陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院     民 事 判决 书     （2020）陕01民终9719号     上诉人（原审被告）：高陵光明房地产开发有限责任公司，住所地：西安市高陵区。   法定代表人：李志明，该公司董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：樊超，男，1984年1月23日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区樊超，男，1984年1月23日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。   委托诉讼代理人：李薇，女，1982年3月19日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区李薇，女，1982年3月19日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。   被上诉人（原审原告）：陈瑜郡，男，1963年7月15日出生，汉族，陕西省勉县村民陈瑜郡，男，1963年7月15日出生，汉族，陕西省勉县村民，。   委托诉讼代理人：赵莎，咸阳市秦都区古渡法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：任高亮，咸阳市秦都区古渡法律服务所法律工作者。   上诉人高陵光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明房地产公司）因与被上诉人陈瑜郡房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2020）陕0117民初1438号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员辛娟独任审理。本案现已审理终结。   一审法院经审理查明，陈瑜郡为证明自己的诉请请求，向法庭提交以下证据：证据一、颐和盛世《房源确认卡》一份；证明陈瑜郡为购买光明房地产公司高陵光明房地产开发有限责任公司开发的位于西安市高陵区的颐和盛世小区21-303号房屋，于2019年4月21日签订颐和盛世《房源确认卡》，并支付40000元认购定金的案件事实。光明房地产公司质证：真实性认可、证明目的不认可，《房源确认卡》上并未显示出支付40000元认购定金。   证据二、颐和盛世情况说明单一份，证明1.与证据一相互印证，证明了支付认购定金次日（4月22日），陈瑜郡、光明房地产公司签订《颐和盛世情况说明单》再次对陈瑜郡购买的房屋的相关信息予以确认；2.证明陈瑜郡购买涉案房屋的付款方式是按揭，该房屋优惠后总价为550145元；3.证明光明房地产公司在销售涉案房屋时尚未取得《商品房预售许可证》，其向陈瑜郡作出“预售证2019年7月3日颁发，如延期颁发，首付款及定金全额退还”的承诺。光明房地产公司质证：对真实性、证明目的均不认可。   证据三、1.收款收据；2.中国银行交易流水明细单一份；3.结婚证，证明：1.与证据一、二相互印证，证明陈瑜郡通过妻子刘某某的银行账户于2019年4月21日交付涉案房屋的定金40000元，并于次日缴纳涉案房屋的首付款170145元的案件事实；2.证明光明房地产公司已经构成违约，其既未在约定时间内取得《商品房预售许可证》，且至今仍未取得《商品房预售许可证》，目前仍未与陈瑜郡签订《商品房预售许可证》，故其应及时向陈瑜郡返还首付款并承担资金占用期间的利息，同时还应按照定金罚则向陈瑜郡双倍返还购房定金。光明房地产公司质证：对收款收据认可，不认可定金40000元，证明目的不认可。   光明房地产公司为反驳对方的诉讼请求，向法庭提交以下证据：收条一份，证明陈瑜郡于2020年5月9日收到代理公司（美沃公司）退回的团购定金40000元，并声明与本公司再无法律纠纷。陈瑜郡质证：该证据与本案没有关联性，对于收到光明房地产公司代理销售公司退还的涉案房屋的购房定金40000元是认可的。   经质证，一审法院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。光明房地产公司对陈瑜郡提供的第二组证据的真实性不认可，结合陈瑜郡、光明房地产公司提交的其他证据，光明房地产公司认可其销售代理公司美沃房地产公司收取陈瑜郡购房定金40000元，《颐和盛某某说明单》明确的购买房屋的单价、面积、房款等与陈瑜郡提交的证据一相互印证，故一审法院对该组证据予以采信。   陈瑜郡起诉至西安市高陵区人民法院提出诉讼请求：1.依法判令光明房地产公司双倍返还陈瑜郡购房定金80000元；2.依法判令光明房地产公司立即返还陈瑜郡购房首付款170145元；3.依法判令光明房地产公司以170145元为基数，自2019年4月23日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率承担上述款项资金占用期间利息，款清息止；4.本案诉讼费由光明房地产公司承担。事实和理由：陈瑜郡拟购买光明房地产公司开发的位于西安市高陵区的颐和盛世小区21-303号房屋，于2019年4月21日与光明房地产公司签订了颐和盛世《房源确认卡》一份，并于当日向光明房地产公司缴纳购房定金40000元。同年4月22日，陈瑜郡、光明房地产公司双方签订《颐和盛某某说明单》一份，约定陈瑜郡以按揭的方式购买21-303号房屋，该房屋面积95.91平方米，优惠单价5736.05元／平方米，优惠总价为550145元，首付款170145元。同日，陈瑜郡向光明房地产公司缴纳首付款时，光明房地产公司声明房屋预售证于2019年7月3日颁发，在预售证颁发后再与陈瑜郡签订《商品房买卖合同》，如预售证延期颁发，首付款及定金全额退还。然而，因光明房地产公司至今未取得《商品房预售许可证》，亦未与陈瑜郡签订《商品房买卖合同》，后陈瑜郡就其已缴纳的购房定金及房屋首付款的XX房XX沟通未果，故诉至法院。   光明房地产公司辩称，光明房地产公司并未收取陈瑜郡的40000元定金，当时定金交付给我公司的销售代理公司美沃公司，而且代理公司也已经在2020年5月9日前返还陈瑜郡40000元，因此不应返还陈瑜郡定金。