新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民再61号   再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：新疆鑫泰捷运物流有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路428号后3号。   法定代表人：孙坤仑，该公司总经理。   委托诉讼代理人：郭守伟，新疆金仕成律师事务所律师。   被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：布瓦加尔夏尔皮，女，1982年12月6日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   再审申请人新疆鑫泰捷运物流有限公司（以下简称鑫泰捷运公司）因与被申请人布瓦加尔夏尔皮租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）新01民终1696号民事判决,向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年12月25日作出（2019）新民申1901号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   鑫泰捷运公司申请再审称，请求撤销原一、二审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、双方实际履行的合同是《场地房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》是办理营业执照使用，《场地房屋租赁合同》从形式和内容更符合交易习惯并与布瓦加尔夏尔皮提交的收据所交纳的租金的数额相符。于2017年11月27日出具的收据中承诺，尾款40000元于2017年12月5日付清，这与布瓦加尔·夏尔皮已交清房租的主张矛盾。二、原审法院判令我公司赔偿布瓦加尔·夏尔皮装修费、餐具、设备费，无任何依据并且与双方合同约定相违背。布瓦加尔·夏尔皮提交的证据不能证明关于装修及购买设备费用的合法来源，不能作为认定依据。三、《场地房屋租赁合同》应当予以解除。布瓦加尔·夏尔皮逾期不支付房租属违约行为，导致涉案合同解除。该合同2017年11月14日到期后，双方未继续续签合同，但保持了事实上的租赁关系，应属于不定期租赁，我公司享有随时解除权。   布瓦加尔夏尔皮辩称，双方实际履行的是房屋租赁合同，因鑫泰捷运公司强行收回房屋，给我造成了巨大的损失。   布瓦加尔夏尔皮向一审法院起诉请求：1.判令解除《房屋租赁合同》；2．判令鑫泰捷运公司承担因违约给布瓦加尔·夏尔皮造成的各项损失（餐厅装修费90003元、设备损失费52500元、2017年1月至5月店面营业纯利润损失金额约50000元）；3.退还预交的租金68000元；4.鑫泰捷运公司承担本案诉讼费。鑫泰捷运公司向一审法院反诉请求：1．判令解除《场地租赁合同》；2．判令布瓦加尔夏尔皮承担水电费、暖气费10570.8元；3．布瓦加尔夏尔皮承担本诉及反诉的诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月15日，布瓦加尔夏尔皮（承租人）与鑫泰捷运公司（出租人）签订了《房屋租赁合同》，布瓦加尔夏尔皮租赁鑫泰捷运公司位于乌鲁木齐市××区房屋（140平方米面积）从事餐饮服务。合同约定：该房屋每月租金为3000元，每年租金提前一个月付清，承租人负责房屋维修，出租人允许承租人对房屋进行装修或改善增设他物；承租人未支付一个月以上的租金或达到5000元的费用，出租人有权解除合同。按合同约定，布瓦加尔夏尔皮于2016年11月12日至2017年11月27日分三次支付了110000元，付清了三年的租金；在这期间，布瓦加尔·夏尔皮对该房屋进行装修花费了90000元，并购买了价值52279元的餐厅用具及设备。另查明，2018年1月12日鑫泰捷运公司关闭该房屋的门，并于2018年2月28日自行搬走布瓦加尔·夏尔皮在该房屋内的所有餐厅用具及设备。布瓦加尔·夏尔皮当天报警，由155号警务站接警协调后，鑫泰捷运公司依然自行进行了处理。又查明，布瓦加尔·夏尔皮尚欠水电暖费用10570.8元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方在庭审中均出示了《场地租赁合同》，鑫泰捷运公司出示的合同双方均签字盖章，布瓦加尔·夏尔皮出示的合同没有签名没有盖章。