河北省南宫市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0581执异25号 案外人：张帅，男，1987年7月27日出生，汉族，户籍地河北省南宫市，现住河北省南宫市。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司南宫市支行。 住所地：河北省南宫市青年大街376号。 负责人：李军祥，该行行长。 委托诉讼代理人：杨玉婷，女。 委托诉讼代理人：李红燕，女。 被执行人：王平，男，1984年1月3日出生，汉族，住河北省南宫市。 在本院执行中国农业银行股份有限公司南宫市支行与王平金融借款合同纠纷一案中，案外人张帅于2020年9月2日对查封王平名下位于南宫市产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张帅称，申请执行人中国农业银行股份有限公司南宫市支行与被执行人王平于2018年10月18日签订《农户贷款借款合同》，此笔贷款并未以该涉案房产作抵押，后申请执行人就该笔贷款向南宫市人民法院提起诉讼，请求被执行人还款，南宫市人民法院于2020年8月17日作出了查封该涉案房产的裁定，但异议人于2018年3月5日就已经向被执行人王平购买该涉案房屋用于家庭居住，并签订了《房屋买卖协议书》，协议书第五条约定：“因此房屋的贷款尚未还清，由甲乙双方协商同意于2018年3月5日由乙方通过银行转账方式向甲方支付446160元（肆拾肆万陆仟壹佰陆拾元整），不得拖延，后续114230元贷款由乙方直接向银行按期支付。乙方向甲方建设银行账户（户名账号：62×××28）转账446160元整（肆拾肆万陆仟壹佰陆拾元整）。银行转账凭证即为交易凭据，自乙方向甲方付清446160元（肆拾肆万陆仟壹佰陆拾元整）房款之日起，上述房屋的占有、使用、收益、处分权即时起归乙方行使，其建筑范围内的土地使用权一并并入乙方使用，甲方与此房屋再无任何关系，甲方亲属也不再享有任何与此房屋相关的财产继承权……”。签订协议次日即2018年3月6日异议人向被执行人王平转账446160元，剩余大部分房屋贷款也已按期通过银行转账方式向银行支付，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2018年3月6日异议人就已经着手装修，装修后即入住，合法占有了该涉案房屋。非因异议人自身原因该涉案房屋未能办理过户登记。因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人张帅对该房产享有的权利能够排除执行，人民法院应予支持。在该涉案房屋已归异议人所有的情况下，南宫市人民法院于2020年8月17日作出的（2020）冀0581执491号查封该涉案房屋的裁定错误，应当依法解除对异议人所有的位于南宫市产的查封。 申请执行人中国农业银行股份有限公司南宫市支行称，1、被执行人与异议人未经我行同意私自转让涉案房产，其转让行为无效。被执行人王平于2018年10月18日在我行申请农户贷款，并签订《农户贷款合同》，在此之前，其于2014年9月2日在我行申请办理个人购房担保借款，签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：13020120140094382），并以案涉房产作为抵押提供担保，根据该合同6.3条约定：“借款人将本合同项下的债务转让给第三人，应提前十个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款人同意并征得担保人书面同意后，按贷款人要求办理相关手续。”第9.2.4.2条：“抵押期间，抵押人对抵押物作出赠与、转让、出租、或其他任何方式的处分需经贷款人书面同意，经贷款人书面同意处分抵押物所得贷款，应用于提前清偿所担保的债权或者提存。”。被执行人与异议人均在明知涉案房产在我行办理抵押贷款的情况下，未经我行同意私自买卖，亦未将所得价款提前清偿我行债务，根据《物权法》第191条规定，其转让行为无效。2、退一步讲，即便如异议人所述，其对案涉房产所享有的权益也不足以排除强制执行，涉案房产不应予以解封。根据《物权法》第9条规定物权以登记为生效要件，在房产未办理正式变更登记之前，异议人与被执行人签订的《房屋买卖协议》中对不动产归属的约定并不直接发生物权设立、变动的公示效力，不具有对抗外部第三人债权的法律效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，有着非常严格的情节要求，四个情节缺一不可。