北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5893号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司，住所地北京市西城区新街口外大街A18号四层（德胜园区）。法定代表人：陶冶，董事长。委托诉讼代理人：肖伟宾，北京天初律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭美佳，北京天初律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：尚科海创（北京）科技发展有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李小相，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：石梦，男，尚科海创（北京）科技发展有限公司经理。委托诉讼代理人：孔令志，男，尚科海创（北京）科技发展有限公司经理。上诉人北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司（以下简称好邻居公司）因与被上诉人尚科海创（北京）科技发展有限公司（以下简称尚科海创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初41675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。好邻居公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的全部诉讼请求并驳回尚科海创公司的全部反诉请求。事实和理由：1.尚科海创公司违反《消防法》的规定，提供不具备出租条件的房屋出租，存在根本违约，是导致租赁合同无法履行的主要原因，应承担因违约给我公司造成的一切损失；2.在证据认定上，一审法院适用法律错误，调取的证据与事实情况不符；3.尚科海创公司未出具建设工程规划许可证，北京市海淀区上地东北旺西路58号尚科办公社区C区C1-0101室房屋（以下简称涉案房屋）不符合出租条件，其应当返还租金、押金，支付装修损失并承担违约责任。尚科海创公司辩称，我公司同意一审判决，不同意好邻居公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。好邻居公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除我公司与尚科海创公司签订的租赁合同及补充协议；2.请求判令尚科海创公司立即向我公司返还租金130000元、履约保证金65000元，并支付违约金130000元；3.请求判令尚科海创公司赔偿我公司装修损失194795元。尚科海创公司向一审法院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的租赁合同已于2018年10月11日解除；2.请求判令好邻居公司支付2018年9月1日至2018年10月11日的房屋租金29205.53元以及逾期付款违约金6863.3元；3.请求判令好邻居公司支付合同解除违约金130000元、律师费30000元；4.请求判令好邻居公司将注册在涉案房屋的北京双赢青柠商贸店的住所迁出，并要求其自2018年11月10日起按照每天65元的标准支付逾期迁出滞纳金，支付至实际迁出之日止。一审法院认定事实：2017年2月22日，甲方尚科海创公司与乙方好邻居公司签订编号2017年度GTSKDS003号租赁合同（以下简称租赁合同），约定：“乙方授权代表人孙某1；1.1甲方将涉案房屋出租给乙方；1.2租赁标的建筑面积100平方米，在本合同签订之前，乙方已到尚科办公社区对租赁标的进行了实地察看，并对租赁标的的面积、座落、现状及设施、设备已获得充分了解，并无异议；1.3租赁标的交付标准为现状交付；2.1乙方承租甲方租赁标的仅作为从事好邻居便利店之用，未经甲方书面许可，不得擅自改变该租赁标的使用的用途；2.2乙方承租甲方租赁标的从事经营项目的范围必须以前述约定为限，且未经甲方书面许可，不得将租赁标的的任何部分或全部另行转租给任何第三方；3.1本协议租赁期共60个月（5年），自2017年3月1日至2022年2月28日止；3.3租赁标的的交付，本协议签订生效后，甲方于2017年3月1日前向乙方交付租赁标的；4.1.1租赁合同期内租金为自2017年3月1日至2019年2月28日26万元/年（含物业费、发票）；2019年3