安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2257号上诉人（原审被告）：无为县教师进修学校，住所地安徽省无为市。法定代表人：季求真，该校校长。委托诉讼代理人：范伟业，该校主任。委托诉讼代理人：鲁拥军，安徽鲁拥军律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无为师范宿舍小区业主委员会，住所地安徽省无为市。负责人：高明东，该业委会主任。上诉人无为县教师进修学校与被上诉人无为师范宿舍小区业主委员会（以下简称师范宿舍业委会）物权保护纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院（2019）皖0225民初6080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。无为县教师进修学校上诉请求：1.撤销无为市人民法院(2019)皖0225民初6080号民事判决,依法改判驳回无为师范宿舍小区业主委员会一审诉讼请求,或发回重审；2.本案上诉费用由师范宿舍业委会承担。事实和理由：一、原审判决未能查明案件的主要事实,且适用法律错误,依法改判驳回师范宿舍业委会一审诉讼请求,或发回重审。1、原审认定“无为师范宿舍小区宿舍楼于2002年开发建设,总建筑面积1万平方米以上,未配备物业服务用房。2018年无为县教师师范学校搬迁,上述小区物业无人管理,由小区业委会自行管理”明显错误,不符合案件事实。理由简述如下:无为教师进修学校因解决鞍子巷段校内拆迁户安置及教职工无房户60余户的安居工程,案涉房产无为师范宿舍小区宿舍楼始于2000年动工建设,在2002年8月份之前已竣工并交付使用了,总建筑面积1万平方米左右。2018年无为县教师师范学校搬迁,2018年4月份,皇武社区接管了无为师范宿舍小区,该小区的卫生及楼道清扫工作都是由皇武社区负责管理的。因此,原审上述认定明显错误,未能查明案件的主要事实。2、原审适用法律错误,理由简述如下:无为师范宿舍小区宿舍楼在2002年8月份之前已建设竣工并已交付使用,总建筑面积1万平方米左右,即使原审根据《物业管理条例》第三十条、《安徽省物业管理条例》第三十条以及参照《巢湖市城市住宅区物业管理办法》第二十八条第(二)项之规定,无为县教师进修学校只能向师范宿舍业委会提供50平方米以内建筑面积的物业管理用房。原审判决第一项中的“教师讲修学校综合楼北楼二楼北侧两间房屋(约60m2)”实际建筑面积远大于60平方米,该综合楼北楼二楼北侧两间房屋为教师办公室,实际建筑面积共100多平方米。原审判令将该两间房屋给师范宿舍业委会用作物业服务用房,该建筑面积已远超过50平方米,明显属于适用法律错误。无论是国务院颁布的《物业管理条例》，还是《安徽省物业管理条例》和《巢湖市城市住宅区物业管理办法》,都是在2003年8月份之后实施的,上述法律法规、规章都不具有溯及既往的法律效力。因为无为师范宿舍小区宿舍楼是在2002年8月份之前已建设竣工并已交付使用了,因此本案原审适用上述法律法规、规章,明显属于适用法律错误,以致对无为县教师进修学校作出不公正的判决。因师范宿舍业委会原审诉讼请求不符合案件基本事实且没有法律依据,原审法院依法应驳回师范宿舍业委会的诉讼请求。原审判决第一项滥用了法官的自由裁量权,且该自由裁量没有法律依据,原审判决第一项依法应予以撤销。原审判决第一项的内容为“被告无为县教师进修学校于本判决生效后七日内无偿将教师进修学校综合楼北楼二楼北侧两间房屋(60㎡)提供给原告无为师范宿舍小区业主委员会用作物业服务用房”。无为县教师进修学校认为受诉法院即使依据《物业管理条例》第三十条、《安徽省物业管理条例》第三十条,以及参照《巢湖市城市住宅区物业管理办法》第二十八条第(二)项之规定,只能判令无为县教师进修学校为师范宿舍业委会提供50平方米以内建筑面积的物业服务用房,具体该物业服务用房的位置应由无为县教师进修学校来确定,受诉法院或法官都无权代替无为县教师进修学校直接将教师进修学校综合楼北楼二楼北侧两间房屋(约60㎡)用作物业服务用房。无为县教师进修学校认为原审法院判决的第一项超出了前述法律法规、规章所规定范围、幅度。该项判决是完完全全滥用了法官的自由裁量权,且该自由裁量也没有任何法律依据。该两间房屋是教师办公室,也不能作为物业服务用房。二、目前无为县教师进修学校已不是无为师范宿舍小区宿舍楼的产权人,因此无为县教师进修学校无权利、也无义务向师范宿舍业委会提供物业服务用房。在本案审理过程中,案涉房产的所有权已发生转移(自2020年4月份起产权发生转移,现产权人为:无为市城投公司),无为县教师进修学校对案涉房产已无处分权,无为县教师进修学校明显已不是本案适格的诉讼主体了,但原审却在2020年6月28日作出(2019)皖0225民初6080号民事判决书,诉讼程序明显违法,恳请二审法院依法撤销原审判决,裁定发回重审。师范宿舍业委会辩称，一审法院认定的事实基本清楚，适用法律正确，请求驳回无为县教师进修学校的上诉。师范宿舍业委会向一审法院起诉请求：1.