河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初13994号原告：石凤萍，女，1973年4月4日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托代理人：王玉博，北京市中创（郑州）律师事务所律师。委托代理人：张国锋，北京市中创（郑州）律师事务所律师。被告:郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地郑州市中原区桐柏南路2号12号楼啟福商务中心203室。法定代表人：王亚峰，执行董事。委托代理人：孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告:郑州中晟置业集团有限公司，住所地郑州市二七区航海路197号1号楼5层。法定代表人：王珂。原告石凤萍诉被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称卡莱顿公司）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称中晟公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告石凤萍委托代理人王玉博，被告卡莱顿公司委托代理人孙长亮到庭参加诉讼；被告中晟公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告石凤萍向本院提出诉讼请求:1、请求贵院依法判决被告卡莱顿公司支付原告A座1206号房产2019年11月1日至2020年7月31日之间的物业使用费32072.25元，并自2019年10月15日起按照日万分之五的标准计算违约金至实际付清之日，暂计至2020年6月23日违约金为5409.52元；2、请求贵院依法判决被告卡莱顿公司支付原告A座1207号房产2019年11月1日至2020年7月31日之间的物业使用费32139元，并自2019年10月15日起按照日万分之五的标准计算违约金至实际付清之日，暂计至2020年6月23日违约金为5420.78元；3、请求贵院依法判决被告中晟公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由:2013年1月31日，原告购买了被告郑州中晟置业集团有限公司关联企业开发的位于郑州市郑东新区心××路东、××北××房、××房。同日，原告与二被告签订了一份《物业经营管理合同》，约定由被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司进行酒店经营，自2015年5月1日开始计算物业使用费，其中2017年5月1日至2021年4月30日期间的物业使用费按照42763元/年、42852元/年计算。每三个月支付一次，提前15天支付下一个付款周期的物业使用费。被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司本应于2019年10月15日支付2019年11月、12月以及2020年1月的物业使用费，于2020年1月15日支付2月、3月、4月的物业使用费；2020年4月15日支付5月、6月、7月的物业使用费。截止本案起诉之日仍拖欠2019年11月1日至2020年7月31日三个周期的物业使用费未付。另根据合同约定，如被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司无正当理由逾期支付物业使用费，应按每逾期一日依本年度约定物业使用费的总额万分之五的标准支付违约金。另，被告郑州中晟置业集团有限公司作为合同履行的保证人，自愿对被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司的行为承担连带保证责任。综上，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请！被告卡莱顿公司辩称，原被告双方签订的物业经营管理合同约定原告将委托经营管理的物业交由被告卡莱顿占有使用，被告向原告支付物业使用费，合同性质应该为房屋租赁合同。本案实际情况原告在与案涉房屋开发商签订房屋买卖合同的同时与被告卡莱顿签订了物业管理经营合同，约定将原告购买的房屋交付给被告凯莱顿占有和使用，因可开发商未能按时交付案涉房屋，导致《物业经营管理合同》约定的房屋也未能按时交付被告卡莱顿酒店使用，导致原被告双方签订的《物业经营管理合同》合同目的无法实现，因此在本案审理之前被告卡莱顿已经通过EMS向原告发送解除合同通知，原告也签收了解除合同通知的快递。因为原告一直未履行交付房屋义务，导致合同未履行，并且被告卡莱顿已经向被告发送解除合同通知书，双方合同已经解除，原告要求支付租金及违约金缺乏事实依据，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2013年6月6日，原告石凤萍（××）、与河南金伟置业公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，载明：河南金伟置业公司将郑东新区心怡路、商都路北A号楼12层06、07号房屋出售给石凤萍，用途为办公，房屋价格为534543、535650元。2013年1月31日，原告石凤萍（作为甲方）与被告卡莱顿公司（作为乙方）签订《物业经营管理合同》，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于商都路北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。本合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，按37418元/年计，共计74836元；此后每3个月支付一次，2017年5月1日—2021年4月30日期间按42763元/年计等。