湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5614号原告:杨黎，女，1987年9月6日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：冯浩辉，湖南天恒健律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雄，湖南天恒健律师事务所律师。被告:湖南中坤置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道龙福小区10栋3楼310号。法定代表人：姚晓宇，总经理。委托诉讼代理人：陆昀，女，公司法务，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王新义，男，公司法务，住河南省宁陵县。被告：湖南春辉网络科技有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道广厦新苑三期4栋109号。法定代表人：雷国良，执行董事。委托诉讼代理人：高雅，上海协力（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱波杰，上海协力（长沙）律师事务所律师。被告：金堃，男，汉族，1993年3月13日出生，住长沙市芙蓉区。第三人：李应红，女，汉族，1973年9月25日出生，住长沙市开福区。原告杨黎诉被告湖南中坤置业有限公司（以下简称“中坤公司”）、湖南春辉网络科技有限公司（以下简称“春辉公司”）、金堃定金合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案。在审理过程中，被告春辉公司向本院申请追加李应红为本案第三人参加诉讼。本院于2020年7月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨黎的委托诉讼代理人冯浩辉、杨雄，被告中坤公司委托诉讼代理人陆昀、王新义，被告春辉公司的委托诉讼代理人高雅、朱波杰以及被告金堃，第三人李应红均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨黎向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即向原告退还购房定金人民币40000元，并支付资金占用期间的利息1180元（资金占用期间的利息以购房定金40000元为基数，按年利率6%的标准从2019年9月26日暂计算至2020年3月22日，后续资金占用利息按上述标准计算至所有款项付清之日止）；2、判令三被告承担本案全部诉讼费用及其他相关费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告送达费、强制执行费等）。事实与理由：2019年9月25日，原告到被告中坤公司位于长沙市开福区购房事宜。经前期与该售楼中心工作人金堃的沟通了解，原告欲购买该项目的1栋2833号房屋，并通过ＰＯＳ机刷卡支付了购房定金人民币40000元。为此，被告春辉公司出具了购房定金收款收据一张。2019年9月27日，在签订正式的《商品房买卖合同》前，被告金堃将原告持有的购房定金收据原件收回，出具了由其本人捺印的复印件收据。同日，原告与被告中坤公司签订了编号为201803912833的《长沙市商品房买卖合同》。该合同约定，原告向被告中坤公司购买其开发××和樾××项目××层××号房屋，建筑面积为25.99㎡，单价为8000元／㎡，总房价为人民币287920元；购房款的付款方式为：原告于2019年9月27日前支付首期房款（含定金）147920元，剩余房款140000元向银行申请贷款。但在原告支付购房首付款时，被告中坤公司却拒绝将原告先前已支付的购房定金40000元抵扣房款，经多次协商均未能抵扣。为此，原告实际支付该房屋总价款为327920元（不含税费）。原告认为，购房定金应当抵扣房款，如未抵扣，原告有权将该定金收回。现原告已按《长沙市商品房买卖合同》约定全面履行了义务，多次找三被告要求退回购房定金，但均被拒绝。