北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民再72号抗诉机关：北京市人民检察院。申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：赵涛，男，1983年6月14日出生，汉族，住北京市西城区。被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：胡静英，女，1934年10月27日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张天越，北京东然律师事务所律师。委托诉讼代理人：宿逊，北京东然律师事务所实习律师。申诉人赵涛因与被申诉人胡静英房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）京02民终7057号民事判决，向北京市人民检察院申诉。北京市人民检察院作出京检民监[2020]11000000006号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2020年4月27日作出（2020）京民抗18号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。北京市人民检察院指派北京市人民检察院第二分院检察官齐红出庭。申诉人赵涛、被申诉人胡静英之委托诉讼代理人张天越、宿逊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市人民检察院抗诉认为，原二审民事判决认定首付款时间未变更缺乏证据证明，认定赵涛逾期支付首付款构成违约及胡静英不予双倍返还定金，属于适用法律错误。1、赵涛与胡静英已就首付款支付时间变更为网签之日达成一致意思表示，二审判决认定首付款支付时间为原合同约定时间缺乏证据证明。赵涛提供的多份录音的谈话内容证明，双方就首期价款220万元的支付时间，由原合同约定的2015年12月31日前改为网签当日，二审判决认定赵涛未在2015年12月31日前支付220万元价款违反约定，缺乏证据证明。2、二审判决认定赵涛逾期支付首付款构成违约及胡静英不予双倍返还定金，属于适用法律错误。双方已就首付款的支付时间经口头协商变更为网签当日支付，现涉案房屋未进行网签，二审判决认定赵涛未支付首付款构成违约，适用法律错误。赵涛申诉称，请求：1、撤销二审判决；2、改判被申诉人将房屋出售所得的不当得利金额420万元及相应利息交付于申请人；3、本案一二审所涉及的诉讼费用、保全费用全部由被申请人承担。事实与理由：1、买卖双方以及中介方已多次确认首付款支付时间变更为网签当日，并以多种形式提交支持证据，但二审法院却否认这一变更。2、梁某作为胡静英之代理人参与交易及合同的履行既是客观需要，也经胡静英本人多次予以确认，但二审法院却否认这一事实。3、买卖双方以及中介方已就付款时间变更达成口头协议并多次确认，口头协议是合同法认可的形式，二审法院无视法律规定。否认口头协议，缺乏证据支持。4、二审法院无视客观事实，执意认定胡静英具有解除权，是明显错误。5、二审法院认定申请人未予2015年12月31日支付220万元首付款构成违约是明显错误。6、二审法院忽视客观事实和双方的违约动机，是明显错误。胡静英辩称，不同意申诉人和抗诉机关的意见，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。梁某不是胡静英的代理人，且赵涛提交的录音证据不能证明其诉讼主张。赵涛向一审法院起诉请求：1．判令胡静英继续履行《房屋买卖居间合同》及《北京市存量房买卖合同》，协助赵涛办理网签手续及过户手续；2．案件受理费由胡静英承担；3．保全费由胡静英承担（后经法院询问继续履行合同的具体内容时，赵涛明确为协助办理网签、过户手续交付房屋以及房屋内户口迁出）。胡静英向一审法院反诉请求：1．解除胡静英与赵涛双方签订的《北京市存量房买卖合同》和《房屋买卖居间合同》；2．