山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6816号上诉人（原审被告）：张立波，男，1972年3月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：鹿竞超，济南市中明泽法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：高亮，男，1972年1月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。原审第三人：济南升飞瑞祥实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：潘辉，董事长。委托诉讼代理人：王亚丽，女，系公司职工。上诉人张立波因与被上诉人高亮、原审第三人济南升飞瑞祥实业有限公司（以下简称济南升飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初4283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张立波上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回高亮的诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用，由高亮承担。事实和理由：一审认定事实不清。1.张立波与济南升飞公司签订了房屋租赁合同，合同合法有效。济南升飞公司至今未按合同约定提前两个月向张立波通知房屋出售事宜。故张立波无法确定高亮是否具有收取房租的资格。2.根据买卖不破租赁原则，即便高亮在取得房屋所有权后，概括的承继了该房屋的一切权利义务。而原租赁合同中明确约定了房屋租赁期间，应按照原合同的租赁期继续履行，保障张立波的合法权益。且张立波按时足额向济南升飞公司交纳租金，张立波也曾将租金带至法院，要求当庭交纳。综上，高亮违法合同约定，在合同约定的条件未满足的情况下，向张立波主张权利，应依法驳回，并判其继续履行合同。高亮辩称，1.张立波以未通知出售为由，并不是本案的焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条已经明确了优先购买权并不影响合同的效力。2.本案并不是突破了买卖不破租赁，是因为张立波违约达到了合同解除的条件。3.张立波的上诉理由存在逻辑错误，张立波违约达到解除条件后，应由守约方决定是否解除合同，并不需要张立波的同意，张立波事后弥补也改变不了违约既定的事实。济南升飞公司述称，同意一审判决。高亮向一审法院起诉请求：1.判令张立波立即搬离济南市xx区xx商业街xx号，交还房屋并恢复原状；2.判令张立波补交水电费21129.6元及租金20564元（水电费从2016年3月21日计算至2017年2月28日，之后按实际发生的水电费主张，租金从2016年7月1日计算至2016年12月15日）；3.判令张立波支付解约后房屋占用费9435元（从2016年12月15日计算至2017年2月28日，之后参照月租金3750元，以实际占用天数计算）。4.本案诉讼费用由张立波承担。本案原审中，高亮变更第一项诉讼请求为：要求张立波返还房屋，不再要求恢复原状。增加诉讼请求为：确认租赁合同自2016年12月15日起解除。一审法院认定事实：2011年3月30日，张立波与济南升飞公司签订《住所（营业场所）租赁合同》一份，合同约定：济南升飞公司将位于济南市xx区xx商业街xx号商铺出租给张立波使用，租赁期限自2011年4月1日至2021年3月31日，租赁用途为餐饮商用；月租金为3750元，张立波按每3个月的月初10日前一次性向济南升飞公司支付租金，前三年租金不变，以后年度租金随市场价格调整；张立波负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、闭路电视费、卫生费、物业管理费，并承担延期支付费用、违规操作等造成的违约责任；房屋租赁期间，济南升飞公司如需出卖或抵押涉案房屋，应提前2个月通知张立波。张立波有下列行为之一的，济南升飞公司有权终止合同，收回房屋，因此造成的损失由张立波负责赔偿：1、将承租的房屋擅自转租给第三人的；2、将承租房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变用途，损坏房屋的；4、不交付或者不按约定交付租金连续达10天；5、因租赁房屋所欠各项费用达500元以上；6、违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的。张立波承租涉案房屋后用于济南市中励朋酒店的经营。2016年7月15日，高亮与济南升飞公司签订关于涉案房屋的《商品房买卖合同》一份，合同约定：济南升飞公司将涉案房产出售给高亮，房屋总价款1692000元，高亮于2016年11月1日前一次性支付全额房款；高亮付清全部房款之日，济南升飞公司将涉案房屋及相关权益交予高亮；水、电、暖费用由济南升飞公司代收代缴，济南升飞公司收取高亮5000元押金，高亮每月按约定时间缴费，高亮取得水、电、暖独立账户后，济南升飞公司退还押金；本合同自高亮支付全部房款之日生效。