浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初6197号 原告：陈猛，男，1981年1月12日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：马北京、江亚萍，浙江卓特律师事务所律师。 被告：杭州顶峯餐饮管理有限公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区宝龙商业中心2幢310室。 法定代表人：金晓，执行董事。 委托诉讼代理人：韩志锋，浙江浙联律师事务所律师。 原告陈猛诉被告杭州顶峯餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭审理了本案。原告陈猛的委托诉讼代理人马北京、江亚萍以及被告杭州顶峯餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人韩志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈猛起诉称：上亿广场五楼系由被告杭州顶峯餐饮管理有限公司向案外人上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿亿贤）承租而来，又称“味食代”美食广场。2018年6月，原告与被告签订多份《“味时代”美食广场商铺租赁合同》，约定：被告将位于余杭区××街道××街××号××广场××楼××号铺位出租给原告，租期1年，自2018年9月18日至2019年9月17日（以实际开业时间为准）。合同签订后，原告分三笔向被告支付了上述5个铺位的租金、租赁保证金、进场装修费等合计705000元。其中20号铺位租金为79000元，租赁保证金20000元，进场装修费35000元。在租赁期间，被告未能妥善安排水电管理、消防整改和店铺装修事宜，未能向商铺经营者提供良好经营环境。2019年7月17日，因被告未能在2019年3月20日前向上亿亿贤交纳第二季度租金及管理费，上亿亿贤向被告出具《解约通知函》，要求被告于7月20日撤场，以上事项对原告经营造成重大影响。2019年7月24日，被告出具《情况说明和撤场告知函》，书面告知上亿亿贤撤场决定。2019年7月26日，被告召集商铺会议，明确告知各商铺撤场。2019年7月30日，被告向各商铺发送退款清单。2019年8月1日，上亿亿贤向被告出具《通知》，明确2019年7月20日正式解除合同。8月7日，上亿亿贤采取停水停电措施。被告未能按照约定保证上亿广场仅5楼可以做美食广场，未能按约定提供经营环境，未能及时向上亿亿贤交纳租金，并在合同期内向原告提出撤场要求，被告的行为已构成违约。故原告诉至本院，请求判令：一、被告返还20＃铺位的租金38988.35元（2019年8月11日至2019年11月12日期间的租金）、租赁保证金20000元、进场装修费35000元，返还垫付的洗碗用品费3000元，赔偿损失19749元，合计116737.3元；二、本案诉讼费用由被告承担。后，原告补充陈述其已于2019年7月31日搬离案涉商铺，案涉租赁合同亦已于该日解除，但双方未就返还款项、赔偿等事宜达成协议；原告支付被告案涉铺位租金79000元、租赁保证金20000元、进场装修费35000元；原、被告双方并未就另外四个租赁合同的合同解除及款项返还事宜达成一致。 原告陈猛为支持其起诉主张，向本院提交以下证据： 1.商铺租赁合同1份、铺位图1份，用以证明原、被告存在租赁合同关系及双方对租赁期限、租金、租赁保证金、进场装修费、综合管理费、违约责任等事项约定的事实； 2.微信聊天记录及支付凭证1组（打印件，出示手机电子载体），用以证明原告向被告支付租金705000元，上述705000元包含案涉20#铺位相关费用的事实； 3.业主协议1份（复印件），用以证明因上亿广场2楼物美超市自行新增了美食广场，被告同意给予商户优惠条件，物业费下降20%，免租期一个半月，租金上半年在合同基础下降三分之一，租金下半年在合同基础下降五分之一的事实； 4.2019年4月5日人民调解记录1份（复印件），用以证明被告曾承诺上亿广场5楼可以做美食广场，上亿广场2楼新增了美食广场，被告与租户签订了让利协议，即业主协议的事实； 5.解约通知函1份（照片打印件），用以证明被告未能及时向上亿亿贤交纳第二季度租金及管理费，上亿亿贤于2019年7月17日向被告提出解约的事实； 6.情况说明和撤场告知函1份（照片打印件），用以证明被告于2019年7月24日书面告知上亿亿贤，被告决定撤场的事实； 7.2019年8月8日人民调解记录1份（复印件），用以证明2019年7月26日被告召集商铺会议，明确告知各商铺撤场，2019年7月30日被告向各商铺发送退款清单，2019年8月7日上亿广场5楼开始停水停电的事实； 8.撤场现场录音1份（光盘），用以证明2019年7月26日被告召集商铺会议，明确告知各商铺撤场，结算时间为7月底，撤场时间可以缓冲到8月6日的事实； 9.