浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终6723号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐航，女，1986年6月26日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：赵晓兰,北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵蕾，女，1973年4月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：盛誉，男，1998年6月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：谢陈海天、叶永祥,浙江六和律师事务所律师。 上诉人徐航因与被上诉人赵蕾、盛誉房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员李骏适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2019年7月2日，甲方赵蕾、盛誉和乙方徐航签订《杭州市房屋转让合同》，约定在杭州房优屋房地产经纪有限公司的居间下，甲方将其位于杭州市下城区上塘路239号东方××室房屋出售给乙方，建筑面积为135.53平方米，房屋用途为住宅，转让总价为450万元。同时双方还约定地下二层15号车位随房屋所有权一并转让给乙方。甲乙双方有任何一方违反本合同或者居间合同约定的，违约方应向对方支付违约金为该房屋成交价的20%。同日，双方还签订《补充协议》，约定杭州市下城区上塘路239号东方××室房屋的成交价为450万元，该房价包含地下车位一个（地下二层15号）。随房转让地下车位一个（地下二层9号）车位转让价格为35万元，甲乙双方于交房前完成车位转让过户并结清车位款。 2019年9月6日，徐航向赵蕾寄送了《告知函》称，2019年7月2日，赵蕾代表盛誉与徐航签订了关于上塘路239号东方豪园文豪阁2204室《补充协议》，该《补充协议》第2条约定，赵蕾需转让地下二层9号地下车位给徐航，双方需于交房前完成车位转让过户并结清车位款的手续。合同签订后，赵蕾已于2019年7月9日交房，徐航也早准备好地下二层9号的地下车位的相应钱款并多次要求赵蕾进行车位转让的过户，但赵蕾以各种理由进行推诿。后《杭州市不动产登记信息查询记录》显示上塘路239号东方豪园地下二层车位9号的权利人为盛誉，而《公证书》上盛誉的委托事项并不包含上塘路239号东方豪园地下二层车位9号的出售事宜，即赵蕾无权代表盛誉与徐航签订上塘路239号东方豪园地下二层车位9号的买卖合同。故函告赵蕾从即日起解除《补充协议》第2条关于转让上塘路239号东方××层××号的相关条款并保留追究相应的责任。 2019年9月16日，赵蕾回函给徐航表示不同意解除《补充协议》第2条关于转让上塘路239号东方××层××号的相关条款。 2019年10月15日，徐航再次函告赵蕾要求解除《补充协议》第2条关于转让上塘路239号东方××层××号的相关条款。 2019年12月16日，赵蕾再次回函表示不同意解除《补充协议》第2条关于转让上塘路239号东方××层××号的相关条款。 原审庭审中，盛誉表示对于赵蕾签订《补充协议》的效力予以追认。 另查明：上塘路239号东方豪园地下二层车位9号仍登记在盛誉名下。 赵蕾、盛誉的诉讼请求为：1、判令徐航继续履行其与赵蕾、盛誉于2019年7月2日签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》（后撤回），配合赵蕾、盛誉完成上塘路239号东方豪园地下二层9号车位转移至徐航名下的手续并于该车位转让手续完成当日支付东方豪园地下二层9号、15号车位款项35万元；2、判决本案的诉讼费用由徐航承担。 徐航的反诉请求为：1、依法确认徐航于2019年9月6日发函给赵蕾、盛誉的“函”具有解除合同效力［即徐航与赵蕾、盛誉之间已解除关于上塘路239号东方豪园地下车位9号（杭房权证下移字第0××4号）的交易的合同关系］并判令赵蕾、盛誉支付徐航违约金7万元；2、由赵蕾、盛誉承担本案的案件受理费。 