合同签订后，高亮于2016年11月1日委托案外人通过银行转账方式向济南升飞公司支付1692000元。同日，济南升飞公司向高亮出具收到1692000元房款的收据一张。2016年12月15日，高亮向张立波当面交付《租赁合同解除通知》一份，该通知载明：“张立波：你方与济南升飞公司签订的租赁合同（合同编号2011ZF-xx）,现济南升飞公司已于2016年7月15日将租赁商铺xx商业街xx号出卖给本人高亮，本人享有原租赁合同的权利义务。现通知你方，因你方欠付2016年7月1日至今租金21268元，2016年3月21日至2016年10月10日的水电费15504元，根据租赁合同第十一条出租人有权解除合同第1项规定，你方欠付租金已经达到合同解除条件，现通知你方如下内容：1、原租赁合同2016年11月25日解除；2、你方应在2016年12月18日前支付全部欠款36772元，否则本人有权通过司法途径主张权利；3、你方应在2016年12月18日前搬离租赁商铺，如果期限内不予搬离，视为你方同意由本人代为处理遗留物品，并不因此向本人主张任何赔偿。通知人：高亮”。张立波收到该通知后至本案庭审结束时，未向高亮交纳过涉案房屋租金和水电费，也未将涉案房屋交付高亮。2016年12月31日，张立波曾向济南市公安局市中区分局舜耕路派出所报警称：“因房屋纠纷，现高亮将xx商业街xx号的卷帘门焊死，救助”。该所民警到达现场后，张立波称自行解决。张立波曾于2017年1月3日以济南升飞公司为张立波向一审法院起诉，要求济南升飞公司继续履行涉案房屋租赁合同，后撤诉。一审法院另查明：涉案房屋系由三联集团城建开发总公司和山东三联城市建设有限责任公司于2003年建设。建设时，依法办理了建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可和商品房预售许可手续，获得了由济南市规划局颁发的《建设用地规划许可证》（编号[98]鲁01-02-xx）、《建设工程规划许可》（编号[2003]鲁01-02-xx），济南市建设委员会颁发的《建筑工程施工许可证》（编号20030xxx）和由济南市房地产开发拆迁管理办公室颁发的《商品房预售许可证》（济房开拆预许字第03-xx号），但至今尚未进行不动产权初始登记。2003年5月18日，济南升飞公司与三联集团城建开发总公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定济南升飞公司（买受人）购买三联集团城建开发总公司（出卖人）xx商业街编号为xx、xx、xx、xx的商品房，总价款3194560元。合同签订后，济南升飞公司向三联集团城建开发总公司支付了上述购房款。涉案房屋的水表和电表均系在济南升飞公司使用的水、电表中安装的分表，济南升飞公司将涉案房屋售予高亮前，一直由张立波向济南升飞公司交纳水电费。2016年7月至同年11月张立波曾先后三次向济南升飞公司交纳租金和水电费，济南升飞公司均未接受。其中，2016年7月12日张立波向济南升飞公司交纳房租时，济南升飞公司以涉案房屋准备出卖给高亮为由，未予接受。2017年3月15日，高亮将安装于济南升飞公司办公室的涉案房屋电表移出，张立波自行安装了独立电表，不再使用济南升飞公司使用电路中的供电。高亮将涉案房屋电表移出时，未与张立波及济南升飞公司共同确认截止移表日涉案房屋的用电量，该电表现仍安装于济南升飞公司办公室内。张立波在使用涉案房屋期间，未经济南升飞公司允许，在涉案房屋与北邻D03号房屋的隔墙上开一门洞，使两房屋连同。张立波向济南升飞公司交纳涉案房屋租金至2016年6月，交纳水费至2016年3月31日，交纳电费至2016年3月21日。之后，济南升飞公司再未接受张立波交纳涉案房屋租金和水电费，张立波亦未向高亮交纳过涉案房屋租金和水电费。济南升飞公司认可自2016年7月15日与高亮签订涉案房屋买卖合同起，涉案房屋租金收益由高亮享有，涉案房屋水电费应由高亮向张立波收取。对当事人有争议的证据和事实，一审法院分析认定如下：1.关于济南升飞公司将涉案房屋卖于高亮后是否告知过张立波的问题。济南升飞公司主张，2016年7月和之后，张立波方人员来向济南升飞公司交房租时，济南升飞公司口头告知了张立波。高亮主张，根据张立波提供的录像资料显示，济南升飞公司已经告知张立波将涉案房屋卖于高亮，让张立波向高亮交纳房租和水电费，且张立波于2017年1月起诉过济南升飞公司，要求继续履行合同，此足以说明张立波已经知道济南升飞公司将涉案房屋卖于高亮。张立波主张，济南升飞公司仅在张立波于2016年12月最后一次向其交房租时说过，但并未向张立波出示任何证据证明涉案房屋产权已经转移。一审法院认为，济南升飞公司主张2016年7月张立波向其交房租时，已口头告知张立波方人员已将涉案房屋卖于高亮，对此，张立波不予认可，济南升飞公司未提供证据证明其主张事实的存在。