襄阳市樊城区人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂0606民初4938号原告：许露，女，1983年3月30日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：马静，湖北长久律师事务所律师，特别授权代理。被告：吴疆，男，1979年11月25日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：朱旭，湖北米芾律师事务所律师，一般授权代理。原告许露与被告吴疆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈丽婷独任审理，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告许露及其委托诉讼代理人马静，被告吴疆及其委托诉讼代理人朱旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许露提出如下诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告租金274740元（2020年5月1日至2020年10月31日）；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年8月30日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定被告承租原告坐落在襄阳市××区××（××步行街临街门面）。合同约定租赁期限自2018年9月1日至2022年4月30日，月租金为42336元，自第二年起每年租金递增标准为4%，付款方式为一次性支付6个月租金，并提前一个月支付下阶段的半年租金。合同签订后，被告按合同约定的方式支付了2018年9月至2020年4月的租金，但被告自2020年5月开始拖欠租期内的租金274740元。原告为此多次向被告催缴，但被告一直拖延不付。原告认为，被告拒不支付租金的行为严重侵害了原告的合法权益，已构成违约。为此，原告特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告吴疆辩称，原告的诉讼主体不适格，请依法驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：董茂础、江惠珠、董茂基共同共有位于樊城区××步行街××区××号房屋（房权证号为樊城区字第××号）、1001号房屋（房权证号为樊城区字第××号）、1002号房屋（房权证号为樊城区字第××号）。2017年1月5日，董茂础、江惠珠、董茂基作为甲方与乙方许露、潘蕾签订了《商业门面委托租赁协议》一份，协议主要内容为：标的物：甲方位于襄阳市樊城区解放路拉美步行街的沿解放路门面，按房产证标注房号、面积分别为：房号1001，面积58.52㎡，房号1002，面积66.95㎡，房号1003，面积104.56㎡，房号1004，面积97.48㎡，房号1005，面积99.59㎡，房号1006，面积116.35㎡，房号1007，面积121.32㎡，房号1008，面积96.96㎡，房号1009，面积94.53㎡，房号1010，面积98.18㎡，房号1011，面积98.18㎡，房号1012，面积92.23㎡，房号1142，面积59.1㎡。委托事项：甲方委托乙方就标的物进行租赁，乙方在保障甲方利益的前提下，优先处理销售变现。租赁价格：1、目前租金按照房产证建筑面积本着租金不低于170元/㎡的原则出租，价高者得，乙方不参与溢价部分的分成。2、乙方根据租户情况跟甲方申请相应时间的装修免租期。3、在未出售前，每年根据市场行情重新跟甲方制定租金标准，充分保障甲方利益。4、乙方应妥善处理委托事务，专人负责委托事项，务必寻找合适可靠的商家和买家，并随时向甲方汇报进展情况。5、乙方不得利用甲方房产从事委托业务以外的其他任何用途。6、与承租户签订的出租合同或协议，由乙方负责代拟，对外签订的房屋出租合同或协议必须一式三份，均须由三方签字。甲方为本房屋的产权人，乙方为承租人，丙方为代办人（即本协议的受托方）。7、乙方对外谈判的承租价格等合同内容需经甲方同意，甲方以发送给乙方的电子邮件确认“同意”为准。经甲方同意后，乙方可按本协议约定的内容对外签订门面出租合同。门面出租合同中涉及甲方的签字由甲方选择如下任一办法处理：（1）甲方到现场签字（2）乙方将出租合同快递给甲方签字（3）甲方回国后补签……董茂础、董茂基、江惠珠作为委托方签字捺印，潘蕾、许露作为受托方签字。2018年8月30日，许露作为甲方与乙方吴疆签订了《商铺租赁合同》一份，合同主要内容为：第一条、商铺设立和商铺装修。（一）乙方同意承租甲方在襄阳××区××（××步行街临街门面），房产证编号樊城区字第××号；70043018-3号；70043019-3号经双方认可建筑面积约为184.57平方米；经营“美蛙鱼头”品牌商品；第二条、合同期限。（一）双方商定合同期限自2018年9月1日起至2022年4月30日止，第二年租金递增标准4%。到期后未续签，合同自行终止失效。