福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2444号 上诉人（原审原告）：黄朝勇，男，1974年7月18日出生，汉族，住香港。 委托诉讼代理人：柯志恒、郑黎明，福建亚嘉律师事务所专职律师，委托权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：蔡志峰，男，1976年12月27日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：朱琦菡，福建壶兰律师事务所专职律师，委托权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：莆田市建峰房地产开发有限公司，住所地仙游县枫亭镇工业路1号，统一社会信用代码91350300705343134U。 法定代表人：朱泽明，董事长。 上诉人黄朝勇因与被上诉人蔡志峰、莆田市建峰房地产开发有限公司（以下简称建峰房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服仙游县人民法院（2020）闽0322民初2145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄朝勇上诉请求：判令撤销一审判决，依法改判支持黄朝勇的一审诉讼请求。事实和理由：一、黄朝勇与建峰房产公司于2014年5月14日签订书面的《商品房买卖合同》，并经仙游县房地产管理中心（以下简称仙游房管中心）进行登记备案，原审以案涉房产买卖未进行预告登记，认定黄朝勇对案涉房产不享有物权或物权期待权，认定事实及适用法律均是错误的。商品房买卖合同备案登记制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能，虽不导致不动产物权的设立或者变动，但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。因此，备案登记与预告登记在防止一房二卖、保障不动产所有权人合法权利等方面存在一致性。本案中，涉案的商品房买卖合同已经在房管部门办理了备案登记，符合物权登记条件，黄朝勇提出的排除执行异议的请求应予支持。二、2014年5月14日，黄朝勇与建峰房产公司签订了《商品房买卖合同》，之后黄朝勇依约向建峰房产公司支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务，原审认为黄朝勇提供的证据不足以证明所支付的款项为《商品房买卖合同》项下购房款，严重违背客观事实，且与在案证据矛盾，是错误的。（一）黄朝勇已经履行了《商品房买卖合同》约定的付款义务，事实清楚，证据充分。一审中，黄朝勇提供的《商品房买卖合同》中约定的购房款总额为1200万元（含专项维修资金等费用36万元），黄朝勇在该《商品房买卖合同》签订后于2014年5月14日向建峰房产公司转账40万元，于2014年5月15日分别向建峰房产公司转账300万元、300万元、300万元、224万元（注：每张银行转账凭证上均明确注明是购房款），合计转账支付购房款1164万元，并按照建峰房产公司指定支付360213元专项维修资金，建峰房产公司在收到黄朝勇支付的1200万元后，向黄朝勇出具了收到1200万元购房款的收款收据。（二）原审判决认定黄朝勇未将购房款转入建峰房产公司的监管账户而是汇入建峰房产公司的其他账户，并以此为由认定该些款项的性质或者用途是否一定是购房款存疑，该认定也是严重错误的。本案中，虽然原来的《商品房买卖合同》第六条约定买受人要将购房款转入建峰房产公司的监管账号（开户行：中国农业银行仙游县枫亭支行，账号：13×××54，户名：莆田市建峰房地产开发有限公司），但在《商品房买卖合同》签订后，建峰房产公司又提供了其公司的另外一个银行账户（开户行：中国农业银行仙游县支行城关分理处，账号：13×××13，户名：莆田市建峰房地产开发有限公司），变更了原先指定的收款账户，要求黄朝勇将购房款转入其提供的该银行账户。