北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8329号上诉人（原审被告）：郑炳熙，男，1968年2月26日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京伟明达商贸中心，住所地北京市大兴区西红门镇二村西红门路北侧门面（京开东）。经营者：詹玉军。委托诉讼代理人：任学浩，男，北京伟明达商贸中心职员。上诉人郑炳熙因与被上诉人北京伟明达商贸中心（以下简称伟明达中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初18895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。郑炳熙上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项。事实和理由：1.被上诉人并非本案适格的原告，本案中的租赁合同签订时，被上诉人尚未成立；2.被上诉人自2014年7月30日起私自停止向租赁房屋供水供电，使得上诉人无法正常使用，故被上诉人应向上诉人退还房屋使用费，而一审法院仍判令无法正常使用期间需要向被上诉人支付使用费无法律依据；3.本案标的物的土地性质并非耕地，虽并未取得准建手续，但双方签订的合同并未违反法律强制性规定，并非当然无效，一审法院判令合同无效无法律依据。。伟明达中心辩称，同意一审判决，不同意对方上诉请求。伟明达中心向一审法院起诉请求：1.确认双方于2006年3月10日签订的租赁合同无效；2.判令郑炳熙支付占用期间的使用费自2015年4月8日至2018年1月15日共计668827.5元；3.判令郑炳熙按照中国人民银行逾期贷款利率四倍支付延期滞纳金（以668827.5元为基数，自2015年4月8日至给付之日）；4.本案诉讼费由郑炳熙承担。一审法院认定事实：一、（2017）京0115民初15882号、（2019）京02民终5164号判决所认定的事实曾先后存在2个名称为“北京伟明达商贸中心”的伟明达中心；首个伟明达中心的成立日期为1997年9月30日，营业期限自1997年9月30日至2017年9月29日，类型为集体所有制（股份合作），登记住所为北京市海淀区展春园7号，注册资本为300000元（均为货币资金），法定代表人为闫峻梅，股东为闫峻梅、曾宪淑，该集体所有制企业因未参加1999年度企业年检，于2000年8月23日被北京市工商行政管理局海淀分局处以吊销营业执照的行政处罚，该行政处罚于2000年10月23日生效；第2个伟明达中心即本案原告，其成立日期为2007年8月31日，类型为个体工商户（内地），登记住所为北京市大兴区西红门镇二村西红门路北侧门面（京开东），注册资本为10000元，经营者为詹玉军，该个体工商户处于开业状态；詹玉军、闫峻梅系夫妻关系。就郑炳熙所主张诉讼主体抗辩，经询问，伟明达中心陈述称：“起诉状上公章是个体工商户（伟明达中心）的公章，经营者（詹玉军）的签字也是本人签字。之前集体所有制的伟明达中心的法定代表人（闫峻梅）是詹玉军的爱人，现在这个（集体所有制）伟明达中心已经被吊销了。经营者詹玉军也到庭参加过诉讼，我方与郑炳熙签订的租赁合同用的就是个体工商户的公章。本案应适用禁止反言的原则，郑炳熙如认为我方主体有问题，就不应再对我方提起反诉。对于集体所有制的伟明达中心的公章在何处我方不清楚……集体所有制（伟明达中心）的经营者詹玉军没有参与，现在的个体工商户（伟明达中心）詹玉军是经营者”。2000年10月30日，大兴区西红门镇第十二经济合作社（甲方、出租人）与“北京伟明达商贸中心”（乙方、承租人）签订土地租赁合同，双方约定甲方将位于京开路东侧，杏泽围棋学校路南侧，东西长72米，南北长97.1米，面积约10.5亩的自有合法土地，租赁给乙方使用；租赁双方约定租赁期限自2000年11月18日至2020年11月18日。在合同书落款“甲方（盖章）”处加盖有印文为“大兴区西红门镇第十二经济合作社”的公章，甲方法定代表人处由案外人李俊友签字确认；在合同落款“乙方（盖章）”处加盖有印文为“北京伟明达商贸中心”的公章，乙方法定代表人处由案外人李志*（此处系连笔，难以辨认）签字确认。