山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0812民初2064号原告：张秋歌，女，汉族，2000年7月25日出生，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：张成福（父女关系），男，汉族，1972年7月6日出生。委托诉讼代理人：扈长青，山东九州匡正律师事务所律师。被告：济宁市兖州区城市建设综合开发公司，住所地兖州区鼓楼街道办事处红花西街亨利广场11号楼，统一社会信用代码913708824940087304。法定代表人：郭怀庚，职务：总经理。委托诉讼代理人：孔祥阳、薛俊，山东邦国律师事务所律师。原告张秋歌与被告济宁市兖州区城市建设综合开发公司（以下简称兖州城建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张成福、扈长青，被告济宁市兖州区城市建设综合开发公司代理人孔祥阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秋歌向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同。2、购房款按原借款及利息约定履行。3、本案诉讼费、财产保全费、保险费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年8月10日签订商品房买卖合同，原告以被告所欠借款冲抵房款购得被告所建兖州亨利广场一座、一层，1-31号商铺（35.48平方米）一套，合同约定2017年10月31日前交房。由于被告与别人有经济纠纷，该房被第三人实际占有、经营。造成至今不能履行交房事宜，严重危害了原告的合法权益。依据该购房合同和兖州法院（2019）鲁0812民初209号判决书认定，该房屋总价567488元，其中319508元为被告所欠部分借款本金，247980元为被告所欠借款本金所产生的部分利息。解除该购房合同，被告按原借款约定履行购房款的给付，具体计算如下：1、折抵房款的部分借款本金319508元。2、折抵房款的原借款本金的部分利息247980元。3、本金319508元按原借款约定所产生的利息（自2016年5月1日起暂至2019年8月1日止，按月息1.94%计算）319508元×1.94%×39(个月)=241740元。三项合计：809228元。兖州城建公司辩称：原告的姑父张继元、刘玉才三人在2019年1月3日在兖州区人民法院对答辩人提起债权转让合同纠纷，诉讼理由是，原告的父亲张成福原系答辩人公司的副经理，张继元、刘玉才、杨建光三人通过张成福，借给答辩人集资款项186万元，当时答辩人并不知道款项的来源。2016年2月3日，答辩人偿还张成福本金10万元，截止到2016年4月30日，答辩人欠张成福本金176万元，利息63.84万元。因答辩人以房抵债借款本息1163360元，其中，折抵本金654960元，利息508400元，因利息不便走账，故签订合同时两套房屋的价款只是偿还本金数额654960元。两套抵账房分别以张继元的儿子原告张良，张成福的女儿张秋歌的名义签订。就上述借款本息的折抵。实际张良名下的房屋折抵本金335452元、利息260420元；张秋歌名下的房屋折抵本金319508元、利息247980元。后张成福将剩余全部借款本息的债权转让给了张继元、刘玉才、杨建光三人，形成诉讼事实。生效的（2019）鲁0812民初209号民事判决书中已查明并裁决，且张继元、刘玉才、杨建光均对上述事实予以认可。故原告与答辩人签订的商品房买卖合同的行为，实际上是答辩人以房偿还本息的行为。债权人系张成福，而非原告，原告也非商品房买卖合同的实际缔约主体，况且张秋歌签订合同时系非完全民事行为能力人。故本案非商品房买卖合同纠纷，原告也非适格的诉讼主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告张秋歌提交了以下证据：证据一、购房发票三份，提供购房发票，合同。证据二、济宁市兖州区房地产服务中心交易所出具的证明一份。证据三、山东省济宁市兖州区人民法院2019鲁0812民初209号民事判决书一份，证明2007年8月10日被告以其开发亨利广场以1-31和1-30两房折抵涉案借款本金，其中1-31号商品房为本案所涉房产。折抵涉案借款本金654960元，本案所涉房款319508元。折抵借款利息508400元，其中本案所涉利息247980元，该房屋买卖实际交易价格为567488元。证据四、财产保全、担保保险的发票。兖州城建公司发表质证意见：对证据一、其真实性无异议。需要说明一点，合同实际价格是567488元，因为有折抵的利息，利息不能作为实际收入来折抵。对证据二、三、四其真实性均无异议。兖州城建公司提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证实双方在合同中就逾期交房没有约定可以行使合同解除权，第二份是2019鲁0812民初209号民事判决书，证实涉案的实际房款包含利息款247980元。原告对该证据无异议。同原告提交一样。