江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4448号上诉人（原审被告）：南京郦城房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区奥体大街199号金马郦城7栋106室。法定代表人：郑蓝波，该公司董事长。委托诉讼代理人：程荃，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京万科物业管理有限公司，住所地南京市建邺区嵩山路139号。法定代表人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：偰莲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：魏明明，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：南京德琨汽车销售服务有限公司，住所地南京市建邺区奥体大街199号金马郦城11栋101室。法定代表人：蓝雷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈育，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：解诗雨，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人南京郦城房地产开发有限公司（以下简称郦城公司）因与被上诉人南京万科物业管理有限公司（以下简称万科公司）、南京德琨汽车销售服务有限公司（以下简称德琨公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初8630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人郦城公司的委托诉讼代理人程荃，被上诉人万科公司的委托诉讼代理人偰莲、魏明明，被上诉人德琨公司的委托诉讼代理人解诗雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郦城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判德琨公司支付物业服务费71452.35元；2.一、二审案件受理费由德琨公司负担。事实和理由：1.一审判决超出万科公司诉讼请求。万科公司本次诉讼中仅要求郦城公司对德琨公司应支付物业费承担连带责任，而未主张郦城公司承担物业费支付义务。而一审法院判决由德琨公司支付物业费166722.15元、由上诉人支付物业费71452.35元，显然超出了万科公司诉请。2.一审法院认定郦城公司与德琨公司之间《商业租赁合同》约定了物业费计算标准有误。物业费计算标准应当以德琨公司与物业公司之前签订的合同为依据，郦城公司作为出租人在合同中载明物业费计算标准仅为提示、告知，不属于双方合同约定。从双方《商业租赁合同》第3.1条、第7.2条内容来看，郦城公司与德琨公司之间从未就物业服务费的金额予以确定，《商业租赁合同》载明的物业服务费计算标准系郦城公司作为出租人向承租人做出的提示、告知，而非双方对权利义务的处理。根据《商业租赁合同》约定，德琨公司需承担租金支付义务以及物业服务费支付义务，物业服务费具体支付标准应由德琨公司与物业公司之间《物业服务合同》予以确定。3.郦城公司作为房屋所有权人，无权与承租人就物业服务费用进行商定。物业服务合同关系发生在房屋实际使用人德琨公司与物业服务公司之间，德琨公司使用房屋享受物业服务，则应当向物业公司交纳物业服务费，而不是向郦城公司缴纳。郦城公司更加没有权利代替物业公司与德琨公司商定物业服务费用的计算标准。万科公司辩称，1.其与案涉小区业委会签订的物业服务合同，适用于全体业主，物业服务合同中明确物业费缴纳金额为5元/平方米/月，其有权按照该标准收取物业费。2.物业使用人未依法缴纳物业费的，业主应当承担连带缴纳责任，郦城公司应当对于上述费用承担连带责任。3.郦城公司与德琨公司之间的租赁合同仅约定双方租赁权利义务，无权对于物业费定价予以规定，双方应当按照5元的标准予以缴纳。4.万科公司也认为郦城公司与德科公司租赁合同中关于物业费标准的内容是提示、告知性质，在其双方签订租赁合同的当时，物业费的标准确实是3.5元，当时物业服务企业是案外人广州市三元物业管理有限公司南京分公司（以下简称三元公司）。之后物业服务企业变更成为万科公司，郦城公司和德琨公司租赁合同中关于物业费的内容实际上已经与事实不符，万科公司同意郦城公司关于物业服务费应由德琨公司缴纳的上诉理由。德琨公司辩称，1.《物业服务合同》是万科公司与业主委员会签订的，德琨公司与万科公司未签订过物业服务合同，双方无直接的法律关系。因此，德琨公司无需向万科公司承担支付物业费的义务。2.德琨公司作为承租人与郦城公司签订的《商业租赁合同》中约定了德琨公司应当按照3.5元/平方米/月支付物业费。在该合同中第3.1条更是以“注”的形式特别强调了该物业费标准。因此，德琨公司只需要按照3.5元的标准支付物业费。3.双方在《商业租赁合同》中就物业费标准作出了明确约定，是双方协商确定的结果。郦城公司否认双方之间的约定违反诚实信用原则。4.《物业服务合同》中物业费标准是万科公司与业委会约定的，郦城公司未与德琨公司签订任何协议调整物业费标准。万科公司既没有提供其调整物业费的合法依据，也没有公示收费内容、标准，因此《物业服务合同》中物业费的标准对德琨公司没有约束力，德琨公司仍只需要按照3.5元标准支付物业费。5.德琨公司没有享受到相对应的物业服务，小区的路面坑坑洼洼且充满裂痕，井盖下瘀泥堵塞也没有引流，道路上杂物杂乱。万科公司并未提供相应的物业服务。万科公司向一审法院起诉请求：1.德琨公司支付自2017年1月1日至2019年6月30日欠缴的物业费238174.5元，违约金43943.2元；2.郦城公司对上述费用承担连带责任；3.德琨公司、郦城公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：郦城公司系该小区11栋101室(房屋面积为1587.83平方米)业主，德琨公司为房屋的承租人，双方于2015年7月1日签订《商业租赁合同》一份，约定租赁期限自2015年7月1日至2029年5月31日止，并约定承租人按照建筑面积每平方米每月3.5元的收费标准另行向物业管理公司支付物业管理费。