北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7873号上诉人（原审原告、反诉被告）：第一物业服务（北京）有限公司采育分公司，住所地北京市大兴区育胜街36号院2号楼一层106室。负责人：刘培庆，总经理。委托诉讼代理人：张旭，北京元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：程世卿，北京元甲律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：甄鑫子，女，1985年7月5日出生，汉族，北京大学学生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王璐，北京大显律师事务所律师。上诉人第一物业服务（北京）有限公司采育分公司因与被上诉人甄鑫子服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。第一物业服务（北京）有限公司采育分公司（下称第一物业公司）上诉请求：撤销一审判决，依法改判甄鑫子给付2017年2月14日至2019年2月13日期间的车位管理费2880元，违约金273.6元，共计3153.6元并由甄鑫子承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定我公司提供的车位管理服务有瑕疵，故适当减免甄鑫子2017年2月14日至2019年2月13日期间的车位管理费的判决事实认定错误，属于滥用自由裁量权。因为一审法院只认定了我方提供的服务存在瑕疵，但未说明具体方面，我方在车位维护方面一向口碑良好，第三方客户满意度居北京各服务中心榜首，每年业主自主正常缴费率也高达90%左右，一审判决甄鑫子向我方支付车位管理费2016元不仅超出当事人诉讼请求，也对之前交费业主的利益造成侵害，为我公司后续收取小区车位管理费造成巨大困难。甄鑫子辩称，不同意一审判决但未上诉。第一物业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决甄鑫子向第一物业公司支付车位管理费2880元（2017年2月14日至2019年2月13日期间），违约金273.6元，合计3153.6元；2、诉讼费由甄鑫子承担。甄鑫子向一审法院提出反诉请求：1、判令第一物业公司履行服务内容，不得阻碍甄鑫子车辆进入所购车位；2、返还物业费3000元；3、承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月21日，甄鑫子与北京当代摩码置业有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由甄鑫子购买位于大兴区育胜街36号院14幢-1层1139号房屋，该房屋-1层的用途为车位，同时约定，由买受人所购买的车位已经具备使用条件，买受人交齐第六条所属款项后1周内出卖人向买受人开具购买车位的发票，买受人于十五日内持车位发票至物业管理中心依据车场管理要求办理车位启用手续，并签订停车场管理协议，开始缴纳车位管理费（120元/月/车位）。买受人未按时或延时办理车位启用手续，所购车位管理费仍依据本条之约计算收费日期。甄鑫子取得车位使用权后未缴纳2017年2月14日至2019年2月13日期间的车位管理费共计2880元。一审法院认为，甄鑫子与北京当代摩码置业有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应属有效，双方均应按照约定履行各自的义务。第一物业公司取得相关停车场管理手续后向采育满庭春苑小区提供了车位管理服务，甄鑫子应当按照约定缴纳管理服务费用。故对于第一物业公司要求甄鑫子给付2017年2月至2019年2月期间车位管理费的诉讼请求，法院应予支持；经过庭审情况查明，第一物业公司在对满庭春苑小区车库提供服务期间确实存在瑕疵，故对第一物业公司要求甄鑫子缴纳车位管理费的数额予以酌减。对于第一物业公司要求甄鑫子给付违约金的诉讼请求，因双方对违约金部分未约定，故不予支持。对于甄鑫子的反诉第一项诉求，根据甄鑫子提交的证据，其无法自行进入地下车库而需要物业人员人工核实，但该证据并不能证明第一物业公司阻止其进入车位，故对其该项诉求，法院不予支持。关于第二项反诉诉求，车位管理服务虽为物业服务内容之一，但第一物业公司在本案中仅主张了车位管理费，甄鑫子主张退还物业费超出第一物业公司本诉的诉讼范围，故对该项反诉，法院不予受理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院于2020年7月10日判决：一、甄鑫子于判决生效后十日内给付第一物业服务（北京）有限公司采育分公司2017年2月14日至2019年2月13日期间的停车管理费2016元；二、驳回第一物业服务（北京）有限公司采育分公司的其他诉讼请求；三、驳回甄鑫子的反诉诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审补充查明，2017年5月11日，甄鑫子（乙方）与第一物业公司（甲方）签订《满庭春苑（地下）停车场管理协议》，约定：管理期限一年，自2017年2月14日起始至2018年2月13日止。