黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终348号上诉人（一审原告）：哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司，住所地哈尔滨市南岗区东大直街323号。法定代表人：吴彦君，董事长。委托诉讼代理人：郝敬洋，黑龙江超赢律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：由明志，男，1970年7月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：关静慧，黑龙江大公律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李华梅，女，1971年11月25日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：关静慧，黑龙江大公律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王洋，男，1979年10月9日出生，汉族，哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司销售总监，住哈尔滨市道外区。上诉人哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司（以下简称大盛公司）因与被上诉人由明志、李华梅、王洋居间服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。大盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持大盛公司的诉讼请求。一、一审法院认定《房屋买卖合同》显失公平错误。本案中所涉的《房屋买卖合同》属诺成合同，双方合意签字即生效，买卖双方也是在真实意思表示的情况下签订的合同，双方对合同的内容完全知悉和了解。买卖合同的买方王洋是否是大盛公司的员工，对此合同的生效不产生影响。本合同的居间方是大盛公司，签约人是大盛公司的员工刘欣，并非是王洋，王洋作为完全民事行为能力人，有权利购买房屋，同时王洋也没有隐瞒身份，如果想隐瞒身份就不会把常用的手机号和微信号告诉由明志、李华梅。另外作为大盛公司的员工购买房屋，对由明志、李华梅是完全有利的，能够使此房屋尽快售出。大盛公司与由明志、李华梅签订的并非是独家代理合同。按照一般人的想法，如果签订的合同不是独家代理合同，卖房人一定会去其他中介咨询问价，由明志、李华梅与王洋既然已经签订了买卖合同，就说明由明志、李华梅对房屋买卖的价格是认可的，不存在隐瞒房屋的市场行情。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。又根据强制性规范《国家标准房地产评估规范GB/T50291-2015》4.2.15进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，应符合下列规定：1.分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30%的规定，由明志、李华梅与王洋签订的《房屋买卖合同》中房屋价格60万元和最终售价65万元没有超过上述规范规定的20%，没有违反规定，属于是在合理的误差范围内，案涉《房屋买卖合同》没有损害由明志的利益，也不存在显失公平。二、一审法院适用法律错误。《房屋买卖合同》中第十一条明确约定，并用加黑字体加重提醒注意内容为“注：本合同经各方友好协商确定，各方均清楚知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。各方同意不援引格式条款有关规定”是双方均认可的真实意思表示。一审法院应当尊重双方的真实意思表示，不应在判决时援引格式条款有关规定。大盛公司作为买卖合同的居间方，促成合同成立就完成了工作任务，就有取得报酬的权利。买卖合同中第九条的约定，是为了保证大盛公司能够得到应该得到的报酬，不存在显示公平，不应当认定无效。一审法院以“排除了由明志的主要权利，免除了大盛公司的违约责任”认定显失公平和条款无效，明显有悖事实。由明志、李华梅辩称：一、一审法院认定房屋买卖合同显失公平的事实正确。由明志签署房屋买卖合同的目的是至少以正常的市场价值完成销售，大盛公司作为居间人签署本协议的目的为赚取服务佣金。依据《房屋买卖合同》第四条之约定，王洋作为买受人需支付居间服务费用（成交金额2%）和信息咨询费用（成交金额0.5%），若以市场价格65万元计算本合同约定佣金为16500元（65万元*2.5%），但实际情况是：大盛公司仅以2%的服务费用收取佣金12000元，大盛公司为使得买受人王洋的利益最大化，放弃37.5%的收益〔具体计算为：（16500元-12000元）/12000元〕，已经明显违背以收益为市场导向的交易规则，足以使人对大盛公司与买受人王洋之间存在共同利益关系产生合理怀疑。房产交易对大多数人来说是一个比较陌生的领域，房屋买卖过程中存在的交易风险等使得大部分出卖人选择通过经纪机构完成交易。因出卖人无法获得市场交易价格，则完全相信经纪公司的市场报价。