湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1635号上诉人（原审原告）：钟武辉，男，汉族，1977年6月18日出生，住岳阳经济技术开发区。上诉人（原审原告）：胡其凤，女，汉族，1980年12月14日出生，住湖南省平江县。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：吴康忠，湖南三湘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李学刚，男，汉族，1971年2月28日出生，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：杨虎，湖南思阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张智，湖南思阳律师事务所律师。上诉人钟武辉、胡其凤与上诉人李学刚房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初8785号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人钟武辉及其和胡其凤的共同委托诉讼代理人吴康忠，上诉人李学刚及其委托诉讼代理人杨虎、张智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟武辉、胡其凤上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持钟武辉、胡其凤在一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、李学刚为“职业放贷人”，专门从事高利放贷、借款业务，在签订案涉房屋买卖协议之前，已向钟武辉借款十多次，并在借贷过程中使用“套路贷”“高利贷”非法手段、暴力催债等犯罪行为，诱使、迫使钟武辉签订房屋买卖合同，出售案涉房屋非钟武辉、胡其凤的真实意思表示，应为无效。二、李学刚并未履行支付房款义务。李学刚以“套路贷”的行使，诱使、迫使上诉人在2017年9月1日借款275万元并出具借条，恶意制造违约行为致使上诉人以贷养贷、越借越多、无力归还，于2017年9月12日被迫与李学刚签订了房屋买卖合同，签订合同后，李学刚以需要尽快从银行办理190万元贷款、银行已经批准放贷为由，骗取上诉人到房产局先办理了房产过户手续，房产过户后，又于2017年10月1日诱使、迫使上诉人在同一天开具了一张336万元的虚假购房款收据和两张虚假共计90万元的借条，非法强行占有了上诉人的房产。三、李学刚在房屋买卖合同中约定借款190万元给上诉人，借款经营的利润全部归上诉人所有，而在银行发放190万元贷款至上诉人的银行卡后，李学刚采取欺骗上诉人更改银行密码、强行夺走上诉人的银行卡，并通过POS机非法盗刷190万元至自己的账户，故意违约，应承担合同约定的违约责任。综上，李学刚非法占有上诉人房产的行为，并非表面上的房屋买卖，而是涉嫌低价以房抵债、强迫交易的犯罪行为，请求支持上诉人的上诉请求。李学刚答辩称：一、李学刚是正当生意人，并非“职业放贷人”，钟武辉上诉认为李学刚涉嫌“套路贷”“暴力催债”犯罪，并未提供公安机关已立案的证据予以证明，其上诉所称事实没有依据；二、本案双方当事人均系完全民事行为能力人，签订案涉房屋买卖协议系双方的真实意思表示，钟武辉称其被胁迫、被欺诈的事实没有任何依据，现房屋已过户，应为李学刚所有；三、190万元并非李学刚盗刷。根据房屋买卖协议，案涉房屋过户后从银行贷款190万元，是用于双方共同经营项目，该款应由李学刚保管。综上，钟武辉、胡其凤的上诉请求和理由不成立，应驳回其上诉，维持原判。李学刚上诉请求：撤销一审判决，并判令钟武辉、胡其凤承担本案的所有费用（诉讼费、律师费）。事实和理由：一、一审认定事实错误，适用法律不当，《房屋买卖协议》未约定将房屋按揭款190万元出借给钟武辉，也未将标的房屋从银行按揭的款项作为协议生效和议定交易价格的条件，亦不存在将190万元出借的意思表示；二、李学刚未将190万元用于共同经营项目，系钟武辉被其他债权人对逼债，而行使的不安抗辩权，不应构成违约；三、即使依据《房屋买卖协议》认定李学刚有出借190万元的意思表示，但该借款合同系独立于《房屋买卖协议》的合同，根据《合同法》的规定，自然人之间的民间借贷合同，自借款人收到借款时生效，本案民间借贷合同未生效。