青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1358号上诉人（原审被告、反诉原告）：马守志，男，汉族，1965年10月11日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：王海燕，系马守志之妻。委托诉讼代理人：田宪周、姚国彬，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵有兰，女，汉族，1962年4月6日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。被上诉人（原审被告）：青海银家房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91630104MA7599M089，住所地：西宁市城西区学院巷8号2幢1层。法定代表人：罗伟军，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈忠。上诉人马守志与被上诉人赵有兰、青海银家房地产经纪有限公司（以下简称银家公司）房屋买卖合同纠纷一案，马守志不服西宁市城西区人民法院作出的（2020）青0104民初1490号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马守志的上诉请求，一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;二、依法支持上诉人主张的违约金63000元的反诉请求;三、本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由:1、一审判决认定“银家公司收取定金是代上诉人马守志收取”的推论没有事实和法律依据且存在明显的逻辑错误。赵有兰及银家公司在本案中与上诉人存在利害冲突,且当时陈忠并不在场,不具有证明效力,上诉人马守志自认未携带银行卡,只能证明“未携带银行卡”这个事实,一审判决得出“银家公司代收的70000元应视为马守志收取”的结论,没有法律上和事实上的因果关系,存在明显的逻辑错误;上诉人“未提出异议”,不代表同意由银家公司代收定金,且银家公司并未将定金转付给上诉人,赵有兰交定金时上诉人也并不在场；赵有兰并未与上诉人协商一致,而是直接将定金支付给银家公司，赵有兰在未征得上诉人同意且双方未签订补充协议的情况下,擅自将定金支付给银家公司,违反了合同约定,所造成的损失由其承担。银家公司并未取得代替上诉人收取定金的合法权限,收取后也未将该笔款项转交马守志，定金合同尚未实际生效,定金罚则不应适用，一审判决上诉人返还赵有兰购房定金70000元,违反法律规定,应当予以撤销。案涉房屋属于上诉人与妻子王海燕的夫妻共同财产,夫妻双方共同决定出售该房屋,马守志签订的合同,从形式上看,马守志存在一定的无权处分或无权代理的情形,其妻子王海燕一同前去,可视为认可和追认。马守志在签署案涉合同时具有两重身份:一是其本人,一是其妻子的代理人。案涉合同对上诉人马守志妻子王海燕具有约束力,一审在审理该合同纠纷一案时,遗漏了必要当事人王海燕,属于重大程序错误,应当予以依法撤销一审判决,发回重审。赵有兰答辩称：一审判决正确，请求予以维持。银家公司以同意一审判决进行了答辩。赵有兰向一审法院起诉请求：1.判令马守志与银家公司双倍返还定金140000元；2.本案诉讼费由马守志与银家公司共同承担。马守志的反诉请求：1.确认与赵有兰签订的《房屋买卖合同》已于2020年4月10日解除；2.判令赵有兰支付违约金63000元；3.本案全部诉讼费用由赵有兰承担。一审法院查明，2020年3月24日，赵有兰（乙方）、马守志（甲方）在银家公司（丙方）的居间服务下，签订《房屋买卖合同》。约定：赵有兰购买马守志名下位于西宁市××区房屋一套，建筑面积80.63平方米，合同价款1050000元；乙方应当在签订合同当日向甲方支付定金70000元；并于办理过户当日将全款1050000元交付甲方。合同第五条第一项约定“甲、乙双方约定于2020年4月10日前到房产登记部门办理房屋所有权转移登记手续。逾期未办理登记手续，视为合同自愿解除。合同解除后，甲、乙双方可自行协商是否重新签订合同，如未重新签订合同的，按以下方式承担违约责任：（1）若因甲、乙双方任何一方的原因造成逾期未办理登记手续的，已收取房款的应当退还对方，守约方并可要求违约方承担违约责任，按照房屋总价的百分之六支付违约金……”；合同还约定银家公司协助买卖双方办理房地产权属登记手续及其他售后服务。甲、乙方均应向银家公司支付15750元的中介费。赵有兰、马守志均在合同上签字按印，银家公司加盖公章。在签订《房屋买卖合同》前，银家公司向赵有兰、马守志出示《西宁市存量房买卖居间服务合同签约告知书》，告知内容为：本合同文本为指导文本。签约之前，买卖双方应当仔细阅读本合同内容，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产主管部门咨询。告知书最后内容为“告知书及合同内容经经纪服务人员已做讲解，我已认真阅读并完全理解。”赵有兰、马守志均在该告知书上签字按印、银家公司加盖公章。《房屋买卖合同》签订当日，赵有兰将70000元购房定金转付银家公司法定代表人罗伟军个人账户，银家公司同时出具收款收据，收款事由为购房定金。同日赵有兰与银家公司再次协商后签订《补充协议》，内容为：赵有兰购买位于××区房屋，买卖双方佣金均由买方承担，共计贰万元整（20000元）。最晚于过户当天支付中介佣金。赵有兰将70000元购房定金支付银家公司的原因，赵有兰及银家公司均陈述是由于当日马守志夫妇未携带银行卡，要求银家公司代收，马守志亦当庭自认，合同签订当日确实没有携带银行卡，也的确看到赵有兰将70000元购房定金转至银家公司法人账户，但未提出异议。在合同签订后不久，马守志即明确表示不愿意继续履行涉案《房屋买卖合同》。