北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7403号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐敏，女，1971年5月6日出生，汉族，北京联拓诚信商贸有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋虹，河北宏扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静，北京市佑天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王绍华，经理、执行董事。委托诉讼代理人：韩平，北京国锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡安栋，北京国锦律师事务所律师。原审第三人：中冀贸易有限责任公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路16号1幢C座310室。法定代表人：车少华，总经理。原审第三人：北京金玉阳光教育咨询有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区万源街15号2号楼1-5层。法定代表人：王绍华，总经理。上诉人徐敏因与上诉人京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司（以下简称京韩昊元公司）以及原审第三人中冀贸易有限责任公司（以下简称中冀公司）、北京金玉阳光教育咨询有限公司（以下简称金玉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初25076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐敏上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，依法改判京韩昊元公司除应向徐敏支付2017年7月1日至2018年2月7日期间的房屋租金496470元外，还应向徐敏支付自2018年2月8日至今（暂计算至2019年6月30日）的房屋租金1173802元；3.撤销一审判决第三项，依法改判京韩昊元公司除应向徐敏支付2017年7月1日至2018年2月7日期间的违约金148941元外，还应向徐敏支付自2018年2月8日至今（暂计算至2019年6月30日）的违约金352140.6元（计算方式：1173802元*30%）；4.本案一、二审诉讼费用由京韩昊元公司负担。事实和理由：1.一审法院事实认定错误。首先，自双方就位于北京经济技术开发区北京联拓诚信商贸有限公司马六4s店后的配套楼及周边双方认可的场地（以下简称案涉房屋）签订租赁合同至今，案涉房屋一直由京韩昊元公司使用，京韩昊元公司从未搬离案涉房屋且其未能提供搬离的相关证据；京韩昊元公司利用其关联公司即金玉公司取得案涉房屋的所有权的形式来规避其与徐敏之间的租赁合同的履行。一审法院认定金玉公司取得所有权的时间为京韩昊元公司搬离案涉房屋的时间是错误的。其次，金玉公司的曾用名为北京斯汉达酒店管理有限公司（下称斯汉达公司），京韩昊元公司提交的执行异议裁定书中有关其公司在该案中提交了内容为收取“斯汉达水电费”的收据的记载，能够证明金玉公司也一直在使用案涉房屋，故一审法院以金玉公司入住的时间认定租金截止的日期也是错误的。再次，徐敏提供的自来水公司缴费通知和收费凭证显示，中冀公司和金玉公司声明的入住期限前，案涉房屋一直在正常产生、缴纳水电费，这足以说明京韩昊元公司所称的因停水停电搬离案涉房屋是错误的，其公司并未搬离案涉房屋，而是以其关联公司取得所有权的形式来更换房屋使用方式来规避履行与徐敏的租赁合同。2.一审法院适用法律错误。一审法院不应适用合同法第九十四条，而是应适用合同法第二百二十九条买卖不破租赁的规定。3.一审法院程序错误。