广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终14028号 上诉人（原审原告）：广州裕洋集装箱服务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区南湾西街8号315房。 法定代表人：刘锦茂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李燕玲、彭莎，均系广东诺臣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社，住所地广东省广州市黄埔区黄埔东路南基工业村自编4栋。 法定代表人：周永坚，该社董事长。 委托诉讼代理人：林汉明、梁子韫，均系广东南国德赛律师事务所律师。 上诉人广州裕洋集装箱服务有限公司（以下简称裕洋公司）因与被上诉人广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社（以下简称南基经联社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 裕洋公司上诉请求：1、依法撤销（2019）粤0112民初12355号民事判决。2、请求二审法院判令被上诉人向上诉人支付建筑物补偿费30930元及附属物补偿款1965074元及利息（利息以1996004元为本金，自2019年11月15日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）。3、请求二审法院判令本案一、二审诉讼费用及其它相关费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、本案所涉租赁合同的租赁物是土地，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定上诉人与被上诉人于2009年签订的《场地租赁合同》为无效合同，属于认定事实不清，适用法律错误。二、涉案双方对所涉场地的水泥地等附属物的补偿款归属并未作出约定，根据《土地管理法实施条例》第二十六条规定，“地上附着物归地上附着物所有者所有。”《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规[2017]10号）第三十一条第三款规定，“除房屋外的一般地上附着物的补偿对象为所有权人，如无产权证明，则为建设人、使用人，承包经营协议另有约定的除外。”案涉水泥地没有产权证明，因此上诉人作为建设人、使用人，是唯一适格的补偿对象。三、《场地租赁合同（2009）》有关装修条款不是针对拆迁补偿款分配的约定，不能作为附属物补偿分配的依据。1、该合同第五条约定：在租赁期内（即2009年11月1日至2025年10月30日），如“乙方要对原有物业进行装修或改造”，该“装修、改建增加的附属物产权”才“属甲方所有”。而在庭审中，被上诉人确认案涉土地上的所有建筑物及附属物，上诉人在09年签订协议以前均已由上诉人一方在第一份租赁合同期间建设完成，并未对“原有物业装修或改造”，因此不存在适用该条款的情形。另外，该装修条款系对附属物在租赁期满后的产权归属进行约定，并未对拆迁补偿款的分配进行约定。2、协议中只有第六条第二款是对“租赁期内，如遇国家征地或国家政策控制调整”的情况下征地补偿款如何分配的约定。而第五条装修条款系对合同正常履行完毕后的附属物产权归属的约定，不适用于因征地终止合同的情形。四、一审法院关于附属物的归属问题应参照09年合同约定的论述不符合合同约定，没有事实和法律依据。从合同整体性来看，09年合同与05年合同中关于09年11月以前的部分内容，应属于一个合同整体。09年合同实质上是对05年合同中2009年11月1日以后的租约部分进行变更，而非替代了05年合同。两份合同未对09年11月1日以前由上诉人一方投资建成的附属物权属问题进行约定。 综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 南基经联社辩称：依据广州经济技术开发区南基开发公司以及裕远公司签订的《场地租赁合同（2005）》第17条，被上诉人与上诉人签订的《场地租赁合同（2009）》第5条第3款以及第8条第1款，双方对场地附属物所有权有明确的约定，即在合同期满后，场地上所有的附属物归南基经联社所有。上诉人仅在租赁期间享有使用权，相关的约定为双方真实意思表示具有约束力，故上诉人主张其为附属物所有权人并要求获得补偿缺乏事实以及法律依据。