福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2443号 上诉人（原审原告）：厦门姚明织带饰品有限公司，住所地福建省厦门市集美区英瑶路318-328号，统一社会信用代码91350200761729496X。 法定代表人：姚明，董事长。 委托诉讼代理人：孟玉杰，上海东方华银律师事务所专职律师，委托权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：蔡志峰，男，1976年12月27日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：朱琦菡，福建壶兰律师事务所专职律师，委托权限为特别授权。 原审第三人：莆田市建峰房地产开发有限公司，住所地仙游县枫亭镇工业路1号，统一社会信用代码91350300705343134U。 法定代表人：朱泽明，董事长。 原审第三人：朱建峰，男，1971年4月8日出生，汉族，住仙游县。 原审第三人：福建省仙游面粉发展有限公司，住所地福建省仙游县枫亭镇工业路1号，统一社会信用代码913503007640773070。 法定代表人：朱建峰，董事长。 上诉人厦门姚明织带饰品有限公司（以下简称姚明织带公司）因与被上诉人蔡志峰、原审第三人莆田市建峰房地产开发有限公司（以下简称建峰房产公司）、朱建峰、福建省仙游面粉发展有限公司（以下简称仙游面粉公司）案外人执行异议之诉一案，不服仙游县人民法院（2020）闽0322民初2149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚明织带公司上诉请求：判令撤销一审判决，依法改判支持姚明织带公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对于姚明织带公司主张的置换事实不予认定，从而认为姚明织带公司未履行支付购房款义务属于事实认定错误。1.法院预查封的合同编号为201501342、201501344、201501345所对应的房产为姚明织带公司同建峰房产公司于2013年3月21日签订且已登记备案的编号为201301314的《商品房买卖合同》房产置换而来，姚明织带公司已于2013年履行了支付相应购房款的义务。姚明织带公司与建峰房产公司2013年签订的编号为201301314的《商品房买卖合同》约定购房款分期支付，2013年3月21日前支付1500万元，2014年3月20日前支付915.7240万元。姚明织带公司支付了第一笔购房款1500万元。后建峰房产公司因经营融资需要，因已登记交付在姚明织带公司名下的房产是已经完工的现房便于抵押贷款融资，2015年4月，在建峰房产公司的再三请求且不损害姚明织带公司财产权益下，姚明织带公司才同意将已完工交付的房产与建峰房产公司尚未完工在建房产进行置换。本次置换姚明织带公司与建峰房产公司共重新签订四份商品房买卖合同，其中合同编号为201501342、201501344、201501345所对应的房产为案涉被预查封房产，还有一份编号为201501346的《商品房买卖合同（预售）》，商品房总价款为473.256万元，四份合同总价款合计为1714.096万元。当时姚明织带公司与建峰房产公司协商一致，解除2013年双方签订的编号为201301314的《商品房买卖合同》，姚明织带公司支付的1500万元为双方2015年签订合同编号为201501342、201501344、201501345、201501346的《商品房买卖合同（预售）》所对应房产的购房款。2.正因置换，姚明织带公司2013年已支付的购房款1500万元作为2015年签订合同编号为201501342、201501344、201501345、201501346合同相应房产（包括案涉预查封房产）的购房款，建峰房产公司多年来未履行调解书确定的返还购房款义务，姚明织带公司才没有申请强制执行。置换房产时为保证姚明织带公司权益，在泉州仲裁委员会于2015年4月27日做出的（2015）泉仲字825号仲裁调解书中解除201301314号《商品房买卖合同》之前，于2015年4月23日先行签订编号为201501342、201501344、201501345、201501346的4份“网签备案合同”。调解书确定了建峰房产公司返还购房款的义务，但因姚明织带公司与建峰房产公司已经达成一致，将2013年签订合同中的房产与2015年签订合同中的房产予以置换，姚明织带公司2013年已支付的购房款作为2015年签订合同中相应房产（包括案涉预查封房产）的购房款，后姚明织带公司未要求建峰房产公司再履行调解书中确定的返还购房款义务正是基于房产置换的事实。