徐敏在一审中提交了调查取证申请书，但法院并未查明与案件争议焦点相关的案涉房屋电费的使用和缴纳情况。京韩昊元公司辩称，不同意徐敏的上诉意见。京韩昊元公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二、三项；2.依法改判确认徐敏与京韩昊元公司签订的《房屋租赁合同》于2017年5月2日解除；徐敏返还京韩昊元公司2017年5月、6月租金共计137300元，履约保证金67000元；3.本案一、二审诉讼费由徐敏负担。事实和理由：1.本案属涉外合同关系，一审法院没有按照涉外案件审理，属于程序违法。2.一审法院认定京韩昊元公司存在违约不支付房租行为，属于事实认定错误。3.一审法院判决京韩昊元公司支付违约金148941元给徐敏，履约保证金6.7万元不予退还，属于适用法律错误。4.一审法院未审查京韩昊元公司提交的徐敏本人到庭申请，严重违反法定程序。本院审理中，京韩昊元公司变更其上诉请求为：1.徐敏返还京韩昊元公司2017年5月、6月租金共计137300元，履约保证金67000元；2.本案一、二审诉讼费由徐敏负担。徐敏辩称，不同意京韩昊元公司的上诉意见，坚持徐敏的上诉意见。徐敏向一审法院起诉请求：1、判令京韩昊元公司支付徐敏自2017年7月至今（暂计至2019年6月30日）的房屋租金1672720元；2、判令京韩昊元公司支付徐敏违约金501816元；3、本案诉讼费由京韩昊元公司承担。案件审理过程中，对诉讼请求2的违约金的计算方法，徐敏称涉案合同约定滞纳金按照每日5‰的标准计算，但其认为过高，故按照欠付租金的30%计算。京韩昊元公司向一审反诉请求：1、确认徐敏与京韩昊元公司签订的《房屋租赁合同》于2017年5月2日解除；2、判令徐敏返还京韩昊元公司2017年5月、6月的租金137300元、房屋保证金67000元；3、判令徐敏向京韩昊元公司支付违约金、赔偿金。案件审理过程中，京韩昊元公司明确诉讼请求3为徐敏赔偿京韩昊元公司装修损失和附属设施残值，没有违约金。中冀公司、金玉公司未到庭陈述意见。一审法院认定事实：2012年7月1日，徐敏（甲方，出租人）与北京铂丽商务酒店有限公司（乙方，承租人，京韩昊元公司原名称）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方从甲方处承租案涉房屋即位于亦庄经济技术开发区北京联拓诚信商贸有限公司（以下简称联拓公司）马六4s店后的配套楼及周边双方认可的场地，承租场所的建筑物实际建筑面积为3843平方米，其中，地上面积3302平方米、地下面积541平方米；关于承租期限，承租期为15年，自2012年7月1日起至2027年6月30日止；关于租金，第8.1条载明：“第1年至第3年：租金为人民币80万元整。第4年至第6年：租金为人民币82.4万元整。第7年至第9年：租金为人民币84.872万元整。第10年至第12年：租金为人民币89.1156万元整。第13年至第15年：租金为人民币93.5714万元整。”关于交纳方式，租金为年付，乙方应于本合同签订之日起5个工作日内一次性向甲方交付第一年租金80万元，以后每年租金为上付款，一次性向甲方交付，交付日期为每年的7月1日前；关于履约保证金，乙方向甲方交纳履约保证金67000元，在乙方无违约和欠费的情况下，合同终止后的3个月内，甲方如数退还给乙方；关于滞纳金，若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金及其他费用，应承担所欠付费用总额的5‰，按日计算收取滞纳金，直至乙方全数付清其所应付的租金及其他费用之日止，若乙方拖欠费用达30日时，甲方有权解除合同并向乙方收取三个月租金作为违约金；关于装修、加建、改建的部分，在本合同终止之后，全部无偿归甲方所有，乙方无权追索任何利益，甲乙双方的租赁关系终止（中止）或乙方单方违约时，乙方所有的装修、加建部分和固定装修、装饰、设备设施等全部添加物全部无偿归甲方；关于法律责任，第16.8条载明：“租赁期内，甲方如对该房屋的产权进行变更，应保证该房屋产权变更不影响本合同的履行和乙方对该房屋的正常使用。