浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2754号 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江海尚文化发展有限公司，住所地绍兴市越城区剡溪路256号B-A-309室。 法定代表人：陈奇淼，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李如敏，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：绍兴市越城区河道保障服务中心，住所地绍兴市越城区环城西路382号。 法定代表人：徐波，系主任。 委托诉讼代理人：陈子平，浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐明刚，浙江越光律师事务所律师。 上诉人浙江海尚文化发展有限公司（以下简称海尚公司）因与被上诉人绍兴市越城区河道保障服务中心（以下简称河道保障中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初8707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。上诉人海尚公司的委托诉讼代理人李如敏、被上诉人河道保障中心的委托诉讼代理人徐明刚到庭应询。本案现已审理终结。 海尚公司上诉请求：撤销一审判决，对其不合理部分依法改判。事实和理由：一、本诉部分。1.关于本案房屋租赁合同是否已经在2019年12月31日解除。根据河道保障中心的第一项诉请，是请求确认该合同已于2019年8月21日解除。然而，一审法院将合同解除时间确认为本案副本公告送达之日即2019年12月31日。对此，一审裁判不但超出了河道保障中心的诉请范围，也没有合同法上的依据。既然一审法院认为河道保障中心未有证据证实海尚公司已经在2019年8月21日收到合同解除通知，应当依法驳回河道保障中心诉请。2.违约金明显过高，一审法院对海尚公司拖欠水、电费的认定，没有证据证明。河道保障中心起诉要求解除合同的主要理由是海尚公司未按约支付2019年5月1日至10月31日的租金，并且已逾期二个月。但根据海尚公司提供的证据表明，其未按约支付租金的主要原因是其在承租期间房屋屋顶出现大面积柏油脱落，造成房屋无法正常办公近6个月，损失巨大。在海尚公司未拖欠水、电费的情况下，河道保障中心从2019年8月初开始，对海尚公司所租赁的房屋采取断水、断电措施。一审仍按全年租金标准的20%计算违约金，明显过高。一审法院认定河道保障中心断水、断电系因海尚公司未按双方合同约定支付水电费，一审法院对该事实的认定，没有任何证据，河道保障中心也从未在诉讼中就海尚公司是否拖欠水电费向法院提出诉请和欠费的具体凭证。虽然有催缴水电费的函，但一审被告已付清。河道保障中心断水、断电的主要理由是认为海尚公司拖欠租金并不是水电费。二、反诉部分。1.关于双方签订的房屋租赁合同效力。鉴于一审法院认定河道保障中心未有证据证实海尚公司已经在2019年8月21日收到合同解除通知，且对该项诉讼请求进行了驳回，上诉人至今未收到被上诉人的解除合同通知书，因此，双方的房屋租赁合同仍具有法律效力。2.关于减免租金。从2017年6月开始，其所承租的房屋屋顶出现大面积柏油脱落，造成无法正常办公近6个月，同时，从2019年8月开始，河道保障中心以拖欠租金为由，对海尚公司所承租的房屋采取断水、断电，造成海尚公司无法使用房屋，被迫搬迁，另外，由于二环西路建设高架公路，受建设工程影响，至今无法正常使用。一审法院仅根据河道保障中心认可的二个月维修期，判决减免二个月的租金，与客观事实不符。今年二月份开始由于受疫情影响，企业停工，加上所承租的房屋断水、断电，海尚公司损失较大，故要求减免有关租金，合理且正当。 河道保障中心答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立，本案应予维持。 河道保障中心向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月21日解除。2.被告将《房屋租赁合同》第一条第1款约定的位于绍大线鉴湖大桥东南侧建筑面积约2500㎡的房屋（鉴湖一期整治工程附属用房及设备用房（棉北仓库地块））腾空并返还原告。