天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初4482号原告：左培芳，女，1950年7月16日出生，汉族，退休工人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：唐伟（系原告左培芳之子），1977年7月18日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春华园40-9。法定代表人：张强，经理。委托诉讼代理人：只蕊，该公司职员。原告左培芳与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称“景秀置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左培芳的委托诉讼代理人唐伟、被告景秀置业公司的委托诉讼代理人只蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左培芳向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告所交的全部购房款190,900元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2019年4月25日购买由被告销售的楼盘恒大花溪小镇2-1-202，并与被告签订了无理由退房协议书以及承诺书。原告分别于2019年4月25日、2019年7月23日、2019年10月16日、2019年11月3日交付房款共计190,900元。原告于2019年11月3日申请办理无理由退房，被告方工作人员收走原告的认购合同原件、收据原件、无理由退房协议书及承诺书原件，用于办理无理由退房手续，并手写了收取原件的证明书。但办理至今仍无消息。原告主动联系被告的工作人员咨询退款进程，对方称原告财物审批没通过，原因是原告认购后，被告已经支付当时负责办理的工作人员相应的销售提成，而该工作人员已经离职，要等被告追回该人的销售提成后，再把原告的无理由退房进入到正常的办理流程。但这属于被告公司内部行为，与原告无关，不应拖欠原告房款。庭审中，左培芳变更诉讼请求为：1、解除双方签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；2、判令被告退还原告所交的全部购房款190,900元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。景秀置业公司辩称，原告于2019年4月25日与被告签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，约定原告以分期付款的方式购买天津房屋，之后原告于2019年4月27日前支付首期房款11817元（不含定金），于2019年7月25日前支付31817元，于2019年10月25日前支付63633元，于2020年1月25日前支付63633元。但原告未按认购书中约定于2020年4月25日前支付第五期房款445433元，按照合同约定系原告违约，并且原告不能按照认购书第三项、第四项约定履行分期付款义务，被告同意在扣除原告定金20000元后，将剩余房款170900元退还给原告，并不同意承担本案诉讼费。同意解除认购书。本院经审理认定事实如下：2019年4月25日，景秀置业公司（甲方）与左培芳（乙方）签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（编号2007254），约定“乙方认购天津恒大花溪小镇楼盘2幢202号商品房，建筑面积85.52平方米，按建筑面积计算单价每平方米7,441元，房屋总价款636,333元。第一条：乙方同意签署本认购书时，支付20,000元作为定金。第二条：乙方须于2019年4月27日前支付首期房款11,817元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年7月25日前付清31,817元；于2019年10月25日前付清63,633元；于2020年1月25日前付清63,633元；于2020年4月25日前付清445,433元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第三条：乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金6,363元。第四条：乙方支付首期款的同时预缴税费19,169.99元。……”。同日，景秀置业公司（甲方）与左培芳（乙方）签订《无理由退房协议书》，内容：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。后左培芳于2019年4月25日支付首期房款31,817元（含定金20,000元），于2019年7月23日支付房款31,817元，于2019年10月18日支付房款63,633元，于2019年11月3日支付房款63,633元，共计190,900元。认购书签订时，左培芳不具备在津购房资格；截至法庭辩论终结之日，其仍未取得在津购房资格。双方未能签订《商品房买卖合同》。另查，在本院审理的（2020）津0115民初1126号原告米楠诉被告景秀置业公司商品房预售合同纠纷一案中，景秀置业公司对许艺出具的书面材料不持异议，并与米楠达成调解协议：解除双方签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，由景秀置业公司退还米楠购房款及定金190,900元并负担该案的案件受理费用。本院于2020年6月10日作出（2020）津0115民初1126号民事调解书，对该调解协议内容予以确认。诉讼中，双方对以下事实和证据存在争议：左培芳主张其于2019年11月3日向景秀置业公司提出无理由退房申请，并将认购书、收据、无理由退房协议书、无理由退房承诺书原件交给景秀置业公司员工许艺，用以办理无理由退房手续。为支持上述主张，其提交由许艺签字、捺印的书面材料复印件1份［原件存档于本院（2020）津0115民初1126号米楠诉景秀置业公司商品房预售合同纠纷卷宗］，载明“恒大花溪今收到田峰云、左培芳、米楠、徐苏灵于2019年4月25日认购房屋认购书原件、收据原件，办理无理由退房手续（无理由退房承诺书、协议书），2019年11月3日，许艺”。经庭审质证，景秀置业公司对该证据三性都不认可，并主张因左培芳未交纳第五期购房款，存在违约行为，因此购房定金2,000元应予扣除。本院认为，左培芳与景秀置业公司签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》及《无理由退房协议书》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。左培芳要求解除该商品房认购书，景秀置业公司亦同意解除，故双方就解除认购书达成一致意见，本院准予。认购书解除后，景秀置业公司应返还左培芳已付购房款190,900元。关于应否扣除定金问题。景秀置业公司主张左培芳未按照认购书约定于2020年4月25日前付清第五期房款445,433元，构成违约，因此景秀置业公司不予返还定金20,000元。首先，在本院审理的（2020）津0115民初1126号原告米楠诉被告景秀置业公司商品房预售合同纠纷一案中，景秀置业公司对前述许艺出具的书面材料不持异议，并与米楠达成调解协议，全额返还米楠已付购房款，故本院对该证明材料的证明力予以确认，并对左培芳陈述其曾于2019年11月3日向景秀置业公司提出退房申请的事实作出认定。因此，左培芳未继续交纳房款的行为不构成违约。双方在明知左培芳为限购对象的前提下仍签订认购协议，主观上均存在过错，而左培芳客观上亦不存在其他违约行为，故景秀置业公司拒绝返还购房定金于法无据，本院不予采纳。综上所述，对左培芳的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除左培芳与天津景秀置业投资有限公司2019年4月25日签订的编号为2007254号的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；二、天津景秀置业投资有限公司于本判决生效后十日内返还左培芳购房款190,900元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,118元，减半收取计2,059元，由天津景秀置业投资有限公司负担（交纳时间同上）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘强二〇二〇年九月十五日书记员  李乾