四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终807号 上诉人（原审被告）：眉山鹭湖众城置业有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区彭寿街533号。 法定代表人：刘洪俊，董事长。 委托诉讼代理人：徐俐，四川笃远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王凤利，女，1995年3月26日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：李彬，四川新念律师事务所律师。 上诉人眉山鹭湖众城置业有限公司（以下简称：鹭湖众城公司）因与被上诉人王凤利商品房预约合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鹭湖众城公司的委托诉讼代理人徐俐、被上诉人王凤利的委托诉讼代理人李彬参加了诉讼。本案现已审理终结。 鹭湖众城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王凤利的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由王凤利负担。事实与理由：上诉人与王凤利于2020年1月14日签订《商品房认购协议》，王凤利当天支付定金35000元。按照认购协议第三条第1款以及第四条的约定，以及《合同法》第115条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，王凤利拒绝与上诉人签订《商品房买卖合同》，无权要求返还定金。王凤利诉称因上诉人之前承诺的交房时间为两年内，与上诉人之后出示的书面合同不一致，才拒绝签订主合同，上诉人对此不认可，王凤利提供的证据也未能证明，加之认购协议是王凤利在对《商品房买卖合同》及《补充协议》作了必要了解及确认才签订的，且售楼部现场公示的《商品房预售许可证》《建筑工程施工许可证》、《商品房买卖合同》等资料均明确了合同工期、交房时间等重要内容，并经房管和住建部门审核和备案，该批房屋是同一交房时间，与其他业主已经签订的交房时间一致。双方未能签订商品房买卖合同的根本原因是王凤利以上诉人承诺的交房时间前后不一致为由单方悔约，而非双方对交房时间未达成一致，王凤利无权要求返还定金。 王凤利辩称，2020年1月14日先交定金再签认购协议，在此之前上诉人未向其出示过任何书面材料，包括在当天签订的协议，王凤利是在上诉人的销售人员明确告知交房时间是两年甚至有可能提前的情况下，考虑时间与自己子女正常上小学一年级时间吻合，所以才与上诉人签订了商品房认购协议。商品房认购协议虽然第四条载明在签订协议时对商品房买卖合同和补充协议做了必要了解才签订，但该协议是上诉人单方制作的，且条款免除了上诉人向其出示相关协议并就协议内容如实告知的提示和说明义务，也属于格式条款，对其不产生法律效力。从其一审提交的录音材料中可知，上诉人的销售经理明确承认向接待王凤利的销售顾问了解到该顾问称告知的交房时间是两年多，既然商品房买卖合同对具体交房时间已经确定到2022年12月31日前，上诉人就应当如实向购房人员告知，而不是采取模棱两可的方式告知。上诉人未履行如实告知义务，导致王凤利购买房屋不能达到其预期目的，至少应当返还定金。 王凤利向一审法院起诉请求：判令鹭湖众城公司双倍返还其购房定金70000元。 一审法院认定事实，2020年1月14日，王凤利到“鹭湖·云锦台”售楼部看房，鹭湖众城公司系该小区房地产开发商，在此之前取得了商品房预售许可证。当天，王凤利作为乙方和鹭湖众城公司作为甲方在该售楼部签订《鹭湖·云锦台商品房认购协议》，主要约定：乙方自愿认购鹭湖众城公司开发的“鹭湖·云锦台”小区21栋1单元15楼6号商品房，商品房总款为650000元；乙方签订认购协议当日自愿向甲方缴纳认购定金35000元；第三条第1款，乙方须于3日内到甲方售楼部现场，按本协议约定与鹭湖众城公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，若乙方逾期未与甲方签订上述合同及协议，则构成乙方违约，所交定金甲方不予退还，甲方有权将乙方所认购物业另售他人；第四条“双方签订本《认购协议》之前，已就本协议中约定的《商品房买卖合同》及《补充协议》条款达成了一致意见并为将来订立主合同和附件作了必要的了解并确认，双方均同意在本协议约定的时间内履行合同的签约手续，乙方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，否则视为乙方违约，依照法律规定的定金罚则进行处理”；经双方签署且乙方交纳定金后生效等。且王凤利于当日向鹭湖众城公司交定金35000元。同月16日，王凤利前往鹭湖众城公司售楼部签订《商品房买卖合同》，因合同载明的交房时间为2022年12月31日前，王凤利以交房时间与鹭湖众城公司承诺的两年内交房不一致、无法保证儿女读书为由拒绝签订合同。后王凤利要求鹭湖众城公司退还定金未果。 另查明，2019年11月29日，鹭湖众城公司售楼部内对商品房预售许可证、建筑工地施工许可证、购房协议进行了公示。 一审法院认为，本案争议焦点为：2020年1月14日双方签订《商品房认购协议》后未签订《商品房买卖合同》的原因及责任问题。