杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初2905号 原告（反诉被告）：候含光,男，1975年5月1日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：应吉吉、陈瑞慧，浙江四乔律师事务所律师。 被告：杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司，住所地杭州市西湖区西溪路985号御溪花苑24幢231室。 法定代表人：王丹，董事长。 委托诉讼代理人：王旭伟、李慧，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原告候含光与被告杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司（以下称王丹舞蹈）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，被告王丹舞蹈提起反诉，本院予以受理并合并审理。本案先由简易程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）候含光及其委托诉讼代理人应吉吉、陈瑞慧，被告（反诉原告）王丹舞蹈的委托诉讼代理人李慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告候含光向本院提出本诉请求：1、判令被告支付尚未支付的租金及场地占用费，共计345064元（暂计至2020年5月20日，要求按照合同约定租金实际计算至搬离并将房屋恢复原状之日止）；2、请求依法支持原告扣除被告租赁保证金415980元；3、请求判令被告每日以逾期之款项的千分之二向甲方支付违约金，总计95674元（以302766元为基数从2019年12月14日起暂算至2020年5月20日，要求实算至实际履行之日止）；4、判令被告赔偿因违约导致的装修租金损失299027.5元；5、判令被告支付合理清拆费用200000元；6、判令被告支付原告因维权产生的律师费用20000元；以上共计1375745.5元；7、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月10日，被告与浙江博城置业有限公司签订自2016年5月10日至2024年5月9日的房屋租赁合同即《复地黄龙和山租赁合同》。后原告从浙江博城置业有限公司手中取得该房屋所有权，合同中权利义务转移原告。为此，原被告及浙江博城置业有限公司签订《复地黄龙和山租赁合同》的房屋租赁补充协议。该协议约定，2019年12月13日至2020年5月9日为原、被告之间首个租金支付周期，该周期租金为人民币605532元，支付日为2019年12月13日。2020年1月10日，被告向原告支付部分租金302766元，剩余租金302766元未支付。原告多次催讨，被告均以各种理由推诿，拒不支付。根据合同约定逾期支付租金每逾期一日，则按逾期款项的千分之二支付违约金。原告为维护自身的合法权益，根据法律规定，特向法院起诉，望判如所请。 被告王丹舞蹈答辩称：双方之间的合同，我方也认可解除。合同第15.2条款，合同自然终止，同时，约定双方互不担责。疫情属于不可抗力。通过报警也私下多次协商，在合同解除后进行了其他怎么履行的磋商。原告的诉请，我方不存在违约责任的问题，应该按照合同约定返还保证金415980元，租金126895元应当退还，没有开发票的应当开给我方。同时，原告恶意行为，多次阻挠，原告的行为让人心寒。原告的本诉是没有理由的，不应当得到支持，应当根据我方的反诉请求。 反诉原告王丹舞蹈反诉请求1、请求判决反诉被告返还反诉原告的房屋租赁保证金415980元；2、请求判决反诉被告返还反诉原告租金126895元(2020年2月10日至2020年3月10日期间)，并根据已付租金金额开具相应增值税发票；3、请求判决反诉被告返还反诉原告租赁房屋内的所有设施、设备、服装等物品，并对给反诉原告造成的延误装修工期、无法及时处理的二手设备等造成的损失20万元予以赔偿； 以上合计742875元；4、诉讼费、保全费等费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年5月，第三人浙江博城置业有限公司（以下简称“博城置业”）与反诉原告杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司（简称“王丹艺校”）签订《复地黄龙和山租赁合同》（以下简称《合同》），主要约定：1、反诉原告租博城置业位于杭州市西湖区××路××号××商铺租赁，租赁期间为2016年5月10日至2024年5月9日，计租模式为固定租金，其中2019年5月10日至2020年5月9日期间的租金为月租126895元；2、合同第四条约定，反诉原告向博城置业支付租赁保证金415980元，用以确保乙方遵守、履行在合同项下的约定及义务，在合同终止或解除后，乙方按合同约定对商铺恢复原状后无息返还给乙方；3、15.2条约定，发生其他不可抗力事件导致无法履行的，合同自然终止， 双方互不承担责任。