广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16090号上诉人（一审被告）：广州市富洲物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村镇东路一号。法定代表人：罗计洪。委托诉讼代理人：王历，北京斐石（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马曦荞，北京斐石（广州）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：凌余安娜，女，1951年2月24日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：邱建勇，广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。上诉人广州市富洲物业管理有限公司（以下简称富洲公司）因与被上诉人凌余安娜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人富洲公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0191民初2603号民事判决书第一、第二项判决；2.改判驳回凌余安娜的全部诉讼请求；3.本案诉讼费由凌余安娜承担。事实和理由：一、一审法院遗漏富洲公司已明确通知凌余安娜可办理房屋交接手续的事实，应予以纠正。根据凌余安娜提交的民事起诉状，已写明在2019年2月中旬，其接到富洲公司电话通知以及在2019年4月2日收到了富洲公司邮寄的《交付使用通知书》，通知其到楼盘的物业服务中心办理收楼手续。可见富洲公司已于2019年2月中旬明确通知凌余安娜收楼。二、一审法院认为涉案合同已达到约定的合同解除条件是错误的，应予以纠正。1.富洲公司已在合同约定的交楼期限届满后九十日内通知凌余安娜交付房屋，已尽到通知义务。根据涉案合同第八条第4款的约定，合同解除条件之一是“迟延交付该物业超过90日”，而富洲公司交付物业虽然存在迟延，但未超过90日。富洲公司在涉案物业具备交付条件后，已于2019年2月中旬通知凌余安娜收楼，对此，凌余安娜也承认收到通知，只是其认为涉案房屋不具备交付条件。因此，一审法院认为富洲公司没有尽到通知义务，没有具体的收楼时间是错误的。2.富洲公司在通知凌余安娜交付房屋时，涉案房屋已具备居住、使用功能，可作为出租物业交付。为证明涉案房屋符合合同约定的交付标准，富洲公司提供了工程质量评估报告、工程竣工验收报告、工程竣工验收消防备案意见以及建筑装饰装修分部工程质量验收记录等予以证明。一审法院仅凭物业管理公司工作人员的收件行为就推定凌余安娜未能在现场查看物业从而构成交付障碍，不合情理。此外本案涉案合同为房屋租赁合同，一审法院却以实践中房屋买卖合同关系中的房屋交付标准作为本案的交付标准无法律依据。3.涉案房屋所在楼宇的其他承租人也接收了房屋，足以说明涉案房屋并不存在凌余安娜所述的接收障碍。三、凌余安娜提出的违约金数额显著高于其实际损失。本案中，凌余安娜举证证明的损失分别为电商中介费68000元、租赁交易律师费1000元、来回机票费用5777元，总计74777元。显然，合同约定的违约金总额14万元显著高于前述损失总额74777元，应当予以调整。被上诉人凌余安娜答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院予以维持。凌余安娜在一审提出诉讼请求：1.解除凌余安娜与富洲公司于2018年4月5日签订的《租赁合同》（编号FJ2017A100815）；2.富洲公司向凌余安娜退还所付的全部租金70万元、支付违约金14万元，并赔偿凌余安娜已支付的电商中介费68000元、租赁交易律师费1000元、来回机票费用折合5777元（840美元）等损失费用；3.如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；4.案件诉讼费全部由富洲公司承担。一审法院认定事实：2018年3月27日，富洲公司（甲方、出租方）与凌余安娜（乙方、承租方）签订《富洲中心认租书》。协议主要内容约定：一、乙方自愿承租地址位于番禺区××大道官××村富洲中心A1栋815号物业。该物业建筑面积51.2519平方米，其中套内面积35.85平方米，按现状交付使用，用途为商业。二、租赁期限：自2018年12月31日至2038年12月30日，到期后自动续期至2047年5月26日，条款不变。