河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11570号上诉人（原审被告、反诉原告）：张静，女，1985年7月30日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：马婷，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧琳，河南颂邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南晨诺房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区民航路燕乐小区8号楼一楼门面房7号。法定代表人：付林，总经理。委托诉讼代理人：宋德峰，河南亚太人律师事务所律师。原审第三人：高淑静，女，1969年3月29日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人张静因与被上诉人河南晨诺房地产营销策划有限公司及原审第三人高淑静房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初4233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。张静上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人关于租金、房屋租赁保证金和房屋家具款的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，上诉人转租涉案房屋是经过出租人同意的，高淑静是否追认上诉人代为出租行为不影响本案租赁合同履行。二、被上诉人无法继续承租的原因是因为上诉人拒绝按照合同约定及时交纳租金，并非是上诉人的原因。三、一审判决要求上诉人退还房屋家具款32000元，违反了合同法的精神，损害了上诉人的合法权益。四、被上诉人要求退还租金及租赁保证金没有依据。河南晨诺房地产营销策划有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。河南晨诺房地产营销策划有限公司向一审法院起诉请求：1、判令撤销晨诺公司与张静于2019年7月6日签订的《郑州市写字楼租赁合同》；2、判令张静退还晨诺公司2019年7月15日至2020年1月14日租金54，000元、房屋租赁保证金9，000元、房屋家具款32，000元、物业费11，257.5元；3、判令张静赔偿晨诺公司经济损失54，000元；以上合计160，257.5元；4、本案诉讼费由张静承担。一审法院认定事实：2019年7月6日，张静向晨诺公司出示了位于郑州市郑东新区商务中央公园2号1号楼25层2510号房屋（房屋所有权证号：郑房权证字第××号）的所有权证书复印件、第三人高淑静（××）的身份证复印件及第三人高淑静出具的《授权委托书》，称其接受第三人高淑静的委托，全权代表第三人高淑静办理上述房屋的出租及固定资产处置工作（包括但不限于代理签署租赁合同、协议，代理收取租金、处置固定资产等）；当日，张静直接作为甲方（出租方）与晨诺公司作为乙方（承租方）签订了《郑州市写字楼租赁合同》一份，约定将上述房屋出租给晨诺公司办公使用，租赁期为一年，自2019年7月15日起至2020年7月14日，装修期自2019年7月5日至2019年7月14日，装修期内免收租金；房屋租金为9，000元／月，晨诺公司应于2019年7月5日前支付首次房租，对应租期为自2019年7月15日起至2020年1月14日，以后租金每半年支付一次，支付时间为上期租金到期30日前；合同签订时，晨诺公司应付合同定金9，000元，该定金在房屋使用后转为保证金，待合同结束、双方验收无误后退还，不含利息；合同中还约定了房屋装修、修缮与使用，房屋转租，合同变更、解除与终止，房屋的交付及收回的验收，违约责任，争议解决等条款，其中明确约定：若张静不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件、严重影响正常营业使用，晨诺公司有权解除合同，张静并承担违约责任，但未约定违约金数额；若晨诺公司拖欠租金、物业费等费用，应从拖欠费用的次日起每日按所欠付金额的0.1％支付违约金。张静与晨诺公司分别在该合同尾部签字摁印并加盖公章。2019年7月6日，晨诺公司通过其公司原法定代表人胡永芳名下的上海浦东发展银行账户分5笔向张静转账支付3，000元、6，000元、54，000元、11，257.5元、32，000元；同日，张静向晨诺公司出具3份收条，确认其已收到晨诺公司支付的房屋租赁保证金9，000元、自2019年7月15日至2020年1月14日期间租金54，000元、2019年7月至2019年9月第三季度物业费11，257.5元及房屋家具款项32，000元（家具自收款之日起归晨诺公司所有）；后张静将上述房屋交由晨诺公司装修并使用。2019年9月29日，晨诺公司通过其公司人员何祖文名下的交通银行账户向上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司转账支付了上述房屋2019年9月至2019年12月第四季度物业费11，257.5元；2019年12月31日，上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司向晨诺公司出具《物品出门证》和《办公楼客户迁出原因》各一份，该两份材料显示，因原房东出现并称其未委托张静出租房屋且原房东要求上涨租金至12，000元／月，晨诺公司无力承担，于2019年12月31日退租搬离，房屋钥匙已交付原房东。2020年5月8日，晨诺公司以张静存在欺诈情形为由，诉至原审法院；2020年5月25日，张静向原审法院提出反诉。涉案房屋位于郑州市郑东新区商务中央公园2号1号楼25层2510号，房屋所有权证号为郑房权证字第××号，××为第三人高淑静；2018年10月31日，第三人高淑静向案外人齐俊出具《授权委托书》，委托案外人齐俊全权代表其本人办理涉案房屋的出租处置工作。