宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初4755号原告：侯刚，男，1971年7月30日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：马宁，宁夏永川律师事务所律师。被告：柳凌霄，男，1984年8月6日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：丁敏，宁夏众和众律师事务所律师。被告：纳海洋，女，1988年8月4日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区委托诉讼代理人：丁敏，宁夏众和众律师事务所律师。原告侯刚与被告柳凌霄、纳海洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理，原告侯刚的委托诉讼代理人马宁、被告柳凌霄及其委托诉讼代理人丁敏及被告纳海洋的委托诉讼代理人丁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款290000元并承担违约金58000元，共计348000元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年7月，被告柳凌霄与原告协商一致，被告柳凌霄向原告购买位于银川市兴庆区某室房屋，并要求将该房屋过户至被告纳海洋名下。2018年7月11日，被告柳凌霄与原告出具房款支付承诺并约定房屋价款29万元，同时约定了违约责任，原告与纳海洋签订了房屋买卖协议并对房屋价款作出补充说明，再次确认房屋价款为29万元。协议签订后，原告将房屋过户至被告纳海洋名下，但被告至今未支付房款。故原告诉至法院，请求判如所请。柳凌霄、纳海洋共同辩称，原告的起诉内容不符合客观事实。被告于2018年10月委托宁夏赛恩科技公司支付给原告35万元，其中29万元就是用于支付购买的位于银川市兴庆区某室房屋的购房款，故原告起诉理由不成立。被告已经将该笔款购房款项支付给原告，被告没有违约行为，不存在支付违约金的责任，不应当支付违约金。综上请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提交的证据，本院认定如下：1.原告提交的《购房合同》《存量房买卖合同》《国有土地使用权出让收入专用票据》《税收缴款通知书》各一份，欲证明原告与被告柳凌霄签订房屋买卖合同，后经柳凌霄指示将房屋过户至被告纳海洋名下，房屋价款为29万元。二被告质证认为对该组证据的真实性及合法性认可，对关联性及证明目的不认可，二被告购买涉案房屋后已经将购房款支付给原告，二被告已经履行了涉案房屋的购房款的给付义务不应当承担违约责任。经审查，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。2.原告提供的《款项支付承诺书》一份，欲证明二被告房款支付方式承诺：先行支付西夏区房款30万元并约定违约责任，但涉案房屋房款未付。二被告对该证据真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，该承诺书约定支付原告西夏区同安小区购房款30万元不予认可，因为被告并没有购买该房屋并且该房屋无法办理过户手续，所以被告没有义务支付该房屋的购房款，西夏区同安小区房屋的产权人系杨五明、孙润芳并不是原告，支付房款也应当向杨五明、孙润芳支付。经审查，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。3.原告提交的《房屋转让协议》《授权委托书》《最高额抵押合同》《不动产登记证明》各一份，欲证明被告柳凌霄与杨五明、孙润芳签订房屋买卖协议，约定购买杨五明、孙润芳名下西夏区某室房屋，房屋价款为30万元，杨五明、孙润芳授权原告代为办理房屋出售相关事宜并代为收取购房款，该房屋现由被告柳凌霄用于其公司业务抵押。二被告对《房屋转让协议》真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，原、被告签订多份房屋转让协议，其中在被告后续出示的证据中约定购买位于西夏区同安小区的房屋成立的条件是该房屋可以过户，但是截止目前该房屋仍然无法办理过户手续，故被告没有购买该房屋。对《最高额抵押合同》真实性及合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，抵押人杨五明、孙润芳自愿将位于银川市西夏区某室房屋为债务人宁夏千谦聚智能科技公司提供担保。