湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初8783号原告：长沙乾璟置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路1177号方茂苑二期13栋2605号。法定代表人：范建军。委托诉讼代理人：易佳馨，女，系公司法务，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：杨俐，女，系公司法务，住湖南省株洲市荷塘区。被告：邓洋志，男，1989年4月26日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。原告长沙乾璟置业有限公司（以下简称“乾璟置业公司”）与被告邓洋志商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乾璟置业公司的委托诉讼代理人易佳馨、杨俐，被告邓洋志均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告乾璟置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件已于2019年12月25日解除;2.请求依法判决被告向原告支付应付未付款1080000元的2%的违约金21600元；3.请求依法判决被告配合原告办理合同解除相关手续；4.请求依法判决被告承担本案全部诉讼费等费用（含案件受理费和财产保全费等）。事实及理由：2017年11月30日，原告与被告就被告购买原告开发的金茂乾璟苑（金茂湾）项目17栋1702号房屋事宜签订《长沙市商品房买卖合同》及附件（以下简称“购房合同”），合同签订后，被告在支付首期房款后，至今未向原告再支付任何款项。根据《购房合同》第六条约定，被告应在商品房买卖合同签订之日起七日内，完成银行按揭贷款的手续或于十日内以自有资金支付剩余尾款。在合同履行过程中，原告多次通过电话、发函等方式催促被告完成按揭手续或缴纳剩余房款，然而被告至今仍未就剩余房款￥1080000元完成银行按揭手续或向原告一次性支付剩余房款。原告于2019年12月25日向被告发送了《商品房购房合同解约通知函》。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告邓洋志辩称：第一、被告并非恶意拖欠购房款，而是自身受限购政策的影响，不能购房。第二、希望原告能给予一定的时间，被告愿意与原告进行协商处理。经审理查明：2017年11月30日，原告（出卖人）乾璟置业公司与被告（买受人）邓洋志签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1702401702），约定由被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区房屋。该商品房规划用途为住宅，楼栋主体建筑结构为钢混结构，建筑层数26层，其中地上26层，地下车库0层。该商品房建筑面积172.13㎡，该商品房单价为（人民币）11447.68元／㎡，总房价壹佰玖拾柒万零肆佰玖拾元（1970490.00元）。合同第六条付款方式及期限买受人按下列第2种方式付款：……2.银行按揭贷款或公积金贷款：买受人以银行按揭方式付款的，应于2017-11-29向出卖人交付首期房款（含定金）计捌拾玖万零肆佰玖拾元整（￥890490.00），剩余房款壹佰零捌万元（￥1080000）向银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在签定商品房买卖合同之日起七日内，完成银行按揭贷款手续，并将银行按揭所需的全部资料一次性提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知（包括电话、信息、邮件等方式）后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知（包括电话、信息、邮件等方式）之日起十日内，以自有资金一次性支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期按照本合同第七条处理。合同第七条买受人逾期付款的违约责任买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过三十日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金。经买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同附件八《长沙市商品房买卖合同》补充协议第五条关于买受人逾期付款的补充约定1、若买受人逾期付款，应在主合同第七条约定基础上作如下补充约定……（2）如因买受人的原因致使银行按揭贷款不能批准的，买受人应在出卖人通知日起10日内按银行要求提高首付款比例或达到银行其他要求，或选择一次性付清房款。否则，买受人应按逾期付款承担违约责任，买受人应按未付房款的每日万分之二的比例向出卖人支付违约金。如买受人在接到出卖人或银行通知后30日内仍未能达到上述要求，出卖人有权解除本购房合同，并按应付款的2%向买受人收取违约金；买受人须在出卖人发出解约通知之日起5日内配合出卖人将全部退房手续办理完毕，否则，每逾期一日买受人另按应付款的万分之二向出卖人支付违约金，出卖人在全部退房手续完成之日起60日内扣除上述违约金后，无息退还买受人已付的购房款。此外，双方还就合同其他事宜进行了约定。合同签订后，被告邓洋志向原告乾璟置业公司支付了首付款890490.00元，但双方未办理网签备案等手续。被告至今未按照合同约定向贷款银行提交所有按揭贷款资料和办理相关手续取得银行按揭贷款，也未依约以自有资金补足剩余购房款。原告于2019年6月15日向被告邮寄了《催告函》，通知其于2019年6月19日前至金茂湾项目营销中心缴纳剩余部分房款或完成按揭手续。2019年12月20日原告向被告邮寄了《商品房购房合同解约通知函》，通知被告在收到本函之日后7日内配合原告完成合同解除手续。2020年3月6日，原告再次向被告邮寄了《关于办理商品房购房合同解除结算事宜的再次催告函》，通知被告于2020年3月13日前，前往原告处办理购房合同解除后的结算事宜。在上述通知送达后，被告至今既未向原告补足剩余购房款，也未办理购房合同解除及结算事宜，故原告诉至本院。另本院还查明：被告邓洋志因自身原因，在签订合同时属于长沙市购房政策限购对象，已不具备购房资格，不能办理银行按揭贷款、网签备案等手续。上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、《催告函》、《商品房购房合同解约通知函》、《关于办理商品房购房合同解除结算事宜的再次催告函》、通知邮寄快递单和物流跟踪查询记录、认购书、认购承诺书、微信聊天记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告乾璟置业公司与被告邓洋志签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效。1.关于涉案合同解除。在合同签订后，原告履行了合同义务，被告邓洋志在支付了首付款后，因自身原因未按照合同约定向贷款银行提交所有按揭贷款资料和办理相关手续取得银行按揭贷款，也未依约以自有资金补足剩余购房款。根据合同第七条及合同附件八《长沙市商品房买卖合同》补充协议第五条约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，并按应付未付款的2%向买受人收取违约金。在合同解除后，买受人应当在出卖人发出解约通知之日起5日内配合出卖人将全部退房手续办理完毕。本案中，被告邓洋志逾期支付剩余购房款超过30日，原告向被告送达了《催告函》、《商品房购房合同解约通知函》、《关于办理商品房购房合同解除结算事宜的再次催告函》，已履行了告知义务，但被告至今仍未补足剩余购房款，其行为已达到合同约定的解除条件，故本院对原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议、要求被告协助办理合同解除相关手续的诉请，本院予以支持。2.关于涉案违约金。根据合同约定逾期交款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付应付未款2%的违约金。在本案中，被告邓洋志因自身原因，在签订合同时属于长沙市购房政策限购对象，已不具备购房资格，不能办理银行按揭贷款、网签备案登记等手续，原告在得知被告因自身原因不能购房后，未及时履行告知义务，致使涉案合同长期未能得到履行，原、被告对此均有一定的过错，故原告主张的该项诉请，本院予以部分支持，酌情认定涉案违约金为10800元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百六十一条之规定,判决如下：一、确认原告长沙乾璟置业有限公司与被告邓洋志于2017年11月30日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX1702401702）及附件补充协议已于2019年12月25日解除；二、被告邓洋志在本判决生效后15日内协助配合原告长沙乾璟置业有限公司办理合同解除后退房、退款等相关手续；三、被告邓洋志在本判决生效后10日向原告长沙乾璟置业有限公司支付违约金10800元；四、驳回原告长沙乾璟置业有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取170元，原告长沙乾璟置业有限公司负担70元，被告邓洋志负担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年九月九日书记员  喻 璠