河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10780号上诉人（原审第三人）：黎子彬，男，1959年8月12日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：吴婷，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘晨，男，1986年2月11日出生，汉族，现住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王鹏飞，河南尤扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王修亮，河南尤扬律师事务所实习律师。原审被告：河南天运置业有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路170号。法定代表人：史会生。原审被告：河南省金阁置业有限公司，住所地郑州市经五路69号。法定代表人：姚金香，系该公司总经理。上诉人黎子彬因与被上诉人刘晨、原审被告河南天运置业有限公司（以下简称天运公司）、河南省金阁置业有限公司（以下简称金阁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初30091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎子彬上诉请求：1.撤销原判第一、二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定刘晨与天运公司、金阁公司签订《郑州市商品房认购协议书》合法有效，刘晨已支付了全部购房款，属认定事实错误。理由如下：1.《郑州市商品房认购协议书》约定的合同期限已届满，该协议已失效。该协议书签订于2011年11月21日，协议书第三条第3款明确约定：“甲方在签订认购书之日起五个月内给乙方办理《商品房买卖合同》，如甲方违反上述约定，需向乙方按银行利息的四倍支付返还房款，同时本协议自动失效。”。该涉诉房产早在2009年6月就网签给了黎子彬，开发公司无法再给刘晨办理《商品房买卖合同》，按照约定刘晨签订的《郑州市商品房认购协议书》早已失效，天运公司在原审庭审中也确认了其双方签订的该协议书已失效。2.针对刘晨认购协议的履行，刘晨提交的证据无法证明其履行了支付全部房款的义务。首先，刘晨提供的收据与认购协议签订的日期不一致，且认购协议书约定的购房款为458949元，但其仅提供291567.6元付款凭证，刘晨未全部履行支付房款义务。其次，其提交的银行流水，刘晨标注的款项未显示刘晨姓名，不能证明标注款项系刘晨所交。最后，天运公司在原审庭审中也确认没有收到刘晨的购房款。3.刘晨与天运公司、金阁公司签订商品房认购协议是在恶意串通侵害黎子彬的合法权益。首先，“富邦铭邸二期项目”系于2008年7月15日取得商品房预售许可证，刘晨签订认购协议时涉诉房地产项目早已具备签订正式网签商品房买卖合同的条件，但其明知已具备网签条件仍然签订认购形式的协议书。其次，刘晨是通过文化绿城小学团购的涉诉房产，团购时刘晨就知情涉案小区是问题楼盘，开发商是在2011年11月在房产施工未结束、未验收、一房两卖的情况下交付的钥匙，开发商明确表示无法网签合同，钱交到学校了，无法解押，该住住，不要理另外一家买该房的业主(黎子彬开庭陈述及黎子彬提交的“向金水区教委网络反映材料”可以证明)。再次，刘晨提交的2010年11月26日第一张收据上显示的房号为5号楼1单元26层西北户，其所购房产根本不是本案涉诉天运公司、金阁公司已出售给黎子彬3号楼1单元23层西北户的房产。后刘晨于2011年11月21日签订的商品房认购协议书及第二张收据上的房号就莫名其妙变成了已出售给黎子彬的房产。最后，该协议第三条第1款、第4款、第四条第4款等内容足以证明，刘晨对其所购的房屋已达到网签条件(房产已取得预售许可证)但不能签订网签备案合同及所购房产项目小区是问题楼盘、房产存在纠纷是明知的。