河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫01民终10465号上诉人（原审原告）：郑州市中原区魏玉梅口腔诊所，住所地郑州市中原区伊河路42号（中原区伊河路与桐柏路交叉口）。经营者：魏玉梅。委托诉讼代理人：余先锋，系经营者魏玉梅丈夫。被上诉人（原审被告）：郑州电机电器厂，住所地郑州市中原区伊河路42号。法定代表人：朱仁可，系该厂厂长。委托诉讼代理人：闫小琼，大沧海律师事务所郑州分所律师。原审第三人：郑州轻工业大学，住所地河南省郑州市金水区东风路5号。法定代表人：黄荣杰，系该校校长。委托诉讼代理人：潘成林，系该单位员工。上诉人郑州市中原区魏玉梅口腔诊所因与被上诉人郑州电机电器厂、原审第三人郑州轻工业大学房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初1041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日受理后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人郑州市中原区魏玉梅口腔诊所的委托诉讼代理人余先锋，被上诉人郑州电机电器厂委托诉讼代理人闫小琼，原审第三人委托诉讼代理人潘成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州市中原区魏玉梅口腔诊所上诉请求：1、请求二审法院确认上诉人的优先承租权；2、请求判令被上诉人恢复供电；3、由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1、不定期租赁的内容与定期租赁的内容完全一致，仅租赁期限为不定期，双方《房屋租赁协议书》第八条约定的优先租赁权的内容，在不定期租赁法律关系中也同样存在。上诉人的优先承租权既是双方约定的权利，又是法定权利。2、“同等条件下优先承租权”如果限制、排除原承租人参加招投标资格不是“同等条件”的范畴。3、一审法院认为选择将房屋打包对外招投标的方式符合国有资产保值增值的整改目的错误的，第三人的招投标行为实际上造成了国有资产的损失。4、一审法院不支持上诉人恢复供电的诉讼请求，明显存在逻辑是错误。被上诉人在上诉人不定期租赁期间强制断电，与他人签订涉案房屋租赁合同，半夜拉走上诉人正在经营的设备，足以证明被上诉人及第三人侵害了上诉人的优先承租权。郑州电机电器厂辩称：1、上诉人不具有优先承租权，更不具备本案中标方的同等条件。经过公开招投标，被上诉人已经与中标方签订经营性资产房屋租赁合同。2、被上诉已经于2020年7月12日将涉案房屋移交给了中标单位，且中标单位已经将涉案房屋出租给了其他主体，被上诉人不可能与上诉人签订房屋租赁合同。请求驳回上诉，维持原判。郑州轻工业大学述称：1、上诉人第一项上诉请求是上诉人增加的独立的诉讼请求，不属于二审法院审理范围；2、上诉人不具备《招投标法》规定的投标人资格，第三人不存在限制或排除上诉人公平参与投标的行为；3、第三人有权设定有利于国有资产保值增值的合理投标条件，且上诉人在招投标过程中也并未提出异议；4、上诉人不具备涉案租赁合同第八条约定的“同等条件”且超出了有限承租权的行使期限。请求驳回上诉，维持原判。郑州市中原区魏玉梅口腔诊所向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告在同等条件下优先与原告签订房屋租赁合同；2.请求判令被告恢复供电；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：1.位于郑州市××××号房屋所有权人为第三人，被告为第三人二级机构，第三人委托被告对该房屋进行管理。原被告双方针对该房屋签订多份租赁合同，由被告将涉案房屋出租给原告使用，其中双方最后一份书面租赁合同签订于2017年12月22日，甲方为被告，乙方显示为原告经营者魏玉梅。双方在该《房屋租赁协议书》中约定租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；还约定乙方如愿续租，应在合同到期前一个月向甲方提出书面申请，同等条件可优先使用，否则视为协议终止，甲方有权重新安排用房户。该《房屋租赁协议书》约定的租赁期限届满之后，双方未签订书面合同，原告仍承租该房屋并向被告交纳房租。诉讼中，双方均认可自2019年1月1日之后，双方为不定期租赁合同法律关系。2.2019年4月4日，第三人印发《郑州轻工业大学贯彻落实省委第七巡视组反馈意见整改工作方案》，其中整改内容3.3.3.1中显示学校门面房出租未经有关部门审批，未进行招投标……整改措施为2.商业用房租金最低控制价由学校相关职能部门及专家组成评估小组按合同期评估，面向社会公开招租。2019年11月份，第三人将包括本案诉争房屋在内的房屋通过公开招标的方式对外招租。招标公告第一章第四条投标人资质要求4.1规定投标人应具有独立法人资格，具有租赁相关业务资格。后河南众志晟文化传媒有限公司中标，第三人于2019年12月23日向该公司出具中标通知书。2019年12月31日被告发出通知，载明：“各位商户：郑州轻工业大学公开招租的经营性资产第九标段（桐柏路、伊河路、文化宫路商铺）已经完成，由河南众志晟文化传媒有限公司中标，并同郑州电机电器厂（郑州轻工业大学二级机构）2019年12月31日签订为期三年的租赁合同（2019年12月31日至2022年12月30日）。