广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13984号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州鸿枫景物业管理有限公司，住所地广州市白云区机场路1250-1278号二层，统一社会信用代码91440111MA59DJNG4U。法定代表人：刘文色，任总经理。委托诉讼代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：曾玉兴，女，1984年4月7日出生，住广州市花都区，委托诉讼代理人：罗红苑，广州金鹏（花都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉第三人）：广州市鸿福物业管理有限公司，住所地广州市花都区九潭南路10号之四十四122房，统一社会信用代码91440101MA5CMJ5B00。法定代表人：李新强。委托诉讼代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。原审第三人：广州君盈物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道63号A座109号商铺，统一社会信用代码914401016777754141。法定代表人：陈国锐。原审第三人：广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社，住所地广州市花都区公益村，粤农集字第011409008002号。负责人：徐志勇。委托诉讼代理人：卢伟灿，广州市花都区梯面镇法律服务工作者。上诉人广州鸿枫景物业管理有限公司（以下简称鸿枫景公司）因与被上诉人曾玉兴、广州市鸿福物业管理有限公司（以下简称鸿福公司）及原审第三人广州君盈物业管理有限公司（以下简称君盈公司）、广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社（以下简称茶元经济社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初4934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。鸿枫景公司上诉请求：1.发回重审，或改判上诉人无需向被上诉人承担责任；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、曾玉兴在履行与上诉人的《商铺租赁合同》时存在违约，且曾玉兴是在上诉人将涉案物业转移给鸿福公司后主动腾空不再进行租赁，上诉人无需向被上诉人承担任何责任。商铺租赁合同中的租赁条款无效，但是相应的违约责任应当认定有效，商铺租赁合同履行中，被上诉人曾玉兴存在违约，未按时足额缴纳租金、未按照合同约定的时间开门营业等，根据商铺租赁合同的约定，租赁保证金15180元、工程分摊费10120元及装修押金10000元，不应予以返还。一审法院认定装修费的举证规则严重有误。曾玉兴仅提供了与案外第三方的合同和7万元的装修费收据，完全无法提供支付装修费的转账记录及发票，如此不符合常理的交易，在上诉人与鸿福公司均不认可其证据真实性的情况下，一审法院竟然认为上诉人没有提供相反证据就认定了曾玉兴支付7万元装修费的事实，属于对举证规则的错用。二、一审法院无视涉案物业已经于2019年3月30日转让给鸿福公司的事实，不能在鸿福公司获益租金／占有使用费的情况下不对小商户的装修损失承担任何责任，任何人不能从合同无效中纯获益而不承担责任。在2019年3月30日上诉人与鸿福公司签署的《转让协议》中明确约定，鸿福公司无条件以现条件继续将涉案商铺承租给曾玉兴，交接日之后基于承租租赁物业所产生的债权债务由鸿福公司自行负责承担及处理。2019年7月9日，被上诉人向鸿福公司邮寄《腾空通知书》，表明其不再租赁涉案商铺，届时鸿福公司为涉案物业的实际经营管理方和出租方，其明确愿意曾玉兴继续承租，在开庭时也明确表示涉案商铺仍由被上诉人占用中。由此可见被上诉人继续承租商铺完全具有可能性，系其主动不再进行租赁，届时实际的租赁关系为曾玉兴与鸿福公司，其撤离场地的相关权利义务由鸿福公司承担，与上诉人无关。