河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终1816号上诉人（原审原告、案外人）：叶鹏，男，1983年4月2日生，汉族，户籍地址河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：薛丽涛，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、申请执行人）：何金福，男，1940年7月28日生，汉族，住河南省漯河市。委托诉讼代理人：翟明伟，河南强人律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：何三强，男，1948年12月21日生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：何思源，女，1980年11月4日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。系何三强之女。上诉人叶鹏因与被上诉人何金福、原审第三人何三强执行异议之诉一案，不服漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初4846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶鹏上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:原审判决认定事实错误，证据不足。一、关于事实部分。首先，原审判决认定案涉房屋属第三人何三强所有，排除其家庭成员女儿何思源对房屋的所有权,没有任何事实依据。2013年5月10日上诉人与第三人何三强及何三强的女儿何思源签订的《房屋买卖协议》中，出售人为何思源与何三强二人，何三强在该房屋买卖协议上的签名，系对案涉房屋是其与女儿何思源的家庭共同共有财产的确认。依据物权法第九十五条、第九十七条等规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权及共同处分权。第三人何三强和其女儿何思源在房屋买卖协议上的共同签字,已经证明案涉房屋买卖协议就是何思源与何三强二人对家庭共同共有财产行使的处分权,也证明就是何三强的真实意思表示。其次,何思源收取房款的行为是否与本案具有关联性。如前所述,案涉房屋权属为何三强与何思源的家庭共同共有财产,共有人之一的何思源有权收取房款。原审判决认定何思源的收取房款行为与本案不具有关联性，明显错误。最后,上诉人与第三人何三强及其女儿何思源签订房屋买卖协议的效力。原审判决依据《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，认定案涉房屋买卖协议属无效协议，也是错误的。民事法律行为以意思表示为要素。我国实行不动产登记制度,不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件,而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。《城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的立法本意,其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。该条规定的转让条件只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件，并不影响转让合同的效力。因此,其只能理解为不符合该条规定的转让条件，房地产不能完成过户登记，但合同本身是有效的。本案中，第三人何三强所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物,该房屋产权证书未办理的原因并非何三强自身的原因,也并非权属不明确之房屋。原告与何三强、何思源之间《房屋买卖协议》签订后，原告对该房屋长期占有、使用。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益,故原告与何三强、何思源之间所签订的购房协议应为合法有效协议。二、关于本案的相关证据。1、上诉人提供的2013年5月10日上诉人与第三人何三强及何三强的女儿何思源签订的《房屋买卖协议》及同日银行交易明细，何思源同日出具的收据，原告能够证明已尽到履行支付全部房款的合同义务。原审判决对该证据与本案的关联性不予认定，明显证据不足。2、上诉人叶鹏与何三强、何思源签订案涉房屋买卖协议的时间发生在该房屋被人民法院查封6年之前,叶鹏在当地也没有另外的房屋居住，原审判决仅凭被上诉人没有任何证据证明的一面之词,就认定上诉人购买房屋后一直未合法占有,违反民事诉讼法有关证据的规定，举证责任分配错误。鉴于上述理由，上诉人认为,上诉人提供的证据足以证明案涉房屋的转让交易发生在被人民法院查封的6年前，上诉人作为合法取得案涉房屋实际所有权的案外人，支付全款取得案涉房屋所有权,享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益,原审判决驳回上诉人的诉讼请求，没有事实和法律依据。综上，请求人民法院切实查清本案相关事实，依法作出公正判决。何金福辩称，1、案涉房产系第三人何三强所有，上诉人叶鹏关于“何思源有权处分查封房产”的说法与事实不符。上诉人关于“已经购买查封房产”的说法，没有事实根据，不能成立。2、案涉房产没有办理房产证，依法不能买卖，上诉人关于“其与何思源所签订购房协议合法有效”的说法，于法无据，不能成立。3、案涉房产，一直由第三人何三强居住使用，上诉人关于“自己合法占有”的说法与事实不符，不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，叶鹏的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。