云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初4139号原告（反诉被告）黄婕，女，汉族，1975年12月22日生，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人丁凯寅，云南惠滇律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）曲靖苏拉商务服务有限公司。法定代表人刘佩雯。统一社会信用代码：91530302MA6NH62C9H。地址:云南省曲靖市麒麟区。委托代理人黄秋，云南靖嘉律师事务所律师。特别授权代理。原告黄婕（反诉被告）诉被告曲靖苏拉商务服务有限公司（反诉被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行审理，原告黄婕（反诉被告）及其委托代理人丁凯寅，被告曲靖苏拉商务服务有限公司（反诉被告）的委托代理人黄秋，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：原告于2019年6月向被告承担南市区沃尔玛购物中心负一层18号商铺用于经营。双方与2019年5月13日签订了《标的物房租赁合同》。该合同约定租赁期为24个月（即2019年6月至2021年5月31日），年租金为51000元（月租金为4250元），同时在合同签订之日起三个月内支付保证金12750元。合同还约定了被告不得在原告租赁期间将商铺转租给他人，如果原告在租赁期间，未经原告书面认可，被告将房屋转让给他人使用，原告有权单方解除合同，合同解除后，被告应按月租金的双倍向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了一年房租，共计51000元，保证金双方口头协商不再另行支付。之后，被告依约向黄婕支付了承租商铺，原告使用该商铺销售燕窝，为此特对该商铺增设了电子广告牌及货柜等设施，原告销售燕窝至2019年8月下旬，因铺面经营策略调整，其暂将货物移走，此时被告在没有通知黄婕的情况下，将铺面转让给他人经营，并擅自拆除黄婕安装的广告牌，导致黄婕至今无法继续使用商铺、被告于2020年4月上旬，在未告知原告的情况下，擅自将原告价值7800元的货柜抬走处理，严重侵害了原告的财产权。另由于2020年春节期间全国爆发××，导致曲靖市麒麟区南市区沃尔玛购物中心负一层的商铺不能正常营业，属于不可抗力。截止起诉之日，原告实际上只使用了房屋2个月，商铺事实上已经被被告转让给他人使用，致使原告无法继续使用商铺，导致合同目的无法实现，根据合同约定以及相关法律规定，原告有权单方解除该合同。同时时值疫情期间，商铺无法正常经营，属于不可抗力，原告有权要求解除该合同；同时，原告已经向被告支付了51000元，实际使用房屋只有2个月，合同解除后，贵公司应退还黄婕42500元租金，另根据合同约定，被告的行为构成违约，应按照月租金4250元的2倍向黄婕支付违约金，即支付违约金8500元；赔偿黄婕货柜采购价6800元。请求法院依法判令：解除原被告双方签订的《标的物房租赁合同》；被告返还原告剩余租金42500元及支付原告货柜损失6800元；被告向原告支付违约金8500元；四、诉讼费及为实现债权所付出的其他费用由被告承担。被告（反诉原告）辩称，原告无单方解除权，本案没有出现约定和法定的解除事由，合同不应当解除;本案原告无剩余租金，而是拖欠租金，货柜损失无事实依据;本案中被告没有违约事实，不应当承担违约金;因原告的各项诉请没有事实和证据支撑，故所产生的诉讼成本应当自行承担。综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）诉称，2019年5月13日，反诉原被告签订《标的物房租赁合同》，约定反诉原告将位于沃尔玛负一层18号商铺出租给反诉被告，用于销售燕窝，租赁期限24个月，自2019年6月1日起至2021年5月31日止，租金51000元/年，一年一付，提前一个月支付下一年租金，电费及垃圾清运费由反诉被告自行承担。同时约定反诉被告向反诉原告支付保证金12750元。若反诉被告违反合同约定，则保证金不予退还，还需承担违约责任。合同签订当天，反诉被告向反诉原告支付了保证金、部分租金。反诉被告未足额交付租金，但基于双方良好的合作关系，反诉原告将商铺交由反诉被告使用。租赁期间，根据反诉被告承租的面积计算，反诉被告每月需承担电费133元，垃圾清运费12元。但反诉被告租用商铺后，未足额缴纳第一年的商铺租金，也未依据合同约定提前一个月缴纳下一租赁年度的租金，电费也仅交至2019年6月，垃圾清运费从未缴纳。截止至2020年6月30日，反诉被告仍差欠反诉原告商铺租金、电费及垃圾清运费18752元，反诉原告多次催要无果。反诉被告的行为违反了《标的物房租赁合同》的约定，应当依照合同约定承担10200元的违约责任。另本案诉讼涉及专业法律问题，且反诉原告法定代表人处于产假期间，无余力处理诉讼案件，故委托律师代理本案并支付律师代理费6000元，该费用系因反诉被告违约给反诉原告造成的损失，反诉被告应当予以赔偿。