山东省费县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1325执异43号 异议人（利害关系人）：杜传扬，男，1982年1月18日出生，汉族，居民，住莒南县，现居住费县费城街道办事处荣炜板材厂。 诉讼委托代理人：宁东强，临沂经济开发法律服务所法律工作者。 申请执行人：孙宗健，男，1966年6月22日出生，汉族，居民，住费县。 被执行人：王瑞波，男，1967年10月26日出生，汉族，居民，住费县。 被执行人：临沂瑞博木业有限公司。 法定代表人：王瑞波，经理。 第三人（买受人）：赵美坤，男，1993年5月2日出生，汉族，居民，住费县。 本院在执行申请执行人孙宗健与被执行人王瑞波、临沂瑞博木业有限公司买卖合同纠纷一案中，异议人杜传扬不服本院对被执行人财产的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭进行了审查，异议人杜传扬及其委托代理人宁东强，申请执行人孙宗健、第三人赵美坤到庭参加听证，本案现已审查终结。 异议人杜传扬称，请求法院依法中止腾空厂房，准许异议人对该厂房继续使用至2021年7月27日。事实与理由：一、2017年7月27日异议人是在善意及同等市场价，以合理的价格租赁被执行人王瑞波所有的厂房及设备，异议人没有恶意租赁的行为。二、根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。三、异议人与王瑞波租赁合同合法有效，并得到费县人民法院的认可，2020年7月17日异议人在费县人民法院的要求下交纳了69100元租赁费，该租赁费期限至2021年7月27日。四、根据买卖不破租赁的法律规定，异议人对该租赁物的使用是合法、合理不违反法律规定，是有偿使用。五、异议人在对该涉案厂房及设备租赁之前的查封、扣押、冻结是不知情的，出租人王瑞波的恶意出租行为应受到法律的制裁，并由此给异议人造成了人力、物力、财产损失。六、异议人于2020年7月17日向费县人民法院交纳的69100元的租赁费应做何认定、解释。综上，异议人根据买卖不破租赁及向费县人民法院交纳的租赁费的事实，请求贵院依法支持异议人的异议请求。 申请执行人孙宗健辩称，要求法院依法执行，我不同意异议人的异议请求。 第三人赵美坤述称，我于7月24日通过司法拍卖程序获得临沂瑞博木业公司的厂房及土地使用权等财产，拍卖价款是6158769.32元，该款已于7月28日全部付清。要求法院依法腾空厂房设备，把拍卖成功的财产交给我。异议人的租赁行为是在法院查封之后，且法院拍卖公告中亦没有告知涉案厂房存在租赁。异议人的异议不成立，不同意异议人的异议请求。 经审查查明，申请执行人孙宗健与被执行人临沂瑞博木业有限公司、王瑞波买卖合同纠纷一案，经本院审理后，于2017年4月20日作出（2017）鲁1325民初1371号民事调解书，查明：2015年至2016年期间，被执行人多次购买申请执行人胶合板用胶，经双方结算，截止2016年1月30日，被执行人拖欠申请执行人货款共计1038530元。经本院主持调解，双方达成以下协议：一、被执行人临沂瑞博木业有限公司、王瑞波偿还申请执行人孙宗健货款共计1038530元，于2018年4月20日前履行完毕（自2017年5月起至2018年2月止，于每月的20日前支付100000元，剩余38530元于2018年4月20日前全部付清）；二、案件受理费14146元减半收取7073元，保全费5000元，共计12073元，由申请执行人孙宗健负担6040元，被执行人临沂瑞博木业有限公司、王瑞波负担6033元。因被执行人未履行义务，申请执行人孙宗健申请法院强制执行。 本院在审理申请执行人孙宗健与被执行人临沂瑞博木业有限公司、王瑞波买卖合同纠纷一案中，申请执行人提出财产保全的申请，本院于2017年3月27日依据（2017）鲁1325民初1371号民事裁定书，查封了被执行人厂区土地使用权十五亩、二层办公楼一栋、钢结构生产车间七座、叉车三部、热压机三台、砂光机一台，并张贴了查封公告。在执行中，于2019年3月20日依据（2018）鲁1325执1455号之二执行裁定书，再次对上述财产进行了查封。2018年12月29日本院作出（2018）鲁1325执1455号之一执行裁定书，终结本次执行程序。在恢复执行中，于2019年8月6日依据（2019）鲁1325执恢673号执行裁定书，查封了被执行人厂区内预压机二台、二层楼北平房三间、南平房二间、传达室二间。2019年8月19日，本院出具委托书，对位于费城街道办事处城北村的钢结构生产车间七座、二层办公楼一栋及南、北平房、传达室、叉车三部、热压机三台、砂光机一台、预压机两台及十五亩土地使用权的市场价格进行评估。后经山东同泰土地房地产资产评估有限公司评估，上述财产在评估基准日2019年8月19日的市场价值为2242769.32元。2019年10月28日，本院发布拍卖通知书及公告，委托淘宝网司法拍卖网络平台于2019年12月5日10时至2019年12月6日10时止对上述评估财产进行拍卖。案外人刁志勇、赵兴龙对此提出执行异议，本案中止拍卖。2020年6月22日本院再次发出（2019）鲁1325执恢673号之一拍卖公告，决定于2020年7月23日10时至2020年7月24日10时止（延时除外）在费县人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。拍卖标的：临沂市瑞博木业有限公司所拥有的房屋建筑物、机械设备及土地使用（租赁）权等。