辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1310号 上诉人（原审被告）：辽宁特莱维置业发展有限公司，住所地东港市大东区向阳新兴路1号特莱维国际花园5号楼603室。 法定代表人：姜雯琪，总经理。 委托诉讼代理人：栾传敏，辽宁省合同法研究会法律部副主任。 被上诉人（原审原告）：东港市特莱维国际花园业主委员会，住所地东港市大东管理区特莱维国际花园小区。 法定代表人：姜涛，主任。 委托诉讼代理人：曹华，辽宁仁正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦玥，辽宁仁正律师事务所实习律师。 上诉人辽宁特莱维置业发展有限公司因与被上诉人东港市特莱维国际花园业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服东港市人民法院（2019）辽0681民初5767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辽宁特莱维置业发展有限公司的委托诉讼代理人栾传敏，被上诉人东港市特莱维国际花园业主委员会的委托诉讼代理人曹华、秦玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人辽宁特莱维置业发展有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人起诉或诉讼请求。事实和理由：上诉人不欠物业费；被上诉人没有收费资质，收取物业费系违法行为；被上诉人业主委员会没有按照法律规定进行换届选举，是非法民间组织，其行使物业收费行为是无效的民事行为，违反了物业法律的规定；被上诉人业主委员会主要负责人姜涛及组成人员与案外人上善公司系两块牌子一套人马，违反了辽宁省物业管理条例规定；被上诉人没有起诉权，其诉讼行为违反法律规定；被上诉人请求超过诉讼时效；债权转让的事实不成立，转让程序违法无效；物业委员会主任姜涛操纵业主委员会及上善物业公司，违法经营，为了降低成本注销物业公司后继续违法经营。综上，一审判决事实不清，证据不足，其认定的事实和判决结果没有事实根据和法律依据。 被上诉人东港市特莱维国际花园业主委员会辩称，维持原判。 东港市特莱维国际花园业主委员会向一审法院起诉请求：被告给付原告物业费530654.39元（住宅部分：7529.56平方米×0.7元/月·平方米×70个月=368948.44元。门市部分：4620.17平方米×0.5元/月·平方米×70个月=161705.95元。）计算期限为2013年11月1日暂计算至2019年8月31日，计70个月），并自起诉之日起至付清前述款项之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准支付利息。 一审法院认定事实：被告系东港市特莱维园际花园小区的建设单位。2011年11月，原告通过该小区全体业主大会选举产生，并经东港市物业管理办公室备案登记。2013年10月23日，原告与东港市上善物业服务有限公司签订《协议书》，约定由上善公司为该小区提供物业服务，物业费（住宅）每月0.7元/平方米，电梯运行费每月0.3元/平方米，外周围商业网点门市房每月0.5元/平方米，小区内车库每月0.35元/平方米。2016年8月15日，上善公司经协议解散。特莱维国际花园小区的物业服务由原告自行管理，物业费仍延用上善公司的收费标准向业主收取。 被告在特莱维小区尚未出售的房屋有：一号楼：603室（148.623平方米）、606室（148.277平方米）、607室（148.623平方米）、609室（38.641平方米）、610室（148.277平方米）、611室（154.176平方米）、613室（165.406平方米）；二号楼：601室（165.488平方米）、603室（154.675平方米）、604室（148.35方米）、607室（148.35方米）、608室（148.35平方米）、611室（149.223平方米）、513室（138.636平方米）；三号楼：605室（152.438平方米）、609室（161.7平方米）；四号楼：601室（161.949平方米）、603室（151.918平方米）、606室（166.054平方米）、607室（173.327平方米）；五号楼：601室（172.613平方米）、603室（233.103平方米）、607室（161.6971平方米）；六号楼：601室（161.713平方米）、603室（151.695平方米）、604室（153.029平方米）；七号楼：601室（172.561平方米）、603室（233.143平方米）、604室（233.407平方米）、605室（151.629平方米）、607室（161.6414平方米）；八号楼：601室（161.96平方米）、603室（151.929平方米）、604室（151.747平方米）、605室（151.205平方米）、606室（166.054平方米）；九