浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终595号 上诉人（原审被告）：温州市聚一堂房产事务服务有限公司，住所地浙江省温州市瓯海南白象曙东路53号（第5层第2间）。 法定代表人：周约翰，执行董事。 委托诉讼代理人：陈沸，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志鹏，上海建纬（杭州）律师事务所实习律师。 上诉人（原审第三人）：衢州市中梁创置业有限公司，住所地浙江省衢州市柯城区白云街道白云中大道88号颐高广场A座507-2室。 法定代表人：谢家兴，总经理。 委托诉讼代理人：陈沸，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志鹏，上海建纬（杭州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈宝友，男，1971年1月10日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被上诉人（原审原告）：蒋巧艳，女，1976年1月12日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：陈宝友（系蒋巧艳丈夫），身份情况如前。 上诉人温州市聚一堂房产事务服务有限公司（以下简称聚一堂公司）、上诉人衢州市中梁创置业有限公司（以下简称中梁公司）与被上诉人陈宝友、蒋巧艳确认合同无效纠纷一案，均不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初6486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 聚一堂公司上诉请求：1.撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初6486号民事判决，发回重审或者查清事实后改判驳回被上诉人陈宝友、蒋巧艳的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人陈宝友、蒋巧艳承担。事实与理由：一、一审判决认定陈宝友、蒋巧艳无委托聚一堂公司选定公司改造房屋的意思及行为，属于认定基本事实不清。陈宝友、蒋巧艳签署《房屋改造申请暨承诺书》（以下简称《承诺书》）为其真实意思表示，双方就房屋委托改造达成合意，意思表示明确、清晰。在庭审过程中，陈宝友、蒋巧艳明确表示看过《承诺书》，《承诺书》于标题处即可知为房屋改造，且在抬头处明确表明接受承诺的对象为聚一堂公司。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条之规定“私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实”，《承诺书》系陈宝友、蒋巧艳签名，应推定为真实。二、一审判决认定《承诺书》系中梁公司为规避法律、转嫁责任要求陈宝友、蒋巧艳签订的，认定事实及适用法律错误。本案庭审过程中陈宝友、蒋巧艳没有证据证明《承诺书》是在中梁公司的要求下出具，也没有证据证明《承诺书》不是本人的真实意思表示，其主张不应得到支持。三、一审判决根据《民法总则》第一百四十六条第一款之规定进行判决，适用法律错误。本案中，陈宝友、蒋巧艳提出确认《承诺书》无效的诉讼请求，应适用《合同法》第五十二条之规定。一审法院并未就陈宝友、蒋巧艳诉请《承诺书》有效性进行判决。 陈宝友、蒋巧艳辩称，一、一审认定事实正确。1.《承诺书》的双方主体从不认识，没有任何沟通联系，也无委托行为，双方自然不能形成民法意义上的意思内容。聚一堂公司无接受委托改造房屋的意思表示，陈宝友、蒋巧艳也无委托其改造的意思表示行为。2.陈宝友、蒋巧艳在一审中提供的证据证明，中梁公司在中梁首府小区售房时，宣传建筑面积170㎡的排屋在花园、地下室、阁楼和露台等均有赠送面积。《承诺书》中含糊不祥的改造内容就是中梁公司售房时宣传的赠送部分，本身就是中梁公司的义务内容，无需陈宝友、蒋巧艳另行委托改造，且中梁公司在一审中承认施工改造费用也是由其承担的。