河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7334号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某某，男，汉族，1978年5月25日出生。委托诉讼代理人：上官绪波，河南正臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：马振凯，河南正臻律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州市贝斯特企业管理有限公司，住所郑州市金水区东风路3号附3号21层210××号。法定代表人：王兰，执行董事。委托诉讼代理人：杜俊涛，河南殷都律师事务所律师。上诉人刘某某因与被上诉人郑州市贝斯特企业管理有限公司（以下简称贝斯特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初33521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘某某上诉请求：1．撤销郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初33521号民事判决书，驳回贝斯特公司的反诉请求，改判支持刘某某一审诉讼请求；2．本案两审诉讼费、鉴定费用均由贝斯特公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实认定错误，所作判决对基本事实认定不清。1．一审庭审中，贝斯特公司提交的涉案房屋的他项权证、抵押权终止证明和抵押权人于2018年5月7日向不动产登记中心提交的不动产登记申请审批表，仅能证明涉案房屋2013年1月16日曾设立过抵押权和债务已经结清；并不能证明涉案房屋所有权的变动是因为实现抵押权而导致的。2．现有证据无法证明抵押权人东风支行已经通过诉讼或者仲裁等法定程序取得执行依据，并依据该执行依据要求拍卖涉案房产或者就拍卖款优先受偿。3．从贝斯特公司提供的证据来看，不能看出债务人履行期限是否届满，进而无法证明所谓的抵押权的实现是否符合法定条件。故一审认定本案不适用“买卖不破租赁”，刘某某与宋宏建签订的《房屋租赁合同》对贝斯特公司没有约束力是不公平的。二、一审法院程序违法。根据法律的规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”。贝斯特公司申请调查取证的证据没有经过开庭的质证并且一审法院也没有通知和释明，该程序违法。三、刘某某与宋宏建之间签订的房屋租赁合同对贝斯特公司有约束力。四、贝斯特公司的行为构成违约，造成刘某某因该合同未能履行所期待的利益损失，应承担因其单方违约致刘某某的各种合理部分损失。五、本案诉争房屋在合同期总租金为1,884,216元，合同期总租金20%为376,843.2元。因此，贝斯特公司应当支付刘某某违约金376,843.2元。六、贝斯特公司应当支付刘某某装修损失29,065元。七、贝斯特公司应当承担刘某某的租金损失共29,655.1元。八、贝斯特公司应当承担刘某某在2018年5月1日至2023年4月30日的中断经营期间的预期收益损失1,355,591元。综上所述，本案的租赁合同应当适用“买卖不破租赁”原则，贝斯特公司应当承继房屋租赁合同的权利义务，贝斯特公司的行为给刘某某造成了严重的经济损失，严重侵害了刘某某的合法财产权益，故一审判决事实不清、法律依据不足，依法应予以纠正。贝斯特公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。针对上诉人提出的第一个问题，一审被上诉人提交的涉案房屋的他项权证及上诉人提交的房产证复印件，已经能够证明涉案房屋在出租之前于2009年1月19日、2013年1月16日两次设立了抵押；抵押权终止证明、不动产登记申请审批表，证明了抵押权项下债务已经结清，抵押权已经得到实现。符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条：抵押人将已经抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。