四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初4991号 原告：毛培良，男，1965年2月2日出生，汉族，住四川省大邑县。 原告：张华英，女，1967年3月17日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：汪文高，四川仁勇律师事务所律师，执业证号：15115201110358337。 被告：四川上力地产有限公司，住所地：宜宾市翠屏区西郊翠柏大道东段152号上力理想城5号楼（写字楼）B座21层。统一社会信用代码：91511500675765263G。 法定代表人：李海，总经理。 委托诉讼代理人：郑伦武，四川意恩律师事务所律师。执业证号：15115200710824748。 原告毛培良、张华英与被告四川上力地产有限公司（以下简称：上力地产）商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告毛培良、张华英的委托诉讼代理人汪文高、被告上力地产的委托诉讼代理人郑伦武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛培良、张华英向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告在判决生效后十日内支付原告逾期交房违约金13097元；2、判决被告在判决生效后十日内支付原告逾期办证违约金143592元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年9月14日，原告与被告签定的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《商品房买卖合同》补充协议（以下简称《补充协议》），约定原告以总价823734元购买被告开发坐落在宜宾市翠屏区，建筑面积50.16平米的商业用房一套。被告应在2015年6月30日前交房；逾期交房超过30日原告继续履行合同的，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日以全部已付房款万分之一的违约金。被告应在2017年12月30日前取得所在楼栋的权属证明，如因被告责任，未能在商品房交付日起910天内取得房屋所有权证书，并在房屋所有权转移登记办理时间范围内办理完毕后一年内，将办理国土分户使用权证所需资料报相关登记机关备案。《合同》及《补充协议》未对逾期办证违约金及计算方法进行约定。《合同》及《补充协议》签订后，原告按约支付购房款823734元、专项维修基金4514.10元、契税32949.36元、产权登记费550元、土地证书费10元等相关费用。被告未按《合同》及《补充协议》约定，逾期至2015年12月9日才向原告交房，2020年5月13日才办理《不动产权证书》，应承担的逾期交房违约金为：13097元【159天（2015.7.1-2015.12.9）×（823734×1?）／天】。逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，计算为：143592元【893天（2018.1.1-2020.5.13）×（823734×4.75%÷365）／天×1.5倍】。经原告多次协商无果，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告上力地产辩称：1.原告主张的逾期交房违约金已经超过了诉讼时效，应判决驳回该项诉求。2.原告主张的逾期办证违约金不符合双方合同约定及法律规定，双方在合同中约定办理房屋所有权证书的时限是交房后910日，双方是在2015年12月9日办理的交房，从交房之日计算910天，是2018年5月27日，双方在补充协议中约定，房屋所有权转移登记办理办理时间范围内办理完毕一年内，将办理国土分户使用权证所需资料报相关登记机关备案。又根据2015年5月1日实施的不动产登记条例，不动产登记机关的办理时限的30个工作日（折算成42个自然日）。综上，从2015年12月9日交房到原告2020年5月13日取得不动产权证，扣除910日房屋所有权证办理期限，一年的土地分户期限及42日的办证期限，被告逾期办证的时间是309天。3.309天不足一年，应按一年期贷款利率3.85%计算违约金，且根据司法解释，计收逾期贷款应为1.3-1.5倍计算，不是一个主张的1.5倍。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及补充协议、收据、发票、不动产权证、交房公告等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本院经审查确认的证据及原、被告双方的陈述，认定本案事实如下： 2013年9月14日，原告与被告签定的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，购买被告位于宜宾市，套内建筑面积47.52平方米，按套内建筑面积计算单价每平方米17334.47元，总价款823734元。付款方式为分期付款（2013年9月14日付款413734元，2014年3月14日前付款410000元）。《合同》还约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起910日内取得房屋所有权证书的，按《补充协议》第十条处理。《补充协议》第十条约定：出卖人应当按《合同》约定的房屋所有权转移登记办理时间范围内办理完毕一年内，将办理国土分户使用权证所需资料报相关登记机关备案。 《合同》及《补充协议》签订后，原告按约分两次向被告支付了全部购房款823734元，2015年12月9日，原告缴纳了维修基金、契税、产权登记费、应收预告抵押（转让手续费）、土地证书费、权调费、印花税等共计41770.57元，物业管理费1805.76元（2015年7月1日-2016年6月30日）。完善上述费用后，双方确认被告于2015年12月9日向原告实际交付了案涉房屋。2020年5月13日，原告毛培良、张华英取得案涉房产的《不动产权证》。 本院认为：原、被告双方签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，双方因诚信履行。《合同》约定被告应当在2015年6月30日前向原告交付案涉房产，但经双方确认，案涉房产的实际交付日期为2015年12月9日。事实上存在逾期交房。但同时，《合同》中约定对逾期交房所产生的违约金应当在实际交付之日起5日内向原告支付。被告未就逾期交房向原告承担违约责任，原告也未提供证据证明在本案诉讼前曾向被告主张过逾期交房的违约责任，因此，对被告提出的诉讼时效抗辩本院依法予以采信。对原告主张的逾期交房违约金本院依法不予支持。 关于原告主张的逾期办证违约期间的认定。因本案购房合同签订于双证合一之前，当时房产证由房屋管理部门办理登记，土地证由土地管理部门办理登记。2016年10月31日市政府实施双证合一后，停止颁发房产证、土地证，改为颁发不动产权证书，并由不动产登记机构办理。所以本案的逾期办证违约期间应综合考虑双证合一前后办证的不同情形。《合同》约定买受人未能在商品房交付之日起910日内取得房屋所有权证书的，按《补充协议》第十条处理。同时，《补充协议》第十条约定：出卖人应当按《合同》约定的房屋所有权转移登记办理时间范围内办理完毕一年内，将办理国土分户使用权证所需资料报相关登记机关备案。根据上述约定，被告办证的合理期间为交房后910日+1年，即2019年6月6日。被告主张还应加上30个工作日的办理期限，无法律及事实依据，本院不予采信。故被告逾期办证的违约期间为2019年6月6日至2020年5月13日止。共计342日。双方在《合同》及《补充协议》中均未对逾期办证违约金的标准进行约定，原告也未举证证明逾期办证为其带来的具体损失数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经查，2020年中国人民银行贷款基准利率一年以内（含一年）是4.35%，原告主张逾期利率在基准利率基础上上浮50%，符合中国人民银行关于逾期贷款利率的相关规定，本院予以支持。故原告主张的逾期办证违约金应计算为51061.21元（823734元×4.35%×1.5倍÷360天×342天）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川上力地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告毛培良、张华英逾期办证违约金51061.21元； 二、驳回原告毛培良、张华英的其他诉讼请求。 案件受理费3434元，减半收取计1717元，由原告毛培良、张华英承担1000元，被告四川上力地产有限公司承担717元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李晓琴 二〇二〇年九月十八日 法官助理 石小琴 书 记 员 段正星