北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终8234号上诉人(原审原告、反诉被告)：姚蓝，女，1969年6月1日生，回族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：罗彬，北京市中政律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：郑蓉，女，1987年5月5日生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：庞珊珊，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳秋雨，北京德和衡律师事务所实习律师。上诉人姚蓝因与上诉人郑蓉房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初2712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚蓝上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项；2.判决郑蓉支付姚蓝延迟支付租金的违约金29300元；3.本案一审(含反诉)、二审诉讼费由郑蓉承担。事实和理由：一、一审认定姚蓝需要补偿郑蓉5万元属于认定事实错误、适用法律不当。关于形成附和的装修，没有经过出租人姚蓝的同意，姚蓝也无意利用装修；五万元的装修损失没有凭证，一审文书中亦有记载郑蓉主动放弃了对装修损失的主张，一审法官无权酌情认定；二、一审混淆了延迟给付租金违约金与合同解除之间的关系，按照合同约定郑蓉应当承担滞纳金；三、郑蓉属于无照经营，违反了合同约定，姚蓝有权单方面解除合同。姚蓝无需承担任何违约责任。郑蓉辩称，不同意姚蓝的上诉请求及事实理由。第一，关于对装修损失5万元，郑蓉当时在这个一审判决书第18页倒数第六行不主张装修残值或现值损失的原因是因为郑蓉仅主张投入损失。投入损失在我们一审时反诉请求第四项有明确的诉请，郑蓉从来没有放弃过对主张装修损失；第二，合同解除的原因并非郑蓉违约。前期租金分期缴纳是经过了姚蓝微信的形式同意的，即使郑蓉存在逾期交纳的期间也仅仅是从5月10号到5月17号的7天，远非姚蓝在上诉请求第二项中主张的金额；第三，违法经营在合同里是有相应的条款的，只有乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动的，房东才有权单方解除合同。郑蓉被行政处罚的行为并非合同本意所解释的违法活动。郑蓉上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、六项,改判由姚蓝退还郑蓉2018年11月22日至2019年4月18日期间的房租及押金289800元并支付违约金84000元；2.二全部诉讼费由姚蓝负担。二审庭审中郑蓉变更上诉请求为：1.撤销一审判决第一项，依法改判姚蓝与郑蓉的《房屋租赁合同》于2018年12月7日解除；2、撤销一审判决第二项，依法改判郑蓉无需支付姚蓝2019年4月19日至2019年7月15日的房屋占用使用费；3.撤销一审判决第三项和第六项，依法改判姚蓝退还郑蓉2018年11月22日至2019年4月18日期间的房租押金289800元，并支付违约金84000元；4.改判第四项为姚蓝赔偿郑蓉装修损失288126.5元；5.全部诉讼费由姚蓝负担。事实与理由：一、合同系因姚蓝违反合同约定拒不提供房产证而导致郑蓉无法正常使用承租区域解除，解除时间系郑蓉向法院提起反诉之日；二、姚蓝提出的解除合同的理由不成立，其在庭审前发送的《腾退通知》和在向法院提交的数份起诉书材料中均未提及其接触事由系因郑蓉未经其允许而拆改房屋结构，事实上，郑蓉的整个装修活动，包括但不限于拆改结构，均已获得姚蓝准许；三、姚蓝在腾退通知中明确表示其将收回房屋，既然其做出了收回房屋的意思表示，却未能积极作为，无论合同因何解除，郑蓉均不应支付2019年4月18日至2019年7月15日的房屋占用费；四、郑蓉与姚蓝商议且经姚蓝同意后，双方对缴纳租金的时间和金额作出了变更，并非郑蓉的单方面约为行为，郑蓉无需支付逾期付款违约金。姚蓝辩称，不同意郑蓉的上诉请求及事实理由。第一，关于产权文件问题，在签订合同之初就已经将姚蓝的身份证复印件以及产权证明交给了郑蓉，已经完成提供产权证明的义务。第二，关于办照，在诉讼之前郑蓉就没有说姚蓝如何去协助而且办理证照问题，应该是在经营之初就办理而不是一年之后，所以解除应该由郑蓉承担责任。第三，拆改结构的装修问题，合同约定拆改结构要经过姚蓝书面同意，即使物业审核出现问题也与姚蓝无关，并不是姚蓝的合同义务。第四，关于装修损失的问题，郑蓉投入损失与现值没有关系。郑蓉提供的很多施工合同并没有证明合同是实际履行的。他们提供的合同与备案不一致。以及设备问题，也无法证明与投入损失的关系。故郑蓉主张5万元没有依据。第五，关于房屋占用使用费，2019年7月15日双方在法院多次协调下做了交接的确认，法院曾经安排过一次交接，郑蓉并没有交接钥匙。姚蓝向一审法院起诉请求：1．