北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6101号上诉人（原审被告、反诉原告）：王宝国，男，1963年1月28日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘佃来，北京因诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京东方天远投资管理有限公司，住所地北京市密云区育才路9号檀营乡政府办公楼215室-508。法定代表人：吉国华，经理。委托诉讼代理人：丛楠楠，女，北京东方天远投资管理有限公司职员。委托诉讼代理人：段吉胜，北京劲翔律师事务所律师。原审被告：北京鑫禧达酒店管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观龙锦三街总政机关回龙观小区9号楼。法定代表人：王宝国，总经理。委托诉讼代理人：刘佃来，北京因诺律师事务所律师。上诉人王宝国因与被上诉人北京东方天远投资管理有限公司（以下简称东方天远公司）、原审被告北京鑫禧达酒店管理有限公司（以下简称鑫禧达酒店）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初11650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王宝国上诉请求：1.撤销一审判决第九项，加判东方天远公司赔偿因其违约致使宾馆延迟正式营业一年造成的损失3000000元，支付其强行占用宾馆一层大厅25平方米的费用185000元；2.案件上诉费由东方天远公司承担。事实和理由：1.合同约定东方天远公司应当协助办理营业执照相关手续，而特种行业许可证是宾馆合法营业必须的手续之一，因东方天远公司未能及时提供《产权证明》，导致王宝国在2016年4月16日才取得该证，造成经济损失约3000000元，东方天远公司应当赔偿；2.一审判决认定东方天远公司未能提供热水构成违约，则东方天远公司亦应当负责提供安装热水设备的场地，一审认定东方天远公司占用宾馆一层大厅部分面积是与王宝国安装热水设备占用的房间面积置换，与事实不符，且即使是置换，也不公平。东方天远公司辩称，同意一审法院判决，不同意王宝国的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.东方天远公司已经提供了办理营业执照所需材料，办理特种行业许可证并非东方天远公司义务，且宾馆实际开业时间是2015年5月16日，并无延迟一年的情况，王宝国也一直正常交纳租金没有提出过异议；2.因王宝国安装燃气锅炉占用东方天远公司面积约60平方米，双方经过协商，王宝国将宾馆一层约17平方米面积提供给东方天远公司使用，多年来一直这样履行，王宝国亦未提出异议，现其要求占用宾馆一层面积的费用，不能成立。鑫禧达酒店述称，同意王宝国的上诉请求和理由。东方天远公司向一审法院起诉请求：1.王宝国给付2016年10月25日至2017年4月24日期间的租赁费865000元、供暖费157685元；2.王宝国给付违约金291537元及东方天远公司为实现债权而产生的律师费104950元；3.鑫禧达酒店对上述诉讼请求承担连带给付责任；4.王宝国给付2017年10月25日-2019年4月24日期间的租赁费296000元、2017年-2019年间的供暖费、物业费共145370元。王宝国向一审法院反诉请求：1.东方天远公司承担违约责任，赔偿王宝国经济损失4272860元，包括《特许行业许可证》延迟办理损失3000000元、安装燃气锅炉管线设备费用349000元、延迟办理《军队房地产租赁许可证》损失（应退还的租赁费）202160元、未提供地下二层男女宿舍损失172500元、电费43200元、取暖费47250元、占用宾馆518房间损失104500元、占用宾馆一层大厅25平方米费用185000元；2.本案的案件受理费由东方天远公司承担。一审法院认定事实：王宝国系鑫禧达酒店的法定代表人。2014年12月25日，出租方东方天远公司（甲方）与王宝国（乙方）签订《房屋租赁及服务合同》，甲方将位于北京市昌平区回龙观龙锦二街总政机关回龙观小区109#楼的房屋出租给乙方使用。合同主要约定：房屋租赁期限自2014年12月25日起至2019年12月24日止；租赁用途为宾馆；年租金2600000元，承租期内从第四年度开始租金标准在上一年度的年租金基础上上浮6%；乙方于本合同签订之后，于2014年12月24日向甲方交纳第一次保证金216000元；乙方自租期开始之日起每年预先向甲方支付租赁房屋所在楼宇公共区域的水、电、暖、气等相关公共事业代收服务费、维护费，为保证租赁房屋所在楼宇可用于向乙方出租的其他服务费；租赁期内乙方用水、电、暖、气、通讯、网络等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；关于电费1.2元/度，由于甲方实际承担了线路损耗，按照乙方每月电表的计数电费，乙方应向甲方支付乙方应付月度电费金额15%，作为对甲方的补偿；甲方协助乙方办理营业执照相关手续。合同第十二条补充条款中，双方约定：“1、该房屋为毛坯房，甲方同意给乙方装修免租期四个月，装修时间从2014年12月25日至2015年4月24日结束。