江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6882号上诉人（原审原告、反诉被告）:李朝阳，男，1969年4月17日出生，汉族，住本市泉山区。委托诉讼代理人：王丽，女，1971年8月27日出生，汉族，系李朝阳之妻，住址同上。委托诉讼代理人：刘民，江苏觉悟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯贵亮，男，1969年7月5日出生，住本市泉山区。委托诉讼代理人：何燕燕、江苏彭邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李帅，江苏彭邦律师事务所律师。上诉人李朝阳因与被上诉人冯贵亮房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初6025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李朝阳的委托诉讼代理人王丽、刘民，被上诉人冯贵亮的委托诉讼代理人何燕燕、李帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李朝阳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付拆迁补偿款1255493.75元、房屋征收附属物及设备迁移费用1000188元、停产停业损失235511元及搬迁、奖励费129381元，以上合计2620573.75元；2、变更一审判决第二项为支付租金50000元；3、一、二审的诉讼费按比例承担。事实与理由：一、一审判决以租赁合同履行完毕为由驳回承租人的诉讼请求，是错误的。本案房屋租赁合同中特别约定如遇到拆迁，承租人所建的房屋及装修等设施归承租人所有，由承租人与拆迁部门协商确定赔偿问题。出租人与拆迁部门迗成的拆迁补偿协议中包括租赁合同约定的归承租人所有的部分，这部分拆迁补偿费用属于承租人。出租人应该依照约定返还给承租人。由于租赁物不能满足承租人开办饭店的租赁目的，所以经出租人同意进行扩建或者是改善，没有破坏或者损毁原有结构和形态。出租人也多次到饭店收取房租，对房屋装修状况是明知的。二、上诉人作为承租人没有违约。出租人收取了到2018年2月的租金，后期租金承租人没有拒不缴纳。受领租金是出租人的义务，在出租人不愿受领时，承租人没有违约责任。关于是否存在转租的问题。本案的付款主体和经营主体都是李朝阳，不存在转租的问题。三、承租人应该分到的补偿款数额以及相应的证明责任。1、建筑物补偿款。拆迁补偿协议载明建筑物的补偿标准是每平方875元。在双方签订的租赁合同中，只有25间房屋、1500平方左右的用地，没有建筑物的建筑面积。被上诉人提供的1960平方建筑面积依据是土地管理所同意其建设的审批文件。承租人提供了拆迁前的实景照片、在场人的人证、装修费用的明细、2012年出租之前的航拍图与拆迁前的比对，这些都充分证明了承租人在建筑物方面的添附。2、装修费用945818元。酒店装修是在租赁经营以后装修的，按照合同约定，这部分补偿款945818元属于承租人。3、设备迁移费用54370元。这部分的项目明细是变压器、高压进线和低压线路，是承租人为经营所需投资购置，迁移费用属于承租人。4、搬迁、奖励费用129381元。国务院《拆迁条例》第31条第一款规定，“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费”，如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的按约定办理，若无约定的，则“当房屋由房屋承租人使用时，发给房屋承租人”。这部分是经营者的实际损失，出租人并无搬迁事项，该费用应该给承租人。5、停产停业损失235511元。《拆迁条例》第33条规定，“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给与适当补偿”，本案中，评估基准日是2018年2月6日，在租赁合同的履行期内，双方对于该费用没有约定，因此应该由实际的经营者取得该费用，出租人不营业，不存在停产停业损失问题。四、租金问题。在2018年8月份之后，现场已不具备正常营业条件，承租人不可能经营盈利，出租人也不可能出租盈利，承租人没有离场，是需要收拾店内物品。拆迁部门的动迁、测量、评估等行为一直在持续之中，直到11月底才出具评估报告，并非承租人恶意占有房屋。承租人在现场配合测量、评估，保存证据，应属合理行为，也在合理期限内。