辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7225号上诉人（原审被告）：沈阳瑞盈房产经纪代理有限公司.法定代表人：高秀源，该公司总经理。委托诉讼代理人：何东旭，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：朱圣楠，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审原告）：魏孝明,男,1983年4月7日出生,汉族,住辽宁省铁岭县。委托诉讼代理人：王亚香，辽宁首丰律师事务所律师。上诉人沈阳瑞盈房产经纪代理有限公司（以下简称“瑞盈公司”）因与被上诉人魏孝明不当得利纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2019)辽0106民初8316号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。瑞盈公司上诉请求：一、请求撤销原判，依法改判或发回重审。二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，上诉人不构成不当得利。被上诉人对于上诉人提供中介服务及收取代理费是明知的、认可的。鑫丰雍景豪城项目开发商的沈阳鑫丰富俪城房屋开发有限公司于2016年9月1日已经将鑫丰雍景豪城工程项目楼盘销售事宜交给了上诉人，并明确由上诉人提供楼盘的整体策划、销售咨询服务、售楼员的招聘、培训及日常管理、合同的签订、审核、备案、存档及管理、帮助协调配合顾客办理银行贷款、公积金贷款等事宜，在销售现场，开发商根本不参与楼盘的销售工作，全部由中介代理服务公司进行楼盘的销售。开发商的房产出售价格中不包含房产销售的中介成本，销售方可向客户直接收取佣金，如果不认可佣金的客户，同等条件下，销售给认可支付佣金的客户。这是在商品房开发、买卖过程中开发商与中介方之间种普遍的合作方式，目前所有开发商的楼盘销售都是这么操作的。被上诉人于2017年5月1日开始购买涉案房屋之时就是由上诉人为其提供的代理服务，涉案房屋的销售从咨询、选房、看房、交付定金、签订商品房买卖合同到货款手续的申请和办理都是由上诉人的工作人员为其办理和完成的。在2017年9月24日，上诉人明确告知被上诉人其应交纳的28389元为中介代理费，并且为被上诉人出具了收款收据，收款人的公章为上诉人公司，公章上面明确记载是房产经纪公司而不是房屋开发公司，被上诉人交纳的费用上诉人也于2017年10月24日为其出具了辽宁省增值税专用发票，虽被上诉人自己不换取发票，但改变不了被上诉人交纳的28989元中介服务费，上诉人已经完税并入帐的事实。原审认为，无法证明被上诉人在交纳此项服务费用中受益是错误的，售楼现场根本没有开发商的工作人员，被上诉人的房产买卖全过程都上诉人在为其服务，如果没有上诉人的服务，被上诉人根本无法达成涉案房产的买卖合同。如果被上诉人不认可自己于2017年9月24日交纳的28989元是中介服务费，那么被上诉人无法解释自己为什么在交纳该费用的第二天2017年9月25日会与开发商签订购买涉案房产的《商品房买卖合同书》，该合同书中明确约定了购房首付款为237589元，这些首付款是被上诉人已分三笔全额交纳给开发商的首付款，而其中并不包含被上诉人交给上诉人的28989元，这些，被上诉人均是清楚、明白的，事实上的交款行为也可以推定其对中介服务合同要约的一种行为上的承诺，所以，原审对中介合同不成立的事实认定错误。被上诉人在明知涉案房产的购买会发生中介服务费的情况下，是有选择余地的，或者不认可中介服务费用不购买房产成者认可交纳中介服务费用购买房产，被上诉人选择了后者，之后又反悔，明显是一种极为不诚信的表现，原审对被上诉人的支持显然是被被上诉人的这种不诚信说辞迷感，造成了法律事实认定的错误。二、原审判决适用法律错误，本案不构成不当得利，应驳回上诉人原审的诉讼请求。上诉人与被上诉人之间是代理合同关系，本案应适用《合同法》第二十二条规定的“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”。从上诉人提供服务、收取费用、出具收款收据，到被上诉人接受服务、交纳费用、在收款收据上亲笔签名、第二天签订书面房产买卖合同的行为，完全可以证明被上诉人以行为认可上诉人人的销售代理服务并接受了代理服务成果，达成了商品房的买卖，上诉人在原审完全证明了双方之间成立的合同关系，并且被上诉人也在双方的合同关系中受益。故本案应纠正原审法院适用法律的错误，予以改判。综上所述，上诉人为被上诉人提供房产买卖全过程的代理服务，达成了被上诉人的房产买卖意愿，并在被诉上诉人清楚、明白的情况下为其提供了收款收据，后期上诉人也完税完毕，双方合同代理合同的权利、义务因履行完毕已终止，本案不构成不当得利，二审人民法院应依法改判，对于被上诉人请求上诉人返还不当得利及利息的诉讼请求、予以驳回。惩治被上诉人这种不诚信的行为，以维护上诉人的合法权益。