湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初2713号原告（反诉被告）：符叶辉，女，汉族，1979年7月2日出生，住湖南省益阳市赫山区。委托代理人：刘江，湖南国维律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：艾月明，女，汉族，1989年8月15日出生，住湖南省益阳市赫山区。委托代理人：孙博弘，湖南博敏律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人（反诉原告）：益阳市吉屋房地产有限责任公司，住所地：湖南省益阳市桃花仑办事处康复路社区桂园小区20号楼。法定代表人：邹丹，系该公司经理。委托代理人：唐伦，北京清律律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告符叶辉与被告艾月明、第三人益阳市吉屋房地产有限责任公司（以下简称吉屋房地产公司）房屋买卖合同纠纷、反诉原告艾月明与反诉被告符叶辉、第三人吉屋房地产公司房屋买卖合同纠纷及反诉原告吉屋房地产公司与反诉被告符叶辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告符叶辉及其委托代理人刘江、被告艾月明委托代理人孙博弘、第三人吉屋房地产公司代理人唐伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。符叶辉诉称，符叶辉经吉屋房地产公司介绍于2020年4月26日与艾月明签订《房屋买卖合同》，约定符叶辉购买艾月明所有的位于益阳市赫山区房屋，房屋价款为826000元，合同约定由符叶辉按购房定金＋购房首付款＋公积金贷款或银行贷款＋（购房款、政府货币补贴款项）＋交房尾款方式支付。同时约定如果符叶辉因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按甲乙双方互不违约，无息退还已收取的全部购房款及相关资料、证件，本合同自行终止的方式解决。当日，符叶辉向艾月明交纳了购房定金20000元。2020年5月，符叶辉在吉屋房地产公司的安排下向益阳农村商业银行申请办理按揭贷款时未能获得审批通过，导致房屋买卖目的不能实现，经与艾月明及吉屋房地产公司沟通解除合同退还定金事宜，均遭到拒绝。故诉至法院，请求法院判令解除符叶辉、艾月明及第三人吉屋房地产公司于2020年4月26日签订的《房屋买卖合同》，判令艾月明退还符叶辉购房定金20000元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息自起诉之日起至付清之日止。艾月明辩称，符叶辉要求艾月明退还20000元没有依据，因违约方是符叶辉，根据定金法则的原则，该定金不能退还。并反诉称，双方签订的合同约定符叶辉应在2020年7月1日前交付首付款，符叶辉没有支付首付款，构成违约，艾月明与吉屋房地产公司约定，由吉屋房地产公司收取房屋居间服务费6200元，剩余的房屋定金13800元由吉屋房地产公司支付给了艾月明。合同第七条约定，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费，本案中，艾月明已支付律师费5000元。故要求符叶辉承担艾月明支付给吉屋房地产公司的居间服务费6200元；承担艾月明因本案支付的律师费5000元。符叶辉针对反诉答辩称，按照合同约定，艾月明应先解除抵押，双方再办理过户进场手续，艾月明没有办理解除抵押手续，已构成违约。符叶辉在2020年6月已凑齐首付款和相关资料，可以办理相关手续，符叶辉不存在违约行为，不需承担违约责任。且居间服务没有产生有效的效果，不应支付相关居间费用。吉屋房地产公司辩称，本案发生的根本原因是符叶辉违约，其应承担相应的违约责任。并反诉称，《房屋买卖合同》第三条约定符叶辉应向吉屋房地产公司支付居间服务费10200元。第七条约定违约责任。合同签订后，符叶辉向艾月明支付定金20000元，由吉屋房地产公司代为监管，但符叶辉至今没有支付居间服务费，也没有履行合同义务，使合同无法继续履行。2020年7月1日，吉屋房地产公司收取艾月明居间服务费6200元，返还其13800元。吉屋房地产公司已履行了合同义务，因符叶辉拒不履行合同，又拒不支付居间服务费，应承担相应的违约责任。故要求符叶辉支付吉屋房地产公司居间服务费10200元，并承担吉屋房地产公司支付的律师费4000元。符叶辉针对反诉答辩称，符叶辉不存在违约，该居间行为没有产生有效结果，符叶辉不应承担居间服务费和律师费。本案中合同约定买卖双方互不违约，合同自行终止，故符叶辉不应承担责任。