浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初3338号原告：台州市齐磊机械厂（普通合伙），住所地台州市金属资源再生产业基地海翔路5号。执行事务合伙人：梁利红。委托诉讼代理人：张玉海，浙江回浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐军飞，浙江易美律师事务所律师。被告：浙江银鹏新材料有限公司，住所地台州市路桥区路桥街道月河南街255弄1号。法定代表人：郑梅芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆维臣，浙江骏安律师事务所律师。被告：戴保忠，男，1971年5月14日出生，汉族，住台州市路桥区。原告台州市齐磊机械厂（普通合伙）与被告浙江银鹏新材料有限公司（以下简称银鹏公司）、戴保忠建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年8月28日公开开庭进行了审理，原告执行事务合伙人梁利红、原告委托诉讼代理人张玉海、被告银鹏公司委托诉讼代理人陆维臣到庭参加诉讼，被告戴保忠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台州市齐磊机械厂（普通合伙）向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2017年9月1日签订的《厂房转让合同》；二、判令被告银鹏公司返还原告转让款人民币721078元，并支付利息60566.35元（按月息1.5分自2020年1月21日起算至2020年7月7日止，此后利息按照月息1.5分算至被告实际履行完毕之日止）；三、判令被告银鹏公司支付原告违约金692340元（以220万元为基础按照每日0.03%标准自2017年8月24日起算至2020年7月7日止，此后违约金按照此标准算至被告实际履行完毕之日止）；四、判令被告戴保忠对上述第二、三项诉讼请求承担连带保证责任；五、本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年9月1日，被告戴保忠代表被告银鹏公司与原告签订了一份《厂房转让合同》，合同约定：一、被告银鹏公司将自己所有的坐落在台州市路桥区金清镇××村厂房及国有土地使用权以分割的方式转让给原告，价格按照每亩108万计算，总转让价格暂定1080万元人民币；二、付款方式为本协议生效后2个工作日支付定金220万元，被告银鹏公司在收到定金后6个月内审批好土地交割手续......同时承诺收到定金后2个月内将上述房地产清空交付给原告。在合同签订前，原告向被告支付定金220万元（其中向被告银鹏公司支付129万元，被告戴保忠支付91万元）。2017年8月24日，被告银鹏公司向原告出具了一份收款收据，拟证明被告银鹏公司收到了定金220万元的事实。后因被告单方面解除合同，被告戴保忠承诺按照月息1.5分计算利息，并愿意承担连带保证责任。原告收回了部分土地转让款，尚有721078元转让款及利息两被告一直没有支付。综上所述，原告与被告签订的《厂房转让合同》合法有效，现因被告无法履行而解除合同，被告已经构成违约，依法应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。被告银鹏公司答辩称，原告诉称的事实与实际完全不符。2017年5月间，被告戴保忠向被告银鹏公司租赁土地用于经营。2017年5月26日，被告银鹏公司收到被告戴保忠交付的租金90万元。随后，被告戴保忠称希望与同学一起购买该土地。因价格合适，被告银鹏公司愿意出售土地，但考虑到土地分割的不确定性，被告银鹏公司同意在收到定金后再去政府部门协调。因此，被告戴保忠的90万元租金和原告2017年8月24日支付的130万元款项组成了定金220万元。因土地最终无法分割，被告银鹏公司经被告戴保忠申请，于2018年2月9日向被告戴保忠返还了100万元定金，于2018年4月11日向原告返还了120万元定金。被告银鹏公司自始至终认为，被告戴保忠与原告共同向被告银鹏公司购买土地。原告诉称的被告戴保忠代表被告银鹏公司签订买卖合同，被告银鹏公司并不知情，也违反常理。原告与被告银鹏公司从未签订过合同，另外，原告诉称已经支付被告银鹏公司129万元定金也与事实不符。被告银鹏公司在2017年8月24日收到原告交付的款项为130万元。综上，被告银鹏公司与原告之间没有未返还的定金，双方不存在原告所诉称的纠纷，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告戴保忠未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告银鹏公司以出让方式取得坐落于台州市路桥区金清镇××村的一宗国有土地的使用权，土地用途为工业用地，使用年限至2051年11月28日止。2017年5月26日，被告戴保忠向被告银鹏公司交付90万元租金，欲向被告银鹏公司承租其享有使用权的三涂村土地。2017年8月，经被告戴保忠介绍，原告得知被告银鹏公司愿意将三涂村地块的土地使用权转让。2017年8月21日，原告执行事务合伙人梁利红的丈夫罗永文向被告戴保忠支付50万元；2017年8月24日，梁利红的亲戚梁妙增向被告戴保忠支付40万元。2017年8月24日，原告通过银行转账方式向被告银鹏公司支付130万元定金。同日，被告银鹏公司向原告出具收款收据一份，载明收到原告支付的土地定金款220万元。