安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终6755号上诉人（原审原告）：胡成祥，男，1972年12月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：李传兵，安徽巨铭律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘继芳，女，1973年10月1日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：李传兵，安徽巨铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽西湖新城置业有限公司，住所地安徽省合肥市双凤工业区。法定代表人：施翔，总经理。委托诉讼代理人：高凯峰，男，公司员工。上诉人胡成祥、刘继芳因与被上诉人安徽西湖新城置业有限公司（以下简称新城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初1621号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡成祥、刘继芳上诉请求：撤销一审判决，改判新城公司支付违约金10万元（以3835797元为基数，按照日万分之一从2017年9月1日起计算至实际交付之日止），案件受理费由新城公司承担。事实和理由：1.涉案别墅的面积及四至边界有规划图确定及合同约定。规划图明确标明了涉案别墅的面积及四至边界，补充协议六、4约定私家花园为独立使用，不是公共绿地。2.案别墅的私家花园是商品房买卖合同中约定的标的物。根据民用建筑设计标准术语标准GB/T50504-2009.3.1.3对别墅的定义为：一般指带有私家花园的底层独立式住宅。涉案的房屋完全符合上述别墅的定义，所以，私家花园是商品房买卖合同中约定的标的物。即使涉案别墅的私家花园被相邻的30#四单元侵占了20.049平方米，涉案别墅的私家花园还是存在的，只是少了20.049平方米。别墅虽与一般商品房均为居住性房屋，但购房者在选购别墅时，不仅会考虑居住功能，而且会注重选购的别墅是否能够提供更高的生活品质。从别墅的销售单价高于同地段的一般商品房屋，即可看出别墅具有不同于一般商品房的特性。该特性具体体现为别墅购房者对别墅舒适性、私密性、安全性等条件的追求。销售宣传时定位为别墅，私家花园是别墅的组成部分，胡成祥、刘继芳对“私家花园”享有独占使用权利，其对案涉房屋的花园属于“私家花园”的占有和使用预期，属于合理预期。别墅的私密性、安全性，对购房者的购房决定具有重大影响，别墅的私密性、安全性也体现在私家花园上，私家花园和涉案房屋是一个整体，私家花园是涉案房屋不可分割的一部分。胡成祥、刘继芳之所以高价购买涉案的别墅，也是看中别墅的私家花园，别墅的私家花园对购房决定具有重大影响。所以，别墅的私家花园是别墅不可分割的组成部分，也是别墅价值不可分割的组成部分。即使涉案别墅被30#四单元侵占了20.049平方，涉案别墅的私家花园只是减少了20.049平方米，涉案别墅的私家花园还是存在的。3.胡成祥、刘继芳购买的涉案别墅私家花园被侵占，新城公司答应整改后交付，新城公司一直拖延至今没有按照约定履行交付别墅的义务，构成违约，应当支付违约金。新城公司辩称，1.胡成祥、刘继芳认为合同补充协议约定私家花园为私家使用，不属于公共绿地与合同约定不符。该条款是指买受人同意其他购房业主有权独自使用其产权面积以外的公共绿地，并没有明确约定该等绿地属于合同价款对应的出卖人应交付于买受人的标的，根据现有房地产开发的基本逻辑，如房屋以外的绿地其产权属于买受人，在房管局备案的商品房买卖合同中载明的建筑面积中应当包含，而本案该房屋产权面积并不包含公共绿地。六、4条约定的本意是防止买受人与其他买受人之间产生争议或诉争，该条款并未对新城公司做任何义务性的条款约束，胡成祥、刘继芳提出的绿地性质均属于公共绿地。2.胡成祥、刘继芳主要诉请是要求支付延期交房违约金，但交付房屋的条件为该商品房取得竣工验收报告及建设工程规划许可证，新城公司已经按合同约定及时发出了交付通知书，胡成祥、刘继芳已知悉。现胡成祥、刘继芳以所谓公共绿地问题拒不收房，其既不符合合同约定，也无事实依据，未收房期间新城公司已多次口头、书面等方式催促其办理收房，但其怠于履行合同义务。3.胡成祥、刘继芳主张涉案房屋被该小区30栋4单元侵占了20余平方面积的公共绿地，如其对该公共绿地确有独占和使用的权利，应当通过相邻权纠纷向30栋4单元主张排除妨碍，其向新城公司主张权利显属主体不适格。胡成祥、刘继芳向一审法院起诉请求：1.新城公司支付违约金10万元（以3835797元为基数，按照日万分之一从2017年9月1日起计算至实际交付之日止）；2.本案诉讼费用由新城公司承担。一审法院认定事实：2016年8月24日，胡成祥、刘继芳与新城公司签订商品房买卖合同。合同约定，胡成祥、刘继芳以按揭方式购买新城公司开发的半岛一号歌德岛31#（一单元）别墅，别墅建筑面积286.81平方米，其中，套内建筑面积279.39平方米，分摊建筑面积7.42平方米，总金额3835797元；新城公司应在2017年8月31日前，依照规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；如逾期交付，买受人要求履行合同的，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同同时还对其他条款等作出了明确约定，但对别墅的面积及四至边界合同没有约定。合同签订后，胡成祥、刘继芳按约支付了全部购房款3835797元，但胡成祥、刘继芳至今没有接受房屋。一审另查明，2016年3月24日，涉案别墅通过相关部门竣工验收；2017年8月21日，新城公司通过速递向胡成祥、刘继芳邮寄了接房通知书，2019年2月6日，新城公司又通过速递向胡成祥、刘继芳邮寄了商品房收房催告书。一审法院认为，双方当事人签订的关于商品房买卖合同是合法有效的，双方应恪守条约，切实恰当予以履行。本案中，从胡成祥、刘继芳所持证据暂不能证明其诉称的别墅私家花园并非是商品房买卖合同中约定的标的物，故胡成祥、刘继芳以此为由要求新城公司承担违约责任欠缺证据支持，胡成祥、刘继芳需负担进一步的举证责任；同理，新城公司在合同约定期限内，已按约向胡成祥、刘继芳邮寄了接房通知书等，故胡成祥、刘继芳以此为由要求新城公司承担违约责任亦欠缺证据支持，胡成祥、刘继芳亦需负担进一步的举证责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回胡成祥、刘继芳的全部诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由胡成祥、刘继芳方负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，胡成祥、刘继芳与新城公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为该商品房取得竣工验收报告及建设工程规划许可证正本，新城公司已经举证证明案涉房屋在合同约定的期限内取得建设工程规划许可证正本并在合同期限内向胡成祥、刘继芳发出接房通知。胡成祥、刘继芳所举证据不足以证明所称私家花园属于合同约定的房屋交付条件，其认为案涉房屋不符合合同约定交付条件的意见，依据不足，本院不予采纳。因此，胡成祥、刘继芳以新城公司交付的房屋不符合约定为由拒收房屋并以此要求新城公司支付违约金的主张，依据不足，本院不予支持。综上，胡成祥、刘继芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由胡成祥、刘继芳负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年九月十五日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。