浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0784民初2711号 原告：杭州裕廊腾飞数据处理有限公司，住所地:杭州经济技术开发区MG8-15-10地块。 法定代表人：陈永明。 委托代理人：何影,上海建纬（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：李志鹏,上海建纬（杭州）律师事务所实习律师。 被告：浙江众泰汽车制造有限公司杭州分公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区白杨街道文津北路509号6幢。 负责人：金浙勇。 被告：浙江众泰汽车制造有限公司，住所地：浙江省永康市经济开发区北湖路9号。 法定代表人：金浙勇。 以上二被告委托代理人：贾鹏飞，永康市天平法律服务所法律工作者。 本院于2020年5月18日立案受理原告杭州裕廊腾飞数据处理有限公司（以下简称“杭州裕廊腾飞公司”）与被告浙江众泰汽车制造有限公司杭州分公司（以下简称“众泰杭州公司”）、浙江众泰汽车制造有限公司（以下简称“浙江众泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案,依法组成合议庭适用普通程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告杭州裕廊腾飞公司的委托代理人何影、李志鹏及被告众泰杭州公司、浙江众泰公司的共同委托代理人贾鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杭州裕廊腾飞公司起诉要求：1、判令被告众泰杭州公司继续按约履行《房屋租赁合同》；2、由被告众泰杭州公司立即支付原告2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金557821.54元、2020年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费140783.56元、2019年12月1日至2020年2月15日期间的电费19584.87元、2019年12月1日至2020年2月15日期间的水费117.5元及滞纳金（每日按租金、物业管理费、电费、水费的欠费总额的千分之一计算至款清之日止）、违约金206576.76元；3、由被告众泰杭州公司支付原告律师费20000元；4、由被告浙江众泰公司对上述款项承担补充付款责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。本案审理过程中，原告杭州裕廊腾飞公司变更诉讼请求为：1、确认原告与被告众泰杭州公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；2、由被告众泰杭州公司立即支付原告2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金557821.54元、2020年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费140783.56元、2019年12月1日至2020年6月30日期间的电费22576.14元、2019年12月1日至2020年2月15日期间的水费117.5元及滞纳金（每日按租金、物业管理费、电费、水费的欠费总额的千分之一计算至款清之日止）、违约金206576.76元；3、确认租赁保证金349302.55元归原告所有；4、由被告众泰杭州公司支付原告律师费20000元；5、由被告浙江众泰公司对上述款项承担补充付款责任；6、本案诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：原告与众泰杭州公司于2019年11月22日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由被告众泰杭州公司承租杭州经济技术开发区××街道××路××号××幢××室房屋，租赁面积为1924.85平方米，租赁期为8个月零24天，自2019年12月1日起至2020年8月24日止。 合同第10.1款约定：如乙方违反本合同条款，甲方有权要求乙方对违约行为进行纠正，并有权采取其认为合适的违约救济措施。乙方应赔偿甲方因此导致的所有损失和费用支出，并且对于甲方采取救济措施造成的乙方损失，甲方不承担任何责任。 合同第10.2款约定：如乙方未按时足额支付本合同项下的任何应付款项，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之一向甲方支付滞纳金，滞纳金自乙方应付款之日起算至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。 