2018年12月5日，第三人高淑静作为甲方（出租方）与案外人丁来作为乙方（承租方）签订《郑州市写字楼租赁合同》一份，合同约定，第三人高淑静将涉案房屋出租给案外人丁来办公使用，租赁期为两年，自2018年12月5日起至2020年12月31日，装修期自2018年12月5日至2018年12月31日，装修期内免收租金；房屋租金为9，000元／月、租金期之内租金不涨，丁来应于2018年12月7日前支付首次房租，对应租期为自2019年1月1日起至2019年6月30日，以后租金每半年支付一次，支付时间为上期租金到期15日前；合同签订时，丁来应付合同定金9，000元，该定金在房屋使用后转为保证金，待合同结束、双方验收无误后退还，不含利息；合同中还约定了房屋装修、修缮与使用，房屋转租，合同变更、解除与终止，房屋的交付及收回的验收，违约责任，争议解决等条款，其中明确约定：房屋转租需经第三人高淑静同意，同意后方可转租，转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期。第三人高淑静、案外人齐俊及丁来分别在该合同尾部签字摁印。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，第三人高淑静与案外人丁来于2018年12月5日签订的《郑州市写字楼租赁合同》，系双方真实意思表示且合同内容并未违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。案外人丁来委托张静将涉案房屋在原承租期间以原租金价格进行转租，并不超出其与第三人高淑静之间的上述房屋租赁合同法律关系。2019年7月6日，晨诺公司在张静称其拥有第三人高淑静（××）的授权且出具涉案房屋所有权证书复印件和第三人高淑静身份证复印件的情况下，与张静直接签订涉案《郑州市写字楼租赁合同》并实际租赁使用涉案房屋至2019年12月31日，张静的行为明显已构成表见代理，原审法院依法对涉案租赁合同的效力予以确认；张静与晨诺公司均应按照合同约定履行各自的义务。2019年12月31日，晨诺公司因房东高淑静要求提高租金标准且拒绝追认张静代为出租的行为从涉案房屋中搬离，无法继续承租涉案房屋，致使其与张静之间的涉案租赁合同目的不能实现，双方之间的涉案租赁合同关系事实上已经解除。故对晨诺公司主张撤销涉案租赁合同的诉讼请求，与庭审查明的事实不符，原审法院不予支持；对张静主张解除涉案租赁合同的反诉请求，原审法院予以支持。关于晨诺公司要求张静退还租金、房屋租赁保证金、房屋家具款和物业费的问题。经庭审查明，张静与晨诺公司之间的涉案租赁合同实际履行至2019年12月30日且晨诺公司已经搬离涉案房屋并将房屋钥匙交付给房东高淑静，故对晨诺公司在实际租赁期间产生的租金和物业费，应由其自行承担；对晨诺公司主张退还剩余租金、房屋租赁保证金和房屋家具款的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。原审法院认定，张静在合同解除后应当向晨诺公司退还2019年12月31日至2020年1月14日期间租金4，500元（9，000元÷30天×15天=4，500元）、房屋租赁保证金9，000元和房屋家具款32，000元。对张静辩称不应退还各项费用的辩解意见，与庭审查明的事实不符，原审法院不予采纳。关于张静要求晨诺公司支付欠付租金、物业费和违约金、律师费的问题。本案中，张静擅自制作房东高淑静的《授权委托书》将涉案房屋代为出租给晨诺公司且未如实向晨诺公司和房东高淑静告知转租的情况，导致高淑静拒绝追认且晨诺公司无法继续承租、涉案租赁合同目的不能实现，是引起本案纠纷的主要原因，张静作为违约方，在合同解除后无权要求晨诺公司继续支付租金和物业费，故对张静主张晨诺公司未搬走房屋家具，应当继续支付租金、物业费并支付违约金、律师费的反诉请求，缺乏事实依据，原审法院均不予支持；对张静辩称其转租已取得房东高淑静同意、不存在违约行为的辩解意见，与庭审查明的事实不符，原审法院亦不予采纳。关于晨诺公司要求张静赔偿经济损失的问题。因涉案租赁合同中并未明确约定张静一方违约的具体责任且晨诺公司未向原审法院提交其搬离涉案房屋后所产生的实际经济损失，故对晨诺公司主张张静赔偿其经济损失54，000元的诉讼请求，证据不力，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认河南晨诺房地产营销策划有限公司与张静在2019年7月6日签订的《郑州市写字楼租赁合同》于2019年12月31日解除；二、张静于判决生效之日起十日内向河南晨诺房地产营销策划有限公司退还2019年12月31日至2020年1月14日期间租金4，500元、房屋租赁保证金9，000元和房屋家具款32，000元，以上共计45，500元；三、驳回河南晨诺房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张静的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，505元，减半收取计1，753元，由河南晨诺房地产营销策划有限公司负担1，255元，张静负担498元；反诉案件受理费1，074元，由张静负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系因张静伪造房东高淑静的《授权委托书》将涉案房屋代为出租给晨诺公司且未如实向晨诺公司和高淑静告知转租情况，导致高淑静拒绝追认且晨诺公司无法继续承租、涉案租赁合同目的不能实现，张静作为违约方，应退还晨诺公司相应租金、房屋租赁保证金、房屋家具款和物业费。张静上诉称双方之间关于家具的买卖合同已经履行完毕，不应退还家具款。本院认为，本案双方关于家具的买卖关系附属于房屋租赁关系，买卖行为与房屋租赁行为密不可分，在晨诺公司租赁合同目的不能实现的情况下，其要求张静退还家具款符合双方订立合同的本意，亦符合公平原则。张静称其不应退还家具款的诉求本院不予支持。综上所述，张静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费996元，由张静负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年九月十八日书记员  栗炜然