云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初9870号原告：赵倩，女，拉祜族，1975年10月5日生，住云南省昆明市呈贡县。原告：黄敬堤，男，彝族，1974年6月7日生，住云南省昆明市呈贡县。二原告共同委托代理人：张文涛、高启芝，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明正基房地产有限公司。住所：云南省昆明市春城路62号证券大厦主楼9层B座。法定代表人：万多稳。委托代理人：周张悦，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。原告赵倩、黄敬堤诉被告昆明正基房地产有限公司（以下简称“正基公司”）商品房销售纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院作为试点法院，依法适用普通程序公开开庭，由审判员吴云益独任审理本案。原告赵倩、黄敬堤共同委托代理人张文涛、被告昆明正基房地产有限公司的委托代理人周张悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2003年，原告参与被告金水湾小区集资建房，以近每平方米1800元的价格认购金水湾小区XX幢X单元XXX号房，当时房价已接近市场价格。原告按被告要求支付首付款并办理按揭贷款手续付清全部购房款。2006年3月被告通知原告签订了《商品房购销合同》，约定:原告购买被告开发的位于昆明市五华区房屋，该房屋属于现房销售，按套计价，购房总价220127元；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告以电话形式通知原告办理交接手续；并约定甲方（被告）自接到乙方（原告）提供的完备资料后，及时上报产权登记机关审核验证办理产权登记，甲方90个工作日内产权证办理完毕。2006年4月8日被告通知原告办理接房和办证手续，原告按被告要求交清了大修基金、一年物管费、代收契税和办证费等相关办证所需全部资料才得以接房。此后由于被告自身原因至今未向产权登记机关报送相关资料，导致原告的房屋产权证无法办理。由于被告违约未及时办理产权证，导致原告孩子落户、上学受到严重影响，更由于没有产权证导致不能办理公积金置换贷款，原告为此多支出银行利息近十万元等等损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，原告主张以购房款220127元为基数的20%的违约金计44000元符合法律规定。原告依据法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求：一、判令被告继续履行《商品房购销合同》，立即向产权登记部门报送办理昆明房产权登记手续所需的全部资料办理产权证；二、判令被告向原告支持以已付购房款220127元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算自2006年10月16日起至2020年6月30日止的违约金44000元；三、案件受理费等费用由被告承担。被告答辩称：第一，本案金水湾小区没有办理产权证的原因是昆明市政府在04年要求答辩人对小区用地进行置换，导致出现置换面积不足，盘龙江退让等问题，以及市政道路占用小区土地，导致用地面积减少等综合因素造成，并不是答辩人主观不办证，是政府的强势行政行为，导致金水湾小区没有办理产权证，多年来答辩人一直在积极履行办证义务主动去解决寻求解决途径，不存在怠于履行办证义务的情况。第二，原告也没有交齐代办产权证所需的资料，尚不具备代办产权证的条件。答辩人在2006年3月23日发给原告的交房通知里面，已经明确要求原告提交身份证、签署授权委托书等用于代办产权证，时至今日，原告这边也没有交。第三，本案不适用房屋买卖，商品房买卖合同司法解释第18条的规定，当事人对办证已经有了特殊的约定，并且不能办证的原因不在答辩人一方。第四，本案中虽然产权证出现了延迟办理的情况，但是被告也就是答辩人按照约定的时间交房并且涉案房屋一直由原告居住至今。产权证延迟办理并没有给原告造成实际的损失，现在原告要被告承担购房款一半的违约金，违约金过高。第五，本案原告的起诉已经超过了诉讼时效。原告的诉讼请求要求答辩人履行办证义务，承担违约金，也表示本案中争诉的法律关系是债权，适用三年的一般诉讼时效规定，原告至今才主张权利已经超过了诉讼时效。第六，本案不是单一的案件，是属于一系列的案件，昆明市中院已经针对其余的案件按照统一的裁判尺度进行了终审判决，判决内容并未支持原告全部的诉讼请求。原告针对其主张，向本院提交如下证据材料：1、原告身份证、结婚证及户口本复印件，证明：原告主体资格。2、被告昆明正基房地产有限公司企业信息公示，证明：被告昆明正基房地产有限公司主体资格。3、商品房购销合同，证明：原告与被告签订购房合同的事实。