文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0481民初4556号原告：雷秀军，男。委托诉讼代理人：王志鹏，广东达和律师事务所律师。被告：段励志,曾用名段立志，女。被告：文宇辉,曾用名文友辉，男。原告雷秀军诉被告文宇辉、段励志房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年5月22日立案受理。本案依法由审判员周志慧适用简易程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告雷秀军的委托诉讼代理人王志鹏、被告文宇辉到庭参加诉讼。被告段励志经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告签订的《关于段立志文友辉转让房产违约退款协议》；2、两被告即时向原告返还购房款178884元并支付违约金100000元，合计278884元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月17日，原告与被告段立志（现改名为段励志）、被告文友辉（现改名为文宇辉）签订了一份名为《关于段立志转让房产给雷秀军协议》的房屋买卖合同。该协议约定，原告（乙方）与两被告（甲方，系夫妻关系）在见证人的见证下，被告段立志以228888元将其名下位于耒阳市金星路与体育路交叉口金星国际2317室[预售商品房，商品房预售许可证号耒预许字第（2014）第019号]出售给原告。原告已于2015年6月和2018年4月分别向被告支付了11万元和1万元，剩余款项118888元原告将于此协议生效后3个工作日支付于被告。协议签订后，被告向原告提供《商品房买卖合同》，并配合原告办理房产过户手续，原、被告如有任何一方违约，须向对方赔偿违约金5万元。协议签订后，被告向原告出具了《收据》，证实收到了原告购买房屋的全部款项228888元。2018年10月13日，原告与两被告签订了一份《关于段立志文友辉转让房产违约退款协议》。协议约定，由于被告迟迟未能向原告交房并造成原告重大损失，原、被告经过协商达成和解，被告以分期还款形式分三年退还原告购房款，具体还款为：1、第一年分12期还款5万元，每期还款4167元；第二年分12期还款8万元，每期还款6667元；第三年分12期还款9.88万元，每期还款8244元。2、分期还款开始月份为2018年11月，每月最后还款日为当月25日。被告还款超过当月最后还款日或者还款分期有中断的即视为违约，应承担房产转让协议约定的违约金5万元和本协议的违约金5万元。根据原告统计，自2018年11月27日起至2019年12月20日止，两被告实际向原告返还了第一年的款项，金额50004元，被告未能按期返还第一年款项，第二年款项至今分文未付。此后，虽经原告多次催收，两被告始终未向原告返还剩余购房款。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告文宇辉辩称：关于本案的基本事实属实，第一笔10万元钱我没有收到，实际上我只收到11万余元，而且我还了原告5万元。被告文友辉曾在房地产公司做销售代理，因原告与被告之间系同学关系，加之原告在外地，便委托被告文友辉为其购房并代签购房合同，合同签订后,原告将10万元首付款支付给我。此后，因我所在的房地产公司资金断链，一直不能交房，我为了实现原告的购房目的，将自己购买的房子（金星国际2317室）以228888元的价格卖给原告，为此双方签订了书面协议。协议签订后，实际只收到原告的购房款11万余元。按照双方的合同约定，原告应当将购房余款118888元在协议签订之后三个工作日内支付给被告，但实际上原告超过三个工作日支付，其行为已经构成了违约。原告违约在前，我就有正当的理由不履行退款协议。因我只收到原告购房款118888元，而我已退还了50004元给原告，至今为止我只需要再向原告退还68884元。关于原告请求的违约金不具有法律依据，不应支持。被告段励志未作答辩，也未提交证据。经审理查明：被告文宇辉曾在耒阳市一房地产开发公司做销售代理。原告与被告文宇辉属同学关系，原告欲在耒阳市购房，因其本人在外地工作，便委托被告文宇辉代办购房手续。被告文宇辉答应后，原告于2015年5月19日通过银行转账，向被告文宇辉支付了首付款10万元。被告文宇辉收到该10万元后，以其亲戚的名义与其具有销售关系的房地产公司签订了购房合同。经原告催告，被告文宇辉未向原告出示购房合同及购房收款收据。此后，被告文宇辉告知原告，因房地产公司资金断链，无法履行合同。在此情况下，为实现原告的购房目的，经原告与两被告协商，两被告将被告段励志（被告文宇辉之妻）从耒阳市旭辉房地产开发有限公司购买的金星国际2317室[合同编号LY2016004244,商品房预售许可证号：耒预许字（2014）第019号]以228888元的价格转让给原告。