江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣民申852号再审申请人（一审本诉原告、反诉被告，二审上诉人）：江西省中科房地产有限公司。住所地：江西省九江市庐山市秀峰大道。法定代表人：张文谟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王辉明，江西惟民律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：阮安东，江西惟民律师事务所律师，特别授权。被申请人（一审本诉被告、反诉原告，二审上诉人）：付梦强，男，1992年3月18日出生，汉族，江西省庐山市人，住江西省九江市庐山市。委托诉讼代理人：余良良，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：彭行群，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，特别授权。再审申请人江西省中科房地产有限公司（以下简称中科公司）因与被申请人付梦强商品房预售合同纠纷一案，不服江西省九江市中级人民法院（2019）赣04民终2438号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中科公司申请再审称：（一）付梦强一审反诉仅主张变更《商铺买卖协议》第十五第二款，一审法院认为不能变更却未驳回其诉请，而是直接判决该条款无效，超出当事人诉讼请求。（二）涉案《商铺买卖协议》系双方自愿并协商一致签订，且我公司给予付梦强的房价非常优惠，其第十五条第二款对于我方逾期办证违约责任的约定付梦强是自愿同意的，并非是我公司事先拟定而重复使用且未与对方协商的格式条款，双方的违约责任不存在“严重失衡”的情形，该条款也不存在排除付梦强要求我方承担违约责任的权利，不应认定为无效格式条款。即使该条款无效，也应按过错原则处理，而不是直接判决按年利率6%计算，付梦强也从未主张逾期办证违约金按年利率6%计算。（三）本案不符合付梦强可以行使后履行抗辩权的法定情形。后履行抗辩权要求当事人双方互负债务，且双方所负债务系对价关系。本案所涉房产权属登记义务属于合同的附随义务，与付梦强支付房款的义务并非对价关系，而且至本案起诉时根本不具备履行的基本条件。合同前言部分已明确告知付梦强涉案商铺没有取得商品房预售许可证，且我方按期将商铺交付给了付梦强使用，付梦强并未因为我方逾期办证而受到任何损失，判决我方按年利率6%承担违约责任对我方极为不公。（四）付梦强自始至终未主张行使后履行抗辩权，一二审判决其不支付尚欠500万元房款系行使后履行抗辩权，违反民事诉讼法“不告不理”原则。（五）最高人民法院相关案例的裁判也均认定房产权属登记情况不能成为不支付购房款的抗辩理由，包括最高人民法院（2015）民申字第2001号《民事裁定书》、（2016）最高法民申1983号《民事裁定书》、（2019）最高法民申309号《民事裁定书》。据此，中科公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项的规定申请再审。付梦强提交意见称：（一）中科公司违反涉案《商铺买卖协议》约定，未按期办理房屋权属转移登记，已构成严重违约。（二）一、二审法院认定付梦强拒绝支付剩余购房款，系行使后履行抗辩权，具有充分的事实与法律依据。（三）一、二审法院认定《商铺买卖协议》中科公司逾期办证违约条款是格式条款无效，并无不当。（四）一、二审法院判决中科公司按照银行同期贷款年利率6%标准向付梦强支付逾期办证违约金，符合法律规定。中科公司向本院提交了四组证据：第一组证据：1、庐山市锦绣之星精品酒店的工商登记信息一份；2、庐山市锦绣之星精品酒店照片两张。证明：中科公司在2015年10月已将涉案商铺交付给付梦强用于酒店经营，产权证暂未办理并不影响其正常经营使用与收益，也未给其带来任何损失。第二组证据：1、2016年12月3日，再审申请人与被申请人签订的《协议书》一份；2、被申请人出具的领条、发票、收据各一份。证明：被申请人至2016年12月止，一直在履行付款义务，且从未提出后履行抗辩。第三组证据：1、2016年12月3日，再审申请人出具的《说明函》；2、庐山市房地产管理系统“中科城市花园”项目楼盘网上公开信息表一份；3、庐山市房地产管理系统新建商品房网上签约系统“中科城市花园”项目3#、4#、5#号楼裙楼备案信息表打印件。证明：1、涉案商铺没有被法院查封，申请人亦没有对外抵押，没有对被申请人造成任何经济损失；2、与涉案商铺相邻的所有商铺均已签订正式《商品房买卖合同》，并已办理登记备案手续，故案涉房产早已具备备案登记条件。第四组证据：2015年2月前后，庐山市房地产管理系统登记信息表一份。