陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终6325号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安康市汉滨区金州康源实业有限公司，住所地陕西省安康市汉滨区大桥南路38号。法定代表人：周伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁辉，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骥，陕西许小平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司，住所地西安市碑林区长安北路54号。法定代表人：茹明亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯望，男，1995年9月12日出生，汉族，该公司法律顾问，住西安市未央区八家滩60号付1号，现住该公司。上诉人安康市汉滨区金州康源实业有限公司（以下简称康源实业公司）因与被上诉人陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司（以下简称旅游饭店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初6702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。康源实业公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判为其按照扣除2016年5月1日至2016年9月10日、2017年1月11日至2017年3月28日、2017年8月11日至2017年9月13日后（共计242天2666400元）的实际租赁物使用时间支付租金，撤销一审判决第五项，改判为旅游饭店公司向其赔偿闭店损失126万元、酒店改造费用1986200元、暴力收房损失20万元，或将本案发回重审；2.上诉费及其他费用由旅游饭店公司负担。事实和理由：根据其一审中提供的《2016年5月1日告知函》显示，旅游饭店公司于当天接管延炼酒店，并派驻员工马东担任酒店总经理。旅游饭店公司于2016年5月1日至2016年9月10日已强行接管延炼酒店并迫使其离开，此间租金应予以扣减。旅游饭店公司提供的租赁物，主体管道及消防管道无法改造，大修后租赁物仍经常性出现渗水及消防管道漏水等问题，致使其无法完全正常从事经营活动。旅游饭店公司交付租赁物时就因消防问题无法正常办理酒店经营所需证照，且消防部门多次查封延炼酒店并要求整改，使标的物作为酒店使用长期处于危险状态，对此，旅游饭店公司具有一定过错。2017年1月11日至3月28日期间，延炼酒店因消防问题被消防部门要求闭店整改无法使用，根据《合同法》第二百二十一条规定，此间租金应予扣除。2017年8月11日，旅游饭店公司强行收回延炼酒店，双方财务对公章、财务章、银行印鉴进行了交接，一审认定其占用租赁房屋的物品于2019年9月13日搬离，无事实及证据支持，2017年8月11日至9月13日的租金应予扣除。一审中，其提供了消防部门出具的整改通知书、处罚通知书、双方关于维修房屋的往来函件、酒店照片、陕西省高级人民法院（2017）陕民终21号民事判决书等证据，均可证明旅游饭店公司提供的租赁物主体结构存在问题且无法最终修复，使用过程中需不断进行表面维修、维护，即使如此也不能达到正常使用标准。其多次致函旅游饭店公司要求及时解决上述问题，但旅游饭店公司一直未予解决，导致其多次被消防部门要求闭店，长时间无法正常营业，且其花费巨资对酒店进行装修改造，损失严重，导致其订立租赁合同的目的无法实现。旅游饭店公司未提供可供正常使用的房屋在先，未依约履行对租赁物的维修义务、未及时办理酒店经营相关手续在后，已构成根本违约，一审忽略旅游饭店公司的违约情形，所作判决缺少事实和证据支持。旅游饭店公司履行交付义务不完整，其不应承担全部的租金支付义务。 在旅游饭店公司不履行合同义务的情况下，其在租赁期间内进行了多次维修改造，但由于建筑物主体管道及消防管道无法改造，维修后租赁物仍经常性出现渗水及消防管道漏水等问题，致使其无法完全从事经营活动。