北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终6930号上诉人（原审被告）：北京国凯经贸集团，住所地北京市大兴区瀛海镇工业区兴海路11-2号8号楼301室。法定代表人：关崇沛，总经理。委托诉讼代理人：邵泓，男，北京国凯经贸集团员工。上诉人（原审被告）：邵英会，男，1965年7月21日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：朱洪波，北京市泓聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王国华，男，1953年3月22日出生，汉族，退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄秀琴（王国华之妻），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱林，北京国咨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市华世汽车维修有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫二队亦庄路北口。法定代表人：杨荣仓，经理。委托诉讼代理人：朱林，北京国咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯亚东，北京国咨律师事务所实习律师。上诉人北京国凯经贸集团、邵英会因与被上诉人王国华、北京市华世汽车维修有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。邵英会、北京国凯经贸集团与邵英会之共同委托诉讼代理人朱洪波，王国华及其委托诉讼代理人黄秀琴、王国华与北京市华世汽车维修有限责任公司之共同委托诉讼代理人朱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京国凯经贸集团（下称国凯集团）、邵英会上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.北京市华世汽车维修有限责任公司（下称华世汽修公司）、王国华承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定华世汽修公司承租时房屋仅300平方米，属于认定事实不清。我方在1999年之前已在案涉场地自行出资建设房屋500余平方米。一审法院在华世汽修公司、王国华未提供有效证据的前提下，仅以“明显不符合常理”、“高度盖然性”为由，认定华世汽修公司承租时房屋仅300平方米，明显属于认定事实不清。2.刘雄昌在2009年3月30日之后并未在案涉场地新建过房屋，而一审法院仅以《租赁协议书》及证人证言认可刘雄昌于2009年3月30日之后在案涉场地新建房屋，属于认定事实不清。3.“在无特别规划的情况下，同一时间、同一建筑公司建造材质多种多样、品质有好有坏的房屋并不符合常理”纯属主观臆断，无任何事实依据。4.一审法院认定王国华在天龙检测厂建房不符合常理，“公司住所证明”能反映出王国华承租土地后增建房屋的事实属认定事实不清。首先，“公司住所证明”显示，房屋产权归李世雄、王国华、吕强所有，李世雄系天龙检测厂的权利人，既然能和华世汽修公司、王国华共同建房，为何华世汽修公司、王国华在天龙检测厂建房就不符合常理，难道王国华在大兴区旧宫镇范围内只有在国凯公司承租的场地内建房才符合常理?其次，“公司住所证明”仅是在办理工商登记时的住所证明，并非房屋产权证明，并且村委会也无权证明案涉房屋的权属。因此一审法院根据“公司住所证明”所认定的事实，并无任何依据，系认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。1.邵英会并非《租赁合同》相对人，本案案由为租赁合同纠纷，华世汽修公司、王国华是依据《租赁合同》主张的权利，因此根据合同“相对性”的原则，一审法院判决邵英会给付拆迁补偿款，属于适用法律错误。2.