天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终475号上诉人（原审原告）：王长顺，男，1950年9月26日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王蕊晶（王长顺之女），1980年12月2日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：肖坤，天津天关律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李秀英，女，1937年8月19日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：周云，天津易盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈卫东，男，1968年11月26日出生，汉族，住天津市河北区。上诉人王长顺因与被上诉人李秀英、沈卫东返还原物纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(2018)津0105民初3326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王长顺上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持我方一审全部诉请；本案一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2003年3月20日买房时已经签署制式的商品房买卖合同、办理房屋抵押登记，二者均具有公示效力，具有排他性，2003年7月4日之前开发商已经收到全部房款，上诉人依法享有对房屋的物权；开发商及所属物业公司在2004年9月21日已为上诉人出具了入住通知书，在该时点上开发商已经在法律上将房屋交付给上诉人；上诉人单方办理过户时由于开发商被吊销的原因造成的，上诉人无过错，不属于恶意办理登记。被上诉人买房时未核实房屋权属存在过错，不签订书面合同、通过打白条的方式交房款违反法律规定，有悖生活常理，被上诉人入住房屋违背正常入住流程，被上诉人购买房屋支付的30万元不是合理对价，明显低于市场价格，不属于善意取得，被上诉人要求过户的诉请已经被法院判决驳回，被上诉人未取得物权，不能行使物权权利。李秀英辩称，不同意上诉人的上诉请求，被上诉人通过开发商购买房屋，已支付相应对价，开发商交付后一直居住至今，不存在恶意购房，被上诉人合法取得房屋，虽未办理登记，也应受到法律保护。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。沈卫东未发表答辩意见，亦未提交书面意见。王长顺向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告立即将原告所有的天津市河北区xxx小区6-4-401房屋腾交原告，并保证房屋正常使用；2.依法判令二被告共同向原告支付2005年1月1日至2019年4月25日期间的房屋使用费511410.9元并按照每月4000元标准支付2019年5月1日至实际腾房之日止的房屋使用费；3.依法判令二被告结清水电、煤气、供热、物业等各项费用；4.本案诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：河北区华泰园小区系由天津开发区智杰房地产开发有限公司（以下简称智杰公司）开发建设。2003年3月20日原告王长顺与该公司就河北区xxx6-4-401房屋，即涉案房屋，签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告王长顺以214200元价款购买该房屋，付款方式为首期款93200元，余款121000元办理贷款。合同签订后，智杰公司于2003年4月3日和2003年7月4日期间为原告出具了首付款93200元及贷款121000元的专用收据，同期原告王长顺亦交纳了契税、维修基金等相关费用。2004年9月21日智杰公司向原告出具上述房屋的《准许入住通知书》，但原告接到该入住通知后未实际办理入住。2004年被告李秀英欲购买该小区房屋，并通过案外人找到时任xx公司总经理张xx。2004年10月29日被告李秀英之子沈卫东将300000元购房款交付智杰公司的会计，但该公司未出具购房发票，亦未与被告李秀英签订商品房销售合同，仅出具300000元收条一份，同日该公司为被告李秀英办理了入住手续，被告李秀英自此入住涉案房屋至今。2012年11月20日，智杰公司被吊销。原告王长顺购房后一直未到涉案房屋，亦未办理该房屋所有权登记手续，直至2015年9月1日原告单方在房管部门申请办理该房屋产权证补登并签署《具结书》表示，因xx公司吊销，如今后出现该房屋任何纠纷与房管部门无关，由其本人承担。2016年2月14日原告向房管部门提交《天津市商品房买卖合同》、购房交款凭证等材料，同年2月29日该房屋登记至原告王长顺名下，2016年3月14日原告领取涉案房屋产权证。原告领证后到涉案房屋查看，2017年6月20日向一审法院提起诉讼，要求被告腾交涉案房屋。另查，原告王长顺提起腾房诉讼期间，被告李秀英就涉案房屋于2017年10月26日提起所有权确认诉讼，后经一审法院审查，提起该次诉讼非李秀英真实意思表示，该案裁定撤销案件。2017年11月24日被告李秀英向一审法院提起所有权确认诉讼，后撤回起诉。