湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终662号上诉人（原审被告）：潜江金碧置业有限公司。住所地：潜江园林办事处紫光路18号怡景苑小区3栋3单元1-2层。法定代表人：孔德恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨幸，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯强强，男，1988年1月6日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：张贤志，潜江经济开发区法律服务所法律工作者。上诉人潜江金碧置业有限公司（以下简称金碧置业公司）因与被上诉人冯强强商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2020）鄂9005民初1239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。金碧置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，由冯强强承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审适用法律错误。（1）一审对《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定的理解和适用错误。双方签订的《无理由退房协议书》中关于“乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。”的约定并非加重对方责任。按照合同约定的时间支付房款本就是购房人应尽的义务，金碧置业公司并未因该条款的约定免除退房的责任，该条款并非无效。（2）一审法院认定无理由退房的广告为邀约错误。该广告的下方有“免责条款”，载明“无理由退房”的具体规则以《无理由退房协议书》为准，因此该广告为邀约邀请。对《无理由退房协议书》金碧置业公司尽到了提示义务。即使“无理由退房”的广告属于要约，也应视为合同的一部分。冯强强看到广告在先，签订《无理由退房协议》在后，《无理由退房协议》的内容是对广告内容的补充修正，该协议是双方真实意思表示，对双方均有约束力。2、一审认定事实不清，证据不足。金碧置业公司不存在任何过错，冯强强违约在先，违约方无权解除合同。《商品房买卖合同》《室内装修委托合同》均约定，任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方必须承担违约责任。冯强强辩称，一审认定事实清楚，证据充分。2019年5月16日，冯强强即提出要求退房，但金碧置业公司不同意，其违约在先；金碧置业公司在制定格式条款时，故意隐藏“无理由退房”的违约条款，且不将合同文本交给冯强强，有明显欺骗行为；提供格式条款的一方加重对方责任的条款无效。金碧置业公司在合同中载明，买房人若要退房，则按已付款的50%、装修合同总价的100%承担违约责任，责任过重，该条款应属无效。冯强强向一审法院起诉请求：1、解除冯强强与金碧置业公司于2019年1月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修委托合同》，金碧置业公司返还购房款及房屋装修款共计236083元；2、金碧置业公司承担本案诉讼费。一审查明事实：2019年1月8日，冯强强（乙方）与金碧置业公司（甲方）签订《潜江市恒大名都商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》、《无理由退房协议书》。《潜江市恒大名都商品房认购书》载明冯强强向金碧置业公司认购潜江恒大名都8栋1单元1302号房。《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买潜江恒大名都8栋1单元13层1302号房，该商品房建筑面积共90.33平方米，总金额526330元。买受人选择分期付款，在2020年12月30日前分五期支付全部价款，2019年1月8日前付首付款26317元。本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同一式贰份，其中出卖人贰份，买受人x份；同时附件十一补充协议第二条第（二）款约定：在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失；第三条第2款约定：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。《无理由退房协议书》，约定：甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。《室内装修委托合同》，合同约定：乙方受甲方委托，安排具有资质的装修施工单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价135495元；甲乙双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2021年8月31日前；付款方式为甲方在2019年1月8日前向乙方缴纳27099元，剩余款项于2020年12月30日前付清。冯强强于2019年1月23日向金碧置业公司支付了首期房款26317元及房屋装修款27099元，于2019年8月30日支付了房款105266元及装修款27099元、同时还支付了房款装修款违约金807元，于2019年12月28日支付了房款22936元及装修款27099元，共计236083元。金碧置业公司分别于2019年8月29日、2020年6月5日向冯强强发出《还款提示函》，提示冯强强付清剩余房款。2020年5月27日，冯强强向金碧置业公司发出《关于解除合同的告知函》，要求解除合同，返还房款和装修款无果。另查明，金碧置业公司与冯强强签订的《潜江市恒大名都商品房认购书》、《无理由退房协议书》、《室内装修委托合同》及《商品房买卖合同（预售）》等四份合同，均未交付冯强强。金碧置业公司在潜江恒大名都楼盘的宣传单上载有“恒大名都，无理由退房，超值单价6969元带装修”的广告语。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”金碧置业公司制作发布的销售广告和宣传资料是其针对不特定消费者发出的要约邀请，该邀请中“无理由退房”的表述，涉及到当事人合同解除权及违约责任等重大合同权利义务的内容，对于商品房买卖合同的订立有重大影响，足以构成其对不特定购房者的要约内容，并在以后的签订合同过程中对其具有约束力。