因鑫泰捷运公司是持有章子的主体，随时都可以补盖章子，而且该合同签订时间先于双方签字盖章的工商档案里的《房屋租赁合同》，故一审法院不予认可该《场地租赁合同》的法律效力。双方签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。上述协议签订后，布瓦加尔·夏尔皮根据协议约定，将三年的租金支付给鑫泰捷运公司，并多支付了2000元，并且对涉案房屋进行装修，购买必要的餐厅设备，但未缴纳这期间的水电暖费。鑫泰捷运公司没有催缴费用，而以布瓦加尔·夏尔皮未交付剩余租金及水电暖费为由，对该房屋进行封门，自行处理房屋内的设备，并出租给第三人的行为已构成违约，亦违反了合同法的公平原则。布瓦加尔·夏尔皮要求解除双方之间《房屋租赁合同》的主张，法院予以支持。   关于双方的各项诉讼请求，1．布瓦加尔·夏尔皮主张的68000元租金，布瓦加尔·夏尔皮有已支付110000元房租的证据，从合同签订起到房屋被封门，布瓦加尔·夏尔皮共使用了14个月，扣除14个月的租金42000元（14个月×3000元），剩余的68000元，一审法院予以确认（110000元-42000元）；2．布瓦加尔·夏尔皮主张90000元装修费，布瓦加尔·夏尔皮有合法的证据来证实该装修费，因鑫泰捷运公司的违约行为造成了该项损失，故一审法院确认由鑫泰捷运公司承担；3．布瓦加尔·夏尔皮主张的52500元设备损失费，该费用以合法票据为证共花了52279元，以警务站警官的陈述及公司员工的短信记录为证，鑫泰捷运公司自行处理掉房屋内的餐厅用具及设备，故一审法院予以确认52279元，由鑫泰捷运公司承担；4．布瓦加尔·夏尔皮主张的50000元经营损失，布瓦加尔·夏尔皮提供的银行交易流水账号，只可以证明布瓦加尔·夏尔皮个人每个月的交易情况，并不能证明餐厅每个月经营情况，故一审法院不予支持。鑫泰捷运公司主张的10570.8元水电暖费，于法有据，布瓦加尔·夏尔皮所称已交过的辩解理由证据不足，故一审法院予以支持，由布瓦加尔·夏尔皮承担10570.8元。一审法院判决：一、解除布瓦加尔·夏尔皮与新疆鑫泰捷运物流有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、新疆鑫泰捷运物流有限公司返还布瓦加尔·夏尔皮剩余租金68000元；三、新疆鑫泰捷运物流有限公司赔偿布瓦加尔·夏尔皮房屋装修费90000元；四、新疆鑫泰捷运物流有限公司赔偿布瓦加尔·夏尔皮餐厅用具及设备费52279元；五、布瓦加尔·夏尔皮支付新疆鑫泰捷运物流有限公司水电暖费10570.8元；六、驳回布瓦加尔·夏尔皮其他诉讼请求；七、驳回鑫泰捷运公司其他反诉请求。   鑫泰捷运公司不服一审判决，上诉请求：1．请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项，依法改判驳回或者发回重审；2．本案诉讼费、送达费由布瓦加尔·夏尔皮承担。二审法院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。二审法院认为，关于鑫泰捷运公司称双方实际履行的是《场地租赁合同》，《房屋租赁合同》是在工商备案使用，并没有实际履行，本案应当解除《场地租赁合同》的上诉理由。鑫泰捷运公司对其该辩解意见没有提交相应的有效的证据加以证明。本案庭审中双方均出示了《场地租赁合同》，鑫泰捷运公司出示的《场地租赁合同》双方均签字盖章，但布瓦加尔·夏尔皮出示的《场地租赁合同》没有签名没有盖章。因该《场地租赁合同》的签订时间早于工商档案里已备案的有双方签字盖章的《房屋租赁合同》，且鑫泰捷运公司系持有公章的主体，随时可以补盖公章，故鑫泰捷运公司提交的《场地租赁合同》不具有法律效力，二审法院不予采信。关于鑫泰捷运公司称布瓦加尔·夏尔皮尚欠租金，本案不存在返还租金的上诉理由，没有相应的事实及法律依据，二审法院不予采信。关于鑫泰捷运公司称根据合同约定，在合同期满后，装修或设备的所有权已无偿转移给鑫泰捷运公司，布瓦加尔·夏尔皮提交的证据不能作为认定的依据，且布瓦加尔·夏尔皮逾期不支付房租属违约行为，相应的损失应由其自行承担的上诉理由。根据本案查明事实反映，布瓦加尔·夏尔皮对涉案房屋进行了装修，购买了必要的餐厅设备，进行了日常的经营；之后因为布瓦加尔·夏尔皮拖欠水电暖费，双方产生争议，鑫泰捷运公司没有催缴费用，即对该房屋进行封门，又根据警务站警官的陈述及公司员工的短信记录，可以证明鑫泰捷运公司自行处理了房屋内的餐厅用具及设备，并将涉案房屋出租给第三人。