江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5428号上诉人（原审被告）：南京康德商业管理有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。法定代表人：孙建，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈璁，女，1989年7月22日生，汉族，住南京市溧水区。上诉人南京康德商业管理有限公司(以下简称康德公司)因与被上诉人陈璁房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院(2020)苏0118民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人康德公司的委托诉讼代理人蒋宜贯,被上诉人陈璁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康德公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回陈璁的全部诉讼请求。2、本案全部诉讼费用由陈璁承担。主要事实与理由：一、一审判决主文部分超越陈璁的诉讼请求，人民法院审理案件应当依照原告的诉讼请求进行，不得超越当事人的诉讼请求及意思自治判决案件，尤其是判决书主文部分应当严格依照当事人的主张决定支持或驳回。本案中，陈璁的诉讼请求是判令上诉人自2019年10月起至2024年10月，每季度第一个月10日前向陈璁支付租金58713.25元，并未要求单独支付2019年9月26日至2020年3月25日的租金117426.5元，一审判决主文部分却超越陈璁的诉讼请求主观裁判，没有事实依据。首先，一审判决的租金支付起止时间不是陈璁主张的起止时间；其次，陈璁的诉请中并未明确主张“2019年9月26日起至2020年3月25日的租金117426.5元中扣除各项税、费后的款项”；再次，陈璁主张的是“每季度第一个月10日前向原告支付租金58713.25元”，一审判决“由南京康德商业管理有限公司按约于每季度的第一个月10日前在扣除各项税、费后支付”，并未明确支付标准，无法履行，也超越了当事人的诉请。陈璁的诉请起止时间错误，给付标准也非双方约定，在陈璁未变更诉请的情况下，一审法院依法应当驳回；但一审法院却超越当事人的诉请，对当事人未主张的具体事项主观裁判，严重违反民诉法的规定。二、一审法院查明：安徽省滁州市琅琊区人民法院于2017年5月23日查封上述房屋。上诉人并不知晓涉案房屋2017年5月23日被查封的事实，2018年2月11日之前从未有任何机构或部门告知查封的事实。一审法院也没有证据证明上诉人知晓上述事实。一审庭审过程中，也没有告知涉案房屋在2017年5月23日被查封的事实，相关的证据及事实并未经上诉人质证及确认。三、一审中，上诉人举证商铺管理服务协议书之补充协议（一）、收条及2018年2月11日现金支票票头三张，证明：2018年2月11日，高娟娟、陈福平与上诉人达成补充协议，约定扣除税、费、商业管理费、贴息成本之后，上诉人共计向高娟娟、陈福平支付70万元作为2019年10月至2024年9月的全部租金收益，高娟娟、陈福平承诺如因房屋转让、拍卖的，有义务向利害关系人披露商铺管理服务协议书之内容，告知已经提前支取全部租金收益的事实。当日，上诉人向高娟娟、陈福平支付70万元，高娟娟等出具收条。至此，原产权人已经行使了439房屋上2019年10月至2024年9月的租金收益的权益，此项权利在上诉人付清相关款项后已经灭失，产权人不再享有。故陈璁无权再行依照《商铺管理服务协议书》行使权利，要求上诉人支付租金。一审法院对上述证据并未组织质证，涉及的相关事实也未认定，对上诉人的证据是否采纳，不予采纳的理由并未认定，有违民诉法的规定，也导致判决错误。四、一审法院认定的相关事实错误，且适用的法律与针对本案的分析自相矛盾。首先，双方当事人之间从未签订《房屋租赁合同》，一审法院所谓“陈璁取代陈福平、高娟娟成为《房屋租赁合同》中的当事人”没有事实依据；其次，一审法院一方面认定当事人的权利义务仍应按照《房屋租赁合同》（事实应为《商铺管理服务协议书》）予以确定，一方面又对上诉人已经依照《商铺管理服务协议书》向原产权人支付完毕了应付租金的事实不予确认，前面自相矛盾。