通知1份（复印件），用以证明2019年8月1日上亿亿贤向被告出具《通知》，明确2019年7月20日正式解除合同的事实； 10.收条1份（复印件），用以证明原告垫付洗碗用品费3000元的事实。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司答辩称：原告向被告承租了5个商铺，原告均擅自停业，存在违约情形，且该五个商铺双方已达成协议，并由被告支付了原告相应款项，共计25765.3元。就案涉20#商铺，原告在履行过程中存在擅自停业（2019年4月底）的情况，双方在协商过程中也是按原告违约处理。原告诉请主张的金额被告不予认可，案涉20#商铺，原告确实已经在7月底前搬离，认可案涉租赁合同已于2019年7月31日解除。原告实际使用10个月，租金65830元、物业费25000元、公摊水电费2112.75元、水电费4400元，截至7月底应当承担进场装修费29167元，如果扣除违约的保证金，事实上没有款项要退给原告，被告尚应承担的费用被告也不提起反诉。被告实际收到原告支付的款项为705000元，其中原告主张的支付给案外人的10000元，被告认可。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据： 1.视频截图一组，用以证明原告违约擅自停业的事实； 2.转账记录3份，应以证明被告此前退还原告陈猛部分款项的事实； 3.回复函一份，用以证明原告违约擅自停业的事实； 4.台州银行对账单1份，用以证明原被告曾就案涉租赁合同解除事宜达成一致，被告于2019年6月14日支付原告19975元结算款的事实； 5.付款明细一份，用以证明被告就案涉美食广场向上亿亿贤支付水电费，原告需向被告支付公摊水电费的事实。 原告陈猛提供的证据，被告杭州顶峯餐饮管理有限公司对证据1无异议；对证据2支付凭证中转给金晓的695000元认可，支付宝转账凭证显示的1万元不认可，收款方被告不知道，且微信聊天记录真实性无法确认，不知道微信号是什么；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，该三份证据中均没有原告本人签名，该协议也应当签署后才生效，在原告未签收该协议的情况下要求免租、降租缺乏依据；对证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能达到原告证明目的，被告考虑实际情况和其他相关租户约定并减免部分租金，上面显示的人员被告没有看到原告签名，该份调解协议中的降租、减免不适用于原告；对证据7真实性、合法性认可，但该证据上没有原告签字，上面约定不能适用于原告，而且调解未完成，不能达到原告的证明目的；对证据5、9的真实性认可，关联性和证明目的不予认可，是被告和上亿之间的租赁纠纷，被告和上亿的租赁合同并不必然因上亿广场单方出具通知而解除；对证据6的真实性、合法性认可，证明目的有异议，被告实际系基于案涉美食广场实际情况、相关所有租户的要求进行协商解除合同以及清退款项事宜，被告是在同上亿广场进行协商，是否最终撤场要根据实际情况；证据8的真实性认可，但认为不能达到原告证明目的，会议内容是被告同原告协商撤场事宜，并非合同解除事宜，被告也没有强制解除合同；证据10不认可，原告没有提供原件。经审查，证据1符合有效证据的采信规则，本院予以确认；证据2-9的真实性予以确认，能否证明原告的待证事实在本院认为部分阐述；证据10系无原件核对的复印件，被告不予认可，原告亦未提交其他证据予以佐证，本院不予确认。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司提交的证据，原告张强对证据1照片的真实性、合法性及证明对象均有异议，认为没有原始载体，且照片仅为11点至12点的个别事件点，不能证明陈猛擅自停业；对证据2转账凭证中2019年1月15日的2763.7元，真实性、合法性认可，关联性和证明对象不认可，2763.7元是被告支付给原告的工作餐费用，该款是2018年9月至12月期间，陈猛店铺的美广储值卡营业收入及被告工作人员在陈猛店铺消费的工作餐费用，抵扣应交物业费以后，被告实际应支付陈猛的餐费，与陈猛要求返还的款项无关；对证据2中2019年1月12日支付的1026.6元、2019年1月12日支付的2000元，真实性、合法性认可，关联性和证明对象不认可，该两笔款项时奶茶店（18、19号铺）和炸鸡店（20号铺），三个月减免三分之一的租金（承诺的上半年6个月优惠三分之一，只给了三个月），抵扣应交费用后的款项。关于20号铺上半年优惠的三分之一租金，被告还应当支付6583/3*3=6583元；对证据3，认为系被告自行制作，不能达到被告的证明目的；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，本案是20号铺，该款项是快餐店（16、17号铺）上半年减免三分之一租金，抵扣应交费用以后的款项，与本案无关，也不能证明双方就案涉租赁合同解除事宜达成一致。