广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5228号上诉人（原审原告，反诉被告）：广东宝力实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市************。法定代表人：沈欧力，执行董事。委托诉讼代理人：钟艾玲，广东君言律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：余启丞，男，汉族，2000年11月17日出生，住广东省东莞市东城区*************，公民身份号码：441************872。委托诉讼代理人：罗顺钊，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝丽，广东林德律师事务所律师。上诉人广东宝力实业投资有限公司（以下简称宝力公司）与被上诉人余启丞商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初2460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宝力公司向原审法院提出诉讼请求：1、确认《常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书》（以下简称《预定协议书》）于2020年1月20日解除；2、确认自2020年1月20日《预定协议书》解除之日起，宝力公司有权自行出售常平珠宝文化产业中心二期厂房编号第29栋第20层物业；3、确认宝力公司有权没收余启丞交纳的预定定金200000元；4、本案的诉讼费、保全费由余启丞承担；5、余启丞向宝力公司支付宝力公司因提起本案诉讼产生的律师费30000元。余启丞向原审法院提出反诉请求：1、宝力公司向余启丞返还双倍定金400000元；2、宝力公司向余启丞退还购房款475031元；3、宝力公司向余启丞支付律师费51000元；4、本案受理的全部费用由宝力公司承担；5、解除双方于2017年8月15日签订的《预定协议书》。原审法院判决：一、确认宝力公司与余启丞于2017年8月15日签订的《常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书》于2020年3月20日解除；二、限宝力公司于判决发生法律效力之日起五日内向余启丞返还购房款475031元、双倍定金400000元并支付律师费51000元；三、驳回宝力公司的全部诉讼请求；四、驳回余启丞的其他反诉请求。本案一审本诉受理费2375元、反诉受理费6530元，均由宝力公司负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初2460号民事判决书。宝力公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判确认《常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书》（以下简称《预定协议书》）于2020年1月20日解除；三、改判宝力公司有权没收余启丞交纳的预定定金200000元；四、改判宝力公司无需向余启丞退还购房款475031元；五、改判余启丞向宝力公司支付律师费30000元；六、本案一审、二审的诉讼费用由余启丞承担。主要事实与理由：一、余启丞至今未注册符合合同约定的签约企业，其行为已构成根本违约，且也没有订立本约的诚意，故宝力公司有权要求解除《厂房预定协议》并没收定金。原审忽略履行合同的程序顺序，未审查余启丞是否履行注册入驻企业主体的义务，错误认定解除《厂房预定协议》的原因在于宝力公司。（一）余启丞提交符合约定的签约企业的主体资料义务在先。在余启丞未履行先义务的情况下，根本无法预判是否能够订立本约。根据《厂房预定协议》第六条的约定，余启丞应当以常平注册的公司名义来签订正式的销售合同。则无论是否需要对企业进行入驻审批，余启丞均应当首先准备好签署合同入驻企业主体，并向宝力公司提交入驻企业的主体资料。但在宝力公司发出通知后至今，余启丞根本未做好签约的准备。