四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1802号 上诉人（原审被告）：绵阳申通快递服务有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区长虹大道北段166号。统一社会信用代码：91510703782269433W。 法定代表人：许鑫萍，公司董事长。 委托诉讼代理人：李光明，绵阳市求实法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：刘明慧，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川绵阳岷山实业集团有限公司，住所地：绵阳高新区菩提寺岷山机电工业园。统一社会信用代码：915107067089594601。 法定代表人：燕泽山，公司董事长。 委托诉讼代理人：程健，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川道融民舟律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：成都划得来科技有限公司，住所地：成都市金牛区圃园北路1号附12号。统一社会信用代码：91510106MA6C66JD59。 法定代表人：龚婷,执行董事。 上诉人绵阳申通快递服务有限公司（以下简称绵阳申通公司）因与被上诉人四川绵阳岷山实业集团有限公司（以下简称岷山实业公司）、成都划得来科技有限公司（划得来科技公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院(2020)川0792民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，上诉人绵阳申通公司的法定代表人许鑫萍及委托诉讼代理人李光明、刘明慧，被上诉人岷山实业公司的委托诉讼代理人程健、黄俊杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 绵阳申通公司上诉请求：1.撤销原判，并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与岷山实业公司虽然签订有《房屋租赁合同》，但是一份不需合同双方实际履行的合同，且已经解除。本案存在两份《房屋租赁合同》，一份是岷山实业公司与划得来科技公司的《房屋租赁合同》，签订时间应当在2018年8月。合同签订后各方履行了合同，一方是划得来科技公司的实际控制人卢营营于2018年8月22日、8月30日分三笔支付了租房保证金和租金共计1461906元，划得来科技公司付清一年的房屋租金和保证后，岷山实业公司即将10162米房屋交付划得来科技公司，划得来科技公司即开始占有和使用租赁房屋，并按期缴纳水电费。该合同既是以上双方真实履行的《房屋租赁合同》。另一份是2018年12月岷山实业公司与划得来科技公司根据需要与上诉人签订的不需实际履行的《房屋租赁合同》。该合同签订时间系2018年12月4日倒签，签订合同时划得来科技公司的人拿了空白合同让上诉人在茶楼签的字，上诉人从来没有去过租赁场地，也没有与岷山实业公司的人见过面，该合同签订后，我公司从未支付过房屋保证金，更未向岷山实业公司支付过租赁房屋租金，岷山实业公司也未以任何形式向我公司交付租赁房屋，双方并无履行本合同的真实意思表示，故合同签订后各方均未履行合同权利义务，岷山实业公司也从未要求上诉人履行合同权利义务。虽然岷山实业公司于2018年12月4日以上诉人名义开具了租金发票，但划得来科技公司卢营营2018年8月支付住房保证金和租金的行为不是我公司的授权行为：一是2018年8月上诉人与卢营营并不认识；二是划得来科技公司租赁岷山实业公司房屋的事实上诉人完全不知情；三是上诉人从未以书面或其他方式委托划得来科技公司代为交付房屋租金及保证金，或接受岷山实业公司交付的租赁房屋；四是卢营营交付租金是岷山实业公司向划得来科技公司交付房屋之前，即2018年8月，而岷山实业公司以上诉人名义开具的收取租金发票的时间是2018年12月4日，与该份不需要履行的《房屋租赁合同》签订的时间吻合。作为一家企业，租金进帐几个月才开具发票，与一个正常企业的经营常理不符。虽然岷山实业公司提交了名称为上诉人的发票，但发票是岷山实业公司自行制作的，并没有上诉人的签字确认。划得来科技公司会计邓某确认岷山实业公司与划得来科技公司与2018年8月签订了书面的房屋租赁合同，涉案房屋系划得来科技公司租赁。上诉人申请贵院向邓某核实相关情况，查明案件事实。