重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5253号上诉人（原审被告及反诉原告）：重庆中欧国际创意设计研究院有限公司，住所地重庆市江北区海尔路319号4-1-1-93，统一社会信用代码91500103MA5U4DYT4U。法定代表人：刘增良，董事长。委托诉讼代理人：肖辉，上海市汇业（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告及反诉被告）：重庆优力能热力设备有限公司，住所地重庆市北部新区汇金路4号，统一社会信用代码91500000622188810J。法定代表人：雷梓，总经理。委托诉讼代理人：唐源，公司员工，女，1986年12月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：周悦生，重庆百君律师事务所律师。原审被告及反诉第三人：刘增良，男，1969年4月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：孙艳（刘增良同事），女，1979年12月17日出生，汉族，住重庆市江北区，由重庆中欧国际创意设计研究院有限公司推荐。上诉人重庆中欧国际创意设计研究院有限公司（以下简称“中欧国际公司”）因与被上诉人重庆优力能热力设备有限公司（以下简称“优力能公司”）、原审被告及反诉第三人刘增良房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初27419号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中欧国际公司的诉讼代理人肖辉，被上诉人优力能公司的诉讼代理人唐源、周悦生，原审被告及反诉第三人刘增良的诉讼代理人孙艳参加了询问。本案现已审理终结。上诉人中欧国际公司上诉请求：1．撤销原判，依法发回重审或改判驳回优力能公司的全部诉讼请求并支持中欧国际公司的全部反诉请求；2．本案一、二审诉讼费由优力能公司承担。其主要事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。1．中欧国际公司并未违约，不应承担违约金及优力能公司的律师费，且一审法院未对过高的违约金进行调整错误。2．优力能公司存在未交付全部房屋、交付房屋存在严重漏水问题等违约行为，故其作为违约方无权解除合同，且在中欧国际公司已支付租金及预付部分后期租金的情形下，私自锁门拒绝中欧国际公司使用房屋，已构成二次违约，故中欧国际公司据此提出的反诉主张应予支持。3．一审法院计算租金数额时，既未扣减优力能公司未实际交付部分的面积，也未将中欧国际公司依合同约定应享有的免租期予以扣除错误。4．一审法院在缺乏充分证据的情况下即确认中欧国际公司应承担水电费错误。被上诉人优力能公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1．案涉租赁合同及担保合同系各方真实意思表示，合法有效。合同签订后，优力能公司已经完成房屋交付义务，中欧国际公司也进行了检查和签收，不论其是否空置均不影响其租金支付义务，且案涉租赁合同明确约定免租期系附条件的赠与行为，因中欧国际公司根本违约在先，赠与条件不成立，其不应再享有免租期。2．中欧国际公司拖欠租金的行为已经违反租赁合同约定，后双方又签订了还款协议，中欧国际公司再次违约，优力能公司有权依约行使合同解除权并主张违约金，且一审法院对优力能公司主张的违约金（6个月租金），已经根据本案实际进行调低（2个月租金），并不存在中欧国际公司所述的一审法院适用违约金标准错误或未对过高的违约金进行调整的情形。3．中欧国际公司在承租期间产生的水电费，2019年1月至同年9月（4月除外）皆由其工作人员签收核对。4．关于房屋漏水问题，中欧国际公司接房时进行了验收并当面签收，房屋并无任何质量或漏水问题，后中欧国际公司因安装空调需要打孔，并向优力能公司出具书面承诺，承诺若出现漏雨、渗透等情况由其公司全权负责维修。5．优力能公司所述的拆除中欧国际公司的财产，实为合同解除后优力能公司的清场行为，包括拆除中欧国际公司的logo。原审被告及反诉第三人刘增良陈述，无答辩意见。优力能公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令中欧国际公司支付优力能公司2018年11月10日至2019年9月30日期间拖欠的租金5844359元（每月租金547737.5元×10.7个月）、违约金3286425元（每月租金547737.5元×6个月）、律师费50000元、2019年1月1日至2019年9月30日期间的裙楼屋顶占用费783000元（3000平方米×29元/平方米×9个月）、2018年11月10日至2019年9月30日期间的垫付水电费291604.55元（优力能公司现在已经垫付）；2．本案诉讼费由中欧国际公司承担；3．刘增良对以上诉讼请求承担连带责任。