3.《承诺书》落款日期是2016年12月15日，早于陈宝友、蒋巧艳与中梁公司签订的《商品房预售合同》签订时间即2016年12月17日，不符合一般生活常理和正常交易规则。二、一审判决认定《承诺书》系中梁公司为规避法律、转嫁责任要求陈宝友、蒋巧艳签订，认定正确。1.中梁公司要求陈宝友、蒋巧艳在其《承诺书》上签字行为虽不是《承诺书》是否具有法律效力的证明对象，但对法院查清《承诺书》形成过程、其内容与《商品房合同》内容的关联性有佐证作用。2.聚一堂公司在一审第二次开庭时才出示《承诺书》原件，其无法说明该《承诺书》形成过程及如何取得。一审法院综合陈宝友、蒋巧艳提供的反证及依法调取的证据材料，及中梁公司持有《承诺书》原件并在法庭中出示等，认定该《承诺书》系中梁公司为规避法律、转嫁责任要求陈宝友、蒋巧艳签字，证据确实充分。三、一审法院适用法律正确。聚一堂公司在一审两次开庭审理中均未能提供证据证明其所主张的事实。一审法院查明聚一堂公司和陈宝友、蒋巧艳之间无委托选定公司改造房屋的意思及行为，判决该《承诺书》不具有法律效力，适用法律正确。本案是聚一堂公司和陈宝友、蒋巧艳之间《承诺书》是否发生法律效力的确认之诉，第三人中梁公司虽然实施了一系列不法行为，但其不是该《承诺书》的民事主体。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 中梁公司上诉请求：1.撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初6486号民事判决，发回重审或者查清事实后改判驳回陈宝友、蒋巧艳的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈宝友、蒋巧艳承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人中梁公司未按宣传约定交付房屋，对房屋进行违法改造，属于认定事实错误。首先，陈宝友、蒋巧艳提交的宣传图纸系复印件不符合法律规定的形式要件，法院不能据此认定中梁公司在销售房屋时宣传的面积、户型等远远超出合同约定。其次，衢综行（罚）决字（2019）14016号行政处罚决定书与本案诉争不具有关联性，且并未生效，该决定书不能作为认定案件事实的依据，不能据此认定上诉人中梁公司违法改造房屋。二、一审判决认定案涉《承诺书》系中梁公司为规避法律、转嫁责任要求陈宝友、蒋巧艳签订的，属于认定基本事实不清、适用法律错误。首先，陈宝友、蒋巧艳签署《承诺书》为其真实意思表示。在庭审过程中，陈宝友、蒋巧艳明确表示看过《承诺书》，《承诺书》于标题处即可知为房屋改造，且在抬头处明确表明接受承诺的对象为聚一堂公司。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条之规定“私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实”，《承诺书》系陈宝友、蒋巧艳签名，应推定为真实。其次，陈宝友、蒋巧艳主张《承诺书》并不是向聚一堂公司出具，而是应中梁公司要求出具，但在本案庭审过程中陈宝友、蒋巧艳没有证据证明《承诺书》是中梁公司的要求下出具，也没有证据证明《承诺书》不是本人的真实意思表示，陈宝友、蒋巧艳应自行承担举证不能的法律后果。 陈宝友、蒋巧艳辩称，从《承诺书》形式上看，中梁公司不是《承诺书》主体，从一审判决结果看，中梁公司不承担责任。根据《民事诉讼法》第五十六条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条规定，不承担民事责任的无独立请求权第三人没有上诉权，不具有上诉人资格。对中梁公司的上诉，法院在受理前应当说服其撤回上诉，拒不撤回的，裁定不予受理；如受理后发现的，应裁定驳回上诉。另外，中梁公司和聚一堂公司同时委托同一名律师进行诉讼的行为有异议，请求法院调查核实。 陈宝友、蒋巧艳向一审法院起诉请求：1.确认《房屋改造申请暨承诺书》无效；2.诉讼费由中梁公司承担。 一审法院认定事实：陈宝友、蒋巧艳系夫妻关系。