山东省平阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0124民初1715号 原告（案外人）：孙珊珊，女，1994年11月17日出生，汉族，住平阴县。 委托诉讼代理人：张伟，山东鲁平律师事务所律师。 被告（申请执行人）：范龙智，男，1968年12月7日出生，汉族，住平阴县。 委托诉讼代理人：柳美栋，平阴众信法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：孙海，男，1989年11月10日出生，汉族，住平阴县。 第三人（被执行人）：姜林林，女，1992年8月9日出生，汉族，住平阴县。 原告孙珊珊与被告范龙智、第三人孙海、姜林林案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告孙珊珊的委托诉讼代理人张伟，被告范龙智及其委托诉讼代理人柳美栋到庭参加诉讼，第三人孙海、姜林林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙珊珊向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对平阴县城幸福里小区B19号楼东二单元三层西户房产（房产证号平阴*******）的执行（包括查封）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月11日，孙珊珊收到法院送达的（2020）鲁0124执异40号执行裁定书，孙珊珊认为法院驳回其提出的执行异议无事实及法律依据。1.孙珊珊于2018年11月18日购买涉案房屋，时间在先，法院于2019年9月4日查封上述房屋，时间在后。2.在法院查封之前，孙海、姜林林已经将涉案房屋交付给孙珊珊，且孙珊珊已经入住并实际占有。3.在法院查封之前，孙珊珊于2019年5月份向孙海支付购房款48万余元，于2020年上半年又支付购房款30.6万余元。4.不能办理产权登记的原因不在孙珊珊。现孙珊珊诉至法院，诉求同前。 被告范龙智辩称，根据物权法规定，不动产权属以不动产登记为准，本案不动产产权未有变更的原因在于孙珊珊。孙珊珊在明知范龙智已经将涉案房产查封后又向孙海支付款项，孙珊珊存在重大过失。 第三人孙海、姜林林未作陈述。 本院经审理认定事实如下： 1.孙海、姜林林（甲方）与孙珊珊（乙方）、平阴县广大房产信息咨询服务部（丙方）于2018年11月18日签订《不动产买卖合同》，主要约定孙海、姜林林将位于平阴县城幸福里小区B19号楼东二单元三层西户房产一套卖与孙珊珊，房款共计79万元；乙方于2018年11月18日交付定金2万元，2018年12月31日前再付定金10万元及房款30万元，2019年3月15日甲方需还完该房在银行的全部抵押贷款并解除该房在不动产登记中心的抵押，解除抵押3日内乙方须再给甲方房款20万元，2019年9月10日前甲方须配合乙方过户，同时乙方付清剩余17万元房款。 2.孙珊珊于2018年11月18日向孙海支付购房定金2万元，于2018年12月4日分两次向孙海支付购房定金及购房款4万元。孙珊珊之父孙启孝分别于2018年12月5日、2019年1月7日、2019年4月26日、2019年5月24日通过其名下6212****5751号银行账户，向孙海名下6212****8389号银行账户转账汇款18万元、20万元、2万元、2万元，合计42万元。孙珊珊于2019年4月8日向嘉宜物业管理公司交纳B19-2-302号房屋的物业费及水费共计3187.7元，孙海于同日向孙珊珊出具金额为3187.7元的收条一份，认可以物业费抵押房款。孙启孝于2020年4月23日通过其名下6212****5751号银行账户，向孙海名下6223****7685号银行账户转账汇款293141.26元，孙海于同日出具金额为293141.26元的收条一份，认可该款项系由孙启孝转账支付的。孙珊珊另于2020年5月16日向孙海支付13650元，孙海于同日出具收条、书面字据各一份，其中收条载明“今收到孙珊珊现金房屋购房款13650元”，书面字据载明“自今日起孙珊珊房款已全部结清，剩余零钱不要了”。以上孙珊珊、孙启孝共向孙海交付定金及购房款789978.96元。 3.范龙智因与孙海、姜林林民间借贷纠纷诉至本院，本院在审理过程中依据范龙智的申请，于2019年9月4日作出（2019）鲁0124民初2501号民事裁定，查封了孙海名下的房产一处（房产证号为平阴县不动产权第******号），查封期限三年，自2019年9月6日起至2022年9月5日止。 4.孙珊珊不服本院（2019）鲁0124民初2501号民事裁定，向本院提出执行异议。本院经审查于2020年6月4日作出（2020）鲁0124执异40号执行裁定书，驳回孙珊珊的异议。本院于2020年6月11日向孙珊珊送达该执行裁定书，孙珊珊于2020年6月23日在“山东法院电子诉讼服务平台”向本院提起本案诉讼。 5.平阴嘉宜物业管理有限公司于2020年7月28日出具书面证明一份，载明：兹证明小区业主孙珊珊（该公司工作人员赵庆林及法定代表人张再利在该证明落款处签字。 6.范龙智向本院提交151****7596手机号码与131****1976手机号码、158****8719手机号码的通话录音及通话详单各一份，主张系其与孙海及孙珊珊之母张芸之间的通话录音，拟证实孙珊珊未有及时办理涉案房产过户手续系因躲避高税期。 以上事实，由当事人陈述及孙珊珊提交的合同、收条、转账明细、户口簿，范龙智提交的通话录音等证据在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。本案中，本院在审理范龙智与孙海、姜林林民间借贷纠纷一案过程中，依据范龙智申请对诉争标的以外的房产进行保全，案外人孙珊珊对保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对涉案房产提出书面异议。本院经审查驳回其异议后，其在收到执行裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉，不违反法律规定，本院予以确认。 本案争议的焦点问题是孙珊珊是否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为，孙珊珊与孙海、姜林林于2018年11月18日签订的《不动产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案房产于2019年9月6日被查封之前，孙珊珊已经与孙海、姜林林签订合法有效的书面买卖合同，孙海、姜林林已将涉案房产交付孙珊珊，且孙珊珊占有使用涉案房产至今。根据孙珊珊提交的收条、银行卡转账明细等证据可以证实，截止到本案一审法庭辩论终结时，孙珊珊已向孙海、姜林林支付购房款项789978.96元，虽然与合同约定的总购房款79万元相差21.04元，但孙海于2020年5月16日出具书面字据一份，明确表示“孙珊珊房屋款已全部结清，剩余零钱不要了”，应视为孙珊珊已经支付全部购房款。根据双方签订的《不动产买卖合同》约定，孙海、姜林林应当于2019年3月15日偿还涉案房产在银行的全部抵押贷款并解除抵押登记，但孙海、姜林林未按合同约定偿还剩余房贷并解除抵押登记手续。此外，根据《不动产买卖合同》约定，孙海、姜林林应在2019年9月10日前配合孙珊珊办理涉案房产的过户手续，而范龙智于2019年9月4日申请将涉案房产查封，致使涉案房产不能办理过户登记手续；范龙智提交的其与孙海、与孙珊珊之母的通话录音，不足以证明系因孙珊珊自身原因未办理房屋过户登记手续。根据上述司法解释规定，孙珊珊享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产的执行（查封），于法有据，本院予以支持。 综上所述，孙珊珊的诉讼请求成立，本院予以支持；范龙智的答辩意见不能成立，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 停止对平阴县城幸福里小区B19号楼东二单元三层西户房产（房产证号为鲁2019平阴县不动产权第******号）的执行（查封）。 案件受理费100元，由被告范龙智负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 本院（2020）鲁0124执异40号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  安自强 人民陪审员  王 芳 人民陪审员  靳贤文 二〇二〇年九月一日 书 记 员  程 欢