北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7660号上诉人(原审原告)：北京市朝阳区人民政府小关街道办事处，机构地址北京市朝阳区北四环东路108号院13号楼。负责人：邢伟，主任。委托诉讼代理人：裘叶，北京市潮阳律师事务所律师。上诉人(原审被告)：北京七天逸林酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园23号东侧楼一、二、三层。法定代表人：孙昱星。委托诉讼代理人：贾梅，北京市高科律师事务所律师。上诉人(原审被告)：北京清宝中宝商贸中心，经营场所北京市朝阳区安慧北里逸园23号。经营者：朱青。委托诉讼代理人：苑晓波，北京市闻泽律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：北京市朝阳区孙瑞雪至尊宝宝幼儿园，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园23号。法定代表人：孙瑞雪。委托诉讼代理人：杨玲，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芸，女，1978年11月5日出生，回族，北京市朝阳区孙瑞雪至尊宝宝幼儿园行政园长，住北京市朝阳区。上诉人北京市朝阳区人民政府小关街道办事处（以下简称小关街道）、北京七天逸林酒店管理有限公司（以下简称七天酒店）、北京清宝中宝商贸中心（以下简称宝中宝中心）因与被上诉人北京市朝阳区孙瑞雪至尊宝宝幼儿园（以下简称孙瑞雪幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初96635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。小关街道上诉请求：撤销一审判决第四项,并依法改判孙瑞雪幼儿园腾退其占用的北京市朝阳区安慧北里逸园23号楼（以下简称23号楼）的部分面积(1819.73平方米)。事实与理由:小关街道与孙瑞雪幼儿园之间并无直接的租赁关系,是七天酒店自愿将部分面积交由孙瑞雪幼儿园使用。从各方签订的合同来看,23号楼的现承租人是七天酒店,孙瑞雪幼儿园虽然与宝中宝中心签订租赁合同,但七天酒店在2010年9月10日出具《情况说明》,认可孙瑞雪幼儿园的面积包含在其承租的面积中,可视为七天酒店自愿将23号楼的部分面积交由孙瑞雪幼儿园使用；小关街道与七天酒店的租赁合同于2019年5月30日到期,小关街道已提前告知七天酒店不再续签,故七天酒店在租赁合同到期后应当腾退23号楼,交还小关街道。由于孙瑞雪幼儿园的面积包含在七天酒店承租的面积中,孙瑞雪幼儿园作为23号楼部分面积的实际使用人,也应承担腾退其占有面积的义务。一审法院以孙瑞雪幼儿园使用的部分房屋符合规划用途为由,认定其使用的房屋无需腾退,没有法律依据。七天酒店辩称，不同意一审判决，亦不同意小关街道的上诉请求。宝中宝中心辩称，不同意一审判决，对小关街道的上诉请求没有异议。孙瑞雪幼儿园辩称，同意一审判决，不同意小关街道的上诉请求。孙瑞雪幼儿园不应当腾退，其对涉案房屋的使用是符合要求的；小关街道在一审中表示收回涉案房屋后会交付北京市朝阳区教育委员会（以下简称朝阳教委）按照规划用途对涉案房屋进行使用，朝阳教委亦表示由孙瑞雪幼儿园继续使用，故一审判令由孙瑞雪幼儿园继续使用符合小关街道的诉求；强制孙瑞雪幼儿园腾退涉案房屋，会造成园中幼儿教育的中断性。七天酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项,改判驳回小关街道的一审诉讼请求；2.依法判令诉讼费、测绘鉴定费由小关街道承担。