江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终3546号上诉人（原审原告）:马敬福，男，1978年7月3日生，汉族，农民，住新沂市。上诉人（原审原告）：徐梅，女，1976年3月10日生,汉族，农民，住新沂市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：马洛阳，江苏苏沂律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王潇，江苏苏沂律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：丰惠（徐州）置业有限公司，住所地新沂市人民路98号。法定代表人：祝信标，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘爱臣，新沂市东方法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：樊宇，新沂市钟吾法律服务所法律工作者。上诉人马敬福、徐梅因与上诉人丰惠（徐州）置业有限公司（以下简称丰惠公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初8695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马敬福以及马敬福、徐梅的共同委托诉讼代理人马洛阳，上诉人丰惠公司的委托诉讼代理人刘爱臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马敬福、徐梅上诉请求：1、撤销一审判决书，改判丰惠公司向马敬福、徐梅支付违约金33794元。2、一、二审诉讼费由丰惠公司负担。事实与理由如下：一、一审认定合同第二十条的约定并非格式条款，该认定是错误的。首先，双方签订商品房买卖合同系开发商提供的打印文本，该文本重复应用于全体业主，对业主而言只要购买开发商的房屋就必须按照该合同文本进行签字，没有选择修改合同条款的机会和条件。其次，一审称合同中对于双方权利义务之处均系横线空白，应认为双方对此可以协商确定，该观点显然是替开发商辩解。正是横线空白才表明开发商修改了房管部门制定的规范性合同文本内容，将房管部门每日万分之二的标准修改为“总额不超过1%”，以达到减轻其违约责任承担的目的。再次，“总额不超过1%”的约定与合同中买受人逾期支付购房款的违约责任严重不对等，违背公平原则。最后，提供格式条款的一方对于减轻自己的责任或加重对方义务的内容应该以合理的方式提醒对方注意。本案中丰惠公司并未提醒。二、一审认定合同第二十条中约定的“赔偿总额不超过总房价的1%”不属于约定不明，并认为买卖双方签订的合同中对违约金有明确规定。事实上，双方签订的合同中只是出现“赔偿总额不超过总房价的1%”的内容，并未约定违约金的计算方法，这种约定应当属于约定不明。应当适用《最高院人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定。三、因逾期办证导致马敬福、徐梅不能完全行使物权的全部权益，其损失是客观存在的，违约责任具有惩罚性，不仅仅是弥补损失，故双方签订的合同第二十条的约定属于格式条款应当予以调整。综上，一审对合同的理解有误，适用法律错误，请上级法院依法予以纠正。针对马敬福、徐梅的上诉，丰惠公司辩称，一、马敬福、徐梅上诉无任何事实和法律依据，请求二审依法驳回上诉请求。事实与理由：一、马敬福、徐梅上诉无任何事实和法律依据，房屋买卖合同第二十条双方约定权利义务非常清楚，故请求二审法院依法驳回马敬福、徐梅的上诉请求。二、根据丰惠公司与马敬福、徐梅签订商品房买卖合同第二十条第二项中的第二条来看，丰惠公司于2019年8月份完成向有关部门递交完整不动产证材料，并以此递交完整材料的时间为准，至马敬福、徐梅取得涉案房屋不动产权证时间2019年10月11日仅仅不足两个月时间。按照房屋买卖合同第二十条第二项第二条约定丰惠公司只违约不足两个月时间为马敬福、徐梅办理不动产权属证明，一审法院按购房款总额1%判决丰惠公司承担全部逾期违约金有失公平。丰惠公司认为承担逾期办理不动产权属证明违约金应为不超过总房价1%的三分之一较为合适宜。三、逾期办理不动产首次登记权属证明非因丰惠公司主观原因所能控制，而是由于政府有关部门在办理土地权属分割延时及供电部门验收政策改变造成的，作为开发商也是难以左右，这也是社会一个普遍现象，但作为商品房开发商还是竭尽全力协调争取有关部门加快办理不动产权证进度。