福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0122民初1541号 原告：福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地：福建省连江县潘渡乡沿江大道贵安新天地海峡传统文化街一号楼。 法定代表人:黄泽宋，总经理。 委托诉讼代理人：黄大光，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：杜乃顺，男，1969年4月27日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。 被告：于丽云，女，1969年1月27日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。 原告福建欢乐天地置业有限责任公司（以下简称欢乐天地公司）与被告杜乃顺、于丽云商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，欢乐天地公司于2020年4月29日撤回对第三人中国银行股份有限公司连**芝支行(以下简称中行青芝支行)的起诉，2020年6月3日，本院依法适用简易程序公开开庭审理本案，原告欢乐天地公司的委托诉讼代理人黄大光、被告杜乃顺到庭参加诉讼，于丽云经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。2020年7月欢乐天地公司、杜乃顺向本院申请庭外和解两个月,后双方协商未果。本案现已审理终结。 欢乐天地公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认欢乐天地公司与杜乃顺、于丽云签订编号为20160370552的《商品房买卖合同》于2020年3月4日解除；2、杜乃顺、于丽云配合欢乐天地公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；3、杜乃顺、于丽云将坐落于连江县恢复原状并返还给欢乐天地公司；4、杜乃顺、于丽云向欢乐天地公司清偿欢乐天地公司因承担保证责任所支付的款项10235.99元（该款项暂计至2019年12月28日，具体金额以中行青芝支行实际扣收金额为准）,并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；5、杜乃顺、于丽云向欢乐天地公司支付逾期清偿款项的利息（以中行青芝支行实际扣收金额从起诉之日起按银行同期贷款利率计付至实际还清全部款项之日止），并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；6、杜乃顺、于丽云向欢乐天地公司支付违约金136789.8元，并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；7、解除欢乐天地公司、杜乃顺、于丽云和中行青芝支行签订的《个人一手住房贷款合同》；8、确认欢乐天地公司有权将其收取的购房款直接支付给中行青芝支行，用以清偿杜乃顺、于丽云尚欠的贷款本息（具体金额以中行青芝支行出具的结算金额为准）;9、杜乃顺、于丽云赔偿欢乐天地公司因本案而需支出的律师费6000元；10、杜乃顺、于丽云承担本案诉讼费、公告费、财产保全费等欢乐天地公司实现本案债权的费用。 诉讼中，欢乐天地公司于2020年4月29日向本院申请撤回第7、8项的诉讼请求并变更第4项诉讼请求为：判令杜乃顺、于丽云向欢乐天地公司清偿欢乐天地公司因承担保证责任所支付的款项20685.99元（该款项暂计至2020年3月26日，具体金额以中行青芝支行实际扣收金额为准），并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣。 事实与理由：2017年1月23日，欢乐天地公司与杜乃顺、于丽云签订编号为20160370552的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：杜乃顺、于丽云购买欢乐天地公司开发的位于连江县，建筑面积88.6平方米，单价为每平方米7722.13元，购房款总金额为684181元；杜乃顺、于丽云应支付首付款144181元，剩余购房款540000元由杜乃顺、于丽云通过银行或公积金贷款的方式支付给欢乐天地公司。 同时，诉争合同的附件六合同补充协议第十条第五款约定：杜乃顺、于丽云如有任何导致银行追究欢乐天地公司保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致欢乐天地公司作为担保人而承担担保责任的，均构成杜乃顺、于丽云违反本协议。自银行向欢乐天地公司发出承担担保责任通知之日起或自欢乐天地公司履行保证责任之日起7日内，杜乃顺、于丽云应按全部购房价款的20％向欢乐天地公司支付违约金并赔偿欢乐天地公司因此所遭受的损失（包括但不限于欢乐天地公司代杜乃顺、于丽云垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，欢乐天地公司有权单方解除合同，并自应退还给杜乃顺、于丽云的款项直接扣除违约金，欢乐天地公司的损失以及欢乐天地公司履行担保责任代替杜乃顺、于丽云偿还的按揭款等各种邹叶应支付给欢乐天地公司的款项。原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房地产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。 基于上述合同，欢乐天地公司、杜乃顺、于丽云及中行青芝支行签订的《个人一手住房贷款合同》，约定杜乃顺、于丽云向中行青芝支行申请按揭贷款540000元，欢乐天地公司为借款合同项下杜乃顺、于丽云的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。中行青芝支行名称于2017年5月11日由中国银行股份有限公司连江丹凤支行变更为中国银行股份有限公司连**芝支行。 