江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终2188号上诉人（原审原告）：相江霞，女，1986年8月13日生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：赵敬柱，江苏尚扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭洪，女，1990年6月12日生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：王志琪（系郭洪丈夫），男，1992年10月17日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：陈令男，女，1988年7月26日生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审被告）：连云港市东海县鼎盛房产中介有限公司，住所地江苏省东海县牛山镇富华东路8号2幢改水队综合楼门面房6号。法定代表人：张占，该公司执行董事。被上诉人：连云港市东海县鼎盛房产中介有限公司富华路分公司，住所地江苏省东海县牛山镇富华东路8号2幢改水队综合楼门面房6号。负责人：张占。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：苏洪付，男，1974年10月19日生，汉族，系该公司员工，住江苏省东海县。上诉人相江霞因与被上诉人郭洪、陈令男、连云港市东海县鼎盛房产中介有限公司（以下简称鼎盛公司）、连云港市东海县鼎盛房产中介有限公司富华路分公司（以下简称鼎盛公司富华路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。相江霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判郭洪双倍返还定金4万元，鼎盛公司、鼎盛公司富华路分公司共同返还中介费3000元，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.被上诉人郭洪无权出卖涉案房产，因为涉案房产在出卖之前没有解除抵押，因此被上诉人郭洪未履行约定的义务，应当双倍返还定金。2.被上诉人郭洪从没有通知上诉人解除涉案的房屋买卖合同。3.关于首付款的给付期限，被上诉人郭洪同意上诉人在3月底前给付，但是在2019年3月28日左右，即在涉案合同履行期间被上诉人郭洪将涉案房产出卖于案外人并办理变更登记，已经构成违约，应当承担违约责任。4.2019年3月23日上午10:51，被上诉人郭洪承诺退回上诉人1万元定金，因此一审法院应当根据查明的事实支持返还上诉人定金1万元。5.被上诉人陈令男、鼎盛公司、鼎盛公司富华路分公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，损害了上诉人的合法权益，且未促成房屋买卖合同成立，应当退回中介费3000元。二、一审判决适用法律有误，程序不妥。被上诉人郭洪答辩称：一审判决认定实事清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。被上诉人陈令男答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审法院依法维持原判。涉案的房屋买卖合同是双方自愿签订的，真实合法，且合同条款清晰明确。一审时我方提供的证据可以确切地证实是上诉人因自身原因在合同约定的期限内不能交付购房款，卖方给予其宽限期后仍然不能按约履行，上诉人的行为已经构成违约，故无权要求郭洪返还定金。被上诉人鼎盛公司、鼎盛公司富华路分公司共同答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审法院依法维持原判。涉案的房屋买卖合同是双方自愿签订的，真实合法，且合同条款清晰明确。一审时我方提供的证据可以确切地证实是上诉人因自身原因在合同约定的期限内不能交付购房款，卖方给予其宽限期后仍然不能按约履行，上诉人的行为已经构成违约，故无权要求郭洪返还定金。相江霞向一审法院起诉，请求判令：1.郭洪双倍返还定金4万元，陈令男、鼎盛公司、鼎盛公司富华路分公司返还中介费3000元；2.由郭洪、陈令男、鼎盛公司、鼎盛公司富华路分公司承担诉讼费用。一审法院查明事实：2019年2月21日，相江霞（乙方）、郭洪（甲方）及鼎盛公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定乙方购买甲方位于牛山街道东蔡北路25号4-1-302室房产，面积92平方米，转让价格57万元，甲乙双方自签订本合同后于2019年3月10日前，双方配合到丙方指定的银行办理银行贷款手续，并且按银行规定将首付款39万元打到甲方账户，暂定银行贷款金额为17万元（实际以银行最终审批结果为准），甲乙双方各支付总成交价1%作为中介居间服务费，双方承担各自的应缴税费，如乙方所申请贷款因买方自身原因未获得银行审批的，乙方自行筹齐剩余房款，以现金形式支付甲方，乙方未按合同约定期限支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自合同约定的付款期限第2日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付到期未付款金额的5‰的违约金……（其余内容略），合同落款处相江霞、郭洪签名，但是丙方并无相关中介公司的盖章或签字。