湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终852号上诉人（原审被告）：付某，男，土家族，湖南省吉首市人，住吉首市。法定代理人：孙某1，女，土家族，湖南省吉首市人，住吉首市，系付某母亲。委托诉讼代理人：田胜勇，湖南延群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗益和，男，汉族，湖南省新化县人，现住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：覃辉，湖南广济律师事务所律师。上诉人付某因与被上诉人罗益和房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省凤凰县人民法院（2020）湘3123民初559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人付某的委托诉讼代理人田胜勇、被上诉人罗益和及其委托诉讼代理人覃辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付某上诉请求：1.撤销原审判决；2.判决确认上诉人付某于2020年3月10日向罗益和发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》有效，驳回被上诉人罗益和的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案案涉门面在被上诉人承租经营期间发生火灾受损严重，被上诉人没有积极履行维护、修缮、赔偿义务，已经严重违反双方签订的《房屋租赁协议》约定。2.上诉人与被上诉人于2018年4月13日签订的《房屋租赁协议》已无法履行，合同目的不能实现，自2020年3月10日被上诉人收到《解除合同的通知》时双方签订的该《房屋租赁协议》已经解除。3.一审法院认定上诉人知晓转租行为，与事实不符。4.一审判决上诉人退还被上诉人租金36814元系认定事实错误。5.被上诉人罗益和不是本案适格被告，且原审遗漏当事人，程序不合法。被上诉人罗益和辩称，1.上诉人以没有积极修缮门面为由认定被上诉人严重违约不成立，上诉人没有单方解除合同的权利。2.案涉合同目的并非不能实现，被上诉人从未有过不愿交房租的主观意愿。3.上诉人对门面实际存在转租的行为，客观上知晓。4.一审判决上诉人退还被上诉人租金损失是正确的。5.上诉人和被上诉人双方均是适格的民事主体。请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。罗益和向一审法院起诉请求：1.确认被告于2020年3月10日发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》无效，双方继续履行房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付违约金7,066元（按4,000元/月暂计算至2020年5月6日，应支付至原告实际恢复经营之日）；3.判令被告退还原告停业期间的租金49,396元（按932元/天暂计算至2020年5月6日，应支付至原告实际恢复经营之日）；4.判令被告赔偿原告停业期间的营业损失109,869元（按2,073元/天暂计算至2020年5月6日，应支付至原告实际恢复经营之日）；5.判令被告赔偿原告员工工资损失15,473元；6.判令被告赔偿原告夜市租金损失7,066元（按4,000元/月暂计算至2020年5月6日，应支付至原告实际恢复经营之日）；7.本案诉讼费由被告承担。一审庭审中，原告罗益和撤回第五项、第六项诉请。一审法院认定事实：2018年4月13日，被告将其所有的位于凤凰县131室、132室、143室（即Ａ131-Ａ134）出租给原告罗益和使用，被告委托案外人田绿玉与原告续签了《房屋租赁协议》，约定：租期自2018年6月1日起至2023年6月1日止，年租金34万元。如原告按合同约定时间将前两年租金68万元付清，前三年的租金不变，后两年租金随行情调整。如原告未按合同约定付清前两年租金，则租金一年一付，后四年的租金随行情调整。付款方式为合同签订之日付第一年租金34万元，合同签订后十日内付第二年租金34万元。租赁期内，由原告负责门面及门面内设施设备的日常维修，如有损毁，由原告自行修缮或作价赔偿。租赁期内，若原告逾期三个月未交租金，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任。若原告违反法律、法规使用门面，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任。合同签订后，被告依约将涉案门面交付给原告使用，2018年4月20日，案外人田绿玉代被告收取了原告交纳2018年6月1日至2020年6月1日的租金68万元。合同履行过程中，原告将部分涉案门面转租给孙某2，后孙某2将门面转租给包丁银，由包丁富（系包丁银兄弟）经营惠生国际肉业店铺。2019年12月5日凌晨0时17分，惠生国际肉业店铺发生火灾。事故发生后，原告对涉案门面（Ａ131-132）进行了修缮。2020年3月10日，被告以原告未履行修缮门面构成违约为由，委托案外人田绿玉、韩鹏向原告送达《关于解除房屋租赁合同的通知》，要求解除合同及被告返还涉案门面等。