黄朝勇作为一般的购房消费者，作为普通的老百姓，认为只要按照建峰房产公司提供的银行账户转账即可。虽然账号不一样，但关键是两个银行账户都是建峰房产公司的银行账户，将购房款转入任何一个银行账户，都应当视为建峰房产公司收到购房款。（三）原审判决以蔡志峰提供的一份“落款单位为建峰房产公司、落款时间为2014年5月13日的《承诺书》以及收款账户与合同约定不一致等”为由怀疑黄朝勇购房的真实性，完全是主观猜测，是不能成立的。1.本案中，根据蔡志峰提供的该份《承诺书》，该《承诺书》系建峰房产公司出具的，黄朝勇并没有在该《承诺书》上签字，该《承诺书》完全属于建峰房产公司的个人行为，与黄朝勇无关。2.原审判决以“商品房买卖合同备案登记在前，黄朝勇付款在后为由认为本案商品房买卖有违一般交易习惯”，该认定也是严重错误的。本案中，黄朝勇在2014年5月14日就已经支付了首批购房款40万元，并且支付缴纳了住房专项维修资金360213元，根据商品房合同备案登记的规定，办理《商品房买卖合同》备案，需要提供商品房买卖合同、首付款凭证、购房人身份证明等资料，并不一定要付清全部的购房款合同才能备案。原审判决显然是将付清全部购房款作为《商品房买卖合同》备案的条件，这是严重错误的。3.原审判决认定不排除建峰房产公司或者股东因其他用途融资而设立涉案《商品房买卖合同》，即可能存在名为“商品房买卖”实为“借贷”的可能，该认定不仅严重违背客观事实，而且缺乏依据，是不能成立的。（1）从金额上看：黄朝勇与建峰房产公司签订的《商品房买卖合同》约定的购房款是1200万元，黄朝勇前后支付的款项总额也是1200万元，数额基本是一致的，印证了该些款项是购房款，并不是其他款项。（2）本案中，黄朝勇按照建峰房产公司的指定，支付专项维修资金360213元，该金额与黄朝勇转账至建峰房产公司银行账户总金额1164万元，两者相加，刚好是1200万元，数额也是吻合的，进一步印证了该些转账款项是购房款，并不是其他款项。（3）除了专项维修资金360213元外，剩余的每一张银行转账凭证上均明确备注了购房款（其中：2014年5月14日第一笔转账付款用途备注栏明确写“订金”；2014年5月15日的224万元的中国农业银行个人结算业务申请书中用途一栏明确备注：“购房款1幢1504、1505、1506、1603、1604、1606”；另外三张300万元的中国农业银行个人结算业务申请书中用途一栏也分别明确备注：“购房款1幢804、904、905、1003、1004、1102、1103、1104、1105、1106、1203；购房款1幢303、305、403、404、504、506、603、604、702、703、704、705；购房款1幢1204、1206、1302、1303、1304、1305、1306、1403、1404、1406、1502、1503”）。也就是说，从这些银行转账凭证的备注可以充分证明，本案中转账款项的性质是非常明确的，就是购房款，并不是其他性质的款项。（4）根据黄朝勇提交的《收款收据》证实，建峰房产公司在收到黄朝勇的购房款1200万元后，向黄朝勇出具了收到1200万元购房款的《收款收据》，进一步印证了这些款项的性质是购房款，并不是其他款项。因此，原审判决怀疑是其他款项，也与建峰房产公司出具的《收款收据》相互矛盾。（5）根据“谁主张谁举证”的证据规则，蔡志峰若认为黄朝勇支付给建峰房产公司的款项属于其他性质的款项，蔡志峰应当提供证据证明，但蔡志峰至今为止没有提供任何有效的证据来证明这些款项不是购房款。4.原审判决认为无法认定黄朝勇已经缴交案涉房屋的专项维修资金，该认定也是严重错误的，黄朝勇在本案中早就已经缴清了案涉房产的专项维修资金360213元。（1）黄朝勇在《商品房买卖合同》签订后，前后转账支付给建峰房产公司购房款1164万元，剩余的36万元按照建峰房产公司的指定支付专项维修资金，之后由建峰房产公司出具了收到1200万元购房款的《收款收据》，充分证实了专项维修资金36万元已经全部付清。