湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1025号上诉人（原审原告）：刘新群，女，1963年10月31日出生,汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：孙江平，武汉市武昌区振兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李思雯，女，1988年10月15日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：朱绍华，湖北天进律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨捷（系李思雯的舅舅），1968年1月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：李洋，男，1991年7月3日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：朱绍华，湖北天进律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨捷，身份信息同上。上诉人刘新群因与被上诉人李思雯、李洋房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘新群的上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审。事实及理由：1、李思雯、李洋不是房屋买卖合同的合同相对人，故李思雯、李洋不是适格被告，一审法院查明事项与刘新群的起诉请求不相符，一审判非所请。2、本案不是房屋买卖合同纠纷，本案情形是以房抵债，应该对借款合同进行审理，非房屋买卖合同。3、李思雯、李洋是合同相对人的继承人，购房合同相对人郑桃生已经去世，当时刘新群照顾了购房合同相对人郑桃生，他才把涉案房屋处分给刘新群。4、一审没有查明继承权是不是权利人公证给李思雯、李洋的，公证书不能体现李思雯、李洋对涉案房屋享有继承权。5、一审判决违背当事人在购房协议里的真实意思表示，确定的民事责任违反法律规定和当事人的合同约定。综上，恳请二审法院依法支持刘新群的上诉请求。李思雯、李洋均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘新群向一审法院起诉请求：1、确认四套房屋（武汉市汉阳区龙江庭院C区10栋104室、武汉市汉阳区瑞园小区6栋604室、武汉市汉阳区瑞园小区3栋3102室、武汉市汉阳区瑞园小区4栋102室）属于刘新群所有；2、判令李思雯、李洋将上述四套房产腾退给刘新群；3、本案诉讼费由李思雯、李洋承担。一审法院经审理查明：郑桃生与李小荒原系夫妻关系，生育一子李建强。李建强与杨玲婚后生育二子女：李思雯、李洋。1989年9月，郑桃生与李小荒在武汉市中级人民法院调解离婚：郑桃生与李小荒离婚；坐落武汉市汉阳区鹦鹉二路××房屋××栋，李小荒享有三分之一产权，郑桃生享有三分之二产权；该房屋楼上右边一间归李小荒居住使用，其余归郑桃生居住使用；共同债务三千三百元，由李小荒偿还一千元，郑桃生偿还二千三百元。该调解书中还写明，位于武汉市汉阳区鹦鹉二路1号二层房屋，占地面积为110平方米，是1983年由郑桃生和李小荒夫妻共建。1992年，李建强与杨玲离婚，后李建强未再婚。2004年8月26日，李小荒去世。2008年7月16日，李建强去世。2014年9月1日，郑桃生（乙方）与武汉均阳拆迁有限公司（甲方）签订两份《房屋拆迁货币安置协议书》，一份约定甲方拆迁范围内乙方有房屋建筑面积247.29平方米，甲方应补偿乙方费用总计人民币1,366,228.59元，乙方选择还建房武汉市汉阳区瑞园小区2栋402号房屋（建筑面积84.76平方米）、瑞园小区6栋604号房屋（建筑面积100.05平方米）、瑞园小区3栋3102号房屋（建筑面积73.1平方米）。