北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3358号上诉人（原审原告）：杨美玲，女，1959年3月4日出生，汉族，北京义利食品有限公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：熊韶华，北京共享律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京富饶房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩园工业小区内。法定代表人：邓天志，董事长。委托诉讼代理人：汪贻祥，北京市至元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红利，北京市至元律师事务所律师。上诉人杨美玲因与被上诉人北京富饶房地产开发有限公司（以下简称富饶公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨美玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判富饶公司支付逾期交房的违约金。事实和理由：一、原审法院认为《收房确认书》是新约定缺乏合同和法律依据，认为《收房确认书》中晚交房补偿费的性质是违约金，认定有误。（2017）京0102民初31747号判决中已经明确了《收房确认书》是一个收房文件，且在该判决中已经认定富饶公司要求签署的收房确认书并无合同和法律依据，二审判决对这一认定进行了确认。一审法院对同样内容的收房确认书在本案中认定为新约定，与生效判决相矛盾。收房确认书中写的是12个月或15个月的“周转费作为补偿费”，没有写明周转费就是违约金。《收房确认书》中的周转费系富饶公司单方作出，并非双方协商的结果，具体标准也未告知住户知晓。如果富饶公司写明周转费即违约金，住户不可能进行签署。在住户代表与富饶公司沟通过程中，富饶公司明确表示要按法院判决支付逾期交房的违约金。周转费一直用于周转，且因逾期交房一直都在发放。住户不可能就违约金赔偿标准和富饶公司达成新的约定。二、原审法院认为《收房确认书》晚交房的补偿费标准高于《回购新建住宅房协议》万分之二违约金标准严重错误，周转费作为补偿费的金额明显低于应支付违约金的金额。三、上诉人签署收房确认书的签字不能认定为免除富饶公司的违约责任，富饶公司将收房和晚交房支付周转费捆绑在一起，上诉人不签字就不能收房，上诉人是在胁迫情况下签字的。四、一审法院认为富饶公司在逾期交房的情况下两次提高周转费是积极主动履行合同约定的行为，符合诚实信用原则，认定有误。周转费自始没有违约金性质，且周转费的增加是住户抗争的结果。原审法院混淆了周转费和违约金，有悖于公平正义。富饶公司违反协议约定长达9年未履行交付房屋义务，已经严重违约，富饶公司的行为已经给上诉人造成巨大经济损失和精神伤害。五、富饶公司提供的格式交房确认书中免责条款无效，富饶公司对其违约行为应当承担违约责任。交房确认书将交房和免责捆绑，将不公平、不合理、不明确的免责条款强加于上诉人，故意扩大免责范围，最大化免除自身违约责任。富饶公司故意以交房为由要求上诉人签订交房确认书，为达到少支付违约金的目的，主观过错程度较大，给上诉人造成巨大经济损失，该交房确认书的免责条款无效。六、富饶公司应按此前判决确定的违约金标准支付违约金，上诉人收房时收到的周转费可在富饶公司支付违约金时扣除。富饶公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉理由和要求。第一，之前的判决与本案情况并不一致，当时当事人并未签署确认书。本案中，上诉人签署了确认书，双方对于协议已经进行了变更，建立了新的合同关系。第二，上诉人认为晚交房的补偿费不属于违约金，但如果不是违约金，在履行房屋拆迁协议中，富饶公司按月支付房屋周转费，且两次上调周转费的标准，客观上再给一笔钱是没有合同依据的，只能认定为违约金。收房确认书中明确约定了，就晚交房另行补偿业主，很明确的是违约金。第三，收房确认书中有两部分内容，一是办理收房手续，二是对于晚交房如何处理进行约定。收房确认书当事人可以不签，可以通过法院诉讼解决。