月1日至2022年2月28日30万元/年（含物业费、发票）；租金支付方式为每6个月支付一次；首期租金：乙方应于签订租赁合同5个工作日内，向甲方支付自2017年5月1日至2017年10月31日止共计6个月租金13万元；4.1.4乙方应于每期租金到期前上一个月的25日当日或之前支付下期租金，甲方收到乙方交纳租金后的十日内，向乙方提供房屋租金发票；4.1.5免租期：出租人同意给予61天的免租期，免租期内免交租金，具体免租期自2017年3月1日至2017年4月30日止；免租期内物业费、水费、电费等由乙方承担，如需装修应按照（附件二）标准缴纳装修履约保证金；4.2.5入场后，因乙方发生的费用由乙方自行承担；5.1乙方必须依照本合同约定的期限缴纳租金及本协议明确约定由乙方交纳的其他费用，如乙方全部或部分逾期缴纳，则须按逾期天数向甲方计缴逾期付款违约金，即每逾期一天的，应按逾期缴纳款项金额的千分之五按日支付逾期付款违约金；5.2乙方如违反本条之规定，全部或部分逾期缴纳应付款项超过30天的，甲方有权提前解除本协议，收回租赁标的，并有权暂扣并处置乙方物品抵赔所欠租金及违约金；并根据本协议的有关规定追究乙方应负的违约和赔偿责任；6.1乙方应于签署本合同5个工作日内，向甲方支付相当于3个月租金的履约保证金6.5万元；6.2.1租赁期满，甲方经验收确认租赁标的及其依据交付时附件中所列明装修、设施等无损坏情况（合理损耗除外），且乙方无其他应付款项的及乙方完成工商变更登记迁出手续的，甲方应将履约保证金在一个月内无息返还乙方；6.2.2如租赁期满或本合同提前解除的，乙方未结清协议规定的各项应付款项（包括但不限于逾期付款违约金、违反附件规定违约金）的，甲方同样有权在履约保证金中扣除，若履约保证金尚不足以抵扣上述费用或款项的，不足部分应由乙方承担偿付责任；6.3出现以下情形，保证金不予退还：乙方违反本合同的约定或违反法律法规的规定，甲方要求乙方限期改正而乙方逾期未改的；本承租期内，乙方未经甲方书面同意擅自提前终止本合同的；8.1乙方因其经营业务的特殊要求，确需对租赁标的进行全部或部分进行装修、或增加添附设施设备的，必须事先获得甲方书面许可，且所需费用由其自理，并附上具体设计、施工方案，经甲方审核书面同意后，按大厦二次装修管理规定办理有关手续；8.2乙方经甲方同意，除本协议特别约定外，根据双方约定所作的装修或变更的设施，因本协议租赁期届满或解除，乙方在腾空租赁标的时不得损坏租赁标的内的结构设施及设备，并应当根据甲方的具体要求拆除重新装修或变更的设施，如乙方未能拆除重新装修或变更的设施，则由此产生的拆除费用由乙方承担，甲方有权在乙方支付的履约保证金中扣除；8.5因乙方装修所涉及的消防改造费用等均由乙方自行承担，并由乙方自行负责完成并获得消防验收合格手续。由于乙方上述装修未报批或未通过消防验收导致的一切后果均由乙方承担；11.2.4乙方全部或部分逾期缴付租金及其它应付费用、或有关违约金超过30天的；甲方有权解除本协议；11.3一方按本条第二项的约定解除本协议的，自书面解除通知有效送达他方时起，本协议解除；12.6租赁期满或因乙方原因所致本合同提前解除的，对于乙方装修及添加添附折设施设备，甲方无须对乙方进行任何补偿或赔偿；13.5任何一方对本合同约定义务、承诺或保证的违反，均构成违约：守约方有权提前解除本合同。本合同因任何一方违约所致提前解除的，违约方应向守约方支付解约当年六个月租金的违约金，并应赔偿由此给守约方造成的一切损失，除此之外，违约方还需全面赔偿守约方通过诉讼或其他方式向违约方主张权利的一切支出（包括但不限于律师费等）……”。同日，双方签订补充协议，约定：“双方就主合同中未尽事宜，达成如下协议：甲方协助乙方办理工商注册事宜；主合同终止或解除时，如乙方或乙方设立的公司工商注册地址为甲方提供，乙方应在合同终止或解除后30日内办理完毕或要求乙方设立的公司办理完毕工商注册地址迁移手续，将工商注册地址迁出该注册地址。如乙方或乙方注册的公司超过30日未办理完毕前述工商注册地址迁移手续的，除不退还乙方主合同内约定的履约保证金外，每迟延一日，乙方应向甲方支付相当于一个季度租金（含物业管理费）千分之一的滞纳金……”。2017年2月22日，尚科海创公司为好邻居公司开具收据一张：“收到好邻居公司交来押金6.5万元。”2017年2月23日，尚科海创公司为好邻居公司开具金额13万元的增值税发票一张。尚科海创公司认可收到好邻居公司支付的13万元租金及6.5万元租赁履约保证金的事实。