黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终477号上诉人（原审被告）：黑龙江嘉宇房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区香电街副28号202室。法定代表人：李志洋，经理。委托诉讼代理人：林吉宽，黑龙江百洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锐，男，1968年9月1日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：黑龙江广联房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区珠江路0298号。法定代表人：秦向阳，总经理。委托诉讼代理人：王洪喜，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦婧智，女，1956年11月26日出生，汉族，该公司董事长，住哈尔滨市香坊区。原审被告：刘东辉，男，汉族，1968年11月24日出生，黑龙江嘉宇房地产开发有限责任公司股东，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：林吉宽，黑龙江百洋律师事务所律师。原审被告：汪爱娣，女，汉族，1971年8月14日出生，黑龙江嘉宇房地产开发有限责任公司股东，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：林吉宽，黑龙江百洋律师事务所律师。上诉人黑龙江嘉宇房地产开发有限责任公司（以下简称嘉宇公司）因与被上诉人黑龙江广联房地产开发有限公司（以下简称广联公司），原审被告刘东辉、汪爱娣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初6683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。嘉宇公司上诉请求：撤销一审判决，驳回广联公司一审诉讼请求。事实和理由：1.嘉宇公司与广联公司签订《拆迁补偿协议》及修改协议，违反了《合同法》第五十二条第五项的规定，应属无效合同。2.一审判决第二项是无法履行的判项，该判项的内容是为一块国有土地使用权更名，双方未签订过土地使用权转让合同、嘉宇公司在该土地上也无项目，不符合土地使用权转让更名的基本要求，嘉宇公司无法协助广联公司办理更名。3.一审法院只判决嘉宇公司履行合同有义务为广联公司办理更名，而未判决广联公司给付补偿款违反了法律规定及合同约定。4.双方签订《拆迁补偿协议》的时间是2011年5月到至今广联公司也没有按照合同约定对项目进行立项，还有3200万元补偿款没有支付嘉宇公司。2011年至今，房屋的价格上涨幅度巨大，如果按原协议履行，嘉宇公司无法实现合同目的，协议不应当继续履行。5.一审判决刘东辉、汪爱娣承担为广联公司更名承担连带责任无法履行。广联公司辩称，嘉宇公司是在为其违约又不想履行合同找理由借口，完全违背了诚实信用原则，对广联公司造成极大的损害，应当依法驳回嘉宇公司的上诉请求。刘东辉、汪爱娣辩称，和嘉宇公司上诉意见一致。广联公司向一审法院起诉请求：判令嘉宇公司、刘东辉、汪爱娣继续履行双方签订的《拆迁补偿协议》，协助广联公司办理协议中的三处房产（香坊区香电街××号一层部分二层，产权证号200810585；香坊区香电街××号16栋一层，产权证号200810547；香坊区香电街××号，产权证号200909467）及土地（不动产权证号黑2018哈尔滨市不动产权第0167463号）更名登记手续。一审法院认定事实：广联公司与嘉宇公司于2011年5月28日签订拆迁补偿协议，协议约定广联公司为拆迁人（甲方），嘉宇公司为被拆迁人（乙方），刘东辉、汪爱娣为保证人。协议约定甲方对乙方位于香坊区香电街××号取得的竞拍资产（房屋及占用土地）进行拆迁，甲方补偿乙方现金1500万元及位于香坊区香电街××号甲方拟开发建设的住宅9000平方米。对付款期限，双方约定甲方在协议签订后5个工作日内向乙方支付200万元，甲方拟开房建设项目立项后10个工作日内向乙方支付800万元，于2011年10月15日向乙方支付500万元。2011年12月1日，广联公司与嘉宇公司签订修改协议，对付款期限约定更改为甲方于2011年12月15日前向乙方支付500万元，甲方拟开发建设项目立项后10个工作日内向乙方支付800万元。将补偿房屋面积变更为8500平方米。