且从认购协议书甲方金阁公司法定代表人姚金香签字及备注信息“处理幸福时光善后工作”，姚金香与刘晨2011年签订的认购协议书是为了处理幸福时光项目，而姚金香是明知涉案房产在2009年已经卖给了黎子彬，其2010年向黎子彬出具过承诺书。从协议书的整个内容看，刘晨是因金阁公司开发的幸福时光项目烂尾后以上访胁迫开发商，开发商为了平息上访事件才将已经出售给黎子彬的房产转给了刘晨。刘晨接收涉案房产时明知房产已取得预售许可证但不能网签，对该房屋已经出售给他人是明知的，其作为后买受人的行为并非善意。刘晨与两公司签订商品房认购协议是在恶意串通侵害黎子彬的合法权益。二、原审法院认定金阁公司作为出卖人已将房屋交付给刘晨，刘晨已经对涉诉房屋占有及使用，优先保护已经实际占有房产的刘晨的权利更为合理，属于认定事实错误。理由如下：黎子彬于2010年9月16日已合法占有涉诉房产，后刘晨系通过非法手段强行交付入住涉诉房屋，刘晨占有使用涉诉房屋不合法，法律应保护黎子彬先行合法占有涉诉房产行为。三、原审法院判决天运公司协助刘晨将涉诉房产产权办理至刘晨名下没有事实和法律依据。刘晨与天运公司、金阁公司签订的商品房认购协议存在恶意串通情形且协议已失效，天运公司不应为刘晨办理房屋产权手续。退一步讲，即使该认购协议有效，依据协议约定天运公司履行的合同义务系办理网签商品房买卖合同，并不是办理房屋产权手续。而涉诉房屋已经网签备案至黎子彬名下，该协议已无法继续履行。综上所述，原审法院认定事实错误，判决天运公司协助刘晨办理房屋产权手续没有事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。刘晨辩称：一、刘晨与天运公司、金阁公司签订的《郑州市商品房认购协议书》是双方的真实意思表示，不存在合同无效、可变更、可撤销的情形，该协议合法有效。1.虽然《郑州市商品房认购协议书》上约定的期限已经届满，但并不能从中推出该协议已经失效的结论。合同法第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时该协议约定，如果甲方天运公司、金阁公司违反上述约定，须向乙方双倍返还房款，同时本协议失效。是在甲方向刘晨支付双倍购房款的前提下，该协议才同时失效。退一步讲，该协议是否有效，也不是天运公司自认即可。根据合同法第一百二十八条规定，在一审判决认定刘晨与天运公司、金阁公司签订的协议合法有效的前提下，黎子彬的理由不足以推翻一审法院所认定的事实。2.通过郑州市中级人民法院(2016)豫01民初889号协助查询存款通知书查询的天运公司银行流水可以看出，刘晨已经支付了全部购房款项，一审及之前的执行异议之诉案件中均已查明。除了银行流水之外，刘晨还提交了盖有天运公司、金阁公司财务专用章的收据各一份，两份收据清楚地载明了刘晨已经付清全部房款。天运公司虽然在一审辩称没有收到刘晨的房款，但并未提供证据予以证明，一审法院也没有采信这一说法，并认定刘晨已经全部支付购房款的事实。3.刘晨不存在与天运公司、金阁公司恶意串通，侵害黎子彬合法权益的情形。黎子彬作为案涉房屋项目的投资人之一，其了解整个项目的进展情况，并且其获得房屋的依据并不是通过正常的房屋买卖，而是基于对金阁公司的债权，通过与金阁公司协商抵债而来。刘晨仅是普通购房者，不存在也不可能与天运公司、金阁公司恶意串通。黎子彬作为涉案项目的投资人，其抵债协议是否与天运公司、金阁公司有串通，刘晨不得而知。二、刘晨才是案涉房屋的实际占有人。刘晨一审提交了物业费收据、有线电视费发票、电费、水费缴费凭证、房屋现状照片等证据，证明了刘晨为案涉房屋的实际占有人。黎子彬称其于2010年9月16日已取得房产钥匙，但其并未提供相关的证据予以证明。黎子彬发现刘晨实际占有并使用房屋后，没有与刘晨进行正面的协商沟通，问清缘由。而其所说仅仅是委托人员看管，往门上粘贴告示，这与常理不符。更无证据证明其占有、使用了案涉房屋。三、在事实清楚、证据确凿充分的条件下，一审法院有权依据法律要求天运公司协助刘晨将涉案房产的产权办理到刘晨名下。