辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6317号上诉人（原审被告）：王亚丽，女，1973年11月6日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王冠华（王亚丽哥哥），1971年12月16日生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连鑫晟物业管理有限公司。住所地：大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号。法定代表人：崔洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙，男，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：刘善吉，男，汉族，该公司员工。上诉人王亚丽因与被上诉人大连鑫晟物业管理有限公司（以下简称鑫晟物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王亚丽上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉房屋延期交房2个月，根据房屋买卖合同的约定，房屋开发公司承诺给付上诉人延期交房违约金14385元，并在物业费中进行抵顶。第一年的物业费上诉人并未实际交纳，但被上诉人已给上诉人开具了相应的收款收据，说明第一年的物业费已经实际从上述违约金中进行了抵扣，上述违约金中的剩余款项应继续抵扣物业费，所以上诉人不应向被上诉人支付物业费。2.被上诉人诉请中关于2009年8月23日至2017年3月2日期间的物业费请求已经超过了法定诉讼时效。3.被上诉人没有尽到合同约定的维修义务。自2008年开始，上诉人所有的房屋外墙漏水，无法居住，被上诉人至今没给维修；2019年上诉人房屋被盗，因物业公司监控设备完全失效，造成上诉人4万余元损失。鑫晟物业答辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。鑫晟物业向一审法院起诉请求：一、王亚丽给付所欠鑫晟物业物业服务费13890元，违约金4167元，合计18057元；二、诉讼费用由王亚丽承担。一审法院认定事实：王亚丽系大连旅顺经济开发区海霞街981号1201房屋的业主，房屋面积117.71平方米。2008年7月，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与鑫晟物业签订《前期物业管理委托合同》，约定委托鑫晟物业为“美林西岸”小区提供前期物业管理服务。该合同对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利和义务、物业管理服务质量及标准、前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。合同约定由鑫晟物业负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；由鑫晟物业按高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.2元、多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1元的标准向物业产权人或使用人收取物业管理费。2008年8月22日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司（甲方）与王亚丽（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，就前期物业管理服务达成协议。该协议对双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的标准、物业管理服务费用、收支情况公示、经营收入分配、保险、违约责任等内容进行了约定。该协议约定甲方在保修期内按规定承担保修责任，可委托物业管理企业提供保修服务并承担相应费用；甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，物业管理服务费用由乙方按住宅按建筑面积每月每平方米1元的标准向物业管理企业交纳，若乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金或向人民法院起诉。2009年8月23日至2019年12月31日间，王亚丽未交纳物业费。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。王亚丽在实际接受鑫晟物业的物业服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故一审法院对鑫晟物业要求王亚丽交纳2009年8月23日至2019年12月31日间所欠物业费13852元（111.71平方米×1元/月/平方米×124月）的请求予以支持。关于王亚丽提出的因延期交房赔偿违约金，并以9,616元充抵物业费的主张。延期交房违约金是基于王亚丽与房屋开发建设单位签订的房屋买卖合同而产生，鑫晟物业不是该合同的相对人，相关款项的产生、使用等行为与鑫晟物业并无关联性，且王亚丽亦未提供证据证明三方曾达成以该款项抵顶物业费的一致意见，故王亚丽提出的曾以部分违约金抵顶物业费的主张缺乏依据，一审法院不予支持。关于王亚丽提出的其入住后发现房屋存在漏水问题，并以此为由拒交物业费的抗辩意见。首先，王亚丽自认其于2008购房后尚未装修时即发现房屋存在漏水问题，此时案涉房屋仍在质量保修期内，相关维修养护义务应根据法律规定和合同约定执行建筑工程保修的规定，由房屋开发建筑单位承担保修责任，鑫晟物业作为物业公司并不具有维修义务。其次，在案涉房屋保修期满后王亚丽对房屋共用部位则负有执行维修基金制度的维修义务，但该维修义务的承担是在明确漏水原因以及案涉小区启动维修基金的基础上，对此王亚丽可另行主张权利，但以此为由而拒交物业费的主张缺乏依据，一审法院不予支持。关于鑫晟物业提出的违约金请求。虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》中对拖欠物业服务费的情形有明确约定，但立足于督促物业企业不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，对于鑫晟物业提出的违约金请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、王亚丽于本判决生效之日起十日内给付鑫晟物业物业费13852元；二、驳回鑫晟物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，由鑫晟物业负担59元，王亚丽负担193元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系，被上诉人有权向上诉人主张欠付的物业费。上诉人对于一审判决认定的欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判决认定上诉人应向被上诉人给付讼争期间的物业费13852元，于法有据，本院予以维持。关于上诉人主张逾期交房违约金抵顶物业费的问题，因上诉人未提供证据证明已就该问题与被上诉人达成了一致意见，且逾期交房违约金的支付主体并非本案被上诉人，而上诉人主张的第一年物业费收据即是从违约金抵扣而来，被上诉人对此节事实不予认可，上述收据亦未载明抵扣的事实，故，上诉人该节主张，没有事实和法律依据。关于诉讼时效的问题，上诉人在一审并未就诉讼时效问题提出抗辩，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。故，上诉人的该节主张，本院不予支持。关于物业服务存在瑕疵的问题，如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。上诉人以被上诉人提供物业服务不到位为由拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。综上，王亚丽的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146元，由上诉人王亚丽负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年九月二十三日书记员 苏 锐