四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终962号 上诉人（原审被告）：东方电气集团东方汽轮机有限公司，住所地：四川省德阳市高新技术产业园区金沙江西路666号。 法定代表人：马义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑筠，四川仁竞律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：任珂，女，汉族，1969年4月7日出生，住四川省绵竹市。 上诉人（原审原告）：廖梦荻，女，汉族，1993年1月13日出生，住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：任珂，女，系廖梦荻母亲。 上诉人东方电气集团东方汽轮机有限公司（以下简称东汽公司）因与上诉人任珂、廖梦荻房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵竹市人民法院（2020）川0683民初1000号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 东汽公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回任珂、廖梦荻的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认为东汽公司构成违约没有事实及法律依据。东汽公司于2018年3月15日向西南联合产权交易所提交《资产转让信息发布申请书》第5页“重大事项及其他披露内容”中已经做出披露：“（一）本次处置资产为房屋，性质为经济适用房，土地性质为划拨，房屋权证尚未办理。”“（二）转让方承诺协助受让方办理经济适用房的产权变更登记手续；若受让方变更房屋土地性质，须自行咨询国家相关政策并交纳土地出让金。与转让方无关。”“受让方资格条件”第四项“国家相关法律法规的其他条件”。因此，东汽公司已将案涉房屋全部信息进行了披露，任珂、廖梦荻购买房屋时知晓上述披露信息。东汽公司承诺的仅仅是，在购买人符合受让人资格条件的情况下，协助受让方办理经济适用房的产权变更手续。也即，其一，由于办理产权变更登记属于不动产登记机关的相关职责，东汽公司仅履行配合办证义务，东汽公司的该项承诺是有限制条件的，即是需要受让方符合经济适用房的购买条件，否则办证机关无法为案涉房屋办理经济适用房产权登记手续，造成目前状况并非东汽公司违反了合同的约定。因此，一审法院认定东汽公司构成违约没有事实及法律依据，二审法院应当予以改判。2.东汽公司也仅仅承诺协助受让人办理性质为划拨的不动产产权证书，双方明确约定：“受让方变更房屋土地性质须自行交纳土地出让金，与转让方无关”，因此东汽公司不应承担任珂、廖梦荻变更房屋性质应补交土地收益的50%。综上，请求贵院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 任珂、廖梦荻二审答辩：1.东汽公司办理人员在2019年案涉房屋要涨价的时候未明确说明案涉房屋是经济适用房。2.东汽公司也没有资格来卖经济适用房，其并未经政府审批。 任珂、廖梦荻上诉请求：1.请求依法撤销原判，对该案进行重审或改判；2.请求判令东汽公司立即为任珂、廖梦荻办理房产过户手续（2018年底前应缴纳的土地出让金可以各负担50%，此后增加的土地出让金由东汽公司负担）；3.请求判令东汽公司支付怠于履行合同的违约金60000元（从2019年1月1日起至2020年7月9日即一审开庭日止，因合同约定的按房款总价每日千分之三计算违约金太高，自愿放弃过高部分）（从2018年4月12日起扣除180个工作日，合同约定的履行期限届满日应该为2018年12月20日左右）；4.本案诉讼费用、律师代理费用由东汽公司负担。事实与理由：1.一审程序严重违法，损害任珂、廖梦荻的合法权益，一审法院擅自变更任珂、廖梦荻的诉讼请求并作出错误判决；2.