江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2391号上诉人（原审原告）：王斯俊，男，1966年9月30日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：刘宏（系王斯俊妻子），女，1964年4月5日生，汉族，住连云港市连云区。上诉人（原审原告）：刘宏，女，1964年4月5日生，汉族，住连云港市连云区。被上诉人（原审被告）：连云港鼎达置业有限公司，住所地连云港市连云区云山街道白果树村。法定代表人：董宪军，该公司总经理。委托诉讼代理人：屠友梅，江苏明亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红伟，江苏明亮律师事务所律师。上诉人王斯俊、刘宏因与被上诉人连云港鼎达置业有限公司（以下简称鼎达置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2020）苏0703民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王斯俊、刘宏上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审，被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实及使用法律错误。上诉人与被上诉人签订的关于商品房及车库的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方均应当遵守履行，被上诉人未能按照合同约定向上诉人交付房屋及车库，已构成违约，应当向上诉人承担违约责任。一审法院认为上诉人主张的违约金支付时间未到期，系依据上诉人提交的附属协议，明显与事实不符。本案中，因被上诉人多次的逾期交房行为已严重缺乏诚信，双方才在附属协议中最终约定交房的日期为2019年12月31日，而被上诉人提高交房条件和违约金仅是在其多次违约的情况下，争取上诉人对于交房日期的宽限，仅系其对自身违约行为的承认，被上诉人未在约定的最后交房日期交房，明显是上诉人权利到期，上诉人的主张与事实相符，于法有据。被上诉人鼎达置业公司答辩称，一审判决事实清楚证据充分，被上诉人还没有到支付违约金的日期，因为支付违约金日期是正式交房日期，被上诉人已经积极的处理交房事宜，应当很快就能交房。王斯俊、刘宏向一审法院起诉请求：1.判令鼎达置业公司向某俊、刘宏支付逾期交房违约金26680.87元（自2018年10月1日起至2019年9月29日止，按照日万分之一计算，房款、车库款、车位款合计732991元为计算基数）；2.判令鼎达置业公司向某俊、刘宏按云某华庭购房合同附属协议，赔付违约金30052.63元（自2019年9月30日起至2020年4月21日止，按日万分之二计算，房款、车库款、车位款价款合计732991元为计算基数）；3.判令鼎达置业公司向某俊、刘宏按云某华庭购房合同附属协议，于每月22日前，按月支付后续违约金至正式交房日。一审法院经审理查明：2017年12月18日，王斯俊、刘宏作为买受人与鼎达置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》2份,该两合同除购买的房屋及价款不同外，其他条款均一致，分别约定由王斯俊、刘宏购买鼎达公司开发的位于连云港市连云区核电南路北侧、连庄排水涧沟东侧A3号楼2单元2-301室商品房1套和A3号楼无单元15室车库1间,其中房屋建筑面积为122.75平方米,价款为595336元；车库建筑面积为18.65平方米，价款为87655元。2份合同第八条约定：出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经验收合格是指依法组织验收完成并获得竣工。第九条约定：（1）出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过90日后,买受人有权解除合同,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。两份合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后,王斯俊、刘宏于2017年12月15日分别支付了房屋及车库首付款155336元、27655元，贷款50万元于2018年8月7日发放至鼎达置业公司账户。上述商品房及车库至今未交付王斯俊、刘宏使用。上述事实有王斯俊、刘宏提供的《商品房买卖合同》2份、2017年12月15日鼎达置业公司出具给王斯俊、刘宏的增值税发票2张、《房地产抵押合同》1份、贷款信息查询单1份及王斯俊、刘宏陈述在卷加以证明，足可认定，一审法院依法对上述事实及证据予以确认。