综上所述，反诉原被告自愿签订《标的物房租赁合同》，反诉原告依据合同约定将商铺交付反诉被告使用，但反诉被告违反合同约定，逾期交付租金，给反诉原告造成较大损失，为维护合法权益，请求法院判令:反诉被告向反诉原告支付沃尔玛栋负一层18号商铺自2020年3月1日起至2020年6月30日止的租金17000元，以及支付自2020年7月1日起至解除租赁关系之日止的租金，按4250元/月计算。反诉被告向反诉原告支付沃尔玛栋负一层18号商铺自2019年7月1日起至2020年6月30日止的电费1596元，以及支付自2020年7月1日起至解除租赁关系之日止的电费，按133元/月计算。反诉被告向反诉原告支付沃尔玛栋负一层18号商铺2019年7月1日起至2020年6月30日止的垃圾清运费156元，以及支付自2020年7月1日起至解除租赁关系之日止的垃圾清运费，按12元/月计算。反诉被告支付违约金10200元；反诉被告承担反诉原告因诉讼而支付的律师代理费6000元；以上合计34952元（未含2020年7月1日后的租金、电费及垃圾清运费）；本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告（原告）辩称，我们认为被告的反诉请求不成立。理由：签订合同后，原告依约支付了保证金，被告自愿将房子租给原告，原告一次性支付了九个月的租金，原告从2019年6月1日使用至2019年8月，因店铺升级，就没有使用了，2019年9月以后，被告将房屋转租给他人了，被告要求原告支付租金、垃圾清运费、电费没有依据。被告反诉原告的行为构成违约，合同约定了不得将房屋转租给他人，但实际在原告装修期间将原告的货柜搬出并将房屋转租给他人，原告支付的租金已经够到2019年9月，在实际过程中，违约的是被告而不是原告；被告要求支付的费用，无确实充分的证据支持，不应得到支持；律师费无发票等相关凭证，不应得到支持。原告（反诉被告）针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、身份证复印件一份，用于证明其诉讼主体适格的事实。2、《标的物房租赁合同》原件一份、交款凭证原件两份，用于证明被告将房屋租给原告，合同对双方权利义务进行了约定，原告履行了义务，但被告将房屋擅自转租给其他人，导致原告无法使用商铺，构成违约，应承担相应责任的事实。3、照片打印件12张，用于证明从2019年9月开始被告就将商铺擅自转租给其他人出卖衣服和鞋子，导致原告无法使用的事实。4、律师函及律师函邮寄送达凭证，用于证明原告已经履行了催告义务，被告拒不履行合同义务，租赁合同自律师函到达被告方的第16日起自动解除的事实。5、律师费发票原件一张，用于证明原告为维护自己的合法权益，支付了律师费4000元，该费用应由被告承担的事实。经质证，被告对原告提交的上述证据中证据1的三性无异议。对证据2的三性无异议，但不认可其证明目的。主张该组证据可以反映原告未按时足额支付租金，并不能证实被告有转租的事实。对3至5组的证据，原告逾期提交，证据突袭，被告无法当场核实真实性。故不予质证，请法庭不予采纳。事后补充质证意见：对证据3三性予以认可，证明目的不予认可，首先，照片仅能反映拍照当时的情况，并不能证明自2019年9月至2020年4月之间连续发生的事实，其次，本案中被告从未将商铺转租给其他人，需要说明一下，原告承租的商铺不是一整间，而是就像我们法庭一样大概两块地砖的位置，根据原告提交的照片显示，在她拍照期间，她的货柜依然是存放在她所租赁的位置，她租用的房屋依然处于她占用的状态，原告租用该小范围商铺就应当对商铺进行管理。通过照片反映里面的衣服是处于低价甩卖状态，这是其他商户在超市做活动的时候偶然占用并不是被告转租，对于原告自行租赁的房屋，其应当自行管理，被告无法确认原告租用范围内的使用情况，是原告本人或其允许使用的人在使用，所以在这个过程中被告无权干涉怎么使用。对律师函以及送达签收三性不予认可，证明目的不予认可，理由是本案被告没有转租的情形，原告不具有单方解除权。其次该签收的身份证号显示签收人是1995年出生，虽然上面显示的签收人的姓氏和被告的法定代表人姓氏一致，但名字不一致，且被告的法定代表人出生于1981年。对证据5的三性予以认可，但没有委托协议相互佐证，且本案原告是违约方，其应当自行承担损失。本院认为，原告提举的上述证据1、2来源合法、客观真实，能够证明本案部分法律事实，本院予以采信。证据3、4、5来源合法、客观真实，但原告无其他证据与之相互印证，证明其证明目的，故本院不予采信。被告（反诉原告）针对其答辩和反诉理由，向本院提举下列证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明反诉原告的企业登记信息及诉讼主体资格的事实。2、反诉被告身份证复印件一份，用于证明反诉被告身份信息的事实。3、《标的物房租赁合同》原件一份，用于证明：2019年5月13日，反诉原被告签订《标的物房租赁合同》，约定反诉原告将位于沃负一层18号商铺承租给反诉被告，用于销售燕窝。