天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津01执异103号案外人：山西大典商贸有限公司，住所地山西省太原市长治路103号阳光国际商务中心A座20层。法定代表人：王壹，董事长。委托诉讼代理人：王波，山西和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘季鹏，男。申请执行人：正太集团有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区三水大道888号。法定代表人：范宏甫，董事长。委托诉讼代理人：朱健，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被执行人：天津俊湖房地产有限公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。法定代表人：李继常，董事长。委托诉讼代理人：范红艳，女。在本院执行正太集团有限公司（以下简称正太公司）与天津俊湖房地产有限公司（以下简称俊湖公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人山西大典商贸有限公司（以下简称大典公司）对本院查封坐落于天津市武清区××路西侧（证号：××与××）土地使用权的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人大典公司称，请求法院立即解除对天津市武清区××路西侧俊榕中心（武清商务园，不动产权证号：房地证津字第12205130085号）2号楼、4号楼（合计建筑面积3165.56平米）及其土地使用权的查封，中止对该标的物的执行。事实与理由：大典公司与俊湖公司于2014年8月20日签订了《购房协议》，约定：大典购入俊湖公司的俊榕中心2号楼，建筑面积3165.56平米，单价11500元／平米，总价36403940元，2014年12月31日前交付房屋。《购房协议》签订后，大典公司支付了80%购房款，依约剩余房款7280788元人民币在具备办理产权登记条件并开始申报资料后5日内支付。俊湖公司于2015年和2017年分两次向大典公司交付了购置房屋2号楼和4号楼（因俊湖公司调整房屋编号，将合同约定的2号楼分解成2号楼1582.78平米和4号楼1582.78平米，合计仍为3165.56平米）及车位。之后，大典公司于2016年4月将4号楼出租给天津金展物业服务有限公司；于2017年5月将2号楼出租给天津市武清区圣易达经济开发有限公司。前述租赁事实有双方的租赁合同、支付租金的银行凭证、发票、物业公司的水电收据等证据为证，上述两物业由相应承租人使用至今。期间，大典公司曾几次以发函、口头等形式要求俊湖公司依约履行合同、办理产权过户，但俊湖公司怠于履行。2017年，该房屋取得天津市国土资源和房屋管理局颁发的商品房销售许可证。由于俊湖公司陷入债务纠纷，至今没有为大典公司所购房屋办理产权登记及过户手续，导致该房屋被作为俊湖公司的财产予以查封。大典公司认为，双方签订的购房协议合法有效，己支付80%购房款，且已经实际接收并使用该房产，虽然本案异议的房屋登记在俊湖公司名下，系因俊湖公司碍于债务缠身未能办理。但大典公司系善意且完全履约，不存在过错，应属该房产的实际权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《全国法院民商事审判工作会议纪要（2019）法（2019）254号》第127条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，大典公司对该房屋享有优先权，应该能够排除其他债权人的执行及查封。因此，大典公司作为山西省的省属国有企业，作为该房屋的合法持有人和国有资产监管人，为保障国有资产不被侵犯，特提出本异议申请，请求法院立即解除对天津市武清区××路西侧（俊榕中心）2号楼、4号楼（合计建筑面积3165.56平米）及其土地使用权的查封，中止对该标的物的执行。正太公司称，大典公司的执行异议申请缺乏事实和法律依据。大典公司与俊湖公司之间签署的合同不符合法律的相应规定，效力存疑。并且大典公司也没有通过合法渠道依法占有涉案的房产，正太公司认为大典公司对涉案房产占有途径、方式是不合法的。另外大典公司强调付了80%的购房款，据正太公司了解，实际是一种抵债的方式，事实上没有支付。所以正太公司认为大典公司的执行异议申请缺乏事实与法律依据，恳请法院依法予以驳回。俊湖公司未发表陈述意见。