黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终319号上诉人（原审被告）：鸡西市帕弗尔酒店有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区兴国路北、矿棱河西。法定代表人：袁子杰，总经理。委托诉讼代理人：秦宝成，中国保护消费者基金会打假工作委员会副主任。委托诉讼代理人：王庆亮，山东智祥律师事务律师。被上诉人（原审原告）：大唐鸡西热电有限责任公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区发电厂院内。法定代表人：徐光，董事长。委托诉讼代理人：张兆芹，黑龙江盛夙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳文，男，1984年9月10日出生，汉族，大唐鸡西热电有限公司经营管理部科员，住黑龙江省鸡西市。上诉人鸡西市帕弗尔酒店有限公司（以下简称“帕弗尔公司”）因与被上诉人大唐鸡西热电有限责任公司（以下简称“大唐热电公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初3311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸡西市帕弗尔酒店有限公司法定代表人袁子杰及其委托诉讼代理人秦宝成、王庆亮,被上诉人大唐鸡西热电有限责任公司委托诉讼代理人张兆芹、李佳文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。帕弗尔公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2019）黑0302民初3311号民事判决。驳回一审原告的全部诉求。2、请求二审法院查明事实，发回重审或改判被上诉人继续履行口头约定与上诉人续签房屋租赁合同。3、因本案所产生的一审、二审所有费用均由被告承担。主要事实与理由：1、一审认定事实不清、明显存在错误.上诉人与被上诉人在签订受让三方转让合同时，除涉案合同本身约定的内容外，还与被上诉人口头进行了约定，其内容为涉案合同租赁到期后，上诉人与被上诉人再进行续签，续签口头初步约定租赁期为3到5年，待涉案合同到期后双方另行书面签订合同时，上诉人有权在3、4、5年内任意选择确认租赁期限，最低选择3年最高选择5年。涉案合同到期后被上诉人违背诚信，不再兑现续签承诺。没能续签履行，无法书面明确租期，并非上诉人原因导致。一审法院以上诉人与被上诉人没有约定租赁期限为由，作出的判决错误。2、一审判决适用法律错误。涉案合同租赁期限为三年，期限明确，因被上诉人违约，续签选择明确期限合同没能签订，而并非没有约定租期，原合同到期后上诉人多次找到被上诉人续交租金，但被上诉人以出售该标的房屋为由，拒绝收取上诉人所缴纳的房租，并于2019年11月22日起诉立案，一审法院以《合同法》第215、232条解除双方签订的租赁合同，显然适用法律完全错误。3、应公平公正、法律结合实际。从事实出发，上诉人自初始租赁被上诉人处的培训楼（涉案标的物）时，如果没有被上诉人对到期租赁续租的承诺，那么上诉人绝对不会冒险投入700多万元与极大的心血时间的耗资，冒险租赁。被上诉人的违约行为将会导致上诉人近500多万的损失无法弥补，这一惨重的代价，源于被上诉人不诚信，这一事实也完全说明了一审判决有失公平公正。综上所述，一审认定事实不清，判决作出错误，请二审法院依法撤销一审判决，公平公正，还上诉人的合法权益。大唐热电公司辩称，一审判决正确，请二审法院依法予以维持。1、上诉人在租赁期限届满后至今仍占用租赁房屋事实清楚，答辩人要求其交还租赁房屋并给付逾期腾房占有使用费的诉求合理，一审予以支持正确。本案中，根据答辩人与鸡西帕弗尔饭店签订的大唐鸡西热电有限公司培训楼出租合同，答辩人、上诉人、鸡西帕弗尔饭店三方签订的《大唐鸡西热电有限责任公司培训楼出租合同更改承租协议》，涉案租赁房屋于2019年8月15日租赁期已届满，合同期限届满，上诉人应当按照合同约定和法律的规定，如期交还房屋，但上诉人在租赁期限届满后至今不向答辩人交付房屋，答辩人要求上诉人交付房屋、给付逾期腾房占有使用费的主张符合合同和法律规定，一审判决予以支持正确，请二审法院依法予以维持。