湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6209号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉齿留香餐饮管理有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区流芳街乌家山村流芳大道。法定代表人：任勇年，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏雪，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦玫，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉兴悦晨企业管理有限公司，住所地武汉市武昌区友谊大道371号V+城市合伙人大厦裙楼1层后场。法定代表人：黄宏明，该公司总经理。委托诉讼代理人：喻哲鑫，湖北楚道律师事务所律师。上诉人武汉齿留香餐饮管理有限公司（以下简称齿留香公司）因与被上诉人武汉兴悦晨企业管理有限公司（以下简称兴悦晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初13899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齿留香公司上诉请求：1.撤销一审判决第二判项，改判齿留香公司无需向兴悦晨公司支付滞纳金1856.3元；2.撤销一审判决第三判项，改判兴悦晨公司需向齿留香公司退还租金805717.39元；3.撤销一审判决第四判项，改判兴悦晨公司需向齿留香公司支付装修损失537651元；4.改判兴悦晨公司向齿留香公司退还履约保证金349860元；5.改判兴悦晨公司向齿留香公司支付违约金524790元；6.本案一审、二审诉讼费由兴悦晨公司承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋未经消防验收的责任承担主体为齿留香公司，属适用法律及认定事实错误，其认定与客观事实严重相悖。二、一审法院认定“因双方均存在过错，那么没收/支付履约保证金和违约责任应相互抵销”，此认定明显不公正且适用法律错误。三、一审法院认定齿留香公司应向兴悦晨公司缴纳5个月16天的租金和物业费合计822905.2元，属认定事实错误，其认定有失公允。四、一审法院认定兴悦晨公司向齿留香公司支付装修损失，齿留香公司没有异议，但认定装修损失的数额为130880元，齿留香公司认为该数额错误，一审法院对此认定错误，且与客观事实不符。齿留香公司关于涉案房屋实际的设计、施工行为发生在租赁合同约定的免租期内，齿留香公司支付的设计、施工费用406771元应作为装修损失，按照一定比例由兴悦晨公司予以补偿。五、本案涉案房屋的实际租赁面积应为686平方米，而不是一审法院认定的741平方米，一审法院对涉案租赁商铺的面积认定有误。兴悦晨公司辩称：请求依法驳回上诉，维持原判。理由：一、齿留香公司在刻意混淆概念。齿留香公司实际上是2018年2月11日取得涉案房屋，场地的状态为毛坯，且通过了消防验收手续，故齿留香公司取得的场地是适租的。齿留香公司作为装修主体和承租主体应属于建设单位和使用单位，一审法院确认二次消防的主要责任在齿留香公司是正确的。齿留香公司的营业执照是2019年4月17日取得，在消防单位对该场地进行处罚时齿留香公司并未取得营业执照，齿留香公司开业后并未取得食品经营许可证和食品卫生许可证，故一审法院查明的事实和认定责任正确。二、齿留香公司的违约行为主要在于其没有按时缴纳租金，至今未缴纳水电费，而且齿留香公司经常强迫商户停业，扰乱经营环境。三、兴悦晨公司已经支付了齿留香公司的全部漏水损失，齿留香公司主张其2019年6月停业了13天并不属实，该公司6月份一直在营业。四、装修损失和涉案场地面积以兴悦晨公司在一审的陈述为准。兴悦晨公司向一审法院起诉请求：1.齿留香公司支付兴悦晨公司租金、物业管理费、装修期垃圾清运费、电费等共计144577元；2.齿留香公司支付兴悦晨公司违约金暂计4644元（2019年2月25日至2019年7月22日，以21560元为基数，按照每日万分之七计算违约金为2219元；2019年5月28日至2019年7月22日，以62985元为基数，按照每日万分之七计算违约金为2425元），直至计算自租金利息清偿完毕之日止；3.齿留香公司支付兴悦晨公司为此所花费的律师费10000元；4.齿留香公司支付兴悦晨公司房屋占用利息暂计157462.5元，直至结算至齿留香公司返还租赁物之日止（2019年6月27日至2019年7月22日，以每天6298.5元计算）；5.解除兴悦晨公司、齿留香公司签订的两份《租赁合同》；6.齿留香公司按照合同约定支付补偿兴悦晨公司一个半月的租金188955元；7.本案的诉讼费用等必要费用由齿留香公司承担。齿留香公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除齿留香公司、兴悦晨公司双方的《场地租赁合同》；2.判令兴悦晨公司向齿留香公司退还履约保证金349860元，并按合同约定支付违约金349860元及一个半月租金赔偿174930元；3.判令兴悦晨公司向齿留香公司赔偿损失共计1322923.72元（含租金及物业费损失509639.97元、装修装饰物损失763283.75元、漏水漏电停业损失50000元）；4.判令兴悦晨公司以上述应付款项为基数按中国人民银行同期贷款利率支付齿留香公司自起诉之日起至实际支付之日止的利息；5.本案诉讼费由兴悦晨公司承担。