江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初2068号 原告（反诉被告）：连云港润林置业有限公司，住所地连云港市海州区花果山大道17号科技创业城3号楼21层。 法定代表人：胡瑞龄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚德波，江苏海郡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兵兵，江苏海郡律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：宋某，男，1977年10月8日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：马海峰，江苏云台山律师事务所律师。 原告连云港润林置业有限公司（以下简称润林公司）与被告宋某房屋租赁合同纠纷一案，本院予以立案受理。在诉讼过程中宋某向润林公司提起反诉，本院经审查后予以立案受理。本院适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）润林公司的委托诉讼代理人姚德波、王兵兵，被告（反诉原告）宋某及其委托诉讼代理人马海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润林公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告宋某支付租金1350554元及逾期付款滞纳金（暂计算至2019年11月1日计361931元，按照每日万分之三计算至缴清为止）；2、判令被告宋某返还租赁房屋，并赔偿原告润林公司实际占用期间的损失（暂计算至2019年11月1日计262030元，按照年租金524060元的标准，计算至被告宋某返还房屋为止）；3、本案的诉讼费用由被告宋某承担。事实和理由：2013年12月22日，原、被告签订《东盐河美食水岸房屋租赁协议》，约定原告润林公司将连云港市高新区新世界文化城美食街区7#G3至G4的房屋租赁给被告宋某，租期为5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止。润林公司将房屋交付宋某使用后，宋某至今未按照合同约定交纳租金，现已欠付租金1350554元，宋某应当支付逾期付款滞纳金。合同到期后，宋某拒不返还房屋。原告润林公司为维护其合法权益诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告宋某辩称：1、原告润林公司的招商行为存在欺诈，且合同生效后不能保障美食街区正常经营构成根本违约。从润林公司当初招商手册、招商易某、美食街区平面示意图、招商宣传图片及连云港市新海新区APP、苍某晚报、连云港传媒网、搜铺APP（搜铺网http://www.soupu.com）、连云港房友会（微信公众号lyg_fyh）等APP网络自媒体对涉案美食街区的宣传报道，足以证实润林公司当初发布的招商信息即涉案美食街区招商宣传广告已经具备要约条件，就法律层面应该视为要约。润林公司宣称“连云港首席民国风情美食街区”、“连云港东盐河美食水岸”、“品味美食赚在核心”等，将其打造成一条各地风味菜点、名特菜点、时令菜点于一体的港城高端大气上档次，颇具品味的时尚、休闲、娱乐文化美食街的市场定位，应当视为合同内容。而事实上润林公司没有兑现招商时承诺打造美食街的市场定位，擅自改变市场定位，构成虚假宣传、涉嫌欺诈，造成承租商户的经营困难，致使合同目的难以实现，是根本性违约行为。2、原告润林公司在街区招商失败后，在仅有的几户商家经营难以为继的情况下，润林公司又与道邻（上海）资产管理有限公司决定重新规划街区准备进行再次招商，欺骗仅存的几户商家继续经营并给出各种优惠措施。之后润林公司与道邻（上海）资产管理有限公司也发生纠纷不欢而散，导致与美食餐饮无关的连云港市排水有限公司（连云港市排水管理中心）、连云港市建筑业税收服务中心（连云港市城市建设费用征收办公室）、连云港市建筑材料行业协会等单位入住涉案街区，完全改变了当初对入驻商户承诺打造时尚、休闲、娱乐文化美食街的市场定位，润林公司违约事实非常清楚。3、宋某入驻投入巨资装饰装修、购买经营设备、招聘工作人员并采购原料。润林公司当初交付给宋某涉案房屋所在街区不具备营业条件，致使涉案街区在2018年7月开始道路、地下管网维修改造，导致整个街区仅存的几家商户基本上处于停业的瘫痪状态，是造成宋某巨额直接损失及间接损失的最直接原因。直至2019年6月6日，润林公司通过官方网站向外发布涉案街区项目通过竣工综合验收报道。4、截止合同期满，宋某在涉案房屋经营生意太差，一直处于亏损状态，无法继续经营。