河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0224民初1704号 原告：中国工商银行股份有限公司滦南支行。住所地：滦南县南大街56号。 负责人：郑晓海，该行行长。 委托诉讼代理人：李丽震，河北春风律师事务所律师。 被告：王海滨，男，1982年2月10日出生，汉族，现住滦南县。 法定代理人：王金福，男，1955年3月16日出生，现住。系被告王海滨父亲。 被告：杨芸萍，女，1980年5月13日出生，汉族，现住滦南县。 被告：鼎盛（唐山）房地产集团有限公司。住所地：唐山市丰润区曹雪芹西道248号。 法定代表人：王树忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘娟，该公司员工。 委托诉讼代理人：沈彦伟，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司滦南支行（以下简称工行滦南支行）诉被告王海滨、杨芸萍、鼎盛（唐山）房地产集团有限公司（以下简称鼎盛房地产）借款合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告工行滦南支行的委托诉讼代理人李丽震、被告王海滨法定代理人王金福、被告杨芸萍、被告鼎盛房地产的委托诉讼代理人刘娟、沈彦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行滦南支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告工行滦南支行与被告王海滨、杨芸萍、鼎盛房地产之间签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判决被告王海滨、杨芸萍、鼎盛房地产偿还原告借款本金109425.85元、利息12655.85元，并自2020年5月23日起至还清之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮15%加收50%的标准计算给付原告欠款利息；对不能按时支付的利息，自2020年5月23日起至还清之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮15%加收50%的标准计算给付原告的复利；3、判决原告对被告王海滨、杨芸萍所有的坐落在滦南县房产折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、判决被告鼎盛房地产对上述借款承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月19日，原告与被告王海滨、杨芸萍签订《个人购房借款／担保合同》，约定借款金额为人民币20万元整，用途为购房，还款方式为按月等额本息还款，贷款期限为120个月（2012年12月19日至2022年12月19日），贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在按该合同第四条约定的利率基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除合同。被告提供的坐落在滦南县房产作为抵押担保，原告系该房产的抵押权人，对该房产折价或以拍卖、变卖的价款有优先受偿权。合同另约定被告鼎盛房地产作为保证人对上述借款承担连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用承担连带保证责任。本合同履行过程中发生纠纷，约定向贷款人所在地人民法院提起诉讼。合同签订后原告依约履行了放贷义务，被告王海滨、杨芸萍未按约定履行还款义务，自贷款发放日至2020年5月23日已累计41次违约，故原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告王海滨辩称，对原告主张的诉请及陈述的事实均无异议。 被告杨芸萍辩称，对原告的主张诉请及事实无异议。 被告鼎盛房地产辩称，对原告主张的无异议，但是对被告王海滨、杨芸萍未还款的部分需要核实证据。另外，原告已经从被告鼎盛房地产扣保证金67840.38元，对扣除的保证金被告鼎盛房地产享有追偿权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月19日，原告工行滦南支行与被告王海滨、杨芸萍、鼎盛房地产签订《个人购房借款／担保合同》。其中原告系贷款人，被告王海滨系借款人、抵押人，被告杨芸萍系共同借款人、抵押物共有人，被告鼎盛房地产系保证人。该合同约定了被告王海滨、杨芸萍自原告处借款20万元用于购买滦南县房产。担保方式为抵押、保证。贷款期限自2012年12月19日至2022年12月19日共120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收50%。该合同第十四条违约及违约责任中约定“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……”，并约定借款人发生违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施“……（5）解除本合同……”。此外，原、被告在合同中对保证担保、抵押物、抵押登记、保证方式等内容作了约定。被告王海滨、杨芸萍以滦南县鼎盛花园13-3-1202房产为上述贷款提供抵押担保，但未办理抵押登记。贷款发放后，被告于2016年11月19日第一次发生逾期，截止2020年8月31日累计逾期次数已超六次，剩余贷款本金为55281.53元。 上述事实，有原、被告陈述、《个人购房借款/担保合同》、放款凭证、偿还本金及利息明细表等证予以证实，足以认定。 本院认为，根据双方当事人和代理人的陈述及2012年12月19日原告工行滦南支行与被告王海滨、杨芸萍、鼎盛房地产签订的《个人购房借款/担保合同》，可以认定原告与被告王海滨、杨芸萍之间存在借款合同关系，该合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定享受权利并履行义务。因原告已于合同签订后向被告王海滨、杨芸萍足额发放贷款20万元，被告王海滨、杨芸萍亦应按照合同约定按期偿还贷款本息。根据原告提交的被告王海滨、杨芸萍还款明细显示，截止2020年8月31日，被告违约月数已远超六个月，且在2017年1月19日、2月19日、3月19日连续三次逾期，已达到双方约定的解除合同的条件，故原告要求解除与被告于2012年12月19日签订的《个人购房借款/担保合同》的主张，本院予以支持。同样根据原告提交的被告还款明细，被告最后一次还款为2020年8月31日，该次偿还本金1876.86元、利息202.28元，未还利息、积欠本金、积欠利息均为0元，贷款余额55281.53元，故合同解除后，被告王海滨、杨芸萍应偿还原告尚欠剩余贷款本金55281.53元。因双方约定的还款方式为等额本息还款，被告每期还款金额中包括部分本金和部分利息，被告虽多次发生逾期，但在每次逾期后的下一次还款时，原告均已先行扣除了积欠的利息，故在被告2020年8月31日最后一次还款后不存在拖欠应还利息的情形。关于合同解除后尚欠贷款本金的利息，因三被告对原告主张的利息标准无异议，故被告王海滨、杨芸萍应以55281.53元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮15%加收50%的标准支付原告利息至实际履行还款义务之日止。 关于原告对被告王海滨、杨芸萍提供的滦南县鼎盛花园13-3-1202房产折价或以拍卖、变卖的价款是否享有优先受偿的权利，原、被告虽在《个人购房借款/担保合同》中约定被告王海滨、杨芸萍以滦南县鼎盛花园13-3-1202房产为上述贷款提供抵押担保，但并未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时成立”，该法第一百八十条第一款第一项为“建筑物和其他土地附着物”，故原告主张的对滦南县鼎盛花园13-3-1202房产抵押权未成立，原告对滦南县房产折价或以拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。 关于被告鼎盛房地产是否应当承担连带还款责任。因被告鼎盛房地产在上述《个人购房借款/担保合同》中保证人处加盖公司印章和法定代表人印章，综合该合同第十条“保证担保”、第二十条“抵押登记”和第五十三条“对第十条的约定”中的具体内容，被告鼎盛房地产在该合同中承担阶段性连带保证，即当被告王海滨、杨芸萍提供的抵押物在“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”时，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。因该房产未办理抵押登记，故被告鼎盛房地产的保证责任未免除，另合同第二十六条“保证方式”中约定“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证”，故被告鼎盛房地产应对上述被告王海滨、杨芸萍尚欠原告的贷款本金及利息承担连带偿还责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司滦南支行与被告王海滨、杨芸萍、鼎盛（唐山）房地产集团有限公司于2012年12月19日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告王海滨、杨芸萍偿还原告中国工商银行股份有限公司滦南支行尚欠贷款本金人民币55281.53元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮15%加收50%的标准支付原告利息至实际履行还款义务之日止。判决生效即履行； 三、被告鼎盛（唐山）房地产集团有限公司对上述第二项确定的债务承担连带还款责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司滦南支行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2742元，减半收取1371元，由被告王海滨、杨芸萍、鼎盛（唐山）房地产集团有限公司负担。判决生效即交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  董宏伟 二〇二〇年九月十八日 书记员  邓俊杰