租赁期限24个月，自2019年6月1日起至2021年5月31日止，租金51000元/年，一年一付，提前一个月支付下一年租金，电费及垃圾清运费由反诉被告自行承担。同时约定反诉被告向反诉原告支付保证金12750元。若反诉被告违反合同约定，则保证金不予退还，还需承担违约责任的事实。4、《收据》原件两份、复印件两份（在原告处保管），用于证明反诉被告未足额缴纳商铺租金，且仅支付2019年6月电费的事实。5、委托协议原件及收条原件各一份，用于证明反诉原告支付律师代理费六千元的事实。经庭审质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提举的证据1、2三性予以认可。对证据3的三性予以认可，但证明目的不予认可，主张该租赁合同只能证明双方签订了租赁合同，并不能证明原告有违约行为，同时标的物租赁合同不仅能证明合同约定的内容，也还明确了被告方在出租期间不得将房屋在未征得原告方同意的情况下转租给其他人使用。对证据中黄婕交的房租及保证金的发票的三性认可，证明目的不予认可，主张这两份证据不能证实原告违约，原告确实只交付了部分租金，但被告是同意的，被告出租给原告使用，达成了对租金的变更，并且在此期间，除了将房屋出租给原告外，还收取了水电费，到现在为止，被告主张继续履行合同，可以证实没有一次性交付12个月的租金构成违约，对后两份证据水电费收据的真实性不予认可，原告确实交了水电费，但是被告提交的证据除第一份加盖了曲靖苏拉商务服务有限公司的印章，第二份没有印章，且上面载明的电费，并不能证明每个月都是133元，按照被告的证明目的，这是已经交完了。对该组证据证明目的和关联性不予认可。对证据5的三性、证明目的不予认可，主张律师费不仅要有委托协议，还要收据，暂收条是靖嘉律师事务所单方出具的，没有曲靖苏拉商务服务有限公司的确认，是否收取了6000无法得知。本院认为，被告（反诉原告）提举的上述证据，来源合法，客观真实，能证实本案部分法律事实，但其主张的证明目的仅系自己的意思表示，故本院予以部分采信，部分不采信。经过庭审与举证质证，本院确认如下法律事实：原告于2019年6月向被告承租南市区沃尔玛购物中心负一层18号商铺用于经营。双方于2019年5月13日签订了《标的物房租赁合同》。该合同约定租赁期为24个月（即2019年6月1日至2021年5月31日），年租金为51000元（月租金为4250元），同时在合同签订之日起三个月内支付保证金12750元。合同还约定了被告不得在原告租赁期间将商铺转租给他人，如果原告在租赁期间，未经原告书面认可，被告将房屋转让给他人使用，原告有权单方解除合同，合同解除后，被告应按月租金的双倍向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了一年房租，共计51000元（含保证金12750元）。原告销售燕窝至2019年8月下旬，即未继续经营。双方就相关事宜协商未果，原告遂诉讼来院，提出前述诉请，被告在诉讼中提出反诉，提出前述反诉请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”。第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”。第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”。本案中，双方签订的《标的物房租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合同真实有效。双方关于租金的约定，包含了保证金，合同生效后，保证金依法应为租金，故被告主张原告未缴纳一年租金的主张，本院不予支持。原告因经营不善，对租赁铺面自己未去管理，导致铺面被他人占用，其提举的证据又不能证明系被告占用或转租他人使用，故其主张被告侵害其权利、要求被告退还其未使用铺面租金的主张本院不予支持。其经营不善，欲解除与被告之间的合同，但其提举的证据不能证明其意思表示，其诉前通过律师发函，明确表示不能履行合同，并向本院提起诉讼，为其真实意思的表示，且其自2019年9月以后即未使用租赁铺面是客观事实，故本院视为其自2020年4月7日合同解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄婕与被告（反诉原告）曲靖苏拉商务服务有限公司2019年5月13日签订的《标的物房租赁合同》自2020年4月7日解除。二、驳回原告（反诉被告）黄婕的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（被告）曲靖苏拉商务服务有限公司的诉讼请求。案件受理费1246元（原告已预交），减半征收623元，由原告黄婕承担；反诉案件受理费337元，减半征收169元，由反诉原告曲靖苏拉商务服务有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行,申请强制执行的期限为二年。审判员  李云聪二〇二〇年九月三日书记员  何 珍