河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1968号 上诉人（原审原告）：李永超，男，1987年8月20日出生，汉族，住天津市塘沽区。 委托诉讼代理人：朱光达，河北久兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德天行房地产置业有限公司，住所地河北省承德市双桥区南营子大街33号永兴大厦。 法定代表人：程明强，董事长。 诉讼代表人：申超。 委托诉讼代理人：刘恒毅。 上诉人李永超因与被上诉人承德天行房地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李永超的委托诉讼代理人朱光达、被上诉人承德天行房地产置业有限公司的委托诉讼代理人刘恒毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李永超上诉请求：1．撤销原判，支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审；2．本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人李永超与被上诉人承德天行房地产置业有限公司（以下简称天行公司）签订的商品房买卖合同合法有效。1、李永超已经支付了全部购房款。李永超向法庭提交了天行公司于2014年11月14日出具的3份盖有财务专用章的购房款收据。李永超要求天行公司管理人提供相应款项的记录时被拒绝。李永超对支付购房款已经完成了初步的证明责任，天行公司认为没有收款，又不能举证对出具收据的原因作出任何解释，应承担举证不能的不利后果。2、天行公司是李永超付款的受益人。李永超提交了卢秀华的《情况说明》，说明了卢秀华代李永超支付购房款的事实。卢秀华所代付款项减少了天行公司的债务金额，天行公司是李永超付款的受益人。据天行公司负责人毛智民所说，天行公司对李永超所付款项的用途、去向有详细的记录。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条：下列情形，控制书证的当事人应当提交书证：（四）账簿、记账原始凭证；第四十八条第一款：控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。根据上述法律规定，天行公司如果拒不提交李永超购房收据所载款项的记录，则应当认定李永超支付购房款的事实。3、李永超在签订合同后，不断催促天行公司进行备案，之后又交纳了8000元／套房的备案费用，天行公司才在签订合同1年多以后为李永超的3份商品房买卖合同做了备案登记。李永超有物权期待的基础，应当优先于其他购房合同持有人受到保护。二、李永超的商品房买卖合同不是为债权提供的担保。1、李永超不是天行公司的债权人。李永超如果是天行公司的债权人，则天行公司应向李永超出具借据，注明借款的金额、利率和期限。李永超没有天行公司出具的任何借款凭证，天行公司也不能举证证明双方是借贷关系，所以不能认定李永超的债权人身份。2、天行公司为李永超签订的商品房买卖合同，没有如不能还款则以房抵债、或者拍卖房产还债的条款，没有提供担保的意思。3、天行公司在取得借款时为债权人签订的房屋买卖合同，可视为对其债务所做的担保。但卢秀华等债权人对天行公司的借款已经有约2年的时间，早已过还款期。天行公司迫于还款压力，为了偿还债权人欠款才向李永超出售案涉房屋，所以该出售行为不是担保。4、李永超提供的3份购房合同均是住建局制式合同，与天行公司为其债权人提供担保而出具的合同样式有明显区别。5、天行公司为其债权人提供担保而出具的合同单价为2000多元，远低于市场价。李永超的购房单价是当时的市场价4000多元／㎡。三、胡波与天行公司恶意串通签订商品房买卖合同，并非法入住，不应受到法律保护。1、天行公司欠山东省东惠节能科技有限公司北京分公司（以下简称东惠公司）工程款，双方恶意串通以案涉房屋中的2套抵顶了部分款项，并签订了日期为2014年7月1日的商品房买卖合同。天行公司与东惠公司的《新世家小区34#、37#楼塑钢门窗施工合同》约定，工程量暂定价2017620.00元，合同签订付30%预付款，安装完毕付30%，结算后付至95%，保修期满2年后付5%。天行公司于2013年9月3日支付工程款600000.00元，2013年11月1日支付400000.00元，2015年2月12日支付100000.00元，共支付1100000.00元现金。双方于20l5年5月11日结算，结算价款2363967.60元。2014年7月1日胡波代替东惠公司与天行公司签订商品房买卖合同时，双方没有结算，付款义务按工程量暂定价2017620.00元的60%，为1210572.00元，扣除已经支付的1000000.00元现金，天行公司还欠东惠公司210572.00元，不可能以每套423016.00元的价格再抵顶2套房屋给东惠公司。退一步说，即使天行公司愿意违反合同约定，在自身财务严重困难的情况下主动增加付款比例，按95%的比例付款，欠款金额为2017620.00元×95%=1916739.00元，扣除当时已经支付的1000000.00元现金，抵顶房屋的846032.00元，天行公司还欠东惠公司70707.00元，在没有结算的情况下，天行公司于2015年2月12日再支付100000.00元，支付金额超过了95%的比例。所以，所谓的抵顶是伪造的，房屋买卖合同的日期是伪造、倒签的。2、天行公司在房屋验收前即违法为胡波办理了2套房屋的交房手续，胡波对房屋的占有是非法的，双方串通抢占房屋的目的是排除李永超对上述房屋的合法权益，实现其非法目的。3、案涉房屋在产权登记机关有备案登记，胡波明知有备案还买房，不是善意购房人，其商品房买卖合同不能被优先保护。综上所述，李永超请求人民法院撤销错误的原审判决，依法改判或发回重审，维护李永超作为支付全款购房人的合法权益。 