浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初5774号原告：绍兴建和文化传播有限公司，住所地绍兴市越城区城南街道高立花园11幢C区02号-1。法定代表人：傅晓彬。委托诉讼代理人：谭志江，浙江大公律师事务所律师。被告：董峰，男，1986年12月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告绍兴建和文化传播有限公司诉被告董峰居间合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法由审判员娄国琴适用简易程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告之法定代表人傅晓彬及其委托诉讼代理人谭志江、被告董峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴建和文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付居间服务费12800元及逾期付款违约金（以12800元为基数，按每日万分之二的标准字2019年11月4日起计算至款项实际付清之日止，暂计至2020年7月3日为619.52元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告绍兴建和文化传播有限公司作为居间方于2019年9月23日与被告董峰及案外人李开翠签订《房屋转让居间协议》一份，约定董峰经原告居间，愿意购买李开翠的房屋；签订协议当天董峰向原告支付一半的居间服务费，另半居间服务费在签订《房屋转让合同》之日支付，逾期付款需支付违约金。同日，被告董峰支付了一半的居间服务费12800元。《房屋转让居间协议》签订后，原告积极履行居间义务，使得被告董峰与案外人李开翠于2019年11月4日签订了《房屋转让合同》，并于当日办妥了房屋转让手续，现居间所涉房屋已登记在董峰名下。现被告董峰仍有一半的居间服务费12800元逾期未付，原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告董峰辩称，首先，按照合同法第246条规定，居间费应由买受人和出卖人平均负担，故案涉《房屋转让居间协议》第2.5条款约定无效，原告无权要求被告支付剩余中介费12800元。其次，退一步讲，被告也无须支付居间费，理由如下：1.被告因购买茂樾府房屋需要，委托中介案外人傅某寻找房源信息，后傅某告知被告，在另一中介徐义立（代表原告）处有一套房源即案涉茂樾府3幢一单元1802室房屋，被告与傅某在中介徐义立带领下看房。2.2019年9月23日，在签订《房屋转让居间协议》前，中介徐义立通过傅某告知被告，需要在中介费之外另行支付一笔1万元介绍费给中介徐义立个人，被告未认可。之后被告在傅某在场的情况下，通过中介徐义立与出卖人签订《房屋转让居间协议》一份。在签订《房屋转让居间协议》时，被告提出全部中介费多少钱，中介徐义立答复称1个点即25600元。被告认为，按照中介惯例，在有多个中介的情况下，买受人仅须支付一笔中介费，至于中介之间如何分配，与买受人无关，故被告于协议签订当天向中介徐义立支付了中介费12800元。3.案涉茂樾府3幢1单元1802室房屋于2019年11月14日办理产权变更登记，中介徐义立当天问被告剩余中介费12800元如何支付，案外人傅某提出支付给他。被告在征得中介徐义立同意后，于当天将剩余中介费12800元支付给案外人傅某，并在此后以微信形式告知了中介徐义立，且得到其认可，故被告已付清全部中介费。中介徐义立明知傅某已代其收取剩余中介费12800元，又向被告主张该款项，有违自愿、公平和诚实信用原则。4.中介徐义立从被告处确认剩余12800元应支付给案外人傅某后，明确表述属于其与案外人傅某的事情，与被告无关，其自行与傅某沟通。同时，中介徐义立还告知被告，其已与案外人傅某之间的纠纷向公安机关报案，但公安机关以民事纠纷为由未处理，建议其通过法院解决与傅某之间的纠纷。据此，中介徐义立已自行向傅某主张权利，即视为其已认可被告已付清全部中介费的事实，无权向被告主张权利，而是应当基于其与傅某的委托收款法律关系，自行向傅某主张剩余中介费12800元。5.《房屋转让居间协议》约定的付款方式不符合客观实际，实际上被告于协议签订当天支付中介费12800元，而剩余12800元支付时间未进行明确约定，故应视为对付款期限作了变更，原告无权主张逾期付款违约金。更何况被告已于案涉房屋过户当天付清剩余中介费12800元，不构成逾期付款，故被告无须承担逾期付款违约金，而且原告主张的违约金远远高于ＬＰＲ标准，且其没有任何时间损失，不应支持其逾期付款违约金计算标准。6.中介徐义立并未提供全过程的中介服务，其都是委托案外人傅某办理，且被告向中介徐义立询问案涉房屋风水以及出卖人相关情况后，中介徐义立故意隐瞒案涉房屋系原产权人夫妻双方离婚后分割给乙方的财产，误导被告与出卖了签订了《房屋转让居间协议》，故被告保留向原告或中介徐义立退还相应中介费的权利。