安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖04民终1290号 上诉人（原审被告）：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇红学新村，营业地寿县寿春镇城南新区宾阳大道与芍陂东路交口，统一社会信用代码91340422573021300A。 法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孟令平，女，1980年9月24日出生，汉族，住安徽省寿县。 被上诉人（原审原告）：万百喜，男，1981年10月20日出生，汉族，住安徽省寿县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈姮，安徽滨阳律师事务所律师。 上诉人安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下简称陆宇公司）因与被上诉人孟令平、万百喜商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陆宇公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回孟令平、万百喜逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定陆宇公司逾期交房构成违约错误。根据双方合同附件十一《补充协议》第七条第二项约定，若买受人未在第八条约定日期付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋。同时，根据该补充协议第一条约定，孟令平、万百喜应在合同签订后7日内办妥所有贷款手续，如未办妥视为违约。本案合同签订日期为2017年5月9日，孟令平、万百喜应于2017年5月16日前办妥贷款手续，但其获得银行放贷时间为2017年6月26日，逾期41天，因此陆宇公司有权推迟交房并不构成违约。2.一审判决陆宇公司支付违约金是认定事实不清，适用法律错误。陆宇公司提交的“拿房声明”明确记载双方已经履行合同全部义务，互不向对方主张权利，互无经济纠纷。孟令平对该声明予以签名确认。双方对该内容并不存在歧义，一审判决认为该声明是陆宇公司提供的格式文本，简单认为双方对内容产生歧义即作出对陆宇公司不利的判决，过于草率。3.同类同地段房屋租金水平不会超过500元/月，但按日万分之一计算则高达每月1587元，一审在认定陆宇公司逾期交房构成违约的情况下，对于违约金按日万分之一计算明显过高，应予调整。 孟令平、万百喜辩称，1.陆宇公司逾期交房122天事实清楚，孟令平、万百喜按照合同约定履行了按期交付房款及办理贷款手续的义务，陆宇公司迟延交房构成违约。孟令平、万百喜按照合同约定足额支付了首付款，并按照陆宇公司要求提供了办理按揭贷款的资料，按揭贷款事宜均由陆宇公司同其签约银行办理，补充协议第一条约定的7日内所约束的是贷款手续提交事宜，而非银行放贷时间，陆宇公司混淆概念为其迟延交房进行抗辩不能成立。2.一审在认定陆宇公司迟延交房122天基础上，按照合同约定，判令陆宇公司支付6453.5元违约金适用法律正确。“拿房声明”是陆宇公司单方制作的格式文本，无视客观事实减少自己义务，是无效的，且仅有孟令平签字，而无万百喜签名。3.陆宇公司要求调低违约金数额没有事实和法律依据，双方合同约定了违约金的计算方式，且该约定低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，不存在违约金过高。 孟令平、万百喜向一审法院起诉请求：1.判令陆宇公司履行《商品房买卖合同》的内容，配合孟令平、万百喜办理产权登记手续；2.判令陆宇公司承担迟延交房违约金6453.5元(528977元×1/10000×122天)；3.判令陆宇公司返还房屋面积差价款20819元，并从孟令平、万百喜出具收条第二日起按同期银行贷款利率支付逾期付款利息。 一审法院认定事实：2017年5月9日，孟令平、万百喜与陆宇公司签订《商品房买卖合同》，按揭购买了陆宇公司开发建设的位于寿县城南新区，合同约定建筑面积97.06平方米，每平方米单价5450元，房屋总价款528977元；首付款258977元应于2017年5月9日前支付，余款270000元向安徽省寿县农村商业银行（贷款机构）申请贷款支付；孟令平、万百喜逾期在60日之内付款应按日计算向陆宇公司支付万分之一的违约金，逾期超过60日后……陆宇公司不解除合同的，孟令平、万百喜按日计算向陆宇公司支付逾期付款万分之一的违约金；陆宇公司应当于2018年12月31日前向孟令平、万百喜交付商品房，陆宇公司逾期在60日之内交房，应从交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向孟令平、万百喜支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过60日后……孟令平、万百喜要求继续履行合同的，合同继续履行，陆宇公司按日计算向孟令平、万百喜支付全部房价款万分之一的违约金；实测面积与约定的预测面积发生误差，双方约定根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算的方式结算房屋价款；双方对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 《补充协议》第1条第（1）项约定，选择办理住房贷款的，孟令平、万百喜在签订《商品房买卖合同》之日起7日内，应按陆宇公司所选择的贷款机构提交办理贷款所需要的全部材料、以及孟令平、万百喜应交纳的相关费用，并在陆宇公司的协助下将所有贷款手续办妥，如因孟令平、万百喜原因逾期没有办贷款手续的，视同孟令平、万百喜违约，按照《商品房买卖合同》第七条第1款[一次性付款，孟令平、万百喜应当在X年X月X日前支付该商品房全部价款]执行；第7条第（1）项约定，买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房经验收合格并向买受人发出收房通知为标志。 