为此，双方于2018年6月17日签订了《关于段立志转让房产给雷秀军协议》，签订该协议后，经双方结算，被告文宇辉确认共收到原告购房款228888元，被告文宇辉于2018年6月20日向原告出具了购房款收据。因两被告未能向原告交付房屋，原告与被告文宇辉遂于2018年10月3日签订了《关于段立志、文友辉转让房产违约退款协议》，具体内容如下：2018年6月17日，雷秀军（下称乙方）与段立志、文友辉（下称甲方），见证人王文龙（丙方）签订了房屋转让协议。甲方把名下房地产（金星国际2317室），具体地址为：耒阳市金星路与体育路交叉口，房产面积77.29平方米转让给乙方。乙方已于规定时间全款打给甲方文友辉账户228888元（大写：贰拾贰万捌仟捌佰捌拾捌圆）（有收据和打款记录）。由于甲方迟迟未能交房（甲方房产与开发商存在纠纷）给乙方造成重大损失。考虑到甲方文友辉为乙方高中同学，感情一直非常好，乙方决定不追究甲方违约赔偿责任（原协议违约需要赔偿5万违约责任）经过协商，甲乙双方达成和解，甲方退回乙方228888元（贰拾贰万捌仟捌佰捌拾捌圆），具体退款方式如下：1.甲方以分期还款的形式分三年退还给乙方。分别是第一年以分期付款退还5万元（每个月分期退款4167元，共计12期），第二年分期退款退还8万元（每个月分期退款6667元，共计12期），第三年以分期退款退还9.8888万（每个月分期退款8241元，共计12期）。2.分期退款开始月份为2018年11月（即第一期5万元分期退款日期为2018.11-2019.10月，第二期8万元分期退款日期为2019.11-2020.10月，第三期9.8888万元分期退款日期为2020.11-2021.10月）每月最后退款日为当月25日。3.违约情形和责任：①甲方超过当月最后分期退款日（每月最后分期退款日为当月25日）即视为违约。②甲方分期退款有中断即视为违约（分期退款视为连续性，不能有任何月份中断）。凡是有任何以上违约情形，甲方必须承担赔偿后果，除了赔偿2018.06.17甲乙双方签订的房产转让合同违约商定的赔偿5万元外，需另外赔偿再次违约款5万元，合计10万元违约金。乙方还将依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国刑事法》追究责任，提起诉讼。4.甲方可以选择提前还款。5.乙方指定打款账户：招商银行：账号：6214856556110413，开户行：招商银行深圳罗湖支行，户名：雷秀军。签订该协议后，自2018年11月27日起至2019年12月20日止，被告文宇辉分12笔共向原告返还了50004元，未再支付余额，原告遂诉至本院。本院认为，原、被告于2018年6月17日签订的协议，实际为房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因两被告未能向原告交付房屋，双方又于2018年10月3日签订了《关于段立志、文友辉转让房产违约退款协议》，从该协议的内容可以看出，双方已就解除房屋买卖合同达成了合意，两被告应当按照约定将购房款退还原告，两被告未按约履行义务，原告可以请求解除合同，并要求两被告一次性退还购房余款178884元。关于违约金问题，原告请求的违约金虽具有事实依据，但双方约定的违约金明显过高，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率标准，由两被告自2020年1月26日起向原告支付利息至购房款退还完毕之日止。被告文宇辉关于未收到原告首付款10万元并不承担违约金的主张，与查明的事实不符，也不符合法律规定，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告文宇辉、段励志在本判决生效后20日内向原告雷秀军返还购房款178884元，并自2020年1月26日起以178884元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率向原告支付利息至购房款返还完毕之日止；二、驳回原告雷秀军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费5484元，减半收取2742元，财产保全申请费1919元，合计4661元，由被告文宇辉、段励志负担。原告已垫付4661元，被告文宇辉、段励志应在执行中清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  周志慧二〇二〇年九月七日代理书记员  张沅沅               校对责任人：周志慧            打印责任人：张沅沅