山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终9789号上诉人(原审被告)：济南锦兴置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张延，执行董事。委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：李立华，董事长。委托诉讼代理人：丁锐，男，系该公司员工。上诉人济南锦兴置业有限公司（以下简称锦兴公司）因与被上诉人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初5026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。锦兴公司上诉请求：1、依法撤销本案一审判决，并依法改判驳回中住公司要求锦兴公司支付服务费及利息的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由中住公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。涉案合同不属于格式合同，不适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第40条，该条适用的前提是合同为格式合同。但根据《合同法》第39条规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，涉案合同明显不属于格式合同。首先，本案合同不是“重复使用”的，而是锦兴公司与中住公司经协商一致后所签订的。中住公司也并未举证证明本案合同系锦兴公司为重复使用而预先拟定的。其次，该合同也并非是由锦兴公司所提供的，而是由双方协商一致后签订的。第三，锦兴公司在销售房屋过程中，委托了多家中介公司进行对外销售，其所签订的文件版本与本案涉案合同均不一致，所以，涉案合同不属于格式合同。二、中住公司向锦兴公司主张支付服务费16万元的请求，尚不符合双方合同约定的付款条件，锦兴公司不应向其支付服务费。双方就服务费的支付条件，合同第4.1条作出了明确约定，即成功销售指的是经过锦兴公司确认的有效客户，在合作期限内向甲方支付首付款，且与甲方签订《商品房买卖合同》。而在双方合同的实际履行过程中，因锦兴公司出售的公寓存在抵押登记尚未解除，剩余八名客户均未与锦兴公司签署《商品房买卖合同》或《房屋买卖合同》，故此，锦兴公司尚未支付剩余服务费。中住公司现起诉要求锦兴公司支付服务费，尚不符合双方合同约定条件。此外，根据双方合同之约定，中住公司向锦兴公司推荐的客户退房的，锦兴公司无须支付服务费，已经支付的，中住公司应当向锦兴公司返还服务费。双方合同第4.5条约定，无论何种原因、无论何时导致锦兴公司与中住公司推荐客户签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，中住公司应返还锦兴公司服务费。此外，双方合同附件3服务费支付办法第3条明确约定，如客户退房，中住公司退还服务费。因购房人违约、所购房屋尚未解抵押等原因，导致双方解除买卖合同关系，锦兴公司无须支付服务费。故此，对于中住公司主张的李谦谦、唐静、李亚东三户的服务费，因合同已解除，故此锦兴公司无须支付服务费，对于客户高乐的服务费，中住公司应予以返还。上诉意见补充：锦兴公司与中住公司签订合作的目的是销售房屋，收回购房款，但锦兴公司与中住公司推荐的客户签订买卖合同后，办理房产证过户前，业主均存在退房的风险，如业主退房，锦兴公司并未获得盈利，故此不应当支付服务费。双方合同中也对业主退房时锦兴公司不支付服务费进行了明确约定，该约定是双方协商一致的后果，也不存在加重中住公司义务的情形，应当为有效条款，而不属于格式条款。中住公司辩称,1.原审法院适用法律正确。锦兴公司在委托中住公司为其提供居间服务时，所提供的《东都国际项目客户推介合作协议》是由锦兴公司单方制作，预先将其所要表述的意思加载于合同内容当中，中住公司只能全部接受，未给与中住公司必要的协商余地。2.原审法院认定事实清楚。锦兴公司与中住公司之间是居间服务关系，中住公司在与锦兴公司签订《东都国际项目客户推介合作协议》后积极履行合同内容，为其提供客户达成购买意向，并经锦兴公司指定对接人员夏振进行确认，签订《东都国际项目中住地产总对账单》，中住公司已按照居间合同促成李谦谦等8名客户与锦兴公司签订合同，已完成居间服务行为，应当收取双方约定的服务费。锦兴公司称双方合同的实际履行过程中，因锦兴公司出售的公寓存在抵押登记尚未解除，导致客户提出解除合同，该结果是因为锦兴公司行为将出售房产抵押导致《商品房买卖合同》无法达成，锦兴公司不能以自己的过错导致的行为，要求中住公司承担不利结果。锦兴公司无论何种原因、无论何时导致锦兴公司与中住公司推荐客户签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，中住公司应返还锦兴公司服务费。因该合同为锦兴公司提供，且中住公司无权对主要条款进行修改，明显属于提供格式条款一方免除起责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。中住公司作为房产经纪机构为买卖双方达成房屋买卖合意，提供信息资源促成双方合意，在锦兴公司与购房人签订买卖合同后中住公司已完成相应义务。