（2）从蔡志峰自己提供的证据也可以证明，黄朝勇已经缴清了专项维修资金360213元。根据蔡志峰从房管中心调取的证据《莆田市住房专项维修资金个人缴存凭证》和《住宅专项维修资金交存清册》充分证明，黄朝勇已经缴纳涉案房产的住宅专项维修资金360213元。三、黄朝勇完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，享有对被预查封房产排除执行的权利，有权要求解除对涉案房产的预查封。（一）黄朝勇作为房屋买受人对登记在建峰房产公司名下的商品房提出异议，满足人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十及所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的全部要件。（二）蔡志峰对建峰房产公司的债权劣后于黄朝勇对涉案房产的权利，一审法院未对两项权利进行实体比较，属于对法律的理解与适用有误。1.从内容看，蔡志峰的请求权为金钱债权，实际欠款人是朱建峰，建峰房产公司承担的是担保责任，建峰房产公司代偿后享有追偿权。黄朝勇的请求权系针对涉案房产的请求权，且已经经过行政备案手续，黄朝勇的请求权应当优于蔡志峰的金钱债权。2.涉案房产为黄朝勇提供居住生活保障的功能，与蔡志峰的金钱债权相比，黄朝勇的请求权具有一定的优先性。 蔡志峰辩称：一、黄朝勇与建峰房产公司之间不存在真实的商品房买卖交易，仅是借由买卖合同形式掩盖双方其他法律关系的虚假诉讼，其上诉请求应当予以驳回。具体阐述如下：黄朝勇不享有涉案房地产的物权或物权期待权。根据《物权法》的规定，不动产的设立变更等应进行登记，网签备案登记并不具有物权变动性质，仅是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，购买人享有的仅是对开发商的债权请求权并无物权期待权，其物权期待权应以预告登记为准。结合指导案例，第29条保护的是物权期待权，黄朝勇并不具有使用29条的主体资格。本案商品房买卖合同真实性存疑，双方间没有合法有效的书面合同，该份合同系双方恶意串通所出，不存在黄朝勇实际履行合同全部义务的事实。（一）从合同备案程序及形式上存在如下问题：1.根据涉案房产的备案原始材料可知，建峰房产公司在2014年5月13日双方未签订黄朝勇提供的合同前即申请先行备案，且原因是因为其公司财务请假如此不合理的理由，并承诺两天后补齐备案材料，但经调取，至今档案中无正式的购房款发票；2.根据仙游房管中心官网的备案管理办理指南及实务操作可知，合同备案应做《备案信息表》，而非在买卖合同封面盖备案章即可，且即使仅盖备案章也需经办人签字；3.仙游房管中心的备案流程图要求，备案时需提供首付款发票，而根据法律及交易规定，前述凭证原件应由黄朝勇持有，但至今黄朝勇并未提供，且房管中心档案也未有该份材料，不符合备案条件的情况作为房管中心的领导为何会予以备案呢？4.房管中心的合同首页备案章落款时间为2014年5月14日，但黄朝勇持有的合同原件首页并无落款时间，结合建峰房产公司请求先予备案的时间为2014年5月13日足以证明，黄朝勇是要求建峰房产公司必须承诺能予以备案后才同意签订买卖合同及支付所谓的“购房款”，故双方之间并非真实的商品房买卖交易。二、从买受人的合同履行行为上看存在以下问题：1.根据合同第十八条规定，买受人应当于7月31日缴纳专项维修金，但至今未提供其有缴纳的付款凭证、流水且存档的维修金清册并未有住建局的公章，同时，该缴纳时间为2014年5月14日，更能印证其是在房管中心承诺能备案后才支付的，作为买受人何以有如此大的权利要求开发商先予以出具备案承诺后才开始付款，该行为明显不符合正常商品房买卖交易；2.黄朝勇称剩余36万元缴纳给税务及建设单位，但未提供相应的发票，不能排除其配合建峰房产公司避税的可能；3.合同中的房屋总价并非1200万元，黄朝勇既称以团购名义购买，为何在支付总价款是四舍五入取高值而非请求开发商予以优惠；4.黄朝勇的一审诉状中事实与理由部分，陈述的是支付购房款1200万元不包括专项维修资金。