特别是即便具备查封之前已签订合法有效的书面合同和已合法占有该不动产这两个情节外，还需要具有“按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”和“非因买受人自身原因未办理过户登记”这两个条件。本案中，虽然异议人向被执行人交付了部分价款，但并没有依法按照人民法院的要求交付执行剩余价款，且异议人在长达两年多时间内并未向房屋登记机构申请变更登记，亦未提供其主张变更登记的任何证明，其怠于或故意不行使权力，因此不具有法律规定排除执行的情形。综上所述，南宫市人民法院（2020）冀0581执491号执行裁定书对被执行人名下涉案房产进行查封依法有据，异议人的异议理由不成立，应予驳回。 王平称，我们双方签订的协议是真实的，张帅转给我的446160元我已经收到了，什么时候收到的我不知道了，大约是买卖合同以后的五天之内，水电费、物业费我不知道，买这个房我就没有住过，卖给张帅以后我去过一回，因为张帅要看房，对法院的文书没有说的。 案外人张帅依法提交以下证据： 1、（2020）冀0581执491号执行裁定书一份。 2、（2020）冀0581民初339号民事判决书一份。 3、石家庄中硕房地产开发有限公司与王平签订的编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同一份。 4、王平与张帅于2018年3月5日签订的房屋买卖协议书一份。 5、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单三份。 6、张帅向王平银行账户转账446160元的回执一份。 7、张帅向南宫市恒成物业缴纳南宫市物业费的收费单据一份。 8、张帅向南宫市恒成物业缴纳南宫市水电费的收费凭证9份。 9、张帅向中国农业银行股份有限公司南宫市支行结清该房产剩余全部贷款的凭证一份。 中国农业银行股份有限公司南宫市支行依法提交《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份。 本院查明，2018年3月5日，异议人张帅以560390元的价格向被执行人王平购买位于南宫市间用于居住使用，双方签订了《房屋买卖协议书》，2018年3月6日，张帅按照合同约定向王平建设银行账户（账号为62×××28）转账446160元购房款，张帅即对该房屋进行装修并入住，后续114230元房屋贷款由张帅仍然用王平的原偿还房贷账户直接向中国农业银行南宫市支行按期支付。2018年10月18日，中国农业银行股份有限公司南宫市支行与王平签订《农户贷款借款合同》，王平向中国农业银行股份有限公司南宫市支行贷款30万元，因王平未能按合同约定偿还贷款，中国农业银行股份有限公司南宫市支行于2020年3月13日诉至本院。2020年6月10日，本院作出（2020）冀0581民初339号民事判决书，判决王平于判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司南宫市支行借款本金107104.38元及利息1842.84元（计算至2020年3月5日），共计108947.22元；2020年3月5日以后的利息按合同约定即年利率7.50375%计算至判决确定的给付之日止。2020年7月16日，中国农业银行股份有限公司南宫市支行向本院申请强制执行，2020年8月17日，本院作出（2020）冀0581执491号执行裁定书，查封了王平名下位于南宫市处。案外人张帅得知后向本院提出执行异议，并在执行异议审查期间，于2020年9月15日将该涉案房产剩余全部房屋贷款53747.74元向中国农业银行股份有限公司南宫市支行支付。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院于2020年8月17日作出查封裁定之前，案外人张帅已经与被执行人王平签订了有效的房屋买卖协议书且已合法占有该房屋，张帅于2020年9月15日向中国农业银行股份有限公司南宫市支行支付剩余银行贷款53747.74元，因此张帅已经支付全部房屋价款，虽然该涉案房产未办理过户登记手续，但并不是案外人张帅自身原因未办理，异议人张帅已同时具备上述四个条件，已经享有排除执行的权利。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对王平名下位于南宫市产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  孙保仲 审 判 员  郝倩倩 人民陪审员  张琳琳 二〇二〇年九月十五日 法官 助理  范 杰 书 记 员  鲍 杨