辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6177号上诉人（原审被告）：李亚男，女，汉族，1990年3月18日生，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：关景特，李亚男丈夫。被上诉人（原审原告）：大连世邦物业管理有限公司，住所地辽宁省庄河市城关街道延安路一段10号。统一社会信用代码91210283559849558G。法定代表人：徐振熙，该公司总经理。委托诉讼代理人：寇连震，辽宁法磊律师事务所律师。上诉人李亚男因与被上诉人大连世邦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李亚男上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人买的是二手房，之前的房主和物业签订的合同不能约束上诉人。2.电梯属于房屋的配套设施设备，相关费用应包括在物业服务费里，每年300元的电梯服务费属于不合理的重复收费，应当予以取消。3.2019年9月17日本小区业委会在业主不知情的情况下私下与被上诉人签订了物业服务合同，没有取消不合理收费项目，违背了业主的意愿。4.物业公司服务不到位，未及时公开小区收益情况，2018年上诉人车被划了物业也未给调取监控，到现在也没有给处理，正是由于被上诉人服务不到位，上诉人才根据《物业管理条例》第三十五条、四十条和《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定行使同时履行抗辩权拒交物业费。5.开发商和物业公司未经业主同意擅自出售出租占用公共道路划分成车位，严重侵害业主安全，且该收益属于公共收益，应当由全体业主所有。大连世邦物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。大连世邦物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付2018年5月16日至2020年5月15日期间的物业服务费3233.52元，电梯费600元，共计3833.52元，并承担自2018年5月16日起至被告交纳服务费用之日止千分之三承担违约金；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2018年2月，李亚男从案外人王玉风处购买庄河市巴黎春田小区5号楼1单元1401号房，建筑面积89.82平方米。王玉风（甲方）与原告（乙方）、案外人金鹏置业（大连）有限公司（丙方）签订《金鹏巴黎春田小区前期物业管理服务协议》，合同约定大连世邦物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅、车库、仓房按建筑面积每月每平方米1.5元收取，电梯费300元/年。另，原告提交红崖社区居民委员会证明材料一份，证明原告与业主委员会未签订物业服务合同前，巴黎春田小区一直由原告进行物业管理服务。2019年9月17日，庄河市巴黎春天小区业主委员会（甲方）与大连世邦物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》。合同约定原告的服务内容包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行、管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理；共用绿地、花木、建筑小品、水系等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的的维修、养护在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。委托管理期限自2019年9月6日至2024年9月5日。物业费的收费方式为：住宅由业主按其拥有产权部分的建筑面积每月每平方米1.5元收取，电梯费用300元/户/年。物业服务费每年交纳一次，每次交纳时间为业主首次办理入住手续的时间。原告为案涉小区提供了物业管理服务。案涉房屋原业主王某交纳物业费至2018年5月15日，被告李亚男购买房屋后未缴纳物业费。现原告诉至法院，请求被告李亚男缴纳2018年5月16日至2020年5月15日物业费，物业管理费为89.82平方米×1.5元/月/平方米×24个月=3233.52元，电梯费300元/户/年×2年=600元，合计3833.52元，以及违约金。一审法院认为，2019年9月大连世邦物业管理有限公司与巴黎春天小区业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。李亚男在王某处购买案涉房屋后，虽未与原告签订前期物业管理服务协议，但原告确实实施了物业管理服务，李亚男实际接受了原告提供的物业服务,原被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，故2019年9月6日前被告应参照前期物业管理服务协议支付物业服务费。关于被告辩称的原告收费不合理问题，合同中明确约定了收费标准，故对被告的该辩称不予采信。关于被告辩称的其它问题，被告未提交证据证明原告在履行合同中存在重大违约行为,导致业主丧失了根本的合同利益;且被告所主张的“物业服务问题”亦不宜根据某一段时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定,而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。综合上述情况,被告所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由,被告应按合同约定缴纳物业费。对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，考虑到物业公司在物业服务上确有须改善的方面，原告应按规定将物业管理相关信息及时有效公开，故关于违约金的诉讼请求不予支持。综上，一审法院对原告要求物业管理费及电梯费的诉讼请求予以支持，对原告要求违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李亚男于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连世邦物业管理有限公司物业费共计3833.52元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议且未提交新证据，本院经审查对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。依据该司法解释中“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被上诉人与金鹏置业（大连）有限公司以及案涉房屋前业主王玉凤签订的《金鹏巴黎春田小区前期物业管理服务协议》，即便没有前业主王玉凤参与，《前期物业管理服务协议》也对业主具有约束力，可见，前期物业服务合同并不以每一位业主签字同意作为生效条件，因此，在李亚男从案外人王玉风处购买了案涉房屋成为新的产权人后，同样受被上诉人与金鹏置业（大连）有限公司以及案涉房屋前业主王玉凤签订的《金鹏巴黎春田小区前期物业管理服务协议》的约束，且上诉人入住后已事实上接受了被上诉人提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，因此，上诉人认为“前房主和物业签订的合同不能约束上诉人”的主张于法无据。另外，根据前述司法解释中“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”的规定，案涉小区业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》显然也对上诉人具有约束力。至于上诉人认为“案涉小区业委会在业主不知情的情况下与被上诉人签订了物业服务合同，侵害了业主利益”一节，与本案不属于同一法律关系，上诉人可以另案诉请解决。既然案涉《金鹏巴黎春田小区前期物业管理服务协议》、《物业服务委托合同》对上诉人具有约束力，且被上诉人已实际提供了物业服务，上诉人应当按合同约定支付物业费，由于上述两份合同中均明确约定“电梯服务费300元/户/年”，因此上诉人主张“电梯费应予取消”的主张没有合同依据，本院不予支持。关于上诉人提出“物业服务不到位在先，存在不及时公开收益和维护业主车辆不到位等问题，上诉人才拒交物业费”的上诉请求，本院认为，由于被上诉人基本履行了案涉《金鹏巴黎春田小区前期物业管理服务协议》、《物业服务委托合同》约定的维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务，根据等价有偿原则，上诉人应当支付物业费。至于上诉人主张依照《物业管理条例》第三十五条、四十条和《中华人民共和国合同法》第六十七条规定拒付物业费，本院认为，虽然被上诉人在履行合同过程中存在安保服务不到位等瑕疵问题，但尚不构成重大瑕疵，不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由，且由于缴费时间与提供物业服务履行有先后，不符合同时履行抗辩权的适用条件，更何况，物业企业已经实际提供了服务，显然，上诉人该项主张不成立，本院对此不予支持。况且，也正是基于被上诉人存在服务不到位等瑕疵履行问题，一审法院也已经对大连世邦物业管理有限公司请求李亚男支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。关于上诉人提出“物业私划车位，出售出租，收益应当属于全体业主所有”的上诉请求，本院认为，该项请求与本案的物业服务合同关系项下的物业费纠纷不属于同一法律关系，因此，上诉人的该项上诉请求不在本案二审审理范围，本院对此不予审理。综上，李亚男的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人李亚男已预交），由上诉人李亚男负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 歆二〇二〇年九月十六日书记员  张美健