山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5066号上诉人(一审被告）：烟台市星辰物业管理有限公司。住所地：烟台市芝罘区胜利路66号胜利大厦712室，实际经营地：烟台经济技术开发区长江路173-1号海鹰大厦，社会统一信用代码：913706026667023839。法定代表人：丁晓鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：周骏、李勋，山东君辰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：烟台经济技术开发区海鹰大厦海澜花园业主委员会。住所地：烟台经济技术开发区长江路202号电子大厦607室。负责人：牟毅，业委会主任。上诉人烟台市星辰物业管理有限公司（简称星辰物业公司）因与被上诉人烟台经济技术开发区海鹰大厦海澜花园业主委员会（简称海鹰业委会）物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2019）鲁0691民初2781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。烟台市星辰物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决,发回重审或者依法改判;本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院程序违法。1.证据未经质证，违反程序。原判决在判决书中第2页一审对有争议的事实和证据认定，系程序违法。一审对有争议的事实和证据认定如下：原告提供物业服务合同复印件一份，以证明烟台经济技术开发区海鹰大厦业主委员会与被告星辰物业公司最后一次签订的物业服务合同期限为2015年12月26日至2018年12月25日。原告称此证据来源于被告在本院审理的其他案件中向法院提供的证据。被告称双方最后一次签订的合同期限是2015年12月26日至2020年12月25日，并提供合同复印件，未提供原件。本院经调取(2017)鲁0691民初526号卷宗，查实原告提供的复印件与被告在此案中提供的合同内容一致，而被告在本案中提供的合同复印件无原件印证真实性，故本院依法采纳原告提供的合同复印件，认定签订的最后一次物业服务合同期限是2015年12月26日至2018年12月25日。但在诉讼过程中，一审法院并未向上诉人出示过另案中的查询证据，该事实及证据虽然为法院查询取得，但也应该经过庭审出示给双方当事人，并对真实性及证明内容进行质证。一审法院没有向上诉人出示，属于违反诉讼程序，该证据及事实不能作为认定事实的证据使用。否则，一审法院有失公平，属于程序错误。2.违反“谁主张谁举证”的举证原则。一审庭审中，原告应该提供烟台经济技术开发区海鹰大厦业主委员会与被告星辰物业公司签订的物业服务合同原件作为起诉的依据，但庭审中，被上诉人只提供了合同复印件，且与上诉人的合同不一致，认定举证责任在上诉人，违反了举证原则。该案应该由被上诉人承担举证责任，以证明其提供合同证据的真实性，否则其应该承担举证不能的法律后果。3.认定银芝社区居委会的证明为有效证据，违反证据规则。根据证据规则，居委会出具的书面证据，除加盖居委会印章外，还应该由负责人签字，才能作为有效证据使用。本案中被上诉人提供的书面证据没有主要负责人的签字，其不符合证据规则规定的构成要件，在上诉人提出异议的情况下，一审法院予以采信，属于程序违法。二、事实认定错误。1.对于烟台经济技术开发区海鹰大厦业主委员会与被告星辰物业公司最后一次签订的物业服务合同原件是真实存在的，合同履行的期限为2015年12月26日至2020年12月25日，所以一审被上诉人提供的合同并不是真实的合同。上诉人与被上诉人的合同未到终止时间，应该得到继续履行。新的业主委员会中止合同的行为，应该为无效行为。2.对于新业主委员会的选举过程未审查，应该属于事实不清。上诉人对于一审法院提出了该选举过程的异议，一审法院应该就该问题进行核实确认，以查清新业主委员会的主体身份是否真实。但是一审法院未就该事实进行审理，就轻率认定该事实的真实性，是错误的。综上所述，一审法院程序违法，适用法律错误，事实不清，应该发回重审或依法改判。