文书内容江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终1089号上诉人（原审原告）：江苏永之安物业管理有限公司,住所地江苏省灌云县伊山镇人民西路北侧和盛怡景苑31幢2-07商铺。法定代表人:侍海涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴高明，江苏海郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐龙威，江苏海郡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港金禾置业有限公司，住所地江苏省灌云县经济开发区西苑南路东侧。法定代表人：石建新，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡建忠，该公司职员。委托诉讼代理人：王亮，上海一湃律师事务所律师。上诉人江苏永之安物业管理有限公司（以下简称永之安公司）与被上诉人连云港金禾置业有限公司（以下简称金禾置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初6746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人永之安公司上诉请求：请求二审法院改判支持上诉人的一审诉讼请求，被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。双方签订的《前期物业管理委托合同》第十七条第二款约定，8万元不是一审法院认定的自合同签订之日起至新物业合同生效期间的“全部包干费用”。首先，从第十七条条文讲“前期”仅表明先行支付意思，不是“整体”的意思；另外，第十七条第一、二、三款条文内容的逻辑关系也能印证，被上诉人支付的8万元不可能涵盖该合同履行期间的所有费用。一审法院对《前期物业管理委托合同》第十七条第二款的性质认定错误。依据《江苏省物业管理条例》第三十二条第三款的规定，被上诉人作为建设单位，应当支付开办费，而该条的约定最能体现出双方的合意就是法定的开办费用。2.上诉人在一审中主张的115.7937万元就是被上诉人2013年7月1日至2018年12月31日期间空置房物业管理费，有明确的法律依据。根据国家的《物业管理条例》第四十二条第二款以及《江苏省物业管理条例》第三十四条第二款规定，被上诉人作为涉案小区的建设单位，应当承担争议空置房屋的物业服务费，双方在合同中没有约定上诉人放弃这部分费用。被上诉人金禾置业公司答辩称：1.8万元无论从字面理解、合同履行以及法律规定上看都无法理解为开办费。首先，从字面理解，合同约定的是前期物业管理费，发票注明的也是前期物业管理费，永之安公司当时也没有提出异议，也没有明显证据证明双方对该费用性质存在争议，现因自身经营管理问题向金禾置业公司追索物业费违背诚实信用原则。其次，永之安物业公司认为根据《江苏省物业管理条例》（2018年修订）第三十二条规定开办费用，该物业条例是江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2000年12与24日通过，并经过2003年10月25日、2012年11月、2018年3月几次修订，而涉案合同于2011年11月24日签订，当时有效的江苏省物业管理条例是2003年通过的，从2003年12月1日起施行的版本，该版本后于2012年11月、2018年3月被修订。2003年版本中没有关于前期物业开办费的规定，直到2012年修订时才初次规定，根据法不溯及既往的原则，合同签订时法律没有规定，不能推断出合同签订时双方合意8万元视为开办费，因此，永之安物业公司的上诉请求不能成立。最后，即使按照最新的江苏省物业管理条例，开办费属于用于购买办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用，永之安公司也没有证据证明其用于购买物业办公设备等用于全体业主所有的固定资产。如果仅因永之安公司在履行合同中对其出现不公平或者出现困难就将8万元理解为开办费有违合同订立的本意。2.涉案合同签订的背景只是为何符合相关部门的要求，永之安公司在履行合同期间没有提供实质性的物业服务，8万元包干费用符合当时的规定。双方签订合同是为了办理商品房预售许可证为了符合灌云县住房和城乡建设局要求所签订的，双方综合考虑为8万元，在永之安公司没有提供实质性服务的情况下，金禾置业公司也没有追究永之安公司的违约责任，并自行委托第三方进行服务。而且根据2003版本江苏省物业条例，物业费可以按照前期管理协议或者管理合同约定收取，根据2012年、2018年版本的江苏省物业管理条例也明确了物业费可以采取包干形式，故本案8万元前期物业费是符合法律规定的。3.永之安公司诉求空置房物业费以及收费标准没有合同依据，目前合同更没有解除，在合同有效期内，金禾置业公司没有另外支付物业费的义务。永之安公司一审提交法庭的前期物业合同、补充协议及承诺书可以看出，双方是为了配合永之安公司向业主多收取物业费才签订的补充协议和承诺书，也说明了收费对象仅是业主，不包括金禾置业公司。现永之安公司依据补充协议向金禾置业主张物业费有违当事双方签订补充协议的真实目的，违反其自身作出的承诺，请求法院查明事实进行评判。永之安公司向一审法院起诉，请求判令：1.判令金禾置业公司向连云港永安物业服务公司（以下简称永安公司）支付房屋物业管理费115.7937万元及逾期利息（从起诉之日计算至实际给付时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.