如甲方因上述原因和其他原因而导致本合同无效或乙方不能正常使用该房屋，甲方应对乙方的损失进行赔偿。”京韩昊元公司支付租金至2017年6月30日，后未再向徐敏支付租金。2019年10月31日，北京铂丽商务酒店有限公司将公司名称变更京韩昊元公司。经询，徐敏与京韩昊元公司均认可案涉房屋的地址为北京经济技术开发区万源街15号，徐敏称北京工商信息查询到徐敏于2010年5月10日至2016年10月9日期间系联拓公司的法定代表人并任经理职务。经查，联拓公司的法定代表人已进行变更，现徐敏为联拓公司的高管，任经理职务。2015年9月9日，长春中院分别作出（2015）长执字第333-335号、（2015）长执字第336-1号、（2015）长执字第338-1号执行裁定书，裁定查封、拍卖、变卖被执行人联拓公司抵押的土地使用权及房屋所有权。2017年2月13日，长春中院就包括案涉房屋在内的房屋作出（2015）长执字第333-335号查封、评估、拍卖公告。庭审中，京韩昊元公司称该公告张贴在案涉房屋的大门上。后京韩昊元公司就案涉房屋提出执行异议，长春中院于2017年5月2日分别作出（2017）吉01执异803、805号执行裁定书，均裁定如下：“驳回案外人北京铂丽商务酒店有限公司的异议请求。”（2017）吉01执异803号裁定书载明：“本院查明，原告一汽金融公司和被告诚信商贸公司等各被告借款合同纠纷，本院分别以（2015）长民四初字第17号、18号和20号三个案件进行审理。在上述案件审理过程中，本院于2015年3月18日在北京市经济技术开发区房屋和土地管理局及北京市国土局保全查封了被告诚信商贸公司名下位于北京经济技术开发区万源街15号1号楼等3幢……首次查封是2015年3月4日由辽宁省大连市中级人民法院查封……本院分别以（2015）长执字第335、334和333号立案执行……本院于2017年2月13日作出（2015）长执字第333-335号查封、评估、拍卖公告，拟对上述抵押房产及项下土地使用权予以评估、拍卖。案外人铂丽酒店对此公告提出异议。”2017年12月28日，大兴法院对京韩昊元公司（原告）诉徐敏（被告）、联拓公司（第三人）确认合同有效纠纷一案作出（2017）京0115民初10634号民事判决，判决如下：“北京铂丽商务酒店有限公司与徐敏于2012年7月1日签订的房屋租赁合同有效。”该判决书载明：“本院经审查认定事实如下：2012年6月30日，联拓诚信与徐敏签订房屋租赁合同，约定将联拓诚信所有的位于亦庄马六汽车4S店后配套楼租赁给徐敏，建筑面积为3843平方米。租赁期限共两期，第一期20年，自2012年6月30日起至2032年6月29日止，第二期14年，自2032年6月30日起至2046年6月29日。租金为每年20万元。在不影响联拓诚信利益的情况下，徐敏可以进行转租……联拓诚信出具收据确认徐敏按照约定支付了2012年、2013年的房租共计40万元。（2016）冀10民终963号判决书确认徐敏借款300万元，并将该笔款项汇入联拓机电的账户，徐敏主张该笔借款抵扣了租金，对此联拓诚信予以认可……”2018年1月28日，案涉房屋被中冀公司、金玉公司在淘宝司法拍卖网络平台上竞得，中冀公司出资占比63.058%，金玉公司出资占比36.942%。2018年2月8日，长春中院（拍卖人）与中冀公司、金玉公司（买受人）签订《拍卖成交确认书》，约定买受人于2018年2月8日到长春中院签署《拍卖成交确认书》，待领取执行裁定书及协助执行通知书后，办理拍卖标的物交付手续，买受人自行提取拍卖标的物。2018年2月27日，长春中院作出（2017）吉01执恢17号执行裁定书，解除对包括案涉房屋在内的房屋查封，房屋所有权自裁定送达买受人时起转移。一审庭审中，徐敏主张涉案合同仍在履行中，京韩昊元公司主张涉案合同已于2017年5月2日解除。经询，京韩昊元公司称其于2017年5月2日收到（2017）吉01执异803、805号执行裁定书后搬离案涉房屋，故主张涉案合同于2017年5月2日解除，但无证据佐证搬离时间，搬离的原因为由于查封、评估、拍卖公告张贴在案涉房屋的大门上，造成京韩昊元公司无法正常经营，很多租户不再与京韩昊元公司继续签订租赁合同或搬离，其搬离案涉房屋时联系不上徐敏，故双方未能交接，其对搬离后的房屋情况并不知情。