安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终3055号 上诉人（原审原告）：朱冬梅，女，1972年1月1日出生，汉族，住安徽省固镇县。 委托诉讼代理人：黄晓燕，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田福影，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）:蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放路488号，统一社会信用代码913403000608019695。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。 上诉人朱冬梅因与被上诉人蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2020）皖0302民初1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱冬梅上诉请求：1.撤销一审判决。2.支持朱冬梅一审全部诉讼请求。3.判令荣盛公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不当。原审判决认定,2017年6月5日,荣盛公司代理朱冬梅申请办理案涉房屋的不动产登记申请。这一认定,既混淆了荣盛公司的合同义务,又无视荣盛公司完整地提交办理权属登记需由其提供资料的最终时间,明显不当。1.为朱冬梅办理房地产权属证书,提交需其提供的资料,是荣盛公司的合同义务,是其提供的格式条款的固定内容,并不是额外的委托代理关系。2.提交资料,办理备案,目的是取得房地产权属证书。故,提交资料必须完整。完整地提交全部所需资料的时候,荣盛公司的该项义务才能被认为履行完毕。2017年6月5日,只是荣盛公司首次提交部分资料的时间,此时提交的资料并不完整。2018年1月31日,荣盛公司再次向蚌埠市不动产登记中心提交资料。这一次的资料中,包括不动产权属证书(应为土地使用权证)完税证明、宗地图及房屋平面图等关键材料。不动产登记中心据此颁发房地产权属证书。因此,2018年1月31日,才是荣盛公司提交资料的正确时间。荣盛公司的违约行为,至此结束。二、原审判决法律认识偏颇，判决结果错误。1.原审判决认为，蚌埠市房屋所有权申请登记受理单证实荣盛公司已按合同约定向产权登记机关提交办证资料，即已于2017年6月5日履行此项义务。如前所述，此次提供的资料只是履行了部分义务，尚有部分不可或缺的资料于2018年1月31日才提供，在不动产登记收件单上体现。朱冬梅认为不动产登记收件单上的日期才是荣盛公司违约结束的时间，主张违约金至此截止，符合合同约定，应予支持。2.原审判决仅支持朱冬梅自起诉之日起倒推三年内的违约金，无法律依据。原审判决关于诉讼时效的理解，基于《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要理解与适用》。这只是个人的学术著作,并不是法律或司法解释,不能成为审判案件的依据。继续性的债权,也是一个整体的合同权利，不能认为是每日产生一个独立的债权。否则，将可能存在每日一诉的结果。合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的本案违约金，朱冬梅可以随时主张。只有当荣盛公司明确表示不履行时，才能认定朱冬梅“知道或者应当知道”权利受到侵害。如此，方才符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定。再者，按约定提交资料，是荣盛公司的义务。荣盛公司隐瞒不告，朱冬梅对此并不知情。直至2020年4月27日,朱冬梅从其他业主处得知荣盛公司违约,才赴产权登记机关调取证据。此时,才能认定朱冬梅知道荣盛公司违约的事实，诉讼时效才能起算。三、原审判决,处理结果错误。荣盛公司违约时间,自2016年12月22日起，至2018年1月30日止,为404天。朱冬梅的诉请,未有超过诉讼时效的部分,应予全部支持。 荣盛公司辩称，1、一审判决结果正确，认定事实清楚，以不动产登记受理单载明的受理时间作为违约时间的计算终点符合事实和法律。2、根据相关法律规定，朱冬梅在交房后360日内，认为荣盛公司没有及时履行办证义务就知道或应当知道其权利受到侵害，而应从即日起计算诉讼时效。一审法院对此认定事实清楚，适用诉讼时效的法律正确。请求维持原判。 朱冬梅向一审法院起诉请求：1.判令荣盛公司支付逾期提交办理房地产权属证书相关资料的违约金39129.42元(以484275元为基数,按日0.02%计算,自2016年12月22日起计算至2018年1月30日止);2.判令荣盛公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年10月6日，朱冬梅、荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201310060029），该合同约定朱冬梅以按揭方式购买荣盛公司开发的荣盛•香榭兰庭小区第4幢2单元6层02063室房屋。双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书，（2）买受人采用按揭贷款方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证，出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交，买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2015年12月17日，朱冬梅作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为484275元。朱冬梅与荣盛公司就涉案房屋实际交付的时间为2015年12月26日。2017年6月5日，荣盛公司代理朱冬梅申请办理案涉房屋的不动产所有权登记申请。 一审法院认为，《商品房买卖合同》系朱冬梅、荣盛公司真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同第十五条系双方关于房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受朱冬梅委托，代朱冬梅办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋实际交付的时间是2015年12月26日，2016年12月20日之前荣盛公司就应该将办证的相关资料交至产权登记中心，而根据蚌埠市不动产登记中心出具的房屋所有权申请登记受理单载明，荣盛公司于2017年6月5日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交至产权登记机关，超过双方约定的荣盛公司向产权登记机关提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任。荣盛公司违约时间为2016年12月20日至2017年6月5日。 二、本案朱冬梅诉请是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《理解与适用》认为，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。最高人民法院《民事审判指导与参考》第68辑民事审判信箱问答对于出卖人逾期支付办证违约金诉讼时效如何计算的问题，认为如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满之日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。案涉《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。故一审法院认为，依据案涉《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式之约定，该债权属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。朱冬梅向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故其主张逾期办证违约金尚未超过诉讼时效，一审法院支持朱冬梅的违约金计算时间为自2017年5月9日至2017年6月5日，违约金数额为484275元×0.02%/天×27天≈2615.09元。 关于朱冬梅主张的逾期办证时间应该计算至不动产登记收件单上的时间，一审法院认为，合同约定的荣盛公司应履行的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。蚌埠市不动产登记中心出具的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单证实荣盛公司已按合同约定向产权登记机关提交办证资料，办证机关也已受理并登记备案。荣盛公司已按合同约定履行其义务，朱冬梅主张自荣盛公司向产权登记部门提交办证材料后继续计算违约金不符合合同约定，故对朱冬梅该主张不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付朱冬梅违约金2615.09元。二、驳回朱冬梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，减半收取389元，由朱冬梅负担364元，蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司负担25元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。朱冬梅对一审法院查明事实无异议，但认为2017年6月5日荣盛公司提交的材料不完整。荣盛公司对一审法院查明事实无异议。本院对一审查明查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是朱冬梅主张的逾期办证违约金数额应如何计算。 关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2017年6月5日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为朱冬梅办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。 关于朱冬梅主张的违约金是否超过诉讼时效。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。荣盛公司逾期办证的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。分别适用诉讼时效既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。一审法院分别计算诉讼时效期限，于法有据，并无不当。朱冬梅上诉称其不知道权利受损，但根据双方合同约定，朱冬梅对交房后逾期办证的事实系明知，其未在诉讼时效内主张权利，该后果应由其自行承担。 综上所述，朱冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费778元，由上诉人朱冬梅负担(已交纳)。 本判决为终审判决。 审判长  朱怀甫 审判员  秦 玉 审判员  陈二伟 二〇二〇年九月十四日 法官助理丁刘女 书记员张智瑶 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。