鉴于案涉合同，是因为政府征收客观原因终止的，被上诉人同意按照公平原则根据使用年限对附属物的房款进行分配，故请求二审法院，驳回上诉，维持原判。 裕洋公司向一审法院起诉请求：1、判令南基经联社向裕洋公司支付建筑物补偿费30930元及附属物补偿款1965074元；2、判令南基经联社向裕洋公司支付利息（利息以1996004元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日即2019年11月15日起计至还清款项之日止）；3.判令本案的诉讼费由南基经联社承担。 一审法院查明事实：2009年10月28日，南基经联社（出租方、甲方）与裕洋公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同（2009）》，约定甲方同意将坐落在广州市黄埔区穗东街南湾社区工业村西小区尾，东面的闲置场地之一（土名：鱼坑尾场地）（以下简称涉案场地），面积合计5000㎡出租给乙方使用，作堆场用途。租赁期限为壹拾陆年，从2009年11月1日至2025年10月底止。第二条租金的计算、递增及合同保证金的计付：一、自本合同签订之日起计两年内，场地租金的单价为1.70元/㎡/月，即每月租金为8500元，此后，租赁费递增：从第三年开始递增6%，以后租金每三年为一个档次，按上期租金为基数递增6%，如此类推。二、场地租金每月缴交一次，乙方必须在每月5日前主动一次性足额向甲方交纳当月的租金。三、本合同签订之日，乙方向甲方交纳50000元作为合同保证金。合同期满后，如乙方无发生拖欠租金、水电费、工人工资等违约行为，甲方将合同保证金无息退回给乙方。第五条装修条款：1.在租赁期内，如乙方要对原有物业进行装修或改造，必须要征得甲方书面同意后方可进行装修和改造。改建、装修费用由乙方承担。2.如乙方的装修、改建方案可能对租赁场地主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行。3.装修、改建增加的附属物产权属甲方所有。乙方无权对该主张权利或要求甲方予以补贴。第六条违约责任和合同的终止：二、租赁期内，如遇国家征地或国家政策控制调整等，本合同在国家征地生效时自行终止，乙方无条件服从。征地时有土地补偿归甲方所有，场地有合法手续的地面上盖物的补偿，双方共同拥有，甲、乙双方所占比例为：合同期内前10年为4：6，后10年为5：5，无拆迁补偿的，乙方不得向甲方另要补偿。 2017年5月19日，广州市黄埔区、广州开发区国土资源和规划局发布《征收土地预公告》（穗埔开国土征预字[2017]12号），载明：拟征收南湾产业园区地块一，规划用途为工业用地、绿地用地、其他用地（110KV变电站），拟征收土地面积约212.63亩。 2019年4月12日，南基经联社、广州商竣建筑工程管理有限公司、广州市黄埔区人民政府穗东街道办事处（以下简称穗东街道办）、广州开发区土地开发储备交易中心（以下简称开发区土储中心）签订《南湾产业园南基股份经济联合社（广州裕洋集装箱服务有限公司）补偿确认表》，载明建筑物补偿金额为51550元，附属物补偿金额为1965074元（具体包括砖砌围墙、铁丝网、水泥地、电线、自来水管和混凝土排污管），合计2016624元。同日，因南基经联社与裕洋公司就补偿金额分配存在争议，双方签订《南湾产业园储备用地项目（裕洋堆场)建筑物及附属物权属情况说明》，约定由南基经联社代签合同并代领补偿款，待争议处理完毕后，南基经联社将相关补偿款拨付至权属人。 2019年4月22日，开发区土储中心（甲方）、南基经联社（乙方）、穗东街道办（丙方）、广州商竣建筑工程管理有限公司（丁方）签订《南湾产业园地块储备用地项目地上建（构）筑物征收补偿协议》[穗开土发储迁（穗东）（2019）01号]，约定：第一条：本项目南湾产业园位于黄埔穗东街××墙路以东，港前路以南，按《土地勘测定界报告书》（案号：12007020180001）确定的面积，共征收乙方及乙方下属被征地范围土地权属的股份经济合作社土地面积181725.42平方米，折合272.58813亩。征收地上建（构）筑物及附属物的范围按上述征收土地面积为准。第二条补偿标准及金额：二、补偿内容及补偿金额，南湾产业园项目地块范围内地上的建（构）筑物及附属物、物资搬迁、停产停业损失、员工安置费用的补偿总金额为340.2313万元。