浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初9306号 原告：朱关金，男，1943年10月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：李向阳,浙江森泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晨,浙江森泽律师事务所律师。 被告：朱云山，男，1936年6月15日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区，现住陕西省宝鸡市渭滨区。 被告：楼珠香，女，1941年11月15日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区，现住陕西省宝鸡市渭滨区。 原告朱关金为与被告朱云山、楼珠香农村房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告朱关金的委托代理人李向阳、张晨，被告朱云山、楼珠香（通过移动微法院）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱关金向本院提出诉讼请求：1、确认原告朱关金与被告朱云山、楼珠香于2007年12月21日签订的名为《借款协议》实为《宅基地使用权转让协议》合法有效；2、判令被告朱云山、楼珠香协助原告朱关金办理坐落于义乌市××街道××村××幢××单元［权证号：浙（2019）义乌市不动产权第0008325号］中朱云山名下占地36平方米的不动产过户到原告朱关金名下的转移登记手续。事实与理由：2007年义乌市××街道××村进行旧村改造，被告方自愿将占地约36平方米、建筑面积75.83平方米的两层房屋和宅基地转让给原告，并于2007年12月21日由原告与被告方签订一份名为《借款协议》实为《宅基地使用权转让协议》。双方约定转让价格为50万元；为防止违约，协议上所书写的金额为150万元，实际的转让款50万元已于出具协议时一次性付清。原告支付转让款后，经拆迁安置、中标、公告等程序，已在涉案新地基上出资建造成房屋并占有使用至今。现涉案房屋已办理不动产初始登记，但还需要被告方协助办理其名下占地36平方米土地使用权份额转移登记手续，但被告方未能予以积极配合。 被告朱云山、楼珠香辩称，2007年8月原告与被告签订协议，将涉案房屋与宅基地使用权转让后，按常理原告在办理各种手续时就应当将涉案房屋登记到原告自己名下。从原告提供的义乌市××街道××村经济合作社2020年6月20日出具的《情况说明》，可以证实在2018年4月4日两被告亲自到××街道××村办公楼当场确认，同意委托朱蔚林办理上述房屋及宅基地转让的后续相关手续，并由联村干部和村干部进行见证。但原告却怠于履行相关手续，其提供的浙（2019）义乌市不动产权第0008325号的不动产权证仍载明原告与被告按份共有，显然责任完全在原告自身。并且，原告要求两被告委托朱蔚林将涉案不动产登记在案外人朱红德名下，因两被告与朱红德并不认识，故拒绝在委托书上签字。综上，两被告已积极配合转让涉案不动产，系原告自身怠于履行相关手续，应当驳回原告的诉讼请求。 为证明自己的主张，原告朱关金向本院提供如下证据： 1、借款协议一份，证明被告方于2007年将涉案占地约36平方米房屋与宅基地转让给原告的事实。 2、户口本(复印件)、情况说明、房产权证(复印件)各一份，证明两被告系夫妻关系，且在转让涉案房屋与宅基地时有其他住宅。 3、中标确认书、建设工程规划许可证、委托见证材料照片打印件、宅基地使用权转让公示表、宅基地使用权转让公告无异议确认表（复印件）各一份，证明原告在涉案宅基地指标上建造房屋，并使用至今，程序上都是经过公告、中标、审批相关手续的；被告方委托村干部朱蔚林作为代理人，代为办理涉案宅基地后续变更事宜。 4、不动产权证一本，证明案涉宅基地房屋办理了不动产初始登记。 5、情况说明一份，证明本案涉案宅基地使用权已经转让，原告在相应地块上建造了房屋并使用至今。 经庭审质证，被告朱云山、楼珠香发表如下质证意见： 对证据1、2、5没有异议。 对证据3中的照片打印件没有异议，其他的材料都不清楚。 对证据4以前不知道，直到法院寄给两被告才看到。 