辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5779号上诉人（原审原告）：大连市住房城乡建设事务服务中心（原大连市国有房产管理中心），住所地大连市西岗区八一路131A。统一社会信用代码12210200MB1769575L。法定代表人：郭春久，该中心主任。委托诉讼代理人：穆晓霞，辽宁华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹艳冬，辽宁华夏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐德刚，男，1955年12月16日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人大连市住房城乡建设事务服务中心（原大连市国有房产管理中心，以下简称“住房中心”）与上诉人徐德刚房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2018年8月28日作出（2017）辽0211民初10753号民事判决，徐德刚不服，向本院提起上诉，本院于2019年2月22日作出（2019）辽02民终1602号民事裁定，撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初10753号民事判决，发回重审。大连市甘井子区人民法院重审后作出（2019）辽0211民初4108号民事判决，住房中心及徐德刚均不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人住房中心的委托诉讼代理人穆晓霞、上诉人徐德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住房中心上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持住房中心所有一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。一审判决对双方签订租赁协议履行情况、租金欠缴等内容进行了详细查明，对徐德刚欠缴租金的数额认定清楚，但驳回住房中心诉请的解除合同及不予审理腾退房屋的理由不当。1.虽然住房中心系承担政府管理职能的事业单位，负责公共租赁住房、廉租房等保障性住房管理工作，其作为公共租赁住房管理单位，在从事审核承租方资格条件、轮候配租、档案信息管理以及公共租赁房的监督检查时，行使的是依法赋予的行政职能。但在与合格承租方签订及履行租赁合同过程中，与承租方是平等法律关系，合同内容具备民事合同的特点。2.因欠缴租金达到腾退住房条件的，规章规定出租方可以向法院起诉主张腾退房屋，这是法律赋予出租方的民事权利，与规章规定的行政权力有本质不同。《公共租赁住房管理办法》第29条规定：“承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房”，该条规定赋予住房中心主张腾退房屋的民事权利。《公共租赁住房管理办法》第27条规定，承租人有该条文所列五条任一情形的（注：不包括累计拖欠6个月以上租金情形），住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市县住房保障主管部门可以依法申请向人民法院强制执行。该条文规定的腾退及退回公共租赁住房，是行政部门依据行政职权而为的行政行为，当事人不履行的，住房保障主管部门可以申请法院强制执行。从上述二个条文比较可以看出，对于承租人欠缴租金，出租方主张腾退住房的，是需要出租方到人民法院提起民事诉讼的，不能直接申请法院强制执行。因此住房中心在一审中提出腾退房屋的诉讼请求是有合同依据及法律依据的，法院应当支持住房中心的腾退主张。3.本案诉讼并不涉及对徐德刚租住公共租赁房主体资格的认定，而是因为其欠缴房屋租金六个月以上，构成合同约定的解除及腾退条件，因此一审判决认为“被告能否继续享受公共租赁住房，系政府职能部门依据相关规定作出的决定，并非平等主体之间的法律关系，不属于民事法律关系的调整范围，对原告请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同、被告腾退案涉房屋并协助办理相关手续的诉讼请求，在本案中不予审理”是错误的。4.本案系大连市中级人民法院发回重审案件，大连市中级人民法院（2019）辽02民终1602号民事裁定已经明确案涉合同属于民事合同范畴。二、徐德刚违约在先，住房中心已经履行解除合同通知程序，请求二审法院依法审理并判决支持住房中心要求解除合同及腾退住房的诉讼请求。