安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1246号 上诉人（原审原告、反诉被告）：淮南市房屋建设开发集团有限公司，住所地安徽省淮南市朝阳东路，统一社会信用代码91340400705068566Q。 法定代表人：沈海松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柏辉，男，该公司员工。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈启明，男，1972年9月12日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：史军，安徽云君积贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洋洋，安徽云君积贤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：童晓梅，女，1976年7月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人淮南市房屋建设开发集团有限公司（以下简称房开公司）、上诉人陈启明因与被上诉人童晓梅房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初4503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 房开公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判陈启明、童晓梅立即支付购房款5758420元及违约金15013389元（即一审少判决违约金13873221.84元，2019年7月2日以后的违约金，以5758420元为基数，按日万分之五计算至实际款清之日止），童晓梅对前述债务承担共同还款责任。事实和理由：一、本案所有违约金均未超过诉讼时效，一审法院认定违约金的起算时间节点为2018年6月1日也无事实和法律依据，且计算方法错误。陈启明在合同履行期间不间断的支付了部分款项，因所还款项并未约定支付的是本金还是利息，且不足以清偿本金、利息，依法应按照先息后本的还款顺序进行冲抵，故利息一直处于不间断支付状态，所有利息主张均未超过3年诉讼时效。一审法院关于诉讼时效的认定显然错误。根据购房协议约定，应从2013年5月1日起计算违约金。按照日万分之五的标准，根据陈启明的付款时间分段计算，至2019年7月1日违约金共计15013389元。2019年7月2日以后的违约金，以5758420元为基数，按日万分之五计算至实际款清之日止。一审法院以2018年6月1日为违约金起算点无任何依据，认定理由不能令人信服。其一，购房协议已明确约定付款期限和数额，陈启明应严格按协议约定主动履行。一审法院认为房开公司未提供充分证据证明其于2018年1月17日之前曾向陈启明索要过购房款，该举证责任的分配让人难以信服。其二，陈启明于2018年1月17日出具的还款承诺是其单方作出，房开公司没有认可，该还款计划不具有合意性。二、童晓梅是本案适格被告。虽然《购房协议》是陈启明个人所签，但该行为属于夫妻一方从事的生产经营活动，房屋产权属于夫妻共同财产，童晓梅是受益方，其作为陈启明的妻子，应对陈启明所欠共同财产项下的购房款及由此给房开公司造成的一切损失承担共同还款责任。 陈启明、童晓梅均未作书面答辩。 陈启明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回房开公司的诉讼请求，并支持陈启明一审反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、案涉房屋三、四层存在严重漏水情形，一审中陈启明已明确陈述，未支付剩余购房款是因房开公司预交付的房屋存在严重质量问题，导致房屋无法正常使用。陈启明发现质量问题后，及时将相关情况反馈给房开公司，房开公司亦同意进行维修，但至今未修复，故陈启明有权行使不安抗辩权。另外，房开公司一直未按照转让协议第七条约定向陈启明交付相应车位，陈启明有权行使同时履行抗辩权。陈启明并不存在违约行为，无需支付违约金。二、即使人民法院认定陈启明应当支付房开公司剩余购房款且存在违约行为，一审法院以日万分之五的标准计算违约金也属于标准过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，结合房开公司未能对案涉房屋进行维修，兼顾陈启明已经支付94%以上的购房款，并未给房开公司造成实际损失等事实，请求二审法院将违约金计算标准予以调低。