江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2156号上诉人（原审被告）：钱晓祥，男，1964年9月14日生，汉族，住南京市鼓楼区，现住南京市玄武区。委托诉讼代理人：陈育峰，江苏佳民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏种子物业管理有限公司，住所地南京市中山北路34号。法定代表人：陈爱辉。委托诉讼代理人：张宁华，江苏博事达律师事务所律师。原审第三人：江苏东方茶叶公司，住所地南京市中山北路34号。法定代表人：钱晓祥。上诉人钱晓祥因与被上诉人江苏种子物业管理有限公司（以下简称种子公司）、原审第三人江苏东方茶叶公司（以下简称东方茶叶公司）返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱晓祥上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院错误认定上诉人为本案被告。上诉人占有、使用涉案房屋是职务行为，不能成为本案适格的诉讼主体。本案第三人江苏东方茶叶公司是1992年注册成立的隶属于江苏省农林厅园艺服务站的全民所有制企业，东方茶叶公司申请工商注册时，江苏省农林厅办公室出具书面材料同意东方茶叶公司使用涉案房屋。2001年3月，江苏省农林厅人事处下发文件，任命上诉人为东方茶叶公司的经理即法定代表人。2007年起东方茶叶公司歇业不再经营，但并未注销，部分办公物品由上诉人保管并存放于涉案房屋中，因此，上诉人作为东方茶叶公司的法定代表人依据主管行政部门指示使用涉案房屋的行为合法合理，不存在非法占用。即便所有权人对涉案房屋有请求返还原物、赔偿损失的权利，但与被上诉人签订《租赁合同》的主体是东方茶叶公司，上诉人占有使用涉案房屋的行为系作为东方茶叶公司的法定代表人依法履行职务的行为。综上所述，上诉人认为，依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，东方茶叶公司应承担使用涉案房屋的使用费、水电费及返还涉案房屋的义务，上诉人不应承担返还涉案房屋的义务，故东方茶叶公司是本案适格的诉讼主体，上诉人不是本案的诉讼主体。二、一审法院程序错误，该案不是人民法院受理范围，一审法院错误认定本案为平等主体间的民事法律纠纷。东方茶叶公司和被上诉人都是隶属于省农林厅的国企，涉案房屋亦是国有资产，东方茶叶公司占用涉案房屋是企业改制的遗留问题。本案中，围绕涉案房屋的纠纷系政策原因进行国有资产调整、划转引发的涉及国有资产管理权和经营权的纠纷，应在维护国有资产权益的前提下，由当事人协商解决，协商不能解决的，应向同级或共同上一级行政管理部门申请调解和裁定。根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条：“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”的规定，本案不属于人民法院受理民事案件的范围。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实错误，审理程序错误，上诉人不是本案适格的诉讼主体，本不属于人民法院受理民事案件的范畴。因此，请二审法法院依法查明事实，依法改判。种子公司辩称：本案系钱晓祥个人占用案涉房屋，并非公司行为，物业公司向钱晓祥个人主张权利，钱晓祥是适格被告，原审法院认定正确。案涉房屋产权清晰，原东方茶叶公司与物业公司之间系房屋租赁合同关系，与国有资产管理权和经营权无关，原审法院程序并无错误，该案属于人民法院的受理范围。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。东方茶叶公司述称，其同意钱晓祥意见。省农林厅任命钱晓祥为东方茶叶公司的法定代表人，钱晓祥一直在履行公司的法定职责和义务。原先省农林厅向公司分配了三间办公房屋，2002年时将原先的三间房屋置换成了三间案涉房屋，所谓租赁合同仅是为了物业公司创收之用，属于农林厅内部事务。种子公司向一审法院起诉请求：1.钱晓祥清空并搬离南京市中山北路34号1号楼104室、207室、208室三间房屋；2.钱晓祥支付种子公司上述房屋占有使用费以及水、电费共计250083元；并按每月5750元（三间房屋租金之和）的标准支付种子公司起诉次日至实际清空搬离之日的占有使用费。