浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终622号 上诉人（原审被告）：何建胜，男，1964年3月10日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人：叶盛有，龙泉市信用法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：龙泉市国有资产经营有限公司。住所地：浙江省龙泉市华楼街229号。 法定代表人：周浦文，任董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张卫伟，浙江万申佳（龙泉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜诗蓉，浙江万申佳（龙泉）律师事务所实习律师。 上诉人何建胜因与被上诉人龙泉市国有资产经营有限公司（以下简称国资公司）用益物权确认纠纷一案，不服浙江省龙泉市人民法院作出的（2020）浙1181民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人何建胜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定部分证据错误。1.一审将评估报告作为有效证据认定错误，涉案房屋在2016年2月25日被鉴定为危房，但2019年4月的评估未在涉案房屋系危房的基础上进行评估作出结论。涉案房屋系危房，评估报告在未考虑该限制情形下作出的结论不具有客观性，不应作为有效证据。且评估报告有效期限一年，在本案判决时评估报告已经失效。2.上诉人提交的建筑公司年支出账目虽系单方制作，但该账目系上诉人对修缮建筑物支出费用票据的统计，账目依据了大量的票据，且该些票据已经向法庭提交。3.上诉人申请法院调取的销货清单是公安机关在办理上诉人寻衅滋事一案中扣押的物品，能够反映案件事实，与本案具有关联性；提交的照片系上诉人在2008年承租涉案房屋时所拍，照片场景完全与建筑物相对应，照片完全属实。二、一审将评估报告作为确认占有使用费的参考依据错误。2010年6月14日租赁期届满后因存在严重消防隐患难以整改，不适宜出租，2016年2月25日被鉴定为D级、C级危房，更属于不得出租的房屋。评估报告特别说明，“此次评估的房屋占用使用费，主要为房屋租金价值”，所以2010年6月起涉案房屋就不再具有租金价值。涉案房屋2008年6月至2010年6月的租金为每年24000元，该租金系通过招投标方式确定，系合理的市场价格，而评估报告将租金价格从24000元一下跃至178000元，涉案房屋本身就不适合住人，房屋逐年破败，租金不可能呈七、八倍增长。一审完全套用不具有合法性、客观性的评估报告，即使评估报告合法有效，也只能作为参考。一审将鉴定为危房后的2016年2月25日至2019年4月4日的占有使用费酌定为相当于年租金70000元的数额标准，导致依法不能出租的危房通过法院判决却获得比租金更高收益。三、一审以上诉人的占有行为处于持续没有中断的状态为由，认为被上诉人于2020年2月24日起诉未超过诉讼时效的认定错误。根据刑事判决认定，被上诉人知道权利受到侵害的时间最迟在2013年4月9日，对于此之前的占有使用费的诉讼时效起算点应当从撤诉裁定生效时起算，该部分占有使用费已经超过诉讼时效。上诉人与被上诉人关于租金的支付方式为全年一次性付清，先付后用，每年的占有使用费都为独立的债权债务，被上诉人起诉前三年外的占有使用费均已超过诉讼时效。四、一审未考虑上诉人支出的维修费用不当。上诉人为了房屋修缮支付了巨额费用，使得涉案房屋才得以勉强出租，一审在支持被上诉人占有使用费诉请的同时应考虑上诉人所支出的修缮费用。 被上诉人国资公司辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。评估报告系在生效刑事判决中予以认定和采信的有效证据，在刑事案件中，上诉人及辩护人未提出异议。在2010年6月14日租赁合同到期后，上诉人拒不归还涉案房屋，并用于出租获取经济利益，评估报告在实际租户处核实后根据评估对象、价值类型等相关条件，采取市场法进行评估。涉案房屋在2016年被鉴定为危房，西街派出所多次发责令整改通知书和告知书要求上诉人不得继续出租涉案房产并立即腾空，但上诉人仍持续霸占涉案房屋并继续出租，一审正是因为考虑涉案房屋在2016年被鉴定为危房的情况，酌定了该期间的占有使用费为208574.38元。在被上诉人提起诉讼时该评估报告仍处于一年有效期内。二、被上诉人在收储涉案房屋时，上诉人已经收到了相应的赔偿费用，且上诉人对涉案房屋的修缮费用均未经被上诉人同意，不应由被上诉人承担。三、用益物权确认纠纷没有诉讼时效限制，上诉人占有涉案房屋的行为一直延续至2019年5月6日，被上诉人于2020年2月2日起诉未超过诉讼时效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人国资公司向一审法院起诉请求：1.判令被告何建胜赔偿原告龙泉市国有资产经营有限公司占有使用费1553110元；2.