事实与理由：一、一审法院认定租赁合同主体错误。多项证据证明宝中宝中心才是小关街道租赁关系的相对方,且小关街道客观上也为宝中宝中心向次承租人出租房屋出具过证明文件,一审法院以小关街道现在不认可就否定宝中宝中心的承租人地位,从而认定七天酒店是承租人，与事实不符；二、一审法院超范围裁判,违反了不告不理的法律原则。1.小关街道按照全部房屋每年78万元的标准向承租人主张占用费,但却被一审法院擅自提高了占用费标准。一审法院驳回了小关街道要求孙瑞雪幼儿园腾退的诉讼请求,却仍判令七天酒店按照每年78万元的标准支付房屋占用费显然是擅自提高了房屋占用费标准,违反了不告不理的法律原则；2.本案应解决的是出租人小关街道与承租人之间的法律关系,但一审法院却干涉承租人与次承租人之间的法律关系属于严重的超范围判决。三、一审法院对于测绘费的承担分配不均,二审法院应予以调整。一审程序中之所以会出现测绘这一环节主要原因有二:一是作为负有提供房屋图纸义务的出租人的小关街道不能提供图纸;二是宝中宝中心对涉案房屋进行了加建和改造。这两个原因均与七天酒店无关,因此测绘费用不应由七天酒店一方承担。小关街道辩称，不同意七天酒店的上诉请求，坚持小关街道的上诉意见。宝中宝中心辩称，同意七天酒店的上诉请求，承租人应为宝中宝中心，不认可一审认定的房屋占有使用费78万元。孙瑞雪幼儿园辩称，同意一审判决，孙瑞雪幼儿园不是七天酒店上诉状中所列的被上诉人。宝中宝中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项,依法改判驳回小关街道的一审诉讼请求；2.诉讼费由小关街道承担。事实与理由：一、房屋租赁合同关系的合同主体认定错误,房屋租赁合同的双方应为宝中宝中心和小关街道。宝中宝中心是涉案房屋的实际承租人,七天酒店和孙瑞雪幼儿园均是从宝中宝中心处获得房屋使用权或者为次承租人；二、宝中宝中心在未获得小关街道赔偿的情况下不应腾退涉案房屋；三、一审法院应当一并判决孙瑞雪幼儿园腾退房屋；四、一审法院认定孙瑞雪幼儿园不腾退的理由不成立,此地继续按规划用于幼儿园经营即可,却被一审法院认定成了只能继续经营孙瑞雪幼儿园；五、一审法院在判决书中提及七天酒店和宝中宝中心也无权要求孙瑞雪幼儿园腾退,已超出本案诉讼请求的范围；六、一审判决没有判决腾退楼外的周边场地,包括停车场等，故对于本案未判决的事项宝中宝中心不同意腾退；七、房屋占有使用费的认定于法无据。涉案房屋由宝中宝中心、七天酒店、孙瑞雪幼儿园共同占用,一审法院即便判令七天酒店承担房屋占有使用费,也应当扣除孙瑞雪幼儿园所占用的面积所对应的房屋占用费；八、因涉及装修、改建的补偿问题,本案不宜对反诉做按撤诉处理。小关街道辩称，不同意宝中宝中心的上诉请求，坚持小关街道的上诉意见。七天酒店辩称，同意宝中宝中心的上诉请求，宝中宝中心是实际承租人，一审认定的占有使用费过高。孙瑞雪幼儿园辩称，同意一审判决。不同意宝中宝中心的上诉请求。关于房屋占有使用费一节，一审认定每年78万元针对的是七天酒店和宝中宝中心使用面积，不包括孙瑞雪幼儿园的面积在内。小关街道向一审法院起诉请求：1.确认小关街道、七天酒店双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月30日到期终止;2.判令七天酒店腾退位于北京市朝阳区安慧北里逸园23号楼的房屋，交还给小关街道;3.判令七天酒店按78万元／年的标准支付自2019年6月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（判决书中的货币均为人民币）。一审法院认定事实：23号楼系北京建工集团总公司开发建设。1999年9月17日，北京建工集团总公司房地产开发经营部（甲方）与北京市朝阳区人民政府街道办公室（乙方）签署《安慧北里逸园幼儿园移交协议》，约定：北京市朝阳区安慧北里小区逸园幼儿园是由甲方开发建设的小区综合托幼园所。