湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4164号 原告：李红，女，汉族，1971年2月2日生。 委托诉讼代理人：翟叶叶（特别授权），湖南民海律师事务所律师。 被告：被告怀化市大汉置业有限公司。 法定代表人：邹明，该公司执行董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：曾华（特别授权），湖南刚正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨小利（一般代理），系该公司工作人员。 原告李红与被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人翟叶叶，被告大汉置业公司委托诉讼代理人杨小利、曾华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李红向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付逾期交房违约金按已交付房款万分之一每天为人民币42.1498元从2017年7月18日暂算至2017年9月13日（57天），为人民币2,402.53元；2．判令被告按已交付房款百分之一向原告支付逾期办证违约金为人民币4,214.98元；3．由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2014年4月11日原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的大汉龙城·旺龙府小区第x号房，总金额421,498元。被告应当于2015年9月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第十一条约定逾期交房的违约责任。截止至今，被告仍不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋，已构成违约，故应按照《商品房买卖合同》承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告大汉置业公司辩称，被告与原告于2014年1月28日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买大汉龙城·旺龙府x号房屋，合同约定交房时间为2015年9月30日；办证的时间为交房后910日内。该房屋于2019年12月31日取得《竣工验收备案表》达到房屋交付条件，2015年9月26日被告通知原告收房，原告于2017年9月13日收房（原告证据），2020年6月28日办妥不动产权证。一、关于逾期交房违约金。按照合同约定，被告逾期达到交房条件属实。但合同约定的交房时间是2015年9月30日，按照《民法通则》规定的规定，其诉讼时效为两年，虽然《民法总则》规定了三年诉讼时效，但《民法总则》的生效时间是2017年10月1日，本案逾期交房的违约金诉讼时效在《民法总则》生效的时间之前已经届满，依法只能适用《民法通则》两年的规定，因此，原告诉请逾期交房的违约金因超过诉讼时效而依法不能保护。二、关于逾期办证的违约金。按照《商品房买卖合同》附件《补充协议》“八”约定：“双方约定交房后910日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因则相应顺，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，甲方按乙方已付房款的1%支付违约金”涉案房屋的交房时间是2017年9月13日，被告于2020年6月28日办妥不动产权证，（自交房到办证时间为1015天），虽然逾期105天，但对原告并未造成实际损失，约定的1%的违约金过高，请求调低至0.5%为宜，又因今年新冠病毒疫情以来，给被告的办证工作带来不可抗力的影响，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第“一”条第“1”“4”项规定，被告提出不可抗力免责，请求人民法院根据公平原则处理。综上所述，请求人民法院根据事实与法律，依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证和辩论。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定如下案件事实： 2014年1月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》，约定原告购买被告开发的大汉龙城旺龙府小区商品房一套，总金额为421,498元。该合同约定原告于合同约定交房前自行向有关部门缴存房屋专项维修资金。同时还约定被告应在2015年9月30日前，将取得《竣工验收备案表》的商品房交付给原告，如系被告原因逾期交房，被告应按日向原告支付已付房款的万分之二的违约金。被告应于交付房产后的910日内为原告办妥房屋所有权证书，如被告逾期办证应向原告支付已付房款1%的违约金。 合同签订后，原告按约支付了购房款，被告于2017年9月13日将房屋交付给原告。原告于2015年10月20日缴纳了契税，2017年9月8日缴纳了维修资金。2020年6月28日被告为原告办理好涉案房屋产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年9月30日前将取得《竣工验收备案表》的商品房交付给原告，如系被告原因逾期交房，合同继续履行的，被告应按日向原告支付已付房款的万分之二的违约金。但该约定的违约金过高，现原告请求按总房款日万分之一的标准计算违约金，系对其诉讼权利的处分，本院予以准许。被告于2017年9月13日将房屋交付给原告，已构成违约。原告请求被告支付2017年7月18日起至2017年9月13日止的逾期交房违约金2,402.53元（421,498元×0.1‰×57天），本院予以支持。 原、被告签订的《补充协议》约定交房后910天出卖人办理好房地产权属证书，如系被告原因逾期办证的，被告按已付总房款的1%作为违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年9月30日前将取得《竣工验收备案表》的商品房交付给原告。原告于2017年9月13日接收涉案房屋，被告应于2020年3月11日之前为原告办理好所购商品房不动产权证，被告于2020年6月28日才为原告办理好涉案房屋的所有权证书，已构成违约，被告应依约向原告支付逾期办证违约金4,214.98元（421,498元×1%）。 关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，本院认为，《商品房买卖合同》约定被告逾期交房违约金按日向原告支付，即该项违约金之债以日为计算单位，其性质具有连续性和持续性，而权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告诉讼时效期间应从原告向法院主张权利之日起计算，原告于2020年7月18日在网上立案，从该日往前倒推三年，即本案原告要求被告承担2017年7月18日起的逾期交房违约金的主张未过诉讼时效，故被告的辩论意见本院不予采纳。被告辩称其逾期办证受新冠肺炎疫情影响，本院认为，被告逾期办证的事实发生在新冠肺炎疫情之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，当事人因迟延履行后发生不可抗力的，不免除责任，故被告的抗辩理由本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李红逾期交房违约金2,402.53元。 二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李红逾期办证违约金4,214.98元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨志勇 二〇二〇年九月一日 代理书记员  袁 婷