安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2221号上诉人（原审原告）：芜湖雅图数字视频技术有限公司，住所地安徽省芜湖高新技术产业开发区。法定代表人：谢敬，该公司经理。诉讼代表人:芜湖雅图数字视频技术有限公司管理人,住所地安徽省芜湖市。负责人：毛元。委托诉讼代理人：蒋克江，安徽吉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚钰婷，安徽吉和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芜湖新尹美术培训学校，住所地安徽省芜湖市弋江区。法定代表人：李心春，校长。委托诉讼代理人：刘智昌，安徽远致律师事务所律师。上诉人芜湖雅图数字视频技术有限公司（以下简称雅图公司）因与被诉人芜湖新尹美术培训学校（以下简称新尹学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院(2020)皖0203民初1559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅图公司上诉请求：1.撤销(2020)皖0203民初1559号民事判决书第三项判决,依法改判被上诉人芜湖新尹美术学校支付上诉人2020年1月1日至2020年6月30日前的租金及占用费51.585万元。2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为被上诉人2020年1月至6月间占用租赁物仅需支付两个月租金及占用费,该认定明显对上诉人不公平,2020年2月至5月18日期间的租金及占用费48.87万元不应予以免收。经一审查明,被上诉人在2020年1月及2020年5月18日至2020年6月30日间是实际使用案涉租赁物,即在2020年1月至2020年6月间,被上诉人实际使用案涉租赁物将近两个半月时间。而在2020年2月至2020年5月18日期间,即使因疫情影响导致被上诉人无法开展线下教育培训,但案涉租赁物仍在被上诉人占有及控制之下。且对于因疫情产生的影响及被上诉人的经济损失上诉人亦无过错,对此期间的租金及占用费48.87万元,应当根据公平原则在上诉人与被上诉人间进行分摊,可以酌情予以减少,而非将此期间的租金及占用费全部予以免除。若将此期间的租金及占用费全部予以免除,则是将疫情导致的经济损失全部转由上诉人承担,明显有失公平。新尹学校辩称，双方签订的合同实际上是无效合同，合同目的已无法实现；被上诉人租赁后进行装修改造，上诉人应对被上诉人损失承担一定责任。被上诉人虽对一审判决不满意，但结果还在接受范围内，所以没有提起上诉。雅图公司向一审法院起诉请求：1.请求解除雅图公司管理人与被告新尹学校于2019年8月21日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判决被告新尹学校立即腾让其占用的租赁物(芜湖雅图数字视频技术有限公司厂区内2#研发楼以及研发展示中心等),并交付雅图公司管理人;3.请求判决被告新尹学校支付自2020年1月1日至2020年4月21日的租金502275元,并按照租金标准支付自2020年4月22日至实际腾让之日止的占用使用费;4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月1日，雅图公司委托芜湖义豪紧固件有限公司与新尹学校签订房屋租赁合同一份，合同约定，雅图公司将坐落于弋江区高新区漳河路雅图公司内教室、办公、宿舍、食堂、通用门厅面积10821.5平方米房屋出租给新尹学校作为教育培训使用，租期自2018年5月1日至2028年7月31日共计10年3个月（出租方给予承租方三个月装修免租金期限），第一年至第二年年租金为909000元，第三年至第十年年租金为1214000元（不含税价，税金由承租方承担）。合同签订后，新尹学校对场地进行装修并用于教学使用。2018年10月26日，芜湖市中级人民法院根据深圳市新纶科技股份有限公司的申请裁定受理债务人芜湖雅图数字视频技术有限公司的破产清算申请，并指定芜湖市弋江区人民法院审理。芜湖市弋江区人民法院于2019年5月25日以（2019）皖0203民破2号决定书指定安徽吉和律师事务所担任芜湖雅图数字视频技术有限公司管理人。