湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0581民初576号原告：宜都市中一实业有限公司，住所地宜都市陆城西湖二路2号(厚德苑1号楼1单元4楼)。统一社会信用代码91420581594207956H。法定代表人：胡耀华，该公司董事长。委托诉讼代理人：许杨，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。被告：张海锋，男，1985年2月8号出生，汉族，湖北省长阳土家族自治县人，户籍地长阳土家族自治县，住宜都市。委托诉讼代理人：曹光华，宜都市天平法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：刘娅金，女，1988年11月29日出生，汉族,宜都市人，户籍地宜都市，住宜都市。委托诉讼代理人：曹光华，宜都市天平法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告宜都市中一实业有限公司（以下简称“中一公司”）与被告张海锋、刘娅金排除妨害纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法由审判员杨潇适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告中一公司的委托诉讼代理人许杨、被告张海锋及二被告委托诉讼代理人曹光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中一公司向本院提出诉讼请求:1.判令二被告腾空并向原告中一公司返还厚德苑3栋2902号房屋，并从2019年12月16日开始按月租625元承担房屋占用费至实际迁出之日止；2.判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年原告中一公司与二被告因商品房买卖合同纠纷一案诉至法院，宜都市人民法院于2019年12月16日作出判决，解除双方的商品房买卖合同及网签备案，并由二被告承担违约金32353元。判决生效后，二被告未与原告中一公司协商并办理相关手续，导致原告中一公司无法行使抵销权。2020年5月原告中一公司发现二被告在网上刊登了转卖该房屋的帖子后，紧急申请法院依法强制执行，于2020年5月将该房屋的网签备案全部解除。现二被告仍然居住在该房屋内，故原告中一公司诉至法院。原告中一公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.（2019）鄂0581民初2204号民事判决书一份，证明原、被告之间的商品房销售合同已经解除，同时根据二被告答辩意见所说的房屋以登记所有为准，二被告在解除之前并未办理房产登记手续，才导致原告中一公司持续为二被告承担担保责任，所以房屋销售合同、网签备案解除后，二被告对该房屋不能行使任何权利，房屋的所有权重新回归为原告中一公司。2.补领结婚证档案信息一份，证明二被告的婚姻情况。3.宜昌信诚房地产资产评估有限公司出具的《评估报告》一份，证明该房屋毛坯市场租赁价格为625元/月，是原告中一公司诉讼请求中房屋占用费的主张依据。4.鄂（2017）宜都市不动产权第0001167号不动产权证书，证明原告中一公司享有诉请房屋的所有权。5.（2020）鄂0581执186号执行裁定书、协助执行通知书各两份、送达回证三份、执行案件结案审批表一份，证明（2019）鄂0581民初2204号民事判决书生效后，原告中一公司申请强制执行，解除了诉请房屋的预告、预告抵押登记及《商品房买卖合同》的网签备案。被告张海锋、刘娅金辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，由于被告张海锋一直在外地从事装修工作，二被告一直未收到2019年12月16日的判决书，所以没有与原告中一公司就房屋问题进行协商。原告中一公司要求二被告腾退房屋，不符合法律规定。房屋的所有权是以登记为准，二被告购买房屋后装修了几十万元，原告中一公司要求二被告腾退房屋，是不可能的。而且今年因疫情，被告刘娅金一直因病住院，所以二被告没有时间处理房屋的事宜。原告中一公司陈述网上刊登了案涉房屋出售的帖子，不是二被告所为。案涉房屋为二被告唯一住房，且二被告有一两岁小孩，不可能将这套房屋出售，二被告希望与原告中一公司协商支付房款，同时二被告不应该向原告中一公司支付房屋占用费。如果腾退房屋，二被告的装修必须经过评估。被告张海锋、刘娅金未向本院提交证据。