一审判决承租人再支付三个月租金，既不符合当时的客观情况，也不公平。被上诉人冯贵亮辩称：首先，上诉人向被上诉人主张补偿款无任何依据，理由如下：1、从事实来说无依据。上诉人没有提供任何有效证据证明自建的存在。根据合同第一条的约定“乙方改建的方案需要经过甲方同意”，上诉人没有提供有效证据证实经我方同意。一审时我方提供的证据显示购房时的面积为1960平方米，拆迁评估时仅有1707.85平方米。上诉人不仅没扩建，反而在租赁后减少了面积。我方对此保留诉权。2、上诉人向被上诉人主张补偿款，也没有任何合同依据。3、上诉人向被上诉人主张补偿款，无任何法律依据。其次，一审判决上诉人支付被上诉人租金及占有使用费75000元，有事实和法律依据。2018年8、9、10月的占有使用费是因为上诉人故意拖延搬离时间而产生。根据双方签订的租赁合同，上诉人至迟在2018年7月30日搬离完毕。上诉人为了分到拆迁补偿款故意逗留到2018年11月，上诉人应当向被上诉人支付到此期间产生的按照租金计算的占有使用费。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。李朝阳向一审法院提出诉讼请求：1、判令冯贵亮支付李朝阳拆迁补偿款2620573.75元（房屋拆迁款1255493.75元，装修附属物1000188元，停产停业损失235511元，搬迁费129381元；房屋拆迁款拆迁确认的房屋面积1707.85平方米，其中冯贵亮的25间共6排面积为273平方米，李朝阳租赁后加盖的面积是1434.85平方米，补偿标准是每平方875元）；2、本案诉讼费、保全费用由冯贵亮承担。冯贵亮向一审法院提出反诉请求：1、判令李朝阳支付租金及占有使用费共计10万元及利息（以10万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年7月16日支付至实际付清之日）；2、反诉诉讼费由李朝阳承担。一审法院查明，2012年2月27日，李朝阳、冯贵亮签订《租赁协议书》，约定冯贵亮将铜沛路沈场立交桥东南角独院房屋25间占地约1500平方周边有围墙租给李朝阳使用，李朝阳在保持冯贵亮产权房屋形状完整的情况下，可以自建房屋设施进行使用，如遇不可抗拒因素拆迁，李朝阳所建的房屋及装修等设施属其所有，由其与拆迁部门洽谈其所投资的赔偿事宜，冯贵亮不负责李朝阳自建所投资的损失；自2012年8月1日至2018年7月30日止租赁期限6年，到期后李朝阳不得拆除所投资的固定房屋设施；租金前3年9万元分上下半年，签订合同后一次性付清上半年租金，每到付款日必须提前15天付款，3年后定为10万元，一次性付清当年租金，如不付清视为自动放弃使用权，冯贵亮有权终止合同，所造成的经济损失由李朝阳自负；租赁期间，如转租将视为李朝阳放弃使用，李朝阳所建各种房屋设施全归冯贵亮所有。李朝阳接受租赁房屋后，对租赁物进行了装修、增设，与其妻王丽经营“彭铿饭店”。2017年4月25日，有关部门发布“公示”，涉案房屋在有关项目征收范围内，摸底调查载明征收编号E-5、现场丈量总面积为1792.29平方米。2017年9月28日，冯贵亮向李朝阳邮寄“解除租赁合同通知书”，内容为由于李朝阳未按约定在2017年2月前一次性交清1年度租金，冯贵亮行使解除权，该通知已到达李朝阳。2017年10月7日冯明（即冯贵亮）给“王莉”（即王丽）出具收条，载明收到2017年8月15日到2018年2月14日房租5万元。2017年11月1日，有关部门发布“公告”，对涉及征收补偿方案征求公众意见，后又以“公告”形式通知征收范围内的被征收人于2017年12月10日前到有关部门提出意见建议，2017年12月27日，有关部门作出“征收决定”并发布“公告”，于2017年12月29日开始征收签约。涉案租赁合同约定的租赁期间期满后，2018年7月31日，李朝阳向冯贵亮发送“律师函”，认可收到冯贵亮邮寄的“解除租赁合同通知书”，但认为2018年2月后租金未付原因在于冯贵亮不收，冯贵亮无权处分李朝阳的财物。李朝阳继续在涉案房屋经营，直到2018年11月李朝阳将涉案房屋交付给拆迁部门。经拆迁部门委托，有关评估机构2018年11月27日出具E-5彭铿饭店估价报告，载明涉案房屋1707.85平方米，单价875元，价值1494369元；土地1478.6平方米价值2430818元。2018年11月30日，有关评估机构出具E-5冯贵亮附属物评估结论单，载明彭铿饭店装修评估值为945818元、设备迁移费为54370元。