福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3265号 上诉人（一审原告）：赖俊宇，男，1991年11月21日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：刘振志、王楚，福建力衡律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：厦门金矛房地产代理有限公司，住所地厦门市集美区塘埔路87号之十三。 法定代表人：周玉文，总经理。 被上诉人（一审被告）：周英秋，女，1973年3月5日出生，汉族，住厦门市湖里区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵东波、赵紫璇，福建建达（厦门）律师事务所律师。 上诉人赖俊宇因与被上诉人厦门金矛房地产代理有限公司（以下简称金矛房产公司）、周英秋居间合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初5154号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人赖俊宇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判二被上诉人向上诉人退还定金款项15万元；2.本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：上诉人与二被上诉人居间合同纠纷一案，一审法院判令驳回上诉人的诉讼请求，上诉人认为一审判决虽然查明了案件事实，但法律关系认定错误，导致判决结果错误。理由如下：一、赖俊宇与金矛房产公司之间签订的委托购房协议书可以确认双方存在居间合同关系，居间内容是为赖俊宇购买集美区中央公园城5号楼A梯701楼的房产，而赖俊宇支付给被上诉人的255000元更名费，应归属为购房定金。二、金矛房产公司在委托购房协议第三条关于更名费付款方式中，特别用手写补充约定，未能签订购房合同此金额全额退回。这表明签约时，金矛房产公司有对赖俊宇进行了承诺，如果未能成功购房，该款项由金矛房产公司保证退还的。上诉人正是基于该保证承诺，才放心付款。三、二被上诉人在本案证据定金收条中明确写明：若房东违约则由本人负责追回购房定金。这正是对之前委托购房协议里的保证承诺的再次确认，关于该部分款项确实是由被上诉人保证退还的。四、金矛房产公司在未能居间成功购买指定房屋时主动向上诉人退回了部分款项，而本案讼争的款项却以该款已经支付给王宇航为由拒绝退回。明显违背了之前协议的约定。基于以上几点，可以清楚看到，上诉人与被上诉人签订委托购房协议时已经明确对讼争的款项作出了资金安全方面的保证，而定金收条里的内容再次进行了印证。一审判决中，以周英秋在收条上并没有明确写明其作为保证担保人的身份为由作出裁判，扭曲了事实，作出了错误的法律判断。 被上诉人金矛房产公司答辩称，一、一审认定事实正确：诉争《委托购房协议书》签订后，金矛房产公司完成了居间义务。二、一审判决适用法律正确：（一）《委托购房协议书》主要内容如下：赖俊宇委托金矛房产公司代为办理中央公园城5号楼701室的购房更名；更名费255000元，收款人是房东（即原购房人），更名费由中介方代收；中介佣金40000元。受托方承诺在2016年4月9日前更名成功，更名成功是指：“接到售楼处的通知两日内到售楼处签购房认购书合同，缴交购房诚意金人民币贰拾万元整。”（二）2016年4月9日，赖俊宇在中央公园城售楼处签署0001431《“中央公园城”商品房认购书》。（三）2016年6月12日，赖俊宇通过售楼处的POS机向集美建发公司转账300000元。（四）2018年11月7日，福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终5302号《民事判决书》确认0001431《“中央公园城”商品房认购书》有效，并判令厦门市集美建设发展有限公司向赖俊宇双倍返还定金共计60万元。综上，赖俊宇在金矛房产公司、赖俊宇履行《委托购房协议书》后要求周英秋、金矛房产公司退还赖俊宇购房定金（即更名费）15万元没有任何法律依据及事实依据。 被上诉人周英秋答辩称，应驳回赖俊宇的诉讼请求。赖俊宇在《委托购房协议书》履行后要求周英秋、金矛房产公司退还赖俊宇购房定金（即更名费）15万元没有任何法律依据及事实依据。周英秋是金矛房产公司当时的法定代表人，其代金矛房产公司签订诉争合同，属于履行职务行为，其不是诉争合同的当事人，与赖俊宇没有任何合同关系。 赖俊宇向一审法院起诉请求：1.判令金矛房产公司、周英秋共同退还购房定金150000元；2.