一审法院在邵英会未领取全额拆迁补偿款的前提下，判决邵英会先行将一审法院认定的拆迁补偿款垫付给华世汽修公司、王国华，属于适用法律错误。3.一审法院既认定“其他均系王国华、华世汽修公司先后租赁期间所建造的主张达到高度盖然性的标准”，又以“王国华并非租赁合同相对方，其偶尔支付租金的行为并不代表合同权利义务已经经各方协商一致转移给王国华”为由，驳回王国华的诉讼请求，明显属于适用法律错误。综上所述，一审判决所依据的主要事实不清、适用法律错误，请求二审法院裁如所请。王国华、华世汽修公司辩称，同意一审判决，不同意国凯集团、邵英会的上诉请求。一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王国华、华世汽修公司向一审法院起诉请求：1.判令国凯集团、邵英会连带给付王国华、华世汽修公司拆迁补偿款6262712.44元；2.诉讼费由国凯集团、邵英会承担。一审法院认定事实如下：1999年10月，国凯集团（甲方）与王国华（乙方）签订《租房协议书》，约定甲方同意将位于成寿寺路南口路西国凯院内面积为300平方米的办公房及一块场地租给乙方使用；租用期为5年，即自1999年11月1日起至2004年10月31日止；租金为每年100000元，乙方应于每年的十月一日前付清下年度租金。2000年2月14日，以王国华为法定代表人注册成立了华世汽修公司。2002年4月15日，国凯集团（甲方）与华世汽修公司（乙方）签订《租房合同》，约定因乙方要求延续甲、乙双方于1999年11月1日签订的乙方租用甲方位于成寿寺路南口路西办公用房及院落之协议中的租用期限，并重新签订租赁合同；自此合同签订之日起，原协议书自动废除，乙方同意甲方不再退还已收租金；甲、乙双方共同认定此合同租用期为20年，即自2002年4月15日至2022年4月14日；租金为每年200000元；乙方于每年4月15日前付清下年度租金。2010年，案涉房屋及土地被拆迁。2014年，王国华以不当得利为由将邵英会诉至在北京市石景山区人民法院，要求邵英会给付其代领的拆迁款1500000元及利息，在该案审理过程中北京市石景山区人民法院根据王国华的申请调取了案涉场地的拆迁档案，后王国华撤回起诉。经查，2010年10月15日，绍英会与旧宫镇政府签订《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》（协议编号为BQ-087），确认乙方在拆迁范围内有建筑面积4222.87平方米，房屋重置成新价为2725589元、装修及附属物补偿价为1928565元、搬家补助费105572元、停产停业补助费为1981925元，以上共计6741651元。上述被拆迁房屋所在土地位于成寿寺南口高压线下，系国凯集团于1997年3月3日从北京市南郊农场旧宫分场旧宫村第二农工商合作社处承租而来，双方约定将该土地作为停车场，其中一部分可临建办公室，场地面积为56.8米×180米，租用期限为30年，即1997年3月3日至2027年3月3日，年租金为20000元。双方均认可华世汽修公司承租的房屋及场地位于上述拆迁协议拆迁范围内，王国华、华世汽修公司主张华世汽修公司实际承租上述拆迁协议涉及的全部场地，场地面积约13.2亩，场地内4222.87平方米房屋，仅有300平方米房屋系国凯集团自建，剩余房屋均是王国华及其租户在租赁期内陆陆续续建造。国凯集团、邵英会称邵英会在租赁土地上自建房屋4000多平方米，而华世汽修公司仅承租其中300平方米房屋及一小块场地，并且在租赁期间，王国华与华世汽修公司均未加建房屋。庭审中，为证明承租场地的面积和建房问题，王国华、华世汽修公司主要提交如下证据：1.华世汽修公司（甲方）与高碑店市联通铸造厂（乙方）于2002年4月15日签订的《租房协议书》2份。其中一份协议约定甲方同意乙方租用甲方位于大兴区亦庄北口甲方公司院空闲场地（东西方向长度78米，南北方向宽度31米），租赁期限为20年（自2002年4月15日至2022年4月14日止），年租金为30000元；另一份协议约定甲方同意乙方租用甲方位于大兴区亦庄北口甲方公司院内路边门面房4间、房后配房4间，租赁期限为20年（自2002年4月15日至2022年4月14日止），年租金为35000元，门面房的建房费用由乙方负担，甲方同意给乙方免去一年的租金，乙方应在2003年6月1日起开始付给甲方租金。