辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽10民特22号申请人：褚海虎，男，1986年11月2日出生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区泛美华庭第38幢3单元4层31号(B8-3-401)。被申请人：辽阳泛美华庭物业服务有限公司，住所地辽宁省辽阳市文圣区北太子河路33号。法定代表人：安荣茂，系该公司经理。委托诉讼代理人：王亚娟，辽宁王雅娟律师事务所律师。申请人褚海虎与被申请人辽阳泛美华庭物业服务有限公司申请撤销仲裁裁决纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后进行了审查。现已审查终结。申请人褚海虎称：申请人不服辽阳仲裁委员会辽仲裁字（2020)第41号裁决书，申请贵院依法撤销该仲裁裁决，判决由被申请人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、申请人与被申请人之间没有订立合同，更没有仲裁协议，辽阳仲裁委员会对本案没有管辖权。2013年10月3日，申请人与案外人嘉富隆物业公司签订《泛美华庭小区前期物业服务协议》（以下简称《服务协议》)。2020年5月15日被申请人泛美物业突然向辽阳仲裁委提起仲裁，称其已于2015年4月28日与嘉富隆物业公司签订《转交书》，接管小区物业，并要求我向其缴纳物业费，申请人无奈之下于2020年5月27日向辽阳仲裁委提出管辖权异议，并提出如下2点主张：1、申请人与被申请人之间没有任何形式的法律关系，更没有仲裁协议，辽阳仲裁委没有管辖权。虽然被申请人泛美物业辩称其依据与嘉富隆物业的《转交书》，受让了嘉富隆物业的债权债务，但是中华人民共和国国务院《物业管理条例》第三十九条明确规定“物业服务企业不能将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”并且《服务协议》第一条第二项乙方的权利义务第3点（第2页倒数8行）约定“物业管理企业不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。”泛美物业和嘉富隆物业签订《转交书》的行为，既违反了合同约定，更违反了国务院《物业管理条例》中的强制性规定，依法属于无效合同。申请人对其效力从来不予以认可，因此申请人与被申请人之间不存在任何以合同为基础的权利义务关系，更没有仲裁协议。2、《服务协议》第六条违约责任第四项（第7页正数11行）规定“甲方违反协议，物业管理公司可向辽阳仲裁或向人民法院提起诉讼。”根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释第七条之规定“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效”。据此可以判定《服务协议》中关于仲裁部分的协议是无效的，辽阳仲裁委没有管辖权。虽然申请人依据事实和法律提出了以上2点主张，遗憾的是辽阳仲裁委并没有予以釆纳，而是驳回了本人的管辖异议申请。在此申请人请求贵院依据《仲裁法》第五十八条之规定撤销辽阳仲裁委员会的仲裁裁决。二、本案仲裁程序违反法定程序。辽阳仲裁委员会未经当事人同意，就将本案适用简易程序审理，违反《辽阳仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规则》）规定。《仲裁规则》规定：“除非当事人另有约定，争议金额不超过30万元且事实清楚，权利义务关系明确的案件，适用简易程序”。“经本委员会审查，适用简易程序的案件，应当立即向当事人发出受理通知”。本案，双方当事人争议金额虽不超过30万元，但是双方对案件基本事实存在较大争议，权利义务关系也并不明确。辽阳仲裁委员会在没有征得双方当事人同意情况下，主动适用简易程序，并且也没有向当事人发出适用简易程序的通知，严重违反《仲裁规则》关于适用简易程序的相关规定。三、仲裁裁决认定事实不清、适用法律错误。1、关于申请人与被申请人之间是否存在事实物业服务合同关系的问题。仲裁庭认为依据《合同法》第三十六条，认定我接受了对方的服务，已形成了事实上的物业服务合同关系。本人认为仲裁庭的意见纯属强词夺理，主观臆测，违背了《合同法》三十六条的立法精神，对于该法条的适用前提是当事双方需要有合作意向。反观本案，事实上，泛美物业接管小区物业，我是在近期才了解此事，并且我从始至终都不同意泛美物业为本小区提供物业服务，更没有与之达成过任何合作意向，泛美物业也没有按照《物业管理条例》第十一条“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定”，第三十四条“业主委员会应当与物业服务企业订立书面的物业服务合同”，以及第三十九条“物业服务企业不能将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定征得广大业主的同意，违反了法律强制性规定。仲裁庭在没有任何事实和法律依据的情况下，认定形成了事实合同关系，违背了《合同法》的平等原则、合同自由原则、以及合同相对性原则，是将被申请人一方的意志强加给申请人，剥夺了申请人自愿订立合同的权力。因此，可以认定申请人与被申请人之间不存在事实物业服务合同关系。