一审案件事实审理不清，东汽公司对任珂、廖梦荻的购买人资格疏于审查，最终导致不能办理经济适用房产权变更手续，东汽公司存在违约行为，给任珂、廖梦荻造成损失，应当承担赔偿责任。同时，一审判决适用法律错误、对双方责任划分错误，一审判决酌定补缴的土地收益由任珂、廖梦荻及东汽公司各承担50%不当。3.东汽公司应当向任珂、廖梦荻支付迟延办理不动产权证书的违约金60000元。一审法院不予支持违约金错误。综上所述，因一审法院审判程序违法，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判。 东汽公司二审辩称，1.东汽公司委托第三方在网上发布了案涉房产转让的相关信息，载明了案涉房屋系经济适用房等，东汽公司已经将房屋的全部信息进行了披露，任珂、廖梦荻在购买时知晓房屋情况，任珂、廖梦荻也应当具有办理经济适用房的相关条件。2.关于办证时间问题，在合同约定的产权交易后，在资料齐全条件下180个工作日后才能办理，由于任珂、廖梦荻不具备购买经济适用房的条件，因此东汽公司不应当承担逾期办证的违约责任。 任珂、廖梦荻一审诉讼请求：1.判令东汽公司为二原告办理土地性质为出让的不动产权证书，并由东汽公司全额承担补缴的土地收益；2.判令东汽公司向二原告支付迟延办理不动产权证书的违约金60000.00元（从2019年1月5日起至办证之日止，按照房款总金额每日千分之三计算违约金过高，对于高出的部分自愿放弃）；3.本案诉讼费由东汽公司承担；4.判令东汽公司承担律师费2000.00元。 一审法院经审理查明：一、2018年3月，东方电气集团东汽投资发展有限公司（以下简称东汽投资公司）授权西南交易所在其网站发布《东汽绵竹竹苑房屋处置公告》，公开出售其所有的位于绵竹市。《东汽绵竹竹苑房屋处置公告》的“资产概况”及“重大事项及其他披露内容”项下，有“本次交易房屋性质为经济适用房，若该房屋交易成功后，转让方承诺协助受让方办理经济适用房的产权变更登记手续；若受让方要变更房屋土地性质，须自行咨询国家相关政策并缴纳土地出让金，与转让方无关”等内容。 二、2018年4月8日，任珂向西南交易所交纳购房保证金60000.00元，并以网络竞价的方式竞得案涉房屋，面积89.29平方米，价款216688.00元。2018年4月11日，二原告（乙方、受让方）与东汽投资公司（甲方、转让方）签订《产权交易合同（非股权类）》（编号为GR2018SC1000168），合同约定房屋土地使用权类型为划拨，土地使用证及不动产权证书均未办理。合同第五条产权交接事项约定：“甲、乙双方应当共同配合，于乙方支付完本合同全部交易交款并交齐办理不动产权证所需要提供的一切资料后180个工作日内完成交易标的的权证变更登记手续，然后完成交易标的及相关权属证明文件、技术资料的交接。产权交接涉及需要向有关部门备案或审批的，甲、乙双方应共同履行向有关部门申报的义务。”第九条第二款约定：“甲方若逾期不配合乙方完成产权持有主体的权利交接（因甲方之外的原因除外），每逾期一日应按交易价款的3‰向乙方支付违约金，逾期超过15日的，乙方有权解除合同。”合同还创设了其他权利义务。 三、2018年4月20日，二原告支付购房余款156688.00元。2018年4月23日，二原告向西南交易所支付交易服务费10834.40元。二原告于2018年5月受领、入住案涉房屋。 四、2018年4月19日，东汽投资公司收取了二原告交纳的代办不动产权证书费用8667.52元。2019年8月5日，东汽公司取得案涉房屋《不动产权证书》，证号：川（2019）绵竹市不动产权第0005252号；权利人：东汽投资公司；权利性质：划拨/经济适用房。东汽公司为二原告办理案涉房屋经济适用房不动产权证书受阻。诉讼中，一审法院与相关办证机构衔接，相关机构告知案涉房屋不能办理经济适用房不动产权证书，并经多方协调，绵竹市有关部门于2019年6月批复同意东汽公司通过西南交易所出售的28套经济适用房，按照2019年经济适用房上市交易政策补缴土地收益取得完全产权后，可为受让方办理商品房性质的不动产权证书。 