湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6200号上诉人（原审原告）：丁美珍，女，1962年10月10日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：张国华，浙江鉴湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉鸿翔荣商贸有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区人民政府东山街道办事处东岳村161号（16）。法定代表人：刘瑜平，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈小汾，该公司员工。被上诉人（原审被告）：武汉市江岸区徐娅服饰店，经营场所湖北省武汉市江岸区钻石大厦1层116、117号商铺。经营者：徐娅，女，1983年8月2日出生，汉族，居民身份证住址安徽省长丰县。委托诉讼代理人：陈小汾，该店项目经理。上诉人丁美珍因与被上诉人武汉鸿翔荣商贸有限公司（以下简称鸿翔荣公司）、武汉市江岸区徐娅服饰店（以下简称徐娅服饰店）物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁美珍上诉请求：撤销一审判决，改判支持丁美珍的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决违反《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，故意模糊法律，以侵权合法化代替物权，是典型的以法代私，是对丁美珍物权的蔑视。二、一审酌定的赔偿标准缺乏基本的经济学常识，同时也显失公平，严重侵害了丁美珍的合法权益。三、鸿祥荣公司可能与部分业主代表存在恶意串通，谋取私利，损害大部分业主权益的违法事实。鸿翔荣公司辩称，其是通过政府招商引资对钻石大厦一期商铺进行经营管理。丁美珍的商铺没有办法单独腾退，其提出的价格也不合理。鸿翔荣公司愿意按照丁美珍购买商铺价格的10%支付年租金，且其他业主也是按照这个价格享受租金收益，请求二审驳回上诉，维持原判。徐娅服饰店辩称，其与鸿翔荣公司约定了所有租赁纠纷由鸿翔荣公司负责解决，请求二审驳回上诉，维持原判。丁美珍向一审法院起诉请求：1、判令鸿翔荣公司、徐娅服饰店共同赔偿丁美珍自2018年5月1日至2019年9月30日共计17个月的商铺使用金87253元，并停止对丁美珍的侵权行为；2、判令徐娅服饰店立即腾退丁美珍的商铺归其使用；3、本案诉讼费用由鸿翔荣公司承担。一审法院认定事实：武汉市江岸区钻石大厦项目规划设计为一栋18层商住综合楼，地面一至五层为整体商场，开发商将商用面积分割成产权式商铺对外进行出售，但采取整体出租的方式对外出租，实际各个商铺仍为一个整体，客观上实体商铺无法作物理分割。为了销售钻石大厦一期商铺，开发商原太平洋置业公司以钻石大厦一期项目出资，于2002年7月16日登记成立武汉世界之窗购物广场有限责任公司（2004年3月11日变更企业名称为武汉太平洋购物广场有限公司）。2003年开始，原太平洋置业公司以武汉世界之窗购物广场有限责任公司，后以武汉太平洋购物广场有限公司为包租方，采取售后包租形式面向社会公开销售钻石大厦一期商铺。2004年2月23日，原太平洋置业公司变更企业名称为现代城市地产（武汉）有限公司（以下简称现代地产公司）。但是，现代地产公司仍以原太平洋置业公司名义申办钻石大厦二期项目开发、建设审批手续，并以原太平洋置业公司名义于2004年7月7日取得钻石大厦二期建设工程规划许可证[证号为武规建证字（2004）091号]。为完成钻石大厦二期项目，避免办理房地产项目开发建设更名手续，现代地产公司（即原太平洋置业公司）的控股股东方忠以钻石大厦二期土地使用权出资，于2004年8月向武汉市工商行政管理局申请成立新公司，企业名称、公章与原太平洋置业公司完全相同。武汉市工商行政管理局违反《企业名称登记管理实施办法》第三十一条第（三）项“企业名称与其他企业变更名称未满1年的原名称相同的，不予核准”的规定，于2004年8月10日批准新太平洋置业公司成立。