浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初2823号 原告：平阳中梁商业管理有限公司，住所地浙江省平阳县昆阳镇平海大道128号A区一楼商管办公室。 法定代表人：姜风，经理。 委托诉讼代理人：张健、黄菲，上海兰迪（温州）律师事务所律师。 被告：金开子，男，1994年7月4日出生，汉族，住浙江省龙港市。 委托诉讼代理人：潘晓静，浙江信泰律师事务所律师。 原告平阳中梁商业管理有限公司（以下简称中梁公司）与被告金开子房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告中梁公司委托诉讼代理人张健、黄菲，被告金开子委托诉讼代理人潘晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中梁公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告之间的《平阳中梁商业管理有限公司租赁合同》（合同编号033）于2020年6月30日解除；2.判令被告立即腾空中梁百悦广场一层23-1号商铺；3.判令被告支付欠付租金15383.48元及占有使用费（以169.60元/㎡/月为标准，自2020年6月30日起计算至实际腾空之日止）、物业服务费4710元（以25元/㎡/月为标准计算至实际腾空之日止，暂计至2020年6月30日）、未付水费110.50元（水费标准为5.50元/吨，计算至被告实际腾空之日止，暂计算至2020年6月1日）及电费539.49元（电费标准为1.15元/度，计算至被告腾空之日止，暂计算至2020年6月1日）；4.判令被告向原告支付延迟履行违约金1913元（以欠费金额的1‰为标准，暂计算至2020年6月5日）；5.判令被告补缴3个月免租期租金7536元；6.判决支持原告没收被告的履约保证金5024元；7.本案诉讼费由被告承担。庭审后，原告明确不再主张第三项诉讼请求中的电费金额。 事实和理由：原告（甲方）与被告（乙方）签署《平阳中梁商业管理有限公司租赁合同》（以下简称租赁合同），由乙方承租中梁百悦广场一层23-1号商铺（套内面积31.40㎡），租赁期限自2017年12月29日至2020年12月28日止（后双方签署补充协议，租金计算期从2018年4月29日开始），乙方在涉案商铺内经营品牌为蛋仔先生，经营项目为餐饮。2018年6月27日，原、被告双方签署《合同补充协议一：商铺租赁租金及物业费明细表》（以下简称合同补充协议），约定租金按照套内面积计算，计租第1年月租金为60元/㎡，计租第2年月租金为80元/㎡，计租第3年月租金为84.8元/㎡，物业管理费为每月25元/㎡。 租赁合同第3.4条“固定租金支付方式：每3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）按该租赁年度的固定租金向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。”第20.3条“乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向商管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。”第20.7条“本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方补缴自进场日至开业日期间的应承担的租金（租金计算方式以实际支付方式折算），乙方不得向甲方提出装修等任何补偿或赔偿的要求。”第22.5条“无论何种原因，第22.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第22.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向商管公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。” 租赁合同签订后，原告按约交付了涉案商铺，但被告未按约支付租金，被告至今仍拖欠2020年第一、二季度租金，故被告未支付租金及物业管理费已经超过15天。被告于2020年4月1日提出撤铺申请，并承诺支付租金及物业管理费。原告于2020年5月14日向被告发出《解约函》，同意于2020年6月30日解除合同，并要求被告在该日期前履行腾空的义务。根据租赁合同约定的违约条款及合同法第九十四条的规定，原告诉请要求确认解除租赁合同并判令被告腾空承租商铺，及支付各类未付款项并承担占有使用费。 被告金开子答辩称：（一）2019年第四季度，原告所出租的百悦广场不适合营业，无法达到合同目的，租金和物业管理费均应减免。广场内一楼店面前的下水道存在泄漏，所有的排污排水都存在困难，下雨天积水严重，下水道脏物溢出地面，温州雨季多，顾客无法步行至店铺内。随后原告对一楼地面下水道挖掘维修长达2个月之久，导致顾客无处停车，十一、年前的旺季时，顾客也寥寥无几。冬天时，原告为省电，电梯、室内空调均未开启，与物业管理服务协议中所承诺的不相符，导致顾客投诉就餐过冷，客流量逐年减少。扶梯与观光电梯常年处于维修状态，地下停车位与之前承诺的数量也有出入，被中梁小区业主占用居多。原告提供如此差的场地及物业服务，其违约在先，被告不同意按合同价格支付租金及物业费。后原告意识到修路给各家店铺造成重大损失，双方有协商过补偿一事。（二）双方签订的租赁合同和物业管理服务协议属于霸王条款，只强调被告的义务，关于原告提供的场地和服务均无责任描述，应属无效的违约条款。原告不得向被告主张延迟履行违约金。