湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初3117号原告（反诉被告）袁群泽，男，1974年12月5日出生，汉族，温州神路进出口有限公司职工，住浙江省温州市鹿城区，委托诉讼代理人胡权(特别授权代理），湖北弘愿律师事务所律师。委托诉讼代理人程静（特别授权代理)，湖北弘愿律师事务所实习律师。被告（反诉原告）胡雁，男，1979年2月12日出生，汉族，无职业，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人张青松（特别授权代理），湖北恒康律师事务所律师。原告（反诉被告）袁群泽诉被告（反诉原告）胡雁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员黎赪于2020年9月1日公开开庭进行了审理，并当庭宣判。本案原告（反诉被告）袁群泽的委托诉讼代理人胡权，被告（反诉原告）胡雁的委托诉讼代理张青松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁群泽向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月2日解除；2、判令被告向原告支付实际占用期间租金双倍按天计算为133,380元（自2020年3月11日暂计算至起诉之日，实际金额计算至腾退搬离房屋之日止）；3、判令被告向原告承担违约金80,028元（3个月的租金）；4、判令原告无须退还被告保证金，且被告需立即搬离腾退房屋；5、判令被告结清房屋占用期间水电费、卫生费、物业费等费用（自2018年3月10日暂计算至被告实际腾退搬离之日）；6、判令本案诉讼费和律师费由被告承担。原告袁群泽诉讼中放弃诉讼请求第4项中的“且被告需立即搬离腾退房屋”、明确诉讼请求第5项数额为“水电费、卫生费、物业费合计6,043.39元”。事实与理由：2018年2月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于武汉江岸区安居路百步亭文卉苑105栋商铺出租给被告，租期为2018年3月11日至2021年3月10日。合同第四条约定，第三年租金以每月26,676元计算，每半年支付一次，前6个月租金于2020年2月25日前交纳；合同第二条第3款约定，拖欠租金累计达7天的，出租人可终止合同，收回房屋；合同第七条第2款约定，除应及时如数补缴外，乙方逾期缴纳租金达7天，视为解除合同，并在逾期之日起15日内必须退房，并向甲方支付3个月租金作为违约金，并且不退还履约保证金；合同第五条、第七条约定该涉案房屋内外水电、煤气、卫生费、物业管理费、工商、税务等一切费用自被告入住之日起，均由被告缴纳；逾期不搬出者，其中甲方的租金损失按照当时租金水平双倍按天计算。如因被告不按时缴纳水电费、卫生费、物业管理费等费用，使物业管理公司向原告索要的，被告应按原告实际缴纳数额双倍赔偿；合同第七条第5款约定，违约方承担对方的律师费。根据合同约定，被告应于2020年2月25日前交纳第三年的前6个月的租金，但经原告多次催促，被告以各种理由拒绝缴纳租金及腾退房屋。2020年3月2日，被告通知原告正式解除《房屋租赁合同》；但截至起诉之日，被告仍然实际占用案涉房屋，致使原告迟迟无法将房屋另行出租，扩大了原告的额外损失。原告认为，原、被告签订《房屋租赁合同》后向被告交付房屋，已经及时履行自身全部义务，但被告因自身原因无法按时足额缴纳房租并主动提出解除案涉合同。依据合同约定，被告已经构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益，原告有权要求被告按照合同约定支付违约金、腾退房屋、补缴占用期间租金、承担原告的律师费等。鉴于此，原告特依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告胡雁辩称：1、答辩人同意被答辩人（原告）提出的解除《房屋租赁合同》，解除时间应当是2020年1月23日，而不是3月2日，武汉市在1月23日上午10时“封城”，答辩人将不能经营、不能经营持续的时间不确定性通知了被答辩人，履行了告知义务。2、答辩人不存在违约。答辩人的租金依据合同约定已经预交至2020年3月10日，1月23日“封城”起算，答辩人多交了租金，即使是约定2月25日预交第三年前六个月租金，根据武汉疫情“封城”，答辩人也不违约。答辩人多次联系被答辩人商讨租金之事，但被答辩人坚持要求答辩人按合同履行，并提出解除合同。在租赁期内被答辩人提出解除合同属于违约，按照约定被答辩人应当退还保证金、承担违约责任，赔偿给答辩人三个月租金，并补偿答辩人的店铺装修损失。3、双方对解除合同的赔付未达成一致，但是答辩人积极配合被答辩人的要求，发布招租广告，接待引导承租人看房，答辩人不存在占用房屋的情况，更不存在不交门钥匙的情况。双方就装饰及室内物品的去留达成一致，被答辩人要求答辩人帮助招租看房，没有钥匙如何看房，被答辩人的说法前后矛盾，不符合常理，事实上违约的是被答辩人，被答辩人应当承担违约责任。4、由于被答辩人违约解除合同致使答辩人的装修投入无法收回，被答辩人应当补偿答辩人的部分装修费。距合同期满差一年时间，即租期的三分之一，被答辩人应当补偿三分之一的装修款。综上，答辩人同意解除合同，请求驳回被答辩人的其他诉讼请求。