同日，即在2000年10月30日，针对上述土地租赁合同，大兴区西红门镇第十二经济合作社（甲方）与“北京伟明达商贸中心”（乙方）签订“土地租赁合同附件”，双方约定甲方提供给乙方的土地位于京开公路东侧，围棋学校路中心，向南15米、东西72米的占地面积1.6亩，属于在征地面积，每亩10000元，共计16000元，甲乙方双方各付50%，甲方负责8000元，乙方负责8000元。在附件落款“甲方”处加盖有印文为“大兴区西红门镇第十二经济合作社”的公章，甲方法定代表人处由李俊友签字确认；在合同落款“乙方（盖章）”处加盖有印文为“北京伟明达商贸中心”的公章，乙方法定代表人处由案外人李志*（此处系连笔，难以辨认）签字确认；即“土地租赁合同附件”的落款与上述“土地租赁合同”的落款签章完全一致；该合同附件同时载明甲方的“法人代表”为李俊友，乙方“北京伟明达商贸中心”的办公地点为“海淀区展春园小区”，“法人代表”为闫峻梅。2007年9月1日,大兴区西红门镇第拾贰村村民委员会（甲方、出租人）与“北京伟明达商贸中心”（乙方、承租人）签订土地租赁合同，双方约定甲方将位于京开路东侧，杏泽围棋学校南侧，东西长72米，南北长97.1米，面积约10.5亩的自有合法土地，租赁给乙方使用，租赁期为2个阶段，第1阶段自2000年11月18日至2020年11月18日，第2阶段自2020年11月18日至2040年11月18日；在合同书落款“甲方（盖章）”处加盖有印文为“大兴区西红门镇第拾贰村村民委员会”的公章，甲方法定代表人处由案外人王和平签字确认；在合同落款“乙方（盖章）”处加盖有印文为“北京伟明达商贸中心”的公章，乙方法定代表人处由詹玉军签字确认。同日，即在2007年9月1日，针对上述土地租赁合同，大兴区西红门镇第拾贰村村民委员会（甲方）与“北京伟明达商贸中心”（乙方）签订“土地租赁合同附件”，双方约定甲方提供给乙方的土地位于京开公路东侧，围棋学校路中心，向南15米、东西72米的占地面积1.6亩，属于在征地面积，每亩10000元，共计16000元，甲乙方双方各付50%，甲方负责8000元，乙方负责8000元。在附件落款“甲方”处加盖有印文为“大兴区西红门镇第拾贰村村民委员会”的公章，并由王和平签字确认；在合同落款“乙方”处加盖有印文为“北京伟明达商贸中心”的公章，并由詹玉军签字确认；即“土地租赁合同附件”的落款签章与上述“土地租赁合同”的落款签章完全一致；该合同附件同时载明乙方“北京伟明达商贸中心”的办公地点为“大兴区西红门镇”，“法人代表”为詹玉军。在针对上述所涉租赁土地及其他土地所进行拆除腾退而形成拆迁腾退档案中，所存档“土地租赁合同”及“土地租赁合同附件”均系上述于2007年9月1日所签订合同书及附件，并未存档上述于2000年10月30日所签订合同书及附件；该拆除腾退档案所存档“北京伟明达商贸中心”的营业执照及企业信息查询单，均系成立于2007年8月31日的个体工商户的相关材料，经营者为詹玉军；该拆除腾退档案所存档的“租赁协议解除证明”系大兴区西红门镇第拾贰村村民委员会于2014年11月3日与“北京伟明达商贸中心”所签订，并由詹玉军签字确认，所解除土地租赁合同系上述于2007年9月1日所签订合同书，并非上述于2000年10月30日所签订合同书；在该次拆除腾退过程中，被腾退人为詹玉军，估价报告同时载明：“因詹玉军未能提供合法有效的被腾退房屋及附属物的权属材料，故以土地使用权承租人确认被腾退人”；在该拆除腾退档案所存档“北京市房屋条件登记表”及“房屋附属物登记表”等材料中，均注明房屋产权人为詹玉军；所存档的由大兴区西红门镇第拾贰村村民委员会出具的经营证明中，载明詹玉军用自己的房屋用于生产经营，法定代表人为詹玉军；所存档承诺书中，载明詹玉军承诺在大兴区西红门镇第拾贰村村民委员会租用土地上的所有附着物均为詹玉军本人所有，与任何人无争议，拆除腾退所有的补偿款均为詹玉军本人所有；在该次拆除腾退过程中，针对诉争租赁土地及其他土地，詹玉军（乙方、被腾退人）一并与大兴区西红门镇第拾贰村村民委员会（甲方、腾退人）于2014年11月3日签订“腾退补偿协议”，双方约定乙方在腾退范围内有16794.07平方米房屋，其中营业面积为7520.16平方米，土地占地面积为21.7亩，被腾退房屋位于大兴区西红门镇第拾贰村福兴路甲1号和瑞祥路一条7号。