浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初708号 原告：徐竑斐，男，1999年4月18日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：童文旺，浙江隋梅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚威，浙江隋梅律师事务所律师。 被告：天台嘉信置业有限公司（统一社会信用代码91331023MA28HWK801），住所地天台县赤城街道工人东路400号。 法定代表人：王忠林。 委托诉讼代理人：胡才厅，浙江众安律师事务所律师。 原告徐竑斐与被告天台嘉信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用普通程序分别于2020年4月28日、8月13日公开开庭进行了审理，原告徐竑斐及其委托诉讼代理人童文旺、褚威，被告天台嘉信置业有限公司的委托诉讼代理人胡才厅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 徐竑斐向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.判令天台嘉信置业有限公司返还购房款2830000元并支付资金占用期间的利息（2018年4月3日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至款项清偿之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。诉讼过程中，徐竑斐变更诉讼请求为：判令天台嘉信置业有限公司承担未按约定交付房屋的违约责任，返还减少购房款330370.84元。事实和理由：2018年，天台嘉信置业有限公司（以下简称嘉信公司）开发的天台华鸿中央公园商品房开始宣传预售。嘉信公司称其叠墅式商品房配备约140平方米的花园，前后左右贯通，小区绿化面积为30%，容积率达到1.3，车位配比1:1.2。基于上述宣传内容，徐竑斐于2018年4月2日就华鸿中央公园22幢1011室、1012室商品房及其附属地下室、车位与嘉信公司签订了编号为2018331023YS0029047的《浙江省商品房买卖合同》，合同对商品房、房屋价款、交付等内容进行了约定。同日，徐竑斐支付了购房款283万元。房屋开发建设过程中，徐竑斐前往现场查看，其建设的花园面积、位置与合同约定基本一致。2019年1月6日，徐竑斐得知涉案商品房已经建成的部分配套花园（东面区域）系违章建筑，并被相关部门责令拆除。经查看，拆除的花园面积达80多平米，造成实际可用花园面积仅50多平米，绿化面积急剧减少，拆除后不再贯通，对出行及生活舒适度产生极大影响。此外，徐竑斐还发现其购买的车位区域按约应设置两个车位，而实际却设置了三个车位。嘉信公司的宣传资料中对房屋周边环境，附属设施设备作出了具体确定的说明，应当视为邀约，即使没有载入合同，亦应当视为合同内容。嘉信公司交付的房屋东边草坪缺失，致使房屋部分使用功能丧失，应当承担违约责任，请求法院判如所请。 嘉信公司辩称，其交付的商品房经验收合格，符合约定的交付条件并实际已经交付。徐竑斐诉称的绿化面积、容积率、车位配比均符合要求。实际上，安排几个车位对购房者的合法权益没有损害，徐竑斐提出车位问题后，嘉信公司本着服务业主的原则对车位规划进行了调整，原先规划三个车位改为了二个。徐竑斐诉称配备有约140平方米的花园不符合事实，《浙江省商品房买卖合同》中并未涉及，东面花园区域是非机动车停车位和绿化带。考虑小区美化，嘉信公司原先确实拟建空中绿化带，但仅是规划和设想，双方并未进行约定，花园不构成合同的组成部分。嘉信公司的宣传资料及沙盘仅表现绿化，并没有明确徐竑斐有140平方米的花园，其诉称的东面花园区域不属于出售范围。此外，绿化面积虽然靠近徐竑斐房屋，但属于公共绿化，对于价格接近300万元的商品房买卖来说，几十平方米公共绿化面积的减少微不足道，最多只是履行瑕疵，不构成解除合同的理由。华鸿中央公园小区配套设施完备，该区块有无绿化面积对徐竑斐出行方便与否没有任何影响。《浙江省商品房买卖合同》系双方自愿签订，嘉信公司不存在根本违约，徐竑斐不能随意解除或者撤销合同。徐竑斐购买22幢东边套实际成交价格为每平米17729元，同一幢西边套的价格为每平米18594元，同样21幢东边套每平米18827元是有绿地的，一般情况下，东边房屋价格比西边高，而本案22幢西边套房屋价格比东边套高，因为西边套房屋有绿地。此外，诉讼过程中，徐竑斐多次变更诉讼请求不符合法律规定。综上，请求法院驳回徐竑斐的诉讼请求。 为证明诉称事实，徐竑斐向本院提交了下列证据： 1.沙盘展示图一份，拟证明涉案22号房屋东面设计时存在空中花园的事实； 2.网络宣传资料（户型图）一份，拟证明嘉信、公司对叠墅式商品房周边环境及配套设施明确说明的事实； 3.效果展示图一份，拟证明涉案房屋东面存在绿化带，可以构建遮阳棚、鱼池等，可以私人使用； 4.手写摘录单一份，拟证明嘉信公司销售人员在签订合同时承诺了房屋有配套设施的事实； 5.《浙江省商品房买卖合同》及其附件一份，拟证明双方签订房屋买卖合同的事实； 6.打款凭证及增值税普通发票各一份，拟证明徐竑斐全款购房的事实； 7.房屋周边照片六张，拟证明花园系违章建筑，遭到拆除，拆除后与地面形成落差，对出行造成不利影响的事实； 8.车位照片一张，拟证明嘉信公司实际设置的车位与规划图不符的事实； 9.