双方再次确认前述的不可抗力事件，包括地震、台风、水灾和其他自然灾害、疫情、突发公共卫生事件、战争……及资源短缺或政府行为。2019年12月，博城置业将上述租赁房产转让给反诉被告，反诉原告按照博城置业及反诉被告安排，与其签订了《房屋租赁补充协议》，约定自2019年12月13日，原租赁合同中属于博城置业的权利义务一并转让给反诉被告；博城置业确认之前未发生扣款事项，并将保证金支付给反诉被告。2020年1月10日，反诉原告因资金紧张，同反诉被告协商租金分两期支付，年前支付三个月的房租，年后支付三个月，反诉被告同意。2020年1月10日，反诉原告将302766元租金（2019年12月13日至2020年3月13日租金）支付至反诉被告账户。2020年1月23日，鉴于浙江省内××新增病例剧增的情况，省政府根据《浙江省突发公共卫生事件应急预案》决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。与之相对应，自2020年1月23日至2月16日，余杭区教育局根据浙江省和杭州市各级政府的指导精神，在反诉原告所在的教育群里多次发布严禁校外培训机构开展线下培训活动的通知。而根据历年惯例，正月初七、初八，就是各企事业单位上班的时候，王丹艺校也至迟不会超过正月初十开课。今年的正月初十，也就是2月3号，王丹艺校与其他培训机构一样，不能如期开课，并且何时开课也遥遥无期。根据《合同》第15.2条，合同自然终止，双方互不承担责任。因该场地反诉原告之前投入几百万装修，自然希望能继续租赁，于是反诉原告与反诉被告积极商谈，希望反诉被告能予以合理的减免租金，或者同意反诉原告只租赁场地的一半。但遭到反诉被告拒绝。2020年3月19日，反诉原告律师通知反诉被告，因双方对于继续合作的方案谈不拢，反诉原告决定不合作了，会积极腾退房屋。3月20号左右，反诉原告发现该租赁房屋附近新建了大型的警察岗亭，将场地门口挡住，严重影响正常使用。鉴于该场地的高成本无法承受和新发生的使用障碍，反诉原告开始拆除场地设备、打包物品，同时积极寻找新的场地，以期能及时腾退房屋给反诉被告。2020年3月28日，反诉原告联系好了买家，欲将使用率不高且搬运不便的水冷空调转让，但还没开始搬运，就遭到物业公司阻拦。物业公司称应反诉被告要求，未经其允许，反诉原告不得搬任何物品出该场地。此后反诉原告多次通过各种途径与反诉被告沟通，申明在有四十几万保证金在反诉被告账户的情况下，反诉被告扣押反诉原告物品无事实和法律依据，但反诉被告态度强硬、坚持扣押。反诉被告扣押反诉原告物品至今，导致新场地的装修进程延误，开课延迟。反诉原告作为一家受疫情影响严重的培训机构，因为不可抗力的疫情影响，加上反诉被告的刁难、设置障碍，损失巨大。反诉被告应该为自己的不理智行为承担。综上，原告为维护自己的合法权益，根据合同法等相关法律法规，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 针对反诉，反诉被告候含光答辩称：根据合同约定，支付租金时间是2019年12月份，当时是被告找原告说手头没有钱，原告同意宽限，但没有同意年前和年后三个月，被告所述不符合事实；被告引用余杭教育局的规定是不妥的；发生疫情后，在诉前时双方有协商，被告说原告以欺压的方式作出不仁道做法，这不是事实，被告找过原告要求租金优惠，原告考虑一个月的免租期，但被告又提出要分割出租，原告认为确实觉得面积过大，也可以协商，对另外一半空置部分，共同寻找承租人，这部分的租赁费用由被告承担，可以享受租金优惠，但被告非常坚决，要求承租一半，修改双方之间的合作关系，后面没有谈妥这个方案，不存在原告欺压被告的事实；被告提出警察岗亭等严重影响使用，无中生有，完全不影响被告对学校经营，被告经营的是少儿学校，更有利于家长对孩子上下学的放心；被告提出是因为原告的阻挠导致无法搬运水冷空调，无法进行转让，双方最终以协商确定是在4月份，原告并没有对被告的设施进行破坏损毁，没有产生经济上的影响，被告做出不同意原告搬运这些设备，是被告明确表示不支付租金，是在押金数额下扣除一部分租金，对于这个方案完全不合理，被告是不打算履行合同；被告认为扣押物品导致延迟开课，不能形成因果关系。