陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕10民终370号 上诉人(原审被告，反诉原告)：洛南县天荣体育有限公司，住所地陕西省商洛市洛南县XX街道XX广场XX楼。 法定代表人：张天意，系该公司经理。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：马占锋,男,生于1975年12月22日,汉族，农民,住洛南县XX镇XX村XX组。 委托诉讼代理人：方涛，洛南县城关法律服务所法律工作者。 原审被告：张天意，男，生于1978年2月2日，汉族，居民，住洛南县。 上诉人洛南县天荣体育有限公司(以下简称天荣公司)因与被上诉人马占锋及原审被告张天意房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省洛南县人民法院(2019)陕1021民初1717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人天荣公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判，被上诉人承担一二审诉讼费。事实和理由：一审认定事实部分不清，被上诉人完全清楚租赁房屋用途，双方合同约定消防手续由被上诉人解决，如因消防问题被停业，被上诉人应给上诉人补偿。房屋自被查封后一直无法营业。一审判决显失公平，是被上诉人的原因导致房屋一直无法营业，被上诉人应赔偿上诉人损失。 被上诉人马占锋辩称,一审认定事实正确，证据充分，程序合法，应予维持。 马占锋向一审法院起诉请求：1.要求依法判令解除原告与二被告签订的“房屋租赁合同”并返还房屋，判令二被告支付拖欠原告房屋租金、物业费、电费共计86500元。2.要求二被告支付从2019年12月1日起至2020年4月17日止的租金，按双方合同约定每月10000元计算，共计50000元。3.案件诉讼费及财产保全费等费用由二被告承担并互付连带责任。 天荣公司向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失100000元，员工工资损失15230元、会员费损失55692元，以上共计170922元；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。 一审法院认定，被告天荣公司以经营健身等服务为主，2018年12月1日，因开办健身馆需要，天荣公司的法定代表人张天意代表天荣公司与原告马占锋协商后签订了《房屋租赁合同》，租赁原告马占锋位于洛南县XX街道XX城XX楼建筑面积约800平方米的房屋，合同主要内容为:租期为五年;租金为120000元/年，每三年涨8%，押金10000元，押金到期后退还；被告需在每年10月30日前向原告缴纳全年租金，合同签订之日起原告为被告预留一个月的装修期，不收取房租；被告不得随意损坏房屋设施；租赁期间的水、电费、卫生费、物业管理费、暖气费、由被告支付；被告拖欠租金累计达2个月的，原告可以中止合同并收回房屋；因不可抗力原因导致该房屋损毁和造成损失的，双方互不承担责任。当日，双方还签订了一份《补充协议》，主要内容为：本房屋的所有消防手续及室内消防设施全部由甲方（出租方）负责解决处理。若乙方在租房期间出现因消防设施不健全、消防手续不过关等问题，由甲方负责全力解决处理，若出现因消防问题下发的停业通知，五日以内甲方不予赔偿乙方损失，若五日以上根据营业及会员情况，由甲乙双方协商甲方给予乙方赔偿。如遇不可抗力的因素，甲乙双方互不赔偿，互不追究责任。2018年11月30日，原告马占锋将该房屋交付给被告，当日被告张天意向原告支付押金10000元、房租费20000元。2019年11月12日，被告天荣公司向原告支付3-4月房租20000元。2019年11月25日，被告天荣公司向原告出具了欠条两张，欠条载明“今欠到马占锋学苑城2号楼4楼2019年4月份至2019年11月底房费80000元”和“今欠到马占锋2019年7月1日至2019年12月31日物业费6036元、电费9月1日至11月30日464元，合计6500元”内容。2019年8月8日洛南县公安局消防大队以被告天荣公司开办的奥体健身经营场所缺少一部疏散楼梯、安全出口不符合规定为由对奥体健身经营场所进行查封，并要求整改。2014年9月26日解除了该查封。天荣公司成立于2019年3月9日，该公司为有限责任公司。股东为二人。其中，张天意为该公司法定代表人。2020年4月17日，被告天荣公司的法定代表人张天意将租赁的房屋交还给原告马占锋。上述事实有当事人的陈述、房租租赁合同、欠条、补充协议、公司章程、营业执照等证据在卷佐证，予以确认。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。2018年12月1日，原告马占锋和被告天荣公司法定代表人张天意签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，该合同及补充协议内容是双方真实意思的体现，属有效合同。合同虽然是由张天意出面签的字，该出租的房屋实际是由被告天荣公司开办健身体育馆使用，张天意作为被告天荣公司的法定代表人，其签字行为系职务行为，应认定原告与被告天荣公司形成房屋租赁关系。按照法律规定,双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后,原告按照约定将房屋交付给被告,被告在该房屋开办健身馆使用,被告天荣公司未按约定向原告足额缴纳房屋租金,属于违约行为。