后被告于2020年3月14日、2020年4月8日再次向原告发出通知，要求其搬离涉案门面。2020年3月14日，被告将其中的两间涉案门面锁上。因原告对被告解除合同提出异议，故原告诉至该院，提出前述诉请。另查，2019年12月9日，火灾事故当事人包丁富向湘西自治州公安消防支队申请复核。2020年1月8日，湘西自治州公安消防支队作出《火灾事故认定复核决定书》。2020年6月22日，凤凰县公安消防大队出具的《关于凤凰县建设路农贸市场Ａ、Ｂ栋火灾情况说明》，证明在复核决定前不可以对火灾现场进行恢复或破坏。一审法院认为，案外人田绿玉、韩鹏受被告委托办理涉案门面的出租及收取租金、管理等相关事宜，其代理行为应由被告承担民事责任。原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。原、被告系签订《房屋租赁协议》的主体，根据合同相对性原理，原告系涉案租赁合同的利害关系人，对因《房屋租赁协议》发生的纠纷，有权提起诉讼。故被告辩称原告不具备诉讼主体资格，不能成立，该院对该辩称意见不予采纳。2019年12月5日，涉案门面发生火灾后，原告已按约积极修缮部分涉案门面，尚有部分涉案门面未予修缮。未修缮部分涉案门面的原因系消防部门不允许当事人在复核决定前对门面进行恢复所致，后又逢春节，原告难以找到工人修缮及新冠肺炎疫情的爆发延误修缮，并非原告不积极履行修缮门面义务，且庭审中原告已表明其愿意积极履行修缮涉案门面的义务，故被告以原告对租赁物管理不善、未履行修缮义务为由解除合同，理由不充分。另被告辩称原告擅自转租，其有权解除合同，虽原告存在转租行为，但被告委托田绿玉、韩鹏代为管理门面，对此不可能不知情，亦未提出异议，故该院对该辩称意见不予采纳。因被告单方解除合同的行为既无约定事由，又无法定事由，故原告要求确认解除合同行为无效，继续履行合同的诉请，该院予以支持。鉴于被告在尚未具备合同解除权的情况下将门面锁住强行收回门面，造成原告不能正常使用门面，故被告应赔偿原告因此遭受的相应合理损失。因原告交纳租金至2020年6月1日，经核算，2020年3月15日至2020年6月1日的租金为73628元（79天×932元）。由于被告于2020年3月14日将两间涉案门面上锁，另两间未上锁，故被告应向原告退还2020年3月15日至2020年6月1日期间其中两间门面的租金36814元（73628元÷2）。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因双方在合同中就被告的违约行为并未约定明确的违约责任承担方式，故该院对该项诉请不予支持。关于原告要求被告赔偿营业损失的诉请，原告未能提供充分有效证据证实其损失情况，故该院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定。判决：一、被告付某于2020年3月10日向原告罗益和发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》无效，原、被告双方继续履行2018年4月13日签订的《房屋租赁协议》；二、被告付某于本判决生效之日起十日内退还原告罗益和租金36814元；三、驳回原告罗益和的其他诉讼请求。案件受理费3626元，由原告罗益和承担2906元，被告付某承担720元。二审中，上诉人向本院提交民事起诉状一份、凤凰县人民法院受理通知书一份、追加第三人申请书。被上诉人申请证人孙某2出庭作证。本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。本院对上诉人提交的证据的真实性予以采信，但达不到上诉人的证明目的；对证人孙某2证言所反映的其承租门面的事实予以采信。本院经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，案外人田绿玉受上诉人委托与被上诉人签订《房屋租赁协议》，由被上诉人承租涉案房屋，被上诉人是本案适格主体，本案程序合法。上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁协议》只是约定被上诉人对房屋负有修缮义务，并未约定将未修缮作为解除合同的事由；同时被上诉人对其承租的部分门面已经进行了修缮，尚有部分门面未修缮是因为消防部门不允许当事人在复核决定前对门面进行恢复所致，后又逢春节及新冠肺炎疫情爆发而延误，并非被上诉人不积极履行修缮门面义务，且被上诉人在一审庭审也已表明其愿意积极履行修缮涉案门面；且本案合同可以履行，并非履行不能。故上诉人以被上诉人对租赁物管理不善、未履行修缮义务为由解除合同，本院不予支持。虽然本案中被上诉人存在转租门面的行为，但从被上诉人一、二审提交的证据可以证明上诉人对被上诉人的转租行为知情，上诉人对此未提出异议，应视为同意转租。故原审判决案涉《关于解除房屋租赁合同的通知》无效，双方继续履行《房屋租赁协议》以及上诉人退还被上诉人罗益和租金，并无不当。综上所述，付某的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3626元，由上诉人付某承担。本判决为终审判决。审判长  陈春亮审判员  彭四海审判员  龙少松二〇二〇年九月二日法官助理张李艳书记员向俊庭附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……