上诉人主张的续期3年到5年的事实不存在，如续签合同，应该有新的协议或双方无任何争议的新约定，包括期限，租金等，即使是按上诉人提供的录音，也是合同期满后如重新招投标，上诉人同等条件下可优先承租，而非新的协议。2、上诉人的上诉理由不成立，无论上诉人是否存在损失、存在什么损失，都与答辩人无关，均不影响上诉人交还房屋和给付预期腾房占有使用费。答辩人与原承租人签订的房屋租赁合同第八.1.（4）条明确规定，“逾期不还租赁财产，需补交租金，还应赔付违约金，出租方有权解除合同，限期归还租赁财产。”按照答辩人、上诉人、鸡西帕弗尔饭店三方签订的《大唐热电鸡西热电有限责任公司培训楼里出租合同更改承租方协议》该条对上诉人具有约束力，双方没有租赁期满后续租的约定，也没有关于上诉人主张的所谓损失的约定。现租赁期间已经届满，双方应按照合同约定办理。上诉人是否存在损失、存在什么损失，都与答辩人无关，均不影响上诉人交还房屋和给付预期腾房占有使用费。综上，一审判决上诉人交还房屋、给付预期腾房占有使用费认定事实清楚，判决正确。上诉人的上诉理由不成立，请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。大唐热电公司向一审法院起诉请求：1.判令被告帕弗尔公司立即搬出承租的大唐热电公司培训楼，将该租赁房屋返还给大唐热电公司；2.判令被告帕弗尔公司给付原告大唐热电公司逾期腾房占有使用费（按每天2329元计算，自2019年8月16日起计算至帕弗尔公司将租赁房屋返还之日止）。一审法院认定事实：本案诉争房屋坐落于鸡西市鸡冠区××、矿××河西，权利人为大唐热电公司，2017年8月16日取得黑（2017）鸡西市不动产权第0009757号不动产权证书。2016年8月16日大唐热电公司与鸡西帕弗尔饭店签订“大唐鸡西热电有限责任公司培训楼出租合同”（合同编号为DTJXRD[2016069]），大唐热电公司将诉争房屋租赁给鸡西帕弗尔饭店，租赁期限自2016年8月16日至2019年8月15日，双方约定年租金85万元，三年共255万元；第一年租金在双方签订合同后的七日内付清，第二年租金在第一年期满一个月前全额缴纳，第三年租金在第二年期满一个月前全额缴纳，逾期不缴纳租金按每天扣除履约保证金的千分之五作为违约金，违约金从履约保证金中扣除，如履约保证金不足缴纳保证金额度的50%，招标人可单方解除合同，同时对中标人设备有权进行留置，损失由中标人承担；租赁期间承租方添附形成的资产，能够移动取走的不动产归承租方的有，装饰装潢及在不动产上的添附期满后归出租方所有。2017年11月18日大唐热电公司（出租方）、鸡西帕弗尔饭店（原承租方）、帕弗尔公司（现承租方）签订“大唐鸡西热电有限责任公司培训楼出租合同更改承租方协议”，三方约定大唐鸡西热电有限责任公司培训楼自2016年8月16日至2019年8月15日与原承租方鸡西帕弗尔饭店签订三年租赁合同，现转租给帕弗尔酒店；帕弗尔酒店继续履行原合同（合同编号为DTJXRD[2016069]）中约定的所有条款，享受履行原合同中所规定的权利和义务，承担原合同中2017年10月16日至2019年8月15日期间的所有租赁费用，并一次性付清2017年10月16日至2018年8月16日租赁费用71万元、履约保证金50万元，合计121万元；2018年8月16日至2019年8月16日租赁费用在2018年8月10日前一次性交齐。帕弗尔公司交付了2017年10月16日至2019年8月15日的房屋租赁费。2019年10月31日大唐热电公司向帕弗尔公司邮寄了“限期搬离、交还租赁房屋通知书”，通知帕弗尔公司于2019年11月10日前搬离租赁房屋。帕弗尔公司工作人员孙金凤签收。庭审中，1.帕弗尔公司称原、被告在签订“大唐鸡西热电有限责任公司培训楼出租合同更改承租方协议”时大唐热电公司承诺在租赁合同期限届满后可续租3-5年；并提供4张录音光盘证实。大唐热电公司则称帕弗尔公司所举证据不能证实大唐热电公司同意租赁协议期满后由帕弗尔公司续租，按照原、被告双方签订的协议约定租赁期限已于2019年8月15日届满。本院认为，因4份录音之间内容相互印证，录音的相对方曲彬、艾坤英、方臣均系大唐热电公司处理案涉房屋租赁事宜的相关人员，结合他们担任的职务，帕弗尔公司有理由相信大唐热电公司与帕弗尔公司口头达成协议约定租赁期限届满后帕弗尔公司可在同等条件下优先续租房屋；但该组证据不能证实明确了续租期限。2.帕弗尔公司称如解除租赁合同给帕弗尔公司造成损失将另行诉讼。