安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1523民初3576号 原告（反诉被告）:合肥世合商业管理有限公司。住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路68号汇银广场1-2209，统一社会信用代码91340100MA2MX1UQ7J(1-1)。 法定代表人:何友军,公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘欢，公司员工。 委托诉讼代理人：汪金超，北京大成(合肥)律师事务所律师。 被告（反诉原告）:邰宝,男,1995年8月10日出生,汉族，个体户，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：阙庆国，安徽永诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）合肥世合商业管理有限公司与被告（反诉原告）邰宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，并于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘欢、汪金超、被告及委托诉讼代理人阙庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2019年7月1日签署的《商铺租赁合同》;二、判令被告支付拖欠原告的商铺租金20317.6元（暂计算至2020年6月30日,2020年7月1日以后的场地占用费,另行计算至被告实际搬出租赁商铺时止）;三、判令被告支付原告尚未结清的水电费1488元;四、判令被告支付原告违约金81270.54元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月1日,原告与被告签订了《商铺租赁合同》,约定将位于舒城县舒城财富中心一、二层商业中二层ＳＨ-201号商铺租赁给被告经营餐饮使用,经营品牌为“十秒到云南过桥米线”,建筑面积为115.77平方米,租赁期限自2019年7月1日至2021年6月30日,租金标准为58.5元／月／平方米,半年租金为40635元,每6个月为一个计租期,被告应在每个计租期结束前30天向原告支付下一计租期的租金费用。合同签署后,被告按约支付了前六个月租金,并进场正常经营。 2019年12月1日,被告应支付下一个计租期的租金费用40635元,但被告一直迟迟未交。虽经原告多次催促,但被告未能按合同约定支付租金。截至2020年,在原告多次催促下,被告仍拖欠两个月房屋租金及使用期间的水电费等费用未付。2020年5月28日,被告明确告知原告做到月底(即5月31日)就停业了。5月31日,被告将商铺中的冰箱等东西都撤走了,并表示会在周二或者周三(即6月2日或3日)把手续办掉。但被告把东西搬走后并未到原告公司办理撤场手续。自2020年5月31日被告关门歇业至今,被告既不支付拖欠原告的房屋租金、水电等费用,也不交还房屋给原告。在被告告知原告将于2020年5月31日单方面撤场后,原告于2020年6月1日发送“告知函”给被告,要求被告尽快履行合同约定,支付拖欠的租金、水电等费用,并明确告知被告提前单方面解除合同的相关违约责任。被告对该份函件未予任何回复。2020年6月28日,原告再次致函被告,要求被告按照合同约定履行,但被告均未予回复。《商铺租赁合同》第五条第1款约定“如乙方(被告)未能如约交纳租金,或违反本合同项下承租人承诺、造成损失,甲方(原告)有权从租金保证金中直接扣除欠租或损失赔偿金,不足部分仍有权向乙方追索。乙方应在接到甲方通知后7个工作日内补足租金保证金,逾期未补足的,乙方应按本合同第十五条约定承担违约责任。”第十五条第3款约定:“本合同生效后,租赁场地交付前及交付后,如乙方单方强制解除本合同,甲方可没收履约保证金,同时按第一计租年度租赁费用总额向甲方支付违约金。”第十六条约定:“合同双方应严格履行本合同所约定的义务,任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款,则视为违约。”《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定,承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。 综上所述,为保护原告的合法权益不受侵犯,依据合同约定及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定,特向贵院提起诉讼,请求依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）辩称，一、原告所述双方签订商铺租赁合同属实。2020年1月4日，被告缴纳第一季度租金20317元，即被告缴纳租金计至2020年3月份；二、2020年1月，新冠疫情爆发，1月24日，安徽省启动公共卫生事件一级应急响应。根据政府指令，被告的“十秒到云南过桥米线”餐饮全面停业。