湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4121号 原告(反诉被告)：肖楚南，男，侗族，住湖南省洪江市。 原告(反诉被告)：杨怀英，女，汉族，住住湖南省洪江市。 上述二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。 上述二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：唐春洪，湖南诚怀律师事务所律师。 被告(反诉原告)：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区。 法定代表人：邹明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾华，湖南刚正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨小利，男，汉族，该公司员工。 原告(反诉被告)肖楚南、杨怀英与被告(反诉原告)怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人唐永洪、被告(反诉原告)委托诉讼代理人曾华和杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)肖楚南、杨怀英向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金10786.68元（以已交付房价709650元为基数，按日万分之一计算，自2019年7月1日计算至2019年11月30日，共152天）；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告(反诉原告)怀化市大汉置业有限公司辩称：答辩人与被答辩人于2017年7月1日签订《商品房买卖合同》，被答辩人向答辩人购买大汉龙城·骏龙府8栋606号房屋，合同约定交房时间为2019年6月30日，合同约定的交房条件为取得《竣工验收备案表》，逾期交房的违约金为按日支付已交房款的万分之三（被答辩人诉请万分之一），但合同附件补充协议约定的交房条件为取得《工程质量竣工验收记录》，该房屋于2019年6月28日经五方责任主体验收取得《工程质量验收记录》，2019年11月13日取得《竣工验收备案表》，2019年6月答辩人通知被答辩人收房，被答辩人自称于2020年6月26日收房（被答辩人的证据），2020年7月30日办妥不动产权证。按照合同附件《补充协议》的约定，答辩人已在合同约定的交房时间2019年6月30日之前取得《工程质量竣工验收》记录，达到了约定的房屋交付条件，且答辩人在合同约定的交付时间书面通知了被答辩人，履行了合同约定的按时交房义务，答辩人不构成违约。相反，由于被答辩人于2020年6月27日才接收房屋，按照合同第十二条约定：“…买受人应在书面通知送达之日起10天内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续…”，“由于买受人的原因未能按期接收房屋的，双方同意按1方式处理，1.出卖人按逾期每天20元向买受人收取房屋管理费…”，因此，被答辩人构成违约。综上所述，请求人民法院根据事实与法律，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。原告主张的违约金过高，应调整减少为0元。 被告(反诉原告)怀化市大汉置业有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付房屋管理费7040元（自2019年6月30日书面通知之日后10天起计算至房屋接收之日2020年6月27日计352天，按每天20元计算金额为7040元）;2、反诉被告承担全部诉讼费。 原告(反诉被告)肖楚南、杨怀英针对被告(反诉原告)怀化市大汉置业有限公司的反诉辩称：一、大汉公司的反诉不符合法律规定。（一）首先，本案涉及的法律关系为商品房买卖合同关系，各自基本的义务是付款、交房和办证等。大汉公司要求业主支付房屋管理费，属于物业管理的法律关系，不属于商品房买卖法律关系权利义务范围；其次，逾期交房违约金的原因行为是基于大汉公司存在逾期交房违约行为，房屋管理费按合同约定是基于业主的逾期接受房屋的违约行为，因此，诉讼请求之间并无因果关系，也非基于相同事实。因此，反诉不符合《民诉解释》第二百三十三条规定“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”的规定。