浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初5429号 原告：宁波联华快客便利连锁有限公司，住所地宁波市鄞州区兴宁路47号二楼，统一社会信用代码913302047264297545。 法定代表人：李良琦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汤涛，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婉晴，浙江海泰（奉化）律师事务所律师。 被告：张成峰，男，1968年9月29日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：周苏康、王孜霖，浙江太安律师事务所律师。 原告宁波联华快客便利连锁有限公司（以下简称为快客公司）为与被告张成峰房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月10日起诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告快客公司委托诉讼代理人汤涛和被告张成峰的委托诉讼代理人王孜霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告快客公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》及于2019年5月17日签订的《房屋租赁补充协议》；2.被告退还原告水电押金63300元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于宁波市海曙区××路××号××层××开间使用面积131.2平方米的房屋开设便利店。《房屋租赁合同》约定，原告在支付房租费同时需向被告支付水电押金63300元。《房屋租赁合同》第八条免责条件约定由于不可抗力原因造成原告或被告损失，或因不可抗力的原因导致本合同不能履行，双方互不承担责任。且明确如原告不能完全履行合同的，则可以不继续履行，赔偿被告两个月租金的违约金。2019年5月17日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，因原告自2017年开业以来亏损严重，双方约定从2019年7月1日起调整租金。原告一直按约履行，并已按照约定支付自2019年7月1日至2020年6月30日的租金。原告自2017年开业以来一直处于亏损状态，平均年亏损额超过40万，又受此次新冠肺炎疫情影响，宁波市政府釆取小区封闭政策，原告亏损严重，已无法正常经营。2020年4月1日，原告向被告发出《提前终止房屋租赁合同通知函》，通知被告于2020年6月30日终止租赁关系。被告对上述不予认可，并起诉要求确认上述通知无效。后宁波市海曙区法院作出判决予以确认。原告确实经营亏损严重，故于2020年6月12日向被告发送了《关于明确告知不再租用的回函》，再次明确不再继续租用，且不支付下期租金，同时告知被告将于2020年6月30日前腾退租赁房屋。被告不予理睬。2020年6月23日，原告再次向被告发送《退租移交通知书》，告知被告租赁房屋移交时间。原告按时腾退了租赁房屋，被告却仍未予以配合。原告认为，原告因经营严重亏损，自2020年4月2日起，己通过多种方式多次告知被告，无法继续租赁涉案房屋的事实，并提前三个月进行了告知，己尽到谨慎克勉、尽力为被告减少损失的义务。被告在明知原告并无恶意违约，确实亏损严重的情况下，仍然多次拒绝协商解除合同，且拒绝接收房屋，明显有悖诚实信用原则。 被告张成峰答辩称：本案与（2020）浙0203民初2002号民事判决书中当事人相同、诉讼标的相同，原告的诉请本质是否定前审判决内容，构成重复起诉，应当裁定驳回原告的起诉。原告所主张的不可抗力、企业亏损、合同僵局理由不成立，且在前诉中已经查明，原告作为违约方解除合同不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定解除合同条件，不应当得到支持，水电押金需要在合同解除后返还，原告诉请返还水电押金违反合同约定。 本院经审理，认定事实如下： 2017年6月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，被告将其名下位于宁波市海曙区××路××号××层××开间使用面积131.20㎡的房屋出租给原告开设便利店。租期为六年，自2017年7月1日至2023年6月30日止。自2017年7月1日起，租金两年调整一次，每年租金分别为380000元、380000元、399000元、399000元、418950元、418950元；每年租金分二次支付，每次支付50%，即每年逢6月上旬、12月上旬支付。原告在支付房租费同时需向被告支付二个月房租费（计63300元）的水电押金，合同终止后双方结清相关费用十个工作日内退还水电押金；第八条还约定，由于不可抗力原因造成一方损失的，或因不可抗力原因导致本合同不能履行的，双方互不承担责任。本合同发生争议，任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉。被告已收到原告支付的水电押金63300元。 