合同第10.3款约定：以下情形将被视为乙方严重违约：10.3.1乙方未按时足额支付本合同项下的任何应付款项超过十四（14）日的；或在本合同期限内逾期付款天数累计超过三十（30）日的；10.3.2乙方违反本合同任何条款，并且如果该违约是可以补救的，但乙方在接到甲方的关于补救该违约的书面通知后十四（14）日仍然未能补救的； 合同第10.4款约定：在发生上述条款10.3规定的任一严重违约情形时，甲方除行使法律赋予及本合同约定的权利外，有权单方面终止本合同。如果该房屋已经交付乙方，甲方还有权重新进入并占有该房屋，以其认为合适的方式（1）处置该房屋内留存物品，（2）将该房屋清空或复原，或（3）对该房屋采取应急管制措施。对乙方因甲方行使上述权利而遭受的任何损失，甲方不承担任何费用。 合同第10.5款约定：在甲方根据本条规定单方终止本合同的情况下，甲方在行使10.4条赋予的权利的同时，还有权行使以下权利：10.5.1甲方有权没收租赁保证金；10.5.2对于乙方在本合同项下所有应付而未付的款项（包括本金和根据10.2条应付的滞纳金），甲方有权追偿；10.5.3甲方给予乙方的租金优惠（如有）应立即取消，乙方应于本合同提前终止之日向甲方支付已享用的租金优惠（具体计算见附件二）；10.5.4甲方有权追偿其将该房屋租赁给新租户所产生的招商租赁费用（包括但不限于中介费）；10.5.5甲方有权追偿其行使第10.4条所赋予的权利所产生的费用；10.5.6甲方有权追偿其因乙方严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用；10.5.7甲方有权要求乙方支付违约金，违约金相当于剩余租赁期限（即自本合同提前终止日之次日起至本合同正常履行情况下租赁期限届满之日止）的租金（按本合同附件二第3.1条约定标准计算）和物业管理费总和。乙方应于本合同提前终止之日向甲方支付违约金。 合同第12.2款约定：在履行合同过程中一方给另一方的通知须以书面形式通过专人、EMS、快递或挂号信邮寄送达。通知的送达日期按下列原则确定：1）专人、EMS、快递：交送给专人或邮局/快递的当日即视为送达；2）挂号信邮寄：以挂号信发出的第三（3）日即视为送达。双方确认，上述一方给另一方的书面通知，以及就本合同发生争议或进入诉讼、仲裁等法律程序时需送达给本合同任何一方的相关文件及法律文书，均应送达至本合同附件一约定的该方送达地址。在租赁期限内，一方变更其送达地址、电话、传真或收件人时，须及时以书面形式通知对方，否则由此导致的不能及时送达或无法送达的责任和后果均由该方自行承担。若乙方发生本合同约定的严重违约情形的，甲方给乙方的通知将在粘贴在该房屋的显著位置后视为送达。 合同附件二第3条约定：租赁期限自2019年12月1日起至2020年8月24日止，每月每平方米租赁面积租金46元，月租金总额（不含税）为88543.10元，季租金总额（不含税）为265629.30元，增值税税率为5%，季租金总额（含税）为278910.77元。首期租金为2019年12月1日至2019年12月31日的租金，首期租金及其增值税总额共计92970.26元。 合同附件二第4条约定：物业管理费不含税净价按11.5元每平方米租赁面积每月计算。乙方每季度应支付的物业管理费及增值税总额为70391.78元（若实际账单与该金额存在尾数差异，以实际账单为准）。首期物业管理费为自2019年12月1日至2019年12月31日的物业管理费，首期物业管理费及其增值税总额共计23463.93元。 合同附件二第5.1款约定：乙方须于本合同签署之日起10个工作日内或交付日之前（以时间先到者为准）向甲方支付首期基本租金和首期物业管理费。除首期租金和首期物业管理费外，乙方应于每个季度的最后一个工作日或之前提前支付下一季度的租金和物业管理费，并按照附件三的约定支付提成租金和基本租金的差额（如有）。如果租期内任何一个季度不是一个完整季度，租金和物业管理费按照该季度实际天数按比例支付。 合同附件二第6.1款约定：乙方应根据该房屋的独立计量记录和/或甲方提供的账单支付所有该房屋使用的包括但不限于水、电、通讯、煤气等公用事业费用。乙方应在该等计量记录或账单出具后在缴费通知规定时间内向甲方或甲方指定的物业管理公司支付该费用。 合同附件二第9条约定：就本合同项下乙方的应付款项（包括但不限于租金、物业管理费、房屋占用费、正文第10条项下所有应付款项）所产生的增值税将由甲方额外向乙方收取。乙方应于支付所有应付款项的同时，按甲方适用的增值税税率向甲方一并支付该等款项对应的增值税金额。本合同附件二第3条、第4条和第8.1条中的增值税金额是以本合同签署之时甲方适用的关于租金的增值税税率5%及关于物业管理费的增值税税率6%为基础计算得出（若实际账单与所列金额存在尾数差异，以实际账单为准），如甲方适用的关于租金和物业管理费的增值税税率发生变化，则自变更之日起，乙方应按变更后的增值税税率支付增值税金额。 