此外，在旅游饭店公司与案外人的房屋租赁合同纠纷案件中，旅游饭店公司已依据该部分装修改造合同向案外人主张损失赔偿，而两案的租赁物相同，旅游饭店公司在另案中的陈述应视为旅游饭店公司认可装修改造费用应由出租方承担，故旅游饭店公司应向其支付全部装修改造费用。2017年1月11至2017年3月28日期间，因消防原因造成的闭店损失，旅游饭店公司应向其赔偿。租赁期间，因消防验收不合格等问题，致房屋使用长期处于危险状态，故应综合双方的过错责任等，酌情减少租期内租金，且旅游饭店公司应返还其交纳的租房押金100万元。旅游饭店公司员工将其在本案中提供的“2015年4月-2016年延炼酒店新增资产，装修改造明细及凭证原件”等证据借走，其多次要求返还均被拒绝，根据相关法律规定，旅游饭店公司应承担不利的法律后果。一审判决认定事实不清，违反公平公正原则。旅游饭店公司辩称，《2016年5月1日告知函》只能证明其向康源实业公司发函的事实，其并未于该日接管涉案酒店。双方对房屋现状等充分了解后签订的租赁合同，其已实际履行了交付房屋的义务，康源实业公司对此无异议。康源实业公司在使用中的维修改造费用，应由康源实业公司承担。康源实业公司在其发出经公证的解除函后未能及时腾退房屋，导致其不能正常行使权利，康源实业公司应承担对房屋占用期间的费用。旅游饭店公司向一审法院起诉请求：1.判令康源实业公司向其支付拖欠的租金及违约金合计4254858.52元[已扣除100万元押金，其中租金4456509.79元、违约金798348.73元（违约金已将合同约定的日0.5%酌减为银行年利率24%，分段累加）]，并支付9月9日起至付清租金之日止的违约金；2.判令康源实业公司向其支付7月8日至8月23日占用租赁物期间租金536986元及后续占用期间租金；3.判令康源实业公司支付因拒不交还酒店造成其损失55400元，并支付9月9日起至实际交还酒店之日止的损失；4.诉讼费用由康源实业公司负担。后变更诉讼请求为：1.判令康源实业公司向其支付拖欠至2016年12月9日的租金2544968.15元、违约金675226.36元，并支付自2017年9月9日起至实际付清之日止的违约金；2.判令康源实业公司向其支付自2016年12月13日起至2017年9月13日的占用使用费2655986.08元；3.判令康源实业公司向其支付为防止损失扩大而支出的费用合计108986元；4.判令康源实业公司返还其代缴社保费及电话费合计176969.35元；5.诉讼费用由康源实业公司负担。以上合计5162135.94元（已抵减押金100万元）。康源实业公司向一审法院反诉请求：1.判令旅游饭店公司返还其租房押金100万元；2.判令旅游饭店公司赔偿其2017年1至3月因旅游饭店公司强行封店、消防不合格造成的闭店损失126万元；3.判令旅游饭店公司向其支付租赁期内酒店硬件设备、消防设备维修、改造费用1986200元（暂估）；4.判令旅游饭店公司向其赔偿因非法暴力强行收房造成的损失20万元（暂估）；5.本诉及反诉费用由旅游饭店公司负担。一审法院认定事实：2015年4月1日，旅游饭店公司与康源实业公司签订《延炼商务酒店租赁合同》，约定：旅游饭店公司将拥有合法使用权的延炼商务酒店房屋、设施设备、物品及办公用品出租给康源实业公司；租赁物位于西安市碑林区南二环东段三号，总建筑面积1600平方米，包括酒店客房216间、餐厅、大堂、会议室、厨房、酒店的设施设备、物品及办公用品以双方《交接清单》为准；双方同意，康源实业公司将租赁物作为酒店及酒店的相关配套经营使用，并遵守国家和租赁物所在地有关房屋使用和管理的规定，康源实业公司在其中开设的酒店企业，独立注册，独立核算，自主经营，独立承担责任；在康源实业公司没有独立注册酒店企业前，可延用原企业证照进行经营，经营期间应按照法律法规的规定缴纳税费、按照本合同约定交纳租金和其他费用，旅游饭店公司对康源实业公司延用原企业证照的时间长短不作任何保证；租赁期间自双方资产移交《交接清单》签字之日起计算，该房屋租赁期自2015年4月8日起至2017年7月7日止，共2年零3个月；康源实业公司在本合同签署的3日内向旅游饭店公司交纳保证金100万元，如合同期满后康源实业公司应付的租金和其他费用已全部交纳，且双方无其他纠纷，旅游饭店公司应在承包期满后一个月内无息将保证金退还给康源实业公司；租金按季度支付，计取方式为：当每季度按营业收入计取（餐饮按营业收入的15%计取，客房按营业收入的35%计取）的租金数额超过100万元时，