原审法院认为：原审法院对于赵蕾、盛誉主张的案涉房屋价款为450万元，两个车位价款为35万元的说法还是徐航主张的案涉房屋含地下15号车位的价款为450万元，地下9号车位为35万元的说法更符合签订合同当时的实际情况无从考证，但从双方签订《补充协议》作为《杭州市房屋转让合同》的补充，而非另行签订车位买卖合同这一做法可以看出，案涉房屋（包含地下15号车位）的转让价为450元系与地下9号车位作价35万元同时确定，双方也为此签订了《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》。即《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》系整体，对其效力和履行应一并考量，不应割裂分析。因此，认定案涉房屋加上两个地下车位总计价款为485万元更符合签订合同当时双方的合意。 关于徐航提到的无权代理行为，盛誉已明确表示予以追认，且结合盛誉和赵蕾系母子关系的事实，原审法院对于徐航认为赵蕾无权与其就9号车位签订《补充协议》的主张不予采纳。因此，原审法院对于赵蕾、盛誉要求徐航继续履行《补充协议》并配合完成9号车位过户手续、支付价款的诉请依法予以支持，故对于徐航要求确认《补充协议》解除的诉请不予支持。但合同的履行过程中，赵蕾和盛誉确实怠于履行《补充协议》的约定，故原审法院酌情考虑由其承担7万元的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院于2020年6月11日判决：一、徐航于判决生效之日起十日内支付赵蕾、盛誉车位转让款350000元；二、赵蕾、盛誉于徐航履行第一项给付义务后五日内配合徐航完成位于杭州市下城区上塘路239号东方××层××号的过户手续；三、赵蕾、盛誉于判决生效之日起十日内支付徐航违约金70000元；四、驳回徐航的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6550元（赵蕾、盛誉已预缴），减半收取3275元，由徐航负担；反诉案件受理费775元，由赵蕾、盛誉负担。 宣判后，徐航不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实有误。一审判决认为：“《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》系整体，对其效力和履行应一并考量，不应割裂分析。因此认定案涉房屋加上两个地下车位总计价款为485元更符合当时双方的合意。”该认定没有依据，如按此逻辑，徐航与赵蕾、盛誉不需要分开签订合同，只需一份合同即可解决。本案中，赵蕾、盛誉也当庭承认，当时签订合同时其向徐航及中介陈述地下车位9号是无产权证的，因此该车位是不可能记载在《杭州市房屋转让合同》中并进行网签备案的，只能通过双方签订《补充协议》的形式，这才是当初双方签订《补充协议》的起因，因此，不能毫无理由就机械认定案涉房屋加上两个车位总价款为485万元，从而得出徐航提出的解除地下车位9号的交易不予支持的结论。《补充协议》所约定的关于地下车位9号的交易条款，是具有明确的标的、交易时间、交易价款、违约责任等合同的基本要素，应当被认定合法成立、依法有效，且又相对独立于主合同的合同条款，是可以根据法律规定通过书面通知的方式予以解除。本案中赵蕾、盛誉违约在先，其受到解除函件后，根据合同约定及法律规定均可以到达解除合同的效果。二、一审判决对赵蕾的无权处分行为未予充分考虑。根据公证书的内容，盛誉委托给赵蕾的委托权限不包括9号车位。本案中，2019年9月2日，赵蕾因9号车位需至不动产交易登记部门变更登记，所以明确告知徐航9号车位的交易需延迟至2020年6月30日前，2019年9月6日，2019年10月15日徐航两次发函表明因赵蕾无权代理及延迟而终止9号车位交易的意思表示。此时，盛誉并未追认。直到2020年5月13日，才由其授权代理人当庭表示追认。该追认行为早已经超过了法律规定的一个月时间，且在徐航明确表示终止9号车位的交易行为之后，因此该追认对徐航不发生法律效力。据此原审法院认定的徐航不能解除9号车位的理由不成立。综上，是赵蕾、盛誉违约及无效代理在先，在徐航已经表示终止交易的情况下，盛誉再予以追认的行为对徐航不发生法律效力，原审法院仅让赵蕾、盛誉支付违约金不足以惩罚其违约及无效代理行为。