江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终200号上诉人（原审被告）：南京市江宁区龙台头园艺中心，住所地南京市江宁区横溪街道西泉社区湖头227号。经营者：朱洪昌，男，1973年10月7日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审第三人）：南京凡得文化发展有限公司，住所地南京市江宁区横溪街道台创花博园室外区花博三路20号。法定代表人：朱洪昌，该公司总经理。以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：冯华威，江苏致邦律师事务所律师。以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：焦达生，江苏致邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京佳穗农业科技发展有限公司，住所地南京市江宁区横溪街道狮山路49号。法定代表人：徐平，该公司总经理。委托诉讼代理人：祝红，江苏中虑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辰，江苏中虑律师事务所律师。上诉人南京市江宁区龙台头园艺中心（以下简称龙台头中心）、南京凡得文化发展有限公司（以下简称凡得公司）因与被上诉人南京佳穗农业科技发展有限公司（以下简称佳穗公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初13528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙台头中心上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院更改了上诉人的答辩意见。在一审庭审中，上诉人的答辩意见为被上诉人解除权不成立，龙台头中心与被上诉人无租赁关系。而一审判决更改为龙台头中心不同意解除合同，也不同意搬离，显然与实际不符。2.上诉人龙台头中心与被上诉人之间已经不存在租赁合同关系。上诉人与被上诉人虽于2016年9月30日签订了《摊位、设施租赁合同》，但上诉人龙台头中心从未使用过涉案场地也未缴纳过租金，因为上诉人龙台头中心不能满足被上诉人的管理要求，经被上诉人要求，上诉人龙台头中心已经将租赁合同权利义务概括转让给了凡得公司。因此上诉人与被上诉人之间已经不存在租赁合同关系。3.一审法院要求上诉人龙台头中心支付被上诉人占有使用费没有事实与法律依据。上诉人已经将租赁合同的权利义务概括转让给了凡得公司，如果凡得公司不履行或不适当履行合同义务，应由凡得公司向被上诉人承担责任，上诉人从始至终未曾使用过涉案场地，被上诉人也从未向上诉人主张过租金。现在一审法院要求上诉人向被上诉人支付占有使用费没有事实与法律依据。4.2019年6月13号被上诉人发送的《律师函》对上诉人龙台头中心无法律效力。上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系，被上诉人向上诉人发《律师函》要求解除合同，对上诉人不发生法律效力。况且上述《律师函》并未有效送达。在上诉人与被上诉人未约定送达地址时，被上诉人应当送达上诉人注册地才能发生法律约束力。5.2019年3月26日涉案场地已严重被破坏，一直无法正常使用。凡得公司多次与被上诉人协商赔偿事宜，租赁合同一直处于中止履行状态，且凡得公司和被上诉人商谈缴纳租金事宜，被上诉人明确拒绝凡得公司缴纳租金。被上诉人在6月10日之前从没履行租金催告程序，被上诉人并不享有解除权。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。佳穗公司辩称：1、被上诉人与龙台头中心于2016年9月30日签订摊位设施租赁合同书一份。凡得公司在注册时向市场监督管理部门提交了龙台头中心与凡得公司之间的租赁合同，被上诉人与凡得公司之间并未签订书面合同，因此被上诉人与龙台头中心签订的摊位设施租赁合同书应当合法有效，租赁关系相对方为龙台头中心。2、龙台头中心未按期缴纳租金费用，违反合同约定，被上诉人有权解除合同。