新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1514号   上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆中收农牧机械有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市高新区（新市区）新联路229号。   法定代表人：王磊，公司总经理。   委托诉讼代理人：于新军，新疆西域律师事务所律师。   上诉人（原审被告、反诉原告）：侯春梅，女，1975年8月19日出生，汉族，个体经营者，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：蒋峻，男，1967年11月16日出生，汉族，个体经营者，住乌鲁木齐市。   上诉人新疆中收农牧机械有限公司（以下简称中收公司）与上诉人侯春梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初4342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人中收公司的委托诉讼代理人于新军，上诉人侯春梅的委托诉讼代理人蒋峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   中收公司上诉请求：撤销原审判决第三、四项，改判中收公司不赔偿侯春梅装修损失772,756.74元、不返还押金6,563.38元；改判原审判决第二、五项，改判侯春梅支付租赁费50万元、承担违约金6万元。事实和理由：我公司将2600余平米的厂房和周边场地租赁给侯春梅，一年租金仅30万元，租赁物并非商业用房和商铺，否则租金不是这个价格。在第二年交租日时，侯春梅故意躲避拖欠租金不交，我公司不存在任何过错，原审酌定我公司承担40%的违约责任是错误的。中收公司按照法定程序出租厂房，按照合同约定，消防及施工等手续均由侯春梅自行办理，侯春梅的装修行为与我公司无关，原审确定我公司返还装修价值错误。鉴定机构是对造价进行了评估，即使评估也应当是对残值进行鉴定。   侯春梅上诉并答辩称：改判一审判决第二、三、四、六项，支持侯春梅的全部诉讼请求。事实和理由：合同无法履行的根本原因在于中收公司无法提供原始产权凭证及原建筑消防审核意见书，导致无法进行消防审查验收，侯春梅不应承担60%的违约责任。侯春梅在合同签订后交付租金，投入大量资金进行装修整治，中收公司都是认可的。因中收公司的原因合同解除，中收公司应当赔付全部装修价值并承担违约责任。   中收公司辩称，我公司对外出租的是厂房，也提供了厂房产权证的复印件。合同约定消防等相关手续是承租人自行办理，侯春梅在承租前也考察了周边环境，不存在隐瞒的情况。合同解除的根本原因在于侯春梅不缴纳房租，我公司不应承担装修费给付义务和违约责任。   中收公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《租赁合同》，侯春梅返还租赁物；2、侯春梅支付拖欠租赁费50万元；3、侯春梅赔偿违约金6万元；4、侯春梅承担本案全部诉讼费。   侯春梅向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、中收公司返还租赁费30万元、押金3万元；3、中收公司赔偿装修损失2,145,102.069元；4、中收公司赔偿违约金6万元；5、中收公司承担本案诉讼费、鉴定费。   一审法院认定事实：2017年4月13日，被告侯春梅向原告中收公司支付了第一年的租金30万元及押金3万元。4月21日，中收公司（出租方，甲方）与侯春梅（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：中收公司将位于乌鲁木齐市××区原装配车间，面积为2070平方米的厂房及原酸洗车间，面积为600平方米的厂房及周边指定场地租赁给侯春梅使用。租赁期限为三年，即从2017年5月1日起至2020年4月30日止。自2020年5月1日至2020年7月30日为装修期，装修期为3个月（经原审法院询问，双方均认可，实际双方约定租三年再免费让侯春梅使用三个月，所以把装修期限放到了后面）。