北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7213号上诉人（原审原告）：北京闽龙世纪教育科技发展有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇芦求路高速入口西100米路南。法定代表人：廖丽芳，经理。委托诉讼代理人：张智明，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：范晓俊，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京榆垡旅游开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇今荣街69号。法定代表人：何宗福，总经理。委托诉讼代理人：李书江，北京市中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。上诉人北京闽龙世纪教育科技发展有限公司因与被上诉人北京榆垡旅游开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。北京闽龙世纪教育科技发展有限公司（下称闽龙公司）上诉请求：撤销一审判决，依法改判北京榆垡旅游开发有限公司（下称榆垡旅游公司）就合同部分无效承担全部过错并赔偿我公司一审确认的各项损失4414379.29元，以及我公司主张的火车车厢损失1170000元、暖气管道费用及相应损失950000元、大业公司园区运营咨询服务费250000元、大兴区旅游行业协会会费损失5000元、员工公司、工服及保险、宿舍租金等损失4979810.61元、燃气和电费1278272.35元，上述损失合计13047462.25元；且榆垡旅游公司应返还我公司租金2880000元；并由榆垡旅游公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决对双方过错比例认定显失公平，榆垡旅游公司应对《104千亩设施园租赁合同》（下称《租赁合同》）及补充协议的部分条款无效及相应后果承担100%过错责任；榆垡旅游公司出租给我公司的钢结构大棚房建筑为违法项目，我公司的全部投入和巨额损失根源都在于其违法建筑及违法出租；闽龙农耕田园是榆垡镇政府招商引资项目，榆垡旅游公司系榆垡镇政府下属单位，我公司并无主观过错。2.一审判决的损失认定存在错误和遗漏，明显缺乏依据。火车车厢属于园区重要景观，完全符合合同约定的旅游观光定位，该项损失应予支持；暖气管道的本质属于工程，被拆下后丧失使用价值，暖气管道拆除的损失应予支持；员工工资、福利、宿舍房租、燃气和电费、大业公司费用及旅游协会会费等支出均属于项目筹备前期投入，是与违法建筑被拆除具有直接关系的直接损失，应予支持。3.一审认定租金承担存在错误。我公司实际支付租金3000000元、押金200000元，考虑合同签署时农业大棚的建设成本、投资金额及市场价值均不及钢结构大棚房的十分之一，故同意农业大棚占全部租金的10%，要求榆垡旅游公司返还90%的租金即2700000元和90%的押金180000元。榆垡旅游公司辩称，不同意闽龙公司的上诉请求。对于一审判决认定的过错比例，我公司不认可。案涉合同从签订到履行，闽龙公司存在过错，签订合同时我公司将案涉土地性质明确为村集体所有，土地用途明确为中高档饭店会议接待，闽龙公司的前手凤凰城房地产开发集团有限公司（下称凤凰城公司）对此了解，闽龙公司自凤凰城公司处受让合同权利义务，凤凰城公司应向闽龙公司明确上述事项，闽龙公司仍然受让，其应自行承担过错。案涉合同已经履行，尽管合同部分无效，但并不必然导致闽龙公司的损失，其公司没有按照合同约定的功能定位经营案涉场所，未按照合同约定征求我公司意见即对租赁场所进行改造，由此造成的损失应由闽龙公司自担。案涉合同明确约定了合同无法履行时过错方的赔偿责任，仅为6个月租金，即便合同部分无效，闽龙公司对此应有预判。闽龙公司向一审法院起诉请求判令：1.确认闽龙公司与榆垡旅游公司于2016年10月20日签订的《租赁合同》及2017年9月28日签订的《补充协议》（下称《补充协议》）中部分条款无效；2.榆垡旅游公司返还闽龙公司部分租金2880000元，并相应调整租金；3.