文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终366号上诉人（原审原告、反诉被告）：左晓婷，女，1978年6月1日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人（原审原告、反诉被告）：孙靖，男，1976年12月22日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：镇江深国投商用置业有限公司，住所地镇江市桃园新村75号。诉讼代表人：黄友定，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：王春梅，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茂诚，江苏江成律师事务所律师。原审第三人：韩颖，女，1977年12月24日出生，汉族，住常州市钟楼区。原审第三人：魏峰，男，1975年8月29日出生，汉族，住常州市钟楼区。原审第三人：姚雪亚，女，1981年9月2日出生，汉族，住常州市武进区。上诉人左晓婷、孙靖因与被上诉人镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）及原审第三人韩颖、魏峰、姚雪亚商品房买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。左晓婷、孙靖上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认为合法有效的《商品房买卖合同》被上诉人可以不履行于法无据。本案一审法院一方面认为上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的以房抵债协议；另一方面又认为“此类以物抵债协议系实践合同，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，则仍按原债的关系履行”，明显违反《九民会议纪要》第44条规定，缺乏法律依据，相互矛盾。2、上诉人和被上诉人已经履行了《商品房买卖合同》规定的很多义务。上诉人已经支付了全部购房款，被上诉人已经向上诉人出具了购房款发票、维修资金交款通知单等，如被上诉人将房屋实际交付给上诉人，则《商品房买卖合同》的义务就基本履行完毕了。在这种情况下，一审法院认为双方可以不继续履行《商品房买卖合同》，而要求双方“按原债的关系履行”，显然不合法，也不合理。3、被上诉人具备继续履行《商品房买卖合同》交付房屋的条件。未能办理产权证手续的主要原因是因为被上诉人土地证被查封，虽然被上诉人已进入破产程序，但案涉房屋仍为其所控制，所以被上诉人有能力按照《商品房买卖合同》将该房屋交付给上诉人，并办理相应的产权变更登记手续。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人深国投公司辩称：1、本案中，据上诉人称，案涉房屋购房款228万元是由姚雪亚出借给被上诉人的224万元借款所产生的利息支付，该利息约定为月利率2.5%。不符合法律规定的最高利率标准，依法计息利息达不到228万元，故抵销协议无效。即使案涉房屋买卖合同有效，因上诉人并未能付清全部购房款，在管理人已书面通知上诉人解除合同的情况下，案涉房屋买卖合同已于2017年10月30日解除。2、本案中，被上诉人已经破产，如判决将案涉房屋直接过户给上诉人，可能构成个别清偿，必将损害其他债权人的合法利益。3、上诉人与被上诉人之间基础法律关系为姚雪亚与被上诉人之间的民间借贷关系，在抵债物尚未交付的情况下，只能以民间借贷的案由提起诉讼，而不能要求被上诉人直接交付抵债房产。综上，一审判决是正确的，应予以维持。原审第三人韩颖述称，一审法院认为合法有效的《商品房买卖合同》被上诉人可以不履行，于法无据，同意上诉人的上诉意见。原审第三人魏峰、姚雪亚在二审中未发表意见。左晓婷、孙靖向一审法院起诉请求：要求深国投公司履行双方之间的《商品房买卖合同》，将镇江市东方伟业广场2幢2层2056号房屋交付给左晓婷、孙靖，并协助左晓婷、孙靖办理不动产权过户登记手续。深国投公司向一审法院提出反诉请求：要求左晓婷、孙靖协助深国投公司办理撤销镇江市东方伟业广场2幢2层2056号房屋的《商品房买卖合同》网签手续。一审法院认定事实：2013年11月26日，深国投公司与左晓婷、孙靖签订《商品房买卖合同》并办理了合同网签备案登记（备案号1200811311260003），约定深国投公司将位于镇江市东方伟业广场002幢2层2056号商品房出售给左晓婷、孙靖，该商品房用途为营业用房，建筑面积186.79平方米，单价12206.22元/平方米，总价228万元。2017年5月17日，深国投公司向左晓婷、孙靖开具案涉房屋增值税发票并向左晓婷、孙靖出具住宅专项维修资金交款通知单，但双方未进行案涉房屋交接。又查，2013年5月27日，第三人姚雪亚向深国投公司汇款244万元并注明为借款。庭审中，左晓婷、孙靖提供姚雪亚与深国投公司在2016年3月1日签署的协议一份，载有：鉴于2013年5月27日深国投公司向姚雪亚借款244万元后一直未支付本息，双方协商：姚雪亚购买深国投公司开发的镇江市东方伟业广场两套房产，并且用该244万元借款本息支付全部购房款，姚雪亚无需再支付其他款项。