一审法院审理认定事实如下：优力能公司系重庆北部新区汇金路4号（IT厂房、科研办公楼）1层、2层、3层、4层、5层、6层、7层、8层、9层、14层、17层、18层、19层房屋的所有权人。2018年11月10日，优力能公司（甲方）与中欧国际公司（乙方）签订一份《重庆互联网智能产业园租赁合同》，约定：乙方自愿承租甲方坐落于重庆北部新区汇金路4号（IT厂房、科研办公楼）裙楼1楼、2楼、3楼、4楼、5楼、6楼、7楼、8楼、9楼、17楼、18楼、19楼的房屋单元，该承租单元以清水毛坯状态（其中1楼大厅、2楼部分、5楼、6楼半层、7楼、8楼、9楼均为精装修带空调）下租给乙方作为办公使用；承租单元产权建筑面积总共21575.04平方米（其中2687.54平方米为在租状态，18887.5平方米为空置状态，准确面积以原合同和房产证为准），乙方应当按照交付单元建筑面积缴纳租金、物业服务费、水电费及公摊费等各项费用；承租期为2018年11月10日至2029年11月9日，自合同生效日开始计算，至次年当日的前一日为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至承租期限届满。甲方承诺给予乙方重庆北部新区汇金路4号（IT厂房、科研办公楼）塔楼4楼、5楼、6楼、7楼、8楼、9楼、17楼、18楼、19楼装修免租期6个月，裙楼1楼、2楼、3楼、装修免租期12个月，并分别分摊到乙方承租期两年内，并在承租期内的每年第一第二季度使用。免租期内交付单元产生的物业管理费、水电气费、公摊水电费、通信通讯等其他费用均由乙方自行缴纳；乙方按照甲方交付房屋面积缴纳租金，第一年、第二年、第三年每月租金单价为29元/平方米，第四年、第五年每月租金单价为34元/平方米，从第六年开始，每月租金按10%递增比例递增。其中2018年11月10日至2019年2月9日为承租单元免租期（租赁面积为18887.5平方米），2018年2月10日至2019年5月9日为裙楼1楼、2楼、3楼免租期（租赁面积为9619平方米），2018年2月10日至2019年5月9日4楼至9楼、12楼、17楼至19楼（租赁面积为9268.5平方米）的租金金额共计为806359.5元，2019年5月10日至2020年5月9日（租赁面积为18887.5平方米）的租金金额共计6572850元。以上房屋租金计算不包括现目前在租状态下1楼118平方米、2楼263平方米、5楼1286.36平方米、6楼643.18平方米、8楼377平方米共2687.54平方米的面积。现目前在租状态的房屋，经甲乙双方书面确认自房屋正式交付之日起计算房租，按照本协议第三条约定的租金计算方式同其他空置楼层一起支付；乙方应以现金或银行转账方式交付租金。前三次租金支付时间按照协议第三条“租金及其它费用”条款中第1条第3点约定进行缴付，之后租金按季度支付，每次租金在下一季租期开始之前10日内交付，以后交付时间以此类推，先交租金后使用。逾期15日内未支付的，乙方以应缴租金为基数，按每日万分之五向甲方计付滞纳金。逾期支付超过15日的，从第16日起每逾期一日，乙方向甲方支付日租金的2倍作为滞纳金（即按实际拖欠租金的自然日数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止）；在甲乙双方签订租赁合同生效后最迟不晚于2018年11月30日，乙方向甲方缴付履约保证金500000元，若乙方未能按合同时间约定支付履约保证金则本合同自动失效。第一次租金支付时间为2018年12月19日之前，乙方须向甲方缴付租金1000000元。第二次租金支付时间为2019年1月19日之前，合计金额643212.5元；自该承租单元交付日起，乙方应当承担并支付其承租单元使用的水、电、公摊、通讯、宽带、燃气等所产生的全部费用；乙方逾期不支付租金或履约保证金超过30日的，甲方有权单方解除合同，不需承担违约责任，乙方应无条件中止本合同并向甲方支付2个月租金的违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期满未能续租或租赁期间解除合同时，乙方应当在租赁期满或解除合同后15日内将物业内设施以良好的状态交还甲方，此期间内按当年度租金标准计付房屋占用费。15日后乙方仍未交还的，每逾期1日，甲方按照本合同当年实际日租金的2倍向乙方收取房屋占用费。逾期超过30日的，视为乙方放弃租赁单元内财务的所有权，甲方有权采取径行进入房屋，自行决定以丢弃、变卖、拍卖等方式处理场内弃物，将房屋予以收回并另行出租，由此造成的损失由乙方全部承担。2018年11月10日，刘增良出具一份《不可撤销担保书》，刘增良同意为中欧国际公司在前述《重庆互联网智能产业园租赁合同》项下的全部债务承担担保责任，担保范围为《重庆互联网智能产业园租赁合同》项下中欧国际公司应支付的全部租金、违约金、滞纳金、履约保证金、房屋占用费等全部应负债务，担保方式为连带责任保证担保，担保期间自主债务履行期限届满之日起三年。