文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终283号上诉人（原审被告）：南京宏呈酒店管理有限公司，住所地在南京市建邺区青奥北路5号。法定代表人：兰朗萍，该公司总经理。上诉人（原审被告）：兰朗萍，女，1979年9月3日生，汉族，住南京市建邺区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：詹诚，江苏臻宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京青奥国际风情街体育有限公司，住所地在南京市建邺区青奥北路5号。法定代表人：宽慧，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪灵，江苏永润律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡乃春，江苏永润律师事务所律师。上诉人南京宏呈酒店管理有限公司（以下简称宏呈酒店）、兰朗萍因与被上诉人南京青奥国际风情街体育有限公司（以下简称青奥风情街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2019)苏0105民初3562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宏呈酒店、兰朗萍的共同委托诉讼代理人詹诚，被上诉人青奥风情街公司的委托诉讼代理人洪灵、蔡乃春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏呈酒店、兰朗萍上诉请求：1、撤销一审判决，裁定本案发回重审或改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2、被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：一、原审法院在双方已陈述反诉诉辩意见的情况下拒不处理本案反诉，属于违反基本程序。原审法院在2019年11月11日已组织双方对于上诉人提出的反诉陈述了诉辩意见并组织举证质证及法庭调查。根据庭审记录，原审法院明确告知上诉人将送达缴纳反诉诉讼费的具体方式及账号。现原审法院既未要求上诉人缴纳反诉诉讼费，又未处理上诉人反诉事项，违法基本诉讼程序，本案理应发回重审。二、原审错误查明有关事实，无视一消变更及变更前系被上诉人违约的事实。根据双方签订的《房屋租赁合同》第一条“被上诉人将房屋出租至上诉人进行酒店用途经营”；第六条“被上诉人保证租赁房屋的消防设施安装符合国家法规及消防部门的规定，保证租赁房屋符合国家对房屋出租的相关规定，保证租赁房屋符合商业经营的用途”，因此，被上诉人提供的房屋应当是“一消已备案且该备案符合商业用途的房屋”。但涉案房屋原消防备案用途却是“会议办公”，上诉人基于该消防备案既无法进行二消设计，亦无法进行装饰装潢，否则上述工作的均可能因为一消未能变更而付诸东流。而根据2018年4月南京市公安消防队备案通过的申报表，其中载明一消在此时方由“会议办公”变更为“商业”且对设计图纸进行了变更。原审法院故意混淆“会议办公”与“商业”，认为“会议办公”的一消即符合合同约定，显然是故意无视我国消防管理制度，属于事实查明错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。如果上述一消变更未能完成，上诉人的酒店必然无法装修开业，最终显然是被上诉人根本违约，上诉人有权解除本案房屋租赁合同。三、原审法院错误查明有关事实，将一消变更视为上诉人的义务与事实不符。前已述及，提供“一消已备案且该备案符合商业用途的房屋”系被上诉人的约定及法定义务。而对一消设计图纸进行变更以及变更备案，其产生的费用均由被上诉人法定代表人宽慧支付，这显然说明被上诉人亦认可一消变更的必要性及变更的义务应由其自身承担。原审法院一方面认为“办公、会议室已为商业用途”，另一方面又认为“消防报备工作确实需要完成”，显示是自相矛盾的认定，故一审法院将被上诉人已自己履行的义务视为上诉人的义务，属于认定事实错误。据上诉人了解，房屋原用途是餐饮，后被上诉人将之变更为办公、会议室，被上诉人未向上诉人明确其将一消进行了变更，造成了上诉人进行装修设计二消备案时无法送件，消防部门要求被上诉人将用途变更为酒店住宿；该事实一审法院未予查清。