2.王国华与马连荣于2005年3月9日签订的《租赁合同》以及不当得利案卷宗材料中王国华曾提交的马连荣的书面证人证言。合同约定马连荣承租大兴区亦庄北口检测场南侧院内西南库房4间约120平方米，租赁期限2年（自2005年4月18日至2007年4月18日）；马连荣的书面证人证言载明：“我租赁后，自己建设了地上物约300建筑平方米……在我租赁范围之内，有王国华建造的地上物390平方米……”。3.王国华与刘永发于2008年3月10日签订的《合同书》以及刘永发的证人证言。合同约定刘永发承租成寿寺旧宫路10号约1100平方米场地，租用期限为16年，自2008年4月1日起算；刘永发出庭作证称自己系北京驰耐普汽车技术开发有限公司（下称：驰耐普公司）员工，当时驰耐普公司在天龙检测厂院内，是做汽车服务的，用房量很大，于是自己2008年与同事刘雄昌商量把附近王国华的地租赁过来，将他的铁皮房改造和扩建以后再出租给驰耐普公司赚钱，有了一部分收益以后，自己又和刘雄昌商量把王国华的整个院子租赁进行改造，在陆续改造过程中听说要拆迁了就没再进行下去了，2008年左右大概建造了650平方米到700平方米的房屋。4.王国华与刘雄昌于2009年3月30日签订的《租赁协议书》以及刘雄昌的证人证言。协议约定刘雄昌承租55.74米×161.87米的场地一块，租赁期限为13年，租金为每年440000元（包括与刘永发签订合同书的租金在内）；刘雄昌出庭作证称自己系驰耐普公司员工，当时驰耐普公司办公地点离王国华租赁的场地较近，于是就和刘永发合作租赁了王国华的场地，对房子进行改造，在2008年至2009年期间自己也建造了大概600平方米到700平方米的房屋，2010年左右因为涉及拆迁政府就不让再建造房屋了。5.不当得利案卷宗材料中王国华曾提交的有马连荣、刘永发、刘雄昌签字的租赁场地平面图。平面图显示场地长161.87米，宽55.74米，并标明了场地内房屋分布的位置及房屋具体的长度和宽度；6.不当得利案卷宗材料中王国华曾提交的杨彬的书面证人证言，载明：“当时王国华和我们装修部订立过一份协议，由我们给他施工。包工包料。2010年，装饰部没有年检。盖完房后，由于我两次搬家，并且已经收完施工费，这些协议没有保留。我们盖房大约两千二百多建筑平方米。每平米收钱500元。王国华总共交了一百一十四万元施工费。”7.华世汽修公司设立时填写的“公司住所证明”一份，该证明载明“本房产主权归李世雄、王国华、吕强所有，同意将770㎡以方式提供给北京华世汽车维修有限责任公司企业使用，期限为30年”，王国华、李世雄、吕强签字确认，大兴县旧宫镇旧宫村第二村民委员会盖章确认“本房产属临建无产权证特此证明”。国凯集团、邵英会对王国华、华世汽修公司提供的租赁协议的真实性均不认可，认为所有合同约定的租赁面积相加的总面积超过国凯集团承租土地的总面积，明显造假；关于“公司住所证明”，国凯集团、邵英会在第一次庭审中称真实性无法核实，即使是真实的，亦不能证明770平方米房屋系王国华建造的，在第二次庭审中主张该770平方米房屋在天龙检测厂院内，与案涉场地无关；关于证人证言，国凯集团、邵英会认为证人陈述有前后矛盾的地方，且2名证人是本案的利害关系人，证人证言不足以采信。国凯集团、邵英会主张案涉房屋系由国凯集团、邵英会建造，并且还出租给他人使用，并提交如下证据：1.国凯集团与彭大兰于2009年在法院审理的租赁合同纠纷一案的民事判决书，判决书查明2007年1月11日，国凯集团与彭大兰签订《房屋租赁协议》，将位于北京市大兴区旧宫镇三台山路南口西侧门面房租赁给彭大兰使用。2.案外多人在2003年至2006年期间支付租金的发票，票据显示其中2003年3月至2005年1月期间国凯集团共计收取6家公司租金共计396700元。3.2005年3月1日，国凯集团与北京朝林建设集团有限公司第二分公司（下称：朝林公司）签订的《建筑工程施工合同》以及2005年8月至2006年7月期间国凯集团支付给朝林公司的工程款发票，合同显示工程名称为国凯办公用房、车间及仓库；工程地点为旧宫镇旧宫二村成寿寺路南口，建筑面积为约4000平方米；工程工期为2005年5月1日至2005年12月1日，工程价款约2000000元。