河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2853号 上诉人（原审原告）：陈虹，女，1962年5月31日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：姬国志，北京市华纳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司，住所地河北省涿州市范阳路北侧63-2号。 法定代表人：赵威，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 上诉人陈虹因与被上诉人北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司（以下简称永济公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈虹上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决对本案主要事实认定错误。一审判决查明“被告（被上诉人）主张孟祥国等人并非被告公司的工作人员”是明显的认定错误。被上诉人在庭审中极力否认孟祥国等人是其公司的工作人员，代表其公司与客户洽谈房屋买卖并办理相关事宜，就是要推脱自己相关的法律责任。而一审判决支持被上诉人的主张属认定事实错误。本案事实是：孟祥国作为被上诉人的代表在被上诉人的售楼部与上诉人洽谈房屋买卖并办理相关事务。双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是孟祥国在上诉人签字后拿到被上诉人处盖章，上诉人每次交款都是孟祥国带领被上诉人到财务部门办理。那个时候被上诉人是承认孟祥国是其公司的工作人员的。一审庭审中上诉人向法庭提交了以下证据材料：1．孟祥国与上诉人的电话录音；2．告知书一份，其内容是双方商定并实际执行的分期付款时间和金额，上面有孟祥国的签字；3．签约审批单二份，上面有孟祥国及其他工作人员的字。这些充分证明了孟祥国是被上诉人的代表，是其工作人员的身份。上诉审中上诉人将进一步向法庭提供证人和证据材料。因此一审判决对此基本事实认定错误。二、本案房屋买卖违反国家相关规定。一审判决认定“原被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，该合同合法有效”。而事实上本案商品房买卖合同及补充协议是为了规避法律的做样文章，事实是：双方约定的购房首付款565,051元为分期付款，共分六次付清，最后一次付款时间是2019年6月20日（购房合同是2018年6月16日签订）。合同实际履行也是按照这个约定执行的，被上诉人在一审庭审中也予以认可。后经咨询得知：购房首付款在没有付清的情况下银行是不可能同意贷款的。因此被上诉人虚构了一个上诉人借款的事实，形成了合同条款与双方约定不一致（被上诉人当时承诺按照双方约定的履行，事实上也确实按照双方约定的履行了），这事实质上就是为了骗贷。事实证明购房合同及补充协议不是双方真实意思表示，同时，被上诉人为了逃避监管至今本案购房合同没有按照相关规定进行网签。这是本案合同无法实现交易目的的根本原因。被上诉人以欺诈的手段使上诉人造成重大误解，签订的购房合同按照我国《合同法》第五十四条规定是应当予以解除的，一审庭审中没有查清上述事实，因此作出判决也是错误的。请求依法改判。 永济公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被答辩人作为完全民事行为能力人，具有辨别是非的能力，与答辩人签订《商品房买卖合同》、《补充协议》是其自主自愿的行为，《补充协议》的内容显示被答辩人认可协议的签订不存在重大误解等情形，不符合《合同法》第五十四条的规定。答辩人与被答辩人系2018年6月签订的该合同，被答辩人主张的撤销权已消灭。二、答辩人依据《商品房买卖合同》、《补充协议》收取购房款是其权利，交纳购房款是被答辩人的义务。依法成立的合同，对双方具有法律约束力，被答辩人应当依约履行自己的义务。按揭贷款的审批系第三方金融机构的职权，被答辩人应当履行配合办理相关审批手续的义务。三、被答辩人提供的证据不能证明被答辩人存在欺诈行为，相反，被答辩人的不实指责给答辩人的声誉造成了不良影响。一审已查明，孟祥国并非我公司员工，被答辩人并未收取其贷款费用5,000元，该笔款项系孟祥国个人收取。答辩人、被答辩人的权利义务应当以双方签订的商品房买卖合同及补充协议为最终依据。综上所述，为了维护市场交易的稳定性，结合本案的具体情况，恳请人民法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回被答辩人的全部上诉请求。 陈虹向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法撤销原被告双方草签的房屋预售合同。2、请求人民法院依法判决被告退还购房款545,051元并承担相应的银行贷款利息。（该利息计算至退款之日止）。3、请求人民法院依法判决被告双倍退还购房定金4万元。4、请求人民法院依法判决被告退还贷款费用5,000元。5、请求人民法院依法判决被告赔偿原告直接损失12,531元。6、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月16日，原被告签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定原告购买被告出售的位于涿州市永济新城35-8住宅。