陈璁作为权利义务继受者，依法应当受《商铺管理服务协议》的约束，对于《商铺管理服务协议》原当事双方已经履行完毕的义务，均无权要求对方重复履行。五、2018年2月11日上诉人向陈福平、高娟娟支付租金之前，从未有任何机构或部门告知涉案房屋被查封的事实，也未要求上诉人履行协助义务。原产权人是否知晓涉案房屋被查封，陈璁也并未举证证明，一审法院也未查明。相关事实未查清的情况下，即认为原产权人的权利已受限制，无权设定权利负担等行为于法无据。从上诉人与原产权人于2018年2月11日签订的《商铺管理服务协议书之补充协议一》来看，原产权人也并未向上诉人披露涉案房屋被查封的事实，故上诉人对签订《商铺管理服务协议书之补充协议一》，给付租金并无过错。在已经履行合同义务，给付完毕租金的情况下，不应再要求上诉人重复给付。六、原产权人未向人民法院履行告知义务，应赔偿陈璁损失。依照法律规定及原产权人的申请、补充协议的约定，其有义务向相关利害关系人披露商铺管理服务协议书之内容，告知已经支取租金收益的事实，未能如实披露及告知的，应依法承担赔偿责任。因此，在陈璁认为受到损失的情况下，应当向原产权人提出索赔，而非一审法院认定的全部责任概由上诉人承担，要求上诉人重复给付租金收益。陈璁辩称：一、一审判决依据陈璁的诉讼请求进行判决。根据商铺管理服务协议书约定，自房屋交付后由康德公司承租十年，租金自五年期限届满后支付租金，陈璁要求自2019年10月起支付租金诉讼请求系根据原房主与开发商签订的买卖合同，合同约定交付时间为2014年9月30日前，但房屋实际交付时间为2014年9月26日，故一审判决租金的支付自2019年9月26日起。关于租金支付标准，一审法院将陈璁的诉讼请求分割为两部分，一部分为已经全部发生的金额117426.5元，一部分为尚未全部产生的至2020年9月25日的租金。但关于应扣除税费问题，一审中，康德公司未主张，法院不宜在判决中主动扣除各项税费，一审判决可能导致执行过程中关于税费问题的扯皮，如需判决扣除税费，应明确税费具体数额。二、康德公司与原产权人在申请书及《商铺管理服务协议书之补充协议一》均提及“上述房产被拍卖变卖的…”，“如因利害关系之原因导致贵方损失的”，“因甲方要求乙方提前支付租金收益之行为导致乙方承担法律责任，或导致乙方经济损失的，甲方承担全部责任”，已经将提前支付租金可能产生的后果在补充协议中予以明确。康德公司称其对查封不知晓，与事实相违背。另外，查封具有公示性及对世效力，康德公司所称对查封情况不知晓，与法律相违背。三、关于康德公司提交的补充协议及支票票头，一审中已经组织质证。因申请书、《商铺管理服务协议书之补充协议一》的落款时间均在法院查封后。根据买卖不破租赁原则，康德公司应依照服务协议书的约定履行义务，在查封后形成的《商铺管理服务协议书之补充协议一》不得对抗陈璁。收条等证据无法证明康德公司已实际支付租金。四、康德公司与原产权人在法院查封房屋后，变更原租金合同的1174265元为70万元，变更原租赁合同每季度支付一次租金为一次性支付5年租金，欲通过种种方式将本应由康德公司承担的租金转嫁于诉讼债务缠身、没有任何偿还能力的原产权人，损害陈璁的合法权益。康德公司与原产权人所有行为均形成于法院对诉争房屋查封之后，即使康德公司向原产权人支付租金，或是将转入第三方的资金拟作租金，都不可作为康德公司无需向陈璁支付租金的抗辩理由，康德公司应依照协议约定向陈璁支付租金。陈璁向一审法院起诉请求：一、判令康德公司自2019年10月起至2024年10月，每季度第一个月10日前向陈璁支付租金58713.25元；二、判令康德公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：南京市溧水区永阳镇致远路68号康利华府B幢439室房产原为案外人陈福平、高娟娟所有，因陈福平、高娟娟结欠债务，安徽省滁州市琅琊区人民法院于2017年5月23日查封上述房屋，于2019年7月24日在淘宝网司法拍卖平台刊登拍卖公告，拟对上述房屋进行司法拍卖。拍卖公告中拍品现状一栏载明：已查封、已抵押，有租赁，租赁期限至2024年3月份，年租金约28万元，自2019年起有返租。