江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1885号上诉人(原审原告、反诉被告):连云港美泰家居用品有限公司，住所地连云港市赣榆区班庄镇朱范村。法定代表人:卜耀南，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨冬成，江苏杨冬成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利，江苏杨冬成律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）：赣榆仁和护理院，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路与青年路交汇处。法定代表人：**，该院院长。被上诉人（原审被告）：何宜通，男，1959年6月4日出生，汉族，住连云港市赣榆区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：魏霞，江苏瑞里特律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李洋，江苏瑞里特律师事务所律师。上诉人连云港美泰家居用品有限公司（以下简称美泰公司）与被上诉人赣榆仁和护理院（以下简称仁和护理院）、何宜通房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初8573号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人美泰公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金(以384068为基数，自219年7月1日起算至实际支付日止，每天按未支付租金的2%计算)，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对一审认定被上诉人违约事实及确认合同解除没有异议，但一审判决法律适用部分不当，应予调整。1.一审判决仅以中国人民银行同期同类贷款基准利率作为被上诉人承担违约责任的方式，实质上是强行删除了双方约定的违约金条款，依据不足。上诉人以合同中双方明确约定的违约责任计算方式向被上诉人主张违约责任并无不当，被上诉人逾期支付租金的违约事实清楚，且屡次违约，应属情节严重，依法应予确认。2.一审判决认定合同解除的时间为2020年1月6日（即一审判决确定的解除之日）有误。涉案合同的解除是基于发生了合同约定解除权情形，而由出租人向违约方行使解除权。依据相关法律规定，解除的通知到达违约方，合同即解除。本案中通知解除的时间是2019年9月18日。因此一审判决认定涉案合同解除时间缺乏事实依据。综上,为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法予以改判。被上诉人仁和护理院、何宜通答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。美泰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间履行的第三人与何宜通于2013年4月2日之间订立的《商铺租赁合同》；2.仁和护理院、何宜通向美泰公司给付欠交的租金384068元并支付逾期支付租金的违约金（自2019年7月1日暂计至起诉时2019年9月20日已逾期83天，每天按未支付租金的2%计算即每日违约金7681.36元，共计637552.8元，扣除保证金100000元，剩余537552.8元）；前述两项合计921620.8元；3.诉讼费由仁和护理院、何宜通承担。仁和护理院向一审法院提起反诉诉讼请求：1.判令美泰公司立即履行修葺义务，维修租赁房屋及设施直至正常安全使用为止，并将仁和护理院实际花费的维修费1480元抵充租金；2.美泰公司赔偿仁和护理院因提前解除合同给仁和护理院造成的各项损失400000元（具体以评估为准），并给予仁和护理院搬离时间至2020年2月29日止；3.美泰公司退还仁和护理院保证金100000元。一审法院认定事实：2013年4月2日，案外人鲍某与何宜通签订《商铺租赁合同》。