陕西省平利县人民法院民事判决书 （2020）陕0926民初577号 原告：平利县中润亿家实业有限公司。住所地：陕西省安康市平利县城关镇新正街（承租平利县美源实业有限公司），统一社会信用代码：91610926064805342D。法定代表人：李飚，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙冬松，陕西腾德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝明生，陕西腾德律师事务所实习律师。被告：邹艳琼，女，1974年8月28日出生，汉族，住陕西省平利县城关镇西直街，公民身份号码：612427197408283366。委托诉讼代理人：吴松林，陕西途科律师事务所律师。原告平利县中润亿家实业有限公司（以下简称中润亿家）与被告邹艳琼租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平利县中润亿家实业有限公司法定代表人李飚及委托诉讼代理人孙冬松、郝明生与被告邹艳琼、委托诉讼代理人吴松林到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。原告中润亿家向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付欠付租金119900元，其中2018年4月18日至2019年4月17日欠付租金50600元，2019年4月18日至2020年3月23日租金69300元；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金11990元（按照年租金10%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系平利县中润亿家购物广场的经营者，被告自2013年起每年与原告签订《场地租赁合同》，租赁原告经营的场地，《场地租赁合同》租期均为一年。2018年4月17日，双方再次签订《场地租赁合同》，合同约定：“二、租赁期限：租赁期为壹年，自2018年4月18日起至2019年4月17日止……三、租金：甲方按每平方米180元人民币租赁给乙方，总面积35平方米，合计年租金柒万伍仟陆百元人民币。四、租金交纳方式：首年租金乙方壹次付清，第二年承租年起，应至少提前15日缴纳下一年的租金……十二、…b）乙方如未按时交纳租金，甲方有权解除合同，收回经营场地，乙方必须缴所欠租金，并支付年租金10%的违约金。”期间原告多次催要，被告交纳了25000，仍欠租金119900元，因此原告向人民法院起诉，望人民法院判如所请。被告邹艳琼辩称，1、原告不享有本案房屋的出租权。原告出租的房屋“众鑫大厦”（即中润亿家商场）权属人属于案外人平利县美源实业有限公司，依据平利县人民法院2017年12月25日作出（2017）陕0926民初575号民事判决书，权属人平利县美源实业有限公司已经解除了与本案原告之间的房屋租赁合同并由原告将房屋交还美源公司，安康市中级人民法院2018年5月18日作出的（2018）陕09民终328号民事判决书维持了该项判决，即本案原告自2018年5月18日起就不享有出租“众鑫大厦”房屋的权利，因此原告无权在2018年5月7日就“众鑫大厦”与被告签订《租赁合同》及收取房屋租金；2、平利县人民法院2018年12月17日执行公告，要求原告强制迁出并交付租赁的房产，2019年3月18日平利县人民法院执行局为了降低商户的损失，明确告知被告自行处理货物以降低损失，由于原告的严重违约导致被告产生巨大损失，被告减损的期间不属于正常使用租赁房屋的期间，属于“自救”行为，原告无权主张房屋租金，同时被告保留追究原告赔偿损失的权利；3、2020年1月4日“众鑫大厦”权属人平利县美源实业有限公司告知商户2019年4月底已经收回商场经营权；2020年1月6日“众鑫大厦”平利县美源实业有限公司在商场张贴了告知函，再次明确告知房屋权属人已经解除了与本案原告之间的房屋租赁合同关系并要求商铺业主不得向原告缴纳房屋租金；4、被告租赁房屋的目的是用于商铺的经营，签订租赁合同时原告承诺该商场一楼、二楼、三楼均正常经营，但2018年10月底该商场的整个三楼停业关门，2018年11月15日商场二楼停业关门，商场是一个整体经营的环境，被告正是因为商场的整体经营的情况才愿意租赁该商场，由于三楼、二楼的关闭导致整个商场的经营环境发生重大改变，客流量呈现断崖式降低，合同履行产生了重大情势变更，按照原合同履行明显对被告不利，违背了公平原则；5、商场的运行需要一个稳定、和谐的环境，被告经常非正常关门，导致消费者对商场失去了消费信心，同时，经常有供货商等债权人到商场索债，采取阻碍电梯运行等维权方式严重影响了商场的营商环境。