黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑01民终2629号 上诉人（原审被告）：张杰，女，1947年6月17日出生，汉族，哈尔滨市第一百货公司退休人员，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：石建荣，黑龙江大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽娜，黑龙江大地律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王婷，女，1982年3月10日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 被上诉人（原审被告）：黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区长江路鸿翔名苑小区祥福阁1层2号门市。 法定代表人：王文齐，董事长。 被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨群力支行，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区群力第五大道1877号S5商服首层。 负责人：李连全，行长。 委托诉讼代理人：盛泽严，男，1994年2月17日出生，汉族，该银行员工，住黑龙江省集贤县。 委托诉讼代理人：时广海，男，1985年3月3日出生，汉族，该银行员工，住哈尔滨市南岗区。 上诉人张杰因与被上诉人王婷、黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司（以下简称骄阳公司）、上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨群力支行（以下简称浦发银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2××9）黑0102民初14944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。 张杰上诉请求：撤销一审判决，驳回王婷的诉讼请求。事实和理由：一、张杰到一审法院取起诉状时才见到王婷给沈大洋出具的授权委托书，而在此之前张杰已经对与王婷、骄阳公司签订的居间合同及补充协议依法行使了撤销权，该居间合同及补充协议已归于无效，自始没有法律约束力，一审判决认定该居间合同与补充协议合法、有效，是错误的。2××9年9月14日，张杰与王婷、骄阳公司签订了居间合同及补充协议，该合同的填写说明第三条明确写明“接受他人委托代理出售、买受房屋的，应在签订本合同前出示委托人具有法律效力的授权委托书，明示代理权限、期限。”据此，沈大洋在签订居间合同时没有出示王婷的授权委托书，为无权代理。《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。据此，沈大洋签订居间合同时为无权代理，骄阳公司未履行查验卖方身份证明、委托授权的经纪服务义务，张杰作为善意第三人在王婷追认沈大洋的代理权之前，对居间合同及补充协议享有撤销权。2××9月16日，张杰向骄阳公司的负责人发出了解除合同的短信通知，依法行使了撤销权。在张杰行使撤销权之前，王婷没有给骄阳公司出示书面的授权委托书的事实，一审各方当事人均无异议。所以，本案所涉的居间合同及补充协议在张杰依法行使撤销权时，已归于无效，一审法院认定该合同及补充协议合法有效是错误的。二、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定，“签订居间合同当日沈大洋未出示授权委托书。骄阳公司自认2×2××9年9月16日张杰向骄阳公司负责人发出解除合同短信通知时，负责人员于2××9年9月17日电话告知王婷本人，王婷本人未对沈大洋的代理行为提出质疑，故可以推断出沈大洋在代签居间合同时已取得王婷本人同意。”此处认定是错误的。居间合同的填写说明第三条明确约定，在签订本合同前应当出示具有法律效力的授权委托书，明示代理权限、期限。也就是说，沈大洋在签订合同时没有出示授权委托书，就已明确其是没有代理权的。根据居间合同的约定，是否有代理权只能依据具有法律效力的授权委托书予以确认，而不能进行推断。