河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10959号上诉人（原审原告）：阴奎军，男，1958年4月29日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：张基禄，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马牧，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯文杰，男，1973年4月25日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。上诉人阴奎军与被上诉人侯文杰房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初8690号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。阴奎军上诉请求：原审法院适用法律错误，本案不适用不可抗力规则，请求二审撤销一审判决第二项，并依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。阴奎军向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告双方于2020年3月6日签订的《租房协议》；2、判令被告向原告支付租金62129元（2020年1月1万元、2月至4月份4.8万元、5月1日至8日租金4129元）以及拖欠物业费11173.2元、电费；3、判令被告向原告支付违约金500元以及律师费7000元；4、被告承担本案诉讼费等费用。一审法院认定事实：原告向本院提交程秋霞作为出租方、甲方与河南通联教育科技有限公司作为承租方、乙方签订的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将自有的坐落于郑州市××××交叉口东南角绿地新都会B座2305室出租给乙方使用，租赁期共12个月，甲方从2018年4月29日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年4月16日收回；每月租金为16000元，房屋押金为20000元等。上有甲乙双方的盖章或签字确认，且乙方处有侯文杰的签字。2020年3月6日，原告阴奎军（作为甲方、出租方）与被告侯文杰（作为乙方、承租人）签订《租房协议》一份，约定：该房屋坐落在河南省××郑东新区金水东路××交叉口东南角绿地××都××室，房屋租赁期限自2020年4月1日起至2021年4月1日止，为期一年；租金支付为每月1.6万元；支付时间为提前5日支付房租，即每个自然月25号，支付下月房租；乙方应当严格按照合同约定，按时支付房租，如果乙方不能按时支付房租，甲方有权解除合同，自乙方逾期缴纳房租之日起，十日内，如果乙方没有按时清理房屋内乙方物品，则视为乙方放弃屋内物品的处置权等。上有原被告双方的签字确认。同日，原告阴奎军（作为甲方、出租方）与被告侯文杰（作为乙方、承租人）签订《补充协议》一份，约定：鉴于甲乙双方已经发生的房屋租赁的事实，由于乙方资金困难，经过甲乙双方友好协商，现对位于郑州市郑东新区绿地新都会B座2305室的房租租赁问题进行一下确认：1、截止2020年3月15日，乙方尚欠甲方房屋租赁费共计3.4万元整（其中包含2020年1月份欠房租1万元整、2月份欠房租1.6万元整，3月1日至3月15日房租0.8万元整）；2、物业费、电费等，经双方至绿地新都会物业客服确认后，由乙方另行支付；3、由于乙方违反合同约定，乙方应承担违约金500元（甲方实际发生的买锁费、交通费等）；4、以上确认费用，乙方承诺在2020年3月15日之前，一次性向甲方付清，否则乙方愿承担相应的法律责任及由乙方违约造成甲方产生的维权费用；5、乙方承诺自2020年4月1日起，按月支付甲方房租（每个自然月1号之前，乙方按时向甲方支付当月房租，房租双方确认为每月1.6万元整）；如乙方不能按时按约足额支付房租，乙方愿承担由于乙方违约引起的一切法律责任及所发生的维权费用；6、如乙方按约在2020年3月15日及4月1日两个时间点足额支付房租款项，则甲方不再追究乙方合同违约产生的其他费用，在乙方租房合同到期后，继续返还乙方押金；7、如乙方没有按照上述第5条约定按时支付房租，甲方有权依照双方租房合同中约定的内容，不再退还乙方的房屋押金，同时，乙方应当在违约行为发生5日内，清理房屋留置物品，逾期则视为乙方自动放弃房屋内物品的占有权，使用权及处置权。2020年5月7日，原告通过EMS向被告发送律师函一份，上载明：上海锦天城（郑州）律师事务所接受程秋霞（以下简称委托人）的委托，指派本律师就你拖欠委托人房屋租金相关事宜，致函如下：根据你与委托人于2020年3月6日签订的《租房协议》和《补充协议》及此前签订的租房协议的约定，截止目前，你已拖欠委托人2020年1月1万元、2月至4月4.8万元房租租金，共计5.8万元，及2020年5月租金及物业服务费、水电费等若干。根据约定，委托人有权解除《租赁协议》，不予退还押金1.6万元。有鉴于此，本律师事务所代表委托人函告与你：一、自2020年5月8日起正式解除你与委托人之间的租赁关系；二、限你于2020年5月9日前将你所承租的绿地新都会B座2305室内你自己的办公家具等物品搬离，将房屋交还给委托人；逾期搬离，房屋内的物品将被视为抛弃物，委托人有权做任意处置；三、限你于2020年5月9日前结清所欠委托人的所有房屋租金及物业服务费、水电费等费用；否则，本所将依法接受委托人的委托向法院提起诉讼，以维护委托人的合法权益等。