江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3141号上诉人（原审被告）：阚元斌，男，1965年2月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：丁燕，女，1970年11月8日生，汉族，住南京市鼓楼区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：赵以国，江苏杰仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玲玲，女，1985年7月9日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：蒋凤华，江苏禾顺律师事务所律师。上诉人阚元斌、丁燕因与被上诉人李玲玲房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法于2020年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人阚元斌、丁燕的委托诉讼代理人赵以国，被上诉人李玲玲的委托诉讼代理人蒋凤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阚元斌、丁燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于被上诉人主张因向他人借款还贷产生高额利息损失问题。一审法院认定由于上诉人未能及时支付房款导致被上诉人案涉房屋上的贷款未能及时还清造成被上诉人延期继续支付利息。然而被上诉人案涉房屋的贷款早在2018年8月29日就己经全部还清，一审判决认定事实错误。根据被上诉人所述，该部分借款是其向家里的父母亲戚所借，但父母亲戚借款会约定的利息不应当很高。且在上诉人与被上诉人就案涉房屋买卖发生纠纷后，被上诉人多次与上诉人进行短信沟通，从未提及有向他人借款承诺支付高额利息一事。二、关于被上诉人主张因上诉人违约导致赔偿案外人裴文颖75000元违约金问题。被上诉人为了虚构损失补签明显是虚假的合同，一审判决却轻易认定该事实，显属认定事实错误。三、一审判决适用法律不当。一审判决支持的实际损失没有事实依据，为被上诉人虚构，且完全超出了上诉人预见到或应当预见到因违约可能造成的损失，而一审判决在此错误认定的基础上居然酌定赔偿金额为200000元，明显违反法律规定，且未扣除上诉人己经支付的一万元定金，系适用法律不当。李玲玲辩称：上诉人将借条以及案外人房屋买卖事宜导致的损失认为超过了自己订立合同时所能预见的损失，不应该对超出遇见的损失承担责任，不能成立。本案房屋买卖合同经双方在同等协商一致的基础上进行交易，本合同合法有效，合同违约条款目的是为了保障交易双方遵守合同约定，履行合同。双方对于违约后果已经在合同中明确，构成根本违约，应当按照合同价款20%支付违约金。上诉人在签订合同时已经预知，不能以此为由，拒绝承担责任。李玲玲向一审法院起诉请求：1.判令阚元斌、丁燕赔偿违约金322334元；2.阚元斌、丁燕承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月15日，李玲玲与李亚辉签订离婚协议书，约定将婚后共同购买的南京市浦口区归李玲玲所有，李玲玲补偿李亚辉90万元，房屋贷款110万元由李玲玲一人承担。李亚辉收到款项后配合将房屋过户至李玲玲名下。后李玲玲办理了案涉房屋不动产登记手续。产权编号：苏（2018）宁浦不动产权第0061500号。2018年8月20日，李玲玲向李渊借款200000元用于偿还房贷，并在当天，收到李渊200000元款项。2018年8月29日，李玲玲向其父亲李仕军借款500000元，用于还房贷，其在2018年8月23日，收到李仕军500000元款项。2018年8月29日，李玲玲向杨翠英借款450000元用于还房贷，并在当天，收到杨翠英450000元款项。2019年1月20日，李玲玲（甲方）与阚元斌（乙方）签订了存量房买卖合同，中介公司为南京高业房产经纪有限公司，约定李玲玲将位于南京市浦口区出售给阚元斌，房屋售价为3460000元。甲乙双方在签约当日，乙方向甲方支付购房定金10000元，双方于2019年5月10日前办理房屋产权过户手续，并于当日乙方支付甲方部分款项2930000元，乙方应于房屋过户前办理贷款审批手续，甲方应无条件就贷款手续给予充分配合，乙方贷款500000元，贷款直接下款至甲方提供的银行账户，该款项转为乙方支付的部分房款。甲乙双方于贷款下达三日内办理物业及房屋交接手续，乙方支付甲方尾款20000元。违约责任：双方有任何一方迟延履行，每迟延一日，违约方向守约方支付房屋总款每日万分之五的违约金，迟延超过30日的，视为根本违约，违约金标准为标的的20%支付。合同签订后，阚元斌向李玲玲支付了定金10000元。2019年5月13日，丁燕向李玲玲发送短信称，“我们确实买不起你家的房子，况且事先已经电话联系过你了，代款也代不了那么多，……，定金不再主张退还”。李玲玲多次向其发送短信，要求阚元斌配合撤回案涉合同网签备案。2019年5月30日，李玲玲向阚元斌、丁燕发送了律师函，要求阚元斌、丁燕于2019年6月5日前办理房屋产权过户手续，支付房款2930000元，并支付违约金32870元。2019年6月12日，李玲玲再次向阚元斌、丁燕发送了律师函，要求阚元斌、丁燕收到函件之日起10日内支付违约金692000元。