上海市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪执复31号复议申请人(被执行人)：上海建配龙建材配送有限公司，住所地上海市宝山区长逸路XXX号。法定代表人：郑良贤，执行董事。委托诉讼代理人：王世喜，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘赤军，上海融力天闻律师事务所律师。申请执行人：交通银行股份有限公司上海市分行，住所地上海市黄浦区。负责人：徐斌，行长。委托诉讼代理人：蔡行。委托诉讼代理人：邓爽，上海众华律师事务所律师。被执行人：郑良贤，男，1960年9月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。复议申请人上海建配龙建材配送有限公司(以下简称建配龙公司)不服上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)(2020)沪02执异4号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行情况：2017年3月8日，二中院在(2017)沪02民初17号案，即交通银行股份有限公司上海市分行(以下简称交行上海分行)与建配龙公司、郑良贤金融借款合同纠纷一案中，依据交行上海分行的财产保全申请，裁定查封建配龙公司名下位于本市宝山区淞南镇长逸路XXX号1幢中区1-4层、西区1-4层商业房地产(以下简称涉案房产)。二中院查明：2017年8月2日，该院判决建配龙公司归还交行上海分行贷款本金人民币220,384,614元(以下币种相同)、期内利息4,931,473.05元、逾期罚息9,287,007.63元及自2017年1月24日起至实际清偿之日止的逾期罚息和自2016年8月5日起至实际清偿之日止的复利；若建配龙公司届时不履行上述付款义务，交行上海分行可与建配龙公司协议，以涉案房产折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款分别在7.8亿元和4亿元最高债权额限度内优先受偿；郑良贤对建配龙公司上述付款义务在8亿元最高债权额限度内承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向建配龙公司追偿等。建配龙公司不服，向本院提起上诉。因建配龙公司未缴纳上诉费用，本院于2017年12月21日按该公司自动撤回上诉处理。2018年1月8日，交行上海分行申请强制执行，二中院以(2018)沪02执31号立案执行。执行中，因建配龙公司、郑良贤未履行还款义务，二中院于同年11月2日通过本院委托上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称科东估价公司)评估涉案房产。2019年6月17日，建配龙公司法定代表人郑良贤向二中院陈述，希望法院整体拍卖长逸路XXX号地块的全部房地产，不要分割拍，同时表示没有相关对评估有影响的资料。2019年8月13日，科东估价公司出具的沪科东房估字(2019)FC第0253号《房地产估价报告》(以下简称评估报告)，包括土地宗地号“宝山区淞南镇1街坊37/2丘”上的中区、西区、东区三部分(即涉案房产；长逸路XXX号中区5层、6层、西区5层及长逸路XXX号XXX-XXX层、地下2层建筑物)的价值估价，其中涉案房产价值1,655,250,000元；长逸路XXX号中区5层、6层、西区5层建筑物价值153,040,000元；东区长逸路XXX号XXX-XXX层及地下2层建筑物价值599,980,000元。建配龙公司收到评估报告后，向二中院提出异议，该院遂交科东估价公司予以说明。科东估价公司分别于2019年10月17日、11月28日出具书面答疑函。建配龙公司对上述答疑函仍不服，遂以对该评估报告的内容不服为由，向二中院提起执行异议，要求另行委托评估机构重新评估。二中院另查明，涉案房产于2015年1月11日核准登记至建配龙公司名下，房屋类型为商场，用途为商业，中区1-4层建筑面积34,947.84平方米，西区1-4层建筑面积58,515.43平方米，土地宗地号均为宝山区淞南镇1街坊37/2丘，使用权取得方式为出让，宗地(丘)面积54,730平方米。