呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2296号上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古宏泰房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区成吉思汗西街39号梦溪苑小区商业4号楼6层602室。法定代表人：张宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴志强，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨巍，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：聂爱国，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘祥，内蒙古超伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：呼和浩特市回民区人民政府，住所地呼和浩特市回民区新华西街49号。法定代表人：李玉蛟，该区区长。委托诉讼代理人：刘祥，内蒙古超伦律师事务所律师。上诉人内蒙古宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）因与被上诉人聂爱国、呼和浩特市回民区人民政府（以下简称回民区政府）合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初7398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏泰公司的委托诉讼代理人吴志强、杨巍，被上诉人聂爱国、回民区政府的委托诉讼代理人刘祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏泰公司上诉请求：1.撤销(2019)内0102民初7398号民事判决,改判驳回聂爱国、回民区政府的全部诉讼请求,支持宏泰公司的反诉请求，即:解除宏泰公司与聂爱国、回民区政府签订的《回迁安置客户意向房源确认函》；2.本案一审、二审诉讼费用由聂爱国、回民区政府负担。事实和理由：一、原审认定三方形成拆迁安置补偿法律关系,聂爱国出资购买房屋,属事实认定和法律适用错误。原审判决认定:“虽然案涉三份合同的签订主体不同,但依据各方签订合同的时间及内容等可以确定,三份合同是一个相互关联的整体。在拆迁安置补偿法律关系中,回民区政府作为拆迁方,聂爱国作为被拆迁方,宏泰公司作为安置方,三方合意,由聂爱国出资购买宏泰公司开发的案涉房屋,回民区政府基于拆迁安置所形成的债权债务关系,将拆迁安置补偿款以第三人代为履行的方式交付给宏泰公司,上述关联法律关系中,各方权利义务交织,互为权利义务主体,故上述合同为关联合同。因此,在对每个合同效力作出判定时,应将每一个合同放到该关联关系范围之内考量。上述关联合同的合同目的为拆迁安置补偿基础上的房屋买卖。”宏泰公司认为,原审判决上述认定与本案合同约定内容不符,且违反了合同的相对性原则。虽然本案三份合同存在关联,但是不能脱离合同的签订主体交叉认定,而应当基于合同的相对性原则分别进行认定,各方之间的法律关系应当根据具体合同进行分割。本案的主要法律关系是回民区政府与聂爱国之间的征收补偿法律关系、回民区政府向宏泰公司出资购买房屋的法律关系。回民区政府与聂爱国成立征收补偿法律关系,补偿方式是房屋产权调换,宏泰公司不可能成为该法律关系的主体。回民区政府与宏泰公司成立房屋买卖预约合同关系,购买房屋的主要出资人是回民区政府。二、原审认定双方已成立房屋买卖合同法律关系,属事实认定和法律适用错误。原审判决认定:“虽然聂爱国与宏泰公司并未直接签订商品房买卖合同,但根据《商品房管理办法》第十六条的规定,各方己就涉案房屋交易的相关要素达成了一致合意,包括房屋座落、平米、单价、交付及付款时间等,且宏泰公司作为开发商已收到多半以上的购房款,双方房屋买卖合同法律关系已建立并生效。”宏泰公司认为，本案应当基于合同的相对性原则,就各方之间的法律关系分别予以分析。回民区政府与宏泰公司之间的《宏泰铂郡项目预采购协议》是预约合同。双方有未来订立正式合同的明确意思表示。