综上，请求驳回原告的被告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供房屋转让居间协议复印件1份，证明原、被告之间达成居间协议。被告对真实性不认可，认为应以被告以提交的居间协议为准，原、被告双方对中介费支付的方式进行了变更，剩余的12800元中间费支付时间不明。因被告提交该证据原件，本院以被告提交的原件为准进行确认。2.原告提供定金收据和居间服务费收据各1份，证明居间协议的履行情况。被告对证据“三性”均无异议，被告于2019年9月23日支付中介费12800元，该证据可以证明原、被告双方对中介费支付的方式进行了变更，剩余的12800元中介费支付时间不明。本院对该证据予以确认。3.原告提供其员工徐义立的书面情况说明1份。被告认为对真实性和合法性均有异议，首先，徐义立是原告员工，与原告有利害关系，该陈述对原告有利的事实不能作为认定事实的依据，其次，证人应当出庭作证，否则不符合法律规定，没有法律效力，最后，徐义立同意剩余12800元付给傅某，因此被告已付清款项，至于其他事实，被告均不知情，也无关。该证据本质系言词陈述，且徐义立为原告员工，本院视为原告方陈述，对该证据不进行认证。4.被告提供房屋转让居间协议及收据各1份，证明原、被告双方对中介费支付的方式进行了变更，被告于当天支付了中介费用12800元，剩余中介费支付时间不明。原告对证据真实性认可，根据双方协议约定被告应支付给原告总的居间费用25600元，具体支付时间也进行了约定，被告确实支付了12800元给原告。本院对该证据予以确认。5.被告提供不动产登记信息查询记录打印件及银行付款凭证各1份，证明案涉房屋办理登记过户后，被告向案外人傅江峰支付了中介费12800元的事实。原告对不动产登记信息查询记录认可，这说明双方进行了认可确定；银行付款凭证是黄维到傅江峰的账户，原告对于该款项支付不清楚，与本案也无关。本院对该证据予以确认。6.被告提供被告妻子黄维与原告方中介徐义立微信聊天记录1份，证明被告是经过徐义立同意后在房屋过户当天将12800元支付给案外人傅江峰，并且获得了中介徐义立认可。原告认为微信聊天其中一方中介徐义立确实是原告员工，结合被告的答辩内容，被告强调将剩余的中介费让傅江峰拿给中介徐义立，中介徐义立也是同意的，从微信聊天记录可看出在2019年11月19日18点42分开始原告方一直打电话催讨剩余未付中介费，聊天内容中的两段通话内容中可以看出是被告让傅江峰将剩余的中介费带给原告，结果原告没收到中介费，从聊天中可以看出傅江峰应该将中介费给原告，对于被告委托傅江峰转交原告中介费原告是同意的，但原告从未授权傅江峰代原告收取中介费，傅某只是案外人，如果他没有履行付款义务，最终付款责任还是应该被告来承担。本院对该证据真实性予以确认。7.被告申请证人傅某出庭作证笔录1份，证明被告通过傅江峰寻找的房源联系到原告方的中介徐义立，中介徐立义除了提供房源外，其他都是委托傅某办理中介事务，且徐义立隐瞒出卖人相关情况，被告保留要求徐义立或原告退还相应中介费的权利，被告是经过中介徐义立同意将中介费支付给傅江峰，中介徐义立也通过公安要求傅某返还相应的中介费用，原告已向傅江峰主张权利，说明原告对傅江峰收款是认可的。原告质证认为，首先，证人与被告妻子是高中同学，与被告关系密切。对于证言可信度不高；其次，证人陈述其自身就是中介也从事相关领域的工作，若证人为被告提供了相关的服务完全可以与被告私下解决，并不是非要来原告处签订合同；再次，原告是正规的加盟店铺，合同上的款项需要进行相应的走账，原告是不可能将款项给其他人的，证人提到过户当天要被告将钱转给证人，且原告员工徐立义也同意，原告只能认为是徐立义同意被告让证人将钱代为转交给原告，若原告方徐义立同意让证人收取中介费，那原告方的徐立义也不会一次次向被告进行催讨，且徐立义自己也说过若中介费收不进来，按照原告公司规定是需要自己垫付中介费，在这种情况下徐义立是不可能同意将一半的中介费支付给证人的。被告认为证人陈述了客观事实，是可证明这些事情，且原告说徐立义多次通过微信进行催讨，被告作下解释，徐立义并不知道被告已将款项给了证人，后被告告知徐立义后，徐立义说会去找证人，且徐立义也报警过，被告认为是徐立义同意证人代收，至于如何分配与被告无关，故原告所说的委托、催讨都是不符合事实常理的。本院认证认为，被告欲证明原告授权证人傅某代原告向被告收取12800元，而证人傅某陈述其收取的12800元是其应得的，其并未接受原告代收款的委托，证人的陈述本身就与被告的证明目的相矛盾，故该证言无法达到被告的证明目的。本院经审理查明，被告董峰（甲方、买受方）、案外人李开翠（乙方、出售方）与原告（丙方、居间方）于2019年9月23日签订《房屋转租居间协议一份》，约定甲方向乙方购买坐落于茂樾府3幢1802号房屋，建筑面积137.37平方米，总房款为256万元，甲方于2019年9月23日付定金10万元，于2019年10月30日前付首付款115万元，剩余房款131万元在该房产过户后由甲方申请银行组合贷款方式支付，款到期交房。