发票显示工程款金额为2000000元。国凯集团、邵英会称朝林公司实际建造房屋面积为3700平方米，因朝林公司进行了部分装修，故未调整工程价款。4.国凯集团2004年至2007年期间支付工程款及材料款的票据，证据显示2004年5月至2004年12月期间，国凯集团给付河北同达建筑工程有限公司（下称同达公司）工程款共计260000元，其余支出款项为钢材款、商砼款、电线款、材料款等。5.国凯集团及其关联公司承租案涉场地附近土地的租赁合同以及国凯集团出租给案外人的租赁合同。国凯集团、邵英会称国凯集团及其关联公司在案涉场地附近承租多块土地，仅案涉场地的租赁合同表述土地地址为“成寿寺路南口”，故朝林公司承建的建筑仅针对案涉场地，且国凯集团曾于1997年10月出租给北京市宣武区化凯出租汽车公司位于成寿寺南口的500平方米办公房、厂房和全部空地，故王国华并非案涉场地唯一租户。6.靳占奎的书面证人证言及大兴区旧宫镇旧宫村第二村（下称：旧宫二村）村民委员会出具的证明，靳占奎在书面证人证言中称自己当时系旧宫二村支部书记，“公司住所证明”中“本房产属临建无产权证”是其本人所写，该770平方米房屋位于天龙检测厂院内东南角，旧宫二村村委会证明华世汽修公司工商档案登记的住所地址“大兴区旧宫二队亦庄路口北口”位于天龙检测厂院内。7.北京市大兴区旧宫镇人民政府于2009年4月15日发布的“地铁亦庄线旧宫东站土地一级开发项目住宅房屋拆迁补偿实施方案”。国凯集团、邵英会认为拆迁公告在2009年4月发布，刘雄昌2009年3月签订合同后不可能建房。王国华、华世汽修公司认为国凯集团、邵英会提交的民事判决书、各种票据、建房合同以及与案外人的出租合同都与本案无关，均系国凯集团在案涉场地附近的其他房屋及土地；对于靳占奎的书面证人证言及旧宫二村村委会出具的证明，真实性不予认可，认为天龙检测厂刚被拆迁，如果自己建的房屋在此范围内，则不会在2010年就被拆除；对于政府的拆迁公告真实性认可，证明目的不认可。为核实情况，一审法院依法调取了协议编号为BQ-085的《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》及相关拆迁档案，根据档案，邵英会于2010年4月2日与旧宫镇政府签订《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》，确定邵英会在拆迁范围内有建筑面积1942.56平方米，房屋重置成新价为1277754元、装修及附属物补偿价为993877元、搬家补助费为48564元、停产停业补助费为906600元，以上共计3226795元。经向北京宏展投资管理有限公司工作人员核实，2010年已向邵英会发放协议编号为BQ-085及BQ-087两份拆迁协议共计700余万元拆迁款，因涉及到与他人的纠纷，尚余200多万元未发放。经询问，国凯集团、邵英会称邵英会领取拆迁款后，已将拆迁款支付给国凯集团，协议编号为BQ-085的场地位于旧宫东马路北侧和三台山路西侧及十字路口西北角，与协议编号为BQ-087的场地相接，该土地系1998年至1999年从旧宫二村承租而来，地址为“成寿寺路至亦庄开发区路与旧宫至羊坊路交叉路口以西，旧宫至羊坊路北侧”；除被拆迁的2个地块以外，国凯集团在案涉场地附近另有3处租赁土地仍在使用过程中，分别是1995年承租的“成寿寺路西侧、五环路北侧”的土地（土地面积13333平方米）、1996年承租的“成寿寺东侧、五环路北侧”的土地（土地面积3900平方米）以及1998年承租的“旧宫路西口”的土地（土地面积7900平方米），上述土地上均建造有房屋。根据国凯集团、邵英会提交的示意图，除“成寿寺东侧、五环路北侧”的土地外，国凯集团及关联公司其他租赁土地均位于成寿寺路以东、旧宫路以北。针对王国华、华世汽修公司所称的国凯集团、邵英会所提交的与朝林公司的《建筑工程施工合同》系针对其他租赁地块的主张，国凯集团、邵英会补充提供主要证据如下：1.