山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2251号 上诉人（原审被告）：王长运，男，1973年7月2日出生，汉族，职工，住宁阳县。 委托诉讼代理人：丛广帅，山东求新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴祥富，男，1968年11月25日出生，汉族，个体工商户，住宁阳县。 委托诉讼代理人：吴祥恩，宁阳泰宁法律服务所法律工作者。 上诉人王长运因与被上诉人吴祥富房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省宁阳县人民法院（2019）鲁0921民初3262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王长运上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或者依法改判；2.一审与二审案件受理费、保全费及评估费由被上诉人吴祥富承担。事实和理由：审法院认定事实错误，依法应当发回重审或者改判。一审法院认定王长运与吴祥富签订的房屋租赁合同为无效合同。吴祥富将其拥有的位于宁阳县门头楼房屋每层面积400m2及后院房屋800m2租赁给王长运，王长运在租赁该房屋时向王长运展示了该处房屋的国有土地使用证（宁国用（2008）字第062号N0.017234272）原件，吴祥富在《房屋租赁合同》第一条以书面形式（“甲方提供房屋房产证、土地证复印件附合同”）承诺王长运其拥有该处房产的产权证书，基于此王长运才与吴祥富签订了该《房屋租赁合同》n后该《房屋租赁合同》被宁阳县人民法院以（2019）鲁0921民初1728号民事判决书认定为无效合同，而认定该合同无效的原因是吴祥富向王长运出租了没有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，即吴祥富将“违法建筑”出租给了王长运。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”出租的房屋是否为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证而建设的房屋，对于房屋租赁合同而言是重要事实。而对于该致使房屋租赁合同无效的事实，吴祥富在订立合同之初就已经心知肚明，但其依然故意隐瞒该相关事实与王长运订立了房屋租赁合同。其此种行为严重违反了民事行为中应遵守的诚实信用原则，依据《合同法》第42条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”而一审法院在审理本案时并未对导致合同无效的根本原因进行审查，就直接认定王长运对合同的无效承担责任，一审法院如此认定是明显属于事实认定错误，二审法院应予以纠正。致使《房屋租赁合同》无效的原因是吴祥富将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证而建设的房屋出租给了王长运，王长运为该合同无效后的受害人，签订合同时吴祥富向王长运承诺其拥有案涉房屋的使用权和士地使用权，并向王长运出示了相关的房屋的国有土地使用证原件，作为普通公民基于诚实信用原则和签订合同时基本的审慎义务，王长运是有理由相信吴祥富拥有案涉房屋的所有权的，因此才有了后面签订《房屋租赁合同》同时对该房屋进行改造的行为。基于此王长运对《房屋租赁合同》无效并无过错，吴祥富因《房屋租赁合同》无效而产生的所有损失，应有其自行承担，同时依据《合同法》第42条吴祥富应当对因《房屋租赁合同》无效而给王长运造成的损害，承担赔偿责任。王长运租赁案涉房屋的目的是经营超市，而案涉房屋之前有较高的楼梯，不利于人员和货物的出入，因此吴祥富提出可以对该房屋的进行改造。同时吴祥富向王长运提出了具体的改造方案，并由吴祥富联系的其熟识的施工人员杨如涛，由杨如涛具体实施改造案涉房屋的工程.同时由吴祥富和杨如涛与毗邻房屋的房主进行协调，而王长运只是对该改造工程进行出资.而签订了相关施工改造合同。对房屋进行如此之大的改造工程如果不是房主本人提出的改造方案，王长运作为房屋租赁者是绝不会进行如此的装修改造。该房屋进行改造实际上是基于吴祥富的意愿进行的，王长运只是承担改造费用，杨如涛实际上是对吴祥富负责，而非王长运。一审法院认定《房屋租赁合同》为无效合同的原因是该房屋为“违法建筑”，而吴祥富单方委托的资产评估报告的出的房屋价值是明显高于该“违法建筑”的实际市场价值的，对此王长运在一审时也对该报告提出了异议。一审法院并未对该资产评估报告的合理性进行任何形式的审查，直接对该报告予以采纳，显然是有失公允的，不符合人民法院在审查基本事实的相关要求。综上，王长运认为宁阳县人民法院（2019）鲁0921民初3262号民事判决书事实认定错误、适用法律错误，应当予以发回重审或依法改判。 一审法院认定事实：王长运为经营超市，租赁吴祥富所占有的位于宁阳县东疏镇西疏村原西疏粮所的三层门头房及后院房屋。被告于2019年1月21日先行向原告预付租金20,000元。原、被告于2019年2月1日签订了书面的房屋租赁合同。合同约定：出租方（甲方）吴祥富、承租方（乙方）王长运；甲方将其享有所有权的三层门头楼房每层面积400m2及后院房屋800m2（位于宁阳县东疏镇西疏村）租赁给乙方经营超市；租赁期限：自2019年2月1日起至2029年1月29日止；租赁费用：2019年2月1日至2029年1月29日前十年的租赁费用为每年10万元整，合计100万元；乙方不得在租赁房屋内进行非法活动，不得将租赁房屋私自转让、转包、转借，不得将房屋用于抵押或为他人提供担保，未经甲方允许不得改变房屋主体结构，否则甲方有权收回房屋。合同中还约定了违约责任等事项。