江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5535号上诉人（原审被告）：钱途，女，1975年1月21日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：南京锦江物业管理有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太路22号。法定代表人：彭轶，该公司总经理。委托诉讼代理人：李会玲，江苏泓图律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，江苏泓图律师事务所实习律师。原审被告：陈平，男，1971年7月15日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：钱途，自然情况同前。原审被告：陈昱宁，女，1999年8月29日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人钱途因与被上诉人南京锦江物业管理有限公司（以下简称锦江物业公司）、原审被告陈平、陈昱宁物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初5576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人暨原审被告陈平的委托诉讼代理人钱途、被上诉人锦江物业公司的委托诉讼代理人李会玲、张伟，原审被告陈昱宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱途上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或予以改判。主要事实和理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律不当，应撤销。1、一审判决将陈昱宁性别写为男，但陈昱宁与上诉人钱途系母女关系，一审法院审理极其草率，连当事人的身份都没弄清楚。2、当事人对自己提出的主张有责任提供证据，而被上诉人并未提交任何真实证据。一审法院基于被上诉人与南京天久置业有限公司（以下简称天久置业公司）签订的《前期物业合同》内容判令上诉人支付10000元，事实上，上诉人并未与被上诉人签订任何合同。被上诉人向法院提供的前期物业合同并非原件，有伪造合同嫌疑，上诉人当庭对此提出质疑，但一审法院并未查实。被上诉人向法院提供的2017年8月向上诉人催缴物业费的律师函，上诉人从未通过任何方式收到，被上诉人也在庭审过程中承认无照片、凭证等任何证明。3、《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。如果被上诉人与上诉人存在合同，缴纳物业管理费并不是业主的法定义务，而是基于合同的约定义务。一审法院已认定了被上诉人的种种服务瑕疵，被上诉人未按合同履行义务，有严重的违约行为。一审法院判决忽视了被上诉人的违约行为，明显有损上诉人的合法权益。4、上诉人自2009年入住以来，房屋多处漏水，2016年又因被上诉人对公共区域的不维护，造成上诉人家中严重漫水，一直未有人解决问题，甚至教唆上诉人骗取维修基金。在此期间被上诉人从未通过任何方式向上诉人索取物业费，由此可见，被上诉人在不履行合同义务的同时，也未行使合同条文“按季收取物业费”的权利，被上诉人已单方毁约，然而却在事发将近10年后向一审法院提出诉讼。一审法院判定上诉人支付物业费是不合理，不合法的。5、如果上诉人和被上诉人之间存在合同，物业合同系格式合同，包含了数个独立的债权。合同明确约定，物业费每季缴纳一次，每季的物业费数额是确定的，及债权明确、主体明确、履行期限明确，构成一个独立的债权。同时，被上诉人未举证证明其就2016年4月之前的物业费向上诉人多次连续主张，不产生诉讼时效中断的法律效果。《前期物业合同》也未明确规定，在被上诉人撤出小区前，业主必须结清物业费。所以被上诉人现在主张2016年4月之前的物业费超过诉讼时效，依法不应得到法院的支持。二、在一审判决书引用上诉人的辩称内容错误，上诉人从未说过原告无权收取2016年6月以后的物业费。而上诉人多次提出“自2009年入住后因房屋多处漏水问题无人管理，开发商所付专项维修金消失无踪”在判决书中只字未提，一审法院有明显偏袒被上诉人一方的嫌疑。被上诉人怠于行使物业费请求权，已丧失了2016年4月之前的物业费的主张权利。被上诉人无视诉讼时效等法律规定，任意利用司法机关作为催账工具，对上诉人进行骚扰，妄图蒙蔽人民法院支持其超过诉讼时效期间的物业费债权诉求。一审法院在庭审过程中多次向被上诉人索要物业费催缴的相关证据，但被上诉人无法提供。这一情况一审法院在判决书上也只字未提。上诉人一审中向法庭提交了多起全国各地法院对物业费时效超期审理的案例，而一审法院在被上诉人无证据的情况下对上诉人的所有答辩置若罔闻，损害了上诉人的时效利益。锦江物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。陈平、陈昱宁同意上诉人的上诉意见。