山东省微山县人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0826执异24号案外人：马坤，男，1981年10月24日出生，汉族，户籍地：济宁市微山县，现住济宁市微山县。委托代理人：马世灿，山东谛听律师事务所律师。申请执行人：张敏，男，1960年8月26日出生，汉族，住济宁市微山县。委托代理人：杜绍申，山东盈德律师事务所律师。委托代理人：杜璞，山东盈德律师事务所律师。被执行人：张程，男，1971年9月7日出生，汉族，住济宁市微山县。被执行人：杨燕，女，1972年1月21日出生，汉族，住济宁市微山县。本院在执行申请执行人张敏与被执行人张程、杨燕返还原物纠纷一案中，案外人马坤向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人马坤称：一、案外人与申请执行人、被执行人之间的返还原物纠纷案无任何关系。贵院误将案外人所有的位于微山县××商业街××号的房产当作被执行人的财产予以执行，明显错误。理由如下：案外人马坤与杨会（身份证号码：）于2014年5月13日签订了一份《房屋买卖合同》，约定其将位于微山县××商业街××房产××以26万元的价格转让给我，杜长涛、杨加振作为见证人签字确认。当日，案外人通过银行转账的方式向杨会给付了全部房款，其将房产交付给我并出具了房款收到条。随后，我先后投入20余万元对该房产进行了装修、装饰，同时开通了暖气并一直居住至今。期间，没有任何人、任何部门就该房产向我主张过权利。直至微山县人民法院执行局通知我，我才得知申请执行人张敏依据（2011）微民初字第48号《民事判决书》申请人民法院对张程、杨燕强制执行，要求二人“返还张敏所有的位于微山县商业街××号房××套”；该房产正是我从杨会处购买的那套房产。我当时以26万元的价格购买上述房产也属于市场价格。购买后，我与家人一直实际占有并使用至今。这完全属于“善意取得”。二、（2011）微民初字第48号《民事判决书》明显错误，不得作为有效的执行依据。执行员应当提出书面意见，报请院长审查处理。人民法院根据《民事诉讼法》第198条（各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。最高人民法院对地方各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误的，有权提审或者指令下级人民法院再审）之规定，依职权启动审判监督程序依法再审上述返回原物纠纷案。（2011）微民初字第48号《民事判决书》中明确记载，申请执行人为微山县韩庄镇石庄村村民。根据《土地管理法》相关规定，其无权取得微山县夏镇集体经济组织的土地建设用地使用权，即宅基地使用权。三、案外人认为人民法院的执行行为违法，其要求案外人向申请执行人返还案涉房产无法律依据。（一）案外人并非（2011）微民初字第48号返回原物纠纷案的当事人，更非该案判决的返还原物的义务人。况且，该案亦未判决第三人周登殿承担任何义务。人民法院直接要求案外人向申请执行人返还案涉房产，依据何在？（二）案外人并非法律规定的协助执行人，而是对判决的案涉标的物也主张物权的利害关系人。协助执行人不是执行机关，也不是执行当事人，对执行标的不存在法律上的利害关系。案外人显然不符合上述情形。（三）案外人与申请执行人对判决的标的物同时主张所有权。在未经诉讼程序最终确认物权归属的情况下，申请执行人欲通过执行程序直接实现所有权人的请求权（即本案的返回原物请求权）的做法显然是荒谬的。总之，恳请人民法院立即中止对案外人所有的位于微山县××商业街××房产的执行，并对将案外人作为本案协助执行人的违法执行行为予以撤销、变更。案外人为证明其主张提供以下证据：证据一、杨燕与周登殿《售房协议》复印件，周登殿、刘凤林二人与杨建侠《房屋买卖合同》、杨会身份证复印件、《删除重复户口告知单》各一份。用以证明：1，2009年4月8日，杨燕依法将案涉房产以20万元的市场价格转让给了周登殿，且有见证人予以证明；2，2012年2月20日，周登殿、刘凤林依法将案涉房产以30万元的市场价格转让给了杨建侠（即杨会），且有见证人予以证明。证据二、杨会与马坤签订的《售房协议》、收到条、银行转账凭证各一份。用以证明杨会于2014年5月30日依法将案涉房产以26万元的市场价格转让给了案外人，协议当日履行完毕，且有见证人予以证明。这足以证明案外人以善意取得的方式取得了案涉房产的所有权，具有排除执行的效力。证据三、照片五张。用以证明：自2014年5月30日起，案外人及亲属一直合法占有、使用案涉房产至今，并对房屋并进行了装修、装饰。期间无任何人就该房产向案外人主张权利。这进一步佐证了案外人“善意取得”了案涉房产。申请执行人张敏辩称，一、申请执行人系案涉房产的所有权人，申请执行人一手建设微山县城四季青菜市场门牌××二层房屋，已经通过诉讼以（2011）微民初字第48号判决所有权属于申请执行人，执行标的多年来并没有发生任何的变化，因此，申请执行人对案涉房产具有排他性的权利，案外人无权对案涉房产的所有权进行主张。二、案外人主观上并非善意购买案涉房产，因此不构成案涉房产的善意取得。申请执行人于2010年11月29日因其弟弟张程、弟媳杨燕占用案涉房产拒不返还诉至法院，并将周登殿列为第三人进行诉讼。法院认定了周登殿与杨燕的买卖合同无效，判令将案涉房产返还给申请执行人，而周登殿在上诉案件审理过程中，明知买卖合同无效的情况下将房屋以30万元抵偿给杨会，杨会又以26万的低价卖给案外人。