福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终917号 上诉人（原审原告）：武平县高厦房地产中介服务有限公司，住所地：武平县平川街道沿河西路28-74号，统一社会信用代码913508240561308409。 法定代表人：饶晓红，职务：总经理。 委托诉讼代理人：**香，女，该公司业务经理。 被上诉人（原审被告）：赖晖耀，男，1970年6月18日出生，汉族，住武平县。 上诉人武平县高厦房地产中介服务有限公司（以下简称武平高厦中介公司）因与被上诉人赖晖耀居间合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院(2020)闽0802民初881号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。武平高厦中介公司的法定代表人饶晓红及其委托诉讼代理人**香、被上诉人赖晖耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武平高厦中介公司上诉请求：撤销原审判决，判令被上诉人赖晖耀支付上诉人中介费人民币12000元。事实与理由：被上诉人赖晖耀为购买房屋与上诉人订立看房协议，约定介绍房产成功需支付成交价1%计算中介费，看房确认书第四条约定:甲方（被告）保证私下不与乙方（原告）提供的信息房源的业主联系或自行交易，甲方承诺不做任何损害乙方利益的相关行为。上诉人介绍案外人王顺洪名下位于的房屋给赖晖耀，多次看房和商谈价格119.8万元后，确定赖晖耀需购买并代收取3万元定金，后因故解除定金合同，返还赖晖耀定金3万元，并承诺不再购买此栋房。此后，赖晖耀没有按照看房协议第四条承诺履行，2020年1月13日被告私下与王顺洪以120万元达成交易，如果没有上诉人的促成，赖晖耀与王顺洪不可能相识，也不会购买该房屋，他们购买房屋成功，视为中介服务成功，应该支付中介服务费。综上，原审判决认定事实有误，请求改判支付其上诉请求。 赖晖耀辩称，上诉人武平高厦中介公司自2019年11月6日后没有为答辩人提供涉案房产居间服务并促成房屋买卖，上诉人无权要求支付居间费。一审法院基于上诉人在2019年11月5日前带答辩人去查看涉案房产事实，根据《合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”规定作出判决，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。 武平高厦中介公司向一审法院起诉请求：1、判决被告赖晖耀支付原告中介服务报酬12,000元，并支付违约金12,000元，过户代办损失费1,000元，银行按揭损失费1,800元，共计26,800元；2、本案案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年10月21日，被告赖晖耀（甲方）与原告武平高厦中介公司（乙方）签订《看房确认书》，《看房确认书》约定：甲方为乙方提供房地产的中介、信息服务，在签订房屋买卖合同当日甲方支付乙方房地产成交总价的1%的代理费或信息报酬；乙方可提供房地产信息、实地看房、价格谈判、拟合同等服务；甲方保证私下不与乙方提供信息房源的业主联系或自行交易，不得通过其他中介服务公司或其他渠道进行交易等内容。原告于2019年10月21日、同年10月25日，分别向被告提供了平川路栋房和西门兰园巷3号栋房的房源信息并领被告及被告家人到上述地点看房；被告对西门兰园巷3号栋房（以下简称案涉房屋）满意，于2019年10月29日，交购房定金30,000元，由于案涉房屋所有人是老人家，其要与儿子协商为由，未收该定金，由原告代收，此后，原告与案涉房屋所有权人及多个儿子联系，回话均想再等等卖。因被告“不想再等等”，原告于2019年11月5日退还被告购房定金30,000元。2020年1月初，被告在回家的路上与案涉房屋所有权人相遇，得知案涉房屋仍未卖，被告遂与案涉房屋所有权人多个儿子协商，于2020年1月13日，被告与案涉房屋所有权人签订房屋买卖协议，并支付房款。 一审法院认为，原、被告签订的《看房确认书》含“原告向被告提供合同的媒介服务，被告支付报酬”居间合同内容，《看房确认书》可认定为是居间合同。本案关于原告退还被告30,000元资金的性质问题。原告认为被告缴交的是意向金，被告认为是买卖房屋的定金。从原告诉状“因当时业主是老人家，一直说要与儿子协商，暂时未收该定金”所述和从原告提交的微信聊天记录第8页“姐，当时是因为你们不愿意等了，要退定金，业主是老人家，卖房子是大事情肯定要和儿子们商量好来的”分析，此款是交给案涉房屋所有权人的购房定金，并不是交给原告的意向金，应认定为是房屋买卖的定金。