山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终4148号上诉人（原审被告）：济宁鼎圣置业有限公司，住梁山县文化路南银都庄园15-1-101。法定代表人：周晓青，总经理。委托诉讼代理人：郭春艳、刘铭，天津益清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某某，男，1979年2月26日出生，汉族，农民，住梁山县。被上诉人（原审原告）：赵某某，女，1982年9月10日出生，汉族，农民，住梁山县。上述二被上诉人的委托诉讼代理人：苗莹莹，山东瑞文律师事务所律师。上诉人济宁鼎圣置业有限公司与被上诉人张某某、赵某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服梁山县人民法院（2020）鲁0832民初1854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。济宁鼎圣置业有限公司上诉请求：一、依法撤销梁山县人民法院作出的(2020)鲁0832民初1854号民事判决书，将本案发回原审法院重审或者改判驳回张某某、赵某某原审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由张某某、赵某某承担。事实和理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误。一、原审法院并未对合同中第十一条第二项关于书面送达方式进行查明，第二项中载明的是邮寄、短信等方式，上诉人认为对于“等”应进行完整的解读，应包括微信公众号推送。被上诉人没有关注该公众号，是因其自身原因导致，并不能因此认为上诉人未进行送达。基于书面的交房通知已经送达给被上诉人，交房时间应截止于该通知上载明的时间。二、被上诉人是在2019年2月知道自身权利受到侵害，一年之后才提起诉讼，即使计算违约金，起止点也应在提起诉讼之日起计算。望二审法院维护济宁鼎圣置业有限公司合法权益。张某某、赵某某答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回济宁鼎圣置业有限公司的上诉请求，维持一审法院判决。张某某、赵某某向一审法院起诉请求：1．依法判令被告立即履行合同约定的交房义务；2.被告向原告支付逾期交房的违约金（自2019年1月1日起至实际交付房屋之日止，按照63.60元/日计算）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院查明：原告张某某、赵某某与被告济宁鼎圣置业有限公司于2017年9月12日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定：被告将梁山县汇豪庭小区4幢2单元17层2-1701室商品房一套出售给原告，总价款为635,580元；被告应当于2018年12月31日前向原告交付该房屋；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以交纳相关税费或者签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之一的违约金。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之一的违约金。原告于2019年2月21日向被告支付全部购房款后，经核验，涉案房屋具备交房条件，被告同意予以交房，并向原告出具了交房核验单。被告至今未履行房屋交付义务。一审法院认为：本案的争议焦点是：（一）涉案商品房未办理收房手续是否是由原告造成的；（二）被告是否存在逾期交房行为，是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。关于焦点一，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告于2019年2月21日交清全部房屋价款后，经核验，涉案房屋具备交房条件，被告亦同意交房，并向原告出具了交房核验单，至此被告应当为原告办理房屋查验和交付手续。被告主张其在原告补交相关费用当天，要求原告办理房屋交付手续，但原告因其个人原因未按照合同约定履行收房义务，因原告对其该项主张不予认可，被告对此应当提供相关证据予以证明。被告提供的证据不足以证明其上述事实主张，应承担举证不能的不利后果。关于焦点二，本院认为，原告于2019年2月21日交清全部房屋价款并经核验后，被告同意交房，涉案房屋已具备交房条件，被告以原告不交纳房屋保护费和物业费为由，拒不为原告办理房屋查验和交付手续，存在逾期交房的违约行为，应承担支付逾期交房违约金的责任，违约金应当以全部房屋价款635,580元为基数，自原告起诉之日，即2019年4月16日起至自房屋实际交付之日止，按日利率万分之一计算。具体分析如下：1.被告提供的证据不能证明其于2018年12月16日、12月22日向原告发出交房通知，理由是：被告发送的交房通知是在其公众号上发送的，原告不认可收到该通知，且被告亦未提供相关证据证明原告已关注该公众号并阅读过该通知；2.