北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7664号上诉人（原审被告、反诉原告）李晓明，男，1958年2月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨博，男，1988年10月12日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：田德葵，北京京文律师事务所律师。上诉人李晓明因与被上诉人杨博房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初5378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓明上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项,判令杨博将拖欠的房屋租金310061元给李晓明，一、二审诉讼费用由杨博承担。事实与理由：杨博不通过鉴定单位评估就擅自停业，从未和李晓明提起和协商退租房屋事宜，一直占用承租房屋不腾退、不交租金。诉讼期不影响交租金。杨博从2016年12月10日至2019年7月31日，只交纳过一次租金72500元，截止2019年7月31日该房屋拆除前，杨博的全部涉案物品一直放在该房屋，始终没有将房屋还给李晓明，杨博对租赁房屋一直占用，且双方合同中约定诉讼期间不影响交租金，所以杨博应当交纳租金。杨博辩称，同意一审判决，不同意李晓明的上诉请求及理由。杨博向一审法院提出诉讼请求：1.解除杨博与李晓明签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）；2.判令李晓明返还杨博租金72500元、押金5万元；3.判令李晓明支付违约金145000元。李晓明向一审法院提出反诉请求：1.判令杨博交纳拖欠的房屋租金298541元；2.判令杨博支付违约金145000元；3.判令杨博立即腾退并返还涉案房屋。一审法院认定事实：2016年11月2日，李晓明（出租方、甲方）与杨博（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方承租位于北京市朝阳区小红门乡海鸿博市场7000平方米的房屋（共三层），并将其中三层约136平方米的场地出租给乙方用于经营鱼乐贝贝婴幼儿水育馆使用，租赁期限自2016年12月10日起至2021年12月10日止，共5年；乙方应向甲方缴纳5万元押金，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣乙方承担的费用后，剩余七日内甲方返还乙方；第一年租金145000元，按实际使用面积计算租金，三年之内不变，之后5%递增；租金乙方以人民币转账或现金支付，甲方收到后开收据，6个月付一次租金（从2016年12月10日开始计算租金）；本合同甲乙双方自愿签订，共同遵守每一条，如有违约按年租金100%承担违约金，违约金归守约方所有；未尽事宜双方协商解决，协商不成，可诉至北京市朝阳区人民法院解决，诉讼期间不得影响双方利益，造成损失，过错方承担；诉讼期间不影响交租金。租赁合同签订当天，杨博通过支付宝交纳押金5万元，2016年12月16日，杨博向李某汇款72500元，为首期场地租金。庭审中，李晓明对收取上述款项的事实表示认可。2017年1月29日，海鸿博市场三层发生火灾，造成杨博租赁用于经营的鱼乐贝贝婴幼儿水育馆受烟熏和热辐射损失。北京市朝阳区公安消防支队对火灾原因认定如下：起火部位位于三层由徐绍婷租赁用于经营网吧的收银台南侧配电箱附近，起火原因可排除外来火源和遗留火种引发火灾的因素，不排除网吧收银台南侧配电箱处电气线路故障引发火灾的因素。杨博提交照片若干，拟证明其因火灾造成损失，并导致无法正常经营。2017年8月1日，杨博曾以财产损害赔偿纠纷为由，将李晓明、姚某某（海鸿博市场的建设者）、徐某某诉至一审法院，要求该三人赔偿其因火灾导致的损失。后一审法院于2019年8月21日作出（2017）京0105民初57624号民事判决书，判令徐某某、李晓明、姚某某按照各自的责任比例共计赔偿杨博各项损失234844元。在该案的审理中法院查明，海鸿博市场未办理消防验收手续。后李晓明、姚某某提出上诉，二审于2019年11月19日维持原判。杨博提交其在（2017）京0105民初57624号案件中申请对其所受损失进行评估的价格评估报告书，评估损失金额为366486元。杨博另称，鉴定机构进行现场勘验的日期为2019年1月2日，价格评估报告书的出具日期为2019年2月15日。