安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2079号上诉人（原审被告）：朱友俊，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区。法定代表人：郑福华，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚伟健，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李源，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。上诉人朱友俊因与被上诉人安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院(2020)皖0202民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱友俊上诉请求：一、《物业服务合同》第二章服务内容第三条第四款明确了物业内容及职责有:“车辆停放及公共交通秩序事项的协助管理”。但伟星物业公司从2010年起一直未履行此项职责,放任并划车位纵容车辆违规停放。(注:违规停放的车辆都是与物业人员有关系人员,其他人不给停放,未通过公开摇号操作提供,直接证据暂无法提供)，证据见附件照片。二、从2015年起一直为相同事由上过三次法庭,朱友俊都按照法院调解缴纳了物业费,但伟星物业公司一直未改正自己的做法。此次,镜湖区法院法官只听强势一方言辞,选择性采纳证据,不到现场调查核实。2019年2月中级法院法官认真负责,并到小区调查核实,见附件照片。朱友俊认为:现在是法治社会,法官理应公平公正,不应欺负弱势群体。本案物业服务内容清楚,伟星物业公司未按照物业服务内容服务证据确凿，朱友俊要求按照2019年2月芜湖市中级人民法院调解的折扣比例缴纳物业费合理合法合规。伟星物业公司辩称，一审判决查明事实清楚，程序合法，应当予以维持。伟星物业公司已经按照物业服务合同的约定，全面履行了物业服务内容，并且为维护小区车辆停放及公共交通秩序的协助管理义务，每日都会安排人员进行巡查，偶然有其他业主乱停车现象发生，也会及时劝离制止，物业服务是一个动态性持续性管理工作，无法保证每时每刻每个业主都能够自觉遵守业主规约以及相关管理规定，且朱友俊提交的证据，也不能证明伟星物业公司怠于履行自己的义务。案涉小区比较老旧，小区开发时对小区车辆数量预想不足，导致小区车位比较紧张，伟星物业公司也是在为缓解小区停车位紧张的问题，经业主大会授权，将包括景观带部分的区域划为车位供业主使用，在物业服务合同中也明确约定。伟星物业公司向一审法院起诉请求：1.判令朱友俊立即向伟星物业公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费合计3100元；2.判令朱友俊向伟星物业公司支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金(按照年利率10%计算,暂计算至2020年1月为310元)；3.判令朱友俊承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：伟星物业公司系芜湖市镜湖区香樟城市花园小区物业服务企业，朱友俊系该小区3-1-101室业主，房屋建筑面积为119.57㎡，系多层住宅。2017年4月8日、2019年1月22日伟星物业公司两次与芜湖市香樟城市花园业主委员会签订《伟星香樟城市花园物业服务合同》，合同均约定由伟星物业公司为香樟城市花园小区提供物业服务；管理服务期限分别自2017年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2021年12月31日。合同均约定物业管理服务内容包括：对物业共用部位及设施设备进行日常管理和维修养护；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运、雨、污水管道的疏峻畅通；公共绿化的养护和管理；车辆停放及公共交通秩序维护事项的协助管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。两份合同约定物业管理服务费为多层住宅按建筑面积每月每平方米1.08元收取；缴纳物业费时间分别为每半年预收一次、倡导一年一交；缴费时间分别为每年第1个月的上旬、在年度内交费，缴纳地点是小区管理处；业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，从欠费的次月起开始计收违约金，违约金按欠费总额的日千分之三计算。协议签订后，伟星物业公司依约为香樟城市花园小区提供物业服务。朱友俊自2018年1月1日起至2019年12月31日拖欠物业费3100元。一审法院认为，伟星物业公司与芜湖市香樟城市花园业主委员会签订的两份《物业服务合同》内容合法、有效，对双方具有法律约束力。芜湖市香樟城市花园业主委员会是该小区业主大会的执行机构，依据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条的规定，其与物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证，伟星物业公司提供了物业管理服务，朱友俊应当依约交纳相关费用。该院对伟星物业公司请求朱友俊支付2018年1月1日至2019年12月31日物业费的诉讼请求予以支持，但物业费3100元计算有误，应调整为3099元（119.57㎡×1.08元∕月∕㎡×24个月＝3099元）。朱友俊未及时交纳物业费，是由于在物业服务过程中双方产生分歧所致，事出有因，因此，对于伟星物业公司要求朱友俊支付违约金的诉讼请求该院不予支持。朱友俊辩称的伟星物业公司擅自将景观带改为停车位的问题，与本案不是同一法律关系，朱友俊可依法另行解决。朱友俊辩称消防通道被划停车位并牟利，其提供的照片尚不能证实该现象存在，该院不予采信；同时，该院也希望作为物业服务企业的伟星物业公司，应充分兼顾到每一位业主的合理利益需求，通过优质服务，适时与业主沟通，加强管理，减少不必要纠纷发生。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、朱友俊于本判决生效之日起十日内给付安徽伟星物业管理有限公司自2018年1月1日至2019年12月31日止的物业费3099元；二、驳回安徽伟星物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由朱友俊负担（案件受理费伟星物业公司已预交，朱友俊在给付上述款项时一并支付给伟星物业公司）。本院二审期间，朱友俊向本院提交一组照片，拟证明伟星物业公司没有尽到物业管理的职责。伟星公司对该份证据的三性均不予认可。伟星物业公司提交一份证据，系香樟城市花园车位平面分布图，该分布图与物业服务合同可以相互印证，进而证明伟星物业公司是依据业主大会的授权和物业服务合同的约定，对小区车位进行划分的。朱友俊对该份证据的真实性不予认可。本院查明的事实同一审。本院认为，伟星物业公司依据《物业服务合同》的约定为朱友俊提供物业服务即有权收取相应费用，朱友俊作为业主享受了伟星物业公司提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。朱友俊未能按期缴纳物业费，应承担继续履行义务，支付所拖欠物业费。朱友俊主张伟星物业公司将景观带改为停车位的问题，该主张与本案不属同一法律关系，本案不予处理，朱友俊可另行依法主张权利，朱友俊以此为由主张减免物业费没有依据，本院不予支持。至于朱友俊主张小区消防通道被划停车位并牟利，其未能够提供充分证据证明，亦未能证明伟星物业公司的物业服务存在重大违约以及达到了应少交物业费的程度，一审法院结合双方履行《物业服务合同》情况及案件实际，没有支持伟星物业公司关于逾期缴纳物业费的违约金的诉讼请求，已对双方的利益和诉求给予了合理平衡。综上所述，朱友俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱友俊负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年九月七日法官助理汪平书记员黄静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。