在宝力公司多次通知其提交企业主体资料的情况下，余启丞均未提交任何注册企业的资料。提供签约企业资料系余启丞的先行义务。但余启丞自始未依约在常平注册签约企业主体的行为，充分体现了余启丞根本没有继续履行《厂房预定协议》的诚意，其行为已经构成根本违约，宝力公司有权要求解除合同。（二）由于余启丞违约在先，故宝力公司有权要求解除合同，并没收定金，解除合同的时间应以宝力公司通知解除的时间为准。二、余启丞自始均清楚其买受的厂房性质及入驻条件。原审错误解读政府管理性规定，无限扩大出卖方的义务，忽略作为买受人的余启丞应尽的注意义务，错误认定宝力公司未尽告知义务并构成违约。（一）余启丞在签署《厂房预定协议时》，本身就具有合理的注意义务。实际上余启丞对“常平珠宝产业园”的基地性质定位完全明知，也明知入驻产业园区的企业资格及入驻程序。1.在2016年已有地方政府规章东管办〔2016〕2号文对涉案园区内厂房的入驻企业资格及入驻审核程序作出了明确规定，而东府办会函〔2016〕94号文也明确宝力公司于2016年8月29日即已被认定为市产业转型升级基地。上述文件均为公开可查，余启丞有能力在购置前进行了解。2.余启丞作为完全民事行为能力人，在签订涉及上百万资产的合同时，本身应当尽到合理注意义务。从其所购的物业位于“常平珠宝产业园”内，其就应当知道该产业园区具有特殊性，其应当自行了解其所购产业园区的相关规定。而《厂房预定协议》第六条中约定订立本约时应当以“在常平注册的公司”之名义签署，所有的条款均具有一定的特殊性，由此可推定，在签订预定协议时，余启丞一定是在了解清楚项目状况及入驻条件与入驻程序的情况下，才可能与宝力公司签署协议。3.余启丞系宝力公司股东傅羡英的亲属，涉案物业也是由傅羡英介绍给余启丞购买，傅羡英作为股东对项目情况完全知晓，也同样向余启丞进行了详细的介绍，在此情况下，余启丞声称其不了解涉案物业的状况亦非属实。（二）宝力公司已尽告知义务，不存在任何隐瞒的情形。1.宝力公司在预售一期厂房时已将所有的文件公示于销售公告栏内，现一期厂房基本已全部按政府规章办理了入驻手续。可见，宝力公司已对所有的买受人充分介绍了产业基地的入驻条件与入驻手续。2.从现已发生的预定协议纠纷，所有的案件当事人均清楚入驻产业园区的程序与条件，足以客观的反映宝力公司已对所有的买受人尽了告知义务，宝力公司并无理由单独隐瞒余启丞。（三）自始至终，宝力公司未对订立本约增设任何阻碍条件。1.本案中所有文件均属于当地政府对产业转型基地的监管而制定的规章或规范性文件，其中提出的入驻条件、入驻程序均属于政府加强事务管理的行政行为，无论政府规范性文件作出何种变更，均不可归责于宝力公司。2.东管办〔2016〕2号文中对于新设企业并未要求必须提供近两年内的财务报表，而此后无论是东产管办〔2018〕2号文还是东产管办函〔2019〕2号文，均未对东府办〔2016〕2号文中的入驻条件与入驻程序进行过更改，仅仅是变更了入驻企业的审核单位，该变更行为对余启丞并未造成任何的实体权利影响。3.余启丞在签约时已明确知晓应当以常平镇注册的企业名义订立本约，企业入驻办公地点是正常的生产经营需求，向国家缴纳税款本就是其义务，两项要求均不会影响其任何权利。（四）余启丞以拒绝提供拟签约企业的主体资料的实际行为表明其并不愿意继续履行预定协议，应当认定为余启丞违约。宝力公司已于2019年12月11日通知其提交拟入驻企业的营业执照等材料、填写相关表格，但余启丞却连基本的提交材料的义务都不履行，一直延误至2020年1月13日，余启丞既不到场进行协商，也不提交材料。余启丞以其消极行为表明其不愿意履行协议，故宝力公司只能按协议第11条第2款约定，行使单方解除权。三、宝力公司至今未收取过余启丞交付的475031元的购房款，该款不应当由宝力公司返还。首先，根据协议约定，余启丞依约应当支付的款项仅为定金，其超出约定向案外人傅羡英支付款项，没有任何的合同依据。其次，宝力公司核对了公司的账目，余启丞支付的该笔款项从未进入宝力公司的账户。再次，余启丞系宝力公司股东傅羡英的亲属，其将款项付至傅羡英账户，与涉案的合同房款并无任何的关联性。傅羡英从未将该款项付至宝力公司账户。傅羡英利用其股东身份，擅自带走宝力公司的收据，并与同属亲属的财务人员李凤玲共同串通，严重损害宝力公司的合法权益。