北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初15347号原告（反诉被告）：万馨蓥，女，1977年6月14日出生，汉族，携程旅游公司职员，住北京市西城区。被告（反诉原告）：北京誉美达投资有限公司，住所地北京市西城区安德路65号（德胜园区）。法定代表人：***，经理。委托诉讼代理人：邵建林，男，该公司职员，住北京市西城区。原告万馨蓥与被告北京誉美达投资有限公司（以下简称誉美达公司）及誉美达公司反诉万馨蓥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万馨蓥，被告誉美达公司的委托诉讼代理人邵建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万馨蓥向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，万馨蓥将承租的房屋提前交还誉美达公司；2.请求法院判令誉美达公司退还万馨蓥4月、5月房屋租金6万元及押金6万元；3.请求判令誉美达公司承担诉讼费用。事实和理由：万馨蓥系位于北京市西城区南横东街1-23号底商的承租户，万馨蓥与誉美达公司于2018年11月23日签订《房屋租赁合同》，租期3年，自2018年11月23日至2021年11月22日，年租金36万元，押二付六。押金6万元，房屋租金缴纳至2020年6月1日，承租经营旅游类业务。合同履行期间，发生新冠疫情。根据文化和旅游部办公厅1月24日向各省、自治区、直辖市文化和旅游厅（局），新疆生产建设兵团文化体育广电和旅游局下发紧急通知，要求各地暂停旅游企业经营活动，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。我部门关停所有项目，损失惨重，没有任何收入。自1月底至今停工，复工要等待文化旅游部的通知，复工无望。根据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在合同履行届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。解除房屋租赁合同的后果根据合同法等相关法律的规定，房屋租赁合同解除后有以下后果（三）若不可归责于双方当事人的责任导致租赁合同解除的，应根据公平的原则进行处理；（四）如属于不可抗力导致不能继续履行合同的，当事人可以部分或者全部免除责任。万馨蓥已于2020年3月13日向誉美达公司发送房屋租赁解除通知书，请求法院支持万馨蓥的诉讼请求。誉美达公司辩称并反诉称，我司与万馨蓥于2018年10月22日签订《房屋（底商）租赁合同》，对双方均有法律约束力。合同约定租期三年，自2018年11月23日至2021年11月22日，租赁面积36平方米，年租金36万元，支付方式为押二付六。万馨蓥首笔租金及押金于合同签订当日交纳，后续每半年租金应提前15日缴纳，且无需我司督促，同时约定押金作为合同履行担保，在万馨蓥违约时，我司有权扣留及没收全部押金，并收回承租场地，万馨蓥还应赔偿我司相应损失。合同签订后，我司如约交付出租房屋，而万馨蓥违反合同约定，在合同履行期间，应于2020年5月8日缴纳租金至今未付。关于不可抗力的规定在合同中已有详细约定，由于战争、火灾、水灾、雨灾、地震、政府法规的禁止及双方同意的其他不可抗力事故。今年疫情为短时事件，不在合同约定不可抗力范围内，2020年6月5日，北京市政府已开放旅游，7月14日文化和旅游部办公厅关于推进旅游企业扩大复工复业有关事项的通知。现疫情之影响基本恢复，万馨蓥应遵守文旅部指示精神，尽快复工复业。故我司提起反诉，要求继续履行双方签订的《房屋（底商）租赁合同》；判令万馨蓥支付2020年5月8日至11月7日房屋租金18万元；判令万馨蓥支付滞纳金56160元（18万元*0.003*104天）；万馨蓥承担全部诉讼费用。万馨蓥辩称，房屋租金我交至2020年5月23日，疫情期间旅游局不允许营业。我方3月份向誉美达公司提出解除合同，4月19日交付房屋，房屋腾空后钥匙也是双方协商后放到协商的位置，誉美达公司还要求我方尽快注销营业执照。我方按照合同约定要求誉美达公司退还押金及不能营业期间的租金。我方不同意誉美达公司反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2018年10月22日，誉美达公司作为甲方，万馨蓥作为乙方，双方签订《房屋（底商）租赁合同》，约定：誉美达公司为北京市西城区南横东街1-23号底商唯一合法产权所有人。