租赁合同签订后在原告方的介绍下，王长运作为甲方与作为乙方的案外人杨如涛签订了房屋改造合同书、吴祥富作为丙方在合同书上签字。合同约定：甲方王长运（西疏粮所租赁者）、乙方杨如涛（改造施工方）、丙方吴祥富（房屋所有者）；工程位于东疏镇西疏粮所（产权归吴祥富所有）；房屋改造内容包括拆除一楼地板、大梁、前面门下大梁一个、北面三间墙及大梁、中间楼梯、门前台阶、地下室填平、地面整平，全部工程总共计价肆万捌仟元整；工程工期为60天，开始时间为2019.2.1，结束时间为2019.3.30，乙方须如期交付甲方使用（不可抗拒因素除外）；付款方式：合同一经签订，甲方即应首付5000元费用，一楼地面拆除完甲方支付5000元费用，一楼大梁拆除完甲方支付10,000元，中间楼梯、北面墙拆除完甲方支付5000元，门前台阶及门拆除完甲方支付5000元，地面整平后甲方支付5000元，工程竣工验收后剩余尾款待无质量问题甲方超市开业后一次性全部付清。同时合同还约定了承包施工方式、违约责任等事项；合同规定丙方保证通电、通水，负责解决与周围邻居因地界、线路等发生的纠纷。房屋改造合同签订后案外人杨如涛随即依据合同对被告所租房屋进行了改造施工。王长运向杨如涛支付费用5000元。2019年春节后因案外人王兆文以影响住房安全为由阻止施工而停工。2019年5月8日本案王长运作为原告以房屋租赁合同纠纷为由将本案吴祥富作为被告诉至一审法院，要求解除原、被告签订的房屋租赁合同并由被告返还租赁费20,000元、支付违约金100,000元。同年7月22日一审法院作出（2019）鲁0921民初1728号民事判决书，认定原被告间签订的房屋租赁合同无效，判决吴祥富返还王长运预付租金20,000元、驳回其他诉讼请求。2019年8月20日原告以同样案由将被告诉至一审法院，要求被告赔偿损失100,000元。2019年9月5日原告方委托北京中勤永励资产评估有限责任公司对涉案房屋被毁损资产（北屋地面、楼梯、墙面；南地板砖）进行资产市场价值评估，评估结果为164,484元（北屋地面、楼梯及墙面价值为155,460元；南地板砖价值为9024元）。支付评估费用2700元。诉讼中，被告对原告单方委托评估作出的资产评估报告有异议，在指定的期间内未申请重新评估，也未提交相关证据证明异议成立。案外人杨如涛作为原、被告双方的证人予以出庭作证，证实了以下事实：王长运支付了5000元的费用；对租赁房屋的改造施工是依合同约定进行；杨如涛对王长运负责；原告对改造事项知情。一审法院认为，原、被告间签订的房屋租赁合同为无效合同，已经生效的（2019）鲁0921民初1728号民事判决书定性、认定。原、被告签订房屋租赁合同后，与案外人杨如涛签订了房屋改造合同书。房屋改造合同约定了改造内容、施工方式以及被告即甲方、案外人即乙方的权利、义务，丙方即原告仅负责通水电、解决因地界、线路可能发生的纠纷。王长运租赁房屋后应在保证房屋整体性、结构安全性的前提下，根据经营需要对房屋进行改造，同时不得影响毗连房屋的安全和正常使用。案外人杨如涛受雇于被告并按照房屋改造合同对房屋进行改造施工，因影响了毗连房屋的安全被阻止而未完成改造施工。王长运所租赁房屋的改造施工改变了房屋结构、未完成施工造成了损失。合同无效因合同取得的财产应当予以返还；合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。作为房屋租赁者、改造者、雇佣者的王长运对改造房屋所造成的损失负有过错责任。吴祥富要求王长运赔偿经济损失的诉讼请求，事实清楚、证据充分，一审法院予以支持。吴祥富在房屋改造合同书上作为丙方签字，虽不享有任何合同权利，但对房屋改造内容知情、默许，亦未阻止对房屋的施工改造。故吴祥富对房屋改造所造成的损失应承担相应责任。王长运虽对原告单方委托评估的资产评估报告持有异议，但在指定的期间内并未申请重新鉴定，视为对自身权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：被告王长运赔偿原告吴祥富经济损失131,587.2元（房屋砸毁损失164,484元的80%）。于本判决生效后五日内一次性支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3642元，保全费1370元，评估费用2700元，共计7712元，由原告吴祥富负担1002元，被告王长运负担6710元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：涉案的鉴定报告是否应当作为本案定案的依据，上诉人是否应当赔偿被上诉人的房屋损失。 关于涉案的鉴定报告是否应当作为本案定案的依据，上诉人是否应当赔偿被上诉人的房屋损失的问题，一审中上诉人对2019年9月5日北京中勤永励资产评估有限责任公司出具的中勤永励评字【2019】第924836号资产评估报告有异议，但在一审法院限定的时间内未提重新鉴定申请，且上诉人也未提交证据证实该鉴定报告有违反法律规定的情形，虽然该鉴定报告中的委托方和资产占有方承诺函、资产评估委托合同作为委托方的吴祥富未签字，但被上诉人吴祥富持有该鉴定报告主张权利，可以证明吴祥富认可对鉴定机构的委托，该鉴定报告应当作为本案定案的依据。上诉人王长运对所租赁房屋进行改造施工，改变了房屋结构、未完成施工造成了被上诉人财产损失，作为房屋租赁者、改造者的王长运对改造房屋所造成的损失负有过错责任，上诉人应当赔偿被上诉人的房屋损失，上诉人的该上诉理由，本院不予支持。 综上所述，王长运的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3642元，由上诉人王长运负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年九月二日 书记员  马 鑫