广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33468号上诉人（原审被告）：赖前艺，男，汉族，1967年3月13日出生，身份证住址广东省廉江市。委托诉讼代理人：李继江，广东凡天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘来超，广东凡天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市建莱实业有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道步涌社区新和大道112号鹏程花园B栋新和大道112-9，统一社会信用代码91440300192366575D。法定代表人：曾桂珍，总经理。委托诉讼代理人:刘宇宏，广东东深律师事务所律师。委托诉讼代理人:冯世义，广东东深律师事务所律师。上诉人赖前艺因与被上诉人深圳市建莱实业有限公司（以下简称建莱公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初20800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赖前艺上诉请求：一、裁定本案发回重审；二、依法撤销原审判决第一项和第二项；三、确认上诉人与被上诉人于2016年6月14日签订的《租赁协议》尚未解除,并确认上诉人无需将承租的土地恢复原状；四、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案程序违法,应当裁定发回重审。案外人深圳市靓车屋新能源实业有限公司（以下简称靓车屋公司）应当参加本案诉讼,因该公司是涉案租赁合同的实际承租人。上诉人赖前艺是靓车屋公司的法定代表人，租赁合同是上诉人与被上诉人签订的，但靓车屋公司是涉案土地的实际租用者,房租、水电、开发建设等各项费用都是靓车屋公司支付的，被上诉人知道上诉人已将涉案土地完全交给靓车屋公司租用,因此靓车屋公司是真正的承租人,故靓车屋公司应当依法参加诉讼。原审遗漏应当参加诉讼的当事人，程序违法，本案应当裁定发回重审。二、原审判决认定事实错误。涉案合同第2条约定：当甲方需要建房屋使用该土地时,甲方可随时终止合约。一审期间,被上诉人提供一个工业项目备案证,原判决即认定被上诉人具备了协议第2条约定的解除条件，该认定错误。首先,众人皆知，项目备案证仅仅是发改委按照国家、地区产业政策以及行业准入标准等对项目方案进行行业准入，只是一项行政前置,并非合同约定的建房用地的概念；其次，上诉人与被上诉人于2018年11月均向深圳市宝安区发展和改革局递交了项目备案申请，在涉案地块上双方均办理了项目备案证。法院认定被上诉人的项目备案证可以视同合同解除条件成就，那么上诉人的项目备案证是否可以视同合同解除条件不成就?更何况，上诉人的备案项目是充电桩新建工程,属于A2项先于被上诉人的平板显示工业项目；再次，发改委在上诉人和被上诉人的项目备案证上载明，项目有关环保、用地、节能、水土保持等事项须按相关规定办理。即发改委作为备案机关清晰明白自己的职能仅限于对申报备案项目进行核查。符合秒批条件的企业投资备案项目已实现无人干预自动审批，然而,建设用地规划许可证是不可能秒批出来的。《中华人民共和国土地管理法》规定，需要使用土地的，必须依法申请使用。一审法院曲解并混淆了需要建房屋使用土地的概念,认为全凭被上诉人的个人意念，只要有了意念就是合同解除条件成就,这不仅违背法律规定,也明显违背条款原意。一审法院对于开发涉案地块要建厂房,究竟依什么法，没有进行判定。被上诉人在2003年1月27日取得涉案地块的房地产证后，长达16年多闲置至今未开发，属于未按原来约定、规定的期限动工开发建设的情形。被上诉人重新需要建房屋使用该土地时，必须按我国现行的使用土地建设房屋的法律法规、政策,重新申请使用土地的手续，该手续按我国城乡规划的法定流程应重新开工建设；再次,根据2007年《国务院办公厅关于加强和防范新开工项目管理的通知》的第二条规定，实行备案制的企业投资项目，项目单位必须首先向发展改革等备案管理部门办理备案手续，备案后,分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地和环评审批手续。