辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民再160号上诉人（一审原告）：大连金州热电有限公司，住所地大连市金州区胜利路52号。法定代表人：吴强，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴同亮，男，该公司职员。委托诉讼代理人：郝毅，辽宁竞业律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：大连金戎贸易有限公司，住所地大连市金州区友好街32—1号。法定代表人：赵玉芹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨东敏，男，该公司法务。委托诉讼代理人：徐树文，男，该公司法务。被上诉人（一审被告）：刘建群，女，1952年2月14日生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：范准，辽宁金普律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建男，辽宁金普律师事务所律师。上诉人大连金州热电有限公司（以下简称热电公司）与被上诉人大连金戎贸易有限公司（以下简称金戎公司）、刘建群确认合同无效纠纷一案，大连市金州区人民法院于2016年9月30日作出（2016）辽0213民初1225号民事判决。刘建群、金戎公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日作出（2017）辽02民终3150号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。金戎公司不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2018年8月27日作出（2018）辽民申676号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年5月9日作出（2019）辽02民再6号民事裁定，撤销本院(2017)辽02民终3150号民事判决和大连市金州区人民法院（2016）辽0213民初1225号民事判决，将本案发回大连市金州区人民法院重审。大连市金州区人民法院于2019年12月16日作出（2019）辽0213民初7444号民事判决。热电公司不服，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。上诉人热电公司的委托诉讼代理人戴同亮、郝毅，被上诉人金戎公司的委托诉讼代理人杨东敏、徐树文，被上诉人刘建群的委托诉讼代理人范准到庭参加诉讼。本案现已审理终结。热电公司上诉请求：1.请求撤销大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7444号民事判决，依法确认二被上诉人于2007年6月18日签订的《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》无效；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》因损害公共利益而无效。《大连市城市供热管理条例》第十六条第二款规定：“供热单位不得擅自转让、移交和放弃供热设施。”这是大连市人大常委会从公共利益的角度考量，认为擅自转让供热设施损害公共利益，以地方性法规的形式禁止该行为。最高人民法院的观点认为：“地方性法规或规章在维护社会公共利益方面发挥着至关重要的功效，对于违反这些地方性法规或规章行为的放纵，极有可能导致社会管理无效和无序，使社会不特定多数人的利益处于危险之中。因此，如果某一合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，仅仅违反了地方性法规或规章，但损害了社会公共利益，则应当援引《合同法》第52条第(4)项的规定确认该台同无效。”二、案涉合同因以合法形式掩盖非法目的而无效，因以欺诈方式侵害国家利益而无效。本案无据证明刘建群向金戎公司支付150万元锅炉房转让款。金戎公司将案涉锅炉房出让给刘建群时，金戎公司是国有企业，金戎公司在未收到转让款的情况下将国有资产出让给刘建群个人，损害了国家利益。三、金戎公司转让给刘建群的不仅是锅炉房，还包括国有划拨土地，国有划拨土地未经批准合同无效。从刘建群与金戎公司于2007年6月18日签订的《房屋转让协议》第三条的约定可以看出，金戎公司不仅将房屋转让给刘建群，而且处分了国有划拨土地。《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。案涉房屋及国有划拨土地在起诉前，有批准权的人民政府并未批准同意转让。且从房屋的供暖性质上看，也不能批准。四、刘建群无从事供热经营的主体资质，合同因违反特许经营制度而无效。我国对从事供热经营主体实行特许经营制度或资质管理制度。刘建群无从事特许经营的资格或资质，无签约的主体资格。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十条，应确认合同无效。五、金戎公司作为小区的开发商，在出售商品房后，负有为小区提供供暖设施的附随义务，金戎公司无权将锅炉房单独出售。金戎公司辩称，热电公司无权提起本案合同无效之诉。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应于维持。热电公司虽对一审判决有异议，但未能提供明确的反驳意见，对其上诉主张依法不应予以支持。刘建群辩称，一、本案不涉及公共利益，买卖的锅炉房虽然名字叫做锅炉房，但实际上并不是作为供热设施的一部分，锅炉房内只有一个阀门，其他的部分作为仓库使用，并不涉及到供热问题。二、本案也不属于以合法形式掩盖非法目的。刘建群通过支票支付的方式三次共计支付对价款150万元，金戎公司为刘建群出具了全款购房发票，刘建群已办理房产证，合法取得房屋。三、划拨的土地并不是禁止买卖，而是在买卖过程中应当履行相应流程，虽然合同约定了房屋以及划拨土地一并买卖，但是合同的部分条款不能履行，并不代表合同无效。四、刘建群作为公民个人，无法取得供热资格，其在购买房屋之后，将房屋租给大连万德供暖有限公司进行供热，并没有改变原房屋的使用性质，对于小区的供热并不产生实际影响。热电公司向一审法院起诉请求：确认二被告于2007年6月18日签订的《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》无效。一审法院认定事实：被告金戎公司变更前名称为大连金戎实业公司，企业性质为全民所有制。