四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初3132号 原告：邹懿（曾用名：邹欣益），女，1979年1月1日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：农黛黎，上海市汇业（成都）律师事务所律师。特别授权。 被告：邹贵平，男，1969年11月23日出生，汉族，住四川省荣县。 被告：刘菊梅，女，1970年3月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李光辉，北京京师（成都）律师事务所律师。特别授权。 第三人：成都嘉诚逸置业有限公司，住所地：成都市青羊区光华南三路231号15栋1层18号，统一社会信用代码：91510105MA62MCWN4F。 法定代表人：廖红霞，总经理。 委托诉讼代理人：冉素林，男，1993年6月16日出生，汉族，住四川省宣汉县，系公司员工，一般授权。 原告邹懿与被告邹贵平、刘菊梅及第三人成都嘉诚逸置业有限公司（以下简称嘉诚逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告邹懿的委托诉讼代理人农黛黎、被告刘菊梅及委托诉讼代理人李光辉、第三人嘉诚逸公司的委托诉讼代理人冉素林到庭参加了诉讼。被告邹贵平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 邹懿向本院提出诉讼请求：1.解除邹懿与邹贵平、刘菊梅、嘉诚逸公司签订的房屋买卖合同；2.邹贵平、刘菊梅向邹懿双倍返还定金100000元；3.邹贵平、刘菊梅向邹懿返还首付款650000元；4.邹贵平、刘菊梅向邹懿支付违约金158800元；5.本案诉讼费、保全费等所有费用由邹贵平、刘菊梅共同承担。事实与理由：2020年1月2日，邹懿与邹贵平、刘菊梅、嘉诚逸公司共同签订了《商品房买卖合同》，邹懿购买邹贵平、刘菊梅位于成都市青羊区房屋，房屋总价为1588000元，并约定了付款方式、违约责任等。2020年1月3日，邹懿向邹贵平、刘菊梅交付了50000元定金，定金由嘉诚逸公司托管。2020年2月26日，嘉诚逸公司将定金转账至刘菊梅账户。同日，邹懿向刘菊梅支付了首付款650000元。因案涉房屋于2020年3月3日新增广州省广州市花都区人民法院查封【限制登记文书文号：（2020）粤0114执1153号之一】，无法办理过户登记。经邹懿多次催促，邹贵平、刘菊梅仍未将涉案房屋解除查封，导致合同目的无法实现。邹懿为维护自身合法权益，遂诉至本院。 邹贵平未到庭答辩，亦未提出书面答辩意见及证据。 刘菊梅辩称，不同意解除合同，刘菊梅不存在违约行为，而由于邹懿未及时交付案涉房款，导致房屋新增查封；刘菊梅没有违约行为，不应当承担违约责任；若法院认定违约且解除的前提下，愿意返还定金，但邹懿主张违约金过高，房屋由邹懿居住，并没有造成损失；现邹懿同时向广东省广州市花都区人民法院提出的执行异议之诉，希望邹懿就本案撤诉，待执行异议之诉有了结果再行解决。 嘉诚逸公司辩称，嘉诚逸公司作为居间方按约积极履行合同义务，佣金不予退还。 经审理认定以下事实：2020年1月2日，买方邹懿（甲方）与卖方邹贵平、刘菊梅（乙方）、居间方嘉诚逸公司（丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：ＪＣＹＳ201900056），约定邹懿购买邹贵平、刘菊梅共有的位于成都市青羊区房屋（业务号：权958060），该房屋建筑面积120.43平方米。