国凯集团于2004年3月26日与同达公司签订的《建设工程施工合同》及相应建筑工程施工许可证，证据显示工程名称为综合楼；工程地点为大兴区旧宫镇；工程内容为建筑面积6795.03平方米，檐高14.5米，框架结构，层数3层；工期为2004年3月28日至2004年12月18日；工程价款为5251238元。国凯集团、邵英会称该工程对应土地为“成寿寺路西侧、五环路北侧”，该土地上另建有约8000平方米建筑，系委托给大厂回族自治县三立彩钢有限责任公司所建造，但施工合同尚未找到。2.北京汇达通建设集团有限公司于2020年5月19日出具的说明一份，载明：“我公司曾用名为北京朝林建设集团有限公司，2017年更名为北京汇达通建设集团有限公司。2005年我公司第二分公司（即北京朝林建设集团有限公司第二分公司，该分公司现已注销）与北京国凯经贸集团签订了《建筑工程施工合同》，承建位于旧宫镇旧宫二村成寿寺路南口的国凯办公用房、车间及仓库项目。该项目建设地点位于旧宫二村成寿寺路南口高压线下。除该项目外，我公司未在旧宫二村范围承接国北京国凯经贸集团的其他建筑工程项目”，国凯集团、邵英会同时提交工商变更信息证明上述公司的名称变更情况。3.国凯集团于2004年6月15日与信阳天祥建筑工程有限公司签订的《建设工程施工合同》和工程款收据，合同显示工程名称为办公楼；工程地点为成寿寺路东侧、五环路北侧；工程内容为建筑面积约2100平方米，层数3层；工程工期为2004年8月1日至2004年11月30日；工程价款为1050000元。4.国凯经贸集团于2014年1月6日与张金明签订的《土建承包合同》及工程款收条，合同约定工程名称为办公用房；工程地点为大兴区旧宫镇旧宫路西口；建筑面积约1500平方米，为一层砖混结构；工程价款为900000元。对于上述证据，王国华、华世汽修公司认为案涉场地周围有国凯集团大量承租的土地以及建设的房屋，在国凯集团没有提供施工图纸确定具体施工地点的情况下，不能确认与本案的关联性。另查，2017年9月28日，旧宫镇政府向信访人黄秀琴出具的《旧宫镇信访答复意见书》载明：“经核实，您反映的拆迁项目系《地铁亦庄线旧宫东站土地一级开发项目》，涉及北京国凯经贸集团地块拆迁，其中该被拆迁地块实际投资人为邵英会，根据相关拆迁补偿协议，该地块实际被拆迁人系邵英会。华世汽修公司（法定代表：王国华，黄秀琴丈夫）承租北京国凯经贸集团部分用地。双方因拆迁补偿款产生经济纠纷。按照拆迁政策，您及您爱人王国华并非被拆迁人。为解决双方的矛盾，旧宫镇政府和拆迁指挥部曾于2011年3月23日为双方搭建协商平台，针对您反映的事项召开协调会，但并未达成共识，协调不成功（对协调结果国凯集团参会人员并未签字认可）。根据调查核实情况，华世汽修公司（法定代表：王国华，黄秀琴丈夫）不是被拆迁人，双方因拆迁补偿产生经济纠纷（黄秀琴并非拆迁对象），镇政府经过协调会未达成共识，故建议您通过司法途径解决相关问题。”一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方并未举证证明案涉租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故国凯集团与华世汽修公司签订的《租房合同》依法属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案争议焦点为租赁场地的大小以及承租方是否在租赁场地内建房，对此，法院认为，首先从国凯集团、邵英会的证据来分析，国凯集团于1997年10月将案涉场地上的500平方米房屋及部分空闲场地出租给案外人，于2005年5月开始在案涉场地建造房屋3700平方米，而案涉上的房屋共计4222.87平方米，说明1997年10月至2005年4月期间，案涉场地上未新建房屋，但国凯集团、邵英会提交的票据显示其于2004年支付给同达公司工程款共计260000元，在此期间及之后又多次大额购买商砼、钢材等建筑材料，说明除朝林公司以外，还有其他建造行为，国凯集团、邵英会对其提交的证据及陈述并不能自圆其说；根据案涉场地拆迁档案，场地上的房屋屋面有石棉、复彩、加气板、板毡平、水泥瓦、干挂瓦、圆孔板等材质，屋架有钢架、木架、硬、砼、平柁、钢平等材质，地面有缸砖、水泥、大理石、高缸、木地板