河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1301号 上诉人（原审原告）：姚占波，男，汉族，1951年3月5日出生，现住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：姬文爽，女，汉族，1952年5月1日，住址北京市海淀区。 被上诉人（原审被告）：贾俊娥，女，汉族，1968年7月10日出生，现住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：刘宏宝，北京翰孚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩强，男，汉族，1976年5月8日出生，住衡水市桃城区。 被上诉人（原审被告）：衡水融泰金融服务有限公司，住所地：衡水市桃城区榕花大街金辉大厦620室。 法定代表人：韩强。 上诉人姚占波因与被上诉人贾俊娥、衡水融泰金融服务有限公司（以下简称融泰公司）、韩强执行异议之诉一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初5832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姚占波及其委托诉讼代理人姬文爽、被上诉人贾俊娥及其委托诉讼代理人刘宏宝到庭参加诉讼。被上诉人韩强及融泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚占波上诉请求：1、请求贵院撤销衡水市桃城区人民法院作出的（2019）冀1102民初5832号民事判决书。2、对本案重新审理，改判。3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审判决认定被上诉人贾俊娥衡水市房地产买卖中介服务合同合法有效缺乏事实和法律依据。1、鑫怡佳苑小区是由于衡水腾达地产公司欠衡水银行的贷款不能如期偿还，自愿拿出地皮抵账、供衡水银行给职工建房，由衡水腾达地产公司的子公司衡水隆基泰富承建的项目。从建房开始，近年内办不了房产证是众所周知的事实。所以，该小区所有卖房户都是走的“改名”这条路。韩强和贾俊娥对此心知肚明，故而在贾俊娥签订的合同中也有明确“改名”的约定。因此，一审法院将不能过户的原因，归责于开发商的说法是没有根据的。2014年5月30日以前各种关系还未理顺，不符合商品房销售条件。故他人无论以何种方式获得的该小区房屋都属于违规行为，不能取得房屋合法所有权。韩强在获得没有产权的房子后，在明明知道没有所有权不能转卖他人的情况下，于2014年5月30日缴房款当日与他人订立合同，高价转卖，属无处分权人非法出卖本无权处分的财产，是不合法的，违反了《合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转让标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定。2、韩强与开发商签订的合同没有履行完毕合同义务，擅自另立合同处分统一合同标的物，也是不合法的，违反了合同法第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定。贾俊娥在明知其所买的房子没有产权的情况下，仍与韩强订立合同，缴纳房款，故意隐瞒入住时间，有与出卖人恶意串通，帮助其非法转移财产的嫌疑。贾俊娥花高价购买当时还很荒凉、偏僻，且没有产权的房子，明显不合常理，违反了合同法司法解释（二）第十九条的规定。3、上诉人获得的衡水供电公司提供的涉案房屋的实际用电记录、衡水自来水公司提供的实际用水记录，被上诉人自己提供的天然气实际用气记录，三者不约而同地指向一个共同的时间节点，形成了一个互为支撑的完整证据链，即该房产的入住时间应为2017年。以上事实证明其购买时间也应为2017年上半年或2016年下半年10月份之后。而上诉人与韩强的民间借贷纠纷的立案时间为2016年4月26日，2016年4月28日作出财产保全裁定，5月31日开庭，6月3日作出的判决，判令韩强于判决生效之日起5日内偿还上诉人借款本金70万元及利息，判决生效后，韩强没有履行还钱义务，上诉人于2016年7月6日申请执行。故韩强涉嫌在诉讼执行期间非法转移资产，应按合同法第52条：“有下列情形之一的，合同无效”中的第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”；第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”的规定执行。一审判决中，对是否属于诉讼期间非法转移资产问题不作认定的回避实属不当。因此，申请法院责令被上诉人贾俊娥提供2014年5月至2017年12月缴纳房款的银行卡账户流水，及作为房屋交付要件的缴纳公共维修基金和面积补差凭证。第二，一审判决认定被上诉人贾俊娥对诉争房屋合法占有缺乏事实和法律依据，也没有认定合同中有明确“改名”的约定。1、即使合同成立，也应提供收到房款的收据，也应按合同的约定，进行改名以实现房屋所有权的转移，而历时五年多都没有改名，就证明了所有权没有转移，在此居住不是法律意义上的合法占有，不符合合同法第八条和第一百三十三条的规定。