辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5696号上诉人（原审被告）：李翠华，女，1960年2月20日生，汉族，户籍地哈尔滨市松北区，现住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：刘升，辽宁双德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连英邦物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市普兰店区莲山街道办事处水门子社区。统一社会信用代码：912102825506179889。法定代表人：钟西胜，该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者。上诉人李翠华因与被上诉人大连英邦物业管理有限公司（以下简称英邦物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初3335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李翠华上诉请求：撤销一审判决并依法改判给付英邦物业物业费21,640元；英邦物业承担物业费。事实和理由：英邦公司未向李翠华催缴过物业费，英邦物业的部分诉请已超过诉讼时效，一审法院仅应支持36个月的物业费。一审法院认为本案不适用诉讼时效的规定属适用法律错误。英邦物业辩称，不同意李翠华的上诉请求。英邦物业2018年至2020年期间均向李翠华主张了权利，导致诉讼时效中断。英邦物业向一审法院起诉请求：1、李翠华给付物业费合计36,070元，并承担逾期付款滞纳金暂定5,000元；2、诉讼费由李翠华承担。一审判决认定事实：2015年6月15日，李翠华（乙方）与大连世纪鼎盛实业有限公司（甲方）签订两份《商品房买卖合同》，全款购买坐落于普兰店市，建筑面积150.32平方米，单价15,365.97元/平方米，总金额2,309,813元；坐落于普兰店市，建筑面积150.24平方米，单价15,366.97元/平方米，总金额2,308,734元。双方在《商品房买卖合同》补充协议十条关于前期物业管理中约定：1、乙方同意：在本小区业主大会聘任物业管理公司之前，由甲方通过相关合法程序聘任的英邦物业提供物业管理服务。乙方接受并遵守甲方及英邦物业依法制定的《业主临时规约》以及乙方与英邦物业签订的《前期物业管理服务协议》；2、乙方应于房屋交付之前或者同时交纳物业费、垃圾清运费以及《业主临时规约》、《前期物业管理服务协议》规定的应由乙方交纳的其他费用。2018年3月3日、2020年3月3日，大连世纪鼎盛实业有限公司与英邦物业签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对鼎盛佳苑二期琥珀城进行物业管理服务，物业费具体标准有电梯住宅1.25元/月/平方米，无电梯住宅0.95元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米。2015年9月15日，李翠华办理入住手续并缴纳公共维修基金、预收水费、水证工本费、预收电费、供暖费用；2015年9月16日缴纳一年物业管理费、一年生活垃圾清运费，物业费交费年度为2015年1月1日至2015年12月31日。另查明，英邦物业、被告双方2013年11月7日签订了两份《底商物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告实施物业管理服务。在合同中表明被告所购买的案涉房屋坐落位置：普兰店世纪路西段E4-2号、E4-3号房屋，类型为商用，用途为“兴辉凯瑞”。协议第一条规定双方的权利义务；第二条约定了物业的服务内容：包括公共区域内公用部位的维护和管理、公共区域内房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化、安全管理等。第四条约定了物业费的缴纳标准和缴纳时间：商品房底商为2.0元/月/平方米，应于每年的最后一个月内向原告交纳次年的物业管理费。此处的年指12个月，非自然年。一审法院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。可见，物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应履行各自合同义务。最高人民法院针对审理物业案件的应用法律问题下发解释，物业公司实施了服务后，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。本案中根据英邦物业、被告签订的两份《底商物业管理服务协议》，由原告为被告实施物业管理服务，且被告已经享受原告所提供的物业管理服务，而原告诉请被告支付2016年1月1日至2020年12月31日物业费36070元，因《底商物业管理服务协议》第四条关于交纳费用时间约定为“合同签订日起向乙方交纳一年的物业管理费，以后应于每年的最后一个月内向乙方交纳次年的物业管理费，此处的年指12个月，非自然年”，合同签订时间为2013年11月7日，即应于每年11月交纳当年11月至次年10月共计12个月物业费，故仅能支持原告2016年1月1日至2020年10月31日物业费2元×（150.32平方米+150.24平方米）×58个月=34,865元。关于被告抗辩四年物业费部分经过诉讼时效一节，物业服务所产生的债务具有整体性、关联性、连续性，对于物业公司，其为业主提供的是连续性物业服务，对于业主，其所承担的各期物业费形成于同一物业合同的约定，具有整体性，并且各期间的债务之间互相关联。