江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3947号上诉人（原审被告）：魏中国，男，1964年1月3日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：上海永升物业管理有限公司，住所地上海市青浦区朱枫公路3424号1幢2层H区215室。法定代表人：梁斌，该公司副总裁。委托诉讼代理人：李侠，女，1986年6月5日生，汉族，该公司员工，住徐州市新城区。上诉人魏中国与被上诉人上海永升物业管理有限公司因物业合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人魏中国、被上诉人上海永升物业管理有限公司委托诉讼代理人李侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏中国上诉请求：1.撤销江苏省徐州市云龙区人民法院作出的（2019）苏0303民初1760号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2.所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对魏中国提出的大量证据包括照片、视频、业主群聊天记录等完整的证明上海永升物业管理有限公司严重违反物业服务合同的证据链均没有采信并在判决中考量。物业费可以补缴，而上海永升物业管理有限公司拒绝为魏中国提供必要的物业管理服务甚至故意将垃圾等堆放在魏中国门口等等严重违反物业管理服务合同义务的行为也应该给予魏中国一定的补偿，物业公司没有按照服务合同提供服务，要求减半缴纳物业费。2.一审法院没有考虑因上海永升物业管理有限公司不作为和违反物业服务管理合同及物业管理法规而造成的魏中国的太阳能等原开发商标配的固定附属物品被损毁等物品的损失及补偿要求。并赔偿太阳能及物品损失7500元。3.上海永升物业管理有限公司与开发商签订的前期物业管理服务合同属于中途私下转让合同，未经过招投标未经过政府主管部门批准未经业主知晓和同意，严重违反了《物业管理条例》。在绝大多数业主已经上房若干年后，开发商和上海永升物业管理有限公司阻挠和不配合成立业主委员会，而将物业管理服务合同私下转让，严重剥夺了包括魏中国在内的业主对物业公司的选择和监督等利益。海永升物业管理有限公司与开发商签订的前期物业管理服务合同无效。上海永升物业管理有限公司辩称，1.我们公司是通过住建局、社区办事处、开发商三方主导的公开招投标程序进场的，签订合同也有三方现场监督，在房管局也有备案。2.如果说我们本职服务范围之内有欠缺，可以提出来我们进行及时整改，但上诉人所说的一些原因，应该是属于违建的一些行为，造成了一个大环境的不满意，在我们公司进场之前，雍景新城就是新城区的重点整改园区，违建扩院毁坏绿化非常严重，把所有的线路都损坏掉了，园区所有的监控处于瘫痪状态，我们从进场一直到现在都在申请维修基金对监控进行修复，在维修基金启用之前，我们公司自费出资在主要的各个出入口已经增加了实时的监控，可以进行回放的，能够满足园区的一个基本安全要求。3.关于太阳能的损坏的问题。当时是因为城管部门的工作人员现场执法拆违，进行了一个物品损坏，当时的工作人员也跟城管部门进行了沟通，城管部门明确回复他们有相关的执法记录仪，能够证明当时这个事情，我们物业公司已经做到了协调的作用，由当事人和城管部门双方去沟通赔偿的金额，但他们双方没有达成共识，所以这个事情就一直到现在都没有解决。我们公司协调调解的义务已经尽到了。上海永升物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：判令魏中国支付2017年5月1日至2018年12月31日期间的物业费18450元以及因逾期而产生的每日千分之三的逾期违约金5608元。一审法院认定事实如下：上海永升物业管理有限公司（乙方）与案外人徐州恒江房地产开发有限公司（甲方）就徐州雍景新城一、三期的前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定由上海永升物业管理有限公司对位于徐州市云龙区大龙湖丽水路19号10的徐州雍景新城一、三期提供物业服务，期限3年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止。该协议第七条约定物业费的收费标准为按照建筑面积收取，别墅区物业服务费2.5元/月•平方米。协议第十条约定：物业服务费用（物业服务资金）按年度缴纳，业主应在档期年末预交下一年度物业费用并履行缴纳义务、逾期交纳的，违约金按照应缴费用每日千分之三收取。双方还就物业服务人员的配置、物业的经营与管理、物业的承接、争议解决方式等其他内容进行了约定。合同签订后，上海永升物业管理有限公司开始为云龙区雍景新城小区一期、三期提供物业管理服务。魏中国于2012年12月20日与徐州恒江房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购得雍景新城小区C36-5-101室房屋，合同约定的建筑面积共370.88平方米。