大盛公司恰恰是利用其优势及由明志的没有经验向由明志提供较低的市场价格和权利义务不平等的格式文本合同，将全部不利后果均由交易双方承担，免除其自身全部责任义务，该条款中的由明志与大盛公司双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，已经具备显失公平的法定要件的。二、关于大盛公司主张的涉案房屋市场价值数额的来源问题。第一、依据《房地产经济管理办法》第二十一条“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同的相关内容，并书面告知下列事项：（三）委托房屋的市场参考价格。”据此，大盛公司应当先进行市场价格评估，再向由明志提供其评估结果，因该评估结果直接影响由明志的合法权益，故大盛公司应当采取审慎的态度并对其提供的结果负责，但实际情况为由明志得知房屋交易价格系由买受人王洋提出，大盛公司仅是一味地帮助王洋哄骗由明志，其未履行法定的义务。第二、依据《国家标准房地产评估规范GB/T50291-2015》第4.2.1条“运用比较法估价，应当按照下列步骤进行：1.搜集交易实例；2.选取可比实例；3.建立比较基础；4.进行交易情况修正；5.进行市场状况调整；6.进行房地产状况调整；7.求取比较价值。”若大盛公司按照比较法计算所得的评估结果，其应当提供收集实例及可比实例等相关证据，否则将不能援引比较法“分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%”的规定。第三、依据该规定4.2.3“根据估价对象状况、估价目的和价值日期，应当从交易实例中选取不少于三个可比实例”大盛公司应当至少使用三个可比实例综合的对涉案房屋进行评估，不得直接使用唯一的实例进行比较，系法律规范适用错误，故由明志与王洋签署的房屋买卖协议明显存在显失公平的情形。三、大盛公司未履行其居间合同义务，无权收取居间费用。首先，依据《合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，诉争条款系大盛公司提供的格式条款，其未能举证证明采取合理的方式提请由明志注意，如按上述条款约定，则居间人无论居间行为是否成功均可获得相应报酬，显然与合同目的及当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该条款属于无效条款。居间人应当对整个合同条款达成合意及履行负有沟通协调作用，促使买卖双方按合同约定履行义务，故不能机械地理解为买卖双方在《房屋买卖合同》上签字的，居间人就应当收取全部报酬。其次，根据《合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，居间人只是居于房产买卖当事人之间起介绍、协助作用的中间人，不是案涉房产买卖合同的当事人，不得参与房产买卖双方当事人之间的买卖合同。大盛公司不惜牺牲自己的利益使得交易双方中买受人王洋一方获得利益，已经不能作为由明志的受托人参与居间服务，不能作为由明志的受托人完成由明志交付的居间义务。再次，依据《合同法》第四百二十五条第二款之规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”结合本案，王洋作为涉案房屋的买受人、由明志交易相对方，其身份当然是与订立合同有关的重要事实，王洋虽然没有故意隐瞒其作为大盛公司员工的身份，但该条法律规定系以大盛公司为主体，明确要求其不得隐瞒与订立合同有关的重要事实，在大盛公司明知买受人为其员工有可能侵害由明志合法权益的情形下未向由明志主动报告，即属于隐瞒订立合同有关的重要事实。大盛公司利用其买卖二手房的价格经验，故意向由明志提供低于市场价值的虚假价格，在未发布涉案房屋销售信息的基础上，利用其销售经验极力促成由明志与王洋的交易行为已经侵害由明志的合法权益，故其要求支付报酬的请求不应予以支持。最后，大盛公司在提供涉案房屋交易服务的过程中存在重大瑕疵，其中介服务行为有违诚实信用和房地产中介服务管理规范。故一审法院认定不予支付居间费用的事实无误，应予维持。大盛公司向一审法院起诉请求：判令由明志、李华梅向大盛公司支付中介费12000元。一审法院查明：王洋是大盛公司的销售总监。由明志与李华梅系夫妻关系。2018年6月4日，卖方由明志与买方王洋，居间方大盛公司签订编号：深业0002512《房屋买卖合同》，约定，由明志将其所有，位于哈尔滨市红旗示范新区52-2栋2单元7层2-3号，建筑面积112.78平方米（产权证号00××65）房屋卖给王洋，成交价60万元，王洋向由明志支付定金10000元；本合同签订即视为大盛公司已促成买卖双方交易成功；本合同签订的当日，王洋向大盛公司支付居间服务和信息咨询费12000元；违约责任约定，买卖双方任何一方违约不影响大盛公司收取居间服务等费用，导致《房屋买卖合同》不能履行或解除，居间服务费和代办费尚未支付的，买卖双方同意大盛公司在定金或首付款中优先收取。若未能从定金或首付款中收取，则由违约方承担。未经大盛公司的许可，买卖双方不得自行办理与交易房屋有关的业务，否则后果由买卖双方自行承担，同时双方向大盛公司支付总房款10%的违约金。买卖双方任何一方有欺诈等行为，导致大盛公司无法正常履行合同的，应向大盛公司支付总房款10%的违约金。