山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终9381号上诉人（原审被告）：房栋，男，1990年3月25日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：张静，女，1988年2月11日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杨金明，济南长清恒信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：山东宏瑞置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：林宝明，董事长。委托诉讼代理人：魏晋杰，山东秀立律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔宝川，山东秀立律师事务所实习律师。上诉人房栋、张静因与被上诉人山东宏瑞置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初9732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。房栋、张静上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判由上诉人与被上诉人继续履行2016年11月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已办理涉案房屋产权证书，一审法院不应判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。2019年8月21日，济南市自然资源和规划局为上诉人颁发了位于济南市市中区XXXX房产《不动产权证书》，证书号为XXXX号，权利人为上诉人张静、上诉人房栋为共有权人，上诉人取得了该房屋的所有权。该房屋的物权发生了变动，从被上诉人一方转移到上诉人一方。在《商品房买卖合同》法律关系中，被上诉人享有的是债权，上诉人享有的是物权，上诉人的物权优于被上诉人的债权。在上诉人的物权未被变更的前提下不应解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，即使上诉人有逾期付款行为也应继续履行该合同。二、上诉人不应向被上诉人支付律师费35500元。在一审庭审中，被上诉人没有向法庭提交其实际支出律师费35500元的证据，因此该费用上诉人不应承担。综上，基于以上事实和理由，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。山东宏瑞置业有限公司辩称，涉案房产是否办理了产权登记，不影响山东宏瑞置业有限公司依据合同约定主张解除涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》。涉案《商品房买卖合同》第六条约定，房栋、张静通过银行贷款方式支付购房款，如房栋、张静不能及时偿还贷款并导致山东宏瑞置业有限公司承担责任，房栋、张静应于山东宏瑞置业有限公司代偿后15日内偿付山东宏瑞置业有限公司全部代偿款项及利息、违约金，否则山东宏瑞置业有限公司有权解除合同。在涉案合同履行过程中，房栋、张静因拖欠多期购房贷款逾期未还，导致贷款银行分别于2018年5月17日、2018年8月31日、2018年9月30日、2018年12月14日、2019年2月13日、2019年6月20日、2019年8月20日、2019年9月17日、2019年10月10日，共从山东宏瑞置业有限公司银行账户中扣划九笔款项，合计金额768613.26元，但房栋、张静始终未依约向山东宏瑞置业有限公司支付代偿款项及利息、违约金（现尚欠733505.92元）。由此可见，涉案合同约定的合同解除条件已成就，根据我国《合同法》第九十三条第二款之规定，山东宏瑞置业有限公司有权解除涉案合同，本案原审判决判令解除涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》，符合合同约定及法律规定，应当予以维持。房栋、张静应当承担山东宏瑞置业有限公司为本案支出的律师费35500元。根据涉案合同《补充协议》第十三条第一款约定，山东宏瑞置业有限公司为本案支付的律师费应当由房栋、张静承担。因此，原审判决依据《委托代理合同》及代理费发票判令房栋、张静承担本案代理费，并无不当，而且山东宏瑞置业有限公司也已实际支付了本案律师代理费35500元。综上所述，本案原审判决判令解除涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》，认定事实清楚、适用法律准确，上诉人的上诉理由缺乏事实依据和证据支持，难以成立。因此，恳请二审法院依法驳回房栋、张静的上诉。山东宏瑞置业有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告签订的“销售（字）XXXX”号《济南市商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告XXXX室房屋的商品房预售合同备案登记；3.判令被告将XXXX室房屋返还给原告；4.判令被告偿还原告为其代偿的银行贷款28373.68元，并判令被告向原告支付房屋折旧费136695.75元（折旧费暂计算至2019年7月4日，此后折旧费按照房屋总价款5%的年折旧率计算至被告向原告返还房屋且注销上述商品房预售合同备案登记之日）、违约金218713.2元；5.判令被告承担原告为本案支出的律师费35500元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月25日，原告山东宏瑞置业有限公司与被告房栋、张静签订编号为XXXX号《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告房栋、张静向原告购买位于济南市商品房一套，房屋建筑面积132.06平方米，总购房款为1093566元。合同第六条约定，被告向原告支付首付款333566元，剩余购房款通过抵押担保贷款方式向原告支付，如被告不能及时偿还贷款并导致原告承担担保责任，被告应于原告代偿后15日内支付原告全部代偿款项，并支付代偿款项20%的违约金及利息，否则原告有权解除合同，由被告注销该商品房预售合同的备案登记、腾空房屋、并向原告支付房屋折旧费。上述合同签订后，被告房栋、张静依约向原告山东宏瑞置业有限公司支付了首付款333566元，并向中国建设银行贷款76万元支付了剩余购房款，原告山东宏瑞置业有限公司为被告房栋、张静上述贷款提供担保。