河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4983号原告：新郑市弘盛物业管理有限公司，住所地新郑市溱水路北段兴弘花园，统一社会信用代码：91410184786202164E。法定代表人：闫创亮，总经理。委托诉讼代理人：张锦霞，女，1985年4月5日出生，汉族，户籍地住河南省新郑市，现住新郑市故里新家园南区，系该公司员工（特别授权）。被告：李改玲，女，1985年6月18日出生，汉族，户籍地河南省新郑市，现住河南省新郑市。原告新郑市弘盛物业管理有限公司与被告李改玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告新郑市弘盛物业管理有限公司的委托诉讼代理人张锦霞、被告李改玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新郑市弘盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2017年8月1日至2019年12月31日拖欠的物业费2939元及违约金(以2939元为基数，按日利率万分之五计算至实际付清之日)；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是位于新郑市××路与创业路交叉口××小镇小区××楼××室的业主，房屋面积为84.47平方米。原告新郑市弘盛物业管理有限公司于2017年8月1日起开始接管迷你花园小区(又名米兰小镇小区)，并提供物业管理服务。2017年10月24日，新郑市弘盛物业管理有限公司与河南浩创物业服务有限公司签订了《米兰小镇物业服务移交协议》，约定自2017年8月1日起由原告新郑市弘盛物业管理有限公司为米兰小镇提供物业服务与管理，原告新郑市弘盛物业管理有限公司按住宅1.2元/月/平方米向业主收取物业费。另外，河南浩创物业服务有限公司(原名“郑州兴邦物业管理有限公司”)与被告李改玲于2014年7月26日签订的《前期物业服务协议》对前期物业服务标准，计算方式(住宅1.2元/月/平方米、商业2.2元/月/平方米)和违约责任(逾期交纳物业管理费用的按照日万分之五交纳)进行了约定。被告身为米兰小镇小区的业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时缴纳物业服务费用，被告2017年8月1日至2019年12月31日的物业费为2939元。经原告多次催要，被告拒绝缴纳，已经给原告带来了经济损失。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、在本案中新郑市弘盛物业管理有限公司不具备原告的诉讼主体资格。新郑市弘盛物业管理有限公司依据2017年10月24日与河南浩创物业服务管理有限公司(原名“郑州兴邦伟业物业管理有限公司”)签订的《米兰小镇物业服务移交协议》，提起本案的诉讼。新郑市弘盛物业管理有限公司与业主李改玲之间没有签订《物业服务合同》，李改玲也不是《米兰小镇物业服务移交协议》的当事人，该协议中约定的内容对李改玲不具有法律约束力。因此，新郑市弘盛物业管理有限公司应当依据《米兰小镇物业服务移交协议》向河南浩创物业服务管理有限公司主张权利，而不是向李改玲主张物业服务费；2、涉案的《米兰小镇物业服务移交协议》系无效协议。郑州兴邦伟业物业管理有限公司于2014年9月10日与李改玲签订了《前期物业服务协议》，向李改玲提供物业服务。2017年10月24日，河南浩创物业服务管理有限公司(原名“郑州兴邦伟业物业管理有限公司”)与新郑市弘盛物业管理有限公司签订了《米兰小镇物业服务移交协议》，将《前期物业服务协议》中的权利和义务一并转让给了新郑市弘盛物业管理有限公司，河南浩创物业服务管理有限公司签订以上协议并没有取得小区业主的同意。根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十条规定，物业管理公司可以将物业管理区域内的专项事务委托给具有资质的专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。业主与郑州兴邦伟业物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》中明确约定“物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”。