黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民再43号原审原告：丑志华，男，1971年11月10日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：马明刚，黑龙江灵泉律师事务所律师。原审被告：大庆益海房地产开发有限公司，住所地大庆市龙凤区万峰路36号注塑工业园区综合楼。法定代表人：曲凤海，该公司董事长。委托诉讼代理人：李英华，黑龙江天地人和律师事务所律师。原审原告丑志华与原审被告大庆益海房地产开发有限公司（以下简称益海公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年1月5日作出（2015）庆民二民初字第1号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年7月22日作出（2020）黑06民监14号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告丑志华及委托诉讼代理人马明刚，原审被告大庆益海房地产开发有限公司委托诉讼代理人李英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丑志华称，2013年1月21日，双方签订《益海商务中心期一御湖湾商品房认购书》以及《商品房认购书补充协议》各一份。协议约定，丑志华购买益海公司开发的御湖湾小区B15、B17号楼住宅共144套(价值24110760元）。丑志华支付了购房款2500万元。益海公司违反约定，既不给原告补齐差价部分房屋，也不给原告交付房屋。故诉至法院，要求被告按协议履行相应的义务并承担违约责任。益海公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。本案双方签订商品房认购书，并非是双方的真实意思表示，签订该认购书仅是作为民间借贷的担保，当时被告益海公司向原告借款2200万元，所以签订了该144套房屋的商品房认购书。商品房认购书签订后，益海公司于2013年7月份至2014年分三笔偿还了350万元，现仍欠本金1850万元，该案应按民间借贷进行审理。丑志华向本院起诉请求：一、请求法院确认原告与被告签订的《商品房认购书》以及《商品房认购书补充协议》有效；二、判令协议中约定的144套房屋归原告所有；三、判令二被告返还多付购房款889240元并承担违约责任；四、要求二被告承担全部诉讼费用。原审调解结果：一、被告大庆益海房地产开发有限公司于2015年3月31日之前给付原告丑志华3170万元，双方所签订的商品房认购书及补充协议不再履行；二、如被告大庆益海房地产开发有限公司未能按期给付款项，双方将按照所签订商品房认购书补充协议第3条履行；三、原告丑志华放弃其他诉讼请求。案件受理费减半收取后为83400元，由被告大庆益海房地产开发有限公司负担。再审审理中，益海公司提交还款凭证及收据复印件，欲证明益海公司已向丑志华偿还了350万元。三笔款项打入丑志华指定的大庆高新区华瑞克管业制造有限公司（以下简称华瑞克公司）。丑志华质证称对证据的真实性无异议，但该汇款不是利息，是益海公司延期交房支付的违约金。本院对证据的真实性予以认定。本院再审认定案件事实如下：2013年1月21日，原告丑志华与被告益海公司签订《益海商务中心期一御湖湾商品房认购书》以及《商品房认购书补充协议》各一份。协议中约定，丑志华购买益海公司开发的御湖湾小区B15、B17号楼住宅共144套。丑志华于次日通过其实际经营的华瑞克公司帐户转入益海公司帐户2200万元。2013年7月5日、10日，益海公司汇入华瑞克公司200万元、100万元，2014年3月17日汇入华瑞克公司50万元，共350万元。调解书生效后，丑志华申请执行。再审另查明与本案相关的诉讼情况：1.山盟公司诉益海公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年12月29日作出（2014）庆民二民初字第36号民事判决，判决：（一）被告益海公司给付原告山盟公司工程款49998980元；（二）原告山盟公司对被告益海公司在应付工程款49998980元范围内就“大庆益海商务中心·御湖湾二期工程”B06#、B07#、B15#、B16#四栋楼折价或拍卖的价款享有优先受偿权。（三）驳回原告山盟公司其他诉讼请求。益海公司向黑龙江省高级人民法院（以下简称省高院）提起上诉，省高院于2019年7月24日作出（2019）黑民终381号民事裁定，按益海公司自动撤回上诉处理。山盟公司申请执行，本院于2019年8月13日立案执行，案号为（2019）黑06执795号。2.案涉144套房屋于2014年6月10日在大庆市房产管理局办理了抵押登记。中国建设银行股份有限公司大庆分行起诉益海公司等被告借款合同纠纷一案，经省高院（2017）黑民初9号及最高人民法院（2018）最高法民终966号民事判决认定益海公司应偿还建行大庆分行借款本金184675663.86元及利息并以抵押登记的房产优先受偿。