湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初2208号 原告：湘潭万达广场投资有限公司。 法定代表人：吕正韬，执行董事。 委托诉讼代理人：朱娟，湖南湘晋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田迪寰，湖南湘晋律师事务所律师。 被告：沈毅，男，1990年6月14日出生，汉族。 原告湘潭万达广场投资有限公司诉被告沈毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘潭万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人田迪寰、被告沈毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湘潭万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2019年7月9日签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告交还其租赁的湘潭万达广场********；3、判令被告立即支付2019年7月20日至2019年10月19日的租金16644元、2020年1月20日至2020年4月19日的租金16644元、2020年4月20日至2020年5月21日的租金5917元、2020年5月22日至5月28日交还房屋7日期限的房屋占用费1294元，以上合计40499元。2020年5月28日之后的房屋占用费，按日租金标准的200%每日计算，直至被告交还房屋之日止；4、判令被告立即支付原告租金逾期违约金（暂计算至2020年6月17日止，实际应计至全部欠款付清之日止）3274元（其中租金16644元的违约金从2020年1月21日起算；租金5917元的违约金从2020年4月21日起算；房屋占用费1294元的违约金从2020年5月29日起算；免租期租金16644元的违约金从2020年5月21日起算。违约金按欠付费用的1‰每日计算至费用全部付清之日止）；5、判令原告不予退还被告保证金11096元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年7月9日签订了《租赁合同》，被告租赁原告湘潭万达广场********。合同约定租赁期限为36个月，自2019年7月20日至2022年7月19日止；租金每月5548元，按季度支付，每租赁季度届满之日前交纳下季度租金，每年的7月19日至10月9日为免租期；保证金为11096元，合同终止且租户无违约情形可无息退还，如因租户违约导致合同终止的，则原告有权将该保证金没收，若原告违约导致合同终止的，该保证金应双倍返还租户；租户逾期交纳租金的，每延迟一日应向原告支付相当于欠费金额1‰的违约金,延迟超过30日，原告有权单方解除合同；若租户违约造成合同提前终止的，免租期的租金按租金标准应由租户补交；合同还约定，合同终止后，租户应当在7日内向原告交还房屋，该7日按合同约定标准由租户交纳房屋占用费，超过7日则按200%的租金标准向原告支付房屋占用费。合同签订后，被告仅于2019年7月9日交纳了保证金11096元并支付了2019年10月19日至2020年1月19日首季度租金16644元，自2020年1月20日起开始拖欠租金，原告遂于2020年5月21日向被告致函，解除与被告的租赁合同。由于被告严重违约，应按合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告沈毅辩称：对原告的起诉状所诉有异议。合同签订以后就一直没有生意，到年底时被告就告诉原告不想开店了，并关了门。后来又因为疫情影响直到2020年3月份被告将钥匙交给原告的工作人员邓春兰，合同就实际已经解除，只是没有书面解除协议。 原告为支持其诉讼请求及被告为支持其答辩主张，双方向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院认证如下：对原告提交的租赁合同、收款收据两份、解除合同通知函及微信送达聊天记录、律师催款函、商铺内现状照片，被告对真实性无异议，本院予以采信；对被告提交的与原告管理工作人员微信聊天记录的真实性无异议，本院予以采信。