买卖双方应于签订《房屋转让合同》当日向丙方支付居间服务费25600元，其中甲方应支付居间服务费25600元，若本条中的居间服务费支付主体未按本协议约定期限向丙方支付居间服务费，则自逾期付款之日起，其每日应按居间服务费总额的万分之二向丙方支付违约金。被告于签订《房屋转让居间协议》当日向原告支付了居间服务费12800元。现案涉房屋已于2019年11月14日过户登记至被告董峰及其妻子黄维名下。另查明，被告曾就买房事宜与案外人傅某联系，且被告于2019年11月14日支付给傅某12800元。证人傅某陈述，其是房产经纪人，被告通过其寻找房屋，后其为被告找到了原告提供的房源即案涉房屋，其提供了原房屋出卖人办理房产证、办理按揭贷款还贷、被告的房屋过户、被告办理按揭贷款手续等居间服务，当时其与原告员工徐义立说好一起合作完成案涉房屋买卖居间业务，在2019年11月14日房屋过户当天，原告员工徐义立明确说明剩余的12800元中介费让被告支付给其，其并未与被告订立书面居间合同，仅口头约定由被告按房屋价格1%支付其和原告中介费，原告未授权其代表原告向被告收取中介费，其向被告收取的12800元中介费本来就要支付给其的。还查明，原告员工徐义立曾于2019年11月19日通过微信向被告妻子黄维催讨中介费，存在如下微信对话，原告方徐义立说“你们都是什么意思，电话也不接，做人不能这样的，还有一半的中介费你们什么时候给……难道还差这么一万多块钱啊你说是不是啊”，被告妻子黄维说“中介费你不是那天已经问过我了，我那天就已经付啦”，原告方徐义立说“刚才跟你老公已经电话通过了，我真的是不好意思，不是你们的问题，是小傅的问题，小傅你们那里中介费拿好以后中介费都不给我了，我公司要付进去的，他如果不给我的话，这个1万多块钱，我自己要贴钱进去了”。原告方徐义立另出具情况说明一份陈述到，其曾明确向傅某表示不能一起合作案涉房屋买卖的居间业务，案涉房屋过户当日被告向其表示当晚会通过傅某将应付的12800元支付给其，故其同意了被告的请求，但其并未表示过让傅某代收剩余中介费，也不可能同意剩余中介费归傅某所有。本院认为，原、被告签订的《房屋转让居间协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告之间的居间合同关系成立并生效。双方当事人对原告已履行居间义务，被告已受让房屋并办理过户手续，被告已支付一半居间服务费12800元等事实没有争议，本案争议焦点是，被告是否付清了居间协议约定的剩余居间服务费12800元，即被告向案外人傅某支付的12800元是否可认定是支付案涉居间服务费。被告抗辩原告授权傅某代原告向被告收取12800元，被告已履行了付款义务，至于傅某是否将款项交付原告，与被告无关，应由原告自行向傅某催讨。本院认为，原告否认其授权由傅某代原告向被告收款，目前亦未对傅某收取款项的行为进行追认。且傅某作为证人出庭说明，其并未获得原告的授权代原告向被告收取12800元，该款项是傅某自己应得的，无须支付给原告。傅某与原告系不同的法律主体，其并非本案合同相对方，且被告亦明知傅某与原告系不同主体，故被告向傅某付款的行为并不能免除其对原告的履行义务。被告向傅某支付12800元款项，系其自身与傅某的事务，应另行解决处理。被告在庭审结束后申请追加傅某为本案共同被告，因原告已明确不对傅某提出诉讼请求，本院不予准许。故原告要求被告支付剩余居间服务费12800元的诉讼请求，本院予以支持。《房屋转让居间协议》约定居间服务费应在被告与出卖人签订《房屋转让合同》当日向原告支付，原、被告均确认于2019年11月14日签订该《房屋转让合同》即网签合同，现被告逾期未支付，应按照居间协议约定承担逾期付款违约金，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持，但计算标准予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告董峰应支付给原告绍兴建和文化传播有限公司居间服务费12800元，并支付该款自2019年11月14日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于本判决生效之日起三十日内履行；二、驳回原告绍兴建和文化传播有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取68元，由被告董峰负担，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  娄国琴二〇二〇年九月十一日书记员  陶 棋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。