本院经审理认定事实如下：2020年4月26日，经吉屋房地产公司介绍，艾月明与符叶辉签订《房屋买卖合同》，双方约定：艾月明将其坐落于赫山区赫山办事处龙岭社区（东方维也纳7＃）905室出售给符叶辉，总售价为826000元，付款方式为购房定金＋购房首付款＋公积金贷款或银行贷款＋（购房款、政府货币补贴款项）＋交房尾款。符叶辉应于2020年4月26日支付艾月明购房定金20000元，符叶辉在产权过户进窗后缴税前支付艾月明购房首付款400000元，选定的手续双方最迟应于2020年6月30日前办理。符叶辉通过银行贷款支付艾月明购房款400000元，交房时支付尾款6000元。符叶辉因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按双方互不违约，无息退还已收取的全部购房款及相关资料、证件，本合同自行终止。合同就居间服务费的支付进行了约定，签订合同后，双方即认可吉屋房地产公司为其已提供完居间服务，艾月明应支付吉屋房地产公司居间服务费8200元，符叶辉应支付吉屋房地产公司居间服务费10200元。双方就违约责任进行约定：如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。签订合同后，符叶辉向吉屋房地产公司支付了购房定金20000元，2020年7月1日，吉屋房地产公司扣除艾月明应支付的居间服务费6200元，余款13800元通过邮政银行转账付给艾月明。2020年5月，因符叶辉提供的资料不全，吉屋房地产公司在益阳农商银行为符叶辉办理银行贷款手续未获通过，至2020年6月30日，符叶辉亦未交付艾月明首付款400000元，导致房屋买卖目的不能实现，经符叶辉与艾月明及吉屋房地产公司沟通解除合同退还定金事宜未果。故诉至法院。上述事实，有《房屋买卖合同》、收条、益阳农商银行卡、银行流水、银行反馈清单、收款收据、转账记录及双方当事人当庭陈述等证据在卷予以证明。本院认为，符叶辉与艾月明及吉屋房地产公司于2020年4月26日签订的《房屋买卖合同》，约定由符叶辉购买艾月明坐落于赫山区赫山办事处龙岭社区（东方维也纳7＃）905室房屋，该合同系双方真实意思表示，且不违法律强制性规定，故本院予以确认。双方在签订的《房屋买卖合同》第二条第（三）项中约定：乙方（符叶辉）因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照以下方式解决：甲、乙双方互不违约，无息退还已收取的全部购房款及相关资料、证件，本合同自行终止。故符叶辉提供的资料不全，吉屋房地产公司在益阳农商银行为符叶辉办理银行贷款手续未获通过，不属于违约行为，且合同已自行终止，不需要另行解除合同，故对符叶辉要求解除双方及吉屋房地产公司签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持；本案中，双方均未违约，均应免责，故艾月明应退还符叶辉交纳的20000元定金，符叶辉要求艾月明支付利息的诉讼请求，本院不予支持；关于艾月明要求符叶辉承担艾月明支付给吉屋房地产公司的居间服务费6200元、承担艾月明因本案支付的律师费5000元的反诉请求及第三人吉屋房地产公司要求符叶辉支付吉屋房地产公司居间服务费10200元、并承担吉屋房地产公司支付的律师费4000元的反诉请求，因吉屋房地产公司作为居间人,向艾月明与符叶辉提供订立合同的媒介服务,艾月明与符叶辉也实际签订了房屋买卖合同且三方就居间服务费用的支付已在合同中详细约定，吉屋房地产公司有权收取相应报酬。因艾月明与符叶辉均未违约，不适用双方约定的违约责任条款且该违约责任条款针对房屋买卖双方，故对艾月明与吉屋房地产公司要求符叶辉支付律师费用的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）艾月明于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）符叶辉购房定金20000元。二、原告(反诉被告)符叶辉于本判决生效后十日内支付第三人（反诉原告）益阳市吉屋房地产有限责任公司居间服务费10200元。三、驳回原告(反诉被告)符叶辉的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）艾月明的诉讼请求。五、驳回第三人（反诉原告）益阳市吉屋房地产有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，反诉费40元，反诉费80元，由被告艾月明负担190元，由原告符叶辉负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  何志勇二〇二〇年九月十六日书记员  蔡 蕾