四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4974号 原告：邓建明，男，1977年5月23日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告：吕小琴，女，1979年5月4日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二原告共同的委托诉讼代理人：江杰，四川中虹律师事务所律师。 二原告共同的委托诉讼代理人：刘仕均，四川中虹律师事务所律师。 被告：成都金狮实业有限公司，住所地成都市新都区新都街道兴乐北路88号缤纷时代广场1幢19楼11号。 法定代表人：舒轼，总经理。 委托诉讼代理人：华婷婷，四川诚伦律师事务所律师。 原告邓建明、吕小琴与被告成都金狮实业有限公司（以下简称金狮公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告邓建明、吕小琴的委托诉讼代理人江杰、刘仕均到庭参加诉讼，被告金狮公司的委托诉讼代理人华婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓建明、吕小琴向本院提出诉讼请求：1.金狮公司支付逾期办理×幢×单元×号商品房所有权证书的违约金49539.95元，计算方式388548.68×0.0001×1275天（2015年11月30日-2019年5月28日）；2.金狮公司承担本案诉讼费。事实与理由：邓建明、吕小琴与金狮公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，约定邓建明、吕小琴购买金狮公司开发的位于新都区，面积83.58平方米，价款383955元；合同约定金狮公司应于房屋交付之日起550日内为邓建明、吕小琴办理商品房不动产权属证书并交付给邓建明、吕小琴。合同签订后，邓建明、吕小琴向金狮公司实际支付了购房款388548.68元及契税、印花税等相关费用，同时金狮公司于2014年5月29日向邓建明、吕小琴交付商品房。按合同约定，金狮公司应于2015年11月30日之前将邓建明、吕小琴购买的房屋办理房产登记并交付房产证，但直到2019年5月28日才将房产证交付给邓建明、吕小琴，违约天数达1275天。邓建明、吕小琴认为：邓建明、吕小琴在已付清房款并交纳契税、维修基金、不动产权属证书办证登记费等相关费用的情况下，金狮公司逾期办理并交付房产证的行为构成了违约，按合同约定应承担违约责任。为维护邓建明、吕小琴合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 金狮公司辩称，本案已过诉讼时效；金狮公司违约办证的时间段处于各种政策制度调控变化期间，因行政机关的工作衔接及工作积压原因导致未能如期办证，办证延期责任不在金狮公司；邓建明、吕小琴主张的违约金金额过高，即使未过诉讼时效也应当调整；邓建明、吕小琴未能举证证明金狮公司的行为对其造成的实际损失。 本院经审理认定事实如下：2013年8月14日，邓建明、吕小琴与金狮公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，约定由邓建明、吕小琴以总价款383955元购买金狮公司开发的位于成都市新都区房屋，测绘建筑面积共83.58平方米。合同第十条第一款约定：“出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付该商品房。”；第十九条第二款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）详见本合同补充协议。”。补充协议及附件第七条第五款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。”。 2014年8月25日，金狮公司向邓建明、吕小琴开具案涉房屋购房款发票，建筑面积84.58平方米，共计388548.68元。邓建明、吕小琴已向金狮公司交纳契税、维修基金、印花税等办证所需费用。对于邓建明、吕小琴主张案涉房屋于2014年5月29日交付，金狮公司未提出异议。2019年5月28日，不动产登记部门颁发邓建明、吕小琴所购房屋《不动产权证书》，建筑面积共计84.58平方米。 另查明，2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。 以上事实，有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》、不动产权证书、发票、收据、当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。金狮公司未能在商品房交付之日起550日内为邓建明、吕小琴办理房屋权属证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，应该承担违约责任。《商品房买卖合同补充协议及附件》第七条第五款约定出卖人应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。金狮公司认为合同约定的违约金过高，请求予以调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”。本案中，邓建明、吕小琴未能举证证明金狮公司的违约行为给其造成的实际损失，且国家实施不动产统一登记后，涉及房屋所有权证和国有土地使用证两证合一，办理不动产权证与分别办理房屋所有权证、国有土地使用证所提交的资料和需审批的事项均有所不同，房屋所有权证书的名称也由房屋所有权证变为不动产权证，办理不动产权证的时间均不受双方当事人的控制，不能将办证延期的责任归责于任何一方。故本院结合双方合同关于办理房屋所有权证及国有土地使用权证的相关约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌定金狮公司向邓建明、吕小琴支付逾期办证违约金3000元。 关于金狮公司提出的本案已过诉讼时效的抗辩主张。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，……。”，《商品房买卖合同补充协议及附件》约定逾期取得房屋所有权证书的违约金于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付，邓建明、吕小琴于2019年5月28日取得了案涉房屋的《不动产权证书》，金狮公司并无证据证明其于该日之前明确拒绝支付违约金，故邓建明、吕小琴提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效，金狮公司的该项抗辩主张，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、成都金狮实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向邓建明、吕小琴支付逾期办证违约金3000元； 二、驳回邓建明、吕小琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已减半收取）519元，由成都金狮实业有限公司负担260元，由邓建明、吕小琴负担259元。 本判决为终审判决。 审判员  蒋建军 二〇二〇年九月三日 书记员  叶秋萍