辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10014号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行，住所地沈阳市和平区西滨河路24号。负责人：窦文春，系该行行长。委托诉讼代理人：林伟，男，汉族，1967年4月11日出生，住沈阳市沈河区，系该行员工。委托诉讼代理人：王丹姝，系辽宁展拓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘楠楠，女，1978年10月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：贾良，系辽宁明申律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梓丞，系辽宁明申律师事务所实习律师。原审第三人：杨永强，男，1973年9月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张卫军，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：邱洪涛，男，1973年3月19日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原审第三人：赵彬，男，1977年3月27日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（以下简称农行）因与上诉人刘楠楠、被上诉人杨永强、邱洪涛、赵彬房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初15167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。农行上诉请求：要求二审改判支持其全部诉讼请求。主要理由：一、原审对刘楠楠支付房款数额的调整没有法律依据；二、刘楠楠在明知涉案房屋的拍卖手续是杨永强的名字，也明知杨永强与赵彬之间是借贷关系，而在没有与杨永强核实的情况下，错误认为房产己抵债给赵彬，将赵彬、邱洪涛视为房屋所有权人，并在与农行签订买卖合同的情况下，仍然将房款全部交付给邱洪涛，是其自己对卖方身份的认识错误，对此产生的后果应由其自负；二、本案经生效判决认定为我行一房二卖，但违约的对象是杨永强而非刘楠楠，故刘楠楠不应因我行一房二卖的行为而获益。刘楠楠应按合同约定数额支付房款，否则刘楠楠将成为本案的受益人，其错付的房款应向邱洪涛追偿。刘楠楠上诉请求驳回农行的诉讼请求，理由：一、上诉人己支付完全部房款，邱洪涛也向上诉人出具了收条后农行与上诉人签订了房屋买卖合同，并为上诉人办理了房产过户手续。上诉人因没有考虑到日后会有纠纷，故没有保留相关收条等凭证。对于上诉人付款事实邱洪涛、赵彬均认可，如上诉人未付款，赵彬也不会请求农行为上诉人办理过户手续。二、农行协助邱洪涛、赵彬为上诉人办理过户手续，是对该二人无权处分行为的追认。农行作为权利人追认后，合同有效。三、本案己过诉讼时效。四、原审未按法定时间通知上诉人开庭，审判程序违法。杨永强述称，我方意见同家行。邱洪涛述称，我方意见同刘楠楠。赵彬二审未作陈述。原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（以下简称农行滨河支行）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付购房款865138.50元；2、请求判令被告向原告支付购房款865138.50元的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：杨永强起诉我行拍卖合同纠纷一案，现已形成生效判决，根据（2018）辽民再288号判决认定：“2007年11月30日农行滨河支行与刘楠楠再签订案涉房屋的买卖合同，2007年12月6日农行滨河支行与刘楠楠申请进行案涉房屋的转让登记，2007年12月7日经沈阳市房产局登记发证中心审核，案涉房产由农行滨河支行变更登记至刘楠楠名下，转让价款865138.50元。”