原、被告签订《看房确认书》，原告带被告看完案涉房屋，被告确认购买并支付购房定金，因案涉房屋所有权人未接受定金，原告无法与案涉房屋所有权人及其多个儿子达成一致意见，致使被告无法与案涉房屋原房屋产权人签订房屋买卖合同，原告将30,000元购房定金退还被告，之后，原告没有再为被告进行斡旋及提供新房源，被告亦未要求原告继续提供居间服务，双方之间的居间服务合同已终止履行。原告称居间合同约定被告不得寻找其他中介公司或其他渠道进行交易，因原告没有证据证明案涉房屋其独享登记信息，原、被告签订的由原告制定的格式居间合同中关于排除其他中介公司竞争、限制被告选择权利的条款，应属无效条款，故对原告关于被告违约，要求被告支付12,000元违约金的主张，不予支持。至于原告主张要求被告支付“过户代办1,000元”、“银行按揭损失费1,800元”，由于双方在《看房确认书》中没有约定，原告也未提供该项服务，亦不予支持。至于中介费，因原告确实提供了房源，并为被告与原房屋产权人提供了交易机会和相应的中介服务，虽未促成交易，但纵观本案，原告为被告购买案涉房屋，有较大的付出，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”规定，酌定赖晖耀补偿原告500元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、赖晖耀应于本判决生效之日起十日内支付武平县高厦房地产中介服务有限公司中介服务费500元；二、驳回武平县高厦房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费470元，减半收取计235元，武平县高厦房地产中介服务有限公司负担230元，赖晖耀负担5元。 二审中，上诉人武平高厦中介公司向本院提供以下四组新证据： 1．饶晓红（武平高厦中介公司的法定代表人）与赖晖耀的通话记录；2.饶晓红与业主儿子的通话记录；3.饶晓红与赖晖耀姐姐的聊天记录；4.与业主（电话号码059748××××1）的通话详情单。上述证据并结合上诉人一审提供的与赖晖耀姐姐的微信聊天记录，以此证明上诉人退还赖晖耀意向金之后，仍然为赖耀晖提供中介服务，告知其讼争房子没有卖掉，双方后期一直都有联系。 赖晖耀质证认为，业主儿子的通话明确说有更高的价格想卖给其他人，武平高厦中介公司仍然说已经与业主协商好，所以我才交付了30000元的定金；通话记录详情的真实性无法确认，通话内容不能证明武平高厦中介公司在退还我意向金后，仍然有给我提供居间服务的主张；微信聊天记录的内容真实性无法确认，不能证实武平高厦中介公司在退还意向金后仍然有给我提供居间服务；与我本人的聊天记录，真实性无异议，不能证明武平高厦中介公司的主张。 本院经审查认为，上述证据可以说明武平高厦中介公司在2019年11月5日之后仍有与案涉房屋的卖方及赖晖耀联系，以促成案涉房产的交易，但不能证明赖晖耀同意继续由武平高厦中介公司为其提供居间服务。同时，上述证据还说明之前未成交是业主还需要家庭内部协商、他人欲以更高价格购买以及赖晖耀的心理价位（119.80万元）与业主的售价（125万元）存在价差等原因所致。 对于一审判决认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 双方当事人的争议焦点为：被上诉人赖晖耀是否应当向上诉人武平高厦中介公司支付中介服务费12000元。对此，本院作如下分析与认定。 本院认为，根据一审查明双方均无异议的事实及武平高厦中介公司在二审中提供的证据，可以证明因业主还需要家庭内部协商、他人欲以更高价格购买以及赖晖耀的心理价位与业主的售价存在价差等原因，武平高厦中介公司未能促成赖晖耀与业主案涉武平县西门兰园巷3号栋房的交易，武平高厦中介公司与赖晖耀之间居间服务合同已于2019年11月5日终止履行。造成房屋买卖合同未成立，责任不在于赖晖耀。之后武平高厦中介公司虽有意继续履行与赖晖耀之间的居间合同，但双方并没有形成继续履行的合意。《房地产中介服务、信息服务协议及看房协议》第四条中的委托人保证条款属格式条款，该条款内容加重了赖晖耀责任、排除赖晖耀选择购房的权利。同时，武平高厦中介公司也没有采取合理的方式提请对方注意限制其责任的条款，故该条款对赖晖耀不具有约束力。武平高厦中介公司以协议第四条内容及赖晖耀与业主于2020年1月13日签订房屋买卖协议的事实，要求赖晖耀继续支付中介服务费，没有事实与合同依据。不予采纳。 综上所述，武平高厦中介公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由武平县高厦房地产中介服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  吴英琼 审判员  郭胜华 审判员  童寿华 二〇二〇年九月一日 书记员  钟少娟 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。