江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初1073号原告：许春华，女，1962年5月2日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：田娟，睢宁县城关法律服务所法律工作者。被告：夏同刚，男，1975年11月17日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：史强元，江苏仁台律师事务所律师。被告：仲崇超，男，1967年2月16日生，汉族，住江苏省睢宁县。原告许春华与被告夏同刚、仲崇超案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2020年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许春华的委托诉讼代理人田娟、被告夏同刚的委托诉讼代理人史强元到庭参加诉讼。被告仲崇超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许春华向本院提出诉讼请求：1.停止对睢宁县人民法院作出（2015）睢执字第01733号之十二执行裁定书的执行；2.确定睢宁县睢城街道中山北路水岸华府1号楼2单元2805室由原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因夏同刚与仲崇超民间借贷纠纷，睢宁县人民法院于2015年1月14日作出了(2015)睢民字第00225号民事调解书：“被告仲崇超自愿于2015年5月1日前偿还原告夏同刚借款330万元及利息40万元。”因仲崇超未履行生效法律文书确定的义务，夏同刚申请强制执行，睢宁县人民法院于2019年5月4日作出了(2015)睢执字第01733号之十二执行裁定书，查封了仲崇超位于睢宁县的房产。2018年7月11日，原告许春华经徐州鹏盛房产经纪有限公司介绍，与仲崇超签订了1号楼2单元2805室房产的房屋买卖合同，合同对房屋价款，支付时间，过户条件，违约责任等进行了约定。合同签订当日及次日，原告的女儿刘玉娇分10次将466600元汇入仲崇超指定的王振南账户，2018年7月12日，中介公司法定代表人钦新宇又转账20000元给仲崇超指定王振南账户，仲崇超出具了收据一张，原告支付了全部房款，仲崇超也交付了房屋。因房产不具备办理房产证条件，所以未办理产权变更登记手续。原告的执行异议被睢宁县人民法院驳回后，故提起本案诉讼。被告夏同刚辩称，1.涉案房屋登记在仲崇超名下，在其未清偿夏同刚债务的情况下，其自愿以涉案房产提供担保，故法院有权查封涉案房产；2.仲崇超作为被执行人，明知有生效法律文书未履行的情况下，与许春华签订房屋买卖合同，将房产转让给许春华，仲崇超明显存在与他人恶意串通转移财产逃避执行的行为；3.原告未在法院查封涉案房产之前合法占有该房屋，该房屋现在仍是毛坯房，水电费、物业费也是在查封之后缴纳的。被告仲崇超未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：2018年7月11日，仲崇超（卖方）、许春华（买方），案外人徐州鹏盛房产经纪有限公司（丙方），签订了1份《房屋买卖合同书》，约定：甲方同意将其所拥有的睢宁县水岸华府小区1号楼2单元2805户住房出售给乙方。该房地产基本情况如下：建筑面积97.32平方米，房屋备案号SN23571。甲方承诺该房屋在本合同签订之日起3个月内可以直签一手合同，若该房屋无法签订一手合同，在该房屋取得产权后10个工作日内配合乙方办理产权过户手续并承担在此过程中产生的所有费用，否则视为违约。经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为486600元。甲方应于乙方全额付清该房屋购房款后7日内腾出该房屋，交付给乙方占有使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志。交付日前，房屋所产生的水、电、有线电视、通讯、物业等各项费用由仲崇超承担，应在房屋交付前结清。合同还约定了逾期过户的违约责任、中介服务费用等内容。2018年7月11日、7月12日，许春华的女儿刘玉娇通过银行转账方式向案外人王振南账户共转账466600元，7月12日，徐州鹏盛房产经纪有限公司法定代表人钦新宇又向王振南账户转账2万元。庭审中，许春华提供了7月11日仲崇超出具的收据，载明：“今收到许春华水岸华府2805室房款肆拾捌万陆仟陆佰元整（¥486600.00）备注：房款由本人指定账号工商行62×××08，户名：王振南。收款人：仲崇超。2018年7月11日。”许春华称该收据由仲崇超在合同签订之日出具，暂放在中介处。许春华同时陈述在房屋买卖合同签订次日即收到了2805室的钥匙且入住房屋，为此提供了原中介公司经办人刘伟出具的证明，载明：“兹有客户许春华（身份证号：）于2018年7月11日，通过徐州鹏盛房产经纪有限公司（刘伟）与仲崇超签订二手房买卖合同。客户许春华付款完毕后，2018年7月12日由我为双方办理了房屋钥匙（共计5把钥匙）交接手续。特此证明。证明人：刘伟，2020年4月27日。”另查明，夏同刚与仲崇超民间借贷纠纷一案，本院于2015年1月14日作出（2015）睢民初字第00225号民事调解书，调解协议内容为：被告仲崇超自愿于2015年5月1日前偿还原告夏同刚借款330万元及利息40万元。因仲崇超未履行上述还款义务，夏同刚向本院申请强制执行。案件执行过程中，本院于2019年5月4日作出（2015）睢执字第01733号之十二执行裁定书，查封了位于睢宁县的三处房产，查封期限为三年。还查明，2011年11月18日，睢宁县房产管理局向徐州裕隆房地产开发有限公司作出商品房预售合同网上登记备案证明，载明：你单位与仲崇超于2011年11月18日签订商品房买卖合同已经进行商品房预售合同网上备案，房屋坐落睢宁县睢城镇中山，建筑面积97.32平方米，套内建筑面积77.71平方米，分摊建筑面积19.62平方米，购房人须持本证明书和购房合同、发票、方可申请立契过户，办理房屋产权证书。徐州裕隆房地产开发有限公司于2020年4月21日出具证明，载明：兹证明许春华自2018年7月份以来，曾多次到我单位声明称其已购买了仲崇超名下的“水岸华府1号楼2单元2805室”房产，要求我单位协助办理该房产登记手续。因一直无法与仲崇超取得联系（该房产是我单位与仲崇超签订的商品房买卖合同），故该房屋未有办理产权登记。许春华庭审中亦陈述，在签订房屋买卖合同时，知道仲崇超未办理2805室的不动产产权登记，之后也一直联系不上仲崇超。上述事实，有原被告的当庭陈述、（2020）苏0324执异3号执行裁定书、商品房销售合同网上登记备案证明、房屋买卖合同、房屋交接证明、收据、银行账户明细等证据在卷证实，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，仲崇超是在2011年11月18日与徐州裕隆房地产开发有限公司签订了涉案房屋的商品房销售合同，办理了网上登记备案，而网上登记系为了保障购房人将来实现物权向登记机构申请的事项，其本身并不能产生设立物权的法律效力。仲崇超自2011年办理网上登记备案至今一直未办理房屋不动产权属登记，其现享有的仅是办理房屋权属登记的请求权，并不直接取得房屋所有权，即仲崇超系涉案房屋的所有权人到目前为止尚未实现。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合上述分析，被告仲崇超尚未取得房屋所有权，也就是说，目前涉案房屋尚不是登记在被告仲崇超名下的不动产，不符合该解释规定的“登记在被执行人名下的不动产”情形，不适用该规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行。原告许春华与被告仲崇超签订房屋买卖合同，在仲崇超没有取得涉案房屋所有权的情况下，原告无法基于双方之间的合同取得所有权或所有权期待权，其对仲崇超仅享有债权，该债权不能排除对涉案房屋的执行，对其诉讼请求，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告许春华的诉讼请求。案件受理费8599元，由原告许春华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张志瑶审 判 员  张园园人民陪审员  岳喜前二〇二〇年九月十八日法官 助理  吴皓月书 记 员  李雪子附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。