安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0291民初1230号 原告：芜湖联投商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区百线文化广场A501室，统一社会信用代码91340200335625467F（1-1）。 法定代表人：汪枪，总经理。 委托诉讼代理人：柳鑫，该公司员工。 被告：陈振江，男，1979年10月19日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。 原告芜湖联投商业管理有限公司诉被告陈振江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法适用普通程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告芜湖联投商业管理有限公司的委托诉讼代理人柳鑫到庭参加诉讼，被告陈振江经本院公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖联投商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与被告2018年10月13日签订的两份《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》(一份为1FA111/A112/A113号商铺的租赁合同,一份为1FA120/A121/A122/A123号商铺的租赁合同)于2019年12月1日正式解除；2.被告立即按照《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》约定的标准支付房屋占用费暂计19779.76元（按照每月70元标准，自2019年12月1日计算至2019年12月11日，合同约定为日租金三倍的标准计算占用费）；3.被告立即补交2019年12月1日前优惠租赁费用71926.4元及逾期支付违约金19420.128元（以71926.4元为基数，自2019年12月1日起按千分之三每日暂计算至2019年3月1日,并应计算至被告实际付清之日止）；4.被告支付的53944.8元履约保证金归原告所有，且被告应另行支付解除合同违约金64420.8元（自2019年12月1日至2021年10月31日租赁费用的20%）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月13日，被告与原告签订了2份《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》，分别承租芜湖百线文化广场第一层A111/A112/A113号商铺和A120/A121/A122/A123号商铺，租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日，租赁费用每月分别为12603.5元和5378.1元。合同签订后，被告未按照合同约定向原告支付第四缴费周期的租赁费用，原告多次催要未果。2019年11月16日，原告现场送达了《关于费用逾期未缴纳的通知》，2019年11月17日，原告以EMS邮寄方式向被告发出《催款函》，该函件于2019年11月17日由被告本人签收，但被告并未履行缴款义务。2019年11月27日，原告再次向被告发函，要求缴款否则停止相关物业服务，但被告拒不履行。2019年12月11日，被告自行搬空店内设备实施，并向原告送达撤场申请和《提前解约通知函》。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告陈振江未应诉、答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理查明事实如下：2018年10月13日，原告芜湖联投商业管理有限公司（出租方）与被告陈振江（承租方）签订《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》一份，合同约定原告将位于安徽省芜湖经济技术开发区商铺出租给被告，面积为76.83平方米，租赁期为自2018年11月1日起至2021年10月31日止的三年，合同自2018年11月1日起计租，第一年月度租赁费用为5378.1元，其中月租金标准为25元／平方米，月管理费标准为25元／平方米，月物业服务及综合服务费标准为20元／平方米，租赁费用中，租金、管理费从第三年开始在上一年的基础上递增，递增率为6%。合同还约定，为扶持被告经营，原告给予被告正式计租后10个月的免租期，其中第一年免租4个月，即2018年11月、2019年3月、2019年7月、2019年11月，第二年免租3个月，即2020年3月、7月、11月，第三年免租3个月，即2021年3月、7月、10月。免租期内，被告无需承担租金、管理费、综合服务费，但应承担该商铺发生的水、电、燃气、热力等公共事业费用及物业服务费等其他应由被告承担的费用。双方约定，首期租赁费用为16902.6元，被告需在合同签订之日起7日内全额交付，租赁期限内，2018年11月1日至2019年3月31日租赁费用按5个月为一个周期进行交付，2019年4月1日至2021年7月31日租赁费用按4个月为一个周期进行交付，2021年8月1日至2021年10月31日租赁费用按3个月为一个周期进行交付，先支付后使用，被告需在每一支付周期起始日提前30日全额付清该支付其费用，原告收到被告全额租赁费用后向被告提供发票，被告应于签署本合同时向原告一次性支付16134.3元作为租赁保证金。双方还约定，如被告未按合同规定期限支付应缴租赁费用的，被告除支付应付款项外，每逾期一天还需向原告支付该款项的1‰作为违约金，逾期超过10天的，原告还有权停止对被告提供物业服务，逾期超过15天的，被告需按合同15.4条约定承担违约责任。如被告在合同期内单方解除合同或有15.4条约定情形，原告有权解除合同、没收乙方的租赁保证金，并要求被告支付自合同解除日至合同到期日总租金的20%。双方特别明确，被告妥善履行合同是原告给予被告合同免租优惠的前提，如因被告原因导致合同提前解除，被告应在合同解除当日按月租赁费用标准补交减免的全部费用，否则被告除支付前述款项外，每逾期一天，还须向原告支付该款项的千分之三作为违约金。同日，双方签订商铺交接确认书，对前述商铺进行了交接。 2018年10月13日，原、被告双方又签订《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》一份，被告承租原告百线文化广场1F-A120/A121/A122/A123号商铺，租赁面积为180.05平方米，第一年月租赁费用为12603.5元，首期租赁费用为39611元，被告于签署合同时需向原告一次性支付37810.5元作为租赁保证金，合同其余项目如租赁期、违约责任等条款同前述合同。 