湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民再44号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李俊，男，l984年8月20日出生，汉族，住湖北省京山县。委托诉讼代理人：李攀，北京盈科（武汉)律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张业，男，l991年2月1日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：柏波，湖北雄楚律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：瞿小琼，女，1987年11月11日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：柏波，湖北雄楚律师事务所律师。原审第三人：武汉东新易安居置业顾问有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区长航蓝晶国际第2幢1层16号。法定代表人：向望，总经理。委托诉讼代理人：靳居辉，该公司员工。再审申请人李俊与被申请人张业、瞿小琼及原审第三人武汉东新易安居置业顾问有限公司（简称易安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）鄂01民终6388号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2020年1月16日作出（2019）鄂民申4759号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李俊及委托诉讼代理人李攀，被申请人张业、瞿小琼及其共同委托诉讼代理人柏波，原审第三人武汉东新易安居置业顾问有限公司的法定代表人向望及委托诉讼代理人靳居辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊再审请求：1、依法撤销二审判决；2、依法确认申请人与被申请人签订的《武汉市存量房买卖合同》于2018年12月26日解除；3、依法判决被申请人返还截止目前尚未退完的申请人购房款6万元；4、依法判决被申请人支付申请人违约金26.4万元；5、依法判决被申请人支付申请人居间服务费3.3万元；6、依法判决被申请人支付申请人律师服务费3.5万元；7、由被申请人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、二审判决关于李俊违约在先的认定错误。被申请人未按约定去银行提交还贷申请并无理要求提高首付款标准违约在先，加之中介提醒授意申请人先不要付款可能有风险，才导致申请人未在约定的日期支付20万元款项。后来申请人还是想完成交易，不想被申请人解除合同，还是将该款项支付给了被申请人，所以即使申请人有违约也不是申请人先违约。2、本案并非双方协商一致达成合意解除合同，而是申请人依据合同约定行使解除权，原审对此认定事实错误、适用法律错误。因被申请人逾期履行合同约定义务（不提交还贷申请等）超过十五日，构成根本违约，申请人依据合同约定通过邮寄方式书面通知被申请人解除合同，不存在原审认定的双方达成合意的结果。3、二审判决认定本案属约定不明导致合同无法继续履行的情形，无事实和法律依据。合同对双方的权利义务具体明确，被申请人一直拒不履行合同义务，申请人迫不得已才依据合同约定行使解除权。4、二审认定合同解除未对申请人造成较大实际损失违背客观事实，违背公平和合同意思自治原则。5、二审时申请人对案件事实争议较大，二审未开庭审理，程序违法。6、原审认定申请人违约违反法律规定以及公平、诚实信用原则。申请人逾期支付（未超过15日）的行为不构成根本违约，被申请人多次迟延履行合同义务超过15日构成根本违约，与申请人的违约行为存在本质区别。7、导致本案房屋买卖合同的解除，申请人无任何过错，完全是由被申请人的恶意违约行为致使申请人依据合同约定行使解除权。请再审法院依法判如所请。张业、瞿小琼共同辩称，1、申请人违约在先。根据合同约定，申请人应在2018年9月28日之前支付购房款20万元，其2018年10月10日才支付该款，没有按约定支付购房款，违约在先。按照合同约定被申请人办理房屋解押的时间是2018年9月30日之前，解押房屋的时间是在申请人支付房款时间之后。根据合同法第六十七条的规定，申请人不履行在先义务，被申请人有权拒绝履行在后的合同义务。申请人逾期支付后，银行提前还贷办理流程也发生变化，由此导致提前还贷、解除抵押不能按预期办理，不属于被申请人的过错。