3.在本起调解案件执行程序中，建行大庆分行提出执行异议，经驳回后建行大庆分行提起执行异议之诉，经本院（2016）黑06民初167号民事判决后，丑志华提起上诉，该案正在省高院审理程序中。本院再审认为，本案争议焦点在于双方当事人之间的真正法律关系是民间借贷关系还是房屋买卖关系。本院再审后认为，双方系民间借贷法律关系，理由如下：1.双方签订的商品房认购书补充协议第3条约定“在双方签订认购书之日起叁个月之内，甲方有权单方解除此认购书，但甲方要求解除此认购书之前，应当将收取乙方的购房款及违约金一次全额返还给乙方。在一个月内解除的，甲方只需全额返还购房款，无需支付违约金；在一个月之后三个月之内要求解除的，每个月支付100万元的违约金。超过三个月，甲方无权解除，乙方有权选择接收房屋或者是要求甲方还款付息（利息按每月100万元计算）”。丑志华主张系买卖关系，但对在其已支付2200万元所谓“购房款”的情况下，协议约定益海公司在一定期限内享有单方解除权不能作出合理解释，本院认为该约定实为对还款期限及利息的约定；2.案涉房屋所在位置的房屋当时的市场价已在4000元左右，双方协议约定以成本价2000元出售144套房屋不符合常理；3.丑志华主张购买100余套住宅房屋的目的是为给华瑞克公司员工所用，但当法庭询问“如果说为了你们给员工买房子，2200万是你们职工交的钱还是你的钱”，丑志华称“是华瑞克公司的钱”，其陈述不符合常理。4.协议约定“购房款”为2500万元，益海公司实际收到2200万元，另300万元协议中注明现金交付，再审审理中丑志华自认该300万元没有交付，结合协议约定益海公司在一个月内解除，无需支付违约金，本院认为该款实为借贷关系中的“砍头息”。5.益海公司曾于2013年7月5日、10日、2014年3月17日转入华瑞克公司350万元。丑志华主张该款为延期交房的违约金，但双方协议中并未约定交房日期，本院认为该款实为益海公司的还款。综上，本院认为双方之间签订认购书及补充协议的行为系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，真实法律关系为民间借贷法律关系，是以订立买卖合同的形式作为民间借贷合同的担保，且益海公司亦不认可双方系买卖合同关系，主张双方实为借贷关系。再审审理中，丑志华虽坚持按买卖关系主张，不变更请求，本院依法按基础法律关系即民间借贷纠纷进行审理，对丑志华要求确认协议有效及144套房屋归其所有的诉讼请求不予支持。因丑志华实际给付益海公司借款2200万元，借款本金应认定为2200万元。补充协议第3条包含了双方对利息的约定，因超出法律规定的范围，本院按法律规定的利率予以计算，益海公司已偿还的350万元应优先支付利息。至于144套房屋的优先权受偿顺序问题，应在执行程序中依据法律规定处理。关于丑志华的出借人主体资格问题。2200万元由华瑞克公司账户转入益海公司。再审审理中，经本院询问华瑞克公司法定代表人丑希华，称丑志华系实际控股人，认可丑志华以个人名义主张权利。益海公司亦认可所有事宜均是与丑志华联系并签订协议，并不否认与丑志华之间形成民事法律关系，故丑志华系本案借贷关系的出借人，具有原告主体资格。关于曲凤海是否承担责任的问题。认购书中曲凤海作为益海公司法定代表人在甲方处签名，补充协议中曲凤海在“担保方”处签名。丑志华在原审起诉时一并起诉曲凤海为被告，后因双方达成和解协议，丑志华撤回对曲凤海的起诉。再审审理中，经本院询问丑志华，丑志华明确表示仍按原审撤回对曲凤海的起诉，不要求曲凤海承担责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款规定，判决如下：一、撤销（2015）庆民二民初字第1号民事调解书；二、原审被告大庆益海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原审原告丑志华借款2200万元，并自2013年1月23日起按同期贷款利率四倍计算利息至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算至实际给付之日（执行时应在利息中扣除大庆益海房地产开发有限公司已给付的350万元）；三、驳回原审原告丑志华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151800元（83400元丑志华已预交，68400元缓交至执行阶段）由原审被告大庆益海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。申请执行申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满之日起二年内。审判长 由 艳审判员 王鹏渤审判员 崔明威二〇二〇年九月十四日法官助理王宇奇书记员傅艳杰