四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终843号 上诉人（原审被告）：乐山市昶星置业有限公司,住所地四川省乐山市沙湾区沙湾镇河口路27号。 法定代表人：蒋金福，执行董事。 委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师 被上诉人（原审原告）：冯幼，女，1978年8月4日出生，汉族，居民，住四川省乐山市沙湾区。 委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 上诉人乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）因与被上诉人冯幼房屋买卖合同纠纷一案，不服乐山市沙湾区人民法院(2018)川1111民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 昶星公司上诉请求：1、撤销（2018）月1111民初370号民事判决书,并驳回冯幼一审的诉讼请求或发回重审;2、判令冯幼承担本案一审、二审诉讼费用及相关评估费用。事实和理由：一、一审法院适用法律不当,一审法院完全混淆了建筑工程施工质量问题和建筑工程成品质量问题,从而导致了本案委托鉴定的内容存在严重的法律适用问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”的理解问题。1、该司法解释第12条中所说的房屋质量不合格,其第一部分应包括房屋未经验收和经验收不合格两种情况,指的在建筑物建设过程中施工质量的问题,而第二部分是说房屋交付使用后,经核验质量确属不合格的情况,这种情况一般是指房屋经验收合格交付使用后,但又经核验确属不合格,指的是建筑物成品质量的问题。2、《建筑法》第61条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《合同法》第279条亦作了基本相同的规定。由于房屋建筑是较永久性的建设项目,且建筑质量问题错综复杂,其既可能是勘察、设计方面的原因,亦可能是施工方面的问题。因此国家对建筑质量的有关法律、法规及技术标准、设计文件等均作了明确规定。该规定中所称的竣工验收,是指建筑工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序,也是建设过程中最后一个工序,是全面考核基本建设工作,检查是否合乎设计要求和工程质量的重要环节,是房屋从建设生产转入使用的一个重要的标志,交付使用的房屋必须经过这一环节。在正常情况下房屋建成后,有关部门应根据《建设项目（工程）竣工验收办法》的规定及工程规模大小,复杂程度等组织验收。不管是新建、扩建、改建项目及技术改造项目一律要经过工程验收后,方可交付使用。按照法律规定,交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,并具备国家规定的其他竣工条件。3、本案当中涉案的“公园一号”8号楼实际上早在2011年的9月26日就已经竣工验收完毕,并已经交付使用近十年之久,建筑物上随着时间的推移一定会存在混凝土强度及砂浆强度及外观质量的风化、退化,所以本案并不适用建筑工程施工质量问题,而争议的应当是建筑工程成品质量问题。4、本案当中一审法院对“公园一号”8号楼主体结构的质量进行了委托鉴定,但委托的鉴定内容为“施工质量问题”,这明显与本案“公园一号”8号楼已经交付近十年的状况完全不符合。施工质量鉴定一般发生在建设单位或开发商与施工单位之间的民事纠纷之中,施工质量鉴定属于现状检验,鉴定人员没有参与施工过程,无法直接对检验标准和分项工程做出评价。受检测手段的限制，相当多的检验项目尚无法事后采用检测方法进行复查。而竣工验收并交付使用的房屋需要了解哪些指标随时间会发生变化，如:几何量如钢筋间距、结构构件尺寸、混凝土蜂窝等随时间变化,混凝土、钢筋、沙浆等材料强度、砌体、混凝土的裂缝、钢筋的锈蚀则与时间有很大的关系,所以对施工质量鉴定一般理解应该是竣工验收并投入使用之前。本案涉案的“公园一号”8号楼竣工验收并使用多年,业主装修等会影响施工质量,所以应鉴定“公园一号”8号楼主体结构（含基础）的建筑物成品质量是否合格而非施工质量是否合格法院委托鉴定施工质量是否合格应为不当。如果以现状的建筑物成品质量来衡量施工质量,那么会有非常多的已经交付使用的房屋随著时间的推移导致施工质量的退化老化而不合格,那么会为整个房地产行业和整个社会带来混乱。