榆垡旅游公司赔偿闽龙公司的各项损失共计137880000元；4.本案的诉讼费用由榆垡旅游公司承担。一审法院认定事实：2003年4月29日，北京榆垡工贸公司（下称榆垡工贸公司）与北京大兴榆垡房地产开发有限公司共同出资成立榆垡旅游公司。2005年9月15日，甲方榆垡镇求贤村经济合作社（下称求贤村合作社）与乙方榆垡工贸公司签订协议书，约定为加快榆垡小城镇经济的快速发展，加快农村城市化进程，经甲、乙双方充分协商，将求贤村部分土地作为农产品加工示范基地的开发建设用地一事，达成如下协议，土地使用范围及亩数1.芦求路北侧、汇贤街西侧，415.3亩；2.汇贤街东侧、榆垡路北侧，243亩；3.汇贤街东侧、芦求路南侧，248.5亩；4.汇贤街西侧、芦求路南侧，1302.4亩；5.榆垡路12.7亩；6.西胡林交界向南8.5亩；7.黄各庄交界向南至西胡林地界35.6亩；8.榆祥路中心线两侧15.5亩；9.榆祥路西头北侧边角地为三角形，面积2.5亩。以上土地总面积2284亩。土地使用年限为70年。自2005年9月30日至2075年9月30日止。甲方同意乙方为企业办理国有土地使用证。2016年10月20日，出租方榆垡旅游公司（甲方）与承租方凤凰城公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条租赁土地位于大兴区榆垡镇大广高速公路榆垡站路西，为甲方通过土地流转方式获得土地使用权，土地性质为村集体所有制，土地使用权期限为15年。本协议签订时，甲方已经在标的土地上兴建了钢结构大棚房19000余平方米和六排农业观光旅游种植大棚。钢结构大棚房部分建筑分为东西二部分，东部功能为餐饮区，西部为会议、展示区。会议展示区由一个多功能厅、3-4个大会议室和一个报告厅组成；农业种植大棚部分位于标的土地南侧，由六排大棚组成。东西长420米，南北长96米，共38800平方米，该部分建筑功能为农业观光、采摘、就餐、职工住宿。如遇国家集体征用此地块时，大棚补偿款归甲方，提升改造部分补偿归乙方，此合同期满后乙方恢复原貌。第二条功能定位上述设施内，本协议签订时甲方已经配备有中央空调、变压器等设施及配套相关基础设施。双方经协商，将租赁物功能定位为“中高档饭店、农业观光旅游、大中餐厅、会议接待、住宿等”。第三条租赁期限双方确认，本协议约定租赁物租赁期限为15年，自2017年3月1日起至2033年2月底止……第四条租金、物业和其他费用1.保证金及其支付方式合同签订时，乙方应向甲方交纳20万元作为保证金，以确保乙方遵守及履行本合同项下承租人应遵守及履行的条款与条件。本合同终止后，乙方交清租金、物业管理费及水电、天然气、通讯及其它相关费用，确认无其他违约行为后，甲方应于60日内退还乙方保证金（不计利息）。若乙方提前解除合同或因乙方原因造成本合同不能履行，该保证金出租方不予退还。本合同履行期间若乙方在承租期内给甲方租赁物或相关设备造成损害或发生其他违约行为的，甲方有权从乙方保证金中扣除相应维修和赔偿费用，此种情况下，乙方应在收到甲方的书面通知后7天内补足已被扣除的保证金。2.租金及其支付方式本协议约定租赁期限内租赁物租赁租金为：2017年3月1日至2022年12月31日，每年150万元；2023年1月1日至2027年12月31日，每年200万元；2028年1月1日至2033年2月底日，每年300万元。乙方需于每个租赁年度的1月1日前一次性交清当年租金。（备注：2016年10月份签订合同后，乙方将2017年度150万租金和20万保证金一次性付款到甲方账户后合同方能生效，否则合同无效。乙方保证在2017年3月底前开工装修建设，否则合同终止，不退任何费用及租金等）。本租赁物交付后，物业管理费、水、电、供暖、制冷、通讯、天然气及保安监控、保洁等承租方承租范围内、使用所发生的相关费用由承租方承担。第五条租赁物使用权的分配1.本协议约定的钢架大棚部分，东部餐饮区及南侧六排种植大棚，本合同约定履行期限内，乙方有完整的使用权，乙方可根据自身及租赁物实际情况，依据本合同定位自主经营，甲方无正当理由不进行干涉。使用为种植、培育花草、果树、就餐、住宿等项目。2.本协议约定的钢架大棚部分，西部会议展示区，使用权归甲方，甲方可以自主安排使用。乙方针对甲方举办的各项活动、会议，按照甲方确定的标准，乙方无偿提供各项服务接待，包括但不限于会场布置、现场服务及饮用品的提供等。