（2019）辽0211民初4108号民事判决认定：“本案中，原、被告签订的租赁合同期限为一年，租赁期限届满后，被告仍在案涉房屋内居住，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，因租赁期间届满后被告继续使用案涉房屋，原告未提出异议，应认定为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”对于不定期租赁，住房中心作为出租人可以随时要求解除，但解除通知自到达对方时生效。2017年6月13日，住房中心向徐德刚送达《关于解除大连市公共租赁住房租赁合同及腾退住房的通知》。2017年10月22日，住房中心通过大连日报刊登的《关于限期缴付公租房（廉租房）租金的公告》将违约依据及后果公告送达徐德刚。故双方之间的不定期租赁应自2017年6月13日解除，租赁关系解除后，徐德刚应向住房中心腾退房屋，并办理相关退房手续。三、应依法判决由徐德刚支付拖欠房屋租金的滞纳金。徐德刚拖欠租金及占用费截至2017年12月末，已经达到39,740元，住房中心一审诉请仅象征性要求100元滞纳金，该诉请金额远远低于银行同期贷款利息，低于住房中心的损失，该诉讼请求应当得到支持。综上，《大连市公共租赁住房租赁合同》系双方之间的真实意思表示，属于平等民事主体之间的民事合同，徐德刚累计欠缴租金达到合同及规章规定的解除合同及腾退住房的条件，理应得到支持，但一审判决以不属于民事法律关系的调整范围为由驳回住房中心的诉讼请求是错误的。徐德刚辩称，不同意上诉人住房中心的上诉请求。解除合同是有法律时效的，只有在一年之内有权利要求解除合同，超过时效不能解除合同。住房中心提出的其他诉求没有依据。截止目前住房中心仍没交付一个可以住的房子，其收取的租金应当退回。徐德刚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回住房中心的一审诉讼请求。事实和理由：法院认定：“甲方于2013年11月1日前将该房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施、设备能正常使用”，这一结论严重失实。至今住房中心也未能交付一套可以正常居住、设备可以正常使用的房屋。实际情况是入住当日至今供电线路保护元件严重缺失，频繁跳闸，几乎烧毁了全部家用电器，导致无法供电照明，用电设施也有不同程度的损坏，无法正常使用。上下水管线严重渗漏，无法正常供水。厨房、卫生间未按规定进行防水处理，案涉房屋无法保证正常居住。根据《中华人民共和国合同法》第231条的规定，承租人可以要求减免或不付租金。故请求判令住房中心退赔徐德刚已经交付的租金及保证金，并赔偿徐德刚相应经济损失。住房中心辩称，不同意上诉人徐德刚的上诉请求。一、公租房的产权单位是大连市住房保障中心，案涉房屋已经过验收并实际交付。二、根据庭审笔录，徐德刚已经接收案涉房屋并入住，交付后的房屋处于通水、通电的状态，且在案件审理时一审法官于2019年7月3日到案涉房屋查看现场，该房屋内生活用品齐全，并非徐德刚所称一天都不能住，因此，无法证明其之后不在该房屋内居住的原因是在于出租方。三、案涉房屋是保障性住房，如果不符合入住条件，是可以申请调换的，但从2013年11月1日交房至本案起诉前已达4年之久，徐德刚并无证据可以证明已向住房中心或相关部门提出房屋不符合交付条件的申请。在2014年11月、2015年4月徐德刚还分别就案涉房屋提交了关于申请承租的相关材料。四、物业公司并未收到徐德刚的报修记录，反而经与徐德刚租住的房屋楼下504号住户了解，在2015年504号住户有报修记录，原因是604号房屋漏水，但经过报修后已经不再漏水。2016年5月-11月期间，案涉房屋多次欠水费、电费，2018年11月份再次欠费，存在间断性的欠费，而且费用数额不同，可见徐德刚在该房屋内一直居住，或者说是间断性的居住，房屋并非不符合居住条件。因此，徐德刚应该按照房屋租赁合同履行其支付相应租赁费及占用费的义务。住房中心向一审法院起诉请求：1.判令解除租赁合同，立即腾退房屋，并办理相关退房手续；2.判令被告支付拖欠的房屋租金和占用费共计39,740元、暂计滞纳金100元，合计39,840元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月18日，大连市国有房产管理中心（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《大连市公共租赁住房租赁合同》，约定：甲方将坐落于大连市甘井子区泉水P2区6号楼1单元6层4号的住房作为公共租赁租房出租给乙方居住使用；甲方于2013年11月1日前将该房屋交付给乙方，并保证该房屋及附属设施设备能正常使用；合同期限为一年，租期自2013年11月1日至2014年10月31日止；租赁期满，乙方应如期交还该房屋；如需继续租住，应在租赁期满3个月前向甲方提出书面续租申请，经审查符合条件的，双方续签租赁合同；月租金为904元；签订合同时，乙方一次性缴纳6个月租金，此6个月期满前15日内，乙方缴纳下6个月租金，按要求存入指定银行账户；逾期缴纳租金的，乙方每日按欠交租金额的千分之一支付滞纳金；签订合同时，乙方按该项目公租房月租金标准的3倍一次性缴纳履约保证金2400元。