2018年4月17日被告李秀英就涉案房屋提起房屋买卖合同诉讼，要求智杰公司履行涉案房屋的商品房买卖协议，协助其办理该房屋的产权登记，同时要求原告王长顺及2004年时任智杰公司总经理张为杰予以协助。2018年12月7日，一审法院就该案作出（2018）津0105民初3022号民事判决，认定智杰公司与被告李秀英存在商品房买卖合同关系，但已无法继续履行该商品房买卖协议，也无法协助其办理房屋的产权登记，其要求王长顺、张xx予以协助的请求亦因理据不足未予支持，同时对于xx公司及张xx提出的已将被告李秀英交纳的300000元购房款以现金100000元及原告王长顺及配偶入股投资他公司200000元的形式转付原告王长顺的意见，亦因证据不足未予认定，故驳回了被告李秀英的诉讼请求。被告李秀英不服并提起上诉，2019年4月16日撤回上诉。2019年5月5日被告李秀英向一审法院提起行政诉讼，要求撤销天津市规划和自然资源局将涉案房屋登记于原告王长顺名下的登记行为，因已超过行政诉讼的起诉期限，被裁定驳回起诉。现原告以诉称为由提起诉讼，要求被告李秀英、沈卫东腾交涉案房屋，支付2005年1月1日至2019年4月25日期间的房屋使用费511410.9元并按照每月4000元标准支付2019年5月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费，结清水电、煤气、供热、物业等各项费用，本案诉讼费由二被告负担。庭审中，被告李秀英以辩称意见不认可原告的全部诉讼请求。案经多次调解，双方未获协议。一审法院认为，本案争议焦点为原告是否已经合法取得了涉案房屋的所有权，被告占有涉案房屋是否有合法根据及被告是否需要向原告支付房屋使用费。本案为返还原物纠纷，原告要求返还涉案房屋，首先须对涉案房屋享有所有权。现原告提起诉讼的基础系持有涉案房屋不动产权属证书，而不动产权属证书只是认定物权的初步证据，持有不动产权属证书的主体并不必然就是房屋的所有权人，在被告对原告主张的所有权提出质疑时，应对原告是否合法取得涉案房屋所有权进行审查。根据生效判决认定，原告王长顺及被告李秀英分别与智杰公司形成商品房买卖合同关系，亦均支付了购房款，但该公司于2004年实际选择将涉案房屋向被告李秀英进行交付并由其居住使用至今，应认定智杰公司选择与被告李秀英履行商品房买卖合同，原告王长顺虽持有涉案房屋产权证，但系通过单方申请补登程序获取，并非基于xx公司协同办理转移登记取得，基于买卖合同取得房屋所有权需要买卖双方就房屋所有权转移达成一致意思，也即需要共同办理转移登记，xx公司并不存在将涉案房屋所有权转移登记至原告王长顺名下的意思表示，因此不能认定原告已合法取得涉案房屋所有权。同时，被告李秀英系向智杰公司支付购房款，并由该公司为其办理了入住手续，并不属于非法占有涉案房屋，亦无需向原告支付房屋使用费，是否结清水电、燃气等各项费用也与原告无关。原告向被告李秀英提出的相应诉讼主张，一审法院不予支持。至于原告要求被告沈卫东腾交房屋及支付相应费用等诉讼请求，没有事实依据，一审法院亦不予支持。一审法院判决：驳回原告王长顺的诉讼请求。案件受理费4457元，由原告王长顺负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王长顺提交证据：1、（2017）津0105民初4628号案件庭审笔录，证明本案是审理返还原物的纠纷，取得房屋是否合法已经在另案解决完毕。2、（2019）津0105行初46号行政诉讼案件答辩状，证明天津市规划和自然资源管理局答辩称为王长顺办理的房屋登记行为合法，履行了必要的审查程序，尽到了审查职责，是合法的登记行为。3、最高人民法院（2008）民一终字122号案件案例，证明合同不发生物权变动的效力，合同有效不代表被上诉人已经取得了涉案房屋的物权。经质证，李秀英对上述证据的证明目的均不予认可，本院对上述证据的真实性予以确认，但是上述证据缺乏与本案待证事实的关联性，不能实现王长顺的证明目的。李秀英、沈卫东二审期间未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案系返还原物纠纷，王长顺以其系涉案房屋的所有权人为由，要求李秀英、沈卫东腾房并支付房屋使用费。根据另案生效判决[（2018）津0105民初3022号]的认定，智杰公司就涉案房屋分别与王长顺及李秀英形成商品房买卖合同关系，二人亦均支付了购房款，后王长顺虽接到xx公司的入住通知书但未实际办理入住。xx公司于2004年将涉案房屋向李秀英进行交付并由其居住使用至今。王长顺在本案中主张李秀英未支付合理对价、主观上存在过错，因此不属于善意取得，但王长顺对其主张未能提供充分的证据证明，本院不予支持。结合在案证据及本案实际情况，李秀英并不属于非法占有涉案房屋，现王长顺虽然通过单方申请补登程序取得涉案房屋不动产权属证书，以所有权人的身份主张李秀英返还房屋，但王长顺也不能否定在其办理登记前，李秀英合法入住涉案房屋十余年的事实。并且王长顺在购买涉案房屋后十余年的时间一直未到涉案房屋查看，其行为有悖常理，对此也不能作合理解释。综合以上情况，王长顺的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决未支持王长顺的诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，王长顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4457元，由王长顺负担。本判决为终审判决。审判长  张艳军审判员  李 静审判员  房利甲二〇二〇年九月七日书记员  郭光光