三、一审判决驳回陈启明的反诉请求错误，应予改判。转让协议签订后，陈启明共向房开公司支付购房款85623310元，双方交接3-4层房屋时，陈启明发现楼顶严重漏水，无法使用，陈启明因此拒绝支付剩余500余万元购房尾款，双方亦未签署房屋交接单。陈启明多年前即已支付94%购房款，而房开公司至今仅交付一半房屋，导致陈启明损失巨大，房开公司反而获得了巨大的不当利益。另外，根据转让协议第七条约定，房开公司交付车位并不以陈启明全额支付购房款为前提，但房开公司至今未将车位交付给陈启明，应当支持陈启明的反诉请求。 房开公司未作书面答辩。 童晓梅未作书面陈述。 房开公司向一审法院起诉请求：一、依法判令陈启明、童晓梅立即支付所欠购房款8758420元及违约滞纳金20679898.60元（按照年利率24%的标准支付自2013年3月15日至2019年7月1日期间的滞纳金，2019年7月1日之后的滞纳金以8758420元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际款清之日止），前述暂合计29438318.60元；二、依法判令陈启明、童晓梅承担本案的全部诉讼费、保全费、保全担保保险费。 陈启明向一审法院反诉请求：一、判决房开公司立即向陈启明交付符合使用条件的瑞鑫大厦3-4层房屋；二、判决房开公司赔偿陈启明因无法使用房屋造成的损失10万元（暂定价，具体以鉴定结论为准）；三、判决房开公司立即向陈启明交付案涉房屋东侧地面车位及北侧地面一半车位（从北门中线东侧算）；四、判决房开公司赔偿陈启明因无法使用车位造成的损失10万元（暂定价，具体以评估结论为准）；五、本案的反诉受理费、鉴定费用等必要诉讼费用均由房开公司负担。 一审法院认定事实：2012年12月18日，房开公司与陈启明签订《瑞鑫大厦1-4层转让协议》，约定：“一、转让房屋的基本情况：买受人购买的瑞鑫大厦1-4层为准现房，目前已进入工程收尾阶段。位于朝阳西南侧。共24层，其中买受人购买的为1-4层商业用房，建筑面积：8307.43平方米（预测面积）。最终销售面积以房产局测绘部门实际测绘报告为准。二、转让价格：1-4层整体房屋转让均价为11000元／平方米，总价为：11000元／平方米＊8307.43平方米＝91381730元。房屋实际转让价格以房产局测绘报告的实际建筑面积予以调整。三、付款方式：买受人按分期付款方式付款。具体付款时间为：1、自双方签订本协议后，在2013年1月5日前支付购房款人民币贰仟万元（20000000.00元）；2、在2013年3月15日前支付房款人民币肆仟万元（40000000.00元）；3、余款31381730元在2013年4月30日前付清。四、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按双方约定的时间支付首期房款，双方签订的买卖协议自行解除。买受人如未能按双方约定的时间付款（二、三期），逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖方支付应付款总额万分之五的违约金，协议继续履行。逾期超过30天后，出卖方有权解除协议。出卖方解除协议的，买受人应按全部房款的20％向出卖方支付违约金。买受人愿意继续履行协议的，经出卖方同意，协议继续履行。自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按照迟延金额的日万分之十支付滞纳金，出卖方在买受人付清全部房款及滞纳金后办理交房手续。五、交付期限：出卖方应当在买受人全部支付房款之日起10日内，将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人。六、交楼：在买受人全部交清房款后，出卖方书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交楼，并签署房屋交接单。（此次转让的1-4层商业房为现状移交，没有以下设施：扶梯／货梯，中央空调，吊顶），只提供水、电源至各楼层，毛坯装修。交付时出卖方应出示有关验收合格的证明文件，因是现房买卖，关于该商品房装饰设备等标准以现场实物为准。买受人在签订协议前可实地确认。七、车位的约定，本物业东侧地面车位及北侧地面一半车位（从北门中线东侧算）由买受人使用。……十、出卖方在买受入付清全部购房款后，需协助买受人按买受人的要求对该房产进行分割、测绘（不得违背该物业的规划设计），签订房屋买卖合同、网上备案、开具发票等事宜，费用由买受人承担。……”房开公司在出卖方处签字并加盖公章，陈启明在买受人处签字。 