2016年10月31日，广联公司与嘉宇公司再次签订修改协议，协议确认原协议约定甲方需向乙方支付的1500万元拆迁补偿款中，甲方已于2011年支付了900万元。此次补偿协议约定，甲方应于补偿协议签订之日起20日内将剩余600万元支付给乙方，甲方交款的同时，乙方应将房屋所有权证、土地使用权证、竞买确认书等有效证件的原件交付给甲方。乙方将出租给北大荒的资产交付给甲方，并提供具有法律效力的解除协议的相关文件。同时保障一切与化机厂相关联的事宜不能与北大荒或任何第三方有任何的法律纠纷。同时乙方有义务协助甲方在六个月内办理完房产及土地的更名过户手续，所需费用由甲方承担。如化机厂2个月内不能将房产、土地交付甲方，剩余款额相应顺延。对原约定的拆迁补偿房屋8500平方米，双方在此次修改协议时变更为甲方支付乙方3500万元房屋补偿款，对该款的给付期限，双方约定，甲方于合同生效之日起20日内支付乙方600万元，此后半年时间内，乙方将房屋所有权证变更到甲方名下，甲方支付800万元给乙方。在此后延续三个月支付700万元，此后延续六个月支付剩余2000万。按照合同约定广联公司应于2016年11月20日前向嘉宇公司支付600万元，广联公司实际于2016年11月7日向嘉宇公司给付300万元（分三笔159万、121万、20万）、于2017年1月3日给付100万元、于2017年5月17日给付200万元，至此约定的600万元已全部支付完毕。另，广联公司又于2018年8月3月向嘉宇公司支付150万元、于2018年8月9日支付50万元、2018年8月13日100万元，至此，广联公司共向嘉宇公司支付拆迁补偿金达到1800万元。双方签订的拆迁补偿协议中约定的拆迁标的及范围为乙方位于香坊区香电街××号资产，包括房屋及土地，经查，香坊区香电街××号国有建设用地登记在嘉宇公司名下，产权证号为黑（2018）哈尔滨市不动产权第0167463号，宗地面积8030.59平方米。该土地上有三处房产，均登记在嘉宇公司名下，分别为：坐落于香坊区香电街××部××房产，产权证号200810585，建筑面积为714.73平方米；坐落于香坊区香电街××号厂房一处，产权证号200909467，建筑面积为2922.97平方米；坐落于香坊区香电街××房产，产权证号200810547，建筑面积31.38平方米。本案审理过程中，广联公司申请财产保全，并提供了相应担保，一审法院作出（2019）黑0110民初6683号之一、（2019）黑0110民初6683号之二、（2019）黑0110民初6683号之三民事裁定书，对嘉宇公司名下的位于哈尔滨市香坊区香电街××号国有建设用地、位于哈尔滨市香坊区香电街××部××房产、位于哈尔滨市香坊区香电街××房产、位于哈尔滨市香坊区香电街××号房产予以查封，并查封了广联公司提供的担保财产，担保人黑龙江省华盛环保建筑材料有限责任公司名下位于哈尔滨市香坊区衡山路1号6-7层房屋、位于哈尔滨市××区××路××层办公用房。一审法院认为，一、关于双方签订的拆迁补偿协议及修改协议效力问题。广联公司与嘉宇公司签订的拆迁补偿协议、修改协议内容均为双方真实意思表示，双方均在协议上加盖了公章，并对协议内容已经实际予以履行，故合同有效并已实际履行。嘉宇公司现依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定主张合同无效，但《城市房屋拆迁管理条例》已在2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施的同时被废止，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中并未有拆迁人未取得拆迁许可证时签订的拆迁补偿协议无效的相关规定，嘉宇公司据此主张合同无效缺乏法律依据。广联公司与嘉宇公司签订的拆迁补偿协议亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效事由，综上，广联公司与嘉宇公司签订的拆迁补偿协议及补充协议为有效合同，双方均应按合同约定全面履行合同义务。广联公司已于2017年5月17日向嘉宇公司给付完毕1500万元拆迁补偿款，根据双方协议约定，嘉宇公司应当在此后六个月内，将黑（2018）哈尔滨市不动产权第0167463号建设用地，产权证号200810585、200909467、200810547房产更名过户至广联公司名下，现嘉宇公司未履行该合同义务，广联公司诉请主张嘉宇公司继续履行协议，配合广联公司办理上述土地及房产的更名过户手续，符合法律规定。二、关于嘉宇公司抗辩广联公司付款时间延期问题。