山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2588号 上诉人（原审原告）：公维红，女，1978年12月22日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：刘修华，山东昌琪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱树朋，山东昌琪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任刚，男，1979年11月11日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：张玉，新泰新甫街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：新泰市景丰置业有限公司，住所地新泰市新甫街道南西周村新安路南段。 法定代表人：李淑强，执行董事。 委托诉讼代理人：宋丰魁，山东秉真律师事务所律师。 原审被告：王永山，男，1979年11月30日出生，汉族，住新泰市。 上诉人公维红因与被上诉人任刚、新泰市景丰置业有限公司（以下简称景丰公司）及原审被告王永山房屋买卖合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2019）鲁0982民初1570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 公维红上诉请求：1、改判上诉人与任刚、王永山共同签订的楼房买卖合同有效。2、改判被上诉人景丰公司建成楼房后向上诉人交付并协助办理过户登记手续。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，程序违法，依法改判支持上诉人的上诉请求或者发回重审。1、一审认定任刚为本案诉争房屋的名义所有权人，没有事实和法律依据。任刚和王永山是合伙关系，对涉案楼房属于共同共有。一审否定了被上诉人任刚提交的居间协议，“不能认定二被告之间存在居间关系”，既然任刚与王永山不是居间关系，现有证据只能证实是合伙关系，一审却又认定任刚是涉案楼房的名义所有权人，在认定事实上是相互矛盾的。王永山和任刚共同承包景丰公司的楼房建设工程，景丰公司将涉案楼房转让给任刚和王永山抵顶工程欠款，并以“任刚”的名义开具购房收据。涉案楼房属于任刚和王永山在合伙期间取得的共同共有的财产。2、一审没有判决景丰公司向上诉人交付楼房并办理过户登记手续，属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人在一审提交的景丰公司的工商登记信息，证实上诉人与任刚、王永山在买卖涉案楼房期间，常英杰是景丰公司的法定代表人。上诉人提交的上诉人与常英杰在2017年11月28日、2018年1月9日的两次通话录音，均能证实景丰公司的法定代表人常英杰知道上诉人与任刚、王永山买卖涉案楼房的事实，并同意为上诉人办理过户登记手续。景丰公司无论依据约定还是依据物权法及合同法相关规定，均有义务为向上诉人直接交付楼房并办理过户登记手续。景丰公司的涉案楼房已经取得预售许可证，且在诉讼期间已经基本建成，景丰公司有义务也具备现实交付的条件。一审判决驳回上诉人要求景丰公司建成后交付楼房并协助办理过户登记的诉求，没有事实依据。3、一审判决内容不明确具体，无法履行，不符合民事诉讼法的规定。一审没有按照诉求判决，而是另行判决那几天签订的协议有效，不仅偏离了诉讼请求，而且判决内容含糊不清，导致该判决确定的事项无法得到履行。4、一审没有采信上诉人提交的景丰公司法定代表人的录音，属于程序违法。常英杰是一审第三人景丰公司的法定代表人，本案第三人具有一审被告的法律地位，对责令常英杰出庭质证申请书，一审不予准许违反了民事诉讼法和证据规则的相关规定。5.一审超出了法定的审理期限，属于程序违法。 任刚辩称，一审法院针对本案的审理认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人起诉任刚诉讼主体不适格，属于错列诉讼主体，理由是本案中任刚与上诉人之间不存在买卖合同关系。二、上诉人与任刚之间没有房屋买卖事实，所以双方不存在直接房屋买卖合同关系。本案中，任刚与工程施工方程国强、徐冲、原审被告王永山之间存在居间合同关系的事实，任刚只是通过个人关系借用景丰公司的房产抵顶给程国强、徐冲、王永山的施工款，实际出卖人是王永山，任刚并没有收到上诉人的任何购房款。三、上诉人签订的购房协议均系与王永山签署，实际交易行为也是上诉人与王永山双方完成，从转让协议也可以看出任刚并没有实际参与涉案房屋的交易，任刚只是作为涉案房屋的原始登记人，本案中上诉人的所有合同均系与王永山签署的，与任刚不存在任何关联性。四、在本案中的上诉人没有向涉案工地送任何的建筑材料，也与任刚没有任何的经济往来。 