湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终643号上诉人（原审原告）：宋秀丽，女，1973年6月6日出生，土家族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：杨帆，男，1972年7月14日出生，土家族，住湖南省吉首市，系上诉人宋秀丽配偶。被上诉人（原审被告）：湖南吉首精诚房地产开发有限责任公司，住址：吉首市光明西路精诚广场。统一社会信用代码：9143310170748423XU。法定代表人：黄忠平，系该公司负责人。诉讼代表人：湖南正华企业破产清算事务所有限公司，系该公司破产管理人。委托诉讼代理人：陈雪，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：马云霞，女，1993年1月13日出生，回族，住湖南省吉首市。被上诉人（原审被告）：湖南正华企业破产清算事务所有限公司，住址：湖南省湘西经济开发区。统一社会信用代码：91433101ＭＡ4ＬＬＰ4ＣＸ1。法定代表人：丁洋，系该公司负责人。委托诉讼代理人：陈雪，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：马云霞，女，1993年1月13日出生，回族，住湖南省吉首市。上诉人宋秀丽与被上诉人湖南精诚房地产开发有限责任公司（以下简称“精诚公司”）、被上诉人湖南正华企业破产清算事务所有限公司（以下简称“正华公司”）破产债权确认纠纷一案，宋秀丽不服湖南省吉首市人民法院于2020年4月29日作出的（2020）湘3101民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，通过询问、阅卷的方式进行了审理。本案现已审理终结。宋秀丽的上诉请求：1、撤销原判；2、继续履行于2015年9月20日签订的《商品房买卖合同》；3、确认D栋2703号住房属于宋秀丽的预告登记有效；4、判令办证条件成熟时，于30日内办证。事实和理由：一、认定基本事实错误。1、上诉人宋秀丽与被上诉人精诚公司签订的《商品房买卖合同》，自2011年8月18日起按照约定缴款、完税，并依照合同约定进行了网签、预告登记。2019年11月8日，被上诉人精诚公司对案涉房屋所在楼盘进行再次售卖，后依被上诉人精诚公司管理人的申请，一审法院作出了裁定，裁决了管理人解除网签和预告登记，从而剥夺了上诉人的预告登记的保全效力和破产保护效力。2、2011年8月18日，购买房屋时仅有一套住房，为了满足基本生活需要而购买的，上诉人是真实消费性购房。3、精诚公司进行了二次售卖，说明案涉房屋不属于法律上或者事实上不能履行的合同，签订合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合同有效并能够继续履行。二、适用法律错误。1、预告登记具有保全效力和破产保护效力。其原因在于，预告登记之目的在于期待将来的物权取得，预告登记之性质为担保债权履行的手段，若任意行使解除合同的权利，则有违立法者原本为保护购房者权益而设计预告登记制度的初衷，基于预告登记的请求权并无物权变动效力，但具有对抗物权变动的效力和破产保护效力。2、本案应当适用物权法及其司法解释的相关规定。3、上诉人与被上诉人精诚公司签订合同后，上诉人已按照合同约定支付了首付款，但因被上诉人精诚公司自己的原因，至今未按照合同约定履行办理按揭贷款手续，导致上诉人无法履行剩余房款的交付，由于被上诉人精诚公司的违约，阻碍了合同的旅行，按照相关法律规定，被上诉人正华公司申请解除商品房买卖合同于法无据。针对宋秀丽的上诉，被上诉人精诚公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，宋秀丽与精诚公司签订的买卖合同未实际履行完毕，且宋秀丽不符合消费型购房人的条件，不能对抗破产程序中管理人的解除权。二、预告登记仅为房产局的行政备案手续，不具有物权登记效力，该登记手续因买卖合同的解除已经失效。三、涉案房屋属于精诚公司破产财产，依法应当用于清偿精诚公司债务，不得进行个别清偿，否则损害其他债权人利益，违反《破产法》公平清偿原则。针对宋秀丽的上诉，被上诉人正华公司答辩称：正华公司并非本案适格被上诉人，正华公司是精诚公司破产管理人，依据《企业破产法》相关规定，正华公司作为破产管理人对外代表精诚公司出庭应诉，并非本案适格主体，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人宋秀丽作为原审原告，向一审法院起诉请求：一、判令精诚公司继续履行2015年9月20日《商品房买卖合同》；二、确认原告于D栋2703号住房预告登记有效；三、判令被告精诚公司于30日内按照《商品房买卖合同》中原告购买的房屋给原告办理不动产权证。一审法院认定事实：2015年9月20日，原告宋秀丽（买受人）从与被告精诚公司（出卖人）签订《吉首市商品房买卖合同》，该合同第一条：出卖人以出让方式取得位于镇溪××××、编号为吉国用（2011）第2-51-10的地块的土地使用权。该地块土地面积为8894.50平方米，规划用途为住宅,土地使用年限自2011年12月21日至2081年12月21日。出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,现定名水畔铭城四期（教师公寓）。建设工程许可证号为建规【建】字吉第201312060号，施工许可证号为433101201507010101；第二条：商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为吉首市房地产管理局,商品房预售许可证号为_2015-0050。第三条：买受人购买的商品房（以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的:第Ｄ栋／单元2703号房。该房建筑面积为127.86平方米,套内建筑面积为106.04平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.82平方米。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构,层高为2.90米,建筑层数地上31层,地下0层。第四条：出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算,该商品房单价为（人民币）每平方米2279.00元,总金额（人民币）291393元。