安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初3464号 原告：北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司，住所地安徽省全椒县。 负责人：王玮玮，该分公司经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，该分公司员工。 被告：刘国民，男，1966年6月21日出生，汉族，住安徽省全椒县。 原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司（以下简称东润明珠物业）诉被告刘国民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。东润明珠物业委托诉讼代理人陈婷婷到庭参加诉讼，被告刘国民经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 东润明珠物业向本院提出诉讼请求：1、判令刘国民支付2013年1月1日至2017年8月31日物业服务费3236.89元，违约金1875元，公摊电费280元，合计5391.89元；2、判令刘国民承担本案全部诉讼费用。事实与理由：全椒四季莱茵小区业主委员会与东润明珠物业签订《全椒四季莱茵小区物业服务合同》，按照合同约定东润明珠物业为该小区提供物业管理服务,物业服务费标准：2014年6月前为每月0.35元/㎡，2014年6月后为每月0.45元/㎡，公摊电费据实缴纳。刘国民系四季莱茵小区x幢x室业主，建筑面积为137.74㎡。刘国民入住后，没有按照合同约定按时履行缴纳物业费的义务。另外,根据合同第十八条第3款约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，东润明珠物业有权进行索取并要求刘国民支付从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三的违约金。 刘国民未到庭答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：刘国民系天都·四季莱茵小区x幢x室业主，其房屋建筑面积137.74㎡。2011年8月1日，全椒县天都房地产开发有限公司（甲方）与池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定乙方为天都·四季莱茵小区提供以下前期物业服务：房屋建筑公用部分的养护和管理，共用设施、设备的养护、运行和管理等；住宅房屋物业费收费标准为0.35元∕㎡∕月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金；物业管理公共服务费中同时还包括所有公共用电、用水、安装监控用电等费用，每年预收一次，每次60元/户，抄表核算，多退少补。合同签订后，池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司对天都·四季莱茵小区公共设施进行了维护管理、生活垃圾清运等。2015年8月1日，上述《物业管理委托合同》到期，池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司退出四季莱茵小区。2015年9月1日，池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司与东润明珠物业签订《物业转让的补充协议》，约定：四季莱茵小区业主所有拖欠池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司的物业管理费转由东润明珠物业收取。2016年3月19日、2017年4月22日，全椒四季莱茵小区业主委员会（甲方）与东润明珠物业（乙方）分别签订《全椒四季莱茵小区物业服务合同》，约定东润明珠物业自2015年9月1日起至2017年8月31日止对天都·四季莱茵小区实施物业管理与服务；住宅用房物业费按年交纳，标准为0.45元∕㎡∕月；乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气等专业单位交纳有关费用，全体业主共同使用的，由全体业主分摊。合同签订后，东润明珠物业在该小区提供了物业服务。刘国民房屋系住宅用房，2013年3月1日至2015年8月1日应按《物业管理委托合同》约定的0.35元∕㎡∕月标准计算物业费，2015年9月1日至2017年8月31日应按《全椒四季莱茵小区物业服务合同》约定的0.45元∕㎡∕月标准计算物业费。2013年3月1日至2017年8月31日刘国民未缴纳物业费，经东润明珠物业催缴未果。 本院认为，全椒县天都房地产开发有限公司与池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司签订的《物业管理委托合同》及全椒四季莱茵小区业主委员会与东润明珠物业签订的《全椒四季莱茵小区物业服务合同》不违反相关法律法规规定，内容合法有效，具有法律约束力，当事人应按合同约定履行各自义务。刘国民系四季莱茵小区业主，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对刘国民具有法律约束力。池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司、东润明珠物业公司提供了物业服务，刘国民应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，现池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司已将四季莱茵小区业主所有拖欠物业费转让给东润明珠物业，该权利转让对刘国民具有法律效力。依据本案两份物业服务合同的约定，刘国民物业费应当分段计算，本院核定其欠付2013年3月1日-2015年8月1日的物业费为：137.74㎡×0.35元/㎡/月×29个月﹦1398元，2015年9月1日-2017年8月31日物业费为：137.74㎡×0.45元/㎡/月×24个月﹦1488元，故刘国民应交纳物业费2886元（1398元+1488元）。至于2015年8月2日-8月31日的物业费，因上述物业服务合同未约定东润明珠物业在此期间提供物业服务，东润明珠物业也未提供证据证明其在此期间提供了物业服务，故本院不予支持。对东润明珠物业主张的电费280元，因《物业管理委托合同》约定每年60元，故对2013年3月1日-2015年8月1日的公摊电费145元（5元×29个月），本院予以支持；对2015年9月1日-2017年8月31日的公摊电费，因东润明珠物业未提供证据证明其已代为交纳，故本院不予支持。鉴于东润明珠物业在物业服务中存在瑕疵，故本院对东润明珠物业主张的违约金不予支持。刘国民经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘国民于本判决生效之日起十日内向原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司支付2013年3月1日至2017年8月31日物业服务费2886元，电费145元，合计3031元； 二、驳回原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司负担10元，被告刘国民负担15元。 本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。 审判员  许程琼 二〇二〇年九月七日 法官助理王霖瑞 书记员张领岭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。