四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1621民初1961号 原告：蒋良华，女，1947年10月7日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：广安金港置业有限公司，住所地四川省岳池县。 委托诉讼代理人：龙永涛，男，该公司员工，住四川省岳池县，系特别授权。 原告蒋良华与被告广安金港置业有限公司（下称“金港公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋良华、被告金港公司的委托诉讼代理人龙永涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋良华向本院提出诉讼请求：1.判令被告按《简易续租合同》和原租房合同条款执行，立即将位于岳池县门市退还给原告；2.判令被告赔偿因违约给原告造成的经济损失（按续租合同每月租金5000元价格计算，从2020年1月28日起计算至判决发生法律效力后执行终结时为止；3.由被告承担诉讼费。事实和理由：被告金港公司原法定代表人龙永涛以被告公司的名义于2019年11月11日与原告签订《简易续租合同》，约定：被告继续租用原告门市一通，租期从2019年10月28日至2020年1月27日止，租金15000元；门市到期之前，被告须将与21号门市的公共墙复原；租赁到期，被告须将门市完好无损交给甲方；门市到期两个月前原告有权在门市上张贴招租广告。合同到期前后，原告多次要求被告严格按合同约定履行义务，可被告在合同到期前，拒不将所租门市的公共墙复原；门市到期时，被告也不把门市和门钥匙交还原告；门市到期后，被告采取拖拉、推卸责任等手段，故意延迟做公共墙和不按时退还门市和钥匙，造成原告门市至今无法出租，至今仍由被告占有使用。原告认为，被告拒不履行合同约定，属于违约行为，应赔偿给原告造成的经济损失，特诉请法院判决。 被告金港公司辩称，原告门市在到期前两个月就在其出租的门市张贴招租广告，被告同意其出租，所以合同到期前被告没有砌墙，也没有影响到原告房屋出租的权利。作为物权所有人，在门市到期后自然享有物权法规定的占有、使用、收益、处分权，且双方在租房时没有交接手续，故房屋到期后不需要任何交接手续；没有交接是双方的责任，被告是因为在房屋到期前遇到疫情，找不到工人，全城店铺关门，无法履行砌墙合同义务，疫情属于不可抗力，被告应该免除责任。今年3月28日，被告方给原告短信，表明原告遇到疫情门市租不出去，也不来办交接，押金1万请及时退还，这说明即使在疫情期间被告也一直在要求原告来办交接退押金，但原告至今没来，类似的短信有多条，都是被告催促原告；短信反映，因为疫情，武汉是1月23日封城，证明是原告没来找被告交接，被告已没有使用原告的房子了，本身应退押金，即使没有交接，没有砌墙，仅仅是一个砌墙的损失而已，在双方都有一定责任的情况下，被告因为疫情应当免除或者承担极小的责任；短信还反映租房到期，全城处于恐慌状态，其房租不出去，原告想把租不出去的责任赖在被告头上，目的就是想扣掉押金。综上，应驳回原告的诉讼请求，原告应退还被告的保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方身份材料、案涉房屋所有权证及土地使用证、《租赁合同》《门市租赁合同》《简易续租合同》、双方手机短信以及当事人陈述等证据，本院审查其形式及来源合法，内容客观，与本案具有关联，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告蒋良华自有位于岳池县一通，房屋所有权证登记建筑面积43.34平方米，设计用途“营业用房”。 2017年10月10日，龙永涛（乙方）代表被告金港公司与原告蒋良华（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将上述门市出租给乙方使用；租期2年，自2017年10月28日至2019年10月27日；第一年租金57,000元，第二年租金60,000元；乙方须向甲方交纳保证金10,000元。嗣后，原告将门市交被告使用，向被告收取了约定的第一年房租，另收取保证金10,000元。 2018年10月19日，原告蒋良华（出租方）与被告金港公司（承租方）再签订《门市租赁合同》，将上述门市第二年租期的权利义务重新约定。该合同载明：租期1年，自2018年10月28日至2019年10月27日；出租方净收租金60,000元；承租方须向出租方交纳保证金10,000元（2017年10月28日至2018年10月27日租房时该保证金已付，本次不再收取）。承租方不再租用门市时，须交清之前的水、电、气、税费及其它费用，经出租方验收门市和室内外设施、物品以及公共墙壁还原等无异议后，出租方将保证金退还给承租方。嗣后，原告收取了约定的房租。 2019年11月11日，原告蒋良华（甲方）与被告金港公司（乙方）续签《简易续租合同》，约定：乙方继续租用甲方位于九龙镇体育路XXXXX号楼X号门市一通，租期从2019年10月28日至2020年1月27日止（三个月），租金15,000元；门市到期之前，乙方须将公墙（即与X号门市的公共墙）复原，拆除X号门市内的间壁，复原为一通门市。