湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7359号上诉人（原审原告）：李刚，男，1964年10月5日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：胡威，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉当代尚城万国府置业有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城3、4、6栋6号楼21层4-5室。法定代表人：殷俊岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：程琦，湖北浩泽律师事务所律师。原审第三人：渤海银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市江汉区新华路29号。负责人：陈任武，行长。委托诉讼代理人：秦振宗，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人李刚因与被上诉人武汉当代尚城万国府置业有限公司（以下简称当代公司）、原审第三人渤海银行股份有限公司武汉分行（以下简称渤海银行武汉分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初9274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李刚上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判支持李刚的一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由当代公司负担。事实和理由：一、一审法院对李刚的诉讼请求没有进行实质审理，违反了民事诉讼法的规定。李刚起诉是因为当代公司无法交付符合约定条件的房屋，故请求解除《商品房买卖合同》及《商品房委托装修合同》，返还购房款及装修款，一审法院没有围绕合同是否符合解除条件进行审理，而让李刚主张排除妨碍，不符合法律规定。二、一审法院没有对当代公司的违法行为进行审查，未查清当代公司存在的违法事实。当代公司的规划设计不符合《武汉市建设工程规划管理技术规定》的要求，6栋房屋与门楼系独立结构，当代公司在规划报批时，两者是独立的，且不符合《建筑设计防火规范GB50016—2014》中关于裙房的定义，当代公司关于两者属裙房的说法不符合设计图纸，无相关报批手续，且与规划图、竣工图均不一致。三、一审法院没有查清当代公司存在的严重违约情形。假如当代公司提供的图纸符合规划设计规定，则根据实地测量结果，6栋与门楼间的距离与规划设计不符，根据规划图6栋与门楼距离为3.58米，而实际测量结果仅有2.82米，门楼前沿与6栋房屋外沿平行距离只有9.36米，比规划少了2.42米。另外，当代公司建成的房屋与售房宣传不一致，属于严重违约行为。从当代公司在售楼部展示的沙盘模型可以看出，门楼没有遮挡李刚购买房屋的窗户，销售人员也明确表示建成后的房屋与模型一致，李刚正是基于沙盘模型及销售人员的承诺才购买涉案房屋，但当代公司实际交付的房屋却与模型及承诺不符，造成涉案房屋窗户被门楼严重遮挡，李刚购买房屋的目的无法实现。四、一审法院认定当代公司代李刚收房，房屋具备国家规定和合同约定条件属于事实认定错误。李刚购买的是精装房，在发现所购房屋与约定不一致时，立刻向当代公司提出退房要求。虽然李刚在签订房屋买卖合同时，在当代公司的要求下签订了《收房及钥匙代管委托书》，但李刚实际上并没有收房。上述委托书属格式文本，交付房屋是当代公司的义务，在李刚对房屋状况不了解的情况下要求其认可收房，排除了李刚的主要权利，应当是无效的。李刚在得知当代公司违法、违约情形后，已要求退房并解除合同。当代公司辩称，双方合同是有效的，当代公司交付的房屋符合设计图要求，通过了相关部门竣工验收。一审法院认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。渤海银行武汉分行述称，对一审判决没有意见。李刚向一审法院起诉请求：1.判决李刚与当代公司2017年12月20日签订的《武汉市商品房买卖合同》、《商品房委托装修合同》解除；2.判决当代公司立即向李刚返还购房款4621878元，并赔偿李刚购房款的利息损失，利息损失包括李刚首付款利息损失及李刚偿还给银行的贷款利息，利息计算至当代公司退还全部本息之日止（利息暂计为328181.33元）；3.