江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5306号上诉人（原审原告）:南京益源置业有限公司，住所地南京市玄武区钟灵街50号。法定代表人：李宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁小林，江苏国泰新华律师事务所。委托诉讼代理人：唐铭一，江苏国泰新华律师事务所。上诉人（原审被告）：南京长江油运置业有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路324号。法定代表人：刘建勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王秀明，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭远明，江苏宁盾律师事务所律师。上诉人:南京益源置业有限公司（以下简称益源公司）与上诉人南京长江油运置业有限公司（以下简称长江油运公司）因项目转让合同纠纷一案，均不服南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初11011号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。益源公司上诉请求：一、撤销一审民事判决第二项、第四项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，即支持我方一审诉讼请求第二、四、五、六、七项；二、诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审法院事实认定错误。一审法院认定“双方实际履行的为江陵公司与益源公司于2011年7月14日签订的《项目转让合同》”没有事实依据。二、一审认定补缴的土地出让金及利息1184.0129万元的承担方式没有依据。三、一审认定双方均存在违约行为与事实不符。本案纠纷的根本原因是被上诉人违约导致。被上诉人应赔偿迟延履行造成的损失。四、一审认定上诉人主张被上诉人承担因可建筑面积缩减造成的可得利益损失为重复主张没有事实及法律依据。一审一方面认定“最终因为被告的住宅项目超过容积率导致商业项目可建设面积缩小”，“导致东郊美树苑商业项目无法建设或者建设面积缩小的原因是被告前期东郊美树苑住宅项目的建设面积已经达到土地出让合同的上限”，又认定“故被告签订项目转让合同时无法预知可建设面积缩小的情况”，进而认定被上诉人无法预见建筑面积缩小给上诉人造成可得利益损失，故对上诉人的该项请求不予支持明显没有事实及法律依据。被上诉人是一家专业房产公司，其对于建设过程中的超容积率建设不可能不清楚，更不可能无法预知可建设面积缩小的情况。另外，多支出的合同款项与可得利益损失都属于对上诉人造成的损失，是不同的损失类型，不属于重复主张损失。五、一审认定上诉人的支出房租是公司的正常经营所需支出的费用，与本案无关，既没有事实依据，也没有法律依据。该部分支出，完全是因为被上诉人的违约行为，导致上诉人花费时间继续租房处理相关事宜，不属于“正常经营所需要”，同样属于给上诉人造成的损失，应当由被上诉人予以赔偿。长江油运公司辩称：一、益源公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应当全部予以驳回。首先，关于案涉两份项目转让合同的事实认定问题，上诉人益源公司仅以益源公司成立时间2011年7月7月14日作为抗辩的理由，不应当成立。南京益源置业有限公司是从秦商投资有限公司手中受让的涉案项目，那么在签署项目转让合同的三方协议书之时，益源公司完全知晓原项目转让合同的内容和权利义务，并表示接受原合同的全部债权债务关系，所以益源公司即使成立于原项目转让合同的签章时间，也并不影响法院认定实际履行的项目转让合同内容的真实性和合法有效性。二、益源公司作为专业的房地产开发公司，也是具备完全民事行为能力的商事主体，不可能对合同的内容存在误解。因此，其以公司成立时间抗辩项目转让合同的真实性理由不成立。三、益源公司上诉请求自相矛盾，其一方面否认我方持有项目转让合同的真实有效，同时又引用我方持有项目转让合同的第八条第一款的第二段作为上诉辩驳的理由之一，因为项目转让合同第八条第一款的第二段，是双方持有的项目转让合同的最关键区别也是唯一的区别，如果益源公司不认可我方持有项目转让合同的真实有效，那么就不可能引用上述合同条款来支持其诉讼请求和主张。四、益源公司在一审当中起诉意见包括二审当中的上诉意见都表明，其存在严重违反项目转让合同权利义务的失信行为和违约行为。那么从益源公司2008年包括后面的2012年再次确认了地上可建面积为934平方米或者是966平方米之后，长达6年的时间内，从来没有就可建面积966平方米提出过任何的口头异议或者是书面异议，反而一直多次敦促我方公司继续履行项目转让合同的剩余合同义务，比如说项目的过户。由此可见，益源公司在交易之时，不管是主观上还是客观上完全接受了地上可建面积为966平方米的事实，只是在实际取得了土地使用权之后，又以地上可建面积减少为由，拒付剩余的项目转让款，这显然是严重违背诚信原则的违约行为。那么最迟2012年益源公司知晓了地上建筑面积为966平方米，到益源公司一审起诉之时早就超过了法定的诉讼时效期间，关于所谓面积减少部分的利益赔偿，法院应当予以驳回。五、益源公司并没有因可建面积的缩减造成任何利益损失。首先，如上所述，益源公司是在衡量了项目的剩余可建面积以及预期的商业收益之后，接受了项目的现状并继续开发，要求我方办理过户。其次，益源公司一审回答法庭的询问中，也确认说益源公司有信心进行下一步的项目开发，因此在当时并没有主张解除合同。综上可知，益源公司的上诉请求只是其取得土地使用权证之后的违约行为。六、关于益源公司主张的房租，这是由于益源公司未按照原项目转让合同的约定及时支付项目转让款，单方过错导致的正常经营支出，与油运公司无关。长江油运公司上诉请求：请求撤销原审判决，改判驳回益源公司一审全部诉讼请求，本案全部诉讼费用均由益源公司承担。事实与理由如下：一、长江油运公司对项目可建面积的减少，不存在任何过错和违约行为，不应当返还项目转让款5413500元及相应利息。二、益源公司在签约和履约过程中，完全知晓相关商业风险，却又在项目过户后以面积减少为由索赔，系恶意诉讼；并且在客观上也超过撤销权的行使期限和诉讼时效期间。三、《项目转让合同》关于土地出让金的承担有明确约定，一审法院无权干预并修改当事人的真实意思表示。1、《项目转让合同》第八条第1款约定：《项目转让合同》签订后需向政府有关部门支付的费用（包括土地用途变更、增加容积率补交出让金、地下空间的利用等），全部由乙方承担。若上述费用需由甲方在项目转让前向政府有关部门缴纳，则本项目的转让费总金额为1500万元加上新增的上述费用的金额。益源公司作为具备完全民事行为能力的法人主体，同时还具备专业的房地产开发资质，在签署上述合同条款之前，理应清楚其文字含义和法律后果，就算认为显失公平或重大误解，也未在后续的履约过程中要求修改和撤销。2、一审判决书P36页最后一段的认定，系对合同约定的错误理解。《项目转让合同》第八条第1款不仅约定商业项目的出让金由乙方承担，还包括住宅项目的补交出让金；如果双方的意思表示仅仅针对商业项目，根本无需在合同中画蛇添足，特意约定甲方应承担的出让金部分也是乙方承担，并计入最终的项目转让价款，即1500万加甲方补交部分。四、一审法院对双方当事人另行约定、且属于其他案件审理范围的款项进行处理，应当予以纠正。1、2018年1月15日，益源公司与长江油运公司签署的《项目转让合同》尾款债权协议第一条约定“土地增值税及印花税60.75万元直接冲抵主合同尾款，冲抵之后甲方对乙方享有2392500元的尾款债权”。