退一步讲，即使认定租赁合同无效，需要对曾玉兴的装修损失进行补偿，但是在2019年3月30日之后的租金／占有使用费的收取权归鸿福公司所有，鸿福公司获益，应当按照上诉人和鸿福公司可获益的时长比例按份承担对曾玉兴装修费的补偿责任。三、《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，应当由第三人君盈公司承担全部责任。根据君盈公司与上诉人签订的《租赁合同》，约定如因产权问题发生的损失由君盈公司承担赔偿责任等。因此，涉案商铺位于好名显花城广场，现因其未办理建设规划许可证导致涉案合同无效，被上诉人所产生的损失应当由君盈公司承担全部赔偿责任。四、一审法院审查得知涉案租赁物业为违章建筑，应当依法将该违法线索移送公安机关或城市管理部门要求将涉案租赁物业拆除，而不能放任因租赁合同无效但第三人茶元经济合作社和君盈公司持续受益。涉案租赁物业的土地由第三人茶元经济合作社集体所有，并由第三人君盈公司承建对外出租。从花都区人民法院已经审理的（2014）穗花法民三初字第577号案，一审法院应该知悉君盈公司曾经将涉案物业出租给广州市中懿物业管理有限公司，而后以合同无效为由单方解除与中懿物业的租赁合同，并按照租赁合同的租金标准持续获得占有使用费。在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规定仍然有效的情况下，第三人茶元经济合作社或君盈公司可以持续获得租金收益的同时随时有权以租赁合同无效为由要求所有商铺承租人立即撤离场地。这种违法状态持续存在，对涉案物业其它市场主体的参与人明显不公平，而一审法院至今对该物业的违法状态置之不理。综上，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定特向贵院提起上诉，恳请贵院判如上诉人所请。被上诉人曾玉兴辩称：一、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，由于涉案花城广场未取得政府颁发的建设工程规划许可证，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》是无效合同，根据《合同法》第五十六条至五十八条的规定，违约条款并不属于合同法规定的合同无效后仍然有效的条款，所谓的违约责任的约定均涉及到双方如何履行租赁合同，同样属于租赁关系的权利义务约定，因此违约条款同属无效条款。二、一审法院已经认定双方对于合同无效的结果均存在过错，各自承担50%的责任。客观上，被上诉人认为上诉人对于合同无效是负有更多责任的，上诉人与原审第三人广州君盈物业管理有限公司签订租赁合同时，已经知悉涉案花城广场没有相关的报建手续，仍然接手还对外宣称具有产权，被上诉人因依赖招商人员的虚假承诺和宣传后，才与上诉人签订合同，被上诉人认为上诉人对于合同无效的后果责任更大，应当承担70%以上的责任，上诉人不能因自身责任而造成的合同无效结果而获得更多的非法利益。三、被上诉人曾玉兴自2017年4月签订《商铺租赁合同》，一年后2018年5月，商场都是毛坯状态，除了招商凋零以外，消防安全一直达不到开业标准，曾经整改过很多次，在商场不具备开业条件的情势下，导致部分商户为了减亏而被迫在无客流量以及商场环境恶劣的情形下开业时，曾遭到政府部门的口头警告与制止，试问，哪个商户愿意签订一年多甚至两年的租赁合同后而无法实现其开业盈利目的呢？能够让商户忍气吞声支撑着等待开业的唯一安抚条件就是上诉人向所有商户承诺在商场统一开业前不收取租金，这在双方《商铺租赁合同》第八条违约责任第7点的约定可以体现“因甲方原因（不可抗力因素除外）而延迟开业时间的，甲方应减免乙方相应时间的租金、物业管理费等费用”。因此，在两年的时间内，上诉人均没有向被上诉人催缴过一分租金，体现在上诉人一审阶段向法院提交的相关费用缴收单据来看，从来没有出现过租金项目，其他商户起诉上诉人的所有关于花城广场租赁合同的案件，所有商户呈现的证据均是出租方承诺开业前不收取租金的，因此，被上诉人根本不存在违约行为。四、上诉人与鸿福公司之间的转让协议虽然属于另外一种法律关系，但鸿福公司已经承接了花城广场整体的出租权、管理权，鸿福公司是否有收到转让前的租户的相关费用，第三人无法查证，属于上诉人与鸿福公司之间的合同之债，但这并不影响鸿福公司承接花城广场的整体权利义务关系，被上诉人认为鸿福公司应当与上诉人共同承担连带责任。