北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8392号上诉人（原审原告）：郭欣奕，女，2000年10月20日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人兼上诉人郭欣奕之委托诉讼代理人（原审原告）：赵岩（系郭欣奕之母），1971年11月19日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审被告）：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：刘东来，男，北京天洋基业投资有限公司职员。上诉人郭欣奕、赵岩因与被上诉人北京天洋基业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭欣奕、赵岩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我们的一审全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用均由北京天洋基业投资有限公司（下称天洋基业公司）承担。事实和理由：一、一审判决违反法定程序、超期审理本案，应予撤销。一审法院的法官违法组织逾期提交的证据材料进行质证，属于严重适用法律错误、违反法定程序，应予撤销。二、一审判决认定事实错误，适用法律错误，一审判决应予撤销。关于房屋交付日期，我们从未在庭审中自认接收了北京市房山区翠枫路7号院3号楼5层501号房屋（下称501号房屋），天洋基业公司在第二次庭审中提供的验房单并不能证明我们已经接收了501号房屋。501号房屋不符合法定强制性交房条件，即使天洋基业公司向我们强行交付了501号房屋也属于无效的民事法律行为。我们在两次庭审中均明确表明只是在2017年4月30日验过房，当时天洋基业公司并没有达到合同约定的交房条件，我们并没有收过房。一审认定我们已经接收501号房屋属于认定事实有误。三、根据《中华人民共和国电力供应与使用条例》第十二条的规定，天洋基业公司应当依约提供市政正式用电，但是迄今为止天洋基业公司向我们提供的是临时用电而非市政正式供电，构成违约、违法行为，一审判决不予处理违反法律规定。四、我们交纳的物业费、取暖费系天洋基业公司的违法、违约行为造成，理应返还。2017年5月1日，天洋基业公司采用不交纳物业费就不给钥匙的方式强迫我们交纳2018年物业费，基于天洋基业公司不具备交房资格，故理应退还我们2017、2018年的物业费。此外，一审中我们申请法院到12345政府部门调取投诉的相关证据，一审法院没有调取。天洋基业公司辩称，同意一审判决，不同意郭欣奕、赵岩的上诉请求。郭欣奕、赵岩向一审法院起诉请求：1.天洋基业公司向赵岩、郭欣奕支付合同违约金690799.82元；2.天洋基业公司向赵岩、郭欣奕提供市政正式用电；3.天洋基业公司向赵岩、郭欣奕返还已付暖气费、物业费15487.54元；4.本案诉讼费用由天洋基业公司承担。一审法院认定事实：2016年7月16日，天洋基业公司（出卖人）与赵岩、郭欣奕（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（下称《预售合同》），赵岩、郭欣奕向天洋基业公司购买房山区房山新城良乡组团14-03-05地块S01#楼5层2501号房屋（后经北京市公安局房山分局核准正式地名和楼号为北京市房山区翠枫路7号院3号楼5层501）。《预售合同》约定，项目名称为蜂巢科技广场，商品房规划用途为商务办公，预测建筑面积61.03平方米，套内建筑面积41.02平方米，总价款为1484144元，出卖人应当在2017年5月1日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第十二条对商品房交付条件约定，出卖人除提供《质量保证书》《使用说明书》《工程质量分户验收表》外，还应提供：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。《预售合同》第十三条关于市政基础设施和其他设施的约定为：上水、下水于2017年5月1日达到上下水通畅，市政供电于2017年5月1日达到市政正常供电，供暖于2017年11月15日达到正常供暖，电话通信线、有线电视线于2017年5月1日交付，敷设到户。该条同时约定，若交付该商品房时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用的，视为商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接受该商品房。《预售合同》第十四条关于逾期交房责任中约定有“逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”。《预售合同》还对双方其他权利义务作了约定。501号房屋根据实测面积确定总价为1485591元。赵岩、郭欣奕已向天洋基业公司支付全部房款1485591元。2017年4月30日，天洋基业公司组织赵岩、郭欣奕对501号房屋进行交接验收，赵岩于当日在验房单上签字确认。验房情况记载为：1.门框未封堵2.墙面破损3.户门异响。赵岩、郭欣奕称验房时501号房屋消防设施还有问题，至2017年11月份天洋基业公司才将消防设施维修完毕。天洋基业公司对于赵岩、郭欣奕所称的501号房屋存在消防设施质量问题未予认可。关于房屋交付日期，赵岩、郭欣奕在第一次庭审中自认天洋基业公司于合同约定日期内交付房屋，第二次庭审中称因消防设施质量问题至2017年11月份收房。2017年4月29日，赵岩、郭欣奕向河北天融物业服务有限公司北京分公司交纳501号房屋物业费（缴费周期2017年4月29日至2018年4月28日）4383.82元。