诉讼过程中，种子公司撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：南京市鼓楼区房屋（丘地号为05116-3）的登记所有权人为江苏省农业技术推广中心（以下简称省农技中心），产别为全民单位房产，登记时间为2002年11月，其中一幢总层数为6层的混合结构楼房，建筑面积为3577.5平方米；一幢总层数为7层的混合结构楼房，建筑面积为218.19平方米。2017年11月17日上述房屋登记在江苏省农业委员会机关服务中心（以下简称省农委中心）名下，用途为机关团体用地／办公，宗地面积为2677.07平方米，建筑面积为3795.69平方米。2006年3月13日省农技中心出具一份委托书，言明南京市中山北路34号大楼产权属省农技中心，现委托种子公司经营管理，对外出租。2017年11月20日，省农委中心向种子公司出具书面材料，称南京市市鼓楼区中山北路34号房屋产权已划转至省农委中心名下，在未办理相关移交手续之前，该处房产的管理、出租等有关事项仍委托种子公司处理。1992年3月江苏省农林厅办公室向其园艺服务站出具一份书面材料，同意将江苏省农林厅南京市中山北路34号老楼内一楼西侧房屋三间共约60平方米，供茶叶公司使用。在住所及经营场所产权证明中，主办单位分配场所为南京市中山北路34号，其中办公住所20平方米，经营场所60平方米，产权均为江苏省农林厅所有。1992年6月第三人注册成立，为全民所有制企业，住所地为南京市中山北路34号，注册资本为50万元，隶属于江苏省农林厅园艺服务站。2001年3月江苏省农林厅人事处下发文件，任命钱晓祥为第三人经理。钱晓祥户籍亦登记在南京市中山北路34号。2004年起第三人开始改制，至今尚未最终完成。2007年起第三人歇业不再经营，但未注销，部分办公物品由钱晓祥保管，3间涉案房屋由钱晓祥实际占用并控制。2011年钱晓祥以第三人（乙方）名义与种子公司（甲方）签订了一份《房屋租赁维修协议书》，约定乙方因办公、经营需要承租甲方南京市鼓楼区二层办公房（门面房）一间（房号：208室），主营茶叶；租借期从2012年1月1日至2014年12月31日；合同期满后视双方协商情况另定；乙方每年向甲方支付房屋租借费、维修费合计1万元，分两次支付，余款在签约日半年内一次性付清，水、电费用由乙方承担；合同期满后甲方如需重新调整租金及维修费用，由双方参考国家公布的物价指数及市场行情共同商定等等。该合同期满后，被告以第三人名义继续占用、控制该208室房屋，2015年1月起未缴纳租金。2011年种子公司（甲方）与宜兴富坤富硒茶叶有限公司南京分公司（乙方，以下简称宜兴茶叶分公司）签订了两份《房屋租赁维修协议书》，约定乙方因办公、经营需要承租甲方南京市鼓楼区一层办公房（门面房）一间（房号：104室），以及二层办公房（门面房）一间（房号：207室），主营茶叶；租借期分别从2011年4月1日至2012年3月31日，以及从2012年9月1日至2015年8月31日；乙方每年分别向甲方支付房屋租借费、维修费合计4.9万元以及1万元等等。宜兴茶叶分公司与钱晓祥、第三人有业务合作关系，其签订的上述两份合同期满后，南京市鼓楼区一层104室、二层207室房屋由钱晓祥以第三人名义实际占用、控制，但钱晓祥未向种子公司交纳207室房屋自2015年4月1日、104室房屋自2015年9月1日起的租金等费用。钱晓祥认可其实际占用、控制的房屋为南京市中山北路34号1号楼一层104室以及二层207室、208室共3间房屋。钱晓祥因其个人待遇等问题与江苏省农业委员会多次协商未果，双方产生纠纷，钱晓祥不同意搬出3间涉案房屋。2018年10月30日，种子公司向钱晓祥在内的南京市中山北路34号各承租人发出一份公告，称经省农委党组研究决定，计划于2019年1月对南京市中山北路34号大楼实施整体围挡维修，所有租户租赁合同到期后自行终止，并请在2018年12月31日前搬离；未到期租户缴纳的租金可提前结算等等。因钱晓祥及第三人未按照上述通知时间腾空并返还3间涉案房屋，种子公司曾采取断水、断电措施，并向一审法院提起诉讼即本案。审理过程中，经一审法院组织双方协商，钱晓祥于2019年3月将南京市鼓楼区1号楼的一层104室以及二层207室、208室房屋返还种子公司，种子公司遂撤回该项诉讼请求。经双方协商，种子公司考虑到钱晓祥实际困难，同意提供一间房屋用于钱晓祥存放有关物品，钱晓祥另向种子公司出具了书面借据。对于房屋占有使用费，钱晓祥不同意承担，但同意按照有关有关标准承担水、电费用。