二、西南交通大学建设工程质量（事故）鉴定中心（现四川交大工程检测咨询有限公司）对出具的《技术服务报告》及《关于技术服务报告（ＪＤＪ0-Ｂ6-ＪＤＦ-2020-0066）中“公园一号”8号楼主体结构（含基础）的施工质量是否合格的说明》其委托内容不符合本案实际情况,其鉴定的法律、法规依据明显错误,其鉴定方法明显违反法律、法规的规定,其《技术报告》中基础部分、高层部分、多层部分安全性鉴定评级Ｂｓｕ级和《是否合格的说明》明显自相矛盾,同时《技术报告》及《是否合格的说明》没有附相应的鉴定人资质且出庭的鉴定人也不具备鉴定人资质,不应当采纳。1、前面已经陈诉了的委托不当,不应当委托鉴定“施工质量”,而是委托鉴定“房屋成品质量”。2、西南交通大学建设工程质量（事故）鉴定中心（现四川交大工程检测咨询有限公司）出具的《技术服务报告》及《施工质量是否合格的说明》所依据主要为《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）、《混凝土结构工程施工质量验收规范》（ＧＢ50204-2002）、《建筑抗震鉴定标准》（ＧＢ50023-2009）、《建筑地基基础设计规范》（ＧＢ50007-2011）、《建筑结构检测技术标准》（ＧＢ／Ｔ50344-2004）、《建筑变形测量规范》（ＪＧＪ8-2016）、《砌体工程现场检测技术标准》（ＧＢ／Ｔ50315-2011）、《贯入法检测砌筑砂浆抗压强度技术规范》（ＪＧＪ／ＴＴ136-2017）、《混凝土中钢筋检测技术规程》（ＪＧＪ／Ｔ152-2008）、《回弹法检测混凝土抗压强度技术规程》（ＪＧＪ／Ｔ23-2011）这些方法,但是除了第二项《混凝土结构工程施工质量验收规范》（ＧＢ50204-2002）是对施工质量的检测方法及依据外,其余都是对建筑物成品质量的检测方式及依据,其依据的方法完全错误,实际上一般对施工质量的鉴定依据的国家现行规范是《建筑工程施工质量验收统一标准》（ＧＢ50300-2013）,所以其鉴定的法律、法规依据明显错误。3、西南交通大学建设工程质量（事故）鉴定中心（现四川交大工程检测咨询有限公司）出具的《技术服务报告》及《施工质量是否合格的说明》对建筑物高层部分、多层部分的梁、柱、墙等混凝土强度采用的是《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）附录Ｋ的要求（详见技术服务报告第15、16页）采用的是回弹法检测混凝土强度,但《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）附录Ｋ.0.1当中已经非常明确说明了适用的条件和不适用的条件:本附录适用于龄期已超过1××00ｄ且由于结构构造等原因无法采用取芯法对回弹检测结果进行修正的混凝土结构构件。本附录不适用于仲裁性检验。在附录Ｋ也明确说明了由于结构构造等原因无法采用取芯法才能采用回弹法,但鉴定机构并没有采取取芯法,也没有说明无法采用取芯法的原因。更让人难以理解的是附录Ｋ以黑体清楚的表明:本附录不适用于仲裁性检验,本次鉴定系人民法院委托的具有仲裁性质的鉴定,西南交通大学建设工程质量（事故）鉴定中心（现四川交大工程检测咨询有限公司）作为专业的鉴定机构对此非常清楚,但依然违反《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）附录Ｋ采用了回弹法检测混凝土强度明显是违反法律、法规的规定,具有很大的恶意性。4、《技术服务报告》中基础部分、高层部分、多层部分安全性鉴定评级Ｂｓｕ级和《是否合格的说明》明显自相矛盾。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）3.3.1民用建筑安全性鉴定评级的各层次分级标准的规定也依据《技术服务报告》第22页对Ｂｓｕ级的描述为:安全性略低于本标准对Ａｓｕ级的要求,尚不显著影响整体承载,可能有极少数构件应采取措施。昶星公司申请的中国建筑科学院有限公司的专家证人王某在庭审中也对主体结构质量的标准进行了相关的解释说明,并详细阐述了Ｂｓｕ级对应的建筑物成品质量系合格的理由和法律依据。如果因为材料强度退化或者房屋出现裂缝,房屋安全等级降低为Ｂｕ级,就判定房屋成品的主体质量不合格,全中国很多既有房屋都不会合格,那将会带来社会混乱。5、《技术服务报告》当中并没有附相应的检测报告,不应当采纳。在《技术服务报告》当中鉴定机构提供了很多的数据作为该报告的支撑,但是这些数据是怎么得出的,相应数据的检测报告鉴定机构并没有提供,因此不应当采纳。