合同签订后，众泰杭州公司向原告支付了首期租金与物业管理费及租赁保证金349302.55元，原告则按约向众泰杭州公司交付了房屋。但是，众泰杭州公司未按约支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金和物业管理费，且欠付2019年12月1日至2020年6月30日的电费、2019年12月1日至2020年2月15日的水费。原告于2020年1月17日向众泰杭州公司寄送2020年1月1日至2020年3月31日的租金和物业管理费发票（编号：×××08）及2019年12月1日至2019年12月15日的电费和水费发票（编号：38680325），催收相应的款项。原告于2020年2月19日向众泰杭州公司寄送《租赁相关费用催收通知》，催收2020年1月的租金与物业管理费及产生的滞纳金。原告于2020年3月9日向众泰杭州公司发送邮件，催收2020年1月1日至2020年3月31日的租金和物业管理费、2019年12月1日至2020年1月15日的电费和水费。原告于2020年3月10日向众泰杭州公司寄送2019年12月16日至2020年1月15日的电费发票（编号：×××13）及相应的《付款通知单》、2019年12月16日至2020年1月15日的水费发票（编号：04448125）及相应的《付款通知单》，催收相应的款项。同日，原告向众泰杭州公司寄送《租赁相关费用催收通知》，催收2020年1月的租金与物业管理费、2019年12月水电费及前述费用的滞纳金。原告于2020年3月18日向众泰杭州公司寄送2020年1月16日至2020年1月31日的电费发票（编号：×××23）及相应的《付款通知单》、2020年2月1日至2020年2月15日的电费和2020年1月16日至2020年2月15日的水费发票（编号：04583866）及相应的《付款通知单》、《催款通知》，催收众泰杭州公司欠付的2020年1月1日至2020年3月31日的租金和物业管理费及2019年12月1日至2020年2月15日的电费和水费。原告于2020年4月3日向众泰杭州公司寄送《租赁相关费用催收通知》，催收2020年1月1日至2020年6月30日的租金和物业管理费、2019年12月1日至2020年1月15日的电费和水费。原告于2020年6月19日向众泰杭州公司寄送《租赁合同终止通知》，载明：原告至今未收到众泰杭州公司自2020年1月至今的租金和物业管理费及2019年11月至今的电费和水费，构成严重违约。原告决定于2020年6月30日（“终止日”）终止租赁合同，众泰杭州公司应按约定交还房屋，否则原告将于终止日当天17时收回房屋。同时，原告有权依照合同行使其他救济权利。 根据合同约定，众泰杭州公司逾期支付任何应付款项超过14日的或众泰杭州公司违约在接到相关补救通知后14日内未予补救的构成严重违约，原告有权单方面终止合同，没收租赁保证金，追偿欠付款项，取消租金优惠，主张法律服务费用、违约金、滞纳金。 截至2020年6月30日，众泰杭州公司拖欠原告2020年1月1日至2020年6月30日的租金557821.54元与物业管理费140783.56元，拖欠2019年12月1日至2020年6月30日的电费22576.14元与2019年12月1日至2020年2月15日的水费117.5元，上述租金、物业管理费、电费、水费产生滞纳金共计97772.97元(每日按欠费总额的千分之一计算，暂计至2020年6月30日顺延至款清之日止)。 此外，根据合同约定，众泰杭州公司严重违约，原告有权要求其支付相当于剩余租赁期限（即2020年7月1日至2020年8月24日）租金和物业管理费总和的违约金，共计206576.76元；原告还有权追偿因此产生的法律服务费用20000元。 根据《民法总则》第七十四条第二款的规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”浙江众泰公司应对众泰杭州公司欠付的租金、物业管理费、电费、水费、滞纳金、违约金、律师费承担补充责任。 原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条与第一百一十四条等规定，特提起诉讼。 众泰杭州公司、浙江众泰公司答辩称：签订合同属实，2020年1-6月份的租金尚未支付，金额也属实，但被告只收到了1-3月份的发票，4-6月份租金及物业管理费发票尚未收到，要求原告方按实际发生提供物业管理费及水电费的相应票据。滞纳金的性质不符合民事合同纠纷，原告不能收取滞纳金，且违约金过高要求调整，保证金应该退还部分，律师费不应支付。 杭州裕廊腾飞公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 一、《房屋租赁合同》一份，用以证明原告与众泰杭州公司于2019年11月22日签订《房屋租赁合同》，约定由众泰杭州公司承租原告所有的坐落于杭州经济技术开发区××街道××路××号××幢××室房屋，租赁面积为1924.85平方米，租赁期为8个月24天，自2019年12月1日起至2020年8月24日止。 