目前，已具备移交条件。由于原朝阳区人民政府托幼办公室与甲方所签协议改由朝阳区人民政府街道办公室与甲方执行，故依据甲方与北京市朝阳区城市建设综合开发管理办公室（以下称朝阳区开发办）所签T91-101及T91-101补两份协议，以及甲方与原托幼办于1996年3月所签小区托幼园所调整之协议和认可的逸园幼儿园方案设计图，现经双方友好协商，达成以下协议：一、根据朝阳区开发办的分配方案，甲方将安慧北里小区逸园幼儿园正式移交乙方，建筑面积为3800平方米，并负责该幼儿园的基本功能配套，以达到使用条件。二、该配套项目属于甲方向朝阳区交纳的配套项目（详见朝阳区开发办与甲方所签T91-101及T91-101补号协议内容）范围之内，上述配套项目移交后将在配套指标中核减，至此，安慧北里小区所有托幼园所交用完毕，有关甲方与朝阳区开发办所签协议有关事宜由乙方协助解决。三、有关该配套建筑向乙方移交手续等有关事宜，由甲方协助解决。四、该配套房由甲方统一物业管理，有关物业管理费用由乙方与小区的物业管理公司另行协商解决。五、双方签订该协议后5日内，逸园托幼园所即由乙方进行管理，有关保修责任按北京市建委有关规定执行。六、由于乙方工作安排双方商定尽快完成移交事宜，未完工程项目甲方按施工图继续完善。2001年1月23日，北京市朝阳区人民政府街道办公室出具《证明》，内容为：“北京市朝阳区逸园小区安惠北里23号楼，为街道行政服务管理配套用房，该配套用房及院落使用权、产权归朝阳区小关街道办事处所有。特此证明。”2002年8月18日，小关街道出具《证明》，内容为：“朝阳区安慧北里逸园23号房屋产权属小关街道办事处所有。该房产现已出租给北京宝中宝健康休闲俱乐部，由其承办北京市朝阳区至尊宝宝蒙台梭利艺术幼儿园。现房屋产权证正在办理中，特此证明。”2010年1月18日，小关街道（甲方）与宝中宝俱乐部（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将朝阳区安慧北里逸园23号房屋，面积共计2800平方米出租给乙方使用，租赁期限为10年，自2010年1月1日至2019年12月31日，年租金78万元；乙方每年分两次向甲方支付租金，2010年1月25日前给付2010年上半年度租金，2010年6月25日前付下半年度租余，以后每年以此类推；甲方保证乙方在本合同内所属的市政条件、能源供应、基础设施、公共场地使用权；乙方若需增设必要的配套设施，水、电增容等所需报批手续，投资费用均由乙方自行承担；未经甲方许可，乙方不得改变该房屋的主体结构及配套设施，否则乙方必须恢复原状并赔偿由此造成的经济损失；乙方不得将房屋以任何形式转让或转租；合同期满时乙方若不再续租，乙方可以将可动产、设备、家具、电器等在规定期限内搬出，不动产等物品将归甲方所有。2010年4月11日，宝中宝俱乐部向小关街道提交《关于解除房屋租赁合同的申请》，内容为：“我北京宝中宝健康休闲俱乐部于2010年元月l8日与小关街道办事处签订的《房屋租赁合同》约定位于朝阳区安慧北里逸园23号房屋，面积共计2800平方米出租我俱乐部，但由于我俱乐部的经营不利等原因，特此，向小关街道办事处提出从2010年4月12日终止《房屋租赁合同》，在租赁合同履行期间所发生的债权债务等一切问题由我俱乐部承担，且不追究小关街道办事处任何责任。”2010年4月12日，小关街道（甲方）与宝中宝中心（乙方）签署《变更名称说明》，内容为：“甲方北京市朝阳区小关街道办事处与乙方北京宝中宝健康休闲俱乐部与2010年元月18日签订《房屋租赁合同》，因乙方在2010年4月12日重新办理营业执照时将乙方名称变更为：北京清宝中宝商贸中心。