协议未明确约定商品房买卖合同的主要内容。宏泰公司并未确认收受回民区政府的购房款。回民区政府、聂爱国、宏泰公司之间的《呼和浩特市回民区工农兵路棚改指挥部回迁安置客户意向房源确认函》（以下简称《回迁安置客户意向房源确认函》）是预约合同。《回迁安置客户意向房源确认函》不具备商品房买卖合同的主要内容。宏泰公司并未确认收受购房款。三、原审认定宏泰公司应当交付房屋,属事实认定和法律适用错误。聂爱国与回民区政府、宏泰公司之间的合同是预约合同,宏泰公司不负有交付房屋的义务。原审判决一方面认定房屋买卖合同关系已成立,一方面以缔约过失责任为基础论证合同履行问题,自相矛盾,适用法律错误。根据最高人民法院的观点,缔约过失责任仅适用于合同不成立或无效等情形。退一步说,即使本案适用缔约过失责任制度,责任方式也不表现为继续履行合同。原审认定宏泰公司交房的逻辑推论是:多方主体成立关联合同,且关联合同符合商品房买卖合同性质,合同成立,故宏泰公司应交付房屋。但该认定存在最大疑问:符合购房合同性质的合同成立的时间是什么时候,原审法院认定合同成立、有效但未认定合同成立及生效的时间,属于故意避开本案争议要点,原审案件事实未核查清楚。原审认定相关被征收户从2017年底多次找开发商协商均未获回应,缺乏证据证明。退一步说,即使房屋买卖合同关系已成立,宏泰公司也有权基于同时履行抗辩权,拒绝交付房屋。四、原审未支持宏泰公司解除《回迁安置客户意向房源确认函》的请求,属适用法律错误。回民区政府、聂爱国、宏泰公司之间的《回迁安置客户意向房源确认函》属于预约合同。预约合同的主要义务是签订本约合同。宏泰公司于2017年11月3日向回民区工农兵路筒子楼棚户区房屋征收指挥部（以下简称征收指挥部）发送通知,催告征收指挥部尽快告知回迁户到宏泰公司办理购房手续。在宏泰公司的多次催促下,聂爱国至今仍然拒绝签订本约合同,致使预约合同的目的无法实现。五、原审认定本案属于民事诉讼受理案件的范围,属适用法律错误。本案的基础法律关系是回民区政府与聂爱国之间的征收补偿法律关系,应当基于基础法律关系(征收补偿法律关系)进行审理。根据《中华人民共和国行政诉讼法》相关规定，房屋征收补偿法律关系属于行政法律关系,本案属于行政诉讼案件的受理范围。六、原审未公开证据认定的理由和结果,且未对部分证据进行审核,严重违反法定程序。七、原审判决存在至少8处低级文字错误,反映出原审判决的轻率潦草,请求贵院依规对有关人员进行处理。聂爱国、回民区政府辩称，一、涉案三份协议为关联合同，对各方均具有法律约束力。本案所涉三份协议即《回迁安置客户意向房源确认函》、《拆迁房屋补偿安置协议》、《宏泰铂郡项目预采购协议》，实质是拆迁安置补偿基础上的定向房屋买卖，三份协议的合同目标、权益指向均完全一致，都是为解决和实现棚改项目被征收户回迁安置一个问题而服务，三份协议各方权利义务相互交织，互为权利义务主体，属于关联合同，不等同于单一的回迁安置、商品房买卖合同行为，不能将其中单独一协议或行为予以单独割裂理解和对待，不能以单一的回迁安置、商品房买卖合同来认定各方法律关系或否定相关法律效力。二、回迁安置户与宏泰公司具有合同法律关系，原审判决认定事实清楚。如前，涉案三协议为权利义务互相交织的关联合同，各个协议的权益指向或合约目的均为拆迁安置补偿基础上的房屋买卖，而回迁安置户与宏泰公司之间正式商品房买卖合同的签署仅为宏泰公司履行其与征收指挥部采购协议约定内容的某一具体履约表现，系对采购合同内容所履行的附随义务，不能仅以正式商品房买卖合同的签署与否来认定商品房买卖合同法律关系是否成立。其次，本案中所涉回迁安置房实由回民区政府出资购买部分和业主自担购买部分共同构成，且回民区政府出资购买部分系基于其与回迁安置户拆迁安置补偿法律关系而为回迁安置户购买，最终回迁安置房的受益主体或物权归属始终是88户被征迁户，政府出资购买部分即为被征拆户应享有回迁安置户一部分且占比已达该回迁安置房77%。再者，通过宏泰公司单方提供的的其向88户回迁安置户发送的所谓催款律师函以及宏泰公司提出反诉等行为表现来看，宏泰公司亦认可其与回迁安置户存在合同法律关系。回迁安置户与宏泰公司之间存在回迁安置房买卖合同法律关系。涉案《宏泰铂郡项目预采购协议》名为“预采购协议”，实质为本约合同。