河南省济源中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫96民申90号再审申请人(原审被告、二审上诉人)：刘井全，男，1951年7月15日出生，汉族，住济源市。再审申请人(原审被告、二审上诉人)：刘科，男，1982年8月8日出生，汉族，住济源市。再审申请人(原审被告)：刘燕平，女，1978年1月31日出生，汉族，住济源市。共同委托诉讼代理人：姚虎成，河南剑光律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孔余粮，男，1971年4月4日出生，汉族，住济源市。再审申请人刘井全、刘科、刘燕平因与被申请人孔余粮房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省济源中级人民法院（2020）豫96民终374号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘井全、刘科、刘燕平申请再审称，请求撤销济源市人民法院作出的（2019）豫9001民初8551号民事判决和济源中级人民法院作出的（2020）豫96民终374号民事判决，彻底查清事实，依法改判驳回被申请人的诉讼请求。事实与理由：一、孔余粮未在2018年10月30日前将部分售房款15万元支付给刘井全、刘科的行为已经构成违约，应当按合同约定承担违约责任。（1）2018年4月29日，孔余粮和刘井全、刘科、孙小稳签订房屋买卖合同后，孔余粮按合同约定将首付款30万元以转帐方式转到刘科帐户。第二批款项15万元按合同约定至迟应当在2018年10月30日前支付给刘井全、刘科，但事实情况是2018年10月30日前孔余粮未将15万元支付给刘井全、刘科，其行为已经构成违约，应当按合同约定承担违约责任。（2）孔余粮辩称2018年10月30日联系不上刘井全、刘科，又通过房屋中介公司还是联系不上刘井全、刘科，但是刘井全、刘科提供的电话自助打印清单中并没有显示孔余粮或者房屋中介公司在2018年10月30日给刘井全、刘科打过电话，因此该辩解理由完全不成立。（3）2018年10月30日，孔余粮将15万元以转帐方式支付给房屋中介公司的行为不符合合同约定，不能因此免除孔余粮的违约责任。根据双方签订房屋买卖合同第四条第三项和第四项的约定，该15万元款项是由买卖双方自行交接且必须在约定的时间内支付，但孔余粮未按合同约定的支付方式和支付时间予以支付款项，其行为已经违约。（4）退一步讲，若孔余粮将15万元款项支付给房屋中介公司符合合同约定，那么房屋中介公司也应当至迟在2018年10月30日前通知刘井全、刘科领取款项，但实际情况是房屋中介公司在2018年10月31日以短信的方式通知领款，其行为也违反了合同中约定的必须在2018年10月30日前支付给刘井全、刘科的约定。（5）一二审法院均以房屋买卖合同第七条的规定为由，认为孔余粮将15万元支付给房屋中介公司符合合同约定是错误的。第七条规定指的是尾款1万元或者违约金可以持身份证到房屋中介公司领取，并不是指所有款项，即房屋买卖合同第七条和第四条就15万元款项而言是相互独立的，应当分别适用，不应当合并适用。（6）孔余粮违约行为主观意图明显。如前所述，孔余粮将首付款30万元转到刘科的帐户，即孔余粮是明知刘科的帐户。2018年5月3日，孔余粮向刘井全的帐户转过定金款(装修门款项)，即孔余粮也是明知刘井全的帐户，那么在孔余粮明知刘井全和刘科帐户的情况下，孔余粮不直接将15万元款项支付给刘井全、刘科，而是拐弯将款项支付给房屋中介公司，因此孔余粮的违约行为主观意图是显而易见的。二、2018年11月23日，刘井全通过发送手机短信的方式与孔余粮解除了房屋买卖合同，且孔余粮在收到手机短信通知后未在法定期间内提出异议，该解除合同通知合法有效。（1）如前所述，孔余粮违反合同约定未按约向刘井全、刘科支付15万元，其行为已经构成违约。在孔余粮明显违约的情况下，2018年11月23日刘井全根据法律规定通过向孔余粮发送短信的方式行使了合同解除权，即孔余粮和刘井全、刘科签订的房屋买卖合同在2018年11月23日已经解除。依据法律规定，合同解除后双方不再依据买卖合同履行相关权利和义务。（2）一二审法院以刘井全通过手机短信的方式下达的通知不符合合同法第94条为由，认为没有经过催告就解除合同，其通知不产生合同解除的法律后果是错误的。合同法第93条规定的是约定解除权，约定解除权是在合同中有明确约定且条件成就时就可以依约解除合同。本案中双方签订的房屋买卖合同有明确约定，即2018年10月30日之前孔余粮必须向刘井全、刘科交纳15万元款项，否则刘井全、刘科可以依约行使解除权，而事实上刘井全依约行使合同解除权完合符合法律的规定和合同的约定。