云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云03执异90号异议申请人（案外人）褚碧玉，女，汉族，1972年9月1日生，住云南省曲靖市麒麟区。申请执行人陈永祥，男，汉族，1947年6月16日生，住云南省曲靖市麒麟区。被执行人宣威市新天地房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530381688576015G。住所地：云南省宣威市双龙街道文化路立得酒店背面。法定代表人：赵守田，总经理。被执行人赵守田，男，汉族，1970年2月11日生，住云南省曲靖市麒麟区。被执行人黄姝颖，女，汉族，1971年3月9日生，住云南省曲靖市麒麟区。被执行人曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司。统一社会信用代码：9153030076705395XN。住所地：云南省曲靖市麒麟区南宁西路滇东商城四楼。法定代表人：赵守田，总经理。本院在执行陈永祥申请执行赵守田、黄姝颖、宣威市新天地房地产开发有限公司（以下简称“新天地房地产公司”）、曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司（以下简称“新天地家居公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人褚碧玉对执行查封中涉及的房屋提出书面异议。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人褚碧玉称，2014年2月，异议申请人向被执行人新天地房地产公司购买了宣威市，并通过银行抵押贷款的方式支付了全部购房款，于2014年2月向宣威市住建局进行了合同备案。故此，异议申请人已经取得涉案房屋的所有权，贵院在（2020）云03执恢116号案件中，对新天地房地产公司2幢15、16、17号商铺采取查封、拍卖的执行措施侵害了异议申请人的权益，故请求解除对案外人房产的查封并终止拍卖。异议申请人褚碧玉为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、2014年1月10日褚碧玉与新天地房地产公司签订的《商品房购销合同》、备案登记等材料复印件；2、2014年2月7日褚碧玉与新天地房地产公司、中国农业银行股份有限公司宣威市支行签订的《个人购房担保借款合同》复印件；3、褚碧玉身份证复印件。本院查明，陈永祥与赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居文化公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月1日作出（2016）云03民初319号民事判决：一、由被告赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居公司于本判决生效后15日内偿还原告陈永祥借款本金10000000元及利息4800000元，并对借款本金10000000元承担自2017年1月17日起至借款偿还完毕之日止的利息按年利率24%计付；二、由被告赵守田于本判决生效后15日内偿还原告陈永祥借款本金250000元。三、驳回原告陈永祥的其他诉讼请求。赵守田、新天地房地产公司、新天地家居公司不服，提出上诉。云南省高级人民法院于2019年4月1日作出（2019）云民终9号民事判决：一、维持本院（2016）云03民初319号民事判决第二项，即由赵守田于本判决生效后15日内偿还陈永祥借款本金25万元；二、撤销本院（2016）云03民初319号民事判决第一、三项；三、由赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司司于本判决生效后15日内偿还陈永祥借款本金650万元及利息312万元，并以借款本金650万元为基数承担自2017年1月17日起至借款偿还完毕之日止的利息，按年利24%计算；四、由赵守田、黄姝颖、新天地家居公司于本判决生效后15日内偿还陈永祥借款本金350万元及利息168万元，并以借款本金350万元为基数承担自2017年1月17日起至借款偿还完毕之日止的利息，按年利率24%计算；五、驳回陈永祥的其他诉讼请求。一审案件受理费127820元，由赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居公司负担124820元，由陈永祥负担3000元。诉讼保全费5000元，由赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居公司负担。二审案件受理费127820元，由赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居公司负担115038元，由陈永祥负担12782元。另查明，2016年12月27日，本院作出（2016）云03民初319号民事裁定，裁定查封被申请人新天地房地产公司所有的位于宣威市间。第2幢第1层商铺2—6、2-7、2—8、2—9、2—10、2—11、2—12、2—13、2—18、2-19、2-20、2-21、2-22、2-23、2-24共15间。第3幢第1层3-1、3-2、3-3、3-5、3-6、3-7、3-8、3-10、3-11、3-12、3-13、3-15、3-18、3-19、2-20、3-21、3-22、3-23、3-24共19间。第5幢5-1、5-2、5-3、5-4、5-5、5-6、5-7、5-8、5-9、5-12、5-14、5-15、5-16、5-17、5-19、5-20、5-22、5—23、5-24、5-25、5-26、5-27、5-28、5-29、5-30、5-31、5-32、5-33、5-34、5-35、5-36、5-37、5-38、5-39、5-40、5-41、5-42、5-43共38间。第6幢第1层6-1、6-5、6-6、6-7、6-8、6-9、6-11、6-12、6-13、6-19、6-20、6-21、6-22、6-23、6-24、6-26、6-27、6-28、6-29、6-30、6-31、6_32、6-33、6-34、6-35、6-36、6-37、6-38、6-39、6-40共32间。第7幢第1层7-1、7-2、7-3、7-4、7-5、7-6、7-97-10、7-11、7-12、7-13、7-14、7-16、7-17、7-18、7-19、7-20、7-21、7-26、7-27、7-28、7-29、7-30、7-31、7-32、7-33、7-34、7-38、7-39、7-40共30间。第8幢第1层8-1、8-2、8-3、8-4、8-5、8-7、8-8、8-10、8-11、8-12、8-13、8-15、8-17、8-18、8-19、8-20、8-21、8-22、8-23、8-24、8-25、8-26、8-27、8-29、8-30、8-31、8-32、8-33、8-34、8-35、8-36、8-37、8-38、8-39、8-40、8-41、8-42、8-43共39间。第9幢1层9-1、9-6、9-7、9-8、9-9、9-10、9-11、9-12、9-13、9-14、9-15、9-16、9-17、9-22、9-23、9-24共16间。位于宣威市新天地国际家居博览中心10幢14号1-2／8，建筑面积112.78㎡，不动产权证号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢15号1-2／8，建筑面积91.48㎡，不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢16号，建筑面积114.69㎡，不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢17号1-2／8,建筑面积106.85㎡，不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢18号1-2／8,建筑面积112.78㎡，不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢19号1-2／8,建筑面积91.48㎡,不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号的房屋。查封期间二年，自2016年12月17日至2018年12月16日止，查封价值为17000000元。2018年12月12日，本院作出（2016）云03民初319-3号民事裁定书，裁定继续查封上述财产，查封期间二年，自2018年12月12日至2020年12月11日止，查封价值为17000000元。因被告未在生效判决书确定的履行期限内履行义务，陈永祥向本院申请执行，本院于2019年7月8日以（2019）云03执778号案件立案执行，在执行过程中，本院于2019年7月11日作出（2019）云03执778号协助执行通知书，请求宣威市不动产登记中心协助查封被执行人新天地房地产公司位于宣威市西侧新天地国际家居博览中心2幢01号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、06号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、07号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、08号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、09号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、10号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、11号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、12号不动房产权证为：云（2016）宣威市不动产权第0001948号、13号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、15号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、16号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、17号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、18号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、19号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、20号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、21号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、22号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、23号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、24号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号。