何三强述称，何三强将涉案房屋卖给叶鹏属实，叶鹏上诉理由成立，请求二审法院查清案件事实，依法公正判决。何金福向一审法院起诉请求：1、不予执行位于许昌市××××号许昌电视台家属院中间楼大套西单元2楼东户（158㎡）房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1．原告叶鹏提交一审法院（2019）豫1102执异71号执行裁定书，证明案涉房屋被法院查封的事实。2．被告何金福提交2019年9月12日，许昌电视台出具的回函一份，证明第一、本案被源汇区人民法院查封的位于许昌市××××号许昌电视台家属院中间楼大套西单元二楼东户158平米的房产归属被执行人何三强所有，与案外人原告叶鹏无关。第二、本案被查封房产没有房产证，依据我国《城市房地产管理法》第38条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。因此本案假使存在买卖，那么依法也属于无效。原告叶鹏质证认为：真实性没有异议，回函也证明案涉房屋属于单位的集资房，至今无法办理产权登记的事实。3．原被告双方对一审法院（2019）豫1102执异71号裁定书载明的一审法院查明部分无异议。原告叶鹏提供2013年5月10日，何思源、何三强与叶鹏签订的房屋买卖协议一份、同日何思源出具的收到15万元收到条一份、同日银行交易明细一份，证明案涉房屋在人民法院查封之前已经签订书面的房屋买卖协议，并且已经支付了全部价款的事实。《中华人民共和国民法总则》第十八条规定：“成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为”。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，案涉房产属何三强所有，当事人均无异议，一审法院予以确认。但叶鹏提交的房屋买卖协议并非何三强与其所签，而是何思源、何三强与叶鹏所签，并且出售人的身份证号码并非何三强本人身份证号码、房款均由何思源收取。叶鹏并未提交何思源出售或参与何三强出售房屋、收取房款的合法依据。何思源的银行转账记录及收款收据，不能证明与本案具有关联性。故根据上述证据，不能证明案涉房屋买卖协议是何三强真实意思的表示。并且，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，该法于1995年1月1日起施行。所以，即便案涉房屋买卖协议属实，但因其违反了法律的禁止性规定，亦属无效协议。一审法院对此予以确认。另查明，何金福与何三强民间借贷纠纷一案，一审法院2018年6月4日立案受理，案号（2018）豫1102民初2060号，在审理过程中，经一审法院主持调解，当事人自愿达成调解协议：何三强于2018年12月31日前返还何金福500000元，2019年12月31日前返还何金福200000元，2020年12月31日前返还何金福100000元；如逾期履行，何三强自违约的次日起按月息1分支付何金福利息，何金福并可就何三强未履行的全部债权（包括未到期的债权）申请强制执行。后何金福申请执行，2019年4月11日，一审法院立案执行，9月23日，一审法院作出（2019）豫1102执527号之四执行裁定书，裁定：查封何三强购买的位于许昌市××××号许昌电视台家属院中间楼大套西单元二楼东户（158平方米）和南楼西2单元3楼东户（89平方米）房屋二套，并于同日作出（2019）豫1102执527号查封公告。后叶鹏提出执行异议。2019年10月23日，一审法院作出（2019）豫1102执异71号执行裁定书，裁定：驳回叶鹏的执行异议。叶鹏起诉来院。一审法院认为，本案的争议焦点是原告叶鹏对案涉是否享有足以阻止执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。叶鹏主张停止执行案涉房屋，需同时满足上述四个条件，一审法院逐项评判。首先，根据一审法院认定的事实，叶鹏所提交的房屋买卖协议为无效合同。其次，叶鹏未提供证据证明其在2019年9月23日房屋被查封前合法占有案涉房屋。第三，叶鹏未提供足够证据证明其已付清房款。综上，叶鹏的异议不符合法律规定的情形，其不享有足以排除强制执行的民事权益，叶鹏要求停止对涉案房产强制执行的诉讼请求依法亦不能成立。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告叶鹏的诉讼请求。案件受理费9300元，由原告叶鹏负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本案二审的争议焦点为：一审判决结果是否有误。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产特权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，叶鹏提交与何思源、何三强签订房屋买卖协议所涉房产，未依法登记领取权属证书，何三强在未依法登记领取权属证书的情况下，与叶鹏签订房屋买卖协议，一审法院认定叶鹏与何思源、何三强签订的涉案房屋买卖协议因违反了法律的禁止性规定而为无效协议，并以此认定叶鹏对涉案房产不享有足以阻止执行的实体权利，判决驳回叶鹏的诉讼请求，于法有据，本院依法予以维持。叶鹏上诉主张其为合法取得涉案房屋的所有权人，没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。综上，叶鹏上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人叶鹏负担。本判决为终审判决。审判长  石笑云审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二〇年九月七日法官助理裴蓉书记员任艳茹