综上，请求二审法院依法对上述事实进行审查，依法驳回马敬福、徐梅的请求。丰惠公司上诉请求：1.依法改判丰惠公司不承担4019.9元违约金；2.上诉费由马敬福、徐梅承担。事实与理由如下：一、丰惠公司向有关部门递交办理不动产证资料时间与马敬福、徐梅取得房产所有权证书时间仅为不足两个月时间，据此一审法院按合同约定全部违约金的顶额判决丰惠公司承担全部违约金(最高额违约金)有失公正。根据丰惠公司与马敬福、徐梅签订商品房买卖合同第二十条第(二)项中的第二条来看，丰惠公司于2019年8月份完成向有关部门递交完整办理不动产证材料，并以此递交完整材料的时间为准，至马敬福、徐梅取得涉案房屋不动产权证时间2019年10月11日仅仅不足两个月时间。按照房屋买卖合同第二十条第(二)项中的第二条约定丰惠公司只违约不足两个月时间为马敬福、徐梅办理不动产权属证明，一审法院按购房款总额1%判决丰惠公司承担全部逾期违约金有失公平。丰惠公司认为承担逾期办理不动产权属证明违约金应为不超过总房价1%的三分之一较为适宜。二、逾期办理不动产首次登记权属证明非因丰惠公司主观原因所能控制，而是由于政府有关部门在办理土地权属分割延时及供电部门验收政策改变造成的，作为开发商也是难以左右，这也是社会一个普逼现象，但作为商品房开发商还是竭尽全力协调争取有关部门加快办理不动产权证进度。综上，请求二审法院依法对上述事实进行审查，依法改判减少丰惠公司承担违约金数额。针对丰惠公司的上诉，马敬福、徐梅辩称，1、通过一审查明，丰惠公司于2017年7月20日向马敬福、徐梅交付房屋，于2019年8月才将不动产资料报不动产交易服务中心进行初始登记，其报资料的时间已经构成违约，合同约定在交付房屋后满360日出卖人应当报送办理初始登记的相关资料，所以丰惠公司的第一条上诉理由不成立。2、丰惠公司提出由于政府有关部门的行为导致逾期办证没有合同依据，也缺少证据证明，不能作为其免责的理由。马敬福、徐梅向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令丰惠公司赔偿因逾期办证给马敬福、徐梅造成的损失共计33794元[合同总价款402314元×年利率8.4%（逾期贷款年利率6%罚息上浮40%），自2018年7月21日计算至2019年7月21日]；2.案件受理费由丰惠公司负担。一审法院查明：2016年10月8日，马敬福、徐梅（买受人）与丰惠公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：XY37140）一份，约定马敬福、徐梅购买该公司开发的新沂市丰惠·华丽家族小区32号楼2单元1602室商品房，总价款为402314元（实测总价为401919元）。签订合同当日付款202314元，余款200000元通过银行按揭贷款方式支付。合同第十一条约定，出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；因遭遇自然灾害，政策变化等不可抗力或政府区域规划调整以及市政建设施工影响的原因，出卖人可据实予以延期。合同第二十条约定，因出卖人原因买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以出卖人向有关部门递交完整的材料时间为准，赔偿总额不超过总房价1%。合同签订当天，马敬福、徐梅按照合同约定向丰惠公司支付了首付款202314元，余款200000元办理了按揭贷款，丰惠公司向其出具了同等金额的销售不动产统一发票，并注明系预收款。丰惠公司于2017年7月20日向马敬福、徐梅交付了房屋；于2019年8月份将所涉32号楼至35号楼不动产资料汇总后提交新沂市不动产交易服务中心，至2019年9月18日完成初始登记；于2019年10月8日通知包括马敬福、徐梅在内的所有32号楼至35号楼业主领取不动产首次登记权属证明；马敬福、徐梅于2019年10月9日领取案涉房屋苏（2019）新沂市不动产第0026154号权属证明书并签字确认，于2019年10月11日取得不动产权证书。庭审中，双方均认可实际总房款为401919元。一审法院认为：马敬福、徐梅与丰惠公司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同第二十条约定，因出卖人原因买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以出卖人向有关部门递交完整的材料时间为准，赔偿总额不超过总房价1%。丰惠公司于2017年7月20日向马敬福、徐梅交付了涉案房屋，按照双方合同约定，应于2018年7月15日前协助买受人取得该房屋房屋产权证书。