等材质，顶棚有PVC、大石膏板、轻石吊、铁石吊等材质，门窗有铝合金、木、塑钢等材质，材质多种多样，而朝林公司属于正规建筑公司，3700平方米房屋系同一时间建造，从日常生活生产经验判断，在无特别规划的情况下，同一时间、同一建筑公司建造材质多种多样、品质有好有坏的房屋并不符合常理；国凯集团称其1997年将案涉场地上500平方米房屋及部分场地出租给案外人，但又称一年后双方即解除合同，故该相关租赁合同的履行时间与王国华与国凯集团签订的租赁合同的履行时间并不冲突，并不能证明国凯集团、邵英会主张的“原告承租的房屋场地仅占标的土地的一部分”的证明内容；国凯集团、邵英会提交了朝林公司建造房屋前即2003年3月至2005年1月6名案外公司给付租赁费的单据，而根据国凯集团、邵英会陈述，朝林公司建造房屋前，案涉场地上仅有500余平方米房屋，而华世汽修公司就承租了300平方米房屋，针对剩余的200平方米房屋及场地就收取了高额租金，明显不符合常理；综上，国凯集团提供的证据有诸多矛盾之处，而国凯集团除案涉场地外，还在附近承租使用多块土地，国凯集团称仅案涉场地地址为“成寿寺路南口”，其与朝林公司签订的《建筑工程施工合同》涉及的工程具有惟一指向性，但不论是“成寿寺路南口”还是“成寿寺路西侧、五环路北侧”、“旧宫路西口”、“成寿寺路至亦庄开发区路与旧宫至羊坊路交叉路口以西，旧宫至羊坊路北侧”，均位于成寿寺路以东、旧宫路以北，并无证据证明每一地块具有相互区别的门牌地址，国凯集团、邵英会提交了多份建设工程施工合同，证明国凯集团所承租的其他地块建造房屋的情况，但从其所承租的各地块面积上看，建设工程施工合同亦无法与国凯集团其他租赁场地一一对应，因此国凯集团提交的建造和出租房屋的证据无法证实系基于本案案涉场地所产生。其次，从王国华、华世汽修公司提交的证据来看，虽然国凯集团主张“公司住所证明”中载明的770平方米房屋在天龙检测厂院内，但王国华并非天龙检测厂的实际控制人，亦无证据证明天龙检测厂内土地由王国华承租，且当时王国华已承租案涉场地，其在天龙检测厂建房不符合常理，故法院对于国凯集团的抗辩意见法院不予采信，“公司住所证明”能反映出王国华承租土地后增建房屋的事实；华世汽修公司和王国华与案外人的转租合同、证人证言、场地平面图能相互印证，特别是场地平面图，该图王国华在不当得利案中曾提交法院，当时王国华并未获取拆迁档案，而图中各租户各自使用的房屋、场地以及增建的房屋坐落、面积标注的详细具体，且与拆迁档案中的平面图相对应，具有较强的可信性；国凯集团、邵英会称王国华、华世汽修公司提供的数份租赁协议涉及的土地面积达12660平方米，明显大于国凯集团承租的10224平方米，但根据王国华、华世汽修公司的陈述及相关证据可知，王国华、华世汽修公司的数份租赁协议涉及的场地存在重合关系，刘雄昌作为最后一手承租人承租了华世汽修公司实际控制的全部场地，而其承租的场地面积与国凯集团向北京市南郊农场旧宫分场旧宫村第二农工商合作社承租的土地面积相差并不大，不存在国凯集团、邵英会所说的逻辑矛盾，故王国华、华世汽修公司提交的证据的证明力明显大于国凯集团所提交证据的证明力。另外，从租金标准上看，如果租赁标的仅为300平方米房屋及一小块场地，该租金价格亦与当时正常的市场价格不符。综合以上几点考虑，法院认为华世汽修公司关于其承租的系协议编号为BQ-087拆迁档案所涉全部场地及除300平方米房屋外，其他均系王国华、华世汽修公司先后租赁期间所建造的主张达到高度盖然性的标准，法院予以采信。关于诉讼时效，王国华作为华世汽修公司的原法定代表人及投资人，一直在通过信访或诉讼主张权利，国凯集团、邵英会关于王国华、华世汽修公司的诉求已过诉讼时效的抗辩，法院不予采纳。