湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初1475号原告：余静，女，1997年4月24日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：叶星星，湖北众之声律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：鄂州市大楚房地产开发有限公司，住所地为鄂州市花湖开发区振兴大道。法定代表人：苏国兴，系执行董事。委托诉讼代理人：胡什兵、袁皓，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告余静诉被告鄂州市大楚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余静及其委托诉讼代理人叶星星、被告鄂州市大楚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡什兵、袁皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余静向本院提出诉讼请求：1.被告承担逾期交房的违约责任，赔偿原告损失109704.00元（暂算至2020年6月26日），以后损失顺延至被告实际履行赔偿义务为止。2.被告承担逾期办证的违约责任，赔偿原告损失56000.00元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息率6%标准计算）（暂算至2020年6月26日），以后损失顺延至被告实际履行赔偿义务为止。3.被告在10个工作日内向原告开具购房发票。4.被告在10个工作日内，将原告的材料报产权登记机关备案，为原告办理房产证书。5.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年9月份，原告为了结婚需要购房自住，就与被告达成购房协议，由被告向原告出售由其开发【华城大厦】第一栋1单元2602号房，该房屋建筑面积为88平方。2016年9月25日原告和被告在被告公司处签关于该房屋的订购房合同，原告在当天向被告支付了购房款28万元，被告向原告出具了购房收据。合同签订后，原告按照合同约定的期限到期后，前往房产局办理房产证书，但房产部门告知原告，因被告没有将与原告签订的购房合同进行备案登记以及其他各种原因，导致原告购买的这套房屋无法办理房产证书。同时被告也没有在合同约定的期限内将该房屋交付给原告。原告与被告签订购房合同向被告支付购房款后按照法律规定，被告应当向原告开具购房发票。从2016年9月份至今，原告多次要求被告完善购房手续，为原告办理产权证书，将符合法律规定的房屋交付给原告，为原告开具购房款发票，但被告都拒绝办理。虽然合同第十五条约定了被告无法办证的违约责任，但原告认为该违约金明显过低，请求人民法院参照中国人民银行的年金融机构计收逾期贷款利息率6%标准计算原告的损失。被告鄂州市大楚房地产开发有限公司发表答辩意见如下：1.原告所购商品房开始是杨桂林与答辩人签订的《商品房买卖合同》，时间为2016年9月25日。2017年3月11日，原告申请将买受人变更为原告余静。因此，原告与答辩人签订商品房买卖合同的时间应界定为2017年3月11日。2.答辩人不应承担房屋未交付的责任，原告所购房屋未交付责任在原告自身，原告主张答辩人赔偿延期交房损失无事实依据，应予驳回。双方签订的《商品房买卖预售合同》没有约定交房时间，按《合同法》62条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”规定，商品房买卖合同签订后，原告至今并未要求交房。答辩人开发的华城大厦在2015年即已竣工验收合格后，在买受人付清全款的情况下可以交付。目前，华城大厦住宅共计184套，已售173套，已交付143套房屋，30套尚未办理交房手续。在原告付清全款的情况下，如果原告要求交房，答辩人没有理由不交房。因此，原告所购房屋未交付责任在原告自身，无权向答辩人主张延期交房损失。3.退一步讲，即使原告主张延期交房违约金，也只能主张起诉之日起前三年的违约金，之前已过诉讼时效。4.原告主张逾期办证损失无事实依据，应予驳回。双方签订的《商品房买卖预售合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。答辩人认为，这里约定的商品房交付之日，应是指商品房实际交付之日。但本案原告所购房屋未交付，因此，答辩人并不存在逾期办证违约的事实。答辩人开发的华城大厦未办理产权登记的原因不在答辩人。