重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5414号上诉人（原审被告）：侯勇，男，1985年10月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：赵紫刚，重庆汉尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郎浩森，1997年2月6日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：刘萍（郎浩森之母），女，1969年12月17日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：刘昌权，男，1966年12月6日出生，汉族，住重庆市万州区，由重庆市万州区周家坝街道周家坝社区居民委员会推荐。上诉人侯勇因与被上诉人郎浩森房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初22010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人侯勇及其委托诉讼代理人赵紫刚，被上诉人郎浩森及其委托诉讼代理人刘萍、刘昌权到庭参加了询问。本案现已审理终结。侯勇上诉请求：1．撤销一审判决第二、三、四项，改判确认被上诉人根本违约，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．合同约定案涉房屋的用途为办公，被上诉人将房屋用于经营酒吧，构成根本违约；2．上诉人未同意被上诉人按照酒吧装修，不应赔偿装修残值；3．上诉人有权没收押金；4．上诉人不应支付违约金；5．即使案涉房屋卫生间管道改道存在瑕疵，也不影响合同目的的实现，上诉人只需承担疏通管道的费用；6．本案中被上诉人改变房屋用途用于经营酒吧，故一审法院适用法律错误。郎浩森辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。郎浩森向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《租房合同》；2、要求被告返还原告履约保证金4000元；3、要求被告支付原告违约金8000元；4、要求被告赔偿原告的损失共计123200元。5、本案诉讼费由被告承担。一审审理中，郎浩森变更其第四项诉讼请求为：要求被告赔偿损失共计73300元。一审法院认定事实：涉案的重庆市沙坪坝区房屋系被告之父侯德昌所有，被告受侯德昌所托以自己的名义出租房屋。2019年2月13日，原告与被告签订《租房合同》，原告承租案涉房屋。该合同约定：一、房屋基本情况。甲方（被告）同意将坐落于重庆市沙坪坝区之物业在良好的状态下出租给乙方（原告）使用，用途为办公．．．．．．二、租赁期1、该物业租赁期为12个月，自2019年2月15日至2020年2月14日止，甲方应该在2019年2月15日前将该物业交付给乙方使用。．．．．．．三、租金和押金1、租金为每月3200元，乙方按月向甲方支付租金，并提前15天支付下月租金，在本合同签订后，乙方应向甲方支付押金4000元，甲方应向乙方开收据。2、合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方（不计利息）。如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中抵扣所欠金额，如押金不够抵付所欠金额，乙方应于接到甲方通知五日内补足。四、房屋使用的费用租赁期间，房屋的水电气、物业管理费、网络费、有线电视、清洁费等均由乙方承担并负责支付。五、各方责任1、甲方应按合同规定的日期交房给乙方使用，并保证房屋设施完好无缺。甲方逾期交房，乙方有权要求减少逾期期间租金。2、租赁期内，甲方保证租赁房屋的使用安全。该房屋及附属设施的维修责任及维修费用除本合同补充条款另有约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。．．．．．．4、使用房屋时，乙方不得擅自改变房屋结构和用途；不得存储违禁、易燃、易爆吴鹏；不得从事非法活动，违反上述约定时，甲方有权终止合同，收回房屋。造成甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。．．．．．．六、违约责任1、若甲方对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金。2、若乙方违反本合同的约定未承租该物业、或提前退租，甲方有权没收乙方所付的租赁押金，并将该物业另行出租。．．．．．．十二、其他条款1、甲方考虑到乙方在已完成基础装修的基础上，需改动部分基础装修和增加软装，甲方给予乙方2018年7月1日至2018年8月31日两个月的免租期。．．．．．．合同签订后，被告即将房屋交付原告使用，原告向被告支付了押金4000元及2019年2月15日至2019年6月30日的租金14600元。