为支持自己的抗辩，被告朱云山、楼珠香向本院提供了下列证据材料： 被告朱云山、楼珠香出具的情况说明一份、委托书复印件一份，证明原告给两被告寄的委托书与事实不符，上面写的是过户给朱红德，两被告不认识朱红德，所以才没有给他签。 经庭审质证，原告朱关金发表质证意见如下： 委托书的版本是村委里提供的，上面明确写明朱云山将涉案宅基地转让给原告方，并委托朱蔚林为代理人代办相关手续，原告确有这样的委托书寄给过被告方。 对原、被告提供的证据，本院认证如下： 原告提供的证据1-5，被告方对真实性均未提出异议，对其真实性及证明力，本院依法予以认定。 两被告提供的情况说明，系当事人陈述，应结合其他证据予以认定；委托书虽然是复印件，被告未对真实性提出异议，对其真实性，本院依法予以认定。 综上，本院认定本案事实如下： 被告朱云山、楼珠香原系义乌市××街道××村村民，在义乌市××街道××村拥有老房一间二层（宅基地使用面积为36㎡，建筑面积为75.83㎡）。2007年，原、被告商定被告方将上述老房转让给原告方，转让价格为50万元。为此，2007年12月21日，原告朱关金（甲方）与被告朱云山、楼珠香（乙方）签订《借款协议》一份，约定：乙方急需要用资金，特将莲塘村旧村改造土地，占地75.83平方米（含贰层）的房屋及土地抵押给甲方，向甲方借人民币150万元。其中第四条约定，乙方及共有人必须配合甲方按照国家规定完成房地产权过户手续，乙方如果不配合完成房地产权过户的，则必须归还所借借款及利息，乙方配合甲方将房地产完成过户手续后，此借款协议无效。房地产过户手续费用由甲方承担。两被告自愿将涉案农村房屋转让给原告。协议签订当日，原告向被告交付转让款50万元。 后，原告将上述房屋及其自有房屋拆除，参加莲塘村旧村改造，出资建造了坐落于义乌市××街道××幢××单元的房屋。2018年4月4日，原、被告在××街道××村××楼××房地产的过户登记进行协商，被告朱云山、楼珠香同意委托朱蔚林办理后续的相关手续。后原告向被告寄送委托书，委托朱蔚林办理案涉房地产的首次登记手续及相应的过户登记手续，但因原告在所寄送的委托书上的受让人名字书写错误，故被告方未在委托书上签名。2019年1月30日，涉案房屋完成不动产产权初始登记，产权证号为浙（2019）义乌市不动产权地0008325号，权利人为朱关金、朱仙娟、朱海钗、朱云山，共有情况为按份共有，其中朱关金、朱仙娟、朱海钗占37.5%，土地使用权面积27㎡；朱云山占50%，土地使用权面积36㎡；朱仙娟、朱海钗占12.5%，土地使用权面积9㎡。涉案房屋（土地使用权面积为36㎡）至今仍登记在朱云山名下。为此，原告诉至本院。 另，原告朱关金于2020年8月10日向出具承诺书一份，自愿承担本案的诉讼费用9150元。 本院认为，原、被告双方对于双方之间存在农村房屋转让合同关系的事实没有争议，对该事实本院依法予以认定。该农村房屋转让双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效；但双方于2007年12月21日签订的《借款协议》所约定的内容存在不实部分，故原告的第一项诉讼请求，本院对合法部分予以支持。原告已履行支付转让款的义务，被告对于案涉房屋由原告方出资建造并占有使用至今、应过户给原告均无异议，只是提出案涉房屋未能过户至原告名下系由于原告怠于履行办理受让手续所造成而要求驳回原告的诉讼请求，对被告方的抗辩，本院认为，被告未在委托书上签名，确系原告方造成（因原告向被告寄送的委托书姓名打印错误），但这并不影响两被告协助原告办理过户手续的合同义务。综上，原告诉请合法有据，本院予以支持。因原告自愿承担本案的诉讼费用，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、原告朱关金与被告朱云山、楼珠香于2007年达成的关于义乌市莲塘村的土地使用面积36㎡的一间二层房屋的买卖合同合法有效。 二、被告朱云山、楼珠香于本判决生效后三十日内协助原告朱关金办理将坐落于义乌市××街道××幢××单元房屋中登记在被告朱云山名下的土地使用权面积为36㎡的不动产过户到原告朱关金名下的转移登记手续。 三、驳回原告朱关金的其他诉讼请求。 案件受理费9150元，由原告朱关金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 张小燕 二〇二〇年九月一日 法官助理 范 燕 代书记员 傅俊霞