一审另查明，合同签订前，孟令平、万百喜于2017年2月4日、2月6日、5月9日分别向陆宇公司支付首付款（定金）20000元、238388元、589元，计258977元；合同签订后，2017年6月26日，安徽省寿县农村商业银行将270000元贷款发放至陆宇公司账户。孟令平、万百喜所购房屋实际建筑面积为93.24平方米，与预测建筑面积97.06平方米相差3.82平方米。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。孟令平、万百喜与陆宇公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孟令平、万百喜按约交付了房屋首付款并以按揭贷款方式交付了剩余房款，陆宇公司应按合同约定履行交付房屋的义务。一、关于孟令平、万百喜要求陆宇公司配合孟令平、万百喜办理房屋登记手续问题。符合合同约定和法律规定，予以支持。二、关于陆宇公司迟延交房违约金问题。双方约定交付房屋的期限为2018年12月31日前，陆宇公司实际交房时间为2019年5月2日，陆宇公司未在合同约定的期限内向孟令平、万百喜履行交付房屋的义务，应当承担逾期交付房屋的违约责任，陆宇公司逾期交付房屋的违约时间为2019年1月1日至2019年5月2日，计122天，违约金为6453.5元（528977元×122天×1/10000），陆宇公司抗辩孟令平、万百喜逾期办理房屋按揭贷款构成违约，因未能提供证据证明孟令平、万百喜逾期办理房屋按揭贷款系孟令平、万百喜的行为所致，故不予采纳。三、关于孟令平、万百喜主张房屋面积差价款的返还及其相应资金占用利息的问题。双方约定涉案房屋的建筑面积为97.06平方米，孟令平、万百喜所购房屋经实际测量为93.24平方米，误差面积3.82平方米，陆宇公司亦予以认可，事实清楚，证据充分，陆宇公司应按合同约定返还孟令平、万百喜房屋差价款20819元（5450元/平方米×3.82平方米）。孟令平、万百喜要求陆宇公司支付资金占用利息的诉请，不符合合同约定，亦无其他证据证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司配合孟令平、万百喜办理房屋登记手续；二、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司支付孟令平、万百喜逾期交付房屋违约金6453.5元；三、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司返还孟令平、万百喜房屋面积差价款20819元；上述第二、三项判决内容均于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回孟令平、万百喜的其他诉讼请求。案件受理费482元减半收取241元，由安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担。 双方当事人二审均未提交新的证据。 本院对一审查明事实予以确认。 本院归纳本案争议焦点为：陆宇公司逾期交房是否构成违约，一审判决认定的违约金数额是否适当。 本院认为，陆宇公司主张其逾期交房不构成违约，主要依据是孟令平签名的“拿房声明”及作为主合同附件十一的补充协议。经审查，该声明是陆宇公司单方制作格式文本，确定双方已履行了合同的全部义务与客观事实不符，且不当限制购房者权益，不能作为确认本案基础事实的依据。此外，补充协议约定孟令平、万百喜应在签订合同后七日内提交办理贷款所需资料及交纳相关费用，而非陆宇公司上诉所称办妥所有贷款手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方在主合同中也约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，退一步说，该补充协议即使按照陆宇公司所述孟令平、万百喜逾期付款41天，该逾期付款行为对其能否按期交房也不产生任何影响因素，其以格式条款的形式来免除其逾期交房责任，也不能成立。综上，陆宇公司逾期交房构成违约，一审对此认定正确。双方主合同对于逾期交房约定了违约金的计算方式，该约定低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，陆宇公司主张约定违约金过高，应按房屋租金标准计算违约金，无事实和法律依据，不予支持。一审对违约金数额认定正确，予以维持。 综上所述，陆宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二〇年九月二十一日 法官助理李长梅 书记员夏艺桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。