湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初8781号原告：龚珊，女，1990年2月8日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：曹杰，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋正军，男，1975年4月4日出生，汉族，住湖南省沅江市，系原告配偶。被告：王胜章，男，1966年2月19日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：刘波，湖南野旷律师事务所律师。第三人：长沙市星彩教育咨询有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道金星中路468号郡原生活广场3栋212房。法定代表人：刘敏。原告龚珊与被告王胜章、第三人长沙市星彩教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚珊的委托诉讼代理人曹杰、宋正军，被告王胜章及其委托诉讼代理人刘波到庭参加诉讼。第三人长沙市星彩教育咨询有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告龚珊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》，并判决被告退还原告缴纳的一万元保证金；2、判令被告赔偿原告各项损失合计174657元；3、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于长沙市（下称“涉案门面”出租给原告，租期为2013年12月1日至2023年12月1日。并做出了如下约定：合同第九条第二款“在租赁期内，乙方可以将门面转让或转租，如甲方进行干涉，甲方须向乙方赔偿一切经济损失”。合同履行过程中，被告违反合同约定，在2019年ｌ1月1日绕过原告直接到门面找次承租人长沙市星彩教育咨询有限公司闹事（此时原告虽未缴纳下一季度租金，但是未超过十天以上，尚在合理期限内），被告于2019年11月1日向次承租人收取了两万元租金并书写了收条一张，并声称要求原告退出涉案门面的租赁关系，以后都由其直接向次承租人收取租金，之后被告在未与原告解除《房屋租赁合同》的前提下又张贴告示意图将门面重新出租。被告到门面闹事并直接向次承租人收取租金的行为违反了《房屋租赁合同》第九条第二款之规定，原告要求解除《房屋租赁合同》。并依据《最高人民法院关于审理城房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第一款：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：“（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装装修残值损失的，应予支持”故要求被告赔偿剩余租赁期内装修残值损失174657元。原告请求法院查明本案事实、正确适用法律，判决支持原告的诉讼请求。被告王胜章辩称，1、被告至始至终没有向原告表明要求终止解除租赁合同的意思表示，本案本质原因是因为原告未按时向被告支付租金；2、关于原告提出诉讼请求的损失金额的真实性及关联性有异议。第三人长沙市星彩教育咨询有限公司未作答辩。经审理查明：被告王胜章系位于长沙市岳麓区房屋涉案的所有权人，被告王胜章（甲方）与原告龚珊（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告王胜章将其所有的位于长沙市岳麓区房屋出租给原告龚珊用作商业使用，建筑面积为155.8平方米。租赁期内甲方不得干涉乙方转让或转租门面，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。乙方可以根据商业需要进行装修装饰。租赁期限为10年，自2013年12月1日至2023年12月1日止，第一年租金为24万元，且租金从第二年起在原租金的基础上按5%每年递增。租金按季计算，按季收付。乙方在到期10日前将租金以现金或转帐方式一次交付到甲方，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第八条合同的变更和解除。2、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同；（1）乙方承租期内，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过10天的。（2）租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的。3、在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同；（1）甲、乙方协商一致，书面变更或解除本合同。（2）因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。（3）在租赁期间，乙方承租的房屋被征收、征用或被拆迁的。（4）因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损，造成本合同在客观上不能继续履行的。2018年9月30日，原告龚珊（甲方）与第三人长沙市星彩教育咨询有限公司的法定代表人刘敏（乙方）就涉案房屋的转租事宜签订一份《门面转租协议》约定：“甲方同意将自己承租的位于长沙市的门面转租给乙方使用，面积为155.8平方米，并保证乙方同等享有甲方原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转租期满后，租期按原租赁合同顺延，若甲方不再租原房东的房屋并由乙方与原房东按原合同条款重新签订租赁合同（转让费用三方协商，并与当时市场价享有优惠和优先权）。甲方若继续与原房东续签订租赁合同不影响甲乙方租期自动顺延。二、租赁时间：租期从2018年10月1日到2022年10月1日。三、首次租金：16000元／月（不含税）。2019年2月起，租金每年在原有的租金上递增10%,且要求季度支付给甲方。四、门面转租给乙方后，乙方同意代替甲方向原房东履行原有门面租赁合同中所规定的条款。五、乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修……。”上述合同签订后，原告龚珊将涉案房屋交付给第三人长沙市星彩教育咨询有限公司用于开办教育培训机构。庭审中被告陈述不同意解除合同，因原告龚珊逾期未向被告王胜章支付房屋租金，被告王胜章遂到第三人长沙市星彩教育咨询有限公司处催要租金。被告王胜章亦向第三人长沙市星彩教育咨询有限公司出具了《收条》一份，载明：“今收到星彩艺术中心租金20000元整（贰万元整），多退少补。2019年11.1王胜章135……身份证410728……”。后第三人长沙市星彩教育咨询有限公司从涉案房屋中搬离撤场。原告认为被告违反合同约定，干涉转租事宜，直接向第三人长沙市星彩教育咨询有限公司催要租金，据此要求解除与被告王胜章签订的《房屋租赁合同》返还押金，并赔偿装修损失。以上事实有原告龚珊提交的《房屋租赁合同》、《门面转租协议》、《被告在门面上贴出的招租告示》、《收条》、《隔层施工合同（一）》、《隔层施工合同（二）》、《第一次门面装修合同》、《第二次门面装修合同》、《广告门头制作收据》、《门面装修现状》、《广告门头照片》、《（2020）湘0104民初6130号民事判决书》、《光盘》，被告王胜章提交的《咸嘉湖街道调解委员会证明》、《（2020）湘0104民初6130号判决书》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原告龚珊与被告王胜章签订的《房屋租赁合同》、第三人长沙市星彩教育咨询有限公司的法定代表人刘敏与原告龚珊签订的《门面转租协议》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，合同当事人均应依约履行各自的合同义务。解除合同分为法定解除和约定解除。首先，原、被告就本案所涉的租赁合同的解除未达成一致意见，其次，合同的法定解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在房屋租赁合同的履行过程中，被告王胜章已履行完毕交付房屋的主要义务，而原告未按期缴纳租金，在原告未缴纳租金的情况下，被告向次承租人及本案第三人长沙市星彩教育咨询有限公司主张租金，不属于原告提出的被告违反了双方所签《房屋租赁合同》第九条第二款的约定，被告没有干涉原告将本案所涉房屋转租。根据本案第三人长沙市星彩教育咨询有限公司起诉王胜章的案件中，第三人长沙市星彩教育咨询有限公司在（2020）湘0104民初6130号案件其诉状中陈述，2019年10月19日向龚珊发出解除合同的通知，龚珊亦同意解除合同，双方约定《门面转租协议》于2019年10月底解除，由此可以看出第三人未再继续租赁该房屋并不是被告王胜章的原因。综上，原、被告所签订的《房屋租赁合同》双方未协商解除，亦不符合法定解除的条件，本院对原告提出解除本案所涉房屋租赁合同的诉讼请求依法不予支持，故对原告要求退还保证金及赔偿装修损失的诉讼请求亦依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告龚珊的全部诉讼请求。案件受理费1997元，由原告龚珊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年九月十六日法官助理林青曼书记员解秋阳