山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终1950号上诉人（一审被告）：刘洪伟，男，1972年2月22日出生,汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：张安军，日照开发金海法律服务所法律服务工作者。被上诉人（一审原告）：日照市东港众信房产中介服务中心，住所地日照市东港区海曲东路61号日广沿街楼，统一社会信用代码92371102MA3JDAR18Q。经营者：贺培森，经理。委托诉讼代理人：单子洋，五莲德信法律服务所法律服务工作者。上诉人刘洪伟因与被上诉人日照市东港众信房产中介服务中心（以下简称众信房产）居间合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘洪伟上诉请求:1.撤销一审判决，改判或驳回众信房产诉讼请求；2.一、二审诉讼费由众信房产承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。1.刘洪伟已将房屋查封一事告知众信房产，众信房产对交易房产是否存在查封或抵押具有审查义务，但其仅凭格式条款免除其相关义务，导致合同解除并给刘洪伟造成损失。2.众信房产隐瞒房屋存在查封的事实，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，刘洪伟不应支付居间服务费及律师费。众信房产答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。众信房产向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘洪伟支付居间服务费29000元；2.诉讼费、代理费等由刘洪伟负担。案件审理过程中，众信房产明确第二项诉讼请求为案件受理费、诉讼代理费由刘洪伟负担，无其他费用，并明确诉讼代理费为4000元。事实和理由：2018年1月5日，刘洪伟与案外人武鹏经众信房产签订房屋买卖合同，案外人购买刘洪伟位于日照市房屋一套，总价款116万元。合同签订后，因刘洪伟违约不卖，案外人与刘洪伟房屋买卖合同纠纷经一审法院作出（2019）鲁1102民初3384号民事判决书，刘洪伟承担违约赔偿责任。根据合同约定，任何一方违约，违约方应支付全额居间服务费，并承担诉讼费、律师代理费等费用。刘洪伟一审辩称：刘洪伟与众信房产没有关系，因房屋买卖合同及纠纷刘洪伟已与武鹏达成和解协议。一审法院认定事实如下：武鹏与刘洪伟房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年7月8日作出(2019)鲁1102民初3384号民事判决书，现已生效，该生效判决书认定事实如下:2018年1月5日，经日照市东港众信房产经纪有限公司（以下简称东港众信公司）介绍，刘洪伟将其名下的位于日照市东港区房屋一套出售给众信房产武鹏，并签订房屋买卖合同（格式合同），主要内容：“房屋买卖合同卖方（甲方）：刘洪伟，买方（乙方）：武加红代武鹏，中介方：东港众信公司，经过中介方协调，在公平自愿的基础上，甲乙双方就房屋买卖事项，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守：甲方出售房屋位于日照市东港区，建筑面积约为125.4平方米；甲方保证上述房地产产权清晰，无任何债务纠纷，无任何瑕疵，并依法对上述房地产拥有完整的产权，保证该房的相关权利人，已经同意甲方出售该房产，并放弃相应权利如甲方此房有产权和债务纠纷由甲方负责清理，因此给乙方带来一切损失由甲方负责赔偿给乙方；甲方出售该房屋的总售价共计壹佰壹拾陆万元整，本合同签订的同时，乙方支付甲方购房定金人民币贰万元整，甲乙双方同意暂由中介保管；2018年1月31日前乙方支付购买房屋首付款人民币叁拾伍万元整，暂由第三方保管；备注：甲方此房有银行按揭贷款待乙方申请按揭贷款批复后此首付款由中介方交付甲方用于还清此房银行按揭贷款。