青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终950号上诉人（原审原告）：马哈三，公民身份号码×××，男，回族，1987年4月3日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：刘积明，青海汇元（兴海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李信善，青海汇元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙祯德，公民身份号码×××，男，汉族，1990年8月24日出生，原住西宁市。上诉人马哈三因与被上诉人孙祯德房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日受理后，依法组成合议庭于2020年9月11日公开开庭进行了审理。马哈三的委托诉讼代理人李信善到庭参加诉讼，孙祯德经依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。马哈三上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。事实与理由:第一，案涉《房屋买卖合同》合法有效，合同第三条约定：马哈三于合同签订之日向孙祯德支付房屋首付款100000元，孙祯德出具收据并交付房屋；孙祯德在开发商办理完成不动产权证后，结清银行按揭贷款，解除抵押，并协助马哈三办理按揭贷款，后马哈三一次性支付购房尾款310000元。现马哈三已按时履行了合同义务。另，上述条款约定了孙祯德的先合同义务,即按时结清按揭贷款、解除抵押及办理房屋产权登记。根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。现孙祯德违约使马哈三履行合同陷入困境,马哈三未支付剩余房款属于行使先履行抗辩权,一审法院以未付清房款、不具备过户条件为由,驳回马哈三诉求,于法无据。第二，案涉房屋过户条件已经成就,孙祯德应承担违约责任。2019年1月2日，开发商已通知办理房屋产权登记手续,马哈三也在第一时间通知孙祯德尽快办理。根据《合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就；不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。现办理房屋产权登记的条件已经成就,孙祯德恶意迟延构成违约,应承担违约责任。第三，孙祯德应承担律师代理费9000元。双方在《补充合同》中明确约定,在孙祯德违约的情形下,马哈三有权解除合同,并有权要求孙祯德承担因此产生的全部损失,包括律师代理费。现马哈三为维护自身合法权益,要求继续履行合同,不违反法律强制性规定,而一审法院强烈释明,在继续履行合同的情况下,并未约定违约金和律师代理费,故关于律师费的诉求不能得到支持,遂要求马哈三撤回,于法无据。孙祯德未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。马哈三向一审法院起诉请求：1.判令孙祯德继续履行合同，协助马哈三办理房屋过户手续;2.判令孙祯德承担违约金82000元;3.判令孙祯德承担律师代理费9000元;4.本案诉讼费由孙祯德负担。一审法院认定事实：2019年5月15日，马哈三与孙祯德签订《房屋买卖合同》，孙祯德将位于西宁市××区房屋出售给马哈三，房屋建筑面积为96.29㎡，购房总价款为410000元。合同约定：签订合同之日起7日内马哈三给付首付款100000元，孙祯德向马哈三交付房屋；孙祯德于开发商办理完成不动产权证后30日内还清银行贷款并与马哈三办理房屋过户手续后，孙祯德协助马哈三办理银行贷款，马哈三于银行放贷之日起30日内付清剩余房款310000元。合同签订后，马哈三支付了首付款100000元，孙祯德也已交付房屋，该房屋现由马哈三居住。目前，马哈三尚未付清剩余购房款，孙祯德尚未取得不动产权证。一审法院认为，马哈三与孙祯德于2019年5月15日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。马哈三要求孙祯德继续履行合同，协助办理房屋过户手续并承担违约金82000元、律师代理费9000元（此项诉求马哈三在庭审中表示不再主张），因案涉房屋办理过户手续的条件尚未成就，双方合同约定的条件也未完成，因此马哈三所主张的全部诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回马哈三的全部诉讼请求。案件受理费2176元，公告费600元，由马哈三自行负担。二审中，马哈三未提交新证据。为进一步查明案件事实，本院依职权调取了以下证据：1.《不动产登记信息查询申请书》；2.中国建设银行股份有限公司西宁支行出具的孙祯德案涉房屋贷款查询回执；3.青海省西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初380号民事判决。对本院调取的上述证据，马哈三均无异议，本院依法予以采信。二审经审理查明，孙祯德位于西宁市××区房屋已期房网上签约并预售备案，设有抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司西宁支行，借款金额为290000元，首付款75035元，贷款年限为20年（2016年10月28日至2036年10月28日），每期应还款1523.72元，累计逾期28期，逾期金额30474.4元，截至2020年9月4日未还款总额为248077.12元。另查明，本案一审中，马哈三向一审法院申请对上述房屋进行财产保全。该院作出（2019）青0102民初2592号民事裁定，查封上述不动产，查封期限为2019年6月26日至2022年6月25日。再查明，2020年7月3日，西宁市城西区人民法院作出（2020）青0104民初380号民事判决，判决解除中国建设银行股份有限公司西宁支行与孙祯德签订的《住房公积金借款合同》；孙祯德于判决生效后一个月内偿还中国建设银行股份有限公司西宁支行借款本金248077.12元、截至2019年11月12日的利息6614.2元；并按合同约定的利率支付至贷款本金实际还清之日的逾期利息、复利及罚息；案件受理费5120元及公告费800元，由孙祯德负担。本院认为，马哈三持落款时间为2018年10月15日的《房屋买卖合同》及落款时间为2019年5月15日的《房屋买卖合同补充协议》为依据提起诉讼，主张孙祯德已将案涉房屋出售给马哈三，并以其已经按照合同约定履行了支付首付款义务为由，要求孙祯德履行办理房屋产权过户登记的合同义务，故审理本案首先应当确认上述两份合同的真实性。在本案一、二审审理过程中，孙祯德经合法传唤均未到庭参加诉讼，未对上述两份合同是否真实发表质证意见，在此情况下，《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》的真实性无法确定。再者，虽然马哈三提交了中国建设银行手机转账电子回单及落款时间为2018年10月16日的收条，电子回单显示其向孙祯德名下中国建设银行账户转账100000元，收条也载明“收到马哈三支付的购房款100000元”且收款人记载为孙祯德，但同理，该份收条的真实性无法得以确认，而电子回单亦未显示转账时间，且即使转账时间与收条及《房屋买卖合同》载明的付款时间吻合，也不足以认定该回单显示的款项即为案涉购房首付款。综上两点分析，马哈三据以提起诉讼的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》真实性无法确定，故其关于己方已经履行合同义务及对方违约的事实主张缺乏证据支撑，其要求孙祯德履行合同义务并承担违约责任的诉讼请求不能成立。一审判决在孙祯德未参加诉讼的情况下，认定《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》真实有效，并据此认定案件事实，缺乏依据，予以纠正。综上，一审判决虽然认定事实依据不足，但驳回马哈三诉讼请求的处理结果正确，予以维持。马哈三的上诉请求不能成立，予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2176元及公告费600元，由马哈三自行负担。本判决为终审判决。审判长 陈志秀审判员 张 薇审判员 尹菲菲 二〇二〇年九月十五日（法官助理 岳文伟书记员 冶秀花 附：审理本案适用的法律《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；