湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初4332号原告（反诉被告）：徐卉子，女，1981年8月7日出生，汉族，住武汉市洪山区，户籍地：武汉市洪山区，委托诉讼代理人：徐洪武，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝毅，男，1978年9月4日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：朱曦，系被告（反诉原告）之妻。原告（反诉被告）徐卉子与被告（反诉原告）郝毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐卉子及其委托诉讼代理人徐洪武，被告（反诉原告）郝毅及其委托诉讼代理人朱曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐卉子向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回原告租房押金3000元；2.判令被告向原告出具房屋租赁费37200元发票；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年2月22日，原、被告经房屋中介公司介绍签订了房屋租赁合同，原告以每月3100元从被告处租赁被告位于武汉市洪山区城投瀚城307栋1单元15D的房屋，租期从2019年2月23日至2020年2月22日。同日，被告向原告收取了3000元押金。2020年1月20日，被告微信告知原告合同到期后被告不再出租房屋给原告，原告同意按期退房。2020年2月22日，因受武汉疫情封城影响，原告不能如期退房。2020年4月8日武汉解封，原告于当日向被告退房，但被告以种种理由拒不退还押金。原告为维护自身合法权益，现依据合同法、民事诉讼法等相关法律规定，特诉至人民法院。被告郝毅辩称：原告不享有押金返还请求权，且原告应向被告支付租金、10%违约金和相关损失赔偿。原、被告签订的房屋租赁合同至2020年2月22日到期，自2020年2月23日至2020年4月9日，原告继续占有使用被告的房屋，以种种理由拒不退房，也不支付租金和物业费，长达46.5天，原告应向被告支付此期间的租金4805元和10%违约金480.5元。原告应向被告支付案涉房屋卫生间镜前灯购买及拆装人工费用300元。房屋出租时照明线路及灯具完好，经双方检验均处于可使用状态。2020年4月9日退房时，被告检查发现卫生间镜前灯已在原告租赁期间被损坏。根据双方约定“房屋内部设施和电器如因承租方的原因或自然损坏等造成的损坏，承租方需进行维修”和“如承租方有违约或房屋内设施和设备有损坏，出租方有权从保证金中扣除相应的违约金和经济损失”，原告应支付卫生间镜前灯购买和拆装人工费共计300元。原告应向被告支付墙面维修费600元。2020年4月9日，被告检查发现案涉房屋客厅靠窗处多处水渍和较严重墙面起皮。被告当场向原告提出，原告在承租期内既未及时采取有效措施处理避免损失扩大，也从未告知被告，而是长时间故意放任墙面渗水大面积起皮更加严重的后果，扩大了被告的损失。原告未尽妥善保管房屋的责任，根据合同法第二百二十二条的规定，原告应当支付房屋墙面维修费用。双方签订合同时已经约定了不开发票，根据市场惯例也是不含税租金，原告也从未要求开具发票，而且开具发票不属于法院受案范围。综上所述，被告认为原告违背诚实信用原则，恶意提起诉讼，态度恶劣，拒绝向被告支付占用房屋长达46.5天的租金和灯具损坏赔偿、墙面维修费用，致使被告遭受经济损失。因此，原告不享有押金返还请求权。原告还应支付46.5天占用房屋的租金和逾期支付的违约金、相关损失赔偿等费用，并承担案件全部受理费。反诉原告郝毅向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付2020年2月23日至2020年4月9日共计46.5天的租金和10%的违约金，共计5285.5元；2.判令反诉被告支付案涉房屋卫生间镜前灯购买及拆装费用300元；3.判令反诉被告支付房屋墙面损坏维修费用600元；4.反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同至2020年2月22日到期，自2020年2月23日至2020年4月9日，反诉被告继续占有使用被告的房屋，以种种理由拒不退房，也不支付租金和物业费，长达46.5天，应向反诉原告支付此期间的租金4805元和10%违约金480.5元。房屋出租时照明线路及灯具完好。2020年4月9日退房时，反诉原告检查发现卫生间镜前灯已被损坏。根据双方约定“房屋内部设施和电器如因承租方的原因或自然损坏等造成的损坏，承租方需进行维修”和“如承租方有违约或房屋内设施和设备有损坏，出租方有权从保证金中扣除相应的违约金和经济损失”，反诉被告应支付卫生间镜前灯购买和拆装人工费共计300元。