综上，请求：撤销原审判决第一、第二项，改判徐航于2019年9月6日发函给赵蕾、盛誉的函具有解除合同效力；2、本案一、二审诉讼费用均由赵蕾、盛誉负担。 针对徐航的上诉，赵蕾、盛誉发表答辩意见称：一、关于9号车位的价格。案涉15号车位跟9号车位两个车位价格合起来是35万元。二、案涉的房屋是450万元。关于补充协议当中约定9号车位35万元的原因是当时赵蕾误以为9号车位没有产权证，出于少缴税的目的，把案涉15号车位和9号车位两个车位的价格一并做到9号车位当中，所以才形成了这份补充协议。因此，补充协议签订的原因是为了避税。三、关于无权代理问题。本案杭州市房屋转让合同和补充协议签订日期均为同一天。对于9号车位的交易也没有另行签订车位买卖合同，而是采用补充协议的形式，可以证明对于案涉房屋和15号、9号这两个车位的交易，双方当事人都当做是整体交易进行，所以对于两份协议的效力和履行，应当一并考量，不应割裂分析。其次通过赵蕾和徐航的微信聊天记录也可以得知，赵蕾与徐航之间将案涉房屋和地下15号9号车位是当做整体交易的，而且徐航知晓赵蕾是盛誉的母亲，同时也是盛誉的监护人，一揽子处理案涉房屋及2个车位的交易事宜。同时徐航两次发函，赵蕾也针对这两次发函作了回复，均指出了赵蕾已经取得了盛誉的授权，并且指出盛誉目前在国外留学，所以将9号车位的过户延至2020年的6月，徐航也在微信聊天记录当中表示认可。四、徐航的上诉请求表述有问题，应当是表述为，确认合同解除的效力，而不是针对函本身进行效力的确认。同时，解除9号车位的理由不成立。第一，徐航已经在与赵蕾的微信聊天记录当中认可了9号车位的过户时间延长至2020年的6月。第二，如前所述，本案当中杭州市房屋转让合同和补充协议是一体的，不能割裂的看待，无法单独解除补充协议中约定的9号车位的交易。第三，案涉房屋以及15号9号车位的交易主体身份是真实的，案涉房屋以及15号9号这两个车位权利主体也没有发生变化，都是属于赵蕾、盛誉共有，或者是盛誉单独所有的，均真实有效。赵蕾、盛誉也在本案一审开庭后向杭州市下城区行政服务中心调取了案涉9号车位的登记信息一并提交给一审法院，证明案涉9号车位的主体是盛誉，车位没有任何的权利负担，也没有查封的信息，随时具备过户的条件。最后，杭州市房屋转让合同和补充协议当中均未出现关于赵蕾、盛誉承诺9号车位系无产权证的约定。事实上，9号车位有产权证，独立的产权证是能够大大提升车位的转让跟流通价值的，这是有利于徐航的。综上所述，徐航在实际占用案涉房屋以及一并登记在房屋权证中的15号车位的情况下，坚持要求解除补充协议第二条中关于9号车位的交易而拒绝赵蕾、盛誉提出的关于9号车位的过户请求，只是为了达到不支付任何对价的情况下占有15号车位的目的，明显违反诚实信用原则，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。徐航的上诉请求依法不成立，恳请贵院依法裁定，驳回徐航的上诉请求，维持一审判决。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为案涉的9号车位是否可以与案涉房屋及15号车位相互分割，单独解除。案涉《补充协议》名为“补充协议”，其中约定本协议为《杭州市房屋转让合同》和《居间服务合同》的补充协议，且《补充协议》亦非单独就9号车位的转让作出约定，亦就案涉房屋及15号车位的转让作出约定，故应当视为案涉《补充协议》和《杭州市房屋转让合同》系一个整体不可分割，其约定的案涉房屋及两个车位的转让亦属一个整体，不可分割解除或撤销，徐航主张要求单独解除双方关于案涉9号车位的协议，缺乏依据，原审法院不予支持，并无不当。关于徐航主张的赵蕾逾期未过户9号车位的问题，原审法院已经认定赵蕾、盛誉存在违约，并判决其支付相应的违约金。因徐航的解除权不能成立，故案涉协议仍应继续履行，原审法院判决徐航支付相应的车位转让款，并由赵蕾、盛誉配合其办理案涉9号车位的过户手续，并无不当。 综上，徐航的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人徐航负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  李 骏 二〇二〇年九月九日 法官助理  徐森燕 书 记 员  戚依宜