江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终241号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国矿业大学，住所地江苏省徐州市大学路1号矿业大学南湖校区。法定代表人：宋学锋，该校校长。委托诉讼代理人：况世同，江苏同瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：周慕东，男，1974年8月9日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：黄毅，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。上诉人中国矿业大学、上诉人周慕东因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中国矿业大学的委托诉讼代理人况世同，被上诉人周慕东及其委托诉讼代理人黄毅到庭接受询问。本案现已审理终结。中国矿业大学上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持中国矿业大学一审诉讼请求，驳回周慕东一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由周慕东承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定涉案《中国矿业大学出租经营公有房租赁合同》有效错误。合同是否有效应根据相关法律予以认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，中国矿业大学将其作为出租物与周慕东订立的合同，因违反法律的强制性规定应属无效。二、一审以合同到期后周慕东未缴纳租金为由，认定双方未建立不定期租赁关系错误。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期租赁。涉案合同到期后，周慕东继续占有使用房屋，并未缴纳租金，双方已形成不定期租赁关系，一审判决以周慕东未交纳租金为由认定双方不存在不定期租赁合同关系错误。三、一审认定中国矿业大学未依据合同约定或法律规定行使解除权错误。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：对于不定期租赁合同，当事人可随时解除合同，出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。依据该规定，当事人对不定期租赁合同可行使任意解除权，不需要法定或约定解除权，出租人解除合同，只需要给予对方必要的搬迁时间即可。一审判决援引的合同解除规定，适用于合同期限内一方单方解除合同的情形，而中国矿业大学本案主张不定期租赁合同期限内合同解除权，一审判决适用法律错误。四、一审判决存在多处矛盾之处。1.一审关于解除权的表述前后矛盾。一审判决一方面认定涉案合同于2015年底合同到期后终止，一方面又认定中国矿业大学在2017年行使解除权不符合合同约定。既然合同已经终止，承租人就应当返还房屋，并不存在中国矿业大学行使解除权是否合法、是否符合约定的问题。2.一审判决认定涉案合同于2015年底终止，又认定终止合同后因出租房屋不符合经营使用条件，周慕东不应再支付租金。既然合同已经终止，就不存在是否符合使用条件和交纳租金问题。3.既然合同已终止，周慕东继续占用房屋即丧失合同依据，因此造成的损害后果应由其自行承担。一审法院却又认定“在合法租赁期间”造成承租人财产损害，判决中国矿业大学承担违约责任并赔偿损失。五、一审判决中国矿业大学支付周慕东财产损失3万元没有事实和法律依据。首先，周慕东无充分证据证明其财产损失是因中国矿业大学下水道漏水造成；其次，即使中国矿业大学下水道漏水造成财产损失，也应当区分过错责任。涉案房屋的占有使用人为周慕东，如果出现下水道漏水情况后，周慕东及时报修，不会出现如此严重损害后果。