广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8494号上诉人（原审原告、执行案外人）：程建平，男，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：马梓淋，广东纬国律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈英，女，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁锐汉，广东华誉品智律师事务所律师委托诉讼代理人：黄结美，广东华誉品智律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：刘真，女，住广东省广州市番禺区。上诉人程建平与被上诉人陈英、原审第三人刘真执行异议之诉一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2019)粤0113民初1395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人程建平及其委托诉讼代理人马梓淋，被上诉人陈英的委托诉讼代理人梁锐汉、黄结美到庭参加诉讼。原审第三人刘真经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人程建平上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判：（1）停止登记在刘真名下位于广州市番禺区钟村镇祈福新村倚湖居倚湖街13座2202房[现产权证号：（2016）07236606；原产权证号：粤房地证字第××号]的强制执行措施；（2）判决在程建平将剩余购房款1400000元按法院指定方式履行后，解除上述房屋的查封措施；3.本案一审、二审诉讼费由刘真、陈英承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。(一)关于程建平支付部分房款的事实，一审法院认定理据不充分。程建平与刘真在2016年7月6日签订《房屋买卖协议》(编号：2010305),程建平于当天通过交通银行转账支付200000元定金给刘真，刘真签署《业主收款证明》(收据的内容已明确说明款款的用途“定金”即购房款)，虽然落款日期为2016年7日5日，对于落款日期程建平认为是刘真填写错误，这一错误并不影响双方在2016年7月6日双方签订房屋买卖合同及刘真已收取定金200000元的事实。对于2019年9月29日的《业主收款证明》，该证明中明确说明该笔款项为“楼款”，刘真本人签名并盖指印，程建平已经支付购房定金(购房款)200000元、购房款200000元，两项共400000元。对于一审法院说双方未就购房款的支付作出书面变更的说法，事实上是，双方口头达成一致并己实际履行，合同中关于购房款的支付方式是否书面变更并没有影响《房屋买卖协议》的法律效力，且双方变更合同条款的时间也早于法院2016年10月24日查封涉案房屋。关于一审判决认定“即便程建平主张的已向刘真支付购房款400000元的情况属实，程建平亦尚未付清全部购房款”。从文字推断，一审法院认为程建平应当全部支付购房款才符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，但是，该规定的第(三)“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定并不是仅有全部支付价款这一情形，第二种情形为已支付部分价款，同时又愿意按法院的要求支付剩余价款。程建平在本案中显然符合第二种情形，人民法院理应支持。(二)一审法院认为程建平未实际合法占有涉案房屋，明显与事实不符。刘真于2016年7月10日将涉案房屋交付于程建平，并于同日在涉案房屋的物业管理处申请办理业主卡。司法实践中，一般通过交付房屋钥匙及在物业公司登记即可认定房屋已交付。一审庭审中，程建平已陈述，陈英在2018年大概8月的时候到涉案房屋闹事，经警察处理，也证实了涉案房屋是程建平在居住。本案的执行法官也在申请执行人陈英申请强制执行后到现场勘查，也能证实涉案房屋为程建平在居住使用。