因此，上述税费已经由当事人约定与项目尾款冲抵。2、2019年1月10日，长江油运公司另案起诉益源公司主张项目尾款，亦由玄武区人民法院审理中。土地增值税及印花税60.75万元应属于另案审理范畴，不应在本案中重复处理。益源公司辩称：一、项目可建面积的减少完全是长江油运公司的行为导致的。一审法院已经认定，2013年6月5日南京市土地出让与储备工作领导小组办公会议纪要，2013第四号中记载，关于东郊美墅苑二期项目相关事宜，可以明确由于该项目已建建筑面积已达到土地出让合同规定的上限，同时考虑到存在的信访矛盾，该项目不应再新增建筑。在这个会议上面是很明确的，前面超面积了，导致益源公司受让的是一个不可以建任何建筑的项目，后来是经过益源公司的努力和市政府多次的工作，后来才确定。由此可见项目可建建筑面积的减少完全是长江油运公司前期住宅项目超建的面积导致，而且信访矛盾也仅仅是参考因素，信访矛盾也是在益源公司受让该项目之前就产生了，不是诉讼之后产生的。所以，长江油运公司在上诉状所称的对项目可建面积的减少不存在任何过错和违约的行为，是没有事实依据的。合同关于项目的规划条件是明确具体的，这个也是商业合同的基本要素和基本条款，履行的时候不符合合同的约定，就应承担相应的责任。二、长江油运公司说益源公司为恶意诉讼没有事实依据，且本案与撤销权也无关，也没有超过诉讼时效。如上所述，案涉项目可建建筑面积的减少完全是长江油运公司的行为导致，益源公司为维护自身的合法权益，依法行使诉权。本案中，益源公司并未请求撤销案涉项目转让合同，长江油运公司上诉称超过撤销权行使期限，没有法律依据。同时，益源公司为履行案涉合同，多次与长江油运公司进行沟通协商，补充协议、备忘录都签了好几份，直到2018年1月，仍然与长江油运公司签订补充协议，就案涉合同的履行继续进行磋商。因为作为益源公司来讲，是想把合同履行下去的。在长江油运公司2014年6月27日给南京市人民政府的170号报告里，称规划建筑总面积70689.27平方米和容积率为1.89，此数据是我公司接手该项目的重要经济指标和转让必备条件。长江油运公司当时是从江陵公司受让的，那里面就有一个规划，总建筑面积是70689.27平方米，容积率是1.89，这个是转让的重要经济指标和转让必备条件。同理，在我方与江陵公司的项目转让合同中约定的规划条件也是我们接手该项目的重要经济指标和转让必备条件。三、双方实际履行的合同对于土地出让金的承担应当由长江油运公司承担是没有异议的。合同约定的是商业项目的转让，也约定了面积等等。长江油运公司应该交付商业土地给我方，一审判决就在这个地方错误认定，认为由住宅变为商业费用应该由我方承担，这是错误的。我们合同定的就是商业，我们从来没有要求变更土地性质。对于住宅用地变更为商业用地的费用，完全应该由长江油运公司来承担，不应该转嫁我方。四、一审法院对于税费的判决没有错误，由于长江油运公司履行合同不符合约定，应退还转让费给我方，尾款已经不存在，所以充抵的依据已经不复存在。关于2013年6月协商的问题，因为当时没有确定下来，还要去沟通协商，对于我方来讲，想尽量把2200平方争取批下来，所以当时就没有与长江油运公司进行交涉。益源公司向一审法院起诉请求：1、请求判令长江油运公司返还合同价款541.36万元及资金占用利息（按照中国人民银行同期同档贷款利息标准从2015年5月28日起至实际付清之日止计算）；2、判令长江油运公司给付益源公司垫付的补缴土地出让金及利息1184.0129万元（从2016年11月24日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）；3、判令长江油运公司承担益源公司垫付的过户税款61.1469万元及资金占用利息（自2017年7月19日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）；4、长江油运公司赔偿迟延履行造成的损失1107338.5元（以658.64万元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算，从2015年5月28日起暂计算至2018年11月8日，暂计算金额为1107338.5元，直至长江油运公司付清之日止）；5、长江油运公司赔偿因可建筑面积缩减造成的可得利益损失（依评估确定）；6、判令长江油运公司赔偿因土地年限缩短所造成的损失（依评估确定）；7、判令长江油运公司赔偿因迟延履行造成的租房损失20万元。一审法院认定事实如下：2002年12月12日，南京市规划局向江陵公司发出20022354JY01号设计要点通知书，该规划要点指出同意在图示红线范围内做多层、小高层住宅片规划方案设计。在规划容量控制指标：容积率1.8，覆盖率：≦27%，绿地率≧35%，建筑高度：多层住宅不得超过六层，小高层住宅≦35米。另外该规划要点还对建筑之间的间距、边界及各项配套设施作出规定。2003年9月12日，南京市规划局向江陵公司发出城中20022354JF01审批意见通知书，称原则同意报审的01、02、04、05、09、10幢住宅设计方案，同时对需要完善的工作做出了要求，如应有消防、人防、交管等部门的书面意见，沿街部分方案要取得地铁书面意见。2004年3月2日，南京市规划局向江陵公司发出城中20022354JF01审定通知书，称原则同意报审的06幢、11幢住宅设计方案，下阶段报审时应有消防、人防、交管等部门的书面意见。2004年8月3日，南京市规划局向江陵公司发出城中20022354JF01审定通知书，原则同意报审的03幢、07、12、13幢住宅设计方案，下阶段报审时应有消防、人防、交管等部门的书面意见。2004年6月15日，出让方南京市国土资源局（甲方）与受让方江陵公司（乙方）签订土地出让合同补充协议，编号：宁国土资让合（2004）补21号。一、该地块原于1994年出让给南京恒光房地产开发公司，后变更给佳新房地产公司，2002年9月佳新公司将该地块转让给乙方，本协议作为原出让合同的补充，具有原出让合同同等法律效力。二、根据土地证载明面积，该地块用地面积37558.4平方米，实际出让面积为31796.1平方米，地块用途为住宅，原出让合同约定土地用途为高级别墅，出让年限为50年。三、现经规划部门批准该地块用途调整为普通商品住宅，乙方申请按普通住宅出让年限70年补交出让金，经评估审核，确定补交出让金标准为35元/平方米，应补交出让金总额为111.2864万元。四、乙方应在本协议签字当日一次性交清此项出让金，否则视为违约。五、土地出让年限为70年，仍自1994年5月20日起算。2004年11月16日，出让方南京市国土资源局（甲方）与受让方江陵公司（乙方）签订土地出让合同补充协议，编号：宁国土资让合（2004）补51号。现经规划部门批准该地块内原公共配套用地调整为住宅用地，按规定需补交土地出让金。经测该地块总用地面积为37558.3平方米，实际出让面积为36305.7平方米，超出原出让面积4509.6平方米，经评估审核，确定补交出让金标准为1000元/平方米，应补交出让金总额为450.96万元。土地出让年限为70年，仍自1994年5月20日起算。2008年12月31日，南京市规划局向市政府办公厅回复，编号为宁规办复字（2008）109号，报告主要情况，“东郊美树苑”住宅小区位于玄武区童卫路128号，原规划设计要点规定应建地上总建筑面积为67605平方米，累计已核发建设工程规划许可证地上总建筑面积为66671平方米，仅剩934平方米地上建筑面积尚未核发规划许可证。在与建设单位沟通后，我局经研究，同意其按照现有宁杭公路南拓方案，建设地上2200平方米的低层商业用房。请予以批示。后2009年1月4日，市政府办公厅予以批准。