五、东汽投资公司与东汽公司于2018年10月30日签订合并协议，东汽投资公司并入东汽公司。 六、诉讼中，当事人没有举证证明二原告因案涉房屋未办理经济适用房不动产权证书所受实际损失大小。 以上事实，有当事人陈述，并有身份信息、《东汽绵竹竹苑房屋处置公告》《产权交易合同（非股权类）》《不动产权证书》、收据、增值税发票、银行转账回执等证据证明。上述证据经过庭审质证，其具有真实性、合法性及关联性，予以采信。 一审法院认为：二原告与东汽投资公司签订的《产权交易合同（非股权类）》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。二原告和东汽投资公司应当诚信、全面履行合同义务。东汽投资公司已并入东汽公司，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款关于“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”的规定，东汽投资公司的权利和义务应由东汽公司享有和承担。二原告要求为案涉房屋办理商品房性质（土地性质为出让）不动产权证书，东汽公司对此不持异议，视为双方就办理案涉房屋不动产权证书的性质形成合意，应当认定双方对原合同内容进行了变更：将案涉房屋办理经济适用房不动产权证书变更为办理商品房性质不动产权证书。 案涉房屋补缴土地收益后，才能办理商品房性质不动产权证书。《产权交易合同（非股权类）》中约定，案涉房屋土地性质为划拨。东汽投资公司通过西南交易所出售案涉房屋时，在《东汽绵竹竹苑房屋处置公告》中承诺“在房屋交易成功后，协助受让方办理经济适用房的产权变更登记手续”，东汽投资公司作出的该承诺视为要约，应当成为《产权交易合同（非股权类）》的内容。东汽投资公司未能为二原告办理经济适用房不动产权证书，构成违约，应当承担违约责任。另一方面，东汽公司就包括案涉房屋在内的“拍卖房”办证事宜多次与绵竹市相关机构进行沟通协调，并无故意拖延办理经济适用房不动产权证书的行为；而二原告明知自己不具备购买经济适用房的资格条件，却仍然购买案涉房屋，是导致案涉房屋不能办理经济适用房不动产权证书的直接原因。基于此，综合考虑全案其他各种因素，遵循公平原则，酌定补缴的土地收益由二原告和东汽公司各承担50%，具体数额以收取单位出票金额为准。由于存在东汽投资公司这个中间环节，故在二原告先行向东汽公司交纳50%土地收益后，东汽公司再向相关机构足额缴纳土地收益，并协助二原告就案涉房屋办理商品房性质不动产权证书。 逾期办证违约金问题。违约责任中损害赔偿责任的目的是作为对违约行为造成的损害进行的补偿，违约损害赔偿责任方式有两种：补偿性损害赔偿、惩罚性损害赔偿。一般的合同违约责任适用补偿性损害赔偿，不得适用惩罚性损害赔偿。惩罚性损害赔偿只有在商品欺诈和服务欺诈中才可适用，不得随意扩大适用范围。补偿性损害赔偿应以合同的受损害方所受实际损失为限，即损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。案涉房屋不能办理经济适用房不动产权证书的直接原因，系二原告不具备购买经济适用房的资格条件，而东汽公司承担违约责任负担补缴土地收益的50%，已经覆盖逾期办证违约金，足以弥充二原告因案涉房屋不能办理经济适用房不动产权证书的损失。故二原告再要求东汽公司支付逾期办证违约金，不予支持。 律师费一节。二原告与东汽投资公司在《产权交易合同（非股权类）》中并未就律师费进行明确约定，二原告也没有提供相关证据证明律师费实际发生。故对二原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第十六条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、东方电气集团东方汽轮机有限公司于判决生效且任珂、廖梦荻向其交纳50%土地收益之日起十日内，向相关机构足额缴纳土地收益（金额以收取单位票据为准），并协助任珂、廖梦荻办理位于绵竹市房屋〔川（2019）绵竹市不动产权第0005252号〕商品房性质（土地性质为出让）的不动产权证书；二、驳回任珂、廖梦荻其他诉讼请求。 