三、昶星公司强烈的不认可一审法院歪曲《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）附录Ｋ.0.1“本附录不适用于仲裁性检验。”当中的“仲裁性检验”问题。一审法院在判决书第7页对明显违反《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）附录Ｋ规定的《技术报告》进行了采纳,并说了“仲裁性检验”不应当包括法院司法鉴定检测,昶星公司认为原审法院对条款的解释明显的进行了歪曲。昶星公司认为法院的司法鉴定也属于“仲裁性检验”的一部分,若连人民法院的审判行为都不属于仲裁性质,那么在该条文的表示会直接运用“仲裁”二字,而不是“仲裁性”三字。四、一审法院判决利息计算起始日也存在错误。购房首付款、银行按揭贷款的利息计算起始日应当为冯幼起诉昶星公司解除买卖合同的日期即2018年的5月7日。五、在一审法院审理过程中,为了查明案件的事实,昶星公司曾向一审法院提出追加本案“公园一号”8号楼的施工方福州市一建建设股份有限公司为本案第三人参与诉讼,但一审法院并没有给予回复,只是没有接受昶星公司追加第三人的申请书,程序上面明显有问题。综上所述,原审判决适用法律错误,恳请二审法院在查明本案全部事实的基础上依法改判,支持昶星公司的上诉请求,维护昶星公司的合法权益。 冯幼辩称，请求驳回上诉维持原判。理由如下：一、竣工验收合格不等同于不存在施工质量问题。工程质量不存在施工质量和成品质量的划分。二、鉴定报告应当采信。1.司法机构是双方一并选定的，出具的鉴定结论真实客观，具有权威性，双方应当尊重。专家辅助人的陈述是推断的陈述，费用是申请方承担，难以保持中立，该意见不应作为案件判定的依据。2.鉴定依据客观充分。《技术服务报告》与《是否合格说明》不存在矛盾。房屋主体结构质量鉴定与房屋安全性鉴定时不同的鉴定，鉴定机构鉴定发现施工质量存在五大问题，综合得出8号楼房屋主体质量不合格结论，并非依据安全性鉴定评级得出的房屋主体质量不合格结论。《技术服务报告》与《是否合格说明》在一审中也提交了相关鉴定人员资质证明材料，不存在鉴定人员不具有资质的问题。3.关于回弹法检测混凝土抗压强度以及“仲裁性检验”问题，《技术服务报告》采用回弹法检测结果是符合设计要求，因此是有利于昶星公司，鉴定人员出庭也说明了8号楼不宜采用转芯法进行检测，因此鉴定机构采取回弹法不违法技术规程。三、一审利息起算没有错误，首付和按揭的利息损失是资金占用利息，应从昶星公司收到两笔款之日起算，并且之前7号楼诉讼中，生效判决均是按此计算。四、不追加福州一建司不违反程序。福州一建司不是房屋买卖合同当事人，冯幼也未向福州一建司主张权利，之前的7号楼诉讼中也没有追加福州一建司为第三人。 冯幼一审提出诉讼请求：一、解除冯幼、昶星公司双方于2011年1月17日签订的《商品房买卖合同》，冯幼向昶星公司退还房屋；二、昶星公司退还冯幼购房款173,712.00元以及契税、维修基金、他项权证费等各项费用11,501.00元，合计185,213.00元；三、昶星公司赔偿冯幼利息损失92,137.00元；四、昶星公司赔偿冯幼重新购房差价损失约113,027.00元（具体金额以鉴定报告为准）；五、本案诉讼费用由昶星公司承担。审理中，冯幼明确诉讼请求为：一、解除冯幼、昶星公司双方于2011年1月17日签订的《商品房买卖合同》，冯幼向昶星公司退还房屋；二、昶星公司退还冯幼购房款269,133.34元以及契税、维修基金、他项权证费等各项费用11,501.00元；三、昶星公司赔偿冯幼房屋增值差价损失168,813.06元及利息损失（首付款139,683.00元的利息从2011年1月17日起按当时活期存款利率0.36%计算至该款付清为止；银行按揭贷款利息，从按揭贷款给付之日起按银行同期活期存款利率0.36%计算至该款付清之日止）；四、本案诉讼费用由昶星公司承担。 一审法院审理查明：2011年1月17日，冯幼、昶星公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2936），合同约定冯幼以按揭方式购买昶星公司开发修建的“公园一号”Ａ区8幢2单元1楼1号的住房一套，面积127.57平方米，单价2114.00元／平方米，购房总金额为269683.00元，合同还对商品房质量、装饰、设备标准、保修责任等作出了详细约定。冯幼于合同签订当日向昶星公司支付了购房首付款139683.00元。