因备案登记在姚明织带公司名下的案涉房产系置换，姚明织带公司已于2013年按照建峰房产公司要求账户足额支付购房款，故姚明织带公司无法也无须再向2015年签订合同指定的监管账户支付购房款。因此，对于案涉预查封房产，姚明织带公司已经履行了足额支付购房款义务。二、在（2015）莆民初字第353号民事判决书生效之前，就案涉预查封房产，姚明织带公司已经签订合法有效的《商品房买卖合同（预售）》，并支付了价款且依照法律规定进行了有效的网签备案登记。未能实际交付投入使用并非姚明织带公司方面原因，而是因建峰房产公司资金出现问题不能按照原售房合同按时完工交房所致。 蔡志峰辩称：一、姚明织带公司不具有请求排除强制执行的主体资格，其请求亦没有法律依据。1.不动产的设立变更等应进行登记，网签备案登记并不具有物权变动性质，仅是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，购买人享有的仅是对开发商的债权请求权，其物权期待权应以预告登记为准。2.姚明织带公司并非一般房屋买受人或商品房消费者，姚明织带公司诉称涉案房地产是其与建峰房产公司置换而来，但无任何证据且均是单方陈述。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定均要求异议人同时具备所列条件，本案中，姚明织带公司并不符合。二、姚明织带公司对于其主张的交易事实陈述不清且并非客观事实。具体为：其在房管中心并无任何真实交易应当提交的备案材料；称是以置换方式取得，与“买受人”不符。2015年签订的“购买的房屋”为何会在2013年即已付款，明显并非真实交易。在姚明织带公司主张的已交付1500万元所谓“购房款”的情况下为何会同意用明显不利于其购房目的实现的房产进行置换，且未提供任何置换的证据。2015年4月27日泉州仲裁委的《仲裁调解书》与本案无关联且原交易也并非真实，付款并未达到合同总价款，建峰房产公司为何同意按总价款退还及未缴纳的维修金，明显属于虚假诉讼。三、涉案房地产的商品房买卖合同真实性存疑，是双方恶意串通所出，双方不存在真实的交易或真实符合交易置换的行为。首先，从合同备案程序及形式上存在如下问题：1.根据仙游县房地产管理中心（以下简称仙游房管中心）官网上备案管理办理指南及实务操作可知，合同备案应做《备案信息表》，而非在买卖合同封面盖备案章即可；2.仙游房管中心的备案流程图要求，备案时需提供首付款发票，维修基金交存凭证，根据法律及交易规定，前述凭证原件应由姚明织带公司持有，但至今姚明织带公司并未提供且房管中心档案也未有该份材料，不符合备案条件的情况作为房管中心的领导为何会予以备案呢？其次，姚明织带公司提供的2013年的合同与2015年的合同真实性存疑，足以证明其与建峰房产公司之间不存在真实交易，具体体现为：姚明织带公司主张的1500万中的900万元汇入的是尾号为2713的账号并非监管账号，无法确认为购房款；申请仲裁解除该份合同时间为2015年4月27日，在姚明织带公司明显存在违约未按约定付款的情况下建峰房产公司如何同意解除合同并退款，双方明显是恶意串通。201301314合同第18条约定应当缴纳专项维修基金78829元，却没有任何交付凭证，房管备案档案也没有存档。姚明织带公司未提供足额交付购房款及维修基金的凭证，如何在仲裁调解书要求建峰房产公司退还24157240元及维修金788290元。调解书既已要求退还全部2013年购房款及维修基金，姚明织带公司即不存在任何要求建峰房产公司进行置换的权利，为何涉案房屋仍能备案在姚明织带公司名下；2015年的房屋总价款为2512650元+4918480元+4977280元=12408410元，也并非姚明织带公司主张的1500万元，若姚明织带公司主张已支付了涉案房屋的购房款，多余的款项呢？是何性质？故，蔡志峰有合理的理由怀疑姚明织带公司与建峰房产公司之间不管是2013年或2015年均不存在真实的商品房买卖交易，双方存在恶意串通虚假诉讼的可能。请求驳回上诉，维持原判。 建峰房产公司、朱建峰、仙游面粉公司未作陈述。 姚明织带公司向一审法院起诉请求：判令解除对网签备案登记在姚明织带公司名下坐落于仙游县宗地）中的1号楼806号房屋，3号楼503号、1202号、1303号、1503号、1603号房屋，3号楼109号店铺，5号楼102-103号店铺、109-112号店铺所采取的预查封措施。 一审法院认定事实：2013年3月21日，姚明织带公司（作为买受人）与建峰房产公司（作为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：21301214），约定：姚明织带公司向建峰房产公司购买位于仙游县国有土地使用权证号为：仙国用（2009）第ＱＹ704号］中央观邸的101-118铺、101铺、102铺，总价款24157240元。