湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1002号上诉人（原审被告、反诉原告）：何培文，男，1956年11月21日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。上诉人（原审被告、反诉原告）：甘梅初，女，1961年4月10日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。两上诉人共同委托诉讼代理人：舒劲波，湖南云盟律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：许艳霞，女，系两上诉人儿媳。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王志夫，男，1979年9月19日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王伟夫，男，1982年2月19日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王文平，男，系被上诉人父亲。上诉人何培文、甘梅初因与被上诉人王志夫、王伟夫房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2019）湘0682民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何培文、甘梅初上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回王志夫、王伟夫的诉讼请求；二、由王志夫、王伟夫承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人之间产生的纠纷系房屋买卖合同纠纷错误。从双方订立的《房屋及宅基地买卖协议》、《关于买卖房屋及宅基地的补充协议》的内容中明显可以看出，两被上诉人要求上诉人交付买卖协议的标的物是土地即宅基地，也即是可以用被上诉人的名义来建房的宅基地，而非宅基地上的房屋。这一事实可以从买卖协议中有关标的物的四至范围（超房屋所使用土地范围）、付款方式、调换位置、办理改建手续等具体约定均可证实。二、一审判决认定上诉人所在集体经济组织成员已转为城镇居民，其房屋宅基地的用地性质也就由原农村居民用地改变为城镇居民用地错误。根据国家现行法律法规的有关规定，集体所有制土地改变成国有使用土地的，必须经过人民政府的批准并通过法律程序办理相关手续（出让），才导致真正意义上的变更，人民法院无权将人民政府原确权的集体所有制土地直接判决改变并确认成国有土地。三、一审判决确认双方订立的《房屋及宅基地买卖协议》、《关于买卖房屋及宅基地的补充协议》合法有效错误。一审判决认定上诉人在建房时办理了村镇建房用地批准，属合法建筑，出卖人有权处分，该认定并无不当，但上诉人办理建房手续所使用的土地是集体所有的土地即宅基地，对宅基地的处分上诉人即便是有权处分，但并不等于有自由处分权利，既是对外行使处分也要经过集体经济组织和家庭其它成员的同意。可一审法院并未对双方在订立《房屋及宅基地买卖协议》、《关于买卖房屋及宅基地的补充协议》时，集体经济组织成员及家庭其它成员是否同意予以查明，同时也没有对该协议内容是否损害了他人利益进行查明。四、双方订立的《房屋及宅基地买卖协议》、《关于买卖房屋及宅基地的补充协议》没有正式成立，尚处于草签阶段，没有形成正式文本。虽然协议中有上诉人及被上诉人还有证人的签名和手印，但两份协议内容字体既有打印也有涂改和手写，前后内容变更不一，并且在这两份协议之后，双方又另拟定了一份协议，双方手中都至今持有，一审法院对此没有查明。五、一审判决上诉人向被上诉人支付30万违约金，没有依据并有失公平。虽然《房屋及宅基地买卖协议》、《关于买卖房屋及宅基地的补充协议》中有关于30万元违约金的约定，先不论该条款是否有效，就算有效被上诉人主张30万违约金的条件也未成就，协议本身也无法得到履行。正是因为协议无法履行，上诉人才主动通知被上诉人终止协议，主动提出返还被上诉人定金6万元并愿意承担相应利息以弥补被上诉人的损失。事实上上诉人也因草拟协议后遭受到了房屋租金损失，与原房屋承租人解除房屋租赁协议。王志夫、王伟夫辩称，一、双方签订的《房屋及宅基地买卖协议》、《关于买卖房屋及宅基地的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。1、协议及补充协议内容是双方当事人协商一致的结果，其意思表示自愿真实，虽协议关于房屋及宅基地四部分内容有涂改且订立协议之初是答辩人父亲王文平代签，但协议涂改部分由甘梅初签字捺印，之后签订补充协议也由王志夫签名。