湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初647号原告：杨定，男，1979年7月17日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告：刘天英，女，1982年5月17日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。二原告共同委托诉讼代理人：王文伟，湖南人信律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：攸县新兴房地产开发有限公司，住所地：湖南省攸县联星街道胜利社区胜利时代广场4001室。法定代表人：杨娇梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈亮，湖南华安律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告杨定、刘天英与被告攸县新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序于2020年4月16日公开开庭进行了审理,后因双方当事人争议较大，本院依法转为普通程序于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告刘天英及原告杨定、刘天英的委托诉讼代理人王文伟、被告新兴房地产公司的委托诉讼代理人陈亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨定、刘天英向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金30212元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月16日与被告签订了《攸县商品房买卖合同》，购买攸州义乌国际商贸城项目中的攸县东城新区角攸州义乌国际商贸城一期7号栋326126226号房，总金额为1079000元。交房时间为农历2016年12月20日前，双方还对逾期交房的违约责任进行了详细约定，原告已按约付清了全部购房款，但原告所购房屋在约定的交房时间仍未竣工验收，达不到交房的条件，原告至今未收到房屋，故原告诉至法院。原告杨定、刘天英围绕其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、原告的身份复印件1份，拟证明原告的基本情况及诉请主体资格；2、被告攸县新兴房地产开发有限公司的登记公示资料1份，拟证明被告攸县新兴房地产开发有限公司的基本情况；3、攸县商品房买卖合同复印件1份，拟证明原告在被告处购买房屋的位置、价款、逾期交房的违约责任等相关合同内容；4、购房收款凭证复印件1份，拟证明原告已经付清全部购房款的情况；5、不动产权利及其他事项登记信息复印件1份，拟证明原告所购房屋已经办理预告登记及付清全部房款的情况。被告新兴房地产公司辩称:1、总的楼盘竣工验收时间是2018年2月，义务商贸城开业时间是2017年11月28日，原告方购买的商铺与攸县铭泰商贸有限责任公司签订了委托租赁协议，将原告的购买的铺面出租给他人，在出租他人的基础上，总的市场在2017年11月28日开业对外经营，可以说被告于2017年11月28日已经交付给原告，故总的楼盘竣工验收时间是2018年2月，实际交房给原告的时间是2017年11月28日；2、从合同约定的时间开始到2017年11月28日，虽然上时间有延迟，但是从合同签订后到房屋交付使用前的期间，攸县雨水天气较多，根据双方购房合同的约定，如遇雨水较多的天气，交房时间可以适当的顺延，故应当将交房时间顺延六个月，被告方在这个基础上可以承担一定的违约责任。综上，原告的诉请与事实及法律不相符，请求法院依法处理。被告新兴房地产公司围绕其答辩主张，向本院提供了如下证据：1、商品房预售许可证复印件1份，拟证明被告对涉案房屋的预售签约行为合法；2、工程竣工验收备案表复印件1份，拟证明涉案房屋验收时间为2018年2月7日；3、房屋委托租赁协议复印件1份，拟证明原告同意将所购房屋交由第三方统一招商出租；4、商铺租赁合同复印件1份，拟证明涉案房屋实际交付使用时间为2017年10月28日；5、新闻刻盘光碟1份，拟证明涉案房屋所在的攸州义务国际商贸城于2017年11月28日正式全面开业；6、2015年—2017年攸县地区降水情况统计表复印件3份，拟证明因雨水天气较多影响房屋建设施工，合同约定的交房时间可以相应顺延；7、2020年7月13日攸县气象局出具2016年攸县地区降水情况统计表1份，拟证明2016年攸县地区连续雨水和恶劣天气较多，全年降水总量较往年偏多，故要求依照购房合同相应顺延交房时间。