福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2876号 上诉人（原审原告、反诉被告）：钟神和，男，畲族，1952年10月28日出生，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：曾毅，北京君颜（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门市员当新市区物业有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路118号（振兴大厦）第二层南侧。 法定代表人：黄洁茗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林龙美，福建秋生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶露，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 上诉人钟神和因与上诉人厦门市员当新市区物业有限公司（下称员当物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人钟神和的上诉请求：1.请求判令撤销原审判决，依法改判或者将本案发回原审法院重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院驳回追加厦门市新区工贸发展公司为被告的申请，明显错误。2.原审法院认为厦门市钟宅经济发展公司和峰建材分公司（下称和峰分公司）与钟神和、筼筜管理处与员当公司之间不存在合同承继关系，违反日常生活常识，属认定事实错误。3.原审判决不支持钟神和主张的补偿款（加固承重柱和承重梁、安装消防自动喷淋设备费用）、支付三相电转让费等，认定事实错误，适用法律不当。 被上诉人员当物业公司答辩称，上诉人钟神和的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。 上诉人员当物业公司的上诉请求：请求撤销原审判决第一、二项，改判驳回钟神和的诉讼请求，支持员当物业公司于原审所提出的全部诉讼请求。事实和理由：1.原审判决对房屋的腾退时间认定错误。被上诉人钟神和直至2019年4月11日才将租赁物返还给员当物业公司。而且，因钟神和逾期未腾退房屋，按照合同约定，其缴交的押金不予返还，原审判决返还押金，没有事实和法律依据。2.原审判决对应付租金标准及违约的事实认定明显过于主观，有失公平。 被上诉人钟神和答辩称，上诉人员当物业公司主张房屋的腾退时间为2019年4月11日，没有事实依据。上诉人没有证据证明钟神和在2018年7月31日之后仍占有租赁物。上诉人在租赁期间单方要求提前腾退房屋，已经构成违约，违背事实。其企图占有押金，违背诚实信用原则，依法应驳回其上诉。该租赁场所因员当公司施工，客观上使承租人无法使用房屋，无法继续营业，其要求租金没有法律依据。 钟神和向原审法院提出的诉讼请求：1.员当物业公司补偿钟神和加固长青菜市场楼承重柱和承重梁的费用350000元（按当时土建加固投资500000元的70%计算）；2.补偿在长青菜市场楼安装消防自动喷淋设备的费用70000元（按当时投资100000元的70%计算）；3.补偿房屋修缮通知停业20天的损失80000元（自2018年4月25日起20天，按每天营业额4000元计算）；4.补偿钟神和因修缮延期6个月造成生意下滑的损失300000元（2018年7月30日往前推6个月，正常营业月收入120000元，下滑50000元）；5.支付三相电转让费20000元；6.退还押金38000元。 员当物业公司于原审所提出的反诉请求：1.钟神和支付拖欠的2018年8月至10月的租金37872元及逾期付款违约金（以月租金12624元为基数，自2018年7月27日起按日千分之一计算至实际支付之日止，暂计至2020年3月19日为7599.65元）；2.钟神和支付房屋占有使用费135497.6元（按12624元/月的标准，自2018年11月1日起计至实际返还房屋之日2019年4月10日止）。 原审查明，1996年12月30日，厦门市筼筜新市区小区管理处（甲方，下称筼筜管理处）与和峰分公司（乙方）签订《租赁意向书》，筼筜管理处、和峰分公司分别在甲方、乙方落款处加盖印章，钟神和作为乙方代表在乙方落款处签名。