确认姚蓝与郑蓉于2017年9月29日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月28日解除；2．郑蓉向姚蓝支付延迟支付租金的违约金29300元；3．郑蓉赔偿姚蓝中介费37800元；4．郑蓉支付姚蓝开具出租房屋发票税款83370元；5．姚蓝无需返还郑蓉支付的押金84000元；6．郑蓉将北京市朝阳区工人体育场北路8号院6幢-1-1321号房屋腾空交还给姚蓝；7．郑蓉按照每天2666元的标准向姚蓝支付自2019年4月19日至房屋实际腾空并交还给姚蓝之日止的房屋占有使用费。郑蓉向一审法院提出反诉请求：1.确认姚蓝与郑蓉于2017年9月29日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年12月7日解除；2.姚蓝退还郑蓉2018年11月22日至2018年4月18日期间的房屋租金及押金共计289800元；3.姚蓝向郑蓉支付违约金84000元；4.姚蓝赔偿郑蓉经济损失共计983766.87元，具体包括：（1）装修损失288126.5元；（2）设备损失229915.3元；（3）推广费、人员住宿租赁费（给员工租宿舍的费用）、交通费（指导老师对员工培训及设计师来店勘查的交通费）等共计365725.07元；（4）行政处罚1万元；（5）员工工资补偿款9万元（提前解约给员工的补偿）。一审法院认定事实：对当事人没有争议的证据，一审法院予以确认并在卷作证，并据此认定事实如下：2017年9月29日，姚蓝作为甲方（出租方）与郑蓉作为乙方（承租方）在丙方北京远行房地产经纪有限公司（以下简称远行地产经纪公司）的居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定，郑蓉租赁姚蓝的-1321号房屋；建筑面积为139.6平方米；用途为商业；免租期（含装修期）19天，自2017年9月30日起至2017年10月18日止；租赁期自2017年10月19日至2022年10月18日止，租期为5年。合同还约定：“四、租金（押金）支付方式4.1租金：每月租金为42000元……租金包括（物业管理费、取暖费），房租发票税金由乙方承担。4.2租金（押金）支付方式为押贰付陆（个月）……4.3租金每陆个月支付一次，于付款月起租日壹拾伍天前支付下一期租金。4.4押金相当于贰个月的租金即84000元……押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方支付的保证金。4.5押金及首期租金共计人民币336000元……乙方须在2017年9月30日之前全额汇入甲方帐户（以甲方收妥为准），本合同正式生效……六、甲方的权利义务……6.2甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，确保其真实有效并协助乙方办理工商注册……七、乙方的权利及义务……7.2承租区域内的装修费用及协调工作由乙方负责。7.3乙方对承租区域进行的装修应符合国家相关法律、法规及行业规范的要求，并提前向甲方提供内部装修设计施工图，由此产生的一切费用由乙方承担……7.6乙方应按时缴纳房屋租金及本房屋所产生的各项费用……7.8乙方在承租期内不得将其承租区域转租第三方或转借本房屋或自称与第三方合署办公……九、违约责任与合同终止9.1甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿：……9.1.4因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日计算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当贰个月房租的违约金。9.2乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金。9.2.1乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋或自称与第三方合署办公；在合同期内乙方累计拖欠租金超过十五天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过十天的。9.2.2乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复或者改变房屋的使用性质、用途。9.2.3乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动。9.2.4如因乙方原因提前解除合同的。9.2.5乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金；逾期十日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿……十三、补充条款1、经甲乙双方协商2019年10月19日-2021年10月18日期间房屋租金递增6%；2021年10月19日至2022年10月18日在前两年房屋租金基础上递增6%。”2017年9月29日，姚蓝将-1321号房屋交付给郑蓉。郑蓉接收房屋后，对涉案房屋进行了装饰装修。