北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6650号上诉人（原审原告、反诉被告）：王超亚，男，1992年1月16日出生，汉族，住河南省新密市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李建平，男，1958年3月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人王超亚因与被上诉人李建平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初3882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王超亚上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.要求李建平赔偿王超亚因3天让王超亚搬家造成的损失，误工费827元，搬家费209元，未使用水卡430元，找房中介费3100元，未及时退还押金及租金的利息（金额3800时间11月7日至5月7日利率年化3%合计66元），精神损失费100元，及之前诉讼请求7600元，总计金额12332元；3、一审、二审诉讼费用由李建平承担。事实与理由：李建平所称“租赁合同到期后，双方没有签订书面租赁合同，作为出租人有权随时要求王超亚搬出涉案房屋”有误。卫生间漏水责任问题事实不清。11月租金认定问题事实不清。李建平辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。王超亚向一审法院提出诉讼请求：1.要求李建平退还我押金1900元以及剩余租金1900元；2.要求李建平赔偿我违约金3800元。李建平向一审法院提出反诉请求：1.要求王超亚赔偿我漏水损失2000元（为我方向楼下邻居赔偿的漏水损失）；2.要求王超亚支付2019年11月1日至2019年11月7日的租金469元（2000元每月标准计算7天的租金，王超亚已经支付）；3.要求王超亚支付2019年11月8日至2019年11月11日期间的房屋使用费800元（按照每天200元计算四天的费用）；4.要求王超亚支付2018年1月至2019年10月欠付的租金2200元（按照每月100元计算22个月的租金）。一审法院认定事实：案外人郑某系北京市朝阳区八里庄东里35楼2门43、44号房屋承租人，李建平系郑某之子。2017年5月1日，李建平作为出租人与王超亚作为承租人签订《北京市个人房屋租赁合同》约定，李建平将涉案房屋出租给王超亚居住使用。租赁期自2017年5月1日至2018年4月3日，月租金1800元，押金1800元，租金支付方式为押一付一。合同期间押金和租金均已经支付。合同到期后，双方并未签订书面租赁合同或变更协议，口头约定由王超亚继续承租涉案房屋。2018年1月5日，王超亚向李建平支付100元押金，连同此前支付的1800元押金，押金数额共计1900元。此后，王超亚继续在涉案房屋内居住，每月支付李建平租金1900元，租金支付至2019年11月。2019年11月7日王超亚搬离涉案房屋，并于2019年11月11日将钥匙交还李建平。庭审中，王超亚认为李建平因房间漏水突然要求其搬走构成违约，故要求李建平退还押金、剩余租金并赔偿违约金，李建平认为双方没有签订书面租赁合同，作为出租人其有权随时要求王超亚搬出涉案房屋，王超亚使用房屋不当，应当赔偿漏水损失以及2019年11月1日以后的房屋租金、使用费，以及王超亚使用房屋期间少支付的租金。关于租金标准，王超亚称在合同到期后，双方口头约定租金标准为每月1900元，李建平称月租金2000元，但由于王超亚承担督促其他承租人合理使用房屋的责任，每月为其减免100元租金，在漏水发生后，李建平认为王超亚未尽到督促责任，因此应当支付使用房屋期间欠付的每月100元租金。关于漏水损失，案外人洪某某、洪某曾将郑玉英以相邻关系纠纷为由诉至法院要求赔偿漏水损失，法院于2019年11月29日作出（2019）京0105民初78875号民事判决书，判决郑某赔偿洪某某、洪某房屋修复费用二千元。该判决已现生效。李建平称在王超亚使用涉案房屋期间，有三次漏水系王超亚造成，分别为：1.2017年6月9日，冲厕所时水阀没有回位，导致下水管渗水漏到楼下。2.2017年8月5日，使用空调，空调冷凝水管堵塞积水渗漏到楼下。3.2019年11月2日，洗衣服时洗衣机排水管没有插入地漏，排水到卫生间内，渗漏到楼下。并且李建平称，给楼下造成的损失系李建平将房屋出租期间产生，李建平称由其承担，因此王超亚应当承担李建平对洪素敏、洪学曾的赔偿责任。王超亚则认为马桶老化、防水老化均属于李建平应当维修的部分，其虽在洗衣服时没有将排水管插入地漏，但系由于卫生间防水有问题才漏到楼下的。一审法院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，王超亚、李建平签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。在租赁期限届满后双方口头约定由王超亚继续使用涉案房屋，因此双方达成不定期租赁合同。在合同履行过程中，因漏水发生矛盾，李建平要求王超亚搬出涉案房屋，并不构成违约，对于王超亚要求李建平支付违约金之诉讼请求，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案查明的事实，王超亚于2019年11月7日从涉案房屋中搬离，于2019年11月11日将钥匙交付李建平。法院认定双方的租赁合同于2019年11月11日解除。王超亚向李建平支付押金，并支付租金至2019年11月30日，李建平应当退还王超亚押金及合同解除后的剩余租金。故对王超亚要求李建平退还押金及租金的诉讼请求予以支持，对于租金数额法院结合王超亚搬离涉案房屋时间予以调整。由于王超亚已经向李建平支付2019年11月11日前的租金，对于李建平支付租金及房屋使用费的反诉请求，法院不予支持。关于2018年1月至2019年10月期间的租金，由于双方在租赁期间一直按照月租金1900元的标准履行合同，且押金金额亦为1900元，对此李建平在履行合同过程中并未提出异议，现主张王超亚补充2018年1月至2019年10月期间的租金没有事实和法律依据，法院不予支持。关于漏水损失，2019年11月2日，王超亚在洗衣服时没有将排水管插入地漏，导致水漏至楼下，给李建平造成损失，应当就此次漏水承担部分赔偿责任，其余漏水情况，均因设备老化、故障导致以及其他租户原因导致，不应当由王超亚承担责任。损失具体数额，法院结合王超亚对于漏水过错以及房屋防水设施情况酌情予以判定。据此，一审法院判决：一、李建平于判决生效之日起七日内退还王超亚押金一千九百元、剩余租金一千二百零三元；二、王超亚于判决生效之日起七日内赔偿李建平漏水损失一百元；三、驳回王超亚的其他诉讼请求；四、驳回李建平的其他反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，关于违约金问题，租赁期限届满后双方口头约定由王超亚继续使用涉案房屋，因此双方达成不定期租赁合同，双方因漏水发生矛盾，李建平要求王超亚搬出涉案房屋，并不构成违约，王超亚要求李建平支付违约金之请求缺乏依据，本院不予支持。关于租金问题，王超亚并未提供充分证据证明其主张，本院不予支持。王超亚的其他上诉请求超出其一审诉讼请求，本院依法不予处理。综上所述，王超亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王超亚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 江锦莲审 判 员 张印龙审 判 员 孙 妍二〇二〇年九月十六日法官助理 王博文书 记 员 王 艳