西安市长安区人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕0116民初1953号   原告：吕宁华，女，汉族，1987年6月8日出生，住西安市长安区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：张鹏飞，系吕宁华之夫。   被告：悦达华美（西安）置业有限公司，住所地西安市长安区。统一社会信用代码：9161011657507051XY。   法定代表人：李彪，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：窦海锋，系该公司客服业务经理。   第三人：陕西百乐实业发展有限责任公司，住所地陕西省西安市莲湖区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5804。   法定代表人：顾维龙，系该公司总裁。   委托诉讼代理人：赵满妮，系该公司员工。   委托诉讼代理人：詹磊，系该公司员工。   原告吕宁华与被告悦达华美（西安）置业有限公司（以下简称悦达公司）、第三人陕西百乐实业发展有限责任公司（以下简称百乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法按照普通程序、由审判员杨红雨独任审判，于2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告吕宁华的委托诉讼代理人张鹏飞、被告悦达公司的委托诉讼代理人窦海锋、被告百乐公司的委托诉讼代理人赵满妮和詹磊出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告吕宁华在起诉时向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告赔偿损失15000元；2、本案受理费由二被告承担；诉讼中，原告申请将诉讼请求变更为：1、要求被告对原告的地暖管道进行全面检测和修复，2、要求被告对原告家楼下的住户、悦美国际小区8号楼2单元2303室的房屋墙面进行修复，3、要求被告承担原告找检测公司做检测的费用2400元，4、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告于2016年6月8日与被告签订了《商品房买卖合同》，从被告处购买了位于陕西省西安市长安区XX路XX花园XX号楼XX单元XX室的房屋，该合同关于保修责任的内容约定了供热与供冷系统保修期为两个采暖期，被告于2017年9月底交房，2017年11月至2018年3月没有供暖，第一次供暖是2018年11月15日至2019年3月15日，在第二次供暖开始试水阶段，原告发现房屋内暖气管道出现漏水等问题，给原告造成了严重的损失，并导致渗水至楼下住户，后原告积极与第三人及被告协商，被告一直推脱不履行自己的合同义务，故起诉请求法院判决支持原告的诉讼请求。   被告悦达公司辩称：根据交房时的记录和打压记录，可以证明我方向原告交房时符合交房条件，我方没有检测的义务，原告楼下的漏水情况是否是我方造成的也不确定，原告主张的检测费用2400元也没有依据，给原告做检测的公司也没有资质、做检测之前原告也没有通知过被告，故不同意原告的所有诉讼请求。   第三人百乐公司辩称：我方作为物业公司，在原告告知管道漏水后第一时间赶到现场、并关闭阀门，且及时告知了被告悦达华美公司，我公司已经完成了物业服务的义务，原告的诉讼请求均与我公司无关。   经审理查明：2016年6月8日，原告和被告签订了商品房买卖合同（合同登记号为：CY201604773），原告根据合同从被告处购买了位于西安市长安区XX路XX号（即悦美国际花园小区）第8幢2单元24层22403号的房屋一套。2017年10月14日，该房屋由本案第三人代为交付给原告，交房时未发现有漏水情况。2017年冬季至2018年春，该房屋没有进行供暖。2018年冬天至2019年春，该小区进行了集中供暖，原告的房屋没有发现漏水问题。2019年10月25日，该小区进行第二次供暖试水时，原告发现其房屋内地面有渗水情况，遂报告了第三人百乐公司，百乐公司员工到场查看后通知了被告公司，但被告公司并未到场。原告联系了西安尚宅装饰工程有限公司，该公司指派员工姚学桂到场进行了打压和排查，找到了一处漏水点，对漏水点的地面进行了拆除，发现了地暖管道存在大约1厘米宽的裂口。