号楼：1703室（240.236平方米）、1706室（213.6平方米）；十号楼：601室（161.641平方米）、605室（152.483平方米）；十一号楼：1701室（205.499平方米）、1702室（168.763平方米）、1304室（102.708平方米）、1703室（168.763平方米）、1704室（168.763平方米）、1708室（205.499平方米）；门市：W-3号（142.574平方米）、W-4号（133.1482平方米）、W-5号（133.1482平方米）、W-7号（231.8928平方米）、W-8号（231.2151平方米）、W-9号（140.5785平方米）、W-10号（133.1482平方米）、W-11号（133.1482平方米）、W-12号（135.2552平方米）、W-13号（236.8567平方米）、W-14号（235.728平方米）、W-15号（140.828平方米）、W-16号（133.3126平方米）、W-17号（201.896平方米）、W-18号（236.8502平方米）、W-19号（234.1085平方米）、W-20号（104.2047平方米）、W-21号（133.358平方米）、W-22号（135.258平方米）、W-23号（135.3666平方米）、W-25号（235.5501平方米）、W-26号（140.7216平方米）、W-27号（133.2414平方米）、W-28号（133.2414平方米）、W-29号（135.3498平方米）、W-38号（240.708平方米）、W-62号（259.481平方米）。上述房屋自2013年10月23日起由上善公司提供物业服务，上善公司解散后由原告提供物业服务至今。 2019年7月11日，上善公司股东赵平、袁国生、于文福、连东伟、宋军和、曲庆华、孙涛、李军、张所胜、姜涛出具《确认书》，将上善公司对被告享有的物业费债权转让给原告。自2013年10月23日至2019年8月31日，被告应给付的物业服务费为530654.39元。 本案在诉讼期间，原告在本案及另案原告诉被告追偿权纠纷[（2019）辽0681民初5768号]中，申请对被告采取诉讼财产保全查封措施。根据原告申请，该院于2019年8月15日作出（2019）辽0681民初5767号之一民事裁定，裁定对被告所有的位于东港市特莱维国际花园小区9号楼1706室阁楼06、9号楼1703室阁楼03、11号楼1702室阁楼02予以查封，查封期限为一年；被告如在查封期间出售上述房屋，须将出售所得价款提存至东港市人民法院。 一审法院审理认为，《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”被告尚未出售的房屋位于上善公司物业服务区域内，接受按该公司提供的物业服务，东港市上善物业服务有限公司退出特莱维小区的物业服务之后，该小区由原告提供物业服务，收费标准与东港市上善物业服务公司相同，故被告应向上善公司及原告给付物业费。上善公司解散后，其股东将该公司对被告的债权转让给原告，故原告向被告主张物业费合理，予以支持。被告的辩解意见无事实与法律依据，不予采纳。 一审法院判决：被告辽宁特莱维置业发展有限公司物业服务合同于本判决生效后10日内给付原告东港市特莱维国际花园业主委员会物业服务费530654.39元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9180元，保全费5000元，原告已预交，由被告承担，被告本判决生效后10日一并给付原告。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。本案的被上诉人通过小区业主大会选举产生，并报东港市物业管理办公室备案登记。故根据上述法律规定，被上诉人可以对案涉小区进行物业管理。案外人上善公司将对上诉人享有的物业费债权转让给被上诉人后，被上诉人以诉讼的方式通知上诉人交纳物业费，不违反法律规定。综上所述，上诉人以被上诉人不具备起诉主体资格为由提出的上诉意见，于法无据，本院不予支持。 关于本案是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，首先，上诉人在一审并未提出诉讼时效的抗辩主张。其次，不论是上善公司还是被上诉人，与上诉人之间对物业费交纳的时间并没有明确约定。而被上诉人主张的物业费包括前期（上善公司）服务的物业费，以及被上诉人接管后进行服务管理的物业费。时至今日，案涉小区的物业服务一直由被上诉人在提供，也意味着双方的物业合同始终在履行过程中。故综合以上情形，上诉人主张本案的物业费请求权超过诉讼时效的观点，本院不采纳。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9180元，由上诉人辽宁特莱维置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 军 审判员 李秀洁 审判员 房春堂 二〇二〇年九月十一日 书记员 张政悦