四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1848号 上诉人（原审被告）：绵阳申通快递服务有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区长虹大道北段166号，统一社会信用代码：91510703782269433W。 法定代表人：许鑫萍，公司董事长。 委托诉讼代理人：李光明，绵阳市求实法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘明慧，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绵阳嘉好物业服务有限公司，住所地四川省绵阳高新区双碑中街66号，统一社会信用代码：91510700759722420P。 法定代表人：黄弟辉，执行董事。 委托诉讼代理人：程健，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川道融民舟律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：成都划得来科技有限公司，住所地：四川省成都市金牛区圃园北路1号附12号，统一社会信用代码：91510106MA6C66JD59。 法定代表人：龚婷,执行董事。 上诉人绵阳申通快递服务有限公司（以下简称绵阳申通公司）因与被上诉人绵阳嘉好物业服务有限公司（以下简称嘉好物业公司）、成都划得来科技有限公司（以下简称划得来公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院(2020)川0792民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，上诉人绵阳申通公司的法定代表人许鑫萍及委托诉讼代理人李光明、刘明慧，被上诉人嘉好物业公司的委托诉讼代理人程健、黄俊杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 绵阳申通公司上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.本案争议的焦点是上诉人与绵阳嘉好物业服务有限公司是否存在物业服务关系，以及上诉人是否接受了绵阳嘉好物业服务有限公司的物业服务。本案应以绵阳申通公司与岷山实业公司、划得来公司租赁合同纠纷一案的审理结果为依据，依据相关规定，本案应当中止审理，原审法院强行判决，系程序错误。2.上诉人与绵阳嘉好物业服务有限公司之间不存在物业服务关系，也从未接受过绵阳嘉好物业服务有限公司的物业服务。案涉《物业管理服务委托协议》是一份不需要双方履行的合同，且并未实际履行。3.原判决认定租赁面积错误，多算了仓库一侧单独隔开的面积。 岷山实业公司辩称，上诉人陈述的事实与客观事实不符，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 划得来公司未答辩。 嘉好物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令被告支付欠付物业服务费95316元，并从2019年8月1日至2019年8月19日按照同期同当银行贷款利率计算利息215.83元，从2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息（暂计算至2019年12月31日为1522.18元）。诉讼中，原告变更诉讼请求为：请求被告支付物业服务费和生活垃圾清运费自2019年9月1日至向出租人实际腾空并返还房屋之日止（暂计算至2020年3月31日为55601元），并从2019年8月1日至2019年8月19日按同期同档银行贷款利率计算利息120.93元，从2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行拆借中心公布的贷款市场利率计算利息（暂计算至2020年3月31日为1435.74元）。 一审法院经审理查明：2018年8月底左右，划得来公司因经营需要与嘉好物业公司协商，租赁嘉好物业公司位于岷山工业园区的房屋用作仓储房。后因绵阳申通公司欲与划得来公司建立合作关系，2018年9月1日（绵阳申通公司解除合同通知书上自述时间），绵阳申通公司（乙方）遂与四川绵阳岷山实业集团有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定的主要内容有：1.