现代地产公司在建设钻石大厦二期项目时，未经行政审批，擅自将钻石大厦二期规划设计变更为商铺，并仍以“武汉太平洋置业发展有限公司”（即原太平洋置业公司、新太平洋置业公司的企业名称）名义采取售后包租的形式继续面向社会公开销售钻石大厦一期、二期商铺。2003年11月15日，丁美珍购买钻石大厦一期二楼203A号商铺，原太平洋置业公司与丁美珍签订《商品房买卖合同》，合同约定：所购商铺建筑面积为20.53平方米，单价每平方米13183元，总价270647元；合同还对付款方式、交房期限及条件、违约责任等具体事项进行了详细约定。同日，丁美珍（甲方，委托方）与武汉世界之窗购物广场有限责任公司（乙方，受托方）签订《委托经营管理合同》，将其所购商铺委托给乙方管理，委托管理期限（租赁期限）为10年（自2003年11月15日至2013年11月15日）；托管收益金总额为270647元，每月托管收益金数额为2255元；乙方于每月18日向甲方支付月托管收益金2255元。合同还对双方的其它权利义务进行了约定。2004年，丁美珍取得位于武汉市江岸区钻石大厦2层203A号商铺（建筑面积20.53平方米）的房屋所有权证和土地使用权证。2003年、2004年原太平洋置业公司对外出售钻石大厦一期1-3层商铺价格不一，有部分业主购买商铺价格为每平方米3万元左右。2014年9月，丁美珍将涉案商铺续租给嘉年瑞雪公司使用，2018年4月嘉年瑞雪公司撤离商场。由于商铺无法单独分割出租，在业主代表的协调下，鸿翔荣公司与61名业主达成按购房款即投资额的10%回报作为年租金的方案，租赁了钻石大厦一期1楼116号商铺以西部分，约1楼一半的面积，2楼所有商铺和3楼所有商铺。2018年5月份左右，鸿翔荣公司的法定代表人刘瑜平与钻石大厦一期承租部分的61名业主分别签订了《商铺租赁合同书》，租期20年，自2018年5月1日至2038年4月30日；房屋年租金为业主房屋购买价格即投资额的10%，也即年托管收益金的金额，租金第一年和第二年不变（2018-2019年度），第三年（即从2020年5月1日起至2023年4月30日止）租金按上一年度租金递增6%计算，以此类推；租金支付方式为季付。丁美珍、毛元君、李汉民等业主未与鸿翔荣公司的法定代表人刘瑜平签订租赁合同。2018年5月5日，33名业主签名将钻石大厦一期1-3楼（含地下室）的商铺移交给鸿翔荣公司使用，自即日起，鸿翔荣公司全权管理并使用该商铺。此后鸿翔荣公司按季向61名业主支付租金。刘瑜平承租了钻石大厦一期1-3层61名业主的商铺后，将包括丁美珍所有的涉案商铺在内的承租部分，交由鸿翔荣公司占有使用，鸿翔荣公司与徐娅服饰店合作经营，双方约定租赁相关纠纷由鸿翔荣公司统一处理。一审法院认为，丁美珍系钻石大厦2层203A号商铺的业主，对该商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。丁美珍要求鸿翔荣公司、徐娅服饰店向其支付2018年5月1日至2019年9月30日期间的商铺使用金，并腾退商铺，系物权保护纠纷。丁美珍依据与武汉世界之窗购物广场有限责任公司签订的《委托经营管理合同》，对其所有的商铺每月能获得2255元的收益，但自鸿翔荣公司承租、占有包括丁美珍商铺在内的钻石大厦一期1-3层商铺后，丁美珍未能享有商铺收益，属于丁美珍的直接经济损失；鉴于钻石大厦一期1-3层商铺为一个整体，客观上各个业主的实体商铺无法作物理分割，不具有独立使用性，只能采取整体出租的方式对外出租；且开发商售房时采取售后包租的形式销售钻石大厦一期商铺，出售价格标准不一，差别较大，业主购买的初衷为追求投资回报，并非自行经营使用；鸿翔荣公司的法定代表人刘瑜平与61名业主协商确定的年租金标准为购房款的10%，也即年托管收益金的金额，并与61名业主签订了《商铺租赁合同书》，且实际履行；丁美珍主张按每平方米每月250元即每月合计5132.50元（250元/平方米×20.53平方米）计算商铺使用金，不符合钻石大厦一期1-3层61名业主商铺的租金状况；综上，一审法院酌定鸿翔荣公司参照丁美珍与武汉世界之窗购物广场有限责任公司签订的《委托经营管理合同》中约定的标准及鸿翔荣公司法定代表人刘瑜平与61名业主签订的《商铺租赁合同书》约定的租金标准向丁美珍赔偿商铺使用费。