故乙方租金及服务费从2015年4月25日起计算，至2019年12月24日结束……3、乙方负责按地方政府规定办理相关报批手续并承担所需费用，甲方协助乙方提供军队相关资料（一次性消防报告、规划许可证、租赁许可证）……11、地下二层安排男女宿舍各一间，约50平米……13、甲方应于乙方提供核名文件后45个工作日内为乙方办理租赁许可证，如逾期未办理完成，免租期顺延……18、宾馆洗澡热水由小区提供；供暖由小区提供，供暖费执行当年计费……。”2015年1月26日，鑫禧达酒店取得《企业名称预先核准通知书》，2015年4月21日，东方天远公司为承租房屋办理了《军队房地产租赁许可证》。2017年5月2日，王宝国签订《租金给付承诺》，内容为：“出租人北京东方天远投资管理有限公司与承租人王宝国签订租赁合同一份并实际履行（租赁地址北京市昌平区回龙观镇龙锦三街总政机关回龙观小区9号楼），现经双方确认2016年10月25日至2017年4月24日期间租赁费130万元、供暖费15.7685万元，合计145.7685万元未付（大写壹百肆拾伍万柒仟陆百捌拾伍元整。另，2017年4月25日之后租赁费及其他费用按租赁合同约定支付，与本租金支付承诺无关）。承租人王宝国承诺，上述欠款于2017年12月31日前给付，如到期未付，承租人按欠款额的20%承担违约责任，并承担出租人为实现债权而产生的律师费等合理费用。经双方协商，承租人自愿以其担任股东及法定代表人的北京鑫禧达酒店管理有限公司为承租人欠付的上述欠款、违约责任及出租人为实现债权而产生的律师费承担无限连带保证责任，保证期间为主债务到期之日起两年。”之后，王宝国仅支付房屋租金435000元。2019年5月9日，王宝国在2017年10月25日至2019年4月24日的房租对账单上签字确认欠交金额296000元。在2017年-2019年物业费、供暖费及历史欠费单中确认欠交金额145370元。同日，王宝国签署《情况说明》，内容为：“因回龙观实际工作需要，借用七天酒店客房一间作为办公用房，房间号为518室，年租金为38000元，日期2016年11月至2019年4月30日。其中从2015年陆续零散住房不再重复计算，支付房租日期按2016年8月1日至2019年4月30日合计金额为104500元。”本案庭审中，东方天远公司称小区确未提供热水，但提供热水应为小区责任，并非出租方义务，且小区具备热水管线，系承租方认为自建设备经济成本低，故未要求小区提供热水，并申请证人裴某出庭证明该情况。王宝国对此不予认可。关于合同中约定的“地下二层男女宿舍各一间”，东方天远公司称合同签订之初向王宝国提供了房间，但之后由于政策原因地下不允许住人，故在后院位置提供了同等面积的房间，王宝国对此不予认可。东方天远公司认可一层大厅中，其于2016年一季度占用了部分面积办公，但东方天远公司称系因王宝国安装燃气设备占用了非合同约定面积，故双方对此协商一致由东方天远公司使用大堂部分区域办公，王宝国对此不予认可。本案审理过程中，东方天远公司委托北京劲翔律师事务所代理案件，并支付律师费104950元。另查，2015年2月5日，王宝国（甲方）与案外人北京华美慧谷科技有限公司签订《燃气生活热水设备销售合同》，购买AO史密斯燃气热水器，约定的合同总价为160000元，之后北京华美慧谷科技有限公司向王宝国出具160000元收据。2019年12月16日，北京东正捷燃气有限公司出具《证明》，内容为：“我公司于2015年4月20日收到王宝国转账汇款燃气管道安装工程款100000元、2015年4月29日收到王宝国转账汇款燃气管道安装工程款89000元”。该《证明》上有经办人侯某1签名并留电话。经法院与北京东正捷燃气有限公司核实，该公司表示证明确系公司出具，但经办人签名并非本人所签，王宝国交纳的款项无误，管道安装地址为北京市昌平区回龙观镇龙锦三街总政机关回龙观小区，具体楼号已记不清楚，现场安装有史密斯热水器。本案庭审中，王宝国称因疫情原因不便于找经办人签字，所以自行代签。针对此情形，法院对王宝国该项妨害民事诉讼的行为当庭予以训诫。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，东方天远公司与王宝国签订的《房屋租赁服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王宝国未按照合同约定交纳房屋租金、物业费及供暖费，并在承诺书及对账单中对欠款金额、违约金数额及律师费的负担予以签字确认，应按照约定向东方天远公司支付上述款项。东方天远公司要求王宝国支付欠付租金、物业费、供暖费，并承担违约金及律师费有事实及法律依据，法院予以支持。王宝国虽承诺鑫禧达酒店承担连带保证责任，但承诺书中无鑫禧达酒店盖章确认，无证据证明该承诺经过股东会或董事会决议，东方天远公司的该项请求，无事实及法律依据，法院不予支持。东方天远公司与王宝国在租赁合同中约定热水由小区提供，该项条款应理解为出租人承诺小区可以提供热水，现小区并未按约定提供热水，出租人违反此项约定，因此王宝国安装热水设备及管线所支出的费用，应由东方天远公司负担。东方天远公司辩称系王宝国一方出于成本考虑，自行决定安装热水设备，但并未提供充分证据，对东方天远公司的该项辩称法院不予采信。