庭审中补充意见：一审法院无管辖权，该案应由仲裁机构进行仲裁，不应通过诉讼程序解决，上诉人与被上诉人之前签订的物业服务合同明确约定了向仲裁委员会申请仲裁，双方合同虽没有明确指出由哪个仲裁委员会仲裁，烟台地区只有一个仲裁委员会，上诉人与被上诉人之间合同争议应该通过仲裁解决，被上诉人向开发区法院提起诉讼违反双方合同约定，一审法院程序错误。被上诉人烟台经济技术开发区海鹰大厦海澜花园业主委员会答辩称：一、答辩人在一审中提交的物业服务合同，与上诉人起诉业主的物业服务合同纠纷案件中提供的物业服务合同一致，并经一审法院查证属实，上诉人在一审法院规定的期限内没有提供证据证明还有其他物业服务合同。1.一审第一次开庭，主审法官曾就合同证据要求上诉人出示其主张的合同有效期为2015年12月26日—2020年12月25日的合同原件，当庭上诉人以材料在上诉人公司（其法定代理人未出庭）不能当庭提供为由，未能出示。主审法官要求其在庭后7日内向开发区法院提供原件。上诉人未在规定期限向法院提供该材料。2.一审第二次开庭，主审法官就上诉人未能在规定时间内按时提供其主张的合同原件再次向上诉人询问，上诉人及其律师仍未能为其无法提供所谓的合同原件作出合理解释。当庭仍然没有出具其主张的2015年-2020年的物业合同原件。3.答辩人在一审过程中明确提出了其主张的合同版本来源于上诉人起诉业主时使用的合同版本，一审法院是在核实历史案件后决定认可答辩人的合同版本及诉讼请求，并无不妥之处。4.一审主审法官多次要求上诉人出示其主张的与答辩人主张的不同的合同版本原件，上诉人一直不提供所谓的合同原件，是其自己放弃对其主张的2015-2020版合同的证据支持，而非没有质证。二、关于上诉人提出的“谁主张谁举证”的举证原则。1.在诉讼过程中，答辩人与被答辩人均有义务向法庭提供真实的证据及证据来源。答辩人所主张的物业合同关系期限为2015年12月26日-2018年12月25日，已经指出此合同版本来源于上诉人此前于2016年及2017年作为原告起诉多位业主时向开发区人民法院提供的诉讼证据，并被星辰物业公司大量使用。借鉴（2017）鲁0691民初526-531号、（2016）鲁0691民初171-177号等卷宗。答辩人虽然手里没有该合同原件，但是已经完成证据的举证责任。答辩人引用上诉人起诉业主的合同版本，却被星辰物业公司质疑此合同的真实性，是在否定其以前通过法院起诉业主时提供的合同并非是真合同？至于上诉人是否提供多份合同版本及版本的真假，举证责任不应在答辩人。答辩人选择对自己有利的合同证据，认为合同于2018年12月25日终止，并无不妥。2.上诉人主张的物业合同期限为2015年-2020年，理应举证。答辩人在一审过程中也曾要求上诉人对其主张的2015-2020年合同的签署日期、谁盖的章、谁在场以及为何出现不同的多版本合同等信息予以说明，上诉人一直未能作出对应解释，也没有其他相关证据。3.不同版本合同的提供者并非答辩人，真实性也并非答辩人的主张，举证责任不在答辩人。三、答辩人认为本案的重点应该在合同是否到期，是否已经终止。而不该被星辰物业公司提出的各种其他非关键事由纠缠不清。居委会的材料起的作用是辅助说明情况，烟台开发区福莱山街道银芝小区居委会配合提供了更加完善的材料。四、海鹰大厦海澜花园业委会的选举及成立是在街道办、居委会的监督指导下通过召开全体业主大会投票完成。于2018年8月17日成立并于开发区住建局物管办完成备案，公章在开发区公安局完成备案，是得到业主及政府承认的。海鹰大厦海澜花园业委会召开业主大会，就2018年12月25日解除物业合同、解聘物业不再续约一事通过投票决议并作为执行主体，履行业委会职责。业委会及业委会主任身份的真实性，在向法院提供的身份证明材料里有明确的名称、人员架构、区域、面积、时间等信息，并有烟台经济技术开发区福莱山街道银芝居委会、福莱山街道办事处、烟台经济技术开发区住房和建设管理局物业管理办公室的证明，合法性不容置疑。至于上诉人提出业委会选举过程的审查问题，非一审时被答辩人的诉求，也非法院职责，与本案无关，其只是上诉人有意借各种理由拖延审判而已。五、答辩人代表全体业主执行业主大会决议，已经完成新物业的招聘（目前已服务满一年多），并配合新物业（烟台乾元物业服务有限公司）完成住建局物管办备案，是得到政府承认的唯一合法小区物业管理公司。