四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1322民初1879号 原告：侯建东，男，生于1973年10月20日，汉族，住四川省营山县。 原告：李碧君，女，生于1974年4月29日，汉族，住四川省营山县，系原告侯建东之妻。 二原告共同委托诉讼代理人：冉斌，四川斌鼎律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：易奎，四川斌鼎律师事务所律师。 被告：营山泰合商贸有限公司，住所地：营山县西干道泰合新天地3幢4楼36-40号,统一社会信用代码：915113220807475921。 法定代表人：王艳林，该公司经理。 委托诉讼代理人：陶春阳，该公司行政经理。 委托诉讼代理人：熊红明，四川红彤律师事务所律师。 原告侯建东、李碧君与被告营山泰合商贸有限公司（以下简称泰合公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告侯建东、李碧君的委托诉讼代理人冉斌、易奎，被告泰合公司的委托诉讼代理人陶春阳、熊红明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告侯建东、李碧君向本院提出诉讼请求：1.依法解除二原告在2016年3月1日与被告泰合公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2016002715）；2.判令被告泰合公司退还二原告分两期支付的购房款及维修基金共计229287元，并分别从2016年3月1日、2016年12月16日起按银行同期贷款月利率6％支付资金利息至履行完毕时止；3.判令被告泰合公司向原告支付违约金66400元；4.本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告将第三项诉讼请求的违约金变更为6480元。事实及理由：2014年，被告泰合公司开发建设了位于营山县。2016年3月1日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发的非住宅房屋一间。合同第三条约定：该商品房所在楼栋的主体建筑层数为4层，其中地上4层、地下0层，所购一间非住宅房屋位于1幢第2层2-53号，建筑面积32.18㎡，套内面积21.16㎡；第十一条约定：商品房的交付时间为2016年3月31日前；第二十条约定：出卖人应当在2017年5月26日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能取得商品房所在楼栋的权属证明，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3％支付买受人违约金。买卖合同签订后，原告向被告支付了购房款228000元、房屋维修基金1287元。2016年3月1日，泰合公司对出售商铺实行包租（返租）并统一经营的模式，原告又与营山新天地商贸城有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》，由原告将所购商铺委托给营山新天地商贸城有限公司统一经营管理，委托期限10年。按购房价总额抵扣前三年返租租金后，原、被告当天还订立了《商品房买卖合同补充协议》一份，约定商铺购买总价为228000元。商铺于2016年3月31日交付后，已按约定对外出租并已装修投入使用。而时至今日，泰合公司仍无法为原告办理不动产登记手续。所以，因泰合公司已逾期三年都未给原告办理不动产权属证，依约原告主张解除商品房买卖合同，泰合公司返还原告的购房款并支付资金利息、承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告泰合公司辩称，原告依据购房合同第二十条约定主张解除合同，而泰合公司早已取得权属证明，与原告之间的转移登记未完成，是由于原、被告双方未共同到转移登记部门办理权属转移登记，不符合合同解除的条件；原告之所以诉讼，是因为所购商铺委托经营管理中出现的问题，前三年约定租金固定，都是按23元／㎡给付的租金，从第四年开始根据市场价格订立租金，现在因疫情影响及经济下滑等因素导致租金下降，由此才引发诉讼，泰合公司仍愿意与原告协商解决商铺租金的问题。原告现主张解除合同的请求，人民法院应依法驳回。 原告侯建东、李碧君围绕诉讼请求依法提交了二原告身份证复印件、二原告户籍信息、二原告结婚证复印件、泰合公司营业执照信息表、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、增值税普通发票、销售不动产统一发票、维修基金收款收据、保险费发票、借款借据、综合查询等证据；被告泰合公司围绕答辩意见提交了产权情况记载（楼栋权属证明）、邮寄通知业主办理产权登记的通知及微信通知、商铺委托经营管理协议及转账凭证等，经本院组织质证后，对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，被告泰合公司开发建设了位于营山县，案涉商铺建成于2015年，已于2016年1月13日进行产权初始登记，登记产权人为泰合公司。2016年3月1日，二原告与泰合公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2016002715），二原告购买泰合公司开发的非住宅房屋一间。