乙方服务不能达到甲方要求标准，视为乙方违约。第六条租赁物交付及装饰1.交付本协议第四条第1款履行完毕及乙方支付甲方首期租金后五日内，甲方将本协议约定租赁物交付乙方，双方办理交接手续。2.装饰与改造本协议签订时，甲方按照约定经营定位已经对租赁物进行了初步装饰。本协议签订后，若乙方为进一步适应经营需要，对租赁物进行改造，应将改造方案提交甲方审核，甲方同意后方可进行施工。甲方有权对乙方在租赁范围内的装修改造施工情况进行检查，乙方应确保其装修改造工程不会对本租赁物结构及设备等造成任何破坏……第九条租赁物的交还本合同租赁期满或提前终止，乙方应向甲方交还本合同约定租赁物。交还租赁物时，所承租的租赁物应恢复到甲方交付给乙方使用时的状态（正常损耗除外）。乙方自行或委托他人添加的装修物应全部拆除并将任何改动恢复至交付时的状态。经甲方同意，可由甲方无偿接收该等添加的装修物。由于乙方原因造成本房屋的任何损坏或缺失，乙方应承担赔偿责任……第十一条违约责任1.本合同生效后即具有法律效力，任何一方不得擅自变更或解除，否则应承担相应的违约责任。（1）因甲方原因造成本合同无法履行，合同目的无法实现，乙方有权单方解除合同，有权要求甲方支付合同解除时本合同约定的6个月租金作为赔偿金……（3）本合同签订后，乙方或甲方单方面终止本合同，守约方有权要求违约方支付合同解除时本合同约定的6个月租金作为赔偿金……（5）乙方违反本合同约定，逾期向甲方支付租金，逾期一日，应向甲方支付届时本合同约定日租金的300%的赔偿金。逾期超过三十日，甲方有权解除本合同，乙方所支付的所有保证金甲方不予退还，同时有权要求乙方支付合同解除时本合同约定的6个月租金作为赔偿金。2.因不可抗力的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、丧失的，乙方可要求减少租金或不支付租金，同时退还多付部分的租金，如乙方不能实现其正常使用要求，双方可协商解除合同。3.本条未约定事项，以其他条款约定为准。第十二条租赁物、设备的维护及维修1.本合同期内，乙方应负责租赁物内的日常维护，租赁期限内，乙方应妥善使用本租赁物及其内部设施，如因乙方原因造成本租赁物损坏的（自然老化或正常使用造成的磨损除外），乙方应承担维修、赔偿责任。2.本合同约定租赁物为现状出租，乙方使用租赁物期间，无论各种原因致使本租赁物部分或者全部损坏的，乙方自行维修，因此产生的维修费用由乙方自行承担。3.本协议签订时，甲方确保租赁物的供电、供水、供暖、供气、消防设施的正常运转及保养维护。第十三条合同的变更、解除和终止因乙方原因造成本合同不能履行而终止或解除时，乙方投入的设备设施，不得拆除且按本合同第十一条第（3）款执行；因甲方原因造成本合同不能履行而终止或解除时，按本合同第十一条第（3）款执行。第十四条免责条款遇国家法律、法规调整而影响本合同目的实现的，双方不负责。2017年9月28日，榆垡旅游公司（甲方）、凤凰城公司（乙方）与闽龙公司（丙方）签订《补充协议》，经三方商议，就《租赁合同》做出补充，一、自《补充协议》签订之日起《租赁合同》承租方为丙方，丙方享有乙方于租赁合同项下的全部权利，履行并承担租赁合同项下的全部义务及责任，包括但不限于享有土地使用权、履行租金等费用缴纳义务等，乙方不再作为承租方享有并履行租赁合同项下的任何权利与义务，由丙方全权负责一切事宜。二、乙方根据租赁合同已于2016年10月20日代丙方向甲方缴纳完毕第一年度租金及保证金，共计人民币170万元整，后丙方于2016年10月23日委托北京闽龙创艺文化交流有限责任公司代为向乙方支付完毕上述款项且丙方无需乙方开具发票；租赁合同项下剩余租赁期间，由丙方全权负责所有经营、租金等全部费用，并向甲方按时缴纳。三、本补充协议是对甲乙双方于2016年10月20日签订的《租赁合同》的补充，如《租赁合同》与本补充协议不一致时，以本补充协议为准，本补充协议与租赁合同具有同等法律效力。2016年10月21日，闽龙公司向凤凰城公司转账汇款1700000元。2017年3月1日，榆垡旅游公司将104千亩设施园中二十四个种植大棚交付给闽龙公司。闽龙公司表示钢架大棚也是自2017年3月1日开始实际租赁。2018年3月6日，闽龙公司给付榆垡旅游公司2018年3月1日至2019年2月28日的租金1500000元。