河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终3556号 上诉人（原审被告）：李永生，男，1969年5月24日出生，汉族，住河北省邯郸市磁县。 被上诉人（原审原告）：邯郸锦兰童装城有限公司，住所地磁县磁州镇北三环路南。 法定代表人：王宏瑞，该公司经理。 委托诉讼代理人：段海珂，河北匡正律师事务所律师。 上诉人李永生因与被上诉人邯郸锦兰童装城有限公司（以下简称锦兰童装城）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2020）冀0427民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李永生上诉请求：1、撤销磁县人民法院（2020）冀0427民初525号民事判决，依法改判，驳回被上诉人的起诉或发回重审；2、本案所有诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：本案既然已查明被上诉人主管单位为被上诉人“磁县童装城管委会”，已经被磁县法院于2020年1与6日立案受理，现法院正在审理“租赁过程中排除妨害、赔偿损失”的情况下，且该案的审理结果对本案有重大影响，依照法律规定，本案应当依法中止诉讼，而一审法院却强先作出判决，明显违背法定程序；本案上诉人租赁合同的对象为“磁县童装城管委会”，租赁合同的双方主体为：上诉人、磁县童装城管委会，依据2019年1月18日向上诉人送达《通知》的为磁县童装城管委会，以此证明截止2019年1月18日，在履行租赁合同出租方的主体仍然是磁县童装城管委会，并不是被上诉人邯郸锦兰童装城有限公司。据此被上诉人诉讼主体不适格；本案不能履行租赁合同的过错方为出租方“磁县童装城管委会”的强行阻止、妨碍，导致上诉人投资1000多万元、购置设备、进行装修的租赁场地不能正常经营。 锦兰童装城答辩称，李永生的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 锦兰童装城向一审法院起诉请求：1.判令李永生腾出占用锦兰公司的建筑面积为3900平方米的房屋并交付锦兰公司；2.判令李永生支付锦兰公司房屋租金132600元（2019年3月10日至2019年9月29日期间的房屋租金）；3.判令李永生支付锦兰公司房屋占用费103350元（2019年9月30日至本诉状日2020年3月6日期间的房屋占用费）及自2020年3月7日起至交付房屋日止的房屋占用费（按房屋建筑面积3900平方米每月每平方米5元标准计算）；4.判令李永生承担本案受理费并加倍支付迟延履行期间的债务利息。法庭辩论终结前，锦兰公司将第2、3项诉讼请求变更为：2.判令李永生支付锦兰公司房屋租金214500元（自2019年3月10日至2020年3月30日，因疫情减免51天的租金，按照11个月计算）。3.判令李永生支付锦兰公司房屋占用费（自2020年3月31日至交付房屋日止，按房屋建筑面积3900平方米每月每平方米5元标准计算）。 一审法院认定事实：2010年3月2日，磁县童装城管委会与李永生签订了《磁县童装城（接待中心）租赁合同》。磁县童装城管委会为合同甲方，李永生为合同乙方。该合同约定，租赁标的物名称为磁县童装城内的27-28号楼“接待中心”（甲方原自定名称），建筑面积为：3900平方米（含地下室折合面积）。乙方用于经营餐饮、住宿、休闲娱乐项目。租赁期限为10年，从2010年4月1日起至2020年3月30日止。免租期为一年，第一年免租金，第二年每月4元/平方米，第三年每月4元/平方米，第四年每月5元/平方米，第五年每月6元/平方米，第六年至第十年的租赁价格依照届时童装城内厂房的租赁价格执行，或按市场行情双方另行协商，租赁面积均按标的物建筑面积计算。合同中还约定了双方的权利、义务和责任，其中第七项第3条约定“租赁期间乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，须符合消防安全及其他相关规定，并事先征得甲方同意，按规定须经有关部门审批的，乙方要报请有关部门批准后方可进行”，第5条约定“租金期满后，甲方的接待中心如继续对外出租时，同等条件下乙方享有优先租赁权；如期满后甲方不再出租，乙方要将其所租赁的（接待中心）房屋建筑及其设施在正常使用状态下如期归还给甲方，否则由此造成的一切损失和后果都由乙方承担”，第10条约定“租赁期间乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得损坏原建筑设施主体结构，双方终止合同或租赁期满后乙方向甲方归还该建筑设施时甲方对乙方不作任何补偿”。合同签订后，磁县童装城管委会将涉案房屋交付李永生使用。2016年9月20日，磁县童装城管委会成立了锦兰公司后，将童装城内的房产所有权登记在锦兰公司名下，并将该合同的权利和义务全部移交给该公司。2015年3月30日以前，锦兰公司和李永生均对合同约定的权利和义务履行无异议。