山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终1906号上诉人（一审被告）：胡科杰，男，1983年5月10日出生，汉族，居民，住五莲县。委托诉讼代理人：王文轩，山东德与法（日照）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：五莲县圆梦房产中介有限公司，住所地五莲县解放路113号，统一社会信用代码91371121MA3MMR8582。法定代表人：刘善美，经理。上诉人胡科杰因与被上诉人五莲县圆梦房产中介有限公司居间合同纠纷一案，不服五莲县人民法院（2020）鲁1121民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡科杰上诉请求：1.改判一审判决第一项，驳回五莲县圆梦房产中介有限公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由五莲县圆梦房产中介有限公司负担。事实和理由:一、一审认定事实错误。一审认定五莲县圆梦房产中介有限公司是唯一提供涉案房屋信息的房产中介，胡科杰违约造成五莲县圆梦房产中介有限公司可得利益损失，该认定违反法律和公平原则。居间合同是受托人通过自己的行为，促成居间合同的成立，受托人收取居间费用。而本案五莲县圆梦房产中介有限公司并没有完成居间行为。涉案房屋的卖方陈亦帆将出卖房屋信息发到网上公开出售，并没有委托任何一家中介单独出售，五莲县圆梦房产中介有限公司不享有涉案房屋的专有买卖权。胡科杰与五莲县圆梦房产中介有限公司签订委托协议，对不特定的房屋进行选择，待特定房屋由胡科杰同意并签订合同后，该协议始能生效。对于涉案的房屋，五莲县圆梦房产中介有限公司的报价是39万，浩业中介的报价是37万。因此，胡科杰与浩业中介签订购房协议。五莲县圆梦房产中介有限公司并没有使胡科杰与第三方达成协议，居间行为不成立，五莲县圆梦房产中介有限公司要求的居间费用不应支持，更不存在胡科杰违约和违约金问题。二、五莲县圆梦房产中介有限公司提供的格式合同中，把胡科杰购买房屋权利限定在五莲县圆梦房产中介有限公司一人范围，限制了胡科杰的民事权利，不符合居间行为的法律规定，该约定应依法认定无效。五莲县圆梦房产中介有限公司答辩称：一审法院审理程序合法，事实认定正确，适用法律正确，请求驳回胡科杰上诉请求，维持原判。2019年5月7日，五莲县圆梦房产中介有限公司与胡科杰签订购房中介服务协议，该协议合法真实，是双方意思的真实表示，理应得到诚实遵守和履行。胡科杰应当按照约定履行支付中介费的义务，五莲县圆梦房产中介有限公司按照合同约定为胡科杰寻找到了合适的房源，最终胡科杰也以五莲县圆梦房产中介有限公司寻找的房屋成交，五莲县圆梦房产中介有限公司付出了劳动和服务，履行了义务。双方合同约定，委托事项是胡科杰委托五莲县圆梦房产中介有限公司为其寻找合适房源，五莲县圆梦房产中介有限公司带领胡科杰，实际查看了多处房屋，胡科杰违背协议约定，拒绝五莲县圆梦房产中介有限公司已经完成的中介服务，私下与他人成交，目的是不想向五莲县圆梦房产中介有限公司支付中介费用。胡科杰利用五莲县圆梦房产中介有限公司提供的服务绕开五莲县圆梦房产中介有限公司与他人签订合同，应当向五莲县圆梦房产中介有限公司支付费用。胡科杰的行为属于不诚信，违背了诚实信用原则。五莲县圆梦房产中介有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令胡科杰给付中介费2908元、违约金7092元、律师代理费1300元，共计11300元；2.诉讼费、邮寄费由胡科杰承担。事实和理由：2019年5月7日五莲县圆梦房产中介有限公司、胡科杰签订购房中介服务协议，约定胡科杰委托五莲县圆梦房产中介有限公司为其寻找合适房源，胡科杰按照房屋成交额的0.8%支付五莲县圆梦房产中介有限公司中介费。同时约定，任何一方不得违约，若违约，则违约方需向守约方支付房屋总价款5%的违约金，守约方提起诉讼发生的律师代理费也由违约方承担。协议签订后，五莲县圆梦房产中介有限公司为胡科杰寻找到了位于五莲县安顺花园小区10号楼西单元1楼东户的房源，并与胡科杰实地查看了该房屋。