湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6083号上诉人（原审被告）：武汉金能风电设备有限公司，住所地武汉市珞瑜路华光大道18号高科大厦11层。法定代表人：李艳兰，执行董事。委托诉讼代理人：王丹，湖北斯洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉万丰祥农业科技有限公司，住所地武汉市江岸区四唯街塘新村31号4层2室。法定代表人：张露，总经理。委托诉讼代理人：徐定国，湖北金卫律师事务所律师。上诉人武汉金能风电设备有限公司（以下简称金能风电公司）因与被上诉人武汉万丰祥农业科技有限公司（以下简称万丰祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初5801号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金能风电公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万丰祥公司一审诉讼请求，万丰祥公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：金能风电公司与万丰祥公司签订《研发楼出售合同》的目的是为了取得房屋所有权，并占有、使用涉案房屋。而万丰祥公司购买案涉房屋的首要目的已经实现，并非一审法院认定的订立合同目的无法实现。万丰祥公司在法律上取得房屋所有权虽然存在抵押、查封等现有障碍，但在合同约定期限内或者再适当延长一定时日，上述障碍都是可能得到解决并予以排除的。一审法院在合同约定的过户履行期限未至就直接当庭宣判认定我方无法办理过户手续，存在根本违约，没有事实和法律依据。万丰祥公司在签订《研发楼出售合同》前就已经清楚明了案涉房屋的全部情况，我方当事人并不是法律工作者，在实际生活工作中并不可能事事都有证据，一审法院简单粗暴认为我方无证据证明万丰祥公司在签订合同之前对房屋现状已了解，就认定万丰祥公司在购买房屋时对房屋的状态不知晓，事实认定错误，也不符合逻辑，任何有常识的购房人都不可能在购房时对所购房屋一无所知。一审法院认定万丰祥公司因本次购买房屋存在借款的利息损失，没有事实和法律依据，万丰祥公司在了解房屋情况的基础上，明知存在无法过户风险，而仍用高利贷支付，无法确定其购房造成的实际损失，而一审判决我方按照年利率24%的标准来承担违约金明显高于万丰祥公司的实际损失，从2018年9月17日开始起算违约金没有事实和法律依据。我方认可万丰祥公司在本次购买房屋时受到了损失，但其应以实际损失为基础，且万丰祥公司也应承担部分责任。万丰祥公司答辩称，金能风电公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求及事实理由均不予认可。万丰祥公司向一审法院起诉请求：1、判令解除金能风电公司与万丰祥公司于2018年9月10日签订的《研发楼出售合同》；2、判令万丰祥公司退还金能风电公司已支付的购房款11124000元并支付违约金5562000元；3、诉讼费用由金能风电公司承担。一审法院查明，2018年9月10日，金能风电公司与万丰祥公司双方签订了《研发楼出售合同》，合同约定：万丰祥公司购买金能风电公司位于武汉东湖新技术开发区佛祖岭街港边田路9号的武汉金能风电产业园内的研发楼的第一层、第二层和第三层共计三层，房屋价款为18540000元；金能风电公司保证上述土地及厂房的产权清晰，对其享有完全的物权，有权出售，转让标的不存在纠纷；该研发楼总金额分7次付清，双方签约后5个工作日内万丰祥公司支付总金额60%的首付款，即11124000元；其余转让款7416000元，万丰祥公司分6年付清，每年9月10日前支付1236000元；以上付款以转账或现金方式支付均可，万丰祥公司若逾期付款，按照银行利息的两倍处以违约金，如万丰祥公司逾期超过3个月不付款，金能风电公司有权终止合同并要求告赔偿违约金，违约金按厂房和土地总价的30%计；万丰祥公司支付完成首付款后3个月，金能风电公司将房屋交付给万丰祥公司实际占有、使用，双方办理房屋交接手续；万丰祥公司支付款项达到总金额的60%后，金能风电公司应在18个月内将该研发楼购买标的的房屋不动产权证过户到万丰祥公司名下，办理中产生的税费均由金能风电公司负责。若金能风电公司不能在约定的期限办理各层不动产证并过户至万丰祥公司，万丰祥公司有权起诉，原则上要求继续履行合同，金能风电公司无条件配合办理过户手续。若因金能风电公司原因致转让标的无法过户，则万丰祥公司有权解除合同，要求金能风电公司立即退还全部款项为，并支付转让总价款的30%作为违约金。在办理过程中，万丰祥公司应积极配合金能风电公司办理，若金能风电公司通知万丰祥公司指定代理人办理的事宜，万丰祥公司拖延的时间应在办证时间内相应延后。金能风电公司收到总房款60%后，双方即开始办理转让标的的过户登记手续。一审法院另查明，2018年9月13日万丰祥公司向金能风电公司支付10000000元，2018年9月17日，万丰祥公司向金能风电公司支付1124000元。金能风电公司分别于2018年9月13日、2018年9月17日向万丰祥公司出具10000000元、1124000元的收据，双方就开具正式发票事宜签订了补充协议。因金能风电公司延迟办理过户手续，万丰祥公司经查询得知该房屋已于2017年4月26日被武汉东湖新技术开发区人民法院查封，查封期限为2017年4月26日至2020年4月25日；2017年6月8日，金能风电公司将涉案不动产的土地抵押给汉口银行股份有限公司科技金融服务中心，抵押期限自2017年6月8日起至2020年6月8日止。截至庭审之日，涉案房屋依旧处于查封状态，未交付给万丰祥公司。2018年8月24日，案外人黄隽永通过案外人唐俊账号向张露指定的贾斌武账号转款30000000元，贾斌武将该30000000元转入张露账户。2018年9月27日，张露向唐骏转款8460000元。2018年9月28日，张露向唐骏转款10000000元。2018年9月13日，张露将10000000元转入万丰祥公司公司。