北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2529号上诉人（原审被告）：张淑春，女，1968年9月11日出生，现住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：李晓红，女，1967年6月7日出生，现住北京市朝阳区。原审第三人：张丹武，男，1952年5月28日出生，住武汉市江岸区。上诉人张淑春因与被上诉人李晓红、原审第三人张丹武房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初74819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法由审判员赵霞适用独任制，开庭进行了审理。被上诉人李晓红、原审第三人张丹武到庭参加诉讼，上诉人张淑春经传票传唤无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张淑春上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回对方一审全部诉讼请求。事实和理由：第一，2019年4月份的缓交系对方明确同意；第二，对方出租的涉案房屋具有重大安全隐患，房屋因水管爆裂导致屋内大面积积水；第三，房屋漏水导致居住人受有严重损失；第四，对方就房屋漏水事宜一直拒绝协商才导致本案纠纷。李晓红辩称，不同意张淑春的上诉请求，合同的约定清楚明确，双方应该依约履行，一审法院处理正确，请求法院维持原判。张丹武述称，不同意一审判决，同意张淑春的上诉意见，李晓红的主张与事实不符，我是房屋实际居住人，但李晓红不愿与我签订租赁协议，提供的房屋缺乏生活设备，也不愿与我沟通解决问题，房屋内提供的暖水煲也因设备老化爆裂导致房屋漏水，导致我受有许多损失，李晓红也不同意与我协商解决，我想提前退租，李晓红也不同意，这才是本案纠纷的起因。李晓红向一审法院起诉请求：1．请求判令张淑春及张丹武腾退位于北京市朝阳区大屯里×室房屋；2．请求判令确认房屋租赁合同已于2019年4月4日解除；3．请求判令张淑春支付2019年6月份的租金1万元和房屋占有使用费（自2019年7月1日起计算至实际腾退之日止，按每月1万元计算）；4．请求判令张淑春支付未按约定支付租金的违约金2万元；5．请求判令张淑春支付自2018年9月30日起至实际腾退之日止所用的燃气费、水费（以燃气表及水表计量为准，按国家标准计算）。一审法院认定事实：2018年9月30日，李晓红作为出租方（甲方）、张淑春作为承租方（乙方）、北京麦田房地产经纪有限公司作为居间人（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区大屯里×室出租给乙方居住使用，居住人数为2人；租赁期限自2018年10月1日至2019年9月30日；租金每月10000元；押金一付三，首期租金及押金应于2018年9月30日支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前七日支付；押金10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方承担供暖费、物业管理费、卫生费，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、上网费、车位费；乙方有不按照约定支付租金达10日、欠缴各项费用达1000元、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活、擅自将房屋转租给第三人的情形，乙方有权单方解除合同；乙方于租赁期满、合同解除或者终止后当日将该房屋内的自有物品搬出，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋及附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方有不按照约定支付租金达10日、欠缴各项费用达1000元、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活、擅自将房屋转租给第三人的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100％向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状；甲方未按照约定交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定实际返还房屋的，每逾期一天，由违约方按日租金额的100％支付违约金。李晓红、张淑春均认可张淑春已缴纳10000元押金均认可张淑春于2019年4月10日缴纳4月份的租金10000元，于2019年5月4日缴纳5月份的租金10000元，张淑春未缴纳2019年6月份至今的租金。张淑春和张丹武均认可涉案房屋现由张丹武居住使用。一审法院认为，李晓红与张淑春之间的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。合同约定押金一付三，每期租金张淑春应于期限届满前提前七日支付后三个月的租金，李晓红与张淑春均认可自2019年4月份开始张淑春未按照约定支付后三个月的租金，张淑春分别于2019年4月10日缴纳4月份的租金，于2019年5月4日缴纳5月份的租金10000元，自2019年6月份至今未缴纳租金，张淑春存在迟延履行合同主要义务，且在李晓红多次催告后在合理期限内张淑春仍未履行的事实，故李晓红可以行使单方解除权。李晓红主张已于2019年4月4日向张淑春单方行使解除权，但于2019年4月10日、2019年5月4日接受了张淑春缴纳的租金，可从李晓红的行为中推知其有放弃解除权的意思表示，故双方的合同已于租赁期限届满之日2019年9月30日终止。合同终止后张丹武仍占有使用房屋，于法无据，应予腾退。李晓红主张张淑春应支付2019年6月1日至2019年9月30日的租金4万元，一审法院予以支持。合同终止后张淑春、张丹武继续占有使用房屋，应给付李晓红房屋占有使用费。关于违约金，合同约定过高，一审法院酌定为1万元。关于燃气费、水费，依据合同应由张淑春支付，但李晓红不能证明具体金额，一审法院不予处理，双方可据实交接，如有异议，可另行解决。判决：一、张淑春、张丹武于判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区大屯里×室房屋；二、张淑春于判决生效之日起七日内给付李晓红租金4万元；三、张淑春于判决生效之日起七日内赔偿李晓红房屋占有使用费（自二〇一九年十月一日至实际腾退房屋之日，按每月10000元标准计算）；四、张淑春于判决生效之日起七日内给付李晓红逾期支付租金违约金1万元；五、驳回李晓红的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费275元，由李晓红负担75元（已交纳），由张淑春负担200元（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，李晓红提交其与张丹武之间的短信记录、其与张淑春之间的微信聊天记录，欲证明张淑春、张丹武未按期缴纳租金仅系缺乏资金。张丹武对短信记录真实性认可，但证明目的不认可；对微信聊天记录真实性不认可，证明目的也不认可。张丹武提交自称由物业工作人员口述、其代写的证明以及其与李晓红的微信聊天记录，欲证明房屋曾出现漏水的相关情况。李晓红对证明的真实性、关联性、证明目的均不认可，认为没有加盖物业公司的章；对微信聊天记录的真实性认可，但是证明目的不认可。本院认为，依法成立的合同合法有效，双方均应依约履行。就本案而言，张淑春与李晓红作为涉案《北京市房屋租赁合同》的合同主体，均应按照合同约定履行各自的义务，根据本案查明的事实情况，李晓红已将涉案房屋交付张淑春一方，张淑春亦认可涉案房屋现由张丹武居住使用，而张淑春未按合同约定按时交纳租金已经构成违约，一审法院判令其支付欠付的租金及酌情确定的违约金并无不当，本院予以维持。合同到期后，张淑春、张丹武继续占有使用房屋，缺乏依据，应予腾退，腾退之前应给付李晓红相应的房屋占有使用费，一审法院对此处理正确，本院亦予以维持。至于张丹武提出涉案房屋配置的暖水宝曾发生漏水事故一节，结合双方陈述、微信记录等在案证据，不足以证实该次事故影响此后涉案房屋的正常使用用途，尚不能作为承租方拒绝或减免支付租金的合法抗辩事由，张丹武所提该事故造成其人身、财物受有损失一节，如各方就此存在争议，可另案诉讼解决。综上所述，张淑春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由张淑春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 霞二〇二〇年九月十一日法官助理  杨俊逸书 记 员  王 艳