天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津01执异104号案外人：天津物产进出口贸易有限公司，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）海滨六路78号403室。法定代表人：张志亭，总经理。委托诉讼代理人：殷玮琪，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋亮，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。申请执行人：正太集团有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区三水大道888号。法定代表人：范宏甫，董事长。委托诉讼代理人：朱健，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被执行人：天津俊湖房地产有限公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。法定代表人：李继常，董事长。委托诉讼代理人：范红艳，女。在本院执行正太集团有限公司（以下简称正太公司）与天津俊湖房地产有限公司（以下简称俊湖公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人天津物产进出口贸易有限公司（以下简称物产公司）对本院查封坐落于天津市武清区××路西侧（证号：××与××）土地使用权的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人物产公司称，请求法院解除对天津市武清区××路××房屋（以下简称涉案18套房屋）对应土地使用权的查封措施。事实与理由：2017年5月，物产公司与俊湖公司先后签订了18份《天津市商品房买卖合同》，购买了坐落于武清区××路××房屋。物产公司已向俊湖公司交付了涉案房屋的全部价款、缴纳了相关税费，并已于2017年7月17日完成了涉案房屋的预售商品房买卖预告登记，取得了《不动产登记证明》。涉案房屋均坐落于天津市武清区××路西侧（房地证津字第××号）土地（以下简称“涉案土地”）。涉案房屋所涉工程现已竣工验收，物产公司要求俊湖公司办理房屋产权登记时得知前述房屋对应的土地使用权已于2019年1月被法院查封，不动产登记机构基于土地现状无法为物产公司办理房屋产权登记。物产公司认为，在法院查封涉案土地的土地使用权前，物产公司已与俊湖公司签订了前述房屋的《天津市商品房买卖合同》并支付了全部房屋价款、办理了房屋的预告登记，物产公司对前述房屋享有足以排除执行的实体权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条关于房屋所有权及其占用范围内的土地使用权应同时转让的规定，物产公司对前述房屋享有足以排除执行的实体权益应及于该等房屋对应的土地使用权。同时，前述案件中诉讼争议标的所涉工程项目为天津武清经济开发区福源道北侧的俊安商务园-俊新中心1＃，2＃楼施工项目，法院在该案诉讼财产保全阶段查封的涉案土地的土地使用权属于诉讼争议标的之外的财产。综上，物产公司根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，特向法院申请解除对涉案房屋对应土地使用权的查封措施，以维护物产公司的合法权益。正太公司称，物产公司的异议申请缺乏事实及法律依据，恳请法院依法裁定驳回。依据最高人民法院关于民法典的理解与适用中的观点及最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第一条、第二条的规定，相关权利主体的权利顺位是：交付了全部或者大部分购房款的商品房消费者优先于建设工程价款优先受偿权，优先于抵押权人的抵押权，优先于普通债权人的债权。商品房消费者的物权的期待权，优于建设工程价款优先受偿权。同时建设工程价款优先受偿权是优先于抵押权，在本案当中没有证据证明物产公司是享有涉案项目的所有权或者使用权，仅仅有个合同，没有提供相应的证据证明购房款已经支付，同时也没有提供相应证据证明已经缴纳税款。预告登记并不是一个权利证书，只是物权的期待权或者请求权。在本案当中，由于物产公司购买的房产不属于住宅，而属于商业用房。根据全国法院民商事审判工作会议纪要，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条释义，可以明确消费者的含义，指消费者为生活消费需要购买使用或者接受服务，其权益受消费者权益保护法的保护，为经营需要而购买商品房的消费者，不是批复中所称的消费者。因此本案当中物产公司提出的执行异议是缺乏事实及法律依据的，恳请法院依法裁定驳回。俊湖公司未发表陈述意见。