合同生效后，欢乐天地公司依约将上述房产交付给杜乃顺、于丽云使用，交付时实测建筑面积为88.57平方米，实际购房款为683949元。中行青芝支行已依约向杜乃顺、于丽云发放贷款54万元，但杜乃顺、于丽云未按照借款合同的约定偿还本息，导致中行青芝支行要求欢乐天地公司履行担保责任，欢乐天地公司按照贷款合同的约定为杜乃顺、于丽云清偿所欠本金、利息、罚息和复利等暂计止2019年12月28日共计10235.99元。 因杜乃顺、于丽云未能按照约定偿还中行青芝支行贷款，导致欢乐天地公司为杜乃顺、于丽云代垫偿还，欢乐天地公司为杜乃顺、于丽云代垫偿还银行按揭贷款达三期（含三期）以上，即欢乐天地公司有权解除《商品房买卖合同》。因杜乃顺、于丽云未按时交纳按揭贷款，已拖欠3期，欢乐天地公司于2020年3月2日向杜乃顺、于丽云发出解除《商品房买卖合同》的通知函并要求承担违约责任，杜乃顺、于丽云于2020年3月4日收到该解除通知函。合同解除后，杜乃顺、于丽云除了承担违约责任外，还应配合欢乐天地公司注销合同备案及预告登记，同时，借款合同也应依法予以解除，且欢乐天地公司有权将其收取的购房款直接支付给中行青芝支行，用以清偿杜乃顺、于丽云尚欠的贷款本息。为此，欢乐天地公司维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 杜乃顺答辩称：杜乃顺才拖欠3期贷款，因疫情原因生意不好做，所以还不上，杜乃顺不愿意解除合同，涉案房屋是杜乃顺的唯一住房，且杜乃顺的货都放在房子里，本人愿意归还贷款，但有困难，需要分期。 于丽云未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年1月23日，欢乐天地公司（出卖人）与杜乃顺、于丽云（买受人）签订编号为20160370552的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定，杜乃顺、于丽云向欢乐天地公司购买坐落于福建省连江县，建筑面积88.6平方米，单价为每平方米7722.13元，购房款总金额为684181元；杜乃顺、于丽云支付首期购房款144181元，剩余购房款540000元由杜乃顺、于丽云通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给欢乐天地公司。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定：“十、买受人选择按揭贷款方式付款的，应遵守以下约定：……5、买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人承担担保责任的，均构成买受人违约。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所产生的费用（包括但不限于出卖人代买受人偿还银行的贷款本金、利息等担保费用以及诉讼过程中产生的律师费、案件受理费、财产保全费、勘验费、鉴定费、公告费、执行费等相关费用）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并从应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。十一、合同的变更和解除：……2、双方当事人行使本合同约定的合同解除权解除本合同的，除依本合同约定承担违约责任外，双方还应各自承担以下义务：（1）、本合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。（2）、买受人办理贷款的，买受人应在退房或解除合同后15日内，自行与银行办理贷款合同的解除事宜，买受人同意出卖人直接以其购房款向贷款银行偿付买受人应付的贷款本息、违约金等费用，并按本合同及本补充协议约定抵扣违约金及相关款项后，再将余额返还买受人，如房款不足支付上述费用及违约金的，出卖人有权追偿。（3）、如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之五承担违约金；给出卖人造成损失的，还应承担赔偿责任，出卖人有权从应退还买受人的款项中直接进行抵扣。在退房手续全部办妥（包括但不限于办理完毕合同注销手续，买受人将商品房买卖合同原件、购房发票原件退还出卖人，结清各种应付费用）且上述买受人应履行义务全部履行完毕后30日内，出卖人向买受人无息退还应退款项。……”。 《商品房买卖合同》签订后，杜乃顺、于丽云通过支付首付款及按揭贷款方式向欢乐天地公司付清全部购房款。2017年3月2日，杜乃顺（借款人）和欢乐天地公司（保证人）及中国银行股份有限公司连江丹凤支行（贷款人，现变更为中行青芝支行）签订《个人一手住房贷款合同》，约定杜乃顺向中行青芝支行申请按揭贷款540000元用于购买案涉房屋，欢乐天地公司为杜乃顺提供阶段性连带责任保证等内容。中行青芝支行依约向杜乃顺发放贷款540000元并汇入指定的欢乐天地公司银行账户。欢乐天地公司办理了《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续，房屋预告登记证明的编号为：闽（2017）连江县不动产证明第0005946号。 嗣后，欢乐天地公司将案涉房屋交付杜乃顺、于丽云使用。交付时实测建筑面积为88.57平方米，实际购房款为683949元,2017年11月23日，欢乐天地公司将多余购房款232元退还杜乃顺。因杜乃顺、于丽云未依约按时足额偿还银行按揭贷款本息，截至暂计止2020年3月26日，欢乐天地公司共为杜乃顺、于丽云代垫按揭贷款本息为20685.99元(其中利息含罚息、复利），2020年3月2日,欢乐天地公司作出单方解除《商品房买卖合同》的决定,将《关于解除商品房买卖合同的通知函》按杜乃顺、于丽云的身份证地址通过特快专递邮寄送达给杜乃顺、于丽云，杜乃顺于2020年3月4日签收了该解除函。2020年4月15日，欢乐天地公司以诉争理由诉至本院，并因本案支付律师代理费6000元。 庭审中杜乃顺主张因新冠××疫情，没有收入无法归还贷款，表示愿意继续归还贷款，2020年7月欢乐天地公司、杜乃顺向本院申请庭外和解两个月,后杜乃顺仍未归还贷款，双方协商未果。 