青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1347号上诉人（原审原告）：青海奥斯卡国际电影城有限责任公司，统一社会信用代码：91630104074565581M，住所地：青海省西宁市城西区胜利路72号（人民公园内）。法定代表人：慈艳珍，董事长。委托诉讼代理人：陈立国、费延林，青海凡圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海拿云体育健身服务有限公司，统一社会信用代码：916301043109989293，住所地：青海省西宁市城西区胜利路72号（奥斯卡电影城二层）。法定代表人：周国伟，董事长。委托诉讼代理人：郭建秋，该公司经理。上诉人青海奥斯卡国际电影城有限责任公司（以下简称奥斯卡影城公司）与被上诉人青海拿云体育健身服务有限公司（以下简称拿云健身公司）房屋租赁合同纠纷一案，奥斯卡影城公司不服西宁市城西区人民法院作出的（2020）青0104民初141号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。奥斯卡影城公司的上诉请求，撤销原判，改判支持一审的全部诉讼请求。上诉理由:一、依据《合同法》第一百一十三条的规定，被上诉人欠付上诉人租金及其他相关费用,违约在先,根据双方签订的房屋租赁合同第三条第九款对被上诉人有约束力,上诉人也有权利通知物业管理公司断水断电,由此造成的损失由被上诉人承担,被上诉人不支付租金的行为已构成违约。一审法院认定上诉人存在违约情形属事实不清,无法律依据。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。拿云健身公司答辩称：一审判决正确，请求予以维持。奥斯卡影城公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的场地租赁合同，并腾退房屋；2、判令支付租金240000元，水电费、物业管理费、公园管理费，计54004元，违约金42336.57元，合计336340.57元；3、判令在指定期限内，由《西宁晚报》刊登内容经法院审定的更正启事，说明能量魔方健身馆与奥斯卡国际电影城没有关系，为奥斯卡国际电影城恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并承担30000元的赔偿；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明，2019年1月14日，甲方奥斯卡影城公司与乙方西宁能量魔方健身服务有限公司（拿云健身公司）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于西宁市××路出租给乙方，该场地建筑面积1600平方米。合同约定租金、物业管理费、取暖费、垃圾费均按建筑面积计算。租赁期为l年，自2019年2月10日起至2020年2月9日止。租金、水电费、管理费等费用及支付方式：1、租金：建筑面积每月每平方米30元，每月租金总额为人民币48000元，年租金总额为人民币576000元。租金缴纳方式：按季度支付租金，起租时间：2019年2月10日。首期交租时间：本协议签订后二日内。2、水电费用：水费每吨4.00元，电费每度1.21元，乙方需在每月10号前将上月水电费支付给甲方。3、取暖费：每平方米6.4元（以国家采暖费标准为准），于每个采暖季开始前十天一次性交清。4、物业管理费、公园管理费：物业管理费每平方米3.2元，公园管理费每平方米2.2元，缴纳方式与前述水电费的缴纳方式相同…9、乙方迟延10日交纳租金及其他费用的，甲方可行使先履行抗辩权，包括但不限于通知物业管理公司采取断水、断电等措施，由此造成的损失由乙方自行承担。同时，滞缴租金须承担迟延履行滞纳金，每日违约金为所欠租金总额的万分之八。如果乙方逾期支付租金连续15天的，甲方有权单方面解除合同，收回乙方所租商铺，另出租他人，并要求乙方将该商铺交回甲方，并经甲方书面接受日为止（乙方因此受到损失的，该损失由乙方自行承担）。乙方正式进场前，应交装修押金48000元…甲方的违约责任：甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，则甲方应退还乙方合同保证金，并对乙方赔偿合同约定剩余使用月数乘以本协议约定月租金的违约金，合同解除。如乙方尚有拖欠任何费用的，则甲方有权在退还的合同保证金中扣足后，才将剩余部分退还乙方；保证金不足以扣除的，不足部分仍由乙方补足。乙方的违约责任：乙方未能按照约定支付房租及各项费用，须承担欠款金额每天万分之八（每月2.4%）的滞纳金。合同签订后，拿云健身公司向奥斯卡影城公司交纳了48000元押金，奥斯卡影城公司向拿云健身公司提供上述场地。拿云健身公司按照合同约定数额陆续向奥斯卡影城公司交纳房租、水电费、暖气费、物业管理费、公园管理费等。奥斯卡影城公司认可截至2019年9月10日前的租金、暖气费、水电费拿云健身公司已交清。2019年9月11日，奥斯卡影城公司出具的收据注明“还差8740元”。2019年9月17日，奥斯卡影城公司采取断电措施，拿云健身公司暂停营业。2019年9月23日，奥斯卡影城公司向拿云健身公司发送律师函，主张按合同约定应按季度支付租金，拿云健身公司尚欠144000元租金，水电费、物业管理费、公园管理费共计8640元，并在收到函后三日内缴清应付房租及费用。逾期不支付上述款项，将通过诉讼解决。