装修期间的水、电、暖等相关费用由侯春梅向中收公司支付。侯春梅自愿在房屋现有的状态下接手施工，所有消防及施工等相关手续由侯春梅自行办理。租金为30万元／年，侯春梅应于2017年5月1日前以现金或者转账的方式向中收公司支付全年租金。第二年租金应于2018年4月1日前向原告支付，第三年租金应于2019年4月1日前向原告支付。侯春梅需另外交纳（水、电、暖费用及各项设备等）押金3万元。租期满后，合同终止，侯春梅交清租金及水、电、暖物业等相关费用后，中收公司即可无息退还侯春梅押金。中收公司应在收到侯春梅支付第一年全额租金本合同生效之日起1日内，将租赁物按现状交付于侯春梅。侯春梅同意按租赁物的现状承租。本合同租赁期间未经中收公司书面同意侯春梅不得改变租赁物的结构，不得另行增加其他设施。租赁期满后同等条件下，侯春梅可优先续租，如侯春梅不再续租离场，则侯春梅建设的不可移动的设施无偿留归中收公司。侯春梅逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每逾期一日则按年租金总金额的3‰的标准按照逾期天数向中收公司支付逾期付款违约金；如一方违约致使本合同无法履行，违约方应当向守约方按年租金总额的20％支付违约金。双方签订后，侯春梅对租赁的厂房进行装修，用于开餐饮广场。2018年9月13日，中收公司给侯春梅出具了《房屋租金催缴通知书》，内容为：尊敬的租户侯春梅女士：根据我司与贵方于2017年4月21日签订的《租赁合同》，贵方应于2018年4月1日之前向我司支付2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金30万元。2018年4月起我司多次向贵方致电、面谈催缴租金，贵方至今未支付。《租金合同》第九条第一款约定“乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每逾期一日则按年租金总金额的3‰的标准按照逾期天数向甲方支付逾期付款违约金”。为妥善解决此问题，我司特致函贵方，请贵方在接到本通知之日起5日内向我司支付上述房屋租金30万元。若逾期仍不支付，我司将追究贵方逾期付款违约责任，并有权解除双方《租金合同》，由此产生的后果及责任全部由贵方承担。庭审中，经侯春梅申请，原审法院委托新疆宏昌建设工程项目管理有限责任公司对案涉厂房及周边的装修、绿化进行了造价鉴定，鉴定价值为：其中1．位于乌鲁木齐市××区原2070平方米装配车间内搭设的钢结构夹层，原600平方米酸洗车间、两个装配车间内所有门窗的更换，全车间的粉刷，屋面防水，排水改造，车间南面墙的加固；酸洗车间屋面防水及酸洗车间旁小房的排水；环绕两个厂区的戈壁料路面、混凝土路面铺装，路沿石安砌，共计200米；环绕两个厂区的1500-2000平方米绿化，200颗数栽植，树池砌筑，花砖铺装，造价为1,931,891.86元；2．鉴定造价中规费为58,669.5元，税金为191,448.73元，合计250,118.23元；3．因申请人侯春梅提供的垃圾外运收条只体现了垃圾外运车数、每车单价及垃圾外运总价，未说明垃圾外运工程量，并且无法核实，同时原侯春梅对垃圾外运工程量存在争议。根据2019年9月12日，对侯春梅的询问笔录，外运垃圾3620立方米，外运至八道湾和三工六队，经核实平均运距为10KM，计算造价为213,210.83元，此项造价不包含在此次鉴定意见造价内，如何认定由人民法院裁定。现租赁物仍由侯春梅占有。庭审中，侯春梅认可至今仍未交纳2017年10月至2019年11月25日期间的水费和电费，合计23,436.62元。   新疆维吾尔自治区人民政府办公厅于2011年12月22日，形成关于中收农机股份有限公司政策性破产重组有关问题的会议纪要（新政阅（2011）126号），会议明确：二、自治区支持由中国机械工业对中收农机股份有限公司进行重组整合。破产企业和接盘企业要加大政策宣传，有效盘活破产企业资产，妥善安置破产企业职工，最大限度维护职工合法权益，保持职工思想不乱，企业生产不断，确保企业稳定。2017年4月21日，中收公司与侯春梅签订《租赁合同》后，中收农机股份有限公司破产管理人出具确认书，内容为：2017年4月21日，新疆中收农牧机械有限公司与侯春梅签订《租赁合同》，中收农机股份有限公司破产管理人同意新疆中收农牧机械有限公司与侯春梅签订并全面履行该《租赁合同》。