2、《城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”物权法第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”而交付使用并不等于“交付”，不发生物权转移的效力，不能对抗查封的第三人。出卖人“交钥匙”义务的履行也并不意味着合同义务履行完毕，根据法律规定，它还应协助买受人办理所有权登记，转移房屋所有权于买受人。故，贾俊娥对案涉房屋的占有不合法。3、被上诉人贾俊娥称其2014年5月30日签订合同后，马上开始装修并一直居住。而又不能提供三年多在此居住所每日必需的水、电交费证明，则被上诉人贾俊娥在合同签订时间里和房屋居住时间上向法庭进行了虚假陈述。4、由于被上诉人贾俊娥没有将案涉房屋改名，才有了上诉人查封的事实。贾俊娥在长达五年多的时间里没有按合同约定进行主体改名，连权利请求都没有提过，已经远远超过了法定的诉讼时效。其所说的“找不到人，所以没改名”的说辞，有证据证明更是无稽之谈。5、作为中介服务合同，其没有支付中介费，提供交付房款凭证与合同约定的购房款数额不符，没有提交收到房款的收据，该款项的性质和使用存在重大疑点。第三、被上诉人没有合法的权属证明。1、被上诉人贾俊娥没有提交韩强与开发商签订的购房合同，也没有出示房产证，证明韩强根本没有取得过案涉房屋的所有权，所以被上诉人贾俊娥也不可能取得该房屋的所有权。2、被上诉人不提交用电、用水证据就证明了其2017年根本没有在此居住。3、衡水市房地产市场管理处出具的证明显示，该房产至2019年12月23日都没有在房管部门备案。4、开发商出具的公共维修基金缴纳证明、该小区物业2019年3月出具的无违建证明抬头都是韩强的名字，连同水、电交费的抬头都不是贾俊娥的名字，所有这些都说明该房产与贾俊娥没有半毛钱关系，没有任何合法的权属证明。由此产生的经济损失，受损人应向责任人主张权利。其订立合同时间、使用房屋时间虽然在法院查封时间之前，但其订立的合同是违规的、是无效的，占有房屋也是不合法的，所以由此说明订立合同和占有房屋是违规的，在此不能按时间早晚来衡量对与错。以上事实均有证据在卷为证。第四、一审判决没有对上诉人提交的证据作出认定对上诉人提出的相关异议进行认定，违反了相关法律规定。在一审庭审中，上诉人就贾俊娥购房合同的虚假性、购买房屋合理性、贾俊娥入住时间的虚假性以及占有房屋的不合法和购房款项的不合理等问题进行了详细的陈述并提供了用水、用电记录和物业公司证明、韩强购房收据等证据，并要求法院对上述问题审理核实，但一审法院对上诉人提出的所有事实没有进行认定，没有认可也没有说明理由予以否认，仅凭一个漏洞百出的中介合同和数额存在问题的打款回单就驳回上诉人的诉讼请求，违反了实体法的规定，也违反了程序法的规定。第五、综上所述，一审判决在案件事实认定，特别是重大事实认定上认定不清。认定的事实也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中四种情形的（一）、（二）、（四）种情形。不合法的实体权利不能对抗合法的民事权利。这样的判决，无疑向世人宣示了只要有不合法的购房合同和不完整的打款凭证就可以轻松规避法律的强制执行，这无疑是对法治造成了极大破坏。为此，特向贵院提起上诉，望贵院撤销一审判决，并依法改判。 贾俊娥答辩称：第一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。所以二审应当驳回上诉。第二，贾俊娥对涉案房屋签订了合法有效的合同并依法占有了房屋，并支付了房款，至于未办理产权证，是因为房地产开发商的原因。 姚占波向一审法院起诉请求：1、准许对韩强名下位于衡水市桃城区房屋的执行；2、本案诉讼费用由贾俊娥承担。事实与理由：河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102执异168号执行裁定书没有弄清案件的本质，所作裁决欠妥，贾俊娥所称涉案房产是其在2014年5月12日从58同程网页中收到该房产出售信息的是谎言，因为该房款的缴纳时间为2014年5月30日，当时韩强尚未把房买下来，贾俊娥购买涉案房屋时间和实际居住时间应为2016年下半年或2017年上半年，并未在2014年居住，对诉争房屋的占有不合法，房屋至今也没有合法手续，房屋的售价不合理，买卖合同涉嫌伪造，其与韩强所签房屋衡水市房地产买卖中介服务合同无效。 一审法院认定事实：2014年5月30日，贾俊娥与韩强、衡水市桃城区中天置业房产中介处签订《衡水市房地产买卖中介服务合同》一份，约定贾俊娥购买鑫怡佳苑1号楼3单元802室房产，房款为610000元，付款方式为：贾俊娥于2014年5月30日向韩强支付定金50000元，于2014年6月15日前一次性付清房款。合同签订后，贾俊娥分别于2014年5月30日、2014年6月12日向韩强转款50000元及565000元，现该房产由贾俊娥居住至今。另查明：姚占波与韩强、衡水融泰金融服务有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月3日作出（2016）冀1102民初1975号民事判决，缺席判决：韩强、衡水融泰金融服务有限公司于本判决生效起五日内偿还姚占波借款本金700000元及利息（利息按年利率24%，以700000元为基数，自2015年6月25日起至本判决确定的给付之日止）。