贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6215号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙春，女，1982年6月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：朱文明，男，1966年9月11日出生，汉族，住湖南省新邵县。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）因与被上诉人朱文明商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初8191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宏益公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：依据双方合同约定，违约金应当分两段计算：180日内，仅按照已付房价款的万分之一的标准承担违约金，并非按日计算；180日后，按日向买受人支付已付房款万分之0.02的违约金。被上诉人朱文明未到庭进行答辩。朱文明向一审法院起诉请求：一、七日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；二、向原告支付违约金31,005.36元（2017年1月1日至2017年6月29日8,166.60元，2017年6月30日至2018年6月29日22,838.76元）；三、承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年6月21日，被告宏益公司作为出卖人，与原告朱文明作为买受人签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的贵阳市南明区房屋，建筑面积100.17㎡的房屋，总价款为380646元，买受人采取银行按揭贷款方式付款，首付款114646元，余款266000元按揭贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之1承担违约金，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之0.02的违约金。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，双方在贵阳市的预售合同备案登记，原告当天支付被告首期房款114646元，于同年7月30日按揭贷款支付被告购房款266000元，付清被告房款。2015年1月24日，被告作为甲方，与原告作为乙方订立《交房协议》约定：一、甲方向乙方支付逾期交房违约金人民币152.26元；二、乙方向甲方支付逾期付款违约金人民币26.60元；三、乙方签订本交房协议后，即与甲方办理房屋交接手续；四、本协议签订后，甲方以后不再承担因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任，双方因履行《商品房买卖合同》产生的违约责任即告全部终结。原告同时在被告出具的《房屋交付验收表》上签名、捺印确认被告已将该房交付其验收使用。原告收到了被告支付的逾期交房违约金152.26元。2016年9月29日，原告向被告交纳了维修基金7,612元。由于被告未在约定时间取得该房的所有权初始登记和向原告提供办理该房转移登记的有关文书，已经超过180日。原告为此诉至一审法院，提出如前诉请。另查明，被告已于2016年10月12日在贵阳市国土资源局取得该房所属南明区五里冲项目S2区1、2、4、5号楼的《不动产权证书》。涉案房屋已经可以办理转移登记。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告朱文明、被告宏益公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方应按约全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约支付被告购房款380,646元，履行了付款义务；但被告未按约在2016年12月31日前取得该房的所有权初始登记和向原告提供办理该房转移登记的有关文书，已超过180日。被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任，原告主张的逾期办证违约金，依据《商品房买卖合同》约定“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之1承担违约金，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之0.02的违约金。”被告从约定交付商品房转移登记的有关文书期限2016年12月31日届满的次日即2017年1月1日起至原告主张截止时间2018年6月29日止，逾期545天，违约金分两段计算：180日内，380,646元×1/10000/日×180日=6,851.63元；180日后，380,646元×0.02/10000/日×365日=277.87元，共计7,129.50元。综上所述，一审法院对原告的诉请，部分支持，部分驳回；对被告的辩解意见予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后7日内将办理南明区花果园路花果园项目S2区第1栋1单元3层1号房屋转移登记的有关文书交付原告朱文明；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告朱文明逾期交付办理上述商品房转移登记有关文书的违约金7,129.50元；三、驳回原告朱文明的其余诉讼请求。案件受理费576元，减半收取288元由原告朱文明负担238元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担50元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同内容全面履行各自的义务。根据一审查明的事实，案涉房屋已具备办证条件，故本院对一审判决第一项予以维持。本案二审的争议焦点在于宏益公司应当如何承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：“三、转移登记……出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之1承担违约金；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.02的违约金。”，依据前述约定，上诉人应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给被上诉人。根据一审查明的事实，上诉人已于2016年10月12日取得案涉房屋的《不动产权证书》，可以办理转移登记，但上诉人一审答辩称其直到2018年7月30日才通知被上诉人，并认可截止通知之日其确实存在逾期办理转移登记的行为，故一审判决根据被上诉人主张的违约金计算期间，支持2017年1月1日起至2018年6月29日止的违约金并无不当，上诉人对一审判决认定的违约金期间亦未提出异议，故本院予以确认。依据双方合同约定，宏益公司超过约定日期180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人选择退房，宏益公司自收到退房通知之日起60日内退还已付购房款，并按照同期银行存款利率支付利息。现宏益公司超过约定日期180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，但买受人选择不退房，故应当按照合同约定进行处理，即双方应按照合同第二十二条第三款第（2）项：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.02的违约金。”之约定继续履行合同，亦即宏益房开自约定日期次日至实际交付有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.02的违约金。一审判决对逾期180日内的违约金按日万分之一标准进行计算不符合合同约定，本院予以纠正。综上，上诉人宏益公司的上诉请求成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初8191号第一项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初8191号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初8191号第二项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付朱文明违约金（以380,646元为基数，按照每日万分之0.02的计算标准，自2017年1月1日起计算至2018年6月29日）；四、驳回朱文明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费576元，减半收取288元，由朱文明负担238元，贵阳宏益房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费576元，由朱文明负担476元，贵阳宏益房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年九月八日书记员 帅艳芷