青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异220号案外人：朱×，公民身份号码×××，男，汉族，1978年12月21日出生，住青海省海北藏族自治州西海镇30-3-202室。案外人：马×，公民身份号码×××，女，汉族，1978年11月5日出生，户籍所在地青海省湟源县城关镇建设西路35号，现住青海省湟源县丹城华府1092号。申请执行人：唐冲，男，汉族，1961年2月14出生，公民身份证号码×××，住西宁市。被执行人：项唯贤，男，汉族，1976年8月2出生，公民身份证号码×××，住西宁市。在本院执行唐冲与项唯贤民间借贷纠纷一案中，案外人朱×、马×对本院查封项唯贤名下，位于青海省西宁市××区房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人朱×、马×称，案外人早于2019年11月14日已通过西宁卓高房地产经纪有限公司与本案被执行人项唯贤签订了房屋买卖合同，购买了该房屋，并于2019年11月14日、19日先后两次支付房款100万元整。案外人于2020年7月5日已从被执行人项唯贤和西宁卓高房地产经纪有限公司工作人员郭昌斌处取得该商品房钥匙，实际占有了该房屋，又于2020年7月19日在中海物业办理了装修手续并开始对该房屋进行了装修，花费了近10万元。案外人认为本案立案执行前，案外人实际占有并通过借款等方式支付了被执行人项唯贤房款100万元。特申请贵院中止执行并解除对青海省西宁市中级人民法院（2020）青01执434号案件中对被执行人项唯贤名下位于西宁市××区商品房的查封措施。申请执行人唐冲提交书面意见称，案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能排除执行。1、案外人与被执行人的通话录音能够证实案外人与被执行人之间并不是正常的房屋买卖关系，是因存在债权之后，被执行人将该房屋以合意形式达成的以物抵债协议。申请执行人抵债在先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人具有优先权。2、案外人并非在查封冻结前合法占有房屋。案外人提供的材料证实其与被执行人之间关于房屋的法律关系发生在申请执行人起诉之后，该合同无效，案外人占有该房屋不属于合法占有。3、案外人提供的买卖合同真实性、合法性存疑。双方的买卖合同是在法院申请执行人起诉被执行人之后，不符合法规规定。案外人的执行异议不能成立，不能排除执行。申请执行人唐冲同时提交了项唯贤于2019年1月11日出具的“本人因借唐冲借款，现承诺用资产予以偿还，城北区中海河山郡4号楼1单元902室住房一套”的抵债条一张，项唯贤于同日出具的《补充情况说明》一份，其与唐冲于2020年7月29日通话录音纸质版一份。被执行人项唯贤未提交书面意见。本院查明，唐冲与项唯贤民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月3日作出（2019）青01民初637号民事判决书。判决书判令：被告项唯贤于本判决生效之日起十五日内向原告唐冲偿还借款本金11578774元及2016年7月至2019年1月10日期间的利息2000000元、2019年2月18日至2019年11月28日期间的逾期还款利息2084179元，以上合计15662953元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117793元，由唐冲负担2473元，由项唯贤负担115320元。判决书生效后，被执行人项唯贤未按期履行义务，申请执行人唐冲向本院申请强制执行，本院立案后，在执行中，本院于2020年8月5日查封了被执行人项唯贤名下位于青海省西宁市××区位于青海省西宁市××区房屋，随后案外人朱×、马×向本院提出执行异议。另查明，项唯贤作为出卖人与朱×作为买受人通过西宁卓高房地产经纪有限公司于2019年11月14日签订《房屋买卖定金协议》，协议约定出卖人向买受人出售其合法拥有的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据相关法律法规的规定，就该二手房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本合同。该房屋坐落于西宁市××区，商品房预售合同编号YS0381895。该房屋建筑面积共142.26平方米，其中套内建筑面积共115.07平方米，产权所有人项唯贤。该房屋成交单价为8787元，成交总价款为1250000元。房款支付方式：一次性支付壹佰万元整分两次支付（2019年11月14日支付定金伍拾万元整，2019年11月21日晚18点之前支付首付款伍拾万元整），剩余房款贰拾伍万元于过户至买受人名下后，一次性支付。此外，协议中还约定了出卖人和买受人向委托经纪公司支付的保证金及佣金。