浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初5445号 原告：林有奇，男，1992年12月9日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：孙琦，浙江耀杰律师事务所律师。 被告：玉环新华鸿房地产开发有限公司，住所地玉环市玉城街道北山村。 法定代表人：柳海滨，董事长。 委托诉讼代理人：陈义苍，浙江思尔捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。 原告林有奇与被告玉环新华鸿房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日、2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告林有奇及其委托诉讼代理人孙琦，被告玉环新华鸿房地产开发有限公司之委托代理人陈义苍到庭参加诉讼。因本案需以另一案审理结果为依据，而另一案尚未审结，本案于2019年12月4日裁定中止诉讼，于2020年8月13日恢复诉讼。本案现已审理终结。 林有奇向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付因逾期交房的违约金63684.12元【计算时间：2019年4月1日-2019年8月2日，计124天；计算方式：1283954（元）×0.0004×124（天），并要求将违约金继续计算到被告实际交房时止】；二、判令被告铲除涉案商品房内墙涂层或支付返工费用1000元。诉讼中，原告放弃第二项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2017年4月25日签订了商品房买卖合同一份，约定被告将其开发的“华鸿嘉园”第26号楼3单元1501号商品房转让给原告，合同总价款为1283954元；付款方式为付清首期643954元后按揭支付；房屋交付期限为2019年3月31日前，不可抗力等免责事由除外；交付条件为：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件等；逾期交付违约责任为：逾期不超过90日，自交付期限届满次日起按已付房款日万分之三支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行；逾期超过90日，若买受人选择继续履行的，则出卖人应当自交付期限届满次日起按已付房款日万分之四支付违约金至实际交付之日止，等等。之后，原告支付了全部价款。截止2019年8月2日，涉案商品房尚不具备用电之基本条件，导致无法按约交付。原告认为，被告的行为已经构成迟延履行违约，应当承担支付违约金的民事责任。为维护合法权益，原告遂向法院提起诉讼，望判如诉请。 玉环新华鸿房地产开发有限公司辩称：一、依商品房买卖合同附件八第四条第八项的规定，被告已于2019年4月23日向原告履行了交房义务；二、虽然约定交付时间为2019年3月31日前，但不可抗力除外。被告在房产开发过程中多次受到台风的影响，因此，受台风影响的天数应当予以扣除；三、涉案商品房交付时用电已经达到交付条件，不存在违约的事实。故，原告主张违约金的诉讼请求系缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 经审理本院查明：2017年4月25日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由被告将其开发的“华鸿嘉园”第26号楼3单元1501号商品房出售给原告，总价款为1283954元；付款方式为付清首期643954元后按揭支付；房屋交付期限为2019年3月31日前，不可抗力如台风等免责事由除外；交付条件为：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件等；逾期交房违约责任为：逾期不超过90日，自交付期限届满次日起按已付房款日万分之三支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行；逾期超过90日，若买受人选择继续履行的，则出卖人应当自交付期限届满次日起按已付房款日万分之四支付违约金至实际交付之日止，等等。合同附件八第四条第八项载明：如买受人已委托第三方办理房屋交接手续并管理的，买受人同意出卖人向第三方办理房屋交接手续，第三方完成房屋交接手续的，视为买受人与出卖人完成房屋交接手续。同日，原告向被告出具了委托书一份，载明原告自愿委托案外人温州百佳装饰工程有限公司代为办理房屋交接手续以及优化改造，所完成的交接手续视为本人完成办理。之后，原告依约支付了全部价款。 2019年4月22日，华鸿嘉园二期工程完成竣工备案。2019年4月23日，被告致函案外人温州百佳装饰工程有限公司，告知工程已通过竣工验收，要求办理商品房验收交付手续。同日，双方签订竣工交接书，确认涉案商品房的交付行为符合合同约定的交付条件及标准。 以上事实有原告提供的《浙江省商品房买卖合同》一份、付款凭证，被告提供的委托书、竣工验收备案表、竣工交接通知函、竣工交接书各一份等证据在卷佐证。原告虽对案外人温州百佳装饰工程有限公司办理竣工交接手续存在异议，但并不否认授权之事实，故其主张温州百佳装饰工程有限公司无权办理房屋交接手续系缺乏事实依据，本院不予采纳。 另查明，自2017年4月25日至2019年4月止，受“纳沙”、“海棠”“泰利”等7个台风影响，涉案华鸿嘉园二期工程出于施工安全考虑依照相关施工规范存在停工现象，停工时间超过22日。 此节事实有被告提供的玉环市气象服务中心出具的证明、监理方大鹏工程管理有限公司出具的证明、被告发布的台风停工通告、施工方申请的工作联系单、有关部门推送的台风停工通知等证据在卷佐证。原告虽对上述证据存在异议，但并不否认施工期间玉环多次受台风影响之事实。本院经审查认为，玉环位于东海之滨，屡受台风影响系众所周知的事实。案涉工程施工期间，受多次台风影响，为施工安全计，防患于未然被告多次停工并无不妥，故被告主张工程因不可抗力停工时间确定为22日尚属合理。有鉴于此，上述证据本院予以认定。 再查明，2019年10月10日，应本院致函要求回复，国网浙江玉环供电有限公司向本院出具《关于协助调查玉环华鸿二期电力设施情况复函》，内容如下：1.玉环华鸿嘉园二期（包括商铺和住宅）公变于2019年7月17日通电并接入电表；2.玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA，集中商业专变4460KVA，公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA),物业专变2100KVA与集中商业转变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电。以上用电均为正式用电。 在公变通电并接入电表前，被告以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，以满足用户正常用电需求。 此节事实有本院调取中国网浙江玉环供电有限公司出具的《关于协助调查玉环华鸿二期电力设施情况复函》、台州市中级人民法院作出的（2020）浙10民终93号、94号民事判决予以佐证。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同因协商一致而成立。缔约当事人主体适格，意思表示真实，并无违反法律、行政法规强制性规定，合同应为有效。有效的合同对双方当事人均具拘束力，双方均应全面履行合同义务。虽然合同约定交房期限为2019年3月31日，但不可抗力除外。受台风影响停工22日，出卖人据实延期交房符合约定和法律规定。工程竣工验收后，被告依原告指定向案外人温州百佳装饰工程有限公司交付商品房并办理交接手续并无不当，且符合合同约定。涉案商品房买卖合同第九条约定用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。现双方当事人对“正常使用的基本条件”在理解上存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。故此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋时室内是否通电，该电能否满足正常使用这一需求作为判断标准。本案中，根据电力设计规范，玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA、公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变用电2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，上述用电均为正式、合法用电。在公变通电并接入电表前，被告以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足上诉人正常用电需求，并不构成交付条件的欠缺，故不能据此认定被告因交付不符合合同约定的用电条件而构成逾期交房。因此，原告以逾期交房为由主张由被告支付违约金之诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告以台风影响工期系不可抗力，供电以符合通常使用目的为必要等作为抗辩理由，尚属合理，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告林有奇的诉讼请求。 案件受理费1417元，减半收取708.5，由原告林有奇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  孔庆周 二〇二〇年九月一日 代理书记员  翁志枫