湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8576号上诉人（原审原告）：武汉欧龙家居有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区龙阳大道特18号。法定代表人：黄金桂，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾正勇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨丹，女，该公司员工。上诉人（原审被告）：夏德厚，男，1956年2月27日出生，汉族，住湖北省天门市。上诉人武汉欧龙家居有限公司（以下简称欧龙家居公司）、上诉人夏德厚因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初1853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用独任制进行了审理。现已审理终结。欧龙家居公司上诉请求：改判一审判决第三项，判令夏德厚立即腾退租赁铺位，并且支付未腾退铺位之前产生的场地占用费（自2019年4月1日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年10月31日为91451.50元）并由夏德厚承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、欧龙家居公司请求法院判决夏德厚立即腾退租赁铺位，一审法院以欧龙家居公司已实际控制涉案铺位为由，不予支持，没有事实和法律依据。事实是涉案店铺虽然由欧龙家居公司保护起来，但店内的物品仍为夏德厚所有，即夏德厚仍直接占有承租商铺。另外，店铺内有固定于墙壁的木质楼梯、木柜、木门，屋顶的木质吊顶及吊灯，一经拆卸便失去价值，对于该部分物品，欧龙家居公司无权处分，故欧龙家居公司已通过合理方式向夏德厚邮寄一份《解除租赁合同催缴租金限期腾退的通知书》。通知书要求夏德厚在2019年3月31日前将店铺内的商品自行腾空，然而夏德厚在收到通知后未置可否，对腾退事宜只字不提。截至今日，涉案铺位仍未腾退，此行为严重影响欧龙家居公司对该商铺的自由处分，依据侵权行为法相关规定，欧龙家居公司有权要求排除妨碍，恢复原状，故请求法院判令夏德厚立即腾退租赁铺位，恢复欧龙家居公司对商铺的完整权利。二、一审法院判令夏德厚仅向欧龙家居公司支付两个月的店铺使用费，没有事实和法律依据。自2019年3月31日《卖场租赁合同》终止后，根据合同约定，夏德厚应该办理合同约定的交接手续并将商品清理完毕后将房屋按现状交给欧龙家居公司，但夏德厚仍占用欧龙家居公司场地。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条为由认为欧龙家居公司对涉案铺位空置期间没有采取合理方式，对于扩大损失不予支持，仅支持欧龙家居公司两个月的铺位使用费，属于对法律适用错误。事实上，为避免损失进一步扩大，欧龙家居公司已及时向夏德厚发出《解除租赁合同催缴租金限期腾退的通知书》，并且封存夏德厚商品，防止商品毁损、遗失，换言之欧龙家居公司已经釆取适当的措施防止损失进一步扩大。夏德厚在收到通知书后应该立即腾退，然而夏德厚对欧龙家居公司的催缴腾退通知不予理睬，任由其物品存放在欧龙家居公司店铺内，一直占用场地至今，因此，造成损失进一步扩大的责任在于夏德厚。法院应该判令夏德厚向欧龙家居公司支付腾退铺位前产生的场地使用费。夏德厚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回欧龙家居公司的一审诉讼请求并由欧龙家居公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、2018年6月3日因店面吊顶致使消防次管脱落，导致了一场水淹店内的事故，造成了夏德厚和四周商铺和楼下商铺的重大损失，地板、强裙家居等样品全部泡水，损失达4.5万元，装修就此停工。事故发生后，欧龙家居公司不仅不承担责任，反而要夏德厚赔偿其他店铺的损失。