安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终3013号上诉人(原审原告)：纪桂兰，女，1953年6月6日出生，汉族，蚌埠市园林管理处退休职工，住安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人（原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市迎河路28号公寓1层、5层1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人纪桂兰因与被上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纪桂兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持纪桂兰一审诉讼请求。事实和理由：一审法院对《商品房买卖合同》第十五条“协助办理”解释错误，违背了物权法的立法原则。1.纪桂兰购买房屋的最终目的是取得该房屋的所有权。根据《不动产登记条例》《城市房地产管理法》《安徽省城市房屋产权籍管理办法》，办理不动产初始登记（大证）是蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司的法定义务，只有在办理大证后才能办理案涉房屋的产权证。根据“协助”字面解释，是帮助、辅助的含义，要有双方当事人的存在。2016年8月3日，在不动产登记收件单（不动产权）申请人为荣盛公司，仅仅只有一方当事人荣盛公司荣盛公司是在为自己办理不动产初始登记，何来协助说法。2019年9月19日，在蚌埠市房屋所有权申请登记受理单中，申请人才是纪桂兰，转让方是荣盛公司。此时，荣盛公司才开始“协助”将案涉房屋产权转让给纪桂兰，办理产权证书。2.从不动产登记收件单上看，荣盛公司报送的材料缺少，导致不能在规定时间内取得产权证书（大证）。3.根据《不动产登记条例》，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，同一单元只能有一个登记时间。但根据裁判文书网查询，蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初963号判决书，在同一单元，荣盛公司办理初始登记时间是2016年12月20日，同一单元存在两个不同的登记时间。综上，请求二审依法予以纠正，支持纪桂兰的上诉请求。荣盛公司辩称，本案中纪桂兰是全款购房，办理产权证书的义务由其自行承担，荣盛公司仅仅承担协助义务。具体到本案而言，将办理小证所需的前提资料即房屋大产权证办理完毕，配合纪桂兰进行小证的申请。根据一审查明的事实已经可以明确得知，荣盛公司办理房屋大证的时间，在该日以后办理小产权证是由纪桂兰全权负责，因此在该日期以后荣盛公司显然不应当承担任何违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。纪桂兰向一审法院起诉请求：1依法判令荣盛公司赔偿纪桂兰延期办理房屋所有权证的违约金35073.26元（违约金自2016年6月25日暂计算至2017年10月23日，按总价款360836元×0.02%/日×486天）；2、本案诉讼费用由荣盛公司承担。诉讼中，纪桂兰将第一项诉请中计算违约金的终点从2017年10月23日变更至2017年9月19日。一审法院认定事实：2013年4月22日，纪桂兰与荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》，纪桂兰以一次性付款方式购买荣盛公司开发的荣盛锦绣香堤6栋1单元5层01053室房屋，房屋总价款357041元，纪桂兰于2015年6月10日支付了全额购房款。该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按下列第（1）或（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。涉案房屋实际交付时间为2015年7月13日。2016年8月3日，荣盛公司向蚌埠市不动产登记中心申请将坐落在荣盛锦绣香堤小区6栋2单元07层02074号的不动产商品房首次登记，蚌埠市不动产登记中心于当日向荣盛公司出具不动产登记收件单，该号楼房屋大证首次登记时间为2016年10月7日。2017年9月19日，蚌埠市不动产登记中心收到申请人为纪桂兰的房屋所有权申请登记，2017年10月23日，纪桂兰取得涉案房屋不动产权证书。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为，荣盛公司有未按照约定“在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。可见，在买受人采用不同付款方式时出卖人荣盛公司所要报送的“资料”应有不同内涵。在采用一次性方式付款购房时，出卖人荣盛公司并无向房屋产权登记部门报送买受人相关资料的义务，而仅有在约定的时间内向产权登记部门报送办理该栋房屋（大证）产权登记所需资料的义务。合同约定出卖人“仅负责协助买受人办理产权证书”，该处的“协助”系出卖人完成该栋房屋（大证）初始登记后，对买受人办理产权证书（小证）的配合，其不同于按揭方式购房者已将该事项约定由出卖人荣盛公司办理，故本案“应由出卖人提供的资料”中不应含有买受人纪桂兰的相关资料。《不动产登记收件单》（大证）载明荣盛公司已于2016年8月3日履行了合同约定的报送资料义务。本案中，自交房时间2015年7月13日，经过360日为2016年7月7日，荣盛公司于2016年8月3日才将《商品房买卖合同》第十五条约定履行报送资料义务，该日期已超出双方约定的报送资料时间，属于逾期“将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案”的违约行为，故纪桂兰主张荣盛公司支付相应违约金的请求予以部分支持。经核定，逾期天数为26天，违约金数额为1856.6元（357041元×26天×0.02%）元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内向纪桂兰支付违约金1856.6元；二、驳回纪桂兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费677元，减半收取338.5元，由纪桂兰负担320.6元，蚌埠公司负担17.9元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，纪桂兰对一审查明的“该号楼房屋大证首次登记时间为2016年10月7日”、“2017年9月19日，蚌埠市不动产登记中心收到申请人为纪桂兰的房屋所有权申请登记”有异议，对一审查明的其他事实无异议。经审查，一审法院认定上述事实分别有蚌埠市不动产登记中心登记受理单、说明为依据，纪桂兰提出的异议均不能成立，本院不予支持。荣盛公司对一审法院查明的事实无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审查明事实：根据纪桂兰二审庭审陈述，案涉房屋产权证是纪桂兰自行办理的。本院认为，本案的争议焦点是纪桂兰主张的逾期办证违约金数额应如何计算。案涉《商品房买卖合同》系荣盛公司与纪桂兰真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因案涉合同第十五条是关于办理案涉房屋产权证的约定，该条款并未加重纪桂兰的责任，也没有排除纪桂兰办理案涉房屋产权证的主要权利，故该条款合法有效。同时，根据纪桂兰庭审陈述，纪桂兰认可是其自行办理的案涉房屋产权证，进一步说明，纪桂兰对案涉合同第十五条约定的内容是知晓的。因此，纪桂兰认为案涉合同第十五条限制了其权利，免除了荣盛公司义务的理由不能成立。因纪桂兰采用一次性付款方式购房，根据案涉合同第十五条的约定，案涉房屋产权证由纪桂兰自行办理，荣盛公司在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。由于办理案涉房屋产权证是纪桂兰的义务，荣盛公司提交备案的资料应为案涉房屋初始登记资料。一审法院根据荣盛公司提交案涉房屋初始登记资料的时间计算逾期违约金，并无不当。纪桂兰上诉认为，荣盛公司提交的案涉房屋初始登记资料不全，导致案涉房屋大产权证未在规定时间内取得，但纪桂兰并未提供证据予以证明，其该上诉理由不能成立。综上所述，纪桂兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费677元，由上诉人纪桂兰负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 李小芹审判员 穆 莉二〇二〇年九月十一日法官助理郭艳丽书记员夏婧楠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。