天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)津02民终2771号上诉人（原审原告）：天津盛金创企业管理咨询服务有限公司，住所地天津市北辰区双街镇双街新家园32号楼金融创新大厦2层。法定代表人：马金亮，经理。委托诉讼代理人：齐鸿波，天津崇中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市瑞泽泰企业管理咨询有限公司，住所地天津市北辰区双街镇金融创新大厦8层809。法定代表人：刘奎满，经理。委托诉讼代理人：任义元，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘丽丽，女，该公司员工。上诉人天津盛金创企业管理咨询服务有限公司（以下简称盛金创公司）因与被上诉人天津市瑞泽泰企业管理咨询有限公司（以下简称瑞泽泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初306号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。盛金创公司上诉请求：1.请求撤销一审法院判决，改判支持其一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由瑞泽泰公司负担。事实和理由:一审法院已认定双方签订的房屋租赁合同合法有效，盛金创公司已按合同约定交付案涉房屋给瑞泽泰公司实际使用，且瑞泽泰公司亦实际使用了诉争房屋，盛金创公司提交的证据能够证明案外人北京万达涵瀛企业管理咨询有限公司天津分公司在案涉范围内办公，瑞泽泰公司与前述案外人的负责人都是刘丽丽，可以证明二公司经营混同，瑞泽泰公司实际使用了案涉房屋理应支付房租等各项费用。一审法院认定事实不清，适用法律错误，望二审法院予以纠正。瑞泽泰公司辩称，不同意盛金创公司的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。盛金创公司向一审法院起诉请求：1．判令瑞泽泰公司立即支付拖欠的房租等各项费用164,785.37元；2．判令本案全部诉讼费用由瑞泽泰公司承担。一审法院认定事实：2017年4月27日，双方签订《天津市房屋租赁合同》，合同约定：出租人（甲方）为盛金创公司，承租人（乙方）为瑞泽泰公司，租赁房屋坐落于天津市北辰区××街镇××街××号楼××大厦××层××号（以下简称诉争房屋），建筑面积50.06平方米，使用面积25.60平方米。租赁用途为商业办公。租赁期限自2017年6月1日至2019年6月1日。甲方应于2017年6月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章视为交付完成。每季度租金为9044.865元。2017年6月1日到2018年3月1日房租减免一半。支付方式：押一个月付一个季度，每个季度的第一周交齐本季度房租。押金3014.955元。此外，双方还约定房屋租赁税费由盛金创公司承担，水费（包含在物业费中）、电费、电话费、电视收视费、供暖费、空调费、物业管理费、上网费、车位费由瑞泽泰公司承担。物业费每月每平方米15元（按建筑面积），空调费每月每平方米18元（按使用面积），物业费、空调费按季度与租金一同收取，摊销年装修费9344元由瑞泽泰公司承担。另查，涉案房屋登记在天津市双盈房地产开发有限公司（以下简称双盈公司）名下。盛金创公司与双盈公司于2016年8月22日签订天津市房屋租赁合同，约定由盛金创公司租赁金融创新大厦（即北辰区双街镇双街新家园32号楼），租赁标的共计11层，租赁期限为10年，自2016年10月1日起至2026年9月30日止。双方约定，自合同签订之日，盛金创公司即享有转租权，在租赁期内，盛金创公司可将租赁标的分租给第三方。涉案房屋即为金融创新大厦其中的一间。再查，盛金创公司于2020年1月8日在一审法院起诉瑞泽泰公司房屋租赁合同纠纷另一案，要求瑞泽泰公司立即支付拖欠的天津市北辰区双街镇创新大厦八层810号房间房租等各项费用143474.13元，一审法院立案后2020年4月17日出具（2020）津0113民初305号判决书，其中事实部分认定：“2017年4月27日，双方签订房屋租赁合同，合同约定，出租人（甲方）为盛金创公司，承租人（乙方）为瑞泽泰公司，租赁房屋坐落于天津市北辰区××街镇××街××号楼××大厦××号（以下简称诉争房屋），建筑面积54.38平方米，使用面积27.81平方米。租赁用途为办公。租赁期限自2017年6月1日至2019年6月1日。关于租金、费用方面，双方约定按套计算费用，每年（年租金）为39303元，每年（年物业费）为9789元，每年（年空调费）为6007元，前三年装修费摊销，每年为9924元。