租金按营业收入计付；当每季度按营业收入计取的租金数额少于100万元时，租金按100万元计收；如双方没有对每个季度的营业额进行确认、结算，或对该季度的营业额有异议，则本季度租金按100万元计收；租金的起算时间，首期租金支付方式：2015年第二季度租金应于2015年7月7日前支付，逾期支付的，每逾期1日，康源实业公司需按拖欠租金的0.5%支付违约金，逾期30日仍未支付租金，旅游饭店公司有权按当时原状收回标的物；支付租金的方式为银行转账，2015年10月7日前（交纳2015年第三季度租金）、2016年1月7日前（交纳2015年第四季度租金）、2016年4月7日前（交纳2016年第一季度租金）……；旅游饭店公司有权对租赁物进行监管，确保其安全、完整、保值；康源实业公司延期支付租金超过10日、延期支付其他费用（包括但不限于税费、电费、供暖费、供冷费、有线电视费、排污费、垃圾清运费等）超过10日，旅游饭店公司有权解除本合同；康源实业公司应根据酒店及酒店所在地的实际状况自行决定酒店机构设置和员工编制方案，指定劳动用工计划，制定酒店员工工资、社会保险、复利待遇等标准；酒店实行全员劳动合同制度，劳动合同只和康源实业公司认可的工作人员签订，签订劳动合同后，康源实业公司应依法为员工缴纳社会保险费用，租赁期间，康源实业公司未组织与员工签订劳动合同、未按法律规定为员工缴纳社会保险产生的一切法律后果由其自行承担……；租赁期间，因使用租赁物所发生的水、电、热能、供暖、供冷设施、通讯、排污、垃圾清运等与酒店经营相关费用由康源实业公司承担；租赁物发生结构型损坏或设计资产在使用功能上出现问题的，旅游饭店公司应负责及时修复并承担相关费用，除此之外其他设施、设备的维护、维修由康源实业公司负责并承担费用；在租赁期内，康源实业公司应合理使用租赁标的物，如因其使用不当造成的损坏，应负责修复或经济赔偿；违约责任为：康源实业公司未按合同约定提前解除合同，交纳的保证金不再退还，另应支付违约金100万元；合同终止条件，合同期限届满，一方无意延长等内容。后旅游饭店公司向康源实业公司移交店内相关资产、物品，有双方签订的相关资产盘点表为证。康源实业公司已付租金情况统计为，2015年度租金支付情况：2015年4月8日至2015年7月7日应付租金为100万元，2015年7月已付租金65万元；2015年7月8日至2015年10月7日，应付租金为100万元，2015年8月支付了5万元，2015年10月支付了43万元，共计已付租金48万元；2015年10月7日至2016年1月7日，应付租金为100万元，2015年11月支付了13万元，2015年12月支付了10万元，共计已付租金23万元。综上，2015年度应付租金300万元，康源实业公司已付租金136万元。2016年度租金支付情况：2016年1月7日至2016年4月7日，应付租金100万元，2016年2月支付了20万元，2016年4月支付了50万元，共计已付租金70万元；2016年4月7日至2016年7月7日，应付租金100万元，2016年4月29日已支付租金2万元；2016年7月7日至2016年10月7日，应付租金100万元，2016年7月支付租金20万元；2016年10月7日至2016年12月9日即旅游饭店公司解除合同之日，应付租金70万元，2016年10月支付了10万元，2016年11月支付了5万元，2016年12月支付了10万元，共计支付租金25万元。根据2015年4月至2017年8月康源实业公司与旅游饭店公司对账明细，康源实业公司应付租金为：2015年4月7日至2017年7月7日900万元、2017年7月7日至8月24日536986元。2015年7月至2016年12月26日康源实业公司向旅游饭店公司已付租金253万元。另，双方确认移交存货为201435元。2015年4月至12月代垫抵扣892890.02元、2016年1至12月代垫抵扣933576.83元、2017年1至6月代垫抵扣388458.36元，扣除2016年5至8月租金1333000元，加回2016年5至8月利润628945.21元、2017年2至3月消防影响损失126万元、余总长包房（928房）226800元、徐总长包房（709房）54000元、2015年4月至2016年新增资产及物品112639.73元、2015年4月至2016年装修改造1903212.95元、2017年2至3月消防改造83000元，2015年至2016年购置餐具及布草类为餐厅餐具25540.2元、包间餐具11764元、后厨餐具10235元、客房布草139397.4元、餐厅椅套及转盘21574元、台布及后厨餐具5151元。