2011年4月6日，冯幼作为借款人与受托贷款人中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行（以下简称：沙湾工行）签订了《乐山市个人住房公积金委托贷款借款合同》及《抵押物清单》，贷款130000.00元。合同签订后，沙湾工行将130000.00元贷款一次性支付给昶星公司，冯幼于2011年4月12日开始用公积金还款，截止2020年5月11日，共还本金46819.28元，还利息39638.12元，合计86457.40元。昶星公司建设的8号楼经竣工验收程序后，于2011年1××月13日向冯幼交付案涉房屋，经实测面积127.31平方米，实测总价269133.34元，差价为-549.66元。同日，冯幼向昶星公司一次性支付了国土收费200元、契税5382.67元、备案费80元、权证费160元、维修基金5728.95元、房印税5元、他项权证费484.44元、加办房产证1××元，合计12051.06元，扣除房款差价实际补交11501.40元。交付后，冯幼房屋一致空置。不久，房屋出现地坪起拱开裂、墙体斜裂缝等质量问题，冯幼与昶星公司协商解决未果。2018年5月7日，冯幼向该院起诉要求解除冯幼、昶星公司双方于2011年1月17日签订的《商品房买卖合同》，冯幼向昶星公司退还房屋，昶星公司退还购房款及相关费用、支付差价损失、利息损失。该院于2018年5月1××日向昶星公司送达了起诉书副本等文书。经冯幼提出申请，2018年6月26日，该院委托由冯幼、昶星公司双方共同选定的交大鉴定中心对案涉房屋主体结构（含基础）施工质量是否合格及主体结构安全性进行司法鉴定。2020年3月20日，交大鉴定中心作出《技术服务报告》，报告中安全性鉴定评级（1）高层部分构件安全性鉴定评级：所测部分构件的混凝土抗压强度不满足设计要求且经验算不满足承载能力要求，构件的安全性评级为Ｃｕ级；个别框架梁、柱的箍筋间距不满足设计及规范要求，构件的安全性评级为ｂｕ级；个别混凝土构件的外观质量不满足规范要求，构件的安全性评级为ｂｕ级；（2）子单元安全性鉴定评级：地基基础的安全性评级为Ｂｕ级；上部承重结构①结构承载功能安全性等级评级为Ｂｕ级；②结构整体牢固性等级评级为Ｂｕ级；③上部承重结构侧向位移等级的评级为Ｂｕ级；④上部承重结构子单元评级为Ｂｕ级；（3）建筑物安全性鉴定评级：8号楼高层部分安全性鉴定评级为Ｂｓｕ级。报告结论为：1、该建筑物存在以下施工质量不合格的情况：（1）部分预制桩桩身未进入密实卵石层；（2）所测部分混凝土构件的抗压强度不满足设计要求；（3）个别框架梁、柱的箍筋间距不满足设计及规范要求；（4）个别混凝土构件的外观质量不满足规范要求；（5）所测砌筑砂浆的抗压强度不满足设计要求。其余所测项目的施工质量合格。2、安全性鉴定评级（1）该建筑物地基基础的安全性评级为Ｂｕ级。（2）高层部分安全性鉴定评级为Ｂｓｕ级。（3）多层部分安全性鉴定评级为Ｂｓｕ级。应对不满足承载能力的构件进行加固处理。应对室内地坪起拱、墙体裂缝、烟道渗水等情况进行处理。应由具有测绘资质的单位继续对该建筑物进行沉降观测，若发现沉降异常，应立即进行处理。2020年3月27日，交大鉴定中心出具《技术服务报告结论说明》，技术服务报告说明中明确“公园一号8号楼主体结构（含基础）的施工质量不合格”。2020年6月4日，交大鉴定中心出具《检测方式的情况说明》对检测技术方法做出了说明。冯幼及另案当事人罗春梅向交大鉴定中心交纳了鉴定费150000.00元。根据冯幼的申请，该院委托科达信评估公司对案涉房屋市场价值进行鉴定评估。2020年5月6日科达信评估公司作出《房地产市场价值估价评估报告书》，案涉“公园一号”8幢2单元1楼1号房屋价值时点的市场价值单价3440.00元／平方米，总价437900.00元（百位以下四舍五入）。冯幼向四川科达信房地产土地资产评估有限公司交纳了评估鉴定费4800.00元。 一审法院认为，冯幼、昶星公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规定的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。庭审查明本案的争议焦点为：一、涉案8号楼主体结构质量是否合格，冯幼要求解除商品房买卖合同是否有合同依据和法律依据？二、冯幼要求退购房款及赔偿损失、支付利息的诉请能否予以支持？现评析如下： 一、涉案8号楼主体结构质量是否合格，冯幼要求解除商品房买卖合同有无合同依据和法律依据？ 