四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终731号 上诉人（原审原告）：隋敏杰，女，1964年1月9日出生，汉族，公务员，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：曹兴元，四川益华律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：乐山地泰新农村建设投资有限公司，住所地：四川省乐山市市中区嘉定中路101号。 法定代表人：冷仲文，执行董事。 委托诉讼代理人：余琴，四川沫若律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛涛，四川沫若律师事务所律师。 上诉人隋敏杰因与上诉人乐山地泰新农村建设投资有限公司（以下简称地泰公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服四川省乐山市市中区人民法院（2019）川1102民初6215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人隋敏杰及其委托诉讼代理人曹兴元，上诉人地泰公司的委托诉讼代理人余琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隋敏杰上诉请求：1.维持原判第一、四项；2.撤销原判第二、三、五项；3.地泰公司返还购房款本金4万元及利息（以32,375元为基数，按照合同约定的当时银行同期贷款年利率15.3%上浮20%，从1996年3月1日计算至购房款本金付清之日止；以7,625元为基数，按照月息2%的标准从1995年6月16日计算至购房款本金付清之日止）；4.地泰公司向隋敏杰承担因合同解除造成的可期待利益损失43.326万元（房屋现价18.5平米×1.8万元/平方米-4万元本金=29.3万元，房屋租金损失自1996年3月1日起暂计算至2019年9月30日止18.5平米×26元/月/平方米×24.3年×12月=14.026万元）；5.本案一、二审诉讼费由地泰公司承担。 事实和理由：一、一审判决对双方合同约定的违约资金利息计算标准不予支持，没有法律依据，有违公平公正原则。1.《商品房购销合同》的签订是双方真实意思表示，关于利息支付方式的约定并不违反法律法规强制性规定，合同签订后即生效，对双方当事人具有法律约束力，应受到法律保护。2.一审混淆了房屋竣工与交房的概念。根据合同约定，在房屋竣工后，地泰公司应该按程序通知郭伯芹交房，并出示《商品房竣工验收备案登记表》《房屋质量保证书》《房屋实测面积报告》，郭伯芹才能根据其提供的前述材料进行房屋验收后，再根据实测面积与其计算剩余购房款。本案一审庭审中，地泰公司确认不能证明自己履行过交房手续，隋敏杰、郭伯芹也从未接到过地泰公司的任何交房手续，且房屋已实际出卖给唐宇红，因此郭伯芹不存在未付清全部购房款的问题。一审判决对没有交房的事实给予认定，而认定房屋竣工既是交付尾款时间，又将推定的房屋竣工时间作为合同中提前缴纳的7,625元购房款的利息截止时间，无任何依据。因地泰公司至今没有交房，且一直占用购房款，当然返还利息的计算时间应以约定的2%为标准从1995年6月16日计算至付清购房款本金之日止。 二、隋敏杰主张的可预期利益损失即房屋差价损失及租金损失，于法有据，应当得到支持。1.地泰公司将预登记在郭伯芹名下的房屋一房二卖，并伪造郭伯芹签名的《退房申请》，致使乐山市房管局将案涉房屋变更登记在唐宇红名下，属于根本违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定和可得利益预见规则，隋敏杰要求地泰公司赔偿房屋差价损失293,000元，理由正当。因所购房屋为商铺，购买的目的就是为了实现其投资及经营价值，地泰公司实施违约行为时，对由此给郭伯芹造成的租金损失应当明知和可以预见，理应承担租金损失140,260元的赔偿责任。前述损失金额均是隋敏杰向税务局询价后，根据他们出具的案涉商品房的现转让税务最低交易计税价格为标准计算得出，比市场实际交易价格和租金低20%-30%，体现了隋敏杰解决纠纷的诚意。2.在出现合同约定或法律规定当事人可以行使解除权解除合同的情况下，守约方实际面临两种利益抉择，一是选择继续履行合同，二是选择解除合同。合同解除后必然涉及恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等问题。