经审查，证据1、5无法证明被告的待证事实，原告异议成立，本院不予确认；证据2-4的真实性予以确认，能否证明被告的待证事实，在本院认为部分阐述。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下： 2018年4月，被告杭州顶峯餐饮管理有限公司从案外人杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司处承租坐落于杭州市余杭区××街××号××广场××楼××铺位。 2018年6月，被告将其承租的坐落于杭州市余杭区崇杭街651号上亿广场五楼味时代美食广场16-20#共计五个铺位转租给原告陈猛。其中就案涉20#铺位，原告陈猛（承租方）与被告杭州顶峯餐饮管理有限公司（出租方）签订《“味食代”美食广场商铺租赁合同》一份，约定内容如下：被告将其承租的上述坐落于杭州市余杭区崇杭街651号上亿广场五楼味时代美食广场20#铺位转租给原告，租赁用途为经营正新鸡排，租期一年，自2018年9月18日起至2019年9月17日（实际以开业时间为准）；租金79000元/年（6583元/月），按年支付，先付后用，租赁保证金20000元（租期届满合同终止，原告无违约并付清相关费用的，被告无息返还租赁保证金），进场装修费35000元（合同到期后不作退还）；原告独立收银，独立对接外卖平台，原告的收银系统必须对接被告的后台系统可以刷广场的充值会员卡，会员卡的折扣率由原告承担，会员卡结算周期为一个月；原告在经营过程中，未经被告书面同意，私自关店达5天，被告有权单方解除合同，原告所缴纳的所有费用，不予退还；租期内，物业综合管理费为每月2500元，由原告承担并按期向被告缴纳（自试营业日起算，每月5日支付上月物业费，拖欠3日以上的被告按照每日1%滞纳金向原告收取，拖欠一周被告有权解除合同并不承担任何赔偿责任），原告店铺内产生电费、水费、燃气费按照计量表按时交纳，其他公共照明、空调、公共广告灯箱和排烟机电费由所有商户平摊，公共水费、公共燃气费由所有商户平摊，上述费用自物业交付之日，由被告统一收取并代为支付；被告有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间内进入并收回该物业，原告应3天内完成拆除、搬出和补修等工作；因非被告过错造成的各种机电系统及设备的失灵或故障、维修等引起的一切后果及供水、供电等单位日常检查、维修等造成物业停水、停电等，被告除应及时通知原告外，无须承担任何责任。 2018年6月17日，原告向被告法定代表人金晓转账支付140000元，并向案外人转账10000元，备注给金晓剩余一万定金。2018年8月7日，原告再次向金晓转账支付555000元。被告认可收到上述705000元，其中20#铺位租金79000元、租赁保证金20000元、进场装修费35000元。 2018年9月28日，被告与案涉五楼美食广场租户签订《味食代美食广场业主协议》，载明：针对上亿广场内二楼物美超市自行增加美食广场事宜，味时代美食广场给予商户优惠条件如下：一、物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12）；二、租金上半年在合同基础下降三分之一；三、租金下半年在合同基础下降五分之一；四、以后上亿优惠政策会给到每个商户；五、减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还，第二年不能转租，必须是合同本人经营，味时代美食广场租金不涨，按合同签订价格不变。 2019年4月5日，因认为案涉商场二楼另行开设美食广场造成案涉五楼美食广场租户生意受到影响，五楼租户代表与被告就降租、免租等事宜进行调解，但未达成一致。 期间，案涉美食广场因消防升级改造、停电等存在停业情况。 2019年7月17日，杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司向被告杭州顶峯餐饮管理有限公司发送《解约通知函》，载明：因被告拖欠租金、物业费、水电费等费用，上亿亿贤提出单方解约，并要求于2019年7月17日前缴清相关欠款，2019年7月20日前完成相关撤铺事宜。同年7月24日，被告向上亿亿贤出具《情况说明和撤场告知函》，表示因上亿亿贤招商失误导致五楼美食广场无法继续经营，被告决定退场，并要求退回押金并减免一个月租金物业费和水电费。2019年8月1日，上亿亿贤再次向被告发送《通知》，载明：根据2019年7月17日发送《解约通知函》，2019年7月20日正式解除合同，并于2019年8月2日起上亿亿贤将有权处理商铺内的装修、设施、设备。 2019年8月8日，案涉五楼美食广场租户与被告就撤场事宜进行调解，租户要求被告出具书面撤场告知书并退回押金、未到期房租，补偿进场装修费、应减免的房租，被告表示商议后书面回复。