沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异470号案外人：台慧源，男，1964年9月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区。申请执行人：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区市府大路200甲3号。负责人：许金钟，系分行行长。委托代理人：孙琦，系辽宁维权律师事务律师。委托代理人：王大江，系辽宁维权律师事务律师。被执行人：沈阳金贸医药集团有限公司，住所地沈阳市和平区胜利南街177-1号。法定代表人：黄殿荣。被执行人：沈阳市宏飞精细化工厂，住所地沈阳市于洪区于洪乡红旗村。法定代表人：马骅。被执行人：沈阳市满维化工有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈西九东路22-1号。法定代表人：马伯扬。被执行人：辽宁金迈特医药有限公司，住所地沈阳市和平区青年大街386号。法定代表人：杜微。被执行人：辽宁建威房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区保工南街15号。法定代表人：裴世旗。被执行人：黄殿荣，男，1953年10月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：史卉，女，1958年10月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：王颖，男，1966年5月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：史霞，女，1965年2月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：王浩，男，1975年8月14日出生，汉族，住沈阳市和平区。本院在执行申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被执行人沈阳金贸医药集团有限公司、沈阳市宏飞精细化工厂、沈阳市满维化工有限公司、辽宁金迈特医药有限公司、辽宁建威房地产开发有限公司、黄殿荣、史卉、王颖、史霞、王浩金融借款合同纠纷一案中，案外人台慧源于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人台慧源向本院提出执行异议，异议事项：1、请求和平法院中止对（2019）辽0102执恢815号的执行行为；2、请求停止对沈阳市铁西区保工南街15号（4）门房产腾空、拍卖执行措施。事实理由：案外人于2019年8月获知和平法院在办理哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与沈阳金贸医药集团有限公司、沈阳市宏飞精细化工厂、沈阳市满维化工有限公司、辽宁金迈特医药有限公司、辽宁建威房地产开发有限公司、黄殿荣、史卉、王颖、史霞、王浩金融借款合同执行纠纷一案期间，申请执行人将案外人承租的位于沈阳市铁西区保工南街15号（4）门建筑面积1470平方米房屋申请查封，并要求腾空、拍卖。和平法院于2019年7月20日公告需腾空拍卖的房屋由案外人合法承租，依约使用收益。案外人与被执行人辽宁建威房地产开发有限公司于2009年5月建立房屋租赁合同关系，后于2012年6月30日重新签订房屋租赁合同，租赁期限到2027年7月14日，租金已实际交付被执行人辽宁建威房地产开发有限公司。案外人于2009年5月29日起将房屋转租给董健，董健一直使用该房屋至今。被执行人辽宁建威房地产开发有限公司在与申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行订立抵押财产已出租，原租赁关系并不受该抵押权的影响。根据相关法律法规规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，也不影响租赁合同的效力。在案外人与被执行人辽宁建威房地产开发有限公司租赁合同未到期之前，案外人仍有权继续对房屋行使占有、使用、收益的权利。故请求停止和平法院作出的（2019）辽0102执恢815号公告、拍卖通知书执行行为。我对原判决有意见。案涉房屋一直由我租赁，而非李健。申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行答辩称，一、案外人主张2009年5月租赁案涉房屋沈阳市铁西区保工南街15号4门的情况与事实不符。案外人的主张是捏造事实，虚假陈述。2014年辽宁建威房地产开发有限公司将案涉房屋抵押给哈尔滨银行进行抵押登记时，双方就房屋状况、租赁情况作出承诺并提供了相关材料，承诺该房产的承租人会配合该房屋的拍卖、腾房程序。2014年建威房地产公司向哈尔滨银行提供了该房屋的租赁合同，租赁时间为2010年5月1日至2015年5月1日，承租人为李健。时至今日，该租赁合同租赁期限满，2014年6月27日房屋进行抵押登记后，出租给他人的租赁关系，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条法律规定，该租赁关系不得对抗哈尔滨银行已登记的抵押权。二、案外人提交异议申请书时一并提交的一份《房屋租赁合同》，此合同明显是案外人单方面伪造的虚假证据。此合同上没有建威房地产公司公章，不是真实的租赁合同。此合同内容与建威房地产公司2014年提供给哈尔滨银行的租赁合同内容相矛盾。