龙台头中心并未按照合同约定于2019年6月1日缴纳2019年7月1日至2020年6月30日的场地租金，被上诉人于2019年6月12日向龙台头中心邮寄律师函解除与龙台头中心的摊位设施租赁合同书，龙台头中心于2019年6月13日收到该份律师函，合同自当日解除。凡得公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.请求确认上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系；3、请求判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院程序违法。1.一审法院更改了龙台头中心与凡得公司的答辩意见。一审庭审中，龙台头中心、凡得公司的答辩为：被上诉人解除权不成立，龙台头中心与被上诉人无租赁关系，凡得公司与被上诉人之间存在租赁合同关系，而一审判决将龙台头中心与凡得公司的答辩意见更改为：“龙台头中心不同意解除合同，也不同意搬离”，表明龙台头中心认可了与被上诉人之间存在租赁合同关系，显然与实际不符。2.上诉人一审提交的“22份水电费收据原件”、“关于协商判拆迁赔偿的录音”、“与南京佳穗农业科技发展有限公司沟通函”等三份证据，一审法院并没有进行评判，属于程序违法。二、一审法院判定被上诉人与上诉人之间不存租赁合同关系，认定事实错误。1.上诉人提交的“上诉人缴纳租金的转账凭证”、“被上诉人以上诉人为购买方开具的增值税专用发票”、“被上诉人以上诉人为交款单位开具的22份水电费收据”等三份证据，足可以证明上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系的事实。而一审法院认定被上诉人与上诉人之间不存在租赁合同关系，认定事实错误。2.被上诉人与龙台头中心虽签订了合同，但由于龙台头中心是个体工商户，不能满足被上诉人管理要求，被上诉人要求凡得公司的发起人朱洪昌公司化经营并向朱洪昌提供了一份由被上诉人与朱洪昌签订的《摊位、设施租赁合同》，用于注册公司备案登记。上诉人凡得公司成立后，龙台头中心将租赁合同的权利义务概括地转让给上诉人,被上诉人予以认可。此后，一直由上诉人凡得公司向被上诉人缴纳租金，被上诉人领受并向上诉人凡得公司开具增值税发票，足以证明被上诉人对上诉人凡得公司承租人地位的认可，此外水电费也都是由上诉人凡得公司向被上诉人缴纳，被上诉人向上诉人凡得公司开具《收据》，也可以辅证被上诉人认可上诉人承租人地位，现被上诉人认为龙台头中心是承租人，明显违背诚实信用原则。3.上诉人凡得公司在注册时向市场监管部门提交了其与龙台头中心的租赁合同，但该份证据既不是上诉人口头答辩时作出的，也不是准备程序中作出的，所以不构成上诉人自认。被上诉人曾向朱洪昌提供了一份由被上诉人与朱洪昌签订的《摊位、设施租赁合同》用于备案登记，但登记时未能找到该原件，便临时用龙台头中心名义与朱洪昌签订了一份租赁合同用于备案登记，该份合同并不是双方的真实意思表示，双方从未履行过该份合同，该份合同应当无效，不能以此判定上诉人凡得公司与被上诉人之间无租赁合同关系。三、一审法院认为被上诉人开具的发票虽载明付款人系上诉人，但发票系财务人员制作，其无权代表被上诉人确认合同关系，不能仅以此作为判断合同相对人的依据，明显不当。租金增值税发票是以出租人与承租人之间存在租赁合同关系为前提而开具的，开具发票是履行租赁合同的附随义务，发票可以作为双方存在租赁合同关系的证据，而不是通过开票对租赁合同关系进行确认，一审法院认为财务人员无权代表被上诉人确认合同关系，明显存在逻辑错误；即使租赁关系需要开票进行确认，财务人员作为被上诉人员工，其职务就是开票，该行为构成表见代理，也应当认定被上诉人与上诉人存在租赁合同关系。四、上诉人一直在和被上诉人积极协商关于租金支付事宜和拆迁赔偿事宜，被上诉人之前从未要求上诉人交支付租金，6月12日直接发函解除租赁合同，明显目的不正当。上诉人凡得公司不存在恶意拖欠租金事实。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。佳穗公司辩称：合同的相对方为龙台头中心，龙台头中心并未按期缴纳相应租金。凡得公司所称相应票据也不能反推佳穗公司与凡得公司之间存在租赁合同关系。