2009年4月21日，南京市规划局出具建设项目规划设计要点，具体内容为：建设单位：江陵公司，项目名称：东郊美树苑北侧地块，建设地点：南京市玄武区小卫街216号，用地面积2702平方米，建筑高度≦15米，指标说明：规划建筑地上面积不得超过2200平方米，部门意见：方案审定前应取得人防、地铁部门的同意意见。备注部分：规划设计方案经我局审定后方可进行初步设计或施工图设计，规划设计要点签发之日起12个月内应向规划管理部门申报建设工程规划设计方案。另外该规划要点对规划要求、报审要求作出要求。2011年6月3日，江陵公司发布东郊美树苑北侧商业项目转让招标书，其中包含转让招标书一份，主要内容为1、名称东郊美树苑北侧商业项目；2、项目地点：南京市玄武区小卫街216号；3、项目转让人：江陵公司；4、项目规划设计要点：占地面积2702平方米，建沿街商业2200平方米，高度小于15米，地下建筑可结合地铁口充分利用地下空间；5、公示建筑设计方案：主体建筑地上三层地下二层，总建筑面积5200平方米（其中地上2200㎡，地下3000㎡），地下连通地铁进出口，与南侧住宅间隔18米；6、该项目现状：无拆迁，已完成同地铁地下接口的施工；7、项目已履行的有关法律手续，项目转让人以土地转让方式取得该项目的国有土地使用权，国有土地使用权编号：宁玄国用（2006）第00441号，规划方案已公示（部分业主有异议）；8、项目目前存在的瑕疵：由于部分业主的异议，（项目方案经规划部门认可，并且于2009年进行了公示）至今没有正式开工，有待于部分异议业主同意该项目建设的确认。另转让招标书对投标人资质要求、项目转让方式、报价要求、投标文件的提交、招标的评定原则等内容作出约定。该招标书内附附件1：规划设计要点，附件2：东郊美树苑四期项目设计方案调整批前公示；附件3：中华人民共和国国有土地使用权证；附件4、项目转让合同模版（该合同与2011年6月27日江陵公司与秦商公司签订的合同内容一致）。2011年6月23日，江陵公司向秦商公司发出中标通知书，称东郊美树苑北侧商业项目转让招标的评标工作已经结束，确定你单位为本项目转让招标的中标人。中标转让价人民币1500万元。2011年6月27日，转让方（甲方）江陵公司与受让方（乙方）秦商公司签订了项目转让合同，合同第一条约定甲乙双方就南京东郊美树苑北侧商业项目转让达成一致意见，签订本合同。第二条项目的概况和特征：1、项目名称南京东郊美树苑北侧项目。项目位于南京市玄武区北侧（详见“规划设计要点”及红线图）；2、项目性质：商业；3、项目规划条件:占地面积2702平方米；规划容积率：见“规划设计要点”；限高：15米；总建筑面积5200平方米；地上面积：三层2200平方米；地下面积二层3000平方米。第四条，甲方为项目的开发建设已履行的有关法律手续：1、以土地转让方式取得该项目的国有土地使用权，国有土地使用权证编号：宁玄国用（2006）第00441号。第五条，法律手续的转移：1、项目转让时，本合同第四条所列各项法律手续和证件同时转移给乙方，政府有关部门办理转移手续时发生的费用由双方按规定承担（甲方6%营业税；乙方4%契税以及国土局在转让中所规定双方各自承担的交易费等）；2、甲方保证各项法律手续转移的确定性，如其中某项手续因甲方责任无法确定地转移而影响项目的转让，甲乙双方同意合同解除，甲方退还乙方全部已付费用，并按乙方所付费用的2%予以赔偿；3、如果因乙方的责任无法确定的转移其中某项手续而影响项目的转让，甲乙双方同意合同解除，甲方罚没定金，退还乙方其他已付费用，乙方按已付费用的2%赔偿甲方损失。第六条转让费用：总计乙方向甲方支付1500万元。第七条付款方式和期限：1、合同签订之日，乙方向甲方支付定金人民币200万元整；2、乙方承诺在2011年9月30日前支付合同价款的80%（含定金）；3、规划方案通过，双方办理国有土地使用权转让手续，案件受理后3日内，支付完全部合同价款。第八条项目转让签订后发生的费用：1、《项目转让合同》签订后须向政府有关部门支付的费用（包括土地用途变更、增加容积率补交出让金、地下空间的利用等），全部由乙方承担。2、土地转让过程中，甲乙双方按照国家相关规定承担各自承担的税费。第九条乙方按该项目原有的国有土地使用权出让合同及附件、城市规划的批准文件等在受让该项目后进行开发建设。确有必要修订有关限制条件的，由乙方在受让项目后自行向有关部门申请，办理有关手续，甲方不承担协助办理手续的义务。第十一条，甲方责任：1、甲方向乙方按项目现状进行转让，甲方对项目转让后的建设不承担任何责任；2、甲方按本合同第十条的约定向乙方提供与项目报批相关资料；3、甲方保证所出让项目的土地无任何债务，保证土地使用权无抵押和担保，在乙方完成其工作过程中尽力给予支持与配合；4、甲方应在乙方完成其规定工作后5个工作日内，向乙方或者乙方的利益有关方提供项目转让的所有手续，并配合乙方或者乙方的利益有关方完成土地过户的所有手续。第十二条，项目转让后，项目开发建设的各项未完成审批手续及有关费用均由乙方办理和承担。第十四条，乙方责任：1、乙方在签署本合同前已经充分了解本项目进行开发存在的问题和瑕疵，乙方不得以任何理由终止本合同。否则，乙方承担违约责任，向甲方支付总转让费20%的违约金；2、乙方应该按照合同规定时间支付转让费用，保证合同履行；3、乙方有权在甲方依《项目转让合同》不履行义务时，提出中止合同，并追究甲方责任；4、为办理有关证件的转移提供必须要的证明文件；5、乙方承诺在2011年9月30日前，完成本项目周边居民同意建设本项目的确认工作（根据规划局的要求，2009年规划方案公示时，有异议的业主必须有书面同意实施规划方案的材料）或经过中标人的努力，取得规划局对本项目方案的审定意见。在做好本工作时，其手段和方法必须符合国家的法律法规，否则造成的财产损失和人身伤害由乙方承担。双方另外对违约责任、不可抗力、法律适用、争议的解决、调解和诉讼、合同的生效、修改、中止与终止等内容作出约定。2011年6月27日、2011年7月14日江陵公司分别与秦商公司、益源公司签订两份项目转让合同，其内容的第八条与2011年6月27日，江陵公司与秦商公司签订的项目转让合同存在区别，其内容第八条第一款增加第二项内容：“若上述费用需由甲方在项目转让前向政府有关部门交纳，则本项目的转让费总金额为1500万元加上新增的上述费用的金额。并且缴纳上述费用前，甲方向乙方提供需交纳费用的金额依据，由乙方出资交纳，甲方向乙方出具预收款的收据”。其余合同条款内容，三份合同均一致。2011年6月21日，益源公司向长江油运公司支付投标保证金10万元，7月4日，益源公司向长江油运公司支付转让定金190万元。2011年8月19日，秦商公司向江陵公司发出商榷函，称我公司做了大量工作，业主和江陵公司对立情绪存在，为了工作尽快完成，需要以该项目实施者的身份面对系列工作，需江陵公司出具一个前期工作的委托，以便顺利完成约定。经协商以股东南京道龙建设工程管理咨询有限公司（以下简称道龙公司）的名义与江陵公司签订委托书，列明委托事项，承担委托责任。2011年8月26日，江陵公司（甲方）与道龙公司（乙方）签订项目委托代理协议书，甲乙双方友好协商，甲方全权委托乙方代理开展东郊美树苑商业项目前期工作，并取得规划许可证。协议中约定了甲方责任、乙方责任以及工作原则。2011年11月9日，江陵公司向秦商公司发出函件，催促秦商公司严格履行《项目转让合同》，尽快支付转让费用1000万元。2011年11月11日，秦商公司向江陵公司回函，称完成规划的意见审定还需要一点时间，恳请贵司理解，并先付200万元，将尽快完成规划公示工作。11月18日，益源公司支付长江油运公司转让费200万元。2011年12月23日，南京长江油运公司法务部向秦商公司发出法律顾问函，称《项目转让合同》项下尚有800万元没有支付，秦商公司构成严重违约，应在接到本函5日内一次性付清800万元。否则将会通过法律途径进行维权。2012年1月4日，益源公司支付长江油运公司转让费201万元，2012年1月20日，益源公司支付长江油运公司转让费150万元，2012年3月6日，益源公司支付长江油运公司转让费200万元，2012年3月9日，益源公司支付长江油运公司转让费100万元。