2020年4月9日，反诉原告检查发现客厅靠窗处多处水渍和较严重墙面起皮。反诉被告在承租期内既未及时采取有效措施处理避免损失扩大，也从未告知被告，而是长时间故意放任墙面渗水大面积起皮，扩大了反诉原告的损失。反诉被告未尽妥善保管房屋的责任，根据合同法第二百二十二条的规定，应当支付房屋墙面维修费用。综上所述，反诉被告违背诚实信用原则，恶意提起诉讼，态度恶劣，拒绝支付占用房屋长达46.5天的租金和灯具损坏赔偿、墙面维修费用，致使反诉原告遭受经济损失。因此，为维护反诉原告合法权益，依据法律规定，特提起反诉。反诉被告徐卉子辩称：2020年2月22日至2020年4月8日，武汉因疫情封城，这属于不可抗力因素，我方不能如期退房，反诉原告也不能如期收房，非我方的原因不退房。合同签订时，反诉原告没有提交卫生间灯具清单，反诉原告也没有证据证明灯具系我方原因造成的损坏。反诉原告的房屋渗水、墙面受损，在反诉原告交付房屋时也并没有相应的清单，反诉原告也没有证据证明是我方原因造成的损坏。反诉原告出租房屋，根据法律规定有纳税的义务，应当向我方开具发票。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审查认定事实如下：2019年2月22日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告（反诉原告）作为出租方，原告（反诉被告）作为出租方。房屋坐落在雄楚××××号城投瀚城307栋1单元15D。出租房屋照明灯具完好，门窗完好，在签订合同时，经双方检验均处于可使用状况。房屋内部设施和电器如果因承租方的原因或自然损耗等造成的损坏，承租方需进行维修。租赁期限为12个月，出租方从2019年2月23日起将出租房屋交付给承租方使用，至2020年2月22日收回。本房屋租金及物业费为3100元/月，租金及物业费用每三个月支付一次。本合同签订后，承租方向出租方交纳3000元作为保证金。若本合同正常履行，则该保证金在合同期满承租方退租时全部返还（不计利息），如承租方有违约或者房屋内设施和设备等有损坏，出租方有权从中扣除相应的违约金和经济损失。该合同对双方当事人的其他权利义务也进行了约定。合同签订后，被告（反诉原告）按约定将案涉房屋交付给原告（反诉被告）居住，原告（反诉被告）亦按约定向被告（反诉原告）支付了租金及押金。2020年2月22日案涉合同到期之时，恰逢新冠疫情爆发，武汉封城，各个区域均采取了严格的管控措施，导致原告（反诉被告）未能如期腾退房屋。2020年4月8日，离汉通道开放，武汉逐步解封，原告（反诉被告）遂于次日腾退了案涉房屋，但原告（反诉被告）未支付2020年2月23日至2020年4月9日占用案涉房屋的费用，被告（反诉原告）亦未退还原告（反诉被告）支付的押金。上述事实有双方当事人提交的《房屋租赁合同》，原告（反诉被告）提交的收条、微信聊天记录，被告（反诉原告）提交的微信聊天记录等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。合同到期后，反诉被告继续占用案涉房屋，本应向反诉原告支付此期间的房屋占用费（2020年2月23日至2020年4月9日共1个月18天，3100元+3100元÷30天×18天=4860元）。同时，由于反诉被告未能按期腾退确因新冠疫情影响，而新冠疫情依法可以认定为不可抗力，本院综合考虑案涉合同实际履行情况等因素，根据公平原则，依法酌情免除反诉被告应承担的违约责任及部分应支付的房屋占用费1860元，剩余应支付的房屋占用费3000元，以反诉被告已支付的3000元押金冲抵。故原告要求被告退还押金3000元，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付租金及违约金5285.5元，本院不予支持。至于开具发票的问题，案涉合同并未对此进行约定，且不属于法院受案范围，本院不予处理。至于卫生间镜前灯及墙面损坏的问题，根据反诉原告提交的照片、视频等证据，本院无法核实具体的损坏情况，且反诉原告也未对前述损坏灯具及墙面进行维修，不能确定具体的维修费用。反诉原告要求反诉被告支付卫生间镜前灯及墙面损坏的维修费用共计900元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之之规定，判决如下：一、驳回原告徐卉子的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告郝毅的全部反诉请求。本诉案件受理费100元，由原告徐卉子负担。反诉案件受理费25元，由反诉原告郝毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  成婧文二〇二〇年九月二十一日书记员  刘诗婷