山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终9406号上诉人（原审被告）：万佳辉，男，1986年1月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王翠艳，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南商盛商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王旭卿，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：许芝境，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓庆，山东德衡（济南）律师事务所律师。上诉人万佳辉因与被上诉人济南商盛商业管理有限公司（以下简称济南商盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。万佳辉上诉请求：1.撤销一审判决。2.依法改判或发回重审。3.上诉费用由济南商盛公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决对济南商盛公司在疫情期间合同履行情况认定错误。2020年1月28日至2020年3月13日疫情期间，济南商盛公司商场整体处于关门封闭状态，不允许人员出入，对于商场业主无任何物业服务内容以及宣传推广内容。济南商盛公司并未举证证明此期间履行了物业服务的内容。所以2020年1月28日至2020年3月13日期间的物业费由万佳辉承担没有事实及法律依据。2.一审法院对于疫情期间及万佳辉损失分担期间的认定错误。济南商盛公司的商场在疫情期间的营业时间为：2020年1月28日至2020年3月13日期间停业，2020年3月14日至2020年5月16日期间为半天营业时间。上述停业时间及半天营业时间，均有济南商盛公司的通知及公众号内的告知为证，万佳辉经营店铺在济南商盛公司商场内，必须并且只能执行济南商盛公司关于营业时间的规定。在此期间万佳辉经营受到严重损失，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的通知(法发【2020】17号)第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。1月28日至5月16日疫情期间的租金及物业、市场推广宣传费用应坚持公平原则，重新予以调整，双方共同分担上述全部期间的损失，减免万佳辉3月14日-5月16日期间的租金、物业费、市场推广宣传费。3.济南商盛公司履行合同约定的市场推广义务证据不足。济南商盛公司仅提供了一些广告及策划合同，而没有合同实际履行的证据，比如付款凭证、发票、推广活动照片等等。万佳辉庭审中提出质疑不认可，但是法院并没有进一步核实。要求济南商盛公司举证证明，在没有对该事实进一步确认的情况下，即认定济南商盛公司履行了市场推广宣传业务严重不符合事实及法律规定。同时，济南商盛公司提供的合同仅为2019年期间的合同，而既然万佳辉持续缴纳市场推广宣传费用，那么济南商盛公司也应当进行持续性的宣传推广。而事实上，济南商盛公司在新年度并未履行上述市场宣传推广义务。同时，根据济南市新冠病毒肺炎疫情处置工作领导小组(指挥部)办公室第227号文件《关于进一步明确做好新形势下疫情防控工作的意见》第17条规定：“所有经营单位不得开展人员聚集的促销活动”，也可证明济南商盛公司并未进行市场推广和宣传工作。济南商盛公司在疫情期间关闭营业，没有履行物业义务，根本不存在物业费用，万佳辉在疫情期间不应当缴纳物业费。截至到目前仍然属于疫情期间，仍然不能够进行市场推广，根据合同约定，济南商盛公司没有履行合同约定的市场推广义务，万佳辉不应当支付自合同签订之日至疫情结束期间的市场推广费用。二、一审法院程序错误。5月22日开庭庭审中，一审法院基于查明事实的需要，要求万佳辉与济南商盛公司于庭后一周内提交证据，万佳辉于2020年5月25日向一审法院补充提供了证据。济南商盛公司需提供市场推广宣传合同实际履行的证据，比如付款凭证、发票、推广活动照片等证据，万佳辉一直没有得到通知对证据进行质证。一审法院未按照法律规定对证据组织质证，影响案件的正确判决，是错误的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，应当发回重审。综上所述，一审法院认定事实错误，法律程序错误，请求二审法院依法改判或发回重审。