山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终9659号上诉人（原审被告）：莱芜恒大金碧天下置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：于华。委托诉讼代理人：王双，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周升越，男，1963年8月2日出生，汉族，住济南市。上诉人莱芜恒大金碧天下置业有限公司（以下简称莱芜恒大公司）因与被上诉人周升越商品房销售合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，本院依法由审判员李静对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。莱芜恒大公司上诉请求：1.撤销济南市莱芜区人民法院(2020)鲁0116民初2171号民事判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人不符合无理由退房协议约定，一审法院按照无理由退房约定判决解除合同是错误。具体理由如下：第一，《无理由退房协议书》明确约定，如乙方(被上诉人)按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。《商品房买卖合同》明确约定，买受人在不动产权证书办理完毕前，买受人需按贷款合同规定期限偿还贷款，否贝视为买受人违约。被上诉人曾未按贷款合同规定期限偿还银行贷款，违反了合同约定，故不再享有无理由退房权利。因上诉人不掌握被上诉人还贷情况，故对于按揭客户，在申请无理由退房时，会要求客户提供无逾期贷款证明，但是被上诉人一直未能提供，故上诉人无法为被上诉人办理无理由退房。第二，鉴于被上诉人并不享有无理由退房的权利，在上诉人不同意解除购房合同的情况下，涉案购房合同应当继续履行，一审法院判决解除合同是错误的。第三，被上诉人即使要行使无理由退房权利，也应按照向上诉人明确提出，并根据上诉人要求提供无逾期贷款证明、交回已经签署的商品房买卖合同、收据等材料，其不同意提供上述材料，上诉人无法判断其是否享有无理由退房政策、更无法上报无理由退房审批流程，其故意通过诉讼方式规避无法提供上述材料问题明显属于滥用诉权，并且要求上诉人承担诉讼费，明显加重了上诉人的义务。第四，虽然2020年4月9日，被上诉人向谈朝晖邮寄了解除商品房买卖合同告知书，但因被上诉人并不享有单方合同解除权，并不能达到解除商品房买卖合同的目的。并且谈朝晖早已不在担任上诉人的法定代表人，也不上诉人处工作，谈朝晖本人签收该邮件与客观事实不符。第五，如果涉案商品房买卖合同应当解除，一审法院也应对撤销网签备案事宜进行一并处理。综上，被上诉人的诉讼请求不应予以支持，请贵院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人周升越辩称，上诉人的上诉理由不成立，上诉人在一审及二审中均未提交证据，无法证实被上诉人不符合无理由退房的条款。一、上诉人引用的合同条款是断章取义的，是不完整的。涉案房屋买卖合同第31页第五条约定“在不动产权证书办理完毕前买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同导致出卖人承担了担保责任的视为售卖人违约”，上诉人在引用这个条款的时候故意删除了“导致出卖人承担了保证责任”，也就是说要证明被上诉人违约需要有两个条件，一是被上诉人有逾期还款的记录，二是这种逾期还款导致了上诉人承担了担保责任，这两个条件是缺一不可的，上诉人没有任何证据证明被上诉人违约。二、上诉人主张被上诉人并不符合无理由退房的条款，但上诉人没有任何证据来证明这一点。三、上诉人在被上诉人提出无理由退房的时候提出了新的要求，私自设置很多的退房门槛是一种显而易见的违约行为。四、被上诉人在一审中已经向法庭提交了由上诉人签署邮件的证据。五、人民法院只能根据诉讼请求作出判决，不会在诉讼请求之外超过诉讼时效作出判决，上诉人对法院的这种指责是一种无理指责。综上，请求维持原判。周升越向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除双方签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》合同(合同编号：XXXX)；2.诉讼费由莱芜恒大公司承担。综上，被上诉人的诉讼请求不应予以支持，请贵院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人周升越辩称，上诉人的上诉理由不成立，上诉人在一审及二审中均未提交证据，无法证实被上诉人不符合无理由退房的条款。一、上诉人引用的合同条款是断章取义的，是不完整的。涉案房屋买卖合同第31页第五条约定“在不动产权证书办理完毕前买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同导致出卖人承担了担保责任的视为售卖人违约”，上诉人在引用这个条款的时候故意删除了“导致出卖人承担了保证责任”，也就是说要证明被上诉人违约需要有两个条件，一是被上诉人有逾期还款的记录，二是这种逾期还款导致了上诉人承担了担保责任，这两个条件是缺一不可的，上诉人没有任何证据证明被上诉人违约。