湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终1651号上诉人（原审原告）：李丹，男，生于1976年3月26日，汉族，湖北省丹江口市人，无固定职业，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：白梅，湖北玄岳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张锐，男，生于1974年7月29日，汉族，湖北省襄阳市人，个体建筑，住湖北省襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：易平，湖北三丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安宜建设集团有限公司。住所地：江苏省宝应县安宜镇宝泰路16号。统一社会信用代码：913210237039098944。法定代表人：简春国，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵小双，湖北郧华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北昊罡房地产开发有限公司。住所地：湖北省丹江口市沿江路。统一社会信用代码：91420381582493967T。法定代表人：何大秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：王胜利，该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘均，湖北遇真律师事务所律师。原审第三人：张俊红，女，生于1969年12月17日，汉族，住湖北省武汉市江汉区。原审第三人：石易（系张俊红丈夫），生于1968年3月25日，汉族，住湖北省武汉市江汉区。张俊红、石易二人的共同委托诉讼代理人：王桂敏，湖北三丰律师事务所律师。原审第三人：范金奎，男，生于1983年9月26日，汉族，住湖北省丹江口市。原审第三人：肖苹（系范金奎妻子），汉族，生于1986年11月14日，汉族，住湖北省丹江口市。范金奎、肖苹二人的共同委托诉讼代理人：王桂敏，湖北三丰律师事务所律师。原审第三人：王世金，男，生于1980年9月29日，汉族，住湖北省丹江口市。原审第三人：代喜妹（系王世金妻子），生于1983年11月15日，汉族，住湖北省丹江口市。上诉人李丹，上诉人张锐因与被上诉人湖北昊罡房地产开发有限公司（以下简称昊罡公司），被上诉人安宜建设集团有限公司（以下简称安宜公司），原审第三人张俊红、石易，范金奎、肖苹，王世金、代喜妹确认合同有效纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2020）鄂0381民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员徐恩田、审判员袁昆参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。李丹上诉请求：改判案涉的《以房抵款协议书》合法有效，上诉人对争议房产享有优先获得权，本案上诉费、一审案件受理费和保全费由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定部分事实错误，适用法律错误。一、原判决认定事实错误。上诉人因工程款结算与张锐以及安宜公司项目部签订的《以房抵款协议书》，并没有约定安宜公司可以销售该房屋，也没有同意昊罡公司代为销售抵偿的房屋。昊罡公司单方面销售上诉人的房屋系无权处分行为，应当不予确认。二、原审认定上诉人与张锐签订《以房抵款协议书》后，未交付房屋并未取得房屋所有权与事实不符，系认定事实错误。2016年11月8日，上诉人向张锐及安宜建设集团有限公司出具收条的行为应当认定交易行为的完成，上诉人自此获得争议房屋的所有权。锦绣家园项目工程已经施工完成并交付使用，实际施工人张锐有获得工程款的权利。同时在施工过程中，昊罡公司将在建房屋72套抵给张锐作为工程款，其中绝大部分被张锐以工程款的形式支付出去，昊罡公司也未提出异议。如果法院认定上诉人的《以房抵款协议书》无效，那么案涉4套房屋中的一套已被处理，该事实充分说明本案的标的物已经交付，原审认定标的物没有交付没有事实及法律依据。三、本案争议的关键问题（昊罡公司单方面收回7套房屋是否合法、是否成立）原审法院未予审理，程序违法。