江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终2001号上诉人（原审原告、反诉被告）：王志艳，女，1983年2月4日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴朝兵，男，1958年11月21日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人王志艳因与被上诉人吴朝兵房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初10802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志艳上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定违约金赔偿标准过高，加重了上诉人的民事责任。一、上诉人提出解除房屋租赁合同时，上诉人承租的房屋还有三、四个月时间才到期，被上诉人有足够的时间将房屋另行出租以防止损失扩大，通常情况下，在一个月内就可以完成房屋另行出租。二、上诉人与被上诉人签订的合同并未对提前解除合同的违约责任进行约定，且上诉人已经交给被上诉人3000元的押金，被上诉人也未提供证据证明其实际损失，一审法院不依据上诉人实际支付的押金追究上诉人的违约责任，而是按照6个月的租金标准计算违约金，不符合合同法关于违约责任承担的基本规则。三、根据合同第七条免责条款，上诉人不应当承担违约责任。被上诉人吴朝兵答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应当维持一审判决。上诉人与被上诉人签订的租赁合同2023年3月8日才到期，上诉人提前解除合同，对被上诉人造成损失，至今房屋还空置，一审判决违约金不能完全补充被上诉人的损失。王志艳向一审法院起诉，请求判令：1.解除王志艳与吴朝兵签订的《房屋租赁合同》；2.吴朝兵返还押金3000元；3.对2020年3月9日至判决生效之日的租金进行减免；4.本案诉讼费用由吴朝兵承担。吴朝兵向一审法院提起反诉，请求判令：1.王志艳给付吴朝兵一个月租金2500元；2.王志艳给付违约金15000元；3.诉讼费用由王志艳承担。一审法院查明事实：2017年5月19日，王志艳（承租方，乙方）与吴朝兵（出租房，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于连云港市海州区东方花园C-10-101室的房屋供乙方使用。租赁期限为5年，甲方从2018年3月8日起将出租房屋交付乙方使用，至2023年3月8日止。押金3000元（已付），2018年3月8日至2019年3月8日租金为人民币29000元，2019年后每年房屋租金付人民币30000元。房租于每年3月前一次支付。租赁期间双方均不得无故解除合同，如甲方确需收回房屋，须提前一个月通知乙方，并退还乙方未满租期的租金、装修费及违约金，违约金为剩余租赁期间全部租金的50%。合同第七条约定：免责条件：房屋如因不可抗力的原因导致损坏和造成损失的，双方互不承担责任。合同签订后，王志艳支付押金3000元，并支付租金至2020年3月8日，吴朝兵将房屋交付王志艳从事法律服务、复印打印经营使用。2019年11月份，因王志艳在租赁房屋隔壁另行购买了房屋，不再需要继续使用租赁房屋，王志艳即向吴朝兵提出解除租赁合同，交还房屋钥匙，吴朝兵表示过几天去房屋处看看，此后吴朝兵拒不同意解除合同，王志艳为此诉至法院。本案诉讼中，经一审法院协调，双方于2020年4月25日对房屋进行了交接，王志艳将房屋交还了吴朝兵。因新冠××疫情影响，王志艳自2020年1月底开始即无法继续经营使用租赁房屋。一审法院认为，王志艳与吴朝兵于2017年5月19日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行。王志艳在租赁期限届满前提出解除房屋租赁合同，双方于2020年4月25日已对租赁房屋进行了交接，房屋租赁合同实际已解除。该房屋租赁合同的解除并非王志艳行使约定解除权或法定解除权产生，而是王志艳单方提前解除合同，吴朝兵同意接收房屋解除合同，但并未同意免除王志艳的违约赔偿责任，故王志艳应承担违约责任。一审法院参照合同解除后给吴朝兵造成的房屋闲置损失，确定按6个月租金标准计算违约金，共计15000元，扣除王志艳交纳的押金3000元，王志艳还应支付吴朝兵违约金12000元。对于王志艳主张因新冠××疫情影响，要求将已交纳租金的租期延长至判决生效之日止以及吴朝兵反诉要求王志艳再支付一个月租金问题，一审法院认为，自2020年1月底开始，新冠××疫情在全国爆发，政府部门因防疫需要采取居家隔离、限制营业等非常规行政措施，新冠××疫情及防控措施属于法律规定的不可抗力。