2017年12月15日鼎达公司作为甲方、王斯俊、刘宏作为乙方签订《地下车位购买协议》1份，约定由王斯俊、刘宏购买鼎达公司位于连云港市车位长期使用权，车位价款50000元，乙方应于2017年12月16日前一次性向甲方付清该车位转让款；协议第三条第1款约定，甲方应当在乙方付清该车位全部转让款后，车位同住房同日交付。协议只约定了乙方逾期付款甲方不解除合同的违约金的计算方法为每逾期1日，乙方应向甲方支付车位总价款0.5%的违约金，未约定甲方逾期交付车位的违约责任。2017年12月15日王斯俊、刘宏向鼎达公司支付了车位款50000元。该车位至今未交付王斯俊、刘宏使用。上述事实有王斯俊、刘宏提供的《地下车位购买协议》、鼎达置业公司2017年12月15日出具给王斯俊、刘宏的购买车位的收款收据1张及王斯俊、刘宏陈述在在卷加以证明，足可认定，一审法院依法对上述事实及证据予以确认。一审法院另查明，因鼎达置业公司开发的云某华庭项目鼎达置业公司没有按合同约定的时间交房，鼎达置业公司2019年6月5日向云某华庭项目全体业主发出《云某华庭购房合同附属协议》（以下简称附属协议）1份，内容为：1、云某华庭项目2019年12月31日前合格交房具备五证两书。从2019年9月30日起，至实际正式交房日止。购房违约金赔付标准由原合同总价按日万分之一调整至合同总价按日万分之二赔付。2、连云港市鼎达置业有限公司于6月1号起积极解决资金问题，现已处于融资过程中，于6月初已签订融资意向协议，并承诺在融资到账后，即日将证明公布于业主。若融资资金到账壹仟伍佰万人民币，融资到账翌日将2019年5月31日前未支付给全体业主的违约金先行赔付至少50%。若融资资金到账贰仟万人民币，融资到账翌日将2019年5月31日前未支付给全体业主的违约金一次性全部赔付。3、根据上述情况，开发商承诺在正式交房当日，结清所有业主购房违约金（含2019年9月30日起，至实际正式交房日止，合同总价按日万分之二赔付的购房违约金）。4、如未达到以上承诺，则本人愿意承担相应违约法律责任。该附属协议的落款处有鼎达置业公司法定代表人董宪军的签名，并加盖有鼎达置业公司的公章予以确认。王斯俊、刘宏向一审法院提供该附属协议，用以证明自2019年9月30日起至实际交房之日止，鼎达置业公司应按日万分之二向某俊、刘宏支付逾期交房违约金。本案在审理过程中，一审法院向某俊、刘宏、鼎达置业公司释明了该附属协议的性质为鼎达置业公司的单方承诺，王斯俊、刘宏有权选择是否受其约束，如果王斯俊、刘宏选择受其约束，则该附属协议即对王斯俊、刘宏产生法律效力，王斯俊、刘宏即可享受该附属协议确定的权利，同时也应当承担附属协议确定的义务；如果王斯俊、刘宏选择不受其约束，则该附属协议即对王斯俊、刘宏不产生法律效力，还是按王斯俊、刘宏与鼎达置业公司之间签订的《商品房买卖合同》履行。本案王斯俊、刘宏称其接受附属协议的约束，并要求鼎达置业公司按照附属协议第1条的约定自2019年9月30日起按日万分之二的标准计付违约金，鼎达置业公司则认为该附属协议系王斯俊、刘宏等业主逼迫鼎达置业公司签订，但也没有否认该附属协议的效力；鼎达置业公司认为按附属协议第3条的约定，鼎达置业公司是承诺在正式交房当日结清所有业主的购房违约金，正式交房时间是指实际交房的时间，现在还没有交房，故王斯俊、刘宏主张支付违约金的时间还没有到，法院不能支持王斯俊、刘宏要求鼎达置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。王斯俊、刘宏则认为附属协议第3条中“开发商承诺在正式交房当日”是指附属协议第1条中约定的“2019年12月31日前合格交房具备五证两书”的时间，现在该时间已过，鼎达置业公司未能交房，故应当向某俊、刘宏承担逾期交房违约责任。一审本案争议的焦点问题是本案王斯俊、刘宏主张的违约金支付时间是否到期。一审法院认为，王斯俊、刘宏、鼎达置业公司签订的买卖商品房及车库的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应当遵照全面履行自己的义务。鼎达置业公司未能按合同第八约定的时间向某俊、刘宏交付房屋及车库，构成违约，应当向某俊、刘宏承担逾期交房违约责任。王斯俊、刘宏、鼎达置业公司双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方法，后合同在履行期间，鼎达置业公司又向包括王斯俊、刘宏在内的业主作出承诺，即王斯俊、刘宏提供的附属协议，该附属协议系鼎达置业公司的单方承诺，对王斯俊、刘宏、鼎达置业公司双方签订的《商品房买卖合同》作了补充及变更，王斯俊、刘宏自愿受其约束，系王斯俊、刘宏对自己权利的处分，一审法院依法予以确认，故该附属协议对本案王斯俊、刘宏与鼎达置业公司均具有法律约束力。