相同租赁位置的另两位承租人没有出现财产损失后果，能够证明损害结果是由于周慕东长期对房屋放任不管造成。再次，一审法院根据周慕东提供的财产清单，酌情确定财产损失为3万元没有任何依据。六、一审判决有失公平。自2015年4月起周慕东不再支付租金或占用使用费，却长达4年多的时间占有使用中国矿业大学的房屋。中国矿业大学房屋被无偿占有使用4年多时间，还要反过来赔偿无偿使用人周慕东3万元的财产损失，一审判决有失公平。综上，一审认定事实错误，判决结果有失公平，请求二审法院查明事实，依法予以改判。周慕东答辩称：第一，一审已查明周慕东在合同暂时中止履行期间受到的财产损失，中国矿业大学第三食堂污水横流，造成涉案房屋内财产毁损。按照合同约定及相关法律规定，房屋出租方应提供适宜使用的房屋，中国矿业大学的行为已构成根本违约，而且至今未予修复，故周慕东不应支付该期间内租金，产生的财产损失也应由中国矿业大学予以赔偿。第二，关于房屋改扩建的费用的问题。因涉案的房屋最初租给周慕东只有５０平方米，周慕东接手后陆续多次进行改扩建，中国矿业大学不可能视而不见，中国矿业大学对周慕东改扩建行为默许，后续中国矿业大学更以合同约定的方式对改扩建事实予以认可，并据此收取加倍的房租。涉案房屋本身没有进行产权登记，在没有产权登记的房屋上加盖房屋，更不可能取得产权登记。进行产权登记的义务人应该是中国矿业大学，周慕东不具有办理产权登记的条件。如果对改扩建的过错进行划分，中国矿业大学应该承担大部分责任。第三，关于周慕东申请退回多付一个月房租问题。根据查明的事实，根据市政府的要求，周慕东在涉案房屋经营的饭店于2015年2月27日就已停业。从行政管理的角度讲，不但周慕东应该停止营业，中国矿业大学也应该停止对外出租，故周慕东应免除支持在此期间内应付的房租。周慕东上诉请求：1.请求对一审第三项判决内容予以改判，判令中国矿业大学返还2017年3月份租金5024元，中国矿业大学返还改扩建费用300000元。2.一、二审诉讼费由中国矿业大学承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。周慕东缴纳租金至2015年3月底，因为接到巿政通知要封锁道路进行施工，周慕东才无奈停止营业。一审认定2015年2月27日周慕东停止营业，但认定周慕东系自行停止营业没有事实依据，也不合商业利益最大化的常理。中国矿业大学与周慕东约定，自封路之日中止租赁合同，待通车后恢复合同履行。根据一审查明的事实，租赁合同一直未能恢复履行，故中国矿业大学应退还周慕东一个月的租金5024元。二、一审法院判决驳回周慕东改扩建费用的诉讼请求，系事实认定和法律适用错误。首先，周慕东主张改扩建费用，并非对于侵权责任的追究，一审判决适用过错责任错误。其次，案涉房屋未因改扩建价值贬损，也未被相关部门认定为违章建筑而责令拆除，涉案房屋因改扩建增加了实际价值。在长达10余年租赁合同履行过程中，中国矿业大学已经得到额外巨大的利益，周慕东主张对自己的投入给予适当补偿，具有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据查明事实，涉案房屋所坐落的主体建筑(学生3食堂)本来就是中国矿业大学未经批准所建，周慕东、中国矿业大学均不可能为未经批建的违章建筑改扩建申请办理批建手续。中国矿业大学作为房屋出租人有义务办理改扩建手续，如果让周慕东承担不能批建的法律后果，有违公平。合同双方在改扩建过程中均有错误，周慕东刚接手时房屋只有50平方米，至2013年双方签订房屋租赁合同时，中国矿业大学已认可房屋面积扩大到了103.02平方米。在周慕东改扩建过程中，中国矿业大学先是默认周慕东的改扩建行为，后中国矿业大学直接将改扩建后房屋面积约定在合同中出租面积之内。2013年后，周慕东将涉案房屋继续改扩建到200余平方米，中国矿业大学也没有表示反对，并对改扩建部分收取租金，中国矿业大学事实上接受了周慕东改扩建的行为。在终止合同履行后，中国矿业大学否认双方就改扩建达成协议的事实，违反诚实信用原则。综上，请求二审法院依法改判，支持周慕东的上诉请求。中国矿业大学针对周慕东上诉答辩称：周慕东的上诉请求没有事实及法律依据。