文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1900号上诉人（原审第三人）：胡新军，男，1966年6月5日出生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：姚建华，江苏金矛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丹阳投资集团有限公司，住所地丹阳市开发区齐梁路999号。法定代表人：陈尧平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建玲，江苏丹凤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丹阳市职工学校，住所地丹阳市丹凤南路39号。法定代表人：潘荣庭，系该学校校长。委托诉讼代理人：李鸣，江苏金正平律师事务所律师。上诉人胡新军因与被上诉人丹阳投资集团有限公司、丹阳市职工学校房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2019）苏1181民初5949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡新军上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.2017年3月3日，胡新军与丹阳市职工学校签订房屋租赁合同，约定的租期至2019年6月30日止。2019年6月20日左右，丹阳投资集团有限公司向一审法院提起诉讼，要求胡新军搬离并承担费用。因合同履行期尚未届满，故丹阳投资集团有限公司的起诉不符合条件，一审法院应予以驳回起诉。2.在租赁期内，丹阳市委党校将胡新军正常运转的中央空调切割拆除，导致其经济损失6万元，胡新军在一审中提起反诉，要求赔偿，一审法院裁定不予受理是错误的，该损失是在履行合同过程中发生的，应当一并审理。被上诉人丹阳投资集团有限公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确。涉案房屋于2019年3月31日已经到期，胡新军应搬离案涉房屋。胡新军通过反诉学校及本次的上诉行为，是为了拖延搬离时间，胡新军至今无偿使用租赁房屋且未支付相关费用，请求二审法院尽快裁决，维护丹阳投资集团有限公司的合法权益。被上诉人丹阳市职工学校答辩称：1.丹阳投资集团有限公司与丹阳市职工学校签订的《房屋租赁合同》、胡新军与丹阳市职工学校签订的两份《房屋租赁合同》都是基于中共丹阳市委办公室第十号会议纪要及专题协调会的精神所签订，根据上述两份文件案涉租赁合同的租赁届满期应当止于2019年3月31日。2.丹阳市职工学校与胡新军签订的合同租赁期限，和丹阳市职工学校与丹阳投资集团有限公司签订的租赁期限是一致的，年租金上的约定也是一致的，均为每年14.88万元。丹阳市职工学校向丹阳投资集团有限公司所交付租金时间，以及胡新军交付给丹阳市职工学校的租金时间均是2019年3月31日，胡新军之后也再未缴纳过租金，足以证明双方真实的租赁期限于2019年3月31日已届满。3.胡新军主张的损害事实其不清楚也无法确认其真实性。该主张应属损害赔偿纠纷，与本案的租赁纠纷不属同一法律关系，胡新军可另行提起诉讼。且损害行为方是丹阳市委党校，也不是本案的诉讼主体。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。丹阳投资集团有限公司向一审法院起诉请求：1.判令丹阳市职工学校立即从丹阳投资集团有限公司所有的丹凤南路××号党校综合楼（3号楼）第二层房屋内搬出；2.丹阳市职工学校自2019年4月至搬出之日止按月租金1.24万元承担占用费；3.丹阳市职工学校自2019年4月起至搬出之日止每月承担公共通道照明、广告灯箱、电梯电费、电梯维修费、保养费、年检费、消防设施维修保养费、用电、给水等费用300元；4.丹阳市职工学校自2019年4月起每月承担保洁费300元；5.诉讼费由丹阳市职工学校负担。一审法院认定事实：2014年3月27日，丹阳投资集团有限公司和丹阳市职工学校及受托管理方中共丹阳市委党校签订房屋租赁合同，丹阳投资集团有限公司将其所有的位于丹凤南路××号党校综合楼（3号楼）第二层房屋（建筑面积约700平方米，原王子休闲中心）出租给丹阳市职工学校使用。年租金14.88万元，租赁期限为五年，自2014年4月1日至2019年3月31日止，租金按年结算，一年一付，先付后租。租赁期间，丹阳市职工学校不得转租，不得从事本合同约定以外的经营活动。租赁期间，丹阳市职工学校自行承担水、电、卫生、物业等费用，公共通道照明、广告灯箱等设施实际用电费用的三分之一，电梯的维修费、保养费、年检费、电费的三分之一，消防设施维修保养费、用电、给水费用等每年3500元，环境卫生保洁费每月300元。受托管理方中共丹阳市委党校具体负责在租赁期内丹阳市职工学校所承租房屋的日常管理、维护及代收代缴各种税、费。合同签订后，丹阳市职工学校已经按合同约定给付房屋租金及各种费用至2019年3月31日。2014年4月1日，丹阳市职工学校和胡新军签订浴室承包合同，丹阳市职工学校将位于丹凤南路××号党校综合楼（3号楼）第二层房屋（建筑面积为700平方米）出租给胡新军使用。