关于原房屋租赁合同内容不变，今后乙方印章启用名称（北京清宝中宝商贸中心）。特此说明。此说明与原房屋租赁合同一并使用作为附件，双方签字盖章后即时生效，甲、乙双方各执两份。”2010年5月29日，宝中宝中心向小关街道提交《关于解除房屋租赁合同的申请》，内容为：“我北京清宝中宝商贸中心于2010年4月12日承租小关街道办事处位于安慧北里逸园23号房屋，面积为2800平方米。但是由于我商贸中心选项经营业务不利发展等原因，特此，向小关街道办事处提出从2010年5月30日终止《房屋租赁合同》，在租赁合同履行期间所发生的债权债务等一切问题由我北京清宝中宝商贸中心承担。”2010年6月18日，小关街道（甲方）与七天酒店（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将朝阳区安慧北里逸园23号房屋，面积共计2800平方米出租给乙方使用，租赁期限为9年，自2010年6月1日至2019年5月30日，年租金78万元；乙方每年分两次向甲方支付租金，2010年6月20日前给付2010年上半年度租金，下年度元月20日前付下半年度租金，以后每年以此类推；乙方若需增设必要的配套设施，水、电增容等所需报批手续，投资费用均由乙方自行承担；乙方合同到期或解除后，应保证设备、设施完好，并全部归甲方所有；未经甲方许可，乙方不得改变该房屋的主体结构及配套设施，否则乙方必须恢复原状并赔偿由此造成的经济损失；乙方擅自将房屋以任何形式转让或转租，甲方可以终止协议收回房屋；合同期满时乙方若不再续租，乙方可以将可动产、办公设备、家具、电器等在规定期限内搬出，不动产等物品将归甲方所有。2010年9月10日，宝中宝俱乐部、宝中宝中心、七天酒店共同出具《情况说明》，内容为：“位于朝阳区安慧北里逸园23号的北京宝中宝健康休闲俱乐部因经营不擅，己于2010年1月底停止经营，重新申请的北京清宝中宝商贸中心与小关街道办事处于2010年1月18日重新签订了房屋租赁合同，因业务不利发展，于2010年5月21日正式变更经营项目为北京七天逸林酒店管理有限公司，由此在发生的债权债务等其他问题均由北京七天逸林酒店管理有限公司全部承担。”2010年9月10日，七天酒店出具《情况说明》，内容为：“原北京宝中宝健康休闲俱乐部承租的位于朝阳区安慧北里逸园23号楼，面积2800平米中一部分经营的北京宝中宝幼儿园现更名为“北京孙瑞雪至尊宝宝幼儿园”，现“北京孙瑞雪至尊宝宝幼儿园”于2010年5月21日转到现经营的“北京七天逸林酒店管理有限公司”的经营面积中。特此说明！”2010年1月，宝中宝俱乐部（甲方）与孙瑞雪幼儿园（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于朝阳区安慧北里逸园23号房屋北侧的一、二层，面积2000平米出租给乙方使用；租赁期限为10年，自2010年1月1日至2019年12月31日止，租金为60万元／每年；乙方每年分两次向甲方支付租金，2009年12月25日前给付2010年上半年租金，2010年5月25日前付下半年度租金，以后每年以此类推。宝中宝中心提交宝中宝中心（房屋提供方、甲方）与七天酒店（房屋使用方、乙方）2010年4月15日签署的《合作经营合同》，内容为：就乙方及甲方合作经营酒店事宜，订立本合同；甲方提供给乙方用于合作经营的房屋位于北京市朝阳区安慧北里逸园23号东侧楼位置；合作经营期自双方交接签字之日起至2019年12月31日止，前4个月不计算租金作为免租期，第5个月起支付合作金；乙方每年向甲方支付180万元作为合作金，该合作金按半年支付，按每满3年递增3%的标准计算，在每年的2月18日前支付80万元，每年8月18日前支付剩余部分；无论乙方在合作经营期内经营管理效益如何，均应按照约定的合作金向甲方支付固定合作收益。