山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2597号上诉人（原审原告）：枣庄金信工贸有限公司，住所地枣庄市高新区民营工业园园区联达印染机械厂东侧、滨河二路南侧，统一社会信用代码：91370403681738595P。法定代表人：吴贞献，董事长。委托诉讼代理人：王东，山东薛国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王广泰，男，1973年5月15日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：陈孝东，山东鲁拓律师事务所律师。上诉人枣庄金信工贸有限公司（以下简称金信公司）因与被上诉人王广泰确认合同效力纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金信公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第二项，改判将《门市房买卖合同》项下枣庄金信工贸有限公司北沿街面朝北东数第四户门市房拆迁补偿款归上诉人所有；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、被上诉人王广泰实际向上诉人支付的借款并非674800元。2013年期间上诉人向被上诉人王广泰等人分两次借款400万元，10月借款200万元，但被上诉人王广泰等人实际支付款项约160多万，预先扣息。从被上诉人王广泰的转账数额来看，其提交的证据仅能够证实其通过转账方式支付了41万元，被上诉人并没有足额支付借款，可以说明该借款是高息借款。并且《门市房买卖合同》仅是提供担保，合同载明的数额并非实际借款的数额。一审中被上诉人提供转账凭证证明其通过高某向上诉人支付借款19万元，通过上诉人提供的账户明细可以看出，被上诉人向上诉人直接转账41万元，并不需要通过高某的账户向上诉人支付借款。上诉人的账户明细中也没有高某的3520账户向上诉人转账的任何记录。被上诉人提供其与高某的短信往来记录内容不具有真实性，该短信无法确认是否是高某本人发送，其内容真实性值得怀疑，不能证明被上诉人与上诉人的借款是674800元，一审认定以转账、支付现金等方式支付显然是错误的。一审也没有查清上诉人与被上诉人之间的借款的具体情况，本案借款的事实并没有查清。2、承诺书无法认定上诉人与被上诉人就房屋达成以物抵债，该承诺也并非就房屋担保另行达成协议。在借款后上诉人归还了部分的借款，虽然被上诉人提供《承诺书》证明以房产抵偿借款，但仅凭该承诺并不能证明其主张成立。因上诉人己经归还部分借款，双方并没有做最终的结算，在此情况之下根本不存在以房抵债的可能性，《门市房买卖合同》是2013年10月签订，《承诺书》是2014年3月份出具，在此期间上诉人一直归还借款，不存在以房抵债的情形。该承诺也可以看出，上诉人是向被上诉人王广泰等人共同借款，并不只是被上诉人王广泰本人，所借款项也是共同计算。因此被上诉人王广泰主张房屋已经抵偿借款的理由不能成立。二、一审在未査清借款事实作出判决是错误。庭审已经查明《门市房买卖合同》实际是为借款提供担保所签，应当就借款的具体金额，支付情况、归还借款、利息支付情况予以査明，在未查清的情况下作出不利于上诉人的判决显然是错误的。三、涉案房产的拆迁权益应当归上诉人所有。一审已经查明双方所签合同系为借款提供的担保，是虚假意思表示、合同是无效的。在此情况下涉案房屋的所有权并没有转移，该一产的所有权益应当是上诉人享有。现有证据不能证明双方已就房产折抵借款达成协议，涉案房产所有权仍是上诉人。因该房产拆迁所获得的拆迁权益应归上诉人所有。综上，一审事实认定错误，在未查清案件事实的情况下作出判决是错误的，请求二审法院给予纠正，维护上诉人的合法权益。补充上诉意见：一、被上诉人高息放贷不受法律保护，其支付借款时就扣除了高额利息，一审认定上诉人无力偿还借款与庭审查明的事实不符。二、现有证据无法证明双方借款因期限届满，双方就借款最终达成清算，就债务履行方式进行变更。上诉人借款后归还被上诉人部分借款，《承诺书》并非就借款和案涉房屋另行达成协议，该承诺书能够证明上诉人是向被上诉人等人共同借款。