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。合同中代签、书写涂改等瑕疵经在涂改部分签字捺印以及补签后并不影响双方当事人的真实意思表示，故协议与补充协议的内容是合法有效的。2、协议及补充协议的约定并未违反法律、行政法规禁止或限制转让的标的物和禁止办理建设用地审批的范围。本案具有区别于一般农村房屋、宅基地买卖的特殊性，即上诉人所在集体经济组织成员已全部转为城镇居民，集体经济组织全部成员的农村村民身份已因城区规划统一改造行为而丧失，应当以上诉人作为城镇居民的身份认可协议及补充协议的合同效力，协议及补充协议约定的房屋及宅基地交易并未违反《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的规定。二、何培文、甘梅初擅自单方面以书面通知的形式终止协议履行构成合同违约，应当承担违约责任，答辩人要求其承担合同约定的30万元违约金合法有据。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零八条规定，上诉人的行为构成了合同违约，答辩人在协议中既约定了定金又约定了违约金的前提下，依据《合同法》第一百一十六条规定选择适用违约金条款，符合法律规定。2、上诉人在一审过程中未提出调整违约金数额，而在二审中提出“一审法院在答辩人没有提供实际损失的证据径行判决，一审判决系适用法律错误”的观点，于法无据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王志夫、王伟夫向一审法院起诉请求：一、确认王志夫、王伟夫与何培文、甘梅初订立的《房屋及宅基地买卖协议》合法有效；二、判令何培文、甘梅初支付违约金30万元（含双倍返还定金12万元）；三、本案诉讼费用由何培文、甘梅初负担。何培文、甘梅初向一审法院反诉请求：判令王志夫、王伟夫赔偿租金损失42000元。一审法院认定事实：王志夫、王伟夫系兄弟关系，何培文、甘梅初系夫妻关系。2017年7月6日，王志夫、王伟夫与何培文、甘梅初签订了一份房屋及宅基地买卖协议。约定甲方（何培文、甘梅初）自愿将所属坐落在临湘市房屋及宅基地按东西总长度分割二分之一出售给乙方（王志夫、王伟夫）；甲方向乙方提供合法的房屋所有权证、国土使用权证等相关证件并保证该房屋及宅基地不存在任何争议及权属、经济纠纷，如发生此类纠纷，造成的一切损失均由甲方承担；甲方负责代乙方办理危房重建手续，乙方承担乙方重建手续费用；房屋及宅基地总价格为人民币柒拾陆万元整；双方协议签订后一日内乙方向甲方支付定金陆万元，甲方为乙方办理完房屋过户及房屋重建手续一日内乙方付给甲方购房款伍拾万元，剩下贰拾万元在甲方交付房屋及宅基地款之日起三日内将房屋及宅基地交付给乙方，每逾期一日向乙方支付违约金500元。乙方在完成新建房屋主体工程后三日内付清所有房款，每逾期一日向甲方支付违约金500元；甲、乙任何一方逾期30日，另一方有权提出解除合同，并要求对方赔偿三十万元违约金外，甲方违约须将定金双倍返还给乙方，乙方违约甲方可不返还定金等等。何培文、甘梅初、王伟夫在协议上签名，王志夫的签名由其父王文平代签。协议文本关于房屋及宅基地四至范围由王志夫、王伟夫父亲王文平手写更改，由甘梅初在上面捺指印。协议签订后，王伟夫支付了何培文款60000元，何培文出具了内容为：“今收到王伟夫购房屋及宅基地定金陆万元整”的收条。2017年9月1日，何培文、甘梅初与王志夫签订关于买卖房屋及宅基地的补充协议，约定甲乙双方关于坐落在临湘市事，自愿达成协议，该协议约定将此房屋的东边（宽度为10米）整体出售给乙方，事后甲方再三要求将此房屋东边整体留给自己建房，将此房屋及宅基地的西边（宽度为10米）整体出售给乙方，经双方再次协商达成补充协议如下：一、乙方同意将所购置的房屋东边房屋及宅基地整体换到西边；二、西边部分的房屋及宅基地四至见附件简图，南面临永昌东路界面，自西向东延伸可建房宽度保证10米，西面原有的老偏房沿墙直线延伸至房东之兄何培祥已砌好的路勘为界。西面偏屋外与新河三巷交界的空余宅基地归乙方利用，北面以何培祥已砌好的路勘为界，东面以自西边老偏屋墙角为点，自西向东延伸到10米为分界点成直角向背面延伸至何培祥的房屋路勘。三、甲方必须保证乙方在宅基地范围建房的顺利。乙方在靠背面与何培祥边勘交界处留出30公分修水沟自用。甲方保证乙方按自己的要求布局修建房子无邻里及他人干涉及阻挠，如有干涉与阻挠，乙方有权单方解除协议四方必须赔偿因此造成的一切损失并另外赔偿违约金30万元。同时解除此协议后，仍按原协议约定的位置建房。