2017年9月30日，姚蓝向远行地产经纪公司支付中介费37800元。姚蓝称，其于2018年9月28日电话通知郑蓉要求解除合同。郑蓉对此不予认可。2018年12月10日，姚蓝在涉案房屋处张贴《腾退通知》，内容为：“致郑蓉女士：我与你就朝阳区工人体育场北路8号院6幢-1层-1321房屋签订的《北京市房屋租赁合同》，因你方有多次违约行为和违法行为，我已经于2018年9月28日通知你解除合同。在合理的期限内，至今你仍旧继续占有房屋，拒不腾退。现再次通知你：即本日起5天内，腾空房屋内所有个人物品，遣散所有从业人员，办理房屋交接手续。如你未按照以上通知腾空房屋、清退人员，本人将不再另行通知，采取如下（包括但不限于）措施维护合法权益：1、采取必要措施清空房屋内一切物品，所发生的费用和造成的损失将由你自行承担。2、通知物业或其他管理部门，采取停止供应水电气热等服务。3、更换门锁，禁止一切人员进入房屋。4、如拒绝按期腾退房屋，导致本人或新租户无法使用房屋的一切损失由你承担。特此通知！！！出租人（产权人）：姚蓝2018年12月10日。”经一审法院释明后，郑蓉表示放弃涉案房屋内归其所有的物品，且姚蓝与郑蓉均同意2019年7月15日视为双方进行房屋交接之日。关于租金及押金支付情况：（1）2017年9月29日，郑蓉分两笔共计支付5万元（其中，通过案外人黄金金的银行账户向姚蓝支付1万元；通过案外人汤妤涵的银行账户向姚蓝支付4万元）；（2）2017年9月30日，郑蓉分三笔共计支付286000元；（3）2018年4月4日，郑蓉支付84000元（实际于2018年4月8日到达姚蓝银行账户）；（4）2018年4月30日，郑蓉分两笔共计支付10万元（其中，通过郑蓉的银行账户支付44000元，通过案外人汤妤涵的银行账户支付56000元）；（5）2018年5月17日，郑蓉分三笔共计支付68000元；（6）2018年10月4日，郑蓉支付252000元（即2018年10月19日至2019年4月18日期间的租金）。关于合同解除，郑蓉于2019年3月5日收到本案起诉状。2019年5月9日，本案庭审中，郑蓉答辩称“同意姚蓝所提要求解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》的诉讼请求”。另，2018年12月7日，郑蓉作为原告，以姚蓝为被告，就本案房屋租赁事宜向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求“1、判令姚蓝向郑蓉提供位于北京市朝阳区工人体育场北路8号院6幢-1层-1321产权证；2、姚蓝赔偿郑蓉工商行政罚款3000元。”2019年6月13日，郑蓉变更诉讼请求为：“1、判决解除房屋租赁合同……”后，郑蓉撤回该案起诉，并在本案中提出反诉。对当事人有争议的事实和证据，一审法院认定如下：（一）关于2018年4月19日至2018年10月18日期间的租金支付时间郑蓉称其经姚蓝同意后才迟延支付2018年4月19日至2018年10月18日期间的租金，不构成违约，并提交其与姚蓝之间的“微信聊天记录”用以证明。“微信聊天记录”显示：“2018年3月31日16：59郑蓉：姚姐想跟您商量一件事，我们房租下个月到期需要交下个半年的，但是因为我们这边店开业后前期出现了一些问题，店里员工我刚全部换了一遍暂时店内业绩还不是很稳定，可否这次交房租的时候先给您一个月的，剩下的我们5月份的时候想办法给您补齐，您看行吗？实在不好意思。2018年3月31日17：14姚蓝：妹子，抱歉，实在不行……2018年4月4日11：56姚蓝：每期交房租日期及金额总数第一次：2018年4月4日房租252000元……今天该交房租了。2018年4月4日18：24郑蓉：姐姐这次真的麻烦你宽限一下吧，以后不会再出现这样的情况，我们在一起还要最少合作4年多呢。姚蓝：这次宽限一次，下不为例。先付一半（即三个月租金），5月1日前付剩下的三个月租金。2018年4月4日18：34郑蓉：姐姐我们也不说一个月了，付2个月可以吗，现在账上真的没有三个月的房租，保证肯定下不为例。2018年4月4日18：46姚蓝：其余5月1日前付清。2018年4月4日18：57郑蓉：姐姐明白了，我跟公司说一声，谢谢。2018年4月4日19：15姚蓝：抓紧付款吧。余款按约定时间付，不能再拖了。郑蓉：您账户0302于04月04日19：17转账汇款人民币84000.00，手续费人民币0.00，收款人：姚蓝，请以收款人实际入账为准［招商银行］。转了……2018年4月8日08：42姚蓝：刚收到。下次付款及时点，赶在节假日之前，否则到不了账……2018年4月26日13：58姚蓝：郑蓉，是否能在五一前交房租，请你给我个回信。如再不能按时交，你就违约了。2018年4月26日16：43郑蓉：姐，五一前先给您转十万过去，剩下的下个月再给您转。我这两个月有些其他事情耽误店内运行，麻烦就再通融这一次，以后肯定不会再出现这种情况了，实在不好意思。2018年4月27日09：22姚蓝：妹子，你可两次延迟交房租了。今天你转十万，剩下的5月10日前交清……”姚蓝认可“微信聊天记录”的真实性，但不认可证明目的，称郑蓉未按约定在5月10日之前付清剩余租金。因姚蓝对“微信聊天记录”的真实性予以认可，故一审法院对此不持异议，对郑蓉所交“微信聊天记录”的真实性予以采信。