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。佳穗公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认佳穗公司、龙台头中心之间的《摊位、设备租赁合同书》于2019年6月13日解除；2、判令龙台头中心及凡得公司搬离承租场地，将场地返还给其；3、判令龙台头中心支付逾期占有场地的使用费，自2019年7月1日起，按月租金10元/平方米计算至实际搬离之日止；4、龙台头中心承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月30日，甲方佳穗公司与乙方龙台头中心签订《摊位、设施租赁合同书》一份，约定甲方将台创花博园室外区花博三路20号的室外空地1200平方米出租给乙方使用，用途为花卉、苗木、盆景、辅材等与花卉、园林有关的经营活动；期限自2016年10月1日起至2032年12月31日止；租金为：自2017年1月1日至同年6月30日止按60元/平方米计算，总额36000元，自2017年7月1日起至2019年6月30日止按年租金96元/平方米计算，年租金115200元，自2019年7月1日起至2022年6月30日止按年租金120元/平方米计算，年租金144000元，此后租金由双方协商确定，租金每年6月1日一次性付清；乙方必须妥善使用和维护租赁财产及公共设施，不得擅自改变甲方提供的配套设施，如需增减和移动任何设施、改变摊位结构，应事先征得甲方同意，并签订书面协议后方可实施；乙方转租或到期不缴纳费用的，甲方有权立即解除合同。合同还约定了其他内容。合同签订后，佳穗公司向龙台头中心交付了租赁场地。龙台头中心、凡得公司均未向佳穗公司交纳自2019年7月1日起的租金。一审法院另查明，在佳穗公司开具的租金发票中，付款人名称为凡得公司。凡得公司在注册时向市场监管部门提交了一份日期为2017年1月1日的租赁合同，由朱洪昌与龙台头中心签订，内容为龙台头中心将案涉场地出租给凡得公司（朱洪昌）。一审审理中，佳穗公司提交其于2019年6月12日向龙台头中心邮寄的律师函及快递单（邮寄地址横溪街道台创花博园，收件人朱洪昌）、邮件投递情况查询单（显示邮件于次日由他人签收）等证据，据此证明其已通知龙台头中心解除合同，合同于2019年6月13日解除。龙台头中心及凡得公司质证认为，邮件地址并非龙台头中心注册地，邮件由凡得公司收到，龙台头中心未收到，不知道该材料的存在；朱洪昌作为凡得公司法定代表人虽知情，但律师函抬头系龙台头中心，内容也与实际不符，故未回复。凡得公司提交日期为2016年9月30日的《摊位、设施租赁合同》一份，由佳穗公司与朱洪昌签订，约定佳穗公司将案涉场地出租给朱洪昌，租金72000元，期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止，凡得公司陈述，该合同系在龙台头中心为承租方的合同之后签订，目的系为了注册设立凡得公司使用，据此证明佳穗公司认可凡得公司的承租人地位。佳穗公司质证认为，在该合同上签字的工作人员徐迎春已调走，对该合同情况不清楚，其并未要求朱洪昌成立公司经营，园区中亦存在其他个体工商户，且即便按该份合同，租赁期也已结束。经一审法院现场勘验，案涉场地内的临时建筑上贴有凡得公司名称字样。一审法院认为，佳穗公司与龙台头中心之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。关于凡得公司是否系租赁合同主体的问题，首先，根据佳穗公司、龙台头中心陈述，双方对于租金、租期等约定均系按佳穗公司与龙台头中心签订的合同内容履行，佳穗公司并未与凡得公司签订书面合同；其次，凡得公司在注册时亦向市场监管部门提交了租赁合同，内容为案涉场地由龙台头中心转租给其，据此其也自认与佳穗公司之间不存在合同关系，故一审法院认定凡得公司与佳穗公司之间无租赁合同关系。佳穗公司开具的发票虽载明付款人系凡得公司，但发票系财务人员制作，其无权代表佳穗公司确认合同关系，不能仅以此作为判断合同相对人的依据。凡得公司注册登记时依据的租赁合同内容系龙台头中心转租，与凡得公司庭审中提交的合同内容不一致，故对龙台头中心及凡得公司关于佳穗公司要求注册凡得公司进行租赁的陈述，一审法院不予采信。