判令无为县教师进修学校在位于无城西大街的原教师进修学校办公楼二楼划定相连两间房屋（不少于50平方米，楼道和楼梯与他人共用）作为师范宿舍业委会物业服务用房（按时价8000元/平方米折算，最低价值人民币40万元），产权归师范宿舍业委会所有；2.本案诉讼费用由无为县教师进修学校承担。一审法院认定事实：无为师范宿舍小区宿舍楼是无为县教师进修学校（原无为县师范学校）于2002年开发建设，总建筑面积1万平方米以上，未配备物业服务用房。2018年无为县教师师范学校搬迁，上述小区物业无人管理，由小区业委会自行管理。师范宿舍业委会、无为县教师进修学校就物业用房问题协商未果，致讼。一审法院认为，本案争议的焦点为是否应为师范宿舍业委会配置物业服务用房？如应配置，应怎样配置？物业服务用房是物业服务企业为业主提供物业服务的基本物质保障。1997年10月25日安徽省人民政府颁布实施的《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》第二十七条规定：“房地产开发单位移交住宅区时，应按所在地城市人民政府有关规定向业主委员会提供住宅区物业管理用房，产权属国家所有”。第三十九条规定：“城市人民政府可根据本办法规定，结合实际，制定实施细则”。第四十条规定：“本办法发布后新建的住宅区，必须按照本办法规定实行物业管理；本办法发布前已经交付使用的住宅区，应当根据本办法规定在2年内过渡为物业管理。非住宅区以及国家机关、企业事业单位和社会团体自建的住宅区的物业管理，参照本办法执行”。此后虽当时无为县所属的巢湖市并未颁布具体实施细则，但按照《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》的规定，作为房地产开发单位的无为县教师进修学校有提供物业管理用房的义务。2003年8月1日实施的《巢湖市城市住宅区物业管理办法》第二十八条规定：“房地产开发单位移交住宅区时，应按以下标准向业主委员会无偿提供住宅区物业管理用房：（一）房屋总建筑面积为1万平方米以下的住宅区，应提供15-30平方米建筑面积的物业管理用房；（二）房屋总建筑面积为1万平方米以上2万平方米以下的住宅区，应提供50平方米建筑面积的物业管理用房；（三）房屋总建筑面积为2万平大米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加10平方米建筑面积；”，第三十条规定：“本办法发布前已交付使用的住宅区，未按本办法规定的标准无偿提供物业管理用房的，原房地产开发单位应参照本办法第二十八条规定给予经济补偿。物业管理主管部门应专项用于购置物业管理用房，其产权为国有”。2003年9月1日实施的《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。2007年修改后的《物业管理条例》以及2016年修改后的《物业管理条例》均要求建设单位按照规定配备必要的物业管理用房。2005年实施的《安徽省物业管理条例》第三十条规定：“在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施，并按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房,具体比例由市、县人民政府根据本地区实际情况确定”。2016年修改后的《安徽省物业管理条例》对物业服务用房做了更明确的规定：第四十九条：“物业服务用房的配置应当符合下列规定:(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置。……”综上，虽无为市并未对物业管理用房配备标准进行明确规定，但无为师范宿舍小区建设前以及建成后的法规、规章均明确建设单位应当配备物业服务用房，师范宿舍业委会要求不少于50㎡的物业服务用房于法有据，对该诉讼请求予以支持。无为师范宿舍小区总面积1万平方米以上，考虑到无为县师范进修学校在师范宿舍小区的教师办公楼现已搬空且有未售出的房屋，综合考虑将教师进修学校综合楼北楼二楼北侧两间房屋（约60㎡）作为物业服务用房较为适宜。师范宿舍业委会、无为县教师进修学校在诉辩当中所称的三个小门面以及三个小仓库是否计入公摊、交付以及租金收取问题与本案无关，就此产生的争议双方可另行诉讼。综上所述，对师范宿舍业委会合理的诉求，该院予以支持。根据《物业管理条例》第三十条的规定，参照《巢湖市城市住宅区物业管理办法》，判决：一、无为县教师进修学校于本判决生效后七日内无偿将教师进修学校综合楼北楼二楼北侧两间房屋（约60㎡）提供给师范宿舍业委会用作物业服务用房；二、驳回师范宿舍业委会其他诉讼请求。案件受理费2900元，由无为县教师进修学校承担。本案二审中，无为县教师进修学校向本院提交三组证据，第一组证据系关于要求减免鞍子巷建设工程有关费用的报告、审计报告书，拟证明无为县教师进修学校因解决鞍子巷段校内拆迁户安置及教职工无房户60余户的安居工程，案涉房产无为师范宿舍小区宿舍楼始于2000年动工建设，在2002年8月份之前已竣工并交付使用，总建筑面积1万平方米左右的事实。