青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1524号上诉人（原审原告）：董金发，公民身份证号码：×××，男，汉族，1949年3月5日出生，住西宁市。被上诉人（原审被告）：西宁房地产集团有限公司，统一社会信用代码91630100781410423P,住所地青海省西宁市城西区黄河路142号（联通大厦18楼）。法定代表人：韩舜，董事长。委托诉讼代理人：闫艳，青海乾润律师事务所律师，被上诉人（原审被告）：西宁市城中区城乡建设局，统一社会信用代码116301030150138326，住所地青海省西宁市城中区庄和路5号。负责人：李占芳，局长。委托诉讼代理人：张蓉，青海诚嘉律师事务所律师。上诉人董金发因与被上诉人西宁房地产集团有限公司（以下简称西房公司）、西宁市城中区城乡建设局（以下简称城中城建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。董金发上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或直接改判；2.一、二审诉讼费用由西房公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。本案的核心问题是中华人民共和国建设部令第88号文《商品房销售管理办法》第二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，是否适用于棚改房中产权置换加现金房所出现的面积纠纷问题。两部门制定这两部法规是为了规范房地产市场的乱象和制约不良开发商的，在目前没有专门针对棚户区改造房的相关法律法规的情况下，完全适用。对协议中“最终以房屋测绘部门核定面积为准”的约定只对房屋误差在3％之内有效。超出3%的部分属于约定不明。在目前没有专门针对棚户区改造房的相关法律法规的情况下，《商品房销售管理办》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》都应适用于棚户区回迁房的相关纠纷。据此，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或直接改判。西房公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，董金发的上诉理由不能成立。本案是安置补偿协议而非商品房买卖合同纠纷，过渡房由西房公司免费提供给董金发居住的，并没有产生过渡费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。城中城建局辩称，原审判决认定事实清楚,应予维持。董金发的上诉理由不成立。应予驳回。董金发向一审法院起诉请求：1．依法判令超过3％的房屋面积归董金发所有，超出面积的费用由西房公司承担；2．判令西房公司履行2013年与董金发所签协议，在厨房与卫生间墙面、地面铺装瓷砖；3．判令因西房公司的违约给董金发造成的损失由西房公司承担，即因不能按时收房，延长过渡房的过渡期所产生的房租每月约700元由西房公司承担；4．诉讼费由西房公司承担。一审法院认定事实：2013年5月17日，西宁市城中区人民政府发布《城中区人民政府房屋征收公告》及《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》，对原海山轴承厂（家属院）及周边改造项目房屋进行征收，该房屋征收补偿安置方案第五条第（一）款约定：住宅征收分为三种补偿方式，即：产权调换（原地建还安置、异地安置）、货币安置。原地建还安置超面积价格：超出面积0～10㎡（含10㎡）按成本价3200元／㎡结算，楼层差价另计；11～20㎡（含20㎡）回迁优惠价按4200元／㎡结算，楼层差价另计；21㎡以上按市场优惠价4860元／㎡结算，楼层差价另计。回迁安置房屋全部为高层住宅，安置楼为新建4#、6#楼，其中4#楼（临街1～4为商业用房，5～31层住宅），户型面积分别为75.1㎡、50.4㎡、86.3㎡、131.7㎡；6#楼（位于原海山家属院中间，1～27层均为住宅），户型面积分别为73.7㎡、49.4㎡、84.7㎡、96.1㎡、124.5㎡、39.1㎡（房屋面积最终以房屋测绘部门核准为准）。城中城建局作为房屋征收实施单位，对海山轴承厂家属院棚户区改造房屋征收项目进行征收拆迁工作，2013年7月8日城中城建局与董金发签订了《国有土地上征收与补偿协议书》，该协议约定：被征收房屋座落于西宁市××路，建筑面积43.12㎡，房屋规划用途为住宅，补偿方式采用房屋产权调换方式，房屋回迁安置地点位于西宁市××区，建筑面积约75.1㎡，并附有董金发选择房屋面积的建筑平面图一张；该协议的第四条第一款和第八条第二项均有约定，安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算。2014年1月8日，董金发与西宁房地产集团龙华房地产开发有限公司签订《临时过渡用房使用协议书》，双方约定，西房公司因海山轴承厂棚户区改造项目建设需要，董金发要求西房公司的全资子公司龙华房地产开发有限公司提供过渡用房予以过渡，使用期限自2014年1月8日起至回迁楼竣工并交付安置房时为准，期间的房租费用由西房公司的子公司龙华房地产开发公司承担。2018年10月11日，2018年10月15日，海山棚户区改造回迁业主代表与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题进行协商，最终协商结果为，超出合同面积10㎡以上的住户按照4200元／㎡补交房款。2019年10月30日，西房公司发布交房公告，通知回迁业主在2019年11月6日至11月10日进行集中交房，但董金发未去办理交房事宜。按城中城建局与董金发签订的《国有土地上征收与补偿协议书》约定，回迁房的厨房与卫生间墙面、地面铺装瓷砖，但西房公司未予铺装；庭审中，西房公司同意铺装。