康源实业公司向旅游饭店公司交付押金100万元。2016年12月9日的（2016）安证民字第1001号公证书载明，申请人旅游饭店公司委托代理人贾振于2016年12月8日向安康市公证处申请，对旅游饭店公司向康源实业公司送达《解除合同函》的行为进行保全证据。公证员及公证员助理、申请人委托代理人来到被送达人住所，至该酒店518号房间，贾振向被送达人法定代表人郭放仁送达解除通知函，郭放仁阅读后在该函上签字。送达的解除通知函内容为：由于康源实业公司未按时足额交纳租金，经多次催促，康源实业公司已严重违约，旅游饭店公司通知康源实业公司于2016年12月9日解除双方签订的《延炼商务酒店租赁合同》，请康源实业公司于2016年12月12日与旅游饭店公司就租赁物、酒店经营期间的债权债务进行交接和确认。后康源实业公司未搬离，旅游饭店公司于2017年8月16日委托西安智诚保安服务有限公司收回酒店并维持酒店秩序，旅游饭店公司称共花费安保费97400元。2017年9月13日，旅游饭店公司委托搬家公司搬离康源实业公司占用酒店物品，花费搬家费5586元，保管物品费用6000元（无发票）。2017年9月22日，旅游饭店公司交纳电话费14889.03元。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，旅游饭店公司将其拥有合法出租权的房屋出租给康源实业公司使用，且已实际交付，康源实业公司应按约定支付房屋租金。根据庭审情况及双方提交的证据，可以认定双方的租赁合同租期开始时间为2015年4月8日，旅游饭店公司于2016年12月9日解除该租赁合同，康源实业公司占用租赁房屋的物品于2017年9月13日搬离。双方同意将扣减款项及移交存货与租金一并处理。2015年4月7日至2016年1月6日，康源实业公司应支付租金300万元、移交存货201435元，共计3201435元，已付136万元，抵扣892890.02元，尚欠租金948544.98元；2016年1月7日至2016年12月9日，康源实业公司应支付租金370万元，扣除已付117万元，抵扣933576.83元，尚欠租金1596423.17元。上述两笔未付租金合计2544968.15元。从2016年12月10日至2017年9月13日，产生房屋占用费3044444.44元，扣除388458.36元，房屋占用费为2655986.08元。上述租金及房屋占用费，康源实业公司应支付旅游饭店公司。关于违约金，根据双方租赁合同第二章第十条（二）1约定，2015年度第二季度租金应于2015年7月7日前支付，逾期支付的，每逾期一日，康源实业公司需按拖欠租金的0.5%支付违约金，逾期30日仍未支付租金，旅游饭店公司有权按当时原状收回标的物。根据旅游饭店公司出具的康源实业公司租金支付情况可以看出，康源实业公司一直未按时足额支付租金，但旅游饭店公司未按合同约定履行收回房屋的权利；在之后的租金交付过程中，康源实业公司一直存在未按期足额交付情况，旅游饭店公司未主张租金及违约金，也未收回房屋，视为对康源实业公司行为的默许。从康源实业公司未足额支付租金开始至行使解除权及搬离租赁房屋内物品已过去近一年，旅游饭店公司怠于行使自己的合同权利及法律权利，对因此造成的损失，应自行承担。旅游饭店公司现主张迟延支付租金违约金，不予支持；旅游饭店公司主张的为防止损失扩大造成的损失，不予支持。旅游饭店公司要求康源实业公司返还代缴的社保费用，与本案不属于同一法律关系，不予处理，可另案主张。旅游饭店公司主张的电话费，实际发生且已交纳，予以支持。关于康源实业公司反诉主张的返还房屋押金100万元，因康源实业公司未按期交纳租金且有拖欠，根据租金合同约定，应予抵扣相关费用，不予支持。康源实业公司主张的闭店损失、酒店内硬件设备等费用，未提供充分有效证据，不予支持。