另一份约定甲方拆迁范围内乙方有房屋建筑面积30平方米，甲方应补偿乙方费用总计人民币121,530元，乙方选择还建房武汉市汉阳区龙江庭院C区10栋104室房屋。2015年4月3日，郑桃生（乙方）与武汉均阳拆迁有限公司（甲方）签订一份《房屋拆迁货币安置协议书》约定还建房为瑞园小区4栋102号房屋（建筑面积98.66平方米）。2015年4月，武汉均阳拆迁有限公司出具《关于鹦鹉二路1号房屋产权人郑桃生调换安置房的情况说明》，内容为：“鹦鹉二路1号房屋产权人郑桃生于2014年9月1日与我公司签订拆迁补偿协议书。拆迁补偿总款2,302,730元，选购三套瑞园小区及一套龙江庭院C区安置房。其中三套瑞园小区安置房总房款1,083,222元已抵扣，龙江庭院C区安置房由被拆迁人领取拆迁款后自行购买，剩余补偿款1,097,978元已开具现金存折。按上述方式结算后，郑桃生办理瑞园小区交房手续时，发现瑞园小区开发商所提供的瑞园安置房房号有误，原瑞园小区2-402号安置房现改为该小区电梯井，以上房源并不存在，无法对拆迁户进行安置。根据鹦鹉洲项目剩余拆迁工作指挥部《会议纪要》第（54期），同意该户将瑞园小区2-402室（84.76㎡）一套安置房调换为瑞园小区4-102室（98.66㎡）一套安置房，并额外补偿其困难补助38,380元。郑桃生放弃协议书JX0008547所签瑞园小区2-402室安置房，新签协议书JX0008591所购瑞园小区4-102室安置房。瑞园小区按均价4,200元/㎡抵扣，总房款414,372元。因该户放弃的一套瑞园小区安置房已抵扣355,992元，与新增一套安置房总房款相抵扣，郑桃生仍需向鹦鹉洲拆迁指挥部补款20,000元。”2014年，郑桃生领取以上四套房屋，郑桃生居住在武汉市汉阳区龙江庭院C区10栋104室房屋内，其它三套房屋均出租。2017年3月15日，郑桃生向刘新群出具《欠条》一张、《借条》两张，内容分别为“今欠到刘新群人民币70,000元整。”、“今借到救命恩人刘新群人民币32,000元整（2014年用于北京费用）。”、“本人郑桃生长年需要看病吃药，现退休工资无法度日，特向刘新群借钱，几次累计借人民币100,000元整。”郑桃生在一张《欠条》及两张《借条》均注明“这三张有效”。2017年3月21日，郑桃生出具《承诺书》，内容为：“我（承诺人：郑桃生）因体弱多病，我房产被洗劫，补偿款被外人卷走，为了保护我的合法权利，特对照顾我、多次救我性命之恩人和为我艰难维权的刘新群、郑金龙承诺如下：1、鹦鹉洲旧房拆迁时，郑桃生愿意按照陈文斌所订价格110万之前的数额，不计回报，经刘新群、郑金龙后面多打出来的部分，按陈文斌的方式50%承诺兑现，支付现金给恩人刘新群、郑金龙等。2、这次郑娇娥非法卷走我郑桃生房屋拆迁补偿款金额部分，按照陈文斌的方式提取总额50%给刘新群、郑金龙等人（由刘新群一人处分）。3、我在房产合同原始原件和房屋拆迁款被郑娇娥全部卷走之后，由于我要看病、吃药维持生活，恩人刘新群所借金额的全部以我的房产作为抵押。特此以上三条，保证承诺兑现。”郑桃生在该承诺书上签名捺印。2017年3月22日，在湖北金楚律师事务所律师曾梦林、李建平的见证下，郑桃生（甲方）与刘新群（乙方）签订《购房协议》，约定：“由乙方购买甲方拥有的坐落在龙江庭院C区10栋104号房、瑞园6栋604号房、瑞园3栋3102号房、瑞园4栋102号房，双方协议购买房屋总面积为322平方米（以实际购买的面积为准）；交易价格为单价人民币3,000元/平方米，总价以实际购买的房屋面积计算；本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币200,000元作为购房定金；注明：该小区为拆迁还建房，无两证。……。”