第二组证据系皇武社区老旧小区环境卫生拍包考核评分，拟证明2018年无为县教师进修学校搬迁，2018年4月，皇武社区接管了无为师范宿舍小区，该小区的卫生及楼道清扫工作都是由皇武社区负责监督管理的，是由福建龙马物业公司承包的事实。第三组证据系关于同意无为市教育局将教师进修学校老校区资产移交至城投公司的告知函，拟证明在本案原审审理过程中，案涉房产的所有权已发生转移，无为县教师进修学校已不是无为师范宿舍小区宿舍楼的产权人，因此无为县教师进修学校无权利也无义务向师范宿舍业委会提供物业服务用房的事实，在原审判决前无为县教师进修学校明显已不是本案适格诉讼主体了。师范宿舍业委会质证意见，关于第一组证据，案涉教师宿舍楼并不是安置房，是按照商品房的标准开发的，教职工也是按照商品房价格购买的。关于第二组证据，2018年开始，由师范宿舍业委会接管小区的物业管理，而皇武社区只是帮助小区整理公共卫生。关于第三组证据，城投公司接管充其量只是管理方式的转移，产权并没有变更。经查阅原审卷宗和询问当事人，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，第一，无为县教师进修学校上诉主张原审法院认定事实错误。无为县教师进修学校认为案涉小区始于2000年动工建设，2002年8月前已竣工并交付使用，总建筑面积1万平方米左右。一审法院根据当事人的陈述以及审查确认的证据，认定无为师范宿舍小区宿舍楼于2002年开发建设，总建筑面积1万平米以上，符合实际，并不违背事实。无为县教师进修学校主张案涉小区卫生及楼道清扫工作系由皇武社区负责管理，并非无人管理。但一般而言，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。而皇武社区提供的清扫楼道等卫生服务不能等同于小区物业应当提供的服务管理内容，一审法院认定案涉小区物业无人管理，由小区业委会自行管理，并无不当。第二，无为县教师进修学校上诉主张原审适用法律错误。其认为《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》《巢湖市城市住宅区物业管理办法》都是在2003年8月之后实施的，且都不具有溯及既往的法律效力。案涉小区于2002年开发建设，根据1997年10月25日安徽省人民政府颁布实施的《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》相关规定，作为房地产开发单位的无为县教师进修学校有提供物业管理用房的义务。2003年8月1日实施的《巢湖市城市住宅区物业管理办法》第三十条更是明确了该办法发布前已交付使用的住宅区，未按本办法规定的标准无偿提供物业管理用房的，原房地产开发单位应参照本办法第二十条规定给予经济补偿。物业管理主管部门应专项用于购置物业管理用房，其产权为国有。而2003年9月1日实施的《物业管理条例》，2007年修改后的《物业管理条例》以及2016年修改后《物业管理条例》也均要求建设单位按照规定配备必要的物业管理用房。物业管理用房系用于物业管理服务活动和业主活动，《物业管理条例》虽没有对条例颁布实施前已交付使用的小区是否需要配备物业管理用房作出明确规定，但从保障小区正常开展物业管理服务来讲，在《物业管理条例》实施以前已经开发交付的小区也应当配备必要的物业管理用房，这也符合《物业管理条例》制定背景和相关立法精神。一审法院根据《物业管理条例》第三十条规定,参照《巢湖市城市住宅区物业管理办法》作出判决，并无不当。无为县教师进修学校认为教师进修学校综合楼北楼二楼北侧两间房屋为教师办公室，实际建筑面积100多平方米，但是未能提供证据予以证明，其上述主张本院不予支持。第三，无为县教师进修学校主张原审判决第一项滥用法官自由裁量权。师范宿舍业委会在本案一审中的诉请第一项为判令无为县教师进修学校在位于无城西大街的原教师进修学校办公楼二楼划定相连两间房屋（不少于50平方米，楼道和楼梯与他人共用）作为师范宿舍业委会物业服务用房，产权归师范宿舍业委会所有，该诉请对物业服务用房的位置、楼层、面积都已明确，一审考虑到无为县师范进修学校在师范宿舍小区的教师办公楼现已搬空且还有未出售的房屋，结合本案实际，将教师进修学校综合楼北楼二楼北侧两间房屋作为物业服务用房，并未超出师范宿舍业委会一审中诉请范围，并无不妥。第四，无为县教师进修学校主张其已不是无为师范宿舍小区宿舍楼的产权人，因此无权利也无义务向师范宿舍业委会提供物业服务用房。无为县教师进修学校为证明其上述主张，提交了《关于同意无为市教育局将教师进修学校老校区资产移交至市城投公司的告知函》，但该函并不能证明无为县教师进修学校老校区资产目前的产权已经发生了变更，且无为县教师进修学校作为案涉小区的开发单位，其并不是产权人。故，无为县教师进修学校上述主张，本院难以采信。综上所述，无为县教师进修学校的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人无为县教师进修学校负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年九月十日法官助理汪平书记员黄静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；