被上诉人也确认并以实际行动按照我国现行的法律规定办理了《深圳市社会投资项目备案证》,也证明了被上诉人清楚知道其未办理该项目。建莱平板显示工业园的用地手续依法程序应当到，向城乡建设规划局申请办理《建设用地规划许可证》才视为涉案土地需要建设房屋用地,视为被上诉人与上诉人租赁合同约定的解除条件成就。因为被上诉人未办理建设用地规划许可证，那么，该租赁合同的解除条件未成就。一审认定备案手续即达到合同解除条件成就,于法无据。三、原判决适用法律错误。原审判决认定本案合同是附解除条件的合同,该认定是正确的。但是,一审反过来却认定上诉人因未举证证明解除条件未成就或被上诉人不正当促成条件成就,因此协议约定的解除条件已成就,是错误的。2016年4月1日签订租赁合同涉案地块1000㎡，于2016年6月14日签订了涉案地块增加9000㎡,2018年11月1日将该涉案地块再增加2030㎡租给上诉人，约定且事实上一直用于建设成停车场并使用。此为连贯性、稳定性、有明确目的性的租赁法律关系,上诉人有充分的理由相信与被上诉人在合同中约定的“需要建房屋使用该土地时”为解除合同的条件，应当按合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则来解释，应当是开发建设依法办理建设用地手续方能达成。上诉人也是基于知道用地建房手续不是一个月能完成的信任才签的合同,继续投资新能源停车场。被上诉人也在2019年2月25日向上诉人提出解除合同时，也向上诉人承认，想解除合同的原因是因为被上诉人于2018年10月19日与第三人即被上诉人的关联企业深圳创惠产业发展有限公司签定了《合作开发协议》,需要开发建设所以才要解除合同。此举公然违背合同守信的基本原则,被上诉人为自己与关联公司的利益不正当地促成合同解除条件成就的,与上诉人签完合同当天就被告解除合同条件成就之事,甚至向法院要求没收上诉人的押金,变本加厉要求上诉人支付违约金。此种强盗行径当然应当视为解除条件不成就。其次,被上诉人于一审开庭后10日后，才承认于2018年11月30日将涉案土地已出让给案外人,其第二家关联企业：深圳市建成产业发展有限公司（以下简称建成公司）,这一来说明并不是被上诉人需要用地,不应当于2019年2月25日、3月20日和30日乃以被上诉人的名义向上诉人发出解除通知；二来2019年2月25日案外人成为新的出租人来代替原来的出租人,享有原合同的权利,承担原合同的义务。合同法第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。双方均符合该原则和条件。最后,土地开发建设使用权具有很强的权利专属性。合同法第八十一条规定，债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。被上诉人办理的项目备案证及重大项目证书均专属于被上诉人,取得备案书后立即将房地产转让。因此,被上诉人自2018年11月30日起便丧失了单方解除《租地合同书》的权利，一审法院认定2019年2月25日合同解除是完全罔顾事实的行为。被上诉人恶意促使合同解除条件成就的表现为：一、被上诉人在与上诉人在涉案地块上签订租赁合同的前10天与关联公司签订开发协议；二、签订租赁合同的同一天办理项目备案证；三、签订租赁合同的同一个月转让涉案地块；四、发出解除通知不到两个月，未经法院审理判决即派出打手把上诉人的保安打伤入场开挖建围墙；五、将涉案地块围建成高达2.5米的围墙，阻止上诉人的停车场正常经营等恶劣行径，种种行为均明显恶意促使合同解除条件成就，一审法院认定合同解除条件已成就，是错误的。原审判决将上诉人已经投入巨资建设的停车场判令恢复原状与法不符，且无法执行。首先,双方多次签订的合同已经形成证据链，显示上诉人与被上诉人就租赁物约定的用途为新能源停车场,形成稳定的交易习惯。一审双方均认定:原来的地皮是泥巴地、垃圾场,经过上诉人两个多月的及后来不断继续投资一千多万元建设成具有国家新能源建设的停车场。涉案地块上由上诉人申请的所有充电桩均由深圳供电局安装，包括配电房。若要恢复原状拆除必须通过供电局和城市规划部门的审批批准和拆除,即使政府部门拆除后,涉案地块的原状原来泥巴地,垃圾场,且有被上诉人于2019年5月擅自建起的高达2.5米的围墙，叫上诉人如何恢复原状，此判决既不合法也不合理。四、被上诉人在租赁合同解除条件未成就的情况下,无权向上诉人主张恢复原状及解除的任何权利,上诉人2019年5月1日开始仍正常支付的租金被强行退回，不存在不支付的违约情形，请求依法驳回被上诉人的诉求。