天台县建设工程竣工规划核实反馈表一份、照片四张，拟证明花园建成后被相关部门责令拆除的事实； 10.竣工验收图纸一份，拟证明设计图纸中不允许构建东边花园，嘉信公司在销售过程中隐瞒真实情况构建花园的事实； 11.华鸿中央公园一房一价一楼网页打印件一份，拟证明涉案房屋及周边房屋备案价情况。 嘉信公司对徐竑斐证据1的真实性无异议，但不能证明花园是徐竑斐专有的；对证据2、3、4的真实性有异议，没有嘉信公司盖章，也没有背景资料可以辨认，手写摘录单无法核实真实性，此外，证据2装修建议图中标注“此花园装修示意图仅表示21#东边套，其他户型以实际交付为准”，非本案户型，缺乏关联性；对证据5、6无异议；对证据7的真实性无异议，对关联性有异议，嘉信公司拟建花园系单方意思表示，由于不符合规划不被允许，并未与徐竑斐达成买卖花园的合意；对证据8无异议，该区域设置几个车位对徐竑斐影响不大；对证据9的真实性无异议，对关联性有异议，无法证明本案出售房屋有花园；对证据10的真实性无异议，但与本案缺乏关联性；对证据11的真实性无异议，但备案价与实际成交价不一致。 嘉信公司向本院提交了《浙江省商品房买卖合同》八份及销售价格列表一份，拟证明22幢各户房屋实际销售价格的情况。 徐竑斐对嘉信公司证据的真实性无异议，对关联性有异议。 本院对双方上述证据认证如下：徐竑斐证据1、2、3及证据7可以相互印证，嘉信公司对曾拟建造涉案房屋东面区块并不否认，证明力本院予以确认；证据4并无当事人签字捺印，不足以证明徐竑斐拟证明的内容；证据5、6能够相互印证，可以证明徐竑斐购买了涉案房屋的事实；证据8、9经当庭出示，嘉信公司对真实性无异议，证明力本院予以确认；证据10可以证明设计图纸中未规划构建房屋东边区块的事实；证据11所反映的是房屋备案价，在可以获取周边房屋实际销售价格的情况下，实际销售价格更具参考意义，对该证据的证明力本院不予确认。嘉信公司提交的证据，证明力本院予以确认。 经审理查明，2018年4月2日，徐竑斐与嘉信公司签订了合同编号为2018331023YS0029047的《浙江省商品房买卖合同》，购买了华鸿中央公园项目22幢1011、1012室住宅，22#-101储藏室及A187车位，合计价款2830000元（其中住宅2712000元，车位118000元），出卖人应于2020年1月10日前交付商品房。双方还在合同及附件中约定了违约责任、保修责任、产权登记等其他内容。同日，徐竑斐一次性支付房款2830000元。 另查明，嘉信公司销售房屋时向购买人提供的宣传资料及沙盘模型显示22幢东边套房屋东边有一绿化区块，与绿化带接壤后可以形成类似花园的相对封闭区域。嘉信公司建成房屋后，因5、12、15、22、23、29、30、33、35幢房屋东侧墙体超出批准尺寸，天台县综合行政执法局要求其整改。2020年，嘉信公司对涉案房屋东边区块突出的平台进行了拆除。此外，根据涉案房屋平面图，A187车位与A188车位相邻，嘉信公司曾将该区域设置为三个车位，后予以整改，恢复为二个车位。 本院认为，第一，关于徐竑斐在审理过程中变更诉讼请求的问题。徐竑斐在第二次开庭前变更了诉讼请求，新的诉讼请求与原先的诉讼请求相比，并未明显要求嘉信公司承担更重的民事责任。本院重新给予了嘉信公司答辩和举证的机会，在第二次开庭中对变更后的诉讼请求进行审理不违反民事诉讼程序，而且这符合当前节约审判资源、优化诉讼效益的诉讼原则。第二，关于嘉信公司是否存在违约行为的问题。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》对房屋建筑面积、套内面积等有明确的约定，但未涉及房屋东边平台，徐竑斐全额支付了房款，嘉信公司交付了房屋，车位交付时虽与房屋平面图不同，但经徐竑斐提出后，嘉信公司予以了整改，故可以认为双方履行了主要的合同义务，嘉信公司未构成根本违约。至于宣传资料与实物不同的问题。根据庭审，涉案房屋东边平台曾经建造完毕，面积、位置与宣传资料基本一致，结合沙盘展示图、户型图等证据，能够说明双方订约时对于购买房屋东边有一相对独立平台之情况是明确的。嘉信公司辩称所售房屋不包含平台，与事实不符，本院不予采信。平台的存在可以提升房屋整体居住效果，对于购房者订立合同能够产生重大影响。因平台超出批准尺寸，被相关部门责令拆除，嘉信公司最终交付的房屋不包含平台，有违诚实信用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价值的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”故嘉信公司应当承担相应的违约责任。现徐竑斐要求减少价款，本院予以支持。至于减少价款的金额，综合考量双方履约情况、嘉信公司过错程度、预期利益、周边房屋价格等因素，本院酌情按已支付房屋（住宅）价款的5%确定返还金额，即135600元（2712000×5%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 限被告天台嘉信置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐竑斐购房款135600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6260元，由原告徐竑斐负担4200元，由被告天台嘉信置业有限公司负担2060元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 长  王秀锋 人民陪审员  陆慧平 人民陪审员  章广富 二〇二〇年九月七日 代理书记员  许丰盈