湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终2988号上诉人（原审被告）:吴海浪，男，1989年1月19日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。委托诉讼代理人：吴志龙（吴海浪之父），男，1963年5月12日出生，住汨罗市。原审被告：吴海蛟，女，1987年6月10日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。被上诉人（原审原告）:吴治理，男，1968年10月6日出生，汉族，汨罗市人，住汨罗市。上诉人吴海浪因与被上诉人吴治理、原审被告吴海蛟房屋买卖合同纠纷一案，不服汨罗市人民法院(2020)湘0681民初1035号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴海浪上诉请求：请求二审依法撤销一审判决，予以改判或发回重审。事实与理由：一、原审法院认定由吴治理购买土地与高家坊镇政府联合搞“私房联建”，以便安置大山移民是错误的。吴治理购买土地早就于1996年完成，其目的是办麻石加工厂，而大山移民开始于2009年，前后相隔十三年之久，吴治理无法预测十三年之后会搞移民安置事项。“私房联建”无法办证，是因为吴治理所积累的土地是非法买卖所得，引起纠纷的根本原因是土地来源非法，故其建筑物也违法，于是土地使用证、规划证、建筑许可证、环境评估许可证以及房产证均不能办理。《中华人民共和国土地管理法》第一条第三款明确规定:“禁止任何单位和个人非法侵占、买卖和转让土地”，吴治理的行为已是触犯了这一条。但一审法院对这一事实避而不谈、视若未见。二、双方之间的买卖合同无效，是因为土地来源违法进而其地上的建筑物也违法。无效的原因是由吴治理一手造成的，原审法院对此未予认定错误。三、原审认为吴治理无法办理产权证“确属事出有因”，这一说法是一种模糊事实真相的说法，客观上也为吴治理开脱了合同责任。从表面上看吴治理出售房屋后在积极地与高家坊镇政府、规划办、房产局国土局各单位联系办证事宜。但事实是吴治理始终没有将自己购得的集体土地申报征收为国有土地，然后再由国土局转让给自己使用。正因为吴治理没有采取中华人民共和国土地管理法规定的这一途径，所以在建筑施工时遭受了国土局的阻止并罚款，且不予办证，无土地使用证便不能办房屋产权登记证。四、“合同中没有约定不能办理房产证的违约责任，系双方均有过错”的说法与法律规定不符。由于双方签订的是格式条款合同，所以双方对相关事项没有约定或约定不明而产生的争议只能以上诉人的解释为准，而不得作出有利于格式条款合同提供者一方的解释。被上诉人吴治理辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。吴治理向一审提出诉讼请求：1、请求判令原、被告签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；2、请求判令两被告返还原告房屋财产，如有法律障碍或者实际不能返还房屋时，判令两被告向原告支付所欠房款30000元，并判令两被告向原告自本案立案之日起按逾期应付款的月息1%支付逾期付款损失（合同约定月息1.5%）；3、两被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年4月6日，汨罗市高家坊镇党委、政府决定在镇区西街周坊村范围内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场，用于解决该镇大山即地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出问题，并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治理负责开发建设。汨罗市高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治理向所在村组购买的集体土地。吴治理先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，吴治理共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始兴建，在动工之前，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米；该建筑楼层6层，其中一至三层为农贸市场，四至六层为住房，共36套。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。因该建筑一直没有得到相关部门许可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、政府要求与合作开发协议约定，将33套住房以650元/平方米的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将北栋5个门面以1200元/平方米的价格出售给集镇居民、回高家坊镇原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。2009年11月14日，吴海浪委托其父吴志龙与吴治理签订《私房联建房屋买卖协议》，吴海浪作为买受人购得“治理大厦”北栋107号门面，合同购房价150000元。2010年6月25日，吴海浪委托吴志龙与吴治理签订《私房联建房屋买卖合同》，吴海浪作为买受人又购得“治理大厦”南栋502号住宅房屋，合同购房价80000元。该合同第八条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后三至六个月内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案”。上述两处房产，被告吴海浪共计已付购房款200000元，尚欠30000元购房款未付。