辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终1773号上诉人（原审原告、执行案外人）：李冬梅，女，1967年12月29日出生，汉族，企业员工，住大连市西岗区。上诉人（原审原告、执行案外人）：曲文汇，男，1965年11月5日出生，汉族，无业，住大连市西岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘子柱，辽宁朗元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁兴城农村商业银行股份有限公司，住所地兴城市兴海路二段137号。法定代表人：胡士臣，公司董事长。委托诉讼代理人：陈忠瑞，辽宁斯特律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁绿垣建材科技开发有限公司，住所地兴城市临海产业区起步区10号。委托诉讼代理人：寇嘉文，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。上诉人李冬梅、曲文汇因与被上诉人辽宁兴城农村商业银行股份有限公司（以下简称兴城农商行）、被上诉人辽宁绿垣建材科技开发有限公司（以下简称绿垣公司）案外人执行异议之诉一案，兴城市人民法院作出（2019）辽1481民初3755号民事判决，李冬梅、曲文汇不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李冬梅、曲文汇上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人租赁优先权成立，中止对兴城市房权证曹庄镇字第Ａ-××3、Ａ-××号厂房和兴城国用（2011）第G1440259号国有土地使用权向受让人（包括申请执行人）移交占有；2.由被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：原审认定上诉人占有使用租赁物在抵押权设立之后属于事实错误。根据上诉人与绿垣公司签订的租赁协议，应付租金400万元，实际汇款339.8万元，差额60.2万元，虽在租赁协议中表述包括先前借款产生的利息，但即使利率再高，计算利息也不可能达到60.2万元。实际上是包括了上诉人接受租赁物后又返租给绿垣公司，而应由绿垣公司向上诉人交纳的租金。造成此事实是绿垣公司仍需利用场地加工（产品）。上诉人将租赁物返租给绿垣公司属于经营，而经营属于实际占有使用的一种。如果兴城农商行申请执行时，租赁物的实际使用人仍为绿垣公司，因无法对上述事实予以认定，还有继续执行的可能性。但本案执行时上诉人已经收回租赁物而由自己占有使用，不存在继续执行的可能性。原审引用最高人民法院同类案由相关判决的论述，对上诉人提交的与本案相类似的辽宁省高级人民法院（2019）辽民终1142号民事判决置而不问，按照兴城农商行一审代理人关于我国不是判例法的观点，存在矛盾和不当之处。如果不能依据其他判例，就应全部不予引用，包括最高人民法院的判决。即使引用最高人民法院判决的论述，基于该论述的事实方面应与本案完全相同，即上诉人自身入驻使用在法院查封之前，在抵押登记之后。如果事实存在出入，该份最高人民法院判决的论述不能引用。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条，租赁合同签订日期，交付租金日期均在抵押登记之前，且自身入驻使用在法院作出的（2016）辽1481民初745号民事判决之前，上诉人的异议应得到支持。兴城农商行二审答辩称：一审判决正确，应予维持。绿垣公司二审答辩称：一审判决正确，应予维持。李冬梅、曲文汇向一审法院起诉称：1.撤销兴城市人民法院（2019)辽1481执异84号裁定，改判原告租赁优先权成立，中止对兴城市房权证曹庄镇字第Ａ-××3、Ａ-××号厂房和兴城国用（2011)第G1440259号国有土地使用权向被告（申请执行人）移交占有；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原裁定认定事实、适用法律错误。一、原裁定认定事实错误。本案原告签订租赁合同在案涉兴城市房权证曹庄镇字第Ａ-××3、Ａ-××号厂房和兴城国用（2011)第G1440259号国有土地使用权为被告辽宁兴城市农村商业银行股份有限公司办理抵押登记之前，并且一次性交付租金，按照常理和合同性质，租赁物应该已经交付原告。虽然存在绿垣公司仍继续使用的事实，但不容改变的是必须经过原告的允许。且此种允许是基于合同己经履行、原告已经实际占有前提下的允许。实际上，在签订租赁合同时，被告绿垣公司仍有部分加工未予完成，且需要进行腾退，如果此时由原告象裁定中所述实际占有、使用，就会产生不必要的纠纷，这是租赁双方都不愿意见到的。