龙台头中心未按合同约定交纳租金，佳穗公司有权按约解除合同。凡得公司法定代表人与龙台头中心经营者均系朱洪昌，故佳穗公司的解除通知无论被凡得公司还是朱洪昌签收，均于签收日到达了龙台头中心，合同自当日起解除。合同解除后，龙台头中心、凡得公司应迁出承租场地，将场地返还佳穗公司。龙台头中心返还场地前，应按约定的租金标准支付占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、南京佳穗农业科技发展有限公司与南京市江宁区龙台头园艺中心于2016年9月30日签订的《摊位、设施租赁合同书》于2019年6月13日解除。二、南京市江宁区龙台头园艺中心、南京凡得文化发展有限公司于判决发生法律效力之日起30日内自台创花博园室外区花博三路20号场地迁出，将该场地返还南京佳穗农业科技发展有限公司。三、南京市江宁区龙台头园艺中心于判决发生法律效力之日起10日内支付南京佳穗农业科技发展有限公司占有使用费（自2019年7月1日起，按年租金144000元的标准计算至实际返还场地之日止）。案件受理费减半收取计80元，由南京市江宁区龙台头园艺中心负担。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、朱洪昌与丁晓东2019年6月11日的微信聊天记录，证明被上诉人员工丁晓东明确表示不承认上诉人的承租地位、拒收租金。2、4月23日关于南京凡得文化发展有限公司财产被破坏三方交流纪要，证明凡得公司与佳穗公司一直进行赔偿协商。3、短信截屏一份，证明上诉人12月8日当天和徐平交涉其破坏上诉人水电的事情。徐平未给予回复，但后来上诉人找到徐平，其称临时水电是其财产，其可以破坏。4、门头腰带（玻璃磨砂膜）的购买清单，证明2017年其已经以凡得公司的名义对外宣传。被上诉人佳穗公司对证据1的真实性予以认可，对关某不予认可；对证据2的真实性、合法性与关某均不予认可，被上诉人与朱洪昌进行过多次会谈，双方从未对会谈内容予以确认；证据3的真实性、合法性和关某不予认可，该证据是上诉人的单方陈述，不能证明相关事实；证据4的真实性、合法性、关某均不予认可，该报销单中的玻璃膜无法证明与目前建筑物所贴广告膜是一致的。上诉人另申请证人管某、沈某出庭作证。管某陈述其是凡得公司的员工，凡得公司2019年6月份指派其去交过涉案房屋的房租，交过两次，但是佳穗公司的徐平称其没有权利去交房租，要让朱洪昌本人去交，并且以龙台头中心的名义去交。后来凡得公司给其出具了授权书，授权其缴纳租金，但是徐平不接受，其就用快递邮寄给了佳穗公司。沈某陈述，其是凡得公司的员工。2019年4月3日、4日其和管某一起去台创花博园室外区花博三路20号找徐平缴纳租金，徐平说必须以龙台头中心的名义去缴2019年之后的租金。上诉人认为沈某的陈述可能存在记忆错误，应该是2019年6月份要求缴纳租金。管某的陈述也存在错误，佳穗公司没有向龙台头中心、凡得公司催要租金，是凡得公司主动派管某去交租金的。沈某是凡得公司员工，但管某是与朱洪昌注册的其他公司签订的劳动合同，派遣在凡得公司。除了上述记忆错误外，其他陈述是正确的。被上诉人对证人证言的真实性、合法性与关某均不予认可，两证人证言与上诉人当庭陈述不一致，且管某并非凡得公司员工，沈某陈述的日期和管某陈述的日期也存在较大的出入。一审查明的事实正确，本院依法予以确认。另查明：2019年6月11日，佳穗公司员工丁晓东向朱洪昌发送微信聊天消息：朱洪昌，江宁区龙台头园艺中心应当于2019年6月1日支付2019年7月1日至2020年6月30日期间花博三路20号场地租金144000元，现催告你方2日内缴纳租金，否则由你方承担由此产生的一切法律后果。朱洪昌回复：南京凡得公司目前交给管某负责。丁晓东回复：跟我们签合同的是龙台头，凡得公司跟我们没有任何关系。朱洪昌回复：交水电费和相关费用就以南京凡得公司了。另外按照谁使用谁承担费用的原则也为南京凡得公司。2019年3月26日，上诉人龙台头中心、凡得公司在涉案场地上搭建的集装箱等设施被有关人员拆除。2019年8月13日，凡得公司向本院提起行政诉讼，请求判令南京市江宁区人民政府2019年3月26日的行政强制行为违法，并赔偿强制拆迁给其造成的损失。