辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执复299号复议申请人（利害关系人）：孙仁发，男，1938年10月11日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：孙波，男，1964年1月9日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市，孙仁发儿子。申请执行人：栾忠恕，男，1964年1月17日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。申请执行人：仇金梅，女，1965年6月28日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。被执行人：王文龙，男，1957年3月5日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。被执行人：姜月娥，女，1956年5月24日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。复议申请人孙仁发不服辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281执异41号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。瓦房店市人民法院查明，2014年12月9日，大连瓦房店轴都新城生产性服务业集聚区建设指挥部、安置单位大连铭毅房地产开发有限公司（以下简称铭毅公司）与王文龙签订两份回迁安置协议书，分别回迁安置在轴承城中心区回迁区A区9号楼1单元1层1室，面积104.59平方米；1单元2层1室，面积104.59平方米（即瓦房店市岗店街道办事处钻石街207号楼1单元1层1室、1单元2层1室房屋，以下简称案涉房屋）。王文龙、姜月娥系夫妻关系，1982年1月11日登记结婚。孙仁发诉王文龙民间借贷纠纷一案，该院于2015年7月29日作出（2015）瓦民初字第4839号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：王文龙于2015年8月30日前一次性给付孙仁发借款27.2万元；逾期给付，则从2014年9月24日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。王文龙未履行调解书确定义务，2015年10月8日，孙仁发申请瓦房店市人民法院强制执行，案号为（2015）瓦执字第3239号。执行过程中，该院于2015年11月2日作出（2015）瓦执字第3239号裁定书，查封铭毅公司名下王文龙所有的案涉房屋。2016年2月24日，该院向瓦房店市房屋管理办公室送达（2015）瓦执字第3239号协助执行通知书，查封铭毅公司名下王文龙所有案涉房屋。自2016年2月24日至2019年2月23日，查封期限三年。瓦房店市房屋管理办公室于2016年2月24日向该院出具协助执行通知书回执，载明被查封房屋没有办理房屋所有权登记，有抵押登记。2019年2月12日，该院作出（2015）瓦执字第3239号执行裁定书，继续查封案涉房屋，期限三年。2019年2月18日，该院向瓦房店市不动产登记中心送达（2015）瓦执字第3239号协助执行通知书，继续查封案涉房屋。自2019年2月18日至2022年2月17日，查封期限三年。同日，瓦房店市不动产登记中心向该院出具协助执行通知书回执，载明继续查封。栾忠恕、仇金梅诉王文龙、姜月娥民间借贷一案，该院于2016年4月22日作出（2015）瓦民初字第7076号民事判决，判令王文龙、姜月娥于本判决生效后十日内给付栾忠恕、仇金梅借款60万元及利息。诉讼过程中，栾忠恕和仇金梅对王文龙名下财产申请保全查封，该院于2015年11月25日向铭毅公司送达（2015）瓦民初字第7076号协助执行通知书，查封王文龙名下案涉房屋。未载明查封期限。铭毅公司出具回执未载明相关内容，在回执上填写签收日期2015年11月25日，记载电话号码“8577×××7”，由“办公室刘世达”签收并加盖公章。判决生效后，王文龙、姜月娥未履行判决书确定义务。栾忠恕和仇金梅于2016年6月15日申请强制执行，案号为（2016）辽0281执2130号。