签订协议当日，朱×的妻子马×从其在建设银行湟源支行的账号为×××的银行账户向项唯贤转款500000元，2019年11月19日又从该账户向项唯贤转款500000元，至此朱×、马×向项唯贤支付购房款1000000元。项唯贤分别于2019年11月14日、2019年11月19日出具编号为N00699546、N0699548收条两张，分别载明“今收到朱×购房定金人民币伍拾万元（500000元），房屋售价：壹佰贰拾伍万元，面积：142.26㎡，房屋地址：中海河山郡一期××楼”。朱×、马×明确在西宁卓高房地产经纪有限公司郭长斌在场的情况下，双方于2020年7月5日交付房屋钥匙等相关手续。朱×、马×提交了中海宏洋物业管理有限公司西宁分公司于2020年7月19日出具的收据，载明收费项目：装修押金、代收建筑垃圾清运费、装修服务费、出入证工本费，共计3968.56元，此笔款项通过马×在招商银行的信用卡向中海宏洋物业管理有限公司西宁分公司转款3968.56元，马×提交招商银行信用卡对账单予以印证。朱×、马×还提交了2020年7月19日的装修前户内隐蔽工程检测交接记录，有业主、装修单位、检测人的签字确认，其中业主是由朱×签字确认。朱×与中海宏洋物业管理有限公司西宁分公司于2020年7月19日签订的《西宁中海·河山郡住宅装饰装修管理服务协议》、项唯贤于2020年8月11日出具的《房屋买卖承诺书》，主要内容为“本人项唯贤委托西宁市卓高房地产经纪有限公司将本人项唯贤名下位于西宁市××区商品房全款方式出售给朱×。本人承诺如下：1、房屋为夫妻二人共同财产，且未设定任何它项权利和无任何争议。2、该房屋与西宁中海宏洋房地产开发有限公司签订西宁市商品房预售合同起至房屋更名过户之前无担保、无抵押、无质押等情况，无任何形式的经济纠纷，未设定任何它项权利和无任何争议。3、该房屋在更名之前的任何纠纷，均由本人负责，与该房屋新持有人无关。若本人违反上述承诺，愿意承担一切法律责任”。另朱×、马×提交了朱×与西宁聚城房地产中介服务有限公司于2020年3月22日签订的《委托协议》，委托西宁聚城房地产中介服务有限公司办理房屋过户手续，办理房屋手续服务费55000元。朱×、马×于2014年5月4日登记结婚的结婚证复印件。房产中介公司专用收据。再查明，本院执行异议审查期间，经本院向西宁卓高房地产经纪有限公司工作人员郭长斌调查，其证实项唯贤委托该公司出售青海省西宁市××区房屋，朱×与项唯贤签订《房屋买卖定金协议》时其本人在场，见证了双方签订合同全过程，并在《房屋买卖定金协议》签字确认，加盖了西宁卓高房地产经纪有限公司印章，项唯贤向朱×、马×交付房屋钥匙亦是在其在场的情况下进行的。在执行异议审查期间，本院要求朱×、马×将剩余购房款250000元交付本院执行，朱×、马×于2020年9月8日通过马×在建设银行湟源支行的账号为×××的银行账户将剩余250000元购房款转账至本院案款账户。本院认为，本案系案外人朱×、马×对本院查封被执行人项唯贤名下的不动产提出的异议，属执行标的异议。根据案外人朱×、马×的异议申请，本案争议焦点为案外人朱×、马×提出的异议理由是否足以排除强制执行。申请执行人唐冲提出项唯贤将案涉房屋在先以房抵偿欠付其的债务，提交了项唯贤出具的抵债条，但该抵债条上的房屋楼号与案涉房屋楼号不一致，且唐冲与项唯贤民间借贷纠纷一案（2019）青01民初637号民事判决书中认定的项唯贤抵偿其借款的两套房屋并不包括案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中申请执行人的优先受偿权是指抵押权、质权、留置权、工程价款优先受偿权等担保物权的优先受偿权，唐冲并无提交任何证据证明其享有对抗案外人的担保物权的优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，朱×与项唯贤在本院查封之前就案涉青海省西宁市××区房屋签订《房屋买卖定金协议》，并有西宁卓高房地产经纪有限公司印证签订合同事实，朱×、马×在本院查封之前已合法占有上述房屋，亦已按照合同约定向项唯贤支付购房款1000000元，且将剩余购房款250000元按照本院要求交付本院执行，不是朱×、马×的自身原因未办理过户登记。案外人朱×、马×提出的异议请求及提交的证据材料符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，案外人朱×、马×的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人项唯贤位于青海省西宁市××区位于青海省西宁市××区房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 樊 静 二〇二〇年九月十四日书记员 杨 杰附：本裁定的适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。