2018年9月17日，闽龙公司承租的钢架大棚被拆除。截至目前，闽龙公司仍占有使用租赁的24个农业大棚。另查，2018年7月16日，北京市规划和国土资源管理委员会大兴分局下发《关于加快推进项目整改工作的函》，要求榆垡镇政府按照区政府工作部署和有关会议精神，须对认定的“大棚房”项目按照市规划国土委《关于印发和的通知》（市规划国土发[2018]233号）要求整改到位，做到彻底、干净、恢复耕地原貌；对“转租转卖”改变居住用途任意装修的农业大棚房项目，必须无条件坚决拆除，确保2018年7月底前，16个“大棚房”项目和12个农业观光园项目全部整改到位。市政府将于8月份组织市级有关部门开展联合验收，验收不通过的项目纪检部门将介入调查并追责。上述项目中涉及的闽龙农耕田园项目尚未整改到位。按照区领导指示，请你镇按照标准推进项目整改工作，并倒排时间制定可行性整改工作计划后于7月20日前报区政府。2018年9月27日，北京市大兴区人民政府发布《关于报送大兴区2018年9月25日“大棚房”整改情况的函》，载明：……按照国家土地督察北京局《关于通报北京市部分区违法占用基本农田建设“大棚房”的函》、市政府和市规划国土委有关要求，现将2018年9月我区“大棚房”整改进展情况报告如下：我区共涉及“大棚房”16项183栋，项目违法建设占地面积与项目违法建设面积相同，均为311981平方米，共涉及9个镇。其中……榆垡镇占1项1栋，违法建设面积为49346平方米……截至9月21日……尚未整改到位1项1栋，即榆垡镇的闽龙农耕田园项目，该项目现在正在抓紧清理拆除后的建筑垃圾……一审庭审中，闽龙公司主张合同中关于钢架大棚的约定部分无效，因租赁钢架大棚造成的损失为13788000元，其提交以下证据：1.火车厢采购合同、火车车厢移位工程承包合同及支付凭证，证明火车车厢损失，合同价款为1110000元，其中火车车厢720000元、铁路线材料及施工120000元、整修费用90000元、运输安装费180000元，已支付款项998627.6元；2.设备买卖合同及转账凭证，证明改造锅炉造成的损失387000元；3.暖气管道改造合同、报价清单及转账凭证，证明改造暖气管道遭受的损失，合同价款为950000元，实际支付902500元；4.喷泉雕塑制作安装合同及转账凭证，证明改造喷泉雕塑导致的损失，合同价款159000元，实际支付95400元；5.园区改造部分的支出凭单、收据、出库单及发票，其中防水配电室换大理石及检查4500元、管道漏水修理4000元、维修锅炉费用16500元、修理锅炉11500元、电动门材料费11880元、更换潜水泵变频器3691元、财务室防盗门窗2850元、杜国阁10月18日报销（油纸伞、植物、茅草和花盆）17392.98元、杜国阁2017年11月9日报销工程物料3235元、仿真茅草1160元、温室维修款5000元、天棚维修款1316元、西区绿化工程机械费用4300元、付杜国阁10月13日报销工程物料45416元、付刘永良2017年12月19日月亮门工程款18000元、茶艺岛工程款1519.5元、木槿和菊花620元、工程部电缆照明材料3339元、置办宽带10145元、拉管工程购水表款1080元、鱼池木围栏款39000元、王飞购花盆3820元、水车和花卉（对讲机1800元扣除）7821元、杜国阁9月29购买花盆和盆花2790元、杜国阁2017年12月20日报销工程物料（双用电锯除外）1991元、杜国阁2017年11月2日至11月23日采购款32088元、杜国阁购买油纸伞和电料13439.85元、付蔡广远月亮门工程款9342.5元、杜国阁采购月亮门物料款3321.5元、电动门控制器2200元、杜国阁2017年10月18日报销（雨伞和花盆）5655元、雨林鱼池木围栏麻绳款7150元、杜国阁2017年11月4日至6日雨伞和花盆4890元、杜国阁11月4日工程物料（大盘纸、垃圾袋及扫把除外）款5834元、强化地板和踢脚线12600元、锅炉房地面和墙施工费3976元、砖瓦和文化石13050元、付刘永良月亮门工程尾款18000元、购买陶罐款99640元、水池展示坑19000元、鱼池改造人工费5000元、垃圾清理及平整土地46000元、行政部绿化款6195元、假花4200元、电动门控制器2400元、中央空调维修费（2018年6月8日）28000元、2018年8月18日空调维修费8000元、燃气管道安装费3500元，以上共计576348.33元；6.