上海永升物业管理有限公司于2018年12月14日、2019年2月28日分别通过邮寄律师函、发送电话短信的方式向魏中国催交物业服务费。庭审中，魏中国对上海永升物业管理有限公司提交的前期物业服务合同一份和物业现场服务照片四张有异议，异议理由分别为：“怀疑是挂着上海永升的牌子由本地几个人私下操作做的，对其合法性和企业资质存在异议”和“怀疑（照片）是摆拍，只有在检查时临时突击这样做，不能证明上海永升物业管理有限公司主张”。魏中国提供业主群微信记录、照片及接处警工作登记表，欲证明上海永升物业管理有限公司未尽到最基本的物业服务，具体为车位管理混乱、上海永升物业管理有限公司纵容涉黑人员围堵上海永升物业管理有限公司、上海永升物业管理有限公司将几栋楼的垃圾全部堆放在魏中国家门口。上海永升物业管理有限公司质证称，照片不能证明是在上海永升物业管理有限公司服务的小区，只能是对某一时刻现状的证明，不能证明事后没有清扫处理，且大多为建筑垃圾，不属上海永升物业管理有限公司服务范围；业主群聊天记录不具有证据的法定形式，仅仅是吐槽群里个别业主的个别行为，有失偏激、主观臆断；接处警工作登记表记载的上海永升物业管理有限公司与小区外人员的纠纷，已经超出物业公司控制的范围。一审法院认为，《最高人民法院关审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，涉案《前期物业服务合同》合法有效，对雍景新城一、三期全体业主均具有法律约束力。上海永升物业管理有限公司提供了物业服务，魏中国应当依照前期物业服务的收费标准缴纳物业服务费。按照魏中国房屋的建筑面积，自2017年5月1日计算至2018年12月31日的物业费应为18544元，上海永升物业管理有限公司主张按照369.01平方米的建筑面积计算物业费为18450元并无不当，一审法院予以支持。魏中国对前期物业服务合同的合法性提出异议，并称系他人以上海永升物业管理有限公司名义实施物业管理，但未提供证据，本院不予采信。魏中国抗辩称上海永升物业管理有限公司提供的物业管理服务不符合前期物业服务合同约定的标准，但其提供的照片仅能证明小区内某一时点的状况，并不能证明上海永升物业管理有限公司此后未履行相应服务义务；其提供的接处警工作登记表中记录的是魏中国因房屋装修与装修工人就装修款产生纠纷，与上海永升物业管理有限公司提供的物业管理服务无关；其称上海永升物业管理有限公司勾结黑恶势力为难、刁难业主，并无事实依据；其提供业主群聊天记录仅能反映部分业主对物业管理服务不满意。对此，一审法院认为，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。上海永升物业管理有限公司在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的范围内，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。故对魏中国上述抗辩意见，一审法院不予采纳。关于违约金问题，一审法院考虑到物业纠纷实际情况，上海永升物业管理有限公司提供的物业服务不排除尚有改进空间，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，对上海永升物业管理有限公司主张的违约金请求，一审法院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，一审法院遂判决：一、本判决生效之日起十日内，魏中国向上海永升物业管理有限公司支付2017年5月1日至2018年12月31日的物业费18450元；二、驳回上海永升物业管理有限公司其他的诉讼请求。一审案件受理费401元，由魏中国负担。本院二审审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，也未提交新证据，本院依法对一审法院查明事实予以确认。本院认为，关于《前期物业服务合同》效力的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，上海永升物业管理有限公司与开发商订立《前期物业服务合同》，该合同合法有效。魏中国主张物业公司与开发商私下转让合同，未经过招投标未经过政府主管部门批准未经业主知晓和同意，严重违反了《物业管理条例》，《前期物业服务合同》无效，于法无据，本院不予支持。关于物业费应否减半收取的问题。根据魏中国提供的证据，不足以证明上海永升物业管理有限公司提供的物业服务存在重大瑕疵，魏中国主张减半收取物业费，本院不予支持。关于魏中国主张物业赔偿7500元太阳能等物品损失的问题。如魏中国有证据证明上海永升物业管理有限公司存在侵权行为，可另行主张。综上，上诉人魏中国的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费401元，由上诉人魏中国负担。本判决为终审判决。审判长  宋正喜审判员  黄 政审判员  费 蜜二〇二〇年九月十四日书记员  吉彬彬