该意向书约定：甲方同意将长青菜市场二楼房屋租给乙方作为商场、茶馆、酒家、RTV娱乐场所使用；该房屋为框架结构，计租面积为1043平方米；甲方同意乙方根据营业需要对房屋进行改造装修，其费用由乙方自理，但乙方在改造装修前应将具体方案以书面报告形式送给甲方审批后方可实施；水、电源由甲方提供给乙方使用，但水、电费由乙方自理，乙方在原有电源不够用的情况下自行向电业局申请解决，其费用乙方自负；租赁期限暂定五年，合同到期后，若乙方能履行合同条款，甲方同意再续租三年；在签订本意向书时，乙方应向甲方交纳25000元押金。 1997年1月10日，和峰分公司向筼筜管理处提交《可行报告》，载明：为了把二楼装修搞得和厦门这个风景港口城市相配套，把装修搞得更加舒适美观大方……土建预算500000元……总预算造价4870000元。1997年2月24日，筼筜管理处在上述《可行报告》上加盖印章，并签注“同意按此计划装修，在实施中如有问题，可以边干边改”。 1999年2月25日，筼筜管理处（甲方）与和峰分公司（乙方）签订《1997租赁合同》，筼筜管理处、钟宅和峰分公司分别在甲方、乙方落款处加盖印章，钟神和作为乙方代表在乙方落款处签名。该合同约定：根据双方于1996年12月30日签订的《租赁意向书》，甲方将长青菜市场二楼整层房屋租给乙方作为商场、茶馆、酒家、RTV娱乐场所使用；该房屋面积为1043平方米；租期为五年，自1997年3月20日至2002年3月19日，合同到期后，若乙方能履行合同条款，甲方同意再续租三年；乙方须按经甲方审批的方案进行改造装修，租赁期间乙方可根据经营实际情况进行改造装修，但必须经甲方同意后方可实施；合同期满后，所改造装修归甲方所有，电器、灯具、内部设备等归乙方所有；水、电源由甲方提供给乙方使用，但水、电费由乙方自理，乙方在原有电源不够用的情况下自行向电业局申请解决，其费用乙方自负；原租赁意向书与本合同并用。 2012年，员当物业公司（甲方）与钟神和（乙方）签订编号20120903《房屋租赁合同》（以下简称《2012租赁合同》），员当物业公司、钟神和分别在甲方、乙方落款处盖章、签字。该合同约定：甲方将长青市场53号二楼房屋（建筑面积526平方米）出租给乙方作经营使用，租赁期限自2012年10月20日至2014年11月3日；乙方不得擅自拆改、扩建和增添，确需对房屋进行装修或增扩设备的，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。 2014年，员当物业公司（甲方）与钟神和（乙方）签订厦员当资产部租（2014）11第01号《房屋租赁合同》（以下简称《2014租赁合同》），员当物业公司、钟神和分别在甲方、乙方落款处盖章、签字。该合同约定：甲方将长青市场53号二楼房屋（建筑面积526平方米）出租给乙方作经营使用，租赁期限自2014年11月1日至2016年10月31日；乙方不得擅自拆改、扩建和增添，确需对房屋进行装修或增扩设备的，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。 2016年9月12日，员当物业公司（甲方）与钟神和（乙方）签订《2016租赁合同》，员当物业公司、钟神和分别在甲方、乙方落款处盖章、签字。该合同约定：甲方将长青市场二楼54号北房屋（建筑面积526平方米）出租给乙方，租赁期限自2016年11月1日至2018年10月31日；月租金12624元，按季结算，支付时间为每租赁季度起算之日起的前5个工作日；乙方应向甲方支付承租房屋押金38000元；租赁期内，乙方如需对房屋进行装修的，应征得甲方的同意，依相关规定进行装修审批，同时向甲方报备，并以维护好承租房屋的建筑风貌为前提，其费用由乙方自理；合同终止/解除时，在承租房屋结构不受损坏的前提下，乙方对承租房屋进行内部装修、改造和更新而在承租房屋内增加的可移动的财产归乙方所有，在承租房屋上添附的且拆除会影响承租房屋的功能、结构和外观的财产无偿归甲方所有，乙方不得拆除；乙方未按时返还承租房屋的，每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于当日租金标准之2倍数额的租金作为违约金，且乙方已缴交的承租房屋押金不予返还；乙方应按时交付租金及相关费用，乙方未按时缴交租金的，每逾期一日按当月租金的千分之一向甲方支付违约金，逾期7日以上的，甲方有权单方解除本合同，同时收回承租房屋，没收乙方已交纳的押金并要求乙方赔偿甲方因此受到的损失。 《2016租赁合同》签订后，钟神和向员当物业公司支付房屋押金38000元，并支付租金至2018年7月31日。 2018年4月25日，员当物业公司向钟神和发出《紧急通知》，内容为：钟神和所承租场所底下一楼市场，因投入使用多年，支撑结构存在严重安全隐患，为防患未然，避免出现安全事故，现通知钟神和务必于当天（2018年4月25日）中午十二点前，清空所有人员，暂停营业，在支撑结构加固完成前，不得滞留任何人员，恢复营业时间另行通知。 