付款方式及期限为：买受人应当按时依约将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上。监管银行：中国银行仙游县枫亭支行；监管账户：42×××23。2013年3月21日前支付全部购房款的×%，计1500万元；2014年3月20日前支付全部购房款的×%，计9157240元。2013年5月31日交房。专项维修资金由买受人按有关规定缴纳，计78829元，于2013年4月20日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。之后，仙游房管中心对该合同进行备案登记。2013年3月28日，姚明织带公司汇款至建峰房产公司银行账户（尾号5323）600万元。同日，又汇款至建峰房产公司农业银行账户（尾号2713）900万元。2015年4月23日，姚明织带公司（作为买受人）与建峰房产公司（作为出卖人）签订三份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201501342、201501344、201501345），约定：姚明织带公司向建峰房产公司购买位于仙游县宗地［国有土地使用权证号为：仙国用（2009）第ＱＹ737号］中央名苑的1号楼806室、3号楼503室、3号楼1202室、3号楼1303室、3号楼1503室、3号楼1603室，3号楼109号店铺、5号楼102-103号店铺、5号楼109-112号店铺，总价款2512650元＋4918480元＋4977280元，合计12408410元。付款方式及期限为：买受人应当在2015年4月23日前支付该商品房全部价款。出售该商品房的全部价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为中国农业银行仙游县枫亭支行，账号为13×××54。2015年4月24日，仙游房管中心对该三份合同进行备案登记。2015年4月27日，建峰房产公司向泉州仲裁委员会申请仲裁，同日，泉州仲裁委员会作出［2015］泉仲字825号调解书，确认建峰房产公司与姚明织带公司达成的如下协议：一、解除建峰房产公司与姚明织带公司于2013年3月21日签订的合同编号为201301314的《商品房买卖合同》；二、建峰房产公司应于2015年5月10日前退还姚明织带公司已付的购房款24157240元及代收的公共维修基金788290元；三、本案仲裁费69139元，由建峰房产公司承担。朱建峰因拖欠蔡志峰借款，经本院（2015）莆民初字第353号民事判决确定：朱建峰应限期偿还给蔡志峰借款1810万元、7.6万元并支付利息；建峰房产公司、仙游面粉公司对上述借款本息承担连带偿还责任，代偿后享有追偿权等。在该案件审理期间，本院根据蔡志峰的财产保全申请和建峰房产公司、仙游面粉公司提供的反担保，于2015年6月1日作出（2015）莆民初字第353-4号民事裁定，查封了建峰房产公司所有的位于仙游县宗地）土地使用权一宗［土地使用权证：仙国用（2015）第ＱＹ2157号，使用权面积13440.13平方米］。2017年5月18日，本院作出（2016）闽03执2号之一执行裁定书，将本院（2015）莆民初字第353号民事判决指定由一审法院执行。一审法院于2017年5月23日执行立案后，于2018年5月15日作出（2017）闽0322执1969号执行裁定书，裁定冻结、扣划朱建峰、建峰房产公司、仙游面粉公司所有的银行存款1800万元，或查封、扣押其价值相当的财产，并于2020年1月21日预查封建峰房产公司名下坐落在仙游县宗地）的房地产（合同证号：201401384、201502829、201502828、201504137、201504144、201501342、201501344、201501345）。2020年3月23日，姚明织带公司对一审法院预查封建峰房产公司坐落在仙游县宗地）中的1号楼806室、3号楼503室、3号楼1202室、3号楼1303室、3号楼1503室、3号楼1603室，3号楼109号店铺、5号楼102-103号店铺、5号楼109-112号店铺提出执行异议。2020年3月30日，一审法院作出（2020）闽0322执异6号执行裁定书，裁定驳回姚明织带公司的执行异议。姚明织带公司不服裁定，遂于2020年4月7日诉至一审法院请求处理。 