根据双方签订的商品房买卖合同第十一条第二款约定，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。因被告提供的证据不能证明原告收到该交房通知，办理交房手续的日期应为合同约定的交付该商品房日期届满之日前，即2018年12月31日前，办理交付手续的地点为该商品房所在地。由于原告在2018年12月31日前未补齐房屋差价款，被告在房屋价款交清前未向原告交付房屋，并无不当。原告于2019年2月21日补齐房屋差价款并经核验具备交房条件后，被告同意交房，并于同日向原告出具交房核验单，被告应当在2019年2月21日为原告办理房屋查验和交付手续。被告至今未为原告办理房屋查验和交付手续，违反了双方约定，应当承担违约责任，违约金的起算点应为出具交房核验单的次日，即2019年2月22日；3.根据双方签订的商品房买卖合同第十一条第三款第三项第一目约定，查验该商品房，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，每逾期一天，买受人付给出卖人看护房屋保护费20元，逾期30天以上，出卖人视为买受人已交接，买受人未按合同约定办理商品房交接手续的，保修期及物业费自出卖人发出的交房通知之日起计算。根据该条款约定，被告向原告收取“看护房屋保护费”的前提是由于原告的原因导致该商品房未能按期交付。被告主张该商品房未能按期交付系由于原告的原因造成的，被告对此应当承担举证责任。因被告提供的证据不能证明其上述事实主张，应承担举证不能的不利后果；4.根据双方签订的商品房买卖合同第十一条第三款第一项约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以交纳相关税费或者签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。原告补齐房屋差价款后，被告以原告不交纳物业费为由，拒不为原告办理房屋查验和交付手续，违反了合同约定；5.根据双方签订的商品房买卖合同第十二条约定，被告未按照合同约定将该商品房交付原告，因原告要求继续履行合同，被告应自合同约定的房屋交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房屋价款万分之一的违约金。因该约定未违反相关法律规定，故原告诉请被告按上述约定支付其违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，本院认为，原告与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告未按照合同约定履行交付房屋义务，应承担继续履行的责任，并应当按照合同约定支付原告相应违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条规定，判决如下：一、被告济宁鼎圣置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于梁山县房屋一套交付原告张某某、赵某某；二、被告济宁鼎圣置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张某某、赵某某逾期交房的违约金（违约金以635,580元为基数，自2019年2月22日起至涉案房屋实际交付之日止，按日利率万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,078元，由被告济宁鼎圣置业有限公司负担。二审时双方当事人均未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、上诉人在其公众号上发布的信息能否认定为是向被上诉人进行了通知送达；2一审法院对于违约金的起算点是否合法有据。2017年9月12日，张某某、赵某某与济宁鼎圣置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，该合同约定涉案房屋应当于2018年12月31日前向张某某、赵某某交付。现济宁鼎圣置业有限公司至今未履行交房义务。济宁鼎圣置业有限公司与张某某、赵某某在合同第十一条第二项中约定，房屋到达交付条件后，济宁鼎圣置业有限公司将通过邮政快递、邮寄挂号信、短信及电子邮件等方式通知张某某、赵某某办理交付手续。济宁鼎圣置业有限公司认为该约定的“等”应包括通过公众号送达，其已经通过公众号进行了公布，应视为向张某某、赵某某送达了交房通知。因济宁鼎圣置业有限公司与张某某、赵某某约定的方式都是向特定人进行送达的方式，而公众号的关注人群并不特定，张某某、赵某某并没有义务去关注济宁鼎圣置业有限公司的公众号，其在公众号上发布的信息不能视为是向张某某、赵某某进行了送达。张某某、赵某某在2019年2月21日补齐房屋差价后，济宁鼎圣置业有限公司应向其交付房屋，而该公司至今未交付，一审法院自2019年2月22日起计算违约金合法有据，并无错误。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10156元，由上诉人济宁鼎圣置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年九月一日书记员  黄 灿