广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初19062号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街111号，统一社会信用代码914401011904664097。法定代表人：吴炜。委托诉讼代理人：张健，男，1994年7月2日出生，汉族，身份证住址广东省紫金县，该公司员工。委托诉讼代理人：周志强，男，1980年10月24日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，该公司员工。被告：谢远，男，1982年8月5日出生，汉族，身份证住址广东省潮州市湘桥区，原告广州越秀物业发展有限公司与被告谢远物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人周志强，被告谢远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年9月1日至2020年4月30日的物业管理费8510.28元；2、被告向原告一次性支付逾期支付上述物业管理费的违约金（违约金以当月应付的管理费为本金，每日按千分之三的标准从当月6日开始计算至实际付清之日止，每期违约金以每期所欠物业管理费的本金为限）；3、被告立即向原告一次性支付2016年3月至2020年3月代收水费1516.86元，2017年1月至2020年1月公摊电费660.32元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月6日，房地产开发单位广州市宏锦房地产开发有限公司（以下简称宏锦公司）与原告（原名广州城建开发物业有限公司）签订了《前期物业服务合同》，约定宏锦公司将广州市*花园委托原告提供物业管理服务。被告是广州市白云区*路*街1号1202房的业主，房屋建筑面积94.98平方米。根据原告与宏锦公司达成的协议：1、第六条物业管理服务费由业主按建筑面积预先缴纳，具体标准为：住宅：2.8元/月/平方米；2、第三条第4款业主或物业使用人应缴的物业服务费应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；3、第三条甲方、业主或物业使用人违反合同第六条、第八条的约定，未能按时足额缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额千分之三的标准向乙方支付违约金；4、第七条本合同期限自2015年12月13日起至业主委员会成立并选聘新的物业管理企业之日为止。上述合同签订至今，*花园小区并未成立业主委员会，一直是原告依约为被告提供物业管理服务，完全履行了合同项下的物业管理服务义务。自2017年9月1日至今，被告一直拖欠涉案物业的物业管理费。原告多次催收，被告均置之不理。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告谢远辩称：在没发生厕所漏水前，我是每个月足额定时定点去交付物业管理费的。等到洗手间漏水的时候，我找了他们物业很多次，但都没有反馈。追了几十次之后，他们才迫不得已一点一点去帮我弄。2017年4、5月份又发生了一次渗水，他们把前面稍微铲掉之后刷了一层灰。过了两三个月，大概是在7月份左右又渗水，但到9月中旬才去帮我维修。跟他们协商赔偿的事情，他们也不闻不问。从2017年4月份到2017年的10月大半年的时间，我家里生活受到很大的影响，没办法居住。当时我老婆怀孕了，老人家有高血压，对气味我也受不了，但他们物业没有任何反馈，也没有任何赔偿，在维修期间所用的材料也是货不对板。我现在要求除了减免违约金，减免两年的物业管理费、水电费之外，要求他们赔礼道歉，我就把一千多的金额补偿给他们。经审理查明，被告谢远系位于广州市白云区*花园*街1号1202房的产权人，该房产登记查册表所载建筑面积为95.53平方米，建设单位为案外人宏锦公司。原告原名广州城建开发物业有限公司。2013年9月，宏锦公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定宏锦公司委托原告对位于广州市白云区*花园提供物业管理服务。2015年12月13日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定洋房的物业管理费按2.8元/月/平方米的标准收费，由原告向被告或物业使用人收取；除小区物业服务中心办公、生活用水用电外，其它公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊；业主应于本物业交付之日起全额交纳物业服务资金，业主或物业使用人应缴纳的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前向原告交纳当月物业服务资金，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金；本协议期限自双方签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。同日，宏锦公司与被告签订《商品房交付书》，约定宏锦公司于该日将涉案的*花园7座1202房交付给被告使用。2017年7月左右，因涉案物业的洗手间、阳台等地方出现漏水，原、被告产生纠纷，被告未向原告支付2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业管理费。庭审中，被告确认现漏水的地方已经修好，但认为原告应赔偿其因漏水问题所产生的损失，故拒绝交纳物业管理费。原告则认为对漏水的物业进行维修属于开发商宏锦公司的义务，其只负责帮忙跟开发商沟通。