湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3119号 原告：张秦毓，男，1997年8月17日出生，汉族。 原告委托诉讼代理人：梁红（特别授权），女，1968年7月27日出生，汉族，系原告张秦毓母亲。 被告：怀化锦园物业服务有限公司。 法定代表人：王光辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨长春（特别授权），男，1969年11月15日出生，侗族，系该公司员工。 被告：怀化市旺盛房地产开发有限公司。 法定代表人：瞿洪英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗孟贞（特别授权），男，汉族，1968年8月28日出生，系该公司员工。 原告张秦毓诉被告怀化锦园物业服务有限公司（以下简称锦园物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月23日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告张秦毓特别授权代理人申请追加怀化市旺盛房地产开发有限公司（以下简称旺盛公司）为本案共同被告，本院依原告申请追加旺盛公司为本案共同被告，于2020年8月27日第二次公开开庭进行了审理。原告张秦毓委托诉讼代理人梁红、被告锦园物业公司委托诉讼代理人杨长春、被告旺盛公司委托诉讼代理人罗孟贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秦毓向本院提出诉讼请求：1、判令被告将代收原告房屋契税、土地证代办费等一切费用（28,420元减去已退的18,800元）剩余9,620元全部退还给原告，并以28,420元为基数从2013年8月30日至2019年7月14日止按月利息4‰给付利息8,465.28元；余款9,620元从2019年7月14日起至实际退款之日按月利息4‰给付利息；2、判令被告退还原告的房产证和土地使用证；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年8月30日，原告在位于怀化市天星东路奥都公馆住宅小区购买了一套住房，原告支付房款时被告一次性收取了原告房屋契税12,220元、土地证费1,200元、房屋维修基金9,400元、水电增容费3,000元、有线电视开户费500元、管道燃气初装费2,080元，工本费20元，总计28,420元。期间原告多次找被告催要办证，被告总以房屋未验收为由迟迟不办，直到2019年7月17日原告亲自找到政府相关部门缴纳了房屋契税和房屋维修基金之后拿着票据又找到被告退费，被告无奈之下退还原告18,800元，但剩余9,620元被告拒绝退还。同时被告扣押原告的房产证和土地使用证，原告多次找被告协商解决，但被告态度强硬拒绝退还。被告的行为严重侵犯原告的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告锦园物业公司辩称：原告要求锦园物业公司退还代收费用及房产证、土地证没有事实依据，锦园物业公司未收取过原告任何资金款项，也未扣押过原告的任何权证。原告提交的代收款项合同并非锦园物业公司与原告所签，所盖公章也非锦园物业公司财务章。原告起诉锦园物业公司主体错误，请求人民法院驳回原告对锦园物业公司的全部诉讼请求。 被告旺盛公司辩称：旺盛公司收取原告的代收款属实，但原告要求旺盛公司返还代收费用违反合同约定。原告与旺盛公司签订的《商品房买卖合同》第六条约定未尽事宜双方另行签订补充协议，在《商品房买卖合同》未约定房屋售价包含水、电、燃气、有线电视等其他相关开户费用，原告与旺盛公司2013年8月30日签订的《代收款项合同》是双方平等自愿签订的补充协议，该补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。代收款项是代收代缴费用，房屋维修基金及2%的契税已退还原告，其他费用都已缴纳至相关单位，现原告房屋水、电、燃气、有线电视等都已于2016年5月开通。原告要求退还并支付利息无事实依据。 经审理查明，2013年8月30日，原告（乙方）与被告旺盛公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告旺盛公司开发建设的怀化市天星东路奥都新村住宅小区6栋302号房，房屋面积为151.92平方米，购房单价为3,093.73元/平方米，房款总价为470,000元；原告一次性支付购房款；交房日期为2014年11月30日；原告付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），房屋交付原告后被告旺盛公司十八个月内代办好房产证，土地使用权证在房产证办好之日起十二个月内代办好；合同第六条代收税和费条款中约定原告应交纳办理房产土地两证及其他税费，但未约定土地使用证代办费及有线电视安装费、楼宇可视对讲费、水电安装增容费、管道燃气初装费、工本费的具体金额。同日，被告旺盛公司以“怀化锦园物业服务有限公司”的名义作为甲方与原告作为乙方签订《代收款项合同》，约定：乙方委托甲方代办房产证，代办费按总房款的2.6%计收，计12,220元，代办国有土地使用权证，代办费1,200元，按照总房款的2%代收房屋维修基金9,400元、水电增容费3,000元，有线电线开户费500元，管道燃气初装费2,080元、工本费20元。旺盛公司在《代收款项合同》的落款处加盖了“怀化锦园物业服务有限公司奥都新村财务章”公章。两份合同签订后，原告向被告旺盛公司交纳了购房款47万元及各项代收款项28,420元。旺盛公司向原告出具了购房款及代收款28,420元的收据，并在代收款的收据上加盖了“怀化锦园物业服务有限公司奥都新村财务章”公章。