贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6256号上诉人（原审原告）：胡敏，女，1985年11月13日出生，汉族，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：姜华，与胡敏系夫妻关系。上诉人（原审原告）：姜华，男，1969年11月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：贵州宇通房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市高新技术产业开发区金阳科技产业园创业大厦484室。法定代表人：胡彤云。委托诉讼代理人：肖国举，贵州黔坤律师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘如越，贵州黔坤律师律师事务所律师。上诉人胡敏、姜华因与被上诉人贵州宇通房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人胡敏、姜华上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实错误，被上诉人将地下室建筑面积全部办成被上诉人独有，违反了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一项，《人民防空国有资产管理规定》第三条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条规定。购房合同第二十四条明确约定建筑物的地下室基础、承重结构、山墙、消防、避难层、设备间、设备层等结构部分归全体业主共有，被上诉人亦违反合同约定。被上诉人贵州宇通房地产开发有限责任公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人无侵占上诉人公摊建筑面积、中立面积，共有产权等事实，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。胡敏、姜华向一审法院起诉请求：1、判令被告返还侵占原告公摊建筑面积17.6平方米市值149,600元；2、判令被告返还业主共有产权属于原告部分15.3平方米市值130,050元；3、判令被告返还侵占的属于原告的宗地面积13平米案值65,000元（三项共计344,650元）；4、判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实，2010年10月13日，贵州宇虹房地产开发有限责任公司作为受让人与贵阳市国土资源局作为出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第四条约定本合同项下出让宗地编号为Ｇ（10）31，宗地总面积29023平方米，其中出让宗地面积为24301平方米，出让范围为图示红线范围。本合同项下的出让宗地坐落于云岩区……本合同项下出让宗地的竖向界限以规划部门审定的单体方案的建筑物最低层（不含地下建筑部分）标高为下界限，建筑物最高点标高为上界限。出让宗地空间范围是以上述界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。第五条约定本合同项下出让宗地的用途为住宅。2010年11月16日，贵州宇虹房地产开发有限责任公司与贵阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，该协议约定“一、《国有建设用地使用权出让合同》中的受让人由贵州宇虹房地产开发有限责任公司变更为贵州宇通房地产开发有限责任公司。二、《国有建设用地使用权出让合同》的其余条款不变……”。2013年9月20日，二原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定“第一条出卖人以出让方式取得位于云岩区，总土地面积为24301平方米，编号为Ｇ（10）31号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清……出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为宇通-雅江园……第三条买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第2号楼1单元6层2号房……该商品房合同约定建筑面积91.63平方米，套内建筑面积74.02平方米……第二十四条共有权益的约定……4、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体产权人共有……”。该合同附件二中约定“该商品房公用部位及设施具体情况1、共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明（1）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积厕所、管井、楼梯、入户大堂、山墙、屋顶楼梯及机房。（2）参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数等分摊系数0.2432。（3）不分摊的共用部分配套用房……”。后，被告将上述房屋交付给二原告。二原告于2016年11月22日取得上述房屋的不动产权登记（黔（2016）云岩区不动产权第0035894号），不动产权证书载明以下内容权利人胡敏、姜华共有情况共同共有坐落云岩区三桥马王庙片区权利类型国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权权利性质出让／市场化商品房用途城镇住宅用地／住宅面积共有宗地面积22487.08㎡／房屋建筑面积91.62㎡权利其他状况房屋结构钢筋混凝土结构专有建筑面积74.02㎡，分摊建筑面积17.6㎡。2018年11月6日，被告作为乙方与案外人贵阳市国土资源局作为甲方签订《国有建设用地使用权出让（补充）合同》，主要约定“乙方于2010年通过出让方式取得位于云岩区地块国有土地使用权用于开发“宇通-雅江园”项目，根据出让合同及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》约定，该宗地出让面积24301平方米，用途为住宅用地。根据《省国土资源厅关于规范办理改变土地使用条件手续有关问题的通知》（黔国土资发［2018］133号）、《市人民政府办公厅转发市国土资源局关于贵阳市中心城区地下空间国有建设用地使用权有关工作的措施的通知》（筑府办函［2016］127号）等文件规定及市规划局意见，对于乙方申请补缴“宇通-雅江园”项目地下空间（未计入容积率）出让金完善用地手续有关事宜，经甲乙双方协商，达成如下意见一、该项目地下空间不计容总建筑面积23401.91平方米［其中负一层停车场13614.24平米（出让），设备及管理用房2450.17平方米（划拨）；负二层停车场4247.7平方米（出让），人防、设备及管理用房3097.8平方米（划拨）］出让部分分摊的国有建设用途使用权补缴土地出让金事宜，乙方按贰佰肆拾捌万壹仟伍佰贰拾肆元整（小写￥248.1524万元）缴纳。该项目地下空间（停车场）需补缴土地出让金为地下价值最高一层（负一层）……四、本合同作为《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》的补充合同……”。2018年11月8日，被告向贵阳市财政局缴纳了上述款项。后被告取得位于云岩区的首次登记。2019年3月13日，被告取得位于云岩区现房备案证明，该备案证明载明部分内容如下房屋性质商品房销售房屋情况车库负1层、负2层407套建筑面积17217.18平方米。其他房屋情况设备用房负1层6套，建筑面积1864.99平方米，备注配电室、水泵房等；门卫室负1层1套45.09平方米；配套用房负1层1套29.60平方米；垃圾站负1层1套58.59平方米；人防工程负2层1套2662.10平方米合计10套4660.37平方米。原告认为被告违法办理了上述房屋备案登记侵害了原告的权益，故将被告诉至一审法院，诉请如前。庭审中，被告还提交了云岩区2号楼及云岩区地下室的两份《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，拟证明被告修建负1、2层并未侵占二原告的公摊面积，因为公摊面积的确定应该是现计算分摊系数，分摊系数＝共有建面／套内建面，两份测绘报告是分开测绘的，没有相交性。原告对此不予认可，2019年10月8日地下室测绘报告已经是交房5年后才测绘，违反法律规定。一审法院认为，本案的争议焦点在于1、原告主体是否适格；2、被告取得云岩区地下室负1层、负2层部分空间的所有权是否侵害原告的权益。关于争议焦点1，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”及《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项……”之规定，原告系被告开发的云岩区的业主，其认为云岩区地下室属于业主共同共有，被告将宇通-雅江园的地下室房屋产权办理至被告名下侵害了原告作为共有人之一属于其本人一部分的权益，故原告是与本案有直接利害关系的公民，原告诉讼主体适格。对被告提出原告主体不适格的意见，一审法院不予采纳。关于争议焦点2，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”之规定，被告已取得位于云岩区的首次登记，虽然原告主张被告的该取得违法，但被告对上述房屋的首次登记尚未被撤销，被告是上述房屋的权利人，现原告主张被告侵占其作为共有人的权利，无事实及法律依据，故对其诉请均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”之规定，判决：驳回原告姜华、胡敏的诉讼请求。案件受理费3,234元（已减半收取），由原告姜华、胡敏负担（该款原告已预交）。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”规定，被上诉人已取得位于云岩区的首次登记，上诉人主张前述负一层、负二层的不动产登记在被上诉人名下违反法律规定及合同约定，实际是对行政机关作出的不动产产权登记的行政行为的合法性有异议，不属于本案民事诉讼的审查范围，在相关产权登记未被撤销前，上诉人主张被上诉人侵占其作为共有人的权利依据不足，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人胡敏、姜华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,234元，由上诉人胡敏、姜华负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年九月八日书记员 帅艳芷