上述事实，有欢乐天地公司、杜乃顺的陈述和提交的证据(复印件)：《商品房买卖合同》及补充协议、《个人一手住房贷款合同》、《入伙手续书》、《委托代理合同》、中国银行个人贷款逾期扣款明细、福建增值税普通发票、预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押权预告登记、《关于解除商品房买卖合同的通知函》、邮件交寄单收据等证据所证实。因于丽云未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证及抗辩权利。经审查，上述证据，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杜乃顺、于丽云作为案涉房屋买受人，在《商品房买卖合同》和《个人一手住房贷款合同》履行过程中，累计超过3期未按期偿还银行按揭贷款，导致欢乐天地公司承担保证责任，至2020年3月26日已累计代为偿还按揭贷款本息计20685.99元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定和《商品房买卖合同》附件六第十条第五款的约定,欢乐天地公司有权单方解除合同。欢乐天地公司按杜乃顺、于丽云在《商品房买卖合同》确认的地址向杜乃顺、于丽云发出《关于解除商品房买卖合同的通知函》,杜乃顺于2020年3月4日签收了《关于解除商品房买卖合同的通知函》，欢乐天地公司与杜乃顺、于丽云签订的《商品房买卖合同》于2020年3月4日已经解除。杜乃顺在庭审中主张其愿意归还贷款，不愿意解除合同，但在庭外和解的两个月内，杜乃顺仍未归还任何贷款，故其辩称本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，欢乐天地公司主张杜乃顺、于丽云配合欢乐天地公司办理《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续，杜乃顺、于丽云将案涉房产腾空、恢复原状并返还给欢乐天地公司，杜乃顺、于丽云向欢乐天地公司清偿欢乐天地公司因承担保证责任所支付的款项20685.99元，杜乃顺、于丽云赔偿欢乐天地公司因本案支出的律师费6000元，符合《商品房买卖合同》的约定，本院依法予以支持。欢乐天地公司主张杜乃顺、于丽云从起诉之日起逾期清偿款项的利息至款项还清之日止，本院予以支持，可按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于违约金数额问题。欢乐天地公司主张按照《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十条第3款之约定，要求按实际购房款的20%支付违约金。本院认为，《商品房买卖合同》（含附件）系采用格式条款订立的合同，欢乐天地公司作为格式条款的提供方，其与杜乃顺、于丽云约定的该违约金明显高于欢乐天地公司因承担保证责任所造成的实际损失，若按该约定要求杜乃顺、于丽云支付违约金，对杜乃顺、于丽云明显不公平，为平衡合同当事人的利益，根据公平原则，本院酌情将违约金调整为实际购房款的10%，即68394.9元（683949元×10%）。 同时，在《商品房买卖合同》解除后，欢乐天地公司依法应将收取的购房款683949元返还杜乃顺、于丽云。欢乐天地公司主张上述应由杜乃顺、于丽云支付的代偿款及利息、违约金，从其收取的购房款中直接抵扣，缺乏法律依据，不予支持。因财产保全费、公告费未实际发生，故欢乐天地公司要求杜乃顺、于丽云负担财产保全费、公告费，依法不予支持。欢乐天地公司于2020年4月29日向本院申请撤回“解除欢乐天地公司、杜乃顺、于丽云和中行青芝支行签订的《个人一手住房贷款合同》；确认欢乐天地公司有权将其收取的购房款直接支付给中行青芝支行，用以清偿杜乃顺、于丽云尚欠的贷款本息（具体金额以中行青芝支行出具的结算金额为准）”的诉讼请求,系对其权利的自主处分,本院依法予以准许。诉讼中，于丽云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认福建欢乐天地置业有限责任公司与杜乃顺、于丽云签订的《商品房买卖合同》已于2020年3月4日解除(合同编号：20160370552)； 二、杜乃顺、于丽云在本判决生效之日起10日内配合福建欢乐天地置业有限责任公司到房屋权属登记部门办理《商品房买卖合同》（合同编号：20160370552）备案登记注销手续及预告登记注销手续（预告登记号：闽（2017）连江县不动产证明第0005946号）； 三、杜乃顺、于丽云在本判决生效之日起10日内将坐落福建省连江县房屋腾空、恢复原状并返还给福建欢乐天地置业有限责任公司； 四、福建欢乐天地置业有限责任公司在本判决生效之日起10日内返还杜乃顺、于丽云购房款683949元； 五、杜乃顺、于丽云在本判决生效之日起10日内偿还福建欢乐天地置业有限责任公司代偿款20685.99元元及逾期利息（以20685.99元元为基数，自2020年4月15日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 六、杜乃顺、于丽云在本判决生效之日起10日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司违约金68394.9元； 七、杜乃顺、于丽云在本判决生效之日起10日内赔偿福建欢乐天地置业有限责任公司律师费6000元； 八、驳回福建欢乐天地置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10642元，减半收取5321元，由杜乃顺、于丽云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  张婉琴 二〇二〇年九月九日 书记员  林丽华 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 2、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。