浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初3525号原告:徐东泉，男，1951年11月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人:金小娟，浙江广缘律师事务所律师。被告:方月兴，男，1962年9月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：方国兴，浙江震天律师事务所律师。被告:陈彩娥，女，1962年12月23日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告徐东泉与被告方月兴、陈彩娥房屋租赁合同纠纷一案，绍兴市中级人民法院裁定撤销（2019）浙0602民初11454号民事判决，发回本院重审。本院于2020年5月19日立案后，另行组成合议庭适用普通程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理，原告徐东泉及其委托诉讼代理人金小娟，被告方月兴及其委托诉讼代理人方国兴到庭参加诉讼，被告陈彩娥经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐东泉向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即付清租赁原告所有位于绍兴市越城区××街道××村××路的三间楼屋、楼梯过道一处、一间平房及场地租金约14.2万元（以鉴定结论为准）及逾期支付滞纳金（以每日万分之一点七五计算）；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉请中金额的计算方式为按照每年1.8万元租金计算10年后，减去两被告已经支付的38000元租金。事实和理由：二被告自1997年初开始租用原告位于绍兴市越城区××街道××村××路的三间楼屋、楼梯过道一处、一间平房及场地，至2007年3月30日，双方又签订房屋租赁协议一份，约定：租期为2007年4月1日至2010年3月底，租金为每年6000元整，该租赁期间租费已全部付清。此后双方未签订租赁协议，但仍由二被告租用，在2010年4月初至2015年3月底期间，租金调整为每年1万元。当时在2001年11月3日向被告方月兴借现金5万元，双方口头言明抵充租金，因此，二被告在该期间未付租金。在2015年4月至2019年3月期间，二被告共支付租金3.8万元（其中现金支付1万元，转账2.8万元）。双方因租金等问题未能协商一致，原告于2019年6月4日向绍兴市越城区人民法院提起诉讼，请求二被告立即腾退上述房屋及场地等，法院以（2019）浙0602民初5653号案已作出民事判决书，判决二被告腾退上述房屋及场地，但因原告与二被告之间有借贷关系等非同一法律关系存在，判决未对租金结算进行审理，可另行主张。现二被告已另提起诉讼主张原告应归还其借款等，故成讼。被告方月兴辩称:第一，原告现在提出要支付租金14.2万,租金有诉讼时效的，根据民法通则规定租金的诉讼时效是1年，超过1年不予保护。第二，被告从1990年开始租房子，所有房租已经交到了2020年3月底。这个在（2019）浙0602民初5653号的判决中法院已经查明,该案经过二审是维持原判的，判决上已经查明的事实，已经支付到2020年3月底。“本院经审理查明原、被告双方就案涉房屋素有租赁关系，租赁期间，租金一年一付，先付后用”根据这个我们可以确认租金是支付清楚了的。第三，我们明确租赁合同都是每年支付的租金，在2017年4月7日之前都是现金支付，到现在为止所有的租金都支付清楚。刚才原告代理人提到的租金每年1.8万，这个要看原告提供的证据确认，原、被告之间从来没有这样的约定，根据原来2003年房屋租赁合同约定一开始每年是5000元，到2007年是6000元。对起诉状中的陈述有异议，诉状第1页最下面一段上面说2010年4月底到2020年3月初调整为1.8万元，我们认为是不真实的。双方口头载明5万元借款抵冲租金，这个双方什么时候达成一致意见的，诉状中看不出时间点。根据诉状中明确应该是借款的时候说或这个借款是抵冲租金的，但是这里面有矛盾，也没有依据。到2010年4月之前的租金都全部付清了，这里面没有时间、也没有商量的过程、口头协商的事情我们也不认可，请法院在庭审中查明。结合上述情况，被告认为原告的起诉既没有事实依据，也没有法律依据，而且基于诉讼的内容已经远远超过诉讼时效，我们国家规定诉讼时效就是怕时间长了搞不清楚，原告借助这个内容来起诉，我们不认可。被告陈彩娥未作答辩。原告向本院提交以下证据：1、转让合同一份、土地证一份，证明租赁房屋的所有权情况。被告质证称：案涉不动产的土地是没有产权证的，这个土地使用者是单位，不是个人，出租房的主体应该是单位，不是原告个人。虽然有转让合同，但这个土地的所有性质还是单位，所以原告个人没有权力出租这个房子。本院对该证据的真实性予以认定。2、房屋租赁协议一份，证明原、被告双方的租赁关系。被告质证称：2007年3月3日确实签订过房屋租赁协议，如果和我们的协议是一致的，我们没有异议，但要说明的是2003年也签订过协议，租金是5000元。