2019年8月11日，被告回复原告：1.关于4万元问题，大家都有约定，是在原经营户续租的情况下抵第二年房租；2.在双方签转让协议合同时，你也主张全盘转让合同；3.由于16#-17#、18#、20#违反了合同第五条第六款的约定，经我方多次口头、发函催促正常经营，一直无视，并且也告知于你，你也让我们按照合同约定处理，故已被甲方单方面解除合同，一切费用不予退还。 另查明，被告曾于2019年1月12日向原告陈猛转账2000元、1026.6元，备注为三个铺子退还费用；2019年1月15日，微信转账2763.70元；2019年6月14日，银行转账19975元。 庭审中，双方认可案涉商场实际开业时间为2018年9月28日，原告已于2019年7月31日搬离案涉商铺。原告陈述双方尚未就剩余四个租赁合同的合同解除及款项返还事宜协商一致；被告陈述原、被告之间的五个租赁合同均已解除且双方就款项返还事宜已达成一致并已返还款项完毕。 本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，依法应予保护。现双方认可案涉租赁合同已于2019年7月31日解除，本院予以确认。本案争议焦点为被告尚应返还原告款项金额以及被告是否应就原告主张的损失承担赔偿责任的问题。第一，被告应返还的租金。根据双方合同约定以及商场实际开业时间，案涉商铺租赁期间应自2018年9月28日起至2019年9月27日，租金79000元/年（6583元/月）。后被告与各商铺承租人达成协议，约定“物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12），租金上半年在合同基础下降三分之一，租金下半年在合同基础下降五分之一，减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还”。故原告租赁期中2018年9月28日至2018年11月12日为免租期，2018年11月13日至2019年3月27日期间的租金按原租金的三分之二计算，即79000元÷365天*135天*2/3=19479.45元；2019年3月28日至2019年7月31日期间的租金按原租金的五分之四计算，即79000元÷365天*126天*4/5=21816.99元。综上，原告应支付的租金为41296.44元，双方确认现原告已支付79000元，被告应退还租金为37703.56元。又因双方约定减免租金抵充物业费，2018年9月28日至2019年7月31日期间的物业费为2500元/月*80%÷30*3天+2500元/月*80%*10个月=20200元，相抵扣后被告尚应退还17503.56元。另，原告认可2019年1月12日被告支付的2000元系被告退还案涉商铺减免租金，故扣除该款项后，被告还应退还15503.56元。第二，租赁保证金，原告已付20000元，虽被告抗辩认为因原告私自停业超过5天，该款项不予退还，但现有证据不足以证明被告上述主张，故对原告要求被告返还租赁保证金30000元的诉讼请求，本院予以支持。第三，进场装修费，原告已支付35000元，虽双方合同约定此款合同到期后不作退还，但现因被告原因导致合同无法继续履行，被告理应根据剩余租赁期限相应予以退还，经核算，被告应退还金额为5561.64元。第四，垫付费用3000元，现有证据不足以证明原告上述主张，本院不予支持。第五，损失19749元，原告未提交证据证明因合同提前解除给其造成的实际损失，故本院不予支持。第六，关于被告抗辩认为原告应承担商铺水电费4400元、公摊水电费2112.75元，原告对金额不予认可，被告亦未提交有效证据予以佐证，本院不予采信。但原告自认应承担上述费用且未支付，被告可收集相关证据后另行主张。关于被告主张其于2019年1月12日支付的1026.6元，2019年1月15日支付的2763.70元以及2019年6月14日支付的19975元，因原告否认上述款项与本案有关，被告也未提交证据佐证上述款项系用于支付案涉相关费用，结合双方除案涉租赁合同外尚有其他租赁合同的事实，对被告的上述意见，本院不予采信。 综上，被告尚应返还原告各项费用合计41065.20元。原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州顶峯餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈猛租金、租赁保证金等各项费用41065.20元； 二、驳回原告陈猛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1317元，由原告陈猛负担854元，由被告杭州顶峯餐饮管理有限公司负担463元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  许 健 二〇二〇年九月三日 法官助理  张 飞 书 记 员  范书荟