第四，收房确认书上的标准要高于拆迁协议约定的标准，这是一个事实判断；上诉人认为违反公平原则，是价值判断问题。杨美玲向一审法院起诉请求：1.请求富饶公司支付逾期交房违约金至实际办理新房入住手续之日止（计算标准2012年3月11日至2017年8月15日期间违约金134947元，按照银行同期贷款利率计算的。本金是以现在的房屋面积×银行同期贷款利率×日期，违约天数共1983天，2012年3月11日是周转期到期开始计算至2017年8月15日实际办理入住，因为按照双方的约定是要在2012年3月10日交房，直到2017年8月15日才实际入住）。2.请求富饶公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2007年9月，富饶公司取得了杨美玲原居住的北京市西城区（原宣武区）右安门内大街28号院甲门401号住房所在地区的拆迁许可证，开始对该地区实施拆迁。2009年2月20日，杨美玲（乙方、被拆迁人）与富饶公司（甲方、拆迁人）就上述房屋签订了《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房改造项目回购新建住房协议》（编号：260）即《房屋拆迁回购住房协议》。上述协议内容为：根据北京市宣武区京建宣拆字[2007]第409号《房屋拆迁许可证》批准，北京富饶房地产开发有限公司委托北京拓荒牛拆迁有限责任公司对北京市宣武区右安门内大街28号院内房屋及附属物进行拆迁。经甲乙双方协商一致，就拆除乙方原有房屋和乙方自愿回购新建住房事宜达成如下协议。第一条：甲方需拆除乙方房屋：乙方将原住在拆迁范围内的北京市宣武区右安门内大街28号院／号／楼甲门401号的住房贰居室，合计使用面积／平方米，建筑面积59.99平方米交由甲方拆除。第二条：乙方回购新房及周转期：1、乙方自愿选择回购甲方在北京市宣武区右安门内大街28号院内建设的新住宅4号楼（施工楼号）2单元4层f号贰居室，建筑面积80.45平方米。超出乙方原有面积20.46平方米（回购新房的建筑面积暂按设计图中核定的面积计算，最终以测绘面积为准）。2、乙方回购新住房并自行解决周转用房，周转期为2009年2月20日至2012年2月19日。首期领取12个月的周转补助费用，之后由甲方按年度发放。第三条：回购新房付款方式及期限：1、乙方回购新房建筑面积超出原建筑面20.46平方米，按北京市政府和北京市发改委京发改[2007]79号批准的经济适用房房价4750元／建筑平方米结算。2、回购新房应缴纳房款人民币97185元。大写玖万柒仟壹佰捌拾伍元零角零分。（新房建筑面积减去原住房建筑面积乘以4750元／建筑平方米。实际房款以房屋竣工后房屋管理部门出具的实际测量面积为准，多退少补）。3、被拆迁人自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30%，于本协议签订后30日内付清，合计人民币／元。剩余70%房款共计人民币／元。4、回迁居民购房选择一次性付清全部房款的，可优惠5%。4859。5、回迁居民购房选择分期付款的，首付30%，剩余70%房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。第四条：拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计人民币105835元，其中包括：1、一次性搬家补助费：1200元；2、提前搬家奖励费：5000元；3、工程配合奖：20000元；4、自行周转补助费：一居室／元／月,二居室2000／元／月，24000元／年×3年=72000，三居室／元／月，四居室／元／月。5、电话移机费：235元。6、空调移机费：800元。7、其他拆迁补助费共计／元。热水器移机费：300。有线电视费：300。装修补偿款：6000。第五条：房屋交接手续：1、乙方应在本协议签订后7日内腾空原有房屋，交甲方拆除。乙方逾期违约，甲方有权终止协议。2、乙方应按照甲方回迁通知要求办理回购房交接手续，无故逾期不办理手续，责任由乙方负责。第六条：新旧房屋权属的处理：1、乙方在签协议时，应将所住房屋产权原件及有关资料交甲方，同意办理注销登记手续。2、乙方回购的新房产权为经济适用房产权管理、房改房产权。回购新房产权证的办理由原产权单位负责办理，北京富饶房地产开发有限公司协助。