辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民再47号上诉人(一审原告、被申请人、被申诉人)：张冬梅，女，1970年4月6日出生，汉族，个体业者，住锦州市凌河区。上诉人(一审原告、被申请人、被申诉人)：张立新，男，1966年11月11日出生，汉族，辽宁工业大学教师，住沈阳市和平区。上诉人(一审原告、被申请人、被申诉人)：张玉莲，女，1938年12月26日出生，汉族，退休教师，住锦州市凌河区。三上诉人共同委托诉讼代理人：高建，辽宁少卓律师事务所律师。被上诉人(一审被告、再审申请人、申诉人)：锦州市陆海空人才商务信息有限公司，住所地锦州市古塔区解放路三段23-6号。法定代表人：黎单，该公司经理。委托诉讼代理人：张祎、夏营，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。上诉人张冬梅、张立新、张玉莲与被上诉人锦州市陆海空人才商务信息有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原经辽宁省锦州市古塔区人民法院于2017年9月28日作出（2017）辽0702民初49号民事判决。该判决发生法律效力后，锦州市陆海空人才商务信息有限公司不服，向锦州市古塔区人民法院申请再审，该院于2018年8月18日作出（2018）辽0702民申2号民事裁定书，驳回锦州市陆海空人才商务信息有限公司的再审申请。锦州市陆海空人才商务信息有限公司仍不服，向辽宁省锦州市人民检察院申请监督，锦州市人民检察院于2019年3月21日作出锦检民（行）监[2019]21070000030号民事（行政）抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年5月13日作出（2019）辽07民抗4号民事裁定，指令锦州市古塔区人民法院再审本案。该院于2020年4月15日作出（2019）辽0702民再6号民事判决，张冬梅、张立新、张玉莲不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张冬梅及其与张立新、张玉莲的共同委托诉讼代理人高建，被上诉人锦州市陆海空人才商务信息有限公司法定代表人黎单及其委托诉讼代理人张祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张冬梅、张立新、张玉莲上诉请求：（一）请求依法撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019)辽0702民再6号民事判决的第二、三、四项判决，依法改判。（二）由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实错误。一审认定：张德润生前将个体经营企业名下的房屋出租给原审被告，约定期限届满后，双方未再就该房屋的租赁期限签订协议，原审被告向张德润支付2012年9月至2013年9月一年房租金3.5万元，应视为双方对房租金的重新约定，双方此后的租赁关系应视为不定期租赁。此认定错误，依据《合同法》“第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，2013年9月30日以后被上诉人从未交付过房租，相反在庭审中上诉人已出示了四份电话录音，尤其上诉人张冬梅在2013年10月16日与彭园及11月12日和2015年7月28日与黎单的通话中清楚、明白的表示不再租赁该房屋，因此说一审法院认定的所谓“不定期租赁”是主观臆断、违背事实的错误认定。此外判决中一审法院认定“但是原审原告于2013年10月30日在租赁的房屋门加了一道U型锁”系错误认定，在一审中没有证据能证明2013年存在加锁，也未能证明门锁是上诉人所加的或锁头的所有人就是上诉人；另外证据中证明人刘新国与赵明红未出庭接受质证而不符合证据规则的要求，况且“证明”中提到的上锁时间是“2013年10月中旬”而非判决书中所认定的10月30日；此外上诉人张冬梅在（2016）辽0702民初1243号案件中提到的加过锁的时间是2015年8月左右，因此关于加锁的时间认定矛盾重重，属于认定错误。此外，上诉人在2015年7月28日与黎单的通话中即明确表示不再租赁也明确提出主张了房屋租赁到期后的房租，因此就合同到期后的给出租人造成的损失因上诉人的主张其诉讼时效而中断，承租人应当支付违约占有该房屋期间而给出租人造成的损失。被上诉人后来提供的有日期的手机照片没有进行质证，不具有证明力。而一审判决以此照片作为证据使用，违反法律规定。