2018年12月3日，征收部门与冯贵亮签订《房屋征收补偿协议》，载明征收房屋建筑面积1707.85平方米、房屋补偿总额是5290267元（其中，房屋价值3925187元、附属物1000188元、搬迁奖励费用129381元、停产停业损失235511元）。另，涉案土地使用者原为徐州市市政工程总公司，1997年2月土地使用证载明用地面积为1478.6平方米；2000年12月8日，徐州市鼓楼区土地管理所向该公司出具“土地权属及用途变更批准通知书”，同意该公司在上述土地新建商服用房建筑面积1960平方米；徐州市政建设集团有限公司与冯贵亮签订《房屋转让协议》，约定上述位置土地面积1478.6平方米使用权及院、房屋、附属设施，该公司一并以50万元转让给冯贵亮。2018年12月18日，征收部门收到冯贵亮递交的上述3份书面材料的原件。一审法院认为，江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条规定，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，租赁合同应当终止履行；出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。案涉房屋租赁合同的租赁期限是2012年8月1日至2018年7月30日，涉及的征收拆迁2017年12月29日开始征收签约，但李朝阳在合同约定租赁期限履行完毕后，继续使用租赁房屋经营至2018年11月才将房屋交付拆迁部门，即未因拆迁减少李朝阳房屋租赁合同约定的履行期间，故其要求冯贵亮在拆迁补偿范围内对其损失予以补偿的诉讼请求，无合同依据也无法律依据，不予支持。李朝阳自认尚欠冯贵亮半年房租5万元（2018年2月15日-2018年7月30日）予以采纳，2018年7月30日合同约定租赁期间届满后，李朝阳继续占有使用涉案房屋，在该房屋交付拆迁部门之前，冯贵亮仍有就该房屋收益的权利，故李朝阳应支付给冯贵亮2018年8、9、10三个月的房屋占有使用费，按年10万元计算为25000元，但冯贵亮关于有关费用利息的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第一百二十一条、第四十二条第三款、江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条规定，判决如下：一、驳回李朝阳的诉讼请求；二、李朝阳于本判决生效后3日内一次性给付冯贵亮房屋租金、占有使用费75000元；三、驳回冯贵亮的其他反诉请求。二审期间，上诉人提供新证据：第一组1、增建的凭证，证明上诉人在租赁房屋后增建的设施合计支出2016421元。2、酒店现场照片一组。2、证人李某,4出庭作证。证人陈述2012年2月份在彭铿饭店工作，参与该饭店的选址和前期建设营业，该场地租赁冯贵亮的房子共6排房子，每间房子子面积不超过13平方米，老板联系高欢、汪某,4进行测量。在原来25间的基础上进行扩建改造和装潢，加盖每一排的通道，后两排的房屋加盖了二层，加盖房子中间的空地，围墙加高。加盖的和扩建玻璃房、砖混结构、钢结构，其中砖混有420平方米，钢结构有900平方米，玻璃房20-30平方米。魏勇灿承包的砖混结构和围墙加高。装潢为仿古建筑，贴地砖，墙面真石漆粉刷，通道还有雕塑，挂件。扩建包括装潢都是李朝阳投资的。被上诉人发表质证意见：一、对于证据1的真实性、合法性、关联性均不予以认可，该证据系复印件，无法与原件核对，无法确认真实性。该组票据系上诉人自行制作，是用于哪里的费用无法体现，且一审时上诉人的证人自己也曾说同一时间开了两个饭店，一个在铜山，一个是本案的涉案饭店，无法确认关联性。二、对于证据2的真实性予以认可，没有彭铿饭店字样的照片是否为涉案饭店无法确认，不能证实上诉人的主张。三、证据3证人证言不具有客观真实性，该证人说是该公司的员工，但上诉人提供的工资发放单没有该证人的名字。其说是工地负责人，许多材料是他购买的，但从上诉人提供的所有收据以及购买材料的票据均没有李某,4和李海建的名字，所以该证人证言是虚假的。上诉人提交第二组证据：1、两份图纸，是2018年得知拆迁之后，实施拆迁之前，委托专业人员进行绘制，该图能够显示出租赁的房屋25间，面积326平方米。2、证人汪某,4出庭作证。证人陈述是徐州市珧珑装饰有限公司的人员。参与沈场彭铿饭店的相关丈量和设计工作。2012年4、5月份改造前的平面结构图，载明房屋面积为326平方米。改造后的平面图是2018年的10月测量的。被上诉人质证：第一，对于两份图纸三性不予认可，据上诉人陈述，该份证据在2018年就委托他人进行测绘，不属于新的证据。