岷山实业公司以一份不需履行，实际上合同双方并未履行的合同向上诉人主张权利，违背了合同权利义务对等原则，其要求上诉人支付划得来公司占有房屋租金的请求不应得到法律支持。二、岷山实业公司关于上诉人与划得来公司有合作，是上诉人租赁后交给划得来科技公司实际使用的观点，不能成立。《房屋租赁合同》第7条第2款明确，租赁期间承租方如欲将房屋转租给第三人使用，必须征得岷山实业公司书面同意。若岷山实业公司与上诉人有房屋租赁关系，但款项是划得来科技公司转账的，那么根据合同约定与常理来看，岷山实业公司应当要求上诉人征得其同意，本案中不存在上述书面同意的任何只言片语。三、岷山实业公司在划得来科技公司不能履行合同义务的情行下，作为合同当事人应当主动积极采取措施止损，由于其不作为造成的损失的扩大，对扩大损失应由岷山实业公司自行承担责任。四、本案存在公安机关的不当查封行为，致使损失扩大的情形，应当减轻承租方的违约责任。德阳经侦完全可以将货物搬至非市区租金低的仓库查封，非市区的租金加上运费，金额也会远远小于现在的占有费用。五、原判认定使用面积为4869.8平方米系认定事实错误，未扣除架空层、不使用的电梯间等面积，而且判决确定的面积与现场实际丈量面积不一致。因此，划得来科技公司现在实际使用面积应以产权证载明的面积作为计算租金依据。六、原判并未考量疫情期间，国家出台的房租减免政策，简单粗暴判定租金，与国家保护、支持中小企业的政策相违背。 岷山实业公司辩称，上诉人陈述的事实与客观事实不符，一审认定事实清楚。岷山实业公司与绵阳申通公司签订有书面租赁合同，是双方的真实意思表示，双方存在租赁关系，绵阳申通公司将房屋交予划得来科技公司使用并不影响其应承担合同责任。岷山实业公司还向绵阳申通公司开具发票，同时绵阳申通公司还向岷山实业公司发出解除合同的通知书。划得来科技公司实际使用房屋，并不影响划得来科技公司与绵阳申通公司共同向岷山实业公司承担责任。一审中，绵阳申通公司自认其与划得来科技公司之间有配送一体化的合作。岷山实业公司对于租赁合同没有任何过错，划得来科技公司在一审中明确愿意承担责任，一审判定划得来科技公司与绵阳申通公司承担连带责任，适用法律正确。 划得来科技公司未答辩。 岷山实业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告腾空并返还承租的位于绵阳市高新区共计4962平方米的仓储库房；2.判令被告向原告支付提前解除合同的违约金428716.8元；3.判令被告参照原合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费至实际腾空并返还房屋之日止；4.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明：1.2018年，原告岷山实业公司（甲方）与被告绵阳申通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于绵阳市高新区，租金为人民币12元／月／平方米，租期为三年，从2018年9月1日起至2021年8月31日止，租赁保证金为人民币50000元；合同签订之日起三日内，乙方应向甲方支付600000元预付款（其中300000元为定金），双方办理完毕房屋租赁的全部交接手续之日，乙方应一次性向甲方付清第一年租金，以后租金每年支付一次，乙方应于每年租期届满前一个月向甲方交纳下一年度的租金；租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退租或解除合同，必须提前2个月书面通知甲方，同时应向甲方支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金的30%计算；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件。租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失。2.第三人划得来科技公司股东卢营营于2018年8月22日向原告岷山实业公司转账支付租金600000元，于2018年8月30日向原告岷山实业公司转账支付租金904976元，2019年3月29日，邓某向原告岷山实业公司支付“7号仓库租金”6960元；2018年12月4日原告岷山实业公司向被告绵阳申通公司开具二张名称为厂房租金的增值税专用发票，金额为1461936元。3.2019年7月5日，被告绵阳申通公司向原告岷山实业公司发出《租赁合同解除通知书》，明确“现因不可抗力，无法继续经营，特通知贵司解除租赁合同，解除时间为2019年8月31日，现提前两个月通知。”