北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7831号上诉人（原审被告）：张海生，男，1969年10月10日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新凤，北京诚略律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）刘天博，男，1983年2月21日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）刘宁，男，1988年10月13日出生，汉族，住北京市房山区。二被上诉人之委托诉讼代理人：朱宝侠，北京市京泰律师事务所律师。原审第三人：刘英，男，1987年1月14日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人张海生因与被上诉人刘天博、刘宁以及原审第三人刘英农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海生上诉请求：撤销一审判决，依法改判裁定驳回刘天博、刘宁的起诉；本案诉讼费用由刘天博、刘宁负担。事实和理由：1.刘天博、刘宁与本案不具有利害关系，不具有提起本案诉讼的主体资格，本案不符合法定起诉条件，一审判决认定事实错误。刘天博、刘宁非案涉房屋买卖合同的相对人，与本案不具有利害关系。现有证据无法证明刘天博、刘宁与出卖人刘新然之间具有亲子关系，刘天博、刘宁提起本案诉讼于法无据。张海生已就所购买的农村房屋进行翻建，房山区城关镇饶乐府村1区121号房屋（以下简称案涉房屋）已经灭失，又因农村宅基地不允许继承，刘天博、刘宁不具有提起本案诉讼的主体资格。2.案涉房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定事实不清，适用法律错误。刘秀清作为北京市房山区人民政府城关街道办事处饶乐府村（以下简称饶乐府村）村民，与张海生共同出资购买案涉房屋，并于婚后共同居住，符合农村宅基地买卖的规定。出卖人刘新然与刘天博、刘宁都有自己的宅基地房屋，确认合同无效将导致违反农村“一户一宅”的规定，并使得张海生一家丧失基本的居住生存保障。3.张海生已经就所购买的农村房屋进行翻建，案涉房屋已经灭失，如若确认房屋买卖合同无效，则自始无效，而原房屋已经灭失，不具有返还房屋的可能，将会导致新的纠纷和诉讼。4.确认案涉房屋买卖合同无效，将会导致社会存在严重的诚信危机。刘天博、刘宁辩称，同意一审判决，不同意张海生的上诉意见。刘天博、刘宁向一审法院起诉请求：1.判令张海生与刘新然2005年7月1日签订的《房屋买卖合同书》无效；2.诉讼费由张海生承担。一审法院认定事实：刘新然（曾用名刘林子）与马会敏（曾用名马会美）原系夫妻关系，婚后育有一子刘天博（曾用名刘佳），二人于1985年11月6日经房山法院调解离婚。2003年8月12日，刘新然与张秀梅登记结婚，婚后育有二子刘英、刘宁。2017年6月15日，刘新然去世。2004年2月28日，刘新然与北京市房山区人民政府城关街道办事处饶乐府村村民委员会（以下简称饶乐府村委会）签订买卖房屋协议，购买该村村民刘志位于饶乐府村1区121号北房三间、西房三间，该房屋产权及宅基地使用权同时转给刘新然所有，房屋折价款为12500元。该协议尾部买房主刘新然签字捺手印，卖房主处加盖饶乐府村委会公章并有魏建东、刘世民签字。当日，刘新然支付12500元房屋折价款，北京市房山区城关镇饶乐府村出具房山区农村合作经济内部收款收据。2005年7月1日，刘新然与张海生签订《房屋买卖合同书》，卖方刘新然将位于房山区城关镇饶乐府村1区121号私房一座卖给张海生，双方达成如下协议：一、位于饶乐府1区121号院房，西房五间，北房三间，厕所一座。产权及宅基地使用权，院内树木等转给张海生所有。房屋折价款3.8万元整，交付日期为笔下一次交清。二、四至：东至东墙外墙基，南至周玉旺家后墙基外50公分滴水，北至北院墙外墙基，西至西屋后墙外30公分滴水。三、此协议一式三份，买卖双方、村委会各执一份，双方不得反悔，签字生效。刘新然、张海生分别在卖方、买方处签字捺手印，饶乐府村委会在监督机关处盖章。一审庭审中，双方均认可刘新然与张海生签订的《房屋买卖合同书》已履行完毕，现张海生居住在涉案宅院内。