证据是上诉人自己委托他人测绘的，并没有我方认证。图纸上房屋面积一层加二层总面积为1651.6平方米，而评估时拆迁的面积为1700多平方米。这份测绘并不真实，不能代表当时的状况。该份图纸中没有设计人、测绘人的签名盖章以及具体的设计公司。第二、证人证言及其所主张的图纸均不具有客观真实性，首先，该图纸上，没有写明出图人的姓名，无法证实该图纸是其真实所做。其次，其主张的2018年的图是改造后的竣工平面结构图，但在该图纸上所显示二层原始平面结构，与其主张的不一致。该图是2020年制作，当时的房子已经拆除，根本无法按照现场来进行测量。上诉人提供第三组证据：证人田某,4出庭作证。证明2018年1、2月份在彭铿饭店吃饭，听王丽和冯贵亮谈房租和拆迁的问题，当时王丽还拿着现金要交房租。被上诉人质证认为：该证人证言不具有客观真实性。证人不记得姓冯的长什么样，无法确认姓冯的就是本案的被上诉人。即使证实姓冯的就是当事人，且当天晚上确实参加了聚会，也只能证实2017年7月30日的解除行为确实存在。解除以后双方不再存在租赁关系。上诉人提供第四组证据：1、涉案房屋的房屋征收补偿协议，证明我方扩建的房屋全部被被上诉人签订协议并领取款项。被上诉人原有的房屋仅仅是25间，只有329平方米，经过扩建达到1707平方米。被上诉人仅仅占房屋面积的约19%。其他补偿项目如搬迁，停产停业，以及附属物均是上诉人的，因为被上诉人是裸房出租。2、房地产征收估价报告，估价对象是编号为1-5的彭铿饭店，是上诉人经营的餐饮业，建筑面积为1707.85平方米。评估报告中特别载明房屋部分建成于20世纪九十年代，后经过几年多次维修改造。该拆迁范围是经过多次维修改造后形成的1707.85平方米。3、徐州市区房屋征收附属物评估结论单，载明彭铿饭店拆迁装修评估，价值是945818元，附属物线路、酒店用的假树、页顶、用户墙裙、成品木花格窗等是上诉人的产业。被上诉人发表质证意见：证据1是复印件，没有加盖调取部门的公章，无法证明其真实性，不能证明上诉人领取的拆迁款，不能证明上诉人原有的房屋面积329平方米，不能证明上诉人在涉案土地进行扩建，不能证明上诉人承租的房屋为裸房，房屋征收补偿权利人是被上诉人，涉案土地及土地上的房屋对应的拆迁权利当然属于被上诉人。证据2并非原件，也没有加盖公章，被上诉人无定法核实其真实性，在评估报告第四页，估价对象基本情况一表中载明建筑面积为1707.285平方米，这与被上诉人交付给上诉人房屋建筑面积相比少了200多平方米。上诉人在使用过程中致涉案土地上面建筑面积减少，不能证明上诉人对涉案土地上的房屋进行了扩建或者自建。即便合同是自然解除，根据收条，租赁关系到期日期是2018年2月14日，评估节点与租赁到期日期相近，上诉人对房屋进行的装修改造已然用尽，证实征收补偿款为被上诉人所有。证据3是复印件，没有提供原件，也没有加盖公章，真实性无法确认，被征收人是被上诉人而不是饭店。双方的合同关系在征收前已经解除，征收的权益应该归被上诉人所有。二审中，被上诉人陈述从徐州市政建设集团有限公司购买案涉土地的使用权及房屋后，对房屋进行了简单维修，即于2012年2月出租给上诉人使用。上诉人陈述承租被上诉人的25间房屋原建筑面积为329平方米。上诉人承租后，为了经营彭铿饭店，对房屋进行了改建和装修。江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司受徐州市鼓楼区住建局委托，对二环西路和平山路提升改造项目编号E-5（彭铿饭店）进行征收补偿价值评估，实地勘察时间为2017年9月5日，报告出具时间为2018年11月27日，报告载明估价对象层数为2层，建筑面积为1707.85平方米，描述：平顶，涂料外墙面，室内地砖地面，局部铺设木地板，内墙乳胶漆，大门为玻璃地弹门，内门为木门、铝合金窗。建成年代：部分建成于二十世纪九十年代，后经过几年多次维修改造。其他事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人对于租赁房屋是否存在增建和装修，是否享有拆迁利益。2、2018年7月30日后的占有使用费25000元应否予以支持。本院认为，现有证据能证明上诉人对承租房屋进行了增建和装修。上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定，租赁物为独院房屋25间占地约1500平方米周边有围墙，没有约定房屋建筑面积。