被上诉人建莱公司答辩称，根据合同相对性原则，本案是赖前艺与建莱公司签订租赁合同，赖前艺要求追加深圳市xxx新能源实业有限公司作为被告参加诉讼，没有事实和法律依据，一审法院没有遗漏当事人，也不存在程序违法。双方租赁协议明确约定租赁期限不受约束，建莱公司因建设项目需要要使用该土地，并向赖前艺提前履行告知义务，建莱公司合法行使权利，符合双方合同和法律约定。涉案土地无法继续使用，租赁合同无法继续履行，赖前艺故意阻扰建莱公司使用涉案土地，没有法律依据。请求驳回上诉人赖前艺的上诉请求。建莱公司向一审法院起诉请求：1、确认原被告于2016年6月14日签订《租赁协议》已解除。2、被告将深圳市宝安区沙井××××国道旁xxxxxxxxx地段的地皮（面积为：9000㎡）恢复原状并返还给原告。3、原告有权没收被告支付的押金共计人民币189000元（大写：壹拾捌万玖仟元）。4、被告向原告支付租金暂计人民币为63000元（租金从2019年5月计算至被告实际返还租赁物之日止，现暂计2019年5月的租金为63000元）及滞纳金13860元（以实际拖欠的租金为本金，按每日1%从2019年5月6日计算至实际支付全部租金止，现暂以拖欠租金63000元为本金，计算至2019年5月27日为13860元）。5、本案的全部诉讼费用由被告负担。原审法院审理查明，2016年6月14日，原告作为甲方与被告赖前艺作为乙方签订《租赁协议》，约定：1、甲方同意将位于沙井××××国道旁xxxxxxxxx地皮一块，出租给乙方作为停车场使用；2、依据甲、乙双方所协议的条款，租赁期不受约束，当甲方需要建设房屋使用该土地时，甲方可以随时终止合约，但在终止合约之前，甲方提前两个月于乙方租赁场所张贴通知乙方终止协议，乙方必须在甲方通知之日起两个月内把该租赁场地附着物及所有物品自行清理，若乙方在此期间没按时交付土地给甲方使用，或未自行清理租赁土地内的物品，视乙方违约，甲方将不予退还押金，同时保留追诉乙方赔偿经济损失的权利；3、土地出租面积为9000㎡，每平方米为人民币7元，每月租金人民币63000元整；4、乙方应每月5日前向甲方缴纳当月的租金，逾期付款的，乙方须向甲方缴交每天1%的滞纳金，如连续超过30天未付租金，甲方除追回乙方应缴纳款以外，有权单方面终止合同并没收押金视为乙方违约；5、合同签订后，乙方需向甲方缴交三个月的租金作为押金人民币189000元整，当月租金总额人民币63000元整，共计人民币252000元整。2018年11月5日，原告以建设xxxxx显示工业园向深圳市宝安区发展和改革局备案，并于2019年1月取得《深圳市二〇一九年度重大项目证书》，项目编码：2018-440306-39-03-718416；项目名称：xxxxx显示工业园。2018年11月20日，深圳市xxx新能源实业有限公司以建设宝安区沙井xxx自营充电站新建工程向深圳市宝安区发展和改革局备案，建设地点：宝安区沙井街道上星南路9号附近。2019年2月25日，原告向各租户出具通知函，以原告需开发位于沙井××××国道旁xxxxx隔离的地块，要求各租户于2019年4月30日前撤离该场地。2019年3月20日原告向被告出具通知函，要求1、被告在2019年4月30日前将租赁场地附着物及所有物品自行清理，并将租赁场地按时交付给原告；2、未按时交付土地，或未自行清理租赁土地内的物品，视被告违约，原告将不予退还押金，同时保留追诉被告赔偿经济损失的权利。2019年3月30日，原告委托律师向被告发送律师函：1、请被告在收到函件三天内与原告联系并依照《通知函》要求的日期（2019年4月30日）之前将租赁物恢复原状并交还原告；2、若被告逾期未将租赁物恢复原状并交还原告，届时原告将自行或委托第三方清除租赁地附着物及所有物品，将租赁物恢复原状并收回租赁物，因此所产生的全部费用以及相关风险责任均由被告承担。同时原告将依据《租赁协议》约定没收被告的押金及保留追究被告公司逾期交付租赁物而导致原告的全部损失。