三、该物业租金总额为70万元。乙方在签订此《认租书》时，须向甲方支付定金2万元，定金在签订物业《租赁合同》时转为首期租金款。2018年4月2日前支付该物业租金的50%，即35万元（含已付定金2万元）；2018年5月1日前支付该物业租金的50%，即35万元。四、乙方签订本《认租书》后，需于2018年4月2日前带本《认租书》及定金收据到富洲中心新厂签订物业《租赁合同》。五、乙方知悉并愿意接受该物业现状、权属情况、物业方位、周边环境后签订本认租书。乙方已阅读并接受甲方于现场公示之物业《租赁合同》示范文本及其他相关资料且对其内容无任何异议及修改的要求，同意以示范文本为准，签订物业《租赁合同》。六、双方一致商定委托广东百健律师事务所代为办理《租赁合同》签约过程中的一切相关手续。同日，凌余安娜向富洲公司缴纳了定金2万元，富洲公司出具了相应的收款收据。同日，凌余安娜签署《广东广播电视台房产频道VIP会员说明书》，说明书载明：一、广东广播电视台房产频道依托自身企业品牌、信用及资源，提供会员至尊服务。二、会员姓名凌余安娜，会员登记表备注显示“陆万捌仟圆整（AA1-815）”。三、房产频道会员尊享购房优惠服务，成为房产频道会员即可尊享广东境内地产项目购房超低优惠折扣服务。具体优惠措施以各项目现场执行优惠政策为准。广州阳光大地房产频道有限公司在说明书上加盖印章。同日，凌余安娜向广州阳光大地房产频道有限公司缴纳了68000元，广州阳光大地房产频道有限公司出具了相应的收款收据，收据载明为“万博纷享小镇68000元”。2018年4月5日，富洲公司（甲方、出租方）与凌余安娜（乙方、承租方）签订《租赁合同》（合同编号FJ2017A100815）及附件。合同主要内容约定：一、甲方向乙方出租自有物业，项目名称为富洲中心商业城，项目地址为广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村。乙方承租该项目A1栋815号物业（以下简称“该物业”），该物业建筑面积51.2519平方米，其中套内面积35.85平方米。该物业性质为商业，按现状且该物业未存在租赁关系的标准交接。二、本合同期限自2018年12月31日至2038年12月30日，到期后自动续期至2047年5月26日止，合同条款不变。该物业于2018年12月31日前交付，甲、乙双方签订《物业移交确认书》即视为交付。三、该物业租金总额为70万元。乙方于2018年4月5日前支付该物业租金的100%，即70万元（含《认租书》的已付定金2万元）。四、甲方迟延交付该物业30日内（含30日），则每日按已收租金的万分之三承担违约金；迟延90日内（含90日），则每日按已收租金的万分之五承担违约金。五、甲方迟延交付该物业超90日且未向乙方书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的，则构成根本违约，甲方须无息返还乙方已支付的物业租金并按已付物业租金的20%承担违约金。六、合同乙方构成根本违约的，另一方有权解除本合同。本合同解除的书面通知在送对方时生效。同日，凌余安娜向富洲公司缴纳了租金68万元，富洲公司出具了相应的收款收据。同日，凌余安娜向广东百健律师事务所缴纳了万博纷享小镇A1-815的签约费1万元，广东百健律师事务所出具了相应的收款收据。2019年3月28日，富洲公司通过顺丰速运（单号369140357206）向凌余安娜邮寄送达《交付使用通知书》，该邮件于2019年3月29日签收。《交付使用通知书》载明“就阁下所租用的广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村富洲中心商业城A1栋815号物业按合同约定已符合交付予阁下使用，与此同时，为避免因业户同一时间办理收楼手续而造成您的等待，为此我司将分批邀请阁下携带相关资料前往富洲中心物业服务中心办理收楼手续，届时我司将提前1天电话及短信通知阁下，感谢您的支持及配合”。富洲公司在《交付使用通知书》上加盖印章。2018年12月23日，佛山市红美嘉装饰设计工程有限公司（施工单位）、广东粤能工程管理有限公司（监理单位）、富洲公司（建设管理单位）为番禺区南村镇官堂村富洲商业广场A1栋装饰装修工程出具《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》，载明对外墙、公共部分大堂、公共部分地面、室内部分墙面、室内部分地面等12个子分部数、15个分项数符合要求，验收合格。