四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0725民初1506号 原告：杜伦，男，1982年5月15日出生，汉族，住四川省江油市。 原告：闫江萍，女，1979年10月22日出生，汉族，住湖北省钟祥市。 共同委托诉讼代理人：孙厚权，四川联衡律师事务所律师，特别授权。 被告：唐侥，女，1991年8月28日出生，汉族，住四川省江油市。 第三人：李建，男，1965年12年7日出生，汉族，住四川省江油市。 第三人：郑银春，女，1967年3月19日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：沈阳，四川众城律师事务所律师，特别授权。 本院在执行唐饶与李建、李盼明民间借贷纠纷一案中，案外人杜伦、闫江萍对本院查封被执行人李建所有的位于江油市不服，向本院提出了书面异议，本院作出（2020）川0725执异22号执行裁定书对案外人的异议请求予以驳回。二原告（案外人）杜伦、闫江萍于2020年7月9日提出执行异议之诉，本院立案受理后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人孙厚权、第三人郑银春委托诉讼代理人沈阳、被告唐侥到庭参加诉讼，第三人李建经本院依法传票传唤期满无正当理由未到庭应诉，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告的杜伦、闫江萍向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决确认江油市住房财产权归于原告所有；二、请求法院判决解除对江油市的司法查封，终止对该房产的执行；三、请求法院判决被告承担本案全部诉讼费用。原告陈述的事实与理由：原告于2018年10月初，在58同城端口网络了解到，第三人李建和郑银春出售的位于江油市。原告按照58同城端口网络上留下的电话进行联系，接听电话的是房屋中介人黄英，经过交流后，在中介黄英的安排下，2018年10月28日原告与第三人郑银春见面协商房屋价款等相关事项，达成一致意见后双方签订了书面的买卖合同。合同约定房屋价款为174000元，合同签订后原告当即向中介黄英支付了定金3000元。2018年10月30日，原告向第三人郑银春的武都农业银行现金支付房款157000元，郑银春当即出具收到售房款160000元的（包括3000元定金）书面凭证交给原告，并将房款存入农业银行，同时郑银春将案涉住房的房门钥匙交付给原告。2018年11月中旬，原告对案涉房屋的房门、墙壁、灯具、水管等进行了简装和更换后，全家人入住所购买的江油市住房至今。原告和第三人李建、郑银春曾多次到案涉房产开发商江油市房产经营公司处，要求办理房屋过户手续，工作人员告知等待办理不动产证。原告与第三人李建、郑银春就案涉房屋买卖的行为符合相关法律规定。原告与第三人李建、郑银春签订的房屋买卖合同是2018年10月28日，先于被告唐侥申请执行查封一年多，且原告一家已于2018年11月中旬经过简装后入住该房屋，实际占有使用至今。原告按照房屋买卖合同约定已经支付购房款160000元，剩余部分待办理房屋过户手续时支付；该房屋至今没有变更过户时因开发商还没有给所有住户办理不动产权证，并不是原告自身原因未办理过户登记。原告的购房行为完全符合相关法律规定，且没有任何过错。法院应当依法确认该房屋房产归原告所有。被告唐侥与第三人李建的民间借贷金钱债权与案涉房屋的物权没有任何必然联系，一是没有使用该借贷款购买案涉房屋，二是借贷时也没有用该房屋抵押，不具有优先权。人民法院应当依法解除对江油市的司法查封，终止对该房产的执行。 被告唐侥辩称：给李建借钱是2017年7月份借出的，李建与郑银春离婚时是2018年4月份的事情，被告认为他们是先借了被告的钱，然后故意将房子卖给原告，买卖房屋的行为具有不正当性。 第三人李建提交书面答辩意见，辩称：在买卖房屋之前并不认识本案原告二人，系通过中介黄英介绍，其与原告之间的房屋买卖签订了书面合同，房屋价款为174000元，合同签订后杜伦向房屋中介黄英支付了3000元的中介费，2018年10月30日，根据合同杜伦向郑银春支付了160000元，并开具了收款凭据，剩余14000元需要将房屋产权转给杜伦后支付，此买卖过程完全正规合法。 第三人郑银春辩称：1.案涉房屋确实属于原告所有，房屋是李建、郑银春在2018年卖给二原告；2.原告关于解除对案涉房屋的查封诉请，请求法院依法裁判；3.关于本案的诉讼费用，因为该案是由被告唐侥的诉讼导致，应当由唐侥负担；4.对于原告陈述的事实理由部分，郑银春均予以认可。 