原告不能保证正常的供水、供电、供暖，被告与其他商户一起采取自救措施，自行缴纳水费、电费自行管理等，原告未尽到出租人的基本义务，在合同履行过程中存在重大过错；6、2019年4月18日后被告未与原告签订任何租赁合同；7、原告未按照合同约定保证承租场地的正常使用，被告与原告签订租赁合同时的状况发生重大变化，根据租赁房屋权属人的相关告知及商场的非正常经营状况，在原告存在严重违约的情况下，被告履行的是不安抗辩权，不应当承担违约责任。综上所述，原告不是“众鑫大厦”的权属人，在美源公司解除与原告的租赁合同后，原告不享有“众鑫大厦”出租的权利，原告无权要求被告缴纳租金，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对原告提交的1、2018年4月17日原、被告签订的《场地租赁合同》。证明被告租赁房屋期限一年，自2018年4月18日至2019年5月17日，面积35平方米，每平方米180元，年租金75600元，被告仅支付25000元，截止2020年3月23日，被告现欠租金119900元。被告对合同的真实性和合同欠交租金均无异议，但认为原告自2018年5月18日起，原告不再享有房屋出租权。本院对该合同的真实性予以采信；2、通知、告知书及中润亿家告知书签收表。证明原告于2018年10月26日、2020年1月18日向被告主张过租金。被告对证明目的不认可，且认为签收表与本案无关联。本院对2018年10月26日通知，无证据证实已送达给被告，本院不予采信，对2020年1月18日告知书及签收表，能够证实被告签收了告知书，本院已当庭予以采信；3、《平利县中润亿家实业有限公司、平利县美源实业有限公司房产交付方案》。证明原告对涉案房屋于2020年5月12日前向美源实业公司交付，根据该约定，原告享有出租权。被告对真实性、合法性、关联性均提出异议，并认为该证据与美源实业公司告知书及平利县法院的执行公告不相符，且该证据没有明确记载原告在美源实业公司解除合同后仍享有出租权。该证据系本院在执行中签订的交付方案，故对该证据“三性”本院已当庭予以采信。对被告提交的1、（2017）陕0926民初575号和（2018）陕09民终328号民事判决书。证明2018年5月18日起原告不享有出租权，原告无权在未取得房屋出租权的情况下与被告签订租赁合同及收取商铺租金。原告对真实性无异议，但对证明目的不认可，并认为“依据（2018）陕09民终328号民事判决书第三项，原告应当向美源支付2017年7月14日至交房之日止的房屋租赁费。该证据能够证明原告向被告出租房屋行为的合法性。被告应按合同约定支付房租并承担违约金”。该证据系生效法律文书，本院对“三性”，依法予以采信；2、2019年3月18日平利县法院执行笔录。证明2019年3月18日后，被告属减损期间，不属于正常使用租赁房屋期间的事实。且原告未尽出租人的基本义务。原告对真实性无异议，但对证明目的不认可，且认为“该笔录与本案无关联性，被告使用房屋应当支付租金，被告主张原告未尽出租人基本义务与事实不符，被告一直占有使用房屋”。该证据属本院在执行中的执行笔录，其“三性”本院予以采信；3、2018年12月17日，平利县法院做出的（2018）陕0926执254号公告。证明法院要求原告交付租赁房产，说明原告无权与被告签订租赁合同及收取商铺租金。原告对“三性”均不认可，根据原告提交的与美源实业公司签订的交付方案，足以证明原告有权向被告收取租金。该证据系本院在执行中张贴的公告，其真实性，本院予以采信；4、平利县美源实业公司《告知书》、《告知函》。证明美源实业公司已收回房屋租赁权，原告无权再与房主解除租赁合同后继续出租房屋。原告对真实性和证明目的不认可。根据原告提交的2020年1月18日向被告发出的告知书，美源实业公司与原告共同向被告主张要求被告交纳租金，美源实业公司同意由原告收取租金并交纳至平利县法院执行局案件款专户，故原告在美源实业公司同意情况下出租房屋并收取租金的行为合法。本院对该证据的真实性，予以采信；5、接警记录、信访局《群众来访登记表》。证明2017年11月开始，因原告原因多次导致一楼商铺被堵门、关门、断电，致使被告无法正常经营的事实。原告对真实性无异议，并认为该证据无法证实是原告致使被告无法正常经营。本院对真实性予以采信；6、中润亿家商户用电用水统计表、费用报销单12张及开放空调同意书。证明2018年12月被告开始分摊水电费、2019年4月18日至2020年3月20日被告开始分摊商铺值班人员工资、2020年1月6日被告开始分摊空调费，说明商场非正常运转，原告无权按合同约定索要房租。原告对“三性”均不认可。