江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1145号上诉人（原审被告）：陆丽娜，女，1976年6月15日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：叶晓辉，江苏苏博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世民，江苏苏博律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：宋扬，1977年11月18日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：张亮，江苏兴玄武律师事务所律师。上诉人陆丽娜与被上诉人宋扬房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初6128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆丽娜上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、上诉人己经支付被上诉人2017年3月至2019年6月期间的租金共计602140.9元，不存在拖欠租金的事实。上诉人2017年2月发现案涉房屋墙面及屋顶均存在严重漏水，2017年9月份因修路涉案房屋门被围挡，导致上诉人租赁的案涉房屋无法进出，尽管如此，上诉人仍然坚持按月支付租金，并多次要求被上诉人出面维修或者协调修缮事宜，但被上诉人一直置之不理，导致涉案房屋严重漏水无法使用。双方于2017年10月协商一致，自2017年9月1日起上诉人承租房屋租金整体降为每月30000元。此后，上诉人每月均按照30000元租金标准支付给被上诉人，被上诉人并未提出任何异议。上诉人已经足额支付租金，不存在拖欠租金的事实。且2018年12月上诉人、被上诉人及物业三方共同就案涉房屋漏水严重情况及如何修缮及赔偿等事宜进行充分协商，被上诉人也未向上诉人提出拖欠租金的主张，表明其完全接受上诉人每月支付30000元的事实，并且双方已共同向案涉房屋的开发商及物业公司索赔及要求对案涉房屋进行修缮。二、一审判决认定上诉人未提供证明宋扬同意降低标准的证据存在错误。上诉人提供的微信聊天记录明确证明被上诉人对2017年9月1日起至起诉前上诉人每月按照30000元/月的标准支付案涉房屋租金，没有提出任何异议，也未向上诉人提出租金不足额支付的事实。上诉人提交的证据也能证明因被上诉人的拖延、推诿、不作为等原因导致上诉人无法使用案涉房屋，造成上诉人无法实现租赁房屋合同的目的，并遭受严重损失。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。宋扬辩称：1.即使按上诉人的租金计算方法，上诉人仍欠被上诉人租金。2.上诉人仅陈述有修路围挡的情况，但并未明确具体期限，也未证明围挡对其造成的影响和损失，并且围挡本身并不必然导致合同变更。3.被上诉人是将房屋毛坯状态交付上诉人使用，合同约定房屋的装修及修缮均由上诉人负责，被上诉人没有维修房屋的义务。在接到上诉人反映房屋渗漏水后，被上诉人即联系了开发商和物业上门查看解决，但因房屋已装修，上诉人与开发商就渗漏原因互相推诿，导致未能处理。被上诉人作为产权人已以房屋质量纠纷为由起诉开发商，并且列上诉人为该案第三人，第三人就渗漏水问题有独立的请求权，不应在本案中以尚不明确的理由主张拒付租金。4.上诉人单方请求降低租金，但双方并未达成一致意见，其以单方主张结合事实上拖欠房租推理出被上诉人同意降低租金毫无依据。上诉人交付房租的方式非常零散，根本无法视为其一直在按每月3万元的标准支付房租。5.上诉人在2019年3月1日起即将案涉房屋转租并从中获取高额利益，其拖欠房租的理由不成立。6.被上诉人立案时主张房租的截止日为2019年6月份，但至今上诉人一直拒付租金，且拒付物业费，已构成严重违约。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宋扬向一审法院提出诉讼请求：1.陆丽娜支付拖欠的租金543692元；2.本案诉讼费由陆丽娜承担。一审法院认定事实：宋扬系南京市秦淮区马道街16号-1以及剪子巷1号5幢101室房屋产权人。2017年2月16日，宋扬（甲方）与陆丽娜（乙方）关于上述两套房屋分别签订《租赁合同》，约定：甲方将两套房屋出租给乙方使用，租赁期限自2017年3月1日起至2025年2月28日止；2017年3月1日至2022年2月28日期间剪子巷房屋的年租金为48万元，马道街房屋的年租金为70000元；合同生效日起乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，租金为第一次支付6个月，其中甲方给予乙方装修期3个月，装修期不用支付租金，则从第一次租金中扣除三个月。6个月后按每次3个月支付，租金必须于约定日前10天存入甲方名下招商银行指定账户；甲方将房屋交给乙方后，乙方可按照经营要求进行装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；在租约期间，房屋的所有修缮归乙方负责。该合同签订后，宋扬将两处房屋交由陆丽娜进行装修，陆丽娜用于经营餐饮。2018年，陆丽娜通过微信联系宋扬，告知房屋存在漏水，希望宋扬处理，宋扬未处理。之后陆丽娜多次通过微信告知宋扬外墙存在渗漏，要求宋扬维修。2019年5月8日，陆丽娜担任法定代表人的南京醉馨楼餐饮企业管理有限公司（甲方）与李婷（乙方）签订《餐厅承包经营合同》，约定甲方将涉案两套房屋所在的一楼、二楼、负一层餐厅所有设施、设备、用具承包该乙方；承包期限自2019年5月18日至2024年5月17日，年承包金为100万元。