在治理大厦建设过程中，汨罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书，2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工，但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准的情况下建成。在此过程中，高家坊镇镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收缴罚款4万元，市房地产管理部门收取办证费用4万元，另高坊村村委会收取管理费用2万元。2009年9月起，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因没有受理，至今房产证仍然没有办理。一审法院认为，本案争议焦点为案涉《私房联建房屋买卖协议》和《私房联建房屋买卖合同》的房产买受人分别是谁？根据查明的事实，被告吴海浪的委托诉讼代理人也即被告吴海浪的父亲吴志龙在庭审中认可其受被告吴海浪委托代理吴海浪分别与吴治理签订《私房联建房屋买卖协议》、《私房联建房屋买卖合同》，根据相关法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力；同时在《私房联建房屋买卖协议》与《私房联建房屋买卖合同》中，载明的买受人和尾部买受人签字均为吴海浪的名字，原告吴治理没有提供证据证明该两份合同中的两处房产系吴海蛟共同购买，亦没有证据证明《私房联建房屋买卖合同》系被告吴海蛟与吴治理所签或被告吴海蛟委托他人代理其与吴治理所签，根据合同相对性原则，本院认定吴海浪为《私房联建房屋买卖协议》和《私房联建房屋买卖合同》合同相对人即两份合同标的房产的买受人。吴海蛟并非原告所称《私房联建房屋买卖合同》合同标的房产买受人，原告要求被告吴海蛟承担付款责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案中，因涉案“治理大厦”存在用地建房审批手续不全的情形，买卖涉案房屋违反国家相关法律法规强制性规定，故本院认定《私房联建房屋买卖协议》、《私房联建房屋买卖合同》均属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告吴治理未为被告吴海浪等在内的“治理大厦”购房者办理房产证，存在一定责任，但根据庭审查明的事实，确属事出有因，为此原告还向相关部门缴纳了一定的费用，与恶意违约不办理房产证不同，且合同第八条约定原告具有将相关办证材料报产权登记机关备案的义务，双方未就不能办理房产证的违约责任做出过约定。对此，原被告双方均有一定过错。本院考虑到被告吴海浪购房后已支付了大部分购房款，并且至今已居住使用多年，期间又遇房产涨价等具体情况，且被告吴海浪答辩称不同意原告要求返还房屋的意见，故本院认为涉案两处房产没有返还的必要。庭审中，原告吴治理与被告吴海浪双方均认可被告吴海浪已付原告购房款200000元，尚欠30000元购房尾款未付的事实。本案所涉及《私房联建房屋买卖协议》和《私房联建房屋买卖合同》系两份不同的合同，即该两份合同并非同一标的房产，但因该两份合同当事人一致，且被告吴海浪已付的200000元购房款无法区分具体支付的是哪一处房产的房款，对该两份合同一并处理较为妥当，故本院认定被告吴海浪已支付两份合同房款为200000元，尚欠两份合同房款30000元未付，对原告请求被告吴海浪支付购房款30000元的诉讼请求，本院予以支持。原告请求判令被告按月利率1%支付自本案立案之日起计算的逾期付款损失的诉讼请求，本院不予支持。本院调整为被告吴海浪应从原告起诉之日即2020年4月27日起，按年利率6%计付逾期付款利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、吴治理与吴海浪于2009年11月14日签订的《私房联建房屋买卖协议》无效；二、吴治理与吴海浪于2010年6月25日签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；三、限吴海浪于本判决生效之日起十日内向吴治理支付剩余购房款30000元，并自2020年4月27日起按年利率6%支付逾期付款利息；四、驳回吴治理的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告吴海浪负担210元，原告吴治理负担315元。本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案的争议的焦点是合同的效力及本纠纷的责任承担。首先必须肯定，本合同是一个无效合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案双方签订的《私房联建房屋买卖合同》，违背相关法律、行政法规强制性规定，审批手续不全，违法用地，因此应当认定该合同无效。其次，合同无效后的责任承担。本案的主要责任在被上诉人吴治理，但在合同没有约定办证不能的违约责任上，上诉人亦有一定责任。造成办证不能确属事出有因，并非吴治理恶意违约。为此，吴治理受到了相关行政部门的处罚，一审也判令上诉人欠交房款从欠交之日起至吴治理起诉之日不承担利息第三合同认定无效后的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案上诉人已入住(或取得了房屋的实际物权)，期间又遇房产涨价，返还财产已无可能。依据公平原则，所欠房款本金应从吴治理起诉之日起计付年6%的利息，符合法律规定，公平合理。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持；上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人吴海浪承担。本判决系终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年九月七日书记员  周师师