浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初1390号原告：绍兴市房地产管理中心，住所地绍兴市越城区渔化桥河沿39号。法定代表人：金永祥，主任。委托诉讼代理人：朱春华、朱妙，浙江中行律师事务所律师。被告：绍兴市房地产物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区鲁迅西路57号。法定代表人：朱红星。被告：何良，男，1973年6月20日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：楼立均，浙江秦国光律师事务所律师。第三人：胡丽明，女，1974年5月2日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：丁浩，浙江秦国光律师事务所律师。原告绍兴市房地产管理中心（以下至判决主文前简称“市房管中心”）与被告绍兴市房地产物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“市物管公司”）、何良、第三人胡丽明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理，后于2019年11月9日作出（2019）浙0602民初7947号民事判决。因第三人胡丽明不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉，该院于2020年3月6日作出（2019）浙06民终4967号民事裁定，撤销（2019）浙0602民初7947号民事判决，发回本院重审。本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月16日和2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱妙，被告何良委托诉讼代理人楼立均，第三人胡丽明及其委托诉讼代理人丁浩两次到庭参加诉讼。被告市物管公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告市房管中心向本院提出以下诉讼请求（变更并明确诉讼请求后）：一、原告与被告市物管公司下属市物管公司塔山分公司签订的《拆迁安置用房购买协议》合法有效；被告何良与被告市物管公司塔山分公司签订的《房屋置换协议》合法有效；二、被告市物管公司、何良、第三人胡丽明协助办理坐落于绍兴市越城区××幢××室××室房产过户手续至被告市物管公司名下，待被告市物管公司领取不动产权证后协助原告办理绍兴市越城区××幢××室××室房产过户手续至原告名下；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年2月27日，被告何良与市物管公司塔山分公司签订《房屋置换协议》，约定何良将绍兴市越城区××幢××室××室、303室出卖给市物管公司塔山分公司，市物管公司塔山分公司已向何良支付全部房款。2003年6月3日，市物管公司塔山分公司与原告签订《拆迁安置用房购买协议》，市物管公司塔山分公司将洞桥北区33幢103室、203室、303室房屋提供给原告作为拆迁安置房。《拆迁安置用房购买协议》签订后原告要求市物管公司塔山分公司、何良协助办理产权证书，但何良一直不予配合致使原告无法完成产权过户。另经查明，市物管公司塔山分公司已于2018年1月9日注销登记。基于上述情况，原告认为被告何良未履行出卖方义务协助原告办理产权证书，已造成原告较大经济损失，原告为维护国家利益和自己的合法权益，诉至法院。补充的事实与理由：因（2019）浙06民终4967号民事裁定书提及本案有两次交易，故原告针对两次交易明确并变更诉讼请求。被告市物管公司书面答辩称：一、2003年2月27日，被告市物管公司下属分公司即绍兴市房地产物业管理有限公司塔山分公司与何良签订《房屋置换协议》，约定何良将绍兴市越城区××幢××室××室、303室出卖给市物管公司塔山分公司，市物管公司塔山分公司已根据《房屋置换协议》的约定向何良支付全部房款，何良将房屋钥匙交付给市物管公司塔山分公司。2003年6月3日，市物管公司塔山分公司与原告市房管中心签订《拆迁安置用房购买协议》，市物管公司塔山分公司将洞桥北区33幢103室、203室、303室房屋提供给市房管中心作为拆迁安置房。《拆迁安置用房购买协议》签订后，除洞桥北区33幢303室房屋已办理完毕相关产权证外，洞桥北区33幢103室、203室至今未办理相关产权证书。二、现原告要求被告协助办理产权证书，但不动产登记中心要求原产权人、出卖人和买受人必须同时到场才能办理过户登记，因原产权人何良未到场，故过户登记手续一直未能办理，被告愿意配合原告完成洞桥北区33幢103室、203室两次过户登记。三、市物管公司塔山分公司已于2018年1月9日注销工商登记，市物管公司塔山分公司相关权利义务由被告市物管公司承担。综上，请求法院依法判决。被告何良辩称：一、被告何良与原告没有直接的法律关系，本案原告起诉涉及到两个独立的合同，被告认为不应合并审理。二、被告市物管公司与被告何良签订协议是事实。但案涉房屋是被告何良与第三人的夫妻共同财产，当时何良提出要第三人签名，被告市物管公司说只需要一个人签字就可以，第三人对案涉房屋买卖并不知情，是收到起诉状之后来进行交涉的，案涉房屋置换协议是无效的。三、原告和被告市物管公司作为交易管理部门，应当知道夫妻共同财产须双方签名才可以转让。