湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初2712号 原告：珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司，住所地湘潭市岳塘区岳塘街道消防村9栋23号。 负责人：陈俊宏，总经理。 委托诉讼代理人：王雅，湖南同升律师事务所律师。 被告：张中炎，男，1968年7月15日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市岳塘区，现住湘潭市岳塘区。 原告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司（以下简称二城物业公司）与被告张中炎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告二城物业公司的委托诉讼代理人王雅、被告张中炎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张中炎支付物业服务费16844.343元（自2013年1月1日至2020年4月30日）；2.判令张中炎支付物业服务费违约金11277.305元（自2013年1月1日起按日利率万分之五计算至实际付清之日止，暂计算至2020年4月30日）；3.判令张中炎承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年12月26日，张中炎与湘潭九州物业管理有限公司签订了《怡景苑物业服务协议》，约定物业费收费标准为0.98元/平方米/月。2010年12月22日，湘潭九州物业管理有限公司向湖南湘电置业有限公司出具《关于退出“怡景苑”小区物业管理的函》。2010年12月24日，湘电集团置业投资有限公司向湘潭九州物业管理有限公司出具《工作联系函》，同意九州物业退出怡景苑小区前期管理。2010年12月28日，湘潭九州物业管理有限公司、二城物业公司与湘电集团投资置业有限公司签订了《怡景苑小区物业管理移交协议》，约定九州物业退出怡景苑小区前期物业管理工作，二城物业接手小区物业工作。2011年6月24日，湘潭市物价局向二城物业公司出具《关于核定湘电怡景苑住宅小区物业服务收费标准的批复》，同意自2011年6月29日起将住宅物业服务费收费标准从0.98元调整至1.25元。2014年1月10日，湘电怡景苑全体业主与二城物业公司签订《湘电怡景苑物业管理委托合同》，约定怡景苑全体业主自愿接受二城物业公司的物业服务，合同对小区的委托管理事项、期限、双方的权利和义务、服务费用、违约责任等事项作了具体的约定。合同签订后，二城物业公司依约对小区的公共物业与张中炎的私有物业进行了周全的管理服务。张中炎的房屋位于该小区的070104号，其建筑面积计153.13平方米，物业服务费的收费标准为每平方米1.25元，每月收费金额为191.413元。自2013年1月1日起至今，张中炎未支付过物业服务费，截至2020年4月30日，张中炎应支付物业服务费16844.343元及违约金11277.305元。二城物业公司催要未果，遂诉至法院。 张中炎辩称，1、二城物业公司不是本案适格主体。湘电怡景苑业主委员会与二城物业公司签订的《湘电怡景苑物业管理委托合同》未经张中炎同意，也未告知张中炎，依据物权法第七十六条第四项规定，此类合同须经2/3以上业主同意，张中炎也未知晓有2/3以上业主同意之材料。因此，即使有上述合同，也是无效合同，张中炎与二城物业公司没有合同关系。2、服务费计算标准无依据。即使二城物业公司实际做了物业工作，但收费标准无法律依据，湘潭市物价局2011年6月29日将收费标准从0.98元/平方米调整至1.25元/平方米，但该标准不具有法律强制力，只具有指导性意见。根据物权法第七十六条第七项和物业服务收费管理办法第七条规定，物业费应由业主同意方能确定。因此，1.25元/平方米的收费标准无法无据。综上，请求人民法院驳回二城物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.二城物业公司提交的《怡景苑物业服务协议》、《业主声明》、《关于退出“怡景苑”小区物业管理的函》、《工作联系函》、《怡景苑小区物业管理移交协议》，能够证明二城物业公司接管怡景苑小区物业管理的事实，本院予以认定；2.二城物业公司提交的湘潭市物价局《关于核定湘电怡景苑住宅小区物业服务收费标准的批复》、《湘电怡景苑物业管理委托合同》、湘潭市岳塘区建设路街道湖湘社区居民委员会出具的证明、湘电怡景苑小区业主委员会出具的两份证明，能够证明二城物业公司的收费标准及向欠费业主催要物业费的事实，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：张中炎系位于湘潭市岳塘区房屋的业主，房屋面积为153.13平方米。2007年12月26日，张中炎与湘潭九州物业管理有限公司签订了《怡景苑物业服务协议》，约定湘潭九州物业管理有限公司对其所在小区进行物业管理，物业费收费标准为0.98元／平方米／月。2010年12月22日，湘潭九州物业管理有限公司退出怡景苑小区物业管理。2010年12月28日，二城物业公司接管怡景苑小区物业管理工作。2011年6月24日，湘潭市物价局向二城物业公司出具《关于核定湘电怡景苑住宅小区物业服务收费标准的批复》，同意二城物业公司自2011年6月29日起将高层住宅前期物业服务收费标准从0.98元／平方米／月调整至1.25元／平方米／月。2014年1月10日，湘电怡景苑小区业主委员会与二城物业公司签订《湘电怡景苑物业管理委托合同》，合同约定：湘电怡景苑小区业主委员会委托二城物业公司对湘电怡景苑小区进行物业管理；委托管理期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；住宅房屋的物业管理服务费由二城物业公司按建筑面积每月每平方米0.6元（多层）、1.25元（高层）向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。合同期满后，双方于2020年5月1日续签合同，但二城物业公司自2019年1月1日至2020年4月30日一直在提供物业服务。二城物业公司依约提供了物业服务，张中炎自2013年1月起未交纳物业费，截至2020年4月30日，张中炎共欠物业服务费16844.3元（1.25元／平方米／月×153.13平方米×88个月）。二城物业公司催要未果，遂诉至本院。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。业主委员会是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的合法主体，湘电怡景苑小区业主委员会与二城物业公司签订的《湘电怡景苑物业管理委托合同》对小区业主具有约束力，张中炎主张合同无效的辩解意见，本院不予采纳。关于物业服务费收费标准，2011年6月24日，湘潭市物价局作出批复同意二城物业公司调整湘电怡景苑小区物业服务收费标准的申请，该批复合法有效，且在2014年1月10日湘电怡景苑小区业主委员会与二城物业公司签订的《湘电怡景苑物业管理委托合同》中也明确约定高层住宅的物业服务费收费标准为1.25元/月/平方米，对张中炎主张该收费标准无法无据的辩解意见，本院不予采纳。二城物业公司履行了物业管理服务义务，张中炎应当交纳相应物业服务费。二城物业公司要求张中炎支付物业服务费16844.3元的诉讼请求，本院予以支持。因2014年1月10日湘电怡景苑小区业主委员会与二城物业公司签订的《湘电怡景苑物业管理委托合同》中对物业服务费的交纳方式和期限约定不明，二城物业公司要求张中炎支付物业服务费违约金11277.305元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、张中炎于本判决生效之日起五日内支付珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司物业服务费16844.3元； 二、驳回珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，减半收取计250元，由张中炎负担150元，由珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  陈至求 二〇二〇年九月九日 法官助理喻异男 书记员陈珍