当日，相江霞支付定金20000元，郭洪出具定金收条。2019年2月22日，相江霞向陈令男支付中介费3000元，陈令男系中介公司人员，陈令男向相江霞出具中介费收据，并加盖中介公司印章，相江霞提交的收据上印章不完整清晰，相江霞主张当时加盖的系鼎盛公司富华路分公司印章。一审法院另查明，2019年3月14日，因为缺钱没有筹到足额首付款40万元，相江霞联系郭洪要求延期支付首付款，延长的期限为1-2个月，同时要求买受人变更为相江霞的妹妹，郭洪没有明确表示同意，要求相江霞在3月20日回复郭洪，看看3月底能否支付首付款，履行合同。2019年3月20日，相江霞回复郭洪能够支付20万元首付款，双方就首付款的金额、延长的期限及逾期付款利息等问题，未能协商一致，郭洪后来告知相江霞房子不再出售，解除房屋买卖合同，要求相江霞从房屋内搬出。郭洪同意退还相江霞1万元，相江霞不同意要求退还2万元定金，双方发生分歧。一审法院再查明，郭洪已将涉案房屋另行出售其他人，前期相江霞就本案已先后提起两次诉讼，后均撤回起诉。一审法院认为，相江霞与郭洪签订的《房屋买卖居间合同》，合法有效，具有法律约束力。根据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，买卖双方约定2019年3月10日支付首付款40万元，截至3月14日相江霞没有支付首付款，并联系郭洪要求延期支付，相江霞要求最迟延期一个月，但是郭洪并没有明确同意，而是要求相江霞3月20日明确回复郭洪，但是截至3月20日，相江霞仍不能支付全额首付款，没有明确什么时候能够支付全额首付款，未能就延期付款问题与郭洪协商一致。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内容仍不能履行的，当事人可以解除合同。相江霞在延期10天后，仍不能履行支付首付款的义务，也未明确履行给付首付款40万元的期限，在协商未果的情况下，郭洪有权解除房屋买卖合同，综上相江霞迟延履行支付房屋首付款的义务，未履行约定的债务，导致合同解除，现要求郭洪双倍返还购房定金，依据不足，一审法院不予支持。中介公司提供居间服务，虽然已经促成相江霞与郭洪签订二手房买卖合同，但是双方并未实际完成交易，中介公司也并未完成后续二手房贷款、过户等居间服务内容，应当适当减少中介费用，根据本案实际情况一审法院酌情减少1800元。故鼎盛公司富华路分公司返还相江霞中介费1800元，鼎盛公司作为总公司对其分公司的债务承担共同付款责任。鼎盛公司与鼎盛公司富华路分公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担举证不能和判决于其不利的法律后果。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、鼎盛公司、鼎盛公司富华路分公司于判决生效后十日内共同退还相江霞房屋中介费1800元；二、驳回相江霞其他的诉讼请求。案件受理费减半收取438元，由相江霞负担400元，鼎盛公司、鼎盛公司富华路分公司负担38元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.郭洪在履行《房屋买卖居间合同》过程中是否存在违约行为；2.两中介公司是否应当返还中介费3000元。关于郭洪在履行《房屋买卖居间合同》过程中是否存在违约行为的问题，本院经审查后认为，根据双方在《房屋买卖居间合同》中约定，相江霞应当于2019年3月10日支付郭洪购房首付款39万元，后郭洪在2019年3月14日的微信聊天记录中明确表明等相江霞3月20日的回复，等待其月底（3月31日）事情能否办好。因此，此时郭洪并未明确与相江霞重新约定首付款付款时间变更为3月31日，还需等待3月20日相江霞的回复，但相江霞也自认在3月20日回复时未足额准备好首付款，故相江霞称双方已经一致同意将支付首付款的时间变更为3月31日的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。相江霞没有在双方约定的时间内支付购房首付款，致使郭洪要求其搬出房屋、解除合同，相江霞对于合同的解除负有违约责任。关于两中介公司是否应当返还全部中介费3000元的问题，本院经审查后认为，根据《房屋买卖居间合同》第九条第四项约定，如因甲（郭洪）乙（相江霞）双方自身原因导致本合同终止，如已收取的中介费概不退还；如未收取的由违约一方支付丙方（两中介公司）的中介服务费（房屋转让价2%）。在相江霞已经支付中介费3000元，且因相江霞违约致使本合同终止的情况下，两中介公司无需返还相江霞中介费，但一审法院综合考虑两中介公司只提供服务至郭洪、相江霞签订房屋买卖合同，后续尚有协助办理贷款、产权变更登记等大部分的中介服务未提供，因此酌定两中介公司返还1800元的中介费已经综合考虑了中介服务的实际情况并无不当，本院依法予以支持。相江霞上诉认为两中介公司应当返还其交纳的全部中介费3000元没有合同依据，也没有考虑两中介公司已经促成双方签订房屋买卖合同这一实际情况，本院依法不予支持。综上，上诉人相江霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费876元（相江霞已预交），由上诉人相江霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年九月十八日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。