2018年11月10日，中欧国际公司向优力能公司出具一份授权委托书，内容载明：致重庆优力能热力设备有限公司，兹有我公司员工裴芬……到你单位办理我司于2018年11月10日就位于重庆市北部新区汇金路4号《重庆互联网智能产业园租赁合同》和《租赁合同补充协议》承租楼层房屋状态、消防等确认事宜，对被授权人在办理上述事宜过程中签署的有关文件，我单位、原合同和协议担保人均予以认可，并承担相应的法律和经济责任。2018年11月22日，中欧国际公司与优力能公司共同盖章确认一份《无偿提供证明》，内容表明中欧国际公司自愿将租赁的位于重庆北部新区汇金路4号（IT厂房、科研办公楼）19层无偿提供给重庆中欧国际创意设计研究院有限公司产业联合创新中心分公司作为该公司经营使用，使用期限与房屋租赁协议期限一致。同日，中欧国际公司出具一份证明，证明中欧国际公司于2018年11月22日请优力能公司盖章的文件仅为重庆中欧国际创意设计研究院有限公司产业联合创新中心分公司提供办理相关手续的文件。另重庆中欧国际创意设计研究院有限公司产业联合创新中心分公司系成立于2019年1月17日，工商登记营业场所为重庆市北部新区汇金路4号（IT厂房.科研办公楼）19层。2018年12月8日，优力能公司（甲方）、中欧国际公司（乙方）以及刘增良（担保人）签订一份《租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方于2018年11月10日签署《重庆互联网智能产业园租赁合同》，就乙方承租甲方位于两江新区汇金路4号物业事宜达成协议，现双方就合同个别条款及未尽事宜达成如下补充协议；《重庆互联网智能产业园租赁合同》第四条“租金及其它费用”第1条第2项中“第三次租金支付时间按照本协议第三条‘租金及其它费用’条款中第1条第3点约定进行缴付”一句，修正为“第三次租金支付时间按照本协议第四条‘租金及其它费用’条款中第1条第3点约定进行缴付”；甲方应在收到乙方缴付的50万元履约保证金及第一季度部分租金（人民币）50万元后应于3个工作日全面交付合同约定的具备交付条件的租赁空间，如甲方不能按时交付，所造成的相关损失由甲方承担；原合同中第四条“租金及其它费用”第1条第3项中“第一次租金支付时间：2018年12月19日前支付，乙方需向甲方缴付租金人民币1000000元”修正为：“2018年12月19日前乙方需向甲方缴付前期租金人民币500000元”；甲乙双方一致协定，在租赁期内，甲方同意裙楼屋顶作为研究院公共空间由乙方投资打造并免费使用（所有设计符合甲方原设计的承重配比等参数需求，图纸需交甲方审核备案）；租赁空间增加14层（面积1286.36平方米），租金缴付方式与原合同一致；甲方根据乙方的欠费情况，有权将履约保证金直接扣收冲抵乙方应付款项，甲方行使该项权利导致履约保证金不足额的，乙方应在约定30日内予以补足，否则，甲方有权解除租赁合同；若租赁期限内因乙方原因导致租赁合同解除，则甲方不需退还乙方履约保证金，且乙方应当补足已享受甲方免租期内的免缴租金，租金标准按合同解除年度的租金标准执行；乙方在合同执行期若未按合同约定支付租金、物业管理费、固有设备维护费、水电费等，甲方有权单方面提出解约。解约退离场方式遵循来修去丢的原则，乙方承租区域内的自装空调设备、通风设备、电路设备、水系统设备、卫生间洗漱设备等归甲方所有，乙方不得有异议；担保人对本协议约定内容知悉并不持有任何异议，对乙方在租赁合同项下的债务继续承担连带清偿责任。2018年12月18日，中欧国际公司向优力能公司出具承诺函，内容载明：致重庆优力能热力设备有限公司，我司承租贵司位于重庆市两江新区部新区）汇金路4号重庆互联网智能产业园的部分楼层，现对承租楼层（第1—4层）进行空调装修，根据设计需要在4楼房内开孔6个、3楼房内开孔4个、2楼房内地面开孔2个。我司承诺承租期间若出现漏雨、渗透等情况的由我司全权负责维修维护……2019年1月3日，重庆天酬物业管理有限公司就案涉房屋装修事宜向中欧国际公司作出工作联系函，工作联系函中告知了装修违章乱象，包括墙地面乱开孔，破坏屋面防水和墙面，私自吊顶，存在严重的消防安全隐患，伸缩缝附近违规用水，导致伸缩缝漏水影响负一层车库环氧地坪面及污染客户车辆等。前述工作联系函有1楼裙楼装修组杨天禄于2019年1月3日签收，2楼裙楼装修组湛德胜于2019年1月3日签收，4楼屋面装修组梁孝以及中欧国际公司人员于2019年1月3日签收。2019年8月29日，优力能公司（甲方）、重庆天酬物业管理有限公司（乙方）、中欧国际公司（丙方）、刘增良（丁方）签订一份《还款协议》，内容载明：甲方与丙方于2018年11月10日签订《重庆互联网智能产业园租赁合同》（下称“租赁合同”），合同约定丙方承租甲方运营管理的位于重庆北部新区汇金路4号（ＩＴ厂房、科研办公楼）裙楼1楼、2楼、3楼、4楼、5楼、6楼、7楼、8楼、9楼、17楼、18楼、19楼的房屋单元，租期为2018年11月10日至2029年11月9日……甲、丙双方自2018年11月10日签订租赁合同后，丙方部分缴纳了第一季度的租金后，截止2019年8月，丙方已逾期缴纳租金超过30天，经甲、丙双方对账后确认丙方拖欠甲方租金797247.32元……丁方在租赁合同补充协议中为丙方向甲方提供无限连带担保，担保范围包括租赁合同项下所有债务，担保期限为3年……丙方与丁方同意在2019年9月15日之前向甲方还款30万元，在2019年9月30日之前向甲方还款497247.32元，指定还款账户为27×××19，重庆银行松树桥支行……如丙方或丁方未能按照本协议约定履行还款义务，甲方与乙方可以单方面解除合同并继续主张合同项下产生的债权。