四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终835号 上诉人（原审原告）：田文彬，男，1967年11月27日出生，汉族，公务员，住四川省乐山市市中区。 被上诉人（原审被告）：苟光强，男，1979年9月7日出生，汉族，居民，住四川省乐山市沙湾区。 被上诉人（原审被告）：王姚，女，1980年4月25日出生，汉族，居民，户籍地：四川省乐山市沙湾区，现住四川省乐山市沙湾区。 上诉人田文彬因与被上诉人苟光强、王姚房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市沙湾区人民法院（2020）川1111民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 田文彬上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项;2.依法改判苟光强、王姚将案涉房屋交还田文彬并支付房屋占有使用费(2020年2月1日起按每月8,330元即按每间每年2万元折算付至交还房屋止);3.改判苟光强、王姚支付2014年5月1日至2020年1月30日少付的租金和占有使用费52,543元;4.一、二审诉讼费全部由苟光强、王姚承担。事实与理由：一、合同到期后,双方未达成任何书面或口头协议，且一审认定不定期租赁期间的租金错误。田文彬每月都发出手机短信：“退我房子,我坚决不租了”,说明合同到期后,双方未达成任何书面或口头协议，田文彬不接受每月租金7,080元，苟光强、王姚在庭审中也承认租赁合同到期后田文彬一直叫苟光强、王姚退还房子的事实。再者在双方没有达成任何书面及口头协议的情况下，就应按原租赁合同履行,2017年5月1日至2018年4月30日租金每间应为20,258.64元,承租人应按此支付租金。二、一审判决疫情关停期间的房租减半收取没有体现经营者的主体责任。《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方当事人的权利和义务”，疫情关停2个月,并没有导致苟光强、王姚破产或无法承受2个月的关停损失,苟光强、王姚占有这2个月的房屋使用费,苟光强、王姚承担80%,田文彬承担20%更符合法律规定。三、一审判决将案涉合同诉讼时效割裂计算,违背诉讼时效制度价值目标。田文彬与苟光强、王姚就租金支付约定按年支付,在合同期满后实际形成按月支付,其独立性并不足以否认基于同一意思表示而产生的租金债权的整体性,故诉讼时效期间应当从债权整体出发审查而不应将每个阶段的租金割裂计算,否则不仅否定了同一合同的整体性,且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利,动摇双方互信,不利于保护债权人,不利于建立市场诚信。由于苟光强、王姚最后一期履行支付租金时间为2020年1月,因此诉讼时效应从2020年1月起开始计算，苟光强、王姚应向田文彬支付少付的租金9,710元。 苟光强答辩称，请求驳回田文彬的上诉请求。1.涉案租赁合同到期后,双方就租金达成了口头协议并实际履行,苟光强、王姚按口头协议约定按月支付租金每年每间17,000元,田文彬每次都按约收取了租金近三年，田文彬从来没有向我方主张拖欠租金的问题。一审判决还没有生效,在此情况下继续使用该房屋未违反法律的规定,当然也不存在强行占有房屋的问题。2.疫情期间房租减免是因不可抗力造成,对此法律上有明确规定,也有明确文件支撑，田文彬不能要求苟光强、王姚承担不应当承担的费用。3.关于诉讼时效的问题。一审认定田文彬的诉讼请求已过诉讼时效是正确的。 王姚答辩意见与苟光强一致。 田文彬向一审法院起诉请求：1.判决解除田文彬、苟光强、王姚沙湾区劲松大道×号、×号、×号、×号、×号房屋（5间房屋均系一至二层）租赁合同；2.判决苟光强、王姚将沙湾区劲松大道×号、×号、×号、×号、×号房屋交还田文彬；3.判决苟光强、王姚支付田文彬2014年5月1日至2020年1月30日少付的房屋52543.00元；4.判决苟光强、王姚从2020年2月1日起按每月8333.00元租金（按每间每年20000.00元折算）付至交还房屋止；5.本案诉讼费由苟光强、王姚承担。一审法院认定的事实：田文彬与苟光强于2014年5月25日签订《门市租赁合同》。