（二）大汉公司的反诉超出了业主本诉的诉讼请求范围。反诉是达到抵消、动摇或吞并原诉的目的，业主起诉请求的从约定交房次日至2019年11月30日期间的逾期交房违约金，而被告反诉请求不但抵消了该期间的交房违约金，而且截止至在此之后的实际交房之日止。因此，大汉公司超过本诉范围的请求部分应当另诉解决。（三）大汉公司反诉还涉及本诉当事人之外的当事人。反诉请求是要求业主支付房屋管理费，本质上属于物业管理法律关系，因此，该法律关系还涉及物业管理人或者物业管理公司，因此，不能合并审理。二、涉案房屋于2019年11月13日取得竣工验收备案表，取得竣工验收备案表后，大汉公司应继续承担书面通知业主交房的义务。三、大汉公司要求业主支付房屋管理费，不符合合同第十二条之约定。关于“期”的认定：结合第十一条第一款约定，第十二条适用范围是针对在合同约定交房期限内，涉案房屋达到交付使用条件后，买受人应在书面通知送达之日10天内办理交接手续。同理，第二款第二项所约定的由于买受人原因，未能按期接受房屋的，这里所指的期亦是指的未能按第十一条约定的交房期限。因此，该条款不能适用。业主未能按期收房，并非由于买受人原因,住建局回复明确载明：1）、城监支队经查，大汉公司存在取得竣工验收备案表、未完成消防验收擅自进行房屋交付的违法行为。并依法下达《违法行为告知书》。2）、大汉公司公开承诺：1、马上全面停止交房事宜，在未达到交房条件前，业主可自由决定是否收房。3）、立即整改，抓紧完成消防验收，取得竣工验收备案表。大汉公司于2019年11月13日迟延取得竣工验收备案表的约定交房条件,依照买卖合同及补充协议关于交付的约定，在交房时，供水、供电、有线电视、宽带、电话、燃气均具备开通条件或者达到适用条件，同时符合附件三的交楼标准。对此，大汉公司负有举证责任。四、即使认为房屋管理费为违约金，该违约金约定也过分高于损失，应当予以调整。（一）房屋管理费本质属于物业管理费，大汉公司作为商品房的出卖人，其有权收取的是房屋价款。因此，并未对其造成损失。（二）即使业主未能按时接受房屋，退一万步也就是由大汉公司作为建设单位向物业管理方支付物管费，而合同约定按日承担20元的房屋管理费，显然也是过分高于该费用支出，而且商品房买卖合同约定了前期物业费的收费标准为1.4元/平米。综上，请求依法驳回大汉公司的反诉请求，或依法按照合同约定的1.4元/平米作为违约金计算标准。 本院经审理认定事实如下：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“大汉龙城·骏龙府”商品房一套，建筑面积148.4㎡，总购房价709650元，该幢(8栋)房屋建筑地上9层、地下1层；被告应当在2019年6月30日前将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告收房，原告在收到书面通知之日起10天内对该房屋进行验收并办理交接手续，被告应出示工程竣工验收合格、竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书等证明文件，否则，原告可拒绝收房;被告逾期交房超过60日，如原告要求继续履行合同则合同继续履行，被告按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金至实际交房之日止;如因原告原因未能按期接受房屋的，原告按逾期每天20元支付被告房屋管理费；本合同未尽事项，原、被告双方可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。该《商品房买卖合同》附件三(装饰、设备标准),对“住宅毛坯商品房交房标准”的“门、地面、内墙面、外墙面、顶棚、窗户、围护栏杆、给排水、电气照明、弱电监控与网络、电梯、燃气”进行了具体的标准约定。 同日，原、被告双方又签订(附件四)《补充协议》约定：商品房交付条件为“经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收，取得结论为合格的《工程质量竣工验收记录》，同时符合合同附件三约定的交楼标准”，原告须在被告发出的交房通知或交房公告后来收房，在通知之日起30日内未来收房的视为验收合格并交接完成；被告通知原告的方式有电话、挂号邮件、电子邮箱、短信、快递、传真或在本地报纸、电视公告等方式；原告收房时，如发现所购商品房不符合附件三的交楼标准或任何非主体结构质量问题，应在交接后10日内书面提出，被告予以维修，但原告不得以此为由拒绝收房或退房。 