浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初10110号 原告饶小祖，男，1972年2月20日出生，汉族，住江西省抚州市。 委托诉讼代理人赵书忠，江西联创律师事务所律师。 被告徐建文，男，1975年9月23日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人叶小勇，浙江开岚律师事务所律师。 原告饶小祖为与被告徐建文房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员吴红生于2020年8月20日、同年9月8日公开开庭进行了审理。原告饶小祖及其委托诉讼代理人赵书忠，被告徐建文及其委托诉讼代理人叶小勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告饶小祖诉称，2017年9月8日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于义乌市××村路××号××层××层××层房屋（房屋产权人系义乌市威龙印刷有限公司，不是被告，被告系转租给原告租赁，在签订本合同时，被告要求原告将合同签订时间写为2013年7月1日），合同约定原告经营期限至2024年6月26日止，年租金为每年499200元，按月支付，原告在合同租赁期间向被告缴纳20万元保证金，合同第五条约定，原被告双方必须严格遵守合同条款，若任何一方造成合同无法继续履行或无法从事正常经营的，应承担违约金，如果原告中途退租造成合同无法履行时，被告有权没收原告缴纳的保证金。原告依据合同严格履行了合同，并对原房屋不适宜出租的部分原告花费了10多万元进行了装修。2019年7月15日，义乌市人民法院因执行义乌市威龙印刷有限公司等金融借款合同纠纷一案，发出浙0782执4794号公告，需要拍卖该房屋，并责令被执行人及相关人员于2019年8月30日前将该房屋内的物品腾空，逾期不腾空法院依法强制腾空。为此，原告要求被告予以协调，被告也答应协调好该事宜，并且保证双方可以继续履行合同，要求原告继续缴纳租金。但是被告始终没有协调好，造成原告在这之后无法正常履行合同进行经营。被告在没有告知原告的情况下，于2019年11月27日与房东签订了解除租赁合同协议。致使原告无法履行合同，更达不到签订合同的目的。由于被告的违约，造成原告签订的房屋租赁合同无法继续履行，给原告带来了损失，为此，双方签订的合同依法予以解除，被告应退回原告缴纳的保证金20万元，水电押金1万元，承担违约金及装修损失等20万元。为维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼，请求依法判令：1、被告根本违约，解除双方2017年9月8日签订的（合同中签订的时间为2013年7月1日）《房屋租赁合同》，被告承担原告违约金、赔偿房屋装修损失等共计20万元；2、被告退还原告房屋保证金20万元，水电押金1万元，并承担逾期退款的利息，直到被告退还以上押金止。 被告徐建文辩称，一、事实部分。有争议的事实：1、原告在合同租赁期内向被告缴纳20万元保证金与客观事实不符。该20万元保证金是原告交给被告的上家刘兴伟的，被告事实上并没有收到原告的20万元保证金。2、原告诉状中陈述花费了10多万元的装修费用不属实。被告租赁给原告的公寓楼是整体都已装修好的，从中并不需要任何装修。另外根据合同约定原告如要装修、整改也应当事先得到被告的书面同意，因而原告所谓的装修事实根本不存在，这是其一；其二、在租赁经营过程中，原告确实自己花钱添置了部分家具与物品，但在房屋清退时，原告已提走、搬回了自己添置的物品。这在接下来的举证环节，本代理人会出示相关证据予以证实。