青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异219号案外人：任×，男，1990年9月7日出生，汉族，公民身份号码：×××，住河北省廊坊市广阳区和平路蓝水湾小区别墅7A室。申请人：五矿国际信托有限公司，统一社会信用代码：91630000698540235A，住所地：青海省西宁市生物科技产业园纬二路18号。法定代表人：王卓，该公司董事长。被申请人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，统一社会信用代码：911101056336473148，住所地：北京市朝阳区小武基路甲8号5号院。法定代表人：李艳敏，该公司董事长。被申请人：北京智都建筑工程有限公司，统一社会信用代码：911101055801389677J,住所地：北京市平谷区金海湖16号5幢3层。法定代表人：曹轶中，该公司董事长。被申请人：北京山水置地企业管理有限公司，统一社会信用代码：91110105MA0048JG2L，住所地：北京市朝阳区弘燕山水文园1号楼1层105内（01）。法定代表人：孙帆，该公司董事长。申请人五矿国际信托有限公司与被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案，案外人任×对本院查封被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人任×称，贵院作出（2020）青01财保11号民事裁定书，在财产保全执行过程中，将本人购买的北京市朝阳区××园房产[产权证号：京（2019）朝不动产权第XXXX号]对应土地使用权[土地证号：京朝国用（2013出）第00284号]予以查封，案外人为该房屋买受人，该房屋所有权合法归案外人所有。基于建筑物和土地具有不可分离的依附关系，根据“地随房走”的原则，被执行人在转让房产的同时，房产占用范围内的土地使用权同时一并转让。一、案外人在贵院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。贵院对该房屋所坐落的土地使用权的查封日期为2020年5月12日。而案外人与被申请人签订书面《购房意向协议书》的日期为2019年3月11日；案外人与被申请人签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF849581）的日期为2019年12月25日，两个日期均早于贵院查封日期。《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF849581）在北京市住房和城乡建设委员会进行了登记备案，系合法有效的书面买卖合同；二、案外人在贵院查封前已支付购房合同约定的总价款。案外人与被申请人签订的《购房意向协议书》约定购房总价款为人民币27512765元，案外人于2019年3月11日向被申请人支付了房号保留金人民币1000000元；于2019年3月17日支付购房款人民币12487000元；于2019年3月21日支付购房款3023000元；于2019年4月9日支付购房款11002765元；2019年12月25日支付房屋差价补偿款89200元，总计人民币27601965元。被申请人于2019年12月25日向案外人开具了等额增值税普通发票。异议人已经在贵院查封前支付了全部合同价款；三、案外人所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋。综上，案外人的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”异议人符合上述情形且其权利能够排除执行。故请求撤销（2020）青01财保11号民事裁定书；立即停止对北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼5层1单元-501室[产权证号：京（2019）朝不动产权第XXXX号]楼房占用范围内土地使用权的执行。申请人五矿国际信托有限公司、被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司对执行异议均未提交书面意见。本院查明，申请人五矿国际信托有限公司与被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案，本院依据申请人五矿国际信托有限公司的财产保全申请及提供的担保，2020年4月30日作出（2020）青01财保11号民事裁定书，裁定：冻结被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司在开户银行账户内存款762772777.77元，如存款不足此数额，则查封、扣押被申请人持有的相应价值的其他财产。2020年5月11日本院作出（2020）青01财保11号协助执行通知书，查封山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区××乡通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目；土地使用证号：京朝国用（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。本院委托北京市第三中级人民法院协助查封上述土地使用权手续。北京市第三中级人民法院于2020年5月12日向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出了（2020）青01财保11号民事裁定书、（2020）青01财保11号协助执行通知书对上述土地使用权予以查封。北京市朝阳区不动产登记事务中心在送达回证备注载明：有抵押、轮候。案外人任×得知后，于2020年8月17日向本院提出执行异议。另查明，2019年3月11日，山水文园凯亚房地产开发有限公司（甲方）与任×（乙方）签订《购房意向协议书》，约定由乙方自愿订购甲方开发的位于北京市朝阳区××园，房屋总交金额为28960805元，优惠后该房屋总价27512765元；乙方应于本协议签订当日支付给甲方人民币1000000元整；乙方应于2019年3月16日前向甲方支付人民币15507659元购房款，应于2019年4月8日前向甲方支付人民币11005106元。2019年12月25日，双方签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF849581），该合同约定该地块国有土地使用证号为京朝国（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅，土地使用年限2013年5月至2083年5月5日止；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为弘燕上水文园，建设工程规划许可证号为2007规（朝）建字0157号；该商品房取得房屋所有权证，房屋所有权证证号为：京（2019）朝不动产权第0038541，房屋登记机构为：北京市规划和国土资源管理委员会；经公安行政管理部门核准，该商品房地址为：朝阳区弘燕上水文园，上述土地项目中的××楼；任×按照合同约定支付了全部合同价款并提供银行个人账户支付交易明细，山水文园凯亚房地产开发有限公司并于2019年12月25日分别向任×开具了北京增值税普通发票三张，票号分别为NO39911851、NO39911852、NO39911853共计房款27601965元。再查明，2020年9月9日北京市规划和自然资源局委员会向任×出具了不动产登记资料查询结果证明，编号：2020099-02。该证明载明：“坐落于北京市朝阳区××园房屋查封情况如下：青海省西宁市中级人民法院（查封土地使用权）；查封登记时间：2020年5月12日……”。同时北京市规划和自然资源局委员会向任×出具了不动产登记信息查询结果告知书，编号：2020大字第8530（自），经查询，无所有权；无抵押登记信息等。本院认为，依据申请人五矿国际信托有限公司的财产保全申请及提供的担保，本院作出（2020）青01财保11号民事裁定书，查封了被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的土地使用权符合法律规定，并无不当。本案系案外人任×对本院被保全财产提出书面异议，属执行标的异议。根据案外人任×的异议申请，本案争议焦点为案外人任×提出的异议理由是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司在本院查封该宗土地上开发建设房屋，该土地的价值已转化至建成的房屋之上。案外人任×在本院查封前已与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买山水文园凯亚房地产开发有限公司在前述土地上开发建设的案涉房屋，其已经支付该房屋的全部房款。异议审查期间，任×提交由北京市规划和自然资源局委员会出具的任×名下无不动产所有权登记信息查询结果。故案外人任×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形，因此，案外人任×对其购买的案涉房屋所对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益，案外人任×的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼5层1单元501室房屋所对应土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 樊 静 二〇二〇年九月十五日书记员 岳 林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。