二、《说明》一份及编号为×××06、×××06的土地证两份，用以证明原告合法享有案涉房屋（杭州经济技术开发区××街道××路××号××幢××室房屋）所有权。 三、编号为1089065556733的面单、物流记录及编号为×××08、38680325的发票复印件两张，用以证明众泰杭州公司拖欠原告2020年1月1日至2020年3月31日的租金和物业管理费、2019年12月1日至2019年12月15日的电费和水费的事实。 四、邮件4页，用以证明众泰杭州公司拖欠原告2020年1月1日至2020年3月31日的租金和物业管理费、2019年12月1日至2020年1月15日的电费和水费的事实。 五、编号为1163049195950的面单、物流记录各一份和编号为×××13、04448125的发票及付款通知单各两份，用以证明众泰杭州公司拖欠原告2019年12月16日至2020年1月15日的水电费的事实。 六、编号为1089968251133的面单、物流记录、《租赁相关费用催收通知》各一份，用以证明众泰杭州公司拖欠原告2020年1月1日至2020年3月31日的租金与物业管理费、2019年12月1日至2019年12月15日的水电费，并产生相应的滞纳金的事实。 七、编号为1169933291250的面单、物流记录各一份及编号为×××23、04583866的发票两份和付款通知单两份、催款通知一份，用以证明众泰杭州公司拖欠原告2020年1月1日至2020年3月31日的租金和物业管理费、2019年12月1日至2020年2月15日的电费与水费的事实。 八、编号为1133245422775的面单、物流记录、《租赁相关费用催收通知》各一份，用以证明众泰杭州公司拖欠原告2020年1月1日至2020年6月30日的租金和物业管理费、2019年12月1日至2020年1月15日的电费和水费的事实。 九、《InternationalLeaseLedger》一份、《能源读数明细表》六份，用以证明众泰杭州公司拖欠原告2020年1月1日至2020年6月30日的租金557821.54元和物业管理费140783.56元、2019年12月1日至2020年1月15日的电费19584.87元和水费117.5元的事实。 十、《委托代理合同》及编号为35814027的发票各一份，用以证明原告因众泰杭州公司严重违约行使权利所产生的法律服务费用为20000元的事实。 十一、《空调与电表读数明细》一份、欠费单一份，用以证明众泰杭州公司拖欠原告2020年2月16日至2020年6月30日的电费2991.27元的事实。 十二、《租赁相关费用催收通知》、编号为1089968260033的面单、物流记录各一份，用以证明众泰杭州公司拖欠原告2020年1月1日至3月31日的房租与物业管理费并产生滞纳金的事实。 十三、《租赁合同终止通知》及编号为×××53、×××53、×××53、1122808359253的面单四份和物流记录一份，用以证明被告众泰杭州公司拖欠原告2020年1月1日至2020年6月30日的租金与物业管理费、2019年12月1日至2020年6月30日的电费、2019年12月1日至2020年2月15日的水费，且应支付滞纳金、违约金、律师费的事实。 十四、《房屋移交表格》一份，用以证明原告按约交付了案涉房屋的事实。 十五、物品出门单一份，用以证明被告众泰杭州公司未实际退租，致使原告方无法出租，亏损持续增加的事实。 对上述证据，众泰杭州公司、浙江众泰公司当庭质证后对证据真实性均无异议。 众泰杭州公司、浙江众泰公司对其抗辩主张，未有证据向本院提交。 本院认证意见：杭州裕廊腾飞公司提供的上述证据的真实性经众泰杭州公司、浙江众泰公司当庭质证无异议，经本院审查，上述证据符合证据的有效形式要件，证据内容与起诉的事实相印证，本院予以确认。 经审理，本院认定事实如下：众泰杭州公司系浙江众泰公司的分公司。2019年11月22日，众泰杭州公司与杭州裕廊腾飞公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由众泰杭州公司承租杭州裕廊腾飞公司所有的坐落于杭州经济开发区××街道××路××号××幢××室房屋，租赁面积为1924.85平方米，租赁期为2019年12月1日起至2020年8月24日止，每月每平方米租金46元，另增值税税率为5%，物业管理费不含税按每月每平方米11.5元计算。 合同中同时约定众泰杭州公司应在合同签署之日起10个工作日内或交付日之前（以时间先到者为准）向杭州裕廊腾飞公司支付首期基本租金和首期物业管理费，之后应于每个季度的最后一个工作日或之前提前支付下一季度的租金和物业管理费，并在水、电等计量记录或账单出具后在缴费通知规定时间内向杭州裕廊腾飞公司或公司指定的物业管理公司支付相关费用。 