江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1817号上诉人（原审原告）：于洪海，男，1982年10月6日生，汉族，居民，住灌南县。上诉人（原审原告）：杨艳，女，1982年4月5日生，汉族，居民，住址同上。两上诉人共同委托诉讼代理人：苏冠文，江苏海西律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港金大地置业有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇人民东路12号某售楼中心。法定代表人：王志富，该公司董事长。委托诉讼代理人：安天字，该公司员工。委托诉讼代理人：李冬明，江苏灌江律师事务所律师。上诉人于洪海、杨艳因与被上诉人连云港金大地置业有限公司（以下简称金大地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2020）苏0724民初545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日受理后，依法组成合议庭于2020年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人于洪海、杨艳的共同委托诉讼代理人苏冠文，被上诉人金大地公司的委托诉讼代理人安天宇、李冬明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人于洪海、杨艳上诉请求：支持上诉人一审诉求，被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：被上诉人对上诉人寄送了延期交房告知函，并不代表上诉人接受了延期交付，被上诉人未依约告知，上诉人不受约束。上诉人按被上诉人通知的时间去办理交付手续时，在上诉人要求下，被上诉人并未向上诉人出示验收合格证明，上诉人有权拒收房屋。请求二审法院查明事实，支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人金大地公司答辩称,1.答辩人没有逾期交房违约行为，不应当承担违约责任。涉案房屋于2019年1月验收合格，具备合同约定的交房条件。因为新莞北路封闭施工近一年，导致答辩人的施工单位无法进出小区，道路管网等附属设施无法施工、迟延完工，属于施工中遇到的异常困难，符合双方合同约定延期交房情形，答辩人有权据实合理延期交房。答辩人已书面告知合理延期至2019年9月交付房屋。2.上诉人要求答辩人为其办理不动产权证书没有依据，应予驳回。答辩人没有办证义务，仅有提交资料的交房附随义务。3.上诉人要求答辩人支付逾期办证违约金没有依据，应予驳回。上诉人未拿房，办理产权登记期间的起算点还没有开始，答辩人无违约行为，即使上诉人已拿房，但因全国新冠肺炎疫情爆发，不可抗力的几个月时间还应当顺延。鉴于答辩人履约期限未届满，答辩人没有逾期履行附随义务，无违约行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。于洪海、杨艳向一审法院提出诉讼请求：1.金大地公司给付逾期交付房屋及附属车库违约金24050.63元（暂计算至2020年2月1日，自2020年2月2日起每天支付违约金97.77元至实际交付之日）。2.金大地公司为于洪海、杨艳办理某第16幢103室不动产登记证书，并自2019年12月1日起至于洪海、杨艳取得不动产证书之日，以456348元为本金按照年利率6%支付逾期办证违约金。一审法院认定事实：2017年7月20日，于洪海、杨艳与金大地公司签订《商品房买卖合同》，合同编号LYGSPF20xxxx，由于洪海、杨艳购买金大地公司开发的某第16幢单元103室房屋，面积111.85平方米，总价款456348元，合同第八条约定于2019年5月31日前交付房屋，并约定房屋交付条件为商品房经施工单位工程质量分期验收合格。合同对逾期交付房屋违约责任未作约定。同时，于洪海、杨艳还与金大地公司签订《某区车库认购协议》，由于洪海、杨艳购买某小区16号楼8号车库，价款为32486元，合同约定交付时间为2019年5月31日，合同还约定逾期交付自逾期之第二日至实际交付之日，按日向于洪海、杨艳支付已交款项万分之二违约金。合同签订后，于洪海、杨艳按照合同约定交付了房款及车库款项。金大地公司在施工过程中，县政府对新莞路进行改建，由灌南县城市建设投资发展有限公司负责施工，时间为2017年9月至2018年8月27日，施工期间该路段全封闭施工。金大地公司因新莞北路的封闭施工，影响了工程竣工时间，2019年5月1日，金大地公司向于洪海、杨艳邮寄延期交房告知函，该函载明“尊敬的于洪海、杨艳：您好，首先感谢您对某项目的支持与关注，您所购买的某一期16号楼单元103室，在建设期间因新莞北路施工和县双城同创扬尘管理影响了我项目的竣工时间，在此很抱歉通知您，某一期将延期至2019年9月交付，为此我们深感抱歉。具体交付日期以我公司向您发出的房屋交付通知书为准，对由此给您造成的不便，还望得到您的理解和支持。某售楼处，2019年5月1日”。2019年1月20日，金大地公司开发的16号楼由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格。2019年9月16日，金大地公司向于洪海、杨艳发出交房通知书，通知其在9月25日至9月30日办理交房手续。一审法院认为，双方签订《商品房买卖合同》、《某区车库认购协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，金大地公司应于2019年5月31日前向于洪海、杨艳交付符合合同约定条件的房屋和车库，但因市政施工，公司开发工地进出的道路被封闭，也因此向于洪海、杨艳发出了延期交房告知函，明确因新莞北路封闭施工，影响开发工程竣工时间，延期至2019年9月，对此，于洪海、杨艳否认收到公司发出的告知函，但所举证据是按照双方在合同中确认的送达地址邮寄送达，应认定于洪海、杨艳的告知函及交房屋通知书均已送达，金大地公司于2019年9月通知拿房，于洪海、杨艳迟延拿房责任由其自己承担；对于逾期不能办理不动产权登记，合同约定交付房屋后180日内向权属登记机关办理备案手续，金大地公司通知2019年9月30日前交付，办理备案登记时间为6个月，而备案登记时间的最后三个月正是我国新冠××爆发期间，全县已经采取封城措施，机关单位已停止正常工作秩序，这种不可抗力，属于法律规定的免责事由，金大地公司办理备案登记理应顺延三个月，不能认定金大地公司违约。