金禾置业公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2011年11月24日，永安公司（乙方）金禾置业公司（甲方）签订一份《前期物业管理委托合同》，合同约定：第二章委托管理事项第十七条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、甲方支付给乙方前期物业管理服务费捌万元人民币；3、交付钥匙时，甲方委托乙方向业主收取物业管理服务费（所收费用作为乙方管理费用）。第四章委托管理服务期限第二十二条委托管理服务期限为：自双方签订之日起至新物业服务合同生效时止。第二十三条合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同签订后，金禾置业公司按合同约定支付了永安公司前期物业管理费80000元。2015年7月1日，永安公司（乙方）与金禾置业公司（甲方）签订一份《灌云县富泰华庭住宅小区前期物业管理委托合同补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定根据连价规（2014）号文件精神，对小区的物业服务费作相应提高。2015年7月23日，永安公司对上述《补充协议》向金禾置业作了情况说明：签订《补充协议》的目的，因为物价上涨、用人成本的增加等因素……只能通过调整物业服务收费标准，让业主适当多掏点钱来解决困境协议。2015年7月28日，永安公司就上述《补充协议》向金禾置业出具一份《承诺书》，承诺如下：一、补充协议仅作为我公司申报主管部门和物价部门备案用，不作其它任何用途；二、补充协议所有条款与贵公司无任何经济瓜葛，不作为与贵公司前期物管协议的补充。如由此引发的法律纠纷、民事责任等均有我公司承担，与贵公司无关。一审法院另查明，本案所涉灌云县富泰华庭小区的业主于2013年7月陆续入住，至2018年12月31日，该小区尚余几户商品房及部分商铺空置。灌云县富泰华庭小区到目前为止未成立业主委员会。一审法院认为，永安公司与金禾置业公司之间签订的《前期物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效。依法成立的合同受法律保护。本案中，原金禾置业公司双方在合同第十七条中约定前期物业管理服务费为80000元，合同签订后，金禾置业公司即向永安公司支付了80000元。双方对该合同的委托管理服务期限明确约定为自双方签定之日起至新物业服务合同生效时止，又合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。截止目前为止，富泰华庭小区未成立业主委员会，亦未签订新的物业服务合同，涉案的《前期物业管理委托合同》仍在履行过程中，故双方在合同中关于前期物业管理服务费80000元的约定亦仍然有效。虽然原金禾置业公司在案涉合同外又补签了《灌云县富泰华庭住宅小区前期物业管理委托合同补充协议》，但该协议签订目的是为小区的物业服务费作相应提高进行备案使用。从永安公司向金禾置业公司出具的《关于灌云县富泰华庭住宅小区前期物业管理委托合同补充协议的情况说明》及《承诺书》，可以看出《补充协议》的签订只是作为申报主管部门和物价部门备案用，并不作为原金禾置业公司间对前期物管协议的补充，也证明永安公司对于双方签订的《前期物业管理委托合同》中关于前期物业管理服务费的约定是认可的。综上，永安公司主张金禾置业公司应支付小区房屋、商铺空置时的物业管理费用115.7937万元及逾期利息，称金禾置业公司支付的80000元不是物业管理服务费而是委托进场管理开办费，但永安公司未提供相应证据证实，金禾置业公司亦不认可，且与双方约定不符，故永安公司此诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回永安公司的诉讼请求。一审案件受理费7611元（已减半收取），由永安公司负担。双方当事人二审均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，连云港永安物业服务有限公司经灌云县市场监督管理局准予变更登记为江苏永之安物业管理有限公司。本案二审争议焦点为：1.8万元费用的性质如何认定，是否已经包括了被上诉人金禾置业公司应向上诉人永之安公司支付的空置房物业管理服务费；2.若认定金禾置业公司还应当支付永之安公司空置房物业管理服务费，该费用应当如何计算。关于8万元费用应当如何认定的问题，本院经审查后认为，首先，从整个《前期物业管理委托合同》的合同条款看，第十七条约定，负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.甲方支付给乙方前期物业管理服务费8万元；3.交付钥匙时，甲方（金禾置业公司）委托乙方（永之安公司）向业主收取物业管理服务费（所收费用作为乙方管理费用）。由此看来，该约定分为三个时间段，一是金禾置业公司支付给永之安公司的前期物业管理服务费，即开发建设单位为启动居住小区物业管理按照一定标准支付给物业管理服务企业的费用，俗称开办费；二是空置房物业管理服务费；三是交付钥匙后乙方收取的物业管理服务费。因此，如果按金禾置业公司所称8万元已经包括了开办费及空置房物业管理服务费则与双方合同第十七条的约定及理解不相符。其次，本院认为，涉案小区从2013年7月陆续入住直至2018年12月31日尚有几户商品房及部分商铺空置，期间有5年半的时间，所产生的空置房物业管理费远远超过8万元，且金禾置业公司也未能充分举证证明在此期间由其他物业公司对空置房提供了物业管理服务。在此情况下，金禾置业公司仅抗辩8万元是包括了空置房费用在内的包干费用明显与永之安公司应当收取的空置房物业管理费数额相差甚大，若按照金禾置业公司的抗辩意见将导致永之安公司利益的失衡。