四、原审法院适用法律错误，认为上诉人应当支付租金。基于被上诉人未提供符合约定的租赁物的事实，被上诉人显然处于违约的状态，上诉人不可能在一消变更确定前进行任何工作，否则都可能因一消变更未能完成解除合同后产生损失。故上诉人主张一消备案前顺延免租期，符合免租期制度约定的功能。原审法院认为免租期不应顺延，继而上诉人未支付租金违约显然属于适用法律错误。五、上诉人提交的证据可证明，同一栋楼上已有公司营业范围包括明住宿，不管其是否实际经营，被上诉人均构成违约，且举证责任也不应当分配给上诉人。同时，根据合同相对性原则，一审判决也不应扣减物业管理费。六、兰朗萍是受其众人委托与被上诉人洽谈租赁房屋事宜，租赁合同也明确约定应当成立公司进行酒店经营，租金亦是由成立后的公司支付，故兰朗萍签订合同的行为是职务行为而非个人行为，不应当承担连带责任。青奥公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：一、被上诉人交付的房屋符合双方在房屋租赁合同中约定的商业用途。租赁房屋交付条件中第4条及第5条约定，租赁房屋交付前已取得整体消防验收合格证，甲方保证租赁房屋符合国家对房屋出租的相关规定，保证租赁房屋符合商业经营用途。而根据被上诉人在一审中提交的房屋所有权证，国有土地使用权证及房屋建筑工程竣工验收备案表中显示，被上诉人所交付的房屋均符合商业经营用途。二、根据房屋租赁合同第1条第2款第3项约定，甲方同意乙方可根据经营需要自行装修，甲方予以配合。所以被上诉人只负责向上诉人交付第一次消防验收合格的房屋，对宏呈酒店的装修工作仅承担配合义务。被上诉人交付的房屋符合商业经营用途并已完成消防竣工验收，对于上诉人进行装修变更的工作仅承担配合义务。而且根据商事惯例，生产经营者在商事活动中因对其经营事项负责，被上诉人负责向上诉人交付适合的房屋，对上诉人的经营事项仅承担不予干扰、配合经营的义务。三、上诉人应向被上诉人支付欠付的租金和违约金，并支付房屋租赁合同解除后的房屋占有使用费。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，上诉人应按时足额支付房屋租金。其次，被上诉人已按照合同约定向上诉人交付合格的房屋，并无任何违约行为。上诉人逾期交付租金已远超过15日，故被上诉人解除房屋租赁合同的行为合法有效，房屋租赁合同于2019年4月9日解除。故上诉人应向被上诉人支付欠付的租金和违约金，并向被上诉人返还房屋以及向被上诉人支付非法占有房屋期间的房屋占有使用费。四、兰朗萍有独立民事行为能力的自然人及宏呈酒店法定代表人，在自愿情况下签署协议，应当为其行为承担责任。综上，请求二审法院驳回两上诉人的上诉请求。青奥风情街公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签署的《房屋租赁合同》己于2019年4月8日解除；2、判令宏呈酒店立即迁出上述合同所涉及的南京市青奥北路5号青奥国际风情街8层、7层以及东北角入口的房屋；3、判令宏呈酒店向青奥风情街公司支付欠付房屋租金836768元，(按每月660606元即每日22020.2元为标准计算至2019年4月8日)，并在支付逾期付款违约金（以836768元为基数，按日1‰为标准，自应给付之日起至实际给付之日）；4、判令宏呈酒店支付欠付物业管理费（按57444元为标准，自2018年9月计算至实际迁入之日，至2019年5月为516996元）并支付逾期付款违约金（以欠付的物业费为基数，按日1‰标准自应给付之日计算至实际迁出之日，至2019年5月为62039元）；5、判令宏呈酒店支付房屋占用使用费（按每月660606元即每日22020.2元为标准，自2019年4月9日起计算至实际迁出之日，至2019年6月9日为1321212元）；6、判令宏呈酒店支付迟缴电费所产生的滞纳金5024元；7、判令兰朗萍对南京宏呈酒店管理有限公司对青奥风情街公司上述款项的付款责任承担连带责任；8、判令宏呈酒店承担本案的诉讼费用。审理期间，青奥风情街公司撤回了第6项诉请。一审法院认定事实：位于本市建邺区房屋的产权人为南京青奥城建设发展有限责任公司，该房屋共11层（地面9层，地下2层）建筑面积为48278.05平米。