湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初1193号原告（反诉被告）：袁田，女，1979年7月25日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：李铁，湖北安怀信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张馨予，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉市臻正世纪房地产顾问有限公司。住所地：武汉经济技术开发区9C2地块和居大厦A栋18层5室。法定代表人：陈明，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷兵，北京市京师（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）袁田与被告（反诉原告）武汉市臻正世纪房地产顾问有限公司（以下简称臻正公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）袁田及其委托诉讼代理人李铁、张馨予，被告（反诉原告）武汉市臻正世纪房地产顾问有限公司的委托诉讼代理人雷兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）袁田向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、判令被告向原告返还“服务费”及“税费”共113923元；三、判令被告向原告支付2017年8月9日至2020年5月9日的资金占用利息38534元（以113923元为基数按年利率5.4%计算，并支付2020年5月10日起至全部款项付清之日止的后续利息）；四、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2017年7月17日，原告欲购卖方现房一套，与卖方武汉积海置业发展有限公司（以下简称积海公司）签订了一份《“新港地铁首府”认购书》。并按认购书约定，向卖方支付了定金10万元，但卖方未按法律规定与原告签订《商品房买卖合同》，而要求原告与被告臻正公司三方共同签署一份不符合原告意思表示的《存量房买卖（居间）合同》。且在《居间合同》中把原《认购书》中买卖双方已经确认好的购房总金额，分离出一部分作为居间方的佣金（服务费）及办证费用等项目。原告考虑房屋购买总价与之前卖方协商签订的《认购书》中总价保持不变，对原告实际利益没有造成影响，因而未特别注意分离出来的佣金（服务费）及《居间合同》中其他格式条款等内容，便欣然接受签下了案涉《居间合同》。随后，原告要求卖方及本案被告居间方按照约定，办理相关手续并交付房屋。但卖方及被告均违反合同约定不履行各自义务，且无故要求每平方米涨价一千元方可继续履行合同。原告深感不安，经各方核实发现，该土地实际使用权人为案外人武汉百隆房地产开发有限公司，且当时已经暂停了与卖方的代理销售合作，已不能完成合同目的，属于交易不能。因此，原告要求卖方和本案被告即居间方返还定金和并未实际产生的税费、办证费、居间服务费等。经多次协商未果，原告随即向武汉仲裁委会提出仲裁，经仲裁，原告与卖方协商一致迖成调解，卖方返还已收取10万元定金并支付相应仲裁费结案。而作为居间方的被告因提出《居间合同》中有约定，居间服务纠纷不属于仲裁管辖范围，且居间方不同意调解，致此事至今未果。综上，本案原、被告签订的《居间合同》不属于原告真实意思表示，原告购买该房屋也无需被告报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，且交易过程中被告也未能尽到居间方的职责提供任何居间服务。根据交易习惯和市场规则，买卖双方在签订合同后还需办理的后续贷款、办证、交税、房屋交接等诸多事宜，均需居间方的协助和陪同指导。由于涉案房屋最终未办理过户完成交易，故《居间合同》未能完整履行；同时《居间合同》系被告提供的格式合同，约定由原告承担高达十万多的费用，也不符合常理及公平原则，应属无效合同。被告应返还根本不存在的“佣金服务费”和没有产生的“办证税费”。故向人民法院提起诉讼。被告（反诉原告）臻正公司辩称：一、案涉居间合同是合同各方真实意思表示，原告具有完全民事行为能力，亲自在场签署了合同，对合同是理解认可的，且案涉合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同已成立并生效。二、被告投入了巨大的人力物力财力为买家原告寻找房源，为卖方寻找客户，提供居间服务，促成买卖双方达成交易，签订了案涉合同，被告已经履行了居间义务，完成了促成合同签署成立的义务，有权收取居间报酬。三、存量房居间买卖合同成立以后，在履行过程中，房屋买卖双方协商解除了买卖合同关系，表明合同解除前是成立有效的，证明被告已履行了促成合同成立的居间义务，依法有权收取居间服务费。