湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3765号 原告：中国农业银行股份有限公司怀化经济开发区支行，营业场所：湖南省怀化市鹤城区舞水路239号，统一社会信用代码：9143120018892161XR。 负责人：吴军花。 委托诉讼代理人：肖化荣（特别授权），男，汉族 委托诉讼代理人：陈际平（一般授权），男，汉族， 被告：张文娟，女，汉族， 被告：怀化天润房地产开发有限公司， 法定代表人：刘洋。 委托诉讼代理人：汤声扬（特别授权），男，汉族 原告中国农业银行股份有限公司怀化经济开发区支行（以下简称：农业银行经开区支行）诉被告张文娟、怀化天润房地产开发有限公司（以下简称：天润公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行经开区支行的委托诉讼代理人肖化荣及被告天润公司的委托诉讼代理人汤声扬到庭参加诉讼，被告张文娟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农业银行经开区支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告张文娟偿还原告贷款本金628472.63元及其利息10346.34元（截至2020年5月20日），2020年5月21日以后的正常利息、罚息、复利算至贷款还清之日止；二、判令怀化天润房地产开发有限公司对被告上述债务承担连带责任保证；三、解除原、被告签订《个人购房担保借款合同》，确认担保有效，原告对抵押物享有优先受偿权；四、判令上述被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月6日张文娟因购买怀化天润房地产开发有限公司开发的怀化恒大御景湾楼盘B2栋1407号房一套，同原告中国农业银行股份有限公司怀化经开区支行申请借款64万元，双方于2018年8月16日签署了《个人购房担保借款合同》，2018年8月22日我行实际发放贷款64万元，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，合同期限30年，分360个月，2048年8月21日到期，利率为年利率5.88%，为保证合同的履行张文娟以所购房屋作抵押，并于2019年1月14日到怀化市国土资源局办理了不动产预告登记（证号：湘（2019）怀化市不动产证明第0001313号），同时被告怀化天润房地产开发有限公司对该笔贷款承担连带责任保证担保。但自2020年1月20日起，被告张文娟就不履行按月定额还本付息义务。原告多次催收仍不还款。截止2020年5月20日，被告尚欠原告贷款本金628472.63元及其利息10346.34元。由于被告拒不偿还贷款，为确保国家信贷资金不受损失，特向法院提起诉讼。 被告张文娟未作答辩。 被告天润公司辩称：根据个人购房担保借款合同，被告承担阶段性连带保证责任。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了原、被告身份信息、户口、一手房贷款业务银企合作协议、股东会决议、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、借款凭证、不动产登记证明、还款清单、贷款合约基本信息、催收证明（以上均为复印件）作为证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据采信的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2018年8月6日，被告张文娟向原告申请贷款64万元用于购买房屋。2018年8月16日，原告农业银行经开区支行（贷款人）与被告张文娟（借款人）、被告天润公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告张文娟向原告借款64万元用于购买怀化市鹤城区怀化恒大御景湾B2栋1407号房屋，借款期限为30年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整。还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日。若借款人未按约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。若借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。以上合同有被告天润公司作为保证人承担阶段性保证责任，其在借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。并有被告张文娟以其所购房屋进行抵押，且于2019年1月14日办理了预售商品房抵押权预告登记，但至今未办理好抵押登记手续。2018年8月22日，原告向被告张文娟发放贷款64万元，双方签订借款凭证，约定借款到期日为2048年8月21日，执行利率为5.88%，逾期利率为8.82%。贷款发放后，被告张文娟未按时偿还原告贷款本息，经原告多次催要，被告张文娟仍未按时足额偿还原告款项，截至2020年5月20日，被告张文娟尚欠原告借款本金628472.63元及利息10346.34元。 本院认为，原告与被告张文娟签订的《个人购房担保借款合同》是其真实意思表示，并未违反法律和行政法规的相关规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已依约向被告张文娟发放贷款，但被告张文娟未按照合同约定向原告还款和支付利息，其行为已经构成违约，依照原、被告双方签订的合同及合同法的相关规定，原告有权解除合同，提前收回已发放借款，并依照合同约定要求被告张文娟支付罚息和复利。故对原告要求解除合同并由被告张文娟偿还其借款本金628472.63元及利息10346.34元并继续按《个人购房担保借款合同》约定支付自2020年5月21日起至借款本金清偿之日止的利息（含罚息、复利）的诉讼请求本院予以支持。 关于天润公司的担保责任，依照《中华人民共和国担保法》第十八条的规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”被告天润公司在《个人购房担保借款合同》作为保证人作出承诺，愿为被告张文娟提供阶段性连带责任担保，即在在借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，现被告张文娟购买的房屋未办理好抵押登记手续，故对原告要求被告天润公司对上述贷款本息的偿还承担连带责任的请求，本院予以支持。 关于原告的优先受偿权，被告张文娟所购买的房屋仅办理了预售商品房抵押权预告登记，因抵押权预告登记并非物权的设立方式，其产生的法律后果是权利人（即原告）对特定房产能够在进行登记之日起享有优先于他人办理抵押权的请求权，该登记不产生物权效力。因抵押权尚未设立，原告请求在上述债权范围内享有优先受偿权的法律依据不足，本院不予支持。 被告张文娟无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对抗辩权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司怀化经济开发区支行与被告张文娟于2018年8月16日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告张文娟于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司怀化经济开发区支行偿还借款本金628472.63元及截至2020年5月20日的利息10346.34元，并继续按照《个人购房担保借款合同》的约定支付从2020年5月21日起至借款本金清偿之日止的利息（含罚息、复利）； 三、被告怀化天润房地产开发有限公司对上述贷款本息的偿还承担连带责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司怀化经济开发区支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10188元，减半收取5094元，由被告张文娟、怀化天润房地产开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  甘密密 二〇二〇年九月十四日 代理书记员  龚小珍 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。