另根据《合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利与义务一并转让给第三人。根据合同法有关权利和义务转移的规定，权利人转让权利应当通知债务人;债务人转移义务的必须经债权人的同意。权利和义务一并转让的，即包括了权利的转让，又包括义务的转移，所以合同的一方当事人在进行转让前应当取得对方的同意，使对方能根据受让方的具体情况来判断这种转让行为能否对自己的权利造成损害。只有经对方当事人同意，才能将合同的权利和义务一并转让。如果未经对方同意，一方就擅自一并转让权利和义务的，那么其转让行为无效,即涉案的《米兰小镇物业服务移交协议》系无效协议；3、新郑市弘盛物业管理有限公司要求李改玲支付物业服务费没有事实与法律依据。首先，郑州兴邦伟业物业管理有限公司(现名“河南浩创物业服务管理有限公司”)于2014年9月10日与李改玲签订的《前期物业服务协议》是当事人双方的真实意思表示，合法有效，在双方没有解除《前期物业服务协议》的情况下，郑州兴邦伟业物业管理有限公司应当按照约定，全面的履行合同义务。其次，新郑市弘盛物业管理有限公司与李改玲之间没有合同关系，双方之间不存在任何的权利与义务关系，《米兰小镇物业服务移交协议》的双方当事人为河南浩创物业服务管理有限公司和新郑市弘盛物业管理有限公司，该份协议对李改玲不具有法律约束力。因此，新郑市弘盛物业管理有限公司依据该份协议要求李改玲支付物业服务费，没有事实与法律依据。综上，涉案的《米兰小镇物业服务移交协议》系无效协议，新郑市弘盛物业管理有限公司不是本案的适格原告，希望法院查明以上案件事实，依法驳回原告新郑市弘盛物业管理有限公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2013年5月，新郑市正弘房地产开发有限公司开发建设了位于新郑市××路东侧、创业路南侧××碧水蓝天××小镇小区。2014年11月13日，新郑市正弘房地产开发有限公司变更名称为河南优康置业有限公司。被告李改玲系位于新郑市××路与创业路交叉口××小镇（又名迷你花园小区）1号楼602室的业主，房屋面积为84.47平方米。2014年8月12日，郑州兴邦伟业物业管理有限公司（甲方，2017年4月24日更名为“河南浩创物业服务有限公司”）与被告李改玲签订了《前期物业服务协议》，主要约定：1、郑州兴邦伟业物业管理有限公司对包括被告李改玲在内的所有业主所在的米兰小镇小区进行管理与服务，并按照住宅1.2元/月/平方米的标准向业主收取物业费用；2、物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次，乙方应在每半年的最后一个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费。乙方不按协议约定缴纳相关物业费用的，甲方有权要求乙方全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日万分之五缴纳违约金。双方在《前期物业服务协议》中还约定了其他的权利和义务。2017年10月24日，新郑市弘盛物业管理有限公司（甲方）与河南浩创物业服务有限公司（乙方）签订了《米兰小镇物业服务移交协议》，主要约定：甲乙双方经友好协商一致，决定自2017年8月1日起，乙方正式将迷你花园小区(又名米兰小镇小区)物业管理工作移交给甲方，由甲方按照《物业管理手册》指定的服务内容进行服务和管理。现双方就物业移交的具体工作达成如下协议，双方均应共同遵照执行，具体约定如下：1、甲、乙双方确定最终正式的移交日期为2017年8月1日，自该日起，由甲方为迷你花园小区业主提供物业服务和管理；2、乙方应向甲方移交迷你花园业主档案名单清册及迷你花园设备档案及图纸档案等物业资料；3、乙方应于甲方正式接管之前将2017年8月1日以前物业管理工作中所发生的一切费用(包括但不限于人工、维修、合同、水电等)及遗留的所有债务结清，若因乙方未及时结清所产生的一切纠纷由乙方自行解决，与甲方无关；4、自2017年8月1日起，乙方物业人员未经甲方同意严禁擅自进入迷你花园小区断业主用水，不得干扰业主正常生活，严禁向业主收取任何费用；5、自2017年8月1日起至2020年7月31日止，甲方收取的所属期为2017年7月31日前的物业费，按照收取的总费用，甲方占总金额的70％，乙方占30％进行分配。