浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初2825号 原告：平阳中梁商业管理有限公司，住所地浙江省平阳县昆阳镇平海大道128号A区一楼商管办公室。 法定代表人：姜风，经理。 委托诉讼代理人：张健、黄菲，上海兰迪（温州）律师事务所律师。 被告：胡赛赛，女，1979年8月31日出生，汉族，住平阳昆阳镇××楼××室。 委托诉讼代理人：潘晓静，浙江信泰律师事务所律师。 原告平阳中梁商业管理有限公司（以下简称中梁公司）与被告胡赛赛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告中梁公司委托诉讼代理人张健、黄菲，被告胡赛赛委托诉讼代理人潘晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中梁公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告之间的《平阳中梁商业管理有限公司房屋租赁合同》（合同编号039）于2020年5月25日解除；2.判令被告立即腾空平阳中梁百悦广场二层C-2F-16/1号商铺；3.判令被告支付欠付租金29798.34元及占有使用费（以69.96元/㎡/月为标准，自2020年5月25日起计算至实际腾空之日止）、物业服务费40365元（以45元/㎡/月为标准计算至实际腾空之日止，暂计至2020年5月24日）、未付水费767元（水费标准为5.50元/吨，计算至被告实际腾空之日止，暂计算至2020年6月1日）及电费64.77元（电费标准为1.15元/度，计算至被告腾空之日止，暂计算至2020年6月1日）；4.判令被告向原告支付违约金11385元；5.判决支持原告没收被告的履约保证金8000元；6.本案诉讼费由被告承担。庭审后，原告明确不再主张第三项诉讼请求中的电费金额。 事实和理由：原告（甲方）与被告（乙方）于2017年10月27日签署《平阳中梁商业管理有限公司房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），由乙方承租中梁百悦广场二层C-2F-16/1号商铺（套内面积115㎡），租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止（后双方签署补充协议，租金及物业费从2018年4月29日起计算），乙方在涉案商铺内经营项目为餐饮。根据原、被告签署的租赁合同及《合同补充协议一：商铺租赁租金及物业费明细表》（以下简称合同补充协议），约定租金按照套内面积计算，计租第1年月租金为33元/㎡，计租第2年月租金为33元/㎡，计租第3年月租金为34.98元/㎡，物业管理费为每月45元/㎡。 租赁合同第21.3条“本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方按照第一个租金年固定租金标准计算的3个月固定租金的标准向甲方支付违约金。”第21.4条“乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的（包含不限于抽成租金、实测面积租金差额、违约金、综合管理服务费、能源费等一切应缴费用），则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。”第23.5条“无论何种原因，乙方仍未能将符合第23.2条要求的该房屋在上述日交还甲方的，则自次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。” 租赁合同签订后，原告按约交付了涉案商铺，但被告未按约支付租金，至今仍拖欠2019年第四季度及2020年第一、二季度租金，故被告未支付租金及物业管理费已经超过15天。被告于2020年2月25日提出撤铺申请，原告于2020年5月14日向被告发出《解约函》，同意于2020年5月25日解除合同，并要求被告履行腾空的义务，但被告一直未履行相关义务。根据租赁合同约定的违约条款及合同法第九十四条规定，原告诉请要求确认解除租赁合同并判令被告腾空承租的商铺及支付各类未付款项和占有使用费。 被告胡赛赛答辩称：（一）2019年第四季度，原告所出租的百悦广场不适合营业，无法达到合同目的，租金和物业管理费均应减免。广场内一楼店面前的下水道存在泄漏，所有的排污排水都存在困难，下雨天积水严重，下水道脏物溢出地面，温州雨季多，顾客无法步行至店铺内。随后原告对一楼地面下水道挖掘维修长达2个月之久，导致顾客无处停车，十一、年前的旺季时，顾客也寥寥无几。冬天时，原告为省电，电梯、室内空调均未开启，与物业管理服务协议中所承诺的不相符，导致顾客投诉就餐过冷，客流量逐年减少。扶梯与观光电梯常年处于维修状态，地下停车位与之前承诺的数量也有出入，被中梁小区业主占用居多。原告提供如此差的场地及物业服务，其违约在先，被告不同意按合同价格支付租金及物业费。后原告意识到修路给各家店铺造成重大损失，双方有协商过补偿一事。（二）双方签订的租赁合同和物业管理服务协议属于霸王条款，只强调被告的义务，关于原告提供的场地和服务均无责任描述，应属无效的违约条款。