五、上诉人与君盈公司签订《租赁合同》，其合同内容约定对善意第三人不起法律效力，根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人之间的合同纠纷属于另一法律关系，与本案无关。六、上诉人上诉理由第四点纯属鱼死网破的报复心态，一审法院有无行使其违法审查权与本案无关，涉案建筑物是否应该拆除是城市管理部门的职责，况且在查询涉案建筑物的合法性时，政府相关行政部门己经清楚涉案建筑物违法存在，是否拆除属于行政部门的职责范围，一审法院无需多此一举。综上，一审判决基本正确，请二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。被上诉人鸿福公司、原审第三人茶元经济社均述称：二审答辩意见与一审一致，同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人君盈公司经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。曾玉兴向一审法院起诉请求：1、曾玉兴与鸿枫景公司于2017年4月12日签订的《商铺租赁合同》以及2017年3月28日签订的《物业管理服务协议》无效；2、鸿枫景公司退还曾玉兴租金保证金15180元、工程分摊费10120元及装修押金10000元及自占用之日起至还清之日止的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自2017年4月12日起暂时计付起诉日2019年4月23日止为3082元、2018年3月9日计至起诉日止为674元），合计39056元；3、鸿枫景公司赔偿曾玉兴装修损失70000元、加盟损失20000元共计90000元；4、本案诉讼费由鸿枫景公司承担。曾玉兴于2019年9月16日增加两项诉讼请求分别为：1、鸿枫景公司退还管理费押金690元、首月租金5060元；2、鸿福公司对上述二、三项诉讼请求承担连带清偿责任。同时曾玉兴变更第四项诉讼请求为：本案诉讼费由鸿枫景公司、鸿福公司承担。鸿枫景公司反诉请求：1、曾玉兴向鸿枫景公司支付2018年10月21日至2019年3月30日租金28278.87元及物业管理费1224.19元，合计29503.06元；2、曾玉兴支付逾期缴纳租金28278.87元的违约金，自2018年10月26日起算，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍暂计至2019年9月4日为4278.12元；3、曾玉兴支付逾期缴纳物业管理费1224.19元的违约金，自2018年10月26日起算，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍暂计至2019年9月4日为185.20元；4、曾玉兴支付尚未缴纳的2018年11月至2019年1月水电费共410.30元；5、曾玉兴支付尚未缴纳的2018年10月至2019年2月公共事业费用共825.82元；6、本案诉讼费由曾玉兴承担。一审法院查明事实：涉案商铺位于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场首层1L022商铺，所在土地权属于茶元经济社，土地为集体土地所有权。一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案商铺的规划报建情况，该局回复：经初步核查，未查询到来函所述“广州市花都区茶园南路15号好名显花城广场”办理《建设工程规划许可证》及《临时建筑工程规划许可证》的记录。2017年3月28日，曾玉兴与鸿枫景公司签订一份《物业管理服务协议》。