陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终2988号上诉人（原审被告、反诉原告）：张超龙，男，1987年5月9日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李武德，陕西迎旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘天辉，陕西迎旭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安融茂商业运营管理有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：赵菲仂，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨钊，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏琛雨，陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史则，男，1980年1月16日出生，汉族，无业，住西安市未央区楼XX。上诉人张超龙因与被上诉人西安融茂商业运营管理有限公司（以下简称融茂公司）、被上诉人史则房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初4923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张超龙上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判为融茂公司返还其所有物品，不能返还的按物品现有价值20万元支付给其；2.一、二审诉讼费由融茂公司负担。事实和理由：一审法院未查明事实，适用法律错误。其与融茂公司签订租赁合同后，其注册为公司法定代表人，依据公司法司法解释（三）规定，一审应当以公司为被告，而非其。其与史则实际经营该小吃城，一审中其二人委托同一法律工作者为委托诉讼代理人，因存在较大利益冲突，该代理行为应认定为无效代理。直至现在小吃城仍在使用其购买的设备，其因客观原因无法取证，但一审拒绝调查取证，其受到巨大经济损失。其经营的涉案小吃城于2018年6月9日被融茂公司关闭，同日，XX城XX城，故没有造成损失。其在租赁期间安装天然气管道共计花费111443元，安装空调外机等10万元，融茂公司在实际在使用，融茂公司应当给其支付20万元。融茂公司辩称，张超龙在上诉状中已承认双方签订的租赁合同有效期为2015年7月7日至2018年6月9日。张超龙应根据租赁合同有效期及合同约定向其支付欠付的租金234079元，并就违约行为向其支付违约金6万元。双方在租赁合同中明确约定，如果承租人欠付租金超过30日，出租人有权解除合同，收回房屋，并要求承租人按照合同总金额的10%承担责任，即170862元，而一审仅酌定违约金为6万元。其已代张超龙交纳了本应由张超龙承担的天然气费3000元，张超龙应当返还该费用。张超龙未提供相应的证据证明仍有物品滞留在小吃城。一审判决正确。史则未到庭发表答辩意见，亦未提交书面意见。融茂公司向一审法院起诉请求：1.解除融茂公司与张超龙之间房屋租赁合同；2.张超龙支付拖欠的融茂公司房屋租金505154元及违约金170862元；3.张超龙赔偿融茂公司垫付天然气费3000元，并支付水费2379元；4.诉讼费用由张超龙负担；5.史则对融茂公司第二项、第三项诉讼请求承担连带责任。张超龙向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同无效；2.判令融茂公司返还张超龙的所有物品（附详细的清单）并赔偿装修损失，若无法返还的，责令融茂公司返还张超龙所有物品和装修损失共计55万元；3.诉讼费由融茂公司负担。一审法院认定事实：2015年7月7日，融茂公司（出租方、甲方）与张超龙（承租人、乙方）签订《西安市碑林区XX广场商铺租赁合同》，约定：乙方租赁位于西安市XX路XX号XX路XX村XX层XX号商铺。租赁起止日期为2015年10月4日起至2023年10月3日止，租期为8年。自2015年7月7日起计算装修期，起租日2015年10月4日算起。第四条约定：甲乙双方约定按建筑面积（已含楼宇公摊）计算该商业用房租赁价款：1.该商业房出租单价为每月每平方米68元（含物业费，不含税价格），建筑面积657.77平方米，前三年每年租金总额为伍拾叁万陆仟柒佰肆拾元整（536740.00元）。2.乙方须交给甲方等同于一个月房租的押金，金额为44728元，合同终止后，乙方及时、完整交回房屋、结清相关费用后10日内，甲方无息退还。4.房屋租金自合同第四年起递增10%，每三年为一个递增期。5.该房屋发生的水、电等公用事业费用由乙方自行按时向物业公司缴纳。第五条：付款方式及期限 1.乙方付款方式为：合同签订之日一次性支付三个月租金即壹拾叁万肆仟壹佰捌拾伍万元整（134185元），房屋押金为44728元。