本院查明，正太公司与俊湖公司建设工程施工合同纠纷一案，2019年6月24日，本院作出（2019）津01民初2号民事判决书，判决：“一、解除正太集团有限公司与天津俊湖房地产有限公司签订的《天津市建设工程施工合同》；二、天津俊湖房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付正太集团有限公司工程款20288438.13元；三、正太集团有限公司对其施工完成的工程折价或拍卖的价款在20288438.13元范围内享有优先受偿权；四、天津俊湖房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内按照以下标准向正太集团有限公司支付违约金5626147.92元；五、天津俊湖房地产有限公司按照以下标准向正太集团有限公司支付逾期付款利息：自双方签订的《天津市建设工程施工合同》解除之日起，至全部工程款付清之日止，以未付工程款数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；六、驳回正太集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263334元，财产保全申请费5000元，总计268334元，由正太集团有限公司负担104721元，由天津俊湖房地产有限公司负担163613元（该款项于本判决生效之日起十五日内直接给付正太集团有限公司）。”判决生效后，俊湖公司未履行判决书确定的给付义务，正太公司向本院申请执行。诉讼期间，本院于2019年1月15日作出（2019）津01民初2号民事裁定书，裁定：冻结俊湖公司的银行存款44306722.16元或查封、扣押其他等额财产。本院于2019年1月23日向天津市武清区不动产登记事务中心出具（2019）津01执保6号《协助执行通知书》，查封俊湖公司名下的坐落于天津市武清区××路西侧（证号：××与××）土地使用权。本院另查明，2017年5月17日-25日期间，物产公司与俊湖公司先后签订了18份《天津市商品房买卖合同》，约定购买坐落于武清区××路××房屋，分别为：1号楼-1,2-101、1号楼-1,2-102、1号楼-1,2-201、1号楼-1,2-202、1号楼-1,2-301、1号楼-1,2-401、3号楼-1,2-101、3号楼-1,2-102、3号楼-1,2-201、3号楼-1,2-202、3号楼-1,2-301、3号楼-1,2-401、5号楼-1,2-101、5号楼-1,2-102、5号楼-1,2-201、5号楼-1,2-202、5号楼-1,2-301、5号楼-1,2-401，房屋总价款65741598元。2017年，物产公司支付了全部购房款项，并缴纳了相关税费。2017年7月17日，物产公司为涉案18套房屋办理了预售商品房买卖预告登记。物产公司尚未实际占有使用涉案18套房屋。涉案房屋尚未办理初始登记。本院再查明，本院（2019）津01民初2号民事判决书，判决确认正太公司就其施工完成的俊湖公司“俊安商务园-俊新中心1＃、2＃楼项目”享有工程款优先受偿权。俊新中心项目对应的土地使用权证号为××。物产公司购买的涉案房屋属于俊榕中心项目，该项目对应的土地使用权证号为××。以上事实有民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、物产公司提交的商品房销售许可证、商品房买卖合同、付款凭证、契税票据、不动产登记证明、不动产登记簿查询证明及宗地图等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为物产公司主张阻却本案土地使用权查封措施的异议请求能否成立。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，本院查封俊湖公司名下的坐落于天津市武清区××路西侧（证号：××与××）土地使用权，查封效力依法及于地上建筑物。物产公司对本院的土地使用权查封行为不服，主张实体权利请求排除武清区新城泉旺路北区西侧俊榕中心涉案18套房屋对应的土地使用权查封，本院依照民事诉讼法第二百二十七条及最高人民法院关于执行异议案件的相关规定进行审查。其次，本案中，正太公司就其施工完成的俊湖公司“俊安商务园-俊新中心1＃、2＃楼项目”享有工程款优先受偿权。俊新中心项目对应的土地使用权证号为××。物产公司购买的涉案房屋属于俊榕中心项目，该项目对应的土地使用权证号为××。故正太公司主张其对土地使用权证号为××的土地使用权及地上建筑物享有工程款优先受偿权，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。本院将针对正太公司对土地使用权证号为××的土地使用权及地上建筑物主张普通金钱债权进行审查。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，物产公司在查封之前与俊湖公司签订了合法有效的商品房买卖合同，办理了商品房买卖预告登记。故物产公司购买涉案18套房屋的情形符合前述法律规定，能够排除对该18套房屋及相应土地使用权的查封。物产公司的异议请求，理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，裁定如下：中止对武清区××路××房屋，房号分别为：1号楼-1,2-101、1号楼-1,2-102、1号楼-1,2-201、1号楼-1,2-202、1号楼-1,2-301、1号楼-1,2-401、3号楼-1,2-101、3号楼-1,2-102、3号楼-1,2-201、3号楼-1,2-202、3号楼-1,2-301、3号楼-1,2-401、5号楼-1,2-101、5号楼-1,2-102、5号楼-1,2-201、5号楼-1,2-202、5号楼-1,2-301、5号楼-1,2-401房屋及对应的土地使用权的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王晓燕审判员  豆 艳审判员  杨雪梅二〇二〇年九月十四日法官助理李杨书记员周晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。