湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘08民终522号上诉人（原审被告）：龙维俭，女，1966年3月7日出生，汉族，户籍地湖南省张家界市永定区。现住湖南省张家界市永定区。上诉人（原审被告）：秦自灼，男，1964年8月27日出生，土家族，户籍地湖南省张家界市永定区。现住湖南省张家界市永定区。被上诉人（原审原告）：陈孝，男，1981年6月4日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。被上诉人（原审原告）：胡绍念，女，1986年6月12日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：夏万生，湖南风云律师事务所律师。上诉人龙维俭、秦自灼因与被上诉人陈孝、胡绍念确认合同有效纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问双方当事人，认为本案事实清楚，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龙维俭、秦自灼上诉请求：1、判令撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初777号民事判决书判决的第一、二项，维持第三项判决；2、确认龙维俭与陈孝、胡绍念于2018年7月7日单方签订的《房产买卖经纪合同》及补充协议无效；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：龙维俭在2018年7月7日与陈孝、胡绍念签订了一份《房产买卖经纪合同》及补充协议，该两份合同涉及房屋买卖，因没有该房产权人秦自灼的签字同意，故该两份合同是不成立的，依据我国相关法律规定，房产权属于夫妻共同财产，处分该财产必须经夫妻双方共同处分，才能合法有效，一审判决没有尊重这一基本事实作出错误判决，剥夺了秦自灼的合法权益。故上诉人龙维俭、秦自灼依据我国《合同法》第一百三十条第二项规定，上诉请求二审法院依法维护上诉人的合法权益。被上诉人陈孝、胡绍念辩称，一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。陈孝、胡绍念向一审法院起诉请求：1、判令确认两原告与两被告于2018年7月7日签订的《房产买卖经纪合同》合法有效；2、确认原告陈孝与被告龙维俭签订的《补充协议》合法有效；3、确认原告合同义务履行完毕；4、诉讼费由两被告承担。庭审中两原告将第3项诉讼请求变更为确认原告已履行完毕合同约定的购房款支付义务，并确认涉案房屋归原告所有。一审法院根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，确认以下法律事实：2018年7月7日，秦自灼、龙维俭（合同甲方）与陈孝、胡绍念（合同乙方）通过张家界新佳园房地产中介服务中心（合同丙方）签订一份《房产买卖经纪合同》，约定：1、甲方同意将坐落于永定区的房产出售给乙方。房屋面积382.5平方米，土地面积以土地证面积为准，乙方已了解并自愿购买上述房产；2、转让价格及付款时间、办法：甲、乙双方同意，上述房产成交总价款为人民币壹佰陆拾伍万捌仟元整。为确保交易安全顺畅，本协议签订之日，乙方应支付购房定金拾万元整，乙方支付给甲方的购房定金由甲方先交由丙方保管。待查档后或甲乙双方办理产权过户或办理委托公证当日由丙方转交给甲方；甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在2018年7月9日当日支付首付款人民币（含定金）捌拾万元整给甲方，不动产中心过户当日支付购房款人民币捌拾伍万元整，剩余房款捌仟元整于房产交付当日付给甲方；3、转让内容：随同该套房产一同出售的室内设施如下以物品清单为准，附属配套设施包括水电；4、税费承担方式：甲方自行办出甲方的不动产权证，办证费用甲方自行承担；5、中介佣金：甲、乙双方各自向丙方支付中介佣金25200元；6、声明条款：甲方声明：甲方保证上述房屋权属清楚。若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务权等，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。