江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5061号上诉人（原审被告）：徐立华，男，汉族，1952年4月24日生，住南京市。委托诉讼代理人：马晴晴，江苏国成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司，住所地南京市鼓楼区姜圩路10号。法定代表人：郝雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫乐宇，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：吕佳璟，国浩律师（南京）事务所实习律师。原审第三人：南京市鼓楼区住房保障和房产局，住所地南京市鼓楼区建宁路263号5楼。负责人：殷位栋，该局局长。委托诉讼代理人：张帆，江苏朗华律师事务所律师。委托诉讼代理人：武运亮，江苏朗华律师事务所律师。上诉人徐立华因与被上诉人南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司（以下简称鼓楼国资公司）及原审第三人南京市鼓楼区住房保障和房产局（以下简称鼓楼房产局）返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐立华上诉请求：1、撤销（2019)苏0106民初8476号民事判决，改判驳回鼓楼国资公司原审的全部诉讼请求，即我方不同意返还房屋，也不同意按照一审判决的标准支付使用费；2、一、二审的诉讼费用由鼓楼国资公司承担。事实与理由：一、徐立华自2005年开始使用涉案房屋，当时涉案房屋环境很差，无水、无电、无路，杂草丛生垃圾成堆。徐立华自己出资通水电，清运垃圾，铺修道路，自鼓楼国资公司提起诉讼至今十余年，鼓楼国资公司从未对租赁房屋进行过任何修缮、维修义务，均是徐立华自行解决。原租赁合同也约定，租期届满，如需继续租用，在同等条件下，徐立华具有优先承租权。据徐立华了解，鼓楼国资公司收回房屋仍是继续对外招租。因受新型冠状病毒××疫情影响，江苏省人民政府为贯彻落实***总书记关于坚决打赢疫情防控的重要指示精神，制定多种的政策措施，以保持中小微型企业平稳健康发展、稳定用工岗位，本案涉案房屋系国有资产，更应该响应政府政策，保证小企业恢复生产经营。徐立华使用案涉房屋经营的浴室，是为社区百姓服务的，该浴室也为无工作的中老年人提供了很多就业岗位，也是徐立华及浴室工作人员唯一经济来源。据此基于租赁合同的约定及政府出台的政策扶持规定，徐立华愿意继续承租案涉房屋不同意返还。二、原审法院在审查原双方是否构成不定期租赁关系上存在认定事实不清，适用法律错误；原审法院认为不成立不定期租赁，徐立华在2015年4月30日原租赁合同到期后，主动前往原“下关区房管局”现“鼓楼房产局”缴纳房租，原下关区房管局回复“此房不归房产局管，己交国资委”，只是告知徐立华其己无权限再管理出租案涉房屋，徐立华又去国资委交房租，但当时正处于下关区和鼓楼区两区合并，因区划调整、人员调动、相关部门责任不清，房屋处于无人管理状态，导致徐立华无法缴纳租金。直至2019年5月18日才收到鼓楼国资公司邮寄的搬离通知书，在此之前鼓楼国资公司或鼓楼房产局均未要求返还过房屋，更无人收取租金。对徐立华继续租用房屋的行为，鼓楼国资公司既没有明确拒绝也没有提出异议，应视为对原租赁关系的默认。根据合同法236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。其次，徐立华基于原租赁合同约定“租期届满乙方如需继续租用，在同等条件下，乙方享有优先权。”这让徐立华更加的确信基于合同约定的优先权是可以继续租赁房屋的，徐立华根据法律规定和租赁合同约定的优先承租权而继续使用，双方之间已经形成事实上的不定期租赁关系，徐立华是基于租赁关系占有、使用涉案房屋，并非无权占有。三、关于本案诉讼时效。在2019年5月18日前徐立华与鼓楼国资公司为不定期租赁关系，租金应参照原租赁协议，而不应参照评估报告。鼓楼国资公司在提起本案诉讼前，从未进行过租金催要，徐立华直到2019年7月2日收到本案的应诉材料，即鼓楼国资公司催要租金的通知，在民法总则实施前，根据民法通则规定租金的诉讼时效为一年，故在2016年10月31日之前的租金己过诉讼时效。