广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终15879号上诉人（原审被告）：邓有金，女，1962年12月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：许洋，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁学军，广东本华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市越秀区光塔路100号102号二楼。法定代表人：曾健庆，所长。委托诉讼代理人：劳坚强，该所职员，联系地址。委托诉讼代理人：张国鑫，该所职员，联系地址。上诉人邓有金因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀第二房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初25812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。邓有金上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回越秀第二房管所的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由越秀第二房管所承担。事实和理由：涉案房屋是张某生在被采取强制措施前，由张某生承租的。在张某生被采取强制措施后，由邓有金代为签订房屋租赁合同。张某生刑期将满，无其他房屋可居住，涉案房屋是其唯一住房，依照相关法律规定，涉案房屋也不应由越秀第二房管所收回。邓有金及张某生均有续租的权利，请二审予以改判。越秀第二房管所答辩称：我方同意一审判决。邓有金的上诉请求是因为张某生要住在涉案房屋，但是我方与张某生没有租赁关系，我方只是与邓有金有租赁关系，张某生与本案无关。越秀第二房管所于2019年6月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令邓有金与越秀第二房管所中止涉案房屋租赁关系，并要求邓有金及同户籍人员将上述房屋腾空交回给越秀第二房管所；2.判令邓有金户支付从2019年6月起至实际将上述房屋腾空交回越秀第二房管所之日止的租金，每月租金为64.70元。一审法院经审理认定事实如下：涉案房屋是由越秀第二房管所管理的公房。2011年9月6日，越秀第二房管所（甲方、出租人）与邓有金（乙方、承租人）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，其中约定：第一条、甲方同意将涉案房屋出租给乙方，作住宅用途，使用面积19.55平方米。第二条、租赁期限、租金情况如下：2010年7月1日至2012年6月30日月租金额64.70元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。乙方以转账形式缴交租金的,转账支票的收款人栏应填写“出租人（甲方)”。租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金随之调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方。第二十条、乙方同意并确认下列事项：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理。第二十一条、违约责任，2、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。据2017年12月15日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：邓有金名下的房产为荔湾区某某路X号804房，办公，建筑面积54.32平方米；荔湾区某某路XX号地下二层1xx车位，车位，建筑面积12.平方米。据2018年4月19日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：邓有金丈夫陈某新名下的房产为海珠区某某街XX号1201房，居住用房，建筑面积255.0721平方米；海珠区某某街XX号地下一层1xx车位，非居住用房，建筑面积12.5平方米；陈某新与潘某华共同登记的越秀区某某某某路某某街X巷13号，建筑面积992.23平方米；越秀区某某西路XX号之一地下，商业，建筑面积143.5683平方米；越秀区某某西路XX号之一第二层，商业，建筑面积264.4763平方米；荔湾区某某路XX号1201房，住宅，建筑面积153.58平方米；荔湾区某某大道XX号2901房，住宅，建筑面积210.15平方米；荔湾区某某路X号803房，办公，建筑面积68.85平方米；天河区某某路XX号之二2105房，办公，建筑面积94.9627平方米；越秀区某某路1XX号负2层2xx车位，车库，建筑面积12.0平方米。据邓有金提供的广州市公安局人民派出所签发的越秀区某某湾XX号之三楼下的《户口本》记载：户主为张某生，户内成员为邓有金（是张某生的弟媳）。一审法院认为：越秀第二房管所与邓有金自愿签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。现邓有金及其已经拥有大量的自有产权的房屋，邓有金已不符合条件继续承租公房，故越秀第二房管所请求终止双方的租赁关系并要求收回涉案房屋，邓有金支付租金合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，于2019年12月29日作出如下判决：一、广州市越秀区第二房屋管理所与邓有金关于涉案房屋的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除；二、邓有金（含同住人员）应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将涉案房屋腾空交回给广州市越秀区第二房屋管理所；三、邓有金应于本判决发生法律效力之日起五日内，向广州市越秀区第二房屋管理所支付从2019年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的涉案房屋的租金（按64.7元/月计算）；本判决发生法律效力之次日起，邓有金应按64.7元/月的标准逐月向广州市越秀区第二房屋管理所支付房屋使用费至将房屋腾空交回给广州市越秀区第二房屋管理所时止。本案受理费100元，由邓有金负担。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院经审查认为：本案中，越秀第二房管所将涉案房屋出租给邓有金作为住宅使用，邓有金按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，越秀第二房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。越秀第二房管所对涉案合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初25812号民事判决；二、驳回广州市越秀区第二房屋管理所的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市越秀区第二房屋管理所。上诉人邓有金预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年九月十四日书记员  陈婷婷郭蔚琳