案外人未能提供符合证据规则的其他有效证据，无法证明案外人主张事项的真实性。如案外人无法证明其租赁案涉房屋的真实时间，应当承担举证不能的不利后果。基于上述事实与法律规定，案外人主张不成立，请求驳回异议，继续执行生效判决。本院查明，2015年6月2日本院作出（2016）辽0102民初2040号民事判决书，判决“一、被告沈阳金贸医药集团有限公司于本判决生效后10日内一次性偿还原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行借款本金1500万元，罚息2,572,500元（截止至2015年12月7日），并自2015年12月8日起按综合授信合同及银行承兑汇票承兑协议约定的计息办法支付上述借款罚息至债务实际清偿之日止；二、被告沈阳市宏飞精细化工厂、沈阳市满维化工有限公司、辽宁金迈特医药有限公司、黄殿荣、史卉、王颖、史霞、王浩对被告沈阳金贸医药集团有限公司所欠原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行的上述款项承担连带偿还责任；三、被告沈阳市宏飞精细化工厂、沈阳市满维化工有限公司、辽宁金迈特医药有限公司、黄殿荣、史卉、王颖、史霞、王浩承担保证责任后，有权向被告沈阳金贸医药集团有限公司追偿；四、上述款项到期未受清偿时，原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告辽宁建威房地产开发有限公司提供的位于沈阳市铁西区保工南街15号（4）门、抵押面积1470平方米的抵押房产行使抵押权，在上述债权范围内享有优先受偿的权利；五、被告辽宁建威房地产开发有限公司承担抵押担保责任后，有权向被告沈阳金贸医药集团有限公司追偿”。判决生效后，因被告未按生效法律文书履行自身义务，2017年3月28日，申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行，执行案号：（2017）辽0102执1339号、（2019）辽0102执恢815号。本院于2017年5月18日依法查封被执行人辽宁建威房地产开发有限公司位于沈阳市铁西区保工南街15号（4）门、建筑面积1470平方米的房产。2020年4月29日继续查封该房产。本院于2019年7月24日作出执行裁定书、拍卖通知书、腾房公告。经查，位于沈阳市铁西区保工南街15号（4）门、建筑面积1470平方米的房产的所有权人系辽宁建威房地产开发有限公司，该房产登记日期为2002年7月12日。该房产因本案借款提供抵押担保，于2014年6月27日在沈阳市房屋登记中心办理了他项权利证。又查，辽宁建威房地产开发有限公司曾将位于沈阳市铁西区保工南街15号（4）门、建筑面积1470平方米的房产出租给异议人台慧源，台慧源将该房产转租用于开办沈阳市名典教育培训学校。2012年6月30日，台慧源重新与辽宁建威房地产开发有限公司就该房产签订《房屋租赁合同》，约定租期15年，自2012年7月15日至2027年7月14日，年租金28万元，每半年交付一次租金。2016年7月30日，台慧源又与辽宁建威房地产开发有限公司签订《补充协议》，约定将2016年7月15日至2027年7月14日共计11年的租金调整为200万元，台慧源需在2016年10月31日前一次性交付该笔款项。台慧源于2016年10月20日将200万元汇入指定账户。异议审查过程中，异议人台慧源为主张异议事项成立，向法院提交了如下主要证据材料：1、2012年6月30日与辽宁建威房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同、2016年7月30日签订的补充协议；2、2009年5月29日台慧源与董健签的租房协议、2012年7月7日台慧源与董健签的租房协议；3、民办学校办学许可证；4、收条；5、银行往来账。6、情况说明。申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行为反驳案外人异议，向法院提交证据如下：1、辽宁建威房地产开发有限公司在银行办抵押的时候提交给银行的房屋租赁协议书；2、辽宁建威房地产开发有限公司工商信息。本院认为，异议人台慧源为证实自己的主张向法院提交了房屋租赁合同、补充协议、台慧源与董健签的租房协议、民办学校办学许可证、收条、银行往来账、情况说明等证据。这些证据已经形成了证据链，足以证明台慧源系沈阳市铁西区保工南街15号（4）门，建筑面积1470平方米房产的承租人，该房产租赁开始的日期早于法院查封的日期，亦早于房产办理抵押的日期。该房产自台慧源租赁起一直用于开办培训学校，租赁期限至2027年7月14日。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产的，人民法院应予支持。以及按照相关法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，本案异议人台慧源对案涉房产的租赁，在法院查封以及房产抵押之前，故台慧源提出的异议请求及理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一之规定，裁定如下：案外人台慧源的异议请求成立，停止对沈阳市铁西区保工南街15号（4）门，建筑面积1470平方米房产的执行。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 王 岩审判员 赵 博审判员 祁美楠二〇二〇年九月一日书记员 王 娜