黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民再15号原审原告：王学志，男，1960年4月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省克山县，委托诉讼代理人：王海涛，黑龙江四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：于淑梅（王学志配偶），女，1964年1月15日出生，汉族，系齐齐哈尔市克山县亿豪商务会馆经理，住黑龙江省克山县，原审被告：曹桂学，男，1957年11月7日出生，汉族，无职业，住大庆市肇源县，原审原告王学志与原审被告曹桂学买卖合同纠纷一案，本院于2007年3月19日作出（2007）让民初字第260号民事调解书，已发生法律效力，经本院院长提交审判委员会讨论决定，于2019年8月19日作出（2019）黑0604民监13号民事裁定，裁定本案由本院另行组织合议庭再审，再审期间，中止原民事调解书的执行。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原审原告王学志委托诉讼代理人王海涛、于淑梅到庭参加诉讼，原审被告曹桂学经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告王学志向本院起诉请求为：1.请求判令曹桂学协助王学志将双方买卖的房屋过户；2.要求双方买卖房屋的使用权；3.由曹桂学承担案件诉讼费。事实和理由：2002年1月20日王学志购买曹桂学位于大庆市××单元××室、××室、××室，9-30A三单元602室、202室，9—29A二单元402室、602室房屋，购房当天，王学志将购房款全部付清，并与曹桂学签下买卖楼房协议，事后经王学志多次要求曹桂学将上述房屋产权过户给王学志，并要求使用权，但一直没有结果，故诉至法院，要求曹桂学履行协议，将上述房屋产权全部过户给原告，并将使用权交付原告。原审被告曹桂学原审辩称，原告在起诉状中陈述的属实，对原告的请求也无异议，要求与原告调解，同意原告要求交付房屋的请求。原审审理查明：2002年1月20日，原审原告购买原审被告的位于大庆市××楼区××单元××室、××室、××室；9-30A三单元202室、602室；9—29A二单元402室、602室房屋，原审原告将购房款全部付清，并与原审被告签下买卖协议。事后原审原告多次要求原审被告将以上房屋的产权办理到原审原告名下，但没有结果。故原审原告诉至法院，要求原审被告协助将以上房屋的产权全部办理到原审原告的名下，并交付使用权。原审在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、曹桂学于2007年4月1日将位于大庆市××楼区××单元××室、××室、××室；9-30A三单元202室、602室；9—29A二单元402室、602室房屋交付给王学志；二、在曹桂学向土地部门、房产部门缴纳相关费用、办理相关手续后的7日内协助王学志办理上述7户房屋的产权手续。案件受理费13682元及邮寄费22元由曹桂学承担。本院原审经审查认为，上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。于2007年3月19日作出（2007）让民初第260号民事调解书。原审原告王学志再审审理中认为，对本院再审本案没有异议，但认为原审调解事实清楚，证据充分，程序合法，应予以维持。