天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津01执异105号案外人：中国农业发展银行天津市武清区支行，住所地天津市武清区新城泉旺北路西侧俊榕中心6号楼（武清开发区）主要负责人：张崧，行长。委托诉讼代理人：李雅娟，女。委托诉讼代理人：刘扬，天津嘉德恒时律师事务所律师。申请执行人：正太集团有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区三水大道888号。法定代表人：范宏甫，董事长。委托诉讼代理人：朱健，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被执行人：天津俊湖房地产有限公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。法定代表人：李继常，董事长。委托诉讼代理人：范红艳，女。在本院执行正太集团有限公司（以下简称正太公司）与天津俊湖房地产有限公司（以下简称俊湖公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人中国农业发展银行天津市武清区支行（以下简称农行武清支行）对本院查封坐落于天津市武清区新城泉旺北路西侧（证号：××与××）土地使用权的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人农行武清支行称，请求停止对武清区××路××号楼××,2-房屋所对应的土地使用权的执行，并解除对上述土地使用权的查封。事实和理由：农行武清支行与俊湖公司于2017年4月24日签订编号为2017-0013130《天津市商品房买卖合同》，合同约定农行武清支行向俊湖公司购买坐落于武清区××路××号楼××,2-房屋，房屋价款15036220元，俊湖公司需于2017年9月30日前向农行武清支行交付房屋。合同签订后，农行武清支行按照合同约定向俊湖公司支付了全部购房款，俊湖公司也依法开具了发票。2017年5月5日，天津市国土资源和房屋管理局为农行武清支行办理了编号为津（2017）武清区不动产证明第2014836号不动产预告登记证明。2017年6月18日，俊湖公司将上述房屋交付农行武清支行使用，农行武清支行与物业公司签订《天津市非住宅物业服务合同》，并依合同约定向其缴纳物业费用，至今农行武清支行己使用上述房屋将近3年。因俊湖公司未在《天津市商品房买卖合同》规定时间内为农行武清支行办理房地产权证，农行武清支行多次向俊湖公司主张权利，要求其履行相应义务，但俊湖公司迟迟未办理。近日，俊湖公司告知农行武清支行因武清开发区俊榕中心6号楼-1，2-房屋所对应的土地使用权查封，所以俊湖公司无法为农行武清支行办理房地产权登记手续。经农行武清支行了解，上述土地使用权因申请执行人正太公司申请，法院于2019年1月23日依据（2019）津01执保6号裁定书对上述土地使用权进行查封。综上，农行武清支行为武清区××路××号楼××，2-房屋所有权人，因此农行武清支行依法对上述房屋所对应土地的使用权享有权利，现法院对该部分土地使用权予以查封，侵害了农行武清支行的合法权益，望法院查明事实停止执行并解除对武清区××路××号楼××，2-房屋所对应土地使用权的查封。正太公司称，农行武清支行的执行异议缺乏事实及法律依据，恳请法院依法裁定驳回。正太公司认为依据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（二），依据法释［2002］16号批复第一条的规定，就是建设工程的承包人的优先受偿权是优先于抵押权和其他债权的，消费者如果交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，那则承包人就该商品房享有的工程价款受偿权不得对抗买受人，主要是为了保证小业主尤其是住宅，涉及他们的生存权的问题，生存权优先于建设工程价款优先受偿权。本案中，农行武清支行强调系涉案房产的所有权人，与事实不符。其现在提供的证据无非就是买卖合同、付款凭证、购房发票，以及预告登记，预告登记只是为了保障权利的实现。为了避免一房二卖，但是跟物权登记是两个概念，它并不是权利保证。依据物权公示原则，预告登记不等同于物权登记，不能据此认定农行武清支行为涉案房产的所有权人，不能认定对上述房屋所对应的土地使用享有权利，这是没有法律依据的。俊湖公司未发表陈述意见。