3、被告虽然于2019年12月27日与前任房东骆丽娟即威龙印刷公司解除了房屋租赁合同，但是丝毫没有影响原告的正常经营，因为被告与原房东骆丽娟解除了房屋租赁合同以后，被告就与新房东楼总一直保持着联系，被告不可能退出、事实上也不可能退出租赁经营，因为毕竟之前该公寓楼的整体装修都是由被告投资完成的，这是其一；其二、义乌市人民法院虽然2019年7月15日发出一份腾房公告，可事实上原告一直照常经营，后因新房东楼总由于公寓楼需要改造的原因，原告一直经营到2020年5月19日止，而非原告诉状中陈述的2019年11月27日后原告就无法继续履行。二、诉请部分。被告认为：一、被告不存在根本违约。被告虽然于2019年12月27日与老房东解除了租赁合同，但丝毫没有影响原告的正常经营。被告也不存在有赔偿原告房屋装修损失的问题，因为承租给原告之前，该公寓楼的房屋装修都已由被告出资完成的。二、关于原告要求被告退还保证金、水电押金的诉请。被告认为：1、上述20万元保证金及1万元水电费押金已由新房东楼总全部退还给原告，这点在接下来的举证环节，本代理人会出示证据予以证实。2、退一步来讲，即使新房东没有退还给原告21万元，那么根据原告与老房东解除合同之前的，原告已拖欠的这两个月的房租8万多块钱，原告至少要扣减的，再还有2020年1月-2020年5月19日之前的房租，至少是除了扣减原告支付给新房东楼总的房租后的差额部分，原告是需要补足支付给被告的，因为原、被告之间的租赁合同毕竟还未解除。对于这一点看一下原告的起诉状及诉请就很清楚，解除合同原告是在本案起诉时才提出来的。因而对于2020年1月1日起-2020年5月19日前的这部分房租的差价部分应当从中予以扣减。也就是说原告租赁这将近5个月的房租为19万元多，然后扣减原告实际支付给新房东楼总的房租7万多元，这部分房租的差额部分原告应当支付给被告。 原告提交如下证据用以证明自己的主张：证据1，房屋租赁合同1份，证明原被告签订了《房屋租赁合同》，合同签订的时间是2013年7月1日，实际上原被告签订的时间是2017年9月8日，合同终止时间是2024年6月26日止，房屋租金每年499200元，任何一方违约应承担违约金，证明被告违约造成合同无法履行，应承担违约金。证据2，2017年9月8日被告出具的收条1份，证明被告承诺从2017年12月26日到2022年12月26日五年内不涨房租，并且收到原告房屋押金20万元，被告在合同没有履行到期的情况下就终止了，存在根本违约，被告收取的房屋押金应当退回原告。证据3，法院公告照片打印件1份，证明原被告签订的房屋租赁合同中租赁的房产，因产权人被强制执行，需要拍卖。法院责令被执行人及相关人员于2019年8月30日将涉案房屋内的物品腾空，原被告的合同因法院强制执行而无法履行，被告对原告构成根本违约。证据4，退款单复印件1份，证明被告在原告不知情的情况下，2019年11月27日与其房东终止了涉案房屋租赁的协议，致使原被告的合同事实上也无法履行，被告对原告构成根本违约，应承担违约责任及退回房屋、水电押金的民事责任。证据5，责令限期改正通知书、微信聊天记录打印件各1份，证明义乌市消防救援支队于2019年9月4日下发通知，因涉案房屋存在消防安全违法行为和火灾隐患，限期原告等一个月搬离涉案房屋，原告及时通知被告，原被告之间的房屋租赁合同已无法履行，原告要求被告给予改正和协调，使原告可以正常履行合同，但是被告并没有尽到其合同义务，造成了原告的根本违约。证据6，视频光盘、视频截图打印件各1份，证明原告为了履行合同，对案涉租赁房屋进行了装修，由于被告的违约，造成了原告装修的损失，被告应予以赔偿。证据7，转款收据、收款收据共29张，证明原告为了装修房屋花费共计107851元。证据8，转账截图打印件二张，证明原告将房租交到2019.10.26为止，10.26之前的房屋已经交付清楚，29万元的转账截图是原告代饶江涛支付给新房东楼庆丰的房屋租赁款，说明原被告于2019.12.30已经终止了合同，饶江涛于2020.1.3与新房东楼庆丰在涉案房屋中签订了新的租赁合同。证据9，证人李某的证词，证明证人受原告委托对本案所涉房屋进行了装修。 被告对上述证据质证如下：证据1，真实性无异议，对证明对象有异议，租赁合同中没有约定违约责任，原告一直在正常经营，不存在无法履行合同的情形。证据2，真实性无异议。