润林公司于2019年8月1日对涉案房屋停水停电，宋某的饭店经营到2019年7月31日。综上，原告润林公司违反当初招商承诺及合同约定，交付的房屋及街区不具备营业条件，并擅自改变街区定位，未能保证被告宋某正常经营并实现合同目的，原告行为构成违约，依法应当对被告宋某承担违约全部责任及因街区改造期间餐厅无法经营的损失责任，并依法退还被告宋某保证金。原告润林公司的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。 反诉原告宋某向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告润林公司返还保证金100000元；2、判令反诉被告润林公司赔偿营业损失916068.23元、装修折旧损失500000元、租金损失710069.16元，合计2126137.39元；3、本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：在反诉被告润林公司招商宣传描绘港城高端大气上档次美食街区灿烂光明图景鼓动和诱惑下，2013年12月22日反诉原告宋某与润林公司签订《东盐河美食水岸房屋租赁协议》，润林公司将涉案房屋出租给宋某，用于经营新疆情饭店（亚克西）。双方对租赁物位置、用途、面积和范围、租赁期限、租金计算、支付方式、保证金、权利与义务、合同解除、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，宋某以其妻子王贞的名义在租赁场所成立了连云港亚克西餐饮有限公司，以“亚克西餐厅（新疆特色清真食品）”对外营业。宋某依约完成了交纳定金，对租赁房屋进行设计改造装饰装修，按照润林公司的要求在2014年5月1日前正式对外营业等合同确定义务。涉案房屋管道煤气实际开通时间是2014年8月份，也就是说涉案房屋在2014年8月份之前不具备开张营业条件。之后润林公司没有实现当初招商宣传时各种承诺屡次违约，导致宋某一直亏损经营。2018年6月中下旬至2019年10月，润林公司交付的美食街区不符合竣工验收条件，重新对涉案美食街区路面及地下管网进行重新改造，致使宋某被迫停业长达10个月之久。综上，润林公司招商宋某入驻新世界文化美食街区时的一系列虚假宣传、欺诈性招商，对合同的订立以及入驻商户经营有着决定性影响，致使宋某当初签订合同目的无法兑现，所有的投入都打了水漂，给宋某造成投资本息、定金、水电费、人工工资、店面设计装修费、店内相关经营设施等直接损失及经营利润等间接损失。反诉原告宋某为维护其合法权益提起反诉，请求法院支持反诉原告宋某的诉讼请求。 反诉被告润林公司辩称：1、反诉原告宋某的反诉请求没有事实和法律依据，宋某作为独立的经营主体，应当自负盈亏。2、润林公司发出的是要约邀请，而不是要约。润林公司对宋某的经营行为不承担责任，润林公司根据租赁合同提供租赁房屋并收取租金，更不存在虚假宣传、欺诈性招商的行为。3、根据合同约定，合同期满后室内所有装修物品所有权归润林公司，宋某无权就装修物品的折旧损失主张权利。 本院经审理认定事实如下： 2013年12月22日，出租方润林公司（甲方）与承租方宋某（乙方）签订《东盐河美食水岸房屋租赁协议》，将位于连云港市高新区新世界文化城美食街7#G3至G4铺号的房屋（建筑面积642平方米）出租给宋某，用于经营多功能特色餐饮，租赁期限为5年，从2014年5月1日起至2019年4月30日。双方在合同约定：“五、租金计算和支付方式：1、前两年（2014年5月1日至2016年4月30日）免租金，第三年租金为人民币416016元/年，第四年租金为人民币449297元/年，第五年租金为人民币485241元/年。2、租金按每年度缴纳一次，乙方于2016年5月1日缴纳当年租金416016元，2017年5月1日缴纳当年租金449297元，2018年5月1日缴纳当年租金485241元。六、保证金：乙方须向甲方交纳保证金人民币100000元。合同签订二日内付50000元保证金，15天后付剩余50000元。甲方于2019年5月1日租期结束后返还乙方保证金100000元。……九、物业改造装饰的造价和投入办法：1、乙方承担改造装饰所需的所有费用，并承担由此发生的责任与风险，同时，所有改造装饰产生的方案报价等须经甲方审核，装饰完工后工程须经甲方验收，甲方同时对装饰工程造价进行审计核准。根据相关政策，在乙方以每平米不低于2500元的装修标准前提下，甲方补贴乙方装修款人民币500000元。甲方对于乙方的装修补贴款付款方式为：乙方装修工程中期付装修补贴的40%，装修工程结束付装修补贴的40%，开业支付剩余装修补贴的20%，否则，甲方有权追回所支付的装修补贴。2、乙方装修期限为120天完毕，本协议签订后第二日即为装修开工之日，乙方保证2014年5月1日正常开张营业。