青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1405号上诉人（原审被告、反诉原告）：西宁城东徐崇明口腔诊所，注册号630102690141358，经营场所西宁市城东区下南关团结巷60号。经营者：徐崇明，公民身份号码×××，男，汉族，1968年2月26日出生，住青海省民和县川口镇红卫村七社1附519号。委托诉讼代理人：马兰，公民身份号码×××，女，回族，1980年11月8日出生，住青海省民和县川口镇红卫村七社1附519号，系徐崇明妻子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马德福，公民身份号码×××，男，回族，1949年7月30日出生，住西宁市。上诉人西宁城东徐崇明口腔诊所（以下简称口腔诊所）因与被上诉人马德福房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日受理后，依法组成合议庭于2020年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人口腔诊所的负责人徐崇明及其委托诉讼代理人马兰，被上诉人马德福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。口腔诊所上诉请求：1.撤销西宁城东区人民法院（2019）青0102民初2157号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审全部费用由马德福承担。事实与理由：一、一审法院认定不定期租赁房屋以及装修面积与恢复原状事实理由依据不充分且相互矛盾；二、房屋评估机构不符合有关法规要求，对案涉工程评估司法鉴定意见书不予认可，出具鉴定意见书的鉴定人没有参与实际现场考察，鉴定面积与房屋的面积差距大，鉴定意见书没有客观性、合法性；三、马德福应赔偿口腔诊所恢复原状前的一切损失，且恢复原状的费用由马德福承担；四、2009年租赁协议上没有写明未经马德福同意不得私自改造房屋结构，马德福存在违约行为。马德福辩称，要求口腔诊所腾退房屋。一审法院认定事实：2002年8月口腔诊所与原房主签订《房屋租赁协议》，租赁西宁市城东区下南关60号1号楼1号房屋用于经营口腔诊所。2004年1月21日马德福将涉案房屋购买归其所有，涉案房屋的原租赁合同继续有效并履行。2009年2月口腔诊所、马德福双方重新签订一份《租赁协议》，约定将下南关60号1号私房租赁给口腔诊所使用，租赁期一年，从2009年2月4日至2010年2月3日止，租金为每年7200元，按季度交付。租期届满后，双方未续签书面合同，口头约定继续按原租赁协议履行权利义务，并逐步将租金提高至每月2000元。2018年9月，口腔诊所经马德福同意将涉案房屋进行装修，马德福提出重新签订合同，要求年租金确定为50000元，并由口腔诊所支付50000元的押金，对此双方未达成一致意见，产生纠纷。马德福于2019年1月8日诉至法院请求：1．判令解除租赁协议；2．口腔诊所腾还租用房屋；3．口腔诊所恢复没经过马德福同意私自改造前的房屋结构，解决造成邻居不满的危机隐患问题；4.口腔诊所支付2018年11月2日至法院判决前应付房屋租金。经审理，一审法院作出（2019）青0102民初80号判决书，判决由口腔诊所支付马德福2018年11月2日至2019年5月1日的房屋租金12000元；驳回马德福的其他诉讼请求。对该份判决双方均未上诉，已发生法律效力。口腔诊所在2009年之前将租赁房屋自行隔为两层，2018年装修时对阁楼进行了加固。针对反诉请求，口腔诊所申请对其装潢损失进行司法鉴定，经一审法院委托青海五联保信资产评估房地产土地估价有限公司出具鉴定意见书，鉴定意见为：1．阁楼工程评估值合计6750元；2．一楼室内装修工程评估值合计为26340元；3．二楼室内装修工程评估值合计为29260元，合计62350元。口腔诊所对鉴定意见提出异议，鉴定机构针对异议进行书面回复。一审庭前，根据口腔诊所的申请，一审法院通知鉴定人员出庭作证，鉴定人员当庭对评估方法的选择、评估的取价依据等问题进行解释。