按照双方签订的拆迁补偿协议修改协议（2）约定，广联公司应于2016年11月20日前向嘉宇公司支付600万元，实际上，广联公司于2016年11月7日向嘉宇公司给付300万元（分三笔159万、121万、20万）、于2017年1月3日给付100万元、于2017年5月17日给付200万元，嘉宇公司均正常收款未提出解除合同或追究广联公司违约责任的主张。后嘉宇公司要求广联公司提前预支300万元房屋拆迁补偿款，广联公司又于2018年8月3月向嘉宇公司支付150万元、于2018年8月9日支付50万元、2018年8月13日100万元。广联公司虽未能在2016年11月20日前向嘉宇公司支付600万元，客观上存在延期付款情形，但嘉宇公司对广联公司的延期付款予以接受，并要求广联公司提前支付部分房屋拆迁补偿款，广联公司支付后，嘉宇公司亦予以接收，通过嘉宇公司接收付款并要求广联公司提前支付部分房屋拆迁补偿款的行为，可以确认嘉宇公司以实际行动接受了广联公司的延期付款，应当视为双方用实际行动对约定的付款期限进行了修改，故嘉宇公司的抗辩主张不成立，不影响双方继续履行协议，不予采信。三、关于广联公司主张刘东辉、汪爱娣对诉请承担连带责任的问题。广联公司与嘉宇公司签订的拆迁补偿协议第六条约定，保证人对于嘉宇公司不履行本协议或不完全履行协议承担连带责任。《拆迁补偿协议》修改协议（2）第八条约定，乙方违约，保证人刘东辉、汪爱娣承担连带赔偿责任。本案中，嘉宇公司未按协议约定期限将拆迁补偿协议约定的拆迁范围内房产及土地更名至广联公司名下，属于不履行协议的情形，广联公司现主张刘东辉、汪爱娣按协议约定承担连带责任，符合法律规定，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、嘉宇公司于判决生效之日起立即继续履行拆迁补偿协议；二、嘉宇公司于判决生效之日起立即协助广联公司办理坐落于哈尔滨××香电街××号国有建设用地（产权证号为黑（2018）哈尔滨市不动产权第0167463号，宗地面积8030.59平方米。）的更名过户手续；三、嘉宇公司于判决生效之日起立即协助广联公司办理坐落于香坊区香电街××部××房产（产权证号200810585，建筑面积为714.73平方米）的更名过户手续；四、嘉宇公司于判决生效之日起立即协助广联公司办理坐落于香坊区香电街××号厂房（产权证号200909467，建筑面积为2922.97平方米）的更名过户手续；五、嘉宇公司于判决生效之日起立即协助广联公司办理坐落于香坊区香电街××房产（产权证号200810547，建筑面积31.38平方米）的更名过户手续；六、刘东辉、汪爱娣对判决一至五项承担连带责任。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，广联公司与嘉宇公司签订的《拆迁补偿协议》及《补偿协议》名为拆迁补偿协议，实际是房地产有偿转让协议。出让的房地产为嘉宇公司拥有产权或土地使用权，广联公司支付对价款，该转让行为不违反法律法规强制性规定，协议的签订又为双方当事人真实意思表示，合法有效。广联公司与嘉宇公司均应依照协议约定全面履行。《拆迁补偿协议》及《补偿协议》签订后，双方也各自履行了部分合同义务，广联公司支付转让款1800万元，嘉宇公司将案涉房地产主要部分交付给广联公司，但按照协议约定，双方未全面履行协议。广联公司还应继续给付余下转让款3200万元，嘉宇公司还应将案涉房地产全部交付给广联公司并协助广联公司将案涉房地产登记更名过户至广联公司名下，对更名过户一审法院已判令履行，对广联公司尚欠的3200万元转让款已涵盖在一审法院判决第一项中。关于嘉宇公司上诉状中提出国有土地转让更名的法定条件需双方共同申请及工程进度及投资情况相关证明问题。本案双方签订的协议为房地产整体转让，非单一的国有土地使用权转让，因此，嘉宇公司所称的双方国有土地的转让更名不符合法定条件理由不能成立。本案涉及的房地产转让非政府拆迁部门实施的拆迁行为，因此，嘉宇公司以《国有土地上房地产征收与补偿条例》第二十七条规定的先补偿，后搬迁为依据，要求广联公司先给付补偿款显系无理，双方还应按协议约定履行。关于刘东辉、汪爱娣承担连带保证责任问题。刘东辉、汪爱娣承担连带保证责任是广联公司与嘉宇公司签订协议时合同中约定，刘东辉、汪爱娣自愿同意对嘉宇公司履行协议承担连带保证责，因此，一审判令刘东辉、汪爱娣承担连带保证责任符合合同约定和法律规定。综上所述，嘉宇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黑龙江嘉宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯二〇二〇年九月三日法官助理胡渤书记员于文娟