河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11788号上诉人（原审原告、反诉被告）河南先锋国士教育信息咨询有限公司，住所地郑州市金水区鑫苑路16号鸿禧阳光佳苑一号楼豫商中心二楼。法定代表人：岳亚峰，监事。委托诉讼代理人：李冲，河南点石律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱梦琳，河南点石律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）河南利豪置业有限公司，住所地郑州市金水区鑫苑路16号1号楼1702室。法定代表人：崔中磊，经理。委托诉讼代理人：孙新堂，河南金色世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵浏洋，男，汉族，1985年2月7日出生，住河南省尉氏县，公司员工。上诉人河南先锋国士教育信息咨询有限公司因与被上诉人河南利豪置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。河南先锋国士教育信息咨询有限公司上诉请求：改判原审判决第二项为：被上诉人河南利豪置业有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人河南先锋国士教育信息咨询有限公司房屋保证金8万元、退还房屋租金11079元，扣除上诉人承担的违约金4224.9元，共应返还86854.1元。事实和理由：一、被上诉人于2019年12月9日将租赁房屋持续停电，于12月19日将租赁房屋锁门，导致上诉人不能使用租赁房屋，上诉人不应承担停电以后的房屋租金。二、房屋租赁合同约定的违约金过高，且一审法院违约金计算方式错误。河南利豪置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。河南先锋国士教育信息咨询有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告租金押金8万元，剩余租金140009.5元；3、被告返还原告空调主机一台及送风机器六台和新风系统主机一台。河南利豪置业有限公司向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被反诉人支付拖欠的房屋租金280431元（截止2020年5月16日）；3、请求判令被反诉人承担逾期付款违约金75546.3元；4、请求判令被反诉人支付物业管理费20073.6元，物业费违约金3626.4元（2020年1月1日至2020年5月16日）；5、本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：1、2018年1月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，主要约定被告将其名下郑州市金水区鑫苑路16号鸿禧阳光佳苑一号楼豫商中心2层出租给原告使用，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日，其中2018年1月1日至2018年4月15日为装修免租期，第一期租金为166050元，每季度支付一次，每次提前三十日支付，付款方式为转账。合同第五条约定原告向被告支付保证金8万元。另合同第十条约定，原告未按时足额向被告支付租金的，每逾期一日，须按应缴总额的千分之三支付违约金，拖欠租金15天以上的被告有权单方解除合同。合同另对其他事项作出约定；2、2018年1月16日，双方签订《鸿禧阳光佳苑1号楼豫商中心物业服务协议》一份，主要约定涉案房屋产生的物业管理费为每月4428元，自2018年1月1日起支付，原告于每年1月1日支付当年的物业费53136元，逾期支付的按照租赁合同标准，即每逾期一日支付应缴总额的千分之三计算滞纳金；3、原告最后一笔付款时间为2019年12月14日，付款金额5000元。另，双方对2020年1月15日之前产生的租金尚有57186元原告未向被告支付均予以认可；4、2020年5月15日，被告向原告发出《通知书》，载明解除合同并要求原告三日内搬离物品；次日，双方签署《证明》一份，载明屋内物品搬离完毕；另，涉案房屋于2019年12月9日至2020年5月16日处于闲置状态；5、被告称同意返还原告中央空调主机一台和新风系统主机一台。一审法院认为，合同应当得到履行。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《鸿禧阳光佳苑1号楼豫商中心物业服务协议》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照法律规定及合同约定享受权利、履行义务。根据双方签订的合同约定，房屋租金应提前30日支付，2019年10月16日至2020年1月15日期间的租金根据合同约定原告应于2019年9月15日支付，但根据原告提交的付款记录显示，截止2019年12月14日支付最后一笔款项时原告亦未能支付该租赁周期全部租金，原告逾期付款行为已构成违约，其所提交的证据不足以证明其逾期支付租金为受被告所致，因此应当承担违约责任，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条约定原告逾期付款超过15日的被告有权解除合同，被告反诉要求解除合同，原告本诉亦主张解除合同，故原审法院依法解除双方签订的房屋租赁合同；《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，根据合同约定：“拖欠租金15天以上的，被告有权单方解除合同”，即自2019年9月30日起被告就已享有合同的解除权，但其并未行使，亦未提交证据证明其已向原告主张相应费用，而是在本案原告起诉后于2020年5月16日发出有关解除合同要求原告搬离的《通知书》，被告在原告违约且其自身已拥有法定解除权时怠于履行自己的权利，未尽到止损义务；另原告称被告于2019年12月断电导致其无法经营，但其于2020年3月12日向原审法院起诉，因此起诉之前的租金应当由其承担，对其起诉后期间的租金被告未及时止损造成的扩大损失，应由被告自行承担；故原告应当向被告支付2020年1月16日至2020年3月11日期间的租金，但原告承租被告的房屋用途为教育培训，今年因受新冠肺炎疫情影响，不能进行正常的人群聚集，且原、被告均称在该期间涉案房屋一直未予使用，故原审法院酌定原告向被告支付自2020年1月16日至2020年1月31日期间的房屋租金29520元（16天×55350元/月），加之截止至2020年1月15日尚欠付的57186元，原告共计应向被告支付租金86706元、物业管理费2361.6元（16天×4428元/月=2361.6元）。根据合同约定原告逾期支付租金的每逾期一日支付应付金额的千分之三违约金，原告并未如约支付2019年10月16日至2020年1月15日期间的租金，因此原审法院认定逾期天数为90天，原告应付违约金44833.5元（55350元/月×3个月×3‰×90天），超出部分原审法院不予支持。物业费违约金系重复计算原审法院不予支持。原告提交的证据不足以证明其于2019年7月4日及7月6日共取出现金10万元交付被告，亦不符合双方合同约定采用转账的方式支付租金，故对原告该主张原审法院不予采信。原告应向被告支付各项费用共计133901.1元（房屋租金86706元＋物业费2361.6元＋违约金44833.5元），扣除原告已交付的保证金8万元后，仍应向被告支付53901.1元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）河南先锋国士教育信息咨询有限公司与被告（反诉原告）河南利豪置业有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）河南先锋国士教育信息咨询有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河南利豪置业有限公司房屋租金、物业管理费、违约金共计53901.1元；三、被告（反诉原告）河南利豪置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）河南先锋国士教育信息咨询有限公司装置于郑州市金水区鑫苑路16号鸿禧阳光佳苑一号楼豫商中心2层的中央空调主机一台及新风系统主机一台；四、驳回原告（反诉被告）河南先锋国士教育信息咨询有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）河南利豪置业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由原告负担；反诉案件受理费3498元，由原告负担496元，由被告负担3002元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》、《鸿禧阳光佳苑1号楼豫商中心物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务。上诉人未能按照约定的时间支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。上诉人称被上诉人于2019年12月断电导致其无法经营，但其于2020年3月12日才向原审法院起诉，原审法院判决其承担起诉之前的租金并无不当。关于违约金，双方合同对此有明确约定，原审法院据此裁判有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，河南先锋国士教育信息咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1148元，由河南先锋国士教育信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年九月十八日书记员  李苗苗