一审法院认定事实：2015年7月14日，齿留香公司经工商部门核准成立，经营范围：餐饮管理；酒店管理；企业管理咨询等。2017年10月25日，武汉市公安消防局就涉及本案房屋坐落地在内的水岸国际K12地块三角大厦项目，根据国家相关技术规范和武公消审[2013]第0229号、武公消审[2013]第0431号《建设工程消防设计审核意见书》，武公消审[2017]第0040号《建设工程消防验收意见书》以及湖北安仕达消防技术有限公司（鄂ASD消检[2016]字第615号）检测合格的报告作出《建设工程消防验收意见书》（武公消验字[2017]第0091号），综合评定水岸国际K12地块三角大厦项目消防验收复验合格。2018年2月11日，案外人武汉银融兴昌信息软件产业园有限公司（甲方、出租方、以下简称银融公司）与齿留香公司（乙方，承租方）共同签订《房屋租赁合同》（编号：SY-2018021101），合同约定：物业位置：武昌区友谊大道371号V+合伙人大厦。租赁区域：裙楼第1层后场区域。租赁面积2506平方米（建筑面积）。房屋用途：商业、餐饮。租赁期限10年，自2018年3月1日至2028年2月28日。……第十一条租赁物交还1.因合同期限届满或合同解除等任何原因导致本合同终止的，房屋内不可移动的附着装修装饰归甲方所有……。2018年3月11日，齿留香公司向银融公司转账50万元。2018年4月11日，齿留香公司（出租方）与任道国（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁区域：塔楼第一层1-B41号商铺，租赁面积27.6平方米，房屋用途乌茶邦，租赁期限5年，自2018年4月11日至2023年4月10日。齿留香公司指定联系人为曹中凯。2018年5月2日，兴悦晨公司经工商部门核准成立，经营范围：企业管理咨询服务；商务咨询服务；餐饮管理；物业管理等。2018年5月11日，齿留香公司（出租方）与高爱国（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁区域：塔楼第一层商铺，建筑面积27.4平方米，租赁期限5年，自2018年5月11日至2023年5月10日。齿留香公司指定联系人为曹中凯。2018年9月11日，银融公司（甲方）、齿留香公司（乙方）、兴悦晨公司（丙方）共同签订《三方协议》，约定甲方与乙方解除了上述《房屋租赁合同》（编号：SY-2018021101），确认原租赁合同免租期调整为2018年3月1日至2018年10月11日，免租期内需缴纳物业管理费。同时，丙方同意在乙方解除合同后，与甲方另行签订合同编号为SY-2018091101的《房屋租赁合同》，承租乙方所承租的部分租赁物，并承接乙方招租的所有商户，租赁期为十年，自2018年9月12日起至2028年9月11日止，免租期自2018年9月12日至2018年10月11日，租赁商铺面积2506平方米。三方还共同约定齿留香公司于2018年3月11日已向银融公司缴纳的50万元保证金直接抵扣兴悦晨公司应向银融公司缴纳的保证金等费用。《三方协议》签订后，2018年10月25日，兴悦晨公司将上述自银融公司承租房屋中的部分再转租齿留香公司，兴悦晨公司（甲方、出租方）与齿留香公司（乙方、承租方）共同签订两份《美食城场地租赁合同》，第一份合同约定：物业位置：武昌区友谊大道371号V+合伙人大厦。租赁区域为塔楼第一层1-B42至1-B61号商铺。租赁面积686平方米（建筑面积），房屋用途美食城。租赁期限为六年，自2018年10月12日至2024年10月11日止。自2018年10月12日起至2018年12月11日止，免收租金但乙方需支付物业管理费等其他费用。第三条租金、物业费，1.租赁单价：170元/平方米/月……3.物业管理费标准：26元/平方米/月。装修期内按13元/平方米/月的标准收取，装修期满后按合同约定的物业管理费标准执行。……第四条履约保证金，1.本合同签订后，乙方向甲方交纳叁个月的房屋租金作为合同履约保证金；2.乙方在合同履行期内，擅自退场停止经营，履约保证金不予退还。如甲乙双方协商终止合同，则甲乙双方均无需承担违约金，但需要提前三个月通知。3.如乙方违反本合同任何条款，甲方即可视乙方违约。甲方有权根据乙方违约情节没收本合同保证金之全部或一部分。……第五条其他费用，乙方水电费、网络服务费、装修保证金等其它费用详见《物业服务协议》。第六条支付方式，1.该商铺按叁个月为一期缴纳租金、物业费等相关费用，本合同签署后，乙方须向甲方支付履约保证金、首期租金、装修期物业管理费，租金乙方将在首期到期前15天向甲方支付；（1）首期租金349860元，（2）履约保证金349860元，（3）装修期内物业管理费和单月物业管理费：35672元，（4）其他进场装修相关费用。详见《物业服务协议》。3.乙方须按期缴纳费用。若逾期缴纳，甲方每天按应付未付款额的万分之七向乙方收取滞纳金。第七条甲方的权利和义务，……3.甲方依据《物业服务协议》，为乙方提供相应物业服务，确保乙方正常经营。4.甲方需要在乙方正式营业前确保水、电的就位以及外围设施的完备。第八条乙方的权利及义务，1.乙方须按时向甲方支付租金、履约保证金、物业管理费等相关费用。2.经甲方书面同意，乙方可对租赁房屋进行装饰装修。……第九条合同终止、续约，……2.乙方出现下列任何一种情况时，乙方需要承担且仅需要承担甲方的直接经济损失，甲方有权单方终止合同：（1）乙方有违法经营行为，除承担直接损失及法律责任外，甲方有权单方终止合同。（2）乙方逾期支付应缴费用超过30天的。……第十条违约责任，1.除本合同另有约定外，任何一方违反本合同约定的，违约方应赔偿守约方的全部损失。2.