江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终856号上诉人（原审被告)：睢宁县王集镇农业技术推广服务中心，住所地睢宁县王集镇镇政府院内。法定代表人：赵朝阳，该服务中心主任。委托诉讼代理人：邱新国，江苏清正苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈言升，男，1962年12月4日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：周春来，江苏晋陵律师事务所律师。上诉人睢宁县王集镇农业技术推广服务中心（以下简称“王集镇农技中心”）因与被上诉人沈言升财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2019)苏0324民初5621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王集镇农技中心的法定代表人赵朝阳及其委托诉讼代理人邱新国、被上诉人沈言升及其委托诉讼代理人周春来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王集镇农技中心上诉请求：1.依法撤销睢宁县人民法院(2019)苏0324民初5621号民事判决，予以改判；2.一、二审诉讼费、评估费由被上诉人负担。事实和理由：原审法院认定事实不清，导致错判。1.上诉人与被上诉人财产损害赔偿纠纷一案，涉案房屋买卖协议于2014年4月2日经过法院二审审理确认无效，上诉人要求赔偿因合同无效造成的财产损失。原审法院根据江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司2019年9月30日作出的《房地产评估报告》，对被上诉人损失作出判决，但双方争议的是被上诉人损失的具体数额，该份估价报告却是对案涉房地产价值时点的市场价值估价，原审法院据此估价结果认定为系因合同确认无效而造成的被上诉人实际财产损失，在事实、证据认定上不准确。案涉房地产买卖协议在2014年4月2日经徐州中院二审维持确认无效，即使参照房地产的市场价值确定上诉人财产损失，也应以2014年4月作为价值采集时点，而不应以被上诉人非法占有期间的2019年9月10日作为价值时点；案涉房地产买卖协议形成、实际履行于2003年3月、4月，被上诉人占有、使用案涉房地产至今，原审法院在判决上诉人赔偿被上诉人损失时，没有扣除被上诉人自2003年4月至今，对涉案房地产租赁、占用期间的收益，故原审法院在被上诉人具体损失数额的认定上不准确。2.上诉人与被上诉人财产损害赔偿纠纷一案，涉案房屋买卖协议被法院确认无效，上诉人不否认自身存在过错，原审法院认定被上诉人在合同签订过程中同样存在过失，原审法院在划分双方责任承担的比例上有失偏颇，认定上诉人承担90%的责任比例过重，上诉人承担60-70%的责任比例较为合理，应予调整。3.本案是双方签订的《房屋买卖协议》无效而引发的财产损害赔偿。被上诉人在向法庭举证给其造成损害不能的情况下，申请评估公司以现值和原买房屋价格差异，上诉人因土地使用权升值所获利益等予以评估错误，一审法院以此作出判决是错上加错。第一，涉案土地睢宁县人民政府以睢政发（2005）86号文《关于原王集镇农机管理服务站与沈庄村土地权属争议案的处理决定》，原苏塘拖拉机站建站时所使用的沈庄大队五、六、七三个生产队的土地应退还给沈庄村，而被上诉人拒不履行，至今尚未返给沈庄村，反而要求以现在土地评估价作为上诉人因土地使用权所获利益。其一，上诉人从未从土地升值中取得利益。其二，该土地应当返还给沈庄村，即属于沈庄村所有。其三，该土地目前被上诉人拒不履行县政府决定，仍占有尚未返还给沈庄村。即使有损失也应以2005年为评估节点进行评估，以后所造成的损失是被上诉人拒不返还土地的行为造成的。第二，江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司房地产估价报告不能作为财产损害赔偿的依据，该报告致估价委托人函中明确告之：本次评估估价的目的是为司法拍卖房地产提供市场参考依据。而非被上诉人因合同无效所造成的损失，拍卖价格具有不确定性，拍卖是先降20-30%起拍，如流拍需二次降价，每次降20%。第三，房产评估明细表、地上附着物明细表错误。涉案房屋一审法院查明为1976年所建，距今已达四十三四年，而房屋的成新为72%，有悖事实和折旧率，明显是评估之后，在拍卖过程中为流拍降价作准备的，而地面附属物评估明细却未使用折旧率，这些附着物是1976年前后建造，没有折旧率直接评估价格更是显失公平。第四，评估报告中依据《中华人民共和国城市房地产管理法》不妥，本案所涉房屋是在农村集体土地上建造的房屋，不应适用城市房地产管理法的规定。4.被上诉人9000元投资的损失有多少。第一，2003年投资的9000元不是现在的价值，按银行定期同类贷款利息计算，或按民间借贷法律允许的利率计算，至今最多连本加利不会超过10万元。第二，以9000元投资房地产，睢宁地区的房屋均价从2003年至今房价涨幅没有超过10倍。综上，请求中院依法撤销原判，予以改判。