根据冯幼、昶星公司签订的《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第1项“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房”的约定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，本案首先需要审查涉案8号楼主体结构（含基础）质量是否合格。所谓主体结构通常是指在建筑中由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，主体结构是由基础梁圈梁柱构造柱墙楼梯板屋面板所构成。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构的质量”，根据国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（ＧＢ50068-2001）规定，普通房屋和构筑物，设计使用年限50年。设计使用年限是房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程“合理使用年限”的具体化。昶星公司作为开发商、建设单位，有责任、有义务保障所承建并销售商品房的地基基础和主体结构质量和安全性能符合合同约定和国家法律规定的使用年限50年。公园一号8号楼主体结构经交大检测中心鉴定为主体结构（含基础）的施工质量不合格，出庭鉴定人明确房屋主体结构（含基础）的施工质量不合格即为主体结构（含基础）的质量不合格。公园一号1期工程1-8号楼虽通过竣工验收程序，但实际上1号楼已因严重的施工质量问题而拆除，7号楼亦存在质量问题，昶星公司仅以竣工验收报告不足以证明8号楼施工质量合格。由此，本案中冯幼所购买的“公园一号”住房的主体结构质量不合格，冯幼依法有权解除与昶星公司签订的商品房买卖合同。冯幼以诉讼的方式行使合同解除权，解除的时间点以冯幼的诉状送达给昶星公司之日为准，本案昶星公司收到冯幼的诉状时间为2018年5月1××日，故冯幼、昶星公司签订的《商品房买卖合同》从2018年5月1××日起依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及《商品房销售管理办法》第三十五条“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”的规定，冯幼要求将其所购“公园一号”Ａ区8幢2单元1楼1号的住房退还给昶星公司的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，该院予以支持。 二、冯幼要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？ 第一，关于冯幼要求昶星公司退还购房款及国土收费、契税等费用的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现冯幼、昶星公司的合同解除后，冯幼将所购房屋退还给昶星公司，昶星公司也应将所收取的房款和相关费用返还给冯幼。即昶星公司应退还冯幼购房款269133.34元（由首付款及贷款本金组成）；退还国土收费200元、契税5382.67元、备案费80元、权证费160元、维修基金5728.95元、房印税5元、他项权证费484.44元、加办房产证1××元，合计12051.06元，冯幼对此项主张退赔11501.00元，是其对自身权利的处分，该院予以确认。昶星公司应退付冯幼以上两项共计280634.34元。 第二，冯幼主张的房屋增值差价的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，本案中冯幼在履约过程中无违约行为，昶星公司应当承担全部违约责任，即应当赔偿因违约给冯幼造成的全部损失。因房屋差价损失属于冯幼履行合同后的履行利益，冯幼、昶星公司约定买卖的房屋系特定物的买卖，不是种类物，不能替代，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素、房屋增值形成的差价及冯幼退房后重新购房增加不必要的支出等因素。经鉴定，冯幼所购房屋的评估总价为437,900.00元，其差价损失为：评估总价437,900.00元-购房实际总价269,133.34.00元=168,766.66元，该部分差价应当认定为冯幼的履行利益即昶星公司违约所造成的损失，昶星公司依法应当赔偿给冯幼。 