各位商户如要继续经营，则与该标段中标公司河南众志晟文化传媒有限公司签订房屋租赁合同。特此通知。”3.诉讼中，原告认为被告侵害了其同等条件下优先承租权，具体侵害行为表现为：（1）被告将投标人资格限定为法人且有租赁备案许可证，而原告非独立法人；（2）2020年1月13日的强制断电行为；（3）2019年12月31日与中标方签订了涉案房屋的租赁合同。被告及第三人对原告以上所述不予认可。针对供电行为，双方均认可截止法庭辩论终结之日涉案房屋尚未恢复供电，被告称其已建议中标方河南众志晟文化传媒有限公司对该房屋恢复供电，但该公司未予采纳。一审法院认为，针对被告是否侵害原告优先承租权，本院分析认定如下：其一，诉讼过程中，原告认可被告及第三人采用招投标的方式对包括本案所涉房屋在内的全部房屋统一对外招租，但认为不应该将投标人范围限定为法人。其二，关于第三人招标公告是否有权将投标人范围限定于法人。根据被告提交的《郑州轻工业大学贯彻落实省委第七巡视组反馈意见整改工作方案》中显示存在的问题为“学校门面房出租未经有关部门审批，未进行招投标”。据此，第三人选择将房屋打包对外招投标的方式符合国有资产保值增值的整改目的，且不违反法律、行政法规的规定。第三人该种招标方式势必需要具有租赁经营业务的法人对所涉全部房屋统一承租后，再行分别对外出租，并负责与出租事项有关的日常经营管理。故此，第三人在对外招标过程中，有权将投标人范围限定于相较非法人组织、自然人更具经营管理经验的法人，以更加有利于国有资产的保值增值。其三，关于第三人将投标人范围限定于法人是否侵害了原告的优先承租权。诉讼中，原告提交其与被告分别于2010年10月21日、2015年12月28日签订的《房屋租赁协议书》各一份，主张其享有“同等条件下优先承租权”。经查，该两份协议书第8条均约定：“乙方（原告）如愿续租，应在合同到期前一个月向甲方（被告）提出书面申请，同等条件可优先使用，否则视为协议终止，甲方有权重新安排用房户。”被告以双方书面合同已经于2018年12月31日到期之后未签订书面合同为由否认原告仍享有约定的该项权利。该院认为，诉讼中，原被告双方均认可双方最后一份书面协议已经于2018年12月31日到期，之后为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”虽然根据该条规定，原租赁合同继续有效，但双方《房屋租赁协议书》第8条适用条件包括原告“应在合同到期前一个月向被告提出书面申请”，此条专系双方对定期租赁合同法律关系项下的权利义务约定，无法适用于此后之不定期租赁。综上，原告所提供的证据不足以证明被告侵害了其所主张的优先承租权，该院对原告第1项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告恢复供电的诉讼请求，因被告及第三人已经通过招投标的方式将涉案房屋出租给他人，该院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告郑州市中原区魏玉梅口腔诊所的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郑州市中原区魏玉梅口腔诊所负担。本院二审期间，上诉人提交了短信截图两张，证明被上诉人的移交房屋是通过非法破门而入，而不是通过合法途径；被上诉人提交了租赁房屋交接单及照片一张，证明涉案房屋已经交付中标方。本院组织各方当事人对以上证据进行了交换和质证。被上诉人、原审第三人对上诉人提交证据的真实性予以认可，但对其关联性不予认可；上诉人对被上诉人提交的证据真实性予以认可，但对其合法性不予认可。本院经审查认为，对上诉人、被上诉人提交的证据的真实性均予以认可，但以上证据与本案不具有关联性，本院均不予采信。本院经审理查明的事实同一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人分别于2010年10月21日、2015年12月28日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行。该两份协议书第8条均约定：“乙方（原告）如愿续租，应在合同到期前一个月向甲方（被告）提出书面申请，同等条件可优先使用，否则视为协议终止，甲方有权重新安排用房户。”该条款的约定上诉人享有同等条件可优先使用的前提是上诉人应在合同到期前一个月向提出书面续租申请。一审法院以此认定此条专系双方对定期租赁合同法律关系项下的权利义务约定而无法适用于此后之不定期租赁，并无不当；原审第三人为了国有资产保值增值而设立合理投标条件，上诉人不具备《招投标法》规定的投标人资格，原审第三人、被上诉人不存在限制或排除上诉人公平参与投标的行为。因此，上诉人主张同等条件下优先与被上诉人签订房屋租赁合同或确认上诉人的优先承租权，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郑州市中原区魏玉梅口腔诊所的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑州市中原区魏玉梅口腔诊所负担。本判决为终审判决。审判员  耿胜利二〇二〇年九月十日书记员  徐成龙