合同解除以甲方或乙方向丙方或丁方以邮寄方式寄送解除合同通知书为生效条件。如因丙方、丁方责任导致租赁合同或物业合同解除，丙方、丁方需向甲方、乙方支付解除合同违约金。丙方、丁方支付甲方的违约金按照租赁合同履行完毕总金额的20%计算。如因丙方、丁方责任导致租赁合同或物业合同解除，丙方、丁方需向甲方、乙方支付原合同约定的滞纳金，计算方法见租赁合同与物业合同，计算期限从合同解除之日起至丙方、丁方向甲方、乙方实际还清欠款之日为止……若丙方、丁方未能按照本协议约定履行还款义务而导致诉讼，因而发生的诉讼费、律师费、公证费由丙方、丁方承担。2019年9月17日，优力能公司向中欧国际公司送达催费通知单，要求中欧国际公司于收到通知后3日内交清所欠租金797247.32元。同日，中欧国际公司员工裴芬签收前述催费通知单。2019年10月12日，优力能公司（甲方）、重庆天酬物业管理有限公司（乙方）、中欧国际公司（丙方）、刘增良（丁方）签订一份《还款协议补充协议》，约定：甲、乙、丙、丁四方就丙方、丁方拖欠甲方租金、拖欠乙方物管费等问题于2019年8月29日签订了《还款协议》。截止2019年10月12日，丙方、丁方尚未履行《还款协议》约定内容。各方经再次协商，达成《还款协议》补充协议如下：甲方与丙方于2018年11月10日签订的《重庆互联网智能产业园租赁合同》已于2019年9月30日之前解除，房屋已收回。丙方、丁方已收到甲方、乙方的合同解除通知并应当承担清空房屋义务。丙方、丁方承诺于2019年10月18日前支付2019年8月29日签订的《还款协议》中约定的拖欠甲方、乙方全部费用。如丙方、丁方拖欠费用结清之时，各方即可在原已解除的合同条款基础上签订新合同。如届时未支付，则各方不再进行任何协商，丙方、丁方须立即清场，或甲方、乙方代其清场，费用由丙方、丁方承担。2019年10月21日，优力能公司（甲方）与重庆百君律师事务所（乙方）签订《专项法律事务委托合同》，约定甲方与其关联公司重庆天酬物业管理有限公司因与中欧国际公司、刘增良租赁合同纠纷、物业管理合同纠纷案，委托乙方指派的律师提供专项法律服务，就本合同约定服务，甲方向乙方支付律师服务费50000元作为本合同项下民事诉讼律师服务费。2019年10月31日，优力能公司向重庆百君律师事务所转账支付法律服务费50000元。一审法院另查明，优力能公司曾于2019年9月26日作出《解除合同通知书》，优力能公司以中欧国际公司严重违反还款协议中约定的还款义务为由，依据还款协议第六条的约定解除与中欧国际公司之间的租赁合同。前述《解除合同通知书》于2019年9月27日被中欧国际公司签收。刘增良也曾签收前述《解除合同通知书》。一审法院另查明，2018年11月17日，优力能公司与中欧国际公司签署《客户入住楼层交接单》，优力能公司向中欧国际公司移交案涉房屋2楼、3楼、17楼、18楼、19楼，交接单载明清水毛坯状态交付，消防设施设备完好，幕墙玻璃完好，原结构及承重柱完好。2018年12月7日，优力能公司与中欧国际公司签署《客户入住楼层交接单》，优力能公司向中欧国际公司移交案涉房屋4楼、14楼，交接单载明清水毛坯状态交付，消防设施设备完好，幕墙玻璃完好，原结构及承重柱完好。2018年12月8日，优力能公司与中欧国际公司签署《客户入住楼层交接单》，优力能公司向中欧国际公司移交案涉房屋1楼、6楼（半层）、9层（装修），在交接单房屋状态一栏载明1楼、6楼半层清水毛坯状态交付，消防设施设备完好，幕墙玻璃完好，原结构及承重柱完好。2018年12月8日，优力能公司与中欧国际公司签署《客户入住楼层交接单》，优力能公司向中欧国际公司移交案涉房屋1—4楼、6楼（半层）、7楼、8楼、9楼、14楼、17—19楼。一审法院另查明，中欧国际公司员工裴芬分别于2019年2月25日、2019年2月27日、2019年4月3日、2019年5月22日、2019年6月21日、2019年7月23日、2019年8月27日先后签收了《重庆中欧国际创意设计研究院有限公司固有设备维护费和物业管理费》表格，其中裴芬于2019年2月25日、2019年2月27日、2019年4月3日、2019年5月22日、2019年6月21日签收的《重庆中欧国际创意设计研究院有限公司固有设备维护费和物业管理费》表格均涉及案涉租赁房屋1楼、1楼大厅右侧、2楼—4楼、6楼—9楼、14楼、15楼、17楼—19楼的物管费用。