辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10989号上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司,住所地沈阳市浑南区美园东路9-29号(303)。负责人:杜爽,该公司总经理。委托诉讼代理人:倪帅,男，1988年1月22日生，汉族，系该公司工作人员，住辽宁省海城市。被上诉人（原审被告）:张振，男，1954年8月27日生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：张美娥，女，1952年8月12日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张总理，男，汉族，1985年5月26日出生，系张美娥儿子，住北京市西城区。上诉人深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“金地物业公司”）与被上诉人张振、张美娥物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初字4454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金地物业公司上诉请求:1.请求撤销一审判决，发回重审或依法直接改判；2.由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：二被上诉人提出因其遭受第三人挡光而拒绝向上诉人交纳相关费用的行为，不是减少或免除物业费的法定行为。且挡光行为的实施者及侵权人并非上诉人，因此，让上诉人承担侵权责任于法不符，于理不同。综上，一审法院认定事实不清存在混淆，适用法律错误存在误解。张振、张美娥辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。金地物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告交纳拖欠的物业费5,344.11元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实:二被告系沈阳市铁西区北二中路18号的“金地·名京汇”住宅小区的业主，其房屋为沈阳市铁西区保工北街3号3-4室，建筑面积56.56平方米。原告系为该小区提供物业服务的企业,2013年与小区建设单位沈阳金地全胜房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为小区提供前期物业服务，服务费标准为公寓物业3.5元/平方米·月、商业网点物业1.5元/平方米·月、地下车库100元·月。业主于物业交付之日按季度交纳，交付时间以《交付通知书》时间为准。合同期限自2013年10月1日起至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订的物业服务合同生效时自动终止。合同还约定了其它事项。2014年9月因楼下华润万家超市开业前在该楼3层平台上安装宣传牌匾，影响了被告的房屋室内采光，被告要求拆除该牌匾，2018年6月20日被告张振到原告公司交纳物业服务费时，双方就此事进行了协商，并初步达成协议，协议主要内容为：甲方（即原告公司）根据牌匾安装时限免收2014年10月1日至牌匾拆除日的物业服务费用，（因乙方已交纳2014年10月1日—2016年9月30日物业服务费，则该年费用自牌匾拆除日开始顺延两年），双方一致同意在乙方得到补偿费后甲乙双方因金地名京五期A座三层平台安装的华润万家宣传牌匾挡光问题引起的争议已得到妥善解决，乙方不得再就此事向甲方提出赔偿、补偿、诉讼、拆除以及其它任何权力主张。《协议》由原告公司拟制，被告张振因未考虑妥当故未当场在其上签字，后原告公司给原告两份《协议》样本，被告经考虑后于2018年7月20日签字同意并将协议送交给原告。2019年12月24日被告张振向原告交纳了该房屋的2019年度的物业服务费。2019年9月原告以被告未交纳2016年10月1日至2018年12月31日期间物业服务费为由向被告催要，遭被告拒绝，遂来本院提起民事诉讼。本案在审理过程中被告表示同意交纳超出两年期间部分的物业服务费用。一审法院认为，原告与“金地·名京汇”小区建设单位签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力，原被告形成物业服务法律关系。原告为小区提供了各项物业服务，被告作为业主享受了原告的物业服务即应履行交纳物业服务费的义务。但双方之间签有协议，原告免除被告两年物业服务费，双方亦履行了该协议，因此，2016年10月1日至2018年9月30日期间的两年物业服务费原告再向被告收取缺乏依据，原告主张协议上无其公司的盖章故不生效、且对被告补偿的费用由房屋开发单位承担、被告向原告公司提交该协议时已超过地产公司承诺的补偿期限等，对此抗辩意见原告未提供相应证据，原告自认收到了被告提交的协议，协议是原告公司拟制的，明确甲方双方为原告公司和二被告，原告也无证据证明其向被告告知了签字的期限，故被告的抗辩主张不成立，本院不予支持。原告现要求被告给付该段期限的物业服务费有违诚信原则，不应予以支持。对超出两年的物业服务费被告自愿交纳，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张振、张美娥于本判决生效后十日内给付原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司2018年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费593.88元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费50元、减收收取25元由二被告负担。二审期间，当事人未提供新证据。本院认为，因案涉《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。现上诉人为小区提供物业服务，而作为园区业主的被上诉人享受了物业服务即应履行交纳物业服务费的义务。故一审法院判决被上诉人继续履行交纳物业费的义务并无不当。本案双方当事人的诉争焦点为上诉人应否免除被上诉人的2年物业费。一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，因被上诉人向法庭提供了形成于2018年7月20日的《协议》。该协议的双方为甲方“深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司”，乙方为“张美娥、张振”。其主要内容是因为华润万家在开业前2014年9月中下旬在A座3层平台上按照宣传牌匾，直接影响乙方室内的采光和对外租赁困难，经甲乙双方协商达成如下约定：“甲方根据牌匾按照时限，免收2014年10月1日至牌匾拆除日的物业服务费用（乙方已交纳2014年10月1日-2016年9月30日物业服务费，则该年费用自牌匾拆除日开始顺延两年），双方一致同意在乙方得到补偿费后甲乙双方因金地名京五期A座三层平台安装的华润万家宣传牌匾挡光问题引起的争议已得到妥善解决，乙方不得再就此事向甲方提出赔偿、补偿、诉讼、拆除以及其它任何权力主张。”虽该协议的落款处没有上诉人的盖章确认，但鉴于上诉人在一审庭审中已经承认双方协商签订该份协议的时间为2018年6月20日，且该协议是上诉人让被上诉人拿回去签字后在拿回来统一上交给开发商，至于何时拿回来的时间并不确定。由此可以认定双方签订该协议的事实存在；另一方面，如果当初上诉人未与被上诉人就挡光补偿事宜达成协议，被上诉人完全可以向开发商或实际侵权人主张相应权利，但通过一审中上诉人的陈述可知，事后被上诉人将签完字的该份协议返回给上诉人，而上诉人在与开发商沟通此事时却被告知协议已过期。因此，导致开发商未能给被上诉人挡光补偿的原因系上诉人违反诚实信用原则，存在过错所致，被上诉人并无过错。综上，上诉人应当免除被上诉人的2年物业费。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，金地物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司承担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年九月十五日书记员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。