河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终2224号上诉人（原审被告）：河南峰润置业有限公司，住所地河南省永城市东城区光明西路南侧。法定代表人：朱行鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩新杰，河南宇言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱兰英，女，汉族，1953年1月16日出生，住河南省永城市。委托诉代理人：韩铭，河南陆达律师事务所律师。上诉人河南峰润置业有限公司（以下简称峰润公司）与被上诉人朱兰英房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省永城市人民法院（2020）豫1481民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南峰润置业有限公司法定代表人朱行鑫、委托诉讼代理人韩新杰，被上诉人朱兰英的委托诉讼代理人韩铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。峰润公司上诉请求：1.改判驳回上诉人退还购房款及支付资金占用期间的利息的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人不存在房屋买卖合同关系。上诉人与张书娟、商丘奥神面业有限公司、商丘金手指投资信息咨询服务有限公司四方签订《债权转让协议》，根据协议约定，上诉人是以房抵债，即以房抵张书娟的债权，而被上诉人作为张书娟指定的购房人，与被上诉人不存在买卖合同关系，也不存在债权转让关系。2.一审认定部分理由不能成立。一审认定《中原家园房源认购意向书》（包括房款收据）无效正确，但理由不全面，因该认购意向书相对方为张书娟指定人员，且协议中债权资金是金手指公司非法吸储的集资款，张书娟系金手指公司的经理，为了规避非法吸储高息放贷的违法犯罪行为，以张书娟个人名义将金手指公司的集资款的债权转让给上诉人。一审认定退还房款及利息的理由不能成立，上诉人与被上诉人不存在房屋买卖合同关系，上诉人无退还房款及利息的任何事实依据。金手指公司将非法吸储的集资款高息放贷给奥神公司的行为是无效的。《债权转让协议》也是无效的，基于上述无效的民事行为，根据法律规定无效行为后果应恢复到原始状态。3.一审法院适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属适用法律错误，应适用《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》等相关规定。4.一审程序违法，被上诉人开庭后撤回起诉，第二次起诉要求合同无效退款，开庭后变更诉讼请求，程序违法。朱兰英辩称，1.案涉四方的债权转让协议，被上诉人认为是债权转让合同关系。上诉人通过债权转让取得了金手指公司对奥神面业享有的2000万元债权，同时，相应承担了向金手指集资户以其所建房屋兑现集资款的义务。所以该四方协议既有债权转让，也有债务承担。2.合同无效不是上诉人单方面认为有效就有效，无效就无效，案涉四方协议是多方签订的合法有效的合同。3.金手指公司转让的集资款为集资户真实交到金手指公司的款项，真实合法的款项。朱兰英向一审法院起诉请求：1.确认原、被告所签《中原家园房源认购意向书》无效；2.峰润公司返还朱兰英购房款578000元及购房款占用期间的利息（按同期银行贷款利率计算）。一审法院认定事实：峰润公司系永城市东城区中原路北段中原家园小区项目的开发商。原、被告分别于2016年1月7日和8日签订《中原家园房源认购意向书》两份，分别约定朱兰英以292908元的价格预订中原家园小区2号楼2单元24层C户，面积为104.61平方米；以285092元的价格预订中原家园小区项目中的4号楼1单元13层B西户房屋，面积为101.88平方米。峰润公司于合同签订当日为朱兰英分别开具了收到峰润公司转账292908元、285092元的收据。原、被告因合同履行问题发生纠纷，诉至一审法院。另查明：1.峰润公司未取得中原家园小区的商品房预售许可证；2.商丘金手指投资信息咨询服务有限公司将其名下商丘市奥神面业有限公司的债权转让给峰润公司，由峰润公司为商丘金手指投资信息咨询服务有限公司提供房源用于兑付理财户。朱兰英系商丘金手指投资信息咨询服务有限公司的理财户。一审法院认为，关于诉争《中原家园房源认购意向书》的效力问题。朱兰英请求确认原、被告所签《中原家园房源认购意向书》无效，峰润公司亦主张该认购意向书无效。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。因峰润公司至今未能确取得所建设的房屋商品房预售许可证，原、被告签订的房源认购意向书为无效合同，故朱兰英诉请依法确认原、被告签订的两份《中原家园房源认购意向书》无效，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的实际损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原、被告签订了两份《中原家园房源认购意向书》，由峰润公司向朱兰英开具了收到峰润公司相应款项的收据，对于该款峰润公司应当返还。