云南省保山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云05民终813号 上诉人（原审被告）：施甸县金布朗民族文化商贸有限责任公司。 住所地：施甸县甸阳镇建设路。 统一社会信用代码：91530521683653536X。 法定代表人：杨红星。 上诉人（原审被告）：杨红星，男，1970年7月25日出生，汉族，住施甸县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：徐荣华，云南单旭律师事务所律师。特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：徐菊珍，女，1970年2月3日出生，汉族，住施甸县。 委托诉讼代理人：谢子华，徐菊珍之夫。特别授权代理。 委托诉讼代理人：袁桂平，云南晨宇律师事务所律师。特别授权代理。 原审被告：王长贵，男，1991年2月17日出生，汉族，住云南省丽江市古城区。 上诉人施甸县金布朗民族文化商贸有限责任公司（以下简称金布朗公司）、杨红星因与被上诉人徐菊珍、原审被告王长贵房屋买卖合同纠纷一案，不服施甸县人民法院（2020）云0521民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金布朗公司、杨红星上诉请求：撤销原判一、二、三项，驳回被上诉人徐菊珍的一审全部诉讼请求。理由是：1、金布朗公司是具有独立法人资格的有限责任公司，不是房地产开发企业，一审认定双方签订的《金布朗民族文化园二期工程建设项目合作开发协议书》及补充协议系商品房买卖合同错误。2、双方协议具有合作开发的性质，即使认定为房屋买卖合同，也与商品房买卖不同，一审适用商品房买卖相关司法解释认定合同无效，适用法律错误。3、被上诉人已对房屋进行挂牌出售，上诉人已完成房屋交付义务，协议书已经生效并实际履行。4、关于案涉房屋的权利瑕疵问题。案涉房屋的土地使用权虽被抵押和查封，但上诉人的资产足够偿还债务，不会使被上诉人的实体权利遭受侵犯，且金布朗民族文化园二期工程建设项目均依法报批，依法建设，并无其他权利瑕疵，目前仅因土地使用权被查封，导致不能办理产权登记证书，待德宏州中级人民法院处置后，便能及时解决，本案并非违约形成的纠纷。 被上诉人徐菊珍答辩称，本案系商品房买卖，一审适用商品房买卖的司法解释并无不当。无论是房屋买卖还是合作开发，上诉人未能如期完成交房及办证义务，已构成违约。上诉人提出的权利瑕疵问题证明了其自认没有履行办证义务，不能成为其上诉理由。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告王长贵未陈述意见。 原审原告徐菊珍一审诉讼请求是：1、判令解除原告与被告签订的《金布朗民族文化园二期工程建设项目合作开发协议书》以及补充协议；2、判令三被告共同偿还原告已付购房款146万元及到期资金占用费255500元（按年利率6%计算，从2017年5月29日截止到2020年4月29日），合计1715500元，资金占用费计算至全部债务清偿为止。3、本案诉讼费用由三被告承担。 原审法院经审理确认的本案事实是：被告金布朗公司于2016年底开发施甸县金布朗民族文化园二期工程商住楼项目。2017年施甸一中片区棚改，原告徐菊珍家老房子被政府征收，后徐菊珍与金布朗公司法定代表人杨红星于2017年5月8日签订了《金布朗民族文化园二期工程建设项目合作开发协议书》。协议约定双方合作开发位于施甸县路西侧（红星花园酒店以北）的三幢十三号，房屋层数为5层，占地面积60㎡，建筑面积约278㎡的房屋，总价格146万元，按约定分2次付款，签订协议当天徐菊珍支付46万，其余100万元于2017年5月30日前支付。同时协议约定项目建成后先以杨红星的名义办理不动产权属登记手续，徐菊珍需要办理土地包括公共部分的共用分摊面积使用权、房产所有权登记过户手续的，由双方共同配合办理不动产登记过户手续，同时该协议对履约保证金及违约责任等作出约定。2017年5月29日徐菊珍与金布朗公司受托人王长贵签订《金布朗民族文化园二期工程建设项目合作开发补充协议》，约定在不可抗力的情况下无法履约，双方互不追究赔偿责任，金布朗公司退还徐菊珍投资款146万，并一次性承担人民币年化6%的资金占用费。原告徐菊珍于2017年5月8日支付46万、2017年5月29日支付100万，两次均汇入杨红星的个人账户，同时，金布朗公司工作人员杨建梅出具收据给徐菊珍。徐菊珍与被告金布朗公司口头约定于2017年年底交房。后因2015年金布朗公司与德宏州瑞丽市富滇银行借款并将该公司二期工程所涉及的土地抵押给该行，借款逾期后因金布朗公司无法偿还到期借款，上述抵押物被德宏州中级人民法院查封，以致被告无法向原告交房及办理相关证照，原被告双方多次协商未果，原告提起诉讼。 原审认为，本案涉及的合作开发协议书协议形式上虽系原告与被告杨红星个人签订的合作协议，但双方协议涉及的项目为被告金布朗公司的在建项目，被告杨红星也系金布朗公司的法定代表人，因此该协议应当视为原告与被告金布朗公司之间所签订的协议。一、关于原告提出解除原被告签订的《金布朗民族文化园二期工程建设项目合作开发协议书》以及补充协议的诉讼请求。因原告徐菊珍与被告金布朗公司签署的开发协议对属于徐菊珍房屋的具体位置、面积总数、层数、总价款及支付方式、不动产权的办理方式等进行了约定，从双方的交易目的来看双方签订的协议名为合作开发协议，实为商品房买卖协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称国有土地使用权司法解释）第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”之规定，本案原告与被告金布朗公司之间的合作协议具备了商品房买卖合同的基本要素，虽名为合作合同，但原告不承担任何合作风险，因此原被告之间签订的协议应为商品房买卖合同关系。依照国有土地使用权司法解释第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”之规定，原被告之间签订的合作协议系无效协议。