江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初1469号原告：江苏泰业建设工程有限公司，住所地淮安市盐化新材料产业园区范集镇腾飞路西侧。法定代表人：张强明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。被告：钟开俊，男，1960年3月17日出生，汉族，住盱眙县马坝镇顺河居委会南园组13号，现住盱眙县。被告：钱保芳，女，1969年6月16日出生，汉族，住盱眙县马坝镇顺河居委会南园组13号，现住盱眙县。两被告共同委托诉讼代理人：钟开全，江苏法嘉德律师事务所律师。原告江苏泰业建设工程有限公司（以下至判决主文简称泰业公司）与被告钟开俊、钱保芳排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月10公开开庭进行了审理。原告泰业公司的委托诉讼代理人李云志，被告钟开俊、钱保芳的共同委托诉讼代理人钟开全到庭参加诉讼。后因案情复杂依法转为普通程序组成合议庭于2020年8月24日公开开庭进行了审理，原告泰业公司的委托诉讼代理人李云志，被告钟开俊、钱保芳的共同委托诉讼代理人钟开全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告搬出位于盱眙县盱城街道办事处怡和家园小区8号楼201室房屋；2、判令两被告赔偿原告损失10000元；3、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原告自2015年6月18日起即为盱眙县盱城街道办事处怡和家园小区8号楼201室房屋的合法所有权人。2018年7月、8月间，两被告趁原告未行使上述房屋所有权之际，竟擅自打开房门住进案涉房屋，同时还有意损害屋内设施。原告知悉后告知两被告案涉房屋系原告所有，要求两被告必须搬出案涉房屋，并赔偿原告损失，但两被告拒不搬出。为此，原告多次报警处理，公安机关也处罚过，但是两被告后期又强行入住，导致原告至今未能处分上述房产。两被告强行侵占原告所有的上述房屋，给原告造成了损失，故原告起诉至法院。被告钟开俊、钱保芳辩称，不同意搬出位于盱眙县盱城街道办事处怡和家园小区8号楼201室房屋，理由为：1、2010年6月10日，两被告与案涉房屋的开发商盱眙县世纪置业有限公司（以下至判决主文简称世纪公司）就案涉房屋签订《商品房买卖合同》一份，房屋价款360000元，分别于2009年7月20日支付30000元，2010年5月7日支付200000元，2010年6月10日支付130000元。而原告诉称是2015年6月18日依据淮安市中级人民法院的执行裁定书取得案涉房屋所有权，但是其性质是以物抵债，也是债权，不能对抗两被告取得的物权。原告至今还没有取得案涉房屋的所有权，两被告购买案涉房屋有法可依，已经取得合法有效的所有权。2、两被告签订案涉房屋买卖合同、支付购房款、实际占有案涉房屋时间均在原告之前，同时上述买卖合同至今未被依法解除或者确认无效。3、淮安市中级人民法院制作以物抵债裁定书时未审查两被告已经与世纪公司签订上述买卖合同、支付购房款以及实际占有案涉房屋的事实，两被告对于原告与开发商之间的纠纷并不知情，故上述以物抵债裁定书损害了两被告权利。4、原告虽然取得淮安市中级人民法院的以物抵债裁定书，但是原告仅仅完成了案涉房屋的权利交付，没有完成实际交付，没有取得案涉房屋的占有、使用、所有权，故无权向两被告主张排除妨碍。5、原告的诉请是无理缠诉，2018年10月26日，谭克华已经就案涉房屋向两被告主张排除妨碍，但是被法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，对于本案事实和证据，本院认定如下：1、原告泰业公司与世纪公司建设工程施工合同纠纷一案，淮安市中级人民法院于2014年5月10日作出(2013)淮中民初字第0225号民事判决书，判令如下：“一、世纪公司于判决生效后十日内支付泰业公司工程款19332970.81元及利息100万元（自2013年2月17日起至实际给付之日按同期银行贷款利率计算）；二、世纪公司于判决生效后十日内赔偿泰业公司损失100万元；三、泰业公司对包括案涉房屋在内的涉案工程在拍卖或折价所得款项时享有优先受偿权。”