被告主张的诉请部分，被告实质上2019年12月逾期支付租金，导致根本违约，以疫情逃避法律责任，不符合15.2条约定导致合同自然终止的情形，被告存在违约，被告的主张的第二项诉讼请求不能成立。被告主张的第三项诉请，无事实和法律依据，不会影响新场地的装修，三项诉求不能成立，请求法庭驳回被告的反诉请求。关于开发票，我方愿意开的。 原告候含光为证明其主张，举证如下： 1、《复地黄龙和山租赁合同》， 2、房屋租赁补充协议， 证据1、2，证明原告与被告签订了租赁合同补充协议，原租赁合同中属于浙江博城置业有限公司的一应权利义务由原告承接； 3、律师函， 4、EMS邮寄单回执， 证据3、4证明原告向被告发送律师函要求与被告解除租赁合同关系，要求被告限期搬离并恢复原状； 5、不动产证书，证明原告为案涉商铺所有权人， 6、承诺书，证明原、被告双方存在租赁合同关系，被告承诺将于2020年7月14日前腾退房屋，并恢复原状； 7、法律服务委托合同及律师费发票，证明原告为本案纠纷支出律师费2万元； 8、照片，证明岗亭位于商铺路对面，不会对被告经营产生影响。 被告（反诉原告）王丹舞蹈就本诉、反诉举证如下： 1、《复地黄龙和山租赁合同》，证明三方对于租赁房屋位置、价格、支付时间、方式、保证金、不可抗力条款、违约责任等的约定； 2、保证金支付凭证，证明反诉原告按照合同约定支付了保证金； 3、《房屋租赁补充协议》，证明三方对于甲方主体变更、权利义务的约定，以及保证金等事项的约定； 4、与反诉被告微信聊天记录， 5、租金支付凭证， 证据4、5，证明反诉被告同意分两次支付首期租金的事实，反诉原告支付了2019年12-2020年2月三个月租金的事实； 6、余杭区教育局教育群通知， 7、2.5浙江省教育厅办公室等四部门关于切实加强疫情防控期间线下校外培训管理工作的通知， 8、浙江发布2020年4月1日信息， 证据6-8，证明至2020年2月5日，反诉原告仍不能复课的事实；至2020年4月1日，各教育机构开学仍遥遥无期的事实；合同自然终止的事实；疫情对反诉原告影响巨大、损失惨重的事实； 9、反诉原告律师发送反诉被告的短信，证明双方就继续合作协商不成的事实， 10、反诉原告与物业交涉视频， 11、反诉原告律师与物业交涉录音， 证据10、11，证明反诉被告指使物业阻拦反诉原告搬运租赁房屋内物品实质上系扣押反诉原告物品的事实； 12、反诉原告律师交涉录音， 13、照片，证明原告阻挠被告搬物品的事实。 补充证据： 1、银行贷款合同，证明疫情导致反诉原告资金困难，向银行贷款缓解压力； 2、反诉被告催款函、快递单、《协商邀请函》，证明反诉原告2020年3月中旬曾积极与反诉被告协商续租事宜未果； 3、杭州日报2月13日刊登《杭州市人民政府关于调整“防控疫情、人人有责”十项措施的通告》，证明疫情期间，政府文件规定西湖区居民继续封闭管理，本案租赁房屋在居民小区内，作为非本小区的人员学生和家长也不能出入该小区，租赁房屋事实上达不到使用目的； 4、2020年3月28日下午2:00与物业经理对话录音及视频、文字整理，证明2020年3月下旬反诉被告恶意阻挠让物业不经过其本人同意反诉原告签不出出门单、反诉被告加锁锁门等方式阻挠反诉原告搬租赁房屋内物品给反诉造成损失； 5、反诉被告阻挠反诉原告搬东西视频， 6、留下派出所110出警现场情况登记表， 7、留下派出所询问笔录（侯含光2020年5月15日）， 8、留下派出所调解协议， 证据5-8，证明反诉被告通过在门上枷锁、锁玻璃门等方式，扣押反诉原告价值上百万元；反诉被告给反诉原告造成空调等设备不能搬到新场地使用，额外支出费用造成损失； 9、王丹艺术学校西溪校区空调工程合同， 10、支付凭证（买空调）、收据， 11、空调照片， 证据9-11，证明反诉原告因反诉被告扣押财产，致使原来空调无法拆装到新场地，导致额外支出空调损失。 反诉被告候含光对于反诉部分未提交证据。 经庭审质证时，王丹舞蹈对候含光提供的证据对证据1-5，三性没有异议；对证据6，真实性没有异议，合同解除后重新达成意愿过程；对证据7，真实性没有异议，但不存在违约；对证据8，是后搬到新的地点的照片，以前是靠近培训学校的。 