湖南省武冈市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0581民初1934号原告：王长庚，男，1954年10月5日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。原告：邓玉英，女，1957年10月30日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。两原告特别授权委托诉讼代理人：李金，湖南越明律师事务所律师。两原告特别授权委托诉讼代理人：王长刚，湖南越明律师事务所律师。被告：欧志华，女，1974年1月26日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。被告：肖仕楚，男，1969年6月19日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。两被告特别授权委托诉讼代理人：欧志文，男，1970年10月2日出生，汉族，湖南省邵阳市人，住邵阳市大祥区，系欧志华之兄。两被告委托诉讼代理人：欧阳平，湖南泽宇律师事务所律师。原告王长庚、邓玉英与被告欧志华、肖仕楚确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用普通程序于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告王长庚及原告王长庚、邓玉英的特别授权委托诉讼代理人李金、王长刚，被告欧志华、肖仕楚及其特别授权委托诉讼代理人欧志文，委托诉讼代理人欧阳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王长庚、邓玉英的诉讼请求是：判决确认原、被告于2000年8月9日签订的《房地产转让合同》无效；2、判决两被告将武集用（2000）字第00XXX号农村集体土地使用证原件退还给两原告。事实与理由：原、被告系不同村组的村民。2000年8月9日，原、被告签订了《房地产转让合同》，两原告将位于武冈市其权属范围内的房地产转让给两被告，其中建筑面积181.5平方米，空坪地99.9平方米，合计281.4平方米。次日，双方在武冈市公证处办理了签名公证手续，两原告将武集用（2000）字第00XXX号农村集体土地使用证原件交给两被告。后两被告向两原告支付了转让款25786元。两原告认为：两被告不属于涉案房屋所在村集体经济组织成员，不具备受让涉案房屋的主体资格，原、被告之间的房屋买卖行为违反了法律法规的禁止性规定，双方签订的《房地产转让合同》应为无效合同。被告欧志华、肖仕楚辩称：一、涉案地块使用权不在法律禁止的流转范围内，涉案土地系村办经营性用地，根据房地产转让合同的描述和村组的证明，系原告购买的原加工厂的土地，不属于非禁止的承包地、宅基地。根据《土地管理法》第63条第三款的规定，村集体经营性建设用地是可以转让的。根据村集体建设用地的转让，是不需要村集体成员身份的。房地产转让合同不违反法律的强制性规定，系双方真实意思的表示，合同合法有效，且履行完毕，20年来没有产生任何争议，被告夫妇管理了近20年，因为该处房产将被拆迁而产生争议，这是原告违反诚实信用的原则，对原告的各项请求应予以驳回。被告在购买土地的时候经过村组村民同意，村委会并出具了证明及革新村收取修路的收据，村民以事实行为认可，所以房地产转让合同是有效的。二、双方签订的《房地产转让合同》经公证机关公证，根据《中华人民共和国公证法》第2条规定，经过合法性审查，进一步确认合同合法有效。三、根据《土地法管理法》第62条第一款的规定，原告及其家庭成员在革新处早就有一处房地产，现原告想收回与被告签订的房地产转让合同中的房地产是不适格的。四、本案应适用合同诉讼时效的问题。原告并非以宅基地方式取得案涉地块的使用权，根据革新村组2000年8月8日出具的证明，原告是通过对价交易的方式取得该地块，因此该二人是继受取得，而非原始取得。原告从村集体继受取得该地块的合法性，则其转让行为就是有权处分，那么合同就有效。合同效力又经过了国家公证机关公证，则原告的合同权利基于双方对待给付义务的完全履行而归于消灭，此房地产转让合同就应当适用合同纠纷诉讼时效的三年的期限。请求驳回原告对被告的诉讼请求。为支持其诉讼主张，在举证期限内，原告王长庚、邓玉英向法院提交以下证据：1、房地产转让合同；2、辕门口革新村委会的证明；3、报告、个人建房用地清理登记表、土地登记申请书、地籍调查表；4、钟翠姣的调查笔录、身份资料；5、王长青的调查笔录、身份资料；6、邓友姣的调查笔录、身份资料。为支持其答辩主张，在举证期限内，被告欧志华、肖仕楚向法院提交了以下证据：1、房地产转让合同；2、房地产转让合同公证书；3、房地产款项收据；4、土地使用证；5、村修路集资收据；6、王长庚家现住宅照片；7、证明；8、公证书；9、土地登记申请书；10、申请办理房地产过户报告；11、房子现状情况；12、加工厂营业执照。