广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13196号上诉人（原审被告）：广州市富域房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路3713号122房。法定代表人：吴俊东，总经理。委托诉讼代理人：梁瑞霞，女，该司员工。委托诉讼代理人：吴娟丽，女，该司员工。被上诉人（原审原告）：广州森尚物业服务有限公司，住所地：广州市黄埔区广海路2号之八102房号（仅限办公用途）。法定代表人：植中棣，总经理。委托诉讼代理人：钟毅，广东弘厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼淑媛，广东弘厚律师事务所实习律师。上诉人广州市富域房地产开发有限公司（以下简称富域公司）因与被上诉人广州森尚物业服务有限公司（以下简称森尚公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员刘卉独任审理，本案现已审理终结。富域公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回森尚公司的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由森尚公司承担。事实与理由：一、一审法院查明事实存在重大错误。1.双方就位于广州市黄埔区黄埔东路3713号尚品居负一层地下车库的编号为101-190号全部90个车位签订了单独的《物业服务合同》，该合同独立于森尚公司与富域尚品居业委会的《业委会物业管理委托合同》，因为《业委会物业管理委托合同》的服务范围仅是就地上住宅小区约2万平方米的物业管理达成了合意，并不涉及尚品居负一层地下车库的物业管理。一审法院未区分两部分区域物业管理的不同，导致查明事实错误。2.富域尚品居业委会于2018年9月底通知富域公司，森尚公司系非法进驻富域尚品居小区。根据《物业服务合同》第12条的规定，《业委会物业管理委托合同》无效，故富域公司与森尚公司签订的《物业服务合同》也随之终结。富域公司是根据富域尚品居业委会的通知来处理物业服务合同的相关问题，并不存在任何过错。3.富域公司与森尚公司曾在街道司法所的调解下，就尚品居负一层地下车库的物业管理达成口头终止协议，富域公司支付负一层地下车库的物业管理费至2018年12月31日。2019年1月1日森尚公司已撤场，未再进行物业管理。一审法院曾发函至广州市黄埔区人民政府南岗街道办事处询问相关事宜，该办事处也函复一审法院明确说明富域尚品居的商业物业即负一层地下车库的物业合同已经于2018年12月31日终止。富域公司的代理人也在2020年3月13日上午在一审法院质证时认可了函复内容。但一审判决未陈述该办事处函复的内容，也未陈述负一层地下车库的物业合同已经于2018年12月31日终止的相关问题。4.2019年5月24日，南岗街道办事处就小区消防管理存在的问题约谈富域公司与富域尚品居业委会，仅是关于地上住宅小区约2万平方米的物业管理，与尚品居负一层地下车库无关。一审法院没有区分地上小区物业与地下车库的商业物业区别，错误认定森尚公司于2019年5月24日才撤离地下车库的管理。二、一审法院适用举证责任错误。根据谁主张，谁举证的规则，森尚公司应对2019年1月1日后仍然对尚品居负一层地下车库进行物业管理的事实进行举证。森尚公司提供的证据仅是证人证言，该证据仅为打印版本，没有证人手写的内容，证人也未出庭作证，故这些证人证言无法证实森尚公司对尚品居负一层地下车库进行物业管理。富域公司无法举证“没有进行物业管理”一个消极否定性的事实。富域公司工作人员梁瑞霞在一审中陈述富域公司已于2019年1月1日派工作人员管理尚品居负一层地下车库，但一审法院未采纳该陈述，仅根据2019年5月24日的约谈就错误认定森尚公司于2019年5月24日撤场。被上诉人森尚公司二审答辩称，不同意富域公司的上诉请求，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。事实和理由：一、富域公司超期上诉，应视为一审判决已生效。富域公司早在2020年4月20日就签收了一审判决书，但森尚公司直到2020年5月19日才接到一审法院的电话通知，得知富域公司提交了上诉状。富域公司未举证证明其没有超期上诉。二、富域公司称其与森尚公司的物业服务合同已终结的主张不能成立。1.森尚公司与富域公司签订的《物业服务合同》第十二条关于“本合同自动终止”有明确的适用前提，即“森尚公司与小区业委会签订的物业管理合同无效或依法解除”，但本案中没有任何证据证明该合同已依法认定无效或合法解除。