新的物业已经完成和开发区自来水公司、开发区国家电网、移动联通等通信管理、特种设备管理（电梯）、市政等多部门交接备案及顺利运作，且已经为小区服务达15个月的时间。星辰物业公司作为老物业，已经不再向业主提供服务，其不但拒不配合交接，且仍霸占部分物业用房至今。自2015年至今其涉嫌挪用业主缴纳的水费仍拖欠开发区自来水公司水费达50万左右，目前已经由自来水公司提起诉讼并立案。自新物业接管小区电费代收代缴时，上诉人因服务期间未足额缴纳电费导致海鹰大厦海澜花园拖欠电费848993.64元，至今仍无法完成对账。本小区自来水、电等设施因处于自管状态，上诉人星辰物业公司拒不交接历史水电费账目账单，导致水电费承上启下无法对账造成的损失尚无法得到完整估算。根据证据3烟开建设交通限改字[2019-1]号《责令限期整改通知书》也证明被答辩人物业服务终止，答辩人通过合法途径选聘的新物业已到位并完成备案，要求上诉人配合交接，但是上诉人拒不执行。根据《烟台市物业行业“红黑榜”管理试行办法》规定，星辰物业公司目前已经于2020年6月被烟台市住建局列入烟台市物业行业黑名单。星辰物业公司的经济问题及诚信问题缠身，已经不具备向区域业主提供物业服务的能力及资格。（2016）鲁0691民初171-177号案、（2017）鲁0691民初521-531号案中上诉人与业主之间物业服务合同里有仲裁条款，但上诉人向法院提起诉讼，上述案件中法院驳回了仲裁请求。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，要求被上诉人立即腾退至今仍霸占的物业用房，并申请法院予以配合强制执行腾空移交物业用房。海鹰业委会向一审法院起诉请求：1.判令被告退出烟台经济技术开发区长江路173号海鹰大厦、海澜花园小区；2.判令被告向原告移交位于烟台经济技术开发区长江路173-1号海鹰大厦一楼的物业用房、物业管理材料以及海澜花园104号、105号、204号、205号、304号物业办公用房及物业管理材料；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第2项为判令被告向原告移交位于烟台经济技术开发区长江路173-1号海鹰大厦一楼财务室和经理室、物业管理资料以及海澜花园204号、205号物业办公用房及物业管理资料。一审法院认定事实：原告提供物业服务合同复印件一份，以证明烟台经济技术开发区海鹰大厦业主委员会与被告星辰物业公司最后一次签订的物业服务合同期限为2015年12月26日至2018年12月25日。原告称此证据来源于被告在一审法院审理的其他案件中向法院提供的证据。被告称双方最后一次签订的合同期限是2015年12月26日至2020年12月25日，并提供合同复印件，未提供原件。一审法院经调取（2017）鲁0691民初526号卷宗，查实原告提供的复印件与被告在此案中提供的合同内容一致，而被告在本案中提供的合同复印件无原件印证真实性，故一审法院依法采纳原告提供的合同复印件，认定签订的最后一次物业服务合同期限是2015年12月26日至2018年12月25日。烟台经济技术开发区海鹰大厦一期、二期（海澜花园）住宅小区于2006年1月6日在烟台经济技术开发区海河管理处、房管局物管办和烟台经济技术开发区银芝社区选举工作领导小组主持下依法成立烟台经济技术开发区海鹰大厦业主委员会，于2018年8月成立烟台经济技术开发区海鹰大厦海澜花园业主委员会。该小区的物业管理，于2007年7月4日经海鹰业委会同意，由原来的烟台海鹰物业管理有限公司变更为被告星辰物业公司，烟台开发区海鹰物业管理有限公司将海鹰大厦、海澜花园前期物业管理合同中前期物业管理人的权利和义务由被告星辰物业公司继续履行。后烟台经济技术开发区海鹰大厦业主委员会（甲方）连续与被告星辰物业公司（乙方）签订物业服务合同，双方最后一次签订的物业服务合同第六条第16项约定物业服务时间为2015年12月26日至2018年12月25日；第十二条第六项约定合同到期未按时签订新合同，超过30天，本合同自动顺延；第十六条约定，双方因合同产生争执的应协商解决，协商不成的可向仲裁委员会申请仲裁。诉讼过程中，原告海鹰业委会已占用海澜花园104、105号、304号物业办公用房，海澜花园204、205号物业办公用房及海鹰大厦一楼财务室、经理室仍由被告星辰物业公司占用。