湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初604号 原告：刘红娟，女，1988年11月29日出生，汉族，住湖南省东安县。 被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 被告：陈国保，男，1963年8月27日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 被告：刘冬珍，女，1963年11月27日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 被告：唐景林，男，1970年2月12日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：钱松林（系被告唐景林姐夫），男，1967年10月9日出生，汉族，住永州市冷水滩区，代理权限为特别代理。 被告：长沙市三江投资有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都佳苑1栋607房。 法定代表人：周红军。 被告：周红军，男，1982年9月4日出生，汉族，住湖北省监利县。 被告：永州广利来房地产有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区育才路朝阳小区。 法定代表人：李良树,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨艳龙，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告刘红娟与被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林、长沙市三江投资有限公司（以下简称长沙三江公司）、周红军、永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘红娟，被告陈国保，被告唐景林的委托诉讼代理人钱松林，被告广利来公司的委托诉讼代理人杨艳龙到庭参与诉讼，被告刘登勋、刘冬珍、长沙三江公司、周红军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告刘红娟向本院提出诉讼请求：1.判决由被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林、长沙三江公司、周红军、广利来公司在本判决生效之日起15日内按双方签订的《商铺购买合同》中约定的内容共同为原告办理好坐落于永州市冷水滩区不动产权证；2.判决由被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林、长沙三江公司、周红军、广利来公司在本判决生效后立即向原告连带支付逾期办证违约金2506.74元（按原告已付款125337元的2%的标准计算）;3.七被告共同承担本案全部诉讼费用。 本案在审理过程中，原告刘红娟自愿放弃第二项诉讼请求。 事实与理由：2005年,被告广利来公司以竞标方式取得了冷水滩区新火车站地段附近的广源商贸城61150平方米的土地使用权,就其中的广源购物中心2761平方米的土地使用权,广利来公司与被告刘登勋、案外人刘永先、钱松林等三人签订了内部土地使用权转让合同,但未在国土部门办理土地使用权相关转让登记手续,并约定由刘登勋、刘永先、钱松林等三人以广利来公司的名义,按照该地段的统一规划设计进行房地产开发。在开发过程中,刘登勋经广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。 广源购物中心项目开发完成后,2009年8月19日,刘登勋、刘永先、钱松林等三人将该项目的负一层至第三层的商铺的房屋和土地产权登记在本人或其三人亲属（即被告陈国保、刘冬珍、唐景林等十二人）名下,其中原告所购商铺即属于该项目负一层商铺中登记在被告陈国保、刘冬珍、唐景林名下的一间。自2019年12月29日起，陈国保、刘冬珍、唐景林等十二人在不同的时间段，将该房产进行了银行贷款抵押。2011年1月3日，被告刘登勋以总承包的方式，回购被告陈国保、刘冬珍、唐景林等十二人的房产，但并未在房产和国土部门办理产权过户登记手续。 2012年6月16日,刘登勋就总承包（回购）的房产,与被告长沙三江公司签订了《永州广源购物中心商业用房项目买卖协议》,并约定了转让产权总面积为9746.5平方米,总价款为3998万元,但未约定长沙三江公司公司为产权过户的接受登记对象以及具体产权过户的时间。当日,刘登勋以广利来公司委托人的身份向长沙三江公司的法定代表人即被告周红军出具了委托销售、招商、管理永州广源购物中心商业用房的授权委托书,虽然委托书中周红军的身份证号码不对,但委托书尾部被委托人处“周红军”的签名确系周红军本人所签。 随后,广利来公司与长沙三江公司、永州市三江商业管理有限公司（以下简称永州三江公司）联合,将广源购物中心更名为新中国服装批发城,分别以开发商和投资商、运营商的身份,在社会及各界媒体上进行了大量的广告宣传。2013年9月14日,陈国保、刘冬珍、唐景林等十二人与刘登勋在公证处进行了公证,授权刘登勋销售、处置广源购物中心项目的负一层至第三层的商铺,并为购买人办理相关产权过户登记手续。 2015年5月27日,被告周红军以被告广利来公司委托代理人的身份,作为新中国服装批发城商铺的出卖方与原告签订了合同编号为0671的《商铺购买合同》。