河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再213号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：陈珍，女，汉族，1962年6月1日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：田梦舒，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。被申请人（一审原告，二审上诉人）：蒋保成，男，1977年1月10日出生，住郑州市金水区。被申请人（一审原告，二审上诉人）：潘彬，男，汉族，1983年6月10日出生，住河南省延津县。被申请人（一审原告，二审上诉人）：河南众益丰合房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区纬五路12号河南省丰合农副产品交易大厦B座20楼。法定代表人：孙得力，执行董事。以上三被申请人共同委托诉讼代理人：侯平利、段清鹏，河南恒明律师事务所律师。再审申请人陈珍因与被申请人蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终15872号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2020年5月27日作出（2020）豫民申581号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人陈珍的委托诉讼代理人田梦舒、陈思，被申请人蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司的共同委托诉讼代理人段清鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈珍申请再审称，一、原判认定的基本事实缺乏证据证明。蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司起诉前，案涉《房屋租赁合同》的权利义务已经终止，租赁合同的履行已失去法律基础，蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司不具有租赁合同的诉讼主体资格。二、原判决适用法律错误。《房屋经营权转让协议》签订后，即对双方产生约束力，无论丁清凡和河南省豫棉集团实业有限公司是否重新签订承包经营合同，蒋保成已实际退出案涉房屋的承包经营。即使在丁清凡和河南省豫棉集团实业有限公司签订合同之前，蒋保成也只是原承包经营合同名义上的主体，但不再实际享有权利和义务，即蒋保成无需再向豫棉公司交纳租金，也无权再向外出租房屋收益。蒋保成和丁清凡之间的法律关系已由租赁关系变更为房屋经营权转让的买卖关系，蒋保成当然无权再行提起租赁合同之诉。《房屋经营权转让协议》签订后，《房屋租赁合同》实际上已经解除，权利义务终止，丁清凡对蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司已经没有“约”可违，法院判决丁清凡承担20万元的违约金没有法律依据。《房屋租赁合同》仅涉及租金不涉及物业管理费，不应与本案一并审理。物业管理费应当由河南众益丰合房地产营销策划有限公司收取，蒋保成无权向丁清凡主张物业管理费。三、原判决对租金的计算标准错误，将丁清凡应付的租金提高了1308995.2元，严重损害了丁清凡的利益，应予纠正。应按照《承包经营合同》规定的租金标准（每月每平方42.5元，共计4013平方米，半年1023276.75元）。《租金及物业服务费缴纳通知》规定丁清凡缴纳以上所欠全部费用，但是对方却于2月21日对丁清凡经营的酒店采取停水停电行为，致使酒店无法经营，造成严重损失，致使双反产生争议。四、在双方已经按照《房屋经营权转让协议》履行权利义务的情况下，蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司按照《房屋租赁合同》及《补充协议》主张违约金无事实与法律依据。请求撤销原判，发回重审或依法改判驳回蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司的诉讼请求，一审、二审和再审诉讼费由蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司承担。蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司辩称，1、丁清凡自认所欠房租及物业费的总额为1412576元，且经法院计算该数额符合事实予以认定，认定的数额和结果均无误，陈珍申请再审的理由不成立。2、《房屋经营权转让协议》中有明确约定丁清凡未能与河南省豫棉集团实业有限公司签订正式的承包合同之前原租赁合同和补充协议仍然有效。所以蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司依据租赁合同和补充协议主张权利符合法律规定。3、《房屋经营权转让协议》已经被郑州市中级人民法院予以解除并且已经返还了22097979元的转让费。4、陈珍只是企图以已经解决清楚的与本案不再具有关联性的经营权纠纷，来混淆本案的事实。蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、判令被告将承租的房屋交还给原告，并恢复房屋原状；2、判令被告向原告支付租金1364369元（暂计算至2019年4月30日），被告向原告缴纳的50万元履约保证金冲抵应支付原告的违约金（依据《房屋租赁合同》第十条第2款、第四条第2款）后，被告应向原告支付违约金409310.7元（依据《房屋租赁合同》第十二条第3款之约定：被告逾期20日未支付房屋租金的，应当向原告支付违约金，标准为合同年租金的20%），物业费102528.50元，以上共计1976208.2元。