姚雪亚同意退回其名下1套及左晓婷、孙靖名下一套房产给深国投公司，具体退回房产事宜双方另行约定。姚雪亚退回两套房产后，深国投公司应无条件协助办理前述房产的交付手续；提供第三人姚雪亚、韩颖、魏峰与深国投公司在2017年3月28日签署的协议一份，载有：就姚雪亚出借给深国投公司244万元借款及赔偿事宜，三方协商：姚雪亚出借给深国投公司244万元借款，因未按时偿还，需赔偿姚雪亚228万元。该赔偿款228万元转为韩颖、魏峰购买深国投公司东方伟业广场2号楼2层056号（即为2层2056号）商铺的购房款。姚雪亚出借给深国投公司的244万元借款本金，转为购买深国投公司东方伟业广场2号楼1层003号商铺的购房款，并网签至姚雪亚指定的人名下。拟证明左晓婷、孙靖购买案涉房屋购房款228万元已与深国投公司以向其出借244万元的利息228万元予以折抵。另查明，2017年8月30日，镇江市中级人民法院裁定受理了王怀萍对深国投公司的破产清算申请并裁定由一审法院审理，2017年11月30日一审法院裁定宣告深国投公司破产并指定江苏江成律师事务所为破产管理人。2018年5月9日，深国投公司管理人向左晓婷、孙靖发出通知函，言明：2013年11月26日深国投公司与左晓婷、孙靖签订的关于镇江市东方伟业广场2幢2层2056号房屋的《商品房买卖合同》，双方均未履行完毕，该合同已于2017年10月30日解除。要求左晓婷、孙靖协助管理人办理该《商品房买卖合同》的网签撤销手续。一审法院认为，深国投公司与左晓婷、孙靖签订的《商品房买卖合同》实为以房抵债合同，尽管该合同签订时是双方真实意思表示，但该以房抵债合同目的仍在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，故只有物权转移给债权人，债务方消灭。此类以物抵债协议系实践合同，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，则仍按原债的关系履行，并未损害债权人的利益，也未增加债务人的利益。对深国投公司的破产清算申请于2017年8月30日受理并于2017年11月30日宣告深国投公司破产，其后深国投公司管理人通知左晓婷、孙靖案涉《商品房买卖合同》双方均未履行完毕，合同已于2017年10月30日解除，于法有据，左晓婷、孙靖要求继续履行合同，交付案涉房屋并协助其办理不动产权过户登记手续，一审法院不予支持。合同解除后，对深国投公司要求左晓婷、孙靖协助办理撤销案涉房屋网签备案手续的请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、驳回左晓婷、孙靖的诉讼请求；二、左晓婷、孙靖于判决生效后十日内协助深国投公司办理撤销镇江市东方伟业广场2幢2层2056号房屋的《商品房买卖合同》网签备案手续（备案号1200811311260003）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据物权法第九条确立的不动产物权登记生效原则，除法律法规另有规定的以外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，而仍归属于出卖人。另一方面，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方支付的财产不属于破产财产”的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动模式规则冲突，且《破产法司法解释（二）》第二条对“不属于破产财产”的范围进行了重新界定，删除了上述第五项、第六项的规定，故《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与法律及新司法解释规定不一致之处不应再被适用。据此，破产人相关房产尚未过户登记至购房人名下，购房人主张就特定房产享有物权的，依法不应予支持；购房人以虽未办理过户登记，但已支付全部对价、已实际占有特定房产、已办理“网签”等为由主张实际取得不动产物权的，依法亦不应予支持。本案中，案涉房屋尚未办理物权转移手续，仍初始登记在深国投公司名下，案涉商品房买卖合同未能履行完毕，因此一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定认定深国投公司与左晓婷、孙靖签订的商品房买卖合同已于2017年10月30日解除，并无不当。左晓婷、孙靖要求继续履行合同，深国投公司交付案涉房屋并协助其办理房屋产权过户手续，本院不予支持。左晓婷、孙靖辩称的《九民会议纪要》第44条关于“以物抵债协议”的规定，因本案抵债房屋所有人深国投公司已被宣告破产，案涉商品房买卖合同（实为以房抵债合同）是否应当继续履行涉及到深国投公司的所有债权债务关系，故本案应当优先适用破产法的相关规定去处理案涉房屋上尚存争议的法律关系，一审判决并未违反上述会议纪要规定。综上，左晓婷、孙靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人左晓婷、孙靖负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年九月八日书记员 朱玉岑