原审原、被告间的约定合法有效，不违反法律的强制性规定，双方之间基于自愿合法的原则达成的调解协议，原审原告基于本案的证据在享有处分权的原审被告手中购买房屋，交付了购房款项，签订了购房合同，原审被告为原审原告出具了购房发票，大庆市勘测设计院在购房发票上也予以了盖章确认，购房程序符合法律规定，并符合常理，大庆市勘测设计院为本案案外人出具了相应手续前后矛盾，从审计报告中可以看出大庆市勘测设计院没有真实投入，不具有出卖的事实，其为案外人出具了相应的手续，恶意串通损害了原审原告的利益，违反了法律的强制性规定，不能得到法律的支持，涉案房屋被案外人占有，并不能得出案外人就享有所有权的事实，按照行为发生时的法律，案外人主张买卖房屋的事实，必须证明其有买卖协议并履行了交付房款的义务，仅以大庆设计院出具的相应证明，该证明是不真实的，且与审计报告相矛盾，人民法院不应支持案外人的主张。原审原告的证据更充分、更合理、更符合客观事实，具有可信度，属于优势证据。大庆勘探设计院不存在处分房屋的事实，从审计报告可以看出，2000年1月1日至2002年12月31日大庆市勘探设计院将其财务账目记账凭证提供给黑龙江希列会计事务所进行审计，该审计报告并未审查出原审被告与大庆市勘探设计院存有相应的经济纠纷，2007年3月18日大庆市勘测设计院也出具了证明，证明了原审被告与大庆市勘探设计院没有经济纠纷，联合开发的两栋住宅楼产权归曹桂学所有，并根据联合开发住宅楼开发合同也明确约定两栋住宅楼的开发权、销售权、房屋所有权归曹桂学所有，足以证实大庆市勘探设计院根本没有对涉案房屋、对案外人进行处分，不能根据解决历史遗留问题而损害了本案原审原告的合法权益，联合开发住宅楼，原审被告依据其享有所有权的对涉案房屋进行有权处分，应得到人民法院的支持与维护，综上请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳维持原调解书的效力。原审被告曹桂学未出庭，未向本院提交对再审本案的意见及答辩意见，亦未举证、质证。本院再审认定事实如下：大庆市勘测设计院与腾达物资经销处于2000年7月28日签订《联合开发建设住宅楼工程合同》，合同约定，双方共同开发让胡路9-29A、9-30A住宅楼，腾达物资经销处承担总开发费用260万元，曹桂学为腾达物资经销处的经营者。2002年6月20日，双方就原合同部分事项进行了补充说明，并签订了补充合同。2003年7月25日，黑龙江希列会计师事务所为该工程出具审计报告，审计结论为：大庆市勘测设计院与腾达物资经销处共同开发9-29#、9-30#住宅楼工程项目中大庆市勘测设计院除支付二笔款项51100元外，在2000年度至2002年度机关财务账目上未有对该住宅楼进行投资的证据。2007年1月30日，王学志将曹桂学诉至本院，请求判令曹桂学协助王学志将双方买卖的房屋过户，并要求曹桂学交付涉案房屋的使用权。2007年3月18日，大庆勘测设计院出具证明，内容为“兹证明我单位在让胡路庆虹桥下开发的9-29A、9-30A两栋住宅楼，系我单位与腾达物资经销处曹桂学联合开发的，曹桂学在项目中投资人民币700万元，产权归曹桂学所有，与我单位没有经济纠纷，特此证明。”2007年3月19日，本院作出（2007）让民初第260号民事调解书，双方当事人自愿达成协议：1.曹桂学于2007年4月1日将位于大庆市××楼区××单元××室、××室、××室；9-30A三单元202室、602室；9—29A二单元402室、602室房屋交付给王学志；2.在曹桂学向土地部门、房产部门缴纳相关费用、办理相关手续后的7日内协助王学志办理上述7户房屋的产权手续。涉案两栋住宅楼建成后，因当时开发手续不全、未缴纳土地出让金等问题，一直未办理房屋产权登记，未取得不动产证。2014年8月14日，涉案两栋住宅楼进行了产权登记，大庆市房屋产权市场管理中心出具的产权信息查询报告显示，房屋坐落于让胡路区××、××—××底层商服住宅楼，产权证号为NA659816，产权人姓名为大庆市勘测设计院，产别为国有房产，占有笔例为100%，登记类别为未办证历史遗留产权登记。