河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11539号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南车略网汽车服务有限公司。法定代表人：孙文举，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈庆录，河南亚太人律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘帅，男，汉族，1990年3月29日出生。委托诉讼代理人：张永亮，北京市道成（郑州）律师事务所律师。上诉人河南车略网汽车服务有限公司因与上诉人刘帅租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院(2020)豫0103民初2799号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法采用独任方式进行了审理。上诉人河南车略网汽车服务有限公司的法定代表人孙文举及委托诉讼代理人陈庆录，上诉人刘帅的委托诉讼代理人张永亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。河南车略网汽车服务有限公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，二、请求二审法院在查明本案事实的基础上，依法将本案发回重审或改判支持河南车略网汽车服务有限公司一审的全部诉讼请求并驳回刘帅的反诉请求；三、本案一审、二审诉讼费用由刘帅承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，刘帅存在根本违约行为：（1）刘帅迟延支付2019年9月1日至2020年2月28日租金36000元。（2）刘帅多次挤占河南车略网汽车服务有限公司维修场地的通道，严重影响其车辆的正常进出，根据《租赁协议》约定，刘帅已经构成违约。（3）未经河南车略网汽车服务有限公司同意自行设计门头，并且未经河南车略网汽车服务有限公司批准擅自进行装修，根据《租赁协议》约定，刘帅已经构成违约。刘帅作为违约方，应当承担相应的违约责任，无权要求河南车略网汽车服务有限公司退还其保证金14000元及赔偿其所谓的“营业损失”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，故装修费用，刘帅应当自行负担。刘帅辩称，一、上诉人主体不适格，应驳回对方的全部上诉。由于落款的为孙文举，没有其公司盖章，不能证明河南车略网汽车服务有限公司提起上诉。二、租金晚交3天不构成违约。由于当时河南车略网汽车服务有限公司人拒收租金，导致其缴纳租金困难。三、刘帅用于经营的三个串联式车位，由于之前属于封闭空间，在其装修之前，前后大门均不存在，之前根本算不上任何通行通道。四、上诉人称改变主体结构与事实不符。五、自行设计门头只是刘帅在行使合同约定的权利，并不违约。六、一直无法经营，房屋空置，其损失产生的责任应由河南车略网汽车服务有限公司承担。七、对方主动放弃司法鉴定。对于装修款项，其提供有装修合同，装修明细，付款凭证，已经可以充分证明其装修花费金额，对于该事实的认定，一审法院并无错误。刘帅上诉请求：一、依法撤销原审判决；二、依法改判河南车略网汽车服务有限公司支付刘帅违约金72000元；三、河南车略网汽车服务有限公司赔偿刘帅因合同解除而造成的折旧后（2018、11、29—2020、4、10共计498天）的装修损失207255元（不服金额105255元）；四、改判刘帅支付河南车略网汽车服务有限公司自2019年12月1日至2020年4月10日共计131天的租金25841元（不服金额22159元）。以上不服金额共计199414元。五、本案一、二审诉讼费用由河南车略网汽车服务有限公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误导致分配违约责任比例不当，河南车略网汽车服务有限公司多次拒收租金，恶意制造刘帅违约事实，围堵刘帅经营场地以蓄意解除合同，应承担全部违约责任。一、刘帅承租河南车略网汽车服务有限公司的门面房并非是河南车略网汽车服务有限公司进出维修场地的通道。二、刘帅不存在延付租金的违约行为。三、关于门头设计问题，刘帅不存在违约行为。四、一审法院计算装修损失严重错误。一审法院计算折旧1.5年无依据，同时一审法院让双方共同承担折旧后50%的装修费显示公平。由于违约方是对方，因此，刘帅不应承担50%的折旧损失。五、一审法院认定刘帅向河南车略网汽车服务有限公司支付自2019年12月1日至合同解除之日止的租金存在严重错误。河南车略网汽车服务有限公司辩称，一、刘帅挤占通道的事实不容否认。二、刘帅违约迟延支付租金的清楚。三、刘帅要求207255元装修损失没有依据，不应支持。