文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1046号上诉人（原审被告、反诉原告）：毛红晶，女，1982年7月27日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：孟凡兵，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，江苏学益律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：镇江深国投商用置业有限公司管理人，住所地镇江市京口区正东路34号10楼。负责人：黄友定。委托诉讼代理人：孙亮，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茂诚，江苏江成律师事务所律师。上诉人毛红晶因与被上诉人镇江深国投商用置业有限公司管理人（以下简称深国投公司管理人）商品房买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。毛红晶上诉请求：撤销一审判决，改判驳回深国投公司管理人的诉讼请求、支持毛红晶的反诉请求。事实和理由：1、上诉人作为购房者是以抵债的方式向深国投公司支付了购房款，一审法院以上诉人毛红晶未实际支付购房款为由，认定上诉人未实际履行支付义务，属认定事实错误。2、上诉人与深国投公司之间的两份买卖合同是双方协商一致的结果，且深国投公司已向上诉人出具了不动产统一发票、住宅维修基本专业收据，并进行了网签手续。该事实证明，合同双方已经履行合同义务，特别是上诉人已经完全履行了合同义务。本案不属于合同双方均未履行完毕的情形，因此不符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定。综上，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人深国投公司管理人辩称：1、2016年6月3日上诉人与深国投公司签订商品房买卖合同约定，上诉人应当一次性支付购房款，但上诉人并未支付购房款。2、上诉人主张其对案外人洪建省享有债权，洪建省对案外人洪某享有债权，洪某对深国投公司享有债权，其通过以房抵债的形式，以案涉房屋购房款抵销上诉人对洪建生对洪某对深国投公司之间的债权。对此上诉人未进行有效举证，未能提供相应的书面协议以及债权债务凭证。综上，一审判决是正确的，应予以维持。深国投公司管理人向一审法院起诉请求：1、判令毛红晶协助深国投公司管理人办理位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方房屋商品房买卖合同的网签撤销手续；2、本案诉讼费由毛红晶承担。毛红晶向一审法院提出反诉请求：判令深国投公司管理人配合毛红晶办理位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方房屋产权过户手续。一审法院认定事实：2016年6月3日，毛红晶与深国投公司签订两份商品房买卖合同（合同编号：2-1069、2-1019）。上述两份合同约定，由毛红晶购买位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方房屋。其中，2幢1层1069室房屋建筑面积为39.51平方米，单价为8300元/平方米，总价款为327933元；2幢1层1019室房屋建筑面积为45.26平方米，单价为12300元/平方米，总价款为556698元。同日，深国投公司与毛红晶就上述两份商品房买卖合同办理网签备案手续。2016年6月7日，深国投公司为毛红晶就2幢1层1069室、2幢1层1019号房屋分别开具金额为327933元、556698元的购房增值税发票；2016年11月25日，毛红晶缴纳2幢1层1069室房屋的住宅维修基金1580.40元，2幢1层1019室房屋的住宅维修基金1810.40元。2017年8月30日，镇江市中级人民法院作出（2017）苏11破申12号民事裁定书，裁定受理深国投公司破产清算申请；2017年9月20日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号决定书，指定江苏江成律师事务所为深国投公司的破产管理人；2017年11月30日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号民事裁定书，宣告深国投公司破产。另查明，毛红晶作为买房人未实际支付购房款。审理中，毛红晶称其对案外人洪建省享有债权，洪建省对洪某享有债权，洪某对深国投公司享有债权。之后毛红晶与洪建省、洪某达成口头协议，以位于镇江市东方伟业广场2幢1层1069室、2幢1层1019室的房屋用于抵销毛红晶对洪建省、洪建省对洪某、洪某对深国投公司之间的债权。