合同约定：田文彬（甲方）将位于沙湾区5间房屋（一至二层、权0024454号）出租给苟光强（乙方）开办“天赖音乐会所”,合同期限为2014年5月1日至2017年4月30日；先付房租后使用，合同期内乙方停止租用，甲方不退还乙方剩余租金，2014年5月1日至2015年4月30日租金为每间16000.00元，之后每年在上年基础上递增8%，同时还要满足每间的最高租金始终要比该栋楼最高一间租金低1000.00元（不包括自有门市），租金支付方式：提前半年交下一年的房租，预交一年半。合同签订后至2017年4月30日，苟光强支付了田文彬2014年5月1日至2015年4月30日租金为每间16000.00元，2015年5月1日至2016年4月30日租金为每间17000.00元，2016年5月1日至2017年4月30日租金为每间17000.00元（其中35000.00元苟光强、王姚用已交给田文彬的押金充抵）。合同期满后苟光强继续使用上述五间租赁房屋至今，房屋租金苟光强以每间17000.00元支付即5间房屋每月支付7080.00元至2020年1月23日。从2020年1月24日起因新冠肺炎疫情政府通告娱乐业停业以及田文彬提起诉讼，苟光强、王姚因此未付田文彬房屋租金至今。 另查明,苟光强、王姚系夫妻关系,王姚系天赖音乐会所业主、租赁房屋使用人之一。 一审法院认为,本案的争议焦点为：一、房屋租赁合同是否应解除以及房屋是否返还问题？二、苟光强、王姚是否拖欠田文彬租金的问题？ 一、房屋租赁合同是否应解除以及房屋是否返还问题？ 田文彬与苟光强签订《门市租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同履行期届满后，苟光强继续使用租赁物至今，苟光强、王姚继续向田文彬交纳租金，双方没有签订书面合同约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》二百一十五条“租赁期六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”规定，本案依法认定合同期满后即2017年5月1日之后双方实际形成不定期房屋租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案田文彬依法可以随时解除不定期租赁合同，但应给予合理期限，田文彬于2020年4月20日向该院提起诉讼，同年4月22日该院向苟光强、王姚送达了起诉状副本，考虑到苟光强、王姚经营音乐会所的特点、搬迁等因素，应给予一个月的合理期限为宜，合理期限届满，应予解除。田文彬、苟光强、王姚不定期房屋租赁合同应从2020年5月22日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，返还租赁物属于合同解除或者租赁期届满之后必然产生的法律效果，苟光强、王姚依法应对租赁物予以返还。 二、苟光强、王姚是否拖欠田文彬租金的问题？ 1.合同期内租金问题。 经查，第一年即2014年5月1日至2015年4月30日期间，合同约定每年每间房屋租金16,000.00元，苟光强、王姚按约定支付了相应租金，对此田文彬予以认可，此期间苟光强、王姚不欠田文彬租金；根据双方签订的《门市租赁合同》约定，第二年起每年在上年基础上递增8%租金，同时还要满足每间的最高租金始终要比该栋楼最高一间租金低1,000.00元（不包括自有门市），庭审中，田文彬、苟光强、王姚均没有提供充分有效证据证实该栋楼最高租金（间）是多少，应当按照合同约定递增8%计算租金，第二年2015年5月1日至2016年4月30日每间每年租金为16,000.00元/间×108%=17,280.00元，5间×17,280.00元/间=86,400.00元，平均每月应支付86,400.00元÷12=7,200.00元,苟光强、王姚每月支付田文彬租金7,080.00元,每月少支付120元(7,200.00元-7,080.00元),共少支付1,440.00元(田文彬主张1,400.00元);第三年2016年5月1日至2017年4月30日每间每年租金为17,280.00元/间×108%=18,662.40元，5间×18,662.40元/间=93,312.00元，平均应每月支付93,312.00元÷12=7,776.00元,苟光强、王姚每月支付田文彬租金7,080.00元,每月少支付696元(7,776.00元-7,080.00元),共少支付8,352.00元(田文彬主张8,310.00元),第二年和第三年合计少支付租金9,792.00元(田文彬主张9,710.00元)。庭审中，苟光强、王姚提出田文彬此项请求已过诉讼时效，请求予以驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。