四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2154号 上诉人（原审被告）：绵阳市高野科技有限公司，住所地：四川省绵阳市。 法定代表人：姚绍勇，公司董事长。 委托诉讼代理人（一般代理）：胥峰，四川真道律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：曾彪，四川真道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会，住所地：四川省绵阳市。 法定代表人：陈明孝，居民委员会主任。 委托诉讼代理人（一般代理）：杨蓉，四川法丛律师事务所律师。 上诉人绵阳市高野科技有限公司因与被上诉人绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭于2020年9月10日进行审理。上诉人绵阳市高野科技有限公司之委托诉讼代理人胥峰与曾彪、被上诉人绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会之委托诉讼代理人杨蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绵阳市高野科技有限公司上诉请求：撤销绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704民初210号民事判决并改判不予承担任何责任。事实和理由：《拆迁还房协议》约定土地面积异于国土资源管理部门《国有建设用地使用权出让合同》所载，不应承担相应责任亦无需赔偿损失；尚未取得案涉拆迁土地权属，无法办理产权证书，据此不能按照约定交付房屋，承担赔偿责任确有不当；《拆迁还房协议》载明30万元业已包括2年期间门面租金以及办公地点相关费用，绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会并未实际发生租赁费用，每月5万元经济损失明显过高。 绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，双方所签协议系真实意思表示，绵阳市高野科技有限公司应当预见相应风险；绵阳市高野科技有限公司未能履行协议约定内容且其怠于支付国有土地使用权出让款项，后果亦应自行承担。 绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会向一审法院起诉请求：1.判令绵阳市高野科技有限公司交付位于游仙区面积共计1540.474平方米（其中一楼408.97平方米、二楼三楼1131.504平方米）；2.判决位于游仙区平方米属其所有；3.判令绵阳市高野科技有限公司支付各种费用2625200元。 一审法院认定事实：2015年5月19日，绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会（被拆迁方、乙方）、绵阳市高野科技有限公司（拆迁方、甲方）签订《拆迁还房协议》载明“为了落实绵棚改组发【2014】2号和绵棚改组纪要【2014】5号文件精神，现与绵阳市游仙区游仙东路社区进行土地整合，由甲方对乙方所属的游仙路183号房屋按统一规划进行改造，经双方协商一致，现达成如下协议：一、在建房和未还房期间，甲方给予乙方实际产生的二层办公场地租赁费按实际产生的时间支付费用（标准为300㎡×35元×1个月），合同签订后甲方预付乙方一年的租赁费。另外给予乙方一次性经济补偿30万元（含社区办公楼评估费用、搬迁费、装修费以及建房两年期间的门面租金等相关费用），在乙方搬迁完毕15日内交予甲方后支付上述费用。本协议签订后乙方所需的临时办公地点由乙方自行解决。二、按照新旧房屋产权调换，实行旧房换新房，还房面积以双方认定的面积为准（并附2015年4月9日双方确认的社区办公楼面积测绘图表）。还房标准为乙方所属一层门面按规划所占乙方拆迁位置相对应的门面面积在新建楼房一层还房，原一层剩余面积和第二、三层按实测面积以1：1.2比例在新建临街面楼房二楼、三楼还房。具体楼号、面积以施工蓝图图纸为准（交付面积以产权证面积为准）。三、交房时间的约定：合同签订生效之日起两年内交付（具体起算时间以开工时间为准），若超过两年未交房，由甲方给乙方每月赔偿经济损失5万元/月。四、费用计算及支付方式：2.由于乙方现所属房屋并未办理房屋所有权证及国有土地使用权证，乙方应向甲方提供证实乙方享有该拆迁房权利的有关有效证明文件，并承诺无条件全力配合甲方办证，办证相关费用由甲方承担。3.甲方所还乙方房屋由国家相关部门验收合格，乙方向甲方付清超面积房款后甲方向乙方交新房钥匙，还房面积的房屋产权归乙方所有，办证费用由甲方承担，甲方承诺：所还新建房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证在甲方办好后交与乙方。七、本协议履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，任何一方均可向项目所在地有管辖权的人民法院起诉”。2015年4月9日双方共同确认测绘数据：一层外围平面尺寸建筑面积408.97平方米、二层外围平面尺寸建筑面积458.27平方米、三层外围平面尺寸建筑面积455.59平方米、楼梯间外围平面尺寸建筑面积29.06平方米，总面积1351.89平方米。 《拆迁还房协议》签订后，绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会将房屋移交绵阳市高野科技有限公司，房屋占用土地时属集体土地。2017年1月13日，绵阳市国土资源局（出让人）、绵阳市高野科技有限公司就案涉房屋所用土地签订《国有建设用地使用权出让合同》约定土地面积290.64平方米、出让价款1590874元，由于绵阳市高野科技有限公司未予缴纳土地出让价款导致合同至今未能履行。《国有建设用地使用权出让合同》约定土地面积少于拆迁房屋所占面积系因扣除100余平方米绿化用地。 绵阳市高野科技有限公司“星辰广场二期项目”施工许可证取得时间2016年7月5日，至今尚未办理竣工验收备案手续，2019年10月初绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会自行占有项目一楼约300平方米房屋。 