湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1099号上诉人（原审原告，原审反诉被告）：段洪波，男，1976年11月19日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：刘亚辉、杨洋，湖南谛议律师事务所律师。被上诉人（原审被告，原审反诉原告）：陈友谷，男，1963年2月3日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人段洪波因与被上诉人陈友谷房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出的（2020）湘0302民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。段洪波上诉请求：1、请求撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初222号民事判决，并直接改判解除上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》，被上诉人退还上诉人租金78000元和赔偿经济损失508638元，同时驳回被上诉人的反诉请求；2、请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院判决书认定事实不清，证据不充分。作为出租人仅提供了购房合同复印件，没有提供房屋的权属证明、购房发票、付款凭证等证实其已合法取得该出租房屋的所有权，被上诉人也未提供合法有效的证据证明其出租房屋来源合法；2、被上诉人未提供房产证，构成约定解除合同的条件，是根本违约行为。3、一审法院认定被上诉人无房产证，通过变通办法也可以顺利办理营业执照，而所谓的变通是依据2020年2月26日湘潭市雨湖区集中解决城市区建设领域历史遗留问题处置办公室出具的《证明》和2020年3月17日鲁班殿社区居委会出具的《证明》，该两份证明完全不符合证据形式，不能作为定案依据；4、一审法院认定2020年3月17日的两份《调查笔录》作为定案依据是错误的；5、一审法院未对上诉人提出的经济损失进行司法鉴定，剥夺了上诉人的诉讼权利；6、被上诉人的反诉请求不成立，依法应当予以驳回。陈友谷答辩称：1、本人的购房合同原件于2011年已交湘潭市规划局，上面清楚记载房屋受买人是谁，房屋属合法建筑；2、上诉人明知该房屋是在办理权证中，也深知历史遗留问题办证手续繁琐，办证时间很难把控，本人相当配合上诉人办证，只因上诉人仅去一次社区没找到主管此事的人，就放弃了；3、两份证明是证明房屋的合法性，不属违法建筑，可以办理营业执照的证明；4、调查笔录是符合事实的，是经得起考验的；5、上诉人的诉讼请求在法律不支持的情况下，对经济损失进行司法鉴定是没有任何意义的；6、上诉人拖欠房屋租金是客观事实，就算本人有违约之处，也不是拖欠房租的理由，应走法律途径维权。段洪波向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《门面租赁合同》；2、判令被告退还原告支付的租金78000元，并赔偿经济损失508638元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。陈友谷向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《门面租赁合同》，反诉被告即日起将门面自行腾退交还反诉原告；2、判令反诉被告支付拖欠反诉原告的门面租金暂定一年78000元（从2019年8月15日起按6500元每月计算至反诉被告实际将门面腾退交还反诉原告之日止，不满一月的按一月计算），3、判令反诉被告结清在占用反诉原告房屋期间包括但不限于所产生的水费、电费、煤气费、治安费、网络费、卫生费、物业费等（以实际产生且以有关部门的凭据为准计算至实际交还门面之日止），反诉原告在本案开庭审理时，当庭撤回了本项反诉请求；4、反诉被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《门面租赁合同》，约定：一、甲方将白石后街第2间临街门面（第5号门面）租赁给乙方经营餐饮，租赁期限为8年，从2018年8月15日起至2026年8月14日止；二、头5年的租金是每年78000元，从2024年起每年在前一年的租金基数上递增4%，以此类推，租赁费用每年支付一次，乙方不得以任何理由拖欠租金；三、第七条约定，若乙方对承租的门面需要进行装修，应征得甲方同意下进行来装去丢的原则，装修时不得损坏房屋主体结构。合同期满后，甲方对乙方在承租期间所进行的装修、改造都不给予经济补偿；四、第十条约定，如乙方拖欠甲方租金达1个月的，甲方有权终止合同并收回门面，退还剩余租金。甲方必须全力协助乙方办理工商、税务、环保等手续，提供房产证、身份证等办理手续所需的相关证件复印件。如在签订合同之日起一年内不能提供相关手续，造成乙方无法正常营业的，乙方有权终止合同，甲方将租金全额退还给乙方，并赔偿乙方所有装修费用并承担相应的法律和经济责任。双方在合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了头一年的租金78000元，被告向原告交付了门面，原告装修后从2018年8月开始营业。