该证据能够证实被告在2019年3月18日至2020年3月20日经营期间，自行支付水电费、值班人员工资1354元。本院予以采信；7、照片及统计清单。证明商场异常关门情况及被告不应按照合同约定支付房租。原告对“三性”均不认可。该证据系被告自行拍摄和自制清单，不符合证据要件形式，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2012年4月10日，原告和平利县美源实业有限公司签订《房产租赁合同》，因原告拖欠房屋租赁费，平利县美源实业有限公司于2017年8月4日起诉要求解除合同、返还租赁的房产及给付拖欠的房屋租赁费，该案经审理，陕西省平利县人民法院作出（2017）陕0926民初575号民事判决：“1、解除原告中润亿家与平利县美源实业有限公司的房产租赁合同及补充合同，由中润亿家交还租赁房产；2、3、4、5……”。2018年5月18日陕西省安康市中级人民法院作出（2018）陕09民终328号民事判决：“一、维持陕西省平利县人民法院（2017）陕0926民初575号民事判决第一项；二、撤销陕西省平利县人民法院（2017）陕0926民初575号民事判决第2、3、4、5项；三、……由原告中润亿家按照每月426755.42元标准支付平利县美源实业有限公司2017年7月14日至交房之日止的房屋租赁费”。因原、被告2017年《场地租赁合同》到期，2018年4月17日，原、被告又签订了《场地租赁合同》。约定：“租赁期限为1年，自2018年4月18日起至2019年4月17日止。每平方米每年180元，总面积为35平方米，年租金75600元。水、电、空调费用被告于每月15日前交纳。如被告未按时交纳租金，原告有权解除合同，收回经营场地，被告必须缴纳所欠租金，并支付年租金10%的违约金”。2018年12月17日，陕西省平利县人民法院发布公告，责令原告在2018年12月30日前迁出并将租赁房产交付给平利县美源实业有限公司。2019年3月18日，因原告未给管理人员支付工资，将商场一楼大门锁闭，经本院执行局协调，原告的管理人员将一楼商场的大门钥匙交于由28户租赁户推选的代表聂琴保管，保证其租赁户在合同期内的正常经营活动。2019年4月17日，原、被告《场地租赁合同》期满后，原、被告未重新签订《场地租赁合同》，但被告一直占有、使用原租赁的一楼商铺经营至2020年3月23日，2020年3月23日被告搬离该商场。在租赁合同期内，被告仅交纳房屋租赁费25000元，2019年4月18日至2020年3月23日未交纳租赁费。2020年1月4日、6日，平利县美源实业有限公司发出告知书、告知函，要求各租赁户在1月7日前完成清理撤场，如商户将租赁费交付给原告，则与平利县美源实业有限公司无关。2020年1月18日，原告和平利县美源实业有限公司在本院执行局主持下，达成《房产交付方案》。约定：“原告于2020年5月12日前一次性交付1-15层房产（给平利县美源实业有限公司交付），具体交付日期以实际交付之日为准。房产交付之前的租赁费计算至2020年1月14日，若原告未按照交付方案履行，租赁费则计算至2020年5月12日……”。并于当日，原告和平利县美源实业有限公司联合给被告及各租赁户发出告知书：“请各业主在2020年1月20日前交清此前拖欠的租赁费，并统一交到平利县人民法院指定的账户”。被告及各租赁户均签收。另查明，2018年11月15日，原告商场2、3楼停业。被告在经营期间，平利县公安局指挥中心接警情况以及平利县信访局群众来访登记表证明：2017年11月7日有两个人在中润亿家闹事；2018年1月15日，有一二十人将中润亿家门堵了；2018年5月4日，中润亿家三楼客商和商场发生纠纷；2018年11月4日，有人堵了中润亿家的大门；2019年3月18日，原告管理人员私自将门关了；2020年3月23日，商铺关门。2019年3月18日至2020年3月23日，被告及各租赁户在经营期间，自行交纳水电费，并支付保安工资1354元。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否是本案适格主体？2、原、被告签订的《场地租赁合同》是否有效？关于焦点1，依据生效的（2018）陕09民终328号民事判决，虽依法解除了原告和平利县美源实业有限公司签订的《房产租赁合同》。但该判决书第三项判决“……由原告中润亿家按照每月426755.42元标准支付平利县美源实业有限公司2017年7月14日至交房之日止的房屋租赁费”。该案进入执行程序后，2020年1月18日，原告和平利县美源实业有限公司在本院执行局主持下，达成《房产交付方案》。约定：“原告于2020年5月12日前给平利县美源实业有限公司一次性交付1-15层房产”。