本院依据案外人提供的证据材料及本院依职权调取的材料，查明涉案房屋情况如下：一、9-30A二单元402室房屋：实际占有人为刘文学，刘文学于2001年1月在大庆市勘测设计院购买，涉案房屋由刘文学占有、使用至今。刘文学就该房屋曾于2018年5月2日向本院提起诉讼，请求确认其与大庆市勘测设计院的房屋买卖合同关系有效，本院作出（2018）黑0604民初2449号民事判决，支持了其全部诉讼请求，该民事判决生效后，刘文学向本院申请执行，发现涉案房屋的所有权已登记在王学志名下。该房屋产权于2018年7月经本院强制执行，产权变更登记为王学志，所有权证号（2018）大庆市不动产第0065729号。二、9-30A二单元602室：实际占有人为李兆丰，李兆丰于2001年12月30日在大庆市勘测设计院购买该涉案房屋，涉案房屋由李兆丰占有、使用至今。该房屋产权于2018年7月经本院强制执行，产权变更登记为王学志，所有权证号（2018）大庆市不动产第0065212号。三、9-30A二单元702室：实际占有人为谭红利，谭红利于2001年1月从大庆市勘测设计院购买涉案房屋，涉案房屋由谭红利占有、使用至今。该房屋产权于2018年7月经本院强制执行，产权变更登记为王学志，所有权证号（2018）大庆市不动产第0065215号。四、9-30A三单元202室：所有权人为石彦波，石彦波依本院作出（2018）黑0604民初635号民事判决内容，将案涉房屋不动产证已办理至其名下。五、9-30A三单元602室：实际占有人为李金凤，李金凤于2002年11月在大庆市贵民房地产开发公司购买，李金凤居住、使用至今。该房屋产权于2018年7月经本院强制执行，产权变更登记为王学志，所有权证号（2018）大庆市不动产第0065725号。六、9—29A二单元402室：实际占有人肖玉珍，岱雨杰于2001年10月30日在大庆市勘测设计院购买，并由肖玉珍占有、使用该房屋，2002年7月25日肖玉珍通过肖玉红将房屋卖给李洪艳，2019年4月29日，李洪艳与肖玉红解除楼房买卖协议，将涉案房屋交还给肖玉珍，肖玉珍继续占有、使用至今。该房屋产权于2018年7月经本院强制执行，产权变更登记为王学志，所有权证号（2018）大庆市不动产第0065926号。七、9—29A二单元602室：实际占有人为李赞、李艳丽，王学志曾以买卖合同纠纷案由起诉李赞、李艳丽、大庆市勘测设计院，案号为（2019）黑0604民初3927号，2019年10月28日王学志以自行和解为由，向本院提出撤诉申请，本院裁定准许其撤回起诉。另查明，王学志通过执行程序取得上述房屋中五处房屋的不动产权证后，以刘文学、李兆丰、谭红利、李金凤为被告，在本院提起四案诉讼，要求法院判令上述四人排除妨害，从涉案房屋中搬出，目前四起案件为中止诉讼状态。再查明，本院于2020年7月24日联系到曹桂学，并就案件相关事实进行询问，曹桂学对涉案房屋相关事实表述：1.本案再审，其本人不想出庭；2.当年案件时间比较久远，王学志的几个房屋愿意打官司就打官司，当年盖完房，我一户都没捞到，现在在朋友家住，谁怎么起诉，我都不会参与；3.向大庆市勘测设计院应缴纳各项开发税费260万元，其本人交了46万，剩余的没交；4.当年大庆市勘测设计院“睁一只眼闭一只眼”，其卖房，大庆市勘测设计院给了他两本空白的票子，自己卖了多少户，自己本人也不清楚了；5.