可得利益是合同履行后可以获得的利益，是对债务不履行的赔偿，法律规定可得利益的目的主要在于通过加重当事人的违约成本，以期遏制违约行为的发生，督促当事人诚信履约，保护守约方的信赖利益，并弥补守约方因对方违约而造成的实际损失。如在因违约方违约导致合同解除的情况下，将损害赔偿范围仅限定于守约方因对方违约而产生的损失，不将可得利益损失纳入其中，显然会在一定程度上鼓励甚至纵容违约行为的发生。3.即便按照一审所推定的2006年10月案涉房屋已竣工的日期计算，因地泰公司违约在先，迟延交房长达10年以上，根据《商品房购销合同》约定，地泰公司应该向郭佰芹先行支付违约利息83,495.5元，与郭佰芹应交的剩余房款抵消后，地泰公司还应支付郭佰芹利息58,745.5元。因此，郭佰芹不存在未付清购房款的问题。 地泰公司辩称，1.一审认定事实基本清楚，地泰公司对一审法院判决其向隋敏杰返还购房款4万元并支付利息的判项予以认可，隋敏杰主张的利息计算方式没有事实依据，不应得到支持。2.对一审判决第三项即超付50%房款部分的利息计算方式，予以认可。3.关于可得利益损失，无事实依据。造成地泰公司未交房的原因是隋敏杰未交剩余房款。地泰公司对其进行了通知，并在等待一年多未果的情况下，按照约定终止合同，将案涉房屋转卖他人，没有一房二卖的故意，不存在过错，责任应由隋敏杰自行承担，请求驳回隋敏杰的上诉请求。 地泰公司上诉请求：1.维持原判第二、三项；2.撤销原判第一、四、五项；3.驳回隋敏杰的其他诉讼请求；4.本案一、二审诉讼费由隋敏杰负担。事实和理由：一、一审判决遗漏责任主体。地泰公司在一审中举证并明确要求房屋买卖合同权利义务的承继人乐山市华益旅游开发有限公司（以下简称华益公司）共同承担相关义务，一审判决漏判责任主体，加大了地泰公司责任，明显不公。二、一审判决地泰公司赔偿购房款4万元不当。在案证据已充分表明隋敏杰完全知晓不按约定交付购房款的法律风险，且隋敏杰以拒绝支付尾款的行为表明其明知购房合同已实际终止。鉴于双方的合同已经于2008年6月终止，因此也不存在需要解除的说法。 隋敏杰辩称，一、本案不需要追加当事人。1.隋敏杰与华益公司无合同关系，按照合同相对性原则，华益公司并非本案适格被告。2.郭伯芹与地泰公司于1995年6月15日签订合同，地泰公司与华益公司签订《转让协议》的时间在1996年4月15日，华益公司要承继合同权利义务，应当通知郭伯芹，否则对郭伯芹不发生法律效力。3.华益公司与地泰公司之间的行为违反了建筑法的相关规定，应属无效协议，开发海鑫商城的责任仍应当由地泰公司承担。4.《转让协议》系内部协议，内部如何分担责任应该由地泰公司、华益公司另案诉讼解决，与隋敏杰无关。二、地泰公司没有提供证据证明其通知过郭佰芹或者隋敏杰缴纳房款。根据合同约定，地泰公司存在迟延交房违约行为的情况下，地泰公司应该承担逾期交房的违约责任；郭佰芹缴纳超过50%房款的部分亦应当按照约定计算利息，两项叠加以后，地泰公司应承担的违约金已经足以抵销郭佰芹的房款。三、合同终止是合同效力的一种状态，该约定违反了《中华人民共和国合同法》第91条的规定，同时也排除了郭佰芹的权利，应属无效约定。且根据案涉合同关于付款方式的所有条款来看，约定的终止情形仅仅指购房人未按时缴纳首付款，不涉及交付尾款。 隋敏杰向一审法院起诉请求：一、判令解除1995年6月15日郭佰芹与地泰公司签订的海鑫房销95字××号《商品房购销合同》；二、判令地泰公司返还购房款本金4万元并支付利息损失至购房款本金付清之日止，利息暂计算至2019年9月30日为18.4635万元（利息包括两部分：第一部分以32375元（购房总价款64750元的50%）为基数，按照合同约定的当时银行同期贷款年利率15.3%上浮20%，从1996年3月1日暂计算至2019年9月30日的利息为140181元；第二部分以7625元（超过购房总价款64750元50%的部分）为基数，按照合同约定的月息2%从1995年6月16日暂计算至2019年9月30日的利息为44454元）；三、判令地泰公司向隋敏杰承担因合同解除给隋敏杰造成的可期待利益损失36.741万元（房屋现价18.5平米×1.5万元／平方米＝27.75万元，房屋租金损失18.5平米×200元／年／平方米×24.3＝8.9910万元）；四、判令地泰公司向隋敏杰承担已付购房款一倍，即4万元的赔偿责任；五、本案诉讼费用由地泰公司承担。诉讼中，隋敏杰变更第三项诉讼请求为：判令地泰公司向隋敏杰承担因合同解除给隋敏杰造成的可期待利益损失43.326万元（房屋交易最低计税价18.5平方米×1.8万元／平方米＝29.3万元；房屋最低租金计税价格18.5平方米×26元／月／平方米×12月×24.3年＝14.026万元）。