江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初3561号 原告：姚国旺，男，1985年6月15日出生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。 被告：胡亚林，男，1953年12月15日出生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：米元满，江苏天地仁和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵宏，江苏天地仁和律师事务所实习律师。 原告姚国旺与被告胡亚林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理，原告姚国旺及其委托诉讼代理人袁永强，被告胡亚林的委托诉讼代理人米元满、赵宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚国旺向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡亚林支付补偿款426668元，返还押金10000元；2、判令被告胡亚林退还租金8767元，赔偿损失2000元，并归还经营期间的所有店内物品；3、判令被告胡亚林负担诉讼费用。事实和理由：2018年4月27日，原告与被告胡亚林签订了《租赁合同》，约定承租浦口区中圣南街053号房屋从事商业经营，租期为2018年6月30日至2021年6月30日。合同签订后，原告按约支付租金，被告胡亚林亦将房屋交给原告，原告装修该房屋后从事麻辣烫生意。2020年5月29日，被告胡亚林将案涉房屋的用电切断，导致原告实际停业。原告经投诉后得知案涉房屋已经被征收，但被告胡亚林拒不支付原告应得的拆迁补偿利益。故原告诉至法院，要求判如所请。 被告胡亚林辩称，第一，原、被告系租赁合同关系，而非拆迁关系，原告姚国旺并非拆迁协议的当事人，《国有土地上房屋征收与补偿条例》也明确规定被征收人为房屋所有权人，故其不享有前述协议的权利，双方之间的权利义务关系应按照租赁合同约定处理，而在合同未有约定的情况下，其请求补偿的诉请毫无依据；第二，征地拆迁属政府行为，系不可抗力，原、被告均无须向对方承担违约责任，租赁合同约定如遇拆迁乙方须无条件搬离而由甲方按实际天数收取租金，故原告姚国旺订约时已能预见房屋被拆迁，现案涉房屋进入拆迁程序，其有义务按约搬离，其不配合搬迁的行为既给自己造成了一定的损失，也破坏了拆迁工作秩序；第三，双方之间的现租赁合同系原合同到期后所续签，之前三年的租期已履行完毕，案涉房屋前一家租户为砂锅店，同样经营小餐饮生意，该租户搬离时，全部装修装饰归自己，原告姚国旺承租案涉房屋时仅更换了门头，并未投入装修，故其不存在损失，至于剩余租金问题，自己同意据实结算；第四，根据原告姚国旺提供的证据，其早已知晓房屋征收一事，双方为此多次报警处理，且案涉房屋在拆迁协议签订之前即已上交拆管部门，故其称自己将房屋用电切断，与事实不符，至于其店内经营物品，自己并未实际占有，故无返还义务，也不具备返还的条件；第五，合同约定自己有权收取押金，该押金用于保证原告姚国旺在合同期间如约履行合同的各项义务，并在合同期限届满或解除后结清水、电、气等杂费，截至目前，其仍未结清前述费用，且该押金亦不足以弥补其给自己造成的损失；第六，原告姚国旺要求自己赔偿损失2000元，但未提供相关证据予以证明；第七，征收系为公共利益需要，原告姚国旺严重扰乱拆管部门工作秩序，不应为法律所鼓励。 经审理查明，被告胡亚林系坐落于浦口区的房屋所有权人，房屋建筑面积为48.9㎡。2015年6月20日，原告姚国旺与被告胡亚林签订了一份《租赁合同》，约定原告姚国旺承租前述房屋从事商业经营，租赁期限为2015年6月20日至2018年6月30日，原、被告双方在合同上签名。2015年7月20日，个体工商户南京市浦口区姚国旺麻辣烫店进行注册登记，经营者为原告姚国旺，经营场所为南京市浦口区江浦街道中圣南街。2018年4月27日，原告姚国旺（合同的乙方）与被告胡亚林（合同的甲方）又签订了一份《租赁合同》，约定原告姚国旺承租前述房屋从事商业经营，租赁期限为2018年6月30日至2021年6月30日，第一年租金为150000元／年，每年上涨10000元，押金为10000元。