一审法院认为，涉案房产并未登记在姚明织带公司名下，姚明织带公司仅对涉案房产的买卖合同进行备案登记，但由于商品房备案登记系行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不具有物权变动的性质，不直接产生物权设立或变动的效力。且姚明织带公司并未支付涉案房产对应的价款。因此，姚明织带公司对涉案房产不享有物权或者物权期待权，也不享有排除强制执行的民事权益，故其请求解除对涉案房产的预查封，一审法院不予支持。建峰房产公司、朱建峰、仙游面粉公司经一审法院依法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回厦门姚明织带饰品有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由厦门姚明织带饰品有限公司负担。 二审期间，姚明织带公司提供合同编号为201501346的《商品房买卖合同（预售）》复印件1份，拟证明：2015年4月23日，姚明织带公司作为买受人与作为出卖人的建峰房产公司签订上述合同，合同标的为2套商铺，单价为每平方米14000元，总价款为4732560元；姚明织带公司与建峰房产公司2015年进行房产置换时，共签订了四份《商品房买卖合同（预售）》，其中编号为201501342、201501344、201501345的三份合同所对应的房产为案涉被预查封房产，案涉房产三份合同总价款为1240.84万元，但实际置换的四份合同总价款为1714.096万元；因建峰房产公司请求姚明织带公司将已完工房产置换为未完工房产方便抵押融资，故同意使用价值1714.0496万元的房产置换姚明织带公司实际支付了1500万元的房产。 蔡志峰质证认为该份证据不属于新证据，没有原件予以核对，真实性由法庭予以审核。若该份合同真实存在，也与本案没有关联，该份合同与姚明织带公司的一审陈述相互矛盾，不应当作为本案定案依据。 本院经审查认为，该证据没有原件可供核对，真实性无法确认，且与一审主张用三处房产置换相矛盾，本院不予采纳。 当事人对原审认定的事实均没有提出异议，本院予以确认。 姚明织带公司对原审不予认定房产置换的事实有异议。从姚明织带公司提供的证据看，编号201301314的《商品房买卖合同》约定的总价款24157240元、专项维修资金78829元，但姚明织带公司（未在约定日期2013年3月21日前）仅汇入约定监管账户600万元，汇入非约定账户900万元，余款未按约定日期2014年4月20日前支付；编号201501342、201501344、201501345的三份《商品房买卖合同（预售）》约定总价款12408410元，姚明织带公司却没有按约定在2015年4月23日前支付全部价款。姚明织带公司一审起诉时主张以编号201301314的《商品房买卖合同》中的房产与编号201501342、201501344、201501345《商品房买卖合同（预售）》中的房产进行置换，主张用已建且付款金额较多的房产置换在建且总价较低的房产明显与常理不符，本院不予采信。从现有证据看，姚明织带公司存在逾期支付且未付清全部价款的违约行为，建峰房产公司行使合同解除权，却仲裁调解为由建峰房产公司退还姚明织带公司已付和未付的全部款项，仲裁费用亦全部由建峰房产公司承担，该争议解决方式与上述合同约定向法院起诉并明确排斥仲裁相违背，姚明织带公司主张未要求建峰房产公司履行仲裁调解书确定的还款义务是基于房产置换的事实，亦与常理明显不符，本院亦不予采信。上述《商品房买卖合同（预售）》没有约定采取置换方式取得，而是明确约定一次性付款，原审不予认定房产置换符合证据规则，本院予以支持。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。姚明织带公司所谓的备案登记仅是把《商品房买卖合同（预售）》交给仙游房管中心加盖“该商品房合同已网上备案”印章，并未在不动产登记簿上登记，依法不具有对抗第三人的物权效力。姚明织带公司的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定应予支持的情形，其权利不能够排除人民法院对讼争不动产的执行。 综上所述，姚明织带公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由厦门姚明织带饰品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢志健 审判员  陈 凡 审判员  吴伟凡 二〇二〇年九月十一日 书记员  陈冰儿 附：本案相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。