魏孝明辩称，一审事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。中介服务合同应当明确进行约定，该合同内容包括信息的匹配以及相关买卖房产的服务，魏孝明自行到房屋开发公司销售处进行缔约，并且自己办理了房产买卖相关手续，并没有接受上诉人的任何服务。该房屋销售时宣称每平米单价10800元，但是房屋买卖合同中记载的10080元，差价720×81.11为58399元，魏孝明在上诉人处缴纳28389元之后又在沈阳麦尔克缴纳了3万元的同样的费用，因此该行为是房屋开发公司违背备案价格多收取房款的一种行为，魏孝明与上诉人不存在法律关系，因此对于多缴纳的28389元应该予以返还。魏孝明向一审法院起诉请求：1.返还不当得利28389元及利息,从2017年9月24日至起诉之日暂定为2284元,共计30674元;2.诉讼费由瑞盈公司承担。一审法院认定事实：2017年9月24日魏孝明向瑞盈公司交付28389元，瑞盈公司向魏孝明出具专用收款收据。另查明，2017年5月1日魏孝明购买沈阳鑫丰富俪城房屋开发有限公司开发的位于沈阳市铁西区住宅，并于当日向沈阳鑫丰富俪城房屋开发有限公司交付定金10000元，2017年7月22日交纳首期款225977元，2017年9月24日交纳首期款1612元,2017年9月25日魏孝明与沈阳鑫丰富俪城房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》，单价为每平方米10080元，总金额817589元，首付为237589元，贷款580000元。一审法院认为，当事人签订合同，应由一方当事人发出内容具体明确的要约，受要约方作出同意要约的意思表示，此时双方合同成立。瑞盈公司主张与魏孝明之间系中介关系，所收费用系代理服务费，但其向魏孝明出具的收据中并未标注收款用途，所提交证据也不足以证明其明确告知魏孝明双方系中介关系及魏孝明应知双方系中介关系及魏孝明所交费用为中介费，因此瑞盈公司收取中介费无法律依据，且瑞盈公司也未举证证明魏孝明因此而得利，魏孝明要求其返还，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条的规定，判决如下：一、沈阳瑞盈房产经纪代理有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还魏孝明28389元；二、沈阳瑞盈房产经纪代理有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付魏孝明28389元之利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年9月24日起至2019年5月27日止）；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。案件受理费567元，公告费260元，由沈阳瑞盈房产经纪代理有限公司承担。二审中，上诉人提交以下证据：证据一、开发商沈阳鑫丰富俪城房屋开发有限公司与上诉人签订的关于鑫丰雍景豪城项目楼盘销售事宜交给上诉人的《协议书》、开发商证明材料、开发商营业执照副本复印件，证明鑫丰雍景豪城项目开发商沈阳鑫丰富俪城房屋开发有限公司于2016年9月1日已经将鑫丰雍景豪城工程项目楼盘销售事宜全部交给了上诉人。在房产销售现场，开发商根本不参与楼盘的销售工作，全部由中介代理服务公司(上诉人)进行楼盘的销售，开发商的房产出售价格中不包含房产销售的各项成本，销售方可向客户直接收取佣金，如果不认可佣金的客户，同等条件下，销售给认可支付佣金的客户。证据二、上诉人2017年5-10月工资表、王春宇7月工资转款凭证、程扬10月工资转款凭证，证明被上诉人2017年5月开始购买房产时的接待销售人员为王春宇，王春宇为上诉人单位员工，说明被上诉人的房产购买过程是由上诉人提供代理服务的客观事实，另外，证人程扬为上诉人单位员工，对上诉人与房屋开发公司之间合作关系可以提供证人证言说明情况。证据三、上诉人单位专用收款收据1张、增殖税专用发票3张、增殖税专用发票3张，证明以上收据和发票数额对应的总和均为28389元，收据上的收款事由为39#1-23-1，说明收款与被上诉人购买该房产有关，收据上的被上诉人亲笔签名，一审被上诉人提供的收据原件上还明确盖有上诉人单位的现金收讫公章，说明被上诉人明知自己的28389元是交给上诉人的，是对事实上合同关系的认可，从增殖税发票看，2017年10月24日，上诉人对被上诉人交纳的代理服务费完税。证据四、王举华缴纳社保证明、身份证复印件、证人证言，证明王举华为原沈阳鑫丰富俪城房屋开发有限公司的工作人员，可证实沈阳鑫丰富俪城房屋开发有限公司委托上诉人销售“鑫丰雍景豪城”楼盘的事实及由上诉人提供为客户系列服务自行收取购房人佣金的事实。证据五、程扬缴纳社保证明、身份证复印件、证人证言，证明上诉人接受委托为购房客户服务的具体内容及向收费情况，上诉人单位和开发商之间的关系为委托销售关系，王春宇为上诉人员工的事实。