原告在案涉房屋原装修基础上添置了吧台、酒柜、酒架，对案涉房屋进行改装作为酒吧对外经营，但未申请办理营业执照、消防手续。2019年3月21日，由于案涉房屋主水管道排水异常导致卫生间污水返流将案涉房屋淹没，屋内装修装饰被浸泡，案涉房屋也无法正常使用。另查明，案涉房屋系被告从案外人任明处转租后直接与原告签订的房屋租赁合同，任明在租赁案涉房屋期间经原告默许对房屋进行了改装。在原告接手案涉房屋前，物业管理处就于2018年3月28日向被告下达过《限期整改函》，该函载明：至（致）熙街4幢3-1侯昌德：你户擅自将房屋卫生间管道改装到雨水管里，破坏房屋原设计结构，导致雨水管网堵塞。物业已多次向你发送违规整改通知，要求你恢复房屋原状，你户在接到违规通知后未实施整改，现由于你户对管道的违规改装，管网渗透至楼下2C-9商铺，对商铺已造成严重影响，导致商铺不能正常经营。为维护业主的共同利益，物业中心限你与2018年3月28日内完成整改，如逾期未整改，我司将采取对你户进行停水停电管理措施，对此造成的一切责任及经济损失由你户自行负责。特此通知！”被告接到该通知后一直未对案涉房屋进行整改。2019年4月1日，案涉房屋的物业管理公司将房屋内的水电关闭，直至2019年10月14日被告将房屋交还原告时都没有开通水电。2019年10月14日，一审法院主持现场勘验，原被告双方于当日一致同意解除双方之间的租赁合同，原告将案涉房屋返还被告。原被告双方还就案涉房屋内的装修装饰价值及恢复原状的费用达成了一致意见：吧台价值6000元、酒柜（2个）价值5000元；恢复地板需3200元、恢复墙面需4000元、修复线路、水槽、水电改造共需1500元。庭审中，原被告双方一致明确原告诉称的“履约保证金”即为合同中的“押金”。被告同意退还原告已经支付的押金4000元。审理中，原告明确其要求被告赔偿的损失包括：租金14600元、装饰装修费19700元、可用设施搬迁费1000元、营业损失38000元，共计73300元。一审法院认为，本案原被告双方当事人之间的房屋租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当严格按照合同的约定履行相应的合同义务。因被告出租的房屋前期违规改造造成2019年3月21日主水管道排水异常，卫生间污水返流将案涉房屋淹没，屋内装修装饰被浸泡，案涉房屋无法正常使用，同年4月1日，案涉房屋的物业管理公司又将房屋内的水电关闭，直至2019年10月14日被告将房屋交还原告时都没有开通水电，案涉房屋一直处于不能使用的状态。故被告对合同的履行存在根本违约行为，理应承担违约责任。针对本案中原告的各项诉讼请求，一审法院评判如下：一、《租房合同》的解除问题。审理中，原被告双方于2019年10月14日就合同的解除达成了一致意见，故一审法院确认原、被告双方的租房合同于2019年10月14日解除。二、履约保证金（押金）的退还问题。根据原被告双方合同第三条第2款的约定，退还押金的条件是“合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方（不计利息）。”现双方约定的押金退还条件不成就，但审理中被告认可原告的该项诉讼请求，同意退还原告已交付的房屋押金4000元，故一审法院依法予以确认原告可向被告主张退还房屋押金4000元。三、违约金的支付问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”同时根据双方租赁合同第五条第2款约定，租赁期内，由甲方即本案被告保证租赁房屋的使用安全，但案涉房屋在交付原告使用前就已存在非法改造导致管道堵塞的情况，被告未忠实履行合同中约定的义务，显然存在违约行为，理应向原告承担违约责任。根据双方租赁合同第六条第1款约定，因甲方违约造成租赁合同提前解除的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金，故原告有权请求被告按照该约定承担违约责任双倍返还押金8000元，但因原告已请求被告返还押金4000元，被告亦对此认可，故一审法院确认原告可请求被告支付违约金4000元。四、损失的赔偿问题。本案中，原告诉请被告赔偿的损失项目及具体金额为：租金14600元、装饰装修费19700元、可用设施搬迁费1000元、营业损失38000元，共计73300元。对其主张的上述各项损失，一审法院评判如下：1、对原告主张的租金14600元，该租金系原告预付的2019年2月15日至2019年6月30日期间的租金，其性质并不属于违约损失，但原告在赔偿损失的请求中主张退还预付的租金并无不妥。至于应退还的金额，被告出租的房屋因前期违规改造造成2019年3月21日主水管道排水异常，卫生间污水返流将案涉房屋淹没，屋内装修装饰被浸泡，案涉房屋无法正常使用，同年4月1日，案涉房屋的物业管理公司又将房屋内的水电关闭，直至2019年10月14日被告将房屋交还原告时都没有开通水电，案涉房屋一直处于不能使用的状态。