甲乙双方违约导致合同无法再执行的，如乙方违约，甲方有权没收乙方的全部履约保证金，且乙方还需向甲方再补偿相当于该单元一个半月租金的补偿。甲方违约导致合同解除的，甲方应退还乙方的全部保证金和已支付未发生的租金，且甲方还需向乙方支付相当于乙方缴纳的履约保证金同等金额的违约金，同时再支付相当于该单元一个半月租金作为赔偿。3.乙方须按本合同约定的方式和时间，如期支付或补足租金、物业管理费和其他应付款项，逾期支付须按应未交的款额每日万分之七向甲方支付违约金，违约金计算至乙方付清所有拖欠款项的本金、违约金之日止。第十一条租赁物交还，1.因合同期限届满或合同解除等任何原因导致本合同终止的，房屋内不可移动的附着装饰物归甲方所有，乙方需在本合同终止之日将保留附着装修装饰的房屋返还给甲方。如乙方逾期返还租赁物给甲方，则甲方有权按本合同约定的1.5倍租金收取房屋占用费，乙方还需承担占用期间的物业服务费等合同约定的费用。2.如发生转让则转让费（含装修折旧和固定资产折旧残值）归乙方所有。……合同还就其他事项进行了约定。第二份《美食城场地租赁合同》约定：物业位置：武昌区友谊大道371号V+合伙人大厦。租赁区域为塔楼第一层1-B40至1-B41号商铺。租赁面积55平方米（建筑面积），房屋用途餐饮。合同其他内容与第一份《美食城场地租赁合同》一致。齿留香公司称，第一份《美食城场地租赁合同》签订后，齿留香公司将该商铺转租给美食城其他个体工商户，认为第二份合同并未实际履行，兴悦晨公司自行于2018年4月11日、5月11日分别出租给任道国（27.6平方米）、高爱国（27.4平方米），因与任道国、高爱国订立合同时，兴悦晨公司尚未成立，故借用齿留香公司的名义签订，合同约定联系人曹中凯，系兴悦晨公司法定代表人。兴悦晨公司对双方签订的两份《美食城场地租赁合同》真实性均无异议，认为该741平方米的商铺均由齿留香公司承租并对外招租，由齿留香公司统一管理。兴悦晨公司与齿留香公司租赁合同履行过程中，因租金拖欠、装修消防验收、漏水停电等问题产生纠纷，具体情况如下：因齿留香公司未按约缴纳租金，兴悦晨公司于2018年12月27日向齿留香公司发出《付款通知书》、《违约金收取通知》、《清场通知书》，催要租金225043.79元及违约金7403.94元；于2018年12月31日，向齿留香公司发出《合同解除通知函》；于2019年1月11日，向齿留香公司发出《自行清场通知函》。齿留香公司于2019年1月24日向兴悦晨公司支付上述催要租金225043.79元。此后，双方合同继续履行。2019年4月左右，涉案商铺因装修消防问题被相关部门查封，此后，齿留香公司与兴悦晨公司通过书面函件等方式进行了沟通协商，2019年5月13日，兴悦晨公司向齿留香公司出具《关于三通消防验收的回函》，载明：“我司水、电系统均已于贵司装修完工之前调试完毕并投入使用，贵司营业期间已经在正常运转，空调制冷系统由V+物业在气温达到一定标准后统一设置投入使用。在贵司营业期间，消防验收流程并未影响到贵司的正常经营。请贵司按照合同约定按时定期缴纳租金及物业管理费，根据我司统一管理的要求缴纳水电费。”2019年5月16日，美食城正式开业。同日，兴悦晨公司就租金问题向齿留香公司发出《工作联系函》，载明“贵司租赁我司场地进行美食城的经营，按照双方合同约定，贵司当于2019年3月11日之前付清我司第二期（2019年3月12日-2019年5月11日）之租金和物业管理费，我司考虑到经营的实际情况，决定减免贵司第二期租金中一个月的租金和物业管理费，减免后，贵司剩余应付290472元[741×（170+26）×2]，本着诚信互惠的原则，请贵司于2019年5月20日之前付清全部款项。”2019年5月17日、6月10日，齿留香公司分6笔（5月17日5笔，6月10日1笔）向兴悦晨公司支付租金、物业费共计268912元[686×（170+26）×2]。2019年6月3日，兴悦晨公司向齿留香公司发出《付款通知书》，要求齿留香公司于2019年6月11日前付清2019年6月12日至2019年9月11日的租金和物业管理费合计435708元[741×（170+26）×3]。2019年6月5日，武汉市武昌区建设委员会向兴悦晨公司出具《建设工程消防验收意见书》（昌建消验[2019]第010号），评定位于武昌区友谊大道371号V+合伙大厦第1层后场，装修面积2506平方米，武汉兴悦晨企业管理有限公司装修工程符合国家消防技术规范要求。2019年6月期间，涉案商铺多次发生漏水维修情形。其中，2019年6月13日，涉案房屋物业星和创（武汉）物业服务有限公司（以下简称星和创物业）向美食城经营户之一尚食人家出具《关于尚食人家开业的联系函》，肯定2019年6月5日美食城发生雨水管脱落问题。2019年6月17日，兴悦晨公司就淹水事宜向星和创物业出具《工作联系函》，提出赔偿事宜，主要内容：“1.吊顶内所有线路要求物业检查，包括电线，空调，消防等设施，如有损坏，请恢复，保证我司线路正常使用；2.共区吊顶已经被水泡过，为了防止后期发霉腐烂，请安排拆除并重新吊顶；3.为了防止后期再次发生严重淹水时间，请贵司保安人员安排24小时巡查，发现安全问题及时处理。”因6月5日突发暴雨造成商户水管脱落，商铺淹水停业9天无法正常营业，后经协商，星和创物业公司向尚食人家商户进行经济补偿10000元。2019年6月22日，齿留香公司以美食城不具备正常营业条件为由，向美食城的经营户发布《歇业通知函》，主要内容：1.近期因大厦的原因造成美食城严重漏水，并因此造成美食城蒙受了巨大的损失并导致美食城无法正常运作。2.美食城经常被无故断电，造成商户备餐困扰，及各位广大的顾客造成用餐不便。3.空调系统的工作日也会有时无故不开放，周六周日也不开放。