一审法院另查明，中欧国际公司员工裴芬分别于2019年2月27日、2019年3月5日、2019年4月3日、2019年5月22日、2019年6月21日、2019年7月23日、2019年8月27日、2019年9月23日先后签收了优力能公司出具的《重庆中欧国际创意设计研究院有限公司水电及公摊费用清单》，该清单载明中欧国际公司就案涉租赁房屋在2018年12月21日至2019年1月20日期间应负担水电费共计30580.54元，在2019年1月21日至2019年2月20日期间就案涉租赁房屋应负担水电费共计31117.83元，在2019年2月21日至2019年3月20日期间就案涉租赁房屋应负担水电费共计30749.73元，在2019年4月20日至2019年5月20日期间就案涉租赁房屋应负担水电费共计26708.83元，在2019年5月21日至2019年6月20日期间就案涉租赁房屋应负担水电费共计28670.79元，在2019年6月20日至2019年7月19日期间就案涉租赁房屋应负担水电费共计15744.82元，在2019年7月19日至2019年8月20日期间就案涉租赁房屋应负担水电费共计22269.1元，在2019年8月21日至2019年9月19日期间就案涉租赁房屋应负担水电费共计51852.73元。优力能公司已垫付前述水电费。一审法院另查明，2018年11月19日，中欧国际公司向优力能公司付款490000元（备注为租赁履约保证金）。2018年11月19日，中欧国际公司向优力能公司付款10000元（备注为租赁履约保证金）。2018年12月7日，中欧国际公司向优力能公司付款500000元。2018年12月20日，中欧国际公司向优力能公司付款500000元。2019年1月29日，中欧国际公司向优力能公司付款100000元。2019年1月30日，中欧国际公司向优力能公司付款10000元。2019年4月16日，中欧国际公司向优力能公司付款100000元。2019年4月30日，中欧国际公司向优力能公司付款200000元。2019年5月8日，中欧国际公司向优力能公司付款200000元。2019年7月16日，中欧国际公司向优力能公司付款200000元。2019年8月12日，中欧国际公司向优力能公司付款200000元。2019年10月18日，中欧国际公司通过裴芬个人账户向优力能公司付款1000000元。2019年10月19日，中欧国际公司通过裴芬个人账户向优力能公司付款300000元。2019年10月21日，中欧国际公司通过裴芬个人账户分别向优力能公司付款258266.95元和350000元。优力能公司确认中欧国际公司共计付款4418266.95元，该4418266.95元（包括500000元保证金）均已经按照租金处理。中欧国际公司对优力能公司主张的付款金额无异议。一审法院另查明，2016年1月13日，重庆优力能热力设备研发生产基地改扩建工程生活给水通水实验记录载明供水流量正常，给水点出水畅通、阀门启闭灵活。重庆优力能热力设备研发生产基地改扩建工程雨水系统通水实验记录载明排水点排水通畅，管道及接口未发现渗漏。重庆优力能热力设备研发生产基地改扩建工程污（废）水系统通水实验记录载明排水点排水通畅，管道及接口未发现渗漏。一审庭审中，优力能公司陈述：中欧国际公司和刘增良没有支付过水电费；合同约定的违约金标准过高；当时签订的还款协议的金额包括了案涉房屋租赁合同中约定的所有面积；租赁房屋屋顶和门头的中欧创新博览馆LOGO是优力能公司在2019年10月29日开始拆除的，因为合同已经解除且中欧国际公司承诺过，故优力能公司拆除了；一审庭审中，中欧国际公司和刘增良一致陈述：中欧国际公司支付过1万元水电费；合同约定的违约金标准过高；还款协议的金额是基于优力能公司按照合同没有违约，没有迟延交付及房屋没有重大质量问题的情况下，按照合同约定的全部面积计算出来的，没有扣除没有实际交付房屋的面积；签订还款协议及还款协议补充协议时，因为优力能公司处于强势地位，基于十年的租期，中欧国际公司委曲求全，打算按照合同约定金额进行支付，之后双方再进行扣除，故中欧国际公司未提及漏水事宜，中欧国际公司为了避免和其他合作方的履约受到影响，被迫同意优力能公司提供的文本；中欧国际公司支付的4418266.95元中有50万元是保证金，但已经转化为租金了，所以4418266.95元全部为租金；不知道优力能公司何时拆除了租赁房屋屋顶和门头的中欧创新博览馆LOGO。另优力能公司庭后确认为方便计算，避免歧义，同意将所有租赁楼层的租金起算日期调整为2018年12月8日。一审法院认为，优力能公司与中欧国际公司签订的《重庆互联网智能产业园租赁合同》和《租赁合同补充协议》、优力能公司与中欧国际公司和重庆天酬物业管理有限公司以及刘增良签订的《还款协议》和《还款协议补充协议》均是各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人各方均应依约全面履行各自的义务。对于优力能公司要求中欧国际公司支付拖欠租金的诉请，中欧国际公司抗辩称优力能公司并未按时交付房屋及未交付全部房屋。根据优力能公司和中欧国际公司签订的《租赁合同补充协议》，优力能公司应在收到中欧国际公司缴付的50万元履约保证金及第一季度部分租金（人民币）50万元后3个工作日全面交付合同约定的具备交付条件的租赁空间。