第三条补偿款支付方式：在本协议签署之日起15日内丙方代甲方向区财政部门申请一次性将本协议约定的地上的建（构）筑物及附属物、物资搬迁、停产停业损失、员工安置费用的补偿款共计340.2313万元支付给乙方，再由乙方代甲方在10日内将补偿款支付给相关承租户、产权人或使用人。第四条：自本协议签订起，乙方负责解决与承租人、经营户的相关补偿事宜（包括清退工作）。 2019年5月27日，开发区土储中心、裕洋公司、南基经联社、穗东街道办、广州商竣建筑工程管理有限公司签订《南湾产业园南基股份经济联合社（广州裕洋集装箱服务有限公司）补偿确认表》，载明搬迁费用为438910元、停产停业损失为368094元、员工安置费用578685元，合计1385689元。裕洋公司确认已经收到上述款项。 南基经联社（甲方）和裕洋公司（乙方）还签订《南湾产业园清退协议书》，载明：1.甲方拨付物资搬迁、停产停业经营损失、员工安置费用共计1385689元给乙方；2.甲、乙双方对建构筑物及附属物补偿存在争议，补偿金额为2016624元，此笔补偿款暂由社区代为提存，待甲、乙双方协商解决争议后，再行分配，如协商不成，任何一方均可向黄埔区人民法院提起诉讼；3.乙方应在收到物资搬迁、停产停业经营损失、员工安置费用补偿款后尽量配合在2019年8月15日前清退堆场所有物品，移交给甲方；4.甲方将物资搬迁、停产停业经营损失、员工安置费用补偿款支付乙方，并签订扣除征地面积的补充协议后，乙方不得再以本协议以外的任何理由向甲方提出补偿要求及任何理由阻挠施工。 另查，广州经济技术开发区南基开发公司（出租方、甲方）于2005年10月31日与广州裕远集装箱服务有限公司（承租方、乙方，以下简称裕远公司）签订《场地租赁合同（2005）》，约定由乙方租赁甲方位于西小区尾，东面闲置的鱼坑尾场地一块作堆场使用，面积为31891.1平方米，租赁期为20年，由2005年11月1日至2025年10月30日，租赁费为每月每平方米1.60元，即每月费用51025.76元。南基经联社陈述广州经济技术开发区南基开发公司为该社全资管理用于签订合同的公司。裕洋公司主张裕远公司是裕洋公司的关联公司，裕洋公司承继了裕远公司在《场地租赁合同（2005）》中的权利义务，并提交了工商登记信息和《场地租赁合同补充协议（1）》予以证实。工商登记信息显示：裕洋公司成立于2009年，裕远公司的法定代表人刘锦木为裕洋公司的股东。《场地租赁合同补充协议（1）》显示甲方为“南基经联社”，乙方为“裕洋公司（即原裕远公司）”，落款处有南基经联社、裕洋公司、裕远公司的盖章，签订时间为2009年10月28日。该补充协议载明：就乙方租赁甲方涉案场地的租赁事宜，乙方要求开具发票，经双方协商订立本协议。第6条约定：旧合同即2005年10月31日双方签订的合同在新合同签订生效日当天终止。 双方确认以下事实：《场地租赁合同（2009）》第六条第2款所约定的“有合法手续的地面上盖物”仅指建筑物和构筑物，不包含附属物；涉案场地的建筑物、构筑物及附属物均无报建手续；第六条第2款中约定的“前10年”为2009年11月1日至2019年10月30日，“后10年”为2019年11月1日至2025年10月底，涉案争议属于前十年；双方争议的涉案场地建筑物及附属物已在2009年签订《场地租赁合同（2009）》前由裕远公司出资建设完成。裕洋公司于2019年8月15日前将涉案场地交还给南基经联社。 裕洋公司主张涉案场地在2005年第一次租赁时为空地，裕远公司在2005年至2009年期间建设了补偿确认表中的建筑物及附属物，双方在2009年重新签订的《场地租赁合同》中未约定附属物的归属，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第22条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条的相关规定，附属物补偿应归裕洋公司所有。南基经联社抗辩根据《场地租赁合同（2009）》第五条第3款“装修、改建增加的附属物产权属甲方所有。乙方无权对该主张权利或要求甲方予以补贴”之约定，涉案场地附属物属于南基经联社所有，故相关补偿由南基经联社享有。裕洋公司主张结合《场地租赁合同（2009）》第五条第1款“在租赁期内，如乙方要对原有物业进行装修或改造，必须要征得甲方书面同意后方可进行装修和改造”之约定，对原有物业进行装修或改造的情况下所修建的新的附属物的产权才是归南基经联社所有，涉案场地附属物建造于2009年前，故补偿确认表中所涉及的全部附属物应属于裕洋公司所有。 