浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0483民初2884号原告：俞国兴，男，1970年10月22日出生，汉族，住浙江省桐乡市。原告：张秀英，女，1972年8月15日出生，汉族，住浙江省桐乡市。原告：俞培良，男，1948年3月15日出生，汉族，住浙江省桐乡市。原告：俞颖，女，1997年3月7日出生，汉族，住浙江省桐乡市。四原告共同委托诉讼代理人：许智添、陈夏，浙江子竣律师事务所律师。被告：陈有荣，男，1964年7月24日出生，汉族，住浙江省桐乡市。被告：林晓燕，女，1979年7月23日出生，汉族，住浙江省桐乡市。二被告共同委托诉讼代理人：魏晓阳、平晓霞，浙江泽春律师事务所律师。原告俞国兴、张秀英、俞培良、俞颖与被告陈有荣、林晓燕合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后,依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。四原告共同委托诉讼代理人许智添、二被告共同委托诉讼代理人平晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞国兴、张秀英、俞培良、俞颖向本院提出诉讼请求：一、确认原被告于2010年6月11日所签订的《购买合同》无效；二、被告向原告腾退并返还位于桐乡市××村××期××幢××号的房屋；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告俞国兴与其他三原告分别系夫妻关系、父子关系及父女关系。俞国兴、张秀英与被告在2010年6月12日签订《购买合同》一份，约定俞国兴、张秀英将新星村集聚总体规划搬迁安置所得位于桐乡市××村××期××房以1000000元的价格转让给被告。原告认为农村宅基地使用权依法不能转让给非本集体经济组织以外的成员，根据“房地一体”及“房随地走”的原则，原告俞国兴、张秀英与被告间签订的购买合同无效。被告陈有荣、林晓燕辩称：一，俞国兴、张秀英与被告签订的购买合同合法有效，应受法律保护。购买合同第一条二被告向俞国兴、张秀英购买的是位于桐乡市××村××期排××楼在建的住宅房屋，占地面积为90平方米共三层，所以并不是原告起诉状中描述的宅基地及在建房屋买卖，原告完全混淆了房屋买卖和土地买卖两者之间的区别和性质，本案属于房屋买卖，不牵扯到宅基地买卖，双方不存在违法行为。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，法律并未禁止农村村民出卖宅基地上的房屋，只是限制农村村民出卖后再申请宅基地不予批准。另外，宅基地上的房屋是农村村民自己出资建造的，其对房屋具有完全的所有权，享有出卖房屋的权利，任何人都无权干涉。双方签订的买卖合同系双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。二、合同签订后，二被告一次性支付给原告购房款100万元，原告出具收条。由于合同签订时涉案房屋尚属于未建成房屋，所以房屋的交付是在涉案房屋建成后，原告才将建成房屋交付给被告的，双方合同已履行完毕。涉案房屋交付被告后，被告一家一直居住至今已有十年之久。三、购买合同签订后，双方将买卖合同及买卖关系向新星村村委会备案，且由俞国兴向村委会出具了承诺书，承诺书表示涉案房屋的一切事宜与陈有荣联系，其不再过问。承诺书及购买合同均由新星村村委会备案存档。四、俞培良和俞颖不具备原告资格，本案属于合同纠纷，就合同相对性而言，此二人未在购买合同上签字，不是购买合同的相对人，不具备原告资格。五、关于本案中涉及农村房屋买卖纠纷案件的司法实践处理原则为：第一，要尊重历史、照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益，一般司法实践中农村房屋出售的一般原则为：（1）对将房屋出售给本集体经济组织以外人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际使用该房屋的，该合同应作无效处理。（2）对将房屋出售给本集体经济组织以外人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。本案中原告将房屋出售是经过新星村村委会备案并同意的，应视为取得有关组织批准，应认定为有效。综上，被告认为原告俞国兴、张秀英与被告签订的购买合同合法有效，原告在协议签订后将涉案房屋交付给被告居住已经达十年之久，再起诉要求确认房屋买卖合同无效、返还涉案房屋于法无据，也严重违背合同的诚信原则，侵犯了被告签订合同时信赖利益，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理，本院确认案件事实如下：2009年5月，俞国兴与其配偶张秀英、父亲俞培定、女儿俞培颖共同申请建造位于桐乡市××村××组××幢［桐（濮）农建（2016）第940号］。