第三、关于冯幼要求昶星公司支付购房款的活期利息问题。冯幼、昶星公司签订的合同第十六条第（二）款第1项约定“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。卖受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因而发生的检测费用由出卖人承担”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”昶星公司应当按上述双方合同的约定和法律规定给付利息，利息的计算按合同的约定“银行同期活期存款利率”计息。冯幼主张首付款139683.00元从给付之日起按银行同期活期存款利率0.36%计算至该款付清之日的请求符合双方的约定及法律规定，予以支持。冯幼的首付款交付时间为2011年1月17日，2011年银行活期存款利率为0.36%（月利率为0.03%）,至合同解除之日，从2011年1月17日至2018年5月1××日，约88个月（取整数），首付款利息为139683.00元×0.03%×88个月＝3687.63元；冯幼主张银行按揭贷款130000.00元从给付之日起按银行同期活期存款利率0.36%计算至该款付清之日的请求符合双方的约定及法律规定，予以支持。至合同解除之日，从2011年4月12日至2018年5月1××日，约85个月（取整数），首付款利息为130000.00元×0.03%×85个月＝3315.00元。基于上述合同约定，本案鉴定费用、评估费用应当由昶星公司承担。 综上所述，冯幼的诉讼请求部分符合法律规定，该院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条规定，判决：一、冯幼与乐山市昶星置业有限公司于2011年1月17日签订的《商品房买卖合同》从2018年5月1××日起解除；冯幼所购“公园一号”Ａ区8幢2单元1楼1号的住房一套在本判决生效后十日内退还昶星公司乐山市昶星置业有限公司；二、乐山市昶星置业有限公司于本判决生效后十日内支付冯幼购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、加办房产证费共计280634.34元;三、乐山市昶星置业有限公司于在本判决生效后十日内支付冯幼购房首付款及按揭贷款的利息（首付款利息的计算方式为：以139683.00元为基数，从2011年1月17日起按银行同期活期存款利率0.36%计算至该款付清之日止；按揭贷款的利息计算方式为：以130000.00元为基数，从2011年4月12日起按银行同期活期存款利率0.36%计算至该款付清之日止）；四、乐山市昶星置业有限公司于本判决生效后十日内支付冯幼房屋增值差价损失168766.66元；五、驳回冯幼的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8042.00元，房屋市场价值评估费4800.00元，合计13086.00元，由乐山市昶星置业有限公司负担（案件受理费于该判决生效之日起七日内向该院缴纳；评估费于本判决生效之日起十日内直接支付冯幼）；8号楼房屋主体结构安全鉴定费150000.00元，由乐山市昶星置业有限公司负担（冯幼已交四川交大工程检测咨询有限公司，乐山市昶星置业有限公司于该判决生效之日起十日内直接支付冯幼）。 二审中，当事人未提交新证据。 二审查明，在（2017）川11民终445号（罗军与乐山市昶星置业有限公司房屋买卖合同纠纷）案件审理过程中，该案一审法院依法对案涉8号楼所在同一小区的7号楼，委托四川中节能工程检测中心有限公司对“公园一号”7号楼主体结构（含基础）施工质量是否合格以及主体结构安全性评级进行技术鉴定。鉴定结论为：1、受检房屋桩基础施工质量不满足设计及规范要求，基础砌体与设计不符，上部墙体砌砖筑砂浆强度不满足设计强度要求，房屋部分承重墙体核算不满足设计荷载使用要求。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（ＧＢ50300-2013）3.0.7条的规定,受检房屋主体结构施工质量综合评定不合格；2、受检房屋基础持续不均匀沉降、部分承重墙开裂、基础地梁开裂、经核算不满足设计荷载要求的墙体导致房屋整体存在安全隐患，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）9.1.2第1款“一般情况下，应根据地基基础和上部承重结构的评定结果按其中较低等级确定”，受检房屋主体结构安全性综合评定为Ｃｓｕ级。