河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4272号上诉人（原审被告）:重庆德杰地产集团有限公司宜阳分公司，住所地河南省宜阳县城关镇文明东路。负责人:周大君，该公司总经理。上诉人（原审被告）：重庆德杰地产集团有限公司，住所地重庆市铜梁区土桥镇旧市路85号。法定代表人：周彦德，该公司执行董事兼总经理。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：乔圣斌，陕西增瑞律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：孔桃，陕西增瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周晓强，男，1974年1月14日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人:李乐艺，河南金晖律师事务所律师。委托诉讼代理人:王丹丹，河南金晖律师事务所律师。上诉人重庆德杰地产集团有限公司宜阳分公司（以下简称德杰地产宜阳分公司）、重庆德杰地产集团有限公司（以下简称德杰地产集团公司）因与被上诉人周晓强房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院(2019)豫0327民初3231号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人德杰地产宜阳分公司、德杰地产集团公司的委托诉讼代理人乔圣斌、孔桃，被上诉人周晓强及其委托诉讼代理人李乐艺、王丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德杰地产宜阳分公司上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审或直接改判驳回周晓强的诉讼请求;2.本案的诉讼费用由周晓强承担。事实和理由:（一）一审判决认定事实不清,德杰地产宜阳分公司不应当向周晓强承担补偿金300,000.00元和租金322,226.85元。2011年8月26日,德杰地产集团公司与宜阳县政府签订了《宜阳县锦屏生态文化广场区域开发建设合作协议书》,明确约定由县政府负责安排有关部门完成涉案项目区域的水、电、双气路、通讯设施等配套工程。2014年12月10日,德杰地产宜阳分公司和周晓强签订了《商品房买卖合同》,合同约定德杰地产宜阳分公司向周晓强交房的时间为2016年5月31日前。同日,德杰地产宜阳分公司又与周晓强签订了《补充协议》,协议约定德杰地产宜阳分公司逾期交房的,每月按照人民币10万元向周晓强进行补偿;并约定自2016年9月1日起,周晓强将涉案房屋返租于德杰地产宜阳分公司，每年以总房款的8%为标准计算租金。2014年8月,涉案项目达到竣工验收标准。但由于县政府迟迟未完成电力主电源的接通工作,造成涉案项目的消防、供暖无法实际验收,电梯不能调试等现象,导致涉案项目无法按期完工;同时由于市政电力配套严重滞后,造成涉案项目无法按期交房。截至德杰地产宜阳分公司与周晓强约定的交房时间2016年5月31日前,由于宜阳县政府不能按时、完全履行涉案项目范围内的电力管道铺设义务,导致德杰地产宜阳分公司向周晓强无法履行交房义务以及无法实现返租的合同目的的客观事实。德杰地产宜阳分公司无法履行交房义务的行为和无法实现返租的合同目的的客观事实属于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化”情况,即《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的情势变更情形,所以德杰地产宜阳分公司不应当向周晓强承担租金和补偿金的责任。（二）德杰地产宜阳分公司与周晓强在补偿协议中约定的逾期交房违约金过分高于造成的损失，一审法院认定德杰地产宜阳分公司应当向周晓强承担的违约金数额于法无据。结合本案,周晓强的实际损失仅为每月租金25,067.00元，显然,每月10万元的逾期交房违约金远远超过了“实际损失的30%”的范畴,故一审法院判决认定的违约金数额过高。德杰地产集团公司上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审或直接改判驳回周晓强的诉讼请求;2.本案的诉讼费用由周晓强承担。事实和理由:（一）一审判决认定事实不清,德杰地产集团公司不应当向周晓强承担补偿金300,000.00元和租金322,226.85元。第一，《商品房买卖合同》与《补充协议》的签订主体均为德杰地产宜阳分公司，该主体具备独立的民事诉讼主体资格，具有独立承担民事责任的能力，根据合同相对性原则，德杰地产集团公司不应当向周晓强承担逾期交房的补偿金和房租支付义务的连带责任。第二、2011年8月26日,德杰地产集团公司与宜阳县政府签订了《宜阳县锦屏生态文化广场区域开发建设合作协议书》,明确约定由县政府负责安排有关部门完成涉案项目区域的水、电、双气路、通讯设施等配套工程。