七天酒店对该合同的真实性认可。七天酒店称，我公司除了按照《合作经营合同》向宝中宝中心支付合作金之外，每年交给小关街道的78万元是替宝中宝中心向小关街道交纳整栋楼的租金。我公司同意孙瑞雪幼儿园按照其与宝中宝中心租赁合同的约定向宝中宝中心交纳租金，我公司不向孙瑞雪幼儿园主张租金。小关街道称，我方不认可78万租金是七天酒店代宝中宝中心向我方交纳的，我们认为这就是七天酒店依据租赁合同向我方交的租金。宝中宝中心2010年5月29日向我方提出从2010年5月30日终止位于安慧北里逸园23号房屋的租赁合同，终止后我方与七天酒店签订了租赁合同，此后的承租主体是七天酒店，不是宝中宝中心。本案庭审中，七天酒店曾提起反诉要求小关街道赔偿装修损失100万元，并申请对装修残值和土木工程残值进行评估鉴定。七天酒店提交了装修合同和施工图纸、付款凭证，证明其装修情况。宝中宝中心亦提起反诉要求小关街道赔偿房屋加建、水电增容、基础设施改造部分补偿款100万元，并申请对加建部分现值及水电增容部分价值进行鉴定。一审法院依法委托了鉴定机构，在鉴定过程中，因需测绘房屋面积，双方共同选择测绘机构对23号楼进行了测绘，测绘机构于2019年10月出具《房屋面积测绘技术报告书》，测绘鉴定费13600元，已由七天酒店预交。后七天酒店申请撤回反诉请求和鉴定申请，一审法院准许。宝中宝中心在庭审中经本院多次释明要求其说明加建部位、加建方法并提交证据，宝中宝中心未作出说明亦未提交证据，并在最后一次庭审中未经法庭许可中途退庭，一审法院已对其反诉请求和鉴定申请按照自动撤回处理。孙瑞雪幼儿园持一审法院调查令向朝阳教委调查孙瑞雪幼儿园使用办学场地情况，朝阳教委于2019年10月向一审法院出具情况说明，主要内容为：23号楼是由北京建工集团总公司建设的逸园小区配套托幼场所，按照规划政策，该处房产应用于举办幼儿园，不得挪作他用；建议该处资产应尽快整改，恢复其幼儿园办学功能，并开办成普惠性幼儿园；目前，我委已接到孙瑞雪幼儿园提出转制普惠性幼儿园的申请，经初步审核具备举办普惠性幼儿园的条件；考虑幼儿教育的特殊性，建议此处房产在整改过程中，可优先考虑仍由该园继续承办该配套，并举办为普惠性幼儿园，接受我委的日常监管指导，为当地百姓提供优质普惠学前教育服务。根据《房屋面积测绘技术报告书》，23号楼共地上3层，主体建筑和屋面附属用房总建筑面积5032.7平方米，其中七天酒店使用3170.96平方米，孙瑞雪幼儿园使用1819.73平方米，宝中宝中心（小燕建材）使用42.01平方米，具体使用情况详见附图。本案各方当事人对测绘报告的测绘结果均认可。一审法院认为，本案的争议焦点是各方当事人之间的合同关系。从各方提交的合同等书面证据来看，小关街道先与宝中宝俱乐部签署合同，将23号楼出租给宝中宝俱乐部，后宝中宝俱乐部因经营不善，书面申请终止合同。2010年4月12日，小关街道与宝中宝中心签署《变更名称说明》，确认由宝中宝中心代替宝中宝俱乐部继续履行租赁合同，至此小关街道与宝中宝俱乐部的租赁合同关系已经终止。2010年5月29日，宝中宝中心因经营不善向小关街道书面申请从2010年5月30日终止租赁合同。2010年6月18日，小关街道与七天酒店签署了《房屋租赁合同》，约定租期从2010年6月1日起算。小关街道以其行为表明其已同意宝中宝中心终止租赁合同的书面申请，小关街道与宝中宝中心的租赁合同已于2010年5月30日解除。对于宝中宝中心和七天酒店所称23号楼仍由宝中宝中心承租，七天酒店系代宝中宝中心支付租金一节，因小关街道对此不认可，宝中宝中心和七天酒店未提交小关街道出具的任何资料加以证明，一审法院对宝中宝中心和七天酒店的该主张不予采信。