湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘08民终568号上诉人（原审被告）：彭武，男，1968年10月13日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。被上诉人（原审原告）：张家界市永定区教育服务中心，住所地湖南省张家界市永定区。法定代表人：丁力生,主任。委托诉讼代理人：刘帆，男。委托诉讼代理人：邓富文，湖南风云律师事务所律师。原审第三人：刘海萍，女，1976年1月5日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。上诉人彭武因与被上诉人张家界市永定区教育服务中心（以下简称区教育服务中心）及原审第三人刘海萍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，认为事实清楚，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。彭武上诉请求：1.撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初855号民事判决，将本案发回重审或者予以改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，上诉人原系永定区澧滨教学仪器厂职工，因该厂经营困难，为解决职工生活问题，将该厂门面分给上诉人使用，门面经营所得用于抵偿工资，因此双方并非租赁关系。现涉案门面所属房屋鉴定为危房，上诉人同意腾让门面，但被上诉人应当补偿上诉人后续工资损失以及门面装修投入。区教育服务中心向一审法院起诉请求：1.判令解除区教育服务中心、彭武之间就区教育服务中心所有的位于永定区交汇处从西往东第4间门面的租赁合同。2.判令终止彭武与刘海萍之间的租赁合同，确认区教育服务中心与彭武租赁合同解除后的转租租赁期限无效。3.判令彭武支付下欠原告的自2020年1月起至退还该门面之日止的租金及门面占用费。一审法院认定事实：被告彭武系永定区教育局二级机构澧滨教学仪器厂职工。自一九九几年后，被告彭武一直占有、使用澧滨教学仪器厂所有的位于永定区交汇处从西往东第4间门面（以下简称涉案门面）。2003年5月23日，张家界市永定区机构编制委员会下发张定编发【2003】3号文件，撤销原文裕商场、教育基建队、教工之家、教学仪器厂，组建区教育服务中心，隶属区教育局管理，并将以上撤销单位的117名自收自支人员编制划归区教育服务中心。区教育服务中心成立后，每月给彭武发放了部分工资。2005年12月31日，张家界市房地产管理局为区教育服务中心发放了房屋所有权证（房权证张房证字第××号、03××98号），房屋所在的土地使用证仍登记为澧滨教学仪器厂（证号定国用92字第000304号，用地面积1370.9㎡，建筑占地831.9㎡，东抵毛巾厂宿舍，南至路中心、西抵花园东墙，北至解放路心）。其中，03××98号房屋所有权证记载，房屋坐落永定区永定办事处回龙居委会。彭武占有门面后，将门面后面的车间与门面打通，在原告成立后，彭武给留守仪器厂的门卫1000元钱在门卫室的墙面做一个门将门卫室与门面联通作为门面使用。现案涉门面面积约30平方米。从2005年1月至2019年12月，区教育服务中心按每月260元的标准从发放给彭武的工资收入中扣除门面租金，共扣款金额为47840元。2015年5月，区教育服务中心委托张家界市安泰司法鉴定中心对位于永定办事处岩塔的房屋进行安全性鉴定，2015年6月18日，张家界市安泰司法鉴定中心出具一份司法鉴定报告书，该报告记载的房屋概况为：区教育服务中心厂房（原澧滨教学仪器厂）位于张家界市永定区永定办事处岩塔，由1＃楼、2＃楼、3＃楼三栋房屋组成。