河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11621号上诉人（原审被告）：河南国顺医生集团管理有限公司，住所地河南省郑州市金水区国泰路罗马假日小区2幢104号。法定代表人：千国顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：段静静，河南千业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州雅旅网络文化集团有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务中央公园2号1号楼24层2401、2402号。法定代表人：陆景林，该公司总经理。委托诉讼代理人：武叶红，该公司员工。委托诉讼代理人：吴倩倩，该公司员工。上诉人河南国顺医生集团管理有限公司（以下简称国顺公司）因与被上诉人郑州雅旅网络文化集团有限公司（以下简称雅旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人河南国顺医生集团管理有限公司的委托诉讼代理人段静静、被上诉人郑州雅旅网络文化集团有限公司的委托诉讼代理人武叶红、吴倩倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。国顺公司上诉请求：1.请求撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6636号民事判决第一项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、因上诉人代缴雅旅公司拖欠的前一季度的物业费，租赁合同期限展期至2020年7月20日。2020年1月11日上诉人与雅旅公司达成解除合同的合意，于2020年1月14日搬离涉案房屋。双方协商一致解除合同，雅旅公司应退还上诉人支付的18000元押金。二、一审法院对雅旅公司提供的证据（除租赁合同外）不予采信，却将雅旅公司员工当庭口述的没有提交任何证据加以证明的“2020年4月17日两方员工武叶红和秦某见面谈物品交接的事情”中4月17日认定为合同解除之日不当。雅旅公司辩称，一、2020年4月17日，因上诉人迟迟未支付房屋租赁费，被上诉人决定强行收回房屋。公司交接人员与上诉人交接人秦某在千玺广场2401、2402见面，但秦某一直没有明确答复且不在物品交接手续上签字。二、一审判决中上诉人提交的证据与本案租赁合同解除无任何关系，请求驳回上诉人的诉讼请求。雅旅公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告租金6.3万元、违约金3.6万元、物业费28519元、电费102.4元、损坏玻璃门2000元、三星打印一体机1700元，共计131321.4元；2.本案诉讼费用、邮寄费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月28日，原告雅旅公司（作为甲方、出租方）与被告国顺公司（作为乙方、承租方）签订《郑州写字楼租赁合同》，其主要内容为：甲方将其合法拥有的坐落在郑州市郑东新区商务中央公园2号1号楼24层2401/2402出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共357.38平方米；该房屋租赁期共12个月，自2019年7月10日起至2020年7月11日止；该房屋月租金为1.8万元；乙方在租赁期限内，使用的水、电费、电话、网络使用费、物业管理费、租金发票税费、停车费、空调使用费用由乙方按有关规定自行承担。乙方拖欠租金累计半个月以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。在租赁期限内，乙方未按本合同约定的时间，交付该房屋租金的，每逾期一天，乙方应按月租金的0.3%向甲方支付违约金乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。2019年7月11日，原告雅旅公司出具《收据》，其主要内容为：今收到国顺公司12.6万元，系付千玺广场24层2401、2402房租，2019.7.11-2020.1.10房租10.8万元，押金1.8万元。被告向本院提交被告员工秦某和原告案涉合同负责人李亚之间的手机通话录音光盘一张及文字整理内容，通话时间:2020年1月11日18:52，李:喂,你好；秦:喂,你好你好，上午没跟你联系不好意思啊；李:好,你说；秦:下午领导跟我们网络部协调了,他们嫌太远，我们不租了,你们租给下一个客户吧；李:那行,行,行,好,知道了；秦:那就按约定的吧,20号左右我们搬出去吧；李:那等我们上了班再说吧(今天是周六)；秦:好,麻烦你了。