另查明，西房公司作为开发商承建安置房的建设，现安置房建成后，董金发回迁房的建筑面积为93.29㎡，比协议约定面积75.1㎡超出18.19㎡，董金发以超过3％的房屋面积归董金发所有，超出面积的费用由西房公司承担为由诉至法院。又查明，原“西宁市城中区建设局”现更名为“西宁市城中区城乡建设局”。一审法院认为，董金发与西房公司签订的《国有土地上征收与补偿协议书》及《临时过渡用房使用协议书》，系双方真实意思表示，内容无违法之处，证明双方形成了合法的房屋拆迁安置补偿合同关系，应予以确认，应受法律的保护，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务；依照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，商品房买卖是出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人；本案中，城中城建局与董金发签订的是《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，针对的主体系被拆迁业主，其补偿方式采用房屋产权调换方式，并非向社会销售的主体，故该协议不是商品房买卖合同，属房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷。同时按协议第四条第一款和第八条第二项的约定，安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算；且《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》及海山棚户区改造回迁业主代表与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题进行协商的纪要，能够证明对回迁房屋超面积部分，应按4200元／㎡补交房款；故董金发主张超过3％的房屋面积归董金发所有，超出面积的费用由西房公司承担的诉讼请求不能成立，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。按城中城建局与董金发签订的《国有土地上征收与补偿协议书》约定，回迁房的厨房与卫生间墙面、地面铺装瓷砖，但西房公司未予铺装；庭审中，西房公司同意铺装；故董金发主张对回迁房的厨房与卫生间墙面、地面铺装瓷砖的诉讼请求，予以支持。对董金发主张的因不能按时收房，延长过渡房的过渡期所产生的房租每月约700元由西房公司承担的诉讼请求，因尚未产生，且董金发缺乏事实及法律依据，不予支持。遂判决如下：西房公司于判决生效之日起三十日内将回迁安置给董金发位于西宁市××区的房屋厨房与卫生间墙面、地面铺装瓷砖；驳回董金发的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由董金发负担25元，由西房公司负担25元（董金发已预交，由西房公司于判决生效之日起三十日内给付董金发）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，西宁市城中区人民政府于2013年5月17日发布的《城中区人民政府房屋征收公告》及《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》，明确告知对原海山轴承厂（家属院）及周边改造项目房屋进行征收，分为三种补偿方式，即：产权调换（原地建还安置、异地安置）、货币安置。原地建还安置房屋的户型面积分别为73.7㎡、49.4㎡、84.7㎡、96.1㎡、124.5㎡、39.1㎡（房屋面积最终以房屋测绘部门核准为准）；且董金发与西房公司签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》中也进一步明确了房屋回迁安置地点为西宁市海山家属院棚户区改造小区4号楼1单元30层1302室，建筑面积75.1平方米，安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算。足以证实董金发对于建还房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定面积与安置面积发生差异时，按房屋安置价格多退少补的规定及约定是明知的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用范围是签订了商品房买卖合同的当事人，本案中董金发与西房公司签订的是《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，由此产生的纠纷不适用该司法解释，且根据该司法解释第十四条的适用条件是“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”，本案中，双方对超约定面积部分有明确约定，亦不适用该条规定。现董金发要求适用《商品房管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定按商品房买卖合同审理本案的上诉理由于法无据，不予采纳。董金发至今仍居住在西房公司提供的过渡房内，其要求西房公司承担过渡期房租的上诉请求，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，董金发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由董金发负担。本判决为终审判决。审判长 赵甲宁审判员 李宏宁审判员 张洁琼 二〇二〇年九月十八日书记员 哈春瑛附：审理本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。