万科公司于2016年12月23日与南京市金马郦城住宅小区业主委员会签订《金马郦城物业服务合同》一份，约定物业服务合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日，商业物业收费标准为每平方米每月5元。依据约定的标准，德琨公司自2017年1月1日起未缴纳物业费，其主张向万科公司按照每平方米每月3.5元的标准缴纳遭到万科公司拒绝。以上事实，有《物业服务合同》、《商业租赁合同》、告知函以及当事人陈述等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，万科公司是具有物业管理资质的企业，其为郦城公司、德琨公司所在的小区提供了物业服务，郦城公司、德琨公司应履行支付相应物业费的义务。鉴于万科公司未能全面履行合同约定的物业管理义务，违约金的诉请不予支持。故对万科公司主张郦城公司、德琨公司支付物业费之诉讼请求，一审法院予以支持。德琨公司辩称应按照《商业租赁合同》约定的标准缴纳物业费，符合法律规定，一审法院予以采信。依照《物业管理条例》第二条、第七条第五项、第四十二条之规定，一审法院判决:一、德琨公司于判决生效之日起十日内向万科公司支付自2017年1月1日至2019年6月3日止的物业服务费166722.15元，郦城公司承担连带清偿责任；二、郦城公司于判决生效之日起十日内向万科公司支付自2017年1月1日至2019年6月3日止的物业服务费71452.35元；三、驳回万科公司其他诉讼请求。一审案件受理费5532元，减半收取2766元，由郦城公司负担。本院审理期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，郦城公司与德琨公司与2015年7月1日签订的《商业租赁合同》第3.1条约定，本合同项下租赁物业的租金2.8元/天/㎡，该租金不含物业费……注：以上租金计算金额不包含物业管理费，乙方应按照建筑面积3.5元/平方米/月的收费标准另行向物业管理公司支付物业管理费；第6.5条约定，本合同项下租赁期限内，乙方（即德琨公司）除严格按照本合同第3条支付租赁合同保证金及租金外，还应按时支付物业管理费和水、电费等能源费用；第7.1条约定，甲方已与三元公司签订《物业管理服务合同》，聘请该公司对租赁物业实施物业管理及服务；第7.2条约定，自本合同签订并生效后，本合同项下租赁期限内，乙方与三元公司签订《物业管理服务合同》，并遵守该物业管理公司制定的物业管理制度。郦城公司与德琨公司签订上述租赁合同时，为案涉小区提供物业服务的企业是三元公司，当时德琨公司按照3.5元/月/平方米的标准向三元公司支付物业费，不存在拖欠物业费情形。上述事实，有《商业租赁合同》及各方当事人陈述等证据予以证实。本案二审争议焦点为：德琨公司是否有义务按照5元/月/平方米的标准缴纳物业费。本院认为，本案中各方当事人对德琨公司应按何标准负担物业费存在争议。德琨公司主张其与郦城公司在租赁合同中约定“以上租金计算金额不包含物业管理费，乙方应按照建筑面积3.5元/平方米/月的收费标准另行向物业管理公司支付物业管理费”，该约定是对于物业费分担的约定，即德琨公司只需要按照3.5元/月/平方米的标准缴纳物业费；而郦城公司则主张该条款仅是对当时物业费标准的提示，不能理解为是对物业费分担的约定。《中华人民共和国合同法》第一百二十五第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从各方争议的案涉合同3.1条内容来看，双方进行该约定主要系为了明确租赁合同项下的租金标准中不包含物业管理费，而物业管理费需由承租人德琨公司向物业管理企业另行交纳。结合案涉合同第6.5条、第7.1条、第7.2条的内容及当时为案涉小区提供服务的物业服务企业收费标准来看，德琨公司与郦城公司关于“乙方应按照建筑面积3.5元/平方米/月的收费标准另行向物业管理公司支付物业管理费”的约定，应当理解为双方约定物业管理费由接受物业服务的承租人负担，而不应理解为承租人只按照3.5元/平方米/月的标准负担物业费、在物业费上涨情况下超过3.5元/平方米/月的部分由出租人负担。因此，上诉人郦城公司关于德琨公司应按5元/月/平方米的标准缴纳物业费的上诉理由成立。德琨公司主张其仅需要按照3.5元/平方米/月的标准缴纳物业管理费，系对合同条款理解不当，本院对其该观点不予采纳。另外，德琨公司主张其与万科公司未签订过物业服务合同、双方无直接的法律关系，无需直接向万科公司支付物业费，德琨公司系实际的物业使用人，其上述观点与租赁合同中关于物业费负担的约定不符，本院对该观点亦不予采纳。一审法院在考虑《物业服务合同》约定内容及万科公司提供物业服务实际情况的情况下，支持万科公司关于物业费的诉讼请求、驳回其关于违约金的诉讼请求，处理并不不当；但一审法院认定德琨公司有权按照3.5元/平方米/月的标准缴纳物业费存在不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人郦城公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初8630号民事判决第三项；二、撤销江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初8630号民事判决第二项；三、变更江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初8630号民事判决第一项为：“南京德琨汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向南京万科物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年6月30日期间物业服务费238174.5元；南京郦城房地产开发有限公司承担连带清偿责任。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2766元，由南京德琨汽车销售服务有限公司、南京郦城房地产开发有限公司共同负担2335元，由南京万科物业管理有限公司负担431元；二审案件受理费1586元，由南京德琨汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二○二〇年九月七日法官助理李映碧书记员刘东