中冀公司称其实际使用的是案涉房屋前面的马六4S店的房屋，其进驻该房屋的时间为2018年10月份左右；金玉公司使用的是案涉房屋，其进驻时间为2018年2月份左右。金玉公司称其实际于2018年2月8日占用案涉房屋，案涉房屋当时空着，无人经营，其直接将物品搬进去。中冀公司、金玉公司均称自取得房屋产权至今，未与案涉房屋原产权人联系过，对案涉房屋的出租情况不知情，徐敏从未向其交付过租金。徐敏称对案涉房屋的目前状况不知情，最后一次到案涉房屋是2017年8月份；对案涉房屋的拍卖事宜不知情，案涉房屋产权变更后，亦未与中冀公司、金玉公司联系过；对中冀公司、金玉公司进驻案涉房屋并不清楚，于2018年10月份才知道案涉房屋已经拍卖。再询，就京韩昊元公司未交付2017年7月1日之后的租金一事，徐敏称其向京韩昊元公司催告过，但无证据佐证；就京韩昊元公司不再交付租金后是否至案涉房屋查看一事，徐敏称其一直在国外，对案涉房屋情况并不知情。徐敏向一审法院提交了地址为万源街15号的房屋在2017年1月至2019年11月期间的自来水缴费通知单，欲证明案涉房屋并未断水，从用水量看，京韩昊元公司主张2017年5月搬离案涉房屋并不属实。京韩昊元公司称对证据的真实性无法核实，证明目的不认可。经询，徐敏称案涉房屋与前面的马六4S店共用一个水表。经查，京韩昊元公司与金玉公司的法定代表人均为王绍华。徐敏主张京韩昊元公司与金玉公司为关联公司。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。徐敏与京韩昊元公司签订的涉案合同已在（2017）京0115民初10634号民事判决书中确认为有效合同，对双方均有约束力。本案的争议焦点为涉案合同是否已经解除。关于京韩昊元公司的搬离时间。本案中，徐敏作为案涉房屋原产权人的原法定代表人并担任经理职务至今，称对案涉房屋拍卖、中冀公司、金玉公司占用事宜不知情，与常理不符，法院不予采信。京韩昊元公司称其于2017年5月2日搬离，但无证据佐证，法院不予采信。京韩昊元公司与金玉公司的法定代表人为同一人，京韩昊元公司称其于2017年5月2日搬离后对案涉房屋的后续情况并不知情，与常理不符，法院不予采信。徐敏主张京韩昊元公司与金玉公司系关联公司，未提供证据予以佐证；其提交的自来水缴费单载明的地址所对应的水表并非案涉房屋单独使用，故其主张京韩昊元公司实际一直在使用案涉房屋的意见，证据不足，法院不予采信。中冀公司与金玉公司已取得案涉房屋产权，中冀公司称金玉公司于2018年2月份左右进驻案涉房屋，金玉公司认可其于2018年2月8日开始实际占用案涉房屋，出租人徐敏称不清楚案涉房屋的状态，承租人京韩昊元公司未举证证明其搬离案涉房屋的时间，鉴于案涉房屋的买受人认可于2018年2月8日占用案涉房屋，结合法院查明的事实，法院酌定以2018年2月7日作为京韩昊元公司搬离案涉房屋的日期，故京韩昊元公司应支付徐敏2017年7月1日至2018年2月7日期间的房屋租金。2017年7月1日至2018年2月7日期间属于涉案合同约定的第6年度范围内，年租金为82.4万元，经核算，上述期间的租金为496470元。在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，京韩昊元公司应于2017年7月1日前支付徐敏2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金，但未依约支付；其主张因查封、评估、拍卖公告张贴在案涉房屋的大门上，影响其正常经营才搬离，证据不足，法院不予采信。综上，法院认定，京韩昊元公司不依约支付租金、自行搬离的行为表明其不再履行合同，构成违约，案涉房屋已于2018年2月8日被金玉公司占用，涉案合同目的自2018年2月8日开始无法实现，对于京韩昊元公司主张的确认涉案合同已经解除的诉讼请求，法院予以确认，但合同解除日期调整为2018年2月7日。