安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0104民初8471号原告：安徽喜洋洋物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路499号丰乐世纪公寓2栋1306室，统一社会信用代码91340100784905018B。法定代表人：耿松，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏楚凡，安徽巨铭律师事务所律师。被告：张素琴，女，1966年7月11日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：李桓，系张素琴丈夫，住址同上。原告安徽喜洋洋物业管理有限公司（以下简称喜洋洋物业公司）与被告张素琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告喜洋洋物业公司的委托诉讼代理人夏楚凡、被告张素琴及其委托诉讼代理人李桓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喜洋洋物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立支付原告物业管理服务费6275.89元（自2012年1月1日起至2019年12月31日止）及违约金3945.83元（以逾期物业费为基数，按日万分之五的利率暂计算至2019年12月31日，之后顺延计算至款清之日止）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月18日原告与凤凰城燕园业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告提供位于合肥市蜀山区史河路凤凰城燕园的物业管理服务，物业费按半年度预收，其中多层住宅的费用每月为0.58元/平方米，小高层、高层住宅的费用为每月为1.05元/平方米，如业主和物业使用人逾期交纳物业费的，自逾期之日起应按日支付原告拖欠物业费总额的千分之三的违约金。合同期限2010年9月18日至2013年12月31日，后《物业服务合同》期满，因小区业委会正在换届，继续履行上届业委会与原告所签订的物业服务合同，故该小区继续委托原告提供物业管理服务至今。被告张素琴系该小区23幢406室的业主，该高层建筑面积为100.57平方米。合同履行期间，原告按约提供了物业管理服务，然而被告自2012年1月1日起至今没有缴纳物业费，截止2019年12月31日累计已欠费达6275.89元。期间，原告多次通过电话和书面发函催缴未果，被告严重违反了《物业服务合同约定》，应自逾期交费之日起按日支付原告拖欠物业费总额千分之三的违约金，现原告自愿按日万分之五的利率计算违约金，暂计3945.83元。为维护自身合法权益，原告故诉至贵院，望判如所请。被告张素琴辩称：被告未与原告签订物业服务合同，原告如何进驻小区被告作为业主并不知情。原告自2010年入驻家家景园四期以来，不仅未履行入驻燕园小区时承诺的投资改善小区环境，反而比原物业公司更差。表现在：1、被告家财物多次被盗遭受了一定经济损失。2011年6月被告所住楼栋后面的院墙不知何故被推倒，小区变成了敞开式小区，一直无人看管，致被告家电瓶车、自行车被盗，被告多次向物业公司反映无果。2、被告在小区散步被车辆撞伤，造成人身、精神痛苦及终身残疾。因物业公司不作为，小区道路坑洼不平，积水严重，没有路灯及车辆的警示标志，车辆逆向及超速行驶的现象比比皆是。2019年2月被告在小区散步被汽车撞伤，造成人身伤害，被告与物业公司沟通，物业公司称无责任，让被告找保险公司、肇事者。3、被告家车辆多次被剐伤、划伤造成一定经济损失。小区车辆乱停乱放是普遍现象，被告车辆被剐伤、划伤，找物业沟通时，物业公司将责任推得干净，让被告自己查监控录像，但监控只能监控白天，夜晚看不清事物，且死角太多，监控形同虚设。4、物业公司对安保管理不尽职尽责，小区前后门形同虚设，楼栋单元门损坏长期不维修，监控死角太多没有夜视功能，商业门面房后门不封闭管理导致上百业主家被盗、车辆被损坏。目前物业公司虽将门面房的后门封闭，但不彻底，油烟噪音长期扰民，单元门虽在更换但进展缓慢。5、物业公司对小区绿化管理不善。小区绿化长期不养护致黄土裸露、渣石成堆，物业公司对树木不修剪，因采光问题很多业主破坏树木及一楼每家都设有私家花园，物业公司均不管理。6、小区卫生脏乱差。物业公司雇佣的保洁人员为60-70岁的阿姨，一个人负责4-5栋楼的卫生，只能多天循环一次保洁或简单清扫，垃圾桶长年不清理，严重影响业主生活，与物业公司多次沟通还是年年如此恶性循环。7、小区消防设施存在隐患。小区楼宇消防栓都没有水，飞线充电比比皆是，小区虽建设了一些充电桩但充电不足且费用太高，充电桩没有安装雨棚，雨天充电存在安全隐患，业主与物业公司沟通均无果。8、物业公司工作人员态度恶劣、办事拖拉、只说不做。业主提出问题时，要不让业主搬家，要不置之不理，物业公司对公共收益等重大事项和财务收支不公开不公正，上述问题持续恶化。本院认为，原告喜洋洋物业公司与凤凰城燕园业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，原告于2010年起为该小区提供物业管理服务，被告张素琴作为小区居民接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。被告辩称物业公司未履行职责未解决被告提出的问题，但其提供的证据不足以证明喜洋洋物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，且其提出的财物被盗、被撞伤、车辆受损等问题，与本案不属同一法律关系，其可根据具体原因寻适格主体另行解决或另案解决，故本院对该辩称不予采信。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。考虑到原告喜洋洋物业公司提供的物业服务存在瑕疵，本院对被告应缴纳的物业费酌情予以减免并对原告提出的违约金不予支持。综上，被告应向原告喜洋洋物业公司缴纳物业费5647.5元【（100.57㎡×0.58元/㎡/月×12个月+100.57㎡×0.66元/㎡/月×84个月）×90%】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张素琴于本判决生效之日起三日内支付原告安徽喜洋洋物业管理有限公司2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费5647.5元；二、驳回原告安徽喜洋洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  司明秀二〇二〇年九月三日书记员  崔 艳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。