一审法院认为，人民法院受理破产申请后，管理人对于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。毛红晶虽然与深国投公司签订两份商品房买卖合同，但是未实际履行支付购房款的义务。同时作为房屋出卖人的深国投公司亦未能按照合同约定履行办理移转登记的义务。至2017年8月30日镇江市中级人民法院受理深国投公司破产清算，商品房买卖合同双方当事人均未能履行双方签订的商品房买卖合同所约定义务。深国投管理人诉至法院时，深国投公司管理人亦未向作为房屋买受人的毛红晶作出相关通知，属管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同的情形。综上，一审法院认定深国投公司与毛红晶签订的两份商品房买卖合同（合同编号：2-1069、2-1019）于镇江市中级人民法院受理深国投公司破产清算两个月后即2017年10月30日解除。关于毛红晶反诉要求深国投公司管理人协助其办理位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方房屋产权过户手续的请求，与法律规定不符，一审法院不予支持。另合同解除之后，已经履行的，当事人可以根据合同履行情况和合同性质要求恢复原状。由于案涉房屋商品房买卖合同在签订时已经办理网签备案手续，毛红晶作为合同一方当事人，在合同解除之后，负有协助深国投管理人就案涉房屋办理撤销网签备案以恢复原状。一审法院判决：一、镇江深国投商用置业有限公司与毛红晶签订的商品房买卖合同（合同编号：2-1069）于2017年10月30日解除；二、镇江深国投商用置业有限公司与毛红晶签订的商品房买卖合同（合同编号：2-1019）于2017年10月30日解除；三、毛红晶自判决生效之日起三十日协助镇江深国投商用置业有限公司管理人办理位于镇江市东方伟业广场内2幢1层1069室、2幢1层1019室房屋商品房买卖合同的网签撤销手续；四、驳回反诉原告毛红晶的诉讼请求。本院二审期间，上诉人毛红晶围绕其上诉请求提交了（2014）京民初字第627号民事判决书、民事裁定书、深国投公司与潘某之间的协议、潘某出具的情况说明、银行转账记录、法院传票等证据复印件及证人潘某、洪某的证人证言，拟证明上诉人已将案涉购房款支付完毕，付款过程是潘某与深国投公司签订执行和解协议以房抵债，洪某向潘某购买房屋后以房抵债给洪建省，洪建省指定毛红晶为购房人，用以抵偿其欠毛红晶的债务。深国投公司管理人质证认为，上诉人提供的证据并非上诉人与深国投公司之间的直接往来，不能显示上诉人有直接的交易付款凭证，且其主张的案外人之间的多个债权债务关系并没有有效的证据加以环环印证，不能证明与本案存在关联性。针对上述证据的证明效力，本院将结合案情进行综合认定。本院认为：根据物权法第九条确立的不动产物权登记生效原则，除法律法规另有规定的以外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，而仍归属于出卖人。另一方面，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方支付的财产不属于破产财产”的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动模式规则冲突，且《破产法司法解释（二）》第二条对“不属于破产财产”的范围进行了重新界定，删除了上述第五项、第六项的规定，故《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与法律及新司法解释规定不一致之处不应再被适用。据此，破产人相关房产尚未过户登记至购房人名下，购房人主张就特定房产享有物权的，依法不应予支持；购房人以虽未办理过户登记，但已支付全部对价、已实际占有特定房产、已办理“网签”等为由主张实际取得不动产物权的，依法亦不应予支持。本案中，案涉房产尚未办理物权转移手续，仍初始登记在深国投公司名下，案涉商品房买卖合同未能履行完毕，因此一审法院认定深国投公司与毛红晶签订的两份商品房买卖合同于镇江市中级人民法院受理深国投公司破产清算两个月后即2017年10月30日解除，并无不当。毛红晶要求继续履行合同，深国投公司管理人协助其办理案涉房屋产权过户手续，本院不予支持。合同解除后，对深国投公司要求毛红晶协助其办理撤销案涉房屋网签备案手续的请求，本院予以支持。综上，毛红晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决是正确的，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人毛红晶负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年九月二日书记员 朱玉岑