2017年11月23日，好邻居公司向尚科海创公司发送商函：“鉴于主合同起租日期为2017年5月1日，由于办照手续以及施工等原因造成我方无法按照合同约定正常营业，故我方现正式提出申请意愿如下：1、需在原租赁合同中添加补充协议起租日期顺延至2018年3月1日；2、已支付的首期六个月房租从新约定的起租日期开始计算；3、我方现还有相关交割事宜并未完成望贵方给予配合，以免给我造成损失；4、如在2018年3月1日贵方提供的条件还未达到我方开业标准，双方进一步协商解决……”。2018年3月之前，尚科海创公司向好邻居公司发送补充协议一份：“由于前期注册、装修、消防等事宜延迟，给双方均带来了一定影响，故达成如下协议：双方约定并确认租赁合同的计租期调整为2018年3月1日，已支付的六个月租金从上述约定的2018年3月1日的计租期开始计算的房屋租金……”。尚科海创公司在此补充协议上加盖公章，好邻居公司虽未在该补充协议上加盖公章。双方当事人均认可该补充协议的内容。诉讼过程中，经当事人申请，法院就涉案房屋的相关问题开具调查令。2018年12月12日，北京市海淀区公安消防支队向法院出具《关于上地东北旺西路58号尚科办公社区调查情况的函》：“经查，2017年至今，我支队未对北京市海淀区上地东北旺西路58号尚科办公社区实施过临时查封……”。2020年1月17日，北京市海淀区公安消防支队向法院出具《关于对调查项目有关情况查询结果的函》：“经查询，未在消防监督管理系统内查询到北京市海淀区上地东北旺西路58号尚科办公社区的相关信息，未在现有建设工程消防验收档案中查询到北京市海淀区上地东北旺西路58号尚科办公社区的消防验收档案……”。经询，双方当事人均认可：2017年3月1日，尚科海创公司向好邻居公司交付涉案房屋；2018年10月16日，尚科海创公司通知施工队将好邻居公司放置在涉案房屋中的物品搬离，搬离前双方并未办理交接。有争议的证据和事实如下：好邻居公司主张因尚科海创公司未能向其提供企业住所证明，导致其迟迟无法办理营业执照；因尚科海创公司未能依法办理消防验收并取得验收合格证照，涉案房屋因此被查封、所在社区长期空置，涉案房屋处于不适租状态，导致好邻居公司无法正常装修开业；尚科海创公司的上述行为已构成根本违约，故好邻居公司主张于本案起诉书送达之日，即2018年11月9日解除双方签订的租赁合同及补充协议，并要求尚科海创公司返还已支付的租金130000元、履约保证金65000元，赔偿违约金130000元以及装修损失194795元。好邻居公司就其上述主张提交尚科创业社区装修协议及照片等予以证明。尚科海创公司对装修协议及涉及查封现场照片的真实性予以认可，不认可其他证据及上述全部证明目的，不同意好邻居公司全部诉讼请求；好邻居公司未对其因违约产生的损失及装修损失提交其他证据予以证明。尚科海创公司抗辩主张，租赁合同及补充协议无法继续履行的原因系好邻居公司造成，本案中不存在影响好邻居公司使用涉案房屋的情形，故不同意好邻居公司的全部诉讼请求：1、关于消防验收问题，根据租赁合同约定，好邻居公司应当自行负责完成并获得消防验收合格手续，由于其装修未报批或未通过消防验收导致的一切后果，应由其自行承担；涉案房屋所在社区已取得消防安全凭证，且有其他公司已经取得二次消防备案凭证；本案中即使存在涉案房屋未经消防验收的情形，亦不必然导致租赁合同无效。尚科海创公司就其上述抗辩主张提交其与好邻居公司项目负责人孙某1的微信聊天记录、北京市公安局消防局建设工程施工现场消防安全备案凭证手机网页截屏两页等予以证明。好邻居公司不认可尚科海创公司提交的上述全部证据的真实性及证明目的，尚科海创公司并未就涉案房屋已依法办理消防验收并取得验收合格证照提交任何证据予以证明。2、关于营业执照办理问题，租赁合同履行期间，好邻居公司多次变更拟进行注册的企业名称，先后有“好邻居公司东北旺分店”、“北京宝琴盼鉞商贸中心”及“北京双赢青柠商贸店”，尚科海创公司均予以协助配合，最终好邻居公司确定以“北京双赢青柠商贸店”的名称注册经营，尚科海创公司已为其提供企业住所证明协助其于2018年2月取得营业执照。尚科海创公司就其该项抗辩主张提交“北京双赢青柠商贸店”企业信用信息公示报告（住所地北京市海淀区东北旺西路58号院东侧C楼一层1001室）、尚科海创公司与涉案房屋产权人的微信聊天记录、尚科海创公司与好邻居公司员工付某1的微信聊天记录、付某1朋友圈截屏、付某1手写说明、付某1的社保记录、付某1与尚科海创公司员工电话通话录音及付某1的签收单等予以证明。好邻居公司不认可尚科海创公司提交的上述全部证据的真实性及证明目的，不认可以其他企业名称注册经营的事实，不认可尚科海创公司履行了协助其办理工商注册的义务。