天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初3704号原告：杨学玲，女，1972年1月26日出生，汉族，居民，户籍地天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。被告：天津远嘉置业有限公司，住所地天津市宝坻区节能环保工业区。法定代表人：王志远，该公司执行董事。被告：曾明，男，1970年11月2日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。二被告委托诉讼代理人：刘绍川，天津文韬律师事务所律师。原告杨学玲与被告天津远嘉置业有限公司（以下简称远嘉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨学玲，被告远嘉置业公司、被告曾明的委托诉讼代理人刘绍川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨学玲向本院提出诉讼请求：1.判令远嘉置业公司支付杨学玲违约金10324元（285213÷10000×2×181），利息5951元（4.15%÷360×285213×181），合计为16275元；曾明承担连带责任；2.案件受理费由被告负担。事实及理由：2012年1月10日，双方订立《天津市商品房买卖合同》，约定：杨学玲购买远嘉置业公司开发建设的坐落于宝坻区，总价款285213元，交房日期为2012年12月30日前。合同签订后，杨学玲将房款一次性支付给远嘉置业公司，但远嘉置业公司没有按合同约定交付杨学玲所购房屋，也未办理房屋产权登记。2020年1月，杨学玲曾以合同纠纷为由向宝坻法院提起诉讼，诉请远嘉置业公司给付2019年1月1日至2020年1月1日的利息及违约金，宝坻法院作出（2020）津0115民初53号判决，远嘉置业公司按每日房款总额万分之二赔付违约金，并按同期人民银行贷款利息支付房款利息。曾明作为远嘉公司股东，于2014年6月9日与中国银行珠海支行签订抵押合同，用远嘉置业公司的资产抵押贷款2.1亿元，并未将贷款用于涉诉楼盘房屋建设，对公司及债务人权益造成损害，根据公司法第二十条规定，应当对公司债务承担连带责任。公司股东刘海君认缴出资为5100万元，实缴出资为零，同时公司变为有限责任公司，2019年1月8日之前曾明为唯一股东，因此曾明为公司发起人。根据《最高法院的公司法解释三》第十三条规定：如刘海君无力足额交纳出资额，请求法院判令公司发起人曾明对刘海君未能足额缴纳的出资额部分承担连带责任。远嘉置业公司辩称，杨学玲的违约金及利息请求过高且没有依据，建议法庭给予一定的减免。2019年曾因商品房买卖合同达成协议，远嘉置业公司给付杨学玲的违约金已经超过房价的30%，且杨学玲损失没有达到这个数额，也没有达到30%。根据最高人民法院审理商品房的司法解释的相关规定，违约金不应超过已付价款的30%，远嘉置业公司不再支付违约金及利息。同意支付杨学玲的损失，以房租标准计算，按照总房款的7%支付。2020年4月底到5月初疫情等级才降为三级，外地人员才可进入宝坻，现在仍然没有工人进场施工，应扣除疫情期间2019年1月25日至2020年4月30日的不可抗力因素影响期间。曾明辩称，1.双方曾于2019年达成和解协议，杨学玲在协议中第三条明确表示放弃以后曾明承担责任。因此，曾明认为杨学玲起诉曾明已于法无据；2.远嘉置业公司于2019年1月8日由独资公司变成普通有限责任公司，独资公司只有在公司财产与股东财产混同的情况下股东承担责任，普通公司不存在这一点，股东不存在违反公司法的情况下，股东就不承担对外的债务，只是以公司的财产为限承担债务；3.曾明已经在2016年8月将股份转为王文红，不再是远嘉置业的股东。综上，曾明认为杨学玲要求曾明承担远嘉置业公司的债务清偿责任，没有法律依据，故请求法院驳回杨学玲对曾明的诉讼请求。。本院经审理认定事实如下：2012年1月10日，杨学玲（乙方）与远嘉置业公司（甲方）签订合同编号2011-0170955的《天津市商品房买卖合同》，约定杨学玲购买远嘉置业公司开发的坐落于天津市宝坻区商业用房，建筑面积42.11平方米，总价款285213元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2012年12月30日前将符合上述条件的房屋交付乙方；如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。合同第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的5?向乙方支付违约金。补充合同第2条第一款约定，逾期交付商品房，仅指甲方未按《天津市商品房买卖合同》第三条约定的时间将商品房交付给乙方，不包括公共基础设施和公共配套建设；甲方逾期交付商品房应承担违约责任，但因政府等非甲方所能控制的原因导致逾期交付的除外。上述合同签订后，杨学玲按照约定交付了全部购房款。因远嘉置业公司未能如期交付房屋，杨学玲于2014年12月25日提起诉讼[案号：（2015）宝民初字第240号]，要求远嘉置业公司支付逾期交房利息48807.12元（24个月），逾期交房违约金123712.50元（按日5?计算2012年12月31日至2014年12月31日）。本院经审理将违约金支付标准调整为每日2?，于2015年2月2日作出（2015）宝民初字第240号民事判决：一、远嘉置业公司给付杨学玲因逾期交房而产生的利息35083.54元（自2012年12月31日至2014年12月31日）；二、远嘉置业公司给付杨学玲逾期交房违约金36564.31元（自2013年3月31日起计算至2014年12月31日，每日按已付购房款的2?计算）。另外，与杨学玲同期对远嘉置业公司提起商品房预售合同纠纷诉讼的还有其他业主，本院对其他业主与远嘉置业公司的纠纷作出的判决中对违约金的裁判与上述判决一致，均将违约金支付标准调整为每日2?。其中部分业主提起上诉，天津市第一中级人民法院审理后作出判决，驳回上诉，维持原判。