康源实业公司主张的暴力强行收房损失，未提供证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第一百一十九条、第二百二十七条规定，判决：一、安康市汉滨区金州康源实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司截止2016年12月9日房屋租金1544968.15元（已扣除100万元保证金）；二、安康市汉滨区金州康源实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司截止2017年9月13日房屋占用使用费2655986.08元；三、安康市汉滨区金州康源实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司代缴电话费14889.03元；四、驳回陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司其余诉讼请求；五、驳回安康市汉滨区金州康源实业有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费48235元（其中案件受理费47935元，公告费300元），由安康市汉滨区金州康源实业有限公司负担39607元，陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司负担8628元；反诉案件受理费21185元，由安康市汉滨区金州康源实业有限公司负担[该本诉、反诉案件费用安康市汉滨区金州康源实业有限公司、陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司已交纳，安康市汉滨区金州康源实业有限公司负担部分应同上款一并支付陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司].二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，旅游饭店公司与康源实业公司签订《延炼商务酒店租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，旅游饭店公司将其拥有合法出租权的房屋交付康源实业公司使用，履行了出租方的义务，康源实业公司应当按照约定向旅游饭店公司支付房屋租金。当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。本案中，根据双方当事人提交的证据情况及查明的案件事实能够认定，双方租赁合同租期开始时间为2015年4月8日，旅游饭店公司于2016年12月9日解除合同，康源实业公司于2017年9月13日搬离占用租赁房屋的物品，双方同意将扣减款项及移交存货与租金一并处理。关于费用支付情况，经核算，2015年4月7日至2016年1月6日，康源实业公司应支付租金300万元、移交存货201435元，共计3201435元，已付136万元，抵扣892890.02元，尚欠租金948544.98元；2016年1月7日至2016年12月9日，康源实业公司应支付租金370万元，已付117万元，抵扣933576.83元，尚欠租金1596423.17元；上述两笔未付租金合计2544968.15元；从2016年12月10日至2017年9月13日，产生房屋占用费3044444.44元，扣除388458.36元，房屋占用费为2655986.08元。对于上述租金及房屋占用费，康源实业公司应向旅游饭店公司支付。旅游饭店公司要求康源实业公司返还代缴的社保费用，因与本案非同一法律关系，故不予处理，旅游饭店公司可另行主张。旅游饭店公司已于2017年9月22日交纳电话费14889.03元，本案旅游饭店公司要求康源实业公司支付其该项费用，事实清楚，依法予以支持。关于康源实业公司交纳的房屋押金100万元，因康源实业公司未按期交纳租金且有拖欠，故一审认为根据合同约定该款应用于抵扣相关费用，对康源实业公司要求返还该款的反诉请求不予支持，并无不当。康源实业公司主张的闭店损失、酒店内硬件设备等费用及暴力强行收房损失，未提供充分有效证据加以证明，不予支持。综上所述，康源实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53770元，由安康市汉滨区金州康源实业有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚                    二〇二〇年九月四日法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1