在其后的交易中，作为无权处分人的周登殿明显存在恶意处分，而作为受让人的杨会、案外人马坤在案涉房产土地登记权利人为申请执行人的情况才明知产权存在瑕疵，未向土地所有权人即申请执行人进行核实，而进行房屋买卖，其行为明显存在恶意，未尽到不动产交易前的产权权属审查义务，因此案外人并非善意购买案涉房产。三、案外人未支付对价，因此不构成案涉房产的善意取得。案涉房屋为240平方米两层住房，且有附属配房一套，还有独立的院落，在2012年的市场价格就在将近60万元以上，周登殿以30万的价格低价抵偿给杨会，而杨会在明知远低于市场价格的情况下，又以26万元的价格“赔本”卖给案外人马坤，不符合不动产市场的交易习惯及规律，存在恶意转让及受让的行为，因此，案外人以不到市场价格一半的价格购买案涉房产，不符合善意取得的支付对价的情形。因此，不能构成案涉房产的善意取得。四、案外人未进行房屋买卖的公示，因此，不能构成案涉房产的善意取得。根据善意取得的条件的相关规定，不动产的善意取得应进行公示以行使房屋买卖的排他权利，而案外人在所谓的购买房屋后，并未向土地部门进行房屋所属土地的所有权变更，也未在不动产部门进行房屋买卖登记。不符合不动产善意取得的公示要求，因此不能构成案涉房产的善意取得。五、协助执行人并不珍惜机会，人民法院、申请执行人为了和谐，已经留给协助执行人足够的履行义务时间，如果马坤方想继续占有并使用该房，应向申请执行人支付购置房屋的对价。如果不想购买但继续使用，必须限定其15日内要求尽快腾空。但案外人并未珍惜机会。综上所述，申请执行人系案涉房产的所有权人，案涉房屋权属明确，且案外人主观上恶意受让案涉房屋，未支付足够对价，也未进行不动产买卖的公示义务。因此，请求驳回案外人的异议请求，并尽快予以执行。至于案外人主张判决错误，没有事实及法律依据。微山法院作出的（2011）微民初字第48号判决系生效判决，案外人未对该判决提出申诉，因此该判决系本案合法执行依据。判决书中记载的申请执行人具有案涉房屋的土地使用权系土管部门颁发，具有合法的排他的不动产权利。如案外人对此有异议，可向相关行政部门提起，与本案无关。综上，请求驳回其请求。申请执行人为证明其主张提供以下证据：证据一、（2011）微民初字第48号判决书（因申请执行立案，原件提交至法院）复印件一份，用以证明：1，杨燕与周登殿的买卖合同无效；2，根据判决要求杨燕、周登殿返还案涉房产给申请执行人。证据二、（2012）济行终字第127号判决书。用以证明杨燕为案涉土地使用权问题提起行政诉讼，被依法驳回。证明申请执行人的房屋建设没有涉及其他的法律问题。案涉房产属于合法建设的房产。被执行人杨燕辩称：法院把房子判给张敏，我把卖房子的钱退给周登殿了，房子退给张敏了，后面的事我不知道了。经审查本院查明，微山县人民法院于2013年5月25日作出的（2011）微民初字第48号民事判决书，判决被告张程、杨燕于判决生效之日起30日内返还原告张敏所有的位于微山县商业街××号房××套。2013年10月立案执行，本院在执行过程中于2018年6月11发出腾房公告，2018年9月17日向案外人马坤下达协助执行通知书，要求其腾空房屋，协助将案涉房产返还给申请执行人。案外人马坤以该房产是其购买所得，拒绝搬出该房屋。2020年5月案外人马坤以案涉房屋归其所有为由，提出异议阻却执行。另查明，张敏于1995年12月15日取得微山县××商业街××号集体土地建设用地使用证，1996年建成案涉房屋。2009年4月8日杨燕与周登殿签订售房协议，以20万元价格将该房转让给周登殿，2012年2月周登殿将该房作价30万元卖给杨建侠（杨会），2013年12月杨燕将房款退给周登殿，2014年5月30日杨会以26万元的价格将该房出售给案外人马坤。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断┄；（五）其他财产和权利，有登记的按照登记机构的登记判断，无登记的按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案案涉房屋产的土地登记在申请执行人张敏名下，且微山县人民法院已经生效的（2011）微民初字第48号民事判决书确认案涉房产归申请执行人张敏所有，该判决同时确认杨燕与周登殿签订的售房协议无效。案外人马坤主张该房产是其从杨会处购得系善意取得，但其提供的证据不足以证明系善意取得。案外人马坤并非案涉不动产的登记权利人，亦不能证明其善意取得，其并不享有阻却执行的权利，其要求中止对案涉房产执行的请求，本院不予支持。案外人主张其系案涉房产的所有权人，系实体权利的主张，应通过诉讼解决。案外人主张（2011）微民初字第48号民事判决书错误，应当依照审判监督程序办理，并非本异议审查的内容。本院在执行过程中，向作为案涉房产使用人的案外人发出协助执行通知书，要求其协助腾空、交付案涉房产，符合执行的相关规定，执行行为并无不当，案外人马坤以其系主张物权的利害关系人而并非法定的协助义务人为由要求纠正该执行行为，其实质仍为主张实体权利以阻却执行，其理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人马坤的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向微山县人民法院提起执行异议之诉。审 判 长  张兰坛审 判 员  马儒英人民陪审员  蔡敬松二〇二〇年九月十六日书 记 员  朱芹芹