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除本合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方缴纳违约金等。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由我方负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人石凤萍于2013年1月31日与卡莱顿公司签订《物业经营管理合同》，依据该合同第3.1款约定，兹授权卡莱顿公司作为委托代理人，全权委托人于2013年1月31日与河南金伟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋交付手续办理事宜。2013年1月31日，原告石凤萍（作为甲方）与被告卡莱顿公司（作为乙方）签订《物业经营管理合同》，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于商都路北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。本合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，按37495.5元/年计，共计74991元；此后每3个月支付一次，2017年5月1日—2021年4月30日期间按42852元/年计等。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除本合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方缴纳违约金等。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由我方负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人石凤萍于2013年1月31日与卡莱顿公司签订《物业经营管理合同》，依据该合同第3.1款约定，兹授权卡莱顿公司作为委托代理人，全权委托人于2013年1月31日与河南金伟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋交付手续办理事宜。原告向本院提交的银行流水显示，自2017年7月27日至2019年7月31日原告共计收到9笔银行转账每笔10691元、10713元。原告称，自2017年5月1日至2019年10月31日，被告卡莱顿公司一直按照合同约定向原告支付物业使用费，被告支付物业使用费到2019年10月31日，之后就没有在支付过了。被告称，上述费用支付过，但是支付费用并不视为原告已向被告卡莱顿公司交付案涉房屋。物业经营管理合同约定的自2015年5月1日起开始计算物业使用费，前提是依据原告与开发商签订的商品房买卖合同约定的2014年8月31日之前能正常交付房屋，实际上到本案审理时，开发商一直未能按照合同交付案涉房屋，原告起诉支付物业使用费及违约金实属原告未能履行义务在先，该请求无事实及合同依据。原告未履行合同约定交付房屋的义务，被告卡莱顿有权拒绝支付相应的租金及违约金。根据原告与涉案房屋开发商签订的房屋买卖合同开发商承诺在2014年8月31日将房屋交付原告，实际情况是房屋买卖合同的开发商一直未能按期交付房屋，原告委托被告卡莱顿从开发商处收房也应以原告能实际履行接收房屋为前提。不存在接收房屋后未进行装修经营的情况，未能收房不是被告卡莱顿主观原因造成的。以上事实由原告提交的物业经营管理合同、被告支付物业使用费明细、商品房买卖合同备案信息表一份、中晟置业集团企业基本注册信息查询单、维港置业信用报告及工商档案、卡莱顿公司企业信息报告及公司设立登记及变更登记申请书、中晟集团卖房时的宣传彩页、涉案房屋竣工验收表打印件一份；被告提交的河南维港置业有限公司作出的《伟业国际广场项目情况说明》一份、沙蓬、李占青、代玉英等十三人诉河南维港置业有限公司房屋买卖合同纠纷诉讼材料及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《物业经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。根据《物业经营管理合同》约定，被告卡莱顿公司应当向原告支付物业使用费。庭审中，原告称，被告支付物业使用费到2019年10月31日，之后未再支付。被告卡莱顿公司辩称，上述费用支付过，但是支付费用并不视为原告已向被告卡莱顿公司交付案涉房屋。结合原被告向本院提交的证据及庭审陈述，本院对原告所述予以采信。本院经计算2019年11月1日至2020年7月31日共计9个月，按42763元/年、42852元/年计算物业使用费为32072.25元、32139元。故原告诉请被告卡莱顿支付物业使用费64211.25元，本院予以支持。关于违约金，本院根据本案的具体情况酌定被告向原告支付违约金6700元。原告诉请判令被告中晟公司对上述款项承担连带清偿责任。被告中晟公司作为担保人在《物业经营管理合同》上签字，本院综合审查担保期限、担保方式、担保范围等认为，原告该项诉请符合法律规定与合同约定，本院予以支持。被告中晟公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石凤萍支付2019年11月1日至2020年7月31日之间的物业使用费64211.25元，并支付违约金6700元；二、被告郑州中晟置业集团有限公司对本判决第一项所判决款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，减半收取838元，由原告石凤萍负担52元，被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司负担786元。本判决为终审判决。审判员 彭 磊二〇二〇年九月七日书记员 桑金波