庭审中，隋敏杰明确其第二项诉讼请求主张的利息计算至地泰公司付清购房款本金之日止。 一审法院认定事实：1995年6月15日，郭佰琴作为购房方、甲方，乐山海鑫房地产开发有限公司（以下简称：海鑫公司）作为售房方、乙方，共同签订《商品房购销合同》，约定“一、购置位置：该商品房位于嘉定中路，营业用房底楼29-B号。二、购房面积：营业用房18.5平方米，单价3,500元/平方米，房款总额64,750元。三、付款方式：1、第一期：于95年6月15日在签订合同时，甲方按营业房价值总额的60%向乙方交纳房款40,000元；……4、第四期：在房屋竣工后，乙方按计算面积(以竣工图为准的建筑面积)向甲方结清全部购房款24,750元；5、若甲方向乙方交纳第一期购房款超过50%（如60%、80%、100%），则按实际的超过额，根据提前时间以2%的月息标准返还甲方利息。四、交房时间：营业用房在九六年二月二十八日交付使用。五、甲、乙双方的责任和义务：1、甲方：①甲方必须在乙方将房屋交付使用前付清全部房款，如未付清全部房款，乙方则不能出据给甲方办理房产证所需的相关手续，并暂缓交付用房。②在合同签订后，甲方若需调整营业用房，在可能的条件下，乙方原则上同意调整，但要收取甲方购房款总额2%的管理费；若甲方自动退房，则视为违约，乙方则按合同购房款总额的30%向甲方收取违约金，其余房款可退还甲方。2、乙方：……②乙方按期交付营业用房。如到期不能交付使用，除人力不可抗拒的自然因素外，乙方延期交付一个月以上，乙方则按建行同类贷款利率标准，给甲方计付购房款利息并加息20%。……”。 2007年12月24日，海鑫公司更名为乐山地泰房地产开发有限公司；2014年5月15日，乐山地泰房地产开发有限公司更名为地泰公司。 2019年7月29日，眉山市公安局东坡分局崇仁派出所出具《证明》，载明“眉山市东坡区崇仁镇眉山车辆厂育才区郭伯芹，女，身份证号码：5111221937××××××××，其一代身份证姓名为郭佰琴，出生于1937年4月22日，2012年5月20日死亡，2012年5月28日已注销户口。郭佰芹于2007年5月24日办理二代身份证。” 郭伯芹与隋景春系夫妻关系。2019年9月14日，四川省眉山市眉州公证处出具（2019）川眉州证字第3128号《公证书》，载明“公证事项：放弃继承权声明。兹证明隋景春、隋敏惠、隋福奎、隋福祥、隋福金于2019年9月14日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《放弃继承权声明书》上签名、捺其右手大拇指指印，并表示知悉放弃继承权的法律意义和法律后果。隋景春、隋敏惠、隋福奎、隋福祥、隋福金的声明行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条与《中华人民共和国继承法》第二十六条第一款的规定。”该《公证书》所附的《放弃继承声明书》，载明“声明人：隋景春、隋敏惠、隋福奎、隋福祥、隋福金。我声明人隋景春是被继承人郭伯芹（曾用名郭佰琴，生前身份号码：5111221937××××××××）的配偶，我与配偶郭伯芹共生育有五个子女，分别是：隋敏惠、隋福奎、隋福祥、隋福金、隋敏杰；声明人隋敏惠、隋福奎、隋福祥、隋福金系被继承人郭伯芹的亲生子女。被继承人郭伯芹于2012年5月20日因病死亡。被继承人郭伯芹生前于1995年6月15日与海鑫公司签订了《商品房购销合同书》（合同编号：海鑫房销95字××号）并已支付的购房款4万元人民币购买了该公司开发的位于乐山间，该合同项下的相关权益在被继承人死亡后为被继承人的遗产。根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，我们系被继承人郭伯芹的合法继承人，因被继承人郭伯芹生前无遗嘱，现经我们慎重考虑，自愿发表如下声明：一、声明人自愿放弃继承被继承人郭伯芹上述遗产中属于声明人应继承的份额及上述合同项下的相关权益。二、声明人放弃继承的上述遗产由隋敏杰一人继承。三、声明人保证放弃继承上述遗产的继承权无规避法律、逃避债务的行为。四、放弃上述遗产的继承是我们真实的意思表示。如上述声明与事实不符，我们自愿承担一切法律责任。” 同日，四川省眉山市眉州公证处出具（2019）川眉州证字第3129号《公证书》，载明“公证事项：声明。兹证明隋景春于2019年9月14日来到我处，在本公证员的面前，在签名的《声明书》上签名并捺其右手大拇指指印，并表示知悉声明的法律意义和法律后果。