第一，周慕东要求退还一个月租金，并以其停业时间作为租金结算时间错误。出租人将房屋交付给承租人使用，承租人就有义务按照合同约定支付租金。至于周慕东何时停业，以及停业期间是否支付租金等问题，双方并未进行约定，所以承租人应继续交付租金。第二，周慕东主张改扩建费用没有法律依据。该出租房屋为违章建筑，即使存在扩建的事实，双方对扩建也没有约定，中国矿业大学没有明确表示同意周慕东扩建。根据一审查明的事实，出租人并没有同意其改扩建，并且中国矿业大学要求解除２０１３年签订的租赁合同，双方之前的合同早已终止。周慕东并没有对自己改扩建的事实及费用向中国矿业大学主张过任何权利。周慕东要求改扩建费用，没有事实及法律依据。第三，关于面积计算问题，承租人同意按扩大后的面积交付租金，即使存在周慕东前期有改扩建的事实，也应视为其放弃权利，周慕东愿意以扩大后的面积交付租金。中国矿业大学向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认中国矿业大学、周慕东双方签订的《中国矿业大学出租经营公有房租赁合同》无效，判决周慕东返还租赁房屋；2.判令周慕东支付自2017年5月27日起至交付之日止的房屋占用使用费（按租赁合同约定租金的一半计算，计算至2019年5月26日为60500元）；3.由周慕东负担诉讼费用。事实与理由：2013年1月1日，中国矿业大学以中国矿业大学后勤服务集团商业网点管理中心的名义和周慕东签订《中国矿业大学出租经营公有房租赁合同》一份，约定中国矿业大学将文昌校区北门外一条街3-1号建筑面积103.02平方米房屋出租给周慕东用于餐饮经营，租期三年，合同中对双方的权利义务进行了明确约定。合同签订后，中国矿业大学如约将出租房屋交付给周慕东经营使用，周慕东接手后遂经营“川巴鱼”饭店。2015年4月，由于徐州市市政重点工程建设需要，即修建金山路东延高架桥，导致周慕东经营的店面停止营业。周慕东租金交至2015年3月，此后，中国矿业大学未继续收取租金。2017年5月1日，高架通车后，辅道继续施工。中国矿业大学于2017年4月21日接到市城管局重点工程办来函，要求学校拆除此门面房的占道门头及进户楼梯。鉴于以上情况，该出租房屋已不具备经营条件。中国矿业大学于2017年5月8日向周慕东送达《解除合同通知书》，于2017年5月11日、10月11日向周慕东送达《退房通知》，周慕东均拒绝签收。后经向学校有关部门查询了解，该出租房屋中国矿业大学没有经过合法的批建手续，系学校自建房。根据相关法律规定，没有经过合法批建手续的房屋对外出租，应认定为无效合同。经与周慕东协商收回房屋未果,为维护中国矿业大学的合法权益，现诉至法院，请求依法支持中国矿业大学的各项诉讼请求。周慕东向一审法院提出反诉请求：1、判令中国矿业大学支付房屋改扩建费用300000元；2、判令中国矿业大学赔偿财产损失72170元；3、判令中国矿业大学返还押金10000元；4、判令中国矿业大学返还2015年多收取1个月的租金5000元；5、由中国矿业大学承担反诉费用。事实与理由：周慕东并非在2013年才接受涉案房屋，而是在2004年就已经接收该房屋，最早的房屋租赁面积不是103.02平方米，而是50平方米。2004年4月，中国矿业大学北门外栋饮食一条街招商，周慕东缴纳了押金，双方达成了房屋租赁协议，中国矿业大学将4间地下室共计50平方米租赁给周慕东用于经营餐饮，周慕东与妻子杜鹃在此4间房屋内经营川巴鱼馆。2006年3月，中国矿业大学出具房屋租赁备案证明，并签订房屋租赁合同，周慕东得以办理个体工商户登记和税务登记，在2015年2月27日因市政建设而停业。2004年周慕东接手该房屋后，先后进行了多次装修和扩建，在原有50平方米的基础上，扩建了厨房一间约40平方米、卫生间2间约5平方米，储藏室1间约5平方米，大厅约100平方米，合计扩建约200平方米，投入资金约300000元。扩建前后，中国矿业大学同意对涉案租赁房屋进行扩建，并以103平方米计算租赁面积，同时大幅度提高租金。