双方签订《租赁合同》后，中收公司向侯春梅交付了案涉租赁厂房的房屋所有权证复印件，房屋所有权人均为中收农机股份有限公司新疆分公司，其中一个生产车间的建筑面积为2096.15平方米，一个生产车间的建筑面积为465.76平方米（庭审中，虽然侯春梅对原告提交的房屋所有权证复印件不予认可，但经原审法院向侯春梅询问：“如何确定装修车间的面积”？侯春梅回答：“我方进行了测量，装配车间面积是2070平米，酸洗车间我方测量的是500多平米”。侯春梅的回答与原告提交的房屋所有权证复印件所记载的案涉租赁物的建筑面积基本一致）。   一审法院认为，首先，由于原告中收公司与被告侯春梅在庭审中均同意解除双方《租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除；故原审法院对原侯春梅提出的解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，侯春梅应向中收公司返还其承租的位于乌鲁木齐市××区原装配车间的厂房（建筑面积为2070平方米）及原酸洗车间的厂房（建筑面积为465.76平方米的）及周边指定场地。   其次关于违约责任。中收公司要求解除合同的原因是侯春梅长期未交纳租金，侯春梅要求解除合同的原因是在对租赁物装修过程中，因中收公司无法提供租赁物原始产权凭证及原建筑消防审核意见书，无法进行消防审查、验收，所以无法投入使用。   第一，依据《中华人民共和国消防法》的相关规定，建设单位有义务将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查，未经设计审查或者审查不合格的，建设单位、施工单位不得施工；……这说明，侯春梅作为案涉租赁物的承租方，装修工程的建设方，是有义务报送消防设计文件至主管部门进行审查的。经原审法院向相关部门询问，侯春梅在向主管部门报送审查时，是需要提交案涉租赁物原消防审核文件的，虽然双方在《租赁合同》中没有约定中收公司提交资料的义务，但中收公司仍有提交此项相关资料的附随义务，庭审中，中收公司并未提交此方面的证据，因此，中收公司对于双方合同最终无法履行是存在一定违约行为的。至于中收公司提出的一是案涉租赁物是以厂房工业用房形式出租，承租人如何使用是承租人的事情。但据了解，案涉租赁物所在区域的其他厂房也已由中收公司出租，其他厂房也进行了改造，虽然双方的合同中没有写明侯春梅承租的用途，中收公司作为出租方不可能不清楚侯春梅承租的目的和用途；二是中收公司提交了（2003）民一他字第11号《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三条：“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者”，据此说明应由侯春梅办理新的消防等手续，与中收公司无关。但中收公司所依据的该函复已在2013年2月26日，因与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突，而经最高人民法院公告（2013年2月18日最高人民法院审判委员会第1569次会议通过，法释（2013）7号）废止。第二，侯春梅虽然称是因中收公司无法提供租赁物原始产权凭证及原建筑消防审核意见书，无法进行消防审查、验收，但侯春梅作为完全民事行为能力人，在投入大量资金对案涉租赁物进行装修之前是有义务对租赁物，包括消防等相关资料，进行了解、核实的。双方签订的《租赁合同》第2.1条约定（侯春梅自愿在房屋现有的状态下接手施工，所有消防及施工等相关手续由侯春梅自行办理）及第4条（侯春梅同意按租赁物的现状承租）表明侯春梅实际是对于案涉租赁物的当时的相关情况是有所了解的。因此，侯春梅再以中收公司无法提供租赁物原始产权凭证及原建筑消防审核意见书，无法进行消防审查、验收，所以无法投入使用为理由，不交纳后续租金，其行为也有违约之处。故原审法院酌定中收公司承担40％的过错责任，侯春梅承担60％的过错责任。   再次，双方的各项诉讼请求。第一，双方均要求对方支付违约金6万元。由于双方在本案中均有违约行为，故原审法院对双方要求的违约金，均不予支持。第二，中收公司要求侯春梅支付拖欠的租金费50万元。