2018年10月22日，赵岩、郭欣奕向河北天融物业服务有限公司北京分公司交纳501号房屋物业费（缴费周期2018年5月1日至2019年4月30日）4383.82元。赵岩、郭欣奕另外向北京弘益热能科技股份有限公司交纳501号房屋2017-2018季供暖费3359.95元、2018-2019季供暖费3359.95元。2018年夏季，案涉项目多次出现用电高峰时段停电的情况。关于案涉项目的供用电情况，本院向国网北京市电力公司房山供电公司（下称供电公司）进行调查。供电公司复函称天洋基业公司在案涉地块与其有供用电关系，供电方式为临时用电，天洋基业公司于2015年11月4日及11月13日，向国网北京市电力公司客服中心报装永久用电项目（此业务为高压新装业务，并无高压增容或小区新装业务），客服中心已对此项目出具供电方案，并由客户于2016年4月21日确认。客户确认供电方案后，需自行委托开展后续施工、设计招标等工作，具体办理时长由客户自行管理推进，供电公司无法掌控。此项目实施完成，经验收合格后，由客户与供电公司建立供用电合同关系，并交纳电费。另，案涉房屋所在地块于2015年6月3日取得建设工程规划许可证，案涉房屋所在楼栋于2017年3月15日通过规划验收，2017年3月28日进行竣工验收备案，2017年4月12日取得房屋面积测算技术报告书。关于“合同违约金”的诉讼请求，赵岩、郭欣奕称系基于房屋供电设施不符合约定交付条件产生的逾期交房违约金，经本院释明是否变更为因供电设施不符合合同约定产生的违约损失，赵岩、郭欣奕明确表示不做变更。一审法院认为，赵岩、郭欣奕与天洋基业公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。天洋基业公司于2017年4月30日组织赵岩对501号房屋进行交接验收，当日赵岩签署验房单。根据验房单上载明的情况，无法证实501号房屋存在消防设施质量问题。法院综合双方当事人在两次庭审中的陈述，确认天洋基业公司于2017年4月30日向赵岩、郭欣奕交付房屋。赵岩、郭欣奕购买的房屋自交付至今，未实现《预售合同》约定的市政正常供电。天洋基业公司虽向赵岩、郭欣奕提供了临时用电，仍违反《预售合同》的约定。本案争议焦点在于：赵岩、郭欣奕在《预售合同》约定的交房期限内接受房屋后，又以供电设施不符合约定为由按照《预售合同》第十四条主张逾期交房违约金是否应予支持。法院认为，赵岩、郭欣奕实际接收501号房屋时，该房屋符合法定强制性交付条件，且天洋基业公司提供了临时用电这一替代性履行方式，不影响房屋的功能性使用。该种情形与不具备法定强制性交付条件如房屋未经竣工验收或未通电存在本质不同，故该种情形下天洋基业公司交付房屋属于瑕疵交付，而不应认定为交付不能。赵岩、郭欣奕依照《预售合同》第十四条主张逾期交房违约金，法院不予支持。鉴于临时用电相比于纳入城市供电网络并正式供电存在不稳定等问题，对赵岩、郭欣奕使用501号房屋造成一定影响，赵岩、郭欣奕有权要求天洋基业公司赔偿因供电设施违反合同约定造成的损失。经法院释明后，赵岩、郭欣奕明确表示其逾期交房违约金的诉讼请求不变更为违约损失，故本案中不宜就违约损失进行处理，双方可另案解决。赵岩、郭欣奕要求天洋基业公司提供市政正式用电，但提供市政正式用电涉及施工建设、红线内外管线衔接等多个环节，无法预计办理结果和时长，不适于强制履行，对赵岩、郭欣奕的该项诉讼请求，法院不予处理。赵岩、郭欣奕要求天洋基业公司返还暖气费、物业费的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回赵岩、郭欣奕的诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。另，天洋基业公司二审中补充提交501号房屋的房屋入住手续会签单以证明天洋基业公司已于2017年4月30日向业主赵岩、郭欣奕交付房屋，该会签单显示已向业主交付房屋钥匙及陪同验收房屋，会签单上有赵岩签名代办。赵岩、郭欣奕称该份房屋入住手续会签单系逾期证据，不予认可。本院认为，赵岩、郭欣奕与天洋基业公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。天洋基业公司于2017年4月30日组织赵岩对501号房屋进行交接验收，当日赵岩签署验房单，并代其女郭欣奕在【蜂巢科技广场】房屋入住手续会签单一并签字确认房屋交付。故一审法院认定天洋基业公司已于2017年4月30日向赵岩、郭欣奕交付房屋并无不当。经一审法院释明，赵岩、郭欣奕明确其所主张的合同违约金为逾期交房违约金而非因供电设施不符合合同约定产生的违约损失。因此，赵岩、郭欣奕上诉主张所要求的逾期交房违约金缺乏事实依据，本院不予支持。对于因天洋基业公司违反《北京市商品房预售合同》，未能提供约定的市政正常供电所造成的违约损失不应在本案中进行处理，双方可另案解决。赵岩、郭欣奕上诉主张要求天洋基业公司提供市政正式用电，根据国网北京市电力公司房山供电公司向一审法院出具的复函显示，案涉小区所处地块与供电公司存在供用电关系，供电方式为临时用电。但提供市政正式用电涉及施工建设、红线内外管线衔接等多个环节，无法预计办理结果和时长，不适于强制履行，对赵岩、郭欣奕的该项诉讼请求，本院不予处理。天洋基业公司已于2017年4月30日向赵岩、郭欣奕交付房屋，故赵岩、郭欣奕主张要求天洋基业公司返还2017、2018年度暖气费、物业费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，赵岩、郭欣奕的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10862元，由赵岩、郭欣奕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年九月十四日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