湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终429号上诉人（原审被告）：何涛，男，1985年10月10日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：叶鑫，湖北乾行律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘扬，湖北乾行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王建光，男，1964年8月28日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人:雷锦涛，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋慧慧，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金承伟，男，1983年3月22日出生，汉族，住武汉市江汉区。被上诉人（原审被告）：郑重，男，1985年4月16日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人何涛因与被上诉人王建光、金承伟、郑重物权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因被上诉人金承伟、郑重下落不明未到庭参加诉讼，且一审法院对金承伟、郑重予以公告送达开庭传票后，金承伟、郑重未到庭参加诉讼。本院经公告送达开庭传票后，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人何涛的委托诉讼代理人叶鑫、潘扬，被上诉人王建光及其委托诉讼代理人雷锦涛、宋慧慧到庭参加了诉讼。被上诉人金承伟、郑重经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何涛上诉请求，1、撤销一审民事判决书；2、改判确认涉诉武汉市江汉区御庭园12层1502室房产归何涛所有；3、由王建光，金承伟、郑重承担本案一审、二审全部的诉讼费用。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。1、一审认定何涛以实际支付112万元贷款购得案涉房屋，又认定郑重以730860元出售给何涛，对同一事实做两处认定，明显自相矛盾。该房屋实际购房价为114万元及相应税费、中介费、贷款费用，一审何涛也提出了相应证据，而一审法院未予认定。退一步说，即使一审不对税费、中介费、贷款费，甚至首付2万元定金作出事实认定，也显然不能只依据一份表面的《武汉市存量房屋买卖合同》来作出实际交易金额的认定，后，一审又认定了案涉房屋实际交易价格为112万元，那么该两处认定应以实际交易价格为准，但一审在法院认为部分竟推出112万元购得评估价为147.99万元的房屋属于明显低价，实属荒唐。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条第二款：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”之规定，本案中147.99万×70％=103.593万王建光辩称，一审判决事实认定正确，适用法律正确，应当依法予以维持。其理由为：王建光与金德喜之间的房屋买卖协议有效，王建光已经支付全部购房款。金德喜于2001年6月8日将案涉房屋交付给王建光，王建光实际合法公开占有使用案涉房屋已经长达十九年。王建光与金德喜之间的房屋买卖协议被法院生效裁判认定为合法有效。一审金承伟恶意将案涉房屋过户到自己的名下，其并非房屋实际所有权人。一审郑重与何涛房屋交易中存在恶意，人民法院应当按照合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序来保护不同利益，恶意或过错登记的人其效力不能对抗正当买卖的买受人，以此作出正确判决。金承伟将房屋卖给有亲属关系的郑重，郑重将房屋卖给何涛，出卖时间比较短，出卖价格低于市场价，并且在房屋出售过程中，竟然未对房屋的居住使用情况进行查看、了解，明显不符合常理。一审庭审中，何涛无法提供购房的首付款发票，无法证明何涛与郑重之间存在真实的交易行为。综上，从诚实信用原则考虑，王建光已经合法占有房屋十九年、从金承伟、郑重、何涛在办理产权证时存在恶意或者过错、不合常理的情况，其是否系真实的交易行为，尚无法确定等诸多方面予以考虑，王建光权利保护顺位应优先于金承伟、郑重、何涛，因此案涉房屋的实际所有权人应该为王建光。金承伟、郑重、何涛不能取得案涉房屋的所有权，也未取得案涉房屋的所有权。应该协助本案实际的所有权人王建光办理相关产权变更手续。金承伟、郑重经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。王建光向一审法院起诉请求，判令：1、确认王建光享有武汉市江汉区御庭园12层1502室的房产所有权；2、金承伟、郑重、何涛协助王建光办理产权过户手续；3、金承伟、郑重、何涛承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，金承伟系金德喜之子。1997年10月23日，金德喜从新鸿基公司购得武汉市江汉区御庭园12层1502室房产（以下简称诉争房屋），建筑面积121.81平方米,总价款466800元。2000年10月30日，金德喜与其妻离婚，离婚协议约定，该房屋归男方所有。2001年6月5日，王建光与金德喜签订《房屋买卖协议》并办理公证，约定金德喜以10万元出售该房屋，并由王建光负责清偿后续银行贷款199076.72元。同年6月8日，王建光支付10万元后入住诉争房屋至今。2007年4月王建光将贷款还清后，因金德喜下落不明，诉争房屋亦被法院查封，王建光诉至一审法院，要求确认其与金德喜签订的《房屋买卖协议》有效。2008年6月10日，武汉市江汉区人民法院作出（2007）汉民二初字第773号民事判决书，确认《房屋买卖协议》有效。