首先，森尚公司与涉案小区业委会签订的《业委会物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，合法有效；其次，根据《物业管理条例》第十一条之规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，涉案小区业委会无权解聘森尚公司；再次，森尚公司提交的证据证实其于2019年5月10日左右才收到涉案小区业委会解除物业服务合同的书面通知，于2019年5月31日正式撤场，停止对涉案小区的服务；最后，即使《业委会物业管理委托合同》存在无效的可能性，森尚公司持续为小区提供物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务管理关系。另外，从法律程序上看，合同无效须经法院或仲裁机构裁判确认，业委会无权单方面宣布《业委会物业管理委托合同》无效，该行为不产生合同由此无效或终止的法律效力。2.富域公司与森尚公司的物业服务合同合法有效，森尚公司一直履行至2019年5月31日，富域公司应依约支付物业服务费用。富域公司无权单方解除合同，也未能证明其有将解除物业服务合同的书面通知送达给森尚公司，其单方解除合同的行为无效。3.街道司法所从未主持过双方进行调解，更不曾达成过任何口头终止合同的协议。4.虽然广州市黄埔区人民政府南岗街道办事处复函一审法院称：“经了解森尚公司在富域尚品居的商业物业合同于2018年12月31日解除，在富域尚品居住宅物业的服务于2019年5月31日解除，实际情况以双方向法院提供的有效证据为准”，但负一层车库是小区住宅物业的组成部分，不属于商业物业。从森尚公司提供的照片明显可以看出，小区住宅部分和涉案的负一层车库共用同一个出入口，车辆进出都须经过小区大门。森尚公司未就小区的商业部分提供过物业管理服务，也不清楚该部分的物业合同于何时终止。5.森尚公司在一审中提交了涉案小区大门及停车场出入口照片以证明地下车库属于小区的住宅物业部分，提交了小区业主、森尚公司的保洁人员、保安人员等工作人员作出的《情况说明》、黄埔区南岗街南岗圩社区居委出具的《证明》、南岗街道办就小区消防问题的约谈通知等证据，已就所主张的积极事实即对涉案车库进行物业管理至2019年5月31日进行了充分举证，已完成了举证义务。而富域公司主张森尚公司“没有进行物业管理”系对前述积极事实的否定，此时举证责任转移至富域公司。富域公司虽辩称其自2019年1月1日起自行管理地下车库，但其未能举证证明森尚公司已于2019年1月退场并终止物业服务，也无法说明是如何安排员工管理并举证证明，一审法院据此认定富域公司应承担举证不能的后果，并无不当。从常理推断，如果富域公司有能力自行进行物业管理的话，基于节约成本的考量早就进行自我管理了。2019年11月25日，森尚公司向一审法院起诉请求：1.富域公司向森尚公司支付物业服务管理费38482.11元、违约金1869.06元；2.富域公司承担本案诉讼费用。一审庭审中，森尚公司变更诉讼请求为：1.富域公司向森尚公司支付2019年1月至5月的地下车库管理费36000元（7200元/月×5个月）；2.富域公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年6月20日，森尚公司与广州市黄埔东路3713号富域尚品居小区（以下简称“尚品居小区”）业主委员会（以下简称“业委会”）签订《业委会物业管理委托合同》，约定由森尚公司为该小区提供物业管理服务。该合同加盖“广州市黄埔区南岗富域尚品居业主委员会”印章，下方有张秀明、刘创彪、韩圣余、魏福彬四人签名。2017年8月1日，富域公司与森尚公司签订《物业服务合同》，委托森尚公司对富域公司位于尚品居小区负一层地下车库编号为101-109的全部90个车位提供物业服务，服务期间自2017年8月1日至2020年6月20日止，收费方式为包干制，具体标准为80元/个/月，物业服务费应于每月10日前交纳。合同第十二条约定，若森尚公司与尚品居小区业委会签订的物业管理合同无效或依法解除，本合同自动终止。富域公司主张收到了尚品居小区业委会的函件，该业委会认定森尚公司非法进驻小区，要求富域公司暂缓交纳物业费。富域公司提交了加盖有“广州市黄埔区富域尚品居业委会”印章的两份函件，其中一份出具时间为2018年9月22日，收件人为“南岗街道办事处”，标题为“关于森尚公司物业服务合同无效的函”，主要内容为森尚公司签订的合同未经业主大会表决同意，也未经业委会同意，认定森尚公司的物业服务合同无效，森尚公司为非法进驻小区的物业公司。第二份文件标题为“富域尚品居小区业主委员会会议纪要”，会议主题为“解聘物业公司”，会议时间显示为2018年10月10日，会议主持人杨士兵，其他参会人员为汤碧霞、李悟、赵利。