原告在诉讼中提交了物业管理费的计算明细表，主张涉案物业管理费按照面积94.98平方米，每月每平方米2.8元的标准计算，每月管理费为265.94元。被告确认管理费的收费标准为每月每平方米2.8元。被告另提供了其与宏锦公司就涉案物业签订的《商品房预售合同》，该合同第二十五条对工程质量保修事宜作出了明确约定。被告表示其未就涉案物业漏水事宜向宏锦公司主张过损失。诉讼中，被告确认其未支付过2016年3月1日至2020年3月31日期间的水费。原告表示水费是由其代为垫付后再向各户收取的，一般是每季度或每半年收取一次，其未通知过被告支付各个时期的水费。原告提交了其拍摄的涉案物业所涉水表的读数的视频，被告对该证据无异议。原告主张被告欠付涉案物业在2017年1月至2020年1月期间的公摊电费660.32元，并提供了公摊电费明细表及计算公式、同一小区其他业主交纳公摊电费的发票以及原告代缴公摊电费的清单。被告对上述电费发票及清单无异议，对因照明及水泵产生的公摊电费计算方式及数额予以认可，对因电梯产生的公摊电费计算方式及数额有异议。被告确认未实际支付过上述公摊电费。以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《商品房交付书》、《商品房预售合同》、不动产权登记查册表、电费发票、清单、视频、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应依法履行各自的义务。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于物业管理费及违约金。涉案物业已于2015年12月13日交付给被告使用，原告在2017年9月1日至2020年4月30日期间亦实际为涉案小区提供了物业管理服务，依合同约定，被告应向原告支付上述期间的物业管理费。被告以涉案物业的洗手间、阳台等地方出现漏水问题，原告未妥善处理，亦未赔偿其损失为由拒绝交纳涉案物业管理费，但上述漏水问题属于房屋自身的质量问题，被告并未提供证据证实原告对此负有约定或法定的维修义务，被告可依法另寻途径主张权利，其以此为由拒付涉案物业管理费的抗辩意见本院不予支持。涉案房产登记查册表所载建筑面积为95.53平方米，原告主张按照面积94.98平方米、每月每平方米2.8元的标准计算涉案物业管理费，本院对此予以认可，则每月物业管理费应为265.94元，被告须向原告支付2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业管理费应为8510.21元（94.98平方米×2.8元/月/平方米×32个月）。被告未依约交纳上述管理费，其行为已构成违约，原告要求被告支付违约金符合法律规定，本院对此予以支持。合同中约定交纳物业管理费的时间为每月5日前，则违约金应以每月应交纳的物业管理费265.94元为本金，自每月6日起计至实际清偿之日止。合同中约定违约金按照每日千分之三计算，原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，则该违约金标准明显过高，本院酌情将违约金标准调整为：2017年9月1日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；每月应交管理费的违约金单独计算，各月计付的违约金数额不得超过该月应交的物业管理费265.94元。二、关于公摊电费。原、被告在《前期物业管理服务协议》中已约定公共水电费由全体业主按政府规定另行分摊。原告提供的同一小区其他业主交纳公摊电费的发票以及原告代缴公摊电费的清单亦足以证实公摊电费实际产生且一直由各业主分摊，被告对因照明及水泵产生的公摊电费计算方式及数额亦予以认可，其对因电梯产生的公摊电费计算方式及数额虽有异议，但未能提供相反证据。结合原告提供的上述证据，本院对原告主张被告欠付2017年1月至2020年1月期间的公摊电费660.32元的事实予以认可，对其要求被告支付该部分费用的诉请予以支持。三、关于水费。被告实际使用涉案物业多年必然产生水费，其确认未支付过2016年3月1日至2020年3月31日期间的水费，故本院对原告主张其代付水费的事实予以认可。原告已提供了被告使用的涉案物业的水表读数的相关视频，被告对此亦无异议，其对原告主张的欠付水费的数额不认可，但未能提供相反证据，故本院对原告主张被告欠付上述期间水费1516.86元的事实予以认可，对其要求被告支付该部分费用的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告谢远向原告广州越秀物业发展有限公司支付2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业管理费8510.21元，并支付违约金（违约金以每月应交纳的物业管理费265.94元为本金，从所欠费用月份的6日起计至实际清偿之日止，其中2017年9月1日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；每月应交管理费的违约金单独计算，各月计付的违约金数额以该月应交的物业管理费265.94元为限）；二、自本判决生效之日起三日内，被告谢远向原告广州越秀物业发展有限公司支付2017年9月1日至2020年1月期间的公摊电费660.32元；三、自本判决生效之日起三日内，被告谢远向原告广州越秀物业发展有限公司支付2016年3月1日至2020年3月31日期间的水费1516.86元；四、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费185元，由原告广州越秀物业发展有限公司负担98元，被告谢远负担87元。被告谢远负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  张旭增二〇二〇年九月十日书记员  冼颖斯