陕西省安康市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕09民终625号   上诉人（一审原告）：范洪燕，（曾用名“范红艳”），女，1974年7月6日出生，汉族，住安康市汉滨区。   委托诉讼代理人：张丽，陕西恒典律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张逢杰，陕西恒典律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：范运兵，（曾用名“范运斌”），男，1969年9月10日出生，汉族，住安康市汉滨区。   委托诉讼代理人：盛厚俊，安康市汉滨区“148”法律服务所法律工作者。   一审被告：范保密，（系范洪燕之胞弟），1979年11月22日出生，汉族，住安康市汉滨区。   上诉人范洪燕因与被上诉人范运兵、一审被告范保密确认合同无效纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院(2019)陕0902民初3028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   范洪燕上诉请求：撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初3028号民事判决，判决范运兵把违法占用的位于汉滨区XX镇XX社区XX组的两间两层砖混结构房屋返还给范洪燕。事实与理由：1.一审法院认定“2000年初，范洪燕与范保密共同建造五间两层砖混结构房屋”系认定事实错误。该房屋是范洪燕离婚返回娘家后自筹资金请人修建，范保密仅是在建房过程中帮了一些忙而已，范保密本人也承认房屋由范洪燕修建，其仅是帮忙的事实。2.一审法院认为范运兵因善意有偿取得诉争房产系适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不动产所有权善意取得的构成要件有五个，一为不动产登记簿出现权属登记错误，二为不动产登记名义人以自己的名义实施了无权处分，三为受让人受让该不动产时为善意，四为以合理的价格转让，五为转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。但本案不符合善意取得的构成要件。首先，本案涉及的是农村房屋，没有产权证书，只有集体土地使用证，该证的土地使用权人为范洪燕并非范保密。故本案不存在房屋登记错误且《卖房契约》并非范洪燕签订，也不符合不动产登记名义人以自己名义实施无权处分的构成要件。其次，范运兵受让房屋时并非善意。范运兵在签订《卖房契约》之前长期租住范保密房屋，其对房屋由范洪燕一人建造、房屋集体土地使用证登记在范洪燕名下、范保密无权处分的事实均知晓，故其受让房屋时并非善意。最后，涉案房屋并未登记。无论无权处分人是否交付房屋或受让人是否支付价款，只要受让人没有办理不动产变更登记，就不能善意取得该不动产。3.本案《卖房契约》违反法律规定，应属无效合同。首先，本案涉及农村房屋，根据地随房走的原则，若范运兵取得涉案房产，则宅基地使用权也相应转给了范运兵。范运兵系XX村人，在该村也拥有宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定了“一户一宅制”，《卖房契约》违反该规定。《卖房契约》未加盖村委会公章，未经当地集体经济组织即村委会的认可和同意，损害了村委会作为土地所有权人的权益。范运兵也没有按照《土地管理法实施条例》第六条的规定依法向土地行政部门提出土地变更登记申请。综上，《卖房契约》违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。其次，《卖房契约》里涉及到范保密将自家承包土地流转给范运兵，但该契约未经发包方即当地集体经济组织即村委会的认可和同意，未加盖村委会公章，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定，《卖房契约》属无效合同。四、《卖房契约》未取得范洪燕追认，应属无效合同，范运兵依法应当将违法占用的本案诉争房产返还给范洪燕。范保密的转让行为属于无权处分，签订协议之时并未经过范洪燕同意，事后也未经过范洪燕追认，《卖房契约》无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，范运兵应当将违法占用的本案诉争房产返还给范洪燕。   范运兵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   范保密未作陈述。   范洪燕向一审法院起诉请求：1.确认范运兵与范保密于2007年6月签订的《卖房契约》无效；2.判决范运兵把违法占用的房屋还给范洪燕。   一审法院认定事实：2000年初，范洪燕与范保密共同建造五间两层砖混结构房屋。