合同中另约定，在众泰杭州公司发生逾期支付租金、水电费等任何应付款14日等严重违约情形时杭州裕廊腾飞公司有权单方面终止合同并没收众泰杭州公司交纳的租赁保证金及有权要求众泰杭州公司承担其行使权利所产生的法律服务费用。 合同签订后，杭州裕廊腾飞公司向众泰杭州公司交付了房屋，众泰杭州公司则向其支付了首期租金和物业管理费、水电费，并交纳了租赁保证金349302.55元，但至今未有支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金557821.54元和物业管理费140783.56元、2019年12月1日至2020年6月30日的电费22576.14元、2019年12月1日至2020年2月15日的水费117.5元。为此，杭州裕廊腾飞公司于2020年5月18日向本院提起诉讼，为此支出律师代理费20000元。 本院认为，杭州裕廊腾飞公司与众泰杭州公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。合同签订后，双方均应按合同约定全面履行合同义务。杭州裕廊腾飞公司已按约向众泰杭州公司交付了房屋，但众泰杭州公司至今未有支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金557821.54元和物业管理费140783.56元、2019年12月1日至2020年6月30日的电费22576.14元、2019年12月1日至2020年2月15日的水费117.5元，上述款项合计721298.74元，该事实清楚，证据充分。故杭州裕廊腾飞公司有权按合同约定要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》并要求众泰杭州公司支付所欠的租金、物业管理费、水电费等并承担违约责任。因双方在合同中约定的违约责任过重，且当前企业因受国际疫情等各方面大环境影响，经营状况不理想，故本院对违约责任予以调整。本案中，双方合同约定的租赁期于2020年8月24日即届满，且众泰杭州公司开庭时明确表示合同到期后不会再续签，则杭州裕廊腾飞公司可预期损失为2020年7月1日至2020年8月24日期间的租金157092.60元、物业管理费39273.15元以及前期应支付的租金、物业管理费、水电费产生的逾期付款利息损失，鉴于杭州众泰公司已交纳保证金349302.55元，故本院酌情调整为由杭州裕廊腾飞公司没收保证金201302.55元作为补偿其2020年8月24日止的损失，剩余的保证金148000元应予以折抵其他所欠费用，即众泰杭州公司尚欠杭州裕廊腾飞公司房租、物业管理费、电费、水费573298.74元（721298.74-148000=573298.74）。双方在合同中明确约定如众泰杭州公司严重违约致使杭州裕廊腾飞公司发生的法律服务费应由其承担，该约定未有违反法律规定，且杭州裕廊腾飞公司在本案中支出的律师代理费合理有据，故本院予以支持。众泰杭州公司系浙江众泰公司的分公司，浙江众泰公司在其分公司未能足额清偿债务时，应承担相应的付款责任。综上，对杭州裕廊腾飞公司在本案中合法有据的诉讼请求，本院予以支持，其余部分予以驳回。对众泰杭州公司、浙江众泰公司在本案中合理有据的抗辩意见，本院也予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告杭州裕廊腾飞数据处理有限公司与被告浙江众泰汽车制造有限公司杭州分公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除。 二、租赁保证金349302.55元归原告杭州裕廊腾飞数据处理有限公司所有，并由被告浙江众泰汽车制造有限公司杭州分公司支付原告杭州裕廊腾飞数据处理有限公司租金、物业管理费、电费、水费573298.74元及逾期付款利息损失（利息损失自2020年8月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）。 三、由被告浙江众泰汽车制造有限公司杭州分公司支付原告杭州裕廊腾飞数据处理有限公司为实现本案债权支出的律师代理费20000元。 四、由被告浙江众泰汽车制造有限公司对上述第二、第三、第四判决款项承担补充付款责任。 上述款项限本判决生效后四十五日内履行完毕。 五、驳回原告杭州裕廊腾飞数据处理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费17355元，由被告浙江众泰汽车制造有限公司杭州分公司、浙江众泰汽车制造有限公司负担12611元；由原告杭州裕廊腾飞数据处理有限公司负担4744元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  许玲晓 人民陪审员  徐妙亲 人民陪审员  陈安宝 二〇二〇年九月九日 代书 记员  周曼俐