云南省保山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云05民终809号 上诉人（原审被告）：云南腾驿房地产开发有限公司，住所地：云南省腾冲市腾越镇西山坝。 法定代表人：陈海莺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张婷，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐国敏，女，1986年8月4日出生，汉族，住云南省腾冲市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李星锦，男，2002年2月24日出生，汉族，住云南省腾冲市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨某1，女，2002年11月11日出生，汉族，住云南省腾冲市。 法定代理人：杨某2，男，1974年4月17日出生，汉族，住云南省腾冲市，系杨某1之父。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：邵巾玲、李仕灵，云南援边律师事务所律师，特别授权代理。 原审被告（反诉原告）：腾冲博美商业运营管理有限公司，住所地：云南省腾冲市腾越镇文星社区文星楼小区94号。 法定代表人：吴宴峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晓杰，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人云南腾驿房地产开发有限公司（以下简称腾驿公司）因与被上诉人徐国敏、李星锦、杨某1、原审被告腾冲博美商业运营管理有限公司（以下简称博美公司）委托合同纠纷一案，不服云南省腾冲市人民法院（2020）云0581民初2174号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据及理由不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 腾驿公司上诉请求：撤销原判，依法改判其不承担连带责任，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定的案涉房屋五年的租金抵扣房款及其将案涉房屋交由博美公司经营与事实不符，事实是博美公司代购房者支付了剩余房款，其将案涉房屋交付给购房者后由购房者交付给博美公司；2.三方当事人均系独立的民事主体，从合同相对性来说其与业主不存在委托合同关系，故原审法院判令其承担连带责任并无事实及法律依据。 徐国敏、李星锦、杨某1未答辩。 博美公司未陈述意见。 徐国敏、李星锦、杨某1向一审法院起诉请求：1.判令被告博美公司继续履行《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》，在合同期内每年按时支付给原告经营管理费77853元；2.判令被告博美公司支付原告2019年10月30日至2020年10月29日的经营管理费77853元，并支付自2019年10月20日起至付清之日止按照年利率6%计算的资金占用费；3.判令被告博美公司支付原告违约金15570.6元（按年委托经营管理费用的20%计算）；4.判令被告腾驿公司对上述款项承担连带支付责任；5.本案诉讼费用由二被告承担。 博美公司向一审法院反诉请求：1.请求判令解除原、被告签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月11日，原告（反诉被告）徐国敏、李星锦、杨某1与被告腾驿公司签订《商品房购销合同》二份，约定原告购买被告腾驿公司开发的位于腾冲市，合同总价为1112178元，于合同签订日一次性付清房款。被告腾驿公司应于2014年8月31日前交付房屋。合同签订当日原告（反诉被告）即交付房款722916元，其余房款以商铺五年租金389262元抵扣。同日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）博美公司签订《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》一份，约定原告将该房委托被告（反诉原告）经营管理，期限10年（自交房之日起计算）。在前五年约定期限内所获得的经营管理收益由被告（反诉原告）直接收取，并将该收益作为原告（反诉被告）委托被告（反诉原告）经营管理的费用，被告（反诉原告）承担全部委托经营管理所产生的成本及推广费用。在后五年约定期限内原告（反诉被告）每年按购买该物业合同总价的7%收取被告（反诉原告）经营管理费，即每年77853元，五年合计389262元，后五年的经营管理费用一年一付，自每年合同开始履行十日前一次性付给原告（反诉被告）。经营管理费用不因被告（反诉原告）在经营管理期间实际获得的收益而发生增减。原告（反诉被告）未书面通知被告（反诉原告），将房产转让、出租或设立抵押、担保，造成被告（反诉原告）无法正常行使经营管理权时，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付委托经营管理建筑面积房价款的50%作为违约金。原告（反诉被告）擅自解除本委托协议的，除原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付委托经营管理建筑面积房价款的50%作为违约金外，被告（反诉原告）为履行委托事项所支出的必要费用全部由原告（反诉被告）承担，包括但不限于被告（反诉原告）为招商广告发布支出费用、被告（反诉原告）对商铺及附属设施的日常维护及维修支出费用。2013年11月15日，被告腾驿公司对原告购买的房屋进行备案登记。2014年10月30日、31日，被告腾驿公司与原告（反诉被告）签订《腾冲国际商贸城商业用房购房补充合同》，约定原告（反诉被告）购买被告位于腾越镇××坝腾××国际商贸城××、××商铺，原购销合同约定2014年8月31日交房，现因腾冲当地雨季等影响，经双方协商一致，同意延期交房，交房时间为2014年10月30日，十年返租计算时间为2014年10月30日至2024年10月29日。延期交房所发生的赔偿按原购销合同约定进行支付。后被告腾驿公司将原告（反诉被告）所购房屋交由被告（反诉原告）博美公司经营。2019年10月20日，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）博美公司应支付其房屋下一年的委托经营管理费，要求被告（反诉原告）博美公司依约支付，但被告（反诉原告）博美公司至今未付。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案被告（反诉原告）博美公司与原告（反诉被告）徐国敏、李星锦、杨某1签订的《商业用房委托经营管理协议》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同成立生效后，双方都应该受到合同的约束，严格按照合同约定的内容行使权利、履行义务。