黎子彬与天运公司签订的房屋买卖合同，虽然办理了联网商品房预售合同备案手续，但该备案手续与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记制度有着本质的不同。联网商品房预售合同备案是房地产监管部门的一种行政管理手段，不具有创设权利的功能，上诉人并没有办理预告登记，也未办理房屋产权过户登记手续，故上诉人享有的依然是基于合同而产生的债权。刘晨与天运公司、金阁公司之间虽然也是基于合同产生的债权，但刘晨与开发商之间的买卖合同履行更为完整。刘晨已支付全部购房款，开发商也将房屋交付给刘晨。基于合同履行情况，刘晨有权要求天运公司、金阁公司协助刘晨办理过户登记。综上所述，黎子彬的上诉理由无一成立，有关本案的纠纷早已在双方的执行异议之诉再审案件中查明，黎子彬是在滥用诉讼权利，浪费司法资源。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回黎子彬的上诉请求，维持原判。天运公司、金阁公司均未答辩。刘晨向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《郑州市商品房认购协议书》合法有效；2.确认被告与第三人黎子彬签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号：09388041）无效；3.判令天运公司协助原告将郑州市北环路以南、庆丰路以东3号楼1单元23层西北户房屋产权办理至刘晨名下；4.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：一、2009年6月5日,位于金水区北环路××、××楼××单元××西北户的成套住宅（面积89.99平方米，合同编号09388014）办理了联网商品房预售合同备案，权利人系黎子彬。二、2011年11月21日，原告刘晨（乙方）与被告天运公司、金阁公司（甲方）签订《郑州市商品房认购协议书》一份，约定：乙方预定甲方开发的位于金水区××楼××单元××西北户的房屋，暂测建筑面积89.99平方米，总房款458949元，乙方同意选择一次性支付房款。由于此房甲方前期借款抵押，故出不了网签合同，甲方保证尽快筹借资金，对乙方所购商品房还款解压，并在房管局连接网上签订正式合同等。2010年11月26日，原告刘晨向被告金阁公司付款167381.4元，2011年4月28日，原告刘晨向被告天运公司账户存入291567.6元，合计付款458949元。被告金阁公司、天运公司分别向原告出具收据两份。原告同时提交了涉案房屋的水电费、物业费等缴费凭证，证明在此房屋实际居住至今。三、2013年7月8日，郑州仲裁委员会受理申请人黎子彬与被申请人金阁公司、天运公司合作开发协议纠纷仲裁案。2015年12月8日，郑州仲裁委员作出（2013）郑仲裁字第271号裁决书，该裁决书载明：“2006年10月16日，黎子彬和案外人张洪涛（乙方）与金阁公司（甲方）签订《合作开发协议》一份，约定鉴于天运公司现有完整的宗地23.8亩，拟投资进行房地产开发，合作模式为金阁公司以对天运公司拥有的600万元债权作为基础资金，黎子彬、张洪涛拿出1000万元作为合作前提。扣除开发经营管理税后的利润和亏损以货币形式分配，按比例分摊，风险共担，各方比例为金阁公司40%，黎子彬、张洪涛60%。协议还对其他问题进行了约定。仲裁庭认为：（2011）郑仲裁字第308号裁决书确认，黎子彬与金阁公司2006年10月16日签订的《合作开发协议》为有效合同，并确认双方的合作开发协议已实际解除。郑州市金水区人民法院第2648号民事判决书确认黎子彬的投资份额为10%。后金阁公司出具承诺书表示无条件给黎子彬5套住房（包含本案涉案房屋），并保证房管局取消禁控后过户至黎子彬指定其他人名下。