辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽04民初1号 原告（执行案外人）：李佳，男，1979年2月3日出生，汉族，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：李成柱，男，1952年2月4日出生，汉族，住吉林省蛟河市，李佳父亲。 委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黑俊荣，女，1962年10月28日出生，回族，住辽宁省抚顺市东洲区。 委托诉讼代理人：栾天琪，辽宁德营律师事务所律师。 第三人（被申请人）：宋兵，男，1980年5月11日出生，汉族，户籍地：吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人:葛玉祥，吉林省蛟河市程越法律服务所法律工作者。 第三人（被申请人）：吉林省正道房地产开发有限公司，住所地：吉林省蛟河市民主街民安委（广场1号楼）21-1丘-1栋11门。 法定代表人：任玉良，该公司董事长。 第三人（被申请人）：吉林省启航生物科技有限公司，住所地：吉林省蛟河市红星大路16号（经济开发区管理委员会办公楼216室）。 法定代表人：任玉良，该公司董事长。 原告李佳与被告黑俊荣、第三人宋兵、吉林省正道房地产开发有限公司（以下简称正道公司）、吉林省启航生物科技有限公司（以下简称启航公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李佳及其委托诉讼代理人李成柱、王旭明，被告黑俊荣及其委托诉讼代理人栾天琪，第三人宋兵的委托诉讼代理人葛玉祥，第三人正道公司、启航公司的法定代表人任玉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李佳向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行（2019）辽04执保48号执行裁定书；2、解除对坐落于吉林省蛟河市的时代天下城四楼电影院（及美食城）2573.64平方米的保全查封；3、解除对坐落于吉林省蛟河市的城镇住宅用地4394.7平方米、批发零售用地2399.17平方米的保全查封；4、诉讼费由黑俊荣承担。事实与理由：一、本案基本事实。2013年正道公司在吉林省蛟河市开发时代天下广场项目。期间，正道公司在李佳处多次借款，累计本金1286万元。至2017年，因正道公司不能如期偿还借款，双方于2017年12月23日签订购房合同，约定：一、电影城和美食城面积2570平方米，单价5000元，总计1285万元；二、用正道公司欠李佳第一、二、三笔借款合同中的19046940元中的1135万元和正道公司欠明祥小额贷款公司的150万元，共计1285万元作为李佳购买正道公司电影城和美食城的购房款；三、正道公司保证于2018年2月20日前办理过户手续；四、双方税费各自依法负担。合同签订后，双方积极履行合同，准备办理登记过户事宜。因电影城部分面积在此之前已抵押给明祥小额贷款公司，现正道公司尚欠明祥小额贷款公司本息合计150万元，为了使电影城及美食城能过户到李佳名下，李佳又给付明祥小额贷款公司70万元，该公司同意过户，但因此楼的开发商正道公司未办理产权登记，所以无法进行产权登记。2018年末，抚顺市中级人民法院执行机构下达（2018）辽04执保字48号执行裁定书，查封了电影城和美食城2573.64平方米及相应的土地6793.87平方米。为此李佳提出异议，抚顺市中级人民法院驳回了李佳的异议。二、李佳之请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其请求应予支持。（一）在抚顺市中级人民法院查封之前，李佳与正道公司已签订书面买卖合同。李佳与正道公司借款时间发生在2015年，到2017年12月23日双方达成协议签订购房合同，是双方的真实意思表示，签订的书面合同也是合法有效的。（二）李佳在签订房屋买卖合同同时占用涉案房屋。在签订购房合同之前，李佳知道案涉电影院已出租并装修，此次房屋出售也告之了电影院，三方达成协议，因买卖不破租赁，所以租赁继续有效，但此后的房租交给李佳。在签订购房协议当天，正道公司向李佳交付了大门钥匙。美食城由李佳占有并对外出租收取租金。上述行为已说明李佳对涉案房屋合法占有。（三）李佳已支付了全部的购房款，且1286万元都有转账付款的银行流水作为凭证。（四）非因李佳原因未办理过户登记，办理不了产权登记的原因是整个时代天下广场都没有在吉林省蛟河市产权中心办理产权登记，责任在正道公司。三、（2019）辽04执保48号执行（保全）裁定认定事实和适用法律均有错误。2018年11月，抚顺市中级人民法院作出该裁定书。李佳知悉后即提出异议，最终抚顺市中级人民法院以“案外人李佳以该涉案房屋抵顶欠款不符合支付全部价款的条件”为由驳回了李佳的执行异议，显然有误。补充理由：（2019）辽04执保48号裁定只查封了正道公司开发的时代天下城儿童乐园，面积100平方米(与本案无关)、四楼电影院2573.64平方米，没有对涉案的土地进行查封。但在实际执行过程中对涉案的土地进行了查封，对土地的查封没有法律依据。对房屋的查封虽然送达了裁定，但蛟河市不动产登记中心在回执上明确说明了开发商未作登记，所以这种查封也是没有效力的。 黑俊荣答辩，请求驳回李佳的诉讼请求。一、黑俊荣与宋兵、正道公司、启航公司之间的债权真实有效，且已经法院判决认定，并判令由宋兵、正道公司、启航公司向黑俊荣支付借款14921000元及利息1275438.9元。黑俊荣与宋兵、正道公司、启航公司之间的借款关系自2013年5月起延续数年之久，银行转账记录真实有效。二、黑俊荣提出的保全申请符合法律规定。根据《民事诉讼法》第一百条的规定，黑俊荣针对诉争不动产的保全行为符合法律规定，是其依法享有的诉讼权利。三、李佳要求解除查封的请求无事实和法律依据。对于保全的解除，本案现无《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百六十六条规定的情形发生。李佳向抚顺市中级人民法院提出执行异议。