四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1727号 上诉人（原审被告）：潘探，男，1987年10月出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：罗云，宜宾市南溪区裴石法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：四川齐力商业管理服务有限责任公司,住所地四川省宜宾市南溪区罗龙街道石马村一、二、三社（地标国际1号楼第1层1-6号）。 法定代表人：何道君，总经理。 委托诉讼代理人：张巧红，女，公司员工。 委托诉讼代理人：江文，四川民志律师事务所律师。 上诉人潘探因与被上诉人四川齐力商业管理服务有限责任公司（以下简称齐力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初767号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘探向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初767号民事判决；2.一、二审诉讼费用由齐力公司负担。事实和理由：潘探并不存在任何违约行为，没有交纳物业费是因为商铺墙体渗水，而齐力公司却未理睬，对于齐力公司要求离场有异议。 齐力公司辩称，双方应当按照合同约定履行义务，潘探未按约交纳物业费，且逾期时间已超过约定上限，齐力公司依照合同约定享有单方解除权，潘探在收到解除合同通知书后交纳部分费用不能抵消其违约的事实。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回潘探的上诉请求。 齐力公司向一审法院起诉请求：1.确认双方解除房屋租赁合同有效，责令潘探立即腾空房屋，按原状交付齐力公司；2.潘探支付拖欠的房屋占用费，按合同约定的每月8591.8元（租金和物业费的二倍）支付，自2019年12月26日起至交付房屋之日止，扣除其已经支付的部分；3.潘探支付齐力公司为其代交的物业费11898元，并按欠交金额的一倍支付违约金11898元；4.判决齐力公司不退还潘探履约保证金11898元；5.潘探支付齐力公司律师费2379.6元；6.潘探负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：潘探欲承租齐力公司管理的商铺用于经营，双方于2017年11月14日签订《补充协议》，协议约定：因甲方（齐力公司）租赁给乙方（潘探）的一号楼一层36、37号门面房屋结构对乙方使用有一定影响，甲方给予乙方一定的优惠政策。乙方从合同签订日起到合同【齐商租赁（2017-06）号】自然终止日期间，甲方每个月优惠乙方五个平方米的租金费用。 2017年11月20日，甲方齐力公司与乙方潘探签订《租赁合同书》，编号齐商租赁（2017-06）号，约定：乙方租赁地标国际1号楼1层36、37号商铺，建筑面积132.18平方米，从事汽车相关行业；租赁期限从2017年11月20日起至2020年11月20日止；每月租金为30元每平米，即月租金3965.4元。租金每季度交纳一次，每次交纳3个月的租金总额。双方签订租赁合同书起三日内，乙方须预交一个季度的租金，在免租期结束后，该季度租金作为正式起租的第一季度租金；乙方须在签订本合同之日起三日内向甲方交纳履约定金，金额为人民币11896.2元，履约定金在本合同履行期内不得折抵租金；乙方承担承租场所内自用水电费用、公共能耗分摊费、物业管理费。详见乙方与成都世高物业管理有限公司（以下简称世高公司）签署的《地标国际商业项目管理协议》。 同时，合同约定：乙方有下列条款中情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回乙方租赁场所，且不承担违约责任：……（2）不缴纳或不足额缴纳租金、物业管理费、公共能耗费、履约定金或其它费中任何一项超过三十日的；甲方因前述情形行使单方解除合同权利时，乙方应承担违约责任，即乙方所缴纳的履约定金转为违约金，甲方不予退还。如前述违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的一切经济损失；乙方如不按约定期限缴纳租金、市场服务费或其他应缴费用，每延迟一日应按欠缴金额的千分之五向甲方支付违约金。逾期超过三十日的，乙方应按欠缴金额的一倍向甲方支付违约金；乙方应于本合同终止后七日内迁出甲方本项目。如因乙方未能及时迁出导致该租赁场所无法另行经营，则视同乙方仍占用该租赁场所，乙方应按合同终止时租金、市场服务费、物业管理费等收费两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；任何一方违反本合同约定的，守约方追究违约方的违约责任产生的损失及费用（包括但不限于违约金、利息、诉讼费、仲裁费、保全费、差旅费、公告费及其他相关费用）由违约方承担；甲方以邮递方式送达文件资料时，按本合同所列的乙方地址，以邮寄之日后的第三日视为收悉日，无论邮件是否被退回。齐力公司在合同落款页加盖印章，潘探亦签字、加盖指印，但未注明其收件地址。 合同签订后，潘探向齐力公司交纳了履约保证金、一个季度房屋租金共22892.4元。 因潘探未交纳物业费，齐力公司分别于2018年11月21日、2019年11月22日、2019年11月23日代潘探向世高公司交纳了物业费，每次交纳的物业费均为3966元。期限从2017年11月20日至2020年11月19日止。潘探辩称齐力公司未告知要签订物业服务合同，且承租的商铺墙面渗水严重，多次与物业公司协商解决未果，但物业公司经理每次都口头承诺待物业公司将墙体修复完毕后再补交物业管理费。诉讼中，双方均未提交潘探与世高公司签订的《地标国际商业项目管理协议》。 2019年12月17日，齐力公司向潘探有效身份证地址邮寄《告知书》，内容如下：潘探，您于2017年11月20日与我签订“地标国际”1号楼1层楼摊位36、37号的租赁合同。截止目前贵方未按合同履行且仍占用我方场地经营，此举严重影响到双方合作关系。