被告称，原被告双方已于2020年1月11日经协商一致解除案涉合同。原告称，但是李亚不是公司负责人，只是公司员工，应以签订的合同为准。庭审中，被告申请证人秦某出庭作证，证人秦某称，2019年7月10日，国顺公司在玉米楼租赁雅旅公司2401、2402办公室，2020年7月10日到期，但是半年一交。到2020年1月10日，因为国顺公司替雅旅公司交过物业费，延期到2020年1月20日。2020年1月9日，雅旅公司李亚问公司还租不租，公司在2020年1月11日明确表示不再租，李亚也明确答应可以。2020年1月14日，证人秦某让员工郭某去搬东西，当时楼管也跟业主联系了，业主也同意让搬，我们就把东西搬走了。原告质证认为，被告哄着物业欺瞒原告，把物品搬走。我方给了被告10天装修期，是7月1日至7月10日，不是合同期满再加10天。庭审中，被告申请证人郭某出庭作证，证人郭某称，2020年1月14日房屋到期，我要去搬东西，但是需要去物业开具出门证，楼层康丽问我干吗，我说退租，她说需要给房东确认，而且我交了使用期内的电费，就给我开了出门证，我就把东西搬走了。原告质证认为，每一次进出物品，物业都需要开证明，不能作为退租的理由。物业不能证明原被告已经解除合同。庭审中原告称，缴纳了6个月房租，交到2020年1月10日。2020年4月20日，我方收回房屋。押金1.8万元未退还，但依据合同，我方有权拒绝退还押金。被告称，被告于2020年1月14日经原告和物业公司同意搬离、腾空了涉案房屋。2020年1月14日之后没有使用过。原被告都有钥匙。有十张门禁卡，三张交给物业，另外七张是想等押金退了再给原告。缴纳了6个月房租。但是应顺延十天到1月20日，因为我方代缴物业费22515元。押金1.8万元未退还。原告向本院提交聊天记录打印件一份及交接手续，证明被告一直没有明确答复说不租了，并且不在交接手续上签字。被告称，真实性、证明目的均有异议，系打印件无法核实真实性，无法确认对方的身份，且打印件聊天内容显示，对方主要是语音聊天，原告未将语音转化为文字，微信聊天内容不完整，有断章取义之嫌。在2020年1月9日之前催促过对方缴纳租金，但1月9日之后没有再催过租金。恰恰证明双方已于2020年1月11日协商一致解除合同。被告称，被告于2020年1月14日搬离，需要的物品均已搬走，未搬走的已放弃物权。2020年1月14日之后没有使用过涉案房屋。原被告都有钥匙。有十张门禁卡，三张交给物业，另外七张是想等押金退了再给原告。原告称，共十二张门禁卡，两个地锁钥匙。2020年1月14日至2020年4月17日之间，因为被告没有交付钥匙、门禁，我方进不去，不知道被告是否使用。2020年4月17日，在千玺广场2401，原告公司员工武叶红与秦某见面，谈物品交接的事情，且房间玻璃门损坏，打印机没有归还，房间内还有被告的两个铁皮柜、一个木柜没有搬走。当面写了交接清单，我方要回了房间钥匙。庭审中，原告称，房租6.3万元为2020年1月10日至2020年4月24日期间的租金，月租金为1.8万元；违约金3.6万元，按合同约定为月租金1.8的两倍；玻璃门2000元，按市场价。打印机1700元，按市场价；物业费28519元为2020年1月1日至2020年4月24日期间的物业费，月物业费为7505元；电费102.4元为2020年1月1日至2020年3月31日期间的电费。在案件审理过程中，被告向该院提交《调取证据申请书》，申请调取以下证据：1、申请人于2020年1月14日搬离案涉郑东新区商务中央公园2401/2402房屋时在科瑞物业公司办理的出门证明;2、河南雅旅网络文化集团有限公司在科瑞物业公司登记预留的联系人及其联系方式，该院不予准许。以上事实有原告提交《郑州写字楼租赁合同》、物品交接清单，聊天记录打印件；被告提交的《郑州写字楼合同》，被告的员工秦某和原告的负责人李亚之间的手机通话录音及文字整理内容、秦某的证人证言，被告的员工秦某和物业公司的负责人贺康丽之间的手机通话录音及文字整理内容、被告的员工郭某的证人证言、案涉房屋物业公司办理的出门证复印件，租金和押金《收据》，及开庭笔录在案佐证。原告向该院提交交接手续，与聊天记录打印件共同证明被告一直没有明确答复说不租了，并且不再交接手续上签字。被告质证认为，对交接手续，系原告单方制作，真实性、关联性、证明目的均有异议，不能证明双方未解除租赁合同。该院经审查认为，该交接手续并无人签名，不具有法律效力，故不予采信。原告向该院提交室内物品损坏照片打印件，证明被告损坏原告的玻璃门，应按市场价2000元进行赔偿。被告质证认为，无法确定拍摄对象是否是案涉房屋，也不显示拍摄时间，无法显示与被告有关联，要求被告赔偿无事实依据。该院经审查认为，本院无法确认原告所举证据与本案的关联性，故不予采信。