贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5159号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州城乡杰和房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区延安西路2号建设大厦西楼12楼。统一社会信用代码：91520000214412019C。法定代表人：林农，公司董事长。委托诉讼代理人：郭斌，贵州行泰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州正安城乡杰和房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇城南新天三组团（凤仪派出所对面）。统一社会信用代码：91520324057053189H。法定代表人：刘旭，公司执行董事兼经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：正安县酷业物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼18号门面。统一社会信用代码：91520324675420599J。法定代表人：刘开良，该公司董事长。上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限公司（以下简称贵州城乡公司）、贵州正安城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称正安城乡公司）因与被上诉人正安县酷业物业管理有限公司（以下简称酷业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初4868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵州城乡公司、正安城乡公司的上诉请求：1.撤销一审判决。2.改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求。3.改判确认涉案《物业服务合同》无效。4.改判被上诉人退还上诉人支付的物业补助费79000元。5.改判被上诉人立即撤离“爱尚城南”小区并将其占有的物管用房及设备返还全体业主。6.由被上诉人负担一、二审案件受理费。事实及理由：1.“爱尚城南”小区业主委员会的成立未经法定程序予以备案，该业主委员会未经法定程序私自与酷业公司签订《物业服务合同》，该合同损害了包括上诉人在内的业主的利益，应认定为无效合同。2.一审庭审中，被上诉人主张凤飞苑的门面面积10430.26平方米，其中4859.74平方米已经销售，另有733.57平方米属于还房，该部分面积，不应由上诉人承担。3.被上诉人提供的物业服务存在严重问题，仍按涉案合同约定的标准的80%计算不当。被上诉人酷业公司未针对贵州城乡公司、正安城乡公司的上诉请求及理由作书面答辩。酷业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令贵州城乡公司、正安城乡公司连带支付物业服务费698594.8元、资料费60元。2.由贵州城乡公司、正安城乡公司承担本案诉讼费。贵州城乡公司、正安城乡公司向一审法院提出反诉请求：1.确认正安“爱尚城南”小区业主委员会与酷业公司签订的《物业服务合同》无效。2.判令酷业公司退还贵州城乡公司、正安城乡公司已支付的物业补助费79000元。3.判令酷业公司立即撤离“爱尚城南”小区并将其占有的物管用房等所有物业设施设备返还给全体业主。4.反诉费用由酷业公司承担。一审法院经审理查明：贵州城乡公司系正安县“爱尚城南”小区房地产开发商，现仍有该小区凤舞苑17套门面1385.147m2、凤栖苑18套门面1270.43m2、凤飞苑（农贸市场负一楼、一楼、二楼）门面10430.26m2、凤翔楼1间住房30.2m2未出售。正安城乡公司系贵州城乡公司的分支机构。2016年4月7日，该小区业主代表通过三次会议成立“爱尚城南”小区业主委员会并进行了公示，正安县凤仪街道办文昌社区居委会、凤山社区居委会派员以及贵州城乡公司代表叶金伟也参加了会议。“爱尚城南”小区业主委员会在小区内进行公示。同年6月19日，“爱尚城南”小区业主委员会作甲方与作乙方的酷业公司签订了物业服务《合同书》，合同约定，甲方将“爱尚城南”小区含住宅、商铺、地下车库、街道等）委托给乙方全方位物业服务。按国家三级服务标准服务。收费按步梯0.5元/月/m2、电梯、商铺步梯1元/月/m2、地下车库管理费60元/月/位、露天车位80元/月/位收取。