同时商品房买卖合同司法解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定也再次明确了该类合同为无效合同。原被告签订的《金布朗民族文化园二期工程建设项目合作开发协议书》无效，那么依附于该合同而形成的补偿协议自然也无效。因此原告提出解除合作协议及补充协议的诉讼请求不成立。 二、原告提出偿还已付款项146万元及到期资金占用费的问题。因原被告之间签订的合作协议及补充协议均无效，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，案涉合同无效，则被告金布朗公司应返还依据该合同取得的徐菊珍已经交付的购房款146万元。本案中被告金布朗公司在未取得商品房预售许可的情况下采用规避法律规定的方式向原告出售房屋的行为存在过错，应赔偿原告的损失。原告提出要求被告金布朗公司按照年化率6%承担资金占用费用不违反法律的规定，因此对原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求予以支持。 三、对于三被告是否应当共同承担责任的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”。杨红星作为金布朗公司的法定代表人，享有代表金布朗公司从事民事活动的权利，对于公司来说，法定代表人签字或者公司公章具有同等法律效力，故杨红星与徐菊珍签订协议的法律效果归于金布朗公司，金布朗公司应该承担法律责任。关于原告请求被告杨红星、王长贵承担责任的请求，二人均系金布朗公司股东，从原告提供的证据来看，原告是将购房款146万元汇入杨红星个人账户，杨红星也未提供证据证明其将该购房款交给公司或计入公司收入，因此被告杨红星与金布朗公司存在公司人格混同，符合《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，被告杨红星应当承担连带责任。关于被告王长贵与原告签订的补偿协议的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”王长贵以金布朗公司的委托代理人的身份与徐菊珍签订了补充协议，并受公司委派在现场进行管理，代表公司在相关业务合同文件上签字，代理期间其履行职务产生的法律后果归于金布朗公司。因此，对徐菊珍王长贵承担连带责任的请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，原审判决如下：一、原告徐菊珍与被告施甸县金布朗民族文化商贸有限责任公司签订的《金布朗民族文化园二期工程建设项目合作开发协议书》及《金布朗民族文化园二期工程建设项目合作开发补充协议》无效；二、由被告施甸县金布朗民族文化商贸有限责任公司于本判决生效之日起30日内返还原告徐菊珍购房款1460000元及2017年5月29日至2020年4月29日止的资金占用费255000元，合计1715500元；并按年利率6%承担自2020年4月30日起至购房款还清之日止的资金占用费；三、被告杨红星对上述债务承担连带责任；四、驳回原告徐菊珍的其他诉讼请求。 二审中，上诉人认为一审认定不能交房有误外，各方当事人对一审认定的其他事实无异议，本院对各方当事人无异议的事实予以确认。 归纳当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：1、双方签订的《金布朗民族文化园二期工程建设项目合作开发协议书》及补充协议的性质是房屋买卖协议还是合作开发协议？协议是否有效？2、上诉人在履行合同过程中是否构成违约？ 二审中，上诉人提交照片一组，证明徐菊珍对案涉房屋挂牌出售，上诉人已履行交房义务。 徐菊珍对挂牌出售房屋的事实无异议，但认为该行为并非接房，而是为了取回其交付的购房款采取的措施，房屋所有权仍然属于金布朗公司。 为证明自己的主张，徐菊珍向本院提交其与杨红星的电话录音及与购房意向者的短信记录，证明案涉房屋尚未交付。 上诉人认为徐菊珍提交的证据与挂牌出售房屋的事实不相符，其不认可。 本院认为，当事人对徐菊珍挂牌出售房屋的事实无异议，本院予以确认。但因案涉房屋被保全，产权证无法办理，不能证明上诉人已履行交房义务。 本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。上诉人与徐菊珍之间合同虽名为金布朗民族文化园二期工程建设项目合作开发协议，但协议内容却是徐菊珍支付相应对价后，取得上诉人开发建设的三幢十三号房屋，双方并对房产所有权过户登记进行了约定，在所谓的合作过程中，徐菊珍不承担合作风险，不分配合作利润，其合同目的是购买金布朗公司建设的三幢十三号房屋，故原审认定案涉合同性质是房屋买卖合同正确，本院予以确认。 本案中，金布朗公司并非房地产开发企业，虽取得建设项目的规划许可，但并未取得预售许可，金布朗公司对尚未建成的房屋进行销售，原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定确认合同无效正确，本院予以确认。双方签订的合作开发协议无效，但不影响合同中有关争议解决条款的效力。双方在补充协议中约定，在合同无法履行的情况下，金布朗公司返还徐菊珍146万元，并承担年化6%的资金占用费。本案因上诉人的原因，案涉项目被法院查封，导致徐菊珍的购房目的不能实现，其主张由上诉人返还购房款并承担资金占用费的理由成立。协助办理产权过户手续是出卖人应当履行的主要义务，上诉人明知案涉房屋存在权利瑕疵，仍主张房屋已经交付的理由不能成立。 案涉项目的开发主体是金布朗公司，但徐菊珍系与杨红星签订买房协议，购房款也是汇入杨红星个人账户，一审认定二上诉人之间存在人格混同，杨红星应对公司债务承担连带责任并无不当。据此，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20240元，由上诉人金布朗公司、杨红星共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 燕 审判员 段明树 审判员 茶晓皎 二〇二〇年九月七日 书记员 王山果