候含光对王丹舞蹈提交的证据认为证据1-3三性认可；对证据4、5，真实性没有异议，原告同意分两期支付，我方认可，原告同意宽限，但没有同意年前和年后三个月；对证据6-8，对于群通知真实性无法核实，请求法庭核实，对于复课的事实，我方予以认可，对开学遥遥无期是根据证据8得出的，证据8与本案无关，不能证明第二点的待证事实；被告认为合同终止的事实，无从得出该结论，疫情确实对被告造成了影响，但对原告也造成了影响；对证据9，从字面内容，当时的陈述并没有明确双方是继续合作协商不成的事实，只是说后续还要协商，待定的状态，真实性认可，证明对象不认可；对证据10-12，需要被告明确形成时间，视频真实性认可，录音，找不到当时物业的交涉人员是谁，真实性不认可，对被告所想要证明的原告阻拦、扣押物品的事实，在2020年4月底确实有向物业做出相关的意思表示，当时被告明确表示不支付租金及物业费，双方并没有形成解除的意向。至于其他的质证意见，与形成时间有关系，请被告明确形成时间。和被告的交涉录音，真实性认可，录音对象就是代理人本人，待证目的，被告没有陈述，如果其待证目的是和证据11一样的，质证意见与上述是一致的；对证据13，不能证明待证目的，真实性无从核实，只是人站在车旁边，证据与本案是无关的。对补充部分的反诉证据1，真实性请法庭核实，但与本案无关。被告作为经营主体，向银行贷款是正常的经营行为，不能证明尤其是被告刚才陈述的是人祸的性质，是恶意添加的；对证据2，真实性认可，证明对象陈述不妥，从内容而言，被告一直主张双方无责任自动终止合同，是完全站在自己的利益角度考虑问题；对证据3，真实性认可，涉案商铺并非是需要进入小区，而是有独立的通道进入商铺；对证据4、5，真实性认可，但不能证明待证事实；对证据6-8，真实性认可，不能证明被告所要证明的对象，没有任何证据证明价值上百万元，原告了解到被告在此前就已经私下将过半的物品转移了，而这时在原告要求拆除大型设备的时候才被物业进行阻拦，额外造成的损失，被告陈述不是事实，该空调在本诉和反诉中提交的录音材料中能够听出来，被告自己陈述该空调为风冷空调，刚才陈述是转让，而不是自己使用；对证据9-11，对合同真实性，原告无法核实，空调照片，与本案无关。额外支出的空调损失费用，质证意见与上组证据一致，与被告主张的事实相违背，证明对象不予认可。 经审查，本院对当事人提交的上述证据发表如下认证意见：被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1-5三性无异议，作为本案定案依据；对证据6-8真实性无异议，本院认可其真实性。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）首次提交的证据1-3三性没有异议，作为本案定案依据；对证据4、5及10-12真实性认可，本院认可其真实性；对证据6-8、13认为需要核实，本院认可其真实性。对被告（反诉原告）补充证据2-8真实性认可，本院认可其真实性；对证据1、9-11真实性予以认可，但与本案无关联性，不作为本案定案依据。 根据上述本院认定的证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就本案事实确认如下： 2016年5月10日，被告（反诉原告）与浙江博城置业有限公司签订自2016年5月10日至2024年5月9日的房屋租赁合同即《复地黄龙和山租赁合同》。后原告（反诉被告）从浙江博城置业有限公司手中取得该房屋所有权，合同中权利义务转移原告。为此，原被告及浙江博城置业有限公司签订《复地黄龙和山租赁合同》的房屋租赁补充协议。该协议约定，2019年12月13日至2020年5月9日为原、被告之间首个租金支付周期，该周期租金为人民币605532元，支付日为2019年12月13日。2020年1月10日，被告向原告支付部分租金302766元，剩余租金302766元未支付。2020年3月21日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发送《协商邀请函》，提出因新冠病毒疫情终止合同，并退还保证金。因协商未果，原告（反诉被告）于2020年5月14日诉至本院。要求被告（反诉原告）：1、被告支付尚未支付的租金302766元；2、请求判令被告每日以逾期之款项的千分之二支付违约金，61764.26元（从2019年12月14日起暂算至2020年3月25日，要求实算至实际履行之日止）。2020年5月20日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发送《律师函》：1、解除与贵公司的租赁合同；限贵公司于7天内搬离目标商铺并将其恢复原状，并支付恢复原状后交付给我委托人之前的所有租金和违约金。如贵公司未在上述期限内搬离并恢复原状的，视为放弃租赁物房屋内所有装修和物品的所有权处分权，我委托人有权自行处理并不承担任何责任；另还需支付相应清场及恢复原状的费用20万元。