.北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终7277号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市南苑植物油厂有限公司，住所地北京市丰台区南苑槐房路175号。法定代表人：胡向辉，总经理。委托诉讼代理人：李世柱，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思研，北京市尚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市国润水泥构件厂，住所地北京市房山区阎村镇炒米店南。法定代表人：赵丹，总经理。委托诉讼代理人：杨国建，男，1980年1月20日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人北京市南苑植物油厂有限公司（以下简称南苑植物油厂）因与被上诉人北京市国润水泥构件厂（以下简称水泥构件厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初8775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。南苑植物油厂上诉请求：1.撤销一审民事判决第二、第三、第四项，依法改判水泥构件厂拆除自建房屋及支付自2015年8月8日至房屋、土地实际返还南苑植物油厂时止的占用费285372.36元（暂计算至2019年3月1日，计算标准为日租金标准×2,即219.18元/日）；2.撤销一审判决第五、第六项，驳回水泥构件厂的反诉请求；3.由水泥构件厂承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院对本案事实的认定存在错误，双方在涉案租赁合同期满后并未形成不定期租赁关系。双方之间的租赁关系于2015年8月7日到期终止，之后并未形成不定期租赁关系。二、一审法院对2015年8月7日之后，水泥构件厂对租赁物的占有使用费计算方式有误。三、一审法院将水泥构件厂自建的违章建筑判归南苑植物油厂所有是错误的，水泥构件厂在南苑植物油厂土地上自建房屋的行为是侵权行为，应当拆除。四、一审法院适用法律存在错误，应驳回水泥构件厂的反诉请求。水泥构件厂辩称,同意一审判决,不同意南苑植物油厂的上诉请求。南苑植物油厂向一审法院起诉请求：1、判令水泥构件厂将双方签订的《房屋租赁合同》所涉房屋（对应《房屋所有权证》附图标号为83号房屋）腾空并返还南苑植物油厂；2、判令水泥构件厂将双方签订的《房屋租赁合同》所涉房屋（对应《房屋所有权证》附图标号为81号、82号房屋）腾空后返还给南苑植物油厂；3、要求水泥构件厂拆除自建的所有房屋并返还涉案土地；4、判令水泥构件厂支付自2015年8月8日起至房屋、土地返还南苑植物油厂时止的占用费285372.36元，暂计算至2019年3月1日（计算方法为：《房屋租赁合同》约定租金标准×2×逾期天数，即109.59元/天×2×逾期天数，逾期占用费按219.18元/天计算）。一审法院于2018年11月13日作出（2018）京0111民初2403号民事判决书。南苑植物油厂不服，向本院提起上诉，本院审理后作出（2019）京02民终303号民事裁定书，裁定：撤销北京市房山区人民法院（2018）京0111民初2403号民事判决书，发回一审法院重审。后，一审法院依法另行组成合议庭，对该案进行了审理。一审法院认定事实：南苑植物油厂与水泥构件厂共同确认双方于2008年8月9日签订租赁合同，由水泥构件厂租用南苑植物油厂所有的12亩土地（土地上有255平方米房屋的相关建筑），租期至2009年8月8日，租金为30000元。南苑植物油厂称，2008年8月9日签订的租赁合同中，租赁标的物为12亩土地；在2009年8月9日再次签订的合同中，租赁标的物变更为255平方米的房屋，不包括12亩土地，直至2014年双方签订的最后一份租赁合同，租赁标的物均为255平方米的房屋，不包括12亩土地。水泥构件厂称，自2008年至2014年间，双方签订的租赁合同租赁标的,均为12亩土地和房屋，到2014年8月7日再次签订合同时，租赁标的物变更为255平方米房屋。