江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终1869号上诉人（原审被告）：刘广宝，男，1995年10月2日生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人:潘树枝，灌云县杨集法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：唐帆，女，1991年11月25日生，汉族，住江苏省连云港高新技术产业开发区。上诉人刘广宝因与被上诉人唐帆房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘广宝上诉请求：撤销一审判决，依法改判,被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，导致判决结果错误。上诉人与被上诉人于2019年7月27日签订的转让协议是双方真实意思表示，协议书清楚地载明了商业街不允许私自转让，被上诉人也是知晓这一规定的，且双方商定被上诉人必须以上诉人的名义营业，待上诉人租赁合同到期后，被上诉人再与创客商业街签订房屋租赁合同，现因被上诉人违反创客街规定致使房屋被收回，责任在于被上诉人。因此一审法院判决上诉人承担70%的责任是错误的。二、上诉人与被上诉人之间是房屋租赁关系，不是合伙关系，故被上诉人的盈利亏损与店面装修与上诉人无关。因上诉人与被上诉人之间是房屋租赁关系，因此自签订转让协议之日起，所有的盈利亏损及风险都已实际转移给被上诉人，上诉人无需为被上诉人的亏损风险承担责任，故一审法院判决上诉人承担被上诉人未能使用租期52天的营业损失及装修损失无法律依据。被上诉人唐帆答辩称：一、协议签订日期是2019年7月21日，但是上诉人没有和我说到九月中旬才能正常营业，且没有和我说必须要用上诉人名义经营。二、上诉人让我跟创客街区管理人员说是我和上诉人合伙经营。八月份我要装修上诉人要求我要以他的名义去装修，装修的时候创客商业街管理人员不让我进场。创客商业街管理人员在9月中旬找过我一次，我就找到上诉人，上诉人让我说是和上诉人一起营业的，不要说是我自己单独营业的。又过了一周，创客商业街管理人员又找到我，我上门找到上诉人，当时我想把房子转给上诉人，但是上诉人拒绝，要求我自己做自己解决。后来创客商业街管理人员多次找我谈话，也联系过上诉人，上诉人并没接电话，管理人员就不让我营业了，房屋也被收回。唐帆向一审法院起诉，请求判令：1.刘广宝返还唐帆租金17000元及利息(2019年11月10日起计算到起诉之日)，并赔偿装修费用5000元、停业期间的误工费10000元，合计32000元；2.因刘广宝超期限转租，骗取唐帆超期22天的租金、保证金及物业费，刘广宝对唐帆进行精神赔偿10000元；3.由刘广宝承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2018年12月10日，刘广宝（乙方）与连云港市还圆创客商业管理有限公司（甲方）签订《租赁协议》，约定刘广宝承租连云港市花果山创客商业街77号商铺，租赁期限自2018年12月11日至2019年12月9日，租金每年8000元，物业管理费每年1200元，保证金5000元。乙方一切转租商铺行为均为无效行为，应事先征得甲方书面同意，如私自转租，乙方所交管理保证金甲方全部扣除，乙方的保证金不能作为第三方的管理保证金，同时甲方终止协议，收回摊位或商铺另行安排。2019年7月27日，刘广宝未经出租人同意，将涉案商铺转租给唐帆，双方签订《转让协议》，约定刘广宝将坐落于创客商业街77号门面的租金、保证金及物业费一并转让给唐帆，金额为30500元，租期自2019年7月27日至2019年12月31日，协议载明唐帆不得违反商业街的规定，且知晓商业不得私自转让的规定。唐帆按约向刘广宝支付了转租费用30500元。花果山创客商业街区因位于花果山大学城，在暑假期间关闭，直至2019年8月22日开放，唐帆进驻商铺短暂装修后，于2019年9月17日开业经营“刘氏面筋坊”。2019年10月31日，出租人连云港市还圆创客商业管理有限公司发现涉案商铺存在转租情形，通报告知承租人刘广宝终止协议，收回商铺，限三日内搬离房屋，保证金全部扣除。唐帆于2019年11月10日腾退房屋，刘广宝未退还剩余转租费。