十、租赁物业的经营管理模式：1、甲方出租给乙方的物业，由乙方独立自主守法经营，乙方按时向甲方缴纳租金。2、甲方不参与乙方的经营管理，不承担经营的盈亏风险，不参与分享乙方的经营收益。3、乙方开业当日返给甲方现金消费券人民币20万元。……十二、双方权利与义务：……4、乙方须按时缴交租金，逾期缴纳则按应付租金额每日0.3‰向甲方支付滞纳金；逾期三个月未交租金的，甲方有权解除合同，同时乙方承担租金、滞纳金并赔偿甲方经济损失。……7、租赁期满，乙方投入的装修改造等无偿归甲方所有。如甲方继续出租上述物业的，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。……十三、违约责任：1、如甲方擅自提前解除合同并收回租赁物的，由有资质的资产评估机构评估出乙方改造装饰租赁物业和购置附属设施设备（不包括经营性用品、设备）的投入总值后，按照不留残值平均分配到5年租赁期限内进行折旧的原则，甲方赔偿乙方按照收回物业之日起计算的未摊销部分的装修和设备投入。2、如乙方违约提前解除合同或者乙方违约迟付租金导致甲方按照本合同第十二条第4项的约定解除合同的，则甲方有权收回该物业并不退还乙方已付租金，乙方在租赁物业上的投入全部无偿归甲方所有，并向甲方交纳100000元违约金。十五、其他约定：2、本合同未尽事宜，由双方协商后签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力”。 合同签订后，润林公司向宋某交付了租赁房屋，宋某向润林公司交纳保证金100000元。 2014年7月31日，润林公司与宋某签订《新世界文化城美食街区房屋租赁合同补充协议》，协议约定：“1、乙方经营的饭店名称由‘新疆情’变更为‘亚克西’。2、甲乙双方就乙方租赁房屋内的燃气增容事宜达成一致,乙方要求在原有燃气96立方的基础上增容燃气72立方，使燃气容量达到168立方，按燃气增容费用每立方700元计算，需要燃气增容费用50400元，甲乙双方同意按3:7的比例承担该燃气增容费用，即甲方承担15120元、乙方承担35280元。3、乙方承担的费用35280元从其缴纳的保证金中扣除，乙方须将甲方出具的原保证金收据交还甲方，由甲方依据现有保证金金额即甲方按64720元重新开具保证金收据给乙方。4、此次燃气增容完成后，若乙方因经营需要，需再次增容的，所有费用由乙方自行承担，与甲方无关。5、租赁期满，此次燃气增容连同乙方投入的装修改造等无偿归甲方所有。如甲方继续出租该租赁房屋的，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。6、本补充协议一式肆份，双方各执贰份，本补充协议是原合同不可分割的组成部分，与合同具有同等的法律效力，本补充协议自签订之日起生效”。 宋某将房屋装修工程发包给连云港景泉装饰工程有限公司以包工包料的形式施工。宋某支付装修费用2189133元、中央空调投入262000元，合计2451133元，润林公司向宋某支付装修补贴500000元。宋某另购置灯具38000元、收银系统80000元、桌椅186000元、餐具82000元、厨具148832元。 2018年7月9日，润林公司对新世界文化城美食街区地下管网进行改造，改造工程于2018年12月18日完工。润科公司施工期间，对街区路面进行开挖、管网进行改造，导致宋某经营饭店的道路通行、排水受阻，对饭店经营造成较大影响，营业额大幅度下滑，直至改造工程结束宋某饭店的经营状况大不如前。 2016年6月1日，连云港市公安消防支队云台山风景区大队作出连景公消竣字﹝2016﹞第0001号《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，对润林公司于2016年5月6日申报的新世界文化城美食街区1-1#、1-2#、1#-8#楼建设工程进行了竣工验收消防备案抽查，综合评定工程竣工验收消防备案合格。新世界文化城美食街区1（1-1、1-2）-8#楼于2019年6月3日竣工验收合格。 租赁期间，宋某未按照双方合同约定期限、金额向润林公司交纳租金。租赁期限届满，宋某继续占有、使用、经营涉案房屋至2019年7月31日，润林公司于2019年8月1日对涉案租赁房屋采取停水、停电措施。本院询问宋某是否同意将涉案租赁房屋交还给润林公司，宋某表示案件纠纷没有处理完毕之前，不同意交还给润林公司。 以上事实有润林公司、宋某庭审部分陈述；润林公司举证的租赁协议、补充协议，建设工程竣工验收消防备案检查意见书，（2019）苏0791民初1376号民事判决书，竣工验收记录；宋某举证的企业信息，租赁协议，竣工验收备案表，装修合同、报价单、收据，营业情况明细表等证据证明。