重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4078号上诉人（原审原告）：蔺鹏，男，1977年1月12日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：张悟，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：向缘媛，重庆百君律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：夏丽，女，1979年11月19日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：张悟，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：向缘媛，重庆百君律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆光耀物业发展有限公司，住所地重庆市江北区。法定代表人：罗远安，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张涛，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。上诉人蔺鹏、夏丽因与被上诉人重庆光耀物业发展有限公司（以下简称光耀物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初10452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔺鹏及其与夏丽的共同委托诉讼代理人张悟、夏丽，被上诉人光耀物业公司的委托诉讼代理人董月强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔺鹏、夏丽上诉请求：1.撤销原判，并依法改判或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由光耀物业公司负担。事实和理由：生效的（2018）渝01民终8724号民事判决已认定，蔺鹏、夏丽与光耀物业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》真实有效，应当得到履行。蔺鹏、夏丽曾于2018年8月8日、2019年3月27日两次将余款50万元打入光耀物业公司的指定收款账户，但均被光耀物业公司退回。光耀物业公司向蔺鹏、夏丽交付房屋系合同约定的义务之一，蔺鹏、夏丽有权要求光耀物业公司履行。案涉房屋已办理了预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，蔺鹏、夏丽依法享有准物权人的权利。蔺鹏、夏丽请求光耀物业公司交付案涉房屋，系基于物权上的请求权，不受诉讼时效限制。光耀物业公司辩称，蔺鹏、夏丽请求交付案涉房屋的权利为债权请求权，受诉讼时效的限制；合同约定的交房时间为2015年3月28日，蔺鹏、夏丽2018年6月5日才主张权利，已经超过诉讼时效；蔺鹏、夏丽在无法获得银行贷款后，未按照光耀物业公司通知一次性支付剩余款项，已构成违约；蔺鹏、夏丽在起诉后的付款行为未获得光耀物业公司的认可，也能反证其本身具有履行能力，并非客观不能。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蔺鹏、夏丽向一审法院起诉请求：判令光耀物业公司按照《重庆市商品房买卖合同》履行交房义务，向蔺鹏、夏丽交付位于重庆市江北区。一审法院认定事实：2013年4月26日，蔺鹏、夏丽（乙方）与光耀物业公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房项目为光华观府国际，属预售商品房，房屋坐落于重庆市江北区，建筑面积为82.42平方米，套内面积为67.06平方米，总价为796110元；属预售商品房的，甲方应当在2015年3月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用等。2014年4月26日，蔺鹏、夏丽（乙方）与光耀物业公司（甲方）签订《补充协议》，约定乙方应当在签订合同时支付总房价的37%即296110元，剩余500000元乙方采用向银行申请500000元15年的个人购房抵押贷款付款。合同签订后，蔺鹏、夏丽向光耀物业公司拟支付了296110元首付款，剩余500000元因蔺鹏、夏丽的银行贷款未审批通过一直未付。2016年12月13日，光耀物业公司向蔺鹏、夏丽送达了《关于逾期支付房款的告知函》，以银行审查发现蔺鹏、夏丽不符合贷款条件，不能办理银行贷款为由，要求蔺鹏、夏丽在2017年1月13日前向光耀物业公司一次性支付剩余款项并支付违约金。蔺鹏、夏丽收到该告知函后未支付相应的款项。蔺鹏、夏丽遂于2018年6月5日向一审法院提起民事诉讼。光耀物业公司于2018年8月7日向一审法院提起民事诉讼，请求解除与蔺鹏、夏丽签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。一审法院于2018年10月23日作出（2018）渝0105民初14288号民事判决书，判决驳回光耀物业公司的诉讼请求。