四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初2668号 原告：四川省巴中市宏宇物业管理有限公司。住所地：四川省巴中市巴州区回风巴州大道717号江南尚城3号楼102号。 法定代表人：李银琼，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）：肖德平，男，生于1969年12月4日，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，系该公司执行总经理。 委托代理人：程仕波，男，生于1957年12月10日，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，系该公司经理。 被告：王义，男，生于1987年1月16日，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住巴中市巴州区。 原告四川省巴中市宏宇物业管理有限公司（以下简称“宏宇物业公司”）与被告王义物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏宇物业公司的委托代理人肖德平、程仕波，被告王义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宏宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年8月8日至2020年8月7日期间的物业管理服务费：5757.00元及违约金，违约金按应交金额的5‰按日计算至费用付清之日止；2.涉诉费用由被告承担。事实和理由：原告系巴中市巴州区回风巴州大道江南尚城小区的物业服务企业，被告为该小区业主。2016年8月8日原告与被告签订了前期《物业管理委托合同》。合同中约定：原告对江南尚城小区住宅物业应按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取物业服务费用。若逾期未交纳物业服务费用，将从逾期之日起按每天应交费用的千分之五交纳违约金。被告交纳了2016年8月8日至2017年8月7日期间的物业服务费用后，就一直拒绝向原告缴纳所欠物业服务费用。后经原告多次口头、手机短信和电话催缴，被告均拒不缴纳。被告的行为不但严重影响了原告的正常物业管理工作，也构成了违约，更损害了其他业主的共同利益。为维护原告及其他业主的合法权益，保障江南尚城小区物业管理工作的正常运行，特根据相关法律规定，依法向人民法院提起诉讼。 被告王义辩称：1.物业费上，原告在诉状中称的时间我不认可，我实际交纳物业费的时间是2016年1月1日至2017年8月7日的物业费；2.物业公司的服务标准并没有达到应该的物业服务标准，我们之间也发生矛盾，并且物业公司的安保人员及工作人员在服务过程中对业主区别对待，同时安保人员与我有肢体接触。小区的安全措施不好，在我们休息的公共区域存在车辆乱停乱放的现象，同时我家的小孩子在玩耍的过程中也被乱停乱放的车辆砸伤；3.在与物业公司交涉的过程中，工作人员承诺对我的物业费进行减免200-300元，我通过微信向其转账支付2017年8月8日—2019年8月7日的物业费时，对方拒收并称应当交齐所有拖欠的物业费包括2020年的物业费，我回复的是拖欠的物业费如果不够等我回家后我会补齐，但是对于2020年还没有实际发生的物业费，要等实际发生以后才会交纳；4.我希望物业公司的物业人员在工作过程中能够把自己的态度进行改善，租赁开发商车位的时候，当我进行登记时物业工作人员泄露我还未交纳物业费的隐私，表示不会登记我的车辆。我在收到法院的相关传票后也向物业公司工作人员表示愿意交纳物业费，物业公司的工作人员表示现在交纳就没有优惠了，且对于物业费收缴工作的主导权在物业公司；5.物业公司对小区内的广告收费也并没有进行公布，包括小区内公共区域的水电费用按照什么标准收取的也是没有进行公布。物业公司对其物业服务标准也应该进行公示；6.我接房之后房屋存在质量问题，我向物业公司进行了反馈，物业公司也帮我联系了开发商进行修缮，并且修缮期间长达2个月，那么在这期间我产生的损失应由物业公司进行承担，我是缴纳了2016年1月1日—2017年8月7日的物业费，物业公司也是代我从开发公司处接房，我又在物业公司处办理接房手续。综上，对于物业公司的物业费该交的我会交，但是对于违约金、滞纳金等不应当由我们承担，物业公司的服务标准也并没有达到标准。我的观点是：2016年1月1月—2016年8月7日之间物业费我只应该承担50%，我实际交纳了1300元，折半后650元，应当折抵现在我未支付的物业公司物业费。对于物业公司起诉的物业费金额我无异议，原告拒收后起诉我耽误我正常的工作应该对我进行赔偿300元。 经审理查明，被告王义系江南尚城1单元23楼1号业主。2016年8月8日，原告宏宇物业公司（甲方）与被告王义（乙方）签订了《（前期）物业管理委托合同》，主要约定：乙方所购房屋基本情况：类型：住宅；坐落位置：1单元23楼1号；建筑面积：123平方米。1.物业管理服务期限：本协议自签订之日起至2020年12月31日止，期限五年；2.