3.被告向原告支付拖欠的2019年5月1日至2019年8月31日期间剩余租金88764.3元（按1793.15元/日标准计算；并已经冲抵10万元履约保证金及3万元水电押金）。4.被告向原告支付自2019年9月1日起至实际腾退之日止按3586.3元/日标准计算的房屋侵占费，至起诉之日暂计10758.9元。5.被告向原告支付违约金130900元。以上2-5项费用暂合计230423.2元。6、本案诉讼费用由被告承担。 海尚公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方2016年5月5日签订的《房屋租赁合同》继续有效。2.反诉被告河道保障中心减免2017年6月至2017年10月期间因房顶大面积柏油脱落，造成被告无法正常办公、维修期间的房租计人民币247915元；减免一号楼从2019年9月开始至12月因工程建设、断电、断水无法正常使用租赁房屋期间的房租130920元；赔偿反诉原告的家具损失30万元。以上合计678835元。 一审法院认定事实：2016年5月5日，环城河管委会办公室（甲方）与海尚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方同意将位于绍大线鉴湖大桥东南侧建筑面积约2500平方米的房屋：鉴湖一期整治工程附属用房及设备用房（棉北仓库地块）出租给乙方。乙方租用该建筑物仅可文化、生命健康、旅游等对外开放。禁止开设会所，且不得用于餐饮、旅馆等。租赁期限5年，自2016年5月1日起至2021年10月31日止。其中：装修期6个月，即2016年5月1日起至2016年10月31日止，期间甲方不收取租金，但水、电等相关费用由乙方承担。租金：第1-2年（2016年5月1日起至2018年10月31日）每年租金为人民币595000元。以后年度第2年递增10%，即第3-4年（2018年11月1日起至2020年10月31日）每年租金为人民币654500元；第5年（2020年11月1日起至2021年10月31日）租金为人民币719950元。租金的交纳：一年一付。第一年租金在合同签订之前由乙方汇入绍兴市公共资源交易中心指定账户，以后年度租金由乙方在前一年到期前30天内向甲方缴纳并通知甲方，做到先付后租。甲方在收取乙方租金的同时按乙方支付的金额向乙方出具正式的房屋租赁发票。本合同签订前，乙方已向甲方交纳合同履约保证金10万元，水电押金3万元，装修保证金300万元。乙方须承担租赁（使用）期间的水费、电费、水电损耗费及其他产生于租赁物业之相关费用。乙方应在收到甲方通知15日内付清，逾期按上期水电费承担日5%的违约金，逾期1个月未交，甲方有权停水停电，直至解除租赁合同。若乙方在承租期间发生拖欠应缴租金、水电费、物业管理费等相关费用及发生违约情形应支付甲方违约金的，甲方有权在上述履约保证金、水电押金中予以扣除。相应履约保证金、水电押金减少后，乙方必须在接到甲方书面通知后5日内补足相应金额。 租赁期内，如房屋发生渗漏、外墙渗水和积水倒灌等因房屋建筑质量的问题，由甲方负责维修，甲方需在接到乙方通知后及时采取有效控制措施并进行修复。乙方逾期1个月不交纳水电费的，甲方有权采取停电停水等措施。乙方须在租赁期满或非因甲方违约行为提前解除合同之日起10日内搬离，并将房屋及附属设施完好无损交还给甲方。乙方逾期二个月不缴纳租金或水电费的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，乙方已付租金不予返还，并向甲方支付当年租金20%的违约金。租赁合同期满及非因甲方违约行为提前解除合同的，乙方未能按时腾退房屋，每逾期一日，乙方应按本合同房屋双倍租金标准向甲方支付房屋侵占费。如遇政府要求进行立面改造、亮化建设工程等事宜，乙方都必须无条件服从及配合。双方还约定了其他合同内容。合同签订后，环城河管委会办公室按约交付房屋。海尚公司支付租金至2019年4月30日。 2017年7月1日，河道保障中心（甲方）、海尚公司（乙方）与环城河管委会办公室（丙方）签订《物业租赁合同变更协议》1份，约定从2017年7月1日起，原合同中出租方由丙方变为甲方，丙方的所有权利和义务皆由甲方享受和承担，原合同中其他约定事项不变。2017年8月，海尚公司向河道保障中心提交要求维修的申请报告，双方曾就房屋维修问题进行协商。