北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5469号上诉人（原审被告、反诉原告）：马卫东，男，1971年4月18日出生。上诉人（原审第三人）：崔万麟，男，1963年8月26日出生。马卫东和崔万麟的共同委托诉讼代理人：宋诗超，北京市大禹律师事务律师。马卫东和崔万麟的共同委托诉讼代理人：刘婷，北京市大禹律师事务律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会，地址北京市海淀区苏家坨镇西小营村。法定代表人：李文玉，主任。委托诉讼代理人：骆策，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张会英，北京市海淀区苏家坨镇法律服务所法律工作者。上诉人马卫东、崔万麟因与被上诉人北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会（以下简称西小营村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初32325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马卫东、崔万麟上诉请求：撤销一审法院判决第二项、第五项、第六项，西小营村村委会赔偿马卫东损失2324263.2元，赔偿崔万麟损失20918366元，判令西小营村村委会承担本案鉴定费用及诉讼费用。事实和理由：1.一审判决程序违法。西小营村村委会第一项诉讼请求中主张“完好地返还”的标准是按照《厂房、厂地租赁合同书》和《厂房、厂地租赁合同补充协议》记载的内容，而一审法院判决“腾空”系将现有地上物全部拆除、推倒的状态，超出了诉讼请求范围。2.一审判决认定事实错误。涉案地上物已不存在，不具备返还的条件。3.一审判决适用法律错误。一审法院认定《厂房、厂地租赁合同书》和《厂房、厂地租赁合同补充协议》无效，却避而不谈合同无效的法律后果，而是以无效合同所约定的租赁期限已经实际届满，直接免除了西小营村村委会造成合同无效的过错责任。协议被认定为无效后，其合同期限亦当然无效，需要解决的是返还与折价补偿的问题。因涉案标的物系建筑工程，马卫东、崔万麟投入的大量人力物力等价值早已物化于建筑物本身，客观上已不存在返还的基础，只能折价补偿。马卫东、崔万麟已经投入的装饰装修物之现存价值，一审中已由第三方鉴定机构进行认定，在没有相反证据足以推翻鉴定结论的情况下，就应当按照过错责任对鉴定造价现值进行分担。鉴于西小营村村委会作为出租方，其明知涉案厂房未取得合法建设规划审批程序仍对外进行出租收益，其应对合同无效承担主要责任，马卫东、崔万麟仅应对合同无效承担次要责任。4.一审判决造成马卫东、崔万麟损失扩大。一审判决记载建筑装饰装修及设施设备造价47433937元，现价值33203756元”，对于如此巨额资产，一审判决的处置方式却为限期将地上建筑腾空交还西小营村村委会，侵害了马卫东、崔万麟的权益。5.一审法院同意了马卫东、崔万麟的鉴定申请，依法委托第三方鉴定机构对诉争场地上的相关建筑装饰装修及设施设备的造价及现值进行了鉴定，马卫东、崔万麟亦支付了鉴定费用，一审法院不应当完全否定鉴定程序及结论的作用。西小营村村委会辩称，1.同意一审法院判决结果，但是认为合同有效。2.针对马卫东的上诉。擅自改扩建之后的租金未变，西小营村村委会也未收取改扩建后的租金，改扩建的行为及方案事先并未取得西小营村村委会的同意，原合同到期后马卫东已经实际使用完毕全部的改扩建及装修利益。3.针对崔万麟的上诉。崔万麟与西小营村村委会无合同关系，崔万麟不属于有独立请求权的第三人，崔万麟要求西小营村村委会赔偿没有法律依据，第三人与马卫东的法律关系没有证据证明，也没有向西小营村村委会进行报备，崔万麟属于无独立请求权的第三人，崔万麟在法定期限内提起的上诉并非针对其履责的部分进行上诉，而是再次提出一审诉讼请求，其上诉请求不能成立。西小营村村委会向一审法院起诉请求：1.判令马卫东立即将所租赁的西小营村村委会名下的北京市海淀区苏家坨镇西小营村房屋及场地完好地返还给西小营村村委会，第三人崔万麟承担共同返还之责；2.判令马卫东自2018年1月1日起按日租金24000元（每平方米每天2元,共12000平方米）标准向西小营村村委会支付占用费直至租赁物实际返还之日止，第三人崔万麟承担连带给付义务。