至于为什么交付电费要以刘真的名义，那是因为涉案房屋的登记所有人未变更，而电费的收取是以原业主登记的信息用户收取。如果不是程建平在实际居住涉案房屋，不可能支付电费。综合以上证据已构成完整的证据链，能充分证实涉案房屋是程建平在实际占有使用，并且是在法院查封之前已合法占有。(三)不能按合同约定办理过户手续是刘真的过错，程建平无过错。程建平在签订合同当天就按约定向刘真支付了定金，程建平后期也积极配合刘真办理相关手续，就算刘真由于未能及时办理过户手续，提出非合同约定的事项，程建平仍予以配合。双方也书面确认了不能在2016年10月1日前办理过户手续的原因是刘真造成。在2016年10月24日前，涉案房屋未能正常办理过户手续是刘真的过错造成；2016年10月24日后，未能过户的原因是法院查封造成，这不是程建平与刘真的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(四)“非买受人自身原因未办理过户登记”的规定，只要买受人在法院查封之前未存在过错，人民法院就应该支持买受人的诉求。至于一审法院认为程建平在2017年1月5日签订的第二份《补充协议》不符合常理，一审法院该说法是不符合社会实践及法律精神的。程建平继续配合刘真办理过户手续，恰恰是社会生活中普遍存在的现象。双方已签订了买卖合同，买方支付了部分价款，现在由于卖方欠别人钱导致被法院查封。在卖方明确告知买方，卖方不能将已收取的价款退回的情况下，买方肯定只能尽量配合卖方，争取双方顺利履行合同，从而达到双方签订买卖合同的根本目的，充分保障各方利益。程建平配合刘真的事实也符合司法实践判决中尽量促成合同达成的原则。(四)一审法院认为程建平未能及时审查涉案房屋是否存在他方权利，明显过于苛刻。就算程建平在签订《房屋买卖协议》后每天都查册，最快知道涉案房屋被查封也是在2016年10月24日，而这个时间也是在签订买卖合同、支付部分价款、合法占有房屋之后。二、一审法院适用法律错误。即使程建平在签订第二份《补充协议》时，知道涉案房屋有查封仍然同意继续履行原合同，认为程建平存在过错。这是一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条理解错误。该法条要求必须同时符合四种情形，即在法院查封之前只要符合这四种情形，人民法院就应支持买受人的诉求，至于查封之后，法律并没规定。一审法院以查封之后的事来解读查封之前的事实，明显属于错误。被上诉人陈英辩称：同意一审判决处理，不同意程建平的上诉请求。原审第三人刘真经本院合法传唤没有到庭，亦没有提交书面意见。程建平于2019年1月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.终止对登记在刘真名下位于广州市番禺区钟村镇祈福新村倚湖居倚湖街13座2202房屋[现产权证号：(2016)07236606;原产权证号：粤房地证字第××号]的强制执行措施；2.在程建平将剩余购房款1400000元按法院指定方式履行后，解除上述房屋的查封措施；3.本案诉讼费由刘真、陈英承担。一审法院经审理查明：黄武琪与刘真系夫妻关系。2007年8月7日黄武琪死亡。涉讼房屋位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街13座2202，建筑面积为130.55平方米，权属人原登记为黄武琪，房地产权证号为：粤房地证字第××号。2016年7月5日，刘真出具《业主收款证明》，载明收到程建平交来购买涉讼房屋的定金200000元。2016年7月6日，刘真作为卖方黄武琪的委托代理人，程建平作为买方与广州市番禺区钟村祈安置业地产代理行作为经纪方签订了一份《房屋买卖协议（抵押）》，约定涉讼房屋交易事宜，卖方保证对涉讼房屋享有完整所有权，且出售涉讼房屋没有侵犯第三人权利；涉讼房屋成交价为1800000元，定金200000元由买方在签订本协议同时交给经纪方，由经纪方无息转交给卖方或自行向卖方支付，余下购房款1600000元待买方出了新房产证即程建平名下新证入档案时一次性支付给卖方；买卖双方必须在2016年10月1日或之前到涉讼房屋所在地的房管部门办理交易过户手续；等等。