该房屋的土地地类用途为批发零售、住宿餐饮用地、商务金融用地，2017年南京青奥城建设发展有限责任公司将上述商业用房出租给青奥风情街公司，租期自2017年11月9日至2030年11月8日。2017年12月23日，青奥风情街公司与兰朗萍签订《房屋租赁合同》，将位于南京市青奥北路5号青奥国际风情街8层、7层以及东北角入口的房屋，建筑面积9574平米出租于兰朗萍，用于开设酒店（住宿业）。兰朗萍支付了100万元的履约保证金，及2018年1月1日至6月30日的租金3963636元（660606元/月X6个月）。2018年1月1日，青奥风情街公司向兰朗萍交付涉案租赁房屋。2018年3月22日，青奥风情街公司与宏呈酒店、兰朗萍签订《三方转租协议书》，约定，青奥风情街公司同意兰朗萍将其在《房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给宏呈酒店，兰朗萍已支付的履约保证金及租金视为宏呈酒店支付，在租赁期满或合同解除后，青奥风情街公司根据约定履约保证金直接退还宏呈酒店，且兰朗萍对宏呈酒店在《房屋租赁合同》中所应承担的义务和责任提供连带责任保证担保。当日，青奥风情街公司（甲方）与宏呈酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，第一条中约定，甲方将青奥北路房屋出租给乙方作为宜尚酒店用途经营使用，计租面积共计9574平米；甲方同意，乙方可根据经营需要自行装修、改造房屋，甲方予以配合；第二条中约定，租赁期限自2018年1月1日起至2030年12月31日止，有8个月免租装修期，免租期以双方交房日起算，甲方应于2018年1月1日向乙方现状交房；第三条中约定，租金每月660606元，2018年1月1曰至2021年12月31日期间的租金不递增，从第四个租赁年度起，租金每满两年递增5%，具体为：2018年1月1日至6月30日支付3963636元（半年）、7月1日至12月31日免租6个月、2019年1月1日至3月31日支付1个月租金免租2个月、4月1日起为每3个月支付租金，第一次6个月租金乙方一次性向甲方全额付款，第二次起每3个月乙方向甲方支付租金，首期租金于正式租赁合同签订后5个工作日内支付，以后每期租金由乙方于每个付款周期开始前15日，提前支付下一付款周期租金；合同签订当天乙方需向甲方支付100万元定金，支付首期租金后，自动转为履约保证金；第六条中约定，甲方保证租赁房屋的消防设施设备安装符合国家法律法规及消防部门的规定，租赁房屋交付前已取得整体消防验收合格证（一次消防验收合格证），并在房屋交付前向乙方提供；甲方保证租赁房屋符合国家对房屋租赁的相关规定，保证租赁房屋符合商业经营用途；第七条中约定，甲方保证在租赁房屋大楼范围内只有乙方独家经营酒店（住宿业），同时甲方出租的其他物业用于非住宿业经营的，对乙方经营不得造成影响，甲方有义务保证乙方正常经营环境，否则视为违约，乙方有权按本合同第十一条第3款约定追究甲方违约责任；第十一条中约定，乙方如逾期支付租金的，每逾期一日应按本合同月租金的1‰向甲方支付违约金，逾期超过15日，视同乙方违约，甲方有权解除合同，由此产生的一切损失由乙方承担，但乙方迟延支付租金是由于甲方未履行本合同约定义务等原因造成除外。2018年3月22日，青奥风情街公司与宏呈酒店签订《物业管理合同》，约定，《房屋租赁合同》的约定租金并不包含物业服务的价格，宏呈酒店、兰朗萍按约定向青奥风情街公司支付除租金外的物业服务费用，物业委托管理期限为2018年9月1日起到2030年12月31日止，委托物业管理费为每月57444元，按月支付，支付日期为每月15日，宏呈酒店、兰朗萍如逾期支付物业费，每逾期一日应按本合同月物业费的1‰向青奥风情街公司支付违约金。另查明，本市建邺区房屋于2014年9月通过房屋建筑竣工验收备案，其中包含竣工验收消防备案，明确地上7、8层为办公、会议室。2018年2月28日宏呈酒店与南京快达消防工程有限公司签订《消防工程施工合同》，对租赁房屋的消防设施进行改造，使之符合开设酒店（住宿业）使用。但之后双方解除合同。同年4月宏呈酒店向南京市公安消防队递交《申请报告》、《建设工程消防设计备案申报表》，同年5月4日完成建设工程消防设计备案，同年10月18日宏呈酒店提交建设工程竣工验收消防备案申请，同年10月30日完成建设工程竣工验收消防备案。2019年4月8日，青奥风情街公司因宏呈酒店未按约支付租金和物业费，经青奥风情街公司多次催要无果后，向宏呈酒店发出解除租赁合同的函件。