本协议管辖期限届满前15日，乙方未书面提出按期终止本协议，则本协议自期满始自动顺延一年。停车场管理方式，实行一车一证一卡，乙方应于签订本协议时办理停车证、感应卡……。管理服务费标准，每辆车每月120元，全年共计1440元，管理服务费交纳方式，按年预付缴纳。乙方于每年12月30日前缴清下一年度管理费。第一物业公司有权对进出车辆进行登记，查验停车凭证。乙方如不能按照本协议规定时间缴纳停车管理费用，每逾期一日，按月停车管理费的3%支付滞纳金。逾期超过20日，甲方有权解除本协议，并有权拒绝乙方车辆进入停车位……。本院认为，甄鑫子与北京当代摩码置业有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》以及甄鑫子与第一物业公司签订的《满庭春苑（地下）停车场管理协议》系双方当事人真实意思表示，应属有效，双方应本着诚实信用原则按照约定履行各自的权利、义务。第一物业公司取得相关停车场管理手续后向采育满庭春苑小区提供了车位管理服务，甄鑫子应当按照约定交纳管理服务费用。甄鑫子自2017年2月接受车位管理服务至今未向第一物业公司交纳管理服务费，第一物业公司起诉要求甄鑫子给付2017年2月至2019年2月期间车位管理服务费符合合同约定及法律规定，本院予以支持。甄鑫子未支付车位管理服务费的理由有二，一是主张第一物业公司未提供车位管理的服务，但未提交证据予以证明。第一物业公司提交照片证明提供服务的事实。另，从甄鑫子陈述停车场门卫阻拦其进入车场的事实可以判断第一物业公司存在提供管理服务的事实。二是甄鑫子主张第一物业公司阻止其进入停车场，第一物业公司对此辩称因甄鑫子未交纳车位管理服务费，故按照停车场管理规定，对甄鑫子的停车资格进行人工核对，并未阻拦其进入停车场。本院认为第一物业公司对甄鑫子实施的人工核对停车资格的管理行为符合《满庭春苑（地下）停车场管理协议》约定，并未超出针对甄鑫子未交费行为的合理对抗限度。基于上述事实及双方举证情况，应认定甄鑫子未交纳车位管理服务费的行为缺乏合法理由，构成违约，甄鑫子应按照《满庭春苑（地下）停车场管理协议》约定足额支付车位管理服务费。一审判决认为第一物业公司为满庭春苑小区车库提供服务期间存在瑕疵缺乏依据，判决对第一物业公司要求甄鑫子缴纳车位管理费的数额予以酌减不当，本院予以改判。对于违约金及滞纳金的请求，第一物业公司向本院表示如法院判决支持其足额交纳全部欠费的诉讼请求，其同意放弃违约金及滞纳金的请求。本院对此予以准许。对于甄鑫子反诉的第一项诉求，甄鑫子提交证据欲证明其无法自行进入地下车场需要物业门卫人员人工核实，但造成甄鑫子进入地下车场需要人工核实的原因是甄鑫子未按时交纳车位管理服务费，第一物业公司只是依照双方合同约定进行身份核实，并未组织甄鑫子进入车位，故对甄鑫子该项反诉请求，本院不予支持。对于甄鑫子第二项反诉请求，超出一审本诉诉的诉讼范围，本案不予受理。综上所述，第一物业公司的上诉请求合理，本院予以支持；一审判决不当部分，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8230号民事判决第三项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8230号民事判决第二项；三、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8230号民事判决第一项为：甄鑫子于本判决生效之日起7日内给付第一物业服务（北京）有限公司采育分公司2017年2月14日至2019年2月13日期间的停车管理费2880元；四、驳回第一物业服务（北京）有限公司采育分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由甄鑫子负担（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；反诉案件受理费25元，由甄鑫子负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由甄鑫子负担（已由第一物业服务（北京）有限公司采育分公司预交，甄鑫子于本判决生效之日起7日内给付给第一物业服务（北京）有限公司采育分公司）。本判决为终审判决。审判长  李蔚林审判员  王艳芳审判员  王 元二〇二〇年九月九日书记员  弓梓瑄