3、乙方回购新房的物业管理费按照北京市经济适用房当时的收费标准交纳。第七条：违约责任：1、甲方责任：如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并承担延期周转房补助费至通知乙方办理新房入住手续之日止。2、乙方责任：如乙方未按本协议规定期限交纳回购住房款，逾期三日起按照乙方应交纳欠款的万分之二向甲方支付违约金，否则甲方有权终止协议。第八条、免责条件：本合同生效后，遇不可抗力、政府行为、司法行为致使本协议不能履行、延误履行的，双方对此均不承担责任。相应的履行期限应予以顺延。第九条：回购住房质量保证：1、甲方严格遵守国家规定和施工程序，组织施工确保工期和质量，新建住房按照普通内装修标准达到住用条件。2、自乙方正式接受回购住房之日起，在保修期内发现房屋存在质量问题，由甲方按照有关规定承担保修责任。在保修期内因不可抗力因素或其它非建房原因造成损坏的甲方不承担责任。（保修期按照国家建设部门的规定期限）第十条：房屋使用约定：1、甲方不得擅自改变与回购房有关联的公共部位及设施的使用性质。2、乙方的回购住房不得改变使用性质，房屋装修必须严格遵守物业管理有关规定。第十一条：争议解决：本协议在履行过程中，甲乙双方如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向被拆迁房屋所在地有关部门或人民法院提起诉讼。第十二条：协议文本：本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报拆迁主管部门备案二份。第十三条：协议生效日期：本协议自甲乙双方签字盖章后生效。附件：1、回购新房户型平面图。2、被拆迁人身份证、户口本复印件。同日，杨美玲、刘春娣（乙方、被拆迁人）与富饶公司（甲方、拆迁人）就上述房屋签订了《补充协议》：甲乙双方同意对本协议第二条第二项补充约定如下：因乙方延迟腾空房屋交甲方拆除的，三年周转期自乙方实际腾空房屋交甲方拆除之日起计算。上述协议签订后，富饶公司将《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房改造项目回购新建住房协议》约定的各项补偿、补助费等支付给了杨美玲，杨美玲将原有的北京市西城区（原宣武区）右安门内大街28号院甲门401号住房于2009年3月11日交付富饶公司拆除。后富饶公司按照协议约定，按期通过银行转账方式支付了杨美玲至2017年7月31日的周转补助费用，并于2011年3月起，每月增加支付500元，2016年3月起，每月又增加支付了500元。2015年6月25日，富饶公司向国资委轻工老干部局、国资委轻工服务局出具《关于右内大街28号院工程进度情况说明》：我公司右内大街28号院危改项目于2008年3月26日开始拆迁，2012年12月底拆迁完成，2013年3月正式开工建设。计划2015年10月30日前全部竣工，2015年11月至12月进行各项竣工验收，预计2015年12月31日以前交付使用并办理入住手续。2016年1月28日，富饶公司向国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心、国务院国有资产监督管理委员会轻工机关老干部局出具《承诺书》：我公司开发建设的西城区右安门内大街28号院危改项目，原计划于2015年12月底回迁房交房入住，但因种种原因制约工期，不能如期交付居民，现预计回迁房要延期至2016年6月30日完工并交付入住。我公司郑重承诺：自2016年1月1日起，发放的回迁居民周转补偿费用，每月每户增加人民币伍佰元整。特此说明。2017年8月15日，富饶公司向杨美玲交付涉案的北京市西城区右安门内大街28号院内建设的新住宅9栋2单元401号房屋，杨美玲签署《业户钥匙领取单》，领取了门禁卡、钥匙、电卡、燃气卡等物品。同日，杨美玲签署《收房确认书》：9栋2单元401号业主刘春娣、杨美玲：鉴于《房屋拆迁回购住房协议》项下的新房已具备入住条件，北京富饶房地产开发有限公司同意将新房交付业主。北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主12个月的周转费作为补偿费，共计￥36000元，自交房之日起3个月内付清。