另，口腔诊所不同意鉴定意见，认为鉴定机构测量数据不准确，要求启动重新鉴定程序，但在青海五联保信资产评估房地产土地估价有限公司提供的勘验现场记录中对涉案房屋的测量数据及测量面积，装修项目、装修材质均有详细记载，且上述内容有口腔诊所经营者徐崇明的签字认可，口腔诊所亦未提交法律规定可以重新鉴定的相关证据。一审法院认为，一、关于双方之间的租赁合同是否应当继续履行的问题。首先，关于本案案由，因本案是双方在履行不定期租赁合同期间产生的纠纷，故案由应为房屋租赁合同纠纷。其次，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，双方于2009年2月4日签订书面《租赁协议》，2010年2月3日租赁合同期限届满，之后双方未签订书面协议约定租赁期限，双方形成不定期租赁关系，马德福可以随时解除合同。因租金涨幅问题双方未达成一致意见，马德福于2018年12月5日在涉案房屋门上张贴通知要求口腔诊所腾退房屋，并于2019年1月8日诉至法院要求解除合同，可以视为马德福已经在合理期限内履行了提前告知义务，故口腔诊所请求双方继续履行合同的反诉请求不予支持，口腔诊所应当将涉案房屋在合理期限内腾退。二、如果租赁合同不能继续履行，口腔诊所的各项反诉请求能否成立的问题。本案中口腔诊所提起反诉，1．对口腔诊所要求赔偿装修费310000元的反诉请求，双方之间系不定期租赁关系，但口腔诊所在2018年9月对涉案房屋进行装修时，已征得马德福的同意，在装修完毕后，由于马德福提高房租，且收取高额押金，双方对此未达成一致意见，导致租赁合同无法继续履行。因双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，口腔诊所主张装修费为310000元，但未提交证据，经鉴定部门鉴定认为双方之间未签订书面租赁合同，对涉案房屋的装修工程的经济寿命年限依据资产评估常用方法与参数手册确定为8年，已使用1.17年，尚可使用年限为6.83年，按重置价格计算为62350元，对鉴定意见予以采纳。参考鉴定意见书中房屋的剩余使用年限和重置价格，由马德福承担85％的装修损失即为52997.5元，口腔诊所承担15％的装修损失即为9352.5元为宜。2．对口腔诊所要求赔偿在租赁期间强行锁门的经济损失30000元、房屋租赁改善面积花费260000元、无法二次使用的医疗设备损失100000元未提交证据印证，不予采信。3．对要求赔偿装修期间69天营业损失和人员工资共计241500元、六个月期间的过渡费180000元、装修期间的劳务操心费30000元及无形资产损失费的反诉请求，于法无据，不予支持。4．口腔诊所提交的证据不足以证明马德福违约，对口腔诊所主张违约金530000元的反诉请求，不予支持。综上，双方之间签订的《租赁协议》已履行完毕。2010年2月3日租期届满后，双方没有订立新的租赁合同，但口腔诊所继续使用涉案房屋，并交纳租金，应视为不定期租赁，马德福有权随时解除合同。马德福于2018年12月5日书面通知口腔诊所，2019年1月8日诉至法院要求口腔诊所腾退房屋，已给予口腔诊所合理的腾退时间，现马德福请求口腔诊所腾退涉案房屋的诉讼请求，合理合法，依法应予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，本案中口腔诊所对涉案房屋装饰装修，并将房屋分隔为两层的行为是征得马德福同意，故马德福要求恢复原状的诉讼请求，不予支持。口腔诊所反诉要求双方继续履行合同的反诉请求于法无据，不予支持。对于口腔诊所的装修损失按照鉴定意见62350元计算，马德福承担52997.5元，口腔诊所承担9352.5元。对口腔诊所的其他反诉请求，不予支持。遂判决：一、口腔诊所的经营者徐崇明于判决生效后二十日内腾退西宁市城东区下南关60号1号楼1号铺（宁房权证东《私》字第12004001998）；二、马德福于判决生效后二十日内给付口腔诊所装修损失52997.5元；三、驳回马德福的其他诉讼请求；四、驳回口腔诊所的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，鉴定费5000元，马德福承担2550元、口腔诊所承担2550元；反诉诉讼费9967元由马德福承担1124元，口腔诊所承担8843元。