虽然徐立华在2018年5月的会议记录和情况说明中谈到续租和补交租金问题，但是该会议的沟通过程均已协商、汇报而结束，并没有明确结论，协商过程中徐立华之所以提出签订合同，补交房租，其前提是根据合同约定的优先承租权继续承租房屋的情况下同意补交房租，这是有条件的调解意向，且该次会议均是与鼓楼房产局在沟通房屋是否续租的问题，鼓楼国资公司并没有参与。退一步讲，即便徐立华愿意补交房租，也不构成诉讼时效的中断，本案诉讼时效在2016年10月31日已经届满，徐立华即便同意补交，只是构成该租金的单方承诺,该承诺也只是基于原租赁合同的约定的租金进行承诺。鼓楼国资公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、鼓楼国资公司要求返还房屋是基于其是房屋的所有权人，与徐立华之间不存在房屋租赁合同关系，徐立华占用鼓楼国资公司的房屋无任何选择权基础。因此，徐立华应当将房屋返还给鼓楼国资公司；而且所谓的优先承租权不能作为拒不返还房屋的依据。2、徐立华与鼓楼国资公司之间不构成不定期租赁合同关系，租赁合同到期后徐立华已自认房屋出租人下关区房产局拒不收取租金，并且不再同意与徐立华续签合同，鼓楼国资公司也未同意与其续签租赁合同。另外，租赁合同到期后，返还房屋是徐立华作为承租人最基本的合同义务，其虽有占用房屋的事实，但是其无权占有，而并非不定期租赁合同关系。何况在2018年鼓楼房产局以及2019年鼓楼国资公司也均再次明确要求徐立华返还房屋。因此，双方不构成不定期租赁关系，徐立华应当返还房屋并支付其占用房屋期间的占有使用费。3、本案并未过诉讼时效，徐立华于2018年5月明确表示愿意补足房屋此前的费用，因此根据相关法律规定，2018年5月之前的费用因为徐立华同意履行而不得提出诉讼时效的抗辩，2018年5月之后费用根据民法总则的相关规定，适用三年的诉讼时效，目前尚未过诉讼时效，更何况2018年5月份第三人、2019年5月份鼓楼国资公司有明确要求徐立华赔偿经济损失，也均构成了诉讼时效的中断。鼓楼房产局述称，同意鼓楼国资公司的答辩意见。鼓楼国资公司向一审法院起诉请求：1.徐立华立即将南京市鼓楼区燕归园18号-5房屋二层部分（以下简称涉案房屋，建筑面积490平方米）返还给鼓楼国资公司；2.徐立华向鼓楼国资公司赔偿自2015年5月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（按照同地段房屋租金市场价值标准计算，暂计算至2019年6月20日为939144.80元）。一审诉讼过程中，鼓楼国资公司变更第2项诉讼请求为徐立华向鼓楼国资公司赔偿自2015年5月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（按照宁八达估字（2019)NJFD0274号房地产评估报告确定的涉案房屋市场租金价值标准计算）一审法院查明事实：鼓楼国资公司原系下关国资中心，2011年年2月14日经改制变更名称为南京外滩投资发展控股有限公司，2011年4月11日更名为外滩投资集团公司，2019年6月5日又更名为鼓楼国资公司；鼓楼国资公司的股东原为原南京市下关区人民政府，后变更登记为南京市鼓楼区人民政府国有资产监督管理办公室。2008年7月原南京市下关区人民政府发文同意将南京市燕归园18-5号房屋以非交易划拨形式调整至下关国资中心名下，下关国资中心于当月申请将南京市燕归园18-5号房屋登记至其名下，并领取了产权证；2012年2月外滩投资集团公司申请将南京市燕归园18-5号房屋登记至其名下，并领取了产权证。2009年3月9日，原下关房管局（甲方）与徐立华（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将燕归园18号-5一层房屋部分办公用房租赁给乙方经营，建筑面积460平方米，租赁时间从2009年3月28日至2012年3月27日止，租金每年10万元，每半年支付一次，先付后租，每次提前15天支付等等。