直到4月份，原告方才允许餐饮开业。但由于疫情防控进入常态化，被告门可罗雀、无法正常营业，便于5月28日告知原告将于5月底撤场，到时原告可以断电。原告表示同意，要求被告事后办理撤场手续。5月31日晚，原告切断了案涉商铺电源，并给大门加装了门锁。6月2日被告前往原告办公室办理撤场手续，方知所谓手续就是要求被告承担违约责任，自此双方不欢而散；三、被告认为，1、双方租赁合同已于2020年5月31日解除，现在解决的是合同解除后的善后问题，而不是解除合同本身；2、受新冠疫情及防控措施影响，2020年4、5两个月餐饮业无法正常经营，被告的经营情况也是如此。根据租赁合同第14条3款约定，因不可抗力原因致使承租方不能正常营业的，出租方不收取此期间对应的租赁费用，因而原告不应收取被告4、5两个月租金。5月31日，原告已实际接收案涉商铺，向被告主张此后的场地占用费纯属无稽之谈；3、尚未结算的水电费被告愿据实测算给付；4、新冠疫情爆发和防控措施属不可抗力因素，已使被告的“过桥米线”餐饮无法正常营业，直接导致租赁合同的目的无法实现。根据民法总则第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，故被告无需承担违约责任。综上，被告请求法庭驳回原告的第二、四项诉讼请求。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：一、判令被告返还原告保证金23000元，2020年2月、3月租金13545元，合计36545元；二、本案反诉费由反诉被告负担。事实与理由：双方所签订的租赁合同约定，承租方应向出租方缴纳租赁保证金19102元，水电保证金3898元。第14条3款：因不可抗力原因致使承租方不能正常营业的，出租方不收取此期间对应的租赁费用。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了首期租金，并缴纳了两项保证金23000元。2019年底，反诉原告又给付了2020年首季度租金20317元。2020年春节旺季到来前，反诉原告屯货待销，不想赶上新冠××疫情爆发。我省于2020年1月24日启动公共卫生事件一级应急响应。根据政府指令，反诉原告的“十秒到云南过桥米线”餐饮全面停业，直到2020年4月，反诉被告才允许餐饮开业。但由于疫情防控进入常态化，反诉原告经营惨淡、门可罗雀、实在无以为继。5月28日，反诉原告告知反诉被告5月底撤场，反诉被告于5月31日晚收回涉诉商铺，并加装了门锁。反诉原告认为，新冠疫情爆发和防控措施属不可抗力因素，餐饮业的现状使本租赁无法继续履行，本合同早已实际解除，被告继续占有保证金、收取停业期间租金无合法依据。为维护承租人合法权益，根据法律规定具状反诉，望法院支持诉请。 针对被告﹙反诉原告﹚反诉，原告﹙反诉被告﹚辩称，一、反诉人多次拖延支付租金，在仍然欠付房屋租金、水电费用情况下擅自撤场，严重违反合同约定。被告在本诉答辩中也承认在2020年1月4日支付了第一季度租金，但根据双方合同约定反诉人应于2019年12月1日支付6个月的租金，被告的违约行为发生于疫情爆发之前，被告无权以所谓不可抗力主张免责，直到原告诉至法院，被告拖欠租金及水电费的违约行为仍在持续，被告的违约行为严重违反合同法及租赁合同第3条第2款关于租金支付期限的相关约定；二、2020年5月28日，被告通过微信明确告知原告做到2020年5月31日停业，并表示将于6月2日或3日与原告办理撤场手续，但自从被告将商铺物品全部搬离后就再未与原告联系，原告多次催促被告办理撤场手续，被告始终置之不理。原告不得不通过书面函件的方式告知被告前来办理撤场手续，否则应该承担相应的违约责任，原告所发函件有快递回执、快递跟踪记录均能证明被告收到函件，但被告仍然未给任何回复，涉案商铺不得不一直空置至今，为了尽量减少双方的损失，原告才诉至法院，请求法院依法裁决；三、根据租赁合同第15条第3款约定，如乙方单方强制解除合同，甲方可没收保证金，同时按第一计租年度租金总额向甲方支付违约金，因此被告无权主张返还保证金，同时应支付原告违约金81270.54元。纵观最高院的疫情期间发布的相关司法解释没有任何规定明确疫情期间合同双方可以随意解除合同，相反，诸如安徽本土餐饮品牌企业同庆楼、老乡鸡等不仅积极面对疫情调整营业方案还将企业品牌做的更大更强，同庆楼甚至于疫情期间成功上市，可见疫情并不能作为违约方随意解除合同的借口，也不能以此为由肆意破坏合同契约精神。综上所述，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。 原、被告围绕诉讼请求，向本院提供证据，本院已组织双方举证质证。本诉中，原告提供的《商铺租赁合同》、微信聊天记录、水电费明细及水电表数额，被告无异议，予以确认；《告知函》、快递存根、快递记录真实性予以确认。被告提供的六安市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告、致全县餐饮服务业单位的一封信真实性本院予以确认；照片两张真实性予以确认。反诉中，被告提供的收据两张、银行卡转账记录真实性，原告无异议，予以确认。 