2017年4月12日，曾玉兴作为乙方与鸿枫景公司作为甲方签订一份《商铺租赁合同》，约定鸿枫景公司将涉案商铺租赁给曾玉兴使用，店铺名称是广州市稀瞳眼镜有限公司，租赁期限为60个月，自2017年7月1日至2022年6月30日止，2017年7月1日至2018年6月30日的租金为5060元，2018年7月1日至2019年6月30日的租金为5313元，租金保证金15180元，以上租金不包括物业管理费，曾玉兴应于每月25日前（含25日）主动向鸿枫景公司缴交次月租金，曾玉兴逾期缴纳租金，逾期每天须支付月租金总额1%的违约金给鸿枫景公司，曾玉兴需每月25日前（含25日）缴交物业管理费230元，水电收费按计量表具实计收，水费6元/吨，电费1.3元/度，公共事业费用（如：中央空调电费、公共照明、公共用水等），由全体商户按面积分摊，装修押金10000元，曾玉兴需按照鸿枫景公司规定的时间进行铺面装修，并按鸿枫景公司规定的时间开业，如曾玉兴未按鸿枫景公司规定的时间装修和开业，则曾玉兴所交的履约保证金及其他一切费用则视为违约金归鸿枫景公司所有，鸿枫景公司有权即时终止本合同，收回商铺，并有权将该商铺租给第三方。2017年4月12日，曾玉兴向鸿枫景公司缴纳租金押金15180元、2017年7月1日至2017年7月31日的管理费230元。2017年4月12日，曾玉兴向鸿枫景公司缴纳工程分摊费10120元、管理费押金690元、2017年7月1日至2017年7月31日租金5060元。2018年3月9日，曾玉兴向鸿枫景公司缴纳装修押金10000元。曾玉兴提交一份《商铺移交登记表》及其与广州市乐巢装饰设计工程有限公司签订的《合同书》、其向广州市乐巢装饰设计工程有限公司支付工程款70000元的收据四张，拟证明曾玉兴对涉案商铺进行装修。鸿枫景公司、鸿福公司、第三人茶元经济社对上述证据不予确认。曾玉兴提交其与上海熙爱商贸有限公司签订的一份《sweetcolor美瞳店代理合同》及收据两张，分别为品牌使用费30000元及品牌保证金20000元，拟证明其为经营品牌签订加盟合同。鸿枫景公司、鸿福公司、茶元经济社对上述证据不予确认。曾玉兴向一审法院提交一份《好名显花城广场致商户通知函》复印件及微信聊天记录截图3张，拟证明鸿枫景公司多次承诺开业时间未能实现。鸿枫景公司对上述通知函复印件不予认可，并说明：对好名显广场开业问题，鸿枫景公司自2016年12月从君盈公司承租后，其进行升级改造管理，并在2017年完成整体改造，并引入博纳影院，盒马鲜生、海底捞等知名商户进场，截止鸿枫景公司转租给鸿福公司，商户已经约40多家，但是知名商户开业是在2018年开业，鸿枫景公司已经在2018年9月21日举行开业仪式，并不是陆续开业的过程，且基本属于曾玉兴的小商铺基本按照知名商铺的开业时间，实际的消费者在2018年上半年消费者已经可以进入涉案广场消费，但部分商铺确实存在拒不开业的情况。鸿枫景公司对微信聊天记录截图真实性予以认可，但认为：实际是曾玉兴在2018年9月21日及前几天已经进场营业，并缴纳了2018年9、10月份的水电费用，后因曾玉兴自身原因，在12月、1月存在长时间歇业情况，严重违反合同第七条第6款按照开门营业的规定，且从曾玉兴提交的聊天记录截图可以看到直至2019年1月份，双方仍就涉案商铺进行沟通。鸿福公司、茶元经济社对上述证据均不予确认。鸿枫景公司提交其工作人员与曾玉兴丈夫的微信聊天记录截图复印件，其中2018年9月19日曾玉兴丈夫朋友圈称“整整等待了一年多，终于要开业了”，鸿枫景公司拟证明曾玉兴已于2018年9月21日实际使用涉案商铺。曾玉兴对此证据真实性予以确认，但认为：从该聊天记录只能反映在2018年9月份曾玉兴应鸿枫景公司要求试营业一个月，聊天记录也能反映直至2018年招商仍然不足，整个商场处于半封闭状态，并未全部开放，整个商场并未正常营业，且在试营业期间，曾玉兴商铺所处楼层只有4-5户在营业，其他商户要么在装修，要么没有营业，由于曾玉兴以及其他商户经营是依赖鸿枫景公司所承诺的开业时间，导致曾玉兴在签订合同之后，一直未实现合同目的，也就是未正常经营，实际上鸿枫景公司根本未在2018年9月份举行商场开业仪式，鸿枫景公司所承诺在2018年10月1日开业也未实现。诉讼中，曾玉兴陈述：其在2018年9月份试营业一个月，虽然双方合同并未约定鸿枫景公司需举行开业典礼，但曾玉兴认为涉案商铺与知名商户位置不一样，涉案商铺在电梯旁，需要在整个商场开业之后才能有足够人流量。