综上，请求支持李学刚的上诉请求。钟武辉、胡其凤答辩称：一、《房屋买卖协议》明确约定李学刚从银行贷款190万元，以年息1.5%给钟武辉经营项目，且经营项目的利润全部归钟武辉，双方并非合作经营关系，也是钟武辉“优价”将房屋出卖给李学刚的原因，李学刚违反合同约定，未将其从银行贷款的190万元给钟武辉经营，构成违约，承担违约责任；二、钟武辉向李学刚及其介绍的人借款的事实从2016年开始就已发生，李学刚与他人给钟武辉经营的二楼紫金湾餐厅的大门上锁的事实也发生在房屋协议签订、贷款发放之后，李学刚上诉称其不给190万元，系行使不安抗辩权的理由是虚假的；三、钟武辉将案涉房屋以远低于其2015年购买的价格卖给李学刚，其目的是要李学刚以此房抵押从银行按揭贷款190万元给钟武辉使用，李学刚在贷款到账后，故意违约，不按合同约定将该款给钟武辉使用，一审未判决解除该《房屋买卖协议》对钟武辉有失公平。综上，请求驳回李学刚的上诉请求。钟武辉、胡其凤在一审提出的诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；2、被告向原告支付违约金1008000元；3、被告将岳房权证岳阳楼区字第××号房屋退还给原告；4、由被告承担本案的诉讼费。一审认定的事实：2017年9月1日，因钟武辉、胡其凤在银行有抵押贷款，李学刚向钟武辉的银行账户转款2756000元，银行回单注明为借款过户。2017年9月12日，钟武辉、胡其凤与李学刚签订一份《房屋买卖协议》，双方约定：1、钟武辉、胡其凤将其位于东方明珠的房产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号、建筑面积为856.37平方米的房屋一层以优价336万元出卖给李学刚，并由钟武辉、胡其凤承担过户费用。李学刚以所购房屋在银行贷款190万元借给钟武辉、胡其凤，钟武辉、胡其凤支付利息。楼面屋顶附属设施及广告甲乙双方共同使用。2、双方如有违约将按合同总金额的30%承担违约责任。签订协议后，双方将涉案房屋登记在李学刚的名下。李学刚以涉案房屋抵押贷款190万元，但未出借给钟武辉。2017年10月1日，钟武辉向李学刚出具了房款3360000元的收条并注明房款全部付清。李学刚陈述其中部分房款系钟武辉以房抵债形式支付。本院认为，钟武辉、胡其凤与李学刚签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。李学刚履行了支付房款的义务，钟武辉、胡其凤也办理了房屋的变更登记手续，双方合同的主要义务均已履行。李学刚在买卖合同中承诺出借钟武辉190万元仅是对房款价格的约定条件，李学刚支付了约定的全部房款，但未向钟武辉出借190万元，故不能构成根本违约。故对于钟武辉、胡其凤要求解除双方房屋买卖合同关系的诉讼请求，不予支持。李学刚辩称钟武辉、胡其凤另外欠其借款未归还，与本案不是同一法律关系，对于李学刚的主张钟武辉违约的意见，不予采纳，故李学刚应当承担违约责任。对于违约金的确定。李学刚支付了全部房款336万元，但未出借190万元，应当按照未履行部分相应的合同金额确定违约金，故李学刚应当按约支付钟武辉、胡其凤违约金570000元(190万*30%)。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、李学刚在判决生效之日起十日内向钟武辉、胡其凤支付违约金570000元，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回钟武辉、胡其凤的其他诉讼请求。一审案件受理费13872元，减半收取计6936元，由李学刚负担。二审期间，钟武辉、胡其凤向本院提交了以下新证据：证据一、案涉房屋的购房发票、完税凭证、维修基金票据，拟证明案涉房屋系以远低于购进价格出卖给李学刚，《房屋买卖协议》显失公平；证据二、案涉房屋他项权证注销证明，拟证明钟武辉借李学刚275.6万元还贷解除了银行抵押；证据三、汨罗市罗江玖号项目施工合同文件、钟武辉与李学刚的微信聊天记录，拟证明李学刚以合作工程项目诱骗钟武辉签订案涉房屋买卖协议、商铺买卖协议；证据四、钟武辉与广发银行刘文学的通话记录，拟证明李学刚编造贷款已批准，诱骗钟武辉将房屋过户；证据五、案涉房屋不动产登记权属证书，拟证明钟武辉被欺骗将案涉房屋已过户至李学刚及其妻子彭艳名下；证据六、微信聊天图片，拟证明2017年11月29日何桂锁了钟武辉的紫金湾茶餐厅门，破坏钟武辉营业，李学刚陈述2017年10月28日锁门是虚假的，李学刚行使不安抗辩权的理由不成立；证据七，银行转账凭证，拟证明李学刚借给钟武辉的275.6万元是借款，不是支付的购房款；证据八，银行交易明细，拟证明李学刚向银行贷款190万元于2017年11月16日发放至钟武辉账号名下，李学刚于同日和次日通过POS机取走。