造成商户顶着高温工作，极不人性。也给广大的顾客用餐体验极其不佳。4.因漏水造成美食城多次线路起火，造成了巨大的安全隐患。2019年6月26日，兴悦晨公司以齿留香公司拖欠租金等构成违约为由，向齿留香公司送达《合同解除通知书》，齿留香公司确认收到该通知书。2019年6月27日，兴悦晨公司向美食城经营户发布《通知恢复营业告知函》，主要内容：一、我司与齿留香公司已经于2019年6月26日解除租赁合同，齿留香公司不再享有对美食城的承租权等一切权利，请贵方立即停止向齿留香公司缴纳后期的租金、管理费等费用。二、请贵方立即按照V+管理方的要求立即恢复营业，相关后续事宜尽快与我方进行协商。2019年7月2日，齿留香公司向兴悦晨公司《回函》，主要记载：贵司无权解除《场地租赁合同》。贵司违约在先，我司暂停支付租金和物业费的行为是在履行不安抗辩权。因贵司提供的租赁场地不符合经营场所应具备的适租环境和适租条件。截至目前，贵司仍未能办理通过消防验收手续，且租赁区域内数次发生漏水及雨水倒灌事件，导致用电线路短路，存在极大的安全隐患，同时贵司还存在其他多个违约行为，严重影响我司商户的正常经营。关于水电费，兴悦晨公司提交星和创物业公司出具的《付款通知单》6份，证实2018年10月9日至2019年8月7日，齿留香公司尚有水电费未交。齿留香公司提交2019年4月30日收据一份（编号670315），证实已向兴悦晨公司交纳电费12000元。关于物业费，2019年8月15日，星和创物业公司出具《证明》一份，载明：“兹证明武汉兴悦晨企业管理有限公司截止2019年6月30日之前所有物业管理费已缴清。”一审法院另查明，齿留香公司就涉案商铺进行了装修，根据齿留香提交的证据，其装饰装修投入共计693024.75元，分别如下：1.2018年1月6日，齿留香公司向武汉铭匠办公家具有限公司（以下简称铭匠公司）订购餐桌餐椅，双方共同签订《买卖合同》，约定货款45700元，货物安装地址武汉市洪山区友谊大道V+合伙人大厦美食城内。2019年1月10日、5月8日，梅涛陆续向丁晓丽转款5笔，共计45700元。铭匠家具向齿留香公司出具落款时间2018年1月10日的收据一张（编号0342394），证实收到货款45700元。2.2018年3月20日，齿留香公司法定代表人任勇年与武汉致成风尚装饰设计工程有限公司（以下简称致成装饰公司）签订《设计合同》，由致成装饰公司承做创客美食城装修项目设计，设计费23300元。2018年3月21日，齿留香公司实际支付设计费11650元。2018年4月8日，齿留香公司法定代表人任勇年与致成装饰公司就创客美食城装修签订《施工合同》，约定工程预算造价36万元，工程工期45天。致成公司授权王玉涛代为收取款项。齿留香公司于2018年4月2日、4月20日、10月5日（3笔）、11月22日、11月23日分别向王玉涛支付4660元、144000元、40000元、40000元、28000元、90000元、48461元，合计395121元。以上设计、施工合同，齿留香公司向致成装饰公司共计支付406771元（11650+395121）。2018年4月12日，创客美食城举行了装修开工仪式。3.2018年9月28日，齿留香公司向武汉黄陂青峰厨具商行（以下简称青峰厨具商行）订购厨房排烟设备，双方共同签订《厨房排烟设备订购合同》，约定工程总金额12.2万元。青峰厨具商行委托吁松代为收款。齿留香公司于2018年9月29日、10月30日分别向吁松支付2万元、4万元，合计6万元。2018年10月30日，青峰厨具商行向齿留香公司出具收据一份，确认收款6万元。4.2018年10月6日，齿留香公司（甲方）就美食城下水管道安装与武汉艾妍管道工程有限公司（乙方）签订《管道工程承包合同》，约定合同价款13000元，材料进场甲方付工程款50%即6500元，施工完成验收合格，甲方付余下全部工程款。2018年12月28日，梅涛代表齿留香公司向向勇刚网银转款5000元。通过微信转账2100元，支付宝转账6500元，实际付款13600元。5.2018年10月10日，齿留香公司就美食城装电工程与王友军签订《美食城电路安装合同》，约定合同签订后一个月内完工，工程预算造价9万元。案外人钟杰通过中国建设银行卡（尾号7488）于2019年2月18日（2笔）、2月20日（2笔）、3月13日、3月20日、5月12日分别向王友军支付1万元、1万元、1万元、1万元、2万元、2万元、1万元，合计9万元。2019年3月28日，王友军向齿留香公司出具一张9万元的收据。6.2018年11月26日，齿留香公司与客如云科技（成都）有限责任公司（以下简称客如云公司）签订《客如云“云分期”分期付款协议》，订购收银系统，约定货款51585元。齿留香公司分8笔向客如云公司付款52384.75元，2019年6月18日，客如云公司向齿留香公司出具收据一份，证实收到设备费用53043.75元。7.2019年2月28日，齿留香公司与武汉盛世鹏程广告有限公司（以下简称盛世广告公司）签订《V+美食广场门头制作合同》，定制美食城广告牌面等，约定工程费用13000元。2019年2月28日、3月20日，齿留香公司分别向盛世广告公司付款6500元、7000元，合计13500元。2019年3月10日，盛世广告公司向齿留香公司出具收据一份，证实收款13500元。8.2019年4月15日，齿留香公司与武汉市亿代科技有限公司（以下简称亿代公司）签订《销售合同》，订购监控系统及摄像头音响，约定货款11069元。齿留香公司分2笔向亿代公司支付共计11069元。亿代公司向齿留香公司出具落款时间2019年4月15日的收据一张，证实收款11069元。