又，在物业服务合同纠纷中，物业公司对于业主拖欠物业费行为相比其他类型的债权容忍度较大，部分业主拖欠物业费的情形时间跨度较长，甚至几年一交，此种情况下容易出现证据缺失。在本案中，原告发出催费通知等行为亦表示其在积极主张自己的权利，故原告所主张物业费并未过诉讼时效，对被告抗辩意见，不予采信。关于被告抗辩原告资质违反了《大连市物业管理条例》的选聘条件一节，该条例于2019年6月1日实行，对于违反选聘方式的，该条例第六十九条已有明确规定，由区（市）县物业管理执法部门责令限期改正，给予警告，可以并处五万元以上十万元以下罚款，可见该处罚系行政处罚，不能成为业主免交物业费的理由，故对此抗辩意见，本院不予采信。至于原告要求被告承担逾期付款滞纳金5,000元一节，被告虽存在欠交物业费的行为,但原告没有证据证明被告拖欠物业费的行为给原告造成了额外的重大损失，为了有效缓和双方之间的矛盾,营造和谐的居住环境,促进原告提供更优良的物业服务及被告今后能按时交纳物业费,故酌定对原告主张的滞纳金不予支持。判决：一、李翠华于本判决生效后十日内给付大连英邦物业管理有限公司物业费合计34,865元（2016年1月1日至2020年10月31日）；二、驳回大连英邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如李翠华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计413元，由大连英邦物业管理有限公司负担63元，由李翠华负担350元，李翠华于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳。二审中，被上诉人英邦物业提供了新证据：1、房屋交付授权委托书，拟证明上诉人在办理交房手续时留下的联系电话为137××××6778；2、中国移动公司普兰店分公司短信发送明细，拟证明英邦物业于2018年1月3日通过移动平台向李翠华前述尾号为6778的手机发送催缴物业费短信；3、催缴物业费的影像资料，拟证明曾于2019年8月9日上午向案涉房屋处张贴物业催费通知。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人对前述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，前述证据1、2无法证明系李翠华唯一的电话号，也无法证明一直使用，故而无法证明催费短信成功送达；前述证据3仅能看到将催缴通知贴在案涉物业上，李翠华已授权他人使用案涉物业，故亦无法证明送达。本院经审查，对被上诉人提供的前述三份证据予以采信。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院经审理查明：案外人奚兴向大连世纪鼎盛实业有限公司出具房屋交付授权委托书，上诉人在受委托人处签字并按手印，联系电话为137××××6778。本院另查明：2018年1月3日，被上诉人通过中国移动短信发送平台向包含137××××6778在内的若干号码发送催费短信，内容为：“尊敬的业主您好，物业公司现在已经开始收取2018年度物业费。请求您及时缴费。如拖欠往年的物业费，请您一并缴纳，否则物业将主张公司的权利。您可以客服中心交纳也可以选择转账……请转账前咨询您的物业费金额，转账时备注房号、姓名，留好凭证并及时告知物业。物业咨询电话：0411-83516088”。2019年8月9日，被上诉人英邦物业向位于案涉房屋上的”兴辉凯瑞”酒店张贴物业费催缴通知。本院认为，本案争议的焦点为上诉人应向被上诉人缴纳物业费的数额。案涉《底商物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，上诉人应按该协议约定的标准向被上诉人缴纳物业费。上诉人对于一审判决认定的案涉房屋面积及欠费期间均无异议，故本院对一审判决认定上诉人2016年1月1日—2020年10月应缴物业费数额34,865元予以确认。关于上诉人主张被上诉人案涉部分诉请已超过诉讼时效一节，前述物业服务协议约定的缴费时间为每年的最后一个月缴纳次年的物业费且非自然年。上诉人与被上诉人于2013年11月7日第一次签订案涉物业服务协议，则上诉人应自每年的10月底前缴纳当年11月至次年10月的物业费。被上诉人在二审中提供了委托中国移动公司普兰店分公司向137××××6778手机发送催缴物业费短信的证据；而该号码系上诉人在办理案涉房屋交接手续时所留，故可以认定被上诉人曾于2018年1月3日以短信方式向被上诉人进行催缴。从催缴短信的内容看，被上诉人除催缴2018年物业费外，亦对之前欠缴的物业费进行了催缴。被上诉人在一审中诉请的为2016年1月1日至2020年12月31日的物业费，依据双方对于物业费缴费时间的约定2016年1月1日至2016年10月的物业费应于2015年10月底前缴纳，2016年11月至2017年10月的物业费应于2016年10月底前缴纳，2017年11月至2018年10月的物业费应于2017年10月底前缴纳，2018年11月至2019年10月的物业费应于2018年10月底前缴纳，2019年11月至2020年10月的物业费应于2019年10月底前缴纳。则被上诉人于2018年1月3日向上诉人催收2018年度和之前拖欠的物业费，已构成诉讼时效中断；被上诉人其后于2020年6月16日提起本诉，未超过三年诉讼时效的限制。综上所述，李翠华上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费131元，由上诉人李翠华负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年九月七日书记员 牛超群