因被告未按期向原告交纳第四周期的租金，原告于2019年11月16日、11月27日向被告现场送达关于费用逾期未缴纳的通知、关于停止物业服务的通知，2019年11月17日，原告以EMS邮寄方式向被告发出《催款函》，该函件于2019年11月17日由被告本人签收。 2019年12月10日，被告向原告发送申请撤场函，申请中注明：因个人经营无法续租，希望原告同意撤场。同日，原、被告签订芜湖联投商业管理有限公司放行单，原告同意被告撤场。2019年12月11日，被告向原告发送提前解约通知函，函中注明：被告因个人经营困难，无法继续履行与原告签订的2份商铺租赁合同，特函告原告，被告单方面解除上述2份合同，并自2019年12月1日起不再营业，亦不再缴纳任何费用，被告店内物品将自2019年12月11日起自行搬出，若有丢失损坏自行承担，与原告无关。后因房租争议双方发生纠纷，遂成此诉。 本院认为：在租赁合同中，按约、按期缴纳租金是承租人最主要的义务。本案中，被告租赁原告位于安徽省芜湖经济技术开发区商铺，其未按期交纳租金已构成违约，原告有权单方解除合同并要求被告支付相应的占用费、违约金、赔偿相应的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方具有法定或者约定的合同解除权，主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。2019年12月10日、12月11日，被告向原告发送撤场申请、提前解约通知函，函中被告注明其自2019年12月1日起不再营业，不再缴纳任何费用，原告亦于2019年12月10日与被告签订了放行单并主张双方签订的两份合同于2019年12月1日解除，故双方的两份租赁合同已于2019年12月1日解除。 根据合同约定，原告可以主张的损失有： 1.房屋占用使用费。根据被告向原告发送的撤场申请、提前解约通知函，结合原告的庭审主张，双方的租赁合同于2019年12月1日解除，被告在提前解约通知函中注明被告店内物品自2019年12月11日起自行搬出，原告陈述被告于2019年12月11日将店内物品搬空，故本院认定被告陈振江违约占用案涉商铺的期间为2019年12月1日至2019年12月11日，依照合同约定，被告应最迟于合同终止或解除日迁离并返还商铺，被告拒不搬离商铺或未经办理商铺返还手续，应按日租赁费用（包括租金、管理费、物业服务及综合服务费）三倍向原告支付违约使用金，直至被告依约返还商铺之日或原告按照合同约定收回商铺之日止，该约定明显过高，该笔占用房屋使用费应调整为按正常月租金5378.1元/月、12603.5元/月计算为宜，故被告陈振江应向原告支付合同解除后的占用使用费6380.57元【（5378.1元+12603.5元）×11÷31】。 2.优惠租赁费用及逾期支付违约金。关于免租期租金部分，因该部分费用系出租方在合同能正常履行情况给予承租方的优惠，现因合同不能继续履行，房屋后期租金收入落空，该免租期租金优惠部分应为其实际损失，被告应向原告补交免租期的租金，具体计算如下：1.第一份合同中补交免租期的租金，免租期为2018年11月1日至2018年11月30日、2019年3月1日至2019年3月31日、2019年7月1日至2019年7月31日、2019年11月1日至2019年11月30日，租金共计21512.4元（5378.1元/月×4个月）；2.第二份合同中补交免租期的租金，免租期为2018年11月1日至2018年11月30日、2019年3月1日至2019年3月31日、2019年7月1日至2019年7月31日、2019年11月1日至2019年11月30日，租金共计50414元（12603.5元/月×4个月），以上优惠租金损失合计71926.4元，本院予以支持。关于逾期支付违约金，合同约定的利率标准为日千分之三，该约定标准过高，本院综合本案事实对以71926.4元为基数，自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清款项之日止的违约金诉请予以支持。 3.履约保证金及解除合同违约金。因被告逾期未支付租金，构成违约，按照合同约定，原告有权不予退还履约保证金，故对原告要求被告支付的履约保证金53944.8元归原告所有的诉请，本院依法予以支持。关于解除合同违约金，双方在合同中约定，如被告在合同期内单方解除合同或有15.4条约定情形，原告有权解除合同、没收乙方的租赁保证金，并要求被告支付自合同解除日至合同到期日总租金的20%，该合同约定标准明显过高，且履约保证金具有合同解除时保障无过错方利益的违约金性质，本院对其该项诉请不予支持。 被告陈振江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为自动放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，相关责任应由其自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告芜湖联投商业管理有限公司与被告陈振江签订的两份《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》于2019年12月1日解除； 二、被告陈振江于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖联投商业管理有限公司房屋占用使用费6380.57元； 三、被告陈振江于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖联投商业管理有限公司优惠租赁费用71926.4元及违约金（违约金以71926.4元为基数，自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清款项之日止）； 四、确认原告芜湖联投商业管理有限公司有权不予返还被告陈振江交纳的履约保证金53944.8元； 五、驳回原告芜湖联投商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4742元，由原告芜湖联投商业管理有限公司负担2009元，由被告陈振江负担2733元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  万 洪 人民陪审员  陈世富 人民陪审员  姜建业 二〇二〇年九月七日 法官助理汤峻崎 书记员李舒鸿 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。