隋景春的声明行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定。”该《公证书》所附的《放弃继承声明书》，载明“声明人：隋景春。本人原配偶郭伯芹（曾用名郭佰琴，生前身份号码：5111221937××××××××）生前于1995年6月15日与海鑫公司签订了《商品房购销合同书》（合同编号：海鑫房销95字××号）并已支付了购房款4万元人民币购买了该公司开发的位于乐山市中区间。现本人郑重声明如下：上述合同中所支付的4万元现金系郭伯芹个人资金支付，与本人无关，上述合同项下相关权益亦属郭伯芹个人所有，我不享有任何合同权益。如有不实，我愿承担相关法律相关责任。” 另查明：2016年3月9日，峨眉山市人民法院受理隋敏杰诉乐山市国土资源局、地泰公司、唐宇红房屋行政登记一案〔案号：（2016）川1181行初29号〕，该院经审理，于2017年6月22日作出（2016）川1181行初29号行政判决，查明如下事实“1995年6月15日，郭伯芹（一代身份证姓名郭佰琴）与海鑫公司签订商品房购销合同书，购买位于乐山市市中区，房款总额64750元，该合同上购房人签名为郭佰琴。当日，郭伯芹缴纳购房款40000元。2008年7月，海鑫公司与唐宇红签订商品房购销合同，将该营业用房出售给唐宇红，该合同落款时间载明为1996年3月27日。……乐山市房地产管理局经审核，于2009年3月20日为唐宇红颁发了乐山市房权证私房字第××号房屋所有权证，载明房屋座落于市中区，规划用途商业，建筑面积18.31平方米，该房屋现实际由唐宇红占有和使用。2012年5月21日，郭伯芹因病死亡。……”。隋敏杰不服该判决，上诉至乐山市中级人民法院。乐山市中级人民法院于2017年10月17日作出（2017）川11行终140号行政裁定，认定“本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。另查明，海鑫公司于1995年2月15日设立，于2007年更名为乐山地泰房地产开发有限公司，2014年5月15日更名为地泰公司。截止2006年9月25日，市房管局预登记的华益商城一楼门市购房人共计10人，于2006年10月可以办理房屋所有权证，已有购房者于2007年2月领取房屋所有权证。……隋敏杰自称从2008年以后未继续租赁案涉房屋，直至2015年10月才知晓案涉房屋已出售给唐红宇。在长达7年时间隋敏杰及其母亲郭伯芹都未对案涉房屋的权利状态和实际使用情况进行过必要的关注，有违常理；隋敏杰称其未申请办理房屋所有权证的原因是海鑫公司原法定代表人冷仲文告知其工程未验收，建筑商手续不齐无法办证，此后，海鑫公司原法定代表人冷仲文被判刑，无法与海鑫公司取得联系。但市中区公安分局经侦大队对海鑫公司原法定代表人冷仲文讯问笔录和海鑫公司原财务人员朱明英的询问笔录均证实郭伯芹购房尾款未结清无法办证，且结合与郭佰琴相同情况的其他买受人已办证的事实，不能证明在案涉房屋进行预登记后郭伯芹怠于行使该权利的责任系海鑫公司所致。” 还查明：地泰公司提交的《房屋信息查询结果》载明“截止到2015年11月4日11时37分，经查询，乐山市华通房开司开发的海鑫商城于一九九六年三月十四日在我局办理了商品房预售许可证（预售证号为：（乐市）房预售证第9609号）。其中项目坐落地点为嘉定中路69号，用途性质为商住，项目总建筑面积为10,800㎡。” 庭审中，原、地泰公司均陈述：双方讼争的位于乐山市市中区的营业用房（18.5平方米）即是现在位于乐山市市中区的商业用房（建筑面积18.31平方米），该房屋现登记于唐宇红名下，实际由唐宇红占有和使用；案涉房屋没有交付；购房款64750元，只付了4万元，剩余尾款未付；4万元于1995年6月15日交付；《商品房购销合同》第三.5条的意思是“只要第一次交纳的购房款超过50%，从交款之日起按实际超过额根据提前时间以2%的月息标准返还购房人利息；首次购房款在合同签订时交付50%即可，超过50%的部分即是提前付款。” 庭审中，隋敏杰陈述：隋敏杰依据《中华人民共和国合同法》第九十四条合同目的不能实现而主张法定解除。 庭审中，地泰公司陈述：《商品房购销合同》已于2008年6月终止，但无法提供合同终止的书面证据，现在无法核实地泰公司是否向隋敏杰或郭伯芹发出过书面的终止合同的通知；对于《商品房购销合同》第三.5条约定的利息的态度是“《商品房购销合同》约定于1996年2月28日交房，地泰公司通知郭伯芹来办理交房手续的时间是2006年6月，地泰公司返还的这部分利息应为（4万元-64,750元×50%）×0.02元/月×124个月＝18,910元。” 