经陈启明于2013年7月8日申请，房开公司将瑞鑫大厦一、二层予以分割，其中101号、201号与中国建设银行股份有限公司淮南分行签订房屋买卖合同，102号、202号、103号、203号、204号不动产登记于陈启明名下。301号、401号已网备于陈启明名下，陈启明为购买瑞鑫大厦301号、401号于2013年5月31日与中国银行签订贷款合同，贷款金额为2990万元，房开公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证，贷款合同约定“保证金的交付方式：出质人授权贷款人直接从其账户扣划本借款合同金额的10%存入保证金账户”等。2013年6月1日，中国银行将2990万元足额转入房开公司账户。 协议签订后，陈启明支付购房款如下：2012年12月28日支付500万元、2013年1月6日支付1000万元、2013年6月1日支付2990万元（后银行从房开公司账户扣划300万元作为保证金）、2013年6月6日支付500万元、2013年9月22日支付23778600元、2014年1月24日支付5944710元、2018年1月17日支付200万元、2018年2月7日支付100万元、2018年5月1日支付300万元，共计支付购房款85623310元，尚欠购房款5758420元。 2018年1月17日，陈启明出具承诺函一份，写明：“本人购买了贵公司开发的瑞鑫大厦一至四层房产，剩余部分款项未支付，为确保将房产购买手续完成，本人做出如下承诺：一、贵公司开具增值税发票之前支付人民币贰佰万元（￥2000000元）。二、2018年春节之前视资金状况支付人民币壹佰万或贰佰万元。三、2018年5月31日前将剩余应支付购房款全部付清。如任一笔还款未按上述期限和数额履行，贵公司可依法诉讼，本人愿意按照《瑞鑫大厦1-4层转让协议》的约定，承担全部违约责任。” 一审另查明，2013年1月25日，瑞鑫大厦工程竣工，2013年3月27日，瑞鑫大厦工程竣工验收备案。 一审法院认为，法律规定,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，陈启明与房开公司签订的《瑞鑫大厦1-4层转让协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议明确约定房款余款在2013年4月30日前付清，故陈启明应按照合同约定向房开公司支付尚欠购房款5758420元。房开公司主张陈启明支付购房款8758420元的诉讼请求，差额部分在于房开公司为陈启明贷款提供保证的保证金300万元，关于该300万元应否从陈启明已支付的购房款中扣除，一审法院认为，通过庭审查明，房开公司陈述“（300万元保证金）是银行从原告名下的账户里直接划扣的，陈启明贷款的2990万元已经全额通过银行打入原告账户里”，300万元保证金系房开公司与陈启明、银行之间的担保法律关系，与本案审理的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，本案中不作处理，房开公司可另行主张解决。 关于违约金的诉讼时效问题，法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，转让协议约定，房款余款在2013年4月30日前付清，同时约定买受人逾期付款，买受人愿意继续履行协议的，经出卖方同意，协议继续履行，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按照迟延金额的日万分之十支付滞纳金，按照上述约定，房开公司至迟应于2013年4月30日知道陈启明逾期付款即权利受到损害的事实，鉴于案涉协议中约定以每日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，即违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故房开公司主张的起诉之日即2019年8月8日前三年的逾期付款违约金未过诉讼时效，在此之前的逾期付款违约金已过诉讼时效。 关于违约金的起算点及计算标准。首先，关于违约金的起算点，房开公司未能提供充分证据证明其于2018年1月17日之前曾向陈启明索要过购房款，陈启明于2018年1月17日出具承诺函，承诺新的还款计划，房开公司对此未提出任何异议，可视为双方对付款期限作出变更，违约金的起算点也应随之变更，结合陈启明于2018年1月17日付款200万元、2018年2月7日付款100万元的事实，其所承诺的前两项已履行，其承诺的第三项即“2018年5月31日前将剩余应支付购房款全部付清”至今未能履行，至此陈启明应承担逾期付款的违约责任，即违约金的起算点应为2018年6月1日。