该案最终判决：罗军与昶星公司于201××年7月6日签订的《商品房买卖合同》从2016年6月17日起解除；罗军所购“公园一号”Ａ区7幢3单元×楼×号的住房一套在本判决生效后十日内退还昶星公司；昶星公司在本判决生效后十日内支付罗军购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、工本费等费用296632元，房屋增值差价72422.36元，合计369054.36元;昶星公司在本判决生效后十日内支付罗军首付款利息2504元及按揭贷款利息（以160000元为本金,从201××年12月1日起按银行同期活期存款利率计算直至付清本金止）；驳回罗军的其他诉讼请求。该案生效后，罗军对利息部分提起再审，四川省高级人民法院以（2017）川民申3419号民事裁定书驳回罗军的再审申请。 另查明，一审法院在2018年9月1××日，就鉴定事项对双方进行询问，昶星公司明确同意对8号楼主体结构（含基础）施工质量是否合格及主体结构安全性评级进行鉴定，同时对选定的鉴定机构，即现在的四川交大工程检测咨询有限公司没有异议。 四川交大工程检测咨询有限公司在出具的《技术服务报告》前，在2019年12月16日出具了《鉴定报告（征求意见稿）》，昶星公司于2019年12月24日对该征求意见稿出具《关于反馈意见》的书面回复，该回复中未涉及鉴定依据、鉴定人资质等问题，仅在第四项写到：“应慎重判定浆砂强度，因砌体粉刷面清除时，对砖缝表成浆纱会产生严重扰动，且砖缝表面砂浆不平整，仅使用贯入法检测砂浆强度必然严重偏低，建议结合其他多种检测方式进行判定”，同时对18、19页的“高层上部结构”和“多层上部结构”载明的“部分构件存在不满足承载力要求的现象”，要求“建议细化具体构体”。 四川交大工程检测咨询有限公司出具的《技术服务报告》，在“质量现状”部分描述8号楼存在框架梁与填充墙间裂缝、剪力墙骨料外露、地坪拱起、墙体开裂、剪力墙存在蜂窝麻面、墙面抹灰层空鼓、开裂等现象。 冯幼房屋尚未装修。案涉15万元质量鉴定费由冯幼账户转账支付，但实际费用由多位业主集资。 前述事实，有（2017）川11民终445号民事判决、（2017）川民申3419号民事裁定、《技术服务报告》《鉴定报告（征求意见稿）》、《关于反馈意见》、《民用建筑可靠性鉴定标准》表3.3.1《民用建筑安全性鉴定评级的各层次分级标准》、一审询问笔录、《承诺书》《当事人陈述在案为证。 二审其余查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点一是四川交大工程检测咨询有限公司出具的《技术服务报告》（编号JDJC-BG_JDF_2020-0006）（以下简称《技术服务报告》）是否应当采信？争议焦点二是案涉《商品房买卖合同》是否应当解除并退还房屋及已付房款、契税、维修基金、他项权证费？焦点三是是否应当支付房屋增值差价损失及利息损失？焦点四是是否应当追加福州市一建建设股份有限公司为本案第三人？ 关于争议焦点一，昶星公司认为《技术服务报告》存在鉴定内容不符合案件实际情况、鉴定依据错误、鉴定方法违法、鉴定结果与《是否合同说明》矛盾、鉴定人不具备资质等问题，故《技术服务报告》不应当采信。本院认为前述理由均不成立，理由如下：1、案涉鉴定内容在一审程序中征求了双方意见，昶星公司对鉴定内容是明知并且明确表示同意的。其提出本案是“建筑工程成品质量”而不是“建筑工程施工质量问题”，但昶星公司无法向本院提交与“建筑工程成品质量”这个概念相关的任何法律法规或者其他依据，并且在（2017）川11民终445号民事判决中对8号楼同一小区的7号楼所进行的鉴定内容也是“建筑工程施工质量问题”，而7号楼同样是竣工验收合格并交付使用多年。因此昶星公司关于鉴定内容不合法的理由不能成立；2、四川交大工程检测咨询有限公司在出具《技术服务报告》前，在2019年12月16日出具了《鉴定报告（征求意见稿）》，昶星公司对此的书面回复中均未就鉴定内容、鉴定依据、鉴定人资质提出质疑，只是建议结合多种检测方法再行判定砂浆强度以及细化高层和多层上部结构不满足承载力要求的具体构件，而《鉴定报告（征求意见稿）》与《技术服务报告》在鉴定方法、鉴定依据、鉴定内容并无重大差异。在耗时接近2年、耗资15万的最终鉴定结论出具后，昶星公司开始对鉴定结论全方面提出质疑，并在二审中提出重新鉴定申请，本身有违诚信原则。3、关于昶星公司认为对混凝土检测适用《民用建筑可靠性鉴定标准》附录K属于鉴定方法错误问题。