2017年8月25日，河道保障中心、海尚公司及绍兴市河道综合整治投资公司签订关于涉案房屋维修事宜的协调会会议备忘录，确定涉案房屋存在屋顶涂层融化脱落现象，需要进行维修及维修方式。 2019年8月21日，因海尚公司未按约支付租金及水电费，河道保障中心向海尚公司发送解除合同通知书，海尚公司拒收。 一审法院认为，河道保障中心与环城河管委会办公室之间签订的房屋租赁合同，以及原、被告与环城河管委会办公室三方签订的变更协议均系当事人真实意思表示，应属合法有效，合同签订方应按合同约定内容全面履行自己的合同义务。本案中，对于本诉原告的各项诉讼请求，该院评析如下：一、关于解除合同及腾退房屋。根据合同约定，租金一年一付，先付后租。本案中，被告海尚公司未按约定支付2019年度租金，虽其辩称租金已改为半年一付，但并无证据证实，该院对被告的该项抗辩意见不予采纳，被告海尚公司同时认为原告违约在先故其未按约支付租金，该院认为，原告已合理履行其维修义务，故对于被告海尚公司的该项意见该院亦不予采纳。因被告海尚公司逾期支付租金已构成违约，原告有权单方解除合同，解除时间为解除意思到达被告处。因原告未有证据证实被告海尚公司已收到解除通知，故解除时间为本案副本公告送达之日即2019年12月31日，对于原告要求解除合同的诉请该院予以支持，解除时间据实调整为2019年12月31日。因涉案房屋租赁合同已于2019年12月31日解除，被告海尚公司占有使用涉案房屋已丧失合法依据，对原告要求被告腾退房屋的诉请，该院依法予以支持。二、关于支付租金及占有使用费。根据庭审查明，被告支付租金至2019年4月30日，因原告主张的合同解除时间与该院审理查明的合同解除时间存在差异，而原告已主张合同解除后的占有使用费，故该院据实予以调整，经计算，对2019年5月1日至2019年12月31日计245天的租金439321.92元予以支持。关于占有使用费，根据合同约定，乙方须在租赁期满或非因甲方违约行为提前解除合同之日起10日内搬离，并将房屋及附属设施完好无损交还给甲方。租赁合同期满及非因甲方违约行为提前解除合同的，乙方未能按时腾退房屋，每逾期一日，乙方应按本合同房屋双倍租金标准向甲方支付房屋侵占费。故根据上述确定的合同解除时间，被告应当支付给原告自2020年1月1日起至2020年1月10日按原租金标准1793.15元/日计算、2020年1月11日起至实际腾退之日止按双倍租金标准即3586.3元/日计算的占有使用费。同时，根据合同约定，若乙方在承租期间发生拖欠应缴租金、水电费、物业管理费等相关费用及发生违约情形应支付甲方违约金的，甲方有权在上述履约保证金、水电押金中予以扣除，故该院确定对被告已缴纳的履约保证金10万元及水电押金3万元在被告应付租金中进行抵扣。三、关于支付违约金。根据合同约定，乙方逾期二个月不缴纳租金或水电费的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，乙方已付租金不予返还，并向甲方支付当年租金20%的违约金。因被告逾期支付租金及水电费已达两个月以上，故对于原告要求被告根据合同约定支付违约金130900元的诉请于法有据，符合约定，金额合理，该院予以支持。 关于反诉原告的反诉诉讼请求，该院评析如下：一、关于确认合同继续有效。根据该院在本诉部分的评析，该院不再赘述，对反诉原告的该项反诉诉请不予支持。二、关于减免租金与赔偿损失。根据本案当事双方提交的证据显示，2017年确实存在因房顶柏油脱落导致双方协商维修事宜，而根据双方提交的证据显示，反诉原告于2017年8月申请维修，其提交的赔偿报告显示维修时间为2017年8月下旬至10月中旬，而庭审中反诉被告对于维修时间为两个月的该节事实并无异议，综合证据及庭审调查，该院对于涉案房屋存在两个月维修时间的该节事实予以确认，维修期间对于反诉原告使用涉案租赁房屋确实存在一定影响，反诉被告在对反诉原告的复函中亦表明因维修所产生的损失同意进行协商赔偿，故该院对反诉原告要求减免租金的反诉请求予以支持，时间为2个月，根据2017年当年租金标准确定为99166.67元。