该院于2017年7月18日作出（2016）辽0281执2130号执行裁定书，终结本次执行程序。2017年11月9日，该院作出（2016）辽0281执2130号查封裁定和协助执行通知书，到瓦房店市不动产登记中心查封案涉房屋，查封期限为三年。该文书特别标注“该房屋已于2015年11月25日在铭毅公司查封”。2017年11月9日，瓦房店市不动产登记中心出具回执载明：被查封房屋已有查封登记，没有办理不动产登记，该房屋在开发公司名下。2018年11月14日，该院向铭毅公司送达（2016）辽0281执2130号执行裁定和协助执行通知书，要求该公司协助继续查封案涉房屋，查封期限为三年。承办人在回执上标注铭毅公司工作人员拒绝签收。栾忠恕、仇金梅申请对案涉房屋予以处置。2017年11月21日，该院委托大连市中级人民法院司法技术处摇号选定评估机构，选中大连永通房地产土地评估有限公司对案涉房屋进行评估，该机构于2018年1月11日出具房地产估价报告，两处房屋价值分别为57.9219万元和51.3955万元，合计109.3174万元。该院于2018年2月13日向王文龙、姜月娥公告送达房地产估价报告书。该案于2018年6月15日恢复执行，案号为（2018）辽0281执恢768号。2018年7月3日，该院作出（2018）辽0281执恢768号拍卖执行裁定，拍卖案涉房屋。并向双方当事人送达。两次拍卖均流拍，2018年9月17日，该院作出（2018）辽0281执恢768号执行裁定书，裁定：将位于瓦房店市××办事处钻石街××楼××单元××室、××单元××室以612177.44元的价格抵债给栾忠恕和仇金梅，房屋所有权自本裁定送达栾忠恕、仇金梅时起转移。可持本裁定书到登记机构办理相关所有权转移手续。该院于2018年10月16日向栾忠恕、仇金梅送达抵债裁定。2018年11月14日，该院发布公告，责令案涉房屋的现使用人于2018年11月30日前迁出房屋，若有异议，在此之前以书面形式向法院提出。案外人徐家峰提出执行异议称2015年1月15日，其与王文龙、姜月娥签订租房合同，租赁案涉房屋，租期二十年，即自2015年2月1日起至2035年1月31日止，已支付租金，装修使用。徐家峰认为法院对案涉房屋评估拍卖抵债后，不应让他迁出，要求停止强制执行。该院于2018年12月20日作出（2018）辽0281执异184号执行裁定，驳回徐家峰的异议请求。徐家峰不服该裁定，提起案外人异议之诉。经该院审理，于2019年6月20日作出（2019）辽0281民初322号民事判决书，判决：徐家峰与王文龙、姜月娥签订的关于案涉房屋租赁合同合法有效，驳回徐家峰其他诉讼请求。栾忠恕、仇金梅不服判决，向提出大连市中级人民法院上诉。案号为（2020）辽02民终4141号，现案件正在审理。2019年12月10日，该院到瓦房店市不动产登记中心查询案涉房屋的查封情况，该中心出具情况说明：案涉房屋由铭毅公司开发，属回迁安置房，未登记在个人名下，查封情况如下：（2015）瓦执字第3239号，查封期限2016年2月24日至2022年2月17日；（2016）辽0281民初5252号，查封期限2016年11月8日至2019年11月7日；（2016）辽0281执2130号，查封期限2017年11月9日至2020年11月8日；（2017）辽0281执1694号，查封期限2019年9月26日至2022年9月25日。瓦房店市人民法院认为，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。本案的案涉房屋为王文龙与相关单位签订回迁安置协议而取得回迁安置房屋，在本案中所涉及的两个执行案件作出查封裁定时，尚未办理权属登记。栾忠恕、仇金梅与王文龙、姜月娥民间借贷案件，案件审理过程中基于当事人申请，作出保全查封裁定，并于2015年11月25日向房屋开发单位、回迁安置单位送达协助执行通知书。在该案执行过程中，又作出财产查封裁定，于2017年11月9日向瓦房店市不动产登记中心送达协助执行通知书，于2018年11月14日向房屋开发单位、回迁安置单位送达续封裁定和协助执行通知书。在孙仁发、王文龙民间借贷一案执行过程中，该院于2016年2月24日向瓦房店市不动产登记中心送达协助执行通知书，2019年2月12日该院作出续封裁定，同年2月18日向不动产登记中心送达协助执行通知书。案涉房屋因上述两个案件被该院裁定查封，裁定作出时间不同。