…”，本案是否过诉讼时效关键在于审查田文彬知道或应当知道其民事权利受到损害的时间点，田文彬主张其租金的权利，应当从其知道或应当知道租金少付时作为诉讼时效时间起算点。田文彬收取第二年租金时间为2015年6月20日以前，应当从2015年6月21日作为时间点开始计算时效；田文彬收取第三年租金时间为2016年5月22日，应当从2016年5月23日作为时间点开始计算时效，至2020年4月20日起诉日，均已超过三年诉讼时间，且田文彬在庭审中也没有提供有效证据证实三年期间诉讼时效发生中止、中断或延长的法定事由及情形，应当承担举证不能的法律后果。故田文彬主张2015年5月1日至2017年4月30日少付租金的诉讼请求已过诉讼时效，依法不予支持。 2.合同期满后的租金问题。 田文彬主张合同到期后不定期房屋租赁每间每年以20,000.00元计算房租，苟光强、王姚主张以每间每年17,000.00元，5间每年85,000.00元，平均每月7,080.00元计付房租，双方存在分歧。庭审中查明，从2017年5月至2020年1月，在田文彬通过短信或电话方式的催收下，苟光强、王姚使用田文彬一个月房屋后即时支付租金7,080.00元，田文彬从收到第一个月不定期房屋租金后至本案起诉日，证据显示田文彬只向苟光强、王姚主张过收回房屋的问题，一直未向苟光强、王姚主张过因少付租金的相应权利，至此说明，田文彬通过实际行为认可了不定期房屋租赁租金五间每月7,080.00元。如果田文彬对每月租金7,080.00元持异议，应当在收到7,080.00元租金同时向苟光强、王姚主张补足租金的权利，或者向相关组织请求调解以及向人民法院依法诉讼，以维护其合法权益。而田文彬在长达三年的时间未向苟光强、王姚主张，也未向有关组织和机关寻求救济，进一步说明田文彬、苟光强、王姚就不定期租赁期间租金问题已达成口头协议，不存在争议。故该院认定2017年5月1日之后不定期房屋租赁每间每年17,000.00元，5间每年85,000.00元，平均每月7,080.00元计算房屋租金。田文彬主张每间每年以20,000.00元计算房租没有事实依据，不予支持。从2017年5月1日至2020年1月23日，苟光强、王姚每月按7,080.00元租金标准支付了田文彬，期间不差欠田文彬租金，田文彬此期间的租金请求，没有事实依据，不予支持；关于因新冠肺炎疫情政府关停娱乐业期间租金问题。查明，苟光强、王姚经营的“天赖音乐会所”于2020年1月24日起暂停营业，2020年3月25日乐山市应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部通告第二条规定“全面恢复公共场所正常秩序。全面恢复…歌舞厅、KTV…等休闲娱乐场所。”据此认定苟光强、王姚经营的“天赖音乐会所”关停期间为2020年1月24日至2020年3月24日，苟光强、王姚抗辩2020年4月7日政府才准予营业的意见，没有提供相关证据予以证实，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情发生致政府采取了的疫情防控措施关停娱乐业，系本案当事人订立合同时没有预见也不能预见的，政府采取的疫情防控措施导致苟光强、王姚不当履行合同不可避免、不能克服，且苟光强、王姚不当履行合同与疫情的发生及疫情防控措施实施具有因果关系，对苟光强、王姚不当履行依法认定为不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方当事人的权利和义务”规定，苟光强、王姚因疫情关停期间，造成营业损失，本着公平原则以及因不可抗力的因素，该院认为田文彬在疫情关停期间的房租应减半公平收取，即苟光强、王姚支付田文彬2020年1月24日至2020年3月24日房租7,080.00元。2020年3月24日以后的租金，苟光强、王姚应按疫情前每月7,080.00元标准支付田文彬租金，直至返还房屋为止。 综上，对田文彬提出解除与苟光强、王姚房屋租赁合同及返还房屋的诉讼请求,予以支持，要求支付租金的诉讼请求，部分予以支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十七条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决：一、从2020年5月22日起解除田文彬与苟光强、王姚的房屋租赁合同；二、苟光强、王姚于本判决生效后十五日内将位于沙湾区间房屋（一至二层）返还给田文彬并支付房屋租金（支付2020年1月24日至2020年3月24日房租7080.00元；从2020年3月25日起按每月7080.00元标准支付至案涉房屋返还为止）；三、驳回田文彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元（已减半收取），由田文彬负担365元（已交），苟光强、王姚负担400元（在本判决生效后七日内向该院缴纳）。