现生效判决已经认定我行一房二卖，也就是认可了我行与刘楠楠之间存在买卖关系，而在我行与刘楠楠存在买卖关系的前提下，刘楠楠对我行就有支付购房款的义务，刘楠楠在和平法院向其询问时承认，其将购房款支付给了邱洪涛，并未支付给我行，故刘楠楠至今未向我行履行支付购房款的义务，而根据房屋买卖合同第四条之规定，刘楠楠负有向我行支付购房款的义务。因而依法起诉至法院，请求判令被告向原告支付购房款865138.50及利息。原审认定事实：杨永强与农行滨河支行、辽宁宝锋拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案，杨永强向沈阳市和平区人民法院提起诉讼，诉请解除杨永强与农行滨河支行之间实际成立的《房屋买卖合同》，农行滨河支行返还杨永强已付购房款30万元、利息并赔偿损失。沈阳市和平区人民法院于2014年9月19日作出（2014)沈和民三初字第00415号民事判决，杨永强不服该判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2014年12月17日以（2014）沈中民三终字第01317号民事裁定撤销该判决，发回沈阳市和平区人民法院重审，沈阳市和平区人民法院于2015年10月29日作出（2015）沈和民三初重字第00003号民事判决书，该判决书审理查明如下事实：2006年11月10日，中国农业银行辽宁省分行营业部委托宝锋拍卖公司对相关抵押资产进行拍卖，其中包含本案涉案的位于沈阳市沈河区，建筑面积134.13平方米的房产。宝锋拍卖公司于2006年11月21日举行拍卖会，杨永强通过参加拍卖竞买下本案涉案房屋，成交价格为300000元。杨永强当天向宝锋拍卖公司支付了购房款300000元和拍卖佣金15000元。后农行滨河支行将涉案房屋钥匙交付杨永强。另查明，2007年6月14日，杨永强因向赵彬借款22万元，将其拍得的位于沈阳市沈河区房屋抵押给赵彬，双方约定，如杨永强借款到2007年7月10日未偿还借款，抵押房屋归赵彬所有。杨永强将相关拍卖房屋的相关凭证给付赵彬。借款到期后，赵彬无法与杨永强取得联系，赵彬将该抵押房屋转让。再查，2007年11月27日，本案涉案房屋产权人由辽宁物产国际贸易有限公司变更为农行滨河支行，2007年12月6日，涉案房屋产权转移至刘楠楠名下。沈阳市和平区人民法院认为，杨永强通过拍卖从宝锋拍卖公司处购得本案涉案房屋，双方签订的拍卖成交确认书对双方具有约束力，因涉案房屋的拍卖系由中国农业银行辽宁省分行营业部委托，农行滨河支行作为拍卖委托人的系统内单位和涉案房屋的实际权利人，应负有协助杨永强将涉案房屋过户至其名下的义务。但杨永强在拍得房屋后，未要求农行滨河支行协助办理房屋过户，因借款将该房屋抵押，并约定如不能按期偿还借款，抵押房屋归债权人所有，该约定不违反法律规定。杨永强庭审中称，其2007年离开沈阳后到唐山工作、生活，2013年才得知涉案房屋由他人居住并办理了产权证，该表述有悖于常理，刘楠楠在涉案房屋居住并取得房产证已达六年之久，原告称对此不知情不符合生活常理。杨永强诉求不符合法律规定，违背诚实信用原则，故对杨永强的诉讼请求，不予支持，最终判决驳回杨永强的诉讼请求。杨永强不服上述判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院于2016年5月13日作出（2016）辽01民终3569号民事判决书，该判决认定原审法院“2007年6月14日，杨永强因向赵彬借款22万元，将其拍得的位于沈阳市沈河区房屋抵押给赵彬，双方约定，如杨永强借款到2007年7月10日未偿还借款，抵押房屋归赵彬所有。杨永强将相关拍卖房屋的相关凭证给付赵彬。借款到期后，赵彬无法与杨永强取得联系，赵彬将该抵押房屋转让。”事实查证有误。另查明，2007年11月15日经农行滨河支行申请司法强制转移，沈阳市房产产权登记发证中心于2007年11月27日将案涉房屋变更登记至农行滨河支行名下，2007年11月30日农行滨河支行与刘楠楠再签订案涉房屋的买卖合同，2007年12月6日农行滨河支行与刘楠楠申请进行案涉房屋的转让登记，2007年12月7日经沈阳市房产产权登记发证中心审核案涉房产由农行滨河支行变更登记至刘楠楠名下，转让价款865138.50元。对原审法院查明的其他事实，沈阳市中级人民法院予以确认。沈阳市中级人民法院认为，本案涉及的拍卖合同为特殊买卖合同。农行滨河支行由农行辽宁省分行营业部对外委托宝锋拍卖公司拍卖案涉房产，宝锋拍卖公司对外拍卖时已披露案涉房产为经本院（2001）沈法执字279号民事裁定归农行滨河支行所有，但未经房产登记机关进行变更登记。