郑桃生与刘新群均在该协议末尾处签名捺印。湖北金楚律师事务所出具见证字[2017]年第095号《律师见证书》。同日，在王俊芳、郑金龙的见证下，郑桃生出具《公民见证遗嘱》，内容为：“本人郑桃生，鉴于多病、一生坎坷，在无助时，是好心人八年的照料，并在生命存亡的关键时刻救本人性命。本人现年七十七岁，在立遗嘱时，精神正常、头脑清醒，具备完全民事行为能力，为防止可能发生意外，由街坊、朋友见证，现立遗嘱如下：1、本人郑桃生，现将与李氏无关的我本人房产中有据可查的房产5套共计422平方米，留一套给李建强生前离婚之女李思雯，因李思雯判于李建强（李思雯是李建强的亲生女儿）作为李思雯婚前财产，不得转赠、不得买卖、永远随李思雯走。2、本人郑桃生，根据李建强与李洋之母离婚时，李洋已随其母跟收铁其母奸夫带走，并且李洋不是李建强之子，外加本人因出于人道，以收留“流浪狗”一样收留了李洋，而李洋伙同社会人渣，多次将我的救命钱、打氧气的钱和财物洗劫一空，并且李洋和李洋亲父（李大荒）家的哑巴，多次在本人食物中下毒，是好心人送医院抢救才未丧命，故不留一个平方给李洋。3、本人将有据可查的五套房产中的四套，一次性现款现货卖钱看病吃药、打氧气、请人护理。依照《宪法》、《物权法》、任何人不得干预，特此立约。4、8年来，刘新群一直对本人郑桃生无偿照料扶养、包括生活费用、医疗费用等都由刘新群出资。所以，郑桃生出于感恩回报，愿意将4套还建房以较低价格出卖给刘新群，刘新群以后依然对郑桃生履行生养死葬义务。”2017年5月26日，郑桃生在北京盈科（武汉）律师事务所郑某、石某律师的见证下订立《遗嘱》，该《遗嘱》由郑某代书，内容为：“立遗嘱人：郑桃生；见证人：郑某、石某；立遗嘱人于1939年1月2日出生，1959年5月与李小荒结婚，婚后生育一子李建强，儿子李建强与杨玲结婚，并生育孙女李思雯，于1991年7月3日生育孙子李洋。丈夫李小荒于2004年去世，儿子李建强于2006年去世，儿媳杨玲于2001年去世。立遗嘱人今年78岁，年事已高，并患有慢肺阻、心脏病等多种疾病，现就诊于湖北省第三人民医院，身体随时可能发生意外，故特立此遗嘱，表示对自己所有的财产在本人去世后的处理意愿。为了订立遗嘱，特请北京盈科（武汉）律师事务所郑某律师和石某律师作为遗嘱见证人，并委托郑某律师代书遗嘱，遗嘱内容如下：一、立遗嘱人所有房产共五套，基本信息如下：1、第一套坐落于武汉市汉阳区龙江庭院C区10栋104号房；2、第二套坐落于武汉市汉阳区瑞园小区6栋604号房；3、第三套坐落于武汉市汉阳区瑞园小区3栋3102号房；4、第四套坐落于武汉市汉阳区瑞园小区4栋102号房；5、第五套坐落于武汉市汉阳区瑞园小区2栋402号房。上述房屋系拆迁还建房，产权证尚未办理。由于8年多来，刘新群一直对我无偿照料扶养，包括这些年的生活费用、医疗费等都由刘新群负担，所以本人出于感恩回报，愿意将上述第一、二、三、四套还建房以低于市场的交易价格（3,000元/平方米）出卖给刘新群，且双方已于2017年3月22日签订了《购房协议》，依照该协议，房屋交易总价以实际购买的房屋面积计算，刘新群于选房当日以银行转账的方式支付购房全款，且刘新群要继续履行对本人的生养死葬义务。上述第五套房即坐落于武汉市汉阳区瑞园小区2栋402号房屋由李思雯和重孙共同继承，不得转赠、买卖以及通过其他方式处分该房屋。二、立遗嘱人所有存款：立遗嘱人于2014年9月与武汉均阳拆迁有限公司因房屋拆迁签订了《房屋拆迁货币安置协议书》，由于本人体弱多病，行动不便，出于亲人间的信任，当年房屋的拆迁手续原件及拆迁补偿协议等一切手续均委托侄女郑娇娥予以保管，并非赠与，但郑娇娥通过欺骗方式于2014年10月3日将该笔款项（1,088,071元）从立遗嘱人银行账户转到账号为73×××41的银行账户内，本人已于2017年4月委托北京盈科（武汉）律师事务所以不当得利纠纷为由起诉郑娇娥，现该案件已进入诉讼阶段，立遗嘱人百年后，孙女李思雯作为当事人继续进行诉讼，立遗嘱人已经进行的诉讼行为对李思雯有效，且该案件胜诉后追回的财产及相关民事权利由重孙享有。