江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3849号上诉人（原审被告，反诉原告）：姜瑞华，男，1975年2月1日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：唐洁，江苏永伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：徐州铁矿商贸有限公司，住所地江苏省徐州市北郊利国镇。法定代表人：张庆礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚，江苏禾嘉律师事务所律师。原审被告：铜山区天瑞家用电器经销部，住所地江苏省徐州市铜山区利国镇商业街矿商场。经营者：姜瑞华。上诉人姜瑞华因与被上诉人徐州铁矿商贸有限公司（以下简称商贸公司）、原审被告铜山区天瑞家用电器经销部（以下简称天瑞电器）租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11922号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜瑞华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人反诉请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人的租赁合同关系于2019年11月19日解除，无事实及法律依据。被上诉人提供的2019年11月19日EMS邮政单据显示，寄件人为李成，并非被上诉人徐州铁矿商贸有限公司，邮件来源不明；在邮政单据中也未备注文件名称，对于邮寄内容是否为《解除合同的通知》，关联性无法确认。上诉人的家属并非姜瑞华的授权方，其拒收行为不能当然对上诉人姜瑞华产生法律上的利害关系。二、案涉房屋租赁合同应自一审判决作出之日解除。三、一审判决合同解除后按照评估后的租金缴纳房租没有事实及法律依据，且违背公平公正原则。1.一审认定案涉房屋已按照国资委《关于市属国有企业经营性房产租赁行为的指导意见》要求，经规定程序选择中介机构进行评估，属于认定事实不清。2.案涉房屋租金评估结果是在上诉人已对案涉房屋进行装修、维修的基础上进行的评估，一审判决上诉人按照评估结果支付房屋占用期间的费用，对上诉人不公平。3.上诉人请求二审法院按照相关政策减免疫情期间案涉房屋的租金。四、一审认定上诉人加盖轻钢顶棚的行为超出了防止漏水的必要限度，属于认定事实不清。五、一审认定案外人杨静无权代表被上诉人对工程价款予以确认，属于认定事实不清。被上诉人商贸公司辩称，1.李成是被上诉人的代理人，代表商贸公司有权利和义务向上诉人邮寄解除合同的通知书。2.商贸公司前期与上诉人进行过沟通，上诉人拒收说明其知道此事有意为之，违背了诚实信用原则。3.评估的标准是根据租赁的行情，房产的位置、面积、结构、交通条件、租赁的期限和租赁的用途等多方面综合考虑，装修装饰只是很小的一个因素，对于评估价格波动不大。4.上诉人一直占有使用涉案房屋，被上诉人无法进行公开招租，上诉人的行为是对评估价的默认。5.本案是占用使用费，不是租金，而且天瑞电器已经注销，不属于减免房租的情形。6.一审事实认定清楚，加盖轻钢顶棚的行为明显超出了防止漏水的必要限度。7.通过询问笔录可知，杨静对于维修费用不认可，其签字只是认可轻钢结构是上诉人所为，另外装饰装修的收据不能真实反映装饰装修的价款。商贸公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除商贸公司、天瑞电器、姜瑞华之间的不定期租赁合同关系；2.判决天瑞电器、姜瑞华立即将位于徐州市铜山区全家福糕点店的房屋腾空并移交给商贸公司；3.判决天瑞电器、姜瑞华支付商贸公司房屋占有使用费319961.99元（2019年1月1日至2019年11月26日，实际计算至天瑞电器、姜瑞华将涉案房屋腾空并移交给商贸公司之日止）；4.诉讼费由天瑞电器、姜瑞华承担。姜瑞华向一审法院提出反诉请求：1.商贸公司支付姜瑞华维修费用906600元；2.诉讼费由商贸公司承担。一审法院经审理查明：2008年，商贸公司将位于徐州市铜山区全家福糕点店租赁并交付给姜瑞华使用。姜瑞华在利国铁矿商场经营家具、家电销售，并注册了个体工商户，字号为铜山区天瑞家用电器经销部。2018年1月11日，商贸公司与姜瑞华继续签订了书面的《门面房屋租赁合同》。该租赁合同约定租赁期限为一年（2018年1月1日至2018年12月31日），年租金为117125元，面积2420㎡。姜瑞华于2018年3月16日向商贸公司提出通知书一份，该通知书载明姜瑞华租赁商贸公司的商场大面积墙皮脱落及漏雨问题，并告知商贸公司，姜瑞华自己出资维修，费用冲抵房租。商贸公司工作人员杨静在该通知书上签名，并签署“属实”字样。后姜瑞华在涉案房屋顶层搭建了轻钢棚。2019年至今，姜瑞华未向商贸公司缴纳房屋租金。2019年11月6日，商贸公司向姜瑞华邮寄送达通知书一份，该通知书载明商贸公司与姜瑞华之间的不定期租赁合同关系，商贸公司享有随时解除权，建议姜瑞华按照国资委要求的评估租赁价格与商贸公司签订租赁合同，并预留10天宽限期，到期不签订书面租赁合同，商贸公司将与姜瑞华解除不定期租赁合同关系，并请姜瑞华腾空房屋，将房屋归还给商贸公司。EMS速递于2019年11月9日在改退批条上注明：收件人外出，家属拒收。