黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终642号上诉人（原审被告）：李加义，男，1967年1月28日出生，汉族，哈尔滨市道里区共乐街道办事处保洁员，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：姜涛，黑龙江益朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞秀梅，女，1969年5月17日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：安东生，黑龙江鼎通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨华满房地产经纪有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区香坊大街副144-4号1层8号。法定代表人：华淑侠，总经理。上诉人李加义因与被上诉人庞秀梅、哈尔滨华满房地产经纪有限责任公司（以下简称华满公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初7335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。李加义上诉请求：撤销一审判决，改判由华满公司给付庞秀梅购房款余额2.5万元及利息。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审查明房屋交易价格是47.5万元，李加义通过贷款方式支付了38万元，并于贷款前的2018年11月16日以现金形式向华满公司交纳了购房款及中介费、代办费11.8万元，前后共计支付房款及中介费总额是49.8万元，其中包括了庞秀梅应得的贷款之外的全部房款，剩余的2.3万元是支付的中介费、代办费、评估费。李加义不欠庞秀梅房款，李加义与庞秀梅在买卖协议中详细约定了交纳的11.8万元首付款是由中介代收，并且在双方交易完签订房屋交易确认书之后，由中介给付庞秀梅，此款在华满公司，应由华满公司给付。庞秀梅辩称：李加义上诉称其已将全部购房款支付给了华满公司，但在一审中并未举示相应的证据，应承担举证不能的法律后果。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李加义的上诉。华满公司经本院合法传唤未到庭亦未提出答辩意见。庞秀梅向一审法院起诉请求：1.判令李加义、华满公司向庞秀梅支付剩余购房尾款2.5万元；2.判令李加义、华满公司向庞秀梅支付违约金127110元（暂计），共计152110元。一审法院查明：2018年5月28日，甲方庞秀梅（卖方）与乙方李加义（买方）、丙方华满公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，合同约定庞秀梅将其位于哈尔滨市道里区前进小区1栋2单元7层1号的房屋出售给李加义，成交价格为47.5万元。买卖双方均同意由卖方委托居间方代为收取，居间方的代收行为产生履行买卖合同的法律效力。交易类型及收付款方式为商业贷款。买方委托居间方代办贷款手续，向银行（或公积金管理中心）初步申请42.5万元的银行按揭贷款。双方约定买方在2018年6月10日将首付款5万元及符合银行要求的贷款资料交付到居间方处，居间方应在收齐首付款、买卖双方贷款资料后的三个工作日之内开始办理银行审批等相关手续，贷款审批通过后进行房屋产权更名，经房产交易部门出现场确认该房屋可交易后，买方同意由居间方将代收首付款的50%（包含交易所资金监管金额）转付给卖方，余款待此房贷款发放后买方核实卖方所赠物品与签署合同时相符；并且卖方将此房屋的全部户口清空；结清各项费用交接房屋；居间方收到买卖双方签署的《房屋买卖交易完毕确认书》后，由居间方交付给卖方。违约责任：5.买方应按本合同约定的日期足额交付定金及房款，如逾期交款每日支付卖方房价款千分之三的违约金，逾期15个工作日内视为自动弃权和根本违约，守约方可以解除合同。补充协议约定：（1）乙方贷款购买此房贷款额度具体以银行审批为准，甲方同意并保证配合。另查明，庞秀梅于2018年5月28日收到1万元现金，于2018年11月15日收到2万元银行转账，于2018年11月20日收到2万元银行转账，于2019年1月17日收到银行支付的贷款38万元，于2019年6月25日收到2万元现金。庞秀梅现已收到购房款45万元。一审法院认为，庞秀梅与李加义、华满公司于2018年5月28日签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规强制性规定，合同成立合法有效。双方应当按照合同的约定各自履行合同义务。庞秀梅现尚未收到购房余款2.5万元，李加义应给付庞秀梅。李加义称其已将购房款全额交付给华满公司，但未能提交证据证明，故一审法院对李加义的主张不予采信。关于庞秀梅诉请李加义、华满公司支付违约金152110元的问题，庞秀梅及李加义、华满公司签订的《房屋买卖合同》未约定具体的交付购房款的日期，并且庞秀梅收到大部分购房款，故对庞秀梅诉请的违约金计算标准不予采信。