宝中宝俱乐部、宝中宝中心、七天酒店虽于2010年9月10日共同出具《情况说明》，提及宝中宝中心与小关街道签订的房屋租赁合同“变更经营项目”为七天酒店，但该《情况说明》仅代表宝中宝中心和七天酒店的意见，不能证明小关街道认可该主张。七天酒店在租赁期内自愿将部分房屋分别交给孙瑞雪幼儿园和宝中宝中心使用，并同意宝中宝中心向孙瑞雪幼儿园收取租金，是七天酒店基于其与宝中宝中心的合作关系而自行处分权利的行为，该行为无法证明小关街道认可宝中宝中心是实际承租人。因此，宝中宝中心与小关街道的租赁合同关系已于2010年5月30日因双方自愿解除合同而终止，此后七天酒店作为新的承租人签订并履行新的租赁合同直至2019年5月30日合同到期终止。应当指出的是，23号楼并非小关街道所建，而系政府指定小关街道代管的教育公共设施，小关街道应按照规划用途管理使用该房屋。23号楼系规划用于小区幼儿园的配套建筑，理应按规划用途使用，否则有悖公共利益。因七天酒店使用房屋的方式并不符合该房屋的规划用途，在七天酒店与小关街道的租赁合同到期后，小关街道拒绝与七天酒店续签合同并无不当，双方合同已经到期终止。小关街道要求确认合同已终止并要求七天酒店腾退七天酒店和宝中宝中心占用房屋的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。宝中宝中心现占用的部分房屋，宝中宝中心亦应承担连带腾退义务。因小关街道收回房屋的目的是将23号楼用于规划用途，现由孙瑞雪幼儿园使用的部分房屋符合规划用途，考虑到小区居民托幼的实际需要，为了不中断在园儿童的教育，小关街道即使收回房屋后亦应继续交由孙瑞雪幼儿园使用，故对孙瑞雪幼儿园使用的房屋应当视为已交还小关街道，小关街道要求腾退该部分房屋的诉讼请求一审法院不予支持，但如小关街道需要，孙瑞雪幼儿园应配合小关街道办理相关书面移交手续。同理，七天酒店或宝中宝中心亦均无权再要求孙瑞雪幼儿园交还房屋。七天酒店在合同终止后未腾退七天酒店和宝中宝中心占用的房屋，小关街道要求七天酒店支付房屋使用费至实际腾退之日的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于房屋使用费标准，孙瑞雪幼儿园使用的部分房屋系一审法院考虑公共利益而依法免除腾退义务，并非七天酒店主动腾退，且根据生活常识，现租金标准距离双方2010年签约时已大幅上涨，参考孙瑞雪幼儿园支付的租金标准可知，即使只针对七天酒店和宝中宝中心使用的房屋面积，小关街道要求七天酒店按照原合同约定的租金标准支付房屋使用费并不过高，该请求一审法院予以支持。七天酒店和宝中宝中心虽曾在本案中提出过反诉分别要求赔偿装修损失和加建等损失并申请鉴定，但后期分别主动撤回了相关请求或被一审法院依法按自动撤回处理，相关后果由七天酒店和宝中宝中心自行负担，如仍想另案主张，其可通过自行委托鉴定、公证等方式保存证据，但应按本案判决期限交还房屋。北京清宝中宝商贸中心在最后一次庭审中未经法庭许可中途退庭，一审法院依法缺席判决。一审判决如下：一、北京市朝阳区人民政府小关街道办事处与北京七天逸林酒店管理有限公司2010年6月18日签署的《房屋租赁合同》已于2019年5月30日到期终止；二、北京七天逸林酒店管理有限公司、北京清宝中宝商贸中心于判决生效后三十日内将北京市朝阳区安慧北里逸园23号楼内除北京市朝阳区孙瑞雪至尊宝宝幼儿园使用部分之外的房屋交还北京市朝阳区人民政府小关街道办事处；三、北京七天逸林酒店管理有限公司于判决生效后三日内向北京市朝阳区人民政府小关街道办事处支付房屋使用费，使用费按照每年七十八万元的标准自2019年6月1日起计算至将判决书主文第二项的房屋全部返还北京市朝阳区人民政府小关街道办事处之日止。四、驳回北京市朝阳区人民政府小关街道办事处的其他诉讼请求。