稍后提供新的证据即2014.7月和2018.1月的两张照片均能证明没有加锁。同时对方一再举证有加锁的事实存在，那么从另一角度说明双方在合同到期后一直存在纠纷，即不可能存在不定期租赁合同的事实。综上所述，一审法院判决错误，无奈请求市中级人民法院依法改变一审判决书中判决的第二、三、四项，以维护上诉人的合法权益。被上诉人锦州市陆海空人才商务信息有限公司辩称，原审法院认定事实清晰，适用法律正确。上诉人在原一审中已经向法院提交了案涉房屋上加有蓝色U型锁的照片，同时向法院提交了证明手机拍摄前述照片的拍摄时间，在2013年10月30日，两组照片能够证明案涉房屋系在2013年10月30日之前即加上蓝色U型锁的事实，同时，结合上诉人张冬梅在（2016）辽0702民初1243号庭审时提到的其给房屋加过锁的事实，2018年经锦州市古塔区人民法院执行法官告知张冬梅将所加的锁去掉的事实，现蓝色U型锁已经被去掉的事实，多组证据形成完整证据链足以证明在原一审判决中认定的2013年10月30日上诉人照片中拍到的蓝色U型锁即为上诉人张冬梅所加，原庭审中张冬梅不认可该锁为自己所加，但案涉房屋的出租人为张冬梅，承租人为本案被上诉人，不可能存在与案涉房屋无任何权属或争议第三方加锁的情况。该锁只可能由争议双方所加。被上诉人从未承认过该锁系自己添加，上诉人也未举证证明是被上诉人所加。但上诉人张冬梅却自己承认过在2013年后加锁的事实，因此该锁只能为上诉人添加。结合上诉人提供拍摄到加锁的照片时间是2013年10月30日可以认定原审中查明的加锁时间为2013年10月30日或之前属实。另，张冬梅在庭审中提到的加锁时间为2015年8月，8月是盛夏时节，但根据上诉人提供的拍摄的加锁照片看，该照片中玻璃门中反射出拍摄人的穿着，穿着为黑色厚皮夹克，因此证明看到加锁时应为秋季或时间更往后，不可能是张冬梅所说的8月份。因此我方认可张冬梅自认的加锁事实，但其加锁时间是虚假陈述我方不认可。其他均认可一审的判决意见。另，因案涉房屋漏水的问题造成我方存放在房屋内的车辆地毯等物品有浸泡损毁的损失，就该损失双方已经将争议诉至古塔区人民法院。我方在该纠纷中提起损失部分的评估鉴定，需要鉴定机构进入案涉房屋内进行鉴定评估，待鉴定评估完成，双方对鉴定意见质证完毕后，损失纠纷解决完毕后，我方将征询损失案件法官的同意后，在法院和双方见证下将物品搬离房屋。张冬梅、张立新、张玉莲向一审法院起诉，请求：1、请求法院判令被告返还坐落于锦州市古塔区房屋；2、判令被告赔偿给付非法侵占期间造成的损失14万元；3、由被告承担诉讼费用及公告费。事实及理由：坐落于古塔区房屋所有权人为锦州市三义合饮料厂（2013年变更为锦州市三义合五金建材经销处）。经营者：张德润。2007年3月张德润将201号的部分房屋出租给锦州市陆海空人才商务信息有限公司，用于存放车辆，租期五年。2012年3月合同期满，原告通知被告不再出租此房，可被告借口找不到别的房子。于2012年9月之后至今原告多次电话联系被告搬出里面东西，清空房屋，被告或是说生病或是不接电话，根本见不到他们公司的任何人，也无人前来管理、照看房屋的各种设施，给原告方带来很大的伤害和损失。张德润于2015年6月26日病故，生前五年房屋到期时曾当面通知被告不再继续出租此房，可最终心愿未了，抱憾离世。张德润与张玉莲二人是夫妻，婚后育有两名子女，长子张立新，女儿张冬梅。我们做为张德润的法定继承人特请求被告返还、清空房屋，并赔偿损失。一审法院经审理查明，原告张玉莲之夫张德润于2016年6月26日去世，二人育有两名子女，长子原告张立新，女儿原告张冬梅。2003年9月1日，张德润注册成立锦州三义合饮料厂，组成形式是个人经营。2003年9月30日，张德润将坐落于太和区钟屯乡东王屯村391平方米二层房屋办理在锦州三义合饮料厂名下的。后该房屋所在区域划归古塔区，该房屋于2013年7月30日由市地名办确认为古塔区。该企业名称于2013年8月29日变更为锦州市三义合五金建材经销处，经营者张德润，组成形式为个人经营。2007年3月31日，张德润作为甲方将该房屋及后面空地约500平方米的地方租赁给乙方被告，双方签订租房协议，并约定：“一、乙方承租甲方地处锦州市士英北街段201号两层楼房，面积为500平方米。承租期五年。从2007年3月31日起至2012年3月31日止。二、承租费第一年为两万伍仟元，第二年至今后每年叁万元。上打租，即每年提前十天交纳承租费。三、水电费由乙方自理，甲方要保证房屋基础建设设施完好，如有破损要及时维修，不能影响乙方业务的正常开展。四、承租期间内，甲方不能再租他人；乙方也不能转租他人。