4、原告支付购房款及相关费用收据，证明：原告按约支付了全部购房款及大修基金、一年物管费、代收契税和办证费等购房相关费用及办理产权证资料。5、昆规请【2011】3号文件，证明：被告建设的金水湾小区存在住宅地上和地下建筑面积超建，商铺违规超建，会所、物管少建，小区北侧与江东地产公司边界不合法规划退让要求，未缴土地出让金等问题，被政府要求对违规超建的3822.96平方米商铺，自行无偿撤除，实施绿地建设，妥善处理解决与江东地产公司退让不足问题，按程序补缴出让金等，这些问题属于被告自身违反规划导致无法办理原告产权证的原因。6、关于云南冶金集团“金水湾”项目《不动产权证》办理相关事宜的告知书，证明：被告自认金水湾项目因建筑退让不足四邻拒绝签认、项目超建需补缴巨额土地出让金、沿街商铺需要拆除等问题，导致项目规划验收和竣工验收不能进行，产权备案登记和不动产权证无法办理，并证实被告已于2006年代收业主契税，144平方米以上户型按3%收取，至今占有使用多年，现税务部门只按1.5%收取，多交的税款将给与清退。被告质证称：第1-4证据，三性认可，证明目的认可。第5证据三性认可，证明目的不认可。第6证据三性认可，证明目的不认可。被告针对其答辩举证如下：第一组：1、营业执照，2、法定代表人身份证明书，3、法定代表人身份证复印件，证明：被告主体资格。第二组：商品房购销合同。第三组：关于金水湾交房有关事项的通知，证明：被告在2006年金水湾小区交房的时候，明确要求原告办理产权证需要提交身份证复印件，并签署授权委托书。第四组：1、昆明市人民政府办公厅2004年9月28日的第148期会议纪要，2、昆明市人民政府2011年2月15日的公文处理笺。第五组：1、土地证，2、建设用地规划许可证，3、昆明市规划局建设项目规划条件行政审批告知书，4、昆明市人民政府办公厅公文处理笺【2013】42号，5、昆明市规划局关于金水湾区项目办理建设项目规划条件的意见，6、五华区人民政府关于云南冶金集团股份有限公司金水湾项目用地有关问题的请示，7、五华区人民政府关于解决云南冶金集团股份有限公司金水湾项目用地推进问题的汇报，8、云南冶金集团股份有限公司关于加快推进解决金水湾项目历史遗留问题的请示，9、云南冶金集团股份有限公司关于完善金水湾项目产权手续的请示，10、昆明市人民政府办公厅会议纪要（2018年45期），11、昆明市规划局关于完善金水湾项目规划许可及核实手续有关事项的请示【昆规请（2018）110号】,12、五华区发展和改革局关于对云南冶金集团金水湾项目补充办理住宅部分备案手续事宜的回复，13、昆明市规划局准予行政审批决定书，14、昆明市建设工程竣工验收证明书，15、建设工程规划核实意见，16、昆明市住房和城乡建设局关于金水湾1项目现售备案的批复【昆建发（2019）274号】。第六组：1、关于金水湾小区住宅部分商品房买卖合同网签备案相关事宜的通知，2、关于金水湾小区住宅部分网签备案相关事宜的补充通知。第七组：不动产权证书。第八组：（2019）云01民终6206号民事判决书。原告质证称：第一组证据，三性认可。第二组证据，真实性合法性认可，证明目的不认可，被告确实构成违约。第三组证据，真实性认可，证明目的不认可。第四组证据，真实性合法性认可，关联性及证明目的不认可，恰好证明金水湾小区长期办不了证的原因，是其自身原因办理不了证。第五组证据，真实性合法性认可，证明目的不认可。第六组证据，真实性认可，证明目的不认可。第七组证据，真实性认可，证明目的不认可。第八组证据，真实性合法性认可，证明目的不认可。本院对双方当事人无异议的证据依法予以确认，争议观点下文评述。综上，本院认定本案案件事实如下：2006年3月，原告赵倩、黄敬堤（曾用名黄旭泽）与被告昆明正基房地产有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于昆明市五华区房屋，购房总价220127元。并约定甲方（被告）自接到乙方（原告）提供的完备资料后，及时上报产权登记机关审核验证办理产权登记，甲方90个工作日内产权证办理完毕。后原告按照约定向原告支付了全部购房款，并于2006年4月8日办理了接房手续，被告至今未上报产权登记机关登记所需材料，原告房屋产权证未能办理。另查明，云南冶金集团于2003年9月26日取得银河片区Ｂ—1—10号地块的国有土地使用权，净用地为178亩。2004年9月为支持昆烟技改项目，市委、市政府决定对片区的规划进行调整，将冶金集团在建项目的地块调给昆明卷烟厂，将原地块置换到银河大道东侧，置换后土地面积为171亩。土地置换后，在开发建设过程中，存在在项目东侧修建盘江西路占用11亩用地、项目南侧新规划道路需占用4亩土地、项目沿街违建商铺、项目面积超建的情况，经云南冶金集团与市政府各部门多次协调，现涉案“金水湾”小区已经具备办理不动产权证书的条件。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、被告是否应承担逾期办证的违约责任；二、如被告应承担逾期办证违约责任，具体应如何承担？