江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3766号上诉人（原审被告）：惠中梅。上诉人（原审被告）：沈防震。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张光钊，江苏景来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桑兆波。委托诉讼代理人：樊鹏生，邳州市铁富法律服务所法律工作者。上诉人惠中梅、沈防震因与被上诉人桑兆波房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院(2019）苏0382民初11061号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。惠中梅、沈防震上诉请求：1、撤销一审判决，依法判决上诉人不承担返还定金103480元责任。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。上诉人没有违反合同约定，依法不应承担违约责任。一审法院以(2018)苏0382民初6974号判决认定“因惠中梅、沈防震已将案涉房屋另售他人，并办理了房屋过户手续，案涉房屋交易客观上无法履行，故双方签订的《二手房买卖合同》应予解除”，来确定上诉人违约，显然是在规避事实。而事实是，上诉人与被上诉人于2017年5月31日签订《二手房买卖合同》、《二手房购房定金协议》，而被上诉人不能依照约定支付购房款的首付款，上诉人为了照顾被上诉人，双方又签订一份补充协议，约定银行按揭利息由被上诉人支付。合同订立后，被上诉人不但没有按照约定支付30%的首付款，也没有按照约定支付银行按揭利息，上诉人多次催要并明确告知，因此被上诉人应该承担违约责任。(2018)苏0382民初6974号案件判决被上诉人不承担违约责任，也没有认定上诉人承担违约责任。上诉人考虑到被上诉人支付上诉人的定金数额较大，也来之不易，虽然对(2018)苏0382民初6974号判决书责任认定不予认可，但本着息事宁人的态度，没有提起上诉，就及时退给了被上诉人12万元定金。本案中，一审法院径行判决上诉人承担违约责任，显然与事实不符，请求二审法院依法予以纠正。桑兆波辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据。(2018)苏0382民初6974号判决书查明上诉人自认其2019年1月还清银行贷款，而后将涉案房屋另售他人，该判决认定被上诉人并不存在上诉人所主张的违约行为，被上诉人当时已经搬进该房屋实际居住，被上诉人多次要求上诉人按照合同约定履行合同，但上诉人在看到房屋涨价后拒绝履行，私下出售该房屋并办理过户手续。上诉人在起诉解除买卖合同一案中，法院判决解除合同的理由是该合同已经无法实际履行，并不是被上诉人违约。从审理查明证据来看，恰恰是上诉人违约。一审法院未判决上诉人承担房屋差价损失是不符合法律规定的，该判决并没有充分保护被上诉人合法权益，一审判决返还定金不能够弥补被上诉人损失，上诉人出售给被上诉人房价是51.74万元，另售他人房价是725890元，差价是208495元，一审判决返还定金是103480元，明显不公。虽然被上诉人在一审中未提供其损失超过定金数额的证据，但提出对涉案房屋的所出售的价格进行鉴定，一审法院应以市场评估价格去计算被上诉人实际损失，被上诉人再次提出申请要求对房屋价格进行鉴定，确定被上诉人实际损失，请二审法院予以准许，保护被上诉人的合法权益。在合同履行过程中，被上诉人没有任何违约行为，而上诉人将居住在屋内的物品搬出，造成损毁，致使被上诉人损失，其中很多物品丢失，上诉人对损失应予赔偿，一审法院判决不予支持于法无据。综上所述，请二审法院在查明事实基础上依法判决，保护被上诉人合法权益。桑兆波向一审法院提出诉讼请求：1、判令惠中梅、沈防震双倍返还定金12万元及中介服务费1万元；2、判令惠中梅、沈防震赔偿房价损失208490元（以评估价为准）；3、判令惠中梅、沈防震赔偿财产损失12967元，合计351450元；4、判令惠中梅、沈防震承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月31日，惠中梅、沈防震（甲方、卖方）与桑兆波（乙方、买方）签订《二手房购房定金协议》一份，主要内容为：第一条、乙方购买的房屋位于邳州市。甲方已取得该房屋的房屋所有权证（合同号：PZ73354），该房屋建筑面积为131.98㎡。第二条、双方一致同意该房屋成交价为伍拾壹万柒仟肆佰元，其他相关买卖该房屋中产生的费用由乙方承担。第三条、乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币壹拾贰万元年的房屋定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同时，乙方支付的定金转为房价款。第五条、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。如乙方在此期间反悔违约金不予退还。中介服务费由违约方双倍支付。同日，惠中梅、沈防震（甲方、卖方）与桑兆波（乙方、买方）签订《二手房买卖合同》一份，主要内容为：第二条、甲方所售房屋的具体情况如下：所售房屋位于邳州市的房屋（合同编号：PZ73354），建筑面积131.98平方米，房屋总价伍拾壹万柒仟肆佰元证（小写：￥517400）包含储藏室。第三条、本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币壹拾贰万元整，作为购房定金。第五条、房价款的支付方式：双方均同意按照第1种支付方式，甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴税当日支付首付款（含定金）人民币壹拾贰万整交给甲方，剩余房贷人民币397400元整申请银行按揭，并于银行放款日付给甲方。