根据双方确认的中欧国际公司的付款情况，中欧国际公司系在2018年12月7日履行完支付50万元履约保证金及第一季度部分租金50万元的义务，而根据优力能公司提供的《客户入住楼层交接单》，优力能公司至迟在2018年12月8日已将《重庆互联网智能产业园租赁合同》中租赁房屋租金明细表中涉及的具备交付条件的租赁房屋（不包括原在租状态房屋）交付给中欧国际公司，故优力能公司不存在迟延交付房屋的情形。此外，中欧国际公司在一审庭审中亦确认在双方于2019年8月29日签订的还款协议中确定的金额是按照合同约定的全部面积计算，而该还款协议是双方在发生纠纷后就拖欠租金款项作出的确认，双方在签订还款协议时以合同约定全部房屋面积计算拖欠租金的行为亦可印证优力能公司已向中欧国际公司交付全部租赁房屋（不包括原在租状态房屋），故一审法院对于中欧国际公司的抗辩不予采信。中欧国际公司还抗辩称案涉租赁房屋存在漏水现象致使房屋不能使用，一审法院经综合分析判断案涉证据及当事人陈述，对于中欧国际公司关于案涉租赁房屋漏水的抗辩不予采信，理由如下：一、根据优力能公司举示的《客户入住楼层交接单》，优力能公司在与中欧国际公司交接案涉租赁房屋时办理了交接手续，双方在《客户入住楼层交接单》中对房屋状态有记载，记载显示房屋状态完好，并未注明房屋存在漏水现象；二、中欧国际公司在接收房屋后对租赁房屋进行了大规模的装修（包括对三楼楼顶平台施工），根据优力能公司举示的中欧国际公司于2018年12月18日向优力能公司出具的承诺函，中欧国际公司确认曾在4楼、3楼、2楼均进行过开孔，并承诺若出现漏雨、渗透等情况由中欧国际公司全权负责维修维护。据此，在中欧国际公司曾对案涉房屋进行开孔装修的情况下，即使案涉租赁房屋存在漏水现象，也不能直接确定漏水问题系因房屋原固有质量问题，中欧国际公司不能将装修施工后产生的漏水问题当然归咎于优力能公司；三、优力能公司和中欧国际公司先后于2019年8月29日和2019年10月12日签订了《还款协议》和《还款协议补充协议》，该两份协议均是为解决双方租赁合同纠纷事宜而签订，特别是《还款协议补充协议》更是确认双方之间签订的《重庆互联网智能产业园租赁合同》已于2019年9月30日之前解除并要求中欧国际公司承担清空房屋义务，此时双方达成的协议应是双方对租赁合同纠纷事宜的最终处理，故如果案涉租赁房屋存在漏水事宜并系房屋原有质量问题造成，中欧国际公司在与优力能公司达成的《还款协议》和《还款协议补充协议》中应当有所体现。但《还款协议》和《还款协议补充协议》中却仅确认了中欧国际公司拖欠房租以及清偿期限、清空房屋等事宜，而并未载明因房屋漏水追究优力能公司责任相关事宜，这与中欧国际公司抗辩提出的房屋存在质量问题而漏水的主张相矛盾，据此，一审法院认为房屋漏水并不能归咎于优力能公司；四、中欧国际公司为证明漏水事宜举示的图片、工作联系函以及其他相关往来函件均为照片，微信聊天记录也为打印件，前述证据效力较弱，且前述证据也仅是显示存在漏水现象，并不能表明系房屋本身质量问题。中欧国际公司申请出庭作证的证人系装修工人，其与漏水事宜本身存在利害关系，一审法院对证人证言不予采信。据此，中欧国际公司举示的证据均不能有效直接证明漏水事宜系可归咎于优力能公司。综上，一审法院对于中欧国际公司的抗辩意见不予采信，中欧国际公司应当按约向优力能公司支付租金。关于租金的具体金额，优力能公司与中欧国际公司虽曾签订《还款协议》约定了中欧国际公司拖欠的租金金额及付款时间，但该《还款协议》亦约定若中欧国际公司未按该协议约定履行还款义务，优力能公司可以单方面解除合同并继续主张合同项下产生的债权。现中欧国际公司并未按照《还款协议》的约定及时履行还款义务，故优力能公司仍可根据《重庆互联网智能产业园租赁合同》和《租赁合同补充协议》的约定主张债权。优力能公司与中欧国际公司在《重庆互联网智能产业园租赁合同》中曾约定有免租期，但双方后来在《租赁合同补充协议》中又约定若租赁期限内因中欧国际公司原因导致租赁合同解除，中欧国际公司应当补足已享受免租期内的免缴租金，租金标准按合同解除年度的租金标准执行。据此，中欧国际公司因自身原因导致租赁合同解除，故其不能享受免租期，应当从优力能公司实际交付租赁房屋时起计付租金。根据优力能公司提供的《客户入住楼层交接单》，优力能公司在2018年12月8日或2018年12月8日之前已分别先后向中欧国际公司交付租赁房屋，现优力能公司确认从2018年12月8日起计付租金，一审法院予以确认。又因中欧国际公司系于2019年9月27日签收优力能公司邮寄的《解除合同通知书》，且优力能公司和中欧国际公司在《还款协议补充协议》也确认已收到合同解除通知，并确认双方签订的《重庆互联网智能产业园租赁合同》已于2019年9月30日之前解除，据此，一审法院认定优力能公司与中欧国际公司之间签订的《重庆互联网智能产业园租赁合同》已于2019年9月27日解除，中欧国际公司应当向优力能公司支付2018年12月8日至2019年9月27日期间的租金。