2015年4月8日改制为有限责任公司。1993年，金戎公司开发建设了拥军小区及周边房地产项目，并建设了锅炉房为其供暖。2007年6月18日，被告金戎公司与被告刘建群签订《房屋转让协议》，协议约定，被告金戎公司以人民币150万元的价格，将坐落于大连市金州区站前街道22-2317号平层面积为518.8平方米锅炉房转让给被告刘建群，其中面积330.8平方米房屋有房屋所有权证，所有权证号为大房地金字第××号，另188平方米无房屋所有权证。协议还约定，锅炉房所使用的土地属国家划拨用地，划拨用地使用权也应随锅炉房转至刘建群名下，变更土地使用权的手续由被告金戎公司提供给被告刘建群，变更所需费用由被告刘建群承担。2007年6月28日，被告金戎公司与被告刘建群又签订《房地产买卖契约》，契约约定，被告金戎公司以人民币31.1万元的价格，将坐落于金州区站前街道的房地产330.8平方米出售给刘建群。房屋移交给刘建群时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给刘建群。2007年7月9日，刘建群将涉案330.8平方米房屋的所有权变更其名下，所有权证号为大房权证金私字第××号。案涉锅炉房范围内土地使用权的转让未经有关部门审批。被告刘建群未有供热许可或供热资质。2007年6至7月，刘建群向金戎公司分三次支付了购买锅炉房款人民币150万元。2010年9月10日，被告金戎公司向供热办提交了锅炉房弃管报告，报告称：我公司目前面临很多困难，缺乏资金投入，缺乏供暖专业人员，没有能力对供暖现有供热设备、设施进行全面检查、维修及更换，经研究决定供热弃管，并将锅炉房及供热设施移交地方政府。2010年9月在供热办的主持下，原告与被告金戎公司签订《集中供热并网合同书》及《补充协议》，约定被告金戎公司将涉案锅炉房房屋及供热设施所有权移交给原告，由原告为拥军小区及周边住户供暖。协议签订后，被告金戎公司向原告交付了锅炉房房屋及供热设施，原告对原锅炉房进行改造，拆除原燃煤锅炉，在原锅炉房内安装了换热设施设备，现该设施设备仍在使用。热电公司诉金戎公司合同纠纷一案，热电公司诉请一审法判令金戎公司支付自2010年9月23日移交房屋之日起至2015年9月16日房屋租金160万元，判令金戎公司履行合同将房屋办理到热电公司名下，一审法院于2015年11月10日作出(2015)金民初字第03168号民事判决，判决驳回热电公司的诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理，但上述规定并未明确否定房屋转让合同的效力。案涉锅炉房原系国有企业的资产，虽然房屋所有权已转移至刘建群名下所属的土地使用权并未转移，仍登记在金戎公司名下，存在房、地权属不一致的客观情况，但不能得出《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》无效的结论。不动产物权应当登记为准，在刘建群已于2007年取得了所有权证的情况下，2011年金戎公司与原告签订了《集中供热并网合同书》及《补充协议》，约定被告金戎公司将涉案锅炉房房屋所有权移交给原告，金戎公司无权转让刘建群的财产，其与原告签订的《集中供热并网合同书》及《补充协议》不能否定《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》的效力。原告主张被告金戎公司转让锅炉房房屋所有权损害了公共利益，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回原告大连金州热电有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币100元(原告已预交)，由原告大连金州热电有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，热电公司上诉主张案涉《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》违反了《中华人民共和国合同法》的上述规定，应认定无效。对此，本院认为，热电公司的上诉请求不能成立，理由如下：首先，热电公司主张案涉《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》违反了《大连市城市供热管理条例》的相关规定而无效，本院认为，《大连市城市供热管理条例》并非法律或行政法规，违反该该条例并不当然导致合同无效。其次，热电公司主张刘建群未支付锅炉房转让款，损害国家利益，经查，刘建群在原审期间已经提供相应的证据证明其已支付案涉锅炉房的转让价款，热电公司对此虽有异议，但并未提供相应的反驳证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。况且，是否支付合同价款系合同的履行问题，与合同效力无关。热电公司的此项诉讼主张无事实和法律依据，本院不予支持。再次，热电公司主张案涉《房屋转让协议》违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，本院认为，金戎公司与刘建群签订《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》的主要目的系转让锅炉房而非转让划拨土地，案涉土地仍然登记在金戎公司名下，并未发生权利转移。即便案涉划拨土地未经相关政府批准，也并不当然导致锅炉房的相关转让条款和整个协议无效。热电公司主张《房屋转让协议》无效，事实与法律依据不足，本院不予支持。最后，案涉《房屋转让协议》系关于锅炉房产权及设备的转让协议，协议本身并非系对供热特许经营权的转让和处分，亦非刘建群超越经营范围从事供热经营活动。刘建群在受让案涉锅炉房后，周围小区的供暖工作仍由原承包单位大连万德供暖有限公司继续进行，刘建群并未改变锅炉房的使用目的，亦未侵害公共利益。对于热电公司关于案涉《房屋转让协议》违反特许经营的法律规定，应认定无效的诉讼主张，本院亦不予支持。综上，热电公司关于《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》无效的上诉请求事实与法律依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人大连金州热电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 贺审判员 张真洪审判员 赵述云二〇二〇年九月十日书记员 浦丽娜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。