2012年1月11日，秦商公司向江陵公司发出关于变更东郊美树苑北侧商业项目受让方名称函，称我公司已经与其他商业合作伙伴共同投资成立益源公司，专门开发经营东郊美树苑北侧商业项目。根据双方签订的《项目转让合同》第十一条第四项的约定，特致函贵司，《项目转让合同》所述项目符合转让条件时，江陵公司直接将项目转让给益源公司，合同所规定的权利、义务、责任不变，由益源公司概括承受。2012年1月18日，益源公司向江陵公司关于接受东郊美树苑北侧商业项目受让方名称函，称我司同意将《项目转让合同》的受让方改为益源公司，江陵公司直接将项目转让给益源公司，合同所规定的权利、义务、责任不变，由益源公司概括承受。2012年1月19日，江陵公司向秦商公司发出关于东郊美树苑北侧商业项目受让方名称变更函，称同意秦商公司来函请求，原合同约定的权利、义务、责任不变，一概由益源公司承受，秦商公司承担连带责任。2012年12月24日，南京长江油运公司向南京市人民政府发出了一份编号为长轮宁经（2012）211号文件，称其全资子公司江陵公司开发投资的“东郊美树苑”住宅小区，小区总规划14幢住宅楼。已建成12幢，13、14两栋楼因“下马坊遗址文物保护、南扩道路、地铁建设”等问题的影响，从2003年至今一直空置未能开发，严重影响了小区及周边环境，给我公司带来了较大经济损失。2009年4月，市政府规划委员会对项目方案进行了重新论证和审批调整，新规划设计要点变更为：建沿街商业2200平方米，高度降低至15米以下，地下建筑可结合地铁口充分利用地下空间。我公司按照规划设计要点组织设计了建筑方案，2012年3月，该项目通过了方案公示；2012年11月通过规划初审，现在报请南京市土地出让与储备工作领导小组审议。恳请市政府能就上述事项进行协调，对该项目进行审议批准，使项目尽快开工建设。2013年5月15日，江陵公司向益源公司发出关于加快东郊商业项目的催促函，该函中江陵公司指出益源公司存在延迟付款的行为已经构成严重违约，双方《项目转让合同》第十四条第五款约定的益源公司取得规划局对本项目方案的申请意见进展缓慢，完全达不到合同所约定的要求，构成严重违约。请益源公司加快前期工作，履行合同约定的义务，特别是全面履行第十四条第五款约定的义务。请于2013年5月31日作出书面答复，否则我公司将采取相应措施，包括但不限于解除合同、追究违约责任等。2013年5月31日，秦商公司向江陵公司就催促函答复如下：一、我公司已经按合同约定支付合同价款的80%，已经履行了我方的义务，不存在严重违约的问题。二、我司已经规划局的要求依法完成了项目前期法定公示程序，取得周边居民同意建设本项目的确认工作。至于规划局对本项目的方案的审定意见，是一种行政决定，其意见取决于规划局，而不是我公司能够决定的。我司已尽到自己应尽的责任，不存在违法合同第十四条第五款的约定。2013年6月5日，南京市土地出让与储备工作领导小组办公室会议纪要（2013第4号）中记载，关于东郊美树苑二期项目相关事宜。会议明确由于该项目已建建筑的面积已达到土地出让合同规定的上限，同时考虑到存在的信访矛盾，该项目不应再新增建筑。2013年7月16日，益源公司向江陵公司发出一份关于东郊美树苑商业《项目转让合同》催促履约函，主要内容为我公司已经按《项目转让合同》约定履行义务，向贵司支付了项目转让款，并经努力，“东郊美树苑”商业项目于2012年年底通过了方案公示和规划初审。要求贵司15日内履行合同规定的项目移交手续，若逾期不能履约，则由贵司承担合同不能履行的相应后果。2014年6月27日，南京长江油运公司向南京市人民政府发出了一份编号为长轮宁经（2014）170号文件，再次向市政府汇报了江陵公司开发投资的“东郊美树苑”住宅小区（玄武区小卫街216地块）的基本概况以及项目重新立项的过程，强调宁督办（2014）56号报告所提的南京市土地出让与储备工作领导小组《会议纪要》（2013第4号）由于该项目已建建筑面积已达到土地出让合同规定的上限，该项目不再新增建筑。该结论依据不存在，没有该项目应建建筑面积上限。故恳请南京市政府为企业解忧，批准我公司按已获公示通过的设计方案尽快进行开发建设。2014年12月18日，南京市规划局向南京市政府出具宁规字（2014）531号文件，称2004年（一审为2014年，系笔误）11月，江陵公司与南京市国土资源局签订《土地出让合同补充协议》，项目用地面积由37558.4平方米调整为36305.7平方米，按照规划要点容积率1.8及调整后用地面积计算，地上可建建筑面积减少为65350.26平方米。我局已核发地上建筑面积达到了容积率上限并超0.036，该部分建筑面积需请国土部门核查是否包含在补充协议所述补交的土地出让金内，如不包含，应先予补交，从提高土地使用效益角度，该项目审定方案容积率可达1.863，按此容积率及调整后用地面积计算，地上可建建筑面积67637.5平方米，扣除已发许可，剩余可建地上建筑面积966平方米。同时给出两点建议，其中包含商业配套建设的地上建筑面积控制在966平方米。2015年8月19日，南京市规划局向江陵公司出具宁规函字（2015）369号文件，告知其《关于申请“东郊美树苑北侧地块”规划条件的函》（宁江陵〔2015〕15号），经研究，经该地块相关规划要求提供如下，其中在规划指标中，可建设用地面积2700平方米（以土地部门实测数值为准），规划用地性质商业，可结合地铁站点进行配套商业设施建设。地上建筑面积≦966平方米，建筑高度≦12米。另外对停车配套、退让间距、空间景观及其它内容进行函复。2015年12月7日，南京市国土资源信息中心出具的改变用地条件调查表中记载，土地：玄武区小卫街216号，土地使用者：江陵公司，批准土地面积37558.3平方米，实际使用面积37558.88平方米，实际出让面积36098.38平方米，住宅面积33430.40平方米，商业面积2667.98平方米，合同约定容积率1.81，规划许可建筑面积67636.95平方米，住宅可建筑面积66670.95平方米，商业（规划）966平方米，复合容积率1.874。在该调查表调查情况一栏记载，根据2003年9月12日规划核准的总评，批准的容积率为1.81，规划预建设14幢楼，目前小区已建成12幢，已建成12幢楼的规划批准面积地上66670.95平方米，地下15658.46平方米，现地块容积率已达到1.84且宗地北侧（靠中山门大街一侧）还有2875.88平方米的剩余土地未建设。根据宁规函字（2015）369号规划局文件及附图，商业地块土地面积为2667.98平方米，按新建商业项目批准的建筑面积966平方米进行用地复核，宗地内规划总建筑面积为67636.95（已建成+新建商业）平方米，退让市政道路后的宗地面积为36098.38平方米，建成后的容积率达到1.87，全部建成后住宅建筑面积为66623.38平方米，分得土地面积为33430.40平方米，商业建筑面积为966平方米，分得土地面积为2667.98平方米，即需补办2667.98平方米的住宅土地用途到商业土地用途的出让和已超过规划核准容积率部分的出让手续。在成果审核一栏，工作人员手写原合同约定住宅容积率1.81，可建65713.32平方米，按新批准商业加原已建住宅，超建筑面积住宅957.63平方米，商业966平方米。2016年1月8日，南京大陆土地房地产评估有限公司对“东郊美树苑”地块进行估价，项目现土地面积为36098.38平方米，地上建筑面积为67636.95平方米（其中商业966平方米、住宅66670.95平方米），容积率提高至1.87。评估结果商业用途，楼面地价为5821元/平方米；住宅用途，楼面地价为2239元/平方米，净地差价787.3326万元，2004年11月16日至2015年12月31日的利息380.8485元，净地差价及2004年11月16日至2015年12月31日的利息合计1168.1811万元，2015年12月31日后的每日利息0.0938万元。