杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初8600号 原告：汪小花，女，汉族，1965年8月24日出生，住浙江省金华市金东区。 委托代理人（特别授权代理）：张志强，浙江政法联律师事务所律师。 被告：陈正建，男，汉族，1976年3月31日出生，住浙江省三门县。 委托代理人（特别授权代理）：陈晨、凌文倩，、实习律师。 原告汪小花为与被告陈正建房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月11日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2019年11月21日依法转为普通程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告汪小花及被告代理人陈晨到庭参加第一次庭审，原告委托代理人张志强及被告的委托代理人陈晨、凌文倩到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告汪小花诉称：根据原被告签订的合同约定，原告把位于杭州市拱墅区××幢××室房屋租给被告陈正建，租期五年。合同约定2016年1月1日至2016年6月30日为免租期，被告享受了免租期后中途毁约，给原告造成了严重的经济损失。合同约定双方在合同到期前三个月应以书面形式通知对方期满后是否续租。被告在中途毁约的情况下只提前了二十多天口头告知，给原告造成了店面的空闲期。原告本想抱着好聚好散的方式与被告协商解决。经多次沟通，双方同意在被告不拆回空调及不退还押金的基础上，原告提出10000元的补偿，但最后商定补偿6000元。可被告在搬迁时又拆走了空调也未补6000元。原告发现后强烈要求装回空调。被告运回了空调，但只把内机挂上，外机放在室内。外机本来应该是安装在楼顶的，并且运回的空调是坏机，无法使用。被告搬走后没有把房屋恢复原样，三处墙体打通未补上，并未交出钥匙。被告现在不接电话、不回微信。被告公司的营业执照也未办理注销手续，造成今后办证的不便。根据合同违约条款的约定，违约的一方赔偿对方当年租金的50%计42000元的违约金。故原告提起诉讼，请求判令：1、被告补还免租期半年房租40000元；2、房租付到签解除合约之日止，并按合同约定赔偿当年房租的50%，计42000元；3、三处墙体补上，并注销营业执照。原告在庭审过程将诉讼请求变更为：1、被告支付原告违约金42000元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，针对被告的答辩意见，原告补充以下意见：合同明确约定了违约金和租金，不存在过高的情况。我是通过微信向被告催促支付房租，被告说租到7月底，我只是说你7月份的房租要给我，但没有说放弃违约金。后来我也向被告主张过违约金。我和庄泳成是夫妻，这个案子我老公也是知道的，并且同意由我来处理。因被告提前解除合同，原告对外重新出租房屋的过程中也会产生巨大损失。现原告要求被告按照合同约定承担违约金42000元是合情合理的。另外，因被告没有履行双方达成的口头协议，导致本案诉讼发生，被告过错在先，请求法院支持原告诉请。 被告陈正建辩称：1、原告主体不适格，案涉房屋为原告与案外人庄泳成共同共有，因此共同共有人应当作为共同原告。2、原被告已经于2019年7月1日协商一致解除案涉租赁合同，因此被告无须再向原告支付违约金。因被告自身原因，提前一个月通过微信通知原告希望解除合同，房租支付至2019年7月31日，原告在收到被告的微信后回复：“一下把这个月房租打给我；……我刚看到你的回复，我能理解你的难处，做的好有钱赚你也不会违约，那就这么定，你把这个月房租打给我，到月底我们交接一下。”所以被告在7月2日将7月的房租7000元支付给原告，原告已收取。后被告在2019年7月30日腾空案涉房屋，原告进行换锁，双方事实上交接完毕。故根据双方的聊天记录可知，原告知道被告提前解除合同，同意解除合同，并主动告知要求被告支付7月房租及办理交接手续。被告后续的行为也是在按照双方确认的解除合同方案履行，双方已经通过协商一致的方式解除案涉合同。合同解除的，双方权利义务已经终止，被告无须再向原告支付违约金。3、原告要求被告支付违约金42000元。根据合同约定，半年的房租也没有这么多，且原告主张的标准显著过高，超过法律规定的上限。4、被告现在还有6666元的押金在原告处，希望在本案中一并处理。综上，双方已通过协商一致的方式提前解除合同。被告已经按照双方约定将空调交付原告，原告也并未对空调的年限、型号、状态提出过异议，因此被告认为原告已经认可空调交付事宜，不存在违约。原告的诉请不符合事实及法律规定，请求驳回原告诉请。 经审理查明：2015年12月25日，原告汪小花（甲方、出租方）与被告陈正建（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“经友好协商，就乙方承租甲方门面店事宜，达成如下协议：1、租赁地点：杭州市拱墅区××幢××室。2、租赁期间为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，其中从2016年1月1日至2016年6月30日为免租期；正式计租从2016年7月1日开始。3、合同生效后，乙方向甲方交付押金6666元。合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日起7日内退还乙方全部押金；乙方租用甲方房屋第一年租金为80000元，第二年租金为80000元，第三年租金为80000元，第四年租金为84000元，第五年租金为88200元。租金半年支付一次，乙方在每年的5月31日和11月30日前交付租金；乙方在2016年3月份向甲方支付2016年1月1日至2016年12月31日首期租金40000元，在2015年12月28日前支付押金6666元；2016年1月1日起，租期内的物业费由乙方支付。