（二）关于违法经营姚蓝主张郑蓉无照经营，进行违法活动，已被工商局行政处罚，并提交北京市工商行政管理局朝阳分局京工商行政管理局朝阳分局京工商朝团举答自（2018）1016号《举报情况答复函》（内容显示：姚蓝：本局于2018年9月28日收到你的举报单，反映在地址“北京市朝阳区工人体育场8号院6幢-1层-1321”有一家“Ai3日式美甲美睫”店，属于无照经营，要求查处……）、京工商处字［2018］第2262号《行政处罚决定书》（内容显示：当事人：汤妤涵……当事人从2018年9月1日至2018年10月8日，擅自在北京市朝阳区工人体育场北路8号院6幢-1层-1321号从事美甲美睫经营，未取得营业执照……当事人的上述行为违反了《无证无照经营查处办法》第二条的规定，已构成无照经营行为。依据《无证无照经营查处办法》第二条第十三条规定，责令当事人停止经营活动，决定对当事人处罚如下：罚款3000元……）和京工商处字［2019］第96号《行政处罚决定书》（内容显示：当事人：郑蓉……当事人从2017年12月底至2018年8月31日和2018年11月24日至2018年12月14日，当事人在北京市朝阳区工人体育场北路8号院6幢-1层-1321号从事美甲美睫经营，期间没有办理营业执照……当事人的上述行为违反了《无证无照经营查处办法》第二条的规定，已构成无照经营行为。依据《无证无照经营查处办法》第二条第十三条规定，责令当事人停止经营活动，决定对当事人处罚如下：罚款7000元……）用以证明。郑蓉对《举报情况答复函》和两份《行政处罚决定书》的真实性均予以认可，但不认可证明目的，称姚蓝没有提供房产证，在收取租金时亦未提出异议，姚蓝向工商局举报的行为存在恶意，违反诚实信用原则，最终导致郑蓉无法经营，姚蓝应承担相应后果。因郑蓉对《举报情况答复函》和两份《行政处罚决定书》的真实性均予以认可，故一审法院对此不持异议，对该三份证据的真实性予以采信。郑蓉提交其与姚蓝的“微信聊天记录”（内容显示：2018年10月9日13:18郑蓉：请把三里屯soho三号商场B1-321的房产证复印件给我一份，我这里办理营业执照需要使用！谢谢。2018年10月9日16:11郑蓉：姐姐我们着急办营业执照，请把房产证复印件快递到店里一份，顺丰到付就可以……2018年10月10日17:38姚蓝：你之前违约的事还没解决……）等，用以证明其多次催促姚蓝提供房产证办理营业执照，但姚蓝未提供，构成违约。姚蓝认可“微信聊天记录”的真实性，但称因为要解除合同，且当时已经举报了郑蓉无照经营，故未提供房产证复印件。因姚蓝认可“微信聊天记录”的真实性，故一审法院对此不持异议，对“微信聊天记录”的真实性予以采信。（三）关于“转租、转借或合署办公”姚蓝主张郑蓉存在合同第9.2.1条约定的“转租、转借或合署办公”的违约情形，其有权解除合同，并提交北京市工商行政管理局朝阳分局现场笔录、询问（调查）笔录用以证明。2018年10月8日的现场笔录显示：“现场人员：向容，负责人：郑蓉……”2018年10月16日的询问（调查）笔录显示：“被询问（调查）人：汤妤涵……被询问（调查）人：我叫汤妤涵，女，31岁，我在北京市朝阳区工人体育场北路8号院6幢-1层-1321开了一家名称为‘Ai3日式美甲美睫’的美甲店，主要从事美甲业务。询问（调查）人：你是负责人吗？带身份证复印件了吗？被询问（调查）人：我是负责人，身份证复印件已经提交。询问（调查）人：有房屋租赁协议吗？被询问（调查）人：有的，已提交。询问（调查）人：从房屋租赁协议看，承租人叫‘郑蓉’……她和你什么关系？被询问（调查）人：郑蓉是我的朋友，她不在北京，委托我经营此店铺，委托协议下次提交……询问（调查）人：你是从什么时候开始营业的？被询问（调查）人：我是从2018年9月1日开始经营的，经过装修，9月15日开始试营业……”2018年12月18日询问（调查）笔录显示：“被询问（调查）人：郑蓉……询问（调查）人：你是从什么时候开始经营的？是否办理营业执照？被询问（调查）人：2017年10月19日正式租赁期开始，我在该地址进行了为期两个月的装修，到2017年12月底开始试营业，当时店铺名称为‘E-STYLE’。后因人员变动等问题，到2018年9月份左右将店铺名称更换为‘Ai3日式美甲美睫’，才开始经营，没有办理营业执照……询问（调查）人：据查，2018年9月1日至2018年10月8日该处店铺是由‘汤妤涵’负责经营，你和她什么关系？被询问（调查）人：她是我朋友和合伙人，那段时间我回四川老家，没有在北京，委托她负责经营。询问（调查）人：你店铺交由汤妤涵负责经营是否有委托协议？被询问（调查）人：都是朋友，只是口头交代委托她负责经营，没有书面委托协议。2018年10月8日以后我返回北京，继续由我本人负责经营……”郑蓉对该组证据的真实性和关联性予以认可，但不认可证明目的，称汤妤涵是郑蓉拟成立公司的股东，非姚蓝主张的第三方合署办公的伙伴，签合同时姚蓝即知晓郑蓉以合伙形式注册公司，以郑蓉名义签合同，本案不存在转租、转借情形，且汤妤涵及另一个股东黄金金均曾通过其个人账户向姚蓝支付过租金，姚蓝未曾提出异议，并提交与汤妤涵、黄金金的“微信聊天记录”用以证明。