3.本案律师代理费由被告承担。4.本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求为：诉请第二项租金欠缴的期限从2018年9月1日至2019年4月30日（暂计），共计8个月，金额为1364369元，物业费的期限从2019年1月1日至2019年6月30日，金额为102528.5元，两项费用要求计算至实际解除且被告搬离承租房屋止。违约金请求按照合同约定，标准为合同年租金的20%，金额为409310.7元，该数额为扣除50万元履约保证金后的数额，以上共计1976208.2元。一审法院认定事实，1、2015年11月3日蒋保成与丁清凡签订《房屋租赁合同》一份、2016年9月5日签订《补充协议》一份。约定将郑州市纬五路政六街交叉口合作大厦11-15层房屋出租给丁清凡使用，建筑面积4013平方米，租赁期限自2015年11月7日至2024年2月7日止，租金2015年11月7日至2016年2月7日租金共计650106元，自2016年2月7日起，租金按每年2756449.44元，且按百分之六逐年递增租金。《房屋租赁合同》第三条关于租金支付方式约定：每6个月支付一次为一期。合同签订后3日内付清首期租金及履约保证金，以后提前20日一次性付清下期的租金。《房屋租赁合同》第十二条第三款的约定：乙方（即丁清凡）逾期20日未支付房租的，甲方（即蒋保成）有权单方解除合同。《房屋租赁合同》第十条第二款约定：丁清凡（乙方）未按照约定支付房屋租金的，逾期每日按欠付金额的百分之三向蒋保成（甲方）支付违约金。2、郑州市纬五路政六街交叉口合作大厦11-15层房屋为河南丰合集团实业有限公司所有，丰合公司将该房屋经营权授予河南省豫棉集团实业有限公司，2013年10月，蒋保成与河南省豫棉集团实业有限公司签订承包经营合同，取得该房屋经营权。3、庭审中丁清凡称，自2015年双方签订房屋租赁合同起，共向原告支付8794753.72元，其中租金7801154元，物业费493599元，押金50万元，原告对账称，共收到丁清凡房租及物业费8292750.77元，履约保证金50万元，其中丁清凡支付房租至2018年8月31日，物业费截止日期为2018年12月31日。4、2015年12月8日原告向丁清凡出具的收条中载明六个月物业费72234元。一审法院认为，合同应当得到履行。本案中蒋保成系涉案《房屋租赁合同》及补充协议签订人，潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司非涉案合同相对人，其无权要求丁清凡向其履行支付义务。本案中丁清凡未按照合同约定按期足额向蒋保成支付租金，原告诉求解除合同及《补充协议》于法有据，该院予以支持，丁清凡应于合同解除后十日内搬离涉案房屋。原告另诉求丁清凡向其支付计算至2019年4月30日的租金1364369元及物业费102528.50元。审理过程中经对账，原告称共收到丁清凡房租及物业费8792750.77元，包括履约保证金50万元，丁清凡称向原告支付8794753.72元，包括押金50万元。其中丁清凡提交的证据较为全面，该院予以认可。现涉案房屋仍由丁清凡占用。丁清凡答辩称涉案合同及《补充协议》无效，于法无据，该院不予支持。按照双方签订的租赁合同及补充协议法院认为：自2016年2月7日至原告诉求的2019年4月30日，丁清凡应向原告支付的房屋租金及物业费有：2016年2月7日至2017年2月7日租金2756449.44元，2017年2月8日至2018年2月7日租金2600424元，2018年2月8日至2019年2月7日租金3097146.6元，2019年2月8日至2019年4月30日租金764528.51元（3097146.6元×106%÷365×85天）。物业费方面，2015年12月8日原告向丁清凡出具的收条中载明六个月物业费72234元由此法院认为物业费应为每月12039元（72234元÷6），除2017年2月8日至2018年2月7日的物业费144468元外，至2019年4月30日其余物业费为467113.2元（12039×26个月＋12039÷30×24天）。以上租金及物业费共计9685661.75元，对于原告诉求丁清凡支付租金1364369元及物业费102528.50元，该院支持1210908.03元（9685661.75元－8294753.72）。违约金方面，合同约定过高，参照合同履行情况及违约情况，该院酌定违约金为20万元。以上共计1410908.03元，合同解除后，原告应返还丁清凡履约保证金50万元，抵消后丁清凡仍应向蒋保成支付910908.03元。原告诉请律师费10万元，未提交相应票据予以证明，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十七，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除丁清凡于2015年11月3日与蒋保成签订的《房屋租赁合同》及2016年9月5日签订的《补充协议》；二、丁清凡应于本判决生效后十日内搬离涉案房屋；三、丁清凡应于本判决生效后十日内向蒋保成支付租金、物业费及违约金等共计1410908.03元；四、蒋保成应于本判决生效后十日内返还丁清凡履约保证金50万元；上述第三项判决及第四项判决抵消后，丁清凡应于本判决生效后十日内向蒋保成支付租金、物业费及违约金等共计910908.03元。五、驳回蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22586元减半收取11293元，由蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司负担5646元，丁清凡负担5647元。蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司及丁清凡均不服一审判决，向本院提出上诉。蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司上诉请求：（2019）豫0105民初16685号民事判决书中第三项丁清凡应付租金、物业费及违约金计算错误，请求法院在查明事实的基础上重新裁判。丁清凡上诉请求，依法撤销原审判决，改判或者发回重审；本案诉讼费用由蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司承担。二审期间，丁清凡自认所欠房租及物业费总额为1412576元，其余事实则与一审查明一致。二审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，丁清凡未按约定支付租金，蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司要求解除合同应予支持。关于拖欠租金及物业费，丁清凡自认1412576元，经计算该数额符合事实，予以认定。关于违约金，一审酌定20万元并无不当，同时蒋保成应当将保证金50万元返还丁清凡并抵扣所欠租金，故经计算租金、物业费及违约金共计1112576元（1412576+200000-500000），一审判决部分纠正。综上所述，丁清凡的上诉请求不能成立，蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初16685号民事判决第一、二项；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初16685号民事判决第三、四、五项；三、丁清凡应于本判决生效后十日内向蒋保成支付租金、物业费及违约金共计1112576元；四、驳回蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求及上诉请求；五、驳回丁清凡的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22586元，减半收取11293元，由蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司负担3484元，由丁清凡负担7809元。二审案件受理费47652元，由蒋保成、潘彬、河南众益丰合房地产营销策划有限公司负担10253元，由丁清凡负担37399元。本院再审经审理查明的事实与原审一致。本院再审认为，二审期间，丁清凡向本院提交了一份已缴纳房租及物业费计算明细表以及所欠房租及物业费计算明细表，丁清凡自认其所欠的房租金额为1364420元、欠物业费金额为48156元，共计1412576元。该所欠房租计算明细表显示丁清凡关于所欠房租的计算标准系42.5元/月/平方米，该租金数额即为蒋保成与河南省豫棉集团实业有限公司签订的《承包经营合同》中约定的承包金金额。二审判决经计算认定丁清凡自认的数额符合客观事实予以采纳，并无不当。陈珍关于原判按照《房屋租赁合同》及《补充协议》的标准计算丁清凡所欠租金数额的再审理由，本院不予支持。2018年3月27日蒋保成、潘彬作为甲方，丁清凡作为乙方签订的《房屋经营权转让协议》第七条约定“关于同河南省豫棉集团实业有限公司承包合同的变更事宜，甲乙双方共同努力解决，甲方协助乙方办理，如由于河南省豫棉集团实业有限公司的原因造成承包合同暂时未能变更，在此期间，甲方与河南省豫棉集团实业有限公司签订的原承包经营合同中涉及合作大厦B座11-15层的权利和义务由乙方享有和履行，该合同主体仍为甲方。甲乙双方在同河南省豫棉集团实业有限公司关于承包合同变更的谈判中，如河南省豫棉集团实业有限公司提出相关合理要求时，甲乙双方应履行配合和认可的义务。乙方与河南省豫棉集团实业有限公司签订关于合作大厦B座11-15层正式承包合同后，原甲乙双方于2015年11月3日签订的关于郑州市纬五路与政六街交叉口合作大厦B座11-15层的房屋出租协议自动失效，甲方不再承担任何责任”。因丁清凡与河南省豫棉集团实业有限公司未签订正式的承包合同，双方关于案涉《房屋租赁合同》自动失效的条件未成就，陈珍关于《房屋租赁合同》在《房屋经营权转让协议》签订后已解除的再审理由，本院不予支持。另，陈珍申请再审称丁清凡实质上承继了蒋保成与河南省豫棉集团实业有限公司关于案涉房屋的权利义务关系。根据2013年10月25日，河南省豫棉集团实业有限公司与蒋保成、潘彬签订的《承包经营合同》中关于承包金支付方式的约定“每6个月承包期支付一次，第1-2年承包金支付方式为期末结束前10日交付于甲方指定账户，从第3年承包期开始，承包金支付方式为承包期开始前10日交付于甲方指定账户”；“如乙方逾期支付承包金，每逾期一日，则向甲方支付所拖欠金额的千分之五的违约金，逾期超过20日的，甲方有权采取停水、停电等方面措施；逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同”，陈珍未提供证据证明丁清凡已如期将租金交付给河南省豫棉集团实业有限公司，即使按照上述《承包经营合同》中关于承包金支付时间节点计算，丁清凡亦存在迟延支付的情形，原判酌定违约金20万元，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈珍的再审理由不成立，其再审请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终15872号民事判决。本判决为终审判决。审判长  楚绍京审判员  冯 进审判员  芦 祎二〇二〇年九月九日书记员  李 灿