2016年8月15日，广东省广州市番禺公证处出具《公证书》[（2016）粤广番禺第30787号]，证明刘真因继承黄武琪的遗产，于2016年7月5日向公证处申请办理继承公证，涉讼房屋虽然以黄武琪的名义登记，但该房产是黄武琪与其配偶刘真在婚姻存续期间取得的财产，依法属于黄武琪和刘真的夫妻共有财产；上述夫妻共有财产的二分之一产权为刘真的财产，另二分之一产权为黄武琪的遗产，该遗产由刘真继承，继承后，刘真占有涉讼房屋的全部产权。2016年9月29日，刘真与程建平签订《补充协议》，约定交易时间顺延至2016年12月31日前办理过户手续；因卖方此房屋证件不齐，屡次延误导致无法交易，现将房价交易金额由原来1800000元改为1600000元；过户当天买方将余下的购房款做银行资金托管。同日，刘真出具《业主收款证明》，载明收到程建平交来购买涉讼房屋之楼款200000元。2016年10月24日，涉讼房屋被一审法院（2016）粤0113财保430号案查封，2016年11月1日被一审法院（2016）粤0113财保453号案件（即陈英作为财产保全申请人提起的诉前财产保全案件）查封，2016年11月29日转为正式查封，其后涉讼房屋被其他案件轮候查封。2016年11月14日，陈英以刘真拖欠其款项未还为由提诉至一审法院，立案（2016）粤0113民初10014号。2017年1月5日，刘真与程建平再次签订《补充协议》，约定交易时间顺延至2017年6月1日前办理过户手续；因卖方此房屋证件不齐，屡次延误导致无法交易，现将房价交易金额由原来1800000元改为1600000元；过户当天买方将余下的购房款做银行资金托管。2017年7月13日，一审法院作出（2016）粤0113民初10014号民事判决，判决刘真向陈英清偿借款本金及利息。刘真因不服该判决提起上诉。2018年5月18日，广州市中级人民法院裁定按刘真自动撤回上诉处理，各方均按原审判决执行。因刘真不履行生效判决确定的义务，陈英于2018年6月26日向一审法院申请强制执行，立案（2018）粤0113执4821号。2018年7月17日，程建平就（2018）粤0113执4821号执行案件向一审法院提出执行异议，立案（2018）粤0113执异358号。程建平认为其已向刘真善意购买涉讼房屋并支付了购房款共计400000元给刘真，因刘真的原因导致涉讼房屋不能按期办理过户手续，直至法院查封了涉讼房屋，在办理过户手续期间刘真已将涉讼房屋交付给其方使用，其方也重新装修并已经入住，其方已是涉讼房屋的实际所有人，因此请求解除对涉讼房屋的查封。2018年11月22日，一审法院作出（2018）粤0113执异358号《执行裁定书》，认为程建平虽然提交《房屋买卖协议》证明其与刘真在2016年7月5日签订协议是涉讼房屋在法院查封前已签订房屋买卖协议的，但协议的卖方是黄武琪，委托代理人是刘真，黄武琪于2007年8月7日死亡，黄武琪如何委托刘真签订房屋买卖协议？协议约定房屋产权证号与程建平申请书上请求的房屋产权证号不一致，协议签订后程建平称支付了400000元，尚欠140000元，不过户的原因是刘真等，《房屋买卖协议》是否合法有效，以及协议是否可以继续履行属实体性审查范畴，不属执行异议处理范围，因此裁定驳回程建平提出的执行异议。程建平于2018年12月4日签收了（2018）粤0113执异358号《执行裁定书》。2018年12月11日，程建平以其在涉讼房屋被查封前已购买且合法占有房屋为由向一审法院提诉，引致本案纠纷。一审庭审中，程建平主张其签订《房屋买卖协议》时曾要求中介方查清房屋的情况，当时显示房屋登记在刘真丈夫黄武琪名下，但不存在查封，2016年8月底刘真拿了遗产公证书复印件给其方，其相信刘真是有所有权的，所以之后不可能经常去查询房屋的情况，后来刘真于2016年10月取得涉讼房屋产权证，其方就相信涉讼房屋是刘真所有的；其于2016年7月6日签订《房屋买卖协议》，同日向刘真支付了定金200000元，后于2016年9月29日向刘真支付款项200000元，刘真于2016年7月10日将涉讼房屋交付给其使用，其之后委托了深圳市信安居装饰设计有限公司对房屋进行了装修并使用至今；其与刘真约定了2016年10月1日办理房屋过户手续，但由于刘真的原因一直未按约定办理，后来其提出不再购买涉讼房屋并要求退还定金，经双方协商，刘真同意减低购房款200000元作为违约金，但其在本案中主张是按照总购房款1800000元来主张的，其保留向刘真追诉200000元违约金的权利；其在签订《房屋买卖协议》及《补充协议》时并不知道涉讼房屋被查封，也没有查询过，是直到2017年中才得知涉讼房屋被查封。