湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初6881号 原告：刘靖华，男，1963年10月27日出生，汉族，公民身份号码430481196310270039。 委托诉讼代理人：伍尤会，湖南丹阳律师事务所律师。 被告：耒阳市方正房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430481588958526D。 法定代表人；蒋国成，该公司执行董事。 被告：蒋国成，男，1985年10月27日出生，汉族，公民身份号码430481198510270059。 上述两被告的委托诉讼代理人：刘延泉，湖南教正律师事务所律师。 上述两被告的委托诉讼代理人：刘小军，湖南教正律师事务所实习律师。 被告：蒋友规，男，1959年3月1日出生，汉族，公民身份号码430419195903011419。 原告刘靖华与被告耒阳市方正房地产开发有限公司（以下简称方正公司）、蒋国成、蒋友规房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法由审判员张志武适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告刘靖华及其委托诉讼代理人伍尤会、被告方正公司、蒋国成的委托诉讼代理人刘延泉、刘小军、被告蒋友规到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除被告方正公司与刘飞、李时芒签订的南都豪庭2708、2713号房的《商品房买卖合同》；2、三被告向原告返还南都豪庭2708号购房款331296元、2713号购房款37872元，共计369168元，并从起诉之日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计算给付利息。事实与理由：被告方正公司登记的股东蒋国成（占51%）、蒋梦成（占49%）两人系被告蒋友规之子，该公司实由被告蒋友规、蒋国成父子掌控。因被告蒋友规欠原告的合伙债务，经原告与三被告协商，以被告方正公司名下的南都豪庭（塞纳河畔）项目房屋抵偿部分款项。2018年2月8日、9日，被告方正公司分别与李时芒、刘飞签订《商品房买卖合同》，约定：方正公司将位于耒阳市群英南路南都豪庭2713、2708号房出卖给李时芒、刘飞；其中李时芒购买2713号房，面积140.78平方米，总房款为337872元；刘飞购买2708号房，房屋面积138.04平方米，总房款331296元；应于2018年12月31日前向买受人交付经验收合格的房屋，如出卖人逾期交房超过30天的，买受人有权解除合同，则出卖人应退还房款，并计算给付利息，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。上述2713、2708号房的房款，系经被告方正公司同意，以原告对被告蒋友规的债权抵销方式付清，被告方正公司在合同签订当天向购房人李时芒、刘飞开具了收款收据。涉案房屋一直未通过有关行政部门验收合格备案，不具备交房条件，购房人一直没有接收房屋。至今，被告已将涉案房屋另售给他人，其中2713号房于2018年12月17日由被告蒋国成通过原告返还了房款30万元，其他房款共计369168元均未返还。购房人李时芒、刘飞分别与原告签订了《债权转让书》，明确：将所购南都豪庭房屋的债权全部转让给原告，同时将证明债权的凭据资料交给原告，由原告以自己的名义向债务人主张权利、提起诉讼并收取有关款项。现商品房买卖合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求支持。 被告方正公司、蒋国成辩称：1、被告方正公司、蒋国成不是本案的适格主体，涉案房屋是被告方正公司开发的，与被告蒋友规没有任何关系，被告蒋友规无权以被告方正公司的房产抵偿其债务；2、案外人刘飞、李时芒与被告方正公司之间没有产生生效的商品房买卖合同关系，因为他们没有向被告方正公司支付过任何购房款；3、被告方正公司与原告没有任何关系。请求依法驳回原告对被告方正公司、蒋国成的诉讼请求。 被告蒋友规辩称，原告对我的诉讼请求，只要有确凿的证据我就认。我与原告是否还有债务，应以证据来证明。 经审理查明，2011年8月8日，原告以其妻曹玲的名义，与被告蒋友规及刘亚玲、周玉芳四人签订《南都豪庭原始股份协议书》，合伙投资开发建设南都豪庭项目，主要内容为；1、股份比例分别为蒋友规55%、曹玲20%、刘亚玲15%、周玉芳10%；2、曹玲、刘亚玲、周玉芳三人总投资控制在1500万元，其缺口部分由大股东即被告蒋友规筹集；售房款优先建房及办理相关手续费用，其次退还本金，再分红利。后四人再签订补充协议书，约定周玉芳退出，由高艳受让。2011年8月28日，曹玲等4合伙人将南都豪庭工程施工建设项目发包给被告蒋国成承包，该项目已在2014年竣工。