北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终5820号上诉人（原审原告）：北京天石天星科技有限公司，住所地北京市门头沟区美安路7号院1号楼1层106室。法定代表人：刘胜利，总经理。被上诉人（原审被告）：刘桂云，女，1963年6月11日出生。被上诉人（原审被告）：王佳琳，女，1987年7月17日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王迎春（刘桂云之夫、王佳琳之父）。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王宗玉，北京市地石律师事务所律师。上诉人北京天石天星科技有限公司（以下简称天星公司）因与被上诉人刘桂云、王佳琳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初17047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天星公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判刘桂云、王佳琳支付我方停产停业损失42300元（70.5平方米×600元/平方米）。事实和理由：北京云龙一然科技有限公司（以下简称云龙一然公司）在没有通知我方或沟通的情况下，于2017年5月8日擅自断网线、电话线，断水断电，拆除楼梯扶手、厕所、楼道，导致我公司无法生产经营，理应赔偿我方营业损失。刘桂云、王佳琳辩称，同意一审判决，不同意天星公司的上诉请求和理由。天星公司向一审法院起诉请求：1.判令刘桂云、王佳琳共同退还天星公司房屋租金8511元、押金803元及利息(以9314元为基数，自2017年5月9日计算至实际偿还之日按照年利率4.35％计算);2.判令刘桂云、王佳琳共同依法支付停产停业损失42300元(70.5平米*600元/平米)。一审法院认定事实：2016年8月10日，云龙一然公司（出租方，甲方）和天星公司（承租方、乙方）签订最后一份书面《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于石景山区古城南街路东77号D座415、419、421室共计70.5平方米房屋，每三个月租金为8511元。该合同第二条约定“租赁期限：因古城南街地区面临拆迁的可能，合同到期的不再整年续签，先续签3月（2016-8-10至2016-11-9）的方式，及时交费，不许拖欠。在此时间内抓紧找房，直至搬迁结束（必须在不影响国家拆迁前搬清）。”第六条第五款约定“合同期间如遇不可抗力（包括国家征用或占用、战争或地震等），双方各自承担各自的损失，乙方无条件搬出。甲方退还乙方预付但尚未使用的租金、保证金、押金”。另查，古城南街路东侧（南区）系北京古城泰然投资管理公司所有的集体土地，该区域委托北京惠源祥和管理咨询中心进行管理。北京云龙一然科技有限公司与北京天石天星科技有限公司自2010年起就上述房屋建立租赁关系。2017年3月1日，石景山区人民政府发布通告：自该通告发布之日起，国土、规划、城管、住建、工商、公安等相关执法部门将在全区范围内对违法占地、违法建设等行为加大集中整治力度。2017年3月，北京市石景山区治乱疏解建高端暨专项行动指挥部办公室发布《致广大居民的一封信》，要求石景山区行政区域内的违法建设的建设人、所有人、管理人应当在街道违法建设拆除通知后，在规定的时间内将违法建设自行拆除。逾期不拆除，相关执法部门将强制拆除。2017年7月17日，北京惠源祥和管理咨询中心出具《说明》，其于2017年4月13日召开“疏解整治促提升”誓师大会，并对主动交房的承租户给予奖励。后对涉案房屋予以拆除。2019年3月11日，北京云龙一然科技有限公司作出股东会决议，确认注销公司，注销后的未尽事宜由全体股东（王佳琳、刘桂云）承担。同日，北京云龙一然科技有限公司经北京市工商行政管理局石景山分局核准注销。另查，北京云龙一然科技有限公司于2017年5月8日对涉案房屋断水断电，庭审中，双方均认可涉案《房屋租赁合同》于2017年5月8日解除，本案中仅要求处理合同解除后的相关纠纷事宜。天星公司主张刘桂云、王佳琳退还押金803元和2017年5月9日至2017年8月9日期间的租金8511元，刘桂云、王佳琳认可上述数额并同意退还。刘桂云、王佳琳主张北京云龙一然科技有限公司于4月份以在门口张贴通知的方式通知天星公司退还租金、押金，天星公司对此不予认可，刘桂云、王佳琳就此亦未提交其他充分证据证实。另，天星公司亦未提交证据证实北京云龙一然科技有限公司拒绝退还其租金、押金。天星公司自认2017年6月6日北京云龙一然科技有限公司主动提出要退还剩余租金及押金，天星公司因刘桂云、王佳琳拒绝支付补偿而拒收退款。天星公司主张其将承租房屋进行了墙壁粉刷，具体时间无法明确，无证据提交法庭；天星公司主张刘桂云、王佳琳取得了停产停业损失，刘桂云、王佳琳亦不同意支付并提交2010年10月19日北京天石天星科技有限公司签署《承租人承诺书》，上载：现有承租人刘胜利租用北京云龙一然科技有限公司位于北京市石景山区古城南街路东77号D座415室的场地，需要办理地址变更手续。本人郑重承诺：如果遇有国家征地、上级主管部门发展用地或者经政府批准进行拆迁须收回本场所时，本人无条件服从，不索取任何补偿，并在政府有关部门或上级主管部门公布的期限内停止经营活动迁出本场所，否则造成一切后果由本人承担。