原告宋秀丽于2011年底开始交付本案争议房屋购房团购款；2015年4月26日，宋秀丽在吉首市房地产交易登记中心办理了该房屋预告登记；2015年9月20日被告开具原告购房款收据121393元，于2015年9月21日缴纳契税11655.72元及维修基金7671元；2019年2月21日，申请人湖南省吉首精诚房地产开发有限责任公司以其不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向该院申请重整。2019年7月19日，吉首市人民法院作出（2019）湘3101破2号民事裁定书，裁定受理湖南省吉首精诚房地产开发有限责任公司重整申请，并指定湖南正华企业破产清算事务所有限公司为破产管理人。2019年11月28日精诚公司管理人通知原告解除合同,管理人申请确认解除合同,该院2019年11月19日作出的(2019)湘301破2之五民事裁定,裁定解除被申请人李侣、李长龙、向发森、宋秀丽与精诚公司对水畔铭城在建工程C、D栋商品房的网签及预告登记（详见C、D栋房屋网签及预告登记明细表）；同日，原告宋秀丽收到以上裁定后向被告申报债权，申报要求为“要求办证”。此后，原告对此裁定不服，故诉至该院。另查明，现该讼争房屋尚未完工，但整体楼盘已重新售卖（本案争议房屋尚未售出）。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、正华公司是否为本案适格被告。二、在破产程序中，宋秀丽是否有权要求精诚公司交付涉案房屋。一、依据《企业破产法》第二十五条：“管理人履行下列职责（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；”故湖南正华企业破产清算事务所有限公司作为法院指定的破产管理人，依法对外代表债务人出庭应诉，但相关权利义务应由债务人承受。故正华公司并非本案适格被告。二、首先，本案中，宋秀丽与精诚公司签订商品房买卖合同后，一共支付购房款121393元，占房屋总房款291393元的41.66%；但原告虽已办理了预告登记且本案讼争房屋已经重新预售，但至今该楼盘仍未完工，不具备现实交付条件，属于破产债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”同时，精诚公司重整受理之日起至向该院申请解除非消费性购房网签及预告登记之日止，精诚公司破产管理人未通知宋秀丽等4位被申请人解除或继续履行商品房买卖合同，按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，视为精诚公司与宋秀丽等4位被申请人所签订的商品房买卖合同已经解除。故该院已于2019年11月19日作出的(2019)湘301破2之五民事裁定,裁定解除被申请人李侣、李长龙、向发森、宋秀丽与精诚公司对水畔铭城在建工程C、D栋商品房的网签及预告登记（详见C、D栋房屋网签及预告登记明细表）。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”据此，原告宋秀丽主张继续履行双方签订的房屋买卖合同无事实法律依据。其次，关于宋秀丽就涉案房产是否享有购房消费者优先权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。另参见《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以上规定对于交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。本案中，宋秀丽夫妻名下2套多层住宅，且未支付合同约定总价款的50%，原告虽在庭审中提出系给小孩（当时未满18周岁）购买房屋，但仍不符合以上具有优先受偿权或排除执行的条件，不能据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。综上，原告宋秀丽诉讼请求，缺乏事实法律依据，该院不予支持；被告答辩理由成立，该院予以采信。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》之规定，判决如下：驳回原告宋秀丽的诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告宋秀丽负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，且当事人没有提出实质性异议。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，预告登记失效的事由有两项，一项是债权消灭，另一项是未按期申请登记。本案发生时，由于诉争房屋尚未完工，还没有达到可以办证的条件，故后一项事由在本案中不成立。那么前一项事由，是否成立，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭”的规定，买卖不动产物权的协议被解除后，应当认定为债权消灭。其次，本案的被上诉人精诚公司已于2019年2月21日向吉首市人民法院申请破产重整，吉首市人民法院于2019年7月19日裁定受理该破产重整申请，并指定正华公司为破产管理人。作为破产管理人是否有权解除合同，根据《中华人民共和国破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”的规定，精诚公司进入破产程序后，对于破产申请前已经签订而未履行完毕的合同，是否继续履行的决定权在于管理人正华公司。而正华公司为了破产财产最大化的考虑，并未选择继续履行该合同。第三，宋秀丽是否享有优先保护的特殊法益。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对抗工程款优先受偿的前提是支付了全部或者大部分购房款。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十九条则对消费购房人进行了进一步规定，该条文规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。而宋秀丽并不完全满足上述条件，且本案发生时，宋秀丽夫妇二人名下有2套多层住宅，故宋秀丽在本案中不属于法律优先保护的对象。综上所述，上诉人宋秀丽的上诉理由不能成立，本院对其提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宋秀丽负担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  杨安寿审判员  曾浩恒二〇二〇年九月十一日法官助理彭继武书记员钱一剑附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。