本院查明，正太公司与俊湖公司建设工程施工合同纠纷一案，2019年6月24日，本院作出（2019）津01民初2号民事判决书，判决：“一、解除正太集团有限公司与天津俊湖房地产有限公司签订的《天津市建设工程施工合同》；二、天津俊湖房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付正太集团有限公司工程款20288438.13元；三、正太集团有限公司对其施工完成的工程折价或拍卖的价款在20288438.13元范围内享有优先受偿权；四、天津俊湖房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内按照以下标准向正太集团有限公司支付违约金5626147.92元；五、天津俊湖房地产有限公司按照以下标准向正太集团有限公司支付逾期付款利息：自双方签订的《天津市建设工程施工合同》解除之日起，至全部工程款付清之日止，以未付工程款数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；六、驳回正太集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263334元，财产保全申请费5000元，总计268334元，由正太集团有限公司负担104721元，由天津俊湖房地产有限公司负担163613元（该款项于本判决生效之日起十五日内直接给付正太集团有限公司）。”判决生效后，俊湖公司未履行判决书确定的给付义务，正太公司向本院申请执行。诉讼期间，本院于2019年1月15日作出（2019）津01民初2号民事裁定书，裁定：冻结俊湖公司的银行存款44306722.16元或查封、扣押其他等额财产。本院于2019年1月23日向天津市武清区不动产登记事务中心出具（2019）津01执保6号《协助执行通知书》，查封俊湖公司名下的坐落于天津市武清区××路西侧（证号：××与××）土地使用权。本院另查明，2014年8月20日，大典公司与俊湖公司签订《购房协议》一份，约定购买坐落于武清区××路××楼盘××号楼，购房款36403940元，其中60%的购房款用于抵销山西省技术进出口公司对天津俊安煤焦化工有限公司的等额债权，另外14561576元购房款分两期支付，第一期于合同签订后5日内支付7280788元，第二期房款在具备办理产权登记条件并开始申报资料后5日内支付7280788元。2014年8月22日，大典公司通过华夏银行向俊湖公司电汇支付7280788元。2016年4月18日，大典公司与天津金展物业服务有限公司签订《房屋租赁协议》一份，大典公司作为出租方将坐落于武清区新城泉旺北路西侧俊榕中心4号楼（位于西侧半栋独立房产）出租给天津金展物业服务有限公司，租期自2016年4月1日至2021年8月31日。2017年，大典公司与天津市武清区圣易达经济开发有限公司签订《俊榕中心项目房屋租赁合同》一份，大典公司作为出租方将坐落于武清区新城泉旺北路西侧俊榕中心2号楼（东二白楼）出租给天津市武清区圣易达经济开发有限公司，租期自2017年5月1日至2021年4月30日。涉案房屋尚未办理初始登记。本院再查明，本院（2019）津01民初2号民事判决书，判决确认正太公司就其施工完成的俊湖公司“俊安商务园-俊新中心1＃、2＃楼项目”享有工程款优先受偿权。俊新中心项目对应的土地使用权证号为××。大典公司购买的涉案房屋属于俊榕中心项目，该项目对应的土地使用权证号为××。以上事实有民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、大典公司提交的商品房销售许可证、协议、购房协议、付款凭证、房屋租赁协议等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为大典公司主张阻却本案土地使用权查封措施的异议请求能否成立。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，本院查封俊湖公司名下的坐落于天津市武清区××路西侧（证号：××与××）土地使用权，查封效力依法及于地上建筑物。大典公司对本院的土地使用权查封行为不服，主张实体权利请求排除武清区新城泉旺路北区西侧俊榕中心2号楼、4号楼房屋及对应的土地使用权查封，本院依照民事诉讼法第二百二十七条及最高人民法院关于执行异议案件的相关规定进行审查。其次，本案中，正太公司就其施工完成的俊湖公司“俊安商务园-俊新中心1＃、2＃楼项目”享有工程款优先受偿权。俊新中心项目对应的土地使用权证号为××。大典公司购买的涉案房屋属于俊榕中心项目，该项目对应的土地使用权证号为××。故正太公司主张其对土地使用权证号为××的土地使用权及地上建筑物享有工程款优先受偿权，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。本院将针对正太公司对土地使用权证号为××的土地使用权及地上建筑物主张普通金钱债权进行审查。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，俊湖公司于2017年取得商品房销售许可，故大典公司与俊湖公司于2014年签订的购房协议，缺乏合法有效性。大典公司购买涉案房屋的情形不符合前述法律规定，不能排除对涉案房屋及相应土地使用权的查封。大典公司的异议请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回山西大典商贸有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王晓燕审判员  豆 艳审判员  杨雪梅二〇二〇年九月十四日法官助理李杨书记员周晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。