证据3，真实性无异议，证明对象有异议，义乌法院虽在这个时间发出公告，但是并没有按照公告上的时间进行强制腾退，承租户在经营的情况下进行了拍卖，且拍卖主就是新房东接公寓楼后，新房东还是把涉案房屋出租给原告，由原告继续承租涉案房屋。证据4，真实性有异议，被告与原房东实际退房是在2019年12月底，被告与原房东只是解除合同，解除合同时间截止到2020年1月2日。证据5，责令限期改正通知书、微信聊天记录真实性无异议，但是证明对象有异议，在下发通知后，也没有按照通知的限制时间要求承租户搬离房屋，消防也进行了整改，没有对原告产生任何影响，从原告实际承租到2020年5月19日的事实可以得到印证。证据6，真实性有异议，被告本身是二房东，被告接手的公寓楼本身都是装修好的，原告拍摄的视频里面内容都是被告租给原告的样子，只是床和部分生活用品是原告购买的。不知道视频要证明是固定的装修还是活动的生活用品的装修。证据7，真实性、关联性均有异议，不能证明原告支出的款项是用于公寓装修款项，根据协议，原告要整修的话事先应征求被告的书面同意。证据8，原告房租结清到2019.10.26是事实，无异议。对于从原告账户中汇给楼庆丰29万元真实性无异议，截图中备注的书写的内容有异议，是原告事后自己添加进去的。该证据反而能证明2020.1.1起该公寓楼的实际经营者还是原告本人而非原告儿子。证据9，证人的证言基本上是客观的，从证言中可以证明原告在义乌有多处公寓楼，原告提供的材料及收据中不排除是其他公寓楼的装修费用，证人对贝村路上的公寓只是做了护墙板工程，而且时间是在2018年，在这个时间上原被告都是清楚的，对原告部分翻新的事实也是谈好的，因为租客进来对房屋也会有要求，是原告经营需要进行装修的。 本院对上述证据认证如下：证据1，真实性予以确认，合同签订时间应确认为2017年9月8日，租金按照被告承诺的金额进行计算，合同虽然仅规定了承租人的违约责任，但根据公平原则，合同相对各方的权利义务应当平等，其没收保证金的约定同样适用于出租人。证据2，真实性予以确认，可以作为认定案件事实的依据。证据3、5，真实性予以确认，但因未有实际腾退，不能作为认定被告违约的依据。证据4，真实性予以确认，可以确定被告与原房东的租赁期限截止于2020年1月1日。证据6、7、9，可以证实原告在承租期间确实对部分不适合出租房屋进行了装修。证据8，真实性予以确认，可以确定原告房租支付止2019年10月26日。 被告提交如下证据用以证明自己的主张：证据1，房屋租赁合同3份，证明被告出租给原告的房屋是从他人处转租的，被告是二房东。证据2，东升公寓转让协议1份，证明被告从他人处转租，转让费用是91万元。证据3，公寓财产登记表1份，证明当初被告从他人那里转租后，里面的财产是被告买下来的，属于被告所有，上面也有原告签字确认。证据4，微信聊天记录打印件1份，证明原告欠被告2019年11-12月份2个多月的房租。证据5，法院催促通知打印件1份，证明2019年12月26日法院发出通知，要求在2019年12月31日前腾空案涉房屋，在通知发下来后和原房东解除了合同。证据6，录音文字整理资料、光盘各1份，证明不存在原告在诉状中陈述的消防问题而导致无法继续履行合同，原告诉请中21万元保证金和押金已经由新房东全部退还给原告了，原告在录音中已自认押金和保证金由新房东全部退还给原告了，保证金和押金的结算是被告和新房东之间的事情，原告诉请中的主张的21万元不成立。证据7，2020年6月17日搬货收条1份，证据来源于新房东，证明原告于2020年6月17日已全部搬离了公寓楼6-7楼自己所添置的装修家具。证据8，人民调解申请书1份、人民调解调查记录2份、人民调解协议书1份、楼庆丰身份证复印件1份，证明新房东因自身房屋改造的原因，与原告双方协商一致，解除了房屋租赁合同；协议内容表明原告诉状中陈述无法继续履行合同的情形不存在，原告一直承租到2020年5月19日，双方协商解除日止。证据9，2020.5.12房屋租赁合同1份，证明原告于2020.5.12与房客建立租赁关系，租客于当天打款给原告妻子账户，说明该公寓的实际经营者是原告。 