上述房屋根据2013年11月10日中共丹阳市委办公室第10号会议纪要及2013年12月25日专题协调会的精神，租赁年租金为16万元（不含房屋税），租赁期限为三年，自2014年4月1日至2017年3月31日止，租金按年结算，一年一付，先付后租。租赁期间，胡新军自行承担水、电、卫生、物业等费用，公共通道照明、广告灯箱等设施实际用电费用的三分之一，电梯的维修费、保养费、年检费、电费的三分之一，消防设施维修保养费、用电、给水费用等每年3500元，环境卫生保洁费每月300元。该合同由中共丹阳市委党校进行了鉴证。2017年3月3日，丹阳市职工学校和胡新军签订房屋租赁合同，丹阳市职工学校将位于丹凤南路××号党校综合楼（3号楼）第二层房屋（建筑面积为700平方米）出租给胡新军使用。上述房屋根据2013年11月10日中共丹阳市委办公室第10号会议纪要及2013年12月25日专题协调会的精神，租赁期限自2017年4月1日至2019年3月31日止。年租金为14.88万元，胡新军应于每年的3月31日前一次性付清下年度的租金，先付后租。水、电、蒸汽使用费，单独装表予以计量，据实支付，每月底进行结算；承担电梯维修费、保养费、年检费的三分之一，公共通道照明、广告灯箱等设施三分之一的电费，环境卫生保洁费每月300元；承担消防设施维修保养费、用电、给水等3500元；承担办理自身经营许可的相关费用；租赁期届满后，胡新军若未能成功续租，则应无条件腾空并交付该租赁房屋。在租赁期内，胡新军已经给付租金及各种费用至2019年3月31日。2018年12月29日、2019年1月28日、2019年2月28日、2019年3月25日，丹阳投资集团有限公司委托管理方中共丹阳市委党校四次告知丹阳市职工学校及胡新军，房屋租赁合同将于2019年3月31日到期，书面通知丹阳市职工学校及胡新军，做好搬迁准备。2019年3月31日合同到期后，丹阳市职工学校及胡新军并未按照合同约定搬离租赁房屋。一审法院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。胡新军辩称其与丹阳市职工学校签订的房屋租赁合同的期限结束时间为2019年6月30日，丹阳投资集团有限公司未到期便起诉不符合法律规定，虽然丹阳市职工学校和胡新军提供的房屋租赁合同的起止时间不一致，即使胡新军陈述属实，该租赁期限也超过了丹阳市职工学校的剩余租赁期限，超出部分应属无效，故对此辩称的观点一审法院不予采信。因丹阳投资集团有限公司在租赁期限届满前多次通知丹阳市职工学校及胡新军在合同到期前准备搬迁，已给予了合理的准备期限，故丹阳投资集团有限公司要求丹阳市职工学校及胡新军立即从丹凤南路××号党校综合楼第二层租赁房屋内搬出的诉讼请求，事实清楚，于法有据，一审法院予以支持。丹阳投资集团有限公司要求丹阳市职工学校支付未搬出的占用费及用电、给水、消防设施维修保养费、电梯维修保养等费用的诉讼请求，由于房屋租赁合同中对这些费用均有明确约定，且丹阳市职工学校在合同到期后未能按约返还房屋，实际占有该房屋，应给付相应的占用费及实际使用的相关费用。一审法院判决：一、丹阳市职工学校及胡新军于本判决生效之日起30日内搬出位于丹阳市丹凤南路39号党校综合楼第二层房屋，将该房屋返还给丹阳投资集团有限公司。二、丹阳市职工学校于本判决生效之日起15日内给付丹阳投资集团有限公司自2019年4月1日起租赁房屋的占用费（按合同约定的年租金14.88万元计算）；承担自2019年4月1日起公共照明、广告灯箱、电梯电费、电梯维修费、保养费、年检费、消防设施维修保养费、用电、给水等费用每月300元；承担自2019年4月1日起保洁费每月300元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案中，丹阳市职工学校与丹阳投资集团有限公司签订的房屋租赁合同于2019年3月31日到期。租赁期间届满，承租人丹阳市职工学校应当返还租赁物。丹阳市职工学校将涉案房屋转租给胡新军，胡新军目前是房屋的实际使用人。胡新军与丹阳市职工学校提供的租赁合同约定的租赁截止日不一致。胡新军主张其与丹阳市职工学校约定的租期至2019年6月30日止，丹阳市职工学校对此不予认可。结合胡新军已给付租金至2019年3月31日，以及2014年4月1日丹阳市职工学校和胡新军签订的合同约定的租期、丹阳市职工学校与丹阳投资集团有限公司约定的租期等情况，双方约定胡新军租期截止2019年6月30日的可能性较小。且承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。此外，丹阳投资集团有限公司在租赁期限届满前已多次通知丹阳市职工学校及胡新军在合同到期前准备搬迁。胡新军关于合同履行期尚未届满，丹阳投资集团有限公司的起诉不符合条件的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判令丹阳市职工学校及胡新军30日内搬离并返还涉案房屋，并无不当。至于胡新军主张的空调损失，系其他法律关系，其应另行处理。综上所述，胡新军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126元，由上诉人胡新军负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年九月十一日书记员 柳婷婷