宏呈酒店于次日签收。审理期间，宏呈酒店陆续向青奥风情街公司支付了300万元的房租，具体时间为9月19日30万元、9月20日100万元、9月23日20万元、9月30日30万元、10月8日45万元、10月16日75万元。庭审中，宏呈酒店、兰朗萍出示北京瀚金佰九号国际温泉酒店南京分店、北京瀚金佰九号国际温泉酒店南京二店的工商登记资料，予以证明，此二店的营业范围中均载明了住宿业，根据合同第七条的约定，青奥风情街公司违反了只有宏呈酒店独家经营酒店的排他性条款约定，是青奥风情街公司违约在先。青奥风情街公司对该证据的真实性予以认可，青奥风情街公司是租给了上述两家瀚金佰公司，系大型休闲娱乐公司，是以温泉洗浴为主要特色的，而并非像宏呈酒店所说的住宿业，且一直在装修，直至2019年11月才开始试营业。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思的表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同约定，宏呈酒店应于2018年12月15日提前支付2019年1月1日至3月31日间1个月的租金，2019年3月16日提前支付2019年4月1日至6月30日间3个月的租金，经青奥风情街公司催告后仍未履行合同义务，故青奥风情街公司依据合同的约定解除双方合同的行为合法有效，一审法院予以支持，认定合同于2019年4月9日解除租赁合同。合同解除后，宏呈酒店应腾空案涉的租赁房屋并返还青奥风情街公司。关于租赁费及违约金的计算问题。根据合同的约定，案涉房屋每月租金为660606元，合同解除前，宏呈酒店欠付2019年3月1日至2019年4月8日的租金836768元（660606元/月÷30天×39天），宏呈酒店还应支付合同解除后至实际迁出之日止的房屋继续占用费（按照每月660606元的标准自2019年4月9日支付至房屋实际腾退之日止）。因宏呈酒店签订租赁合同后缴纳了100万元的履约保证金，在审理期间向青奥风情街公司支付300万元的租金，该400万元抵扣宏呈酒店应支付青奥风情街公司的房屋租金及继续占用费后，宏呈酒店还应按照每月660606元的标准支付自2019年9月3日至实际迁出之日止的房屋继续占用费。因合同约定乙方如逾期支付租金的，每逾期一日应按本合同月租金的1‰向甲方支付违约金，因2019年1月1日至3月31日间的租金涉及免租期的问题，一审法院酌定自2019年3月16日开始计算违约金，又因青奥风情街公司于2019年9月19日开始陆续收到租金，故违约金为122760元（660元/天×186天）。关于物业管理费及违约金的计算问题。根据《物业管理合同》约定，宏呈酒店应自2018年9月起支付物业管理费，但宏呈酒店违反约定，至今分文未付，合同还约定“支付日期为每月15日，宏呈酒店如逾期支付物业费，每逾期一日应按本合同月物业费的1‰向原告支付违约金”，故宏呈酒店应支付青奥风情街公司物业管理费（按照每月57444元的标准自2018年9月1日支付至房屋实际腾退之日止），并支付违约金（按照57444元的1‰的标准自2018年9月16日支付至房屋实际腾退之日止）。因青奥风情街公司与宏呈酒店、兰朗萍签订的《三方转租协议书》系三方的真实意思表示，内容未违反法律规定，应属合法有效，对各方均具有法律约束力。合同约定，宏呈酒店在《房屋租赁合同》中所应承担的义务和责任提供连带责任保证担保，故兰朗萍应对宏呈酒店的支付房租及占有使用费及房租逾期付款违约金承担连带保证责任。关于宏呈酒店、兰朗萍提出，青奥风情街公司交付的租赁房屋未完成消防用途变更手续，不符合商业经营的用途的抗辩。一审法院认为，因青奥风情街公司与宏呈酒店签订《房屋租赁合同》中，第六条租赁房屋交付条件中，约定，“甲方保证租赁房屋的消防设施设备安装符合国家法律法规及消防部门的规定，租赁房屋交付前已取得整体消防验收合格证（一次消防验收合格证），并在房屋交付前向乙方提供；甲方保证租赁房屋符合国家对房屋租赁的相关规定，保证租赁房屋符合商业经营用途”。而青奥风情街公司交付房屋时，消防备案上明确地上7、8层为办公、会议室，而办公、会议室已为商业经营用途，只是非为酒店经营用途，故一审法院对宏呈酒店、兰朗萍的该抗辩不予采信。