出租房屋地址：绵阳高新区，所有权人：四川绵阳岷山实业集团有限公司；2.房屋名称、面积、租赁金额、租房用途：绵阳岷山机电园7栋，10162㎡，人民币12元／月／平方米，仓储库房；3.租赁期限：租期3年，从2018年9月1日起至2021年8月31日止；4.租赁用途：乙方将本租赁物用作仓储库房用途。双方还约定了租金及支付方式、双方的责任等内容。同时，绵阳申通公司（委托方，甲方）与嘉好物业公司（受托方，乙方）签订《物业管理服务委托协议》，该协议约定的主要内容有：1.委托范围：位于绵阳高新区房屋及部分设施；2.委托类型：工业物业、面积10162㎡；3.委托期限：2018年9月1日-2021年8月31日；4.物业服务收费标准：前期暂定为1.50元／平方米／月，甲方租用面积为10162平方米，每月应向乙方缴纳15243元物业服务费，全年缴纳182916元物业费，缴费方式：本合同签订之日起三日内，乙方付清第一年的全部物业管理费，以后每年缴纳一次，缴费时间为每年7月31日前缴纳下个年度的物业服务费，其他代收费为：生活垃圾清运费（500元／月）；5.违约责任：本协议在执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法执行时，双方按有关法律规定及时协商处理。房屋租赁合同和物业管理服务委托协议签订之后，房屋实际由划得来公司一直在使用。2018年12月21日，划得来公司向嘉好物业公司交付了2018年9月1日至2019年8月31日为期一年的物管费用182916元，嘉好物业公司向绵阳申通公司出具了增值税专用收款发票一张。尔后，因划得来公司涉嫌传销等犯罪，德阳市公安局经济犯罪侦查支队于2019年6月4日，对第三人划得来公司存放于涉案出租房内的所有货物进行了查封。2019年7月5日，绵阳申通公司向四川绵阳岷山实业集团有限公司发出《租赁合同解除通知书》，其内容为：“贵公司与我司于2018年9月1日签订合同，租赁贵公司位于绵阳市高新区菩提寺《绵阳岷山机电产业园》7栋的仓储库房，面积10162平方米，租期为3年，从2018年9月1日到2021年8月31日止。因不可抗力，无法继续经营，特通知贵司解除此租赁合同，解除时间：2019年8月31日，现提前两个月通知。”2019年7月22日，四川绵阳岷山实业集团有限公司向绵阳申通公司发出了《关于租赁房屋物品搬离及安全相关事宜的函》，表明其公司已经收到《租赁合同解除通知书》，并要求绵阳申通公司在《租赁合同》解除时间前将全部物品搬离园区。为了避免损失扩大，2019年9月2日，绵阳申通公司向德阳市公安局经济犯罪侦查支队提交了《关于我司租用四川绵阳岷山集团实业有限公司7号楼仓库的成都划得来科技有限公司货物搬至一楼的情况报告》，载明：经德阳市公安局经济犯罪侦查支队批准同意，绵阳申通公司于2019年8月26日至8月31日组织人员圆满完成了将存放于四川绵阳岷山集团有限公司（绵阳高新区菩提寺绵阳岷山机电产业园）7栋仓库2楼仓库库房的成都划得来有限公司的货物搬至1楼的任务。至此，二楼仓库已经腾退给四川绵阳岷山实业集团有限公司，划得来公司的所有货物均存放于涉案租赁房屋的一楼至今。 庭审中，因绵阳申通公司及划得来公司对于嘉好物业公司主张的现有住房面积存疑，一审法院于2020年5月14日组织各方当事人到现场进行了实地勘验、核实，最终确定现实际租用面积为4869.8㎡。 另查明，划得来公司所涉嫌的刑事案件尚在审理中。 一审法院认为，嘉好物业公司与绵阳申通公司签订的《物业管理服务委托协议》系双方的真实意思表示，其内容也不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订之后，虽然房屋一直由划得来公司使用并支付房租和物管费，但从嘉好物业公司出具给绵阳申通公司的收款发票可见，划得来公司是以绵阳申通公司的名义所交纳。后因划得来公司涉嫌刑事犯罪案件，涉案租赁房屋被德阳市公安局经侦支队查封，2019年7月5日，绵阳申通公司便提出解除租赁合同，出租方收到并作出了回应，对解除合同未提出异议。因此，双方实际上从2019年8月31日起即协商解除了租赁合同。解除合同后，租赁房屋的二楼已经腾退。由于划得来公司所涉刑事案件至今未了结，涉案租赁房屋一楼仓库堆放的货物被公安机关查封，房屋被占用，导致绵阳申通公司无法全部腾退租赁房屋，该责任虽不应归于绵阳申通公司，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，绵阳申通公司支付物管费至2019年8月31日（解除合同之日），合同履行期间，绵阳申通公司已经不欠嘉好物业公司物管费用，合同解除后其至今仍未退还案涉租赁房屋，必将给嘉好物业公司造成物业管理损失费用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，现嘉好物业公司主张2019年9月1日起至实际腾空并返还房屋之日止的物管费应由绵阳申通公司承担的理由成立，一审法院应予以支持。