净地差价﹦5821元/平方米*966平方米+2239元/平方米*1005.02平方米﹦787.3326万元。按银行同期贷款利率计算自2004年11月16日至批准完善用地手续之日的利息。因批准完善用地手续之日未定，经委托方同意，现暂测算2004年11月16日至2015年12月31日的利息总额及2015年12月31日之后的每日利息，利息暂按报告提交日2016年1月8日一年贷款利率4.35%计。2004年11月16日至2015年12月31日周期为11.12年。2004年11月16日至2015年12月31日的利息﹦7873326*4.35%*11.12=380.8485万元。每日利息=7873326*4.35%÷365﹦0.0938万元。2016年4月21日，江陵公司向益源公司发出关于交纳土地出让金的函，称国土局要求东郊项目在2016年5月18日前，应交纳土地出让金共计11840129元，逾期不交，须加收利息。2011年6月27日，我公司与秦商公司签订的《项目转让合同》第八条第一款约定：“《项目转让合同》签订后需向政府有关部门支付的费用（包括补交土地出让金等），全部由乙方承担并出资交纳”，故请贵公司在2016年5月18日前务必交纳东郊美树苑项目土地出让金11840129元。若贵公司逾期不交，将承担由此造成的一切后果和经济损失。2016年5月23日，南京市国土资源局玄武分局向江陵公司发出土地出让金催缴通知书，告知其因东郊美树苑项目完善用地手续，已经于2016年4月15日经市国土资源局批准，应补缴出让金7927802元，补交利息3912327元，总补交金额为11840129元。请接此通知书于2016年6月30日前到南京市国土资源局17楼财务处交纳不低于应补缴总额的50%及自2016年4月15日之后的资金利息，签订补充协议，剩余金额及利息于2016年7月30日前一次性缴清。2016年6月27日，甲方江陵公司与乙方秦商公司、丙方益源公司签订补充协议书，主要内容为鉴于甲方同意乙方在《项目转让合同》项下的全部权利和义务均由丙方承继，“南京东郊美树苑北侧商业项目”，由丙方继续开发建设。2016年5月23日，南京市国土资源局玄武分局向甲方下发了《土地出让金催交通知书》，要求甲方补交出让金7927802元及利息3912327元，总补交金额为11840129元。丙方对《项目转让合同》第八条第1款的约定产生异议，对南京市国土资源局玄武分局要求补交出让金及利息的承担产生分歧，甲丙双方均同意将该项目交由司法裁决，并按司法裁决承担相应的款项。三方经协商达成如下协议。一、对于南京市国土资源局玄武分局要求补交的项目所涉土地出让金及利息11840129元，由丙方先行全部支付；由丙方开具收款人为甲方，金额为11840129元银行汇票或本票，甲方背书后，甲丙方双方共同向南京市国土资源局缴纳。二、甲方应在丙方向南京市国土资源局玄武分局缴付了全部出让金和利息后，立即申请办理土地的分割。待甲方取得分割后的土地证后，甲丙双方共同向国土部门申请办理土地的过户手续。三、丙方向南京市国土资源局缴付的土地出让金及利息的最终承担问题，三方同意依照项目转让合同对该部分的约定，提交司法裁决。待司法裁决后，甲、丙双方履行各自的义务。四、本补充协议与甲乙双方于2011年6月27日签订的《项目转让合同》具有同等效力，如有抵触，以本补充协议为准；本补充协议未约定事项仍按《项目转让合同》执行。2016年7月20日，出让方南京市国土资源局与受让方江陵公司签订土地出让合同补充协议。一、1994年3月，恒光房地产取得孝陵卫小卫街216号土地使用权，实际出让面积31796.1平方米，土地用途为高级别墅，使用年限为50年。2002年8月变更为江陵公司。2004年6月，该地块因土地用途由高级别墅调整为普通商品住宅、土地出让年限由50年延长至70年，签订补充协议（宁国土资让合（2004）补21号）。同年11月，因土地面积增加4509.6平方米，实际出让土地面积为36305.7平方米，签订补充协议（宁国土资让合（2004）补51号），本协议作为原出让合同及补充协议约定，总用地面积37558.88平方米，实际出让面积为36098.38平方米（住宅33430.4平方米、商业2667.98平方米）。三、经市政府批准，根据规划部门核发的建设工程规划许可证及关于北侧地块复函条件，超出原出让合同及补充协议约定的建筑面积1971.02平方米，其中住宅建筑面积1005.02平方米，商业建筑面积966平方米。四、经评估审核确认，应补缴出让金7927802元，补交利息3912327元，补交土地出让价款总额为11840129元。本协议双方签字盖章当日，受让方须向出让方缴付土地出让价款的50%，计人民币592.00645万元。受让方同意于2016年10月20日前向出让方一次性付清剩余50%的土地出让价款，即人民币592.00645万元。受让人不能按时支付国有建设土地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设土地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。另外双方对工程完成的时间，不能按期开发的后果作出约定。合同约定土地出让年限：住宅用地70年，商业用地40年，自1994年5月20日起算。2016年7月20日，益源公司补交了600万元土地出让金，后又补交500万元土地出让金，11月24日补交土地出让金840129元及印花税3968.9元。2017年7月19日，益源公司交纳土地增值税60万元、印花税7500元。2016年11月18日，秦商公司与益源公司向江陵公司发出承诺函，承诺如下：一、我方按2016年6月27日三方签订的《补充协议书》的约定，已于2016年7月19日、2016年10月25日分别向国土局缴纳土地出让金600万元和500万元，合计1100万元。在此期间，我方与国土局就《土地出让合同补充协议》相关条款进行了充分沟通与协调，其协议的内容和具体处理操作过程，我方均已知晓和认同。二、《土地出让合同补充协议》中第四条约定的付款时间节点及延期付款违约金的支付，其责任和义务全部由我方负责履行和承担。三、《土地出让合同补充协议》中的第五、六、七约定的开工时间、竣工时间以及违约责任，全部由我方负责履行和承担。2017年5月4日，江陵公司与秦商公司、益源公司签订关于重新签订东郊商业地块《项目转让合同》的备忘录。主要内容为现根据原《项目转让合同》办理土地使用权转让手续时，土地部门要求江陵公司与益源公司直接签订项目转让合同，否则不予办理土地转让。为加快项目推进，重新签订《项目转让合同》，原合同作出以下两个变动：1、受让方改为益源公司。2、因益源公司营业执照的成立时间为2011年7月14日，故签约日期由原来的2011年6月27日改为2011年7月14日之后。除上述两项变动外，其他内容不变。本次签订的合同仅为办理土地使用权转让时使用，具体内容仍按原《项目转让合同》执行，由此引起的一切责任和风险由秦商公司、益源公司共同承担。2018年1月，甲方长江油运公司与乙方秦商公司、丙方益源公司签订补充协议，关于东郊美树苑北侧商业项目转让事宜，三方本着搁置争议、诚信履约的原则，达成补充协议如下：一、主体问题：2012年，乙方组建了乙方控股的益源公司，现由丙方概括继承乙方在主合同中的权利义务，乙方承担连带担保责任；2018年1月2日，甲方变更企业名称，由原来的江陵公司变更为长江油运公司。此仅为企业名称变更，对甲方在项目转让过程中所承担的权利、义务并无实质影响。二、转让价格问题：2017年5月4日，甲、丙双方补签的《项目转让合同》及2017年7月3日签订的《国有土地使用权转让合同》，仅为办理土地转让备案使用。