2018年9月17日，张露将1124000元转入万丰祥公司公司，上述11124000元均用于购买涉案房屋。截止2019年8月23日，张露以剩余借款11540000元为本金，支付给案外人黄隽永利息3450000元。张露与案外人贾斌武各持有武汉奇居商贸有限公司50%股份。2019年10月30日，万丰祥公司以武汉奇居商贸有限公司名义与第三方签订《房屋租赁合同》，合同约定：第三方出租给武汉奇居商贸有限公司位于武汉市东西湖区东西湖大道2695号园区内A栋仓库一楼，租期为5年，自2019年11月20日至2025年1月31日，其中2019年11月20日至2020年1月31日为免租期，租金标准为1年1242000元。万丰祥公司为张露100%持股的一人有限公司。一审法院认为，本案争议焦点为：1、万丰祥公司与金能风电公司签订的《研发楼出售合同》能否解除；2、万丰祥公司诉请的违约金是否予以支持？万丰祥公司与金能风电公司签订的《研发楼出售合同》是双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。原、金能风电公司均应当按照约定履行自己的义务。万丰祥公司已经依约于2018年9月17日前即签约后5个工作日内支付给金能风电公司房屋总价款60%的首付款，金能风电公司至迟应当于2018年12月17日前将房屋交付给万丰祥公司使用，于2020年3月前完成房屋过户登记手续。但金能风电公司至今未将房屋交付给万丰祥公司，且涉案房屋因金能风电公司原因自2017年4月26日起处于抵押查封状态，查封期限至2020年4月25日，双方无法办理过户登记。金能风电公司的行为构成根本违约，应承担违约责任。金能风电公司认为万丰祥公司在签订合同之前对房屋现状即了解，其未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。金能风电公司出卖给万丰祥公司的涉案房屋由于金能风电公司的原因导致不能为万丰祥公司办理过户手续，导致合同目的不能实现，因此万丰祥公司可以要求解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。万丰祥公司与金能风电公司之间的签订的《研发楼出售合同》由于金能风电公司履行不能而解除，万丰祥公司有权要求金能风电公司赔偿损失。金能风电公司认为万丰祥公司主张的违约金过高，请求法院予以调整，因万丰祥公司提供的租金损失证据和利息损失部分不能形成完整的证据链，但鉴于万丰祥公司确实存在借款的利息损失，一审法院酌定金能风电公司以年利率24%的标准支付违约金。根据万丰祥公司的诉讼请求标准，违约金累计总额不超过5562000元。综上，万丰祥公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除万丰祥公司与金能风电公司于2018年9月10日签订的《研发楼出售合同》；二、金能风电公司于判决生效起十日内向万丰祥公司返还购房款11124000元；三、金能风电公司于判决生效起十日内向万丰祥公司支付违约金（以11124000元为基数，自2018年9月17日起按年利率24%的标准计付至清偿之日，违约金总额不超过5562000元）；四、驳回万丰祥公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费121916元，保全费5000元，两项合计126916元，由金能风电公司负担。本院二审期间，万丰祥公司向本院提交了武汉市不动产登记中心2020年8月17日出具的标的物房产查封抵押信息一份（共10页），用以证明该土地和房屋目前仍处于抵押和查封状态，本案房屋买卖合同已经完全不能履行。金能风电公司对上述材料真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，金能风电公司一直在努力解除查封，土地抵押是其他两栋房屋的抵押，因为土地是大证，所以只能办理在一个证上，无法分证办理。经本院审查，对上述证据的三性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人金能风电公司明确表示因合同无法履行，其认可双方合同解除并同意退还11124000元，但认为一审认定的违约金过高。本院认为，本案因所涉房屋存在先期查封，且查封期限已超过合同约定的办证期，导致双方所签《研发楼出售合同》合同目的无法实现，现金能风电公司亦同意解除并退还首付款11124000元，故一审法院对此部分处理得当，应予维持。二审双方争议焦点在于违约金的支付标准，按照双方合同约定的违约金标准（转让总价款30%）给付5562000元，明显高于万丰祥公司因购买房屋导致的损失，而一审法院按年利率24%计付、自2018年9月17日起计算的违约金，总金额亦明显高于万丰祥公司的损失，金能风电公司上诉要求调整违约金标准符合法律规定，结合本案合同履行及万丰祥公司因购房所受损失的实际情况，本院酌情调整违约金按照年利率6%标准给付，总额不超过5562000元。综上所述，金能风电公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初5801号民事判决第一项、第二项、第四项；一、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初5801号民事判决第三项为：武汉金能风电设备有限公司于本判决生效起十日内向武汉万丰祥农业科技有限公司支付违约金（以11124000元为基数，自2018年9月17日起按年利率6%的标准计付至清偿之日，违约金总额不超过5562000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费121916元，保全费5000元，两项合计126916元，由武汉金能风电设备有限公司负担105000元，武汉万丰祥农业科技有限公司负担21916元。二审案件受理费121916元，由武汉金能风电设备有限公司负担100000元，由武汉万丰祥农业科技有限公司负担21916元。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年九月十四日书记员 严 洁