3、关于涉案房屋被查封、所在社区长期空置从而影响装修开业的问题，涉案房屋仅在2017年8月约半个月左右被贴封条，短期内被限制使用，此期间外均属于适租状态，并无长期空置情形，且双方已就此问题协商一致，延长起租日至2018年3月1日，足以弥补好邻居公司该部分损失；好邻居公司入驻后直至2017年7月才开始装修涉案房屋，后在已基本完成装修且已具备开业经营条件的情况下，迟迟不开业经营，该局面系其自身原因造成。尚科海创公司就其上述抗辩主张提交其于2018年5月4日发送给好邻居公司函件、其与孙某1的短信和微信聊天记录、其与涉案社区其他公司签订的租赁合同等予以证明。好邻居公司不认可尚科海创公司提交的上述全部证据的真实性及证明目的，主张通过双方往来函件及此后签订的补充协议等，可证明涉案房屋除2017年7月期间其经尚科海创公司允许后进行过部分装修，此外期间均无法正常使用，2017年8月因消防问题被查封后更无法继续投入使用。尚科海创公司主张经多次督促催缴，好邻居公司未能按照合同约定开业经营，且未能按时缴付租金，构成根本违约，其已发送解除合同通知书，故请求确认双方签订的租赁合同已于2018年10月11日解除，要求好邻居公司支付2018年9月1日至2018年10月11日的房屋租金29205.53元、逾期付款违约金6863.3元、合同解除违约金130000元以及律师费30000元，并要求好邻居公司将注册在涉案房屋的北京双赢青柠商贸店的住所迁出，否则应按每天65元的标准支付逾期迁出滞纳金。尚科海创公司就其上述反诉主张提交其于2018年5月4日发送给好邻居公司函件、其与孙某1的短信和微信聊天记录、租金催缴函及快递详单、关于贵司违反合同约定至解除合同的通知及快递详单、解除合同通知书及快递详单、其与付某1的微信聊天记录、付某1朋友圈截屏、付某1手写说明、付某1的社保记录、付某1与其公司员工电话通话录音及付某1的签收单、未清空物品前照片、2018年10月16日及17日微信聊天记录、清空物品照片、委托代理合同、律师费发票及北京银行客户回单等予以证明。好邻居公司认可未清空物品前照片、2018年10月16日及17日微信聊天记录第三页、清空物品照片委托代理合同、律师费发票及北京银行客户回单的真实性，但不认可上述全部证明目的。好邻居公司抗辩主张基于其本诉依据的事实理由，尚科海创公司系根本违约方，不应享有合同解除权，好邻居公司亦未收到解除合同通知书，故不认可尚科海创公司主张的合同解除时间；基于涉案房屋不适租，交付后好邻居公司并未实际占有涉案房屋，故不同意再支付房屋租金及各项违约金；律师费并非必然发生的费用，不同意支付律师费；不认可北京双赢青柠商贸店为其注册，不同意迁出注册及支付相应的滞纳金。一审法院认为，经审查，好邻居公司与尚科海创公司签订的租赁合同及补充协议之约定系双方当事人真实意思表示，且不违反效力性强制性法律规定，系合法有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为谁享有合同解除权及违约责任的承担。一、好邻居公司主张尚科海创公司违约，好邻居公司依法享有合同解除权。1、关于消防验收问题。好邻居公司主张尚科海创公司未依法办理消防验收，未取得消防验收合格证照，涉案房屋不符合使用条件。尚科海创公司虽抗辩主张租赁合同约定应由好邻居公司自行办理消防验收合格手续，但该约定应为好邻居公司因装修涉案房屋所涉及的消防改造后的消防验收合格手续，根据相关法律法规，涉案房屋在投入使用前即应取得相应的消防验收合格凭证；其虽抗辩主张涉案房屋已取得消防安全凭证，但并未对此提交充分有效的证据证明。虽然涉案房屋经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件，但却是好邻居公司经营便利店不可或缺的前提条件之一，因尚科海创公司的原因未能提供涉案房屋的消防验收手续，致使涉案房屋不符合使用条件，合同目的无法实现，尚科海创公司构成违约，好邻居公司依法享有合同解除权。2、关于营业执照办理问题。好邻居公司主张尚科海创公司未能向其提供企业住所证明，导致其迟迟无法办理营业执照。尚科海创公司虽抗辩主张其已协助好邻居公司以“北京双赢青柠商贸店”的名称办理了工商注册，但好邻居公司对此不予认可，企业信用信息公示报告显示的北京双赢青柠商贸店住所地与涉案房屋地址不同，现有证据亦未能充分有效的证明双方约定好邻居公司以其他企业名称办理工商注册，故法院对尚科海创公司该项抗辩主张不予采信。同时，好邻居公司虽主张尚科海创公司未能提供企业住所证明从而导致其无法完成工商注册，但尚科海创公司对此不予认可，双方在补充协议中的约定为“甲方协助乙方办理工商注册事宜”，好邻居公司未能充分有效的证明其在办理工商注册的过程中，尚科海创公司未尽此协助义务，故对好邻居公司该项主张法院亦不予采信。