程建平对其上述主张，提交了以下证据：1.《房屋买卖协议》，拟证明其与刘真在涉讼房屋被法院查封前已签订该协议；2.业主收款证明、光盘及交通银行个人客户交易清单，拟证明其于2016年7月6日其通过银行转账方式向刘真支付200000元，以及于2016年9月29日在广州市番禺区安业房地产中介服务部以现金形式支付刘真200000元购房款，共计支付400000元的事实；3.《公证书》，拟证明刘真对涉讼房屋占有全部产权，刘真有权向其方出售该房屋的事实；4.业主卡、电费支付凭证、电费交付明细及业主卡登记资料，拟证明刘真在2016年7月10日已将涉讼房屋交付给其方；5.《装饰装修工程施工合同》，拟证明其合法占有房屋并已装修使用；6.《补充协议》，拟证明未能办理过户手续是刘真的原因，不是其方的原因；7.广州市不动产登记查册表，拟证明申请查封涉讼房屋的诉讼案件或执行案件；8.《协议书》，拟证明其积极协助刘真处理债务，以便办理涉讼房屋过户手续。陈英对程建平的上述主张不予确认，认为刘真是2016年8月15日做的公证，《公证书》写明产权人黄武琪在2007年8月死亡，而程建平提交的《房屋买卖协议》签订时间是2016年7月6日，即刘真在签订《房屋买卖协议》时是无权代理；涉讼房屋于2016年10月24日被他案首次查封，2016年10月27日、2016年11月1日分别被他案轮候查封，之后才由其方所涉案件查封，程建平作为购房人，理应知道涉讼房屋的情况，程建平也应到国土局查询涉讼房屋的查封情况，但程建平和刘真在明知涉讼房屋被多案查封的情况下双方还签订《补充协议》将房价款降至160000元，存在恶意串通损害其方利益，所以《房屋买卖协议》和《补充协议》是无效的。关于程建平主张的与刘真就涉讼房屋买卖交易有否办理网签手续以及程建平在签订《房屋买卖协议》时是否具备在广州市购买涉讼房屋资格的问题。程建平称由于刘真的原因，直至上述房屋被法院查封，双方未能办理相关网签手续，但中介人员称当时并不是必须办理网签手续；其在签订《房屋买卖协议》时以及至今均具备在广州市购买房屋的资格。对于（2018）粤0113执4821号执行案的执行情况，陈英表示没有收到任何执行款项，该执行案件已经终结该次执行。程建平对此予以确认。一审法院认为:本案为执行异议之诉，争议焦点为程建平所提供的证据是否足以阻却陈英为实现债权而申请法院对涉讼房屋实施的执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”程建平于本案提出的执行异议之诉成立，必须同时满足上述法律规定。程建平主张其为涉讼房屋的合法买受人，已向刘真支付了购房款400000元，并已实际占有使用涉讼房屋。根据双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据，一审法院分析如下：首先，程建平提交了其与刘真签订的《房屋买卖协议》及两份《补充协议》以证实两人就涉讼房屋达成买卖交易。程建平提交了刘真出具的两份《业主收款证明》、交通银行个人客户交易清单及视频光盘拟证明其先后于2016年7月6日、2016年9月29日向刘真支付了部分购房款共计400000元的事实。但从程建平提交的前述证据来看，刘真于2016年7月5日出具的《业主收款证明》与程建平主张支付的第一笔200000元款项的时间存在偏差；而程建平提交的视频光盘无法体现视频拍摄的具体时间以及视频中所出现的现金金额以及该现金款项为何人向谁支付和款项来源，从《房屋买卖协议》对款项支付的约定内容来看，买卖双方约定“余下购房款1600000元待买方出了新房产证即程建平名下新证入档案时一次性支付给卖方”，程建平主张支付第二笔200000元时双方尚未办理过户手续，支付金额和时间与程建平、刘真所签订的《房屋买卖协议》所约定的付款金额和付款时间明显不一致，程建平也未能举证证实双方曾协商变更了《房屋买卖协议》约定的付款方式。