如因甲方或相关方面原因，至使本协议无法继续履行，甲方返还租金予乙方，相关方面亦应承担法律责任，期满后，在同等条件下，乙方享有优先续租权。五、乙方重新装修后，期满固定物品留给甲方，易动物品由乙方带走。六、本协议自双方签字起生效。双方必须恪守协议条款，如谁违背，要对因此造成的一切后果负完全责任，并补偿给对方造成的经济损失。七、未尽事宜，双方协商解决。八、本协议一式两份，甲乙双方各一份。”协议上有张德润签名和被告公司印章。2012年3月31日协议到期后，被告未搬走，于2012年10月17日向张德润支付5万元，原告张冬梅代为签收，并注明：“今收到房租款（2012年3月29日至2012年9月29日）半年，人民币1.5万元。2012年9月30日至2013年9月30日租房款一年：人民币3.5万元。合计收到：人民币5万元。”2013年9月31日（30日）到期后，张德润多次要求被告搬迁，被告至今未予搬迁。一审法院认为，张德润生前将其个体经营企业名下的房屋出租给被告，约定期限届满后，双方未再就该房屋的租赁期限签订协议，被告向张德润支付2012年9月至2013年9月一年房租金3.5万元，应视为双方对房租金的重新约定，双方此后的租赁关系应视为不定期租赁。2013年9月30日租赁到期后，张德润多次向被告要求清空房屋予以返还，被告未予返还。张德润去世后，三原告系其法定继承人享有对该房屋的管理处置权，多次要求被告清空房屋予以返还，被告理应及时清空房屋予以返还。被告至今未予返还，亦未支付房租金，侵害了三原告的合法权益，由此造成的租金损失应由被告承担。从2013年10月1日起至被告搬离该房屋返还交付三原告之日，应比照双方重新约定的租金每年3.5万元标准计算超期占用期间的租金损失。故三原告要求被告清空房屋予以返还并赔偿超期占用期间的房屋租金损失，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百三十四条第（四）项、第（七）项、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告锦州市陆海空人才商务信息有限公司于本判决生效后10日内将其物品从锦州市古塔区房屋内搬出，并将该房屋交还原告张冬梅、张立新、张玉莲；二、被告锦州市陆海空人才商务信息有限公司于本判决生效后10日内赔偿给付原告张冬梅、张立新、张玉莲房屋租金损失12万元（按年租金3.5万元计算，从2013年10月1日起至2017年3月7日，期后至实际搬迁之日按此标准计算）。案件受理费2700元，公告费260元，由被告锦州市陆海空人才商务信息有限公司负担。锦州市陆海空人才商务信息有限公司申诉称：请求撤销（2017）辽0702民初49号判决，以保护再审人申请权益。事实及理由：1、古塔区人民法院主张已经电话通知申请人的法定代表人黎单是错误的。古塔区人民法院的工作人员在审理该案件过程中，并没有用电话联系申请人的法定代表人黎单，申请人申请再审时，古塔区人民法院也没有按照最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的通知第十四条的规定，向申请人出示相关证据。因此，没有证据证明古塔区人民法院的工作人员用电话通知了申请人的法定代表人黎单。2、拨打申请人的法定代表人黎单的电话是能够联系上黎单的。在本案诉讼前，三被申请人以锦州市三义合五金建材经销处的名义起诉过申请人，当时古塔区人民法院就是通过拨打黎单的电话通知到申请人；同样，本案诉讼结束后，三被申请人申请古塔区人民法院对申请人强制执行，古塔区人民法院的执行人员也是通过拨打黎单的电话通知的申请人。由此可以证明，不存在申请人的法定代表人黎单不接电话的情形。3、本案可以用电话通知。本案最初是适用简易程序进行审理的。适用简易程序是可以使用电话通知申请人去法院直接领取法律文书的。但是应当符合最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的通知第十四条的规定。4、本案不符合公告送达的条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定，受送达人下落不明，或者用其他方式无法送达的，公告送达。古塔区人民法院在没有穷尽其他送达方式的情形下，使用了公告送达，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定，导致申请人被剥夺了辩论权利。5、关于公司地点一事，我在07年和张德润签房屋租赁合同的时候，已经从延安路9号搬迁至延安路三段7号，他们家都是知道的。