海尔水冷螺杆式水冷机组维护保养合同、支出凭单、客户收付款入账通知、发票、付款委托书，证明维修空调损失38000元；7.闽龙生态园过道雨花石改造工程施工合同、支出凭单、交通银行电子回单凭证、付款委托书，证明过道改造损失46658元；8.合同书、支出凭单、交通银行电子回单凭证，证明支付安平县固特卡金属丝网制品厂立柱和网片款27000元；9.过路拉管工程的施工合同书、定向穿越拉管工程预算表、工程施工验收单、施工组织方案、支出凭单、客户首付款入账通知、发票、交通银行回单，证明拉管工程款200000元；10.煤改气及公服燃气工程的施工合同、发票、交通银行回单，燃气工程合同价款1180000元（已支付908000元），另支付燃气工程规划设计费63373元；11.拉坯岛相关物料的收据、支出凭单、销售单、提货单、采购清单、发票、费用报销单，其中付杜国阁工程物料23998元、付蔡广远物料款36213.2元，共计60211.2元；12.闽龙创意生态园装饰制作合同、支出凭单、客户收付款入账通知、付款委托书，其中合同价款570000元，已支付300000元；13.监控设备的买卖合同、支出凭单、交通银行回执、发票，合同价款44000元，已支付设备款41800元；14.后厨空调施工合同、支出凭单、发票，证明空调安装及材料费13000元；15.后厨建设工程施工合同、餐饮厨房装修施工要求、付款委托书、工程完工交付使用验收单、支出凭单、收条、收据、记账凭证、送货单、发票，其中厨房装修工程合同价款为220000元（已支付209000元）、付杜国阁报销厨房装修用料25576元、付涿州市文翠五金建材综合商店装修材料款44643.5元、付高碑店市鑫锋益建材销售有限公司装修材料款37666.26元、购买灯具和配电控制设备等工程用料款23900元、付涿州市赵旷五金经销部钢木门和下水箅子款34967元、付蔡广远报销后厨装修物料款55510元、餐厅装修5099元、罗马利奥地砖款77760元、厨房用砂浆76779元、水泵1200元、化粪池工程款5000元、东厅铺地砖工程款65000元、墙砖和地砖款86688元，以上共计748788.76元（未包括欠付装修工程款11000元），证明厨房装修、化粪池、铺地等损失；16.厨房排烟工程施工合同、承包工程质量验收记录、支出凭单、发票、交通银行回单，合同价款为290000元，已支付工程款275500元；17.支出凭单、发票、收据、采购清单、家居合同书、客户收付款入账通知、付款委托书、蛋糕耗材明细表、产品购销合同、费用报销单、闽龙固定资产明细表，证明办公设备、固定资产损失；18.房屋租赁合同、租房合同、房屋出租协议、支出凭单、发票、交通银行回单、员工劳动合同、社保缴纳凭证、住房公积金缴纳凭证、员工名单、工资发放凭证、银行流水、员工赔偿支付证明、解除劳动关系协议，证明员工工资、福利、房租损失；19.关于学生大课堂项目合作协议书、2019年“锦绣江山”联合旅游年票合作协议、百场汇活动供应商合作协议、支出凭单、客户收付款入账通知、燃气电缴费单，证明闽龙公司违约造成违约及燃气水电损失。榆垡旅游公司对1至17组证据的真实性无法确认，对证明目的不予认可，称闽龙公司不能证明上述证据与本案存在关系；对证据18的真实性无法确认，所涉员工工资、福利、房租应属间接损失，属于闽龙公司自行承担的商业性成本，与本案租赁合同无关，不应纳入损失范围；对于证据19的真实性无法确认，且该组证据属于闽龙公司经营性损失范围，并非直接损失，应属于闽龙公司自行承担商业风险，此损失与本案租赁合同无效没有因果关系。榆垡工贸公司于2019年2月18日出具说明，称2005年9月15日，榆垡工贸公司与求贤村合作社签订了《协议书》，榆垡工贸公司有偿使用求贤村经济合作社土地2284亩，作为农产品加工示范基地的开发建设。上述合同签订后，求贤村合作社将合同约定土地交付榆垡工贸公司，榆垡工贸公司同意榆垡旅游公司使用位于大广高速公路榆垡出口西侧约750亩土地兴建旅游观光农业大棚，并以其名义进行经营。