姚蓝对“微信聊天记录”的真实性、关联性及证明目的均不认可，称无法体现与涉案房屋的关系，尽管汤妤涵支付过租金，但不能体现与郑蓉是合伙关系，姚蓝并不知晓郑蓉是合伙经营注册公司。因郑蓉对北京市工商行政管理局朝阳分局现场笔录、询问（调查）笔录的真实性予以认可，故一审法院对此不持异议，对该两份证据的真实性予以采信。对郑蓉所交“微信聊天记录”，因该微信聊天记录不能显示聊天人的身份情况，姚蓝对该证据亦不予认可，故对该证据与本案的关联性一审法院不予采信。（四）关于房租税费姚蓝称郑蓉拒绝支付应当承担的房租税费，并提交其向郑蓉发送的“短信记录”[内容显示：2019年3月22日周五下午3:35郑蓉：因给你开具出租房屋租金发票，现通知你需要携带身份证原件和复印件，于下周一（2019.3.25）下午两点，到三里屯街道办事处一楼“个人出租房屋税款代征点”办理开票缴税手续，出租房屋发票税金按照合同约定由你承担，具体金额以税务部门核对为准。请准时到场并缴纳税金，否则按照合同约定追究你的违约责任。2019年3月25日周一下午2:13郑蓉：我周五已经通知你到三里屯街道办事处一楼“个人出租房屋税款代征点”，为你开发票，且必须你本人带身份证才能办理。我已经准时到场。现你迟到十分钟，我最迟等你到两点半，如你未到场，未开发票的所有责任由你承担。郑蓉：我已经等你半小时，因你拒绝到场，拒绝承担税款，导致租房发票无法开具，因此无法开具房租发票的税务责任将由你承担]及录像用以证明。郑蓉不认可短信及录像的真实性、关联性和证明目的，称短信中显示的手机号虽为郑蓉本人的手机号，但郑蓉并未收到该短信，且短信于2019年发送，店铺已于2月份被工商停业，最终承担税费并不意味着需要郑蓉去现场办理，姚蓝可以自行办理缴税后，再向郑蓉索要。经询，姚蓝称因郑蓉拒绝提供身份证原件和复印件，故最终未能办理缴税。因姚蓝提供了证据原件，郑蓉亦认可手机短信中显示的手机号系其本人的手机号，且郑蓉虽不认可“短信记录”及录像的真实性，但未提供证据予以反驳，故对“短信记录”及录像的真实性一审法院予以采信。（五）关于姚蓝的违约行为郑蓉主张姚蓝存在“拒不提供房产证，不进行房屋地址备案和工商注册，恶意举报其无照经营，在合同期内多次让中介人员带领其他客户看房、告知物业公司电卡丢失阻碍其买电，诱导其员工离职，扰乱其正常经营”的违约行为，并提交“微信聊天记录、”腾退通知、视频光盘用以证明。姚蓝认可“微信聊天记录”及腾退通知的真实性，但不认可证明目的，称腾退通知是因郑蓉一直未腾退，在工商局行政处罚后张贴，并无相关行为和后果。对姚蓝认可真实性的证据，一审法院不持异议，对其真实性予以采信；对视频光盘，因郑蓉未能提供原始载体，故对其真实性，一审法院不予采信。（六）关于郑蓉主张的各项经济损失郑蓉主张因姚蓝恶意向工商局举报、不提供房产证导致其无法继续经营，产生各项经济损失共计983766.87元（其中，包括装修损失288126.5元；设备损失229915.3元；其他开支推广费、人员住宿租赁费、交通费等365725.07元；行政处罚1万元；员工工资补偿9万元），并提交2017年10月17日郑蓉（甲方）与北京欧特美建筑装饰工程有限公司（乙方）签订的《室内装饰装修合同》（工程项目：室内装修工程；工程造价为22万元，乙方负责人：李根红，账户名称：李根红，开户银行：工行北京分行青年路支行，账号：×××）、2017年10月26日，乙方为北京零度建筑工程有限公司的《中央空调改造安装合同书》（工程名称：中央空调改造安装，合同包干价12800元，甲方处空白，无签字；乙方不开发票汇款账户：账户名称：管金枝，开户行：中国农业银行北京大兴红星支行，账号：×××），与北京费尔消防技术工程有限公司签订的《北京市建设工程施工合同》（发包方为“伊滋国际”；承包范围：消防喷淋系统，工程承包造价15250元；项目经理：朱润；发包人落款处有郑蓉签字，无签订日期；承包人处有“李根红”签字，无公司盖章）及招商银行跨行实时转账业务回单、转账汇款回单、微信转账记录、招商银行户口历史交易明细表、北京市非税收入一般缴款书（显示：2018年11月23日，付款人：汤妤涵，收款人：北京市财政局，收入项目名称：工商罚没收入，金额3000元；2019年1月23日，付款人：郑蓉，收款人：北京市财政局，收入项目名称：工商罚没收入，金额7000元）用以证明。姚蓝对合同的真实性、关联性及证明目的均不认可，称从合同看不出是否装修，中央空调在开发商交付时就有，《北京市建设工程施工合同》上未盖章，租给郑蓉之前上一手承租人装修过；对加盖有银行公章的回单真实性认可，但关联性和证明目的不认可，称无法证实资金用途和性质；郑蓉主张员工工资和经济补偿金无法律依据，无法证实收款人与本案的关系；不认可微信转账记录的真实性，认可北京市非税收入一般缴款书的真实性和关联性，但不认可证明目的，称郑蓉被处罚不是姚蓝举报，是其自己未办营业执照，无照经营导致。姚蓝提交北京搜厚物业管理有限公司备案的2017年10月17日郑蓉与北京中瑞峰通装饰工程有限公司签订的《室内装饰装修合同》（工程项目：室内装修工程，工程造价12万元，落款处有郑蓉签字及北京中瑞峰通装饰工程有限公司盖章）、北京中瑞峰通装饰工程有限公司营业执照副本复印件、李根红身份证复印件、授权书复印件，用以证明郑蓉提交的《室内装饰装修合同》系伪造，与物业公司备案合同不一致。