针对上诉人提出的第二个问题，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条并未要求必须是抵押权人主张实现抵押权，抵押权人光大银行股份有限公司郑州东风支行依据经过登记的抵押权向法院主张对房屋拍卖价款优先受偿也属于主张实现抵押权，符合最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第九十三条：对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权的规定。抵押权人并不需要再另行提起诉讼，浪费司法资源。针对上诉人提出的第三个问题，法院执行拍卖属于强制执行措施，并且房屋被法院强制拍卖是抵押人自身原因导致，根据《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第一款：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿人的债权的规定。抵押权人只能依照该规定主张对拍卖价款优先受偿，并不需要等到合同约定的债务履行期限届满，否则其抵押权就会因拍卖而消灭。二、一审法院程序合法。被上诉人在一审中向法院申请了两份律师调查令，一份是从郑州市不动产登记中心调取涉案房屋2009年至2018年6月的所有房屋抵押、解押、查封、解封等情况，但代理律师持调查令到郑州市不动产登记中心调取证据时，工作人员以只能提供房屋现势信息为由，没有提供任何证据。另一份律师调查令是从光大银行股份有限公司郑州东风支行调取宋宏建借款合同、房产抵押合同及抵押权实现情况等相关证据，该部分证据光大银行股份有限公司郑州东风支行工作人员直到2020年5月22日才通过邮政快递邮寄给被上诉人代理人，被上诉人代理人5月24日收到后将证据原件于5月25日邮寄到一审法院，一审法院收发室于5月26日签收。而一审判决作出时间为2020年5月22日，也就是说在作出判决前，一审法院根本就没有见到上述证据，一审法院也没有对上述证据进行确认。另外，在一审开庭前和开庭后，被上诉人多次和一审法院沟通，认为本案中有很多有关涉案房屋抵押、查封、拍卖及抵押权优先受偿情况在一审法院执行宋宏建案及涉案房屋拍卖案卷当中都有存档，一审法院可以通过查阅本院卷宗对案件事实进行调查核实，被上诉人也向法院提供了相关的案号，一审法院调查核实后依法认定案件事实作出判决，程序正当合法。被上诉人从光大银行股份有限公司郑州东风支行调取的证据也进一步印证了光大银行股份有限公司郑州东风支行向一审法院主张了基于抵押权的优先受偿权，2018年4月10日，一审法院将涉案房屋拍卖价款中的1,956,542.92元转账至光大银行股份有限公司郑州东风支行账户，抵押权也已经就抵押房屋拍卖价款得到了实现。三、涉案房屋抵押在先，租赁在后，在抵押权人的抵押权实现后，本案租赁合同对抗竞拍人被上诉人没有约束力。本案不适用“买卖不破租赁”规则。四、上诉人在没有请求继续履行租赁合同情况下，直接要求解除合同、赔偿损失、承担违约责任，没有任何法律依据。五、在上诉人明确放弃继续租赁，就根本不存在所谓的违约。如不考虑本案抵押在先、租赁在后的，租赁合同对受让人没有约束力的实际情况，法律赋予了承租人请求继续履行租赁合同的权利，但未赋予房屋买受人请求继续履行租赁合同的权利，也就是说在房屋发生物权变动情况下，只有承租人能行使该请求权，但上诉人从未和被上诉人协商对接房屋继续租赁事宜，也未就继续履行租赁合同提起诉讼，即使适用买卖不破租赁规则，上诉人的行为也是对其权利的放弃，上诉人在没有请求继续履行合同为基础的情况下，不存在所谓的合同之约，更不存在所谓的违约。六、上诉人所诉的相关违约、赔偿损失责任不应当向被上诉人主张。上诉人主张的各项损失应当向房屋原出租人宋宏建主张或由其自行承担。七、被上诉人并没有强制收回房屋，涉案房屋仍然是原四位实际承租人在使用。八、上诉人所主张的违约金、各项损失没有依据，更不能同时适用。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请依法予以驳回。刘某某向一审法院起诉请求：1、依法判决贝斯特公司支付违约金38,038.7元；2、依法判决贝斯特公司支付刘某某装修损失58万、租金损失23,681元、预期收益损失1,180,321.85元，共计1,822,041.55元；3、本案诉讼费用、评估费由贝斯特公司承担。