辽宁省宽甸满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0624民初864号原告：孙鹏举，男，1988年2月21日出生，满族，个体业主，住宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：王明敏，女，1982年10月17日出生，汉族，辽宁省企业法律顾问协会工作人员，住宽甸满族自治县。被告：姜东，女，1987年7月12日出生，满族，农民，住宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：肖德利，男，1950年10月17日出生，汉族，无业，住宽甸满族自治县。第三人：田国祥，男，1985年8月22日出生，汉族，个体业主，户籍所在地：辽宁省庄河市。现住址：宽甸满族自治县。第三人：石海洋，女，1997年1月3日出生，满族，农民，住宽甸满族自治县。原告孙鹏举与被告姜东、第三人田国祥、石海洋债权转让纠纷一案，本院立案后，为查清案件事实，依职权追加石海洋作为第三人参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙鹏举及其委托诉讼代理人王明敏、被告姜东及其委托诉讼代理人肖德利、第三人田国祥均到庭参加诉讼。第三人石海洋经本院合法传唤，提交书面陈述意见，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还购房款184290元，双倍返还定金20000元，总计204290元。事实及理由：第三人田国祥开办金顺房地产经营二手房。2019年秋季，被告姜东委托金顺房产销售其所有的坐落于。同年10月28日，被告姜东与案外人即买主石海洋达成《房屋买卖合同》，约定被告姜东以580000元价格将自己所有的97平方米房屋出售给买主石海洋，首付款210000元，余下370000元通过贷款方式解决，被告、买主及第三人金顺房产在合同书上签字，被告向买主交付了该房屋。合同签订后，被告向第三人田国祥收取了定金10000元，首付款184290元（该款按行业规则应由金顺房产代替买主先行垫付），该款全部由第三人田国祥垫资，通过田国祥于合同签订后至2020年2月29日间，26次通过微信转账方式支付给被告姜东183290元，通过扫码转给其1000元。被告将房屋交给了买主，买主居住了四个月。但由于受疫情影响，贷款银行停止办理，按揭贷款一时无法办理。被告见贷款银行暂时停办，便单方撕毁该合同，于2020年2月9日左右，将买主赶出了该房屋，将该房屋收回。被告撕毁合同后，第三人田国祥多次找其协商，要求返还已交付的购房款，但被告以各种理由不予交付。2020年4月1日，由于第三人田国祥先行为买主垫付的194290元由原告出资，第三人田国祥将对被告享有的该债权转让给原告，双方签订了债权转让协议，签订后，田国祥通过电话将债权转让通知了被告，通知被告由原告向被告请求返还权利。根据我国合同法规定，依法成立的合同受法律保护，被告单方撕毁购房合同，使该合同无法继续履行，且已将房屋收回，被告的行为属于根本违约，所收取的购房款依法应当予以返还，收取的定金应当双倍返还；同时，债权转让符合法律规定，转让行为合法有效。为了保护原告合法权益，现起诉到法院，请求判令被告返还购房款184290元，双倍返还定金20000元，总计204290元。被告姜东辩称，被告与原告互不认识，原告不具有法律意义上的诉讼主体资格。被告是通过第三人金顺房产中介的田国祥将被告自有的107平方米房屋出售给石海洋，并签订了房屋买卖协议，双方约定（包括田国祥）全款为580000元，全部由中介第三人经手办理。因买受人石海洋在取得涉案房屋并实际居住了三个半月后，向被告声明“房子我不买了”，并主动将三把钥匙通过田国祥交给了我，并非原告所诉“将房主赶出房屋”，原告说被告撕毁合同纯属诬陷。原告所诉将第三人与被告所谓“债权转让给了原告，双方签订了转让协议”。此行为严重违反了民诉法的相关规定，更未经我同意或追认。本案中所涉房屋买卖协议，是第三人田国祥严重违约而导致协议无法履行，使我遭受严重经济损失。我出售房屋行为无过错和违约，对此我将另行主张权利。因中介田国祥和买方石海洋的严重违约和失信，导致我在银行被加入失信名单和一定经济损失，要求原告及第三人对此予以挽回征信并赔偿损失，并要求第三人和石海洋赔偿我的实际房屋租金13000元。原告诉求转让债权，那就应该将第三人的责权利一并承担，否则，法庭应当驳回原告的诉讼请求。第三人田国祥在买卖合同履行期间，多次违约，而且自愿给被告交付三次每次5万元的违约金和赔偿金。原告要求返还购房款和定金没有法律依据，被告签订的房屋买卖合同约定10000元定金，但是第三人手中没有被告的收款收据，也就是第三人没有按约定向被告交付定金，本案因第三人和买主石海洋合同违约导致本次交易无法履行，又给被告造成了夫妻双方银行失信影响，严重影响被告在社会上的诚信，也给被告造成巨大经济损失，被告将视情况另行主张权利。