2014年8月,涉案项目达到竣工验收标准。但由于县政府迟迟未完成电力主电源的接通工作,造成涉案项目的消防、供暖无法实际验收,电梯不能调试等现象,导致涉案项目无法按期完工;同时由于市政电力配套严重滞后,造成涉案项目无法按期交房。宜阳县政府不能按时、完全履行涉案项目范围内的电力管道铺设义务,是造成德杰地产宜阳分公司针对涉案项目无法向购房者如期履行交房义务以及不能实现合同的返租目的的根本和直接原因。该客观事实属于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化”情况,即《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的情势变更情形,所以德杰地产集团公司向周晓强承担租金和补偿金的责任没有事实和法律依据。（二）德杰地产宜阳分公司与周晓强在补偿协议中约定的逾期交房违约金过分高于造成的损失，一审法院认定的违约金数额于法无据。结合本案,涉案房屋每月租金仅为25,067.00元，显然,每月10万元的逾期交房违约金远远超过了“实际损失的30%”的范畴,故一审法院判决认定的违约金数额过高。周晓强辩称，一、德杰地产集团公司在上诉状中所称其不是房屋买卖合同的相对人不应承担民事责任，该上诉理由不符合法律规定。根据《公司法》第十四条“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，德杰地产宜阳分公司的民事责任应由德杰地产集团公司承担。二、德杰地产集团公司、德杰地产宜阳分公司在上诉状中所述逾期交付房屋的原因，并不属于法律规定情势变更的情形。德杰地产宜阳分公司与周晓强签订的《商品房买卖合同》约定了交房日期，若因第三人违约导致其无法向周晓强按期交房，其应当向周晓强承担违约责任后再向第三人主张权利，但不能因此免除其对周晓强的违约责任。第三人违约属于正常的商业风险，德杰地产宜阳分公司、德杰地产集团公司作为长期从事房地产开发的企业应对此有预见性，并不属于合同成立后客观情况发生的变化。因此该情况不属于“情势变更”。三、一审法院认定的违约金是基于合同双方的约定，并且约定的违约金不属于过高情形。周晓强所购买的是位于宜阳县繁华商业地段的三间商铺，套内面积250平方米，若德杰地产集团公司、德杰地产宜阳分公司按期交付，周晓强将商铺出租他人经营或者自己经营，每月可获得的收益即预期利益远远不止每月10万元，并且周晓强诉求的损失数额在双方签订的合同中有明确约定，没有超过违约方在订立合同时预见到违反合同可能造成损失的范围。本案中，双方明确约定有违约金计算方法，应当优先使用合同约定，对方也未提供证据证明周晓强的实际损失数额，也就无从谈起违约金过分高于损失了。周晓强向一审法院起诉请求：1.判令德杰地产宜阳分公司协助周晓强办理冠宇·水晶城2号楼1层28、29、30号门市房屋的《商品房买卖合同》登记备案手续；2.判令德杰地产宜阳分公司、德杰地产集团公司共同赔偿周晓强经济损失622226.85元；3.一审案件诉讼费由德杰地产宜阳分公司、德杰地产集团公司承担。一审法院认定事实：周晓强同德杰地产宜阳分公司于2014年12月10日签订《商品房买卖合同》，周晓强为买受人，德杰地产宜阳分公司为出卖人，合同第三条记载买受人所购买商品房基本情况：门市位于宜阳县文明东路与××大道交汇处××楼××单元××、××、××号，套内建筑面积250平方米，总金额为叁佰柒拾陆万元整。合同第十五条载明：关于产权登记的约定出卖人在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…。同日，德杰地产宜阳分公司同周晓强签订《补充协议》，德杰地产宜阳分公司为甲方，周晓强为乙方，协议载明：3、甲方确认该套房屋的交房时间为2016年5月31日，若甲方逾期交房，每月按壹拾万元整对乙方进行补偿。4、乙方同意把该套门市返租给甲方使用，返祖时间暂定为五年。在房屋租赁期内，租金按（总房款）每年8%支付给乙方（租金按年支付，支付时间为当年的9月1日前）或按商业管理公司收取租户租金的80%收取（租金支付条件同商业管理公司租赁合同时间一致）；乙方同意从2016年9月1日起计算房屋租金。2014年12月10日周晓强向德杰地产宜阳分公司全额支付购房款376万元，德杰地产宜阳分公司向周晓强出具共计376万元的收据两张，周晓强于2017年9月27日领取所购门市房屋钥匙，而德杰地产宜阳分公司至今未能办理合同备案手续。德杰地产宜阳分公司系德杰地产集团公司依法成立的分支机构。一审法院认为,周晓强和德杰地产宜阳分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照执行。周晓强提交银行卡流水记录、收据，证明周晓强依约向德杰地产宜阳分公司全额缴纳了所购门市的购房款。周晓强于2017年9月27日领取所购门市房屋钥匙，即德杰地产宜阳分公司实际交房时间为2017年9月27日。依据《补充协议》交房时间为2016年5月31日，逾期交房的每月按壹拾万元整进行补偿，德杰地产宜阳分公司逾期交房三个月，应支付逾期补偿金300000元。