2015年4月1日以后，双方对租金价格发生争议，锦兰公司因此向一审法院提起诉讼，经一审法院一审和邯郸市中级人民法院二审，判决自2015年4月1日以后的租金按照每月每平方米5元计算。后李永生按照此标准向锦兰公司交纳租金至2019年3月9日。2019年1月，李永生对经营的商务宾馆进行装修升级改造，2019年1月18日磁县童装城管委会向李永生送达一份通知，内容为“商务会馆李永生：因有人反映你单位违反你我双方于2010年3月2日签订的《磁县童装城(接待中心)租赁合同》，私自将租赁房屋另租赁给第三方，现通知你单位立即停止电梯安装施工等一切对该租赁房屋的施工行为”。庭审中，锦兰公司认可磁县童装城管委会的上述行为。2020年3月30日合同期满后，锦兰公司与李永生未继续签订合同，李永生未将租赁房屋返还于锦兰公司。另查明，李永生、磁县景苑宾馆作为原告于2020年1月6日向一审法院起诉被告磁县童装城管委会，要求磁县童装城管委会排除妨碍、停止阻挠其施工，并赔偿给其造成的误工、停业等全部损失20万元。 一审法院认为，锦兰公司与李永生签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据合同约定，租赁期限已于2020年3月30日届满，双方未就续租事宜达成一致，故李永生理应在租赁期满后将房屋腾清并返还锦兰公司。李永生主张根据合同约定其享有优先租赁权，应继续承租涉案房屋。优先承租权系双方约定之权利，而非法定之权利。依据双方合同约定，李永生享有优先租赁权的条件是锦兰公司继续出租涉案房屋且需在同等条件下，现李永生并无证据证明该两项条件成立，因此李永生关于其有优先租赁权的辩解意见，不予支持。李永生要求锦兰公司赔偿其停业损失的主张，因李永生已就该项请求另行提起诉讼，故本案对此不作处理。关于李永生是否应当向锦兰公司支付剩余租金及房屋占用费的问题，一审法院认为，交纳租金是李永生应当履行的合同义务，合同期满后，李永生未将租赁房屋返还给锦兰公司，故应当支付房屋占用期间的损失，其所称的装修和停业不是拒付租金和房屋占用期间损失的法定理由，故对其辩解，不予支持。李永生向锦兰公司交纳房屋租金至2019年3月9日，从2019年3月10日至合同期满日即2020年3月30日共计12个月零21天，锦兰公司自愿按照11个月主张，按照每月每平方米5元计算，租金应为214500元（3900×5×11），故锦兰公司要求李永生支付租金214500元的诉讼请求，予以支持。锦兰公司主张李永生按房屋建筑面积3900平方米每月每平方米5元标准计算，自2020年3月31日起至交付房屋日止的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李永生于本判决生效之日起二十日内将租赁原告邯郸锦兰童装城有限公司的接待中心（磁县童装城内的27-28号楼，建筑面积3900平方米）腾清并交付于原告邯郸锦兰童装城有限公司；二、被告李永生于本判决生效之日起十日内向原告邯郸锦兰童装城有限公司支付租金214500元；三、被告李永生于本判决生效之日起十日内向原告邯郸锦兰童装城有限公司支付占用房屋期间的损失，按照每月19500元计算，自2020年3月31日起至返还房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4839元，由被告李永生负担。 本院经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案为租赁合同纠纷，被上诉人请求的是上诉人应交付房屋并支付租赁费及占用费。而上诉人所称的另一案为上诉人、磁县景苑宾馆作为原告起诉请求磁县童装城管委会排除妨碍、停止阻挠其施工，并赔偿给其造成的误工、停业等全部损失问题，虽然系在履行租赁合同过程中产生的纠纷，但属可以分别进行诉讼两个案件，与本案非同一案件，本案并不以该案的审理结果为前提，不存在影响问题，不属应当依法中止诉讼的情形，故一审法院不存在违反法定程序问题；上诉人签订合同时，确实是磁县童装城管委会，认定当时租赁合同的双方主体为上诉人、磁县童装城管委会也是不争的事实，但在合同签订后，磁县童装城管委会于2016年9月20日设立了锦兰公司，将童装城内的房产所有权登记在锦兰公司名下，并将该合同的权利和义务全部移交给该公司，被上诉人锦兰公司成为租赁合同的相对方。磁县童装城管委会作为锦兰公司的主管单位，其在2019年1月18日向上诉人送达《通知》的行为，不能否定履行租赁合同的主体为锦兰公司，据此，本案中锦兰公司诉讼主体适格；本案不能履行租赁合同的过错方是否在出租方“磁县童装城管委会”的强行阻止、妨碍，因上诉人已在一审法院起诉并请求由此导致其投资1000多万元、购置设备、进行装修的租赁场地不能正常经营的问题，对此本案不作处理。 综上所述，李永生的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4520元，由上诉人李永生负担。 本判决为终审判决。 审判长  王双振 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年九月九日 书记员  张倩文