湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初1173号原告：严平，男，汉族，1975年9月9日出生，住湖北省宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：张勇，宜昌市夷陵区夷陵法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：王大军，男，汉族，1963年4月3日出生，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：王成、袁梦纯，湖北诚业律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告严平与被告王大军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严平及委托诉讼代理人张勇，被告王大军的委托诉讼代理人王成、袁梦纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严平向本院提起的诉讼请求：1.判令被告王大军为原告依法办理位于宜昌市××区××大道××层房屋的产权证及土地使用证；2.若该房屋不能办证导致房屋被征收有差价，被告应赔偿原告房屋被征收的补偿款差价60万元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年12月9日因原告无房居住，鉴于被告拟以本人名义将本人老房拆迁，被告缺乏建房资金，遂与原告协商，由原告投资12万元加入该房建设，并约定原告享有该房屋第二层的使用权和所有权。协议签订后，原告即交付被告首付款6万元，并根据建房进度陆续支付被告建房款共计11万元，该房屋于2007年4月落成。2007年8月18日，经原被告再次协商，被告将该房屋的第四层交付原告所有，并于当日重新签订一份《房屋买卖协议书》，根据该协议，原告取得了该房屋的居住权和所有权，并于同年9月入住，入住前原告对该房屋进行了装修。根据该协议第四条第三款的约定：被告应当负责为原告办理该房屋的土地使用证、房屋产权证等合法手续，若未能如期办理，被告应当提供一套同等面积的房屋及合法手续并承担装修损失。逾期后，被告一直未能办理该房屋的合法手续，原告多次找被告主张办证，被告一直推诿。2020年5月20日，原告的房屋拟被征收，但因被告的不作为，导致原告的房屋被征收后不能获得与证件齐全的同类房屋享有的同等征收款项，原告不能获得该房屋的有关补偿及溢价利益，遂提起诉讼。被告王大军辩称，原告的诉讼请求没有相关法律依据，双方签订的合同无效，不受法律保护，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。2007年8月18日，原告在知道房屋没有相应的合法手续的情况下，仍然要求与被告签订购买第四层房屋的协议。原告认为拆迁价格的减少问题，拆迁只是发了公告，并未发布征收补偿协议，能补偿多少并不明确，如实际金额减少是交易违法标的物的后果。本院经审理认定事实如下：被告王大军在原小溪塔镇东湖居委会建有混合结构私产房屋1栋2层（产权证号：宜昌县房权证小溪塔字第××号）。2007年1月26日，王大军申请对房屋重建，2007年1月26日王大军在城市规划行政主管部门办理《建设工程规划许可证待换证》（编号20072008）（本证在建设工程竣工后由城市规划行政主管部门统一验收，绘制《竣工验收平面图》后换发《建设工程规划许可证》）。2006年12月9日，原告严平（乙方）与被告王大军（甲方）签订了《房屋买卖协议书》，约定甲方在东湖大道130号经区规划办、土地局批准兴建一幢三层带隔热层的私人住宅楼，经甲、乙双方协商，达成共识，订如下买卖协议：乙方出资12万元预订本幢楼房第二层，本协议生效二日首付6万元，2007年1月15日付4万元，余款待房产证手续办完，交房时一次性付清给甲方。严平分别于2006年12月9日、2007年1月17日、2007年5月18日分别给付被告房屋款6万元、4万元、1万元。被告王大军房屋建成后，将该房屋第二层出售他人。2007年5月18日，原告严平（乙方）与被告王大军（甲方）又签订了一份《房屋买卖协议书》，约定甲方申请在东湖大道130号经区规划办、土地管理局等相关部门批准兴建一幢四层带隔热层的私人住宅楼，就甲、乙双方共同协商，甲方将该房屋第四层出售给乙方，达成如下协议：甲方负责在2007年5月26日以前将该房屋的第四层（建筑面积为131.56平方米，公用面积楼梯间7.56平方米）交付给乙方使用；房屋总售价为12万元，分4次付清房款，即第一次6万元、第二次4万元、第三次1万元，剩余部分甲方将该房屋第四层的房屋产权证、土地使用证等相关证件办理后交给乙方，乙方付清房款；双方约定该房屋第四层的房屋产权证由甲方办理，乙方承担正常分户费用，甲方在2010年12月30日以前负责将乙方所买房屋第四层的房屋产权证交付乙方。协议签订后，被告将房屋第四层交给原告居住使用至今。另查明：1.被告王大军所重建房屋共四层带隔热层，因未按规划许可施工，城建监察大队扣留了《建设工程规划许可证待换证》。