山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终639号 上诉人（原审被告）：张玉良，男，1953年4月1日出生，汉族，现住阳泉市城区。 委托诉讼代理人：张小龙，山西德昱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭利峰，山西德昱律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阳泉市国泰耐火材料有限公司，住所地山西省阳泉市郊区义井（市南外环路188号）。 法定代表人：韩贵林，董事长。 委托诉讼代理人：李海荣，男，单位职工。 委托诉讼代理人：赵晨，山西君衡律师事务所律师。 上诉人张玉良因与被上诉人阳泉市国泰耐火材料有限公司租赁合同纠纷一案，不服山西省阳泉市城区人民法院（2020）晋0302民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张玉良及其委托诉讼代理人张小龙、郭利峰，被上诉人阳泉市国泰耐火材料有限公司法定代表人韩贵林、委托代理人李海荣、赵晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉良上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人不是案涉房屋的合法所有人，不是本案的适格主体；2、案涉房屋是原阳泉市耐火材料厂为解决本厂职工住房问题而建造的职工宿舍，属于职工福利房，并非被上诉人的出租房；3、上诉人对职工宿舍居住权的取得，是单位对符合分房条件职工的一项福利，不是基于平等主体签订的租赁合同，本案不属于《合同法》调整范围；4、本案双方当事人关于职工宿舍住房的争议属于国有企业改制遗留问题，不属于人民法院民事案件的受理范围。 阳泉市国泰耐火材料有限公司辩称，1、答辩人与阳泉市人民政府国有资产监督管理委员会签订《阳泉市国泰耐火材料有限公司国有股退出协议》并经山西省阳泉市晋东公证处公证，证明案涉职工宿舍产权归答辩人所有，故答辩人是房屋的合法所有人，是本案适格主体；2、上诉人非我单位职工，更非职工代表，其身份仅是承租人，解除合同后其有房屋居住；3、本次提起诉讼解除租赁合同的最主要原因是案涉房屋的安全性严重不符合国家标准，相关部门也多次发函要求拆除或疏散人员；4、答辩人单位有在册登记的福利房，均已按照阳泉市福利房相关政策进行了房改，享受了房改政策。案涉房屋系原阳泉耐火材料厂的职工宿舍，仅有自建临时供水，无下水，无符合要求的供电、供气系统，也无单独卫生间，达不到房管部门要求的福利住房标准，故案涉房屋并非福利房；5、按照阳泉市城乡规划整体方案，该处房屋所占用地系城市公共道路，而非上诉人所述的XX村改造项目，故合同解除后答辩人并不因此获得相应的房屋开发利益。 阳泉市国泰耐火材料有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除阳泉市国泰耐火材料有限公司与张玉良的房屋租赁合同；2、判令张玉良限期搬出所租房屋；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月24日，阳泉市国泰耐火材料有限公司与阳泉市人民政府国有资产监督管理委员会签订《阳泉市国泰耐火材料有限公司国有股退出协议》约定，阳泉市人民政府国有资产监督管理委员将其所持有的40.5%的股份全部退出，由阳泉市国泰耐火材料有限公司持有阳泉市国泰耐火材料有限公司100%股权，承继阳泉市耐火材料厂相关权利义务，该协议于2016年4月5日经山西省阳泉市晋东公证处公证书（2016）晋东证经字第125号公证生效，晋（2017）阳泉市不动产权第XXXX号登记显示阳泉市国泰耐火材料有限公司单独所有本案房屋土地的建设用地使用权。2019年4月17日，山西省建筑科学研究院有限公司受阳泉市国泰耐火材料有限公司委托对城区XX街出租房进行现场鉴定，并出具《工程质量检验报告》一份，鉴定结论综合判定受检房屋现状的安全性很差，现有主体结构的危险性等级均评定为D级，即房屋安全性严重不符合《危险房屋鉴定标准》的要求，严重影响整体承载，存在极大的安全隐患，现已构成危房；出租房存在先天结构缺陷明显、后期构件老化严重的现象，目前安全隐患突出，建议对其立即拆除。阳泉市国泰耐火材料有限公司诉称，其是本案适格主体，张玉良不是其单位职工，该房屋也不是福利住房，现起诉要求解除与张玉良之间的租赁合同，判令其限期搬出所租房屋。张玉良辩称，其居住的房子是国有企业分配的租赁房屋，已经属于规划中的房屋，应有拆迁安置方案，张玉良自出生落户于此，实际居住达几十年，享有占用、使用的权利；退股协议的处分并未经过实际占有人即张玉良的同意，也违背了棚户区政策的规定，阳泉市国泰耐火材料有限公司的退股协议无效；阳泉市国泰耐火材料有限公司的危房鉴定报告并未通知实际占有人即张玉良的同意，现在该房屋是危房，有部分原因是因为当时企业收了房费未对房屋进行合理的修缮，张玉良居住本案房屋在前，阳泉市国泰耐火材料有限公司办理相关证件在后，且办理手续不合法，张玉良父亲是阳泉市国泰耐火材料有限公司单位职工，双方不是租赁关系。