宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初6044号原告：长城物业集团股份有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区公园街3号A区B栋地下一层。负责人：张永谦，该公司经理。委托诉讼代理人：王春毅，宁夏灵州律师事务所律师。被告：俞星桓，男，1967年10月4日出出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司与被告俞星桓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的委托诉讼代理人王春毅到庭参加诉讼。被告俞星桓经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。长城物业集团股份有限公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠物业费10581元、电梯费3460元、违约金295元，合计14366元。事实与理由：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为143.12平方米，原告系银川市兴庆区天下川小区物业服务企业。2016年1月17日至2019年12月31日期间，原告为被告房屋提供了物业服务，被告累计拖欠物业费10581元、电梯费3460元、违约金295元，上述合计14336元。因原告向被告催收物业服务费、电梯费无果，故诉至法院。俞星桓未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为143.12平方米。2015年7月15日，原告与宁夏京能房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定：由原告为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务，服务期限自2015年6月1日至2016年5月31日，其中多层、高层、小高层住宅物业服务费为1.45元/月/平方米，以上物业服务费用标准不含电梯月运行费、供水二次加压费以及其他专项服务费，电梯月运行费、供水二次加压费以及其他专项服务费由原告直接向业主或使用人收取，电梯费4层73元/月/户；首次交费，第一次物业服务费的收缴日期以宁夏京能房地产开发有限公司向业主开具的《入住通知书/证明》中规定的入住之日起计算，业主在办理入住手续时，原告一次性收取一年的物业服务费；非首次交费，各业主每半年向原告交纳一次物业服务费用，于每半年首月的30日前一次性付清；住宅物业不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》；业主未能按时足额缴纳物业服务费，应当按合同约定应缴纳金额的月千分之一的标准向乙方支付违约金；合同到期后，原告又与宁夏京能房地产开发有限公司续签四份《前期物业服务合同》，服务期限延续至2020年5月31日，其余内容一致。上述合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。现被告尚欠原告2016年1月17日至2019年12月31日期间的物业费10581元、电梯费3460元、违约金295元，上述合计14336元未交纳。原告向被告催收无果，故诉至本院。另查明，被告在庭审中提供的证据可以证明2018年小区内楼道瓷砖脱落、垃圾清理不及时、自行车、三轮车随意摆放等问题。本院2018年至2019年期间亦多次前往银川市兴庆区天下川小区勘查现场，发现该小区各出入口虽有保安执勤，但外来人员可随意进出；小区内多处施工，施工产生的渣土随意堆放小区公共绿地之上，对小区公共绿地破坏严重，小区内部分景观墙内建筑垃圾堆积，部分业主将公共绿地圈为私家菜地，种植蔬菜等。2019年较2018年稍有改善。本院认为，原告与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》约定由原告为被告房屋所在小区提供物业服务，原告为被告房屋所在的银川市兴庆区天下川小区提供了物业服务，被告享受了原告提供的服务，应当向原告支付物业服务费。但根据庭审查明情况及本院另案查明的事实，可以确认原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，原告并未按约向被告提供不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》的三级服务，已先行违约，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌定2016年1月17日至2018年12月31日期间的物业服务费按照85%的比例收取，即6614.83元[（143.12平方米×1.45元/月/平方米×37个月×85%）＋（143.12平方米×1.45元/月/平方米÷30天×15天×85%），2019年1月1日至2019年12月31日期间被告应交纳的物业服务费比例为90%，即2241.26元（143.12平方米×1.45元/月/平方米×12个月×90%）。综上，被告应缴纳2016年1月17日至2019年12月31日期间的物业服务费为8856.09元(6614.83元+2241.26元)。关于原告要求被告交纳2016年1月17日至2019年12月31日期间的电梯费3460元，因无证据显示原告提供的电梯服务存在瑕疵，依据原告提交的电梯费计算方法，上述期间的电梯费为3467.5元[(73元/月/户÷30天×15天)＋(73元/月/户×47个月)]，现原告自愿按照3460元主张，系对其民事权利的自由处分，于法有据，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的违约金，因原告在履行合同过程中存在瑕疵，被告未能及时交纳物业费系事出有因，故本院对于违约金的诉讼请求不予支持。被告经依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、举证和质证的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第六条、第三十条规定，判决如下：一、被告俞星桓于本判决生效之日起七日内支付原告长城物业集团股份有限公司银川分公司自2016年1月17日至2019年12月31日期间的物业服务费8856.09元、电梯费3460元，共计12316.09元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，减半收取计79元，由被告俞星桓负担29元，由原告负担50元。本判决为终审判决。审判员 路 伟 二〇二〇年八月二十四日法官助理 程雯雯书记员 杨 乐 附：与本案相关的法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第六条原告起诉后，人民法院可以采取捎口信、电话、传真、电子邮件等简便方式随时传唤双方当事人、证人。第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。