2019年5月17日，双方签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：原告向被告租赁的位于××路××号××层两开间门面，因原告在2017年开业以来亏损严重，故向被告申请在租金方面给予减免支持，被告在了解原告的实际困难后同意在原租金的基础上每年给予50000元的减免额度，租金调整时间从2019年7月1日开始，剩余各期租金每两年调整一次，每年租金分别为349000元、349000元、368950元、368950元。本补充协议与原合同具有同等法律效力。 2020年4月3日，原告向被告送达《提前终止房屋租赁合同通知函》一份，载明：张成峰，我司与你签订《房屋租赁合同》一份，租期为2017年7月1日至2023年6月30日止，承租期内当期（2019年7月1日至2020年6月30日）租金为349000元。由于门店自开业以来客流及销售与预期相差甚远，每年亏损严重，现决定于2020年6月30日终止房屋租赁合同。2020年4月7日，被告接到通知函向本院提出诉请：确认快客公司于2020年4月1日向其发出的《提前终止房屋租赁合同通知函》不具有解除双方于2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》的法律效力，本院于同日立案受理。审理中，快客公司在该案中提出反诉，请求1.确认双方于2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》及于2019年5月17日签订的《房屋租赁补充协议》于2020年6月30日解除；2.张成峰退还快客公司水电押金63300元。2020年6月8日，本院作出（2020）浙0203民初2002号民事判决书，判决：1.确认快客公司于2020年4月1日向张成峰发出《提前终止房屋租赁合同通知函》解除双方于2017年6月7日签订《房屋租赁合同》的行为无效；2.驳回快客公司的反诉请求。 2020年6月10日，原告向被告寄送《关于明确告知不再租用的回函》，称：原告不再支付（2020.07.1-2020.12.31）174500元的房租，且原告将于2020年6月30日前搬迁，被告可另行寻找租户。 2020年6月23日，原告向被告寄送《退租移交通知书》，通知被告：原告将于2020年6月30日前搬离腾退租赁房屋；原告将于2020年6月30日上午9点至10点委派员工郑高亮（182××××8257）在租赁房屋内与被告办理租赁交接手续，如有时间冲突与原告员工联系确定不早于2020年6月30日上午9时、不晚于2020年6月30日下午17时的交接时间，如被告未联系视为同意原告指定的交接时间；如被告未与原告办理交接手续，视为认可原告交接现状，2020年6月30日起该租赁房屋的毁损灭失、管理等责任与风险由被告承担；被告可自行对租赁房屋进行出租出售。 2020年6月30日，原告将涉案租赁房屋腾空，被告未接收租赁房屋。 上述事实由原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《提前终止房屋租赁合同通知函》、《关于明确告知不再租用的回函》、《退租移交通知书》、光盘，被告张成峰提供的（2020）浙0203民初2002号民事判决书，原告及被告在庭审中的陈述证明。 本院认为：原告快客公司与被告张成峰之间建立的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院（2020）浙0203民初2002号案件就快客公司反诉部分，主要针对2020年4月1日由快客公司发出《提前终止房屋租赁合同通知函》的效力进行的审理，在该案作出判决后又发生了新的事实，故本案不构成重复起诉。鉴于目前原告已撤离涉案商铺，商铺为空置状态，客观上无法继续履行合同，也不能发挥商铺的价值，如果要求原告继续承租房屋，对其显失公平，此时双方已形成合同僵局，根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之精神应当解除双方间的租赁合同，故本院对原告要求解除案涉房屋租赁合同的请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故租赁合同解除后，原告应及时将商铺返还给原告，因原告已在2020年6月30日将商铺腾空，原告应将商铺钥匙交还被告。至于原告所诉请的水电押金，一方面双方约定在合同终止后双方结清相关费用十个工作日内退还水电押金，但双方在履行合同中陷入僵局，无法自行结清相关费用，全额退还押金的条件不成就，另一方面原告仍拖欠被告合同解除前的租金，再因双方间的租赁合同经法院判决解除，但原告为违约方，应承担违约责任，被告经本院释明后虽未在本案中向原告提出承担违约责任，但在合同解除后必然向原告主张违约责任，原告可能承担相应的违约责任，故在本案中对该诉请不宜作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、解除原告宁波联华快客便利连锁有限公司与被告张成峰于2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》、于2019年5月17日签订的《房屋租赁补充协议》； 二、驳回原告宁波联华快客便利连锁有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费2524元，减半收取1262元，由原告宁波联华快客便利连锁有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 班发伟 二〇二〇年九月四日 代书记员 林惠雅 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。