《补充协议》约定返租时间2016年9月1日，德杰地产宜阳分公司自约定的返租时间2016年9月1日起至2017年9月27日，租金按每年8%支付，返租时间为12个月27天，德杰地产宜阳分公司应支付租金322226.85元。依照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，德杰地产宜阳分公司应于交房后的360工作日内办理产权登记。德杰地产宜阳分公司系德杰地产集团公司的分支机构，不具有独立法人资格，其民事责任应由德杰地产集团公司承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、限德杰地产宜阳分公司于本判决生效之日起三十日内协助周晓强办理冠宇．水晶城2号楼1层28、29、30号门市房屋登记备案手续；二、限德杰地产集团公司于本判决生效之日起三十日内支付周晓强补偿金300000元及租金322226.85元，二项共计为622226.85元。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5011元，保全费3670元，共计8681元，由德杰地产宜阳分公司、德杰地产集团公司承担。二审中，当事人均未提交新证据。本案经审查查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，结合德杰地产宜阳分公司、德杰地产集团公司的上诉请求及双方的辩论意见，本案的争议焦点为：1.德杰地产宜阳分公司应否承担补偿金及租金；2.违约金数额约定是否过高；3.德杰地产集团公司是否应当承担连带责任。关于争议焦点（一）周晓强与德杰地产宜阳分公司于2014年12月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。案涉合同及补充协议约定了交房时间、返租时间、逾期交房责任和租金计算标准等，签约当日周晓强即向德杰地产宜阳分公司全额支付了购房款376万元，但德杰地产宜阳分公司却未能在合同约定的2016年5月31日前交房，也未能在2019年9月1日起返租和支付租金，直至2017年9月27日周晓强才领取了案涉房屋钥匙。德杰地产宜阳分公司、德杰地产集团公司主张由于宜阳县政府迟迟未完成电力主电源的接通工作、电力配套严重滞后及不能按时完成案涉项目范围内的电力管道铺设义务，致使德杰地产宜阳分公司无法向周晓强履行交房义务以及无法实现返租的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，德杰地产宜阳分公司不能因此免除其对周晓强的违约责任，且德杰地产宜阳分公司、德杰地产集团公司的该项上诉主张不属于情势变更情形，对其该上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点（二）案涉补充协议中约定的逾期交房补偿金，其实质是因不及时履行交房义务产生的违约金，应以实际损失为限，不宜过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案逾期交房造成的实际损失主要为2016年5月31日至2016年9月1日的房租损失，参照案涉补充协议约定的租金计算方法，本案案涉房屋每月的租金为25067元（3760000元×8%÷12月），结合本案合同履行情况、双方过错程度等综合因素，本院确定按照双方约定的案涉房屋3个月的租金计算补偿金共计75201元。关于争议焦点（三）《中华人民共和国公司法》第十四条规定“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……”，德杰地产宜阳分公司系德杰地产集团公司依法设立的分公司，其分公司的责任应当由公司承担，故德杰地产集团公司主张不应承担逾期交房补偿金和房租支付义务的连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，重庆德杰地产集团有限公司宜阳分公司、重庆德杰地产集团有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省宜阳县人民法院(2019)豫0327民初3231号民事判决第一项；二、变更河南省宜阳县人民法院(2019)豫0327民初3231号民事判决第二项为：限重庆德杰地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内支付补偿金75201元及租金322226.85元；三、驳回重庆德杰地产集团有限公司宜阳分公司的其他上诉请求；四、驳回重庆德杰地产集团有限公司的其他上诉请求；五、驳回周晓强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5011元，保全费3670元，共计8681元，由重庆德杰地产集团有限公司宜阳分公司、重庆德杰地产集团有限公司负担。二审案件受理费20044元，由周晓强负担6044元，重庆德杰地产集团有限公司宜阳分公司、重庆德杰地产集团有限公司负担14000元。本判决为终审判决。审判员 杨 洪二〇二〇年九月七日书记员 刘梦洋