管理人接管后，于2019年8月21日与新尹学校签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（雅图公司管理人）将雅图公司厂区内2#研发楼以及研发展示中心的一部分(包括:两幢员工宿舍楼共计202个房间、一层食堂、通用门厅建筑面积2864.5平方米、展示中心四层建筑面积2355平方米及活动场地约30亩)出租给乙方（新尹学校）用于教育培训，租金为每季度40.725万元；租赁期限为暂定2年，在租赁期限内根据破产案件需要，出租方有权随时主张终止本合同，但必须提前三个月通知对方。合同第十三条（合同的解除）第二款第一项同时约定，甲乙双方均有权提出终止合同，但必须提前三个月书面通知对方，否则相应期间顺延。此后新尹学校开始向管理人缴纳租金并继续经营学校。2019年底弋江区联合执法组（安监局）上门检查并以场地未经竣工验收和消防验收为由通知新尹学校不允许继续在租赁场地办学，雅图公司管理人为此也于2020年1月初口头通知新尹学校解除租赁合同并腾退交还租赁场地。新尹学校因暂无法找到搬迁的场所未能就解除合同及腾退场地与管理人协商一致。2020年春节后，因新冠××疫情影响新尹学校无法开展现场教学而处于关闭暂态。福建隔离酒店倒塌事件后，安监局牵头的弋江区联合执法组再次通知新尹学校应停止在雅图公司的办学活动。2020年4月弋江区教育局也为此约谈新尹学校校长，要求尽快搬离。2020年5月7日，芜湖市新冠××疫情防控暨推进“六稳”工作指挥部发布《关于芜湖市中小学2020年春季学期后续返校复课时间的通告》，通告明确：5月18日，全市校外培训机构经属地疫情防控指挥部验收合格后，可以组织线下教学。新尹学校因另找场地办学需时间过渡便与雅图公司管理人协商解除租赁合同事宜，但双方在租金支付及占用期间费用支付上未能达成一致，故雅图公司诉至一审法院。另查明：新尹学校最后一次交付租金是2019年11月25日，租金支付到2019年12月底。庭审中，新尹学校承诺2020年6月底前腾退并交还租赁场地。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案雅图公司与新尹学校于2018年5月1日签订房屋租赁合同，2019年8月21日，雅图公司因进入破产清算程序而由雅图公司管理人重新与被告签订房屋租赁合同，上述合同均系双方真实意思的表示，并已实际履行，也未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。新尹学校辩称合同租赁物未经竣工验收、消防验收，不符合使用和办学条件，应属无效合同。该院认为，对房屋进行竣工验收、消防验收是国家为了加强房屋建筑和市政基础设施工程质量的管理而制定的行政管理办法，属管理性规范。雅图公司方未办理竣工验收、消防验收则无法办理产权登记取得完整产权，但并不影响雅图公司是合法权属人的资格，故雅图公司有权支配进行合理使用（包括出租）。也正因为雅图公司对案涉租赁物未能办理竣工验收、消防验收而不能办理产权登记出租价格才会如此低廉，新尹学校对此也是明知的。签订合同时，雅图公司、管理人没有故意隐瞒、欺诈或者有损害社会公共利益的情形，故双方签订的房屋租赁合同有效，对新尹学校该项辩解意见不予采信。根据合同约定，双方均有权提出终止合同，但必须提前三个月书面通知对方，否则相应期间顺延。本案雅图公司管理人在2020年1月口头通知新尹学校要求解除合同，按合同约定解除期限应顺延至2020年4月。新尹学校答辩同意交付租赁物即同意解除合同，故本案雅图公司管理人与新尹学校2019年8月21日签订的房屋租赁合同该院确认已于2020年4月解除。因新尹学校租赁房屋用于教育培训使用，场地面积大，教学设施不少，故解除合同腾退租赁场地也应给予新尹学校合理的搬迁时间，但搬迁期间占用雅图公司的房屋还应支付相应的占用费。同时因国家对新冠××疫情防控的管理需要，从2020年2月至5月18日，新尹学校实际无法开展线下现场教育培训，房屋租赁合同目的无法实现，疫情防控期间也无法及时进行搬迁，双方对此均无过错，属不可抗力因素。根据公平原则，合同解除前因受疫情影响期间的租金应酌情减收或免收。2020年1月份新尹学校实际还在正常使用租赁物，故该月的租金被告应正常支付。鉴于本案新尹学校已承诺于2020年6月底前搬迁完毕，属积极履行后合同义务的行为，为鼓励诚信行为，该院认为对新尹学校搬迁期间的占用费亦可酌情减收或免收。综合本案情形，该院确定被告在2020年6月底前应支付雅图公司二个月的租金及占用费。