江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣01执异173号 异议人（被执行人）：江西省桂都投资有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县人民大道988号，统一社会信用代码：91360124578791662L。 法定代表人：支朋华，该公司执行董事兼总经理。 申请执行人：江西进贤农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县民和镇民和路718号，统一社会信用代码：913601241587494175。 法定代表人：魏青，该公司董事长。 被执行人：江西省桂都建设有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县民和镇中山大道555号，统一社会信用代码：913601245638270010。 法定代表人：桂超，该公司执行董事。 被执行人：支朋华，男，1977年12月26日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 被执行人：桂超，男，1986年11月25日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 被执行人：桂骏，男，1990年2月25日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 在本院执行江西进贤农村商业银行股份有限公司与江西省桂都建设有限公司、桂超、桂骏、支朋华、江西省桂都投资有限公司金融借款合同纠纷一案中，被执行人江西省桂都投资有限公司对江西大信诚信资产评估有限责任公司出具的赣诚信评字[2020]第95号资产评估报告书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人江西省桂都投资有限公司称，本院委托江西大信诚信资产评估有限责任公司评估异议人名下位于进贤县民和镇中山大道555号桂都大厦房产（房屋所有权证号分别为：房权证进房字第××、00××36、00××38、00××39、00××40、00××43号），江西大信诚信资产评估有限责任公司出具赣诚信评字［2020］第95号资产评估报告书。异议人于2020年7月20日下午收到评估报告后，于7月24日对该评估报告提出书面异议。又于8月5日下午收到本院（2020）赣01执191号通知及评估公司回复函，现就该通知及回复函提出异议。第一，回复函第二条参考2020年6月19日南昌市中级人民法院关于江西省桂都投资有限公司名下坐落在进贤县（产权号：进房字××号）房屋拍卖的公告，该房产定向询价结果为29359968元，单价为9600元／平方米。以上价格是本院发函给国家税务总局进贤税务局的询价结果，而非评估价格，国家税务总局进贤税务局在给本院回复函中特别注明此价为政府指导价格，市场价会高于该指导价。另由于以上房产面积为3038.33平方米，只有100多平方米临中山大道，其余的都在本次评估的抵押物后面，是大产权面积不可分割大商业。而本院本次委托评估的房产是一层临街商铺，每间面积适合经商且有单独产权，但评估单价仅为11105元／平方米和9995元／平方米，价格明显低于市场价值。第二，回复函中提供2020年4月29日进贤县人民法院关于进贤县民和镇中山大道1988号盛辉奥体国际1幢1单元1层01商铺拍卖公告相关内容显示该商铺面积173.12平方米，无产权证，有登记备案，评估价191.3668万元，单价为11054元／平方米，该物业地址在新城区距异议人物业相差几公里距离，周边无学校、医院、农贸市场、大型超市，居民入住率不高，配套设施不完善，其价值与老城区相比相对较低。而异议人的桂都大厦坐落在老城区，地理位置和周边环境优越，配套设施完善，周边小区居民入住率高，消费购买力强，与奥体国际商铺对比在价格上有本质差别。另异议人在7月24日提交给本院的异议第二条也提到在异议人物业对面金三角小区，进贤县人民法院委托江西天平房地产土地评估有限公司对该小区内一层不临街商业评估为8153元／平方米，在该小区西北角处较偏的15号楼一层商业评估价为15081元／平方米，其单套面积在201-260平方米之间。由此可见异议人认为大信诚信资产评估公司出具的评估报告结果和回复明显偏低，不合常理。第三，回复函第三条：大信诚信评估公司对异议人第三层住宅（进房字第00××43号）的评估条件的限制，仅参考康盛阳光城住宅毛坯房、中贤小区交房住宅和一号公馆住宅，未考虑到该物业前有800多平方米空中花园，后有超大阳台连廊，对房价的影响约为1000元／平方米。但异议人房屋内高档装修及室内各项设施评估人员是否考虑计算价值，如未计算，建议大信评估公司应重新评估该物业装修价格因素，以彰显公平、公正、合理。综上，江西大信诚信资产评估有限责任公司对异议人以上资产评估价值严重偏离和明显低于市场价值，且该公司在收到异议人异议时只是草率地出具回复函，并未对价格偏低结果作出调整或重新评估，故请求本院撤销该资产评估结果，并重新委托评估。 