王学志当年借给我48万元，我没钱还了，所以拿了六套房屋顶账，当时我给他出的收据，实际没给我现金，我拿六套房子顶了，实际没有买卖，就是顶账了；6.9-20A-2-602室房屋是李赞交给我钱了，李赞正常买的，9-30A-3-602室岱雨杰当年取得的房屋没交给我钱，黄贵民没给我钱，岱雨杰给没给黄贵民钱不清楚，9-30A-3-202室石彦辉房屋、9-30A-2-602室李兆丰房屋情况我想不起来了，9-30A-2-402室刘文学房屋、9-30A-2-702室谭红利房屋没交钱，有没有票子不清楚；7.2001年里面有人使用、占有，我没办法向王学志交付房屋，当时开发手续不全，没交土地出让金，办不了产权；8.大庆市勘测设计院没有收到过王学志以及其他六户的房款，我与勘测设计院有合同，他们不参与售房；9.勘测设计院出地皮，我给他们260万，我销售房屋，实际给了他们46万元；10.当年在王学志那借了68万元，六套房子顶了80多万元，多出来的是利息；11.勘测设计院目前已破产清算，海天庆城律师事务所是管理人；12.案涉9-29A、9-30A发生任何有关诉讼，我愿意来法院就来，来了我也不吱声，说不清道不白。王学志委托诉讼代理人于淑梅对上述曹桂学表述意见为，曹桂学所述以物抵债不属实，当时买房子的时候，王学志的哥哥王学政和我说曹桂学的房子非常便宜，让我们抓紧时间购买，从曹桂学所述来看，他说当时王学志借给他48万元，后来又说实际没给现金，我认为曹桂学是糊涂了，我们当时买房时给他的现金，我方坚持诉讼请求。当时王学政和曹桂学开车去我家取的现金，取了几笔记不清了，每次都是现金交付的，当时我家做黄豆生意，买房的钱是黄豆款，是我自己家的钱，也有银行贷款，时间太长了，没有银行取款记录。当时曹桂学提供房屋，我没去过，王学志去没去过，我不太清楚，当时买卖房屋，都是王学政全权代表的，王学政知道房屋具体情况，当时曹桂学向我方出售房屋时没说房屋里有人居住，说交完钱后就给办房证，我方与曹桂学没有借贷行为，当时曹桂学出示了勘测设计院与其本人签订的合同，还有会计师事务所出具的审计报告，我方认为曹桂学有卖房权，相信他和王学政才购买的。李赞、李艳丽的购房协议和购房收据是否真实请法庭予以核实，无法核实购房协议和购房收据有没有曹桂学的签字，而且鉴定是否是曹桂学本人亲笔签字，且购房日期在我们之后，说明曹桂学所述并不真实。以上事实有原告提交的《买卖楼房协议书》、房款收据、审计报告、大庆勘测设计院证明、联合开发建设住宅楼工程合同，案外人刘文学提供的大庆市勘探设计院房产科证明、（2018）黑0604民初2449号民事判决书及生效证明复印件、大庆市虹桥物业有限公司采暖费物业费收据、西杨社区居委会证明、（2018）黑0604民初4510号庭审笔录，案外人谭红利提供的大庆市勘探设计院房产科证明、天然气入户安装费发票、虹桥物业收据、电视收费凭据、电力销售收据、大庆市房屋产权信息查询报告、起诉状及开庭传票、（2018）黑0604民初4511号案件庭审笔录，案外人李金凤提供的购物收据、物业采暖水电费收据，案外人肖玉珍提供的岱雨杰与勘测设计院楼房买卖协议书、肖玉红与李洪艳、张艳签订的协议书，购房收据，本院依职权调取的（2018）黑0604民初635号民事判决书，曹桂学接谈笔录、于淑梅询问笔录等，及当事人相关庭审陈述在卷为证，本院双方无异议部分予以采信，对有争议部分，将综合全案事实对有争议的证据进行认定。本院再审认为，王学志与曹桂学之间达成的调解虽未违反自愿原则，但该调解事项所依据的法律事实基础即双方的房屋买卖合同关系存在诸多问题。首先，从本院在案件再审庭审后对曹桂学本人的相关问题询问时，曹桂学作为原调解一方对与王学志房屋买卖合同关系持否认态度，并陈述原调解行为系基于向王学志的借款到期未能清偿而进行的以房抵债行为，且以房抵债是六套房产。