反诉原告胡雁向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人退还反诉人押金23,300元；2、判令被反诉人违约解除合同违约金80,028元；3、判令被反诉人违约解除合同补偿装修费77,431.89元；4、判令被反诉人退还“封城”期间多交的一个半月租金37,396.50元；5、反诉诉讼费和律师费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2018年2月6日签定《房屋租赁合同》,合同约定被反诉人将坐落于江岸区安居路百步亭文卉苑105栋商铺出租给反诉人，租期为2018年3月11日至2021年3月10日止共三年。租金第一年23,300元每月，第二年24,931元每月，第三年26,676元每月，合同签订时反诉人交了23,300元作为履约保证金，被反诉人在合同期内解除合同应当退还保证金，并支付三个月的违约金(80,028元)。反诉人在2019年8月25日前交纳第二年的后六个月租金，即反诉人已将租金交至2020年3月10日。反诉人没有拖欠租金，而是按约预付了足额租金。反诉人在签订租赁合同后花费232,295.89元装修后正常经营。2020年1月23日上午10点，武汉市因为新冠××疫情，全市“封城”，反诉人不能经营，被迫停止经营，关闭门店，并及时将此突发变故告知被反诉人，并告知这一情况可能持续较长时间，被反诉人不顾新冠疫情的突发不可抗力情况，只是一味催促反诉人于2020年2月25日前预交第三年的前六个月租金。不可抗力导致的不能经营，被反诉人不管反诉人提出的减免缓租金请求，要求按照合同约定预交租金，不按期预交就是违约，于是被反诉人提出解除合同并要求反诉人立即腾退，“封城”期间，门都不能出，怎么腾退？因不可抗力的原因导致反诉人不能经营，不能按约定交租金，不能认定违约，被反诉人以不构成违约的理由强行解除合同，本身构成违约，因此被反诉人应当退还反诉人的保证金，并承担违约责任，及因违约造成反诉人的装修损失亦应当补偿。反诉人积极努力抗击疫情，减少疫情造成的危害情况之下，为了维护自己的合法权益不受损害，请求贵院支持反诉人的请求。反诉被告袁群泽反诉辩称：1、反诉人的所有诉请都基于一个前提，即只有在被反诉人属于本案的违约方的情况下，其反诉请求才存在成立的可能。但事实是，正如被反诉人在本诉中的辩论意见所言，本案源于反诉人于2020年3月2日提出解除合同，同时又拒不缴纳租金而实际占有案涉房屋，被反诉人依据合同约定提出诉请，确认案涉合同于2020年4月2日解除。由此可见，本案系反诉人主动提出解约所起，依据案涉合同第五条第7款的约定，反诉人才是本案的违约方。基于这样一个基本事实，反诉人的各项主张均没有法律依据，应当予以驳回。2、根据最高院关于依法妥善审理涉新冠状××民事案件若干问题的指导意见一、二的相关规定，本次疫情被定为不可抗力，但是不可抗力是否一定导致合同解除？解除方是否一定能够免责？是否能够以不可抗力拒交租金？答案都是否定的。根据上述规定，若不可抗力导致合同不能履行的，方可适用不可抗力；如果不可抗力仅仅是导致履行困难的，则若能够继续履行，应当加强调解工作，若一方以履行困难为由而解除合同，法院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，对于承租人而言，其义务为给付租金，虽然由于疫情影响其收入减少，但收入减少并不能导致合同不能履行而是履行困难，在这种情况下，被反诉人充分考虑到反诉人的实际困难，先后三次作出巨大让步以希望继续履行合同。第一，3月14日，被反诉人主动提出免掉一个租金，同时以后每月租金减少5,000元，即从原租金26,676元/月降低至21,676元/月；第二，4月17日，被反诉人再次进行挽留，并表示租金可再降低6,000元，即原租金为26,676元/月，现租金可按照15,000元/月标准出租，相当于让利每年12万元，即使如此，反诉人仍然坚决要求退租。因此，反诉人以履行困难而解除合同，本身具有违法性，更不论以履行困难而拒交租金。同时，需要注意的是，6月10日，反诉人在实际占有案涉房屋之后，又在解放大道丹水池新开店铺，恰恰说明其有足够的资金实力本可继续履行合同，反诉人以不可抗力为由而要求减免责任没有任何依据。3、关于所谓的装修损失，正如被反诉人在质证所称，第一，被反诉人系本案的违约方，根据《合同法》，应由其自担损失；第二，根据合同约定，合同解除后，被反诉人本就不能向出租人主张装修费、转让费等损失。第三、被反诉人所提供的证据并不能证明其装修价值及剩余价值。4、反诉人注意到，根据双方的聊天记录，反诉人反复强调要求先退押金才交付房屋，被反诉人需要强调的是：反诉人的说法是错误的，是否退还押金与交付房屋是没有必然联系。正如被反诉人在聊天记录所言，合同在2020年4月2日即已解除，那么反诉人就应该立即交付房屋，否则由此造成的扩大损失应由反诉人承担；至于是否退还押金，被反诉人认为反诉人系违约方，因此上述押金应当予以没收；若反诉人对此有异议，双方可通过诉讼途径解决。反诉人若以未归还押金为由拒绝交付房屋，无疑应当承担损失扩大的责任。