庭审中本院组织原、被告对对方提供的证据进行质证，双方当事人发表的质证意见如下：被告新兴房地产公司对原告杨定、刘天英提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议。原告杨定、刘天英对被告新兴房地产公司提供的证据1的三性无异议；对证据2有异议，认为根据城市房地产开发经营条例第十七条规定，房地产开发项目竣工应当依照建设工程质量管理条例的规定，验收合格之后方可交付使用，验收合同包括在房屋的基础设施的验收，由被告所述的工程竣工备案并不等于验收合格，是两个不同的法律概念；对证据3的真实性无异议，是原告委托第三方对一层的铺面进行对外出租招商，当时签订协议的时候，是被告强制要求原告方签订该份协议，实际是售后返租，是违反法律规定的，该份协议不能证实被告方已经把房交付给原告；对证据4原告方不知情，跟原告无关，因为商铺与原告方所购的房屋位置不同，原告方提供的商铺租赁合同的甲方是攸县义乌管理有限公司，与当时委托的乙方不一致；对证据5的真实性无异议，该份证据不能证实被告方已经交付房屋，开业的时间是2017年11月28日，但竣工验收时间是2018年2月7日；对证据6认为该证据形式不合法，应有相关负责人的签字确认，与原告购买的房屋的位置无关联，该份证据不能证实是否是直接导致误工、延工的原因，而且造成目前被告没有交房的原因有1.至今为止没有通过竣工验收合格；2.房屋存在质量问题，一直没有交房，相关的质量问题，相关部门已经对该问题做出了处理意见，说明该房屋确实存在质量问题；对证据7认为证明单位盖章应由负责人签字。本院结合双方当事人发表的质证意见，对上述证据作如下认定：原告杨定、刘天英提供的证据1、2、3、4、5及被告新兴房地产公司提供的证据1，双方当事人均无异议，且以上证据能证明案件基本事实，具有合法性、关联性，本院予以采信；被告新兴房地产公司提供的证据3、5，原告对其真实性无异议，本院对真实性予以认可，对其证明目的结合本案的其他事实和证据，予以综合认定；被告新兴房地产公司提供的证据2、4、6、7，本院将结合全案事实及证据进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告新兴房地产公司系2011年9月27日依法登记成立的有限责任公司，从事房地产开发经营等活动。被告以出让方式依法取得了攸县联星街道办事处攸国用2016第A001号地块的土地使用权并在该地块上开发“攸州义乌国际商贸城”楼盘。2016年5月16日，被告新兴房地产公司作为出卖人与买受人杨定、刘天英夫妻签订了《攸县商品房买卖合同》，将其开发的位于攸县东城新区交汇处攸州义乌国际商贸城一期7号栋326126226号房（一空三层楼房）预售给杨定、刘天英，房价款为1079000元。合同约定：“……第六条付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：……2、银行按揭贷款或公积金贷款：首付款（含定金）549000元于2016年5月17日支付。剩余房款530000元采用银行按揭方式支付。……第八条交付时间及条件（一）出卖人应当在农历2016年12月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、已经办理竣工验收备案；……3、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、遇连续雨、雪等恶劣气候因素，致施工受阻。……第九条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期在120日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。……”合同履行过程中，买受人杨定、刘天英交纳了全部购房款。2016年5月20日原告杨定、刘天英办理了涉案房产的预告登记（不动产登记证明号1000007165）。2016年5月17日原告杨定、刘天英（甲方）与案外人攸县名泰商贸有限责任公司（乙方）就其购买的攸州义乌国际商贸城编号第7栋126号房屋签订了《房屋委托租赁协议》，约定在该房屋交付使用后，原告杨定、刘天英愿意委托该公司将该房屋一层门面对外出租，该协议约定：“一、代理期限：自开发商将该门面正式交付给甲方之日起三年整。该门面交付日期以《门面交付单》为准，《门面交付单》（复印件）作为本协议附件留存。二、代理权限：在代理期限内，乙方有权以乙方的名义对外招租，并与承租人直接签订《门面租赁协议》，对承租人进行管理。三、租金收益：在本协议期限内，为确保市场繁荣，甲乙双方共同确定攸州义乌国际商贸城需要五年的培育期，因此根据营运需求，甲方购买的房屋第一层门面前面三年不收取租金。……”2017年3月15日，攸县湘东义乌市场管理有限公司（甲方）与皮甜香（乙方）签订《攸州义乌国际商贸城商铺租赁合同》，约定将位于攸县东城新区高速出入口，攸州义乌国际商贸城Ｂ区7栋一层125、126号商铺，共2间，出租给乙方作为经营场地，双方还约定：“……第二条租赁期限及免租期1、租赁期限：从2017年10月28日起至2020年10月27日止，由甲方在上述时间内择日试营业（试营业为期30天，试营业期满后正式计费）。