水泥构件厂还称自2008年至2010年，其与南苑植物油厂签订的租赁合同租期均为1年，从2010年8月起，合同改为2年一签，租期为2年，直至2014年8月9日。期间因为7??21大雨，相关合同已遭毁损。南苑植物油厂亦未提交2008年至2014年间的相关租赁合同文本。双方虽对合同约定的租赁标的物存在争议，但均认可自2008年签订租赁合同时起至2014年订立最后一份租赁合同，期间双方的租赁关系处于持续状态，并认可涉案的12亩土地及土地上的255平方米房屋一直由水泥构件厂占有使用。2014年8月7日，南苑植物油厂（甲方）与水泥构件厂（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），合同第一条约定：“（一）甲方同意将位于北京市房山区紫草坞乡（现改为阎村镇）炒米店村南的房屋一处租赁给乙方使用，计建筑面积为255平方米。（二）房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证编号0500056，房屋所有权人名称：北京市南苑植物油厂，房屋没有设定抵押。”合同第三条约定“（一）租赁期限为1年，自2014年8月8日起至2015年8月7日止。（二）乙方需要续租的，应于租赁期限届满之日提前一个月向甲方提出书面续租要求，经协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租期届满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施（本合同另有约定的除外）。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。”合同第四条、第五条约定租金标准为每年40000元，按年支付。合同第七条第（五）款约定“租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋进行装修或添附，经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用，双方另有约定的除外。”合同第九条约定“乙方维修的范围及费用承担：租赁期间内，乙方承担租赁物的维修义务，所发生的费用由乙方承担。”合同第十一条第（九）款约定“乙方未按约定期限返还租赁物，乙方须支付占用费，占用费的计算方法为：本合同日租金标准×2倍×逾期天数。如占用期间乙方既未支付占用费又未按约定时间腾空房屋，视同乙方对存放在租赁物内的财产放弃权利，甲方有权任意处置，且无须给乙方任何补偿，此外，甲方处置上述财产所发生的费用由乙方承担。”合同还约定了其他内容。南苑植物油厂和水泥构件厂按照合同约定履行了相应义务。双方共同确认水泥构件厂在租赁场地上生产至2017年5、6月份，后因修路致涉案场地处于停水停电，期间由南苑植物油厂用水车为水泥构件厂提供生活用水。水泥构件厂交付租金至2015年8月7日。关于涉案的255平方米房屋，其中的141.2平方米于2014年已被水泥构件厂拆除后重新翻建；剩余113.8平方米房屋尚予以保留，水泥构件厂亦未使用。庭审中，水泥构件厂认可其扩建的518.3平方米的房屋中有141.2平方米的产权归南苑植物油厂所有。水泥构件厂称，其于2007年建了200平方米的简易房，于2008年建了约1000平方米的简易厂房，建了2个库房；2012年因为大雨浸泡，厂房和库房大面积坍塌不能使用。在大雨过后，双方的合同到期，南苑植物油厂希望水泥构件厂继续使用租赁物，水泥构件厂在涉案场地上进行重建；水泥构件厂于2012年建了约1000平米的厂房，500余平方米的办公用房和宿舍，216平方米的实验室，对12亩地上的院墙进行翻新，建设南大门、硬化道路、电线电缆电表换新等；涉案场地上的树木系2012年南苑植物油厂要求美化环境时水泥构件厂栽种的；涉案场地上的西侧库房为水泥构件厂在2010年5月建造，东侧库房为水泥构件厂在2009年建造。南苑植物油厂知晓水泥构件厂在租赁场地上的翻建、扩建一事且未提出异议，但称水泥构件厂的翻建、扩建行为未向其提交书面申请，其亦未以书面形式予以确认。原审一审中，水泥构件厂申请对其在涉案场地上扩建翻新的建筑物、硬化路面、电缆电线的更新和改造、建造的围墙和大门以及物品搬运费、损耗费等进行价值评估。一审法院依法委托北京京评价格评估有限公司对相关资产进行价值评估。