最后，物业服务企业收取建设单位支付的开办费用是物业服务行业约定俗成的行业惯例，物业服务企业在进驻涉案小区时必定会产生办公设施设备、人员工资及日常生活开支的费用且物业服务企业收取该费用并不违反法律法规的强制性规定。因此，综合以上情况，本院认为，本案中，金禾置业公司支付给永之安公司的8万元应当认定为不包括空置房物业管理服务费在内的前期费用，永之安公司向金禾置业公司主张后续的空置房物业管理服务费应当予以支持。关于空置房物业管理服务费应当如何计算的问题，本院经审查后认为，首先，关于物业服务费收费标准如何确定的问题，根据《前期物业管理委托合同》第二十四条约定，多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取，（小）高层住宅按每月每平方米0.45元（不含电梯运行费），非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。据此双方对物业服务费的收取标准已经有约定，应当按照此约定执行。至于永之安公司是否有权依据2015年双方签订的《前期物业管理委托合同补充协议》的约定，依据连价规（2014）1号文件《连云港市物业服务收费管理实施办法》，将多层住宅物业服务费由每月每平方米0.35元调整为每月每平方米0.45元，（小）高层住宅按每月每平方米0.45元调整为每月每平方米0.9元（含电梯维保、年检费，不含电梯运行费），本院认为，虽然双方签订了该补充协议，但是永之安公司2015年7月23日出具的《情况说明》及2015年7月28日出具的《承诺书》均表明，《前期物业管理委托合同补充协议》签订的目的在于让业主多掏钱来解决物业管理面临的资金紧张困境，用于永之安公司申报主管部门和物价部门备案用，不作为《前期物业管理委托合同》的补充，因此，永之安物业以多层住宅物业服务费每月每平方米0.45元、（小）高层住宅每月每平方米0.9元的收费标准向金禾置业公司主张空置房物业管理服务费没有合同依据，本院依法不予支持。其次，关于空置期间如何确定的问题，金禾置业公司认为应当区分现房和期房，现房应当按照其与买房人订立商品房买卖合同的时间作为空置期间的终止期间。对此本院认为，房屋何时交付是金禾置业公司与买房人之间的约定，若金禾置业公司出售的是现房，但买房人迟迟未能上房，由此产生的订立商品房买卖合同时至买房人上房期间的空置房物业管理服务费也应当由金禾置业公司承担。而且从永之安公司角度出发，无论金禾置业公司是现房出售还是期房出售，永之安公司都进行了物业服务，应当收取物业管理服务费，若以订立商品房买卖合同的期间作为空置期间的终止期间，势必会产生订立商品房买卖合同后至买房人上房前这段期间的物业管理服务费无人交纳的问题，根据合同的相对性，金禾置业公司也应当承担这段期间的物业管理服务费，至于逾期收房期间产生的物业管理服务费最终由谁承担的问题，是金禾置业公司与买房人需要解决的问题，金禾置业公司要求永之安公司承担没有法律及合同依据，本院依法不予采信。因双方对房屋竣工验收时间及上房时间均无异议，故应当以房屋竣工验收时间至上房时间作为空置期间的起止时间。最后，永之安公司主张的公摊水电费、电梯电费、电梯运行费是否应当支持的问题，本院经审查后认为，双方在《前期物业管理委托合同》第十六条第2项已经约定，乙方负责项业主和物业使用人代收预收公用电费100元每户，因此双方应当按照该约定执行。二审庭审中，永之安公司自认公摊水费与电费相加后100元每户每年，本院依法予以确认。关于电梯电费和电梯运行费应当如何计算的问题，永之安物业公司认为应当按照以下标准计算，高层3-5层100元每户每年、6-9层150元每户每年、10-18层200元每户每年；小高层1-2层50元每户每年、3-6层100元每户每年、7-11层150元每户每年，按此标准计算电梯电费为63157元。对此，本院认为，双方在《前期物业管理委托合同》中对电梯电费如何计算未明确约定，应当按照实际产生的电梯电费计算，但根据永之安公司举证的2013年7月1日至2018年12月31日电梯电费114693.28元，该数额远高于63157元，所以应当按照永之安物业公司在一审诉求中主张的63157元计算电梯电费。至于电梯运行费（维保、年检费），因永之安物业公司在其举证的审计报告中并未主张该部分费用，故本院对该部分费用不予支持。据此，金禾置业公司应当支付永之安公司2013年7月1日至2018年12月31日物业管理服务费905028元【空置房物业管理服务费800691元（面积×收费标准×空置时间）+公摊水电费41180元+电梯电费63157元，计算过程详见附件】。综上，上诉人永之安公司的部分上诉请求成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初6746号民事判决；二、连云港金禾置业有限公司于判决生效后十日内支付江苏永之安物业管理有限公司物业服务管理费905028元及利息（利息以905028元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月22日起计算至本判决确定给付之日止）；三、驳回江苏永之安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7611元（已减半收取，江苏永之安物业管理有限公司已预交），由江苏永之安物业管理有限公司负担1611元，由连云港金禾置业有限负担6000元；二审案件受理费15221元（江苏永之安物业管理有限公司已预交），由江苏永之安物业管理有限公司负担3221元，由连云港金禾置业有限负担12000元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年九月十日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。