因被告旺盛公司未将代收原告的契税、专项维修基金等及时向房产管理部门缴纳，之后房产管理部门又要求房地产开发商不得代收代缴，致原告等业主的房屋不动产权证未能及时办出。为了能够尽快办证，2019年7月原告又另行向相关部门交纳了契税6,174元及房屋专项维修基金9,400元。同日，被告旺盛公司退回原告代收款项中的房屋专项维修基金9,400元及契税（即房产证代办费）9,400元。余款旺盛公司以已向相关部门交纳为由不同意退还，酿成纠纷。 本案在庭审过程中，被告旺盛公司明确代收原告款项中的“房产证代办费按总房款2.6%计收的12,220元”实为契税，“水电增容费3,000元”实为水电开户费。原告与被告旺盛公司一致认可原告的不动产权证于2019年9月已办出。因原被告就费用退还问题未能达成一致意见，旺盛公司未向怀化市不动产登记部门出具发放不动产权证的书面意见，故怀化市不动产登记中心未发放原告不动产权证。 另查明，涉案原告房屋已开通燃气管道、水、电及有线电视。 上述事实，经本院公开开庭审理，有《商品房买卖合同》、《代收款项合同》、原告母亲梁红银行账户交易明细单、收据、专项维修基金票据及其转款凭证、完税证明及其转款凭证、入住通知书、本院（2019）湘1202民初2018号民事判决书、旺盛公司就奥都新村住宅小区水、电、燃气管道、有线电视安装与相关部门签订的合同及旺盛公司向相关部门交纳安装开户费的发票予以证实。 本院认为：本案争议的焦点为被告旺盛公司是否应退还原告已交付的水、电、燃气、有线电视开户费、剩余契税、代办费及工本费等各项费用以及房屋不动产权证的问题。湖南省建设厅与湖南省物价局于2009年5月6日共同发布的《湖南省新建商品交易价格行为规则》第五条规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等连接入户建设的所有费用（俗称开通费，实为入户费），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”上述规定虽不属于法律法规，但是其与《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。”所保护的法益价值取向一致。尽管涉案《商品房买卖合同》第六条约定由原告承担燃气开户费、水电开户费、有线电视开户费的条款并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形，但该合同条款是否有效，并不仅依赖于对该条款进行判断。因争议的该条款是被告旺盛公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，因此该条款是否有效就应审查其是否属《中华人民共和国合同法》第四十条规定的被告是否具有免除自己责任或加重对方责任的情形。原告向被告所购买房屋为居民生活用房，水、电、燃气、有线电视等属于日常生活所必须依赖的基础设施，开发企业向购房人交房时也应达到上述基础设施可以使用的条件，故“燃气开户费、水电开户费、有线电视开户费”应包含在房价内，开发企业支付该费用是其不可推卸的责任。因此，被告旺盛公司将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给原告，该条款符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该条款应属无效条款。虽然被告旺盛公司与原告又签订《代收款项合同》认为自己仅是代收燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费，但旺盛公司未举证证明已取得委托代收前述费用的授权，应当将已经代收的燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费予以退还。另因被告旺盛公司明确“代办房产证代办费按总房款2.6%计收的12,220元”实为契税，而原告已自行向税务部门交纳了房屋契说，故被告旺盛公司应将已收取未退的剩余部分契税2,820元（12,220元-9,400元）退还原告。因原告委托被告代办产权证系双方自愿约定的事实，原告与旺盛公司也均认可原告房屋的不动产权证已办出，被告旺盛公司已履行了代办事项，故原告要求被告退还代办费用1,200元、工本费20元没有事实和法律依据，本院不予支持。因旺盛公司代收原告各项费用系基于原告委托被告办理产权证而为，原告也是自愿交纳各项代收费用，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告退还房产证和土地使用证的诉讼请求，因房产证和土地使用权证现已由原来的二证合一为不动产权证，而该不动产权证现是由不动产权登记中心持有，并非被告旺盛公司持有，原告要求被告退还的诉请本院无法支持。但原告可依法要求持有机关发放该证，被告旺盛公司也应当负有出具相关发放手续的协助义务。被告锦园物业公司并未收取原告的相关费用，也未持有原告的产权证，故被告锦园物业公司在本案中不向原告承担任何返还责任和义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市旺盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张秦毓剩余契税（合同表述为“房产证代办费”）2,820元、水电开户费（合同表述为“增容费”）3,000元、有线电视开户费500元，管道燃气初装费2,080元，合计8,400元； 二、驳回原告张秦毓对被告怀化锦园物业服务有限公司的诉讼请求和其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费252元，减半收取计126元，由原告张秦毓负担50元，由被告怀化市旺盛房地产开发有限公司负担76元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  向好英 二〇二〇年九月四日 代理书记员  谭 惠