并且，各方当时正在就合同内容和中介服务不符合先前约定进行协商解决，案涉房屋的房产证也在中介公司，没有中介公司的配合也无法办理提前还贷、解押手续。2、申请人银行贷款审批不能按期通过，影响交易安全。2018年10月11日，被申请人配合申请人到银行办理了贷款申请，但因申请人个人原因，一直没能正常通过，贷款申请在2018年11月23日才通过。为了交易安全，被申请人也不宜进行房屋解押。3、中介方欺骗被申请人，未按被申请人的要求出售房屋，损害被申请人利益，是引发本案纠纷的根本原因。2018年7月24日，被申请人张业与案外人武汉尚都不动产经纪有限公司签订《房屋出售委托协议(VIP版)》,该公司承诺按被申请人要求的条件出售房屋,并且不得转委托他人出售。被申请人要求买家第一次支付的房款不低于总价的四成即50万元，但房屋最终成交是通过第三人易安居公司与申请人达成交易。签订房屋买卖合同时，张业不在武汉，才由瞿小琼代张业签订合同，张业不知道合同内容和变更中介服务机构等重大事项，2018年8月底回汉后才发现合同内容及中介服务机构完全不符合先前的约定，立即与各方协商处理此事。被申请人认为瞿小琼代签的合同不是被申请人的真实意思表示，不具有约束力。武汉尚都不动产经纪有限公司经办人徐文兵利用张业的信任，在同一办公位置，先后用不同公司的名义和被申请人签订合同，将被申请人置于不利境地，侵害被申请人的利益。4、瞿小琼无权代理签订《武汉市存量房买卖合同》和《居间服务合同》。5、被申请人一直在积极推进房屋交易正向发展。案外人武汉尚都不动产经纪有限公司的违约行为引发交易纠纷后，被申请人一直在积极与各方协商推进交易的进行，申请人单方解除合同，为减少纷争，在收到法院的传票前，已退还申请人24万元，一审判决后又退还了3万元，二审判决后已将房款全部退还。相反，申请人一边与被申请人协商退款，又私下起诉被申请人，完全不合诚信。6、判决按银行同期贷款利率标准支付利息足以弥补申请人的资金损失。申请人要求被申请人全额承担居间服务费及律师费不符合合同约定，也无法律依据。请求驳回申请人的再审请求。易安居公司称，1、关于被申请人说的合同没有表达真实意思的观点。我们公司都是加盟德佑地产公司的品牌，张业跟案外的武汉尚都不动产经纪有限公司签了委托协议，写了所有武汉市的都可以买卖案涉房屋，是合法的。2、瞿小琼签《武汉市存量房买卖合同》时候是认真阅读了的，张业签了《共有权人（配偶同意出售证明）》，是同意瞿小琼买卖房屋的。原审判决对合同有效性都是认可的。被申请人后期义务的履行都到场了，也是认可这个合同的。3、我们作为第三人一直积极沟通买卖双方合同的履行。4、至于合同违约的事情，我们要保障买卖双方，防止风险。了解到卖方把资金挪作他用，我们告知了买方，没有协商下来，超过了付款时间，但没有超过十五天，不会影响合同的履行。买方贷款审批通过了，卖方没有办理解押，后来一直协商，迟迟没有按时间过户，合同约定是在2018年11月30日前过户，一直拖到后面起诉，整个过程我们一直在积极协商解决此事。李俊向一审法院起诉请求：1.请求依法确认李俊与张业、瞿小琼于2018年8月12日签订的合同编号为“100001922246”的《武汉市存量房买卖合同》解除；2.请求依法判决张业、瞿小琼返还李俊购房定金及首付款共计30万元；3.请求依法判决张业、瞿小琼支付李俊违约金264000元；4.请求依法判决张业、瞿小琼承担李俊居间服务费33000元及律师服务费35000元；5.依法由张业、瞿小琼承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月24日，张业（委托人、甲方)与武汉尚都不动产经纪有限公司（受托人、乙方)签订《房屋出售委托协议（VIP版）》，协议约定“第三条委托期限及方式本协议委托期限自2018年7月25日至2018年9月10日，此期间：甲方仅委托乙方居间出售交易房屋；但甲方确认知晓并同意，本城市全部德佑地产加盟商和直营链家公司可与乙方开展经纪业务，居间出售交易房屋……”。2018年8月12日，张业向瞿小琼出具《授权委托书》及《共有权人（配偶)同意出售证明》，同日，张业、瞿小琼（出售方、甲方)与李俊（购买方、乙方)易安居公司（居间人、丙方)签订《居间服务合同》，约定“第二条居间服务费，甲、乙双方签订《买卖合同》时：丙方居间服务完成，经各方友好协商……乙方向丙方支付居间服务费人民币（小写)33000元（大写)叁万叁仟元整。……第四条违约责任4.甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。5．若因甲乙双方的原因致使买卖合同无法继续履行，丙方收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用；若丙方尚未收取居间服务费的，则由违约方向丙方支付该费用。”