后欧龙家居公司提出了解决此事的方案（1.欧龙家居公司负责赔偿其他商铺的损失。2.夏德厚的损失，欧亚达在今后的经营中补偿。3.免去停工期间的租金，并追加九月份的装修免租期。四月、五月、六月中旬75天，为第一次免租期。六月、七月八月为停工的免租期。九月为追加的免租期）。2018年8月28日，双方店铺租赁合同，约定了每平方50元，并按口头协议计算出夏德厚当年10月至次年三月的租金，即48000元，要求在十月上旬一次性付清。夏德厚于2018年9月又重新施工，月底工程完成90%时，本店对面和后面的门店相继拆场。后厅共计16家，就有12家拆场，后厅成了一个死厅，没有一个顾客进厅。于是夏德厚向欧龙家居公司提出书面申请，理由是后厅已经不具备经营的条件，不具备正常的经营环境。必须拆场，欧龙家居公司领导不理不睬，夏德厚在九月底就关店走人。之后欧龙家居公司把此店作为欧龙家居公司原木定制的样板厅，安排清洁工做卫生，方便其他商户领顾客看样板，此事长达一年之久。二、1.夏德厚用毕生的心血花费四十多万元，装成了一个死店，所在的后厅共有十六家商铺，就有十二家拆场，剩余的四家靠网络销售来维持，没有一个正常经营环境的店铺，怎么继续经营下去。2.夏德厚于2018年9月底在向欧龙家居公司领导提出书面申请后在没果的情况下关门走人了，之后的10月至次年的3月店内一直是欧龙家居公司在打理，卫生是欧龙家居公司的清洁工在做，照明是欧龙家居公司在付电费，商铺的样品也是其它商户在共享，最重要的欧龙家居公司不能提供给正常的经营环境，也没有理由要夏德厚出房租和占用费。3.存在双重合同（书面合同与口头协议），书面合同时按欧龙家居公司统一制定的价格签订的，口头协议按双方拟定的价格执行，在每周的商户返款单中反映（夏德厚的店因为没有发生业务，所以没有口头协议的价格，但夏德厚有同楼层同行业的返款优惠单据）。4.水淹事故造成的损失4.5万元，赔偿没有到位夏德厚怎么能继续跟欧龙家居公司合作。5.夏德厚多次重申口头协议是2018年10月份至2019年3月份共计6个月，这6个月夏德厚没有到欧龙家居公司上过1天班，营一天业，所以夏德厚不认可。6.欧龙家居公司提供的2018年9月15号的催款通知书、2019年2月18日催款通知书都是伪造的。2018年9月是双方口头确定的是装修免租约，根本不存在催款，确定的也不是这个价格，2019年2月夏德厚已经不在欧龙家居公司了，两次夏德厚的签名也是欧龙家居公司自签的。7、一审法院去欧龙家居公司调查案件时，欧龙家居公司领导说，之前我们要你用48000元解决此事，你不干。8.夏德厚在欧龙家居公司有押金20000元、质保金15000元、装修押金5000元、营业员及其其他押金1500元，共计41500元。这几笔钱都是欧龙家居公司在返款中扣除的，没有单据，不知怎么办了。9.2014年夏德厚和欧龙家居公司签订的《欧亚达店铺协议》明确了财产的所有权，有欧龙家居公司的公章，这个协议有5年的有效期，原木定制是用高端木材制成的，工艺特别讲究，不可能为欧龙家居公司已有。欧龙家居公司向一审法院起诉请求：1.夏德厚支付拖欠的租金和物业服务费共计61,178.07元；2.夏德厚立即腾退租赁铺位，并且支付未腾退铺位之前所产生的场地使用费（自2019年4月1日起按原租金和物业服务费13,064.50元/月标准计算，计至实际腾退日止，暂计至2019年10月31日为91,451.50元）；3.夏德厚向欧龙家居公司支付逾期支付租金和物业服务费的违约金（以61,178.07元为基数，按年利息24%为标准，从2019年4月1日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年10月31日为8,564.93元）；4.