冯贵亮主张房屋建筑面积的依据为2000年12月8日徐州市鼓楼区土地管理所出具的“土地权属及用途变更批准通知书”，该文件同意在上述土地新建商服用房建筑面积1960平方米，不能证明批准的建筑面积已实际建设。江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司出具的评估报告中，对于建成年代载明“部分建成于20世纪九十年代，后经过几年多次维修改造”，可以证明涉案房屋在出租后进行了改扩建。上诉人举证的租赁房屋改建、扩建及装修改造的照片、图纸，相关改扩建及装修合同、付款票据以及证人证言，足以证明上诉人为了经营饭店对租赁房屋改建、装修的事实。上诉人举证的测绘图纸以及测绘人员汪某,4出庭作证的证言能够证明25间租赁房屋在改造之前测绘面积为326平方米，被上诉人对测绘面积不认可，但举不出相反的证据佐证，本院对测绘图纸的真实性予以确认。上诉人二审中对25间房屋出租时的建筑面积同意按照建筑面积329平方米计算，上诉人认可的面积大于测绘图纸载明的面积，不损害被上诉人的利益，予以准许。综上，从估价报告确定的征收房屋建筑面积1707.85平方米中减去出租时25间房屋的建筑面积329平方米，计算得出上诉人增减的建筑面积为1378.85平方米。双方当事人签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行义务。租赁合同约定“如遇到拆迁，承租人所建的房屋及装修等设施归承租人所有”，故上诉人李朝阳租赁期间增建和扩建部分房屋的拆迁补偿款应归其所有。被上诉人陈述从徐州市政建设集团有限公司受让土地使用权及房屋后进行了简单的维修，即出租给上诉人经营饭店，故可以认定因经营饭店所进行的装修和添置设备均是上诉人出资。按照合同约定，附属物赔偿款（即装修残值）应归上诉人所有。考虑到上诉人已实际利用其增建的房屋和装修设施进行饭店经营并获得经营效益，为平衡双方利益，本院酌定对于增建房屋的征收补偿费和附属物赔偿款在上诉人和被上诉人之间按照7:3的比例分配。关于设备迁移费、停产停业损失和搬迁奖励费，应由上诉人和被上诉人均分。综上，对于《房屋征收补偿协议》上载明的各项补偿费用，本院分配如下：1、土地征收补偿费2430818元归被上诉人冯贵亮所有。2、房屋征收补偿费。按照补偿单价875元/平方米的标准计算，被上诉人出租时25间房屋的建筑面积为329平方米，房屋征收补偿费为287875.25元。上诉人扩建的面积为1378.85平方米，房屋征收补偿费为1206493.75元，按照70%计算，上诉人应得房屋征收补偿费844545.6元。3、附属物赔偿款945818元的70%归上诉人所有，金额为662072.6元。4、设备迁移费54370元、停产停业损失235511元和搬迁奖励费129381元由上诉人和被上诉人均分，上诉人应得设备迁移费27185元、停产停业损失117755.5元和搬迁奖励费64690.5元。一审法院驳回李朝阳要求分割拆迁补偿款的请求，与租赁合同约定内容不符，予以改判。关于2018年7月30日租赁期满后的占有使用费问题。上诉人实际占有使用租赁物至2018年11月份，应当向被上诉人支付租赁期满后三个月的房屋占有使用费25000元，一审判决并无不当。综上所述，根据二审新证据，李朝阳的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初6025号民事判决第二项、第三项，即“李朝阳于本判决生效后3日内一次性给付冯贵亮房屋租金、占有使用费75000元”，“驳回冯贵亮的其他反诉请求”。二、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初6025号民事判决第一项，即“驳回李朝阳的诉讼请求”；三、冯贵亮于本判决生效之日起十五日内给付李朝阳房屋补偿费844545.6元、附属物赔偿款662072.6元、设备迁移费27185元、停产停业损失117755.5元和搬迁奖励费64690.5元，合计1716249.2元。四、驳回李朝阳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。李朝阳预交的一审案件受理费27765元，保全费5000元，由李朝阳负担7000元，冯贵亮负担25765元。冯贵亮预交的反诉费1195元，由李朝阳负担900元，冯贵亮负担295元。李朝阳预交的二审案件受理费27765元，由李朝阳负担7000元，冯贵亮负担20765元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 张 伟审判员 胡元静二〇二〇年九月十日书记员 赵 莹