新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终1227号 上诉人（原审被告）：阜康市爱升房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市博峰街原五金公司营业楼北侧。法定代表人：汪爱玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：周辉芬，女，公司员工。委托诉讼代理人：孙振刚，新疆慧聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阿依古丽·吾拉尔汗，女，1975年12月18日出生，哈萨克族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。上诉人阜康市爱升房地产开发有限责任公司因与被上诉人阿依古丽·吾拉尔汗商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。阜康市爱升房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人退还被上诉人10000元，驳回被上诉人其他诉讼请求。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。1.一审法院认定被上诉人于2015年5月向上诉人预付10000元购房款，并签订《商品房买卖合同》，与事实不符。实际是双方至今未签订任何购房相关合同，更未签订《商品房买卖合同》，一审法院推测认定双方签订了《商品房买卖合同》。涉案的10000元预付款也是后来阜康市久居房地产经纪有限公司转交给上诉人的，不是被上诉人直接交上诉人；2.上诉人是处于保护消费者利益角度，通知过被上诉人向收取款项的阜康市久居房地产经纪有限公司主张自己的权利，并没有侵占被上诉人购房款的恶意，也不存在将未盖章的《商品房买卖合同》向原告退回的事实，实际空白的《商品房买卖合同》都在阜康市久居房地产经纪有限公司处保管。二、一审适用法律不当。1.双方至今未签订任何购房相关合同，双方未签订《商品房买卖合同》的前提下，阜康市久居房地产经纪有限公司工作人员采取诈骗的手段，私自收取购房款占为己有，上诉人是无法控制的，一审法院让上诉人承担赔偿后果适用法律错误；2.上诉人与阜康市久居房地产经纪有限公司签订《商品房代理销售合同》是严格按照《商品房代理销售管理办法》的规定签订的，委托人支付报酬的居间合同，阜康市久居房地产经纪有限公司作为中介公司在履行权利义务中所产生的后果，应当独立承担赔偿责任。三、一审程序违法。一审判决对双方提交的证据质证意见均未在判决书中进行分析论证，直接进行了认定。一审审理超过了6个月的审限，属于程序违法。阿依古丽·吾拉尔汗未提交书面答辩意见。阿依古丽·吾拉尔汗向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2017年5月7日签订的商品房买卖合同;2.判令被告向原告退还购房款126047元及利息(以购房款126047元为基数，自付款之日起至起诉之日按照银行同期同类贷款利率计算，2017年6月15日至2019年9月15日利息126047×5%×27个月＝17016元)。一审法院认定事实：2013年10月16日，阜康市爱升房地产开发有限责任公司与阜康市久居房地产经纪有限公司签订“商品房代理销售合同”，约定由阜康市爱升房地产开发有限责任公司委托阜康市久居房地产经纪有限公司销售阜康市康城雅居小区商品房。2015年11月，阜康市久居房地产经纪有限公司聘请李发军任销售一部经理，2016年9月，阜康市久居房地产经纪有限公司委托李发军、朱传红代理出售阜康市康城雅居等处剩余房源。2015年5月，原告阿依古丽·吾拉尔汗前往阜康市爱升房地产开发有限责任公司售房部，向阜康市爱升房地产开发有限责任公司预付10000元，并签订《商品房买卖合同》，订购康城雅居小区6号楼1单元1503室。2015年5月17日，阿依古丽·吾拉尔汗在售房部，向售房负责人员李发军交付现金90000元，李发军手写收条一张，载明：收到阿依古丽·吾拉尔汗购买康城雅居6-1-1503房款90000元。2015年6月4日，阿依古丽·吾拉尔汗在售房部向李发军交付现金20000元，李发军出具收据一张。2015年6月15日，阿依古丽·吾拉尔汗在售房部向售房工作人员连波交付现金6047元。2015年6月15日，阿依古丽·吾拉尔汗在售房部向售房工作人员连波交付现金6047元。2015年7月，阜康市爱升房地产开发有限责任公司向阿依古丽·吾拉尔汗告知，“李发军被抓了”，将未盖章的《商品房买卖合同》向原告退回，并通知其来领取交付给阜康市爱升房地产开发有限责任公司的10000元。2018年7月14日，一审法院作出（2018）新2302刑初70号判决以挪用资金罪判处李发军有期徒刑二年零十个月，生效判决认定以下事实：李发军收阿依古丽·吾拉尔汗购买康城雅居小区6号楼1单元1503室房款90000元，并出具收条，未将房款交至阜康市久居房地产经纪有限公司；2017年6月4日李发军收阿依古丽·吾拉尔汗房款20000元，并出具收款收据，未将房款交至阜康市久居房地产经纪有限公司；连波收取阿依古丽·吾拉尔汗交纳的房款6047元后将房款转交朱传红。