续租到期，乙方必须将门市完好无损的移交给甲方；在门市到期二个月前，甲方有权在门市上张贴招租广告；其他约定，按照原房租合同（2018年10月19日签订）的有关条款执行。原合同的押金10,000元，在本合同租期到期日退还给乙方；本合同双方签字后生效，一式两份，具有同等法律效力。 2020年1月10日，被告金港公司搬离案涉出租门市，另租当街对面门市继续经营。 2020年1月26日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，岳池县政府相关部门发布通告，禁止各类公众聚会活动，经营性公共场所暂停经营，交通停运。 2020年1月27日，《简易续租合同》到期，被告未将该门市交还原告蒋良华，亦未按约定将公墙复原。合同到期前，原告在该门市张贴了招租广告。 2020年3月28日，被告金港公司将门市的公墙复原，原告见此遂电话催龙永涛返还房屋。龙永涛通过手机（尾号9857）向原告蒋良华手机（尾号4801）发送短信：“房子到期前一个月就通知你的，我们也同意你到期提前一个月对外出租，遇到疫情你租不出去，也不来办交接。押金一万请你及时退还”，蒋良华回复：“到期前我给你打个多少次电话，也当面谈过，请你把我门市和隔壁门市的公共墙做好按时交给我，你说找不到人，一拖再拖，一推再推，到今天（3月28日）还没有做好，你说是我的错还是你的错……”。蒋良华：“请问，你什么时候，给我办的房屋移交手续？至今(2020年3日28日)门市钥匙还在你那里,没有交给我”，龙永涛：“搬之后房子根本就没锁，合同到期前一个月就通知你的，你在合同到期前就开始出租！你租不出去怪不得谁！押金一万请你及时退！”。蒋良华：“你房子锁没锁？你给我交待过吗……”，龙永涛：“……门市早就在哪里,也是完好的，请你退押金一万元。”“房子在哪里，你退了押金就可以租，不然我们只要看到你出租！就来关你的门。”“你早就在出租，合同到期前我已经搬走，合同到期视为已经交房……”。 2020年3月29日，龙永涛给蒋良华短信：“……一月27号租房到期后全国处于恐慌状态，你明知你的房子租不出去，故意不来处理，到现在疫情都没结束，街上都没有开门，你想把租不出去赖在我头上，想吃我押金，门都没有！”蒋良华：“我房子不是租不出去，是因为你没做公墙，曾经好几个人来租，都说只要一通，就是因为你没有做公墙……”，等等。 2020年4月15日，双方仍就交房及退还保证金争执。原告短信通知龙永涛交付门市和钥匙，龙永涛回复“到期前你就在出租你的房子，你早就在行使你的权利”“门市到期就是你的了，不需要我来交给你”，等等。 2020年6月15日，原告蒋良华诉来本院，提出以上诉讼请求。 本院认为，原告蒋良华与被告金港公司先后签订三份《租赁合同》《门市租赁合同》《简易续租合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《简易续租合同》约定，门市到期之前被告须将公墙复原，“将门市完好无损的移交给甲方”，但合同于2020年1月27日到期时，被告并未按约定复原公墙及移交门市，被告至2020年3月28日才将公墙复原，应认定之前应返还的租赁物不符合约定，现原告主张被告违约，符合合同约定，且于法有据，本院应予支持。岳池县政府相关部门虽于2020年1月26日通告采取疫情防控措施，但被告于2020年1月27日合同到期前即应砌好公墙，完成退房准备，故其以疫情影响对抗违约事实的观点，本院不予采纳。合同约定，“在门市到期二个月前，甲方有权在门市上张贴招租广告”，因此原告张贴招租广告是合同约定的权利，但未完成砌墙会当然影响原告房屋的使用，故不能认为租期届满就视为原告接收了房屋。被告于2020年3月28日将门市的公墙复原，此时案涉门市已符合返还条件，此事实原告也属明知，在被告方短信告知原告门市没有上锁及告知原告“不来办交接”“故意不来处理”后，原告理应自行接管案涉门市，虽被告在退房手续上有瑕疵，但原告现诉其返还，不存在需要返还的事实基础，故本院不予支持。 关于违约责任。承前所述，被告于2020年3月28日将门市公墙复原，此时门市符合约定交接时的状态，原告也知情，违约期限即应截止，从租期届满至此（合计61天）应确定为逾期的违约期间。原告诉请按原租金标准赔偿违约期间的损失，被告主张因为疫情应当免除责任，对此本院认为，岳池县政府相关部门于2020年1月26日通告要求经营性公共场所暂停经营，案涉房屋作为“营业用房”，属于疫情防控措施涉及、影响的对象；该期间处于政府疫情防控要求暂停经营期间，案涉门市不能用于经营；合同对租期届满后逾期的租金如何计算未作明确约定；原告未举证证明该期间的具体损失，故此，本院对被告的抗辩意见予以采纳，不支持原告的赔偿请求。2020年3月29日开始，案涉房屋符合使用或再出租条件，如造成损失要求被告赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告蒋良华的诉讼请求。 案件受理费减半收取213元，由原告蒋良华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 刘 浏 二〇二〇年九月二日 书记员 萧雅文