新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4202民初1775号 原告：乌苏市捷特花园物业服务有限公司，住所地：乌苏市捷特花园小区。统一社会信用代码91654202693431419Y。 法定代表人：崔巍，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙德刚，新疆新科律师事务所律师。 被告：姚燕，女，1977年2月4日出生，汉族，无固定职业，住乌苏市。 原告乌苏市捷特花园物业服务有限公司（以下简称“捷特花园物业”）与被告姚燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告捷特花园物业的委托诉讼代理人孙德刚，被告姚燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告捷特花园物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付2015年7月1日至2020年6月30日期间的物业2204.50元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月31日，原告与乌苏市雅居物业服务有限责任公司（以下简称“雅居物业”）签订《物业移交合同》，合同约定雅居物业将乌苏市清华园小区物业服务业务打包移交原告进行管理，包含之前业主拖欠雅居物业的物业服务费30万元。其中被告拖欠自2015年7月1日至2016年10月31日共计15个月物业服务费580元。 2016年11月14日，原告与乌苏市清华园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，委托期限自2016年11月12日至2018年11月11日。合同第22条约定物业管理收费标准为：住宅房屋按建筑面积0.4元/平方米/月，非住宅房屋按建筑面积0.5元/平方米/月，物业费服务标准的调整按国家规定调整。被告居住的××楼，建筑面积130.73平方米，月物业服务费为52.29元，被告拖欠原告自2016年11月1日至2018年11月30日共计25个月物业服务费共计889.7元。 原告与乌苏市清华园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》到期后，因清华园小区未选出新业主委员会代表，所以未能续签，但是小区物业服务仍由原告进行管理，被告拖欠原告自2018年12月1日至2019年5月31日共计6个月物业服务费共计232元。 2018年5月20日，原告与乌苏市南苑街道军民路社区签订《委托物业服务协议》，委托管理期限自2019年6月1日至2020年6月1日。2020年5月22日，又续签了一年。合同第19条约定物业费服务标准由原告按批改委核定收费标准向业主或物业使用人收取。被告拖欠原告自2019年6月1日至2020年6月30日共计13个月物业服务费共计502.80元。截至2020年6月30日，被告共拖欠物业费2204.50元，原告索要未果诉至法院。 被告姚燕辩称：1、雅居物业将物业服务移交给捷特花园物业公司，是否合法我不清楚。业主委员会和雅居物业签订的物业合同，没有通知业主，是否合法合规我不清楚；原告的物业服务资质我也不清楚，是否有权收取物业费不明确；2、小区卫生没有打扫干净，存在物业服务不到位、滞后等问题，未开展满意度调查，该部分物业费我不同意交纳。 本院经审理认定事实如下，被告姚燕是乌苏市清华园41-2-201室的业主。房屋建筑面积为96.71㎡。 2016年10月31日，雅居物业与原告捷特花园物业签订《物业移交合同》，约定雅居物业将业主拖欠的300000元物业服务费打包转让给原告，转让价200000元。业主拖欠的300000元物业服务费中包括被告拖欠的自2015年7月至2016年10月期间的物业费580元。 2016年11月14日，乌苏市清华园小区业主委员会作为甲方，原告捷特物业作为乙方，双方签订了《物业管理委托合同》，约定甲方将乌苏市清华园小区的物业服务委托给乙方，委托期限两年，自2016年11月12日至2018年11月11日。合同第二章委托管理事项约定了具体物业服务项目及范围，包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木建筑小品等养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，物业档案资料管理，组织开展社区文化娱乐活动，向业主和物业使用人收取物业管理服务费，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维护、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、报警。合同第十五章物业管理服务质量约定：房屋外观完好无大面积乱贴乱涂乱画现象，设备运行正常，房屋及设备、设施的维修养护无事故隐患、制度完善，公共环境干净整洁，绿化草坪树木基本完好无大面积病虫害，交通秩序运行有序，无乱停放现象，保安实行24小时值班制度，急修及时率90%、合格率95%，小修及时率95%、合格率100%，业主满意率80%。