4、租期届满，乙方如需续租，应在租赁期届满三个月之前向甲方提出书面申请，经双方达成一致，重新签订租赁合同。同等条件下，乙方享有优先承租权；但租金价格可随社会物价指数及周边市场变动而适当调整。5、合同期满，如乙方没有续约，乙方撤场不得破坏房屋装修硬装（如地板、吊顶），软装（如桌椅、设备）归乙方自行处理……6、违反本合同内容，应承担违约金：当年年租金的50%，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。”汪小花在合同甲方落款处签名捺印，陈正建在合同乙方落款处签名捺印。 合同签订后，陈正建向汪小花交付押金6666元，汪小花交付涉案房屋。租赁期间，双方通过微信沟通房租及解约等事宜。2019年6月28日，汪小花提出：“陈总，你帮我安排一下你那个房租啊，你这是在5月30日就要负担，我们已经推迟两个月。6月30日，5月30日，我们一直没催你。现在也差不多可以安排啦…”。陈正建7月1日回复：“汪姐：真的很难给你开口，去年亏了有三百多万，现在生意很难做，今天另外房东也说好了，这几天签解约合同，我租到7月30日为止，不租了。你这里我明天付一个月房租，也到七月三十号，不租了，现在真没钱交房租了。你重新出租，房价还可以租高些，有涨价了。”汪小花7月2日回复：“一下把这个月房租打给我。”陈正建答：“好的”。汪小花提出：“陈总，你好，我刚看到你回复，我也能理解你的难处，做得好有钱挣你也不会违约。那就这么定，你把这个月房租打给我，月底我们交接一下。”陈正建答：“好的。”陈正建于7月2日通过微信转账向汪小花支付租金7000元。7月5日，汪小花将《房屋租赁合同》的第二页拍摄图片发给陈正建，并提出：“陈总，你好，如果方便我过去找你谈事情，总要解决的。”7月23日，陈正建答：“汪姐：你们明天来吧，今天有事，厂家客户在。”7月30日。陈正建提出：“汪姐：我们今天开始搬，明天你来收房，我在万达等你。”汪小花：“我刚刚打算过来，那好了，这么热我就不过来了，我明天过来哦。那还有点钱，你给我打打过来，微信里面。”同日下午，汪小花提出：“陈总，你太不给意思了，你这么一点面子都不给我，到现在为止你帮我空调也拆走。……空调一下答应给我的又反悔，什么意思……是不是我太给你面子啦，太客气了，一定要走法律途径是不是？”7月31日，陈正建问：“汪姐你今天什么时候来万达？”8月9日，汪小花再次联系陈正建：“陈总，你这个空调装了一里，有没有来看过，装的时候你知不知道，他这个空调没装好的。你自己过来看一下，空调怎么装的啊，你们事情没做好，我不找你们，物业也会找你们的。空调外机放在通道上，物业不同意找我，我才来找你……”陈正建回复：“当天安装的时候，楼顶的阳台门窗锁了，我也出不去。我就先把机子先调试，下次如果装修的时候重新安装调整。……”。汪小花：“那天装空调的时候我不在杭州，我叫你不要来装。我在杭州的话不会让你这样装的。空调转不起来还不如不装，放在楼道上，物业不同意，我有什么用，还不是要拆。现在安装时不合格的，你说怎么办？……”。陈正建答复：“反正现在你也不用，下次租给谁了，谁要重新安装的时候，你再联系我吧。”汪小花：“物业不找我麻烦，我也不会找你麻烦，物业不要紧的，我也没事。” 2019年7月30日，陈正建腾退涉案房屋，并支付7月31日前的租金。庭审中，原被告均确认《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除。2019年8月5日将空调搬到涉案房屋，安装了空调内机，空调外机未安装完成。 另查明，涉案房屋拱墅区万达商业中心2幢201室房屋由汪小花、庄泳成共同共有。不动产证持证人为汪小花。汪小花与庄泳成于1991年4月2日登记结婚，为夫妻关系。本案审理过程中，庄泳成向本院出具情况说明：庄泳成对本案汪小花出租案涉房屋事宜知晓，并委托汪小花处置。 上述事实有经本院质证、认证并采信的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、不动产权证证书、照片和双方当事人陈述等证据佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉《房屋租赁合同》系原告汪小花与被告陈正建的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应按照该合同约定履行各自的义务。原被告均确认《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除合同，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，原告提出双方对合同提前解除后协商一致的赔偿措施是被告不拆除安装在涉案房屋的空调、不退还押金并额外支付6000元，则不再另行主张违约金。被告对押金、空调抵扣损失的约定内容无异议，但辩称双方未约定一致额外补偿6000元。原告未能提供证据证明被告同意额外支付6000元作为补偿的主张，故本院不予采纳。合同解除后，原被告应按约履行。被告虽将空调运回了涉案房屋，但未能按约定完成安装，应承担违约责任。本院根据合同约定、实际履行情况，酌情确认被告支付原告违约金6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈正建于本判决生效之日起十日内支付原告汪小花6000元； 二、驳回原告汪小花的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费850元，由原告汪小花负担800元，被告陈正建负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  苏园园 人民陪审员  王春英 人民陪审员  杨 鑫 二〇二〇年九月十日 法官 助理  张 弛 书 记 员  胡 赟