关于项目转让费总金额相关约定仍按2011年6月27日签订的《项目转让合同》执行。丙方对补交出让金及利息的承担份额产生分歧，甲丙双方同意将该事项交由司法裁决，并按司法裁决承担相应的款项。在土地转让过程中，甲丙双方根据最终实际转让金额，按照国家相关规定缴纳各自应承担的税费。三、尾款问题：原合同中有关尾款支付问题，三方已达成尾款债权协议，尾款暂不给付，并由乙丙方提供第三人物的担保，待司法裁决后再行结算，丙方应在2018年12月31日前或给付尾款或司法判决生效，否则甲方有权依法行使抵押权，申请拍卖抵押物以实现债权。四、办理规划方案的问题：2011年6月27日签订的《项目转让合同》约定：“规划方案通过，双方办理国有土地使用权转让手续”。现应乙、丙方要求，先行办理完成土地使用权转让手续后，由乙、丙双方自行办理后续项目开发手续，甲方仅提供必要的协助。五、延期责任问题：土地使用权转让手续完成后，乙、丙双方应按照国土局要求尽快办理相关手续并实施项目开发，若违反国土局约定的开工时间、竣工时间等，乙、丙双方承担所有违约责任。本补充协议仅作为2011年6月27日签订的《项目转让合同》的补充，具备同等法律效力，本补充协议未明确事宜，以原合同为准。一审另查明，2017年10月11日，江陵公司名称变更为长江油运公司。2018年2月8日，玄武区小卫街216号地块登记到益源公司名下，面积2668.02平方米。双方存在以下主要争议焦点：一、双方曾签订多个版本的《项目转让合同》，其中包含益源公司提供的江陵公司与秦商公司签订的2011年6月27日《项目转让合同》（不包含第八条第一款第二段内容），长江油运公司提供的江陵公司与秦商公司于2011年6月27日签订的《项目转让合同》（包含第八条第一款第二段内容）以及江陵公司与益源公司于2011年7月14日签订的《项目转让合同》（包含第八条第一款第二段内容），双方实际履行的是哪一份合同？因为益源公司提供的江陵公司与秦商公司签订的2011年6月27日签订的《项目转让合同》为复印件，仅有最后一页为盖章的原件，故对该份合同不予采信，长江油运公司提供的两份合同均为原件，虽然双方曾协议仍按2011年6月27日签订的合同履行，但是长江油运公司提供的两份合同除了主体存在区别，实际上内容完全一致，另实际履行合同的双方主体确为江陵公司与益源公司，故一审法院认为双方实际履行的为江陵公司与益源公司于2011年7月14日签订的《项目转让合同》。二、双方合同中约定转让项目的地上建筑面积2200平方米是长江油运公司确定履行的义务还是不确定的条件？双方合同中约定的建筑面积为2200平方米，规划部门实际批准的商业的建筑面积仅为966平方米，是什么原因造成的？长江油运公司是否需要退还益源公司主张的项目转让费541.36万元及资金占用利息？一审法院认为，双方签订的合同中对项目的概况和特征描述中，明确提及该项目占地面积2702平方米，地上建筑面积2200平方米，这是合同约定的规划设计要点中内容，但在合同中明示规划方案已公示（部分业主有异议），益源公司承诺在2011年9月30日前完成本项目周边居民同意建设本项目的确认工作，或经过中标人的努力，取得规划局对本项目方案的审定意见。即地上建筑面积2200平方米并非确定的合同必须履行的条件，仅为一种可期待条件，仍需益源公司完成周边居民对本项目的确认或经益源公司努力取得规划局对本项目方案的审定意见。本案中，双方合同中约定的建筑面积为2200平方米，规划部门实际批准的商业的建筑面积仅为966平方米，具体原因为何？益源公司认为长江油运公司前期建设的住宅项目容积率超标，已经超过了土地出让时规划容积率的上限，南京市土地出让与储备工作领导小组不同意再建项目，后来通过争取实际获得了966平方米。规划部门同意增加商业用房966平方米，但是需要补交土地出让金，原因就是长江油运公司多建了住宅面积。长江油运公司认为规划部门不同意增建建筑面积的原因是复杂的，主要问题是部分业主有异议，双方签订合同时，益源公司就了解这一情况，最后益源公司没有取得业主的同意，所以建筑面积未能获得批准。一审法院认为，2002年12月12日，南京市规划局向江陵公司发出20022354JY01号设计要点通知书，该规划要点指出该项目的容积率1.8。2008年12月31日，南京市规划局向市政府办公厅复文中称关于“东郊美树苑”住宅小区，与建设单位沟通后，我局经研究，同意其按照现有宁杭公路南拓方案，建设地上2200平方米的低层商业用房。请予以批示。后2009年1月4日，市政府办公厅予以批准。2013年6月5日，南京市土地出让与储备工作领导小组办公室会议纪要（2013第4号）中记载，关于东郊美树苑二期项目相关事宜。会议明确由于该项目已建建筑的面积已达到土地出让合同规定的上限，同时考虑到存在的信访矛盾，该项目不应再新增建筑。另南京市国土资源信息中心出具的改变用地条件调查表中记载，江陵公司开发的东郊美树苑项目，批准的容积率为1.81，规划预建设14幢楼，目前小区已建成12幢，已建成12幢楼的规划批准面积地上66670.95平方米，地下15658.46平方米，现地块容积率已达到1.84且宗地北侧（靠中山门大街一侧）还有2875.88平方米的剩余土地未建设。原合同约定住宅容积率1.81，可建65713.32平方米，按新批准商业加原已建住宅，超建筑面积住宅957.63平方米，商业966平方米。通过该会议纪要以及改变用地条件调查表可知，导致东郊美树苑商业项目无法建设或者建设面积缩小的原因是长江油运公司前期东郊美树苑住宅项目的建设面积已经达到土地出让合同的上限，故虽然双方合同约定取得规划局对本项目方案的审定意见的程序上的义务在益源公司，由于长江油运公司前期住宅项目超建面积，导致益源公司无法完成这一义务，并且通过会议纪要可知，小业主的异议也就是信访矛盾仅仅是参考的一个因素，不是导致建筑面积缩水的直接原因，故长江油运公司应对商业项目建筑面积由2200平方米缩水为966平方米承担全部责任。对益源公司主张长江油运公司返还项目转让费541.36万元请求，一审法院予以支持，因2015年8月19日，南京市规划局向江陵公司出具宁规函字（2015）369号文件，告知其东郊美树苑北侧地块可建地上建筑面积≦966平方米，故益源公司要求的资金占用费的利息应从该函件的次日起计算，即应从2015年8月20日起算，益源公司按照中国人民银行同档同期贷款利率标准主张，并无不当，但是根据中国人民银行发布的2019年第15号公告，自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故自2019年8月20日起一审法院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支持。第三、长江油运公司实际垫付的补缴土地出让金及利息1184.0129万元应由哪方承担？双方签订的《项目转让合同》，第八条规定转让签订后发生的费用：1、《项目转让合同》签订后须向政府有关部门支付的费用（包括土地用途变更、增加容积率补交出让金、地下空间的利用等），全部由乙方承担。若上述费用需由甲方在项目转让前向政府有关部门缴纳，则本项目的转让费总金额为1500万元加上新增的上述费用的金额。2016年7月20日，出让方南京市国土资源局与受让方江陵公司签订土地出让合同补充协议。超出原出让合同及补充协议约定的建筑面积1971.02平方米，其中住宅建筑面积1005.02平方米，商业建筑面积966平方米。经评估审核确认，应补缴出让金7927802元，补交利息3912327元，补交土地出让价款总额为11840129元。其后益源公司垫付了该笔土地出让金。益源公司认为，根据双方合同约定，合同签订后新增加的费用是由我方承担的，但是这笔土地出让金补交是由于长江油运公司住宅项目容积率超标导致的，所以该笔土地出让金应由长江油运公司承担。