2019年3月30日，鸿枫景公司作为甲方（转让方）、鸿福公司作为乙方（受让方）、君盈公司作为丙方（出租方）签订一份《转让协议》，约定甲方与丙方同意即日解除《租赁合同书》，乙方接管租赁物业并向甲方支付转让费，甲乙丙三方确认并认可甲方与全部家商户签订了租赁合同，甲方全力配合将商户租赁合同的权利和义务转给乙方（包括但不限于促成乙方与商户重新签订租赁合同或三方转让协议等），在商户租赁合同的权利和义务转让给乙方的同时，甲方应将签约商户的租赁保证金（或押金）转交给乙方，乙方应配合向商户确认收到了租赁保证金（或押金）。该《转让协议》第五条债权、债务的承担约定：交接日之前（含交接日）基于承租租赁物业所产生的债权债务（包括但不限于与商户纠纷、供应商欠款、装修欠款、劳动劳务关系债务）均与乙方无关，由甲方自行负责承担及处理。交接日之后基于承租租赁物业所产生的债权债务由乙方自行负责承担及处理。2019年7月9日，曾玉兴向鸿福公司出具《腾空通知书》并邮寄给鸿福公司，称：其租赁的涉案商铺已于2019年4月1日腾空，该商铺不再租赁，并已向法院提起诉讼，因商场保安阻止拆卸，今天正式通知本人放弃店内现场遗留物品的所有权。鸿福公司认为涉案商铺没有办理交接，仍在曾玉兴占用中。诉讼中，曾玉兴对其诉讼请求不申请评估，认为：因涉案商铺被鸿福公司拆除了，加盟一年内没有向品牌商购货达到货值20万元的价值，品牌保证金被没收了。诉讼中，鸿枫景公司对其水电费违约金的计算方式陈述：鸿枫景公司于2019年3月30日撤场，没有收取水电费，后因与鸿福公司关系恶化，鸿福公司不配合其抄表。鸿福公司陈述：我方有配合交接，水电费要求鸿枫景公司缴纳，曾玉兴的水电费不清楚。经一审法院依法释明，曾玉兴表示：如果涉案合同无效，其不变更其诉讼请求。鸿枫景公司表示：如果涉案合同无效，其将反诉请求的租金变更为占有使用费。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因此曾玉兴与鸿枫景公司之间签订的《商铺租赁合同》中有关租赁关系的条款无效。因本案案由为房屋租赁合同纠纷，曾玉兴与鸿枫景公司之间的《商铺租赁合同》中有关物业管理费用的条款及《物业管理服务协议》属于物业管理法律关系，故对曾玉兴主张《商铺租赁合同》中有关物业管理费用的条款及《物业管理服务协议》无效、鸿枫景公司向其退还管理费押金的诉讼请求以及鸿枫景公司反诉曾玉兴支付物业管理费及违约金的反诉请求，一审法院不予处理，双方可以物业管理合同关系另行主张。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案商铺因不具备合法规划报建，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，双方在签订合同时均具有审慎义务，对此后果均应承担相应责任，根据合同相对性原则，《商铺租赁合同》签订双方为曾玉兴与鸿枫景公司，收取款项为鸿枫景公司，因此，曾玉兴主张鸿枫景公司向其退还租金保证金15180元、工程分摊费10120元及装修押金10000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，对曾玉兴主张利息的诉讼请求，因考虑过错分摊，一审法院不予支持。曾玉兴确实使用涉案商铺，且其确认在2018年9月试营业，根据微信聊天截图，曾玉兴在2018年9月21日确实已经开始经营，双方的《商铺租赁合同》中关于租赁条款无效，且其中也未约定鸿枫景公司举行开业仪式系鸿枫景公司的义务或合同成立履行的必要条件，因此曾玉兴对此使用涉案商铺的期间的占有使用费负有支付义务。因鸿枫景公司与鸿福公司交接涉案商铺所在建筑的交接日为2019年3月30日，曾玉兴举证其出具的《腾空通知书》也承认其于2019年4月1日腾空，故鸿枫景公司反诉要求曾玉兴向其支付2018年10月21日至2019年3月30日的占有使用费的反诉请求，合理合法，一审法院予以支持。经核算，此期间的占有使用费为28278.87元，即5313元/月÷31天×11天+5313元/月×4个月+5313元/月÷31天×30天。因《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，鸿枫景公司主张曾玉兴支付逾期缴纳占有使用费的违约金，一审法院不予支持。曾玉兴主张鸿枫景公司向其返还首月租金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。