乙方欠甲方房屋余款：人民币大写捌拾壹万元整由乙方申请办理银行二手房按揭贷款方式支付给甲方；如乙方未按约定日期内交付首付款给甲方或者第三方，即视为乙方违约自动放弃该房屋的购买权，乙方该购买定金不予退还作为违约金，并按总房款5%赔偿甲方违约金；乙方首付款交付后甲方一周内必须配合乙方办理该房产银行按揭相关手续签字，如甲方延期到银行签字及提供相关材料，每延期一天将按首付款千分之五的违约金赔偿守约方；签订房屋买卖合同后如果甲方违约不卖，按总房价的5%赔偿乙方，并支付中介方全额中介费；乙方违约不买按总房价5%赔偿甲方；同时乙方缴纳定金不退第三方有权将保管定金直接交付甲方和中介方各百分之五十作为违约金；乙方并支付中介方全额中介费（违约方应支付守约方因维权所支出的律师费、交通费、公证费、诉讼费、保全费等相关费用）；中介方提供当地中介服务为有偿服务，本合同签订后乙方同意支付给中介方29000元整中介服务费等…。”案外人张兆健与刘洪伟因民间借贷纠纷申请查封案涉房屋。一审法院于2015年6月15日查封案涉房屋，查封至2018年6月15日，查封文号（2014）东执字第1068号。2019年6月3日日照市不动产登记中心查询结果证明，案涉房屋产权证号：鲁（2018）日照市不动产权第0036072号，产权人：刘洪伟，房屋坐落：日照市丽城花园005号楼03单元03-701号，房屋状况：查封单位：东港区人民法院，查封期限：2018-5-24至2021-5-23日，查封文号：（2014）东执字第1068号。该生效判决认为:刘洪伟将处于查封的房屋出卖给武鹏，且在出卖前没有告知武鹏查封的事实，致使双方签订的房屋买卖合同不能履行，刘洪伟构成违约，武鹏要求解除2018年1月5日与刘洪伟签订的房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持…。该生效判决：一、解除武鹏与刘洪伟于2018年1月5日签订的房屋买卖合同；二、刘洪伟于判决生效后五日内赔偿武鹏违约金150000元；三、刘洪伟支付武鹏律师代理费20000元；三、驳回武鹏要求刘洪伟赔偿房屋增值部分的损失340000元的诉讼请求；四、驳回武鹏要求刘洪伟赔偿装修费1000元的诉讼请求。现众信房产依据该生效判决及其与武鹏、刘洪伟签订的房屋买卖合同，主张根据房屋买卖合同的约定，应当由刘洪伟作为违约方支付众信房产居间服务费29000元。刘洪伟主张其因房屋买卖合同纠纷已经生效判决作出处理，且后其与武鹏达成和解协议，已经处理完毕，与众信房产无关；众信房产作为中介机构促成的买卖合同中未尽职责，刘洪伟主张其在签订案涉房屋买卖合同之前已经将案涉房屋有查封的事实告知众信房产，众信房产未将该事实告诉武鹏，刘洪伟主张其在签订合同之后将案涉房屋有查封的事实告知武鹏，但刘洪伟对以上陈述无证据提交。众信房产主张刘洪伟未告知案涉房屋有查封的事实，并主张询问刘洪伟案涉房屋有无查封，刘洪伟主张没有，并认为众信房产如果了解案涉房屋有查封将会将作为备注特别列明，对于众信房产向刘洪伟了解有无查封情况没有证据提交，但认为房屋买卖合同中约定“甲方保证上述房地产产权清晰，无任何债务纠纷，无任何瑕疵，并依法对上述房地产拥有完整的产权”，即刘洪伟承诺案涉房屋无任何债务纠纷、无任何瑕疵，因房屋查封不能过户应当由刘洪伟承担违约责任。2019年12月1日，众信房产与五莲德信法律服务所签订委托代理合同，就本案纠纷委托五莲德信法律服务所的法律服务工作者为其代理，并支出诉讼代理费4000元，认为根据合同约定，诉讼代理费亦应当由违约方承担。刘洪伟对此亦不同意承担，主张是众信房产过错导致，其与武鹏双方已经达成和解，其根本就不认识众信房产。一审法院认为：众信房产系居间人，其为刘洪伟与案外人武鹏的房屋买卖合同提供居间服务，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任”，第四百二十五条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…”。刘洪伟与案外人武鹏经众信房产提供居间服务签订房产买卖合同，该合同依法成立且合法有效，众信房产促成合同成立，众信房产的居间工作完成。后经一审法院作出的生效判决认为刘洪伟将正处于查封的房屋出卖给武鹏，且在出卖前没有告知武鹏查封的事实，致使双方签订的房屋买卖合同不能履行，刘洪伟构成违约，武鹏要求解除2018年1月5日与刘洪伟签订的房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持，并判令刘洪伟赔偿武鹏的违约金150000元并支付众信房产武鹏的律师代理费20000元。