重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5125号上诉人（原审原告）：段成林，男，1985年7月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：苏玉国，重庆市渝北区回兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆中脊实业有限公司，住所地重庆市渝北区。法定代表人：伍旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雅丹，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鑫，重庆百君律师事务所实习律师。上诉人段成林因与被上诉人重庆中脊实业有限公司（以下简称中脊公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人段成林及其委托诉讼代理人苏玉国，被上诉人中脊公司的委托诉讼代理人陈雅丹、周鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段成林上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由中脊公司负担。事实和理由：1.原判仅凭中脊公司取得竣工验收备案登记证的日期及《个人购房借款/担保合同》的签订时间就认定中脊公司可以顺延交房错误。原判未查清中脊公司何时具备交房的全部条件，也未查实银行抵押借款延迟发放是什么原因造成。经段成林查实，中脊公司将案涉房屋首次登记的时间为2018年12月7日，将权利人变更至段成林的时间为2019年7月31日，明显超过了交付时间2018年10月31日。在权利人未变更时，银行无法为段成林就案涉房屋办理按揭贷款。因此，中脊公司拖延办理产权转移登记，造成贷款银行未能及时放款。2.《个人购房借款/担保合同》的落款时间并非段成林签署。段成林在签订完案涉商品房买卖合同后就将个人资料全部交给了银行，已履行完毕了支付义务。补充协议第八条第一款、第四款并未约定段成林需在交房时付清全部房款，且付清全部房款与本案采用按揭抵押贷款方式相互矛盾。一审法院断章取义，错误理解前述条款。3.中脊公司拒不按照通知书的要求与段成林进行协商，导致段成林被迫采取法律手段维护自身权益。代理费的产生真实，应予主张。中脊公司辩称，1.中脊公司不构成违约延期交付房屋，不应承担任何违约责任。（1）根据补充协议的约定，在段成林付清全部房款前，中脊公司有权推迟办理交付手续，且不承担违约责任。（2）根据补充协议第七条第六款规定，交房并不是以中脊公司的通知为前提，即使中脊公司未发出通知，段成林也有义务自行前来交房。中脊公司作为房地产开发企业，资金往来很多，不可能随时关注到每一笔款，也不可能收到款后立即办理交房。段成林在付清房款时，更应该主动告知已经款清可以办理交房手续。一审法院认为中脊公司应在2019年8月28日就发出通知或实际交房，否则从2019年8月29日就承担逾期交房的违约责任错误。2.段成林认为系中脊公司造成银行未及时放贷，并导致逾期交房的理由不成立。（1）合同约定的交房条件为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》以及提供《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋适用说明书》，除此之外并无其他要求。（2）银行按揭贷款的发放，与案涉房屋是否首次办理登记以及变更登记至段成林名下无关。银行审批购房者的按揭贷款申请，只需要案涉房屋通过竣工验收和取得预售许可证。（3）中脊公司仅是协助段成林联络银行，并不负有保证期成功办理贷款或按时办理贷款的义务。3.段成林主张的代理费、诉讼费等不应由中脊公司负担。中脊公司不存在延期交付房屋的违约行为。双方未就律师费、诉讼费等实现债权的费用进行约定，中脊公司也未认可段成林提出的相关费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。段成林向一审法院起诉请求：1.判决中脊公司向段成林支付因中脊公司延迟交付房屋的违约金96661.32元（以1029407元为基数，从2018年11月1日起至2019年9月13日止，按照每日万分之三计算），并支付资金占用损失（自2019年9月13日起按中国银行同期贷款利率2倍计算至付清之日时止）；2.判决中脊公司支付段成林本次诉讼发生的代理费、交通费用等损失3万元；3.本案诉讼费用由中脊公司承担。一审法院认定事实：2018年8月7日，段成林为乙方（买方）与中脊公司为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区的房屋，建筑面积60.87平方米，套内建筑面积57.21平方米，本商品房为清水房，总成交金额为1868771元。第五条第（二）款，乙方以按揭付款方式按期付款：乙方于2018年8月7日支付房款￥968771元，余下房款￥900000元办理银行按揭，具体按揭金额及利率以银行实际审批为准。第七条，属预售商品房的，甲方应当在2018年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。第九条，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。