通过三份协议内容来看，各方已就涉案房屋交易的核心要素达成一致合意，包括坐落、面积、房屋单价、房屋交付时间、付款时间等，宏泰公司作为关联合同权利义务主体，已收取涉案房屋77%购房款，双方之间已经形成房屋买卖合同法律关系且已实际履行。《回迁安置客户意向房源确认函》并非预约合同，该协议为宏泰公司同意将涉案房屋出卖并作为被征拆户回迁安置房的明确、一致意思表示，在此协议中各方并无就将来拟定正式协议达成一致意思表示或约定，故该协议构成本约。三、宏泰公司应按约交付涉案回迁安置房，宏泰公司相关拖延交付房屋的抗辩观点不能成立。涉案采购协议第五条中约定了房屋交付日期为2018年9月30日，该条并未对交付房屋约定其他限定条件，被征拆户剩余房款交付的问题，并非是合同约定的房屋交付的前提条件，宏泰公司不能以此为由拒不交付回迁安置房屋。被征拆人作为回迁安置户并无任何过错，涉案回迁安置房至今未完成交付完全系由于宏泰公司单方恶意哄抬房价的根本毁约行为所导致。前述合同约定的交房日期早已届满，但协议中并未约定被征拆户购房尾款的支付时间节点，本案不符合同时履行抗辩权的“双方互负债务均已届清偿期”的构成要件。本案中宏泰公司已经收取77%购房款，且回迁安置户一直主动提出履行尾款交付义务，宏泰公司均拒收，故宏泰公司无权以同时履行抗辩权为由拖延交付涉案房屋。四、宏泰公司反诉请求不符合法定解除条件《回迁安置客户意向房源确认函》并非预约合同，而系本约，该协议已经合法成立并生效，宏泰公司以该协议为预约合同且并至今不能实现本约合同签订目的为由解除。《回迁安置客户意向房源确认函》的抗辩观点不能成立。且事实上已支付涉案房屋77%购房款，而签署正式商品房买卖合同与交付房款、交付房屋等合约附随义务一样，仅为拆迁安置基础上房屋买卖合同法律关系成立后的具体履约过程或履约行为。五、本案并非行政诉讼，不属于行政诉讼审理范围。从涉案协议签约主体、合约目的以及本案一审双方主体的设置及双方诉讼请求来看，本案并非“民告官”的行政诉讼纠纷，而系基于拆迁安置补偿基础上的房屋买卖合同民事纠纷，故本案属于民事诉讼受理案件的范围。聂爱国、回民区政府向一审法院起诉请求：1．依法判令宏泰公司向聂爱国、回民区政府交付宏泰铂郡小区高层5号楼1单元1201号商品房；2．本案诉讼费用由宏泰公司承担。宏泰公司向一审法院提出反诉请求：1．判令解除宏泰公司与聂爱国、回民区政府签订的《回迁安置客户意向房源确认函》；2．判令聂爱国、回民区政府承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月29日，回民区政府下设临时机构征收指挥部与聂爱国、宏泰公司共同签订《回迁安置客户意向房源确认函》，约定被征收房屋户主：聂爱国，被征收房屋：工农兵路阀门厂宿舍12号楼，被征收房屋面积：15㎡，异地安置房屋：宏泰铂郡项目高层5号楼1单元1201号房屋，安置房屋暂测面积116㎡。该确认函由聂爱国签字，回民区政府下设临时机构征收指挥部签章，宏泰公司营销部签章，三方对此协议予以确认。2017年4月30日，回民区政府下设临时机构征收指挥部与聂爱国签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，约定被拆迁人：聂爱国，被拆迁单位名称：回民区工农兵路12号楼207，产权证号：公产，建筑面积：13㎡，回迁地址：回民区宏泰铂郡小区，建筑面积116．25㎡，产权归属：私产，过渡方式：自行周转，周转期限：12个月，补（退）房屋价差款金额：9100元，结算后补（退）总金额：44250元。该协议由聂爱国签字并捺手印，回民区政府下设临时机构征收指挥部签章并由经办人现场负责人签字确认。2017年7月，征收指挥部与宏泰公司签订《宏泰铂郡项目预采购协议》，约定为加快推进棚户区（城中村）改造进度，切实改善辖区环境面貌和群众居住条件，积极引导回迁群众团购存量商品房，根据拆迁、安置区域地块不同，就拆迁改造项目团购宏泰铂郡项目（项目位置：呼和浩特市××区西南角）作为回迁安置房事宜，约定：一、暂定采购回迁安置房8140.4㎡，共计88套，其中6281.753㎡属于被征拆户的房屋补偿面积，此部分购房款由征收指挥部出资购买，剩余面积1858.647㎡的购房款，由被征拆户和乙方按照市场价格自行结算（以上数据根据回迁客户的初步选房需求截止到2017年7月4日）。甲方团购房源销售价格为人民币陆仟伍佰元／建筑平方米，双方根据被征拆户实际回迁量进行结算；二、在本协议签订之日起至2017年7月31日，上述房源可供甲方用于回迁安置，期间乙方不可面对市场自行销售。