关于反诉原告主张从2019年9月至12月因工程建设、断水、断电应减免房租的诉请，经该院现场勘查，二环西路外围施工虽导致反诉原告进出略有不便，但并未实际影响其对涉案租赁房屋的使用，而断水、断电系因反诉原告未按双方合同约定支付水电费，且反诉被告已提前发函催缴水电费，反诉原告仍未支付，由此引起的损失应由其自行承担，且双方合同约定逾期支付水电费，反诉被告有权断水断电，故对于反诉原告的该项诉请该院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿家具损失的诉请，现涉案房屋已修缮完毕，反诉原告并无证据证实其存在家具受损的事实及实际损失情况，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、绍兴市环城河管理委员会办公室与被告海尚公司2016年5月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除，被告海尚公司应于判决生效之日起三十日内将位于绍大线鉴湖大桥东南侧建筑面积约2500平方米的房屋（鉴湖一期整治工程附属用房及设备用房（棉北仓库地块））腾退并归还给原告河道保障中心；二、被告海尚公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告河道保障中心欠付租金439321.92元，扣除履约保证金100000元、水电押金30000元，尚应支付租金为309321.92元，并支付自2020年1月1日起至2020年1月10日按原租金标准1793.15元/日计算、2020年1月11日起至实际腾退之日止按双倍租金标准即3586.3元/日计算的占有使用费；三、被告海尚公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告河道保障中心违约金人民币130900元；四、反诉被告河道保障中心应于判决生效之日起三十日内返还给反诉原告海尚公司2017年两个月的租金人民币99166.67元；五、驳回原告河道保障中心的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告海尚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7903元，由被告海尚公司负担，于判决生效之日起七日内向该院交纳。反诉案件受理费依法减半收取5294元，由反诉原告海尚公司负担4521元，反诉被告河道保障中心负担773元，应由反诉被告负担部分于判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，本案双方均未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，海尚公司未按约定支付房屋租金，河道保障中心根据合同约定享有合同解除权。河道保障中心诉请双方租赁合同于2019年8月21日解除，一审根据本案证据认为不能证实解除合同通知已成功送达给海尚公司，故以本案诉状副本公告送达之日确定为合同解除通知送达之日，并据此确定合同解除时间，并无不当，海尚公司关于租赁合同仍为有效的理由亦不能成立。海尚公司自2019年5月1日起的租金未按约定支付，而根据合同约定，逾期二个月不缴纳租金，河道保障中心即有权解除合同，海尚公司还应向河道保障中心支付当年租金20%的违约金，一审据此确定违约金数额，有合同依据，海尚公司关于违约金数额过高的理由不能成立。河道保障中心多次就海尚公司拖欠租金及水电费进行催讨，至2019年8月21日，河道保障中心仍因海尚公司未按约支付租金及水电费而要求解除合同，虽该通知被拒收，但河道保障中心解除合同的意思明确，本案亦无后期海尚公司支付完水电费的相关证据，而且河道保障中心停水停电的行为亦可理解为因海尚公司未按约支付租金而采取的抗辩及救济行为。故海尚公司以此要求减免租金，理由不能成立。因房屋维修，一审已酌情减免两个月租金。海尚公司虽搬迁至其他地方办公，但并未对房屋进行腾退，因河道保障中心行使合同解除权，合同解除后海尚公司已没有权利继续占有使用房屋，其以疫情为理由要求减免租金的主张亦不能成立。 综上，海尚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5500元，由浙江海尚文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 张百元 审判员 傅芝兰 二〇二〇年九月十日 书记员 陶钿钿