后胡科杰违反协议约定，未通过五莲县圆梦房产中介有限公司与出售方成交该房屋，也未向五莲县圆梦房产中介有限公司支付中介费。胡科杰一审辩称，居间合同是受托人通过自己的行为，促成居间合同的成立，受托人收取居间费用。而本案五莲县圆梦房产中介有限公司没有完成居间行为。1.胡科杰具有购房意向，从网上向多家房屋中介了解房源，也通过多个房产中介对多处房屋进行实际查看。双方签订委托协议，是对不特定房屋进行查看，待选定房屋并签订合同后该协议始能生效。五莲县圆梦房产中介有限公司的工作人员确实带胡科杰到多个小区实际看房。涉案房屋，五莲县圆梦房产中介有限公司报价390000元，浩业中介报价370000元，因此胡科杰与浩业中介签订购房协议。五莲县圆梦房产中介有限公司没有促成胡科杰与第三方达成协议，居间行为不成立，居间费用不应支持，更不存在胡科杰违约和违约金问题。2.卖方陈亦帆将房产信息发布到网上公开出售，并没有委托任何一家房屋中介单独出售该房屋，五莲县圆梦房产中介有限公司不享有涉案房屋的专有买卖权，胡科杰也未单独与出售人联系，而是通过浩业中介签订购房合同。因此，五莲县圆梦房产中介有限公司提供的格式合同中把胡科杰购买房屋权利限定在五莲县圆梦房产中介有限公司，限制了胡科杰的民事权利，不符合居间行为的法律规定，该约定应属无效。3.五莲县圆梦房产中介有限公司多次到胡科杰处无理取闹，影响胡科杰生活，胡科杰将保留追究五莲县圆梦房产中介有限公司法律责任的权利。一审法院认定事实如下：2019年5月7日五莲县圆梦房产中介有限公司、胡科杰签订购房中介服务协议，胡科杰委托五莲县圆梦房产中介有限公司为其寻找适合购买的房屋，服务费为房屋实际成交价格的1.5%（买方为房屋成交额的0.8%，卖方为房屋成交额的0.7%），买卖双方共同承担或一方承担，在房屋成交时一次性支付五莲县圆梦房产中介有限公司。第三条约定“甲方在看房后与乙方曾经介绍的出售方私下成交，或通过其他中介或单位或个人成交的，甲方应按所购房屋总价款的5%向乙方支付违约金，甲方仍需向乙方支付约定的中介费”。第六条用加粗加黑的方式约定“在乙方带领甲方看以下房屋之前没有任何一家中介机构及个人向甲方推荐和带看下述房屋，圆梦中介有限公司是甲方获得以下信息的唯一途径。以上条款我已经认真阅读并完全了解……”其后附看房记录中有安顺花园10号楼西单元1楼东户房屋，胡科杰在看房记录中签字。2019年6月3日胡科杰通过五莲县浩业经济信息咨询中心与案外人陈奕帆签订二手房买卖协议，协议所涉房屋为安顺花园10号楼西单元1楼东户，房屋成交价格363500元，双方办理了产权变更。一审法院认为，2019年5月7日五莲县圆梦房产中介有限公司、胡科杰签订的购房中介服务协议不违背法律、法规的强制性规定，合法、有效。五莲县圆梦房产中介有限公司带领胡科杰选看安顺花园10号楼西单元1楼东户房屋，但未促成房产交易成功，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬……”的规定，五莲县圆梦房产中介有限公司无权要求胡科杰支付服务费，双方关于该情形仍要支付服务费的约定违背法律规定，应属无效约定。根据购房中介服务协议第六条约定，以及双方的看房记录，五莲县圆梦房产中介有限公司是唯一向胡科杰提供涉案房屋信息的房产中介。因此，2019年6月3日胡科杰通过五莲县浩业经济信息咨询中心与案外人陈奕帆签订二手房买卖协议违背双方协议第三条的约定，应承担违约责任。但五莲县圆梦房产中介有限公司主张的违约金明显过高，胡科杰的违约行为给五莲县圆梦房产中介有限公司造成了可期待利益损失，即在涉案房屋交易中，五莲县圆梦房产中介有限公司应收取的服务费5453元（363500元*1.5%），上述损失应当由违约方即胡科杰承担，其他违约金一审法院不予支持。双方签订购房中介服务协议以五莲县圆梦房产中介有限公司为胡科杰促成房产交易获得服务费为目的，五莲县圆梦房产中介有限公司无法实现胡科杰的合同目的时，胡科杰可与五莲县圆梦房产中介有限公司协商解除双方签订的购房中介服务协议，另行选择能够实现其选房目的的房产中介，因此胡科杰辩称合同约定限制了其民事权利应为无效，一审法院不予采信。