值得指出的是，程建平与刘真在程建平主张支付第二笔款项当日签订了一份《补充协议》，但该份《补充协议》中亦未就购房款支付作出变更，而且该协议中载明因刘真原因导致延误交易而降低购房款至1600000元，剩余购房款做银行资金托管。如果该份协议约定属实，程建平在此情况下主张实际支付的第二笔购房款的时间、金额及方式，较之《房屋买卖协议》对付款时间、金额和方式的约定而言风险性明显更大。即便程建平主张的已向刘真支付购房款400000元的情况属实，程建平亦尚未付清全部购房款。其次，涉讼房屋至今仍未过户至程建平名下，程建平主张未能过户的原因是因为刘真原因导致延误。纵观涉讼房屋被查封的整个过程，涉讼房屋首次被查封时间为2016年10月24日，程建平提交的其与刘真、该案财产保全申请人陈晓红签订的《协议书》落款时间亦为当日，即，程建平在该时间已知悉涉讼房屋因刘真存在其它债务纠纷而被查封的情况，程建平此时理应知悉涉讼房屋买卖交易继续进行存在的风险性较大。如程建平所述，其在此之前曾因刘真未能按照《房屋买卖协议》约定时间办理过户手续时就打算解除合同，后双方又协议继续履行，程建平在2016年10月24日明知涉讼房屋被查封却仍继续选择履行买卖交易，明显与日常生活法则不符。此后，程建平更应审慎注意涉讼房屋的产权登记等情况并有所预见，但在前述第一份《补充协议》约定过户期限届满仍未能过户时，程建平仍主张继续与刘真签订第二份《补充协议》约定延长过户时间，亦明显不符合常理。根据程建平提交的落款时间为2017年1月5日的《补充协议》内容来看，该协议内容除过户日期不同之外，与第一份《补充协议》内容完全一致，同样亦未提及是否存在变更付款时间和金额等问题。即使该协议签订时间属实，此时涉讼房屋已存在多案查封的情况，程建平作为购买方，在此前已出现多次交易延误以及房屋曾被查封的情况下，未对涉讼房屋的产权及查封情况进行审查了解，仍选择继续交易及延后过户时间，程建平亦存在一定过错。再次，程建平主张其是在签订两份《补充协议》后在办理过户手续时才知悉涉讼房屋因陈英案被查封的情况，但程建平未能举证证实其到房管部门办理过户的时间后于《补充协议》签订的时间，无法排除程建平对涉讼房屋被陈英案查封事宜不知情的可能性。最后，程建平主张涉讼房屋已交付给其使用，并提交了业主卡、电费支付凭证、电费交付明细、业主卡登记资料及《装饰装修工程施工合同》证实，其中程建平主张已就房屋进行装修，除了提供施工合同外，未能提交相关已支付装修款的凭据，而业主卡仅显示刘真以朋友身份帮程建平办理祈福新村的业主卡，程建平主张缴纳的电费是以刘真作为业主的名义缴纳，以上证据无法完整体现涉讼房屋已交付给程建平使用的事实。综上，程建平未付清全部购房款，亦未能举证证实其在涉讼房屋被查封时已实际占有使用房屋，且在涉讼房屋被查封等重大风险下仍坚持继续履行合同，对不能过户本身亦存在过错，程建平与刘真签订合同及履行合同的情形不符合前述规定能够排除执行的条件，程建平对涉讼房屋享有的民事权益不足以排除对涉讼房屋的强制执行，其主张终止对涉讼房屋执行等诉请，理据不足，一审法院不予支持。对于程建平要求支付房款并解除查封措施的请求不属于执行异议之诉的诉讼范围，本案不作处理。刘真经一审法院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，一审法院于2019年12月1日作出一审判决：驳回程建平的全部诉讼请求。案件受理费100元，由程建平负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，程建平向本院提交微信交付电费的材料以及文勇的身份证复印件和文勇签名的照片，并申请文勇出庭作证。文勇陈述：其与程建平十几年的朋友，当时其没有房子住，程建平就让他借住在涉案房屋，住的期间就由文勇交电费，其是从2016年7月住到2016年12月接近2017年1月的时候，物业公司有来催收物业费，当时好像物业费之前欠的太多，其问程建平，程建平说暂时先不交，其住进去之前没有装修，其搬走以后才装修的，当时只缴纳了电费，等。程建平提交以上证据拟证明涉案房屋在2016年7月开始已经由程建平与文勇实际使用，电费由文勇支付的事实。