世纪公司未履行生效判决确定的义务，淮安市中级人民法院依据原告泰业公司的申请，于2014年9月22日立案执行。执行过程中,淮安市中级人民法院作出(2014)淮中执字第00363号执行裁定书，裁定如下：“拍卖被执行人世纪公司所有的盱眙县盱城镇怡和家园8号楼在建工程及6、7号楼部分储藏室”。后淮安市中级人民法院将上述房屋进行公开拍卖，首次拍卖无人竞买，原告泰业公司申请以该次拍卖保留价接受上述房屋抵偿部分债务,并申请终结该案本次执行程序。2015年6月18日，淮安市中级人民法院作出(2014)淮中执字第00363-2号执行裁定书，裁定如下：“将被执行人世纪公司所有的，位于盱眙县盱城镇怡和家园8号楼在建工程及6、7号楼部分储藏室分别作价1546.68万元和33.62万元，直接交付给申请执行人原告泰业公司抵偿部分债务。上述房地产权属自上述执行裁定书送达时起转移。”同日,淮安市中级人民法院作出（2014）淮中执字第00363-3号执行裁定书，裁定如下：“在执行过程中，本院依法拍卖被执行人世纪公司所有的，位于盱眙县盱城镇怡和家园8号楼在建工程及6、7号楼部分储藏室。首次拍卖时无人竞买，申请执行人泰业公司申请以该次拍卖所确定的保留价（共计1580.30万元）接受上述房地产抵偿部分债务。对剩余债务，因被执行人暂无财产可供执行，申请执行人申请终结该案本次执行程序。江苏省淮安市中级人民法院（2013）淮中民初字第0225号民事判决书未履行部分本次执行程序终结。”2、世纪公司不服淮安市中级人民法院（2013）淮中民初字第0225号民事判决书，于2015年10月14日向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2016年7月21日作出（2015）苏审三民申字第01187号民事裁定，指令淮安市中级人民法院再审本案。淮安市中级人民法院于2016年8月9日立案后，于2018年3月6日作出(2016)苏08民再25号民事判决书，判令如下：“一、撤销淮安市中级人民法院（2013）淮中民初字第0225号民事判决；二、世纪公司于判决生效后十日内支付原告泰业公司工程款11532794.17元和利息40万元；三、世纪公司于判决生效后十日内赔偿原告泰业公司损失352000元；四、原告泰业公司对涉案工程在拍卖或折价所得款项时享有优先受偿权；五、驳回原告泰业公司其他诉讼请求。”上述再审民事判决书生效后，世纪公司申请执行，淮安市中级人民法院于2018年5月25日立案受理。淮安市中级人民法院于2018年12月28日作出(2018)苏08执247号执行结案通知书，载明:“盱眙县世纪置业有限公司、江苏泰业建设工程有限公司：本院于2018年5月25日立案执行的盱眙县世纪置业有限公司与江苏泰业建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，执行依据为本院（2016）苏08民再25号民事判决书。在执行中查明，盱眙县人民法院于2018年9月2日作出了（2018）苏0803民初3193号民事判决，判决江苏泰业建设工程有限公司对盱眙县世纪置业有限公司所负担的工程款债务3418205.83元及利息107673.48元，合计为3525879.31元，与第三人刘际和转让给江苏泰业建设工程有限公司的400万元债权于本判决确定之日起予以抵销。盱眙县世纪置业有限公司不服，向本院提起上诉，本院于2018年12月17日作出了（2018）苏08民终3544号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。根据上述判决，本案现已执行完毕，予以结案。特此通知”。3、2010年6月10日，两被告与世纪公司签订《商品房买卖合同》一份，约定世纪公司将案涉怡和家园小区8号楼201室房屋出售给两被告，合同约定房屋套内建筑面积120平方米，每平方米3000元，总金额360000元。世纪公司应当于2011年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给两被告。该合同出卖人处盖有世纪公司的公章、世纪公司法定代表人李康辉的签章。该合同买受人处由两被告的亲戚易宁代为签署被告钟开俊的名字。