本案诉讼费判由被告何建胜承担。 一审法院认定事实：原龙泉市建筑工程公司（以下简称“龙建公司”）坐落于龙泉市××街××号（现不动产权证号为浙（2018）龙泉市不动产权第0××2号，登记权利人为国资公司，面积为4898.5平方米，性质为划拨，用途为工矿仓储用地）。2002年9月28日，该区块的土地及地上建筑物被龙泉市国土资源局收购，并由龙泉市土地储备中心收储。2003年，被告人何建胜承租龙泉市××街××号土地使用权及所属房产，用途为工业、办公。合同约定：承租人必须依法合理利用土地及所附房产，不许改变土地用途，未经出租人许可，不得改动和破坏建筑物；当出租人通知须腾空时，承租人应按时腾空；合同租期为一年。每年合同到期，龙泉市土地储备中心重新与何建胜签订合同。2008年7月8日，龙泉市土地储备中心（甲方）与何建胜（乙方）签订编号为2008-5的《房地产租赁合同》，双方约定，龙泉市土地储备中心租赁给何建胜的土地位于龙泉市××街××号，出租的房产为原龙泉市建筑工程公司，土地证号为浙龙国用（2006）第0516号（土地面积为4919.17平方米），地号为10010150187，用途为工业用地，租赁期限为两年，自2008年6月15日始至2010年6月14日止，租金为24000元／年。并约定，何建胜不得将本合同项下的土地及房产转租。该合同到期后，何建胜长期占用该区块的土地及房屋供自己居住并进行转租，从中获取经济收入，且未向原告国资公司就使用案涉房屋支付过费用。2010年6月22日，龙泉市土地储备中心将该地块移交国资公司管理。2012年10月10日，龙泉市国有资产清查核实工作领导小组办公室向何建胜送达《通知》（国资清查［2012］5号），告知其于2008年向龙泉市土地储备中心承租的案涉地块于2010年6月14日已到期，其仍占用该地块，且转租及擅自改建、加建该地块中部分建筑，存在严重消防安全隐患，并通知其于2012年11月15日前清空归还。何建胜拒签该国资文书送达回执。2012年至2018年，国资公司多次向何建胜送达通知，要求何建胜搬离该区块、清退租户并将该区块归还国资公司。2010年10月30日，因用于居住的出租房不符合消防安全要求，何建胜被龙泉市公安消防大队处以罚款1000元。2016年2月25日，经鉴定，龙建公司区块7栋建筑物中其中2栋为Ｄ级危房，5栋为Ｃ级危房。2018年8月22日，龙泉市公安局西街派出所联合消防大队对该区块进行检查，发现该区块存在14处消防隐患，西街派出所当场向何建胜下发责令整改通知书和告知书，责令何建胜停止违法行为，并要求其于2018年8月25日前腾空该处土地和房屋。2018年8月29日，西街派出所联合消防大队对该区块再次进行复查，发现隐患未整改，消防大队于2018年9月15日对何建胜作出罚款3500元的行政处罚。2018年9月7日，西街派出所再次向何建胜送达责令停止违法行为通知书，对何建胜的行为再次进行批评制止，并责令何建胜不得继续出租该处房屋，立即予以腾空。何建胜在自己有多处房屋可以居住的情况下，拒不搬离，仍占用该区块房屋，并继续转租收取房租。2019年2月1日，何建胜向租户刘世友收取2019年度房租20000元；2019年2月3日，何建胜向租户季伟兵收取2019年房租4000元；2019年1月，何建胜向租户陈德伟收取2018年7月至2019年1月房租1000元；2019年2月3日，何建胜向租户方朝松收取2018年7月至2019年7月房租5000元；2019年春节前几天，何建胜向租户邱利标收取2018年至2019年1月25日房租4200元。综上，何建胜共收取2018年9月7日之后的房租费29590元。租住在该区块的所有租户于2019年5月6日前全部搬出。2019年5月16日，经国资公司委托，丽水市经济资产评估有限公司出具《评估报告》（丽经评字［2019］97号），案涉房屋2010年6月15日至2018年9月7日占用使用费评估值为1467420元；2018年9月7日至2019年4月4日占用使用费评估值为96030元，合计1563450元。因何建胜占用案涉房屋犯寻衅滋事罪，于2019年12月26日被该院（2019）浙1181刑初176号刑事判决书判决有期徒刑三年，与敲诈勒索罪数罪并罚，决定执行有期徒刑三年九个月，并处罚金二万元，并责令何建胜退出违法所得29590元，返还国资公司，其中19250元的租金由国资公司返还给相关租户。 一审法院认为：案涉《房地产租赁合同》系龙泉市土地储备中心与何建胜的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应当严格按照合同约定履行其义务。租赁期限至2010年6月14日届满后，承租人何建胜继续使用租赁物，出租人龙泉市土地储备中心没有提出异议，应视为不定期租赁，原租赁合同继续有效。2010年6月15日至2012年11月14日期间的租金应当按照原租赁合同约定的24000元/年计算，该部分租金合计58126.03元。对于不定期租赁，出租人可以随时解除租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人。