原告对上述证据质证：证据1，除了与原告签订的租赁合同外，其他2份合同真实性无法确认。被告是二房东的身份是事实，该证据也说明了原告从被告处转让是赚取了暴利。证据2，真实性无法确认，转让费用是91万元我们也无法确认，也没有提供支付的凭证。证据3，字是我签字的，不是与被告签字的，是跟被告前一任房东签字的。证据4，真实性可以确认，但被告没有提供完整的聊天记录，没反应出原告的真实意思，该证据也表明了原告要求被告及时把消防问题、法院要求的问题解决，以便继续履行合同。反映被告与被告的房东于2019年11月27日解除了涉案房屋的租赁合同，原告是不知情的。也反映出原告向被告打过电话，被告一直不接，也不来处理。证据5，三性均有异议，原告不清楚。证据6，录音内容不完整，前后不连续，不能完全反映出原告的真实意思。录音中也不能证明新房东退还押金给原告，且无法证明消防问题已解决，录音中也反映出合同的不是原告与新房东签订，是原告儿子饶江涛与新房东签订的。录音时间被告反映的是2020年1月4日，此时被告早已经跟原房东解除了合同，被告与原告是没有合同关系。证据7，真实性无异议，新房东要装修，原告只能把这部分家具全部搬离，另行堆放。证据8，与本案无关，是饶江涛与新房东的关系，跟原被告之间没有事实和法律关系，从协议书中可以反映出新房东楼庆丰退还的是饶江涛的一部分租金和押金，与原被告之间的押金和租金没有关系，因为饶江涛交付了部分租金和押金。证据9，真实性无异议，是原告妻子的签字的，是代饶江涛签字的，合同履行的时间是原告儿子与新房东履行合同期间，与本案被告无关，此时原告与被告之间的合同早已解除，该租客没来住过，原告妻子让他过来退钱也一直没有来退。 本院对上述证据认证如下：证据1，真实性予以确认，可以确定被告仅是二房东。证据2、3、4、5，真实性予以确认，可以作为认定案件事实的依据。证据6，真实性予以确认，但因被告与新房东没有合同关系，不能作为认定21万元押金原告已向新房东退回的依据。证据7、8、9，真实性予以确认，但与本案无关，不能作为认定案件事实的依据。 经审理查明，坐落于义乌市××村路××号××层××层××层房屋属于义乌市威龙印刷有限公司所有。2015年6月17日案外人刘兴伟向产权人承租了上述房屋，租期自2015年6月26日至2024年6月25日。2017年6月18日，被告作为乙方与案外人刘兴伟作为甲方签订了《东升公寓转让协议》，载明：经甲乙双方协商，甲方同意将义乌市××村路××号第六、七层两千平方共67间公寓转让给乙方，转让费共计91万元，其中二十万是承包商押金和一万元水电费押金，还包含房东的押金，转让费包含67间公寓的一切设施和经营权，原先经营东升公寓的一切事物和债务与乙方无关，甲方退出东升公寓一切经营权和所有权。除转让费，房租另算。甲方同意乙方先付定金壹万元整，待改签好房东合同和承包合同之后，再付其余的余款。2017年9月8日，被告与原告签订了落款时间为2013年7月1日的义乌市××村路××号××层××层的《房屋租赁合同》，合同约定原告经营期限至2024年6月26日止，年租金为每年499200元，按月支付，原告在合同租赁期间向被告缴纳20万元保证金，合同第五条约定，原被告双方必须严格遵守合同条款，若任何一方造成合同无法继续履行或无法从事正常经营的，应通知对方，并友好协商，办理合同终止手续，协商违约金事宜。如果承租人中途退租造成合同无法履行时，出租人有权没收承租人缴纳的保证金。同日，被告出具给原告承诺书一份，载明：从2017年12月26日到2022年12月26日伍年内不涨房租，每年房租共肆拾玖万捌仟元整（498000元），月付肆万壹仟伍百元正（41500元）。并出具收条一份，载明：今收饶小祖东升公寓押金共计贰拾万元正（200000）。2017年12月26日，被告与义乌市××村路××号房屋产权人签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2017年12月26日起至2027年12月25日止。