合同法第94条规定的是法定解除权，法定解除权是在没有约定解除权的情况下依照法律规定行使法定解除权。本案中孔余粮和刘井全、刘科约定有合同解除权，合同解除条件成就后就可以解除合同，且根据民法契约自由的原则，有约定解除权的优先适用约定解除权，而不是优先适用法定解除权。本案在房屋买卖合同已经解除的情况下，一二审法院的判决是严重错误的。三、一二审法院适用2018年12月6日济源市不动产统一登记制度建设联席会议办公室下发的文件审理本案系适用法律错误。（1）该文件不适用于本案，该文件所解决的是2016年8月10日之前，在我市城市规划范围内历史遗留问题，且该文件并不涉及划拨的宅基地上所建房屋登记办证问题。（2）本案中涉及的土地虽然名义上是国有土地，但未被征收之前还是属于集体所有的土地，既然是集体土地当然要适用农村宅基地转让的有关规定或政策。本案中孔余粮不是西留村居委会的集体经济组织成员，其在西留村购买宅基地上的住房，在未取得西留村居委会同意的情况下是无效的，也违反了农村土地管理法的强制性规定。（3）通过房屋买卖合同第二条可知，孔余粮购买房屋是为了投资，具有明显炒房买卖的本质，这也与国家提倡的房屋是用来住的，不是用来炒的相关政策相违背，因此从炒房的角度而言，本案双方签订的合同也应当解除。四、刘井全、刘科将西留村唯一宅基地上的住房出售，××，是在被迫无奈的情况下出售的。（1）庭审过程中，刘井全、刘科向法庭出示有孙小稳的病历，××急需用钱，虽然孔余粮将首付款30万元按约支付到刘科帐户，但是15万元款项并没有按约支付，导致孙小稳因医疗费问题不得不放弃到北京做手术。（2）2020年3月9日，孙小稳在收到一审法院败诉判决书后，想到未能按时拿到房款，导致未能及时救治，目前还要将房屋交付给孔余粮，压力过大不幸于2020年3月14日离世。（3）西留村的住房是刘井全的唯一住房，若被法院判决交付给孔余粮将导致刘井全没有地方居住，连最起码的住房保障都没有，况且当时出售住房是事出有因。因此一二审法院不能简单粗暴处理本案。综上，敬请再审法官慎重考虑申请人提出的意见，在彻底查清事实的基础上，还申请人一个公正、公平、合理的判决。孔余粮提交意见称，当时中介机构鸿运房产给我打电话让我去看房，刘井全说他孩子在北京出事着急用钱救他孩子，××，我当时把30万第一笔房款以转账的方式打给中介，刘井全搬家的900元费用是我付的，还有7000元的房屋门的费用是我支付的。2018年10月30日将15万转给了中介公司，中介公司以短信方式通知刘井全去领钱，后来中介公司告诉我刘井全并没有去领15万元房款。后刘井全私自将该房门撬开并入住。故应当驳回刘井全再审申请。本院在再审审查期间，刘井全提供了2018年11月26日通过微信方式向孔余粮发出的解除合同通知书。尽管刘井全称一二审期间均未提供，但一二审判决对该解除合同通知已经有了明确的评判，故该证据非新证据。另外，其提供法发(2020)25号文件，该文件可以作为审理案件的参考，但不宜作为审理案件的证据。本院经审查认为，刘井全、孙小稳（刘井全爱人，已故）和孔余粮经居间人济源市鸿运房产经纪有限公司三方所达成的房屋买卖合同系真实意思的表示，并不违反法律法规禁止性规定，为有效合同。合同签订后孔余粮按约定履行了给付第一批房款义务，在其履行第二批购房款时，因无法联系到刘井全本人，随采取向居间人提存的方式支付了第二批购房款，且提存时间在双方合同约定的支付第二批房款的期限之内，该行为符合相关法律规定，也不违反《房产买卖合同》中所约定的违约事由。综上，孔余粮在履行合同时没有违约的事实和行为。作为合同相对人，刘井全不享有合同约定的解除权利。其向孔余粮发送解除合同通知书的行为，没有法律依据和事实依据。同时孔余粮与刘井全在履行合同期间也没有出现合同法所规定的法定解除事由，故刘井全也不享有合同的法定解除权利。关于涉案房产能否进行买卖，因该房产已经进行了不动产登记，并办理了房屋产权证明和土地使用证明。且孔余粮依照合同规定实际占有了该房产，从维护交易稳定及诚信原则考量，刘井全、刘科、孙小稳也应当按照合同约定履行合同义务（即协助孔余粮办理房屋过户手续），因孙小稳在一审判决作出后去世，其女儿刘燕平作为孙小稳的继承人未提起上诉，并在二审中表示愿意撤销诉讼，其已列为当事人，故应与刘井全、刘科有共同协助孔余粮办理房屋过户登记的义务。综上，刘井全、刘科、刘燕平再审申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘井全、刘科、刘燕平的再审申请。审判长  齐曙光审判员  赵旭安审判员  聂文峰二〇二〇年九月十五日书记员  赵倩岚