文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1845号上诉人（原审被告）：许兴生，男，1986年6月7日出生，汉族，住扬中市。委托诉讼代理人：石云马，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许长寿，男，1964年11月25日出生，汉族，住扬中市，系许兴生父亲。被上诉人（原审原告）：钱小森，男，1982年6月27日出生，汉族，住扬中市。被上诉人（原审原告）：马捷，女，1981年9月3日出生，汉族，住扬中市。上诉人许兴生因与被上诉人钱小森、马捷房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬中市人民法院（2020）苏1182民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许兴生上诉请求：撤销原判，依法改判驳回钱小森、马捷的诉讼请求。事实和理由：1.本案双方签订的二手房买卖合同价格远低于当时的市场评估价，显失公平。钱小森、马捷在明知许兴生急需资金还债的情况下，以明显低于市场价的价格收购涉案房产，是乘人之危的行为，故涉案合同应当无效。2.涉案房屋的实际所有权人是许兴生的父母。许兴生无力购买涉案房产，涉案房屋由其父母出资购买。许兴生隐瞒父母私下处置房屋，是无权处分。3.一审法院未查清事实。许兴生按照市场评估价格多缴纳了71940.52元的所得税，但实际成交价是50万元，故其只应当支付税款28227.4元，其多交的税款应当由钱小森、马捷承担。被上诉人钱小森、马捷辩称：1.涉案的房屋买卖合同价格是双方协商的结果，并不存在乘人之危的情形。签订合同前，许兴生提供的银行抵押证明显示房屋价值是52万余元。涉案的市场估价68万是涉案合同签订之后为过户所做，但该估价数额与50万元的成交价之间的差距也未超出合理范围。2.涉案房屋的买卖是许兴生主动询问钱小森、马捷是否要购买，且其当时也表示自己房屋有处置权，不需要与父母商量。许兴生是房屋登记的产权人，且是成年人，有权出售涉案的房屋。3.双方在合同中明确约定了契税由买卖双方各自负责，许兴生应当承担相应的税款。且许兴生向钱小森、马捷隐瞒了房屋租赁以及被法院查封的重要事实，本身存在欺骗行为。钱小森、马捷向一审法院起诉请求：1.判令许兴生赔偿其租金损失54600元；2.判令许兴生支付延迟交房的违约金（自2020年1月31日起至实际交房之日止按每日2‰计算）；3.本案诉讼费用由许兴生承担。一审法院认定事实：钱小森、马捷系夫妻关系。2019年11月19日，钱小森（乙方）与许兴生（甲方）签订《二手门面房买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于江苏省扬中市三茅街道利民市场79号门面房，建筑面积28.08㎡，使用面积21㎡，门面目前被租赁，承租人陈程，租期截止2020年4月19日，租金为33000/年。甲方保证对所转让的门面拥有完全的所有权、处分权和收益权，不存在权利瑕疵。甲方须协助乙方到有关部门办妥一切过户手续。若有违背，乙方有权单方解除合同，甲方应立即双倍退还乙方定金，并立即退还乙方已付房款及利息（自乙方支付房款之日起至实际退还之日止按月息2分计算）。甲方保证本合同生效之日起不得与上述门面的承租人再定了任何有关租赁性质的合同，原租赁合同在未征得乙方书面同意的情况下不得展期、续租。否则导致门面延迟交付的，甲方应按每延迟一日人民币1000元的标准向乙方承担违约金。门面的交易包干价格为500000元。付款时间与办法为：1、合同签订之日起，乙方向甲方支付30000元作为定金，合同履行过程中该定金抵作购房款；2、甲方在2020年3月30日交房前，乙方须分三批付清全额房款（含定金）；3、合同签订之日起15日内支付首付款（含定金）280000元；4、甲方在首付款到账后2日内将此门面过户至乙方名下；5、如甲方无法按照合同约定的上述时间办理过户手续给乙方，视为甲方重大违约，乙方有权单方解除合同，甲方应立即双倍退还乙方定金，并立即退还乙方已付房款及利息（自乙方支付房款之日起至实际退还之日止按月息2分计算）；6、剩余第二笔房款200000元乙方于甲方将门面过户至乙方名下后支付，最后一笔房款20000元于甲方将门面完好地交付后支付。门面的过户费用按政府的有关规定各自承担。甲方应于2020年3月30日交房前将交易的门面全部交付给乙方使用。双方对门面权益界定以过户为准，过户前租金由甲方享有；过户后所有租金由乙方享有。如甲方收到全额房款超过7日未全部交付乙方使用，每逾期一日按照购房总价的2‰支付违约金。钱小森、马捷于合同签订当日支付房款280000元、于2019年12月26日支付房款1000元、于2020年1月13日支付房款110000元、于2020年1月16日支付房款100000元、于2020年1月23日支付房款9000元。另查明，钱小森、马捷于2020年1月16日办理了过户手续，马捷领取了苏（2020）扬中市不动产权第0000439号的不动产权证。再查明，许兴生与案外人陈程于2019年4月1日签订《商铺租赁合同》一份，约定租期三年，自2019年4月1日起至2022年4月1日止，租金为全额付款82000元。一审法院认为，本案双方签订《二手门面房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。