3、关于查封、空置问题。好邻居公司主张因被消防部门查封、所在社区长期空置等问题，涉案房屋处于不适租状态，房屋交付后，除2017年7月期间其经尚科海创公司允许后进行过部分装修，此外期间均无法正常使用，2017年8月因消防问题被查封后更无法继续投入使用，导致好邻居公司无法正常装修开业，从而认为涉案房屋交付后其一直未占用涉案房屋。尚科海创公司仅认可涉案房屋在2017年8月约半个月左右被贴封条，短期内被限制使用，主张此期间外涉案房屋均属于适租状态，所在社区并无长期空置情形，且双方已就此问题协商一致，延长起租日至2018年3月1日，足以弥补好邻居公司该部分损失。好邻居公司并未就其主张的涉案房屋因被消防部门查封、所在社区长期空置而影响其装修开业的具体期间提交充分有效的证据予以证明，故法院对涉案房屋交付后好邻居公司一直未占用涉案房屋的主张不予采信。二、尚科海创公司主张好邻居公司违约，尚科海创公司依法享有合同解除权。关于迟延支付租金问题。尚科海创公司主张好邻居公司迟延支付2018年9月1日之后的租金，构成根本违约。根据双方约定，租赁合同的计租期为2018年3月1日，故2018年9月1日之后第二期租金的支付时间应为2018年8月25日之前。如前所述，尚科海创公司构成违约，好邻居公司因此享有合同解除权。据此，好邻居公司已于2018年8月1日提起本案诉讼要求解除租赁合同及补充协议，故好邻居公司未于2018年8月25日之前支付第二期租金，是由于其已行使合同解除权，并非恶意违约所致。故好邻居公司迟延支付第二期租金不构成违约，尚科海创公司不因此享有合同解除权。三、合同解除以及违约责任的承担。1、合同解除。基于此前分析，好邻居公司于本案起诉时首次明确提出解除租赁合同及补充协议，故合同解除时间应以尚科海创公司收到起诉书副本之日为宜，即2018年11月9日。2、违约责任的承担。好邻居公司虽主张尚科海创公司应返还已支付的2018年3月1日至8月31日的租金130000元，但结合此前分析及现有证据，2018年3月1日至2018年10月16日期间，好邻居公司并未搬离涉案房屋，合同解除后其仍应当支付该期间其实际占用涉案房屋的租金，故对好邻居公司该项诉讼请求，法院依法不予支持。好邻居公司主张退还履约保证金，有事实及法律依据，但尚科海创公司主张因好邻居公司未付清租金，履约保证金不应退还，根据租赁合同约定“如租赁期满或本合同提前解除的，乙方未结清协议规定的各项应付款项的，甲方有权在履约保证金中扣除”，故法院对好邻居公司应当支付的租金予以扣除后（具体扣除金额其后论述），支持剩余履约保证金的退还。关于违约金，尚科海创公司不同意支付，好邻居公司亦未对其实际损失提交任何证据予以证明，法院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错以及预期利益等因素，酌情支持21667元。关于装修损失，证据不足，法院依法不予支持。尚科海创公司主张好邻居公司支付房屋租金29205.53元，基于此前分析，好邻居公司已支付2018年3月1日至8月31日的租金130000元，还应当支付其实际占用涉案房屋期间2018年9月1日至10月16日的房屋租金33222元（130000元/180天*46天）。本着便利当事人及一次性解决纠纷之原则，判令好邻居公司向尚科海创公司支付房屋租金29205.53元，剩余应付租金4016.47元于尚科海创公司应退还的履约保证金中扣除。关于逾期付款违约金、合同解除违约金、律师费用、迁出北京双赢青柠商贸店工商登记及逾期迁出滞纳金的请求，事实、证据及法律依据不足，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司与尚科海创（北京）科技发展有限公司于2017年2月22日签订的编号为2017年度GTSKDS003号租赁合同及补充协议于2018年11月9日解除；二、本判决书生效之日起7日内，尚科海创（北京）科技发展有限公司向北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司退还履约保证金60983.53元、支付违约金21667元；三、本判决书生效之日起7日内，北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司向尚科海创（北京）科技发展有限公司支付租金29205.53元；四、驳回北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司其他本诉请求；五、驳回尚科海创（北京）科技发展有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，双方当事人对一审法院认定的合同解除时间均表示认可，本院予以确认。