2019年7月25日，陈璁以2118970元的价格竞得上述房屋，琅琊区人民法院向陈璁出具执行裁定书。此后，上述房屋登记至陈璁名下。另查明，2013年4月17日，陈福平、高娟娟（甲方）与康德公司（乙方）签订《商铺管理服务协议书》，约定甲方同意将其购买的商铺（康利商业广场项目B439号商铺）交由乙方进行统一出租、经营并管理，达成如下协议：3.1从甲方所购商铺实际交付次日起五年内，甲方将商铺交由乙方进行统一出租、经营并管理，即乙方有权取得商铺产生的全部收益，甲方也无须向乙方支付任何管理费用。此期间商铺的租赁、经营与管理及收益权归乙方所有，所产生的各项税、费全部由乙方自行负担；3.2为使商家的经营得以持续，自前条约定的五年期限届满后，甲方自愿继续将所购商铺交由乙方以乙方名义再出租、经营、管理五年，乙方支付给甲方的全部收益为234853元/年，由此所产生的各项税、费由甲方承担，乙方代为扣缴。乙方向甲方每季度支付一次收益，支付时间为每个季度的第一个月10日前，甲方自行前往乙方领取，并出具收据。协议书还约定了双方其他权利义务。一审庭审中，康德公司提交《申请书》、《商铺管理服务协议书之补充协议一》，拟证明其与陈福平、高娟娟协商一致并提前一次性支付剩余五年租金700000元。陈璁质证认为对康德公司提交的上述证据均不予认可，认为系康德公司与陈福平、高娟娟恶意串通，帮助陈福平、高娟娟逃避债务，《申请书》落款时间为2017年8月15日，《商铺管理服务协议书之补充协议一》无落款时间，但康德公司陈述于2018年2月11日签订，且陈述有其他债权人到涉案房屋阻碍正常经营，故康德公司对陈福平、高娟娟资金情况的恶劣程度以及涉案房屋的查封情况是清楚的。审理中，一审法院向安徽省滁州市琅琊区人民法院询问涉案房屋拍卖情况，并制作电话记录一份。陈璁对电话记录无异议，康德公司质证认为对安徽省滁州市琅琊区人民法院的王法官的回复不予认可，康德公司从未接受安徽省滁州市琅琊区人民法院的询问或接到法律文书，安徽省滁州市琅琊区人民法院也未要求康德公司出具过任何说明或履行配合义务。一审法院认为，陈璁与康德公司之间虽然未直接订立涉案房屋租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条等规定,在适用“买卖不破租赁”规则以及物权已经变动的情况下，新的房屋所有权人取代原房屋所有权人，成为原房屋所有权人与承租人之间签订合同的当事人，原房屋所有权人退出租赁合同法律关系，从而该租赁合同对新的房屋所有权人和承租人发生法律效力。本案中，陈璁系经司法拍卖而成为新的涉案房屋的所有权人，基于法律规定其取代陈福平、高娟娟成为《房屋租赁合同》中的当事人，因此，在陈璁经登记成为涉案房屋所有权人之后，陈璁与康德公司之间即存在房屋租赁合同法律关系，双方的权利义务仍应按照《房屋租赁合同》予以确定。双方应当按照法律规定和合同约定,履行各自义务,减少纠纷产生。对康德公司而言，负有依照租赁合同约定的租金缴付方式支付租金的义务，否则即构成违约并应承担相应的违约责任。人民法院对特定财产查封、冻结后，禁止或限制所有权人处分其特定财产，所有权人在该财产上进行的移转、设定权利负担等行为，不受法律保护。涉案房屋被依法查封后，陈福平、高娟娟作为所有权人对涉案房屋享有的所有权能已受限制，无权再就涉案房屋进行移转、设定权利负担等行为。康德公司与陈福平、高娟娟关于租金支付方式的变更，系对原租赁合同主要条款的重大变更，已非涉案房屋被司法查封之前签订的“原租赁合同”。因此，陈福平、高娟娟变更涉案房屋的租金收取方式的行为，不受法律保护，对陈璁不具有约束力。康德公司仍应按租赁合同的约定向陈璁支付每季度租金。康德公司关于其已与陈福平、高娟娟就租赁合同剩余的租金达成一致并提前支付，故其不再负有租金支付义务的意见，一审法院不予采纳。康德公司可另行向陈福平、高娟娟主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、南京康德商业管理有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内向陈璁支付2019年9月26日起至2020年3月25日的租金117426.5元中扣除各项税、费后的款项，2020年3月26日起至2024年9月25日的租金，由南京康德商业管理有限公司按约于每季度的第一个月10日前在扣除各项税、费后支付给陈璁；二、驳回陈璁的其他诉讼请求。