主要内容为决定正式解除与森尚公司的无效物业服务合同关系，要求森尚公司在2018年10月26日前做好物业工作交接并于当日撤离小区，物业事务由小区业委会代管，自2018年10月26日小区全体业主暂缓交纳物业管理费，此后的物业费交纳方式，待业委会后续决议并通知。落款加盖业委会印章，四名参会人员签名。上述两份函件张贴于尚品居小区入口的保安亭处。富域公司另提交了落款时间为2018年7月至10月的多份函件及图片，拟证明森尚公司未履行物业管理职责，富域公司不应交纳物业管理费，相关图片未显示拍摄日期，相关函件亦无证据显示已送达森尚公司。富域公司向森尚公司足额交纳地下车库管理费至2018年12月31日，自2019年1月1日起未再交纳。一审另查明，尚品居小区在2015年1月至2019年12月期间，按照法定程序先后成立了三届业委会，均在广州市黄埔区人民政府南岗街道办事处办理备案。第一届业委会任期为2014年12月28日至2017年12月27日，成员共九人，分别为张秀明（主任）、杨士兵（副主任）、韩圣余、李悟、刘创彪、魏福彬、刘兵、苏敏荣、陈结芳；第二届业委会任期为2018年8月22日至2023年8月21日，成员共五人，分别为杨士兵（主任）、汤碧霞（副主任）、李悟、赵利、许瑞盛；第三届业委会任期为2019年10月16日至2024年10月16日，成员共九人，张广伟担任主任，韩圣余、陈国媚担任副主任。南岗街道办事处于2019年5月24日约谈尚品居小区业委会及森尚公司，就该小区消防管理存在的问题进行座谈，会议明确了森尚公司按照小区业委会要求撤场，避免出现消防安全管理空档期。以上事实，有物业服务合同、物业费发票、南岗街道办事处复函、当事人陈述等证据证实。以上证据经过法庭质证，符合证据规则的要求，一审法院予以采信。一审法院认为：本案争议焦点为富域公司拒绝交纳地下车库物业管理费是否具备合法事由。首先，富域公司系尚品居小区的开发商及地下车库所有人，森尚公司系具备物业管理资质的企业主体，双方自愿签订物业服务合同，约定的内容未违反法律、法规的强制性规定，反映当事人真实意思表示，双方均应按照约定全面履行。该合同第十二条关于“本合同自动终止”条款有明确的适用前提，即“森尚公司与业委会签订的物业管理合同无效或依法解除”。具体到本案中，尚品居小区业委会与森尚公司就双方2015年6月20日所签业委会物业管理委托合同的效力虽然存在争议，但现有证据并未反映上述合同已依法认定无效或合法解除，富域公司仅依据该小区业委会的单方函件即主张无需交纳物业管理费，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。其次，森尚公司与尚品居小区前后多任业委会因物业管理问题发生争议，南岗街道办事处多次调解并于2019年5月24日就小区消防问题约谈双方，森尚公司承诺退场并交付物业管理资料，可见森尚公司彼时仍在小区从事包括物业资料保管在内的物业管理活动。富域公司未能举证证明森尚公司已于2019年1月退场并停止物业服务，其主张无需交纳2019年1月以后的物业管理费，一审法院不予采纳。再次，富域公司一再强调自2018年10月收到尚品居小区业委会关于物业服务合同无效的函件后就无需继续支付管理费，但该公司在此后仍继续向森尚公司发函，督促森尚公司履行物业服务合同，并继续交纳地下车库管理费至2019年12月31日，富域公司的实际行为与其庭审主张明显相悖。该公司认为森尚公司提供的物业服务存在瑕疵的，可依据合同约定主张违约责任，并非其拒不交纳物业费的正当理由。综上，森尚公司请求富域公司支付2019年1月至5月期间的地下车库管理费36000元（80元/个/月×90个×5个月），具备事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，于2020年4月17日作出如下判决：广州市富域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向广州森尚物业服务有限公司支付2019年1月1日至5月31日期间的地下车库管理费36000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费404元，由广州市富域房地产开发有限公司负担。广州森尚物业服务有限公司预缴的案件受理费一审法院不作退还，广州市富域房地产开发有限公司应负担的案件受理费由其在履行本判决时迳付广州森尚物业服务有限公司。经二审庭询，双方当事人均确认一审判决书第6页第4行中的“2019年12月31日”存在笔误，应为“2018年12月31日”，并均表示同意由本院直接纠正上述笔误，本院予以更正。一审其余查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一、森尚公司为证明自己的主张，申请证人秦某出庭作证如下：1.