上述经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，对于宋某主张润林公司违反招商承诺，擅自改变美食街市场定位，构成虚假宣传、涉嫌欺诈，致使合同目的难以实现，构成根本性违约。宋某另主张润林公司系美食街区的经营管理方，不能等同于普通的商铺出租人，润林公司应对其招商行为承担违约及赔偿责任。本院认为，润林公司发布的招商手册是对不特定相对人发出的要约邀请，其目的在于诱使他人向自己发出要约，而非与他人订立合同，是订立合同的预备行为，不是订约行为。润林公司、宋某于2013年12月22日签订《东盐河美食水岸房屋租赁协议》，双方在合同第十条第1点、第2点约定，润林公司出租给宋某的物业，由宋某独立自主守法经营，宋某按时交纳租金。润林公司不参与宋某的经营管理，不承担经营的盈亏风险，不参与分享宋某的经营收益。润林公司与宋某签订的合同没有关于招商内容、责任的约定，本院对宋某关于润林公司应对招商行为承担责任等主张不予采纳。润林公司与宋某签订的《东盐河美食水岸房屋租赁协议》、《新世界文化城美食街区房屋租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，故双方之间系房屋租赁合同关系，双方均应恪守合同约定。 对于原告润林公司要求被告宋某支付租金1350554元及逾期付款滞纳金（按日万分之三计算），要求宋某支付2019年5月1日至实际返还房屋期间占用损失（按照年租金524060元计算）的诉讼请求。本院认为，润林公司将涉案租赁房屋交付给宋某占有、使用、经营，宋某应按照合同约定的期限及金额向润林公司支付租金。根据原、被告在合同第五条约定，宋某应于2016年5月1日交纳2016年5月1日至2017年4月30日的租金416016元，2017年5月1日交纳2017年5月1日至2018年4月30日的租金449297元，2018年5月1日交纳2018年5月1日至2019年4月30日的租金485241元。本院认为，润林公司主张2016年度租金416016元，2017年度租金449297元，2018年5月1日至2018年7月8日租金91730.49元（485241元/年÷365日/年×69日），2018年12月19日至2019年4月30日租金176813.84元（485241元/年÷365日/年×133日），租金合计1133857.33元，符合双方合同约定及法律、法规相关规定，本院予以支持。 对于反诉原告宋某要求反诉被告润林公司赔偿营业损失916068.23元、装修折旧损失500000元、租金损失710069.16元的诉讼请求。本院认为，2018年7月9日至2018年12月18日（期间163日），反诉被告润林公司对租赁涉案房屋所在街区地下管网进行改造，导致宋某经营饭店的道路通行、排水受阻，给宋某经营造成损失，直至改造工程结束宋某饭店的经营状况大不如前，润林公司应承担相应的责任。对于宋某要求润林公司赔偿营业损失916068.23元。本院认为营业损失需要结合装修附属设施设备投入、租金投入、水电开支、人工开支、材料开支等等综合考量，经营状况还会受到季节、人流、经营环境等其他因素影响。宋某仅提供营业额，在没有其他证据佐证的情况下，营业额不能直接确定宋某的经营损失，宋某关于营业损失的证据不充分，由其自行承担举证不能的责任。对于宋某要求润林公司赔偿装修折旧损失500000元。本院认为宋某改造装饰租赁房屋和购置附属设施设备投入1951133元（2451133元-润林公司装修补贴500000元），摊销至管网改造期间计174265.58元（1951133元÷1825日即租期五年×163日），应由润林公司承担，可抵扣宋某欠付润林公司的租金。宋某另购置灯具38000元、收银系统80000元、桌椅186000元、餐具82000元、厨具148832元，宋某向润林公司返还房屋时可自行搬离。对于宋某要求润林公司赔偿租金损失710069.16元。本院认为，润林公司作为出租方，负有向宋某提供适宜经营房屋的义务，润林公司管网改造对宋某经营产生重大影响，管网改造期间2018年7月9日至2018年12月18日的租金予以免除。综上，润林公司进行管网改造期间对宋某造成的装修损失、租金损失本院予以支持，已足以弥补润林公司对宋某造成的损失。反诉原告宋某的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 对于润林公司要求宋某支付逾期付款滞纳金的诉讼请求。润林公司按照每日万分之三的标准暂计算至2019年11月1日为361931元，滞纳金过分高于宋某造成的损失，本院经审查后结合润林公司实际损失、合同履行情况、当事人违约程度以及预期利益等综合因素，本院对滞纳金计算予以调整，2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2016年5月2日至2017年5月1日本金按照416016元计算；2017年5月2日至2018年5月1日本金按照865313元计算；2018年5月2日之后本金按照1133857.33元，计算至宋某实际给付租金之日。 