2005年6月7日，汉滨区人民政府为范洪燕颁发了汉区地集用（2002）第XX号集体土地使用证。2007年6月3日，范保密与范运兵签订《卖房契约》，范保密自愿将自己名下位于XX沟砖混结构两间上下两层（四至界限：东与范红彦墙心为界，南以房檐滴水为界至公路里水沟为止，西以滴水为界，北以房檐滴水为界，接范红彦老灶房外墙皮修建楼梯一道，天楼地枕一并在内），总作价51800元卖给范运兵名下长期使用。同年7月16日，范保密给范运兵出具“今收到范运兵购房现金66300元整”收条一张，范运兵实际付款高于合同约定（多付款14500元），后范运兵开始在购买的房屋长期居住。2016年8月30日，范运兵在购买的两间两层楼房上加盖第三层，同年9月14日，范洪燕、范保密及其家人开始阻拦范运兵加盖第三层导致停工。2018年8月，范运兵诉至法院请求判令范洪燕、范保密排除妨害、赔偿损失。法院依法作出“一是范运兵在判决生效后1个月内拆除与范洪燕共用承重墙上加盖的一面墙体；二是范运兵在政府规划部门许可条件下，可以在自有两间两层房屋（与范洪燕共用的墙体部分除外）上建造和修缮建筑物，范保密、范洪燕不得阻拦和妨碍”的判决，双方均未上诉，该份民事判决已经发生法律效力。2019年5月，范洪燕以确认合同无效为由向人民法院提起民事诉讼。   一审法院另查明，范洪燕曾用名“范红艳”，在2007年6月3日的《卖房契约》上，范洪燕写成“范红彦”，范运兵写成“范运斌”。   一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案中，范运兵、范保密均系完全民事行为能力人，其在平等、自愿、合法的基础上签订的买房契约对二人均具有法律约束力，该份契约不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任何一项情形。范运兵作为善意取得第三人，范洪燕以范保密无权处分将不动产转让给范运兵，因范运兵作为受让人，其在受让该不动产时是善意的，并以合理的价格转让，受让人因此取得该不动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。因此，范洪燕请求确认范运兵、范保密签订的合同无效的诉讼请求，证据不充分，理由不成立，法院不予支持。但是，范洪燕有权请求无权处分人即范保密赔偿其经济损失。现依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回范洪燕的诉讼请求。案件受理费100元，由范洪燕负担。   二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。范洪燕提交证据如下：1.育林费票据，大河镇出具的建设增容费、工本费收款收据，大河镇供电所出具的电表购置金、工料费收据，范洪燕2001年提交的建房申请书及公路路政违法行为通知书，拟证实本案涉案房屋系范洪燕个人所建并非与范保密合建。2.农村土地承包经营权证，拟证实范保密在卖房契约中将土地转给范运兵未经过村委会的认可和同意，违反了法律规定，该卖房契约属于无效合同。3.证人史某某的出庭证言，拟证实涉案房屋由范洪燕个人修建且范运兵并非善意第三人。范运兵质证认为，1.范洪燕提交的证据不属于新证据，对其真实性、合法性、关联性均不予认可；2.各种票据均非正式票据且与本案无关；3.农村土地承包经营权证正好证实范保密也是涉案土地的承包人，但本案双方转让的是房屋，与农村土地承包经营权证无关；4.公路路政违法行为通知书载明的房屋情况与本案不一致，故与本案无关；5.申请书是范洪燕本人所写，无法证实真实性且其已经向相关部门提交，故不予认可。6.证人陈述部分内容虚假，建房时范运兵已过二十岁，且若证人与范洪燕作为邻居同时建房，范洪燕让证人为自己帮忙照管会造成两家材料难以分清而不合常理。范保密对范洪燕提交的证据无异议。   范运兵提交加层建房申请一份，拟证实相关部门知晓范运兵买房的事实且同意范运兵加层修建。范洪燕质证认为有关单位对加层建房申请并未进行实质审查；同意加层修建是依据本案一审判决，但一审判决并未生效；该申请证实范运兵在原住所另有老房。范保密质证认为在这份申请书之前还有一份规划所关于违规扩建的停工通知书。   本院经审查认为，育林费票据，大河镇出具的建设增容费、工本费收款收据，大河镇供电所出具的电表购置金、工料费收据，范洪燕2001年提交的建房申请书及公路路政违法行为通知书真实,但不能达到其证明目的，故不予采信。史某某的出庭证言不能达到其证明目的，故不予采信。农村土地承包经营权证真实但无法达到其证明目的，故不予采信。加层建房申请与本案争议焦点无关联性，故不予采信。   经二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，范运兵曾向汉滨区人民法院起诉范保密、范洪燕排除妨害纠纷，请求范保密、范洪燕立即排除妨害并赔偿经济损失30000元。