文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初2892号原告：重庆君爵物业管理有限公司，住所地重庆市江北区春晖园29号2-4，统一社会信用代码91500105688948536T。法定代表人：任宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者，特别授权。委托诉讼代理人：张珊，该公司员工，一般授权。被告：何原祥，男，生于1960年11月23日，汉族，住忠县。原告重庆君爵物业管理有限公司（以下简称君爵公司）与被告何原祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法由审判员罗燕独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告君爵公司的委托诉讼代理人任成羽、张珊，被告何原祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君爵公司向本院提出诉讼请求：１、被告向原告支付拖欠的物业服务费971.80元、电梯费351.50元、公摊水电费39元、电梯材料费54.92元、未能按时如数缴纳物业服务费的违约金892.80元等费用，共计2310元；２、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告在开发商重庆百能房地产开发有限责任公司购买了忠县X小区3号楼14-1房屋一套，房产面积为83.7㎡。2014年3月4日、2015年4月21日，经政府批准备案，X小区全体业主成立“忠县X小区业主委员会”。根据政府批复，忠县X小区业主委员会依法履行职责，代表和维护全体业主在物业管理服务活动中的合法权益。2015年5月15日，原告与忠县X小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同期限为三年（从2015年5月20日起至2018年4月19日止）。2015年5月26日，该物业服务合同经主管部门备案登记。原告按照《物业管理服务合同》约定，对忠县X小区全体业主提供了良好的物业管理服务。合同期满后，原告仍按照原合同约定继续为忠县X小区全体业主提供给物业管理服务。2018年8月20日，原告与忠县X小区业主委员会续签《物业管理服务合同》，合同期限为三年（从2018年6月1日起至2021年5月31日止）。2018年10月16日，该物业服务合同经主管部门备案登记。根据原告与被告所在小区签订的《物业管理服务合同》约定，被告（业主或物业使用人）违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按照每逾期一日以业主所欠缴物业服务费的千分之一的标准向原告支付违约金。被告拖欠2018年10月1日起至2020年6月30日止的物业管理费971.80元、电梯费351.50元、公摊水电费39元、电梯材料费54.92元、违约金892.80元等费用，共计2310元。被告何原祥辩称：原告诉称房屋地址、面积及被告自2018年10月开始未交物业服务费属实，但原告的房屋已于2020年5月31日之前过户，即使交物业费，也只应交至2020年5月31日止。被告未交物业服务费的理由为：1、忠县X小区业主委员会与原告已于2019年5月14日解除了物业服务合同，故从该日起，原告就没有资格向小区业主收取物业服务费。原告与忠县X小区业主委员会签订两份物业服务合同属实，但后因原告严重违反合同约定，不按合同履行义务。2019年5月14日，X小区业主委员会书面向原告送达了解除物业管理服务合同通知书，并将该通知书向忠县城乡建设委员会、忠州街道办事处等部门备案。2019年5月27日，X小区业主委员会向小区全体业主发出了暂停交纳物业费的通知。但2019年5月15日至今，原告自物业管理服务合同已经解除的情况下，拒不离开X小区，仍向部分业主收取物业服务费。原告主张被告支付2018年10月1日至2020年6月30日的物业服务费等费用不合法。2、原告严重违反合同约定，不按合同履行义务。主要表现为：小区消防通道长期堵塞；化粪池未每年清理；原告不能确保发电机在需要时随时处于正常工作状态；下水管脱落，造成部分业主家墙壁变黑发霉；小区绿化毁损严重，树枝几年不修枝；从2018年10月起，原告未按照合同约定向X小区业主委员会交纳办公经费，为此业委会向相关部门反映多次未果；原告对公摊费的收取未提供相关票据予以证实。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告何原祥系忠县X小区3号楼14-1房屋的原业主，其房产建筑面积83.7㎡。2015年5月15日，原告君爵公司与忠县X小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告对忠县X小区提供物业服务，合同期限为三年（从2015年5月20日起至2018年4月19日止），物业服务费用按月收取，其合同期限内的收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅为0.57元/㎡/月；电梯为3-18楼0.20元/㎡/月，19楼以上0.33元/㎡/月；商业物业为1.50元/㎡/月；车位物业为50元/车位／月；二次供水和物业区域内公共水电费（包括梯道灯、楼梯灯、庭院灯、清洁用水、绿化用水、消防用水）等；空置房屋、车位等按国家相关政策收取。