甲乙双方须核对房源情况，避免重复销售。约定期限到期后乙方将回迁安置实际情况书面告知甲方，剩余房源乙方可继续自行销售。三、甲方负责引导回迁群众团购安置房，乙方和征拆户直接签订《商品房买卖合同》。四、付款方式：1、甲方支付的购房款全额由签订的征收协议确定的安置面积（6281.753㎡）乘以单价人民币陆仟伍佰元／建筑平方米计算，并由甲方负责协商相关部门转付乙方。2、双方在签订本协议后，甲方根据乙方的项目工程进度分三期付款，具体如下：（1）签订本协议后五个工作日内，甲方向乙方支付团购房屋总价款的50％；（2）乙方项目工程进度达到主体封顶后，由乙方向甲方出具书面催款函，甲方在五个工作日内，向乙方支付团购房屋总价款的30％；（3）甲方在被征拆迁户收房前30天内将余款全部向乙方付清，否则乙方有权不予交房。3、被征拆迁户因团购房屋而产生的契税、产权费用、物业费等，均由其自身承担。4、商品房交付后，实际产权登记面积与合同约定暂测面积发生差异时以产权登记面积为准，产生的房款差额在单价不变的情况下由乙方与被征收拆迁户间多退少补。5、由于本项目已经到达主体结构封顶的工程形象进度，签订本协议之日起十日内，甲方向乙方支付团购房源总房款的80％（即被征收户的房屋补偿面积6281.753㎡＊单价人民币6500元／建筑平方米＊80％=人民币32，665，115．6元）；逾期支付，每逾期一日甲方须向乙方支付团购房源总房款的日万分之五的违约金，逾期30日，乙方有权将被征拆迁户所选的房源另行面向市场销售。五、工期：项目形象进度：项目已经主体封顶，进行二次结构工程，并将于2018年9月30日交付。六、双方的责任、义务。甲方：1．甲方在乙方办理相关手续时给予支持和帮助。2．甲方确保合同价款按合同约定的时间支付乙方，否则按合同总价的万分之五支付乙方违约金。乙方：1．乙方在回民区工农兵路棚改项目启动同时，需针对改造项目出台具体的团购户型、面积方案。2．认真组织项目实施落实，确保质量及工程进度。3．回迁房标准：回迁安置房和相关配套基础设施、公共服务设施服务配置标准、建筑工程质量等，必须符合相关规范和标准，工程质量须经工程质量监督部门监督，并符合国家、自治区相关房屋竣工验收标准。4．其他事项以项目方与购房人签订的购房合同条款为准，甲方不予干涉。2017年8月25日，征收指挥部向宏泰公司支付回迁安置房房款20000000元。2017年11月23日，支付回迁安置房房款12665115.6元。2019年6月26日，支付回迁安置房房款8166278.9元。以上共计40831394.5元。回民区政府已向宏泰公司付清合同载明应由其支付的全部回迁安置房房款。宏泰公司于2017年11月3日向征收指挥部发送《通知》［内宏泰字（2017）第（25）号］，征收指挥部于11月3日签收，该《通知》内容为“项目手续五证齐全，但回迁户至今无一到我公司对接。为此，特通知贵部尽快告知回迁人员，在2017年11月19日之前，到我公司售楼部办理有关手续。”回民区政府向法庭补充证据，拟证明征收指挥部工作人员曾在2017年底开始与宏泰公司相关人员通过微信沟通上述事项。2018年12月3日，征收指挥部作出回筒指［2018］007号、008号、009号、010号、011号、012号《催告函》，分别致宏泰公司、宏泰公司殷培智、宏泰公司张厚堂、宏泰公司侯鹏、恒大房地产集团内蒙古总公司董事长李四泉、恒大房地产集团内蒙古总公司法人高飞，内容为：请贵司见函之日起3个工作日内，履行采购协议约定，与被拆迁户签订正式《商品房买卖合同》，并向指挥部交付回迁安置房屋。同时，请贵司重新确认收款信息，便于征收指挥部支付20％的采购尾款。否则，由此产生的一切法律后果均由贵司自行负担。2018年12月10日，内蒙古自治区呼和浩特市仲泰公证处作出（2018）呼仲证民字第5653号、5654号《公证书》，征收指挥部申请保全证据，内蒙古自治区呼和浩特市仲泰公证处对征收指挥部出具的《催告函》送达过程进行了保全证据公证。聂爱国、回民区政府欲证明已向宏泰公司催告交付回迁安置房屋，宏泰公司至今未交付房屋。2019年7月4日，内蒙古自治区呼和浩特市蒙正公证处作出（2019）呼蒙正证内字第3909号《公证书》，宏泰公司申请保全证据，内蒙古自治区蒙正公证处对向被征拆迁户聂爱国打电话的内容及过程进行保全证据公证。