造成华城大厦首次产权登记迟迟不能办理的原因，在于华城大厦项目使用了黄石市行政区划土地面积1265.3平方米，涉及到黄石市和鄂州市两地的权属事宜，2020年6月9日黄石市不动产登记中心才建议鄂州市不动产登记中心办理了该项目首次房屋所有权登记。5.即使延期办证，原告主张参照银行计收逾期贷款利息计算延期办证损失错误且已过诉讼时效，不应支持。按《商品房买卖预售合同》十五条约定，延期办证，答辩人按已付购房款的0.5%支付违约金。如果违约金不足补偿损失，原告应提供损失的相关证据，但原告并未提供造成损失的证据。原告主张延期办证已过诉讼时效。6.原告诉请答辩人10个工作日内将其材料报产权登记部门备案，为其办理房产证书的请求不符合《商品房买卖预售合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”约定，不应支持。综上，请依法驳回原告要求答辩人承担延期交房、延期办证损失、办证的诉讼请求。原告余静为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告的身份证复印件。拟证明原告的身份信息。证据二、被告企业信用信息公示报告。拟证明被告的登记注册信息。证据三、购房合同。拟证明合同约定了双方之间的权利和义务，被告应当在规定的期限内向原告交房、办理房产证书、赔偿原告各项损失。证据四、购房收据。拟证明原告已经向被告支付了购房款项28万元。证据五、由湖北泰华物业管理有限公司张贴的通知一份。拟证明被告公司在2020年12月31日前才能为原告办理房产证，被告逾期为原告办理房产证，存在违约行为。被告鄂州市大楚房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、鄂州市大楚房地产开发有限公司营业执照复印件一份。拟证明鄂州市大楚房地产开发有限公司的主体身份。证据二、1.余静与鄂州市大楚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖预售合同》一份；2.2017年3月11日余静手写的变更原买受人杨桂林为余静的材料一份。拟证明：1.鄂州市大楚房地产开发有限公司与余静签订的《商品房买卖预售合同》的实际签约时间为2017年3月11日；2.《商品房买卖预售合同》没有约定交房时间。证据三、1.建筑工程竣工验收报告一份；2.《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》各一份。拟证明：1.鄂州市大楚房地产开发有限公司开发建设的花湖华城大厦商住楼于2015年7月6日竣工验收合格；2.余静所购房屋于2015年7月6日后在余静付清全款的情况下即可交付。证据四、1.鄂州市大楚房地产开发有限公司与鄂州市方圆物业管理有限公司签订的《物业服务合同》一份；2.鄂州市大楚房地产开发有限公司与湖北泰民物业管理有限公司签订的《物业服务合同》一份。拟证明鄂州市大楚房地产有限公司开发建设的花湖华城大厦的物业管理公司先后为鄂州市方圆物业管理有限公司、湖北泰民物业管理有限公司。证据五、1.湖北省商品房预售许可证书（鄂州房预字1300067）一份；2.湖北泰民物业管理有限公司出具的鄂州市大楚房地产“华城大厦”售房交房登记表6张；3.房屋装饰装修告知书143份。拟证明：1.鄂州市大楚房地产开发有限公司开发建设的花湖华城大厦商住楼华城大厦住宅184套，已售173套，已交房143套，已购未办理交房手续的30套；2.余静所购房屋未交接的原因在其自身。证据六、1.建设用地规划许可证（鄂城规划地字第13-101-604号）；2.黄石市不动产登记中心《关于大楚房地产华城大厦房屋首次登记事宜的回函》。拟证明：1.鄂州市大楚房地产华城大厦项目位于黄石市与鄂州市行政区划交界处，其规划纳入了鄂州市花湖地区城市整体规划，鄂州市鄂城区人民政府核发了建设用地规划许可证；2.因鄂州市大楚房地产华城大厦项目使用了黄石市行政区划土地面积1265.3平方米，涉及到黄石市和鄂州市两地的权属事宜，由此导致该项目不动产登记迟迟不能办理，2020年6月9日黄石市不动产登记中心才建议鄂州市不动产登记中心办理该项目首次房屋所有权登记。经庭审质证，被告鄂州市大楚房地产开发有限公司对原告提交的证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同上没有约定交房时间；对证据四有异议，认为2016年9月25日的收据显示交款单位是杨桂林；对证据五，认为通知单位是泰民物业管理有限公司，其真实性我方需要向该公司核实。