山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2925号上诉人（原审被告）：孙来滨，男，1983年6月25日出生，汉族，住山东省禹城市。委托诉讼代理人：卢平平（系孙来滨之妻），女，1984年11月11日出生，汉族，住山东省禹城市。被上诉人（原审原告）：禹城市安捷物业管理有限公司，住所地山东省禹城市开拓路113号。法定代表人：王清河，该公司总经理。委托诉讼代理人:李盈盈，女，系该公司员工。上诉人孙来滨因与被上诉人禹城市安捷物业管理有限公司（以下简称安捷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省禹城市人民法院（2020）鲁1482民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙来滨上诉请求：对山东省禹城市人民法院(2020)鲁1482民初1715号民事判决不服，要求物业费按照每平方米0.45元计算，案件受理费由安捷服务公司承担。事实与理由：1.开庭时孙来滨提交了电子版证据照片300多份，当庭说电子版无法存档，只收了答辩状上附的50张照片，并且当庭没有播放电子版证据。2.开庭时，法官询问安捷物业公司的王清河是否接受当庭调解，王清河说不接受调解。孙来滨认为本案系物业服务合同纠纷，形成纠纷的原因是物业服务太差，处处刁难造成的报警及诉讼事件，而作为业主希望第三方在场协商并解决这些问题。3.安捷物业公司提交的《物业服务合同》，所有需要填写的空格处全部空白，从头至尾没有一个手印，说明孙来滨根本没有阅读过此合同，末尾双方签字盖章处，物业方是空白的，业主签字处不知是谁代替签写的姓名。合同中的条款，只对业主违约提出约束，并没有明确说明物业方违约的约束，此合同应判定无效。4.鼎鑫置业公司委托安捷物业公司负责本小区物业管理，并没有与物业签订任何协议、合同，一审判决中却写着“孙来滨于2013年3月9日签订了《业主临时管理规定承诺书》《物业管理服务协议》等协议”，对此孙来滨并不认可。5.孙来滨提供的所有证据照片都是2020年5月19日以后拍摄的，并且大多数是6月份拍摄，电子版可查询具体拍摄日期。一审判决认定孙来滨所提交的证据不能证明安捷物业2020年度存在物业管理瑕疵的事实，对此认定孙来滨不能认可。6.一审判决写到“原告安捷物业在庭审中提交的照片证据，能够证明原告安捷物业自2020年1月开始对小区进行了整改。”收到判决书后孙来滨在小区查看，并未得到改善。8.在孙来滨做出的答辩及提供的证据中，可以证明安捷物业公司的工作存在重大瑕疵与纰漏。安捷物业公司按二级服务标准收费，但根据《德州市物业服务管理条例》中要求，其实际管理连最低等级服务标准都达不到，一审判决的每年物业费免除78元，并不公平。安捷物业公司辩称，1.安捷物业公司在未诉讼之前就已经向业主发出两次催缴通知书，在法院立案后到开庭，孙来滨无任何与公司的调解之意。2.前期物业服务合同是在业主委员会未成立时，开发公司代表全体业主签订，这是前期物业服务的基础，也是为业主提供物业服务合同的重要组成部分。安捷物业公司已经服务小区十年，以前该业主也交过物业费，说明已经认可物业服务事实。3.禹城市名仕嘉园小区属于十年前的开发项目，目前已获得“德州市优秀物业管理住宅小区”、“德州市价格诚信单位”、“德州市文明社区”、“德州市文明创建示范社区”、“禹城市物业管理评比第三名”、“禹城市先进党支部”等荣誉。这些荣誉都是我们公司全体人员奋力拼搏的成果。安捷物业公司一直按高层0.8元收取物业服务费，是德州市物业收费管理办法中高层的最低收费。安捷物业公司在服务小区的十年来从未涨过物业费，人员成本增加，设备老化的维修都是物业公司承担，经营已经非常艰难，但就是这样的情况下，物业服务从未打过折扣。孙来滨所说的物业管理不到位的照片，可能是依据五星级服务标准来要求的。用最低的成本获得最高的服务这本身就不合理，不交物业服务费，不履行合同义务就是违法。4.安捷物业公司是依据二星级服务标准来提供服务，物业服务费却是按一星级收费，公司的服务标准也超出了二星级服务标准很多项，超出的服务内容作为给业主的赠送项。安捷物业公司向一审法院起诉请求：1.要求孙来滨支付拖欠的物业管理服务费3744元；2.要求孙来滨支付自逾期之日起至2020年5月25日期间，以拖欠金额为基数，按日2‰计算的违约金6552元；3.诉讼费由孙来滨承担。一审法院认定事实：禹城市名仕嘉园小区由禹城市鼎鑫置业有限公司开发建设，禹城市鼎鑫置业有限公司选聘安捷物业公司对小区进行物业管理服务。安捷物业公司与禹城市鼎鑫置业有限公司分别于2012年3月20日、2015年3月20日、2018年3月20日签订了三期《前期物业服务合同》，《前期物业服务合同》约定由安捷物业公司对禹城市名仕嘉园小区进行前期物业管理，高层住宅按0.8元/月/平方米收取物业服务费，合同还对物业服务内容、物业的维护、甲方的权利义务、乙方的权利义务、管理服务费用、物业管理服务标准、违约责任等事项进行了约定。第三期物业服务期限到2023年3月19日。孙来滨于2013年购买了禹城市名仕嘉园小区2号楼2单元402室，2014年入住该楼房，该楼房的物业收费面积为130平方米。孙来滨于2013年3月9日签订了《业主临时管理规约承诺书》、《物业管理服务协议》等协议，《物业管理服务协议》注明了物业公司与业主的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务标准等事项，其中在物业管理服务费用项中注明新购楼房须一次性交清第一年的物业服务费，一年期满后首月5号前预交第二年上半年物业费，每半年预交一次，逾期交纳的除补交所欠物业费外，还将以所欠物业费为基数每天收取2‰的滞纳金。