2008年4月8日，“北京伟明达商贸中心”（甲方、出租人）与郑炳熙（乙方、承租人）签订“租赁合同”，双方约定甲方将位于京开路东侧西红门镇十二村工业开发地内（东至六村菜田，西至北京中成兴达建筑装饰工程公司，南至北京可信鹏商贸公司办公室后墙，北至办公楼后墙，共占地8.5亩）范围内的厂房面积约1980平方米，办公室用房面积约500平方米出租给乙方，由乙方使用，自主经营；双方约定租赁期限为12年半，自2008年5月1日至2020年11月18日；关于租赁价格及付款方式，双方在合同书第三条约定：“1.甲方考虑乙方前期需装修。租给乙方第一年由2008年5月1日起29万元，2011年5月1日起每年为31.9万元。2014年5月1日起每年为35.09万元，2017年5月1日起每年38.599万元直到合同期满。2.付款方式为上交款，每年5月1日付全年租金，如有拖延付款按每月1万元交纳滞纳金，超过三个月甲方有权停水停电或收回房屋”；双方约定甲方负责为乙方提供正常的用水用电，并保证租地四周排水畅通，水费和电费由乙方自行缴纳，甲方需保证乙方人员车辆机械、设备出入租用地的交通畅通。在该合同书落款“甲方：北京伟明达商贸中心”处加盖有印文为“北京伟明达商贸中心财务专用章”的印章，甲方代表处由詹玉军签字确认；在该合同书落款“乙方”处由郑炳熙签字确认。合同签订后，“北京伟明达商贸中心”向郑炳熙交付租赁房屋，郑炳熙将房屋租金支付至2015年4月30日；针对涉案租赁房屋未办理相关准建手续，即未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设；经法院向北京市规划和国土资源管理委员会大兴分局核实，涉案土地的性质为集体土地。涉案租赁房屋自2014年7月30日起已不具备通水、通电条件；伟明达中心主张停水停电系当地村民委员会所实施，系因郑炳熙存在违法经营的情况，并非伟明达中心实施停水停电的行为；2014年10月21日，北京市大兴区西红门城乡结合部改造试点领导小组办公室发布告知书，告知将在西红门镇十二村等所属区域对建筑物、构筑物等进行拆除腾退，该项目于2014年10月22日开始入户清登，将对腾退区域内的建筑物、构筑物等地上物进行入户、清登、调查等项工作；本案诉争租赁房屋及场地位于上述拆除腾退范围内。直至诉争租赁房屋被强制拆除，郑炳熙一直未向伟明达中心返还租赁房屋及院落。为核实诉争租赁房屋及场地状况，法院于2017年11月22日组织双方当事人勘验现场；经法院现场向当地村委会核实，现场房屋面积及房屋四周围向外50厘米之内，均是当地村委会租赁给詹玉军所经营的伟明达中心的场地；2018年1月26日，法院再次组织双方当事人勘验现场，此时诉争租赁房屋已被拆除；郑炳熙主张租赁房屋的实际拆除时间为首次勘验后第3日，即2017年11月22日之后第3日，伟明达中心则主张实际拆除时间为2018年1月16日，故要求房屋占有使用费计算至2018年1月15日。因就租赁房屋未取得房屋准建手续，经法院向双方当事人释明，伟明达中心主张诉争租赁合同应属无效，郑炳熙则主张诉争租赁合同应属有效。二审法院查明的事实与一审一致。二、本案认定的事实2006年3月10日，甲方伟明达中心与乙方郑炳熙签订《租赁合同》：甲乙双方就京开路东，大兴区西红门镇西红门十二村地界内，杏泽围棋学校路南侧，土地及地上建筑物二层办公楼（停车场后走道）共占地3.5亩，承租事宜达成协议。一、甲方将京开路东侧，二层楼全部建筑1900平米，停车场700平米，后走道300平米（占地3.5亩）租给乙方，由乙方使用，自主经营。二、租赁年限自2006年4月8日至2020年11月18日止，承租期14年半。三、租赁价格及付款方式1.甲方考虑到乙方前期需装修，租给乙方，第一年由2006年4月8日起付给甲方18万元，2009年4月8日起每年为19.8万元，2012年4月8日起每年为21.78万元，2015年4月8日起每年为23.958万元直到合同期满；2.付款方式为上交款，每年4月8日付全年租金，如有拖延付款按每月1万元交纳滞纳金，超过3个月甲方有权停水停电或收回房屋。四、双方权利及义务1.乙方应每月按时交纳水电费，电费暂按每度1元。如国家电价调整按村里标准交费，水费按村里收费标准交费；2.乙方在经营中要遵纪守法，如有违法行为由乙方自己承担；3.甲方负责为乙方提供正常的用水用电，并保证租地四周排水畅通，水费和电费由乙方自行缴纳，甲方需保证乙方人员车辆机械、设备出入租用地的交通畅通；4.甲方负责为乙方提供办理营业执照的有关手续，同时要协助乙方协调西红门地区管理的有关事宜，并提供相应的方便；5.