四、甲方在申请房屋改建时直接以王志夫名义申请，甲方在本补充协议签订之日起着急为乙方办理改建手续；五、除以上补充内容原协议内容及规定不变，依法有效。协议甲方何培文签名，乙方王志夫签名，证人李某、甘某1、甘某2签名。2019年3月17日，何培文向王文平、王志夫发出终止房屋及宅基地买卖协议的通知，内容为“王文平、王志夫父子：本人与你们在2017年7月6日和同年9月1号两次签订房屋及宅基地买卖协议后，我在办理房屋改建手续时，手续无法办理。因宅基地是集体土地，我只有使用权没有买卖权，手续无法办理，据此土地法规定：集体土地不许买卖转让，擅自买卖转让是违法行为。本着知错就改不知法犯法的原则，我于2017年11月、2018年5月、2018年10月三次口头告诉了王文平终止买卖协议，今天又一次以书面形式通知你们终止两次签订的房屋及宅基地买卖协议，你们的定金陆万元本金和利息（利率按银行整存整取计算）随时退还”。该通知在证人甘某3无的见证下送达给了王志夫、王伟夫的父亲王文平。2019年4月1日，王志夫、王伟夫向一审法院提起诉讼。何培文、甘梅初为支持其诉讼请求递交了证人许某出具的书面证言，证明自2013年8月起，许某租赁何培文位于永昌东路××号的房屋，从事渔具生产经营，约定租期五年，年租金六千元。2017年8月何培文以与他人签订了房屋及宅基地买卖协议出售房屋要办理改建为由要求提前终止租赁，许某同意搬出房屋。王志夫质证对该证人证言不予认可。一审法院认为许某的证言虽然能证明何培文、甘梅初与许某具有租赁关系，但不能证明42000元租金损失与双方之间买卖具有因果关系，且证人未能出庭亦没有其他证据相印证，故不予采信。一审法院认为，本案当事人之间的房屋及宅基地买卖协议和补充协议，虽然协议中关于房屋及宅基地四至部分的内容有涂改，协议签名只有何培文、甘梅初、王伟夫，王志夫的签名是其父亲王文平代签，但协议涂改部分有甘梅初的签字捺印，同时在签订补充协议时双方涂改部分的内容进行了明确和变更，王志夫也在补充协议上签名。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，故何培文、甘梅初认为协议内容有涂改、王志夫签名为其父代签无委托，因此双方未就协议内容达成一致合同未成立的主张，与客观事实和法律规定不符，不予采纳。协议内容是双方当事人协商一致的结果，共意思表示自愿真实。协议约定何培文、甘梅初将其所属坐落在临湘市房屋及宅基地的一半出售给王志夫、王伟夫。同时约定由何培文、甘梅初负责办理房屋整体改建建设用地批准手续，只是要以王志夫的名义分户，其合作改建房屋的意思表示明显。涉案房屋系出卖人何培文、甘梅初原始建筑，虽然没有办理房屋权属登记，但在建房时办理了村镇建房用地批准，属合法建筑，出卖人有权处分。所涉宅基地虽属于何培文、甘梅初所在集体经济组织分配给其成员使用的土地，依法只能在本集体经济组织成员内部转让或者互换，但由于何培文、甘梅初所在集体经济组织全部成员已转为城镇居民，其房屋宅基地的用地性质已由原农村居民用地改变为城镇居民用地，根据市场经济中鼓励交易的规则和房地一体的规定，交易的房屋宅基地不应受到本集体经济组织内部成员的规制。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条“建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总规划和土地利用年度计划并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批”，第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准”和《中华人民共和国物权法》第一百三十七条“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式”第一百五十七条“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定”等的规定，涉案房屋及宅基地不属于法律、行政法规禁止或限制转让的物和禁止办理建设用地审批的范围，因此协议内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，双方签订的协议具备合同的全部生效要件应确认合法有效，对协议当事人具有法律约束力，双方应当本着诚实和信用共同遵守履行。何培文、甘梅初擅自单方面以书面通知的形式终止协议履行构成违约，依法应当承担违约责任。王志夫、王伟夫主张依协议约定的违约金30万元要求何培文、甘梅初承担违约责任的诉讼请求符合法律规定，予以支持。