北京京评价格评估有限公司出具京评（涉）字2018第3079号价格评估报告书，水泥构件厂支付评估费43000元。评估报告中，评估对象的总价值为2724883元，其中涉及的动产有：板式太阳能热水器2个，价值1600元；假山石一处，价值80000元；各类树苗、树木共计95棵，价值3084元；其余评估对象均为不动产，价值共计2640199元。南苑植物油厂称评估报告第11项所涉及的电缆、电线及水管等全部设施，在出租涉案土地及房屋时均是存在的，对此南苑植物油厂未提供证据予以证明。水泥构件厂称涉案场地内的电缆、电线及水管等设施是由己方新建的，南苑植物油厂提供的仅为涉案场地范围以外的电缆、电线及水管等，水泥构件厂提交了现金支出凭证证明其购买了电缆、电线，南苑植物油厂对现金支出凭证不予认可。关于评估报告中的其他评估对象，双方均认可其中仅包含南苑植物油厂出租给水泥构件厂的255平方米建筑中的141.2平方米归南苑植物油厂所有，评估报告所涉其他建筑及相关附属物均系水泥构件厂建造及所有。对于评估结论，双方均未提出异议。一审法院依据评估报告及房屋面积等资料酌定该141.2平方米的房屋价值370442元（取整）。南苑植物油厂称其曾分别于2015年7月16日、2015年7月28日、2016年1月11日、2016年3月7日向水泥构件厂的法定代表人赵丹的家人送达了告知函、停水停电通知，告知水泥构件厂不再续租一事，要求水泥构件厂腾退租赁的房屋及场地，但未提供证据。水泥构件厂称未收到南苑植物油厂送达的上述告知函和停水停电通知。另查，北京市南苑植物油厂曾以返还原物为由，于2017年8月1日将水泥构件厂诉至一审法院，水泥构件厂于2017年9月11日收到起诉书。后南苑植物油厂撤回起诉。2018年4月3日，经北京市工商行政管理局丰台分局核准，北京市南苑植物油厂变更为北京市南苑植物油厂有限公司，法定代表人变更为胡向辉。双方举证情况及各自质证意见均同原审一审一致，对原审一审的开庭笔录双方均无异议。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、国有土地使用证、房屋所有权证书、评估报告、评估费发票、起诉书、送达回证、裁定书、名称变更通知、现金支出凭证等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。一审法院认为：南苑植物油厂与水泥构件厂签订的涉案《房屋租赁合同》及在此之前形成的租赁关系均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应诚信履行。本案中，在南苑植物油厂与水泥构件厂签订的租赁合同到期后，水泥构件厂仍继续使用涉案的土地及房屋；在水泥构件厂对南苑植物油厂主张的在双方签订的租赁合同期限届满前及届满后曾书面通知水泥构件厂不再续租并要求水泥构件厂腾退返还涉案土地及房屋的意见不予认可的情况下，南苑植物油厂未能提供充分证据证明其主张，且在2017年5、6月份涉案租赁场地停水期间，南苑植物油厂为水泥构件厂供应生活用水的行为表明其对水泥构件厂继续使用租赁物未提出异议。因此，双方于2014年8月7日签订的租赁合同在2015年8月7日到期后，双方之间形成不定期租赁合同关系，双方均可随时主张解除合同。2017年8月1日，北京市南苑植物油厂曾以返还原物为由向一审法院提起诉讼，水泥构件厂于2017年9月11日收到起诉书，故一审法院酌定以水泥构件厂收到起诉书之日即2017年9月11日为双方不定期租赁合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方虽对租赁标的物存在争议，但双方均认可涉案的12亩土地及该地上的255平方米的房屋一直由水泥构件厂占用，双方亦对2014年8月7日签订的租赁合同标的物为255平方米房屋无异议，故一审法院对涉案土地及房屋予以一并处理。现南苑植物油厂主张水泥构件厂将案涉房屋（双方称对应《房屋所有权证》附图标为81号、82号、83号房屋）腾空并返还，水泥构件厂亦同意返还，对此，一审法院不持异议。涉案的12亩土地，水泥构件厂亦应同时一并返还。关于南苑植物油厂要求水泥构件厂拆除自建房屋、建筑物的问题。双方早在2008年即已建立租赁关系，水泥构件厂从彼时起就开始陆续在涉案场地内进行翻建、扩建，并非从2014年开始翻建、扩建，对于翻建、扩建行为，南苑植物油厂知晓后并未提出异议。