辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1289号 上诉人（原审原告）：宽甸通达物业服务有限公司，住所地丹东市宽甸镇新开路（茂源新村2#楼1501号）。 法定代表人：常笑，总经理。 委托诉讼代理人：刘强，男，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：赵报春，宽甸满族自治县石湖沟法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李仲君，男，1963年11月11日出生，汉族，无职业，住宽甸满族自治县。 上诉人宽甸通达物业服务有限公司因与被上诉人李仲君物业服务合同纠纷一案，不服宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宽甸通达物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘强、赵报春，被上诉人李仲君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宽甸通达物业服务有限公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：上诉人作为物业服务企业，是为小区全体业主进行物业服务，提供的是公共服务。判断上诉人物业服务好不好，不能仅依据被上诉人一名业主的主观好恶作出价值判断。被上诉人在一审中以服务不好为由拒交物业费，而一审法院就以此一面之词作出上诉人服务存在瑕疵，物业费应按一定比例扣除的结论，这是非常不客观的。从法律关系层面看，本案是为了解决物业费交没交的问题。被上诉人一审中提出的物业服务质量问题则属于另一法律关系，应当另案主张。一审法院将物业服务质量作为实体问题进行了审理并作出价值判断混淆了法律关系。一审法院未支持上诉人滞纳金的请求是错误的。物业服务合同约定了拖欠物业费需承担滞纳金，此条款的约定是对违约行为的约束手段，如果违约无成本，会极大的伤害合同履约方，对履行合同义务的一方是不公平的。面对小区的某些问题，在不属于上诉人业务职能领域的情况下，上诉人也向消防、公安、市政等有关部门进行了反映和备案。这种因行政原因造成的现实问题根本不是上诉人能解决的。因为上诉人系物业服务企业，本身并没有行政执法权。 被上诉人李仲君辩称，上诉人物业服务质量不合格，物业公司进驻不合法，业主反映强烈，多次抗议，故不应该收取物业费。 宽甸通达物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告给付欠缴的物业费5090元，违约金12750元，合计17840元。 一审法院认定事实：被告系宽甸镇荣嘉壹品小区业主，房屋面积121.19平方米。该小区由原告提供物业服务。2015年1月1日，荣嘉壹品小区业主委员会、大连荣嘉房地产开发有限公司、宽甸通达物业服务有限公司三方签订协议。协议约定，协议签订之日起，原告即入驻荣嘉壹品小区进行物业服务管理。2015年8月1日，原告与荣嘉壹品小区业主委员会签订荣嘉一品小区物业委托服务合同。合同约定，荣嘉壹品小区的物业委托给原告实行统一管理，综合服务。物业费按住宅每平方米0.7元标准收取。双方就服务管理事项及各自权利义务一并进行了约定。2018年12月15日，原告与该小区业主委员会签订物业委托服务合同。合同约定，该小区的物业委托给原告实行统一管理，综合服务。物业管理期限为2018年12月31日至2023年12月31日。被告自2015年1月起至2019年12月止，未交纳物业服务费。 一审法院审理认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告系具有物业服务资质的物业服务公司且与大连荣嘉房地产开发有限公司、荣嘉壹品小区业主委员会签订了委托服务合同，自2015年1月1日起进驻该小区进行物业管理，提供服务，服务期限至2023年12月31日。被告无证据证明原告进驻小区进行物业管理系违法，就应当向原告交纳相应的物业费。被告不能确切陈述其居住的房屋面积，按原告提供的数据确定被告的房屋面积为121.19平方米，被告应交纳的物业费为5089.98元（121.19平方米×0.7元×12个月×5年）。与此同时，原告亦负有提供符合标准的物业服务的义务。根据原、被告的陈诉答辩及被告提供的证据可见，原告在物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，故物业费应按一定比例扣除，该院酌定扣除比例为10%，即被告应交纳的物业费为4580.98元。