而且，原告最初允许被告绿垣公司使用仅为两个月，期满即2015年9月10日后由于绿垣公司法定代表人于江鹏(已故，系董事长）的个人原因才导致原告未接收而又合意约定到2016年年初，后因于江鹏意外身故一再迟延，未接收使用责任不在于原告。原裁定忽视以上事实，片面理解实际占有、使用的内涵，导致认定事实错误。二、原裁定适用法律错误。因原裁定认定事实错误而导致适用法律错误，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持的规定，本案原告租赁合同、实际占有使用均在抵押权登记、法院查封之前，提出执行异议应予支持。此外，本案案涉租赁财产与原告承租的其他财产不可分割，予以执行不利于保证财产价值，更加不利于解决争端，反而会增加纠纷。综上，请依法支持原告诉讼请求。一审法院查明的事实：本案被告兴城农商行与被告绿垣公司票据纠纷一案，兴城市人民法院于2016年5月23日作出（2016）辽1481民初745号民事判决书，判决内容为：一、被告辽宁绿垣建材科技开发有限公司于本判决生效后十日内清偿原告辽宁兴城农村商业银行股份有限公司垫付承兑汇票本金2500万元，并从2016年3月18日起至本判决确定给付之日止，按年利率18%计算支付本金2500万元的利息。二、原告辽宁兴城农村商业银行股份有限公司对被告辽宁绿垣建材科技开发有限公司提供的抵押物[1.兴城市房权证曹庄镇字第××号厂房；2.兴城市房权证曹庄镇第A－164号厂房；3.兴城国用（2011）第G1440259号国有土地使用权]在本判决第一款和第三款债权额度内享有优先受偿的权利。三、被告辽宁绿垣建材科技开发有限公司在本判决生效后起十日内给付原告辽宁兴城农村商业银行股份有限公司律师代理费10万元。案件受理费16.68万元，由被告负担。判决生效后，绿垣公司未能履行还款义务，兴城农商行于2016年12月14日向兴城市人民法院申请强制执行。兴城市人民法院于2016年12月15日给绿垣公司下达执行通知书，责令其在接到本通知后十日内自动履行还款义务。2017年5月15日，兴城市人民法院作出（2016）辽1481执字1357号执行裁定书，裁定：依法对被执行人辽宁绿垣建材科技开发有限公司提供的抵押物[1.兴城市房权证曹庄镇字第××号厂房；2.兴城市房权证曹庄镇第A－164号厂房；3.兴城国用（2011）第G1440259号国有土地使用权及地上建筑物、构筑物以及相应附属设施]予以查封，查封期间不得办理过户登记手续。2019年8月20日，原告李冬梅、曲文汇对兴城市人民法院作出的（2016）辽1481执1357号执行裁定提出书面异议。经审查，兴城市人民法院于2019年10月31日作出（2019）辽1481执异84号执行裁定书，裁定内容：驳回异议人李冬梅、曲文汇的异议申请。2019年12月2日，李冬梅、曲文汇以原裁定认定事实、适用法律错误为由向兴城市人民法院提起民事诉讼，要求：1、撤销兴城市人民法院（2019)辽1481执异84号裁定，改判原告租赁优先权成立，中止对兴城市房权证曹庄镇字第Ａ-××3、Ａ-××号厂房和兴城国用（2011)第G1440259号国有土地使用权向被告（申请执行人）移交占有；2、案件受理费由被告承担。李冬梅、曲文汇为此向本院提供《租赁协议》一份，该《租赁协议》载明：甲方（绿垣公司）将兴城市临海产业区起步区10号厂区内综合楼一栋及办公设施设备5355.66平方米；库房4500平方米；厂房三栋45000平方米及机器加工设备；用地面积70492.70平方米租赁给乙方（李冬梅、曲文汇）使用。租赁期二十五年。租金及付款方式：累计租金肆佰万元整，用绿垣公司法定代表人于江鹏于2015年4月29日及2015年7月9日向李冬梅和曲文汇夫妻二人贷款本息及今后逐年产生利息合计肆佰万元整抵消，即甲方以租赁费抵消于江鹏个人及企业借款和所产生的利息。落款甲方处盖有绿垣公司公章，乙方处签有曲文汇、李冬梅名字，签订时间为2015年7月10日。李冬梅、曲文汇称该《租赁协议》签订是在兴城市农商行办理抵押登记之前。虽然存在绿垣公司仍继续使用（租赁物）的事实，但是经过了原告允许，因绿垣公司仍有部分加工未完成，且需要进行腾退。原告允许绿垣公司使用仅为两个月，后由于于江鹏的个人原因才导致原告未接收而又合意约定到2016年年初，再后来，由于于江鹏意外身故一再迟延，未接收使用责任不在原告。被告绿垣公司在答辩中称，绿垣公司从未与李冬梅、曲文汇签订过租赁合同。是在公司原法定代表人于江鹏去世后，曲文汇利用和公司原聘请的厂长李剑的关系，把公章要出后编造租赁合同，私自加盖的。目的就是变相占有企业。绿垣公司的股东只有于江鹏和孙亮。于江鹏去世后，其妻子因是公务员，且公司债务巨大，并未继承于江鹏的股权成为股东。