法院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的证据1、3本身的真实性予以确认，证据2形式合法，其证明被告欧志华、肖仕楚非革新村集体经济组织成员的内容真实，参考被告提供的证据5、10的内容可知，革新村村民委员会对原、被告之间房地产转让交易知情。证据4、5、6作认定事实的参考，结合庭审这些证据证明的内容反映了被告购买诉争房产之后的对该房产的使用情况。对被告提交的证据1-5、10本身的真实性予以确认，其他证据作认定事实的参考。经审理查明：2000年8月9日,原、被告签订了《房地产转让合同》，合同内容如下：甲方：辕门口革新村六组：王长庚、邓玉英乙方：辕门口兴隆村法相岩路XX号欧志华、肖仕楚甲乙双方经平等协商，甲方自愿将革新村六组其权属范围内的房地产转让给乙方，达成如下合同条款。一、甲方转让房地产所处地理位置，位于武冈市辕门口办事处革新村六组，由甲方1982年购买的原革新村六组加工厂（七十年代修建），东至尹华贤空地，南至尹华贤住宅，西至水圳、马路，北至革新村六组水田。其中建筑面积181.5平方米，空坪地99.9平方米，合计284.4平方米。二、转让手续，甲方将转让范围内相应的房地产土地使用证原件交乙方，当乙方申请土地变更登记和房地产登记时，甲方必须协助乙方办理，费用由乙方负责。三、付款方式，本房地产转让金额合计25786元，双方签订合同后经市公证处公证，甲方把转让范围内的土地审批手续原件（土地使用证武集用（2000）字第00XXX号）以及甲方出具本组相关的证明文件给乙方，双方签字后三天内，乙方付款贰万元，待乙方搬入后（两个月内）乙方将余款付清。四、其他事宜，甲方转让给乙方的房地产权属与他人应绝无争议，并无与他人共有房地产，合同签订后甲方绝不能再将转让范围内的房地产再进行其他交易，（如收回、再转让、贷款抵押等）由此造成的损失甲方应承担全部责任。五、合同经双方签字、市公证处公证后生效，双方必须认真遵守并执行，如有一方违约，处罚违约金贰仟元，并赔偿其造成的一切经济损失。六、合同一式三份，市公证处、甲、乙双方各执一份。甲方王长庚、邓玉英签字乙方欧志华、肖仕楚签字二000年八月九日。二000年八月十日，武冈市公证处作出了（2000）武证字第205号房地产转让合同公证书，内容为：兹证明武冈市辕门口办事处革新村六组王长庚、邓玉英夫妇与武冈市辕门口办事处兴隆村法相岩路XX号肖仕楚于二000年八月九日签订了《房地产转让合同》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同上双方当事人的签名属实。2001年6月21日，王长庚向欧志华、肖仕楚出具一张收到房地产转让款25786元的收条。欧志华、肖仕楚买受该房地产后将房屋出租给他人至2019年底。本院认为，宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，具有身份属性。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》第五点规定，在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。本案中，王长庚、邓玉英将位于武冈市地产以合同的形式转让给欧志华、肖仕楚，虽合同系双方真实意思表示，但欧志华、肖仕楚非革新村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的《房地产转让合同》违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。因合同无效造成被告欧志华、肖仕楚购房款及可信赖利益的损失，双方就合同无效后的法律后果可自行协商解决或另案主张权利。本案合同效力的认定在于是否违反法律、法规的禁止性规定，与合同是否有偿、签订合同时当事人是否自愿、合同签订后是否经过公证及王长庚、邓玉英取得农村集体土地宅基地使用权的方式、实际取得宅基地的面积多少并无关系，被告的抗辩观点没有事实与法律依据，法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、确认原告王长庚、邓玉英与被告欧志华、肖仕楚于2000年8月9日签订的《房地产转让合同》无效；二、被告欧志华、肖仕楚于判决生效后十五日内将武集用（2000）字第00XXX号农村集体土地使用证原件退还给原告王长庚、邓玉英。本案诉讼费200元，减半收取100元，由原告王长庚、邓玉英负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  张小鸿人民陪审员  胡小龙人民陪审员  陈爱芳二〇二〇年九月十五日法官助理喻凤代理书记员  曾小芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。