合同主要约定：房屋的成交总价款为1588000元，甲方于签订合同当日将50000元作为定金支付于乙方，且甲方将定金托管于丙方保管，直到乙方向荣县人民法院还款当日；甲方于乙方向荣县人民法院还款当日将首付款650000元交付于乙方；甲方向乙方支付首付款（不含定金）650000元当日，乙方将本协议约定房屋交付予甲方；乙方不能按本合同约定将该房屋出售给甲方，或因违约而无法将该房屋出售给甲方，须向甲方支付该房屋成交价30%的违约金；乙方应于2020年2月15日之前将双流人民法院（2016）川0122民初420号、（2016）川0122执保40号注销；合同履行过程中发生争议，协商不成时，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。 同日，邹贵平、刘菊梅向邹懿出具《定金收据》，载明：今卖方邹贵平、刘菊梅收到买方邹懿购买成都市青羊区光华杏林（物业名称）2栋2单元1303号定金50000元。注：甲方向乙方支付的首付款作为法院还款，甲方不再收取利息，且所有购房款由刘菊梅收取。邹贵平、刘菊梅在收款人处签字捺印。 2020年2月26日，邹懿配偶牟颗向刘菊梅银行账户转账650000元。邹贵平、刘菊梅向邹懿、牟颗出具《首付款收据》，载明：今卖方邹贵平、刘菊梅收到买方邹懿、牟颗购买成都市青羊区光华杏林2栋2单元1303号房屋首付款650000元。邹贵平、刘菊梅在收款人处签字捺印。 另查明，（一）位于青羊区房屋登记在邹贵平、刘菊梅名下，证书编号为：成房权证监证字第××号、30××65号。邹贵平与刘菊梅对该房屋各占50%份额。 （二）2020年1月2日查询的房屋信息查询记录显示：案涉房屋银行抵押和存在司法查封，其中限制登记单位为四川省荣县人民法院、双流县人民法院。 （三）2020年3月4日查询的房屋信息查询记录显示：案涉房屋存在银行抵押和司法查封，其中限制登记单位为广东省广州市花都区人民法院。 以上事实有当事人身份信息、房屋信息查询记录、房屋产权证、《房屋买卖合同》、《定金收据》、中国农业银行银行卡交易明细清单、《首付款收据》、超级柜台客户回执、微信转账记录截图、结婚证及庭审笔录在卷佐证。 审理中，1.刘菊梅提交《离婚证》、《离婚协议书》，拟证明其与邹贵平于2014年7月16日离婚，约定案涉房屋归刘菊梅所有，因案涉房屋有银行抵押故未办理过户，广州市花都区法院的查封是错误的，邹懿通过向法院提起执行异议之诉是可以解除查封而实现合同目的，不具备合同解除的条件。2.刘菊梅述称邹懿在购买案涉房屋时知晓其上存在抵押和查封，并知晓案涉购房款用于解除荣县法院、双流法院的查封后才能予以过户。对此，邹懿表示签订《房屋买卖合同》时，邹贵平、刘菊梅只告知了案涉房屋存在荣县法院和双流法院的查封，未告知还有其他可能查封的情况。邹贵平、刘菊梅将邹懿支付的购房款用于解除查封与邹懿没有关系。因疫情原因，网上预约案涉房屋过户只能在3月，邹懿不存在违约行为。3.双方确认案涉房屋已交付邹懿居住使用。邹懿表示，若合同解除，其愿意腾退房屋。4.刘菊梅述称其通过微信催促邹懿支付购房首付款，并提供2020年1月18日、1月19日的微信聊天记录。邹懿对该聊天记录不认可，聊天对象不是邹懿。嘉诚逸公司对该聊天记录认可，并表示向邹懿催款，邹懿称在筹钱。5.刘菊梅表示通过购房款让利方式向邹懿支付了42000元利息。嘉诚逸公司认可该事实，称刘菊梅所称的利息实际是从房价上给了邹懿优惠。邹懿表示双方协商确定了房价，应以合同为准，而与利息无关。6.邹懿当庭表示将主张双倍返还定金100000元变更为返还定金50000元，并明确其主张的违约金系根据《房屋买卖合同》第十四条约定的房屋成交价30%自愿调整为按照10%主张。刘菊梅认为其不存在违约行为，且邹懿主张违约金标准过高，并未给邹懿实际造成损失。邹懿表示违约金约定系双方合意，邹懿已主动降低标准，且有资金利息、律师费等损失。 本院认为，邹懿与邹贵平、刘菊梅及嘉诚逸公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，邹懿与邹贵平、刘菊梅之间成立房屋买卖合同关系，均应按约履行合同义务。 