甲方受托人龙维俭保证自己为有权出售上述房屋的受托人，有权签订合同，否则愿意承担因此产生的一切法律后果；乙方声明：乙方已亲自实地对上述房屋进行详尽了解和实地考察，对房屋状况及权证情况满意并愿意购买上述房产；乙方保证所提供相关资料真实有效，否则由此产生的法律及经济纠纷由乙方承担；丙方声明：丙方承诺对交易过程中所知悉的卖方或买方的私人事务承担保密义务；7、办理手续时间：甲乙双方约定上述房产于甲方不动产权证办出来后30个工作日内前往不动产局办理交易过户手续；8、房产交接：甲方应于收到全部房款当日交付房产给乙方使用；9、其他事项约定：甲方承诺甲方的不动产权证在签订本合同当日起60个工作日内办出；10、违约责任：若甲方违约，应自违约之日起七日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；若乙方违约，乙方所支付给甲方的定金不予退还，任何一方违约在确定违约当日必须支付双倍中介佣金给丙方。该《房产买卖经纪合同》尾部甲方一栏由龙维俭签名捺印，乙方一栏由陈孝签名捺印。合同签订的当天，原告陈孝、胡绍念支付定金100000元，其中20000元由龙维俭以现金方式收取，80000元由中介公司收取。2018年7月9日，原告陈孝、胡绍念向龙维俭支付购房款700000元。因被告龙维俭未能在签订合同后的60个工作日内办理好出售房屋的不动产权证书，而原告陈孝、胡绍念急需搬入房屋内居住，为此，陈孝、胡绍念要求中介公司及时处理，2018年11月左右，中介公司张家界新家园房地产中介服务有限公司组织陈孝、胡绍念与龙维俭在其政务中心旁边办公室内进行协商后，由龙维俭与陈孝签订了一份《补充协议》，内容为：兹秦自灼、龙维俭与陈孝、胡绍念于2018年7月7日签订的永定区《房产买卖经纪合同》，因出售方的不动产证还在办理当中，现双方一致同意按以下条款进行后期办证过户相关手续和付款手续：1、双方办理交房交钥匙手续当日，陈孝向龙维俭支付购房款558000元（交房时间限定于2018年11月15日以前，交房后当天付款）；2、龙维俭在办理不动产证的过程中，在得到陈孝在相关部门落实真实情况后，陈孝自愿提前协助垫款支付相关办证费用（支付金额以相关部门的收款收据为准）；3、双方办理房产过户当日，陈孝把所有购房尾款一次性付清给龙维俭；4、龙维俭承诺如因该套房产的不动产证因国家政策问题办不下来（办证期限2019年5月1日以前），导致该套房产不能办理过户手续，双方就该房产的成交价定为1358000元；5、办理不动产权证的时间为期半年，中介公司以拿到甲方的不动产证后30个工作日内给予双方办理相关的过户手续；6、此补充协议与双方2018年7月7日签订的《房产买卖经纪合同》同等有效。2018年11月9日，陈孝向龙维俭支付购房款558000元（实际转账563000元，包含被告新装橱柜补偿款5000元）。陈孝支付购房款558000元的当天，龙维俭从永定区的房屋内搬出，将房屋交付给陈孝、胡绍念居住使用。被告龙维俭、秦自灼系夫妻关系。2001年8月，秦自灼、龙维俭的位于思善桥的房屋被拆迁，并与拆迁部门签订了一份《张家界市国家建设房屋拆迁协议书》，协议书约定该户属自行安置户，若今后发生其他的安置纠纷概由本人负责，政府不负任何责任。此后，龙维俭在崇文办事处××××××××砖混结构房屋。2014年5月27日，张家界市规划管理局永定分局作出行政处罚决定书，认为龙维俭是2001年城市防洪堤拆迁安置户，属自行安置。同年10月该户以无房居住为由，在未经规划部门许可的情况下，擅自动工新建房屋，2002年7月竣工，建设位置位于崇文街道办事处××××，建筑底层面积125.2平方米，三层，砖混结构，建筑总面积382.5平方米。该户所建位置属规划的二类居住用地，对规划无影响。遂作出如下处罚：1、责令补办规划手续（建筑底层面积125.2平方米，三层，建筑总面积382.5平方米）；2、并处罚款19890元。2014年6月10日，张家界市规划管理局永定分局作出行政处罚案件结案报告，结案报告中承办人意见为罚款交清、补办建房手续，分局领导审定意见为同意结案。当天，张家界市规划管理局永定分局为龙维俭办理了张家界市建设用地规划审批单和建设用地规划许可证，建设用地规划许可审批单记载：建设单位龙维俭，建设项目名称私宅，项目性质新建，工程规模382.5㎡，建设用地地点崇文街道办事处×××××，许可证编号地字第××号。建设用地规划许可证记载：用地单位龙维俭，用地项目名称私宅，用地位置永定区，用地性质居住用地，用地面积166平方米，建设规模总建筑面积382.5平方米，3层。附图及附件名称：龙维俭私宅规划建设用地红线图，建设用地规划审批单。2014年6月25日，龙维俭向国土部门递交《关于申请办理国有土地使用证的报告》，经办人及相关领导分别在报告上签字“情况属实”、“同意上报办理土地权证”。龙维俭、秦自灼出卖该房屋之前，已告知中介公司房屋未取得土地使用权证和房产证的情况，并向中介公司提交了搬迁协议和规划许可证。