1＃楼，建成于1981年，坐南朝北，砖混结构三层，临街一层门面为后加修，房屋建筑面积约557㎡，房屋一至三层层高为3.8米，房屋基础采用毛石条形基础，墙体均为190×××××390砼空心小砌块墙，预应力空心楼板，木檩子小青瓦坡屋面；2＃楼，建成于1983年，坐东朝西，砖混结构二层，建筑面积207㎡，房屋一、二层层高分为3米、2.9米，房屋基础采用毛石条形基础，墙体均为240厚红砖眠墙，预应力空心楼板，木檩子小青瓦坡屋面；3＃楼，建成于1991年，坐东朝西，钢筋混凝土框架结构，三层，房屋建筑面积约490㎡，房屋层高均为3.5米，房屋基础采用钢筋混凝土独立性基础，墙体均为240厚红砖眠墙，预应力空心楼板，预应力空心板平屋面。鉴定结论为：1＃楼房屋危险性等级综合评定为Ｄ级，2＃、3＃楼房屋危险性等级综合评定为Ｃ级，处理建议为：1＃楼停止使用或予以拆除，2＃、3＃楼进行加固处理。案涉门面包含在1＃楼。2018年2月28日，张家界市永定区安全生产委员会办公室向区教育局下达《重大事故隐患整治任务交办单》，内容为：澧滨教学仪器厂存在重大事故隐患，根据湖南省重大事故隐患治理“一单四制”的有关规定，现决定将该重大事故隐患治理任务下达给你单位，请严格落实隐患治理责任，确保在2018年3月15日前将隐患整改到位，并及时上报治理工作进展情况。如治理任务已完成，请及时报区安委办组织验收和销号。如未在规定时限内完成治理任务，要向我单位作出书面说明。对整改不力或整改不到位酿成安全事故的，将依法追究相关责任单位和人员的责任。2019年4月26日，区教育服务中心委托湖南博联工程检测有限公司对区教育服务中心厂房1＃楼的安全性与抗震性进行鉴定，2019年5月5日，湖南博联工程检测有限公司出具《永定区教育服务中心厂房1＃楼安全性与抗震性检测鉴定意见书》，该意见书的安全性鉴定结论为1＃楼在非抗震条件下的安全性等级为Ｄｓｕ级，安全性严重不符合本标准对Ａｓｕ级的要求，严重影响整体承载，应立即采取相应措施进行处理；抗震性鉴定结论为抗震性不满足《建筑抗震鉴定标准》的要求；处理建议为：1.因该房屋安全性与抗震性均不满足现行规范设计要求，建议委托有设计资质的单位进行加固设计，并由具有相应资质的施工单位进行施工；2.当维修、加固成本大于新建造价的70%时，建议整体拆除。2019年5月21日，区教育服务中心发出公告，内容为：“原澧滨教学仪器厂住户及经营户：经房屋安全鉴定机构再次鉴定，各位所居住的房屋和经营的门面分别为Ｄ级、Ｃ级危房。根据房屋管理相关规定，现有房屋不能居住和作为营业场所经营，为确保各位住户及经营户的生命财产安全，经我中心研究决定所有门面合同终止执行并进行清算，对现居住的房屋、门面使用权收回，对房屋进行处置。恳请各位住户及经营户，自收到公告后在一个月内迅速搬出，迁出过程中如有问题请与我中心联系。”2019年5月份，原告办公室主任李正午找到第三人刘海萍告知其腾房事宜，刘海萍将该情况向彭武进行了告知。2020年5月9日，原告通过邓富文律师再次向彭武短信通知解除案涉门面的租赁或占用关系。1997年6月1日，彭武将占有的案涉门面出租给第三人刘海萍经营，口头约定一次给付2年的租金。在2018年6月份时，刘海萍已经向彭武给付租金至2020年6月，彭武为了刘海萍能够向其多交一年租金，便于2018年12月20日与刘海萍签订了《门面出租合同》一份，约定租赁期限为一年，自2020年6月1日起至2021年5月29日止，年租金为3.5万元，一次性付清一年租金。刘海萍已经将租金支付至2021年5月29日。2016年9、10月份时，原告知晓彭武已将门面出租给刘海萍。一审法院认为，被告彭武一九九几年以来一直占有、使用的位于永定区交汇处从西往东第4间门面的所有权人系区教育服务中心，依照法律规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。自2003年5月区教育服务中心成立以来，一直认可被告彭武占用涉案门面的行为系租赁行为，并从彭武的工资收入中扣除了部分租金，故原、被告双方构成不定期租赁法律关系。依照法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人。