四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终1365号 上诉人（原审被告）：宋海林，男，汉族，生于1982年1月18日，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：华蓥新源物业管理有限公司，住所地四川华蓥市华山广场B区一楼。 法定代表人：谢加财，董事长。 委托诉讼代理人：陈建华，男，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：罗透平，女，汉族，系该公司员工。 上诉人宋海林因与被上诉人华蓥新源物业管理有限公司（以下简称新源公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋海林上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并退还已经交纳的物业服务费和广电数字初装盒、机顶盒费780元；2.一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由:1.上诉人从未收到任何书面形式要件的催收文件，被上诉人提交的催收照片无拍摄时间和地点，不能证明催收的时间，故被上诉人主张的物业服务费的时间应该是起诉之日即2020年4月16日，超过三年诉讼时效的部分物业服务费不应支持。2.被上诉人未履行安保、安全防患义务，消防水管一直处于无水状态，消防通道堵塞，大门门禁、单元门门禁不启用不维护，监控设施设备常年缺失，户外路灯景观灯电线裸露等。上诉人多次到物业办公室要求被上诉人全面履行《物业服务合同》，但被上诉人依然不履行，被上诉人存在主观故意违反合同，应当承担相应违约赔偿责任。同时，被上诉人的服务完全达不到三级物业服务标准，不应按照三级物业收费。并且《物业服务合同》明确约定1500元以下的公共设施设备维修、维护、保养费用包含在物业服务费内，由被上诉人承担，但是被上诉人却为了获得更大经济利益，没有对公共设施设备进行维修。3.被上诉人违法收取广电数字初装费、机顶盒费780元，理应退还。综上所述，一审法院判决上诉人承担80%的物业服务费错误，请求二审法院予以改判。 新源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。1.被上诉人多次向上诉人催收物业费，也提交了催收的证据，催费是一直持续的状态，不存在上诉人所说的超过诉讼时效。2.退费是没有事实和法律依据的，如果被上诉人有重大违约，上诉人可以提起诉讼主张，但是我方提供了物业服务，不可能不收费。 新源公司向一审法院起诉请求：1.判令宋海林立即支付新源公司物业服务费5401.86元及违约金；2.案件受理费由宋海林负担。 一审法院认定事实：2008年6月6日，四川上甲房地产开发有限公司（甲方）与新源公司（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》。合同主要约定：1.甲方将上甲山水小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同，委托管理服务事项为共用设施、设备维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、高压汞房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商；2.委托期限暂定于2008年6月10日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；3.物业管理服务费为住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.7元向乙方缴纳，非住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.7元向乙方缴纳，本物业管理费用每月缴纳一次，每次缴纳时间为每月20-30日。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴纳管理服务费的万分之五缴纳滞纳金。 2012年11月12日，委托方上甲山水业主委员会（甲方）与受托方新源公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，主要约定：1.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；2.委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼道、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，公共环境卫生，包括公共场所、房屋通用部位的情节卫生、垃圾的收集和清运等；3.委托管理期限为3年，即自2013年1月1日起至2015年12月31日止；4.物业管理服务费用为电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.85元向业主或物业使用人收取。从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五缴纳滞纳金。2014年3月3日该物业合同在广安市城市管理行政执法局备案，编号为广物备[2014]047号。 2016年1月20日，上甲山水小区业主委员会向新源公司发出了关于上甲山水小区《物业服务合同》延期的函，要求新源公司在2015年12月31日物业服务合同到期后延期至2016年3月31日。 合同期满后，委托方广安市广安区上甲山水业主委员会（甲方）与受托方新源公司（乙方）又于2016年4月20日签订了《物业服务合同》，主要约定：1.甲方将位于广安市广安区物业委托乙方管理，委托服务事项包括房屋建筑公共部位（包括：公共天台、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室）的维修、维护和管理，公共环境清洁、交通与车辆停放的管理、维护公共秩序等方面的管理；2.委托管理期限叁年，即自2016年4月1日至2019年3月31日止；3.物业采取包干制方式收取物业服务管理费，即电梯住宅0.82元／月·㎡、商业物业0.96元／月·㎡、湖西二路露天停车场90元／月·车、小区内露天停车位60元／月·车等；4.违约责任约定甲方违反合同约定，致使乙方未完成管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。