双方虽就扩建和提高租金均予以认可，并以103平方米签订租赁合同，但是对于扩建费用的负担没有约定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，因周慕东没有过错，因此应由中国矿业大学支付扩建费用。因中国矿业大学管理不善，侵害了周慕东的财产权利，应承担赔偿责任。2015年4月由于徐州市市政修建金山东延高架桥，导致周慕东店面停止营业。在停止营业期间，中国矿业大学三食堂下水道淤积，污水从周慕东的房顶向四周外涌，导致房屋内物品毁损价值72170元，中国矿业大学应予以赔偿。周慕东缴纳的押金10000元，无论租赁合同是否被确认无效或者解除，均应予以返还。周慕东租金缴纳至2015年3月31日，于2015年2月28日停业，一个月租金5024元属于不当得利，中国矿业大学也应予以返还。为维护周慕东的合法权益，现依法提起反诉，请求依法支持周慕东的诉讼请求。一审法院查明：周慕东自2004年开始租赁中国矿业大学位于文昌校区北门外一条街的房屋用于经营，面积约50平方米，后办理了个体工商户营业执照，字号为徐州市泉山区川巴鱼馆，经营者为杜鹃，杜鹃与周慕东系夫妻关系，双方多次签订了书面的租赁协议。其中，部分书面协议约定如需对房屋进行维修、改造、扩建设施等，应事先征得出租方同意，以及在协议终止时，不得向出租方索取装修部分费用的内容。期间，双方对租赁期限自2006年3月1日至2007年2月28日签订的租赁合同亦进行过房屋租赁登记备案。2013年1月1日，双方再次签订《中国矿业大学出租公有房租赁合同》，约定租赁期自2013年1月1日至2015年12月31日止，建筑面积为103.02平方米，第一和第二年租金为55000元/年，第三年为60500元/年，并约定了保证金以及房屋修缮与装修等。周慕东实际缴纳租金至2015年3月底。因徐州市市政重点工程金山东延高架桥建设，周慕东遂于2017年2月28日停业。在上述租赁合同合同签订后，周慕东共向中国矿业大学缴纳了押金10500元，包括水电押金500元，期间周慕东对所租赁的房屋进行了装修和扩建，即扩建了厨房、楼梯道、储藏间和厕所。在周慕东停业后，涉案房屋内的下水管道漏水，屋顶、墙壁、地面被浸泡，部分财产被毁损，中国矿业大学提交了毁损物品的清单，包括空调等物品。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。中国矿业大学、周慕东自2004年起即建立租赁关系，中国矿业大学主张其与周慕东在2013年1月1日签订的房屋租赁合同因出租房屋没有经过合法的批建手续，系学校自建房，根据相关法律规定，没有经过合法批建手续的房屋对外出租，应认定为无效合同。一审法院认为，双方自2004年起通过签订租赁合同的方式建立租赁关系，期间多次续订租赁合同，周慕东也向中国矿业大学缴纳押金及租金，其中租金缴纳至2017年3月底，虽然中国矿业大学没有取得房屋所有权证，但是涉案房屋作为中国矿业大学的校办资产由专门的机构进行管理，涉案房屋对外出租的存续期间较长，期间并没有行政主管部门对涉案房屋发出过通知，告知系临时建筑或不合法建筑，相反双方对于租赁期限自2006年3月1日至2007年2月28日的租赁合同在登记机关办理了租赁登记备案，经有关机关审查该房屋符合营业用房的出租标准和租赁条件，双方在本次争议发生之前，均诚实地履行了合同义务，现中国矿业大学在欲收回房屋时主张合同无效，不符合诚实信用原则，也没有事实和法律依据，不予支持。因此，双方签订的房屋租赁合同依法成立并具有法律效力，对当事人具有法律约束力。在双方约定的租赁期间内，中国矿业大学主张向周慕东送达了解除合同通知书，周慕东不予认可。一审法院认为，双方在合同中虽然约定了解除权，但中国矿业大学行使解除权并非依据合同约定或者法律规定的法定解除权，而是依据市政工程施工造成涉案房屋不再具备经营条件，该解除并不发生解除的法律效力，具体理由为：一是该市政工程施工并非双方约定可以由单方享有约定解除权的情形，该通知所称的涉案房屋进户楼梯及门头均需要拆除，但至今并没有被拆除，换句话来说，若因周慕东所租房屋因市政工程施工无法使用，则符合周慕东享有法定解除权的事由，该解除并非由中国矿业大学依法享有；二是中国矿业大学欲通过出庭证人李某,4证实解除合同通知及退房通知被周慕东拒绝签收的事实，但周慕东不予认可，中国矿业大学也没有证据证实作出解除合同的通知向周慕东送达的事实，故没有证据证实该解除通知依法送达给周慕东，故中国矿业大学作出单方解除合同的意思表示并不发生解除的法律效力。