其次，关于违约金的标准，法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，协议约定的逾期付款违约金标准为日万分之十，房开公司主张的标准为年息24%，房开公司并未提交证据证明因陈启明逾期付款所造成的实际损失，以弥补房开公司所受实际损失为基础，兼顾陈启明已支付90%以上购房款等合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，酌定以日万分之五的标准计算逾期付款违约金，暂计算为1140167.16元[5758420元×日万分之五×396天（2018.6.1-2019.7.1）]。 关于童晓梅是否是本案适格被告，合同关系由合同法进行规范和调整，基于合同相对性原则，合同仅对签约双方产生权利义务关系即法律约束力，一般不及于合同以外第三人。关于本案合同之债是否属于夫妻共同债务，不属于本案合同纠纷审查范畴，本案中不作处理。 关于陈启明提出的反诉请求，其主张房开公司立即交付瑞鑫大厦3-4层并赔偿无法使用房屋的损失10万元，一审法院认为，陈启明的代理人于2019年10月9日到庭陈述“（涉案房屋）交付时间是2013年”，庭审时又陈述“3、4层房屋一直未完成交付”，但其未提供充分证据推翻之前的陈述，如认定涉案房屋3-4层已于2013年交付，其主张的上述诉请便缺失依据。即使涉案3-4层至今未予交付，按照双方协议约定“出卖方应当在买受人全部支付房款之日起10日内，将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人”，陈启明至今未付清购房款，房开公司交付房屋的条件未成就，房开公司有权拒绝交房。另外，陈启明还主张房开公司立即交付合同约定的车位并赔偿无法使用车位的损失10万元，一审法院认为，双方并未在协议中明确约定交付车位的具体时间，按照房地产行业交易习惯，最早应于交付房屋之日交付车位，如上分析，本案交付房屋的条件尚未成就，何谈交付车位。本案审理过程中，陈启明提出对涉案房屋漏水等问题进行鉴定以及对房屋租金损失、车位收益损失等进行评估的申请，结合以上分析，其申请事项已无实际意义，未予准许。故陈启明的反诉请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 综上所述，判决：一、陈启明于本判决生效之日起十日内一次性支付淮南市房屋建设开发集团有限公司购房款5758420元、违约金1140167.16元（暂计算至2019年7月1日），合计6898587.16元，并应以5758420元中未支付部分为基数按照日万分之五的标准支付自2019年7月2日至购房款实际付清之日止的违约金；二、驳回淮南市房屋建设开发集团有限公司的其他诉讼请求；三、驳回陈启明的反诉请求。本诉案件受理费188992元，由淮南市房屋建设开发集团有限公司负担144704元，陈启明负担44288元；反诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由陈启明负担（已交纳）。 二审中，当事人没有提交新证据。二审对一审查明事实予以确认。 本院归纳本案二审争议焦点为：一、一审判决陈启明支付购房款5758420元是否妥当。二、一审判决认定违约金是否妥当。三、童晓梅在本案中应否承担共同还款责任。四、陈启明反诉请求应否予以支持。 针对上述争议焦点，本院分析评判如下： 关于第一项争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，陈启明主张瑞鑫大厦3-4层存在房屋质量问题，就购房款其享有不安抗辩权，但在本案审理过程中，陈启明既未举证证明自合同签订后，其曾就所谓质量问题向房开公司主张过权利，亦未举证证明瑞鑫大厦3-4层的确存在质量问题。依照上述规定，陈启明应对其主张依法承担举证不能的不利后果，其此项上诉理由不能成立，不予采纳。关于车位交付问题，经查，转让协议中并未明确约定车位交付时间，但明确约定房开公司交房时间为陈启明付清全部购房款之日起10日内，车位作为涉案房产的附属物，在陈启明未付清购房款的情况下，房开公司当然有权拒绝交付。陈启明对此提出的上诉理由不能成立，亦不予采纳。一审判决陈启明支付购房款5758420元并无不当，予以确认。 关于第二项争议焦点，本院认为，涉案违约金属于合同债权，适用于诉讼时效有关规定。房开公司主张利息一直处于不间断支付状态的上诉理由，与其起诉时认可陈启明支付款项均为购房款的陈述明显矛盾。