合同约定鲍某为甲方、出租方，仁和护理院为乙方、承租方；甲方同意将位于连云港市赣榆县（东某国际）1-114、1-113、1-1122-112、3-112、1-109、l-l10、1-111、2-208、2-209单元商铺出租给乙方作为商业使用，甲、乙双方共同确认出租房屋的建筑面积约为1361.59平方米，具体位置平面图见本合同附件一；该出租房屋仅限用于经营医院，经营品牌为无；以甲方实际交房之日作为房屋租赁起始日，租期为10年（交房确认书作为本合同的附件）；双方议定租赁期间租金（不含税）如下：第一年租金为人民币贰拾万零玖仟零壹拾柒元整（Y209017.00元）；第二年租金为人民币贰拾柒万捌仟陆佰捌拾玖元整（Y278689.00元）；第三年租金为人民币叁拾肆万捌仟叁佰陆拾贰元整（Y348362.00元）；第四年租金为人民币叁拾肆万捌仟叁佰陆拾贰元整（Y348362.00元）；第五年租金为人民币叁拾陆万伍仟柒佰捌拾元整（Y365780.00元）；第六年租金为人民币叁拾陆万伍仟柒佰捌拾元整(Y365780.00元）；第七年租金为人民币叁拾捌万肆仟零陆拾捌元整（Y384068.00元）；第八年租金为人民币叁拾捌万肆仟零陆拾捌元整（Y384068.00元）；第九年租金为人民币肆拾万叁仟贰佰柒拾贰元整（Y403272.00元）；第十年租金为人民币肆拾万叁仟贰佰柒拾贰元整（Y403272.00元）；租金按12个月为壹个支付期,先支付后使用。首期租金支付日期以《交房确认书》中确定的日期为准；以后乙方必须在下一支付期开始前7天内全额付清租金；甲乙双方约定免租装修期为五个月，免租期内须正常缴纳物业服务费。免租期包含在第一年的租赁期限之内；鉴于甲方因乙方经营场所需要，对出租房屋一至三楼增建了卫生间及电梯工程项目，同时为确保出租房屋及附属设施、设备安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于签订本合同的当日支付甲方壹拾万元（100000.00元）为乙方履行本合同义务的保证金，甲方在收到保证金后应开具收据给乙方；甲方在乙方没有违约的情况下，应于租赁期满，双方不再续约且乙方己腾空点清所有物品，将房屋及设施完好交还甲方并付清所有应付费用和办理完毕营业证照迁址或注销手续后（包含本合同第16条约定）的10个工作日内，将保证金（无息）退还给乙方；因乙方违反本合同约定而产生的租金、违约金、损害赔偿金及其它相关费用等，甲方可直接在保证金中扣除，乙方必须在接到甲方付款通知后3天内补足保证金抵扣后的不足部分。若乙方未在指定期限内补足保证金抵扣后不足部分的，每逾期一日，支付未补足部分的1%作为违约金给甲方；乙方可以根据经营的需要，在不影响房屋主体结构和外立面统一规划效果的前提下对房屋进行必要的装修装潢（店招、广告等应符合甲方的统一要求并征得甲方的同意）、设备设施添置、装修设计、施工方案及相应图纸须于开工前征得甲方书面同意。工程设计、装饰施工和工程费用均由乙方承担。乙方的设计、装修装潢必须保证房屋及相关设施的完好与安全；因乙方不合理或不适当使用导致出租房屋或其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责及时维修；超过24小时乙方仍不维修的，甲方可代为维修，维修费用由乙方承担；乙方需向甲方返还房屋的，应遵循以下原则，否则甲方将不予退还保证金，并可要求乙方承担违约责任并支付赔偿金（按同期租金的2倍计付）：……乙方须在迁出过程中仅可将乙方在房屋内添置的可拆分的动产部分自行拆除(水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），其他不可拆分部分应保持原状并连同房屋一并如期交还甲方，乙方保证交还的房屋及其附属设施处于完好及可正常使用之状态并经甲方的验收确认，否则视为乙方没有按时交还；乙方在完成上述手续后，需向甲方缴清所有相关费用，退还属于甲方的一切物品后，方可要求返还保证金；乙方将房屋转租或与第三方合作经营，必须事先征得甲方谅解并书面同意，否则乙方不得转租、不得委任或特许第三方经营和管理该房屋的部分或全部。经甲方同意转租的转租合同终止期不得超过本合同的租赁期，乙方应保证其受转租人不将转租房屋再行转租。对转承租方或第三方经营而产生的债权债务，乙方承担连带责任，与甲方无关。转租后的商家其经营的业态业种必须符合商业街的整体定位及要求。乙方应按合同约定，按时足额支付租金、保证金及其他各项应付费用。在租赁期限内逾期或部分逾期交付租金的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项2%的违约金。租赁期满不续租或者本合同解除的，乙方应当按照本合同的约定向甲方交还房屋。乙方有下列情形之一的：（1）未经甲方书面同意，将承租商铺转租、转让或变相转租、转让、转借他人或调换用或交与第三方承包经营、合作经营、联合经营；……（3）擅自拆改变动房屋结构及外立面，或损坏房屋的任何部分；…（5）逾期或者部分逾期支付租金等应付费用（包括应向第三方支付的费用）超过本合同约定支付日7天的；甲方有权选择任一或并用：（1）不经向乙方进行催告便可直接解除本合同……（4）不再退还乙方的履约保证金及己经收取的租金；（5）乙方承租房屋内装修装潢视作全部放弃……（7）根据乙方违约行为的持续时间及该期间租金的2倍收取乙方的违约金。在以上情况下，乙方在任何时候都不得以违约责任可能过重而要求减轻自己的违约责任。