杨永强通过宝锋拍卖公司公开拍卖程序竞拍购得农行滨河支行委托拍卖的案涉房屋，宝锋拍卖公司向杨永强出具拍卖成交确认书对农行滨河支行和杨永强具有约束力，杨永强与农行滨河支行间形成拍卖合同关系。该拍卖合同已实际履行，杨永强作为买受人已实际支付房屋价款30万元和1.5万元拍卖佣金，农行滨河支行也向杨永强交付案涉房屋的钥匙，至此拍卖合同大部分履行完毕，所差只需农行滨河支行依据法院裁定在房产登记机关进行房屋变更登记将案涉房屋变更至该行名下后，通过协助杨永强办理房屋产权变更登记。从本案所认定的事实来看，农行滨河支行未能履行以上合同义务，在未通知杨永强到场经其书面同意或取得杨永强的有效书面委托的情况下，将已拍卖出售与杨永强的案涉房产再次转让或配合转让给案外人刘楠楠，而不是原审所认定的案外人赵彬对外转让房屋，农行滨河支行的该行为已构成违约。本案从形式上为案外人刘楠楠通过转让从农行滨河支行购买案涉房屋，且已居住多年，构成善意取得。现杨永强与农行滨河支行间的房屋买卖合同已实际不能履行，杨永强请求解除与农行滨河支行间的房屋买卖合同符合法律规定，应予支持。农行滨河支行应返还杨永强交付的购房款30万元，并赔偿给杨永强造成的经济损失。关于杨永强请求农行滨河支行按照银行同期贷款利率4倍自2007年11月30日起支付购房款利息是否应予支持问题。该院认为，杨永强的该项诉讼请求为请求违约赔偿的诉讼请求，应结合农行滨河支行再次出售房屋的价款等情况，确定农行滨河支行承担违约赔偿的数额。原审所认定的杨永强向赵彬借款22万元，将案涉房屋抵押，并约定如杨永强借款到期未偿还借款，案涉抵押房屋归赵彬所有的事实，因双方未办理抵押登记，且该约定违反了契约流质禁止性规定，原审认定该约定不违反法律规定错误，原审认定的赵彬将案涉房屋转让缺乏证据支持，相对于杨永强与农行滨河支行间的房屋买卖本院只能通过形式证据认定为农行滨河支行未经杨永强同意再次将案涉房屋进行转让或配合他人非法转让。原审基于该事实认定驳回杨永强的诉讼请求错误，本院予以纠正。在农行滨河支行未能举证证明其积极履行通知并协助杨永强办理房屋变更登记的合同义务，杨永强作为权利人主张于2013年才得知案涉房屋由他人居住并取得房屋产权证，提起本案违约赔偿之诉，并未超过诉讼时效，原审认定杨永强表述不知情有悖常理，违背诚实信用原则不妥。沈阳市中级人民法院判决内容如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初重字第00003号民事判决；二、解除2006年11月21日杨永强与中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行间形成的房屋买卖合同关系；三、中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行返还杨永强购房款30万元；四、中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行给付杨永强按照30万元购房款从2006年11月21日至本判决确定的给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算的赔偿金；以上款项于本判决发生法律效力后十日内给付，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。农行滨河支行不服上述判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2016年10月26日作出（2016）辽民申3888号民事裁定书，认为农行滨河支行未能履行与杨永强之间的拍卖合同义务，单方变更合同，与刘楠楠签订房屋转让协议，向其他主体履行义务，其履行义务不符合合同约定，二审判决认定案件基本事实及适用法律正确，农行滨河支行的再审申请不符合法律规定，裁定驳回农行滨河支行的再审申请。农行滨河支行依然不服，向辽宁省人民检察院申诉，辽宁省人民检察院向辽宁省高级人民法院抗诉，辽宁省高级人民法院作出裁定，提审本案，并于2018年9月19日作出（2018）辽民再288号民事判决书，判决维持沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终3569号民事判决，再审查明的事实与原二审基本一致，另查明，再审时，农行滨河支行提供了案外人赵彬、邱洪涛出具的证人证言，其主要内容为：赵彬委托邱洪涛将杨永强用于借款抵押的房屋出卖给案外人刘楠楠。