判决当代公司立即向李刚返还房屋装修款709040元，并赔偿李刚装修款的利息损失，利息损失包括李刚首付款利息损失及李刚偿还给银行的贷款利息，利息计算至当代公司退还全部本息之日止（利息暂计52698.56元）；4.判决当代公司向李刚赔偿经济损失709040元；5.诉讼费用由当代公司承担。一审法院认定事实：2017年12月20日，李刚与当代公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定，当代公司将其开发建设的《汉口万国府MOMA项目》商品房第6幢2层1号房（建筑面积177.26平方米）售给李刚。单价每平方米26074元，总金额4621878元，付款形式及付款时间，2018年1月20日前，一次性存入商品房首付款1391878元，其余价款办理贷款。双方约定交房期限及条件，2019年12月31日前，当代公司将符合下列条件的商品房交付李刚，完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，达到行业单位认可，正常使用条件；完成商品房项目竣工交付使用相关手续。双方约定了规划、设计变更的条款，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到李刚所购商品房质量或使用功能的，当代公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知李刚。李刚有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。李刚在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视为接受变更。当代公司未在规定时限内书面通知李刚的，李刚有权退房。李刚退房的，当代公司须在李刚提出退房要求之日起60天内将李刚已付款退还给李刚。不退房的，双方另行签订补充协议。在上述合同附件六的补充协议中，双方对设计变更补充约定，该商品房在开发建设过程中，经规划部门批准的规划、设计变更导致商品房结构形式、户型、朝向方式发生变化的，当代公司应通知李刚，李刚应在收到通知之日起15日内向当代公司作出是否退房的书面答复。李刚未在上述期限内提出书面退房的，视为接受变更。对合同第二十条合同解除变更如下：无论何种情形导致买卖合同被解除的，李刚均应履行如下义务，共同办理备案买卖合同注销手续，否则支付违约金；配合终止担保、新设定的抵押等手续，否则支付违约金；10日内腾空房屋交当代公司，否则支付违约金；前述手续办理完毕后，90个工作日内扣除违约金、费用及损失后，剩余房款无息退还。如因当代公司原因导致合同解除的，双方同意，贷款客户，首付款按人民银行同期存款利率计算，贷款部分按人民银行同期贷款利率计算。除法定和约定解约事由外，任何一方不得单方解除合同。如李刚无正当理由解除合同，须当代公司书面同意，并按商品房总价款的20%支付违约金，赔偿损失。出现法定或约定的李刚可以解除合同事由，除合同另有约定外，当代公司自发生该等事由起30日内未收到李刚解除合同的书面通知，则视为李刚放弃合同的解除权。另外，双方同时还签订了《商品房委托装修合同》，合同约定，房屋建筑面积177.26平方米，装修价格为每建筑平方米4000元，总工程款709040元。签署合同时需付清定金219040元，该款为履行合同定金。因李刚原因或李刚单方提出解除合同的，视为当代公司已提供装修服务，李刚在本合同项下已缴纳的款项全部不予退还，本合同解除。无论任何原因导致买卖合同解除的，则本合同自动一并解除，因一方违约导致本合同及买卖合同解除的，该违约方应分别按照本合同及买卖合同约定承担相应的违约责任。该合同附有《收房及钥匙代管委托书》，该委托书载明，李刚委托当代公司按合同约定与开发商办理该房屋验收及交接手续，房屋钥匙委托当代公司保管。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，2018年4月，李刚发现当代公司擅自变更规划，导致李刚购买的房屋与相邻的门楼之间距离仅有2.8米，且完全遮挡了客厅、餐厅的窗户，影响通风采光，双方发生纠纷。为了证明其诉讼请求成立，李刚向一审法院提交了《收据》3张，第一张载明，当代公司收到李刚首付款1191878元；第二张载明当代公司收到李刚定金200000元；第三张载明当代公司收到李刚装修首付款219040元。