由乙方分别计收服务管理费。乙方自主经营。合同期限自2016年7月1日至2021年6月31日止（合同期内，乙方达不到三级服务要求，甲方可解聘乙方。合同期满，同等条件甲方可优先续聘）。合同并约定了其他事项。合同签订后，自2016年7月1日起，酷业公司入住该小区提供物业服务管理，并向正安县建设综合管理所备案。由于贵州城乡公司在售房时承诺该小区凤祥楼业主在五年内的物业服务费只承担50%，其余50%由贵州城乡公司承担。酷业公司也按此只向凤祥楼业主收取50%的物业费。对此，2016年11月3日，贵州城乡杰和公司向正安城乡结合公司出具一份《承诺书》承诺，五年内（2012年6月1日至2017年5月30日）只向业主收取50%物业服务费（0.5元），另外50%由贵州城乡公司支付给酷业公司。2017年8月7日，针对之前的《承诺书》，贵州城乡公司与酷业公司签订了《协议》，协议约定，由贵州城乡公司补助2016年7月1日至2017年5月30日止的物业费79000元给酷业公司，作凤祥楼业主交房的50%。因资金困难，由贵州城乡公司分期付款付给酷业公司。从2017年8月起，每月30日之前支付10000元，最后一个月支付9000元，直到付清为止。此协议签订后，乙方将原该小区凤鸣楼办公室搬至贵州城乡公司提供的老干局LG-1-1号门面。2017年8月31日、11月3日，贵州城乡杰和公司分二次共计支付正安城乡杰和公司20000元后，因尚欠酷业公司59000元未支付，酷业公司提起诉讼，贵州城乡公司不同意支付，认为酷业公司进驻小区服务不符合法律规定，小区业主委员会未备案，成立不合法，并反诉请求返还已支付的20000元，一审法院以（2018）黔0324民初1844号民事判决书判决，由贵州城乡公司支付正安城乡杰和公司所欠物业服务费59000元、诉讼资料打印费60元，共计59060元，并驳回贵州城乡公司的反诉请求。贵州城乡公司不服，提起上诉，经遵义市中级人民法院以（2018）黔03民终4545号民事判决书维持原判。判决书生效后，经法院执行，贵州城乡公司已履行向酷业公司支付59060元物业费、资料打印费的义务【（2018）黔0324执1046号】。因从2016年7月1日至今，贵州城乡杰和公司未向酷业公司缴纳未出售房屋物业费，酷业公司经多次催收未果后，诉来法院，请求正安城乡公司、贵州城乡公司连带支付2016年7月1日至2019年10月30日止的物业服务费698594.8元、资料印60元，并承担本案诉讼费。在审理中，2020年1月6日，贵州城乡公司向提出管辖权异议，认为应由贵阳的法院审理，一审法院裁定驳回其管辖权异议申请，贵州城乡公司不服，提起上诉，2020年5月遵义市中级人民法院以（2020）黔03民辖终57号裁定驳回贵州城乡公司上诉。本案恢复审理后，贵州城乡公司、正安城乡公司反诉请求确认正安“爱尚城南”小区业主委员会与酷业公司签订的《物业服务合同》无效，请求退还已支付的物业补助费7.9万元，酷业公司立即撤离“爱尚城南”小区并将其占有的物管用房等所有物业设施设备返还给全体业主，并承担反诉费。另查明，正安县南门农贸市场属“爱尚城南”小区凤飞苑，在酷业公司的物业服务区域内，酷业公司除水电管网、排污管道等共用设施设备维修维护外，一直来，均由正安县综合执法局及其下属的环境卫生管理站负责环境卫生及经营秩序管理。同时，经一审法院与正安县住房和城乡建设局人员对“爱尚城南”小区目前物业服务情况现场查验，该小区存在：保安着装不整，无专门值班室、无巡视巡逻登记、人行道有车辆乱停放，凤栖苑中路灯灯罩损坏、消防栓厢不同程度损坏、无消防管带、电子门均损坏、楼道楼梯有几处铁壳扶手损坏、部分楼道及房屋墙角有废弃旧家具、摩托等杂物堆集、堵塞、平台死角及后石砌围墙处有垃圾等，公共区域绿化带荒芜；凤舞苑绿化带杂草落叶未清理、苑内墙角有一处建筑砂石长期堆积；凤飞苑绿化带有损缺情况。一审法院经审理认为，本案的争议焦点是，一、酷业公司与“爱尚城南”小区业主委员会签订的《合同书》是否有效？二、酷业公司的诉请是否符合法律规定，应否支持？三、贵州城乡公司、正安城乡公司请求退还79000元物业补偿费，并立即撤离“爱尚城南”小区并将其占有的物管用房等所有物业设施设备返还给全体业主的反诉主张是否合理，应否支持？焦点一、关于酷业物业公司与“爱尚城南”小区签订的物业服务合同是否有效问题。物业合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据《物业管理条例》第十一条规定，选举业主委员会和更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主委员会属于业主大会的执行机构，是基于业主的意思自治而设立，业主委员会的选举成立是业主依法行使自身权利的体现。