业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购协议》即履行完毕。2017年10月30日，富饶公司将上述补偿款36000元通过银行转账方式支付到杨美玲账户。另查一，本案所涉及的北京市西城区（原宣武区）右安门内大街28号院危旧房改造项目在拆迁实施过程中，法院受理了关于该项目的多起民事、行政诉讼。另查二，在本案诉讼前，有多名原北京市西城区（原宣武区）右安门内大街28号院居民，持续以信访信件等形式向有关部门及领导反映不能按时回迁、入住本案新建住房和富饶公司支付的补偿、补助费用过低等情况。2016年至2017年，有多位原北京市西城区（原宣武区）右安门内大街28号院居民因房屋拆迁安置补偿合同纠纷将北京富饶房地产开发有限公司诉至一审法院，要求判决北京富饶房地产开发有限公司无条件交付新建住宅房屋；支付逾期交房违约金至实际办理新房入住手续之日止；赔偿逾期交房经济损失至实际办理新房入住手续之日止；承担本案诉讼费等。法院陆续作出判决，认定北京富饶房地产开发有限公司在协议约定的应交付房屋的期限内未向杨美玲交付杨美玲回购的新建住房，其行为已构成违约，富饶公司应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。考虑到双方在协议中约定的违约金数额过低，法院酌情确定以杨美玲回购的新建住房建筑面积乘以4750元每建筑平方米为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率予以计算违约金。对于杨美玲主张经济赔偿的诉讼请求，因法院在确定富饶公司应支付杨美玲违约金的同时，亦给予了考虑，不应再重复判定。故法院对于交付房屋问题依法作出了判决（有部分案件北京富饶房地产开发有限公司在诉讼中交付了新建住宅房屋），并判决北京富饶房地产开发有限公司支付杨美玲逾期交付房屋违约金，标准即为以杨美玲回购的新建住房建筑面积乘以4750元每建筑平方米为基数，自交付房屋期限到期开始至交付房屋之日或通知交付房屋之日，驳回了杨美玲要求赔偿逾期交房经济损失的请求。本案审理中，双方对于双方签订涉案的上述协议、交付、拆除原有房屋、拆迁补偿、补助款的支付、购买新建住宅房屋、周转费的支付、新建住宅房屋的交付等事实均无争议。对于在交付新建住宅房屋时，杨美玲签署的《收房确认书》理解存在争议。杨美玲认为《收房确认书》约定的是补偿金，不是逾期交房的违约金，是对于杨美玲在外租赁房屋周转的补偿以及精神上的补偿，也与法院之前判决的标准不符，并且《收房确认书》表述双方已经履行合同完成也与实际情况不符。富饶公司主张当时富饶公司同意交房，杨美玲也同意收房，是富饶公司对于晚交房对杨美玲进行的补偿，无论是用补偿还是违约金，都是填补杨美玲的损失。双方对损失的填补在收房确认书中得以明确，杨美玲也认可，是双方自愿协商一致的结果。不存在杨美玲说的不签字就不给钥匙的情形，有些住户已办理入住并通过诉讼主张了逾期交房违约金。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房改造项目回购新建住房协议》即《房屋拆迁回购住房协议》系双方真实意思表示，该协议未违反法律、法规的强制性规定，协议内容合法、有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。杨美玲依约、如期向富饶公司交付了需要被拆除的被拆迁房屋，富饶公司在应交付房屋的期限（即2012年3月11日前）内未能向杨美玲交付杨美玲回购的新建住房。直至2017年8月15日，富饶公司才向杨美玲交付了回购的新建住房。因此，一审法院认定，就富饶公司未能在期限内向杨美玲交付杨美玲回购的新建住房，其行为已构成违约，富饶公司应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于双方对于双方签订涉案的上述协议、交付、拆除原有房屋、拆迁补偿、补助款的支付、购买新建住宅房屋、周转费的支付、新建住宅房屋的交付等事实均无争议，法院对于上述事实予以确认。本案双方的争议焦点在于，就富饶公司向杨美玲交付新建住宅房屋时，杨美玲签署的《收房确认书》是否应当认定为杨美玲富饶公司就富饶公司逾期交付新建住宅房屋所应承担的违约责任进行的约定；该约定是否合法、有效；富饶公司支付杨美玲《收房确认书》约定的补偿款的行为，是否能视为富饶公司已就其逾期交付新建住宅房屋的行为向杨美玲履行完毕了支付违约金的义务。