山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8749号上诉人（原审被告）：山东羽泓健身咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：张仁凤，总经理。委托诉讼代理人：姚虎明，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋慧冬，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东国华物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：冯鑫博，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。上诉人山东羽泓健身咨询有限公司（以下简称羽泓公司）因与被上诉人山东国华物业管理有限公司（以下简称国华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）鲁0191民初1104号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。羽泓公司上诉请求：1.请求撤销一审判决书，驳回国华物业公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用均由国华物业公司承担。事实和理由：一、羽泓公司与国华物业公司之间并未签订物业服务合同，亦未形成物业服务的合意，双方不存在合同关系，国华物业公司无权向羽泓公司主张物业服务费用。二、国华物业公司主张的物业费收费标准、收费面积没有任何依据。1.国华物业公司主张物业费用计费标准是其单方主张，双方从未达成过合意。国华物业公司提供的《国华印象城前期物业服务合同》中并没有针对储藏室、游泳池等收费的标准，国华物业公司也没有提供类似储藏室、游泳池的其他业主的收费凭证，直接以《国华印象城前期物业服务合同》中的商业用房等主张物业费用，没有依据。2.国华物业公司主张的收费面积没有依据。根据《山东省物业服务收费管理办法》规定，普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内。羽泓公司承租储藏室和游泳池并不是商业用房性质，其性质实际是小区内消防蓄水池，储藏室也是在蓄水池上加盖的隔层，无法办理产权证，不属于物业费收费范围。而且羽泓公司承租的储藏室和游泳池，其中仅游泳池就2000多平方米，还包括部分热力沟、管道等公共配套部分，实际可使用面积也就400-500平方米左右。对于游泳池、公共配套部分占用的面积，国华物业公司无权收取物业费用，更无权参照商业用房标准计算物业费用，但国华物业公司是按照476.49平方米计收物业费用，显然不合理也没有任何依据。三、国华物业公司无权主张未提供物业服务期间的费用。1.国华物业公司无权主张未进驻前的物业管理费用。国华物业公司在一审第一次开庭证据交换时提供了与开发商签订并备案的《国华印象城前期物业服务合同》，该合同签订日期为2017年7月25日，合同中约定了物业合同生效日期为2017年7月31日。故在7月31日前，国华物业公司并不是该小区的物业服务公司，无权向羽泓公司主张之前的物业费用。2.国华物业公司一审第二次庭审提供的第二份《国华印象城前期物业服务合同》不应当被采信。在羽泓公司针对国华物业公司物业服务时间提出抗辩后，为了弥补时间空缺，国华物业公司又在第二次开庭时提供了另一份未经过任何备案的《国华印象城前期物业服务合同》，羽泓公司认为该份合同存在严重造假的嫌疑。国华物业公司与开发商是关联公司，存在补盖合同的便利条件。在同一小区的前期物业服务阶段，开发商与关联的物业公司签订两份《国华印象城前期物业服务合同》，该情况违背常理。该《国华印象城前期物业服务合同》中约定的前期物业服务时间是2011年7月30日，而国华印象城小区入住时间是2015年3月份，提前四年之久签订《国华印象城前期物业服务合同》与常理不符。四、羽泓公司从未收到国华物业公司任何催告，诉讼时效已过。羽泓公司从未收到过国华物业公司的缴费催告通知，双方自始至终并未达成物业服务合同的约定，对于物业服务的标准、服务期限、服务内容、服务费用等均未达成合意，在此情况下，国华物业公司无权向羽泓公司主张费用，且超过诉讼时效不能予以支持。国华物业公司辩称，一、国华物业公司向羽泓公司主张物业费是依据《国华印象城前期物业服务合同》。2011年7月29日，国华物业公司即与本案案涉国华印象城小区建设单位山东国华时代投资发展有限公司签署《国华印象城前期物业服务合同》，作为该小区物业服务企业提供物业服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本案一审支持国华物业公司关于支付物业费的诉讼请求于法有据。羽泓公司自2015年10月1日起即在国华印象小区4区1号楼进行经营，应缴纳物业费。二、国华物业公司向羽泓公司收取物业费有事实依据。1.关于物业费计收面积，在羽泓公司与案涉小区建设单位山东国华时代投资发展有限公司签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》中有十分明确的约定，共计2476.49平方，案涉4区1号楼共地上三层，地下一层，该房屋是小区内的下沉式商业会所，性质类型属于商业。虽然在租赁合同中描述为游泳馆和储藏室，但该房屋的真正性质是商业用房，而并非是一般住宅中配套的地下储藏室，羽泓公司对租赁合同中的面积未提出过异议，国华物业公司也是依据该合同中的面积主张物业费。2.关于收费标准，《国华印象城前期物业服务合同》中明确约定了四种物业类型和收费标准，该收费标准中明确可以显示出案涉小区物业类型仅有三种，且该前期物业服务合同已经在房管部门进行了备案，由此可见物业费收费标准明确。三、国华物业公司一审中出示两份时间相互衔接的前期物业服务合同符合常理。国华物业公司是依据国家规定，在建设单位向业主交房前即确定并入驻的前期物业服务企业，第一份前期物业服务合同期限自2011年7月30日至2017年7月30日，由于期限届满后该小区并未成立业主委员会聘任物业服务企业，国华物业公司又与建设单位续签2017年的物业服务合同，并一直向羽泓公司提供物业服务，因此羽泓公司有义务向国华物业公司缴纳物业费。四、关于物业费催收问题。