河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7453号上诉人（原审原告）：张某某，男，1968年10月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘亚洲，河南胜威律师事务所律师。上诉人（原审被告）：禄某某，男，1995年10月28日出生，汉族。上诉人（原审被告）：赵某某，男，1984年8月24日出生，汉族。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张波，河南继春律师事务所律师。上诉人张某某与上诉人禄某某、赵某某房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初15987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某某上诉请求：1．撤销郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初15987号民事判决；2．改判支持上诉人的全部诉讼请求；3．一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。张某某作为出租方，已经将涉案房屋交付给对方，张某某已经履行完交付义务，对方未按约定给付租金，构成违约，应按约支付租金及违约金。1．张某某与禄某某、赵某某之间的房屋租赁合同将办公用房变为娱乐用房的约定有效；2．禄某某、赵某某不能正常营业并不是张某某的过错，禄某某、赵某某应按照约定向张某某支付全部房租；3．本案中双方签订租赁合同的时候，张某某就将《商品房买卖合同》出示给禄某某、赵某某，张某某并不存在隐瞒房屋用途的情形，禄某某、赵某某对房屋的用途是明知的，但禄某某、赵某某声称其有关系，能自行解决消防验收问题。因此，是因为禄某某、赵某某不能协调消防部门通过验收，导致其KTV不能正常营业。根据租赁合同的约定，张某某并无任何过错，不应承担责任。禄某某、赵某某应按照约定向张某某支付全部房租。二、一审判决适用法律错误。一审法院错误的认定双方之间的租赁合同因为包含无效条款而不能履行并认为张某某应该为禄某某、赵某某不能正常营业承担责任，基于错误的认定事实，一审法院因此导致适用法律错误。禄某某、赵某某辩称，一、合同并非无效，而是应当解除。二、本案合同解除责任应当是张某某。涉案《租赁合同》合法有效，对当事人具有约束力，双方均应按约定履行各自的合同义务，即张某某应将合格的租赁房屋交付给禄某某、赵某某使用，禄某某、赵某某应按约支付租金，须根据合同的履行确定双方对合同解除的责任。三、依据《中华人民共和国合同法》规定，张某某在签订合同时隐瞒房屋办公属性，同意禄某某、赵某某对涉案房屋进行娱乐使用，同时由于整栋楼消防是在2019年1月才进行消防验收，房屋交付存在瑕疵，而装修时禄某某、赵某某的装修方案也已经经过物业同意，装修后消防设施经第三方检测也已经合格，因此应当由张某某承担违约造成的所有装修损失及物业、水电费损失。四、禄某某、赵某某在合同签订时交付了16,850元押金，押金的性质是为了履行合同做保证，不能直接抵扣租金，由于张某某违约，应当全额返还。五、因张某某对本案《租赁合同》的解除承担责任，且案涉房屋已被禄某某、赵某某按照娱乐的要求施工装修，添附了相应的价值，如拆除、恢复原状将进一步扩大损失，对张某某的请求不应支持。尽管《租赁合同》合法有效，但因张某某交付的租赁房屋存在法律法规禁止使用、出租的违法情形而不能使用，禄某某、赵某某接收房屋后也未实际经营，所以张某某要求禄某某、赵某某继续支付诉讼期间的房租及违约金的诉请不能支持。禄某某、赵某某上诉请求：1．依法撤销（2019）豫0103民初15987号民事判决书，改判上诉人不承担75,373元租金，驳回张某某一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审适用法律错误。一审法院认定《租赁合同》将用途为办公的房屋变为娱乐的约定，违反行政法规强制性规定，为无效条款。由于对于合同的有效和无效，司法实践中仅对违反行政法规中效力性规定的情形予以无效化认定，对于管理性的规定不应直接进行无效性认定，一审法官并未讲明该约定违反哪个行政法规中的哪种效力性规定，仅仅概括的描述了违反行政法规强制性规定，故一审法院法律适用是错误的。二、一审法院对案件基本事实查明不清。首先，双方在合同中约定租赁目的为娱乐使用，这是双方的真实意思表示，但张某某在出租房屋的时候主观存在恶意，将房屋的办公属性予以隐瞒，导致禄某某、赵某某的合同目的无法实现，并非是该条款的无效导致合同目的无法实现。其次，一审法院依据《租赁合同》第九条约定认定禄某某、赵某某在租赁合同的履行过程中存在过错，应当承担相应责任，但无论是禄某某、赵某某的起诉还是张某某的答辩均未提及此处，一审法院属于主动适用。三、一审中对已支付的房租和保证金并未要求张某某承担一半的退还责任，属于明显不当。四、一审中违约金的适用违反法律规定。违约金主要是对违约行为的惩罚性规定和对守约方的弥补性规定，在本案中，即使一审认定责任比例正确，也只能说是双方均存在违约行为，因此违约金条款并不能予以适用。