2009年7月20日，世纪公司出具收款凭证，载明：客户名称钟开俊，项目怡和家园8号楼201室，金额30000元。该凭证收款人处签有“李康辉”，并盖有世纪公司公章，世纪公司法定代表人李康辉私章。2010年5月7日，世纪公司出具收款凭证，载明：客户名称钟开俊，项目收购房款8号楼201室，金额200000元。该凭证收款人处签有“李康辉”，并盖有世纪公司公章，世纪公司法定代表人李康辉私章。2010年6月10日，世纪公司出具收款凭证，载明：客户名称钟开俊，项目收购房款8号楼201室，金额130000元。该凭证收款人处签有“李康辉”，并盖有世纪公司公章，世纪公司法定代表人李康辉私章。4、淮安市中级人民法院在审理原告泰业公司与世纪公司建设工程施工合同纠纷一案中，裁定将世纪公司所有的房地产抵债给原告，2018年8月9日，案外人许秋桂就案涉怡和家园8号楼201室房屋对淮安市中级人民法院上述裁定提出执行异议。淮安市中级人民法院于2018年8月20日作出（2018）苏08执异109号执行裁定书，认为许秋桂未能提供商品房买卖合同、付款凭证等证据证明其主张，裁定如下：驳回案外人许秋桂的异议请求。5、淮安市中级人民法院于2015年6月18日作出(2014)淮中执字第00363-2号执行裁定、于2018年12月28日作出(2018)苏08执247号执行结案通知书,裁定将案涉房屋产权转移给原告。原告获得案涉房屋产权后，将案涉房屋出售给案外人谭克华。但，后期案涉房屋由两被告占有，2018年10月26日，案外人谭克华将两被告起诉至本院，主张两被告从案涉房屋中搬出。本院于2018年12月17日作出（2018）苏0830民初5270号民事判决书，该判决认为：“被告钱保芳、钟开俊提交与世纪置业于2010年6月10日签订了商品房买卖合同、收据等证据，证明自己支付36万元购房款，领取了房屋的钥匙，对涉案享有物权。而谭克华提交与原告泰业公司于2015年7月2日签订了房屋买卖合同、收据等证据，证明自己支付购房款35万元，接受房屋进行装潢，对涉案享有物权，因此本案双方争议是确权之诉。本案审理过程中，谭克华提交的证据，不能证明其已取得涉案房屋的物权或使用权，因此原告本案诉求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。”谭克华不服本院上述判决，向淮安市中级人民法院提起上诉。淮安市中级人民法院于2019年4月10日作出（2019）苏08民终422号民事判决书，判令：驳回上诉，维持原判。6、世纪公司开发建设的怡和家园8号楼现仍然未取得商品房预售许可证。上述事实由原被告当庭陈述，原告所举(2014)淮中执字第00363-2号执行裁定书、（2018）苏08执异109号执行裁定书，被告所举《商品房买卖合同》、收款凭证、《房屋买卖合同》、收据、（2018）苏0830民初5270号民事判决书、（2019）苏08民终422号民事判决书，以及本院依法调取的（2013）淮中民初字第0225号民事判决书、（2016）苏08民再25号民事判决书、（2018）苏0803民初3193号民事判决书、（2018）苏08民终3544号民事判决书、(2018)苏08执247号执行结案通知书等证据证实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在案涉房屋被法院作出以房抵债执行裁定之前，两被告已经与案涉房屋的开发商世纪公司签订了《商品房买卖合同》，且支付了全部购房款360000元，现案涉房屋亦由两被告占有，两被告的权利应当依法得到保护。依据上述法律规定，原告无权主张两被告搬出案涉房屋，故本院对于原告的诉请不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告江苏泰业建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告江苏泰业建设工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  周 婷人民陪审员  林书传人民陪审员  温福俊二〇二〇年九月十日书 记 员  张同畅附：相关法律规定及司法解释1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。