合同约定,出卖方将其所有的坐落于永州市冷水滩区潇湘大道广源购物中心新中国服装批发城富层（负一层）XXXX号商铺,建筑面积约为21.46平方米,以总价款178134元转让给原告;出卖方于2015年8月27日,将转让商铺交付于原告;出卖方在该商铺交付之日起365个工作日内代为办理房屋所有产权证和国有土地使用证,逾期出卖方支付原告已付购房款每日万分之二的违约金。合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”章印和周红军的私印,原告也签了名。合同签订后,原告向周红军和长沙三江公司公司共计支付了合同购房款124693元以及缴纳了房屋维修基金644元,其中有一笔共计104693元转入了周红军的私人账号,周红军以长沙三江公司的名义给原告出具了加盖长沙三江公司公司财务专用章的收款收据。 2016年4月8日,刘登勋与长沙三江公司又签订了《解除协议书》,并约定了对长沙三江公司已出售的商铺（总面积为4971.32平方米）,由刘登勋为受让方办理产权过户手续,对其他未出售的部分（总面积为4775.18平方米）,由其收回,刘登勋共计获得合同款2168万元。根据该份协议和之前双方签订的买卖协议所约定的实际内容,协议双方自始至终都未发生物权转让效力,以及授权委托书来看,《永州广源购物中心商业用房项目买卖协议》虽名为房地产买卖协议,实为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条所指的《商品房包销合同》。也就是说,刘登勋是在将整个永州广源购物中心商业用房打包全权委托长沙三江公司进行销售,并从中获得部分合同房款,同时长沙三江公司公司分得另一部分合同房款即包销佣金。 本案中,没有房地产开发、销售等方面从业资质的被告刘登勋,从专门从事于房地产开发行业的被告广利来公司手中购得涉案国有土地的使用权,并挂靠于该公司名下对该地块进行房地产开发。开发完成后,将相关产权登记在被告陈国保、刘冬珍、唐景林等十二人名下。被告长沙三江公司、周红军接受刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林等人的委托,代理包销涉案商铺,以广利来公司委托代理人的名义,组织与原告签订《商铺购买合同》,并直接收取了原告的购铺款,在向委托人刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林支付部分款项后,自身亦分得一部分款项即高额的包销佣金。故被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林、长沙三江公司、周红军、广利来公司均应为原告办理不动产权证书承担相应责任。 根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，本案中，双方所签订的《商铺购买合同》属有效合同，故被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林、长沙三江公司、周红军、广利来公司应当承担连带支付涉案《商铺购买合同》第十一条所约定的原告已付款的2%的逾期办证违约金责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，到目前为止，已交付商铺房屋四年有余，被告仍未为原告办理相关产权证书，已构成严重违约，七被告应当依法继续履行合同共同为原告办理不动产权证书，并承担支付逾期办证违约金的连带责任。因此，原告特向贵院提起诉讼，恳请依法判决。 被告刘登勋、刘冬珍、长沙三江公司、周红军未予答辩，亦未向本院提交证据。 被告陈国保辩称，答辩人只是挂名，所有相关利益和业务均与答辩人无关。 被告唐景林辩称，该案现在已经与答辩人无关，答辩人只是挂名。 被告广利来公司辩称，答辩人不是本案的适格主体，涉案房屋的所有销售和其他业务都与答辩人无关。 经审理查明：2005年，广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，后广利来公司将其中的广源购物中心2761平方米用地转让给刘登勋、刘永先、钱松林等三人，约定由刘登勋等三人按照统一规划设计进行开发。为方便刘登勋等三人在开发中进材料，刘登勋经广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。此后刘登勋等三人便合作开发广源购物中心，该中心负一层至第三层由刘登勋等三人合作开发完成，刘红娟所购商铺是其中之一，产权于2009年7月就登记在刘登勋、刘永先、钱松林等人亲属即胡卫红、陈国保、刘冬珍、唐景林等十二人名下。2011年1月3日，刘登勋回购了第三人胡卫红等十二人的房产，但未办理产权变更登记。2012年6月26日，刘登勋将回购的房产卖给了长沙三江公司。2013年9月14日，房产所有权人陈国保、刘冬珍、唐景林等十二人通过公证，授权刘登勋处理相关房产，为购买人办理相关手续。长沙三江公司在未经广利来公司授权的情况下，以广利来公司为开发商、长沙三江公司为投资商进行了大量的广告宣传。2015年5月27日，长沙三江公司以广利来公司（甲方）的名义与刘红娟（乙方）签订《商铺购买合同》，约定：1.甲方将坐落于永州市冷水滩区潇湘大道商铺原广源购物中心新中国服装城富层XXXX号商铺，建筑面积21.46平方米，以每平方米8300.74元，总价款178134元出售给乙方；2.