二审中，康德公司提交：1、竞买须知一份，涉案房屋在滁州市琅琊区人民法院挂拍时，竞买须知第十条明确要求竞买人对一切已知和未知的瑕疵进行调查了解，否则视为接受；2、2019年7月17日南京市溧水区人民法院的介绍信复印件一份，2019年7月17日陈璁通过公权力让溧水区人民法院的卞卫明法官至康德公司了解涉案房屋的返租以及租金给付情况，陈璁所提交的返租协议即为卞法官至康德公司调查了解的复印件。陈璁质证对证据1的真实性没有异议，陈璁实际去了解了涉案房屋的相关情况，裁定书载明所有权及相关权利是由陈璁所有。对介绍信的情况不清楚，因为是滁州市琅琊区人民法院进行拍卖，并非是溧水区人民法院。本院认证意见在本院认为部分阐述。二审中，关于《商铺管理服务协议书》中“乙方支付给甲方的全部收益为234853元/年，由此所产生的各项税、费由甲方承担，乙方代为扣缴”的约定，康德公司陈述，产权人作为出租人将房屋出租给康德公司，康德公司再租出去，康德公司需要到税务局开具票据，由此产生的税、费由产权人承担，约定代扣代缴的税、费，其标准就是国家规定的税率，金额按照234853元/年计算。经审理查明，一审法院查明的事实属实。上述事实，有不动产权证书、（2019）皖1102执恢74号民事执行裁定书、商铺管理服务协议书、不动产登记资料查询结果证明、电话记录及当事人的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。陈福平、高娟娟与康德公司签订的《商铺管理服务协议书》合法有效，当事人均应按照约定履行。根据前述协议中的相关约定，具有售后返租的性质，一审法院据此按照房屋租赁合同法律关系处理本案，并无不当。陈璁经司法拍卖取得涉案房屋所有权后，在前述《商铺管理服务协议书》的履行过程中，陈璁有权向康德公司依据《商铺管理服务协议书》主张权利。关于康德公司抗辩其根据与陈福平、高娟娟达成的《商铺管理服务协议书之补充协议一》，已向陈福平、高娟娟一次性支付剩余五年租金700000元，并以此辩称陈璁无权要求其按照《商铺管理服务协议》支付租金的问题。本院认为，案涉房屋被查封后，陈福平、高娟娟与康德公司对案涉《商铺管理服务协议》中关于租金的支付约定进行了实质性变更，属于对该财产相关权利进行移转或设定权利负担的行为，该行为不受法律保护。康德公司二审中提供的证据亦不能达成支撑其抗辩理由的证明目的，本院不予采纳。康德公司与陈璁应按照案涉《商铺管理服务协议》的约定履行各自义务。就康德公司辩称其已向陈福平、高娟娟提前支付的租金，康德公司可另行主张权利。关于一审判决是否超出陈璁的诉讼请求，本院认为，陈璁要求判令康德公司自2019年10月起至2024年10月，每季度第一个月10日前向陈璁支付租金58713.25元。一审法庭辩论终结前，按照案涉《商铺管理服务协议》关于租金支付的约定，2019年9月26日至2020年3月25日共计两个季度的租金已满足支付条件，故康德公司应向陈璁支付117426.5元。2020年3月26日之后的费用，一审法庭辩论终结前尚未满足支付条件，一审法院不宜理涉，本院予以纠正。对于一审判决中扣除各项税、费的内容。根据案涉《商铺管理服务协议》的约定及康德公司二审中的陈述，本院认为，康德公司一审中未就此提出抗辩，亦未在本案中提供证据证明扣除标准、金额及依据，故应如何扣除尚不明确。双方当事人可在履行《商铺管理服务协议》过程中根据约定就此进行协商，协商不成的，可另行主张权利。综上所述，康德公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市高淳区人民法院(2020)苏0118民初149号民事判决；二、南京康德商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向陈璁支付2019年9月26日起至2020年3月25日的租金117426.5元；三、驳回陈璁的其他诉讼请求。一审案件受理费2649元，二审案件受理费2649元，均由南京康德商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二〇年九月七日书记员  汪海燕