沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0112民初14645号原告：泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南区新明街15号1门。法定代表人：王经山，系董事长。委托诉讼代理人：于贺，男，1987年4月17日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省宽甸满族自治县。被告：黄廷丽，女，1985年9月14日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。被告：支开玺（黄廷丽丈夫），男，1981年10月25日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。二被告的共同委托诉讼代理人：李岗、张海宁，均系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司与被告黄廷丽、支开玺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日作出（2019）辽0112民初8611号民事判决，原告提起上诉，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终13374号民事裁定，撤销原判决，发回重审。本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司的委托诉讼代理人于贺，被告黄廷丽、支开玺的共同委托诉讼代理人李岗、张海宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付2017年2月23日至2018年12月31日的物业管理费3,563.1元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了沈阳市浑南区新明街1号益华御才湾住宅一套，房号为1#2-13-2，面积为80.01平方米，根据《前期物业服务协议书》，原告一直积极履行相关权利义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2017年2月23日起无故拖欠物业管理费，原告多次催要无果，现诉至法院。二被告辩称，一、案涉房屋至今未经建设行政主管部门综合验收，尚不具备交付条件，因此前期物业服务费用应由建设单位益华集团（沈阳）房地产开发有限公司承担。二被告于2014年6月1日从案外人益华集团（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“益华地产公司”）购置沈阳市浑南区新明街1-1号2-13-2房屋，建筑面积为80.01平方米，二被告于2016年2月23日实际入住上述案涉房屋。案外人益华地产公司擅自隐瞒真相将未经建设行政主管部门验收合格的案涉房屋交付给二被告使用，致使二被告至今无法办理房屋产权证书，对此沈阳市浑南区城建局已对益华地产公司擅自交房的违法行为进行立案处罚。根据国务院《物业管理条例》及《辽宁省物业管理条例》相关规定，建设单位须在建设行政主管部门竣工综合验收后才可向买受人办理交付手续，否则须承担前期物业管理费用。本案中，益华地产公司在未经验收合格的情况下向二被告隐瞒事实并擅自向二被告交付房屋，违反相关法律法规规定，故案涉房屋前期物业服务费用应当由案外人益华地产公司承担，而非由二被告承担。二、原告诉请二被告缴纳拖欠物业服务费用的前期物业服务合同不具有法律效力，二被告无需按照该合同约定向原告支付物业服务费用。首先，根据《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》及《沈阳市物业管理条例》相关规定，结合案涉住宅建筑面积，建设单位益华地产公司应当通过招投标方式选聘物业服务企业，在指定期限内向物业行政主管部门办理备案，并将备案情况在物业管理区域内显著位置公告。据二被告了解，原告与案外人益华地产公司系关联公司，双方签订所谓的前期物业服务合同并未通过法律规定的招投标程序，原告也曾未在园区内对前期物业服务合同等物业服务资料进行公示。案外人益华地产公司向二被告交付房屋时并未向二被告提供上述前期物业服务合同，二被告对前期物业服务合同内容不曾了解，对物业服务收费标准更不知情。故，二被告无需按照该无效合同向原告支付物业服务费用。三、二被告所在园区于2018年年初才实际享有象征意义上的物业服务，且物业服务均未达到原告提供的前期物业服务合同约定质量标准，即使法院认定二被告需缴纳物业服务费用也应当自2018年起在上述收费标准的基础上大幅度的减免缴纳。在二被告实际居住期间园区内无人管理，垃圾成堆，杂草丛生，公共设施损坏无人维修，甚至园区中电梯无人维保被主管机关贴上封条并作出行政处罚，根本不存在物业服务，迟至今日尚有大量问题不能得到有效解决。另外，因案外人益华地产公司及原告未曾向二被告提供所谓的前期物业服务合同，故当时没有明确物业服务收费标准，二被告仅按照交房要求预交一定数额的物业服务费用。自2018年年初，二被告居住的园区入驻新物业才有象征意义上的物业服务，但园区内仍存在大量问题，公共设施漏水无人问津，园区车辆任意停放，园区电线外漏等，与原告提供的前期物业服务合同约定的物业服务质量标准相差甚远，故原告请求二被告按照前期物业服务合同费用标准支付物业服务费用缺乏事实依据。综上，在案涉房屋尚未综合竣工验收合格的情形下，按照法律法规规定应当由建设单位益华地产公司承担相应的物业服务费用。同时，原告提供的前期物业服务合同因未按照法律规定通过招投标程序和向物业行政主管部门备案，故不具有法律效力，在其未按照物业服务质量标准向二被告提供物业服务的情况下，请求二被告按照对应费用标准支付物业服务费用，无事实和法律依据，即使法院认定二被告需缴纳物业服务费用也应当自2018年起在上述费用标准之上大幅度减免支付。据此，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，依据当事人提交的证据及当事人陈述，结合庭审情况，本院认定本案事实如下：被告黄廷丽、支开玺于2014年6月1日从案外人益华集团（沈阳）房地产开发有限公司购买沈阳市浑南区新明街1-1号2-13-2房屋，建筑面积80.01平方米，二被告于2016年2月23日实际入住上述案涉房屋，签订了《业主临时管理规约》，约定了业主的权利义务，包括依照国家相关法律及《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》享有共有部位、共有设备设施的相关权益，业主在按时交纳物业服务之各项费用并遵守本规约的前提下，享有物业管理服务的权利，按时交纳物业服务费及其它应交费用等义务。同时，原、被告签订了《业主治安、消防安全责任书》，约定了物业公司（原告）及业主(二被告)的治安消防义务。另外，二被告在《签收回执》上签字，确认收到原告发放的《业主手册》一册，内有益华·御才湾物业服务中心针对《益华·御才湾小区前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《业主治安消防安全责任书》等相关告知。二被告同时还签署了《确认书》、《房屋交接单》，确认房屋符合交房条件，办理完所有交接手续，按2元/月平方米交纳了一年的物业费1,920.2元。从2017年2月23日至2018年12月31日期间的物业费，被告没有交纳，双方为此发生纠纷，原告诉至法院。另查明，益华集团（沈阳）房地产开发有限公司交付案涉房屋时，尚未取得竣工验收手续，并且投入使用的一部电梯未经检验，对此相关部门对开发商进行了行政处罚。本院认为，原告依据与案涉园区开发商签订的《前期物业服务合同》取得了益华御才湾小区的物业管理服务权利，二被告作为业主亦与原告签订了《业主临时管理规约》、《业主治安、消防安全责任书》、《签收回执》等，并且根据原告提供的证据，原告亦向园区业主提供了电梯、消防门、管道井等维护服务，因此二被告应向原告缴纳物业费。但同时，根据二被告提供的证据，原告在园区绿化、道路、公共设施、垃圾清理等物业服务方面亦存在一定问题，故应对物业费予以减免。结合二被告办理入住时时预缴一年物业费，对于欠缴的物业费，本院酌定减去物业费520.2元，因此二被告应向原告支付物业费1,400元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条规定，判决如下：一、被告黄廷丽、支开玺于本判决生效之日起10日内，向原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司支付物业费1,400元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告黄廷丽、支开玺承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 埜审 判 员  丁 威人民陪审员  林赫海二〇二〇年九月七日法官助理邢利利书记员林艳艳