广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初24313号原告：钟玮，男，1990年11月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：聂斌，广东海智律师事务所律师。被告：广州市薇啦酒店有限公司，住所地广州市白云区西槎路*2号中梯201、3-4楼，统一社会信用代码914401010884660827。法定代表人：黄依，经理。委托诉讼代理人：张达金，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰泉，广东安国律师事务所律师。原告钟玮与被告广州市薇啦酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告钟玮的委托诉讼代理人聂斌，被告广州市薇啦酒店有限公司的委托诉讼代理人张达金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟玮的诉讼请求：1、确认原、被告双方于2017年1月13日签订的《*商业租赁合同》无效；2、被告归还原告所交押金（押金减去一个月零18天的房租与水电费的余额）共26507.2元；3、被告承担案件受理费。事实和理由：原告从2017年1月开始租赁被告位于白云区*的商铺从事舞蹈培训等业务，每月按时交租。2020年新冠××疫情到来，根据国家政策与广州市教育局的规定，原告的培训班不能开班培训。原告请求被告能相对减免租金或者延迟交租，但遭到被告拒绝，并在4月17日下达了4月份的租金不交则在4月20日停水的通知。5月16日，被告称20号原告还不能交租就要求原告搬东西退场走人。同日，原告同意解除合同，请求退还押金，并于5月18日搬离该商铺，办理了最后的交接手续。被告在没有建设工程规划许可证及没有宅基地使用证的情况下与原告签订涉案租赁合同，应为无效合同。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告广州市薇啦酒店有限公司辩称：涉案房屋是经云府工作会纪（2012）117号区政府工作会议纪要确定进行设计建设改造的，应当属于“主管部门”批准建设的情形，应当认定为租赁合同有效。原告的新教学场地搬迁到离原租赁房屋500多米的凯升国际广场，说明原告早有搬迁计划，其做法是利用疫情获利。根据上一手物业出租人的疫情期间减免租金的通知，减免租金是附条件的，即本年内不能终止合同，如果半年内终止合同的，不予优惠，因此原告不享有2020年2月份的租金减免。即使合同无效，我方亦要求原告补交2月份的房屋使用费20618元。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。对原告的违约行为我方将另行主张权利。经审理查明，2017年1月13日，原、被告签订《*商业楼租赁合同》，约定被告将位于*××商业楼××楼西侧物业330平方米出租给原告，租期为五年，自2017年1月15日至2021年12月30日，其中2017年1月15日至2017年2月14日为免费装修期；租金从2017年2月15日起计算，租金每月每平方米56元，租金均在上一期的基础上叁年递增8%，也就是从2020年1月16日开始递增8%；原告应在本合同签订时向被告交纳承租保证金55440元，水电费押金5000元。上述合同签订后，原告依约向被告交纳了上述租赁保证金55440元，水电费押金5000元，共计60440元。被告将涉案物业交付给原告使用。2020年1月至4月期间，原告多次向被告申请减免租金，但被告未同意。2020年5月18日，原告将涉案物业实际交还给被告。庭审中，原告确认尚欠付涉案物业自2020年4月1日至2020年5月18日期间的租金及卫生消防维护费，亦确认未向被告支付2020年2月份的租金，确认租金每月19958元，卫生及消防维护费每月660元。双方一致确认原告尚欠付被告2020年3月、4月、5月份的水电费共计872元。原告同意在其主张返还的涉案押金中扣除尚欠的租金及水电费。被告认为原告另应向其支付2月份和5月份剩余期间的租金、卫生及消防维护费，并支付4月份及5月份的租金滞纳金、3月份及4月份的水电费滞纳金。诉讼中，被告称其是向案外人广州市*物业管理有限公司承租的涉案物业，该物业是宅基地房屋，无宅基地使用权证，也提供不了宅基地的相关报建手续。本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案物业的产权及规划报建情况。该局复函称涉案物业查无《建设工程规划许可证》信息及产权登记记录，无相关宅基地使用证档案资料。原、被告亦均未能提供证据证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。另，被告确认新冠疫情发生后，广州市*物业管理有限公司向其减免了2020年2月份的租金。另查，2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的××疫情防控形势需要，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年5月8日，广州市教育局发布《广州市各级各类学校学生返校时间安排》，明确各年级学生在5月25日前返校的具体批次及时间，另明确幼儿园幼儿、特殊教育学校学生返园（校）时间另行研究确定。幼儿园幼儿返园前，校外培训机构不得开展线下教学活动。以上事实，有《*商业楼租赁合同》、收据、缴费通知单、复函、《广州市各级各类学校学生返校时间安排》及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告均未提供证据证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方之间的涉案租赁合同应属无效。合同无效后，因合同取得的财产应予以返还，现原告要求被告返还涉案涉案的租赁保证金及水电费押金，本院对此予以支持。原告同意在其主张返还的涉案押金中扣除尚欠的租金（即房屋使用费）及水电费，本院对此予以准许。双方一致确认原告尚欠付被告2020年3月、4月、5月份的水电费共计872元，本院对此予以认可。关于欠付的租金（即房屋使用费）、卫生及消防维护费。参照双方合同约定的租金标准以及双方认可的卫生及消防维护费的计算标准，2020年4月1日至2020年5月18日期间的房屋使用费、卫生及消防维护费共计应为32589.74元。原告已于2020年5月18日将涉案物业交还给被告，被告要求扣减该日之后的房屋使用费、卫生及消防维护费的主张无事实与法律依据，本院对此不予支持。原告承租涉案物业用作舞蹈培训，其经营必然受新冠疫情的影响，且上一手承租人广州市*物业管理有限公司已向被告减免了2020年2月份的租金，现原告主张减免2020年2月份的租金（即房屋使用费），根据公平原则，本院对此予以认可，则被告主张在涉案押金中扣减该部分租金的抗辩意见本院不予支持。原告未提供证据证实其已向被告交纳2020年2月份的卫生及消防维护费，其主张减免该部分费用于法无据，被告主张在涉案押金中扣减该部分费用660元本院予以支持。被告在出租涉案物业前未对该物业是否有合法报建手续进行审查，其对涉案租赁合同无效存在过错，其认为原告应向其支付上述逾期交纳租金及水电费的滞纳金并要求在涉案押金中扣减的抗辩意见本院不予支持。综上，被告应向原告返还押金共计60440元，扣除上述水电费872元、2020年4月1日至2020年5月18日期间的房屋使用费和卫生及消防维护费32589.74元、2020年2月份的卫生及消防维护费660元后，被告还应向原告返还押金26318.26元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、确认原告钟玮与被告广州市薇啦酒店有限公司于2017年1月13日签订的涉案《*商业楼租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州市薇啦酒店有限公司向原告钟玮返还押金26318.26元；三、驳回原告钟玮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费231.3元，由原告钟玮负担1.7元，被告广州市薇啦酒店有限公司负担229.6元。被告广州市薇啦酒店有限公司负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  张旭增二〇二〇年九月十五日书记员  冼颖斯