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，大连市国有房产管理中心将案涉房屋交付给被告使用，被告向原告缴纳了前6个月的租金。其后，被告未再向大连市国有房产管理中心支付过租金。2014年11月、2015年4月，被告曾两次向原告递交续租审核材料。截止庭审之日，被告一直占有案涉房屋未予交还。案件审理过程中，一审法院两名工作人员于2019年7月2日对案涉房屋现场进行勘验，案涉房屋在勘验当日的状况如下：案涉房屋总电闸处于开启状态，室内所有插座、电灯等设备均不通电；案涉房屋内无水阀开关，室内所有水龙头开启后均不出水；案涉房屋总电闸处缺失两个空气开关；因案涉房屋未通水，无法进行卫生间漏水试验，卫生间墙体、热水器水阀下方有一道长约0.8米左右的黄色水渍，墙体上另有少许白色勾缝剂被水冲开所留下的痕迹，卫生间柜体侧面有翘起痕迹；因勘验当日为晴天，无法现场验证窗户漏水情况，现场可见窗台上有一片水渍；四楼总电闸处显示案涉房屋的电闸处于开启状态；六楼总水阀处显示案涉房屋水阀处于关闭状态，该水阀处外设大门，大门处于锁死状态；勘验当日，案涉房屋水费存在欠费，电费不存在欠费。2019年7月11日，案外人大连天元世纪物业管理有限公司出具《关于P2-6-6-4房屋的相关情况说明》，说明：一、关于验房手续。关于2014年房屋分配验房环节，我们向锦绣物业相关人员进行了解，当时是施工单位与物业及房屋管理单位共同现场组织交接验房，如果验房不合格，则直接对不合格项目进行维修，当时验房手续是一式两份，物业和住户各执一份，由于时间过久，人员更迭，锦绣物业目前没有找到上述房屋的验房手续，我公司也未收到锦绣物业移交的该房屋验房手续。二、关于水阀问题。锦绣物业进行物业服务时，施工单位将供水已经移交自来水公司，当时水阀由自来水公司管理；我公司提供物业服务期间，水阀由自来水公司和我公司共同管理。但在我公司管理期间，我公司从未对P2-6-604水阀实施关闭处理，因此目前阀门关闭应该是自来水公司所为。另外，我公司查验了P2-6-604号水费缴纳情况，该房屋2016年5月至11月产生水费欠费，2018年11月再次产生水费欠费至今，因此我们认为自来水阀门关闭系因欠水费导致自来水公司关闭阀门。三、楼下邻居的证明。由于我公司提供物业服务期间没有收到案涉房屋的任何保修记录，因此我们只能向楼下P2-6-504住户了解情况。P2-6-504住户为高淑清。我们派人于2019年7月10日下午电话联系该租户，接电话的是房主高淑清的女儿，她和母亲在外旅游，一个月后回大连。其女儿在电话中陈述如下：因发生的时间较长，只记得是2015年，具体日期记不住了，楼上卫生间漏水，漏的挺严重的，当时就找到楼上租户徐德刚，徐德刚让她去物业报修，她去物业报修后，物业很快安排维修，维修后至今没有再漏水。2018年10月26日，大连市国有房产管理中心与其他多家单位经整合组建为住房中心。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告承租案涉房屋，理应按照合同约定向原告支付租金。本案中，原、被告签订的租赁合同期限为一年，租赁期限届满后，被告仍在案涉房屋内居住，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，因租赁期间届满后被告继续使用案涉房屋，原告未提出异议，应认定为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。截止庭审之日，被告一直占有案涉房屋未予交还，并只支付了前6个月的租金，现原告要求被告支付2014年5月1日至2017年12月31日拖欠租金39,740元，与法有据，应予支持。被告辩称案涉房屋自交付之日起即不符合居住条件，但2014年11月、2015年4月，被告曾两次向原告递交续租审核材料，且原告未能举证证明其曾向原告提交更换或退还案涉房屋的书面申请，故对于被告的该项辩称主张，不予采纳。