2010年4月12日，原下关房管局（甲方）与徐立华（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方经营，建筑面积490平方米，租赁时间从2010年4月28日至2015年4月27日止，租金从2010年4月28日起，每年10万元，每半年支付一次，先付后租；租赁期满，乙方不可移动设备不得拆除，乙方如需继续租用，经甲、乙双方协商重新签订房屋租赁协议（在同等条件下，甲方享有优先权）等等。徐立华接收上述房屋后，将涉案房屋用于经营浴室。2011年4月18日，外滩投资集团公司出具授权委托书，授权原下关房管局对燕归园18号-5房屋进行经营管理，原下关房管局可以自己名义对外签订房屋租赁协议，全权处理（以调解、仲裁或诉讼方式）由此产生的一切纠纷。2012年5月，原下关房管局向徐立华发函称：上述一层房屋租期已于2012年3月27日届满，根据原下关区区政府要求，要收回上述一层房屋部分作为社区配套用房，要求徐立华收到通知之日起60日内搬迁，否则将通过法律途径解决，并要求徐立华赔偿损失；徐立华收到通知后，并未按期搬迁。2012年7月30日鼓楼区住建局等部门联合发文要求公有房屋公开招租实行申请、审核、委托评估、公开发布制度，房屋建筑面积50平方米以上的由领导小组统一公开招租等等。2013年11月1日南京市鼓楼区人民政府办公室发文要求出租人拟将公有住房对外出租，须在出租前将拟出租房屋的详细信息及相关资料报区国资办审核，并经公房租赁领导小组批准后，方可对外出租等等。2012年8月，原下关房管局另案诉至一审法院（案号为（2012)下民初字第1848号），要求徐立华返还上述一层房屋部分，徐立华提起反诉。该案诉讼过程中，徐立华确认原下关房管局在2012年3月27日合同期满后向徐立华表示公房要收回并由国资委统一招租，但在5月份又表示要收归作为居委会办公用房。因原南京市下关区、鼓楼区合并及行政机关职能改革，原下关房管局对涉案房屋的经营管理职能由南京市鼓楼区住房和建设局（以下简称鼓楼住建局）行使，该案鼓楼国资公司变更为原鼓楼住建局。经一审法院调解，双方于2013年7月9日就该案处理达成如下协议：一、徐立华于2013年7月30日腾空并迁让上述一层房屋，并交还鼓楼住建局；二、鼓楼住建局免收徐立华涉案房屋租金至2015年4月30日，并保留一楼至二楼通道由徐立华使用至2015年4月30日，徐立华交纳的租房押金含一楼及二楼共计4万元，于二楼（即涉案房屋）租赁合同到期时一并遐还；三、双方无其它纠葛。2015年3月12日，外滩投资集团公司向鼓楼住建局发出《关于及时移交燕归园18号-5房屋的函》，内容为：“燕归园18号-5房屋系我公司房产，其中490平方米由贵局对外租赁经营，租赁期限将于2015年4月27日届满，望贵局在租赁期限届满后的十个工作日内将上述房屋腾空并完好地移交我公司，否则一切后果由贵局承担。”徐立华认为2015年4月30日租期届满后，其曾向鼓楼住建局提出继续承租并交纳租金的请求，鼓楼住建局表示此房不归房管局管，已交国资委（外滩投资集团公司），到国资委交钱；徐立华又向外滩投资集团公司提出交纳租金，外滩投资集团公司无人过问；因两区合并，相关部门责任不清，涉案房屋一直处于无人问津的状态。第三人称由于两区合并等历史原因，原下关房管局人员发生多次变动，大部分经办人员已于2012年左右被调走，目前很多人员也已退休，关于涉案房屋租期届满后的交接等后续处理事宜，现已无法核实清楚；但根据徐立华的陈述鼓楼住建局在原合同期满后已明确表示不再收取租金，鼓楼住建局已经无权再管理涉案房屋，故不构成不定期租赁。2018年5月23日，南京市鼓楼区建设房产和交通局（因行政机关职能改革，鼓楼房产局对公房的经营管理职能由南京市鼓楼区建设房产和交通局承继，以下简称鼓楼建设房产和交通局）召集徐立华及燕归园18号-5房屋另一承租人陈文智就燕归园18号-5房屋事宜开会，鼓楼建设房产和交通局要求“先清空后招租，房子要交给外滩投资集团公司，房屋使用费先交”。徐立华表示正在经营中，清空有困难，招租之后如果徐立华未中标无条件清空，补足房租，房租可以随时交，双方未能达成一致意见。2019年3月20日，因行政机关职能改革，鼓楼建设房产和交通局对公房的经营管理职能由南京市鼓楼区住房保障和房产局（即本案第三人）行使。