山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终1599号上诉人（原审原告）：满静，女，1968年5月5日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：樊志峰（系满静之夫），住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：高敏，女，1975年11月21日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：田丰，山东诺诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵玲，女，1981年4月16日出生，汉族，住山东省滕州市。上诉人满静因与被上诉人高敏、赵玲房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初4251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人满静及其委托诉讼代理人樊志峰、被上诉人高敏及其委托诉讼代理人田丰到庭参加诉讼。被上诉人赵玲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。满静上诉请求：1.依法改判高敏、赵玲向满静支付违约金100000元或者撤销一审判决，发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费用由高敏、赵玲承担。事实和理由：一审法院认定案件基本事实错误，判决高敏、赵玲向满静支付违约金5000元错误，明显偏袒了高敏、赵玲，致使满静合法权益继续遭受侵害。事实和理由：第一，一审法院认定事实与判决结果自相矛盾。案涉《租房合同》第七条约定：“租赁期间，甲乙双方均不得借故不履行合同，如有违反，要承担年租金双倍赔偿。”因此，满静主张按合法有效的合同要求高敏、赵玲承担违约金100000元，应当得到支持。第二，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条明确规定，人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案一审时，高敏、赵玲未能依法提供相关证据，而满静庭审时，提供了确实充分的证据，证明违约赔偿100000元是双方在签订合同时明确约定的。因此，应当由高敏、赵玲承担举证不能的法律后果。第三，满静作为守约方合法权益应当依法得到保护。涉案合同是高敏、赵玲二人共同与满静订立的，高敏于2019年5月27日给满静送达的《解除合同告知书》，显然不具备解除合同的效力。由于高敏、赵玲未能按合同约定履行交付租金义务，也不符合解除合同的条件，涉案合同由于现在未解除，致使满静无法另行对外出租，造成损失显而易见。满静按合同约定向高敏、赵玲主张违约金不存在过高的情形，一审法院认定明显有悖于案件事实真相。高敏辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2.违约金具有补偿和惩罚的双重性质，而非严厉惩罚违约方，且违约金应当以实际损失为基础。高敏在合同到期前主动和满静联系，且提出补救解决方案：第一是继续找高敏合租；第二是高敏只支付应承担的租金；第三是解除合同并主动联系承租者。但是这些方案都被满静否决。不论是高敏主动联系，还是承租者主动上门或电话联系，都因满静不同意出租导致房屋闲置，所以高敏不应承担满静主张的违约金100000元。赵玲未答辩。满静向一审法院起诉请求：1.依法判决高敏、赵玲共同向满静支付违约金100000元；2.本案的诉讼费用由高敏、赵玲承担。一审法院认定事实：2018年6月8日，甲方满静与乙方高敏、赵玲签订《租房合同》一份，约定：“一、甲方将坐落于市中区‘远航未来城’一期纽斯曼街126号（地上两层、地下一层），面积共约220平方米的临街门面租赁给乙方，作为经营儿童摄影和儿童推拿项目使用。二、租期三年。从2018年6月8日起至2021年6月30日止（其中2018年6月8日起至2018年6月30日免租金供乙方装修）；三、房屋年租金五万元整，需按年提前交付。合同签订时交第一年租金。2019年5月31日提前一个月交清第二年房租。2020年5月31日提前一个月交清第三年房租。如乙方未按时交付租金拖欠租金十日后，甲方有权终止租赁合同，并不退还押金。四、房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付五千元押金，合同期满后乙方无违约押金退回。七、租赁期间，甲乙双方均不得借故不履行合同，如有违反，要承担年租金双倍赔偿。如因不可抗拒的自然灾害导致毁损，本合同则自然终止。”2019年5月27日，高敏向满静下达《解除合同告知书》一份，内容为“满静：本人（高敏）和赵玲曾与你在2018年6月8日签订《租房合同》（一式两份），合同期间为2018年6月8日至2021年6月30日。现因合租方赵玲单方与我终止合租协议，造成我以一己之力不足以负担起与你合同既定年租金的协议按期继续履行。另经与你商洽减租事宜、变更补充《租房合同》未果。本人将不再支付下一年度租金，提前终止履行《租房合同》。”一审法院认为，满静与高敏、赵玲在平等自愿的前提下签订的《租房合同》属于双方的意思自治，是双方真实的意思表示，符合法律的规定，属于有效合同，双方应遵守。高敏、赵玲在合同未到期的情况下提前解除合同，属于违约行为，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定:“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，违约方对于违约金约定过高的主张要承担举证责任。本案中，当事人约定的违约金是合同总金额2倍，即100000元，该合同约定的违约金过高。且双方签订的系租赁合同，高敏、赵玲的违约，并不影响满静继续出租该房屋，一审法院根据满静与高敏、赵玲之间的合同性质及实际履行情况，认定高敏、赵玲应承担的违约金为5000元。赵玲未到庭应诉，视为对诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：高敏、赵玲于判决生效后十日内向满静支付违约金5000元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由高敏、赵玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点是：关于案涉合同约定的100000元违约金是否过高、如何调整。满静与高敏、赵玲于2018年6月8日签订的《租房合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。双方当事人均应按合同约定严格履行自己的义务。案涉合同约定租期三年，从2018年6月8日起至2021年6月30日止。高敏、赵玲在合同未到期的情况下提前解除合同，构成违约，应承担违约责任。案涉合同约定，租赁期间，甲乙双方均不得借故不履行合同，如有违反，要承担年租金双倍赔偿。本案中，当事人约定的违约金是年租金50000元的2倍即100000元，高敏、赵玲认为约定的违约金过高，有权依法请求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。基于以上规定，对于约定违约金是否过高以及应否调整问题，应作如下分析：1.对于以上司法解释中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的规定应当全面、正确的理解。一方面，违约金约定是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断，“百分之三十”并不是一成不变的固定标准；另一方面，前述规定解决的是认定违约金是否过高的标准，不是人民法院适当减少违约金的标准；2.对于约定违约金是否过高的举证责任分配问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定:“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”据此，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案高敏、赵玲未提交证据证明满静有违约行为，满静作为守约方为证明约定的100000元违约金合理，提交了《租房合同》并就损失的范围、大小作出了陈述，已完成举证责任。对于本案租赁合同来讲，承租方高敏、赵玲违约给出租方满静造成的损失主要是满静再次招商运营的费用以及空租期的租金损失以及可得利益损失。一审法院根据满静与高敏、赵玲之间的合同性质及实际履行情况，认定高敏、赵玲应承担的违约金为5000元仅相当于合同约定的一个多月的租金，未考虑满静再次招商运营的费用以及空租期的租金损失以及可得利益损失，不足以弥补满静的实际损失。通常情况下，大约六个月的时间即可完成再次招租事宜，本院根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定高敏、赵玲向满静支付30000元违约金。综上所述，上诉人满静的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初4251号民事判决；二、被上诉人高敏、赵玲于本判决生效后十日内向上诉人满静支付违约金30000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由被上诉人高敏、赵玲负担690元，由上诉人满静负担1610元。二审案件受理费2300元，由被上诉人高敏、赵玲负担690元，由上诉人满静负担1610元。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年九月二日书记员 高 天