就上述本案争议焦点，法院分别从以下几个方面认定如下：一、从涉案的《收房确认书》的内容和文意上看，应当认定为杨美玲富饶公司对于富饶公司交付新建住宅房屋及附随的权利、义务进行了新的约定。根据《收房确认书》中“北京富饶房地产开发有限公司同意将新房交付业主。北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主12个月的周转费作为补偿费......”的表述，富饶公司支付给杨美玲的以12个月周转费为标准的补偿费显然是双方就富饶公司向杨美玲“晚”交付即逾期交付新建住宅房屋进行了新的约定，符合契约自由的精神，没有违反公平信用原则，应当认定为有效。而从“业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购协议》即履行完毕”的表述来看，应理解为杨美玲收房和收到上述补偿费后，双方就《房屋拆迁回购协议》中关于晚交房约定富饶公司应承担的责任义务已履行完毕，双方对于晚交房应自此再无其他争议。综上，涉案的《收房确认书》约定关于晚交房富饶公司应承担的责任内容较为明确，杨美玲主张该笔补偿费并非逾期交付房屋的补偿不能成立。二、从违约金的定义和性质来看，违约金本身为当事人完全不履行或不适当履行债务时，应按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金的设立是为了保证债的履行，可以按照法律规定或者合同约定设立，其性质是对合同守约方的赔偿和对违约方的惩罚。结合本案中《收房确认书》约定“补偿费”的性质该如何认定，《收房确认书》中明确写明“北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主12个月的周转费作为补偿费”其中明确约定“补偿费”是对于富饶公司逾期违约晚交房支付给杨美玲的一定数额的金钱，符合违约金的性质，且富饶公司支付的该笔“补偿费”远远高于双方在《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房改造项目回购新建住房协议》中约定的“如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金”的标准，应当认定为是双方对逾期交房产生的违约责任进行了新的约定。三、从案件事实来看，富饶公司已按《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房改造项目回购新建住房协议》的约定向杨美玲支付了自房屋被拆除之日起至交付新建住宅房屋之日止的周转补助费用，且两次主动上调了周转补助费用的标准，每次500元。杨美玲主张富饶公司支付的周转费用不能弥补其周转期间在外租房损失并未提供充足证据予以证明，且富饶公司在周转期间主动随着周转期限的延长两次提高周转费用，杨美玲亦未提出异议，可见富饶公司一方积极主动履行合同约定符合诚实信用原则。杨美玲主张《收房确认书》中约定的“补偿费”是对其在外租赁房屋周转的补偿以及精神上的补偿不能成立并无充足证据予以支持，亦不符合交易习惯，法院不予采信。四、富饶公司已按《收房确认书》的约定，及时履行了交付新建住宅房屋和支付“补偿费”的义务，而杨美玲办理了收房手续和收取了“补偿费”且在当时并未提出异议，亦未提出过要求确认《收房确认书》无效或请求撤销的诉讼，故应认定该《收房确认书》合法有效，对双方具有法律约束力，应当按照约定履行自己的义务。现富饶公司已按照《收房确认书》履行了交付房屋、支付补偿款的义务，杨美玲也按照《收房确认书》收取了房屋和补偿款，《收房确认书》已履行完毕。五、杨美玲另外主张，不签订《收房确认书》富饶公司就不交付新建住宅房屋，该主张与前案认定事实相悖，且杨美玲就此未提供充足证据予以证明，法院不予采信。故不能认定富饶公司在杨美玲签署《收房确认书》时存在胁迫情形。六、从解决纠纷的角度来看，虽已有生效裁判在双方未签订《收房确认书》的情况下，判令富饶公司支付逾期交付新建住宅房屋应承担的违约金，标准确高于杨美玲富饶公司签订的《收房确认书》约定的“补偿费”的标准，但本案不能因此为由否定杨美玲、富饶公司就双方争议的协商、约定结果。