黄朝勇提供的银行流水与其主张的不一致，且没有提供其交了专项维修金的证据，且合同中1200万元的性质是房地产总价并非含专项维修金的价款；5.合同约定交房时间为2015年10月15日，但直至2018年4月黄朝勇才向信访部门反映逾期交房及朱建峰的相关违规行为，长达近三年的时间黄朝勇无任何维权行为，这明显与真实的买卖交易相悖；6.黄朝勇称购房款系汇入建峰房产公司指定的变更后的账户，但未能提供相应的变更账户书面凭证；7.黄朝勇作为香港华侨，多年从商，并非一般的消费者且是上访户，对于交易习惯存在足够的认识。三、黄朝勇所谓的购买用途为居住不是客观事实。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定对于第29条的理解与适用认为：居住应是为生活需要所购买，但黄朝勇所购买的商品房高达41套，明显不是用于生活所需；这里的“无其他用于居住的房屋”，是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。黄朝勇系香港居民，且未能证明其长期居住在仙游县。请求驳回上诉，维持原判。 建峰房产公司未作答辩。 黄朝勇向一审法院起诉请求：依法撤销（2020）闽022执异3号执行裁定书、（2017）闽0322执1969号执行裁定书、协助执行通知书，终止对合同证号201401384《商品房买卖合同》项下的坐落在仙游县宗地）的房地产的强制执行，并解除预查封。 一审法院认定事实：2014年5月13日，建峰房产公司向仙游房管中心出具承诺书，承诺书载明：“本司开发的房地产项目“莆田市粮油批发市场--中央”1号楼。买受人：黄朝勇，《商品房买卖合同》合同号为：201401384，因本公司财务请假，导致无法提供银行的首付款凭证，本司承诺2天内予以补齐材料，请贵中心现予以办理《商品房买卖合同》合同号为：201401384的合同备案手续，如因此发生的任何问题全部由本司承担，与贵中心无关。”2014年5月14日，黄朝勇（作为买受人）与建峰房产公司（作为出卖人）签订了合同证号为201401384的《商品房买卖合同》，约定：黄朝勇向建峰房产公司购买位于仙游县国有土地使用权证号为：仙国用（2009）第ＱＹ737号］中央名苑303室、305室、403室、404室、504室、505室、603室、604室、702-705室、804室、904室、905室、1003室、1004室、1102-1106室、1203室、1204室、1206室、1302-1306室、1403室、1404室、1406室、1502-1506室、1603室、1604室、1606室共计41套房地产，总价款为1200万元。付款方式及期限为：买受人应当按时依约将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上。监管银行：中国农业银行仙游县枫亭支行；监管账户：13×××54。买受人应于2014年5月14日一次性付款壹仟贰佰万元。出卖人应当在2015年10月15日前交付符合合同约定的房屋给买受人。专项维修资金由买受人按有关规定缴纳，计360213元，于2014年7月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。合同签订当日，仙游房管中心根据收集到的“莆田市住房专项维修资金个人缴存凭证”和“住宅专项维修资金交存清册”为该合同办理备案登记。2014年5月14日至15日期间，黄朝勇分五次将购房预售款汇入至建峰房产公司在中国农业银行仙游县支行城关分理处开设的银行账户（账号13×××13）上，金额分别为40万元、224万元、300万元、300万元、300万元，共计1164万元。朱建峰因拖欠蔡志峰借款，经本院（2015）莆民初字第353号民事判决确定：朱建峰应限期偿还给蔡志峰借款18100000元、76000元并支付利息；建峰房产公司、福建省仙游面粉发展有限公司对上述借款本息承担连带偿还责任，代偿后享有追偿权等。