峰润公司在尚未取得商品房预售许可证的情况下对外签订《中原家园房源认购意向书》,其对于由此造成的合同无效存在过错,应当支付朱兰英因此所受到的实际损失。实际损失为资金占用期间的利息损失，分别自2016年1月7日和2016年1月8日起开始计算利息至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故对于朱兰英要求峰润公司返还房屋款578000元及购房款占用期间利息的诉讼请求，一审法院予以支持。峰润公司辩称未收取房款，朱兰英主张退还房款无法律依据。根据查明的事实，商丘金手指投资信息咨询服务有限公司将其名下商丘市奥神面业有限公司的债权转让给峰润公司，由峰润公司为商丘金手指投资信息咨询服务有限公司提供房源用于向理财户兑付房屋。因此朱兰英虽然未向峰润公司交纳房款现金，但已通过债权转让或债务承担的方式履行了付款义务。峰润公司与朱兰英签订了房源认购意向书，还向朱兰英出具了收据，其作为专业的房地产开发企业，在朱兰英未交纳房款的情况下即与朱兰英签订认购意并向朱兰英开具全部购房款收据，正是基于其与商丘金手指投资信息咨询服务有限公司之间的债权转让事实，虽然没有收到朱兰英转账交付的房款，但峰润公司为出具购房收据的行为能够说明其认可朱兰英已实际交付了相应房款。故在认购意向书无效的情况下，峰润公司依法应当退还相应房款并支付占用资金期间利息。至于峰润公司与商丘金手指投资信息咨询服务有限公司或商丘市奥神面业有限公司之间的债权债务关系，峰润公司可另行向其主张权利，不影响原、被告之间成立的民事法律关系。峰润公司辩称双方不存在真实的房屋认购关系，系由无效的债务转让协议所派生，且峰润公司与商丘金手指投资信息咨询服务有限公司之间的基础法律关系也属无效，不应当返还朱兰英购房款，于法无据，一审法院不予支持。关于朱兰英庭审后变更诉讼请求是否程序违法的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，朱兰英在主张的民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的情况下，朱兰英根据法庭审理情况变更诉讼请求，一审法院依法准许并重新指定了举证期限，符合法律规定。峰润公司对此提出异议，于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决：一、确认原告朱兰英与被告河南峰润置业有限公司于2016年1月7日和2016年1月8日签订的两份《中原家园房源认购意向书》无效；二、被告河南峰润置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告朱兰英购房款共计578000元并支付占用资金期间的利息（以292908元为基数，自2016年1月7日起开始计算利息至清偿之日止；以285092元为基数，自2016年1月8日起开始计算利息至清偿之日止；在2019年8月20日之前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明事实予以确认。本院认为，关于案涉《中原家园房源认购意向书》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉认购意向书系上诉人与被上诉人双方签订，详细约定了案涉房屋位置、面积、单价、总价、付款方式、交房标准等，上诉人向被上诉人出具了购房款收据，该意向应当认定为商品房买卖合同。但根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。”因案涉商品房未能取得商品房预售许可证，一审法院认定案涉房源认购意向书为无效合同并依法判令上诉人返还房款并赔偿利息损失并无不当，应予支持。关于上诉人主张房款系由无效的债权转让协议所派生从而上诉人并未收取房款因而不应退还房款的问题。本院认为，上诉人与张书娟、商丘奥神面业有限公司、商丘金手指投资信息咨询服务有限公司通过四方签订《债权转让协议》的形式将集资户的集资款兑现为商品房，是四方真实意思表示，并不违反法律规定，应受法律保护。因此被上诉人虽然未向上诉人交纳房款现金，但已通过债权转让履行了付款义务，上诉人出具了收据，一审法院据此认为被上诉人已经实际交付了相应房款亦无不当，本院予以支持。关于被上诉人在一审庭审后变更诉讼请求是否程序违法的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，诉讼过程中，存在当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的情况时，当事人可以根据法庭审理情况变更诉讼请求，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。本案中，一审法院依法准许被上诉人变更诉讼请求并重新指定了举证期限，符合法律规定。上诉人认为一审法院程序违法无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，河南峰润置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9580元，由河南峰润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐亚超审判员  李 强审判员  陈光应二〇二〇年九月七日书记员  冯芬芬