因案涉房屋未办理所有权登记，两个案件查封裁定分别向不同的协助执行单位送达协助执行通知书，栾忠恕、仇金梅案件的查封裁定向房屋开发单位、回迁安置单位送达协助执行通知书；孙仁发案件的查封裁定向不动产登记中心送达协助执行通知书。栾忠恕、仇金梅向协助执行单位送达协助执行通知书先于孙仁发案件，孙仁发案件向不动产登记中心送达协助执行通知书时间先于栾忠恕、仇金梅案件。由于两个案件确定的协助执行单位不同，而出现以上情况。鉴于上述情况，案涉房屋无论在哪个案件中作出处置均无不妥。现案涉房屋由栾忠恕、仇金梅案件中作出处置，并裁定归栾忠恕、仇金梅所有抵顶相应数额债务，致使孙仁发的债权未在案涉房屋处置价款中获得受偿。其主张可通过诉讼等途径，请求栾忠恕、仇金梅在案涉房屋相应处置价款中，返还一定款项予以实现。该院处置案涉房屋的行为合法有据、并无不当。孙仁发的异议请求于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第十七条规定，裁定：驳回孙仁发的异议请求。孙仁发向本院申请复议称，请求撤销瓦房店市人民法院（2020）辽0281执异41号执行裁定书，对瓦房店市人民法院在办理栾忠恕、仇金梅申请执行王文龙、姜月娥民间借贷执行案件中不依法按查封顺序处置财产的行为予以撤销。事实与理由为：孙仁发申请执行的案件查封在先，是符合法律规定的首先查封，在执行过程中依法享有处置权。栾忠恕、仇金梅申请执行的案件查封在后，瓦房店市人民法院是2017年11月9日对案涉房屋作了轮候查封。从法院调取的瓦房店市不动产登记中心出具的最新查封顺序上也清偿表明了两个案件的查封顺序，孙仁发申请执行的案件排在首先查封的位置，栾忠恕、仇金梅申请执行的案件排第三位。案涉房屋的开发单位铭毅公司于2013年8月30日即取得商品房销售许可证，必然在瓦房店市房屋管理部门有备案登记，人民法院对有备案登记的房屋应当到房管部门办理查封。瓦房店市人民法院在执行孙仁发申请执行的（2015）瓦执字第3239号案件时，是到瓦房店市不动产登记中心查封的案涉房屋，该中心2016年2月24日出具回执也可以确定案涉房屋有备案登记的事实。故该案在房管部门进行了查封登记是合法有效的查封。而栾忠恕、仇金梅申请执行的案件是去物业对案涉房屋进行的查封，其效力不能对抗法院为孙仁发执行案件在不动产登记中心进行的查封。瓦房店市人民法院在办理栾忠恕、仇金梅申请执行案件中，不顾查封效力和顺序，抢先为栾忠恕、仇金梅执行案涉房屋，严重损害了孙仁发的合法权益。本院查明事实与瓦房店市人民法院（2020）辽0281执异41号执行裁定查明事实基本一致。在瓦房店市人民法院向本院移送的复议材料中，孙仁发提供了瓦房店市房屋管理办公室于2013年8月30日向铭毅公司作出的商品房预售许可证，拟证明案涉房屋在瓦房店市房屋管理部门有备案登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”第十条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”据此，瓦房店市人民法院应调取案涉房屋的房产档案或向相关管理部门进一步核实案涉房屋是未办理权属登记手续还是已经办理登记，但尚未变更登记至王文龙名下。瓦房店市人民法院于2015年11月2日作出（2015）瓦执字第3239号民事裁定书，查封铭毅公司名下王文龙所有的案涉房屋。瓦房店市人民法院对于该裁定书自2015年11月2日作出之日起至向瓦房店市房屋管理部门发出协助执行通知书之前的送达情况并未查清。瓦房店市房屋管理办公室于2016年2月24日向瓦房店市人民法院退回的协助执行通知书（回执）记载案涉房屋有抵押登记，对于抵押情况应进一步查清。另，本院指定瓦房店市人民法院审查本案的（2020）辽02执复126号执行裁定书载明瓦房店市人民法院应明确孙仁发的异议所针对的具体执行行为，对此瓦房店市人民法院并未要求孙仁发予以明确。如孙仁发是对抵债的执行行为提出异议，则瓦房店市人民法院应依法确认对执行标的的查封顺序；如孙仁发是对王文龙对铭毅公司的到期债权有异议，则应该按照民事诉讼法第二百二十七条进行审查。故本案应发回瓦房店市人民法院重新审查，重新审查过程中，也应结合徐家辉案外人异议之诉案件已经查明的事实进行审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281执异41号执行裁定书；二、发回辽宁省瓦房店市人民法院重新审查。审判长  金秀丽审判员  卢宏翔审判员  吕 颖二〇二〇年九月十日书记员  杨 宁