李学刚向本院提交了二份证据：证据九、商铺买卖协议，拟证明《房屋买卖协议》中约定的共同经营项目系二楼的紫金湾茶餐厅；证据十、一审法院出具的（2020）湘0602民初86号民事判决书，拟证明案涉房屋过户后，《房屋买卖协议》约定的共同经营的门面被钟武辉私自出租，同时又被银行查封的事实，李学刚未将190万元用于共同经营，系钟武辉的原因，李学刚并未违约。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。对双方争议的证据及事实，本院认定如下：证据一、二、五、七、八、九来源合法、证据真实，应予采信，至于是否能达到双方各自的证明目的，应综合全案事实予以认定；由于双方在《房屋买卖协议》中并未明确约定共同经营哪个项目，从李学刚与钟武辉的微信聊天记录中，也不能看出双方经营的是“汨罗市罗江玖号”项目，李学刚亦不予认可，故对证据三的证明目的不予采信；案涉房屋过户行为系双方的共同行为，且用案涉房屋抵押贷款的事实已实际发生，故对证据四的证明目的也不予采信；证据六、证据十所反映的事实与本案缺乏关联性，也不能达到双方各自的证明目的，本院不予采信。经审理查明，根据钟武辉、胡其凤提供的案涉房屋销售不动产发票、完税证明等票据显示，2015年2月13日，胡其凤交纳案涉房屋售房款4030000.15元，2015年3月4日缴纳维修基金94201元，另支付了购房契税161200.01元及办证的工本费。案涉房屋于2017年9月26日登记在李学刚、彭艳名下，李学刚从银行贷款的190万元存入钟武辉账户，贷款发放时间为2017年11月16日，2017年11月16日、17日，李学刚通过消费方式取走该笔银行贷款。李学刚于2020年6月19日向本院提交了付清案涉房屋336万元房款及钟武辉还欠其40万元的具体明细和相应凭证：1、2017年1月15日借款20万元；2、2017年1月25日借款20万元；3、2017年5月27日借款20万元；4、2017年7月13日借款10万元；5、2017年7月21日借款10万元；6、2017年7月28日借款3万元（没写收据，有银行账单）；7、2017年8月8日，借款0.5万元（没写收据，有银行账单）；8、2017年9月1日，买房过户还银行按揭（银行回单275.6万元）；9、2017年9月19日，过户费用18万元、中介费用3万元；10、刘荣春做钟武辉老家门窗抵扣过账欠我16万元；11、401业主钟武辉收押金10万元已转给了我。合计金额1+11=406.1万元-房款336万元=70.1万元。注：其中中途卖杨见武门面抵付了10万元，途中还了我19.6万元，70.1万元-29.6万元=40.5万元，于是在2017年10月1日0.5万元在钟武辉茶楼充值，结算后写了40万元借条。钟武辉于2020年6月28日向本院提交了其与李学刚借款、还款结算单，通过双方对账，钟武辉认为李学刚还应支付房款12.4万元，另陈述其与李学刚就两笔共计90万元的民间借贷案还在法院诉讼，涉及该90万元的金额中与李学刚用部分借款抵付房款中有重复计算的金额。钟武辉还陈述其已就“李学刚涉嫌套路贷，以非法占有为目的，通过民间借贷，并多次通过威胁、恐吓、骚扰、非法拘禁等非法手段逼债，最后非法占有其名下一层856平方米的房屋（即案涉房屋）”向中央督导组、岳阳市公安局等部门举报，现公安机关仍在调查中，但未正式立案。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩，针对二审双方争议的问题，本院评析如下：一、关于《房屋买卖协议》是否有效的认定。上诉人钟武辉、胡其凤系完全民事行为能力人，其与上诉人李学刚签订《房屋买卖协议》，约定其将案涉房屋卖给李学刚的意思表示真实，买卖的标的物系已办理合法产权手续的房屋，不存在协议无效的情形，一审认定双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，并无不当。钟武辉、胡其凤上诉称李学刚在借贷过程中采取“套路贷”“高利贷”、暴力催债等犯罪行为，诱使、迫使其与之签订房屋买卖合同的事实，证据不足，以此主张《房屋买卖协议》并非其真实意思表示，缺乏事实依据，故对其上诉主张《房屋买卖协议》无效的意见，本院不予采纳。