安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初3158号 原告：中国银行股份有限公司全椒支行，住所地安徽省全椒县。 负责人:彭红艳，该支行行长。 委托诉讼代理人：袁先刚，安徽会峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓秀，安徽会峰律师事务所律师。 被告：张海鸥，男，1988年8月28日出生，汉族，住安徽省泗县。 被告:全椒县慧鑫伟业置业有限公司,住所地安徽省全椒县。 法定代表人：管迎华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷铭军，男，该公司员工。 原告中国银行股份有限公司全椒支行（以下简称中行全椒支行）诉被告张海鸥、全椒县慧鑫伟业置业有限公司（以下简称慧鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行全椒支行委托诉讼代理人袁先刚、王晓秀，被告慧鑫公司委托诉讼代理人殷铭军到庭参加诉讼，被告张海鸥经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中行全椒支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除中行全椒支行与张海鸥、慧鑫公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、判决张海鸥偿还中行全椒支行借款本金246370.84元，利息及罚息（截至2020年7月7日应收利息316.89元、罚息1.55元），以上共计246689.28元，并按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率计算至实际清偿之日止；3、判决慧鑫公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判决中行全椒支行对张海鸥抵押的位于全椒县开发区经二路11号慧鑫·北京公馆x幢x单元x室的不动产在担保范围内享有优先受偿权；5、判决张海鸥、慧鑫公司承担本案的全部诉讼费及律师费5800元。事实和理由：2017年10月18日，中行全椒支行与张海鸥、慧鑫公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》,约定张海鸥因购买位于全椒县开发区经二路x号慧鑫·北京公馆x幢x单元x号房屋向中行全椒支行借贷256000元，贷款期限为360个月，贷款偿还方式为月等额本息还款法，还约定了若张海鸥未按期归还贷款本息则为违约，中行全椒支行有权采取解除合同、宣布贷款提前到期等措施,并约定了张海鸥对上述款项提供抵押担保、慧鑫公司作为担保人进行阶段性担保等条款内容。后中行全椒支行依约向张海鸥指定账户发放了256000元的贷款。张海鸥于2017年10月27日办理了预售商品房不动产抵押手续。根据合同约定，张海鸥应自2018年1月15日起开始每月还贷。然张海鸥自2020年6月起便不再按照合同约定进行还款，截至2020年7月7日，已累计拖欠贷款本息共1608.22元。张海鸥拒绝还款的行为已构成违约，故中行全椒支行提起诉讼。 慧鑫公司辩称：张海鸥不还款，其多次打电话、发短信，均联系不上张海鸥。其也联系了张海鸥的父亲，其父亲接了一次电话现在也不接了。如果张海鸥办理房产证的话，其也不用承担责任。 张海鸥未予答辩也未提供证据。 经审理查明：2017年10月18日，张海鸥（借款人）与中行全椒支行（贷款人）、慧鑫公司（保证人）签订编号为20001148xxxx号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额256000元，期限360个月。贷款用途：借款人支付其购买慧鑫公司开发的坐落于全椒县房屋。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率。逾期贷款利率为合同约定的贷款利率加50%。还款方式为按月等额本息还款，每月3日偿还本息合计1395.41元。借款人以所购房屋提供抵押担保。通用条款第三条第二款约定：借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期；解除本合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。慧鑫公司为上述合同项下的全部债务承担开发商阶段性担保责任。通用条款第四条约定，保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；贷款人与借款人解除本合同或者使本合同提前到期的，保证人对于本合同项下已发生的债务承担担保责任。2018年1月15日，中行全椒支行经张海鸥同意将256000元发放至慧鑫公司。合同签订后，上述房屋办理了预购商品房抵押登记。《个人购房借款/担保合同》签订至今，全椒县房屋仍未办理产权登记。 借款发放后，张海鸥共偿还本金9629.16元、利息31577.15元，其中慧鑫公司垫付本息合计6578.7元。自2019年5月起，张海鸥未按时偿还借款本息。2020年6月之后，张海鸥未再偿还任何借款本息。截至2020年7月7日，张海鸥尚欠借款本金246370.84元（其中到期本金为1289.79元）、利息316.89元、罚息1.55元。 另查明：中行全椒支行将本案委托安徽会峰律师事务所代理，2020年8月17日，安徽会峰律师事务所向中行全椒支行开具民事代理费发票，票面金额为5800元。 上述事实有中行全椒支行提供的按揭贷款申请表、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款借据、送达地址确认书、不动产登记证明、律师费发票等证据证实，本院经审查予以确认。 本院认为，中行全椒支行与张海鸥、慧鑫公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是三方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，具有法律约束力，双方应严格遵守。合同签订后，中行全椒支行将256000元发放至张海鸥指定的慧鑫公司账户，张海鸥应按合同约定偿还本息。由于其未按月偿还本息，现中行全椒支行有权按合同约定解除合同，提前收回贷款。对尚欠借款本金246370.84元及截止2020年7月7日的利息318.44元张海鸥应予偿还，同时应按合同约定的利率支付利息。张海鸥以涉案房屋向中行全椒支行办理了抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。抵押权的取得以登记为生效要件，而预告登记只是保障权利人物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，而非正式的物权登记，故中行全椒支行在仅仅办理了抵押权预告登记的情况下，并未取得涉案房屋的抵押权。中行全椒支行在未取得抵押权的情况下要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 中行全椒支行取得了涉案房屋抵押权的预告登记，意味着若涉案房屋具备了办理房产证或物权登记的条件时，其便享有办理抵押登记的请求权，进而享有涉案房屋的抵押权，对涉案房屋享有优先受偿权。根据涉案《个人购房借款/担保合同》的约定，慧鑫公司提供的阶段性连带责任保证，自张海鸥取得房屋所有权证并办妥中行全椒支行为抵押权人的抵押登记后保证责任终止，而在中行全椒支行取得抵押权之前，慧鑫公司仍应当就涉案借款承担连带保证责任。故本案中慧鑫公司承担的连带保证责任存在阶段性，应当附随相应的时间节点，即在中行全椒支行取得涉案房屋的抵押权之前承担连带保证责任。至于中行全椒支行诉请张海鸥支付律师费，符合双方合同约定，本院根据安徽省律师代理费收费标准，综合考虑本案的争议金额、案件难易、庭审次数和时长等因素，酌定张海鸥应当承担律师费1500元。张海鸥经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司全椒支行与被告张海鸥、全椒县慧鑫伟业置业有限公司签订的编号为20001148xxxx号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、被告张海鸥于本判决生效之日起十日内返还原告中国银行股份有限公司全椒支行本金246370.84元并支付截至2020年7月7日利息的316.89元、罚息1.55元，自2020年7月8日至清偿日止以本金246370.84元为基数按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率支付利息； 三、被告全椒县慧鑫伟业置业有限公司对上述第二项借款本息承担连带保证责任，该连带保证责任至原告中国银行股份有限公司全椒支行取得滁州市全椒县房屋的抵押权时止； 四、驳回原告中国银行股份有限公司全椒支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2667.5元，由被告张海鸥、全椒县慧鑫伟业置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  孙庆芳 二〇二〇年九月一日 书记员  张领岭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期限不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。