2015年10月支付三个月租金即134185元。2016年4月5日起每半年租金提前一个月交纳，半年租金为268370元。2.房屋租金从2018年10月4日起，提前一个月预先交纳全年租金，以后类推。第六条 经营许可 乙方经营业务为小吃城。第十二条 违约责任 乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期情况，分别处理。2.逾期超过30日后，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，甲方解除合同的，乙方向甲方承担合同总金额10%的违约金，违约金直接从所收押金中扣除，不足部分，乙方继续交纳。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方每日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。张超龙共计向融茂公司支付1203468元，其中包括押金44728元，其中2015年7月6日至2017年10月3日期间的租金均向融茂公司支付完毕，2017年10月4日至2018年4月3日期间仅支付了85260元，之后再未向融茂公司支付租金。张超龙对上述数额不予认可，称除押金之外，其向融茂公司共计支付租金1385480元，其中张超龙向法庭提交的9张票据与融茂公司提供的票据一致，关于张超龙主张其多支付的部分未向一审法院提供相应票据。   2018年3月16日，张超龙向融茂公司提出书面申请，内容为：现向西安融茂商业运营管理有限公司申请，减免2017年10月4日至2018年10月3日房屋租金136740元，减免后年租金为400000元。减免对象为XX广场一期三层303商铺，（现为食佳美食城）。申请人张超龙签字。同日，张超龙和史则向融茂公司出具《付款承诺》，载明：现向西安融茂商业运营管理有限公司承诺于2018年3月底前交纳5万元；2018年4月底前交纳10万元；2018年5月底前交纳25万元，（备注，此款项为2017年10月至2018年10月份全年租金，合计40万元）并申请，XX广场一期3号电梯3层303商铺（现为食佳美食城），年租金改为400000元。承诺人 史则 张超龙签字确认。融茂公司冯焕在张超龙提供的申请上注明：在2018年3月16日史则与张超龙写的付款承诺书完全履行、同意减免136740元，否则执行原合同，冯焕签字确认。融茂公司向一审法院提供西安秦华天然气有限公司缴费通知单，证明张超龙欠付天然气费用3000元，融茂公司已替张超龙垫付，且张超龙在2018年4、5、6月合计用水366立方米，欠付水费2379元，现要求张超龙、史则承担。2018年6月7日，因张超龙未向融茂公司交纳租金，融茂公司向张超龙发出《催费通知》，内容为：食佳美食广场：贵商户自2018年3月房费到期后，一直未能向我公司及时缴纳房屋租金。我公司多次追讨房屋租金，依然未能缴纳。在此期间，贵商户提出经营困难，需减免部分租金，剩余租金于2018年5月底全部缴清。我公司考虑贵商户确实经营困难，同意减免部分租金，剩余租金于2018年5月底全部缴清，并与贵商户商某某协议。但贵商户至今仍未能按照商某某协议履行于2018年5月底缴纳剩余租金。由此，我公司决定贵商户剩余租金按照原合同执行缴纳，并于两日内缴纳至我公司指定账户。如若不能及时缴纳，我公司将与贵商户解除房屋租赁合同，剩余房屋租金通过法律途径进行追讨。张超龙向一审法院提供录音及照片，证明融茂公司在2018年6月9日对张超龙租赁的商铺锁门、断电、断水，导致张超龙无法营业，故2018年6月9日之后的租金不应收取，且融茂公司锁门时房屋内留有大量物品，故现反诉要求融茂公司予以返还 ，融茂公司对此不予认可。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应按照合同履行各自相应的义务。融茂公司与张超龙签订《西安市碑林区XX广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效合同，双方均应按约履行各自义务。因双方在合同中约定了违约责任，张超龙逾期30日后，融茂公司有权解除合同，收回租赁房屋，且融茂公司在2018年6月7日的催费通知中要求张超龙于两日内交纳拖欠租金，如若不能及时缴纳，我公司将与贵商户解除房屋租赁合同，剩余房屋租金通过法律途径进行追讨等，可以认定双方约定的合同解除条件已经成就，融茂公司已向张超发出了通知，并在之后对涉案房屋进行了断水断电,故双方的租赁合同于2018年6月9日已经解除，解除之后双方的权利义务已经终止，故融茂公司现要求张超龙支付2018年6月9日之后的租金，于法无据，依法不予支持。关于支付租金的标准，双方虽达成了租金减免的协议，但张超龙并未按照协议履行，根据协议融茂公司可按照原合同约定主张，张超龙现支付租金至2017年12月1日，故2017年12月2日至2018年6月9日期间的租金张超龙应当向融茂公司支付，经计算为 278807元。