主要涉诉资产如下：1、房屋建筑物11项，建筑面积5612.44平方米，主要包括二层楼、钢结构车间、宿舍、传达室等，以钢架和混合结构为主，分布在厂区内；2、设备：机械设备7项9台，主要为叉车、热压机等，其中1台叉车现场勘查时，未见实物；3、土地使用（租赁）权：依据临沂瑞博木业有限公司与费县城北乡城北村民委员会签订的土地租赁合同，土地15亩，租赁期限为30年，自2005年11月19日起至2035年11月19日止。起拍价：2242769.32元，保证金：40万元，增价幅度：11000元（以及其整倍数）。本案第三人赵美坤于2020年7月23日以6158769.32元价格拍得上述财产。但异议人杜传扬以其租期未到期等为由，拒绝腾出。2020年8月11日本院向异议人杜传扬送达（2019）鲁1325执恢673号之三执行裁定书，内容为：一、解除第三人杜传扬对本院查封、拍卖的原王瑞波、临沂瑞博木业有限公司所有的位于费县二间的占有；二、第三人杜传扬应自收到本裁定书之日起十五日内将涉案厂房腾空，并保证上述拍卖土地使用权、房屋、钢结构生产车间及热压机等设备数量、性能的完整性。逾期未腾空的，本院将依法强制执行。异议人不服提出执行异议。 另查明，临沂瑞博木业有限公司位于费县，经营范围为木材经营：多层板加工销售，公司设立时间为2006年10月19日，最后更新时间为2016年12月2日。股东为王瑞波、杜士兰，各出资80%、20%。建设用地使用权利人为王瑞波，权利类型为个人。2005年11月19日临沂瑞博木业有限公司法定代表人王瑞波与原费县城北乡城北村民委员会签订《土地租赁合同书》，土地租赁期限为30年，自2005年11月19日起至2035年11月19日止。2017年7月27日，本案异议人杜传扬作为乙方与出租方王瑞波作为甲方签订《租赁合同》，内容为：甲方自愿将自有厂房及房屋13间及多层板生产设备（生产设备明细详见附件）出租给乙方使用。甲方出租给乙方的厂房、房屋及设备位于费县费城街道办事处城北工业园临沂瑞博木业有限公司院内西侧和北侧。其中，厂房面积5000ｍ2（具体面积以实际交付面积为准）。乙方已经充分了解甲方出租厂房、房屋及设备的现状及产权情况。乙方对厂房、房屋及设备的租期为五年，租赁期间自2017年7月27日至2022年7月27日止。承租后，乙方对出租厂房、房屋及设备只有使用权，没有所有权。未经甲方书面同意乙方，乙方不得对外转租、抵押等。租赁期间，乙方有权根据生产经营需要对厂房和房屋进行装修和改建，未经甲方书面同意乙方不得改变厂房和房屋的承重结构，乙方的装修和改建不影响厂房和房屋的生产及居住安全等。附件：1.办公室一套（带装修）。2.原债务与乙方无关。3.租期五年（租期内甲方不得涨租金、不得加不合理条规）。4.租金为每年20万元。5、办公室后厂房一跨甲方使用至2017年12月30日止。该租赁合同的签订在本院查封之后，听证中异议人杜传扬对本院查封物品无异议，但其主张为经营需要对机器进行了维修和进行了其他基础建设。 再查明，本院在执行被执行人为王瑞波的另一案件、案号为（2019）鲁1325执293号案件中，向异议人杜传扬送达了协助执行通知书，要求其协助扣留厂房、房屋、部分设备租金30万元。2019年8月6日杜传扬向本院缴纳租金199778元，2020年7月17日杜传扬向本院缴纳租金69100元。异议人还为本厂职工购买了人身意外、平安保险；并申请费县环境保护局办理了环评。但异议人主张其向被执行人王瑞波缴纳的租赁费在异议程序中无法予以认定。 上述事实，主要根据本院民事调解书、执行裁定书、查封、拍卖材料及双方当事人提交的证据材料认定的，其证据材料均收集、记录在卷。 本院认为，本案的焦点问题是异议人杜传扬主张的租赁权是否能够阻却本院的执行。本案在审理中，依据申请执行人的申请于2017年3月27日对涉案厂房及其他财产进行了查封，并张贴了查封公告，公告载明：查封期间禁止任何单位和个人对被查封的财产进行处分，有关部门不得办理产权转移的相关手续；违者，其行为一律无效，本院将依法追究法律责任。在查封以后，被执行人王瑞波于2017年7月27日与异议人杜传扬签订了《租赁合同》，将本院查封的厂房、设备及其他财产租赁给异议人使用、经营。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规强制性规定。因此，该《租赁合同》应为无效合同，合同无效后自始不具有法律效力。虽然本院在执行被执行人王瑞波的其他案件中，收取了异议人的租金，但并不能改变合同的效力，该合同仍为无效合同，本院收取的异议人缴纳的租金应依异议人的实际租赁期间计算，异议人杜传扬主张的“租赁权”不能对抗本院的执行。异议人主张其在经营期间对厂区进行了基础建设、办理了环评系其与被执行人王瑞波之间的权益争议，属另一法律关系，可通过诉讼等其他途径解决。异议人的异议请求，本院不予支持。《山东省高级人民法院执行疑难法律问题解答（一）》中答复：“如果查明涉案不动产查封或者抵押在先而租赁在后的，执行法院可以将该异议作为利害关系人异议，按照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查”。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人杜传扬的执行异议。 如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十日内，书面向山东省临沂市中级人民法院申请复议一次，复议期间不停止执行。 审判长  王兆海 审判员  孙 侠 审判员  张文尧 二〇二〇年九月七日 书记员  孟令珠