合同法第九十一条规定，当事人之间权利义务可根据双方的约定终止的情形而发生。就本案而言，双方在2013年1月1日签订的租赁合同在租赁期限处约定“租赁期满由出租方收回房屋”，该约定应视为双方约定的权利义务终止的情形。在该租赁期限届满后，周慕东也未向中国矿业大学缴纳租金，双方并未建立不定期租赁关系。因双方的租赁关系自租赁期限届满而终止，中国矿业大学在本案中要求周慕东返还涉案房屋，具有事实依据，予以支持。对于中国矿业大学要求周慕东支付自2017年5月17日之后的占有使用费的意见，通过中国矿业大学提交的照片、视频录像及证人证言，可以证实涉案房屋在2017年3月份左右被中国矿业大学所属三食堂下水管道漏水损毁的事实，且通过中国矿业大学提供的证人李某,4也当庭陈述学校派“老李”进行了维修。根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修，但通过一审法院的现场勘查，现场仍有污泥痕迹，被污损的物品散落，中国矿业大学并未在漏水发生后对涉案房屋维修达到经营使用的标准，故周慕东不应再向中国矿业大学支付租金。对于周慕东在本案中以反诉方式主张的改扩建费用及财产损失是否有依据的问题。首先，对于改扩建的费用分担问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和第十四条区分了装修装饰和扩建的费用处理，由此可见扩建与装修装饰并非同一概念，具有不同的外延和内涵，因此对扩建费用的处理仍系租赁纠纷中需要解决的事项，与租赁纠纷系同一法律关系，并非不当得利纠纷。通过双方所举租赁合同，可知租赁房屋的面积由50平方米，增加到103.02平方米，中国矿业大学将周慕东改扩建后的建筑附属物亦计算在租赁物的建筑面积中，由此可以认定中国矿业大学事后认可周慕东自行改扩建的事实，因周慕东改扩建没有办理合法建设手续自身具有过错，而中国矿业大学没有过错。因此，该扩建费用无论发生多少，中国矿业大学都不应当予以分担。其次，中国矿业大学在本案中还主张财产损失，包括空调、座椅等物品损失。根据合同法关于违约责任的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故中国矿业大学作为出租人，因所属三食堂下水管发生漏水，致使提供的租赁物不符合合同约定的使用标准，给周慕东在合法租赁期间使用财产造成损害，中国矿业大学应当承担违约责任。周慕东依据购买价格作为计算受损财务的价值不妥，应当以残值作为计算损失的依据。根据明细清单，酌情确定为30000元。最后，周慕东所主张的财产损失，并不需要另案侵权诉讼解决，该请求系因中国矿业大学提供的租赁物不符合合同约定的使用条件而发生的损失，可以通过法律规定的违约责任来承担，并不需要侵权诉讼解决。对于周慕东要求中国矿业大学退还的租金问题。通过周慕东的举证，业已查明周慕东已经缴纳的租金为10500元，在双方租赁关系终止时，中国矿业大学应当予以返还。对于周慕东要求中国矿业大学返还多收取一个月租金5024元的请求，因该漏水事实发生在2017年3月份左右，周慕东自行停业在未解除租赁合同的情形下，要求中国矿业大学返还该款，也没有事实依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、周慕东于判决生效后十五内向中国矿业大学返还所承租的涉案房屋（矿业大学文昌校区北门川巴鱼馆）；二、中国矿业大学于判决生效后十五内向周慕东返还押金10500元，并支付财产损失30000元，合计40500元；三、驳回中国矿业大学及周慕东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1310元，由中国矿业大学负担；一审反诉案件受理费3550元，由周慕东负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.