土地为甲方所有，由于土地而发生的各种税费由甲方承担，经营产生的税费由乙方承担；6.乙方进驻一年内办公楼的质量问题由甲方负责，乙方负责维护及维修，以后由乙方自负。五、若有不可抗力的自然灾害造成的损失，甲乙双方互不承担责任，若遇国家征用该地时，甲方应提前6个月通知乙方，租金按实际发生结算，土地补偿按国家规定办理，地上建筑主体补偿归甲方，装修停业搬家补偿归乙方所有。甲方处加盖有伟明达中心公章，并有代表詹玉军签字；乙方处有郑炳熙签字。关于上述租赁合同与（2017）京0115民初15882号、（2019）京02民终5164号案件中双方之间的租赁合同的关系，双方当事人均陈述所租赁的房屋分为前院和后院，分别签的合同，本案所涉及的是前院，（2017）京0115民初15882号、（2019）京02民终5164号所涉及的是后院。伟明达中心陈述，前院与后院一致，均未取得建设工程规划许可，属于违章建筑，已被拆除腾退。郑炳熙主张，本案涉案的租赁合同签订于2006年3月10日，而作为个体工商户、经营者为詹玉军的伟明达中心成立于2007年8月31日，因此其并非与本案原告伟明达中心签订的租赁合同，伟明达中心并不是适格主体。双方当事人均确认，郑炳熙已向伟明达中心交纳了2015年4月8日前的占有使用费。关于本案涉案房屋的拆除时间，伟明达中心主张为2018年1月15日拆除，郑炳熙则主张拆除时间为2017年11月，但自2014年7月开始就停水停电无法使用了。一审法院认为，郑炳熙系本案所涉及的2006年3月10日租赁合同中的承租人，“北京伟明达商贸中心”系出租人，但因工商注册登记存在集体所有制（股份合作）及个体工商户的两家“北京伟明达商贸中心”，郑炳熙主张本案原告即作为个体工商户的“北京伟明达商贸中心”并非与其签订租赁合同的当事人。对此一审法院认为，一、诉争合同书在加盖印文为“北京伟明达商贸中心”的公章后由詹玉军签字确认，而詹玉军系伟明达中心（个体工商户）的经营者，而另一个股份合作制企业的经营者为闫峻梅，没有证据证明闫峻梅曾参与诉争合同书的洽商及订立，故租赁合同的出租人应为个体工商户的伟明达中心。二、虽然闫峻梅作为法定代表人的伟明达中心曾与当地经济合作社签订土地租赁合同及附件，但在2007年9月1日，个体工商户伟明达中心就同一地块也与当地村委会签订土地租赁合同及附件，个体工商户伟明达中心与当地村委会签订土地租赁合同在集体所有制“北京伟明达商贸中心”被吊销营业执照之后，且在拆除腾退档案中存档的土地租赁合同及附件系该个体工商户所签订；在拆除腾退档案中存档的土地承租人的营业执照及企业信息亦为该个体工商户；在拆除腾退过程中，当地村委会亦系与该个体工商户解除土地租赁合同及附件；故当地村委会认可的承租涉案土地的民事主体应为个体工商户的伟明达中心，系个体工商户的伟明达中心在所租赁土地上建造房屋后对外出租。三、股份合作制的伟明达中心已被吊销营业执照，没有证据表明其仍在从事经营活动及参与本案房屋租赁合同之履行；而个体工商户的伟明达中心的经营者詹玉军与当地村委会签订拆除腾退协议，拆除腾退补偿款系个体工商户的伟明达中心领取，股份合作制的伟明达中心未取得拆除腾退补偿款。四、虽然个体工商户伟明达中心注册成立于2007年8月31日，而本案涉案租赁合同签订于2006年3月10日，但不能排除詹玉军以设立中个体工商户名义对外签订合同，且该合同明确记载甲方代表为詹玉军，詹玉军也始终承认系其作为经营者的伟明达中心与郑炳熙签订房屋租赁合同。基于上述事实及证据可以认定系个体工商户的伟明达中心与郑炳熙签订租赁合同，个体工商户的伟明达中心作为本案的诉讼主体适格。郑炳熙要求对本案涉案租赁合同上加盖的伟明达中心公章进行鉴定没有必要，其对诉讼主体的异议，一审法院不予采纳。虽然伟明达中心与郑炳熙所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，但本案所涉合同书系针对整院租赁事宜所订立房屋租赁合同，而针对租赁房屋未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设，且已被拆除腾退。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案所涉租赁合同应属无效。