台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1003民初6772号 原告：台州黄岩川易工贸有限公司，住所地台州市黄岩区江口开发区芦村进港路58号。 法定代表人：杨奇峰。 委托代理人：杨显军，浙江鼎联律师事务所律师。 委托代理人：叶璐，浙江鼎联律师事务所律师。 被告：浙江亿威特塑业有限公司，住所地浙江省台州市黄岩区江口开发区芦村进港路58号。 法定代表人：袁筱雯。 委托代理人：陈新，浙江海豪律师事务所律师。 委托代理人：林媚娜，浙江海豪律师事务所律师。 原告台州黄岩川易工贸有限公司（以下简称川易工贸）为与被告浙江亿威特塑业有限公司（以下简称亿威特公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案，依法组成合议庭，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告川易工贸的法定代表人杨奇峰及其委托代理人杨显军、叶璐，被告亿威特公司的法定代表人袁筱雯及其委托代理人陈新、林媚娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 川易工贸向本院提出诉讼请求（变更后）：一、解除原被 告于2017年6月1日签订的《土地转让协议》和2018年2月6日签订的《补充协议》；二、判令被告返还原告价款520万元,并赔偿利息损失（其中260万元利息自2017年6月1日起算、260万元利息自2018年2月11日起算，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；三、判令被告赔偿原告损失1871989元；四、判令被告支付原告垫付工程款、设计图纸费、勘探费、施压等各项费用401069元，并赔偿利息损失（按月利率2%自2018年11月1日起计算至实际履行之日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系台州××街道××路××号地块的登记权利人【不动产权证号为浙（2018）台州黄岩不动产权第0××0号】。2017年6月1日，原被告签订了一份《土地转让协议》，并于2018年2月6日签订了《补充协议》。协议约定被告将位于台州××街道××路××号××㎡（约5.85亩）土地使用权转让给原告。每亩价格148万元，协议签订之日支付被告260万元作为定金。被告配合原告送备相关部门报批建筑许可证，报批过程的费用原告承担。被告需在二个月内配合原告完成整个报批的相关进场建筑许可手续等。原告再支付原告地价款260万元。补充协议中约定如建设到总规划25%后不能转户则由被告接手整个工程建设，基建余款被告承担。此后工程施工单位进场施工。2018年11月26日，被告向国土部门提交报告陈述已经建设到总工程的40%。 另在2018年3月1日、3月29日，被告对涉案不动产办 理抵押登记，分别向交通银行、小额贷款公司办理抵押债权7010万元、1200万元。2019年1月29日原告起诉被告要求协助办理过户登记手续，经法院释明原告撤回原起诉，现再次起诉要求被告解除合同赔偿损失。 亿威特公司答辩称：本案不符合合同解除的法定条件，双方也未协商一致解除合同。且涉案合同能够继续履行，因此被告不同意解除合同。 在举证期限内，原告提交了原告身份证明、被告工商登记信息、不动产权证（复印件）、不动产登记查询结果证明书、土地转让协议、补充协议、解除合同通知书、付款信息、民事裁定书等证据为证。被告提交了最高额抵押合同、黄岩区专题会议纪要（2017）170号、建设工程规划许可证、华诚综审（2019）005号鉴证报告、房地产买卖合同、补充说明、黄岩区专题会议纪要（2019）110号等证据为证。本院依原告申请委托台州市诚信不动产评估咨询有限公司对涉案土地使用权价格进行司法评估，该所在2019年11月14日作出土地评估报告。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：2017年6月1日，原告与被告签订了一份《土地转让协议》。约定被告将位于台州××街道××路××号内靠东面的部分土地转让给原告。该出让地块为亿威特厂区靠东南边围墙内已浇好水泥地的地界，长118ｍ（东至进港路临马路界、北临空地10.88亩地界），纵深39ｍ（被告需要留消防通道约6ｍ）南永达路马路界，西临亿威特公司消防许可的5ｍ地界）约为3894㎡，即5.85亩。同时协议约定出让地块价格每亩价格148万元（不含转让过户税杂费，由原告自理），实际面积按厂区今后出让的土地证上实际面积计算总的出让价值。协议签订之日原告支付被告260万元，作为土地转让的定金。协议另约定被告需限期配合原告报批相关的建筑许可手续，以便原告在转让土地上建筑房屋。在原告取得进场施工手续后再支付被告260万元，在办理土地转让手续前，需要将余款全款存入原告账户，密码由被告保管，完成转让手续后被告方可提取余款。