原告围绕诉讼请求提出以下证据：1、原、被告身份信息复印件；2、《房屋买卖合同》复印件；3、《收条》复印件一份；4、售房款存入银行明细复印件一份；5、原告入住案涉房屋水电气费缴费凭证复印件；6、第三人离婚协议书、离婚证复印件；7、第三人购房合同书复印件一份；8、梓潼县人民法院执行裁定书复印件一份。第三人郑银春提交离婚协议书、离婚证复印件，被告唐饶、第三人李建未提交证据。 根据双方庭审陈述及举证质证，本院审理查明事实如下：一、2010年9月6日，第三人李建与江油市武都旅游经济开发区房产经营公司签订《江油市武都镇新居工程安居房安置购销合同》一份，被告李建购买政府定价的安居房一套，房屋位于位于江油市，土地性质为国有划拨土地。二、第三人李建与第三人郑银春原系夫妻关系，双方于2018年4月20日协议离婚，并约定了案涉上述房屋归被告郑银春所有。三、原告通过网上售房信息，得知被告李建、郑银春有住房出售。2018年10月28日，第三人李建与郑银春将案涉上述房屋卖给原告杜伦、闫江萍，并签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋交易总价174000元，合同签订当日原告交付押金3000元，并在合同签订两日后以银行转账方式支付157000元，合计160000元，剩余14000元约定于产权交割完毕再行支付。四、被告唐饶与第三人李建、李盼（另一被执人）民间借贷纠纷一案，因判决生效后当事人未按判决履行，唐饶向本院申请强制执行。本院于2020年1月15日作出（2019）川0725执1100号执行裁定书，将案涉上述房屋进行了查封，期限三年。2020年5月21日，本案原告以案外人身份，提出了书面异议，本院于2020年6月28日作出（2020）川0725执异22号裁定书，驳回了案外人的异议请求。本案原告即案外人杜伦、闫江萍与2020年7月9日提出执行异议之诉，要求确认案涉房屋财产权归原告所有并解除对案涉房屋的查封、终止对案涉房屋的执行。 本案中，第三人李建、郑银春对原告提出的执行异议并未提出反对意见，且认同原告的诉求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定“案外人提出执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”，因此，李建、郑银春均未提出反对意见，其在本案中诉讼地位应是第三人。 本院认为，本案的争议焦点有：一，原告是否享有案涉房屋的财产权；二、原告对本院查封的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。关于争议焦点一，本案中第三人李建所购房屋属于安居房，土地性质为国有划拨土地，虽双方房屋买卖合同已经按约定履行，但案涉房屋未取得权属证书，对于房屋所有权本院无法确认。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即对于基于法律行为发生的不动产物权变动而言，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋至今并未登记到原告名下，因此，原告的第一项诉讼请求本院不予支持。关于争议焦点二，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中二第三人在查封前已将案涉房屋出售给原告，除约定办证的尾款外原告已支付房款价超过90%并在该房内居住，案涉的房屋在查封之前已由原告合法占有。该房屋未能完成过户系房屋性质以及现行土地管理政策等原因决定，非原告本身原因，故本院认为基于买卖合同原告合法占用该房屋足以排除执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”因此，案外人执行异议之诉案件的处理方式是对是否能够强制执行案涉执行标的予以评判，而解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，则系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故原告有关解除查封措施的诉讼请求，不属于本案审理范围。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下： 一、不得执行位于江油市的房产； 二、驳回原告杜伦、闫江萍其他诉讼请求。 案件受理费3780元，由原告杜伦、闫江萍负担1890元，被告唐饶负担1890元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判长 白 杨 审判员 赵加锋 审判员 宋明刚 二〇二〇年九月一日 书记员 李 蕾 附：适用法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。