陕西省平利县人民法院民事判决书 （2020）陕0926民初578号  原告：平利县中润亿家实业有限公司，住所地陕西省安康市平利县。统一社会信用代码：91610926064805342D。法定代表人：李飚，该公司总经理。被告：郑珍洪，男，1962年8月3日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区，公民身份号码：35032XXXX208035276。原告平利县中润亿家实业有限公司（以下简称中润亿家）与被告郑珍洪租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中润亿家向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付欠付租金398450元，其中2018年4月18日至2019年4月17日期间欠付租金136650元，2019年4月18日至2020年3月23日租金261800元；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金39845元（按照年租金10%计算）。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系平利县中润亿家购物广场的经营者，被告自2013年起每年与原告签订《场地租赁合同》，租赁原告经营的场地。《场地租赁合同》租期均为一年。2018年4月15日，双方再次签订《场地租赁合同》，合同约定：“二、租赁期限：租赁期为壹年，自2018年4月18日起至2019年4月17日止…三、租金：…合计年租金贰拾捌万零捌佰元人民币。备注：促管费4800元/年，共计285600元。四、租金交纳方式…第二年承租年起，应至少提前15日缴纳下一年的租金…十二…b）乙方如未按时交纳租金，甲方有权解除合同，收回经营场地，乙方必须缴所欠租金，并支付年租金10%的违约金。”期间原告多次催要，被告交纳了148950元租金，仍欠租金398450元，因此原告向人民法院起诉，望人民法院判如所请。被告郑珍洪辩称，一、中润亿家商场关门3次共4天，2018年12月17日平利县人民法院在商场门口贴强制执行公告，限中润亿家商场2018年12月30日前撤出。证明中润亿家商场没有合法经营权，他与原告合同2019年4月17日到期，2019年4月18日起中润亿家按合同法来讲，无权跟商户延续合同。那段时间其找不到李飚协商。直到2019年3月8日，中润亿家商场全体商户联名向县人民法院申诉，要求中润亿家商场赔偿商户的损失。3月18日，县人民法院通知全体商户到法院协商，最后，让中润亿家把一楼钥匙交给商户代表保管，一楼的安全管理由商户负责。让商户自行处理商品，减少损失。这恰恰说明中润亿家商场已经违约，并对商户的损失采取补救措施。从那时起中润亿家商场就退出一楼的管理责任，也没有向商户要求续交租金，商户也没向中润亿家商场要求赔偿损失。二、每家商户跟中润亿家签的都是全方位管理的合同，因此广告费、租金费、管理费、物业费全包括在一起。2018年12月底中润亿家商场二楼、三楼倒闭，名存实亡。2019年3月18日起，中润亿家商场已经彻底退出一楼商场的管理和安全责任，导致中润亿家一楼的商户一直都是非正常经营，损失惨重。最多只能按场地租赁合同约定的年租金45％，其他三项没有尽责，不应支付。三、中润亿家商场无故关门3次，从2019年1月1日起，无合法经营权。要求中润亿家商场从第一次关门停业之日起，到收场地租金停止日，应赔偿其年租金10％的违约金及各项损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认。对原告提交的2018年4月18日原、被告签订的《场地租赁合同》、被告提交的（2017）陕0926民初575号民事判决书、（2018）陕09民终328号民事判决书、执行笔录、询问笔录、（2018）陕0926执254号公告、接警情况说明以上证据原、被告双方没有争议，本院对真实性、合法性予以采信。对原告提交的告知书、《平利县中润亿家实业有限公司、平利县美源实业有限公司房产交付方案》、中润亿家商场告知书签收表，被告对真实性、合法性、关联性均提出异议，本院经审查认为原告的该组证据真实合法且与本案有关联，本院予以采信。对被告提交的告知书、告知函，群众来访登记表、中润亿家商户用电用水统计表、费用报销单、开放空调同意书、照片、统计清单，原告对真实性、合法性、关联性均提出异议，本院经审查认为被告提交的告知书、告知函、群众来访登记表、用电用水统计表、费用报销单、开放空调同意书真实合法且与本案有关联，本院予以采信。对被告提交的照片和统计清单，本院经审查认为，该两份证据不符合证据形式要件，且系孤证，本院不予采信。经过举证、认证以及法庭调查，本院查明并认定如下基本法律事实：2017年12月25日，陕西省平利县人民法院判决解除原告中润亿家与平利县美源实业有限公司的房产租赁合同及补充合同，2018年5月18日陕西省安康市中级人民法院判决维持了该项判决。2018年4月18日，原、被告签订了《场地租赁合同》，约定：租赁期限为1年，自2018年4月18日起至2019年4月17日止。