从查明的事实看，“爱尚城南”小区业主委员会筹备组通过召开业主代表大会成立了业主委员会，参会的人员有文昌社区居委会、凤山社区居委会代表，也包括被告贵州城乡公司代表的叶金伟，“爱尚城南”小区业主委员会成立后予以了公示，并向正安县建设综合管理所进行了备案。对于是否备案上，《物业管理条例》等法律法规并未规定备案系业主委员会成立、变更或终止的生效要件，“备案”性质为监督指导备案，非行政审批，不具有行政许可性质，其主要目的是让行政机关通过备案知晓业主委员会相关活动情况，来协助、指导、监督业主委员会开展自我管理，不属于具体行政行为范畴。对于业主委员会备案资料不齐全的，主管部门可通知补全，对于备案程序存在重大瑕疵的，应当由业主决定是否重选。就此而言，正安县住房和城乡建设局对“爱尚城南”小区业主委员会是否备案，备案撤销与否，并不影响其民事权利行使。因此，“爱尚城南”小区业主委员会代表本小区业主，与酷业公司签订的物业服务《合同书》，是该小区全体业主的真实意思表示，也是业主自我管理的体现，合法有效，予以确认。焦点二，关于酷业公司的诉请是否符合法律规定，应否支持问题。对照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”、《物业管理收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”、《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条“物业管理公共性服务费由业主入住之日起(以交锁匙为准)按月交纳。房地产开发经营单位自用房或末售出房屋的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商支付。……”的规定，在酷业公司已按物业合同约定履行物业义务后，作为小区建设单位，贵州城乡公司应负向原告支付相应物业服务费的义务。因从2016年7月1日至今，贵州城乡公司未向酷业公司缴纳已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的房屋物业费，根据本院查明的事实，被告贵州城乡公司未售出的房屋：凤舞苑17套门面1385.147m2、凤栖苑18套门面1270.43m2、凤飞苑（农贸市场负一楼、一楼、二楼）门面10430.26m2、凤翔楼1间住房30.2m2，结合原告在凤栖苑的物业服务情况，按照物业服务合同的质价等偿原则，酌定被告贵州城乡公司应支付原告从2016年7月1日起至2019年10月30日止的物业服务费分别为：凤舞苑55405.88元（1385.147m2×1元/月/m2×40个月〕、凤栖苑40653.76元〔（1270.43m2×1元/月/m2×40个月）×80%〕，对于凤飞苑（农贸市场负一楼、一楼、二楼）的物业服务费，因从2016年3月起，期间包括2019年9月30日前，均由正安综合执法局环卫站按照与贵州城乡公司的协议，对农贸市场内的卫生、经营秩序进行维护管理，至今，酷业公司仅涉及公共管道、水电网线的维护维修及一间门面曾经火灾的缮后维护，酌定为83442.08元〔（10430.26m2×1元/月/m2×40个月）×20%〕为宜。凤翔楼1套住房的物业费为1208元〔30.2m2×1元/月/m2×40个月）〕，以上共计180709.72元。原告诉请超出部分，不予支持。对于酷业公司主张的诉讼资料费60元，因该费用系贵州城乡公司未按物业服务《合同书》向酷业公司缴纳相应物业服务费，导致原告因诉讼而产生的合理损失，酷业公司以此主张，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，予以支持。因正安城乡公司系贵州城乡公司的分支机构，“爱尚城南”小区的开发、销售至房屋租赁均以贵州城乡公司的名义进行，不具有独立法人资格，按照《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，其民事责任应由贵州城乡公司承担。对酷业公司主张中包含贵州城乡公司已售出共计建筑面积1561.687m2的房屋物业费，因大部分在原告提供物业服务即2016年7月1日前，另凤栖苑B-1-2A、C2-(-1)-1号的两间门面，虽在原告的物业服务期间售出，但亦涉及具体交付时间，原告可另行主张权利。对于未出售但已出租的房屋物业服务费，因贵州城乡公司提供的租赁合同未作明确约定或约定不明，作为业主，贵州城乡公司可在支付租赁房屋物业费后另行向承租人主张权利。