且根据济南升飞公司在原审时给高亮出具的证明，其仅在2016年7月12日张立波向其交纳房租时，告知张立波准备将涉案房屋卖给高亮，此时，济南升飞公司与高亮尚未签订买卖合同，故不能证明其主张的事实。张立波提供的录像资料中，虽有济南升飞公司代理人告知张立波已将涉案房屋卖于高亮的内容，但该录像资料并非原始资料，且录制时间不能确定；张立波虽主张该录像录制于2016年12月中下旬，但高亮对该证据的效力不予认可，故不能据此认定济南升飞公司告知张立波已将涉案房屋卖于高亮的具体时间。综上，一审法院认定，现有证据不足以证明济南升飞公司将涉案房屋卖于高亮后，已明确告知张立波。2.关于张立波未付涉案房屋水电费的具体数额问题。济南升飞公司主张，根据涉案房屋现仍在使用的水表和原使用的电表显示，涉案房屋从2016年4月1日至2019年9月24日，用水量从4148立方米增至7474立方米，用水量为3173立方米，水费共计18701.50元（其中2016年3月至2016年6月23日，水费单价为5.4元/方；2016年6月23日至2017年9月20日，水费单价为6.0元/方；2017年9月20日至2019年9月24日，水费单价为6.1元/方；上述涉案房屋用水量已扣除吕琨用水量。）；涉案房屋自2016年3月22日至2017年3月15日，用电量从83020度增至97624度，用电量为14604度，电费单价为1元/度，电费共计14604元。上述期间涉案房屋的水费18701.50元和电费14604元，已均由高亮向其公司交纳；2019年9月24日之后涉案房屋的水费尚未查表确定，故尚未与高亮结算。张立波主张，对水电费数额不清楚。高亮主张，高亮系根据济南升飞公司查表确定的水电费数额向济南升飞公司交纳，已向济南升飞公司交纳2016年4月1日至2019年9月24日水费和2016年3月至2017年3月15日的电费。经一审法院组织高亮、张立波及济南升飞公司共同对涉案房屋原使用电表和现使用水表的现场查看，涉案房屋原使用电表于2017年3月15日移出时显示的用电量为97624度，与济南升飞公司收取高亮电费的用电量相同；涉案房屋现使用的水表截止2020年4月3日的用水量7783立方米，大于济南升飞公司收取高亮水费时所确定的2019年9月24日的用水量。经一审法院限期，张立波未向一审法院提供证明其向济南升飞公司或高亮交纳水电费的相关证据。一审法院认为，张立波作为承租人具有交纳承租房屋使用的水电费的义务，对其履行交纳水电费义务的情况应负举证责任。经一审法院限期，张立波未在一审法院限期内提供其交纳水电费的相关证据，故对其未交纳涉案房屋2016年4月1日至2019年9月24日期间的水费和2016年3月至2017年3月15日期间的电费的事实，一审法院予以认定。关于上述期间水电费的具体数额，经一审法院组织高亮、张立波及济南升飞公司现场查看涉案房屋原使用电表和现使用水表的用量，其中，电表用电量与济南升飞公司计算的用电量相同；水表显示的截止2020年4月3日的用水量大于济南升飞公司计算的截止2019年9月24日的用水量，结合张立波在一审法院限期内未提供证据应承担的法律后果，一审法院认定，张立波未支付涉案房屋截止2017年3月15日的电费数额为14604元；未支付涉案房屋截止2019年9月24日的水费数额为18701.50元。张立波提供的证据六，即国家企业信誉信息公示系统证明两份，与处理本案需查明的事实无关联性，一审法院不作确认。一审法院认为，济南升飞公司与张立波所签《住所（营业场所）租赁合同》系双方真实意思的表示，合同所涉房屋虽尚未进行产权登记，但该房屋建设时依法取得了建设工程规划许可证，济南升飞公司购得此房后出租给张立波使用不违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。在租赁期间，济南升飞公司将涉案房屋转让给高亮，根据双方所签买卖合同的约定和相关法律规定，涉案房屋所有权及附设于该房屋之上的其他权利义务，在2016年11月1日高亮向济南升飞公司付清全部购房款时同时转移至高亮，故涉案房屋租赁合同对高亮、张立波继续有效，高亮、张立波仍应按照原租赁合同的约定享有合同权利和履行合同义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与济南升飞公司签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故张立波以高亮与济南升飞公司所签房屋买卖合同侵害了其在同等条件下优先购买权及买卖不破租赁的相关规定为由，否认高亮作为新的出租人资格和诉讼主体资格，于法无据，一审法院不予支持。对于高亮以张立波私自将涉案房屋与其他商铺打通，且自2016年3月份开始欠缴水电费，2016年7月份开始欠缴租金为由，要求确认涉案租赁合同自2016年12月15日起解除的诉讼请求。一审法院认为，张立波虽在未经出租人许可的情况下，将涉案房屋与相邻商铺打通，但并未变更房屋建筑主体结构和承重结构，且济南升飞公司亦未提出异议，故不符合合同约定的出租人可解除合同的条件。