该委（2009）郑仲裁第89号第89-1号裁决书裁决确定《合作投资项目协议书》及补充条款继续履行，土地使用权过户至金阁公司名下，金阁公司在承诺书中亦承认，现由金阁公司独立开发管理本项目，且涉案5套房产（包括本房产）已经登记备案在黎子彬名下，（2011）郑仲裁字第308号裁决书亦明确金阁公司有义务协助黎子彬办理涉案房产的所有权手续，故裁决金阁公司协助黎子彬依照法定程序办理涉案5套房产的房屋所有权登记手续。”。（2013）郑仲裁字第271号仲裁裁决书生效后，黎子彬申请郑州市中级人民法院强制执行。在（2013）郑仲裁字第271号裁决书在执行过程中，刘晨曾向郑州市中级人民法院提出执行异议。郑州市中级人民法院于2016年5月25日作出（2016）豫01执异114号执行裁定书，驳回刘晨的异议。2016年6月6日，刘晨作为原告向郑州市中级人民法院提起执行异议之诉，2017年2月23日郑州市中级人民法院作出(2016)豫01民初890号民事判决书，判决：一、确认原告刘晨与被告河南省金阁置业有限公司签订的《郑州市商品房认购协议书》合法有效；二、不得执行位于郑州市××博颂路富邦铭邸二期3号楼1单元23楼西北户房屋（备案合同编号09388014）；三、被告河南省金阁置业有限公司、被告黎子彬协助原告刘晨依照法定程序办理位于郑州市××博颂路富邦铭邸二期3号楼1单元23楼西北户房屋（备案合同编号09388014）的房屋所有权登记手续；四、驳回原告刘晨的其他诉讼请求。后黎子彬不服，上诉至河南省高级人民法院。河南省高级人民法院经审理于2017年12月25日分别作出（2017）豫民终1006号民事裁定书、（2017）豫民终1007号民事裁定书、（2017）豫民终1008号民事裁定书、（2017）豫民终1019号民事裁定书、（2017）豫民终1020号民事裁定书，均裁定撤销郑州市中级人民法院作出的（2017）豫01民初890号等五份民事判决；发回郑州市中级人民法院重审。2017年12月26日，郑州市中级人民法院作出（2016）豫01执389号执行裁定书，因黎子彬以被执行人主体错误为由撤回执行申请，裁定终结（2016）豫01执389号案件的执行。2018年9月13日，刘晨等五人向郑州市中级人民法院提出撤诉申请，郑州市中级人民法院裁定准予刘晨等五人撤回起诉。四、2017年4月6日，黎子彬作为原告以房屋买卖合同纠纷为由将天运公司诉至该院，2017年6月20日，该院作出（2017）豫0105民初10682号民事判决书，判决：被告河南天运置业有限公司于本判决生效后10日内为原告黎子彬办理位于郑州市北环路××、××路以东“富邦铭邸”二期五套房产（5号楼2单元17层东南户，131.33平方米，备案合同编号：09388011；5号楼2单元21层西南户，131.33平方米，备案合同编号：09388003；3号楼1单元17层东北户，89.99平方米，备案合同编号：09388012；3号楼1单元21层东北户，89.99平方米，备案合同编号：09388016；3号楼1单元23层西北户，89.88平方米，备案合同编号：09388014）的不动产权证书。后该院对该案启动再审，2019年6月26日，该院作出（2018）豫0105民再5号民事裁定书，认为：黎子彬构成重复起诉，裁定：一、撤销该院（2017）豫0105民初10682号民事判决；二、驳回原审原告黎子彬的起诉。后黎子彬上诉至郑州市中级人民法院。2019年8月7日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民中15859号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。目前本案争议房产无初始登记信息。一审法院认为，黎子彬与天运公司签订的商品房买卖合同以及原告刘晨与被告金阁置业、天运公司签订的商品房认购协议均是合同双方的真实意思表示，不存在合同无效、可变更、可撤销的情形，上述两份房屋买卖合同均合法有效。原告刘晨请求确认其与金阁置业、天运置业签订的《郑州市商品房认购协议书》合法有效，符合法律规定，该院应予支持。原告刘晨请求确认黎子彬与被告签订的商品房买卖合同无效，该院不予支持。