四、应按租赁协议约定支付租赁期间的租金，但一审判决按每月租金6000元从2019年12月1日起暂计算到2020年8月31日为48000元存在计算错误，实际应为54000元。河南车略网汽车服务有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方之间的房屋租赁合同，刘帅于合同解除之日将租赁房屋腾出并归还河南车略网汽车服务有限公司；2.依法判令刘帅支付河南车略网汽车服务有限公司从2019年12月1日至合同解除之日止期间租金，暂计算至2020年1月14日拖欠房屋租金8800元；3.依法判令刘帅支付河南车略网汽车服务有限公司违约金72000元；4.本案诉讼费用由对方承担。以上费用合计为80800元。刘帅向一审法院反诉请求：1.依法判令解除双方签订的《租赁协议》；2.依法判令河南车略网汽车服务有限公司返还刘帅保证金14000元，并按协议约定支付刘帅违约金72000元；3.依法判令河南车略网汽车服务有限公司赔偿刘帅因合同解除而造成的装修损失245706.4元，营业损失自2020年4月15日按月平均收入42892元计至判决生效之日止，暂计至2020年5月26日为58619元；以上金额合计390325.4元。4.本案的反诉费用由河南车略网汽车服务有限公司承担。一审法院认定事实：2018年11月29日，河南车略网汽车服务有限公司（出租方甲方）与刘帅（承租方乙方）签订《租赁协议》一份，约定的主要内容为：第一条租赁范围甲方将自有的坐落在郑州市二七区马寨镇工业路一号的临街门面房（面向工业路），出租面积140平方米，实收100平方米租金，出租给乙方作为洗车美容使用。在使用过程中不能影响厂内车辆的正常进出，门头统一规划。第二条租赁期限租赁期共壹拾年，从2019年3月1日起至2029年2月28日止。……第三条租金、保证金、支付方式1.甲、乙双方确定，租金计算方式为：门面房不含税60元/平方米/月，年租金合计不含税10万元（含税加12%）。两年期满后，从第三年起，租金在上1年基础上每两年递增6%。2.乙方每半年向甲方支付50%的年租金，先交后用。3.乙方应向甲方缴纳14000元保证金，合同到期后甲方无息归还乙方。4.乙方租赁期间所产生的水、电费另行按月交纳，水费5元/吨，电费1元/度，所有费用按当时政府主管部门的收费价格加上5%的损耗管理费计取，由乙方每月3日前向甲方交纳上个月的水电费，由甲方统一向政府水电主管部门支付。……6.甲方租赁房屋前，甲乙双方共同对租赁物进行拍照。合同到期后，乙方恢复租赁物原样。……第五条租赁物的装修或改造乙方需要对租赁物进行改造或装修的，如装修时需要对房屋主体结构进行改造，应向甲方提出书面申请，并向甲方提供装修方案，经过甲方同意后，方可装修或改造。乙方装修和改造的，不得损坏租赁物的结构，降低租赁物的价值及使用年限；如果乙方委托甲方装修、改造的，装修、改造费用由乙方承担。未经甲方同意而施工，乙方应支付给甲方总合同款5‰的违约金并拆除。合同期满后甲方收回该房时不对各种装饰做任何补偿，所有权归甲方所有，交还房屋和设备应完好能正常使用。第六条租赁物使用的限制情况1.甲方应保证租给乙方的租赁物的所有权归甲方所有，不影响乙方办理相关经营手续，如因租赁物产生任何债权债务纠纷与乙方无关。……5.在租赁期内，乙方在租赁范围内设计自己的门头和广告应符合市政规定。……第十条违约责任1.在合同履行期间，双方不得随意解除本合同，否则，应向对方支付1年的房租作为违约金。2.乙方不按时缴纳租金或其他费用的，每逾期一天，向甲方支付所应缴纳年租金5‰的违约金，如果超出30日以上的，甲方有权解除本合同，要求乙方搬出，乙方并应赔偿甲方1年的房屋租金作为甲方的损失。3.如果乙方不能合理使用房屋或对房屋及设施、影响甲方车辆正常出行，经甲方指正后仍不改正的，甲方并有权根据情况与乙方解除本合同，按本条款第二条处理。……5.本合同到期终止或者提前解除的，乙方应于5日内搬离，不得拆除屋内设施，并将租赁物及钥匙移交给甲方，否则，应按逾期天数，每日以当年租金计算的日租金的3倍，向甲方计付租赁物占用费，超出10日的每日按年租金的1%，向甲方支付占用费，甲方并有权将乙方物品搬出厂区，费用及造成的损失由乙方承担。……8.甲方有其他任一违约行为的，应向乙方承担一年租金的违约金。9.乙方有其他任一违约行为的，应向甲方承担一年租金的违约金，甲方并可以根据情况，与乙方解除本合同。……上述协议签订后，刘帅交纳了保证金14000元，并交纳了2019年3月1日至8月31日租金36000元。2019年9月4日，刘帅欲将房租转给对方员工李晓雅，但李晓雅称“别转给我，我不收钱”；9月5日，刘帅方要求交纳租金，李晓雅和孙文举以即将过节为由未收取。2019年10月1日，刘帅通过微信向李晓雅交纳3个月租金18000元，10月3日李晓雅又将上述款项通过支付宝退还刘帅。2019年11月9日，刘帅通过微信向李晓雅转款18000元，系付2019年9月1日至11月30日租金。