中国矿业大学关于涉案合同无效的主张能否成立。2.中国矿业大学要求周慕东支付自2017年5月27日至交付之日期间占有使用费的主张能否成立。3.一审判决中国矿业大学赔偿周慕东财产损失3万元是否正确。4.周慕东有关中国矿业大学退还一个月租金的主张能否成立。5、周慕东有关中国矿业承担相关改扩建费用的主张是否能够成立。二审中，中国矿业大学、周慕东均未提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。二审中，双方当事人共同确认周慕东已于2020年6月16日将涉案房屋交还给中国矿业大学。本院认为：一、关于涉案合同效力的问题中国矿业大学与周慕东签订的《中国矿业大学出租公有房租赁合同》应认定为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方当事人提交的证据及庭审时的陈述可以确定，涉案房屋是中国矿业大学的自建房屋，虽然双方当事人曾在相关机关办理过租赁登记备案，但中国矿业大学未取得合法的房屋建设手续，在此情形下，《中国矿业大学出租公有房租赁合同》应当认定为无效合同。一审判决对涉案合同效力认定不当，本院予以纠正。二、关于中国矿业大学主张的房屋占有使用费能否成立的问题因徐州市城市管理局城建重点办公室于2017年4月19日向中国矿业大学致函要求拆除涉案房屋占道门头及进户楼梯，致使涉案房屋客观上已不具备作为营业用房租赁的条件。双方口头约定待城建工程施工结束后具备经营条件时再行恢复原租赁合同的履行。故自2017年4月19日后，即使周慕东未腾空房屋亦未交还钥匙，周慕东并未正常经营，中国矿业大学要求周慕东支付2017年5月17日之后的房屋占有使用费缺乏事实及法律依据，一审就此问题的认定并无不当，本院予以维持。三、关于一审判决中国矿业大学赔偿周慕东财产损失3万元的问题根据一审法院现场勘验情况及双方当事人陈述，可以认定涉案房屋漏水是因中国矿业大学三食堂下水管道漏水所致。由于下水管道漏水，客观导致了周慕东存放在涉案房屋室内的部分物品被污水浸泡，实际产生损失。中国矿业大学上诉提出损失扩大部分系因周慕东在占有使用期间对房屋放任不管导致，该部分损失责任应由周慕东自行承担。本院认为，中国矿业大学是涉案房屋的出租人，亦是涉案房屋及三食堂的管理者，在涉案房屋因市政工程施工停业期间负有对上述房屋的维护管理义务，故对中国矿业大学该项上诉主张，不予支持。一审根据毁损财产残值作为计算损失的依据，酌定中国矿业大学向周慕东赔偿财产损失3万元，有事实和法律依据。四、关于中国矿业大学应否退还周慕东一个月的租金的问题根据查明事实，周慕东实际缴纳租金至2015年3月底。周慕东一审提交照片证明中国矿业大学三食堂漏水的情形发生于2015年3月底，周慕东要求中国矿业大学返还2015年3月份的租金，其主张不予支持。五、关于周慕东要求中国矿业大学承担相关改扩建费用的问题首先，周慕东在10余年承租过程中，通过逐步扩建行为扩大了营业面积，获得了利益。该改扩建费用应该视为周慕东经营成本的一部分。其次，周慕东的改扩建行为未经行政部门规划审批，改扩建部分房产无合法手续，应该由行政部门按照规定予以处理。最后，虽然中国矿业大学因周慕东改扩建行为增加了租金收入，但租金同时也与中国矿业大学原有土地面积相关。综合以上几个理由，主要考虑到周慕东扩建部分为未经审批的违法建筑，周慕东基于上述未经审批的违法建筑要求中国矿业大学予以补偿或者赔偿，其主张不能成立。综上所述，上诉人中国矿业大学、周慕东的上诉理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人中国矿业大学预交的二审案件受理费813元，由中国矿业大学负担；上诉人周慕东预交的二审案件受理费5875元，由周慕东负担。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 苏 团审 判 员 崔金城二〇二〇年九月八日法官助理 徐文轩书 记 员 孙晓明