北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5591号上诉人（原审被告）：唐宁，女，1975年12月1日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：魏崇德，北京京宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琳，女，北京京宁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京东方鸿润物业服务有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦地下一层。法定代表人：杜盼盼，总经理。委托诉讼代理人：代志军，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵明宝，男，该公司职员。上诉人唐宁因与被上诉人北京东方鸿润物业服务有限公司（以下简称东方鸿润公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初42377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法由审判员金莙独任公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。唐宁上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判唐宁按0.5元/平方米/天标准支付东方鸿润公司自2018年9月7日至2019年9月6日的物业服务费13360.83元，无需支付滞纳金。东方鸿润公司承担本案诉讼费。事实和理由：1.东方鸿润公司以通知方式上调物业费，属于单方面变更《X前期物业服务合同》内容，一审法院判决按0.585元/平方米/天标准应属无效。2.《X前期物业服务合同》关于滞纳金的约定无效，一审法院判决唐宁支付滞纳金的数额无事实与法律依据。东方鸿润公司非政府部门，无权收取滞纳金。一审法院没有写明收取滞纳金的依据。唐宁并非恶意拖欠物业费，而是因为东方鸿润公司不遵守契约精神，管理水平以0.5元/平方米/天收取费用已经属于天价费用，在2014年案件中一审法院并未判决支付滞纳金。3.一审法院无正当理由不受理唐宁提起的反诉，违反法定程序。东方鸿润公司辩称，同意一审法院判决，不同意唐宁的上诉请求和理由。东方鸿润公司向一审法院起诉请求：1.判令唐宁支付所欠物业费15632.17元（自2018.9.7计算至2019.9.6），滞纳金6399.51元（自2018.12.8计算至2019年8月31日）；2.本案诉讼费、公告费由唐宁负担。一审法院认定事实：张鹤飞与唐宁系夫妻关系，位于北京市海淀区X号房屋原登记在张鹤飞名下，后于2018年9月7日转移至唐宁名下，该房屋建筑面积73.21平方米。经本院询问，唐宁拒不陈述其与张鹤飞结婚时间。2008年5月10日，张鹤飞（甲方）与东方鸿润公司（乙方）签订《X前期物业服务合同》，约定物业服务费为0.5元/建筑平米/天，甲方逾期不缴纳服务费及其他各项费用的，应按日收取应交费用的千分之三的滞纳金，如逾期30天仍未缴纳服务费的，甲方须向乙方支付为追讨欠款而引致的额外行政费用。2013年11月29日，东方鸿润公司X服务处发布关于调整X6号楼物业费的通知，载明：“我服务处接到北京实创高科技发展有限公司《关于X基地蒸汽价格调整的通知》，自2013年11月1日起，实创公司将蒸汽价格由240元/吨调整为265元/吨，上调幅度10%。根据北京市自本采暖季调整非居民用户热力供应价格的指导意见，为确保我服务处正常经济运行，为本中心提供舒适的办公环境，自2014年1月1日起将6号楼物业费能源部分上调0.015元/平方米，上调后6号楼商业部分物业费为0.675元/平方米/天，办公部分为0.585元/平方米/天。”东方鸿润公司主张2018年9月7日至2019年9月6日物业费，称按照0.585元/平方米/天的标准收取。唐宁认可在该期间未交纳物业费。唐宁主张降低物业费，称物业管理混论，存在卫生不达标，房屋及附属设施未按约定进行保养与维修，楼道、楼外很多垃圾，有夏天供暖、冬天供冷的情况。为证明自己的主张，唐宁提交了照片。东方鸿润公司对照片不认可，称有些照片并不能看出是在其物业范围内，且物业服务是长期延续的合同，不能用某个时间点的照片反映物业服务质量。另查，东方鸿润公司曾起诉张鹤飞，要求张鹤飞支付2009年7月1日至2016年6月30日的物业费，在该案中张鹤飞亦曾对物业费标准提出异议，但其抗辩法院未予采信。东方鸿润公司主张滞纳金，称以一个季度的应缴费金额为基数，按照每日千分之三的标准，自2018年12月8日计算至2019年8月31日。唐宁对滞纳金不予认可，称标准过高。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务。张鹤飞与东方鸿润公司签订的前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行各自义务。张鹤飞与唐宁系夫妻关系，且东方鸿润公司已实际为X提供了物业服务，故唐宁作为业主，应当交纳物业费。唐宁虽认为物业费收取标准不当，但证据不足，该院不予采信。物业服务是一种综合性、全方面、长期性的服务，对于服务质量应从物业服务的长期性和整体性进行综合评价，不能仅以一时、局部存在的问题否定物业服务的整体水平，唐宁提交的照片不足以反映东方鸿润公司物业服务的整体质量，也不能充分证明物业服务存在长期违约的情况，故就唐宁物业服务不符合合同约定的抗辩，本院不予采信。唐宁未按时交纳物业费，已构成违约，其应支付滞纳金，但东方鸿润公司主张的滞纳金过高，就滞纳金，该院酌情予以认定。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、唐宁于本判决生效后七日内给付北京东方鸿润物业服务有限公司自2018年9月7日至2019年9月6日的物业服务费15632.17元；二、唐宁于本判决生效后七日内给付北京东方鸿润物业服务有限公司滞纳金1500元；三、驳回北京东方鸿润物业服务有限公司其他诉讼请求。二审中，东方鸿润公司未提交新证据。唐宁提交反诉状证明一审曾经提起过反诉，一审法院在未审查反诉材料的情况下不受理反诉违反法律程序。东方鸿润公司称没有收到过反诉状，与本案没有关系，对证据真实性、合法性、关联性均不认可。经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一是东方鸿润公司主张物业费收费标准是否合理；二是唐宁是否应当支付滞纳金；三是一审法院对唐宁所提反诉处理是否适当。对此本院认为：一、东方鸿润公司主张按0.585元/平方米/天标准支付物业费，已经由生效的（2018）京01民终513号民事判决予以确认，该判决书中载明“东方鸿润公司提交了北京市发改委的行政文件、告业主通知书、物业服务项目收支情况报告等证据，证明其系根据政府相关文件对物业服务费用进行调整，唐宁虽认为物业费收取标准不当，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信”，根据该案确认的上述情况，本院对东方鸿润公司主张的物业费标准不持异议。唐宁上诉认为应当按照0.5元/平方米/天收取物业服务费的上诉请求缺少事实和法律依据，本院不予支持。二、唐宁拒绝交纳物业费，已经构成违约，一审法院判令其支付的滞纳金具有违约金性质，系根据双方合同约定数额予以适当调整，数额适当，本院予以维持。唐宁上诉主张不予支付滞纳金的上诉理由均不成立，本院不予支持。三、经本院核实，唐宁在一审中所提反诉请求为要求东方鸿润公司公开物业服务费收支明细、分配广告费、赔偿物业服务不符合约定造成的损失，上述诉讼请求不属于本案反诉范围，一审法院处理并无不当，本院对唐宁该项上诉主张亦不予支持。综上，唐宁的上诉请求及理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由唐宁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  金 莙二〇二〇年九月十日法官助理  任可娜书 记 员  范慧娟