国资公司作为龙泉市土地储备中心在本合同中权利义务的继受者，已在合理期限前通知何建胜于2012年11月15日前腾退房屋，双方的租赁合同关系于2012年11月15日解除。何建胜未经国资公司允许继续使用该房产，缺乏法律依据，应当支付自2012年11月15日起至2019年4月4日的占有使用费。原告国资公司主张按照《评估报告》的评估值计算占有使用费。被告何建胜辩称评估结论有效期为1年，且案涉房屋系危房，评估报告不能作为认定占用费金额的依据。该院认为，该评估报告所载有效期为一年，即自2019年4月4日起至2020年4月3日止，本案原告于2020年2月24日起诉并未超过该期限。且危房鉴定结论系2016年2月25日作出，不能以此认定在承租当时该房屋即存在相关安全性问题，应当区分鉴定为危房前后，分阶段计算占有使用费。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。其中2012年11月15日起至2016年2月24日的占有使用费，考虑到本案何建胜占用房产时间较长，龙泉市房屋租赁市场租金均有不同程度上涨，应当参考《评估报告》确定的房屋租金市场价格计算，合计537679.36元。对于2016年2月25日起至2019年4月4日的占有使用费，鉴于评估报告并未考虑到该期间案涉房屋系危房的事实，该院酌定合计为208574.38元。综上，被告应当支付原告租金及占有使用费总计804379.77元。被告辩称对租赁房屋进行过修缮，应当用修缮费用抵扣，但在本案中无法查明修缮的费用，被告可另行主张。被告辩称本案已过诉讼时效。法院认为，被告腾退房屋的时间为2019年5月6日，在此之前，被告的占有行为处于持续、没有中断的状态，原告国资公司于2020年2月24日起诉并未超过诉讼时效，被告的上述答辩意见，法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告何建胜于该判决生效之日起十日内赔偿原告龙泉市国有资产经营有限公司房屋租金及占有使用费804379.77元；二、驳回原告龙泉市国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18871元，减半收取计9435.5元，由原告龙泉市国有资产经营有限公司负担4581.5元，由被告何建胜负担4854元。 二审中，上诉人何建胜向本院提交了两组证据，证据一、照片一组，待证2008年上诉人承租涉案租赁房屋时破旧不堪，无法居住使用，上诉人承租之后对涉案房屋进行了投资修缮；证据二、民事起诉状、撤诉申请书、民事裁定书，待证被上诉人的前身已经就2013年4月9日前的房屋占用费提起过诉讼，本案的诉讼时效应从撤诉裁定作出之日起算。被上诉人国资公司质证认为，第一组证据不能证明上诉人对涉案房屋有修理行为，即使有修理其恶意占有期间的修理费用也应自行承担；对第二组证据的真实性没有异议，但不能证明本案已过诉讼时效。本院经审查认为，上诉人何建胜提交的两组证据，均不能证明其待证事实，不予采信。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：上诉人何建胜与被上诉人国资公司的租赁关系于2010年6月15日转为不定期租赁合同，于2012年11月15日解除，之后上诉人仍继续占有使用涉案租赁物至2019年4月4日，上诉人应当支付2010年6月15日至2012年11月14日期间的租金，以及2012年11月15日至2019年4月4日占有期间的占有使用费。 被上诉人提交的《评估报告》系有资质的鉴定机构依据合法程序作出，涉案房屋2012年11月15日至2016年2月24日期间占有使用费可按照《评估报告》的评估价值计算。2016年2月25日涉案房屋虽经鉴定为危房，但仍然具有一定的使用价值，且上诉人也一直将涉案房屋用于出租收取租金获益，根据（2019）浙1181刑初176号刑事判决认定的事实，上诉人在2018年9月7日之后可以明确认定的收取租金就有29590元，可见，现有证据并不足以证明案涉房屋的实际使用价值因案涉房屋被鉴定为危房而消失，一审法院酌情确定2016年2月25日至2019年4月4日的占有使用费为208574.38元并无不当。上诉人提出一审判决认定的占有使用费数额错误的上诉理由不能成立。上诉人在租赁合同到期后一直拒不返还涉案房屋，直至2019年5月6日涉案房屋中的所有租户才全部搬出，被上诉人于2020年2月24日起诉要求支付占有使用费，并未超过诉讼时效。上诉人提出本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立。上诉人提出其对涉案房屋有修缮费用的支出，应抵扣占有使用费，然现有证据无法证实上诉人的修缮费用，且因上诉人占有使用涉案房屋系无权占有，即使其对涉案房屋有过修缮，修缮费用也不能抵减上诉人应支付给被上诉人的占有使用费。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11843元，由上诉人何建胜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周小兰 审 判 员 毛向东 审 判 员 刘 斐 二〇二〇年九月一日 代书记员 汪鑫莹