安捷物业公司没有在《物业管理服务协议》上加盖公章。孙来滨根据上述协议及规约，每年应交的物业管理服务费为130平方米×0.8元/月/平方米×12个月﹦1248元。孙来滨已按每年1248元的标准向安捷物业公司交纳物业管理服务费至2017年底。孙来滨自2018年1月1日至今未交纳物业管理费。安捷物业公司主张孙来滨应交纳自2018年至2020年三年的物业管理费共计3744元。孙来滨在庭审中提交了证明安捷物业公司在物业服务过程中存在未达到合同约定的服务标准，管理混乱、存在瑕疵的相关照片50张。安捷物业公司在庭审中提交了自2020年1月开始对小区进行整改的一系列照片。一审法院认为，安捷物业公司与禹城市鼎鑫置业有限公司签订的三期《前期物业服务合同》是双方之间的真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对业主具有约束力。安捷物业公司受托之后，与孙来滨之间即形成了服务与被服务的双务合同关系，孙来滨是禹城市名仕嘉园小区的业主，安捷物业公司为包括孙来滨在内的业主提供了物业服务，孙来滨理应向安捷物业公司交纳物业管理服务费。孙来滨在庭审中提交的照片证据，能够证明安捷物业公司在2018年度、2019年度存在未达到合同约定的服务标准、管理混乱、服务不到位的现象。安捷物业公司在庭审中提交的照片证据，能够证明安捷物业公司自2020年1月开始对小区进行了整改。因此，对安捷物业公司主张的2018年度、2019年度物业管理服务费应酌情减少，本案参照安捷物业公司诉李洪岭之间的（2019）鲁1482民初1397号案件的标准酌定，孙来滨应向安捷物业公司支付的2018年度、2019年度物业管理服务费共计为2340元。安捷物业公司向孙来滨主张的2020年度的物业管理服务费1248元，根据孙来滨签名的《物业管理服务协议》所注：新购楼房须一次性交清第一年的物业服务费，一年期满后首月5号前预交第二年上半年物业费，每半年预交一次，安捷物业公司起诉的日期是2020年5月29日，现已过下半年的应交费时间，孙来滨提交的证据不能证明安捷物业公司在2020年度存在物业管理瑕疵的事实，对安捷物业公司的该部分请求应予支持。孙来滨应向安捷物业公司交纳的2018年度、2019年度、2020年度总物业管理服务费为3588元。安捷物业公司要求孙来滨按照日2‰支付逾期付款的滞纳金直至交清全部物业管理服务费之日止，因安捷物业公司没有在《物业管理服务协议》盖章，孙来滨未按时交纳物业管理服务费与其提供的物业服务质量存在瑕疵具有关联性，对安捷物业公司的该项请求不予支持。孙来滨提交的全部照片证据并不足以支持驳回安捷物业公司全部诉讼请求的答辩意见，一审法院对孙来滨所辩意见部分采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，一审判决：一、被告孙来滨于本判决生效后七日内一次性支付给原告禹城市安捷物业管理有限公司2018年度、2019年度、2020年度物业管理服务费3588元；二、驳回原告禹城市安捷物业管理有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29元，由原告禹城市安捷物业管理有限公司负担4元，被告孙来滨负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孙来滨提交了2020年6月份拍摄的小区环境的照片200余张，用以证实安捷物业公司物业服务不达标，小区卫生环境、照明、态度、服务质量等都不到位，小区存在安全隐患。安捷物业公司质证称，公司已对小区环境卫生及业主反映的其他问题进行了逐项整改。安捷物业公司提交了公司对小区进行整改的工作照片81张，用以证实安捷物业公司已对业主提出的意见进行了整改。孙来滨质证称，安捷物业公司是在孙来滨一审提交答辩状后为了应付而进行清理，同时也说明孙来滨提出的问题是存在的，且安捷物业公司并没有对全部问题进行整改。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人提交的照片能够证实安捷物业公司的物业服务存在一定的瑕疵，该公司已对存在的问题进行了清理整顿。二审查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：原审判决认定上诉人孙来滨向被上诉人安捷物业公司交纳物业费3588元有无依据。安捷物业公司基于《前期物业服务合同》及事实物业服务关系,为禹城市名仕嘉园小区提供物业服务,作为禹城市名仕嘉园小区的业主,孙来滨应当向安捷物业公司支付物业服务费。孙来滨上诉认为安捷物业公司未达到合同约定的服务标准，管理混乱、服务不到位，应减少物业服务费。一审法院已经依据安捷物业公司存在物业服务瑕疵的事实，未支持安捷物业公司关于孙来滨应支付逾期付款滞纳金诉讼请求，并酌情减免了部分物业费用,该处理方式并无不妥,原审判决认定上诉人孙来滨向被上诉人安捷物业公司交纳物业费3588元有事实和法律依据，本院对此予以维持。被上诉人安捷物业公司在进行物业服务过程中,应虚心接受业主提出的合理化建议,对于业主提出的合理问题,应积极解决处理。如果被上诉人安捷物业公司所提供的物业服务导致小区大多数业主对该公司的服务不满意,业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。综上所述，上诉人孙来滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙来滨负担。本判决为终审判决。审判长  张延军审判员  叶卫国审判员  赵瑞玲二〇二〇年九月十日法官助理齐凤鸣书记员于岩