考虑到李加义未及时给付庞秀梅购房余款给庞秀梅造成了一定的利益损失，故李加义应给付庞秀梅利息损失。关于利息的数额问题，因庞秀梅于2019年6月25日收到最后一笔购房款，故利息计算时间应自2019年6月26日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李加义于判决生效后立即给付庞秀梅购房款2.5万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年6月26日起计算至实际给付之日止）；二、驳回庞秀梅的其他诉讼请求。二审期间，李加义举示了如下证据：证据一，收据一份。拟证明：2018年11月16日，华满公司为李加义出具的收到11.8万元房款及手续费的收据。庞秀梅质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。一是该证据不属于新证据；二是华满公司未到庭，李加义无法查清该收据所载明的事实是否属实；三是该收据上写的是收到侯凤琴购房款，而本案当事人为李加义，现无证据证明李加义与侯凤琴之间的关系。交付的这笔款项是否属于案涉房屋的购房款无法确认。证据二，贷款合同一份。拟证明：李加义的配偶侯凤琴通过贷款支付了剩余房款38万元。庞秀梅质证意见：该证据不属于新证据。庞秀梅收到的应是李加义的贷款。庞秀梅认可已收到贷款。证据三，结婚证。拟证明：侯凤琴与李加义系夫妻关系。李加义以自己名义与庞秀梅建立合同后，在房屋实际更名时，用配偶侯凤琴名义贷款并还款，支付剩余房款，符合法律规定。庞秀梅质证意见：对该证据真实性、证明问题无异议。证据四，从哈尔滨供热集团平台打印的包烧费明细。拟证明：庞秀梅因没有按照合同第五条结清费用，所以华满公司扣押庞秀梅2.5万元房款来处理此事，符合合同约定。庞秀梅质证意见：该证据系复印件无法核对真实性，且该书证显示2020年也有部分欠缴，此时房屋已经交付给李加义使用，该证据无法证明待证问题，也与本案没有关联性。本院认证意见：对证据一，该证据系原件，涉及的款项数额与房屋位置与本案有关联，该证据盖有华满公司公章，华满公司虽未出庭核实，但本院已依法向其送达了传票，华满公司未出庭，也未提交书面意见，应承担举证不能的不利后果，本院对该证据真实性予以采信。证据二，该证据中涉及的房屋与贷款金额与本案合同约定的内容一致，本院予以采信。证据三，庞秀梅对该证据无异议，本院予以采信。证据四，该证据系复印件，无法核实真实性，且无法区分相关费用是否在李加义占有案涉房屋之后产生，本院不予采信。本院另查明：侯凤琴与李加义系夫妻关系，双方于2014年11月25日登记结婚。2018年11月16日，华满公司给侯凤琴出具收据，内容为：“华满地产在2018年11月16日前共计收到侯凤琴购房款11.8万元，房屋地址前进路6号2单位701室”。2019年1月4日，侯凤琴向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行签订个人购房担保借款合同，侯凤琴贷款38万元，用于购买道里区前进小区1栋2单元7层1号。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于庞秀梅主张的房屋尾款及利息应由谁给付的问题。李加义在二审举示的证据虽体现系侯凤琴交付的购房款及贷款，但李加义与侯凤琴系夫妻关系，款项所指向的房屋为案涉房屋，且相关款项的数额与案涉合同中约定的数额以及实际履行的数额一致，因此能够认定李加义按照合同约定履行了给付购房款的义务。案涉合同约定，双方均同意由居间方代为收取房款，居间方的代收行为产生履行买卖合同的法律效力。庞秀梅自认已收到贷款38万元，李加义举示的证据证明其已向华满公司给付11.8万元房款及费用，上述数额高于双方约定的房屋买卖成交价47.5万元。故一审法院判决李加义给付尾款不当，本院予以纠正。华满公司作为居间方应履行合同约定，将房屋尾款给付庞秀梅，庞秀梅收到45万元，剩余2.5万元的尾款及利息应由华满公司给付。综上，李加义的上诉请求成立，因出现新证据，一审判决结论应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初7335号民事判决第二项；二、变更黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初7335号民事判决第一项为：哈尔滨华满房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日给付庞秀梅购房款2.5万元及利息（利息以2.5万元为基数，自2019年6月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取212.50元，由哈尔滨华满房地产经纪有限责任公司负担；二审案件受理费212.50元，由哈尔滨华满房地产经纪有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  赵 晟二〇二〇年九月十四日书记员  于文娟