综上，金大地公司在履行合同中，进出施工工程的道路因市政施工被封闭无法使用，金大地公司也及时发出了延期交房函，对变更交付房屋时间，于洪海、杨艳并没有提出异议；金大地公司施工的工程在2018年11月26日、2019年1月20日分别通过了分户验收及工程质量竣工验收，符合合同约定的交付条件。于洪海、杨艳主张金大地公司逾期交付房屋及逾期办理产权登记，构成违约均不成立。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百二十二条的规定，判决驳回于洪海、杨艳的诉讼请求。案件受理费402元，减半收取201元，由于洪海、杨艳负担。二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、2020年5月1日向被上诉人发送的告知短信截屏，证明上诉人不同意延期交付，并要求被上诉人给付违约金，因被上诉人拒付，上诉人向法院起诉，被上诉人收到上诉人的告知短信后没有回复，对短信内容也没有提出任何异议；2、涉案小区的百度地图，四方位七大路口的图片一张，证明新莞路市政工程非不可抗力，不影响被上诉人车辆正常通行；3、2020年4月29日的短信截屏，证明被上诉人向小区15-2单元303室业主王x发送的拿房注意事项的短信通知，证明183××××5628的手机号码是被上诉人公司的电话，短信通知的内容与延期告知函、交房通知书内容相互呼应，时间上前后承接，可以直接证明该号码是被上诉人公司的电话。经质证，被上诉人质证意见为：证据1、3均是复印件，无法查明其真实性，证据1时间是2020年4月29日，被上诉人向上诉人发出延期交房告知函为2019年5月1日，相隔接近一年，在被上诉人发出通知后上诉人并没有表示。证据3无法显示是被上诉人公司电话，根据短信的内容显示是该小区的物业服务处。证据2地图截取时间无法显示，但根据图片显示应当是现在的图片，也就是涉案工程当中所提到的新莞北路施工完毕的图片，从图片上也更好说明涉案工程必须要经过新莞北路才能施工，而新莞北路封闭施工明显符合双方合同约定的相关事件，应该据实延期交房。并不是上诉人不同意就必须要我方承担违约责任，而是我方根本没有出现违约的事实。被上诉人金大地公司向本院提交工程联系单及灌南县不动产登记中心出具的情况说明，以证明其答辩观点。经质证，上诉人质证意见为：对工程联系单及情况说明的真实性、合法性、关联性不认可，被上诉人未提供监理公司印章使用申请书、无监理工程师的执业证书和任命书，其封闭施工起始日为2017年9月15日，联系单落款为2017年9月12日，且工程联系单不能证明小区实际停工。情况说明无单位负责人或制作材料人员的签名，不符合法定要件；被上诉人在2019年1月20人即完成竣工验收合格，应在2019年2月5日前将办证所需材料报不动产登记中心备案，被上诉人提交材料日期为2020年4月13日，不符合规定；按照商品房买卖合同约定，被上诉人应对在2019年11月27日前完成备案，此时疫情尚未开始；情况说明显示被上诉人提交的是楼盘首次登记申请材料，而不是备案所需材料，与本案无关联性。结合双方当事人的质辩意见，经审查，本院对上诉人所举证据1、3的真实性予以确认，对证据2因无拍摄时间，本院对其不予采信；被上诉人提交的工程联系单及灌南县不动产登记中心出具的情况说明的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，2017年9月12日工程联系单载明：建议从2017年9月15日起对该期工程予以停工。灌南县不动产登记中心2020年4月13日出具情况说明，载明金大地公司开发的某小区一期楼盘首次登记申请材料已报我中心，目前材料正在审核中。本案二审争议焦点为：1、涉案房屋是否符合交付条件；2、如符合交付条件，被上诉人交付时间如何认定，是否存在逾期交付行为；3、上诉人在本案中主张逾期交付违约金及逾期办证违约金是否成立，违约金计算方式如何认定。本院认为，涉案商品房买卖合同约定的交付条件为该商品房经施工单位工程质量分期验收合格，现涉案工程已经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五家单位共同验收合格，符合合同约定的交付条件，其主张涉案房屋不符合交付条件不能成立，本院不予支持。关于被上诉人是否构成逾期交付房屋的争议，本院认为，涉案小区进场道路因市政工程施工而封闭，该行为足以影响金大地公司的正常施工，虽金大地公司交付房屋时间晚于合同约定时间，但该逾期交付时间少于新莞北路封闭施工的时间，且该逾期交付行为非因金大地公司的行为导致，金大地公司亦已通知于洪海、杨艳办理交房手续，本院对上诉人要求金大地公司承担逾期交房违约金的上诉请求不予支持。关于逾期办证违约金的争议，本院认为，按照合同约定，被上诉人应当在房屋交付使用后180日内提交备案资料，现于洪海、杨艳尚未收房，其要求被上诉人办理不动产权登记证书和支付逾期办证违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人于洪海、杨艳的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费402元，由上诉人于洪海、杨艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张 伟审 判 员  吴雪莹二〇二〇年九月十日法官助理  孙潘红书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。