即使按照侯春梅所述，2017年11月中旬发现案涉租赁物没有暖气动不了，侯春梅即可以采取法律手段维护自己的合法权益，但直至中收公司起诉侯春梅后，侯春梅才提出反诉，且仍继续占有案涉租赁物，侯春梅理应向中收公司交纳2018年5月1日-2019年12月31日期间的租金50万元，依据前述过错划分，侯春梅应向中收公司交纳租金30万元（50万元×60％）；第三，侯春梅要求中收公司返还租赁费30万元。由于通过双方签订的租赁合同反映，侯春梅在签订合同时，对租赁物的状况是清楚的，且侯春梅至今占有租赁物，故原审法院对侯春梅要求中收公司返还租赁费30万元的诉讼请求，不予支持；第四，侯春梅要求中收公司赔偿装修损失2,145,102.69元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。经原审法院委托，新疆宏昌建设工程项目管理有限责任公司对案涉厂房及周边的装修、绿化进行了造价鉴定，其中：1．位于乌鲁木齐市××区原2070平方米装配车间内搭设的钢结构夹层，原600平方米酸洗车间、两个装配车间内所有门窗的更换，全车间的粉刷，屋面防水，排水改造，车间南面墙的加固；酸洗车间屋面防水及酸洗车间旁小房的排水；环绕两个厂区的戈壁料路面、混凝土路面铺装，路沿石安砌，共计200米；环绕两个厂区的1500-2000平方米绿化，200颗数栽植，树池砌筑，花砖铺装，造价为1,931,891.86元，扣除虽然按照鉴定定额规范应当列明的，但不应支付给个人的项目：管理费49,426.47元，规费58,669.5元，剩余部分，原告承担其中的40％，即772,756.74元；2．垃圾外运费213,210.83元。庭审中，原告提供了垃圾清运的2份证据，均为“刘少华”签字。经原审法院当庭询问，刘少华称中收公司向其支付了垃圾清运费18万元，尚余2万元未支付。当原审法院询问“剩余2万元拉的什么垃圾时”？刘少华也未回答；而且刘少华出具的两份垃圾清运费的收条共计144,800元，但亦没有证据，现也无法核实垃圾清运的真实数量、价款，因此，在中收公司未能提供新的证据证明此问题之前，原审法院对中收公司的该项费用暂不予支持。第五，押金3万元。依据双方签订的《租赁合同》约定：合同终止，侯春梅交清租金及水、电、暖物业等相关费用后，中收公司即可无息退还侯春梅押金。经原审法院核实，侯春梅亦认可，至今侯春梅仍未交纳2017年10月至2019年11月25日期间的水费和电费，合计23,436.62元，扣除该费用，剩余6,563.38元，中收公司应当按照约定退还给侯春梅。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，判决如下：一、解除原告新疆中收农牧机械有限公司与被告侯春梅于2017年4月21日签订的《租赁合同》，被告侯春梅向原告新疆中收农牧机械有限公司退还位于乌鲁木齐市××区原装配车间，面积为2070平方米的厂房及原酸洗车间，面积为600平方米的厂房及周边指定场地；二、被告侯春梅向原告新疆中收农牧机械有限公司支付租赁费30王元（2018年5月1日-2019年12月31日）；三、原告新疆中收农牧机械有限公司赔偿被告侯春梅装修损失772,756.74元；四、原告新疆中收农牧机械有限公司返还被告侯春梅押金6,563.38元；五、驳回原告新疆中收农牧机械有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告侯春梅的其他反诉请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人中收公司提交1、股东投资入股协议，拟证实侯春梅是与其他五人合伙经营餐饮业，由侯春梅作为代表与中收公司签订的租赁合同，由合伙人共同出资装修的租赁厂房。侯春梅不支付租金的原因是想退伙。侯春梅质证意见认可入股协议的真实性，辩称合同不履行是因为中收公司不提供暖气导致停工，所以无法履行合同。2、证人云新民、张昊出庭作证，拟证实侯春梅、蒋峻、张昊三人先期合伙，后招募云新民、克然木·巴吾东、艾合买提江·沙依木入伙，每人出资30万元，租赁厂房的装修是六人合伙出资。是因为侯春梅不想干了所以不缴纳房租，与消防手续办理无关。侯春梅认可六人合伙的事实，厂房租赁也是合伙人的共同财产。但辩称，合伙与本案无关，可另行主张合伙纠纷。