诉讼费由马卫东承担。马卫东向一审法院反诉请求：1.请求依法宣告西小营村村委会与马卫东于1998年4月15日签订的《厂房、厂地租赁合同书》、2007年8月13日签订的《厂房、厂地租赁合同补充协议》无效；2.请求依法判令西小营村村委会因过错导致合同无效，赔偿马卫东涉案房屋扩建、装修等价格评估现值3320376元。崔万麟向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法宣告西小营村村委会与马卫东于1998年4月15日签订的《厂房、厂地租赁合同书》、2007年8月13日签订的《厂房、厂地租赁合同协议》无效；2.请求依法判令西小营村村委会因过错导致合同无效，赔偿崔万麟涉案房屋扩建、装修等价格评估现值29883380元。一审法院认定事实：1998年4月15日，西小营经济合作社（甲方）与马卫东（乙方）签订《厂房、厂地租赁合同书》，内容：甲方向乙方提供位于温阳公路西侧，西小营村东，原中海公司南院，现农大饲料厂北院的原商贸公司及综合加工厂院内，该院总占地面积为3096.80平方米，其中含建筑面积为1532.90平方米，该院东西长117.7米，南北宽26.3米，厂房构造良好、道路平坦畅通，水电设施俱佳；租赁期为20年。自1998年1月1日至2017年12月31日止，租赁费总计1106303元，其中（一）1998年1月1日至2002年12月31日（租赁期前5年）为每年4万元，5年小计20万元，（二）自2003年1月1日至2017年12月31日（租赁期的后15年）均在上一年租赁费的基础上逐年递增5%，15年小计906303元；乙方在租赁期内负责修缮房屋，乙方确因生产经营需要改建扩建用房时，须事先征得甲方同意，并向甲方提出书面申请，待甲方办妥有关批示和证件后，乙方方可施工，乙方改建、扩建的不动产部分，待合同期满后，归甲方所有，乙方在租赁期内可于他人合资合作经营，但乙方无转租转让权，否则甲方有权收回厂房、厂地及一切设施。上述协议签订后，因西小营村经济合作社被取消，其权利义务由西小营村村委会承继。2007年8月13日，西小营村村委会（甲方）与马卫东（乙方）签订《厂房、厂地租赁合同补充协议》，内容：甲、乙双方于1998年4月15日签订的厂房、厂地租赁合同，因温阳路扩建，占用了乙方的使用面积和建筑面积，现根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，特补充以下条款，望共同遵照执行；一、甲方愿向乙方提供位于原合同约定的厂房、厂地南部的北房一排并东西方向规划一条4米宽的官道，供公共通行使用；二、租赁期至2017年12月31日止；三、官道供公共通行使用，任何人都不准改变其他用途；四、付款方式和租赁费按照原合同约定的不变，乙方补齐在协商期间未缴纳的租赁费。补充协议签订后，马卫东向西小营村村委会继续交纳租金。诉争场地现由崔万麟经营金百万餐厅及天佑宫娱乐城。庭审中，马卫东与崔万麟称2007年10月1日双方经协商一致，约定由马卫东提供其承租的村委会的房屋1532.9平方米，由崔万麟提供资金和技术，将原建筑拆除，翻建为三层建筑，面积为12734.12平方米；前部经营金百万餐厅，后部经营天佑宫娱乐城，两部分均为崔万麟办理营业执照并由其管理；每年年底二人分配利润；合作期限是合作项目存续期间及续租的期间；房屋租金由马卫东从合作项目中出资金向村委会交纳，但双方就上述合作事宜未签订合同。西小营村村委会提交北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局的函件佐证诉争场地属于建制镇建设用地，马卫东、崔万麟认可诉争场地属于建设用地，但称诉争场地房屋未取得建房规划许可证，违反1995年7月1日施行的《建制镇规划建设管理办法》（中华人民共和国建设部令第44号），故《厂房、厂地租赁合同书》及《厂房、厂地租赁合同补充协议》应属无效。2019年6月12日，苏家坨镇人民政府出具《情况说明》，载明“1998年4月15日，出租方北京市海淀区苏家坨乡西小营村经济合作社（后变更为北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会）与承租方村民马卫东签订《厂房、场地租赁合同书》一份，租赁标的物为：温阳公路西侧，西小营村东，原中海公司南院，现农大饲料厂北院的原商贸公司及综合加工厂院内，该院占地面积3096.80平方米，含建筑面积1532.90平方米。