因张超龙交纳房屋押金44728元，扣除后张超龙应支付融茂公司租金234079元。张超龙辩称融茂公司提供的缴费票据仅是部分,但其并未提供相关证据,故对其辩称不予采信。张超龙逾期支付租金应按照合同约定向融茂公司承担违约责任，融茂公司现要求张超龙按照应付租金的10%支付违约金170862元过高，依法酌情调整为6万元。关于融茂公司要求张超龙支付垫付天然气费3000元，并支付水费2379元，根据张超龙提供的《天然气工程施工委托合同》第三条约定付款方式1.预付气费，鉴于抄表方式中采取甲方先用气后结算的情况，为保证供气正常和气费按时结算…等，张超使用的天然气性质是非居民类餐饮且天然气费用是先用气后结算，故融茂公司现依据其向天然气公司垫付的缴费通知，要求张超龙承担垫付的天然气费用3000元，依法予以支持。融茂公司要求张超龙支付拖欠水费，张超龙不予认可,融茂公司提供证据为其自行统计，故对融茂公司要求张超龙支付水费2379元，依法不予支持。融茂公司要求史则承担连带责任,史则和张超龙在2018年3月16日共同出具付款承诺向融茂公司分期支付租金,后未按约定履行,双方约定如未履行则执行原合同,原合同中不涉及史则,故融茂公司现要求史则承担连带责任于法无据,不予支持。张超龙反诉称涉案房屋无建设工程规划许可证，应属无效合同，经审查涉案房屋具有规划许可证，故对张超龙请求依法确认双方签订的房屋租赁合同无效，于法无据，不予支持，张超龙反诉请求依法判令融茂公司返还张超龙的所有物品（附详细的清单），并赔偿装修损失，若无法返还的，责令融茂公司返还其所有物品和装修损失共计55万元,根据张超龙提供的证据无法证明其滞留的物品及其装修损失，故对张超龙反诉依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、原告西安融茂商业运营管理有限公司与被告张超龙2015年7月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月9日予以解除；二、被告张超龙于本判决生效之日起十五日内支付原告西安融茂商业运营管理有限公司租金234079元及违约金60000元；三、被告张超龙于本判决生效之日起十五日内支付原告西安融茂商业运营管理有限公司垫付天然气费3000元；四、驳回原告西安融茂商业运营管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告张超龙全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10614元，由西安融茂商业运营管理有限公司负担5997元，张超龙负担4617元（西安融茂商业运营管理有限公司已预交，张超龙于支付上述款项时支付西安融茂商业运营管理有限公司4617元）；反诉案件受理费4650元，由张超龙负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，融茂公司与张超龙签订的《西安市碑林区XX广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。经查，涉案房屋具有建设工程规划许可证，故张超龙主张确认租赁合同无效，无事实及法律依据，依法不予支持。又查，张超龙仅支付租金至2017年12月1日，之后再未支付租金。融茂公司于2018年6月7日向张超龙发出缴费通知，载明若两日内不及时交纳欠付租金，则合同解除。本案中，双方对一审认定涉案租赁合同于2018年6月9日解除均无异议，本院对此亦予以确认。据此，对融茂公司要求张超龙支付2018年12月2日至合同解除之日的租金的诉讼请求，依法予以支持。扣除张超龙已付押金，张超龙应付租金为278807元。因张超龙逾期支付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。融茂公司主张按照合同约定的应付租金10%计算违约金，明显过高，一审酌情调整并确定由张超龙支付融茂公司违约金为6万元，于法有据，并无不妥。关于天然气费及水费，融茂公司垫付了天然气费3000元，张超龙应予支付；融茂公司主张的水费，证据不足，依法不予支持。因张超龙与史则出具的《付款承诺》载明，未按约定履行的，执行原合同，而涉案租赁合同系由融茂公司与张超龙签订，史则并未对该合同出具承诺，故一审对融茂公司要求史则承担连带责任的诉讼请求不予支持，并无不当。当事人对自己的主张，有责任提供证据。张超龙上诉称，融茂公司仍在使用其购买的设备，融茂公司对此不予认可，张超龙亦未提交充分的证据予以证明，故张超龙要求融茂公司返还其物品和赔偿装修损失的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上所述，张超龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8756元，由张超龙负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年八月三十一日 法官助理  高 喜 平书 记 员  王  达  锐  1