综上，齿留香公司自述因本案共计支付费用1699639.54元，其中租金及物业费993955.79元，水电费12000元、装饰装修费693024.75元（45700+406771+60000+13600+90000+52384.75+13500+11069）。兴悦晨公司对收取租金及物业费993955.79元无异议，对装修事实无异议，但认为装修发生于双方订立租赁合同之前，对装修金额亦不认可。现兴悦晨公司因齿留香公司未按约交纳租金及物业费诉至一审法院，本诉请求如前。齿留香公司因租赁物装修消防及漏水问题，诉至一审法院，反诉请求如前。一审审理中，齿留香公司因消防事宜向一审法院提交《调查令申请书》，一审法院于2019年9月17日向其开具《律师调查令》，2019年10月10日，武汉市公安局武昌区分局消防大队向一审法院回函，载明：“我大队于2019年4月9日对武汉兴悦晨企业管理有限公司（地址：武昌区友谊大道371号V+城市合伙人大厦裙楼1层商场，法定代表人：曹中凯）以未进行竣工消防备案以及未经消防安全检查擅自投入使用、营业处予三停并处罚款的处罚……”。2019年11月18日，兴悦晨公司向一审法院提交《调查令申请书》，申请调查武汉齿留香餐饮管理有限公司第一分公司在武昌区市场监管局是否取得了食品经营许可证以及餐饮服务许可证等证件及取得时间。一审法院于2019年11月20日向兴悦晨公司开具《律师调查令》，至今未收到回复。经一审法院组织调解，双方未能就本案的实体处理达成一致意见。一审法院认为，本案争议焦点为：1.本案租赁区域；2.本案违约情形；3.合同解除问题；4.租金及损失计算。一、本案租赁区域齿留香公司于2018年4月11日、5月11日与任道国、高爱国签订《租赁合同》，合同约定出租面积合计55平方米。根据《三方协议》约定，2018年9月11日，齿留香公司解除了与银融公司的租赁合同，应退还租赁面积2506平方米商铺，退还面积包含了任道国、高爱国承租的55平方米，银融公司再将2506平方米商铺出租给兴悦晨公司，兴悦晨公司实际取得包含55平方米租赁面积在内商铺承租权。齿留香公司亦认可《三方协议》真实性，即使齿留香公司抗辩2018年4月11日、5月11日签订的两份《租赁合同》实际系兴悦晨公司借用其名义出租，实际出租方为兴悦晨公司，也仅能证明截止2018年9月11日之前的事实。《三方协议》签订后，2018年10月25日，齿留香公司再次与兴悦晨公司共同签订包含55平方米在内的两份租赁合同，以自己名义承租涉案商铺，其抗辩55平方米商铺实际承租人仍系兴悦晨公司的意见与该行为相悖，齿留香公司对此未举证亦未能作出合理解释，一审法院对该抗辩意见不予采信。故一审法院认定，兴悦晨公司与齿留香公司共同签订的两份《美食城场地租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案租赁商铺面积为741平方米。二、本案违约情形关于消防问题，纵观齿留香公司与兴悦晨公司租赁合同的签订经过可知，兴悦晨公司的租赁权来源于银融公司，而齿留香公司实际于2018年2月就直接与银融公司订立租赁合同，租赁物（特指涉案房屋）并未发生变化，齿留香公司对租赁物的了解程度应早于兴悦晨公司。就本案的装修消防问题而言，齿留香公司与银融公司订立合同时就已经对外签订施工合同，并举行开工仪式，均发生在与兴悦晨公司签订合同之前，是否需要办理装修消防验证，兴悦晨公司并不能先于齿留香公司知晓，应当认定齿留香公司知道或应当知道未经装修消防验收不得擅自投入使用，故对因装修消防验收问题导致的经营损失，齿留香公司应负主要责任。即使兴悦晨公司取得承租权后，需要兴悦晨公司配合办理消防验收，齿留香公司亦未提交兴悦晨公司存在不予配合或怠于履行等过错。加之，2019年4月9日，涉案商铺因消防问题被停工后，2019年5月16日，兴悦晨公司即向齿留香公司出具《工作联系函》，承诺减免一个月租金及物业费，实际合理分担齿留香公司因消防停工的损失，且涉案房屋已于2019年6月5日经武汉市武昌区建设委员会评定装修工程符合国家消防技术规范要求，故一审法院认定，兴悦晨公司就本案装修消防问题存在一定过错，但尚不构成严重违约，对齿留香公司涉案房屋因消防问题不适租，兴悦晨公司构成根本违约的意见，一审法院不予支持。关于漏水问题，兴悦晨公司对漏水问题未予否认，但认为已积极联系星和创物业向当事人进行了补偿，矛盾已化解。根据兴悦晨公司提交的证据，2019年6月5日涉案商铺发生漏水问题，造成其中一家经营户尚食人家停业9天，6月17日，兴悦晨向星和创物业出具《工作联系函》，要求妥善处理漏水问题，检查修复电线、空调、消防、吊顶等设施，说明此时租赁物尚未恢复原状。《关于尚食人家淹水赔偿情况说明》也印证2019年7月10日赔偿事宜才谈妥。而兴悦晨公司于2019年6月26日，已向齿留香公司发出《合同解除通知书》，此时，因漏水导致的经营户受损问题尚未妥善处理。加之，齿留香公司装修后正式开业不到一个月就发生了经营户被迫停业9天的漏水事件，足见漏水问题的严重性。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务”，而兴悦晨公司亦未举证证明其向齿留香公司送达《合同解除通知书》时，租赁物已恢复原状，可以正常使用，应当认定合同履行期内，兴悦晨公司作为出租方，未尽到充分维修义务，对漏水问题，兴悦晨公司构成违约。关于迟延支付租金问题，租赁合同第六条约定“乙方将在首期到期前15天向甲方支付”，双方确认扣除免租期，租金实际自2018年12月12日起算，经推算，齿留香公司应于2018年11月28日前支付第一期租金（2018.12.12-2019.3.11），于2019年2月25日前支付第二期租金（2019.3.12-2019.6.11），于2019年5月28日前支付第三期租金（2019.6.12-2019.9.11）。