虽三方签订的房屋买卖合同已经被解除，但之前确系成立并合法有效。房屋买卖合同约定由买方即案外人武鹏支付中介费29000元，但若刘洪伟违约不卖，其应当支付中介费29000元。案涉房屋买卖系三方合同，刘洪伟主张其与武鹏纠纷已处理完毕，故不同意承担居间费的辩称，不予采信。一审法院作出的生效判决认定刘洪伟系违约方，其应当按照合同约定支付居间服务费。因案涉房屋被查封导致三方签订的房屋买卖合同不能履行，虽认定刘洪伟系违约方，但众信房产作为收取有偿服务费的专业居间机构，按照法律规定应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，故众信房产作为二手房交易的专业中介机构，应当对交易房屋有无抵押、查封等影响房屋过户的事实进行了解并如实向买方报告。众信房产虽主张其向刘洪伟了解案涉房屋有无查封并主张刘洪伟告知其没有，但无证据予以证实，众信房产主张房屋买卖合同中约定“甲方保证上述房地产产权清晰，无任何债务纠纷，无任何瑕疵，并依法对上述房地产拥有完整的产权”，即刘洪伟承诺案涉房屋无任何债务纠纷、无任何瑕疵，因房屋查封不能过户应当由刘洪伟承担违约责任，但以上约定是侧重于房屋产权情况，且众信房产亦未就其向双方解释何为无任何债务纠纷、无任何瑕疵，故众信房产作为有偿服务的专业居间机构在履行居间工作中亦存在不当之处。刘洪伟作为违约方应当支付居间服务费，但因众信房产自身工作存在不当之处，结合案涉房屋买卖合同已被解除的事实，故一审法院酌定由刘洪伟支付众信房产居间服务费1万元，众信房产主张超出部分，不予支持。对众信房产主张的诉讼代理费4000元，虽系合同约定由违约方承担，酌定由刘洪伟负担1500元，众信房产主张超出部分，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条规定，一审判决：一、刘洪伟于判决生效之日起七日内支付众信房产居间服务费1万元；二、刘洪伟于判决生效之日起七日内支付众信房产律师费1500元；三、驳回众信房产其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，减半收取262.5元，由众信房产负担175.5元，刘洪伟负担87.5元。二审查明，众信房产在案涉房屋买卖合同中“乙方”及“中介方”处加盖合同专用章。（2019）鲁1102民初3384号武鹏诉刘洪伟房屋买卖合同纠纷一案还认定如下事实：房屋买卖合同签订后，2018年1月8日，武鹏向东港众信公司缴纳首付款100000元，东港众信公司为武鹏出具购房首付款代管协议3-2，内容如下：“今有武鹏购买刘洪伟位于日照市房屋一处…经买卖及中介方协商，该房屋首付款100000元，大写：壹拾万元整（不含定金），由中介方众信房产代管…1.卖方此房有按揭贷款买方自愿用此首付款给卖方代为还清银行欠款，中介方众信房产代乙方中介支付给卖方…”。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点问题是：刘洪伟应否向众信房产支付居间服务费。案涉房屋买卖合同虽载明签订主体系东港众信公司与刘洪伟，但众信房产在该合同中介方处加盖印章，东港众信公司出具的首付款代管协议中载明的中介方为众信房产，刘洪伟对此均未提出异议，应认定众信房产系案涉房屋买卖合同居间人。根据案涉房屋买卖合同第一条第5项约定，若刘洪伟违约不卖，需支付全额中介费。该条款虽系格式条款，但旨在保护众信房产作为居间人依法应当享有的权利，且未加重一方责任或排除一方主要权利，应认定有效，刘洪伟应根据该约定支付居间服务费。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。刘洪伟主张已将房屋查封情况告知众信房产，众信房产对此故意隐瞒，但未能提交有效证据证实，众信房产对此不予认可，刘洪伟该项主张不能成立。众信房产作为居间人，未能依据合同约定对订立合同的事项进行审查并如实告知，其在履行居间合同义务时存在瑕疵，一审在双方约定的基础上，酌定刘洪伟承担部分居间服务费并无不当。刘洪伟各项上诉主张均不能成立。本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由上诉人刘洪伟负担。本判决为终审判决。审判长  唐玉国审判员  王林林审判员  李晓艳二〇二〇年九月二日法官助理吴丹书记员徐文娟