同时，纠纷发生后，双方均及时来到法院诉讼，并未将纠纷和损失继续扩大，禄某某、赵某某不支付房租也是在行使自己不安抗辩权，因此不应当承担任何迟延支付房租的违约金，一审法院认定为借款利息明显不当。张某某辩称，一、禄某某、赵某某在签订合同时并未告知张某某房屋将用作KTV使用，张某某在签订合同时并未隐瞒房屋的办公属性，禄某某、赵某某装修好的KTV无法开业和办理正常的消防验收手续，其原因和过错不在张某某，张某某不应承担责任。二、一审法院以“双方签订的房屋租赁合同将用途为办公的房屋约定为娱乐，违反行政法规强制性规定为无效条款”的认定属于适用法律错误。张某某在签订合同时并未隐瞒房屋的办公属性，且禄某某、赵某某的做娱乐的合同目的已经实现。三、张某某已经完全依照合同约定履行了交付租赁房屋的义务，系因禄某某、赵某某违约拖欠租金，导致张某某合同目的不能实现，所以，张某某起诉要求解除双方租赁合同并要求禄某某、赵某某支付拖欠的租金，违约金的诉求，事实清楚，证据充分，理应完全得到法院的支持，而不是让禄某某、赵某某承担50%的责任。四、禄某某、赵某某以“双方存在违约行为其不应承担违约金”的主张及认为张某某已收取的租金应予退还50%的主张，毫无事实和法律依据，二审法院不应予以支持。张某某向一审法院起诉请求：1．请求判令解除张某某、禄某某、赵某某2017年8月7日签订的《租赁合同》；2．请求判令禄某某、赵某某支付房屋租金人民币167,596元；支付迟延支付租金的违约金人民币33,766元，滞纳金人民币60,334.5元（按拖欠租金167,596元为基数，按照每日1％的滞纳金从2017年8月24日暂计至2019年8月6日，实际要求计算至禄某某、赵某某履行之日），据实支付拖欠的物业管理费等费用；3．本案所有的诉讼费用由禄某某、赵某某承担。一审法院认定事实：2017年8月7日，刘泽华与赵某某、禄某某分别以甲方和乙方名义签订《租赁合同》，主要内容为，甲方将其位于连云路与丹枫路交叉口向南汇鑫大厦2号楼1单元401、402号房屋（建筑面积202.2平方米和135.46平方米，合计约337.66平方米）的房屋出租给乙方，用途为娱乐，租期为十年，自2017年8月7日至2027年8月7日。合同第三条约定，租赁期内，第1-2年租赁费为50元/㎡/月，每年共计为202,596元整；第3年起每2年每平方米上涨5元，即第3-4年为55元/平方米/月，每年租赁费为222,855元。第5-6年为60元/平方米/月，年租赁费为243,115元，第7-8年为65元/平方米/月，年计263,374元；第9-10年为70元/平方米/月，年计283,634元。租赁费每次支付一年。本合同签订2日内，乙方向甲方支付首年租赁费202,596元及租赁履约保证金合计16,850元。租赁期满如双方不再续约，在乙方无违约行为的情况下，在结清各项费用并办理交接手续后，甲方应无息退还租赁保证金给乙方。交房前不计算租金，免租装修期为46天。租赁费采取预付方式，乙方于每个支付期前1个月向甲方缴纳下期租赁费。甲方向乙方收取的租赁费不含税费，甲方不提供发票，如需提供发票，其他税费等如有发生，则按实际发生额相应增加乙方费用。该合同第九条还约定，乙方须将装修方案书面形式上报物业，征得物业签字认可后方可进行。并自行完成消防、行政及物业审批，并报甲方备案。乙方向甲方（或物业）缴纳物业装修保证金，如乙方没有配合本房屋物业造成违规装修，甲方有权扣取，且责任及损失由乙方承担。该合同的实际履行中，张某某按照合同约定对涉案房屋进行了装修。后因涉案房屋未经过整体消防验收并被查封，双方发生纠纷，张某某和刘泽华以禄某某、赵某某为被告诉至本院，要求被告支付租金、迟延支付租金违约金等相关费用。在本案的审理中，刘泽华撤回起诉。另查明，一、涉案房屋为张某某所购买，所签订的《商品房买卖合同》的编号分别为1700339620和17003360094，《商品房买卖合同》载明，买受人的房屋仅作商业办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。二、2017年7月2日，张某某出具授权委托书载明：兹授权委托刘泽华全权办理汇鑫大厦2号楼1单元401、402房屋的租赁及经营事宜。三、被告已支付张某某第一年的房屋租金和第二年35,000元的房屋租金以及16,850元的押金。四、涉案房屋在2019年9月26日前被张某某收回。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。刘泽华2017年8月7日与禄某某、赵某某签订《租赁合同》，系接受张某某的委托履行委托事务，所产生的法律后果应由张某某承担。2017年8月7日所签的《租赁合同》，是禄某某、赵某某和张某某的真实意思表示，该《租赁合同》已成立，但《租赁合同》将用途为办公的房屋变为娱乐的约定，违反行政法规强制性规定，为无效条款。娱乐经营是张某某签订的主要内容，该条款的无效，导致合同目的不能实现。但《租赁合同》的解除问题在（2019）豫0103民初8570号案件中已作出处理，故对张某某要求解除《租赁合同》的诉讼请求，该案不予处理。