安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终6448号上诉人（原审被告）：袁亚兵，男，1980年9月30日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：黄海富，安徽中天恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥七彩世界置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区新产业园振兴路自主创新产业基地7栋516室。法定代表人：肖毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：许姝姝，女，公司员工。委托诉讼代理人：许虎，男，公司员工。上诉人袁亚兵因与被上诉人合肥七彩世界置业有限公司（以下简称七彩公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初3146号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁亚兵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回七彩公司一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由七彩公司负担。事实和理由：1.袁亚兵未支付剩余房款是因贷款银行贷款政策调整，要求将首付比例调整至六成，七彩公司要求袁亚兵在合同基础上增加一成首付，该要求违背合同约定。袁亚兵无法增加首付比例，要求坚持按之前合同约定首付金额办理贷款，双方协商未果，袁亚兵因此未能同银行签订贷款合同，商品房买卖合同无法继续履行。2.七彩公司没有告知首付构成不包括服务费，也没有告知银行可能提高首付的情况，七彩公司对合同无法继续履行有不可推卸的责任。银行以额度为由提高首付比例，也是贷款合同无法签订、商品房买卖合同无法继续履行的原因。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。七彩公司辩称，袁亚兵并未按照约定期限与银行签订借款合同，支付剩余购房款，依据《商品房买卖合同》及其补充协议的规定，七彩公司有权解除合同，并要求按双方在合同中约定配合撤销《商品房买卖合同》备案登记，且袁亚兵应承担总房款5%的违约金和赔偿因为逾期付款所遭受到的全部损失。七彩公司向一审法院起诉请求：1.解除袁亚兵、七彩公司签订《商品房买卖合同》(备案号：1807008469)；2.袁亚兵向七彩公司支付解除合同违约金41539.4元；3.本案诉讼费用由袁亚兵承担。一审法院查明：2018年7月16日，出卖人七彩公司与买受人袁亚兵签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定：买受人购买出卖人开发的“花海苑”地下室-1层-1016号商铺，价款830788元；付款方式为按揭付款，首付房款人民币430788元应在2018年7月16日前支付给出卖人，剩余房款人民币400000元办理按揭贷款；买受人逾期付款的违约责任约定有逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的5%向出卖人支付违约金等；合同还进了其他约定。附件四《合同补充协议》第二条按揭贷款的补充约定有：买受人在签订本补充协议时，已经充分了解银行按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因，而导致银行要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人补充材料、或另行提供担保人时，买受人应无条件的配合。如因买受人原因（包括但不限于不符合贷款条件、不配合银行要求等），导致银行拒绝为买受人提供给贷款的，买受人应按照出卖人书面通知或口头通知中要求的期限一次性向出卖人支付尚余的全部房款（即按揭贷款金额）。如买受人未按照出卖人要求的期限支付尚余的全部房款，应按照如下约定承担违约责任：（1）逾期在60日内的，买受人应按照全部房款的万分之一的标准向出卖人支付违约金；（2）逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按照全部房款的5%向出卖人支付违约金。补充协议也进行了其他约定。合同签订后，双方进行了备案登记。袁亚兵支付首付款430788元。截止诉讼时，袁亚兵未能支付下剩房款。一审法院认为，袁亚兵与七彩公司签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同补充协议第二条明确约定，袁亚兵贷款不能，付清所有剩余款项，袁亚兵至今未付余款，构成违约，七彩公司享有合同解除权；故七彩公司诉请解除七彩公司与袁亚兵签订的《商品房买卖合同》(备案号：1807008469)，并按约定支付违约金41539.4元（总房款830788元×5%），于法有据，该院予以支持；但合同解除后，七彩公司应返还袁亚兵已付购房款。袁亚兵辩称，其不应承担违约责任，与事实不符，该院不予以采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除合肥七彩世界置业有限公司与袁亚兵签订的《商品房买卖合同》(备案号：1807008469)；二、袁亚兵于判决生效之日起十日内支付合肥七彩世界置业有限公司违约金41539.4元。一审案件受理费838元，减半收取计419元，由袁亚兵承担。二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。袁亚兵举证：谈话录音一份（系袁亚兵与兴业银行大溪地经理吴璇的现场录音），证明袁亚兵同兴业银行已经就首付五成同袁亚兵签订了贷款合同，兴业银行明确告知贷款办不下来是兴业银行总行贷款政策发生变化。七彩公司质证：真实性、合法性、关联性均有异议，即使属实，也不是与本公司员工通话，与本公司无关。对一审查明事实，本院予以确认。本院认为,袁亚兵与七彩公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，双方建立买卖合同关系，袁亚兵作为购房人的主要合同义务为支付购房款，故办理按揭贷款系袁亚兵需履行的付款义务。双方于2018年7月16日签订《商品房买卖合同》，至今袁亚兵尚未能完成按揭贷款的办理，超出合同约定期限，亦超出合理期限，七彩公司据此享有合同解除权，一审判决合同解除并无不当。袁亚兵主张非系其自身原因导致按揭未能办理，依据不足，本院不予支持。袁亚兵未按照合同约定办理按揭，存在违约，应承担违约责任，但合同约定违约金过高，基于合同签订及履行情况，袁亚兵的付款情况，双方过错程度、因违约给七彩世界置业公司造成的损失等综合因素，本院酌定调整违约金为20000元。综上，袁亚兵关于违约金的上诉理由部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初3146号民事判决第一项，即：解除合肥七彩世界置业有限公司与袁亚兵签订的《商品房买卖合同》(备案号：1807008469)；二、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初3146号民事判决第二项为:袁亚兵于本判决生效之日起十日内支付合肥七彩世界置业有限公司违约金20000元；三、驳回合肥七彩世界置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费838元，减半收取计419元，由袁亚兵承担200元，合肥七彩世界置业有限公司承担219元；二审案件受理费838元，由袁亚兵承担400元，合肥七彩世界置业有限公司承担438元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年九月十五日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。