合同成立生效，不承担缔约过失责任，在协议履行中王志夫、王伟夫没有违约行为，何培文、甘梅初主张双方签订协议后基于对协议的预期为了加快办理房屋改建，其与原承租人解除租赁导致自2017年8月至2019年4月共计21个月的租金损失42000元诉请王志夫、王伟夫赔偿，没有事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：一、确认王志夫、王伟夫与何培文、甘梅初签订的房屋及宅基地买卖协议及其补充协议合法有效；二、何培文、甘梅初应当在判决生效后十五日内依协议向王志夫、王伟夫支付违约金300000元；三、驳回何培文、甘梅初要求王志夫、王伟夫赔偿其租金损失42000元的诉讼请求。本案受理费2900元，反诉受理费425元，合计3325元，由何培文、甘梅初负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何培文、甘梅初提交一组证据，第一组证据为临湘市农村集体经济组织经济合作社股权证，拟证明何培文、甘梅初仍然为农村集体经济组织的成员。第二组证据为何培文、何成林、王志夫的改建报告和私人住宅改建申请表，拟证明上诉人有诚意将房屋出售给被上诉人，但是由于是农村集体组织成员，因此政府不让转让，且被上诉人也不配合上诉人。王志夫、王伟夫提供四张照片，拟证明上诉人所在地的房屋是可以出售给非集体组织成员的，上诉人承担30万元违约金是合理合法的。本院认证意见为对何培文、甘梅初的两组证据、王志夫、王伟夫的四张照片的真实性予以认可，对双方的证明目的将结合其他证据予以认定。本院二审查明，何培文、甘梅初与王志夫、王伟夫一致认可，如果按规定缴纳土地转让相关税费和出让金,当地的经营管理组织和相关政府部门允许涉案房屋的转让，其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、何培文、甘梅初与王志夫、王伟夫签订的《房屋及宅基地买卖协议》以及补充协议的效力；二、一审判决何培文、甘梅初支付30万元违约金是否适当。关于焦点一、何培文、甘梅初与王志夫、王伟夫签订的《房屋及宅基地买卖协议》以及补充协议的效力问题。本院认为，集体土地使用权与享有者的特定身份相联系,事关集体经济组织的利益,原则上只能在集体经济组织成员之间流转。本案中,虽然农村集体土地上房屋的受让对象王志夫、王伟夫为城镇居民,但双方一致认可，如果按规定缴纳土地转让相关税费和出让金,当地的经营管理组织和相关政府部门会允许涉案房屋的转让，因此涉案合同并不当然违反国家法律、行政法规的强制性规定,又涉案合同系双方自愿签订，因此一审法院认定涉案房屋买卖合同有效并无不当。关于焦点二、一审判决何培文、甘梅初支付30万元违约金是否适当的问题。在只要缴纳土地转让相关税费和出让金，将土地性质予以变更后，涉案合同就能够履行的情况下，何培文、甘梅初未与王志夫、王伟夫就土地出让金缴纳事宜进行协商便径直向王志夫、王伟夫发出解除合同通知，一审法院认定其构成违约并无不当。双方在合同中既约定了30万元违约金，又约定了6万元定金，王志夫、王伟夫选择了违约金，要求何培文、甘梅初赔偿30万元，现王志夫、王伟夫认为违约金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在签订协议后，王志夫、王伟夫支付了60000元定金，其后双方未再就协议内容予以履行，王志夫、王伟夫的实际损失只有60000元被占用期间的利息损失，王志夫、王伟夫虽然主张预期利益远不止30万元，但其并未提交证据予以证明，再鉴于双方在协议中并未就土地性质变更的相关税费进行约定，也是造成合同解除的客观原因之一。综合以上因素，何培文、甘梅初主张减少违约金的请求成立，关于违约金数额，本院酌情认定12万元（包含王志夫、王伟夫支付的6万元定金）。综上所述，王志夫、王伟夫的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省临湘市人民法院（2019）湘0682民初782号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖南省临湘市人民法院（2019）湘0682民初782号民事判决第二项；三、由何培文、甘梅初在本判决生效之日起十日内向王志夫、王伟夫支付违约金120000元；四、驳回王志夫、王伟夫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，反诉受理费425元，合计3325元，何培文、甘梅初负担1585元，王志夫、王伟夫负担1740元；二审案件受理费5800元，何培文、甘梅初负担2320元，王志夫、王伟夫负担3480元。本判决为终审判决。审判长 刘 玲审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年九月十一日书记员 陈倩雅