中梁公司开发建设中梁首府小区，在销售房屋时宣传建筑面积170平方米左右的排屋在花园、地下、阁楼、露台等均有赠送面积，具体户型为：阁楼层有健身房、露台，地上三层有主卧、卫生间、书房各一间以及观景阳台两个，地上二层有卧室三间、卫生间两间、阳台两个，地上一层有私家花园、客厅、餐厅、厨房、卫生间各一间，地下夹层为保姆房、兴趣屋，地下一层为会客厅、酒窖。2016年12月15日，陈宝友、蒋巧艳与中梁公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买中梁望府10-6号房产，建筑面积169.9平方米，每平方米18246.03元，总价款310万元，合同中包含的“房产分层图”只有地上一层、二层、三层的平面图，并没有标明还有其他楼层，且一至三层的面积与宣传的户型图相比也都有删减。 此外，陈宝友、蒋巧艳还签署了一份《房屋改造申请暨承诺书》，主要内容为“温州市聚一堂房产事务服务有限公司：本人向衢州市中梁创置业有限公司购买了中梁首府项目栋单元号房屋（以下简称上述房屋）。为提高房屋实用性，在衢州市中梁创置业有限公司办理竣工验收备案手续后的120天内，特授权具有房产事务专业服务能力的贵司代表本人选定工程公司对上述房屋进行优化改造。为此，本人特不可撤销的向贵司申请并承诺如下：一、申请贵司代表中梁首府项目全体业主选定专业的工程公司对该幢房屋公共部位进行如下改造、调整……。二、申请贵司代表本人选定专业的工程公司对上述房屋的专有部位，包括但不限于门窗、阳台、客厅、卧室、设备平台、门厅等进行优化改造、调整。三、申请贵司代表中梁首府项目全体业主选定专业的工程公司对该项目所涉及全体业主共有的如下部位进行优化改造、调整……”。该承诺书落款时间亦为2016年12月15日。 2018年8月14日，衢州市综合行政执法局作出衢综行（罚）决字（2018）9号行政处罚决定书，对中梁公司依法作出行政处罚，认定中梁公司在中梁首府项目开发建设中未按规划许可进行建设，擅自在中梁首府项目对主体已竣工的1#、3#、4#、7#、8#、13#、14#、22#、23#-28#、31#、32#、33#、35#、36#共18幢楼屋顶层构架进行建设。 2019年10月21日，衢州市综合行政执法局作出衢综行（罚）决字（2019）第14016号行政处罚决定书，对中梁公司依法作出行政处罚，认定中梁公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自于2018年7月至12月间对原有建筑物实施扩建、改建等建设行为，其中对9幢联体排屋进行改建、扩建的具体内容为：①9幢联体排屋通风采光井的顶部通风口全部采用钢筋混凝土进行封闭；②58套住宅的北侧外立面（二层阳光投影线下）和南侧外立面入户门厅分别新建隔墙及柱；③56套住宅（2-1号、5-1号除外）的通风采光井进行了隔层，室内加建了钢筋混凝土层板，将通风采光井内部分隔成三层。衢州市综合行政执法局还查明，小区开工时间是2016年8月，竣工验收时间为2018年6月至7月间，小区住宅开始交付业主的时间是2018年12月，29幢两户样板房在2016年下半年已经完成改建、扩建，其余违法建设产生的时间是项目竣工验收之后、交付购房人之前，即2018年7月至12月之间。中梁公司不服该决定，已依法申请复议。 一审法院认为，《房屋改造申请暨承诺书》主文为电脑打印，在中梁首府售楼部由工作人员提供给陈宝友、蒋巧艳，陈宝友、蒋巧艳签名捺印。本案争议焦点为《房屋改造申请暨承诺书》是否当事人真实意思表示。根据双方的陈述及本院查明的事实，可认定中梁公司在销售涉讼房屋宣传的房屋层数、面积、户型等远远超出了合同的约定，为按宣传约定交付房屋，中梁公司在竣工验收之后、交付购房人之前对房屋进行违法改造。对于改造事宜，陈宝友、蒋巧艳只需在承诺书中签字，但改造时间、范围、图纸等均由中梁公司处理，费用亦由中梁公司承担。由此可见，陈宝友、蒋巧艳虽在《承诺书》中签字，但实际并无委托聚一堂公司选定公司改造房屋的意思及行为，该《承诺书》系中梁公司为规避法律、转嫁责任要求陈宝友、蒋巧艳签订的，不具有法律效力。