立遗嘱人所负债务：立遗嘱人于2017年3月15日向刘新群出具三张欠条，借款金额分别是70,000元、32,000元、100,000元，共计202,000元，以上借款均用于这些年本人的生活费、医疗费等开销。三张欠条有公民汪安娜、陈国发作见证，并由立遗嘱人签字和按手印，立遗嘱人与刘新群约定，该笔债务从刘新群应付的购房款中扣除。四、立遗嘱人原住房拆迁补偿时，拆迁公司表示只补偿110万元拆迁补偿费，后刘新群为立遗嘱人住房拆迁补偿利益最大化，将拆迁补偿争取到2,302,730元，多争取到的补偿款1,202,730元，该笔补偿款到手后，立遗嘱人自愿同意给付刘新群多争取到的补偿款部分的50%即601,365元。”郑桃生、郑某、石某均在该《遗嘱》末尾处签名。北京盈科（武汉）律师事务所于2017年10月26日出具《见证书》，内容为：“兹证明立遗嘱人郑桃生在见证人郑某、石某的面前在2017年5月26日订立的《遗嘱》上签字捺印，郑桃生在《遗嘱》上签字捺印的行为完全出于自愿，且《遗嘱》的内容是郑桃生的真实意思表示。”2019年3月25日，湖北金楚律师事务所出具《撤回见证》说明，内容为：“一、关于见证房屋的标的。见证律师亲自到郑桃生所居住的一楼现场调查，并不知情其它三套住房地理位置和所有权人的权属。二、见证律师提示了涉案房屋的交易风险和合法性，见证书也有说明，为此见证律师只见证合同尾部为双方签字的真实性。三、郑桃生与刘新群在律师办公室委托律师见证，双方均未出具房屋相关权属证书，只是说明是拆迁安置房。四、在律师见证过程中，委托人刘新群方在律师办公室全程录音录像，郑桃生是在委托人刘新群等人推着轮椅进入办公室，据刘新群讲是从医院把郑桃生接出来作见证。五、自法院向见证律师作调查笔录，才得知郑桃生在见证后不久离世。见证律师起草的房屋买卖合同被委托方刘新群作废，而且见证律师仅知郑桃生只有一套住房，卖房是为了治疗疾病，郑桃生并未向见证律师提过另外三套房产。六、委托人双方均未陈述如何收付房款事宜，见证律师并不了解卖方是否收到款项，是现金还是转账，也不了解卖方是否支付了房款。见证律师建议为了查明案件事实，应请求公安刑侦机关介入此案。综上，见证人虽然能够确保房屋买卖合同签字的真实性，但是签字之外存在不合理或不合法的情形，为此撤回见证。”湖北金楚律师事务所未提供见证档案。2019年5月9日，北京盈科（武汉）律师事务所出具《关于撤回郑桃生遗嘱〈见证书〉的决定书》：北京盈科（武汉）律师事务所接受郑桃生委托，指派本所律师郑某、实习律师石某，为郑桃生代书遗嘱并见证。2017年5月25日9时，郑某律师在湖北省第三人民医院住院部12楼呼吸内科对郑桃生订立遗嘱的相关事项进行了询问，石某律师（实习）进行记录。本所郑某律师根据询问内容代书遗嘱，该遗嘱经郑桃生本人确认后于2017年5月26日在郑某律师、石某律师（实习）见证下由郑桃生本人签字并按手印，郑某、石某以见证人名义在遗嘱上签名。根据《中华人民共和国继承法》第十七条第二款规定，“代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。”以及第十八条规定，“下列人员不能作为遗嘱见证人：（一）无行为能力人、限制行为能力人；（二）继承人、受遗赠人；（三）与继承人、受遗赠人有利害关系的人。”本所律师郑某、实习律师石某为郑桃生代书遗嘱的行为符合《继承法》前述相关规定，不存在其他影响遗嘱效力的阻却事由。鉴于郑桃生于2017年6月23日病故，其2017年5月26日所立遗嘱已于郑桃生病故时产生法律效力，本所已无必要再出具书面的律师见证书，且该《见证书》因未及在立遗嘱人生前向其送达，故本所决定撤回于2017年10月26日为郑桃生订立遗嘱事项出具的《见证书》。