2019年4月22日，原告向被告发送《终止（解除）合同通知书》，声明1、原告向被告于2016年6月14日签订的《租赁合同》已经于2019年2月25日解除，请被告在2019年4月30日前将上述租赁物恢复原状并交还原告；2、若未在2019年4月30日前将上述租赁物恢复原状并交还，原告将聘请第三方将上述租赁物恢复原状，相关损失及恢复原状的费用将由被告自行承担；3、若未在2019年4月30日前将上述租赁物恢复原状并交还，原告将依据《租赁协议》第二条的约定没收被告赖前艺缴纳的押金；4、若未在2019年4月30日前将上述租赁物恢复原状并交还而影响被告建设xxxxx显示工业园的进度，进而造成原告的损失或造成原告向第三方承担违约责任的全部法律责任由被告赖前艺承担。被告分别于2019年3月25日、4月10日委托律师向原告发送律师函，声明原被告签订的《租赁协议》系各方真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照合同约定诚实履行，原告该土地不符合合同约定的土地开发所具备的条件，不构成解除合同的法定事由和约定事由，违反诚实信用原则，故原告要求终止与被告签订的租赁协议，已经构成严重违约，被告不同意解除合同，要求原告依照双方签订的合同继续履行。另查明，2016年6月14日，原告确认收到被告支付的押金189000元。原告分别于2019年5月16日、2019年7月5日将被告支付的5月份租金107480元、6月份租金102480元退还被告赖前艺账户。再查明，涉案土地（宗地号：Ａ314-××8）位于宝安区沙井镇上南工业区xxx村；用地面积18649.10平方米；使用年限50年，从1991年9月2日至2041年9月1日；房地产权号：深房地字第××号；权利人为深圳市建莱实业有限公司。2018年11月30日，原告将涉案土地出让给深圳市建成产业发展有限公司，原告系深圳市xx产业有限公司股东，持股比例40%。原审法院认为，原被告双方签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性或强制性的规定，合法有效，双方均应按照合同约定，秉承诚信原则履行各自的权利和义务。关于原告是否有权解除涉案合同。原告主张该条款约定的是不定期租赁，原告可以随时解除合同。被告主张该条款约定的是附条件解除合同，解除的条件未成就，原告无权解除合同。法院认为，涉案《租赁协议》约定：“依据甲、乙双方所协议的条款，租赁期不受约束，当甲方需要建设房屋使用该土地时，甲方可以随时终止合约”。从上述条款约定看，双方在签订租赁合同时，对于合同期限未作固定和具体约定，而是附以“甲方需要建设房屋使用该土地”作为合同解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，涉案合同仅约定“甲方需要使用该土地”，非要求原告需取得相关政府部门出具的该土地建设的全部批文，现原告提供的《深圳市社会投资项目备案证》、《深圳市二〇一九年度重大项目证书》等证据足以证明其需要在涉案土地建设xxxxx显示工业园，即协议约定的解除条件已成就，而被告未举证证明解除条件未成就或原告不正当地促成条件成就，因此，原告主张依合同约定行使解除权，依法有据，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原告主张其已于2019年2月25日通知被告解除涉案租赁合同。被告辩称其于2019年4月份才收到解除通知书，原告2019年2月25日通知的是另案主体深圳市xxx新能源实业有限公司，并不是其本人。法院认为，从原告提交相关解除通知看，2019年2月25日的通知对象为“各租户”，不管被告“赖前艺”还是“深圳市xxx新能源实业有限公司”都是租户之一，且该通知有“赖学艺”即本案被告的签名，因此，对于被告的辩称，法院不予采信，对于原告的主张，法院予以采信，依法认定原告已于2019年2月25日以“需要开发该土地”为由通知被告搬离涉案土地，即提出合同解除合同的意思表示。因此，法院确认原被告于2016年6月14日签订的《租赁协议》于解除条件通知到被告时即2019年2月25日解除。关于恢复涉案土地原状并返还。根据原被告双方签订的《租赁协议》约定：甲方提前两个月于乙方租赁场所张贴通知乙方终止协议，乙方必须在甲方通知之日起两个月内把该租赁场地附着物及所有物品自行清理；及《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告将深圳市宝安区沙井××××国道旁xxxxxxxxx地段的地皮（面积为：9000㎡；地标号：Ａ314-××8）恢复原状并返还给原告于法有据，法院予以支持。关于原告主张没收被告支付的押金189000元。