河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初6093号原告张春花，女，1973年7月15日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托代理人任斌，河南陆达律师事务所律师。委托代理人王盼，河南陆达律师事务所实习律师。被告河南维港置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路9号院附52号。法定代表人卢一博,执行董事兼总经理。委托代理人关真真，河南基策律师事务所律师。委托代理人尚鑫，河南基策律师事务所实习律师。原告张春花与被告河南维港置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人任斌、王盼，被告委托代理人关真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的商品房买卖合同；2.被告返还购房款593035元；3.被告赔偿原告资金占用费以593035元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年5月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截止2020年5月8日，暂计180579元；4.被告赔偿原告可得利益损失23721元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月8日，原告与被告河南维港置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为D130××××2118，购买被告开发的位于郑东新区心××路东、××北的伟业·国际广场（现更名为中晟新天地国际广场）A幢12层14号房，房屋性质为商用商品房，建筑面积共41.4平方米，该房单价14324.52元，总价593035元。合同签订后，原告向被告交付首付款303035元，剩余房款290000元以按揭贷款方式支付。双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2014年8月31日交付取得竣工验收备案表的涉案房产，但被告至今未能实际交付，现在该楼宇整体依然处于未完工状态。除此之外，双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议：“六、产权登记的约定，出卖人应当在2014年10月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；买受人委托出卖人办理商品房转移登记，出卖人取得该商品房初始登记后120日内，为买受人办理该房屋所有权证。”按照双方合同约定，被告应当在2015年2月28日前为原告办理房屋所有权证。被告至今无法办理房屋所有权证或不动产权证，已经构成根本违约。原被告双方签订《商品房买卖合同》的同一天，原告与被告的实际控制人（大股东）郑州卡莱顿酒店管理有限公司签订了《物业经营管理合同》，约定原告将涉案房产交由郑州卡莱顿酒店管理有限公司经营，自2015年5月1日起，郑州卡莱顿酒店管理有限公司应当向原告支付物业使用费，2017-2021年间的年度租金为47443元/年，即每季度11860元。由此可见，被告对于原告的可得利益损失是明知的，由于其至今未能正常交付所购房产，导致商业经营无以为继，郑州卡莱顿酒店管理有限公司已经拖欠原告2020年两个季度的物业使用费23721元，应当视为被告应当承担的原告可得利益。根据双方《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交付90日的，买受人有权解除合同。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”被告辩称：一、1.原告已丧失解除合同的权利，合同约定2014年8月31日交付房屋，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。《合同法》第九十三、九十五、九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同。约定解除权的行使期限届满当事人不行使的，该权利消灭。双方未就行使期限进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干意见问题的解释》第十五条第二款的规定，该请求权因超过一年行使期间，请求权消灭。根据本案证据，原告购买房屋约定用途是办公，房屋能否依约交付、产权能否如期办理对双方具有重要的利益关系。但原告在被告逾期交房的情况下长达五年之久未行使解除权，已超过解除权的除斥期间，解释权丧失；2.原告因逾期办理产权证而主张解除合同无法律依据，2016年8月20日之后，原属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为不动产登记中心进行不动产首次登记。涉案房屋及所在楼房的首次登记尚未完成，尚不具备办理产权转移登记的条件。即使存在该法定解除权，解除权也早已丧失，且合同没有约定被告未按照合同报送房屋权属初始登记资料，原告可以行使解除权。二、原告已收到涉案房屋的收益，原告购买涉案房屋的目的是为了投资收益，实际上已视为交付。经审理查明：2013年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区心××路东、××北A幢12层14号房屋，房屋建筑面积41.4平方米，单价为14324.52元/平方米，房屋总价款593035元。双方约定原告应于2013年5月8日支付303035元，剩余290000元以商业贷款的形式支付。被告应当在2014年8月31日前，将商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政汉族管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施已完成，前期物业管理已经落实，并交付给原告使用。2014年1月21日，被告向原告开具涉案房屋余款发票，金额290000元。《商品房买卖合同》附件四第六条约定：出卖人应当在2014年10月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付房屋总价的0.002%的违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.002%的违约金。2013年5月28日，该《商品房买卖合同》完成预售合同备案登记。2013年5月8日，原告与郑州卡莱顿酒店管理有限公司签订《物业经营管理合同》，原告将位于郑州市郑东新区心××路东、××北A幢12层14号房屋委托郑州卡莱顿酒店管理有限公司进行经营管理。双方约定经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。《物业经营管理合同》签订后，郑州卡莱顿酒店管理有限公司一次性支付2015年5月1日至2017年4月30日的物业使用费，按41512.5元/年计算，共计支付83025元。庭审中，原告称2019年10月郑州卡莱顿酒店管理有限公司开始拖欠部分业主的物业使用费，2020年1月郑州卡莱顿酒店管理有限公司停发全部业主的物业使用费，之前是足额支付的。可得利益损失是自郑州卡莱顿酒店管理有限公司欠付物业使用费开始按照物业经营合同计算的。以上事实由商品房买卖合同、物业经营管理合同、发票及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告与郑州卡莱顿酒店管理有限公司签订《物业经营管理合同》，约定自2015年5月1日起使用涉案房产，并已支付使用费，应视为被告已将房屋交付。原告主张涉案房屋未交付解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。原告主张被告应在2015年2月28日前办理房屋不动产权证书而未办理构成根本违约。本案被告确有拖延办理房屋不动产权证书的违约行为，但考虑到在被告发生逾期办理房屋不动产权证书违约行为后，原告仍收取物业使用费，且本案《商品房买卖合同》已进行过预售备案登记，目前无证据证明被告不能办理房屋产权登记属履行不能，故对原告主张因未办理房屋产权证书解除合同的主张，本院暂不予支持。原告主张返还已付房款及利息系以《商品房买卖合同》解除为条件，故对原告该主张不予支持。原告主张被告赔偿可得利益损失23721元，依据不足，原告可就物业使用费问题另行主张，本案不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告张春花的诉讼请求。案件受理费11773元，减半收取5887元，由原告张春花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年九月二日书记员  王 聪