一审法院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，北京天石天星科技有限公司与北京云龙一然科技有限公司签订的《房屋租赁协议》，该合同约定租期为2016年8月10日至2016年11月9日。租赁期间届满后，北京天石天星科技有限公司继续使用租赁物，又交纳租金至2017年8月9日，但双方未签订书面合同约定租赁期限，应当认定北京天石天星科技有限公司与北京云龙一然科技有限公司自2016年11月10日起成立不定期的租赁合同关系。现北京云龙一然科技有限公司于2019年3月11日注销，因刘桂云、王佳琳在股东会决议中承诺注销后的未尽事宜由股东承担且其注销时明知此笔债务存在，故本案涉案租赁关系的债权债务应由刘桂云、王佳琳承继。庭审中，双方确认北京天石天星科技有限公司与北京云龙一然科技有限公司的房屋租赁合同关系于2017年5月8日解除并确认应退还押金803元、2017年5月9日至8月9日期间的租金8511元，对此法院不持异议。就天星公司主张的利息，刘桂云、王佳琳主张北京云龙一然科技有限公司于2017年4月即通知天星公司领取剩余租金及押金，但未提交充分证据证实，现天星公司自认其于2017年6月6日接到领取租金、押金通知，故对于天星公司主张的2017年5月9日至2017年6月5日的利息损失，法院予以支持。天星公司主张按照年利率4.35%计算利息，综合考虑本案案情及双方的证据，法院对此按照中国人民银行同期存款利率予以支持。关于2017年6月6日之后的利息，因天星公司自认北京云龙一然科技有限公司曾主动提出退还剩余租期的租金及押金，但天星公司未接受，该部分损失系天星公司行为造成的、自行扩大的损失，故法院对天星公司主张的该部分利息主张不予支持。就天星公司主张的停产停业损失及装修损失，法院不予支持，理由如下：首先，2017年3月本区政府发布相关清退公告，此时双方于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》已经期满；其次，自2016年11月10日起，双方之间系不定期租赁合同关系，北京云龙一然科技有限公司有权在任意时间要求解除合同，只需给予北京天石天星科技有限公司合理期限。实际履行中，双方于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》已经载明“在此时间内抓紧找房，直至搬迁结束（必须在不影响国家拆迁前搬清）。”其后亦通知北京天石天星科技有限公司尽快搬离，并于2017年5月8日采取断水断电的方式要求北京天石天星科技有限公司搬离，双方租赁关系亦于2017年5月8日解除。且在双方签订的《房屋租赁合同》中，双方对于该国家可能做出的清退行为已经存在预期并约定双方各自承担各自的损失，承租方无条件搬出；最后，天星公司早在2010年10月10日即签署《承租人承诺书》承诺放弃索取补偿的权利。故法院认为天星公司再行主张停产停业损失及装修损失无事实与法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、刘桂云、王佳琳于本判决生效后七日内退还北京天石天星科技有限公司2017年5月9日至2017年8月9日期间的房屋租金8511元、押金803元及利息（以9314元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算，自2017年5月9日起计算至2017年6月5日止）；二、驳回北京天石天星科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据当事人的诉辩情况，本案的争议焦点是天星公司是否有权利取得停产停业损失。基于如下理由，天星公司要求取得停产停业损失的请求应不予支持。1.2016年11月10日起，天星公司与出租人没有签订书面的合同，2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》中，已经约定因面临拆迁而不再整年续签，还约定天星公司在此期间抓紧找房，应认定双方形成不定期租赁关系，出租人有权行使任意解除权，但要给予天星公司必要的准备时间。2017年3月份，石景山区人民政府及治乱疏解建高端暨专项行动指挥办公室以发布通告和公开信的方式要求腾退，及至出租人于2017年5月8日采取断水断电的方式要求天星公司搬离，应当认定出租人给予了天星公司必要的腾退时间。考虑到，双方在2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》中也已经约定如遇国家征用或占用，双方各自承担各自的损失，应认定双方对于拆迁时的权利义务已经进行了约定。天星公司要求取得停产停业损失的请求无事实和法律依据，应不予支持。2.天星公司早在2010年10月10日就以签订《承租人承诺书》的形式放弃了索取任何补偿的权利。天星公司要求取得停产停业损失的请求无事实和法律依据，应不予支持。综上所述，北京天石天星科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费858元，由北京天石天星科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  辛 荣二〇二〇年九月十五日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