江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2460号上诉人（原审被告）：缪承雨，男，汉族，1988年10月18日生，住南京市雨花台区。上诉人（原审被告）：缪金霞，女，汉族，1967年5月2日生，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：王国保，男，汉族，1969年7月19日生，住南京市江宁区。三上诉人共同委托诉讼代理人：唐锦平，江苏杨传圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王松，男，汉族，1976年10月23日生，住南京市下关区。被上诉人（原审原告）：刘秀芹，女，汉族，1978年1月2日生，住址同上。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁勇，江苏联勤律师事务所律师。上诉人缪承雨、王国保、缪金霞因与被上诉人王松、刘秀芹房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏011民初15202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法由审判员夏海南独任审理。本案现已审理终结。缪承雨、王国保、缪金霞上诉请求：一、撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。首先，本案所涉房屋系上诉人缪承雨所有，虽然在签订合同时缪金霞与王国保也在场参与，但物权具有排他性，不能理所当然地认为其他两位上诉人也有处分房屋的权利，况且上诉人缪承雨对收款人事前未委托事后也未追认。即使指定收款人，也只能是与其有利害关系的亲属，不可能是王国保。其次，案涉《小产权房买卖合同》没有约定具体的付款期限，被上诉人转账给王国保的第一笔20万元无人签字确认，第二笔转账支付王国保的10万元只有缪金霞签字确认，2014年6月3日涉案房屋还没有取得不动产权证，被上诉人不可能知道具体的建筑面积，其还多付了5万元，且与第二笔支付时间相差一年三个月，与常理不符。事实上双方签订的小产权房协议名为买卖，实为高利借贷，是王国保用于去澳门赌博的借款，系以合法形式掩盖非法目的。二、原审判决错误。一审庭审中王国保未到庭参加诉讼，一审缺席审理，但判决书中竟然有王国保庭审中称房屋面积不止60平方米，最后一笔多付的5万元是面积补差款的陈述。一审法院编造虚假信息，作出错误判决。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王松、刘秀芹辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。一、案涉房屋买卖合同合法有效且已实际履行，被上诉人已付清房款，并装修入住至今，上诉人理应按照约定协助办理案涉房屋的不动产权变更登记手续。二、上诉人与被上诉人之间只有房屋买卖合同一种法律关系，而无其它任何法律关系。双方经匡国惠介绍成交，在签订房屋买卖合同之前既不认识，也无任何交集。上诉人认为双方系高利借贷，是王国保用于去澳门赌博的借款，没有事实依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王松、刘秀芹向一审法院诉讼请求：1.缪承雨、缪金霞、王国保共同协助将南京市江宁区不动产的不动产权变更登记至王松、刘秀芹名下；2.缪承雨、缪金霞、王国保支付违约金10万元。一审法院认定事实：2012年12月25日，王松、刘秀芹（乙方）与王国保、缪金霞、缪承雨（甲方）签订《小产权房买卖合同》，约定甲方将位于东麒路边艾塘安置房出售给乙方；建筑面积60平方米；房款36万元，按套计算，第一笔支付20万元，第二笔10万元，第三笔6万元；等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，如甲方拒不履行产权过户手续，除继续履行该义务外，应当向乙方支付违约金10万元等；若房屋有超出面积，费用由乙方承担。王松于同日向王国保转账20万元，于2013年3月4日向王国保转账10万元，于2014年6月3日向王国保转账11万元，共计41万元。合同签订时，王国保、缪金霞、缪承雨尚未取得房屋。二三年后，王国保、缪金霞、缪承雨向王松、刘秀芹交付了南京市江宁区房屋，后王松、刘秀芹入住至今。2018年12月27日，上述房屋办理了不动产权证，登记权利人为缪承雨，建筑面积65.55平方米。一审法院另查明，王国保与缪金霞原系夫妻，双方于2010年3月25日离婚。