2019年7月2日，奥斯卡影城公司开具缴费通知单，其中物业费5120元、垃圾费3520元，2019年8月1日，奥斯卡电影城开具缴费通知单显示，物业费、垃圾费合并为管理费一项，数额为8640元。另查明，西宁能量魔方健身服务有限公司于2019年5月24日更名为青海拿云体育健身服务有限公司。一审法院认为，租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，拿云健身公司陆续交纳租金、水电费、暖气费、物业管理费及公园管理费。经庭审确认，截至2019年9月10日，拿云健身公司实际租赁期间内的租金、水电费、暖气费均已付清。因公园管理费与物业管理费双方产生争议，拿云健身公司欠一个月8640元的物业管理费及公园管理费未如期交纳。虽然双方合同约定租金按季度支付，但并未明确约定应提前支付下个季度的租金或者本季度的租金应在本季度的哪个月付清。拿云健身公司的租金虽未按照季度支付，但实际使用期间的租金已交清至2019年9月10日，奥斯卡影城公司对拿云健身公司的交纳租金行为也予以认可，故拿云健身公司的履行行为在合理的履行期限之内。2019年9月17日，奥斯卡影城公司采取断电行为，违反合同中迟延10日交纳租金及其他费用可以采取断水、断电措施的约定。奥斯卡影城公司断电后，拿云健身公司不能正常开门营业，因此，奥斯卡影城公司的断电行为违反合同约定，构成违约。奥斯卡影城公司主张拿云健身公司应承担违约责任的诉讼请求不能成立，不予支持。奥斯卡影城公司主张由拿云健身公司承担2019年9月17日起至2020年2月9日的租金、物业管理费、公园管理费的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。2019年9月11日至2019年9月16日期间，拿云健身公司正常使用租赁房屋，所产生的租金、水电费、物业管理费、公园管理费应支付给奥斯卡影城公司。具体数额为：租金9600元（48000元/30天×6天），物业管理费、公园管理费1728元（8640元/30天×6天）；水电费问题，拿云健身公司自认每月用电6000元左右，用水350元左右，因奥斯卡影城公司未提供该段期间水、电费的相应证据，以拿云健身公司自认为准水电费为1270元（6000元+350元）/30天×6天。另，奥斯卡影城公司主张的7月份保安费用100元，合同中未明确约定，不予支持。拿云健身公司欠付的2019年8月11日至2019年9月10日期间的物业管理费、公园管理费8640元，系合同约定的费用，拿云健身公司虽对公园管理费的收取有异议，但应按照合同约定履行，奥斯卡影城公司的该项诉讼请求，予以支持。上述租金及费用，合计21238元（9600元+1728元+1270元+8640元）。奥斯卡影城公司主张解除租赁合同，双方的合同已于2020年2月9日到期，拿云健身公司亦表示同意解除租赁合同，故奥斯卡影城公司解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，拿云健身公司应对所占用的租赁房屋进行腾退，奥斯卡影城公司应给予相应的配合。本案为租赁合同纠纷，奥斯卡影城公司起诉主张拿云健身公司向其赔礼道歉、消除影响并赔偿30000元的诉讼请求，与本案非同一个法律关系，本案中不作审理。另，拿云健身公司抗辩的押金、装修损失等，其表示将另案主张，本案中亦不作审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、二百一十六条、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除奥斯卡影城公司与拿云健身公司之间的租赁合同；二、拿云健身公司于本判决生效后十五日内腾退租赁的奥斯卡影城公司的房屋；三、拿云健身公司于本判决生效后十五日内支付给奥斯卡影城公司租金及费用21238元；四、驳回奥斯卡影城公司的其他诉讼请求。案件受理费3398元减半收取，由奥斯卡影城公司负担3184元，由拿云健身公司负担214元。经核实，对一审法院查明的本案基本事实，奥斯卡影城公司、拿云健身公司均无异议，本院予以确认。本院认为，奥斯卡影城公司、拿云健身公司在协商一致的情况下，签订的《场地租赁合同》合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。但双方对租赁费用的交纳时间约定不明确，导致双方在合同的履行过程中发生纠纷，奥斯卡影城公司采取的断电行为不符合合同的约定，一审据此认定奥斯卡影城公司应承担相应违约责任正确，并在确认拿云健身公司公司已实际交纳的费用后，对拿云健身公司应承担的费用予以认定的处理结果符合本案基本事实。奥斯卡影城公司所持采取防止损失扩大的措施符合合同约定的理由与合同约定及查明事实不符，其所持拿云健身公司未按约定履行合同存在违约情形的上诉理由亦未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。综上，一审查明事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6796元，由青海奥斯卡国际电影城有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 任 宁审判员 林建平审判员 李 娟 二〇二〇年九月一日书记员 **曦附：本案适用法律中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律准确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。