二审中，当事人双方均无新的证据提交。 二审审理查明的事实及证据与原审一致，本院予以确认。 二审另查明，在一审审理过程，一审法院要求任珂、廖梦荻明确其诉讼请求，任珂、廖梦荻请求法院判决东汽公司为任珂、廖梦荻办理土地性质为出让性质的权属证书，并由东汽公司全额承担补缴的土地收益。 本院认为，任珂、廖梦荻与东汽投资公司签订的《产权交易合同（非股权类）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按合同约定履行自己的义务。东汽投资公司现已并入东汽公司，案涉《产权交易合同（非股权类）》的相关权利、义务应由东汽公司承继。任珂、廖梦荻诉请东汽公司为案涉房屋办理商品房性质（土地性质为出让）不动产权证书，东汽公司对此不持异议，视为双方已对原合同内容进行了变更并达成合意，即：将案涉房屋办理经济适用房不动产权证书变更为办理商品房性质不动产权证书。 东汽公司上诉认为，东汽公司并无违约行为，其不应当承担需补缴土地收益的50%。任珂、廖梦荻上诉认为，任珂、廖梦荻也无违约行为，其也不应当承担需补缴土地收益的50%。本院认为，当事人双方在《产权交易合同（非股权类）》最初约定系为案涉房屋办理经济适用房不动产权证书，因办理经济适用房不动产权证书受阻而变更为办理商品房性质不动产权证书，办理商品房性质不动产权证书需补缴土地收益，补缴的土地收益款项系当事人双方在履行《产权交易合同（非股权类）》中所产生的损失，对该损失的分担，应当结合当事人双方在履行合同中的过错程度予以认定。首先，经济适用房系政府为解决群众居住困难而对外出售的保障性住房，经济适用房对购买者具有严格的条件限制，任珂、廖梦荻在购买案涉房屋前，理应对自己是否具备购买资格及能否办理经济适用房不动产权证书等问题咨询相关主管部门，但任珂、廖梦荻在不能确定自己是否具备相关购买资格的条件下购买案涉房屋并致不能办理经济适用房不动产权证书，其本身存在过错。其次，东汽公司对任珂、廖梦荻所提交的购买人身份资格疏于审查，以致因购买人身份限制问题而不能为任珂、廖梦荻办理经济适用房不动产权证书，东汽公司同样存在过错，故当事人双方在履约过程中均存在过错，一审法院综合考虑全案各种因素，遵循公平原则，酌定判决补缴的土地收益由任珂、廖梦荻和东汽公司各承担50%并无不当，故上诉人东汽公司、任珂、廖梦荻的上诉理由均不能成立，本院不予支持。 上诉人任珂、廖梦荻上诉主张，东汽公司应当向其支付迟延办理不动产权证书的违约金60000元。本院认为，如前所述，首先，任珂、廖梦荻不具备经济适用房的购买资格是不能办理经济适用房不动产权证书的重要原因。其次任珂、廖梦荻也未提交证据证实因迟延办理不动产权证书给其造成损失的相关证据，故上诉人任珂、廖梦荻请求东汽公司向其支付迟延办理不动产权证书的违约金60000元无事实及法律依据，本院对上诉人任珂、廖梦荻的该上诉主张不予支持。 关于上诉人任珂、廖梦荻所提“一审程序严重违法，损害上诉人的合法权益，一审法院擅自变更任珂、廖梦荻的诉讼请求并作出错误判决”的上诉理由，本院认为，根据二审另查明的事实，在一审审理过程中，一审法院要求任珂、廖梦荻明确其第一次的诉讼请求，任珂、廖梦荻请求法院判决东汽公司为任珂、廖梦荻办理土地性质为出让性质的权属证书，并由东汽公司全额承担补缴的土地收益。一审法院并未变更任珂、廖梦荻诉讼请求作出判决，故上诉人任珂、廖梦荻的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审东方电气集团东方汽轮机有限公司缴纳的案件受理费1350元由其自行负担。任珂、廖梦荻缴纳的二审案件受理费1350元由其自行负担。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  江 黔 审判员  吴 剑 二〇二〇年九月二十一日 书记员  马 涛