山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1191民初1200号原告（反诉被告）：范成山，男，1977年6月21日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：葛勇，山东周智律师事务所律师。委托诉讼代理人：路晓琳，山东周智律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦见昌，男，1970年3月10日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：邵明昭，山东千舜律师事务所律师。第三人：日照市东港区奎山街道南屯岭村民委员会，住所地日照市东港区奎山街道南屯岭村社区。诉讼代表人：郭长平，村主任。委托诉讼代理人：邵明昭，山东千舜律师事务所律师。原告（反诉被告）范成山与被告焦见昌（反诉原告）、第三人日照市东港区奎山街道南屯岭村民委员会（从此处起，至判决主文前，简称为南屯岭村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范成山（反诉被告）及其委托诉讼代理人葛勇、路晓琳、被告（反诉原告）焦见昌及其委托诉讼代理人邵明昭、第三人南屯岭村委会委托诉讼代理人邵明昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范成山向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告购房款70900元；2、依法判令被告赔偿原告损失约219000元(其中拆迁补偿款71000元第三人交付给原告)；3、被告承担诉讼费等案件费用。事实和理由：2008年11月25日，原被告签订房屋买卖协议书，约定被告将位于其父亲焦永冬名下的3间老年房出售给原告，作价70900元，如以后国家拆迁，所有赔偿均由原告受益。第三人为原告出具了购房证明。原告一直居住至2012年，涉案房屋进行拆迁，原告收到第三人交付的拆迁补偿款71000元，后《南屯岭村整体搬迁补偿安置明白纸》及协议书规定涉案房屋被拆迁后应由原告享有的拆迁利益，第三人不顾原告的反对强行把此利益(即交纳6万元置换一套80多平米的安置楼)给予被告。被告违反契约精神，原告无奈之下向贵院起诉要求确认协议效力，贵院(2020)鲁1191民初514号判决最终确认该《房屋买卖协议书》无效，严重侵害原告合法权益。因此，原告特提起诉讼，望判如所请。被告焦见昌辩称，涉案房屋买卖协议在2020年已被法院生效判决确认无效，根据法律规定，原告要求返还购房款70900元，被告无异议，但其要求被告赔偿其损失219000元缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回。本案中，被告没有违约情形，涉案房屋买卖协议被法院裁判无效是由原告的过错造成的，被告向法庭提交民事反诉状，要求原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）涉案房屋拆迁补偿款71000元并赔偿反诉人损失84920元（计算明细为：1000元×12个月×4年（2008年至2012年）=48000元和利息损失71000元×6.5%银行同期贷款利率×8年（2013年至2020年）=36920元）并承担本案的诉讼费。第三人南屯岭村委会辩称，南屯岭村在规划建设老年房时，村两委规定老年房是村里考虑老年人与其成年子女分家后无处安家而制定的临时性政策，规定老年房是过渡性质的，待老年人去世后，老年房所占用的宅基地，村里要收回。在拆迁时，我村与本案涉案房屋同样情形的有五户，老年人的房屋由其本人或其子女卖给不是本村村民的这种情形，我们村两委经过充分讨论并经村里议事程序通过，这样的房屋仅享受地上建筑物评估价格的房屋拆迁补偿款，而不享受安置楼。原告房屋在拆迁时，已与我们村委签订了拆迁协议，并同意领取涉案补偿款71000元。针对反诉，反诉被告范成山辩称，反诉原告所述事实与理由既是本诉原告陈述的事实，反诉人违反诚实信用原则和契约精神的行为侵犯了本诉原告的合法权益和可期待利益，因此反诉人所诉应予驳回，依法由法庭在本诉中作出合法判决。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告焦见昌系日照市东港区村民。2008年11月25日，原告与被告焦见昌签订《房屋买卖协议书》一份，约定被告将自己位于日照市东港区角，东至路，西至郭公日，北至李建运，南至巷，东西长9.5米，南北长14米）作价70900元卖予原告范成山，原、被告双方约定被告将房屋原准建证交予原告，所有权归原告所有，并保证日后拒不反悔，涉案房屋如日后国家及集体需要拆迁时，被告应协助原告办理有关需要办理的手续。协议签订后，原、被告双方不得违约，如违约，违约方交给另一方原房价的十倍作为赔偿，如以后国家拆迁，所有赔偿款均由原告受益，被告不得以任何理由阻挠。被告焦见昌在甲方处签字、捺印，原告范成山在乙方处签字、捺印，另有证明人签字、捺印。协议签订当天，原告范成山将涉案房款70900元给付被告焦见昌。原告诉状中载明的“焦建昌”与本案被告焦见昌系同一人。2.2000年2月3日，日照市东港区民委员会以及日照市东港区奎山街道办事处向被告父亲焦永冬颁发《居民翻建住宅用地审批证书》，载明在，焦永冬服从规划，旧房翻建平房3件，东至空场，西至郭公日，南至空场，北至空场。原、被告签订的《房屋买卖协议书》中交易的房屋与该房屋系同一处房屋。3.上述房屋交易完成后，2012年6月23日，南屯岭村委会发布《南屯岭村整体搬迁补偿安置明白纸》，该明白纸第三条第2项规定“对村庄内现有的老年房根据房屋现状差异，对建筑成本按占地面积实行货币补偿。待安置楼建成后，村两委研究老年房分户政策，符合分户条件的户，向村两委提出申请，每户向村集体缴纳4万元，给予分配一套70㎡的楼房。”。上述涉案房屋于2012年南屯岭村拆迁时予以拆除，范成山取得房屋补偿款71000元。4.2018年12月27日，南屯岭村召开党支部党员大会，并研究通过了南屯岭村老年楼及分户楼分配方案，“根据2012年拆迁政策，2012年拆迁时所有被认定的老年房产给予分配70㎡老年楼一套”。