长江油运公司认为根据双方合同第八条第一款的规定，签订后须向政府有关部门支付的费用（包括土地用途变更、增加容积率补交出让金、地下空间的利用等），全部由益源公司承担。若上述费用需由长江油运公司在项目转让前向政府有关部门缴纳，也应由益源公司承担。故该笔费用即便是因为住宅超过容积率须向政府交纳的费用也应由益源公司承担。一审法院认为，双方签订的《项目转让合同》约定转让的项目为南京东郊美树苑北侧商业项目，占地面积仅为2702平方米。双方合同第八条第1项，虽然约定签订后或签订之前须向政府有关部门支付的费用（包括土地用途变更、增加容积率补交出让金、地下空间的利用等），全部由益源公司承担。该费用应是南京东郊美树苑北侧2702平方米商业项目所产生的费用，故新增966平方米商业项目所产生的土地出让金5623086元及对应的利息2774962元，共计8398048元应由长江油运公司承担。长江油运公司的住宅项目并非本合同的标的，其住宅项目超过容积率需要承担的土地出让金及利息3442081元应由长江油运公司自行承担。故益源公司垫付的应由长江油运公司承担的土地出让金及利息3442081元及占用期间的利息，应返还益源公司。第四、合同履行过程中，双方是否存在违约行为或者双方存在混合过错？一审法院认为，益源公司在履行双方签订《项目转让合同》过程中，存在延期支付项目款项的行为。合同约定付款时间分别为：1、合同签订之日支付定金人民币200万元整；2、2011年9月30日前支付合同价款的80%；3、规划方案通过双方办理国有土地使用权转让手续案件受理后3日内支付完全部合同价款。益源公司实际付款的时间为2011年6月21日，益源公司向长江油运公司支付投标保证金10万元，7月4日，益源公司向长江油运公司支付转让定金190万元，11月18日，益源公司支付长江油运公司转让费200万元，2012年1月4日，益源公司支付长江油运公司转让费149万元、201万元，2012年1月20日，益源公司支付长江油运公司转让费150万元，2012年3月6日，益源公司支付长江油运公司转让费200万元，2012年3月9日，益源公司支付长江油运公司转让费100万元。合同最后一笔款项双方因合同履行发生争议后，双方已达成尾款债权协议，尾款暂不给付，并由益源公司与秦商公司提供第三人物的担保，待司法裁决后再行结算。益源公司在支付款项过程中存在延期付款行为。另庭审过程中，益源公司未能提供证据证明其于2011年9月30日前完成本项目周边居民同意建设本项目的确认工作，亦构成违约。从2013年6月5日南京市土地出让与储备工作领导小组办公室会议纪要的记载，东郊美树苑二期项目存在的信访矛盾，也可以从侧面看出益源公司未能完成相应义务。一审法院认为，对长江油运公司来说，按照合同约定，其应于合同款项支付至80%时且规划方案通过后，配合益源公司完成本项目的转移登记，益源公司于2012年3月9日支付完1200万元，2015年8月19日，南京市规划局出具宁规函字（2015）369号文件，批准商业地块地上建筑面积≦966平方米，建筑高度≦12米。长江油运公司应及时配合益源公司完成转移登记的义务。但是长江油运公司于2018年2月才配合益源公司将案涉地块变更登记到益源公司。虽然长江油运公司解释，因为益源公司迟延支付合同款项，构成违约，其享有先履行抗辩权和不安抗辩权，另因为土地出让金没有交纳无法办证，所以导致实际变更登记的时间迟延。一审法院认为，益源公司虽然在履行付款义务时存在一定迟延，但是2012年3月份已经完成了1200万元的付款义务，已经达到长江油运公司履行义务的条件，长江油运公司以其迟延履行付款义务来行使先履行抗辩权与不安抗辩权，其抗辩理由不成立，另外对其没有补交土地出让金导致土地证无法办理，土地出让金的补交既需要益源公司支付商业地块部分，也需要长江油运公司支付其超建住宅部分，故双方迟延补交土地出让金方面均存在过错，从而导致长江油运公司延期履行本项目转移登记义务方面，长江油运公司存在一定比例的过错。鉴于双方在履行合同过程中均存在违约行为，且违约行为之间存在一定关联，违约行为相互交织导致新的违约行为，无法轻易断定双方在迟延履行方面谁的过错更大，故一审法院认定双方在履行合同过程中均存在混合过错，且过错大小难以简单区分，所以对益源公司要求长江油运公司赔偿迟延履行造成损失的请求，一审法院不予支持。对长江油运公司主张的因益源公司迟延履行所导致的土地年限缩短的请求，同样不予支持。第五、益源公司要求长江油运公司支付垫付的税款（61.1469万元）及占用利息的请求？一审法院认为，根据双方签订的《项目转让合同》约定，土地转让过程中，双方按照国家相关规定承担各自承担的税费。益源公司垫付了土地增值税60万元、印花税7500元以及产权转移书据权利、许可证照印花税3968.9元。根据国家相关规定，益源公司垫付的增值税60万元，印花税7500元应由长江油运公司支付，该部分税款长江油运公司应返还益源公司并支付垫付期间的利息。对于益源公司垫付的3968.9元，该部分对应的是应补缴土地出让金及利息的11840129元，该部分税费根据土地出让金及利息在双方分担的比例进行分担，故益源公司应承担该部分税费2815元，长江油运公司应承担该部分税费的1153.9元，长江油运公司应返还益源公司该部分税费1153.9元及相应利息。长江油运公司应返还益源公司垫付的税费608653.9元及相应的利息。第六、长江油运公司是否应该赔偿益源公司因可建筑面积缩减造成的可得利益损失？一审法院认为，本案中益源公司已经向长江油运公司主张返还建筑面积缩小所对应的合同款项，一审法院予以支持，益源公司同时再向长江油运公司主张建筑面积缩小造成的可得利益损失，属于重复主张损失。另外长江油运公司向益源公司转让该项目时，商业项目的2200平方米建筑属于不完全确定的合同义务，南京市规划局出具了规划要点，南京市政府办公厅予以批准，虽然最终因为长江油运公司的住宅项目超过容积率导致商业项目可建设面积缩小，但长江油运公司签订项目转让合同时无法明确预知可建设面积缩小的情况，故长江油运公司亦无法预见建筑面积缩小给益源公司造成可得利益损失。故对益源公司的该项诉请，一审法院不予支持。第七、长江油运公司是否应该赔偿益源公司租房损失20万元？一审法院认为，益源公司未能提供其租房及实际支出的证据，且即便益源公司支出房租也是其公司正常经营所需要支出的费用，与本案无关，故对长江油运公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、南京长江油运置业有限公司于判决生效之日起十日内返还南京益源置业有限公司项目转让款5413600元及相应利息（自2015年8月20日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同档同期贷款利率计算标准主张；自2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支持）；二、南京长江油运置业有限公司于判决生效之日起十日内返还南京益源置业有限公司土地出让金及利息3442081元及相应利息（自2016年11月24日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同档同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支持）；三、南京长江油运置业有限公司于判决生效之日起十日内返还南京益源置业有限公司垫付的税金608653.9元及相应利息（自2017年7月19日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同档同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支持）；四、驳回南京益源置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费147983元。