作为该房屋的出租方，张某某将用途为办公的房屋出租给禄某某、赵某某用于娱乐经营，对该条款的无效，张某某存在过错。作为承租方，张某某未按照《租赁合同》第九条的约定自行完成消防、行政及物业审批，对损失的发生存在过错。结合该案实际，禄某某、赵某某和张某某对所产生的损失应分别承担50％的责任为宜。张某某第二项诉讼请求主张的房屋租金167,596元、迟延支付租金的违约金33,766元、滞纳金60,334.5元（按拖欠租金167,596元为基数，按照每日1％的滞纳金从2017年8月24日暂计至2019年8月6日，实际要求计算至禄某某、赵某某履行之日）数额过高，对过高部分该院不予支持。按照租赁合同的约定，涉案房屋2018年8月7日至2019年8月6日期间的租金为202,596元，扣除张某某已收取的租金35,000元和16,850元的押金，禄某某、赵某某尚欠租金150,746元。按照50％的比例，禄某某、赵某某尚需支付张某某租金损失75,373元。禄某某、赵某某支付张某某的违约金和滞纳金的数额，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，以24％的年利率标准计算的数额的50％为限。张某某第二项诉讼请求主张的物业费，但未出示证据加以证明，该不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、赵某某，禄某某于判决生效后十日内支付张某某150,746元租金的50％，即75,373元，并按照24％的年利率标准支付2018年7月8日计算至履行完毕之日的违约金、滞纳金的合计数额（以150,746元租金的50％为基数加以计算）；二、驳回张某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,975元，由张某某负担3,288元，赵某某，禄某某负担2,687元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于房屋租赁合同效力的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。可见，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况是房屋租赁合同可解除的情形，而非无效情形。本案中，涉案《租赁合同》将办公用房约定为娱乐用途，均是对商业经营性用房的正常使用，用途变更并未违反法律法规的强制性规定，故该条款不属于无效条款。一审法院认定涉案《租赁合同》将用途为办公的房屋变为娱乐的约定为无效条款，属适用法律错误，本院予以纠正。关于张某某主张解除其与禄某某、赵某某2017年8月7日签订的《租赁合同》的问题。因禄某某、赵某某已另案提出解除涉案《租赁合同》的诉求，本院并已确认涉案《租赁合同》已解除，故对其该项诉讼请求不再另行支持。关于禄某某、赵某某是否应当按照合同约定的标准支付房屋租金、违约金和滞纳金的问题。涉案《租赁合同》是依法成立并生效的，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，张某某依约将涉案房屋交付给禄某某、赵某某，禄某某、赵某某应当按照约定的期限和标准向张某某支付租金，但至本案诉讼时，禄某某、赵某某未向张某某支付第二年度租赁费用，故张某某主张禄某某、赵某某向其支付2018年8月7日至2019年8月6日期间拖欠的租金的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。根据涉案租赁合同的约定，涉案房屋2018年8月7日至2019年8月6日期间的租金为202,596元，扣除张某某已收取的租金35,000元和16,850元押金后，禄某某、赵某某还应向张某某支付尚欠的租金150,746元。一审法院对租金进行比例划分，确属不当，本院予以纠正。另根据（2020）豫01民终7455号案件查明的事实，双方对涉案合同的解除均存在一定过错，故对张某某主张禄某某、赵某某向其违约金与滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于张某某要求禄某某、赵某某据实支付拖欠的物业管理费等费用诉讼请求，因其未提供相应证据予以证明，故对其该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，张某某、禄某某、赵某某的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初15987号民事判决；二、禄某某、赵某某于本判决生效后十日内支付张某某租金150,746元；三、驳回张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,975元，由张某某负担1,788元，由禄某某、赵某某负担4,187元；二审案件受理费5,975元，由张某某负担1,788元，由禄某某、赵某某负担4,187元。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇二〇年九月九日书记员  路晓云