景丰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一审中上诉人的诉讼请求是请求确认其与任刚、王永山之间的合同有效，景丰公司在该案中是处于第三人的法律地位，从以上主张可以看出，涉案的楼房买卖合同的相对方并不涉及景丰公司，景丰公司也没有向上诉人交付楼房及办理登记的义务，因此，应依法驳回上诉人对景丰公司的上诉，维持一审判决。 王永山述称，支持上诉人的诉求，请求法院将房子确认给公维红。 公维红向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的山水文园三期17#-1-2102、17#-1-1702、17#-2-2202三份楼房买卖协议有效；2、第三人向原告交付上述买卖协议约定的三套楼房并办理网签手续；3、本案诉讼费、保全费由被告负担。诉讼中原告变更第二项诉讼请求为：第三人在建设完成后向原告交付诉争的三套楼房并协助办理不动产转移登记。 一审法院认定事实：1、2017年9月30日第三人景丰公司为被告任刚开具收据一份，注明“交款单位任刚摘由17#-1-2102人民币伍拾万壹仟叁佰元正￥501300”。2017年10月11日，被告任刚给原告公维红出具授权委托书，注明“本人任刚授权公维红处理山水文园17号楼-1-2102号房屋一切事宜，该房屋17#-1-2102房屋所有权归公维红所有”。被告任刚出具书面材料（未注明时间），承诺其自愿把17号楼-1-2102号房源更名为公维红，并注明转让人为任刚。当日，被告王永山（甲方）与原告公维红（乙方）签订楼房转让协议，约定“甲方将新泰市山水文园三期17#-1-2102楼房一套，转卖给乙方所有。一、房产位置：该房屋坐落于山水文园小区建筑面积：96㎡储藏室15㎡。二、甲乙双方商定成交价格为人民币438000元，大写肆拾叁万捌仟元整乙方于2017年10月11日前一次性付清。三、甲方在2017年10月11日将上述房屋交付给乙方。……五、付款后，房产所有权归乙方所有，此协议签字之日起生效”等。当日被告王永山给原告出具收到房款438000元的收条。2、2017年11月1日，第三人景丰公司为被告任刚开具收据一份，注明“交款单位任刚摘由17#-1-17002人民币伍拾万壹仟叁佰元正￥501300”。当日，被告任刚给被告王永山出具授权协议书，“本人任刚授权王永山处理山水文园17#-1-1702号房屋一切事宜，该房屋17#-1-1702房屋所有权归王永山所有”。当日，被告王永山给原告公维红出具授权协议书，“本人王永山授权公维红处理山水文园17#-1-1702号房屋一切事宜，该房屋17#-1-1702房屋所有权归公维红所有”。当日，被告王永山（甲方）与原告公维红（乙方）签订楼房转让协议，约定“甲方将新泰市山水文园三期17#-1-1702楼房一套，转卖给乙方所有。一、房产位置：该房屋坐落于山水文园小区建筑面积：96㎡储藏室15㎡。二、甲乙双方商定成交价格为人民币414000元大写肆拾壹万肆仟元整乙方于2017年11月1日前一次性付清。三、甲方在2017年11月1日将上述房屋交付给乙方。……五、付款后，房产所有权归乙方所有，此协议签字之日起生效”等。当日被告王永山给原告出具收到房款414000元的收条。3、2017年9月30日，第三人景丰公司为被告任刚开具收据一份，注明“交款单位任刚摘由17#-2-2202人民币伍拾万壹仟叁佰元正￥501300”。2017年10月19日，被告任刚给被告王永山出具授权协议书，“本人任刚授权王永山处理山水文园17#-2-2202号房屋一切事宜，该房屋17#-2-2202房屋所有权归王永山所有”。同日，被告王永山给原告公维红出具授权协议书，“本人王永山授权公维红处理山水文园17#-2-2202房屋一切事宜，该房屋17#-2-2202房屋所有权归公维红所有”。2017年11月5日，被告王永山（甲方）与原告公维红（乙方）签订楼房转让协议，约定“甲方将新泰市山水文园17#-2-2202楼房一套，转卖给乙方所有。一、房产位置：该房屋坐落于山水文园小区建筑面积：96㎡储藏室15㎡。二、甲乙双方商定成交价格为人民币360500元大写叁拾陆万零伍佰元整乙方于2018年2月5日前一次性付清。三、甲方在2018年2月5日将上述房屋交付给乙方。……五、付款后，房产所有权归乙方所有，此协议签字之日起生效”等。同日，被告王永山给原告出具借条一份，载明“今借到公维红现金350000元正大写叁拾五万元正用山水文园17#-2-2202作为抵押用期3个月到期不还所有权归公维红所有不再加钱等”。4、2017年9月19日原告公维红与被告王永山、程国强签订协议书一份，约定“甲方公维红乙方王永山程国强甲方现有莲花山社区楼房两套（16号楼二单元501室带阁楼、储藏室一套和16号楼一单元502室带阁楼、储藏室一套）两套共计叁拾贰万元（32万元）作为山水文园三期17号楼两套房产的预付款，山水文园房子为大产权，房子面积120平方米-150平方米之间，每平方米按肆仟元（4000元/平方米）给甲方。乙方给甲方购房协议后，甲方付给乙方全款。”5、2017年6月25日，被告任刚与案外人苏某（甲方）、被告王永山与案外人程某、徐某（乙方）签订居间协议书一份，约定“……三、报酬及支付：居间人促成合同成立，报酬为总造价的2%，合同签订生效支付总造价的10%，进场施工支付总造价的40%，以后支付在工程每次拨发时支付50%，工程施工完成全部支付完毕。