本院认为，针对第一个争议焦点，被告认为涉案房屋未办理房屋权属证书的原因系政府行政行为及原告未能提交完备的办证资料所致，其不应承担逾期办证的违约责任。本院认为，对于被告关于房屋权属证书不能办理系政府原因所致的抗辩，根据查明的案件事实，涉案房屋在建设过程中确实存在政府要求置换在建土地的情况，置换土地后需重新办理相关行政审批手续，并且置换后的土地面积减小，政府也因修建道路征用了部分土地，上述情形必然影响被告开发建设土地及办理相应审批手续，进而影响涉案房屋权属证书的办理，并且上述情形的产生不可归责于被告一方；但在开发过程中发生的违建商铺情形系被告自身违规行为所致，由此产生的后果应由被告自行承担。对于被告关于原告至今未向其提交办理房屋权属登记的授权委托书，故不能办理权属证书的责任在原告一方的抗辩，本院认为，被告作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而原告作为购房人对此情况的知悉程度远远低于被告，客观上也不应要求原告对办理房屋权属证书所需材料内容的知悉程度与专业的房地产开发商一致，在此情况下，被告所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在合同约定的办证期限内告知原告应提交的办证资料，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关，故在被告未能提交证据证实本案存在其在合同约定的办证期限内曾经催告原告签署办证授权委托书而原告予以拒绝的情形的情况下，被告的该抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，根据现有证据并不能证实涉案房屋权属证书至今无法办理全部系不可归责于被告的因素导致，被告关于其不应承担逾期办证违约责任的抗辩理由不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，首先，对于逾期办证违约金的计算标准，原告主张以已付购房款为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款的利率标准计算，本院认为，如前所述，涉案房屋权属证书至今未能办理系多种因素所致，且部分因素不可归责于被告一方，本院综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、被告正基公司的过错程度以及原告应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，判决被告向原告支付以已付购房款为本金，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。其次，对于诉讼时效，原告要求被告办理房屋权属证书的请求权系物权请求权，不适用诉讼时效的规定，但原告要求被告承担逾期办证违约金的请求权系债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2020年7月28日起诉，则被告正基公司应当向原告支付以220127元为本金，自2017年7月28日起至其履行完毕协助办证义务之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。另，根据查明的案件事实，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，同时，因被告并非办理房屋不动产权证的行政部门，被告所承担的义务应当为协助原告递交办理涉案房屋不动产权证的相关资料，故本院判决被告应当在本判决生效之日起三十日内履行协助原告办理不动产权证的义务。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条规定，判决如下：一、被告昆明正基房地产有限公司继续履行其与原告赵倩、黄敬堤签订的《商品房购销合同》，于本判决生效之日起三十日内向产权登记部门报送办理房屋产权登记手续所需的全部资料；二、被告昆明正基房地产有限公司向原告赵倩、黄敬堤支付以220127元为本金，自2017年7月28日起至其向产权登记部门报送符合办证要求的全部资料之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金；三、驳回原告赵倩、黄敬堤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务和非金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费900元，由被告昆明正基房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审判员  吴云益二〇二〇年九月四日书记员  温梦亭