北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7583号上诉人（原审原告）：宫庆伟，男，1990年1月25日出生，汉族，北京市铁路局集团有限公司丰台西站职员，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：王美云，女，1957年6月14日出生，汉族，北京铁路分局丰台西站退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋明博，北京市丰台区丰台街道法律服务所法律服务工作者。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。上诉人宫庆伟因与被上诉人王美云、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宫庆伟上诉请求：撤销原判，改判支持宫庆伟的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由王美云承担。事实和理由：1.被上诉人出卖房屋前对房屋户籍登记情况有应知义务和查询义务，一审判决被上诉人隐瞒户口情况的违约金与实际相差较大；2.一审认定公共区域（屋顶）造成房屋漏水，缺乏事实依据，不排除被上诉人拖欠物业费7年造成漏水现象。故被上诉人应承担维修费及损失赔偿。王美云辩称，同意一审判决，不同意宫庆伟的上诉意见。宫庆伟向一审法院起诉请求：1.判令王美云向我支付未如实陈述户籍登记情况的违约金88935元（以2310000元为基数，按日万分之五的标准，自2019年3月9日计算至2019年5月25日）；2.判令王美云支付我房屋漏水维修费34500元及物品损失2000元；3.诉讼费由王美云负担。一审法院认定事实：2019年3月9日，王美云作为出卖人，宫庆伟作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宫庆伟购买王美云位于北京市丰台区丰西北里8号楼5层2-27房屋。出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。该房屋现有户籍情况为：无户籍登记。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，双方签订《补充协议》，内容包括：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）50000元（大写）伍万元整作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金按照以下方式支付：乙方应于不晚于办理权属转移登记手续前5个工作日以理房通支付的方式支付甲方。经查，北京市丰台区丰西北里8号楼27号户籍登记有案外人二人，该二人于2019年5月25日迁往丰西北里1-89号。庭审中，一审法院询问宫庆伟有无核实涉诉房屋的户籍信息，宫庆伟称链家房地产公司的工作人员带买卖双方一起去派出所核实户籍信息，但链家房地产公司的工作人员故意不让其接近户籍民警，宫庆伟称当时亦准备直接询问户籍民警，但链家房地产公司的工作人员以各种理由推脱。庭审中，宫庆伟提交照片、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同书》、发票、微信聊天记录，拟证明涉诉房屋存在漏水情形，宫庆伟为维修楼顶及室内共支付维修费用34500元。王美云对此不予认可，称房屋漏水一事与其无关，2019年9月9日，北京有特大暴雨，双方于2019年9月26日进行房屋交接，当时房屋没有漏水情形，宫庆伟于2020年2月14日才声称漏水，距离交房已经长达5个月，期间有多次降水包括强降水，宫庆伟均未主张房屋漏水。不排除是他装修造成房屋漏水，宫庆伟将整个屋顶均作了装修，屋顶不可能都漏水，总之，对证据的真实性及证明目的均不认可。庭审中，宫庆伟提交视频，拟证明房屋当时漏水情况，该份证据显示涉诉房屋内漏水点呈线性分布。王美云不认可证据的真实性，认为房顶漏水应该找物业。经询问，宫庆伟称其主张的物品损失系因房屋漏水造成，但无证据提交。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王美云与宫庆伟明确在合同中约定涉诉房屋无户籍登记，链家房地产公司与宫庆伟、王美云共同核实涉诉房屋户籍登记情况后，宫庆伟将户口保证金退还王美云。至此，无法确认王美云对涉诉房屋存有户籍登记情况应知或明知而未作如实陈述。宫庆伟称链家房地产公司工作人员在买卖双方核实房屋登记情况时不允许其向民警直接询问，与常理不符，法院难以采信。王美云与宫庆伟在合同中约定涉诉房屋无户籍登记，等同于承诺宫庆伟在取得涉诉房屋的不动产登记证书后享有随时将户籍迁入的权利，后宫庆伟欲将户籍迁入时发现涉诉房屋有案外人户籍登记信息，经王美云联系户籍登记人员，该案外人于第二日将户籍迁出。王美云确存在未如期将户籍迁出的违约情形，宫庆伟主张违约金的金额有误，法院予以调整。双方在合同中约定王美云确认房屋不存在漏水的情况且承担维修义务的区域为房屋主体结构，且明确房屋主体结构不含公共区域（如公共管道、外墙、屋顶等），结合宫庆伟本人提供的漏水视频和涉诉房屋的客观情况及宫庆伟维修屋顶的情况，可以认定公共区域（屋顶）漏水造成涉诉房屋漏水，关于宫庆伟主张的房屋漏水维修费，缺乏事实及法律依据，法院难以支持。关于物品损失，宫庆伟未提交证据，王美云对此亦不予认可，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、王美云于判决生效之日起七日内给付宫庆伟违约金1155元；二、驳回宫庆伟的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于宫庆伟主张的未如实陈述户籍登记情况的违约金，涉诉合同约定如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。根据在案证据及庭审陈述，双方均确认在链家房地产公司的协同下，宫庆伟、王美云共同核实涉诉房屋户籍登记情况后，宫庆伟将户口保证金退还王美云，由此难以认定王美云存在未如实陈述户籍登记情况的情形。一审法院根据涉诉房屋确有案外人户籍登记信息的情况，认定王美云存在违约情形，并鉴于王美云通过联系户籍登记人员，使该案外人于宫庆伟向王美云告知涉诉房屋有案外人户籍的第二日即将户籍迁出的事实，确定王美云支付宫庆伟违约金1155元，并无不当。关于房屋漏水维修费，涉诉合同就房屋主体结构的漏水情况及维修义务作出了明确约定，亦明确房屋主体结构不含公共区域（如公共管道、外墙、屋顶等），根据宫庆伟提交的证据显示涉诉房屋漏水系公共区域(屋顶)漏水造成，不属于双方约定应由王美云一方负责维修的范围，故一审法院未予支持宫庆伟该项请求，并无不当。关于物品损失，宫庆伟在一审中未就此提供证据证明，一审法院未予支持，并无不当，宫庆伟上诉坚持该请求，仍无有利证据支撑，本院不予支持。综上所述，宫庆伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2808元，由宫庆伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  许 英审 判 员  朱 印审 判 员  施 忆二〇二〇年九月十日法官助理  周 珍书 记 员  吕可心