宏泰公司欲证明已向聂爱国送达按照市场价格自行结算，聂爱国未按约定办理相关事宜，交纳相关费用，宏泰公司享有合同解除权。2019年7月22日，内蒙古自治区呼和浩特市仲泰公证处作出（2019）呼仲证民字第3568号《公证书》，聂爱国申请保全证据，内蒙古自治区呼和浩特市仲泰公证处对本处授权的居民代表向宏泰公司送达其回迁的宏泰铂郡高层××楼房屋超出回迁面积部分的房款的过程进行保全证据公证。聂爱国欲证明向宏泰公司交付购房款时，宏泰公司要求按照现在市场价格交付购房款，双方产生争议，聂爱国因此未交付剩余购房款。2019年12月30日，内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司作出万宝隆（蒙）（价）字2019第175号《房地产价格评估结论书》，对呼和浩特市回民区宏泰铂郡小区高层5号楼1单元1201号商品房2017年7月4日的市场单价进行评估，评估价值为：776666.25元，单价：6681元。另查明，聂爱国等多名被拆迁补偿户多次上访反映宏泰公司未按期交付房屋、涨价的事实。一审法院认为，本案系平等民事主体之间财产法律关系的纠纷，属于民事诉讼受理案件的范围，不属于行政诉讼审理范围，对宏泰公司依此主张的抗辩理由不予支持。一、关于聂爱国与宏泰公司是否建立商品房买卖合同法律关系的争议焦点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，征收指挥部系回民区政府的下设临时机构，不具备独立的主体资格，其权利义务应归属于回民区政府。上述征收指挥部与聂爱国、宏泰公司于2017年4月29日三方共同签订《回迁安置客户意向房源确认函》，次日征收指挥部与聂爱国签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，之后，指挥部与宏泰公司签订《宏泰铂郡项目预采购协议》，上述三份合同系签订各方的真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，内容真实且合法有效。虽然案涉三份合同的签订主体不同，但依据各方签订合同的时间及内容等可以确定，三份合同是一个相互关联的整体。在拆迁安置补偿法律关系中，回民区政府作为拆迁方，聂爱国作为被拆迁方，宏泰公司作为安置方，三方合意，由聂爱国出资购买宏泰公司开发的案涉房屋，呼和浩特市回民区人民政府基于拆迁安置所形成的债权债务关系，将拆迁安置补偿款以第三人代为履行的方式交付给宏泰公司，上述关联法律关系中，各方权利义务交织，互为权利义务主体，故上述合同为关联合同。因此，在对每个合同效力作出判定时，应将每一个合同放到该关联关系范围之内考量。上述关联合同的合同目的为拆迁安置补偿基础上的房屋买卖。虽然聂爱国与宏泰公司并未直接签订商品房买卖合同，但根据《商品房管理办法》第十六条规定，各方已就涉案房屋交易的相关要素达成了一致合意，包括房屋座落、平米、单价、交付及付款时间等，且宏泰公司作为开发商已收到多半以上的购房款，双方房屋买卖合同法律关系已建立并生效。二、关于合同是否继续履行及涉案房屋应否交付的问题。本案中，表面上各方对涉案房屋剩余面积房款的数额持有异议，而实际上的核心争议系未能及时就剩余房款协商一致导致房价明显上涨而造成的缔约过失责任由哪一方承担的问题。上述三份合同系签订各方真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，内容真实合法有效。合同签订后，各方当事人均应按照协议履行各自的合同义务。聂爱国已依约定交付了被征收房屋，配合完成了征拆工作；回民区政府按照采购协议约定分三期向宏泰公司支付了被拆迁户房屋补偿面积对应的房款（包含本案聂爱国所涉面积），付款时间虽稍有延迟，但宏泰公司均已确认收取，各方就三方法律关系项下的大部分权利义务已履行完毕，仅涉及剩余面积房款的认定及房屋的交付问题未能解决，而该问题，采购协议中约定由被征拆户和乙方按照市场价格自行结算，甲方（回民区政府）负责引导回迁群众团购安置房，乙方（宏泰公司）和拆迁户直接签订《商品房买卖合同》。