贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5812号上诉人（原审被告）：贵阳三力房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区普陀路1号。法定代表人：刘昱锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：严立，男，1963年4月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系该公司员工。上诉人（原审被告）：贵阳千禧苑物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区普陀路1号。法定代表人：严立，该公司董事。被上诉人（原审原告）：游敏，女，1974年12月1日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：刘惠杰，男，1970年11月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳三力房地产开发有限责任公司（以下简称三力房开）、贵阳千禧苑物业管理有限公司（以下简称千禧苑物业）因与被上诉人游敏、刘惠杰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初4421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。三力房开、千禧苑物业上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》不属于法律或行政法规，其效力等级不能对抗合同法规定，该条例于2009年5月1日实施，而双方签订合同的时间在条例实施之前；2、与本案同时开庭的其他同类型案件，即合同签订时间在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》实施之前的，均驳回了买受人的诉讼请求。游敏、刘惠杰共同答辩称，上诉人收取该款，我们买房时不清楚，就直接签订合同了，2011年的。我们认为是应该退款的。游敏、刘惠杰向一审法院起诉请求：1、判令二被告退还原告水、电、燃气、闭路等开户费共计5,127元，并确认该费用由原告承担的约定无效；2、判令二被告以5,127元为基数向原告支付资金占用费，暂计算至2019年2月为2,776.16元（实际以5,127元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2010年1月20日起计算至退还款项时止）。一审法院认定事实：原告因购买被告三力房开修建的贝地?卢加诺项目的房屋，于2008年6月26日与被告三力房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：房屋交房时，水、电均可使用。附件三装饰、设备标准：10、供电：主线接入户内配电盒。平层7千瓦∕户电容；跃层10千瓦∕户电容。（开户及使用费由业主按有关部门标准自行承担）。供水：接入户内壹个卫生间，其余厨房、卫生间业主自理。（开户及使用费由业主按有关部门标准自行承担）。煤气管道入户（开户及使用费由业主按有关部门标准自行承担）。电话线、闭路电视、宽带网端至入户门口。（开户及使用费由业主按有关部门标准自行承担）。楼宇可视对讲及安防系统，费用约壹仟元由业主承担，决算后多退少补。合同签订后，原告于2010年1月20日向被告千禧苑物业支付燃气开户费3,138元、供水100元、闭路260元、供电629元、楼宇1,000元，共计5,127元，被告千禧苑物业于同日向原告出具了《收款收据》。另查明：2005年12月25日、2012年12月29日、2017年4月20日被告三力房开分别向千禧苑物业出具授权委托书，委托其收取三通费等款项。被告表示该委托书连同《业主入住涉及费用一栏表》已在小区公示栏公示告知业主，但原告只认可被告张贴有《业主入住涉及费用一栏表》，不知道房开委托物管。原告表示不知晓千禧苑物业是否将三通费交给三力房开，也无相关凭证，千禧苑物业应当承担连带责任。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、千禧苑物业代三力房开收取的独立电表费、独立燃气费、有线电视费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；二、双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还原告，应由谁退还原告。关于第一个焦点问题，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件。燃气管道铺设完毕，由燃气公司确定通气点火时间。有线电视线路敷设到户。结合被告对于独立电表费、独立燃气费、有线电视费具体使用范围的陈述，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费［2011］78号）、《贵州省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费［2013］179号）、《贵州省发展改革委员会关于我省新建住宅区供配电实施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格［2014］1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告三力房开提供的涉及上述独立电表费、独立燃气费、有线电视费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款中关于上述费用由原告承担的约定无效，对原告的该项诉请，于事实法律有据，一审法院予以支持。另安防智能系统及水周转金不属于贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中规定的建设安装成本，故对原告退还该项费用的主张一审法院不予支持。对原告主张的资金占用损失，因三力房开收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，一审法院酌情结合原告诉请，以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日2010年1月20日起计算至实际退还之日止。由于千禧苑物业系该楼盘的物业管理公司，其虽系受三力房开的委托代为收取独立电表费、独立燃气费、有线电视费，但是其是以自已的名义向原告出具收条，且在本案审理中，其也未提交证据证明其在收取费用时已将受托事宜告知业主，而原告亦当庭表示不予认可，同时依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”之规定，因前述理由，一审法院已认定被告三力房开收取三通费的行为违反相关规定，千禧苑物业知道或应当知道该代理事项违法，其仍然实施代理行为，被告千禧苑物业应当承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、确认原告游敏、刘惠杰与被告贵阳三力房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件三第10项涉及独立电表费、独立水表费、独立燃气费、有线电视安装开户费的约定无效；二、被告贵阳三力房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告游敏、刘惠杰燃气、电、闭路开户费共计4,027元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2010年1月20日起至上述款项实际退还之日止）；三、被告贵阳千禧苑物业管理有限公司对上述第二项承担连带付款责任；四、驳回原告游敏、刘惠杰的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵阳三力房地产开发有限责任公司承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第6项约定“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、有线电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费、可视电子对讲系统费、监控系统费等代收费用……乙方同意在办理房屋交接时一次性付清上述费用”。本院认为，本案二审争议焦点为：三力房开与买受人之间关于水、电、燃气、闭路等开户费由买受人承担的约定效力如何，以及三力房开与千禧苑物业是否应当退还前述费用。本案争议的水、电、燃气、闭路等开户费用本质上属于房屋基础配套设施建设安装费用。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条虽约定房屋交付时水电均可使用，但双方又通过补充协议的方式约定购房总价款不包含诉争的相关费用，且买受人同意在办理房屋交接时一次性付清相关费用。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款明确规定商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》于2009年5月1日起施行，本案双方签订合同时前述条例尚未施行，故不能据此认定双方之间就诉争费用由买受人承担的相关补充约定加重了买受人责任、减轻或免除了出卖人责任，亦不能据此认定相关补充约定属于格式条款而无效，被上诉人诉请二上诉人退还水、电、燃气等费用的主张不能成立，一审判决予以支持不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初4421号民事判决；二、驳回游敏、刘惠杰的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由游敏、刘惠杰共同负担；二审案件受理费50元，由游敏、刘惠杰共同负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二〇年九月一日书记员  帅艳芷