2018年9月21日，杨学玲因远嘉置业公司逾期交房问题再次提起诉讼，同时将远嘉置业公司原法定代表人王文红及案外人曾明列为共同被告，要求远嘉置业公司向杨学玲支付2015年1月1日至2018年9月20日的违约金77463.85元、利息54283.96元，合计131747.81元，其中违约金的计算标准为商品房价款的日2?；王文红、曾明对远嘉置业公司的债务承担连带责任。经本院主持调解，各方当事人达成如下调解协议：一、远嘉置业公司给付杨学玲因逾期交房产生的利息损失及违约金合计154015元（自2013年1月1日起计算至2018年12月31日止，以285213元为基数，按年利率9%计算）（已执行）；二、远嘉置业公司于2019年12月31日前向杨学玲交付坐落于宝坻区房屋；如期交房，杨学玲放弃要求自2019年1月1日起至实际交房之日止的利息损失和违约金；逾期不能交付，杨学玲可按原合同约定主张自2019年1月1日之后的利息损失和逾期交房违约金；三、远嘉置业公司给付本调解书第一项确定的款项后，杨学红不再要求曾明承担利息损失和违约金的连带责任；（其他条款略）。本院于2019年4月16日作出（2018）津0115民初7881号民事调解书，对前述协议内容予以确认。在该案调解过程中，远嘉置业公司明确提出第三项调解意见中的“不再要求曾明承担利息损失和违约金的连带责任”包括2019年1月1日以后利息和违约金，对此，杨学玲予以认可。2020年1月2日，杨学玲因远嘉置业公司逾期交房问题再次提起诉讼，要求远嘉置业公司向其支付2019年1月1日至2019年12月31日365天的利息12406.76元（4.35%÷365×285213×365），违约金52051.37元（285213×日万分之五×365）。2020年6月10日本院依法作出（2020）津0115民初53号民事判决：一、天津远嘉置业有限公司于本判决生效后5日内向杨学玲支付2019年1月1日至同年2019年12月31日期间利息损失12406.76元；二、天津远嘉置业有限公司于本判决生效后5日内向杨学玲支付2019年1月1日至同年12月31日期间逾期交房违约金20820.55元。该判决下发后，远嘉置业公司不服，向天津市第一中级人民法院提起上诉，该案现在上诉过程中。另查，2019年1月8日，远嘉置业公司从自然人独资公司变更为有限责任公司，现股东为王文红、刘海君。涉诉房屋至今尚未竣工验收。诉讼过程中，杨学玲主张曾明滥用股东权利，将远嘉置业公司资产抵押贷款，逃避债务，对公司及债权人权益造成严重损害，且曾明为公司发起人，故其应承担连带责任。曾明称，其已在2016年8月将股份转让给王文红，且远嘉置业公司不存在不能清偿债务的情形和能力。2019年1月8日，远嘉置业公司变更为有限责任公司，股东为王文红、刘海君。且在本院调解时，杨学玲已经放弃要求曾明承担连带责任，故此，杨学玲要求曾明承担连带赔偿责任于法无据。本院认为，现涉诉房屋仍未经过竣工验收，不具备法律、法规规定和合同约定的交付条件，远嘉置业公司仍构成违约，应按照合同约定继续承担违约责任。根据远嘉置业公司与杨学玲签订的《商品房买卖合同》约定，杨学玲要求远嘉置业公司给付逾期交房利息损失，符合双方约定，本院予以支持。但杨学玲计算方法有误，2019年8月17日，中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，杨学玲主张的利息损失应按2020年1月1日至同年6月30日期间的LPR利率计算利息。经查，2019年12月20日发布的1年期LPR利率4.15%，应支付利息1643.94元（4.15%÷360日×285213元×50日）；2020年2月20日发布的1年期LPR利率4.05%，应支付利息1925.19元（4.05%÷360日×285213元×60日）；2020年4月20日发布的1年期LPR利率3.85%，应支付利息2165.64元（3.85%÷360日×285213元×71日），以上合计5734.77元。本院（2015）宝民初字第240号民事判决中已将违约金计算标准从日5?调整为日2?，对本案同样具有拘束力，且杨学玲本次诉讼亦按照日2?计算违约金，本院予以确认。远嘉置业公司不同意支付违约金的抗辩理由不能成立，本院不予支持，其应根据合同约定继续支付违约金。计算违约金截止日为2020年6月30日。据此，杨学玲要求远嘉置业公司支付截止2020年6月30日的违约金10324元（285213元×2?/日×181日），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。远嘉置业公司虽提出新冠疫情应扣除相应停工期的抗辩意见，但远嘉置业公司按照合同约定本应在2012年12月30日前将涉案房屋交付杨学玲，因该公司原因，致使涉案房屋至今未能交付，违约状态一直持续，在违约期间出现的不可抗力等原因，不能作为其未违约的抗辩，故对其抗辩意见，本院不予采信。根据庭审调查可知，现曾明已不再是远嘉置业公司股东，且自2019年1月8日该公司已经从自然人独资公司变更为有限责任公司。而且该公司已清偿2019年以前对业主所负债务，现有证据不足以证实该公司缺乏偿债能力，也不能证实曾明是远嘉置业公司的发起人。在（2018）津0115民初7881号案件审理中，杨学玲明确放弃要求曾明对2019年1月1日以后的违约金及利息承担连带责任，现再次提出请求，缺乏事实和法律依据。据此，对杨学玲要求曾明承担连带责任的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下：一、天津远嘉置业有限公司于本判决生效后10日内向杨学玲支付2020年1月1日至同年6月30日的利息损失5734.77元；二、天津远嘉置业有限公司于本判决生效后10日内向杨学玲支付2020年1月1日至同年6月30日的逾期交房违约金10324元；三、驳回杨学玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，减半收取计103元，由天津远嘉置业有限公司负担（于本判决生效后10日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张志新二〇二〇年九月二十一日书记员  吴美军附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。