判令赵涛承担违约责任，150万元定金不予退还；3．诉讼费由赵涛承担。一审法院认定事实：2015年12月9日，胡静英（卖方、甲方）、赵涛（买方、乙方）与北京美联房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定丙方为甲乙双方就北京市西城区椿树园xx号楼xx号房屋交易提供居间服务，房屋交易价格为770万元。合同备注：甲乙双方约定如有甲方手续过户不到买方身上就是名字上，可不交接违约金。当日，胡静英（卖方、甲方）、与赵涛（买方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将位于北京市西城区椿树园xx号楼xx号房屋出售给乙方，房屋建筑面积121.42平方米，总成交价为770万元，其中房屋主体价格为572万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为198万元；合同签订后，乙方同意于2015年12月10日前共计向甲方支付定金150万元；乙方应在甲、乙双方签订《北京市房屋买卖合同》后且2015年12月31日前，直接支付给甲方首期价款220万元；甲方同意乙方通过向银行申请400万元的贷款形式支付尾款；合同第六条房屋过户及交付，6.1甲乙双方应当于居间方通知到房屋权属登记部门办理过户手续；6.2甲方应当在贷款尾款到账当日前将该房屋交付给乙方。2015年12月10日，赵涛向胡静英支付购房定金150万元。一审诉讼中，赵涛表示双方此后协商一致将首付款220万元的支付时间变更为网签当日，但胡静英此后未及时办理涉案房屋的央产上市手续，无法进行网签，导致涉案房屋被查封。胡静英对此不予认可，其表示双方未协商一致变更首付款的支付时间，赵涛已逾期支付首付款，应属违约，且双方在合同中并未约定办理涉案房屋央产上市的期限。2016年2月23日，赵涛、胡静英之女梁某及经纪公司职员张某等就合同履行事宜进行了协商，其中赵涛提及：对吧，那还有一个问题就是咱们不是前期还有一笔钱吗，那笔款咱们重新商量一个时间呗。梁某：这个你还商量什么啊，我们就是按照那个，就到时候你就该交了，……。张某：他不说时间，他说的是需求点，你比如说，等到网签当天或者是房屋核验通过了，是有一个条件。梁某：那就是网签，网签那天呗，是吧。赵涛：对，网签那天，……。梁某：对吧，就按流程走吧，你还说什么啊，就是网签，你没法说时间啊。赵涛：对，我就说，她说了时间点就是网签的那天，不管他是3月1日还是什么5月1日。梁某：对，就行了，就行了。张某：对对，就是这个事我跟你说一声，因为合同写的日期有可能跟这个日期对不上了，明白这意思吧。因为这个就是原先做的这些工作往后推了，导致了这个付款时间，他也想就说往后推一推，就是这个意思，就是网签当天把剩下那个除了贷款剩下那笔钱，到时候到账的那笔钱就是网签当天的那笔钱。2016年3月11日，赵涛电话联系胡静英：之前就跟我说过年什么时候，最晚过年，过完年之后又说两周，现在两周了又说女儿出国了，这不是拖延是什么啊，不是欺骗是什么啊。胡静英：她有事不能……；赵：如果说他那这几天班或下周可以去做了，那您就去操作一下呗，不要等孩子回来了，行不行。胡静英：对，他给我通知单了我去交钱，我还要等筹款，我没有钱，我还要去借钱。赵涛：怎么说借钱呢，我那时候给你交的首付款呢。胡静英：是啊，我就存在银行里，没敢动啊，万一你有变化，我怎么办呢。……。同日，双方再次电话联系，胡静英：你放心啊。赵涛：唉，因为这事拖时间太长了，之前又有过几次反复，所以我现在也闹不准，你们这是怎么着。胡静英：没关系的，我现在我说了算了，别担心了啊，我知道你孩子要在这上学的。赵涛：您也体谅下我。胡静英：我知道，我知道，咱们互相体谅就行了。赵涛：那下午我们陪您一块去吗。胡静英：不用，不用，我去交就行了。赵涛：那您找一下，下午交吧，那我下午再给您电话。2016年3月15日，赵涛又与胡静英电话联系：是胡奶奶吗。胡静英：对。赵涛：我赵涛，我想问下您今天时间方便吗，我想找时间过去，跟你当面谈一谈……。