安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初165号 原告:王二毛，男，1954年9月23日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 原告：周正英，女，1957年2月6日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 两原告共同委托诉讼代理人：徐光敏，安徽枞城律师事务所律师。 被告：铜陵金大地置业有限公司，住所地安徽省铜陵市石城大道中段879号官塘社区5楼，统一社会信用代码91340700MA2N56X13M。 法定代表人：曹珍俞。 委托诉讼代理人：查锐，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查正华，安徽景旺律师事务所实习律师。 原告王二毛、周正英诉被告铜陵金大地置业有限公司（以下简称：金大地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王二毛及两原告共同委托诉讼代理人，被告金大地公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王二毛、周正英向本院提出诉讼请求：1、判决被告向两原告双倍赔偿商铺层高不足部分损失计112611.68元。具体计算方法:(约定层高4.8米-实际层高4.488米)×套内面积52.34平方米=16.33立方米;房价总款866241元÷(约定层高4.8米X套内面积52.34平方米=3448元/立方米;16.33立方米×3448元/立方米=56305.84元；56305.84元X2倍=112611.68元。2、判决被告支付两原告违约金173248.2元。具体计算方法:房价总款866241元x20%。3、案件受理费、鉴定费、律师费由被告负担。事实和理由:两原告系夫妻关系。2018年08月08日,两原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定两原告从被告处购买其投资开发的“紫金公馆”19号楼106商铺房屋，记载土地抵押期限2017年3月6日至2019年3月6日，约定层高4.8米，建筑面积54.11㎡，房屋总价款865761元，如有违约按房屋总价款的20%支付违约金等。2019年10月29日，被告通知原告王二毛办理交房手续并实际收取房价款866241元，预收水电费500元、物业服务费1624.5元。后经现场查看及相关了解，被告交付的商铺房屋层高严重缩水，实际层高仅4.4米，且房屋内置大量管线等，造成原告无法加层；土地抵押期限存续，原告暂无法办理不动产证书。原告认为，合同当事人应诚实守信，被告交付房屋的层高不足并将土地持续设定抵押，已构成合同欺诈，依法应当承担相应的民事责任。 金大地公司辩称，1.原告主张被告承担因商铺层高不足给原告造成的双倍损失没有事实和法律依据。首先，本案涉及的房屋紫金公馆19号楼106号商铺的结构具有特殊性，其并不是规矩的四面结构，而是由七面组成的不规则平面（详见商品房买卖合同附件：平面图），造成该不规则平面的原因是该房屋部分面积顶部上面是高层住宅，部分面积顶部上面是平台。因为特殊的结构设置，综合考虑平台面的保温和防水，避免出现平台面比住宅的二层室内地坪高，造成住宅二层室内水倒灌，因此106号商铺存在两种层高，即在高层住宅下部分的层高为4.8米，在平台面下部的层高为4.5米。商品房买卖合同中虽然约定了层高均为4.8米，但双方在《补充协议》第九条二款约定：商品房买卖合同中的层高并非楼层净高，局部会因特殊结构高于或者低于该层高，对此原告予以认可并无异议。因此虽然部分层高与合同约定不符，但原告予以认可，被告并未违约。其次，原告在诉讼中申请法院委托鉴定机构对层高进行测量，但安徽省建筑工程质量第二监督监测站出具的鉴定报告（编号：SSJG20JT000013号），鉴定的层高仅为平台面下部分的层高，鉴定机构并没有对高层下部的层高进行测量，该鉴定结果片面，不能作为认定涉案房屋全部层高的依据，更不能作为计算全部损失的依据。原告主张损失的计算方法不符合法律规定，原告依据房屋总款计算每立方米的房屋价格，再乘以误差立方米来计算损失没有法律和事实依据，《商品房买卖合同》中的房屋总价款是以单位面积价格为计算依据，房屋面积直接影响到房屋的价款和实际使用，而房屋层高则与价款并无必然联系，实际上对房屋价值的影响较小，更何况仅有部分层高少了0.3米，所以直接根据误差的立方米数，以房屋价款为基数计算，既不能客观反映损失的大小，也过分加重了被告的责任，有失公平。另原告按照双倍来计算损失数额，更是没有事实和法律依据。2.原告依据层高不符合合同约定为由，向被告主张合同总价款20%的违约金没有事实和法律依据，因为被告方并未违约，其次双方并没有关于该事实发生时的违约金计算标准，原告按照20%违约金没有依据。3.原告主张房屋梁裂缝加固的处理费用没有法律依据。从鉴定机构的鉴定意见分析，梁裂缝加固处理的费用仅需7564元，说明本案涉及的房屋仅仅是质量瑕疵，并不影响原告的正常居住使用。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此房屋存在质量瑕疵，出卖人应承担修复责任，只有在出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人才可以自行修复或者委托他人修复。