无不当，本院对此不持异议。综上所述，乐壳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6509元，由北京乐壳投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年九月十四日法官助理  李 正法官助理  武 旋书 记 员  张 一