因被告彭武占有的涉案门面所在的1＃楼经鉴定系危房，为避免重大安全事故发生及门面使用者、经营者的人身安全，原告区教育服务中心已采用公告的方式通知其与占有使用者终止合同并要求占有使用者迅速搬出。除上述公告通知外，原告还当面通知了第三人刘海萍，又发送短信向被告彭武进行了通知，原告区教育服务中心已履行了合理期限的通知义务。故原告区教育服务中心要求解除原、被告间就原告所有的位于永定区交汇处从西往东第4间门面的租赁关系，符合法律规定，该项诉讼请求应予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物，并支付占用门面期间的租金，故原告区教育服务中心要求被告彭武自2020年1月起至退还涉案门面日止，按每月260元的标准支付欠交租金或占用使用费理由正当，该诉讼请求应予以支持。被告彭武辩称原告应向其补偿2万元装修费用，但未在指定期间提出反诉，故对被告彭武的该辩称请求不予审理。至于被告彭武提出要求原告公示其工资情况，彻查原告应给其发放的工资数额，因原、被告间的工资发放与本案分属于不同的法律关系，非本案审理范围，故对被告彭武的该辩称请求不予审理，被告应另寻途径解决。被告彭武转租案涉门面虽未征得原告区教育服务中心的同意，但原告在2016年9、10月份时，即已知晓被告彭武将案涉门面转租给了刘海萍。原告未在知晓后的6个月期限内提出异议，应视为其同意被告彭武对案涉门面进行转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案原、被告间没有签订书面租赁合同，没有约定租赁期限，在原告行使解除权，双方的房屋租赁合同终止后，被告与第三人之间的未到期的租赁期限，依法应认定为无效。第三人刘海萍与被告彭武间的房屋转租关系，不足以对抗房屋所有权人依法行使物权，原告区教育服务中心作为案涉门面的所有权人，有权要求第三人刘海萍腾让门面。综上所述，对于原告区教育服务中心要求终止被告彭武与第三人刘海萍之间的租赁合同，确认在原、被告之间的房屋租赁合同解除后的转租租赁期限无效，以及要求被告及第三人立即腾退门面的诉讼请求，应予以支持。第三人述称其应在转租租赁期限才能腾让门面，无法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告张家界市永定区教育服务中心与被告彭武之间就原告张家界市永定区教育服务中心所有的位于张家界市永定区交汇处从西往东第4间门面的不定期租赁关系；二、被告彭武自2020年1月起至退还门面之日止，按每月260元的标准向原告张家界市永定区教育服务中心支付占用门面期间的租金、房屋占有使用费；三、终止被告彭武与第三人刘海萍的房屋租赁合同，被告彭武与第三人刘海萍在原告张家界市永定区教育服务中心与被告彭武之间房屋租赁合同解除后未到期的转租租赁期限无效；四、被告彭武、第三人刘海萍立即退还占用的原告张家界市永定区教育服务中心所有的位于永定区交汇处从西往东的第4间门面。案件受理费100元，适用简易程序减半收取计50元，由被告彭武负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，案涉门面归区教育服务中心所有，该门面一直由彭武占有使用，双方未签订书面租赁协议，2005年1月至2019年12月，区教育服务中心每月从彭武工资中扣除租金260元。根据上述法律规定，区教育服务中心与彭武形成不定期租赁关系。彭武主张其与区教育服务中心并非租赁关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。彭武上诉称其后续工资收入损失及门面的装修费用应当得到补偿，因其在一审中未提起反诉请求上述补偿，原审认定该部分诉请应另寻途径解决并无不当。综上所述，彭武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由彭武负担。本判决为终审判决。审判长 汪 坚审判员 汪云辉审判员 詹恒清二〇二〇年九月二日法官助理张彬书记员刘艺晴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。