胡静英：我还是想梁某我女儿回来再谈，因为开始签约和后来都是她经历的，她直接参加，比你跟我谈全面一些。……。赵涛：我等这么长时间不都是因为您那的一些原因让我等吗，确实我也很配合您那，一直在等，不管是因为上市还是怎么样，一直都在等您那，包括付款，我一直在等您的进度，您让我等那么长时间，现在又让我等到月末。……。赵涛：那现在关键您不往下走，我确实是不敢相信啊，一直拖到月底了又发生什么变化，一直是这样，从咱们那个从签订合同到现在就一直在发生变化，从签约合同到现在就是咱们上市那个就迟迟不做，一直拖我拖了三个月了，您说我还怎么去相信，您说这是最基本的常理吧，您骗我一次，骗我两次，我还能接着再耐心听您讲第三次，到月底又骗我到什么时间。胡静英：不可能。赵涛：您说我这还怎么去接受啊。胡静英：不能这样的，不能这样来讲话的，我不是骗你。赵涛：而且当时咱们也都是商量好了，就是我交的这笔款，就直接等到那个，那个你们房屋办完，办完这个上市，咱们办完这个网签之后，我再把剩余款打给您，我现在把家里人所有的钱都借来了，现在钱就在银行里扒着呢，就等着咱们这个办上市，然后办网签，那现在我家里对我的压力也很大啊。胡静英：是吧，是这样的，但我这边也有具体的困难，我跟你讲了，原单位原来不同意卖房，我好容易跑这个单位、那个单位，慢慢地这些手续刚刚办完，刚刚走通，原来没走通，不是我个人的耽误啊，而是原产权单位为难我，……。赵涛：您把那笔钱交了，可以用我之前给您的那150万先交了，把那笔钱交了之后，您就做正常的上市就可以了，然后做网签，我把我剩余的那笔钱给您打过去，然后这个就完事了。胡静英：嗯。赵涛：这个合同就正常完事了。胡静英：不能就完事了，我是想着你最后一笔钱给我付了以后，我马上就要叫你把户口本，我们一块去给房子要过户的，你这样急于要付钱，我，我凭良心讲，我不愿意这样做，收人家的钱，我确确实实要按照这个进度，按照这个，自己凭良心卖房子，该到哪一步了就到哪一步，你要把钱都交给我了，我不给你过户，欠着你的，我心里都安吗。……。赵涛：那我把第二笔款给您打过去，这也没问题吧。胡静英：我是说你，我女儿，就这十来天就回来了，一个多礼拜。赵涛：我现在就跟您确认。胡静英：你干嘛那么忙着给我打钱，我有不是，不缺那个。赵涛：我不是忙着给你打钱，对对对，是那是您现在不收这个钱对不对，那我们没事，我们那个现在确认下，因为网签也是一个很重要的步骤。胡静英：对。赵涛：我跟当时跟您儿女也商量了，就是说，在网签那天，……，因为咱们款分三笔么，第一笔已经给您了，第二笔是在网签那天给您，对不对。胡静英：嗯。赵涛：第三笔，就是在那个咱们，就是银行的贷款的那个钱了。胡静英：过户，下来，批下来。赵涛：批贷函给您之后，就可以过户了，对不对。胡静英：对。赵涛：咱们这上三个步骤已经……。胡静英：对，三个步骤，没错。赵涛：这三个步骤的时间上没问题吧。胡静英：嗯。2016年4月19日，涉案房屋完成了央产上市手续。此后，因胡静英未及时履行法院生效的他案判决，一审法院对涉案房屋进行了查封。2016年6月8日，赵涛委托北京大成律师事务所向胡静英发送了《律师函》，敦促胡静英向龚某某偿还欠款，使得法院解除对涉案房屋的查封，并要求胡静英在涉案房屋解封后尽快办理房屋央产上市、过户等手续。2016年6月24日，赵涛将胡静英起诉至一审法院，要求胡静英继续履行双方的《北京市存量房屋买卖合同》。2016年8月12日，赵涛以涉案房屋被查封无法实现合同目的为由，变更了诉讼请求，要求解除与胡静英之间的《北京市存量房屋买卖合同》，双倍返还定金并支付定金利息。胡静英提起了反诉，要求不予退还赵涛的定金。2016年9月23日，一审法院作出（2016）京0102民初17977号民事判决，判令解除赵涛与胡静英之间的《北京市存量房屋买卖合同》，胡静英双倍返还赵涛定金300万元，驳回了双方的其他诉讼请求。判决后，胡静英提起上诉。上诉期间，法院解除了对涉案房屋的查封。2017年3月27日，本院作出（2017）京02民终1129号民事裁定，以一审认定合同无法履行的客观障碍已经消除、赵涛要求继续履行合同为由，发回重审。