2018年10月25日双方签订《美食城场地租赁合同》时，虽有齿留香公司向银融公司支付的50万元进行部分抵扣，但不足以全部覆盖保证金及第一期租金，齿留香公司仍应于2018年11月28日补齐租金。本案实际情况是经兴悦晨公司多次催要，齿留香公司才于2019年1月24日补齐第一期租金等费用225043.79元，晚于约定时间近两个月。于2019年5月17日补交第二期租金268912元，晚于约定时间近三个月。虽然，齿留香公司抗辩租赁物消防及漏水问题，导致租赁物不适租，如前所述，消防问题主要责任为齿留香公司，而漏水事件主要发生于2019年6月，齿留香公司应付第二期租金时间为2019年2月25日，系迟延履行支付租金义务后才发生漏水事件，针对前两期租金，齿留香公司不享有法定抗辩权，故一审法院认定齿留香公司对前两期租金确有迟延履行情形，构成轻微违约。三、合同解除问题关于兴悦晨公司是否因齿留香公司迟延履行租金义务即享解除权问题。第一期租金，兴悦晨公司催要后，齿留香公司延期交租，兴悦晨公司接受，双方合同实际继续履行；第二期租金，兴悦晨公司催要290472元，齿留香公司按照第一份租赁合同686平方米缴纳268912元，相差21560元，因双方对第二份租赁合同（55平方米）本就存在争议，故不宜认定齿留香公司故意不履行第二份租赁合同租金21560元。第三期租金应于2019年5月28日前支付，但因涉案房屋2019年4月9日因消防问题被要求停工处罚，6月前后又发生多次漏水事件，齿留香公司也因此遭受了损失，未能按时支付第三期租金系事出有因，且兴悦晨公司系房屋漏水后才向齿留香公司发出解除合同通知，故不宜适用双方约定“乙方逾期支付应缴费用超过30天的”以及“甲方有权单独终止合同”，兴悦晨公司不享有约定解除权。齿留香公司实际支付租金至2019年6月11日，虽有迟延履行情形，但尚达不到导致合同目的不能实现的严重程度，故兴悦晨公司亦不享有法定解除权，2019年6月26日，兴悦晨公司向齿留香公司发出的合同解除通知不能发生合同解除的效力。关于本案合同解除问题，一方面，当事人是自己利益的最佳判断者，美食城虽有漏水发生，但是否能够持续经营经营户具有判断能力，齿留香公司直接向经营户发布《歇业通知函》，要求商户不营业，应当认定齿留香公司对漏水损失的扩大具有过错。另一方面，涉案商铺用作美食城经营，次承租人涉及多家独立经营者，2019年6月26日，兴悦晨公司不享有解除权即向齿留香公司发出合同解除通知，次日，又径直向次承租人发布《通知恢复营业告知函》，并报告齿留香公司已不再享有承租权。此时，遭受漏水影响的尚食人家赔偿事宜尚未解决，双方既未就租赁物进行清算腾退也未办理任何交接手续，且因双方矛盾恶化引起的租赁关系不稳定性问题，直接影响次承租人。次承租人作为租赁物实际占有、使用人，本就是双方租赁利益的最终来源，双方应共同遵守租赁合同约定，共同为租赁物的有效利用提供便利条件，兴悦晨公司向经营户发布通知时，从根本上激化了矛盾，致使本案租赁合同目的难以实现，故一审法院确认双方合同解除时间为2019年6月27日为宜。四、租金及损失计算本案中，因双方均存在过错，《美食城场地租赁合同》第十条第2款规定的双方违约导致合同无法再执行，没收/支付履约保证金及一个半月租金两项惩罚性违约责任应相互抵销，对双方主张的以上两项违约责任，一审法院均不予支持。合同解除后，相关损失据实计算。关于租金、物业费计算，双方履行期间自2018年10月12日至2019年6月27日，共计8个月16天，免租期内物业费为19266元（13×741×2）；免租期外，因扣除兴悦晨公司承诺减免一个月租金、物业费，齿留香公司应缴纳5个月16天的租金、物业费合计803639.2元[（170+26）×741×5+（170+26）×741÷30×16]，以上租金、物业费共计822905.2元（19266+803639.2）。关于保证金，合同解除后，兴悦晨公司应将保证金50万元退还齿留香公司。齿留香公司共计向兴悦晨公司缴纳保证金、租金、物业费993955.79元，扣除应付租金及物业费后，兴悦晨公司应退还齿留香公司171050.59元（993955.79-822905.2）。关于兴悦晨公司主张迟延支付租金的滞纳金，根据本案已查明的事实，第一期租金齿留香公司虽迟延支付，兴悦晨公司事后予以接受未再主张违约责任，双方合同继续履行，故不适用滞纳金；第二期租金，齿留香公司尚有21560元未交纳，应按约定每日万分之七计算滞纳金，自2019年2月25日至2019年6月27日止计123天，滞纳金1856.3元（7÷10000×21560×123）。第三期租金，如前所述，租赁物因消防验收、漏水等问题未合理解决，兴悦晨公司存在过错，故对兴悦晨公司主张的第三期滞纳金，一审法院不予支持。综上，齿留香公司应向兴悦晨公司支付第二期滞纳金1856.3元。关于律师费，并非与租赁合同纠纷相关的必要费用，一审法院对此不予支持。关于装修损失计算，齿留香公司陈述投入的装饰、装修共计有八项，其中《设计合同》于2018年3月20日签订，《施工合同》于2018年4月8日签订，约定工期45天。齿留香公司与兴悦晨公司签订租赁合同的时间为2018年10月25日，租赁期自2018年10月12日起算，经推算，双方签订合同时，设计、施工均已完成。齿留香公司虽辩称与兴悦晨公司签订合同之后才装修施工，但未提交证据证明，一审法院对该辩称意见不予采信，因无证据证明设计、施工发生于本案租赁合同内，双方对此亦未约定，故齿留香公司主张设计、施工损失，无事实依据，一审法院不予支持。