双方在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，签订了《无理由退房协议书》，该协议中的“无理由退房”内容应视为双方间商品房预售合同内容的一部份。本案双方对“无理由退房”承诺的理解存在分歧。按照一般公众理解，“无理由退房”应指购房者可以单方面解除合同而无需承担任何违约责任，售房者作出该承诺，就不应对购房者退房权利的行使设置障碍，其对无理由退房所做的各种限制性条款，均属其单方作出限制购房者权利的解释，属于格式条款，违反一般公众理解，亦违反诚信原则，对于购房者不具有约束力。冯强强主张解除双方的《商品房买卖合同（预售）》，并退还购房款的诉讼请求，理由正当，应予支持。关于《室内装修委托合同》的性质。金碧置业公司在潜江恒大名都楼盘的宣传单上载有“恒大名都，无理由退房，超值单价6969元带装修”的广告语及双方签订的《室内装修委托合同》中“甲乙双方约定按照附件一装修交付标准进行交付”的约定明确表示，双方签订的室内装修委托合同，是依附于商品房买卖合同而成立，一旦双方所签订的商品房买卖合同解除，该合同随之也无法履行，应一并解除，故冯强强要求解除《室内装修委托合同》并退还装修款的诉请，予以支持。综上，金碧置业公司关于冯强强存在违约行为，不符合双方约定的无理由退房协议；《室内装修委托合同》系独立的合同，不应解除及如解除合同应支付违约金的主张，没有事实和法律依据，不予支持。冯强强要求解除《商品房买卖合同（预售）》和《室内装修委托合同》，并退还购房款和装修款，共计236083元的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除冯强强与金碧置业公司于2019年1月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修委托合同》；二、金碧置业公司于判决生效之日起五日内退还冯强强购房款和装修款236083元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4842元，减半收取2421元，由金碧置业公司负担。二审时，冯强强围绕上诉请求依法提交了证据，金碧置业公司未提交证据。本院组织当事人进行了质证。对冯强强提供电子数据证据一份即冯强强与金碧置业公司销售人员汤小娟、曾永扬、汪保玲的微信聊天记录。本院认为，该证据冯强强表达了想退房的意思，但金碧置业公司工作人员做了解释后，冯强强没有去履行退房手续，故该证据不能证明冯强强有真实的退房意思，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，涉案房屋尚未装修。本院认为，本案的争议焦点是：1、《无理由退房协议书》是否有效，冯强强是否享有无理由退房权利。2、“买房人若要退房，则按已付款的50%、装修合同总价的100%承担违约责任”的约定是否有效。关于《无理由退房协议书》是否有效的问题。双方签订的《无理由退房协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于“无理由退房”的广告宣传和《无理由退房协议书》的关系问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”金碧置业公司制作发布的销售广告和宣传资料是希望不特定消费者向其发出邀约的表示，其性质为要约邀请；此后冯强强与金碧置业公司签订的《无理由退房协议书》，是冯强强与金碧置业公司之间的关于“无理由退房”的约定。《无理由退房协议》中约定了“无理由退房”的条件，故冯强强要求“无理由退房”应以双方协议约定的条件为准。关于冯强强是否享有无理由退房权利问题。双方签订的《无理由退房协议书》，约定：甲方（金碧置业公司）向乙方（冯强强）出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。上述约定表明，购房者无违约行为时方享有无理由退房权利。2019年12月30日，冯强强依约应缴纳158682元，12月28日，冯强强实际缴纳5万元。故冯强强存在违约行为。冯强强与金碧置业公司解除合同不适用《无理由退房协议书》。现冯强强提出与金碧置业公司解除购房合同，应适用双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。该合同的附件十一补充协议第二条第（二）款约定：在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。该条款为双方约定的违约金计算条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约是应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，金碧置业公司的房屋尚未交付，其损失应为销售人员的佣金和资金占用利息损失，而冯强强已交付购房款154519元，明显高于金碧置业公司的实际损失。冯强强主张约定违约金过高，该条款无效。根据本案实际，人民法院依法对违约金进行调整，以冯强强支付购房款的15%作为违约金为宜。金碧置业公司应向冯强强返还购房款131341.15(154519×0.85)元。关于房屋装修款。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人可随时解除委托合同。因解除合同造成的损失，应当依法赔偿。故冯强强解除《室内装修委托合同》有法律依据。经查，涉案房屋尚未开始装修。故冯强强解除委托装修合同未造成金碧置业公司实际损失，金碧置业公司应返还其收取冯强强的81297元房屋装修款。金碧置业公司返还冯强强两项款项合计212638.15元。综上，金碧置业公司的上诉理由部分成立，依法应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省潜江市人民法院（2020）鄂9005民初1239号民事判决；二、解除冯强强与潜江金碧置业有限公司于2019年1月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修委托合同》；三、潜江金碧置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还冯强强购房款和装修款212638.15元；四、驳回冯强强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4842元，减半收取2421元，由冯强强负担242元，潜江金碧置业有限公司负担2179元。二审案件受理费4842元，由冯强强负担484元，潜江金碧置业有限公司负担4358元。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年九月十八日书记员 柏 云