广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终5374、5375号上诉人（原审被告）：陶惠敏，女，汉族，1975年8月16日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：吕泽勋，广东金阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨显铭，广东金阳律师事务所律师。5374号案被上诉人（原审原告）：彭保华，男，汉族，1987年10月7日出生，住广东省深圳市龙岗区龙岗街道办。5375号案被上诉人（原审原告）：陈浩文，男，汉族，1987年4月2日出生，住广东省深圳市福田区。上诉人陶惠敏因与被上诉人彭保华、陈浩文排除妨害纠纷二案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初42624、42623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本二案现已审理终结。陶惠敏上诉请求：撤销原判，改判驳回二案被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，被上诉人应继续履行《房屋租赁协议》。首先，涉案房产×A虽于2013年11月28日办理了抵押登记，另一涉案房产1×B于2013年12月23日办理了抵押登记，但两涉案房产的抵押权人均未提请诉讼或者仲裁以追求抵押权的实现，而是因案外人郭某拖欠张某借款，张某提起诉讼导致两涉案房产的拍卖。两涉案房产拍卖总价为10619574.12元，而两涉案房产拖欠抵押权人总额仅为3833358.65元，也就是说，两涉案房产的抵押权人均未提起诉讼，且两抵押权人实现债权并非一定需要抵押权的实现，不能仅从结果推断出抵押权已实现，因此，原审法院适用法律错误。其次，2016年6月3日，上诉人与案外人郭某签订《房屋租赁协议》，约定郭某将涉案房产出租给上诉人使用，上诉人在涉案房产被查封拍卖前一直承租并使用该房产，根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，被上诉人于2019年5月21日才将涉案房产登记过户，即租赁在前，买卖在后，应适用“买卖不破租赁”，因此被上诉人应继续履行《房屋租赁协议》的内容。二、原审法院认定事实错误，如若判令返还涉案房产，则占有使用费应参照福田区房屋租赁指导租金标准。首先，因上诉人出售自有的房产帮案外人郭某偿还债务，郭某将两涉案房产出租给上诉人，每月房租是在郭某拖欠上诉人的债务中抵扣，上诉人无需额外再行支付租金，因此双方才将涉案房产每月租金定为1万元。其次，上诉人基于能长期使用两涉案房产，才同意每月1万元租金，如若法院认定本案属于“买卖不破租赁”的例外，则上诉人与案外人郭某之间的租赁合同便不能对被上诉人产生效力，原审法院据此认定占有使用费按租赁合同约定的标准没有依据，而应当参照2017年福田区房屋租赁指导租金标准（35元/月/平方米），即涉案房产×A的占有使用费为每月3130.4元，涉案房产1×B的占有使用费为每月3097.15元。彭保华、陈浩文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彭保华向一审法院起诉请求：1、被告立即搬离深圳市福田区的房产，并将前述房产返还给原告；2、被告向原告支付房屋占有使用费暂计30000元（每月按照15000元计算，自2019年4月9日起暂计算至2019年6月9日，实计至被告搬离涉案房产之日止）；3、本案全部诉讼费由被告承担。陈浩文向一审法院起诉请求：1、被告立即搬离深圳市福田区×××的房产，并将前述房产返还给原告；2、被告向原告支付房屋占有使用费暂计30000元（每月按照15000元计算，自2019年4月9日起暂计算至2019年6月9日，实计至被告搬离涉案房产之日止）；3、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于深圳市福田区××××及×Ｂ房屋原系郭某所有，×A房产于2013年11月28日办理了抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司深圳分行；1×B房产于2013年12月23日办理了抵押登记，抵押权人为上海银行股份有限公司深圳分行。因郭某拖欠张某的借款，张某诉至深圳市龙岗区人民法院，该院作出（2017）粤0307民初21361号民事判决，确定郭某应向张某归还借款本金300万元及利息。因郭某未能履行上述生效判决确定的付款义务，张某向龙岗区人民法院提出执行申请，案号为（2018）粤0307执9894号。在该案执行过程中，查封了原登记在郭某名下的涉案两套房产，并采取司法拍卖的方式公开竞拍。42624号案件原告彭保华委托郝某以10619574.12元的最高价竞得涉案两套房产。2019年4月9日，龙岗区人民法院作出（2018）粤0307执9894号之二执行裁定书，确认郝某竞得郭某名下涉案×A房产，42624号案件原告彭保华竞得郭某名下涉案1×B房产，所有权自裁定送达郝某及42624号案件原告彭保华时转移。2019年4月10日，龙岗区人民法院向郝某及42624号案件原告彭保华送达了上述执行裁定书。之后，郝某及42624号案件原告彭保华分别取得涉案×A和1×B房产的不动产权证书，其中×A的建筑面积为89.44平方米、1×B的建筑面积为88.49平方米。2019年5月10日，龙岗区人民法院作出（2018）粤0307执9894号之三执行裁定书，对于涉案两套房产的拍卖款的分配做出如下确认：郝某及彭保华以10619574.12元竞得涉案两套房产，拍卖款依法支付兴业银行股份有限公司深圳分行抵押款及利息等共计1921751.85元、支付上海银行股份有限公司深圳分行抵押款及利息等共计1911606.8元，划付申请执行人张某执行款及案件受理费5646692元、执行费55650元。剩余拍卖款因（2019）粤0307民初6995号案件的财产保全申请而予以冻结。2019年5月，郝某与42623号案件原告陈浩文登记结婚。2019年5月27日，深圳市不动产登记中心依据2019年5月21日郝某与42623号案件原告陈浩文夫妻双方签署的《关于房屋土地权属变更的协议》，将×A房产变更登记至42623号案件原告陈浩文名下。被告与郭某原系夫妻关系，2009年10月12日登记离婚。离婚协议中约定某苑某栋×B房产归被告所有。