在上述案件审理期间，本院根据蔡志峰的财产保全申请和建峰房产公司、福建省仙游面粉发展有限公司提供的反担保，于2015年6月1日作出（2015）莆民初字第353-4号民事裁定，查封了建峰房产公司所有的位于仙游县宗地）土地使用权一宗［土地使用权证：仙国用（2015）第ＱＹ2157号，使用权面积13440.13平方米］。2017年5月18日，本院作出（2016）闽03执2号之一执行裁定，将本院（2015）莆民初字第353号民事判决指定由一审法院执行。一审法院于2017年5月23日执行立案后，于2018年5月15日作出（2017）闽0322执1969号执行裁定，裁定冻结、扣划朱建峰、建峰房产公司、福建省仙游面粉发展有限公司所有的银行存款18000000元，或查封、扣押其价值相当的财产，并于2020年1月21日预查封建峰房产公司名下坐落在仙游县宗地）的房地产［合同证号：201401384、201502829、201502828、201504137、201504144、201501342、201501344、201501345］。2020年3月12日，黄朝勇对一审法院预查封建峰房产公司坐落在仙游县枫亭镇麟山村（3号宗地）中的41套房地产提出执行异议。2020年3月23日，一审法院作出（2020）闽0322执异3号执行裁定书，裁定驳回黄朝勇的执行异议。黄朝勇不服该裁定，遂于2020年4月3日诉至一审法院请求处理。 一审法院认为，1.涉案房地产的物权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，判断涉案房地产的物权归属，应以房屋所有权证及物权登记为准。而备案登记是指商品房预售人按照国家有关规定将预售合同报相关机关登记备案，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。买卖双方签订的商品房买卖合同，如果没有及时进行预告登记，该合同只能发生债权效力，不能产生物权效力。本案中，虽然黄朝勇与建峰房产公司对涉案房产的买卖合同进行备案登记，但是未进行预告登记。因此，黄朝勇对涉案房产并未享有物权或物权期待权。2.《商品房买卖合同》的履行情况。首先，黄朝勇与建峰房产公司于2015年5月14日签订《商品房买卖合同》，合同约定该商品房的全部价款应存入预售资金监管账户，但黄朝勇所支付的款项并未按合同约定将涉案房产的价款存入建峰房产公司的监管账户，而是汇入建峰房产公司的其他账号，显然，该笔款项的性质或用途是否一定是购房款存疑；其次，从《商品房买卖合同》在房管中心进行备案登记的程序看，2014年5月13日，建峰房产公司出具给房管中心的《承诺书》载明：因公司财务请假，导致无法提供银行的首付款凭证，本公司承诺2天内予以补齐材料，请贵中心先予以办理《商品房买卖合同》（合同号为201401384号）的合同备案手续。但本案中从蔡志峰提供的证据显示，房管中心中并没有黄朝勇交纳购房款的统一（税务）发票，黄朝勇在诉讼中也没有提供其购房款的统一（税务）发票，且从黄朝勇在本案中提供的证据体现，黄朝勇主张的购房款支付时间为2015年5月14日、2015年5月15日，显然，建峰房产公司在《承诺书》中表述的“因公司财务请假，导致无法提供银行的首付款凭证”与黄朝勇实际的交款时间存在矛盾，另外，先由出卖方向房管中心出具《承诺书》请求先予备案登记，而后买卖双方才签订《商品房买卖合同》，并且黄朝勇并未按照合同约定在2014年5月14日付清购房款的情况下，房管中心于2014年5月14日对该合同予以备案，即《商品房买卖合同》登记在前，黄朝勇付款在后（从黄朝勇提供的证据显示其汇款时间均为2014年5月15日），这显然有违一般的交易习惯，据此，因为上述的不正常交易行为并结合上述第一点黄朝勇未将款项汇入合同约定的银行监管账号，则不排除建峰房产公司或公司股东因其他用途融资而设立案涉《商品房买卖合同》，即可能存在名为“商品房买卖”实为“借贷”的可能；再次，从仙游房管中心关于商品房合同备案流程图及办理指南可以看出，申请提交有关资料包括应提供“莆田市住房专项维修资金个人凭证”。