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实： 2019年7月9日，原告湘潭万达广场投资有限公司与被告沈毅签订了一份《租赁合同》，合同约定：被告租赁原告湘潭万达广场********；租赁期限为36个月，自2019年7月20日至2022年7月19日止；租金每月5548元，按季度支付，每租赁季度届满之日前交纳下季度租金，每年的7月20日至10月19日为免租期；保证金为11096元，合同终止且租户无违约情形可无息退还，如因租户违约导致合同终止的，则原告有权将该保证金没收，若原告违约导致合同终止的，该保证金应双倍返还租户；租户逾期交纳租金的，每延迟一日应向原告支付相当于欠费金额1‰的违约金,延迟超过30日，原告有权单方解除合同；若租户违约造成合同提前终止的，免租期的租金按租金标准应由租户补交；合同终止后，租户应当在7日内向原告交还房屋，该7日按合同约定标准由租户交纳房屋占用费，超过7日则按200%的租金标准向原告支付房屋占用费等。合同签订后，被告于2019年7月9日交纳了保证金11096元并支付了2019年10月19日至2020年1月19日首季度租金16644元。被告租赁案涉商铺经营水果店至2020年1月8日，该日被告与原告管理人员邓某联系，告知邓某其无法继续租赁经营，请求邓某帮忙推介转让其商铺。2020年3月2日被告将商铺钥匙交给原告管理人员邓某，根据原告拍摄于2020年7月28日的商铺内照片显示，至拍摄时商铺内仍有空调及一些货架等设施未搬离，直到本案庭审过程中被告自认在2020年8月1日左右才腾空商铺。 被告从2020年1月8日后其涉案商铺未再经营，也未交纳2020年1月20日后的商铺租金。原告于2020年5月21日向被告致函，通知解除与被告的租赁合同。因双方就解除合同后的债权债务无法协商一致，遂成诉讼。 本院认为，本案原告湘潭万达广场投资有限公司与被告沈毅签订的《租赁合同》系原告提供的格式合同，但该合同条款中对合同保证金部分“本合同因乙方（注：租户）违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金”的约定不符合相关法律规定，保证金的法律性质不等同于定金，不能适用定金罚则。故该条款应认定为无效；另该合同中房屋占用费约定“乙方仍未将该房屋交还甲方，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费”，该约定不符合公平原则，明显加重租户的责任，依法也应认定为无效；合同其余条款不违反法律的规定，本院依法确认其法律效力。被告沈毅在经营不善的情况下向原告方提出终止租赁关系的意思表示，但并未正式通知原告解除租赁合同，也没有将所租商铺腾空交还原告，故原告依据合同约定解除租赁合同依法成立。涉案租赁合同自原告2020年5月21日致函解除合同通知送达被告之日起已经解除，原告要求判令解除该合同已无必要；另因被告沈毅在本案庭审前已经将所租商铺腾空且商铺钥匙早已交还原告，故原告要求判令被告返还涉案商铺也已无必要。被告沈毅在租赁合同有效期间仅交纳了一个季度的租金，应按合同约定付清所欠租金。被告在合同有效期内从2020年1月20日至2020年5月21日未交纳租金，应交纳租金为2020年1月20日至2020年4月19日的租金16644元，2020年4月20日至2020年5月21日的租金5917元。合同解除后被告未及时腾空商铺，应按合同约定的月租金的标准支付商铺占用费至实际腾房时止。被告从2020年5月21日合同解除到2020年8月1日腾空商铺，占用商铺72天，应支付占用费13315元。故本院对原告要求被告支付租赁合同有效期内所欠租金22561元的诉讼请求及租赁合同解除后的商铺占用费13315元的诉讼请求均予以支持。鉴于本案租赁合同有效期内发生了新冠病毒疫情的影响，本次疫情对被告在内的商户影响较大，属不可抗力情形，应予免除被告部分责任。又鉴于租赁合同约定了每年免租三个月的规定，本案租赁合同有效期内的免租期是2019年7月20日至2019年10月19日，故本院酌情对原告要求判令被告支付判令被告立即支付2019年7月20日至2019年10月19日的租金16644元的的诉讼请求以及要求被告支付违约金的诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条之规定，判决如下： 被告沈毅应支付原告湘潭万达广场投资有限公司租金 22561元，支付商铺占用费13315元，合计35876元。冲抵原告应退被告保证金11096元，被告还应支付原告24780元。此款限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告湘潭万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。 被告未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费1180元，减半收取590元，由被告沈毅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  李春平 二〇二〇年九月十七日 代理书记员  陈 蜜