辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0811民初1408号原告：王某芝，女，1959年5月3日出生，汉族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：王红淼，系营口市站前区众缘法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘美志，系原告王某芝的女儿。被告：曹某，男，1964年9月6日出生，汉族，住营口市老边区。被告：营口市西市区韵和房产中介服务中心，住所地营口市西市区渤海大街西47-甲5号。经营者：王奕文，男，1984年11月13日出生，汉族，住营口市西市区，系该中心经理。委托诉讼代理人：祝宏霖，系该中心职员。原告王某芝与被告曹某、营口市西市区韵和房产中介服务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某芝及其委托诉讼代理人王红淼、刘美志，被告曹某，被告营口市西市区韵和房产中介服务中心的经营者王奕文及委托诉讼代理人祝宏霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某芝向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告曹某的二手房房屋买卖合同；2.请求判令第一被告曹某给付双倍定金2万元及利息；3.请求判令第二被告中介公司返还中介费4000元；4.请求判令给付精神抚慰金1万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月25日原、被告经营口市西市区韵和房产中介服务中心介绍以总价款63.3万元的价格购买被告位老边区盼盼路44-1号1单元33号，面积为112.94平方米的房屋。原告于2020年4月25日按合同向原告交付1万元的购房定金，4000元中介服务费，由中介方出具了二手房买卖及中介服务合同。原告交付1万元购房定金后为交易安全起见，查了一下所购房屋的不动产权属登记情况，发现该房屋不是被告所有的房屋，系被告亲戚杨丽蓉的房屋，被告并无处分权利，如继续交易会给原告在将来的不动产权属登记过户等方面带来不可预见的风险，于是向被告及中介方多次提出见房主本人，重新签订购房买卖合同或解除房屋买卖协议并返还原告所交付的1万元购房定金及4000元中介服务费，但二被告不同意原告见房主本人，更不同意返还原告1万元购房金及4000元中介服务费，还大声辱骂原告，威胁原告不买该房屋定金不返、中介费不返等语言，原告被吓，病倒。综上所述，原告认为，被告以不具有处分权的房屋与原告达成房屋买卖协议，不能实现原告的合同目的，应当依法判决解除合同，故原告诉至法院。被告曹某辩称，一、关于代理人曹某无权代理的诉讼理由不存在。代理人曹某有房主杨立荣的委托授权书，因此代理人曹某取得处分权后签订合同有效。法律上有专用名词叫合同效力待定，《中华人民共和国合同法》有明确规定，具体诉讼如下：1.无权代理订立的合同属于合同效力待定，合同效力待定是指合同成立以后，因存在不足以认定合同有效的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，在一段合理的时间内合同效力暂不确定，由有追认权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销，再视具体情况确定合同是否有效。2.我国《合同法》第47条第1款规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效”。限制行为能力人依法不能独立实施的行为，应当由其法定代理人代为行使，或者在征得其法定代理人的同意后实施。限制民事行为能力人的法定代理人，有权追认限制民事行为能力人超越其行为能力所签订的合同。3.我国合同法第47条第2款规定：“相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认”。代理人曹某，1964年9月出生，现年56周岁。代理人曹某与被代理人杨立荣于2020年3-7月分别签订被代理委托书。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》的规定，效力待定合同的效力取决于被代理人（杨立荣）同意或承认，在被代理人（杨立荣）已经追认或行为人（曹某）取得处分权后合同有效。二、不让见房主一事根本不存在。原告没有和我提过，中介也没提过，被告方根本不知道买方要见房主杨立荣一事。且签订合同时三方在场（买方、卖方、中介），卖方已经说得很清楚是代理，买方当时看了房照并且知道曹某是代理，知道房主杨立荣在房产交易更名之时到场，房照当时押到中介，2020年6月6日才取回（见合同注明）。三、合同约定2020年6月1日办理完所有手续(见合同注明)，原告签订合同后，在约定期间迟迟不履行程序，致使合同无法进行下去。按合同约定，一方不履行程序，另一方有权解除合同，2020年6月6日，经中介在违约方未到场情况下签订合同解除协议，才拿走房照，乙方违约金暂存中介，等待违约方签字认可。