辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11600号上诉人（原审原告）：润欣商业发展（沈阳）有限公司，曾用名沈阳特易购置业有限公司，住所地沈阳市大东区东北大马路113号。法定代表人：王磊。系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴春伟，系北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张彤，男，1978年1月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张春兰，系辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹晓英，系辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人润欣商业发展（沈阳）有限公司（以下简称润欣公司）因与被上诉人张彤房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初8869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。润欣公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判被上诉人向上诉人返还装修补贴款95.2元并支付律师费2万元。事实及理由：一、本案合同解除的根本系因被上诉人未按合同约定持续经营的违约行为所致；二、上诉人未按合同约定支付装修补贴并非上诉人违约行为而系行使不安抗辩权的合法行为；三、原审认定装修残值由上诉人承担违反法律规定；四、关于己支付的装修补贴返还问题，明显错误；五、合同明确约定租赁保证金及装修保证金在被上诉人违约情况下不予退还，原审在认定双方均存在违约的前提下判令上诉人退还全部保证金明显错误；六、上诉人支出的律师费属于合理损失符合合同约定及法律规定，本案应予支持。张彤辩称，要求维持原判。润欣公司一审诉讼请求：1.判令被告返还装修补贴95.2万元；2.判令被告承担律师费2万元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年9月13日，原、被告签订《店铺租赁合同》，被告承租原告位于沈阳市大东区东北大马路113号乐都汇购物中心L2F004、005、006、006A商铺，商铺面积为800平方米，租期为38个月，自交付之日起计算。合同约定，原告向被告支付装修补贴136万元；如果因被告原因终止或者解除合同的，被告应当全额返还装修补贴。合同签订后，原告于2013年11月14日向被告交付了店铺。同时，原告分别于2013年11月12日、2013年12月17日向被告交付装修补贴共计95.2万元，原告装修完成后开业经营。2014年6月30日，被告在未经原告书面同意的情况下擅自停业至今。原告认为，原、被告之间签订的《店铺租赁合同》合法有效，被告擅自停业的行为已经构成违约，应当按照合同约定返还装修补贴。为此，原告依法提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法权益。张彤反诉请求：1.要求被反诉人给付剩余的装修款补贴40.8万元及逾期付款利息124,470.03元（从2013年11月24日至给付之日，按同期人民银行贷款利率计算）；2.返还租赁保证金10万元及装修抵押金5000元；3.反诉费等费用由被反诉人负担。事实及理由：2013年9月13日，反诉原告与反诉被告签订《店铺租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告位于沈阳市大东区东北大马路113号乐都汇购物中心L2F004、005、006、006A商铺，面积合计800平方米，租期38个月。反诉原告与反诉被告及案外人沈阳洪超吉物资有限公司（以下简称：洪超吉公司）三方约定：反诉被告向洪超吉公司分三期支付装修补贴款，合计数额136万元，在合同签署并在乙方指定的装修公司进场开始装修后5个工作日内，支付装修补贴的30％；反诉原告与反诉被告确认装修图纸且店铺装修开始后10个工作日内，支付装修补贴的40％；店铺开业并正常经营后10个工作日内，支付剩余30％；合同签订后，反诉原告依约履行装修、开业、经营一系列合同义务，反诉被告却无故拖欠支付反诉原告剩余的装修款补贴40.8万元，该款项经反诉原告多次催要，拒不依约支付。合同签订后，反诉原告对店铺投入200余万元装修费用，花费几百万用于服装进货投入，并雇佣多名员工进行经营，现由于反诉被告招商不利，整个楼层仅有反诉原告一家经营，其他商铺均闲置，导致客流量为零，反诉原告店铺服装货品滞销。反诉原告认为，反诉被告经营的是购物中心，而非简单的房屋出租，反诉被告有义务营造良好的招商环境及运营客流环境，且依据合同约定反诉被告收取反诉原告2％的管理费用，更说明反诉原告与反诉被告并非简单的租赁关系，二者实质为更深层次的经营管理与被管理的关系，现由于反诉被告招商不利的违约行为导致反诉原告重大装修投入损失及经营损失。《商铺租赁合同》约定：反诉原告支付租赁保证金10万元及装修抵押金5000元，现在反诉原告不存在任何违约行为的情况下，反诉被告理应依约如数返还。综上，请求贵院依法支持反诉原告诉讼请求。原审认定事实：沈阳特易购置业有限公司与被告张彤于2013年9月13日签订《店铺租赁合同》一份,约定由被告承租原告位于沈阳市大东区东北大马路113号乐都汇购物中心的L2F004、005、006、006A商铺，用于经营服装及配饰，面积800平方米,租期38个月（包括装修期）,租期自交付日起算，月租金为月营业额17%，管理费为月营业额2%。原告支付租赁保证金10万元及装修抵押金5000元。