安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1231号 上诉人（原审被告）：董传凤，女，1962年11月1日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：柴宏钦（董传凤丈夫），住安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审原告）：淮南民生新城物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区潘三新村2小区7栋206室，统一社会信用代码91340400670917686X。 法定代表人：汪浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。 上诉人董传凤因与被上诉人淮南民生新城物业服务有限公司（以下简称淮南民生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 董传凤上诉请求：1.撤销一审判决；2.查清事实，依法改判淮南民生物业公司退出并退还全体业主物业费和以全体业主资产所获取的停车费、广告费等，追究淮南民生物业公司侵占等法律责任；3.一、二审诉讼费由淮南民生物业公司负担。事实和理由：一、本案诉讼的焦点是淮南民生物业公司是否是合法进入、为董传凤提供服务的前期物业服务企业。为此淮南民生物业公司在起诉材料中提供了2014年9月2日与开发商淮南民生置业有限公司(以下简称开发商)签订的《前期物业服务合同》以证明自己是合法前期物业服务企业。对照2007版《物业管理条例》和淮南民生物业公司提供所谓《前期物业服务合同》的签订时间及合同内容,均证明淮南民生物业公司不符合前期物业服务企业的特征。一审判决却认定淮南民生物业公司是前期物业服务企业。如果淮南民生物业公司是前期物业服务企业的话,那么在业主收房时收取物业费并开始提供服务的是哪个物业服务企业呢?董传凤在2009年收房时就开始缴纳物业费,在不知情的情况下一直缴纳到2015年。在2014年冬天,有多辆停在小区里的私家车被划,派出所在接警调查中调取小区监控,发现监控视频模糊不清,没有监控应有的效果。2015年车又被划,到物业监控室要求看监控,得到的答复居然是没有监控。在这种情况下,结合2012年以后物业服务人员的态度及服务质量变化等等,又听到传言说原有的物业公司换了。如果不是此次成为被告,作为业主根本就不知道自己拥有的物业居然在不知情的情况下分别在2011年和2014年被交易了两次,是被淮南民生物业公司接手了。董传凤购房时与开发商签订承诺书接受当时已经与开发商签订《前期物业服务合同》的物业单位提供服务并确立合同关系,而且在收房时开始缴纳物业费接受物业服务。入住后,包括董传凤在内的许多业主对当时的物业服务非常满意。然好景不是太长,在业主不知情的情况下,淮南民生物业公司没有与代表业主的业主委员会签订物业服务合同,而是与开发商签订合同就把原有的物业单位更换了；二、一审判决认定“被告作为业主签订《商品房买卖合同》购买了淮河新城一期26栋304室房屋,建筑面积108.11平方米,并于2008年6月1日签订《淮河新城业主临时规约》《承诺书》,同意按照淮南民生物业公司与该小区开发商签订的《民生淮河新城一期前期物业服务合同》内容履行相应的业主义务”歪曲事实,称董传凤2008年6月1日签订《承诺书》,同意民生物业与开发商在2011年8月20日和2014年9月2日所签订合同的内容，但是在提供给董传凤的起诉材料中仅有一个2014年9月2日淮南民生物业公司与开发商签订的合同；三、一审判决认定董传凤与淮南民生物业公司之间没有物业服务合同,却以2011年和2014年淮南民生物业公司与开发商之间的合同以及董传凤缴纳了2016年1月1日前的物业费,就认定淮南民生物业公司是合法入住的前期物业服务企业,于法无据；四、一审判决认定“对被告认为案涉房屋存在漏水等房屋质量问题其可拒缴物业费的辩解意见,因被告家房屋质量问题与本案物业合同纠纷并非同一法律关系,故本院不予采信”系编造事实,董传凤在一审答辩状中未提到任何关于房屋质量的问题；五、一审判决认定“原告长城物业公司作为物业服务企业……”，此处的长城物业公司与董传凤没有任何关系。 淮南民生物业公司辩称，同其一审起诉意见。 淮南民生物业公司向一审法院起诉请求：1、判令董传凤支付拖欠物业服务费3246元（自2016年1月1日至2020年12月31日止）、支付逾期违约金1752.8元，合计4998.8元；2、诉讼费由董传凤负担。 一审法院认定事实如下：淮南民生物业公司系本市民生淮河新城一期小区的前期物业服务企业，董传凤系该小区26栋304室房屋业主。2008年，董传凤购买了淮河新城一期26栋304室房屋，建筑面积为108.11平方米，合同网上备案号为2008110300001。2011年8月20日，淮南民生物业公司与该小区开发商淮南民生置业有限公司签订了一份《民生·淮河新城（一期）前期物业服务合同》，淮南民生置业有限公司将案涉小区的前期物业管理交由淮南民生物业公司，合同期限为2011年9月1日至2014年9月1日。2014年9月2日，淮南民生物业公司与淮南民生置业有限公司重新签订了一份《民生·淮河新城（一期）前期物业服务合同》，合同第十条约定“物业费按照房屋建筑面积向业主收取，多层住宅0.5元/月/平方米、高层住宅1.2元/月/平方米…”，合同第十二条约定“物业费按半年交纳，业主应在每年1月10日、7月10日履行交纳义务。