同时，涉案租赁房屋的实际使用人即划得来公司表示愿意承担涉案租赁房屋的物管费用的支付责任，一审法院予以确认。 关于现有物管费计算面积及物管费用计算问题。虽然绵阳申通公司及划得来公司对当初的租赁面积仍然存疑，但因双方合同载明了租赁面积且已经按此面积缴纳了一年房租，说明双方对此面积均无异议。根据一审法院组织各方当事人进行的现场勘验，双方认为该扣减的面积已作扣减，最终确定现实际租用面积为4869.8㎡，对该面积一审法院予以认定，双方约定的物管费标准为1.5元/平方米/月，由此，应计物管费用：4869.8㎡×1.5元/平方米/月＝7304.70元至绵阳申通公司及划得来公司归还涉案租赁房屋止。因涉案租赁房屋已于2019年6月即被查封至今，绵阳申通公司及第三人并未正常使用房屋，未产生生活垃圾，则不存在生活垃圾清运费，因此，对于嘉好物业公司主张的生活垃圾清运费一审法院不予支持。 关于嘉好物业公司主张的资金利息问题。绵阳申通公司未能及时支付绵阳嘉好物业服务有限公司物管费用，必然会给绵阳嘉好物业服务有限公司造成一定经济损失，故绵阳嘉好物业服务有限公司主张资金利息损失并不为过。因合同已经于2019年8月31日解除，绵阳嘉好物业服务有限公司再按照合同约定主张此前利息缺乏依据，故应当从2019年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至付清为止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、被告绵阳申通快递服务有限公司、第三人成都划得来科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内自2019年9月1日起以租赁面积4869.8㎡为基数，以1.5元/平方米/月为标准向原告绵阳嘉好物业服务有限公司支付物业管理费至腾退租赁房屋止；二、被告绵阳申通快递服务有限公司、第三人成都划得来科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告绵阳嘉好物业服务有限公司支付自2019年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付本判决第一项款项的利息至款付清为止；三、驳回原告绵阳嘉好物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1113元，由被告绵阳申通快递服务有限公司、第三人成都划得来科技有限公司负担。 二审中，上诉人绵阳申通公司围绕上诉请求提交新证据。1.2018年8月21日岷山实业公司与划得来公司之间签订的《房屋租赁合同》，证明：岷山实业公司与划得来公司之间建立了租赁合同关系。签约时间与卢营营付款时间一致。2.《保证书》，证明：上诉人承诺岷山实业公司与绵阳申通公司之间的房屋租赁合同与发票仅用于项目申报，仓库实际使用人是划得来公司，开票的费用由绵阳申通公司承担。岷山实业公司对此明知且同意。3.《补充协议》，证明：2018年9月1日，岷山实业公司与划得来公司签订租赁补充协议，调整了租赁面积。由于划得来公司收到了租赁房屋，所以才能调整租赁面积，真正的承租人是划得来公司。4.划得来公司带着绵阳申通公司老板去签订案涉合同的地点照片，证明：嘉好物业公司认可的合同相对方是划得来公司，从未单独与绵阳申通公司签订合同、收取费用。5.嘉好物业公司与划得来公司签订的《物业管理服务委托协议》，证明：嘉好物业公司与划得来公司在案涉合同签订之前曾签订过《物业管理服务委托协议》。6.绵阳申通公司法定代表人许鑫萍与邓朝霞的通话录音一份、汇款明细照片一份、微信聊天记录照片一份、德阳市公安局经侦支队封条照片一份，证明：嘉好物业公司知晓物业服务合同的相对方是划得来公司。本院组织各方进行质证。被上诉人岷山实业公司的质证意见为：对证据1、2、的真实性予以确认，但达不到上诉人的证明目的。证据4系上诉人单方面制作，真实性不予认可。证据5关联性和证明目的不予认可，且该份协议已经被嘉好物业公司收回。证据6的关联性和证明目的不予认可。被上诉人划得来公司未发表质证意见。