2019年11月下旬，被告派人到原告家修复了此处管道。之后，原、被告对于本案纠纷长期未能协商一致，原告遂于2020年1月17日诉至本院。   庭审中，原告坚持诉讼请求，被告和第三人坚持其各自的答辩意见。   原告举证的证据一、原、被告签订的商品房买卖合同和购房发票，用于证明原告从被告处购买了悦美国际小区8 号楼2单元24层22403号房屋，购房时间是2016年1月8日，交房时间是2017年10月；被告和第三人对该组证据予以认可。原告举证的证据二、原告方书写的情况说明、该情况说明上有第三人的员工马某某的签字确认，用于证明第三人在原告检测管道漏水原因时在场，当时检测出管道裂缝没有人为破坏因素；第三人认为，我方员工在情况说明上签字只能证明检测时拍摄视频内容属实，证明不了其他事实，对该组证据的真实性不认可；被告认为第三人的负责人并未在情况说明上签字，原告对现场进行检测时并未通知被告到场，对该组证据不认可。原告举证的证据三、西安尚宅装饰工程有限公司出具的情况说明一份、该公司员工姚学桂书写的情况说明一份，用于证明原告在检测管道之前地面没有任何破坏，在拆除地面之后发现地暖管道的裂口，原告给该公司交了2400元检测费用，该费用应由被告承担；被告认为，原告没有提供该公司的任何检测资质方面的材料，情况说明中也是说“经过以往经验判断”认定为地暖管质量问题，该判断没有依据，该公司收取原告检测费用2400元也没有依据；第三人认为该证据与其公司无关。原告举证的第四组证据是原告在检测水管前后及检测期间用手机拍摄的7段视频资料，用于证明原告屋内的漏水是地暖管道裂痕导致的，是房屋的质量问题；被告的质证意见为：结合原告刚举证的情况说明，原告对管道检测时，物业公司的马某某也在场、也录制了视频，我方要求物业公司也提供出当时录制的视频，被告认为前六段视频都不连续，第七段视频最长、却是挖开之后拍摄的视频，不能证明挖开地面使用的是什么工具、用什么方式挖开的地面，不认可原告的证明目的；第三人认为，马某某只是其公司的一个客服人员、并非专业的检测人员，无权监督业主请的第三方检测公司对管道进行质量检测，马某某只是应业主要求到现场联系作证，并在房屋检测现场一起打电话联系了被告，但被告并未到达现场，马某某当时用手机录制的视频资料因手机损坏已无法提供，此组证据不能证明我公司存在过错。原告举证的第五组证据是悦美国际其他业主在2019年12月1日拍摄的一张照片、华商报的报道截图一张、悦美国际业委会群的微信聊天记录截图，用于证明悦美国际小区的施工方对于地暖管道存在严重的、普遍的施工质量问题，不只是原告家出现了问题；被告和第三人均认为这些证据与本案无关。原告举证的第六组证据为原告在2019年11月6日拍摄的原告房屋内的地板现状的照片三张，用于证明原告屋内的地板和管道现状，并称原告房屋的地板在检测开挖之后，被告公司派人对此处受损管道进行了修补，原告家的地面一直没有恢复原状，保持原来的样子；被告和第三人对上述照片的真实性予以认可，但称该照片不能证明原告家地面现在的状况。原告在本案中没有举证出其管道漏水到楼下业主、并给楼下造成屋顶或墙面损坏的证据。   被告悦美公司提供的证据一、房屋交接验收单，用于证明原告的收房时间是2017年10月14日，该交接单上记载了暖气管道“已打压”，没有暖气管道压力不正常的问题；被告悦美公司提供的证据二、源自第三人、即物业公司提供的交房打压记录表，用于证明原告户内8-2-2403号房屋的管道打压检测都正常，原告也签字确认了；原告对上述两组证据的质证意见为：上述证据只能证明2017年的交房时的房屋情况，不能证明2019年暖气管道正常；第三人对上述两组证据予以认可。被告悦美公司提供的证据三、第三人给被告提供的问题汇总单，用于证明原告因为暖气管道问题不缴纳物业费；原告不认可该组证据的证明目的；第三人对该组证据的真实性和证明目的均不认可，认为其公司并未授权任何人对原告的房屋暖气管道爆裂进行检测，其公司并非专业的检测机构，没有理由认定管道爆裂的原因。被告悦美公司提供的证据四、被告在交房时交给原告的住宅工程质量保证书，用于证明原告对管道进行检测时没有通知被告存在过错；原告认为自己在发现漏水之后，及时通知了第三人，第三人的员工也在原告家中打电话通知了被告，但被告并未到场，该证据内容还可证明原告发现管道出现问题是在被告的保修期内（两个采暖期之内），原告房间的防渗漏之隐蔽工程的保修期是五年、原告发现房屋地面漏水也未超过该期限，否认被告的证明目的；第三人认为该证据与其公司无关。