另案涉合同成立后，买卖双方发生争议，进而解除了买卖关系，终止合同履行，是合同成立以后履行过程中的问题，被告作为居间方是促成合同成立，没有保证合同履行完毕的义务。四、本案合同最终未能履行是买卖双方协商解除了买卖关系，是买卖双方的过错，被告没有违约行为也没有过错，不应该承担责任，并且为促成合同成立，被告已经付出了广告宣传费、分销渠道费、人员工资、管理费用、办公成本等全部劳动，完成了居间义务，收取的居间服务费不应返还。故请求法庭驳回原告的诉讼请求。反诉原告臻正公司反诉称：1、请求判令袁田支付居间服务及办证费91382元。2、判令袁田承担反诉受理费。事实与理由：臻正公司与袁田、武汉积海置业发展有限公司签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定买卖双方应向居间方支付佣金含办证费用205305.00元，但袁田只支付了部分居间服务费113923元。反诉原告提供了居间服务，促成买卖双方达成交易，签订了《存量房居间（买卖）合同》，臻正公司已履行居间义务，完成了促成合同签署、成立的义务，有权利收取居间报酬，反诉被告诉尚有91382元未支付。反诉被告袁田针对臻正公司的反诉辩称，因本诉被告与卖方积海公司之间形成的是委托关系，因此涉案居间买卖合同虽名为居间买卖合同，但实际为本诉原告与本诉被告作为售房人代表销售方积海公司之间达成的委托代理合同关系，居间买卖合同所涉总价与认购书中销售方积海公司所列的总价一致，因此居间买卖合同的总价款即为购房款，而居间买卖合同把购房款拆分成税费、居间费，均为方便作为受托人的本诉被告与委托人（销售方）积海公司之间进行的利益分配，与原告无关。其次，本诉原告与销售方积海公司已达成调解，解除了买卖合同关系，退还已收购房款，依据合同法第399条的规定，受托人服从指示的义务，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，因此，作为受托方的本诉被告与本诉原告签订的居间买卖合同当然解除，代为收取的名为居间服务费、税费等实为购房款也应当予以退还。综上，应当驳回反诉请求。袁田围绕本诉诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、《“新港地铁首府”认购书》、《存量房居间（买卖）合同》。证明：认购书中载明的购房价格和信息为原告真实意思表示；居间合同中“佣金”与购房总价分成两部分，两部分总额与认购书中购房总价一致633923.19元，居间买卖合同第二条房产转让价格428618元和第四条过户税费承担中约定支付佣金及办证费用205305元，这两项加起来就是房屋总价633923元。证据二、收据三张。证明：卖方收取原告定金十万元，被告收取原告“服务费”113923元。证据三、仲裁调解书。证明原告与卖方合同纠纷经仲裁调解结案。房屋买卖一事只存在于书面形式，因而作为居间方的被告并未如实完整的履行所谓居间服务及义务。证据四、涉案房屋所有人的个人土地使用权登记审批表、土地使用权分割转让证明、变更登记申请书，证明：土地所有权人为案外人武汉百隆房地产开发有限公司，而被告从未向原告披露过该信息，原告在签订买卖合同时并不知道土地实际所有权人，合同中的卖方不具备出卖该房屋资质，所以原告认为原被告之间签订的居间合同无效，被告应当向原告返还居间费用。臻正公司围绕反诉诉求向本院提交了如下证据：证据一、《百隆商住楼分销总包及销售代理合同》，证明：臻正公司接受积海公司委托代理销售房屋，为买卖双方提供居间服务。证据二、《新港地铁首府住宅项目分销合同》、《新港地铁首府合作代理协议》，证明：臻正公司接受卖方委托后，将项目进行分销推广，全力推动项目出售，支出了大量的人力物力财力提供居间服务，臻正公司有权收取居间服务费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院组织当事人当庭对上述证据进行了质证。本诉被告臻正公司的质证意见为：证据一真实性、合法性无异议，证明目的有异议，两份书面文件都是原告亲自签署，系其真实意思表示，现在原告主张只有认购书是真实意思表示，居间合同不是真实意思表示，没有任何证据证明。证据二、三性均无异议。证据三仲裁调解书真实性合法性无异议，证明目的有异议，仲裁调解书第四项明确指出买卖双方不再履行认购书以及居间合同，终止合同履行，互不追究法律责任，被告无过错，不能证明被告作为居间方未履行居间服务。证据四真实性无异议，证据来源及证明目的有异议，土地确实为案外人百隆公司所有，当时是现房销售，原告对此知情，原告由此认为合同无效无法律依据，而且原告是诉请判令解除居间合同，即承认解除的前提是有效的。反诉被告袁田的质证意见为：证据一真实性合法性无异议，证明目的有异议，被告并未提交积海公司代理销售该房屋的授权或资质，被告同积海公司签订合同不代表被告有销售该房屋的权限，而且合同中第六条约定，房屋销售单价为3760元每平方米，与居间合同中签订的单价3380元每平方米相比较高许多，不符合常理，也不符合被告同积海公司签订这份代理协议的合同目的。