鲍某在合同的甲方处签名，何宜通在合同乙方处签名。合同签订后，鲍某依约将涉案商铺交付仁和护理院使用，仁和护理院对涉案商铺进行装修，并依约向鲍某支付房屋租金。2017年9月份，在仁和护理院放弃优先购买权的前提下，鲍某将涉案商铺出售给美泰公司，并于2017年9月22日向仁和护理院发出了《通知》，要求仁和护理院在接到通知后按照《商铺租赁合同》的约定及时向美泰公司履行义务。2018年10月19日，因仁和护理院、何宜通未按时支付租金，美泰公司向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年12月5日组织双方达成调解协议，约定仁和护理院、何宜通于2018年12月8日前支付美泰公司租金365780元及美泰公司交纳的律师费15000元。2019年8月16日，美泰公司作出了《房租到期交租通知》，告知仁和护理院已逾期交租46天，要求其将租金转入美泰公司的账户。2019年8月19日，美泰公司将该通知邮寄给何宜通，何宜通于2019年8月20日签收了上述通知。2019年9月18日，美泰公司以书面函件的方式通知仁和护理院、何宜通要求解除租赁合同，不退还保证金，立即支付所欠租金及违约金，并立即搬离租赁场地。仁和护理院于2019年10月14日以书面复函的方式回复美泰公司同意解除合同。另查明，仁和护理院于2013年10月16日获得民办非企业单位登记证书。还查明，仁和护理院在接收涉案商铺后，未向连云港市公安消防支队提交消防设计审核（备案）以及消防竣工验收（备案）的相关材料。庭审中，关于何宜通的主体资格问题，美泰公司认为仁和护理院与何宜通系共同的承租人，并提供转款凭证证明何宜通向美泰公司支付2018年度租金。何宜通自认其是仁和护理院的合伙人之一，并辩称当时在租赁合同上签名是因为仁和护理院尚未获得登记证书。关于房屋维修问题，仁和护理院提出涉案商铺存在下列问题：屋顶瓦片脱落、卫生间顶棚脱落、外墙墙皮脱落、下水道堵塞、门口地砖破损以及电梯故障。为证明其辩称意见，仁和护理院提供了书面证明及收据，其中大部分收据载明的时间为2018年12月8日前。美泰公司认为，电梯系仁和护理院自行选购，美泰公司不应负担维修义务。同时，美泰公司提交了照片一组，证明其在2019年多次进行过维修。仁和护理院认可电梯系其选购，并与出卖方签订了买卖合同，但电梯使用太久，已经过了保修期。关于转租问题，美泰公司诉称，仁和护理院与何宜通在未经美泰公司同意的情况下，将涉案房屋出租给案外人经营。仁和护理院辩称，在2018年之前，曾将商铺东边的两间房屋租赁给他人开超市，后来又将该两间房屋交给仁和护理院的一个合伙人开药店，该合伙人无需交纳租金，只是少分分红款。关于更改房屋外立面问题，仁和护理院认可将涉案商铺最东边的两间房屋的窗户更改为门。关于保证金，美泰公司认可仁和护理院交纳了100000元保证金，但认为应当抵充仁和护理院所欠的租金及违约金。为查明案件事实，一审法院至涉案商铺勘察现场，发现房屋的外墙存在墙皮及瓦片脱落情况以及商铺门前几片地砖破损等瑕疵问题，但上述问题并不影响房屋的整体使用。一审法院认为,关于涉案商铺的租赁主体，由于何宜通在与鲍某签订《商铺租赁合同》时，仁和护理院尚未取得登记证书，主体尚不存在，何宜通在承租方处签名，就应受合同条款的约束。仁和护理院获得登记证书后，在涉案房屋开展经营活动，并自认系涉案商铺的承租方，该行为应被视为债务加入，不能以此免除何宜通作为承租人的主体资格。况且，在美泰公司向仁和护理院与何宜通主张2018年租金时，何宜通并未对其作为承租人的主体资格提出异议，反而作为承租人一方负担支付租金的义务，故何宜通与仁和护理院系涉案商铺的承租人，应共同承担支付租金的义务。2017年9月份，鲍某将涉案商铺出售给美泰公司，并通知仁和护理院向美泰公司履行《商铺租赁合同》的权利义务，该行为实际上是将鲍某在合同中的权利义务一并转让给美泰公司，故美泰公司系涉案商铺的出租人。关于解除合同，租赁关系的主合同义务为出租人交付房屋，承租人支付租金，美泰公司已经将商铺交付仁和护理院与何宜通使用，仁和护理院与何宜通应当按约支付租金，逾期支付租金已经构成根本违约，美泰公司有权行使合同解除权，故对美泰公司要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持。关于租金，因美泰公司要求仁和护理院与何宜通支付至合同解除之日的租金，合同解除后实际占用期间的费用及损失将另案主张。故仁和护理院与何宜通应当支付美泰公司2019年7月1日起至2020年1月6日（即判决确定的合同解除之日）止的租金199926元（384068元/365天×190天）。关于违约金，因违约损失应当与实际损失相当，而美泰公司在本案中只主张2019年7月1日起至合同解除之日止的租金，故仁和护理院与何宜通逾期支付该部分租金给美泰公司造成的损失实际上是资金被占用期间的利息损失。