经询，闽龙公司称其主张的部分条款无效是《协议书》第一条第2项第一段和整个第二条及用于非农钢结构大棚房部分的约定；对于该合同无效的部分，其公司没有过错，因为补充协议签署时，还有镇长、主管副镇长的签字，整个大棚的具体用途，完全是在镇政府的要求下进行经营，其公司主张的损失都是与钢结构大棚房有关，没有主张与农业大棚相关的损失。政府拆除大棚房后，里面剩余的物资都不清楚拉去何处。榆垡旅游公司称，闽龙公司在装修前也应当审查租赁物的合法性，否则闽龙公司也应当对装修改造的损失承担相应的过错责任，榆垡旅游公司没有让闽龙公司去装修和改造，所以损失应由闽龙公司承担。经询，闽龙公司表示在签订租赁合同时，其并未核实案涉土地的性质。榆垡旅游公司表示案涉钢架大棚房的建设未经规划和国土部门审批。榆垡旅游公司对于自己一方的损失，表示不在本案中主张。对于在钢架大棚中的办公用品、固定资产、火车车厢，闽龙公司均表示被政府拉走。对于购买的燃气和电，闽龙公司表示电已经用完，燃气费还有50000元的剩余，但该燃气费可以退。另闽龙公司表示鸭炉和茶艺岛并未实际建设，茶艺岛仅购买了部分材料。至于24个农业大棚的租金问题，经一审法院调查核实该大棚的租金为每个大棚年租金1万余元，榆垡旅游公司认可该价格，闽龙公司不认可，其表示每个大棚年租金5000元，但其并未提交相应的证据。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉土地原系求贤村集体农业用地，后流转给榆垡工贸公司，榆垡工贸公司作为榆垡旅游公司的股东，将土地交付榆垡旅游公司使用，榆垡旅游公司在未取得建设规划许可证及国有土地使用证的情况下，将案涉土地和房屋出租给闽龙公司，双方协议中涉及租赁钢结构大棚房的相关条款无效，故对于闽龙公司要求确认双方于2016年10月20日签订的《租赁合同》及2017年9月28日签订的《补充协议》中关于钢结构大棚房的合同条款无效之请求，法院予以支持。关于双方之间就24个农业大棚的租赁关系，因农业大棚与钢结构大棚房系各自独立的部分，且闽龙公司仍占有使用上述农业大棚，钢结构大棚房租赁约定无效并不影响该农业大棚的租赁，故农业大棚的租赁部分有效。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，榆垡旅游公司作为实际使用土地的一方，根据其与榆垡工贸公司的关系，其应明知租赁土地的性质属于集体农业用地，其将未经建设工程规划许可而建设的大棚房出租，违反了土地管理法及房屋租赁的相关规定，对于合同无效，应负主要责任；另闽龙公司在未核实相关土地性质及钢结构大棚房是否合法建设的情况下，便承租了相关的大棚房，其对于租赁合同的无效亦有过错。结合案情，法院酌情确定榆垡旅游公司负60%的责任，闽龙公司负40%责任。关于闽龙公司的损失问题。闽龙公司提交了租金支付凭证、损失汇总表及对应各项损失的支付凭证予以佐证，榆垡旅游公司对此虽不认可，但其未能提交证据予以反驳，由于案涉钢结构大棚房内设施已经被彻底拆除，故不具备鉴定条件。综合上述情况，法院对闽龙公司提交的案涉钢结构大棚房损失汇总的证据中因装修及不可移动的物品的损失予以确认。经核定，闽龙公司因此次拆除腾退产生的各项合理损失为有：锅炉设备款387000元、喷泉雕塑制作安装款159000元、园区改造688006.33元、过道拉管工程200000元、燃气工程设计费63373元、燃气工程款1180000元、拉坯岛损失60211.2元、外围装修（创意生态园）570000元、监控设备44000元、空调安装13000元、厨房装修759788.76元、排烟系统290000元，以上共计4414379.29元。关于闽龙公司要求赔偿火车车厢损失的请求，因火车车厢并非双方租赁合同中约定的经营项目，且并非系钢架大棚房中形成添附的物品，该财产系闽龙公司自行置办，不属于因钢架大棚房租赁无效而造成的损失，法院对其请求不予支持。关于闽龙公司要求赔偿暖气管道改造费用的请求，因其自认暖气管及暖气片被政府拉走，现无法确定该部分残值，故其可在确定实际损失后另行解决。关于闽龙公司要求榆垡旅游公司赔偿办公设备、厨具等可移动财产损失的请求，因上述损失并非榆垡旅游公司导致，且闽龙公司自认上述物品由政府拉走，故闽龙公司可另行解决。对于员工工资、福利、宿舍房租押金及大业公司、锦绣江山公司违约金等损失，上述损失不属于因合同无效导致的直接损失，故法院不予支持。