该不可抗力情形致王志艳租赁的房屋无法继续经营，王志艳要求适当延长已交纳租金的租期符合公平原则。考虑王志艳已交纳租金至2020年3月8日以及2020年1月底爆发新冠疫情、3月中下旬本市已解除大部分防控措施的实际情况，一审法院确定将王志艳已交纳租金的租期延长至2020年4月25日，对吴朝兵要求王志艳再支付一个月租金的诉求，一审法院不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王志艳与吴朝兵于2017年5月19日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、王志艳于判决发生法律效力后十日内赔偿吴朝兵违约金12000元；三、驳回王志艳的其他诉讼请求；四、驳回吴朝兵的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2125元（王志艳已预交），由王志艳负担；一审反诉案件受理费119元（吴朝兵已预交），由王志艳负担，于给付上述款项时一并给付吴朝兵。二审期间，上诉人提交了五张照片，证明涉案房屋之前是沿街门面,现在因为政府规划改变房屋前方空地使用性质，将原来的空地兴建为停车场，并做了围挡，现在沿街方向被全面围挡,无法通行。上诉人租用该房屋目的是用于经营，租赁时也是因为涉案房屋为沿街门面，围挡导致无法通行，人流量减少，仅供东方花园小区内部人员通行，房屋现状已经无法达到上诉人租赁房屋用于经营的根本目的，上诉人认为因为政府规划导致原沿街房屋失去沿街经营的条件，属于不可抗力，上诉人不应承担违约责任；涉案房屋地势低洼，下雨室内被淹，屋内地板、墙面每年都要重新装修，给上诉人带来了经济损失。被上诉人质证认为：地势低洼并不是每年都存在的，如果地势低洼，上诉人也不会在相邻位置购房，且天灾人祸下雨，多少年一次是属于不可抗力。围挡是因为抗击疫情，是政府政策，不是被上诉人单方可抗拒的。本院认证意见为：本院对上诉人提供的照片的真实性、合法性以及关联性予以确认。被上诉人二审期间未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，吴朝兵自认已于2020年8月初已将涉案房屋出租给他人。本案二审争议焦点为：王志艳是否存在违约行为，若存在，一审法院按照6个月租金为标准计算吴朝兵房屋闲置期间的损失是否恰当。关于王志艳是否存在违约行为的问题，本院经审查后认为，根据双方的房屋租赁合同约定，王志艳租赁吴朝兵房屋的期间为5年，即从2018年3月8日至2023年3月8日，但王志艳在2019年11月30日就提出要解除合同，其提前解除合同的行为违反了双方之间关于租赁期限的约定，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。王志艳上诉称其提前解除合同是因不可抗力致使其无法实现合同目的，王志艳还称其租赁合同的目的在于经营打印复印等针对诉讼服务的业务，因涉案房屋前设置了围挡致使其门面被遮挡，对此本院认为，即使涉案房屋门前有一定的遮挡并对王志艳的经营造成一定的影响也属于王志艳应当承担的经营风险，且该影响也并不必然导致王志艳不能实现合同目的，进而要求解除合同，因此王志艳称因合同目的不能实现而要求解除合同的上诉理由不能成立。关于一审法院按照6个月租金为标准计算吴朝兵房屋闲置期间的损失是否恰当的问题，本院经审查后认为，二审审理期间吴朝兵已于8月初将涉案房屋租给他人使用，涉案房屋从4月25日开始空置至8月初出租，期间有3个多月，参照双方租赁合同约定3个多月的租金为8000余元，因此，吴朝兵房屋空置期间的损失即为8000余元，根据违约方承担违约责任不超过损失的百分之三十计算，王志艳应当承担的违约金为11000余元，与一审法院认定王志艳应当承担的违约金12000元相当；再结合王志艳2020年3月9日至4月25日期间租金并未交纳，即使考虑新冠××疫情对租赁房屋造成的影响，也仅是对王志艳在此期间酌减部分租金，王志艳也还应当承担此期间部分租金的实际情况，本院认为，一审法院酌定6个月租金为标准计算吴朝兵房屋闲置期间的损失符合实际情况，本院依法予以维持。综上，上诉人王志艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（王志艳已预交），由上诉人王志艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年九月十八日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。