同时，双方签订《武汉市存量房买卖合同》，约定“第二条房屋权属情况（四)该房屋的抵押登记情况为：……出售方应于2018年08月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于2018年09月30日前办理完毕解除抵押登记手续。……第五条付款方式，购买方的付款方式为：贷款支付：房屋转让价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金（一)定金：双方约定定金为人民币（小写)50000元（大写)伍万元整。（不得高于转让价的20％)。1.购买方应于签合同当日将第一笔定金人民币（小写)10000元（大写)壹万元整，以自行支付的方式支付给出售方；2.购买方应于2018年8月14号将第二笔定金人民币（小写)40000元（大写)肆万元整，以自行支付的方式支付给出售方；（二)首付款：l.购买方应在2018年8月14日前将第一笔首付款人民币（小写)50000元（大写)伍万元整，以自行支付的方式支付给出售方。2.购买方应在2018年9月28日前将第二笔首付款人民币（小写)200000元（大写)贰拾万元整，以自行支付的方式支付给出售方。……（三)贷款：购买方以贷款方式购买的，贷款方式为：商业贷款。购买方拟贷款金额为人民币（小写)660000元（大写)陆拾陆万元整。买卖双方应于2018年9月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续……第八条权属转移登记买卖双方应于2018年11月30日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准；如购买方为贷款的，则乙方应于居间方或贷款机构通知后7个工作日内配合办理按揭贷款的抵押登记手续。……”合同签订后，2018年8月14日，李俊向易安居公司支付了经纪代理服务费33000元，2018年11月1日，买方李俊、卖方张业与见证方徐文兵签订内容为“今买方李俊购房卖方张业江夏区庙山办事处普安村新华联青年城一期B-18栋3单元10层1室，以下为卖方收到买方金额凭证1.2018年8月12日卖方收到买方购房定金壹万元整（￥10000.00)2.2018年8月14日卖方收到买方剩余购房定金肆万元整（￥40000.00)3.2018年8月14日卖方收到买方购房款伍万元整（￥50000.00)4.2018年10月10日卖方收到买方剩余购房款贰拾万元整（￥200000.00)”的收条，2018年12月16日，李俊向张业邮寄《解除房屋买卖合同通知书》。2019年1月3日，李俊向一审法院提起诉讼，诉讼中李俊申请诉讼保全，一审法院于2019年1月17日作出（2019)鄂0115民初455号民事裁定书。2019年1月19日至2019年2月23日，张业通过转账汇款方式向李俊退还购房款共计24万元。一审法院认为，李俊与张业、瞿小琼签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二)项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，张业、瞿小琼未依合同约定办理房屋解押及过户手续，且在本案一审诉讼中向李俊退还了部分购房款，其以自己的行为明确表示不再履行合同义务，双方在解除合同上达成合意，李俊主张解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持；合同履行过程中，李俊未按约履行合同第五条第二款第二项、第五条第三款规定，张业、瞿小琼未按约履行合同第二条第四款、第八条规定，双方均存在违约行为，李俊主张张业、瞿小琼支付违约金264000元的诉讼请求，依法不予支持；因张业、瞿小琼已退还了李俊支付的购房款240000元，李俊主张张业、瞿小琼返还购房定金及首付款300000元的诉讼请求，仅依法支持未返还部分的购房款及资金占用期间的利息；本案中双方均存在违约行为致使买卖合同无法继续履行，李俊已支付的33000元的居间服务费，应由双方共同负担，李俊主张张业、瞿小琼承担居间费的诉讼请求，仅支持其合理部分；李俊主张张业、瞿小琼支付律师费的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条规定，判决：一、确认李俊与张业、瞿小琼于2018年8月12日签订的《武汉市存量房买卖买卖合同》解除；二、自本判决生效之日起十日内，张业、瞿小琼返还李俊购房款6万元；三、由张业、瞿小琼支付李俊占用购房款期间的利息，利率均以中国人民银行同期同类贷款利率为准，并以10万元为基数，从2018年8月14日计算至2019年1月20日；以20万元为基数，从2018年10月10日计算至2019年1月21日；以17万元为基数，从2019年l月21日计算至2019年2月23日；以6万元为基数，从2019年1月24日计算至实际履行之日；四、自本判决生效之日起十日内，张业、瞿小琼支付李俊居间服务费16500元；五、驳回李俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5060元，由李俊负担2530元、张业、瞿小琼负担2530元；本案保全费3680元，由张业、瞿小琼负担。