夏德厚承担全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月，欧龙家居公司（出租方、合同甲方）与夏德厚（承租方、合同乙方）签订一份《卖场租赁合同》，合同约定甲方将位于湖北省武汉市汉阳区龙阳大道特18号的DS003汉阳店（以下简称商场）内2楼编号为B2-8号铺位租赁给乙方，计租面积为153.70平方米；租赁期自2018年8月28日起至2019年3月31日止；乙方入场装修时间为2018年8月28日，并在2018年8月28日前开始营业；乙方以每1个月为一个周期按计租面积支付租金，租金单价为42.50元/平方米/月，每月租金为6,532.25元；首期租金乙方应在签订本租赁合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；乙方以每1个月为一个周期按计租面积支付物业服务费，物业服务费单价为42.50元/平方米/月，每月物业服务费为6,532.25元，物业服务费按上述租金支付的方式及时间同时支付；乙方在签订本合同时，须向甲方一次性缴纳履约保证金13,065元，本租赁合同期满双方续签租赁合同时，履约保证金将自动转入续签租赁合同的履约保证金，若租赁合同期满不再续约时，乙方无任何违约行为的，甲方无息退还乙方履约保证金；乙方向甲方交纳商品质量保证金20,000元；本合同终止后，乙方不得拆除、破坏所有固定的装修物品，含地板、吊顶、外墙玻璃、地砖、装饰隔墙、灯具等，并不得向甲方要求任何补偿；乙方未按时缴纳租金、物业服务费等费用的，每逾一日，甲方按未缴纳金额的千分之三向乙方收取违约金并有权暂停向乙方返款；如超过20日仍未缴清，视为乙方严重违约，甲方有权终止本合同；乙方在未与甲方协商一致的情况下停止经营7天以上，视为弃场，甲方有权对店内商品进行易地封存，如同时乙方存在欠缴租金等费用，或逾期未向消费者供货等情况，甲方有权对乙方店内商品进行评估、销售处理，销售所得优先清偿欠款和处理消费者投诉；本合同到期双方未续约的，乙方须于到期日或之前结清相关费用，办理合同约定的其他交接事项并将商品清理完毕后将房屋按现状交还给甲方；逾期返还的，乙方应按原租金、物业服务费标准的2倍向甲方支付相关费用；在租赁物业返还手续办理完毕后，乙方在租赁物业内遗留的可移动设施、设备或商品等物品，自接到甲方书面通知3日后拒不搬离的，视为乙方自愿放弃该物品所有权，甲方有权自行决定利用或拆除、处理，其收益归甲方所有；乙方特别承诺，因乙方未按本合同约定如期支付租金、物业服务费、或乙方逃场、弃场等由于乙方单方面原因导致本合同解除/终止的，乙方自愿将其租赁铺位内的商品、样品之所有权让与甲方所有，甲方有权自行处置（含甲方有权自行作价对外销售），甲方有权决定是否接受乙方的商品、样品，如甲方接受的，则以其实际变卖金额冲抵乙方应向甲方缴纳的租金、物业服务费、违约金及损失赔偿，不足部分由乙方补足，未经甲方同意，乙方物权对本条所称的“商品、样品”做任何形式的处理；本合同解除或终止后，乙方铺位内、外的所有固定的装饰物品归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无须为此支付任何费用；本合同及其附件构成各方就本合同标的达成的完整协议，将取代各方以本合同签订前所达成的所有口头或书面的协议、意向书以及其他协议和文件；合同还对双方的权利义务、经营管理等进行了约定。欧龙家居公司在该合同上加盖合同专用章，夏德厚在合同上签名并捺印。在上述《卖场租赁合同》签订之前，夏德厚已经租赁案涉铺位进行经营。上述合同签订后，夏德厚未向欧龙家居公司支付租金及物业服务费。2019年3月7日，欧龙家居公司通过中国邮政EMS向夏德厚邮寄一份《解除租赁合同催缴租金限期腾退的通知书》，该通知书载明“……截至到2019年3月31日，贵方已累计拖欠我公司租金、物业服务费等各种费用共计61,178.07元。该等费用虽经我公司多次催告，但贵方均置之不理。为此，我公司根据合同相关约定郑重通知如下：1、双方的租赁关系自2019年3月31日起解除；2、贵方收到本通知后请在2019年3月31日前将店铺内商品自行腾空，若逾期不腾的，后果自负；3、贵方收到本通知后三日内立即支付拖欠的租金、物业管理费等，结清所有费用。……”上述邮件按照夏德厚在案涉《卖场租赁合同》中约定的送达地址及联系电话进行邮寄，但夏德厚未收到上述邮件。2019年3月31日，双方未续签合同，夏德厚也未对案涉租赁店铺的物品进行腾退。2020年6月8日，经法院现场查勘，案涉店铺已被欧龙家居公司封控，店铺内有固定于墙壁的木质楼梯、木柜、木门，屋顶有木质吊顶及吊灯，还有可以移动的木质桌椅、板材以及饮水机、电话、锁具、饰品等物品，夏德厚认可上述物品均系其所有。