该份最高额抵押合同的债务人是宁夏千谦聚智能科技公司并不是二被告，该证据与二被告没有关系。被告委托赛恩公司支付原告35万元价款其中支付的就是本案涉案房屋的购房款，并非是位于西夏区某室房屋。对《委托书》的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。经审查，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。4.原告提交的《产品购销合同》《付款协议》《付款承诺书》各一份，欲证明证据三中提到的西夏区房屋所抵押担保的产品购销合同均是由被告柳凌霄经手，且被告柳凌霄作为该公司的实际控制人在上面签字。二被告质证认为对该组证据真实性和合法性认可，对关联性及证明目的不认可，购销合同属于买卖合同，抵押合同属于抵押担保合同，被告柳凌霄是否经手购销合同与抵押担保合同无任何关联性，无法达到原告的证明目的。经审查，该组证据与本案无关联性，本院不予采信。5.二被告提交的《证明》一份，欲证明被告委托宁夏赛恩公司支付给原告35万元，该笔款项中的29万元的用途就是用于支付购买位于银川市兴庆区某室房屋的购房款，被告已将35万元支付给原告。原告质证认为对该证据真实性及合法性无异议，对证明目的有异议，该证明与本案无关。该份证明仅仅能证明被告柳凌霄委托赛恩集团向原告支付35万元，结合原告出示的付款承诺，该35万元为支付居间费5万元及西夏区房屋30万元。经审查，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。6.二被告提交的已生效的(2019)浙0108民初3213号民事判决书、《最高额抵押合同》各一份，欲证明位于银川市西夏区某室房屋已经抵押给杭州海康威视科技有限公司，无法办理过户手续，被告并没有购买该房屋，该房屋产权还在杨五明、孙润芳名下，故被告委托宁夏赛恩公司向原告转账35万元，其中29万的用途就是支付银川市兴庆区某号房屋的购房款，并不是西夏区房屋的购房款。原告质证认为对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，该判决涉及纠纷被告柳凌霄为实际参与人，西夏区房屋抵押也是由被告柳凌霄操作的，正是由于被告柳凌霄指示孙润芳、杨五明将房屋抵押才导致房屋上有他项权利；在原告出示的证据三中显示被告柳凌霄与杨五明、孙润芳已经对房屋尚有他项权明知且进行了约定。经审查，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。7.二被告提交的《协议书》一份，欲证明2018年6月15日由李建兵、柳凌霄、杨五明、孙润芳签订协议书，该份协议约定由被告购买侯刚的岳父岳母杨五明、孙润芳位于银川市西夏区某室房屋，并且将该房屋抵顶给李建兵，但是该协议最后约定，“若2018年8月1日前不能过户，则购房协议自动作废”，即被告与原告岳父岳母即杨五明、孙润芳的房屋买卖合同没有生效，被告也不可能将没有生效的购房合同价款支付给原告，所以被告委托宁夏赛恩公司向原告支付的35万元价款其中29万就是支付的涉案房屋的购房款。原告质证认为对该证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，被告柳凌霄在该份协议中以抵顶方式出卖该房屋，证明被告柳凌霄对购买西夏区房屋是其真实意思表示，同时也证明被告柳凌霄对房屋的现状是明知的，该协议是否履行并不影响杨五明、孙润芳与被告柳凌霄之间房屋买卖合同关系的有效性。经审查，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。8.二被告提交的《房屋出售责任说明书》一份，欲证明原告是宁夏赛恩公司副总，西夏区同安小区房屋买卖协议实际是原告在智慧红寺堡项目中变相获利的一种方式，名为买卖实为捆绑销售，该份协议和购房合同及三方协议是三位一体的，是在同一天同一地点也就是在杨五明家里，原告、李建斌、被告柳凌霄及杨五明夫妇同时签订，所有的买卖前提都是过户交易，如不能过户交易则买卖关系自然不能成立。经审查，该组证据与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月11日，被告柳凌霄与被告纳海洋共同在《款项支付承诺书》上签字署名，该《款项支付承诺书》载明“柳凌霄因智慧红寺堡项目分别就和侯刚达成以下三笔款项做以下承诺，三笔款项分别是1.智慧红寺堡居间费10万元整；2.