2018年底，原告对部分不适宜出租的房屋进行了装修。2019年下半年，义乌市人民法院因执行案件对义乌市××村路××号的房地产进行了拍卖。因拍卖成动，被告于2019年11月27日与义乌市××村路××号房屋产权人签署了《退款单》一份，载明：本人租威龙公司房屋贝村路125号东升公寓，现租赁期截止到2020年1月1日，其余剩下付5天的租金3600元，押金35000元退回，退回共计人民币叁万壹仟肆百元正（31400）。终止原签署的租赁合同（收回原租赁合同并作废）本协议即刻生效。被告与义乌市××村路××号新房屋产权人未有达成租赁协议。 另查明，2017年6月18日，被告与案外人刘兴伟签订《东升公寓转让协议》约定的91万元转让款，原告为被告支付21万元，被告直接支付给刘兴伟70万元。原告支付被告房屋租金截止2019年10月26日止，2019年10月27日至2020年1月1日的租金未有支付。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。因被告与义乌市××村路××号原房屋产权人协议解除租赁合同其租赁期截止于2020年1月1日，而被告又没有与新房屋产权人成立租赁合同关系，为此，被告有权出租义乌市××村路××号房屋的有效期限截止于2020年1月1日。被告作出的“每年房租共肆拾玖万捌仟元整（498000元），月付肆万壹仟伍百元正（41500元）”是具有法律效力的承诺，原告作为承租人按照该金额支付租金即可。原告在明知承租房屋处于司法拍卖状态时，行使不安抗辩权迟延支付租金，符合法律规定。但原告于2019年10月27日至2020年1月1日共计二个月加五天的租金83568.5元在合同解除时应当及时予以给付。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。为此，被告与义乌市××村路××号原房屋产权人在所有权发生变动情况下，只需要对租金及押金进行结算即可，没有必要“终止原签署的租赁合同（收回原租赁合同并作废）本协议即刻生效”，而且在明知新房屋产权人将房屋自行与他人签订租赁合同后，没有采取必要的法律措施，为此，导致原、被告签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，被告存在过错，应当承担相应的违约责任。合同约定“如果承租人中途退租造成合同无法履行时，出租人有权没收承租人缴纳的保证金”，虽然合同只约定了承租人单方面的违约责任，但根据公平原则，合同相对各方的权利义务应当平等，为此，在因出租人的原因无法继续履行合同时，其没收保证金的约定同样适用于出租人。而原告在租赁期间为了充分实现房屋价值，对不适合出租的房屋进行了部分装修，为此，原告要求被告承担违约金和赔偿房屋装修损失等共计20万元的诉请，依法应予支持。因自2020年1月1日后被告无权出租案涉房屋，原、被告签订的《房屋租赁合同》在2020年1月2日起已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质进行结算。被告要求在返还保证金时扣减原告应付租金，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、原告饶小祖与被告徐建文于2017年9月8日签订的落款时间为2013年7月1日的义乌市××村路××号××层××层的《房屋租赁合同》于2020年1月1日解除。 二、被告徐建文于本判决生效后赔偿给原告饶小祖违约金、房屋装修损失等共计20万元。 三、被告徐建文于本判决生效后五日内退还原告饶小祖126431.5元（房屋保证金20万元+水电押金1万元-应付租金83568.5元），并承担自2020年7月16日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3725元，由被告徐建文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴红生 二〇二〇年九月十一日 代书记员 杨丽青