张锐拖欠昊罡公司贷款系另一法律关系，但昊罡公司单方面收回房屋的行为不合法，不能予以认可。故而基于收回房屋后产生的一系列行为均应当认定为无效行为。四、昊罡公司与第三人之间签订的房屋买卖协议因无法履行应当解除。昊罡公司隐瞒房产已被抵偿的事实对外销售，系违法行为，根据最高人民法院关于审理房屋买卖合同的相关司法解释，该合同应予解除，由此给第三人造成的损失应由昊罡公司赔偿。张锐上诉请求：撤销一审判决予以改判。事实和理由：一审法院认为张锐所享有的工程价款优先受偿权不能对抗第三人，属于认定错误。1、张锐作为锦绣家园项目的实际施工人，在昊罡公司无钱支付工程款时，双方协商以房抵付工程款，《以房抵款协议书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，依法成立且生效。2、张锐与昊罡公司签订《以房抵款协议书》时，房屋尚未交付使用，但已具备预售条件，故协议签订后，张锐已当然取得房屋的所有权。昊罡公司又将房屋出售的行为属于无权处分，不产生法律效力。安宜公司未予书面答辩。昊罡公司未予书面答辩。李丹向一审法院起诉请求：1、依法确认昊罡公司与安宜公司，安宜公司及张锐与李丹签订《以房抵款协议书》合法有效。2、确认李丹对《以房抵款协议书》获得的1#楼2604和2704、3#2204号三套房屋享有取得优先权。3、原审案件受理费、保全费由三被告共同承担。一审法院经审理查明：2014年8月28日，张锐以安宜公司名义中标昊罡公司锦秀家园项目工程，并以安宜公司名义（承包方）与昊罡公司（发包方）签订《丹江口市锦秀家园项目工程施工合同书》。合同约定工程承包范围为1#、2#、3#楼，全部图纸范围内的所有土建。该合同尾部承包人（公章）处加盖有安宜公司印章，法定代表人或者委托代理人（签字）处加盖有“简春国印”。2015年8月10日，张锐以安宜公司项目部的名义与李丹签订《进户门及防火门销售安装合同》，约定李丹为外滩·锦秀家园项目的1-3#供应进户门及防火门，并负责安装，结算时按实际安装数量计算，进户门按1080元/樘，防火门570元/㎡，运费包干50000元；付款方式以锦秀家园项目房屋抵付进户门及防火门的销售安装费，抵房房价以开盘价为准，房款和工程款差额多退少补。上述协议尾部“甲方（签字盖章）”处加盖有安宜公司项目部印章及“张锐”签名。在合同签订后，李丹按照合同约定为外滩·锦秀家园项目1-3#楼供应了所需的进户门和防火门并负责安装。2016年8月1日，昊罡公司与张锐所代表的安宜公司项目部签订《以房抵款协议书》，约定：昊罡公司以在建外滩·锦秀家园1-3#楼65套商品住房（包含1#2604、1#2704、2#2602、3#2204号房屋），面积6676.72㎡，均价￥3150元/㎡(此房均价不降点)，抵付张锐所代表的安宜公司项目部在建工程部分工程款；2017年2月23日双方又签订一份《以房抵款协议书》，协议约定昊罡公司以在建外滩·锦秀家园1#、2#中7套商品房（见附表），面积896.34㎡，抵付张锐所代表的安宜公司项目部在建工程部分工程款。两份协议乙方处有“安宜公司项目部”印章及“张锐”签名。2016年11月8日，安宜公司项目部与李丹签订《以房抵款协议》，协议约定：甲方将开发商抵甲方工程款的住宅：外滩·锦秀家园1#2604、1#2704、2#2602、3#2204号房屋作价1349151元作为工程款抵付给乙方，工程完工结算后双方多退少补；乙方出具收据。乙方须全力配合甲方及开发商办理按揭贷款等相关手续。乙方收到抵款房后须继续委托售楼部销售，无论实际销售金额高低，均由乙方承担，与甲方无关。该协议尾部“甲方”处加盖了“安宜建设集团有限公司锦秀家园项目部”印章，“乙方”处有李丹的签名。李丹于同日出具收条“今收到1#2604、1#2704、2#2602、3#2204号房总价1349151元大写壹佰叁拾肆万玖仟壹佰伍拾壹元整，以此4套房抵付门款1349151元”。协议签订后，李丹将其中的2#2602号房屋出售给他人，1#2604、1#2704、3#2204留作自用，但是在李丹去领取房屋钥匙和办理房屋相应手续时，昊罡公司不配合，遂起诉。另查明，2017年2月23日安宜公司项目部因以张丹萍名义向丹江农商行借款的300万元到期仍需以张丹萍名义续贷，向昊罡公司出具承诺书承诺自续贷之日起12个月内还清全部的本息，如若不能还清，由昊罡公司代扣安宜公司项目部工程款300万元，用以抵偿该笔贷款本息。