三方在协商过程中，赵有兰要求马守志双倍返还定金后解除合同，马守志以未实际收到70000元购房定金为由仅愿意按照合同约定支付违约金63000元，致使纠纷产生。一审法院认为，根据涉案《房屋买卖合同》第五条第一项的约定，双方约定有解除条件，如果双方在2020年4月10日前未办理过户手续，合同即行解除。截止2020年4月10日马守志未协助赵有兰办理过户手续，合同约定的解除条件已成就，合同于2020年4月10日解除。赵有兰虽认为合同并未于2020年4月10日解除，但在审理过程中明确表示同意解除《房屋买卖合同》，故马守志要求确认涉案《房屋买卖合同》已于2020年4月10日解除的反诉诉求成立，予以支持。关于赵有兰将70000元购房定金交付银家公司是否违反合同约定构成违约一节，《房屋买卖合同》虽约定赵有兰应当将70000元购房定金支付马守志，但赵有兰及银家公司业务员陈忠均陈述，签订合同当日之所以将70000元购房定金支付银家公司，是由于马守志夫妇均未携带银行卡，由银家公司代收。马守志也自认其夫妇当日未携带银行卡，也看到赵有兰将70000元购房定金支付银家公司，但并未提出异议。此情形下应视为双方当事人以实际付款方式对合同约定的定金支付方式进行变更，银家公司代收的70000元应视为马守志收取。赵有兰已依照约定支付定金，不存在违约行为。在马守志拒绝继续履行合同情形下，赵有兰有权要求其双倍返还定金。但鉴于赵有兰交付的70000元购房定金由银家公司代为收取，赵有兰要求马守志与银家公司共同返还140000元购房定金的诉求欠当，应当由银家公司与马守志各返还赵有兰购房定金70000元。关于马守志要求赵有兰支付违约金63000元的反诉诉求，因导致本案纠纷产生的原因是马守志拒绝继续履行合同义务将涉案房屋过户至赵有兰名下并交付房屋，违约方系马守志，故其该诉讼请求无证据证实，不予支持。银家公司要求赵有兰支付中介费，可另诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：一、确认赵有兰与马守志、银家公司于2020年3月24日签订的《房屋买卖合同》已于2020年4月10日解除；二、马守志于本判决生效后五日内返还赵有兰购房定金70000元；三、银家公司于本判决生效后五日内返还赵有兰购房定金70000元；四、驳回马守志要求赵有兰支付违约金63000元的反诉请求。案件受理费已减半收取1550元，由马守志、银家公司各负担775元。反诉案件受理费已减半收取688元，由马守志负担。经核实，对一审法院查明的本案基本事实，赵有兰、马守志、银家公司均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点问题为银家公司代收定金的行为如何认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国担保法》的相关规定，定金是双方当事人为保证合同的履行，约定由一方向另一方先行支付约定数额的货币作为担保，并受定金罚则的制约的民事行为。本案中，赵有兰、马守志在《房屋买卖合同》第三条第2.（1）项中有“乙方应于签订合同当日向甲方支付定金70000元，过户当日作为部分房款或首付款”的明确约定。赵有兰应当按照约定向马守志支付定金70000元，一审根据赵有兰、银家公司所陈述的马守志因未携带银行卡，银家公司提出代为收取定金，马守志未提出异议，认定当事人对定金的支付方式进行了变更，银家公司的代收行为视为马守志收取，缺乏法律和事实依据。在马守志与银家公司就定金的代为收取没有形成书面委托关系及马守志不在场的情况下，赵有兰向银家公司法人个人账户转账支付定金的行为，并不足以证明该行为系三方协商一致的结果，银家公司亦未将定金收据交付马守志，亦不足以能证明合同约定的定金交付方式发生了变更。在马守志实际未收到上述定金的情况下，不应适用定金罚则。马守志所持不应适用定金罚则的上诉理由成立，予以支持。马守志在签订《房屋买卖合同》后，怠于合理行使权利，导致签订的《房屋买卖合同》无法履行，虽然双方均同意解除《房屋买卖合同》，但并不免除其应承担的违约责任，马守志应对导致合同无法继续履行承担责任。根据双方在《房屋买卖合同》中约定的违约金额及双方过错大小、违约时间、损失程度，酌定马守志承担35000元违约金，足以弥补因马守志的违约对赵有兰另行购房导致的损失。现有证据不足以证明马守志在处理该房产时其配偶王海燕不在场和不知情，且王海燕对马守志签订《房屋买卖合同》的真实性并未提出异议，故马守志上诉所持王海燕应参加诉讼，一审遗漏必要当事人程序违法的上诉理由不能成立，马守志所持应支持其反诉主张63000元与查明事实不符，亦不予支持。综上，一审查明事实清楚，唯对定金的代为收取行为认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初1490号民事判决第一、三、四项即“确认赵有兰与马守志、银家公司于2020年3月24日签订的《房屋买卖合同》已于2020年4月10日解除”、“银家公司于本判决生效后五日内返还赵有兰购房定金70000元”、“驳回马守志要求赵有兰支付违约金63000元的反诉请求”；二、撤销西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初1490号民事判决第二项即“马守志于本判决生效后五日内返还赵有兰购房定金70000元”；三、马守志于本判决送达之日起五日内赔偿赵有兰违约金35000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1550元，由赵有兰、青海银家房地产经纪有限公司各负担775元，反诉费688元，由马守志负担；二审案件受理费3788元，由马守志负担。本判决为终审判决。审判长 任 宁审判员 林建平审判员 李 娟 二〇二〇年九月一日书记员 **曦附：本案适用法律：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；