关于闽龙公司要求榆垡旅游公司退还已交纳燃气、电费问题，双方所签订的租赁合同虽然无效，但闽龙公司在案涉大棚房内营业使用，产生的燃气费、电费理应由其公司自负，故法院对其请求不予支持，至于燃气费、电费仍有剩余的部分，闽龙公司可要求相关部门协助退还。综上，法院根据票据核算闽龙公司损失共计4414379.29元，因此，榆垡旅游公司应按照责任比例的60%赔偿闽龙公司损失共计2648627.57元。关于租金问题。根据查明的事实，闽龙公司支付了凤凰城公司1700000元，该笔款包含定金200000元及2017年3月1日至2018年2月28日的租金1500000元，另闽龙公司支付榆垡旅游公司2018年3月1日至2019年2月28日的租金1500000元，钢结构大棚房于2018年9月17日被拆除，农业大棚一直使用至今，虽然双方签订的《租赁合同》及《补充协议》中涉及钢结构大棚房部分条款无效，但租金标准可以参照合同约定；闽龙公司已经支付的上述租金中因钢结构大棚房被拆除而未使用的钢结构大棚房部分的租金应系其损失，双方未约定钢结构大棚房和农业大棚的各自租金，法院参照当地标准按照一个农业大棚每年10000元计算，故闽龙公司应支付2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金929500元，剩余570500元租金退还闽龙公司。关于闽龙公司支付的定金200000元，因闽龙公司仍使用农业大棚，闽龙公司无权要求退还，其可与榆垡旅游公司在合同关系终止时一并解决。关于闽龙公司要求调整租金的请求，因钢结构大棚房被拆除，闽龙公司现在租赁的仅为24个农业大棚，双方的《租赁合同》及《补充协议》均未约定农业大棚和钢结构大棚房的各自租金，对于2019年3月1日之后的农业大棚租金，闽龙公司一直未支付，双方可以另行协商解决。据此，一审法院于2020年6月判决：一、北京闽龙世纪教育科技发展有限公司与北京榆垡旅游开发有限公司之间的《104千亩设施园租赁合同》及《补充协议》中涉及租赁钢结构大棚房的部分条款无效；二、北京榆垡旅游开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付北京闽龙世纪教育科技发展有限公司各项损失2648627.57元；三、北京榆垡旅游开发有限公司于判决生效之日起三十日内返还北京闽龙世纪教育科技发展有限公司2018年3月1日至2019年2月28日的租金570500元；四、驳回北京闽龙世纪教育科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，闽龙公司提交：1.闽龙公司的住所证明以及北京市大兴区榆垡镇人民政府出具的证明，证明中载明“案涉地块产权证未办理，该房屋不属于违法”的内容，欲证明其公司在承租案涉地块及钢结构大棚房时房屋并不处于违法状态；2.京闽台农业座谈会照片，欲证明其公司在案涉钢结构大棚房所涉项目系属镇政府招商引资项目范畴。榆垡旅游公司对上述证据发表质证意见：证据1不予认可，无法证明地上建筑系合法，仅为镇政府为闽龙公司办理营业执照出具证明，其无法对土地性质是否违法作出证明，且榆垡旅游公司与凤凰城公司签订合同时土地性质明确；对证据2的真实性不予认可。经询，闽龙公司表示钢结构大棚房拆除时，园区的装修工程整体尚未完工，负责拆除工作的政府单位将桌椅板凳、办公用品、火车车厢、厨房设备等一并拉走，闽龙公司表示目前未取回上述物品，亦不知上述物品所在。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，据已查明的事实，榆垡旅游公司与凤凰城公司于2016年10月20日签订的《租赁合同》中约定的租期起始时间为2017年3月1日，而后榆垡旅游公司于2017年3月1日将案涉大棚直接交付给闽龙公司，且凤凰城公司、闽龙公司与榆垡旅游公司签订的三方《补充协议》中亦约定了凤凰城公司将案涉合同项下的权利义务全部转让给闽龙公司，参考凤凰城公司向榆垡旅游公司支付的第一年租金亦系闽龙公司向凤凰城公司支付的事实，可以认定《租赁合同》自成立时起的合同相对方即为闽龙公司和榆垡旅游公司。因案涉钢结构大棚房此前并未取得建设工程规划许可证，且在之后的政府整改大棚房项目过程中被拆除，一审法院据此认定案涉《租赁合同》及《补充协议》中涉及租赁钢结构大棚房的部分条款无效，并无不当，且闽龙公司并未针对该项判决内容提出上诉，本院对此不再赘述。