2019年1月12日，广东粤能工程管理有限公司（监理单位）为广州番禺官堂村富洲中心1、2号商业城工程（包括自编A商业楼）出具工程质量评估意见，“本工程已完成设计图纸及施工合同约定的内容，达到设计的使用功能，施工中未违反现行施工验收规范，符合国家强制性标准条文要求，达到竣工验收条件”。2019年1月25日，广州市番禺区南村镇官堂村股份合作经济社（建设单位）、广东粤能工程管理有限公司（监理单位）、广东一新长城建筑集团有限公司（施工单位）、广州市番禺建筑设计院有限公司（设计单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）为广州番禺官堂村富洲中心1、2号商业城工程出具《单位（子单位）竣工验收报告》，工程验收结论载明“符合要求，同意竣工验收，合格”。2019年1月30日，广州市公安消防支队出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，载明“我大队对你单位报送的广州番禺官堂村富洲中心1号商业城建设工程进行了竣工验收消防备案检查”“我大队根据《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》（穗应急番消竣查字[2018]第0037号）进行了复查，认为复查合格”。为证明截止至2019年3月29日已有70多处物业交付收楼，富洲公司提交了70份《物业移交确认书》。2019年4月8日，凌余安娜出具《正式通知》。通知上载明“富洲公司违约，并将该物业交付使用之日期推迟至2019年4月8日，凌余安娜专程从美国纽约赶回广州番禺收楼，于2019年4月8日于该楼管理处获杜焯伦先生总经理接见，被告之当日若要验房，会存在安全隐患，该物业当天亦不能交付凌余安娜使用。确实的交付日期未能明确。富洲公司已构成根本违约。”乙方处有凌余安娜的签字，甲方富洲公司处没有签字，收件方处有广州享朵物业管理有限公司总经理“杜焯伦”字样的签名。一审庭审中，富洲公司确认富洲中心商业城现场有委托广州享朵物业管理有限公司办理物业交付手续。一审另查明，2019年9月5日，一审法院通过法院专递向富洲公司邮寄送达起诉状副本及开庭传票等应诉材料，该邮件于2019年9月6日签收。为证明其损失，凌余安娜主张其购买了2019年3月17日-2019年4月11日纽约至广州的往返机票，费用为840美元，但相关证据未办理公证认证、翻译手续。一审法院认为：凌余安娜为香港特别行政区居民，该案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定，“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条第二款规定，“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”该案的不动产所在地位于广州市番禺区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖的规定，一审法院依法对该案享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案争议所适用的法律做出选择，而该案租赁标的所在地位于我国内地，依照最密切联系原则，一审法院确认我国内地法律作为解决该案争议的准据法。对于该案的争议，一审法院评析如下：一、关于解除合同的问题。凌余安娜与富洲公司签订的《租赁合同》为当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。《租赁合同》约定：租赁物业应于2018年12月31日前交付。从富洲公司提交的《单位（子单位）竣工验收报告》来看，涉案工程于2019年1月25日才竣工验收。富洲公司未能在合同约定的期限内交付租赁物业，已构成违约。《租赁合同》还约定：若富洲公司迟延交付该物业超90日且未向乙方书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的，则构成根本违约。2019年2月中旬，凌余安娜收到富洲公司电话通知办理收楼手续；2019年3月29日，凌余安娜收到富洲公司书面的《交付使用通知书》，通知办理收楼手续；但上述通知均没有具体的收楼时间。凌余安娜主张其2019年4月8日前往富洲中心商业城进行收楼，看到现场所有的建筑垃圾还未清理，现场工作人员杜焯伦称还未施工完毕，为了安全，不让凌余安娜上去收楼；富洲公司对凌余安娜的陈述不予认可，其辩称涉案物业已于2019年1月份竣工验收，在《交付使用通知书》发出后，租赁物业处于可接收状态，其一直催促《交付使用通知书》来收楼。