年租金285600元（其中促管费4800元/年）。水、电、空调费用被告于每月15日前交纳。被告经营业种为黄金、珠宝，商品品牌为老凤祥。若被告未按时交纳租金，原告有权解除合同，收回经营场地，被告必须缴纳所欠租金，并支付年租金10%的违约金。2018年12月17日，陕西省平利县人民法院发布公告，责令原告在2018年12月30日前迁出并交付租赁房产。2020年1月4日，平利县美源实业有限公司发出告知书、告知函，告知商户将租赁费交付给原告，则与平利县美源实业有限公司无关。2020年1月18日，原告和平利县美源实业有限公司发出告知书，要求平利县XX商场XX楼各商铺租赁业主于2020年1月20日前将租赁费统一交到平利县人民法院指定的账户。2020年5月9日原告和平利县美源实业有限公司达成房产交付方案，房产交付之前的租赁费计算至2020年1月14日，若原告未按照交付方案履行，租赁费则计算至2020年5月12日。2020年3月23日。被告及其他租赁商户搬离出平利县XX商场XX楼。另查明，平利县公安局指挥中心接警情况以及平利县信访局群众来访登记表证明2017年11月7日有两个人在中润亿家闹事，2018年1月15日，有一二十人将中润亿家门堵了，2018年5月4日，中润亿家三楼客商和商场发生纠纷，2018年11月4日，有人堵了中润亿家的大门，2019年3月18日，看门的私自将门关了，2020年3月23日，商铺关门。再查明，被告已经缴纳租金148950元，支付保安工资1354元。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告在平等、自愿、协商一致的情况下签订的《场地租赁合同》，合法有效,应受法律保护。原告已按合同约定将租赁标的物交付被告使用、经营，被告理应按照合同约定及时交纳租金，但被告部分租金拖延至今,对导致该案纠纷的发生应承担相应的民事责任。故对于2018年4月18日至2019年4月17日期间拖欠的租金136650元，被告理应及时给付。在原、被告签订的场地租赁合同第十二条第3款中，已经约定了违约责任的条件，现被告未履行及时给付房租的义务，应按照合同的约定支付欠付租金10%的违约金及13665元。2019年4月17日至2020年3月23日的租金，原、被告并未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，参照签订书面的合同给付租金，但对于被告不利的违约条款因未重新约定则不再适用。被告抗辩因为疫情期间未经营，应该扣减，本院认为陕西省于2020年1月25日因新冠肺炎疫情发布了一级响应，2月28日调整为三级响应，在抗击疫情时采取了一系列的抗击疫情的措施，对商铺的经营造成了一定的影响，可以酌情扣除疫情期间1个月的房租。被告抗辩称原告日常管理不善，平时因纠纷导致商场关门停业以及二楼、三楼商场的关闭造成一楼商场客流量减少等，综合本案的实际情况本院酌情扣除1个月的房租以抵扣以上因素。被告抗辩称应该扣除商户们因自救而临时聘请的保安工资1354元，该要求合理，应予扣减。关于原告收取被告每年4800元促管费的问题，自2019年4月18日后，原告未对商场加强管理，故促管费应予以扣减。被告要求原告赔偿损失的主张，因未提供相应的证据，本院不予支持。被告抗辩称，人民法院已经判决解除了原告与平利县美源实业有限责任公司的房屋租赁合同，原告不享有出租权，本院认为，原告提交的证据可以显示在本案法庭辩论终结前，原告与平利县美源实业有限责任公司已经就房租的收取和房产的交付重新达成协议，原告享有收取租金的权利。原告要求确认原、被告租赁合同已经解除，被告无异议，本院应予确认。庭审中，原告申请本案转为普通程序审理，本院当庭驳回了申请。综上所述，被告郑珍洪尚欠原告中润亿家租金为：2018年4月18日至2019年4月17日的136650元，2019年4月17日至2020年3月23日每月租金为23400元（280800元/12月），扣除疫情1个月，扣除日常停业1个月，扣除保安工资1354元，未满一个月超过半个月的租金以半个月计算（23400元/2），以上2019年4月17日至2020年3月23日的租金为23400元/月×（11个月-2个月）-1354元+23400元/2=220946元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条的规定,判决如下: 一、确认原告平利县中润亿家实业有限公司与被告郑珍洪于2018年4月17日签订的《场地租赁合同》解除；二、被告郑珍洪于本判决生效后五日内支付原告平利县中润亿家实业有限公司房租357596元；三、被告郑珍洪于本判决生效后五日内支付原告平利县中润亿家实业有限公司违约金13665元四、驳回原告平利县中润亿家实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7874元，减半收取3937元，由被告郑珍洪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。      审  判  员   刘厚满   二〇二〇年八月三十一日  书  记  员   柳梦玫 1