关于电话的事情，我手机97年就用（138××××9696）这个号，至今已经20多年，始终24小时开机从未停过机。另外，除送达程序违反法律规定，原审原告的诉求已经超出诉讼时效，丧失胜诉权依法驳回。从实体上看，原审原告在租赁合同到期后，强行在房屋外加锁，导致无论原审被告是否继续承租该房屋均已无法使用该房屋，也无法将房屋内属于承租人物品搬走，因原审原告自身的过错，其无权要求原审被告支付自租赁期限届满后发生的租金，原审被告既未使用房屋也未通过承租行为获益，因此其无需支付租金。需要说明的是该房屋在租赁合同期间，即存在漏雨的情况，原审被告存放在房屋内的贵重车辆地毯及其他装修均浸泡发霉，因原审案件错误的送达程序致使原审被告无法出庭，剥夺了原审被告提出反诉的权利，原审被告被迫另行起诉，主张要求原审原告赔偿因房屋漏水给被告的损失，该案一审驳回我方的诉讼请求，我方上诉二审法院认为一审法院事实不清，已裁定该案发回重审，现该案正转回一审法院。被申请人张冬梅、张立新、张玉莲辩称，关于再审申请人诉讼时效的问题，1、诉讼时效逾期不存在，房屋租赁到期后是由于再审申请人的违约，直到目前没有返还租赁原物，因此不存在诉讼时效逾期问题，其次，我方一直不断的催促对方搬离租赁的房屋，是对方一再狡赖，而且在几次庭审中，我方已经出示的向公安报警的证明，这些证明可以说明对方在回避与我方的联系。和对方持续管理占有的租赁物，原物返还权是基于物权的排除性，是一种形成权，不受诉讼时效的约束，有相关的法律规定。2、再审申请人提到所谓的加锁的问题以及因此产生的损失，我们认为不是本庭审理的重点范围，因为对方提起了反诉，那个案件发回重审，至于对方认为在合同到期后2013.10.1开始之后的租赁损失是由对方必须承担的，因为租赁物一直由对方车辆物品占有的，综上本案是基于房屋租赁合同所提出的返还租赁物的纠纷，那么被申请人是该租赁物的所有权人，就有权主张承租人返还所租赁的原物。一审法院经再审查明，原审原告张玉莲之夫张德润于2016年6月26日去世，二人育有两名子女，长子原审原告张立新，女儿原审原告张冬梅。2003年9月1日，张德润注册成立锦州三义合饮料厂，组织形式是个人经营。2003年9月30日，张德润将坐落于太和区钟屯乡东王屯村391平方米二层房屋办理在锦州三义合饮料厂名下。后该房屋所在区域划归古塔区，该房屋于2013年7月30日由市地名办确认为古塔区。该企业名称于2013年8月29日变更为锦州市三义合五金建材经销处，经营者张德润，组织形式为个人经营。2007年3月31日，张德润作为甲方将该房屋及后面空地约500平方米的地方租赁给乙方原审被告，双方签订租房协议，并约定：“一、乙方承租甲方地处锦州市士英北街段201号两层楼房，面积为500平方米。承租期五年。从2007年3月31日起至2012年3月31日止。二、承租费第一年为两万伍仟元，第二年至今后每年叁万元。上打租，即每年提前十天交纳承租费。三、水电费由乙方自理，甲方要保证房屋基础建设设施完好，如有破损要及时维修，不能影响乙方业务的正常开展。四、承租期间内，甲方不能再租他人；乙方也不能转租他人。如因甲方或相关方面原因，至使本协议无法继续履行，甲方返还租金予乙方，相关方面亦应承担法律责任，期满后，在同等条件下，乙方享有优先续租权。五、乙方重新装修后，期满固定物品留给甲方，易动物品由乙方带走。六、本协议自双方签字起生效。双方必须恪守协议条款，如谁违背，要对因此造成的一切后果负完全责任，并补偿给对方造成的经济损失。七、未尽事宜，双方协商解决。八、本协议一式两份，甲乙双方各一份。”协议上有张德润签名和原审被告公司印章。2012年3月31日协议到期后，原审被告未搬走，于2012年10月17日向张德润支付5万元，原审原告张冬梅代为签收，并注明：“今收到房租款（2012年3月29日至2012年9月29日）半年，人民币1.5万元。2012年9月30日至2013年9月30日租房款一年：人民币3.5万元。合计收到：人民币5万元。”另查，2013年10月30日原审原告在租赁的房屋门加了一道U型锁，致使原审被告无法进入该房屋。一审法院再审认为，张德润生前将其个体经营企业名下的房屋出租给原审被告，约定期限届满后，双方未再就该房屋的租赁期限签订协议，原审被告向张德润支付2012年9月至2013年9月一年房租金3.5万元，应视为双方对房租金的重新约定，双方此后的租赁关系应视为不定期租赁。张德润去世后，原审三原告系其法定继承人享有对该房屋的管理处置权，故其具有主体资格。原审原告要求原审被告清空房屋予以返还，原审被告因赔偿问题没有将房屋清空，返还原审原告。