河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初4970号 原告：朱亚鹏，女，1982年10月2日出生，汉族，农民，住河北省安国市。 委托诉讼代理人：崔兰芳，河北祁都律师事务所律师。 被告：河北百信房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区槐安东路28号仁和嘉园1-1-609，现办公地址河北省安国市药都北大街46号，统一社会信用代码：91130100684348488H。 法定代表人：吴亚军，经理。 委托诉讼代理人：吴文，河北祁都律师事务所律师。 原告朱亚鹏与被告河北百信房地产开发有限公司（以下简称百信公司）商品房销售合同纠纷一案，河北省安国市人民法院于2019年12月2日立案后，被告百信公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议。2019年12月13日，河北省安国市人民法院作出（2019）冀0683民初2127号民事裁定，裁定驳回被告百信公司对本案管辖权提出的异议。被告百信公司不服，提起上诉。河北省保定市中级人民法院于2020年1月17日作出（2020）冀06民辖终6号民事裁定，裁定撤销河北省安国市人民法院（2019）冀0683民初2127号民事裁定，本案移送石家庄市桥西区人民法院处理。2020年4月30日，河北省石家庄市中级人民法院函告本院，本案由你院继续审理。本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告朱亚鹏及其诉讼代理人崔兰芳到庭参加诉讼，被告百信公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱亚鹏向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原、被告签订的两份购房合同无效；2、判令被告返还原告购房款248000元并支付已付购房款的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算至起诉之日）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2018年7月15日，原、被告签订两份《百信城市广场协议书》，约定原告购买被告开发的位于安国市，房屋面积均为38平米，原告向被告支付了两套房屋的首付款等款项合计248000元。合同签订后被告的楼盘迟迟未动工，后经原告调查得知被告未取得商品房预售许可证。故此，原告诉讼到此，望人民法院判如所请。 被告百信公司辩称，我国合同法的最基本原则是自愿原则。本案当中双方所签“百信城市广场”协议书第一条开宗明义，原告自愿认购百信城市广场项目公寓，并且对被告所开发的百信城市广场loft公寓及拟购房屋的所有情况进行了充分的了解，并知悉相关证件正在办理当中，并在此基础上自愿与被告签订了本协议，该协议没有隐瞒、欺诈，公开透明，也即相关证件正在办理当中，这是原告明知的、同意的。我国相关司法解释虽有未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效的规定，但该规定不是以买受人已明知为适用条件的，且双方签订的协议不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且明确约定甲方通知乙方签订正式合同后，乙方须在甲方发出通知10日内与甲方签订商品房买卖合同。本案最关键的问题是原告拟购买此楼是loft公寓楼也即跃层，该房屋层高4.5米，与其他商品房相比价格得便宜一半，原告正是看中的优惠价格才自愿签订的该协议。故而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中未取得预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，不适用本案。二、协议书明确约定了交付期限以政府正式行文批准之日起24个月，即便是从签订合同之日起算，也尚未达到24个月。期限未到，原告又如何得知证件办不了，目前被告已经办理了三个证件，其他证件也在积极办理中。故而依据双方所签协议，本案还未到约定时间，现原告提起诉讼不符合法律规定，应依法驳回原告的起诉。其主张利息更无依据，亦应驳回。三、原告诉讼请求不明，因为其诉求的数额与双方所签协议的数额不符，多出来的款项是什么，购房款汇给了谁，其他款又汇给了谁。如果是两个不同性质的款项，就应该适用不同的法律，根据谁主张谁举证的规则，原告如果不能出示完整的证据说明，应依法驳回原告的起诉。四、协议书明确约定乙方导致退房的，乙方需向甲方支付总房款20%的违约金。原告无理提起诉讼，应按双方约定支付违约金。综上，原告所诉事实不清，证据不足，应驳回起诉。 经审理查明，2018年7月15日，原告朱亚鹏（乙方）与被告百信公司（甲方）签订《“百信城市广场”协议书》两份，分别约定：乙方自愿认购“百信城市广场”项目3号楼loft公寓1单元10层1018、1020号房，两套房屋均层高4.5米，朝向北，预测建筑面积均约为38平方米，建筑单价5368.42元/平方米，合同成交价均为204000元；乙方在签订协议的同时交齐两套房屋首付款各104000元，剩余房款各100000元申请银行按揭贷款；乙方对甲方所开发的百信城市广场3号楼loft公寓及拟购房屋的所有情况进行了充分了解，并知悉甲方相关证件正在办理当中，在此基础上自愿与甲方签订本协议书；因乙方原因导致退房的，乙方需向甲方支付总房款百分之二十的违约金；交付期限以政府正式行文批准之日起24个月。同日，原告通过宋海宁中国农业银行向柴路英转款50000元，被告百信公司出具收据四张，分别载明：其中两张收据收款金额5000元，收款事由百信城市广场3-1-1018、3-1-1020房款，两张收据收款金额20000元，收款事由百信城市广场会员费。2018年7月19日，原告通过POS机向被告转款148000元，并给付被告现金50000元，被告百信公司出具收据两张，分别载明：收款金额99000元，刷卡，收款事由百信城市广场3-1-1020房款；收款金额99000元，5万现金、4.9万刷卡，收款事由百信城市广场3-1-1018房款。被告对交纳款项事实无异议。至开庭审理前，被告百信公司未取得案涉项目商品房预售许可手续。 以上事实，有原被告陈述、庭审笔录、原告提交的证据：百信城市广场协议书、银行流水、收据等证据可以证实，足以认定。 本院认为，原、被告签订的“百信城市广场”协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告的购房首付款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上述合同虽系双方当事人的真实意思表示，但由于被告百信公司至今未能取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该协议书依法应当被认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告百信公司应当依法向原告返还实际购房款208000元及会员费40000元。被告依据无效协议收取原告购房款存在明显过错，给原告造成的损失应予赔偿。故除返还购房款项外，被告还应向原告支付占用上述款项期间的利息。对原告主张要求被告返还248000元及其给付利息的主张符合法律规定，本院应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 原告朱亚鹏与被告河北百信房地产开发有限公司于2018年7月15日签订的《“百信城市广场”协议书》无效； 被告河北百信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告朱亚鹏购房款248000元并支付利息（利息以248000元为基数，其中50000元自2018年7月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年12月2日起诉之日止，其中198000元自2018年7月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年12月2日起诉之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5556元，由被告河北百信房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  齐玉华 人民陪审员  魏艳萍 人民陪审员  赵 芸 二〇二〇年九月三日 书 记 员  刘子豪