本院认为，《技术服务报告》“现场检测”中明确载明，对高层部分及多层部分建筑物砖抗压强度、砂浆抗压强度及圈梁、构造柱的抗压强度进行抽样检测，是适用的《建筑结构检测技术标准》（GB/T50344-2004）第3.3.13条及《民用建筑可靠性鉴定标准》附录K，并非仅适用了昶星公司认为不应当适用的《民用建筑可靠性鉴定标准》附录K。《技术服务报告》在第六部分“安全性鉴定评级”中也明确载明，对高层部分“构件安全性鉴定评级”是“根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）第5.2节的相关要求”得出结论，即：“该建筑物所测部分构件的混凝土抗压强度不满足设计要求，且经验算不满足承载能力要求，构件的安全性评级为cu级……”，对多层部分“构件安全性鉴定评级”也是“根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）第5.2节的相关要求”得出结论，即：“该建筑物所测砌筑砂浆的抗压强度不满足设计要求，且经验算不满足承载能力要求，构件的安全性评级为cu级”。也就是说，昶星公司认为不应当适用的附录K本身并未单独作为混凝土抗压强度现场检测的鉴定依据使用，鉴定机构是参考了两种标准进行的鉴定，并且《技术服务报告》对高层和多层部分的构件安全性鉴定评级是依据的《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）第5.2节相关要求，而非昶星公司不认可的附录K。因此，昶星公司认为附录K不应当作为鉴定依据，从而否定整个鉴定结论的理由不能成立。综上，《技术服务报告》应当作为鉴定依据在本案中予以采信。故昶星公司二审中向本院提交重新鉴定申请没有事实依据和法律依据，本院不予同意。 关于争议焦点二，案涉《商品房买卖合同》是否应当解除并退还房屋及已付房款、契税、维修基金、他项权证费的问题。昶星公司认为8号楼安全性为Bsu级，应当属于建筑物成品质量合格。本院认为，四川交大工程检测咨询有限公司出具的《技术服务报告结论说明》明确8号楼主体结构（含基础）的施工质量不合格，并且从《技术服务报告》“质量现状”部分描述8号楼存在的框架梁与填充墙间裂缝、剪力墙骨料外露、地坪拱起、墙体开裂、剪力墙存在蜂窝麻面、墙面抹灰层空鼓、开裂等现象来看，8号楼存在房屋使用性方面的严重质量问题，因此无论是依据昶星公司与冯幼签订的《商品房买卖合同》关于退房的约定，还是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，冯幼均有权解除双方之间的《商品房买卖合同》，并且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，冯幼有权要求退房并且要求昶星公司返还其因购房而支付的已付房款、契税、维修基金、他项权证费。关于昶星公司认为首付款及按揭贷款的利息起算应当是本案起诉之日起算的主张，本院认为，冯幼主张的首付款及按揭贷款的利息实际是该部分款项的资金占用利息，该部分款项的资金占用时间应当是从各自的支付时间开始计算，一审法院按此计算首付款及按揭款的资金占用利息并无不当，昶星公司该上诉理由本院不予支持。 焦点三是是否应当支付房屋增值差价损失及利息损失？昶星公司认为评估价格没有明确为二手房价格，是以新房价格进行的评估，故不应当采信。本院认为，价格评估明确载明是以2020年4月9日作为价值时点，按比较法评估的案涉房屋的市场价值，昶星公司未能提供实质性证据证明该评估方法错误，其主张案涉房屋的价值评估报告不应当采信的理由本院不予支持。一审法院依据该份价值评估报告认定案涉房屋的增值差价及利息损失符合法律规定，并无不当，本院予以确认。 焦点四是是否应当追加福州市一建建设股份有限公司为本案第三人？昶星公司与冯幼系商品房买卖合同纠纷，福州市一建建设股份有限公司不是双方商品房买卖合同当事人，且争议的房屋质量问题，昶星公司作为发包人与承包人福州市一建建设股份有限公司可以另案诉讼予以解决，福州市一建建设股份有限公司不是本案必要的第三人，故一审未予追加并无不当，昶星公司该上诉请求本院不予支持。 综上所述，昶星公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8042元，由乐山市昶星置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 霞 审 判 员  聂佳丽 审 判 员  张图亮 二〇二〇年九月十五日 法官助理  荆 勤 书 记 员  王文婷