第三人胡丽明述称：第三人与被告何良系夫妻，案涉房产系夫妻共同财产，第三人对案涉房产已出卖的事实并不知情。被告何良没有和第三人说过，也未征求过第三人的同意。第三人是在收到起诉状后才知道，被告何良擅自处分房产的行为是无效的，协议对第三人不发生法律效力。被告何良是与被告市物管公司签订的合同，第三人不是合同相对人，原告无权要求第三人配合过户，应驳回原告对第三人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2003年2月27日，被告何良（甲方）与市物管公司塔山分公司（乙方）签订《房屋置换协议》一份，约定甲方将洞桥北区33幢103、203、303室私房与乙方进行置换，以上述面积2435.72元/㎡，一次性付款给甲方房屋置换款540000元；甲方进行置换的住房在腾空后，将空房钥匙和三证及有关设施证件交给乙方，并办理过户手续；合同签订之日起先支付100000元整，待一个月后全部付清。协议还就其他事项进行了约定。协议签订后，市物管公司塔山分公司已付清全部购房款。2003年6月3日，市物管公司塔山分公司（甲方）与原告市房管中心（乙方、签订时名称为绍兴市房地产管理处）签订《拆迁安置用房购买协议》一份，约定甲方提供给乙方洞桥北区33幢103、203、303室建筑面积221.7㎡私房；价格为以上述3套面积2650元/㎡，并一次性付款给甲方587500元。双方还就其他事项进行了约定。协议签订后，原告已付清全部购房款。另查明，被告何良与第三人胡丽明于1996年1月17日登记结婚。案涉103室（建筑面积73.9平方米）、203室（建筑面积73.9平方米）房屋现登记于被告何良名下。案涉303室（建筑面积73.9平方米）房屋由原告于2009年9月21日出卖给案外人潘芬娟，并于2009年10月29日登记于案外人名下。市物管公司塔山分公司已注销登记，相应权利义务由被告市物管公司享有和承担。以上事实由原告提交的房屋置换协议1份、拆迁安置用房购买协议1份、付款凭证1组、准予注销登记通知书1份、（2018）浙0602执异102号执行裁定书复印件1份、房屋所有权证存根复印件1份，第三人提交的结婚证1份及当事人的庭审陈述予以证实。被告市物管公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。被告何良未向本院提交证据。第三人提交的村委证明1份，无经办人签字，且证明中所指的务农与是否知情并无必然的联系，本院对证明目的不予认定；何良二哥的情况说明1份，应属于证人证言，证人未出庭作证，不符合证据形式要件，本院不予认定。本院认为，原告市房管中心与市物管公司塔山分公司之间签订的《拆迁安置用房购买协议》，被告何良与市物管公司塔山分公司之间签订的《房屋置换协议》，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应属合法有效。各方均应按约履行。原告要求确认案涉二份协议合法有效的诉请，本院予以支持。被告何良和第三人胡丽明认为案涉房屋系夫妻共同财产，第三人对被告何良与市物管公司塔山分公司之间的买卖不知情。对此，本院认为被告何良与第三人胡丽明系夫妻关系，而被告何良与市物管公司塔山分公司之间的《房屋置换协议》涉及三间房屋的买卖，自2003年被告何良将三间房屋出卖起至房屋涉诉，案涉房屋一直由原告占有使用管理，第三人在长达十六年的时间内始终未对三间房屋进行过问、管理、收益、处分，明显不符合一般常理；第三人虽认为其长期在诸暨务农，被告何良在绍兴做生意，双方相聚时间短，但诸暨市赵家镇与越城区相距不远，先不论该生活状态是否属实，即便属实，亦不影响第三人在十六年间对自己房屋的查看、管理、收益和处分，故根据本案情形，应认为第三人对签订上述协议知情且同意，本院对被告何良和第三人胡丽明的抗辩意见不予采信。现市物管公司塔山分公司已付清房款，被告何良和第三人有义务协助办理案涉房屋产权变更登记手续，因市物管公司塔山分公司已注销，故应协助办理至被告市物管公司名下。被告市物管公司有义务亦同意协助原告办理案涉房屋的产权变更登记手续，故应在产权办理至其名下后，协助办理变更登记至原告名下。原告要求协助办理案涉103、203室房屋分次过户手续的合理诉请，本院予以支持。被告市物管公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告绍兴市房地产管理中心与绍兴市房地产物业管理有限公司塔山分公司于2003年6月3日签订的《拆迁安置用房购买协议》合法有效；绍兴市房地产物业管理有限公司塔山分公司与被告何良于2003年2月27日签订的《房屋置换协议》合法有效；二、被告何良、第三人胡丽明应于本判决生效之日起三十日内协助被告绍兴市房地产物业管理有限公司办理坐落于绍兴市越城区××幢××室××室房屋的不动产变更登记手续至被告绍兴市房地产物业管理有限公司名下；三、被告绍兴市房地产物业管理有限公司应于上述第二项不动产变更登记手续完成后三十日内协助原告绍兴市房地产管理中心办理坐落于绍兴市越城区××幢××室××室房屋的不动产变更登记手续至原告绍兴市房地产管理中心名下。案件受理费9676元，由被告绍兴市房地产物业管理有限公司负担4838元，由被告何良、第三人胡丽明负担4838元，均于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  宋方芳人民陪审员  宋 琳二〇二〇年九月十日书 记 员  张 萍?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。?