鑫泰捷运公司的此处理行为已构成违约，亦违反了法律的基本原则，导致本案相关的证据灭失。布瓦加尔·夏尔皮主张装修费、设备损失费，提交了相应的证据加以证实，鑫泰捷运公司不能提交相反的证据予以反驳，鑫泰捷运公司的上诉理由，二审法院不予采信。综上所述，鑫泰捷运公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。   围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：   再审中，鑫泰捷运公司未提交新证据。布瓦加尔·夏尔皮提交与创天公司房屋租赁合同一份，证明我们签的合同与工商局规定的合同是一致的。鑫泰捷运公司对该证据的真实性、关联性均不认可。本院再审认为，该证据与本案无关联性，本案不予确认。   本院再审查明，2016年11月12日鑫泰捷运公司、布瓦加尔·夏尔皮签订《场地房屋租赁合同》，该合同中约定：租期从2016年11月15日起至2017年11月14日止，租用期壹年，每年场地租金80000元整，在签订本协议时乙方一次性付清全年费用。2016年11月15日鑫泰捷运公司、布瓦加尔·夏尔皮签订《房屋租赁合同》，该合同中约定：租赁期限自2016年11月15日至2019年11月14日，租金3000元整。承租人负责房屋维修，出租人允许承租人对房屋进行装修或改善增设他物。关于付款方式的约定为：每年租金提前一个月支付，一次性付清。承租人未支付一个月以上的租金或达到5000元的费用，出租人有权解除合同。从合同的实际履行情况看，双方对涉案租赁房屋位于乌鲁木齐市××区，面积为140㎡，并由鑫泰捷运公司已交付布瓦加尔·夏尔皮使用从事餐饮服务的事实无异议。布瓦加尔·夏尔皮于2016年11月12日交付租金70000元，2016年11月14日交付租金10000元，共交付80000元。合同履行一年后，于2017年11月27日布瓦加尔·夏尔皮交付租金30000元，鑫泰捷运公司出具的收据中载明：“鑫泰物流中心门面房11号租赁费：30000元整；约定：尾款40000元整于2017年12月5日付清”。在这期间，布瓦加尔·夏尔皮对涉案租赁房屋进行装修花费了90000元，并购买了价值52279元的餐厅用具及设备。另查明，2018年1月12日鑫泰捷运公司关闭涉案租赁房屋的门，并于2018年2月28日自行搬走布瓦加尔·夏尔皮在该房屋内的所有餐厅用具及设备。布瓦加尔·夏尔皮当天报警，由155号警务站接警协调后，鑫泰捷运公司依然自行进行了处理。又查明，布瓦加尔·夏尔皮尚欠水电暖费用10570.8元。   本院再审认为，根据双方当事人再审中的诉、辩主张，本案争议焦点为：一、双方实际履行的合同是《场地房屋租赁合同》还是《房屋租赁合同》；二、布瓦加尔·夏尔皮主张的各项损失是否应予赔偿及如果赔偿，各项损失数额应如何认定。   一、关于双方实际履行的合同是《场地房屋租赁合同》还是《房屋租赁合同》问题。鑫泰捷运公司持有2016年11月12日签订的《场地房屋租赁合同》，主张该合同为双方实际履行的合同。该合同中约定：租期从2016年11月15日起至2017年11月14日止，租用期壹年，每年场地租金80000元整，在签订本协议时乙方一次性付清全年费用。布瓦加尔·夏尔皮持有2016年11月15日签订的《房屋租赁合同》，主张该份合同为双方实际履行的合同。该合同中约定租赁期限自2016年11月15日至2019年11月14日，租金3000元整，关于付款方式的约定为：每年租金提前一个月支付，一次性付清。从合同的实际履行情况看，双方对涉案租赁房屋的面积为140㎡，并由鑫泰捷运公司已交付布瓦加尔·夏尔皮使用的事实无异议。布瓦加尔·夏尔皮于2016年11月12日交付租金70000元，2016年11月14日交付租金10000元，共交付80000元。合同履行一年后，于2017年11月27日布瓦加尔·夏尔皮交付租金30000元，鑫泰捷运公司出具的收据中载明：“鑫泰物流中心门面房11号租赁费：30000元整；约定：尾款40000元整于2017年12月5日付清”。从承租人布瓦加尔·夏尔皮交付租金时间和方式看，其分两次交付80000元租金的时间均发生在签订《房屋租赁合同》之前，《房屋租赁合同》虽约定租金3000元整，但未载明月租金还是年租金，且合同履行一年后交付租金收据载明：“约定：尾款40000元整于2017年12月5日付清”。