庭审中，原告称，2018年6月29日原被告签订租赁协议，约定被告侯文杰承租原告及其妻子程秋霞共同所有的房屋至2020年4月29日，约定房屋租金为1.6万元月（含两车位），后到2020年3月6日原被告双方就涉案房屋重新签订新的租房协议，并对上一个租房合同未履行部分所欠缴的房租签订补充协议；两份协议签订之后被告一直未支付任何费用。后经物业公司催交物业费，原告迫于无奈，就替被告向物业公司交纳物业费11173.2元。因被告违约，原告要求解除租房协议。涉案房屋原告收取被告押金1.6万元，因2020年1月份被告支付租金6000元，现就1月份房租剩余1万元未支付，因我方于2020年5月8日向邮寄律师函，告知被告解除租赁协议一事，故之后的租金是自2020年2月1日起计算至5月8日，按合同约定计算租金为52129元。我方邮寄的律师函EMS显示被告未签收。现在涉案房屋由原告控制，对外出租中，钥匙在物业处，但是被告东西尚未搬出。庭审中，原告称，不再主张电费。本院视为原告撤回要求被告支付电费的诉讼请求，并予以准许。以上事实有原告提交的房屋租赁合同、租房协议、补充协议、收据、结婚证、房屋产权证明各一份，转款凭证一张（打印件），律师费发票一份，律师函以及邮寄律师函EMS回执各一份及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原被告双方签订的《租房协议》、《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。2020年5月7日，原告方通过EMS方式向被告邮寄《律师函》一份，明确告知被告若不按时缴纳相关费用，将解除《租房协议》。该院认为，原告已明确表示不再继续履行合同，故原告诉请判令解除原被告双方于2020年3月6日签订的《租房协议》，该院予以支持。根据原告阴奎军（作为甲方、出租方）与被告侯文杰（作为乙方、承租人）签订《补充协议》一份，截止2020年3月15日，乙方尚欠甲方房屋租赁费共计3.4万元整（其中包含2020年1月份欠房租1万元整、2月份欠房租1.6万元整，3月1日至3月15日房租0.8万元整）。被告还需向原告支付2020年3月16日至2020年5月8日期间的房租。2020年3月16日至2020年5月8日共计54天，按年租金19.2万元计算，租金共计28405.48元。以上共计62405.48元。但在上述租金相对应的租赁期限内，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，该情形属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，该院酌定减免被告两个月的租金3.2万元，即被告尚需向原告支付租金30405.48元。《补充协议》约定：如乙方没有按照上述第5条约定按时支付房租，甲方有权依照双方租房合同中约定的内容，不再退还乙方的房屋押金。该院认为，因上述约定支付的租金含疫情期间的租金，涉及不可抗力，不应按照该条款约定不退还房屋押金，因合同解除，涉案押金应当在应付租金中扣除。30405.48元扣除1.6万元后尚余14405.48元，被告应当支付。故原告诉请判令被告向原告支付租金62129元，该院予以部分支持。原告诉请判令被告支付拖欠物业费11173.2元，该院根据租赁期间等酌定被告向原告支付物业费7897.77元。原告诉请判令被告向原告支付违约金500元，符合法律规定与合同约定，该院予以支持。原告诉请判令被告支付律师费7000元，符合法律规定与合同约定，该院予以支持。被告侯文杰经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告阴奎军与被告侯文杰签订的《租房协议》；二、被告侯文杰于本判决生效之日起十日内向原告阴奎军支付房屋租金14405.48元、物业费7897.77元、违约金500元、律师费7000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元，减半收取910元，由原告阴奎军负担637.5元，被告侯文杰负担272.5元。本院二审期间，当事人未向法庭提交新证据。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于上诉人阴奎军称本案不适用不可抗力规则，不应免除侯文杰两个月租金，押金也不应退还的理由，双方签订的《租房协议》、《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行自己的义务。根据一审查明的事实，被上诉人侯文杰尚欠上诉人阴奎军租金共计62405.48元，在该租金相对应的租赁期限内，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，根据相关法律规定，该情形属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力因素，故一审法院酌定减免被上诉人侯文杰两个月的租金3.2万元，并无不当。因双方合同约定支付的租金含疫情期间的租金，涉及不可抗力，不应按合同约定情形不退还押金，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人侯文杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。综上所述，上诉人阴奎军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由上诉人阴奎军负担。本判决为终审判决。审判员  徐卫岭二〇二〇年九月七日书记员  张轩嘉