上述约定系回民区政府与宏泰公司就本案争议问题的书面约定，该约定明确了上述合同未尽事宜的解决路径，虽未明确写明具体的履行方式和期限，但从诚实信用的角度来看，理应采取有效、合理、及时的措施积极履行上述合同义务，避免不必要的损失，而回民区政府作为征拆方又系预采购协议的甲方，有督促、协助宏泰公司与被拆迁户及时就剩余面积协商处理的合同义务，又负有保障回迁群众权益，落实安置补偿到位的法定义务，而回民区政府未能在合理期限内积极履行相关责任，也未在宏泰公司发出相关督促履行的函件后及时处理，对之后各方产生的损失负有过错。反观宏泰公司，作为房地产开发及销售企业，对于房屋买卖所涉专业知识及履约能力、便利条件均明显高于普通消费者，其合同注意义务亦显著高于购房者，对于及时签订书面合同，及时直接与购房人协商确定剩余面积市场价格，具有不可推卸的先行合同义务，而事实上，宏泰公司并未举证证明在采购协议签订后的合理期限内与被拆迁户直接进行有效沟通或及时主张权利。相反，相关被征收户从2017年底多次找开发商协商均未获回应，对损失的扩大宏泰公司亦有相应的责任。综上，因上述原因直接引发的缔约过失责任可归责于回民区人民政府和宏泰公司，而聂爱国作为被拆迁户已完成主要合同义务，对合同的后续履行亦尽到了足够的审慎义务，并多方面、多渠道在主张相关权利，因此并无缔约过失责任，不应承担相关损失。综上，合同是否继续履行，是否应当交付房屋，应按照有利于实现合同目的方式以及不利于起草人（宏泰公司及回民区政府）的解释规则来予以确定。聂爱国作为守约方，其合同权利理应得到保护，虽然合同中约定了顺序履行条款，但考虑到剩余房款未能交付的责任并不归责于聂爱国，同时如继续不予交付房屋，会导致各方权益损失的扩大，亦不利于矛盾的解决。综上，案涉项目及房产的相关证件齐全，房屋现实交付已无法律障碍，宏泰公司应向聂爱国交付宏泰铂郡小区高层5号楼1单元1201号商品房。对本诉诉讼请求，予以支持。本案中，回民区政府在庭审中明确其并不针对涉案房产主张交付的权利，故对其实体权利不予审查。三、关于宏泰公司的反诉请求。宏泰公司抗辩称，《回迁安置客户意向房源确认函》只是意向表示，并非正式商品房买卖合同，聂爱国无权依据该意向函主张交付房屋。回民区政府并没有按约定支付购房款，违约在先，宏泰公司并未违约。宏泰公司要求聂爱国支付剩余房款，10日内不付，有权解除合同。一审法院认为，双方之间已建立商品房买卖合同法律关系，并非预约合同性质。回民区政府虽然存在延期支付购房款的事实，但违约程度、性质均不足以导致合同目的无法实现，而剩余面积房款未能支付，亦不能归责于聂爱国，相反，宏泰公司、回民区政府应当承担相应的缔约过失责任，聂爱国并无导致合同目的无法实现的根本性违约情形，综上，宏泰公司主张解除《回迁安置客户意向房源确认函》的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。对于剩余面积房款的给付，以及缔约过失责任所产生的损失、回民区政府逾期付款的争议，当事各方均未在本案当中主张，可另行提起诉讼予以解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决：一、被告（反诉原告）内蒙古宏泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）聂爱国交付位于呼和浩特市××区房屋；二、驳回被告（反诉原告）内蒙古宏泰房地产开发有限公司的反诉请求。诉讼费：案件受理费5670元，反诉费100元，由被告（反诉原告）内蒙古宏泰房地产开发有限公司负担；鉴定费2000元，由呼和浩特市回民区人民政府负担。本院二审期间，宏泰公司提交如下证据：第一组为《回迁安置客户意向房源确认函》两份，其中一份安置房屋暂测面积为空白的证据有原件，另一份份安置房屋暂测建筑面积116平方米的证据无原件。拟证明一审所述的关联合同中的《回迁安置客户意向房源确认函》是哪一份未说清楚，房屋面积也不清楚，一审法院查明案件事实不清。第二组为《拆迁房屋补偿安置协议书》（未出示原件）、征收房屋补偿安置协议书（未出示原件），两份协议书不同是补退房屋价差款金额部分，拆迁房屋补偿安置协议书上写的是玖仟壹佰元整，征收房屋补偿安置协议书中写的是玖万壹仟元整。拟证明一审法院所认定的关联合同中的“补偿安置协议”是哪一份未说清楚，一审法院认定案件事实不清。聂爱国、回民区政府的发表质证意见称，对第一组暂测建筑面积为空白的证据真实性认可，拟证明的问题不认可；对第二组证据中的拆迁房屋补偿安置协议书真实性认可，对征收房屋补偿安置协议书真实性不认可，对证明的问题不认可，拆迁房屋补偿安置协议书系聂爱国与回民区政府之间最终合法有效的协议书。