2019年5月1日至2019年7月31日，涉案房屋租赁期限已届满，宋某仍继续占有使用涉案房屋，宋某应向润林公司支付占有期间的费用。本院认为，润林公司按照524060元/年的标准主张占用期间损失缺乏依据，宋某按照原租金标准向润林公司支付该期间占用费121310.25元（485241元/年÷12个月×3个月）。2019年8月1日润林公司对涉案房屋进行断水断电，宋某无法使用房屋进行经营，但是未将房屋返还给润林公司，亦给润林公司造成损失。鉴于双方在履行房屋租赁合同过程中均存在过错导致本案纠纷，且宋某在2019年8月之后无法经营获利，此后房屋占用费按照年租金485241元减半即242621元/年收取，计算至宋某向润林公司返还涉案房屋之日。 对于反诉原告宋某要求反诉被告润林公司返还保证金100000元的诉讼请求。双方于2014年7月31日签订补充协议，宋某交纳保证金100000元，其中35280元已抵扣燃气增容费，剩余保证金64720元。本院认为，润林公司作为出租方，负有向宋某提供适宜经营房屋的义务。润林出租的房屋2019年6月3日才完成竣工验收，在租赁期间润林公司进行管网改造对宋某经营产生重大影响。润林公司违反适租义务亦存在违约行为，导致双方在履行租赁合同过程中发生矛盾，润林公司应向宋某返还剩余保证金，保证金64720元可抵扣宋某欠付润林公司的租金。 对于原告润林公司要求被告宋某返还租赁房屋的诉讼请求。本院认为，原、被告签订合同约定涉案房屋租赁期限于2019年4月30日届满，租赁期限届满后双方未继续签订租赁合同，宋某应向润林公司返还租赁的涉案房屋。故润林公司该项诉讼请求符合法律法规相关规定，本院予以支持。 综上，被告宋某应向原告润林公司返还租赁涉案房屋，支付租金894871.75元（1133857.33元-174265.58元-64720元）、逾期付款滞纳金及占用期间费用，符合双方合同约定及法律、法规相关规定的诉讼请求部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宋某于本判决生效之日起十日内向原告连云港润林置业有限公司返还连云港市高新区科苑北路9号新世界文化城美食街7号楼105号G3至G4铺号房屋； 二、被告宋某于本判决生效之日起十日内向原告连云港润林置业有限公司支付租金894871.75元及逾期付款滞纳金（滞纳金计算，2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2016年5月2日至2017年5月1日本金按照416016元计算；2017年5月2日至2018年5月1日本金按照865313元计算；2018年5月2日之后本金按照1133857.33元，计算至宋某实际给付租金之日）； 三、被告宋某于本判决生效之日起十日内向原告连云港润林置业有限公司支付2019年5月1日至2019年7月31日占用费121310.25元，2019年8月1日之后的占用费按照242621元/年，计算至被告宋某实际向原告连云港润林置业有限公司返还房屋之日； 四、驳回原告连云港润林置业有限公司其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告宋某其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22571元（原告已预交），由被告宋某负担。 反诉案件受理费12304.60元（反诉原告宋某已预交），已减半收取，由反诉原告宋某负担8236.60元，反诉被告连云港润林置业有限公司负担4068元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。账户全称江苏省连云港市中级人民法院，开户银行农业银行苍梧支行，账号10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  梁承君 人民陪审员  庄文斌 人民陪审员  魏 洁 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  孙维娟 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 [二]、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 [四]、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。