吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3366号上诉人（原审被告）：纪军，男，1971年8月19日出生，汉族，住长春市高新区。委托诉讼代理人:宫洪臣，吉林创一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春万盛置业有限责任公司，住所地吉林省长春市绿园区。法定代表人：张延国，董事长。委托诉讼代理人：王优，吉林新锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：金洪亮，吉林新锐律师事务所律师。上诉人纪军因与被上诉人长春万盛置业有限责任公司（以下简称万盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万盛公司原审提出诉讼请求：1.判令纪军返还坐落于长春市二道区启新胡同万盛·中央一品C区1号楼1层2单元105号房屋，并支付房屋占有使用费20万（以鉴定为准）；2.诉讼费由纪军承担。事实与理由：2011年4月7日，纪军向万盛公司购买位于长春市二道区启新胡同万盛·中央一品C区1号楼1层2单元105号房屋。因纪军原因，双方未签订正式商品房买卖合同，纪军仅交付案涉房屋首付款707200元。尾款至今未能付清，万盛公司多次请求纪军返还案涉房屋，但纪军仍拒不返还且占有案涉房屋至今，根据法律规定，案涉房屋应为万盛公司所有，纪军应返还房屋，故万盛公司诉至法院。纪军原审辩称：房屋是我购买的，但我没有接到返还房屋的通知，在购买房屋时我提供过贷款手续，公司应该有记录。我购买的房屋需要办理贷款，但不是因为我的原因没有办理，而是公司手续不齐全。我不同意返还房屋，希望同万盛公司协商具体解决办法。原审法院审理查明：2011年4月7日，纪军向万盛置业购买位于长春市二道区启新胡同万盛·中央一品C区1号楼1层2单元105号房屋，面积为175.55平方米，纪军自2011年开始使用案涉房屋至今。原被告双方未签订正式商品房买卖合同，也未办理房屋登记手续，且原被告双方均无法提供当初的购房协议。万盛置业称，根据财务上的记载，涉案房屋挂账的价格是1407200元。纪军交付首付款707200元，尾款至今未能付清，纪军称房屋本想按照贷款模式购买，因万盛置业原因没有办理贷款手续。另查明，2016年4月万盛置业取得二道区启新胡同万盛·中央一品C区项目预售许可证，案涉房屋目前仍处于可销售状态。原审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。本案中原被告双方就案涉房屋的最初房屋买卖均未提供书面的相关协议，且至庭审前亦未签订正式的商品房买卖合同。纪军抗辩双方就涉案房屋签过协议，但未在举证期限内提供该份协议，也不存在有困难无法调取该份证据，因此需承担举证不能的法律后果。纪军虽然交付了购房款707200元，万盛置业亦将案涉房屋交付纪军使用至今，但就房屋的其他事项即双方之间就涉案房屋的总价款、付款时间以及双方的违约责任等合同必备条款没有达成书面一致意见。房地产转让，不仅涉及到买卖双方的权利和义务，同时作为不动产交易，也关系到其他人的交易安全和信赖利益，亦影响到国家对于房地产市场的调控和管理政策，故房地产转让不仅应签订书面合同，还应进行相应的合同备案，以及权属登记。综上本院认定万盛置业与纪军之间的房屋买卖合同尚未成立，万盛置业要求纪军返还坐落于长春市二道区启新胡同万盛·中央一品C区1号楼1层2单元105号房屋予以支持。关于原告主张房屋占有使用费的请求，因万盛置业未提供证据证明，故本院对其主张不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、纪军于本判决生效后十五日内返还长春万盛置业有限责任公司位于长春市二道区启新胡同万盛·中央一品C区1号楼1层2单元105号房屋；二、长春万盛置业有限责任公司于本判决生效后十五日内返还纪军707200元；三、驳回长春万盛置业有限责任公司其他诉讼请求。诉讼费4300元，减半收取2150元，由纪军负担。宣判后，纪军不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：一、双方的房屋买卖合同关系已经成立。庭审当中双方均承认有书面的认购书，且万盛公司起诉状中明确的房屋的位置、价款、交付时间等与双方曾经签署的认购书一致，也承认该房屋自2011年起由纪军占有，并承认纪军已经缴纳了70余万的房款。所以根据以上信息，能够判断双方确实签订有认购书；且认购书虽不是正式合同，但也具有合同效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。所以，综上所述，即使双方原审中未提交相关的认购合同，也不能够认定双方买卖合同未成立。原审对于合同未成立的认定无事实依据及法律依据。二、纪军无返还房屋的事实基础及法律基础。在双方存在合同关系的情况下，合同关系不解除，不存在返还房屋的法律基础。纪军于2011年与万盛公司签署认购协议，约定由纪军交付首付款后取得房屋，剩余房款由万盛公司代为办理贷款支付。后纪军依约交付了相应的购房首付款，并占有了该房屋。但因万盛公司销售房屋时五证不全，且在后期也因为手续问题无法办理贷款。故纪军认为，违约方并非纪军，实际上是万盛公司的违约行为，导致了房屋尾款无法结清。且及时是尾款无法结清，也不是返还房屋的基础，双方实际仅存在债权关系，关于房屋的物权，在万盛公司接受了纪军购房首付款以及向纪军交付房屋后就已经转移至纪军处。故针对万盛公司要求返还房屋的要求没有事实基础及法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回万盛公司的诉讼请求。万盛公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。另查明：1.双方当事人二审均认可案涉房屋的总价为1407200元。万盛公司于2011年4月7日将房屋交付纪军。2.万盛公司二审变更诉讼请求，要求纪军支付房屋尾款70万及利息，利息自2011年4月8日起计算至实际给付之日止，按银行同期贷款利率标准计算。纪军同意万盛公司变更诉讼请求，但主张剩余房款应以贷款的形式给付且不应支付利息。本院认为：双方当事人虽均未提交书面合同，但万盛公司实际向纪军交付房屋使用多年，纪军亦向万盛公司交付了部分购房款，双方已实际履行了商品房买卖合同的权利义务，故双方成立商品房买卖合同关系。该商品房买卖合同关系系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。万盛公司二审依法变更诉讼请求，要求纪军给付剩余房款70万元并支付利息。纪军同意万盛公司变更诉讼请求，但抗辩主张剩余房款应以贷款的形式给付且不应支付利息。因纪军并未举证证实双方曾约定剩余尾款以贷款形式给付，故该抗辩理由并不成立，本院不予支持。关于利息一节，依据交易惯例，开发商一般在购房人交齐购房款后才将房屋交付购房人，故纪军在2011年4月7日接收房屋后应将购房款补齐，逾期则应给付购房款利息。且纪军在接收房屋后，即取得了房屋的使用价值并从中获益，依据公平原则，纪军亦应从获益时起向万盛公司支付未付房款的孳息。综上，因万盛公司二审变更诉讼请求，本案二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初328号民事判决；二、上诉人纪军于本判决生效后立即向被上诉人长春万盛置业有限责任公司给付购房款70万元及利息（利息以70万元为基数，从2011年4月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2019年8月20日起至实际给付日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二审案件受理费10800元，由上诉人纪军负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年九月四日书记员  张焕平