2019年5月17日，外滩投资集团公司向徐立华邮寄一份《关于燕归园18号-5房屋限期搬离通知书》，通知徐立华燕归园18号-5房屋系外滩投资集团公司的产权房，徐立华未经外滩投资集团公司同意非法占有涉案房屋，侵害外滩投资集团公司合法权益，徐立华应当腾退房屋并赔偿外滩投资集团公司经济损失，外滩投资集团公司要求徐立华在收到该通知五日内搬离涉案房屋并将涉案房屋交还外滩投资集团公司等等。徐立华于次日收到该通知。一审审理中，鼓楼国资公司申请对涉案房屋自2015年5月1日起至2020年12月31日期间的市场租金价值进行评估。一审法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对此进行评估，该公司于2020年1月出具估价报告，评估意见为：2015年5月1日至2016年4月30日期间的日租金标准为1.26元/平方米，2016年5月1日至2017年4月30日期间的日租金标准为1.29元/平方米，2017年5月1日至2018年4月30日期间的日租金标准为1.32元/平方米，2018年5月1日至2019年4月30日期间的日租金标准为1.35元/平方米，2019年5月1日至2020年4月30日期间的日租金标准为1.38元/平方米，2020年5月1日至2020年12月31日期间的日租金标准为1.41元/平方米，期间市场租金总价值为1350975元。鼓楼国资公司为此预交评估费31500元。鼓楼国资公司、徐立华双方对于上述评估租金标准无异议，但徐立华坚持认为构成不定期租赁，应适用原合同约定的租金标准。上述事实，有当事人陈述；鼓楼国资公司提供的工商登记资料、产权证、批复、《房屋租赁协议》、限期搬离通知书、EMS邮寄单据、会议记录；房地产估价报告；徐立华提供的房屋租赁协议、授权委托书、民事调解书以及一审法院开庭笔录等予以证实。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，鼓楼国资公司系涉案房屋的产权人，有权提起诉讼要求徐立华返还涉案房屋。徐立华与原下关房管局（鼓楼住建局）之间就涉案房屋签订的租赁合同租期早已届满，在鼓楼国资公司明确要求徐立华返还涉案房屋的情况下，徐立华继续占有使用涉案房屋已丧失合法根据。鼓楼国资公司要求徐立华返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于鼓楼国资公司、徐立华之间是否构成不定期租赁问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。如果租期届满前出租人明确表示不再续租，或者租期届满后出租人不同意承租人继续使用租赁物的，则双方不构成不定期租赁，出租人应当及时返还租赁物。本案中，2012年徐立华在与原鼓楼住建局发生纠纷时已经知晓涉案房屋的产权状况，亦应当知晓南京市鼓楼区政府此前关于公有住房招租的程序要求，即继续承租涉案房屋需经统一公开招租并经申请审核等等，在此情形下，徐立华认为合同期满租赁关系会继续存在，无事实根据，也不具有合理性。事实上，在徐立华向鼓楼住建局表示要续租并交租时，鼓楼住建局明确表示其已无权再管理出租涉案房屋，徐立华应与产权人进行沟通，其行为明确表明其不会再与徐立华续签租赁合同，产权人是否愿意与徐立华签订租赁合同，由产权人与徐立华磋商；而在徐立华向外滩投资集团公司提出续租请求时，外滩投资集团公司亦未同意。综上所述，徐立华关于徐立华与外滩投资集团公司之间在2015年5月1日之后构成不定期租赁的抗辩，理由不能成立，一审法院不予采纳。关于占有使用费标准问题。根据法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，徐立华在租赁合同期满之后无权占有使用鼓楼国资公司的涉案房屋，应当赔偿鼓楼国资公司因此产生的占有使用费损失。虽然徐立华在合同期满后负有及时返还涉案房屋的义务，但鼓楼住建局和外滩投资集团公司在合同期满后未妥善处理房屋返还等问题，客观上对于损害的发生也存在一定过错，故依法可以适当减轻徐立华的民事责任。对于2015年5月1日至2018年5月23日期间的占有使用费损失，结合涉案房屋合同约定的租金标准、评估报告中的相关租金标准以及双方的过错情形，一审法院酌定按15万元/年计算为459452元。