四、合同生效：签订合同生效，居间协议生效。……六、安全：在本工程发生的一切安全事故与居间人（甲方）没有任何关系等”。6、2019年1月17日，被告任刚在山东工人报声明：任刚（370982197911110016）丢失新泰市景丰置业有限公司开具的山水文园17-1-1702室的收款收据，收据号：0021049，金额￥501300.00元（大写：伍拾万壹仟叁佰元整），本人声明作废！任刚（370982197911110016）丢失新泰市景丰置业有限公司开具的山水文园17-1-2102室的收款收据，收据号：0018707，金额￥501300.00元（大写：伍拾万壹仟叁佰元整），本人声明作废！任刚（370982197911110016）丢失新泰市景丰置业有限公司出具的山水文园17-2-2202室的收款收据，收据号：0018704，金额￥501300.00元（大写：伍拾万壹仟叁佰元整），本人声明作废！一审法院认为，本案审理的焦点问题：1、原告与被告王永山签订的三份楼房转让协议的效力问题。2、第三人景丰公司是否有义务交付涉案合同涉及的房屋并协助办理不动产登记手续。关于第一个问题，《最高人民法院关于适用审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约阶段对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。2017年10月11日的合同，被告王永山虽然对涉案房屋没有所有权或者处分权，被告任刚明确表示同意为原告公维红就该合同涉及的房屋更名，但是房屋名义所有权人被告任刚给原告出具了授权委托书承诺，把合同涉及的楼房更名为原告，并注明转让人为被告任刚，应认定该合同有效。2017年11月5日、2017年11月1日的两份合同，出卖人王永山均取得了房屋名义所有权人任刚的授权，并且被告任刚明确表示上述合同涉及的房屋归被告王永山所有，结合上述法律规定，应认定上述两份合同有效。关于第二个问题，根据合同相对性的原则，上述三份合同的当事人均是原告与被告王永山，第三人不是合同的相对方，原告无权要求合同之外的第三人履行任何义务。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告公维红与被告王永山于2017年10月11日、2017年11月1日、2017年11月5日签订的三份楼房转让协议书有效；二、驳回原告公维红的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告公维红负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案房屋买卖合同的主体是否是任刚和王永山；二、景丰公司在涉案房屋建成后是否应向公维红交付涉案房屋，并协助办理过户登记手续；三、一审法院程序是否合法。 关于涉案房屋买卖合同的主体是否是任刚和王永山问题，涉案三套房屋的收据是景丰公司向任刚出具的，任刚又向王永山出具授权委托书，授权王永山处理涉案房屋一切事宜，并注明了房屋所有权人是王永山。任刚在一、二审答辩中，均主张用涉案房屋抵顶王永山的施工工程款。因此公维红主张王永山与任刚存在合伙关系、涉案房屋属于二人共同共有证据不足，本院不予采信。从王永山与公维红所签楼房转让协议可以证明，王永山并非以任刚的名义与公维红签订的房屋买卖合同，公维红支付的购房款均是王永山收取，因此王永山与公维红存在房屋买卖合同关系，一审判决确认公维红与王永山签订的楼房转让协议书有效正确。公维红上诉主张与任刚、王永山共同签订的楼房合同有效的理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。 关于景丰公司是否应在涉案房屋建成后向公维红交付，并协助办理过户登记手续问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房屋买卖合同中，买受人支付对价的目的是为了取得涉案房屋的所有权，故协助交付房屋及办理过户登记手续是房屋买卖合同的出卖人的义务。景丰公司与公维红不存在房屋买卖合同关系，并非本案房屋买卖合同的出卖人，景丰公司作为出卖人只负有向其合同相对人交付房屋及协助办理产权登记的义务。此外涉案房屋并未交付及办理产权登记，本案不具备交付和登记的条件，且条件何时成就、何时完工也无法确定，因此公维红的请求不具体、明确，本院亦不应予以支持。一审判决驳回公维红的该项诉讼请求并无不当。 关于一审法院程序是否合法问题，对于公维红提交的与常英杰录音，因无法确认常英杰的身份，且与本案缺乏关联性，为此一审法院不予采信并无不妥。公维红申请常英杰出庭质证的申请不符合法律规定，一审法院不予准许并无不当。 综上所述，公维红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由公维红负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年九月十日 书记员  宋姚瑶