第三人田国祥述称，我和原告是真实的债权转让；我当时给被告的钱是跟原告孙鹏举借的，通过微信方式给被告姜东184290元，我和原告之间签订了协议。违约我承认是50000元，违约金是承诺过后办不成我承担，当时给的就是购房款。第三人石海洋书面述称，原告诉状不属实，定金10000元是我给被告姜东的，买房子的首付款是210000元，第三人田国祥给姜东的钱并不是买房子的首付款。本院经审理认定事实如下：第三人田国祥在宽甸满族自治县注册成立宽甸满族自治县城镇天轩商务信息咨询处（金顺房产）。2019年10月28日，被告姜东找金顺房产欲出售其私有房屋，经金顺房产介绍，被告姜东（甲方）与第三人石海洋（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定：一、甲方自愿将坐落于城南公馆10号楼2单元1306号的房屋出售给乙方；二、房屋价款58万元；三、经买卖双方协商全权委托金顺房产（丙方）办理甲乙双方就上述房屋买卖及贷款事宜；四、支付方式：贷款，首付21万元，需要贷款37万元，先交付购买房屋定金1万元，丙方服务费5800元（收5000元，省800元）；五、甲方保证该房产合法、权属清楚，甲方无条件并配合乙方丙方办理银行贷款时所需要的所有证件及手续，甲乙双方在办理房屋手续过程中，甲方必须全程配合把房照过户到乙方名下。如因其他因素导致房屋无法过户到乙方名下，乙方所产生的所有费用及损失将由甲方全部承担；七、本合同签订后，若乙方中途悔约，应及时通知甲、丙两方，购房定金归甲方所有，交付丙方的服务费不予退还，若甲方中途悔约，应及时通知乙、丙方，并应在悔约之日起三日内双倍返还购房定金给乙方，并承担丙方全部服务费用，甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方发生重大误解并造成损失的，由甲方承担相应的法律责任。合同签订后，被告姜东收取石海洋定金10000元。2019年10月28日房屋买卖合同中，甲方石海洋和姜东本人在合同书首部签字按手印，田国祥未签字，金顺房产未盖章。田国祥认可合同内容，表示金顺房产即是宽甸满族自治县城镇天轩商务信息咨询处，系其个人投资经营，在合同订立及履行过程中，均是其个人行为。查，本案所涉房屋为被告姜东在银行按揭贷款购买，姜东与石海洋订立买卖合同时，姜东在银行的贷款尚未还清。买方石海洋、卖方姜东及第三人田国祥约定，房屋价款580000元，买方石海洋通过第三人田国祥交付210000元给卖方姜东作为购房首付款，余之370000元含解除银行抵押贷款由田国祥负责垫资付给卖方姜东。合同达成一致后，买方石海洋交付给田国祥210000元。第三人田国祥在合同订立后，共26次以其个人账户通过微信转账方式向被告姜东转款183290元，向姜东丈夫转款1000元，合计184290元。庭审中，第三人田国祥表示上述款项是其本人向原告孙鹏举借资。2020年4月1日，第三人田国祥作为甲方与原告孙鹏举（乙方）签订债权转让协议书，双方约定：经友好协商，甲方田国祥将对姜东享有的买卖房屋垫付款贰拾万肆千贰佰玖拾元（204290元）转让给乙方孙鹏举。此款由乙方向债务人姜东主张权利，甲方不再向姜东主张该垫付款的返还请求权利。本案开庭审理中，被告姜东表示其与第三人石海洋的房屋买卖合同已经解除，第三人石海洋搬出房屋，并将房屋钥匙通过第三人田国祥转交给被告姜东，被告姜东接收后入住。第三人田国祥对这一事实认可。查，第三人石海洋以居间合同纠纷为由，将第三人田国祥及宽甸满族自治县城镇天轩商务信息咨询处起诉至沈阳经济技术开发区人民法院，要求法院判决一、田国祥给付石海洋购房首付款、中介费及相关费用共计250000元；二、判令田国祥给付石海洋逾期付款利息2000元（自2019年11月19日开始，按照年利率8%计算）；三、判令田国祥给付石海洋律师费、交通费、误工费25500元；四、判令宽甸满族自治县城镇天轩商务信息咨询处对诉请第一至第三项承担连带赔偿责任。事实及理由：石海洋、宽甸满族自治县城镇天轩商务信息咨询处和姜东于2019年10月28日签订了《房屋买卖合同》，约定石海洋购买姜东房屋，合同签订后，石海洋将首付款210000元交给田国祥，同时石海洋向田国祥支付了中介费5000元，但因田国祥未将房屋首付款支付给姜东，导致石海洋未能成功购买房屋。石海洋与田国祥及宽甸满族自治县城镇天轩商务信息咨询处于2020年3月6日签订了《退款协议》，协议约定由田国祥应于2020年4月1日之前退还原告首付款、中介费及其他相关费用共计250000元，若逾期退款，应自石海洋支付款项之日开始，按照8%的年利率计算利息，同时石海洋因为实现债权而产生的包括但不限于律师费、保全费、诉讼费、差旅费、误工费等由田国祥承担。宽甸满族自治县城镇天轩商务信息咨询处对田国祥的上述债务承担连带担保责任。