原告向被告支付了2019年2月15日至2019年6月30日的租金14600元，案涉房屋实际能够正常使用的期间为2019年2月15日至2019年3月21日，共34天，原告应向被告支付此期间的租金3626.67元（3200元/月＋3200元/月÷30天*4天）。现原告已实际支付14600元，扣除应付租金3626.67元，被告应向原告返还租金10973.33元，一审法院依法对此予以确认。2、对原告主张的损失费用中的装饰装修费19700元（吧台价值6000元、酒柜（2个）价值5000元；恢复地板需3200元、恢复墙面需4000元、修复线路、水槽、水电改造共需1500元），装饰装修费用的实质不属于违约损失，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”故原告有权请求被告赔偿租赁期内装饰装修残值损失，但对该损失的具体金额，因吧台（价值6000元）、酒柜（两个价值5000元）既不属于符合合同约定房屋用途的装饰装修，又未与房屋形成附合，原告要求被告赔偿，于法无据，一审法院不予支持，但原告依法有权请求被告赔偿地板的残值损失3200元、墙面的残值损失4000元、线路、水槽、水电改造的残值1500元，共计8700元，一审法院对此依法予以确认。3、对原告主张的损失费用中的可用设施搬迁费1000元及营业损失38000元，原告未举示证据证明搬迁费损失已经产生及实际金额，且原告擅自改变房屋用途用于经营酒吧，上述两项应属违约所致的损失，因原告已主张被告支付违约金，故即使上述损失实际存在，其也不能再行主张。因此原告主张被告赔偿可用设施搬迁费及营业损失，一审法院依法不予支持。综上所述，原告可主张被告退还预付租金10973.33元及押金4000元，支付违约金4000元，赔偿装修残值损失8700元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、原告郎浩森与被告侯勇之间于2019年2月13日签订的《租房合同》于2019年10月14日解除；二、限被告侯勇于本判决生效之日起十日内返还原告郎浩森押金4000元；三、限被告侯勇于本判决生效之日起十日内支付原告郎浩森违约金4000元；四、限被告侯勇于本判决生效之日起十日内支付原告郎浩森装修残值损失共计8700元，返还租金10973.33元，共计19673.33元；五、驳回原告郎浩森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费592元，减半收取296元，由被告侯勇负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。除对一审法院确认的“被告同意退还原告已经支付的押金4000元”内容以外的其余事实，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同的出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，因案涉房屋前期违规改造，造成案涉房屋卫生间污水返流将该房屋淹没，该问题又导致案涉房屋的物业管理公司将该房屋内的水电关闭，致案涉房屋无法正常使用，侯勇未尽到保证租赁物的适租义务，造成了郎浩森的损失，一审法院认定侯勇构成根本违约,应承担相应违约责任并无不当。关于侯勇是否应当退还押金的问题。根据双方合同第三条第2款的约定，“合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方（不计利息）。如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中抵扣所欠金额，如押金不够抵付所欠金额，乙方应于接到甲方通知五日内补足。”双方当事人在庭审中均认可押金为履约保证金。可见双方约定押金用于保证租赁期间发生的费用得以清结。现双方合同解除，侯勇并未提供证据证明存在不应当退还押金的情形，故侯勇不同意退还押金的上诉理由，本院不予支持。关于本案的违约金，如前所述，侯勇的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。按照双方合同约定侯勇应双倍返还押金，一审在扣除其已返还的押金4000元后，判决其向郎浩森支付违约金4000元并无不当。关于侯勇是否应当返还租金的问题。在郎浩森无法使用案涉房屋的情况下，其无需支付相应期间的租金。因此，2019年3月22日以后的租金郎浩森无需支付，其已经支付的超过部分共10973.33元，侯勇应当返还。关于装修损失问题。案涉房屋装修经侯勇同意，无论郎浩森将案涉房屋用于经营酒吧还是用于办公，地板、墙面、线路、水槽、水电等装饰装修符合合同约定的房屋用途，因侯勇违约导致合同无法继续履行，其应当赔偿装修损失，该上诉理由不能成立。综上所述，侯勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费491.8元，由侯勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年九月三日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