二、上诉人主张被上诉人并不符合无理由退房的条款，但上诉人没有任何证据来证明这一点。三、上诉人在被上诉人提出无理由退房的时候提出了新的要求，私自设置很多的退房门槛是一种显而易见的违约行为。四、被上诉人在一审中已经向法庭提交了由上诉人签署邮件的证据。五、人民法院只能根据诉讼请求作出判决，不会在诉讼请求之外超过诉讼时效作出判决，上诉人对法院的这种指责是一种无理指责。综上，请求维持原判。周升越向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除双方签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》合同(合同编号：XXXX)；2.诉讼费由莱芜恒大公司承担。一审法院认定事实：2018年11月16日周升越(乙方)与莱芜恒大公司(甲方)签订《无理由退房协议书》，协议书上载明“鉴于甲乙双方于2018年11月8日签订《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。”协议第一项载明“如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。”2018年11月18日，原被告就上述案涉房屋签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，合同编号为XXXX。预售合同第一章载明出卖人为莱芜恒大金碧天下置业有限公司，通讯地址为莱芜市雪野旅游区XXXX号，法定代表人谈朝晖。合同第三章载明，涉案房屋总价款为871542元，买受人应当于2018年11月17日前支付首期房价款人民币361542元。余款人民币510000元向按揭银行申请贷款支付。2020年4月9日，周升越向谈朝晖邮寄解除商品房买卖合同告知书一份，要求解除与莱芜恒大公司的商品房买卖合同。2020年4月10日，谈朝晖本人签收。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。2018年11月16日，原被告双方签订《无理由退房协议书》，双方均应按照合同约定履行自己的义务。2018年11月18日，原被告双方签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，合同约定买受人应当于2018年11月17日前支付首期房价款人民币361542元，余款510000元向按揭银行申请贷款支付。周升越在合同上签字捺印，莱芜恒大公司在合同上盖章，并加盖法人谈朝晖印章。经庭后向被告律师核实，周升越按期缴纳首付款，并完成银行按揭贷款，买受人周升越已经按照合同约定完成了自己的交款义务。在原被告签订的无理由退房协议书里并没有约定行使无理由退房手续时需先将购房合同原件交付给被告，故原被告签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》后，原告申请无理由退房，符合双方的合同约定，被告应该在不附加任何条件的情况下履行无理由退房的合同义务。故原告请求法院解除原被告签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同解除后，已经履行的合同义务，根据合同履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告周升越明确表示只申请解除双方签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》,不主张合同解除后的权利，对于该项权利，原告周升越可以另行主张。判决：解除原告周升越与被告莱芜恒大金碧天下置业有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》。案件受理费减半收取50元，由被告莱芜恒大金碧天下置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，莱芜恒大公司与周升越签订的《无理由退房协议书》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按照该协议书的约定履行。该协议书中约定“如乙方（购房人）按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利……”根据上述约定，购房人在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为的，其自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前均享有无理由退房的权利。本案中，周升越作为购房人在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，且涉案房屋尚未办理入选手续，故周升越要求退房符合双方的约定，一审法院判决支持周升越的诉讼请求，即确认解除涉案《山东省新建商品房买卖合同(预售)》并无不当，应予维持。综上所述，莱芜恒大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人莱芜恒大金碧天下置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年九月十日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