一审法院认为，首先，由于富洲公司存在先行违约行为，其在迟延交付后的继续合同履行过程中应赋予更多的注意义务，其通知收楼不应当只是简单的电话通知。若如富洲公司所说，其已经于2019年1月具备交付条件，更不应该是在2019年3月底（即迟延交楼的第86天）才发出《交付使用通知书》，且依旧不通知具体的收楼时间。富洲公司的合同义务应当在于通知凌余安娜何时可前往收楼，现富洲公司未能举证证明其已通知凌余安娜在2019年3月31日前前往收楼，一审法院认定迟延交付租赁物业超过90天的责任在于富洲公司。其次，从现有证据来看，也未有证据表明富洲公司已经向凌余安娜书面通报迟延交付租赁物业的原因。再次，富洲公司确认富洲中心商业城现场有委托广州享朵物业管理有限公司办理物业交付手续。结合凌余安娜于2019年4月8日出具的《正式通知》，该通知书由广州享朵物业管理有限公司“杜焯伦”签收，富洲公司亦确认杜焯伦的身份是广州享朵物业管理有限公司的负责人。一审法院认为，二者可以相互印证，一审法院对《正式通知》中陈述的事实予以采信，可以确认的是凌余安娜于2019年4月8日前往办理收楼手续，但基于某种原因未能实际上楼查看租赁物业。因富洲公司系先行违约方，从凌余安娜前往租赁物业现场的行为和结果来看，其行为也不宜推理出双方有重新确定具体的交付时间。最后，双方当事人在签订《租赁合同》时，租赁物业尚未建成。因此，该案不同于一般的租赁合同，出租方的合同义务也将有所区别，出租方应当交付经竣工验收合格、符合交付条件的租赁物业。该案中，富洲公司主张其已于2019年1月25日取得行政主管部门核发的竣工验收备案表，但未能提交证据证实，应承担举证不能的法律后果。综上所述，迟延交付租赁物业超过90天的责任在于富洲公司，依据《租赁合同》约定，其行为已经构成根本违约，凌余安娜有权解除《租赁合同》。凌余安娜诉请要求解除双方于2018年4月5日签订的《租赁合同》，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。二、关于富洲公司的违约责任问题。富洲公司未能在合同约定的期限内交付租赁物业，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《租赁合同》约定，富洲公司构成根本违约的，须无息返还凌余安娜已支付的物业租金70万元并按已付物业租金的20%承担违约金（即14万元）。凌余安娜交齐租金的时间为2018年4月5日，开庭之日为2020年1月3日，相隔639天，可由此换算出年利率为11.42%[14万元÷70万元÷（639天÷365天）]。结合凌余安娜的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考虑，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，该违约金金额未超出以全部租金为本金且以法定最高额利率计算的本息之和，一审法院依法予以认可。至于租赁交易律师费、来回机票费用的损失，因富洲公司违约导致其利益受损，但凌余安娜未能举证证明约定的违约金不足以弥补其损失，故对该两项费用不予支持。至于富洲公司辩称该违约金约定过高，缺乏依据，一审法院不予支持。三、关于电商中介费。凌余安娜主张电商中介费实际上是租金的一部分，而富洲公司对此予以否认，也否认与广州阳光大地房产频道有限公司存在合作或签订有相关优惠协议。一审法院认为，该电商中介费系直接交至广州阳光大地房产频道有限公司的银行账号，其要求富洲公司赔偿该电商中介费依据不足，一审法院不予支持。凌余安娜可依据其与广州阳光大地房产频道有限公司的协议另行追索。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、解除凌余安娜（LING，AnnaYu）与广州市富洲物业管理有限公司于2018年4月5日签订的《租赁合同》（编号FJ2017A100815）；二、广州市富洲物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向凌余安娜（LING，AnnaYu）退还租金70万元和支付违约金14万元；三、驳回凌余安娜（LING，AnnaYu）其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6474元，由广州市富洲物业管理有限公司负担。二审期间，双方均未向本院提交证据。