同等条款下，乙方享有优先续租权，补充条款及租金标准再行协商。备注：乙方付款方式为押三付六，并提前1个月支付下阶段的半年租金。（付款租金标准如图）合同年限租赁时间第一年2018年9月1日-2019年4月30日（2018年9月1日-2018年2月31日）（2018年11月1日-2019年4月30日）月租金42336元，年租金296352元；第二年2019年5月1日-2020年4月30日（2019年5月1日-2019年10月31日）（2019年11月1日-2020年4月30日）月租金44029元，半年租金264174元，年租金528348元，递增4%；第三年2020年5月1日-2021年4月30日（2020年5月1日-2020年10月31日）（2020年11月1日-2021年4月30日）月租金45790元，半年租金274740元，年租金549480元，递增4%；第四年2021年5月1日-2022年4月30日（2021年5月1日-2021年10月31日）（2021年10月31日-2022年4月30日）月租金47622元，半年租金285732元，年租金571464元，递增4%。第三条、租金标准及交付时间。（一）租金标准：建筑面积单价229.38元/㎡·月，月租金总额人民币42336元起，按合同约定标准递增。缴纳方式：押三付六，在签订合同时一次性交纳合同期内6个月租金及三个月保证金。乙方若拖欠租金超过三天，甲方有权单方解除合同，所造成的损失由乙方来承担。若逾期七日内乙方不搬离门面内所有物品，则视为遗弃物品，甲方不负责任管理及赔偿，有权将门面另租他人。第四条合同保证金、水电押金。（一）乙方应向甲方支付人民币127008元作为履约保证金以保障乙方履行本合同的义务……许露在甲方代表签字处签名捺印，吴疆在乙方签字处签名捺印。合同的尾部备注收条，载明“已收到履约保证金壹拾贰万柒仟零捌元整（￥127008元），许露作为代理人签名捺印”。合同签订后，许露将案涉房屋交付给吴疆使用，吴疆按照约定支付房租至2020年4月30日，后未再按照约定支付房租。许露催缴租金未果，遂引发本案诉讼本案诉讼过程中，原告许露向本院提交了董茂础、江惠珠、董茂基出具的授权委托证明打印件，拟证明许露系受三人的委托签订上述房屋租赁合同，并通过诉讼向吴疆主张拖欠的租金等，原告主体适格，但被告对此予以否认，并认为董茂础、江惠珠、董茂基系外籍人士,其授权委托书、证明必须经法定公证、认证程序。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告提交的《商铺租赁合同》、《商业门面委托租赁协议》、银行转款凭证等证据；被告提交的房产证、《商铺租赁合同》、《商业门面委托租赁协议》等证据，在卷予以证实。本院认为，本案的争议焦点为原告许露与被告吴疆之间是否设立了原告许露所诉的合同关系，原告主体是否适格。根据《中华人民共和国民法总则》第第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，原告与诉争房屋产权人董茂础、江惠珠、董茂基签订的《商业门面委托租赁协议》中明确约定，与承租户签订的出租合同或协议，须由甲方为本房屋的产权人，乙方为承租人，丙方为代办人三方签字，涉及甲方的签字由甲方选择如下任一办法处理：（1）甲方到现场签字（2）乙方将出租合同快递给甲方签字（3）甲方回国后补签……，原告许露作为甲方代表在本案诉争《商铺租赁合同》中签名，超越了其代理权限，应经被代理人追认方对被代理人发生效力。而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，在中华人民共和国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中华人民共和国律师或者其他人代理诉讼，从中华人民共和国领域外寄交或者托交的授权委托书，应当经所在国公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续后，才具有效力。本案中，诉争房屋产权所有人董茂础、董茂基、江惠珠系外籍人员，目前均在国外，原告许露向法院提交的授权委托证明及追认未经法定的公证、认证或证明手续，不具有效力，且被告对此亦不予认可，故原告许露的签字行为对被代理人不发生效力。另根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人。即在本案中，即使董茂础、董茂基、江惠珠对原告许露的签字权限予以有效追认，结合原、被告双方的当庭陈述及双方提交的证据，吴疆在合同订立时,知道许露与董茂础、江惠珠、董茂基之间的代理关系，则该合同应直接约束董茂础、江惠珠、董茂基与吴疆,本案原告许露与被告吴疆之间不存在房屋租赁合同关系。综上，许露作为本案房屋租赁合同的原告主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定,裁定如下:驳回原告许露的起诉。案件受理费5421元免收。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  陈丽婷二〇二〇年九月十七日书记员  刘俊逸