李俊上诉请求：1.维持一审判决第一项和第二项；2.撤销一审判决第五项；3.变更一审判决第三项为张业、瞿小琼支付李俊违约金264000元；4.变更一审判决第四项为张业、瞿小琼支付李俊居间服务费33000元；5.张业、瞿小琼支付李俊律师服务费35000元；6.一、二审全部诉讼费用由张业、瞿小琼承担。事实和理由：一审认定上诉人李俊违反《武汉市存量房买卖合同》第五条第三款规定无事实和法律依据,认定李俊违反《武汉市存量房买卖合同》第五条第二款第二项违反法律规定和公平、诚实信用原则，而根据中介的陈述以及本案的客观事实，上诉人迟延支付第4笔款项是因为被上诉人不向贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被上诉人抛开合同约定无理要求上诉人提高首付款标准，上诉人担心交易风险，因行使不安抗辩权才迟延付款，并不是上诉人故意不按照约定时间支付第4笔款项，一审法院对该事实予以忽略显然是对上诉人不公平的。即使上诉人迟延支付第4笔款项构成违约，也只是瑕疵履行合同义务，不构成根本违约，上诉人该违约情况的责任该合同另有约定，并不影响上诉人与被上诉人合同的继续履行。而被上诉人直至2019年1月3日上诉人起诉一直不提交一次性还清剩余贷款的申请（合同约定2018年8月31日前)，不办理完毕解除抵押登记手续、不配合上诉人提交贷款申请材料（合同约定2018年9月30日前)，不到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续（合同约定2018年11月30日前)，多次迟延履行合同义务超过15日，多次构成根本违约，与上诉人的违约行为存在本质区别。本案并非双方的违约行为致使买卖合同无法履行，完全是由被上诉人的恶意违约行为导致无法继续履行。根据双方合同的约定上诉人与被上诉人各自的义务相互独立，并不依附。即使上诉人确实迟延履行付款义务，但并不是被上诉人不履行自己义务的借口，不影响合同继续履行。且上诉人给予的30万房款及宽限时间足以让被上诉人有条件、有时间履行买卖合同，所以完全是被上诉人的违约行为致使合同无法继续履行，与上诉人的行为无关。上诉人的上诉请求依法应当得到支持。根据《武汉市存量房买卖合同》第十一条第二款、第五款之约定，被上诉人构成根本违约，上诉人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求被上诉人支付房屋转让价20%的违约金，同时要求被上诉人退还已支付的其他款项，还有权要求被上诉人承担所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。张业辩称：一审判决结果公平、妥当，上诉没有事实和法律依据，应该驳回上诉、维持原判。一、上诉人违约在先；二、上诉人银行贷款审批不能按期通过，影响交易安全；三、中介方欺骗我方，未按我方的要求出售房屋，损害我方利益，是引发本案纠纷的根本原因；四、瞿小琼无权代理我方与上诉人签订《武汉市存量房买卖合同》，也无权代理我方与第三人签订《居间服务合同》；五、我方一直在积极推进房屋交易正向发展；六、一审法院判决我方按银行同期贷款利率标准向上诉人支付利息足以弥补上诉人的资金损失；七、上诉人要求我方全额承担居间服务费及律师费没有依据。另外，一审判决后，我方在2019年4月23日已经退还李俊3万元购房款，该笔款项应该予以扣减。瞿小琼辩称：一审判决结果公平、妥当，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应该驳回上诉、维持原判。一、张业与上诉人签订的《武汉市存量房买卖合同》对张业不具有约束力。二、上诉人起诉我，主体不当。一审判决后，我方已经退还李俊3万元购房款，应予扣减。易安居公司述称：我方作为中介方不存在责任，我公司是链家旗下的，德佑下任何房源都是共享的。双方的合同是有效的，如果客户不承认合同的有效性，也不会收取对方的定金。关于客户违约的事情，二十万没有按期限给付的原因是业主要改变二十万的用途，不能保证交易正常进行下去。