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、田文彬对2015年5月1日至2017年4月30日苟光强、王姚少付的租金权利主张是否超过诉讼时效；二、2017年5月1日至2020年1月23日期间的租金认定；三、2020年1月24日至2020年3月24日（疫情期间）期间的租金认定；四、2020年3月25日至房屋返还之日的租金认定。 一、关于田文彬对2015年5月1日至2017年4月30日苟光强、王姚少付的租金权利主张是否超过诉讼时效的问题； 一审庭审中双方均已经明确案涉《门市租赁合同》第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）、第三年（2016年5月1日至2017年4月30日）租金支付时间分别为2015年6月20日以前、2016年5月22日。田文彬在庭审中亦明确陈述：“第二年、第三年他少付了租金我很清楚”，故一审认定第二年租金诉讼时效起算点为2015年6月21日、第三年租金诉讼时效起算点为2016年5月23日并无不当。诉讼时效起算后的期间，田文彬也未举证证明存在中止、中断或延长的法定事由及情形，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”（民法总则自2017年10月1日起施行）的规定，田文彬主张的第二年租金、第三年租金分别于2016年6月20日、2017年5月22日诉讼时效届满，一审援用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效有误，本院予以纠正。 二、关于2017年5月1日至2020年1月23日期间的租金认定问题； 田文彬与苟光强于2014年5月25日签订《门市租赁合同》约定合同期限为2014年5月1日至2017年4月30日，该合同期限届满后苟光强、王姚实际还继续使用案涉的门市且双方未重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》二百一十五条“租赁期六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”规定，本院依法认定合同期满后即2017年5月1日之后双方实际形成不定期房屋租赁关系。根据本案查明的事实，在2017年5月至2020年1月期间苟光强、王姚使用田文彬房屋，在田文彬通过短信或电话方式的催收下后每月支付租金7,080.00元。田文彬虽主张苟光强、王姚少付其租金，但未向苟光强、王姚主张过因少付租金的相应权利，一审法院认定，田文彬通过实际行为认可了不定期房屋租赁租金五间每月7,080.00元并无不当。 三、关于2020年1月24日至2020年3月24日（疫情期间）期间的租金认定问题； 根据本案查明事实，苟光强、王姚经营的“天赖音乐会所”受新冠肺炎疫情影响关停期间为2020年1月24日至2020年3月24日。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，在上述期间因新冠肺炎疫情关停苟光强、王姚经营的“天赖音乐会所”并无营业收入，一审法院根据公平原则认定在疫情关停期间的房租按每月7,080.00元减半收取并无不当。 四、关于2020年3月25日至房屋返还之日的租金认定问题。 此期间苟光强、王姚经营的“天赖音乐会所”正常营业，租金按五间每月7,080.00元，理由见焦点二评析，此不赘述。 综上所述，田文彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,530元，由田文彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘一铭 审 判 员 周文勤 审 判 员 谭媛媛 二〇二〇年九月三日 法官助理 吴 君 书 记 员 张 瑞 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。