有关合同确认无效后双方承担的过错责任比例一节。闽龙公司上诉主张应由榆垡旅游公司承担租赁合同涉及钢结构大棚房部分无效的全部责任，但闽龙公司并未提供充分有效的证据证明其在签订案涉合同时就相关土地性质及钢结构大棚房是否系合法建设尽到了审查义务，其提供的相关证据仅能证明在其承租案涉场地时钢结构大棚房尚未被确认违法，并不能据此推断钢结构大棚房系合法建设，故一审法院以作为出租方而应当对土地性质及钢结构大棚房的性质明知的榆垡旅游公司承担主要责任为由，酌定榆垡旅游公司与闽龙公司对于合同部分无效应当承担的责任比例，并无不妥之处。故而因钢结构大棚房拆除而产生的合理损失，双方亦应按照该责任比例分担。经查，一审法院确认了闽龙公司各项损失中涉及金额为4414379.29元的部分为合理损失，因其属于闽龙公司提出的损失主张的范畴，且榆垡旅游公司未就该部分提出上诉，本院不予赘论。闽龙公司上诉主张应由榆垡旅游公司承担上述合理损失的全部责任，依据不足，本院不予支持。有关闽龙公司上诉主张的其他损失。其一，闽龙公司上诉主张榆垡旅游公司赔偿火车车厢的损失，但火车车厢系其公司自行置办用于增加园区景观效果，并非合同约定的基础经营项目，不属于案涉合同部分无效导致的合理损失，且闽龙公司表示火车车厢在钢结构大棚房被拆除时由政府部门拉走，闽龙公司可另行解决，本院对闽龙公司的该项上诉主张不予支持。对于闽龙公司所持火车车厢与喷泉雕塑一样系重要景观而应被支持相应损失的上诉意见，因喷泉雕塑系不可移动的基础装修，存在拆除即损毁的特点，与火车车厢的景观作用及性质并不相同，一审法院予以区别认定，并无不当。其二，闽龙公司以燃气工程改造项目作类比，上诉主张榆垡旅游公司赔偿其暖气管道改造费用，但闽龙公司在一审中自认暖气管及暖气片在拆除钢结构大棚房时被相关执法部门拉走，该部分系其公司暖气管道改造工程包含的主要内容，存在残值确定的可能，闽龙公司理应待确定残值后另行解决。故闽龙公司该项上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。同样，闽龙公司上诉主张榆垡旅游公司赔偿其公司被相关执法部门拉走的办公设备、固定资产损失，亦缺乏依据。其三，有关闽龙公司上诉主张因项目筹备前期投入的诸如员工工资、福利、宿舍房租押金及大业公司园区运营咨询服务费、大兴区旅游行业协会会费、燃气和电费等产生的损失应由榆垡旅游公司承担一节，因上述相关费用系闽龙公司在其公司运营过程中以及投资经营阶段的风险投入，并非因案涉合同部分无效导致的直接损失，亦与闽龙公司在本案中主张案涉合同的部分无效且其公司继续占有使用农业大棚的现实情况相左，故本院对其该项上诉主张亦不予采纳。有关闽龙公司上诉主张榆垡旅游公司返还其已交纳租金总额的90%以及定金200000元一节。其一，案涉合同部分无效，闽龙公司尚仍占有使用案涉合同中有效的部分即24个农业大棚，故依据定金的性质和作用，闽龙公司上诉主张退还定金，无法律依据，本院不予支持。其二，有关农业大棚的价格。在双方当事人未就钢结构大棚房和农业大棚的各自租金价格进行约定的情况下，一审法院参照当地标准酌定单个农业大棚的年租金为10000元，并无不妥，闽龙公司未能就其上诉主张的单个农业大棚的年租金为5000元左右提供证据佐证，本院不予采信。其三，闽龙公司自双方开始履行案涉合同至钢结构大棚房被拆除，一直占有使用了合同涉及的所有钢结构大棚房及农业大棚，其理应支付该期间相应的占有使用费用及租赁费用。闽龙公司上诉主张榆垡旅游公司退还该期间的租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。钢结构大棚房被拆除而导致案涉合同部分无效后，榆垡旅游公司应当在扣除农业大棚租金的年租金数额中向闽龙公司退还闽龙公司已预交的钢结构大棚房拆除后的租金部分，即应退还闽龙公司2018年9月17日至2019年2月28日期间的钢结构大棚房租金。一审法院核算的应退还租金数额无误，本院予以确认。综上所述，闽龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80598元，由北京闽龙世纪教育科技发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二〇年九月三日法官助理 郭子枫书 记 员 唐 琪