2018年6月19日，员当物业公司前往钟神和租赁场所发出《通知函》，要求钟神和尽快遣散人员。钟神和表示，其收到该函件后停业了20天。 2018年7月期间，员当物业公司多次到钟神和租赁场所巡查，发现钟神和仍在营业。 2018年9月30日，员当物业公司向钟神和寄送《关于长青路54号二楼北侧资产到期收回房产的通知》，内容为：员当物业公司将在《2016租赁合同》到期后收回租赁物，请钟神和于2018年11月20日前将租赁物归还。该通知寄往“厦门市湖里区钟宅村3263号一楼童装店转房东”，收件人为“钟神和”。钟神和称其未收到该通知。 2018年11月13日，钟神和向员当物业公司发送《申请报告》，要求员当物业公司赔偿其各项损失，包括三相电申请费30000元、小间拆除费200000元、土建加固费830000元、2018年4月25日紧急解散所有人员造成的营业损失75000元、2018年4月25日至2018年10月因一楼菜市场围挡施工造成的营业额减少180000元（30000元/月×6个月）。员当物业公司确认收到该报告，但认为报告内容与其无关。 原审另查明，筼筜管理处系厦门市新区工贸发展公司（下称工贸公司）下属机构，工贸公司至今依然存续。和峰分公司系厦门市钟宅经济发展公司（下称钟宅公司）的分支机构，钟神和系和峰分公司的负责人。钟宅公司至今依然存续，和峰分公司已被吊销营业执照。2005年11月8日，和峰分公司出具《情况说明》称，和峰分公司的权利和义务由钟神和个人承继。钟神和表示，和峰分公司已被吊销营业执照，只是未办理注销手续，实际上已经不复存在。 关于本案主体问题。钟神和主张，租赁双方就租赁物多次签订租赁合同，员当物业公司承继了工贸公司的合同权利义务，钟神和承继了和峰分公司的合同权利义务，钟神和向员当物业公司主张《租赁意向书》及《1997租赁合同》项下的权利，主体适格。员当物业公司的主张如答辩所述。 关于租赁合同的存续情况。员当物业公司主张，双方之间的租赁合同于2018年10月31日期满终止，钟神和直至2019年4月10日才腾退租赁物；钟神和的共同经营人郭永健与员当物业公司办理交接。钟神和主张，其于2018年7月31日腾退租赁物，双方之间的租赁合同于当日提前解除；虽然郭永健是钟神和聘请的网吧管理人，但后来郭永健向员当物业公司承租经营网吧，与员当物业公司有利害关系，钟神和对员当物业公司所称的租赁物交接时间不予认可。 原审认为，筼筜管理处与和峰分公司签订的《1997租赁合同》（含《租赁意向书》）以及钟神和与员当物业公司签订的《2012租赁合同》、《2014租赁合同》、《2016租赁合同》，系相互独立的合同，至2018年钟神和与员当物业公司发生争议时，《1997租赁合同》《2012租赁合同》《2014租赁合同》均已期限届满，仅《2016租赁合同》仍在履行过程中，钟神和与员当物业公司应当按照《2016租赁合同》确定各自的权利义务。 就《租赁意向书》及《1997租赁合同》而言，钟神和主张和峰分公司享有的合同权利义务由钟神和承继，筼筜管理处享有的合同权利义务由员当物业公司承继。但是，和峰分公司与钟神和、筼筜管理处与员当物业公司属于不同的权利主体，钟神和提交的证据并不足以证明其相互之间存在合同承继关系。退一步讲，即便和峰分公司于2005年11月8日出具的《情况说明》可以证明钟神和承继了和峰分公司的合同权利义务，也没有证据证明员当物业公司承继了筼筜管理处的合同权利义务。再退一步讲，从《租赁意向书》及四份租赁合同本身约定的内容来看，无法看出钟神和为加固长青菜市场楼承重柱和承重梁投资500000元以及为安装消防自动喷淋设备投资100000元，也无法看出租赁双方对该两笔费用的承担达成协议。据此，钟神和诉请员当物业公司补偿其加固承重柱和承重梁的费用350000元和安装消防自动喷淋设备的费用70000元，缺乏充分证据为证，不予支持。 钟神和诉请员当物业公司补偿房屋修缮通知停业20天（自2018年4月25日起20天）的损失80000元和因修缮延期6个月（2018年7月30日往前推6个月）造成生意下滑的损失300000元，但未举证证明其自2018年4月25日起停业20天，也未举证证明其自2018年2月至7月期间因房屋修缮每月营业收入下滑50000元，对钟神和的上述两项诉请不予支持。 钟神和诉请员当物业公司支付三相电转让费20000元，但未举证证明钟神和曾与员当物业公司就该笔费用的承担达成协议，并且《租赁意向书》及四份租赁合同均约定租赁期内的装修费用由承租方自理，故对钟神和的该项诉请不予支持。 