原告提供场地和物业服务不符合合同约定，属先期违约，被告拒付租金合情合理，不能产生违约金。（三）2020年初的疫情属于不可抗力，被告已于2020年4月6日向原告提出解除合同，不属于原告没收保证金的条件。因不可抗力原因，被告无法经营店面，根据法律规定，应当予以免收租金。故疫情开始至2020年4月6日，不产生任何的租金或物业服务费。2020年5月1日，原告将涉案商铺上锁，被告无法进入铺内，不存在被告不腾空一事，也不存在占用费。双方解除合同时间应为2020年5月1日，被告当日已失去对租赁物的掌控，交由原告保管。（四）水、电费结算无依据，无正式发票，被告不予认可。开业免租期是原告承诺给予被告免租期，不应退还。 本院经审理认定事实如下：2017年8月3日，原告制作《百悦广场项目商务条款审批表》，载明被告租赁原告商铺意向及相关主要条款，内容有：经营免租期3个月（第一年免3个月），第1年至第2年租金80元/㎡/月，第3年租金84.80元/㎡/月等。被告作为合作商户在该审批表上签字。2017年8月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将坐落于平阳县昆阳镇中梁百悦广场一层23-1号商铺出租给乙方使用，套内面积为31.40㎡，租赁期限自2017年12月29日至2020年12月28日止；乙方在涉案商铺内经营品牌为蛋仔先生，经营项目为餐饮；乙方应向甲方支付5024元作为履约保证金，合同终止后30日内，如不存在本协议第20.7条规定情形，履约保证金余额无息退还；乙方应向商管公司支付2512元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后90日内，商管公司应将剩余质量保证金无息退还给乙方；开业日暂定为2017年12月29日，甲方另行书面通知乙方开业日，乙方不得擅自提前开业；乙方应当自进场日起向商管公司预先缴纳三个月物业服务费，物业服务费收费标准为按套内建筑面积计算，自开业日起按每月25元/㎡收取。另租赁合同第3.4条约定“固定租金支付方式：每3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）按该租赁年度的固定租金向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。”第20.3条约定“乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向商管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。”第20.7条约定“本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方补缴自进场日至开业日期间的应承担的租金（租金计算方式以实际支付方式折算），乙方不得向甲方提出装修等任何补偿或赔偿的要求。”第22.1条约定“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，甲方有权要求乙方接受现状或恢复该房屋之原状，乙方应腾空租赁物业，包括沙发、电视、电脑、桌椅等可移动物品，但附属于经营场的装修包括不限于电线、水管、通风、墙体等不可移动物品及其它隐蔽物品，乙方不得拆除，无偿归甲方所有。”第22.5条约定“无论任何原因，第22.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第22.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向商管公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。”第22.6条约定“在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。”同日，原、被告签订《物业管理服务协议》，约定：物业服务费标准为每月25元/㎡，按31.40㎡计算，电费标准为1.15元/度，水费标准为5.50元/吨。上述合同均为原告提供的格式合同。 合同签订后，被告向原告支付了履约保证金5024元、质量保证金2512元、物业费保证金2355元。 2018年6月27日，原、被告签署合同补充协议，载明：因政府相关单位验收原因，合同约定原开业时间为2017年12月29日更改为2018年4月29日，该商铺租金及物业费从商场正式开业日2018年4月29日开始计算；租金按照套内面积计算，计租第1年月租金为60元/㎡，计租第2年月租金为80元/㎡，计租第3年月租金为84.8元/㎡，物业管理费为每月25元/㎡；计租第2年第四期2020年1月1日至2020年4月28日租金为9880.53元、物业费为3087.67元，缴纳时间为2019年12月20日前；计租第3年第四期2020年4月29日至2020年6月30日租金为5502.95元、物业费为1622.33元，缴纳时间为2020年4月20日前。 2020年4月1日，被告向原告提出书面退铺申请，载明：因经营压力过大，申请退出原定铺位；2020年5月6日前支付2020年第一季度租金及物业管理费总计9891元；2020年第二季度租金及物业管理费在原告确定维修期内赔偿政策出具后7日内进行支付；原告后续招商过程中，若下一家供应商有需求的情况下，被告无条件配合撤铺还原。