2018年12月28日，南屯岭村委会发布《南屯岭村老年楼及分户楼分配方案》，该方案第一条规定“根据2012年拆迁政策，2012年拆迁时所有被认定的老年房（户口不在本村的除外）给予分配70㎡老年楼一套（单元中间户交4万元，单元两边户交6万元）”。5.2020年4月7日，范成山以焦见昌为被告向本院提起确认合同无效纠纷一案，请求确认其与焦见昌签订的关于南屯岭村三间老年房《房屋买卖协议书》合法有效，因涉案房屋系农村房屋，范成山非涉案房屋所在的南屯岭村集体经济组织成员，本院作出（2020）鲁1191民初514号民事判决书，驳回范成山确认上述《房屋买卖协议书》有效的诉讼请求，该《房屋买卖协议书》因范成山非所购房屋村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效。本院经审查认为，合同无效，自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。范成山与焦见昌签订了位于日照市东港区间老年房《房屋买卖协议书》，因范成山不属于南屯岭村集体经济组织成员，上述《房屋买卖协议书》违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效。现焦见昌对于范成山要求返还其购房款70900元的请求认可，故对于原告范成山要求被告焦见昌向其返还购房款70900元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告范成山要求被告焦见昌赔偿其损失219000元（其中拆迁补偿款71000元第三人交付给原告），庭审期间，原告范成山进一步释明该损失系参照安置楼的市场价格，每平米约1850元，按80平方米计算，总价148000元以及第三人已交付给原告的房屋拆迁安置补偿款71000元，共计219000元。通过（2020）鲁1191民初514号民事判决书、《南屯岭村整体搬迁补偿安置明白纸》、第三人提交的村两委关于老年楼分配的会议记录以及《南屯岭村老年楼及分户楼分配方案》相关内容，可以得知涉案的三间老年房在拆迁后可分得70㎡的楼房一套，但须满足相应条件，即认定的老年房的所有，户口不在南屯岭村的并不能享受上述楼房分配政策，因原告范成山户口不在南屯岭村，故不符合上述楼房分配政策，不能分得70㎡的楼房一套。另，原告范成山主张的上述赔偿款损失其中一部分基于安置楼80平方米计算，亦与基于上述老年房符合条件应分得70㎡的楼房一套明显存在矛盾，且原告范成山未提供其他相应证据证实该部分损失存在且系因被告焦见昌所起，故被告焦见昌不应承担该部分损失赔偿责任。对于第三人已交付给原告范成山的房屋拆迁安置补偿款71000元，依据2012年《南屯岭村整体搬迁补偿安置明白纸》第三条第2项内容，涉案三间老年房在2012年拆迁时，第三人依据上述明白纸内容，对当时房屋占有人范成山实行货币补偿，即支付其拆迁安置补偿款71000元，该拆迁补偿款71000元已由原告范成山支取，现原告范成山要求被告焦见昌就该71000元承担赔偿损失，自相矛盾。通过上述可知该拆迁安置补偿款71000元系涉案三间老年房拆迁而获得，现原告范成山与被告焦见昌之间签订的关于三间老年房《房屋买卖协议无效》，该拆迁补偿款71000元原告范成山是否应予返还，如果返还是否系范成山的损失，在此不再赘述，因被告焦见昌已就该71000元房屋拆迁补偿款提起反诉，本案将在反诉部分予以断定。关于被告焦见昌反诉原告范成山返还涉案房屋拆迁补偿款71000元，因范成山与焦见昌签订的涉案老年房房屋买卖协议无效，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告范成山取得上述房屋拆迁补偿款71000元，系其与被告焦见昌签订的房屋买卖协议而取得，现该房屋买卖协议无效，合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。本案中，从合同履行内容来看，原告范成山虽率先提起民事诉讼，其诉讼请求虽未取得支持，但其本质系主张履行合同内容并非违反合同义务，就被告焦见昌而言，其亦未违反合同义务，基于合同履行，双方并不无明显过错，故上述房屋拆迁补偿款71000元，原告范成山应返还被告焦见昌。关于焦见昌反诉范成山要求其赔偿损失84920元，其中48000系焦见昌主张自2008年达成房屋买卖协议至2012年房屋拆迁期间的占用费用，本院认为，上述期间范成山占有涉案房屋是基于与焦见昌达成的房屋买卖交易的意思表示一致，基于双方买卖合同的各自权利义务，是反诉原告自愿转让给反诉被告涉案房屋的占有、使用权利，是反诉原告对其自身权利的处分行为，反诉被告在该期间占用涉案房屋并无过错，不应向反诉原告承担支付房屋占用费的义务。关于利息损失36920元，因反诉被告范成山并不应支付上述房屋占用费，故对于该利息损失36920元的诉讼请求，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告焦见昌（反诉原告）于本判决生效之日起十五日内返还原告范成山（反诉被告）房款70900元；二、原告范成山（反诉被告）于本判决生效之日起十五日内返还被告焦见昌（反诉原告）房屋拆迁补偿款71000元；三、驳回原告（反诉被告）范成山本案的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）焦见昌本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5648元，减半收取2824元，由原告（反诉被告）范成山承担1412元，被告（反诉原告）焦见昌承担1412元。反诉费1709元，减半收取856元，由原告（反诉被告）范成山承担428元，被告（反诉原告）焦见昌承担428元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  王宁二〇二〇年九月七日书记员  杨森附：本案适用的规范性文件内容1.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。