原审原告方对曹桂学的陈述不予认可，但从原审原告方在再审庭审中陈述房款交付地点为克山县远达粮油经销处办公室，而在庭审后回答法庭询问时又陈述在其家中交付的房款，原审原告方的两次陈述明显存有矛盾；其次，王学志主张867205.60元房款均为现金交付，现金来源是家里存放的做生意用的黄豆款及部分银行取款，巨额款项留存于家中有违常理，且在案件原审诉讼当时及再审庭审中均未能提交相应银行流水等凭证对购房款来源加以辅证，曹桂学也自认涉案款项未交付给大庆市勘测设计院，故房款交付存有疑点；最后，王学志作为七套房屋购买者，在购房前后不查看房屋采光、面积、使用状态等基本房屋状况的情况下，即支付大额购房款，也与正常房屋购买人购房行为相悖。故原审调解的基础法律关系即房屋买卖合同关系缺少事实依据。原调解书涉及的七套房屋中，刘文学实际占有的房屋已经生效法律文书确认其与大庆勘测设计院买卖合同有效，并已判令大庆勘测设计院协助刘文学办理不动产权证书，石彦波实际占有的房屋已办理不动产权证书，李兆丰、谭红利、李金凤、肖玉珍所实际占有的房屋均从大庆市勘测设计院或大庆市贵民公司购买，并实际完成了房屋交付，并占有、使用涉案房屋至今。再审中，王学志要求调取大庆市勘测设计院关于案外人对涉案房屋交付房款的财务账册，并认为如果大庆市勘测设计院无相应涉案房屋的售房款入账，就应认定案外人对涉案房屋为无权占有。本院认为，涉案房屋部分实际占有人基于与大庆市勘测设计院的合同关系实现对房屋的占有、使用、收益，是否支付购房款、购房款是否计入大庆市勘测设计院财务账册，并不能否定实际占有人与大庆市勘测设计院的合法有效的合同关系，亦不能否定实际占有人多年来一直占有、使用涉案房屋的事实，大庆市勘测设计院亦在房屋交付后取得了房屋所有权，故实际占有人已实现有权占有，享有物权利益。本院认为，本案中无论王学志和曹桂学的原民事调解确定的调解事项基于买卖合同关系还是以物抵债法律事实，曹桂学均应具备对涉案房屋处分的权利，同时具备履行交付房屋的条件，但在案证据显示，曹桂学从涉案房屋2000年建成后，直至2014年8月14日产权登记在大庆市勘测设计院名下，其从未取得案涉房屋的所有权，也未实现对涉案房屋实际占有、使用和收益，客观上曹桂学本人已无法实现对王学志交付房屋、协助办理产权手续的义务。曹桂学在与王学志签订买卖协议后，至2014年8月14日产权登记在大庆市勘测设计院名下，十多年的时间里，既未向实际占有人主张权利，也未向大庆市勘测设计院主张合同违约责任，尤其在产权登记到大庆市勘测设计院名下后，仍未向相关部门提出异议或行使诉权。曹桂学基于以物抵债的真实意思，在与王学志达成调解时又以同意双方存在买卖合同关系为意思表示，故原调解事项缺少真实的房屋买卖合同合意。曹桂学就涉案房产未取得相应物权的情况下，与王学志达成调解协议，调解协议中调解内容的实现又未基于曹桂学的履行义务行为，而是通过执行程序实现对部分房屋的权属变更登记，原民事调解书确定的内容，对案外人刘文学已生效的民事判决确定的权利，对石彦波、大庆市勘测设计院已取得的房屋产权，对其他实际占有、使用涉案房屋案外第三人的合法利益造成了侵害，故原民事调解应予撤销。王学志所请求的合同权益未得到保护的情况下，可向曹桂学另行主张违约责任。综上，本院（2007）让民初字第260号民事调解书，该民事调解内容违反了法律规定，对案外第三人的合法权益造成了损害，依法应当予以撤销。原审原告王学志的诉讼请求依法应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条，判决如下：一、撤销本院（2007）让民初字第260号民事调解书；二、驳回原审原告王学志的诉讼请求。原审案件受理费13682元及邮寄送达费22元，由原审原告王学志负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  王洪宇人民陪审员  郝玉泉人民陪审员  曲桂珍二〇二〇年九月四日法官助理刘雪雯书记员葛纯附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。