焦点三，关于二被告请求原告退还79000元物业补偿费，并立即撤离“爱尚城南”小区并将其占有的物管用房等所有物业设施设备返还给全体业主的反诉主张是否合理，应否采纳问题。因79000元物业费系被告贵州城乡公司售房时承诺该小区凤祥楼业主五年内只承担50%的物业服务费，另外的50%物业费由其支付给原告，有贵州城乡公司出具《承诺书》及双方签订的协议为凭，且已被生效的民事判决书所确认，被告贵州城乡公司该项反诉请求，于事实及理由不充分，缺乏法律依据，本院不予采纳。同时，如上所述，“爱尚城南”小区业主委员会与原告签订的物业服务《合同书》，代表全体业主的真实意思，合同期限内，在小区业主委员会并未解除与原告的物业服务合同情况下，贵州城乡杰和公司请求酷业公司立即撤离“爱尚城南”小区并将其占有的物管用房等所有物业设施设备返还给全体业主的反诉主张，因事实及理由不充分，于法相悖，不予采纳。综上所述，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第十一条、《物业管理收费管理办法》第十六条、《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）正安县酷业物业管理有限公司2016年7月1日至2019年10月30日止未售房屋的物业服务费180709.72元、诉讼资料费60元，共计180769.72元；二、驳回原告（反诉被告）正安县酷业物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贵州正安城乡杰和房地产开发有限责任公司全部反诉请求；四、驳回被告（反诉原告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司全部反诉请求；本案诉讼费10780元，减半收取5390元，由原告（反诉被告）正安县酷业物业管理有限公司负担3996元，由被告（反诉原告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担1394元。反诉费1780元，减半收取890元，由被告（反诉原告）贵州正安城乡杰和房地产开发有限责任公司负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院经二审审理查明，一审审理过程中，一审法院主持双方对涉案小区凤飞苑未出售门面面积进行核实，凤飞苑共计有10430.26平方米的门面未出售，双方委托代理人在核实表格上签字予以确认。本院二审审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于正安爱尚城南小区业主委员会与酷业公司签订的《合同书》的效力如何认定的问题。首先，关于正安爱尚城南小区业主委员会是否具备签订涉案合同的主体资格的问题，经审查，“爱尚城南”小区业主委员会筹备组通过召开业主代表大会成立了业主委员会，参会的人员有文昌社区居委会、凤山社区居委会代表，也包括被告贵州城乡公司代表的叶金伟，“爱尚城南”小区业主委员会成立后予以了公示，并向正安县建设综合管理所进行了备案，该业主委员会的成立符合法律规定的程序，建设管理部门是否予以备案，属于行政监督管理的范畴，不能因为建设管理部门未备案而否定该业主委员会的主体地位，因此，正安爱尚城南小区业主委员会具备与酷业公司签订涉案合同的主体资格。其次，关于涉案合同书的效力问题，该合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，该合同书依法成立，合法有效，贵州城乡公司、正安城乡公司所持涉案合同书无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于物业服务费用如何计算的问题，一审判决结合涉案合同书及实地查勘的结果，酌情按照合同约定费用的一定比例计算涉案物业服务费并无不当，本院予以确认。关于凤飞苑未出售门面面积的问题，一审审理过程中主持双方当事人进行了确认，双方共同确认凤飞苑未出售门面的面积为10430.26平方米，并据此作出判决并无不当，本院予以确认。贵州城乡公司、正安城乡公司主张凤飞苑门面已经出售或部分出租与一审双方共同确认的事实不符，本院不予采信。综上，上诉人贵州城乡公司、正安城乡公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10780元，由上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限公司、贵州正安城乡杰和房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年九月九日法官助理王薇书记员冯滢