另查明，2005年12月15日，徐州市房产管理局将含涉案房屋在内的房屋向商贸公司颁发房屋所有权证，证号为徐房权证九里区字第××号，所有权人为商贸公司，面积2718.57㎡。徐州市国资委于2019年1月28日发布《关于进一步规范市属国有企业经营性房产租赁行为的指导意见》，该意见要求各市属国有企业所属的经营性商铺、非自用的生产（办公）用房的房屋租金价格应经有资质且经市国资委按规定程序选择的中介机构进行评估，价格评估结果报国资委备案。后涉案房屋按上述要求进行了评估，家具城月租金为47420元，糕点房月租金3100元。天瑞电器于2019年6月28日办理注销登记。全家福糕点店现由王艳个人经营，并在此注册了个体工商户，字号为铜山区古驿糕点房。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。商贸公司和姜瑞华在2018年签订了书面的租赁合同，期限届满后，姜瑞华继续使用该房屋，商贸公司亦未提出异议，故自2019年起双方开始形成不定期租赁合同关系。关于双方租赁合同的解除问题，商贸公司于2019年11月6日向姜瑞华邮寄的通知书明确提出解除合同的要求，姜瑞华一方拒绝签收该通知书，其行为有违诚实信用的原则，应当视为其收到了该通知书。根据拒收的时间、通知书的宽限期等计算，确认双方租赁合同解除的时间为2019年11月19日。因天瑞电器已被注销，且合同的相对人为姜瑞华，故姜瑞华应当承担腾空房屋并交付给商贸公司的责任。对于全家福糕点店，因姜瑞华已不实际占有该部分房屋，故对该部分房屋的返还问题，商贸公司可另案诉讼。关于租赁费，在租赁合同解除前，应依法受合同条款的约束，故应按照年租金117125元计算租金，经计算为103647.6元（117125元÷365天╳323天），租赁合同解除后，应按照在国资委备案的价格年租金569040元计算租金损失（不含全家福糕点店的租金损失）。关于反诉，经法院现场勘验，涉案房屋屋顶确实存在多处裂痕，姜瑞华为防止漏水在涉案房屋顶层加盖了轻钢顶棚，但其加盖轻钢顶棚的行为明显超出了防止漏水的必要限度，故姜瑞华要求对轻钢顶棚的造价进行鉴定，不予准许；另法院向其释明可在必要的限度内对防水造价进行鉴定，姜瑞华予以拒绝，故法院亦无法对防水工程造价进行鉴定。关于商贸公司杨静在姜瑞华举证的收据上签字的行为，杨静解释为该签字仅是认可轻钢顶棚系姜瑞华所加盖，不是对工程价款的确认，该解释具有一定的合理性，况且没有证据证明杨静有权利代表商贸公司对工程价款予以认可，其签名的行为也不必然包含认可工程价款的意思表示。综上，对姜瑞华的反诉请求不予支持。遂判决：一、徐州铁矿商贸有限公司与姜瑞华之间的租赁合同关系于2019年11月19日解除；二、姜瑞华于判决生效后十日内将位于徐州市铜山区利国铁矿商场的房屋（现利国铁矿商场家具家电）腾空并返还给徐州铁矿商贸有限公司；三、姜瑞华于判决生效后十日内支付徐州铁矿商贸有限公司2019年1月1日至2019年11月19日的租金103647.6元及2019年11月20日之后的租金损失（按年租金569040元计算至姜瑞华实际腾空并返还利国铁矿商场的房屋之日止）；四、驳回徐州铁矿商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回姜瑞华的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2018年1月11日签订的《门面房屋租赁合同》期限届满后，上诉人继续使用涉案房屋，被上诉人对此亦未提出异议，故双方自2019年开始形成不定期租赁合同关系。被上诉人于2019年11月6日向上诉人邮寄通知书要求解除合同，上诉人拒收退回。一审法院综合考虑拒收的时间、通知书宽限期等因素酌定双方租赁合同于2019年11月19日解除并无不当，本院予以认可。对于上诉人主张应以一审判决作出之日作为合同的解除时间，本院不予支持。关于房屋占用费计算的问题。上诉人在书面租赁合同到期后，与被上诉人形成不定期租赁合同关系，但未再向被上诉人支付过房屋租金，故上诉人应依照书面合同的约定向被上诉人支付不定期租赁合同关系存续期间相应的房屋租金。而对于2019年11月19日双方租赁合同解除后的房屋占用费，一审法院按照国资委备案的价格进行计算并无不当，本院予以认可。关于应否减免房屋占用费的问题。因上诉人注册的铜山区天瑞家用电器经销部已于2019年6月28日办理了注销登记，且上诉人与被上诉人的租赁合同已于2019年11月19日解除，故对于上诉人要求按照相关规定减免房屋占用费的主张，本院不予支持。关于上诉人主张的维修费用906600元应否支持的问题。上诉人主张对涉案房屋的维修系为防止房屋漏水，但一审法院现场勘验后认为明显超出了防止漏水的必要限度，并向上诉人释明可在必要限度内对防水造价进行鉴定，但上诉人予以拒绝。而被上诉人工作人员杨静亦到庭解释签字并非是对工程款的确认，且其无权代表被上诉人对工程款予以确认。故在被上诉人对于上诉人主张的维修费用不认可，且上诉人拒绝对必要限度内的防水造价进行鉴定的情况下，对于上诉人主张的维修费用，本院不予支持。综上，上诉人姜瑞华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6099元，由上诉人姜瑞华负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年九月十四日书记员 宗 正