2、关于本案物业整体管理责任转让效力问题。仲裁庭引用《合同法司法解释二》第十四条，认为泛美物业与嘉富隆物业公司之间的《转交书》，违反了国务院《物业管理条例》以及辽宁省《物业管理条例》中的管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定。本人认为仲裁庭此种说法纯属混淆视听、偷换概念。最高人民法院在指导性案例中明确指出“判断某项规定属于效力性强制规定还是管理性强制规定的根本在于违反规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益。”本案两家物业公司的行为明显侵害了全体业主的集体利益，因此二公司的转让协定违反了国务院《物业管理条例》的强制性规定，属于无效合同。最后，申请人需要强调的是，本案看似简单的案情背后有着复杂的利益关系，根据《物业管理条例》第五十九条“违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”。泛美物业与嘉富隆物业本是违约的一方、侵权的一方、违反法律强制性规定的一方，本应受到政府行政部门的处罚并赔偿广大业主违约金和因其违约而造成的经济损失。相反，两家公司不但没有受到惩罚，反而倒打一耙将守约方告上法庭，情理何在？泛美物业的行为己经引起了本小区广大业主的强烈不满，我们在积极应诉的同时，会采取包括集体信访在内的一切必要手段来维护广大业主的合法权益。综上所述，申请人认为辽阳仲裁委员会没有管辖权，仲裁庭的组成违反法定程序，仲裁庭认定案件事实不清、证据不足、适用法律错误。依据《中国人民共和国仲裁法》第五十八条之规定，为维护申请人的合法权益，特依法申请撤销辽阳仲裁委员会辽仲裁字（2020)第41号裁决书，恳请贵院依法支持申请人的上述申请。被申请人辽阳泛美华庭物业服务有限公司称：请求驳回申请，本案不存在可以撤销仲裁裁决的情形。1.2013年10月3日达成的物业服务协议中第七条约定调解不成时可以向辽阳仲裁委员会仲裁，本案在仲裁阶段，申请人向仲裁委提出了管辖异议，已被仲裁委作出决定驳回；2.被申请人接管园区物业的时间为2015年4月28日，接管后以公告的方式在小区公告栏中进行公告，申请人等业主没有提出任何异议，被申请人从接管后至今一直在履行小区的物业服务义务；3.仲裁委适用简易程序符合相关规定，不存在程序违法的情形。仲裁委认定事实及裁决内容：(一)申请人与被申请人之间是否存在事实物业服务合同关系。2015年4月28日，嘉富隆物业与本案申请人泛美华物业签订《转交书》，约定2015年4月28日起，嘉富隆物业将泛美华庭小区物业服务工作、物业费收入、支出权限、历年业主陈欠物业费及全部债权、债务转让给泛美华庭物业所有。申请人泛美华庭物业全面接管嘉富隆物业对泛美华小区的物业管理和服务工作。被申请人作为业主已享受到了申请人提供的物业服务，申请人履行了物业管理服务义务，被申请人并未明确表示拒绝。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经厦行主要义务，对方接受的，该合同成立。”依据法律规定，申请人与被申请人虽未签订书面物业服务合同，但已形成了事实上的物业服务合同关系，申请人已履行了物业管理、服务义务。因此申请人与被申请人之间的事实物业服务合同关系依法成立有效。(二)关于申请人请求支付拖欠物业费利息和违约金问题。在物业协议第六条违约责任中第四项约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金……”。此是对业主拖欠物业费所应承担的违约责任约定。被申请人违约拖欠物业费，理应依合同约定承担违约金责任。本案中申请人自愿主张按拖欠物业费15%计算违约金是对自己权利的处分，应予准许。合同中并未对拖欠物业费承担利息做出约定，现申请人除主张违约金外，同时主张物业费利息违反了合同约定，且于法无据。本会对申请人请求被申请人支付拖欠物业费利息请求不予支持。(三)关于本案物业整体管理责任转让效力问题。被申请人与嘉富隆物业所签订的《泛美华庭小区前期物业服务协议》，第一条二乙方的权利义务3约定：“物业管理企业可委托专业公司或专业机构承担本物业的专项管理与服务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。”被申请人以此为依据认为物业转让违反了合同约定，同时违反了《辽宁省物业管理条例》第四十一条、第四十八条物业管理不得转让规定，被申请人提出抗辩不承认申请人受让物业管理行为，其物业转让无效，本会认为被申请人抗辩理由不当。实践中判断合同效力的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，其中“(五)违反法律、行政法规的强制性规定”作为判定合同无效的情形之一，最高人民法院在《合同法司法解释(二)》第十四条中做了进一步规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”即违反了管理性强制性规定并不必然导致合同无效。依据合同法第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同……”即合同主体和内容是可以变更的。《辽宁省物业管理条例》其中规范物业管理相关条款属于管理性强制性规定。