2016年6月3日，郭某与被告签订《房屋租赁协议》，约定郭某将涉案两套房产出租给被告使用，租赁期限为20年，自2016年6月3日至2046年6月3日，每月租金为10000元。因2016年6月3日，被告将被告所有的某苑某栋×B房产出售，所得款为1030万元。被告售房所得款项1030万元用于偿还郭某的债务。郭某确认被告对其享有1030万元的债权，并同意将涉案两套房产出租给被告，被告每月的房租在以上债权数额中进行抵扣。两案原告与被告均确认目前涉案两套房产为被告自住。2017年7月3日，被告将位于某苑某层×B房屋出售，被告主张出让所得价款为1050万元。被告名下建设银行尾号5699账户自2017年7月10日至2017年8月9日陆续分多笔向深圳市信利康小额贷款有限公司归还郭某、郭某、郭某1的借款及利息，共计归还10199796元。被告并提交深圳市信利康小额贷款有限公司与郭某、郭某1签订的借款合同及郭某向上述两个借款合同提供担保而与深圳市信利康小额贷款有限公司签订的个人保证合同，约定郭某及郭某1分别向该公司借款300万元及500万元，借款期限自2016年7月21日至2016年10月20日。被告主张郭某对外存在大量短期借款，到期后进行续借，具体欠款多少被告并不清楚。一审法院认为，涉案两套房产已在被告与原产权人郭某签订《房屋租赁协议》前办理了相应的抵押登记，故本案属于租赁房屋“先抵押后出租”的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。同时，《最高人民法院》第二十条之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，若租赁房屋在出租前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，则可作为买卖不破租赁的除外条件。42623号案件原告陈浩文配偶郝某及42624号案件原告彭保华通过拍卖方式合法取得涉案房屋的所有权，且该所有权变动已使抵押权人实现了抵押权。因此，本案的租赁合同对两案原告不具有约束力，两案原告作为所有权人诉请被告返还涉案房产并支付占有使用费，原告主张按照3万元的标准支付占有使用费，无合同及法律依据，本院不予确认。因42623号案件原买受人郝某与该案原告陈浩文于2019年5月15日才登记结婚，而×A房产系郝某婚前已全额出资购买的房产。2019年5月21日，涉案×A房产才由郝某与原告陈浩文签署夫妻房屋权属变更协议，确认该房屋属于夫妻共同财产。自该日起42623号案件原告陈浩文才对涉案房产享有所有权及排除妨害请求权。故42623号案件原告陈浩文请求被告支付占有使用费的起算日期应为2019年5月21日。42624号案件原告彭保华自2019年4月10日起取得涉案1×B房产的所有权，有权要求被告支付占有使用费的起算日期也应于该日起开始计算。至于占有使用费的标准问题，参照福田区房屋租赁指导租金标准（截至判决作出之日止，福田区2018年房屋租赁指导租金标准尚未出台，参照2017年标准，即35元/月/平方米）计算的占有使用费低于被告自认的与郭某签订的租赁合同约定的租金标准，酌情确定按照被告与郭某签订的租赁合同约定的租金标准计算占有使用费，则×A房的每月占有使用费为5026.7元【10000元÷（89.44平方米+88.49平方米）×89.44平方米】，1×B房的每月占有使用费为4973.3元。计算至一审庭审之日止分别为29095.41元（5026.7元÷31天1天+5026.7元×5个月+5026.7元÷30天3天）、35476.21元（4973.3元÷30天×21天+4973.3元×6个月+4973.3元÷30天3天）。上述占有使用费应计算至实际返还涉案房产之日止。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，42623号案件判决：一、被告陶惠敏应于判决生效之日起十日内向原告陈浩文返还位于深圳市福田区×××的房产；二、被告陶惠敏应于判决生效之日起十日内向原告陈浩文支付占有使用费（自2019年5月21日计算至2019年11月13日为29095.41元，之后按照每月5026.7元的计算标准计算至实际返还上述第一项确定的房产之日止）；三、驳回原告陈浩文的其他诉讼请求。42624号案件判决：一、被告陶惠敏应于判决生效之日起十日内向原告彭保华返还位于深圳市福田区×××9Ｂ的房产；二、被告陶惠敏应于判决生效之日起十日内向原告彭保华支付占有使用费（自2019年4月10日计算至2019年11月13日为35476.21元，之后按照每月4973.3元的计算标准计算至实际返还上述第一项确定的房产之日止）；三、驳回原告彭保华的其他诉讼请求。42623号案件受理费550元（已由原告陈浩文预交），由原告陈浩文负担458元、由被告负担92元。42624号案件受理费550元（已由原告彭保华预交），由原告彭保华负担459元、由被告负担91元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，租赁房屋先抵押后出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，涉案房屋的抵押权人虽未提起诉讼，其抵押权的实现系通过其他债权人提起的诉讼并拍卖涉案房产实现的，但上述司法解释并未将此作为例外情况作出规定，因此，上述司法解释规定仍应适用于本案情形，即租赁合同对受让人不具有约束力。上诉人主张原审法院适用法律错误，理由不能成立，本院不予采纳。上诉人与案外人郭某签订的《房屋租赁协议》约定的月租金标准为10000元，可以认定为代表了涉案房产真实的租赁市场价格，上诉人主张系基于长期使用及月租抵债才同意将租金约定为每月10000元，但从常理分析，长期使用反而应约定一个较低的租金，故上诉人该主张不符合日常生活经验，本院不予采信。在已有占有使用费参照标准的情况下，本案无需再参照福田区房屋租赁指导租金标准，原审法院以此为标准计算涉案房屋的占有使用费，处理正确。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案二审案件受理费分别为527元、686元，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年九月七日书记员 何明辉附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。