综上所述，《厂房预定协议》解除的根本原因在于余启丞收到宝力公司的签约通知后，却违反协议第六条的约定，拒绝提供拟签约企业的主体资料，导致签约审核程序无法启动，属于余启丞违约在先，故宝力公司有权解除合同并没收定金。余启丞口头答辩称：宝力公司的全部上诉请求没有依据，其才是根本违约方，根本无权解除合同。第一，杨月欢名下有多家企业可以用于签约，愿意将其中一家企业交由余启丞作为签约主体。第二，宝力公司恶意隐瞒案涉厂房的税收等要求，余启丞是在本案发生后才知道上述要求。第三，宝力公司单方无正当理由解除了厂房预定协议书，这也是构成严重违约的行为。宝力公司并未向余启丞告知有关情况，也没有任何协商就解除了预定协议书，是单方违约。第四，双方签订的合同第10条约定，宝力公司应在2019年6月1日交付厂房，余启丞对此在2019年5月22日给宝力公司发函要求签订本约合同，可是宝力公司无正当理由拒不签订。因为在一审法庭过程中已查明案涉厂房已在2019年1月取得预售证，宝力公司在发函应签订合同时，其应当履行，但宝力公司并不履行，而是在2019年年底才要求余启丞提交超出合同要求范围内的各种材料和要求，宝力公司的迟延履行也是违约行为之一。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对宝力公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：原审认定双方未能签订《商品房买卖合同》的责任在宝力公司是否恰当。分析如下：首先，根据案涉《预定协议书》显示，协议书只约定了余启丞在签订正式的销售合同时必须以在常平注册的公司名义来签订，并未约定其他事项。但宝力公司于2019年12月4日发出的《通知函》中却要求余启丞提供拟入驻企业除营业执照复印件、法定代表人的身份证件、公章、法人章外的近两年财务报表（资产负债表及利润表），且要求填写《东莞市产业转型升级基地入驻企业核准表（修订版）》，并声明若余启丞提供的拟签约企业最终未能通过东莞市工信局审定而导致宝力公司未能与拟签约企业签订《商品房买卖合同（预售）》的，视为余启丞违约。可见，宝力公司提出的要求已超出案涉《厂房预订协议书》的合同范围。其次，余启丞对宝力公司提出的超出合同范围的条件已通过复函的形式向宝力公司提出异议，但宝力公司未向余启丞作出解释，就以余启丞未能提供相应的签约材料为由解除案涉《厂房预订协议书》，且杨月欢主张其与余启丞为亲属，可以将其名下已有企业提供给余启丞用于签约，余启丞完全具备签约的能力。退一步讲，即使余启丞名下并无企业用于签约，根据现有工商登记等政策，不能推断出余启丞无法在合同约定的期限内提供用于签约的企业主体。最后，虽宝力公司主张其已在公示栏公示了相关政策文件，但一方面，宝力公司不能证明其已经告知过余启丞签订正式合同前需要入驻审批、税收承诺、近两年财务报表（资产负债表及利润表）等影响合同签订的重大事项或是将相关条款列入案涉《厂房预订协议书》，另一方面，余启丞并没有相应的义务去审查该些政策文件，宝力公司不能将审慎注意义务转嫁于余启丞。综上，原审认定双方未能签订《商品房买卖合同》的责任在宝力公司并无不当，本院予以维持。又因余启丞提出反诉请求，要求解除案涉《预定协议书》，宝力公司于2020年3月20日签收了包括反诉状在内的应诉材料，故案涉《预定协议书》于2020年3月20日解除。原审对此认定恰当，本院亦予以维持。至于傅羡英所收款项的性质，原审对此已作详细论述，处理恰当，本院在此不再赘述。因案涉《预定协议书》已经解除，原审依据《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百一十五条的规定，认定宝力公司应返还余启丞购房款、双倍定金并支付律师费，处理恰当，本院予以维持。综上所述，上诉人宝力公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10850元，由广东宝力实业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈树良审判员  许 卫审判员  邹凤丹二〇二〇年九月二日书记员  王茵倩