一审法院认为，欧龙家居公司与夏德厚签订的案涉《卖场租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。夏德厚辩称该合同系伪造拼凑，但夏德厚认可合同上其签名捺印的真实性，且根据欧龙家居公司提供的合同原件，合同加盖了骑缝章且有夏德厚骑缝捺印，在夏德厚未提交充分证据证明案涉合同系伪造的情形下，对其该辩称意见，不予采纳。欧龙家居公司向夏德厚提供了案涉店铺，夏德厚亦实际占用该店铺，其应按照合同约定向欧龙家居公司支付租金、物业服务费。双方当事人对合同签订后夏德厚未向欧龙家居公司支付租金、物业服务费的事实无异议，按照案涉《卖场租赁合同》约定，夏德厚应向欧龙家居公司支付租金、物业费91,451.50元（13,064.50元×7个月）。现欧龙家居公司仅主张夏德厚支付拖欠的租金、物业费61,178.07元，系对其权益的自由处分，不违反法律规定，予以照准。案涉《卖场租赁合同》约定租金、物业服务费按月支付，于每月起始日的5日前一次性付清，夏德厚逾期支付应按每日千分之三支付违约金。现夏德厚未按期支付租金、物业服务费，除应支付拖欠的租金、物业服务费外，还应支付逾期付款违约金，但该合同约定的违约金标准过高，应予以调减。现欧龙家居公司主张以61,178.07元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年4月1日起计算违约金，不违反法律规定，予以支持。案涉《卖场租赁合同》约定该合同到期未续约的，夏德厚于到期日当日或之前结清相关费用并办理合同约定的其他交接事项并将商品清理完毕后将房屋按现状交还给欧龙家居公司，逾期返还的，夏德厚应按原租金、物业服务费标准的2倍向欧龙家居公司支付相关费用。欧龙家居公司按照合同约定的送达地址向夏德厚邮寄了《解除租赁合同催缴租金限期腾退的通知书》，虽夏德厚未收到该邮件，但按照合同关于送达地址的约定，应视为夏德厚收到该邮件。欧龙家居公司虽在该通知书中要求双方的租赁合同关系自2019年3月31日起解除，但结合案涉《卖场租赁合同》约定的租赁期限，该时间节点为租赁期限届满之日，欧龙家居公司的上述意思表示即明确表示不再与夏德厚续约，夏德厚也未提交证据证明双方达成续约的合意，案涉店铺租赁期限已届满。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故夏德厚应当按照案涉《卖场租赁合同》约定办理店铺返还手续并搬离店内可移动设施、设备、商品等物品，但夏德厚未按上述约定办理店铺返还手续并搬离相应物品。根据法院实地查勘情况，欧龙家居公司已经对案涉店铺进行了封控，其已实际控制该店铺。根据案涉《卖场租赁合同》的约定，在案涉合同终止且夏德厚未结清相关费用的情形下，欧龙家居公司有权对店内商品进行易地封存或者对店内物品自行决定利用或者拆除处理。案涉《卖场租赁合同》于2019年3月31日已终止，欧龙家居公司应在合理期限内按照合同约定对案涉店铺内的物品进行处理，但其未处理，仅对店铺进行封控，致使案涉店铺持续空置，导致损失扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”欧龙家居公司对案涉店铺空置期间扩大的损失，不得要求夏德厚赔偿。结合案涉《卖场租赁合同》约定的租赁期限以及欧龙家居公司主张的使用费标准，根据公平原则，酌定夏德厚向欧龙家居公司支付其未按约办理店铺返还手续及搬离物品期间占用案涉店铺的使用费26,129元（13,064.50元×2个月）。欧龙家居公司还主张夏德厚腾退案涉铺位，其该主张的目的系要求夏德厚将案涉店铺返还欧龙家居公司，因欧龙家居公司已实际控制案涉店铺，对欧龙家居公司的该诉讼请求，不予支持。夏德厚辩称合同租赁期间因消防水管漏水造成其店铺财产损失，其提交的证据不能证明其辩称的漏水事实，且其陈述的漏水时间在2018年4月份，并非本案所涉租赁合同约定的租赁期限之内，对其该辩称意见不予采纳。关于夏德厚辩称的欧龙家居公司未提供正常经营环境，商户撤场率高，夏德厚均未提供证据予以证实，不予采纳。