上述1532.90平方米厂房建筑建盖于上世纪六七十年代，当时建盖房屋尚未施行审批制度。海淀区规划局尚未成立（于1987年成立），苏家坨乡规划科亦未成立(1984年12月成立，2003年苏家坨乡撤销，与北安河乡、聂各庄乡合并为苏家坨镇)，城乡规划法尚未颁布实施（2008年实施），故未办理建设工程规划许可证是历史必然。但上述厂房建筑所有权属西小营村村民委员会所有确定无疑，自上世纪七十年代开始，上述厂房建筑便陆续开办有多家工商注册的乡（村）办企业：北京市海淀区西小营综合加工厂、北京市海淀区广益建材商店、北京广未来商贸公司、北京市海淀区苏家坨乡西小营村珐琅厂等等。上述房屋早己灭失，故无法补办建设工程规划许可证，该处土地利用现状地类为建制镇建设用地。”本案中，就《厂房、厂地租赁合同书》及《厂房、厂地租赁合同补充协议》，西小营村村委会主张上述合同在2017年12月31日到期终止，因此要求马卫东、崔万麟返还诉争房屋及场地并支付占用费，占用费标准为按照日租金24000元计算。马卫东、崔万麟对此不予认可，主张上述合同违反法律强制性规定，应自始无效，并且西小营村村委会对导致合同无效存在过错，因此要求其赔偿相应损失。为此，马卫东、崔万麟申请就诉争场地上的相关建筑、装饰装修及设施设备的造价及现值进行鉴定，法院依法委托国宏信价格评估集团进行鉴定，鉴定机构出具价格评估报告，结论为：关于位于苏家坨镇西小营村温阳路西原汽修厂三层及温阳路西商业用房四层的建筑，平整土地3395.56平方米，建筑、装饰装修及设施设备的造价及现值，价格评估标的的工程造价为47433937元，现价值为33203756元。马卫东、崔万麟对鉴定结论予以认可，西小营村村委会对鉴定结论真实性认可，但主张与本案无关联性。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至一审法庭辩论终结之前，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或相关主管部门的审批手续。未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准在集体土地上进行房屋建设的行为，既违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》关于集体土地管理的效力性强制性规定，也直接损害国家和社会公共利益，应当认定此类房屋的租赁合同无效，故西小营经济合作社与马卫东签订的《厂房、厂地租赁合同书》及西小营村村委会与马卫东签订的《厂房、厂地租赁合同补充协议》应属无效。合同无效后，西小营村委会要求马卫东返还诉争场地及地上物，具备事实及法律依据，法院予以支持。马卫东及崔万麟均称基于双方合作关系，现诉争场地实际由崔万麟使用，故西小营村委会要求崔万麟一并负担返还义务，法院亦予以支持。西小营村村委会要求马卫东、崔万麟按每平方米每天2元的标准支付2018年1月1日起的租金，但就上述租金标准未提交证据证明，且马卫东、崔万麟不予认可，故就西小营村村委会所主张的租金标准，法院不予采信，因诉争场地现仍由马卫东、崔万麟使用，二人应向西小营村村委会支付使用费，法院参照《厂房、厂地租赁合同书》确定使用费标准为每年83158元。马卫东、崔万麟要求西小营村村委会赔偿其损失，但《厂房、厂地租赁合同书》及《厂房、厂地租赁合同补充协议》均约定租期至2017年12月31日届满，马卫东、崔万麟在投资建设时对此明知，现租赁期限已经实际届满，故其要求西小营村村委会赔偿损失，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、北京市海淀区苏家坨乡西小营村经济合作社与马卫东于1998年4月15日签订的《厂房、厂地租赁合同书》及北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会与马卫东于2007年8月13日签订的《厂房、厂地租赁合同补充协议》无效；二、马卫东、崔万麟于本判决生效后30日内将北京市海淀区苏家坨镇西场地及地上建筑腾空交还予北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会；三、马卫东、崔万麟于本判决生效