2015年1月12日，交行上海分行对涉案房产设定两份最高额抵押权，债权限额分别为7.8亿元和4亿元。同年4月27日，信达金融租赁有限公司对涉案房产设定抵押权，债权数额为5亿元。因建配龙公司涉讼，涉案房产被包括二中院在内的多家法院以二十余案先后查封。二中院认为，建配龙公司对评估报告提出书面异议，应符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(以下简称《财产处置参考价规定》)中明确的情形。本案中，建配龙公司的异议理由主要为评估程序违法，及评估报告的参照标准和评估方法错误导致评估结果过低，侵犯该公司的合法权益。按照该规定第二十三条的规定，建配龙公司对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出的书面异议不属于执行异议案件审查的范围，本案不作处理。二中院还认为，建配龙公司认为不应评估涉案房产以外的未办理产权证的房屋，因上述房屋坐落在同一块土地使用权上，且结构相连，无法分割处分，且该公司亦明确向该院陈述同意整体处分，故建配龙公司提出的上述主张缺乏依据，该院不予采信。建配龙公司主张科东估价公司仅派出一名评估人员参与整个评估过程属违反评估程序，因缺乏事实和法律依据，该院不予支持。该院据此认为科东估价公司的评估程序符合法律规定，并无不当。综上，二中院于2020年1月21日作出(2020)沪02执异4号执行裁定，驳回建配龙公司的异议请求。建配龙公司向本院申请复议称，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、《财产处置参考价规定》第二十条第一、二项、第二十二条第一款第一、二、四项、第二十三条等规定提出执行异议被裁定驳回后，再依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议案件规定》)第二十三条第一款第二、三、四项的规定提出复议，认为二中院(2020)沪02执异4号执行裁定，认定事实、法定程序、法律适用、裁判结果都存在严重错误，应依法予以撤销，并对评估报告不予认可，要求责令另行委托其他评估机构进行重新评估。理由如下：第一，法院可通过执行裁定从全部土地所有权中分割出抵押财产对应的土地使用权，抵押财产及其对应的土地使用权足以覆盖本案执行标的。且建配龙公司作为独立法人的资产所有人，从未明确同意整体拍卖。而被执行人之一的郑良贤作为建配龙公司法定代表人受误导作出的“同意整体处分”陈述，是基于对建配龙公司所有资产都整体抵押的错误认识。建配龙公司的抵押和非抵押商业房地产完全可以依法分割分别处理。第二，东区长逸路XXX号XXX-XXX层商业房地产系按政府要求改建，未能办出产权证责任在于宝山区人民政府，遗漏评估上述楼层导致评估结果错误。第三，评估依据严重错误、故意违反评估规则、刻意多处主观和自相矛盾假设、无视市场规律，如错误认定估价对象所在宗地规划容积率为1.75；113,364.46平方米房地产应按市场法或收益法，而非按成本法评估；同一地块2019年的评估价反而低于几年前的评估价，与市场价值不符等，都是二中院放任不作为导致，属于法院审查范围。第四，二中院严重违反法定程序导致评估结果违规失实，如整个评估程序只有一个评估师参与；二中院拒不依法调取必要证据给评估机构；没有通知被执行人郑良贤出席异议听证；未依建配龙公司申请将评估机构列为执行异议当事人等。此外，建配龙公司还提出评估报告中的七大问题：超出抵押财产范围评估；错误认定宗地容积率；错误将113,364.46平方米房地产以成本价评估；以东区长逸路XXX号XXX-XXX层商业地产系违章建筑为由，遗漏评估；评估信息依据不足，未依规取证，且进行主观假设；评估单价和总价严重失实；估价程序严重违法等。建配龙公司还称，科东估价公司就建配龙公司的异议进行的答复和解释，从建配龙公司委托的专业人士分析研究来看，是避重就轻、同语反复，无视建筑物的特殊性和历史原因，不能接受。交行上海分行述称，宝山区淞南镇1街坊37/2丘地块包括西区、中区、东区三个区域，其中抵押物和非抵押物都坐落在同一土地使用权证上，不能分割评估拍卖。