按季度支付相关费用，每季度费用合计16256元，其中包括季度租金、物业费、空调费及前三年装修费摊销，付款时间为每季度第一个自然月的第7个工作日之前。此外，双方还约定房屋租赁税费由盛金创公司承担，水费（包含在物业费中）、电费、电话费、空调费、物业管理费、上网费、车位费由瑞泽泰公司承担。”合同中还对其他事项进行了约定。在该案中双方均确认瑞泽泰公司于2020年3月2日从810号房屋搬离。该案一审法院判决瑞泽泰公司于该判决生效之日起十日内给付盛金创公司810号房屋的租金83644.01元、装修费22361.51元、物业费17130.75元、空调费2002.32元、网费1600元、水费300元、电费500元，以上合计127538.59元。一审庭审中，盛金创公司与瑞泽泰公司确认双方签订的本案诉争合同中11号房屋即现在的811号房屋。瑞泽泰公司未向盛金创公司交纳过该房屋的任何费用。一审法院认为，本案的争议焦点为：1．双方2017年4月27日就诉争房屋订立的《天津市房屋租赁合同》是否被双方废除；2．盛金创公司是否向瑞泽泰公司交付了诉争房屋，瑞泽泰公司是否实际使用了诉争房屋。关于争议焦点1，盛金创公司主张双方就诉争房屋已形成租赁关系，其提供了有瑞泽泰公司盖章确认的《天津市房屋租赁合同》，瑞泽泰公司认可该合同上公章的真实性，故该合同可以认定系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，应受法律保护。瑞泽泰公司主张2017年4月27日就诉争房屋订立的租赁合同因盛金创公司重新排房号的原因已被双方废除，瑞泽泰公司未提供证据证明其主张，不予支持。关于争议焦点2，一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按合同约定盛金创公司应于2017年6月1日前有先履行向瑞泽泰公司交房的义务，瑞泽泰公司有自2017年6月1日始每季度的第一周向盛金创公司支付租金等相应费用的义务，瑞泽泰公司属于后履行义务的一方，盛金创公司主张其已履行了交房义务，对此其负有举证责任，盛金创公司既未提供证据证明其按约向瑞泽泰公司交房的证据，也未提交瑞泽泰公司实际使用诉争房屋的相应证据，故不能认定盛金创公司按约向瑞泽泰公司交付了诉争房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。故对盛金创公司要求瑞泽泰公司支付房租等各项费用164,785.37元的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回天津盛金创企业管理咨询服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取，计1,714元，由天津盛金创企业管理咨询服务有限公司负担。二审中，瑞泽泰公司围绕其抗辩意见依法向本院提交情况说明一份，用以证明北京万达涵瀛企业管理咨询有限公司天津分公司有自己另外的经营地。盛金创公司不认可该证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的。经本院审查认为，该份证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。经本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交承租人使用、收益，承租人交付租金的合同”，据此，交付租赁物于承租人使用和收益是出租人的一项主合同义务，也是租赁合同得以顺利履行的基础。本案中，盛金创公司要求瑞泽泰公司支付租金等费用，瑞泽泰公司对此不予认可，基此，盛金创公司应举证证明其已完成向瑞泽泰公司交付诉争房屋之合同义务。根据在案证据，诉争租赁合同后附的《房屋交割清单》中，并无财产清单列表，亦无双方办理交接的签字盖章确认，不符合合同约定的交付情形，且该附件中所注明的“毛坯房”亦与盛金创公司所述诉争房屋内装修装饰的情况不相符。同时，如按盛金创公司的主张，双方于订立诉争合同时，在瑞泽泰公司未支付押金等任何款项的情况下，盛金创公司遂将诉争房屋交付予瑞泽泰公司使用，亦有悖于正常的交易习惯。结合双方之间的另案情况以及当事人的陈述，现有证据不能证明盛金创公司实际向瑞泽泰公司交付了诉争房屋，亦不足以证明诉争房屋系由瑞泽泰公司实际使用，因此，盛金创公司要求瑞泽泰公司支付房屋等各项费用之请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，盛金创公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3428元，由上诉人天津盛金创企业管理咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  岳文君二〇二〇年九月七日书记员  唐 啸