本院查明，正太公司与俊湖公司建设工程施工合同纠纷一案，2019年6月24日，本院作出（2019）津01民初2号民事判决书，判决：“一、解除正太集团有限公司与天津俊湖房地产有限公司签订的《天津市建设工程施工合同》；二、天津俊湖房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付正太集团有限公司工程款20288438.13元；三、正太集团有限公司对其施工完成的工程折价或拍卖的价款在20288438.13元范围内享有优先受偿权；四、天津俊湖房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内按照以下标准向正太集团有限公司支付违约金5626147.92元；五、天津俊湖房地产有限公司按照以下标准向正太集团有限公司支付逾期付款利息：自双方签订的《天津市建设工程施工合同》解除之日起，至全部工程款付清之日止，以未付工程款数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；六、驳回正太集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263334元，财产保全申请费5000元，总计268334元，由正太集团有限公司负担104721元，由天津俊湖房地产有限公司负担163613元（该款项于本判决生效之日起十五日内直接给付正太集团有限公司）。”判决生效后，俊湖公司未履行判决书确定的给付义务，正太公司向本院申请执行。诉讼期间，本院于2019年1月15日作出（2019）津01民初2号民事裁定书，裁定：冻结俊湖公司的银行存款44306722.16元或查封、扣押其他等额财产。本院于2019年1月23日向天津市武清区不动产登记事务中心出具（2019）津01执保6号《协助执行通知书》，查封俊湖公司名下的坐落于天津市武清区新城泉旺北路西侧（证号：××与××）土地使用权。本院另查明，2017年1月10日，俊湖公司取得“俊榕中心6号楼”商品房销售许可证。2017年4月24日，农行武清支行与天津东湖房地产投资有限公司（注：该公司于2018年8月29日变更为俊湖公司，故以下简称俊湖公司）签订《天津市商品房买卖合同》一份，合同约定，农行武清支行向俊湖公司购买坐落于武清区新城泉旺北路西侧俊榕中心6号楼-1,2-房屋，房屋价款15,036,220元。在合同签订前的2017年4月20日，农行武清支行以电汇方式向俊湖公司一次性付清合同约定的房屋价款。2017年5月5日，农行武清支行就购买的前述房屋办理了预售商品房买卖预告登记。2017年6月18日，俊湖公司将前述房屋交付农行武清支行使用至今。涉案房屋尚未办理初始登记。本院再查明，本院（2019）津01民初2号民事判决书，判决确认正太公司就其施工完成的俊湖公司“俊安商务园-俊新中心1＃、2＃楼项目”享有工程款优先受偿权。俊新中心项目对应的土地使用权证号为××。农行武清支行购买的涉案房屋属于俊榕中心项目，该项目对应的土地使用权证号为××。以上事实有民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、农行武清支行提交的商品房销售许可证、商品房买卖合同、付款凭证、契税票据、不动产登记证明、不动产登记簿查询证明及宗地图等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为农行武清支行主张阻却本案土地使用权查封措施的异议请求能否成立。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，本院查封俊湖公司名下的坐落于天津市武清区新城泉旺北路西侧（证号：××与××）土地使用权，查封效力依法及于地上建筑物。农行武清支行对本院的土地使用权查封行为不服，主张实体权利请求排除武清区新城泉旺北路西侧俊榕中心6号楼-1,2-房屋对应的土地使用权查封，本院依照民事诉讼法第二百二十七条及最高人民法院关于执行异议案件的相关规定进行审查。其次，本案中，正太公司就其施工完成的俊湖公司“俊安商务园-俊新中心1＃、2＃楼项目”享有工程款优先受偿权。俊新中心项目对应的土地使用权证号为××。农行武清支行购买的涉案房屋属于俊榕中心项目，该项目对应的土地使用权证号为××。故正太公司主张其对土地使用权证号为××的土地使用权及地上建筑物享有工程款优先受偿权，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。本院将针对正太公司对土地使用权证号为××的土地使用权及地上建筑物主张普通金钱债权进行审查。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，农行武清支行在查封之前与俊湖公司签订合法有效的商品房买卖合同，办理了商品房买卖预告登记。农行武清支行购买武清区新城泉旺北路西侧俊榕中心6号楼-1,2-房屋的情形符合前述法律规定，其对该房屋及相应土地使用权享有权利可以排除查封。故农行武清支行的异议理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，裁定如下：中止对天津市武清区××路××号楼××,2-房屋及对应的土地使用权的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王晓燕审判员  豆 艳审判员  杨雪梅二〇二〇年九月十四日法官助理李杨书记员周晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。