济南商盛公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，万佳辉的上诉理由均不成立，应依法驳回。涉案房屋自2019年1月18日营业以来，房屋均由万佳辉占有使用，从未退还给济南商盛公司。根据合同约定，万佳辉理应按时缴纳房屋租赁等费用。在疫情爆发前，合同履行过程中，万佳辉并未按时缴纳房屋租赁费用，根据双方签订的《租赁合同》第4.2条规定：“支付方式为：以三个月为一个缴租期。乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期相关费用”。结合本案济南商盛公司诉讼租金的期间为2019年11月1日至2020年4月30日。上述两期租金，万佳辉最晚应于2019年10月20日及2020年1月20日之前缴纳。上述缴纳期限届满之前全国并未爆发疫情。故万佳辉没有任何理由拒绝交付房屋租赁费用。在疫情期间，济南商盛公司仍配合政府相关部门对涉案商场进行正常的物业管理及服务，定期进行消毒保洁等，并没有擅自停止营业或拒绝万佳辉使用占有上述房屋。关于万佳辉认为应该根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，按照公平原则，减免租赁费用的问题。首先，一审法院已经结合案件事实给与万佳辉充足的照顾，如：因疫情减免万佳辉自2019年10月20日起至今的所有逾期支付的利息；因疫情减免房屋租赁费、运营推广费；其次，本案济南商盛公司在一审时主张的房屋租赁费用截止时间为2020年4月30日，但是万佳辉却上诉时要求减免2020年4月30日之后的房屋租赁费用，超出济南商盛公司在一审时的诉讼请求。济南商盛公司提交市场运营推广义务的证据资料是充足的，济南商盛公司在一审庭审时，也充分说明了证明目的。济南商盛公司提交的35份运营推广合同，虽然是济南商盛公司与其他主体签订，但是其目的不仅仅是给万佳辉提供服务，而是为了提高商场客流量，对商场进行宣传运作，从而间接地为万佳辉在内所有商户进行推广。济南商盛公司向一审法院起诉请求：1.判令万佳辉向济南商盛公司支付2019年10月18日至2020年4月30日房屋租金、物业管理费、营运推广费本金计269887.28元（具体明细附后）。2.判令万佳辉向济南商盛公司支付逾期支付房屋租金、物业管理费、营运推广费自2019年10月20日按照年利率24%计算至实际支付之日止的逾期利息（暂计算至2020年3月31日止，利息暂计21433.12元）。3.万佳辉承担本案全部诉讼费用（律师费、案件受理费、保全费等）。一审法院认定事实：2018年3月，济南商盛公司（甲方、出租方）与万佳辉（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将荣盛时代国际项目五层A5003号商铺出租给乙方使用，乙方作为餐饮-粤菜业态的经营商，同意承租该房屋；计租面积为313.64平方米；租赁期限为五个租约年，即2018年10月1日至2023年9月30日，以计租日开始计算；装修期内，乙方无须承担租赁费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用；租赁相关费用按计租面积计付，含物业租金、营运推广费、物业管理费；开业暂定为2018年10月1日。合同中对于各项费用的交纳、各自的权利、义务及违约责任等均予以明确约定。双方签订上述协议后，又签订一份补充说明。载明：本公司与济南商盛公司于2018年3月签订《济南荣盛时代国际项目租赁合同》，济南商盛公司就本合同租赁的A5003商铺，已按租赁标准3.10元/平方米/天的租金标准（含物业租金和运营推广费，下同），在第一租约年前六个月给到免租期2个月，实际租赁标准2.06元/平方米/天。合同签订后，商场于2019年1月18日开业，双方签订的合同实际于该日开始计算租金。根据合同计算，万佳辉自2019年10月18日至2020年4月30日期间，应支付租金88720.92元，物业管理费92445.44元，营运推广费88720.92元，合计269887.28元。万佳辉对于上述费用的计算无异议，坚持其抗辩意见。提交济南商盛公司在店主微信群及该公司公众号发布的商场停、开业通知截图，拟证明疫情期间，万佳辉根据公司要求予以停业及非正常营业的时间；提交向济南商盛公司物业公司反映问题的报修截图，拟证明济南商盛公司未履行合同义务，影响其正常经营。经质证，济南商盛公司对于因疫情商场停、开业的通知真实性无异议，反驳称商场停业期间，万佳辉占有使用商铺的事实存在，且在此期间物业并未停止服务。对于其提交的物业报修截图，认为只能证明曾提出了物业要求，并不能证明济南商盛公司没有履行其职责。