郑蓉认可该合同上其本人签字的真实性，但称手续系装修公司去物业办理，其对合同内容是否改变不知情，应以真实花费为准。关于装修，姚蓝先是称郑蓉未告知其装修事宜，其对装修不知情，不认可郑蓉进行装修，后又称其同意郑蓉装修，但郑蓉拆、改墙体未征得其同意。郑蓉不予认可，称姚蓝对装修情况知情，其对房屋的墙面、地面、消防设施、中央空调、隔断、屋顶、柜子进行装修，拆、改墙体与其他装修一并进行，装饰装修与房屋已形成附合，而房屋主体结构指的是承重墙等，装修时拆、改房屋墙体并非改变房屋主体结构，并提交其与姚蓝的“微信聊天记录”（显示：2017年10月15日15:46姚蓝：应该没问题了。祝你顺利！郑蓉：还没办施工证呢，不知道明天去这两天能办下来不。姚蓝：要去物业问下。若需要装修工人，我可以推荐……）及视频，用以证明姚蓝配合郑蓉办理装修手续，姚蓝对装修一事知情且同意以及涉案房屋装修后的情况。姚蓝认可“微信聊天记录”的真实性，但不认可证明目的，称仅能证明郑蓉提过装修的事情；不认可视频的真实性、关联性和证明目的，称无法证明是涉案房屋。诉讼中，郑蓉先是申请对装修残值进行评估，后又撤回评估申请，称其仅主张投入损失，不主张装修残值或现值损失。关于违约金，姚蓝称郑蓉违约给其造成资金占用利息损失。姚蓝与郑蓉均表示对方主张违约金过高，要求法院予以酌减。一审法院认为，姚蓝与郑蓉签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法、有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。本案争议焦点为郑蓉与姚蓝是否存在违约行为，应否承担违约责任以及合同应否解除。（一）郑蓉的违约行为。姚蓝主张郑蓉存在“1、迟延支付租金；2、无照经营，在承租房屋内进行违法活动；3、未经同意擅自转租、转借或合署办公；4、拒绝交纳房租税费；5、擅自拆、改、变动房屋内外结构”五项违约行为，违反双方签订的《北京市房屋租赁合同》第9.2条、第9.2.1条、第9.2.2条、第9.2.3条、第9.2.5条，其有权行使单方解除权，解除合同。首先，关于“迟延支付租金”。本案双方争议的房租为2018年4月19日至2018年10月18日期间的房租，根据双方签订的租赁合同第4.3条约定，郑蓉应于2018年4月4日之前交纳该笔房租。而根据郑蓉提交的其与姚蓝的“微信聊天记录”可以认定，双方经协商，姚蓝最终同意郑蓉于2018年4月4日先支付两个月房租，剩余房租于2018年5月10日前付清。结合现有证据可知，郑蓉于2018年4月4日向姚蓝转账84000元，姚蓝于2018年4月8日收到该笔款项，因双方并未明确约定该笔租金的支付日期以款项到达姚蓝账户之日为准还是以郑蓉支付之日为准，故不宜认定郑蓉对该笔租金支付存在迟延。而对剩余租金，郑蓉应于2018年5月10日前付清，其至2018年5月17日才支付，迟延7天，构成违约。但根据合同9.2约定：“乙方（即郑蓉）有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金。9.2.1……在合同期内乙方累计拖欠租金超过十五天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过十天的。”即郑蓉累计拖欠租金超过十五天或者未按期缴纳合同约定的各项费用累计金额超过十天时，姚蓝才有权单方解除合同。因此，尽管郑蓉支付房租存在逾期，但未超过合同约定的十五天，故姚蓝不因郑蓉迟延支付租金而享有双方合同约定的单方解除权。其次，关于“无照经营，在承租房屋内进行违法活动”。姚蓝主张郑蓉无照经营，属于在承租房屋内进行违法活动的行为。根据合同第9.2.3条约定，乙方（即郑蓉）利用该房屋存放危险物品或进行违法活动的，甲方（即姚蓝）有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金。从文义解释看，该条款中，双方约定的“违法活动”应指的是承租人进行活动本身的违法性，而不宜作扩大解释。郑蓉虽因未办理营业执照即在承租房屋内从事美甲美睫经营，而被北京市工商行政管理局朝阳分局认定违反了《无证无照经营查处办法》第二条规定，并被处以行政处罚，责令其停止经营活动。但郑蓉租赁涉案房屋的目的即为从事商业经营，且其从事的美甲美睫经营活动本身并不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，不能仅因其未取得营业执照而认定其从事的“美甲美睫经营活动”本身具有违法性。故对姚蓝的该项主张，一审法院不予支持。第三，关于“未经同意擅自转租、转借或合署办公”。首先，北京市工商行政管理局朝阳分局的现场笔录及询问（调查）笔录显示，郑蓉与汤妤涵系合伙关系，2018年9月1日至2018年10月8日期间，郑蓉委托汤妤涵经营涉案店铺，二人之间并非转租、转借或合署办公的法律关系。其次，合同签订后，汤妤涵即通过其个人账户支付姚蓝租金4万元，亦于2018年4月30日同郑蓉共同向姚蓝支付租金10万元（其中，郑蓉支付44000元，汤妤涵支付56000元），姚蓝对此未提异议，且姚蓝未能提供其他充分证据证明郑蓉与汤妤涵之间系转租、转借或合署办公关系。故姚蓝的该项主张，因缺乏充分证据证明，一审法院不予采纳。