还提交渤海银行武汉分行《个人信用借款合同》、《个人一手房按揭款抵押借款合同》、《借据》、《放款通知》，证明其贷款情况。还提交了《还款计划表》，证明李刚还款数额。还提交《万国府MOMA》项目平面图、《房屋模型照片》、《房屋现状照片》，证明购买的房屋与相邻门楼两幢建筑物间距离只有2.8米，房屋现状与规划设计不一致，门楼完全遮挡了李刚购买的房屋，严重影响房屋通风和采光，售楼模型与房屋现状不一致，存在虚假宣传。还提供《电话录音记录》，证明2019年5月20日，李刚家属与当代公司总经理助理魏某通话，魏某承认门楼遮挡的事实，但是退房等问题建议司法程序解决。还提交《商品房备案价格查询》，中海·青年路3号楼预售方案备案价格30308元，证明损失每平方米超过4000元，总价超过700000元。对李刚的上述证据，当代公司认为，对3张收据无异议；对贷款合同应由渤海银行武汉分行核实；对模型照片，认为只有部分照片，不能还原整个模型的全部，模型上还有提示语。对现状照片，认为无法直接证明与规划不一致，也不能反映影响了通风和采光，需要专业部门鉴定，不是照片能说明的；对录音，需要核实；对《商品房备案价格查询》，认为不是成交价格，只是参考价，不能反映实际损失。渤海银行武汉分行对李刚的上述证据认为，对《商品房买卖合同》《商品房委托装修合同》《收据》《个人一手房按揭款抵押借款合同》《个人信用借款合同》贷款借据、放款通知等均无异议；对还贷款利息需要核算；对平面图、照片无异议；对录音，认为需要核实；对《商品房备案价格查询》无异议。一审庭审中，当代公司提交了房屋买卖合同、委托装修合同，内容与李刚提交的一致。还提交了规划设计图、建设工程规划许可证，证明房屋施工和房屋规划完全一致，不存在更改规划的情形，房屋规划和相关施工都经过相关部门审批，采光和通风都符合相关要求。还提交《项目特别情况告知书照片》《沙盘照片》，证明当代公司已告知李刚，沙盘只是展示作为参考，不视为要约。还提交了《建设项目日照分析报告》，证明李刚所购买房屋经过上海中房建筑设计有限公司进行评估测算，房屋日照是符合法律规定的。还提交房屋照片，证明门楼与李刚购买房屋之间的实际间距的情况。对当代公司的上述证据，李刚认为，对规划设计图的真实性无异议，对证明目的有异议，房屋施工并非按经审批的规划设计来施工，首先，如当代公司答辩称，门楼与第6栋房屋是连在一起的，但实际上在规划图纸上并未显示两者之间有连接，门楼与第6栋房屋是两个独立的建筑；其次，规划平面图显示的门楼与第6栋房屋之间的距离为3.58平方米，实际距离却为2.8米，显示的门楼前沿与第6栋房屋前沿的平行深度为11.75米，实际距离却为9.6米，故房屋的实际现状与规划不一致，且门楼的规划设计的长宽高与实际不符，正是因为门楼与第6栋房屋之间的前后左右距离变动，导致了房屋严重遮挡；对《特别情况告知书照片》《沙盘照片》《建设项目日照分析报告》真实性不予认可，因为是当代公司单方制作的，根据司法解释的规定，沙盘属于当代公司的宣传资料，一般情况下作为要约邀请，但该宣传资料对房屋及相关设施所作的相关说明和允诺是具体确定的，并对李刚是否订立合同和房屋价格确定有重大影响的，应当视为要约。沙盘照片显示，门楼并未遮挡房屋客厅餐厅的窗户，销售人员口头承诺并不影响通风采光及视线，加上沙盘照片上显示门楼与第6栋房屋之间并无墙体连接，因此，李刚考虑到不会存在安全隐患，且能够很好改善居住条件才决定购买。根据司法解释，此要约即便未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当代公司违约应当承担违约责任。对当代公司提交的照片不予认可，视觉有差异。渤海银行武汉分行没有提交证据。一审法院另查明，讼争房屋“汉口万国府MOMA项目”经批准由上海中房建筑设计有限公司设计，本案诉讼中，该设计单位委托工程技术人员许善惠参与现场勘验。2019年12月22日，一审法院组织双方当事人对李刚所购买房屋和门楼进行现场勘验，并绘有图纸，取得了具体数据（见勘测图），其中，一楼外墙间距2.82米、二楼间距2.97米。对上述勘测数据，设计单位认为，设计图纸是对的，间距是结构墙对结构墙的距离（不含装饰面），门楼突出来的部分没有算标注；李刚申请的专家李某述，按测量规范，最大误差为5公分，加上混凝土结构工程验收15毫米，计65毫米，2.885米与3.2米比误差超出国家允许范围，门房不应定为裙房；在房屋现场质证时许善惠表示，门楼左边墙体与第6号楼间距3.58米是毛坯墙体数据。