原告不得向被告主张延迟履行违约金。原告提供场地和物业服务不符合合同约定，属先期违约，被告拒付租金合情合理，不能产生违约金。（三）2020年初的疫情属于不可抗力，被告已于2020年4月6日向原告提出解除合同，不属于原告没收保证金的条件。因不可抗力原因，被告无法经营店面，根据法律规定，应当予以免收租金。故疫情开始至2020年4月6日，不产生任何的租金或物业服务费。2020年5月1日，原告将涉案商铺上锁，被告无法进入铺内，被告已失去对租赁物的掌控，不存在被告不腾空一事，也不存在占用费。双方解除合同时间应为2020年5月1日，被告当日已失去对租赁物的掌控，交由原告保管。（四）水、电费结算无依据，无正式发票，被告不予认可。 本院经审理认定事实如下：2017年10月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将坐落于平阳县××镇××广场××层××号商铺出租给乙方使用，套内面积为115㎡，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止；自进场日起，乙方享有2个月装修期，自2017年11月20日起至2018年1月19日止；固定租金，按计租面积计付，第1、2个租约年的月租金为33元／㎡，第3个租约年的月租金为34.98元／㎡；经营项目为餐饮；乙方应向甲方支付8000元作为履约保证金；乙方应向甲方支付4000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；开业日暂定为2018年1月20日。另租赁合同第4.3.1条约定“固定租金支付方式：以季度（3个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。”第21.3条“本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方按照第一个租金年固定租金标准计算的3个月固定租金的标准向甲方支付违约金。”第21.4条“乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的（包含不限于抽成租金、实测面积租金差额、违约金、综合管理服务费、能源费等一切应缴费用），则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权解除合同。”第23.1条“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止之日，乙方应当将该房屋交还甲方。”第23.5条“无论任何原因，乙方仍未能将符合第23.2条要求的该房屋在上述日交还甲方的，则自次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。”2017年10月27日，原、被告签订《物业管理服务协议》，约定：物业服务费标准为每月45元／㎡，按115㎡计算，电费标准为1.15元／度，水费标准为5.50元／吨。上述合同均为原告提供的格式合同。 合同签订后，被告向原告支付了履约保证金8000元、质量保证金4000元、物业费保证金15000元。 2018年8月14日，原、被告签署合同补充协议，载明：因政府相关单位验收原因，合同约定开业时间更改为2018年4月29日，该商铺租金及物业费从商场正式开业日开始计算；租金按照套内面积计算，计租第1年月租金为33元/㎡，计租第2年月租金为33元/㎡，计租第3年月租金为34.98元/㎡，物业管理费为每月45元/㎡。计租第2年第三期2019年10月1日至2019年12月31日租金为11385元、物业费为15525元，缴纳时间为2019年9月20日前；计租第2年第四期2020年1月1日至2020年4月28日租金为14927元、物业费为20355元，缴纳时间为2019年12月20日前；计租第3年第一期2020年4月29日至2020年6月30日租金为8313.58元、物业费10695元，缴纳时间为2020年4月20日前。 2020年2月25日，被告向原告提出书面退铺申请，载明：因经营压力过大，申请退出原定铺位。2020年5月14日，原告向被告送达《解约函》，载明：被告逾期支付租金及物业费，原告有权单方解除合同并收取违约金和没收履约保证金；根据被告在2020年2月25日提出的撤铺申请，原告同意与被告于2020年5月24日解除合同，被告应在该日期内对铺内货品清理，并将所租赁商铺还原至毛胚状态；被告仍应支付相关租金及物业费直至合同终止；被告在规定时间内未按原告要求处理，原告将拥有对被告滞留物品的一切处置权（如丢弃、损坏等），同时将安排第三方进行该商铺还原毛胚，所产生费用由被告承担；被告在原告规定时间内经原告验收确认符合约定后，商铺交还给原告，无论任何原因，被告未能在交付日商铺交还给原告，则自次日起，被告应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向原告支付占用费及承担相关的能源费。被告于次日收到该函件。 