业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起欠缴费用的每日千分之五收取滞纳金……但预收期限不得超过6个月”。合同生效后，淮南民生物业公司对淮河新城一期小区提供了前期物业管理服务，董传凤收房后已交纳2015年12月31日之前的物业费。2016年1月1日开始，董传凤未交纳物业费。后经淮南民生物业公司多次催要，董传凤均未交纳物业管理费。2020年4月27日，淮南民生物业公司诉至法院，要求判如所请。 另查明，根据淮南民生物业公司提交的《服务价格登记证》载明，淮河新城一期小区“依据淮价房[2007]3号文件规定，住宅区物业综合服务费（多层）0.5元/平方米/月”。 一审法院认为，双方之间虽未签订书面的物业服务合同，但自2011年8月20日、2014年9月2日淮南民生物业公司与淮南民生置业有限公司签订两份《民生·淮河新城（一期）前期物业服务合同》后就实际对案涉小区提供物业服务。本案中，董传凤居住的是案涉小区多层，其于2008年入住后一直缴纳物业管理费，但董传凤自2016年1月1日起至今未交纳物业费用。根据《前期物业服务合同》第十条约定“物业费按照房屋建筑面积向业主收取，多层住宅0.5元/月/平方米、高层住宅1.2元/月/平方米…”，对淮南民生物业公司诉请要求董传凤支付物业费3246元（自2016年1月1日起至2020年12月31日止），仅支持自2016年1月1日至判决之日即2020年5月27日期间的物业费用，经计算数额为2857.66元（0.5元/月/平方×1608天÷365天×12个月×108.11平方米，自2016年1月1日至2020年5月27日）。对董传凤认为淮南民生物业公司提交的前期物业服务合同违反《物业管理条例》第二十五条的规定、淮南民生物业公司无权对案涉小区进行物业管理的辩解意见，因淮南民生物业公司于2011年8月20日、2014年9月2日两次与开发商签订前期物业服务合同，并对案涉小区提供物业服务，且董传凤也已付清2015年12月31日之前的物业费，故不予采信。关于违约金问题，通过庭审查明事实和参照与董传凤同小区业主在同类案件中提供的证据来看，淮南民生物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对淮南民生物业公司要求董传凤支付违约金1752.8元的诉请，依据不足，不予支持。对董传凤认为案涉房屋存在漏水等房屋质量问题其可拒缴物业费的辩解意见，因董传凤家房屋质量问题与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，故不予采信，董传凤可向案涉小区开发商另行主张权利。一审特别强调：物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。淮南民生物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照国务院《物业管理条例》第四条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：1、董传凤于本判决生效后十日内一次性支付淮南民生新城物业服务有限公司自2016年1月1日至2020年5月27日期间物业服务费2857.66元；2、驳回淮南民生新城物业服务有限公司其他的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由淮南民生新城物业服务有限公司负担11元，由董传凤负担14元。 二审中，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院认为，董传凤上诉请求淮南民生物业公司退出并退还全体业主物业费和以全体业主资产所获取的停车费、广告费等，追究淮南民生物业公司侵占等法律责任，超出了一审原告的诉讼请求，不属于二审的审理范围，故本案争议焦点为：淮南民生物业公司与董传凤之间是否存在物业服务合同关系，董传凤是否应向淮南民生物业公司支付物业费。针对上述争议焦点问题，本院评判如下： 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，淮南民生物业公司与董传凤之间虽然没有签订书面的物业服务合同，但自2011年8月20日，淮南民生物业公司与辖区开发商淮南民生置业有限公司签订《民生·淮河新城（一期）前期物业服务合同》之后，淮南民生物业公司就一直实际对案涉小区提供物业服务，且双方在该份前期物业服务合同到期后，又于2014年9月2日重新签订了一份《民生·淮河新城（一期）前期物业服务合同》。董传凤作为该小区的业主，也已经交纳2015年12月31日前的物业费，故可以视为双方之间成立了事实上的物业服务合同关系，因董传凤自2016年1月1日起未交纳物业费，淮南民生物业公司有权向其主张。至于董传凤上诉提到物业服务质量不高，物业管理不到位的情况，属于物业服务管理上的瑕疵，不能成为其拒绝交纳物业费的依据。董传凤上诉称一审认定其抗辩房屋质量、长城物业公司等问题，系一审书写错误，本院依法予以纠正。 综上所述，董传凤的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由董传凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二〇年九月十五日 法官助理姚丽娅 书记员倘余山 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。