四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初4909号 原告：宜宾坤和物业管理有限责任公司，住所地四川省宜宾市西郊两路桥昌谊集团1楼，统一社会信用代码915115027779010004。 法定代表人：谭新福，总经理。 委托诉讼代理人：汪进莲，四川远皓律师事务所律师，执业证号15115200911430222。 委托诉讼代理人：李航宇，四川远皓律师事务所律师，执业证号15115201810057753。 被告：徐义华，男，1964年6月6日出生，汉族，住重庆市合川市。 被告：宋远菊，女，1966年3月14日出生，汉族，住重庆市合川市。 原告宜宾坤和物业管理有限责任公司（以下简称坤和物业公司）与被告徐义华、宋远菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告坤和物业公司的委托诉讼代理人李航宇到庭参加诉讼、被告徐义华、宋远菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告坤和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年4月1日至2019年10月31日拖欠的物业服务费2628.5元、生活垃圾转运费193.5元，共计2822元，并自2016年7月1日起按日按照拖欠金额的4‰支付原告滞纳金直至全部款项付清为止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月30日，鼎业•江北兴城小区业主委员会代表该小区全体业主与原告签订《鼎业•江北兴城小区物业服务合同》，聘请原告对鼎业江北兴城小区进行物业管理服务，服务期限为三年，即自2016年4月1曰至2019年3月30日止。双方在合同第六章第二十一条“物业服务管理费用”中约定：“1.本物业管理服务费，由业主按其拥有的建筑面积，按下列标准向乙方交纳：（1）多层住宅每平方米0.60元/月；（2）商铺每平方米1.00元/月；（3）地下车位卫生费、照明费每车位50.00元/月，地面每车位50.00元/月；（4）非机动车停车位：电瓶车包括充电50.00元/月，摩托车40.00元/月，自行车15.00元/月（儿童自行车10.00元/月）；（5）生活垃圾转运费4.5元/月/户。2.本物业管理服务费当月下旬缴纳当月物业服务费，业主或物业使用人应按规定缴纳，可预存。如业主或物业使用人拖欠物业管理费超过三个月的，乙方有权对该业主或物业使用人按日4‰。收取滞纳金。”物业服务合同到期后，因该小区尚未聘请新的物业服务企业，经向业主委员会、社区及房地产管理局汇报后，为了防止小区无人管理后出现不稳定因素，业主委员会及社区要求原告继续提供服务。2019年10月31日，原告与新物业服务企业完成交接并退场。被告系鼎业江北兴城小区B区业主，房屋建筑面积101.88平方来，应按合同约定按时向原告缴纳物业管理费，但被告自2016年4月1日至2019年10月31日一直未缴纳，且经原告多次催收仍拒绝缴纳。原告认为,被告拒不缴纳物业管理服务费的行为，已经构成违约，故诉至法院。 被告徐义华、宋远菊辩称，因为我们住的是一楼，房屋外墙存在漏水，原告没有协助我们处理问题，现在要求我们缴纳滞纳金，是站不住脚的。我们窗台外面是一个绿化带，业主有时停车在上面，车轮甩起的泥巴就把我们的窗台、空调、玻璃都甩上了泥巴，我们向物业反映后，他们没有解决车辆乱停放的问题，且绿化带上本身就不应停车。家中厨房的下水道出现了堵塞倒流，水漫到了家里面，气味很臭，在向物业中心及物管人员上门收物管费时，都向他们反映了，他们承诺一个月内解决，但没有解决，之后是我们自己找人疏通的。住了房子是应交费，如果物业把我们反应的问题协助我们处理了，我们是会按约按时向他们缴纳物业费的，因为他们没有按照承诺的时间解决问题，所以我们才没有缴费。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了双方当事人进行质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本院确认的证据及当事人的陈述，对本案事实认定如下：二被告系宜宾市翠屏区红坝大道5号鼎业江北兴城B区15幢2单元1层4号业主，房屋建筑面积为101.88㎡。 2016年5月30日，鼎业•江北兴城小区业主委员会（委托方/甲方）与原告坤和物业公司（乙方）签订《鼎业•江北兴城小区物业服务合同》，该合同约定：甲方聘用乙方对鼎业•江北兴城小区进行物业管理服务，服务期限为三年，自2016年4月1日起至2019年3月30日止。服务事项：1.房屋建筑本体共用部位的维修、使用和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.共用绿地、花木、建筑小品等的维护与管理；5.附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理；6.