另查明，被告租金及物业费已付至2019年9月30日，之后未支付。原告于2019年9月12日至11月20日对商场路面进行施工修缮。涉案商铺已停业，但至今未腾空。被告申请撤铺后，原告曾有锁铺行为。 以上事实有当事人陈述、营业执照、居民身份证、租赁合同、合同补充协议、物业管理服务协议、退铺申请书、解约函、微信聊天记录、邮寄单、邮件查询单、照片等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的租赁合同、合同补充协议及物业管理服务协议，不违反法律法规强制性规定，系双方真实意识表示，应认定为合法有效。双方当事人均应按协议约定全面履行自己的义务。（一）关于租赁合同解除问题。被告因自身原因提出退铺申请，原告也函告被告同意于2020年5月24日解除租赁合同。故本院确认租赁合同于2020年5月24日解除。原告主张租赁合同于2020年5月25日解除，依据不足，本院不予支持。合同解除后，被告应按合同约定向原告交还涉案商铺，但其至今未腾空及交还涉案商铺。故对原告主张腾空涉案商铺，本院予以支持。（二）关于租金及物业费问题。根据本院查明的事实，双方对租金及物业费计算标准均无异议，本院予以确认。租赁合同于2020年5月24日解除，租金应计算至2020年5月24日止。占用费计算期间应为2020年5月25日起至实际腾空之日止。关于占用费标准问题。本院认为占用费主要是赔偿因租赁合同解除后被告仍占有使用商铺给原告造成的损失，虽然双方约定占用费按租金标准的200%计算，但考虑到被告行为给原告造成损失的实际情况，且期间原告亦有锁门行为，结合被告的过错及原告起诉要求腾空而被告至今未腾空的事实，本院综合酌定被告应支付给原告的占用费按34.98元/㎡/月标准计算，占用期间物业费按45元/㎡/月标准计算。原告主张占用费按69.96元/㎡/月计算，本院不予支持。故被告应支付原告租金29798.34元及占用费（以34.98元/㎡/月标准，按115㎡，自2020年5月25日起计算至实际腾空之日止）、物业费40365元及占用期间物业费（以45元/㎡/月标准，按115㎡，自2020年5月25日起计算至实际腾空之日止）。对被告提出减免租金及物业费的要求，本院认为原告对商场路面进行修缮长达两个余月，确实会对商铺经营造成影响，结合疫情原因，再考虑到消费季节性因素，本院酌定原告按第2年的租金及物业费标准给被告减免2个月租金和物业费，即租金减免7590元（115㎡×33元×2），物业费减免10350元（115㎡×45元×2）。租赁合同解除后，原告应按约定退还被告质量保证金4000元、物业费保证金15000元，本院酌定质量保证金用于抵扣租金，物业费保证金用于抵扣物业费。故被告应支付原告租金18208.34元（29798.34元-7590元-4000元）、物业费15015元（40365元-10350元-15000元）。（三）关于水、电费问题。原告在庭审后撤回了对电费的主张，本院应予准许。根据本院核实情况，被告尚欠118吨水费未结清，故被告应支付原告水费649元（118吨×5.50元/吨）。另根据原告自认，被告尚有电费余额100元，本院予以在水费中扣减。故被告尚需支付原告水费549元。（四）关于违约金问题。根据合同约定，因被告违约导致合同解除，原告有权要求被告按照第一个租金年3个月固定租金的标准向原告支付违约金。考虑到合同条款中对于被告违约行为已有没收履约保证金的约定，本院酌定被告向原告支付违约金4068元。（五）关于没收履约保证金问题。租赁合同约定被告违约的，原告有权没收本合同项下之履约保证金。被告在履行租赁合同过程中明显存在违约行为，租赁合同的解除亦系被告原因所致，故本院对原告没收履约保证金的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告平阳中梁商业管理有限公司与被告胡赛赛签订的《平阳中梁商业管理有限公司房屋租赁合同》于2020年5月24日解除； 二、被告胡赛赛于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于平阳县××镇××广场××层××号商铺； 三、被告胡赛赛于本判决生效之日起十日内支付原告平阳中梁商业管理有限公司租金18208.34元及占用费（以34.98元/㎡/月标准，按115㎡，自2020年5月25日起计算至实际腾空之日止）、物业费15015元及占用期间物业费（以45元/㎡/月标准，按115㎡，自2020年5月25日起计算至实际腾空之日止）、水费549元； 四、被告胡赛赛于本判决生效之日起十日内支付原告平阳中梁商业管理有限公司支付违约金4068元； 五、原告平阳中梁商业管理有限公司不予退还被告胡赛赛履约保证金8000元； 六、驳回原告平阳中梁商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2060元，减半收取计1030元，由平阳中梁商业管理有限公司负担557元，胡赛赛负担473元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 倪维常 二〇二〇年九月十五日 法官助理 张 琪 代书记员 王新新