天津市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津02执异173号异议人（案外人）：董青，女，1982年4月22日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：宋鹏，北京东卫（天津）律师事务所律师。申请执行人：中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行，住所地天津经济技术开发区黄海路一号。主要负责人：常春，行长。被执行人：呈辉文化产业投资（天津）有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园新北路4668号23-B-5。法定代表人：叶宗忠，执行董事。被执行人：呈辉（中国）集团有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区光福镇福东路99号。法定代表人：陈春，总经理。被执行人：华意文化产业投资（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州高新区竹园路209号（财富广场）2号楼1810室。法定代表人：叶宗忠，执行董事。被执行人：天津富城建筑工程有限公司，住所地天津自贸实验区（东疆保税港区）洛阳道601号。法定代表人：叶宗忠，执行董事。被执行人：陈辉，男，1962年9月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。在本院执行中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行（以下简称建行塘沽分行）与呈辉文化产业投资（天津）有限公司（以下简称呈辉天津公司）、呈辉（中国）集团有限公司、华意文化产业投资（苏州）有限公司、华意文化产业投资（苏州）有限公司、天津富城建筑工程有限公司、陈辉金融借款合同纠纷一案中，异议人董青对本院冻结呈辉天津公司名下12×××68账户存款中的194660元，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。董青称，请求法院解除对呈辉天津公司名下12×××68账户存款的冻结，并将该账户内的存款194660元划转给董青所有。事实和理由如下：呈辉天津公司与董青签订了《天津市商品房买卖合同》后，董青按约向呈辉天津公司所提供的开户行中国建设银行股份有限公司账号为12×××68支付购房首付款194660元。后因建行塘沽分行诉呈辉天津公司等金融借款合同纠纷一案，并对12×××68账户进行财产保全。现该案已进入执行程序，该账户处于被冻结状态。鉴于呈辉天津公司所开发建设的万城酒瘾文化中心处于无限期停工状态，董青已通过诉讼方式与呈辉天津公司解除了《天津市商品房买卖合同》。合同解除后，案涉购房款应予返还，故呈辉天津公司用于收取购房款的专用账户12×××68中所涉部分购房款的所有权应属于董青，故请求停止对该账户的执行行为，并就董青所涉购房款部分优先受偿。一、商品房预售资金账户目的在于保障购房人利益，申请执行人无权就该账户提出执行请求，故应解除对该账户的冻结。呈辉天津公司名下12×××68账户为商品房预售资金账户。根据国务院于2013年3月26日《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，确保商品房预售资金用于工程建设的最终目的是保障购房者的利益不受损害。故购房者的利益权利保护优于建设工程价款优先权等一切权利。商品房预售资金应用于工程施工，已支付工程款，其他债权人申请自商品房预售资金监管账户中执行工程进度款的请求，人民法院不予支持。由此可知，购房消费者更有权排除其他主体就商品房预售资金监管账户中的执行请求。二、董青基于房屋买受行为而享有物权期待权，在商品房买卖合同解除后，有权就所涉账户项下的部分购房款具有所有权。物权期待权为能够排除其他债权人申请执行的债权。基于解除行为而享有返还权，返还标的为特定账户中的部分款项，董青作为所有权人有权取得该部分款项。根据《中华人民共和国合同》法第九十七条规定，合同解除后，呈辉天津公司应向董青返还购房款，而所涉房款账户中部分购房款的所有权应属于董青，因此申请解除对相关账户的冻结并划转购房款194660元。本院查明，天津市高级人民法院于2018年4月26日就原告建行塘沽分行与被告呈辉天津公司、陈辉、呈辉（中国）集团有限公司、华意文化产业投资（苏州）有限公司、天津富城建筑工程有限公司金融借款合同纠纷一案，作出（2017）津民初106号民事判决：一、被告呈辉文化产业投资（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告建行塘沽分行贷款本金2亿元、期内利息3,778,981.25元、罚息及复利（罚息以2亿元为基数，自2018年1月16日起至实际给付之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%的标准计算；截至2017年12月20日利息的复利，以2,948,786.81元为基数，自2017年12月21日起至实际给付之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%的标准计算；自2017年12月21日至2018年1月15日利息的复利，以830,194.44元为基数，自2018年1月16日至实际给付之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%的标准计算）；二、被告呈辉天津公司以坐落于滨海新区，海缘西路以西的土地（房地产权证号：房地证津字第××号）对本判决第一项给付事项在246002300元限额内承担抵押担保责任，原告建行塘沽分行有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款在合同约定的范围内优先受偿；三、被告陈辉对本判决第一项给付事项在320872500元的限额内承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向被告呈辉天津公司追偿；四、被告呈辉（中国）集团有限公司、华意文化产业投资（苏州）有限公司、天津富城建筑工程有限公司对本判决第一项给付事项承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向被告呈辉天津公司追偿；五、驳回原告建行塘沽分行的其他诉讼请求。2018年6月4日，天津市高级人民法院作出（2018）津执41号执行裁定：“本院（2017）津民初106号民事判决书由天津市第二中级人民法院负责执行。”天津市高级人民法院对呈辉天津公司在中国建设银行股份有限公司天津河北路支行的12×××68账户存款9311879.20元予以冻结，后本院继续冻结该存款。天津市滨海新区人民法院在审理（2020）津0116民初9586号原告董青与被告呈辉天津公司商品房销售合同纠纷一案中，双方当事人自愿达成如下协议：一、解除原告董青与被告呈辉天津公司于2018年3月3日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号2017-0156096）；二、被告呈辉天津公司于2020年5月24日前向原告董青退还购房款194660元；三、双方就案涉商品房买卖合同纠纷别无争议。该院于2020年5月21日对上述协议内容予以确认并出具（2020）津0116民初9586号民事调解书。本院认为，董青通过诉讼方式与呈辉天津公司解除了《天津市商品房买卖合同》，其主张对于呈辉天津公司用于收取购房款的商品房预售资金监管专用账户12×××68中194660元购房款具有优先受偿权，其所有权应属于董青，故请求停止执行行为，解除相关账户的冻结，并就所涉购房款194660元划转给董青所有。董青对于呈辉天津公司享有的权利为房屋买受人购房款返还请求权。对于在房地产开发企业没有建成房屋的情况下，交付了全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权是否优先于其他债权人的权利问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第2条“承包人的工程价款优先权，不得对抗买受人”的规定，应当理解为承包人的工程价款优先权既不能对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成的等情况下的购房款返还请求权。由于承包人工程价款请求权优先于抵押权等权利，因此买受人的权利优先于包括承包人工程价款请求权在内的其他权利。本案异议人董青的购房款返还请求权应优先于其他债权，因此应当中止对涉案账户存款中194660元的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：中止对呈辉文化产业投资（天津）有限公司名下12×××68账户存款中194660元的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 崔 军审判员 王广利审判员 李会芝二〇二〇年九月一日书记员 李珊珊