湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8056号上诉人（原审被告）：田志彦，男，1978年9月28日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：蔡永军，武汉市洪山区天工法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：黄登云，男，1966年11月1日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。上诉人田志彦为与被上诉人黄登云房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初6887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理，现已审理终结。田志彦上诉称：一审查明事实不清。田志彦因经营所需，租赁黄登云系位于武汉市东湖新技术开发区关山二路光谷陆景苑3栋1层5-3号商铺准备成立公司之用，为此田志彦与黄登云于2017年1月27日签订房屋租赁合同。一周后，田志彦必须凭租赁合同才能到工商部门办理营业执照。由于一审法院不知悉，关于办理公司证照的流程及手续，导致本案错误的认为承租人为田志彦个人，非田志彦所经营的公司，这完全是不同的民事责任主体。从一审庭事实及证据角度上，黄登云明知田志彦是从事经营的公司之用，错误的起诉要求田志彦个人承担民事责任，是起诉主体不符。一审法院没有驳回起诉反而还支持黄登云的一审请求，属于事实错误。田志彦认为，一审法院对于公司成立的流程和手续未知晓，导致本案的诉讼主体认定错误，二审法院应依法予以纠正。请求二审法院：1.依法改判驳回黄登云全部诉讼请求或发回重审。2.本案上诉费用由黄登云负担。黄登云答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。黄登云向一审法院起诉请求：1.依法确认黄登云、田志彦签订的《门面租赁协议》于2019年10月19日解除；2.依法判令田志彦将位于武汉东湖新技术开发区光谷陆景苑北门高新大道378号（即东湖开发区关山二路21号光谷陆景苑）门面腾退给黄登云；3.依法判令田志彦向黄登云支付拖欠租金46296.81元（暂自2019年1月28日计至2019年10月19日止）；4.依法判令田志彦向黄登云支付2018年10月1日至2019年6月30日期间物业管理费用1152元；5.本案诉讼费由田志彦承担。一审法院查明，2017年1月27日，黄登云、田志彦双方签订《门面租赁协议》（以下简称协议），约定黄登云将其名下位于武汉东湖新技术开发区光谷陆景苑3幢5-3号房屋（建筑面积63.82㎡）出租给田志彦，租赁时间为2017年1月28日至2018年1月27日，一年租金为58000元。协议约定的其他与本案相关的内容如下：1.田志彦一次性缴纳押金2000元，租赁期满后，如田志彦无损坏房屋结构，无违规经营行为发生，甲方将质押金全额退还；2.租赁期间物业管理费直接交物业公司；3.黄登云承诺2017年至2018年的租金不上涨，按年租金58000元，第三年上浮10%，第四年上浮不超过15%，如续租再共同协商；4.在租赁期间内若遇国家宏观政策上有重大变化，被政府重新规划时，黄登云提前三个月通知田志彦解除合同，但对田志彦无经济补偿。合同签订当天，田志彦支付了押金2000元。其后，田志彦按照58000元/年的标准支付租金至2019年1月27日。2019年1月28日开始田志彦并未按约定向黄登云支付租金，也未向物业支付物业费，黄登云代交了2018年10月1日至2019年6月30日的物业费1152元。2019年10月19日，黄登云向田志彦送达了《解除租赁合同通知函》，内容载明：1.双方的《门面租赁协议》于本函送达至你方承租门面之时（2019年10月19日），你、我之间不定期房屋租赁关系即终止，请您在2019年10月22日之前搬出武汉市东湖新技术开发区光谷陆景苑北门高新大道378号门面：2.在本函到达你方之日起至2019年10月22日之前支付2019年1月29日至2019年10月19日期间拖欠租金47495.52元到我方账户：3.若您在上述期限内未向我方补交2019年1月28日至2019年10月19日期间租金47495.52元，且不搬出上述门面的，本人将通过法律途径，要求法院确认你我之间不定期租赁关系于2019年10月19日解除，并要求你方支付欠付我方租金47495.52元及其他经济损失（包括但不限于租金、律师费、诉讼费等）。