另查，胡静英与龚某曾在一审法院进行离婚诉讼。2015年11月10日，一审法院作出（2016）西民初字第08476号民事判决，解除双方的婚姻关系，涉案房屋归胡静英所有，胡静英支付龚某房屋折价款242.84万元（一审法院原查明误写为242.84元）。一审法院认为，胡静英与赵涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。按照约定，赵涛应当在2015年12月31日前将首付款220万元支付给胡静英，但依据双方的通话录音，可以认定双方就首付款的支付时间进行了变更，即网签当日支付，现涉案房屋未进行网签，因此，胡静英以赵涛逾期支付首付款为由主张解除双方的《北京市存量房屋买卖合同》，缺乏依据，法院不予支持。涉案房屋已完成央产上市手续，且法院已解除了对涉案房屋的查封，现赵涛要求胡静英协助办理涉案房屋产权过户手续，理由正当，法院予以支持。赵涛要求胡静英协助办理网签、迁出户口的请求，均非法院处理范畴，法院对此不予处理。房屋产权过户手续办理后，赵涛应当将剩余购房款620万元支付给胡静英，本案对此一并处理。关于房屋交付一节，双方约定“甲方应当在贷款尾款到账当日将该房屋交付给乙方”，此条款的目的是为了确保胡静英在收到全部购房款前，对涉案房屋占有使用的权利，如赵涛没有支付全部购房款，则无法占有使用涉案房屋，但实际履行过程中，因双方发生争议，无法完成贷款手续，赵涛已将剩余全部购房款620万元提存至法院，故赵涛主张要求胡静英交付涉案房屋，于法有据，法院予以支持。胡静英要求不予退还定金150万元，胡静英的理由为赵涛逾期支付首付款，应属违约，故不退还定金，关于赵涛是否逾期付款，上述已做认定，因此，胡静英主张不予退还定金的理由，无事实依据，法院不予采纳，但因双方签订的合同需继续履行，胡静英无需再退还定金。据此，一审法院于2018年3月13日判决：一、自判决生效之日起七日内，胡静英协助赵涛将位于北京市西城区椿树园xx号楼xx号房屋的产权过户至赵涛名下。二、自判决生效之日起七日内，赵涛支付胡静英剩余购房款620万元（已提存）。三、自判决生效之日起七日内，胡静英将位于北京市西城区椿树园xx号楼xx号房屋腾空，交予赵涛。四、驳回胡静英的反诉请求。如果赵涛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。胡静英不服一审判决，上诉至本院。胡静英上诉请求：撤销一审判决，驳回赵涛的全部诉讼请求，支持胡静英的全部反诉请求。事实和理由：一、一审法院支持赵涛要求继续履行合同并协助办理房屋过户手续的诉讼请求没有事实和法律依据。本案系发回重审后再审理的案件，原一审中赵涛明确提出解除合同，胡静英明确同意，意味着在赵涛明确要求不履行合同的时候，双方就解除合同达成了合意。另外，法院判决支持赵涛解除合同的诉请后，赵涛并未上诉，说明其认可原一审判决，所以此次要求履行合同不应得到支持。二、一审法院超出赵涛的诉讼请求进行判决，属于适用法律错误。赵涛的诉讼请求没有腾房一项，但是法院却判决支持赵涛要求交付房屋的诉讼请求，超出了赵涛的诉讼请求范围，应予以纠正。三、一审法院认定事实错误。赵涛与胡静英并未就首付款220万元付款时间的变更达成一致。胡静英的反诉请求应予支持。赵涛未按合同约定时间支付首付款220万元，按照合同约定胡静英有权单方解除合同。赵涛主张变更了首付款时间，但双方并未签订书面变更协议，其提供的录音证据仅是录音材料，是一份可疑的孤证，录音证据无法证明双方最终对首付款支付时间变更为网签之日达成一致。赵涛辩称，同意一审判决。一、北京市西城区椿树园xx号楼xx号房屋（以下简称涉案房屋）因胡静英自身债务纠纷被法院查封导致房屋买卖合同无法履行买卖合同，原一审中赵涛最初的诉讼请求是要求继续履行，后来无奈才变更诉讼请求，案件发回后，因为查封解除，所以赵涛变更了诉讼请求，符合诉讼法律规定，而且之前的原一审判决并未生效。二、赵涛在一审审理中多次明确了诉讼请求包括交付房屋，所以不存在超出诉讼请求审理的问题。三、赵涛不存在违约行为，本案纠纷的过错在于胡静英一方。