国华物业公司是专业的物业服务企业，而羽泓公司一直在国华印象城小区内经营，国华物业公司工作人员每个物业费计费周期都会对其进行催收，也已经向一审法院提交了当面向羽泓公司法定代表人张仁凤送达物业费缴费通知单的证据，本案的起诉亦应视为送达，因此，本案并不存在超出诉讼时效的问题。国华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令羽泓公司向国华物业公司支付物业服务费147000元；2.判令羽泓公司依法向国华物业公司支付欠付物业费的资金占用费19763元；3.判令羽泓公司承担本案诉讼费等费用。一审法院认定事实：2011年7月29日，山东国华时代投资发展有限公司(甲方)与国华物业公司签订《国华印象城前期物业服务合同》，合同约定物业名称为国华印象城，物业的基本类型为学校、商业用房、别墅、(小)高层住宅、多层住宅，物业服务用房坐落位置为国华印象城1区7号楼一层8-9号轴与26-27轴两处物业管理用房，4区1号楼负一层及二层部分房屋。物业服务费的缴纳标准为高层住宅1.8元/月·平方米、别墅3.5元/月·平方米、商业用房3.5元/月·平方米、其他物业3.5元/月·平方米，物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年的第一个月的1-10号前履行交纳义务。合同期限自2011年7月30日起至2017年7月30日止。2017年7月25日，山东国华时代投资发展有限公司(甲方)与国华物业公司续签订《国华印象城前期物业服务合同》，除合同期限自2017年7月31日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止，其他内容与2011年7月29日双方签订的《国华印象城前期物业服务合同》约定内容一致。另查明，2015年7月，国华物业公司与羽泓公司签订了期限自2015年7月1日至2025年6月30日的《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋位于国华印象项目4区1号楼储藏室、游泳馆。位置位于济南市高新区凤凰路3977号4区1号楼内，位于-201号、-101号、-102号，共3套，其中-201号房屋为游泳池。建筑面积2476.49平方米，(游泳馆2050.21平方米、储藏室426.28平方米)。后双方签订《房屋租赁合同补充协议》，该协议约定：双方于2015年7月签订的《房屋租赁合同》条款继续有效，租赁起始日期从原2015年7月1日延至2015年10月1日。庭审中，国华物业公司主张按照1.75元/月/平方米、2400平方米的收费标准收取羽泓公司的物业费。再查明，羽泓公司未向国华物业公司交纳过物业费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点一：国华物业公司要求羽泓公司支付物业费及资金占用费是否过诉讼时效。羽泓公司抗辩称国华物业公司主张的自起诉之日起往前推三年的物业费都已过诉讼时效。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起计算。本案中，国华物业公司主张截至2018年8月份的物业费，未超过诉讼时效期间，故对羽泓公司诉讼时效的抗辩，不予采信。本案争议焦点二：羽泓公司是否应当支付物业费。羽泓公司抗辩称，其与国华物业公司未签订过物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，国华物业公司要求其支付物业费及资金占用费用没有事实理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，羽泓公司的抗辩理由并不成立，不予支持，羽泓公司应当支付国华物业公司物业服务费。羽泓公司认为涉案储藏室应按照山东省的收费办法不计收物业费，但其对于涉案储藏室是否在商业区域单独的地下一层以及租赁储藏室用于经营是否适用于上述计费依据，未提交相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故对于羽泓公司主张国华物业公司支付其2015年10月至2018年8月期间的物业服务费147000元(1.75元*2400平方米*35个月)的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。对于国华物业公司主张羽泓公司支付其资金占用费，国华物业公司称涉案前期物业服务合同约定的违约金数额过高，其按照实际损失的130%向羽泓公司主张违约金，对于该主张，因国华物业公司未提交相关证据证明其与羽泓公司进行了资金占用费的相关约定，应承担举证不能的法律后果，故对于其主张羽泓公司支付其资金占用费的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、山东羽泓健身咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付山东国华物业管理有限公司物业服务费147000元；二、驳回山东国华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果羽泓公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3636元，减半收取1818元，由国华物业公司负担240元，羽泓公司负担1578元。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述规定，羽泓公司以双方无合同合意不予缴纳物业费的意见不能成立。对于物业收费计费面积，山东国华时代投资发展有限公司与羽泓公司签订的《房屋租赁合同》明确约定了建筑面积2476.49平方米，双方并未约定扣除面积，因此，国华物业公司以租赁合同约定面积计算物业费并无不当。对于国华物业公司提交的两份前期物业服务合同，合同时间相互衔接，并已经住建局备案，合同合法有效。国华物业公司请求亦不超过诉讼时效，一审判决羽泓公司向国华物业公司支付物业费符合法律规定。。综上所述，羽泓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3636元，由山东羽泓健身咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李逢春二〇二〇年九月九日书记员  朱 茜