一审法院认为，原告大唐热电公司与被告帕弗尔公司签订的“大唐鸡西热电有限责任公司培训楼出租合同更改承租方协议”，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家和社会公共利益，故合同合法有效。帕弗尔公司使用大唐热电公司所有房屋，并向大唐热电公司交纳租赁费，双方形成租赁关系。因帕弗尔公司提交的证据能够证实大唐热电公司与帕弗尔公司口头约定租赁期限届满后帕弗尔公司可在同等条件下优先续租房屋，且双方已实践履行，故对帕弗尔公司辩解大唐热电公司口头承诺租赁期满后可续租的理由成立，本院予以采信。但原、被告双方未就续租事宜签订书面协议，帕弗尔公司又未提交证据证实双方就续租期限达成补充协议，大唐热电公司亦不认可，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，双方当事人可随时解除合同。因2019年10月31日大唐热电公司向帕弗尔公司邮寄了“限期搬离、交还租赁房屋通知书”，视为大唐热电公司要求解除合同，双方租赁合同已解除，故现大唐热电公司要求帕弗尔公司立即搬出承租的大唐热电公司培训楼的诉讼请求成立，本院予以支持。因帕弗尔公司自2019年8月16日起至今未交纳使用案涉房屋的费用，故大唐热电公司要求帕弗尔公司给付案涉房屋使用费的诉讼请求成立，本院予以支持。判决：一、被告鸡西市帕弗尔酒店有限公司于本判决生效后二十日内搬出承租的坐落于鸡西市鸡冠区××、矿××河西的大唐鸡西热电有限责任公司所有的房屋，并将该租赁房屋返还给原告大唐鸡西热电有限责任公司；二、被告鸡西市帕弗尔酒店有限公司给付原告大唐鸡西热电有限责任公司自2019年8月16日起至2020年3月16日止的房屋使用费496028元（2328.77元×213天）；2020年3月17日起的房屋使用费，按每天2328.77元计算至被告鸡西市帕弗尔酒店有限公司实际将租赁房屋返还给原告大唐鸡西热电有限责任公司之日止。本院二审期间，上诉人帕弗尔公司提交了一份证据：上诉人的卫生许可证及特种行业许可证复印件一份。旨在证明：上诉人对被上诉人有合理的信赖，双方当时已经就租赁期限达成了延期的合意，所以上诉人将各种证件的有效期限也已经办理至超出了书面租赁合同的期限之外，也可以说明上诉人在内心思想中也已经确信双方达成了延期三到五年的一致性意见。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大唐热电公司质证认为，对帕弗尔公司提供证据的理由不认可，该证据的办理日期分别是2018年的10月份和2019年的1月份，均处在双方的合同履行期内，起始日期就说明上诉人主张的观点不成立，另外本案是房屋租赁合同纠纷，解决的是上诉人的经营场所问题，该份证据体现的是经营的资质问题，上诉人在何处经营并不必然产生资质能否取得，所以，上诉人用该份证据推理得出他的待证事实不能成立。本院的认证意见为，上诉人提供的该份证据被上诉人有异议不认可，且不能证实帕弗尔公司与大唐热电公司双方当时已经就租赁期限达成了延期的口头约定，该主张不能实现帕弗尔公司的证明目的。故本院依法对该份证据不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，帕弗尔公司主张与被上诉人口头约定房屋租赁合同到期后,上诉人继续承租该房屋，首先，帕弗尔酒店和大唐热电公司房屋租赁合同期满后，上诉人与被上诉人双方未就续租事宜签订书面协议，且帕弗尔公司又未提交证据证实双方就续租期限达成书面或口头补充协议，大唐热电公司亦不认可。其次，房屋租赁合同到期后，上诉人并未主动按期向之前缴纳房租费的账户，即三方签订的《大唐鸡西热电有限责任公司培训楼出租合同更改承租协议》上提供的银行账户汇入房屋使用费，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条及第二百三十二条，视双方为不定期租赁正确。一审法院判决上诉人搬出并返还承租被上诉人所有的房屋，给付被上诉人逾期腾房占有使用费并无不当。故本院对上诉人鸡西市帕弗尔酒店有限公司的上诉理由依法不予支持。综上所述，鸡西市帕弗尔酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4370元，由上诉人鸡西市帕弗尔酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯军华审判员  王迎新审判员  罗艳霞二〇二〇年九月十七日书记员  刘远庆书记员  张 驰