江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣11民终1154号 上诉人（原审被告）：李光武，男，1967年7月7日生，汉族，江西省上饶市广丰区人,个体户，住江西省上饶市广丰区，现住江西省上饶市广丰区。 上诉人（原审被告）：林凤婉，女，1936年11月27日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：郑云清，江西洪胜律师事务所律师，一般代理。 被上诉人（原审原告）：林锡贵，男，1939年5月21日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，无业，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：林春芳，女，1964年12月29日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，家务，住江西省上饶市广丰区，系林锡贵之女。 原审被告：吴奇俊，男，1962年9月10日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，教师，住江西省上饶市广丰区。 原审被告：吴奇伟，男，1963年10月18日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，教师，住江西省上饶市广丰区。 原审被告：吴奇丽，女，1977年11月19日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，教师，住江西省上饶市广丰区。 原审被告：吴奇峰，男，1976年8月2日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，自由职业，住江西省上饶市广丰区。 原审被告：吴超亮，男，1958年2月24日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 原审被告：吴超杰，男，1961年10月21日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市。 原审被告：夏新燕：女，1963年5月31日，汉族，江西省上饶市广丰区人，家务，住江西省上饶市广丰区。 上诉人李光武、林凤婉因与被上诉人林锡贵，原审被告吴奇俊、吴奇伟、吴奇丽、吴奇峰、吴超亮、吴超杰、夏新燕房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2020）赣1103民初1052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 李光武、林凤婉向本院提出上诉请求为：1、请求撤销（2020）赣1103民初1052号广丰区人民法院民事判决书，判决驳回林锡贵一审的诉讼请求，改判上诉人李光武、林凤婉依法享有广丰区永丰街道吴家1号院众厅堂拆迁补偿款份额243224元，或者发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、李光武、林凤婉享有吴家大院公共部分的共有权。1989年房屋转让时，吴家大院公共部分的共有权已经一并转让给了李光武、林凤婉。根据我国物权法第72条第2款规定，业主对共有部分的权利不能单独转让。林锡贵不享有吴家大院公共部分的共有权。吴家大院公共部分的面积补偿款应适用本案的《分配协议》。二、林锡贵不是本案适格原告。因林锡贵的房屋不在本案吴家大院范围内，其生活和出行完全不必经由吴家大院公共部分，林锡贵的房产证不在吴家大院系列房屋编号之内。林锡贵仅凭其具有吴家子孙身份，就要分配本案吴家大院公共面积的补偿款，没有事实和法律依据。一审法院认为案外人吴锡奇自愿将自己拥有的吴家大院公用面积总额的四分之一的一半赠与林锡贵为有效赠与是错误的。一审法院认定林锡贵与其他吴家子孙签订的《分配协议》有效是错误的，该《分配协议》甲方即林锡贵不是适格的合同主体，林锡贵不具备参与分配补偿款的资格。三、对于李光武、林凤婉购买案外人吴锡奇房屋的购房协议中四至范围包括本案吴家大院的下厅堂部分，该部分应认定为李光武、林凤婉的个人专有部分，不得作为吴家大院的共有部分。案外人吴锡奇将其房屋转让给李光武、林凤婉，房屋四至中西至自屋滴水为界。根据房屋实际，西至滴水为界，是包括本案吴家大院下厅堂部分的面积（29.4平方米）的，按照房屋界址，该下厅堂部分属于李光武、林凤婉房屋范围，下厅堂部分与李光武、林凤婉房屋的其余部分是一个整体，并无明显分割。该下厅堂是上诉人房屋的部分，是上诉人自愿让给吴家大院各业主通行使用，该部分补偿款属于李光武、林凤婉，不能作为吴家大院的公共面积分配。 林锡贵辩称：一、答辩人在一审主张的广丰区永丰街道东街吴家1号大院拆迁补偿款的四分之一是有依据的。