一审法院认为，《商品房购销合同》的甲方、购房方是郭伯芹（曾用名：郭佰琴），郭伯芹的配偶隋景春以公证形式作出声明“合同项下相关权益属郭伯芹个人所有，隋景春不享有任何合同权益”。郭伯芹于2012年5月20日死亡，隋景春、隋敏惠、隋福奎、隋福祥、隋福金作为郭伯芹的继承人声明“放弃合同项下的相关权益，《商品房购销合同》项下属于郭伯芹的合同权利义务由隋敏杰继承”。隋敏杰继承的是属于郭伯芹的完整的合同权利义务，其中当然包括合同解除权，剥夺隋敏杰的合同解除权，缺乏法律依据。地泰公司抗辩认为《商品房购销合同》已于2008年6月终止，但未提供合同终止的书面证据，且地泰公司未提供证据证明地泰公司向隋敏杰或郭伯芹发出过书面的终止合同的通知，故对于地泰公司此项抗辩意见，该院不予支持。基于此，对于地泰公司提出的诉讼时效的抗辩，该院不予支持。 案涉房屋已取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉《商品房购销合同》有效。 隋敏杰、地泰公司双方均确认案涉《商品房购销合同》约定的“营业用房底楼29-Ｂ号”即是市中区的商品房（规划用途：商业；建筑面积18.31平方米），该商品房登记于唐宇红名下，且由唐宇红占有、使用。案涉《商品房购销合同》在事实上已不能履行，郭伯芹或者其继承人隋敏杰作为购房方取得案涉房屋所有权的合同目的已不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，隋敏杰请求解除《商品房购销合同》符合法律规定，该院予以支持。1995年6月15日，郭伯芹向地泰公司支付购房款4万元，此款应予返还。利息为依据法律直接规定所得的法定孳息，法定孳息随原物转移，在《商品房购销合同》解除后，地泰公司返还购房款4万元时，其已无权占有法定孳息，利息自应随购房款4万元返还给隋敏杰，故地泰公司应支付隋敏杰利息（以4万元为基数，从1995年6月16日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。隋敏杰主张利息计算方式不符合法律规定，该院不予支持。 《商品房购销合同》第三.5条约定“若甲方向乙方交纳第一期购房款超过50%（如60%、80%、100%），则按实际的超过额，根据提前时间以2%的月息标准返还甲方利息。”郭伯芹交纳第一期购房款超过50%，故地泰公司应按实际超过额7,625元（4万元-64,750元×50%），以月息2%的标准返还隋敏杰利息，但《商品房购销合同》对于“提前时间”约定不明，隋敏杰、地泰公司对此也不能协商一致，从《商品房购销合同》第三条的整体约定来看，付第一期款的提前时间最迟应在付尾款之前，合同约定付尾款的时间是“在房屋竣工后”，但双方未举证证明房屋竣工的具体时间，（2017）川11行终140号行政裁定确认“于2006年10月可以办理房屋所有权证”,即在2006年10月前案涉房屋已竣工，故付第一期款的提前时间最迟应在2006年10月前。隋敏杰、地泰公司当庭确认第一期款4万元于1995年6月15日交付，故根据《商品房购销合同》第三.5条的约定，地泰公司应支付隋敏杰利息20,587.5元（7,625元×2%×135个月）。 关于隋敏杰主张的可期待利益损失，该院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除的法律后果就是要将当事人之间的权利义务关系恢复到合同订立前的状态，恢复原状作为合同解除的首要责任，其目的就在于通过当事人之间相互返还已履行的财产，恢复到当事人的财产原始状态。如通过返还财产的办法仍不足以使当事人的财产关系恢复到原来状态，还有因订立、履行合同或返还财产等实际支出的费用，就需借助损害赔偿予以补救。这些费用主要为因返还财产支出的必要费用、为订立合同或履行合同而造成的财产实际损失等。但解除合同的损害赔偿不包括对可得利益损失的赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生，只是在当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，相对方请求人民法院强制违约方履行时应承担的赔偿责任，可得利益的取得是以合同双方继续履行为前提的。在合同解除的情况下，表明守约当事人不愿继续履行合同，放弃了可得利益，因此，赔偿损失范围内不应包括可得利益的损失。其次，本案中，《商品房购销合同》第五.1.