协议签订后，原告在2017年6月1日、2018年2月11日先后各支付给被告260万元。 2018年2月6日，双方为进一步履行《土地转让协议》又签订了一份《补充协议》，就转让地块是否办理转让手续达成协议。其中约定如果原告在建设到总规划25%后不能转户则由被告接手整个工程建设，基建余款由被告承担。被告赔偿原告前期垫付的建筑工程款、设计图纸费用、地质勘探等相关费用及利息（自付款之日起按月利息2分）等内容。 后双方在合同履行的过程中发现被告转让给原告的地块土地使用权系登记在同一不动产权证名下【浙（2018）台州黄岩不动产权第0××0号】，该地块仅进行了“分宗”，而未进行“分割”，无法办理过户手续。且原告在该地块上建设的房屋也因消防通道问题产生产权变更的障碍。原告曾于2019年1月29日，就合同继续履行事项起诉至法院（后撤回诉讼）。在该诉讼过程中原告发现被告转让给原告的上述地块在2018年3月21日向交通银行股份有限公司台州黄岩支行（以下简称交通银行）设定了7010万最高额抵押，在2018年3月29日向台州市黄岩联合小额贷款有限公司设定了1200万最高额抵押。后交通银行于2019年6月10日向被告主张抵押债权3997万元及相应利息。本院于同年9月4日作出（2019）浙1003民初3392号生效民事判决，确定交通银行对位于台州××街道××路××号的房地产（含讼争土地使用权地块）折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。另有被告其他四起案件的债权人已申请法院强制执行，现被告抵押的房地产已进入强制执行程序。 另查明，被告于2017年5月16日将其厂区内另一地块7254㎡（约10.88亩）转让给台州黄岩川易工贸有限公司，转让价格为每亩135万元。台州市诚信不动产评估咨询有限公司接受本院委托对上述涉案两宗地块的土地使用权进行司法评估，确定土地面积为10893.39㎡（约16.34亩），单位地价为2700元/㎡（即180万/亩），总地价为2941.22万元。 本院认为：原被告仅单纯以涉案地块的土地使用权进行转让，不符合相关土地管理法的管理性规定。虽然双方在合同中约定待涉案地块的地上建筑物建设完工后再办理土地使用权的过户转让手续，但原被告在合同履行过程中因该地块的“分宗、分割”与否及建筑物的消防通道问题导致该地块无法办理过户手续。另一方面，被告在向原告出售涉案地块后又以其所有的房地产（包含涉案地块）另行向其他第三方办理抵押权登记，致使该合同无法继续履行。现原告以合同目的不能实现为由要求解除合同，符合法律规定，应予准许。合同解除后，尚未履行的终止履行。已履行部分，被告应当返还原告之前支付的合同价款520万元。至于原告因该合同不能履行造成的损失部分（仅限土地使用权的预期溢价部分）应结合双方的过错程度及本案的实际情况来综合考虑，可由原被告各半负担。由于涉案地块经鉴定面积为10893.39㎡（约16.34亩），少于合同约定面积16.73亩（10.88亩+5.85亩）。故实际交易地块的面积应当相应减少为5.71亩（5.85÷16.73×16.34）。又因该地块经鉴定地价为2700元/㎡（约180万/亩），原告因该地块无法交易造成的损失为182.72万元【5.71亩×（180万/亩-148万/亩）】，被告应承担其中一半损失，即赔偿原告91.36万元。至于原告主张的前期垫付费用应属另一法律关系调整，可由当事人另行处理。原告主张的逾期利息损失已包含在土地使用权的预期溢价损失中，不再另行处理。综上，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告台州黄岩川易工贸有限公司与被告浙江亿威特塑业有限公司在2017年6月1日签订的《土地转让协议》及2018年2月6日签订的《补充协议》。 二、被告浙江亿威特塑业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告台州黄岩川易工贸有限公司土地转让款5200000元。 三、被告浙江亿威特塑业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告台州黄岩川易工贸有限公司经济损失913600元。 四、驳回原告台州黄岩川易工贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费95591元，由原告台州黄岩川易工贸有限公司负担17390元，被告浙江亿威特塑业有限公司负担78201元；诉讼保全费5000元，由被告浙江亿威特塑业有限公司负担；鉴定费11602元（仅5.71亩），由原告台州黄岩川易工贸有限公司负担5801元，被告浙江亿威特塑业有限公司负担5801元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  韩 鸿 人民陪审员  邱彩萍 人民陪审员  张 莎 二〇二〇年九月十一日 代书 记员  解蓉蓉