双方对完成消防用途变更手续的主体在合同中虽未作约定，但根据《房屋租赁合同》第一条中约定“甲方同意，乙方可根据经营需要自行装修、改造房屋，甲方予以配合”，宏呈酒店认可二次消防由其负责，从双方提供的证据显示案涉租赁房屋的消防报备工作均是宏呈酒店完成，且宏呈酒店对此事宜在本次诉讼之前从未向青奥风情街公司提出要求，故一审法院对宏呈酒店、兰朗萍的该抗辩亦不予采信。对宏呈酒店、兰朗萍提出，青奥风情街公司将建邺区青奥北路5号房屋部分出租给北京瀚金佰九号国际温泉酒店南京分店、北京瀚金佰九号国际温泉酒店南京二店，违反了只有宏呈酒店独家经营酒店的排他性条款约定，是青奥风情街公司违约在先的抗辩。一审法院认为，宏呈酒店、兰朗萍提供的上述公司的工商登记上载明的经营范围中有住宿业，但未能提供证据证明确实在经营住宿业，以及何时开始经营，是否对宏呈酒店经营有影响，且宏呈酒店、兰朗萍也就此事宜在本次诉讼之前向青奥风情街公司提出异议，故一审法院对宏呈酒店、兰朗萍的该抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百五十二条之规定，一审判决：一、确认南京青奥国际风情街体育有限公司与南京宏呈酒店管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2019年4月9日解除；二、南京宏呈酒店管理有限公司于判决生效之日起三日内将南京市青奥北路5号青奥国际风情街8层、7层以及东北角入口（建筑面积9574平方米）腾空并返还南京青奥国际风情街体育有限公司；三、南京宏呈酒店管理有限公司于判决生效之日起三日内向南京青奥国际风情街体育有限公司支付房屋租金违约金122760元；四、南京宏呈酒店管理有限公司支付南京青奥国际风情街体育有限公司支付房屋继续占用费（按照每月660606元的标准自2019年9月3日至实际迁出之日止）；五、南京宏呈酒店管理有限公司应支付南京青奥国际风情街体育有限公司物业管理费（按照每月57444元的标准自2018年9月1日支付至房屋实际腾退之日止），并支付违约金（按照57444元的1‰的标准自2018年9月16日支付至房屋实际腾退之日止）。六、兰朗萍对判决的第三条、第四条承担连带保证责任。一审案件受理费34053元，保全费5000元，合计39053元，由南京宏呈酒店管理有限公司负担（宏呈酒店于判决发生法律效力之日起三日内直接给付青奥风情街公司）。对于一审查明的事实，上诉人宏呈酒店、兰朗萍异议之处为：1、一审遗漏查明涉案房屋消防备案中载明第七层、第八层为办公、会议室用途，青奥公司曾进行过变更且未向宏呈酒店说明，违约在先。2、一审查明“审理期间，上诉人向被上诉人陆续支付了300万元房租”，但遗漏查明双方之间达成和解协议，希望通过继续支付租金来继续履行合同。一审法院直接扣减300万元，而忽视了该笔款项支付的背景。3、一审法院未能查明青奥公司违反独家经营约定的事实。被上诉人青奥公司对于一审查明的事实无异议。对于一审判决中双方当事人不持异议的部分，本院予以确认。上诉人宏呈酒店、兰朗萍提交了以下新的证据：1、2018年4月18日南京市公安消防支队建邺区大队出具的《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》（2018第0005号），以证房屋用途与规划不同时，消防部门需要规划主管部门出具批准规划性质变更的文件，该文件应由被上诉人负责获取。但在签订租赁合同时被上诉人未告知上诉人一情况，造成了上诉人六个月无法装修，从而发生矛盾。2、2020年4月27日接处警情况说明、《请求公安机关立案申请书》、《机械设备租赁合同》，以证明纠纷中被上诉人多次带领近二十人故意破坏上诉人酒店的电梯、电闸，上诉人无法正常经营并报警处理。被上诉人的行为严重损害上诉人的合法经营权利，造成双方矛盾激化。3、工程造价鉴定意见书，以证明上诉人前期投入成本巨大，租金、装修工程款以及其他支出共计3770.182498万元。4、公司员工花名册，以证明若解除合同将使酒店大量员工失业，损失巨大。5、建邺区建设局通知、酒店租赁合同、租金支付凭证、酒店作为防疫隔离点照片，证明上诉人在新冠疫情爆发期间，积极响应疫情指挥部号召，为防疫抗疫贡献自己的力量，承担自己的社会责任。6、通话记录，证明上诉人一审中提起反诉，但一审法院未按时为上诉人开具诉讼费用缴纳单。7、南京瀚金佰九号温泉酒店企业信息、广告宣传图片，以证明温泉酒店内容包含住宿业。8、现场拍摄图，以证明大楼消防通道封闭，房屋存在安全隐患。9、原大楼设计图纸、现场实拍图，以证明大楼中庭被违法改建。