①条约定“甲方必须在乙方将房屋交付使用前付清全部房款，如未付清全部房款，乙方则不能出据给甲方办理房产证所需的相关手续，并暂缓交付用房”，即隋敏杰应在地泰公司交付房屋前付清全部房款，否则，地泰公司有权暂缓交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，隋敏杰作为郭伯芹的经办人在《商品房购销合同》上签名并捺手印，其应当预见到在其未付清全部房款之前地泰公司有权暂缓交付房屋，至今，隋敏杰未付清全部购房款，地泰公司有权暂缓交付房屋，隋敏杰主张房屋交付后的可得利益损失，缺乏事实依据。综上，隋敏杰主张合同解除后的可得利益损失，该院不予支持。 地泰公司在与郭伯芹订立《商品房购销合同》后，又将案涉房屋出卖给案外第三人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，地泰公司应承担已付购房款一倍的赔偿责任，即地泰公司应赔偿隋敏杰40,000元。 为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除郭伯芹与地泰公司于1995年6月15日签订的《商品房购销合同》；二、地泰公司在本判决生效后十五日内返还隋敏杰购房款40,000元并支付利息（以40,000元为基数，从1995年6月16日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、地泰公司在本判决生效后十五日内支付隋敏杰利息20,587.5元；四、地泰公司在本判决生效后十五日内赔偿隋敏杰40,000元；五、驳回隋敏杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,389元（已减半收取）、保全费3,680元，合计9,069元（隋敏杰已预缴），由隋敏杰承担6,167元，由地泰公司承担2,902元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：《商品房购销合同》第三.6条约定“本合同签订后，甲方未能按合同期限交款，则视为违约，乙方则按应交房款的10%，向甲方收取违约金，如甲方超过付款期限30天，则视为自动放弃，乙方有权终止合同。” 在隋敏杰与乐山市国土资源局、地泰公司、唐宇红等人房屋行政登记一案二审审理过程中，隋敏杰自称“2006年6、7月份自行将郭佰琴所购门市钥匙更换，将该门市占有；2007-2008年期间，将该门市对外出租一年；2007年1月，自己电话咨询市房管局华益商城是否可以办证，市房管局告知可以办证，但必须具备门牌号、测绘手续和开发商出具的相关证明；2007年3月，自己委托相关机构对案涉房屋进行了测绘”。 在公安机关2015年10月26日对杨川伟（唐宇红丈夫）的询问笔录中，杨川伟陈述：当时的购价总额是7万元左右。 以上事实，有《商品房购销合同》、（2017）川11行终140号行政裁定书、公安机关询问笔录予以证实。 本院认为，本案争议焦点是：一、本案是否存在遗漏诉讼主体的情形？二、案涉《商品房购销合同》是否已经于2008年6月终止？三、如未终止，隋敏杰主张解除合同，并要求地泰公司以4万元为基数支付相应利息、赔偿可得利益损失、承担已付购房款一倍赔偿责任的请求应否支持？现分述如下： 一、本案是否存在遗漏诉讼主体的情形？根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，因为合同的转让关涉到原合同当事人的利益，因此法律要求权利义务的概括转让应取得原合同当事人另一方的同意。本案中，地泰公司与郭佰芹签订《商品房购销合同》在先，与华益公司签订《转让协议》在后，地泰公司自认在与华益公司签订《转让协议》后，未将此情况告知过包括郭佰芹在内的相关购房人，因此该转让行为对郭佰芹不发生法律效力。案涉《商品房购销合同》的权利义务并未发生转移，地泰公司仍系合同相对方，地泰公司关于本案遗漏诉讼主体的理由不能成立。 二、案涉《商品房购销合同》是否已经于2008年6月终止？《商品房购销合同》第三.6条实质上是关于地泰公司在何种情形下享有约定解除权的条款，当购房人超过付款期限30天的情况出现时，地泰公司可以行使解除权，使合同的权利义务终止，也可以不行使该权利，要求购房人继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”从前述规定可知，当事人行使解除权的，需以通知的方式告知对方。本案中，地泰公司主张双方的《商品房购销合同》已经于2008年6月终止，但并未提供证据证明其向郭佰芹或隋敏杰发出过书面解除通知，故对其该主张本院不予采纳。 