且根据现有证据，不足以证明2016年12月15日高亮向张立波送达租赁合同解除通知前，济南升飞公司已明确告知张立波已将涉案房屋转让给高亮，在此情况下，因济南升飞公司拒收张立波交纳租金及水电费，而造成张立波未实际支付部分房租和水电费，济南升飞公司并不享有合同解除权，高亮据此于2016年12月15日通知张立波解除合同，缺乏事实和法律根据，不产生合同解除的法律效力。故高亮要求确认涉案合同自2016年12月15日起解除的诉讼请求，一审法院不予支持。2016年12月15日高亮向张立波送达《租赁合同解除通知》后，张立波已经知道高亮已购买济南升飞公司的涉案房屋，依法享有作为新的出租人的权利义务，但张立波仍未向高亮交纳之前未付和之后的房屋租金及水电费，已构成违约，高亮可依据涉案租赁合同关于“不交付或者不按约定交付租金连续达10天或因租赁房屋所欠各项费用达500元以上，出租人有权终止合同，收回房屋”的约定，与张立波解除合同和收回涉案房屋。但根据我国合同第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同从通知到达对方时解除”的规定，高亮须于合同约定的解除条件成就时，通知张立波解除合同。但高亮在于2017年3月15日向一审法院起诉要求与张立波解除涉案租赁合同前，并未通知张立波解除合同，故涉案租赁合同应于一审法院2017年3月20日将高亮起诉状副本送达张立波时解除。合同解除后，张立波应当将涉案房屋交付高亮。张立波曾于2017年1月3日以济南升飞公司为张立波向一审法院起诉，要求济南升飞公司继续履行涉案房屋租赁合同，后撤回起诉，不影响合同解除的效力。关于高亮要求张立波支付所欠涉案房屋租金、水电费和合同解除后至交付房屋前的占用费的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。但高亮要求张立波支付2019年9月24日后的水费，因该部分水费济南升飞公司尚未与高亮结算，具体数额尚未确定，一审法院不予认定和处理。高亮可于具体数额确定后另行向张立波主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第七条、第二十一条的规定，判决：一、被告张立波于2011年3月30日与第三人济南升飞瑞祥实业有限公司签订的，由原告高亮继受的涉案《住所（营业场所）租赁合同》于2017年3月20日解除；二、被告张立波于判决生效之日起30日内将济南市xx区xx商业街xx号房屋腾空并交付原告高亮；三、被告张立波于判决生效之日起10日内向原告高亮支付自2016年7月1日起至2017年3月20日止，按每月3750元计算的房屋租金；四、被告张立波于判决生效之日起10日内向原告高亮支付自2017年3月21日起至实际向原告交付涉案房屋之日止，按每月3750元计算的房屋占用费；五、被告张立波于判决生效之日起10日内向原告高亮支付2016年3月22日至2017年3月15日期间未支付的涉案房屋使用的电费14604元；六、被告张立波于判决生效之日起10日内向原告高亮支付2016年4月至2019年9月24日期间未支付的涉案房屋使用的水费18701.50元；七、驳回原告高亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，由被告张立波负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，济南升飞公司与张立波签订房屋租赁合同，将房屋出租与张立波，在租赁期间内济南升飞公司将房屋出售与高亮，张立波主张该出售行为侵害了其作为承租人的优先购买权。张立波作为承租人依法享有优先购买权，济南升飞公司出售房屋应当在合理期限内通知张立波，如未通知则侵害张立波的优先购买权。但张立波在得知房屋出售事宜后，并未主张优先购买并提供具备购买能力的担保，而济南升飞公司与高亮之间房屋买卖合同已经履行完毕，因此应确认济南升飞公司与高亮之间房屋买卖合同的效力。如果济南升飞公司违反法律及双方合同的约定未在合理期限内将房屋出售事宜通知张立波，或者存在其他侵害张立波优先购买权的情形，给张立波造成损失的，张立波可以依法要求济南升飞公司承担赔偿责任。济南升飞公司与高亮之间买卖合同不影响租赁合同的效力，高亮作为受让人与承租人张立波继续履行原房屋租赁合同。张立波未按照合同约定向高亮支付房屋租金构成违约，高亮主张解除房屋租赁合同，一审法院予以支持，并无不当。一审法院判令张立波支付合同解除前欠付租金，合同解除后的占用费以及房屋使用期间水、电费，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，张立波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1080元，由上诉人张立波负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇二〇年九月七日书记员  盖玉滢