至于仁和护理院与何宜通在解除合同之后占用涉案商铺的占用费及解除合同之后给美泰公司造成的损失，因美泰公司已经保留了诉权，本案不作处理。关于房屋维修问题，因仁和护理院所反映的情况并不影响房屋的使用，且其提供的收据日期大部分在2018年12月8日一审法院出具的调解书之前，而电梯系仁和护理院选购，该电梯维修不应由美泰公司负责。合同解除后，双方的租赁关系即终止，美泰公司无需再履行维修义务。关于赔偿装修损失问题，因租赁合同解除的原因系仁和护理院与何宜通逾期支付租金，合同亦对逾期支付租金的违约行为进行了约定，即承租房屋内装修装潢视作全部放弃。故对仁和护理院要求美泰公司赔偿装修损失的诉讼请求，依法不予支持。关于保证金，因仁和护理院在未经美泰公司同意的情况下存在改变房屋外立面并转租他人等违约行为，故仁和护理院无权要求美泰公司返还保证金，该保证金可以直接抵充违约金及租金，故对仁和护理院要求美泰公司返还保证金100000元的反诉请求，依法不予支持。综上，对美泰公司诉讼请求中合理合法的部分，依法予以支持。对仁和护理院的反诉请求，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除何宜通与案外人鲍某在2013年4月2日签订的《商铺租赁合同》；二、仁和护理院、何宜通应于判决发生法律效力之日起十日内向美泰公司支付2019年7月1日起至2020年1月6日止的房屋租金199926元及利息（自2019年7月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；仁和护理院支付给美泰公司的保证金100000元可抵充利息及租金）；三、驳回仁和护理院的反诉请求。本诉案件受理费13097元，减半收取6549元，由美泰公司负担4399元，仁和护理院、何宜通负担2150元（美泰公司已预交，仁和护理院、何宜通于判决生效之日起十日内将上述费用支付给美泰公司）。反诉案件受理费8815元，减半收取4408元，由仁和护理院负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间另查明，双方确认被上诉人仁和护理院于2019年9月21日收到上诉人美泰公司解除通知函件。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定,主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，因被上诉人违约逾期支付租金，上诉人于2019年9月18日发函通知被上诉人解除合同，被上诉人于2019年9月21日收到该通知，故涉案《商铺租赁合同》于2019年9月21日解除。被上诉人应当支付给上诉人2019年7月1日至2019年9月21日止的租金87336元（384068元/365天×83天）。一审对此认定有误，本院依法予以纠正。关于违约金，虽然双方合同约定了违约金的计算方式，但该违约金明显过高，一审法院认定该违约损失实际就是本应收取的租金被占用期间的利息损失，并判决该部分利息作为被上诉人应当承当的违约金并无不当。综上，上诉人美泰公司的上诉理由部分成立，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持江苏省连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初8573号民事判决第一、三项；二、撤销江苏省连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初8573号民事判决第二项；三、赣榆仁和护理院、何宜通应于本判决发生法律效力之日起十日内向连云港美泰家居用品有限公司支付2019年7月1日起至2019年9月21日止的房屋租金87336元及利息（自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；赣榆仁和护理院支付给连云港美泰家居用品有限公司的保证金100000元可抵充利息及租金）。一审本诉案件受理费13097元，减半收取6549元，由连云港美泰家居用品有限公司负担5928元，赣榆仁和护理院、何宜通负担621元（连云港美泰家居用品有限公司已预交，赣榆仁和护理院、何宜通于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给连云港美泰家居用品有限公司）。反诉案件受理费8815元，减半收取4408元，由赣榆仁和护理院负担。二审案件受理费4399元，由连云港美泰家居用品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年九月十七日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。