一审认定承诺书中表述“交给买方自由出租、出售、使用”实质是上诉人同意以转让门市房抵销原债务的履行，是对表述意思的曲解，依据该表述认定对案涉门市房另行达成了意思表述真实、合法有效的房屋转让协议更是没有任何依据，属于认定事实错误。被上诉人强占房屋后进行装修的行为，一审法院认定是完成交付行为，更是没有事实和法律依据。被上诉人不是案涉房屋的权利人，其不享有该房屋的任何权益。因此，巨山街道与被上诉人签订的拆迁安置补偿协议书也是无效的。王广泰辩称，一审判决认定事实正确。1.本案中双方最初是存在借款关系，上诉人已经收到被上诉人给付的款项，几年中没有提出任何异议，双方存在真实合法的借贷关系。后来双方又达成以房抵债的事实，对此上诉人在一审中已经提供相关证据证实。而被上诉人所提交的证据均为书面证据，根据书面证据的效力大于其他证据的规则，本案中以房抵债的事实并非虚假，真实存在。并且上诉人已经将房屋交付给被上诉人。被上诉人已经实际使用达六年的时间，在这六年中上诉人一直没有反悔，没有任何异议，更没有向被上诉人主张任何权利，因此，双方之间以房抵债的事实是客观的，应当保护被上诉人的合法权益。2.被上诉人提交的高某的相关证据均是高某真实出具，款项也是上诉人同意和转款，如果上诉人不同意则根本不存在本案中的借款及以房抵债的事实存在。高某在承诺书中也作为见证人签字。在公安机关的调查笔录中高某也对有关情况进行证实。被上诉人提交的涉及到高某的证据均具有合法性和真实性。3.上诉人与被上诉人达成的承诺书是双方真实意思表示，并且上诉人并非是仅仅与被上诉人一人达成的以房抵债的事实，与其他案外人同样达成以房抵债的事实。从买卖合同及承诺书的时间可以说明双方借款直到抵偿是先后达成，这期间没有强迫、威胁，从上诉人与多人达成以房抵债的事实更能说明本案中抵偿事实的真实性。4.一审已经查清双方借贷的基本事实，另外，本案是买卖合同关系并非民间借贷纠纷，法院应按照立案确定的案由审理，不可能按照两个案由审理，一审法院审理是正确的。5.涉案的拆迁权益应当归属被上诉人所有。涉案房产已经抵偿给被上诉人，实际权益已经归属被上诉人，并且双方已经实际履行该协议多年，现上诉人以合同无效再主张拆迁权益，明显不能成立。否则，被上诉人的权益将无法得到维护。因此，一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金信公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告之间签订的《门市房买卖合同》无效；2、判令将《门市房买卖合同》项下枣庄金信工贸有限公司北沿街面朝北东数第四户门市房的拆迁补偿款504,560元归原告所有。一审法院认定事实：原告因资金周转需要向被告借款，并于2013年10月13日签订《门市房买卖合同》作为担保。合同约定被告向原告购买公司北沿街面朝北东数第四户门市房，建筑面积241.56平方米，单价2,800元/平方米，房价陆拾柒万肆仟捌百元（674,800元）。同时，合同还对付款方式、拆迁补偿、违约责任等内容进行了约定。合同上，原告加盖公司合同专用章，原告法定代表人吴贞献、总经理王赐锦、股东杨其峰、薛成海、顾问陈庆宇签字。同日，原告在案涉房屋平面图上出具证明“该房已出售给王广泰”，并加盖公章。同日，被告通过银行转账、支付现金等方式向原告支付借款674,800元。同日，原告向被告出具收据一张，载明：交款人王广泰，收款事由东数第四户门市房款，金额674,800元。另查明，原告无力偿还借款，于2014年3月22日，向被告王广泰等出具承诺书，载明：由于王广泰、王永永、李刚、李瑞国、邓增龙购买金信工贸有限公司沿街门市以买卖合同位置面积为依据，包括三楼陈墙隙以西南北面积为依据。本人承诺即日起15日交给买方自由出租出售装修使用，本人到期无任何理由拒绝，所立字据负一切法律责任。在承诺书上，原告加盖公司公章，法定代表人吴贞献签字捺印，见证人高某签字。再查明，2020年1月17日，被告与枣庄市薛城区巨山街道筹备处工作委员会签订《黄河路北地块拆迁补偿安置协议书》，双方就位于金信工贸宿舍门市楼一二层东三户被拆迁房屋达成协议。一审法院认为，本案焦点有二。