另查明：1.2014年5月29日，绵阳市危旧房棚户区改造工作领导小组作出《关于2014年度危旧房棚户区改造项目的批复》同意“游仙区信用合作联社地块”列为2014年度绵阳城区首批危旧房棚户区改造项目、绵阳市游仙区农村信用合作联社作为项目实施主体。2014年9月29日，绵阳市危旧房棚户区改造工作领导小组作出《危旧房棚户区改造月工作例会会议纪要》同意游仙区人民政府所提调整“游仙信用联社地块”旧改项目实施主体意见、绵阳市高野科技有限公司作为项目实施主体。2.案件庭审过程中，绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会明确诉请费用截止时间2019年9月30日，绵阳市高野科技有限公司主张业已支付部分费用但未提交证据予以证明。 一审法院认为，原、被告之间签订的《拆迁还房协议》是双方的真实意思表示，虽然在签订时房屋占用的土地属集体土地，但2017年1月13日绵阳市国土资源局与被告高野公司就该块土地签订了《国有建设用地使用权出让合同》，说明认可原、被告之间签订的《拆迁还房协议》，因此该《拆迁还房协议》合法有效。由于规划政策等原因，《国有建设用地使用权出让合同》约定出让的面积比房屋原实际占用面积有所较少，并不当然能导致《拆迁还房协议》权利义务关系的变更。按照《拆迁还房协议》第三条约定的“交房时间的约定：合同签订生效之日起两年内交付（具体起算时间以开工时间为准）”，被告高野公司应在办理好施工许可证之日起两年内即2018年7月5日之前将房屋交付给原告游仙东路社区居委会，被告高野公司未按约履行属违约，应承担相应违约责任。原告游仙东路社区居委会要求交付1540.474平方米房屋并确认归其所有的诉讼请求，因被告高野公司星辰广场二期项目现尚未竣工验收，不具备交付条件，原告游仙东路社区居委会要求交付房屋不予支持，等房屋交付条件具备后原告游仙东路社区居委会可另行主张；对《拆迁还房协议》约定的应还房屋，原告游仙东路社区居委会仅有基于《拆迁还房协议》约定产生的债权请求权，而非物权，现原告游仙东路社区居委会的该项诉讼请求没有法律依据，不予支持。被告高野公司应依约定向原告游仙东路社区居委会支付建房和未还房期间实际产生的租赁费，原告游仙东路社区居委会主张的截止期限是2019年9月30日，符合法律规定和合同约定，被告高野公司应支付的租赁费为550200元【2015年5月19日至2019年9月30日共计52个月零12天（52.4个月）×每月10500元）】。被告高野公司未支付的一次性经济补偿30万元，也应支付。关于逾期交房的违约责任，《拆迁还房协议》约定的是若超过两年未交房由甲方给乙方每月赔偿经济损失5万元。如前所述，被告高野公司应交房时间为2018年7月5日之前，至原告游仙东路社区居委会主张的2019年9月30日之前，被告高野公司应按约定向原告游仙东路社区居委会赔偿损失741500元（14.83个月×5万元/月）。约定的每月赔偿经济损失5万元，已包括该期间原告游仙东路社区居委会应获得而未获得的门面租金损失，不再重复计算该期间的门面租金损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，遂判决：一、被告绵阳市高野科技有限公司在判决生效后三十日内向原告四川省绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会支付房屋租赁费550200元、一次性经济补偿金300000元、损失赔偿金741500元，合计1591700元；二、驳回原告四川省绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未予提交新证据。对当事人二审争议事实，本院认定如下：本案二审庭审过程中，绵阳市高野科技有限公司申请人民法院调取绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会未予实际发生房屋租赁费用证据，同时陈述并未依法确认《拆迁还房协议》无效或者予以撤销。本院查明其他事实与一审法院认定一致。 本院认为，根据当事人诉辩理由，本案争议焦点为一审法院认定绵阳市高野科技有限公司所应支付款项金额是否适当。2015年5月19日绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会、绵阳市高野科技有限公司签订《拆迁还房协议》，本案二审庭审过程中绵阳市高野科技有限公司陈述并未依法确认《拆迁还房协议》无效或者予以撤销，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，双方均应严格履行《拆迁还房协议》约定内容。《拆迁还房协议》载明尚未交付新建房屋之前绵阳市高野科技有限公司支付办公场地租赁费用（标准300㎡×35元×1个月）、给予一次性经济补偿30万元（含社区办公楼评估费用、搬迁费、装修费以及建房两年期间门面租金等相关费用）、合同签订生效之日超过两年未能交付房屋按照每月5万元赔偿经济损失，本案二审庭审过程中绵阳市高野科技有限公司申请人民法院调取绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会未予实际发生房屋租赁费用证据同时主张经济损失标准过高，基于是否交纳房屋租赁费用并非本案审理范围、依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第一项“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：当事人的陈述”之规定绵阳市高野科技有限公司亦未提交证据佐证经济损失标准过高之事实主张，绵阳市高野科技有限公司关于调取证据之申请本院不予准许、关于经济损失标准过高之主张本院不予支持，一审法院认定绵阳市高野科技有限公司应予支付截至2019年9月30日房屋租赁费用550200元、一次性经济补偿300000元、经济损失741500元并无不当。故上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，绵阳市高野科技有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19125元，由上诉人绵阳市高野科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 于红霞 审判员 肖玉生 二〇二〇年九月十一日 书记员 黄 娟