我自2009年至今一直居住在涉案小区；2.森尚公司自2015年起为涉案小区提供物业服务，直至2019年5月31日退场；3.我与森尚公司的股东兰文森是邻居关系，除此之外我不认识森尚公司的其他人；4.据了解，涉案小区4楼以上是住宅区，1-2楼目测是商业物业，3楼是架空层，地下负一层有停车场，停车场是小区业主在使用，小区外的人也可以停车，但我不清楚地下车库是否属于商业部分。我的车没有停在涉案停车场，我也不清楚涉案停车场在2019年5月31日之前的物业管理方；4.地下停车场的出口和小区的大门出口是同一个栏杆，出人也出车，停车场出口保安亭的人员是森尚公司的人员。经本院组织质证，富域公司认为：秦某只能代表涉案小区住宅部分的业主，不能代表商业部分业主，且他也没有在负一楼停车，不知道负一楼的情况。森尚公司表示确认证人证言的真实性、合法性和关某，并认为秦某的证言证实森尚公司确实在2019年1月至5月期间为涉案小区提供物业服务；虽然秦某的证言没有直接确认地下车库的物业管理情况，但是根据涉案小区的地下车库和住宅物业这种紧密相关的程度，可以推定森尚公司一直在为地下车库提供物业管理服务。二、富域公司提交了落款日期为2019年3月8日的《关于解除的通知函》、向森尚公司邮寄该函的快递单以及妥投证明，其中载明富域公司要求森尚公司于2019年3月11日前撤出涉案停车场，拟证明因森尚公司构成根本违约，富域公司通知要求解除物业服务合同。经本院组织质证，森尚公司认为富域公司提交的证据不属于二审新证据。理由如下：1.富域公司的员工梁瑞霞全程参与了本案一、二审，且其是邮单中的寄件人，证明该材料一直由富域公司保管和控制，故该证据不属于富域公司因客观原因无法在一审举证期限内提供的证据，即不属于二审新证据，应依法不予采纳；2.该证据只是富域公司的单方通知，属于一方当事人的陈述，并无客观证据予以证实，也无法证明森尚公司在2019年5月31日前已停止对涉案地下车库提供物业服务；3.富域公司在该函件中关于涉案物业服务合同是否书面解除、解除时间、解除原因、森尚公司的撤场时间等陈述与其在本案一、二审阶段的庭审陈述及提交的民事上诉状等书面材料中所述明显不一致，有违民事诉讼的禁反言原则和诚信原则，不应采信。三、经本院询问，双方当事人均确认以下事实：1.涉案小区居民和停车场的出入口位于同一条线，停车场的保安亭出入口也是小区居民的出入口；2.在地下车库的保安亭看守的保安是森尚公司的人员，车库的出入口安装有自动升降的栏杆，不需要保安操作；3.富域公司和森尚公司于2017年8月1日签订的《物业服务合同》与森尚公司与尚品居小区业委会于2015年6月20日签订的《业委会物业管理委托合同》是两份独立的合同，两者之间没有关系；4.涉案小区共有3栋单体楼，每栋楼的1-2楼为商业部分，3楼是架空层，4楼以上是住宅，且3栋楼的地下停车场均相连，每栋楼都有电梯可直达停车场；5.涉案小区每栋楼1-2楼的商业部分由富域公司自行管理。森尚公司与业委会签订的《业委会物业管理委托合同》中约定的物业管理范围仅包含4楼以上的住宅部分，不包含商业部分及地下停车场。四、对于涉案地下车库2019年1月至5月期间的物业管理状况。经本院询问，富域公司称是由其自行管理，即富域公司口头让商铺的保安及清洁人员去停车场工作，包括清洁卫生、保安巡查、录入车牌号及收取月保费，但富域公司对此未作记录，也没有因此而增加清洁人员和保安的工资。森尚公司对此予以否认，坚称该期间由其提供物业服务。五、关于森尚公司撤离涉案停车场的时间问题。富域公司认为森尚公司自行于2019年1月1日撤离，但双方没有办理交接手续，富域公司也没有森尚公司自动撤离的证据。森尚公司对此予以否认，并坚称其继续在涉案停车场提供服务至2019年5月底。六、森尚公司向一审法院提交了一份落款盖有“广州市黄埔区南岗街南岗圩社区居民委员会”公章，落款日期为2020年1月6日的《证明》，主要内容为证明尚品居小区地下车库由森尚公司提供物业管理服务至2019年5月31日。为此，富域公司向本院提供了一份“广州市黄埔区南岗街南岗圩社区居民委员会”公章、落款日期为2020年1月16日的《声明》，其中载明该居委会称其于2020年1月6日出具的上述《证明》无效。森尚公司称该《声明》是该居委会应富域公司的要求所开。富域公司称其向该居委会提交了业委会出具的物业服务合同无效的函，故该居委会就向其出具了该《声明》。七、经查阅一审卷宗及移送上诉材料发现，一审法院于2020年4月17日向富域公司邮寄本案一审判决书。富域公司于2020年4月20日收到后，于2020年4月30日向一审法院提交上诉状。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六四十条第一款规定，当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。