根据济南商盛公司的质证，一审法院对于万佳辉提交的商场因疫情，不能正常营业的相关证据的证明力予以认定，对于其提交的济南商盛公司未履行物业服务义务，影响其经营的证据的证明力，不予认定。济南商盛公司为证实其履行了合同约定的营运推广义务，提交与电视台、广告公司等案外人签订的35份宣传活动合同及商场内宣传统计照片，拟证实济南商盛公司履行运营推广义务情况。经质证，万佳辉辩称，济南商盛公司提供的上述证据并不是宣传推广服务的内容，是物业服务的内容。同时，上述内容中并没有与万佳辉经营有关的内容。再者，济南商盛公司的停车场及通道并没有宣传推广服务的内容，仅为毛坯状态，现商场的掉铺率达到50%（视觉效果），5层原大约有6到7家店，现在目前为止有3家。且从开业到现在，商场一直处于修建及维修状态，不是正常营运状态。关于营运推广费的范围，济南商盛公司称，为了营造整个商场的营业氛围，提升客流量，对商场进行宣传运作，所产生的费用为营运推广费，为此与商户在合同中予以约定。对于万佳辉抗辩因疫情减免租金的问题，济南商盛公司反驳称，根据合同约定，交租期为三个月一期，先交后用，万佳辉应于2020年1月20日之前交纳租金，在合同约定的时间节点，疫情尚未爆发，且万佳辉提出的最高法下发的法发（2020）17号指导意见第6条，是指国有企业房屋，涉案房屋不是国有性质，该指导意见在本案中不应适用。庭审中，济南商盛公司陈述，因疫情，商场对商户制订了优惠政策，即减免一个月的租金及营运推广费用，但前提是商户不欠缴费用，因万佳辉在疫情发生前就已经延期支付租金等相关费用，为此其不应享受该优惠政策。为本次诉讼，双方均聘请律师，济南商盛公司支付律师代理费8733元，万佳辉支付律师代理费5000元。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》、《补充说明》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、万佳辉主张先履行抗辩权是否成立；二、合同履行期内因疫情的发生，租金等费用应否减免及减免的标准；三、合同约定的营运推广费应否支付。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。万佳辉主张商场未按合同约定的时间开业，违约在先，不应支付租金及物业费。对此，一审法院认为，双方合同约定的开业日为暂定2018年10月1日，并未明确该日为开业时间，且济南商盛公司收取租金等费用的起始时间为商场实际开业时间，即2019年1月18日，为此，万佳辉主张的先履行抗辩权理由不成立。万佳辉亦未提供有效证据证实济南商盛公司物业服务不符合合同约定，以此为由拒付物业费，抗辩不成立。关于焦点二，2020年上半年，因新冠肺炎的爆发，出现疫情是客观事实，使各项生产经营均受到不同程度的影响，济南商盛公司对租期内商户制订了优惠政策，虽然济南商盛公司主张因万佳辉欠缴租金等费用不应享受该优惠政策，结合本案实际，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，因疫情影响，万佳辉亦应享受该商场一个月租金及营运推广费的减免。同理，对于济南商盛公司要求万佳辉承担逾期付款责任，虽以合同约定过高主动调整为年息24%，因受疫情的影响，对于其主张的违约利息，一审法院不予支持。关于焦点三，合同中关于营运推广费有明确约定，济南商盛公司为了提升商场的知名度，提升客流量，对商场进行宣传，并提交与济南广播电视台等单位签署的推广合同等证据，可以证实济南商盛公司已就包括涉案房屋在内的商场进行了营运推广，履行了合同约定的义务。为此，万佳辉应按合同约定支付该项费用。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、限万佳辉于判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司租金74136.66元（自2019年11月1日计算至2020年4月30日，减免一个月）；二、限万佳辉于判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司物业费92445.44元（自2019年10月18日计算至2020年4月30日）；三、限万佳辉于判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司营运推广费74136.66元（自2019年11月1日计算至2020年4月30日，减免一个月）；四、驳回济南商盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5670元，减半收取2835元，由济南商盛商业管理有限公司负担567元，万佳辉负担2268元。