10、2019年9月19日《协议》，以证明该日双方对免租期与减免租金金额已达成和解。11、一庭庭审视频，以证明一审中上诉人提起反诉、要求法院开具诉讼费支付凭证，法院未按时开具凭证。12、南京宏呈酒店装修装饰施工合同多份复印件，以证明上诉人酒店投资巨大。13、银行流水及发票，以证明被上诉人未按合同约定开具税票,故上诉人可以以不支付租金的形式进行抗辩。14、消控室原始图纸及南京市钟山公证处公证书，以证明2018年8月6日消控室被移动，上诉人无法正常使用。15、房屋交接单,以证明按照惯例，交接消防设施为重要项目。16、江苏电网销售电价表、2019年7月至2020年6月水电费缴费通知及上诉人自制的电费支付一览表，以证明国家商业用电指导收费标准为每度0.6215元，而被上诉人按照每度电1.1元进行收费。被上诉人青奥公司质证意见为：对证据1的真实性无异议，但不能达到证明目的。涉案房屋与土地同为商业用途，至于为何种商业用途取决于房屋经营者。使用者装修时如将公共区域疏散走道、自行车车库改造为酒店大堂、电梯、客房使用的，应当向规划主管部门进行规划用途变更的报备，故该报备工作属于上诉人的责任，被上诉人无权干涉。对证据2接处警说明的真实性认可，但报警内容是上诉人与案外人瀚金佰温泉会所之间的冲突，与被上诉人无关；对《请求公安机关立案申请书》、《机械设备租赁合同》的真实性不予认可。对证据3、4、6的真实性、合法性、关联性均不予认可；证据5为复印件，对其真实性不予认可，即使为真，也是政府对于受疫情影响企业的帮扶措施。对证据7中酒店企业信息真实性无异议，但认为不能证明瀚金佰温泉会所实际经营。该会所2019年11月试营业，至今仍未正式营业，其会所内的客房也是客人休息室，不允许客人留宿过夜；会所性质是休闲娱乐业而非住宿业。对酒店宣传图片的真实性认为无法确认。对证据8、9认为封闭消防通道的行为并非上诉人实施，大楼中庭的改建也与本案无关联性，未影响上诉人使用，上诉人也未因改建而受到相关部门拆除或处罚的通知。对证据10的真实性无异议，但认为该协议仅是为了暂时解决上诉人不交租金的问题，第七条明确载明“本协议仅是因双方房屋租赁合同纠纷期间的临时措施，不以此作为终止合同、履行合同或者变更合同的依据”，且上诉人也未按照协议履行。对证据11中一审视频的真实性予以认可，对通话记录不予认可。证据12系复印件，对其真实性不予认可，且不能达到上诉人的证明目的。对证据13的真实性无异议，但认为当时双方公司均未设立，无法开具发票，后被上诉人在2019年1月就被上诉人支付的全部租金开具了发票。对证据14的真实性无异议，但三位承租人在装修期间就消控室位移达成一致意见并报消防部门进行备案，也未收到处罚，故消控室移动与本案并无直接关系。对证据15认为系复印件，且所涉房屋并非本案争议房屋，故与本案无关。对证据16缴费通知的真实性认可，但认为电费每度1.1元包含了公摊价格，如上诉人对此有异议，可以另行诉讼解决。本院对于上述证据中有原件部分的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。二审另查明：南京市公安消防局向南京青奥城建设发展有限公司出具的宁公消审［2013］第0515号《建设工程消防设计审核意见书》载明：“根据青奥会需求，会议期间对下列楼层功能布局进行临时调整：……地上7、8层由原来餐饮和厨房变更为办公、会议室”。2014年7月30日，南京市公安消防局向南京青奥城建设发展有限公司出具宁公消验字（2014）第0270号《建设工程消防意见书》，载明：“根据青奥会需求……地上7－8层为办公、会议室。……青奥会结束后，建筑内部使用功能应恢复原状”。2018年4月13日，宏呈酒店向南京市公安消防支队申请消防设计备案。根据宏呈酒店与青奥公司之间来往函件及会议纪要，2018年8月初至9月初之间，青奥公司与宏呈酒店、瀚金佰温泉酒店等承租人曾就消防系统联动、消防供水等问题进行磋商解决。2018年8月6日会议纪要载明消防联动主机由“瀚金佰”购买，后续费用及接入细节问题由三家承租人的消防公司自行协商解决；消防送水问题由“瀚金佰”尽快恢复。青奥公司在2018年9月6日函件中表明2018年9月初恢复整体消防供水。各方均认可“瀚金佰”即为北京瀚金佰九号国际温泉酒店。