经查阅一审卷宗及移送上诉材料可知，富域公司于2020年4月20日收到判决书后即于2020年4月30日提交了上诉状，并未超过15天的法定上诉期限，故森尚公司认为富域公司超期上诉的答辩意见与事实不符，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对富域公司的上诉请求及理由，二审需要解决的是富域公司应否向森尚公司支付2019年1月1日至5月31日期间的地下车库管理费问题。对此，分析如下：一审法院认定富域公司和森尚公司于2017年8月1日签订的《物业服务合同》合法有效，论理清晰，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，在森尚公司依约为涉案停车场提供服务期间，富域公司理应向森尚公司支付合同约定的物业服务费。虽然涉案《物业服务合同》第十二条约定“若森尚公司与业委会签订的物业管理合同无效或依法解除，本合同自动终止”，富域公司遂以其收到了尚品居小区业委会关于《业委会物业管理委托合同》无效的通知为由，上诉主张其与森尚公司签订的涉案《物业服务合同》随之终结，但一方面，双方在二审庭询中确认该合同与森尚公司、尚品居小区业委会于2015年6月20日签订的《业委会物业管理委托合同》是相互独立的两份合同，另一方面，富域公司并未举证证明上述《业委会物业管理委托合同》在2019年1月1日至5月31日期间已被认定无效或依法解除，故富域公司仅凭该小区业委会的单方函件即主张该《业委会物业管理委托合同》无效，导致涉案《物业服务合同》随之终结的理据并不充分。再者，虽然富域公司在二审中提交了2019年3月8日的《关于解除〈物业服务合同〉的通知函》及邮寄底单、妥投证明等证据复印件，但这些证据均形成于本案一审立案之前，并不属于二审新证据，且其中有关富域公司要求解除与森尚公司签订的涉案《物业服务合同》及限期撤场等内容，明显与富域公司认为森尚公司已于2019年1月1日自动撤场的上诉意见相矛盾。故此，富域公司以森尚公司与业委会签订的物业管理合同无效为由，主张其与森尚公司之间的物业服务合同关系已经随之终结的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。虽然富域公司上诉主张双方已在街道司法所的调解下达成其支付地下车库物业管理费至2018年12月31日的口头终止协议，但森尚公司对此予以否认，而富域公司亦无提交相关证据证明其该项主张。虽然广州市黄埔区人民政府南岗街道办事处在其于2020年2月28日向一审法院出具的《关于黄埔区人民法院协助调查函（2019）粤0112民初12553号之一的复函》中载明“经了解森尚公司在富域尚品居商业物业的服务于2018年12月31日解除合同”的内容，但上述内容与双方当事人在二审中均确认涉案小区的商业部分的物业服务由富域公司自行提供，即森尚公司并未提供商业部分的物业服务的事实存在矛盾，且该函中亦载明“实际情况以双方向法院提供的有效证据为准。”故富域公司据此主张涉案地下车库的物业合同已于2018年12月31日终止的上诉意见，依据并不充分，本院不予采信。根据一审查明的事实，南岗街道办事处于2019年5月24日约谈尚品居小区业委会及森尚公司，会议明确森尚公司按照小区业委会的要求撤场并做好交接工作。森尚公司已在一审中提交了撤场通知、小区业主缴纳物业管理费的微信转账记录等材料举证证明为涉案地下车库提供物业服务至2019年5月31日。另经本院询问，双方亦在二审中确认涉案停车场出入口的保安亭系由森尚公司的保安人员看守，这与证人秦某的证人证言相互映证，进一步证明了森尚公司为涉案停车场提供物业服务至2019年5月底退场的事实。而富域公司既无举证证明森尚公司已于2019年1月1日自行离场，亦表示没有证据证明涉案停车场在2019年1月至5月争议期间的物业服务由其自行提供，故一审法院在综合双方举证及陈述的基础上，判令支持了森尚公司要求富域公司向其支付涉案停车场从2019年1月至5月的物业管理费，合理有据，本院予以维持。富域公司认为森尚公司于2019年1月1日已经自动撤离涉案停车场，由其自己管理，并以此为由拒付2019年1月至5月的物业管理费的上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，富域公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费808元，由上诉人广州市富域房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 卉二〇二〇年九月十四日书记员 张冰玲李逸丹