股东孙亮在于江鹏去世不久就宣布遣散公司人员并关闭公司。曲文汇夫妇是在孙亮作出关闭公司决定后擅自进入公司，故不存在租赁交接，更不可能在抵押给兴城农商行之前就占有租赁物。被告兴城农商行认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，租赁权阻却法院执行的前提是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。该条规定实质上反映了租赁权取得的准据时间点是占有使用租赁物之时，而不是仅凭合同的签订之日。作为抵押权人，我们并不知晓法院在执行过程中对该宗抵押物是否采取了查封措施，事实上，因为租赁物已办理了抵押登记，根本没有必要采取查封措施。我们据以执行该标的物的依据不是法院的查封行为，而是早在其占用标的物之前就依法抵押登记取得的抵押物优先受偿权。根据《物权法》第106条的规定，若租赁合同为真，绿垣公司明知标的物已对外出租，但在与我行签订票据抵押担保合同之时，隐瞒该事实，仍对外抵押，属无权处分行为。由于当时标的物确未交付给二原告，仍由于江鹏等股东正常经营管理，现场查看也是无法确认标的物已对外出租的表象的。我行与绿垣公司签订抵押担保合同时是善意的，合同签订后，我行支付了对价，办理了抵押登记，因此，善意取得了担保物权。该担保物权优先于租赁权。二原告关于中止执行的异议不能成立，恳请驳回其执行异议之诉。另查明，绿垣公司与兴城农商行签订《开立银行承兑汇票协议》、《最高额抵押合同》时间均为2015年9月15日。办理房屋、土地他项权证时间分别为2015年9月16日、2015年9月17日。一审法院认为，本案原告李冬梅、曲文汇与被告兴城农商行、绿垣公司双方争议焦点问题是：租赁合同是在抵押合同签订之前还是签订之后；租赁物的实际交付，是在抵押合同签订之后，在债权人实现抵押权时，租赁权能否对抗抵押权的问题。虽然绿垣公司在答辩中辩称，其公司从未与李冬梅、曲文汇签订过租赁合同，但李冬梅、曲文汇却向法院提供了书面的《租赁协议》。绿垣公司对该份《租赁协议》未提供相反的证据予以反驳，故对其抗辩主张，法院不予支持。《租赁协议》签订时间为2015年7月10日，而绿垣公司与兴城农商行签订《开立银行承兑汇票协议》、《最高额抵押合同》时间均为2015年9月15日，而办理房屋、土地他项权证时间分别为2015年9月16日、2015年9月17日。从签订时间上看，《租赁协议》早于《最高额抵押合同》签订时间。从原、被告双方所述及提供的证据材料看，李冬梅、曲文汇与绿垣公司签订《租赁协议》后，并未占有使用租赁的房屋和土地，而是仍由绿垣公司做生产经营使用。而在兴城农商行与绿垣公司签订《开立银行承兑汇票协议》和《最高额抵押合同》时，绿垣公司也未向兴城农商行说明已对外出租厂房和土地的事实，且协助兴城农商行办理了房屋和土地的他项权证。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”抵押权的生效是以抵押登记为生效要件的，具有公示效果。租赁权作为物权化的债权，应以承租人对租赁物的实际占有、使用作为设立的时间。根据上述法律规定，李冬梅、曲文汇的租赁权不能对抗兴城农商行的抵押权，故对李冬梅、曲文汇的异议请求，法院应予驳回。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回原告李冬梅、曲文汇的诉讼请求。案件受理费38,800.00元，由原告李冬梅、曲文汇共同负担。二审查明事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”曲文汇、李冬梅与绿垣公司签订《租赁协议》的时间为2015年7月10日，早于绿垣公司与兴城农商行签订《开立银行承兑汇票协议》、《最高额抵押合同》的时间。但根据已查明事实，李冬梅、曲文汇与绿垣公司签订《租赁协议》后，并未占有使用租赁的房屋和土地，而是仍由绿垣公司做生产经营使用。而在兴城农商行与绿垣公司签订《开立银行承兑汇票协议》和《最高额抵押合同》时，绿垣公司未向兴城农商行说明已对外出租厂房和土地的事实，并且协助兴城农商行办理了房屋和土地的他项权证。租赁权作为物权化的债权，应以承租人对租赁物的实际占有、使用作为设立的时间。故李冬梅、曲文汇的租赁权不能对抗兴城农商行的抵押权，对李冬梅、曲文汇的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由李冬梅、曲文汇承担。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  刘亚伟审判员  郭逸群二〇二〇年九月十五日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”