根据合同约定，过户前租金由许兴生享有，过户后租金由钱小森、马捷享有，案外人陈程已向许兴生全额支付2019年4月1日至2022年4月1日的租金，而双方于2020年1月16日办理过户登记，故2020年1月16日至2022年4月1日的租金许兴生应予支付，现钱小森、马捷要求许兴生赔偿其租金损失54600元，未超出其应得的租金数额，一审法院予以支持。对于钱小森、马捷要求许兴生支付延迟交房违约金的诉讼请求，一审法院认为，钱小森、马捷虽知晓房屋带租出售的情况，但许兴生隐瞒租赁期间，造成房屋无法按约定时间交付钱小森、马捷，许兴生的行为已构成违约，应向钱小森、马捷支付违约金。钱小森、马捷主张按合同约定的每日2‰的标准计算的违约金，但该标准远高于其未能按房屋买卖合同的约定如期占有涉案房屋导致的损失，参照许兴生与案外人陈程之间的租金标准和同类地段房屋的租金价格，一审法院对迟延交付违约金予以调整，酌定为租金损失的30%即16380元。许兴生经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对其权利的放弃，应承当对已不利的法律后果。一审法院判决：一、许兴生应赔偿钱小森、马捷租金损失54600元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、许兴生应支付钱小森、马捷逾期交房违约金16380元，限于本判决生效之日起十日付清。本院二审期间，许兴生提交了以下证据：1.扬中市价格论证中心的价格认定结论书，拟证明：涉案房屋的真实价格应是682500元。2.税收缴款书，拟证明：许兴生按评估价68万余元交税，比实际成交价50万应当缴纳的税款多出7万余元。钱小森、马捷质证认为：对于证据的真实性和合法性没有异议，但对其证明目的不予认可。税款系缴纳给国家的，根据合同约定和法律规定，相关税款应当由许兴生负担，且其在签订合同时也知道自己大概要缴纳10万左右的税款。钱小森、马捷提交了以下证据：1.不动产登记证明复印件，其中显示涉案房屋担保债权数额是52.6万元，拟证明：双方交易之前其对房屋价格了解的方式，这也是第三方机构出具的。2.马捷与许兴生微信聊天记录，拟证明许兴生出售房屋前明确表示房屋产权人是自己，与其父母没有关系；且许兴生开价就是60万元，涉案房屋的价格是双方经过协商，讨价还价后达成的；在交易前许兴生也知晓涉案房屋交易可能需要交税10万元左右。许兴生质证认为：1.证据1的真实性认可，但登记证明中仅说明担保债权数额为52.6万，不代表房屋的实际价值为52.6万元，应以价格论证中心的估价为准。2.微信聊天记录的真实性认可，但是不能达到其主张的证明目的。且内容反而证明了钱小森、马捷知道房屋的处置必须征得许兴生父母同意，许兴生对房屋实际没有处置权；许兴生此前曾开价65万元，后来交易时报价是60万元，“5万元可以商量”的意思是65万元到60万元的差额5万元可以谈；按60万成交价交税是10万，但其当时不知道是以50万交税还是按国家规定的评估价交税，其虽交税给国家，但是实际受益人是钱小森和马捷。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：涉案合同签订前，涉案房屋登记的所有权人系许兴生，该房屋是否由许兴生的父母出资购买，不影响许兴生是房屋所有权人的事实。许兴生作为完全民事行为能力人，有权处分自己的财产。故许兴生关于其私自处分父母的房屋，属于无权处分的主张，不能成立。根据相关微信聊天记录和当事人的陈述显示，本案系许兴生主动向钱小森、马捷提出签订房屋买卖合同的要约，双方在涉案合同签订时，对于房屋的价格存在磋商的过程。扬中市价格论证中心做出的房屋市场估价虽为682500元，但许兴生在签订合同时的开价60万元本身就低于该估价。双方最终以50万元的价格达成合意，该价格并未超出合理的范畴，不属于明显低于市场价的情形。许兴生亦未能提供证据证明，钱小森和马捷以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使其在违背真实意思的情况下订立合同。双方均认可市场估价是合同签订后，履行过户手续前才形成。许兴生在明知估价高于成交价的情形下，亦未提出异议，而是继续履行了合同。故许兴生主张涉案合同显失公平，属于无效合同，依据不足。至于许兴生主张的税款差额问题，缴纳税款是许兴生作为出卖人应承担的法定义务。许兴生主张钱小森、马捷承担其中的差额71940.52元，既无合同约定，也无法律依据。涉案合同是双方协商一致的真实意思表示，合法有效。许兴生在签订合同时隐瞒租赁期间等重要事实，并收取了案外人陈程三年的租金共计82000元。根据双方合同约定和双方于2020年1月16日办理过户登记手续的事实，一审法院判令许兴生支付钱小森、马捷租金损失54600元，并无不当，本院予以维持。但在涉案房屋实际交付的时间尚不能确定的情况下，钱小森、马捷主张逾期交房违约金，缺乏事实依据，本院难以支持。综上所述，一审法院判决许兴生支付钱小森、马捷逾期交房违约金16380元，有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省扬中市人民法院（2020）苏1182民初491号民事判决第一项；二、撤销江苏省扬中市人民法院（2020）苏1182民初491号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1166元，减半收取583元，由许兴生负担448.5元，由钱小森、马捷负担134.5元；二审案件受理费1575元，由许兴生负担1211.5元，由钱小森、马捷负担363.5元。本判决为终审判决。审判长 吴 猛审判员 张 剑审判员 田 原二〇二〇年九月十日书记员 柳婷婷