关于电路安装、下水管道安装、厨房排烟设备的费用，属基础设施装修，已附于涉案房屋，不可移动或拆除，双方《美食城场地租赁合同》第十一条约定“房屋内不可移动的附着的装饰物归甲方所有”，但同时亦约定“如发生转让则转让费（含装修折旧和固定资产折旧残值）归乙方所有”，本案主要因漏水问题引起，兴悦晨公司对漏水存在主要过错，加之，兴悦晨公司在双方未办理腾退清算手续前，直接向次承租人发布恢复营业通知，要求次承租人继续营业，并告知次承租人不再向齿留香公司支付租金，应当认定兴悦晨公司同意次承租人继续利用齿留香公司的装修装饰物经营，对该部分费用兴悦晨公司应当承担主要责任。因双方均表示不对装修残值进行鉴定，一审法院根据齿留香公司提交的能相互印证的合同及付款凭证，考虑装修折旧、兴悦晨公司对装修物的利用程度并结合双方过错程度等因素，一审法院确认兴悦晨公司应当按齿留香公司实际支付的电路（90000元）、管道（13600元）和厨房排烟设备（60000元）等共计装修费163600元（90000+13600+60000）的80%补偿齿留香公司，即应补偿齿留香公司130880元（163600×80%）。关于齿留香公司主张的购买办公家具、置办收银系统、门头制作等费用支出，因所购物品并非不可移动的附合物，也不因房屋租赁合同的解除而灭失，可由其自行拆除搬离，该笔款项不应计入齿留香公司的经济损失。关于漏水损失，齿留香公司未提交相关损失凭证，根据兴悦晨公司提交的证据分析，2019年6月5日发生漏水，《关于尚食人家淹水赔偿情况说明》记载停业9天，而6月17日，兴悦晨公司向星和创物业出具《工作联系函》，要求检查电路、空调、消防等设施，保证正常使用，说明此时美食城仍未能营业，综合双方证据及过错程度，一审法院认定美食城停业时间自2019年6月5日至6月17日为宜，共计13天，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应的减少租金或者延长租期，现双方均要求解除合同，合同已无继续履行可能，故一审法院认定应当参照停业时间减少租金及物业费，经核算，租金及物业费应当扣除62935.6元[（170+26）×741÷30×13]。关于占用费，因兴悦晨公司已向次承租人发出停止向齿留香公司缴纳租金的通知，又自行通知次承租人继续经营，同意次承租人继续经营，根据兴悦晨公司的行为，合同解除后，并非齿留香公司实际占有使用租赁物，故对其请求齿留香公司承担合同解除后房屋占用费的请求，一审法院不予支持。关于兴悦晨公司主张的装修垃圾清运费、水电费，双方合同中并未约定，且无证据证明兴悦晨公司已代齿留香公司缴纳，故对其请求齿留香公司支付上述费用的意见，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉兴悦晨企业管理有限公司与武汉齿留香餐饮管理有限公司签订的两份《美食城场地租赁合同》于2019年6月27日解除；二、武汉齿留香餐饮管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉兴悦晨企业管理有限公司支付滞纳金1856.3元；三、武汉兴悦晨企业管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉齿留香餐饮管理有限公司退还租金171050.59元；四、武汉兴悦晨企业管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉齿留香餐饮管理有限公司支付装修损失130880元；五、武汉兴悦晨企业管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉齿留香餐饮管理有限公司支付漏水损失62935.6元；六、驳回武汉兴悦晨企业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回武汉齿留香餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。综上，以上第二、三、四、五项相互折抵后，武汉兴悦晨企业管理有限公司应于一审判决生效之日起十日内向武汉齿留香餐饮管理有限公司支付363009.89元（171050.59+130880+62935.6-1856.3）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8856元，减半收取4428元，由武汉兴悦晨企业管理有限公司负担4400元，武汉齿留香餐饮管理有限公司负担28元。一审反诉案件受理费12190元，由武汉兴悦晨企业管理有限公司负担2190元，武汉齿留香餐饮管理有限公司负担10000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：兴悦晨公司向本院提交《建设工程消防验收意见书》一份，证明涉案场地的装修工程于2019年6月5日符合国家消防技术规范要求。经质证，齿留香公司对于兴悦晨公司提交证据的意见为：一、该证据并非二审新证据，该证据在一审判决中已经有过认定，一审判决是在未经双方质证的情况下将该证据作为定案的依据，程序违法。即使现在兴悦晨公司在二审提交这份证据，也不能改变一审程序违法的事实。二、该证据正好证明齿留香公司的观点，即2019年6月5日前涉案的2506平方米的裙楼面积未通过消防验收，兴悦晨公司出租给齿留香公司的房屋是一个未经消防验收的房屋。兴悦晨公司作为办理消防验收手续的唯一主体，当时已经违反了法律的强制性规定，是根本违约。三、该证据的最后一句话结合齿留香公司从武昌消防处调取的消防回函正好证实兴悦晨公司是因为没有通过消防验收备案而投入使用被处罚，也说明兴悦晨公司因为未办理法定消防手续导致涉案场地内的所有租户不得营业。