贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9577号 原告：徐中立，男，1973年4月9日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：赵琼，女，1973年9月28日出生，白族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州丰盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥草海大道浙商城C区四楼办公区，统一社会信用代码：91520502587289543N。 法定代表人：林型晓，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周建军（特别授权），该公司员工。 原告徐中立、赵琼与被告贵州丰盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告徐中立、赵琼，被告贵州丰盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐中立、赵琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计26781元（以总房款157859元为基数从2013年9月23日起，按同期银行贷款利率1.3倍计算至2018年4月11日）；2.本案诉讼费用全部由被告承担。 事实及理由：2013年4月23日，原告与被告签订编号为2012-C3102的《商品房买卖合同》，约定原告以总价款157859元购买被告开发的毕节市毕节浙商城商贸住宅小区2号楼（市场）【毕节市房产事业局批准“预售许可证号为：（2012）商房预字第29号”】第2幢3层C区3102号房。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款和相关税费已全部付清。但由于被告的原因，原告至2018年4月11日才取得房屋的所有权转移登记文书。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条及《商品房买卖合同补充协议》5.6条、8.2条、8.3条约定，原、被告之间构成委托代办关系，被告应当在房屋交付90内申请办理该房屋的初始登记，逾期未能向买受人提供办理转移登记有关文书的，则出卖人按买受人已付购房款的同期贷款利息1.3倍向买受人支付违约金。被告也一直未取得初始登记，未向原告及办证部门提交办理涉案房屋的产权转移登记手续，已构成违约，应当承担继续办理房屋产权转移登记手续以及支付逾期交房、逾期办证违约金的责任。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告贵州丰盛房地产开发有限公司答辩称：原告的诉请无事实及法律依据，依法应予以驳回。理由为：根据原、被告双方订立的《商品房买卖合同》，办理转移登记的方式为双方共同申请，时间为买受人交齐办理产权过户所需的相关税费及资料的365个工作日内。原告于2016年5月9日才缴纳了住宅专项维修基金，于2016年6月1日才缴纳了契税和印花税，将相关完税凭证交给被告。被告收到原告提交的办证资料后，已于2016年6月27日为原告办理完毕涉案房屋的房屋所有权证，依约履行了办证义务。原告诉称的不动产产权证，系国家政策性调整后需要将房屋所有权证变更为不动产产权证，被告系受原告的委托为其办理更换证件，故而被告无违约行为，不应承担违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月23日，以原告徐中立、赵琼为买受人，被告贵州丰盛房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区旁（三板桥办事处）浙商城第2幢3层Ｃ区3102号房，该商品房规划用途为商业营业用房，建筑面积47.43平方米，套内建筑面积30.58平方米。该商品房总房款157859元，买受人于2013年4月23日前支付全部房价款。出卖人应当在2013年9月23日前向买受人交付该商品房。第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”合同还约定了其他事项。同日,双方签订《补充协议》约定：“第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前，买受人应向出卖人缴纳法律法规规定的应由买受人承担的申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算。出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。”合同签订后,原告向被告交付合同约定的购房款157959元。2013年9月23日，被告向原告交付涉案商品房。2013年11月14日，被告向原告收取产权证工本费、交易手续费、契税、土地证工本费、维修基金等费用。2016年6月27日，被告为原告办理涉案房屋的房屋所有权证书，编号为：毕房权证毕节字第××号。根据《不动产登记暂行条例》的要求，原告于2018年1月3日向被告出具办理不动产权证委托书，被告于2018年4月11日为原告办理了涉案房屋的不动产权证，编号为黔（2018）毕节市不动产权第005244号。原告认为，被告办理商品房转移登记存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 以上事实,有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请的逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。”据此，双方在补充协议中对办理商品房权属转移登记进行了约定，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前，买受人应向出卖人缴纳法律法规规定的应由买受人承担的申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算。”原告于2013年9月23日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的365个工作日内（即2015年3月10日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当承担违约责任，违约金的起算时间为2015年3月11日。对于违约金计算截止日期的问题。被告收取原告办证所需税费的行为，应当认定原、被告双方达成委托代办商品房权属转移登记合意。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。然而，被告未举证证明具备办理转移登记条件后通知了原告，故违约金应计算至被告为原告办理涉案房屋所有权证书的2016年6月27日。原告虽然主张违约金应计算至2018年4月11日，但是被告按照双方签订《商品房买卖合同》时的法律规定为原告办理涉案房屋所有权证书，履行完毕了《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的办理转移登记义务，之后系因政策调整被告又于2018年4月11日为原告办理了涉案房屋的不动产权证书。因此，被告不应承担2016年6月28日至2018年4月11日期间的违约责任。对于违约金计算标准的问题。原告诉请按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍作为违约金的计算标准，并未超过《补充协议》约定的违约金计算标准，本院予以确认。综上所述，对原告诉请判决被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的请求，应以原告已付购房款157859元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2015年3月11日起计算至2016年6月27日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、被告贵州丰盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐中立、赵琼逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款157859元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2015年3月11日起计算至2016年6月27日止）； 二、驳回原告徐中立、赵琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币235元,由原告徐中立、赵琼负担178元,被告贵州丰盛房地产开发有限公司负担57元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年九月一日 书记员 杨云兴