一审法院另查明，安啟善公司于2017年2月9日注册成立，注册地址为“武汉东湖新技术开发区关山二路21号光谷陆景苑3幢1层5-3号”，田志彦为安啟善公司的监事。在一审审理过程中，田志彦认为承租案涉房屋的应为安啟善公司而不是田志彦个人，但其陈述在协议到期后，双方并未就租赁主体变更进行过协商，而认为自始承租人就为安啟善公司。黄登云认为租赁主体一直为田志彦个人。在一审审理过程中，黄登云、田志彦均陈述案涉房屋所在区域已经于2019年6月打围准备拆迁，但黄登云认为虽然打围，但不影响田志彦的正常经营，故租金应当交到2019年10月19日，其后的租金可以不主张；田志彦认为2019年6月底打围后，安啟善公司已经停止经营，只是因为拆迁利益问题未能腾退，租金只应当缴纳到2019年6月底。一审法院认为，黄登云、田志彦签订的《门面租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，合同期限届满后，双方未续签合同，形成不定期租赁合同法律关系。田志彦抗辩安啟善公司系承租人的主张无法律和事实依据，法院不予支持。关于本案房屋租赁是否解除的问题。根据协议，案涉房屋的租期为2017年1月28日至2018年1月27日，合同期限届满后，田志彦继续使用租赁物，双方形成不定期租赁合同关系，当事人可随时解除合同，法院确认《门面租赁协议》应于2019年10月19日解除，田志彦应将门面腾退交付给黄登云。关于租金和物业费的计算问题。案涉房屋已经于2019年6月底打围，客观上会对田志彦利用案涉房屋从事经营性活动造成影响，租金计算至2019年6月底较为适宜，共计26583.33元（58000×110%×5/12）。田志彦对于黄登云垫付物业费的事实并无异议，物业费1152元应由田志彦支付给黄登云。在抵扣田志彦交纳的押金2000元后，田志彦还应向黄登云支付25735.33元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第二百二十七条，第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认黄登云、田志彦签订的《门面租赁协议》于2019年10月19日解除；二、田志彦应于判决生效之日起十日内向黄登云支付拖欠的房屋租金、物业费共计25735.33元；三、田志彦应于判决生效之日起十日内将位于武汉东湖新技术开发区光谷·陆景苑3幢5-3号房屋门面腾退给黄登云；四、驳回黄登云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费491元（已减半收取），由田志彦负担（此款黄登云支付，田志彦应于判决生效之日起十日内支付给黄登云）。二审期间，田志彦向本院提交湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初708号民事判决书一份，拟证明虽然该判决在上诉过程中未生效，但该判决确认安啟善公司与黄登云构成租赁合同关系。黄登云认为其与安啟善公司没有任何接触，不认可田志彦的证明目的。本院对田志彦提交证据的真实性予以采信。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，案涉《门面租赁协议》甲方（出租人处）为黄登云，乙方（承租人处）为田志彦的签字。双方签订合同时湖北安啟善汽车服务有限公司还未设立，且设立后并未在上述合同上加盖公司印章。田志彦租赁黄登云的房屋设立公司进行经营活动，系田志彦对租房用途的自由选择，并不影响本案租赁关系相对方的认定。且租赁期内的租金往来均发生在田志彦、黄登云两个人之间。黄登云未与湖北安啟善汽车服务有限公司发生过往来。故原审法院认定诉争的租赁合同的相对方系田志彦和黄登云符合客观事实，并无不当。湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初708号民事判决书载明的是“因田志彦已向法院确认租赁合同权利义务归属于湖北安啟善汽车服务有限公司”故该判决中的认定不影响本案租赁合同相对方的确认。田志彦的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，田志彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费982元，由田志彦负担。本判决为终审判决。审判员  叶欣二〇二〇年九月十六日法官助理陈喜兰书记员陈喜兰