文书内容沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书            案由              物业服务合同纠纷              案号              （2020）辽0112民初9645号                  当      事      人              原告              原告：深圳万物商企物业服务有限公司沈阳分公司，统一社会信用代码：91210114769568586K，住所地辽宁省沈阳市浑南区天坛南街8-2号C4 3-4楼。      负责人：吕洋，系公司总经理。      委托诉讼代理人：董梅，女，1987年12月4日出生，汉族，住辽宁省鞍山市台安县，系公司员工。      委托诉讼代理人：孟娜，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。                  被告              被告：王福明，男，1983年8月2日出生，汉族，住沈阳市浑南区。      被告：张靖波，女，1983年7月10日出生，汉族，住同上。                  诉辩主张              原告      诉称              原告是为被告所居住小区提供物业服务的物业服务企业，原告按物业服务合同为被告提供了物业服务，但被告未向原告按期交纳物业费，故诉至法院，请求法院判令被告支付物业费3,639.83元及违约金500元，诉讼费由被告承担。                   被告      辩称              拖欠物业费事实及数额属实，被告不缴纳物业费的原因如下：一、原告本次起诉已经超过诉讼时效；二、被告2012年12月入住时发现园区存在装修包园即个别有黑社会背景的人员在业主装修时进行暴力干预的问题，而且之前物业公司的工作人员也在配合上述人员，导致被告装修时受到很多干扰，多花了很多钱；三、被告装修时向物业公司缴纳了装修垃圾清运费200元、电梯装货费200元，但被告在装修期间发现274户业主均使用一部电梯，导致电梯经常损坏，排队时间特别长，被告无奈经常单独雇佣人员搬运物品；四、2014年11月13号园区南门将被告女儿撞伤，为此被告找到物业公司但至今未予解决，也无人进行回应；五、入住时物业公司只给被告全家发了一张门卡，而被告家不可能只有一个人，为了方便使用被告又向物业公司提出再发卡的申请，但被告知必须支付费用即30元/张；六、被告家中有需要维修的物品要求物业公司维修，物业公司从来都是不闻不问，之前的物业经理还曾表示“事不办、钱照收”，走廊灯坏了，被告向物业公司报修后三个月内都无人修理；七、被告楼下的下水井物业公司一直未予清掏，导致被告家中经常反味；八、被告多次向物业公司反应低楼层水压过大，但一直未得到回应，导致被告一个热水器因水压过高损坏；九、自来水中经常有异物，水龙头、坐便均曾因此堵塞；十、物业公司因被告之前未缴纳物业费一直不升级被告的门禁卡；十一、物业公司近年来对园区的管理非常混乱，狗乱跑，保洁人员也不收拾宠物的粪便，亦不收拾其它垃圾；十二、被告房屋楼下的一楼是开饭店的，烟道堵塞后被告多次向物业公司反映，但至今未予解决，堵塞问题仍存在；十三、被告房屋北侧卧室漏水，多次向物业公司反映，未予解决，被告只能自行维修；十四、2016年之前小区管理混乱，经常有不明人员晚上敲包括被告在内的很多业主房屋的房门，园区经常被盗，物业公司晚上也没有安排保安进行巡逻；十五、2016年之前物业公司从未公布物业服务相关的收支明细，并阻止业主委员会成立；十六、2013年至2015年期间物业公司连续三年被评为沈阳市最差物业；十七、物业公司进行交接时从未通知过业主，业主至今也不知情；十八、单元门上方的空调机丢失，至今未找到；十九、物业公司的保安私自破坏防火安全门，至今也没有恢复，存在极大的安全隐患；二十、走廊窗户的拉手坏了，物业公司就安排工作人员将窗户钉死，夏天无法打开，同时也造成极大的安全隐患；二十一、物业公司在收取物业费时对部分业主按照五折的标准收取，被告认为非常不公平；二十二、近几年物业公司在为走廊自来水总阀门前安装流速控制阀时，操作出现问题导致漏水，被告房屋也因此被淹，至今未予解决；二十三、被告曾多次向物业公司表示愿意缴纳2016年之后的物业费，但物业公司拒收，导致被告无法享受物业服务；二十四、关于原告主张的违约金，被告认为系物业公司不作为所致，不应由被告承担；二十五、被告房屋的入户门密封条损坏不严密、不隔音，被告多次向物业公司反映未果；二十六、门禁可视对讲装置至今无法使用；二十七、楼道卫生保洁非常差；二十八、小区南北两侧公共停车位均被物业公司出租，物业公司一直未将相应费用予以公示；二十九、小区保安在收取业主贿赂后就私自允许车辆进入园区。                  查明事实              房屋      地址              沈阳市浑南区              房屋      面积              69.33平方米                  收费      标准              1.5元/平方米/月              欠费      时间              2013年12月4日至2016年11月3日                  是否订立物业服务合同              是     □否      □其他                  是否提供物业服务              是     □否      □其他                  其他              无                  本院认为              原告物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；被告业主享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。      关于被告提出原告在公共设施维护、公共事务管理等方面服务不合格的问题，被告作为业主，可以通过成立业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故被告此项拒交物业费的主张，本院不予支持。      关于被告提出的女儿被园区南门撞伤、热水器因水压过高损坏、房屋被水淹受损、房屋质量及维修等问题，与本案均不属于同一法律关系，故被告上述拒交物业费的主张，本院均不予支持。      关于被告提出的原告起诉超过诉讼时效的问题，原告在园区内张贴物业费催费通知单应属于原告主张权利的行为，故被告此项拒交物业费的主张，本院亦不予支持。      被告应支付的物业费金额计算为：35个月×1.5元/平方米/月×69.33平方米，原告诉求被告应交纳的物业费金额3,639.83元，本院对此予以支持。      关于原告主张被告支付违约金的问题，被告不交物业费系其与原告沟通不畅所致，并非恶意拖欠，故本院对原告此项诉求不予支持。                  裁判依据              《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条, 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《物业管理条例》第七条。                  裁判主文              一、被告张靖波、王福明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳万物商企物业服务有限公司沈阳分公司支付2013年12月4日至2016年11月3日期间的物业费3,639.83元；      二、驳回原告深圳万物商企物业服务有限公司沈阳分公司的其它诉讼请求。      如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。      案件受理费25元，由被告张靖波、王福明负担。                  告知内容              本判决为终审判决。      审判员  吴丽二〇二〇年九月十六日法官助理卢政麒书记员郭雨朦