江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3712号上诉人（原审原告）：张秀珍，女，1934年11月24日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：刘惠明，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铮，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张顺炳，男，1947年8月15日生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人张秀珍因与被上诉人张顺炳农村房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初583号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人张秀珍的委托诉讼代理人张铮到庭参加诉讼，被上诉人张顺炳经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张秀珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其原审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案诉讼请求为确认合同无效并基于不动产所有权要求排除妨害、返还原物，均不适用诉讼时效的规定，一审法院认定本案已过诉讼时效属于法律适用错误。1、涉案房屋位于南京市栖霞区某地（以下简称涉案房屋），系在农民集体所有土地上建造，根据我国相关法律之规定，农村房屋应当在同村集体经济组织成员之间流转，上诉人在一审中以被上诉人并非同一集体经济组织成员为由，主张涉案房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，而协议是否有效，只能通过诉讼程序进行。因此上诉人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。2、涉案房屋登记在上诉人名下，根据我国物权法规定，上诉人作为涉案房屋的合法所有权人，基于物权而要求被上诉人返还原物的物权请求权不应适用诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；(三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”根据该条规定，不动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定，即意味一个不动产不管被他人占有多长时间，甚至超过最长的权利保护期间20年之后，不动产的权利人仍然享有请求权，仍然可以要求返还不动产。占有人以诉讼时效已过进行抗辩的，法院不得予以支持。综上，一审法院适用法律错误。为维护上诉人的合法利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，请求贵院依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判。张顺炳二审未到庭答辩。张秀珍向一审法院起诉请求：1.判令确认1990年10月16日签订的《房产自愿买卖合同书》无效；2.判令张顺炳迁出诉争房屋；3.判令张顺炳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张秀珍与案外人李正贵系夫妻，案外人李明系两人之子。1990年10月7日，李明作为收款人向张顺炳出具收条一份，载明：“今收到张顺扁（炳）种田押金2000元，具体情况改日订合同”。1990年10月16日，就涉案房屋签订了《房产自愿买卖合同书》（以下简称涉案合同）一份，该合同载明卖方、甲方为：“张秀珍、李正贵”，买方、乙方为：张顺秉（即本案张顺炳），签订地点为：南京市栖霞区八卦洲乡五四.五队。合同约定：买卖内容为：甲方将私有的三间瓦房（99平米）、一间厨房、一间厕所作价6100元出售乙方；买卖条件：乙方首付现金2000元后，甲方让出部分土地使用（耕种）权；乙方在1991年4月前将剩余4100元付清给甲方，甲方收清款项后一个月（1991年5月前）让出房产给乙方，并将全部土地使用（耕地）权归乙方使用；如果今后耕种土地调整，则按《中华人民共和国土地管理法》有关规定执行。合同有效期：本合同制定后经单位“公”证双方签字起生效，如甲方违反合同则所有分配的土地耕种权归乙方使用，如果乙方违背合同，则预付2000元作为补偿甲方耕种土地，影响卖房损失费，并从违背合同即日起收回乙方土地使用权。合同落款双方签字处的甲方显示有“李明、张秀珍”签名，乙方由张顺炳签名；见证单位签字处有耿某,4签名及落款时间为1990年10月20日的见证人张某,4签名。1991年4月5日，李明作为收款人再次系向张顺炳出具收条一份，载明：“今收到卖房人民币3000元整，还有1100元没负（付）”。张顺炳称前述合同载明的6100元款项是用于购买涉案房屋及农田经营权，在双方履行完毕合同后，剩余1100元款项已经支付完毕，且张顺炳在收到涉案房屋后居住至今并多次加盖农房，另办理了农村土地经营权登记手续，自1998年起以户主名义按期缴纳农田税费。一审庭审中，张秀珍主张其与丈夫李正贵并不知晓订立涉案合同出售转让涉案房屋和耕种土地事宜，其与丈夫亦没有与张顺炳签署过涉案合同，合同书落款处“张秀珍”的签名是其儿子李明书写，张秀珍本人及丈夫对此事均不知情，其以为李明仅仅是将涉案房屋及耕地租赁给张顺炳使用，直至近期张秀珍因儿子李明移民澳洲，欲迁回涉案房屋居住才知房屋已由李明擅自无权的出售给张顺炳，张秀珍亦从未收取到购房款。张秀珍当庭表示本案中撤回对张顺炳返还耕地的诉讼请求，将另案主张。张秀珍为证明其不知晓涉案房屋等出售事宜，还举证了2004年10月28日填发的村镇房屋所有权证（栖洲村房字第××号）一份，载明所有权人为张秀珍、房屋坐落八卦洲镇五四村五队；2008年12月5日签发的集体土地使用证（宁栖集用2008第04226号）一份，载明土地使用权人为张秀珍、土地所有权人为栖霞区162号，地类（用途）为农村宅基地。张顺炳质证称，对该两证的真实性无异议，但张秀珍已将房屋转让给张顺炳，张秀珍办证时应当基于诚信原则告知张顺炳并办理相关手续，张秀珍私自通过政府部门办理了该权证，张顺炳不知情，张秀珍并不能据此主张其享有涉案房屋的物权。一审法院另查明，涉案合同中见证人张某,4系张秀珍的兄弟，现该见证人已离世。另一见证人耿某,4系合同书签订当时的生产队队长。张顺炳户籍地为安徽省芜湖市鸠江区白茆珍二垅行政村第六自然村036号。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案中，张顺炳于1990年10月16日即与张秀珍之子李明签订涉案合同，于1991年在支付房款后取得涉案房屋并实际入住至今，该买卖合同中有时任生产队队长耿某,4及张秀珍的兄弟张某,4签字见证，张秀珍称其长达28年的时间对此不知情与常理不符，且该合同签订及房屋交付已远超20年的权利最长保护期间，故对张秀珍主张合同无效及要求返还房屋的诉讼请求一审法院均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决:驳回张秀珍的全部诉讼请求。一审案件受理费210元，由张秀珍负担。本院二审查明的事实与一审法院查明一致，本院依法予以确认。本院认为，根据法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋为集体土地上建造的房屋，上诉人张秀珍之子李明与被上诉人张顺炳就涉案房屋签订的涉案合同因违反法律强制性、禁止性规定，依法应当认定无效。但就本案而言，涉案合同在1990年10月16日即已签订，且张顺炳于1991年支付房款后即占有使用涉案房屋，已形成长期稳定的社会关系，现张秀珍在合同签订及房屋交付已远超过20年的权利最长保护期间的情况下，要求返还涉案房屋，本院不予支持。综上所述，张秀珍的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初583号民事判决；二、确认上诉人张秀珍之子李明与被上诉人张顺炳于1990年10月16日签订的《房产自愿买卖合同书》无效；三、驳回上诉人张秀珍的其他诉讼请求。二审案件受理费210元，由上诉人张秀珍负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  涂 甫审判员  李任飞二〇二〇年九月一日法官助理冯超书记员孙雪松