该项目在建设期间，原告以转账、现金方式共投入资金538万元。2015年6月6日，原告经与被告蒋友规结算，被告蒋友规应给付原告股份本金、分红款共850万元。之后，被告蒋友规以支付资金的方式向原告偿还了部分款项，还确定以房屋抵偿的方式偿还部分债务。 2018年2月8日，原告之母李时芒与被告方正公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告方正公司开发的南都豪庭2713号房屋[预售许可证号：耒预许字（2013）第014号），其中约定：1、买受人（即李时芒）在签订合同当日一次性付清总房款337872元；2、出卖人（即被告方正公司）应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同第十一条规定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按1%计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。双方还就其他相关合同权利义务作出了约定。合同签订后，依照原告与被告蒋友规约定的债务抵偿方式，以及被告蒋友规与被告方正公司的协商结果，被告方正公司向李时芒出具收据，确认收到李时芒支付的购买2713号房屋的购房款337872元。之后，被告方正公司将该合同向房屋销售主管部门作了备案登记，备案登记编号：LYS18000936。 2018年2月9日，原告的堂兄刘飞也以上述方式与被告方正公司签订了《商品房买卖合同》，购买了南都豪庭2708号房屋，约定房屋价款331296元，合同主要内容与上述合同一致；被告方正公司也于当天向刘飞出具了收据，确认收到刘飞支付的购买2708号房屋的购房款331296元。之后，被告方正公司也将该合同向房屋销售主管部门作了备案登记，备案登记编号：LYS18000986。 李时芒、刘飞应支付的购房款均以被告蒋友规应付给原告的合伙债务抵偿了。交房期限到期后，被告方正公司未向李时芒、刘飞交付约定的房屋，实际另售他人。其中被告方正公司取得2713号房屋的另售款后，于2018年12月17日通过被告蒋国成的个人账户，向原告退还了30万元购房款。原告要求被告方正公司、蒋友规退还其他购房款，被告方正公司、蒋友规未予同意，从而引起纠纷。 2020年7月1日，李时芒、刘飞分别与原告签订了债权转让书，均约定：转让方（分别为李时芒、刘飞）与方正公司签订了《商品房买卖合同》并付清购房款，方正公司出具了全部收款收据。现转让方分别将各自债权转让给受让方（即原告），由受让方以自己的名义向债务人主张权利、提起诉讼并收取有关款项；转让方同时将证明债权的凭据资料（如《商品房买卖合同》、收款收据等）交付受让方收执；本债权转让书具有向债务人通知债权转让的效力，债务人应依法向受让方履行对转让方的相关义务；本债权转让书自签署之日起生效。但李时芒、刘飞和原告未及时通知被告方正公司，直到起诉时才以起诉书的方式通知了被告方正公司。 另查明，刘靖华与蒋友规2015年6月6日结算后，蒋友规应给付刘靖华股份本金、分红款共850万元。之后，蒋友规以房屋抵偿、支付资金的方式向刘靖华偿还了部分款项后（含本案债务），尚有4757723元没有偿还。经与刘靖华协商，以其与耒阳市恒兆房地产开发有限公司（以下简称恒兆公司）合作开发的金塘时代城10套房屋，采取由刘靖华与恒兆公司签订房屋认购协议、以房抵债方式抵偿。蒋友规、恒兆公司将其中2套房屋的另售款退还给了刘靖华，其他未退还。2019年9月5日，刘靖华分两案向本院提起诉讼[案号：（2019）湘0481民初9873号、9874号]，要求解除相关的房屋认购协议，要求恒兆公司、蒋友规共返还购房款3540292.76元。2019年11月14日，本院分别作出（2019）湘0481民初9873号、（2019）湘0481民初9874号民事判决，判决恒兆公司、蒋友规共向刘靖华退还购房款3540292.76元。恒兆公司不服，提起上诉。2020年4月3日、4月15日，湖南省衡阳市中级人民法院分别作出（2020）湘04民终81号、（2020）湘0481民终282号民事判决，均驳回了恒兆公司的上诉，维持原判。该两案现已执行终结。 上述事实，有原告的陈述、原告提供的南都豪庭2713、2708号房屋商品房买卖合同复印件、二份购房款收据原件、《南都豪庭原始股份协议书》、《甲方付款方式》、《南都豪庭工程承包协议书》、原告夫妻的结婚证、被告蒋友规出具的收据、借条、转账流水、被告蒋国成向原告转账付款的流水、二份债权转让书；有被告蒋友规的辩述；有被告方正公司的辩述、所提供的方正公司的工商登记信息资料证实，经双方质证，上述证据均具有真实性、合法性，均予以认定。原告提供的曹磊与被告方正公司签订的《商品房买卖合同》、购房款收据，与本案无关，不予认定。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。