但是原审原告于2013年10月30日在租赁的房屋门加了一道Ｕ型锁，致使原审被告无法进入该房屋，使原审被告对该合同的目的不能实现，所以原审原告要求原审被告给付自2013年10月1日至今房屋的租赁费，本院不予支持。原审原告只能要求原审被告给付自2013年10月1日至2013年10月30日一个月的房屋的租赁费，计算标准，应比照双方重新约定的租金每年3.5万元计算。关于原审被告提出诉讼时效一节，因此案是持续侵权行为，故原审被告对诉讼时效的抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决：一、维持辽宁省锦州市古塔区人民法院民事判决书（2017）辽0702民初49号第一项，即被告锦州市陆海空人才商务信息有限公司于本判决生效后10日内将其物品从锦州市古塔区房屋内搬出，并将该房屋交还原告张冬梅、张立新、张玉莲。二、撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院民事判决书（2017）辽0702民初49号第二项，即被告锦州市陆海空人才商务信息有限公司于本判决生效后10日内赔偿给付原告张冬梅、张立新、张玉莲房屋租金损失12万元（按年租金3.5万元计算，从2013年10月1日起至2017年3月7日，期后至实际搬迁之日按此标准计算）。三、原审被告锦州市陆海空人才商务信息有限公司于本判决生效后10日内给付原审原告张冬梅、张立新、张玉莲房屋租金2917元（按年租金3.5万元计算，从2013年10月1日起至2013年10月30日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原审原、被告的其他诉讼请求。案件受理费2700元，由原审被告锦州市陆海空人才商务信息有限公司负担56元，由原审原告张冬梅、张立新、张玉莲负担2644元；公告费260元，由原审原告张冬梅、张立新、张玉莲负担。本院二审中，上诉人提交三张百度地图照片，证明其未对案涉租赁房屋门加U型锁，被上诉人对此照片真实性不予认可。从照片上看不清是否加锁情况，对此照片本院不予采信。经本院审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，根据上诉人在原审中提交的其与被上诉人的工作人员通话录音及报警记录，证明双方多次通话及报警过程，经过原审质证，被上诉人提出异议，但结合本案情况，本院予以采信。又查明，关于锁门后是否造成损失及赔偿问题，被上诉人已经另案提起财产损害赔偿诉讼。本院认为，原审判决认定双方之间于2007年3月31日签订的租赁合同，合同约定租赁期间五年，从2007年3月31日起至2012年3月31日止，租赁期间届满后，被上诉人又交纳5万元租金，续租至2013年9月30日止的事实属实。本案的争议焦点问题是租赁期间届满至今上诉人的租金损失是否应予支持。关于上诉人主张被上诉人在租赁合同期间届满后未及时返还租赁物，应赔偿上诉人的租金损失的问题。经查，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”双方租赁合同于2013年9月30日租赁期间届满，上诉人明确表示不继续对外出租房屋，被上诉人于上诉人2013年10月30日加锁之前，并未返还租赁房屋，上诉人加锁的行为，亦进一步表明不对外出租的意思表示，上诉人加锁后多次通过电话及报警的方式联系被上诉人，协商返还租赁物事宜，被上诉人不予配合，亦未再继续交纳租金，双方的租赁合同应履行终止，被上诉人应当返还租赁物，而客观上上诉人的车辆仍存放在租赁房屋内至今，违反双方合同约定，导致上诉人无法对外进行出租或使用，由此而给上诉人造成的经济损失应由被上诉人予以赔偿，根据租金收据记载，双方最后一年的年租金为3.5万元，被上诉人应赔偿上诉人占有房屋期间的租金损失以每年3.5万元计算为宜，直至返还为止。对于上诉人的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。原审法院判决未予支持不妥，本院予以纠正。关于上诉人加锁后是否给被上诉人造成损失以及赔偿问题，因被上诉人已另行提起财产损害赔偿诉讼，本案不予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702民再6号民事判决；二、维持辽宁省锦州市古塔区人民法院（2017）辽0702民初49号民事判决。二审案件受理费2700元，由被上诉人锦州市陆海空人才商务信息有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 涛审判员 王利民审判员 姚雪峰二〇二〇年九月十五日法官助理董佳什书记员聂慧