2017年9月1日，被告戴保忠以被告银鹏公司的名义与原告签订《厂房转让合同》一份，约定：被告银鹏公司将其土地使用权和土地上全部房屋所有权一并转让给原告；转让总价款暂定1080万元；协议生效后二个工作日内，原告向被告银鹏公司支付购厂房定金220万元，被告银鹏公司在收到定金后六个月内审批好土地分割手续，通知买方办理房地产印契手续，原告接到通知后准备好购房款860万元；被告银鹏公司同意在买方交定金后二个月内将上述房地产清空交付给买方；等等。该合同未加盖被告银鹏公司的公章，亦无被告银鹏公司法定代表人的签名，但是合同受让方处加盖了原告的公章和案外人台州市久盈机械有限公司的公章（该公司当时并未注册成立）。之后，涉案的三涂村土地因暂无法分割而未能办理转让事宜，被告银鹏公司于2018年2月9日通过银行转账向被告戴保忠退还定金100万元，于2018年4月11日通过银行转账向原告退还定金120万元。被告戴保忠作为领款人在两份领据上签字。2018年10月12日，被告戴保忠向原告出具承诺书一份，载明：被告银鹏公司因无法向久盈公司交付合同约定的厂房及土地，决定解除合同并退还久盈公司已交付的220万元定金；被告银鹏公司和戴保忠已经退还了129万元，尚欠91万元（利息自2018年7月1日起按照月利率1.5%计算）；被告银鹏公司于2018年10月30日前退还该款项，如逾期不予退还，被告戴保忠愿意承担保证责任。2018年6月30日至2020年1月20日，被告戴保忠陆陆续续共向原告支付了68万元。2020年6月24日，案外人久盈公司向原告出具承诺书一份，表示愿意放弃2017年9月1日与被告银鹏公司、被告戴保忠签订的《厂房转让合同》中所有的权利和义务，将权利和义务全部转归原告享有和承担。原告不断地向被告戴保忠催讨款项，截至起诉之日，被告戴保忠仍未能偿付完毕。以上事实，由原告提供的厂房转让合同、台州银行交易明细、网上银行电子回单、收款收据、承诺书、微信聊天记录、戴保忠付款清单，被告银鹏公司提供的银行回单、收款收据、领据以及当事人的当庭陈述等证实。本院认为，表见代理是指无代理权人拥有了代理权的法律外观，足以令人信其有代理权时，被代理人应为此负授权之责。表见代理的成立应满足以下几个构成要件：1.代理人无代理权；2.相对人主观上为善意且无过失；3.客观上有使相对人相信无权代理人具有代理权的情形；4.相对人基于此客观情形而与无权代理人成立民事法律行为。本案中，被告戴保忠并非被告银鹏公司的员工，亦从未得到过被告银鹏公司的授权，应系无权代理人，即便原告是善意且无过失的，亦无任何证据能证明被告戴保忠具有代理之法律外观，足以令原告相信其有代理权。本院认为，原告主张被告戴保忠构成了表见代理，无相应的证据能够证明，本院对此不予采信。因此，2017年9月1日，被告戴保忠以被告银鹏公司的名义与原告签订《厂房转让合同》，应系无权代理的行为，该合同效力应为效力待定。被告银鹏公司并未对被告戴保忠的该行为进行过追认，在本案诉讼中也否认了被告戴保忠具有代理权，故该《厂房转让合同》对被告银鹏公司并不具有约束力。不过，《厂房转让合同》不是生效合同，不代表原告与被告银鹏公司之间不存在土地使用权的转让关系。实际上，原告与被告银鹏公司通过被告戴保忠的牵线搭桥，已经建立了土地使用权的转让关系。原告向被告银鹏公司交纳一定数额的定金，被告银鹏公司在收到定金后，去协调处理土地使用权的转让事宜。该转让合同与《厂房转让合同》的内容并不相同。只不过，双方之间的该建设用地使用权转让合同后来因为土地分割的问题而无法履行，被告银鹏公司向原告返还了相应的定金，双方已经解除了双方之间的建设用地使用权转让合同。关于被告银鹏公司应如何返还定金款的问题。在定金交付之时，被告银鹏公司收到了两部分的定金，一部分是原告直接向被告银鹏公司支付的130万元，另一部分是被告戴保忠之前向被告银鹏公司支付的90万元租金被作为定金。因为被告戴保忠虽然向被告银鹏公司支付了90万元租金，但是双方实际并未履行过租赁合同。原告与被告戴保忠一起向被告银鹏公司交付定金，并且合同订立过程中基本由被告戴保忠出面与被告银鹏公司磋商，被告银鹏公司确实有理由相信两者是共同向其购买土地使用权的。即便原告与被告戴保忠共同购买的关系并不成立，被告银鹏公司按照原先的定金交付路径退还了全部的定金，亦无不当。综上所述，本院认为，解除合同应建立在合同合法有效的前提之上，涉案《厂房转让合同》并非是生效的合同，自无解除的必要，故本院对原告的第一项诉讼请求不予支持。被告戴保忠向原告出具承诺书系被告戴保忠的个人行为，对被告银鹏公司并无约束力，本院对原告的第二项诉讼请求不予支持。原告与被告银鹏公司之间实际存在的建设用地使用权转让合同已经被解除了，在该合同中，双方对违约责任并没有明确的约定，目前亦无证据证明被告银鹏公司在合同履行过程中存在过错。《厂房转让合同》并非是约束本案当事人的有效合同，原告不得依据其中的条款要求被告银鹏公司承担违约责任，故本院对原告的第三项诉讼请求不予支持。原告的第二项、第三项诉讼请求无法成立，原告要求被告戴保忠对该两项诉请中的债务承担连带责任，自然亦无法成立。不过，原告仍可依据被告戴保忠出具的承诺书在另案中向被告戴保忠主张相应的权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告台州市齐磊机械厂（普通合伙）的诉讼请求。案件受理费18070元，减半收取计9035元，由原告台州市齐磊机械厂（普通合伙）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员  **评二〇二〇年九月十五日书记员  夏雪丽附件：本判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。