西夏区某号购房款30万元整；3.兴庆区某室购房款29万元整。支付款项产生以下两种情况……”等内容。同日，被告柳凌霄作为甲方与原告侯刚作为乙方签订一份《购房合同》，约定被告柳凌霄以29万元购买原告名下位于银川市兴庆区某室房屋（65.7㎡），双方需要在签订合同45日内完成过户至柳凌霄或柳凌霄指定人员名下，被告柳凌霄支付原告购房款共分两笔付清，第一笔款应于2018年7月30日前付10万元整，第二笔款应于2018年8月30日前付清19万元共计29万元整。同日，原告侯刚作为出卖人与被告纳海洋作为买受人签订一份《银川市存量房买卖合同》，约定被告纳海洋购买原告名下的银川市兴庆区某室房屋，建筑面积65.7平米，房屋价款21000元等内容，被告纳海洋在该合同背面写有“本人纳海洋因合理避税请求卖方侯刚按21万元过户交税实际交易价格29万元”的字样。后原告向有关部分支付财产转让费2962.18元和国有土地使用权出让费986元。2018年10月10日，宁夏赛恩科技集团股份有限公司出具一份《证明》，载明“宁夏赛恩科技集团股份有限公司授柳凌霄委托已支付给侯刚35万元。特此证明”。另查明，2017年11月10日，案外人杨五明、孙润芳向原告侯刚出具授权委托书，授权侯刚办理出售西夏区某室相关事宜并代为收取购房款。后杨五明、孙润芳作为抵押人与抵押权人杭州海康威视科技有限公司及债务人宁夏千谦聚智能科技有限公司签订一份《最高额抵押合同》，约定抵押人同意将其所有的西夏区某室作价45万元为债务人宁夏千谦聚智能科技有限公司向杭州海康威视科技有限公司提供担保，债务人自2018年2月12日起至2019年2月12日止与抵押权人达成的各项交易业务，实际形成债权的最高余额450000元提供担保。2018年2月13日杭州海康威视科技有限公司申请办理西夏区某室抵押权登记。2018年6月15日，出让人杨五明、孙润芳与被告柳凌霄签订一份《房屋转让协议》，约定杨五明、孙润芳将西夏区某室房屋转让给被告柳凌霄，转让价款为30万元，由于西夏区某号现抵押在海康威视科名下，大约在2018年7月20日可以解押，等到他项权利解除后三个工作内将房屋过户等。同日，杨五明、孙润芳与被告柳凌霄及案外人李建兵签订《协议书》，约定因被告柳凌霄尚欠李建兵21万元借款无法偿还，经三方协商被告柳凌霄同意将从杨五明、孙润芳处购买的西夏区某室房屋抵顶给柳凌霄欠付李建兵的借款，因该房屋现登记于杨五明、孙润芳名下且抵押于海康威视集团，若2018年8月1日前不能过户，则购房协议自动作废。浙江省杭州市滨江区人民法院受理原告杭州海康威视科技有限公司诉被告宁夏千谦聚智能科技有限公司、宁夏赛恩科技集团股份有限公司、柳凌霄、杨五明、孙润芳买卖合同纠纷一案，并于2019年7月25日作出（2019）浙0108民初3213号民事判决书，判决第三项内容为“原告杭州海康威视科技有限公司就被告杨五明、孙润芳所有的位于银川市西夏区某室拍卖、变卖价款45万元范围享有优先受偿权。”还查明，宁夏千谦聚智能科技有限公司自成立后至2018年11月19日期间法定代表人为柳凌霄。本院认为，本案争议焦点是：2018年10月10日，宁夏赛恩科技集团股份有限公司受被告柳凌霄委托支付给原告侯刚的35万元是西夏区某室的购房款还是银川市兴庆区某室的购房款。首先，原告与被告柳凌霄签订的《购房合同》及被告柳凌霄与杨五明、孙润芳签订的《房屋转让协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，属有效合同。《房屋转让协议》中约定西夏区同安小区房屋在他项权利解除后才办理房屋过户手续，同时被告柳凌霄与案外人杨五明、孙润芳以及李建兵签订的《协议书》中并约定“若2018年8月1日前不能过户，则购房协议自动作废”，现约定的过户时间已过，西夏区某室房屋仍未解除抵押权，无法办理过户，故被告柳凌霄无义务支付该房屋购房款。本院认定2018年10月10日宁夏赛恩科技集团股份有限公司受被告柳凌霄委托支付给原告侯刚35万元的是银川市兴庆区某室的购房款，故对原告诉请二被告支付购房款29万元的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条规定，判决如下：驳回原告侯刚的诉讼请求。案件受理费6520元，已减半收取3260元，由原告侯刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 胡小多 二○二〇年八月二十七日法官助理 田进花书记员 裴 佳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。