沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0191民初1467号原告：王永钢，男，满族，住址：沈阳市铁西区。原告：王晓锐，女，汉族，住址：吉林省敦化市。二原告共同委托诉讼代理人：李庆辉，男，系辽宁京阙律师律师事务所律师。被告：沈阳恒嘉置业有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区，法定代表人：刘兴伟，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马亮，男，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾晓东，男，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳龙湖物业服务有限公司，住所地：沈阳市沈北新区。法定代表人：王小丹，女，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马亮，男，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾晓东，男，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。原告王永钢、王晓锐与被告沈阳恒嘉置业有限公司（以下简称“恒嘉置业”）、被告沈阳龙湖物业服务有限公司（以下简称“龙湖物业”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告王永钢、王晓锐委托诉讼代理人李庆辉，被告恒嘉置业、龙湖物业委托诉讼代理人马亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王永钢、王晓锐向本院提出诉讼请求：一、判决被告赔偿各项经济损失共计41081.27元，赔偿明细如下：1、逾期交房违约金19486元，以1617100元为基数，从2019年1月1日起，按日万分之零点五元计算至2019年8月31日；2、2018年采暖费损失3566.25元；3、2019年物业费损失4108.32元；4、另行租房居住的租金损失4000元；5、装修贷款损失8133元；6、装修修复费用1787.7元；二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月9日原告与恒嘉置业签订了《商品房买卖合同》。合同约定了房屋总价款为1617100元，交付日期为2018年12月30日。当年的5月8日与辽宁方林装饰工程有限公司签订了《房屋装修合同》。待房屋交付后，原告于2019年4月，开始对房屋进行装修。在房屋装修接近收尾时，发现房屋墙体出现严重漏水的质量问题，导致部分装修被损坏。龙湖物业多次对房屋进行维修，但无法修复完好，同时导致装修工程延期，增加装修施工成本。经过实际查探，房屋存在窗框与墙体之间未填充密实，未做防水，侧墙及顶板上有空洞等质量问题。根本不具备交付入住的条件。因二被告的违约行为造成原告多项经济损失，故请求贵院依法查明事实，判决被告予以赔偿。被告恒嘉置业辩称，第一，我单位交付的房屋是符合标准的，没有任何违约行为。首先，我单位按照合同约定，已经将房屋交付给了原告，并经原告验收没有任何问题，因此我单位在出售房屋时没有任何违约行为。其次，我单位是2018年12月交房，截止原告第一次报修的2019年6月期间已经过了半年，甚至2019年5月、6月初也不过阵雨、大雨，在原告没有装修之前也没有发生漏水的现象，因此可以推断被告交付时的房屋是没有问题的。第二，原告房屋漏水所造成的损失与答辩人无关。原告房屋所漏水的位置在答辩人交付时是阳台，如果原告不进行阳台的改扩建，即便该位置发生漏水，也会顺着墙壁向外流淌，并不会对室内以及室内装修造成任何损失。原告在装修时，物业公司已经明确告知，“原则上不允许业主私自改造阳台、露台及屋面”，“因业主封闭导致的渗漏、挡光、邻里纠纷及政府执法部门拆违，后果与物业公司无关，业主自行承担”。现在，原告自行将阳台改建，从而造成了漏水，继而造成的损失与答辩人无关。第三，本着和谐业主关系的原则，答辩人委托龙湖物业对相关漏水问题进行了维修，目前已经协助解决了漏水的问题。对于原告所提出的诉请中直接损失部分，即因漏水造成的装修损失部分，答辩人可以给付，对于其主张的其他部分，答辩人不同意支付。被告龙湖物业辩称，本案的纠纷与物业公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月9日，原告与恒嘉置业签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：E1824022336），约定原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区的商品房，恒嘉置业于2018年12月21日经原告验收合格后向原告交付房屋。2019年4月7日原告与龙湖物业签订一份《装修服务协议（住宅）》，合同第六条约定：“物业原则上不允许业主私自改造阳台、露面及屋面，如业主改造，物业会按照正常的管理流程进行张贴《违章提示函》并上报行政执法；因业主封闭导致的渗漏、挡光、邻里纠纷及政府执法部门拆违，后果均与物业公司无关，业主自行承担。”原告在装修过程中对阳台进行了改造，将房屋交付时本属于阳台的部分括入室内，后该区域发生渗漏。原告称该渗漏系房屋质量问题，要求二被告赔偿各项损失。二被告称渗漏系原告私自改造阳台所致，并非房屋质量问题。另查明，被告恒嘉置业自认同意给付原告其诉讼请求中的装修修复费用1787.7元。以上事实的认定，有商品房买卖合同、装修服务协议（住宅）、照片及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与恒嘉置业签有《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其双方订立的合同不违反相关法律及禁止性规定，故该合同合法有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，应予履行。合同约定出卖人应于2018年12月30日之前向买受人交付房屋，故恒嘉置业于2018年12月21日向原告交付房屋符合合同约定，恒嘉置业并未违约，无需向原告承担给付逾期交房违约金的责任。故对于原告在诉讼请求中提出逾期交房违约金的主张，本院不予支持。关于原告在诉讼请求中提出采暖费及物业费损失的主张，原告称房屋渗漏无法居住，产生采暖费及物业费损失。但根据相关法律规定，入住初年采暖费及物业费系业主必须向有关部门缴纳的款项，与业主实际是否居住无关，故原告该主张没有事实及法律依据，对于原告该项主张，本院不予支持。关于原告在诉讼请求中提出租金损失的主张，原告房屋发生渗漏，渗漏部位并不影响原告实际居住，且原告并未提供证据证明房屋渗漏的原因及其在外租房产生实际损失。故原告在外租房产生的租金损失与案涉房屋渗漏的事实之间无因果关系，对于原告该项主张，本院不予支持。关于原告在诉讼请求中提出装修贷款损失的主张，原告借款装修的利息损失与房屋渗漏的事实之间无因果过关系，故对于原告该主张，本院不予支持。关于原告在诉讼请求中提出装修修复费用1787.7元的主张，被告恒嘉置业自认同意给付原告该款项，本院予以确认。关于原告要求被告龙湖物业承担赔偿责任的主张，原告与龙湖物业签订的《装修服务协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，其双方订立的合同不违反相关法律及禁止性规定，故该合同合法有效。协议中明确约定业主不得改造阳台，改造后的损失由业主自行承担。故原告自行改造阳台系原告违约，原告主张由龙湖物业承担违约责任没有依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳恒嘉置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王永钢、王晓锐装修修复费用1787.7元；二、驳回原告王永钢、王晓锐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费827元，因适用简易程序，减半收取413.5元，由原告王永钢、王晓锐负担395.5元，由被告沈阳恒嘉置业有限公司负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  秦滇生二〇二〇年九月四日书记员  陈佳瑶本案判决依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。