合同第三条约定：所购一间非住宅房屋位于1幢第2层2-53号，第七条约定：建筑面积32.18㎡，套内面积21.16㎡；第十一条约定：商品房的交付时间为2016年3月31日前；第二十条约定：（一）初始登记，出卖人应当在2017年5月26日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还买受人全部已付款，并按照×利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起×日内由出卖人支付。 买卖合同签订后，原告向被告支付了购房款228000元、房屋维修基金1287元。原、被告当天还订立了《商品房买卖合同补充协议》一份，约定商铺购买总价为228000元。泰合公司于2016年3月10日对与二原告签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记。 泰合公司销售时对出售商铺实行包租（返租）并统一经营的模式，2016年3月1日，原告又与营山新天地商贸城有限公司签订了《泰合·新天地商业街委托经营管理协议》，由原告将所购商铺委托给营山新天地商贸城有限公司统一经营管理，委托期限10年，自2016年4月1日起至2026年3月31日止，共同确认商铺建筑面积为32.18㎡、商铺返租单价为23元／㎡／月，协议中明确了前三年租金为固定收益，每年租金为8882元，第四年至第十年为二原告的收益期，根据市场行情收取该商铺的实际租金；二原告收取第一年租金时，需交纳招商费用740元等。案涉商铺已于2016年3月1日交付给二原告，同时按约定对外出租、装修投入使用。从2016年10月17日至2019年4月15日期间，营山新天地商贸城有限公司分6次将前三年租金转款给侯建东。在2019年下半年，营山新天地商贸城有限公司未支付第四年的租金。因原、被告双方未能就租金标准达成一致意见，加之尚未办理不动产登记证书，原告遂诉至本院。 2020年6月，泰合公司通过快递邮寄通知给侯建东告知可以办理权属转移登记，快递被退回后，又在泰合二期业主群微信告知业主可以办理权属转移登记，从微信截图上显示侯建东也在该业主群中。但此时，二原告已向本院提起诉讼。在此过程中，泰合公司和营山新天地商贸城有限公司与二原告协商商铺租金问题一直无果。 诉讼中，二原告申请诉讼财产保全，申请查封被告泰合公司的公司账户，本院审查后，冻结了被告泰合公司的公司账户，之后被告泰合公司提出异议并提供担保，本院组织听证后，依法解除了对被告泰合公司的公司账户的冻结并查封了被告泰合公司开发建设的位于营山县泰合新天地二期2栋10楼7号营业房（2-10-7，面积50.84㎡）。 本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应受其约束。 本案中，被告泰合公司已于2016年3月1日将二原告所购商铺交付给二原告，并且二原告又将商铺返租给营山新天地商贸城有限公司统一经营管理，已实际收取了前三年的商铺租金属实。案涉商铺房屋早已办理产权初始登记，而对于产权转移登记约定由双方共同向权属登记机关办理权属转移登记，未约定具体办理产权转移登记期限。二原告据此主张因泰合公司迟延办证应当解除合同的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人”之规定，当事人请求解除合同，要基于对方拒不履行主要债务和无法实现合同目的两个方面的因素。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，当事人可以协商解除合同，或在约定的解除条件成就，或法定解除条件出现时，当事人可以解除合同。因此，合同解除的情形分为协议解除和法定解除。法定解除的原因之一是合同目的不能实现。合同目的，是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。本案中，二原告已实际取得房屋并出租收取租金，产权转移登记已可以正常办理，二原告无证据证明其合同目的不能实现，其书面通知泰合公司解除合同，不符合法定解除条件，理由不能成立。 同时，双方在《商品房买卖合同》中对协议解除条件约定不明，二原告无证据证明约定的解除条件成就，二原告在商铺房屋交付后出租并已实际收取了三年租金，双方发生争议主要系二原告与营山新天地商贸城有限公司对第四年的租金标准未有一致意见，现产权转移登记已可以正常办理，故二原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及要求被告退还二原告购房款及维修基金的诉讼请求，本院不予支持。 被告在2016年1月13日已对包括案涉商铺在内的新建商品房进行了首次登记，具备了办理转移登记的条件，二原告未提供证据证实其向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。且根据合同约定，二原告要求退房时，无权要求被告支付违约金，故对二原告既要求退房又要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。若二原告与营山新天地商贸城有限公司为商铺租金标准存有争议，二原告亦可另案处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下： 驳回原告侯建东、李碧君的诉讼请求。 本案案件受理费2868元，保全费300元，共计3168元，由原告侯建东、李碧君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 朱秋霞 二〇二〇年九月十日 法官助理 文 韬 书 记 员 李 纯