基于以上采信事实，法院对于华世汽修公司诉讼请求的合理部分确认如下：房屋重置成新价，拆迁时房屋总面积为4222.87平方米，而华世汽修公司承租时房屋仅300平方米，对于剩余房屋对应的重置成新价应由华世汽修公司享有，因双方对于最初承租的300平方米房屋的坐落亦有分歧，无法根据拆迁档案中评估明细确定各自的房屋重置成新价款，故法院酌情根据房屋重置成新单价的平均值计算确定华世汽修公司应获得的房屋重置成新价为2531958.44元；装修及附属物补偿款，法院结合总的补偿数额、装修附属物明细、建房面积比例，酌情确定华世汽修公司应获得的装修及附属物补偿款为1700000元；搬迁补助费，考虑到该部分补助费主要系按照被拆除腾退房屋的建筑面积数给予被拆除腾退人补偿，故对于出租人、承租人双方，均应履行一定的搬迁腾退义务，该部分费用应在双方当事人之间合理分配，因案涉场地系实际由华世汽修公司租户实际使用，故法院酌情确定作为承租人的华世汽修公司应取得大部分款项（70%），即73900.4元；停产停业补助费，考虑到华世汽修公司为经营企业，因房屋拆除腾退停止经营遭受损失，而国凯集团将房屋用于出租，现亦产生出租收益损失，法院对停产停业损失补偿在出租人与承租人之间合理分配，确定承租人应取得部分款项（50%），即990962.5元。综上，华世汽修公司应获得的补偿款各项共计5296821.34元，应由国凯集团给付给华世汽修公司，邵英会作为实际领款人，应当与国凯集团承担连带给付责任；王国华主张应与华世汽修公司共同获得补偿款，但王国华并非租赁合同相对方，其偶尔支付租金的行为并不代表合同权利义务已经经各方协商一致转移给王国华，故王国华基于租赁合同提出的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年6月判决：一、北京国凯经贸集团、邵英会于判决生效后十日内连带给付北京市华世汽车维修有限责任公司拆迁补偿款共计5296821.34元；二、驳回北京市华世汽车维修有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回王国华的诉讼请求。二审期间，国凯集团、邵英会提交案涉场地1999年10月、2007年10月、2008年10月、2010年10月的航拍图及根据航拍图其自制的示意图，证明不同时期案涉院落房屋的建设分布情况；华世汽修公司、王国华认可上述证据的真实性及证明目的。国凯集团、邵英会以案涉场地1999年10月的航拍图主张1999年《租房协议书》签订前案涉院落即存在示意图上标注为9、10、14、15、16、21、31、24号房屋及32号房屋北侧一部分，华世汽修公司、王国华对此不予认可，仅认可1999年《租房协议书》签订前案涉院落存在示意图上标注为16号和32号房屋的一部分，约300平方米，并主张王国华9月份即入驻案涉院落并开始建设，部分房屋10月份即已完工。另查明一，王国华在原审起诉状中称其于1999年10月底开始，根据所签合同，与其他合作方在租赁院内累计建设建筑物近4000平方米。查明二，2002年4月15日，国凯集团（甲方）与华世汽修公司（乙方）签订《租房合同》第八条约定，任何一方如果提前解除合同，需提前3个月通知对方，经对方同意后，方可解除。未提前3个月通知，应付给对方3个月房租。如提前解约或合同到期，乙方均不得拆除在租房期间对房屋的装修及土建，全部无偿转交给甲方。本院查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。国凯集团未举证证明案涉租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故国凯集团与王国华、华世汽修公司签订的两份《租房合同》属于无效合同。本案双方争议的焦点系国凯集团出租前院落内房屋的面积及王国华、华世汽修公司承租期间是否进行了建设。根据1999年10月的航拍图显示，院落内有9号、10号、14号、15号、16号、21号、31号、24号及32号的部分房屋，面积为1347.5方米（以拆迁评估报告的面积为准）。国凯集团与王国华签订的合同日期显示为1999年10月，而王国华在原审起诉状中称其于1999年10月底开始根据所签合同进行建设，故本院认定航拍图形成于王国华开始建设之前，即国凯集团与王国华签订合同时院落内已经有面积为1347.5平方米的房屋。王国华所述院落内仅有国凯集团原有房屋面积仅300平方米，其他房屋均为其所建设的意见明显与事实不符，本院不予采纳。原审法院对此认定有误，本院予以改判。关于承租期间王国华是否进行了建设。