若双方实际履行的合同是《房屋租赁合同》，布瓦加尔·夏尔皮的实际付款方式，付款时间与上述合同中约定并不相符，2017年11月27日出具的收据中的承诺与其已付清3年租金的主张亦不符。因此，《场地房屋租赁合同》更符合双方实际履行情况，原一、二审仅依据布瓦加尔·夏尔皮提交的《场地房屋租赁合同》中无鑫泰捷运公司的章子及《场地房屋租赁合同》签订的时间先于《房屋租赁合同》为由，认定双方实际履行的合同为《房屋租赁合同》依据不足。鑫泰捷运公司关于双方实际履行的是《房屋租赁合同》的再审理由成立，本院再审予以采信。   二、关于布瓦加尔·夏尔皮主张的各项损失是否应予赔偿及如果赔偿，各项损失数额应如何认定问题。   《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《场地房屋租赁合同》自2017年11月14日到期后，布瓦加尔·夏尔皮作为承租人继续使用租赁物，出租人鑫泰捷运公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现无证据证明出租人鑫泰捷运公司解除房屋租赁合同在合理期限之前通知了承租人布瓦加尔·夏尔皮，即于2018年1月12日关闭出租房屋的门，并于2018年2月28日自行搬走布瓦加尔·夏尔皮在该房屋内的所有餐厅用具及设备，故鑫泰捷运公司对给布瓦加尔·夏尔皮造成的损失应予赔偿。布瓦加尔·夏尔皮要求解除双方之间《房屋租赁合同》的请求，因双方实际履行的是《场地房屋租赁合同》，故该请求本院再审不予支持。鑫泰捷运公司要求解除双方之间《场地房屋租赁合同》的请求，因在诉讼前鑫泰捷运公司已收回涉案租赁房屋，该《场地房屋租赁合同》实际已解除，再判决解除双方的《场地房屋租赁合同》已无必要，故该请求本院再审不予支持。   关于双方的各项其余诉讼请求，1．布瓦加尔·夏尔皮主张的68000元租金。本案中，《场地房屋租赁合同》自2017年11月14日到期后，布瓦加尔·夏尔皮作为承租人继续使用租赁物至2018年1月12日鑫泰捷运公司关闭该房屋的门。布瓦加尔·夏尔皮共使用了2个月，扣除2个月的租金11666.67元（70000元÷12个月×2个月），剩余的租金18333.33元（30000元-11666.67元）鑫泰捷运公司应当退还布瓦加尔·夏尔皮；2．布瓦加尔·夏尔皮主张90003元装修费、52500元设备损失费，布瓦加尔·夏尔皮有充分有效的证据证实存在上述损失，因鑫泰捷运公司的违约行为造成了上述损失，故原审确认由鑫泰捷运公司赔偿上述损失的合理部分并无不当；3．布瓦加尔·夏尔皮主张的50000元经营损失，原审并未支持。鑫泰捷运公司主张的10570.8元水电暖费，原审予以支持，对此布瓦加尔·夏尔皮未申请再审，故不属于本案再审审理范围。鑫泰捷运公司关于不应退还租金、赔偿装修费、设备损失费的再审理由不能成立，本院再审不予采信。   综上，鑫泰捷运公司再审请求合理部分，本院再审予以支持。原审判决有误之处，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销本院（2019）新01民终1696号民事判决和乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初3601号民事判决；   二、新疆鑫泰捷运物流有限公司返还布瓦加尔·夏尔皮剩余租金18333.33元；   三、新疆鑫泰捷运物流有限公司赔偿布瓦加尔·夏尔皮房屋装修费90000元；   四、新疆鑫泰捷运物流有限公司赔偿布瓦加尔·夏尔皮餐厅用具及设备费52279元；   五、布瓦加尔·夏尔皮支付新疆鑫泰捷运物流有限公司水电暖费10570.8元；   六、驳回布瓦加尔·夏尔皮其他诉讼请求；   七、驳回鑫泰捷运公司其他反诉请求。   以上双方应给付款项，应于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审本诉案件受理费2638.77元（布瓦加尔·夏尔皮已预交），由鑫泰捷运公司负担1627.07元，由布瓦加尔·夏尔皮负担1011.7元。一审反诉案件受理费32.13元（鑫泰捷运公司已预交），由布瓦加尔·夏尔皮负担。二审案件受理费4454.19元（鑫泰捷运公司已预交），由布瓦加尔·夏尔皮负担1052.08元，由鑫泰捷运公司负担3402.11元。   本判决为终审判决。   审  判  长   于 翔   审  判  员   李 健   审  判  员   王海亮   二 O 二 O 年 九 月 九 日   书  记  员   聂颖杰