诉讼中，刘某某变更诉讼请求为：1、判决贝斯特公司支付刘某某违约金376,843.2元；2、依法判决贝斯特公司支付装修损失29,065元、租金损失23,681元、预期收益损失1,355,591元，共计1,785,180.2元；3、依法解除刘某某与贝斯特公司之间的房屋租赁合同。4、诉讼费用、评估费由贝斯特公司承担。一审法院认定事实：一、坐落于郑州市××文化路××院××楼××号房屋（产权证号：郑房权证字第××号，建筑面积226.38平方米）原产权人为宋宏建，房产证登记时间为2008年12月10日。宋宏建因向光大银行股份有限公司郑州黄河路支行借款，2009年1月19日，宋宏建将上述房屋抵押给该黄河路支行，抵押金额为200万元，该抵押于2014年1月19日注销。后宋宏建因向光大银行股份有限公司郑州东风支行借款，宋宏建将上述房屋抵押给该东风支行，并于2013年1月16日依法办理他项权证登记，履债期限：2012年12月21日至2021年12月21日，债权数额260万元。光大银行股份有限公司郑州东风支行因宋宏建债务结清向郑州市不动产登记中心出具抵押权终止证明，不动产登记申请审批表显示的申请时间为2018年5月7日。二、2013年2月6日，承租方刘某某（乙方）与出租方宋宏建、宋宏宾（甲方）签订房屋租赁合同一份（合同编号：20130201），主要约定：“乙方租用甲方位于金水区文化路8××号院附××××号楼一、二层整层，建筑面积1365.86㎡，房屋产权证号：郑房权证字第××号、06××27号、0601043429号。租赁期限为10年，自2013年3月1日至2023年4月30日，租金为61.012元/㎡/月，年租金合计1,000,000元，租金按年支付，支付时间为每年4月1日前一次性支付，乙方在支付首次租金时另向甲方交纳合同保证金100,000元，合同满两年后，租金按照上次合同约定付款价格递增3.5%。以后按此方式，每年递增3.5%。违约责任：甲乙双方必须严格遵守，任何一方不得违约，否则，违约方除承担守约方的经济损失外，还须向守约方支付合同年租金20%的违约金等。”三、上述房屋租赁合同履行期间，2015年5月20日，宋宏建又与刘某某签订《房屋租赁补充合同》一份，主要约定：“1、原合同甲方为宋宏建、宋宏宾，建筑面积1365.86㎡，期间因宋宏宾的房屋产权发生变更后未继续履行合同，故现宋宏宾与刘某某的合同不再续存，现租赁宋宏建的房屋建筑面积为789.71㎡。2、租赁期限仍按原合同执行，租赁期间房屋产权的变更不影响租赁合同的效力，如因房屋产权发生变更后产权人单方终止合同或给乙方的租赁权益造成损失的，违约人需承担乙方的全部经济损失，并向乙方支付合同期总金额20%的违约金。3、租赁期间甲方（宋宏建）允许乙方（刘某某）在不影响房屋结构和使用功能的情况下进行转租。4、其他事宜仍按原合同执行。5、本补充合同与原合同具有同等法律效力，有冲突之处以本补充合同为准。”四、2015年6月26日，李文东作为原告诉宋宏建、王先妮民间借贷纠纷一案至本院，民间借贷案件审理期间，李文东申请财产保全。2015年7月13日，本院作出（2015）金民三初字第1583-1号民事裁定书，裁定查封被宋宏建名下位于金水区文化路××院××楼××号的房产（产权证号：郑房权证字第××号），2015年8月7日，该院依法向郑州市房管局送达了协助执行通知书。2015年11月4日，该院作出（2015）金民三初字第1583号民事调解书，主要显示当事人自愿达成如下协议：被告宋宏建于2016年5月4日前偿还原告李文东本金500万元及该本金的利息等。民事调解书生效后，因宋宏建未履行还款义务，李文东向该院申请强制执行。在执行过程中，因宋宏建仍未还款，经该院依法委托评估及拍卖，2018年3月1日，上述房屋被贝斯特公司以最高价3,500,039元竞买并支付了对价。2018年3月10日，该院作出（2016）豫0105执7463号之一执行裁定书，裁定解除对上述涉案房产的查封及上述房产所有权及相应其他权利归贝斯特公司所有等。贝斯特公司取得涉案房屋所有权后，刘某某与贝斯特公司因对租赁合同及其补充合同是否应继续履行持不同意见及发生争执。自2018年4月12日起，贝斯特公司与租户张勇杰、武小平、胡丕丕、仝晓辉签订了新的租赁合同。五、在一审诉讼期间，刘某某称贝斯特公司提前收回房屋、解除租赁合同而造成中断经营期间的装修损失和预期收益，并提出评估申请。经一审法院委托，2019年1月23日，河南省中州评估有限公司进行评估作出河南中州评报字第［2019］J05369A《价格评估报告书》，价格评估结论为：1、房屋装修损失评估值为29,065元；2、中断经营期间的预期收益损失1,355,591元。