本案中，黎子彬与天运公司签订的房屋买卖合同虽然办理了联网商品房预售合同备案手续，但因未办理产权过户手续，故黎子彬享有的依然是基于合同产生的债权，原告刘晨对被告金阁置业及天运公司享有的依然是基于合同产生的债权。从两份合同的履行情况看，刘晨与金阁公司之间的买卖合同履行更为完整。原告刘晨作为买受人已经支付了全部购房款，被告金阁公司作为出卖人已将房屋交付给原告，根据原告提交的涉案房屋的水电费、物业费、有线电视费等缴费凭证，显示原告已经对涉案房屋占有及使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在当事人无特别约定的情况下，对房屋的转移占有，视为房屋的交付。交付使用后，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。根据该规定，考虑到违约成本、权利义务相一致等因素，在均未办理产权登记的情况下，优先保护已经实际占有房产的刘晨的权益更为合理。基于合同履行情况，原告刘晨要求办理该套房屋的产权登记手续，该院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘晨与被告河南天运置业有限公司、河南省金阁置业有限公司签订的《郑州市商品房认购协议书》合法有效。二、被告河南天运置业有限公司应当于本判决书生效后10日内协助原告刘晨将郑州市北环路××、××路以东3号楼1单元23层西北户房屋产权办理至原告刘晨名下。三、驳回原告刘晨其他诉讼请求。案件受理费11000元，原告刘晨负担50元，被告河南天运置业有限公司、河南省金阁置业有限公司负担10950元。本院二审期间，天运公司、金阁公司均未向本院提交新证据。黎子彬向本院提交郑州市人民检察院郑检控民受﹝2020﹞226号民事监督案件受理通知书、郑检民监[2020]41010000061号通知书，拟证明黎子彬不服郑州市中级人民法院（2019）豫01民终15859号民事判决，向郑州市人民检察院申请民事检察监督，郑州市人民检察院予以受理。刘晨质证认为：对证据的真实性没有异议，但该两份材料仅是人民检察院案件受理通知书，并非是抗诉申请书和检察建议，因此法院的再审终审判决合法有效。刘晨向本院提交河南省高级人民法院（2019）豫民申8204号民事裁定书。拟证明：根据再审已经查明的事实，刘晨等五人依据认购协议合法占有涉案房屋，并支付了合理对价。黎子彬认为该五人非法占有涉案房屋不应得到保护的再审理由不能成立。因此再审申请被驳回。黎子彬质证认为：上诉人已就该案向郑州市人民检察院提起抗诉，郑州市人民检察院已经立案受理了，被上诉人的证据不能证明其证明目的。本院经审查，对黎子彬、刘晨提交证据的真实性均予以采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，黎子彬与天运公司签订的《商品房买卖合同》以及刘晨与天运公司、金阁公司签订的《郑州市商品房认购协议书》，均是双方的真实意思表示，一审法院认定上述两份房屋买卖合同均合法有效并无不当。刘晨在一审中提交了天运公司银行账户交易流水、收据以及案涉房屋的水电费、物业费等缴费凭证，能够认定刘晨履行了支付全部房款的义务，故一审法院认定刘晨作为买受人已经支付了全部购房款并对案涉房屋占有及使用亦无不当。虽然《郑州市商品房认购协议书》约定：“甲方在签订认购书日起五个月内给乙方办理《商品房买卖合同》。如甲方违反上述约定，需向乙方按银行利息的四倍返还房款，同时本协议自动失效”，但双方已按《郑州市商品房认购协议书》约定支付了房款和交付了房屋，故黎子彬称该协议已失效的理由不能成立。黎子彬称刘晨与金阁公司、天运公司存在恶意串通的行为，黎子彬未就此提交充分证据予以证明，故本院对黎子彬的该项上诉主张不予采信。综上所述，黎子彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由黎子彬负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年九月九日书记员  李志琳