江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0324民初3212号原告（反诉被告）：张建国，男，1979年6月20日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：田娟、张超，睢宁县城关法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：睢宁楚岳置业有限公司，统一社会信用代码91320324MA1W9NU435，住所地睢宁县宁江工业园兴业路26号。法定代表人：孙楚岳，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝宗浩，男，1985年9月11日生，汉族，住徐州市云龙区。系该公司职工。委托诉讼代理人：李冉，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。原告（反诉被告）张建国与被告（反诉原告）睢宁楚岳置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张建国及其委托诉讼代理人田娟、张超，被告（反诉原告）睢宁楚岳置业有限公司的委托诉讼代理人郝宗浩、李冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建国向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告2020年4月8日签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还购房款381958元及利息（以381958元为本金，按年利率4.9%自2010年4月8日起计算至实际履行之日止）；3.给付违约金2000元；4.被告承担诉讼费。诉讼中，原告明确利息诉求为：以381958元为本金，按年利率4.9%自2020年4月8日起计算至实际履行之日止。事实和理由：2020年4月8日，原告张建国与被告睢宁楚岳置业有限公司签订编号为“SN211742”《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于睢宁县商品房，建筑面积为102.78平方米，房屋总价款为581958元。合同签订后，原告于2020年4月8日前支付被告381958元，余款200000元向商业银行申请贷款支付。在交付首次购房款前，原告将个人征信向被告出示，被告告知原告可以贷款，于是原告在2020年4月8日前交付了首次购房款381958元，在办理贷款期间，被告告知原告不能办理贷款，原告认为被告的欺骗行为导致原告现在无法购买此房屋，多次和被告协商退房事宜，未达成一致意见。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告睢宁楚岳置业有限公司辩称，同意与原告解除合同，但原告缴纳的5万元定金应扣除。被告方从未对原告有过任何关于其能够银行贷款的承诺，办理银行贷款的决定权在经营机构及原告自身征信是否能通过经营机构的审查，并不能以被告所作的承诺决定，原被告之间于2019年12月1日已签订商品房定购协议，该协议中原告明确以按揭付款的形式向被告支付购房款，此时原告从未向被告询问过关于其征信的相关情况，且双方2020年4月8日签订的商品房买卖合同补充协议中明确被告销售人员口头承诺或者说明只能作为参考或者要约邀请，不能作为认定事实的直接依据，故不存在原告所称被告有欺骗行为的情况；被告不存在违约情况，故原告主张的2000元违约金没有依据。反诉原告睢宁楚岳置业有限公司反诉请求为：1.判令被反诉人张建国向反诉人睢宁楚岳置业有限公司支付违约金7060元；2.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2019年12月1日，反诉人睢宁楚岳置业有限公司与被反诉人张建国签订《商品房订购协议》，约定由被反诉人购买反诉人开发的位于睢宁县商品房，房屋面积为102.78平方米，房屋单价为6100元/平方米，被反诉人以按揭贷款的形式向反诉人支付购房款，同时还约定被反诉人于2020年1月1日前支付全部购房款，逾期将按照应付购房款万分之一每日的标准向反诉人支付违约金。协议签订后，被反诉人向反诉人支付包含5万元定金在内的首付款后，迟迟不办理商品房网签手续并向金融机构进行按揭贷款申请，直至2020年4月8日才与反诉人办理网签手续，也就是被反诉人直到2020年4月8日后才能向金融机构申请按揭贷款。时至今日，被反诉人仍未按照协议约定向反诉人支付购房款，根据双方签订的商品房订购协议约定，已产生7060元违约金，该款项应由被反诉人向反诉人支付。故提起反诉，请求依法支持诉求。反诉被告张建国辩称：涉案合同是被告睢宁楚岳置业有限公司的欺诈行为造成，合同目的不能实现，被告违约在先，被告的反诉请求不能得到支持。原、被告双方为证明各自的主张及抗辩分别提交了证据材料，本院对双方无异议的证据予以采信并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2019年12月1日，原告（反诉被告）张建国与被告（反诉原告）睢宁楚岳置业有限公司签订商品房订购协议一份，双方约定张建国购买睢宁楚岳置业有限公司开发的位于睢宁县，房屋面积为102.78平方米，房屋单价为6100元/平方米，房屋总价款626958元。付款方式：买受人缴纳定金人民币伍万元整购买该商品房，买受人所付之定金自双方签署商品房买卖合同之日起转为房款的一部分；按揭付款：于签订本定购协议起3个工作日内，买受人须缴纳不低于该商品房的总价款30%的购房款后，出卖人方与买受人签订商品房买卖合同。买受人须在2020年1月1日前交清该商品房的全部价款。2、买受人缴纳完毕维修基金并出具票据后，出卖人方与买受人签订《商品房买卖合同》。