夏德厚辩称位置较好的店铺租金标准比其租金标准低，该辩称意见与本案无关联性，不予采纳。针对夏德厚辩称的其缴纳35,000元押金问题，欧龙家居公司自认收到质量保证金20,000元，因双方当事人均未提交相应证据证明夏德厚实际缴纳的款项金额及性质，且合同约定的履约保证金涉及到按约支付租金、物业服务费的履约担保，而质量保证金涉及承租人出售商品后的质量保证，二者性质不同，在该事实无法查清的情形下，对夏德厚辩称其支付的押金，在本案中不予处理，其可另行主张。综上所述，欧龙家居公司主张夏德厚支付拖欠的租金、物业费61,178.07元的诉讼请求，予以支持；欧龙家居公司主张夏德厚腾退租赁铺位的诉讼请求，不予支持；欧龙家居公司要求夏德厚自2019年4月1日起按13,064.50元/月标准支付至腾退之日期间的使用费的诉讼请求，予以部分支持；欧龙家居公司主张夏德厚支付逾期支付租金、物业服务费的违约金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、夏德厚向欧龙家居公司支付租金、物业服务费61,178.07元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、夏德厚向欧龙家居公司支付违约金，以61,178.07元为基数，按照年利率24%标准，自2019年4月1日起付至付清之日止；三、夏德厚向欧龙家居公司支付店铺使用费26,129元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回欧龙家居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,762元，已减半收取，欧龙家居公司已预交，由欧龙家居公司负担664元，夏德厚负担1,098元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、关于欧龙家居公司主张的拖欠租金、物业费61,178.07元及相应违约金的问题。案涉租赁合同合法有效，双方当事人均应按该合同约定履行义务，享有权利。根据查明的事实，欧龙家居公司已向夏德厚提供了案涉店铺，夏德厚亦实际占有该店铺，故夏德厚应按合同约定向欧龙家居公司履行支付租金、物业费的义务。夏德厚未按约支付上述费用，违反了合同约定，应依约支付违约金。夏德厚主张双方之间存在口头协议，应按口头协议履行，但未能提交相应证据予以证实，本院不予支持。夏德厚还主张欧龙家居公司未提供正常的经营环境、因水淹事故造成其损失以及夏德厚在欧龙家居公司有押金、质保金共41500元，因而不应向欧龙家居公司支付租金及物业费。对于夏德厚上述辩称意见，一审法院已逐一对该辩称意见不足以对抗欧龙家居公司主张租金、物业费予以论证阐述，本院对此予以确认，不再赘述。故一审法院对欧龙家居公司主张的上述租金、物业费及相应违约金予以支持并无不当。二、关于欧龙家居公司主张的夏德厚腾退案涉铺位及支付相应场地使用费的问题。案涉租赁合同期满后，在双方未达成继续租赁意向的情况下，夏德厚应向欧龙家居公司返还铺位并将店铺内其物品予以搬离。根据查明的事实，夏德厚虽未履行上述义务，但案涉店铺已实为欧龙家居公司所控制，且根据合同约定，在案涉合同终止且夏德厚未结清相关费用的情形下，欧龙家居公司有权对店内商品进行易地封存或者对店内物品自行决定利用或者拆除处理。因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，结合案涉租赁合同约定的租赁期限以及欧龙家居公司主张的使用费标准，酌定夏德厚向欧龙家居公司支付其未按约办理店铺返还手续及搬离物品期间占用案涉店铺的使用费26,129元并无不当。鉴于欧龙家居公司已实际控制案涉店铺，故一审法院对欧龙家居公司主张夏德厚腾退案涉铺位的诉请不予支持亦无不当。综上所述，上诉人欧龙家居公司、夏德厚的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4282元，由欧龙家居公司负担2086元、夏德厚负担2196元。本判决为终审判决。审判员  易齐立二〇二〇年九月十四日法官助理李健伟书记员李健伟