李晓明则称，其曾在上述案件中申请重新评估，未获法院准许。庭审中，李晓明提交北京市朝阳区小红门乡人民政府于2012年2月10日出具的证明（复印件），称位于北京市朝阳区小红门乡牌坊新村铁路南侧，建筑面积为2666平方米的房屋，产权为北京市朝阳区小红门乡集体所有，现以租赁的形式出租给北京海鸿博农副产品市场有限公司进行经营活动，小红门乡同意北京海鸿博农副产品市场有限公司对该房屋进行商业出租，该房屋属于合法建筑，属于商业用房，不属于违章建筑，不属于拆迁范围，不属于八个市级重点整治地区（城中村）。李晓明认为上述证据可以证明海鸿博市场不属于违法建筑。李晓明另提交一审法院作出的（2017）京0105民初57611号、（2017）京0105民初37000号民事判决书，拟证明法院已经查明涉案房屋属于合法建筑，签订的租赁合同有效。李晓明提交照片若干，分别用于证明杨博的设备设施至今占用涉案场地以及与杨博经营的鱼乐贝贝婴幼儿水育馆在同一场地的儿童乐园已于2017年7月29日开始营业。庭审中，杨博表示，火灾发生后，其未再进入涉案场地，亦不掌握房屋钥匙，因其已经在诉讼中对涉案场地的财产损失申请了评估鉴定，故不再主张场地内物品的所有权，场地内物品由李晓明自行处理。李晓明对杨博的陈述不予认可，称在杨博起诉的（2017）京0105民初57624号案件中，有数人负有赔偿杨博损失的义务，那么杨博留在屋内的物品究竟应归谁所有并无定论，其亦无法处理相关物品。李晓明另称，涉案场地亦未由其控制，而系由一卖菜的好心人将房屋上锁，目的是为了防止物品丢失或有人员受伤，钥匙在该人手中，杨博并未将房屋交还李晓明。另查，涉案房屋已于2019年7月底被拆除。一审法院认为，涉案租赁标的物未办理消防验收手续，且实际发生了火灾，导致无法使用，现杨博要求解除租赁合同，符合相关司法解释的规定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于杨博要求李晓明返还全部已付租金、押金的诉讼请求以及李晓明要求杨博继续支付房屋租金的反诉请求，一审法院认为，涉案火灾发生于2017年1月29日，杨博于2017年8月1日提起财产损害赔偿纠纷的诉讼，未处理租赁合同相关事宜。李晓明称其在火灾发生后曾主动提出由其垫资对杨博承租的场地重新进行装修，以便继续履行租赁合同，但杨博表示拒绝，李晓明对于涉案租赁合同无法继续履行应当有所认识，其应当采取措施避免损失的扩大。一审法院根据上述事实，结合杨博和李晓明对于房屋不具备消防验收手续仍签订租赁合同均具有过错、杨博在火灾发生后未实际占有使用房屋的事实、财产损失评估的现场勘验日期、杨博通过财产损失评估实际获益的事实等相关综合因素，酌情确定李晓明返还杨博三个月的租金36250元和全部押金5万元，对杨博主张返还的剩余租金以及李晓明要求杨博继续支付的租金均不予支持。关于杨博、李晓明分别要求对方支付违约金的请求，如前所述，因双方对于房屋不具备消防验收手续仍签订租赁合同均具有过错，应当各自承担相应的违约责任，故一审法院对双方要求对方支付违约金的请求均不予以支持。关于李晓明要求杨博立即腾退并返还涉案房屋的反诉请求，因李晓明未举证证明房屋实际由杨博控制，且房屋已被拆除，不具备腾退返还条件，故对该项请求一审法院予以驳回。据此，一审法院判决：一、解除杨博与李晓明于二○一六年十一月二日签订的《房屋租赁合同》；二、李晓明于判决生效之日起七日内返还杨博租金36250元、押金50000元，合计86250元；三、驳回杨博的其他诉讼请求；四、驳回李晓明的全部反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，涉案租赁标的物未办理消防验收手续，且实际发生了火灾，导致房屋无法使用，杨博在火灾后亦未实际占有使用房屋。李晓明曾主动提出由其垫资对杨博承租的场地重新进行装修以便继续履行租赁合同，但杨博表示拒绝，李晓明对于涉案租赁合同无法继续履行应当有所认识，其应当采取措施避免损失的扩大。一审法院综合考虑相关因素，判决李晓明退还杨博部分租金和押金、不支持李晓明要求杨博给付租金的诉讼请求并无不当。李晓明的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，李晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7245元，由李晓明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 江锦莲审 判 员 张印龙审 判 员 孙 妍二〇二〇年九月十六日法官助理 王博文书 记 员 卢园园