后10日内向北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会支付自2018年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费，按每年83158元计算；四、驳回北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会的其他诉讼请求；五、驳回马卫东的反诉请求；六、驳回崔万麟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，西小营经济合作社与马卫东于1998年4月15日签订的《厂房、厂地租赁合同书》是双方的真实意思表示，租赁的房屋虽然未经规划审批，但由于当时建盖房屋尚未施行审批制度，房屋未进行规划审批并非西小营经济合作社原因所致，故《厂房、厂地租赁合同书》应属有效。西小营村村委会与马卫东于2007年8月13日签订《厂房、厂地租赁合同补充协议》是对《厂房、厂地租赁合同书》的补充，亦属有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有关“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的强调的是未按照法律、行政法规的要求办理建设工程规划许可或者虽然办理了建设工程规划许可但没有按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，本案出租的房屋在建设时，国家尚无相关法律规定，不存在办理建设工程规划许可的问题，故本案租赁合同的效力不适用该规定。一审法院依据该规定认定《厂房、厂地租赁合同书》和《厂房、厂地租赁合同补充协议》无效，属适用法律错误，本院予以纠正。马卫东反诉请求宣告《厂房、厂地租赁合同书》和《厂房、厂地租赁合同补充协议》无效，崔万麟请求宣告《厂房、厂地租赁合同书》和《厂房、厂地租赁合同补充协议》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《厂房、厂地租赁合同书》及《厂房、厂地租赁合同补充协议》约定租期至2017年12月31日届满，西小营村村委会起诉要求马卫东返还涉案房屋及场地，要求崔万麟承担共同返还责任，有事实和法律依据，一审法院判决支持西小营村村委会的该项诉讼请求正确，本院予以确认。租赁期满后，马卫东、崔万麟一直占有使用涉案房屋和场地，故需要支付相应的占有使用费。一审法院判决马卫东、崔万麟按每年83158元的标准向西小营村村委会支付自2018年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费正确，本院予以确认。《厂房、厂地租赁合同书》约定马卫东改建、扩建的不动产部分，待合同期满后，归西小营经济合作社所有，现《厂房、厂地租赁合同书》已经期满，马卫东、崔万麟要求西小营村村委会赔偿马卫东、崔万麟改建、扩建损失，没有事实和法律根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初32325号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初32325号民事判决第一项、第五项、第六项；三、驳回马卫东的全部反诉请求；四、驳回崔万麟的全部诉讼请求。鉴定费485300元，由马卫东、崔万麟负担（已交纳）。一审案件受理费37904元，由北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会负担37544元（已交纳70元，剩余37474元于本判决生效后七日内交纳），由马卫东负担180元（于本判决生效后七日内交纳），由崔万麟负担180元（于本判决生效后七日内交纳）。一审案件反诉受理费16682元，由马卫东负担（已交纳）。一审案件第三人诉讼请求费95608元，由崔万麟负担（已交纳）。二审案件受理费85893元，由马卫东负担12697元（已交纳），由崔万麟负担73196元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年九月七日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