证明：1、涉案购房协议签订同期，与涉案商铺同类地段的庐山市商铺均价为35000元／每平方米，而涉案商铺一楼商铺销价仅为15000元／每平方米，证实再审申请人给予被申请人较大幅度优惠，优惠幅度为133%左右；2、涉案购房协议签订同期，与涉案商铺相比位于庐山市较偏地段的“湖滨星都”项目二楼商铺均价为8000元／每平方米，而涉案商铺二楼商铺销价仅为5680元／每平方米，两者相比可以进一步证实涉案二楼商铺也同样给予较大幅度优惠，优惠幅度为40%左右；3、上述优惠价格本身就说明涉案商铺办理备案登记手续需要一定的等待期，被申请人对此完全明知；4、该组证据进一步证实涉案购房协议根本不属于格式条款，而是双方当事人充分协商的结果。付梦强质证意见：对第一组证据的真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的均有异议。我方要求中科公司承担的是逾期办证的违约金，而非逾期交房的违约金。对第二组证据真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的均有异议。涉案合同约定办证日期为2017年6月30日前，申请人提交的收据是在2016年12月5日与2017年1月19日发生，尚未到达约定办证日期。被申请人从未提出后履行抗辩与事实不符。对第三组证据中的《说明函》真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的均有异议。该份函是申请人单方出具的，被申请人对函中内容不予认可。对第三组证据中的信息表打印件真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。其他商铺办理了商品房备案登记并不能推论本案商铺已具备办理房屋产权证的条件。本案商铺未办理商品房备案登记，是因为申请人坚持仍按涉案合同进行备案登记，而不按本案二审判决要求与被申请人重新签订符合备案条件的《商品房买卖合同》。对第四组证据真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。无法确认打印件真实性、合法性。即使真实、合法，也无法达到申请人证明目的。申请人提交的其他商铺价格与本案无任何关联。综合双方举证、质证情况，本院认为上述证据对本案一、二审法院认定的事实没有影响，本院确认一、二审法院认定的事实。本院经审查认为，在房屋买卖合同（包括商品房预售合同）中，不动产权属登记是买受人取得房屋所有权的法定证明，涉案合同关于中科公司的办证权利义务与付梦强支付购房款权利义务一样，都是合同主要权利义务，中科公司提出其办证义务系合同附随义务，没有事实与法律依据。尽管涉案合同前言部分明示了涉案商铺尚未取得商品房预售许可证的事实，但这并能免除中科公司应在2017年6月30日前为付梦强办理权属登记的义务。涉案商铺未能如期办理权属登记的原因系中科公司至2018年11月15日才取得涉案商铺的预售许可证。中科公司提出至本案起诉时仍根本不具备办理权属登记的条件，但其并未能证明不能办理权属登记的原因在于付梦强，中科公司因此构成违约。付梦强在一审中反诉要求变更涉案合同第十五条第二款，其目的是要求中科公司按日支付其已付房款万分之三的违约金，与其反诉请求第二项的目的一致，一、二审法院认定该条款无效是基于对其要求违约金诉请的审查，并未超出其诉讼请求。涉案合同对付梦强逾期付款违约金的约定是按日万分三计算，而该第十五条第二款对中科公司逾期办证违约金的计算仅约定固定比例万分之三（不管违约多久，中科公司均仅承担3739.50元违约金），明显属于极低，应认定为中科公司免除或限制自己的责任的格式合同条款，根据合同法第四十条规定，属于无效格式合同条款。中科公司提出其给予付梦强的房价非常优惠、且该条款系付梦强经过协商自愿同意等，均不能成为其限制或免除自己违约责任的理由。为此，涉案合同视为对逾期办证违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，一、二审法院判决中科公司按年利率6%计算支付逾期办证违约金并无不当。本案一审过程中，付梦强在其《答辩状》及其委托代理人《民事代理词》中，均提出依据合同法第六十七条抗辩中科公司要求其支付尚欠房款530万元的诉请，并非从未主张后履行抗辩权。后履行抗辩权并不要求双方互负的债务必须对价，且本案中科公司办理权属登记的义务与付梦强支付房款的义务均属合同主要义务，由于中科公司原因导致商铺不能按期办理权属登记在先，付梦强行使后履行抗辩权于法有据，一、二审法院认定涉案商铺办证前付梦强仅须履行30万元购房款本金及相应违约金义务符合法律规定。中科公司提出最高法院相关案例认定房产权属登记情况不能成为不支付购房款的抗辩理由，经查其提供的案例均不是最高法院指导性案例，案例的事实也均与本案并不相同或类似，与本案没有关联性。综上，中科公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回江西省中科房地产有限公司的再审申请。审判长 熊 伟审判员 黄声敏审判员 刘 瑾二〇二〇年九月八日法官助理毛军华书记员严磊