一审法院另查明，2017年8月29日，湖北省武汉市琴台公证处出具（2017）鄂琴台内证字第28915号、28916号、28917号、28918号四份《公证书》，公证的内容为将位于武汉市汉阳区五龙路瑞园小区4栋102号（建筑面积97.63平方米）以及武汉市汉阳区龙江庭院C地块10栋1单元104号（建筑面积56.65平方米）两套房屋由李思雯继承，位于武汉市汉阳区瑞园小区6栋604号（建筑面积101.37平方米）、3栋3102号（建筑面积73.47平方米）两套房屋由李洋继承。一审法院再查明，郑桃生患慢性阻塞性肺病，2017年3月17日至3月21日期间，郑桃生在武汉市汉阳医院住院，据出院记录记载其出院情况为：患者有活动后气促，查体：神志清楚，精神欠佳。后郑桃生多次住院治疗。2017年5月12日至5月29日，郑桃生在湖北省中山医院住院，该院的病程记录载明2017年5月23日、25日、27日、29日，医师查房时郑桃生神志清醒。2017年6月23日，郑桃生去世。一审法院于武汉市汉阳区人力资源和社会保障局调取郑桃生养老金发放记录，郑桃生自2014年起养老金为人民币1,739元/月，至2017年上涨为人民币2,440元/月。武汉市汉阳区鹦鹉街瓜堤社区居民委员会每月向郑桃生发放失独家庭补助金，节日向其发放慰问费，郑桃生还享受鹦鹉街针对困难老人的惠民政策。李洋因盗窃郑桃生财物于2014年3月18日被拘留，后因不批捕而予以释放。目前，位于武汉市汉阳区龙江庭院C区10栋104室房屋由李洋居住，其它三套房屋均出租，租金由李洋收取。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第十五条规定：“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依据上述规定，出卖人和买受人签订房屋买卖合同，但未办理房屋所有权转移登记手续时，房屋的所有权并未发生转移，出卖人与买受人之间仅发生债权的效力。经一审法院释明，刘新群要求按照其与郑桃生于2017年3月22日签订的《购房协议》来处理房屋。刘新群基于该《购房协议》取得的是要求李思雯、李洋办理房屋所有权转移登记手续的债权请求权，而非诉争房屋归其所有的物权请求权。故对刘新群要求确认四套诉争房屋（武汉市汉阳区龙江庭院C区10栋104室、武汉市汉阳区瑞园小区6栋604室、武汉市汉阳区瑞园小区3栋3102室、武汉市汉阳区瑞园小区4栋102室）归其所有并要求李思雯、李洋腾退的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回刘新群的全部诉讼请求。本案诉讼费用为人民币13,460元，由刘新群承担（此款刘新群已交纳）。二审期间刘新群与李思雯、李洋均未提交新证据。二审经审理查明，刘新群与李思雯、李洋对一审法院审理查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，针对刘新群的上诉理由及请求，本院评判如下：本案刘新群主张按照其与郑桃生于2017年3月22日签订的《购房协议》，向一审法院提出诉讼请求：1、确认四套房屋（武汉市汉阳区龙江庭院C区10栋104室、武汉市汉阳区瑞园小区6栋604室、武汉市汉阳区瑞园小区3栋3102室、武汉市汉阳区瑞园小区4栋102室）属于刘新群所有；2、判令李思雯、李洋将上述四套房产腾退给刘新群；3、本案诉讼费由李思雯、李洋承担。李思雯、李洋抗辩刘新群所主张的《购房协议》侵害了共有人的权利，应为无效。一审法院围绕双方当事人的诉辩意见进行审理符合法律规定。刘新群的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,460元（刘新群已预缴），由刘新群负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年九月十一日法官助理严洁书记员陈亮希