一审法院认为，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。郑房权证字第××号房产原产权人宋宏建因先后借光大银行股份有限公司郑州黄河路支行及东风支行贷款，2009年1月9日至2014年1月19日、2013年1月16日至2018年5月7日期间，将郑州市××文化路××院××楼××号房屋先后抵押给两个支行，而刘某某与宋宏建签订的《屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》时间为2013年2月6日、2015年5月20日，均在宋宏建对其房屋向银行设定抵押期间，在抵押期间，宋宏建对抵押房产的处置权利依法应当受到限制。2018年5月7日之前，因东风支行出具债务结清及终止抵押权证明，银行已实现了抵押权，刘某某与宋宏建签订的《屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》对贝斯特公司依法不具有约束力，贝斯特公司反诉请求第一项，合法有据，本院依法予以支持。刘某某依据与宋宏建签订的租赁合同及补充协议，请求贝斯特公司支付违约金、装修损失、租金损失、预期收益损失诸项诉讼请求，无法律依据，本院依法不予支持。贝斯特公司反诉请求刘某某交付其已实际收取租户张永杰、武小平、仝晓辉、胡丕丕2018年4月30日以后的租金共计51,670.4元，因上述租赁合同及补充协议对贝斯特公司并无约束力，贝斯特公司亦无权请求刘某某返还。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，判决：一、刘某某与宋宏建之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》（产权证号：郑房权证字第××号）对郑州市贝斯特企业管理有限公司不具有约束力。二、驳回刘某某全部诉讼请求。三、驳回郑州市贝斯特企业管理有限公司其他反诉请求。案件受理费21,198元、鉴定费19,300元，由刘某某负担；反诉费751元，被告郑州市贝斯特企业管理有限公司负担551元，刘某某负担200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案诉争的房产已由贝斯特公司通过司法拍卖方式取得所有权，贝斯特公司对此房屋享有占有，使用、收益和处分的权利。刘某某在司法拍卖处置前已承租使用此房屋，刘某某在司法拍卖后是否对此房屋还有使用收益的权利，是本案的争议焦点。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。此规定表明，在已登记的抵押财产出租的情形下，不适用“买卖不破租赁”之规则，抵押权优于租赁权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据已查明的事实，宋宏建在2009年1月9日至2014年1月19日、2013年1月16日至2018年5月7日期间，将郑州市××文化路××院××楼××号房屋先后抵押给光大银行股份有限公司郑州黄河路支行及光大银行股份有限公司郑州东风支行，刘某某与宋宏建签订的《屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》时间为2013年2月6日、2015年5月20日，均在宋宏建对其房屋向银行设定抵押期间。后，光大银行股份有限公司郑州东风支行因涉案房屋被司法拍卖而实现其抵押权。故结合上述事实，涉案房屋的抵押权实际早于刘某某主张的租赁权，涉案房屋的状况属于先抵押后出租。刘某某与原产权人宋宏建签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》对受让人贝斯特公司没有约束力。刘某某主张本案适用“买卖不破租赁”原则的主张不成立，一审驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，刘某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,198元，由刘某某负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇二〇年九月十日书记员  路晓云