按《租赁合同书》约定，您已严重违约。我方将根据合同约定解除《租赁合同书》，且收回该场地并不予退还履约定金，同时贵方还应支付实际占用我方场地期间产生的租金、物管费、违约金等。请您务必于2019年12月20日之前来我司办理相关撤场手续并完清全部费用，若逾期未办理，由此产生的一切法律后果及经济损失均由您自行负责。物流信息显示该邮件于2019年12月19日由本人签收。一审庭审中潘探认可收到该告知书，且在收到告知书前已向齐力公司提出异议。 另查明，潘探向齐力公司按租金标准转款至2020年6月20日。齐力公司称该款系出具解除租赁合同告知书后潘探转的款，应视为房屋占用费。 2020年4月21日，齐力公司与宜宾市南溪区罗龙法律服务所订立《委托代理合同》，由该所为齐力公司诉潘探一案提供代理服务，代理费2379.6元。 本案一审庭审法庭辩论终结后，齐力公司向一审法院提交世高公司催收函、世高公司公告、收据复印件若干，拟证明世高公司为潘探提供了物业服务，但潘探拒绝与其签订物业管理合同，以及涉案商铺的物业管理费的收取标准等。一审法院组织潘探进行质证，潘探发表意见如下：齐力公司逾期提交证据，应承担举证不能的法律后果，法院应按照民事诉讼法相关规定对逾期提交的证据不予采纳，且对齐力公司进行处罚。同时，齐力公司逾期提交的证据并不具备证据的真实性、合法性、关联性。 一审法院认为，双方书面签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，且已实际履行，该合同合法有效。合同成立后，双方应当遵循诚实信用原则依照约定全面履行合同义务，即合同履行原则为严格履行原则。 本案中，潘探依约定使用了齐力公司管理的租赁房屋，在2019年12月前按期交纳了房屋租金。但依合同约定，租赁户交纳租金和交纳物业服务费均系合同约定的义务。现双方提交的证据能够证明潘探知晓世高公司（物业公司）为其提供了物业服务，潘探也接受了物业服务。在该过程中双方对服务质量问题还进行过磋商，但潘探却一直未按房屋租赁合同约定交纳物业管理费，且逾期已超过三十日以上。根据双方签订的《租赁合同书》第十三条约定，齐力公司作为享有约定解除权的一方，有权通知违约方解除租赁合同，收回租赁房屋。齐力公司依合同约定行使解除权，向潘探邮寄了解除租赁合同的《告知书》，潘探也自认收到（邮件签收日期为2019年12月19日），故对齐力公司要求确认双方解除租赁合同有效的请求，依法予以支持。潘探称在收到解除告知书前已向齐力公司提出异议，未提供证据支持，不予采信。合同解除后，潘探应当腾空房屋并返还给齐力公司。 潘探在收到齐力公司的《告知书》后向齐力公司账户打入款项，齐力公司也出具了收据，但未注明款项的性质是租金还是房屋占用费。故齐力公司已收到的潘探转款，按租金的数额实至2020年6月20日，应抵扣其自本案合同解除后占有使用房屋的费用。齐力公司主张按照合同约定即租金和物业费的二倍计算房屋占用费，该标准过高且大于齐力公司实际损失，酌情予以调减，比照同期房屋租金予以支持。按照双方《补充协议》约定的优惠计算，每月租金为3815.4元。 对于物业费，本案现无证据显示潘探租的商铺物业费的收取标准、交纳期限等是如何约定，故对齐力公司要求潘探支付其物业费11898元的诉讼请求，不予支持。齐力公司逾期提交证据，潘探对此提出异议，故对齐力公司逾期提交的证据不予采纳。本案系房屋租赁合同关系，潘探未向世高公司交纳物业费系另一法律关系，齐力公司可另行主张权利。潘探未交物业费的行为并不属于租赁合同的根本性违约，故对齐力公司主张要求潘探按物业费欠交金额支付违约金以及不退还履约保证金的诉讼请求，不予支持。关于潘探交纳的履约保证金11898元，在本案租赁合同解除后，齐力公司应当返还予潘探，如被潘探逾期使用案涉租赁房屋，齐力公司可就履约保证金予以抵扣，多退少补。 对于齐力公司主张的律师费2379.6元，双方签订的《租赁合同书》中并未明确约定违约方要承担律师费，且齐力公司未举出已支付律师服务费的有效票据，故对该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定，判决：一、确认四川齐力商业管理服务有限责任公司与潘探于2017年11月20日签订的《租赁合同书》已于2019年12月19日解除；二、潘探于判决生效之日起五日内将其承租的位于四川省宜宾市南溪区西环线（宜南快速通道入口）地标国际1号楼1层36、37号商铺腾空退还给四川齐力商业管理服务有限责任公司；三、潘探于判决生效之日起五日内向四川齐力商业管理服务有限责任公司支付自2020年6月21日起的房屋占用费至腾退房屋之日止（按每月3815.4元计算）；四、驳回四川齐力商业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1264元，减半收取计632元，由四川齐力商业管理服务有限责任公司负担539元，潘探负担93元。 二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：潘探是否存在违约行为，齐力公司是否具有合同解除权。 经本院审查，双方的租赁合同中明确约定“不缴纳或者不足额缴纳租金、物业管理费、公共能耗费、履约定金或其他费用中任何一项超过三十日的”，齐力公司有权单方解除合同。因此在潘探未按时交纳物业费后，齐力公司于2018年11月21日和2019年11月23日代潘探交纳物业费后，按照合同约定具有了单方解除权，一审法院确认解除合同告知书发生效力，合同已解除并无不当。虽然潘探未按时交纳物业费有其原因，但其并未与齐力公司达成协商一致的意见，而其未交纳物业费的行为将可能会导致齐力公司与物业公司之间的纠纷，因此潘探的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，潘探的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人潘探负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  翟旭玫 审 判 员  陈 曦 二〇二〇年九月二日 法官助理  匡小玲 书 记 员  刘洋杨