且考虑该土地整体，还涉及建配龙公司其他债权人，即使拍卖，交行上海分行也仅享有可优先受偿部分，不影响超出本案执行标的以外部分的利益。另外，建配龙公司没有补缴该地块东区土地的出让金，没有得到土地使用权证。违章建筑不可能获得房地产权证，没有市场价值，不存在漏评问题。本案审查过程中，建配龙公司向本院提交以下证据：第一组证据：上海市高级人民法院(2017)沪02民初17号民事判决书、上海市房地产抵押权登记证明、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、建设工程规划许可证、上海市建设工程竣工规划验收合格证、宝山区淞南镇人民政府情况说明、上海市商品房预售许可证、建配龙公司土地房屋及抵押清单。该组证据证明本案抵押物仅为涉案房产，不包括西区第5层、中区第5、6层以及东区1-16层、地下2层的建筑物，上述非抵押物均系合法建筑物，且仅涉案房产目前市场价值就足以覆盖(2018)沪02执31号案执行标的。第二组证据：上海沪港房地产估价有限公司房地产抵押估价报告、上海万隆房地产估价有限公司房地产价值咨询报告、科东估价公司评估报告、宝山区城市规划管理局建筑工程设计方案审核意见单、本案未抵押房地产租赁商户明细表。该组证据证明评估报告设定的评估时点错误、采用的评估方法错误、采用的容积率数据亦错误。第三组证据：交行上海分行2016年房地产、资产评估公司入围采购中标公告、科东估价公司入围交行上海分行合作评估机构名单、2016-2019年资产评估服务机构项目中标公告(交行上海分行房地产及资产评估)、交行上海分行2019年房地产、资产评估公司采购项目失败公告。该组证据证明科东估价公司与交行上海分行具有利害关系，不具备公允中立的评估资格，应当回避而未回避。第四组证据：建配龙公司商业房产预售出售明细表、建配龙公司非抵押物商户租赁明细表、建配龙公司上海地区诉讼仲裁执行情况一览表、福建建配龙实业发展有限公司债权人诉讼仲裁统计表。该组证据证明建配龙公司对外负有债务，其建筑物均对外正常进行商业租赁，仅抵押房产价值就足以覆盖全部债务，科东估价公司评估报告的错误若不能得到纠正，会使建配龙公司面临生存危机，也会损害其他利害关系人的利益。第五组证据：沪府办发〔2008〕23号文件、变更工程图纸、宝山区淞南镇人民政府关于长逸路改建及周边公共配套设施的说明、宝山区规划和土地管理局关于宝规土信(2015)第018号来信处理意见的回复。该组证据证明为迎接2008年上海世博会的举办，宝山区人民政府根据市府文件要求对靠近逸仙路高架道路附近的建配龙商场高层建筑统一进行景观改造，并获宝山区城市规划管理局审核确认。有关部门承诺建配龙公司在长逸路东段道路及其他公共配套设施的建设中的垫付款，可抵扣因改扩建需补缴的土地出纳金，待补交完土地出让金即可办理相关房地产权证。第六组证据：郑良贤病例、诊断证明。该组证据证明郑良贤患有严重脑梗，思路不清，其在自己完全不清楚、不掌握建配龙公司抵押物范围的情况下，以被执行人之一的个人名义作出的“同意整体处分”陈述，建配龙公司不予认可。交行上海分行质证称，对建配龙公司六组证据的真实性均不认可，证据有造假之嫌，即便真实也与本案无关联性，并指出郑良贤在谈话时思路清晰。本院认证认为：第一、二、五组证据及第四组证据中的建配龙公司上海地区诉讼仲裁执行情况一览表，本院予以采信。第三组证据及第四组证据中除建配龙公司上海地区诉讼仲裁执行情况一览表之外的其他证据，与本案无关联性，本院不予采信。第六组证据与相关谈话笔录反映情况不一致，本院亦不予采信。本院查明情况与二中院查明一致。本院另查明，西区、中区、东区三个区域建筑物皆坐落于宝山区淞南镇1街坊37/2丘地块。其中，西区、中区部分房产即涉案房产已办出房地产权证，按成本法、收益法得出评估价值为1,655,250,000元。西区、中区的长逸路XXX号中区5层、6层、西区5层建筑物；东区的长逸路XXX号XXX-XXX层及地下2层建筑物至今均未办出房地产权证，该两处房产建筑面积共计113,364.46平方米,按成本法得出评估价值分别为153,040,000元、599,980,000元。东区的长逸路XXX号XXX-XXX层至今未取得任何规划证明文件，未纳入评估范围。另，本院审查时注意到，以建配龙公司、郑良贤为被执行人的，且尚未执行终结的多起案件，二中院进行了合并执行，执行标的合计约为18亿余元。