原告岷山实业公司对解除合同予以认可。4.因被告绵阳申通公司与第三人划得来科技公司有协商合作，本案所涉租赁房屋实际由第三人划得来科技公司在使用，后因第三人划得来科技公司涉嫌犯罪，2019年6月4日，德阳市公安局经侦支队查封了第三人存储在本案租赁房屋中的货物；后被告绵阳申通公司书面申请德阳市公安局经侦支队同意，于2019年8月26日至2019年8月31日，被查封的货物搬至绵阳岷山机电园7栋1楼储存，占用仓储面积为4869.8平方米，至今仍未搬离。 一审法院认为，本案的争执焦点是合同解除的违约责任和房屋占用费应由谁承担的问题。原、被告于2018年所签订的《房屋租赁合同》，内容是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，案涉租赁房屋虽为第三人划得来科技公司在使用，但租赁房屋具体由谁使用系被告绵阳申通公司与第三人划得来科技公司之间的协商约定，被告绵阳申通公司作为房屋租赁合同的相对人应当承担相应的合同义务。2019年7月5日，被告向原告发出《租赁合同解除通知书》要求解除租赁合同，解除日期为2019年8月31日，原告对此也予以认可，一审法院对此亦予以确认。合同解除后，被告应当及时腾退租赁房屋返还给原告，但因第三人涉嫌犯罪，货物被查封，暂无法将租赁的所有房屋退还给原告，必然会对原告造成一定经济损失，此责任在第三人划得来科技公司，第三人划得来科技公司作为实际使用人亦愿意承担房屋占用费。一审法院认为应由被告和第三人共同承担违约责任及房屋占用费，故原告要求按照租赁合同约定的租金标准计算房屋占有使用费至实际返还房屋之日止的请求合理，一审法院予以支持；经计算每日的占用费为1947.9元（实际占用面积4869.8㎡×12元/㎡/月÷30天/月）。 关于违约金问题。租赁合同明确约定：“租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退租或解除合同，必须提前2个月书面通知甲方，同时应向甲方支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金的30%计算。”原告主张按剩余两年租金总额的30%计算违约金，被告及第三人对此不予认可。一审法院认为，提前解除合同会给原告造成一定经济损失，但合同解除后原告可将已腾退的房屋再次出租获得利益，原告重新出租房屋需要一定的时间过程，该时间过程中的租金损失即为原告的实际损失，根据原告的实际损失情况，原告所主张的违约金明显过高。一审法院认为以实际退还的面积按原合同约定的租金标准计算一个月时间较为适宜，经计算为63506元{（10162㎡-4869.8㎡）×12元/㎡/月}。 2018年9月1日至2019年8月31日的租金应为1463328元，加上保证金50000元，本应向原告支付1513328元，但第三人实际向原告支付租金及保证金共计1511936元，扣除第一年租金，实际支付保证金48608元，折抵违约金63506元后，还应向原告支付违约金14898元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告绵阳申通快递服务有限公司与第三人成都划得来科技有限公司将现占有使用的房屋在解除查封之日起十日内退还给原告四川绵阳岷山实业集团有限公司；二、被告绵阳申通快递服务有限公司与第三人成都划得来科技有限公司于本判决生效后十日内向原告四川绵阳岷山实业集团有限公司支付房屋占用费（房屋占用费计算方式：从2019年9月1日起，按照每日1947.9元的标准，计算至实际腾退归还之日止）；三、被告绵阳申通快递服务有限公司与第三人成都划得来科技有限公司于本判决生效后十日内向原告四川绵阳岷山实业集团有限公司支付违约金人民币14898元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为10760元，由被告绵阳申通快递服务有限公司与第三人成都划得来科技有限公司共同负担。 二审中，上诉人绵阳申通公司围绕上诉请求提交新证据。1.2018年8月21日岷山实业公司与划得来科技公司之间签订的《房屋租赁合同》，证明：岷山实业公司与划得来科技公司之间建立了租赁合同关系。签约时间与卢营营付款时间一致。2.《保证书》，证明：上诉人承诺岷山实业公司与绵阳申通公司之间的房屋租赁合同与发票仅用于项目申报，仓库实际使用人是划得来科技公司，开票的费用由绵阳申通公司承担。岷山实业公司对此明知且同意。3.《补充协议》，证明：2018年9月1日，岷山实业公司与划得来科技公司签订租赁补充协议，调整了租赁面积。