如新尹学校逾期搬迁，从2020年7月份开始还应按租金标准支付逾期搬迁期间的占用费。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、确认雅图公司管理人与新尹学校于2019年8月21日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月解除；二、新尹学校应于2020年6月30日前迁出雅图公司并将租赁的雅图公司厂区内2#研发楼以及研发展示中心的一部分(包括:两幢员工宿舍楼共计202个房间、一层食堂建筑面积2864.5平方米、展示中心四层建筑面积2355平方米及活动场地约30亩)交还雅图公司管理人。如新尹学校逾期搬迁，从2020年7月1日开始还应按租金标准支付逾期搬迁期间的占用费至实际迁出之日止；三、新尹学校应于本判决生效之日起十日内支付雅图公司管理人2020年6月30日前的租金及占用费271500元；四、驳回雅图公司管理人其他诉讼请求。案件受理费减半收取4492元，雅图公司管理人负担1492元，新尹学校负担3000元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审理和查阅原审卷宗，本院对一审查明认定的事实予以确认。另查明，二审期间，新尹学校已从案涉房屋搬迁并与雅图公司办理租赁房屋交接手续，双方确认租赁物移交时间为2020年8月3日，并确认2020年8月3日为租金支付的截止日期。本院认为，二审应围绕上诉请求进行审查，根据双方诉辩主张，本案争议的焦点是一审关于租金减免是否适当。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理第6条规定，“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同对付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中，雅图公司并非国有企业，案涉房屋非国有房屋，新尹学校承租的房屋用于教育培训，因受新冠××疫情的影响，2020年2月至5月18日，新尹学校未能正常进行线下现场教育培训。依据上述规定，按照国家有关政策，考虑到案涉场地未经竣工验收和消防验收，且弋江区联合执法组（安监局）上门检查并以此为由通知新尹学校不允许继续在租赁场地办学的情形，根据公平原则，本院酌情认定新尹学校支付疫情期间1个月的租金。二审期间，双方确认租金支付的截止日期为2020年8月3日。因此，新尹学校应当向雅图公司支付疫情期间1个月租金、2020年1月份、6月份、7月份及8月份3天的租金。依据双方合同约定的每季度租金407250元，月租金应为135750元，日租金应为4525元。新尹学校应支付雅图公司4个月零3天的租金556575元（135750*4+4525*3）。因二审期间，双方已就案涉房屋的搬迁及租赁房屋的移交办理交接手续，对该部分内容，本院无须再予以判决处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项，第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市弋江区人民法院(2020)皖0203民初1559号民事判决第一项，即“确认芜湖雅图数字视频技术有限公司管理人与芜湖新尹美术培训学校于2019年8月21日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月解除”。二、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2020）皖0203民初1559号民事判决第二项、第三项、第四项。三、芜湖新尹美术培训学校应于本判决生效之日起三十日内支付芜湖雅图数字视频技术有限公司租金及占用费556575元。四、驳回芜湖雅图数字视频技术有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费4965.25元，由上诉人芜湖雅图数字视频技术有限公司1965.25元，被上诉人芜湖新尹美术培训学校负担3000元。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年九月十五日书记员  黄 静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。