陆丽娜表示该协议已于2019年6月解除。关于2017年6月1日至2019年6月30日期间租金，陆丽娜已交纳602140.9元。在庭审过程中，陆丽娜曾提起反诉，要求宋扬承担部分维修及设施损失费用，后陆丽娜撤回反诉。一审法院认为，宋扬、陆丽娜签订的两份《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。陆丽娜作为承租人，应当按照约定交纳租金，陆丽娜未提供证据证明宋扬同意将租金标准降低为每月30000元，故两套房屋自2017年6月1日至2019年6月30日期间的租金应为1145832.5元（月租金45833.3元×25个月），陆丽娜已支付租金602140.9元，故陆丽娜尚欠租金543692元。关于陆丽娜提出宋扬漏水系房屋本身质量问题，陆丽娜提供的证据不足以证明该主张，陆丽娜亦撤回反诉，陆丽娜可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：陆丽娜于判决生效之日起十五日向宋扬支付2017年6月1日至2019年6月30日期间尚欠租金543692元。案件受理费9430元，由陆丽娜负担。二审中，上诉人向本院提交以下证据：1.上诉人和被上诉人妻子的微信聊天记录，证明上诉人签订转租合同是得到被上诉人同意的，且合同未实际履行时因为被上诉人起诉及房屋漏水。2.照片4张，证明2017年5月房屋即发生漏水，2017年5月至2019年6月份房屋门前道路围挡，导致上诉人无法经营，因此双方口头协商降低租金为每月3万元。3.关于马道街环境综合整治工程施工围挡时间的情况说明、照片一组及微信聊天记录，证明围挡的时间为2017年12月16日至2019年4月27日。被上诉人质证认为：对证据1真实性无异议，但不属于新证据，该聊天记录的背景是上诉人不想经营，希望将租金和其装修费用折抵，被上诉人未同意，在此基础上允许上诉人转租，但其后上诉人实际转租时并未告知被上诉人。对证据2真实性予以认可，但不认可上诉人的证明目的。对证据3中情况说明的真实性予以认可，但关联性不予认可，该情况说明仅能表明道路施工的事实，不能反映施工围挡一直位于上诉人的店面门口。上诉人提供的照片是多个时间段从不同的地点、不同的角度拍摄的，真实性不予认可，也不能反映施工围挡对其店面产生的影响。微信聊天记录无法核实聊天对象的身份，真实性不予认可。被上诉人向本院提交以下证据：1.2019年3月1日上诉人与陶大品签订的餐厅承包经营合同书，证明上诉人将涉案房屋进行了转租。2.收条3份，证明上诉人收取了李婷缴纳的定金和房租，即使上诉人所称围挡到2019年5月份是事实，也不影响涉案房屋的转租和经营。3.招商银行交易明细，证明上诉人将房屋转租给李婷并收取房租的情况，即使路面存在围挡施工情况，对上诉人的生产经营也没有造成实际影响。4.微信聊天记录，证明被上诉人和上诉人并没有对租金的减免达成一致，被上诉人多次向上诉人催缴租金但上诉人拒不支付。上诉人质证认为：对证据1的真实性予以认可，但陶大品后期资金没有到位，也知道涉案房屋漏水，所以合同没有履行。对证据2只认可第一张收条载明的定金3万元，对于后面两份收条没有原件，不予认可，且李婷只是帮上诉人管理，并非转租。对证据3李婷向上诉人转款的事实无异议，但其和李婷当时是合作关系，与本案无关。对证据4的证明目的不予认可。被上诉人同意因修路给上诉人减租至3万元。一审查明的事实正确，本院依法予以确认。另查明，上诉人一审中提交了其和宋扬妻子的微信聊天记录。2019年5月12日22:52陆丽娜发送“支付2019年一到四月房租12万元”，宋扬妻子回复“已收到”。2019年9月29日，被上诉人向一审法院提起诉讼，请求判令南京雅建置业有限公司、雅居乐雅生活服务股份有限公司南京分公司、陆丽娜对涉案房屋墙面渗水问题进行维修。本院认为，上诉人宋扬与被上诉人陆丽娜签订的两份《租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。上诉人应依约向被上诉人给付2017年6月1日至2019年6月30日期间的租金。上诉人主张已与被上诉人协商一致将2017年9月份之后的租金降低为3万元／月，但其一审提交的微信聊天记录并不能直接证明双方就租金数额协商一致进行了变更，虽然2019年5月12日宋扬妻子对陆丽娜发送的“支付一到四月房租12万元”回复“已收到”，未对给付租金的金额提出异议，但结合上诉人此前存在多次小额支付租金且未按合同约定时间足额支付租金的情况，被上诉人主张其仅是对已收款项的确认，不能视为其对租金数额变更予以认可的意见，本院予以采纳。关于上诉人抗辩被上诉人出租的房屋存在渗漏水以及门前围挡导致其无法正常经营的情况。本院认为，因房屋渗漏水系何原因导致尚不确定，上诉人在一审时曾提起反诉要求被上诉人赔偿案涉房屋漏水给其造成的损失，后又撤回该反诉请求，被上诉人也已就房屋漏水问题提起了诉讼，故本案中上诉人该抗辩主张，本院不予支持。上诉人对房屋存在渗漏水给其造成的损失，可以另行主张。上诉人二审虽然提交证据证明其承租房屋门前路面在租赁期间存在围挡情况，但尚不足以证明围挡对其经营产生了严重的影响以及围挡为减免租金的正当事由，故对上诉人该项抗辩主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人陆丽娜的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9430元，由上诉人陆丽娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  张旭东审 判 员  郑 慧二〇二〇年九月十一日法官助理  高峥书 记 员  朱愿情书 记 员  刘 东