一审庭审中，李刚补交了证据《门房独立设计图》证明门房是单独设计。对此，当代公司认为，图纸是复印件，没有盖章，合法性有异议，争议焦点是间距，且平面图不是立体图，不认可。李刚另提交一张盖有公章图纸。对此，当代公司认为两张图纸不一致。李刚提交竣工图一份，证明房屋现状与设计、竣工不一致。当代公司认为，该竣工图恰好能证明竣工和设计一致，验收部门肯定了竣工和设计是一致，才能通过验收。当代公司补充提交了竣工验收证。李刚对此认为，形式上的真实性无异议，对证明目的有异议，该图没有标注房屋距离和尺寸，不能证明验收合格没有改变规划。在两个建筑物间加连接物，明显违法。上述证据经庭审质证认证后，一审法院依法予以采信。一审法院认为，李刚与当代公司、原审第三人渤海银行武汉分行属房屋买卖合同纠纷。2017年12月20日，李刚与当代公司签订《武汉市商品房买卖合同》、《商品房委托装修合同》及《收房及钥匙代管委托书》是李刚与当代公司的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，李刚按约定支付了定金200000元、购房首付款1191878元、装修首付款219040元及银行按揭贷款。当代公司也代李刚收房并进行了房屋装修。现双方因李刚所购买房屋外的该小区进出门楼与李刚购买房屋间距是否符合规划建设而影响房屋通风采光发生纠纷。从本案查明的事实看出，竣工验收等证据证明李刚所购买的“汉口万国府MOMA项目”第6幢2层1号房屋具备国家规定和合同约定的交房条件，且根据《收房及钥匙代管委托书》的约定，当代公司已代李刚接受了该房并进行装修。李刚所述房屋以外的门楼遮挡光线、影响通风采光等属物上请求权、属占有以外方式是否妨碍所有权范畴，李刚可依法主张相应的权利，依法排除妨碍。因此，李刚请求判决其与当代公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及《商品房委托装修合同》解除、返还购房款4621878元并赔偿利息损失、返还装修款709040元并赔偿利息损失、赔偿经济损失709040元的诉讼请求不符合约定和法律规定，该诉讼请求一审法院依法不予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回李刚的诉讼请求。案件受理费28373元，由李刚负担（李刚已预付）。二审期间，双方均未提交新证据。二审中，双方均认可李刚未实际收房。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据二审中双方的上诉及辩称意见，本案的争议焦点是李刚所购买的涉案房屋是否经过规划变更、是否符合交付条件及李刚是否有权解除其与当代公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房委托装修合同》。本案中，李刚提出解除涉案合同的主要依据是《商品房买卖合同》第十三条“规划、设计变更的约定”内容，认为当代公司交付的房屋发生了规划变更，其有权解除合同。根据查明的事实，涉案房屋所在项目在建设时取得了武汉市国土资源和规划局颁发的《建设工程规划许可证》（武规建[2017]117号），在建设后取得了武汉市国土资源和规划局颁发的《建设工程竣工验收规划条件核实证明》（武规验[2018]070号）。虽然李刚认为当代公司实际交付的房屋与规划图纸不符，但是其认可涉案房屋所在项目经过了规划验收且规划部门认为相关建设符合要求。因此，李刚无充分证据证明涉案房屋变更了规划，其以当代公司变更规划为由，请求解除双方《商品房买卖合同》及《商品房委托装修合同》无事实和法律依据，本院不予支持。关于李刚上诉认为当代公司交付的房屋与售楼部展示的房屋沙盘模型及销售人员告知的沙盘模型与交房标准一致的承诺不符，构成根本违约问题，因房屋沙盘模型仅是对房屋布局的展示宣传，对房屋及相关设施的说明并不能达到具体确定的程度，不应视为要约，不能构成合同内容，且双方合同明确约定“买卖合同、政府最终批准文件为确定双方权利义务的最终依据”，故李刚的该项上诉请求无法律和合同依据，本院不予支持。综上所述，李刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28373元，由李刚负担。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  吴伶俐审判员  张文浩二〇二〇年九月十四日法官助理胡海洲书记员胡海洲