焦点一，原告与被告于2013年10月13日签订的《门市房买卖合同》效力如何。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”案涉《门市房买卖合同》买卖门市房的约定本身是原告与被告之间的虚假意思表示，真实目的是以案涉门市房担保原告对被告债务的履行，双方之间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉门市房作为借款合同的担保。故一审法院认定案涉《门市房买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在原、被告之间的合同效力。因此，原告诉请确认原、被告之间2013年10月13日签订的《门市房买卖合同》无效，应予以支持。焦点二，案涉门市房拆迁补偿利益由谁享有。以物抵债是我国法律允许的一种债权实现、债务消灭的方式。以物抵债也称代物清偿，是指当事人之间达成协议，由债权人受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭。本案中，原告向被告借款，期限届满后，原告无力偿还借款，双方进行清算，原告向被告等人出具承诺书，就债务履行方式进行了协商变更。虽然，原告庭审中否认以房抵债行为，但没有证据证明承诺书存在欺诈、胁迫等无效情形，原告向被告出具的承诺书系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。承诺书中，原告承诺案涉门市房“交给买方自由出租出售装修使用”，实质是原告同意以转让门市房抵销原借款债务的履行，亦证明原告与被告于2014年3月22日就案涉门市房另行达成了意思表示真实、合法有效的房屋转让协议，案涉门市房即转化为以房抵债的合同履行标的物。同时，原告将案涉门市房交给被告占有装修使用，完成了交付行为。因此，原告与被告达成房屋转让的以房抵债的合意，并完成了交付，原债务同时消灭，被告对案涉门市房享有直接支配和受益的权利。案涉门市房一直没有进行所有权登记，被告作为案涉门市房的实际权利人与枣庄市薛城区巨山街道筹备处工作委员会签订《黄河路北地块拆迁补偿安置协议书》，有事实依据，不违反相关法律规定，被告享有案涉门市房上的拆迁补偿利益并无不当。原告诉请将《门市房买卖合同》项下枣庄金信工贸有限公司北沿街面朝北东数第四户门市房的拆迁补偿款504,560元归其所有，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告枣庄金信工贸有限公司与被告王广泰于2013年10月13日签订的《门市房买卖合同》无效；二、驳回原告枣庄金信工贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费8,846元，减半收取4,423元，保全费3,042.8元，由原告枣庄金信工贸有限公司负担。二审查明的事实与一审一致。本院认为，对于本案《门市房买卖合同》，上诉人与被上诉人均认可，名为房屋买卖，实为以涉案房屋为双方之间的借贷提供担保。对于双方之间的借贷事实，上诉人称本案所涉借款系高息借款且被上诉人在支付借款时提前扣除了高额利息，被上诉人对此不予认可，上诉人亦未提交证据证明，上诉人的该项主张不能成立。对于2014年3月22日的承诺书能否认定为以房抵债性质。上诉人承诺将案涉门市房交给被上诉人自由出租出售装修使用，上诉人亦实际履行该承诺，由此可见，上诉人已经将房屋所有权人所享有的对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利均转让给被上诉人，被上诉人已成为该房屋的实际所有权人，该承诺书实质应为以房抵债性质。该抵债行为不违反法律规定，应为合法有效。被上诉人作为涉案房屋实际权利人应享有拆迁补偿利益。综上所述，上诉人金信公司的上诉请求不能成立，不应予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8846元，由上诉人枣庄金信工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖建新审判员  孙 梦审判员  单 伟二〇二〇年九月八日书记员  高文娜