物业管理服务费用（不包括房屋共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：乙方交纳费用时间：本合同有效期内；住宅按建筑面积每月每平方米1.3元；每次交纳费用时间：签订合同时预交壹年，此后按时交纳；3.违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交总额5‰交纳违约金，或终止服务。原告在合同尾部甲方处加盖公司印章，被告王义在乙方处签名。 同时查明：合同签订后，被告交纳了2016年1月1日至2017年8月8日期间的物业服务费。原告委托四川九朝律师事务所于2020年4月21日向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函之日起十五日内向原告一次性支付拖欠的物业管理费及违约金。2020年4月24日，被告王义向原告公司物业相关人员转账，该人员称物业费没有转够拒收，后被告未再交纳物业费。 另查明：2015年2月9日，案外人巴中市江南房地产开发有限公司（甲方）与被告宏宇物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定：……物业交付前，乙方提供服务的收益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人），业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务……。2016年8月8日，被告王义实际接房。 上述事实，有原、被告的身份证明、原、被告的陈述《（前期）物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》收款收据、律师函、移交清单、微信聊天记录截图等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，法人的合法财产权益受法律保护。原、被告签订的《（前期）物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。业主对物业服务公司的服务不满时，应当通过正常途径与物业公司沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，而不能以拒交物业服务费的形式错误地行使抗辩权，亦不能成为业主拒交物业费的合理事由。 关于原告主张被告应交纳物业服务费的认定问题。依据《（前期）物业管理委托合同》，被告为该小区的业主之一，理应在接受原告提供物业服务的同时，按前述合同约定向原告履行交纳物业服务费的义务。依据原告提供的《（前期）物业管理委托合同》及收款收据，被告已交纳2016年1月1日至2017年8月8日，2017年8月9日起的物业服务费未再交纳，本院予以确认。被告王义辩称其于2016年8月8日接房，其已缴纳的2016年1月1日-2016年8月7日的物业费其本人承担50%，余下50%应折抵后续未缴纳的物业服务费，该辩称有收款收据、移交清单予以佐证，另在《前期物业服务合同》亦明确约定了物业交付前，原告提供服务的收益人为巴中市江南房地产开发有限公司，巴中市江南房地产开发有限公司享有合同约定的权利，履行合同约定的义务；物业交付后，原告提供服务的受益人为业主，故对于被告的辩称，本院予以支持。自2017年8月9日至原告起诉主张权利前一日即2020年7月6日，被告王义下欠原告宏宇物业公司物业管理费5585.84元（123㎡×1.3元/月/㎡×34个月零28天），扣减被告王义已支付的2016年1月1日-2016年8月7日的物业费的50%即578.31元（123㎡×1.3元/月/㎡×7个月零7天×50%）后，被告应支付原告宏宇物业公司下欠物业管理费4429.23元（5585.84元-578.31元=5007.53元）。 关于原告主张的违约金问题。原、被告双方虽在《（前期）物业管理委托合同》中约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交总额5‰交纳违约金，或终止服务，但在原告委托四川九朝律师事务所于2020年4月21日向被告发出《律师函》后，被告于2020年4月24日通过微信履行缴费义务，后原告公司人员未收物业费造成的损失并非被告过错。结合本案实际情况、兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张按每天应交总额5‰交纳违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告王义于本判决生效之日起十日内向原告四川省巴中市宏宇物业管理有限公司交纳物业服务费5007.53元； 二、驳回原告四川省巴中市宏宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告王义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员  任 娟 二〇二〇年九月四日 法官助理  刘罗霞 书 记 员  蒲泓伶