安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0602民初1786号原告：徽商银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市相山区人民中路。负责人：卓凡，该行行长。委托诉讼代理人：杨飞，该行员工。被告：刘艺，男，1991年2月24日生，汉族，住安徽省濉溪县。被告：周晓娟，女，1990年3月18日生，汉族，住安徽省濉溪县濉溪经济开发区。被告：淮北首府房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路。法定代表人：叶红平，该公司经理。原告徽商银行股份有限公司淮北分行（以下简称徽行淮北分行）诉被告刘艺、周晓娟、淮北首府房地产开发有限公司（以下简称首府开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徽行淮北分行委托诉讼代理人杨飞到庭参加诉讼。被告刘艺、周晓娟、首府开发公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。徽行淮北分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告淮北首府房地产开发有限公司、刘艺、周晓娟偿还原告贷款本金421938.60元，利息5990.32元（计算至2020年8月11日，含罚息、复利）和自2020年8月11日至借款本金还清日止的利息（含罚息、复利，按双方合约约定的逾期利率计算）；2、依法判令被告刘艺、周晓娟、淮北首府房地产开发有限公司对本笔贷款抵押房屋办理正式抵押登记手续，原告享有优先受偿权。同时依法拍卖、变卖被告刘艺、周晓娟名下位于安徽省淮北市相山区长山中路55号首府9幢XX室的房产（预抵押证号：淮预抵房淮房字××号），所得价款优先偿还所欠原告的贷款本息和实现债权的费用。3、本案发生的诉讼费、保全费等全部由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求2变更为：判令原告对被告抵押的财产享有优先受尝权。刘艺、周晓娟、首府开发公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：一、2013年6月19日，徽行淮北分行（乙方）与首府开发公司（甲方）签订《个人住房贷款合作协议书》，约定乙方对符合贷款条件的购买甲方开发的位于安徽省淮北市相山区长山中路55号“首府小区”7-11栋商品房的购房人提供最高额为3000万元的住房抵押贷款,每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70%,最长贷款期限30年。甲方同意在乙方承诺贷款额度内,对每一购房人向乙方借款提供连带责任保证,保证期限自《借款合同》签订之日起，至甲方将住房交付购房人且将房屋他项权利证书交付至乙方之日止等。二、2013年11月26日，徽行淮北分行与刘艺签订《个人住房（商业用户）抵押借款合同》，约定，刘艺向徽行淮北分行申请贷款540000元用于购买首府开发公司出售的位于安徽省淮北市相山区长山中路55号“首府小区”9幢XX室房屋，期限240个月，贷款息率为月利率，在基准利率基础上下浮15%。贷款息率于每年1月1日调整一次。在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不做调整。罚息利率按上述贷款利率加收50%确定。还款方式为等额本息还款法，还款日为每月15日。贷款方式为受托支付至借款人指定的账户，借款人未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，贷款人可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等。周晓娟作为共同借款人在《个人住房（商业用户）抵押借款合同》上签名；三、刘艺、周晓娟以上述合同项下所购位于安徽省淮北市相山区长山中路55号“首府小区”9幢XX室房屋向徽行淮北分行提供抵押担保。2013年12月9日，双方到房屋管理部门办理了房屋预抵押登记；四、2014年1月7日，徽行淮北分行向刘艺指定账户发放贷款540000元，徽行淮北分行出具的借款凭证显示，借款金额540000元，期限240个月，自2014年1月7日到2034年1月7日，月利率为4.639583‰，逾期月利率为6.959375‰等；五、刘艺自2020年1月开始逾期，首府开发公司代其偿还了1至3月份的本息。刘艺自2020年4月之后没有正常还款，一直逾期。截至2020年8月11日，刘艺尚欠徽行淮北分行借款本金421938.60元（其中逾期本金7574.4元），利息（含罚息）5990.32元；六、徽行淮北分行为实现债权支付财产保全费3220元。本院认为：徽行淮北分行与刘艺、周晓娟签订的《个人住房（商业用户）抵押借款合同》，以及徽行淮北分行与首府开发公司签订的《个人住房贷款合作协议书》，均是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立，具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。合同签订后，徽行淮北分行已经按照借款合同的约定向刘艺提供了借款，刘艺取得贷款后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为构成违约，应承担相应责任；违约行为已成就合同约定的徽行淮北分行宣布贷款全部到期的条件。徽行淮北分行要求刘艺提前偿还下余的借款本息，事实清楚，证据充分，本院予以支持。周晓娟作为共同借款人在《个人住房（商业用户）抵押借款合同》上签名、捺印并办理房屋预抵押登记，说明其对刘艺借款一事知情并共同用所购房产作为抵押，该借款行为是夫妻共同意思的表示，周晓娟应当承担共同清偿责任。关于徽行淮北分行请求按照抵押合同的约定对抵押物行使优先受偿权问题。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。徽行淮北分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享有现实抵押权。因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，徽行淮北分行对处理预抵押登记的房屋所得价款并不享有优先受偿权。故徽行淮北分行要求对预抵押登记的房屋行使抵押权以实现债权，没有法律依据，本院不予支持。首府开发公司为刘艺与徽行淮北分行签订的《个人住房（商业用户）抵押借款合同》提供阶段性保证担保，担保行为有效。因案涉房屋至今未能办理房屋抵押登记手续，徽行淮北分行也未取得抵押房屋他项权证书，依据合同约定，首府开发公司应对上述债务承担连带保证责任。首府开发公司承担保证后，有权向刘艺、周晓娟追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘艺、周晓娟于本判决生效之日起15日内偿还徽商银行股份有限公司淮北分行借款本金421938.60元（其中逾期本金7574.4元），利息（含罚息）5990.32元（计算至2020年8月11日），之后的利息按照借款合同约定的计息标准计算至借款付清之日止；二、刘艺、周晓娟于本判决生效之日起15日内支付徽商银行股份有限公司淮北分行财产保全3220元；三、淮北首府房地产开发有限公司对刘艺、周晓娟上述款项承担连带保证责任；保证人承担保证责任后，有权向刘艺、周晓娟追偿；四、驳回徽商银行股份有限公司淮北分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7719元，减半收取3859.5元，由刘艺、周晓娟、淮北首府房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  宫恒红二〇二〇年九月十日书记员  杨梦雅附：1、本院银行账号（汇款时请备注案号）：户名：淮北市杜集区人民法院开户行：建行高岳支行账号：34×××612、相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。