陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终10086号上诉人（原审被告）：强银翠，女，1964年3月12日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：聂迂西，陕西勤博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芙蓉，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西百乐实业发展有限责任公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：顾维龙，该公司总裁。委托诉讼代理人：李秀菊，陕西云达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵乐环，陕西君璟律师事务所律师。上诉人强银翠因与被上诉人陕西百乐实业发展有限责任公司（以下简称百乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初8824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。强银翠上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为其不交纳2018年1月1日至2020年3月31日的物业费38894元；2.一、二审诉讼费由百乐公司负担。事实与理由：百乐公司未向其商铺提供物业服务，其不应支付物业费。百乐公司虽进驻涉案小区，但因百乐公司与开发商及前期物业企业存在纠纷，故未完成交接手续。涉案小区临街商铺实际由开发商下设管理处提供物业服务，其向管理处支付物业费，应依法改判其无需再向百乐公司支付物业费。另外，其将21幢01号别墅出租后，承租人于2019年10月5日、2020年1月8日分别向百乐公司支付物业费1618.41元，于2020年3月20日支付物业费9000元，共计12236.82元，且百乐公司亦未提供符合合同约定的物业服务，故百乐公司的请求应予以驳回。百乐公司辩称，其已按照与XX小区业主委员会签订《西安市长安区XX小区物业服务合同》约定提供了物业服务，强银翠作为小区业主应当按照合同约定向其交纳物业费。强银翠名下别墅与商铺均属于合同约定的物业管理区域，其在一审提交了来访客登记表、车辆出入登记表、巡查记录等证据，证明其履行了物业管理职责。小区开发商下设的南山庭院项目管理处非合法的物业管理单位，也未与小区业主委员会签订物业服务合同，管理处不具有独立法人资格，无相应的物业服务资质，因此无权向小区业主收取物业费。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。百乐公司向一审法院起诉请求：1.强银翠支付百乐公司自2018年1月1日至2020年3月31日拖欠的物业费38894元，违约金94513元，共计133408元；2.诉讼费由强银翠负担。一审法院认定事实：2017年12月11日，经XX小区业主委员会决定百乐公司作为参与本小区物业服务竞争性谈判项目中为中选单位。2017年12月12日，XX小区业主委员会与百乐公司签订《西安市长安区XX小区物业服务合同》，合同约定了物业管理服务的事项、服务质量标准、物业管理服务相关费用标准和收取办法、专项维修资金的筹集与使用、合同的期限变更和解除、违约责任等。2017年12月25日，XX小区业主委员会向百乐公司发出通知，要求百乐公司从2017年12月31日凌晨起进驻接管西安市长安区XX小区物业服务工作，请做好入驻前的各项准备工作。同日，百乐公司分别向长安区房管局物业科、滦镇街道办事处及居委会、滦镇派出所送达了《关于进驻XX小区物业服务的函》。2017年12月31日，百乐公司向南山庭院业主委员会送达了《关于XX小区物业移交的函》。上述函件，均提到百乐公司从2018年1月1日起开始正式进驻XX小区进行物业服务工作，并开始收取物业费。2018年9月4日，西安市规划局作出市规撤[2018]6号和7号《西安市规划局关于撤销陕西强信房地产开发公司建设工程规划许可证的决定》，该决定认为南山庭院住宅小区（颐沣苑）和颐沣苑小区二期（南山庭院）项目违反了禁止在秦岭北麓从事房地产开发，修建商品住宅和私人别墅的相关要求，遂作出决定撤销西长规建（2006）023号和（2007）031号《建设工程规划许可证》。现百乐公司以强银翠拒不交纳物业费为由，诉至一审法院，要求判如所请。诉讼中，经一审法院调查，强银翠在南山庭院有面积为296.13平方米别墅一套、面积为296.41平方米别墅一套、面积为116.81平方米商铺一套。庭审中，百乐公司坚持要求强银翠支付拖欠的物业费，并承担违约金。强银翠以涉案纠纷不属民事案件受理范围，百乐公司未向其提供物业服务，其商铺物业费已交纳等为由，不同意百乐公司的诉讼请求。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。百乐公司系经公开竞标取得南山庭院物业服务项目，并与南山庭院业主委员会签订了《物业服务合同》，百乐公司亦实际按照合同约定进行物业服务，百乐公司主张强银翠交纳物业费，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。强银翠辩称，涉案小区的建设工程规划许可证被西安市规划局撤销，本案不属人民法院民事案件受理范围。因涉案小区的建设工程规划许可证是否被撤销与本物业服务合同不具有关联性，故本案物业服务合同纠纷属民事案件受理范围。对于强银翠辩称的百乐公司至今未与XX小区开发商和前期物业公司完成交接手续，已由另案处理，本案不予涉及，但百乐公司已实际给XX小区业主提供了物业服务，强银翠应当交纳相应的物业费。强银翠辩称，XX小区内商铺的物业费已交由XX小区开发商下设的南山庭院管理处。因XX小区内的商铺未与该管理处签订物业服务合同，而南山庭院业主委员会与百乐公司签订的物业服务合同中，包含商铺的物业服务项目，故该部分的物业费也应当向百乐公司交纳。百乐公司主张的违约金问题，因双方纠纷一直在人民法院进行处理，故对百乐公司的该项主张依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条规定，判决：一、被告强银翠于本判决生效后十五日内向原告陕西百乐实业发展有限责任公司交纳自2018年1月1日至2020年3月31日的物业费38894元；二、驳回原告陕西百乐实业发展有限责任公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1709元，陕西百乐实业发展有限责任公司已预交，由陕西百乐实业发展有限责任公司负担937元，由强银翠负担772元，于本判决生效后，连同上述款项一并支付陕西百乐实业发展有限责任公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，关于涉案小区1-21-01号别墅，百乐公司认可强银翠在本案诉讼期间交纳了2018年1月1日至2020年3月31日物业费12236.82元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。XX小区业主委员会与百乐公司于2017年12月12日签订《西安市长安区XX小区物业服务合同》约定，百乐公司为XX小区的住宅及商业用房提供物业管理服务，该合同对业主具有约束力。2018年1月1日，百乐公司进驻涉案小区，现百乐公司主张强银翠支付住宅及商业用房欠付的物业费，于法有据。强银翠上诉称，百乐公司未对商铺提供物业服务，且其向开发商下设的管理处支付了物业费。对此，百乐公司不予认可，且本案并无南山庭院项目管理处收取物业费的合法依据及强银翠已支付商铺部分物业费的充分证据，故对强银翠的上述理由，依法不予采信。百乐公司在一审中提交了客服部日巡查表、秩序维护主管日志巡查记录表等证据，且百乐公司与开发商及前期物业服务公司的纠纷已另案处理，故应认定百乐公司实际为涉案小区提供了物业服务，强银翠应按约定支付物业费38894元。本案诉讼期间，强银翠已支付物业费12236.82元，该部分费用应予以扣减，故强银翠需支付百乐公司2018年1月1日至2020年3月31日的物业费共计26657.18元。一审对百乐公司关于违约金的主张未予支持，百乐公司不持异议，本院对此不再审查。综上所述，强银翠的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初8824号民事判决第二项；二、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初8824号民事判决第一项为，本判决生效之日起十五日内，强银翠向陕西百乐实业发展有限责任公司支付自2018年1月1日至2020年3月31日的物业费26657.18元；三、驳回陕西百乐实业发展有限责任公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费772.35元，由强银翠负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年九月二日 法官助理    高  喜  平书 记 员  张  小  赛    1