由于划得来科技公司收到了租赁房屋，所以才能调整租赁面积，真正的承租人是划得来科技公司。本院组织各方进行质证。被上诉人岷山实业公司的质证意见为：对证据的真实性予以确认，合法性有异议，关联性有异议，达不到上诉人的证明目的。该证据是否属于新证据有异议。通过保证书可以看出，由于绵阳申通公司与划得来科技公司之间有项目合作，故由绵阳申通公司与岷山实业公司之间签订租赁合同。虽然划得来科技公司与岷山实业公司之间曾有租赁合同，但应划得来科技公司与绵阳申通公司的请求，重新签订合同变更了租赁主体。保证书约定相应责任由划得来科技公司承担，是划得来科技公司与绵阳申通公司之间内部约定，无法约束到岷山实业公司。被上诉人划得来公司未发表质证意见。本院认为，该组证据可以证明岷山实业公司与划得来科技公司曾签订《房屋租赁合同》，但随后岷山实业公司又与绵阳申通公司签订了案涉《房屋租赁合同》。虽然绵阳申通公司与划得来科技公司约定案涉《房屋租赁合同》仅用于项目申报，但该约定并不能约束岷山实业公司。现目前的证据无法证明岷山实业公司明知实际合同履行及责任承担主体是划得来科技公司。该组证据无法达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。二审中，绵阳申通公司申请证人邓某出庭，拟证明案涉房屋实际由划得来科技公司承租并使用，应当认定划得来科技公司是租赁合同的当事人。关于证人证言应否采信，本院将综合全案证据予以判定。对当事人二审争议的事实本院认定与一审一致。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》解除后，房屋占用费及违约金应由谁承担；2.本案是否存在减轻承租方违约责任的情形；3.一审认定占用面积为4869.8m2是否正确。现本院分述如下： 一、关于案涉《房屋租赁合同》解除后，房屋占用费及违约金应由谁承担的问题。首先，案涉《房屋租赁合同》具备合同生效的形式及实质要件。案涉《房屋租赁合同》，内容具体完备，岷山实业公司与绵阳申通公司分别加盖了公司印章，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有法律约束力。其次，在合同履行过程中，绵阳申通公司通过实际行为享受了合同权利，属于合同一方当事人。一是绵阳申通公司受领了岷山实业公司向其开具的两张厂房租金的增值税专用发票；二是2019年7月5日，绵阳申通公司向岷山实业公司发出《租赁合同解除通知书》。最后，虽然绵阳申通公司与划得来科技公司约定案涉《房屋租赁合同》仅用于项目申报，但该约定并不能约束岷山实业公司。现因划得来科技公司涉嫌犯罪，货物被查封，在合同解除后无法及时腾退租赁房屋，必然对出租方构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，绵阳申通公司作为案涉《房屋租赁合同》的当事人因划得来科技公司的原因造成违约，应当向岷山实业公司承担违约责任。但由于划得来科技公司表示愿意承担相应责任，故一审判决由绵阳申通公司与划得来科技公司共同向岷山实业公司承担房屋占用费及违约金，并无不当，本院予以维持。 二、关于本案是否存在减轻承租方违约责任的情形的问题。一审法院综合考虑实际损失大小、当事人主观过错等情况，已经对违约金进行了调整。本案中岷山实业公司已经配合绵阳申通公司及有关部门将案涉物品腾挪、整理，切实减少物品的实际占用面积，应当认定岷山实业公司已经采取了防止损失进一步扩大的措施。绵阳申通公司据此的主张，不能成立，本院不予支持。至于绵阳申通公司主张公安机关存在不当查封行为，致使损失扩大。该情形与本案无关，应由当事人另案处理。 三关于一审认定占用面积为4869.8m2是否正确的问题。一审承办人与各方当事人共同前往物品实际存放地点，通过测量形成了《现场勘验记录》，记载物品实际占用面积为4869.8m2，各方当事人均予以认可。现绵阳申通公司主张勘验有误，应当提供相应证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。现绵阳申通公司并未提供证据予以证明，故对于其关于占用面积有误的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人，绵阳申通快递服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费21520元，由绵阳申通快递服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  骆 军 审 判 员  李 维 审 判 员  田 苑 二〇二〇年九月二日 法官助理  伍艳玲 书 记 员  伍静贤