本院查明：2018年2月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于武汉江岸区安居路百步亭文卉苑105栋，合计面积为178.24商铺出租给被告作为商铺使用，租赁期三年，从2018年3月11日起至2021年3月10日止；租金约定为第一年租金每月23,300元，第二年租金每月24,931元，第三年租金每月26,676元，租金每半年支付一次，第三年前6个月租金于2020年2月25日之前交纳；拖欠租金累计达7天的，出租人可终止合同，收回房屋；合同第七条第2款还约定，逾期未交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付1个月租金作为赔偿，逾期交纳租金达7天，视为解除合同，并在逾期之日起的15日内必须退房，并向甲方（原告）支付3个月的租金作为违约金，并且不退还履约保证金；合同第五条、第七条约定租赁期满之时，在不续租情况下，被告必须无条件退出，并将房屋设备清点后归还原告，如逾期不搬则视为抛弃其所有权，对逾期不迁出者，被告应赔偿给原告造成的一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费等费用，其中原告的租金损失按照当时租金水平的双倍按天计算；合同第七条第5款约定，违约方承担诉讼费及对方的律师费。合同还约定其他条款。合同签订后，原告依约向被告提供案涉房屋，被告未按合同约定于2020年2月25日支付第三年上半年度的租金，双方于2020年3月2日商讨解除合同事宜，但被告要求原告首先退还履约保证金，其后再退还案涉房屋，原告未同意，双方由此发生争议。现原告以被告未按约于2020年2月25日支付租金，属违约行为，要求被告承担违约责任并赔偿相应损失。被告辩称原告在租赁期内提出解除合同属于违约，且因不可抗力的原因导致被告不能经营，因此反诉要求原告退还保证金并承担违约责任，及补偿装修损失。另查明，原告与湖北弘愿律师事务所于2020年5月12日签订《委托代理合同》，聘请该所律师代为维权，并支付律师费用7,000元。还查明，被告于2020年7月20日将案涉房屋退还给原告。原、被告共同确认原告已经垫付案涉房屋此前发生的水电费、卫生费、物业费合计6,043.39元。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。武汉自2020年1月23日因疫情原因封城，至2020年4月8日解封。在此期间，被告因经营困难，未能于2020年2月23日按照约定期限支付房租，双方于2020年3月2日协商解除合同事宜，原告认为案涉合同提前解除应按合同约定提前30日通知对方，即本案案涉合同应于2020年4月2日解除，本院予以确认。被告认为案涉合同应自2020年1月23日解除，无事实及法律依据，本院不予确认。被告承租案涉房屋主要用于餐饮，疫情期间对被告的经营将会产生一定影响，合同解除后，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付案涉房屋实际占有期间的房租损失及所发生的水电费、卫生费、物业费的诉讼请求，本院予以支持。但是，疫情期间确实对被告的经营产生一定影响，应当遵循公平原则，酌情减免被告在受疫情及防控期间应付的租金。被告实际于2020年7月20日腾退案涉房屋，被告根据合同约定应向原告支付2020年3月11日至同年7月20日的租金为26,676元×4个月零10天=115,596元，本院酌定部分减免后，被告还应向原告支付租金75,582元，同时承担律师费7,000元。履约保证金系为保障合同正常履行而设立的金钱担保，故被告在支付租金时，应扣减履约保证金23,300元，被告实际还应向原告支付租金52,282元及律师费7,000元。故对反诉原告的第一项诉请，本院予以支持。租赁合同是持续性合同，承租人通过在租赁期内持续性使用租赁物，而出租人让渡出租物的占有权和使用权是该类合同当事人的直接目的。在本案中合同约定3年的租赁期内，被告除受疫情不可抗力影响期间不能正常营业，造成一定的经营困难外，并未达到合同目的不能实现的结果，被告抗辩案涉合同的解除系因不可抗力因素导致的理由并不成立，当事人应当本着诚信原则适当行使权利。本案中《房屋租赁合同》解除的根本原因并不在于原告，而是被告经营困难无法按时支付租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故反诉原告主张赔偿房屋装修损失、赔偿违约金、退还租金等的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）袁群泽与被告（反诉原告）胡雁签订的《房屋租赁合同》自2020年4月2日解除；二、被告（反诉原告）胡雁应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）袁群泽支付租金52,282元（已扣减履约保证金23,300元）；三、被告（反诉原告）胡雁应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）袁群泽支付律师费7,000元；四、驳回原告（反诉被告）袁群泽的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）胡雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4,500元，减半收取2,250元，由原告袁群泽承担580元、被告胡雁承担1,670元；本案反诉费4,570元，减半收取2,285元，由反诉原告胡雁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 黎 赪二〇二〇年九月一日书记员 任保群