天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3793号上诉人（原审被告）：董玉田，男，1948年12月25日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王英（董玉田儿媳），住天津市津南区。被上诉人（原审原告）：中恒基（天津）物业管理有限公司，住所地天津市河西区台儿庄路西侧汇雅商业中心7-1-201。法定代表人：王永平，总经理。委托诉讼代理人：耿兴利，男，该公司经理。上诉人董玉田因与被上诉人中恒基（天津）物业管理有限公司（以下简称中恒基物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2020)津0112民初3971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董玉田上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间从未签署过物业服务合同，涉诉小区业主不知道前期物业服务合同的存在，被上诉人也未按照前期物业服务合同的约定，在物业管理区内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目等有关情况进行公示。被上诉人的行为违反了《天津市物业管理条例》的规定，上诉人对前期物业服务合同不予认可。2.被上诉人在2017年5月对涉诉系小区业主收取1元/平米的物业费外，又收取了5元/平米的物业管理服务费，被上诉人属于重复收费，不符合前期物业服务合同约定。3.前期物业服务合同约定按照《天津市普通小区物业管理服务和指导价格标准》二级标准执行，二级标准物业费指导价格为0.75元/平米，前期物业服务合同约定物业费为1元/平米违反二级标准。多收取物业费的按照前期物业服务合同约定，业主有权清退物业公司，并主张经济赔偿。4.被上诉人为涉诉小区提供物业服务以来，绝大多数业主对其物业服务不予认可，被上诉人作为服务企业摆不正与业主之间的关系，造成小区管理混乱、不作为、服务不到位。被上诉人中恒基物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。中恒基物业公司向一审法院起诉请求：被告支付原告2018年5月27日至2020年2月29日的物业费1349.4元和滞纳金3300.8元，共计4650.2元。一审法院认定事实：被告系天津市津南区号房屋业主，自2017年5月入住至今，该房屋面积为91.37平方米,2019年12月2日，房屋取得不动产权属登记，登记权利人为董明德。2015年12月28日，原告和被告居住小区的开发建设单位天津海河金岸投资建设开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期间自2016年6月1日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业费标准为每月每平方米1.8元（基础物业费1元，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用0.8元），业主按月交纳”。合同签订后，原告提供了物业服务，但被告未交纳2018年5月27日至2020年2月29日的物业费。经一审法院核实，本案涉及的房屋属于还迁房，咸水沽镇政府自首位业主入住之日起满一年后，按照其考核的结果按1.1元／月／平方米补贴给原告物业费用，期限自2017年4月1日至2022年3月31日。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和建设单位天津海河金岸投资建设开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述前期物业服务合同的约定，扣除镇政府的物业费补贴后按0.7元/月/平方米向被告主张权利，符合规定，一审法院予以支持。经一审法院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察并结合原告提供的物业服务等级和标准、整体交费比例和被告及其他业主的抗辩意见，可以认定原告提供的物业服务存在瑕疵，故一审法院对原告主张的物业费酌情支持85%。关于期间，因自2019年12月2日房屋权利人明确为董明德，一审法院支持至2019年12月1日，之后的物业费原告应向董明德主张，被告认可其自2018年5月27日至今在涉诉房屋居住，故一审法院支持自2018年5月27日至2019年12月1日的物业费，经计算，被告应给付物业费988元。原告主张滞纳金，虽被告在履行物业服务合同过程中存在逾期交费的行为，但考虑原告提供的物业服务存在瑕疵，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。一审法院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告董玉田于本判决生效之日起十日内给付原告中恒基（天津）物业管理有限公司2018年5月27日至2019年12月1日的物业费988元；二、驳回原告中恒基（天津）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费25元，由被告负担5元，由原告负担20元。”二审中，上诉人提交物业费优惠通知单、天津市物业费收费标准，证明被上诉人不应收取上诉人物业费。经质证，被上诉人对证据的真实性认可，对证明目的不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人是否存在物业服务合同关系，上诉人是否应向被上诉人支付物业费；2.被上诉人是否存在重复收费问题；3.被上诉人按0.7元/月/平方米向上诉人主张物业费是否具有合法依据，上诉人应按何种标准交纳物业费问题。围绕争议焦点，本院阐述如下：关于争议焦点1，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述司法解释的规定，被上诉人和建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对上诉人与被上诉人均具有法律约束力。被上诉人为涉诉小区提供了物业管理服务，上诉人理应交纳物业管理服务费。上诉人以其与被上诉人之间未直接签订物业服务合同，不存在物业服务合同法律关系为由主张不应交纳物业费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2，上诉人主张被上诉人存在重复收取物业费的行为，但并未提供充分证据加以证明，且被上诉人仅针对上诉人未按期交纳物业费部分提起诉讼。故对上诉人的此项主张，本院亦不予支持。关于争议焦点3，被上诉人和建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》中约定，物业费标准为每月每平方米1.8元（基础物业费1元，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用0.8元），被上诉人在扣除镇政府的物业费补贴后按0.7元/月/平方米向上诉人主张权利，符合合同约定，一审法院对物业费收取标准及数额的认定并无不当。一审法院对被上诉人提供的物业服务的小区进行实地考察并结合物业服务合同的约定、整体交费比例以及上诉人陈述涉诉小区物业服务存在不到位问题等综合考虑，对上诉人应交纳物业费数额予以适当酌减，符合客观情况，本院予以维持。综上所述，上诉人董玉田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人董玉田负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  苏美玉审判员  王伟杰二〇二〇年九月二十二日书记员  王铎臻