江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6311号上诉人（原审原告）：南京铁苑宾馆，住所地南京市鼓楼区建宁路28号。法定代表人：陈国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：白亮，北京市京师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周子雯，北京市京师（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国人民解放军江苏省军区南京第二十七离职干部休养所，住所地南京市鼓楼区上海路合群新村3号。法定代表人：蔡晖，该单位所长。委托诉讼代理人：唐舒翔，江苏苏商律师事务所律师。上诉人南京铁苑宾馆（以下简称铁苑宾馆）与上诉人中国人民解放军江苏省军区南京第二十七离职干部休养所（以下简称第二十七干休所）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初14024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法由审判员夏海南独任开庭进行了审理，上诉人铁苑宾馆的委托诉讼代理人白亮，被上诉人第二十七干休所的委托诉讼代理人唐舒翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁苑宾馆上诉请求：1.撤销原判，改判支持其原审诉讼请求；2.被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、关于铁苑宾馆因提前解除《上海路合群新村2号房屋租赁合同》造成的损失范围。因租赁合同提前解除，导致上诉人无法继续履行和案外人江苏贝客邦投资管理有限公司（以下简称贝客邦公司）签订的房屋租赁合同，生效判决已经判令铁苑宾馆赔偿案贝客邦公司装饰装修损失2001420元、营业损失34.18万元、评估费30000元，共计2373220元。该赔偿是经过法院审理、评估后确定的数额，并作出的生效判决，是铁苑宾馆因提前解除租赁合同造成的损失。一审法院在认定损失数额时并未将营业损失和评估费损失纳入，也未说明原因。该部分损失系军区第27干休所提前收回房屋所致，如由铁苑宾馆一方全部承担，不符合公平原则。二、关于铁苑宾馆与第二十七干休所分担赔偿比例。铁苑宾馆与贝客邦公司之间租赁合同解除的直接原因在于第二十七干休所根据军队政策调整收回房屋，贝客邦公司所受到的各项损失2373220元，应当依据公平原则由铁苑宾馆与第二十七干休所进行分配。案涉房屋的装饰装修具有使用和利用价值，法院在依据公平原则区分责任时，应根据事实和实际情况对铁苑宾馆一方的利益予以合理考量，以减少铁苑宾馆因被提前解约所造成的损失。综上，请求二审法院支持铁苑宾馆的上诉请求。第二十七干休所辩称，铁苑宾馆的上诉理由没有事实及法律依据。一、铁苑宾馆主张的营业损失属于间接损失。根据（2017）苏0106民初12471号生效民事判决书的认定，双方提前解除合同是基于军队政策的调整，符合合同约定的解除条件，双方不存在违约行为，更不存在过错，不应承担违约责任。铁苑宾馆赔偿给案外人的损失基础是违约责任，故铁苑宾馆主张第二十七干休所承担因违约行为赔偿案外人的损失，没有事实及法律依据。根据铁苑宾馆与贝客邦公司租赁合同第14.1条第7、9款约定，如果出现提前解除的情形，铁苑宾馆承诺自行补偿第三人的装修损失及营业损失，且根据（2018）苏0106民初3696号民事判决书、（2019）苏01民终4117号民事判决书的认定，铁苑宾馆因为违约而赔偿贝客邦公司的营业损失和装修损失。根据合同相对性原则，铁苑宾馆要求第二十七干休所赔偿其违约而支付给案外人损失没有事实及法律依据。二、关于案涉房屋装修残余价值。贝客邦公司在撤离涉案房屋时，所有装修全部拆除，现场一片狼藉，没有任何残余价值。综上，请求二审法院驳回铁苑宾馆的上诉请求。第二十七干休所上诉请求：1.撤销原判，改判驳回铁苑宾馆的诉讼请求或发回重审；2.铁苑宾馆承担本案全部诉讼费。事实及理由：一、第二十七干休所依据合同约定及中央军委《军队和武警部队全面停止有偿服务通知》解除合同没有违约行为，双方应均不承担责任，一审法院判决第二十七干休所支付1000710元装修补偿款没有事实和法律依据。二、合同约定，不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用，铁苑宾馆因违约转租导致赔偿案外人损失与第二十七干休所无关。