况且，骄阳公司的负责人在没有见到王婷本人、没有见到王婷公证委托书的情况下，根本不能确认接听电话的就是王婷本人。所以，一审判决推断沈大洋在签合同时有代理权是错误的。2.一审判决认定“是否需要提交书面的授权委托书在于骄阳公司、张杰在签约时是否要求沈大洋提供，且在张杰对沈大洋身份提出异议后，骄阳公司已联系王婷提交授权委托书，能够证明沈大洋具有代理权。”此处认定是错误的。一是前述已提到居间合同的填写说明中明确写明，签订居间合同前必须出示具有法律效力的授权委托书。一审法院认定是否需要提交书面授权委托书在于骄阳公司、张杰是否要求提供，与居间合同的约定相悖。二是骄阳公司联系王婷提交授权委托书，不是在张杰对沈大洋的身份提出异议后，而是张杰对合同行使了撤销权之后。张杰在2××9年9月16日给骄阳公司发出解除合同通知，骄阳公司自认于2××9年9月17日联系王婷，此事实一审判决予已经认定。张杰于2××9年9月16日行使的撤销权，不仅仅是对沈大洋的身份提出异议。三是王婷在骄阳公司联系其之后，对沈大洋出具授权委托书是事后追认行为，追认行为证明的是沈大洋签订合同时不具有代理权，才需事后追认。所以，一审法院认定张杰对沈大洋的身份提出异议之后，骄阳公司联系王婷提交授权委托书，证明沈大洋具有代理权，此认定与事实相悖。浦发银行保付通业务协议中的定金3万元是张杰支付的，应返还给张杰，一审判决给付王婷错误。 王婷辩称：2××9年9月14日，王婷委托代理人沈大洋与张杰、骄阳公司签订居间服务合同。合同约定，王婷自愿将案涉房屋出售给张杰，房屋总成交价为1144000元；本协议签订之日，张杰应支付购房定金3万元，张杰于合同签订后28日内将购房款存入指定资金监管账号；王婷受托人沈大洋保证自己有权出售上述房屋，受托人有权签订本合同；若张杰单方违约，张杰所支付的定金不予退还，并承担本合同约定的全部经纪服务费用。一审判决认定事实正确。首先，王婷拥有该房屋的所有权，能够合法处分房屋。其次，王婷配偶沈大洋拥有代为签订买卖合同的权利，在居间服务合同第九条第二项中已经写明，甲方受托人沈大洋保证自己为有权出售上述房屋的委托人，有权签订本合同。张杰作为房屋的买受人，在签订合同时已经了解到该房屋的所有权人是谁，房屋的出售人以及出售人和沈大洋的代理关系，张杰在签订房屋时也未对王婷及沈大洋的身份提出任何异议，表明张杰以及中介机构对沈大洋的代理身份是认同的，如果对此有异议，完全可以不签订合同，拒绝购买该涉案房屋。可见沈大洋在签订该合同时有代理权，张杰在签订合同时作为完全民事行为能力人，有认知能力，并非善意的第三人，也不享有撤销权。张杰应对自己的签字行为负责，应当承担因违约产生的法律责任。二、一审判决适用法律正确。争议双方签订合同时，张杰交付了3万元定金存放在第三方浦发银行进行资金监管，但合同签订后多日，张杰迟迟不交后续款项，后了解张杰不想继续购买此房屋，张杰构成根本违约。根据《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案当事人双方并不存在上述法律规定的任何一种可撤销情形，故该房屋买卖合同不可撤销。根据《合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据双方签订的居间服务合同第九条第二款第四项的约定，若乙方单方违约，乙方所支付的定金不予退还，并承担本合同约定的全部经纪服务费用及双方为追究乙方约定责任而支付的合同费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。根据上述法律及合同的规定，因张杰根本违约，导致合同目的不能实现，张杰系解除合同的过错方，无权要求返还定金。因该定金存放在浦发银行指定账户，故应由浦发银行向王婷进行支付。张杰在一审前看到过委托书，骄阳公司通过微信给张杰传过相关情况。 王婷向一审法院起诉请求：1.解除王婷与张杰、骄阳公司签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》及《居间服务补充合同》；2.张杰给付王婷定金3万元（由浦发银行直接返还王婷）。 