对于原告中一公司提交的证据，被告张海锋、刘娅金经质证认为，证据1，真实性无异议，但不能达到原告中一公司的证明目的，判决书不能证明原告中一公司对案涉房屋取得了所有权，因为该房屋购房合同的解除是附有条件的，其装修部分怎样计算没有处理，原告中一公司用该判决书主张权利不合适。证据2，无异议。证据3，真实性无异议，但不能达到原告中一公司的证明目的，该评估报告对二被告的房屋进行了评估，而二被告对此完全不知情。证据4、5，无异议。经庭审举证质证，对于原告中一公司提交的证据，认证如下：证据1、3，被告张海锋、刘娅金对真实性无异议，具有合法性、关联性，本院予以采信。证据2、4、5，被告张海锋、刘娅金无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年12月10日，原告中一公司为销售所开发的厚德苑商品房，方便购房人采用按揭方式购买该楼盘商品房，与中国建设银行三峡分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定为保障乙方（即中国建设银行三峡分行）债权的实现，原告中一公司愿意为因购置坐落于厚德苑一期项目所属之商品房、商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人提供最高额担保。2016年5月3日，被告张海锋、刘娅金夫妻二人购买原告中一公司开发的宜都市陆城厚德苑3栋2902号房屋，双方签订合同编号为1605020004号的《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定房屋面积89.26平方米，单价3624.61元/平方米，房屋总价款323533元，首付83533元。二被告在中国建设银行贷款240000元，期限25年，每月分期还款800元。原告中一公司为二被告在建行的贷款提供阶段保证，双方销售合同中约定二被告在不动产登记证书办妥并将抵押权的他项权利证书交付建行前，如果导致原告中一公司为其承担了担保责任，则原告中一公司有权解除合同并要求二被告按10%的标准承担违约金。2019年二被告拖欠银行按揭款后经银行催告仍未偿还。2019年7月23日，中国建设银行三峡分行宜都支行向原告中一公司发出《履行保证责任通知书》,并于2019年7月31日从原告中一公司账户中将二被告所欠银行贷款本金212800元、利息2656.19元、罚息47.53元，合计215503.72元一次性扣划。2019年8月5日，原告中一公司向二被告发出催款通知书，限二被告两日内清偿原告中一公司代偿款，逾期将向法院起诉解除合同。因二被告未履行清偿原告中一公司代偿款的义务，原告中一公司遂于2019年9月向本院提起诉讼。本院于2019年12月16日作出（2019）鄂0581民初2204号民事判决书，判决解除原告中一公司与被告张海锋、刘娅金于2016年5月3日签订的《商品房买卖合同》及网签备案，被告张海锋、刘娅金向原告中一公司支付违约金32353元。因二被告未履行生效判决，原告中一公司向本院申请强制执行，本院于2020年5月9日向宜都市不动产登记中心及宜都市住房和城乡建设局发出执行裁定书及协助执行通知书，解除了案涉房屋的预告、预告抵押登记及《商品房买卖合同》的网签备案。同时查明，2017年3月15日案涉房屋办理了不动产权证书，权利人为原告中一公司，证号为鄂（2017）宜都市不动产权第0001167号。本院认为，原告中一公司与被告张海锋、刘娅金于2016年5月3日签订的《商品房买卖合同》以及办理的网签备案，已经因被告张海锋、刘娅金违约致使原告中一公司诉至法院后,判决解除。案涉厚德苑3栋2902号房屋权利人现登记为原告中一公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，原告中一公司要求腾空并返还厚德苑3栋2902号房屋的诉讼请求，本院予以支持，而被告张海锋、刘娅金主张的购房款、装修及增值部分，可与原告中一公司另行协商或另案诉讼解决。对于原告中一公司主张的占有使用费，因原告中一公司在另案诉讼解除双方《商品房买卖合同》及网签备案中，已经一并主张了违约损失，并得到支持，且合同解除后双方互负返还义务，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：一、被告张海锋、刘娅金于本判决生效之日起十五日内向原告宜都市中一实业有限公司腾空并返还宜都市陆城厚德苑3栋2902号房屋；二、驳回原告宜都市中一实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告张海锋、刘娅金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。审判员 杨 潇二〇二〇年九月四日书记员 李清滢