该合同约定：“……如遇拆迁乙方须无条件搬离，租金甲方按实际天数收取……乙方可以对该租赁房屋进行装饰装修……由于乙方违约导致本合同解除或租赁期满后，乙方不再续租，乙方的固定装潢、装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除，但乙方投资的设施、设备除外……”2018年4月27日，被告胡亚林向原告姚国旺出具了一张金额为150000元的租金收条。2019年5月28日，原告姚国旺与上海众福餐饮管理有限公司（以下简称众福公司）的代理商内蒙古海兰餐饮管理有限公司（以下简称海兰公司）签订了一份《代理区域加盟店管理服务合同》。该合同约定海兰公司有义务对原告姚国旺店面的形象进行统一管理，如装修店面风格、装修验收等。2019年5月29日，被告胡亚林向原告姚国旺出具了一张金额为160000元的租金收条。2019年5月30日，原告姚国旺与众福公司签订了一份《特许加盟经营合同》，加盟经营“杨国福麻辣烫”店。该合同约定原告姚国旺必须向指定厂商采购设备和原材料，厂商包工包料进行设计、装修，原告姚国旺不得自行装修或任意更改设计方案。 另查明，2019年12月12日，南京市浦口区人民政府（以下简称浦口区政府）就案涉房屋所在的浦口区拆迁管理中心地块依法作出征收决定并发布了征收公告。同日，浦口区政府制定并公布了《浦口区拆迁管理中心地块房屋征收实施方案》。该方案规定：“……（2）宽带网拆除补助费：500元/端口。（3）空调拆装补助费600元/台……（8）被征收房屋的使用人已电增容至8千瓦的，补助费280元/户……（四）非住宅停产、停业损失补助费标准：征收非住宅房屋造成停产、停业的，征收人应当对营业用房给予不超过货币补偿金额8%的补偿……（五）非住宅设备拆除、安装和搬运费、搬迁奖励费标准:1……征收其他非住宅房屋时，可以给予不超过房地产评估价格4%的设备迁移费……3.被征收人、直管公房承租人在签约期限内签约，并在约定时间内办理交接手续的，可以给予不超过房地产评估价值5%的提前搬迁奖励费……”2020年1月11日，北京仁达房地产评估有限公司受征收部门委托，就案涉房屋出具了《房屋征收分户评估报告》，确认该房屋于2019年12月12日的价值为2720209元。该报告附有室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表，载明案涉房屋室内装饰装修评估补偿金额为33252元，附属物补偿金额为37210元。2020年5月20日，南京市浦口区住房保障与房产局与被告胡亚林签订了一份《浦口区城市房屋征迁补偿协议》，约定征收案涉房屋，被征收房屋面积为48.9㎡，补偿金额总计3527707元，其中房屋补偿款2720209元、装饰装修补偿33252元、附着物补偿37210元、空调拆装补助费1800元、宽带网拆装补助费500元、电增容补助费280元、提前搬家奖励费和货币安置奖励408031元、非住宅房屋设施搬运费108808元、营业用房停业补偿费217617元。案涉房屋的《国有土地征收项目补偿测算表》载明：装饰装修和附属物补偿计算依据为评估报告，金额分别为33252元和37210元；非住宅营业损失为217617元；非住宅搬迁费为108808元；提前搬家奖励费按非住宅5%计算，金额为136010元。2020年6月10日，征收部门向被告胡亚林发出《拆房通知单》。同日，征收部门向被告胡亚林出具《房屋验收单》，确认搬迁完毕。 再查明，自2020年5月9日开始，原、被告双方因拆迁问题多次发生纠纷并报警处理。 在本案的审理过程中，经本院组织协调，原告姚国旺先后两次从案涉房屋内搬出相关设备与物品。 以上事实有原告姚国旺提供的房产证复印件、租赁合同、收条、营业执照、接处警工作登记表、城市房屋征收补偿协议拆房通知单复印件、验房通知单复印件、房屋征收分户评估报告复印件、国有土地征收项目补偿测算表复印件、房屋征迁调查登记表复印件、征迁房屋装饰装修登记表复印件、特许加盟合同复印件、加盟店管理服务合同复印件、银行交易明细，被告胡亚林提供的征收决定复印件、征收公告复印件、征收补偿实施方案复印件、出警证明复印件、情况说明复印件、接出警工作登记表复印件及原、被告双方的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，公民的合法财产权益受法律保护。