二审中，万佳辉向法庭提交了济南市新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组第227号文件一份，拟证实济南商盛公司事实上无法履行合同约定的市场推广义务，期间应为疫情结束之后。济南商盛公司质证称，对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，结合双方签订的租赁合同，运营推广并非仅限于举办聚集性的推销活动，而是利用电视广告、商场内电梯及电子屏广告的方式对外进行宣传，同时结合商场外立面、广告电子大屏等多种方式进行运营推广。济南商盛公司向法庭提交了进行运营推广支出相关费用的凭证及商场在疫情期间提供物业服务的巡检记录表一宗，拟证实其实际进行了运营推广，在疫情期间亦提供服务。万佳辉质证称，证据均系复印件，不具备证明效力。济南商盛公司提交的上述证据不能实现其证明目的。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审法院对于新冠肺炎疫情期间租金、物业管理费、营运推广费的处理是否得当。本次新冠肺炎疫情的突发系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，由于该不可抗力因素导致双方在租赁合同履行中产生纠纷，各方当事人应协商和解、共担风险、共渡难关，切实解决好此次矛盾和纠纷，共同致力于复工复产，实现经济社会的良好发展。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，涉案商铺属于荣盛时代国际项目，该项目系定位于大型生活超市、购物、餐饮、娱乐、办公等为一体的综合商业广场，此种商业形态受新冠肺炎疫情的影响较大，人民法院应根据上述意见的精神酌情减免承租人的相关租赁费用，但减免期限应综合考虑本案的实际情况以及公平的原则，不宜过度扩大。一审法院从平衡双方当事人利益的角度出发，减免租金和营运推广费一个月的做法符合最高人民法院及本院处理该纠纷的精神，应予肯定，本院予以支持。关于物业管理费的问题。一审法院判决万佳辉向济南商盛公司支付疫情期间的全部费用，万佳辉上诉主张应该予以减免。对此，本院认为，虽然新冠肺炎疫情期间济南商盛公司仍然提供物业服务，但是从事物业服务的人数、频率较正常营业期间已明显减少，再苛求从事生产经营的承租人按照涉案租赁合同的约定全额支付物业管理费确有不妥，亦不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关精神，因此，参照一审法院对于租金、营运推广费的处理方式，物业管理费亦可酌情减免一个月，从而有效地平衡各方利益，更好地服务经济社会发展，实现法律效果与社会效果的统一。关于营运推广费问题。二审中万佳辉主张因济南商盛公司履行合同约定的市场推广义务证据不足及疫情因素，其不应该支付营运推广费。对此，本院认为，双方在租赁合同中对此义务已有明确约定，二审中济南商盛公司亦提交了营运推广费用的支付凭证，该支付凭证可以与营运推广合同相互印证，能够认定济南商盛公司已就包括涉案商铺在内的商场进行了营运推广，并且营运推广亦不能狭隘地理解为仅针对万佳辉个人商铺的宣传推广。因此，万佳辉的上诉主张没有事实及法律依据，其应按合同约定支付该项费用。并且，一审法院已经考虑到疫情因素的影响对于该项费用进行了减免，很好地平衡了双方的利益，故对于万佳辉的该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初2815号民事判决第一项、第三项；二、撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初2815号民事判决第二项、第四项及案件受理费负担部分；三、万佳辉于本判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司物业管理费78135.61元（自2019年10月18日计算至2020年4月30日，减免一个月）；四、驳回济南商盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5670元，减半收取2835元，由济南商盛商业管理有限公司负担709元，万佳辉负担2126元。二审案件受理费2835元，由万佳辉负担2552元，济南商盛商业管理有限公司负担283元。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年九月十四日法官助理 乔斌书 记 员 李杨