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告中坤公司辩称：1、中坤公司未与杨黎签订任何有关收取4万元购房定金的合同，且杨黎提供的4万元定金收据上显示收款单位非中坤公司，中坤公司从未收到杨黎单独支付的所称“4万元购房定金”。杨黎既未提供定金合同，又未提供被告中坤公司出具的相应金额的收款凭证，要求被告中坤公司返还购房定金4万元及利息缺乏法律与事实依据。2、杨黎仅向中坤公司支付《商品房买卖合同》中约定的房款，未超付，中坤公司不负有返还义务。2019年9月27日，杨黎就购买新城和樾景苑项目1栋2833号商品房与中坤公司签署了《商品房买卖合同》（合同编号：201803912833），该合同约定：商品房单价为8000元/㎡，总房价287920.00元。杨黎于2019年9月27日支付了首付款147920元，剩余房款140000元由中国银行于2019年10月21日完成按揭贷款放款，中坤公司实际收到价款与商品房买卖合同中约定的总房款一致，不存在超收款项。3、杨黎证据材料中“金堃”未与中坤公司签署劳动合同，并非中坤公司员工，亦未获得中坤公司授权，杨黎无权要求中坤公司对金堃的行为负责。杨黎提供的所谓“购房定金4万”的收据上并未加盖中坤公司公章，杨黎并未在中坤公司设置的收银财务室刷卡支付，其应当明知金堃并非中坤公司员工，中坤公司对杨黎所称支付4万元的事情无从知晓。4、杨黎与中坤公司的《商品房买卖合同》系2019年9月27日签订，杨黎签订《商品房买卖合同》前即支付了首付款，《商品房买卖合同》签订后又办妥了按揭贷款，在此期间杨黎非但未提出异议，还履行了合同的主要义务付清了购房款，按杨黎所称其在支付首付款前支付的4万元为购房定金，但其又即时足额支付了购房首付款，不合常理，由此可推论杨黎对其所称向春辉公司支付的4万元实际并非定金或购房款是知悉并认可的。被告春辉公司辩称：1、杨黎向春辉公司支付的4万元不是购房定金，而是春辉公司为杨黎提供优惠服务和销售服务的服务费，杨黎诉状所述与事实不符。春辉公司是涉案房地产项目新城和樾的销售代理商，与项目开发商中坤公司认购更名。2018年10月31日，春辉公司与中坤公司签订合同，约定中坤公司将项目内尚未销售的公寓交由春辉公司销售，春辉公司自行承担销售环节的所有费用。2019年9月25日，杨黎选定了新城和樾1栋2833号公寓。当日，春辉公司明确向杨黎告知其支付4万元享每平方米8000元的优惠，杨黎对支付服务费的行为予以认可。同日，杨黎以刷卡方式向春辉公司支付服务费4万元，未缴纳定金2万元。销售经办人员金堃当时刚入职春辉公司，杨黎是其经手的第一个客户，为了促成后续交易，担心杨黎反悔不购买房屋，金堃便在开具收据时将服务费写成了定金。9月27日，中坤公司与杨黎签订了《长沙市商品房买卖合同》，房款287920元，首期支付房款147920元，银行按揭贷款14万元。杨黎购买1栋2833号公寓的过程，充分说明杨黎本人非常清楚其向春辉公司交纳的4万元款项的性质。如果杨黎认为该4万元是购房定金，也不会出现交4万元享每平方米8000元的优惠；如果杨黎认为该4万元是购房定金，那么在杨黎与中坤公司签订商品房买卖合同时，必然会在合同签订时提出抵扣要求，但杨黎并未提出异议。因此，杨黎的行为说明其对该4万元的服务费性质是非常清楚的。2、春辉公司为购房者和房产开发商提供了优惠服务和销售服务，收取服务费不违反国家法律规定。而且春辉公司向原告收取服务费，并未损害杨黎合法权益，反而使杨黎获得了经济利益。杨黎虽然支付了服务费4万元，但房款上却获得了5万元的优惠，原告也是受益者。作为春辉公司，以其专业能力，通过推销房源，组织销售活动，并协调促使房屋买卖双方顺利、尽快签订商品房买卖合同，通过节约销售环节的成本，而获得了一定的利益。因此春辉公司为购房者和房产开发商提供了商品房的优惠服务，不仅收取优惠服务费合理合法，而且是有利于社会、有利于相关各方的行为，应予支持。3、春辉公司与杨黎之间的服务合同已经履行完毕，杨黎的购房目的已经实现，其要求退还服务费的请求无法律依据，不应得到支持。上述杨黎的购房过程，杨黎支付4万元服务费，说明杨黎与春辉公司之间建立了服务合同关系。