经审理查明，凌余安娜提交的2019年4月8日《正式通知》（共两页）载明：鉴于《租赁合同》（编号：FJ2017A100815）签字方为“广州市富洲物业管理有限公司”（甲方）及凌余安娜（乙方）。乙方承租该项目A1栋815号物业全面交付使用之日期为2018年12月31日。甲方违约，并将该物业交付使用之日期推迟至2019年4月8日。凌余安娜专程从美国纽约赶回广州番禺收楼。于2019年4月8日于该楼管理处获杜焯伦（先生）总经理接见，被告之当日若要验房，会存在安全隐患，该物业当天亦不能交付乙方使用。确实的交付日期而未能明确。甲方已构成根本违约。依据该合同（编号：FJ2017A100815）之强制性条款“第八条违约责任”之第“4.甲方有下列情形之一的，构成根本违约，甲方须无息返还乙方已支付的物业租金并按已付物业租金的20%承担违约金：（1）迟延交付该物业超90日且未向乙方书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的”。乙方凌余安娜已支付物业租金总额:人民币:$768000正（柒拾陆万捌千元整）。甲方应支付给乙方的20%违约金为人民币：￥153600正（壹拾伍万叁仟陆佰元整），甲方应支付乙方总共为人民币：￥921600元正（玖拾贰万壹仟陆佰元整）。请于2019年5月31日前依照合同彻执行。由于乙方凌余安娜是专程由美国纽约回广州番禺收楼，其间之旅差开锁费用希望甲方能酌情予以补偿，毕竟违约方为甲方。凌余安娜在“乙方”处签名，广州享朵物业管理有限公司总经理杜焯伦在“收件方”处签名，富洲公司没有在“甲方”处签名。凌余安娜、杜焯伦还共同在《正式通知》首页的右上角签名。凌余安娜提交的2019年4月8日手写问题清单载明：①橱柜未完成（抽油烟机未装）②厕所未验交（有问题）③空调未安装④装修余泥未清⑤市政工程未完成⑥红线以内未清⑦需时间清洁⑧服务中心未能设立⑨大堂未完成⑩正面完成需时间（十日左右）?目前只有5楼12户左右交楼?卫生工作未完成?前厅需要十日左右?公共地方仍未完成有很大的安全隐患，不主张上去检屋?防火门仍未装完?私人单元未做完成，公共部门也不能同时完成。杜焯伦作为富洲公司“收件及证明人”签名。富洲公司否认收到上述《正式通知》和问题清单，但确认委托广州享朵物业管理有限公司办理现场交付物业手续、杜焯伦是广州享朵物业管理有限公司的负责人；并表示因杜焯伦已离职，其无法向杜焯伦核实有关情况。凌余安娜还提交了其与杜焯伦及杜焯伦助手的微信记录拟证明自2019年4月7日之后的沟通情况及杜焯伦回复已向开发商转交信函并转告凌余安娜的诉求。富洲公司和凌余安娜均向本院确认，富洲公司曾于2019年2月电话通知凌余安娜办理交楼手续。凌余安娜表示：其没有收到过符合交楼条件的证据，对方也没有确认具体的交楼时间。富洲公司在之后所邮寄的书面《交付使用通知书》上连日期都没有。富洲公司的目的是为了规避涉案房屋在合同约定期限内未能达到验收合格、符合交楼的事实。另双方至今未提交涉案房屋的权属材料。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。二审中，富洲公司、凌余安娜均确认对一审法院管辖和适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法无异议。本院认为，凌余安娜是香港特别行政区永久性居民，本案系涉港租赁合同纠纷，依法参照涉外民商事法律关系处理。涉案租赁物为位于广州市番禺区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖的规定，一审法院对本案享有管辖权。且富洲公司、凌余安娜在二审均确认对一审法院管辖和适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法无异议，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于涉案合同应否解除的问题，首先，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，富洲公司与凌余安娜签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，但其中超过租赁期限二十年的约定违反了法律的强制性规定，该部分约定应属无效。合同其他约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对富洲公司、凌余安娜双方当事人均有法律约束力。