三、根据生效民事判决书认定，铁苑宾馆系因违约而赔偿贝客邦公司装修损失，而第二十七干休所与铁苑宾馆提前解除合同是基于军队政策调整，符合合同约定解除的条件，并且得到（2017）苏0106民初12471号生效民事判决书的认定，一审法院判决第二十七干休所支付铁苑宾馆因违约而支付案外人的损失，没有事实和法律依据。四、贝客邦公司交还房屋时将原有的装修全部拆除或破坏，不存在附合的装饰装修物。综上，请求二审法院支持第二十七干休所的上诉请求。铁苑宾馆辩称，第二十七干休所的上诉理由不能成立。一、铁苑宾馆与第二十七干休所的赁合同及铁苑宾馆与贝客邦公司之间的租赁合同，均因军队停止有偿服务而终止。且铁苑宾馆与贝客邦公司解除合同的直接原因是第二十七干休所根据上述政策提前收回房屋，导致铁苑宾馆因为合同解除而无法继续履行转租合同，铁苑宾馆所承担的贝客邦公司的各项损失，应当依据公平原则由双方共同分担。二、（2018）苏0106民初3656号民事判决书认定铁苑宾馆与贝客邦公司之间的租赁合同合法有效，且应视为第二十七干休所同意转租房屋。综上，请求驳回第二十七干休所的上诉请求。铁苑宾馆向一审法院诉讼请求：1.判令第二十七干休所赔偿铁苑宾馆损失2373220元；2.第二十七干休所承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：南京市鼓楼区五台山街道合群新村1,3,2-6,2-8号登记土地使用权人为中国人民解放军南京军区后勤部司令部，使用权类型为划拨，使用权面积2288.4平方米。南京市上海路合群新村2号南楼及附属办公用房、北楼一至二层、北楼一单元三至六层房屋尚未进行物权登记。2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向中国人民解放军南京军区联勤部南京第四离职干部休养所颁发《军队单位对外有偿服务许可证》，许可行业类别：空余房地产租赁。第四干休所另建附属用房一千五百平方米已于1992年经南京军区后勤部基建营房部批准。合群新村办公用房加盖一层、活动室、办公室、综合楼一幢六层、后勤楼已分别于1993年、1994年、1997年取得规划许可。中国人民解放军南京军区联勤部南京第四离职干部休养所于2013年10月更名为中国人民解放军南京军区联勤部南京第四干休所（以下简称第四干休所），后更名为中国人民解放军江苏省军区南京第二十七离职干部休养所，即本案第二十七干休所。2013年11月27日，第四干休所（出租方、甲方）与铁苑宾馆（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将南京市鼓楼区附属办公用房、北楼一至二层、北楼三至六层等总面积约2100平方米（以下简称案涉房屋，其中南楼主楼面积650平方米，附属办公用房210平方米、服务中心240平方米、北楼一至二层520平方米、北楼一单元三至六层480平方米）出租给乙方使用；根据甲方的设计要求，乙方将南楼附属办公用房（即原服务中心，约450平方米）拆除，复建约800平方米房地产，乙方负责承建及所有费用，甲方仅提供相关手续，建成后，无论复建面积是否多于或少于800平方米，年租金均按照本合同第五条条款规定收取，复建部分权属归甲方所有，租赁期满后解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；租赁期限自2013年11月1日起至2025年10月30日止；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，合同解除，甲、乙双方均不承担责任，相关事宜协商解决等等。2014年1月26日，贝客邦公司（合同乙方）与铁苑宾馆（合同甲方）签订《上海路合群新村2号房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市鼓楼区附属办公用房二、三、四层，北楼二层、北楼1单元三至六层房屋（总面积约2029平方米，房屋产权方第四干休所，产权证号暂无，土地使用权证号暂无，无抵押）出租给乙方；房屋租赁期限自2014年7月1日至2025年10月30日，免租期自2014年2月15日至2014年6月30日；房屋租金为1.35元/平方米/天，年租金为人民币100万元，每三年为一届，每一届内租金价格不变，下一届租金递增8%；甲方承诺，在本合同签订时，根据其知悉的情况，房屋不存在潜在的市政动迁、商业项目拆迁、土地征用或者其他可能导致本合同无法履行的情形，如出现上述情形，甲方应及时书面告知乙方，并且尽最大努力保证本合同项下乙方的利益，包括但不限于为乙方利益与相关部门进行谈判，为乙方寻求最大限度的补偿，甲方自行补偿乙方因此遭受的合理损失等；甲方违反合同约定提前收回房屋的，在乙方不要求甲方继续履行合同的情况下，甲方应支付乙方相当于当年年租金总额50%的违约金，甲方除应支付违约金，退还乙方已支付剩余租赁期的租金以外，还应对乙方的全部损失进行赔偿，包括装修费用、营业损失、搬迁费用等。