湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初2953号原告湖南百悦商业管理股份有限公司，住所地：长沙市望城经济技术开发区普瑞西路一段1555号金桥国际市场集群写字楼3栋3楼。法定代表人付东哲，系公司董事长兼总经理。委托代理人（特别）唐平平，邵东市东辉法律服务所法律工作者。被告谭春勇，男，1977年12月17日出生，汉族，住湖南省耒阳市。原告湖南百悦商业管理股份有限公司（以下至判决主文前简称“百悦公司”）与被告谭春勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法由审判员禹兵伟适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告百悦公司的委托代理人唐平平到庭参加诉讼，被告谭春勇经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百悦公司诉称，2017年11月22日，原告与被告谭春勇签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于大汉邵东商业步行街（以下至判决主文前简称步行街）10a栋1层10a104、10a105、10a106、10a107号商铺用于经营慕茶饮品；租赁期限为52个月，即自2018年2月15日起至2022年5月18日止。场地面积为118平方米，租金自2018年2月15日起至2021年2月14日，租金按人民币50元/平方米每月计算，即租金为人民币每月租金5900元；经营管理费按人民币50元每平方米每月计算，即经营管理费为每月人民币5900元。租金及经营管理费采用预付方式，自合同计租日起，每6个月为一个计费周期。被告应当在第一计费周期届满前10日将下一计费周期的租金及经营管理费以现金、支票或银行划款方式支付给原告。《租赁合同》6.5约定：“合同期内乙方逾期支付租金、经营管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的千分之二向甲方支付违约金”。另外，原告与被告签订《商业管理服务协议》，双方在协议中对综合管理费的收费标准进行了约定：约定管理费收费标准为4.5元/m2，每12个月为一个计费周期，2020年2月1日至2021年1月31日的综合管理费为6372元，被告欠缴综合管理费导致业主解除《管理协议》，原告不退还管理保证金，同时如果被告违约，原告向被告追索由此而引起的损失及产生的费用，并有权要求被告支付违约金。合同签订后，原告如约将合同约定的房产交付给被告。被告从2019年12月20日起未支付原告租金、经营管理费、综合管理费。经原告于2020年4月7日向被告发出催款通知函，被告仍未向原告支付上述费用，原告于2020年4月10日向被告发出合同解除函，解除原、被告双方签订的《租赁合同》及《商业管理服务协议》。经计算，至2020年6月20日，被告欠原告租金35400元、经营管理费35400元及违约金8496元（鉴于违约金约定较高，按月利率2%计算），综合管理费3186元，由于被告继续占用原告的房屋，上述费用及违约金计算至被告将租赁的房屋返还给原告为止。被告的行为严重侵犯原告合法权益，故请求法院判决：1、解除原告百悦公司与被告谭春勇于2017年11月22日签订的《租赁合同》及于2017年12月1日签订的《商业管理服务协议》；2、被告谭春勇在判决生效后10日内将位于大汉邵东商业步行街10a栋1层10a104、10a105、10a106、10a107号商铺返还给被告；3、被告向原告支付欠付租金35400元、经营管理费35400元、违约金8496元（租金、经营管理费及违约金暂计算至2020年6月20日止，以后上述费用按月利率2%计算至原告收到出租商铺止）；4、被告向原告支付欠付综合管理费3186元（暂计算至2020年6月20日，其后综合管理费计算至原告收到出租商铺止）.被告谭春勇未到庭，亦未向本院提供任何证据。经审理查明，2017年11月22日，原告百悦公司与被告谭春勇签订《租赁合同》，双方约定将位于步行街10a栋1层10a104、10a105、10a106、10a107号商铺租予被告用于经营慕茶饮品。租赁期限为2018年2月15日起至2022年5月18日止。《租赁合同》6.1约定：“自2018年2月15日起至2021年2月14日，租金按人民币50元/平方米每月计算，即租金为人民币每月租金5900元；经营管理费按人民币50元每平方米每月计算，即经营管理费为每月人民币5900元。”6.2.1约定：“租金及经营管理费采用预付方式，自合同计租日起，每6个月为一个计费周期。乙方应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金及经营管理费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。首期租金及经营管理费乙方应当在合同签订日支付给甲方”。6.5约定：“合同期内乙方逾期支付租金、经营管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的千分之二向甲方支付违约金”。2017年12月1日，百悦公司与谭春勇签订《商业管理服务协议》，管理期限为2017年12月1日至2022年5月18日止。协议约定综合管理费标准为每月4.5元/m2，每12个月为一个计费周期，2020年2月1日至2021年1月31日的综合管理费为6372元。截至2020年6月20日，被告共欠原告租金35400元、经营管理费35400元、综合管理费3186元。上述事实，有原告营业执照、法人代表、被告身份证、《租赁合同》、《商业管理服务协议》、催款通知函、合同解除函复印件及到庭人员的当庭陈述等证据在卷予以佐证，可以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与两被告签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反相关法律规定，上述合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告未按照合同约定支付租金、经营管理费和综合管理费已构成违约，故原告要求解除租赁合同、返还租赁物，支付拖欠的租金、经营管理费和综合管理费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原、被告约定按照日利率千分之二支付租金、经营管理费的违约金，标准过高，但原告现诉请按月利率2%计算租金及经营管理费的违约金，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南百悦商业管理股份有限公司与被告谭春勇于2017年11月22日签订的《租赁合同》及于2017年12月1日签订的《商业管理服务协议》；二、限被告谭春勇于本判决生效后60日内将位于大汉邵东商业步行街10a栋1层10a104、10a105、10a106、10a107号商铺返还给原告湖南百悦商业管理股份有限公司；三、限被告谭春勇于本判决生效后15日内支付原告湖南百悦商业管理股份有限公司租金35400元、经营管理费35400元及违约金8496元（违约金按照月利率2%计算至2020年6月20日止，后期违约金以租金35400元、经营管理费35400元为基数按照月利率2%另行计算至本判决第二项履行完毕之日止），其后每月支付原告湖南百悦商业管理股份有限公司租金5900元、经营管理费5900元，并按月利率2%支付违约金至本判决第二项履行完毕之日止；四、限被告谭春勇于本判决生效后15日内支付原告湖南百悦商业管理股份有限公司综合管理费人民币3186元（计算至2020年6月20日止），其后每月支付原告湖南百悦商业管理股份有限公司综合管理费人民币531元至本判决第二项履行完毕之日止。如被告在指定期限内未履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费931元（已减半收取），由被告谭春勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如被告未在生效判决规定的期限内履行义务，原告可在判决生效后二年内向法院申请强制执行。审 判 员  禹兵伟二〇二〇年九月七日法官助理李沙林代理书记员  王馨婕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。