本案一审审理过程中，唐帆、刘广宝一致同意对涉案商铺的装饰装修残值作价5000元。一审法院认为，刘广宝作为房屋承租人，在涉案房屋不得转租的情况下，仍违背诚实信用，向唐帆转租房屋且超出租赁期限转租，致使出租人解除租赁合同，租赁房屋被提前收回且保证金被没收，其存在过错，应根据过错程度承担相应责任。唐帆作为次承租人，明知系违法转租仍执意承租，也具有过错。一审法院综合双方过错程度，认定刘广宝对违法转租造成的损失承担70%责任，唐帆承担30%责任。双方约定包括保证金、物业费的转租费用为30500元，转租期从2019年7月27日至2019年12月31日，因商铺直至2019年8月22日才开放使用，唐帆使用至2019年11月10日，使用租赁物80天，剩余未能使用租期52天，未使用期间的费用损失为12015.15元（30500÷132天×52天），刘广宝按照责任比例应承担8410.61元(12015.15元×70%)。另唐帆装饰装修残值经双方确认为5000元，刘广宝应赔偿唐帆装修损失为5000元×70%=3500元。关于唐帆主张的误工费、精神损失费等费用，无事实依据，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘广宝于判决生效后十日内退还唐帆转租费人民币8410.61元；二、刘广宝于判决生效后十日内赔偿唐帆装饰装修损失人民币3500元；三、驳回唐帆其他诉讼请求。案件受理费减半收取425元，唐帆已预交，由唐帆负担305元，刘广宝负担120元。二审期间，上诉人提交了营业执照，证明刘氏面筋店也是一个品牌，是一个无形的资产。被上诉人质证认为：上诉人没有向我出示过，也没有给我使用过其营业执照。我使用的也是刘氏面筋店的门头，创客街不让我变更门头，也不让我经营其他项目，但是上诉人之前跟我说的是可以变更经营内容的。我经营的范围和上诉人经营内容差不多一致。本院认证意见为：对上诉人提供的营业执照的真实性予以确认。被上诉人二审期间未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.一审法院认定上诉人刘广宝对损失承担70%的责任是否恰当；2.刘广宝是否应当承担违法转租造成的装修损失。关于刘广宝是否应当承担违法转租损失的问题，本院经审查后认为，根据创客公司与刘广宝的《租赁协议》约定，刘广宝转租商铺应当事先征得创客公司的书面同意，如刘广宝擅自转租，创客公司有权解除合同、扣除保证金、收回商铺等。本案中，刘广宝未经创客公司书面同意转租商铺给唐帆，已经违反了上述约定，致使创客公司解除与刘广宝的租赁合同、收回商铺，进而刘广宝与唐帆的《转让协议》也无法继续履行，由此看来刘广宝对于唐帆租赁合同的解除负有大部分的责任，但唐帆在与刘广宝签订《转让协议》时就已经知晓创客公司与刘广宝约定不得转租一事，却仍然租赁商铺，因此唐帆对于与刘广宝《转让协议》的解除也负有一定的责任，一审法院酌定刘广宝负有70%的责任，唐帆负有30%的责任不违反法律规定且符合实际情况，本院依法予以确认，刘广宝认为其不负有违约责任的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。关于刘广宝是否应当承担违法转租造成装修损失的问题，本院经审查后认为，唐帆与刘广宝签订《转让协议》后对商铺进行了装修，在双方解除合同时商铺的装饰装修仍然有一定的残余价值，若《转让协议》正常履行完毕装饰装修的价值也将摊销完毕，因此，该残余价值对于唐帆就是其损失，而刘广宝对于租赁合同的解除负有责任，因此刘广宝也应当对因合同解除给唐帆造成的装修损失承担相应的责任，一审法院按照刘广宝对《转让协议》解除的责任来确定其对装修损失负担的比例并无不当。刘广宝上诉认为不应当承担唐帆装修损失的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，上诉人刘广宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元（刘广宝已预交），由上诉人刘广宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年九月八日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。