基于双方租赁关系的历史、习惯及翻建、扩建时间节点，以及公平合理的原则，南苑植物油厂要求水泥构件厂拆除自建房屋的诉讼请求，既不符合物尽其用的原则，也不利于双方民事权利的保护，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。一审法院认为，水泥构件厂所建的房屋及添附物等不可移动物归南苑植物油厂所有并由南苑植物油厂基于己方所负责任赔偿水泥构件厂相应损失更为合理。从本案事实看，一方面在长达数年的持续建设过程中，南苑植物油厂知晓水泥构件厂的建设行为未提异议且仍然继续双方的租赁关系，说明南苑植物油厂对翻建、扩建行为并不反对，另一方面水泥构件厂在翻建、扩建涉案建筑过程中亦未尽到审慎义务，未能对投资建设的预期利益和风险进行识别和控制，故一审法院依据实际情况酌定双方对涉案的翻建、扩建损失所占过错程度，即南苑植物油厂的过错程度为45%，水泥构件厂的过错程度为55%，双方在各自过错范围内，对涉案场地上翻建、扩建的相应损失承担责任。在赔偿范围上，因南苑植物油厂享有产权的141.2平方米房屋的价值为370442元，对该部分价值予以扣除；评估对象中的动产板式太阳能热水器2个、假山石一处、各类树苗和树木共95棵等属可移动物品，可由水泥构件厂自行搬走，该部分物品不在赔偿之列，其所对应的价值84684元亦予以扣除。对评估报告中所涉及的其他不动产及相关添附物所对应的价值2269757元，南苑植物油厂在45%的过错范围内对水泥构件厂进行赔偿，具体数额为1021391元（取整）。据此，水泥构件厂要求支付翻建、扩建损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，但数额过高，南苑植物油厂仅需赔偿水泥构件厂1021391元。自2015年8月8日起至2017年9月11日，南苑植物油厂与水泥构件厂形成了不定期租赁合同关系，水泥构件厂应支付南苑植物油厂上述期间的租金，一审法院参照2014年8月7日签订的租赁合同中租金标准即109.59元/天，并结合不定期租赁期限予以核算，具体数额为83835.65元。合同解除后，水泥构件厂未及时腾退所租赁房屋及场地，应支付南苑植物油厂相应的占有使用费，因南苑植物油厂对水泥构件厂的翻建、扩建损失未予处理，水泥构件厂在涉案场地内享有相关权益，继续占有场地及房屋有其合理性，故占有使用费的标准，一审法院认为按双方租赁合同的租金标准即109.59元/天较为合理，计算期限自2017年9月12日起计算至涉案场地、房屋等实际返还之日止。对南苑植物油厂所辩称的水泥构件厂翻建、扩建未得到其书面同意，水泥构件厂要求南苑植物油厂承担相关费用没有事实和法律依据的答辩意见一节，未提供证据，一审法院不予采信。对于评估费用，一审法院参照双方过错程度予以处理。水泥构件厂要求南苑植物油厂支付物品成品损耗及搬运费的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上，对南苑植物油厂诉讼请求中合理的部分予以支持，不合理的部分不予支持；对水泥构件厂反诉请求中合理的部分予以支持，不合理的部分不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京市国润水泥构件厂于判决生效后60日内将其与北京市南苑植物油厂有限公司于2014年8月7日签订的《房屋租赁合同》中所涉位于北京市房山区阎村镇炒米店村南的北京市南苑植物油厂有限公司厂区内的涉案房屋、建筑物腾空并返还北京市南苑植物油厂有限公司；二、北京市国润水泥构件厂于判决生效后60日内将位于北京市房山区阎村镇炒米店村南的北京市南苑植物油厂有限公司厂区内的12亩土地上的板式太阳能热水器2个、假山石一处、各类树苗及树木共95棵等物品搬走并将该12亩土地返还北京市南苑植物油厂有限公司；三、北京市国润水泥构件厂于判决生效后60日内支付北京市南苑植物油厂有限公司自2015年8月8日至2017年9月11日的租金83835.65元；四、北京市国润水泥构件厂于判决生效后60日内给付北京市南苑植物油厂有限公司占有使用费（以每日109.59元为标准，自2017年9月12日起计算至涉案房屋、建筑物及土地实际返还之日止）；五、判决生效后，位于北京市房山区阎村镇炒米店村南北