任何一方违约，违约方应赔偿守约方伍仟元的违约金，造成经济损失的，还应给予经济赔偿。 经查明，新源公司于2002年9月13日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理、家政服务。宋海林系上甲山水小区3栋4-6-2号业主，房屋建筑面积98.18㎡，自2013年10月1日起至今，宋海林未继续向新源公司缴纳物业服务费，新源公司多次催收均无果。 另查明，四川上甲房地产开发有限责任公司委托新源公司代为收取广电数字初装盒、机顶盒费780元。 一审法院认为，新源公司与四川上甲房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、与广安市广安区上甲山水业主委员会两次签订的《物业管理合同》系合同各方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。宋海林系广安区上甲山水小区业主，前述合同对其亦具有约束力，故新源公司、宋海林均应按合同约定履行自己的义务。本案查明的事实表明，新源公司基本上按《物业服务合同》的约定履行了自己的义务，服务中虽存在一定暇疵，但该暇疵不能构成宋海林不缴纳物业管理费的免责事由。宋海林应当承担向新源公司缴纳物业服务费的义务。《前期物业管理服务合同》与之后两次签订的《物业管理服务合同》中对物业管理费的收费标准约定不一致，应按照合同各自的约定计收，即自2013年10月1日至2016年3月31日期间的物业服务费为0.85元×30月×98.18㎡=2503.59元，自2016年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费为0.82元×36月×98.18㎡=2898.27元。因此，自2013年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费合计为5401.86元。从宋海林出示的证据来看，新源公司在履行《物业服务合同》过程中确存在暇疵，一审法院将物业管理费作适当调整，物业管理费按合计应支付款项的80%标准收取，即4321元。 同时，至于违约金，宋海林反映的新源公司在履行合同过程中确实存在各种问题，且未得到妥善解决，因此对新源公司主张的违约金，不予支持。宋海林辩称新源公司收取广电数字初装盒、机顶盒费780元，但其未向法庭出示其向新源公司缴纳了该款的证据，且该事项不属于本案审理范围，宋海林可另行主张其权利，故本案中对此不予处理。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、宋海林于本判决生效后五日内向华蓥新源物业管理有限公司支付自2013年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4321元；二、驳回华蓥新源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由华蓥新源物业管理有限公司负担5元，宋海林负担20元，并分别向广安市广安区人民法院缴纳。 二审中，新源公司向本院提交了如下证据：1.催费通知单及照片，补证该催费通知书贴在上诉人的门上，因为单据比较小，如果拍摄想看清内容就照不下来上诉人的门牌，而要把门牌照下来又看不清内容，所以一审提交的是催收通知书的近照，是真实催收了的；2.被上诉人提供物业服务的照片15张，拟证明被上诉人为小区提供了物业服务，做了相应工作；3.四川上甲房地产开发有限责任公司出具的委托书及收据、上诉人与四川上甲房地产开发有限责任公司签订的补充协议，拟证明电视、电话、宽带网络初装费由上诉人承担，被上诉人代收的780元已转交给开发商；4.广安市人民政府办公室发布的广安府办发【2014】6号文件，拟证明各等级的物业收费标准，被上诉人是依据文件收取物业服务费，不存在违规。被上诉人质证认为：不认可所有证据。证据一拍摄的时间是最近，确实是上诉人家门口，但不能证明被上诉人之前就进行了催收；不认可证据二的真实性；证据三“委托书”是被上诉人与开发商之间的协议，与上诉人无关，上诉人是交纳给被上诉人的，被上诉人没有收取该款的权利；证据四不认可。本院认为，证据一虽然不是被上诉人之前进行催收的照片，但是能够达到被上诉人关于远照无法看清催收通知单上内容的说法，本院予以采信；证据二是被上诉人进行物业管理工作的照片，本院予以采信；证据三是关于被上诉人代收广电数字初装盒、机顶盒费780元的证据，本案是上诉人与被上诉人之间的物业服务合同纠纷，故对该证据不予认定；证据四是广安市关于物业收费标准的文件，本院予以采信。 二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为：1.本案是否超过诉讼时效；2.上诉人应否交纳物业服务费；3.被上诉人应否退还上诉人780元。 关于焦点一。上诉人主张被上诉人未对其进行催收，超过诉讼时效，但是根据通常习惯，业主一旦欠交物业服务费，物业公司随即会进行催收，最常见的方式就是粘贴催交通知在业主的门上，本案中被上诉人也是这样处理的，虽然被上诉人提交的照片无法看清是什么时间进行了的粘贴，但是根据被上诉人补充的证据可以印证被上诉人的主张，所以对于被上诉人主张其进行了催收导致诉讼时效中断的理由，本院予以认可，本案未超过诉讼时效期间。 关于焦点二。上诉人主张被上诉人未全面履行《物业服务合同》，故意违约，存在消防水管无水、消防通道堵塞等问题，被上诉人确认小区确实存在消防水管无水、消防通道堵塞的问题，但消防系统出现问题，责任方不是被上诉人，被上诉人作为物业公司在知悉该问题后亦向开发商、业委会以及相关政府部门作了报告，基本上穷尽了物业公司所能尽到的义务。物业管理服务工作需要面向众多业主，在实际工作中无法达到每个人的满意，存在一些瑕疵是完全有可能的，但是不能据此认定物业公司完全没有提供服务，在二审中被上诉人也提交了工作的照片予以证实，一审法院酌定上诉人支付80%的物业费，已经考虑了物业服务中的瑕疵，故上诉人要求不交纳物业服务费的上诉理由不能成立。 关于焦点三。本案案由为物业服务合同，处理的是上诉人与被上诉人之间关于物业服务的纠纷，不涉及广电数字初装盒、机顶盒的费用，故对该费用不予处理，若上诉人认为其权利受到侵害可依法另行主张权利。 综上所述，宋海林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 二审案件受理费50元，由宋海林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 陈 萱 审 判 员 王 敏 二〇二〇年九月十日 法官助理 唐双霜 书 记 员 周甜甜