2019年4月原告向被告反映，因为被告的门面暂时未办理好产权证，导致原告无法办理营业执照，希望被告早点办好产权证，被告表示一直在积极办理。被告上述门面是从中荣房地产有限公司合法购买的，被告从2012年开始一直不间断地向湘潭市国土资源局申请办证，由于历史原因（开发商解散，未办理国土出让手续等）至今仍未办理好产权证，包括被告门面在内的6户独栋建筑已经列入2018年（第二批）建设领域历史遗留问题项目表，办理权证的相关手续正在完善中。原告从2019年8月起拖欠租金至今，仍然在占有、使用上述门面。另查明：与被告有相同情况的门面还有6户独栋建筑，其中1-2号门面是用于经营茶坊，此茶坊已经顺利地办理了营业执照。其办理的程序是：申请办证的人到工商部门领取一个关于门面权属情况的格式证明，到门面所在的湘潭市雨湖区窑湾街道鲁班殿社区居委会加盖公章，申请人持这个证明就可以到工商部门办理营业执照。一审法院认为，本案中双方当事人的争议主要集中在一个焦点：即原告根据《门面租赁合同》第十条第二款第（三）项的约定，以被告不能提供房产证为由，请求判令解除《门面租赁合同》是否具有事实与法律依据。本案中，原、被告之间成立的是房屋租赁合同，被告的主合同义务是提供门面，原告的主合同义务是支付租金。《门面租赁合同》第十条第二款第（三）项约定的“甲方协助乙方办理工商等手续，提供房产证。”只是从合同义务。根据此项约定，只有在“被告一年内不能提供房产证，造成原告无法正常营业”的情况下，原告才能行使解除权。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，只有在不履行从合同义务的行为致使不能实现合同目的的情况下，守约方才有权请求解除合同。本案中，被告确实暂时无法提供房产证，但是被告提供房产证的意义在于协助原告办理营业执照，现在即使被告没有办好房产证，通过变通的办法也可以顺利地办理营业执照，原告的合同目的完全可以实现。而且原告在签订合同后，从2018年8月开业后一直在营业。虽然原告提出因为未办理营业执照，不断有相关部门通知其停业，影响到经营，但是原告未提供任何证据证明此事实，一审法院对此事实不予认定。所以从现有的证据分析，原告已经实现了合同目的。故原告根据《门面租赁合同》第十条第二款第（三）项的约定，以被告不能提供房产证为由，请求解除合同缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，原、被告签订的《门面租赁合同》合法有效，受到法律保护。被告已经提供了租赁物，履行了合同的主要义务。被告未履行提供房产证的从合同义务，但是不影响原告实现合同目的，原告以此要求解除合同，并要求被告退还租金、赔偿经济损失的诉讼请求，均缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。反诉被告无正当理由拖欠反诉原告的租金，属于未履行合同主要义务。根据《门面租赁合同》第十条第一款第（二）项的约定，反诉原告有权解除合同。合同解除后，反诉被告应当将门面腾空恢复原状后交还给反诉原告。反诉被告从2019年8月起至合同解除之前拖欠的租金，应当按合同约定立即支付。合同解除之后，如果反诉被告仍占用门面，应当参照租金标准向反诉原告支付占用费。本诉原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。反诉原告的诉讼请求具备事实与法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、驳回本诉原告段洪波的诉讼请求；二、解除反诉原告陈友谷与反诉被告段洪波于2018年3月21日签订的《门面租赁合同》，反诉被告段洪波在本判决生效之日起十五日内腾空白石后街第2间临街门面（第5号门面），并将门面交还给反诉原告陈友谷；三、反诉被告段洪波在本判决生效之日起三日向反诉原告陈友谷支付从2019年8月15日起至《门面租赁合同》解除之日止期间的租金（每月租金6500元），并支付合同解除次日起至反诉被告段洪波腾空交还上述门面之日止期间的占用费（每月占用费6500元）。如未按照指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费9670元，由本诉原告段洪波负担；反诉部分受理费875元，由反诉被告段洪波负担。在二审中，上诉人段洪波向本院提交了如下证据：《民政部、国家发展改革委、公安部、司法部、人力资源和社会保障局、国家卫生健康委关于改进和规范基层群众性资质组织出具证明工作的指导意见》，拟证明2020年3月1日起已取消社区居委会出具房屋权属证明的文件。陈友谷质证后认为，该文件第十七项是已经取得所有权的房屋作为居民的财产证明，第十九项是住宅改为商业在扰民的情况下需要经周边人签字才能办证，我的房屋本来就是商业而且不扰民。2020年7月3日圣美钒女子会所也在社区开了证明，开了证明的当天营业执照就办好了，并不是上诉人所讲的那么回事。被上诉人陈友谷向本院提交如下证据：证据一、关于白石娱乐城临街门面的补充结算协议（与原件核对无异的复印件）。证据二、关于尽快理顺白马湖开发小区有关手续的会议纪要（与原件核对无异的复印件）。证据三、1994年7月15日的购房款收据一张（与原件核对无异的复印件）。证据四、1998年5月15日的购房款收据一张（与原件核对无异的复印件）。证据一至四拟证明被上诉人房屋的来源合法。