因鸿枫景公司未提交水电费抄表记录及曾玉兴确认的单据，对曾玉兴使用涉案商铺的水电金额，一审法院无法确认，故对鸿枫景公司反诉要求曾玉兴支付2018年11月至2019年1月的水电费的诉讼请求，一审法院不予支持。因鸿枫景公司未能提交公共事业费用的具体金额，对鸿枫景公司反诉曾玉兴支付公共事业费用的诉讼请求，一审法院不予支持。涉案商铺因不具备合法规划报建，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，曾玉兴与鸿枫景公司对此均存在过错，对装修损失各承担50%的责任。曾玉兴在2018年9月21日开始经营，根据日常生活法则，曾玉兴必然对涉案商铺进行了装修，曾玉兴提交了其与广州市乐巢装饰设计工程有限公司签订的《合同书》及收据四张，鸿枫景公司未提交相反证据予以反驳，因此曾玉兴主张鸿枫景公司向其赔偿装修损失35000元的诉讼请求，合理有据，一审法院予以支持。至于曾玉兴主张其加盟损失20000元，首先，涉案商铺因不具备合法规划报建，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，曾玉兴与鸿枫景公司对此均存在过错；其次，加盟行为系曾玉兴与案外人之间的商业行为，曾玉兴应对其自己的经济行为承担相应责任；第三，曾玉兴陈述其加盟一年内没有向品牌商购货达到货值20万元的价值，品牌保证金被没收了，但曾玉兴陈述其在试营业后即歇业，其理应对其无法达到20万货值有所预期，并可以采取另行租赁商铺等其他方式减损。综上，曾玉兴主张鸿枫景公司向其赔偿加盟损失20000元的诉讼请求，没有充分理据，一审法院不予支持。因鸿福公司并非《商铺租赁合同》的合同相对方，也未收取相应款项，故对曾玉兴主张鸿福公司对鸿枫景公司承担的责任承担连带责任的诉讼请求，没有理由和依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，作出如下判决：一、确认曾玉兴与广州鸿枫景物业管理有限公司于2017年4月12日签订的《商铺租赁合同》中有关商铺租赁条款无效；二、广州鸿枫景物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向曾玉兴返还租金保证金15180元、工程分摊费10120元及装修押金10000元；三、广州鸿枫景物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向曾玉兴赔偿装修费35000元；四、曾玉兴于本判决发生法律效力之日起十日内向广州鸿枫景物业管理有限公司支付占有使用费28278.87元；五、驳回曾玉兴的其他诉讼请求；六、驳回广州鸿枫景物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8354.53元，由曾玉兴负担4125.8元，由广州鸿枫景物业管理有限公司负担4228.73元。反诉案件受理费340.03元，由曾玉兴负担273.15元，由广州鸿枫景物业管理有限公司负担66.88元。二审期间，当事人未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。鸿枫景公司上诉主张合同无效后还应适用违约条款的意见于法无据，并据此请求不应返还保证金、工程分摊费、装修押金及损失等均不应支持；关于装修损失的价值，曾玉兴提交了装修合同及收款收据，曾玉兴已完成了举证责任，而鸿枫景公司并未提供证据予以反驳，一审认定并无不当；关于鸿枫景公司主张第三人君盈公司、鸿福公司应向曾玉兴承担合同无效责任的意见，涉案合同由曾玉兴与鸿枫景公司签订，根据合同相对性原则，曾玉兴仅向鸿枫景公司主张合法有据，至于鸿枫景公司与鸿福公司、君盈公司之间法律关系，鸿枫景公司可另循法律途径解决。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。鸿枫景公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1558元，由广州鸿枫景物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年九月九日书记员 王日平郭丽淳