2019年9月19日，青奥公司（甲方）与宏呈酒店（乙方）签订《协议》一份，其中第一至第四条载明宏呈酒店需按《协议》约定期限分批支付青奥公司已欠付的房租，并自2019年12月起于每月15日前以每月660606元标准支付甲方房租。第五条约定，如乙方任一期未按上述之约定按时足额支付房租，甲方均有权对乙方租赁房屋停水停电，乙方不得有任何异议。由此造成一切经济损失，由乙方承担。第七条约定，甲方双方均明确，本协议仅是因双方租赁合同纠纷期间的临时措施，不以此作为终止合同、履行合同或者变更合同的依据。一旦法院判决，双方均同意按照判决书严格履行，不得有任何异议。宏呈酒店陈述：1、宏呈酒店支付的300万元租金是2019年1月1日至12月31日的租金，因青奥公司知道自己存在违约行为，故双方在达成《协议》时约定，150万元是用于支付《协议》签订时原欠付租金，另外150万用于支付2019年10月－12月的租金。2、2018年1月至4月因被上诉人未如实告知房屋性质不符合合同约定，导致上诉人延误二消设计备案，故这4个月租金应在免租金期外顺延。2018年8月至10月间，被上诉人擅自对消防主控制室进行了地点、线路和设备主机的更改，导致整栋大楼消防联动方案变更，上诉人原应在2018年可以进行二消验收，但其延迟至2018年10月方完成，故该2个月租金也应在免租期外顺延。综上，应扣除的是2019年3月1日至2019年8月31日的租金。3、上诉人于2019年12月16日、2010年1月15日支付分别支付660606元租金，2010年4月15日支付330303元租金。4、上诉人未收到书面的禁止通知，是由消防部门工作执法过程中当面通知。5、酒店装修于2018年12月完成，2019年1月验收，于2019年3月正式开业。6、宏呈酒店在合同履行中未因消防问题而向青奥公司书面主张减免租金，均是沟通时当面提出。7、青奥公司并不具备物业管理资质和服务人员，并未向宏呈酒店实际提供物业管理服务。8、酒店共计186间房间，面积约1万平方米。宏呈酒店曾签订酒店内部装饰装修、家具定制、采购合同、软包工程、弱电系统工程、电信服务、消防增项等多项合同，签订时间大多位于2018年4月至8月间，合同履行期限直至2018年9月。青奥公司陈述：一审判决后，截止至2020年8月6日，宏呈酒店陆续向其支付租金1651515元。2020年3月2日，青奥公司曾向宏呈酒店发函要求其签订补充协议，以便实行“一免两减半”政策，减免宏呈酒店2002年2月至4月的房租687570元，但宏呈酒店收到函件后未签订补充协议，表明其放弃了租金减免权利。同时，根据国资委相关规定，合法有效的租赁合同系享有租金减免的优惠条件，宏呈酒店非法占有房屋，恶意拖欠使用费，不应再享受优惠政策。以上事实，有宁公消审［2013］第0515号《建设工程消防设计审核意见书》、宁公消验字（2014）第0270号《建设工程消防意见书》、《协议》、2018年8月6日会议纪要、2018年9月6日通知函、宏呈酒店装饰装修、家具定制、采购合同、软包工程、弱电系统工程、电信服务、消防增项等合同、宏呈酒店、青奥公司陈述、本院询问笔录等在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。双方当事人签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行其义务。根据该合同约定，宏呈酒店应于2018年12月15日提前支付2019年1月1日至3月31日间1个月的租金，2019年3月16日提前支付2019年4月1日至6月30日间3个月的租金；而宏呈酒店于2019年4月9日接到被上诉人解除租赁合同通知，在双方于2019年9月19日达成《协议》之前，一直未支付租金。现双方就何方违约问题发生争议，两上诉人上诉称其未按约定支付租金，是因案涉房屋消防存在问题所致，故免租期应予顺延，也不应解除合同。具体理由为：1、涉案房屋第7、8层一消性质曾发生变更，被上诉人于2018年4月才将用途变为酒店、住宿，导致宏呈酒店消防备案受阻；2、涉案房屋存在消防主控制室移位、主供水管断水问题，导致装修竣工延误；3、涉案房屋还存在消防通道封闭、中庭违法改建问题，影响宏呈酒店经营。本院认为两上诉人上述理由不能成立，理由为：1、就一消性质变更问题，宁公消审［2013］第0515号《建设工程消防设计审核意见书》、宁公消验字（2014）第0270号《建设工程消防意见书》中明确载明涉案房屋第7、8层由厨房、餐饮变更为办公、会议室，仅系应青奥会需求而进行的临时调整。