交房时间为2015年8月27日；3.甲方在交房之日起365个工作日内，代乙方办理好房屋所有权证和土地使用证，乙方承担相关的税费，维修基金等，由甲方代收代缴，逾期甲方按乙方已付房款每日万分之二支付违约金，等等。该《商铺购买合同》上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。《商铺购买合同》同时还有八个合同附件，在合同附件五中刘红娟作为买受方承诺：1.买受方向出卖方缴纳购铺首付款计人民币124693元，剩余购铺款53441元在2016年5月27日前付清；2.在本人未付清全部购铺款前，买方只享受使用权；3.由于本人的原因导致不能办理产权证的，出卖方不承担责任。合同签订当天，长沙三江公司即将刘红娟所购商铺交付刘红娟使用，刘红娟亦按约将首付款124693元给付长沙三江公司，2015年6月23日,刘红娟又交纳了房屋维修基金644元，余款刘红娟未交纳，长沙三江公司亦未为刘红娟办理不动产权证，遂成纠纷。 2018年6月25日，刘红娟向本院提起诉讼，请求：一、判决解除原告与被告长沙三江投资公司、周红军、广利来公司于2015年5月27日签订的编号为0671的《商铺购买合同》；二、判决由被告长沙三江公司、周红军、广利来公司、刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林立即向原告连带返还原告已交付的房屋维修金644元，购铺款124693元及其利息。本院经审理后于2018年11月5日作出（2018）湘1103民初2400号民事判决：一、被告长沙三江公司在本判决生效后六十日内按双方签订的《商铺购买合同》中规定的内容为原告办理好坐落在冷水滩区不动产登记证。原告在不动产登记证办理后三日内交纳剩余购铺款53441元，并领取不动产登记证，被告刘登勋、唐景林予以协助办证，办证税费由原告承担；二、驳回原告对被告陈国保、刘冬珍、周红军的诉讼请求；三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因涉案商铺登记在陈国保、刘冬珍、唐景林名下，本院判决时，陈国保、刘冬珍未承担责任，因此刘红娟仍未能办理出所购商铺的不动产权证，遂又成纠纷。 上述事实，有原、被告双方的陈述，《商铺购买合同》及其附件，《商铺委托经营合同》，民事判决书等证据证实，经庭审质证，足以认定。 本院认为：一、关于被告广利来公司的责任承担问题。本案中《商铺购买合同》的出卖方为被告广利来公司，合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。而“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”系被告刘登勋经被告广利来公司同意制作，被告广利来公司因对该公章管理不善，致《商铺购买合同》中加盖此章，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效”之规定，原告刘红娟有理由相信涉案合同系被告广利来公司与其签订，被告长沙三江公司的行为已构成表见代理。鉴于被告广利来公司已于2009年7月将其所开发的涉案房屋产权和土地使用权已分别登记在被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林等十二人名下，故原告刘红娟诉请要求被告广利来公司为其办理不动产权证已实际履行不能，本院不予支持。二、关于被告长沙三江公司、刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林的责任承担问题。本案涉案商铺登记在被告陈国保、刘冬珍、唐景林名下，被告刘登勋是实际控制人和受托人。由于物权未发生变更，实际出售人被告长沙三江公司在出售该商铺时，未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，因此对于出售商铺后办理不动产权证书的责任应由被告长沙三江公司承担，被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林有协助办证的义务。三、被告周红军虽然在《商铺购买合同》上签名，但其代表的是公司行为，由此所产生的法律后果应由被告长沙三江公司承担。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条,《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈国保、刘冬珍与被告刘登勋、唐景林一起协助被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效之日起三十日内按双方签订的《商铺购买合同》中规定的内容为原告刘红娟办理好坐落在冷水滩区的不动产权证，办证税费由原告刘红娟承担； 二、驳回原告刘红娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费325元，公告费560元，共计885元，由被告长沙市三江投资有限公司、永州广利来房地产有限公司、刘登勋各承担295元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 判决生效后，申请执行的期间为二年。 审 判 长  罗青青 人民陪审员  胡明荣 人民陪审员  屈艳华 二〇二〇年九月三日 代理书记员  伍琦琦