东方天远公司与王宝国在合同中对于办理租赁许可证的时间有明确约定，现东方天远公司超出约定的时间办理许可证，应按照合同约定承担相应责任。王宝国主张延迟办理该证，应按照合同约定免租期顺延有事实及法律依据，东方天远公司应将延迟期间的租赁费用予以退还。但王宝国主张的费用计算有误，法院对其合理部分予以支持。关于东方天远公司使用518房间一节，双方对《情况说明》所述金额不持异议，法院对王宝国主张的104500元予以认可。关于东方天远公司未提供地下二层男女宿舍一节，东方天远公司虽辩称系双方协商以其他房间所占场地置换，但并未提供充分证据，王宝国主张的损失有事实依据。但其主张的损失数额过高，法院综合考虑东方天远公司占用的面积、同等情形下的市场价租金，对损失数额酌情予以确定，对王宝国主张的过高部分不予支持。王宝国虽然主张由于东方天远公司原因导致《特种行业许可证》延迟办理，致其经营的酒店开业时间延迟一年并造成损失共3000000元，但并未提供充分证据，法院对此不予采信。王宝国要求按照1.2元/度的标准，退还东方天远公司多收取的电费，但在收取电费过程中，王宝国一方的工作人员对计费标准、计费金额均曾签字予以确认，法院对东方天远公司所述双方对于用电达成新的计费标准予以采信，对王宝国要求退还多付电费的诉讼请求不予支持。关于王宝国交纳的采暖费，双方均认可采暖系市政提供，王宝国以采暖不达标、无采暖设施为由要求东方天远公司退还采暖费无事实依据，法院不予支持。王宝国主张东方天远公司占用一层大厅部分面积办公，但该状况持续多年王宝国未提出异议，且王宝国安装的燃气设备亦超出租赁合同约定的面积，东方天远公司主张双方系协商一致置换面积符合常理，法院对王宝国主张的该项损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王宝国于本判决生效之日起十日内给付北京东方天远投资管理有限公司2016年10月25日至2017年4月24日的房屋租金865000元、供暖费157685元，以上共计1022685元；二、王宝国于本判决生效之日起十日内给付北京东方天远投资管理有限公司2017年10月25日至2019年4月24日期间的房屋租金296000元、物业费及供暖费145370元，以上共计441370元；三、王宝国于本判决生效之日起十日内给付北京东方天远投资管理有限公司违约金291537元、律师费104950元，以上共计396487元；四、北京东方天远投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王宝国安装热水设备及管线费用349000元；五、北京东方天远投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王宝国延迟办理《军队房地产租赁许可证》的费用130685元；六、北京东方天远投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王宝国未提供地下二层男女宿舍造成的损失81000元；七、北京东方天远投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王宝国占用518房间的使用费104500元；八、驳回北京东方天远投资管理有限公司的其他诉讼请求；九、驳回王宝国的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人未提交新证据。本院另查明，鑫禧达酒店于2016年4月16日取得特种行业许可证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王宝国上诉要求东方天远公司赔偿因迟延办理特种行业许可证导致宾馆迟延营业一年造成的损失3000000元。依据双方合同约定，营业所需证件办理的主体应为王宝国，东方天远公司仅负有协助义务。虽然鑫禧达酒店于2016年4月16日才取得特种行业许可证，但王宝国并未提供证据证明该迟延系因东方天远公司未履行协助义务导致。此外，关于王宝国主张的损失是否实际发生以及损失与迟延办证之间的因果关系，王宝国亦未提交充分的证据予以证明。因此，王宝国上诉要求东方天远公司赔偿其迟延营业一年的损失3000000元，证据不足，本院不予支持。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，王宝国上诉要求东方天远公司支付占用宾馆一层大厅25平方米的费用185000元，东方天远公司主张该面积是用王宝国安装燃气锅炉占用的面积置换而来的。依据本案查明的事实，王宝国安装的燃气设备确实不在双方租赁合同约定的面积中，且东方天远公司占用上述宾馆一层大厅部分面积已经多年，王宝国始终未提出过异议。通过上述事实可以认定双方确实存在房屋面积置换的口头约定。故王宝国主张宾馆一层大厅面积系东方天远公司强行占用并要求东方天远公司支付使用费，无事实依据，本院不予支持。综上所述，王宝国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32280元，由王宝国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年九月七日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 李佳星