被告悦美公司提供的证据五、悦美国际二期A标段售后维修三方协议，证明本案第三人负有义务通知相关的施工单位去检查和维修、并全程陪同、并在事情发生后及时通知被告到场处理问题，但是本案纠纷发生后，第三人并未通知过被告；第三人对该组证据的真实性认可，证明目的不认可，认为原告在发现地暖漏水后第一时间通知了第三人，第三人派员工赶到现场关闭了阀门，并联系了被告，但被告并未到达现场，其公司已经尽到三方协议和物业管理服务的责任；原告认为该三方协议与原告无关，原告家的管道发现问题后就通知了第三人，第三人的员工马某某在原告家中多次打电话联系被告，但被告公司一直没有派人来到现场。第三人举证的举证有1、第三人和被告签订的前期委托物业管理合同，2、第三人和原告签订的前期物业服务协议，用于证明第三人按照约定履行了物业服务，第三人对本案原、被告的纠纷没有过错；原告对上述证据的真实性和证明目的均无异议；被告对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的，认为第三人对本案纠纷存在过错。本案原、被告意见分歧较大，未能进行调解。   本院认为：根据本案原、被告及第三人的陈述及提供的证据，可以证明原告从被告处购买的房屋、在未超过2个采暖期的保修期间、也未超过房间防渗漏工程的五年保修期之内出现了地暖管道破裂及漏水的问题，这属于房屋出卖人、开发商即被告的保修责任，本院对此予以确认。原告及第三人的陈述意见，可以证明第三人在发现漏水问题后及时通知了被告，而且，第三人通知被告也是符合常理的行为，被告否认事发后第三人的通知行为的辩称意见，本院不予采信；而且，第三人是否通知被告到场，并不影响被告对原告负有房屋质量保修义务的承担问题。本案原告提供的视频证据、西安尚宅装饰工程有限公司出具的情况说明、该公司员工姚学桂书写的情况说明足以证明原告房屋内的地暖管道发生漏水情况的原因是地暖管道本身的质量问题导致，即使在被告和第三人向原告交房时地暖管道正常、也不能推定日后的管道漏水就是原告的人为破坏导致，原告在发现漏水情况后及时通知第三人断水、并在被告未到场的情况下通知西安尚宅装饰工程有限公司对管道进行检测，是为了避免损失扩大的及时止损行为，被告以原告和第三人未通知其公司到场即否认原告方的检测行为之有效性的辩称意见不能成立，本院不予采信。同时，原告要求被告承担原告已经支出的检测费用2400元的诉讼请求，有证据支持且在合理范围之内，应予判决支持。因原告家的管道漏水点已经由原告委托的西安尚宅装饰工程有限公司做了检测查找出了漏水点、并由被告对管道进行了修复，原告目前也不能证明其房屋内的管道还存在其他漏水点需要进行全面检测和维修，况且原告房屋内的地暖管道日后是否还会发现新的漏水点的问题，属于不确定因素，损害并未实际发生，原告不能对尚未发生的损害请求法院判决处理，故原告要求被告对原告的房屋地暖管道进行全面检测和修复的诉讼请求，证据不足，应予判决驳回；但是，原告房屋的地板在本次检测时进行了开挖，原告有权要求被告对原告房屋的开挖地面予以修复并恢复地面原状，故应依法判决由被告对原告房屋内已经开挖的地面予以修复并恢复地面原状。本案第三人对本案纠纷的发生并无过错，不承担合同责任。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：   一、被告悦达华美（西安）置业有限公司于本判决生效后十日之内向原告吕宁华赔偿房屋地暖管道的检测费用2400元；   二、被告悦达华美（西安）置业有限公司于本判决生效后十日之内对原告吕宁华在西安市长安区XX路XX号（即悦美国际花园小区）第8幢2单元24层22403号房屋的开挖地面进行修复、并恢复地面原状；   三、驳回原告之其余诉讼请求。   上述被告如果未按本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费175元，原告吕宁华已预交，由被告悦达华美（西安）置业有限公司承担100元，并于本判决生效后十日之内给付原告；余款由原告自行承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                        审判员  杨红雨     二O二0年 九月三 日     书 记员 吴亚桐              1