案涉房屋系公共租赁住房，即保障性住房，该房由大连市住房保障中心委托原告管理，其委托管理的依据是国家、省、市制定的保障性住房管理相关规定，故被告能否继续享受公共租赁住房，系政府职能部门依据相关规定作出的决定，并非平等主体之间的法律关系，不属于民事法律关系的调整范围，对于原告请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同、被告腾退案涉房屋并协助办理相关手续的诉讼请求，在本案中不予审理。滞纳金也应由行政部门依法收取，原告关于滞纳金100元的诉讼请求，在本案中亦不予审理。综上所述，一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告徐德刚给付原告大连市住房城乡建设事务服务中心（原大连市国有房产管理中心）2014年5月1日至2017年12月31日的租金39,740元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连市国有房产管理中心的其他诉讼请求。案件受理费796元，公告费690元，共计1486元（原告已预交），由被告承担1436元，由原告承担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于住房中心主张解除合同并腾退房屋一节，案涉《大连市公共租赁住房租赁合同》约定的合同到期日为2014年10月31日，此后，双方并未签订租赁合同，根据法律规定，双方间形成的应是不定期租赁。对于不定期租赁，住房中心作为出租人可以随时要求解除，但解除通知应自到达对方时生效。本案中，一审法院系通过公告送达方式向徐德刚送达了载有解除合同内容的起诉状，公告之日起经过60日视为送达，起诉状公告的时间为2018年5月8日，视为送达的时间为2018年7月7日，故双方当事人之间的不定期租赁应自2018年7月7日解除。租赁关系解除后，徐德刚应向住房中心腾退房屋。关于徐德刚主张案涉房屋交付时不符合入住条件，故不应交纳房屋租金及占用费一节，虽在一审庭审过程中，经一审法院工作人员现场勘验，案涉房屋存在勘验笔录中所述的水、电的问题，但并不能证明在房屋交付徐德刚时即存在上述问题。在现场勘验时案涉房屋存在拖欠水费的问题，故是否系因拖欠水费导致停水亦未可知。且徐德刚也未提交证据证明其曾将房屋存在的问题向物业公司或住房中心等报修或者申请调换房屋的情形。根据物业公司出具的说明，案涉房屋楼下业主曾反映案涉房屋于2015年存在卫生间漏水的问题，楼下业主向物业公司报修后，物业公司进行维修，并再未漏水。且根据物业公司出具的说明，案涉房屋于2016年5月至11月产生水费欠费、2018年11月再次产生水费欠费，说明徐德刚曾在房屋内居住。故徐德刚以交付的房屋不符合入住条件为由拒付房屋租金及占用费，并无事实与法律依据。一审法院依照欠费的期间及约定的租金标准，判令徐德刚支付租金及占用费39,740元，并无不当。至于滞纳金，双方当事人在合同中约定逾期缴纳租金的，每逾期一日，按欠交租金总额的千分之一支付滞纳金。按照该约定，徐德刚应支付的滞纳金远超过住房中心请求的100元，故对住房中心的该项请求予以支持。关于住房中心要求徐德刚在腾退房屋时协助办理相关退房手续一节，经本院询问，上诉人称其所要求的协助办理相关退房手续，系指协助办理结清水、电、暖、煤气等各项费用的手续，本院认为，双方在签订案涉的租赁合同时，徐德刚已按约交纳了履约保证金，且合同约定在解除或终止合同时，从该部分款项中抵扣应由徐德刚承担的相关费用后返还给徐德刚，故住房中心所提出的水、电、暖、煤气等各项费用，可在案涉房屋腾退时一并结算，由住房中心在徐德刚所交纳的履约保证金中扣除，无需另行判决。综上所述，上诉人住房中心的上诉请求部分成立，上诉人徐德刚的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初4108号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初4108号民事判决第二项；三、徐德刚与大连市住房城乡建设事务服务中心之间的租赁合同于2018年7月7日解除；四、徐德刚于本判决生效之日起三十日内向大连市住房城乡建设事务服务中心腾退坐落于大连市甘井子区泉水P2区6号楼1单元6层4号、建筑面积45.21平方米房屋；五、徐德刚于本判决生效之日起十日内给付大连市住房城乡建设事务服务中心滞纳金100元；六、驳回大连市住房城乡建设事务服务中心其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费796元、公告费690元，均由徐德刚负担；二审案件受理费1592元（大连市住房城乡建设事务服务中心预交796元、徐德刚预交796元），由徐德刚负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 陈 薇二〇二〇年九月九日书记员 王丽秋