足以说明从2017年7月14日至2020年5月12日期间，原告对其租赁的平利县美源实业有限公司房产，一直是实际的占用、使用和管理人。原告系具有民事权利能力和民事行为能力的法人，在此期间，原告作为租赁标的物的实际管理人与被告签《场地租赁合同》的行为，是平等的民事主体之间设立民事权利和民事义务的合法行为。故原告在与被告签订合同时，其主体资格合法。被告抗辩《场地租赁合同》已依法解除，原告不享有本案房屋的出租权，权属人属于案外人平利县美源实业有限公司的理由，不能成立，与事实不符，本院不予采纳；关于焦点2、既然原告的主体资格合法，且原、被告在充分协商的基础上签订的《场地租赁合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法有效。依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定将租赁标的物交付被告使用、经营，被告理应按照合同约定及时交纳租金，被告在合同期内仅交纳部分租金，经原告多次催收，仍拖欠至今，属违约行为，应承担违约责任。原告要求被告给付合同期内欠交的租金50600元及10%违约金的主张，于法有据，本院予以支持。合同期满后，即2019年4月18日至2020年3月23日，原、被告未签订书面房屋租赁合同，但被告一直占有、使用原租赁的商铺，原告亦未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。其租赁费标准，应依照原、被告签订的《场地租赁合同》给付租金。结合本案实际，本院依法认定不定期租赁十一个月，租金为69300元（35平方×180元×11个月）。原告主张69300元，本院予以支持。原、被告对原告和平利县美源实业有限公司房屋租赁合同已依法解除，并进入执行阶段均是明知的，被告就应当在合同期满后，预见到继续租赁经营存在一定的风险，但仍然不定期租赁，又不支付房租，其行为违反公平和诚实信原则，存在过错。原告是实际的商场管理人，在被告不定期租赁期间，对商场不进行日常的有效管理，由被告及各租赁户自行管理，至商场停电、关门的发生，应认定未尽出租人合理的基本义务，其行为亦存在过错。故原、被告双方应各自承担相应的过错责任。原告要求被告在不定期租赁期间给付违约金的请求，本院不予支持，应予驳回；被告抗辩因为疫情期间未经营，应扣减相应的损失。结合陕西省2020年1月25日因新冠肺炎疫情发布了一级响应，2月28日调整为三级响应，在抗击疫情期间，对公共场所、商场等采取了一系列的抗击疫情的措施，对商铺的经营造成了一定的影响，可酌情扣除疫情期间1个月的房租。因原告和平利县美源实业有限责任公司房屋租赁合同的解除，导致商场2、3层停业，加之被告在不定期租赁期间，原告对商场不进行有效管理，致商场几次闹事、关门停业，客观上存在一楼商场客流量减少，营业额下降，对此，原告负有不可推卸的责任。被告抗辩给其造成了一定的损失，应于扣减房租的请求，本院予以采纳。结合本案实际，本院依法酌情扣减一个月的房租。原告作为商场的管理人，聘请保安人员，保证商场的安全正常经营活动并支付保安工资，是其应尽的出租人的义务。被告在不定期租赁期间，自行管理并支付安保人员工资1354元，被告提出应予扣减的理由成立，本院予以采纳。不定期租赁合同，依据法律规定，当事人可随时解除合同。被告在不定期租赁期间，于2020年3月23日，搬离原租赁商铺的行为，系明确表示不在租赁原告的商铺，原告未提出异议。应当认定同原告解除了租赁关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第一款（二）项、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十六条的规定,判决如下: 一、由被告邹艳琼给付原告平利县中润亿家实业有限公司房屋租赁费105946元（50600元＋69300元－6300元×2个月-1354元）；二、由被告邹艳琼赔偿原告平利县中润亿家实业有限公司违约金5060元（50600元×10%）；三、驳回原告平利县中润亿家实业有限公司其他诉讼请求。以上一、二项，均限本判决生效后3日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2520元，减半收取1260元，由原告平利县中润亿家实业有限公司负担126元，被告邹艳琼负担1134元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。                            审  判  员   刘  飞    二〇二〇年九月一日  书  记  员   张  芳