被上诉人于2019年2月28日与南京快达消防工程有限公司签订消防工程施工合同，后消防施工单位虽发生变更，但被上诉人也于2018年4月向南京市公安消防队递交《申请报告》、《建设工程消防设计备案申报表》、并于5月4日完成建设工程消防设计备案。宏呈酒店未能举证证明上述备案流程因第7、8层房屋用途变更而存在不合理的延迟，其提交的2018第0005号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》亦系针对其他房屋，与本案并无关联。2、关于消防联动设备、主供水管断水问题，宏呈酒店提交的证据仅能证明双方于2018年8月初至9月初就消防设施设备问题进行磋商解决，且被上诉人已发函表示于2018年9月初恢复整体消防供水，宏呈酒店亦未提供证据证明上述问题对于装修进程的影响程度。其次，宏呈酒店酒店装修合同均签订于2018年4月至8月间，合同履行期限直至2018年9月，2018年10月30日完成建设工程竣工验收消防备案，亦可佐证消防设施设备问题对其装修竣工并未造成实质性影响。再次，双方合同约定宏呈酒店可享有8个月的装修免租期，目前证据所显示的宏呈酒店装修时间亦未超出免租期间。3、关于消防通道封闭、中庭违法改建等问题，宏呈酒店已于2018年10月30日完成建设工程竣工验收消防备案，亦未能证明消防设施问题对其经营发生影响。综上，宏呈酒店提交的证据不足以证明消防问题对其装修产生实质性阻碍，亦未能提供证据证明在装修过程、合同履行过程中曾就消防问题向上诉人主张延长免租期或减免租金，故根据对上诉人这一上诉理由，本院不予采信。两上诉人另主张，被上诉人将其他楼层租赁给北京瀚金佰九号国际温泉酒店经营酒店、住宿业务，违反了独家经营条款的约定。对此本院认为，该企业系温泉会所，经营业务为洗浴、理发、餐饮等服务，被上诉人称其一直未正式营业，宏呈酒店也未能举证证明其已经开业且对宏呈酒店经营造成影响。其次，北京瀚金佰九号国际温泉酒店与宏呈酒店同时装修，宏呈酒店在履行中亦未就此事宜向被上诉人提出异议。宏呈酒店以此理由拒付租金，不能成立。两上诉人还称双方于一审审理过程中达成《协议》，已就继续履行合同及减免6个月租金达成一致意见，但《协议》第七条明确约定“本协议仅是因双方租赁合同纠纷期间的临时措施，不以此作为终止合同、履行合同或者变更合同的依据”，被上诉人对两上诉人这一主张亦不予认可，故本院对上诉人这一理由不予采信。两上诉人还认为被上诉人未及时开具发票导致其未能支付租金，上诉人已做出合理解释，故该理由亦不能成立。综上所述，宏呈酒店未能按照《房屋租赁合同》约定按期支付租金，且其拒付租金及顺延免租期、扣减租金的理由均不能成立，在此情况下，一审法院认定涉案《房屋租赁合同》于2019年4月9日解除，并无不当。关于解除的后果，一审法院根据宏呈酒店已经支付的费用，判令其应按照每月660606元的标准支付自2019年9月3日至实际迁出之日止的房屋继续占用费及相应违约金，亦无不当。被上诉人还认为疫情期间的占用费应酌情减半，对此本院认为，因案涉合同于2019年4月9日因宏呈酒店违约而解除，宏呈酒店并非依约使用房屋，青奥公司亦不同意进行减免，故对疫情期间发生的相关占有使用费，本院不予酌减处理。就上诉人在一审判决后支付的占有使用费，双方可自行予以冲抵。两上诉人还上诉称宏呈酒店不应向被上诉人支付物业管理费及违约金，对此本院认为，合同具有相对性，根据《物业管理合同》约定，宏呈酒店应向被上诉人支付物业管理费用。一审判令其向被上诉人支付欠付的物业管理费及相应违约金，亦无不当。关于兰朗萍认为其不应承担连带保证责任的上诉意见，因三方签订的《三方转租协议书》系其真实意思表示，内容未违反法律规定，应属合法有效，对各方均具有法律约束力。一审根据约定，判令兰朗萍应对宏呈酒店欠付房租、占有使用费、房租逾期付款违约金等承担连带保证责任，具有事实与法律依据，应予维持。关于两上诉人提出的反诉问题，经查其未在指定期限缴纳反诉费用，一审法院未予受理其反诉请求，并无不当。综上，宏呈酒店、兰朗萍的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34053元，由上诉人南京宏呈酒店管理有限公司、兰朗萍负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二○二○年九月二日法官助理滕文欣书记员朱愿情