张海生自认户口均未迁入饶乐府村、不是该村集体经济组织成员，自认其同住其他家属的户口均未迁入饶乐府村、不是该村集体经济组织成员。庭审结束后，刘海生提交其与刘秀清2020年6月10日结婚证及刘秀清身份证，主张刘海生之妻刘秀清系饶乐府村集体经济组织成员。一审法院依张海生之申请向有关部门查询了涉案房屋的登记情况，经核查，无涉案宅院的相关登记信息。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。刘新然与张海生于2005年7月1日达成《房屋买卖合同》时，张海生户籍不在饶乐府村，其户籍至今仍未迁入饶乐府村，并非饶乐府村集体经济组织成员，故刘天博、刘宁要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。张海生其妻刘秀清即使为饶乐府村集体经济组织成员，但张海生就刘秀清在购买房屋时是否共同出资，购买后是否共同居住未提交证据予以证明，故该项证据不能影响涉案农村房屋买卖合同效力。张海生提出的关于刘天博、刘宁不是适格原告的答辩意见，缺乏相关依据，法院不予采信。刘英经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，不影响本案公正审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：刘新然与张海生于2005年7月1日签订的《房屋买卖合同书》无效。二审中，张海生提交照片、刘秀清出资证明、刘秀芳的证明等证据，欲证明刘秀清与张海生共同出资购买案涉房屋，在案涉房屋内居住生活，刘秀清系饶乐府村集体经济组织成员，案涉房屋买卖合同有效。刘天博、刘宁认为上述证据不属于新证据，不认可上述证据的证明目的。经询，张海生称购买案涉房屋时其与刘秀清均有配偶，刘秀清与丈夫有自己的住房；刘秀清离婚后租房住，偶尔会到案涉房屋住；刘秀清对案涉房屋有出资，也是实际购买人的事情，是其和刘秀清两个人的事情，刘新然不知情。本院审理中，刘秀清以案涉房屋系其与张海生共同出资购买为由，申请作为第三人参加诉讼。本院认为，本案系确认合同效力纠纷，案涉房屋买卖合同显示合同订立主体系张海生与刘新然，刘秀清并非合同订立主体，且据张海生当庭陈述和刘秀清书面申请中所述，刘秀清出资事宜系双方口头约定，刘新然对此不知情，故本案刘秀清无参加诉讼的必要，本院对其申请不予准许。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，张海生的上诉请求不能成立。具体分析如下：首先，本案中，案涉房屋买卖合同系张海生与刘新然签订，刘新然去世后，其法定继承人有权提起本案诉讼。其次，刘天博、刘宁为证明其与刘新然之间的关系，提交了民事调解书、结婚申请书、结婚证、派出所证明、法院证明、饶乐府村委会证明等证据予以证明，张海生虽对刘天博、刘宁与刘新然之间的关系以及上述证据提出质疑，但并未提供相应的证据予以反驳，上述证据相结合可以证明刘天博、刘宁系刘新然之子。再次，案涉房屋是否因翻建而灭失，不影响刘新然的继承人基于合同提起本案的诉讼，亦不影响本案案涉房屋买卖合同效力的认定；最后，案涉房屋买卖合同的订立主体是张海生与刘新然，刘秀清并非合同订立主体；张海生购买案涉房屋时，其与刘秀清并非夫妻，双方各有配偶，且据张海生当庭陈述和刘秀清书面申请中所述，刘秀清出资事宜系双方口头约定，刘新然对此不知情。依据张海生提交的现有证据不足以证明案涉房屋系张海生、刘秀清为二人共同生活出资购买。刘秀清与张海生在本案一审开庭后的2020年6月10日结婚，与刘秀清结婚前张海生的家庭成员中无饶乐府村集体经济组织成员，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非集体经济组织成员无权取得或变相取得，一审法院认定刘新然与张海生2005年7月1日签订的《房屋买卖合同书》无效，并无不当。综上所述，张海生的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张海生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇二〇年九月七日法官助理 姬 雷书 记 员 梁 佳