2019年4月20日，李玲玲与案外人王安荣、裴文颖签订了存量房买卖合同，约定李玲玲购买王安荣、裴文颖、王菲依名下位于南京市六合区，房屋价款为1888000元。李玲玲在签约当日支付定金20000元，于2019年5月30日前现场办理房屋出件手续，并支付183800元，双方于2019年9月1日办理物业及房屋交接手续，李玲玲支付尾款30000元。2019年6月28日，李玲玲与王安荣、裴文颖签订了解除合同协议书，约定双方解除2019年4月20日签订的存量房买卖合同，现因李玲玲资金不到位，无法购买房屋，双方协商一致，达成如下协议：1.双方签订的存量房买卖合同自2019年6月28日解除，自解除之日起，合同中约定的双方权利义务终止；2.李玲玲于2019年4月20日支付的定金20000元，不再退还；3.李玲玲另行支付违约金55000元，卖方不再追究买方责任。当日，李玲玲向裴文颖转账55000违约金。2019年7月23日，南京高业房地产经纪有限公司申请撤回了李玲玲与阚元斌的存量房买卖合同网签备案，已经完成了注销手续。2019年10月29日，李玲玲与案外人左小梅、南京利众置业投资集团有限公司第捌拾分公司签订了房地产买卖中介合同，约定李玲玲将位于案涉房屋出售给左小梅，房屋售价为3250000元。款项分别于2019年10月29日，左小梅支付定金30000元，2019年11月5日追加支付定金20000元，2020年1月10日前，左小梅办理贷款审批，贷款金额为1950000由银行直接下达至李玲玲账户，2020年2月28日前，双方办理过户手续，同时办理过户手续当日支付房款1220000元。阚元斌与丁燕于1991年3月30日登记结婚，于2019年6月6日办理了离婚登记手续。一审法院认为，李玲玲与阚元斌签订的存量房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应各自履行合同义务。阚元斌在支付定金后，未能在2019年5月10日前支付房款2930000元，且经李玲玲催告后，明确拒绝继续履行合同，系属于违约行为。李玲玲在签订了上述合同后，与案外人签订了王安荣、裴文颖签订了存量房买卖合同，应在2019年5月30日前支付房款183800元，但由于阚元斌未能及时在2019年5月10日前支付房款2930000元，导致李玲玲在后一合同履行中违约，向卖方支付了75000元。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，李玲玲上述损失，应由阚元斌承担。李玲玲已经向其他人借款用于偿还房贷，由于阚元斌未能及时支付房款，导致李玲玲案涉房屋上的贷款未能及时还清，造成李玲玲延期继续支付利息，故阚元斌违约行为给李玲玲造成了一定的利息损失。李玲玲主张房价损失21万元，仅凭部分商业网站制作的房价走势图，并不能足以证明阚元斌违约导致其房屋价值下降。一审法院认为，阚元斌逾期支付购房款给李玲玲造成了一定的利益损失，而李玲玲主张的违约金标准低于合同约定的标准，系其自行调减，不违反法律规定，故一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定阚元斌向李玲玲支付违约金200000元。阚元斌在与李玲玲签订合同时，其与丁燕系夫妻关系，在合同履行中，阚元斌并未在2019年5月10日前向李玲玲支付2930000元房款，且丁燕在2019年5月13日通过短信与李玲玲取得联系，明确拒绝继续履行合同，此时，阚元斌与丁燕仍系夫妻关系。因此，阚元斌所签订的案涉存量房买卖合同系基于夫妻双方共同意思表示，其违约行为也发生在夫妻关系存续期间，因此，因违约行为产生的违约金应系夫妻共同债务，由阚元斌与丁燕共同承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，一审法院判决：阚元斌、丁燕于判决生效之日十日起向李玲玲支付违约金200000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2386元，由阚元斌、丁燕负担。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，阚元斌与李玲玲于2019年1月20日签订存量房买卖合同，双方当事人应当按照该合同约定全面履行自己的义务。阚元斌未能按合同约定在2019年5月10日前支付房款2930000元，且经李玲玲催告后，明确表示拒绝继续履行合同，构成违约，应当承担违约责任。根据双方的合同约定，房屋售价为3460000元，违约金标准为标的的20%支付，为692000元。一审法院根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定阚元斌向李玲玲支付违约金200000元，已充分考虑阚元斌、丁燕关于调低违约金的请求。阚元斌、丁燕上诉认为一审法院判决的违约金不当，本院不予采信。阚元斌、丁燕要求驳回李玲玲的诉讼请求的上诉意见，不符合合同约定和法律规定，本院不予采纳。至于已付定金10000元，阚元斌、丁燕可在支付李玲玲违约金时予以扣除。综上所述，阚元斌、丁燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4772元，由上诉人阚元斌、丁燕负担。本判决为终审判决。审 判 员  龚 达二〇二〇年九月一日法官助理  芮旭丽书 记 员  郭旭冬