一审法院认为，原告陈孝、胡绍念与被告秦自灼、龙维俭于2018年7月7日签订的《房产买卖经纪合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，被告秦自灼、龙维俭亦认可该份合同的效力，故原告陈孝、胡绍念请求确认两原告与两被告于2018年7月7日签订的《房产买卖经纪合同》合法有效的请求，符合法律规定，一审法院予以支持；本案争议焦点在于原告陈孝与被告龙维俭签订的《补充协议》是否合法有效；龙维俭与陈孝签订的《补充协议》的原因系两被告未能在《房产买卖经纪合同》约定的时间内办理出卖房屋的不动产权证书，而房屋没有办理不动产权证就无法过户，按照双方签订的《房产买卖经纪合同》，只有在房产完成过户的情况下，购房一方才支付购房款尾款，出卖一方交付房产给购房一方使用。由于被告未能如期办理好涉案房屋的不动产权证，导致双方签订的《房产经纪合同》无法继续履行，在中介公司的组织下，双方才签订《补充协议》，该《补充协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，被告龙维俭亦没有提交相关证据证实签订《补充协议》系受到欺诈、胁迫，从被告龙维俭收取原告支付的购房款558000元并将房屋交付给两原告居住使用的事实，足以认定龙维俭明知《补充协议》内容，签订《补充协议》系龙维俭的真实意思表示。该《补充协议》虽没有被告秦自灼签名，但从最初签订的《房产买卖经纪合同》声明条款的内容及《房产买卖经纪合同》仅有龙维俭签名捺印的事实分析，龙维俭系有权代理秦自灼出卖房屋。故两原告要求确认原告陈孝与被告龙维俭签订的《补充协议》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；就两原告提出的第三项诉讼请求，因两被告出卖给两原告的房屋未依法办理不动产权登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故两原告请求确认涉案房屋归两原告所有的诉讼请求，一审法院不予支持。判决如下：一、确认原告陈孝、胡绍念与被告龙维俭、秦自灼于2018年7月7日签订的《房产买卖经纪合同》合法有效；二、确认原告陈孝与被告龙维俭签订的《补充协议》合法有效；三、驳回原告陈孝、胡绍念的其他诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告龙维俭、秦自灼承担。二审期间，上诉人龙维俭、秦自灼提供了一份张家界市公安局永定分局拘留通知书复印件，拟证明上诉人龙维俭与被上诉人签订补充协议时，秦自灼已被公安机关刑事拘留，对补充协议的签订不知情也不认可。被上诉人质证认为，与本案没有关联性。本院认为，上诉人二审提交的拘留决定书能够证明上诉人龙维俭与被上诉人签订涉案补充协议时上诉人秦自灼不在协议现场的事实，予以采信。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是涉案《房产买卖经纪合同》、《补充协议》是否有效。经审理查明，《房产买卖经纪合同》、《补充协议》系上诉人龙维俭与被上诉人陈孝在张家界新佳园房地产中介服务中心居间服务下协商一致后所签订，是合同当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同依法成立，对合同当事人具有法律约束力，原审判决确认上述《房产买卖经纪合同》、《补充协议》合法有效是正确的。胡绍念与陈孝系龙维俭所出售涉案房屋的共同受让人，且胡绍念认可陈孝的签约行为，故涉案合同对胡绍念亦具有法律效力。涉案房屋系龙维俭、秦自灼拆迁安置自行建房，属于夫妻共同共有的财产。龙维俭在签订《房产买卖经纪合同》时，秦自灼虽未在合同上签名，但其知晓龙维俭签订合同未表示异议，且在一审期间，秦自灼也未对龙维俭签订《房产买卖经纪合同》的效力提出异议，并答辩请求胡绍念、陈孝应按照《房产买卖经纪合同》约定的购房款金额付清涉案房屋的尾款，故龙维俭签订《房产买卖经纪合同》出售其夫妻共同共有的房屋属于有权代理。龙维俭、秦自灼上诉认为《房产买卖经纪合同》未经房屋共有人秦自灼签字不生效的上诉理由于法无据。龙维俭与陈孝签订的《补充协议》是对双方之前签订的《房产买卖经纪合同》约定的房屋交付时间、购房款支付时间、房屋办证过户时间等事项重新进行约定，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，对合同当事人亦产生法律约束力。龙维俭签订《补充协议》时，秦自灼虽不在协议现场，但因《房产买卖经纪合同》系龙维俭代表出卖人签字，胡绍念、陈孝完全有理由相信龙维俭有代理权，故龙维俭签订《补充协议》的代理行为对胡绍念、陈孝有效。现上诉人龙维俭、秦自灼以《补充协议》签订时秦自灼被刑事拘留不在协议现场为由认为《补充协议》无效的上诉理由亦于法无据，不能成立。综上所述，龙维俭、秦自灼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由上诉人龙维俭、秦自灼负担。本判决为终审判决。审判长  吴媛春审判员  刘雪飞审判员  傅辉雪二〇二〇年九月一日法官助理向源书记员朱奕静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。