债权人转让权利的，应当通知债务人。债权转让生效后，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。本案中，原买受人李时芒、刘飞分别与被告方正公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律规定，反映了双方的真实意思，且办理了预登记，应予有效。买受人李时芒、刘飞各自以原告对被告蒋友规享有的债权全额抵偿了购房款，导致被告蒋友规应偿还原告的相应部分债务被抵销；被告方正公司也已向买受人李时芒、刘飞分别出具了收款收据，确认收到李时芒、刘飞各自交付的约定购房款，该购房款交付方式并不违反法律规定，故应认定买受人李时芒、刘飞交清了各自的购房款。李时芒、刘飞既已履行了各自的义务，被告方正公司也应履行按时交付约定房屋的义务，但被告方正公司却在交付期限到期后未予交付，且逾期超过30天，因此，买受人李时芒、刘飞均有权请求解除涉案合同，并请求退还购房款。买受人李时芒、刘飞因向被告方正公司请求解除涉案合同、请求退还购房款而取得债权人的资格，当然有权转让各自的债权。原告取得李时芒、刘飞的该项债权后，已以起诉的方式通知了债务人即被告方正公司，该债权转让已生效，原告取得李时芒、刘飞各自债权的从权利，即有权以原告的名义请求解除涉案合同、请求被告方正公司退还购房款并承担违约责任。被告方正公司关于被告蒋友规无权以公司的房屋抵偿原告债务；李时芒、刘飞未支付购房款致买卖合同未生效的反驳主张，因被告方正公司确实与买受人李时芒、刘飞签订了《商品房买卖合同》，并在未实际收到现金或转账资金的情况下向李时芒、刘飞出具了约定购房款的收据，实现了被告蒋友规抵偿原告债务的目的，从而可以确认被告方正公司愿意以本公司的房屋为被告蒋友规抵偿债务，这是被告方正公司与被告蒋友规之间的往来，且没有提供证据证实属于交易错误；被告方正公司也未在法定期限内行使撤销权撤销二份收款收据，故对被告方正公司的上述反驳主张不予采纳。 被告方正公司事实上早已认可了原告有权请求退还购房款，被告方正公司的法定代表人即被告蒋国成在2018年12月17日就向原告直接退还了2713号房屋的30万元购房款，尚有该房屋的购房款37872元未退还。被告方正公司、蒋国成当庭虽不认可该30万元款项是退还2713号房屋的购房款，但同时也不承认被告蒋国成或被告方正公司与原告存在其他债权债务关系，根据双方的陈述及原告所提供的证据，应认定该30万元款项就是被告方正公司退还的2713号房屋的部分购房款。 原告已取得涉案商品房买卖合同产生的债权人权利，有权以自己的名义向被告方正公司主张债权。原告请求解除涉案《商品房买卖合同》，由被告方正公司返还2708号房屋的购房款331296元、2713号房屋的购房余款37872元，合计369168元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于违约责任，涉案合同约定：“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按1%计算给付利息”，由于李时芒、刘飞及原告并不要求继续履行合同，故被告方正公司只需按总金额的1%向原告支付违约金3691.68元（369168元×1%），过高部分不予支持。被告方正公司是有限责任公司，应以公司的全部财产承担责任，原告没有提供证据证实被告蒋友规、蒋国成是被告方正公司实际控制人，即使被告蒋国成是被告方正公司的股东，仍应由公司承担责任。原告要求被告蒋友规、蒋国成承担连带责任，不符合法律规定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同》第八十条、第八十一条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除买受人李时芒与被告耒阳市方正房地产开发有限公司签订的南都豪庭2713号《商品房买卖合同》； 二、解除买受人刘飞与被告耒阳市方正房地产开发有限公司签订的南都豪庭2708号《商品房买卖合同》； 三、被告耒阳市方正房地产开发有限公司返还原告刘靖华南都豪庭2713号房屋购房余款37872元、2708号房屋购房款331296元，并支付违约金3691.68元，合计372859.68元，于本判决发生法律效力之日起十天内付清； 四、驳回原告刘靖华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 本案案件受理费6838元，减半收取3419元，财产保全申请费2620元，合计6039元，由被告方正公司负担。原告已垫付6039元，被告方正公司应在执行中清偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  张志武 二〇二〇年九月十日 代理书记员  周颖颖                            校对责任人：张志武 打印责任人：周颖颖