山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6635号上诉人（原审被告）：孟海忠，男，1982年9月9日出生，汉族，住山东省济宁市。委托诉讼代理人：於永帅，上海兰迪（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王清，女，1986年1月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张照林，济南天桥方舟法律服务所法律工作者。上诉人孟海忠与因与被上诉人王清房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟海忠上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0112民初1000号民事判决，依法改判或发回重审；2.判决孟海忠与王清于2018年3月1日签订的房屋租赁合同已于2018年4月1日解除；3.本案一审、二审诉讼费用由王清承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。因王清方过错，案涉合同已于2018年5月1日解除，孟海忠不应承担违约责任。1.双方之间签订的《房屋租赁合同》第三条第（二）项约定：“支付方式：为年付，年租金为￥77，234元，首付十个月租金即￥64，360元，甲方收到租金后开始装修，余款在一个月内付清。乙方按本合同约定日期支付租金……甲方自逾期之日开始每日按应交租金额的千分之三收取乙方滞纳金。逾期30日甲方有权解除合同，乙方补缴所欠费用，押金不予退还。”合同第四条第（一）项：“租赁期间，甲方在发现乙方存在任何利用租赁房屋的违法行为或违约行为，甲方或物业有权终止合同，收回房屋，已交纳费用及押金不予退还，同时承担相应责任。”根据上述约定，王清（即乙方）应在在3月1日支付十个月租金64,360元，在此后一个月的时间内，由孟海忠（即甲方）负责对房屋进行装修，王清免交这一个月的租金，实际起租日期自2018年4月1日开始计算，而王清应当在4月1日，即正式使用房屋之前交纳剩余租金12,874元。然而，王清首付租金实际上只支付了63,460元，比约定的首付少900元未付。王清已然构成违约。在王清4月1日搬入案涉房屋后，孟海忠就一直向其催要租金，王清推托不付。至2018年5月1日，王清已逾期支付租金2个月，孟海忠在多次催要房租无果后，无奈向其下达解除合同通知，但王清均以各种理由不搬走。据此，因王清逾期未付租金，违约在先，双方的房屋租赁合同已于2018年5月1日解除。合同法司法解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”孟海忠与在收到解除合同通知后，未在有效期内提出异议，案涉合同已经于2018年5月1日解除，而非本案一审王清主张的日期。2.孟海忠不用向王清退还租金和违约金。因王清原因，双方合同依法解除后，孟海忠按照约定有权收回房屋，且已收取的费用有权不予退还，并且王清应当承担相应的违约责任。自2018年5月1日起计算至2018年8月31日，共计122天，逾期每日按应交租金额千分之三计算，王清应付5909.17元滞纳金。同时，王清无故占用孟海忠与的房屋，给孟海忠与造成较大的损失，应当予以赔偿。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。根据《民事诉讼法》第125条：“人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告”、第136条：“人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人。公开审理的，应当公告当事人姓名、案由和开庭的时间、地点。”本案一审法院仅在2020年二三月份电话通知王清起诉一事，但直至一审判决作出，孟海忠均未收到法院送达的民事起诉状副本、应诉通知、举证通知和开庭传票等材料。在孟海忠未能依法行使诉讼权利的情况下，一审法院缺席审理并做出判决，系违反法定程序情形，影响了案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判，发回重审。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护孟海忠的合法权益。王清辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。二、孟海忠称《房屋租赁合同》已于2018年5月1日解除，并向王清发出了解除合同通知书。但事实是王清至今没有收到解除合同通知书。王清与孟海忠签订合同后，即按合同约定交付了十个月的房租，由于王清财务人员误将首付十个月64360元看成63460元，少付900元房租。王清与孟海忠均未发现上述错误，孟海忠一直也没有提出异议。相反是孟海忠收到了房租后却玩起了失踪，至今联系不到孟海忠（孟海忠留的手机号码是一个中间人号码13210523455不是孟海忠本人号码），中间人说也找不到孟海忠。三、本案的焦点问题是：孟海忠未将收到王清交付的房租交付给1013室房东董新文、齐滋桢，从而导致1013室房东董新文、齐滋桢发函限期王清搬离1013室，实际解除了《房屋租赁合同》。2018年9月10日，1013室房东董新文发给孟海忠、王清一份通知函，通知是因孟海忠未交付房租，1013室房东董新文解除了其与孟海忠签订的《房屋租赁合同》。2018年9月10日，1013室房东董新文、齐滋桢发给孟海忠、王清第二份通知函，通知王清，因孟海忠未交付房租，1013号房东董新文限王清于2018年9月15日腾空1013室。无奈之下，王清只能搬离1013室将房屋交付给房东董新文。由此，因孟海忠的违约行为，给王清造成了一定的经济损失。四、本案是第二次起诉，历城区人民法院（2019）鲁0112民初1036号民事裁定书是第一次起诉的裁定书。王清因为未交起诉费，法院按撤诉处理了，与第一次起诉一同立案的还有一个案件，即（2019）鲁0112民初1027号案件，原告是王清，被告是文伟，此案的租赁合同纠纷和本案孟海忠的案件是一个类型。1027号民事判决书被告文伟已按照判决书的内容返还多收王清的违约金，已经履行了判决书。这两个案子留的电话都是同一个电话号码，都是13210523455。王清已经向公安报案了，涉嫌诈骗性质。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求二审人民法院依法驳回孟海忠的无理的上诉请求。