宣威市西侧新天地国际家居博览中心3幢01号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、02号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、03号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、05号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、06号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、07号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、08号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、10号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、11号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、12号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、13号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、15号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、17号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、18号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、19号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、20号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、21号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、22号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、23号不动产权证书号：云（2016）宣威市不动产权第0001566号、24号不动产权证书号：云（2016）宣威市不动产权第0001565号。宣威市新天地国际家居博览中心5幢01号不动产权证书号：云（2016）宣威市不动产权第0001627号、02号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、03号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、04号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、05号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、06号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、07号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、08号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、09号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、10号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、12号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、14号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、15号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、16号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、17号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、18号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、19号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、22号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、23号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、24号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、25号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、27号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、28号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、29号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、30号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、31号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、32号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、33号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、35号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、36号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、37号不动产权证书号：云（2016）宣威市不动产权第0001657号、38号不动产权证书号：云（2016）宣威市不动产权第0001656号、39号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、40号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、41号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、42号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、43号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号。宣威市西侧新天地国际家居博览中心6幢01号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、02号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、03号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、05号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权证第0001701号予以查封。以上80套房产查封期限为3年，自2019年7月11日至2021年7月10日止。再查明，在执行过程中，本院决定对新天地房地产公司名下的商业用房进行拍卖，并于2020年4月29日组织双方当事人的委托代理人选择评估机构，因双方当事人不能协商一致，本院采取随机摇号选择的方式从人民法院诉讼资产网专业机构名单库中确定云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司对上述商铺进行评估。2020年5月12日，本院依法委托云南瑞尔房地产评估土地资产评估有限公司对新天地房地产公司所有的位于宣威市，5幢16、17、18、19号，5幢22、23号，6幢2、3号共12套商业用房进行评估。2020年5月20日，云南瑞尔房地产评估土地资产评估有限公司向本院出具编号为云瑞估Ｂ2020［Ｆ-017］的房地产估价报告，经评估，上述商业用房总价为801.77万元。2020年6月18日，本院恢复该案的执行，执行案号为（2020）云03执恢116号。还查明，新天地地产公司与买受人褚碧玉在2014年1月10签订《商品房购销合同》，将宣威市出售给褚碧玉，付款方式为按揭贷款。当日，褚碧玉向新天地地产公司支付了购房首付款。2014年2月7日，褚碧玉与冲过农业银行宣威支行签订《个人购房担保借款合同》，向农业银行宣威支行贷款214万元以支付购房尾款。因褚碧玉未按借款合同约定履行还款义务，农业银行宣威支行向宣威市人民法院提起诉讼，宣威市人民法院作出（2020）云0381民初2583号民事判决，判令褚碧玉履行上述还款义务，同时对褚碧玉向新天地地产公司购买位于宣威市的事实进行了认定。本院认为，本案的焦点是异议申请人褚碧玉对涉案房屋的权利主张能否排除人民法院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于案外人提出的排除执行异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，买受人褚碧玉与新天地地产公司签订《商品房购销合同》，购买位于宣威市，并依照合同约定支付了购房首付，同时于2014年2月7日，通过银行贷款支付购房尾款。本院查封涉案房屋的时间发生在褚碧玉购买房屋的时间之后，褚碧玉签订合同、支付款项的时间均发生在本院查封之前，应认定褚碧玉在本院查封之前已签订合法有效的买卖合同和支付了相应的价款。异议申请人向本院提交的装饰装修工程施工合同、物业费催收单等证据，能够证实其对案争房屋进行管理、使用。至于合同备案、房屋登记，因该责任系开发商应尽之义务，并非褚碧玉之自身原因未能办理。综上，异议申请人褚碧玉对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，其对涉案房屋的权利主张能够排除人民法院的执行。异议申请人褚碧玉的异议申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对宣威市新天地房地产开发有限公司位于宣威市屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘      恒二〇二〇年九月十日法官助理赵锐书记员徐丹