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，一审判决后，张业、瞿小琼于2019年4月23日退还李俊购房款3万元。本院二审认为，李俊与张业、瞿小琼协商一致签订的《武汉市存量房买卖合同》合法、有效，双方均应信守。合同履行过程中，因双方产生争议导致无法继续履行，李俊因此提出解除合同且张业、瞿小琼已退还大部分购房款，双方已就合同解除达成一致合意，应予确认。双方合同履行过程中因对履行细节协商不成，导致互不信任各有违约，属于约定不明导致合同无法继续履行的情形，鉴于本案合同解除未对李俊造成较大实际损失，且李俊逾期支付首付款违约在先，一审结合双方各自过错及违约情形，认定由双方分担居间服务费公平合理。李俊上诉主张由张业、瞿小琼支付违约金并承担居间服务费及律师费的请求，事实依据不足，本院不予支持。一审判决后双方均认可张业、瞿小琼于2019年4月23日退还李俊购房款3万元，本院对此事实予以确认，但因张业、瞿小琼并未在法定期限内提起上诉，二审对此不宜直接处理，该3万元款项及其对应利息应在本案执行程序中予以扣减。综上所述，李俊的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理5060元，由李俊负担。再审期间，李俊提交的新证据有：1、微信群聊记录截图1份，拟证明为了付款20万元这个事各方组建了一个群进行了讨论，张业要求把尾款35万元一并付给他，我担心资金有风险推迟交付20万元事出有因。经质证，被申请人对证据的真实性没有异议，但对证明目的不认可。各方有过多次沟通，微信只是其中一部分，其内容不能得出申请人延期付款具有合理依据。群聊是双方在正常交易中的正常沟通，毕竟买卖合同不可能把双方交易过程的全部细节都考虑到。易安居公司对证据没有异议。2、李俊与靳居辉及其同事、李俊与徐文兵的电话录音记录各1份，拟证明9月28日李俊未付20万元不构成违约，李俊要求中介督促被申请人履行卖方义务，但被申请人一直不履行卖方义务。经质证，被申请人认为真实性无法判断，三方之间的沟通非常多，不限于这两个对话；对话内容可以显示出是易安居公司错误的指示申请人违约的；双方一直在协商，不能证明被申请人违约；原审判决后，被申请人已将全部款项退还申请人，可以看出不存在申请人所说的风险，本案诉争完全是第三人的主观臆测导致的，责任应由申请人和第三人承担。易安居公司对证据的真实性无异议，认为当时是李俊问我们是否违约，我们咨询相关法务，对合同进行了一个解读，我们一直在协商这个事情。被申请人提交的新证据招商银行户口历史交易明细表1张，拟证明二审判决后，被申请人又退还了申请人3万元，申请人交付的30万元购房款被申请人全部退还完毕。经质证，李俊对证据的真实性无异议，但认为支付的时间逾期了。易安居公司认为是买卖双方的转账记录，具体情况不清楚。审查认为，上述新证据真实性无异议，予以采信。再审审理查明，2019年12月21日，张业向李俊转款2万元；2020年1月15日，张业向李俊转款1万元，两次转款共计3万元。查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院再审认为，本案再审争议焦点为案涉房屋买卖合同解除的原因和责任问题。双方当事人对双方签订《武汉市存量房买卖合同》，履行中产生争议并进行协商，最后解除合同等基本事实无异议。从双方签订《武汉市存量房买卖合同》过程来看，申请人李俊与被申请人张业、瞿小琼之间未能进行充分沟通和协商，合同履行过程中，双方对房屋买卖合同价款等主要内容并无异议，但在履行方式等细节上产生争议，多次协商也未能有效沟通和交流，导致双方互不信任各有违约行为。分析认为，造成案涉房屋买卖合同的解除有多方面原因，既有双方违约的原因，也有沟通协商不足的原因，还有双方互不信任和中介公司引导协调不力等原因。从客观上看，双方当事人的违约行为尚未达到必然导致合同目的无法实现，若双方当事人能相互理解、相互信任和互让互谅，产生争议后能进行有效交流、沟通和协商，达成一致，是极有可能完成案涉房屋买卖交易的。从导致合同最终解除的全过程和结果来看，双方当事人都存在过错。对此，一、二审判决进行了充分论证和说明，并综合全案具体情况进行处理，符合合同法的相关法律规定，并无不当。另，张业、瞿小琼在二审判决后退还的3万元款项及其对应利息应在本案执行程序中予以扣减。综上所述，李俊再审理由及请求均不能成立，本院均不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2019）鄂01民终6388号民事判决。本判决为终审判决。审判长 汪 骏审判员 杨元新审判员 谢 迟二〇二〇年九月十日书记员 刘 凯