这期间是中介来回沟通，我们只对中介，未跟原告直接见面和语言交流，具体原因和过程请法庭问中介。四、由于原告的不履约行为给卖方造成了一定的经济和诚信损失：一是此房是由公积金贷款买房，签订合同后有尾款17.5万元均为向亲戚朋友借款，并承诺短期内还款，由于买房的不履约行为，此款未如期归还；二是当时此房是出租状态，如果原告不签订买房协议，此房还可继续出租直至卖出日。被告营口市西市区韵和房产中介服务中心辩称，原告是2020年4月25日与曹某在我司签订了房屋买卖合同，中介方和卖方没有刻意隐瞒曹某是委托代理人，已经告知签合同的不是房主，也询问了曹某有授权委托书，也告知在过户期间能够见到房主并配合原告过户，在签合同之前也念合同了，甲乙双方是自愿购买的房屋。原告没有和中介方提出要见房主和解除合同的要求，中介方多次调解协商，原告不予到场也不接听电话。我并没有大声辱骂原告也没有威胁原告，而是原告多次来我公司闹事，我的言语可能是声音大，但是不存在恐吓与辱骂。原告给我投诉到营口市市场监督局，经过市场监督局有关人员调解达成一致，原告继续履行合同，时间大概在5月中旬。后期联系原告电话打不通，也对我进行大声侮辱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的二手房买卖及中介服务合同，被告提交的委托书等证据材料本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2020年4月25日，原告王某芝（乙方、买方）与被告曹某（甲方、卖方）及被告营口市西市区韵和房产中介服务中心（丙方、中介方）签订《二手房买卖及中介服务合同》一份，合同约定的主要内容有：“甲方有位于老边区盼盼路44-1号1单元33号的房屋一套，房产证登记面积为112.94平方米，房屋所有权证号00580453号”；“甲、乙双方商定该房屋成交价为人民币633000元”；“乙方向甲方支付购房定金人民币10000元整，该定金于支付第一笔购房款时抵作房屋价款”；“基于中介方为买卖双方提供订立买卖合同的服务……买方需向中介方交付中介费用人民币肆仟元、贷款服务费用人民币壹万柒仟贰佰伍拾元”。合同签订当日，原告王某芝向被告营口市西市区韵和房产中介服务中心交付了10000元购房定金及4000元中介费，该10000元购房定金代存于被告营口市西市区韵和房产中介服务中心处。另查明，案涉房屋登记的所有权人为杨立荣，杨立荣分别于2020年3月28日、2020年4月26日、2020年5月24日、2020年6月23日、2020年7月23日出具房屋出售委托书，委托其姐夫曹某即本案被告，为其办理案涉房屋出售一事，上述委托书均得到了杨立荣本人的确认。再查明，本案庭审过程中，原告王某芝与被告曹某均主张解除双方之间的房屋买卖合同关系。本院认为，原、被告之间签订的《二手房买卖及中介服务合同》系各方真实意思表示，且被告曹某在签订该合同时已取得案涉房屋所有权人杨立荣的授权，有权出售案涉房屋，故该合同合法有效。原告王某芝与被告曹某均主张解除双方之间的房屋买卖合同关系，故对于原告王某芝要求解除与被告曹某房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。对于原告王某芝主张被告曹某对案涉房屋没有处分权而要求被告曹某给付双倍定金及利息的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。但因买卖双方均主张解除合同，故原告王某芝已交付的10000元定金应予返还，由于该10000元定金代存于被告营口市西市区韵和房产中介服务中心处，因此，由被告营口市西市区韵和房产中介服务中心将该10000元定金代为返还原告王某芝。对于原告王某芝要求被告营口市西市区韵和房产中介服务中心返还4000元中介费的诉请，因合同中的约定为“基于中介方为买卖双方提供订立买卖合同的服务……买方需向中介方交付中介费用人民币肆仟元……”，而案涉房屋买卖合同已成立并生效，中介方已履行了该部分合同义务，买方即本案原告应依约支付相应中介费，故原告王某芝要求返还其4000元中介费的诉请，本院不予支持。对于原告主张的精神抚慰金，因本案系基于房屋买卖合同关系而提起的解除合同、返还钱款之诉，就本案实际情况而言，精神抚慰金的主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告王某芝与被告曹某之间的房屋买卖合同关系；二、被告营口市西市区韵和房产中介服务中心代被告曹某向原告王某芝返还定金10000元；上述款项于本判决生效后十日内付清，逾期给付,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王某芝的其他诉讼请求。案件受理费650元，被告曹某负担190元，原告王某芝负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。审 判 长 李 萍人民陪审员 李 红人民陪审员 刘 双二〇二〇年九月三日书 记 员 郑舒月