原告自签订《物业管理服务合同》以来一直为该小区提供物业服务。合同期满后，原告仍按照原合同约定继续为忠县X小区全体业主提供给物业管理服务。2018年8月20日，原告与忠县X小区业主委员会续签《物业管理服务合同》，合同期限为三年（从2018年6月1日起至2021年5月31日止）。物业服务费用按月收取，其合同期限内的收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅：负楼及1-2层按0.55元/㎡/月收取，3层以上按0.57元/㎡/月收取；电梯：负楼及1-2层业主不交纳电梯费，3-18楼0.20元/㎡/月，19楼以上0.33元/㎡/月；商业物业为1.50元/㎡/月；车位物业为50元/车位／月；二次供水的电费，由业主（物业使用人）按实际电量均摊；物业区域内公共电费（包括梯道灯、楼梯灯、庭院灯），由业主（物业使用人）按户数据实分摊；小区内清洁、绿化、消防用水所发生的水费及保安岗亭用电的电费，由原告承担每年1、2、3、4、5、6、10、11、12月份的费用，业主承担每年7、8、9月份清洁、绿化用水的费用；空置房屋、车位等按国家相关政策收取。之后，原告一直为该小区提供物业服务。被告于2020年5月将上述房屋过户给他人。被告拖欠原告自2018年10月1日起至2020年5月31日止的住宅物业服务费925.76元、电梯费334.76元未予缴纳。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业管理服务合同》，原告按照约定提供了基本的物业服务，被告作为原告提供物业服务小区的业主应当支付住宅物业管理费等相关费用。被告辩称X小区业主委员会与原告已于2019年5月14日解除了物业服务合同，并提交解除物业服务合同通知书、停止缴纳物业费的通知书、工作函等证据拟证。本院认为，原告与被告所在小区的业主委员会于2018年8月20日签订的《物业管理服务合同》约定：合同期限为三年（从2018年6月1日起至2021年5月31日止），该合同第十七条之约定：“有以下情形之一的，可以提前解除合同：一、物业项目应拆迁等原因灭失的；二、因不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行；三、乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，按照《重庆市物业管理条例》的相关规定，可解除本合同；四、三分之二业主不履行本合同的约定，致使物业管理合同无法正常开展，乙方要求提前解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”。被告现无充分证据证实原告存在合同约定的可以提前解除合同的情况，且双方亦未协商一致提前解除合同或者通过诉讼来确定双方已解除合同，现原告仍在被告小区履行物业服务义务，物业服务合同约定的双方权利义务并未终止，故对被告的该辩称，本院不予支持。被告辩称原告严重违反合同约定，不按合同履行义务，并提交照片等证据拟证。本院认为，被告提交的照片虽能证实原告的物业服务质量存在一定瑕疵，但并不能证明原告严重违反合同约定，不按合同履行义务。即使被告确有证据证实因原告疏于物管职责影响了被告日常生活或给被告造成损失，被告可凭相关证据另案起诉，但不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务，更不能据此拒缴物业服务费等费用。对被告的上述辩称，本院不予支持。关于物业服务费及电梯费的金额。经查，原告与被告所在小区的业主委员会签订的两次《物业管理服务合同》，该两份合同分别约定：被告所在楼层物业服务费用收费标准为0.57元/月/平方米；电梯费收费标准为电梯为3-18楼0.20元/㎡/月。被告于2020年5月将上述房屋过户给他人，故被告提出物业服务费应该算至2020年5月31日，本院予以确认。本院根据上述合同约定收费标准及欠费时间，结合原告提供的被告欠费清单上载明的计算方式，确认被告自2018年10月1日起至2020年5月31日所欠物业服务费为925.76元（971.80元-46.04元）；电梯费为334.76元(351.50元-16.74元)。原告主张公摊水电费39元，电梯材料费54.92元，被告提出异议，因原告未在本院规定的举证期限内向本院提交相关证据证实，故本院不予支持，待原告收集相关证据后可另案起诉。关于违约金的问题。鉴于原告在提供物业服务过程中对业主进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，对于原告主张的违约金，本院不予支持。被告何原祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告何原祥在本判决生效后十日内支付原告重庆君爵物业管理有限公司自2018年10月1日起至2020年5月31日止的物业服务费925.76元、电梯费334.76元，共计1260.52元。二、驳回原告重庆君爵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何原祥负担。本判决为终审判决。审判员 罗 燕二〇二〇年九月一日书记员 陈艳玲