陈英质证表示：对于证据的真实性无异议。但该证据在一审时已经存在，程建平在二审时提交，因此该证据不属于二审新证据。二审期间，程建平陈述：其与刘真协商若办不了过户，能不能解除合同，要求双倍返还定金，刘真还是想要交易，就降低房价，程建平认为这个方案可以，就一直配合对方，当时房屋的市场价格不到200万元；开始卖房时刘真没有说他有很多债权人；到了2016年9月底，程建平要求过户，刘真提出他欠别人的钱，要求程建平先支付一部分房款，但是当时刘真没有说房屋是否被查封；当时刘真说欠的钱不多，也就二三十万元，若程建平帮助其还钱，对交易也没有影响；到2016年10月份的时候，程建平问刘真对外欠债到底多少钱，刘真说欠陈晓红的钱，程建平提出与刘真、陈晓红三方协商，最终是签了一个协议，由于刘真与陈晓红对谁收钱出现争议，所以程建平就一直没有给钱；另外一份协议是在双方协商一致的情况下，其他债权人又出现了，在总房款之内其也可以协商，但是债权人越来越多，就协商不成了，后来程建平发现迟了，后悔也来不及了；程建平为了保证自己的利益想尽办法履行，但是因为外来的因素无法履行；程建平妻子是广州户籍，其妻子名下有一套房产。本院认为：本案的争议焦点问题为：上诉人程建平对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，涉案房屋于2016年10月24日查封，程建平与刘真于2016年7月6日签订《房屋买卖协议（抵押）》，按照该协议约定，定金200000元于签订协议时支付，剩余购房款1600000元在办理过户时一次性支付。程建平提交的《业主收款证明》显示的支付定金时间为2016年7月5日，程建平表示是刘真写错了时间，根据其一审中提交的交通银行个人客户交易清单显示，转账时间为2016年7月6日，程建平的该陈述与证据相吻合，本院予以采信。即程建平在涉案房屋查封之前签订了房屋买卖合同，并按照合同约定支付了相应的款项。至于程建平在签订《补充协议》时另行支付楼款200000元而《补充协议》并未变更付款时间的问题，程建平超出合同约定多支付房款，难以认定其购买房屋的意思或行为虚假。其次，程建平提交了涉案房屋查封前刘真为其办理业主卡的证据。程建平主张将房屋借给其朋友文勇居住，由文勇支付了电费，并为此提交了文勇支付电费的微信记录，足以补正其一审期间提交的未能显示实际付款人的电费缴费凭证在证据证明力上的不足。本院对程建平二审期间提交的证据予以采纳。根据以上证据，可以认定程建平在涉案房屋查封前已实际使用涉案房屋。再次，涉案房屋在程建平签订合同、支付部分房款和电费、办理业主卡之后不久即被法院查封，未能及时办理过户手续难以归责于程建平，程建平未选择解除合同而是选择继续履行也难以认定其存在恶意。程建平诉请也要求将剩余房款按照执行法院的要求履行。因此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，程建平享有的民事权益应认定为可以排除（2018）粤0113执4821号案的执行。但由于除了（2018）粤0113执4821号案之外，涉案房屋上仍存在多轮的轮候查封，在（2018）粤0113执4821号案解除对涉案房屋的查封之后，其后的轮候查封将转为正式查封，因此本院对程建平关于解除对涉案房屋查封的诉讼请求不予支持，程建平可另行通过执行异议或执行异议之诉解决，其要求支付剩余房款的问题可在解决最后一轮查封时处理。综上所述，上诉人程建平的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审处理不当，本院予以改判。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院(2019)粤0113民初1395号民事判决；二、不得在（2018）粤0113执4821号案中执行广州市番禺区钟村镇祈福新村倚湖居倚湖街13座2202房；三、驳回程建平的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，均由原审第三人刘真负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年九月十一日书记员 冯冠豪