证据五、湘潭市城乡规划局潭规罚字（2011）第9号行政处罚决定书（与原件核对无异的复印件），拟证明被上诉人的房屋来源合法，该证据是湘潭市规划局对该房屋未取得规划许可证的处罚文件，处罚后等同于取得了。证据六、湘潭市雨湖区乐同兔子口味馆营业执照一份（复印件），拟证明我的房子可以办理营业执照。证据七、湘潭市雨湖区乐同兔子口味馆食品经营许可证一份（复印件），拟证明被上诉人的房子可以办理食品经营许可证。证据八、湘潭市雨湖区圣美钒女子会所营业执照一份（复印件），拟证明被上诉人的房子可以办理营业执照。证据九、湘潭市雨湖区圣美钒女子会所卫生许可证一份（复印件），拟证明被上诉人的房子可以办理卫生许可证。证据十、社区开具的证明一份（与原件核对无异的复印件），拟证明社区可以开具被上诉人的房子是合法的，在办理权证过程中的证明，也是取代房产证去工商局办理营业执照的证明。证据十一、湘潭市雨湖区窑湾街道鲁班殿社区开具的证明一份（复印件），拟证明2020年7月3日圣美钒女子会所也在社区开了证明，可以办理营业执照。段洪波质证后认为，对证据一至五，不属于新的证据，在一审举证期限内，没有向法庭提供，按照民事诉讼法关于逾期证据的规定，如果人民法院认为必要可以作为证据质证，但是必须说明逾期提供证据的理由，否则人民法院应予以训诫或者处罚，对证据一至五的真实性没有异议，对合法性有异议，理由是本案房产开发商没有交纳土地出让金，没有办理规划许可，对于扩建的这一块属于要求整改的内容，同时，规划局的处罚决定书也已经明确必须是整改到位以后的建筑物变成合法建筑；对证据六至九属于照片打印件，对其真实性、关联性有异议，其办理营业执照是通过何种方式并没有说明，对证据十的三性均有异议，一审中被上诉人已向法庭提供了一份证明，时间是2020年3月7日，该份证据没有在一审中提供，对于时间的真实性我们认为是虚假证据，同时该份证明也没有社区工作人员的签名，所以无法核实其真实性。对证据十一的三性均有异议，它是一份照片的打印件，照片中的营业场所和登记时间没有异议，但是这个会所是2013年成立的。本院经审查后认为，对段洪波提交的证据的真实性予以认可，但不能达到其主张的证明目的。陈友谷提交的证据一至五，因上诉人对其真实性予以认可，本院对其真实性予以认定，能够证明陈友谷的房屋来源合法。陈友谷提交的证据十与本案的其他证据相互吻合，是客观实在的，本院予以确认。陈友谷提交的证据八、十一虽是复印件，但互相印证，且与国家企业信用信息公示系统公示的信息一致，本院对其真实性予以认定，可以证明涉案房屋能够办理营业执照。陈友谷提交的证据六、七、九，因系复印件，无法确认其真实性，本院不予认定。经本院二审审理查明，2011年11月25日，湘潭市城乡规划局作出了潭规罚字【2011】第9号行政处罚决定书，处白石公园东南侧六栋单体违法建设2540.48平方米的工程造价139.9万元的5%的罚款7万元。按照规划要求整改到位，并同时满足建筑安全、消防安全要求，按白石公园配套服务设施规划条件取得用地手续后，另案申请办理规划许可手续。2020年2月26日，雨湖区集中解决建设领域历史遗留问题专项工作领导小组办公室出具《证明》，证实湘潭市雨湖区白石后街第5号临街门面系陈友谷所有，由于历史原因一直未办理权证……经我区与市自然资源和规划局协调，此栋房屋办理权证的相关手续正在完善中，不动产登记权证会进快落实办理。被上诉人段洪波租赁湘潭市雨湖区白石后街第5号临街门面经营白石逸境饭店，自2018年8月开业后一直经营至2019年年底。除上述事实外，一审查明的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点主要是：一、本案所涉的《门面租赁合同》是否有效。二、被上诉人是否应当承担违约责任，是否应当退还上诉人租金78000元，并赔偿上诉人损失508638元。关于焦点一，被上诉人陈友谷所有的位于白石后街第2间临街门面（第5号门面）虽未办理房屋产权证，但陈友谷提供了合法的购房手续，并提供了相应证据证实该房屋的产权证正在办理之中，故本案所涉的房屋租赁不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，应属有效合同。关于焦点二，上诉人在与被上诉人签订《门面租赁合同》时即知道本案所涉房屋的产权证正在办理之中，被上诉人未按合同约定在一年之内将产权证办理好，并非被上诉人主观过错造成，而是由于开发商的历史遗留问题及办证程序等意志以外的原因。同时，尽管涉案房屋因历史遗留问题产权证暂时未办理好，但被上诉人提供了相应的证据证实其可以配合上诉人采取变通的办法顺利地办理营业执照，实现合同目的。上诉人提出其因为未办理营业执照，影响经营，其未能提供相应的证据证实，且上诉人在签订合同后，自2018年8月开业后一直营业至2019年年底。故在本案中被上诉人不应因未在一年之内将产权证办理好而承担违约责任。上诉人要求退还租金及赔偿损失的主张，本院不予支持。段洪波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9670元，由段洪波负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  贺振中二〇二〇年九月一日法官助理骆盛代理书记员  刘 柳附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……