双方四次协商变更首付款时间到网签之日，与胡静英女儿、胡静英沟通中都有所涉及，因为胡静英未将赵涛支付的定金偿还判决债务导致涉案房屋被法院查封，而且胡静英也存在迟延办理涉案房屋上市手续的问题。本院二审中，赵涛提交其在中信银行和中国工商银行的账户明细查询单及交易清单，用以证明其于2015年12月31日有支付首付款的能力，没有支付的原因是中介打电话通知说因胡静英办理央产房上市时间要往后延，故让其暂停支付首付款220万元。赵涛另提供中国移动通信客户语音通信详单，证明中介打电话通知其无需付款。因该两份证据其均可在一审诉讼中提供，且胡静英不认可系新证据，故本院认为赵涛提供的证据并非新证据，本院不予采信。经本院查询，涉案房屋现登记在胡静英名下。赵涛已通过购房资格初步核验。赵涛主张其与胡静英就首付款支付时间已协商变更为网签之日，胡静英予以否认。赵涛在一审诉讼中提供9份录音材料、北京美联房地产经纪有限公司出具的情况说明及补充情况说明为证。录音证据1（音频文件名称：胡静英001）主要是反映赵涛与胡静英于2016年3月11日就敦促胡静英办理涉案房屋上市手续的通话内容。录音证据2（音频文件名称：胡静英002）主要是反映赵涛与胡静英确定2016年3月11日下午由胡静英去缴纳房屋超标款。录音证据3（音频文件名称：－2016xx514）主要是反映赵涛与胡静英的亲戚（自称系胡静英之女）于2016年3月11日下午沟通有关胡静英去缴纳房屋超标款的事宜。录音证据4（音频文件名称：－2016xx400）主要是反映赵涛与胡静英于2016年3月11日下午就胡静英缴纳房屋超标款事宜继续进行沟通。录音证据5（音频文件名称：－2016xx459）主要是反映赵涛与胡静英于2016年3月15日就胡静英办理央产房上市手续事宜继续进行沟通，在该次通话过程中赵涛要求将首付打给胡静英，胡静英表示要等其女儿回国，并对赵涛忙着打钱不理解。录音证据6（音频文件名称：2016xx002）主要是反映赵涛与梁某及中介公司工作人员在中介公司会议室就胡静英办理央产房上市手续事宜进行沟通，赵涛提出对前期还有一笔款希望重新商量一个时间。中介工作人员建议等到网签当天或房屋核验通过。梁某提出就网签那天支付首付款。中介工作人员准备将该内容写进合同，梁某表示到时候再说，到时候再写。录音证据7（音频文件名称：2016xx329）主要是反映赵涛与中介工作人员及胡静英的亲戚就合同的履行进行沟通。录音证据8（音频文件名称：2016xx001）主要是反映赵涛与梁某及中介工作人员于2016年4月2日就办理房屋上市手续及牵户口问题继续进行沟通。在此次沟通中，梁某表示按合同走。录音证据9（音频文件名称：2016xx002）赵涛与梁某及中介公司人员于2016年5月18日，在中介公司会议室就涉案房屋被法院查封事宜进行商议。梁某提出补充协议还未签，双方仅有一个合同。赵涛提供的北京美联房地产经纪有限公司于2016年4月21日及2016年8月10日出具的情况说明及补充情况说明，主要对支付首付款的时间约定相关的主要内容是“《北京市存量房买卖合同》中约定买方应在2015年12月31日前将首付款(不含定金)支付给甲方，该支付日期的填写为当事人在合同签署日按正常房屋交易手续估算所得的时间。但由于受到房屋上市手续进展缓慢等因素影响，当事人商定延后其支付时间，并于2016年2月23日由三方商谈(卖方由胡静英之女梁某出席)后重新约定该首付款(不含定金)的支付时间为房屋网签交易当日支付。”、“在买卖双方签署合同后，我司得知，该房屋在办理上市过程中存在较大障碍，受到央产办、胡静英、龚某双方单位等多重因素影响，房屋能否上市存在较大不确定性。经与卖方沟通一致后，我司于2015年12月31日通知买方暂停支付首付款220万元(不含定金)。为推进交易，我司于2016年2月23日组织买卖双方进行沟通协商，卖方表示其在积极推进上市工作，但不能明确房屋具体上市时间。因此为保护双方权益，买卖双方经商议后，共同确认首付款220万元(不含定金)的支付时间为房屋网签完成当日。”