由益源公司负担70000元，由长江油运公司负担77983元，益源公司预交案件受理费153633元由一审法院退回83633元，长江油运公司应负担案件受理费77983元在判决生效之日起十日内向一审法院交纳。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，且双方二审中均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、长江油运公司是否应当返还益源公司项目转让款541.36万元以及相应的利息；二、长江油运公司是否应当返还益源公司土地出让金以及相应的利息，土地出让金和利息的数额该如何确定；三、长江油运公司是否应当返还益源公司垫付的税金608653.9元以及相应的利息；四、长江油运公司是否应当赔偿益源公司迟延履行造成的损失；五、长江油运公司是否应当赔偿益源公司因可建筑面积缩减造成的可得利益损失、因土地年限缩减所造成的损失以及房租损失。一、长江油运公司是否应当返还益源公司项目转让款541.36万元以及相应的利息本案双方及其权利被继受主体之间虽然签署过几份协议，但双方在补充协议中约定双方仍按2011年6月27日签订《项目转让合同》执行，结合本案的实际情况和双方举证的情况，双方应受2011年6月27日江陵公司与秦商公司签订《项目转让合同》（包含第八条第一款第二段内容）的约束，但该合同内容与2011年7月14日江陵公司与益源公司签订的《项目转让合同》内容相同。根据双方合同约定，江陵公司向秦商公司转让的项目具体情况为:占地面积2702平方米，限高15米，总建筑面积5200平方米，其中地上面积三层2200平方米，地下面积二层3000平方米。在此基础上，双方约定转让价款为1500万元。后因规划调整，涉案项目情况调整为可建设用地面积2700平方米（以土地部门实测数值为准），地上建筑面积966平方米，建筑高度≦12米。虽然相关政府部门调整规划后，江陵公司事实上能转让的建筑面积大幅度减少，但益源公司在明知该情况后，仍在2018年1月签订三方补充协议，承诺项目费转让总金额相关约定仍按2011年6月27日签订的《项目转让合同》执行，表明双方对项目转让费总金额并无异议，现益源公司要求长江油运公司退还部分项目转让款有违诚信原则，本院对此不予支持。一审法院对此认定不当，本院依法予以纠正。二、长江油运公司是否应当返还益源公司土地出让金以及相应的利息，土地出让金和利息的数额该如何确定双方签订的《项目转让合同》第八条约定《项目转让合同》签订后须向政府有关部门支付的费用（包括土地用途变更、增加容积率补交出让金、地下空间的利用等），全部由秦商公司承担。若上述费用需由江陵公司在项目转让前向政府有关部门缴纳，则本项目的转让费总金额为1500万元加上新增的上述费用的金额。本案益源公司实际向相关政府部门缴纳土地出让金和利息1184.0129万元，其中包括住宅面积1005.05平方米和商业建筑面积966平方米。因双方签订的《项目转让合同》约定的费用系商业部分的费用，住宅部分的土地出让金以及利息应由长江油运公司自行承担，现益源公司已经先行支付了全部出让金和利息，故一审法院认定长江油运公司应当返还住宅部分的土地出让金和利息3442081元并无不当。长江油运公司主张住宅部分的土地出让金和利息也应当由益源公司承担没有依据，本院对此不予支持。三、长江油运公司是否应当返还益源公司垫付的税金608653.9元以及相应的利息本案双方约定土地转让过程中按照国家相关规定承担各自承担的税费。本案益源公司实际缴纳产权转移书据权利、许可证照印花税3968.9元、土地增值税60万元和印花税7500元。一审法院认定长江油运公司返还益源公司垫付的税金608653.9元以及相应的利息。长江油运公司对此数额并无异议，但主张双方对此另约定由项目尾款冲抵税款，故不应当在本案中处理。因双方就其约定已经提起诉讼，且尚未产生生效民事裁决，故益源公司有权在本案中主张其权利，本院对此长江油运公司的主张不予支持。四、长江油运公司是否应当赔偿益源公司迟延履行造成的损失本案益源公司主张长江油运公司赔偿其损失658.64（966/2200×1500）万元和自2015年5月28日开始计算的利息共计1107338.5元，理由为长江油运公司迟延办理土地使用权证，违反合同第15条（甲方未按合同第10条规定的时间按时向乙方转交有关证件的，乙方有权要求解除合同，甲方退还乙方全部已付费用并按乙方已付费用的10%赔偿乙方）约定。从双方约定看，双方开始约定：规划方案通过，双方办理国有土地使用权转让手续；后又在2016年6月27日签订补充协议约定：江陵公司应在益源公司向南京市国土资源局玄武分局缴付了全部出让金和利息后，立即申请办理土地的分割，待江陵公司取得分割后的土地证后，江陵公司和益源公司共同向国土部门申请办理土地的过户手续；后双方又在2018年1月补充约定：办理规划方案的问题，2011年6月27日签订的《项目转让合同》约定：“规划方案通过，双方办理国有土地使用权转让手续”，现应秦商公司、益源公司要求，先行办理完成土地使用权转让手续后，由秦商公司、益源公司双方自行办理后续项目开发手续，长江油运公司仅提供必要的协助。结合双方以上约定，可以看出双方对办理国有土地使用权转让手续经过多次协商，最终约定先办理国有土地使用权转让手续，再办理规划方案，双方随后将涉案土地变更登记到益源公司名下，可见长江油运公司虽然直至2018年才将涉案土地变更登记至益源公司名下，但其并不违反双方约定，益源公司要求赔偿其损失依据不足，本院对此不予支持。五、长江油运公司是否应当赔偿益源公司因可建筑面积缩减造成的可得利益损失、因土地年限缩减所造成的损失以及房租损失根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于因可建筑面积缩减造成的可得利益损失。本案项目可建筑面积从原约定的2200平方米变更为966平方米，但在双方签订项目转让协议前，相关政府部门已经就建筑面积2200平方米出具了建设项目规划设计要点，故长江油运公司在签订合同时不可能预见到项目可建筑面积缩减的损失，故本案益源公司要求长江油运公司赔偿其该项损失没有依据，本院对此不予支持。关于因土地年限缩减所造成的损失，益源公司主张因长江油运公司交付迟延，导致其可使用土地的年限缩短。因双方对项目的交付时间多次协商，双方在2018年2月办理国有土地使用权转让手续亦系双方协商的结果，故益源公司主张因长江油运公司迟延交付导致其土地年限缩短的损失没有依据，本院对此不予支持。关于益源公司主张的房租损失，本案中益源公司并未举证证明其主张，且益源公司亦未在本案中合理阐述其支出的租金和与涉案项目转让协议之间的关系，故一审法院未予支持益源公司该项诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人长江油运公司的上诉请求部分成立，上诉人益源公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初11011号民事判决第二、三项；二、撤销南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初11011号民事判决第一项、第四项；三、驳回南京益源置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费147983元，由上诉人南京益源置业有限公司负担116717元，由上诉人南京长江油运置业有限公司负担31266元；二审案件受理费157807元，由上诉人南京益源置业有限公司负担113162元，由上诉人南京长江油运置业有限公司负担44645元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二○二○年九月十日书记员 陈晓君