以上费用为年度分配，于每年12月份双方对账进行分配，打入乙方对公账户。2020年8月1日之后收取的2017年7月31日之前的物业费不再向乙方进行分配。2017年8月1日以后的物业费归甲方所有(以上物业费均包含车位管理费)。乙方承诺业主减免的物业费用，此费用从乙方应分得的物业管理费中扣除，2017年8月1日后减免的费用由乙方承担；6、甲方代乙方收取未交房屋的天然气初装费、有线电视初装费等相关配套费，业主交房时由甲方代收后以季度为周期将所代收费用转交于乙方；7、自2017年8月1日起，原由乙方使用的迷你花园的两所物业用房交由甲方使用，(位置:3号楼前宿含楼，5号楼附近餐厅伙房)乙方应于2017年12月31日前搬迁完毕，如未在2017年12月31日搬迁完毕，甲方从2018年1月1日起按照10元/平方米收取该房屋租金，乙方应在2017年8月1日起按时支付水电费、物业费等相关费用。甲方于次月5日前提供水电相关费用数据，乙方10日前支付给甲方对公账户(水电抄表计算，物业费按照居民1.2元/平方米收取)；8、截至2017年8月1日前1＃楼电梯长期损坏，导致1＃楼业主长期拖欠物业费、车位管理费等相关费用，严重影响后期服务工作。专业人员排查电梯主板及相关配件损坏，预计维修费两万伍仟元，乙方应在2017年10月15日前将电梯维修完毕正常使用并交由甲方管理使用(包含14台电梯轿厢顶的恢复)，如乙方未能在双方规定的时间内电梯维修到位，由甲方自行维修，所产生的费用由乙方全部承担；9、2017年8月1日起交接所缺失的相应消防物品，乙方应在2017年9月30日前将所缺失物品配备齐全并交由甲方管理使用。监控共计69个探头其中损坏30个，污水泵损坏3台，乙方应于2017年9月30日前维修完毕由甲方进行验收，验收合格后双方签字确认，交由甲方使用。如乙方未能在双方规定的时间内维修到位，由甲方自行维修，所产生的费用由乙方全部承担；10、关于工程遗留问题，乙方提供维修负责人联系方式，甲方以书面整改通知单交由乙方，由乙方负责维修，维修时间按相关规定由甲方以书面形式通知乙方进行限期维修。如未在规定时间维修到位，由甲方自行维修，所产生的费用由乙方全部承担，双方交接后小区大型设施设备损坏、过质保期后，乙方不负责维修；37套未交房屋由甲乙双方共同验收，存在工程遗留问题的房屋，由乙方维修到位后甲方接收；11、乙方将2017年8月1日之前预收的原属2017年8月1日之后的物业费、车位管理费等款项由浩创财务一次性转至甲方对公账户，并提供明细表；12、2017年8月1日前由乙方所收取的装修垃圾清运费按正式验收通知单为准。2017年7月31日未完成验收手续的房屋，由乙方所收取的装修垃圾清运费全部转交至甲方对公账户。在后期甲方服务期间，如存在业主装修保证金及垃圾清运费与交接明细不符，存在质疑的，由甲方以书面形式告知乙方，由乙方解决落实，发生费用由乙方承担。2017年7月31日前收取业主装修保证金由乙方一次性转交甲方，甲方负责对业主验收及退还保证金事项；13、浩创迷你港湾项目使用迷你花园地下水泵产生费用按照水泵15千瓦计算，每日工作8个小时，每天120度×30天，合计每月用电金额2016元整，甲方建议乙方停用地下井用水；14、业主2017年8月1日之前所预存水费，乙方一并移交转至甲方账户，对于之前浩创垫付水费，由甲方代收后按季度结算给乙方。《米兰小镇物业服务移交协议》签订后，原告新郑市弘盛物业管理有限公司即入驻米兰小镇小区，开始对该小区进行物业管理和服务，但原告新郑市弘盛物业管理有限公司及河南浩创物业服务有限公司均没有以公告的形式告知包括被告李改玲在内的全体业主知悉这一事实。2019年11月19日，新郑市弘盛物业管理有限公司（甲方）与河南优康置业有限公司（乙方）签订了《前期物业委托服务协议》，主要约定：1、乙方委托甲方自2017年8月1日起对米兰小镇小区提供物业服务，甲方自2018年8月1日起正式进入米兰小镇小区，甲方按照《物业管理手册》对米兰小镇按照指定的服务内容进行服务和管理，2017年8月1日以后的物业费由甲方收取（包含车位管理费）；2、甲方自行与河南浩创物业服务有限公司办理小区业主档案名单清册等物业资料的移交，乙方予以协助；3、甲方按住宅1.2元/月/平方米、商业2.2元/月/平方米向业主收取物业费，乙方承诺给业主减免的相关物业费用由乙方全额承担；4、关于工程遗留问题，由乙方负责维修，乙方未维修到位，甲方可自行维修，所产生的费用由乙方全部承担；5、乙方已出售给业主的地下车位，由甲方向业主收取已出售车位管理费，乙方未出售的车位所对应的车位管理费由乙方承担，按月据实核算，由乙方按月支付给甲方；6、乙方要确保米兰小镇小区的消防设施完整，达到消防的有关要求并得到公安消防的验收许可。