北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7776号上诉人（原审被告）：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区文林北街2号院1号楼2层C228。法定代表人：韩忠华，执行董事。委托诉讼代理人：熊凯，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：闫琦玮，女，1969年11月15日出生，汉族。上诉人北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称青龙湖公司）、因与被上诉人闫琦玮合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初15005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青龙湖公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决举证责任分配错误，一审法院对于应分配给被上诉人的举证责任未分配，而是将上诉人应交付房屋的时间错误认定为被上诉人实际收房的时间，免除了被上诉人应负的举证责任，严重侵害了上诉人的合法权益。一审法院支持的违约金数额过高。被上诉人所购房屋为国家政策性自住房，上诉人在无利润的情况下建设该房屋，并按合同约定将符合质量要求的房屋交付被上诉人使用。上诉人积极履行合同义务，将相关产权证办理的材料交付给被上诉人同意的代办机构，并多次催促其办理。被上诉人已经拿到房产证，且未举证证明其存在实际损失。被上诉人要求上诉人承担迟延办理产权证的责任并无充足的依据。闫琦玮辩称，同意一审判决，不同意对方上诉请求。闫琦玮向一审法院起诉请求：1.判决青龙湖公司支付合同违约金共计人民币21946.74元；2.判决青龙湖公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：闫琦玮作为买受人于2015年12月26日与青龙湖公司签订了编号为Y1829340的《北京市商品房预售合同(自住型商品住房)》一份，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市丰台区王佐镇魏各庄村A02地块15#自住型商品住房6层3单元-602号房屋一处，该房屋预测建筑面积共85.23平方米，套内建筑面积70.13平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币20845.07元，总计款人民币1461865元，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在2018年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。第二款“转移登记”约定：商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟贰佰元。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照合同附件十处理。同日签订的附件十《补充协议》第十一条11.1约定，如房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之贰向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。11.2约定，由于买受人原因（包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于如遭遇不可抗力或遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。合同签订后，闫琦玮依约支付购房款，并根据实测面积，于2017年3月31日补交了购房款1251元，实际支付的购房款总额为1463116元，按照约定向青龙湖公司交纳了办理所有权转移登记所需契税、公共维修基金等。闫琦玮称其于2017年4月1日向北京紫涵房地产咨询有限公司交纳产权证代办费1200元，是在入住涉案房屋当天交纳，《西山湖佳苑入住费用明细表》亦是入住涉案房屋当天办理，同时，补交购房款后才能入住涉案房屋，故青龙湖公司向其交付房屋为2017年4月1日。2017年7月22日，闫琦玮（乙方）与青龙湖公司（甲方）签订《＜北京市商品房预售合同＞补充协议》，协议约定：因公安行政管理部门地名核准的原因，预售合同中约定的该项目坐落位置和该商品房号有所调整，该项目坐落位置最终确认为：北京市丰台区文林北街1号院，该商品房房号由15号楼6层3单元602号房变更为：北京市丰台区文林北街1号院一区3号楼6层1单元603号房。2019年6月4日，北京市规划和自然资源委员会作出京（2019）丰不动产权第0024044号《不动产权证书》，该证书载明权利人为闫琦玮，坐落于丰台区文林北街1号院一区3号楼6层1单元603。另查明，2018年12月14日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会在北京市住房和城乡建设委员会网站发布《关于北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台的停网公告》，主要内容为：因北京市不动产登记信息系统（二期）上线，需对北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台进行停机改造，兹定于2019年1月1日00：00至2019年1月5日24：00（共5个自然日，其中3个工作日），暂停办理新建及存量房屋的认购、购房资格审核、网上签约、资金监管及交易查询等相关业务。一审法院认为，闫琦玮与青龙湖公司签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应按合同约定义务履行。根据合同约定，青龙湖公司应于房屋交付后720日内协助闫琦玮办理涉案房屋的所有权转移登记。庭审中，双方共同确认，房屋交付时间为2017年4月1日，故青龙湖公司应在2019年3月22日前完成上述义务，现查明青龙湖公司直至2019年6月4日才协助闫琦玮将购买的房屋所有权转移登记至其名下，违反了合同约定，应承担相应违约责任。根据《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》约定，因非出卖人原因致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。故北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台进行停机改造的时间应予扣除。青龙湖公司主张违约金标准过高，但未提供相关证据，本院对其抗辩意见不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京青龙湖腾实房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付闫琦玮违约金20483.62元；二、驳回闫琦玮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新的证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，闫琦玮与青龙湖公司签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》及补充协议对双方均有约束力，双方均应依约履行，其中出卖人青龙湖公司应当按照约定期限履行交付房屋及协助办理所有权证的义务。现青龙湖公司逾期办理产权证，履行合同义务不符合约定，应当依约支付违约金。关于违约金的金额，青龙湖公司上诉对一审判决认定的房屋交付时间提出异议，但其于本案一审庭审中已经明确认可房屋交付时间为2017年4月1日。且青龙湖公司作为房地产开发企业，应当留存有关房屋交付的相关资料。现其未能提供相关资料，而闫琦玮主张房屋交付时间应为2017年4月1日，并提供了相关证据予以证明。一审法院结合当事人陈述及举证情况，确认青龙湖公司交付涉案房屋时间应为2017年4月1日，认定事实正确，本院予以维持。青龙湖公司以违约金过高等原因提出抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中闫琦玮并未对其实际损失举证，根据本案中逾期办理所有权转移登记的情节、考虑相关合理影响，应当对合同约定的违约金金额予以酌减。据此，本院对青龙湖公司应当支付的违约金数额进行调整。综上所述，青龙湖公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初15005号民事判决第二项；二、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初15005号民事判决第一项为北京青龙湖腾实房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付闫琦玮违约金10000元；三、驳回闫琦玮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费174元，由闫琦玮负担95元（已交纳），由北京青龙湖腾实房地产开发有限公司负担79元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费312元，由闫琦玮负担160元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京青龙湖腾实房地产开发有限公司负担152元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  许 英审 判 员  朱 印审 判 员  施 忆二〇二〇年九月十六日法官助理  李雅迪书 记 员  吕可心