2020年6月22日，沈阳经济技术开发区人民法院作出（2020）辽0191民初1152号民事调解书：一、被告田国祥、宽甸满族自治县城镇天轩商务信息咨询处于2020年7月10日前支付原告石海洋诉讼费2731元；二、被告田国祥、宽甸满族自治县城镇天轩商务信息咨询处于2020年7月30日前支付原告石海洋居间费5万元，于2020年8月30日前支付原告石海洋居间费10万元，于2020年9月30日支付原告石海洋居间费10万元；三、被告田国祥、宽甸满族自治县城镇天轩商务信息咨询处于2020年9月30日前支付原告石海洋律师费25000元、交通费100元、误工费400元及利息2000元；四、如被告田国祥、宽甸满族自治县城镇天轩商务信息咨询处如有一期未按期履行给付义务，则原告石海洋有权申请就剩余款项一次性申请执行；五、原、被告再无其他争议。该调解已经发生法律效力。另查，在合同履行过程中，因房款交付、银行贷款办理不及时等原因，被告姜东与第三人田国祥、石海洋产生矛盾，第三人石海洋在入住数月后将房屋退还被告姜东。2019年11月24日，第三人田国祥向被告姜东出具保证书，内容为：“保证房屋全款于2019年12月15日付50000元，剩余款于12月20日付清，垫付资金待银行付款后卖方返还给垫资方。垫资方：田国祥”。2020年1月3日，第三人田国祥向被告姜东出具保证书，内容为：“保证周二将房屋全款贰拾玖万贰千元到位，如果未到位，赔偿50000元整。保证人：田国祥”。2020年1月23日，第三人田国祥与被告姜东签订协议书，内容为：“金顺房产保证在卖方不耽误提供及配合任何手续的情况下，定于2020年2月15日前将所剩余房屋尾款全部付清，如未做到，愿赔偿逾期损失50000元，在保证期间卖方保证不再打扰买方。保证人：田国祥，保证人：姜东。”本院认为，第三人石海洋与被告姜东经第三人田国祥介绍，基于房屋买卖事实，第三人石海洋与被告姜东形成房屋买卖合同关系，现房屋买卖合同已经解除。第三人田国祥及其设立的宽甸满族自治县城镇天轩商务信息咨询处（金顺房产）与第三人石海洋居间合同纠纷，业经人民法院调解结案，合同予以解除。第三人田国祥与被告姜东形成的居间合同关系，是以第三人石海洋和被告姜东房屋买卖合同为基础，买卖合同解除后，第三人田国祥与被告姜东居间合同因合同目的不能实现，权利义务应当依法终止。《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，第三人田国祥有权利向被告姜东提出返还房款的请求。《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十二条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人接到债权转让通知的，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案原告孙鹏举与第三人田国祥签订债权转让协议书，约定田国祥将自己对姜东拥有的债权转让给原告孙鹏举，孙鹏举以债务人姜东为被告提起诉讼，要求清偿债务，原告孙鹏举是债权受让人，其基于让与人田国祥的债权转让行为，享有对债务人姜东的债权请求权。该转让行为未违反法律规定，符合债权转让合同要件，债权转让关系成立，原告具备诉讼主体资格。本院立案后，依法向被告姜东送达起诉状副本和开庭传票，该通知到达被告姜东时，即对被告姜东产生法律效力。被告姜东抗辩未经其同意并追认的意见，本院不予采纳。关于被告应当向原告返还房款数额。经查，原告与第三人签订的债权转让协议书约定转让金额204290元，除垫付款184290元外还有定金，第三人田国祥认为被告姜东违约，故将10000元定金按双倍返还计算为20000元。被告姜东对收取购房款184290元的事实不持异议，但认为第三人田国祥在履行合同过程中有违约行为，使被告遭受重大经济及其他损失。对于被告的损失，被告在答辩中提出将另行提起诉讼，这是被告对其权利处分，本院予以照准。对于原告主张20000元定金一节，因定金是被告姜东向第三人石海洋收取，被告田国祥无权处分，据此，原告孙鹏举要求被告姜东返还房款及定金204290元的主张，对于没有争议的184290元这一事实，本院予以确认，被告应予给付原告。依照《中华人民共和国合同法》七十九条、第八十条、第八十二条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告姜东于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告孙鹏举184290元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4364元，减半收取2182元，保全费1541元，合计元，由原告孙鹏举负担1730元，被告姜东负担1993元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员 李 红二〇二〇年九月十七日书记员 刘晏彤