综上，应驳回阳泉市国泰耐火材料有限公司起诉。经一审法院主持调解，双方各持己见，达不成一致意见。庭审中，阳泉市国泰耐火材料有限公司提供《阳泉市人民政府国有资产监督管理委员会、阳泉市国泰耐火材料有限公司国有股退出协议》、《不动产权登记证书》、《工程质量检验报告》、通知张玉良搬离本案房屋通知书、张玉良的租赁票据、职工福利房的房产证明作为证据。作为证据。张玉良提供荆XX身份证、住房许可证一份，收据一份，阳泉市国泰耐火材料有限公司对房屋破坏的照片，证明张玉良居住房屋已纳入规划范围的图片，政府文件一份作为证据。 一审法院认为，根据阳泉市国泰耐火材料有限公司提供的《阳泉市人民政府国有资产监督管理委员会、阳泉市国泰耐火材料有限公司国有股退出协议》、《不动产权登记证书》证明阳泉市国泰耐火材料有限公司享有本案房屋土地的建设用地使用权及附属于该土地上的本案房屋的所有权；根据山西省建筑科学研究院有限公司出具的《工程质量检验报告》说明该出租房屋属危房，存在极大的安全隐患，不具备正常居住功能；张玉良虽辩称其所交纳的不是租赁费而是房费，但张玉良既不是住房许可证登记人员，亦不是该房屋所有权人，所交费用应为租赁费，双方实际形成不定期租赁关系，阳泉市国泰耐火材料有限公司有权要求解除与张玉良的租赁关系。综上，张玉良现租住的阳泉市国泰耐火材料有限公司房屋经鉴定系危房，不具备正常居住功能，阳泉市国泰耐火材料有限公司要求解除租赁合同，事实清楚，证据确实，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，判决：1、解除原告阳泉市国泰耐火材料有限公司与被告张玉良的房屋租赁关系；2、被告张玉良在判决书生效后10天内将所承租的位于阳泉市城区××号两间房屋返还原告阳泉市国泰耐火材料有限公司。一审案件受理费100元，由张玉良负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 经本院审理查明，案涉房屋即阳泉市城区××号两间房屋，系1958年原阳泉市耐火材料厂修建的职工宿舍。 另查明，张玉良现非阳泉市国泰耐火材料有限公司职工，也非原阳泉市耐火材料厂职工。张玉良陈述因其父原为阳泉市耐火材料厂职工而居住于案涉房屋。 2019年4月20日，因案涉房屋被鉴定为危房，存在极大安全隐患，阳泉市国泰耐火材料有限公司通过在报纸上刊发通知的方式告知张玉良等人须于2019年4月30日前搬离案涉房屋，张玉良未搬离。 2020年8月26日，阳泉市国泰耐火材料有限公司提交书面情况说明，承诺为解决纠纷，其自愿给付张玉良搬迁等费用5000元。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。 本院认为，在案证据显示，案涉房屋为原阳泉市耐火材料厂修建的职工宿舍，后阳泉市耐火材料厂经国有企业改制、国有股份退出，被上诉人阳泉市国泰耐火材料有限公司获得耐火厂100%股权，承继了相关权利义务，并经不动产权登记单独所有本案房屋所占土地的建设用地使用权。一审判决据此认定被上诉人享有本案房屋的所有权，为本案适格诉讼主体并无不当，本院予以维持。上诉人张玉良所提被上诉人不是案涉房屋合法所有人、非本案适格诉讼主体的上诉请求不能成立，予以驳回。上诉人张玉良现既非被上诉人阳泉市国泰耐火材料有限公司职工，亦非原阳泉市耐火材料厂职工，因其父为原阳泉市耐火材料厂职工等历史原因而形成了长期居住于案涉房屋的事实，一审认定双方当事人为租赁关系缺乏事实依据，本院予以纠正。鉴于案涉房屋经鉴定已构成D级危房，存在极大的安全隐患，不具备正常居住功能，为保障当事人生命权、健康权及财产权免受损害，在被上诉人作为案涉房屋所有人明确告知且与上诉人协商搬离无果的情况下，诉请判令上诉人搬离案涉危房，符合本案客观事实及以人为本的社会主义法治理念，本院予以支持。被上诉人承诺自愿给付上诉人搬迁等费用5000元，不违反法律规定，本院予以准许。 综上所述，上诉人张玉良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分不清，适用法律有误，予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省阳泉市城区人民法院（2020）晋0302民初278号民事判决； 二、张玉良在本判决书生效后二十日内搬离位于阳泉市城区××号两间房屋； 三、阳泉市国泰耐火材料有限公司在本判决生效后十日内支付张玉良搬迁等费用5000元。 一审案件受理费100元，由阳泉市国泰耐火材料有限公司负担；二审案件受理费100元，由张玉良负担。 本判决为终审判决。 审判长  王秀明 审判员  李继成 审判员  王世明 二〇二〇年九月二日 书记员  祁文雅