原告主张已解聘被告，被告拒绝腾退，为此提供如下证据：证据1.烟台开发区海鹰大厦、海澜花园业主大会就解聘被告的决议及解聘通知，证明就是否解除聘用被告作为烟台开发区海鹰大厦、海澜花园物业服务公司一事，烟台开发区海鹰大厦、海澜花园业主召开业主大会，会议投票表决后于2018年11月13日经计票统计确认通过解除对被告的聘用决议，2018年11月14日原告向被告送达《关于解聘烟台市星辰物业管理有限公司的通知》，告知被告于物业合同到期后与原告办理物业交接手续。该通知载明：“业委会决定召开业主大会对解聘星辰物业及追诉其过失、差错等征求业主授权。业委会召开业主大会进行书面征求意见，于2018年11月13日19点在居委会二楼进行唱票，经街道办指导、居委会监督、业委会及业主唱票计票监票，现公布投票结果如下：海鹰大厦户数373户，本次获得打票197票，其中赞成票188票，弃权票9票，有效票共计197票。海澜花园户数245户，本次获得打票126票，其中赞成票126票，弃权票0票，有效票共计126票。鉴于本次业主大会决议--关于解聘烟台市星辰物业管理有限公司及授权业委会八项权利获得半数以上业主支持，业委会正式获得解聘烟台市星辰物业管理有限公司及业委会接管物业等相关的八项委托授权。现通知星辰物业自接到本通知5日之内，就交接事宜与业委会进行沟通，并准备好物业管理相关资料、账目、说明、物业活动用房及其他归全体业主共同所有的一切资产资料，于2018年12月15日前做好交接准备，于2018年12月25日之前完成正式交接，业委会将于2018年12月26日正式进行接管物业管理工作并收取物业费、水电费等。2018年12月25日之前，原应由星辰物业收取的物业费及代收的水电费等，星辰物业如未能及时收取的，可通过合法途径另行收取，自行解决。2018年12月26日之后，星辰物业无权继续收取后期物业费等相关费用。”证据2.编号为SDXL[YT]2019-19的《中标通知书》、《海鹰大厦海澜花园住宅物业服务合同》、烟台经济技术开发区建设交通局2019年5月24日出具的《海鹰大厦海澜花园物业服务备案情况》、7份特种设备使用登记证及特种设备使用登记表、国网山东省电力公司烟台供电公司开发客户服务分中心2019年7月18日作出的《关于烟台乾元物业代收电费的通知》，烟台经济技术开发区自来水有限公司2019年6月21日作出的《关于烟台乾元物业代收水费的通知》原件，证明2019年5月17日，经过原告委托通过招投标方式选定烟台乾元物业服务有限公司为烟台开发区海鹰大厦、海澜花园的物业服务公司，2019年5月27日原告与烟台乾元物业服务有限公司签订物业服务合同且在物业服务管理部门完成了物业服务备案，目前烟台乾元物业服务有限公司已完成包括电梯等特种设备的使用单位登记手续，同时电力公司及供水公司已委托烟台乾元物业服务有限公司代收海鹰大厦、海澜花园业主电费、水费。另外可以证明被告在物业服务期间内未足额缴付电费，导致海鹰大厦海澜花园拖欠电费84899.64元，被告收缴的水费未支付给自来水公司，累计欠费近50万元，已被自来水公司诉至法院，被告的一系列行为严重违反了物业服务合同的约定。证据3.烟开建设交通限改字[2019-1]号《责令限期改正通知书》复印件一份（原告称烟台开发区建设交通局有备案），以证明因原、被告物业服务合同到期终止，且原告通过合法途径选聘的新物业公司已到位，而被告拒不腾退物业服务用房并完成物业管理资料的交接，2019年7月15日烟台开发区建设交通局对被告做出责令限期改正要求，并送达给了被告，但被告目前仍然拒绝按照该通知腾退物业服务用房及办理物业管理资料的交接手续。被告质证称，对证据1的真实性不清楚，对证明目的有异议，原、被告之间的物业服务合同非前期物业服务合同，双方之间的服务合同是合法有效的，原告不经法定特别程序无权随意解除合法生效的物业服务合同，所以对其聘用其他物业服务公司以证明解除与被告之间的物业服务合同是错误的，被告有权就原告给被告造成的经济损失保留对其进行诉讼的权利。对于原告召开的业主大会的投票过程及结果，需要原告进一步提供证据证明其程序符合规定，并提供相关的八项委托授权以及该次业主大会决议资料。