因此，判断本案物业转交合同效力不能以管理性强制性法律规定为依据，本案物业管理的整体责任转让行为并不违反效力性强制性法律规定，故依法应认定物业整体管理责任转让有效。(四)关于物业服务不到位，业主可否拒交物业费问题。本案被申请人褚海虎当庭抗辩申请人服务不到位，表现在自己单元门2015年至今门锁坏了无人过问。本会认为业主交纳物业费与物业管理服务虽都是履行合同的各自义务，但二者标的不同，不能相互抵销。此抗辩并不能成为拒交物业费的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持……”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”显然被申请人以申请人服务不到位，而拒交物业费不属正当理由，如申请人违约不履行维修、养护、管理和维修义务时，被申请人应通过法律途径表达合理诉求，请求申请人承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，法律规定及合同约定并不包括拒交物业费维权方式。被申请人以拒交物业费违反合同约定方式维权不妥。被申请人可通过向行政主管部门反映寻求解决，如仍不能解决问题，最终可通过业主大会作出决议解决。被申请人采取拒交物业费“维权”缺乏法律依据。因此，被申请人以申请人服务不到位，而拒交物业费提出抗辩，其理由不能成立。(五)关于本案是否超诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求……”被申请人褚海虎自2015年5月1日起至2020年4月30日止拖欠申请人物业费，申请人于2020年5月15日提出仲裁申请。申请人当庭申请两名证人出庭作证，证人均为该小区业主，其证实申请人每年都向拖欠物业费的业主催收物业费，足以证明申请人三次催交物业费的事实存在，诉讼时效因申请人主张权利而发生中断。故被申请人褚海虎关于本案已超诉讼时效的抗辩理由，因缺乏事实和法律依据，该会不予支持。仲裁委认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，裁决：被申请人褚海虎于本裁决生效之日起三日内，给付申请人辽阳泛美华庭物业服务有限公司物业费6715元及违约金1007.25元，共计7722.25元。本案仲裁费2309元由被申请人褚海虎承担，该费用申请人已预付给本会，被申请人褚海虎应于本裁决生效之日起三日内将该费用给付申请人辽阳泛美华庭物业服务有限公司。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。本院认为，本案为撤销仲裁裁决案件，根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条的规定，本院对案涉裁决是否存在法定应当撤销的事由进行审查。首先，关于申请人主张当事人之间不存在仲裁协议，辽阳仲裁委对本案无管辖权的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九条规定：“债权债务全部或者部分转让的，仲裁协议对受让人有效，但当事人另有约定、在受让债权债务时受让人明确反对或者不知有单独仲裁协议的除外。”本案中，褚海虎与辽阳嘉富隆物业服务有限公司签订的《泛美华庭小区前期物业服务协议》第七条约定协议履行中的争议解决方式为调解不成向辽阳仲裁委员会申请仲裁，仲裁条款有效。该协议签订后，辽阳嘉富隆物业服务有限公司又与辽阳泛美华庭物业服务有限公司签订《转交书》将全部债权债务转让给辽阳泛美华庭物业服务有限公司，《转交书》中并未就原协议项下争议解决方式重新进行约定。虽然褚海虎称其与辽阳泛美华庭物业服务有限公司未重新签订物业服务协议，但该公司在履行物业服务过程中，褚海虎没有明确拒绝且其所述已经接受了部分物业服务，故可以认定辽阳泛美华庭物业服务有限公司受让了辽阳嘉富隆物业服务有限公司在前期物业服务协议中的权利和义务，根据前述司法解释的规定，褚海虎、辽阳泛美华庭物业服务有限公司受原协议中的仲裁条款的拘束。据此，辽阳仲裁委员会对本案享有管辖权，申请人以当事人之间不存在仲裁协议为由申请撤销仲裁裁决，本院不予支持。其次，关于申请人主张仲裁委适用简易程序审理本案，违反法定程序的问题。《辽阳仲裁委员会仲裁规则》第七十三条规定争议金额不超过30万元，且事实清楚、权利义务关系明确的案件，适用简易程序。本案双方在仲裁阶段争议标的额低于30万元，辽阳泛美华庭物业服务有限公司所诉事实清楚，双方权利义务明确，仲裁委适用简易程序并无不当。且申请人在仲裁阶段并未就仲裁委适用简易程序审理案件提出异议。据此，申请人的该项主张，本院不予支持。此外，申请人提出的其他事由因不属于《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的人民法院在撤销仲裁案件中的审查范围，本院不予审查。综上，辽仲裁字（2020）第41号仲裁裁决书并不存在法律规定的可撤销情形，依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回申请人褚海虎要求撤销辽阳仲裁委员会辽仲裁字（2020）第41号仲裁裁决的申请。案件受理费400元，由褚海虎负担。本裁定为终审裁定。审判长  张宏伟审判员  崔曦文审判员  高 鹏二〇二〇年九月二十二日法官助理张玉婷书记员宫从颜