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定，判决：陈宝友、蒋巧艳签订的落款时间为2016年12月15日的《房屋改造申请暨承诺书》不具有法律效力。案件受理费80元，由聚一堂公司负担，于判决生效之日交纳。 二审中，聚一堂公司和中梁公司共同向本院提交以下证据材料：1.中梁望府案涉房屋户型宣传资料一组，拟证明中梁公司的宣传资料以显著色彩差异对包括陈宝友、蒋巧艳在内的所有买受人作出提示，即陈宝友、蒋巧艳购买房屋时明知需要优化改造、调整。2.中梁望府《商品房买卖合同补充协议》一份，拟证明中梁公司与陈宝友、蒋巧艳明确约定双方的权利义务及责任均以《商品房买卖合同》、相关附件及《商品房买卖合同补充协议》为准；中梁公司通过海报、宣传品及网络等媒体或者其他方式发布的广告宣传资料、售楼书或者其他文字载体中的所有图片数据资料说明等，凡未列入上述文件的均对中梁公司没有约束力；中梁公司雇佣的任何人员所出具的任何文件，如未加盖中梁公司公章，对中梁公司也没有约束力。 陈宝友、蒋巧艳质证认为，1.对宣传资料没意见，但其中的内容和上诉人陈述的不一样。2.《商品房买卖合同补充协议》中的签字是其本人笔迹，但是被中梁公司欺诈所形成，签字过程中来不及看协议内容，属于可撤销情形；从具体内容看，该协议属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式合同，应属无效，陈宝友、蒋巧艳已在另案中提出确认《商品房买卖合同补充协议》无效的诉讼请求；《商品房买卖合同补充协议》与本案无关。 二审中，陈宝友、蒋巧艳向本院提交《告业主书》复印件一份，拟证明《承诺书》签订时间在前，《商品房预售合同》签订在后，不符合常理。聚一堂公司和中梁公司共同质证认为，首先，对《告业主书》真实性有异议，没有原件，不符合法律规定的证据形式要件；假如经过核对是真实的，由于陈宝友、蒋巧艳在二审庭审中对一审判决认定的事实没有异议，而一审判决认定《承诺书》的签订时间是2016年12月15日，与陈宝友、蒋巧艳在一审中提供的《商品房买卖合同》的落款时间一致，因此该份证据与陈宝友、蒋巧艳主张的待证事实之间缺乏关联。 对于各方当事人提交的证据材料，本院认证如下：对上诉人提交的证据1真实性予以确认，但其主张的证明对象缺乏证据佐证；对上诉人提交的证据2，与本案不具有关联性，依法不予认定；对被上诉人提交的《告业主书》，因无原件予以核对，真实性难以确定，依法不予采信。 经审理，本院对一审查明的案件基本事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为陈宝友、蒋巧艳签订的落款时间为2016年12月15日的《房屋改造申请暨承诺书》是否具有法律效力。《房屋改造申请暨承诺书》系由中梁首府售楼部工作人员事先打印好并提供给陈宝友、蒋巧艳，是否为陈宝友、蒋巧艳真实意思表示，不能仅凭陈宝友、蒋巧艳签名捺印来判断。根据查明的事实，房屋改造的设计、施工等均由中梁公司在交房前处理，费用亦由中梁公司承担。结合中梁公司销售涉案房屋时宣传的房屋层数、面积、户型等与合同的约定不符，以及其在竣工验收之后、交付购房人之前对房屋进行违法改造的事实，一审法院认定陈宝友、蒋巧艳实际并无委托聚一堂公司选定公司改造房屋的意思及行为，并无不当，故案涉《房屋改造申请暨承诺书》并不具备民事法律行为有效的法定要件，应属无效。 关于陈宝友、蒋巧艳提出的中梁公司和聚一堂公司诉讼代理人问题，本院认为，中梁公司和聚一堂公司的上诉请求完全一致，在本案中不存在利益冲突，委托相同的诉讼代理人，并未违反法律规定。 综上所述，聚一堂公司、中梁公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，温州市聚一堂房产事务服务有限公司上诉部分80元，由上诉人温州市聚一堂房产事务服务有限公司负担；衢州市中梁创置业有限公司上诉部分80元，由上诉人衢州市中梁创置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 熊 娟 二〇二〇年九月十一日 法官助理 胡芬芬 书 记 员 黄徐燕