在该案中，范洪燕辩称，范运兵购买范保密的房子，范洪燕不知道，范运兵盖房子范洪燕也不知道，契约上已经写明范运兵与范洪燕的房屋界限，范运兵不能在公共界限内盖房子，所以范运兵的损失范洪燕不负责赔偿。   本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.范运兵与范保密签订的《卖房契约》是否无效；2.范运兵是否应当将诉争房屋返还给范洪燕。   关于合同的效力问题。经查，本案《卖房契约》系范运兵与范保密作为完全民事行为能力人，在平等、自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。范洪燕上诉认为合同无效，本院对其上诉理由具体评析如下：    首先，范洪燕认为《卖房契约》违反了《中华人民共和国土地管理法》中“一户一宅”的规定而无效。经查，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。第四款规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。由此可知，法律并不禁止农民出租、出卖自己的房屋，仅仅是出卖、出租后需承担不被批准宅基地申请的不利后果。农民对自家宅基地上的私有房屋享有完全的所有权，针对房屋进行的买卖是平等民事主体之间的私法行为，没有违反法律及行政法规的强制性规定。因此，范洪燕以此为由主张合同无效不能成立。   其次，范洪燕认为《卖房契约》未加盖村委会公章，也没有依法向土地行政部门提出土地变更登记申请，故合同无效。本院认为，登记制度的作用在于公示，其目的是让社会公众得知该权利的存在、变动及权利主体的状况，按照《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，但物权登记与合同效力是两个概念，进行登记的是宅基地使用权和房屋所有权发生变动这一客观事实，而并非房屋买卖合同本身。物权登记是房屋买卖合同中的一项附随义务，是生效房屋买卖合同应履行的内容之一，不是合同生效的必要要件。因此，范洪燕以该理由主张合同无效不能成立。   第三，范洪燕认为《卖房契约》里涉及到范保密将自家承包土地流转给范运兵，但该契约未经发包方即当地集体经济组织即村委会的认可和同意，未加盖村委会公章，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定，《卖房契约》属无效合同。本院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定，依法、自愿、有偿是土地经营权流转的原则之一，而《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定的合同无效的前提是采取转让方式流转土地承包经营权，从本案的《卖房契约》来看，价款是双方对房款的约定并不包含搭给范运兵名下的自留地。因此，范洪燕认为《卖房契约》里约定的“范保密搭给范运兵名下自留地两块”未经发包方同意，因而转让合同无效的理由不能成立。   第四，范洪燕认为《卖房契约》未取得范洪燕追认，应属无效合同。从前述范洪燕在排除妨害纠纷一案中的答辩意见可知，范洪燕认可范运兵购买的是范保密房屋的事实，且未就该房屋的权属提出异议。因此，范洪燕认为范保密无权处分，《卖房契约》未取得范洪燕追认与前述意见相悖。即使按照范洪燕的主张，范保密系无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，范洪燕以此为由主张《卖房契约》无效，理由不能成立。   关于范运兵是否应当将诉争房屋返还给范洪燕的问题。首先，范洪燕在起诉之时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还”以及《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”的规定要求范运兵返还房屋。从前述分析可知，本案范洪燕认为范保密系无权处分因此《卖房契约》无效的理由不能成立。因此，范保密并非无权占有人，范洪燕依据上述法律规定请求返还房屋的理由均不能成立。其次，范洪燕在上诉中认为根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的规定，范运兵应当将违法占用的本案诉争房产返还给范洪燕。如前所述，范洪燕认为范保密无权处分的意见与其在另案中的陈述相悖。同时，签订合同之时，范运兵支付了合理对价。合同之后，范洪燕亦多年未提出异议。综合上述因素，范洪燕要求范运兵返还房屋不予支持。   综上所述，范洪燕的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人范洪燕负担。   本判决为终审判决。       审判长    王佳   审判员    张燕   审判员    刘慧琴        二○二〇年九月九日       书 记 员    马晓敏          1