鸿翔荣公司自2018年5月1日至2019年9月30日占有、使用、收益钻石大厦一期1-3层商铺，包括丁美珍所有的涉案商铺，应向丁美珍支付上述期间的商铺使用费，上述期间的商铺使用费合计为38335元（2255元/月×17个月）。丁美珍关于商铺使用费的诉请部分成立，一审法院予以部分支持。自2019年10月1日之后的商铺使用费，在鸿翔荣公司继续占有商铺的事实发生、存在时，丁美珍有权继续主张权利。关于丁美珍主张鸿翔荣公司、徐娅服饰店停止侵权、徐娅服饰店腾退丁美珍所有的涉案商铺的诉讼请求，因钻石大厦一期1-3层商铺为一个整体，客观上各个业主的实体商铺无法作物理分割，无法单独使用，腾退丁美珍所有的涉案商铺会影响其他大部分业主的租金收益，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于丁美珍主张由徐娅服饰店承担共同赔偿责任的诉讼请求，因徐娅服饰店使用钻石大厦一期1-3层商铺包括丁美珍所有的涉案商铺是基于鸿翔荣公司的授权同意，鸿翔荣公司占有丁美珍的商铺应向丁美珍赔偿商铺使用费，徐娅服饰店已与鸿翔荣公司另行结算，故不再承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉鸿翔荣商贸有限公司于一审判决生效之日起五日内向丁美珍支付占有位于武汉市江岸区钻石大厦2层的203A号商铺（建筑面积20.53平方米）自2018年5月1日至2019年9月30日期间的商铺使用费合计38335元；二、驳回丁美珍的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费673元，由丁美珍负担373元，武汉鸿翔荣商贸有限公司负担300元。因丁美珍已将案件受理费预交一审法院，故武汉鸿翔荣商贸有限公司应于一审判决生效之日起五日内将300元款项支付给丁美珍。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。丁美珍在二审中陈述其所购商铺在开发商交付时并未单独隔断，其诉请的腾退是要求按照产权证上标注的位置，找出丁美珍商铺对应的位置予以腾退。本院认为，丁美珍虽系钻石大厦2层203A号商铺的业主，但丁美珍所购商铺系虚拟分割的商铺，此类商铺并不具备独立使用性，只有采取与其他业主的商铺整体对外出租的方式进行经营，才有利于钻石大厦一期商铺整体功能的发挥。故丁美珍在行使其权利时，应受到其他业主共同意志的限制。鸿翔荣公司的法定代表人刘瑜平与61名业主签订了《商铺租赁合同书》并实际履行，客观上也有利于整体增进业主的收益。一审法院参照鸿翔荣公司的法定代表人刘瑜平与61名业主签订的《商铺租赁合同书》约定的标准，酌定鸿翔荣公司以每年支付购房款10%为标准，向丁美珍赔偿2018年5月1日至2019年9月30日期间的商铺使用费，符合钻石大厦一期商铺的历史背景及客观现状，并无不当。考虑到虚拟分割商铺使用、收益的特殊性，丁美珍向本院申请对其所有的商铺按市场租赁价格，以2018年5月1日为评估基准日进行司法评估，并申请责令鸿翔荣公司、徐娅服饰店提交鸿翔荣公司与徐娅服饰店之间签订的租赁合同及租赁费缴纳（收取）的相关证据，在本案中并无必要，本院不予准许。丁美珍诉请将其商铺单独腾退，不仅不利于钻石大厦一期商铺整体功能的发挥，亦会影响其他大部分业主的利益，一审对此不予支持，具有事实依据。徐娅服饰店使用涉案商铺是基于鸿翔荣公司的授权同意，也是虚拟分割商铺整体出租经营的业态使然，鸿翔荣公司、徐娅服饰店均认可租赁相关纠纷由鸿翔荣公司统一处理，故在已判令鸿翔荣公司因占用丁美珍的商铺而向丁美珍赔偿商铺使用费的情况下，一审综合本案事实，判决徐娅服饰店不再承担赔偿责任，亦无不当，本院予以维持。综上所述，丁美珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费673元，由丁美珍负担。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二〇年九月十四日书记员  于 宁