根据华世汽修公司设立时使用的“公司场所证明”显示华世汽修公司以770平方米的房屋面积进行了注册登记，相较于王国华与国凯集团租赁合同约定的租赁面积300平方米有显著增加，足以证明王国华在承租期间存在建设行为。国凯集团虽称其于王国华承租期间在涉案院落内进行了建设，但其所述2005年5月开始建设房屋3700平方米加之此前1347.5平方米的房屋面积总数已经超出拆迁时核定的面积4222.87平方米，国凯集团的此项说法明显不能自圆其说；另一方面，涉案院落内所建房屋的材料各异，与王国华所述不同时期由不同承租人陆续建设高度吻合，而与国凯集团所述由朝林公司同一时期集中建造存在明显出入；再者，国凯集团与华世汽修公司于2002年4月签订的《租房合同》约定华世汽修公司租用办公用房及院落，因此该院落在华世汽修公司的实际控制之下，华世汽修公司的建设行为亦符合常理；综合上述情形，本院认定拆迁档案所载除1347.5平方米之外的房屋均由王国华及其次承租人所建设。对于拆迁利益的分配。依据拆迁档案计算国凯集团的1347.5平方米对应的房屋重置价为962977元，而华世汽修公司剩余房屋面积相应的重置成新价为1762612元；装修及附属物补偿款，按华世汽修公司的建房比例确定的补偿款为1313168元。根据《租房合同》第八条的约定，合同到期华世汽修公司不得拆除在租房期间对房屋的装修及土建，全部无偿转交给国凯集团。现《租房合同》虽因出租房屋未办理规划手续被认定为无效合同，但双方对于地上物权属的约定，并不违反法律、法规的强制性规定，发生拆迁事由时可以比照适用。合同履行期20年届满后华世汽修公司所建房屋及装修约定无偿归国凯集团，应视为华世汽修公司的房屋及装修价值在合同期内全部摊销完毕，现合同履行7年发生拆迁，国凯集团应按剩余的摊销比例补偿华世汽修公司，本院按相应摊销比例酌情认定国凯集团补偿华世汽修公司房屋重置价及装修及附属物价值为1999257元。关于搬迁补助费及停产停业补助费。一审法院考虑到案涉院落由华世汽修公司实际使用，酌情确定华世汽修公司分得搬迁补助费的70%，即73900.4元；考虑到华世汽修公司的企业经营行为及国凯集团出租房屋亦属于经营行为，确定华世汽修公司分得50%的停产停业补助费，即990962.5元；上述分配原则合法、合理，本院予以确认，对该结果予以维持。综上，华世汽修公司应分得拆迁款项总共3064120元。王国华主张应与华世汽修公司共同获得补偿款，但王国华并非租赁合同相对方，其偶尔支付租金的行为并不代表合同权利义务已经经各方协商一致转移给王国华，故王国华基于租赁合同提出的诉讼请求，本院不予支持。邵英会并非租赁合同当事人，但其系本案拆迁款的实际领款人，其亦未举证其将拆迁款已经交付给国凯集团，故其应当与国凯集团承担连带给付责任，原审对此认定正确，本院予以确认。综上所述，国凯集团的上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初945号民事判决第三项；二、撤销北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初945号民事判决第二项；三、变更北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初945号民事判决第一项为：北京国凯经贸集团、邵英会于本判决生效之日起10日内连带给付北京市华世汽车维修有限责任公司拆迁补偿款共计3064120元；四、驳回北京市华世汽车维修有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55638元，由北京市华世汽车维修有限责任公司负担24325元（已交纳），由北京国凯经贸集团、邵英会负担31313元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费48878元，由北京国凯经贸集团、邵英会负担24216元（已交纳），由北京市华世汽车维修有限责任公司负担24662元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年九月九日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