二审经核实，宏泰公司提交的两份《回迁安置客户意向房源确认函》打印部分的内容一致，手动填写的内容除安置房屋暂测面积（㎡）一份为空白、一份为116外，其他关于被征收房屋信息、意向安置房屋信息手动填写的内容均一致，被征收房屋人、宏泰公司营销部落款时间均为2017年4月29日，被征收房屋人、宏泰公司营销部也均有被征收房屋人签字和宏泰公司营销部相关印章和相关人员签字，只是在安置房屋暂测面积（㎡）为空白的《回迁安置客户意向房源确认函》中没有征收指挥部的印章或签字及落款日期，在安置房屋暂测面积（㎡）为116的《回迁安置客户意向房源确认函》中有征收指挥部的印章及落款日期（2017年4月29日）。两份《回迁安置客户意向房源确认函》虽落款日期一致，但其中对安置房屋暂测面积予以约定的《回迁安置客户意向房源确认函》中有征收指挥部的印章，故以此份《回迁安置客户意向房源确认函》为三方当事人真实意思表示的协议予以采信。对宏泰公司提供的拆迁房屋补偿安置协议书，聂爱国、回民区政府作为其主张权利的证据一审予以出示，且对真实性不持异议，二审对拆迁房屋补偿安置协议书真实性予以确认，并作为本案定案依据。聂爱国、回民区政府对征收房屋补偿安置协议书真实性不认可，鉴于宏泰公司未提供原件，且聂爱国、回民区政府双方认可以拆迁房屋补偿安置协议书作为双方之间相关权利义务确定的依据，故对征收房屋补偿安置协议书不予采信。二审还查明，2017年11月23日，宏泰公司出具收到回迁安置房房款12665115.6元收据。该笔款项所附中国银行转账支票存根显示，出票日期为2017年11月23日。对于宏泰公司上诉状中提到的关于一审法院对部分证据未进行认证的问题，二审经核实分析如下：关于微信聊天记录，无法核实真实性，对微信聊天记录不予采信；对内蒙古自治区呼和浩特市仲泰公证处于2018年12月10日作出的（2018）呼仲证民字第5653号《公证书》和（2018）呼仲证民字第5654号《公证书》、内蒙古自治区呼和浩特市蒙正公证处于2019年7月4日作出的（2019）呼蒙正证内字第3909号《公证书》、内蒙古自治区呼和浩特市仲泰公证处于2019年7月22日作出的（2019）呼仲证民字第3568号《公证书》中所记载的相关内容，因系本案当事人在公证机关见证下所进行的活动，故对真实性予以确认，对于上述《公证书》所要反映的聂爱国、回民区政府是否有权向宏泰公司主张交付房屋及宏泰公司是否享有合同解除权的问题，将在法院认为部分详述。聂爱国、回民区政府一审提交的信访件信息（登记时间2018-11-08）、信访件基本信息（信访日期2018-12-12）、巡逻日志（时间2019-12-25）中有呼和浩特市回民区信访局等相关单位印章，对真实性予以确认，上述证据显示工农兵北路筒子楼业主到市政府人民诉求服务中心上访、到恒大翡翠城售楼部拉横幅，要求解决回迁房屋问题的情况。一审法院判决中出现的文字错误，二审一并予以纠正：第9页倒数第8行“人民币陆任伍佰元”应为“人民币陆仟伍佰元”;第10页第1行“人民币陆任伍佰元”应为“人民币陆仟伍佰元”;第11页第13行“【内宏泰字(2017)第(25）号”应为“【内宏泰字(2017)第(25）号】”;第12页第14、15行“仲泰”应为“蒙正”；第14页第3行“内蒙古宏泰房地产开发有限公司公司”应为“内蒙古宏泰房地产开发有限公司”;第14页倒数第9行“宏泰房公司公司”应为“宏泰房地产公司”;第14页倒数第8行“第十六条第规定”应为“第十六条规定”;第17页第1行“回民区、政府”应为“回民区政府”;第17页第2行“宏泰房公司”应为“宏泰房地产公司”。二审经审理查明的其他事实与一审法院一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、聂爱国、回民区政府请求法院判令宏泰公司交付本案涉诉房屋的诉讼请求是否能够成立；二、宏泰公司主张解除三方签订的《回迁安置客户意向房源确认函》的主张是否能够成立。关于宏泰公司上诉主张本案属于行政法律关系、属于行政诉讼案件范围的上诉理由是否能够成立的问题。