第四，关于“拒绝交纳房租税费”。双方签订的合同第4.1条约定“房租发票税金由乙方（即郑蓉）承担”，根据该约定，郑蓉应承担房租发票税金，但姚蓝提供的证据虽能证明郑蓉未依据其发送短信的要求同去办理开具发票及缴税手续，但姚蓝向郑蓉发送短信时间已处于本案诉讼过程中，双方对合同履行存在争议，郑蓉未前去办理发票缴税不构成违约，且拒绝承担税金并非双方约定的合同解除事由，且不致造成姚蓝合同目的不能实现的后果，不构成法定解除事由，故对姚蓝以此为由主张其享有单方解除权，一审法院不予支持。第五，关于“擅自拆、改、变动房屋内外结构”。合同第7.4条约定“在装修和使用的过程中，乙方（即郑蓉）对承租区域的主要结构及装置进行任何改动、改变或调整，应先征得甲方同意。正常使用磨损除外。”第9.2条约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金……9.2.2乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质、用途。”姚蓝主张郑蓉拆、改房屋墙体未经其同意，其有权要求解除合同，郑蓉认可其拆、改了房屋墙体，但称已征得姚蓝同意，且拆、改的不是承重墙，非房屋主要结构，并提交“微信聊天记录”、视频予以证明。但“微信聊天记录”仅能证明姚蓝知晓装修事实，不能证明姚蓝知晓郑蓉拆、改房屋结构，视频亦不能证明郑蓉拆、改房屋墙体征得了姚蓝的书面同意，而根据合同第9.2.2条约定的是房屋内外结构，而非仅指承重墙，故因郑蓉未提供充分证据证明其拆、改房屋墙体征得姚蓝书面同意，应承担不利后果。一审法院认定郑蓉未征得姚蓝书面同意，拆、改房屋墙体，构成违约，姚蓝有权单方解除合同并无须退还郑蓉交付的押金。（二）姚蓝的违约行为。郑蓉主张姚蓝存在“拒不提供房产证，不进行房屋地址备案和工商注册，恶意举报其无照经营，在合同期内多次让中介带领其他客户看房、告知物业公司电卡丢失阻碍其买电，诱导其员工离职，扰乱其正常经营”的违约行为，并提交“微信聊天记录”腾退通知、视频，用以证明。姚蓝对此不予认可。首先，郑蓉提交的证据不能证明姚蓝存在“多次让中介带领其他客户看房、告知物业公司电卡丢失阻碍其买电，诱导其员工离职，扰乱其正常经营”的行为，姚蓝亦不予认可，故一审法院对该主张不予采纳。其次，关于“拒不提供房产证，不进行房屋地址备案和工商注册，恶意举报无照经营”的问题。一、郑蓉作为经营者，应按照我国法律、行政法规的相关规定，从事经营活动，其在未办理营业执照的情况下，不应从事本案所涉经营活动，姚蓝向行政机关进行举报既不违反双方合同约定，亦不违反诚实信用原则。二、结合证人郭某的证言及郑蓉自认可知，姚蓝在2017年9月29日双方签订租赁合同时已向郑蓉提供了房产证复印件及身份证复印件，而郑蓉不慎丢失，至2018年10月9日才向姚蓝发送微信要求提供房产证复印件用以办理营业执照，可见郑蓉并未在开展经营前积极办理营业执照。三、姚蓝作为出租方仅负有协助郑蓉办理工商注册的义务，并无主动为郑蓉办理营业执照的义务，因此，2018年10月9日之前，郑蓉在未办理营业执照，且未要求姚蓝协助办理营业执照的情况下，即开展商业经营，并因此受到行政处罚，系其自身原因所致，与姚蓝无关。四、结合双方“微信聊天记录”可知，郑蓉于2018年10月9日要求姚蓝提供房产证复印件，而姚蓝于2018年10月10日回复“你之前违约的事还没解决”，可见此时双方对合同履行产生争议，且姚蓝于2018年10月12日即提起本案诉讼，因此，姚蓝拒绝提供房产证复印件的行为不应视为违约。综上，郑蓉主张姚蓝存在违约行为，但未提供充分证据予以证明，对其主张，一审法院不予采纳。据此，一审法院认定郑蓉在本案中不享有合同解除权，对其主张要求确认涉案租赁合同于2018年12月7日解除的反诉请求，一审法院不予支持。（三）合同解除及违约责任。姚蓝与郑蓉均同意解除合同，故一审法院对此不持异议。但关于合同解除时间，双方存在争议。姚蓝主张合同于2018年9月28日解除，称其于2018年9月28日电话通知郑蓉解除合同，但未提供证据予以证明。2018年12月10日张贴的《腾退通知》中虽提到“已于2018年9月28日通知解除合同”，但系姚蓝的单方意思表示，郑蓉对此不予认可，故对姚蓝的上述主张，一审法院不予采信。因姚蓝于2018年12月10日张贴的《腾退通知》中明确表达了解除合同的意思表示，且郑蓉存在“擅自拆、改、变动房屋内外结构”的违约行为，姚蓝享有单方解除权，故一审法院认定姚蓝与郑蓉之间的合同于解除合同的通知到达之日2018年12月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，经一审法院释明，双方均同意以2019年7月15日为房屋交接之日，意味着郑蓉已将涉案房屋向姚蓝清退，对姚蓝要求郑蓉腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。关于房屋占有使用费，郑蓉支付房租至2019年4月18日，于2019年7月15日返还涉案房屋，故郑蓉应当按照合同约定向姚蓝支付2019年4月19日至2019年7月15日期间的房屋占有使用费121800元。