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、张成福系济宁市兖州区城市建设综合开发公司副经理，该公司在开发建设亨利广场期间，因缺少资金，在职工间集资。2012年4月27日张成福向被告出借资金20万元；2014年5月6日，张继元、刘玉才、杨建光通过张成福的被告出借资金66万元；2014年7月10日，张继元以张成福的名义向被告出借资金100万元，以上共计186万元。上述三笔借款被告均以交款单为张成福出具了相应收据，同时口头约定按月利率1.94%计算利息。二、2018年12月10日，张成福与张继元、杨建设、刘玉才签订了《债权转让书》，将债权转让给张继元、杨建设、刘玉才，并于同日将《债权转让通知书》送达了被告。被告认可收到《债权转让通知书》。三、张秋歌与张成福系父女关系。2017年8月10日，原告张秋歌与被告签订商品房买卖合同（合同编号：201708100002）。合同约定，被告将位于兖州区红花西街亨利广场1幢1-31商铺进行抵账。折抵被告欠张成福借款。合同约定房屋总价款319508元，原、被告双方认可房屋总价款为567488元，折抵借款本金319508元，折抵借款利息247980元。合同第八条约定，被告应当在2017年10月31日前交付房屋。出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条第二款约定“出卖人如未按本合同第八条规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用，经双方协商一致，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖方按照0元/平方米/天的租金支付买受人，合同继续履行。”四、原、被告双方签订合同后，涉案房屋被第三人实际占有、使用，一直未实际交付给原告。原告委托诉讼代理人张成福多次找被告方负责人，要求交付房屋。五、2019年7月29日济宁市兖州区房地产服务中心交易所出具证明一份，内容为：“张秋歌（身份证号：坐落于兖州亨利广场1号楼1-31商铺，合同编号：201708100002的房屋已进行网上备案”。本院认为，本案的争议焦点问题是：一、原、被告签订的《商品房买买合同》是否依法应予解除。二、原告主张被告偿还原借款及利息共计809228元是否应当支持。关于第一个焦点问题，2017年8月10日原、被告签订的《商品房买买合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效合同。原、被告均同意以被告欠张成福借款本金319508元及借款利息247980元，合计567488元，折抵原告张秋歌购买涉案房屋购房款。该事实在（2019）鲁0812民初209号民事判决书中予以认定，在庭审中原、被告亦予认可。故应认定原告已全部付清购房款项。《商品房买卖合同》约定，被告于2017年10月31日前将涉案房屋交付原告。而该房屋一直被第三人实际占有、使用，一直未实际交付给原告。被告明显违约，导致原告不能实现合同目的。原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》理由正当，应予以支持。被告应返还原告购房款567488元。关于第二个焦点问题。2017年8月10日原、被告签订《商品房买卖合同》，且双方同意以被告欠张成福借款本金319508元及利息247980元，合计567488元折抵原告购房款。被告所欠张成福借款本息567488元已转变为原告张秋歌支付给被告的购房款。而关于“出卖人逾期交房的违约责任”，合同第九条第二款约定：“出卖人如未按本合同第八条规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用，经双方协商一致，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖方按照0元/平方米/天的租金支付买受人，合同继续履行”。双方对逾期交付房屋并未约定依据原借款约定1.94%月息支付利息。故原告主张被告自2016年5月1日起按原借款约定利息标准计算利息，本院不予支持。但因被告存在未按约定时间交付房屋的违约行为，双方对逾期交房又作了特殊约定。被告仍应赔偿原告经济损失。本院认为应以567488元为基数，自2017年11月1日起按同期银行贷款利率计算至被告返还原告购房款之日止计算利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）款，第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告张秋歌、被告济宁市兖州区城市建设综合开发公司2017年8月10日签订的《商品房买买合同》。二、被告济宁市兖州区城市建设综合开发公司于本判决生效之日起十日内支付原告张秋歌购房款567488元及利息，利息以567488元为基数，自2017年11月1日起按同期银行贷款利率计算至被告返还原告购房款之日止。三、驳回原告张秋歌的其他诉讼请求。案件受理费5946元，减半收取计2973元，由被告负担。保全费2118元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  李玉辉二〇二〇年九月十五日书记员  张伟伟