按照合同约定原告有权解除合同,现原告起诉要求解除合同,符合合同的约定亦符合法律规定,且被告天荣公司同意解除合同,故对原告请求解除合同的诉讼请求，予以支持;合同解除后，被告天荣公司应将租赁的房屋退还给原告,原告诉讼请求被告返还房屋,予以支持,因在诉讼过程中,被告天荣公司的法定代表人张天意已经将该租赁的房屋交给原告,该争议已经解决;合同解除后，原告收取的押金10000元亦应予退还。原告要求被告天荣公司支付拖欠的房屋租金，予以支持。被告天荣公司辩解因消防队查封了房屋,从查封以后应免除房租，因按照《补充协议》的约定“若出现因消防问题下发的停业通知，五日以内甲方不予赔偿乙方损失，若五日以上根据营业及会员情况，由甲乙双方协商甲方给予乙方赔偿”，2019年8月8日洛南县消防大队以缺少一部疏散楼梯安全出口不符合规定为由，查封被告天荣公司开办的健身场所，2019年9月26日解除了查封，查封期间被告天荣公司的奥体健身馆未营业，虽然被告天荣公司未提供查封期间停业损失证据，考虑到停业的实际情况，适当减少被告应向原告缴纳的房租2个月即20000元较为公平妥当。按照合同的约定，原告预留一个月装修期，不收取房租费。原告于2018年11月30日将房屋交付给被告，加上一个月装修期，故房租费应从2019年1月1日开始按照每个月房租10000元计算至2020年4月17退还房屋之日止，共计租用房屋15个月零17天,应付房租155666.7元。被告天荣公司已付房租40000元，因查封酌情减免房租20000元，现被告天荣公司应再支付房租95666.7元。被告天荣公司辩解因房屋消防不达标，被查封之后其不应当再支付房屋租金，因消防查封期间，已经酌情扣减了房租，2019年9月26日消防解封后房屋被告仍然使用，故该辩解观点本院不予采纳。被告天荣公司又辩解，应免除被告因新冠疫情不可抗力导致被告房屋目的不能实现期间的租金，但根据双方不可抗力约定“因不可抗力，甲乙双方互不赔偿，互不追究责任”的条款，且在疫情发生前已经停止营业，并不是因疫情原因停止营业，故该辩解观点本院不予采纳。原告马占锋要求被告天荣公司支付2019年7月1日至2019年12月31日物业费6036元、2019年9月1日至11月30日电费464元，合计6500元的诉讼请求证据充分，予以支持。原告要求被告负担诉讼保全申请费，在审理过程中，原告马占锋已经预交保全申请费，按照相关法律规定，该费用应由被告天荣公司负担，对该请求予以支持。原告马占锋要求被告张天意支付房屋租金、物业费、电费等，因合同虽然是由张天意出面签的字，该出租的房屋实际是由被告天荣公司开办健身馆使用，张天意作为被告天荣公司的法定代表人，其签字行为系履行职务行为，应认定原告与被告天荣公司形成房屋租赁关系，且原告向被告出具的部分房屋租金的收条注明收取被告天荣公司的租金，被告天荣公司向原告出具了欠原告房租的欠条。故原告该诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。反诉原告（被告）天荣公司要求反诉被告（原告）马占锋赔偿房屋装修损失100000元、员工工资损失15230元、会员费损失55692元。按照谁主张谁举证的原则，反诉原告有责任向法庭提供证据证明其观点，其提供了关于房屋解封时原告的聊天记录及部分房屋装修人员的证言，该证据不能证明其主张，且按照常理，反诉原告在租用房屋前应该对所租用房屋进行查看，其对该房屋的结构及设施等应当是清楚的，该房屋的结构及设施等是否符合其租房用途也应该是清楚的。综上，反诉原告要求反诉被告赔偿房屋装修损失100000元、员工工资损失15230元、会员费损失55692元的反诉诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）马占锋与被告（反诉原告）洛南县天荣体育有限公司法定代表人张天意于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。由原告（反诉被告）马占锋退还被告（反诉原告）天荣公司押金10000元；二、由被告（反诉原告）洛南县天荣体育有限公司支付原告马占锋（反诉被告）房屋租金95666.7元；三、由被告（反诉原告）洛南县天荣体育有限公司支付原告马占锋（反诉被告）物业费6036元、电费464元，合计6500元；四、驳回原告（反诉被告）马占锋的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）洛南县天荣体育有限公司的反诉请求。本诉案件受理费3030元,由被告洛南县天荣体育有限公司负担2268元，原告马占锋负担762元；反诉案件受理费1859元，由反诉原告（被告）洛南县天荣体育有限公司负担；财产保全申请费820元，由被告洛南县天荣体育有限公司负担。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效。双方合同约定消防手续由被上诉人办理，后因消防问题自2019年8月8日至2019年9月26日房屋被查封，一审中已因此扣减了两个月房租，被上诉人已承担相应责任。上诉人已于2019年11月向被上诉人出具欠条，可证明双方已就2019年11月底之前的房租、物业费、电费问题进行结算，故上诉人要求不承担2019年8月8日之后的房租的观点不能成立。上诉人称消防队解除查封后仍因消防问题无法营业，不合常理，且没有证据支持其观点，故上诉人要求被上诉人赔偿其损失的诉讼请求不能成立。综上，上诉人的上诉请求均不能成立。一审认定事实清楚，处理适当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2343元，由上诉人洛南县天荣体育有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年九月八日 法官助理 法王倩 书 记 员 赵 妮 1