合同签订后，原告向被告交清了《商品房买卖合同》约定的全部购房款，并交纳了契税及物业专项维修资金。 本案所涉房屋，于2019年6月28日经验收取得结论为“符合要求”的《工程质量竣工验收记录》，于2019年11月13日取得《竣工验收备案表》。 2019年6月，被告向原告送达《交房通知书》，要求原告于2019年7月3日来收房。根据本案同类案件事实查明，2019年11月30日，被告再次通知原告等业主收房,原告收到了该通知，于2020年6月27日收房。 另，根据本案同类案件事实查明，《商品房买卖合同》约定交房最后期限即将届至时，被告要求原告等业主收房，原告等业主认为被告未达到交房条件而拒绝收房，并向怀化市住房和城乡建设局反映被告存在违规交房和工程质量问题，怀化市住房和城乡建设局于2019年10月31日作出回复载明“大汉公司确实存在未取得竣工备案表、未完成消防验收的情况下擅自进行房屋交付的违法行为……要求大汉公司立即停止违法行为；……7月19日，大汉公司作出公开承诺：1.马上全面停止相关交房事宜，在未达到交房条件前，业主可自由决定是否收房……抓紧时间完成消防验收，取得综合竣工验收备案……大汉骏龙府已于2019年9月4日及2019年9月30日分别通过了消防及规划验收”。 另查明，怀发改价服(2019)16号《关于规范怀化市住宅物业服务收费管理的通知》附件《怀化市住宅前期物业服务收费标准(基准价)》规定电梯楼物业服务收费标准为1.2元/㎡.月-2元/㎡.月。 本院认为：本案的本诉与反诉均是基于商品房买卖合同事实，且原、被告均当庭表示同意合并审理，本院依法合并审理。原、被告同日签订了《商品房买卖合同》及(附件四)《补充协议》，均为被告提供的格式文本，其中《商品房买卖合同》约定“本合同未尽事项，原、被告双方可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议”，且《商品房买卖合同》系在行政管理部门备案文本，具有市场监督管理效用，因此，《商品房买卖合同》与(附件四)《补充协议》就同一事项有约定不一致的内容应以《商品房买卖合同》为准。关于本案所涉商品房的交房条件，在原告等业主认为被告未达到交房条件而向职能部门投诉后，被告也承诺“全面停止相关交房事宜，在未达到交房条件前，业主可自由决定是否收房……抓紧时间完成消防验收，取得综合竣工验收备案”，因此，交房条件应是《商品房买卖合同》的约定为准，即“该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》”。被告于2019年11月13日取得案涉房屋的《竣工验收备案表》，此时才已达到了合同约定的交房条件，在此之前原告有权拒绝收房。被告于2019年11月30日通知原告收房，已构成逾期交房违约，应支付原告逾期交房违约金10786.68元(709650元×0.0001×152天＝10786.68元,约定交房最后期日2019年6月30日至2019年11月30日相差152天)。原告已主动调减约定的逾期交房违约金为已付房款的日万分之一，被告要求调整为0元的主张没有事实依据，本院不予支持。 被告于2019年11月30日通知原告收房，原告也知道了该通知内容，此时，被告交付的商品房符合了合同约定的交房条件，但原告未及时去收房，又无证据支持存在充足的拒绝收房理由，因此，原告应支付被告逾期收房的房屋管理费。被告主张的房屋管理费应比照物业管理收费标准，原告对约定的逾期收房每天20元的房屋管理费标准请求调整，本院酌定按电梯楼物业服务收费标准一般市场均价1.6元/㎡.月，即原告应支付被告房屋管理费1639元(148.4㎡×1.6元/㎡.月×12个月÷365天×210天＝1639元，2019年11月30日至2020年6月27日相差210天)。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)怀化市大汉置业有限公司支付原告(反诉被告)肖楚南、杨怀英逾期交房违约金10786.68元，于本判决生效后7日内付清; 二、原告(反诉被告)肖楚南、杨怀英支付被告(反诉原告)怀化市大汉置业有限公司逾期收房的房屋管理费1639元，于本判决生效后7日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取35元，由被告(反诉原告)怀化市大汉置业有限公司承担。反诉案件受理费减半收取25元，由原告(反诉被告)肖楚南、杨怀英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  粟多海 二〇二〇年九月十日 代理书记员  许文镌