胡静英对该两份证明的真实性不予认可，认为不符合证据形式，没有出具人的签字，中介与赵涛有利益关系，中介费是赵涛出的且认为内容并非事实。诉讼中，赵涛主张胡静英之女梁某在房屋买卖交易过程中系胡静英的代理人，胡静英对此不予认可。2016年4月19日，涉案房屋完成了央产上市手续。赵涛称胡静英在办理完成央产上市手续后未将该信息予以告知。胡静英称已将该信息告知中介工作人员张某，但其未提供相应的证据。经核实一审庭审笔录，赵涛当庭明确表示其起诉要求胡静英继续履行《房屋买卖居间合同》及《北京市存量房买卖合同》，协助赵涛办理房屋买卖网签手续及过户、交付、户口迁出。当事人对一审法院认定的其他事实无异议，本院予以确认。本院二审认为，本案的争议焦点为：一审法院审理范围是否超出赵涛的诉讼请求；赵涛与胡静英是否就解除合同达成合意；胡静英是否享有合同解除权，若合同解除，其要求不予退还定金是否应予支持。焦点一，一审法院审理范围是否超出赵涛的诉讼请求。赵涛的诉讼请求为要求继续履行合同，并办理网签手续及过户手续，一审庭审中赵涛对继续履行合同内容当庭进行了明确，包括协助办理网签、过户手续交付房屋以及房屋内户口迁出的内容。基于此，一审法院对赵涛要求胡静英交付房屋的诉请进行审理并作出判决，并未超出赵涛的诉讼请求。一审法院审理程序并无不当，胡静英的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。焦点二，赵涛与胡静英是否就解除合同达成合意。原一审中，赵涛主张胡静英违约，要求解除合同并要求胡静英承担违约责任，即使胡静英对解除合同表示同意，但是如果其对解除合同的后果持不同意见，就不能视为与赵涛就合同解除达成了合意。因赵涛主张的合同解除是基于胡静英构成违约而享有的单方解除权，胡静英不能仅以同意解除合同而不同意承担违约责任为由主张与赵涛达成了合意，胡静英在原一审判决后上诉表示不服进一步表示了其与赵涛之间就解除合同后违约责任认定及处理存在巨大分歧。所以，在赵涛与胡静英就合同解除后果持不同意见时，应视为赵涛与胡静英未就解除合同达成合意。一审法院判决合同解除后，本院已将该判决予以撤销并发回重审，故合同解除并未生效。赵涛于重审过程中变更诉讼请求要求继续履行合同，并不违反法律规定。胡静英的该部分上诉理由缺乏依据，本院不予支持。焦点三，胡静英是否享有合同解除权。该争议系双方当事人的主要争议焦点，本院着重进行分析。赵涛主张其与胡静英已就合同约定的首付款支付时间即2015年12月31日口头协商达成一致即：变更为网签之日。胡静英对此不予认可。赵涛提供9份录音材料及中介说明为证，因录音材料中有赵涛与胡静英之女梁某的商谈内容，就梁某在房屋买卖交易过程中的角色身份问题，赵涛主张梁某系胡静英之代理人，对此胡静英不予认可。因涉案合同系胡静英本人所签，赵涛也未能提供胡静英书面的委托代理手续，根据赵涛所提供的录音材料并结合双方当事人的陈述意见，仅能够认定梁某在房屋交易过程中为其母亲提供相关参谋意见，并不足以认定梁某系胡静英之代理人，故对赵涛的该部分主张本院不予采纳。就中介提供的相关证明，应结合赵涛所提供的录音材料综合予以认定，从录音材料的形成而言，均系在胡静英一方未知录音的前提下形成；从录音材料的内容可知双方主要就央产上市的手续办理、房屋查封情况等进行沟通商谈，其中有涉及赵涛所提首付款支付时间的变更问题，胡静英之女梁某虽就网签之日支付首付款予以确认，但当中介要求在合同中予以明确时，梁某又表示“到时候再写、到时候再说”，以及“补充协议还没签呢，对吧，咱们就有一个合同对不对”，截止诉讼双方仍未形成书面协议。另分析赵涛与胡静英本人的通话录音内容，从胡静英的“嗯、恩、对啊、剩下的余款是吧、220万？等她回来当面说清楚了，几笔款，怎么付，回来再跟你谈确定了怎么做，该怎么做就怎么做”等回应内容均不能确认胡静英明确同意将首付款支付时间变更为网签之日。综上，本院认为赵涛所提供的证据尚不足以认定双方已就首付款支付时间协商变更为网签之日达成一致。根据合同有关违约责任的约定，逾期超过30日的，守约方有权单方解除本合同。我国合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。