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全军和武警部队停止有偿服务。2017年12月14日，第四干休所向一审法院提起诉讼，要求判令：1.解除第四干休所与铁苑宾馆于2013年11月27日签订的《租赁合同》；2.铁苑宾馆、第三人南京好儿童幼教研究中心（以下简称好儿童中心）、南京中艺建筑科技有限公司（以下简称中艺建筑公司）、南京市鼓楼区龙仔理发店（以下简称龙仔理发店）、南京市鼓楼区水晶之都餐厅（以下简称水晶之都餐厅）、贝客邦公司腾空并返还位于南京市鼓楼区附属办公用房、北楼一至二层、北楼一单元三至六层房屋；3.铁苑宾馆支付拖欠的租金及占有使用费（以年租金930000元标准计算租金或占有使用费直至第二十七干休所实际搬离之日止）；4.第二十七干休所承担本案诉讼费。2018年3月30日，一审法院作出（2017）苏0106民初12471号民事判决书，判决如下：一、第四干休所与铁苑宾馆签订的《租赁合同》于2017年12月29日解除；二、铁苑宾馆、第三人好儿童中心、中艺建筑公司、龙仔理发店、水晶之都餐厅、贝客邦公司于判决生效之日起十日内腾空并返还第四干休所位于南京市鼓楼区附属办公用房、北楼一至二层、北楼一单元三至六层的房屋；三、铁苑宾馆于判决生效之日起十日内一次性支付第四干休所2017年3月1日至2017年12月29日期间的租金774575.34元，并按照930000元/年标准继续支付自2017年12月30日至实际返还上述房屋之日期间的房屋占有使用费。后铁苑宾馆按照上述生效判决的内容，将案涉房屋腾空、返还给了第四干休所,第四干休所在案涉房屋上张贴封条。因铁苑宾馆认为合同解除给其造成了损失，于2018年3月28日诉至一审法院。2018年10月30日，一审法院作出（2018）苏0106民初3738号民事判决书，判决如下：一、第四干休所于判决生效之日起三日内向铁苑宾馆补偿各项损失共计265万；二、驳回铁苑宾馆的其他诉讼请求。2018年3月28日，贝客邦公司向一审法院提起诉讼，要求铁苑宾馆赔偿装修损失、停业损失等301.86万元；铁苑宾馆承担评估费3万元；凯尔立公司对铁苑宾馆上述费用承担连带赔偿责任。2019年2月25日，一审法院作出（2018）苏0106民初3696号民事判决书，判决如下：一、判决生效后五日内铁苑宾馆赔偿贝客邦公司损失合计2134576元；二、凯尔立公司对前述第（一）项判决确定的铁苑宾馆之给付义务承担连带给付责任；三、驳回贝客邦公司的其他诉讼请求。后铁苑宾馆提起上诉，南京市中级人民法院判决驳回上诉，维持一审判决。另查明，案涉房屋所在地南京市鼓楼区上海路合群新村2号房屋与第二十七干休所住所地距离较近。一审法院认为，根据已生效的法律文书，铁苑宾馆、第二十七干休所之间就案涉房屋签订的租赁合同以及铁苑宾馆与贝客邦公司之间的租赁合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，案涉房屋距离第二十七干休所住所地较近，第二十七干休所未在法定期限内对铁苑宾馆的转租行为提出异议，故应视为第二十七干休所认可铁苑宾馆的转租行为以及贝客邦公司对案涉房屋的装修行为。因此，第二十七干休所抗辩铁苑宾馆擅自转租的意见，一审法院不予采纳。关于铁苑宾馆主张的损失的问题。现因国家和军队政策调整导致双方签订的租赁合同提前解除，虽非可归责于双方当事人的事由导致合同解除，双方均不应承担合同解除的违约责任，但依据公平原则，对于铁苑宾馆因合同提前解除产生的损失，第二十七干休所应给予铁苑宾馆合理的补偿。铁苑宾馆与贝客邦公司之间租赁合同解除的直接原因在于第二十七干休所根据军队政策调整收回案涉房屋，终止与铁苑宾馆之间租赁合同的继续履行。因此，铁苑宾馆所承担的贝客邦公司装饰装修损失数额应当根据公平原则由双方进行分担。其次，案涉房屋由贝客邦公司交还第二十七干休所，其中包括了已形成附合的装饰装修物，因此，第二十七干休所应当承担装饰装修款项。现生效判决认定铁苑宾馆需向贝客邦公司赔偿装饰装修损失2001420元。据此，结合本案案情，依据公平原则，酌定第二十七干休所需向铁苑宾馆赔偿1000710元。