作为服务提供方，春辉公司的主要义务促成原告与房产开发商签订买卖合同。现原告已按照约定的优惠价格购买了涉案房屋，说明服务合同已经履行完毕，原告的合同目的也已经实现。春辉公司在合同履行完毕的情况下，要求返还服务费，其请求没有法律依据，应予驳回。综上，春辉公司认为杨黎诉称的情况与客观事实不符，杨黎的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告金堃辩称：本人2019年9月20日中午在新城和樾项目接待客户杨黎，由新环境两名经纪人带访，首次上访为其介绍了项目信息，周边配套设施等，推荐了2833号房源做详细预算，预算中包含优惠折扣及价格体系，其中强调过4万抵5万的优惠服务为总房价的一部分，由于折扣没有达到理想价位，客户杨黎需要再考虑。9月24日晚客户二次上访，想要折扣，再次为客户做详细预算，其中折扣点为91折加4万抵5万的优惠服务，客户明确清楚总房价金额及总首付款，当场没有定下，当晚发信息还想要折扣，因为价格已经是低价，沟通之后让她再考虑。之后9月25日杨黎到场交齐4万抵5万的优惠服务费，当场开出收据，因想尽快促成交易，收据内容为购房定金防止变卦纠结退房，也再次告知4万抵5万的优惠及总房款和首付款，客户本人清楚并无异议，后期约在9月27日签订购房合同并交齐首付款，27号当天杨黎本人带齐所需按揭资料及首付款到售楼部签订合同，中间过程又在纠结4万元的优惠，当场跟其解释沟通后表示认可，购房合同及其他文件杨黎本人都有看过，杨黎要求留存4万元收据原件，因收据需要财务重新开出，但杨黎当场就要，所以给了复印件，杨黎要求在复印件上面盖公章，因为当时公章不在项目，也不可能盖公章，后客户杨黎要求本人在复印件上签署本人姓名身份证及按手印，满足其要求后才完成整个销售流程。第三人李应红辩称：这个官司跟我毫无关系，因为我按新环境公司的规定只带客户看了楼盘，他们达成协议等一切事宜我均不在场。我2019年9月19日应聘新环境北辰三角洲北辰美寓店，9月26日正式入职。公司有新房带看项目，我了解到新房带看项目有优势，因为新环境人多，合作楼盘都会让去1点到2点让新环境放价以示为团购优惠表示，比客户自己去买要优惠。所以我们在朋友圈发各种新房楼盘。杨黎是我的微信好友，她刚好有购房的想法，看到我的朋友圈就想去看新楼盘，我在同事的帮助下带她看了多个楼盘，比如藏珑、天健、恒大、新城和樾，我按公司的规定只带看，其他一切不参与。春辉公司说我十分清楚优惠服务活动，且与原告的微信聊天中明确提及优惠服务事宜与事实不符。1、我刚入职，9月25日才正式上班，根本还不熟悉工作流程，且当时还在新人培训中，在此期间，杨黎有购房需求我和同事带她看了几个楼盘，在看楼盘过程中，我跟她说过只要看好楼盘我们新环境人多有团购优惠价比自己去看可以少1到2个点。我去新城和樾是导航第一次去，也只和接待顾问金经理第一次见面，他直接接待的杨黎，我和金经理没有谈过房子的任何事宜和写过任何一个字。我们看了楼盘，我陪他们坐了一会然后到处看看，杨黎一直和金经理在谈房子的方位，房号，价格，做预算表，不过当时好像没有几套房可以选了，当天杨黎并没有以选好房子，我们就走了。后来有个晚上，杨黎把新城和樾的一张预算表发个我，跟我说和藏珑对比新城和樾做投资可以就不知价格还能少多少？我跟她说我打电话给我们经理申请，我们经理说她已跟新城和樾销售顾问打了电话说以新环境的名义少1到2个点，不久杨黎又发了一个截图给我，说新城和樾销售顾问说明天中午过来可以少2个点。之后的事情我就不清楚了，听说她去过几次，最后听杨黎说网签价是28万多。定金是网络公司收取的等等，这些我都没参与，怎么谈的我也不知情。2、我认可文书中罗经理（我不认识他也不知道他姓罗）在未经我同意的时候偷录了我的电话，但有一条没有记录上去，“你们恶意翻看我的微信已侵犯了我的隐私权”这一条没有记录上去。微信是我的个人隐私也是微信朋友的隐私，那个罗经理一直逼我要截屏，我不想参与他们之间。3、在今年6月份，来了3个人到门面找我，说是新城和樾的，为了4万元钱的事杨黎把他们告了。我说好像是关于开票的事情吧，我说你不愿意卖，她又告你，你就把房款退给她，那个男同志说，杨黎不愿意退。