根据双方约定的租金计算标准，一审法院认定中欧国际公司在2018年12月8日至2019年9月27日期间的应付租金为5294795.83元（547737.5元/月×9个月+547737.5元/月÷30天×20天），扣除优力能公司和中欧国际公司一致确认的已付租金4418266.95元，中欧国际公司尚应向优力能公司支付租金876528.88元（5294795.83元-4418266.95元）。对于优力能公司要求中欧国际公司支付违约金的诉请，中欧国际公司确存在拖欠优力能公司租金的行为，优力能公司据此解除双方之间租赁关系符合双方约定。根据双方在《重庆互联网智能产业园租赁合同》和《还款协议》中约定的违约金标准并结合本案优力能公司的损失情况，又鉴于双方均主张违约金标准过高，一审法院认定优力能公司主张的6个月违约金标准过高，一审法院依法予以调整，认定中欧国际公司应当向优力能公司支付2个月租金标准的违约金即1095475元（547737.5元/月×2个月）。对于优力能公司要求中欧国际公司支付律师费的诉请，双方在《还款协议》中约定若中欧国际公司、刘增良未能按《还款协议》约定履行还款义务而导致诉讼，因而发生的诉讼费、律师费、公证费等由中欧国际公司、刘增良承担。中欧国际公司、刘增良确未能按《还款协议》的约定按时履行还款义务，故对于优力能公司要求中欧国际公司支付其因本案委托律师参与诉讼而产生的律师费的诉请，一审法院予以支持，一审法院认定中欧国际公司应当向优力能公司支付垫付的律师费用50000元。对于优力能公司向中欧国际公司主张裙楼屋顶占用费的诉请，根据优力能公司与中欧国际公司签订的《租赁合同补充协议》第一条第7款的约定，租赁期内优力能公司同意裙楼屋顶作为研究院公共空间由中欧国际公司投资打造并免费使用，故裙楼屋顶系优力能公司免费交付中欧国际公司使用，优力能公司请求支付裙楼屋顶占用费的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。对于优力能公司向中欧国际公司主张垫付水电费的诉请，根据优力能公司提供的《重庆中欧国际创意设计研究院有限公司水电及公摊费用清单》及发票，优力能公司共计垫付的水电费为237694.37元（30580.54元+31117.83元+30749.73元+26708.83元+28670.79元+15744.82元+22269.1元+51852.73元），在中欧国际公司并未提供充分有效证据证明其曾向优力能公司支付过水电费的情况下，一审法院认定中欧国际公司应当向优力能公司支付垫付水电费共计237694.37元。对于优力能公司要求刘增良对中欧国际公司应当承担的前述债务承担连带责任的诉请，根据刘增良出具的《不可撤销担保书》以及《还款协议》，刘增良为中欧国际公司在《重庆互联网智能产业园租赁合同》以及《租赁合同补充协议》项下的全部债务承担连带担保责任。据此，一审法院认定刘增良应为中欧国际公司对优力能公司负担的租金876528.88元、违约金1095475元、律师费50000元以及垫付水电费237694.37元承担连带清偿责任。对于中欧国际公司要求优力能公司继续履行租赁合同的诉请，因优力能公司和中欧国际公司在《还款协议补充协议》中已经确认租赁合同已于2019年9月30日之前解除，房屋已收回，已经解除的合同无法再继续履行，故一审法院对于中欧国际公司的该项反诉请求不予支持。对于中欧国际公司要求优力能公司赔偿损失及支付违约金的反诉请求，中欧国际公司主张优力能公司未按合同约定及时且全部交付租赁房屋，交付房屋不符合合同约定，还通过强行锁门断电等方式拒绝履行合同义务，由此给中欧国际公司造成损失。根据一审法院在优力能公司租金诉请部分的论述，中欧国际公司未能提供充分有效证据证明其主张的损失系由优力能公司所致，故一审法院对于中欧国际公司要求优力能公司赔偿损失及支付违约金的反诉请求不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、重庆中欧国际创意设计研究院有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆优力能热力设备有限公司支付2018年12月8日至2019年9月27日期间拖欠租金876528.88元；二、重庆中欧国际创意设计研究院有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆优力能热力设备有限公司支付违约金1095475元；三、重庆中欧国际创意设计研究院有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆优力能热力设备有限公司支付垫付的律师费用50000元；四、重庆中欧国际创意设计研究院有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆优力能热力设备有限公司支付垫付的水电费237694.37元；五、刘增良对重庆中欧国际创意设计研究院有限公司的上述第一项至第四项债务承担连带清偿责任；六、驳回重庆优力能热力设备有限公司的其他诉讼请求；七、驳回重庆中欧国际创意设计研究院有限公司的反诉请求。