同年3月8日，昊罡公司（抵押人即甲方）与丹江口鑫诚实业信用担保有限公司（以下简称：鑫诚公司）（抵押权人即乙方）、张丹萍（第三人即借款人）签订《抵押反担保合同》丹鑫保抵字（2017）第（36）号，合同约定：为实现（2017）36号《委托担保协议》中的约定，保障2017年0227号《流动资金借款合同》、2017年02027-1号《担保合同》中保证人的合法权益，甲方应借款人请求，用自己的房产向乙方提供抵押反担保，乙方经审查，同意甲方用房产为借款人提供反担保抵押。2017年0227号《流动资金借款合同》是借款人和丹江口农商行签订的借款金额为贰佰捌拾万元，期限为12个月的客户借款合同；昊罡公司为该笔借款承担无限连带责任。后因安宜公司项目部到期未按时还款，昊罡公司于2018年3月27日向安宜公司项目部发出通知“该贷款已于2018年3月14日到期，限你方于2018年3月31日还清本笔贷款本息，否则湖北昊罡房地产开发有限公司将以房抵款给你方的7套住房（附明细表）进行销售抵扣该笔贷款本息，用以偿还本笔部分贷款本息。”昊罡公司要求以房抵款的7套房屋中包含有1#2604、1#2704、3#2204号房屋。在本案原审中，2018年11月1日，根据李丹的申请，一审法院作出（2018）鄂0381民初2792号民事裁定，查封了登记在昊罡公司名下的外滩·锦秀家园1#2604、1#2704、3#2204号房屋。再查明，2018年11月15日，第三人张俊红、石易与昊罡公司签订了《商品房买卖合同（预售）》并办理网签，购买了昊罡公司开发的外滩·锦绣家园3幢22层2204号房；价款298000元，2018年9月15日张俊红、石易支付了购房款298000元，昊罡公司开具了增值税发票。2018年9月28日，锦绣家园小区的物业公司丹江口市丹盛物业管理有限公司向张俊红、石易交付了3#2204房屋钥匙。2018年10月15日，第三人范金奎、肖苹与昊罡公司签订《商品房买卖合同（预售）》并办理网签，购买外滩·锦绣家园1幢27层2704号房；价款328610元。同日，范金奎、肖苹支付了购房款328610元，昊罡公司开具了增值税发票。2018年9月28日，锦绣家园小区的物业公司丹江口市丹盛物业管理有限公司向范金奎、肖苹交付了1#2704房屋钥匙。2018年10月10日，第三人王世金、代喜妹与昊罡公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买外滩·锦绣家园1幢26层2604号房；价款340000元。合同已在房管部门备案。2018年10月10日王世金、代喜妹支付了购房款340000元，昊罡公司向其开具了增值税发票，同日向王世金、代喜妹交付房屋。还查明，一审法院审理的彭生超诉张锐、昊罡公司、安宜公司（2018）鄂0381民初2299号工程建设施工合同纠纷一案中，安宜公司申请对《丹江口市锦绣家园项目工程施工合同书》（该合同系张锐以被告安宜公司名义与昊罡公司所签订）上所加盖“安宜建设集团有限公司”印章（编号为3210230903056，以下简称056号安宜公司印章）以及安宜公司法定代表人简春国的私人印章（方形的“简春国印”）与该公司所备案使用的“安宜建设集团有限公司”印章（编号亦为3210230903056）以及该公司法定代表人简春国的私人印章（亦为方形的“简春国印”）是否属同一印章进行鉴定，经湖北中真司法鉴定所出具鄂中司鉴[2018]文鉴字第257号文书司法鉴定意见认为：《检材1-（1-3）》印文【即在《丹江口市锦绣家园项目工程施工合同》第4页“承包人（公章）”处】与《样本1-（1-5）》印文【即《印章鉴定参考式样》的“公章”栏内所加盖的“安宜建设集团有限公司3210230903056”印文）】不是同一枚印章盖印形成的印文；《检材2-（1-2）》印文【即在《丹江口市锦绣家园项目工程施工合同》第4页“承包人（公章）”处所加盖的“简春国印”印文】与《样本2-（1-2）》印文【即《印章鉴定参考式样》的“法人章”栏内所加盖的“简春国印”印文】不是同一枚印章盖印形成的印文。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。张锐在未取得安宜公司代理权的情况下，冒用安宜公司名义与昊罡公司签订《丹江口市锦秀家园项目工程施工合同》，安宜公司未予追认，故张锐以安宜公司及安宜建设集团有限公司锦秀家园项目部的名义签订的合同，对安宜公司均不发生效力。审理中，一审法院已向李丹释明其应变更诉讼请求，李丹坚持要求确认安宜公司及张锐与其签订的《以房抵款协议》有效，没有事实依据，不符合法律规定。