同日，双方签订合同补充协议约定，第四条，1、乙方应于签订合同当日付清首付款（乙方已付定金转为本期购房首付款），并缴清由甲方代收的相关税费。因现银行按揭政策所限，乙方同意甲方代为联络贷款银行并协助办理贷款手续，但甲方仅为乙方联系贷款银行及／或协助乙方办理贷款业务，并不负有保证乙方成功办理贷款的责任，贷款金额，利率、年限以乙方与银行约定为准。乙方应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，乙方自行承担房屋抵押贷款申请是否获得贷款银行批准的责任。2、乙方应于签订《合同》当日签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料。第七条，2、根据《合同》约定，甲方交付房屋的标准为：甲方交房时提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方具备上述文件的，即为甲方符合交房条件。6、合同约定交付期限届满时，乙方仍未收到甲方书面交付通知的，乙方应在合同约定的交付期限最后一日自行主动前往本项目所在地甲方处索取书面交付通知书并与甲方办理交房手续，如乙方未按本约定到甲方索取书面通知及办理交房手续，由此造成的逾期交付责任由乙方承担。第八条，1、乙方应在办理房屋交付手续的当日，出示房款及代收税费已经缴纳完毕的有关票据，同时交付办理产权证所需资料，……，否则，甲方有权相应推迟为其办理房屋交付手续并不承担延期办理产权证的违约责任，并按《合同》第八条第2款的约定处理，如乙方逾期90日内不提交本款所述资料，由乙方自行办理产权证，甲方予以协助。合同签订后，段成林现已支付完毕全部购房款及相关代收税费。2018年10月29日，案涉房屋所在楼栋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2019年7月23日，段成林为借款人、案外人寇红为共同借款人，案外人中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行为贷款人，中脊公司为保证人签订了个人购房借款/担保合同（编号：工行渝北2019龙脊时代广场A区），段成林为购买案涉房屋向中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行借款900000元，贷款期限自2019年7月22日起至2029年7月22日止，以案涉房屋作为抵押。2019年8月27日，贷款900000元发放至中脊公司账户。2019年9月7日，中脊公司向段成林邮寄了龙脊时代广场A区交房通知书，通知段成林于2019年9月13日带齐包括已缴各期房款、代收费的发票、收据在内资料前往售楼中心办理入户交房手续。2019年9月13日，段成林签署了业主收房流转表、房屋设施设备看房单、业主/使用人消防安全责任书等材料，确认购房尾款已支付完毕、两书已领取等内容。2019年11月6日，段成林委托重庆市渝北区回兴法律服务所向中脊公司发送解除商品房买卖合同通知书，主要内容为：……五、请贵单位在接到通知后三日内书面回复我所、段成林后续事宜，如协商未果段成林将保留通过司法途径主张权益的权利，因诉讼产生的直接、间接损失和维护权利所产生的诉讼费、律师费等由贵公司承担。庭审中，证人袁某的证言表明，其系中介公司员工，其带领段成林购买案涉房屋，其与段成林于10月31日一起前往售房部询问，售房部的人说按揭贷款没有下来不能交房。段成林与开发商签订合同时提交的贷款材料，但具体不清楚，袁某认为客户征信没有问题，新楼盘放款一般在三个月之内，但案涉房屋办理了不止两三个月，段成林自己也说征信没有问题。段成林对证人证言予以认可，中脊公司认为证人提及的关于办理按揭贷款的内容信息来源是段成林，且段成林举示的个人借款合同签订时间亦与证人证言不一致，故不予认可。另查明，2019年10月28日，段成林与重庆市渝北区回兴法律服务所就案涉纠纷事宜签订了法律事务委托代理合同，约定解除合同后，代理费按6万元支付；若继续履行合同，代理费按2万元支付。法庭调查终结前，段成林申请撤回了第一项诉请即请求依法判决继续履行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求。一审法院认为，段成林与中脊公司所签订的重庆市商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约享有权利、履行义务。本案主要争议焦点为中脊公司是否构成逾期交房的违约行为，对此，一审法院评析如下：合同约定交房时间为2018年10月31日前，交付标准为已进行建设工程竣工验收备案登记，交房时应提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，事实上，案涉房屋所在楼栋已于2018年10月29日取得了竣工验收备案登记证，通过了验收，在约定交房日前达到了交付的标准，两书在实际交房时提供即可。段成林选择按揭方式支付房款，银行贷款900000元于2019年8月27日发放，根据补充协议约定，段成林接房时应支付完毕全部购房款，否则中脊公司有权推迟办理房屋交付手续，故交房期限因段成林实际支付尾款的时间而顺延至2019年8月28日，从2018年11月1日至2019年8月28日期间，因段成林未付清房款，中脊公司有权拒绝交房，中脊公司不存在逾期交房行为。