否则，有关消防事项和责任与甲方无关，均由乙方承担。2020年5月19日，原告新郑市弘盛物业管理有限公司向被告李改玲发出《物业费催收函》，主要内容为：自2017年8月1日至2019年12月31日期间，李改玲欠缴物业费总额为2939元，应于2020年5月24日前到米兰××小区物业办公室交纳。如逾期缴纳，原告及中原华信商贸集团有限公司法律事务部将依法提起诉讼。后被告李改玲并没有按照原告的上述通知内容履行交纳物业费的义务，原告新郑市弘盛物业管理有限公司即于2020年8月4日向本院提起了诉讼。另查明：1、被告李改玲本院提交的证据能够证实原告新郑市弘盛物业管理有限公司在对米兰小镇小区管理与服务期间，存在小区绿地被占用、电梯长期不能正常运行、楼内墙壁瓷砖脱落、地上存在脏乱差现象、车辆乱停乱放、地下室漏水、小区内乱搭乱建、物业用房对外出租牟利等侵害全体业主合法权益的现象；2、原告新郑市弘盛物业管理有限公司向本院提交的小区绿化照片、视频等证据可以证实被告所称的小区绿地被占用、电梯不能够正常运行、车辆乱停乱放等问题已得到了整改的情形；3、原告新郑市弘盛物业管理有限公司向本院提交的本院（2020）豫0184民初3815号民事判决书，可以证明原告在该案中对与本案被告李改玲同一小区的业主朱爱梅提起诉讼，并经本院判决确认朱爱梅应支付拖欠原告物业费的事实。上述事实，有原告向本院提交的商品房预售许可证、河南优康置业有限公司工商信息打印件、前期物业委托服务协议、生活垃圾清运合同、垃圾清运费用支付凭证、米兰小镇水费缴纳凭证、米兰小镇物业服务移交协议、前期物业服务协议、河南浩创物业服务有限公司工商信息打印件、催收函、本院（2020）豫0184民初3815号民事判决书、照片等证据，被告向本院提交的照片、微信聊天记录等证据与原、被告的当庭陈述相佐证。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郑州兴邦伟业物业管理有限公司（河南浩创物业服务有限公司）于2014年8月12日与被告李改玲签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效的合同，双方均应按照合同的约定履行其相应的义务。2017年10月24日，原告新郑市弘盛物业管理有限公司与河南浩创物业服务有限公司签订的《米兰小镇物业服务移交协议》约定,自2017年8月1日起，河南浩创物业服务有限公司正式将迷你花园小区(又名米兰小镇小区)物业管理工作移交给原告新郑市弘盛物业管理有限公司进行服务和管理，并于2019年11月19日得到了涉案小区的开发建设单位的追认。故本院确认原告新郑市弘盛物业管理有限公司与被告李改玲之间虽然没有签订书面的《前期物业服务协议》，但原告新郑市弘盛物业管理有限公司在与河南浩创物业服务有限公司签订《米兰小镇物业服务移交协议》后，其已经实际对被告李改玲所在的“米兰小镇”小区履行了相应物业管理服务的义务，被告作为该小区内的业主，享受了原告提供的物业管理服务，即应按照合同约定足额向原告交纳物业服务费用。原告向本院提交的证据能够证实被告李改玲自2017年8月1日起至2019年12月31日期间拖欠应交纳的物业服务费共计应为2939元的事实，且原告主张的物业收费标准并未违反上述《前期物业服务协议》的约定，故本院对该事实依法应予以认定，对原告要求被告支付2017年8月1日至2019年12月31日拖欠物业费2939元的诉讼请求，应依法予以支持为宜；关于原告主张被告按照日万分之五支付逾期付款违约金的问题，被告李改玲与河南浩创物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》中虽然约定有“乙方不按协议约定缴纳相关物业费用的，甲方有权要求乙方全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日万分之五缴纳违约金”，但根据被告李改玲向本院提交的证据能够证实原告新郑市弘盛物业管理有限公司在对被告所在的小区进行管理与服务时确实存在一定的瑕疵,导致被告依此为由拒绝交纳物业服务费用,原告对此应承担相应的责任，故对原告的该项诉讼请