本院查明，江西进贤农村商业银行股份有限公司与江西桂都建设有限公司、桂超、桂骏、支朋华、江西省桂都投资有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年6月24日作出（2018）赣01民初291号民事判决书，判决如下：一、被告江西省桂都建设有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告江西省进贤农村商业银行股份有限公司借款本金人民币990万元及利息（利息包括罚息、复利，截至2018年6月12日的利息为238356.92元，2018年6月13日起的利息，按照《流动资金借款合同》约定的利率标准及计算方法计算至借款还清之日止）；二、被告桂超、桂骏、江西省桂都投资有限公司、支朋华对本判决第一项确定的被告江西省桂都建设有限公司应付款项承担连带清偿责任；三、原告江西省进贤农村商业银行股份有限公司就本判决第一项确定的债权对被告江西省桂都投资有限公司提供的抵押财产［具体以编号为赣（2017）进贤县不动产证明第号《不动产登记证明》登记的抵押财产为准］折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、被告桂超、桂骏、江西省桂都投资有限公司、支朋华承担保证责任后，有权向被告江西省桂都建设有限公司追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82630.14元，财产保全费5000元，合计87630.14元，由被告江西省桂都建设有限公司、桂超、桂骏、支朋华、江西省桂都投资有限公司共同负担。判决生效后，江西桂都建设有限公司、桂超、桂骏、支朋华、江西省桂都投资有限公司未按期履行义务，权利人江西进贤农村商业银行股份有限公司向本院申请强制执行。本院于2020年4月28日立案执行，案号为（2020）赣01执191号。 执行过程中，申请执行人江西进贤农村商业银行股份有限公司与被执行人江西省桂都投资有限公司，亦即本案抵押物所有权人均要求委托评估，并在对外委托选择司法鉴定机构确认书上签字，对本院随机选定江西大信诚信资产评估有限责任公司对本案房产进行评估的程序及该评估机构无异议。本院即委托江西大信诚信资产评估有限责任公司对江西省桂都投资有限公司提供的抵押物，即位于进贤县民和镇中山大道555号桂都大厦房产（房屋所有权证号分别为：房权证进房字第××、00××36、00××38、00××39、00××40、00××43号）进行评估。江西大信诚信资产评估有限责任公司作出赣诚信评字［2020］第95号资产评估报告书，本院分别于2020年7月20日和2020年7月21日向被执行人江西桂都建设有限公司、桂超、桂骏、支朋华、江西省桂都投资有限公司和申请执行人江西进贤农村商业银行股份有限公司送达（2020）赣01执191号异议通知书和赣诚信评字［2020］第95号资产评估报告书，要求双方若对该评估报告有异议，在收到评估报告之日起5日内向本院提出。2020年7月24日，江西省桂都投资有限公司向本院提出对该评估报告的异议，异议理由为该评估报告运用方法错误，评估价格明显偏低。随后本院将该异议转交给江西大信诚信资产评估有限责任公司并作出（2020）赣01执191号通知，要求在收到江西大信诚信资产评估有限责任公司在收到该异议之日起3个工作日内书面回复本院。2020年7月28日，江西大信诚信资产评估有限责任公司出具书面回复函，本院于2020年8月5日将此回复函送达给江西省桂都投资有限公司。江西省桂都投资有限公司对此回复函不服，再次向本院提出异议。 本院认为，本案的争议焦点是异议人江西省桂都投资有限公司的异议是否符合异议案件受理条件。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十四条规定：“法律、行政法规规定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或不成的，人民法院应当委托评估机构进行评估。”本案中，双方当事人均要求本院委托评估机构对本案抵押物进行评估，并对本院随机选定江西大信诚信资产评估有限责任公司对本案房产进行评估的程序及该评估机构无异议，故本院委托评估符合法律规定。另上述规定第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍由异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”本案中，异议人江西省桂都投资有限公司在收到评估报告后，于5日内向本院提出书面异议，异议的理由是评估报告运用方法错误、评估价格明显低于市场实际价格，不属于上述规定第二十二条规定之情形，属于第二十三条第一款规定之情形。本院按照第二十三条规定转交评估公司，要求评估公司作出书面说明，评估公司也出具书面回复函进行说明，均符合法律规定。现异议人江西省桂都投资有限公司对评估公司的回复函仍有异议，异议理由除参照标准、计算方法错误和评估结果过低，即第二十三条第一款规定的情形外，还包括该评估报告不知是否将房屋内高档装修及室内各项设施计算进去，即可能存在第二十二条第二项规定的遗漏财产的情形。根据上述规定第二十三条规定，此时应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，而不是通过异议程序审查。故异议人江西省桂都投资有限公司的异议不符合异议案件受理条件，应当裁定不予受理；已经受理的，应当裁定驳回申请。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下： 驳回异议人江西省桂都投资有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。 审判长 姚 国 审判员 吴明军 审判员 李国兴 二〇二〇年九月七日 书记员 黄也珞