2018年5月24日之后的房屋占有使用费损失，参照评估报告内容，2018年5月24日起至2019年4月30日期间按1.35元/日/平方米计算，2019年5月1日至2020年4月30日期间按1.38元/日/平方米计算，2020年5月1日至2020年12月31日期间按1.41元/日/平方米计算。徐立华请求减免新型冠状病毒疫情期间的费用，但鼓楼国资公司、徐立华之间并不存在租赁关系，并不适用减免租金的相关政策规定；鼓楼国资公司主张的损失是因徐立华拒不返还房屋产生，而新型冠状病毒疫情并未导致徐立华不能返还涉案房屋，徐立华在鼓楼国资公司多次要求其腾空并返还涉案房屋的情形下，坚持不腾空并返还涉案房屋，应当全额赔偿鼓楼国资公司的损失，故对于徐立华减免租金的抗辩意见一审法院不予采纳。关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款规定，诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。本案中，虽然鼓楼国资公司主张的2015年5月1日至2015年9月30日期间的占有使用费诉讼时效在民法总则施行前已经届满，但徐立华在2018年5月明确表示愿意补足此前的费用，根据法律规定不得再提出时效抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，义务人同意履行，权利人向义务人提出履行请求，构成诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，2015年10月1日以后的费用适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，徐立华在2018年5月明确表示要补足此前的费用，第三人也于2018年5月代表鼓楼国资公司要求徐立华支付房屋占有使用费，而鼓楼国资公司在2019年5月17日又明确向徐立华提出赔偿经济损失，两次均构成时效中断，诉讼时效期间均应重新计算。综上，对于徐立华提出的时效抗辩，一审法院不予采纳。综上，为维护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、徐立华于判决生效之日起十五日内将南京市鼓楼区燕归园18号-5房屋二层部分腾空并交付南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司；二、徐立华于判决生效之日起十五日内给付南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司房屋占有使用费(2015年5月1日至2018年5月23日期间的占有使用费为459452元；自2018年5月24日起至徐立华实际返还上述房屋之日止，2018年5月24日起至2019年4月30日期间按1.35元/日/平方米计算，2019年5月1日至2020年4月30日期间按1.38元/日/平方米计算，2020年5月1日至2020年12月31日期间按1.41元/日/平方米计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15253元、评估费31500元，由南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司负担案件受理费2324元、评估费16500元，由徐立华负担受理费12929元、评估费15000元。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，各方均未提交新证据。本院二审还查明，在2018年5月23日的会议记录中，鼓楼房产局的相关工作人员表示：区里的最新政策，现在房屋已经到期，要交给国资。房屋使用费先交，执行区里政策，先清空后招租，希望徐立华做两手准备。以上事实，有当事人陈述、会议记录在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：一、徐立华与鼓楼房产局是否成立不定期租赁关系；二、徐立华是否应返还房屋，徐立华应支付鼓楼国资公司使用费的期限和标准。一、关于徐立华与鼓楼房产局是否成立不定期租赁关系的问题。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方合同到期后，徐立华继续使用租赁物，其向鼓楼房产局提出继续承租并交纳租金的请求时，鼓楼房产局表示此房不归房管局管，已交国资委，到国资委交钱。