求依法不予支持为宜；关于被告辩称原告新郑市弘盛物业管理有限公司在本案中不具备诉讼主体资格的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告新郑市弘盛物业管理有限公司是经建设单位河南优康置业有限公司（原名“新郑市正弘房地产开发有限公司”）选聘的物业服务企业，双方并签订了《前期物业委托服务协议》，同时，新郑市弘盛物业管理有限公司又与河南浩创物业服务有限公司签订了《米兰小镇物业服务移交协议》，约定自2017年8月1日起，河南浩创物业服务有限公司正式将迷你花园小区(又名米兰小镇小区)物业管理工作移交给原告新郑市弘盛物业管理有限公司进行服务和管理，且新郑市弘盛物业管理有限公司亦实际对涉案的米兰小镇小区进行了物业管理与服务。因此，本院确认原告新郑市弘盛物业管理有限公司在本案中具有原告的诉讼主体资格，其要求被告支付物业服务费具有事实与法律依据，被告的该项辩称与本院查明的事实不符，对其该项辩称依法不予支持；关于被告辩称涉案的《米兰小镇物业服务移交协议》系无效协议的问题，河南浩创物业服务管理有限公司(原名“郑州兴邦伟业物业管理有限公司”)于2017年10月24日与原告新郑市弘盛物业管理有限公司签订的《米兰小镇物业服务移交协议》中，约定其将与被告于2014年8月12日签订的《前期物业服务协议》中的权利和义务一并转让给了新郑市弘盛物业管理有限公司享有与承担，并得到了建设单位河南优康置业有限公司的追认，该《米兰小镇物业服务移交协议》的双方系河南浩创物业服务有限公司与新郑市弘盛物业管理有限公司，被告在本案中主张该协议为无效协议没有事实和法律依据，对被告的该项辩称依法不予支持；对于被告在庭审中所述的原告新郑市弘盛物业管理有限公司在对米兰小镇小区管理与服务期间，存在小区绿地被占用、小区内私搭乱建等侵害全体业主合法权益的问题，《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。因此，被告可依据《中华人民共和国物权法》规定行使诉讼权利，以维护自己的合法权益；对于被告在庭审中所述的原告新郑市弘盛物业管理有限公司在对米兰小镇小区管理与服务期间，存在楼内墙壁瓷砖脱落、地下室漏水等侵害全体业主合法权益的问题，原告新郑市弘盛物业管理有限公司与河南优康置业有限公司签订的《前期物业委托服务协议》中“关于工程遗留问题”约定“由乙方负责维修，乙方未维修到位，甲方可自行维修，所产生的费用由乙方全部承担”。因此，本院确认如被告认为楼内墙壁瓷砖脱落、地下室漏水等问题系施工质量存在的问题或者工程遗留的问题，受害人均可凭相关证据向侵权责任主体主张相应的权利。同时，原告作为物业服务与管理单位，对于受害人的主张应予以一定的协助，以便能够共同的解决争议；对于被告在庭审中所述原告在管理与服务过程中存在的其他问题，本院认为，本案原告作为被告所在小区的物业服务公司,应当按照诚实信用的原则,尽心尽责地履行物业服务义务,不断提升物业服务品质,从而赢得业主的理解、认同和支持。原告对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉,应当及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身服务,努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境,从而赢得全体小区业主的信任。同时，原告作为物业服务企业,是以业主交纳的物业服务费维持日常运转,进而提供相应服务的,若业主均不交纳物业服务费,将导致物业服务企业无法及时运转并无法提供相应的服务,最后利益受损的亦是业主自身。因此，原、被告今后只要相互理解,相互配合，才能够使双方和谐相处,共同把小区打造成业主安居乐业的家园，从而达到双方共赢的目的。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告李改玲应于本判决生效后十日内支付原告新郑市弘盛物业管理有限公司2017年8月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费共计2939元；二、驳回原告新郑市弘盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李改玲负担。本判决为终审判决。审判员  高安民二〇二〇年九月十日书记员  李明展