我说杨黎在微信里明明就跟我说当时要求退房你们说她退房违约你们不肯退。后来他们又不经我同意强行翻阅我的微信，逼我出庭。我和罗经理他们从不认识，他们也从没有向我传达什么也从来没有人跟我讲过新城和樾的相关情况及相关优惠政策，为什么讲我十分清楚被告春辉公司的优惠服务活动呢？经审理查明：被告中坤公司系长沙市开福区芙蓉北路新城和樾项目开发商，被告春辉公司为该项目楼盘的代理销售商。2019年9月20日，原告杨黎通过了解第三人李应红（新环境北辰三角洲北辰美寓店职员）微信朋友圈发布的楼盘销售信息，因其有购房意愿，由李应红带其至新城和樾项目售楼中心看房，被告春辉公司的职员金堃进行了接待服务。此后，经原告杨黎与被告金堃就购房事宜进行多次沟通协商后，原告确认购买新城和樾项目1幢二十八层2833号房屋。2019年9月25日，原告杨黎以ＰＯＳ机刷卡的方式支付了购房定金40000元至被告春辉公司账户，被告春辉公司向原告开具了编号为ＮＯ0007370号收款收据一张，该收款收据载明：今收到杨黎28新城和樾1栋房款2833房交来购房定金40000元。经手人刘晓玲。被告春辉公司在收款单位处加盖其财务专用章。原告杨黎在缴纳购房定金后，于2019年9月27日与被告中坤公司签订了《长沙商品房买卖合同》，该合同载明：第二条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为座落于开福区房屋；第五条计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币8000元／㎡，总房价贰拾捌万柒仟玖佰贰拾元整；第六条付款方式及期限：银行按揭贷款或公积金贷款：买受人以银行按揭方式支付房款的，应于2019年9月27日向出卖人支付房屋部分首期房款（含定金）计壹拾肆万柒仟玖佰贰拾元整（147920.00元），剩余房款拾肆万元整（140000.00元）向银行申请贷款。原告杨黎、被告中坤公司在合同落款处盖章、签字。合同签订后的当日，原告杨黎向被告中坤公司支付了购房首付款147920元，并缴纳了相关契税等税费费用。被告中坤公司亦向原告出具了两张《收款收据》，其中编号为ＮＯ：ＸＣＫＧ1857528号《收款收据》载明：交款单位（或）个人：杨黎；摘要：收1-2833购房款；金额人民币（大写）：壹拾肆万柒仟玖佰贰拾。被告中坤公司在收据上盖其单位发票专用章。当日，因被告春辉公司收取的购房定金未从首付款中抵扣，原告杨黎对被告春辉公司声称收取的优惠服务费持有异议，在其的强烈要求下，被告金堃将已收回公司财务的编号ＮＯ0007370的《收款收据》原件进行复印，在复印件上注明“复印件与原件一致”，并签名并捺手印，并将该收款收据复印件交给了原告。此后，原告杨黎持该收款收据复印件多次与被告中坤公司、春辉公司、金堃交涉，要求三被告将其缴纳的购房定金40000元抵扣购房款或予以返还，但均协商无果，为此酿成本案的纠纷，原告杨黎遂诉至法院。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告杨黎提交并经当庭质证的收款收据复印件、《长沙市商品房买卖合同》、微信聊天记录截屏；被告中坤公司提交并经当庭质证的收款收据复印件；被告春辉公司提交并经当庭质证的其他业主优惠服务收款收据、认购协议书、短信记录、录音光盘、证人客户看房确认单、证人罗某证言；第三人李应红提交并经当庭质证的入职登记、微信聊天记录、收款收据等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告杨黎支付给被告春辉公司40000元系购房定金或优惠服务费的性质认定；二、被告中坤公司、春辉公司、金堃各自应承担的民事责任。一、关于原告杨黎支付给被告春辉公司40000元系购房定金或优惠服务费的性质认定。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。本案中，被告春辉公司系被告中坤公司所开发新城和樾项目公寓代理销售商。原告杨黎因购房需求，与被告春辉公司及其员工金堃洽谈协商购买涉案房屋，原告杨黎向被告春辉公司支付了40000元款项，被告春辉公司对该款出具了收款收据，该收款收据明确载明该款性质为“购房定金”，故原告杨黎与被告春辉公司之间的行为符合定金合同的形式要件，且未违反相关法律规定，合同依法成立并生效。