租赁场地为南横东街1-23号商铺，建筑面积36平方米；租赁期限3年，自2018年11月23日至2012年11月22日，年租金36万元，乙方以押二个月付六个月的交付方式向甲方交纳租金，第一次租金应于双方签订本租赁合同当日交纳，后续每半年的租金，乙方应提前十五天且无需甲方通知主动交纳……；押金6万元作为充分履行其在租赁合同项下义务的担保……；在期限提前终止时，将承租场地连同其中的所有固定装置、装备和增建部分按良好状况无偿交还甲方；不可抗力及其处理，由于战争、火灾、水灾、雨灾、地震、政府法规的禁止及双方同意的其他不可抗力事故，致使任何一方不能履行合同时，双方就应事件影响的程度、时间协商并有责任尽力减低有关不可抗力造成的损害，任何一方对由此而产生的损失不得提出赔偿要求。合同签订后，誉美达公司将租赁房屋交付万馨蓥，万馨蓥向誉美达公司支付押金6万元及房屋租金至2020年5月22日。2020年1月24日起，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年3月13日，万馨蓥以短信的方式向誉美达公司发送《房屋租赁终止合同通知书》，主要内容为：万馨蓥经营旅游类业务，合同履行期间，发生新冠疫情。我部门关停所有项目，损失惨重，没有任何收入。故提前通知誉美达公司3月31日解除租赁合同，要求退还4月5月租金及押金。2020年5月14日，万馨蓥向誉美达公司发送注销核准通知书。审理中，万馨蓥称其于2020年4月19日已经搬出并腾空租赁房屋，并以电话、短信方式通知誉美达公司，万馨蓥按照誉美达公司的要求将注册地址在出租房屋的营业执照注销。对此，万馨蓥提供其爱人张伟与誉美达公司的邵建忠的短信往来截图，张伟：租您的底商南横东街1-23号房间，给您钥匙，您看看给谁，我快递给您也可以，或您随时联系我。邵建忠：您要尽快注销营业执照，否则无法出租，请尽快办理。张伟：好的。邵建忠：注销完发注销通知单过来，谢谢。张伟：钥匙放在物美小超市了，您想着拿门没锁。或者给看房的大姐了她给您。邵总，电卡给您放在火车票小磊这，电闸都关闭着，如有人干活用电，请提醒小心有电，门头和顶棚有外露线路。商户注销5.1后就可以注销。邵建忠：好。张伟：您看押金可以退吗，其他我们不要了，希望理解我们一下。邵建忠：租出去就退剩余押金。誉美达公司称其于2020年5月下旬发现租赁房屋被腾空。本院认为：万馨蓥与誉美达公司签订的《房屋（底商）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案中，万馨蓥承租租赁商铺系用于经营旅游业务，新冠肺炎疫情系万馨蓥不能预见、不能避免、不能克服的情况，导致万馨蓥客观上无法开展旅游业务，万馨蓥的租赁目的已无法实现，继续履行租赁合同对万馨蓥显失公平，故万馨蓥有权单方解除租赁合同。万馨蓥已于2020年3月13日向誉美达公司送达了《房屋租赁终止合同通知书》，要求3月31日解除租赁合同，万馨蓥要求解除合同，存在事实及法律依据，本院予以支持。合同解除时间以2020年3月31日为双方解除日期。誉美达公司反诉要求继续履行合同，已经没有事实依据，本院不予支持。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案系因不可抗力导致合同解除，可以部分或者全部免除万馨蓥的责任，疫情发生后，万馨蓥及时通知誉美达公司解除合同并交还房屋，以减少损失的发生，誉美达公司未及时收回房屋，对于损失的扩大负有一定责任。万馨蓥要求誉美达公司返还押金的主张，本院予以支持。关于租金诉讼请求，本院根据公平原则，参照相关北京市政府文件对于疫情期间“经营性”房屋租金减免的指导性意见，结合本案具体情况，考虑到万馨蓥虽然无法开展经营业务，但毕竟客观上已使用店铺至其腾房并交付电卡等物品之日即2020年4月27日的事实，期间会产生房屋占用费损失，本院秉持公平原则，酌定万馨蓥支付的剩余租金作为对誉美达公司的补偿。誉美达公司称其在5月份下旬发现租赁房屋腾空的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。双方签订的合同解除后，誉美达公司要求万馨蓥支付2020年5月8日至11月7日房屋租金18万元并支付滞纳金的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认万馨蓥与北京誉美达投资有限公司于2018年10月22日就位于北京市西城区南横东街1-23号商铺签订的《房屋（底商）租赁合同》于2020年3月31日解除。二、自本判决生效之日起七日内，北京誉美达投资有限公司退还万馨蓥押金60000元。三、驳回万馨蓥的其他诉讼请求。四、驳回北京誉美达投资有限公司的全部反诉诉讼请求。如果北京誉美达投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由万馨蓥负担675元（已交纳），由北京誉美达投资有限公司负担675元，（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费2421元，由北京誉美达投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 敏二〇二〇年九月二十一日法官助理  马小龙书 记 员  王 溪