沈言升辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的观点均不能成立。1、引发诉讼的原因恰恰在上诉人，是上诉人在出卖的时候明知其所出卖的房屋及部分地块属于禁止流转的范围，未经有关单位核准，擅自转让给被上诉人，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，显然存在非常重大的过错。诉讼引发的过错人就是上诉人。2、关于评估报告是否作为定案依据的问题。评估报告是双方共同委托评估的，一审中上诉人对评估报告的结果没有异议，同样得到一审法院支持。现在上诉人否认评估报告，很多理由不成立。房屋经过几十年，变化是显而易见的。3、关于2017年法院判决返还财产后房屋没有返还的问题。首先，上诉人返还9000元是在2019年年初本案开庭前几天才给的。其次，本案曾于2017年2月起诉到法院，案号为（2018）苏0324民初357号，当时上诉人提出双方可以协商解决，我方撤诉了，诉讼费用是由对方承担的，后来没有协商成。说明即使当时没有返还，上诉人也是自认的。沈言升向一审法院起诉请求：1、依法判决被告因合同无效赔偿原告损失403846元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1976年，原苏塘拖拉机站占用沈庄村五、六、七三个生产队的土地进行基础建设，陆续建成砖木结构房屋20间。1980年前后，原苏塘拖拉机站更名为原苏塘农机站。后该站于1980年搬迁至，房屋闲置后被村民使用。2000年初，原苏塘农机站并入原睢宁县王集镇农机管理服务站。2004年原睢宁县王集镇农机管理服务站归并到被告王集农技中心。2003年3月17日，原告沈言升与原睢宁县王集镇农机管理服务站签订了《房屋买卖协议》一份，约定被告将苏塘老街西头路南旁从街面向南第二排共十间砖木结构的旧房子（建于1976年），及房屋北面长8.6米，宽40米的院落一并转让给原告，合同价款4000元，被告保证房屋所有权及土地使用权合法有效。2003年4月5日，原告与原睢宁县王集镇农机管理服务站又签订了《房屋买卖协议》一份，约定被告将苏塘老街西头路南旁从街面向南第一排院内南北路西6间砖木结构的旧房子（建于1976年），及占地院落（北面界址为此6间房屋北墙外1米，南端界址为该房屋北墙外1米向南28米，房屋向东以路为界，房屋西面以西墙为西界址），合同价款5000元，被告保证房屋所有权及土地使用权合法有效。2003年4月30日，原告与原睢宁县王集镇农机管理服务站就上述房产统一签订了《房屋买卖协议》一份，原睢宁县王集镇农机管理服务站将涉案房屋土地院落及附属房屋、树木等财产，以9000元的价格出售给原告沈言升，约定如出现房屋产权问题由原睢宁县王集镇农机管理服务站承担。并于2003年5月2日，在睢宁县公证处对该协议进行了公证。协议签订后，原告沈言升即占有、使用该房屋。后因沈庄村委会就该协议所涉土地权属问题与原告发生争议，向睢宁县人民政府申请确权。睢宁县人民政府于2005年11月2日，作出睢政法[2005]86号《关于原王集镇农机管理服务站与沈庄村土地权属争议案件的处理决定》，认定原苏塘拖拉机站建设时所使用的土地没有经过任何部门批准，也没有签订任何用地协议，违反了当时实施的法律和政策规定，并决定：原苏塘拖拉机站建站时所使用的沈庄大队五、六、七三个生产队的土地全部退还沈庄村。沈言升不服，于2006年3月9日，以睢宁县人民政府为被告，以沈庄村委会为第三人，向该院提起行政诉讼。该院经审理认为，沈言升的诉讼主张与被诉的具体行政行为之间没有法律上的利害关系，不具备提起本案行政诉讼的原告主体资格，遂于2006年5月30日，作出（2006）睢行初字第8号行政裁定，裁定驳回了沈言升的起诉，各方当事人均未上诉。2008年5月，沈庄村委会向该院提起民事诉讼，要求确认涉案房屋买卖协议无效，并要求沈言升将占用的土地等返还沈庄村集体。该院经开庭审理认为，本案涉及土地权属问题，双方当事人之间的争议不是平等主体之间的民事法律关系，不属于人民法院民事案件的受理范围，故裁定驳回了沈庄村委会的起诉。2013年11月，该院决定再审此案。通过再审审理认为，本案争议的土地权属问题，已经由睢政发[2005]86号《关于原王集镇农机管理服务站与沈庄村土地权属争议案件的处理决定》所确定，并已生效，具有公信力、拘束力，沈庄村委会对涉案土地享有所有权和使用权。双方所订立的《房屋买卖协议》因处分了集体土地使用权，违反了法律禁止性规定而无效。无效的合同自始无效，沈庄村委会请求确认《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，有事实和法律依据，依法应予支持。该院（2008）睢民一初字第2153号民事裁定书，驳回沈庄村委会起诉的理由不妥，依法应予纠正。但睢宁县人民政府就涉案土地作出的睢政发[2005]86号处理决定已生效,依据《最高人民法院关于行政机关对土地争议的处理决定生效后一方不履行另一方不应以民事侵权向法院起诉的批复》规定，被告未按处理决定履行，沈庄村委会可以向行政机关申请执行，该行政机关依照行政诉讼法的相关规定，可以申请人民法院强制执行，或依法强制执行。