王凤利认为是鹭湖众城公司告知的交房时间与合同上时间不一致导致，但无充分证据证实鹭湖众城公司告知的交房时间；鹭湖众城公司认为已明确告知，售楼部公示的《商品房买卖合同》上也有明确的交房时间，但其亦无充分证据证实告知了明确的交房时间及在签订协议前已引导王凤利了解合同内容并确认，协议第四条是鹭湖众城公司提供的格式条款，已对合同内容作了必要的了解并确认无提示性标志，且协议上无交房时间的约定；双方因对交房时间未达成一致，导致未签订《商品房买卖合同》，均未构成违约，已付定金应当返还，认购协议予以解除，故鹭湖众城公司应将定金35000元返还王凤利，王凤利要求双倍返还定金的请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第三十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、眉山鹭湖众城置业有限公司在本判决生效后十五日内返还王凤利定金35000元；二、驳回王凤利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取775元，由王凤利负担387.50元，眉山鹭湖众城置业有限公司负担387.50元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。 鹭湖众城公司提供了《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》，拟对一审中其已提供的照片作进一步说明。证明案涉房屋取得商品房预售许可，建设工程施工许可证载明完工时间是2022年8月14日，王凤利陈述销售说的两年内交房是不可能的。 王凤利质证认为，对证据的真实性无异议，但该证据是在复印件上加盖的鲜章，不能证明上诉人在2020年1月14日在售房部进行了公示并向王凤利进行了提示和告知。 经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。 二审查明事实与一审判决认定事实基本一致，本院依法予以确认。 另查明：《建筑工程施工许可证》载明合同工期：2019年8月15日——2022年8月14日。 本院认为，本案二审争议焦点为：鹭湖众城公司是否应当返还王凤利定金35000元。鹭湖众城公司主张按照《商品房认购协议》第三条第1款以及第四条的约定，王凤利无权要求返还定金。王凤利主张签订《商品房认购协议》时被告知交房时间在两年内，而商品房买卖合同上交房时间是两年多，不能达到其购买房屋用于子女读书的目的；《商品房认购协议》是鹭湖众城公司单方制作的格式合同，且条款免除了鹭湖众城公司向其出示相关协议并就协议内容如实告知的提示和说明义务，对其不产生法律效力。本案中，首先从王凤利主张的购房目的来看，其称购房目的是为了子女读书，交房时间在两年内才购买。但其未提供其子女年龄、处于什么学龄阶段等基本情况的相应证据来证明。其次，王凤利称鹭湖众城公司的销售人员告知交房时间在签订《商品房认购协议》的两年内，即2022年1月14日之前，其证人虽证明鹭湖众城公司销售人员告知其交房的时间在两年之内，但该证据系孤证，无其他证据相印证。而鹭湖众城公司售楼部内对商品房预售许可证、建筑工地施工许可证、购房协议进行了公示。《建筑工程施工许可证》载明的合同工期截止时间为2022年8月14日，销售人员告知其交房时间早于房屋完工时间也不符合常理。因此，王凤利主张鹭湖众城公司未如实告知其交房时间的理由不成立。再次，商品房买卖认购协议书虽是商品房买卖合同双方当事人在签署预售合同或者买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，在签订商品房购房协议时对非主要条款可以进一步协议，但按照常理购房者在签订认购协议前应当对涉及房屋的主要内容即房屋的房号、面积、价格及房款支付方式、交房时间等进行充分的了解，并经确认后在签订《商品房买卖合同》时一般不予变更。王凤利与鹭湖众城公司签订的《商品房认购协议》确定了王凤利购买鹭湖众城公司房屋的房号、面积、价格及房款支付方式等，约定了由王凤利支付35000元定金。并在协议第四条约定“双方签订本《认购协议》之前，已就本协议中约定的《商品房买卖合同》及《补充协议》条款达成了一致意见并为将来订立主合同和附件作了必要的了解并确认，双方均同意在本协议约定的时间内履行合同的签约手续，乙方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，否则视为乙方违约，依照法律规定的定金罚则进行处理”。在王凤利签订的《商品房认购协议》中已明确王凤利对其之后将签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》条款达成了一致意见并为将来订立主合同和附件作了必要的了解并确认，该内容是购房者在对所购房屋进行充分了解之后确定的内容，不属于鹭湖众城公司应尽的提示和说明义务。因此，王凤利主张鹭湖众城公司未履行如实告知的提示和说明义务，《商品房认购协议》对其不产生法律效力的理由不成立。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，王凤利签订《商品房认购协议》交付定金35000元，是对签订《商品房买卖合同》的担保，因王凤利的原因未能订立商品房买卖合同，其已交付的定金35000元，鹭湖众城公司不予返还。 综上所述，鹭湖众城公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实基本清楚，因二审中出现了新证据，应予以更改。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初963号民事判决； 二、驳回王凤利的诉讼请求。 一审案件受理费775元，由王凤利负担；二审案件受理费1550元，由王凤利负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 李建伟 审判员 覃 棱 二〇二〇年九月八日 书记员 吴 倩