同时，房开公司并未举证证明其就违约金在本案起诉前主张过权利，故一审判决认定房开公司2016年8月8日前的违约金主张已超过诉讼时效期间并无不当，房开公司认为所有违约金均未超过诉讼时效的上诉理由不能成立，不予采纳。关于违约金起算时间，经审查，陈启明于2018年1月17日出具的承诺函并不涉及违约金，双方并未明确约定陈启明不再承担之前已经产生的违约金，且陈启明亦未按照其承诺时间节点严格履行付款义务，故其应按照转让协议约定承担违约责任。一审判决确定违约金起算时间为2018年6月1日欠妥，调整为2016年8月9日。关于违约金计算标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，超过实际损失的30%是认定违约金过高的基本标准，但在本案中，房开公司对于因陈启明逾期付款给其造成实际损失的情况，并未提供证据加以证明。一审法院虽将合同约定的违约金标准予以核减，但依照上述规定，核减后的标准仍然偏高。结合陈启明已付款情况、过错程度及预期利益等综合因素，依照上述规定及最高人民法院关于违约责任的相关规定，确定本案违约金标准为在年利率6%的基础上再上浮30%，即按照年利率7.8%确定。按照陈启明的付款情况，违约金应分段计算，自2016年8月9日至2018年1月17日违约金为1324223.60元（11758420元×7.8%÷365天×527天），自2018年1月17日至2018年2月7日违约金为43792.58元（9758420元×7.8%÷365天×21天），自2018年2月7日至2018年5月1日违约金为155347.98元（8758420元×7.8%÷365天×83天），自2018年5月1日至2019年7月1日违约金为524016.22元（5758420元×7.8%÷12个月×14个月），合计2047380.38元。此后的违约金亦按此标准计算至购房款实际付清之日止。 关于第三项争议焦点，本院认为，根据合同相对性原则，合同只在特定的双方当事人之间才产生法律的约束力，只有合同的其中一方当事人能够基于合同的约定向另外一方当事人提出诉讼请求，合同当事人不能向非合同当事人提出诉讼请求。本案房开公司是以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，而童晓梅并非《瑞鑫大厦1-4层转让协议》当事人，根据合同相对性原则，房开公司在本案中要求童晓梅承担共同还款责任的理由不能成立，不予采纳。 关于第四项争议焦点，本院认为，根据本案已查明事实，涉案房屋的301号、401号已网备于陈启明名下，陈启明一审中也陈述房屋交付时间是2013年。同时，陈启明并无充分证据证明瑞鑫大厦3-4层存在严重质量问题。因此，陈启明反诉要求房开公司交付瑞鑫大厦3-4层并赔偿损失的理由不能成立，不予采纳。关于车位，如前所述，在陈启明付清购房款之前，房开公司有权拒绝交付。因此，陈启明反诉要求房开公司交付车位并赔偿损失的理由不能成立，亦不予采纳。一审判决未予支持陈启明反诉请求并无不当，予以确认。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但计算违约金欠妥，予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初4503号民事判决第二、三项，即“驳回淮南市房屋建设开发集团有限公司的其他诉讼请求”“驳回陈启明的反诉请求”； 二、变更安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初4503号民事判决第一项“陈启明于本判决生效之日起十日内一次性支付淮南市房屋建设开发集团有限公司购房款5758420元、违约金1140167.16元（暂计算至2019年7月1日），合计6898587.16元，并应以5758420元中未支付部分为基数按照日万分之五的标准支付自2019年7月2日至购房款实际付清之日止的违约金”为“陈启明于本判决生效之日起十日内一次性支付淮南市房屋建设开发集团有限公司购房款5758420元、违约金2047380.38元（暂计算至2019年7月1日），合计7805800.38元，并应以5758420元中未支付部分为基数，按照年利率7.8%支付自2019年7月2日至购房款实际付清之日止的违约金”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件诉讼费用负担方式按一审判决执行；二审案件受理费137234元，由淮南市房屋建设开发集团有限公司负担105039元，陈启明负担32195元。 本判决为终审判决。 审判长 李 永 审判员 张 晨 审判员 魏 宁 二〇二〇年九月十一日 书记员 倪龙书