遂判决撤销该院（2008）睢民一初字第2153号民事裁定书；并确认2003年4月30日，王集镇农技中心与沈言升订立的《房屋买卖协议》无效。沈言升不服提出上诉，徐州市中级人民法院于2014年4月2日，作出（2014）徐民再终字第00002号民事判决书，判决驳回沈言升上诉，维持原判。后王集镇农技中心认为涉房屋买卖协议已被判决确认无效，依据合同法规定，合同无效后因该合同取得的财产应当相互予以返还。遂于2016年3月30日，王集镇农技中心对沈言升向该院提起诉讼，要求沈言升返还王集镇农技中心坐落于睢宁县原苏塘拖拉机站南北长111.5米，东西宽38米的院落，及大门西侧5间、南面并排各5间房屋。该院查明事实后于2017年1月22日作出（2016）苏0324民初1416号民事判决，判决沈言升返还王集镇农技中心坐落于睢宁县原苏塘拖拉机站大门西侧房屋5间、南面并排房屋各5间；王集镇农技中心返还沈言升购房款9000元。沈言升不服上诉，徐州市中级人民法院于2017年12月14日作出（2017）苏03民终3044号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。并在该判决书中释明王集镇农技中心对涉案买房屋买卖合同的无效存在重大过错，沈言升可就损失赔偿问题另行主张，原告遂提起本案诉讼。一审期间，根据原告沈言升的申请，该院依法委托评估机构对涉案房屋买卖协议中的房屋及附属设施的现值进行评估，江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司于2019年9月30日作出《房地产估价报告》一份，最终确定估价对象于价值时点的市场价值为403846元。本次评估共花费评估费用11000元，由原告沈言升垫付。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者不必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案因合同无效，该院已作出（2016）苏0324民初1416号民事判决，判决因合同取得的财产相互返还。因被告对涉案买房屋买卖合同的无效存在重大过错，现原告请求被告赔偿损失，予以支持，涉案房产经评估现值403846元，扣除已判决被告应当返还给原告的购房价款9000元，尚有394846元应作为原告的损失。由于原告未尽审查注意义务，对涉案买房屋买卖合同的无效亦存在一定的过失，也应承担相应的责任，以原告承担10%、被告承担90%的责任为宜。故被告应当赔偿原告的损失金额为355361.4元（394846元×90%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告睢宁县王集镇农业技术推广服务中心于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告沈言升经济损失355361.4元；二、驳回原告沈言升其他诉讼请求。案件受理费7358元，评估费11000元，合计18358元，由原告沈言升负担1000元，被告睢宁县王集镇农业技术推广服务中心负担17358元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案系因沈言升与原睢宁县王集镇农机管理服务站签订的《房屋买卖协议》被睢宁县人民政府于2005年11月2日作出的睢政法[2005]86号《关于原王集镇农机管理服务站与沈庄村土地权属争议案件的处理决定》认定违反了当时实施的法律和政策规定，并决定原苏塘拖拉机站建站时所使用的沈庄大队五、六、七三个生产队的土地全部退还沈庄村引起。后沈庄村委会、王集镇农技中心发起民事诉讼，经两级法院审理作出生效裁判认定王集镇农技中心与沈言升签订的涉案《房屋买卖协议》无效，判决沈言升返还王集镇农技中心涉案房屋，王集镇农技中心返还沈言升购房款9000元，并释明王集镇农技中心对涉案房屋买卖合同的无效存在重大过错。本案中，一审法院根据生效裁判文书已认定确认的事实认定上诉人王集镇农技中心承担沈言升损失的90%赔偿责任于法有据，上诉人主张仅应承担60-70%的责任比例于法无据，本院对其该上诉主张不予支持。关于沈言升损失的认定，一审法院系根据江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司于2019年9月30日作出的《房地产估价报告》确定估价对象于价值时点的市场价值予以认定，上诉人二审期间对该评估价值提出质疑，但不能举证证明该委托评估鉴定存在程序违法或其他足以影响鉴定结论的不当之处，故对其该异议不予采纳。综上所述，上诉人王集镇农技中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决有事实和法律依据，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6631元，由上诉人睢宁县王集镇农业技术推广服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  赵东平审判员  沈慧娟审判员  陈小兵二〇二〇年九月十一日书记员  王嫣然