同时补充协议中第七条第3、4款中约定“买受人应于买卖合同签订当日向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用，按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件，并配合出卖人及贷款机构签约7日内办理完毕预告登记、抵押登记及其他全部贷款手续、缴纳相关费用”、“若贷款机构要求买受人补充提交贷款申请资料、增加首付款比例或提高贷款利率的，买受人应自贷款机构提出要求或出卖人书面通知之日起7日内向贷款机构补交材料或向出卖人支付应增加的首付款。出卖人不负有任何义务确保贷款机构会批准买受人的贷款申请”原告交付向被告给付房屋首付款565,051元，剩余的129万元需向银行申请按揭贷款。原告在办理银行贷款过程中，给付案外人5,000元，原告主张案外人孟祥国系被告公司的工作人员，工作人员曾承诺收取5,000元系办理银行贷款的费用，时至今日原告的银行贷款未办理完成，原告主张被告的工作人员曾承诺为原告退还房款。为此，原告起诉来院要求依法裁判。被告主张孟祥国等人并非其公司的工作人员，5,000元也并非被告收取。案外人的承诺并非被告公司的真实意思表示，且在合同履行过程中，被告已经向原告出具律师函，通知原告办理银行贷款，且办理银行贷款系原告的义务。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。因陈虹提交的证据不足以证实被告在合同履行过程中存在违约行为，也不足以证实收取办理贷款费用5,000元的案外人系被告工作人员，对于原告主张双方签订的《商品房买卖合同》应撤销，返还已付房款及利息、购房定金、贷款费用及损失的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条的规定，判决：驳回原告诉讼请求。案件受理费4,913元，由原告负担。 本院二审期间，上诉人陈虹申请证人郭某出庭，证明其与陈虹在购房时，一个姓孟的工作人员向陈虹要了5000元；申请证人朱某出庭，证明其与陈虹在购房时，由一名叫孟祥国的工作人员负责接待二人；提交商品房买卖协议、告知书，证明孟祥国就是永济公司出售给陈虹涉案房屋的业务员。被上诉人永济公司质证称，对证人证言，证人出庭明确表述一位是其发小，一位是其战友，二人均与陈虹有利害关系，其作出的证人证言请法庭审慎认定。在其作证过程中仅指出接待其购买房屋的是孟祥国，二人均没证明孟祥国是被上诉人的工作人员，依据法律相关规定，确定劳动合同关系应以劳动合同、发放工资凭证、社会保险等证据为依据，因此证人证言不能证明孟祥国与被上诉人存在劳动合同关系；对于认购协议及买受人为袁金花的商品房买卖合同、团购推荐单、告知书、审批单，因其不能提供原件，被上诉人对真实性无法核实，即便是真实的，与本案也不具有关联性，不能证明上诉人的主张。综上，上诉人出示的证据都不应认定为新证据，也不符合最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定中对于相关的证人证言的有关规定。二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为案涉商品房买卖合同（预售）及补充协议是否应予撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求撤销合同；一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销合同。关于上诉人陈虹提出的被上诉人永济公司故意提供办理贷款的虚假情况，隐瞒重要事实，造成合同目的无法实现，永济公司以欺诈的手段使其造成重大误解的意见的主张，经查，在补充协议中对贷款购房事项已经予以提示告知，规定“买卖合同及本协议签订前，买受人应向出卖人选定的贷款机构详询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的贷款能力”。陈虹在商品房买卖合同（预售）及补充协议上均签字捺印，应视为对合同文本内容的认可。陈虹作为买受人，在办理贷款时应对自身的贷款资质、贷款额度、还款能力等充分评估后再慎重选择。陈虹亦未提供充分证据证明案涉合同行为符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形。陈虹未能如期办理贷款，系其自身履约能力不足。陈虹与永济公司所签订商品房买卖合同（预售）及补充协议，系基于双方真实的意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约遵守。故此，对陈虹的上述主张不予支持。关于陈虹提出的永济公司的员工孟祥国向其收取贷款费用5,000元并承诺办理贷款手续，上述5,000元应予返还的主张，经查，补充协议中规定，“出卖人的职员或雇员、部门或销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章为有效，未经出卖人书面授权，前述人员、部门和代理机构等均无权对买受人擅自作出任何允诺，亦无权擅自向买受人收取钱款。”陈虹虽然提供了相关证据证明孟祥国向其收取了5,000元，但孟祥国收款系通过其个人微信，也未向陈虹提供永济公司的收款凭证，故此，不能证明孟祥国的行为得到了永济公司授权，也无法证明该行为系永济公司的公司行为。陈虹所提上述主张不能得到支持。综上所述，上诉人陈虹的上诉理由不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,826元，由上诉人陈虹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 苗 审 判 员  杨玉龙 审 判 员  万丙申 二〇二〇年九月十日 法官助理  续婉君 书 记 员  赵 盼