一审庭审中，王松、刘秀芹称，自愿承担过户的税、费；王松称房屋面积不止60平方米，故最后一笔多付了5万元，多付的5万元是面积补差款；缪金霞称，仅知道第二笔付款10万元。缪承雨称，不知道付款情况。庭审后，王国保到庭称，最后一笔11万元不是房款，而是向王松、刘秀芹的借款，且王松、刘秀芹知道其用于赌博。对此，王国保未提供证据予以证明。一审法院认为，王松、刘秀芹与缪承雨、王国保、缪金霞签订的《小产权房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现涉案房屋已办理不动产权登记，缪承雨、王国保、缪金霞应配合王松、刘秀芹办理涉案房屋的不动产权变更登记手续。故对王松、刘秀芹要求过户的诉讼请求，一审法院予以支持。对于变更登记的税、费，王松、刘秀芹自愿承担，一审法院予以准许。缪承雨、王国保、缪金霞取得涉案房屋后即交付给了王松、刘秀芹，王松、刘秀芹并未实际损失，故对王松、刘秀芹主张的违约金，一审法院不予支持。缪金霞、缪承雨的辩称意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。王国保经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、缪承雨、王国保、缪金霞于判决发生法律效力之日起十日内将位于南京市江宁区不动产的不动产权变更登记至王松、刘秀芹名下，变更登记的税、费由王松、刘秀芹承担；二、驳回王松、刘秀芹的其余诉讼请求。一审案件受理费2380元，减半收取1190元，保全费5000元，合计6190元，由王松、刘秀芹负担1110元，缪承雨、王国保、缪金霞负担5080元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于双方就案涉房屋形成的法律关系。上诉人缪承雨、王国保、缪金霞二审提交短信复印件一份，内容为：“王总好，刚才回来和我姐姐商量一下，姐姐当场就哭了，要死要活的，其实这房子总价也不高，关键12年买了的房子签的合同，我不想烦了，我私人最高补你十万块，如果你不同意我也没办法，到时过户一起给你，如果你那侄子如果要用这房子贷款什么的，到时只有打官司了，我想王总你这么大的老板也不愿意的，你和如嫂子也是要面子的，以后大家还是好朋友。下次去澳门我招待你。”上诉人认为该短信能够证明王国保为了去澳门赌博，用缪承雨的房屋作抵押向王松借高利贷，王松要求涉案房屋归其所有，另外补偿王国保10万元。被上诉人认为上诉人未提供证据原件，短信复印件的真实性无法确认，且该证据并非新证据，已经过了举证期限，从短信内容来看也不能证明上诉人的证明目的。本院经审查认定，上述证据系复印件，真实性难以确认，且从短信内容来看，虽然在短信末尾出现了澳门字样，但无法从整个短信中反映出与案涉房屋交易有关联，且王松自称12年买了的房子签的合同，与上诉人声称案涉房屋系用于借款抵押不符，不能证明上诉人的证明目的。上诉人主张案涉房屋系为王国保借款去澳门赌博而以买卖形式设定的抵押，未提供充分的证据予以证明，本院不予采信，双方应系房屋买卖合同关系。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人缪承雨、王国保、缪金霞与被上诉人王松、刘秀芹签订的《小产权房买卖合同》不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。上诉人认为王国保、缪金霞不是案涉房屋的产权人，亦未取得产权人缪承雨的授权，无权收取案涉房屋房款。本院认为，案涉房屋在交易时尚未办理不动产权属证书，合同中载明的出卖人系缪承雨、王国保、缪金霞三人，并无证据证明上诉人已经告知被上诉人王松，只有缪承雨有权收取购房款，且被上诉人三次付款均在合同签订后半年以内，而上诉人在签约二三年后亦将案涉房屋交付给上诉人居住使用，并无证据证明上诉人对被上诉人的付款行为提出了异议，故上诉人主张王国保无权收取购房款，缪承雨并未收到购房款，无事实和法律依据，本院不予采信。上诉人主张案涉房屋系为王国保赌博借款办理的抵押，无证据证明，本院不予采信。根据一审法院2019年11月4日的调查笔录载明，王国保当日到一审法院说明情况，表示2014年6月3日的11万元不是房款，而是上诉人借钱给他去澳门赌博，一审判决根据王国保的陈述据实记录并无不当。但一审判决在事实部分载明王国保称房屋面积不止60平方米，故最后一笔多付了5万元，多付的5万元是面积补差款，该表述与一审庭审笔录记载不符，应系王松所做陈述，一审判决对此记载存在笔误，本院予以纠正。综上所述，缪承雨、王国保、缪金霞的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人缪承雨、王国保、缪金霞负担。本判决为终审判决。审 判 员 夏海南二〇二〇年九月十日书记员代 雪 姣