案件受理费6200元、保全费1520元，共计7725元，由韩强、衡水融泰金融服务有限公司负担。判决生效后，被执行人韩强、衡水融泰金融服务有限公司未履行生效判决确定的给付义务，姚占波申请强制执行，本院立案执行，执行案号（2016）冀1102执1263号、（2017）冀1102执恢879号。执行中，本院于2018年6月21日在衡水腾达房地产开发有限公司查封韩强购买的腾达房地产开发有限公司开发的鑫怡佳苑1号楼3单元802室房产。在执行过程中贾俊娥提出执行异议，请求停止执行位于衡水市桃城区产。2019年9月16日，本院作出（2019）冀1102执异168号执行裁定书，中止对韩强购买的衡水腾达房地产开发有限公司开发的位于衡水市桃城区产的执行。 一审法院认为：姚占波与韩强、融泰公司之间的债权债务关系已经生效的法律文书所确认。本案中，衡水市桃城区产系由韩强购买，并于2014年5月30日与贾俊娥及衡水市桃城区中天置业房产中介处签订《衡水市房地产买卖中介服务合同》，将房产出售给贾俊娥，贾俊娥在支付房价后占有使用至今，本院查封涉案房产时间为2018年6月21日，系在贾俊娥占有该房产之后，且涉案房产未办理过户登记系开发商原因所致，上述情形已足以排除对涉案房屋的执行，故姚占波请求准许对位于衡水市桃城区房屋的执行的执行于法无据，其诉讼请求应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回姚占波的诉讼请求。案件受理费10800元，由姚占波负担． 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，双方当事人争议的主要焦点是案外人贾俊娥是否享有排除对案涉房屋强制执行的民事权益。本院结合双方当事人的诉辩意见，对该问题从以下三个方面进行分析认定。 关于贾俊娥与韩强签订的案涉房屋买卖合同的效力问题。上诉人姚占波认为，韩强在获得没有产权的房子后，在明明知道没有所有权不能转卖他人的情况下，于2014年5月30日缴房款当日与他人订立合同，高价转卖，属无处分权人非法出卖本无权处分的财产，是不合法的，违反了《合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转让标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定。一审判决认定被上诉人贾俊娥衡水市房地产买卖中介服务合同合法有效缺乏事实和法律依据。本院认为，虽然韩强与贾俊娥签订案涉房屋买卖合同时，尚未取得房屋产权证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，但该规定不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。韩强与贾俊娥签订案涉房屋买卖合同不会因此无效。另，韩强在与贾俊娥订立案涉房屋买卖合同之前，已向房产开发商足额支付了购房款，其系该房产真正权利人，有权对该房屋进行处分，不存在上诉人姚占波主张的无权处分情况。一审判决认定案涉房屋合同合法有效并不缺乏事实和法律依据，本院对姚占波此节上诉主张不能支持。 关于贾俊娥对案涉房屋在查封之前是否已合法占有问题。上诉人姚占波主张，一审判决认定贾俊娥对诉争房屋在查封之前合法占有缺乏事实和法律依据。理由为贾俊娥称其2014年5月30日签订合同后，马上开始装修并一直居住，又不能提供三年多在此居住所每日必需的水、电交费证明，贾俊娥在合同签订时间和房屋居住时间上向法庭进行了虚假陈述。案涉房屋买卖合同订立时间、使用房屋时间虽然在法院查封时间之前，但案涉房屋买卖合同是违规的、是无效的，占有房屋也是不合法的，所以订立合同和占有房屋是违规的，在此不能按时间早晚来衡量对与错。本院认为，合法占有系基于真实有效的房屋买卖合同的占有，应以买房人实际控制为标准，买房人是否实际入住和使用并不是合法占有的必要条件。一审法院依据贾俊娥提交的案涉房屋因装修而发生的相关票据，以及缴纳的各项费用，认定贾俊娥对案涉房屋在查封之前是否已合法占有，并无不当。姚占波虽然贾俊娥提交的合法占有案涉房屋的相关证据有异议，但其并不能提供相反证据证明自己的主张。故，本院对上诉人姚占波此项上诉主张亦不予支持。 关于案涉房产在查封之前未能办理过户登记的原因问题。上诉人姚占波还主张，该小区所有卖房户都是走的“改名”这条路，韩强和贾俊娥对此心知肚明，故而在贾俊娥签订的合同中也有明确“改名”的约定。因此，一审法院将不能过户的原因归责于开发商的说法是没有根据的。本院认为，案涉房产系合法的房地产开发企业开发建设，对于购房人来说，其在房地产开发商已经对商品房进行销售的情况下，有理由相信房地产开发商对所销售房产能够办理过户登记手续，对购房人此合理信赖利益应予保护。一审认定案涉房产未能办理过户登记的原因归责于房地产开发公司正确，本院予以认可。本案一、二审诉讼中，姚占波并未举示证据证明贾俊娥在案涉房产未能办理过户登记中存在过错，本院对姚占波该节上诉主张亦不能支持。 综上所述，姚占波的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人姚占波负担。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  王江丰 审判员  朱一麟 二〇二〇年九月九日 书记员  陈 兵 ——