光耀物业公司对此不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2019年2月1日作出（2018）渝01民终8724号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，蔺鹏、夏丽与光耀物业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享受权利、承担义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，蔺鹏、夏丽要求判令光耀物业公司按照《重庆市商品房买卖合同》履行交房义务，向蔺鹏、夏丽交付位于重庆市江北区，光耀物业公司以蔺鹏、夏丽请求已超过诉讼时效为由提出不履行义务抗辩，蔺鹏、夏丽与光耀物业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定了光耀物业公司应当在2015年3月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付蔺鹏、夏丽使用，即蔺鹏、夏丽应当自2015年3月28日起三年内向光耀物业公司提出要求交付案涉房屋的请求，而蔺鹏、夏丽于2018年6月5日向一审法院起诉，已超过请求保护民事权利的诉讼时效期间，故对蔺鹏、夏丽的该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：“驳回蔺鹏、夏丽的其他诉讼请求。案件受理费11761.1元，由蔺鹏、夏丽负担。”二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明：《补充协议》第十条约定，蔺鹏、夏丽应当在接房前结清结算房价款和因办理产权证应当由蔺鹏、夏丽承担的一切税、费，否则光耀物业公司不予交房并相应顺延办理产权证的期限，并不承担逾期交房的违约责任。2018年8月8日，蔺鹏、夏丽以银行转账方式向光耀物业公司支付房屋尾款50万元，后被光耀物业公司退回。2019年3月27日，蔺鹏、夏丽再次以银行转账方式向光耀物业公司支付房屋尾款50万元，后被光耀物业公司退回。二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：蔺鹏、夏丽要求光耀物业公司交付案涉房屋的请求是否超过了诉讼时效。根据双方举示的证据，本院认定蔺鹏、夏丽要求光耀物业公司交付案涉房屋的请求未超过诉讼时效。具体理由如下：首先，在商品房预售合同中，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋的权利，其性质属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定。蔺鹏、夏丽未举示证据证明案涉房屋已办理了预告登记，其以此为由主张本案不应适用诉讼时效，缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据《补充协议》第十条约定，在蔺鹏、夏丽结清房款前，光耀物业公司有权不予交房。因此，在蔺鹏、夏丽未支付完毕案涉房款前，蔺鹏、夏丽在法律上并不享有要求光耀物业公司交付案涉房屋的权利，更不存在该权利的诉讼时效问题。蔺鹏、夏丽2018年8月8日才第一次支付完毕案涉房款，故其此时才享有要求光耀物业公司在合理期间内交付案涉房屋的权利。若光耀物业公司在合理期间内未交付案涉房屋，才会产生交付房屋的诉讼时效问题。最后，2016年12月13日，光耀物业公司向蔺鹏、夏丽发函要求支付尾款50万元。光耀物业公司的发函行为，应认定为其同意继续履行案涉商品房买卖合同，包括同意履行向蔺鹏、夏丽交付案涉房屋在内的合同义务。因此，即使认定本案诉讼时效应从2015年3月28日起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，诉讼时效也因光耀物业公司同意履行交付案涉房屋而中断并重新计算。蔺鹏、夏丽于2018年6月5日向一审法院起诉，也未超过三年的诉讼时效。在一审诉讼中，蔺鹏、夏丽两次向光耀物业公司转账尾款50万元，已履行完毕了支付房款的义务，光耀物业公司应按照合同约定向蔺鹏、夏丽交付案涉房屋。光耀物业公司在收到款项后又两次退回，属于其自身对款项的处置行为，并不影响认定蔺鹏、夏丽已支付完毕案涉房款。若光耀物业公司认为该款应由蔺鹏、夏丽返还，可另行主张。本案系由蔺鹏、夏丽逾期支付房款引起，且其在起诉前未支付房屋尾款50万元，而是在一审诉讼中才支付，故一审案件受理费应由蔺鹏、夏丽承担。综上所述，蔺鹏、夏丽的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初10452号民事判决；二、重庆光耀物业发展有限公司于判决生效后三十日内向蔺鹏、夏丽交付位于重庆市江北区的房屋。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费11761.1元，由蔺鹏、夏丽负担；二审案件受理费11761.1元，由重庆光耀物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇二〇年九月九日法官助理 黄灵攀书 记 员 李艾玲