一审法院查明：2××9年9月14日，王婷委托代理人沈大洋与张杰、骄阳公司签订合同号为HF8-00008358的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》，合同约定：王婷自愿将坐落在道里区龙湖路2645号群力家园A5号楼2单元3层1号房产出售给张杰；房屋总成交价为1144000元，为确保交易安全顺畅，本协议签订之日，张杰应支付购房定金30000元；双方同意按全额现金交易方式付款，同时张杰已支付的定金可冲抵购房款，张杰于合同签订后28日内将购房款存入指定资金监管账号；王婷受托人沈大洋保证自己为有权出售上述房屋的受托人，有权签订本合同，否则愿意承担因此产生的一切法律后果；张杰已亲自实地对上述房屋进行详尽的实地考察，并对房屋状况满意、权证情况清楚，愿意购买上述房屋；若张杰单方违约，张杰所支付的定金不予退还，并承担本合同约定的全部经纪服务费用及张杰为追究王婷违约责任而支付的合理费用；双方约定自行选择银行监管，凭证由银行出具。《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》后附补充协议，协议约定：张杰已于2××9年9月14日将定金30000元以银行托管支付；双方于张杰取得名下不动产权证之日起2个工作日内配合将银行托管的首付房款1114000元释放给王婷；张杰于王婷双方交接房屋并确认各项费用无陈欠、此房户口全部清空时将购房款30000元以银行托管的方式释放给王婷；双方同意在2××9年12月30日前，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。2××9年9月14日，张杰、沈大洋与浦发银行签订编号为BFT65182××90914DJ33的个人保付通业务协议，张杰将定金30000元存入相应的保付通账户。 另查明，王婷和沈大洋系夫妻关系，双方于2012年8月25日登记结婚。2018年11月7日，王婷办理了住址为海南省××亚市天涯区××号的公民身份证。 一审法院认为，王婷与张杰、骄阳公司签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》及补充协议系各方真实意思表示，合法、有效，各方当事人均应按照约定履行义务。张杰抗辩沈大洋签订居间合同时，未出示王婷的授权委托书，且提供的是王婷的虚假身份证，双方签订的居间合同无法律效力，应予撤销。那么，对于沈大洋是否有代理权的问题，王婷、张杰、骄阳公司均认可签订居间合同当日沈大洋未出示授权委托书，但张杰和骄阳公司均未对沈大洋的代签行为提出异议，且骄阳公司作为专业的中介机构，应当对买卖双方身份予以核实后再促成双方交易。骄阳公司自认2××9年9月16日张杰向骄阳公司负责人员发出解除合同短信通知时，负责人员于2××9年9月17日电话告知王婷本人，此时，王婷本人未对沈大洋代理其签订居间合同一事提出质疑，故可以推断出沈大洋在代签居间合同时已取得王婷本人同意，而是否需要提交书面的授权委托书在于骄阳公司、张杰在签约时是否要求沈大洋予以提供，且在张杰对沈大洋代理身份提出异议后，骄阳公司已联系王婷提交授权委托书，能够证明沈大洋具有代理权，从而说明沈大洋代理权问题并非张杰要求解除居间合同的根本原因；而对于沈大洋签订居间合同时提供的是否为王婷的虚假身份证、是否存在欺诈行为导致合同无效或撤销的问题，首先，王婷已于2018年11月7日在海南省××亚市重新办理了身份证，沈大洋签订居间合同时提供的住址为哈尔滨市的王婷身份证应为作废身份证，但该作废身份证并不能说明王婷一方具有欺诈（骗）的意图，因案涉房屋产权人确实为王婷，且张杰自认知道王婷是三亚非哈尔滨户籍的时间是在2××9年9月20日左右，即张杰向骄阳公司发出解除合同短信通知时，其还不知道王婷户籍地为海南省××亚市，且张杰抗辩的王婷为海南人，案涉房屋产权证2××9年刚下发，如两年内出现问题无法找到海南三亚的王婷的抗辩理由亦不能成立，因在签订居间合同时，双方约定“2××9年12月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续”，如张杰想在两年后再办理变更登记就应当预料到两年后办理产权变更的交易风险，且即便是王婷为海南省户籍也并不会使交易风险变得更大，因为双方签订的居间合同及补充协议均约定购房款托管条款及释放购房款的条件，故张杰不能因未发生的交易风险来否定已签订的居间合同的法律效力。因王婷与张杰均要求解除合同，骄阳公司亦同意解除，故对于王婷要求解除与张杰、骄阳地产签订居间合同及补充协议的诉讼请求，一审法院予以支持；因张杰违反合同约定单方违约，对于存放于浦发银行托管的定金30000元不应予以退还，故对于王婷要求浦发银行直接将定金30000元给付王婷的诉讼请求，一审法院予以支持。