沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异987号案外人：朱茂，男，1967年6月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。申请执行人：中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行，住所地沈阳市和平区中华路116号，统一社会信用代码91210102817790641G。负责人：辛立强，系该行行长。委托代理人：韩红梅、韩万鑫，系辽宁正时律师事务所律师。被执行人：王永强，男，1977年2月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被执行人：赵丽丽，女，1984年10月28日出生，汉族，住辽宁省桓仁满族自治县。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行(以下简称“农业银行”)与被执行人王永强、赵丽丽金融借款合同纠纷一案中，案外人朱茂于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人朱茂向本院提出执行异议，异议事项：请求法院中止对位于沈阳市和平区延边街12-2号2-5-2房屋的执行腾空,确认朱茂与王永强的房屋租赁合同合法有效。异议理由：申请执行人对案涉房屋抵押期限为2013年5月8日至2023年5月7日，案外人租赁时间是2013年3月20日至2028年3月19日止，租房协议合法有效且一直实际履行，朱茂享有所有权以外的一切合法权益。案外人租赁行为在先，与申请执行人所主张的权利并行不悖。案外人一次性缴纳了18万元房屋租金并实际使用7年，因当时被执行人急用款，故以低于市场价格租房，案外人给付的18万元也产生利息，故该价格合乎常理。根据《中华人民共和国担保法》第四十八条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效，所以案外人于法不应腾房，应保护租赁的合法权利。朱茂始终不知晓王永强将该房产抵押，直至2020年6月12日和平法院通知腾房并告知有异议可递交异议申请时方才知情。申请执行人提交的照片确实是房屋照片，但照片非银行专业人员所拍，银行抵押拍摄照片必须是开窗帘透光拍照。照片中没有被执行人二人出现不合常规，银行未到现场拍照就进行抵押存有过错。房屋内有一张床系案外人购买，购买时花费550元带一床垫，现仍在房屋内。王永强出租房屋前并没有该床，足可证明租赁在先抵押在后。房屋为错层结构，照片中并未体现出来，所以不是专业信贷员拍摄。其中一张照片不是本房屋照片，房屋内窗户尺寸与实际不符。申请执行人从取得房屋的抵押权到讼争、执行，从未与案外人接触，这不是债权人尊重法律的正确态度，请求法院中止对案涉房屋的腾空执行，切实保护案外人的合法权益。申请执行人农业银行答辩称，案外人朱茂所述不实，申请执行人农业银行在与被执行人王永强签订个人担保借款合同时对抵押房屋进行了现场查验，抵押房屋由王永强、赵丽丽居住，有现场照片为证。而且，申请抵押贷款时王永强、赵丽丽已向银行签字确认抵押房产无租赁情形，2019年执行张贴腾房公告时房屋结构已被拆开，由多个租户承租。因此，房屋在签署担保借款合同时不存在租赁，我行依法行使抵押权受法律保护，请求驳回案外人的异议请求。对《房屋租赁协议》的真实性、合法性均有异议，协议条款明显背离常理和交易惯例，以极低的价格租赁15年，约定180平方米房屋租金仅1,000元/月，且一次性支付18万明显虚假，在正常租赁市场不存在，其真实目的就是为逃避债务、阻却法院的强制执行。案外人应举证证明实际交付细节，如现金支付应提供资金来源、取款凭证等，如转账支付应提供相应的转账凭证。照片是评估公司和银行信贷员在2013年去现场拍摄的，庭审时朱茂已明确表示申请执行人提供的现场照片有一张床还在，可证明银行在办理抵押贷款时已到现场查实并拍照。被执行人本人必须到庭应诉，否则朱茂异议主张的真实性根本无法证实，当然也不应得到法院支持。《房屋租赁协议》存有疑点，签订日期在正式签署借款担保合同前一个多月，有倒签合同之嫌。通过庭审，足以推定出王永强、朱茂二人在签订租赁协议前就认识，二人恶意串通，恶意诉讼，试图通过合法手段逃避债务阻却法院的执行。根据现行法律和司法实践，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据法律规定，承租人在签订合法有效的书面租赁合同的同时占有使用租赁房屋的，才是法院保护租赁在先的前提条件。朱茂不能证明其实际占有该抵押房产的时间，足见其异议主张的虚假。按照目前司法实践，以租赁形式抵偿债务的，不适用“买卖不破租赁”原则。最高人民法院(2014)民申字第215号民事裁定书明确：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。综上，案外人提出的执行异议缺乏事实和法律基础，请法院依法驳回其异议请求。本院查明，2015年12月14日，本院作出(2015)沈和民三初字第01781号民事判决书，判决内容为：“一、解除原、被告于2013年5月8日签订的《中国农业银行股份有限公司个人担保借款合同》；二、被告王永强、赵丽丽于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行借款本金828,065.74元，利息26,015.32元，罚息256.80元及复利220.82元（截止2015年8月12日）；并自2015年8月13日起，按借款合同约定的计息办法给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；三、若被告王永强、赵丽丽逾期给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行上述款项，则原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行可依法对被告王永强提供的位于沈阳市和平区延边街12-2号2-5-2，建筑面积180.50平方米的房产行使抵押权优先受偿。如果被告王永强、赵丽丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2016年5月4日，农业银行向本院申请强制执行，执行案号：（2016）辽0102执1792号；执行过程中，本院于2016年7月22日作出（2016）辽0102执1792号协助执行通知书及执行裁定书，查封在被执行人王永强名下的位于沈阳市和平区延边街12-2号2-5-2，建筑面积180.50平方米房产一处。另查明，位于沈阳市和平区延边街12-2号2-5-2房产的他项权利人是农业银行，房屋所有权人王永强，债权数额95万元，登记日期2013年5月2日。异议审查过程中，案外人朱茂为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.房屋租赁协议；2.收条；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人农业银行提交了如下证据材料：1.（2015）沈和民三初字第01781号民事判决书；2.他项权证；3.个人房产抵押贷款面谈笔录；4.照片；5.个人担保借款合同。本院认为，案外人对于自己提出的异议事项和异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。关于本案，首先，本院查封案涉房产的前提是依据已生效的(2015)沈和民三初字第01781号民事判决书，执行行为并无不当，有权对案涉房屋采取查封及腾空措施；其次，租赁款支付方面，案外人仅提供《房屋租赁协议》及收条，租金支付方式亦为现金支付，上述情形无法证明案外人于法院查封前实际签订了房屋租赁协议并将款项用于支付租房对价款；第三，关于案外人向法院主张确认房屋租赁协议合法有效的问题。本院认为合同确权涉及当事人实体权利，而案外人异议是在执行阶段就异议请求及各方证据进行程序性审查，不宜对合同效力进行确认。因此，案外人提出的该项确权主张不属于执行裁决的审理范围，应予驳回；最后，关于案外人所称照片非银行专业人员拍摄、银行未到现场就进行抵押存有过错的问题。本案审查的争议焦点在于案外人对执行标的物是否享有租赁权或其他足以阻止执行的实体权利。农业银行享有案涉房产抵押权已经生效判决确认，而照片是否专业拍摄与本案争议焦点之间并不存在必然联系，故案外人的该项请求因与本案无关，本院对此不予审查。综上，本院认为案外人提出的异议请求不具有阻却、排除强制执行的法律效力，于法无据，故不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人朱茂的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇二〇年九月十日书记员 尹子明