北京七天逸林酒店管理有限公司、北京清宝中宝商贸中心如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11600元，均由北京七天逸林酒店管理有限公司负担（北京市朝阳区人民政府小关街道办事处已预交，北京七天逸林酒店管理有限公司于判决生效之日起3日内支付给北京市朝阳区人民政府小关街道办事处）。测绘鉴定费13600元，均由北京七天逸林酒店管理有限公司负担（已交纳），北京清宝中宝商贸中心交纳的鉴定费均由北京清宝中宝商贸中心负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于当事人之间的合同关系。根据本案在案证据，小关街道先与宝中宝俱乐部签署合同，将23号楼出租给宝中宝俱乐部，后小关街道与宝中宝中心签署《变更名称说明》，确认由宝中宝中心代替宝中宝俱乐部继续履行租赁合同。宝中宝中心因经营不善向小关街道书面申请于2010年5月30日终止租赁合同。2010年6月18日，小关街道与七天酒店签署《房屋租赁合同》，约定租期从2010年6月1日至2019年5月30日。根据上述查明以及七天酒店实际向小关街道支付租金的情况，小关街道以其行为表明其已同意宝中宝中心终止租赁合同的书面申请，七天酒店作为新的承租人签订并履行新的租赁合同直至2019年5月30日合同到期终止。本案中，宝中宝中心、七天酒店主张23号楼仍由宝中宝中心承租以及七天酒店系代宝中宝中心支付租金，小关街道对此不予认可，宝中宝中心、七天酒店亦未提交证据证明，本院不予采纳。七天酒店在租赁期内自愿将部分房屋分别交给孙瑞雪幼儿园和宝中宝中心使用，并同意宝中宝中心向孙瑞雪幼儿园收取租金，应视为七天酒店基于其与宝中宝中心的合作关系而自行处分权利的行为。根据在案证据，涉案23号楼系政府指定小关街道代管的教育公共设施，规划用于小区幼儿园的配套建筑，七天酒店使用房屋的方式不符合该房屋的规划用途。租赁合同至2019年5月30日合同到期终止，小关街道要求确认合同已终止并要求腾退七天酒店、宝中宝中心占用房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。本案中，孙瑞雪幼儿园使用房屋符合规划用途，考虑到小关街道收回房屋的目的即用于房屋规划用途、以及小区居民托幼的实际需要、小关街道收回房屋会中断在园儿童的教育等本案实际情况，小关街道在本案中要求腾退该部分房屋，本院不予支持。本案中，七天酒店在合同终止后未将涉案房屋腾退，小关街道要求七天酒店支付房屋使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于房屋使用费的标准，结合七天酒店和宝中宝中心使用的房屋面积，综合考虑2010年合同约定的租金标准明显低于当前的市场价格以及本案实际情况，一审法院酌情确定七天酒店按照原合同约定的租金标准支付房屋使用费，并无不当，本院予以维持。七天酒店、宝中宝中心的上诉请求及理由，本院不予支持。本案一审开庭中，宝中宝中心未经法庭许可中途退庭，一审法院依法按其自动撤回反诉处理，于法有据，宝中宝中心的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，北京市朝阳区人民政府小关街道办事处、北京七天逸林酒店管理有限公司、北京清宝中宝商贸中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11740元，由北京市朝阳区人民政府小关街道办事处负担70元（已交纳）、由北京七天逸林酒店管理有限公司负担70元（已交纳）、由北京清宝中宝商贸中心负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  申峻屹审 判 员  杨 夏二〇二〇年九月十四日法官助理  吴 琳书 记 员  卢园园