丰惠公司于2019年8月份才向有关部门递交完整材料时间，马敬福、徐梅于2019年10月11日取得涉案房屋不动产权证书，可以认定丰惠公司存在违约行为。对于马敬福、徐梅认为合同中第二十条对于逾期办证的约定属于格式合同提供方免除自己义务对买受人显失公平，请求将该条款确认无效的主张，《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，丰惠公司虽处于买卖中的优势地位但不具备垄断性质，马敬福、徐梅对于接不接受合同约定有选择的权利；另一方面，合同虽系打印文本，但对于涉及双方权利义务之处均系横线空白，应认为双方对此可以协商确定；再者上述约定也不存在加重买受人义务、排除买受人主要权利的情形。故本案《商品房买卖合同》中第二十条关于逾期办证的约定并非格式条款，对于马敬福、徐梅上述主张本院不予采纳。对于马敬福、徐梅要求丰惠公司按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按合同总价款402314元为基数，按逾期贷款年利率6%罚息上浮40%即年利率8.4%自2018年7月21日计算至2019年7月21日支付违约金的诉请，该条规定第二款为，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条规定适用于买卖双方合同未约定违约金或者买受人有损失且损失数额难以确定的情形，本案中，买卖双方签订的合同中对违约金有明确的规定，买受人马敬福、徐梅未举证证明其有损失且损失数额无法确定，故不能适用上述规定，本院对于马敬福、徐梅该诉请不予支持。对于丰惠公司辩称其公司违约时间仅1年，应在约定最高赔偿额的三分之一以内支付违约金的主张，该公司未举证证明违约金约定标准过高，故对于该抗辩意见本院不予采纳。庭审中，双方均认可实际总房款为401919元，故总房款应按401919元计算。综上，丰惠公司存在逾期办证的违约行为，应按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，向马敬福、徐梅支付总房价1%即4019.19元（401919元×1%）违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、丰惠（徐州）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向马敬福、徐梅支付逾期办理不动产权证书违约金4023.14元；二、驳回马敬福、徐梅的其他诉讼请求。案件受理费644元，减半收取计322元，由丰惠（徐州）置业有限公司负担38元，由马敬福、徐梅负担284元。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：丰惠公司应否向马敬福、徐梅支付涉案逾期办证损失，如果应当支付，损失如何确定。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于丰惠（徐州）置业有限公司应否向马敬福、徐梅支付涉案逾期办证损失，如果应当支付，损失如何确定的问题。《最高院人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，马敬福、徐梅与丰惠公司签订的涉案合同是双方真实意思表示，且不存在违法法律、行政法规等情形，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。根据双方合同第二十条约定，因丰惠公司原因导致马敬福、徐梅逾期办理涉案房屋产权证书的，赔偿总额不超过总房价1%，双方合同约定的总房价为402314元，现因丰惠公司原因导致马敬福、徐梅逾期办理涉案房屋产权证书，一审按照双方合同约定，判令丰惠公司赔偿马敬福、徐梅逾期办证违约金4023.14元，并无不当。马敬福、徐梅主张因丰惠公司未及时为其办理涉案房屋产权证书，导致其他损失，但是并未举证证明，不具备调整违约金的基础。丰惠公司上诉认为承担逾期办理不动产权属证明违约金应为不超过总房价1%的三分之一较为适宜，丰惠公司该主张缺乏事实和法律依据，一审未予采信，并无不当。综上所述，上诉人马敬福、徐梅、丰惠（徐州）置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1290元，由马敬福、徐梅负担645元，丰惠（徐州）置业有限公司负担645元。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  胡元静审判员  张 伟二〇二〇年九月十一日书记员  陆滢冰