中住公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令锦兴公司向中住公司支付服务费16万元整，以及自起诉之日至全部款项付清之日的利息(以应付款16万元为基数，按中国银行同期贷款利率计算)；2.案件受理费、保全费及诉讼产生的费用由锦兴公司承担。一审法院认定事实：中住公司(乙方)与锦兴公司(甲方)签订《东都国际项目客户推介合作协议》(以下简称合作协议)，合同编号：DC-BJ-JN-YXHTFKJ201706020001。合同约定，合作内容：甲方委托乙方为甲方项目提供客户推介服务，乙方负责通过自有或合作渠道客户资源信息，组织介绍客户到项目销售现场，推介合作房源，甲方按照本协议约定向乙方支付客户推介服务费(下称服务费)。项目名称东都国际，项目地址奥体中路与工业北路交汇处东100米路南，项目类型公寓、住宅、写字楼、商业等。合作期限自2017年5月1日起至2017年12月31日止，合作期满后，如需继续合作的，双方另行协商续约事宜。服务费：服务期间，乙方的公寓服务费按乙方有效客户与甲方正式签订的《买卖合同》实际成交，按2万元/套的标准计算。4.4退房客户的服务费的处理：对于已签署《认购协议书》、《商品房买卖合同》的乙方有效客户，后期《认购协议书》、《商品房买卖合同》无论因何种原因、无论何时被终止的，甲方有权不支付对应的服务费，对应结算周期内的服务费比例重新计算，如甲方已支付的，对于该客户对应的服务费及根据重新确定的服务费比例所计算出的甲方多支付的费用，乙方应在接获甲方通知后15个工作日内全额返还。4.5如乙方存在如下情形，甲方有权不予支付对应商品房的服务费：(1)无论何种原因、无论何时导致乙方客户与甲方所签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的....若在已支付服务费发生不予支付服务费的情形，对于该客户对应的服务费及根据重新确定的服务费比例所计算出的甲方多支付的费用，乙方应在接获甲方通知后15个工作日内全额返还。另查明，2017年12月8日，锦兴公司与中住公司对账单显示推荐的李谦谦等8名客户已草签未网签。锦兴公司认可未支付中住公司8名客户服务费。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。本案争议的焦点是锦兴公司应否支付中住公司服务费16万元。《合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”中住公司与锦兴公司签订的居间合同约定，公寓服务费按中住公司有效客户与锦兴公司正式签订的《买卖合同》实际成交，按2万元/套的标准计算。一审法院认为中住公司已经按照居间合同促成李谦谦等8名客户与锦兴公司签订合同，中住公司的居间行为已经完成，锦兴公司应当按照合作协议的约定支付报酬。锦兴公司称合作协议4.5约定无论何种原因、无论何时导致乙方客户与甲方所签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，锦兴公司有权不予支付服务费。本条协议明显加重了中住公司承担的责任。《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案合作协议系锦兴公司提供的格式合同，上述约定无效。锦兴公司依据该条款主张不符合付款条件拒付服务费的理由不能成立。关于逾期付款利息计算的问题。中住公司于2020年3月18日向一审法院递交起诉状，中住公司于2020年3月18日起向锦兴公司主张逾期付款利息。一审法院认为中住公司的主张符合法律相关规定，一审法院对逾期付款利息以16万元为基数，自2020年3月18日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：被告济南锦兴置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告山东中住地产经纪有限公司服务费16万元及利息(以16万元为基数，自2020年3月18日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果未按判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取1750元，由被告济南锦兴置业有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。中住公司促成相关客户与锦兴公司签订合同，已完成居间服务。八名客户未与锦兴公司签署《商品房买卖合同》或《房屋买卖合同》，是因锦兴公司所出售公寓存在抵押登记尚未解除。虽然双方《合作协议》4.5条约定“无论何种原因、无论何时导致锦兴公司与中住公司推荐客户签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，中住公司应返还锦兴公司服务费”，但该条款属于加重中住公司责任条款，依据《合同法》第四十条规定，该条款无效。因此，一审判决锦兴公司向中住公司支付服务费及利息，并无不当，本院予以确认。综上，锦兴公司的上诉请求应予驳回，一审判决认定事实清楚，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由济南锦兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 王农泽二〇二〇年九月九日法官助理 王 哲书 记 员 韩卓典