辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1052号 上诉人（原审原告）：孟繁星，女，1993年6月10日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：刘世利、郑春兰，盘锦市兴隆台区辅仁法律服务所工作者。 被上诉人（原审被告）：盘锦天润房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区向阳街10号。 法定代表人：卓雪婷，该公司经理。 委托诉讼代理人：程春民，该公司法律顾问。 上诉人孟繁星因与被上诉人盘锦天润房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2020）辽1102民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人孟繁星的委托诉讼代理人刘世利、郑春兰、被上诉人盘锦天润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程春民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 孟繁星二审上诉请求及理由：上诉请求：一、请求贵院依法撤销（2020）辽1102民初466号民事判决书，给予改判。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审（2020）辽1102民初466号民事判决，对事实审理不清，适用法律错误，现提出上诉理由如下：一、事实审理不清，认定事实错误。在一审判决书中“经审理查明，原告孟繁星系双台子区壹品华城小11号楼1单元501室业主，被告天润房产公司系壹品华城小区开发商。2016年，原告欲购买该小区地下停车位，并向被告支付定金5000元。2017年1月20日，原告与被告签订《［壹品华城］地下车位购买协议》，约定被告将小区地下31号车位的使用权出售给原告，总价110000元，使用年限同在壹品华城所购的壹品华城项目11号楼1单元501室房屋使用年限相同，同时约定若遇动迁或国家要求禁用等行为，则遵守国家统一要求办理，被告不承担任何责任。原告如约支付了尾款105000元并使用该车位至今。现原告以被告隐瞒车位系人民防空工程、存在欺诈为由，要求解除合同，诉至本院。本院认为，《中华人民共和国人民防空法》第二十条规定，建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。故在开发利用方面，除了战时防空的用途之外，一般在平时可兼作地下室或者车库。涉案车位无论是否为人民防空工程，均可作为平时停放车辆使用，即被告可以将该车位的使用权出售给原告”。按照《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。规划内的车位属于专有车位。专有车位的权属虽未在该条明确，但结合《物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物，构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外＂。占用共有道路或其他场地的属于共有车位。根据第三款的规定，结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，可以进一步明确，在规划车位外占用共有道路或其他场地的属于共有车位。业主共有的车位当然不能再出售、出租、赠送给业主。判断车位属于专有车位还是共有车位，要看判断车位属于专有车位还是共有车位，要看车位属于规划内还是规划外。要看是否属于规划内外，只能依据规划文件，规划文件主要是《建设工程规划许可证》及其附图，附图上标示的车位就是规划内车位，可以办理产权证，可以出售，规划外不可出售。人防车位所有权属于国家，平时使用权属于投资者。按照《物权法》第五十二条的规定，国防资产属于国家所有，人防工程因其国防资产的属性而为国家所有。按照《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，人防工程平时的使用收益权归投资者。因此人防工程改造的车位属于产权和使用权分离的特殊类型车位，但既然有使用权，则也可以出租，但不能出售。那么投资者是开发商还是业主，人防工程的直接投资者属于开发商，且人防工程属于城市市政工程而不仅仅是小区公共配套工程，不属于小区业主共有，也不随业主购买房屋而转移投资者身份，开发商没有出售权。二、适用法律错误。在一审判决书中：＂提出车位使用权出售期限超过20年部分无效，但经本院经询问，其坚持原诉讼请求，要求解除全部《［壹品华城］地下车位购买协议》。本院应围绕原告的诉讼请求审理本案。依据法律规定，合同的解除除了与事人可以约定解除外，符合下列情形的可以解除：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为只是不能实现合目的；（五）法律规定的其他情形。经查，被告己于2017年1月19日交付涉案车位，原告使用该车位至今，其并未提交相关证据证明双方的合同存在上述解除全部合同的法律情形。根据法律规定，当事人提出诉讼请求所依据的事实以及反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以支持其主张的，由负有举证责任的当事人承択不利的法律后果。原告诉求解除其与被告签订的《［壹品华城］地下车位购买协议》，本院不予支持。驳回原告孟繁星的诉讼请求。〃根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：＂未依法登记领取权属证书的不得转让。＂因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的，这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。人防工程禁止开发商销售，地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。另销售使用权超过20年属于欺诈，被诉人签《［壹品华城］地下车位购买协议》。出售使用权实际是租赁，租赁期限超过了20年，20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分效。租赁车位，即所谓的销售使用权，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护，被上诉人在《［壹品华城］地下车位购买协议》中注明：“该车位只有使用权，无产权，交付使用日期与使用年限同在壹品华城所购的壹品华城项目11号楼1单元501室房屋使用年限相同，若遇动迁或国家要求禁用等行为，则遵守国家统一要求办理，甲方不承担任何责任”。被上诉人销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。欺诈合同可以撤销。根据《民法总则》相关规定，第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十九条第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人法院或者仲裁机构变更或者撤销。（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。综上所述，原审判决认定事实存在明显错误，为了维护上诉人的合法权益，恳请贵院依法裁决。 