具体到本案中，买受人自始至终并未提出要修复，相反出卖人在鉴定结果出来后打电话主动要求对房屋质量问题进行修复，但被原告拒绝。原告越过被告的修复义务，直接主张评估的维修费用，不符合法律规定。况且评估的金额，并未实际发生，原告是否能够保证专款专用，若原告获得赔偿后，并未对房屋质量进行修复，日后发生再次发生房屋质量问题的责任谁承担？据此，原告直接主张未发生的评估的维修费用没有法律依据。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年8月8日，王二毛、周正英与金大地公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定王二毛、周正英购买金大地公司出售的紫金公馆19号楼106商铺。该商品房的用途为商业，层高为4.8米，建筑层数地上33层，地下1层。建筑面积共54.11平方米，其中套内建筑面积52.34平方米。按建筑面积计算每平方米16000.02元，总金额为865760元整。并约定金大地公司应当在2019年10月31日前交付该商品房给买卖人使用。第十七条保修责任约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。补充协议第四条关于房屋交付的补充约定第4款约定：在具备合同第八条约定的交付条件且买受人已全额支付房款的情况下，买受人应在约定时间内办理完成房屋交付手续，若买受人认为房屋质量不合格，应向具有房屋质量监测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的直接经济损失。房屋存在其他质量问题，出卖人在保修期内根据本合同第十七条规定承担保修责任，买受人不得以房屋质量为由拒绝收房。若买受人拒绝收房的，出卖人不承担逾期交付的责任。第九条第2款约定，层高：本合同约定的层高为设计标准层层高，非楼层净高，局部会因特殊结构高于或低于该层高。乙方（王二毛、周正英）对上述层高约定已知悉并无异议。上述合同及补充协议签订后，王二毛、周正英于2019年10月29日交付了房款866241元、电费500元、物业费1624.50元。因王二毛、周正英发现商铺层高与合同约定不符，故向本院提起诉讼。诉讼中，王二毛、周正英向本院申请对案涉商铺的室内层高、框架梁裂缝成因、混凝土梁维修总造价进行鉴定、评估。安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具了编号SSJG20JT000013KGN检测报告，其鉴定结论为：1.根据梁裂缝分布特征及现场检测结果综合分析，被测梁裂缝系结构性受力裂缝，与梁截面不足、梁存在严重质量缺陷及梁箍筋间距偏大有关；对照《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015），目前裂缝开展最大宽度已超出标准允许限值，已对原结构安全可靠度造成显著影响，应及时进行加固处理。2.经现场检测：鉴定申请人指定的商铺内两处室内层高实测平均值低于合同约定高度（4.8m）要求。实测层高为4.48m。其出具的编号：二站[2020]价鉴SS0006工程造价评估报告鉴定意见为：混凝土梁维修总造价为7564.01元。其中室内层高、框架梁裂缝成因鉴定费25000元，维修总造价鉴定费15000元。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王二毛、周正英按约支付房款，金大地公司按约交付房屋。双方对房屋的层高及质量产生争议后，应按合同及补充协议的约定处理。对于层高问题，双方已在补充协议中作了约定，合同所约定的层高为设计标准层层高，非楼层净高，局部会因特殊结构高于或低于该层高，王二毛、周正英对上述层高约定已知悉并无异议。故王二毛、周正英主张层高不符合合同约定并要求赔偿及支付违约金的诉求没有事实和法律依据，依法不予支持。经鉴定案涉商铺确实存在框架梁裂缝现象，但按合同约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。且金大地公司也同意进行维修，故对王二毛、周正英要求给付修复费用的诉求，依法不予支持。如金大地公司未能在合理期限内进行维修或拒绝维修，王二毛、周正英可另行主张。关于本案鉴定费，因层高问题双方已在合同中作出了约定，而案涉商铺也确实存在质量问题。故酌情确定鉴定费40000元由双方各承担20000元。关于律师费问题，因双方并无合同约定，且原告也未提供证据予以证明律师费的具体情况，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、铜陵金大地置业有限公司于本判决生效后三日内给付王二毛、周正英鉴定费20000元。 二、驳回王二毛、周正英的其他诉讼请求。 案件受理费6064元，减半收取3032元,由王二毛、周正英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 王 云 二〇二〇年九月十四日 书记员 朱艳妮 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。