河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀04民终3341号 上诉人（原审被告）：沈倩，女，出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 被上诉人（原审原告）：邯郸恒岳物业服务有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区邯山街89-37门市。 法定代表人：桂学忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘月，该公司员工。 上诉人沈倩因与被上诉人邯郸恒岳物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 沈倩上诉请求：撤销原审法院作出的（2020）冀0402民初866号民事判决书，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院审理实体违法，适用法律错误。邯山区贸西街道办事处飞机场居民委员会在特殊时期，公布辖区解散龙旺名城业主委员会，并在报纸上登报公章遗失挂失作废，已登报作废的公章签订物业服务合同实属无效。事实证明，2014年11月16日由龙旺名城业委会主任张学华与大名县恒岳物业服务有限公司法定代表人桂学忠签订的盖有公章的物业服务合同是虚假产生的，所谓的业委会主任张学华更是无稽之谈，没有任何证据证明张学华曾任过业主委员会主任。2、2014年11月16日所谓的物业服务合同第二十八条，本合同期限为两年（2014年12月1日起至2016年12月31日止），2017年至撤离没有续合同，没有合同的强制收费与抢劫没有两样。综上所述，上诉人认为被上诉人用无赖办法强行服务得到强行收费目的，一审判决明显偏袒被上诉人，为维护上诉人的合法权益，根据我国法律持状上诉，望二审法院依法查明事实，维护法律尊严，依法改判或发回重审。 邯郸恒岳物业服务有限公司辩称，1、关于公章登报挂失，恒岳物业公司并不知情，恒岳物业公司是善意第三人且为小区实际提供了物业服务，恒岳物业公司提供了居委会的相关证据可以证明，上诉人的主张不符合《合同法》第52条的合同无效的情形。2、物业服务合同到期后，小区并没有聘请新的物业服务企业，恒岳物业公司仍一直实际为该小区提供物业服务，并非是强制收费和强制服务。根据双方签订的《物业服务合同》的相关规定，恒岳物业公司可以继续按照合同约定提供物业服务。另外，恒岳物业公司起诉时主张的物业费是从2015年1月1日起计算，而一审法院少判决了一年的物业服务费用，为避免产生新矛盾，恒岳物业公司对此并未上诉，已做出很大的让步。 邯郸恒岳物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业费9337元及利息500元（自至），合计人民币9837元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：邯郸恒岳物业服务有限公司原名称为大名县恒岳物业服务有限公司（变更为现名称）。沈倩系邯郸市邯山区龙旺名城小区6号楼3单元1402号房屋业主，其房屋面积为。邯郸恒岳物业服务有限公司是具有资质的物业服务公司，自2015年12月至2019年12月为包括沈倩在内的邯郸市邯山区龙旺名成小区业主提供物业服务。沈倩未向邯郸恒岳物业服务有限公司交纳至2019年12月的物业费。现双方因物业费交纳产生纠纷，邯郸恒岳物业服务有限公司催要物业费未果，诉至法院，诉请如前。 另查明，，邯郸市邯山区龙旺名城业主委员会（甲方）与大名县恒岳物业服务有限公司（乙方）签订了《邯郸市邯山区龙旺名城小区物业服务合同》，该合同约定，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关法律、法规，甲方选聘乙方就邯郸市邯山区龙旺名城住宅区的物业管理服务相关事宜订立本合同。服务费用，本物业管理区域物业服务费采用包干制的方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）住宅物业：0.8元/月/平方米，电梯使用费：0.3元/月/平方米（一、二层不使用电梯的用户，不收取电梯使用费）。（二）每户每年照明费6元/月、垃圾清运费每户5元/月。，邯郸市邯山区贸西街道办事处飞机场社区出具证明一份，内容为：“邯郸恒岳物业服务有限公司自2015年12月至2019年12月在龙旺名城进行物业管理服务”。 一审法院认为，邯郸恒岳物业服务有限公司为沈倩所居住的小区提供了物业服务，沈倩也实际上接受了邯郸恒岳物业服务有限公司的物业服务，双方已构成了物业服务合同关系。现邯郸恒岳物业服务有限公司要求沈倩作为相对人在接受了服务后承担支付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，法院予以支持。沈倩虽然提交了邯郸日报刊登的邯郸市邯山区龙旺名城业主委员会公章挂失作废的证据，但该证据不能明确证明与大名县恒岳物业服务有限公司签订《邯郸市邯山区龙旺名城小区物业服务合同》所用公章的真伪，沈倩的辩称及所提交的证据均不能否定其接受物业服务的事实存在，且邯郸市邯山区贸西街道办事处飞机场社区居委会出具的证明，证实邯郸恒岳物业服务有限公司自2015年12月至2019年12月在龙旺名城进行物业管理服务，依据权利和义务相一致的原则，所有接受物业服务的小区业主均应支付相应的物业费用。物业服务是否到位，不是拒绝交纳物业费用的理由，故法院对沈倩的辩称不予采信。关于邯郸恒岳物业服务有限公司要求沈倩支付违约利息的诉讼请求，沈倩没有按时交纳物业费是因为与前期物业公司及邯郸恒岳物业服务有限公司在服务义务履行上存在争议，邯郸恒岳物业服务有限公司没有与沈倩进行及时有效的沟通，沈倩并非恶意欠费，故对邯郸恒岳物业服务有限公司该项诉讼请求，法院不予支持。沈倩实际应交纳物业费为7567.82元，即2016年1月至2019年12月期间4年，共计48个月（0.8元/月/㎡×133.33㎡×48个月+0.3元/月/㎡×133.33㎡×48个月+6元/月×48个月+5元/月×48个月=7567.82元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、沈倩于本判决生效之日起十日内给付邯郸恒岳物业服务有限公司物业费7567.82元（自至2019年12月）；二、驳回邯郸恒岳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由沈倩负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点是沈倩是否应当向邯郸恒岳物业服务有限公司交纳物业服务费。根据本案查明的事实，邯郸恒岳物业服务有限公司是具有合法资质的公司，其与龙旺名城业主委员会签订了《邯郸市邯山区龙旺名城小区物业服务合同》，在2015年至2019年度为沈倩所居住的邯山区龙旺名城小区提供物业服务，双方形成了物业服务合同关系。根据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，以及《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。故沈倩作为该小区业主，已实际接受了邯郸恒岳物业服务有限公司提供的物业服务，应当向邯郸恒岳物业服务有限公司交纳物业费用。 关于沈倩上诉称，在2013年和2015年业委会公章已登报挂失作废，所签《物业服务合同》无效的理由。本院认为，虽然业委会公章曾经登报挂失作废，但邯郸恒岳物业服务有限公司已依据《物业服务合同》实际为该小区业主们提供了物业服务，沈倩以《物业服务合同》无效作为其拒付物业费的理由不能成立，本院不予支持。 关于沈倩上诉称，邯郸恒岳物业服务有限公司与业委会签订的《物业服务合同》于2016年12月31日到期后，未续签合同，没有合同属于强制收费。本院认为，虽然双方签订的《物业服务合同》于2016年12月31日终止，但合同终止后小区业委会或业主大会并未选聘新的物业服务企业，继续由邯郸恒岳物业服务有限公司为小区提供物业服务，故包括沈倩在内的小区业主应当继续支付物业费用。 综上所述，上诉人沈倩的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人沈倩负担。 本判决为终审判决。 审判长  段子勇 审判员  温永国 审判员  郭晓丽 二〇二〇年九月九日 书记员  达建明