截止本案法庭辩论终结前，并无证据显示相关的行政机关对被告王大军未按照规划许可施工所重建的房屋作出相应的处理，王大军亦一直没能办理重建的房屋产权证。2.被告王大军所在区域，根据夷陵区人民政府文件《区人民政府批转区规划分局关于夷陵区征迁拆违重点管控区域报告的通知》（夷政发【2013】12号）第一条规定，不再受理新建、改建、扩建个人住宅的申请，停批个人住宅。3.被告王大军所建房屋，现在征地拆迁范围。拆迁公司与原告在协商补偿方案，尚没有达成协议。上述事实，有原告提交的《房屋买卖协议书》、2006年12月9日收条、2007年1月17日收条、2007年5月18日收条、照片影印件2份、补偿明白卡复印件1份，有被告提交的登记清单1份、建设工程规划许可证待换证复印件、换证须知、规划平面图及双方当事人当庭陈述，可以认定。本院认为，本案系一起房屋买卖合同纠纷，争议的焦点在于原告严平与被告王大军签订的房屋买卖合同是否有效；被告王大军应否向严平履行办证义务或者赔偿拆迁后预期损失。分别评述析如下:一、关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了确定合同无效的五种情形，其中该条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。所以认定合同是否有效，是从效力性强制性规定角度判断，不是从管理性强制性规定角度认定。本案中，双方合同指向的标的物尚未有规划行政部门规划许可，也未取得房地产权证书，但目前而言，并无相应的效力性强制性规定载明关于无产权证书的房屋属无效合同。首先，案涉房屋原有产权证、土地使用证，被告申请重建亦有规划许可，只是因为被告违反规划许可的规定进行建设，部分违法不应导致全部合同无效；其次，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋交易并非绝对无效，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施的消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中,城乡规划主管部门并没有作出要求王大军限期拆除的行政处罚。再次，虽然案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，导致可能被行政机关限制交易，无法产生物权变动的法律效果，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国物权行为和债权行为分离原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。即使案涉房屋无法初始登记导致无法办理产权过户登记,亦不能影响买卖合同的效力。因此,案涉《房屋买卖合同》为双方真实意思的表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形,应为有效合同。二、关于被告王大军应否向原告严平履行办证义务的问题。第一，原被告双方房屋买卖协议约定王大军办理房屋产权，但从本案查明事实来看，原告严平知道或者应当知道被告王大军所建房屋办理手续基本情况（规划许可层数，面积），亦应当明知王大军建设第四层可能无法取得房屋登记，即王大军根本不能履行合同约定办证的风险，仍然购买该栋房屋第四层，对此原告自己存在过错。从本案客观事实也可以看出，在原被告于2007年5月18日对该房屋第四层买卖发生后，至今长达13年之久，被告王大军未对其重建房屋进行产权登记，原告严平也一直剩余1万元购房款未付。直到这栋房屋可能征收时，原告提起诉讼请求。第二，从审理查明的事实来看，案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，同时该区域现已经停止办理私房规划许可。因此，该房屋目前事实上是被行政机关限制办证的，以至于被告王大军事实上不能办理产权在自己名下，更不可能为原告严平办理房地产权转移登记手续，该办证义务因条件不成就、受行政机关限制而无法履行。综上对严平要求王大军为其办理所购房屋房地产权证的诉讼请求，不予支持。三、关于原告诉讼请求赔偿拆迁后预期损失问题。本院认为原告此项请求不能成立，其理由如下：1、被告王大军不能履行办证义务，是由于被告王大军违反规划许可范围施工，无法办理初始的房屋登记。但在原被告买卖房屋交易中，原告对该房屋办理产权登记存在障碍是明知或者应当明知的，现房屋面临征收原告要求被告办证，违背合同法诚实信用原则。2、被告按照房屋买卖合同交付了房屋给原告，原告也居住达13年之久。现房屋在拆迁征收的范围，原告所居住房屋可以按照拆迁政策获得的补偿，可由原告享有。原告主张补偿款差价，其拆迁补偿并没有实际发生，原告请求赔偿补偿款差价60万元，没有事实依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，判决如下：驳回原告严平诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告严平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  蒋少锋二〇二〇年九月十四日书记员  陈 瑶