物业服务费收费标准为多层住宅0.4元/平方米/月。合同签订后，原告依约向乌苏市清华园小区的全体业主提供了物业服务。 2019年5月20日，因乌苏清华园小区业主委员会未选举出新的业委会代表，乌苏市南苑街道军民路社区居民委员会与原告就清华园小区的物业服务签订了《委托物业服务协议》，委托期限一年，自2019年6月1日至2020年6月1日。具体物业服务项目及范围与上一份合同基本一致。物业服务费标准按发改委核定的价格执行。2020年5月22日，乌苏市南苑街道军民路社区居民委员会与原告续签了一年，合同内容一致。合同签订后，原告依约向乌苏市清华园小区的全体业主提供了物业服务。自2015年7月1日至今，被告未交纳物业服务费，原告为此诉至法院。 另查明，1、2014年6月5日乌发改价（2014）12号文件，乌苏市物业服务收费指导价标准为，多层住宅及不带电梯的7层住宅四级服务0.7元，三级0.6元，二级0.5元，一级0.4元；高层住宅四级1.8元，三级1.5元，二级1.2元，一级1.0元； 2、原告捷特物业的物业服务资质为一级； 3、2018年11月12日至2019年5月30日期间，原告与乌苏清华园小区业主委员会未续签物业服务合同，但原告在此期间一直依照合同的约定向乌苏市××园的业主提供物业服务，被告作为业主享受了原告提供的物业服务； 4、原告称物业移交后，原告在所有业主的单元门上张贴了通告，告知物业移交及物业费清收等有关事项，未提供证据； 5、原告在物业服务的过程中存在物业服务不到位、滞后等问题。 本院认为，一、关于物业移交问题。 债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，雅居物业作为债权人，将业主欠交的物业费作为债权转让给原告，应当通知欠交物业费的业主，原告作为受让人向业主主张债权，应先确认雅居物业是否已履行了通知义务，原告未提供雅居物业履行了通知义务的相关证据，对其主张被告支付2015年7月1日至2016年10月31日期间物业费580元的诉讼请求，本院不予支持。原告可在补充证据后另寻其他途径解决。 二、关于物业服务费问题。 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。债务应当清偿。本案中，乌苏市清华园小区业主委员会与原告捷特花园物业签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对全体业主具有约束力。乌苏市南苑街道军民路社区居民委员会代行业主委员会的职责，与原告捷特花园物业签订的《物业管理委托合同》，合法有效，对全体业主具有约束力。原告捷特物业的物业服务资质为一级，根据乌苏市发改委发布的物业服务收费指导价，原告按照0.4元/平方米/月收取物业服务费，与其资质相符，本院予以确认。被告姚燕作为清华园小区的业主，享受了原告依据合同的约定提供的基本物业管理服务，应当根据物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务。2018年11月12日至2019年5月30日期间，原告与乌苏清华园小区业主委员会未续签物业服务合同，但原告在此期间一直依照合同的约定向乌苏市××园的业主提供物业服务，被告作为业主享受了原告提供的物业服务，应按照合同约定的0.4元/平方米/月支付在此期间的物业费。乌苏清华园小区业主委员会委托原告进行物业管理的日期为2016年11月12日，应自该日期开始计算物业费。对于原告主张被告支付的物业服务费，本院予以支持1687.78元（96.71㎡×0.4元/平方米/月×43.63个月，自2016年11月12日至2020年6月30日）。 三、关于物业服务质量问题。 业主对于物业公司服务质量存在质疑，可向住建部门、街道办、社区等机构反映，表达意见，妥善处理纠纷，或根据《物业管理条例》的相关规定，由业主自行成立监督委员会，对物业的履职行为进行监督，及时督促物业公司改正，对于达不到合同约定的，业主委员会可依法解除物业服务合同，变更物业服务企业。一方面，原告在物业服务的过程中存在物业服务不到位、滞后等问题，导致被告不满情绪，从而以不交纳物业费作为对抗物业公司管理不到位的手段；另一方面，由于物业费不能及时到位，物业公司管理没有积极性，长此以往，恶性循环，也损害了已经交纳物业管理费业主的合法权益。原告基本履行了物业服务义务，虽存在服务不到位、滞后等问题，但不构成根本违约，被告应当承担支付物业服务费的义务，但依法享有要求原告继续履行和采取补救措施的权利。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告姚燕应当于本判决生效后十日内向原告乌苏市捷特花园物业服务有限公司支付物业服务费1687.78元； 二、驳回原告乌苏市捷特花园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，邮寄费64元，合计89元，由被告姚燕负担（原告已预交费用89元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。 审判员  沈亚清 二〇二〇年九月七日 书记员  周 欢