二、《房屋买卖协议》应否予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同一方当事人在合同约定的解除条件成就或法律规定可解除合同的情形出现时，可向合同另一方当事人主张解除合同。本案中，钟武辉、胡其凤与李学刚在《房屋买卖协议》中并未约定合同解除的条件，协议签订后，钟武辉、胡其凤已将案涉房屋的产权变更登记在李学刚及其妻子的名下，李学刚亦履行了支付房款的义务，双方合同的主要义务已经履行。李学刚在《房屋买卖协议》中承诺向钟武辉出借190万元或将190万元用于共同经营，仅是其享受房款“优价”的约定条件，且钟武辉在2017年11月17日就已知悉李学刚不再履行出借190万元的义务后，并未在法定的一年除斥期内主张撤销或解除《房屋买卖协议》，故对钟武辉、胡其凤上诉主张解除《房屋买卖协议》的请求，本院不予支持。至于钟武辉、胡其凤上诉以李学刚并未支付全部房款为由，主张解除合同的问题，因双方在签订《房屋买卖协议》前就存在民间借贷关系，钟武辉也认可案涉房屋的房款中包含部分抵扣李学刚借款的事实，钟武辉也向李学刚出具了收336万元房款的收条，经钟武辉在二审对账确认，案涉房款也只有12.4万元未予支付，且钟武辉与李学刚另外还存在民间借贷关系，故对钟武辉的该项上诉意见，本院不予采纳。钟武辉可就剩余房款12.4万元与其他借款抵扣问题另行与李学刚结算并主张权利。三、违约金的确定问题。李学刚未依约向钟武辉出借190万元，且低息（年息1.5%）出借190万元是钟武辉、胡其凤以336万元的优价将案涉房屋出卖给李学刚的前提条件，故李学刚的行为构成违约，应依据《房屋买卖协议》的约定承担支付违约金的责任。根据《房屋买卖协议》的约定，违约方应按合同总金额的30%向守约方承担违约责任。本案中，钟武辉于2015年2月购得案涉房屋的金额（加契税、房屋维修基金）达428万元左右，2017年9月出卖给李学刚的价格仅336万元，还承担了过户的税费18万元，实际钟武辉取得案涉房屋的价款为318万元，优价金额达110万元，且钟武辉在签订协议后，依约履行了房屋过户及交付义务，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定和双方协议的约定，综合本案李学刚违约、房屋优价金额等案情，应由李学刚按合同总金额336万元的30%向钟武辉、胡其凤支付违约金为宜，一审按190万元的30%计算违约金，处理不当，应予纠正。对钟武辉、胡其凤上诉主张支付违约金1008000元的请求，本院予以支持。李学刚上诉称《房屋买卖协议》并未约定其将按揭款190万元出借给钟武辉，不将190万元用于共同经营项目，系钟武辉被其他债权人逼债而行使不安抗辩权。本院经审查认为，虽然协议中有“共同经营项目”的约定，但协议中并无共同投资金额、风险负担等的约定，且具体经营何项目也约定不明，依据协议中约定的“共同经营项目”所产生的利润归钟武辉，按年利率1.5%计息，结合按揭贷款190万元实际系钟武辉办理的事实，应推定钟武辉优价出卖案涉房屋给李学刚后，李学刚以案涉房屋从银行贷款190万元再低息出借给钟武辉周转，系双方的真实意思表示。然李学刚在房屋过户、贷款190万元发放后，违反约定不将190万元出借给钟武辉，其行为构成违约，应依约承担违约责任，故对李学刚上诉主张不承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人钟武辉、胡其凤的上诉请求部分成立，应予部分支持。上诉人李学刚的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初8785号民事判决第二项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初8785号民事判决第一项为“李学刚在本判决生效之日起十日内向钟武辉、胡其凤支付违约金1008000元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；三、驳回钟武辉、胡其凤的其他诉讼请求。一审案件受理费13872元，减半收取计6936元，由李学刚负担。二审案件受理费共计17370元（7870元+9500元），由上诉人钟武辉、胡其凤负担3420元，由上诉人李学刚负担13950元。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年九月一日书记员  荣晴瑶