2019年12月17日，刘帅通过微信向李晓雅转款18000元，李晓雅未收取；2020年1月17日，刘帅通过微信再次向李晓雅转款18000元，李晓雅仍未收取，并称“我现在不负责”；2020年2月12日，刘帅通过微信向李晓雅转款36000元，李晓雅还未收取，并称“我不是房东，我们的问题不是钱的事”。2018年12月26日，刘帅（乙方）还与李晓雅（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定的主要内容为：乙方租用甲方位于郑州市二七区马寨镇工业路1号的房屋一套，租期从2018年12月26日到2021年12月26日。在承租期内，乙方按整年2万整付费用，一年一清。在承租期内未经甲方允许，乙方严禁改变房屋结构或房屋进行改造性装修，乙方须遵纪守法，保护好房屋内设施。本协议生效后，乙方把该住房只做为本人使用，不得转租、转借他人。2019年9月30日，河南车略网汽车服务有限公司在刘帅所租赁房屋玻璃门上张贴《解除合同通知书》：鉴于你违反合同约定且提出整改要求，对方依然不按要求履行，根据合同约定，特提出解除合同通知。2019年10月3日，河南车略网汽车服务有限公司又张贴《搬迁通知》：请美吉汽车生活馆于2019年10月7日前搬迁完毕，如未搬迁，河南车略网汽车服务有限公司将于2019年10月8日进行法院起诉及通道门面房进行封闭。2019年10月19日，李晓雅通过微信向刘帅发送《收房通知》图片：于2019.10.21日正式对美吉生活馆所租房子收回，特此通知。通知上均加盖有河南车略网汽车服务有限公司公章。后经房主郑州乐达实业有限公司调解，河南车略网汽车服务有限公司与刘帅达成初步和解，郑州乐达实业有限公司于2020年5月20日出具《调解证明》称：郑州乐达实业有限公司2018年11月份把工业路综合楼门面房租给河南车略网汽车服务有限公司使用，河南车略网汽车服务有限公司又把门面房租给美吉洗车。2019年9月份美吉洗车店刘帅母亲等人找我们诉说门面房通道产生矛盾的问题，让我们给予调解。我们于次日把两家负责人孙文举、刘帅等人叫到我司办公室进行调解，双方主要矛盾是后边车间从门面房进车通道使用和门面房门头招牌的制作问题。经过调解美吉洗车店的刘帅同意河南车略网汽车服务有限公司车辆随时从通道正常进出，不能堵车。另外两家协商门头重新设计制作，以河南车略网汽车服务有限公司为主。以上方案双方同意按照调解磨合运行两个月。如后期因此事再产生纠纷，双方自行解决，我们不再参与调解。2020年4月5日和7日，河南车略网汽车服务有限公司的李晓雅和孙文举因前述从门面房进车通道使用纠纷分别向公安机关报警，公安机关接处警后处理情况为：双方因房子纠纷，对方用汽车堵住报案人的路，双方已在法院处理中，未有结果前，双方均不占用此道路。2020年4月10日，刘帅因有车辆停放在其店铺内影响正常营业而向公安机关报警，公安机关接处警后处理情况为：到场后，一辆黑色北京现代（豫Ａ×××××）停放在刘帅经营的店铺内。该车车主系李晓雅，为刘帅所租店铺房东。双方存在租房上经济纠纷，告知双方通过法院解决。刘帅在所租赁房屋安装的招牌内容为“固驰漆面保护膜授权店MAGE美吉汽车生活馆”等字样。在协商使用新招牌期间，河南车略网汽车服务有限公司设计了内容为“车略网汽车维修共享中心美车精洗贴膜美容”等字样的招牌，刘帅设计了内容为“车略网汽车维修共享中心美吉汽车生活馆MAGE”等字样的招牌，但双方未能就设计招牌的使用问题达成一致意见。刘帅所租用的房屋系门面房，该门面房系进出河南车略网汽车服务有限公司维修场地的通道，通道上可同时直线排列停放三辆车、通道东侧位置停放一辆车进行洗车作业。2018年12月1日，刘帅曾与王立签订《美吉汽车生活馆装修合同》，约定对刘帅所承租140平方米房屋进行装修（含门头），开工日期2018年12月1日，竣工日期2019年1月15日，合同总价款245700元，刘帅实际付款240000元。刘帅经营期间，2019年9月至2020年1月期间月均毛收入37591.5元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，河南车略网汽车服务有限公司与刘帅签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行各自的义务。而2018年12月26日刘帅与李晓雅签订的《房屋租赁协议》不能证明与本案存在关联，该院不予审查。在协议履行期间，双方因通道使用问题产生矛盾。按照约定，刘帅应当在2019年9月1日前支付2019年9月1日至2020年2月28日的租金36000元，但刘帅于9月4日、5日才要求交纳租金且因河南车略网汽车服务有限公司不收取而未交纳成功。