京市南苑植物油厂有限公司厂区内的12亩土地上的由北京市国润水泥构件厂翻建、扩建的房屋、建筑物均归北京市南苑植物油厂有限公司所有；北京市南苑植物油厂有限公司于本判决生效后60日内赔偿北京市国润水泥构件厂翻建、扩建损失1021391元；六、北京市南苑植物油厂有限公司于判决生效后60日内赔偿北京市国润水泥构件厂评估费19350元；七、驳回北京市南苑植物油厂有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京市国润水泥构件厂的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，本院查明的事实与一审无异。南苑植物油厂提交三份租赁合同，分别为自2008年8月9日起至2009年8月8日止1年，自2010年8月15日起至2012年8月14日止2年，2012年8月8日起至2014年8月7日止2年。证明双方从2008年至2014年所签订的合同都对租赁物进行改建、扩建或增设他物责任承担做了明确约定。提交《北京市国润水泥构件厂情况说明》，证明水泥构件厂知道南苑植物油厂不再续租合同的通知。水泥构件厂对上述证据不认可。水泥构件厂提交了《原承租单位安全责任书2017年度》，实际盖房支出凭证。南苑植物油厂对上述证据不认可。本院认为：关于租赁标的物的问题。双方虽对合同约定的租赁标的物存在争议，但均认可自2008年至2014年期间双方的租赁关系处于持续状态，同时认可涉案的12亩土地及土地上的255平方米房屋一直由水泥构件厂占有使用，对此本院不持异议。关于土地腾退的问题。南苑植物油厂厂区内的12亩土地上的板式太阳能热水器2个、假山石一处、各类树苗和树木共95棵等属于可移动物品，由水泥构件厂自行搬走腾退。关于2015年8月8日至2017年9月11日租金的问题。在南苑植物油厂与水泥构件厂签订的租赁合同到期后，水泥构件厂仍继续使用涉案的土地及房屋，且在2017年5、6月份涉案租赁场地停水期间，南苑植物油厂为水泥构件厂供应生活用水的行为表明其对水泥构件厂继续使用租赁物未提出异议。因此，双方于2014年8月7日签订的租赁合同在2015年8月7日到期后，双方之间形成不定期租赁合同关系。自2015年8月8日起至2017年9月11日，水泥构件厂应支付南苑植物油厂上述期间的租金，一审法院参照2014年8月7日签订的租赁合同中租金标准即109.59元/天，并结合不定期租赁期限予以核算，具体数额为83835.65元。对于该核算方法、数额，显无不当。南苑植物油厂请求依法改判水泥构件厂拆除自建房屋及支付自2015年8月8日至房屋、土地实际返还南苑植物油厂时止的占用费285372.36元（暂计算至2019年3月1日，计算标准为日租金标准×2,即219.18元/日），缺乏法律依据，故对其该项上诉请求，本院难以支持。关于占有使用费的问题。2017年9月11日双方合同解除后，水泥构件厂未及时腾退所租赁房屋及场地，应支付南苑植物油厂相应的占有使用费，因南苑植物油厂对水泥构件厂的翻建、扩建损失未予处理，水泥构件厂在涉案场地内享有相关权益，继续占有场地及房屋有其合理性，故占有使用费的标准，一审法院认为按双方租赁合同的租金标准即109.59元/天较为合理，计算期限自2017年9月12日起计算至涉案场地、房屋等实际返还之日止，本院对此予以支持。关于翻建、扩建损失赔偿的问题。一审法院依据实际情况酌定双方对涉案的翻建、扩建损失所占过错程度，即南苑植物油厂的过错程度为45%，水泥构件厂的过错程度为55%，双方在各自过错范围内，对涉案场地上翻建、扩建的相应损失承担责任。一审法院判定南苑植物油厂在45%的过错范围内对水泥构件厂进行赔偿，具体数额为1021391元（取整），并无不当。关于评估费用的问题。水泥构件厂支付评估费43000元，一审法院参照双方过错程度予以处理，判定南苑植物油厂承担评估费19350元，亦无明显不妥。综上所述，南苑植物油厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16736元，由北京市南苑植物油厂有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 饶林生审 判 员 王 磊审 判 员 卫 华二〇二〇年九月十五日法官助理 赵 楚书 记 员 王 彪