对证据2的真实性不清楚，对证明目的有异议，被告认为原告承认与其他物业服务公司签订服务合同，侵犯了被告的合同权利，是违反合同约定的表现，在原、被告之间合同依法有效存续期间，其所做的其他行为，对于被告来说应该是无效的行为。对证据3的真实性不清楚，对证明目的有异议，合同具有相对性，未经合同约定及合同法的规定解除合同，其他单位无权对依法成立生效的合同作出成立及终止的认定，所以即使该通知书是真实的，但其不能因行政权力干预民事私法的权利，通过该通知书载明的内容可以看到，该限期改正通知书作出的依据是《物业管理条例》第三十八条物业服务合同终止时的资料移交等规定，本案中原、被告之间的物业合同并不符合该通知书中所载明的物业服务合同终止时，所以即使是真实存在的，也不能干预原、被告之间的合同相对性所确定的权利义务。针对被告提出的异议，原告主张，原告是在街道办居委会的指导监督下召开的业主大会，并就解聘被告进行打票及公开唱票，对于解聘结果被告曾经向街道办等有关部门提出过异议，后经福莱山街道办、开发区物业管理办公室、金桥派出所、银芝小区居委会、海鹰海澜业主委员会五方联合验票，全程录音录像核实，证明解聘合法有效。相关证据录音及视频资料在银芝居委会和福莱山街道办事处留有存档。原告为证明解聘决议程序合法性及结果真实性，向法院提交烟台经济技术开发区福莱山街道银芝社区居委会出具的《海鹰海澜业委会解聘烟台市星辰物业管理有限公司的情况说明》，内容是：“海鹰大厦海澜花园业委会鉴于烟台市星辰物业管理有限公司合同到期且不尽职，不能履行物业公司应尽义务，特召开业主大会进行书面征求意见对其予以解聘。2018年11月13日19点，在福莱山街道办事处和银芝社区居委会工作人员的监督下，在银芝社区居委会二楼会议室，由业委会及业主进行公开唱票，并公布业主投票结果：海鹰大厦户数373户，打票197票，其中赞成票188票，弃权票9票，有效票共计197票。海澜花园户数245户，打票126票，其中赞成票126票，弃权票0票，有效票共计126票。烟台市星辰物业管理有限公司负责人对此结果不认可，要求进行复核。2019年1月28日，在福莱山街道办事处、规划建设局物业管理办公室、金桥派出所、银芝社区居委会的共同监督下，由海鹰大厦海澜花园业委会对业主打票逐一进行电话回访，核实解聘物业选票的真实性，2019年1月31日完成电话回访。整个回访过程，均有视频录音录像佐证，回访结果由五方登记签字，录音录像及登记资料原件均在办留存。以上情况属实，特此说明。”被告质证称，对其真实性不清楚，证据格式不符合证据规则规定的法定要件。一审法院认为，本案争议的焦点问题是本案应否通过仲裁程序处理及原、被告的物业服务合同是否已终止。关于本案是否应通过仲裁程序处理。《中华人民共和国仲裁法》第十八条规定：“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。”本案中，物业服务合同虽约定“双方因合同产生争执的应协商解决，协商不成的可向仲裁委员会申请仲裁”，但未明确约定仲裁委员会，原被告各方亦无法就仲裁委员会达成补充协议，故该约定无效。被告主张本案应仲裁，法院不予支持。关于原、被告的服务合同是否已终止。法院认为，被告主张合同约定的服务期限终止时间是2020年12月25日，因其未提供合同原件，法院不采纳其主张，依法认定双方最后一次签订的合同期限是2015年12月26日至2018年12月25日。被告虽然对原告提供的业主大会就解聘被告的决议通知及《海鹰海澜业委会解聘烟台市星辰物业管理有限公司的情况说明》的真实性不清楚，对其证明内容有异议，但未提交相反证据予以反驳，并且烟台经济技术开发区福莱山街道银芝社区居委会出具的《海鹰海澜业委会解聘烟台市星辰物业管理有限公司的情况说明》能够证明上述决议产生程序合法，且被告已知晓决议结果并要求进行复核。在福莱山街道办事处、规划建设局物业管理办公室、金桥派出所、银芝社区居委会的共同监督下，经复核确认解聘物业选票真实。因此根据《物业服务合同》约定，截至2018年12月25日，被告的服务期限已满，《物业服务合同》已于2018年12月25日终止，双方未再续聘。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”据前述规定，被告经业主委员会要求应退出烟台经济技术开发区长江路173号海鹰大厦、海澜花园小区物业服务区域，向原告移交烟台经济技术开发区长江路173-1号海鹰大厦一楼财务室和经理室以及海澜花园204号、205号物业办公用房。