胡科杰辩称五莲县圆梦房产中介有限公司未向其介绍任何房屋中介服务信息便先与其签订购房中介服务协议，房源信息为事后添加，但是胡科杰对此未有证据证明，且合同第六条为加粗加黑的醒目方式予以提醒，其在涉案房屋的看房记录处也签名确认，因此，五莲县圆梦房产中介有限公司依约带领胡科杰选看多处房屋，已经履行了合同义务，胡科杰的辩解意见不成立。五莲县圆梦房产中介有限公司主张律师代理费1300元，但其提供的委托代理合同及增值税普通发票未有付款流水予以佐证，不足以证明五莲县圆梦房产中介有限公司已实际支出该笔费用，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条规定，一审法院判决：一、胡科杰支付五莲县圆梦房产中介有限公司违约金5453元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回五莲县圆梦房产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41元，由五莲县圆梦房产中介有限公司负担20元，胡科杰负担21元。二审双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年4月25日，胡科杰（甲方）与五莲县浩业经济信息咨询中心签订购房委托协议，约定甲方委托乙方购买房屋，乙方向甲方提供的房源包括案涉房源信息。本院认为，本案当事人争议的焦点是：胡科杰应否给付五莲县圆梦房产中介有限公司违约金。购房中介服务协议与房屋买卖合同是不同的法律行为，五莲县圆梦房产中介有限公司虽没有促成胡科杰与房屋出卖人签订房屋买卖合同，没有完成居间服务行为，但不影响五莲县圆梦房产中介有限公司与胡科杰签订的购房中介服务协议的成立生效。胡科杰主张与五莲县圆梦房产中介有限公司签订的委托协议，对不特定的房屋进行选择，待特定房屋由胡科杰同意并签订合同后，该协议始能生效的上诉理由不成立。胡科杰与五莲县圆梦房产中介有限公司签订购房中介服务协议之前，胡科杰与五莲县浩业经济信息咨询中心签订的购房委托协议就包括案涉房源信息，案涉房屋出卖人将其房屋通过其他中介公司公开出售，五莲县圆梦房产中介有限公司并不是掌握案涉房源信息或者对其进行中介的唯一中介方，胡科杰通过其他途径获得案涉房源信息，并选择其他中介公司促成房屋买卖合同成立，并非是利用五莲县圆梦房产中介有限公司提供的唯一的房源信息却绕开该公司直接与出卖人签订房屋买卖合同的“跳单”行为，其行为不构成违约。但胡科杰在未通知五莲县圆梦房产中介有限公司解除双方签订的购房中介服务协议情况下，通过其他中介公司签订房屋买卖协议，且五莲县圆梦房产中介有限公司在履行购房中介服务协议过程中为胡科杰提供了看房等服务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，五莲县圆梦房产中介有限公司可以要求胡科杰给付一定的劳务费用。根据本案事实，参照购房中介服务协议“服务费为房屋实际成交价格的1.5%（买方为房屋成交额的0.8%，卖方为房屋成交额的0.7%）”的约定，酌定胡科杰给付五莲县圆梦房产中介有限公司的费用为2908元。胡科杰的上诉主张部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审认定事实不清，处分不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第二项规定，判决如下：一、维持五莲县人民法院（2020）鲁1121民初1225号民事判决主文第二项；二、变更五莲县人民法院（2020）鲁1121民初1225号民事判决主文第一项为“胡科杰于判决生效后十日内给付五莲县圆梦房产中介有限公司劳务费用2908元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41元，二审案件受理费83元，共计124元，由五莲县圆梦房产中介有限公司负担94元，胡科杰负担30元。本判决为终审判决。审判长  唐玉国审判员  王林林审判员  李晓艳二〇二〇年九月八日书记员  赵 鑫