该判决书本院认为部分，载明如下内容：“具体至本案中，杨永强的主要诉讼请求为：在其向滨河支行支付全部房款30万元以后，滨河支行非但未向其履行转移房屋所有权的义务，反而另以86万余元的价格将该房屋转让于案外人刘楠楠并办理登记，滨河支行的行为构成一房二卖，故应当对其承担违约责任。”“案涉房屋于先后两次出卖之时，滨河支行均为所有权人。”“从滨河支行处分案涉房屋的角度讲。2016年11月21日，滨河支行基于房屋所有权人的身份第一次将案涉房屋委托拍卖给杨永强，当属有权处分。2007年11月30日，滨河支行仍基于该身份，另行将案涉房屋出卖给刘楠楠，亦属有权处分，基于此，其为适格的房屋出卖主体。”“滨河支行对案涉房屋的两次处分均属有权处分。其第一次出卖于杨永强，因未登记不发生物权变动的效力。其第二次出卖于刘楠楠，因依法登记发生物权变动的效力。杨永强基于借款抵押抵债而对案涉房屋所作的处分为无效处分，赵彬对案涉房屋所作的处分为无权处分，其不发生物权变动的效力。”“在杨永强竞拍购得案涉房屋并完成了向滨河支行支付全部购房款的义务后，作为在该双务合同中互负对等给付义务的另一方合同主体，滨河支行即负担了为杨永强办理产权变更登记的义务。之后，该行在既未告知且又未征得杨永强同意或授权的情况下，违反合同约定的义务，另与刘楠楠签订房屋转让协议并办理产权变更登记，显属一房二卖。”“探讨此节问题的背景和语境是：1.滨河支行之前对杨永强负担的房屋产权变更登记义务未有履行；2.滨河支行另向刘楠楠履行合同义务并未通知及征得杨永强本人同意或授权；3.滨河支行为案涉房屋所有权人；4.案涉一房二卖行为均为有权处分；5.刘楠楠知悉滨河支行为房屋所有权人且与之签订了正式的买卖合同；6.杨永强对案涉房屋“抵押偿债”的处分因流押而无效；7.杨永强及赵彬并非案涉房屋所有权人；8.杨永强并未向赵彬转让其对滨河支行拥有的债权请求权；9.赵彬与邱洪涛之间存在委托关系；10.杨永强与赵彬之间潜在的纠纷与本案并非同一法律关系。”“由此可见，认定或主张不动产善意取得的要件是：1.转让合同有效或未被撤销；2.发生了无权处分；3.存在着错误的不动产登记表象；4.受让人合理信赖该不动产登记的表象并据此作出权利的正确性推定；5.转让人应当是被错误登记的人或经其授权；6.受让人受让该不动产时系善意且无重大过失；7.受让人支付了合理的对价；8.被转让的不动产已经依法登记。本案中，依据上述规定及其解释：1.作为所有权人，滨河支行将间一房屋先后出卖给杨永强及刘楠楠，均系有权处分，而非无权处分；2.刘楠楠知道滨河支行对案涉房屋所作的处分为有权处分。否则，其不会与之订立转让协议；3.案涉不动产登记真实有效，并不存在对错误登记表象的信赖；4.就目前证据而言，应当认定刘楠楠对案涉房屋所有权的取得为有权取得。综上，从法律意义上讲，善意取得属于原始取得而非继受取得。善意取得发生的前提是无权处分。其反向解释就是：如发生有权处分，固然第三人可以合法继受取得物权，但不发生善意取得。”2017年9月28日，农行滨河支行向本院提起诉讼，要求杨永强返还其取得的不当得利22万元及利息，本院作出（2017）辽0103民初15356号民事判决书，判决驳回农行滨河支行的诉讼请求。农行滨河支行不服向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院于2019年8月8日作出（2019）辽01民终7996号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终3569号民事判决书生效后，杨永强向沈阳市和平区人民法院申请强制执行，2017年10月11日、2018年10月17日，沈阳市和平区人民法院分两次自农行滨河支行扣划608952.86元，其中包括本金30万元、利息（赔偿金）242937元、滞纳金45150元、诉讼费12460元、执行费8405.47元。2007年11月30日，农行滨河支行作为出卖人，刘楠楠作为买受人在沈阳市房产登记部门签订《房屋买卖合同》，约定卖方将案涉房屋出卖给刘楠楠，房屋总价款865138.5元，约定的付款方式为本合同签订后，买方一次性全额付款，卖方配合买方到房产部门的交易机构办理转让登记手续，同时将出售的房屋交给买方。