证据六、鑫丰汇源公司客服部员工王举华、上诉人公司销售人员程扬出庭作证，和书证的证据四、五证明目的一致，程扬的证言可以看出在销售现场瑞盈公司所行使的只是一个销售公司向客户提供服务的职能，并且对于收取佣金也都是客户同意和认可的行为，这是事实上的合同关系，瑞盈公司提供服务，客户魏孝明在2017年9月25日签订正式商品房买卖合同之前，于2017年9月24日将购房首付款和销售服务费全部交齐，取得了与开发商签订买卖合同的资格，所有环节魏孝明都是清楚并认可的，向瑞盈公司的交款行为能证明瑞盈和魏孝明之间中介服务关系。魏孝明质证意见为：对证据一，真实性、合法性、关联性均不予认可，瑞盈公司与房屋开发公司的代理关系没有向被上诉人进行告知。对证据二，该工资发放证明只能证明上诉人向王春宇支付相关款项，并未提供劳动合同社保缴纳的情况，无法证明劳动合同关系。对证据三，对于收据予以认可，增值税销售方记账凭证联，该日期为2017年10月24日，与魏孝明交款款项的日期不符，结合增值税专用发票购买方凭证联，可以证明该开具发票的行为系上诉人进行税务处理的需要，并不能证明双方的中介服务法律关系。对证据四，王举华的社保证明上的参保单位为鑫丰汇源房地产开发有限公司，参保年限是2015年至2018年3月，证明内容下记载缴费单位的名称是沈阳鑫丰富俪城房屋开发有限公司，该两个公司与上诉人有关联关系，鑫丰汇源公司是鑫丰富俪城的母公司，王举华又担任销售公司的职务，因此，其提供的服务代表房屋开发公司，魏孝明对其所称的事实均不知情。对证据五,真实性没有异议，关联性有异议，不能证明代理关系向我方告知。对证据六，真实性、合法性、关联性均有异议，两位证人没有直接为魏孝明提供过中介服务，不能证明向其告知过中介的法律关系。被上诉人魏孝明提交（2018）辽0106民初10089号鑫丰富俪城公司诉魏孝明逾期办理房屋贷款违约金判决，其中第二页经审理查明记载的事项证明鑫丰富俪城公司与瑞盈公司具有关联关系，法律主体混同。上诉人质证意见为：对真实性没有异议，但对要证明的问题有异议，该判决可以详细证明被上诉人三笔款项分别交付，这其中没有瑞盈公司的服务费，与买卖合同对应首付款的数额一致，而瑞盈公司客观上提供了服务，在签订商品房买卖合同之前瑞盈公司也明确告知客户交纳的是销售服务费，客户予以认同，也缴纳了，是一种事实上的合同关系，并且该证据无法看出与瑞盈公司有任何关联，也无法看出瑞盈公司与开发公司有任何混同。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，在瑞盈公司2017年9月24日向魏孝明出具的专用收款收据上，收款事由处仅记载房号，未标注具体收款事项。瑞盈公司销售人员程扬出庭作证时陈述无论购房者是否享受优惠，该公司收取的佣金数额都一致，付给瑞盈公司的佣金和付给房屋开发公司的购房款均由购房者交给设在售楼处的瑞盈公司同一财务人员。本院认为，《商品房销售管理办法》第二十五条、第二十六条、第二十八条规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托房地产中介服务机构应当向买受人出示商品房销售委托书，且不得收取佣金以外的其他费用。本案中，瑞盈公司主张其与房地产开发企业之间是委托销售关系，房地产开发企业将案涉楼盘全部房源委托瑞盈公司对外销售，则瑞盈公司应在代理销售时向商品房买受人出示房地产开发企业委托其销售的委托书，且瑞盈公司的佣金应当由房地产开发企业支付，不应将服务费用转嫁给商品房买受人。本案中，魏孝明直接到售楼处购买一手商品房，在售楼处交纳费用，无论是购房款还是本案诉争的28389元，均是交给在该售楼处的财务人员。瑞盈公司主张其与魏孝明之间成立中介关系，即居间合同关系，但瑞盈公司并未与魏孝明签订居间合同，也没有证据证明瑞盈公司向魏孝明说明其为中介公司且魏孝明需交纳服务费用，魏孝明交费的收据上也没有注明是中介费用。现有证据不能证明魏孝明有与瑞盈公司缔结居间合同的明确意思表示，更不能证明双方成立居间合同关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，瑞盈公司收取魏孝明28389元没有法律根据，构成不当得利，应依法向魏孝明返还不当利益，即28389元及占用资金期间发生的利息，一审判决并无不当。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理,故对当事人没有提出请求的部分，不再审理。综上所述，上诉人的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费567元，由沈阳瑞盈房产经纪代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 悦审判员 郭 净审判员 冯立波二〇二〇年九月二日法官助理张艳玲书记员王星丹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。