关于原告主张被告向其交付物业管理材料，因原告未明确物业管理材料的具体名称或内容，亦未提交被告确实掌握上述材料的证据及上述材料是物业管理服务所必需，故法院不予支持。综上所述，原、被告的物业服务合同到期后已终止，被告作为物业公司应根据相关法律规定退出物业服务区域与业主委员会做好交接工作。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国仲裁法》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定，一审法院于2020年5月8日判决：一、被告烟台市星辰物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退出烟台经济技术开发区长江路173号海鹰大厦、海澜花园小区；二、被告烟台市星辰物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告烟台经济技术开发区海鹰大厦海澜花园业主委员会交付位于烟台经济技术开发区长江路173-1号海鹰大厦一楼财务室和经理室及海澜花园204号、205号物业办公用房；三、驳回原告烟台经济技术开发区海鹰大厦海澜花园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告烟台市星辰物业管理有限公司负担。二审期间，法庭当庭查阅（2017）鲁0691民初526号案件电子卷宗，里面有上诉人和之前的业主委员会签订的物业合同，该合同第12页第十六条有仲裁条款，约定合同争议可向仲裁委员会申请仲裁，但上诉人未向仲裁委员会申请仲裁。经审查本案一审卷宗，一审法院就管辖权异议作出民事裁定书，该裁定书经二审裁定予以维持，该民事裁定书中，也载明上诉人只是对管辖法院提出异议，并未主张本案要先经过仲裁程序。被上诉人提交相关监票人，唱票人、计票人签名的两页纸，用以证实其选举情况，称选举手续在居委会。上诉人质证称，真实性不清楚，不是证据原件，对证明的内容有异议，没有完整的选举程序资料及选举和被选举人投票情况，无法证明业委会的产生是有效的，不能证明其主体适格。一审中上诉人未提交原件的原因，上诉人称（二审庭审笔录错记为被上诉人），由于第一次开庭原件在法人手中，公安派出所临时有事需要法人予以配合，所以法人没有出庭，未能提供该合同原件，今天出示合同原件，该原件与一审提交的物业合同是一致的。上诉人提交2019年3月23日烟台市公安局经济技术开发区分局金桥派出所鉴定意见书，载明海鹰业委会印文与样本（本案合同原件）中同名印文是同一印章，用以证实合同的真实性。上诉人主张，其提交的鉴定材料是合同原件（履行期间2015年-2020年），与之比对的是被上诉人之前在公安局预留的公章。被上诉人质证称，我方向公安局提供的鉴定材料是2015-2018年老业主委员会与上诉人的合同，派出所出具的鉴定并未载明合同是哪一份、由谁提供。法庭当庭调阅（2017）鲁0691民初526号案电子卷宗，该案中上诉人作为原告提交两份合同，履行期间为2012-2015年，2015-2018年，两份合同已经为法院采信，但履行期间为2015-2018年的合同与上诉人本案一审中提交的合同履行期间2015年12月26日至2020年12年25日的合同日期不相符。上诉人解释称，当时与老业委会合作顺利，双方协商签订了2015-2018年物业合同，但后来双方认为物业服务时间约定过短，为避免因合同履行时间过短造成的工作不便，又签订了2015-2020年的合同，该两份合同均真实有效。二审庭审中，当庭电话联系刘晓娜（音）、刘功宇。刘晓娜称，2015年前后我管理公章，后来把公章给了姓谷的女士（年龄在50岁左右），公章后来又回到我手里了，具体时间我记不清了。刘功宇称，上诉人提交的2015年12月26日-2020年12年25日的合同是3、4年前业委会从刘晓娜手中拿的公章盖的，业委会2、3年前改选的，改选后就不用上诉人了；合同当时是刘晓娜盖的章，盖完后应该是签过字，有时候是先签字后盖章，签字是签在公章下面，公章基本都签字，合同履行期间记不清了；和上诉人签过2-3份，最多3份合同。