2019年12月4日，张建国在睢宁楚岳置业有限公司提供的楚岳公馆签约确认单上签字，确认购买涉案房屋，签约单价为5710.82元/平方米、签约总价586958元、已付款50000元、本次应付款196958元，按揭款340000元，被告公司销售人员及销售经理在确认单上签字。2020年4月8日，双方签订商品房买卖合同（预售）一份（合同号：SN211742），约定张建国购买睢宁楚岳置业有限公司开发的位于睢城县的楚岳公馆16幢2单元1903号的涉案房屋，房屋单价为5662.17元/平方米，房屋总价款为581958元。合同第七条约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。贷款方式付款，买受人应当于2020年4月8日前支付首期房价款381958元，余款200000元由张建国向商业银行申请贷款支付。双方在合同第八条逾期付款责任中约定：逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同签订后，张建国按约定支付了购房首付款381958元，余款200000元准备向商业银行申请贷款，后被银行告知征信有问题，无法办理贷款手续。原告张建国认为双方在签订商品房买卖合同前已经将自己的征信信息发给被告公司的销售人员确认能否做贷款，销售人员也回复可以，原告才与被告公司签订购房合同。现贷款办不下来导致无法实现购房目的。原、被告协商未果，原告提起本案诉讼，诉如前请。反诉原告睢宁楚岳置业有限公司认为违约在于反诉被告张建国，反诉被告应向其支付违约金，遂提起反诉。在诉讼中明确同意解除双方之间的合同，但应扣除50000元定金。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的商品房订购协议及商品房买卖合同等协议系双方真实意思表示，依法成立生效。双方均应按合同约定履行义务，双方在协商过程中达成的数份协议内容不一致的，在双方没有明确约定的情况下，应以后签订的协议为准。通过双方提交的证据显示，双方在2020年4月8日签订商品房买卖合同中对双方之前签订的商品房订购协议、签约清单等约定的内容进行了实质性变更，包含单价、总价、付款时间等信息，所以应以此合同载明的内容为准。本诉部分，原告已按照合同约定支付涉案商品房首期房价款381958元，余款200000元双方约定由原告向商业银行申请贷款支付。因原告征信存在问题导致无法向商业银行成功申请贷款，双方也未协商采取其他方式对合同进行补救，最终导致双方合同不能履行。现原告主张解除双方签订的商品房买卖合同，被告同意解除，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。根据合同法第97条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。所以原告有权要求退还购房款，对于被告辩称的50000元是定金不应退还的意见，本院认为，双方在订购协议中约定“买受人缴纳定金伍万元购买该商品房，买受人所付之定金自双方签署商品房买卖合同之日起转为房款的一部分”，在商品房买卖合同中约定“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款”，根据当事人之间的上述约定及法律关于定金的有关规定，该款应认定为立约定金，在因当事人一方违反认购协议约定，导致商品房买卖合同未能订立的，应按照定金罚则承担责任。原告违约系因未能交付购房尾款而非不愿签订商品房买卖合同。一方面按双方约定该款在签订涉案商品房买卖合同时该款已经抵作商品房价款，另一方面导致双方合同不能履行的主要原因虽然在原告，但被告公司销售人员对原告征信问题的答复也会对原告征信能否通过银行审查造成误判，对合同不能履行负有一定的责任。综合考虑以上因素，本院对被告的抗辩意见不予支持，对原告要求返还购房款381958元的诉求予以支持。对于原告主张的购房款利息及违约金问题，本院认为导致涉案合同不能履行的原因是原告商业贷款没有办理成功，被告销售人员在微信往来中的回复内容并不能代表金融机构的意见，原告在向被告要求以按揭贷款支付房款前应当对其自身是否符合贷款条件及自身征信情况做出明确查询，所以原告提供的与被告销售人员的聊天记录并不能否定购房目的不能实现的主要原因在于原告自身，所以本院对原告要求被告支付违约金及利息的诉求不予支持。反诉部分，关于反诉原告睢宁楚岳置业有限公司主张的违约金7060元能否支持的问题，本院认为，因双方在签订正式商品房买卖合同时已对双方之前签订的协议中的付款时间及逾期付款的违约责任等内容进行了实质变更，所以反诉原告要求按原先签订的定购协议中载明的内容计算违约金无依据。因双方在商品房买卖合同中并未对商业贷款部分款项支付时间及相应部分违约金如何计算进行明确约定，且根据涉案房屋所在地理位置，目前房价变动情况等因素，双方解除合同也未给反诉原告造成实际损失，所以本院对反诉原告主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除本诉原告张建国与本诉被告睢宁楚岳置业有限公司于2020年4月8日签订的商品房买卖合同（合同号：SN211742）；二、反诉被告睢宁楚岳置业有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告张建国购房款381958元；三、驳回本诉原告张建国的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告睢宁楚岳置业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费减半收取3680元，由反诉原告负担180元（已付），反诉被告睢宁楚岳置业有限公司负担3500元；反诉部分案件受理费减半收取25元，由反诉原告睢宁楚岳置业有限公司负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 张新娟二〇二〇年九月三日法官助理 倪 芬书 记 员 刘 鑫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。