经一审法院主持调解，种子公司表示愿意考虑钱晓祥的实际困难协商解决争议；钱晓祥表示其在涉案房屋内居住是事实，对于房屋占有使用费250083元及按照5750元的标准支付房屋占有使用费亦确认，希望种子公司能够考虑钱晓祥个人现状，协调处理争议；但由于双方对协商具体方案意见不一，致本案未能调解解决。以上事实，有种子公司提供的房屋所有权证、土地使用权证、委托书、《房屋租赁维修协议书》、照片、公告等；钱晓祥及第三人提供的工商注册成立资料等；一审法院拍摄现场照片以及一审法院开庭笔录等证据证明。一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物、赔偿损失。关于种子公司能否要求钱晓祥及第三人迁出涉案房屋的问题。根据种子公司提供的涉案房屋所有权证、委托书等证据，可以认定种子公司系根据房屋所有权人的授权对涉案房屋行使占有、使用、以自己的名义对外出租等权利，种子公司对涉案房屋享有的合法权益受法律保护。1992年第三人成立时，房屋所有权人将涉案房屋安排给第三人作为经营用房使用，但并非将涉案房屋所有权转移至第三人，涉案房屋的所有权于2002年登记在省农技中心、2017年登记在省农委中心名下的事实，可以与此相印证。第三人占用涉案房屋的性质，系基于房屋所有权人的同意后借用，第三人对涉案房屋并不享有所有权。2007年第三人停止实际经营之后，应根据房屋所有权人的要求交还涉案房屋。2011年钱晓祥以第三人的名义与种子公司签订合同，约定租赁使用一间涉案房屋，应视为钱晓祥及第三人认可与种子公司之间的法律关系，系平等主体之间的房屋租赁合同关系，双方约定的房屋租赁时间为一年，合同期满后双方形成不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同。因此，种子公司有权解除不定期租赁关系，并有权要求钱晓祥返还该涉案房屋。2011年种子公司与案外人宜兴茶叶公司签订的两份房屋租赁合同到期之后，种子公司亦有权收回另外两间涉案房屋。根据法律规定和前述分析内容，种子公司作为涉案房屋所有权人授权的合法权利人，有权决定是否同意钱晓祥及第三人是否继续居住使用涉案房屋，其要求钱晓祥、第三人返还涉案房屋的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。本案在审理过程中，钱晓祥、种子公司均认可种子公司、东方茶叶公司已于2019年3月将涉案房屋返还种子公司，一审法院对此予以确认。关于种子公司主张房屋占有使用费的问题。根据前述分析，钱晓祥及第三人系根据种子公司同意而合法占有使用涉案房屋，但在种子公司明确提出异议之后，钱晓祥方即丧失合法占有之基础，2015年之后钱晓祥及第三人未经种子公司同意持续占有使用涉案房屋，应当支付相应的房屋占有使用费以及水、电费用。种子公司现明确要求钱晓祥支付涉案房屋占有使用费中的252333元（其中104室房屋自2015年9月1日至2019年2月28日按照4083.33元/月的标准，207室房屋自2015年4月1日至2019年2月28日应按照833.33元/月的标准，208室房屋应自2015年1月1日自2019年2月28起应按照833.33元/月的标准计算），以及水、电费用9250元，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。钱晓祥不同意支付上述费用的抗辩理由，不符合法律规定，一审法院不予采纳。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：钱晓祥于判决生效之日起三十日内一次性给付江苏种子物业管理有限公司房屋占有使用费252333元以及水、电费用9250元，共计261583元。对一审查明的事实，上诉人钱晓祥、原审第三人东方茶叶公司异议之处为：1、案涉三间房屋是由原审第三人实际占用并控制，相关行为均系公司行为，并非钱晓祥个人行为。2、2011年系原审第三人与被上诉人签订房屋租赁维修协议，并非是“以第三人名义签订”。钱晓祥系原审第三人的法定代表人，其只是履行法定代表人的职责所签订的合同。3、宜兴茶叶分公司与原审第三人之间有合作关系，与钱晓祥之间没有合作关系。被上诉人种子公司对一审查明的事实无异议，但认为2007年后原审第三人东方茶叶公司已停止经营，之后的行为均是钱晓祥个人的行为，并非职务行为。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人钱晓祥在二审中提交了劳保年检记录和组织机构代码证，证明东方茶叶公司在业。