湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初8885号原告：湖南华天之星酒店管理有限公司车站北路分店，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站北路33号。负责人：张改香，总经理。委托诉讼代理人：李宁，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：余双，湖南通程律师事务所律师。被告：长沙市芙蓉区金港酒店（普通合伙），住所地湖南省长沙市芙蓉区车站北路33号。法定代表人：涂爱保，副总经理。委托诉讼代理人：肖钧城，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭建芬，湖南金州律师事务所实习律师。原告湖南华天之星酒店管理有限公司车站北路分店（以下简称华天之星公司车站北路分店）与被告长沙市芙蓉区金港酒店（普通合伙）（以下简称金港酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告华天之星公司车站北路分店的委托诉讼代理人李宁、金港酒店的委托诉讼代理人肖钧城和彭建芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华天之星公司车站北路分店向本院提出诉讼请求：1．判令金港酒店立即向华天之星公司车站北路分店退还租赁保证金120000元及逾期付款违约金25760元（以逾期金额120000元为基数，按月利率2%计算，从2019年11月6日计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年9月8日）；2．判令由金港酒店承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年9月28日，华天之星公司车站北路分店的总公司湖南华天之星酒店管理有限公司（以下简称华天之星公司）与金港酒店签订《租赁合同》，约定华天之星公司承租由金港酒店转租的位于湖南省长沙市房屋（以下简称案涉房屋），租赁期限自2007年10月20日至2016年10月31日。2008年3月28日，华天之星公司车站北路分店注册成立。2016年11月9日，华天之星公司车站北路分店与金港酒店续签《租赁合同》，约定由华天之星公司车站北路分店继续租赁案涉房屋，租赁期限为3年，即自2016年11月1日至2019年10月31日，华天之星公司车站北路分店向金港酒店一次性支付租赁保证金200000元，在该合同终止、解除、满期之日起5日内，金港酒店无条件将该款项退还给华天之星公司车站北路分店。合同签订后，华天之星公司车站北路分店向金港酒店支付了租赁保证金200000元。《租赁合同》到期前，华天之星公司车站北路分店将场地、物品、水电等移交给金港酒店，且新的承租方已经进场施工。金港酒店应在2019年11月5日前退还租赁保证金200000元，但金港酒店仅退还80000元，剩余120000元至今未退还。2020年1月14日，华天之星公司车站北路分店向金港酒店寄送《律师函》，催告金港酒店在收到该《律师函》后五日内退还剩余租赁保证金120000元并支付违约金。2020年1月16日，金港酒店收到该《律师函》。金港酒店收到《律师函》至今未退还和支付任何款项。原告华天之星公司车站北路分店向本院提交的证据有：1．《长沙市金港酒店租赁合同》（未提供原件进行核对）；2．《租赁合同》；3．中国建设银行单位客户专用回单；4．金港酒店作出的《关于及时移交租赁场地的函》；5．移交场地的照片（未提供存储介质进行核对）；6．《撤场交接表》（未提供原件进行核对）；7．华天之星公司车站北路分店作出的《回复函》；8．华天之星公司车站北路分店作出的《关于退还租赁保证金的告知函》、邮寄凭证及投递情况电脑查询打印单；9．《律师函》、邮寄凭证及投递情况电脑查询打印单。被告金港酒店辩称，一、《租赁合同》到期后，华天之星公司车站北路分店并未按时全面履行合同义务，未向金港酒店移交案涉物品。华天之星公司车站北路分店无权占有或处分金港酒店的案涉物品，侵害了金港酒店的合法权益，金港酒店有权履行先履行抗辩权。《租赁合同》第一条第2款第（3）项约定，华天之星公司车站北路分店在取得上述租赁标的的使用权后，作为本合同租赁标的的不可缺少的连带部分，华天之星公司车站北路分店同时取得下列物权的使用权：该楼宇正常运转所需的相关设备房，管道层及各项设备。