天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初5012号原告：王士兰，女，1947年9月10日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：孙雪珍，天津航标律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱莎莎，天津航标律师事务所律师。被告：耿宝刚，男，1990年9月15日出生，汉族，户籍地天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。原告王士兰与被告耿宝刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王士兰的委托诉讼代理人孙雪珍，被告耿宝刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王士兰向本院提出诉讼请求：1、判令王士兰与耿宝刚继续履行合同，耿宝刚支付王士兰2020年6月10日至2021年6月9日房屋租金160000元；2.本案诉讼费由耿宝刚承担。庭审中，王士兰变更诉请：1.支付2020年6月10日至实际腾房止的租金，每天439.36元（160000元÷365天），截止开庭之日79天，为34630.14元；2.支付提前解除合同违约金16000元，保证金10000元不予退还。事实和理由：王士兰与耿宝刚于2018年6月10日签订房屋租赁合同。约定王士兰将坐落于宝坻区的三间房屋，面积80平方米、宝坻区南三路17号房屋，面积120平方米租赁给耿宝刚使用，租期三年。自2018年6月10日起至2021年6月9日止，租金460000元。第一年交150000元，第二年交150000元，第三年交160000元，每年5月9日前支付下一年度租金，保证金10000元。合同还约定，任何一方在租赁期限届满前要求解除合同应退还当年剩余租金、保证金，并支付当年租金的10%作为违约金，若耿宝刚在租赁期限届满前要求解除合同，则王士兰不退还当年剩余房屋租金及保证金，且耿宝刚须支付当年租金的10%作为违约金。合同签订后，王士兰向耿宝刚交付了房屋，耿宝刚也向王士兰支付了第一年度和第二年度房屋租金及保证金，按合同约定，耿宝刚应于2020年5月9日前交付第三年度房屋租金160000元，经多次催要，耿宝刚至今未交付，王士兰无奈，特向法院提起诉讼。耿宝刚辩称，不同意继续履行合同，不同意支付租金。因公司规模扩大，2020年5月已与王士兰的代理人提出不再续约，不再支付租金，要求解除合同。王士兰所述事实及理由中签订合同日期、房屋情况、交纳两年租金属实。从签订合同时到现在耿宝刚都没有见过王士兰，都是与冯立清接触。放弃保证金10000元，给付违约金16000元。2020年6月10日前耿宝刚已经搬走，2020年6月9日将钥匙交还给冯立清，没有收条。当时冯立清说过几天做解除手续，但一直没有联系耿宝刚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年6月10日，出租方王士兰（甲方）代理人冯立清与承租方耿宝刚（乙方）签订房屋租赁合同。约定乙方租赁甲方所有的坐落于宝坻区平方米，宝坻区南三路17号120平方米，总面积200平方米。租赁三年，自2018年6月10日至2021年6月9日止；租金460000元，第一年交150000元，第二年交150000元，第三年交160000元，每年5月9日前支付下一年度租金，乙方交纳保证金10000元。合同还约定，甲乙任何一方在租赁期限未满前擅自解除本合同，如果甲方违约，甲方退回当年剩余租金，退还保证金，并支付给乙方当年租金的10%违约金，方可解除合同。乙方违约，甲方不退还当年剩余房租，甲方不退还保证金并支付当年租金的10%违约金，方可解除合同。合同该约定了其他事项。合同签订后，王士兰将租赁的房屋交付耿宝刚使用，耿宝刚如约将2018年6月10日至2020年6月9日的租赁费300000元支付给王士兰。对双方当事人有争议的解除合同时间，本院认定如下：庭审中，耿宝刚陈述，2020年5月份与王士兰的代理人冯立清电话联系，告知其不再继续租赁房屋，6月10日前将屋内物品全部搬走，将钥匙交给了冯立清，租赁合同已解除。王士兰的委托诉讼代理人陈述，耿宝刚提出解除合同，我方变更诉请；冯立清不能到庭接受询问，冯立清没有收到钥匙，双方曾口头协商解除合同，但因保证金和违约金未达成一致意见，因此未解除合同。对此本院认定，现有证据证明耿宝刚已于2020年6月10日前搬离租赁的王士兰所有的房屋，并通知了王士兰的代理人冯立清，故本院认定租赁合同解除的时间为2020年6月10日前。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王士兰与耿宝刚在协商一致的基础上，签订的房屋租赁合同，不违反法律和行政法规的规定，亦无证据证明该合同侵害他人合法权益，故合同内容对双方当事人具有约束力。因合同约定租期三年，但耿宝刚在租赁王士兰房屋两年后未到期时，以口头通知的形式提前解除合同，并搬离租赁的房屋致使合同不能继续履行，故本院解除双方签订的房屋租赁合同。王士兰认为合同尚未解除依据不足，本院不予支持。但依据合同约定，耿宝刚提前解除合同构成违约，应承担违约责任。按合同约定应支付王士兰第三年租金160000元的10%计16000元的违约金及10000元的保证金，总计26000元，因保证金10000元已支付给王士兰，故耿宝刚需再支付王士兰16000元的违约金。王士兰诉请79天的租赁费的理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除王士兰与耿宝刚于2018年6月10日签订的房屋租赁合同；二、耿宝刚于本判决生效后十日内支付王士兰违约金16000元；三、驳回王士兰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取计1750元，由耿宝刚负担（于判决生效后十日内履行）。（租赁费及案件受理费可直接汇入王士兰账户。户名：王士兰；开户行：6228480020806972012；账号：中国农业银行股份有限公司天津宝坻支行）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张志新二〇二〇年九月四日书记员  吴美军附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。