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生要按标准、规范操作，垃圾的收集、清运；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.协助公安部门维护物业管理区域的公共秩序，做好安全防范工作；9.管理与物业相关的工程图纸、住用户资料与竣工验收资料；10.负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；11.业主和物业使用人房屋自用部位、自用实施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则应接受委托，但收费由当事人双方协商…。收费标准：按房屋建筑面积，多层住宅每平方米0.6元/月，商铺每平方米1元/月，生活垃圾转运费4.5元/月/户，当月下旬缴纳当月物业服务费，如拖欠超过三个月的，乙方有权按每日4‰收取滞纳金。该合同第十八条乙方权利义务，负责编制房屋、附属建筑物、实施、设备、绿化、水系等的年度维修养护计划，负责编制物业管理年度计划、维修基金使用计划，每年向全体业主和物业使用人公布物业专项维修资金使用情况，并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域公示，接受全体业主的监督……；第十九条乙方必须按下列约定实现管理目标：【宜宾普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）】二级服务标准执行。业委会全体成员：朱保全、唐经文、李建奎、罗礼彬、胡任芬、李茂涛、罗厚才、常明、吴晓峰分别在《鼎业.江北兴城小区物业服务合同》中签名，并加盖业主委员会公章。 2016年4月1日至2019年3月30日，原告为案涉小区提供物业管理服务，期满后，原告继续为该小区服务至2019年10月31日。二被告在2016年4月1日至2019年10月31日期间未向原告交纳物业服务费和生活垃圾转运费。 原告在提供物业管理服务期间存在小区业主将车辆停放至小区绿化带的情况。经关联案件检索，本院生效判决查明原告为案涉小区提供物业管理服务期间，其物业服务存在一定瑕疵，小区局部存在垃圾、积水未及时清理，车辆乱停乱放，小广告乱贴等现象。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院依法撤销”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，根据上述规定，原告与鼎业•江北兴城小区业主委员会签订的《鼎业•江北兴城小区物业服务合同》对小区业主即本案二被告具有法律约束力。 《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，原告在2016年4月1日起至2019年10月31日期间为小区提供了物业服务，二被告作为小区业主，应支付相应物业服务费。根据二被告房权证上记载的面积101.88㎡及物业服务合同约定的收费标准0.6元/月,自2016年4月1日起至2019年10月31日止二被告拖欠的物业服务费和生活垃圾转运费应为2822元（101.88㎡×0.6元/月×43个月+4.5元/月×43个月）。现原告诉至本院请求二被告交纳物业服务费2628.5元、生活垃圾转运费193.5元，共计2822元，本院依法予以支持。原告诉请要求二被告支付滞纳金，因本案原告在管理小区的过程中存在垃圾未及时清理、车辆停放管理不到位等问题，在履行合同上确实存在一定的瑕疵，故关于原告滞纳金请求，本院不予支持。 被告辩称因原告物业服务不到位，车辆乱停放、房屋外墙漏水、管道堵塞后房屋反水等原因没有缴纳物业费。《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条“业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费”。本案中，原告在物业管理方面虽存在一定瑕疵，但不能以此拒缴物业服务费，并且被告所举证据尚不能证明原告物业服务不到位存在长期性和普遍性，原告的服务瑕疵未构成根本违约，故被告拒交物业服务费用的抗辩理由不能成立。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐义华、宋远菊于本判决生效之日起5日内支付原告宜宾坤和物业管理有限责任公司2016年4月1日至2019年10月31日拖欠的物业服务费2628.5元、生活垃圾转运费193.5元，共计2822元。 二、驳回原告宜宾坤和物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果被告徐义华、宋远菊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告徐义华、宋远菊负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 赵 杨 二〇二〇年九月十七日 书记员 龚学琪