合同不能履行是中收公司的原因导致。   本院确认原审认定事实。   本院认为，上诉人中收公司与上诉人侯春梅签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行合同义务。中收公司负有将租赁物交付侯春梅的合同义务，侯春梅负有按期支付支付租金的合同义务。合同约定租期三年，侯春梅应予每年租期起始日支付租金。合同签订后，侯春梅已取得租赁物的使用权，即应按期支付租金。至本案诉讼时，侯春梅仍占有使用租赁物，尚拖欠第二年至2019年12月31日的租金50万元未能支付，侯春梅构成合同违约。现双方均同意解除合同，原审对此处理无误。   导致合同无法履行的原因，双方各执一词。侯春梅拖欠租金，已构成根本违约。在双方合同中约定，侯春梅自愿在房屋现有状态下接手施工，所有消防及施工等相关手续由侯春梅自行办理。本案租赁物为中收公司的工业库房，在双方的合同中并未约定租赁用途，侯春梅对此系明知。在侯春梅装修使用过程中，中收公司已提交厂房产权手续（复印件），已尽到协助义务。原始消防手续中收公司明确答复无法提交，侯春梅对此知情后应当及时采取补救措施，但直至中收公司起诉要求解除合同时，方才反诉要求解除合同。中收公司不能提交原始消防手续，不构成租赁合同解除的根本性违约，故中收公司不承担租赁合同的违约责任。原审对此认定有误，中收公司对此提出的上诉意见成立，本院予以支持。因侯春梅作为承租方根本违约造成合同无法履行，其装修残值，中收公司不承担赔偿责任。考虑到本案的实际情况，侯春梅租赁房屋用于餐饮业，因消防手续无法办理导致合同目的无法实现。中收公司无法提交原始消防手续也是间接原因之一，故侯春梅不再承担合同违约责任。中收公司要求侯春梅承担违约金6万元的诉讼请求，本院不予支持。侯春梅提出返还已付租金30万元、全额赔偿装修损失2,145,102.69元、赔偿违约金6万元的上诉请求，本院不予支持。   关于押金的退还，按照合同约定侯春梅应承担租赁期间的水电暖费用，侯春梅拖欠租赁物使用期间的水电费合计23,436.62元，应从押金中予以退还，剩余款项返还侯春梅。原审对此处理正确，侯春梅提出因全额返还押金的上诉请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初4342号民事判决第一、四、五、六项,即解除原告新疆中收农牧机械有限公司与被告侯春梅于2017年4月21日签订的《租赁合同》，被告侯春梅向原告新疆中收农牧机械有限公司退还位于乌鲁木齐市××区原装配车间，面积为2070平方米的厂房及原酸洗车间，面积为600平方米的厂房及周边制定场地；原告新疆中收农牧机械有限公司返还被告侯春梅押金6,563.38元；驳回原告新疆中收农牧机械有限公司的其他诉讼请求；驳回被告侯春梅的其他反诉请求；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初4342号民事判决第二、三项，即被告侯春梅向原告中收农牧机械有限公司支付租赁费30万元、原告新疆中收农牧机械有限公司返还被告侯春梅装修损失772,756.74元；   三、上诉人侯春梅支付上诉人新疆中收农牧机械有限公司租金50万元（2018年5月1日至2019年12月31日）。   以上相互折抵后，上诉人侯春梅因给付上诉人中收公司493,436.62元，限于本判决书生效后十日内一次性付清，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件本诉受理费9,400元（中收公司已预交），由上诉人新疆中收农牧机械有限公司负担1,012.38元，由上诉人侯春梅负担8,387.62元；反诉受理费13,324.41元（减半收取，侯春梅已预交），鉴定费24,000元(侯春梅已预交)，由上诉人新疆中收农牧机械有限公司负担34.64元，由上诉人侯春梅负担37,289.77元；二审案件受理费25,747.08元（中收公司已预交14,153.88元，侯春梅已预交11,593.20元），由上诉人侯春梅负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   马骏   审 判 员 项颖   审  判  员   马永惠   二 О 二 О 年 九 月 十 日   书  记  员   张珊珊