安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5833号 上诉人（原审被告）:鲁业发,男,1965年12月3日出生,汉族,住江苏省南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：章昌美，江苏致邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:洪宇鸣,男,1967年12月10日出生,汉族,住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：柳传圣，安徽金徽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高俊，安徽金徽律师事务所实习律师。 上诉人鲁业发因与被上诉人洪宇鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初2626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲁业发上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，致其适用实体法不当。1、案涉房产是个人财产还是共同财产的事实在一审没有查清。在本案中如果案涉房产是个人财产，鲁业发自然有权处分，如果案涉房产是共同财产，则鲁业发无权处分案涉房产。而案涉房产的产权取得时间为2017年，而鲁业发和案外人戴琬萍结婚的时间为1990年，根据我国婚姻法的规定，本案中所涉及的房产显然为夫妻共同财产，而对于房产的处分行为不适用家事日常代理制度，故鲁业发对外出售房产的行为在法律上应界定为无权处分。2、案涉房产涉及无权处分，在没有得到案外人戴琬萍的追认之前，即没有得到全体共有人的一致意思表示之前，法院不能判决强制履行。即本案不能适用合同法第六十条的规定进行裁判，而应根据履行不能的规则驳回上诉人的请求。3、案涉房产因为没有过户，本案也不构成《物权法》第一百零六条的善意取得。二、一审判决认定事实不清，致其适用程序法不当。根据上述事实，本案房产涉及共有人戴琬萍的权利，根据民事诉讼法第五十二条的规定，其属于必须进行共同诉讼的当事人，民事诉讼法司法解释第七十三条规定，人民法院应当通知其参加诉讼，故一审在审理程序上存在不当。 洪宇鸣辩称，鲁业发家庭已经收到有偿转让费6万，在一审诉讼过程中，鲁业发一方对该款从来没有提出异议。洪宇鸣全部履行了转让合同的所有义务，全部房款由洪宇鸣分批支付，鲁业发家庭没有对涉案房屋投资款项，鲁业发家庭也如愿地拿到了转让费6万元。鲁业发及其妻子从来没有以任何方式提出异议，说其不知情有违常理。鲁业发及其妻子没有在诉讼时效内提起撤销之诉，现在主张可撤销，已经超过三年的普通诉讼时效。涉案房产不属于鲁业发的夫妻共同财产，鲁业发夫妻没有用任何对价取得，纯粹为了六万元的转让费而挂名鲁业发购买。鲁业发夫妻准确地说在本案中出售的是其购房资格，而不是夫妻财产,该购房资格具有很强的人身属性即单位职工身份。退一万步说如果本案涉案房产由鲁业发夫妻出资全款购买，构成夫妻共同财产，那么在这种情况下鲁业发代表家庭签订转让协议，也构成了表见代理，不导致合同无效。洪宇鸣有权取得涉案房产，不存在显失公平情形，一是房屋购买时是当时市场价，且全部价款也是由洪宇鸣支付，全部购房款支付完毕后几年之后才能拿到房产，其市场风险由洪宇鸣承担，与鲁业发无关联性。本案合同不存在违反法律强制性规定而导致无效，安徽华冶置业有限责任公司的《关于向局属单位职工定向销售商品住房的实施方案》系其内部规定，对外不具有拘束力，转让协议系双方真实意思表示，内容合法，公平公正，不属于无效合同的范畴。本案一审程序合法，不存在鲁业发所陈述的需要发回重审的情形。综上，鲁业发上诉理由依法不能成立，其诉讼动机纯粹是房价上涨见利忘义，想占有洪宇鸣出资购买的房产，有违市场的诚信原则，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回鲁业发的诉讼请求。 洪宇鸣向一审法院起诉请求：1、鲁业发继续履行《商品房转让协议》,协助洪宇鸣办理合肥市滨湖区商品房及楼下车库一间的不动产产权转让手续（该商品房房款531000元,车库费用40000元,两者合计571000元）;2、鲁业发承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年5月25日，鲁业发与洪宇鸣签订《房屋转让协议》，约定鲁业发将单位内部职工集资建造的位于合肥市滨湖新区的住房转让给洪宇鸣，鲁业发应缴纳给单位的费用，由洪宇鸣承担，同时洪宇鸣另行支付60000元给鲁业发作为补偿。 2013年5月29日，洪宇鸣向鲁业发转付购房款206000元，2013年11月21日，又转付购房款385000元，合计581000元（含补偿款60000元）。鲁业发在取得位于合肥市滨湖新区房屋后，于2016年12月份将案涉房屋钥匙交予洪宇鸣，洪宇鸣居住至今。2017年7月，鲁业发取得涉案房屋房权证合产字第××号不动产权证书。 另查明，2014年4月15日，洪宇鸣向鲁业发转付40000元购买车位费用，鲁业发随后交予所在单位。截至法庭辩论终结，车位尚未交付使用。 一审法院认为，鲁业发与洪宇鸣签订的《房屋转让协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，洪宇鸣按约支付了案涉房屋的全部购房款及相关费用，并居住房屋至今。鲁业发作为转让方，在取得案涉房屋产权证书后应协助洪宇鸣办理产权转移登记手续，现洪宇鸣主张鲁业发协助办理案涉房屋产权转移登记手续，应予支持。由于鲁业发尚未取得地下车库的产权证书，现洪宇鸣主张鲁业发协助办理地下车库的产权转移登记手续，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、鲁业发于判决生效后十日内协助洪宇鸣办理位于合肥市滨湖新区房屋的产权转移登记手续，因办证产生的费用由洪宇鸣负担；二、驳回洪宇鸣的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4775元，由洪宇鸣负担2000元，鲁业发负担2775元。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审期间，鲁业发提交结婚证复印件一份，旨在证明鲁业发和戴琬萍于1990年5月21日结婚，其涉案房屋产权登记于2017年，根据婚姻法的相关规定，在夫妻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同财产，本案中鲁业发无权代表戴琬萍将涉案房屋出售。洪宇鸣的质证意见为对该证据的真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议。涉案房产不属于鲁业发的夫妻共同财产，鲁业发夫妻没有用任何对价取得，纯粹为了六万元的转让费而挂名鲁业发购买。鲁业发夫妻准确地说在本案中出售的是其购房资格，而不是财产,该购房资格具有很强的人身属性即单位职工身份。退一万步说，如果本案涉案房产由鲁业发夫妻出资全款购买，构成夫妻共同财产，那么在这种情况下鲁业发代表家庭签订转让协议，也构成了表见代理，不导致合同无效。 本院认为，2013年5月25日，鲁业发与洪宇鸣签订的《房屋转让协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。鲁业发认为案涉房产属于夫妻共同财产，其签订房屋转让协议为无权处分，在其配偶戴琬萍没有追认之前不能判决强制履行。本院认为，首先，从鲁业发与洪宇鸣签订的案涉房屋《转让协议》的内容来看，该转让协议实质是鲁业发转让其所在单位房屋的购房资格，鲁业发就案涉房屋并未实际出资，案涉房屋的房款系全部由洪宇鸣支付，本案有别于一般的存量房买卖合同，在鲁业发及其配偶没有实际出资购买案涉房屋的情况下，其认为案涉房产系夫妻共同财产，依据不足。其次，案涉房屋转让协议于2013年5月签订，在2016年12月鲁业发将案涉房屋钥匙交予洪宇鸣后，洪宇鸣入住至今，在此期间鲁业发及其配偶并未就房屋转让提出异议，现鲁业发认为其配偶对转让协议不知情，显与常理不符。 综上所述，鲁业发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9550元，由上诉人鲁业发负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年九月九日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。