2020年5月14日，原告向被告邮寄《解约函》，载明：被告逾期支付租金及物业费，原告有权单方解除合同并收取违约金和没收履约保证金；根据被告申请，原告同意于2020年6月30日解除合同，被告应在该日期内对铺内货品清理，并将所租赁商铺还原至毛胚状态；被告仍应支付相关租金及物业费直至合同终止；被告在规定时间内未按原告要求处理，原告将拥有对被告滞留物品的一切处置权（如丢弃、损坏等），同时将安排第三方进行该商铺还原毛胚，所产生费用由被告承担；被告应在原告规定时间内经原告验收确认符合约定后，商铺交还给原告，无论任何原因，被告未能在交付日商铺交还给原告，则自次日起，被告应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向原告支付占用费及承担相关的能源费。被告于次日收到该函件。 另查明，涉案商场开业日为2018年4月29日。被告租金及物业费已付至2019年12月31日，之后未支付。2020年1月1日至6月30日，被告应付租金为15383.48元、物业费4710元。原告于2019年9月12日至11月20日对商场路面进行施工修缮。双方曾就路面修理、疫情等情况协商免租金事宜未果。被告已于2020年6月30日前腾空涉案商铺。原告自认被告电费余额足以支付所欠水费。 以上事实有当事人陈述、营业执照、居民身份证、租赁合同、合同补充协议、物业管理服务协议、退铺申请、解约函、商务条款审批表、邮寄单、物流信息等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的租赁合同、合同补充协议及物业管理服务协议，不违反法律法规强制性规定，系双方真实意识表示，应认定为合法有效。双方当事人均应按协议约定全面履行自己的义务。（一）关于租赁合同解除问题。被告因自身原因提出退铺申请，原告也函告被告同意于2020年6月30日解除租赁合同。故对原告主张确认租赁合同于2020年6月30日解除，本院予以支持。根据本院查明的事实，被告实际已于2020年6月30日前腾空涉案商铺。故对原告主张被告腾空涉案商铺，本院不予支持。（二）关于租金及物业费问题。根据本院查明的事实，双方对租金及物业费计算标准均无异议，本院予以确认。对被告提出减免租金及物业费的要求，本院认为原告对商场路面进行修缮长达两个余月，确实会对商铺经营造成影响，结合疫情原因，再考虑到消费季节性因素，本院酌定原告按第2年的租金及物业费标准给被告减免2个月租金和物业费，即租金减免5024元（31.40㎡×80元×2），物业费减免1570元（31.40㎡×25元×2）。租赁合同解除后，原告应按约定退还被告质量保证金2512元、物业费保证金2355元，本院酌定质量保证金用于抵扣租金，物业费保证金用于抵扣物业费。故被告应支付原告租金7847.48元（15383.48元-5024元-2512元）、物业费785元（4710元-1570元-2355元）。被告实际已在合同解除前腾空涉案商铺，原告主张2020年6月30日起至实际腾空之日的租金及物业费，依据不足，本院不予支持。（三）关于水、电费问题。根据原告陈述，虽然被告尚欠部分水费，但其尚有电费余额，足以抵扣水费，故本院对原告主张的水费不予支持。由于被告对水、电费均不予认可，故本院在本案中对于电费不予一并处理，被告可另行与原告进行结算。（四）关于延迟履行违约金问题。租赁合同约定被告迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，应当支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。被告应当按合同约定支付租金及物业费。虽然双方就减免租金事宜进行协商，但该协商过程不能作为被告拒付租金的理由。考虑到疫情影响及本案事实情况，结合双方租金支付的约定，本院酌定延迟履行违约金以8632.48元（租金7847.48元、物业费785元）为基数，从2020年4月21日起计算至被告实际履行为止，计算标准酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。（五）关于补缴免租期租金问题。租赁合同约定被告违约的，被告应补缴自进场日至开业日期间的应承担的租金。原告主张的免租期系开业后的租金减免，与合同约定不符，且本案租赁合同系原告提供的格式条款。虽然在商务条款审批表中有表明免租期3个月，但从双方后续签订的正式合同及补充协议中均不能体现3个月的免租期情况。故对原告主张被告补缴3个月免租期租金7536元，本院不予支持。（六）关于没收履约保证金问题。租赁合同约定被告违约的，原告有权没收本合同项下之履约保证金。被告在履行租赁合同过程中明显存在违约行为，租赁合同的解除亦系被告原因所致，故本院对原告没收履约保证金的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告平阳中梁商业管理有限公司与被告金开子签订的《平阳中梁商业管理有限公司租赁合同》于2020年6月30日解除； 二、被告金开子于本判决生效之日起十日内支付原告平阳中梁商业管理有限公司租金7847.48元、物业费785元及延迟履行违约金（以8632.48元为基数，从2020年4月21日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至被告实际履行为止）； 三、原告平阳中梁商业管理有限公司不予退还被告金开子履约保证金5024元； 四、驳回原告平阳中梁商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费680元，减半收取计340元，由平阳中梁商业管理有限公司负担269.50元，金开子负担70.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 倪维常 二〇二〇年九月十五日 法官助理 张 琪 代书记员 王新新