法院认为，根据原被告双方签订的《租赁协议》约定：“在终止合约之前，甲方提前两个月于乙方租赁场所张贴通知乙方终止协议，乙方必须在甲方通知之日起两个月内把该租赁场地附着物及所有物品自行清理，若乙方在此期间没按时交付土地给甲方使用，或未自行清理租赁土地内的物品，视乙方违约，甲方将不予退还押金，同时保留追诉乙方赔偿经济损失的权利。”原告对于涉案土地在短期内已有明确的使用规划，却未将涉案土地使用投资规划对被告加以提示和说明，导致被告在不知情的情况下，对涉案土地进行比较长远的规划和比较大的经济投入，因此，原告将合同解除的风险和损失全部归于被告承担，显然是有失公平和有悖诚信原则的，因此，对于原告主张没收被告支付的押金，法院不予支持。关于要求被告支付2019年5月1日至实际返还租赁物之日的租金及滞纳金。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于原被告双方的《租赁协议》已解除，但被告至今仍继续占用使用了涉案土地，导致原告无法使用涉案土地的损失，因此，对于原告主张被告按照月租金63000元，从2019年5月1日计至实际返还租赁物之日止支付涉案土地占用使用费（租金），法院予以支持。关于滞纳金。由于被告已向原告支付2019年5月、6月租金，而原告单方面予以退还，且对于涉案合同解除，原告亦存在过错，故对于原告主张的迟延支付租金的滞纳金，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、确认原告深圳市建莱实业有限公司与被告赖前艺于2016年6月14日签订的《租赁协议》于2019年2月25日解除；二、被告赖前艺于判决生效之日起两个月内将深圳市宝安区沙井××××国道旁xxxxxxxxx地段的地皮（面积为：9000㎡；地标号：Ａ314-××8）恢复原状并返还给原告；三、被告赖前艺于判决生效之日起十日内向原告深圳市建莱实业有限公司支付按照月租金63000元从2019年5月1日至实际返还租赁物之日的租金；四、驳回原告深圳市建莱实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2644元，由原告深圳市建莱实业有限公司承担2017元，被告赖前艺承担627元。本院二审查明，原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。另外，深圳市xxx新能源实业有限公司法定代表人为赖前艺，该公司作为乙方在2018年11月1日与甲方建莱公司签订租赁协议，约定甲方同意将位于沙井××××国道旁xxxxxxxxx地皮一块，地标号为Ａ314-××8以现状出租给乙方使用；依据甲、乙双方所协议的条款，租赁期不受约束，当甲方需要使用该土地或政府部门征收利用时（应出具相关的文件），甲方可以随时终止合约，甲方不承担违约责任、不赔偿乙方任何损失。赖前艺、建莱公司确认因该地块产生的纠纷亦已进入诉讼，现案件在审理中。当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，建莱公司起诉赖前艺系以双方在2016年6月14日租赁协议为事实基础，赖前艺以2018年11月1日建莱公司将土地租赁给深圳市xxx新能源实业有限公司为由，要求追加深圳市xxx新能源实业有限公司为本案被告，与双方签订的2016年6月14日租赁协议不符，赖前艺要求追加被告的申请违背了合同相对性原则，没有事实和法律依据，本院不予准许。根据2016年6月14日租赁协议的约定，双方未对于合同期限作固定和具体约定，而是附以“甲方需要建设房屋使用该土地”作为合同解除条件。现赖前艺要求建莱公司须提供相关政府部门出具的该土地建设批文等手续方能解除涉案协议，与2016年6月14日租赁协议的约定不符，本院不予采纳。据此，原审法院认定建莱公司依照现有证据行使合同解除权于法有据，本院予以确认。赖前艺所称不应解除合同的意见，本院不应支持，据此赖前艺对原审法院认定的将涉案地皮恢复原状并返还给建莱公司和支付相应租金的意见提出的异议，本院亦不予支持。综上，上诉人赖前艺的上诉，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6970元，由上诉人赖前艺承担。本判决为终审判决。审判长 彭  雪  梅审判员 陈  云  峰审判员 谢    佳二〇二〇年九月七日书记员 卢思娴（兼）