三、如未终止，隋敏杰主张解除合同，并要求地泰公司以4万元为基数支付相应利息、赔偿可得利益损失、承担已付购房款一倍赔偿责任的请求应否支持？ 鉴于地泰公司将案涉房屋转卖他人，且已登记于案外人唐宇红名下，隋敏杰拟通过《商品房购销合同》取得房屋所有权的合同目的已经不能实现，隋敏杰起诉要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的法定解除情形，应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据前述规定，隋敏杰可以要求地泰公司支付已付购房款的利息，利息为依据法律规定所得的法定孳息，一审法院按中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月19日以前）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日及以后）计算利息，并无不当。隋敏杰主张按照《商品房购销合同》第五.2.②条约定的建行同类贷款利率加息20%计算，本院认为，该条是关于地泰公司逾期交房违约金的约定，得以适用的前提是合同继续履行，现隋敏杰主张解除合同，那么地泰公司作为违约方应该承担的是支付解除合同的赔偿金，因此隋敏杰的该上诉理由不能成立。 关于超付50%购房款部分利息的计算问题，双方的分歧点在于如何理解《商品房购销合同》第三.5条中“提前时间”。本院认为，根据合同文义解释，该“提前时间”系针对所有购房款付清而言，而合同三.4条约定，尾款应该在房屋竣工后付清。鉴于双方当事人均未提供有效证据证明案涉房屋的竣工验收合格时间，一审法院依照（2017）川11行终140号裁定书事实部分载明的“于2006年10月可以办理房屋所有权证”内容，推定竣工时间在2006年10月前，从而认定第一期款的提前时间最迟应在2006年10月前，并无不当，本院予以确认。 关于可得利益损失应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，在2006年10月案涉商铺具备办理房屋所有权证条件后，隋敏杰曾于2007年1月电话咨询市房管局，被明确告知华益商城可以办证；在2007-2008年期间，隋敏杰将该门市对外出租一年，以上事实均可以说明隋敏杰至迟在2007年即已知道案涉房屋具备交付及办证条件。根据合同第五.1.①条约定，其应当及时向地泰公司履行缴纳尾款义务，否则地泰公司有权暂缓交房及出具办证手续。隋敏杰主张其未交纳尾款，系基于地泰公司法定代表人冷仲文告知其工程未验收，建筑商手续不齐无法办证，但并未提供证据予以证实。即便隋敏杰所述属实，根据双方合同约定，地泰公司应该于1996年2月28日交付房屋，在地泰公司早已违约的情况下，隋敏杰已可依法行使要求地泰公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任或者解除案涉《商品房购销合同》的权利，但其一直怠于行使权利。结合案外人杨晓川的陈述，其在2008年购买案涉商铺时，价格为7万元左右，该价格与郭佰芹1995年签订《商品房购销合同》时约定的房价所差无几，如果郭佰芹或者隋敏杰及时行使权利，其依然有机会另外购置同等区位、类型的商铺。故应当认定隋敏杰在本案中所受可得利益损失，系其未及时采取适当措施所致，本院依法不予支持。 关于已付购房款一倍赔偿责任应否支持的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，在出卖人一房二卖的情况下，无法取得房屋的买受人可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一审法院的处理并无不当，本院予以确认。 综上所述，隋敏杰和乐山地泰新农村建设投资有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，审理程序合法，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,199元，由隋敏杰负担8,399元，乐山地泰新农村建设投资有限公司负担800元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 玲 审 判 员  聂佳丽 审 判 员  张图亮 二〇二〇年九月十四日 法官助理  荆 勤 书 记 员  李金楠 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。