原告余静对被告提交的证据一无异议；对证据二中合同真实性无异议；对手写材料的真实性无异议，但认为合同是在2016年9月26日由杨桂林与被告公司签订，该材料可以证实杨桂林将该合同签订的相关权利转让给原告，并且经过被告公司同意，公司约定的权利起算时间为2016年09月25日；对证明目的有异议，认为被告向原告出售的是现房，应该立即交付，而不是期房，被告方的交房义务是合同签订后立即交房；对证据三的真实性无异议，《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》没有文书形成的时间，只加盖了鄂州市城建档案馆公章，可以证实该房屋一直达不到法律规定应当具备的交房标准；对证据四的真实性无异议，认为可以间接证明原告提供的证据五中的物业公司的办证公告的真实性；对证据五的真实性无异议，但认为不能证明房屋未交付的原因在于原告；对证据六的真实性无异议，可以证实无法办证的原因是由于被告相关的原因造成，办证义务是在被告方。本院对本案证据审核认定如下：原告余静提交的证据一、二，被告鄂州市大楚房地产开发有限公司无异议，对双方无争议的证据，直接予以采信；对证据三、四、五的真实性予以采信。对被告鄂州市大楚房地产开发有限公司提交的证据一予以采信；证据二与原告提交的合同一致，予以采信；证据三、四、五、六，客观、真实，依法予以采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2016年9月25日，案外人杨桂林与被告鄂州市大楚房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定杨桂林购买鄂州市大楚房地产开发有限公司开发建设的位于鄂州市花湖镇××城大厦××单元××号房屋，房屋总金额280000元。杨桂林于当天向鄂州市大楚房地产开发有限公司交付购房款280000元，鄂州市大楚房地产开发有限公司为杨桂林开具收据一张。2017年3月11日，原告余静、被告鄂州市大楚房地产开发有限公司、杨桂林三方经协商，将涉案房屋即华城大厦1栋1单元26层2602号房屋买受人变更为余静。为此，被告鄂州市大楚房地产开发有限公司与杨桂林将双方于2016年9月25日签订的《房屋买卖合同》作废，由原告余静与被告鄂州市大楚房地产开发有限公司重新签订《房屋买卖合同》。原、被告签订的《房屋买卖合同》约定：原告余静购买被告开发建设的位于鄂州市花湖镇××城大厦××单元××号房屋，房屋总金额280000元，建筑面积88平方米，付款方式为合同签订当日一次性付款；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任不能在规定期限内取得房地产权属书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。上述合同未对房屋交付时间进行约定，原、被告亦未对房屋交付时间达成补充协议。截至目前，涉案房屋未交付，原告尚未取得所购房屋的权属证书。本院认为，原告余静、被告鄂州市大楚房地产开发有限公司与案外人杨桂林将涉案房屋买受人变更为余静，系自愿处分合同权利，未违反法律法规强制性规定，应当予以认定。根据合同相对性原则，合同一方当事人变更为余静后，余静取得了合同中的权利和义务。杨桂林在付清涉案房屋购房款后，将涉案房屋买受人变更为余静，余静依法享有合同权利，现原告要求被告为其开具购房发票，符合法律规定，依法予以支持。杨桂林因支付涉案房屋购房款，如与余静存在经济纠纷，可另行提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原、被告签订的《商品房买卖合同》对房屋的交付时间没有明确约定，则原告可以在房屋验收合格后随时要求被告交付房屋。被告将竣工验收合格的房屋交付给原告后，应当按照合同约定在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。综上，原告提交的证据不足以证实被告存在逾期交房及逾期办证，故对原告要求被告支付逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告鄂州市大楚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告余静开具购房发票。二、被告鄂州市大楚房地产开发有限公司在符合法律规定及合同约定的交房条件后十日内向原告余静交付位于鄂州市花湖镇华山村的华城大厦1栋1单元26层2602号房屋。三、被告鄂州市大楚房地产开发有限公司应于本判决生效且具备不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告余静办理不动产登记。四、驳回原告余静的其他诉讼请求。案件受理费7986元，减半收取计3993元，由原告余静负担1996.50元，被告鄂州市大楚房地产开发有限公司负担1996.50元。该费用原告已预交，被告承担的诉讼费用由其直接向原告支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  黄春华二〇二〇年九月八日书记员  刘慧文