一审法院认为，原告与被告签订的《郑州写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。原告已将涉案房屋交付给被告，被告应当按约交付租金。被告称，被告于2020年1月14日搬离，需要的物品均已搬走，未搬走的已放弃物权。2020年1月14日之后没有使用过涉案房屋。原被告都有钥匙。有十张门禁卡，三张交给物业，另外七张是想等押金退了再给原告。本院认为，房屋是否交付对方的重要依据是房屋钥匙（含门禁卡）是否交付给对方，被告虽称，被告于2020年1月14日搬离，2020年1月14日之后没有使用过涉案房屋，但其未将涉案房屋钥匙交付给对方，且系在合同约定租赁期限内持有涉案房屋钥匙，本院认定，被告仍占有涉案房屋，合同并未解除。原告称，2020年4月17日，在千玺广场2401，原告公司员工武叶红与秦某见面，谈物品交接的事情，且房间玻璃门损坏，打印机没有归还，房间内还有被告的两个铁皮柜、一个木柜没有搬走。当面写了交接清单，我方要回了房间钥匙。本院认定，原被告签订的《郑州写字楼租赁合同》于2020年4月17日解除，被告应当向原告支付至2020年4月17日的租金。2020年1月11日至2020年4月17日，共计98天，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，故本院酌定减免被告60日的租金，被告应向原告支付38天的租金。《郑州写字楼租赁合同》约定，该房屋月租金为1.8万元，按年租金21.6万元计算，被告应向原告支付租金22488元，扣除1.8万元押金扣除后尚余4488元，被告国顺公司应当予以支付。被告辩称，因为我方代缴物业费22515元，租赁期限应顺延十天到1月20日，但其未提供证据予以证明，故对该项辩称，本院不予采信。《郑州写字楼租赁合同》约定，在租赁期限内，乙方（被告）未按本合同约定的时间，交付该房屋租金的，每逾期一天，乙方应按月租金的0.3%向甲方（原告）支付违约金乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。本院酌定被告向原告支付违约金1346元，原告诉请判令被告支付原告违约金3.6万元，本院予以部分支持。原告诉请判令被告支付物业费28519元。《郑州写字楼租赁合同》约定，乙方在租赁期限内，使用的水、电费、电话、网络使用费、物业管理费、租金发票税费、停车费、空调使用费用由乙方按有关规定自行承担。被告辩称，答辩人代替雅旅公司支付了案涉房屋7月1号至7月10号期间的物业费，本院予以采信。2020年1月1日至2020年4月17日共计108天，扣除10天，尚余98天，经计算，应缴纳的物业费共计24180元。故对原告该项诉请本院予以部分支持。原告诉请判令被告支付电费102.4元，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。原告诉请判令被告支付损坏玻璃门2000元、三星打印一体机1700元，证据不足，本院不予支持。原告诉请被告支付邮寄费，不具体、不明确，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南国顺医生集团管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑州雅旅网络文化集团有限公司支付租金4488元、违约金1346元、物业费24180元、电费102.4元；二、驳回原告郑州雅旅网络文化集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2926元，减半收取1463元，由原告郑州雅旅网络文化集团有限公司负担1187元，被告河南国顺医生集团管理有限公司负担276元。本院二审期间，当事人围绕上述请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人国顺公司上诉称其于2020年1月14日办理涉案租赁房屋，因其未将房屋交付的依据（房屋钥匙即门禁卡）交于对方，客观上在合同期限内依然对房屋可以占有、使用，故其称2020年1月14日合同解除的理由不能成立。一审法院根据在卷陈述，认定双方之间房屋租赁合同2020年4月17日解除，并考虑疫情因素，酌定减免国顺公司60日的租金，于法有据。上诉人国顺公司的上诉理由不能成立，依法不予采纳。关于上诉人的调取证据申请书，一审法院未予准许，并无不当。综上所述，河南国顺医生集团管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2926元，由上诉人河南国顺医生集团管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年九月十六日书记员  李丰汝