本案所涉三份协议《回迁安置客户意向房源确认函》、《拆迁房屋补偿安置协议》、《宏泰铂郡项目预采购协议》中确实涉及房屋拆迁安置补偿法律关系，但房屋拆迁安置补偿合同纠纷并不当然就属于行政法律关系，且在本案中，聂爱国与回民区政府就双方签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》所形成的相关房屋拆迁安置补偿法律关系中的权利、义务并不存在争议，也即聂爱国并未将回民区政府作为本案被告主张权利，故本案不属于行政诉讼范围。宏泰公司该上诉理由不能成立。宏泰公司上诉主张《回迁安置客户意向房源确认函》、《宏泰铂郡项目预采购协议》属预约合同，预约合同的主要合同目的是指向签订本约合同，现预约合同的目的不能实现，故宏泰公司有权主张解除《回迁安置客户意向房源确认函》，聂爱国、回民区政府不能依据预约合同向宏泰公司主张交付房屋。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案所涉三份协议：《回迁安置客户意向房源确认函》的签订时间为2017年4月29日，《拆迁房屋补偿安置协议》的签订时间为2017年4月30日，《宏泰铂郡项目预采购协议》无落款时间，回民区政府、聂爱国、宏泰公司均主张《宏泰铂郡项目预采购协议》签订于2017年7月，故对《宏泰铂郡项目预采购协议》签订于2017年7月的事实予以确认。三份协议系签订各方真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，内容真实合法，应自三协议签订方签字、盖章之时成立生效。首先，从《回迁安置客户意向房源确认函》、《宏泰铂郡项目预采购协议》签订主体来看，《回迁安置客户意向房源确认函》中针对的是聂爱国本人，故由聂爱国签订。因《宏泰铂郡项目预采购协议》针对的是88套房屋的采购协议，故签订合同的主体中没有聂爱国。从签订协议的内容来看，《回迁安置客户意向房源确认函》明确了聂爱国房屋的座落、平米，《宏泰铂郡项目预采购协议》中所涉及的88套房屋包含聂爱国的房屋，并对房屋价格及价格标准、征收指挥部付款时间、交付时间等进行了约定。征收指挥部按照采购协议约定的付款数额分三期向宏泰公司支付了被拆迁户房屋补偿面积对应的房款（包含本案聂爱国所涉面积），部分款项付款时间虽有延迟，但宏泰公司确实收取，宏泰公司还于2019年6月18日告知聂爱国签订《商品房买卖合同》、领取“律师函”等事宜，律师函中载明要求聂爱国按宏泰公司进行市场价格调查的标准（每平方米9973元）支付超出置换面积的房款。而征收指挥部、聂爱国主张按照《宏泰铂郡项目预采购协议》中初步选房需求截止到2017年7月4日时的市场价格标准结算剩余面积房款，双方未就此达成一致，遂酿成纠纷，诉至法院。且不论《回迁安置客户意向房源确认函》、《宏泰铂郡项目预采购协议》是否属预约合同，单从两份协议中约定的内容和履行的具体情况来看，协议项下支付房款的大部分义务已履行完毕，剩余房款未履行给付义务的主要原因是因双方对剩余房款交纳的市场价格标准产生争议。《宏泰铂郡项目预采购协议》中对交付时间进行了约定，现房屋亦具备交付使用条件，且房屋交付的条件并不是以回迁户交纳剩余房款为前提，而剩余房款未履行给付义务主要是因双方对剩余房款交纳的市场价格标准产生争议。故回民区政府、聂爱国请求宏泰公司交付房屋的诉讼请求应予支持。宏泰公司关于先履行抗辩权的上诉理由不能成立。其次，宏泰公司主张双方无法继续签订本约合同，故预约合同的目的不能实现。退一步讲，回民区政府虽然存在延期支付部分购房款的事实，但违约程度、性质均不足以导致合同目的无法实现，在购房款大部分给付义务已履行，且剩余房款未履行给付义务主要是因双方对剩余房款交纳的市场价格标准产生争议的情况下，宏泰公司应先本着解决该部分争议的方式提出诉讼主张，而非直接诉请解除合同。此部分有争议的内容双方完全可通过协商补充、仲裁、诉讼等方式进一步明确市场价格的计算标准来解决，不存在合同目的不能实现的情形。宏泰公司在聂爱国、回民区政府无明显、重大过错的情况下，采取主张解除合同的方式不但不能实际解决本案的纠纷，反而不利于化解矛盾，也有违诚实信用原则。综上所述，内蒙古宏泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5670元，由内蒙古宏泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年九月三日（法官助理 贾沛然书记员 韩若萱