广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13510号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄燕，女，汉族，1989年4月29日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李斌，男，汉族，1985年4月29日出生，身份证住址：湖南省邵东县，委托诉讼代理人：谢春雨，广东信科律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：阳天凯。上诉人黄燕因与被上诉人李斌、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。黄燕上诉请求：1、撤销原审判决第三项，依法改判支持黄燕的诉讼请求，由李斌承担合同总价款20%的违约金即99万元；2、请求法院支持黄燕的第二项反诉请求，由李斌支付涉案房屋占有使用费暂计52500元，实际计算至李斌将其物品搬离之日止（自2018年9月12日暂计至2019年4月12日,计算标准:7500/月×7个月=52500元）；3、由李斌承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明事实存在遗漏，遗漏双方合意继续履行合同的事实。李斌从2018年9月开始对涉案房产进行装修，2018年11月28日双方协商一致暂时解除资金监管并继续履行合同，直至2018年12月李斌仍然在对涉案房产进行装修使用。李斌于2018年12月要求黄燕岀具相关的同意岀租证明文件，同意李斌对涉案房产对外进行出租，而黄燕也配合出具了同意出租证明。上述行为，实际是李斌同意继续履行合同。一审法院对黄燕提交的证据未进行查明。二、认定黄燕存在违约行为系事实认定错误。在李斌支付39万元定金且仅监管1505117元首期款后，2019年9月12日黄燕向其出具《个人房屋装修委托书》，允许李斌可以对涉案房屋占有使用、装饰装修。双方在合同履行过程中已经合意变更了赎楼条款，黄燕并不存在违约行为,原审法院系事实认定错误。黄燕与李斌在合同履行过程中，根据实际情况，已经对原合同及《补充协议》中的赎楼条款进行了实际变更，故黄燕并不存在未按期赎楼的违约行为。三、涉案合同无法继续履行，系李斌的违约行为所致。本案中，2018年9月12日涉案房屋便交由李斌装饰装修控制使用，后因赎楼事宜，双方又协商一致，黄燕将李斌支付的首期款退回。黄燕在仅收到39万元定金的情况下，仍然向李斌出具《允许出租的承诺书》，涉案房屋也继续由李斌使用甚至可以对外出租。上述行为，应视为双方已对《补充协议》中关于赎楼条款达成了变更的合意，且李斌对于涉案合同继续履行无异议，双方的交易理应继续进行。四、违约金过高，理应进行调整。即便法院认定黄燕存在违约行为，但按照合同总价款20%认定违约金，过分高于李斌的损失，理应进行调整。本案中，2018年11月28日黄燕便配合李斌将首期款退还，即李斌仅支付黄燕定金39万元，按照合同总价款20%计算违约金，计算结果远高于定金的30%，法院理应综合考量对于违约金进行调整。一审法院事实认定错误，适用法律错误，请求查清事实后依法予以改判。李斌辩称，一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求法院依法驳回黄燕的上诉请求。二、李斌已经完全履行本次房屋买卖合同的全部合同义务，本案的买卖合同已接近履行完成，但是由于黄燕的违约行为导致合同目的不能实现，按照双方合同的履行程度来讲，黄燕应按合同约定承担违约金。一审法院按合同约定的违约金额判决黄燕承担违约责任合情、合理、合法，完全不存在判决过高的情形。黄燕遭受的损失是由于黄燕违约所导致的，理应由黄燕自己承担。世华公司未发表意见。李斌向一审法院起诉请求：1、解除李斌、黄燕签署的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（编号：深（宝）房居间字（2018）第24928号）及《补充协议》；2、黄燕支付李斌违约金99万元；3、黄燕退还李斌购房定金39万元；4、黄燕向李斌支付李斌已垫付的中介费及按揭服务费3.8万元；5、本案诉讼费及其它相关费用由黄燕承担。黄燕反诉请求：1、李斌支付违约金99万元；2、李斌支付涉案分物占有使用费暂计52500元，实际计算至李斌将其物品搬离之日止（自2018年9月12日暂计至2019年4月12日，计算标准：7500元/月×7个月=52500元）；3、由李斌承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉案房产为深圳市宝安区宝城115区西乡大道北侧御龙居5栋C单元3A01号房，自2018年1月24日起核准登记于黄燕名下。2018年8月6日，李斌与黄燕就涉案房产签订《意向书》，约定李斌向黄燕购买涉案房产，交易价格为495万元，定金为39万元。同日，李斌向黄燕转账支付7万元。2018年8月8日，李斌向黄燕转账支付32万元。以上合计39万元。2018年8月11日，黄燕为卖方，李斌为买方，世华公司为居间方，三方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定李斌以价款495万元向黄燕购买涉案房产。合同第二条约定：房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起30天内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。合同第八条约定：买方以抵押贷款方式支付余款，须于2018年9月21日支付首期款余款267万元至约定银行监管账户，并向银行申请办理贷款手续，抵押贷款金额以银行承诺发放金额为准，不足额部分由买方于银行出函之日起三日内补足。合同第十条列举约定双方的税费承担项目。合同第十一条约定：卖方应于房款付讫三日内交付房产。