双方当事人除对一审法院认定的鉴定部分的事实有异议外，对其他事实均无异议，对当事人无异议的事实，本院予以确认。另查明，一审鉴定时马德福及其一审代理人韩进国、徐崇明以及鉴定人员刘福太参加了现场勘验；马德福与口腔诊所租赁合同纠纷一案，城东区人民法院作出（2019）青0102民初80号民事判决，判令口腔诊所支付马德福2018年11月2日至2019年5月1日的租金12000，驳回马德福的其他诉讼请求，经二审查明该判决已生效，且口腔诊所未向马德福支付该判决确定的租金12000元。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点主要为：1.一审法院是否存在程序违法的情形；2.马德福主张的口腔诊所腾退涉案房屋的诉求是否应与支持；3.口腔诊所主张的相关费用是否应予支持。本院认为，二审中口腔诊所认为一审法院程序违法的主要理由为一审鉴定期间现场勘验人员不符合法律规定，根据《司法鉴定程序通则》第十九条“司法鉴定机构对同一鉴定事项，应当指定或者选择二名司法鉴定人进行鉴定……”第二十四条“……经委托人同意，司法鉴定机构可以派员到现场提取鉴定材料。现场提取鉴定材料应当由不少于二名司法鉴定机构的工作人员进行，其中至少一名应为该鉴定事项的司法鉴定人。现场提取鉴定材料时，应当有委托人指派或者委托的人员在场见证并在提取记录上签名。”之规定，本案中五联保信[2020]评鉴字第2号《司法鉴定意见书》的鉴定人员为刘福太和余琴鹤，鉴定人员参加现场勘验人员为刘福太，经核查，刘福太和余琴鹤均有资产评估师资格，且于2019年6月12日通过年检并通过中国资产评估协会官方网站公示，鉴定机构作出的《司法鉴定意见书》符合法律规定，不存在违法之处，故对口腔诊所陈述的一审法院鉴定程序违法的上诉理由不予采纳；在2009年2月4日签订的《租房协议》约定的租期届满后，双方未签订书面的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条“……当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，自2010年2月4日开始应视为双方之间形成了不定期租赁合同关系，马德福于2018年12月5日以张贴通知的方式要求口腔诊所腾退房屋，并于2019年1月8日诉至法院请求判令腾退房屋，据此可以认定马德福在合理期限内通知口腔诊所予以腾退，再根据二审查明的口腔诊所未履行（2019）青0102民初80号判决确定的向马德福支付的租金的情况，且口腔诊所二审中亦同意腾退房屋，故对马德福关于口腔诊所腾退房屋的诉求予以支持；关于口腔诊所上诉主张的恢复原状的费用、装修费310000元、锁门的经济损失30000元、停业期间的损失241500元、6个月过渡费180000元、违约金12000元的诉求，因恢复原状的损失口腔诊所一审未涉及，不属于二审的审理范围，对口腔诊所关于其他费用的主张，因口腔诊所未提交证据支持该部分主张，二审不予支持。综上所述，口腔诊所的上诉请求不能成立，二审予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10067元，由上诉人西宁城东徐崇明口腔诊所负担。本判决为终审判决。审判长 左志萍审判员 张 薇审判员 尹菲菲 二〇二〇年九月十七日（法官助理 雷 蕾书记员 冶秀花 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《司法鉴定程序通则》第十九条司法鉴定机构对同一鉴定事项，应当指定或者选择二名司法鉴定人进行鉴定；对复杂、疑难或者特殊鉴定事项，可以指定或者选择多名司法鉴定人进行鉴定。第二十四条司法鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，可以查阅、复制相关资料，必要时可以询问诉讼当事人、证人。