综合上述认定，杨美玲对于《收房确认书》约定的解释以及对其中“补偿费”的理解不能成立，也有悖于公平原则。富饶公司对于《收房确认书》约定的解释以及对其中“补偿费”的理解符合常理和法律所规定的承担违约责任的形式。《收房确认书》约定的“补偿费”应认定为富饶公司就逾期交付新建住宅房屋向杨美玲支付的违约金，双方已就此达成协议且不违反法律规定，并且富饶公司已实际履行。在该《收房确认书》未被确认无效或撤销的前提条件下，对于杨美玲的诉讼请求法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回杨美玲的全部诉讼请求。二审期间，上诉人提交三份证据，并申请两位证人出庭作证。证据一为（2019）京02民初15181号民事判决书，证据二为（2017）京02民终5882号民事判决书，两份判决书的证明目的为生效判决已经确认了违约金的标准，且最早在2017年6月就已确认。富饶公司对两份证据的真实性认可，对证明目的不予认可，认为之前的案件当事人没有签署《收房确认书》，与本案情况不同。证据三为视频资料，与证人竺某、李某的证人证言共同证明收房确认书是上诉人在被胁迫的情形下签署的。富饶公司认为证人证言及视频资料的证明目的不予认可，认为证人及视频资料只能证明证人自己的情况，不能证明他人收房的情形。对于双方当事人有争议的事实，在本院认为部分一并评述。本院经审理查明的事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点在于，上诉人签署《收房确认书》是否构成双方对富饶公司逾期交房违约责任的重新约定。本案中，《收房确认书》由富饶公司预先印制，由上诉人签名，《收房确认书》具备合同要件。关于合同中“补偿费”的性质，因富饶公司在房屋达到可交付状态前，一直按照约定向上诉人支付在外租赁房屋的周转费用，结合《收房确认书》中的表述，该笔补偿系富饶公司就“晚交房另行补偿”的费用，符合违约金的性质。《收房确认书》中的“补偿费”应当认定为违约金。关于《收房确认书》的效力问题，上诉人主张《收房确认书》系富饶公司提供的格式文本，其中免责条款无效。对此，本院认为，首先，《收房确认书》中所约定的违约金标准高于《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房改造项目回购新建住房协议》中所约定的违约金标准。其次，（2017）京02民终5882号和（2019）京02民初15181号民事判决中，虽确定了违约金的标准，但该标准为法院根据案件情况，在价值判断的基础上作出的调整。与法律规定和合同约定标准不同，酌定标准不能成为绝对标准，亦不能据此衡量后续格式文本的合法性。因此，尽管《收房确认书》中的违约金计算标准低于上述两判决书中确定的标准，但并不能据此认定富饶公司提供的文本免除或限制了其责任。关于上诉人主张《收房确认书》系在胁迫下签订的理由，首先，上诉人所提供的证人证言和视频资料，仅能证明证人本人收房时的情况，不能证明上诉人收房时的情形；其次，根据法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。该撤销权自当事人知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使的，撤销权消灭。上诉人自签订《收房确认书》起，至起诉之日已超过一年，撤销权已经消灭。对其该项主张，本院难以支持。综上，《收房确认书》为双方的真实意思表示，应为合法有效，其内容对双方具有约束力。富饶公司按照约定支付了违约金，上诉人亦认可已收到相应款项，双方就晚交房所引发的权利义务已履行完毕。上诉人所主张的违约金计算标准，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。杨美玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2998元，由杨美玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 饶林生审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年九月十五日法官助理 祁哲洋书 记 员 于明洁