钟神和诉请员当物业公司退还押金38000元，员当物业公司认为钟神和尚未结清租金等费用，且违反合同约定迟延返还租赁物，无权要求退还38000元押金。鉴于钟神和与员当物业公司在租赁过程中产生争议的原因是，租赁物本身存在安全隐患，员当物业公司要求钟神和暂停营业、配合整改，钟神和并非恶意拖欠租金等费用，也非恶意迟延返还租赁物，故钟神和诉请退还押金38000元，予以支持。 关于租赁物的腾退时间，钟神和主张为2018年7月31日，员当物业公司主张为2019年4月10日。从员当物业公司的行为来看，2018年7月前曾多次到租赁场所巡查并送达通知材料（均拍摄了照片），督促钟神和腾退租赁场所。但是，自2018年8月后员当物业公司未再到租赁场所巡查，2018年9月30日也未到租赁场所向钟神和送达《关于长青路54号二楼北侧资产到期收回房产的通知》，而是向钟神和邮寄上述通知，邮寄地址为“厦门市湖里区钟宅村XX号一楼童装店转房东”。从钟神和的行为来看，钟神和于2018年11月13日向员当物业公司发送《申请报告》，要求其赔偿2018年4月25日至2018年10月因一楼菜市场围挡施工造成的营业额减少损失180000元，可见钟神和自认其2018年8月至10月仍在营业，只是营业额有所减少。据此，钟神和自认其2018年8月至10月仍在营业，应向员当物业公司支付租金，考虑到钟神和租赁场所底下一楼的施工客观上确实可能会对钟神和的经营活动造成一定影响，酌定钟神和按照合同约定租金标准的一半支付2018年8月至10月的租金18936元（12624元/月×3个月÷2）。鉴于并无证据证明2018年11月1日后钟神和仍在租赁场所正常营业，而清空人员、暂停营业本就是员当物业公司的要求，即便钟神和未及时与员当物业公司办理租赁物的腾退交接手续，公司也不应再向钟神和收取占有使用费，故员当物业公司诉请钟神和支付2018年11月1日后的占有使用费，不予支持。如上文分析所述，钟神和并非恶意拖欠租金，故员当物业公司诉请钟神和支付逾期付款违约金，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市员当新市区物业有限公司于判决生效之日起七日内向钟神和退还押金38000元；二、钟神和于判决生效之日起七日内向厦门市员当新市区物业有限公司支付租金18936元；三、驳回钟神和的其他诉讼请求；四、驳回厦门市员当新市区物业有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取为6190元，由钟神和负担5916元，厦门市员当新市区物业有限公司负担274元。反诉案件受理费减半收取为1960元，由厦门市员当新市区物业有限公司负担1755元，钟神和负担205元。 经审理查明，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉房产所涉合同分别为：筼筜管理处与和峰分公司签订的《1997租赁合同》（含《租赁意向书》）、钟神和与员当物业公司签订的《2012租赁合同》《2014租赁合同》《2016租赁合同》。至本案发生时，《2012租赁合同》、《2014租赁合同》履行期限均已届满，而1997年租赁合同的缔约者为和峰分公司与筼筜管理处，与钟神和个人无关。故本案的处理应当按照《2016租赁合同》确定各自的权利义务。该合同系缔约双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。员当物业公司作为出租方，于租赁期间（2018年4月25日），以房屋存在严重安全隐患为由，要求承租方停止使用房产，已构成违约。 钟神和于2018年11月13日，以向员当物业公司发送《申请报告》方式，要求员当物业公司赔偿至2018年10月间的营业损失等，故原审判决认定钟神和使用房屋至2018年10月，并无不当。因员当物业公司自认租赁房产存在严重安全隐患，故原审酌定讼争房产的使用费为正常租金的一半，亦有事实依据。上诉人员当物业公司上诉请求调整租金标准及违约金，理由不成立。 钟神和提出的停业损失、三相电转让费等，证据不足，不予采纳，其上诉请求，同样应予驳回。而涉及和峰分公司的事项，因和峰分公司与钟神和属不同主体，可另案处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审本诉案件受理费6100元，由上诉人钟神和负担；反诉案件受理费3920元，由厦门市员当新市区物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  纪荣典 二〇二〇年九月三日 书记员  陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。