关于徐敏主张京韩昊元公司支付违约金的诉讼请求。涉案合同第8.4条约定：“若乙方未能按本合同的规定向乙方支付租金及其他费用，应承担所欠付费用总额的5‰，按日计算收取滞纳金，直至乙方全数付清其所欠付的租金及其他费用。”本案中，京韩昊元公司逾期支付2017年7月1日至2018年2月8日期间的房屋租金，徐敏主张京韩昊元公司向其支付滞纳金，于合同有据，徐敏称如按照涉案合同约定滞纳金按照每日5‰的标准计算过高，故按照欠付租金的30%计算。经核算，违约金为148941元。关于京韩昊元公司主张徐敏退还其押金67000元的诉讼请求。涉案合同第8.3条约定：“本合同生效之日，乙方向甲方交纳履约保证金6.7万元，在乙方无违约和欠付的情况下，本合同终止后的3个月内，如数退还给乙方。”本案中，涉案合同因京韩昊元公司的违约行为而解除，京韩昊元公司主张徐敏退还其履约保证金，于合同无据，法院不予支持。关于京韩昊元公司主张徐敏赔偿其装修损失和附属设施残值的诉讼请求。涉案合同第11.3.5条约定：“装修、加建、改建部分，在本合同终止之后，全部无偿归甲方所有，乙方无权追索任何利益。”故法院认定，依据上述约定，涉案合同终止后，装修、加建、改建部分应属徐敏所有，京韩昊元公司主张徐敏赔偿其装修损失和附属设施残值，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认徐敏与京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年2月7日解除；二、京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司于判决生效后七日内支付徐敏2017年7月1日至2018年2月7日期间的房屋租金496470元；三、京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司于判决生效后七日内支付徐敏违约金148941元；四、驳回徐敏的其他诉讼请求；五、驳回京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实，双方当事人均未提出异议且有相关证据佐证，本院予以确认。本院审理中，京韩昊元公司向本院申请撤回上诉。本院认为，京韩昊元公司撤回上诉的申请，不违反法律规定，本院予以准许。根据双方的诉辩意见和审理情况，本案的争议焦点可以归纳为一审法院以金玉公司所述占用案涉房屋的时间作为京韩昊元公司搬离案涉房屋的日期以及合同解除日期是否恰当。徐敏上诉称金玉公司从未搬离案涉房屋，应提供充分证据予以证明，但其提交的自来水缴费单载明地址所对应的水表据其陈述并非案涉房屋单独使用；徐敏未提供相应证据证明金玉公司和京韩昊元公司系关联公司，京韩昊元公司与金玉公司的法定代表人虽为同一人，但据此以及执行异议裁定中载明的提交的收据的情况，不足以说明金玉公司和京韩昊元公司均一直在使用案涉房屋。故一审法院对徐敏的该项诉讼主张不予采信，并结合双方举证质证的情况以及各方陈述，酌定以2018年2月7日作为京韩昊元公司搬离案涉房屋的日期，并无不当。京韩昊元公司虽与金玉公司具有相同的法定代表人，但在无证据表明两者系关联公司的情况下，金玉公司取得案涉房屋的所有权并占有使用案涉房屋，足以导致案涉房屋租赁合同的合同目的不能实现。一审法院确认案涉房屋租赁合同解除并以金玉公司自述的占用案涉房屋的2018年2月7日作为解除时间，亦无不当。经审查，本案一审法院不存在严重违反法定程序的问题。综上所述，徐敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26353.25元，由徐敏负担24171元（已交纳），由京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司负担2182.25元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇二〇年九月十一日法官助理 姬 雷书 记 员 梁 佳