另查明，案涉康城雅居小区6号楼1单元1503室已由阜康市爱升房地产开发有限责任公司出售给第三人。一审法院认为，原告阿依古丽·吾拉尔汗与被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。庭审查明，被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司自2013年10月起即通过合同方式委托阜康市久居房地产经纪有限公司以自己名义销售康城雅居小区商品房，该种代理销售合同的订立，意味着阜康市久居房地产经纪有限公司依合同销售房产的行为所产生的法律后果亦由被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司承受。阜康市久居房地产经纪有限公司销售部工作人员与原告阿依古丽·吾拉尔汗签订《商品房销售合同》、收取房款的行为，均为职务行为，该种职务行为所产生的法律后果，因本案被告与阜康市久居房地产经纪有限公司签订代理销售合同，应由被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司承受。故，本案原告阿依古丽·吾拉尔汗与被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司在阜康市久居房地产经纪有限公司李发军挪用原告阿依古丽·吾拉尔汗所交房款后，拒绝履行合同并将买卖标的物出售的行为，导致案涉商品房买卖合同无法继续履行，原告阿依古丽·吾拉尔汗的合同目的不能达到，原告阿依古丽·吾拉尔汗要求解除合同的主张，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人有权要求恢复原状。原告阿依古丽·吾拉尔汗已向被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司支付购房款126047元，既然双方之间的房屋买卖合同已经解除，被告当然应当对已收房款予以返还。被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司没有法定事由单方解除合同的行为，构成违约，应承担相应违约责任。参照金融机构同期同类贷款利率及被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司违约情形，对原告阿依古丽·吾拉尔汗要求赔偿损失17016元的主张，一审法院予以支持。遂判决：一、解除原告阿依古丽·吾拉尔汗与被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司之间的商品房销售合同；二、被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告阿依古丽·吾拉尔汗返还购房款126047元，并承担违约损失17016元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：上诉人作为委托人应否对受托人履行合同中行为所产生的法律后果承担法律责任？本案程序是否合法。受托人在委托人的授权内行使权利,与第三人之间产生的法律责任应由委托人承担民事责任。上诉人通过合同方式委托阜康市久居房地产经纪有限公司以自己名义销售康城雅居小区商品房。上诉人与阜康市久居房地产经纪有限公司属于委托人与受托人之间的关系,所以，阜康市久居房地产经纪有限公司在本案中的销售行为法律后果，应当由上诉人承担。阜康市久居房地产经纪有限公司工作人员收取预付款行为，对于阿依古丽·吾拉尔汗来说属于职务行为，上诉人认为其预付款不是被上诉人直接交上诉人，是阜康市久居房地产经纪有限公司工作人员采取诈骗的手段，私自收取购房款占为己有，与上诉人无关，上诉人不应当承担法律后果的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人认为一审判决对双方提交的证据质证意见均未在判决书中进行分析论证，直接进行了认定，审理时间超过了6个月的审限，属于程序违法。本院认为，一审法院依据双方当事人均认可的事实及法庭上质证无异议的证据作出认定与确认并无不当，2019年9月2日一审法院受理了本案，2020年1月底因疫情不可抗拒原因扣除了部分审限，并未超过法定审限，是在法定审限内审结，程序合法。上诉人的该项辩解理由没有事实以及法律依据，本院不予支持。综上所述，阜康市爱升房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2621元，由上诉人阜康市爱升房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   岳 清 文审  判  员   吴鲁 苏旦审  判  员   伊帕尔古丽二 〇 二 〇 年 九 月 一 日法 官 助 理   木耶 赛尔书  记  员   迪 达 尔