姚蓝要求以每天2666元的标准支付房屋占有使用费，无合同及法律依据，一审法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，关于押金84000元，根据合同第9.2.2条约定，郑蓉未征得姚蓝书面同意，拆改房屋墙体，构成违约，姚蓝无须退还郑蓉交付的押金。关于迟延支付租金的违约金，综合考虑押金、姚蓝的实际损失等案件情况，对姚蓝的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于中介费，该项费用并非因涉案租赁合同履行导致的损失，姚蓝主张缺乏合同依据和法律依据，一审法院亦不予支持。关于房租发票税款，因姚蓝未举证证明其已经发生该项实际损失，故对此项诉讼请求，一审法院不予支持。根据现有证据，一审法院难以认定姚蓝存在违约行为，故对郑蓉要求返还租金、押金、支付违约金及赔偿经济损失的反诉请求，一审法院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案，姚蓝同意郑蓉装饰装修，但郑蓉拆改墙体未征得姚蓝书面同意，而拆改墙体与其他装修一并进行，故综合考虑案件情况，一审法院酌定由姚蓝补偿郑蓉装修损失五万元。一审判决如下：一、确认姚蓝与郑蓉于二〇一七年九月二十九日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一八年十二月十日解除；二、郑蓉于判决生效之日起七日内支付姚蓝二〇一九年四月十九日至二〇一九年七月十五日期间的房屋占有使用费十二万一千八百元；三、姚蓝无需退还郑蓉已付房租押金八万四千元；四、姚蓝于判决生效之日起七日内补偿郑蓉装修损失五万元；五、驳回姚蓝的其他诉讼请求；六、驳回郑蓉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26960元，由姚蓝负担13480元（已交纳），由郑蓉负担13480元（于判决生效之日起七日内交至一审法院）。一审案件反诉费13480元，由郑蓉负担（已交纳）。本院二审期间，郑蓉提交与物业的短信截图复印件一份，证明郑蓉装修前经过了物业的批准。物业的批准是以征得业主同意为前提的。姚蓝的质证意见为对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，物业从未要求姚蓝签字。对上述证据的证明力本院综合全案证据予以评定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，姚蓝与郑蓉签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《北京市房屋租赁合同》第9.2条约定，乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质、用途的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金。本案中，郑蓉提交的微信聊天记录、视频等在案证据仅能证明姚蓝知晓装修事实，不能证明郑蓉主张拆、改房屋墙体征得了姚蓝的书面同意，其应承担举证不能的不利后果。根据上述合同约定，郑蓉未征得姚蓝书面同意拆、改房屋墙体，构成违约，一审法院判决姚蓝无须退还郑蓉交付的押金并无不当，本院予以维持。综合考虑郑蓉违约押金已作不予退还处理、姚蓝的实际损失以及合同履行的具体情况，姚蓝要求迟延支付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于姚蓝拒不提供产权证明文件构成违约的上诉主张。结合在案证据，姚蓝在2017年9月29日双方签订租赁合同时已向郑蓉提供了房产证复印件及身份证复印件，但郑蓉并未在开展经营前积极办理营业执照，郑蓉在经营过程中因此受到行政处罚，系其自身原因所致。郑蓉于2018年10月9日要求姚蓝提供房产证复印件，此时双方对合同履行已产生争议且姚蓝于2018年10月12日即提起本案诉讼，故姚蓝拒绝提供房产证复印件的行为不应视为违约。郑蓉上诉主张姚蓝构成违约，本院不予采纳。郑蓉要求姚蓝返还租金、押金并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案一审中，郑蓉、姚蓝均同意以2019年7月15日为房屋交接之日，一审法院判决郑蓉向姚蓝支付2019年4月19日至2019年7月15日期间的房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。本案中，姚蓝同意郑蓉对租赁房屋进行装饰装修，郑蓉的装修损失亦客观存在，综合考虑双方租赁合同的实际履行期限、姚蓝另行出租亦能对部分装修加以利用、郑蓉提交的相关证据及全案情况，一审法院酌情确定姚蓝补偿郑蓉装修损失并无明显不当，本院予以维持。综上所述，姚蓝、郑蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13760元，由姚蓝负担1783元（已交纳），由郑蓉负担11977元（已交纳9596元，剩余2381元于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  申峻屹审 判 员  杨 夏二〇二〇年九月十日法官助理  吴 琳书 记 员  卢园园