本院认为，建配龙公司对(2020)沪02执异4号执行裁定的撤销事由，集中于评估报告的内容错误、程序错误。《财产处置参考价规定》第二十二条、第二十三条，区分了评估报告内容错误与程序错误，还规定了不同的救济路径。明确在提出内容错误异议同时，还对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议，法院应当在三日内交评估机构予以书面说明，此为第一种情况。在提出程序错误异议同时，还对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议，法院应先对程序错误进行审查，异议成立的通知评估机构退回材料，委托其他评估机构重新评估；不成立的，法院再要求评估机构予以书面说明，此为第二种情况。本案中，建配龙公司异议涵盖上述两种情况，其中提及第二种情况的评估程序错误主要指向仅评估师顾正同一人参与评估，因建配龙公司没有提供充分证据证明，二中院就此认定评估程序没有错误。本案审查过程中，就此节事实建配龙公司亦未提供其他证据予以证明，对二中院的认定本院亦予认可。故本案争议主要涉及第一种情况。对此，建配龙公司提出了漏评东区17-21层商业房地产、错认容积率、误认违章建筑、评估结果低于市场价等，且在提出上述评估报告内容错误异议同时，还对计算方法、评估结果等提出异议。就异议提及的计算方法、评估结果的假设条件、评估单价偏低、评估财产超越抵押财产范围等相关问题，科东估价公司以答疑函形式进行说明，属于《财产处置参考价规定》第二十三条第一款规定的，评估机构按法院要求就当事人提出评估报告的内容及结果异议等所作的书面说明。而后建配龙公司在上述异议基础上，第二次又就容积率错误、113,364.46平方米房地产错以成本法评估、除涉案房产以外的非抵押房产不应列入拍卖范围、东区17-21层商业房地产不是违章建筑等提出补充异议。2019年12月9日，由二中院主持建配龙公司参加的谈话中，科东估价公司进行了补正说明。又根据《财产处置参考价规定》第二十四条的规定，评估机构按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明，当事人、利害关系人再提出异议的，法院不予受理。二中院据此认定上述异议不属于法院审查范围，于法有据。另，二中院2019年6月17日的谈话笔录记载，该院针对宝山区规划局给该院的复函，询问建配龙公司的法定代表人郑良贤，“被执行人，刚才两份材料均已展示给你看，你方能否对规划局未作出解释部分作出解释并提供证据？如有解释，将影响本案评估结果”，郑良贤表述“我们的意见是希望法院整体拍卖，不要分割拍。另外，我没有评估公司问题的解释，也没有相关的对评估有影响的资料。”郑良贤上述问答应对符合逻辑，要求涉案房产所在地块整体拍卖的表述明确。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条的规定，郑良贤作为建配龙公司法定代表人的意思表示，对该公司有拘束力。该公司提及郑良贤是基于对方误导、对公司情况不了解的情况下作出上述表述，不能作为公司意思，本院不予采信。再，科东估价公司是确定执行标的物参考价的中介机构，并非执行行为的申请执行人、被执行人、利害关系人，建配龙公司申请将其列为执行异议当事人，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定。同时，《执行异议复议案件规定》第十二条是对执行异议的非讼程序定性，明确了法院对审查形式有选择权，二中院未通知郑良贤出席听证并未违反法律规定。综上，二中院(2020)沪02执异4号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上海建配龙建材配送有限公司的复议申请，维持上海市第二中级人民法院(2020)沪02执异4号异议裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 余冬爱审 判 员 杜治平审 判 员 陈 克二〇二〇年九月七日法官助理 李俪雯书 记 员 颜丹青附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；……