赵涛应于2015年12月31日前向胡静英支付首付款220万元，截止2016年1月31日，其仍然未向胡静英支付首付款，已符合合同约定的解除条件，故胡静英要求解除合同有合同依据，本院予以支持。赵涛要求继续履行合同依据不足，本院不予支持。关于胡静英主张的不予返还定金的诉请一节，胡静英主张不予返还定金系适用定金罚则，在房屋买卖合同中，定金罚则通常适用于严重违约的情形，本案赵涛未按合同约定支付首付款虽然是客观事实，但根据北京美联房地产经纪有限公司出具的情况说明及补充情况说明可知，系该公司了解到涉案房屋在办理上市过程中存在较大障碍后，通知赵涛暂停支付首付款，且通过录音材料反映的内容可知双方就胡静英办理央产上市手续事宜一直在催促办理，胡静英也同意继续办理相关手续，并最终于2016年4月19日办理完毕。在明知赵涛未按合同约定时间支付首付款的情形下，胡静英既未明确向赵涛催告履行，也未明确提出解除合同，特别是赵涛明确要求向胡静英支付首付款时，胡静英未予接受。纵观合同的履行情况，赵涛并非主观恶意违约，其违约的情形并非特别严重。且双方在自行划转补充协议中也约定双方同意全部定金的最终处理方式为自动转为房款的一部分。综合上述理由并考虑公平原则，对胡静英要求不予退还150万元定金的诉请，本院不予支持，对该项上诉请求本院予以驳回。本案系发回重审后再行判决上诉的案件，双方当事人诉请均要求对《房屋买卖居间合同》予以处理。因北京美联房地产经纪有限公司未参加本案诉讼，故涉及《房屋买卖居间合同》解除的诉请，可在明确诉讼主体后另行解决。综上所述，胡静英的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院实体处理欠妥，本院予以纠正。本院于2018年9月30日作出（2018）京02民终7057号民事判决：一、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初16960号民事判决；二、解除赵涛与胡静英签订的《北京市存量房买卖合同》；三、驳回赵涛的全部诉讼请求；四、驳回胡静英的其他反诉请求。本院再审查明的事实与原一、二审查明事实一致。另查明，胡静英在原二审判决生效后，已将涉案房屋另出售他人。本院再审认为，本案争议焦点为赵涛与胡静英是否协商一致变更了买卖房屋首付款支付时间，胡静英是否享有合同解除权。根据查明的事实，在赵涛提交的录音证据中，胡静英只是“嗯”的应答，胡静英在录音中的意见并不明确，通过录音证据并不能证明双方达成变更支付首付款时间的协议。因涉案合同系胡静英本人所签，赵涛也未能提供胡静英书面的委托代理手续，根据赵涛所提供的录音材料并结合双方当事人的陈述意见，仅能够认定梁某在房屋交易过程中为其母亲胡静英提供相关参谋意见，并不足以认定梁某系胡静英之代理人，故不能认定梁某关于首付款支付时间的表示系代理胡静英作出的意思表示，亦不能认定赵涛与胡静英就变更首付款支付时间已协商一致。根据双方房屋买卖合同有关违约责任的约定，逾期超过30日的，守约方有权单方解除本合同。赵涛按照合同书面约定应于2015年12月31日前向胡静英支付首付款220万元，截止2016年1月31日，其仍然未向胡静英支付首付款，已符合合同约定的解除条件，故胡静英要求解除合同有事实依据，本院予以支持。另，原二审判决生效后，胡静英已将涉案房屋另售他人，赵涛与胡静英订立的房屋买卖合同已不可能继续履行。综上所述，赵涛主张已协商变更首付款给付之日，胡静英无权解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。原二审判决结果正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2018）京02民终7057号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  吴 宏审 判 员  刘 琨审 判 员  江慕南二〇二〇年九月十一日法官助理  齐浩岩书 记 员  褚玉晗