根据上述司法解释第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，虽然涉案房屋租赁合同被确认无效，但在郑炳熙占有使用租赁房屋期间，其应给付伟明达中心占有使用费，伟明达中心要求郑炳熙支付2015年4月8日至实际腾退之日的占有使用费，但根据已生效判决查明的事实，自2014年7月30日起，涉案房屋不具备供水、供电条件，之后不久租赁房屋所涉区域又开展拆除腾退工作，郑炳熙对涉案房屋的使用必然受到限制，综合考虑双方合同无效的具体情况，一审法院对郑炳熙应支付的房屋占有使用费予以酌定，数额确定为每月7500元，即自2014年7月30日起，郑炳熙应按照每月7500元的标准交纳房屋占有使用费。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故郑炳熙负有返还租赁物之义务，在郑炳熙未履行返还义务前，应认定郑炳熙系在占用租赁物，就占用租赁物的截止时间，即房屋拆除腾退时间，伟明达中心主张系在2018年1月15日，而郑炳熙则主张系在2017年11月，因郑炳熙系腾退义务人，其不能举证确认具体腾退时间，因此应承担举证不能的不利后果，结合一审法院在另案中的现场勘查时间，一审法院对涉案房屋拆除腾退时间确认为2018年1月15日，故房屋占有使用费应计算至2018年1月15日。经核算，2014年7月30日至2018年1月15日期间（41.5个月），按照一审法院确认的每月7500元的标准，房屋占有使用费应为311250元；2014年7月30日至2015年4月7日期间（8个月零7天），按照合同约定的每年217800元的租金标准，郑炳熙已交纳上述期间租金149435元，因此郑炳熙还应支付占有使用费161815元。伟明达中心主张按照中国人民银行逾期贷款利率四倍支付延期滞纳金，没有依据；但考虑到郑炳熙迟延付款确给伟明达中心造成资金占用的利息损失，故一审法院酌定滞纳金的计算标准和起算时间为，以161815元为基数，自2018年1月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。判决：一、确认北京伟明达商贸中心与郑炳熙于2006年3月10日签订的《租赁合同》无效；二、扣除已交纳租金后，郑炳熙于判决生效后十日内给付北京伟明达商贸中心占有使用费161815元；三、郑炳熙于判决生效后十日内给付北京伟明达商贸中心逾期付款滞纳金（以161815元为基数，自2018年1月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回北京伟明达商贸中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于主体问题，诉争合同书在加盖印文为“北京伟明达商贸中心”的公章后由詹玉军签字确认，而詹玉军系伟明达中心（个体工商户）的经营者。另2007年9月1日，个体工商户伟明达中心就同一地块与当地村委会签订土地租赁合同及附件，个体工商户伟明达中心与当地村委会签订土地租赁合同在集体所有制“北京伟明达商贸中心”被吊销营业执照之后。再则，在拆除腾退档案中存档的土地租赁合同及附件系该个体工商户所签订，存档的土地承租人的营业执照及企业信息亦为该个体工商户；在拆除腾退过程中，当地村委会亦系与该个体工商户解除土地租赁合同及附件，拆除腾退补偿款系个体工商户的伟明达中心领取。综合本案审理情况，可以认定作为个体工商户的伟明达中心与本案有直接利害关系，一审法院确认其为本案适格主体，并无不当。诉争合同因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，当属无效。结合本案证据体现的租赁房屋使用情况、租金支付情况、合同无效的具体情况等因素及证明责任相关之法律规定，一审法院对诉争占有使用费及逾期付款滞纳金所做处理，并无不当。郑炳熙上诉坚持对本案的异议，因事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，郑炳熙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10488元，由郑炳熙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二〇年九月十日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静