该案在审理中南京市江宁区人民政府申请追加南京市江宁区横溪街道办事处为第三人。南京市江宁区横溪街道办事处称其是根据苏农园（2018）4号《关于印发开展大棚房问题专项清理整治行动坚决遏制农地非农化的实施方案的通知》文件要求实施了拆除行为。该案目前正在审理中。本院认为，2016年9月30日佳穗公司与龙台头中心签订的《摊位、设施租赁合同书》为双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。凡得公司在工商注册时提交了朱洪昌和龙台头中心签订的房屋租赁合同，表明其与龙台头中心之间存在租赁合同关系，凡得公司向佳穗公司缴纳租金，而佳穗公司予以接收并向凡得公司开具发票、出具收据的行为尚不足以证明佳穗公司同意《摊位、设备租赁合同》中有关龙台头中心的权利义务转让给凡得公司以及该合同的相对方变更为凡得公司。虽然凡得公司持有被上诉人佳穗公司和朱洪昌签订的另一份《摊位、设施租赁合同》，但该证据亦不足以证明佳穗公司要求龙台头中心注册凡得公司进行租赁。龙台头中心与凡得公司有关凡得公司系租赁合同主体的上诉主张，依据不充分，本院不予支持。关于被上诉人佳穗公司以上诉人龙台头中心擅自转租为由要求解除合同。本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人开具给上诉人的租金发票的购买方均是凡得公司，被上诉人佳穗公司理应知晓龙台头中心将涉案房屋转租给凡得公司，被上诉人称直至其2019年6月份调取凡得公司的工商档案时方得知龙台头中心转租，明显与事实不符。因被上诉人佳穗公司未及时提出异议，对被上诉人佳穗公司以此为由要求解除合同的意见，本院不予采纳。关于被上诉人佳穗公司以上诉人龙台头中心未按时交纳房屋租金为由要求解除合同。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。根据上诉人与龙台头中心签订的《摊位、设施租赁合同书》，上诉人应于2019年6月1日支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金。根据二审中上诉人凡得公司提交的朱洪昌与佳穗公司工作人员丁晓东的微信聊天记录，丁晓东2019年6月11日向朱洪昌催要租金，并给予了朱洪昌两日的期限，但在2019年6月12日佳穗公司已经将解除合同的律师函寄出，并未给予朱洪昌合理地支付租金的时间。另一方面，朱洪昌在上述微信聊天记录中表示希望以凡得公司名义支付租金，丁晓东则称凡得公司和其无关，与佳穗公司此前接受凡得公司支付的租金的行为不符。此外，一审中，上诉人提交了朱洪昌与徐平的2019年8月29日的通话录音，通话录音中，徐平与朱洪昌对于拆除搭建物的赔偿问题进行协商。考虑到以上情况，被上诉人以上诉人龙台头中心未给付租金为由要求解除合同，依据不充分，本院不予采纳。根据另案行政诉讼的相关情况，上诉人龙台头中心、凡得公司在承租场地上搭建的集装箱等设施已经被有关行政机关拆除，上诉人龙台头中心与被上诉人佳穗公司签订的《摊位、设施租赁合同书》已经实际上无法履行，故本院认定上述《摊位、设施租赁合同书》自2019年3月26日解除。合同解除后，龙台头中心、凡得公司应迁出承租场地，将场地返还佳穗公司。龙台头中心返还场地前，应按约定的租金标准支付占有使用费。综上，因二审出现新事实，一审法院认定事实存在错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初13528号民事判决第二、三项；二、变更南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初13528号民事判决第一项为：南京佳穗农业科技发展有限公司与南京市江宁区龙台头园艺中心于2016年9月30日签订的《摊位、设施租赁合同书》于2019年3月26日解除。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取80元，由南京市江宁区龙台头园艺中心负担。二审案件受理费160元，由被上诉人南京佳穗农业科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 帅审判员 张旭东审判员 郑 慧二〇二〇年九月十一日法官助理高峥书记员储娜