1、吴家大院属于答辩人及一审被告吴奇俊、吴奇伟、吴奇峰、吴奇丽、吴超亮、吴超杰、夏新燕等后人的祖遗房屋。答辩人从父辈(吴端生)起算,现吴家分四支(已故吴端生、吴宪生、吴树杏、吴桂仙),其中吴端生名下有吴锡奇、吴润秋和答辩人;2、2015年10月6日,吴润秋(已故)家属将吴家厅堂吴端生份额中吴润秋的份额全部放弃,归吴锡奇和答辩人两兄弟所有(附:承诺书);2016年4月4日,吴锡奇将其在吴家大院共有部分的份额赠与答辩人,以便答辩人代其打理对祖先的祭典和阻墓的修缮(附:赠与合同);3、2017年12月15日,吴家子孙以答辩人(吴端生子孙)为甲方,一审被告吴奇俊、吴奇伟、吴奇峰、吴奇丽(吴宪生子孙)为乙方,夏新燕(吴桂仙子孙)为丙方,吴超亮、吴超杰(吴树杏子孙)为丁方,对吴家大院众厅堂的拆迁补偿款分配达成了合意,且签订了《分配协议》,四方一致同意答辩人按吴家大院众厅堂拆迁补偿款总额的四分之一分配(附:分配协议)。二、上诉人李光武、林凤婉主张的吴家1号大院拆迁补偿款没有依据。1、李光武、林凤婉当年向吴锡奇购买的房屋,是房屋自身部分,不包括吴家大院众厅堂共有部分,双方签订了《房屋买卖契约》,契约上清楚明白注明了范围及四周界至(东:与吴锡贵串拼为界;南:自墙滴水为界;西:自屋滴水为界;北:与吴桂仙串拼自墙为界),房屋四周界至清楚。吴家共有的上下厅堂、天井及宅基都不属于吴锡奇出卖房屋范围。吴家1号大院所有的共有部分归吴家子孙共同拥有,任何个人不经过其他所有吴家子孙的同意,都无权处置众厅堂部分。况且,上诉人李光武、林凤婉购买房屋时没有与吴锡奇之间发生过任何关于共有部分的承诺、约定和交易。2、上诉人提到的答辩人房屋不在吴家大院不能分配众厅堂拆迁补偿款没有任何依据。因为吴家大院众厅堂部分属于吴家子孙,吴家子孙基于祖上规矩一直延续至今。吴家子孙共同签订的分配协议也能证明分配比例随吴家分支确定,而不是根据房屋面积及是否紧挨厅堂确定。更何况,上诉人和答辩人的房屋原本是吴端生名下的一个整体,上诉人的房屋也不需要经过宅基、上下厅堂及天井,所以,吴家大院众厅堂共有部分的拆迁补偿款只能由答辩人和吴家其他子孙之间协商分配。上诉人没有权利和依据主张众厅堂拆迁款。3、上诉人提到的物权法有关建筑物及共有部分的规定,不适用于吴家大院,物权法规定适用现代一般小区情况。吴家大院的房屋建筑具有历史悠久古老的特点,祖辈延续下来的规矩：共有的众厅堂部分供吴家人做红喜事白丧事用,尤其工作在外的吴家子孙有“树高干丈,落叶归根”的愿望。共有的厅堂部分也不允许出卖,上诉人也没有权利主张众厅堂的拆迁补偿款。综上所述,上诉人要求分配吴家大院众厅堂拆迁补偿款没有任何依据。请驳回上诉,维持原判。 吴奇俊、夏新燕同意林锡贵的答辩意见。 吴奇伟、吴奇丽、吴奇峰、吴超亮、吴超杰未陈述意见。 林锡贵向一审法院提出的诉讼请求为：1、请求确认原告林锡贵享有广丰区永丰街道吴家1号大院众厅堂拆迁补偿款计人民币243,224元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：坐落在广丰区永丰街道东街吴家1号大院属本案原告林锡贵及被告吴奇俊、吴奇伟、吴奇丽、吴奇峰、吴超亮、吴超杰、夏新燕等后人的祖遗房屋。从原告父辈（吴端生）起算，现吴家分四支，即吴端生名下有吴锡奇、吴润秋及原告，吴宪生名下有被告吴奇俊、吴奇伟、吴奇丽、吴奇峰，吴树杏名下有被告吴超亮、吴超杰，吴桂仙名下有被告夏新燕。该大院除上、下厅堂、天井、空基由吴家子孙共有外，其余房屋皆由他们各自享有所有权。 1989年。吴锡奇将大院中属于其个人所有的房屋出卖给被告李光武及其姐李素芸，后将该房屋产权证登记在林凤婉名下。2017年11月22日，拆迁指挥部与被告林凤婉对该房屋签订了房屋征收补偿安置协议。认定该房屋建筑占地面积137.27平方米，其他土地面积30.02平方米，土地总面积167.29平方米。指挥部根据协议已对林凤婉所有的房屋建筑面积及其他土地面积进行了补偿。2015年10月6日，吴润秋(已故)家属将吴家厅堂吴端生份额中属于吴润秋的份额承诺全部放弃，归吴锡奇和原告两兄弟所有;2016年4月4日，吴锡奇将其在吴家大院共有部分的份额赠与原告林锡贵。2017年12月15日，吴家子孙以原告林锡贵为甲方（吴端生子孙），被告吴奇伟、吴奇俊、吴奇丽、吴奇峰为乙方（系吴宪生子孙），夏新燕为丙方（吴桂仙子孙），吴超亮、吴超杰为丁方（吴树杏子孙）对吴家大院众厅堂共有部分达成了合意，且签订了《分配协议》，约定：一、甲、乙、丙、丁四方各占吴家厅堂总补偿款的四分之一（具体金额以拆迁指挥部数据为准）；二、四方一致同意林锡贵放弃空宅基12平方米拆迁补偿款，且放弃的拆迁补偿款归乙方（吴奇伟、吴奇俊、吴奇峰、吴奇丽）所有；三、一致同意吴超杰在吴家大院内天井搭建的地面面积拆迁补偿款按原未搭建的天井价格补给吴家厅堂共有人（包括吴超杰本人），搭建部分拆迁补偿款全部归吴超杰所有；以上协议是吴家子孙对祖业继承的一个平等自愿的内部分配，协议一式四份，签字有效。