对于合同解除的违约方认定，一审法院认为由于尚科海创公司未能提供涉案房屋的消防验收手续，致使房屋不符合使用条件，合同目的无法实现，尚科海创公司构成违约，好邻居公司依法享有合同解除权。就合同解除后果问题，本院逐一进行分析。关于返还租金的问题，好邻居公司承租涉案房屋的目的系用于商业经营，尚科海创公司的义务就是提供符合约定条件的租赁物，但现双方合同系由尚科海创公司未提供符合使用条件的房屋导致解除，则好邻居公司不应承担不符合使用条件期间的租金。但本案的特殊性在于，双方关于租赁合同起租日的问题达成过顺延的一致意见，在这种情况下，好邻居公司亦负有防止损失扩大的义务，即便因尚科海创公司的原因导致无法正常经营，其亦应当及时行使合同解除权，而不是任由损失进一步扩大。故本院综合考虑合同履行、承租人的止损义务等情形，酌定判定尚科海创公司返还租金65000元。同理，对于2018年9月1日至2018年10月11日期间的租金，亦应当按照上述标准确定，一审法院认定好邻居公司应当承担2018年9月1日至2018年10月16日期间的租金超出了尚科海创公司的诉讼请求，本院予以纠正，该部分租金可与尚科海创公司应当返还的租金进行折抵。关于履约保证金，一审法院在保证金中扣除的租金并不在尚科海创公司的诉讼请求范围之内，故不应当予以扣除，履约保证金应当全额返还。关于违约金的问题，一审法院酌情确定的数额并无不当，本院予以确认。关于装修损失问题，好邻居公司的装修行为系经尚科海创公司允许，且合同系因尚科海创公司违约导致解除，尚科海创公司应当对装修损失进行赔偿。好邻居公司虽未证明其实际投入的费用，但尚科海创公司认可确有部分装修，一审法院仅以好邻居公司举证不能驳回其请求是错误的，但考虑到涉案房屋双方已经交接，装修造价已不具备鉴定的客观条件，二审中好邻居公司亦同意由法院酌情认定，本院根据装修现场的实际情况，酌情判定尚科海创公司支付装修损失10000元。综上所述，好邻居公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初41675号民事判决第一项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初41675号民事判决第三项、第四项、第五项；三、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初41675号民事判决第二项为：尚科海创（北京）科技发展有限公司于本判决书生效后七日内向北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司退还履约保证金65000元、支付违约金21667元；四、尚科海创（北京）科技发展有限公司于本判决书生效后七日内向北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司支付装修损失10000元、退还租金50194元；五、驳回北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回尚科海创（北京）科技发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8998元，由北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司负担6199元（已交纳）；由尚科海创（北京）科技发展有限公司负担2799元（本判决书生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2111元，由尚科海创（北京）科技发展有限公司负担159元（已交纳）；由北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司负担1952元（本判决书生效后七日内交纳）。二审案件受理费7857元，由北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司负担5421元（已交纳）；由尚科海创（北京）科技发展有限公司负担2436元（本判决书生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇二〇年九月七日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