该约定明确各项设施设备作为本租赁标的物的一部分，华天之星公司车站北路分店仅享有使用权。同时，《租赁合同》第五条第9款仅涉及到华天之星公司车站北路分店新添置的可分离、可移动设施设备等物品的处置权，该条款并未变更《长沙市金港酒店租赁合同》对于金港酒店交付给华天之星公司车站北路分店的案涉物品的处置权。无论从合同角度还是物权角度看，合同到期后，华天之星公司车站北路分店无权继续占有，更无权私自处分。并且，作为租赁合同内容的一部分，华天之星公司车站北路分店负有在合同到期后按时返还全部案涉物品的义务，但是华天之星公司车站北路分店在强行撤场之时并未履行上述合同义务，严重侵害了金港酒店的合法权益，金港酒店有权履行先履行抗辩权，扣留部分租赁保证金，直至华天之星公司车站北路分店交付案涉物品或者赔偿金港酒店损失。二、《租赁合同》第三条第1款约定，本合同终止、解除、期满之日起5日内，金港酒店无条件将该款项返还给华天之星公司车站北路分店。该约定并非无条件适用，金港酒店基于华天之星公司车站北路分店未全面履行合同义务侵害金港酒店合法权益，扣留部分租赁押金合情合理。该条款还约定了如华天之星公司车站北路分店欠付租金及相关费用，金港酒店有权从华天之星公司车站北路分店的保证金中扣除。可见，合同约定“无条件将租赁保证金返还给华天之星公司车站北路分店”的内在前提是租赁期满双方正常交接，不存在欠付租金及相关费用。事实上，华天之星公司车站北路分店在强行撤场时，并未完全履行合同义务，不仅未返还金港酒店交付的案涉物品，同时欠付水电费。基于租赁交易习惯，租赁保证金交付的初衷本身就是为了约束承租方及时足额支付租金、合理使用租赁物，确保租赁物及附属设施设备安全，且不短缺丢失，现华天之星公司车站北路分店未返还属于金港酒店的案涉物品，有违诚信，金港酒店理所当然有权扣留华天之星公司车站北路分店的部分租赁保证金直至案涉物品返还给金港公司，或者赔偿金港酒店损失。综上，华天之星公司车站北路分店违约在先，金港酒店无支付逾期违约金的义务。被告金港酒店向本院提交的证据有：1．《长沙市金港酒店租赁合同》、《租赁合同》；2．《金港酒店物品移交表》；3．《关于及时移交租赁场地的函》、《告知函》。对原告华天之星公司车站北路分店、被告金港酒店围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2007年9月28日，华天之星公司与金港酒店签订《长沙市金港酒店租赁合同》，约定华天之星公司承租由金港酒店转租的案涉房屋，租赁期限自2007年10月20日起至2016年10月31日止；华天之星公司在取得租赁标的使用权后，作为合同租赁标的不可缺少的连带部分，华天之星公司同时取得楼宇正常运转所需的相关设备房、管道层及各项设备的使用权（电信总机壹台、电话共计160门、电信宽带光纤1条、锅炉房、柴油锅炉2台、电水源热锅炉1台及其他配套设备设施、海湾牌火灾自动报警和消防联动控制系统及配套设备、酒店监控系统及配套设备、监控电子眼29个、三菱电梯1台、空调、电视机及其他，详见物品交接清单）；在租赁期满或双方合同终止后，金港酒店移交给华天之星公司的设施、设备及华天之星公司经营期投资添置的装修等物品，不得损坏和拆走，按照“来修去丢”的原则，无偿归金港酒店所有。合同签订后，双方于2007年10月20日另外签订了《2007年金港酒店工程部移交单》、《金港酒店客房物品盘底汇总表》、《客房资产清单》和《客房固定资产清单》，合称《金港酒店物品移交表》。对金港酒店交付给华天之星公司的配套设施设备、资产物品的名称、数量等进行了详细具体确认。2008年3月28日，华天之星公司车站北路分店注册成立。租赁期限届满后，华天之星公司车站北路分店与金港酒店于2016年11月9日在原《长沙市金港酒店租赁合同》的基础上重新签订《租赁合同》，约定由华天之星公司车站北路分店继续租赁案涉房屋，租赁期限为3年，即自2016年11月1日起至2019年10月31日止；因是续签租赁合同，租赁标的以现状交付；合同签署之日起5个工作日内，华天之星公司车站北路分店一次性向金港酒店支付租赁保证金200000元，在合同终止、解除、满期之日起5日内，金港酒店无条件将该款项返还给华天之星公司车站北路分店，如到期未返还，每延迟一日，按延迟还款金额的1%支付违约金，但如华天之星公司车站北路分店欠付租金及相关费用，金港酒店有权从华天之星公司车站北路分店的保证金中扣除；租赁终止时，双方结清各自应当承担的费用，交接物业并书面确认，华天之星公司车站北路分店所作的装修改动无须复原，华天之星公司车站北路分店装修、改造过程中所添置的可分离、可移动的设备设施及家具器具等，华天之星公司车站北路分店应自行处置。