广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初18727号原告：陈李霞，女，1962年3月7日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：李滢怡，女，1985年5月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：广州超华商务管理有限公司，住所地广州市白云区永平街*路1号楼三楼320房，统一社会信用代码91440101MA5AWDEQ73。法定代表人：刘恒卫。委托诉讼代理人：吕府通，广东盛博信成律师事务所律师。原告陈李霞与被告广州超华商务管理有限公司（以下简称超华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈李霞的委托诉讼代理人李滢怡，被告超华公司的委托诉讼代理人吕府通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈李霞的诉讼请求：1、被告返还剩余的租赁保证金13160元扣除2020年2月份应交租金4502元之后的差额部分8658元；2、被告返还原告预缴的电费1800元；3、被告配合原告取回原告购买安装的3台挂式空调；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我方于2017年7月15日与刘恒卫、莫延森所在的广州*投资管理有限公司（以下简称*公司）签订《租赁合同》及《物业管理合同》，有效期为2017年8月1日至2020年7月31日，租金每月6580元，从2019年8月1日起租金每年递增5%/每月，物业管理费每月700元。我方缴纳了租赁保证金13160元，物业管理保证金1400元，且一直诚信支付租金。但2020年新冠病毒疫情对我方的正常经营造成了极大影响。我方于2020年2月18日向被告方物业负责人递交因不可抗力因素终止合同的申请书。双方就“不可抗力”产生分歧，协商破裂后，我方于2020年2月19日及2020年2月21日分别两次向物业所属的永平街道信访维稳办申请调解，但以失败告终。后我方得知*公司已于2019年1月注销，但物业方并未通过任何形式告知我方，只是每月派发的缴费通知书中的收款人账户由刘恒卫的账号变成了何志刚的账号。后期的缴费收据上盖的是超华公司的合同章。我方要求提前解除合同并返还保证金，但被告不予认同，并在我方递交终止合同申请的次日锁门，试图强行阻止我方取回私有物品。为维护我方合法权益，特诉至法院，请求支持我方诉请。被告超华公司辩称：关于租金返还问题，我方认为合同是有效的，应该按照合同履行，陈李霞属于违约，自动解除合同，其诉讼请求应予以驳回。涉案租赁物的用途是办公，不存在陈李霞所谓的不可抗力发生，陈李霞也没有对此提供证据证明，故请法庭驳回陈李霞的诉讼请求。经审理查明，2017年7月15日，原告与案外人*公司签订《物业租赁合同》，约定*公司将位于广州市白云区*1号三楼302单元出租给原告，租期自2017年8月1日起至2020年7月31日止，免租装修期为30天，计租日为2017年9月1日，2017年8月1日至2018年7月31日的租金为每月6580元，2018年8月1日至2019年7月31日的租金为每月6909元，2019年8月1日至2020年7月31日的租金为每月7254元。原告须向*公司支付履约保证金13160元，合同期满后，原告无任何违约行为或未拖欠租金及其他费用时，该保证金在合同终止后30天内无息全额退还给原告。原告应在租赁期内每月5日前向*公司缴清当月租金，若逾期不缴，逾期超过15日，*公司有权单方面解除合同并没收租赁保证金。合同第十八条另约定：经双方协议，在本合同租赁期内，*公司承诺本大厦物业不再租予同类教育行业，以免出现不必要的竞争，如出现转让行为，该条款无效。上述合同签订后，原告向*公司交纳了履约保证金13160元，*公司将涉案物业交付给原告使用。2018年6月6日，*公司与被告超华公司签订《合同权益转让协议书》，将其就包括涉案物业在内的位于广州市白云区*路1号（自编）的七层半物业与案外人温志文签订的《租赁合同》项下的全部权利义务转让给被告。依据该合同，*公司与原告签订的涉案《物业租赁合同》项下的权利义务亦由被告概括受让。后涉案物业的租金等费用由被告实际收取。2019年6月27日，*公司经核准注销登记。2019年12月30日，原告向被告的股东何志刚预交了电费2000元。2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的××疫情防控需要，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月18日，原告以受疫情影响，属于不可抗力为由，申请终止涉案租赁合同，并要求退还租赁保证金。后被告将涉案物业大门上锁。对于上锁的时间，被告表示不记得，原告则主张为2020年2月18日晚上，并提供了案外人于2020年2月21日向其发送的微信聊天记录及照片用以证实，被告对该证据无异议，本院对该证据予以采信，并据此认定被告对涉案物业上锁的时间为2020年2月18日。诉讼中，本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案物业的产权登记及报建情况。该局复函称涉案地块未查到相关《建设工程规划许可证》信息，无宅基地使用证档案资料和相关产权记录。原、被告均未提供证据证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。庭审中，被告确认原告在涉案物业场地内有三台空调尚未取回。原告确认未向被告支付2020年2月1日至2020年2月18日期间的场地占用费，并同意该部分费用在其主张返还的涉案保证金中予以扣减。关于电费，原告主张在其预交的2000元电费中酌情扣减200元作为其在2019年12月30日后实际使用涉案物业期间产生的电费，仅要求返还剩余的1800元。本院告知被告在指定期限内明确其主张原告尚欠付的电费数额并提供相应的证据证实，但被告逾期未明确，亦未提供相应的证据，则其依法应承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张其在2019年12月30日后实际使用涉案物业期间产生的电费按200元予以扣减的意见予以认可。以上事实，有《物业租赁合同》、《合同权益转让协议书》、微信聊天截图、收据、转账记录、企业核准注销通知书、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告均未提供证据证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方之间的租赁合同应属无效。合同无效后，因合同取得的财产应予以返还，现原告要求被告返还涉案租赁保证金、预交的电费，并要求被告协助其取回在涉案物业场地内的三台空调符合法律规定，本院对此予以支持。关于租赁保证金，原告同意在应返还的保证金13160元中扣减2020年2月1日至2020年2月18日期间的场地占用费，本院对此予以认可。经核算，该期间的场地占用费应为4502元（7254元×18天÷29天），扣减后被告还应向原告返还保证金8658元。关于电费，如前所述，原告于2019年12月30日预交2000元电费，2019年12月30日后原告实际使用涉案物业期间产生的电费按200元予以扣减，扣减后被告尚应向原告返还电费款1800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州超华商务管理有限公司向原告陈李霞返还租赁保证金8658元；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州超华商务管理有限公司向原告陈李霞返还预交的电费款1800元；三、自本判决生效之日起三日内，被告广州超华商务管理有限公司协助原告陈李霞取回位于广州市白云区*1号三楼302单元房屋内的三台挂式空调。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告广州超华商务管理有限公司负担。被告广州超华商务管理有限公司负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  张旭增二〇二〇年九月十一日书记员  冼颖斯