锦江物业公司向一审法院起诉请求：1、判令钱途、陈平、陈昱宁支付自2011年1月1日至2017年6月30日期间的物业费14652元、公摊电费1560元及逾期付款违约金；2、钱途、陈平、陈昱宁承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：锦江物业公司自2007年5月23日至2017年6月30日曾系南京市江宁区龙湖文馨苑小区物业服务企业，并于2007年5月23日与该小区开发建设单位天久置业公司签订了《前期物业服务合同》。双方约定，合同期限自2007年5月23日起至业主大会召开、业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时自动终止；小高层住宅的物业费按每月每平方米1.1元计算；物业服务标准按《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》三级、二类标准执行；双方还就各自的权利义务作了其他约定。2008年10月14日，南京市江宁区物价局作出江宁价字[2008]183号《关于“龙湖·文馨苑”普通住宅前期物业管理公共服务费试行标准的批复》，无电梯住宅每月每平方米0.7元、有电梯住宅每月每平方米1.1元。锦江物业公司作为该小区的物业服务企业，提供的物业服务存在如下瑕疵：小区卫生清洁不到位，如垃圾、杂物清理不及时；公共部位维修养护不到位，如小区道路损坏、铁栅栏锈蚀未及时维修；对于业主反应的房屋渗水问题，未予处理；未按时公布公共收益等。钱途、陈平、陈昱宁系该小区13幢1107室（建筑面积187.85平方米）业主，未交纳2011年1月1日至2017年6月30日期间的物业费。2007年10月31日，钱途、陈平、陈昱宁与案外人天久置业公司签订《业主临时公约》时，向业主公示的《前期物业服务合同》载明的高层住宅物业费为每月每平方米1元，物业费按季交纳等内容。另查明，在锦江物业公司诉胡小芳物业服务纠纷一案中，法院认定按每月每平方米1元的标准计算物业费，胡小芳应交物业费5199元，因锦江物业公司的服务存在瑕疵，判令胡小芳支付3600元，并作出（2019）苏0115民初5598号民事判决书。一审审理中，锦江物业公司主张按每月每平方米1元的标准收取物业费；其称其物业服务台账已不存在，无法提供；其亦无证据证明公摊电费的交纳和分摊情况。一审法院认为，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费。钱途、陈平、陈昱宁系南京市江宁区龙湖文馨苑13幢1107室（建筑面积187.85平方米）业主，锦江物业公司曾系该小区物业服务企业并为该小区提供了物业服务。依照前期物业服务合同约定，钱途、陈平、陈昱宁应缴纳2011年1月1日至2017年6月30日物业费14652元（每月每平方米按1元计算）。因锦江物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故对于其主张的逾期付款违约金，一审法院不予支持；根据现有证据并综合本案具体情况，法院酌定钱途、陈平、陈昱宁支付物业费10000元。锦江物业公司主张的公摊电费，因未提供证据证实，故一审法院不予支持。因本案与该小区开发建设单位没有法律上的利害关系，故一审法院未依钱途、陈平、陈昱宁的申请追加第三人。因锦江物业公司于2017年6月30日终止服务，即钱途、陈平、陈昱宁应交纳的物业费计算至此时止，诉讼时效自此时起算，故未超过诉讼时效。依照《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院作出判决：一、钱途、陈平、陈昱宁于判决发生法律效力之日起10日内向南京锦江物业管理有限公司支付物业费10000元。二、驳回南京锦江物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，锦江物业公司与天久置业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，其中约定合同期限自2007年5月23日起至业主大会召开、业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时自动终止。而锦江物业公司实际亦自2007年5月23日至2017年6月30日为案涉小区提供物业服务。故锦江物业公司据此主张物业服务费，依据充分。关于锦江物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。锦江物业公司为案涉小区提供物业服务系依据案涉《前期物业服务合同》的约定，诉讼时效期间，应自该合同最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。据此，锦江物业公司本案中所主张的物业服务费，并未超过诉讼时效。关于锦江物业公司提供的物业服务存在瑕疵问题，一审法院据此亦未支持锦江物业公司主张的逾期付款违约金，且对上诉人应支付的物业费予以酌减，处理并无不当，本院予以维持。关于上诉人所称房屋多处漏水问题，上诉人可依法主张权利。综上所述，钱途的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由钱途负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二○二○年九月七日书记员  杨文艳