光明房地产公司现仍未取得《商品房预售许可证》，同意返还陈瑜郡交的首付款，陈瑜郡的诉讼请求3不认可，我公司不同意支付。   一审法院认为，陈瑜郡、光明房地产公司双方签订的《房源确认卡》及《颐和盛某某说明单》，对于陈瑜郡认购的房屋楼号、面积、单价进行了明确约定，具备房屋认购合同基本条款，但因光明房地产公司未取得商品房预售许可证明，与陈瑜郡订立商品房预售合同，应当认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。陈瑜郡诉请要求光明房地产公司退还其购房款的170145元的诉讼主张于法有据，且光明房地产公司也予以认可，故一审法院对该诉讼请求予以支持。本案的争议在于光明房地产公司是否应当双倍返还陈瑜郡定金并支付购房款利息的问题。陈瑜郡向光明房地产公司缴纳了定金，因光明房地产公司单方面原因未能取得涉案商品房预售许可证，导致双方签订的《房源确认卡》及《颐和盛某某说明单》无效，未能订立商品房买卖合同，故对于陈瑜郡要求光明房地产公司双倍返还其定金的请求，一审法院予以支持。庭审前，光明房地产公司已给陈瑜郡退还购房定金40000元，故光明房地产公司还应支付给陈瑜郡40000元。陈瑜郡在明知光明房地产公司仍未取得商品房预售许可证的情况下向光明房地产公司支付房款170145元，光明房地产公司在未取得商品房预售许可证的情况下仍收取陈瑜郡购房款且实际占有使用陈瑜郡资金，系主要过错方，陈瑜郡主张的首付款资金占用期间的利息由陈瑜郡、光明房地产公司双方按照各自过错大小承担相应的责任，一审法院酌定由光明房地产公司承担首付款资金占用期间利息的百分之七十的责任，陈瑜郡承担百分之三十的责任。利息按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，以首付款170145元为基数，从2019年4月23日起计算至本金实际偿还完毕之日止。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，高陵光明房地产开发有限责任公司返还陈瑜郡定金人民币40000元；二、在本判决生效后十日内，高陵光明房地产开发有限责任公司返还陈瑜郡购房款170145元并支付资金占用期间的利息（以170145元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的百分之七十的标准，自2019年4月23日起计算至本金实际偿还完毕之日止）；三、驳回陈瑜郡的其它诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2525元由高陵光明房地产开发有限责任公司负担，高陵光明房地产开发有限责任公司在履行本判决时一并支付给陈瑜郡2525元。陈瑜郡已预交5050元，由一审法院退付其2525元。   宣判后，光明房地产公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，改判驳回陈瑜郡要求光明房地产公司双倍返还定金的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，光明房地产公司未收取陈瑜郡定金。光明房地产公司委托美沃公司代理销售房屋，按约定销售款项及各种费用全部由光明房地产公司收取，美沃公司在销售过程中擅自收取定金，这一行为与光明房地产公司无关。陈瑜郡清楚其交付所谓“定金”时，预售证还未办理下来，认可如未按期办理的后果是定金全额退还而非双倍返还，美沃公司因此才在一审开庭前退还了收取的定金40000元。二、收取陈瑜郡定金是美沃公司的行为，如应双倍返还亦应由美沃公司返还。   陈瑜郡辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。光明房地产公司将开发楼盘的销售业务委托该销售代理公司美沃公司，后美沃公司以光明房地产公司的名义对外销售。2019年4月，陈瑜郡虽与美沃公司签订《商品房预售合同》，并向美沃公司指定的“熊某某”账户转账支付购房定金、首付款，但光明房地产公司出具了收款收据。故美沃公司具有光明房地产公司的权利外观，且其作为光明房地产公司的委托销售公司，在其委托权限内办理光明房地产公司交办的委托事项，法律后果应由光明房地产公司承担。即使美沃公司是作为代理人超越代理权限收取陈瑜郡的购房定金，光明房地产公司售楼处现场及工作人员在交易中的权利外观已足以让普通人产生合理信赖并与之发生交易。故光明房地产公司的上诉请求没有依据，应予驳回。   本院经审理查明，陈瑜郡的颐和盛世房源确认卡和颐和盛某某说明单上仅写明涉案房屋的单价、面积、付款方式，付款时间、交房时间、交房标准等其他内容均无约定。房源确认卡上写明“定金40000已交，40000元不含在首付款及总房款内。2019.4.21韩可”字样。韩可是售房现场的销售人员。一审判决认定其余事实属实。   本院认为，陈瑜郡的房源确认卡与特况说明单上仅写明了预购买房屋的单价、面积和付款方式，对付款时间、交房时间、交房标准等其他内容均无约定，尚不具备商品房预售合同基本内容，故陈瑜郡与光明房地产公司之间应为商品房预约合同关系。该商品房预约合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。一审判决认定陈瑜郡与光明房地产公司之间的合同无效错误。   关于定金40000元。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”光明房地产公司委托美沃公司代理销售涉案房屋，故美沃公司的对外销售行为，应由光明房地产公司承担责任。虽然陈瑜郡交纳的定金40000元为美沃公司收取，但美沃公司收取该定金未超出销售房屋的范围，故该法律后果应由光明房地产公司承担。现因光明房地产公司没有取得商品房预售许可证，无法与陈瑜郡签订商品房预售合同，故一审判决光明房地产公司向陈瑜郡双倍返还定金，并无不当。光明房地产公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费800元，高陵光明房地产开发有限责任公司已预交，由高陵光明房地产开发有限责任公司负担。   本判决为终审判决。     审判员  辛   娟     二○二○年九月一日      书 记 员  刘 燕 子            1