王清向一审法院起诉请求：1.依法判令王清与孟海忠于2018年9月15日解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令孟海忠返还剩余房租32180元；3.依法判令孟海忠支付违约金6436元；4.孟海忠承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月1日，孟海忠作为甲方（出租方），王清作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》（合同编号：20180301）。合同约定：一、房屋基本情况及用途1.甲方将位于济南市鑫中心A1写字楼1013房间出租给乙方。2.乙方承租区域的建筑面积为92平方米，承租区用于办公用途。二、租期为一年，租期自装修完毕交付使用之日开始起算。三、租金、支付方式与押金（一）租金为每日2.3元/平米。（二）租金支付方式为年付，年租金为77234元，首付十个月租金即64360元（为不含税价格），甲方收到租金后开始装修，余款自一个月内付清。五、合同终止、合同解除因甲方原因造成本合同的无法继续履行，乙方所交付的租金按日结算，甲方在7日内应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于一个月房租的违约金。合同签订后，王清通过王全香向孟海忠转账支付租金63460元。根据王清陈述，对租赁房屋装修1个月不计入租期，其于2018年4月1日搬入济南市鑫中心A1写字楼1013房间，使用至2018年8月31日，共计5个月。2018年9月10日，董新文、齐滋祯向鑫苑鑫中心A1座013租户发出《通知函》：因孟海忠未向董新文交付租金构成违约，函告解除与孟海忠之间的房屋租赁合同并收回房屋，限1013租客于2018年9月15日之前搬离房屋。2018年10月8日董新文出具收房证明，载明鑫苑鑫中心2号楼A1区1013室收回，物业费、电费已结清，空调1个，物业费交至2018年12月31日，电卡剩余电量656.9度，延期8天交房。2018年9月21日，王清通过徐长甲另行向董新文支付9月份房屋租金2400元。根据王清陈述，其向董新文支付的房租2400元中扣除了已经预缴的超出租赁期间的物业费、水电费。一审法院认为，孟海忠与王清签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行义务，王清向孟海忠支付十个月房屋租金后，因孟海忠未向房屋所有权人董新文缴纳房租致使董新文收回房屋，王清被迫搬离涉案房屋，王清与孟海忠之间的租赁合同关系解除。因孟海忠未保证合同的正常履行，构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，孟海忠应在7日内应退还王清已经支付但没有使用的租金，并赔偿王清相当于一个月房租的违约金。王清向孟海忠共支付63460元房屋租金，王清实际使用济南市鑫中心A1写字楼1013房间共计153天，按照合同约定租金为每天2.3元/平米，租金共计32374.8元（2.3元/平米/天×92平米×153天），剩余租金31085.2元。综上，孟海忠应当退还王清剩余租金31085.2元，并支付王清违约金6348元（2.3元/平米/天×92平米×30天）。一审法院对王清的上述请求予以支持，但其计算有误，应予调整。孟海忠经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和答辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、王清与孟海忠于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：20180301）解除；二、限孟海忠于判决生效之日起十日内退还王清房屋租金31085.2元；三、限孟海忠于本判决生效之日起十日内支付王清违约金6348元；四、驳回王清其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元，由孟海忠负担。二审中，孟海忠提交催款函照片一组，催款函落款日期为2018年5月1日，拟证明因王清逾期未按合同约定交付足额租金，孟海忠向王清履行了告知义务，王清并未在合理的期限内付清租金，涉案合同已于2018年5月1日解除。王清认为该证据是伪造的，照片中的1013号房屋不能证明是涉案租赁房屋，孟海忠应当提交王清收到催款函的证据。经审查，仅该照片无法证明孟海忠张贴该催款函的时间是否在王清使用涉案房屋期间内，也无法证实王清已收到催款函通知，本院对该证据不予采信。经本院审理认定，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据案外人董新文、齐滋祯向各租户发出的《通知函》、收房证明可知，王清向孟海忠支付十个月房屋租金后，因孟海忠未向房屋所有权人交纳房租致使承租房屋被收回，一审法院认定涉案租赁合同于2019年9月15日《通知函》限期租客搬离之日起解除，并无不当。孟海忠主张王清在收到解除合同通知后未在有效期内提出异议，涉案租赁合同已于2019年5月1日解除，因孟海忠提交的证据不能证明催款函已到达王清，故其该主张不成立。孟海忠主张王清未足额支付前十个月租金且未按合同约定时间支付剩余两个月租金，违约在先，其不应向王清退还租金和违约金。对此王清陈述系公司财务人员误将首付十个月租金64360元看成63460元造成，双方均未发现该错误。因自王清交付前十个月租金至一审起诉之日，孟海忠并未对租金数额提出异议，与王清上述陈述契合，故本院对王清该部分抗辩予以采信。本案中，王清履行合同的行为虽存在瑕疵，但涉案租赁合同最终系因孟海忠未如约向房屋所有权人交付租金无法正常履行，故其该主张不成立。关于程序问题，根据一审短信送达报告显示，一审法院于2020年2月19日12:46:53向孟海忠送达了传票、应诉通知书、起诉状、举证通知书、证据等相关诉讼材料，孟海忠于2020年2月19日13:21:16查看短信链接，送达结果显示送达成功。因此，孟海忠主张未收到相关诉讼材料，一审违法缺席审判，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1530元，由上诉人孟海忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘继英审 判 员 刘彦亭审 判 员 赵 雯二〇二〇年九月十五日法官助理 刘丹丹书 记 员 韩 笑