关于本案争议的焦点问题即本案王斯俊、刘宏主张的违约金支付时间是否到期。根据附属协议第2条、第3条的约定，鼎达置业公司表示于2019年6月1日起积极解决资金问题，现已处于融资过程中，且鼎达公司承诺根据融资到账情况支付买房人的逾期交房违约金，在此情况下，鼎达公司承诺在正式交房当日，结清所有业主购房违约金。至此，鼎达公司在该附属协议中表达有以按附属协议第1条约定的以提高交房的条件及逾期交房违约金的计算标准，来换取买房人在其融资成功之前或正式交房之前不主张逾期交房违约责任的意思表示，否则鼎达置业公司没有必要提高交房条件及违约金计算标准，加重自身负担。现涉案商品房、车库尚未交付，故王斯俊、刘宏主张逾期交房违约金的权利尚未到期，对王斯俊、刘宏该诉请，一审法院依法不予支持。王斯俊、刘宏认为附属协议第3条约定的“开发商承诺在正式交房当日”是指附属协议第1条中约定的“2019年12月31日”，对此一审法院认为，正是因为王斯俊、刘宏等要求鼎达置业公司签署该附属协议时，虽然重新约定了交房日期，但正式交房日期仍处于不确定状态，故才有鼎达置业公司在“正式交房当日”结清逾期交房违约金的承诺，该“正式交房当日”应当为实际交房日期，一审法院对王斯俊、刘宏该主张依法不予采信。关于王斯俊、刘宏诉请的地下车位逾期交付违约金，王斯俊、刘宏、鼎达置业公司就车位签订的买卖协议中对车位的交付期限进行了约定，即同商品房交付时间一致，但没有约定鼎达置业公司逾期交付的违约责任，王斯俊、刘宏要求鼎达置业公司与商品房及车库同样一并进行计算，鼎达置业公司不同意支付车位的逾期交付违约金。对此一审法院认为，王斯俊、刘宏、鼎达置业公司虽在车位买卖协议中未约定逾期交付车位的违约责任，但王斯俊、刘宏是于购买商品房及车库的同时购买的车位，王斯俊、刘宏主张参照《商品房买卖合同》及《云某华庭购房合同附属协议》的交付期限及违约金条款向鼎达置业公司主张逾期交付车位违约金，符合交易习惯及公平原则，且低于王斯俊、刘宏、鼎达置业公司在车位买卖协议中约定的王斯俊、刘宏逾期付款的违约责任，一审法院依法予以确认。因车位也未交付，故王斯俊、刘宏参照《商品房买卖合同》及《云某华庭购房合同附属协议》的违约金支付条款主张逾期交付车位违约金的时间也尚未届至，对王斯俊、刘宏该诉请，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,一审法院判决:驳回王斯俊、刘宏诉请鼎达置业公司支付2018年10月1日至正式交房日逾期交房（含商品房、车库、车位）违约金的诉讼请求。一审案件受理费1218元,由王斯俊、刘宏承担(王斯俊、刘宏已预交)。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：王斯俊、刘宏向鼎达置业公司主张逾期交房违约金是否到期。本院经审查后认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《附属协议》不违反法律法规的强制性规定，且均是双方的真实意思表示，应当遵守履行。根据《附属协议》的约定，双方同意鼎达置业公司提高逾期交房违约金的标准，但买房人在正式交房之前不主张违约责任。因目前鼎达置业公司未向某俊、刘宏正式交房，所以，王斯俊、刘宏向鼎达置业公司主张逾期交房违约金尚未到期。关于交房日期应当如何认定的问题，本院认为，根据《附属协议》第1项约定，应当以正式交房日期作为逾期交房违约金计算的截止日期，该条约定的2019年12月31日只是鼎达置业公司此时承诺的应当交房日期，此时的日期不能认定为正式交房日期，且根据《商品房买卖合同》约定，出卖人在正式交房时应当向买受人出具书面的交接手续等，王斯俊、刘宏也确认2019年12月31日鼎达置业公司并未正式交房、仍然逾期交房，因此，王斯俊、刘宏上诉认为应当按照2019年12月31日作为逾期交房违约金计算的截止日期有违《附属协议》的约定，也与通常理解不相符，本院依法不予支持。综上，上诉人王斯俊、刘宏的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，判决结果恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1218元（王斯俊、刘宏已预交），由王斯俊、刘宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年九月二日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×