证据二的真实性合法性无异议，关联性和证明目的有异议，我方认为被告提交的证据与本案无关联性，而且被告为第三方房屋销售而投入的人力物力财力不应由原告来承担，无法达到被告的证明目的。本诉被告提交的证据反而能够印证本诉被告与积海公司之间系委托代理关系。本院对经当事人质证后无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本诉原告袁田签署的认购书载明新港地铁首府2单元602号房单价4999/㎡，总价为633929.19元。《存量房居间（买卖）合同》第二条内容为：“（一）上述房产转让价格为按套转让，转让单价人民币3380元/㎡元整，房款人民币（大写）肆拾贰万捌任陆佰壹拾捌元整。（小写：428618元），此转让价格不包含房产过户及办证所有费用。”第四条内容为：“鉴于经纪方已促成买卖双方之间签署该买卖合同，买卖双方应在交付首付款时向经纪方支付佣金含办证费用贰拾万零伍千叁佰零伍元整”。认购书和《存量房居间（买卖）合同》相互印证，能够证明本诉原告袁田关于案涉居间合同中将原《认购书》中买卖双方已经确认的购房总金额，分离出一部分作为居间方的佣金（服务费）及办证费用的事实主张成立。进而证明袁田关于考虑房屋总价保持不变，不影响自己实际利益，未注意居间合同格式条款中分离出来的佣金（服务费）内容的事实主张成立。从而表明袁田向本诉被告臻正公司支付佣金（居间费）非袁田的真实意思表示。仲裁调解书第四项明确买卖双方不再履行认购书以及居间合同约定的买方和卖方的相互义务，且互不追究法律责任，证明买方袁田与卖方积海公司之间房屋买卖合同并未履行。故袁田提交的证据具备证据的一般法律特征，能够证明案件相关事实，本院予以采信。臻正公司提交的证据与待证事实缺乏关联性，不能证明其已提供居间服务，有权收取居间服务费的事实主张，本院对其证明目的不予采信。根据对上述证据的审查认定及当事人的陈述，本院查明事实如下：2017年7月17日，本诉原告袁田欲购卖方现房一套，与销售方武汉积海置业发展有限公司（以下简称积海公司）签订了一份《“新港地铁首府”认购书》，并按认购书约定，于2017年7月17日向积海公司支付定金2万元。2017年10月经积海公司要求，袁田与积海公司、臻正公司三方共同签署了一份《存量房买卖（居间）合同》。合同主要内容约定：1、卖方转让给买方的房产位于武汉市新洲区阳逻经济开发区平江路西（童院村），房产建筑面积为126.81平方米，2-602住宅用途，《房屋所有权证》号为武新（阳开）国用（2015）第分165号，《土地使用权证》号为NO.020200022，以上均以有效证件记载为准。2、上述房产转让价格为按套转让，转让单价人民币3380元/㎡元整，房款人民币（大写）肆拾贰万捌任陆佰壹拾捌元整。（小写：428618元），此转让价格不包含房产过户及办证所有费用。3、[过户税费承担]在本次合同履行过程中产生的税费、税种等相关费用由居间方承担。鉴于经纪方已促成买卖双方之间签署该买卖合同，买卖双方应在交付首付款时向经纪方支付佣金含办证费用贰拾万零伍千叁佰零伍元整。4、[房产交付]买卖双方约定卖方在房款交清时将该房产交给买方使用。5、[经纪方的责任及义务]：经纪方在卖方、买方双方提供资料齐全情况下，在买卖双方到场签字的条件下，协助买卖双方办理房产过户手续。合同还约定了其他内容。合同对房款付款时间及付款方式、房产过户日期、交付日期等主要内容均没有约定，亦未载明合同签订日期。积海公司、被告臻正公司分别在卖方和居间方处加盖公章，袁田在买方栏签名按捺手印。2017年7月24日原告袁田向积海公司交付首付款18万元，2017年8月8日原告袁田交付款项13923元。2017年9月积海公司交给袁田收据三张，其中一张载明：收到袁田商住楼购房定金壹拾万元，由积海公司加盖财务专用章。另两张收据一张金额为壹拾万元，另一张金额为13923元，收款事由栏均注明系服务费，由本诉被告臻正公司加盖财务专用章。嗣后原告袁田要求卖方积海公司和臻正公司交付房屋，积海公司提出每平方米涨价一千元方可继续履行合同。同时袁田经核查发现，案涉商住楼土地使用权人实际为案外人武汉百隆房地产开发有限公司，且武汉百隆房地产开发有限公司已停止与卖方积海公司的代理销售合作。袁田遂要求卖方积海公司和被告臻正公司返还购房定金及居间服务费，经多次协商未果，本诉原告袁田于2019年8月16日向武汉仲裁委会提出仲裁。仲裁过程中，2019年12月2日袁田与卖方积海公司协商一致达成调解协议，由积海公司返还袁田已收取购房定金10万元并支付仲裁费，袁田与积海公司不再履行《“新港地铁首府”认购书》《存量房居间（买卖）合同》约定的代表买方和卖方的相互义务，且互不追究对方任何法律责任。因臻正公司提出《居间合同》中约定居间合同纠纷不属于仲裁管辖范围，不同意调解，本诉原告袁田向臻正公司索要已交付的居间服务费未果，遂起诉至本院，请求判如所请。庭审中，本诉原告袁田陈述2017年10月积海公司将案涉《存量房买卖（居间）合同》交由原告袁田签名时，合同手写条款均为空白，袁田按销售方积海公司的要求在买方处签名捺印后，积海公司与臻正公司将合同收回再自行填写空白条款及加盖公章，经袁田多次索要，积海公司于2018年2月才将《存量房买卖（居间）合同》交给本诉原告袁田。