本院审理查明的事实为，2019年7月1日,原、被告签订《商铺租赁合同》一份,约定：原告将位于舒城县舒城财富中心一、二层商业中二层ＳＨ-201号商铺租赁给被告经营餐饮使用,经营品牌为“十秒到云南过桥米线”,租赁期限自2019年7月1日至2021年6月30日,半年租金为40635元,每6个月为一个计租期,被告应在每个计租期结束前30天向原告支付下一计租期的租金费用。第五条约定“保证金，被告应在本合同签订之日起，向原告一次性交纳19102元的履约保证金，如被告未能如约交纳租金，原告有权从租金保证金中直接扣除欠租，不足部分仍有权追索”。第十五条.3约定“本合同生效后,租赁场地交付前及交付后,如乙方单方强制解除本合同,甲方可没收履约保证金,同时按第一计租年度租赁费用总额向甲方支付违约金”。合同签署后,被告按约支付了前六个月租金,交纳履约保证金19102元和水电保证金3898元，并进场正常经营。2020年1月4日，被告向原告交纳2020年1月-3月租金20317元。2010年1月24日，因新冠疫情爆发，安徽省启动公共卫生一级应急响应，根据政府指令被告餐饮店停业，4月恢复开业。2020年5月28日，原告因生意清淡告之被告将于月底撤场。2020年5月31日，原告从所租房搬走物品﹙有一中央空调未拆除﹚，被告对商铺加锁控制。2020年6月28日，原告向被告发出《告知函》，称本函送达之日，解除双方于2019年7月1日签订合同编号为ＮＯ.018号《商铺租赁合同》。被告于2020年6月29日收到此函。2020年7月20日，原告诉至本院。 另查明，被告尚欠原告水电费1488元。 本院认为，本案争议焦点为，一、双方所签订的《商铺租赁合同》何时解除；二、被告应支付原告租金的数额；三、原告要求被告承担违约金81270.54元是否支持；四、被告的反诉请求是否支持。 一、关于双方所签订的《商铺租赁合同》何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件的有关司法解释精神，被告在受新冠××疫情影响经营出现困难的情况下，可通过与原告协商调整租金等方式解决合同履行问题，故被告以不可抗力为由于2020年5月28日口头通知原告要求解除合同，并不产生解除合同的效力，被告的双方租赁合同已于2020年5月31日实际解除的辩称，本院不予支持。在被告已明确表示不履行合同的情况下，原告向被告发出解除合同函，被告于2020年6月29日收到，故双方签订的《商铺租赁合同》应于2020年6月29日解除。 二、关于被告应支付原告租金数额的问题。原、被告所签订的《商铺租赁合同》于2020年6月29日解除，现被告已从所租商铺搬走物品﹙仅余中央空调一台﹚，且原告已以加锁方式实际控制商铺，故被告应支付原告租金至2020年6月29日。按照《商铺租赁合同》第五条约定，被告未按期交纳租金，应从履约保证金扣除所欠租金。2020年4月1日至2020年6月29日租金为20317元﹙月租金6772.5元﹚，扣除被告所交履约保证金19102元，被告尚应给付原告租金1215元。 三、关于原告要求被告承担违约金81270.54元是否支持的问题。双方所签订的《商铺租赁合同》虽约定“本合同生效后,租赁场地交付前及交付后,如乙方单方强制解除本合同,甲方可没收履约保证金,同时按第一计租年度租赁费用总额向甲方支付违约金”。考虑疫情和疫情防控措施导致被告经营困难、收入明显减少，被告非恶意单方解除合同，现双方对合同的解除已达成合意，故原告要求被告承担违约金81270.54元，本院不予支持。 四、关于被告的反诉请求是否支持的问题。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件的有关司法解释精神，被告虽因防疫停业两月，但疫情不宜认定为不可抗力，被告反诉要求原告返还2020年2-3月房租的请求，本院不予支持。被告反诉称租赁合同已于2020年5月31日实际解除，依法不能成立，被告应交纳租金至合同解除之日，履约保证金按照租赁合同的约定应抵扣租金，故被告要求原告返还履约保证金19102元，本院不予支持。被告交纳原告水电保证金3898元，欠原告水电费1488元，两比原告应返还被告水电保证金2410元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告合肥世合商业管理有限公司与被告邰宝签订的《商铺租赁合同》； 二、被告邰宝应于本判决生效后5日内给付原告合肥世合商业管理有限公司租金1215元； 三、原告合肥世合商业管理有限公司应于本判决生效后5日内返还被告邰宝水电保证金2410元； 四、驳回原告合肥世合商业管理有限公司其他诉讼请求； 五、驳回被告邰宝反诉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1681元，反诉费357元，合计2038元，由原告负担1000元，被告负担1038元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  樊高峰 二〇二〇年九月四日 法官助理汪小妹 书记员汪小妹 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。