被告春辉公司就原告杨黎支付的40000元款项系优惠服务费的抗辩意见。本院认为，首先，被告春辉公司提交其与其他客户签订的《新城和樾客户优惠服务协议》、《新城和樾认购协议书》中明确记载了优惠项目及购房定金条款。可以证实被告春辉公司应知且明知“购房定金”的法律效力。其次，根据被告春辉公司、金堃的当庭陈述，被告金堃为促使交易成功，避免原告杨黎反悔退房，将出具给杨黎的《收款收据》记载为“购房定金40000元”；原告杨黎与被告中坤公司签订商品房买卖合同时，原告就40000元购房定金要求抵扣首付款提出了异议，但被告中坤公司未予扣除；原告杨黎在履行完购房合同义务后也曾多次要求被告中坤公司、春辉公司退还定金40000元，可以证实原告杨黎自始至终认为其缴纳的40000元为“购房定金”，而非优惠服务费。被告春辉公司作为项目楼盘的代理销售商，在有《新城和樾客户优惠服务协议》、《新城和樾认购协议书》的格式合同情况下，却至今未与原告杨黎签订相关协议，仅出具一张收款收据，无法证明原告杨黎在向其缴纳费用时已明知该笔费用为被告所称“4万元抵5万元”的优惠服务费，且其所称的优惠也与格式合同所记载的“交4万享一口价”的优惠不符。最后，根据第三人李应红提供的证据，原告杨黎与其聊天记录中的算价单上未载明认购房号，亦无相关房产开发商、销售商的信息，且原告杨黎及被告金堃也未在该算价单上签名，无法证明原告杨黎已知晓被告春辉公司提供的优惠服务。综上，原告杨黎支付给被告春辉公司40000元款项的性质应认定为购房定金，被告春辉公司的该项抗辩意见不成立，本院不予采纳。二、被告中坤公司、春辉公司、金堃各自应承担的民事责任。本案中，原告杨黎在向被告春辉公司支付购房定金后，与被告中坤公司签订了购房合同时履行了支付首付款的义务，但其缴纳的40000元购房定金并未抵扣房屋价款。被告春辉公司作为出具有定金合同效力的收款收据的当事人应当履行定金合同所约定的义务，被告春辉公司应将收取原告杨黎40000元的购房定金予以返还。被告金堃系被告春辉公司的正式员工，其向原告杨黎销售涉案房屋时所收取购房定金的行为为公司授权的职务行为，其民事责任应由被告春辉公司承担。被告中坤公司作为原告杨黎商品房买卖合同的一方当事人，其既未收取原告杨黎支付的购房定金，也未向原告出具相关定金的合同或依据，且原告杨黎、被告春辉公司亦未提交相关证据，证实被告中坤公司与涉案购房定金有关联。根据合同相对性原则，被告中坤公司不应承担共同返还责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六款的规定，原告杨黎向被告春辉公司支付了购房定金40000元，且在与被告中坤公司签订《长沙市商品房买卖合同》时，已履行了定金合同义务，在合同履行过程中未存在过错。被告春辉公司未履行定金合同相应抵充房款或返还义务，应当承担赔偿杨黎的合理经济损失，故原告杨黎要求被告春辉公司按照年利率6%的标准支付该笔定金的资金占用期间利息的诉讼请求，本院予以支持。被告春辉公司应以购房定金40000元为基数，按年利率6%的标准支付自2019年9月28日起实际付清之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条,《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六之规定，判决如下：一、湖南春辉网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨黎返还购房定金40000元及支付资金占用期间利息（以本金40000元为基数，按年利率6%的标准计算自2019年9月28日起至款项实际付清之日止）；二、驳回原告杨黎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取415元，由被告湖南春辉网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年九月一日书记员  喻 璠