第六条、甲方应于收到乙方全部房款之日起1天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将全部费用结清。第十五条、乙方未按本合同期限付款的，应按逾期付款向甲方支付利息，利息自应付款之日起第二天至实际付款之日止，利息按日万分之三计算，逾期30天后，甲、乙双方同意按下列（1）（2）款内容处理，（1）乙方除应支付利息外，还应按逾期未付款的10%向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）甲方有权通知乙方单方面解除合同……。第十八条、如乙方违约，甲方不退还定金，并且支付5万元作为违约金；甲方违约退还定金，并支付乙方5万元违约金。签订合同后，桑兆波支付惠中梅、沈防震12万元。2017年6月1日，桑兆波支付中介费5000元。2018年5月25日，惠中梅、沈防震取得涉案房屋不动产权证。2018年11月30日，案涉房屋登记至案外人聂新波名下。2018年8月2日，惠中梅、沈防震向法院提起诉讼，诉讼请求为：1、依法解除桑兆波与惠中梅、沈防震之间的《二手房买卖合同》；2、判令惠中梅、沈防震已支付的12万元定金不予退还；3、惠中梅、沈防震承担本案诉讼费用。法院经审理后，作出（2018）苏0382民初6974号民事判决，判决：一、解除惠中梅、沈防震与桑兆波于2017年5月31日签订的《二手房买卖合同》；二、惠中梅、沈防震于本判决生效之日起十日内返还桑兆波12万元。后桑兆波不服提起上诉，在审理过程中撤回上诉。一审法院认为，惠中梅、沈防震与桑兆波签订的《二手房购房定金协议》、《二手房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于惠中梅、沈防震应否返还定金的问题。生效的（2018）苏0382民初6974号民事判决认定，“因惠中梅、沈防震已将案涉房屋另售他人，并办理了房屋过户手续，案涉房屋交易客观上已无法履行，故双方签订的《二手房买卖合同》应予解除。”案涉《二手房买卖合同》解除系惠中梅、沈防震违约所致，桑兆波不存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。及《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。故本案中，惠中梅、沈防震应返还桑兆波定金103480元（517400元×20%，另案中已返还12万元）。关于惠中梅、沈防震应否赔偿损失的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。桑兆波主张在双倍返还定金之外，惠中梅、沈防震应赔偿其208490元房屋差价损失及中介服务费损失，但对于其损失数额已超过定金数额桑兆波未举证证明，该主张法院不予支持。此外，《二手房购房定金协议》中约定“中介服务费由违约方双倍支付”，该条约定支付对象应是中介公司，故桑兆波无权主张双倍支付中介服务费。关于桑兆波主张的财产损失问题。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。桑兆波在发现惠中梅、沈防震将其东西搬出后报警，但未对已搬出的东西处置，对该部分损失，法院不予支持。对于桑兆波主张的其他财物损失，未提供证据证明，法院不予支持。遂判决：一、惠中梅、沈防震于判决生效之日起十日内返还桑兆波定金103480元；二、驳回桑兆波的其他诉讼请求。案件受理费6572元，由桑兆波负担4202元，由惠中梅、沈防震2370元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。桑兆波在本案中提出的双倍返还定金的诉讼请求成立的前提是案涉房屋买卖合同不能履行的原因是惠中梅、沈防震单方的原因。惠中梅、沈防震在本案中抗辩，案涉合同不能履行的原因是桑兆波经催告不支付首付款，惠中梅、沈防震不得已将案涉房屋另售他人。关于首付款的支付，双方签订的《二手房买卖合同》第五条约定，双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴税当日支付首付款（含定金）人民币壹拾贰万整交给甲方，剩余房贷人民币397400元整申请银行按揭，并于银行放款日付给惠中梅、沈防震。从该条款的字面表述，结合当地二手房交易政策，可以得出如下结论：首付款为12万元，在存量房交易中心签订完存量房买卖合同后支付，且首付款12万元中包含已支付的定金。上述《二手房买卖合同》买卖合同签订后，桑兆波向惠中梅、沈防震支付12万元定金。尽管因案涉房屋不能及时过户，双方后期又签订补充协议，但该补充协议仅是针对2017年年底到产权过户给桑兆波前银行按揭增加的利息如何负担进行的补充，并非对《二手房买卖合同》中的首付款及付款节点进行变更。反观惠中梅、沈防震在合同履行过程中的行为：惠中梅、沈防震于2018年5月25日取得涉案房屋不动产权证，2018年8月2日提起诉讼要求解除《二手房买卖合同》，2018年11月30日将案涉房屋登记至案外人聂新波名下，其目的明确，就是不愿继续履行案涉房屋买卖合同。在惠中梅、沈防震不能证明桑兆波存在违约行为的情况下，案涉合同不能履行的原因应认定为惠中梅、沈防震的单方原因。桑兆波有关双倍返还定金的请求，应当予以支持。对于桑兆波在二审中针对其未获一审法院支持的一审诉讼请求提出的主张，因桑兆波未提出上诉，本院对桑兆波的此部分主张不予理涉。综上，惠中梅、沈防震的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2370元，由上诉人惠中梅、沈防震负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年九月十五日法官助理 赵迎超书 记 员 苗 鑫