关于合同解除。邹懿按约履行了案涉房屋过户前的购房款支付义务，邹贵平、刘菊梅应协助邹懿办理案涉房屋过户登记手续。经查明，案涉房屋现处于司法查封状态，存在法定限制登记情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，案涉房屋不具备办理过户的条件系事实上履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，因案涉房屋无法办理过户致使合同目的不能实现，邹懿有权解除合同。邹懿无证据证明本次诉讼前通知邹贵平、刘菊梅解除合同，故应以本案起诉状副本送达邹贵平、刘菊梅之日即2020年5月11日解除《房屋买卖合同》。对于刘菊梅抗辩称因邹懿违约导致案涉房屋不能及时过户的意见，于法无据，本院不予采纳。对于刘菊梅抗辩案涉房屋为其个人所有的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”之规定，邹贵平与刘菊梅达成的《离婚协议书》不能对抗第三人，且案涉房屋登记在邹贵平、刘菊梅名下，邹贵平、刘菊梅共同签署《房屋买卖合同》，具有为房屋按份共有人的权利外观，故对刘菊梅的抗辩意见，本院不予采纳。 对定金、首付款返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行为，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，双方间房屋买卖合同关系解除，邹贵平、刘菊梅应向邹懿返还定金、首付款，故对邹懿要求邹贵平、刘菊梅向其返还定金50000元及首付款650000元的诉讼请求，本院予以支持。因房屋已经交付邹懿，邹懿亦表示若合同解除，愿意腾退，本院判决邹懿应腾退案涉房屋返还给邹贵平、刘菊梅。 对违约金支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，及《房屋买卖合同》第十四条“乙方不能按本合同约定将该房屋出售给甲方，或因违约而无法将该房屋出售给甲方，须向甲方支付该房屋成交价30%的违约金”之约定，邹懿不能办理案涉房屋过户是否因邹贵平、刘菊梅的违约行为导致，本院认为，其一，合同中载明买方在卖方向法院还款时支付首付款，以及约定卖方在限期内注销法院查封，可知邹懿在签署《房屋买卖合同》对案涉房屋存在司法查封是知晓的，且邹贵平、刘菊梅用邹懿支付的购房款向法院缴纳解除了查封，合同履行过程中，邹贵平、刘菊梅不存在违约行为。案涉房屋现因新增司法查封无法过户，并非因邹贵平、刘菊梅违约行为所致。其二，合同中未对房屋过户进行明确约定，邹懿主张邹贵平、刘菊梅违约无事实依据。故对邹懿主张邹贵平、刘菊梅支付违约金158800元的诉讼请求，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、邹懿与邹贵平、刘菊梅、成都嘉诚逸置业有限公司签订的《房屋买卖合同》于2020年5月11日解除； 二、邹贵平、刘菊梅于本判决发生法律效力之日起十日内向邹懿返还定金50000元； 三、邹贵平、刘菊梅于本判决发生法律效力之日起十日内向邹懿返还购房首付款650000元； 四、邹懿于本判决发生法律效力之日十日内起将位于成都市青羊区房屋腾退交还给邹贵平、刘菊梅； 五、驳回邹懿的其他诉讼请求。 若邹贵平、刘菊梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12888元,保全费5000元，合计17888元（该款项已由邹懿预交），由邹懿负担4110元，由邹贵平、刘菊梅负担13778元，邹贵平、刘菊梅在履行上述义务时一并支付给邹懿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 莉 二〇二〇年九月七日 书记员 唐丽萍