关于原告请求被告支付违约金12750元的诉讼请求，物业委托服务合同中虽有约定，但因原告在物业管理服务过程中存在一定瑕疵，导致被告不满物业服务质量而不及时交纳物业费，并非恶意拖欠。故对原告的该项诉讼请求，不予支持。 一审法院判决：一、被告李仲君于本判决发生法律效力后5日内给付原告宽甸通达物业服务有限公司2015年至2019年度物业费4580.98元；二、驳回原告宽甸通达物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取120元，由原告负担95元，被告负担25元。 二审中，上诉人提供小区业主委员会和宽甸满族自治县公安局、南关公安派出所，消防大队联合下发的清理小区内乱放乱存杂物，影响消防通道，影响防火安全通报，还有业主委员会的公示、通知。证明对小区已经尽到服务职能，联系有关部门对相关问题进行处理解决，已经按照服务合同约定履行义务，服务质量没有问题。 被上诉人质证意见：对通知的真实性不认可，消防大队没有公章，公安派出所没有公章，社区也没有公章，是上诉人私自张贴的，并没有向消防、公安、社区备案。对消防通告不予认可，落款没有印章。对剩下证据予以认可。 上诉人提供丹东市中级人民法院（2016）辽06民终1166号民事判决书、宽甸满族自治县人民法院（2017）辽0624民初291号民事判决书，证明被上诉人应全额交纳物业费并承担滞纳金。 被上诉人质证意见：对该二份判决没有异议，但本案与这二份判决中载明的案件事实无关。 被上诉人申请证人丁某出庭证明小区管理没有按相关条例管理；小区物业卫生特别差，监控无法使用。证人是小区原始住户，刚开始时小区设施非常完善，现在不知何原因，有些设施都被拆除。 上诉人质证意见：证人所述内容没有事实根据，证人所述内容没有证据支持。不能作为证据使用，而且证人陈述观点也没有法律根据。 被上诉人申请证人闵某出庭证明证人在2012年入住荣嘉壹品小区，自从通达物业进驻以后，业主交物业费时都需要刷卡，才能使用电梯，楼道卫生三至五天打扫一次，冬天除雪不往外运雪，只堆放在小区内，容易造成交通事故。高层电梯捆绑收费，小区路灯、设施不完善，业主交纳的停车费应用于路面维修。绿化带杂草丛生。监控无法正常使用。从入住至今没有召开业主大会，希望能召开业主大会，共同选择物业公司。 上诉人质证意见：证人提出的问题都是希望小区如何进一步改善，这需要财力支持，物业公司收取的物业费用不足以更新监控设备，这些内容也不是双方合同约定的物业公司应尽的义务，这些要求可以作为建议来解决，并不是物业公司应尽的义务。 本院认证意见：上述证据与本案是否交纳物业费没有直接关联，本院均不予采纳。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被上诉人对涉案物业服务合同签订主体有异议的观点，不能成立。该物业合同应对全体业主及物业服务企业具有约束力。 关于上诉人提出不应对物业费进行打折的问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”上诉人按物业服务合同的约定提供了相应的服务，业主亦应按合同约定履行交纳物业费的义务，被上诉人以物业服务不到位为由，不予交纳物业费，没有法律依据。业主有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属于不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约责任而拒绝交纳物业管理费。因此一审法院酌定扣除10%的物业费，于法无据，本院予以纠正。被上诉人应全额交纳物业费，如物业企业有服务质量不合格等违约行为，被上诉人可以另案主张权利。 关于上诉人提出的滞纳金问题。被上诉人没有按时交纳物业费是不满意上诉人的物业服务质量，认为上诉人提供的物业服务不合格，不具有主观恶意，故上诉人的该项诉请，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初1006号民事判决； 二、李仲君于本判决发生法律效力后5日内给付宽甸通达物业服务有限公司2015年至2019年度物业费5089.98元； 三、驳回宽甸通达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费120元，由宽甸通达物业服务有限公司负担90元，由李仲君负担30元；二审案件受理费240元，由宽甸通达物业服务有限公司负担170元，由李仲君负担70元。 本判决为终审判决。 审判长 李 军 审判员 李秀洁 审判员 房春堂 二〇二〇年九月十一日 书记员 王晓宇