承德天行房地产置业有限公司辩称，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，天行公司未收到上诉人支付的房屋价款，天行对于诉请的三套房屋没有交付的义务，也不应承担违约责任，上诉人在陈述中也说了钱是给了卢秀华、张闻欣、白宇驰，这与一审中陈述是不符的，一审中陈述将钱给卢秀华，即便三个人给谁，卢秀华，张闻欣、白宇驰与天行公司之间均为民间借贷关系，天行公司也曾将房屋备案到上述三人名下，不能证实双方之间存在真实的商品房买卖合同关系，且，涉案房屋历次备案登记的人员均为与天行公司存在借贷关系的债权人，上述房屋34号楼的两套房屋抵顶给胡波是经过生效法律文书确认的，且时间在上诉人提交的收据的时间之前，合同没有日期，我方认为上诉人的上诉请求并无事实及法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 李永超向一审法院起诉请求：1．判令被告立即向原告交付承德市新世家小区34号楼1单元1605室、1705室；37号楼1单元206室三套商品房及立即办理商品房产权证；2．判令被告向原告支付逾期交付商品房违约金74978.00元（自2016年1月1日起暂算至2017年7月13日）及2017年7月14日起至实际交房之日止的违约金；3．诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告李永超与被告承德天行房地产置业有限公司签订了合同编号为ＤＹ0341605、ＤＹ0341705、ＤＹ037206的三份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买承德市房屋，总价款1338904.00元。三份商品房买卖合同均没有签约时间。所涉房产中的两套于2014年1月16日预售备案登记在焦艳玲名下，2014年11月14日注销备案，2014年11月17日预售备案登记在卢秀华名下，该两套房产分别于2016年4月7日、4月14日再次注销后预售备案登记在李永超名下。另一套房产于2014年1月14日预售备案登记在吕素军名下，2014年11月14日注销备案，2014年11月17日预售备案登记在卢秀华名下，2016年4月7日再次注销后预售备案登记在李永超名下。被告承德天行房地产置业有限公司给原告李永超出具2014年11月14日收到李永超房款收条三张。焦艳玲、吕素军、卢秀华与被告承德天行房地产置业有限公司之间存在民间借贷的法律关系，房产备案登记行为是基于民间借贷法律关系而为的担保。被告承德天行房地产置业有限公司因拖欠案外人山东省东惠节能科技有限公司北京分公司工程款，承德天行房地产置业有限公司以新世家34栋1单元1605室、34栋1单元1705室房屋抵顶工程款846032.00元。同时，案外人山东省东惠节能科技有限公司北京分公司将上述房屋权利义务转让给胡波，胡波于2014年7月1日与承德天行房地产置业有限公司签订两份商品房买卖合同，合同编号分别为ＸＳＪ-341605、ＸＳＪ-341705。被告已于2014年7月1日将上述两套房屋交付给胡波。一审法院认为，本案所涉的三套房屋，在备案至李永超名下之前，均是备案登记在卢秀华名下，而在备案登记在卢秀华之前又是备案登记在焦艳玲、吕素军名下。根据所涉房屋备案及注销备案登记的历史记录、债权申报表及当事人陈述，应认定被告与案外人焦艳玲、卢秀华、吕素军系因民间借贷而将涉案房产备案给债权人，上述债权人的真实意思并不是购买商品房。在备案给卢秀华之前，被告已将案涉的新世家34栋1单元1605室、34栋1单元1705室房屋折价抵顶案外人工程款，双方签订了商品房买卖合同并实际交付房屋。新世家37栋1单元206室房屋已安置回迁户。本案中，虽然原告与被告签订了三份《商品房买卖合同》，但不能认定双方之间是真实的商品房买卖合同关系。原告提交的商品房买卖合同并没有签约日期，而原告仅提交了购房收据，并未提交购房发票，收据载明的交款时间为2014年11月14日，与备案登记给卢秀华的时间是一致的，大额购房款的支付，应有转账凭证等予以佐证，原告虽称购房款系卢秀华代交，但并未提供卢秀华何时、以何种方式支付的“购房款”的证据，且其所做的陈述与查明的事实相矛盾，本院不予采信。原告以诉争的商品房已备案登记在其名下为由主张双方系商品房买卖合同关系而非民间借贷法律关系或其他债权债务关系，没有事实依据，本院不予支持。如果双方存在其他债权债务关系，原告可依法向承德天行房地产置业有限公司管理人申报债权。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李永超的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉三份《商品房买卖合同》没有签订日期，有悖日常生活经验法则。李永超在（2017）冀0802民初2841号卷宗中提交的卢秀华为其出具的《情况说明》证明，李永超并未直接向承德天行房地产置业有限公司交付案涉三套商品房的购房款，且李永超至今未能提供证据证明其本人或案外人卢秀华支付案涉商品房购房款的时间、方式、凭证。故，李永超主张承德天行房地产置业有限公司应向其交付承德市新世家小区34号楼1单元1605室、1705室，37号楼1单元206室三套商品房及立即办理商品房产权证，并支付逾期交付商品房违约金74978.00元（自2016年1月1日起暂算至2017年7月13日）及2017年7月14日起至实际交房之日止的违约金，证据不足，本院不予支持。 综上所述，李永超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1674.00元，由李永超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋审判员李红梅审判员孙琳丽 二〇二〇年九月十日 法官助理 王      立      娟 书 记 员 刘             炯