浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初636号 原告（反诉被告）：台州市烟草公司天台分公司，统一社会信用代码91331023148050055B，住所地浙江省天台县始丰街道和合北路239号。 代表人：陈阳。 委托诉讼代理人：朱美聪，浙江孚吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮颖杰，浙江孚吉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡家屯，男，1982年8月25日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：高洪，浙江隋梅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚威，浙江隋梅律师事务所律师。 原告台州市烟草公司天台分公司与被告胡家屯房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年3月10日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告胡家屯于2020年4月23日提起反诉，本院予以受理。因案情复杂、争议较大，于2020年4月24日转为普通程序继续审理。在诉讼过程中，反诉原告胡家屯于2020年7月8日申请撤回反诉，本院依法予以准许。本案并于2020年7月17日进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）台州市烟草公司天台分公司的委托诉讼代理人朱美聪、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人高洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告台州市烟草公司天台分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2019年9月1日至2020年8月31日的租金104000元，并支付给原告违约金5200元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月15日，原、被告经协商一致签订《房屋租赁合同》，约定：原告将所有的坐落于天台县××街道××号的房屋租赁给被告；租期五年，自2017年9月1日至2022年8月31日止；房屋年租金为10.4万元，租金按年支付，每年9月份前支付下一租赁年度的租金；合同第十五条违约责任第（三）项约定，乙方（被告）有合同第十四条第（四）项约定情形之一的，应当按租金的5%向甲方（原告）支付违约金。此外，双方还对租赁保证金、交付和返还、房屋及设施维护等事项进行了详细约定。租赁合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告也按约支付了前两年的租金。2019年8月下旬，被告向原告提交一份申请，称租赁房屋所在地块划入县政府拆迁红线，要求于2019年8月31日解除合同，并要求原告补偿其装修费用。原告经了解得知，租赁房屋所在地块有可能划入县政府拆迁红线，但政府并未就拆迁发布正式文件和通知，另外，如果租赁房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围，根据租赁合同第十四条第（二）项第1款约定，被告也无需承担违约责任，故原告未同意被告提出的申请。被告在双方租赁合同未解除的情况下，一直拖欠支付第三租赁年度租金至今，原告多次催讨未果。为此，提起诉讼。 被告胡家屯答辩称：一、被告没有拖欠支付第三期租金的违约行为。2017年8月15日，双方签订租赁合同，被告于2017年9月11日按约支付了第一期租金，同年9月12日双方办理房屋交付手续，之后被告即开始对房屋进行清理、加固、整修、装修，为期四个月，合计耗资100万元左右。2018年8月，被告按约支付了第二期租金。2019年4月，被告接到原告方多次口头通知涉案房屋即将拆迁，要求被告在2019年7月底搬迁。2019年5月，被告接到天台县赤城街道拆迁指挥部工作人员现场口头通知，要求被告在2019年7月底前完成搬迁，否则到时要打围墙封路无法搬迁（该区域的拟拆迁户均收到同样的通知）。为此，被告在2019年7月底之前就将房屋腾空搬出，至此，被告已经无法使用该房屋，合同已经无法继续履行。同年8月20日，被告向原告提交书面函件，明确要求解除合同并补偿装修（包括整修）的费用，但原告一直未予以答复。后被告经多方了解得知，天台县人民政府赤城街道办事处于2019年12月3日已经对涉案房屋的装修及附作物作出拆迁征收补偿价格认定，故涉案房屋应当已经确定被列入房屋拆迁范围。二、合同约定的合同终止条件已经成就。涉案房屋在2019年6、7月份即已列入征收拆迁范围，2019年8月20日被告已向原告提交解除合同的函件，双方的签订的房屋租金合同即应该终止。三、基于双方均未存在违约行为情况下，被告愿意支付2019年9月1日至2019年12月15日期间的租金。 本院经审理查明：2017年8月15日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：原告将所有的坐落于天台县××街道××号房屋租赁给被告使用；租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日止；房屋年租金为10.4万元，租金分五次付清，2017年9月份前付清2017年9月1日至2018年8月31日租金10.4万元，2018年9月份前付清2018年9月1日至2019年8月31日租金10.4万元；2019年9月份前付清2019年9月1日至2020年8月31日租金10.4万元；2020年9月份前付清2020年9月1日至2021年8月31日租金10.4万元；2021年9月份前付清2021年9月1日至2022年8月31日租金10.4万元；合同第十四条第（二）项第1款约定，涉案房屋如因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，合同终止，双方互不承担违约责任；合同并对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告依约支付了2017年9月1日至2019年8月31日的租金。 另查明，2019年5月29日天台县人民政府作出[2019]22号《关于寒山路天桐路周边区块土地房屋征收有关问题的专题会议纪要》，将涉案房屋列入征收范围。2019年6、7月份，天台县自然资源和规划局就涉案房屋所在区块土地房屋发布征地告知书。被告于2019年8月即已搬迁出涉案房屋，未再继续占有、使用涉案房屋，并于2019年8月下旬书面通知原告，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求原告补偿租赁期限的装修费用。2019年12月3日，天台县人民政府发布《天台县寒山路天桐路周边区块房屋征收补偿安置实施方案》。 再查明，庭审中，原、被告均同意终止双方于2017年8月15日签订的《房屋租赁合同》。 上述事实，有原、被告提交的《房屋租赁合同》、通知书，原告提交的租金发票，被告提交的《关于寒山路天桐路周边区块土地房屋征收有关问题的专题会议纪要》、寒山路与天桐路周边区块地形图、征地告知书、照片、《天台县寒山路天桐路周边区块房屋征收补偿安置实施方案》以及原、被告陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同履行义务。现双方主要争议焦点在于被告在履行合同过程是否存在违约。根据合同约定，第三期租金应在2019年9月前付清，但根据前述查明的事实，在2019年9月之前，涉案房屋即已被天台县人民政府划入征收范围，根据双方合同约定，如涉案房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，租赁合同终止，因此双方租赁合同终止条件在2019年9月之前即已成就，且被告在此之前即已完成搬迁，未再继续占有、使用涉案房屋，并以书面形式告知原告要求解除合同，至此，双方之间的房屋租赁合同已实质终止，被告亦无需再支付第三期租金，故被告未支付第三期租金的行为不构成违约，不应承担违约责任。庭审中，双方亦均一致同意终止双方签订的房屋租赁合同，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以确认。至于被告当庭表示自愿支付自2019年9月1日起至2019年12月15日止期间的租金即30333元，不违反法律规定，本院予以准许。综上，对原告合理部分的诉求，本院依法予以支持，不合理部分诉求，依法予以驳回；对被告合理部分的抗辩，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、终止原告台州市烟草公司天台分公司与被告胡家屯于2017年8月15日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告胡家屯应在本判决生效之日起十日内支付原告台州市烟草公司天台分公司房屋租金30333元。 三、驳回原告台州市烟草公司天台分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2480元，由原告台州市烟草公司天台分公司负担1780元，由被告胡家屯负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起二年内申请本院强制执行。 审 判 长  邵振华 人民陪审员  王继福 人民陪审员  齐菊生 二〇二〇年九月十日 代书 记员  杨敏敏