《租赁合同》签订后，华天之星公司车站北路分店于2016年11月25日向金港酒店支付了租赁保证金200000元。合同租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同。2019年10月23日，金港酒店向华天之星公司作出《关于及时移交租赁场地的函》，通知华天之星公司车站北路分店若在交场时不移交2007年10月20日与金港酒店签订的《金港酒店物品移送表》上原值约560000元现折价150000元的物品，华天之星公司不能拿走酒店任何可移动的物品，否则视同华天之星公司车站北路分店放弃之前租赁时所交的200000元租赁押金。2019年10月25日至2019年10月31日，华天之星公司车站北路分店进行撤场并搬离案涉房屋，但未与金港酒店对案涉物品进行清点交接，华天之星公司车站北路分店仅向金港酒店返还了案涉房屋及房屋内电梯一台，没有向金港酒店返还《金港酒店物品移交表》中所记载确认的配套设施设备、资产物品。2010年11月6日，华天之星公司和华天之星公司车站北路分店共同对金港酒店作出《回复函》，回复称华天之星公司车站北路分店已于2019年10月31日撤场完毕并将场地移交，金港酒店已确认接收，该物业的新承租人已进入现场施工，虽然双方于2007年9月28日签订的《长沙市金港酒店租赁合同》第五条第9款约定，金港酒店移交的设施设备以及华天之星公司车站北路分店在经营期投资添置的装修等物品归金港酒店所有，但2016年11月9月签订的续租《租赁合同》对前述约定进行了变更，明确华天之星公司车站北路分店在装修、改造过程中所添置的可分离、可移动的设备设施及家具器具等均由华天之星公司车站北路分店自行处置，根据《租赁合同》第三条第1款的约定，本合同终止、解除、期满之日起5日内，金港酒店无条件将该款项返还给华天之星公司车站北路分店，如到期未返还的，每延迟一天，按延迟还款金额的1%支付违约金，金港酒店应于11月5日前退还租赁押金200000元，但截至华天之星公司车站北路分店发函之日，金港酒店仍未退还，现请金港酒店于收到函件后5日内退还租赁保证金200000元，如金港酒店逾期未退还，华天之星公司车站北路分店将采取法律途径追究逾期返还租赁保证金的违约责任，届时产生的利息、诉讼费、律师费等费用均由金港酒店承担。2019年11月25日，华天之星公司和华天之星公司车站北路分店再次共同向金港酒店作出《关于退还租赁保证金的告知函》，函告金港酒店在收到函件后5日内退还租赁保证金200000元。2020年1月14日，华天之星公司车站北路分店委托广东广信君达律师事务所向金港酒店发出《律师函》，函告金港酒店仅于2019年11月30日返还租赁保证金80000元，剩余租赁保证金120000元仍未返还，请金港酒店在收到函件后5日内向华天之星公司车站北路分店返还租赁保证金120000元并支付违约金78000元（暂计算至2020年1月9日）。本院认为，华天之星公司车站北路分店与金港酒店签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。租赁合同约定，合同签署之日起5个工作日内，华天之星公司车站北路分店一次性向金港酒店支付租赁保证金200000元，合同终止、解除、期满之日起5日内，金港酒店无条件将该款项返还给华天之星公司车站北路分店；租赁终止时，双方结清各自应当承担的费用，交接物业并书面确认。华天之星公司车站北路分店负有合同到期后将租赁物予以返还的法定义务和合同义务，但其提交的证据不能证明其已履行返还租赁物的义务，构成违约，根据租赁保证金的法律性质，华天之星公司车站北路分店诉请金港酒店返还剩余租赁保证金120000元并支付违约金，不符合合同约定，没有法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：驳回湖南华天之星酒店管理有限公司车站北路分店的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序已减半收取1535元，由湖南华天之星酒店管理有限公司车站北路分店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年九月八日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。