合同签订后，由明志发现大盛公司提供的交易房屋周边成交价格参考信息是虚假的，价格严重偏离实际成交价格65万元，且购买其房屋的买受人王洋是大盛公司的销售总监，由明志认为大盛公司与买受人王洋的行为对其进行欺诈，故终止《房屋买卖合同》的履行。事后，由明志将案涉房屋另行出售他人，成交价65万元。一审法院认为，大盛公司与由明志、李华梅争议的焦点问题是大盛公司与由明志、王洋签订的《房屋买卖合同》格式条款是否有效。首先，《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四百二十五条第一款规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。第二款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。本案，大盛公司及其经纪人员是交易的中间方，具有专业优势；在大盛公司为由明志提供居间服务时，基于公平原则，大盛公司及其经纪人员不能在自己提供居间服务的房地产交易中充当交易一方当事人（买方或卖方），如直接成为交易方参与到房地产交易当中，就会造成交易不公平，有悖中介的性质。房屋买受人王洋是大盛公司的销售总监，二者之间具有利害关系，大盛公司应当事先向由明志明示王洋的身份，在征得由明志同意的情况下，方可成为房屋买受人，否则应当回避，退出交易。大盛公司在为由明志提供居间服务，与由明志缔约时，隐瞒了王洋系其销售总监的身份，隐瞒了案涉房屋市场行情的重要情况（案涉房屋售价65万元），使由明志在违背其真实意思表示的情况下，错误地与房屋买受人王洋及大盛公司签订了售价为60万元的《房屋买卖合同》。大盛公司及王洋的行为违背了诚实信用原则，致使案涉《房屋买卖合同》显示公平，损害了由明志的利益，基于上述法律规定，大盛公司不得要求由明志支付中介服务费。其次，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案，《房屋买卖合同》是大盛公司为了重复使用而预先拟定的格式合同。大盛公司及王洋在提供格式合同时，利用自身的优势地位，制订了有利于自己，不利于对方当事人的条款。《房屋买卖合同》第九条约定，本合同签订后，甲乙双方任何一方违约不影响丙方收取居间服务费等费用，未经丙方许可，甲乙方不得自行办理与房屋有关的业务，否则甲乙方承担后果并向丙方支付总房款10%的违约金，该条款排除了对方的主要权利，免除了大盛公司自己的违约责任，显示公平，系无效条款。由于房屋买受人王洋是大盛公司的销售总监，且大盛公司亦无证据证明其实际实施了（发布售房广告）履行居间服务的义务，故对大盛公司的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条第（二）项、第四百二十五条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款之规定，判决：驳回大盛公司的诉讼请求。二审期间，双方当事人均无新证据向法庭举示。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于大盛公司要求由明志、李华梅给付中介费，依据是否充分的问题。首先，案涉合同约定，合同签订即视为大盛公司促成双方交易成功，合同签订当日由王洋向大盛公司支付居间服务费和信息咨询费合计12000元。根据上述约定，大盛公司主张的中介费本应由王洋在合同签订时给付。大盛公司在二审中陈述，“因王洋是大盛公司内部员工，经济比较紧张，等钱下来再一起交中介费”。大盛公司未收到中介费是因同意王洋暂缓交纳导致的，该风险不应由出卖人由明志承担。其次，案涉合同约定，合同签订当日，王洋向由明志支付定金1万元，双方当事人同意由由明志委托大盛公司代为收取定金。另约定，因一方违约或甲乙双方导致买卖合同不能履行或解除，居间费用和代办费用尚未支付的，甲乙双方同意丙方有权在定金或首付款中优先收取，若未能从定金首付款中收取，则由违约方承担。大盛公司在二审中自认，王洋向大盛公司支付了1万元定金。根据上述约定，即使居间方未收到中介费也应从定金中优先收取，大盛公司不从王洋给付的定金中优先收取中介费，而直接要求由明志给付，与合同约定不符。且违约方的认定问题应在由明志与王洋之间的房屋买卖合同关系中予以评价，现双方并未针对该法律关系主张权利，未形成诉讼。大盛公司作为居间方不是房屋买卖合同法律关系中的相对人，其依据居间服务法律关系来主张权利，而房屋买卖合同关系中的违约问题不属于本院在本案中审理和评判的范围，大盛公司据此主张权利依据不足。最后，在媒介居间中，居间人应将有关订约的事项据实报告给各方当事人。房屋买受人王洋系大盛公司的销售总监，与居间方有利害关系，该身份问题直接影响出卖人对房屋交易信息的判断以及对居间服务的信赖。居间方未举示证据证明其向由明志履行了对该问题的告知、说明、提示义务，一审法院综合上述情况，又考量房屋实际销售价格与案涉合同约定价格的差距以及合同格式条款中的相关因素，判决驳回大盛公司的诉讼请求，并无不当。综上，大盛公司的上诉请求不能成立，一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年九月十日书记员  于文娟