湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2790号原告（反诉被告）：朱孟君，男，1954年9月26日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告（反诉被告）：刘春贵，女，1955年11月10日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。二原告共同委托诉讼代理人：万炜玮，湖南银联（常德）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：张琪，男，1991年2月12日出生，回族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：田军勇，湖南澧州律师事务所律师，特别授权代理。原告朱孟君（反诉被告）、刘春贵（反诉被告）与被告张琪（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱孟君及二原告共同委托诉讼代理人万炜玮、被告张琪及其委托诉讼代理人田军勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱孟君、刘春贵向本院提出诉讼请求：1.请求确认解除原被告签订《房屋租赁合同》；2.请求判令被告向原告支付欠付的租金25000元及按照租金标准支付至腾房前的占用使用费，并承担12500元的违约赔偿（即三个月的房屋租金）；3.请求判令被告恢复租赁物原状，或支付恢复原状的维修费、清洁费、搬运费等必要费用50000元；4.请求判令被告承担本案诉讼费。张琪在本诉中辩称：合同签订时对租赁物的范围进行了明确约定，租期为2016年至2031年，张琪已经缴纳租金至2020年。2019年12月张琪在该土地右坪被强制清除（不是城管所为，是房东老板伙同当地村民强制清除并收回右坪），导致无法正常经营使用，给张琪造成了严重损失，请求判决驳回原告的诉讼请求。张琪提出反诉请求：1.请求确认反诉原告与反诉被告之间于2019年12月11日解除房屋租赁合同；2.请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失及违约金、返还租金及押金共计120333元；3.请求判令本案诉讼费用由反诉被告承担。朱孟君、刘春贵在反诉中辩称：1.张琪不享有合同解除权；2.张琪认为的损失并非因朱孟君、刘春贵违约所致，不应由朱孟君、刘春贵承担赔偿。经审理查明，本院确认如下案件事实：2004年5月1日，经东郊乡高坪头社区居委会见证，东郊乡高坪头村四组与朱孟君签订了《土地使用权租用合同》，约定将东郊四组刘春贵宅基地、西至207国道、南起坟地、北至鱼塘共0.91亩土地（即后面出租给张琪的土地）出租给朱孟君，租期从合同生效之日起20年。2016年1月18日，朱孟君、刘春贵（甲方）与张琪（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于常德市武陵区房屋及房屋前坪和右坪（范围如附件照片中限定的范围）出租给张琪使用，建筑面积约1000平方米。租赁期限为15年，从2016年2月1日至2031年2月1日止，租金每年50000元，先付后用，第二年交付租金为1月1日。为保证设施设备完好，刘春贵支付押金2000元，合同到期后归还。在租赁期间，设施、设备如有损坏，由乙方承担修复或折价赔偿。合同有效期内经甲方同意后，乙方可对出租房屋进行装修，但不能改动主体墙体，合同到期后，装修及用品完好无损的归还甲方。合同有效期内，发生下列情形之一时，合同终止：1.发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；……4.甲、乙方协商一致，达成终止协议。乙方拖欠租金逾一个月时甲方有权解除合同，并负责赔偿损失。双方还约定不得借故解除合同，如甲方确需解除合同，应提前3个月通知乙方，返还多交租赁费并赔偿乙方造成的损失，并支付乙方一年租金。如乙方确需退租的，应提前3个月通知甲方，并赔偿甲方所造成的损失。合同签订后，朱孟君、刘春贵将租赁物交付给张琪，张琪按约了支付租金，租金已支付至2020年2月1日，并将租赁物用于经营无为园艺。2019年12月，张琪经营的无为园艺因占用人行道和违规使用集体土地，经东江街道新坪社区多次联系整改但张琪未落实，新坪社区居委会上报至街道城管办，街道城管办将违规立在人行道上的招牌和水泥地面上的渣土进行了清运。张琪认为房屋右坪被强制清除后，无法正常经营使用，且强制清除时损坏了盆栽，给自己造成了严重损失，拒绝支付租金。2020年4月9日，经双方同意张琪张贴了门面转租的公告，6月16日，原告将房屋出租给第三人，并发短信通知张琪解除合同。另查明，因房屋漏水张琪于2019年11月对房屋进行了修缮，支出费用9900元。两原告认为张琪未按约支付租金，租赁房屋期间造成了房屋多处损坏，且未对房屋进行腾房清理，故诉至本院，提出前列诉讼请求。上述事实有《房屋租赁合同》、集体土地使用证、土地使用权租用合同、照片、证明、装修预算表、光盘、短信记录、到庭当事人陈述等证据在卷予以佐证。本院认为，朱孟君、刘春贵与张琪签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，真实、合法、有效，合同一经约定，双方当事人就应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。现朱孟君、刘春贵按照合同约定将房屋及房屋前坪、右坪交付给张琪使用，张琪租赁了房屋及土地后，将租赁物用于园艺栽种、培育盆栽，因张琪擅自用黄土将右坪水泥地面覆盖用于种植树木，被街道城管办强制整改，给其造成了损失，张琪认为租赁目的不能实现。2020年4月9日，经双方同意后张琪张贴了门面转租的公告，可以认为双方对解除合同达成了一致意见，故对朱孟君、刘春贵要求确认解除与张琪签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；至于合同解除日，张琪认为是2019年12月11日社区工作人员告知收回右坪之日，但该录音并不能证明涉案右坪的土地使用权已被收回，不能继续租赁使用，朱孟君与高坪头村四组签订的土地使用权租用合同仍在有效期内，故本院认为应以双方均同意解除之日，即2020年4月9日为合同解除日。合同解除后，张琪应向朱孟君、刘春贵支付欠付的租金9583.33元（50000元/12个月×2.3个月），对张琪要求两原告返还租金的反诉请求，本院不予支持；对于朱孟君、刘春贵要求张琪支付腾房前的占用使用费及违约赔偿金的诉讼请求，朱孟君、刘春贵做为出租人，在租赁期间应保证对租赁物享有出租的权利,现因高坪头村四组与其之间就右坪的使用发生分歧，朱孟君、刘春贵又未能把该分歧处理好，自身也有过错，故对二原告的诉讼请求，本院不予支持；对于朱孟君、刘春贵要求张琪恢复租赁物原状或支付恢复原状必要费用50000元的诉讼请求，因其未提交证据证明签订合同时租赁物的状态，也未提交恢复原状需要费用50000元的依据，故本院不予支持；对于张琪要求朱孟君、刘春贵赔偿损失的反诉请求，张琪的损失系自身违规使用租赁土地被街道城管办强制整改造成的，与本案无关，可另案主张权利；对于张琪要求朱孟君、刘春贵支付违约金、返还押金的反诉请求，本案中并不是因为二原告违约导致合同解除，且双方对解除合同也达成了一致意见，故对支付违约金的反诉请求本院不予支持；双方在合同中约定“为保证设施设备完好，租赁方交押金2000元，合同到期后归还。”租赁物现状各种杂物、花盆乱堆乱放、墙皮脱落、地砖破碎，故对张琪要求返还押金的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认朱孟君、刘春贵与张琪签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月9日解除；二、张琪于本判决生效之日起十日内向朱孟君、刘春贵支付欠付的租金9583.33元；三、驳回朱孟君、刘春贵的其他诉讼请求；四、驳回张琪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费994元，反诉费1353元，由张琪负担1453元，由朱孟君、刘春贵负担894元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  田国栋二〇二〇年九月九日法官助理胡娟书记员林虹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。