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止，承租人因承租房屋被拆迁而产生的损失客观存在，其依法应当获得相应的补偿。关于原告姚国旺主张的非住宅营业损失108808.5元，本院认为，原告姚国旺作为案涉房屋的承租人，合法占有、使用该房屋从事经营活动，在租赁期限内因房屋拆迁而导致租赁合同不能履行，产生营业损失，其有权获得相应的补偿，原告姚国旺主张获得营业用房停业补偿费50%的请求于法有据，本院予以支持。关于原告姚国旺主张的非住宅搬迁费108808元，本院认为，根据征收实施方案的规定，非住宅搬迁费是房屋征收部门按照相应标准给予被征收人的搬迁补偿，原告姚国旺既非征收补偿关系中的被征收人，其亦未能提供证据证明因设备设施搬迁而产生相关的搬迁费用，故对其此项主张本院不予支持。关于原告姚国旺主张的提前搬家奖励136010元，本院认为，根据征收实施方案的规定，提前搬家奖励系用于鼓励被征收人按时签订征迁补偿协议并办理房屋交接手续，而原告姚国旺既非征收补偿关系中的被征收人，其亦未能提供证据证明已积极配合征收部门开展征收工作，故其对其此项主张本院不予支持。关于原告姚国旺主张的附着物补偿37210元，本院认为，根据征收实施方案的规定，附着物补偿是房屋征迁部门对房屋附着设施的补偿，而原告姚国旺既非征收补偿关系中的被征收人，其亦未能提供证据证明案涉房屋的附着特系其所建造，故对其此项主张本院不予支持。关于原告姚国旺主张的装饰装修补偿33252元，被告胡亚林认为装饰装修补偿应归其所有，本院认为，原告姚国旺提供的加盟合同和房屋征迁调查登记表证实其对案涉房屋进行了装修，结合双方租赁合同的约定，本院酌定被告胡亚林应将此部分补偿费用的50%即16626元支付给原告姚国旺。关于原告姚国旺主张的空调、宽带、电增容拆除补助费用2580元，本院认为，原告姚国旺长期承租案涉房屋从事商业经营，宽带、空调、电增容等均为店铺经营所必需，故上述项目的补偿费用应由其获得，对其此项主张本院予以支持。对被告胡亚林提出的原告主张相关补偿无依据的意见，本院认为其辩解意见与已查明的事实不符，不予采纳。综上，被告胡亚林共应向原告姚国旺支付拆迁补偿费用128014.5元。关于原告姚国旺主张返还租金8767元，本院认为，原告姚国旺已按合同约定支付了第二年的全部租金16000元，但案涉房屋租赁合同实际于2020年6月10日已终止履行，剩余20天的租金8767元应由被告胡亚林予以返还，故原告姚国旺此项有合同和法律依据，本院予以支持。关于原告姚国旺主张返还押金10000元，本院认为，租赁合同终止后，出租人应当退还承租人给付的押金，案涉租赁合同应房屋征收而终止，被告胡亚林应将押金退还给原告姚国旺，故原告姚国旺的此项请求于法有据，本院予以支持。被告胡亚林主张原告姚国旺仍有水电费等未予结清而不应退还押金，但其并未提供证据予以证明，故本院对其该辩解意见不予采纳。关于原告姚国旺主张的赔偿损失2000元，本院认为，原告姚国旺此项主张缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。关于原告姚国旺主张的返还店内物品，本院认为，在本案审理过程中，经本院组织协调，原告姚国旺已自行取回店内遗留的设备和物品，其并未能提供证据证明还有相关物品未能取回，故对其此项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告胡亚林于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告姚国旺128014.5元； 二、被告胡亚林于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告姚国旺租金8767元、押金10000元，合计18767元； 三、驳回原告姚国旺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8012元，减半收取4006元，财产保全费2520元，合计6245元，由原告姚国旺负担4163元，由被告胡亚林负担2082元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  何明 二〇二〇年九月七日 书记员  王萍