原告按照分配协议的内容应得的拆迁补偿款为243,224元。因被告李光武、林凤婉以其房屋坐落吴家大院为由，对吴家大院共有部分主张权利，想参与吴家众厅堂拆迁补偿款的分配，致使原告不能履行与其他被告的分配协议，至今没有领取到拆迁补偿款。另查明，原被告双方对广丰区东街区域棚户区改造项目指挥部确认的共有部分的建筑面积部分按7494元/㎡，空基部分按3780元/㎡，天井部分按6300元/㎡，计算征收补偿款计人民币1,038,101元没有异议。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1、原告林锡贵是否享有吴家1号大院众厅堂拆迁款的四分之一；2、被告林凤婉、李光武对吴家大院的共有部分是否享有房屋征收补偿款份额。关于焦点一，本院认为：房屋拆迁征收补偿以房屋所有权为基础。根据原、被告双方的当庭陈述及双方提交的证据，被告李光武自认吴家大院确实与吴家祖辈有关。自建国以来，有关部门就吴家大院共有部分未进行重新确权，故本院认为，吴家大院共有部分虽没有办理产权登记，但依法具有排他物权，该共有部分仍属吴家子孙所有。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，赠与合同的生效，必须具备以下条件：1、所赠财物必须是属于赠与人自己所有的合法财物。赠与人赠与的财物属国家、集体、他人或是非法所得的财物，赠与合同无效。赠与如果是为逃避履行法定义务，将自己的合法财产赠与他人，利害关系人主张权利，该赠与合同无效。2、必须是赠与人自身意志的真实表示。3、受赠人愿意接受赠与的真实意思表示。如果受赠与人不愿意接受赠与，或者受赠与人愿意接受赠与，而赠与人没有赠与的意思，则赠与合同不成立。本案中，案外人吴锡奇自愿将自己拥有的吴家大院公用面积总额的四分之一（吴端生份额）的一半赠予给原告林锡贵，原告林锡贵愿意接受赠与，符合赠与合同的生效条件，为有效合同依法受法律保护。原告林锡贵作为吴端生名下的子孙和其他吴家名下的子孙（即本案被告）签订的《分配协议》系原告林锡贵即吴奇俊等吴家被告就房屋征收补偿安置达成的合意，系真实意见表示，符合有关法律规定，为有效协议，依法受法律保护。现被告吴奇俊等吴家子孙要求按分配协议内容履行各自所得拆迁补偿款，本院予以准许。故原告诉请要求享有吴家1号大院众厅堂拆迁补偿款计人民币243,224元，符合法律规定，本院予以支持。关于焦点二，首先，被告李光武和其姐李素芸向原告林锡贵的哥哥吴锡奇购买房屋时，双方签订的房屋契约并没有明确记载李光武姐弟对吴家大院共有的部分拥有所有权；其次，争议的共有部分不属于吴锡奇一人的财产，而是吴家后人所共有。所以，被告林凤婉、李光武对吴家大院中吴家后人共有部分的拆迁征收补偿款主张权利，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告林锡贵享有广丰区永丰街道吴家1号大院众厅堂拆迁补偿款计人民币243,224元。案件受理费4，948元，减半收取2，474元，由原告负担1，924元，被告李光武、林凤婉共同负担550元。 二审中，各方当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对上诉人李光武、林凤婉的上诉理由，评析如下： 本案争议焦点为：林凤婉、李光武对吴家大院的共有部分是否享有房屋征收补偿款份额。根据李光武、林凤婉与吴锡奇签订的《房屋买卖契约》，契约上注明了范围及四周界至(东:与吴锡贵串拼为界;南:自墙滴水为界;西:自屋滴水为界;北:与吴桂仙串拼自墙为界),房屋四周界至清楚，应尊重当事人的意思自治。而吴家大院里的上下厅堂、天井及空基都不属于吴锡奇出卖房屋范围，该共有部分虽至今没有办理产权登记，但系吴家祖辈遗留下来的房产，应由吴家子孙所共有，该认定符合民事习惯，不违背公序良俗原则。在此前提下，一审法院认定案外人吴锡奇自愿将自己拥有的吴家大院公用面积总额的四分之一（吴端生份额）的一半赠予给林锡贵，林锡贵愿意接受赠与，为有效合同依法受法律保护，并无不当，本院予以支持。林凤婉、李光武提出根据我国物权法第72条第2款规定，业主对共有部分的权利不能单独转让。关于我国物权法规定的业主的建筑物区分所有权，该概念的产生背景是基于现代化城市的兴起以及人类建筑技术的高度发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态。而本案诉争的房产系吴家后人的祖遗房屋，两者概念不同，该条款不适用于本案纠纷，对林凤婉、李光武该项上诉理由，本院不予采信。 综上所述，林凤婉、李光武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4，948元，由上诉人林凤婉、李光武负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏旭莉 审判员  周立峰 审判员  姜一珉 二〇二〇年九月一日 书记员  程建波