合同第十六条约定：一方不履行合同义务，致使合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付房地产总价款20%的违约金。同日，李斌、黄燕签订一份《补充协议》，约定卖方未能通过担保公司赎楼的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记；任何一方不履行合同义务，逾期超过七天的，或有其他根本违约行为致使合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付房地产总价款20%的违约金。2018年9月，李斌依约提供监管资金267万元。2018年9月26日，中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行出具《个人购房贷款承诺函》，同意发放贷款总额189万元，有效期一个月。2018年11月28日，因贷款承诺函已到期，房屋买卖未完成，经双方同意，银行将监管款项退回李斌。2018年9月，黄燕将涉案房产交付李斌，同意李斌对房产进行装修。此后，李斌对涉案房产进行了装修施工。2018年11月27日，李斌启动诉讼程序，主张黄燕违约，解除合同。2018年12月30日，黄燕通知管理处停水停电，此后房产由黄燕控制。2019年1月29日，黄燕完成赎楼，注销抵押登记，要求继续履行买卖合同办理过户，李斌认为黄燕己违约拒绝继续履行合同。庭审中，李斌主张房屋买卖合同于2018年11月27日解除，黄燕认可解除行为，但抗辩称李斌在黄燕无违约行为情况下单方解除合同，应当承担违约责任。一审法院认为，李斌、黄燕据《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及其补充协议确立房屋买卖合同关系，依法有效，应当全面履行。合同未履行终了，双方确认于2018年11月27日解除合同关系，该院予以采纳。李斌依约履行付款义务，黄燕未严格按合同约定期限履行赎楼、注销抵押的义务，黄燕存在违约行为。据查，合同于2018年8月11日签订，黄燕应据合同约定30日内（即2018年9月11日前）办妥赎楼、注销抵押的手续，黄燕未达合同要求。此后，李斌于2018年9月26日获得《个人购房贷款承诺函》，黄燕则应据补充协议约定的40日（即2018年10月21日前）内办妥赎楼、注销抵押的手续，黄燕亦未达合同要求。时至2018年11月27日，距贷款承诺函出具日期达60日，已符合逾期超过7日的守约方解约条件，李斌诉求解除合同、追究违约金责任，依法有据。据合同约定，黄燕应当支付违约金：495万元×20%=99万元。黄燕抗辩称，双方对赎楼期限已作变更，该院不予采纳，本案并无证据证明双方存在此合意，提前交付房产的行为在逻辑上并不能推定双方存在赎楼期限的变更。至于购房定金，因黄燕违约导致解除合同，黄燕应当返还定金。至于李斌诉求的中介费、按揭服务费，并非合同约定由卖方承担的费用，系李斌履行合同所遭受的损失。上述违约金足以弥补李斌经济损失，对李斌该项诉求，该院不予支持。黄燕反诉要求李斌支付违约金，无事实及法律依据，该院不予支持。黄燕主张的房屋占有使用费用，实质系黄燕履行合同遭受的损失，因系黄燕违约导致合同解除，且李斌亦未因交房行为获利，黄燕要求守约方赔付该部分损失，无事实及法律依据，该院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认李斌与黄燕基于涉案《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及相关补充协议所确立的房屋买卖合同关系于2018年11月27日解除。二、黄燕应于该判决生效之日起十日内返还李斌款项39万元。三、黄燕应于该判决生效之日起十日内支付李斌违约金99万元。四、驳回李斌其他诉讼请求。五、驳回黄燕的反诉请求。本诉受理费23200元，保全费用5000元，由黄燕承担；黄燕应缴部分，已由李斌预缴，该院径退李斌，黄燕应在该判决生效之日起七日内向该院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，该院依法强制执行。反诉受理费7091.25元，由黄燕承担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，李斌与黄燕签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性规定，应当认定合法有效，双方应当依约履行。本案二审的争议焦点是：一、违约责任如何认定；二、李斌是否应当向黄燕支付房屋占有使用费。关于第一个争议焦点，李斌与黄燕签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及补充协议后，李斌按照约定时间对首期款进行监管并向银行申请购房贷款，9月26日取得银行出具的贷款承诺函。但是，黄燕没有根据补充协议的约定，在银行出具贷款承诺函之日起四十日内办理赎楼手续，其行为构成违约。黄燕将涉案房产提前交付给李斌装修并不能认定双方以事实行为变更了书面约定。因此，黄燕应当按照约定向李斌支付违约金。黄燕要求李斌支付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，黄燕提前将涉案房产交付给李斌使用系基于双方共同的意思表示，但双方并未约定李斌应当向黄燕支付占有使用费，且黄燕存在违约行为，黄燕在一审庭审中确认其要求物业管理处对涉案房产停水停电，物业管理处当日即停水停电，故对于黄燕要求李斌支付占有使用费的请求，本院不予支持。综上，黄燕的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14182.5元，由黄燕负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年九月八日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。