因王婷主张解除的居间服务补充合同第六条约定双方争议的解决方式为提交哈尔滨仲裁委员会仲裁，双方已通过书面协议选择了仲裁的解决方式，故对王婷的该项诉请一审法院不予审理。 综上所述，依照、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除合同号为HF8-00008358的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》及补充协议；二、浦东银行于本判决生效之日起十日内将编号为BFT65182××90914DJ33的个人保付通业务协议中的定金30000元给付王婷。 二审期间各方当事人均无新证据向法庭举示。 另查明：2××9年9月16日，张杰向骄阳公司发送短信，内容为：“我是你家中介帮助购买群力家园A5-2-3-1号房的买主张杰。现我通知你，购房合同签订时，房主本人未出现及有关违规问题，使我对该房产权有异议，故此合同是有问题的无法律效力合同，需解除，请你通知卖方见面说明。” 本院经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，关于王婷要求张杰给付定金3万元依据是否充分的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条规定：“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。”即委托代理必须有委托授权，被代理人将代理权授予代理人，才能使代理人有权代理被代理人实施民事法律行为。委托代理的授权是要式行为，被代理人应向代理人出具授权委托书。一审法院认定，王婷、张杰、骄阳公司均认可签订居间合同当日沈大洋未出示授权委托书。此情况导致双方产生争议，各方对居间合同的解除均有过错。骄阳公司作为专业的居间服务机构，应审核合同签订主体是否具有相应的资格、授权，有委托代理的应核实相关情况，要求受托人提供书面的授权委托书，明确代理权限、期限，将相关手续留存并向对方出示。张杰作为房屋买受人，也应核对交易相对人的身份，张杰在未审查对方授权委托手续的情况下签订合同，应视为认可沈大洋代理王婷签订合同，或足以相信沈大洋有代理权，后又以房屋买受人未出现为由要求解除合同，未履行其审慎注意的义务，应承担相应的合同风险。王婷作为房屋出卖人，在本人未直接参与交易的情况下，应向合同相对人出示授权委托书，属先合同义务、附随义务，不以居间方、买受人是否要求其出示为免责事由，且也并无证据证明张杰明确表示不需要沈大洋出具授权委托书。各方于2××9年9月14日签订合同，2××9年9月16日张杰即通过短信告知骄阳公司因房主本人未出现及有关违规问题需解除合同。说明张杰解除合同的原因还是关于代理权的问题，即在房屋出卖人本人未出现又未出示授权委托手续的情况下张杰对合同后续履行产生不安和担忧，虽然张杰在居间合同上签字，但依然不能免除居间方审查、核实代理权以及出卖人在形式上满足符合代理权成立要件的相关义务。一审法院以张杰签订合同时未对代理权提出异议作为张杰承担全部定金罚则的原因，没有考虑居间方及出卖人的过错及应承担的相应责任，该合同风险全部由张杰负担显失公平。本院综合考量各方在导致合同解除中的过错程度，解除合同的原因及各方作出相应意思表示的时间点等综合因素，酌定由张杰给付王婷1万元。 综上，张杰的上诉请求部分成立，一审判决结论应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2××9）黑0102民初14944号民事判决第一项； 二、变更黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2××9）黑0102民初14944号民事判决第二项为：张杰于本判决生效之日给付王婷1万元； 三、驳回王婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费1100元（王婷预交550元，张杰预交550元），由王婷负担1000元，由张杰负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  孟朋卓 审判员  张禹珩 审判员  赵 晟 二〇二〇年九月九日 书记员  于文娟