至于李丹主张确认昊罡公司与安宜公司签订《以房抵款协议》有效的请求，因李丹不是合同相对人，其无权主张确认昊罡公司与安宜公司之间签订协议的有效性。故对李丹该请求，不予支持。张锐以安宜公司项目部的名义与李丹签订以房抵款协议后，未交付房屋，未进行房屋登记，李丹并未取得涉案房屋物权。本案第三人张俊红、石易、范金奎、肖苹、王世金、代喜妹与开发商昊罡公司签订商品房买卖合同并办理网签及备案，交付了全部价款，昊罡公司也完成了交付房屋义务，合同已实际履行，且第三人对李丹、安宜公司、张锐、昊罡公司之间纠纷不知情，故第三人张俊红、石易、范金奎、肖苹、王世金、代喜妹对所购买的房屋属于善意取得。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号）规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，该工程的实际施工人张锐所享有的工程价款优先受偿权不能对抗本案第三人，李丹主张基于与张锐冒用安宜公司名义签订的《以房抵款协议》享有对争议房屋的优先取得权，亦不能对抗第三人的善意取得。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回李丹的诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费5000元，合计5100元，由李丹负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为，1、案涉锦绣家园工程项目中，张锐系实际施工人，昊罡公司与张锐（安宜公司项目部）签订的以房抵款协议系昊罡公司与张锐个人两方之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议虽然对安宜公司不发生法律效力，但在昊罡公司与张锐个人之间发生法律效力。同理，李丹与张锐（安宜公司项目部）签订的以房抵款协议亦在李丹和张锐个人之间发生法律效力。2、案涉以房抵款协议均属于合同相对双方对欠付的工程款进行结算的约定以及对该债务采取以房抵债的债务履行方式达成的合意，但张锐（相对于昊罡公司）以及李丹（相对于张锐）由此享有的均属于合同债权，在以房抵款协议实际履行过程中，无论抵债房屋是否实际交付和占有即协议是否实际履行，均不能直接产生抵债房屋物权变动或确立的结果，张锐主张其基于占有事实而享有了抵债房屋的所有权没有法律依据，李丹主张案涉争议3套房屋已经实际交付缺乏充分事实依据，其主张享有3套房屋的所有权亦无法律依据。3、因案涉以房抵债房屋均属于在建的商品房，李丹与张锐签订的以房抵款协议中约定的“乙方（李丹）收到抵款房后须继续委托售楼部销售”等内容表明李丹和张锐二人均明确知晓以房抵债行为的最终完成以及合同目的的最终实现均需要昊罡公司协助将案涉房屋予以出售，后昊罡公司将案涉争议3套房屋出售但另行冲抵了贷款，该行为客观上直接导致张锐与李丹之间以房抵债行为的最终完成和合同目的的最终实现出现了现实障碍，此情形应当视为李丹与张锐之间的工程款债权债务尚未得到全部清偿。4、本案第三人张俊红、石易，范金奎、肖苹，王世金、代喜妹与开发商昊罡公司签订商品房买卖合同并办理网签及备案，交付了全部价款，昊罡公司也完成了交付房屋义务，合同已实际履行，且本案中并没有证据证明上述第三人与昊罡公司之间存在恶意串通的情形，故李丹以以房抵款协议为据主张其享有对抗案涉第三人的优先权利并无充分的法律依据。综上，一审判决在认定案涉以房抵款协议的效力问题上存在错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条第二款、第一百一十八条第二款、第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省丹江口市人民法院（2020）鄂0381民初200号民事判决；二、湖北昊罡房地产开发有限公司与张锐（安宜公司项目部）之间签订的《以房抵款协议书》，张锐（安宜公司项目部）与李丹之间签订的《以房抵款协议书》在湖北昊罡房地产开发有限公司与张锐之间以及张锐与李丹之间发生法律效力；三、驳回李丹的其他诉讼请求。一审案件受理费100元由李丹负担50元，由张锐负担50元，财产保全费5000元由湖北昊罡房地产开发有限公司负担。二审案件受理费200元，由李丹负担100元，张锐负担100元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  徐恩田审判员  袁 昆二〇二〇年九月二日书记员  刘亚琼