南基经联社提交穗集有（2012）第11000315-5/7号《集体土地所有证》证实南基经联社为涉案场地的所有权人，《集体土地所有证》载明“土地所有权人广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社农民集体，地址广州市黄埔区穗东街道，土地总面积2.9289公顷”。南基经联社拟证实涉案场地已完善相关用地手续，还提交了《“三旧改造”项目（完善历史用地手续）权属的说明》《土地勘测定界技术报告书》《土地违法案件行政处罚告知书》《土地违法案件行政处罚决定书》《广州市非税收入缴款通知书》《支付证明单》等证据，上述证据载明：南基经联社和广州市黄埔区穗东街南基第一至第七股份经济合作社均一致同意由南基经联社名义申请纳入黄埔区“三旧改造”完善历史用地手续并办理土地勘测定界。经南基经联社申请，广州市国土资源和房屋管理局于2012年8月认定南基经联社于1987年3月至2003年10月之间擅自在南湾城中村动工建设的行为构成未报即用违法占地，为实施“三旧”改造完善历史用地手续，根据《土地勘测定界技术报告书》及调查结果，认定南基经联社符合“三旧”改造政策需完善历史违法用地处罚手续，特作出行政处罚，处罚的内容为：非法占用的土地面积为216468.7平方米，罚款金额为432937.4元；2012年8月8日，南基经联社缴纳了上述罚款。 经一审法院调查，穗集有（2012）第11000315-5/7号共有证发证红线（西安80坐标）地块土地利用总体规划为城乡建设用地，不涉及禁建区、限建区和市域四线，现行控制性详细规划中规划为一类工业用地、二类工业用地、城市道路用地、防护绿地，该发证红线总面积为29290.69平方米，已有批文面积14877.34平方米。 双方均认为2009年签订的《场地租赁合同》为有效合同，经一审法院释明，假如法院认定效力与裕洋公司主张的不一样，裕洋公司明确坚持原诉请。 以上事实，有《场地租赁合同（2005）》《场地租赁合同（2009）》《征收土地预公告》《集体土地所有证》《调查函复函》《补偿确认表》《南湾产业园地块储备用地项目地上建（构）筑物征收补偿协议》《南湾产业园清退协议书》、工商登记信息、《场地租赁合同补充协议（1）》《“三旧改造”项目（完善历史用地手续）权属的说明》《土地勘测定界技术报告书》《土地违法案件行政处罚告知书》《土地违法案件行政处罚决定书》《广州市非税收入缴款通知书》《支付证明单》及当事人陈述等证据予以证实。 一审法院认为，由于涉案场地上建设的建筑物、构筑物及附属物均未办理报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方于2009年签订的《场地租赁合同》为无效合同。南基经联社同意支付裕洋公司主张的建筑物补偿款30930元，一审法院予以确认。 本案争议焦点为涉案场地的附属物的补偿款应如何进行分配。一审法院对此分析如下：首先，双方于2009年签订的《场地租赁合同》虽然为无效合同，但双方在合同中就附属物的归属问题及拆迁补偿分配问题的约定仍可视为双方当时就此达成的合意，在本案中可参照适用。涉案建筑物、构筑物和附属物均是裕远公司出资建设，《场地租赁合同（2005）》与《场地租赁合同（2009）》虽然在签订主体、租赁面积、租赁价格等方面发生改变，但根据裕远公司、裕洋公司、南基经联社三方盖章确认的《场地租赁合同补充协议（1）》可知，另行签订《场地租赁合同（2009）》的主要原因是双方对开具发票事宜的变更，且在该补充协议第6条也明确载明“旧合同即2005年10月31日双方签订的合同在新合同签订生效日当天终止”，可见裕洋公司、南基经联社是以《场地租赁合同（2009）》替代了广州经济技术开发区南基开发公司与裕远公司签订的《场地租赁合同（2005）》，且广州经济技术开发区南基开发公司是南基经联社出资成立的公司，裕远公司与裕洋公司也具有关联关系，故应视为《场地租赁合同（2009）》是对《场地租赁合同（2005）》权利义务的承继。由于《场地租赁合同（2005）》对新建的建筑物和附属物的归属问题并未作出约定，应参照适用《场地租赁合同（2009）》的约定。《场地租赁合同（2009）》第五条第三款约定：“装修、改建增加的附属物产权属甲方所有。乙方无权对该主张权利或要求甲方予以补贴”，该条款应视为双方对合同到期后对附属物权属的约定，即合同到期后附属物应归南基经联社所有，此处的附属物不仅包含《场地租赁合同（2009）》签订后新增的，由于两份合同存在权利义务的承继关系，还应包括2009年之前建设的附属物。