四、因兴悦晨公司的违约行为导致齿留香公司在因兴悦晨公司被罚停业期间的租金、物业费应予返还。本院认为，对于兴悦晨公司向本院提交的证据，该证据系与原件核对无误的复印件，且该证据能够达到其证明目的，本院对该证据的证明目的予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，兴悦晨公司与齿留香公司于2018年10月25日签订的两份《美食城场地租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因上述两份合同约定的涉案房屋的面积合计741平方米（686+55），故齿留香公司关于涉案房屋租赁面积为686平方米的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。齿留香公司上诉认为一审法院认定涉案房屋未经消防验收的责任承担主体为齿留香公司实属错误。因武汉市公安消防局于2017年10月25日作出《建设工程消防验收意见书》，综合评定涉案项目消防验收复验合格。齿留香公司在与兴悦晨公司签订《美食城场地租赁合同》前已就涉案房屋的装饰装修工程与他人签订施工合同并举行开工仪式，而且齿留香公司作为涉案房屋装饰装修工程的建设单位以及该房屋的使用人，在涉案房屋已经取得上述《建设工程消防验收意见书》的情况下，就该房屋的装饰装修工程负有办理消防验收的主要义务，兴悦晨公司则负有相应的协助配合义务，现齿留香公司并未提交充分的证据证明兴悦晨公司存在不予配合的行为，而且兴悦晨公司在涉案房屋因消防问题被停工后，向齿留香公司出具《工作联系函》，承诺减免一个月租金及物业费，即兴悦晨公司已经合理分担了齿留香公司因消防停工产生的损失，涉案房屋也于2019年6月5日经武汉市武昌区建设委员会评定装修工程符合国家消防技术规范要求，故齿留香公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。齿留香公司上诉认为一审法院认定齿留香公司应向兴悦晨公司缴纳5个月16天的租金和物业费合计822905.2元实属错误。首先，因涉案房屋用于美食城经营，次承租人涉及多家经营户，虽然兴悦晨公司未尽到维修义务导致涉案美食城出现漏水，并致使其中一家经营户停业9天，但齿留香公司于2019年6月22日直接向全体经营户发布《歇业通知函》，通知全体经营户不营业，而兴悦晨公司则于2019年6月27日向全体经营户发布《通知恢复营业告知函》，通知全体经营户齿留香公司已不再享有承租权。双方当事人上述向全体经营户发布通知的行为，从根本上激化了矛盾，导致本案租赁合同目的难以实现，一审法院综合本案事实，认定双方当事人签订的两份《美食城场地租赁合同》于2019年6月27日解除并无不当。其次，因双方当事人签订的两份《美食城场地租赁合同》的履行期间自2018年10月12日起至2019年6月27日止，共计8个月16天，免租期内物业费为19266元，免租期外扣除兴悦晨公司承诺减免的一个月租金、物业费，齿留香公司应缴纳5个月16天的租金、物业费合计803639.2元，故齿留香公司在两份租赁合同履行期间应缴纳的租金、物业费共计822905.2元（19266+803639.2）。现齿留香公司已向兴悦晨公司缴纳保证金、租金、物业费共计993955.79元，扣除其应缴纳的租金及物业费822905.2元，一审判决兴悦晨公司退还齿留香公司171050.59元（993955.79-822905.2）并无不当。齿留香公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。齿留香公司上诉认为一审法院认定兴悦晨公司向齿留香公司支付的装修损失为130880元实属错误，齿留香公司关于涉案房屋实际的设计、施工行为发生在租赁合同约定的免租期内，齿留香公司支付的设计、施工费用406771元应作为装修损失，按照一定比例由兴悦晨公司予以补偿。因齿留香公司与他人于2018年3月20日签订《设计合同》，于2018年4月8日签订《施工合同》，2018年4月12日，涉案美食城举行了装修开工仪式，上述《施工合同》约定的施工工期为45天，而齿留香公司与兴悦晨公司于2018年10月25日签订两份《美食城场地租赁合同》，约定租赁期自2018年10月12日起算。现齿留香公司主张涉案房屋的设计、施工行为发生在租赁合同约定的免租期内，但齿留香公司对其主张的事实并未提交充分的证据予以证明，一审判决认定涉案房屋的设计、施工在齿留香公司与兴悦晨公司签订两份《美食城场地租赁合同》之前均已完成并无不当。齿留香公司就其与兴悦晨公司签订两份租赁合同之前的装修行为主张装修损失缺乏事实和法律依据，对其该项上诉理由，本院不予采纳。齿留香公司上诉请求改判兴悦晨公司向齿留香公司支付违约金524790元。因双方当事人在合同履行过程中均存在违约行为，且对于租赁合同的解除均存在过错，一审法院综合本案合同履行情况、双方当事人的过错程度以及实际损失，判决齿留香公司向兴悦晨公司支付滞纳金1856.3元，兴悦晨公司向齿留香公司支付装修损失130880元以及漏水损失62935.6元并无不当，本院予以维持。齿留香公司的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，齿留香公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12190元，由武汉齿留香餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年九月十五日书记员 何 瑛