该院已作出（2019）辽04执异155号执行裁定，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，驳回了李佳的异议申请。李佳的以物抵债行为不符合该条规定，并非以购买房屋为目的支付的价款。本案已有生效裁定，李佳的起诉行为属累诉。李佳与第三人之间的债权债务是否真实存在，与正道公司之间的房屋买卖关系是否真实，是否是第三人逃债掩饰行为均需查明。即使李佳的借款真实有效，依据法律规定黑俊荣先一步向法院提起诉讼并且采取保全措施，应依法律规定顺序进行分配，李佳与正道公司之间以物抵债行为不能优先于黑俊荣的保全申请。 宋兵述称，同意李佳提出解除坐落于吉林蛟河市的时代天下城四楼电影院2573.64平方米查封的请求。理由：正道公司因在吉林蛟河市开发时代天下城缺少资金于2014年期间多次向李佳及李成柱（李佳父亲）借款。2017年双方结算，正道公司累计欠款金额19046940元。至2017年末，正道公司没能如期偿还借款，双方于2017年12月23日签订购房合同，正道公司将自建的时代天下电影院房屋面积2573.64平方米，以每平方米5000元，总价款1285万元价款出售给李佳。双方的买卖合同已于2017年12月23日成立并生效。当天，正道公司将电影城的门钥匙移交给李佳，房屋实际交付，相关的移交事项已经办理完毕，并对承租方的权利义务交代明确。因正道公司当时未办理产权登记，所以没及时办理过户手续，后来被法院查封，至今未能办理过户手续。该电影院已出售给李佳，李佳也实际占有，所以权属应该归李佳所有。 正道公司、启航公司述称，不了解李佳买房子的事，知道宋兵向黑俊荣借钱的事。 各方当事人在举证期限内围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：本院受理的黑俊荣与被申请人宋兵、姜言再、正道公司、启航公司民间借贷纠纷一案，本院依据发生法律效力的抚顺市中级人民法院（2018）辽04民初106号民事裁定书，裁定：对被申请人宋兵、姜言再、正道公司、启航公司以29424000元为限的财产予以保全查封。本院于2018年11月12日作出（2018）辽04执保48号执行裁定书，并查封了正道公司位于吉林蛟河市时代天下城三楼儿童乐园面积1000平方米、四楼电影院2573.64平方米；查封了正道公司位于吉林蛟河市的土地使用权。本院于2019年11月21日解除土地使用权人正道公司坐落吉林蛟河市地类（用途）城镇住宅用地4394.70平方米、批发零售用地2399.17平方米土地查封，蛟河市不动产登记中心于同日出具协助执行通知书（回执）。 李佳对查封正道公司位于吉林蛟河市时代天下城3楼儿童乐园面积1000平方米、4楼电影院2573.64平方米向本院提出书面异议，本院于2019年10月24日作出（2019）辽04执异155号执行裁定书，裁定驳回案外人李佳异议请求。李佳对该裁定不服，向本院提起诉讼。 另查明，本院于2019年5月29日作出（2018）辽04民初106号民事判决，判决宋兵、正道公司、启航公司于判决生效十日内连带给付黑俊荣借款本金14921000元及利息1275438.90元，并自2015年6月13日起至付清之日止，以14921000元为本金按年利率24%计息。宣判后，宋兵不服上诉至辽宁省高级人民法院，辽宁省高级人民法院于2020年4月28日作出（2019）辽民终1457号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 又查明，本案审理中，李佳提交日期为2017年12月23日《购房合同》一份，合同内容：“甲方：李佳乙方：正道公司代表人：曲娜（印章）甲乙双方签订购房合同如下：一、甲方购买乙方所开发建设的蛟河市时代广场电影城和美食城。根据有关部门测定的面积为2570平方米，每平方米定价5000元整，共计1285万元整。二、付款方式。甲方用乙方欠甲方的欠款和乙方在明祥小贷公司贷款尚未偿还的欠款本金和利息作为购买电影城和美食城全部。三、具体付款明细，甲方用乙方欠甲方第一、二、三笔借款合同中的19046940元其中的1135万元和乙方欠明祥小额贷款公司150万元，共计1285万元整作为甲方购买电影城和美食“两城”的购房款。乙方确认足额收到甲方1285万元整，并确认以上“两城”产权归李佳购买所有。四、因乙方在建设开发时代广场时甲方借给乙方大量资金使用，使乙方该项工程正常运行，现在工程已竣工，乙方欠甲方19046940元始终没有偿还，所以乙方保证甲方优先优惠的购买权利……五、甲乙双方签订购买电影城和美食城购房合同签字生效后并为保证甲方购买电影城和美食城的购房合同合法履行，乙方保证于2018年2月20日之前积极为甲方办理产权登记、过户及办理网迁（签）合同和有关房屋买卖手续……甲方：李佳签字并盖章乙方：正道公司合同专用章及曲娜盖章。” 再查明，李佳提交的吉房预蛟字第××号房屋预告登记证显示，案外人李君竹于2016年10月21日取得蛟河市民主街道民主路10（时代广场综合楼）4层1门房屋的预告登记证。 本院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。根据李佳的陈述，案涉购房合同的订立系基于李佳与正道公司之间的借款抵账行为。案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭李佳与正道公司的债权，而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权而非物权。本案中李佳寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与正道公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请的强制执行。因此，对李佳的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下： 驳回李佳的诉讼请求。 案件受理98960元，由李佳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 孟 丽 审判员 黄 霞 审判员 李雪慧 二〇二〇年九月三日 法官助理王宝伦 书记员刘娟