另查明，2017年6月15日积海公司作为甲方与作为受托方的臻正公司（乙方）签订《百隆商住楼分销总包及销售代理合同》，委托臻正公司代理销售案涉房屋，合同中第六条约定，甲方委托乙方住宅房源每套单价为3760元/平方米销售，该价格为甲方净得价（不含过户费等一切费用）。本院认为，合同是当事人意思表示一致的结果，法律规定合同成立的必要条件为：合同当事人必须就主要条款达成合意，合同的内容必须确定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；……”本案中，原被告之间《存量房买卖（居间）合同》对房款付款时间、付款方式、房产过户及交付日期等主要内容均没有约定，亦未注明合同签订日期。同时该合同第四条约定内容为：买卖双方应在交付首付款时向经纪方支付佣金含办证费用贰拾万零伍千叁佰零伍元整。根据上述合同载明的内容，表明案涉合同居间服务费的交纳并未确定应由原告和销售方积海公司承担的金额。故案涉《存量房买卖（居间）合同》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。另，因合同未注明签订日期，本诉原告袁田主张自己交付房款后，积海公司将合同手写条款均为空白的案涉《存量房买卖（居间）合同》交由袁田签名捺印，袁田在买方处签名捺印后，积海公司与臻正公司将该合同收回再自行填写合同空白条款及在合同上加盖公章，以及积海公司提出每平方米涨价一千元方可继续履行房屋买卖合同的事实，具备高度盖然性，本院认定该事实存在。本案中，臻正公司与销售方积海公司的商住楼销售代理合同载明积海公司与受委托方臻正公司约定销售住宅房源每套单价为3760元/平方米，而在案涉《存量房买卖（居间）合同》中又约定转让单价人民币每套3380元/平方米元，并将《认购书》中确认的购房总金额633923.19元，分离出428618元作为房屋销售价，205305元作为居间方的佣金（服务费）及办证费用。根据上述相关事实，结合庭审中当事人陈述，可以认定本诉原告袁田所交付款项真实意思应为支付购房款，而非支付佣金或居间服务费，故本诉被告臻正公司在订立案涉居间合同过程中存在欺诈行为。本案原被告、积海公司三方事实上在订立《存量房买卖（居间）合同》时未就合同主要内容协商一致，未形成真实意思表示。根据合同成立的法律规定，本院确认案涉《存量房买卖（居间）合同》未成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，故合同成立是当事人之间产生权利义务的基础，案涉合同未成立，对当事人不具有法律约束力。合同未成立，即不存在解除合同，因此本诉原告袁田关于判令解除原被告签订的《存量房居间（买卖）合同》的诉请，本院不必再作判决。因合同不成立，合同履行应当恢复原状，同时对于无过错的一方，另一方应当承担基于“信赖利益”的缔约过失责任。本案中，本诉被告臻正公司与积海公司在订立合同过程中违反先合同义务，存在违背诚实信用原则的行为，本诉原告袁田属无过错一方。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”的规定，本诉被告臻正公司违反先合同义务，应依据合同法第四十二条的规定承担缔约过失责任。参照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本诉被告臻正公司因案涉合同从原告方取得的款项（服务费），应当返还给本诉原告袁田，且袁田有权向臻正公司主张赔偿资金占用期间利息。臻正公司向袁田支付的资金占用期间利息应自收取服务费之日起计算，现袁田要求臻正公司按年利率5.4%标准支付自2017年8月9日至款项付清之日止的资金占用期间利息，不违反法律规定，本院依法予以支持。武汉仲裁委会调解书确定的内容为袁田与卖方积海公司不再履行《“新港地铁首府”认购书》《存量房居间（买卖）合同》约定的代表买方和卖方的相互义务，而非解除案涉房屋居间（买卖）合同。故本诉被告臻正公司的辩称理由不成立，本院不予采纳。反诉原告（被告）臻正公司的反诉诉求无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第四十二条、第四十四条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉市臻正世纪房地产顾问有限公司于本判决生效后十日内向本诉原告袁田返还服务费113923元并支付资金占用期间利息（以113923元为基数按年利率5.4%标准自2017年8月9日计算至款项付清之日止）。二、驳回反诉原告（被告）武汉市臻正世纪房地产顾问有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3350元，减半收取1675元，反诉案件受理费1042元，共计2717元，由被告（反诉原告）武汉市臻正世纪房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  程红梅二〇二〇年九月十八日书记员  李 颖