盘锦天润房地产开发有限公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应予维持原判。1、上诉人与被上诉人签订的出售合同涉及的车位并不是人防工程，在该地下确有人防工程，但本案所涉停车位并不在人防工程范围内，盘锦地区人民防空有具体的图纸可查。退一步讲，即便该涉案停车位属于人防工程，根据合同约定，被上诉人转让的是使用权。根据法律规定，人防工程在非战时，开发单位拥有使用权，开发单位将使用权转让并不违反法律规定。2、上诉人提出的使用权转让期限，因为超出了上诉人一审的诉讼范围，更是超出了二审法院审理范围，对此被上诉人不予答辩。 孟繁星一审诉称：1、要求解除原告与被告于2017年1月20日签订的壹品华城地下车位购买协议，返还购买车位价款11万元，并按年利率6%给付占用资金期间的利息；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年原告家在壹品华城小区购买房屋时，被告向原告介绍销售车位等等优惠情况。2017年1月20日，原、被告签订了壹品华城地下车位购买协议，被告将壹品华城地下的A31号车位，以人民币11万元的价格转让给原告，出让期限与原告家在该小区购买的11号楼1单元501室房屋使用年限相同。原告事后得知所购车位系人防工程，法律禁止买卖销售，被告在销售车位过程中隐瞒事实真相，将人防工程包装成车位，致使原告错误的认为所购车位是合法的车位。被告作为具有专业知识的开发商，在明知人防工程不可出售的情况下，将案涉车位出售给原告，存有明显的欺诈行为，应当承担法律责任。依据《合同法》的相关规定，解除合同后，被告应返还我方车位价款11万元；同时，应赔偿占用我方资金期间的利息。原告到小区售楼处找郑伟沟通退款情况，郑伟说找领导商量，后期郑伟不在售楼处工作，原告又多次到售楼处找工作人员沟通均无结果，为了维护自己的合法权益故诉至贵院，请求法院依法支持原告诉讼请求。庭审中，原告补充诉讼意见：原告认为合同中签订的70年时间是无效的，根据合同法租赁期限不得超过20年，因此原告认为超出部分无效。同时，原告表示坚持原诉讼请求。 盘锦天润房地产开发有限公司一审辩称，2017年1月20日，原、被告签订地下车位购买（实际上是转让使用权）协议，合法有效。理由如下：1、原告从被告处购买的车位是被告自主投资、自主开发建设的地下停车位。被告将该车位的使用权转让给原告，是双方自愿的行为，是真实意思表示，符合法律规定。被告没有任何欺诈行为。2、该案涉车位不是人防工程，被告向法庭提供证据证实了这是被告自主开发建设的停车位，不是人防工程。关于盘锦市内的人防工程，盘锦市人民防空有备案，除此之外都不是人防工程。另外，人防工程的明显标志是四周都设计有隔离大门，平时打开，战时落下，以隔绝人防工程外的武力攻击，保护躲在人工工程内的人员安全。综上，原告起诉没有事实和法律依据，应依法予以驳回。此外，对于原告当庭提出的剩下50年期限无效问题，因原告未变更相关诉讼请求，我方不予答辩。 一审法院审理查明，原告孟繁星系双台子区壹品华城小区11号楼1单元501室业主，被告天润房产公司系壹品华城小区开发商。2016年，原告欲购买该小区地下停车位，并向被告支付定金5000元。2017年1月20日，原告与被告签订《［壹品华城］地下车位购买协议》，约定被告将小区地下A31号车位的使用权出售给原告，总价110000元，使用年限同在壹品华城所购的壹品华城项目11号楼1单元501室房屋使用年限相同，同时约定若遇动迁或国家要求禁用等行为，则遵守国家统一要求办理，被告不承担任何责任。原告如约支付了尾款105000元并使用该车位至今。现原告以被告隐瞒车位系人民防空工程、存在欺诈为由，要求解除合同，诉至本院。 一审法院审理认为，《中华人民共和国人民防空法》第二十条规定，建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。故在开发利用方面，除了战时防空的用途之外，一般在平时可兼作地下室或者车库。涉案车位无论是否为人民防空工程，均可作为平时停放车辆使用，即被告可以将该车位的使用权出售给原告。原告提出车位使用权出售期限超过20年部分无效，但经本院询问，其坚持原诉讼请求，要求解除全部《［壹品华城］地下车位购买协议》。本院应围绕原告的诉讼请求审理本案。依据法律规定，合同的解除除了当事人可以约定解除外，符合下列情形的可以解除：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为只是不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。经查，被告已于2017年1月19日交付涉案车位，原告使用该车位至今，其并未提交相关证据证明双方的合同存在上述解除全部合同的法律情形。根据法律规定，当事人提出诉讼请求所依据的事实以及反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以支持其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。原告诉求解除其与被告签订的《［壹品华城］地下车位购买协议》，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国人民防空法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回原告孟繁星的诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告孟繁星负担。 本案争议的焦点：双方签订的车位购买协议应否予以解除，被上诉人应否返还车位购买款及支付利息。 围绕本案争议的问题，上诉人孟繁星认为，上诉人提供被上诉人与他人签订的地下车位有偿使用协议，依此证明被上诉人明知销售予上诉人的车位违法，在之后的销售中改正了错误的销售方式。 围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦天润房地产开发有限公司认为，上诉人提供的地下车位有偿使用协议为复印件，不具备证据的真实性；该证据与本案无关，不具备证据的关联性；该证据不能证实上诉人的证明目的。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人提出应当解除与被上诉人所签《车位购买协议》的上诉请求，根据《中华人民共和国人民防空法》第二十条“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用”的规定，案涉车位无论是否为人民防空工程，在非战时防空及特殊的用途之外，可以作为平时停放车辆使用。本案中，上诉人与被上诉人签订的《车位购买协议》中明确载明了“该车位只有使用权，无产权”，上诉人在知道或者应当知道该事实的情况下，仍然购买该停车位，应为其真实意思表示，且上诉人购买该停车位后已使用了多年。现上诉人并无充分证据证明其在购买该车位时，被上诉人存在欺诈行为，也无充分证据证明其在购买该车位后，被上诉人存在违约行为，故可以认定被上诉人将开发建设的地下停车位售予上诉人使用的行为应无不当。据此，上诉人要求解除《车位购买协议》的上诉请求并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定。上诉人的上诉请求依据不足，不予支持。 综上，一审判决并无不当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由上诉人孟繁星负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 李宝明 审判员 孙继晨 二〇二〇年九月七日 书记员 于 畅