被上诉人称，其接管业委会的时候没有合同，提交的合同是上诉人在之前案件中提交的；上诉人未合理解释2015年12月26日为何签署两份截止日期不同的物业合同，刘功宇所述并不能被星辰物业曲解为认同2015年签过两份不同的合同，2015年-2020年的物业合同非业委会提供，本着谁主张谁举证的原则，其合同真实性不应由业委会证明。上诉人主张，本案存在的两份履行期间不同的合同，均是有效的，被上诉人不能证明两份合同中一份合同为无效，两份合同均具有法律约束力，双方应严格按照合同约定的履行日期履行合同，本案应支持上诉人的诉讼请求。二审庭审后，上诉人提交署名“刘功宇”的证明称，海鹰业委会与星辰物业合同的履行期间是2015年12月26日到2020年12月25日，当时合同仅盖章未签字。该证明与刘功宇二审当庭陈述不符，本院不予采信。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案二审争议是，一审程序是否违法；履行期间为2015年12月26日至2020年12月25日的物业合同是否真实、是否合法有效。一审法院采信的物业服务合同系上诉人在另案(2017)鲁0691民初526号案中提交，且经该案生效法律文书确认，可作为本案认定事实的证据。二审中上诉人并未对该证据提出反驳，一审法院程序合法，也不违反“谁主张谁举证”的原则。银芝社区居委会的证明，虽存在无负责人签字等瑕疵，但上诉人无反证反驳，可以采信。（2017）鲁0691民初526号案，上诉人没有依照物业合同约定向仲裁委员会申请仲裁，而是向法院提起诉讼。而且物业合同中未明确去哪个仲裁机构仲裁，无法按照合同约定仲裁。基于上述事实与理由，一审法院程序合法。上诉人主张烟台经济技术开发区海鹰大厦业主委员会与星辰物业公司最后一次签订的物业服务合同是真实的，合同履行的期限为2015年12月26日至2020年12月25日。经本院审查，上诉人未提交合同经业委会讨论通过的相关证据，该合同无负责人签字，未注明签订合同的日期，未按照合同第十七条约定备案，合同在形式上、程序上均存在重大瑕疵，被上诉人亦不认可。二审期间，法庭当庭调阅（2017）鲁0691民初526号案电子卷宗，该案中上诉人作为原告提交两份物业合同，履行期间分别为2012年-2015年，2015年-2018年，但履行期间为2015-2018年的合同与上诉人本案一审中提交的合同履行期间2015年12月26日-2020年12月25日的合同在履行期间上明显冲突，上诉人对此作出的解释与日常情理不符，本院不予采信。刘晓娜、刘功宇当庭陈述未说明两份物业合同的履行期间、物业合同是否经过业委会讨论、是否经过业主讨论、是否向居委会及住建局等管理机构备案，也不足以证实2015年12月26日至2020年12月25日的物业合同的效力，反而证实合同订立时的混乱。2019年3月23日烟台市公安局经济技术开发区分局金桥派出所的鉴定意见书，未明确说明“样本”是哪一方提交的哪一份物业合同，即使“样本”即本案上诉人提交的履行期间为2015年12月26日至2020年12月25日的物业合同、即使印章属实，鉴于前述原因，金桥派出所的鉴定意见书亦不足以证实2015年12月26日至2020年12月25日的物业合同的效力。基于上述事实及理由，本院对上诉人提交的履行期间为2015年12月26日至2020年12月25日的物业合同的效力不予认定。《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。被上诉人一审中提交的委托手续中包括盖有银芝社区居委会、福莱山街道办事处、烟台经济技术开发区住房和建设管理局物业管理办公室印章、相关人员签字确认的备案书，烟台经济技术开发区福莱山街道银芝社区居委会出具的《海鹰海澜业委会解聘烟台市星辰物业管理有限公司的情况说明》，系被上诉人合法性的初步证据，刘功宇二审庭审时也在电话中称业委会2、3年前改选、改选后就不用上诉人了。上诉人如对新业主委员会的选举程序、合法性持有异议，可向上述机构求证，通过其他途径解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人烟台市星辰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年九月三日书记员  吕冠晓