段成林认为系中脊公司大证未办，不符合保证人条件才导致银行按揭办理延迟。一审法院认为，根据段成林举示的个人购房借款/担保合同显示，其与中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行签订个人购房借款/担保合同的时间系2019年7月23日，即其在约定交房日前尚未与按揭银行签订正式合同，其陈述意见与事实矛盾。同时，段成林并未举证证明因中脊公司原因直接导致银行按揭延迟放款，故对其意见，一审法院不予采纳。交付房屋系中脊公司的主要合同义务，段成林付清房款后，中脊公司应于2019年8月28日将房屋交付段成林使用，但其在该日并未通知或实际交房，直至2019年9月13日才将房屋实际交付段成林使用，至此，自2019年8月29日至2019年9月13日期间，中脊公司构成逾期交房的违约行为，应以已付房款为基数，按照每日万分之3计算向段成林支付逾期交房违约金，现段成林主张以房款968771元、相关代收费用，共计1029407元为基数进行计算，其中以相关代收费用为基数计付违约金，与合同约定不符，一审法院不予支持，以房款968771元为基数进行计算，未违反合同约定，一审法院予以支持。综上，中脊公司应以968771元为基数，从2019年8月29日起至2019年9月13日止，按照每日万分之3为标准计算向段成林支付逾期交房违约金4650.10元，对段成林超出部分诉讼请求，一审法院不予支持。违约金即对段成林遭受损失的补偿，其另行主张违约金的资金占用损失于法无据，一审法院不予支持。关于律师代理费、交通费用，合同未约定，段成林发出的解除商品房买卖合同通知书中载明的上述费用由中脊公司承担的内容，系段成林的单方意思表示，并非双方合意，对中脊公司不具有约束力，且段成林并未举证证明其实际已产生相应损失，故对段成林该项诉讼请求，一审法院不予支持。法庭调查终结前，段成林自愿撤回要求依法判决继续履行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，系对其自身权利的处分，一审法院予以准许。一审法院判决：一、重庆中脊实业有限公司在本判决生效后三日内向段成林支付逾期交房违约金4650.10元；二、驳回段成林的其他诉讼请求。案件受理费2884元，因适用简易程序减半收取1442元，由段成林负担1392元，重庆中脊实业有限公司负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。段成林向本院提交由重庆市规划和自然资源局出具的户室详细情况，拟证明案涉房屋2018年12月7日首次办理登记，2019年7月31日登记在段成林名下，远远超过合同约定的交房时间2018年10月31日；案涉房屋产权在转移至段成林名下前，银行不可能办理抵押贷款，故导致案涉房屋按揭贷款延迟发放的原因系中脊公司造成。中脊公司质证认为，对证据的真实性、合法性及关联性无异议，但达不到证明目的，案涉房屋是否首次办理房屋登记以及登记在段成林名下，并不影响按揭贷款的发放。本院认为，因中脊公司对证据无异议，本院依法予以采信；至于能否达成证明目的，将在说理时一并予以论述。经二审审理查明：2018年12月7日，中脊公司将坐落于渝北区房屋办理了首次登记；2019年7月31日，案涉房屋的权利人登记为段成林。二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：一、案涉房屋的交房时间是否应予顺延；二、段成林主张的代理费是否应予支持。针对上述争议焦点，现评析如下：一、案涉房屋的交房时间是否应予顺延本案中，根据《补充协议》第八条第一款的约定，段成林在接房时应支付完毕全部购房款，否则中脊公司有权推迟办理房屋交付手续。因此，中脊公司向段成林交房，需以段成林支付完毕全部购房款为前提条件。2019年7月23日，段成林与银行签订《个人购房借款/担保合同》。2019年8月27日，中脊公司收到银行发放的贷款900000元，案涉房款此时全部支付完毕。因此，中脊公司在2019年8月27日前，有权拒绝向段成林交房。中脊公司在收到段成林的全部购房款后，应在合理时间内通知段成林前来办理交房手续。至于中脊公司是否应承担2019年8月29日至2019年9月13日期间的逾期交房违约金问题，因中脊公司未提出上诉，本院依法不予审查。段成林虽然主张银行未及时发放按揭贷款系中脊公司拖延办理案涉房屋首次登记手续以及产权变更手续造成，不应顺延交房时间，但并未举示证据证明银行发放按揭贷款需以中脊公司已办理房屋首次登记手续及将产权登记至段成林名下为前提，且中脊公司办理首次登记时间早于段成林的借款合同签订时间。对段成林提出的本案系中脊公司原因导致银行未及时发放按揭贷款，不应顺延交房时间的上诉理由，本院依法不予采纳。二、代理费是否应予支持本院认为，代理费并非必然发生的费用。《重庆市商品房买卖合同》及补充协议未约定违约方需承担守约方维护权利而产生的代理费，故段成林主张代理费缺乏合同依据和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，段成林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2790.2元，由段成林负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇二〇年九月二日法官助理 黄灵攀书 记 员 李艾玲