2010年6月11日，俞国兴、张秀英与陈有荣、林晓燕签订《购买合同》一份，合同约定：一、乙方（陈有荣、林晓燕）同意购买甲方（俞国兴、张秀英）位于桐乡市××村××期排××楼××房，占地面积为90平方米共三层。二、上述房产交易总汇，人民币壹佰万元整，本合同签订之日，乙方向甲方一次性付清房款。三、甲方应在濮院镇新星村翠竹苑二期交付时，将交易的房产90平方米共三层全部交给乙方使用。四、如今后小区内需交的各种管理费用，应全部由乙方承担。五、甲乙双方合同签订后，若甲方违约，甲方应赔偿乙方房款壹佰万元整，另赔偿违约时，该房屋的实际市场价格的三倍，乙方中途不得退房若违约则付款不退回，另赔偿该房屋实际市场价格的三倍。六、如房因拆迁及各种因素，甲方应保证乙方原房屋的土地及所有权不受损失，乙方有权获得房屋的所有赔偿。在办理房产证及产权过户等相关证件时，甲方应按要求将房产权资料交付给乙方，并无偿进行过户，同时过户时所需费用由乙方承担。乙方可任意转卖，除非村统一不允许转让，则与甲方无关。七、乙方所购房屋使用权及所有权为永久性。八、甲方交房时占地面积不足90平方米，乙方可向甲方追回人民币50万元作为了断。2010年6月14日，俞国兴出具收条，载明今收到陈有荣购房款100万元整。2012年11月7日，俞国兴出具承诺书一份，载明“本人新星村俞家场组俞国兴，现承诺，今后凡与本人有关的关于新星村排屋二期生活用房的一切事宜均与陈有荣联系，本人不再过问”。2012年12月7日，俞国兴出具收条一份，载明今收到新星村排屋二期生活用房2709＃绿化款伍万元整。购房款已清。同日，俞国兴出具借条一份，载明今借到陈有荣人民币贰万元整，店面卖掉归还。以上事实，由《桐乡市农村村民建房用地申请审批表》、《购买合同》、承诺书、收条、借条及双方当事人陈述等为证。本院认为，案涉房屋的申请审批表系由四原告签字申请，故四原告主体资格并无不当。而原告俞国兴与张秀英为夫妻，俞国兴为户主，被告有理由相信俞国兴、张秀英能代表其他成员签字。至于《购买合同》的效力，本案中，案涉房屋系农村宅基地上所建，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，集体经济组织以外的人员不能取得宅基地使用权。二被告在签订《购买合同》时系城镇居民，故其不具备取得案涉房屋相应宅基地使用权及购买案涉房屋的主体资格，其所签《购买合同》因此也违反了法律的效力性强制性规定，应认定为无效。二被告辩称其购买的系住宅房屋而非宅基地使用权。《购买合同》虽然载明购买的是住宅房屋，但我国对房屋实行的是房地一体的不动产制度，案涉房屋本身亦由于宅基地用地审批而合法存在，双方的约定并不能改变宅基地使用权只能跟随房屋的客观事实，故被告的抗辩理由不成立。关于《购买合同》无效的法律后果，根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案纠纷的产生，双方均有过错。根据公平、诚信原则，结合本案的实际情况，双方的返还和赔偿应当同时进行。原告在房屋在建时即出售房屋，在取得合同约定的款项还出具承诺书承诺案涉房屋的一切事宜均与被告陈有荣联系，而且原告在双方转让行为历经十余年，才以违反法律规定为由主张合同无效，虽然符合法律规定，但其行为违反诚实信用原则，应承担主要过错责任。另一方面，被告已在案涉房屋居住多年，返还腾退涉及到被告的居住生活问题。案涉房屋为移地重建未遇政府拆迁，现今实际的市场价值难以确定，若予以处理对双方都或有失公平，双方可待条件成熟之后再另行处理解决。因此，综合考虑原告一方承担主要过错，及双方目前不具备互相返还和赔偿的现实基础，故对原告请求被告腾退案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告称，被告只交付了50万元购房款和生活用房绿化款5万元，合同的100万房款未全部收到。被告代理人经核实后确认，50万元通过转账支付，50万元通过现金支付。从现有证据看，合同写明购房款100万且案涉房屋为在建房屋，如被告未能付清房款即入住房屋并不现实，俞国兴已出具收条承认收到房款100万元。此外在俞国兴2012年12月7日出具的收条中写明购房款已清，且原告在合同签订后至今未有证据证明向被告主张过剩余50万元购房款，故原告所称剩余50万房款未交付不符合事实。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告俞国兴、张秀荣与被告陈有荣、林晓燕于2010年6月11日签订的《购买合同》无效；二、驳回原告俞国兴、张秀英、俞培良、俞颖的其他诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由四原告负担2200元，由被告陈有荣、林晓燕负担2200元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  陈庆丰二〇二〇年九月二日书记员  王思靖