本案诉讼费由金矛房产公司、周英秋共同承担。 一审法院查明：2016年2月28日，赖俊宇作为委托方、金矛房产公司作为受托方，签订《委托购房协议书》，由金矛房产公司代为办理赖俊宇购买集美区中央公园城5号A梯XX楼的124.38平方米购房更名,约定:1、房屋价格以开发商报价为准，开发商正常折扣价九三折，委托方支付受托方（收款人是房东，中介方代收）的更名费为255000元，中介佣金40000元，若受托方拿不到93折，少拿折扣部分从更名费中扣除。房子合同价1920000元。2、受托方承诺在2016年4月10日前更名成功（接到售楼处通知两日内到售楼处签购房认购书合同，缴交购房诚意金贰拾万元）。3、更名费付款方式：A.2016年2月28日委托方向受托方支付购房定金（更名费部分）50000元。B.剩余部分更名费和中介佣金共计245000元，委托方应在去售楼处签诚意金合同前五日付给受托方。未能签订购房合同此金额全部退还。4、若受托方在2016年4月10日前没有更名成功，全额返还定金，同时赔偿委托方购房定金金额作为违约金。若受托方更名成功，委托方放弃购买，则视为委托方违约，需全额支付更名费和中介佣金。 2016年4月9日，赖俊宇在中央公园城售楼处签署编号001431《“中央公园城”商品房认购书》（以下简称“认购书”），载明：出卖方（甲方）厦门市集美建设发展有限公司（以下简称“集美建发公司”），买受人（乙方）赖俊宇，乙方向甲方认购位于集美区，建筑面积124.38平方米，单价16630元／平方米，总价2065280元，认购书签订时乙方支付定金200000元，乙方向银行按揭贷款方式支付购房款，乙方于“2016年4月日”将首期购房款（含定金）625280元交付甲方并签订《商品房买卖合同》，余款1440000元由乙方向银行或住房公积金管理机构办理按揭贷款。若甲方在本认购书载明的要求乙方签订《商品房买卖合同》的上述规定期限届满前将该房另售他人，则应双倍返还定金。本认购书为预约合同，即所指向标的为签订正式《商品房买卖合同》，的预约行为，双方均应按认购书约定履行签订正式《商品房买卖合同》的义务。认购书自双方签字、盖章且甲方收到乙方定金日起生效，并于《商品房买卖合同》签订时废止。认购书落款处出卖人（甲方）处加盖集美建发公司印章，销售代表处署名王宇航，买受人处署名赖俊宇。案涉楼盘系集美建发公司委托厦门正图房地产策划有限公司（下简称“正图公司”）销售。赖俊宇签订认购书时，王宇航已从正图公司离职，但隐瞒该事实，带客户到售楼处签约。 2016年5月16日，王宇航作为甲方（卖方），赖俊宇作为乙方（买方），周英秋及案外人曾祥镇作为见证人签订《协议》，载明：甲方于2016年2月28日委托金矛房产公司代为出售讼争房产事宜，并于当日与赖俊宇签订购房协议书，因开发商原因导致2016年4月10日更名手续未完成，无法签订购房协议书，为明确双方责任和义务，特签如下协议：1、甲方承诺乙方能在2016年6月6日更名手续完成，并签订购房合同。2、若甲方在2016年6月6日未完成更名事宜，不能让乙方签订正式购房合同，甲方承诺无条件帮乙方购买一套中央公园城的8号楼7层（含）以上17层（含）以下同面积同户型南北通透一套房子（8层、14层除外）并承诺承担8号楼与5号楼的购房总价差价部分。3、乙方追加购房定金100000元加上之前购房定金50000元，甲方共收致电乙方定金150000元。由金矛房产公司代收，转账给甲方。若甲方5号楼和8号楼都无法拿到房子给乙方，甲方承诺履行以下两项赔偿责任：1、将150000元定金全额返还乙方，另赔偿违约金300000元，两项合计450000元。2、甲方承诺赔偿乙方购房差价金额，赔偿标准为中央公园城8号楼同层次同户型同面积与5号楼A栋XX室总价差价。若甲方能按合同给乙方拿到房子，若乙方放弃则视为乙方违约，赔偿甲方违约金300000元，定金不退还。4、若甲方在2016年6月6日前未完成更名及签订正式购房合同事宜，甲方应于当日交300000元履约保证金给厦门大唐之家投资管理有限公司（以下简称“大唐之家公司”），甲方若未履约由该公司作为违约赔偿金直接支付乙方，第2项赔偿款为购房差额由甲方直接支付乙方。5、本协议履约时间为集美中央公园8号楼开盘之日起一周内。 赖俊宇母亲孙红玲于2016年2月28日支付定金50000元，当日周英秋代表金矛房产公司就该笔款项出具了收条，金矛房产公司及周英秋在收条落款处盖章、签名。孙红玲于2016年5月16日再次支付定金100000元，当日周英秋代表金矛房产公司就该笔款项出具了收条，并在该收条最后写明“若房东违约则由本人负责追回购房定金”，金矛房产公司及周英秋分别在收条落款处盖章、签名。