文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终558号上诉人（原审被告）：扬中市中扬红星置业有限公司，住所地扬中市三茅街道新民路106号。法定代表人：姚俊岭，董事长。委托诉讼代理人：姚玉，江苏力挽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘纪梅，女，1973年9月4日出生，汉族，住扬中市。委托诉讼代理人：王文浪，江苏汉申律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建峰，江苏汉申律师事务所实习律师。上诉人扬中市中扬红星置业有限公司（以下简称红星公司）因与被上诉人刘纪梅商品房销售合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2019）苏1182民初4078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红星公司上诉请求：撤销扬中市人民法院（2019）苏1182民初4078号民事判决并依法改判。事实和理由：1.2019年7月27日红星公司书面通知刘纪梅收房，刘纪梅无理拒收房屋。2019年8月6日红星公司取得涉案小区核查意见书，具备收房条件。刘纪梅在信访过程中最迟于2019年8月23日就应该知道该事实，其应当及时止损、收房。此后，红星公司还通过公告、短信、电话的方式通知刘纪梅收房，是刘纪梅主观故意拒绝收房。一审法院认定是红星公司不交付房屋，是错误的。2.红星公司从未强行要求将住房与储藏室捆绑交付，一直期待刘纪梅立即接收房屋。根据双方储藏室转让协议的约定，红星公司也有义务告知业主收房时要同时接收储藏室。红星公司的证据足以证明其多次通知刘纪梅尽快接收房屋，也有部分业主住房和储藏室分开交付的证据。3.一审法院应当兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素判断红星公司是否违约及违约责任的大小。如果红星公司获得核查意见书的时间晚于合同约定时间构成违约的话，违约时间也只有5天，红星公司承担违约金最多是5天的同地段租金标准。被上诉人刘纪梅答辩称：1.一审法院认定事实清楚。2019年7月27日涉案房屋未取得核查意见书，不能作为红星公司书面通知刘纪梅收房的时间。2019年7月27日之后红星公司一直未书面通知刘纪梅收房，直到2019年9月20日才书面通知刘纪梅可以办理产权证。少数人员的信访情况不能作为刘纪梅知晓房屋具备交付条件的依据。2.一审法院依据合同约定认定逾期交房违约金是正确的。储藏室和商品房是相互独立的，红星公司却要求必须同时收房，存在捆绑销售的情况，现有证据可以证明红星公司未能主动或根本不愿交房。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘纪梅向一审法院起诉请求：1.判令红星公司给付刘纪梅因迟延交房应承担的违约金78438元（按合同约定的日万分之五计算，自2019年8月1日起至2019年9月20日止）；2.本案诉讼费由红星公司承担。一审法院认定事实：2018年5月29日，本案双方签订《商品房买卖合同》2份，约定刘纪梅购买红星公司开发的位于扬中市三茅街道新民路106号红星国际生活广场005幢01层0103号、005幢03层0303号商品房两套，建筑面积分别为256.83平方米、145.9平方米，房款分别为2056694元、1080827元。2份《商品房买卖合同》均约定，房产交付期限为2019年7月31日，同时约定，红星公司将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付给刘纪梅使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》；6.该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。2019年7月27日，红星公司通知刘纪梅于2019年7月31日办理房屋移交手续，并邮寄交付通知书。2019年7月31日，刘纪梅至红星公司处履行交付手续时，认为红星公司不具备合同约定的第6种条件拒绝接受房屋交付。后部分业主至扬中市信访局信访，要求交付房屋。2019年9月24日，红星公司将房屋交付给刘纪梅。刘纪梅认为，红星公司没有按照约定的期限于2019年7月31日交付房屋，存在违约，要求红星公司承担违约金78438元。一审中，红星公司提供扬中市住房和城乡建设局于2019年8月6日出具的《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，证明2019年7月31日红星公司所开发的商品房已经具备交付条件，其中核查意见书中载明：2019年7月30日，你公司申请对红星国际生活广场一期住宅进行配套设施核查，本局对申报的查验报告及相关资料进行了审查，符合江苏省住建厅《苏建房管[2014]176》文件要求。经质证，刘纪梅认为，该核查意见书是2019年8月6日出具的，表明之前并不具备房屋交付条件，之后红星公司也没有通知刘纪梅房屋交付，至2019年9月24日才交付，延期交付近两个月，明显存在违约，应当承担违约责任。红星公司将核查意见书张贴在小区公告栏内，不是合同约定的房屋交付的通知方式，红星公司称电话通知交付房屋，也没有提供证据证实。因此，请求判令红星公司给付自2019年8月1日起至2019年9月20日止按日万分之五计算的违约金78438元。一审法院认为，本案双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应认定该《商品房买卖合同》合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，刘纪梅、红星公司均应当按照《商品房买卖合同》的约定履行义务。《商品房买卖合同》约定红星公司于2019年7月31日前将房屋交付给刘纪梅，且合同中约定所交付的商品房应当取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年7月31日，红星公司并未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》导致刘纪梅拒绝接受房屋，红星公司负有不可推卸的责任。2019年8月6日红星公司取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，之后红星公司并未及时通知刘纪梅交付房屋，红星公司提出电话或短信通知刘纪梅交付房屋，但未提供证据证实，刘纪梅亦不予认可。红星公司提出在新建商品房小区张贴公告通知刘纪梅交付房屋，因公告送达交房通知具有局限性，且刘纪梅未入住该小区。《商品房买卖合同》约定书面通知交付房屋，公告送达交房通知不符合合同的约定。红星公司未能按约交付房屋，应当按照合同的约定承担违约金。刘纪梅主张要求红星公司给付自2019年8月1日起至2019年9月20日止按房款的日万分之五计算违约金78438元的诉讼请求，应当予以支持。一审法院判决：红星公司于一审判决生效后十日内给付刘纪梅违约金78438元。二审中，上诉人红星公司提交信访登记表、受理告知书和答复意见书，拟证明刘纪梅理应在信访过程中知晓房屋符合交付条件并收房。被上诉人刘纪梅质证认为朱金财等人的行为不能代表刘纪梅，相关部门也不能代表红星公司履行通知收房的义务。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘纪梅与红星公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。该合同明确约定“红星公司应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。涉案商品房于2019年8月6日取得核查意见书。红星公司于2019年7月27日通知刘纪梅办理房屋交接手续时，涉案商品房并未取得核查意见书。故红星公司并未依约履行交房义务的事实客观存在，其应当承担相应的违约责任。红星公司关于刘纪梅系无理拒收房屋的主张，不能成立。涉案房屋的实际交付时间为2019年9月24日。红星公司主张其此前通过公告、短信或电话等多种方式履行了通知义务，且刘纪梅最晚于2019年8月23日就应当通过信访结果得知涉案房屋符合了交付条件。刘纪梅对此不予认可。本院认为，双方合同约定的是以书面方式通知交付房屋。红星公司提供的证据不能反映刘纪梅参与了信访活动，且信访、公告、短信和电话等方式在对象、区域、内容等方面存在局限性，不足以证明红星公司对刘纪梅进行了有效通知。故红星公司关于其最多只应承担5天违约金的主张，亦不能成立。刘纪梅主张红星公司支付2019年8月1日至2019年9月20日止的逾期交房违约金，依法应当予以支持。此外，双方合同对于逾期交房的违约金标准有明确约定，红星公司并未提供证据证明合同约定的违约金标准明显过高。故红星公司要求按照同地段租金标准认定违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院根据双方合同约定按房款的日万分之五计算红星公司应当支付的违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，红星公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1760元，由上诉人扬中市中扬红星置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年九月十日书记员 柳婷婷