鼓楼房产局在租赁期间届满后，并未对徐立华继续使用租赁物提出异议，而徐立华之后也确向国资委相关部门询问，虽然无果，但徐立华占有使用案涉房屋并无恶意。因两区合并，无人过问案涉房屋的情况亦不能归责于徐立华，国资部门在此期间并未明确表示意见，一审法院认定徐立华应自行与产权人沟通，过分加重了承租人的义务。鼓楼房产局作为出租人，徐立华作为承租人，在租赁期届满后徐立华继续使用案涉房屋，鼓楼房产局没有明确提出异议，故自租赁期限届满，鼓楼房产局与徐立华之间成立不定期租赁关系。二、关于徐立华是否应返还房屋，徐立华应支付鼓楼国资公司使用费的期限和标准的问题。出租人鼓楼房产局已于2018年5月23日召集徐立华开会协商，并已明确告知徐立华案涉房屋应清空交国资，徐立华应将案涉房屋交还鼓楼国资公司。徐立华拒绝腾空返还房屋，一审法院判决徐立华腾空返还案涉房屋，符合法律规定。徐立华在鼓楼房产局已经通知后仍拒绝将房屋清空交鼓楼国资公司，鼓楼国资公司主张徐立华应按照案涉房屋的市场价格，支付2018年5月24日至实际返还之日的占有使用费，符合法律规定。徐立华在2018年5月23日开会中已被通知交房，在2019年5月再次收到书面迁让通知的情况下，拒绝交房，其上诉主张因2020年发生新冠疫情，而应对其占有使用费进行减免，并无法律依据，本院不予支持。根据鉴定结论，相关使用费标准为：2018年5月24日至2019年4月30日期间为1.35元/日/平方米，2019年5月1日至2020年4月30日期间按1.38元/日/平方米，2020年5月1日至2020年12月31日期间按1.41元/日/平方米，之后若徐立华仍未迁出，仍应参照该标准支付使用费。合同具有相对性，鼓楼国资公司与鼓楼房产局为委托代管关系，徐立华与鼓楼房产局在案涉房屋租赁合同到期后为不定期租赁关系。鼓楼国资公司并非不定期租赁关系的当事人，在其通知鼓楼房产局移交案涉房屋后，鼓楼房产局也未将案涉房屋交还鼓楼国资公司，鼓楼国资公司现主张徐立华向其支付的费用中，包括2015年5月1日至2018年5月23日期间的占有使用费，但该期间徐立华占有案涉房屋有合同依据，鼓楼国资公司主张徐立华向其支付占用费，无事实及法律依据，本院二审不予支持。鼓楼国资公司如认为因鼓楼房产局未返还房屋，需要支付相关费用，应另案主张。徐立华的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，徐立华的上诉请求部分有事实依据，一审法院适用法律有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8476号民事判决第一项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8476号民事判决第二项为：徐立华于本判决生效之日起十五日内给付南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司自2018年5月24日至实际返还房屋之日的占有使用费。(其中2018年5月24日至2019年4月30日期间按1.35元/日/平方米计算，2019年5月1日至2020年4月30日期间按1.38元/日/平方米计算，2020年5月1日至实际返还之日按1.41元/日/平方米计算）。三、驳回南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回徐立华的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15253元、评估费31500元，合计46753元，由南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司负担22873元，徐立华负担23880元。二审案件受理费15253元，由南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司负担7474元，徐立华负担7779元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年九月一日书记员 汪海燕