2013年12月4日，金德喜去世。2016年7月5日，金承伟申请办理继承公证。同年8月31日，通过该继承公证将诉争房权属登记转移至其名下。次日,金承伟与郑重签订《武汉市存量房买卖合同》,约定将诉争房屋以80万元价格出售给郑重。嗣后，双方办理过户登记手续。2016年10月31日，郑重与何涛签订《武汉市存量房买卖合同》，双方约定郑重以730860元将诉争房屋出售给何涛。同年11月2日，何涛与渤海银行股份有限公司办理个人二手房按揭抵押借款合同，贷款112万元，贷款时间20年，用于购买诉争房屋。何涛从2016年12月15日偿还贷款至今。因王建光无法办理诉争房权属登记，故诉至法院，提出前述诉讼请求。何涛称在购买诉争房时，郑重说房屋在出租，没有开门进入诉争房屋看房，因系投资故仅对房产证进行了审理。审理中，王建光提出对诉争房两次转让交易时的市场价值进行评估。经一审法院委托，北京东华天业房地产评估有限公司于2019年4月3日作出评估报告，结论为2016年9月1日诉争房的总价值为143.94万元。2016年10月31日诉争房的总价值为147.99万元。一审法院认为，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十五条对一房数卖问题作出指引:“审理一房数卖案件纠纷时,如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”。本案中王建光与金德喜签订的《房屋买卖协议》，王建光支付房款后从2001年6月居住诉争房屋至今。虽因各种原因，王建光一直未办理诉争房屋权属登记，但王建光已公开、长期占有诉争房十余年，且王建光与诉争房屋原所有人金德喜之间关于诉讼房屋的买卖协议，已经生效法律文书予以确认。在金德喜去世后，其子金承伟于2016年8月31日以继承公证的方式取得诉争房屋权属登记。因诉争房屋已由其父金德喜出售给王建光，故金承伟通过继承公证取得其父亲已出售给他人的房屋的权属登记亦不当。次日金承伟即将该房屋以低于市场价的价格（市场价值143.94万元）80万元出售给郑重。同年10月31日,郑重再次以低于市场价的价格（市场价值147.99万元）730860元出售给何涛。但郑重、何涛购买诉争房屋时，其作为理性购房人，均未对所购房屋的权利及房屋的实际状况进行合理审查，亦未进入诉争房屋查明其已由他人占有使用的情况。何涛称郑重告知其房屋在出租，因其系投资，仅审查了房产证，明显不合常理。郑重、何涛以明显低于市场价的价格交易诉争房屋，即使如何涛所称其买受价不是登记机关备案的合同价格730860元，其实际支付112万元，也明显低于当时的市场价格147.99万元。故王建光的权利保护顺位应优于金承伟、郑重、何涛。综上,对于王建光要求确认其享有武汉市江汉区御庭园12层1502室的房产所有权、何涛协助其办理产权过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。对于何涛辩称其系善意第三人的意见，因其以明显低于市场价的价格取得诉讼房屋，其非善意取得，故一审法院对其辩称其系善意第三人的辩称意见，不予采信。据此,依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百三十条，《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决:一、坐落于武汉市江汉区御庭园12层1502室房屋（建筑面积121.81平方米）归王建光所有。二、何涛于判决生效之日起十日内配合王建光办理武汉市江汉区御庭园12层1502室房屋过户登记手续,登记至王建光名下。一审案件受理费18300元,保全费5000元，由金承伟、郑重、何涛共同负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系因房屋买卖合同而引起的纠纷，根据现已发生法律效力的一审法院（2007）汉民二初字第773号民事判决书，确认王建光与金德喜签订《房屋买卖协议》有效。王建光对诉争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，已公开、长期占有诉争房屋十余年，且涉案房屋，金德喜及其家人从未要求返还。金德喜死亡后，金承伟通过继承公证的方式取得诉争房屋权属登记。后金承伟将该房屋以低于市场价的价格（市场价值143.94万元）80万元出售给郑重。郑重又以低于市场价的价格（市场价值147.99万元）730860元出售给何涛。金承伟、郑重之间的房屋买卖合同及过户行为明显侵犯了王建光的合法权益。现诉争房的总价值为147.99万元。本案中，郑重、何涛购买诉争房屋时，其作为理性购房人，均未对所购房屋的权利及房屋的实际状况进行合理审查，亦未进入诉争房屋查明其已由他人占有使用的情况尽到审慎义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。但何涛提供的证据并不足以证明其与郑重以及郑重与金承伟的买卖行为能排除合理怀疑。首先，涉案房屋当时由王建光用于居住，虽何涛称郑重告知其房屋在出租，但涉案房屋由王建光实际占有使用而并非郑重、金承伟，其次，何涛、郑重应明知涉案房屋可能存在权属纠纷，再次，何涛、郑重就涉案房屋达成的交易价格不足《评估报告书》中确定的市场总价值为147.99万元，已经明显低于市场价格。因此，何涛、郑重达成的交易不能排除合理怀疑。故一审判决支持王建光主张的诉讼请求于法有据。何涛上诉既未有新的事实和理由，亦未提交充分证据来证实自己的主张，其上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，何涛上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，公告费200元，由何涛负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  叶 欣审判员  胡丹丹二〇二〇年九月七日书记员  陈旭敏