而黄朝勇并没有提供证据证明其有将购买案涉房屋的维修金汇入《商品房买卖合同》第十八条约定的“在2014年7月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上”。尽管在房管中心查到“莆田市住房专项维修资金个人缴存凭证”和“住宅专项维修资金交存清册”，但其上没有主管部门的印章，也没有黄朝勇向银行监管账号汇款凭证予以印证，则一审法院无法认定黄朝勇已缴交案涉房屋的“专项维修资金”。综上，黄朝勇提供的证据不足以让一审法院认定黄朝勇所支付的款项为《商品房买卖合同》项下的购房款；3.从法律层面进行分析。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然黄朝勇与建峰房产公司签订《商品房买卖合同》，所购买的套房达41套，但在诉讼中，黄朝勇虽向法院说明其所购买的房屋是其家庭、家族及其本人居住使用，但没有相关的证据予以证实，则一审法院不能认定其购买的房屋是用于黄朝勇居住，结合如上分析的黄朝勇与建峰房产公司签订的《商品房买卖合同》目的性存在买卖房屋真实意思之外的其他可能和黄朝勇提供的证据不足以使一审法院认定其支付的款项为购房款，则依据上述法律规定，不能排除一审法院对上述房地产进行预查封；4.本案中，黄朝勇没有其他证据证明其享有对被预查封房地产的其他能够排除执行的权利。综上所述，涉案房产并未登记在黄朝勇名下，黄朝勇仅对涉案房产的买卖合同进行备案登记，但由于商品房合同备案登记系行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不具有物权变动的性质，不直接产生物权设立或变动的效力。且从上述分析认定可体现，一审法院无法认定黄朝勇已全部履行《商品房买卖合同》义务，其不享有对涉案房产物权或者物权期待权，也不享有排除强制执行的其他民事权益，故其请求解除对涉案房产的预查封，一审法院不予支持。建峰房产公司经一审法院依法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回黄朝勇的诉讼请求。案件受理费100元，由黄朝勇负担。 二审期间，当事人均未提供新证据。 当事人对原审认定的事实均没有提出异议，本院予以确认。 黄朝勇主张原审遗漏认定以下事实：2014年5月13日，黄朝勇按指纹网签了相关合同；2015年5月15日，建峰房产公司向黄朝勇出具收款收据，确认收到黄朝勇的购房款1200万元。 黄朝勇并未提供其按指纹网签了相关合同的证据，其主张原审遗漏认定该事实没有依据，本院不予支持。原审对建峰房产公司于2015年5月15日向黄朝勇出具款项内容为购房款1200万元的收款收据的真实性予以认定，则该事实亦可一并予以认定，黄朝勇的该主张有理，本院予以支持。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”仙游房管中心负责人在建峰房产公司出具的承诺书上签注：“同意先予备案。请经办人及时督促补齐手续，否则不予预告登记。”黄朝勇所谓的备案登记仅是把《商品房买卖合同》交给仙游房管中心加盖“商品房预售合同登记备案专用章”，并未在不动产登记簿上进行预告登记，依法不具有对抗第三人的物权效力。故即使讼争《商品房买卖合同》真实且已实际履行，黄朝勇的权利也不能够排除人民法院对讼争不动产的执行。黄朝勇已于2020年8月13日向本院提起讼争商品房合同纠纷之诉，讼争《商品房买卖合同》的真实性和实际履行情况应当由该案予以审查确定，本案不予评述。 综上所述，黄朝勇的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由黄朝勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢志健 审判员  陈 凡 审判员  吴伟凡 二〇二〇年九月十一日 书记员  陈冰儿 附：本案相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。