其次，富洲公司没有提交证据证实其在2019年2月电话通知凌余安娜时已告知具体的交付时间，而凌余安娜于2019年3月29日签收的由富洲公司邮寄的书面交付使用通知亦未能明确交付时间，且富洲公司也未提交证据证实其已按照书面交付通知的约定提前一天以电话或短信通知凌余安娜办理收楼手续。因此，无论富洲公司是否已在2019年2月电话通知凌余安娜还是在2019年3月29日书面通知凌余安娜均未明确具体的交付物业时间，上述通知交付行为存在瑕疵，不足以证实富洲公司已通知凌余安娜在2019年3月31日之前收楼。第三，凌余安娜提交的《正式通知》载明涉案物业于2019年4月8日当天不能交付使用且富洲公司构成根本违约等内容，并经杜焯伦签名收取。而富洲公司确认其已委托广州享朵物业管理有限公司在现场办理物业交付手续且杜焯伦是广州享朵物业管理有限公司负责人，杜焯伦收件的后果当然及于委托人富洲公司。目前无证据证实富洲公司对上述函件提出过异议。因此，富洲公司虽提交了《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》《工程质量评估意见》《单位（子单位）建设工程竣工验收报审表》《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》等证据可以证实涉案物业所在的富洲中心商业城基本具备整体交付标准，但并不足以推翻代表富洲公司的办理现场交付工作的人员签收和见证《正式通知》及问题清单的事实。至于同一商业城的其他承租人接收房屋的行为，因为个案情况不同，其他承租人的收楼行为不能当然等同于涉案815室物业实际并不存在经杜焯伦证实的16项问题，这与问题清单第11项已载明“目前只有5楼12户左右交楼”的事实也是相吻合的。同一商业城整体已具备交付条件及其他承租人已收楼等事实，不能等同于凌余安娜、富洲公司在2019年3月31日前已按照《租赁合同》的约定完成物业交付或是因凌余安娜的原因导致在2019年3月31日未能完成物业交付。最后，现有证据不足以证实富洲公司、凌余安娜已就重新确定交付房屋的时间达成一致意见。综上，截止2019年4月8日，凌余安娜也未能完成收楼，距离约定物业交付时间2018年12月31日已超过90天。该迟延交付的责任在富洲公司，富洲公司已构成根本违约，凌余安娜有权解除《租赁合同》。一审法院对此的处理正确，本院予以维持。关于违约金应否予以调整的问题，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订立合约、适当履行合约，人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。就本案而言，首先，《租赁合同》第五条明确约定，富洲公司构成根本违约的，应无息返还已支付的物业租金并按已付租金的20%承担违约金。凌余安娜主张富洲公司构成根本违约、应由富洲公司向其返还已支付租金70万元并承担14万元的违约金有据，本院予以支持。其次，富洲公司作为出租方，对同一商业城的不同出租人均使用了内容相同的《租赁合同》，包括违约金条款在内的合同属于格式合同。而富洲公司作为涉案合同版本的提供者，对相关条款的约定是明知、无异议的，但富洲公司在其违约后要求调整违约金标准有悖诚实信用原则。第三，富洲公司作为违约方主张违约金约定过高，应承担举证责任，非违约方凌余安娜主张违约金约定合理，亦应提供相应的证据。在富洲公司、凌余安娜均未提交进一步的证据证明各自主张的情况下，一审法院以富洲公司占用凌余安娜已支付租金的数额和时间与合同所约定的违约金的数额进行折算，计算出年利率为11.42%。一审法院综合本案案情，并将约定的违约金数额与参照《最高人民法院关于设立民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条所规定的以凌余安娜已支付租金为本金且以法定最高额利息计算的本息之和比对，认定富洲公司主张涉案约定的违约金过高缺乏依据正确，本院对此予以维持。本院对富洲公司以违约金约定过高为由上诉要求调整违约金的主张不予支持。综上所述，富洲公司的上诉请求和理由均不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，惟对涉案合同效力的认定有误，本院予以纠正。一审判决结果并无不当，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12200元，由上诉人广州市富洲物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 张一扬审判员 罗 毅二〇二〇年九月八日书记员 伍静怡李蕴妍