原告山东宏瑞置业有限公司于2017年1月5日将涉案房产交付给被告房栋、张静。后因被告房栋、张静拖欠多期购房贷款逾期未还，建设银行分别于2018年5月17日自原告保证金账户扣划16005.7元款项，于2018年8月31日自原告保证金账户扣划14272.58元款项，于2018年9月30日自原告保证金账户扣划4829.06元款项，于2018年12月14日自原告保证金账户扣划14218.42元款项，于2019年2月13日自原告保证金账户扣划9452.31元款项，于2019年6月20日自原告保证金账户扣划4702.95元款项，于2019年8月20日自原告保证金账户扣划4680.5元款项，于2019年9月17日自原告保证金账户扣划4679.95元款项，于2019年10月10日自原告保证金账户扣划695771.79元款项。另，原告山东宏瑞置业有限公司因本案诉讼支付律师费35500元。一审法院认为，原告山东宏瑞置业有限公司与房栋、张静于2016年11月25日日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方当事人的真实意思表示,合同内容未违反国家法律强制性规定,应为合法有效合同,双方均应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后,房栋、张静向建设银行借款76万元用于向山东宏瑞置业有限公司支付购房款,由山东宏瑞置业有限公司提供担保。由于房栋、张静未履行还款义务,导致山东宏瑞置业有限公司代其偿还了建设银行贷款。房栋、张静的行为已构成违约,符合双方在《商品房买卖合同》中约定的合同解除条件,故对原告山东宏瑞置业有限公司主张的要求解除其与被告房栋、张静2016年11月25日日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。山东宏瑞置业有限公司与房栋、张静签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后,山东宏瑞置业有限公司要求收回房屋,一审法院予以支持。原告山东宏瑞置业有限公司因本案诉讼支付律师费35500元，现要求被告房栋、张静承担该费用，合法有据，一审法院予以支持。关于原告山东宏瑞置业有限公司要求被告房栋、张静支付涉案房产折旧费、违约金的诉讼请求,现山东宏瑞置业有限公司收回涉案房屋,涉案房产现市场价值远高于房屋购买时的价格,山东宏瑞置业有限公司要求房栋、张静支付房产折旧费及违约金的诉讼请求,显失公平，对原告山东宏瑞置业有限公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于山东宏瑞置业有限公司要求房栋、张静注销房屋网签备案的诉讼请求,该项诉讼请求属于行政行为,不属于法院的受理范围,故对山东宏瑞置业有限公司的该项诉讼请求在本案中不予处理。关于原告山东宏瑞置业有限公司要求被告房栋、张静支付其代为清偿的银行贷款的诉讼请求,因本案系商品房销售合同纠纷,山东宏瑞置业有限公司的该项诉讼请求系承担保证责任之后的追偿,与本案不属于同一法律关系,故在本案中不予处理。综上,判决：一、原告山东宏瑞置业有限公司与被告房栋、张静2016年11月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于判决生效之日起解除。二、被告房栋、张静于判决生效之日起三十日内向原告山东宏瑞置业有限公司腾空并返还位于济南市XXXX房屋。三、被告房栋、张静于判决生效之日起十日内支付原告山东宏瑞置业有限公司律师费35500元。四、驳回原告山东宏瑞置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22630元，减半收取11315元，财产保全费5000元，由被告房栋、张静负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。房栋、张静提交房栋与张静名下的不动产权证书各一本，以证明上诉人取得了涉案房产的产权。根据物权优于债权的原则，本案商品房买卖合同不应解除。山东宏瑞置业有限公司质证认为，对证据真实性无异议，对证明内容有异议。涉案房产是否办理产权登记不影响被上诉人依据合同约定解除涉案合同。山东宏瑞置业有限公司提交中国建设银行单位客户专用回单一份，证明被上诉人已向代理人支付本案代理费35500元。房栋、张静质证认为，对该证据的真实性无异议，但是与本案无关，在一审中被上诉人主张的律师代理费是35500元，而该专用回单涉及的金额是85500元，该回单收取的代理费所涉及的案子与本案不是同一案件，被上诉人不能证明本案涉及的代理费已支付。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2019年8月21日，房栋、张静已取得涉案房产不动产权登记证书。本院认为，涉案商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，双方均应依约积极履行义务。房栋、张静的义务是依约支付房款，山东宏瑞置业有限公司的义务是收到购房款后向房栋、张静交付房屋、协助办理涉案房屋的产权过户登记手续。房栋、张静采取银行按揭贷款方式向山东宏瑞置业有限公司支付了全部购房款，履行完毕付款义务；山东宏瑞置业有限公司依约向房栋、张静交付房屋，房栋、张静也办理完毕涉案房产的产权登记。现双方均已按照合同约定履行完毕各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，债务已经按照约定履行，合同权利义务终止。据此，涉案商品房买卖合同及补充协议已经履行完毕，山东宏瑞置业有限公司主张解除购房合同、返还涉案房屋并无依据。因房栋、张静逾期支付房贷，导致建设银行自山东宏瑞置业有限公司保证金账户划扣相关款项，由此造成的损失，山东宏瑞置业有限公司可向房栋、张静另行主张追偿权利。综上，山东宏瑞置业有限公司关于解除涉案商品房买卖合同及补充协议等主张均不能成立。在此情况下，山东宏瑞置业有限公司关于律师费的主张亦不应予支持。综上所述，房栋、张静的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初9732号民事判决及案件受理费的负担；二、驳回山东宏瑞置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费22630元，减半收取11315元，财产保全费5000元；二审案件受理费22630元，均由被上诉人山东宏瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年九月二日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