本院对该证据的真实性予以认定。3、银行转帐明细三张，证明2017年至2019年被告支付租金2.8万元。被告质证称：为什么有些是1万、有些是8000元，当时2017年的时候原告口头和我们说6000元租金太低了，要涨租金，所以2017年以后租金涨到8000元，我们也答应了8000元。为什么有些是付1万？原、被告是有亲属关系的，原告是被告的长辈，且原告身体不太好，被告付租金的时候都是带着现金过去的，还会带着烟酒，所以划帐的时候有时会多划一点钱给原告买烟酒。本院对该证据真实性予以认定。4、（2019）浙0602民初5653号民事判决书一份，证明生效判决已经判决要求被告腾退房屋，被告于2020年3月15日已经将房屋腾退。被告质证称：判决已经生效，而且已经履行完毕。本院对该证据三性予以认定。5、（2019）浙0602民初10369号民事诉状、（2019）浙0602民初10369号判决书一份，上次起诉的时候10369号还没有判决。证明该案已生效，且原告已归还5万元。被告质证称：10369号判决已经生效，而且已经履行完毕，此外11225号调解书也已经生效，双方也履行完毕了。本院对该证据三性予以认定。被告向本院提交信件一份，证明2011年7月19日，原告还承认欠钱，没有说明经抵充租金的问题，也提到了2万元的垫付款。原告质证称：对真实性没有异议，对关联性有异议。被告要去证明借过5万元和垫付过2万元，这不是争议的内容，借款5万元确实存在，但本案争议的是是否抵充过租金，所以无法证明借款没有抵充过租金的事实。本院对该证据的真实性予以认定。本院经审理查明，2007年3月30日，原告与两被告签订房屋租赁协议一份，约定原告将房屋租赁给被告陈彩娥，自2007年4月1日至2010年3月底止，租金每年6000元，每年付清当年租金，以此类推。此后原、被告再未签订书面租赁协议。两被告分别于2017年4月7日、2018年2月15日、2019年2月1日通过银行转账向原告支付10000元、8000元、10000元。2019年6月4日，徐东泉向本院提起诉讼，诉请方月兴、陈彩娥立即腾退案涉房屋及支付自2019年4月1日起至实际腾退日止的房屋使用费。本院于2019年10月28日作出的（2019）浙0602民初5653号民事判决书判决方月兴、陈彩娥自判决生效起三十日内腾退案涉房屋及场地。上述判决书已生效且双方已实际履行。该案审理过程中，本院于2019年10月24日制作的徐东泉询问笔录中，徐东泉陈述：“2004年3月份开始出租，租金每年5000元，有协议的，租金是先付后用。2007年3月份开始，租金每年6000元，协议是有的，租金是先付后用。2010年之后，没有协议了，租金也没有支付了，租金用来抵借款，我总共欠他7万元，其中借了5万元，村里买房时代我支付2万元。之后他于2017年4月汇款给我10000元，2018年2月汇款给我8000元，2019年2月汇款给我10000元，2016年另有10000元现金给我，共38000元，他的意思是每年10000元的租金，支付四年的租金。”2019年11月1日方月兴起诉要求徐东泉归还借款5万元及利息，本院于2019年11月22日作出的（2019）浙0602民初10369号民事判决书支持了方月兴的诉讼请求。本院认为，对于原、被告之间存在房屋租赁合同关系，双方并无争议，本院亦予以确认。本案争议焦点为两被告是否欠原告租金，以及双方对租金是如何约定。本案中原告主张租金应当自2010年起按照每年18000元开始计算，对此被告认为其已经支付租金至2020年3月底，并提出了诉讼时效抗辩。本院认为，原、被告于2007年签订书面协议后，双方再未签订书面协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于2010年起至2017年期间的租金，鉴于被告已经提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，在原告未提交证据证实其已经向两被告催讨租金的前提下，无论原告所主张的以借款抵充租金是否属实，其诉请都无法得到法院支持，故本院对原告的该部分主张不予支持。对于2017年至2020年期间的租金，原、被告无法达成一致意见，而对于租金变更事宜，原告作为主张法律关系变更的当事人，应当承担举证责任。现被告主张年租金变更为8000元，并提交了相应的转账证明，已初步完成其举证责任。而原告现主张年租金变更为18000元，既与其在（2019）浙0602民初5653号案件中陈述被告是按照年租金1万元支付不符，亦无证据支持，故本院认为原告的主张依据不足，无法得到法院的支持。被告陈彩娥经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，本院对原告的诉请不予支持，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告徐东泉的诉讼请求。本案案件受理费3140元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  张海峰人民陪审员  王根寿人民陪审员  娄校香二〇二〇年九月九日书 记 员  陈 锦