河南车略网汽车服务有限公司于9月30日在刘帅所租赁房屋门上张贴《解除合同通知书》，10月1日，刘帅通过微信向李晓雅交纳3个月租金18000元，10月3日李晓雅又将上述款项通过支付宝退还刘帅，后河南车略网汽车服务有限公司又于10月3日张贴《搬迁通知》，于10月19日由李晓雅通过微信向刘帅发送《收房通知》图片，虽经房主郑州乐达实业有限公司调解后双方达成初步和解，河南车略网汽车服务有限公司于11月9日收取了刘帅通过微信向李晓雅转款的18000元（系付2019年9月1日至11月30日租金），但之后的12月17日、2020年1月17日和2月12日，刘帅再向河南车略网汽车服务有限公司转款交纳租金时均被拒收，且双方矛盾升级甚至多次报警，同时双方就招牌、通道使用等问题均不能协商解决，加之河南车略网汽车服务有限公司起诉要求解除合同，刘帅反诉亦要求解除合同，故双方租赁协议已无继续履行可能，对双方要求解除合同的请求该院均予以支持。在合同解除之日，刘帅应当将所租赁房屋归还河南车略网汽车服务有限公司，并向河南车略网汽车服务有限公司支付至合同解除之日期间的租金，刘帅所交纳的保证金14000元河南车略网汽车服务有限公司应予返还，故对河南车略网汽车服务有限公司要求刘帅支付自2019年12月1日起至实合同解除之日期间租金的请求，及刘帅反诉要求河南车略网汽车服务有限公司返还保证金14000元的请求该院予以支持，刘帅应当支付租金的具体标准为：按每月6000元计算，自2019年12月1日至合同解除之日，暂计算至2020年8月31日为48000元。基于查明的案件事实，在租赁协议履行期间刘帅因迟延交纳租金存在违约，河南车略网汽车服务有限公司在刘帅要求交纳租金时不收取租金且在未超出交纳期限30日的情况下要求解除合同亦存在违约，故对河南车略网汽车服务有限公司起诉要求刘帅支付违约金72000元及刘帅反诉要求河南车略网汽车服务有限公司支付违约金72000元的请求该院均不予支持。对刘帅反诉主张的装修损失，因双方所签订租赁协议约定的租赁期限为10年，自刘帅装修完毕投入使用至本案作出判决约已经使用1.5年时间，另综合考虑双方均存在违约的情况，该院酌定支持102000元[（240000元-240000元×1.5年/10年）×50%]，对刘帅的过高请求该院不予支持。对刘帅反诉主张的营业损失，因其所提交证据证明的营业收入系毛利润，且在2020年4月5日公安机关接处警时双方均同意在案件审理期间均不占用通道，加之双方均存在违约的情况，该院酌定支持以每月10000元标准，自2020年4月15日起至判决生效之日止，暂计算至2020年8月31日为45000元。综上所述，对河南车略网汽车服务有限公司本诉请求及刘帅反诉请求的合理部分该院予以支持，对河南车略网汽车服务有限公司本诉请求及刘帅反诉请求的过高部分该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除河南车略网汽车服务有限公司与刘帅于2018年11月29日签订的《租赁协议》，刘帅将所租赁的郑州市二七区马寨镇工业路一号的临街门面房返还河南车略网汽车服务有限公司；二、刘帅向河南车略网汽车服务有限公司支付自2019年12月1日起至合同解除之日止的租金（按每月6000元计算，暂计算至2020年8月31日为48000元，并实际计算至判决生效之日）；三、河南车略网汽车服务有限公司返还刘帅保证金14000元；四、河南车略网汽车服务有限公司赔偿刘帅装修损失102000元及营业损失（自2020年4月15日起以每月10000元标准，暂计算至2020年8月31日为45000元，并实际计算至判决生效之日）；五、驳回河南车略网汽车服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回刘帅的其他反诉请求。上述判项中的履行义务均于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元，减半收取910元，反诉费3578元，由河南车略网汽车服务有限公司及刘帅各负担2244元，剩余910元，退回河南车略网汽车服务有限公司。本院二审期间，当事人提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2018年11月29日，上诉人河南车略网汽车服务有限公司与上诉人刘帅签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，双方均应依约定履行各自的义务，在协议履行期间，双方因通道使用问题产生矛盾。后因租金交纳、合同解除等双方均有违约，一审法院依据此情况，并综合考虑本案的其他因素，所作出的判决并无不当，本院予以维持。河南车略网汽车服务有限公司、刘帅上诉称，一审法院认定事实、适用法律错误，违约责任比例不当等，均因未提交足以证明其上诉主张的证据，故河南车略网汽车服务有限公司、刘帅的上诉理由均不能成立。综上，河南车略网汽车服务有限公司、刘帅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计6878元，由上诉人河南车略网汽车服务有限公司负担1820元，由刘帅负担5058元。本判决为终审判决。审判员  赵玉章二〇二〇年九月十日书记员  徐若莹