对铁苑宾馆超出部分的主张，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，一审法院判决：一、中国人民解放军江苏省军区南京第二十七离职干部休养所于判决生效之日起十日内向南京铁苑宾馆支付装饰装修款1000710元；二、驳回南京铁苑宾馆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25786元，减半收取12893元，由南京铁苑宾馆负担5983元，中国人民解放军江苏省军区南京第二十七离职干部休养所负担6910元。二审中，当事人未提交新的证据。对于铁苑宾馆在前案中赔偿贝客邦公司的损失情况，经查在贝客邦公司诉铁苑宾馆租赁合同纠纷一案中，一审法院认定贝客邦公司与铁苑宾馆的租赁合同合法有效，案涉房屋至评估基准日的装饰装修现值为2001420元、酌定贝客邦公司营业损失34.18万元、由铁苑宾馆承担评估费30000元，合计2373220元。折抵贝客邦公司尚欠铁苑宾馆的租金238644元，一审法院判决铁苑宾馆赔偿贝客邦公司损失2134576元。铁苑宾馆不服该判决向本院提起上诉，本院经审理后认为，铁苑宾馆与贝客邦公司签订的房屋租赁合同合法有效，因铁苑宾馆与出租人第四干休所之间的租赁合同解除，致铁苑宾馆与贝客邦公司之间的房屋租赁合同无法继续履行，贝客邦公司有权依约要求铁苑宾馆承担赔偿损失的违约责任。并判决：驳回上诉，维持原判。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人铁苑宾馆与上诉人第二十七干休所签订的房屋租赁合同合法有效，因军队停止有偿服务导致合同无法履行，根据双方合同约定，双方对案涉房屋租赁合同解除均不承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条对装饰装修物的处理意见，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。参照该规定，当事人因不可归责于双方的事由解除合同的，除装饰装修残值损失外的其他因合同解除所受到的损失，亦应依据公平原则予以分担。第二十七干休所认为铁苑宾馆系擅自转租，相应的损失应自行承担。本院认为，案涉房屋距离第二十七干休所住所地较近，第二十七干休所应当知晓铁苑宾馆的转租行为，但其并未在合理期限内提出异议，应当视为第二十七干休所认可铁苑宾馆的转租行为，故第二十七干休所以铁苑宾馆擅自转租为由，主张不应分担相应损失，无事实和法律依据，本院不予采信。第二十七干休所认为生效判决认定铁苑宾馆对贝客邦公司承担的系违约赔偿责任，而其解除合同系不可归责于双方的事由，其不承担违约责任就不应分担铁苑宾馆对案外人承担的违约赔偿责任。本院认为，生效民事判决书所确认的铁苑宾馆的违约行为，即系铁苑宾馆因与原第四干休所解除租赁合同，导致无法保障转租合同的履行，故铁苑宾馆在前案中对贝客邦公司的违约事由，与原第四干休所主张解除合同的事由系同一事由，与铁苑宾馆向贝客邦公司承担赔偿责任具有直接的因果关系，故第二十七干休所以上述理由不同意分担铁苑宾馆的损失，本院不予采纳。关于损失的范围。第二十七干休所认为贝客邦公司的营业损失系间接损失不应赔偿，无法律依据，本院不予采纳。经生效判决确认，贝客邦公司与铁苑宾馆的租赁合同合法有效，铁苑宾馆赔偿贝客邦公司装饰装修损失2001420元、营业损失341800元、评估费30000元，合计2373220元。上述损失均系铁苑宾馆因租赁合同解除所赔偿贝客邦公司的损失，均应按公平原则予以分担。一审法院仅处理装饰装修损失确有不当，本院予以纠正。考虑到合同解除系因出租人一方的租赁政策调整，案涉房屋在合同解除后已交还第二十七干休所等情况，再结合相关联案件对于类似损失的处理意见及本案实际情况，本院对铁苑宾馆赔偿贝客邦公司所受到的损失，酌定第二十七干休所分担1600000元。综上所述，铁苑宾馆的上诉请求部分成立，予以支持；第二十七干休所的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二条之规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初14024号民事判决；二、中国人民解放军江苏省军区南京第二十七离职干部休养所于判决生效之日起十日内向南京铁苑宾馆支付1600000元；三、驳回南京铁苑宾馆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25786元，减半收取12893元，由南京铁苑宾馆负担4201元，中国人民解放军江苏省军区南京第二十七离职干部休养所负担8962元。二审案件受理费25786元，由南京铁苑宾馆负担8401元，中国人民解放军江苏省军区南京第二十七离职干部休养所负担17385元。本判决为终审判决。审判员  夏海南二〇二〇年九月一日书记员  孙雪松