并且，我委托人除目前诉讼外，就贵公司之其他违约行为有权依法追究法律责任。后被告（反诉原告）提起反诉，原告（反诉被告）又变更诉讼请求。2020年6月2日，王丹出具“承诺书”一份，承诺在2020年7月14日前腾退房屋内物品，并恢复原状。2020年8月17日双方办理交割手续。 本院认为，2016年5月10日，被告（反诉原告）与浙江博城置业有限公司签订自2016年5月10日至2024年5月9日的房屋租赁合同即《复地黄龙和山租赁合同》及候含光与王丹舞蹈签订的《复地黄龙和山租赁合同》补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，受法律保护，双方应按约履行。因疫情王丹舞蹈提出终止合同应予准许，因《复地黄龙和山租赁合同》第十五条不可抗力15.2“发生其他不可抗力事件导致无法履行合同的，本合同自然终止，双方互不承担责任。双方再次确认前述的不可抗力事件，包括地震、台风、水灾、和其他自然灾害、疫情、突发公共卫生事件、…”，今年××当然属于突发公共卫生事件，也是疫情。因此，本院确认被告（反诉原告）终止合同成立。合同自2020年3月21日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发送《协商邀请函》终止。被告（反诉原告）事件租赁事件3个月零8天，租金总额为402450.07元，被告（反诉原告）302766元，未支付99684.07元。被告（反诉原告）提出终止合同后，没有将从租赁房屋中腾退，将租赁物交付原告（反诉被告）并实际占用。原告（反诉被告）在2020年5月20日发函被告（反诉原告）解除合同，被告（反诉原告）实际占用租赁物2个月整，应支付租赁物占用费246398元。对于2020年5月20日之后至实际交接日2020年8月17日之扩大损失，双方均有过错。根据《复地黄龙和山租赁合同》第十一条11.1“本合同提前解除或届满终止之日，乙方（被告）应当将商铺交还甲方（原告），并做好以下几点：”⑴“乙方（王丹舞蹈）应当清空该商铺内的财物，逾期未清空的则该商铺内的留置物甲方（原告）将按照废弃物处理”。候含光未按合同履行，王丹舞蹈也未及时清退。从2020年5月21日至2020年8月17日，造成租金损失357277.10元，双方各承担一半即178638.5元。因王丹舞蹈终止合同不构成违约，候含光应返还王丹舞蹈保证金415980元。但要求返还租金及赔偿损失的诉请，本院不予支持；对于候含光要求王丹舞蹈承担逾期支付租金及场地占用费款项利息，因王丹舞蹈保证金大于该款项，且保证金一直由候含光占有，该诉请本院不予支持。根据合同约定，候含光收取的租金部分应开具发票给王丹舞蹈，候含光也表示同意，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）项、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司于判决生效之日起十日内支付候含光租金99684.07元及场地占用费246398元； 二、杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司于判决生效之日起十日内支付候含光房屋租金损失178638.5元； 三、驳回候含光的其他本诉诉讼请求； 四、候含光于判决生效之日起十日内归还杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司租赁保证金415980元，并根据已付租金金额开具相应增值税发票； 五、驳回杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17182元，保全费3734元，合计20916元，由候含光负担人民币10002元，由杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司负担10914元。反诉案件受理费11229元，由杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司负担3689元；候含光负担人民币7540元。 候含光于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州王丹少儿舞蹈培训有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  钱让发 人民陪审员  蔡成校 人民陪审员  翁英曙 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  俞建娣