其次，对于《场地租赁合同（2009）》第六条第2款所约定的“有合法手续的地面上盖物”的理解，双方并无争议，均认为不包含双方在本案中争议的附属物，故应视为双方对附属物的补偿未作出约定。鉴于双方对附属物的补偿如何分配未进行约定，仅对附属物的权属有约定，而涉案租赁合同履行期尚未届满，一审法院根据公平原则，酌情根据使用年限对附属物的补偿款进行分配。双方确认裕洋公司于2019年8月15日前将涉案场地交还给南基经联社，一审法院核定其应分配的附属物补偿款为762489.65元（1965074元÷16年÷12个月×74.5个月）。南基经联社未及时将上述补偿款支付给裕洋公司，理应支付利息。一审法院认定南基经联社应以上述补偿款762489.65元为本金，自起诉之日即2019年11月15日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至款项实际付清之日止。对于超出部分，一审法院依法予以驳回。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起十日内向广州裕洋集装箱服务有限公司支付建筑物补偿款30930元、附属物补偿款762489.65元共计793419.65元及利息（利息以793419.65元为本金，自2019年11月15日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）；二、驳回广州裕洋集装箱服务有限公司的其他诉讼请求。如果广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22764元，由广州裕洋集装箱服务有限公司负担13715元，由广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社负担9049元。本案案件受理费广州裕洋集装箱服务有限公司已预缴，广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费一并迳付广州裕洋集装箱服务有限公司。 二审期间，当事人均未提交新证据。 经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 本院认为，二审争议的焦点在于：1.涉案租赁合同的效力；2.附属物补偿款的分配。 关于合同的效力。根据双方签订的《场地租赁合同》可知，双方租赁的标的物为土地，而涉案地块为城乡建设用地，租赁的用途也是主要用作集装箱堆场，故双方合同为有效合同。但该合同约定了裕洋公司可建设房屋等，建设房屋部分因未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该部分应认定为无效，综上，案涉合同约定房屋部分应为无效，即部分无效，合同约定的其他内容为有效。一审认定涉案合同全部无效欠妥，本院予以纠正。 关于附属物补偿款的分配。根据一审查明事实可知，《场地租赁合同（2009）》与《场地租赁合同（2005）》系承继关系，《场地租赁合同（2009）》第八条约定“合同期满后，如乙方不再租赁该场地，乙方必须保证所用的原设施能正常使用，并在合同期满后15天内清理完毕场地内的杂物，将场地交还给甲方，属于乙方在承租期间新增设可移动物品，由乙方处理；其他物品（包括加盖的建筑物、墙体、场地地面、及水、电设施等）无偿归甲方所有”，根据上述合同约定，双方对于涉案的地上的附着物的归属作出了约定，即合同期满地上附着物归甲方所有。此外，涉案合同第6条约定了在租赁期内，遇到国家征地，征地补偿归甲方所有，场地有合法手续的地面上盖物的补偿，双方共同拥有，并约定分配比例。在一审及本院二审期间，双方均一致认为双方争议的附属物并不属于该合同约定的条款范围之内，故一审认定应视为双方对于附属物的补偿未作出约定正确，本院予以维持。一审根据双方对于附属物的权属约定，按照合同期限及所剩余租赁年限分配附属物的补偿款，符合公平原则，本院予以维持。 综上，一审认定事实清楚，虽认定合同全部无效有误，但并不影响一审处理结果，故本院对原审判决予以维持。裕洋公司请求应分得全部补偿款，理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费15623元，由广州裕洋集装箱服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 佐 审判员 郑怀勇 审判员 闫 娜 二〇二〇年九月九日 书记员 王日平 郭丽淳