《商业用房委托经营管理协议》第十一条约定的合同解除条件未成就，协议不应解除。本案被告（反诉原告）博美公司以市场变化和自身经营状况不能实现合同目的为由，要求解除该委托经营管理协议的理由不能成立。故对被告（反诉原告）要求解除该委托经营管理协议的反诉请求，不予采纳。对原告（反诉被告）要求继续履行该合同的诉讼请求，予以支持；对原告（反诉被告）要求在合同期限内每年按时支付给原告经营管理费77853元的诉讼请求，因原告诉请的管理费尚未产生，无法确定被告（反诉原告）的实际履行情况，故不予支持。按照本案合同约定，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）购买的商铺进行经营管理，理应按约向原告（反诉被告）支付委托经营管理费用，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订委托协议至今，双方对房屋交付、费用支付等并无异议，依照约定，房屋委托期限十年，前五年所获得的经营管理收益由被告（反诉原告）直接收取，作为原告（反诉被告）委托被告（反诉原告）经营管理的费用，后五年由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）收取，每年77853元，于合同开始履行十日前支付，现前五年的期限已过，被告（反诉原告）应按后五年的约定于2019年10月20日前支付原告（反诉被告）每年委托经营管理费77853元，故对原告（反诉被告）徐国敏、李星锦、杨某1要求被告（反诉原告）博美公司支付经营管理费77853元的诉讼请求予以支持。被告（反诉原告）应按期支付该经营管理费77853元而未付，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担该款自逾期之日起按银行同类借款利率计算的资金占用费的主张符合相关规定，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付自2019年10月20日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费的诉请，予以支持；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金15570.6元的诉讼请求，因双方签订的协议无约定，故不予支持。被告腾驿公司虽不是《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》的合同当事人，其与原告（反诉被告）签订的《商品房购销合同》虽无返租、包租或安排出租等内容，但其收取的购房款1112178元并未足额收取，未收取的房款389262元已写明房屋租金，该租金恰是原告（反诉被告）依照《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》约定前五年应收取的经营管理收益，被告（反诉原告）前五年经营管理未收取任何费用，且被告腾驿公司与原告（反诉被告）于2014年10月30日、31日签订的《腾冲国际商贸城商业用房购房补充合同》中约定，十年返租的计算时间为2014年10月30日至2024年10月29日，据此虽不清楚被告腾驿公司与被告（反诉原告）博美公司的关系，但被告腾驿公司认可被告（反诉原告）博美公司与原告（反诉被告）租赁行为，被告（反诉原告）博美公司认可被告腾驿公司以房屋租金冲抵原告（反诉被告）购房款的行为，因此，对原告主张其受被告腾驿公司安排的理由予以采信。被告（反诉原告）博美公司与原告（反诉被告）签订《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》系被告腾驿公司安排的返租，其理应对被告（反诉原告）博美公司支付原告的房屋租赁费用承担共同支付责任。故原告（反诉被告）要求被告腾驿公司对被告（反诉原告）博美公司应支付的上述款项承担连带支付责任的诉讼请求，故予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第四十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决：一、由被告（反诉原告）腾冲博美商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）徐国敏、李星锦、杨某12栋1003号、1005号商铺自2019年10月30日起至2020年10月29日止的房屋经营管理费77853元，并承担该款自2019年10月20日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费；二、由被告云南腾驿房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告徐国敏、李星锦、杨某1的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告腾冲博美商业运营管理有限公司的反诉请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为腾驿公司应否对博美公司案涉债务承担连带清偿责任。腾驿公司在商品房销售宣传资料所称内容“物业5年、10年高额返租计划物业年返租率7%”以及测算说明前五年返租总额=总房价款×35%对返租期限和租金标准具体明确，故该内容是腾驿公司对案涉商铺所作允诺，且由于案涉商铺为产权式商铺，购房者购买商铺系用于出租，返租期限和租金标准是购房者的重要考量，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，该允诺视为要约，亦是商品房买卖合同的内容。对购房者和腾驿公司有约束力。委托经营管理协议第四条委托期限是十年和第六条第二项“在后五年约定期限内甲方（购房者）每年按购买该物业合同总价的7%收取乙方（博美公司）经营管理费”的约定，与腾驿公司的返租允诺内容一致，即腾驿公司是通过博美公司与购房者签订委托经营管理协议的方式实现返租允诺。据此，腾驿公司和博美公司因合同约定分别对同一债务均负有清偿责任，无论谁清偿债务，均产生整体消灭债务的效果，两个债务人对同一债务均负清偿责任，且未约定清偿份额，形成事实连带关系，一审判令承担连带清偿责任并无不当。 综上所述，上诉人云南腾驿房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1746元，由上诉人云南腾驿房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈继鹏 审判员  施 红 审判员  张乾勋 二〇二〇年九月二十二日 书记员  张明亮