合同13.4条约定，若在租期届满前，乙方明确表示或以行为表明将不履行本合同，或未经甲方书面同意擅自撤场或甲方有理由相信乙方将不履行本合同的，即构成乙方中途退租，视为乙方单方解除本合同的重大违约行为。合同附件一将租赁年度定义为指租金起算后每12个月的连续期间，将租期定义为38个月（包括装修期）自交付日起算。合同附件二第13条约定，甲方按1700元/平方米向乙方支付装修补贴，共计136万元。装修补贴分三期支付：在本合同签署后10个工作日内，支付装修补贴的30%；双方确认装修图纸且店铺装修开始后10个工作日内，支付装修补贴的40%。如果非甲方原因，乙方在第一租赁年度及第二租赁半年度内提前终止或解除合同的，乙方应向甲方返还全部装修补贴。店铺开业并正常经营后10个工作日内，支付剩余的30%。2013年11月14日，原、被告签订租户进场交接表，原告将商铺交付被告。被告于2014年3月31日装修竣工验收并试营业，于2014年6月1日正式开业。被告为原告开具的租房装修竣工验收、开业许可证中承诺该租户租金起算日以实际开业日为准，并认可实际开业日为2014年6月1日。原告于2013年11月12日向被告支付装修补贴40.8万元、12月17日向被告支付装修补贴54.4万元，共计95.2万元。本案在审理过程中，双方确认被告张彤于2019年8月30日将涉案商铺交还原告。被告经营的“唯伊惺澳”于2014年3月6日交纳电费200元，4月28日交纳电费400元，5月12日交纳电费200元，6月4日交纳电费400元。原告向被告收取2014年6月销售额17%的租金459元，销售额2%的管理费54元。原审认为，关于装修补贴款的支付及返还问题。合同约定原告向被告支付第三期装修补贴款的时间为店铺开业并正常经营后10个工作日内支付剩余的30%。本案双方当事人均认可被告正常经营的时间为2014年6月1日，即原告应于2014年6月10日前给付被告剩余30%的装修补贴款，但原告未依约履行。原告存在违约行为，在装修补贴款的返还问题上，合同亦约定，如果非甲方原因，乙方在第一租赁年度及第二租赁半年度内提前终止或解除合同的，乙方应向甲方返还全部装修补贴。从被告交纳租金及电费的情况间接反映出被告未能保证在一年半之内在正常经营状况，故该院认为被告亦存在违约行为。关于原告主张被告返还装修补贴95.2万元，而被告反诉主张原告继续支付装修补贴40.8万元的反诉请求。该院认为，根据双方签订的合同，约定装修补贴款的数额为136万元，本院据此认为，装修总计价值为136万元，考虑被告正常经营时间较短，原告将店铺收回后，装修物品亦存在财产价值，故本院按30%的折旧率计算，残值为40.8万元（136×30%），其余95.2万元（136-40.8）计作损失。考虑被告未保证连续营业的责任大于原告未按期支付装修费的责任，该院认为原告承担40%，被告承担60%的责任更为合理。据此，原告应分担的价值为380,800元（95.2×40%），被告应分担的价值为57.12万元（95.2×60%）。综上，被告应返还原告装修费163,200元（95.2-40.8-380,800）。关于原告主张被告承担律师费用2万元的诉讼请求，因本案原、被告均存在违约行为，故应认定双方各自承担自己为实现债权而产生的费用。关于被告反诉主张原告返还租赁保证金10万元及装修抵押金5000元的问题，合同虽有如被告违约不予退还的约定，但考虑到原告亦有违约行为，且被告向原告退还了部分装修补贴，故对于该部分反诉请求该院予以支持，原告返还被告租赁保证金及装修抵押金10.5万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张彤于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）沈阳特易购置业有限公司装修补贴款163,200元；原告（反诉被告）沈阳特易购置业有限公司于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）张彤租赁保证金及装修抵押金10.5万元；两项折抵后，被告张彤于判决生效后十日内给付原告沈阳特易购置业有限公司58,200元；二、驳回原告（反诉被告）沈阳特易购置业有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张彤其他反诉请求。案件受理费46581元，由原告负担4万元，被告负担6581元；反诉费9709元，由被告负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人要求被上诉人返还装修补贴95.2万元的诉请问题，因对于案争租赁合同解除的责任，双方当事人均认可被上诉人正常经营的时间为2014年6月1日，即上诉人应于2014年6月10日前给付被告剩余30%的装修补贴款，但上诉人未依约履行，且上诉人对其提出其系行使不安抗辩权的主张未提供充分证据予以证明，故原审认定上诉人存在违约在先行为并无不当。又从上诉人交纳租金及电费的情况间接反映出上诉人未能按合同约定保证一年半之内正常经营状况，故原审认定被上诉人亦存在违约行为亦无不当。原审基于认定被上诉人未保证连续营业的违约责任大于上诉人未按期支付装修费的违约责任，对于返还装修补贴的责任，原审酌定上诉人承担40%，被上诉人承担60%并无不当。关于上诉人主张被上诉人承担律师费用2万元的诉讼请求，因本案双方均存在违约行为，原审判令双方各自承担己方为实现债权而产生的费用亦无不当。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46581元，由上诉人润欣商业发展（沈阳）有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年九月十六日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；