本诉案件受理费83332元，适用简易程序减半收取41666元，由重庆优力能热力设备有限公司负担32485元，由重庆中欧国际创意设计研究院有限公司和刘增良负担9181元。反诉案件受理费54186元，适用简易程序减半收取27093元，由重庆中欧国际创意设计研究院有限公司负担。”本院二审期间，优力能公司及刘增良均未提交新证据。中欧国际公司提交了如下证据：案涉房屋1、2、3、4层平面图，拟证明中欧国际公司打的空调孔的具体位置离裙楼与塔楼的交接处的承重墙、伸缩缝等均较远，即案涉房屋漏水与其无关。经质证，优力能公司认为上述证据系复印件，系第三方提供且从图中无法看出中欧国际公司所述的事实，达不到其证明目的，故对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。刘增良对上述证据的质证意见为：没有意见。本院对上述证据认证如下：上述证据来源于第三方，真实性无法核实，且无法达到其证明目的，故本院对该证据不予采信。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。本案中，中欧国际公司上诉称其并未违约，不应承担违约金及优力能公司的律师费，且一审法院未对过高的违约金进行调整错误，但是，案涉租赁合同及补充协议、还款协议及补充协议均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依约全面履行各自义务，中欧国际公司作为承租方未按约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任，即上述合同及协议中约定的违约金及优力能公司的律师费，同时，因双方均认为约定违约金过高，一审法院根据本案实际将优力能公司主张的6个月租金标准的违约金数额调整为2个月租金标准，并无不当，本院予以确认，故中欧国际公司上述上诉理由不能成立，本院不予支持。中欧国际公司上诉称，优力能公司存在未交付全部房屋、交付的房屋存在严重漏水问题等违约行为，故其作为违约方无权解除合同，且在中欧国际公司已支付租金及预付部分后期租金的情形下，优力能公司私自锁门拒绝中欧国际公司使用房屋，已构成二次违约，故中欧国际公司据此提出的反诉主张应予支持，但是，首先，优力能公司一审中提交的《客户入住楼层交接单》能够证明其已经按照合同约定，向中欧国际公司全面履行了交付租赁房屋的义务，且中欧国际公司在一审庭审中亦确认在双方2019年8月29日签订的还款协议中确定的金额是按照合同约定的全部面积计算，而该还款协议是双方在发生纠纷后就拖欠租金款项作出的确认，双方在签订还款协议时以合同约定全部房屋面积计算拖欠租金的行为亦可印证优力能公司已向中欧国际公司交付全部租赁房屋，故优力能公司并不存在未交付全部房屋的违约行为；其次，对于中欧国际公司所述的优力能公司交付的房屋漏水构成违约的问题，一审判决已作充分阐述，即中欧国际公司并未举示充分证据证明案涉房屋漏水应该归责于优力能公司，本院对此不再赘述；最后，如前所述，优力能公司并不存在中欧国际公司所述的前述违约行为，而中欧国际公司拖欠租金的行为明显构成违约，故优力能公司有权根据约定解除租赁合同，且中欧国际公司并未举证证明优力能公司在行使解除权后的锁门行为对其造成了损失，故一审法院对中欧国际公司的反诉请求未予支持，并无不当，本院予以确认。综上，中欧国际公司的上述上诉理由均不能成立，本院不予支持。中欧国际公司上诉称，一审法院计算租金数额时，既未扣减优力能公司未实际交付部分的面积，也未将中欧国际公司依合同约定应享有的免租期予以扣除错误，但是，如前所述，优力能公司并不存在未交付全部租赁房屋的违约行为，自然不存在应扣减租金的情况；同时，案涉《租赁合同补充协议》第三条“履约保证金及相关优惠金额的补足”第2款明确载明：“若租赁期限内因乙方（中欧国际公司）原因导致租赁合同解除，则甲方（优力能公司）不需要退还乙方履约保证金，且乙方应当补足已享受甲方免租期内的免缴租金……”，而案涉租赁合同的解除系中欧国际公司拖欠租金的违约行为所致，故其不应再享有免租期，所以，一审法院在计算租金时没有扣除免租期，并无不当，本院予以确认，中欧国际公司的上述上诉理由不能成立，本院不予支持。中欧国际公司上诉称，一审法院在缺乏充分证据的情况下即确认中欧国际公司应承担水电费错误，但是，优力能公司在一审中举示的相关水电及公摊费用清单、发票等证据足以证明其垫付了案涉水电费，故在中欧国际公司未举示充分证据证明其曾向优力能公司支付过水电费的情况下，一审法院认定其应向优力能公司支付前述垫付的水电费，并无不当，本院予以确认。综上所述，重庆中欧国际创意设计研究院有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54186元，由重庆中欧国际创意设计研究院有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  陈义熙审 判 员  刘 静二〇二〇年九月八日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