本院认为，该组证据1-3可以证明岷山实业公司与划得来公司曾签订《房屋租赁合同》，但随后岷山实业公司又与绵阳申通公司签订了《房屋租赁合同》。虽然绵阳申通公司与划得来公司约定另案中的《房屋租赁合同》仅用于项目申报，但该约定并不能约束嘉好物业公司。现目前的证据无法证明嘉好物业公司明知实际合同履行及责任承担主体是划得来公司。该组证据无法达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。证据4为上诉人单方制作，被上诉人对于真实性不予认可，本院不予采纳。证据5的真实性予以认可，但能否达到上诉人的证明目的，本院将综合全案证据予以认定。对于证据6中的通话录音属于证人证言，因证人未到庭，本院不予采纳。对于汇款明细照片、微信聊天记录照片、德阳市公安局经侦支队封条照片，能否达到上诉人的证明目的，本院将综合全案证据予以认定。对当事人二审争议的事实本院认定与一审一致。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉物业管理服务费及利息应由谁承担；2.一审认定占用面积为4869.8m2是否正确；3.一审法院适用程序是否适当。现本院分述如下： 一、关于案涉物业管理服务费及利息应由谁承担的问题。首先，绵阳申通公司与嘉好物业公司签订的案涉《物业管理服务委托协议》具备合同生效的形式及实质要件。案涉《物业管理服务委托协议》，内容具体完备，嘉好物业公司与绵阳申通公司分别加盖了公司印章，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有法律约束力。其次，在合同履行过程中，绵阳申通公司通过实际行为享受了合同权利，属于合同一方当事人。虽然物业管理费由划得来公司缴纳，但从嘉好物业公司开具给绵阳申通公司的增值税专用发票可见，划得来公司是以绵阳申通公司的名义缴纳。最后，虽然在另案中，绵阳申通公司与划得来公司在《保证书》中约定《房屋租赁合同》仅用于项目申报，租赁房屋的实际使用人为划得来公司。但该约定并不能约束非《保证书》的当事人，如本案中的嘉好物业公司。虽然划得来公司曾与嘉好物业公司签过有《物业管理服务委托协议》，但从各方的陈述中可知，后嘉好物业公司与绵阳申通公司就同一场地签订了案涉《物业管理服务委托协议》。绵阳申通公司无法证明案涉《物业管理服务委托协议》是一份无需实际履行的虚伪意思表示的合同，应承担举证不能的不利后果。现因划得来公司涉嫌犯罪，货物被查封后仍存放至租赁房屋内。嘉好物业公司仍需要履行对物品的看管、环境卫生维护、火灾消防安全隐患排查等物业服务。绵阳申通公司作为合同一方主体享受了合同权利，也应当履行支付物业管理服务费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，绵阳申通公司作为案涉《物业管理服务委托协议》的当事人因划得来公司的原因造成违约，应当向嘉好物业公司承担违约责任。但由于划得来公司表示愿意承担相应责任，故一审判决由绵阳申通公司与划得来公司共同向嘉好物业公司承担物业管理服务费及利息，并无不当，本院予以维持。 二、关于一审认定占用面积为4869.8m2是否正确的问题。一审承办人与各方当事人共同前往物品实际存放地点，通过测量形成了《现场勘验记录》，记载物品实际占用面积为4869.8m2，各方当事人均予以认可。现绵阳申通公司主张勘验有误，应当提供相应证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。现绵阳申通公司并未提供证据予以证明，故对于其关于占用面积有误的主张，本院不予支持。 三、关于一审法院适用程序是否适当的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项之规定，仅在本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的情况下，才应当中止诉讼。如上所述，通过综合全案证据予以分析，可以认定嘉好物业公司与绵阳申通公司签订的《物业管理服务委托协议》合法有效且实际履行，故本案无需以另一案的审理结果为依据。一审适用法律程序并无不当。 综上所述，上诉人绵阳申通快递服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2226元，由绵阳申通快递服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  骆 军 审 判 员  李 维 审 判 员  田 苑 二〇二〇年九月九日 法官助理  伍艳玲 书 记 员  伍静贤