2016年6月12日，周英秋在上述两张收条空白处写明“2016年6月12日定金（购房定金）已转入更名费”，同时在该备注字样处签名并加盖金矛房产公司印章。以上款项金矛房产公司均已交付给王宇航。2016年6月12日赖俊宇向集美建发公司转账300000元。 2017年8月25日,一审法院（2017）闽0211刑初379号刑事判决书，判决被告人王宇航犯合同诈骗罪，并责令王宇航退赔被害人经济损失（其中包括退赔孙红玲150000元）。另，该判决查明讼争房屋于2015年12月17日出售他人，并于2015年12月29日办理商品房买卖合同备案，系非可售房源。 2018年赖俊宇作为原告，以房屋买卖合同纠纷案将集美建发公司作为被告）、周英秋及金矛房产公司作为第三人起诉至一审法院，请求判令：集美建发公司双倍返还定金60万元。一审法院作出(2018)闽0211民初945号民事判决：驳回赖俊宇的诉讼请求。赖俊宇不服，提起上诉，厦门市中级人民法院于2018年11月7日作出(2018)闽02民终5302号民事判决：一、撤销厦门市集美区人民法院(2018)闽0211民初945号民事判决；二、集美建发公司向赖俊宇双倍返还定金共计60万元。 2019年9月16日一审法院作出执行裁定书（2019）闽0211执1416号之一，载明：（2017）闽0211刑初379号刑事判决书已发生法律效力，并移送强制执行，责令被执行人王宇航退赔被害人经济损失共计167.75万元(其中包括孙红玲15万),该笔款项尚未受偿。王宇航名下暂无可供执行财产，因此裁定终结本次执行程序。 一审法院认为，本案系居间合同纠纷。赖俊宇与金矛房产公司之间的《委托购房协议书》系当事人真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。金矛房产公司作为居间人按约定完成相关的居间事务，讼争定金亦已由该公司代收后转交给了王宇航，一审法院（2017）闽0211刑初379号刑事判决书已作出判决该款应由王宇航予以退赔。故赖俊宇主张金矛房产公司退还讼争定金。周英秋作为经办人代表金矛房产公司签订合同、出具收条，系履行职务行为，并非居间合同的相对方。赖俊宇主张周英秋在2016年5月6日的收条上写明“若房东违约则由本人负责追回购房定金”，代表两被告共同承诺对讼争定金进行担保。一审法院认为，首先，该收条所涉定金金额是100000元而非150000元，且周英秋写明“本人”，显然指的是其个人，并不代表金矛房产公司。其次，保证应基于当事人真实意思表示一致而产生，其成立与生效在内容上需以符合一定的法定条件为前提。本案中，周英秋在收条上并没有明确写明其作为保证或担保人的身份，这与民间习惯中保证人的行为明显不一致，而且周英秋表示其写这句话，只是负责帮忙追款，并非同意进行担保。再次赖俊宇也没有提供证据证明两被告曾对讼争定金明确表示愿意承担一般保证或者连带保证责任。综上，赖俊宇主张金矛房产公司及周英秋退还讼争定金，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回赖俊宇的诉讼请求。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，赖俊宇上诉称《委托购房协议》第三条关于更名费付款方式中用手写补充约定：“未能签订购房合同此金额全额退回。”是金矛房产公司对其进行的承诺，即如果未能成功购房，该款项由金矛房产公司保证退还的。但从该条款的文义理解，该约定是针对未能签订购房合同并非购房成功，根据生效的厦门市中级人民法院（2018）闽02民终5302号民事判决认定，赖俊宇与厦门市集美建设发展有限公司签订的《“中央公园城”商品房认购书》依法成立生效。故赖俊宇的该上诉理由与事实不符，本院不予采信。案涉《委托购房协议书》上的受托方是金矛房产公司，《购房定金收条》、《定金收条》均盖有金矛房产公司的公章，周英秋作为经办人代表金矛房产公司签订合同、出具收条，系履行职务行为，并非居间合同的相对方。周英秋在金额为10000元的定金收条上写明“若房东违约则由本人负责追回购房定金”，但该字义并无担保的意思表示。赖俊宇关于金矛房产公司和周英秋明确对讼争的定金作出了资金安全方面的保证的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人赖俊宇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3300元，由上诉人赖俊宇负担。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年九月三日 书记员  林斐珺 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。