被上诉人种子公司认为上述证据系复印件，对其真实性不予认可。因上述证据系复印件，本院对其真实性不予认可。被上诉人种子公司提供了案涉104室房屋2004年至2015年期间、207室自2003年至2015年、208室2002年至2014年之间的《房屋租赁维修协议书》，上诉人钱晓祥、原审第三人东方茶叶公司对上述证据的真实性不持异议。本院对上述证据的真实性予以认定。二审另查明：1992年5月25日，江苏省经济计划委员会以苏计经农（1992）703号文同意省农林厅成立东方茶叶公司，公司地址设在南京市中山北路34号。根据案涉104室2004年至2015年期间、207室自2003年至2015年期间、208室2002年至2014年期间的《房屋租赁维修协议书》记载，104室、207室《房屋租赁维修协议书》协议乙方处均由宜兴市富坤富硒茶业有限公司（以下简称宜兴富坤公司）或宜兴市富坤富硒茶业有限公司南京分公司加盖公章，其中数份合同由钱晓祥在代表人或经办人处签字。208室租赁合同乙方抬头均为东方茶叶公司，加盖江苏东方茶叶公司公章或合同专用章，由钱晓祥签字。钱晓祥、东方茶叶公司陈述，东方茶叶公司原经营房屋为省农林厅分配使用，后置换为案涉104、207、208室房屋。因东方茶叶公司和种子公司均是农林厅的下属三产企业，种子公司不能向东方茶叶公司收取租金，故在实际操作过程中进行变通处理，由东方茶叶公司的合作企业宜兴富坤公司来签订租赁维修协议、帮助支付房租，但是上述三间房屋一直是由东方茶叶公司在实际使用。宜兴富坤公司从未使用过涉案的三间房屋，签订协议主要是为了规避内部管理，为种子公司创收。宜兴富坤公司是省农林厅的茶叶基地，双方有合作关系，所以租赁费用由宜兴富坤公司支付，东方茶叶公司则帮助宜兴茶叶公司销售茶叶，租金即相当于销售费用。房租在形式上有一部分由宜兴茶叶公司支付的，还有一部分是东方茶叶公司支付的。钱晓祥在一审中为了解决纠纷、支持种子公司工作，故代表东方茶叶公司作出表态，希望本案所涉问题由省农林厅内部协商解决，并非表示由个人承担使用费。种子公司否认上述房屋一直由东方茶叶公司实际使用，认为具体使用情况应以合同为准，并陈述对案涉三间房屋是否为原分配房屋置换而来的情况不清楚。以上事实，有江苏省经济计划委员会以苏计经农（1992）703号文件、104、207、208室《房屋租赁维修协议书》、本院询问笔录等在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中上诉人钱晓祥上诉称其使用案涉104、207、208室房屋系东方茶叶公司行为，并非上诉人个人行为，上诉人不应承担支付使用费的责任；被上诉人种子公司则认为其与宜兴富坤公司签订合同，占用案涉三间房屋系上诉人钱晓祥个人行为。对此本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条规定，在诉讼中当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据。钱晓祥在法院主持调解时认可其个人占据房屋，但其在调解中为解决纠纷所作出的认可、妥协，均不能作为其支付占有使用费的依据。其次，根据现有证据可知，东方茶叶公司系省农林厅经批准成立的企业，在1992年成立时即由省农林厅提供中山北路34号三间房屋供其经营使用。2001年省农林厅任命钱晓祥为东方茶叶公司经理，自2002年起东方茶叶公司即与种子公司就案涉208室签订合同，并陈述其实际使用案涉104室、207室、208室等三间房屋。钱晓祥已就涉案三间房屋《房屋租赁维修协议书》的签订及履行情况作出合理陈述，而被上诉人对此未能作出合理说明。考虑到东方茶叶公司系省农林厅下属企业及改制情况，以及东方茶叶公司实际签订相关租赁合同的事实，本案应认定占有、使用涉案房屋的主体系东方茶叶公司，相应费用亦应由其承担。一审认定钱晓祥应支付相应占用使用费存在错误，本院予以纠正。综上，钱晓祥的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初850号民事判决；二、驳回江苏种子物业管理有限公司诉讼请求。一审案件受理费5051元，由江苏种子物业管理有限公司负担。二审案件受理费5051元，由江苏种子物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年九月九日法官助理滕文欣书记员汪海燕