……第三条保证金、市场培育金和有关费用的交纳1、乙方在签订本租赁合同之时向甲方交纳保证金每间2000元。共2间，4000.00元……2、市场管理培育金：商铺号125，（小写）3000元；商铺号126，（小写）3000元。……”2016年10月30日，涉案攸州义乌国际商贸城一期工程19＃栋工程竣工验收，2018年2月7日涉案攸州义乌国际商贸城一期工程7＃栋办理了工程竣工验收备案表。2017年11月28日，涉案房屋所在的攸州义乌国家商贸城正式全面开业。现原告认为被告没有将其所购房屋予以交付而要求被告支付逾期交房的违约金而诉至本院。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点是：被告新兴房地产公司是否属于延期交房，是否应承担逾期交房的违约责任及逾期交房的违约金如何计算。现作如下分析：（一）原告与被告签订的《攸县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的合同义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当按照法律规定承担相应的责任。本案原、被告约定的交房日期为农历2016年12月20日，在原告已按合同约定履行了支付购房款义务后，被告却未按照约定的时间将原告所购买的房屋交付给原告，被告已构成违约，应当依约定承担支付逾期交房违约金的义务。（二）原告认为被告至今未通知原告接房，被告应支付原告逾期交房违约金。经审查，根据本案所涉《攸县商品房买卖合同》约定的房屋交付条件为“已经办理竣工验收备案”，对于开发商交付未经综合验收房屋的行为，我国法律规定其承担相应的行政责任，并未确认该行为无效，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，本涉案商品房第一层已于2017年10月28日起出租给案外人皮甜香，鉴于原告在与攸县名泰商贸有限责任公司签订的《房屋委托租赁协议》中约定，在该房屋交付使用后，原告愿意委托攸县名泰商贸有限责任公司将该房屋一层门面对外出租，又鉴于本案诉争房屋126、226、326系一空三层的整体房，应认定交付的房屋系整体房屋。因此，从2017年10月28日起应视为房屋已交付使用,故本院认定本案的交房时间为2017年10月28日。根据原、被告合同约定的交房时间为农历2016年12月20日，即2017年1月17日。原告主张逾期交房天数自2017年1月18日计算至2017年10月27日止共计280天，系其对自身诉讼权利的合法处分，本院予以认可。被告辩称交房时间延迟系遇连续雨雪等恶劣气候因素致施工受阻，交房时间应当要顺延六个月，根据被告提供的攸县气象局出具的2016年攸县地区降水情况统计表，攸县气象局确认经数据对比，全年降水总量较往年偏多，应属原、被告签订的《攸县商品房买卖合同》第八条第（二）条约定的遇连续雨、雪等恶劣气候因素，致施工受阻的情况，交房时间应予适当延期的情形，本院结合攸县气象局出具的攸县地区降水情况统计表及本案实际情况，确认给予被告180日的延期交房时间。故本案的逾期交房天数在原告认可的280天基础上予以核减180天即100天。根据合同约定，逾期交房在120日之内，按合同规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五作为逾期交房违约金，故被告应向原告支付逾期交房的违约金5395元（1079000元×0.5?×100天=5395元）。故对原告请求被告新兴房地产公司支付逾期交房违约金30212元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，被告新兴房地产公司应向原告杨定、刘天英支付逾期交房违约金5395元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告攸县新兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨定、刘天英逾期交房违约金5395元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费556元，由原告杨定、刘天英负担278元，由被告攸县新兴房地产开发有限公司负担278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  李铁建审 判 员  王小红人民陪审员  龙金良二〇二〇年九月十日法官助理瞿梦西书记员丁艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。