沈阳市房产登记部门依据该买卖合同为刘楠楠办理了房屋产权登记，将房屋产权登记至刘楠楠名下。原审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。农行滨河支行将案涉房屋先后出卖给杨永强及刘楠楠，均系有权处分，而非无权处分，刘楠楠知悉滨河支行为房屋所有权人且与之签订了正式的买卖合同，农行滨河支行一房二卖的事实已经生效的辽宁省高级人民法院（2018）辽民再288号民事判决书所认定，因此，应当认定农行滨河支行与刘楠楠之间存在房屋买卖合同关系。房屋买卖合同是典型的诺成、双务、有偿、要式合同，农行滨河支行与刘楠楠签订了制式的房屋买卖合同，签订合同后，农行滨河支行协助刘楠楠办理了房屋过户登记，将案涉房屋过户至刘楠楠名下，刘楠楠已取得案涉房屋，农行滨河支行已经履行了房屋出卖人的义务，刘楠楠作为房屋买受人应当履行支付房款的义务。在案件审理过程中，刘楠楠主张系自邱洪涛处购买房屋并向邱洪涛支付了全部购房款，但生效的辽宁省高级人民法院（2018）辽民再288号民事判决书认定赵彬与邱洪涛之间存在委托关系，赵彬对案涉房屋所作的处分为无权处分，其不发生物权变动的效力，且刘楠楠主张支付了80万余元的购房款仅有其及邱洪涛庭审陈述，未能提供相应的证据予以证明，应当承担举证不能的后果，故农行滨河支行诉请被告刘楠楠支付购房款，本院予以支持。关于购房款数额问题。虽然农行滨河支行与刘楠楠签订的房屋买卖合同约定的购房款数额为865138.5元，但沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终3569号民事判决书生效后，农行滨河支行通过法院执行被强制扣划本金30万元、利息（赔偿金）242937元、滞纳金45150元、诉讼费12460元、执行费8405.47元，其中本金及利息为判决确定的给付义务，而滞纳金、执行费系农行滨河支行未能及时履行生效判决确定的给付义务所产生的额外损失，诉讼费系法院收取的农行滨河支行诉讼应负担的费用。因生效判决认定农行滨河支行一房二卖存在过错，如果刘楠楠依据房屋买卖合同约定支付购房款，农行滨河支行通过诉讼反而获得利益，并不公平，故根据公平原则，本院酌定被告刘楠楠依照农行滨河支行所支付的判决本金及利息数额总计542937元向农行滨河支行支付购房款。关于利息问题。因生效判决认定农行滨河支行一房二卖存在过错，故农行滨河支行主张另行主张购房款利息，本院不予支持。至于刘楠楠与赵彬、邱洪涛之间的法律关系问题，与本案不属同一法律关系，本案不予合并审理，刘楠楠可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告刘楠楠于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行购房款542937元；二、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12450元，由被告刘楠楠承担。本案二审查明事实与一审基本一致。另二审期间，经本院释明诉讼风险，邱洪涛仍坚持认可刘楠楠己将案涉房屋的房款交付给其，后其后将房款转交赵彬的事实。本院认为，经生效判决认定，农行将案涉房产先后出卖给杨永强及刘楠楠，均系有权处分。但刘楠楠购买诉争房屋系通过报纸刊登的出售信息，与出卖人邱洪涛联系，并向其交付房款。后农行与刘楠楠签订了房屋买卖合同并为其办理了房产过户手续，故本案应认定为农行以自己的行为追认了邱洪涛代其出售房涉房屋的行为。而对于本案争议刘楠楠是否己履行其与农行之间买卖合同的付款义务，因刘楠楠与邱洪涛均对刘楠楠己将房款交付给邱洪涛的事实无异议，故对于农行未实际收取到房款的损失，其应向其代理人邱洪涛主张权利。对于农行本案要求刘楠楠给付房款的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初15167号民事判决；二、驳回中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行本案诉讼请求。一审案件受理费12450元，二审上诉人费15362由上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年九月十六日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；