北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7651号上诉人(原审大正通产公司)：北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民俗文化街1377号。法定代表人：李伟杰，经理。委托诉讼代理人：韩骁，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：常莎，北京市京都律师事务所律师。被上诉人(原审永兴供应站)：北京市朝阳永兴水暖建材供应站，住所地北京市朝阳区水岸庄园351号楼1至5层101室5层。法定代表人：赵如千，经理。委托诉讼代理人：刘昌硕，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人：北京墨蜂智谷文化创意产业有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民俗文化街1720号一层101室。法定代表人：张国荣，总经理。委托诉讼代理人：秦江涛，男，1975年1月16日出生，汉族，北京墨蜂智谷文化创意产业有限公司副总经理，住北京市海淀区。原审第三人：北京常绿餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民俗文化街1720号B座一层101室。法定代表人：刘伟，执行董事。上诉人北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司（以下简称大正通产公司）因与被上诉人北京市朝阳永兴水暖建材供应站（以下简称永兴供应站），原审第三人北京墨蜂智谷文化创意产业有限公司（以下简称墨蜂智谷公司），原审第三人北京常绿餐饮有限公司（以下简称常绿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初78818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大正通产公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回永兴供应站的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由永兴供应站承担。事实与理由：1.一审认定事实不清,适用法律错误。永兴供应站并非涉案房屋的产权人,也并非涉案房屋的有权使用者,无权要求大正通产公司支付2019年7月起至2020年1月21日的房屋使用费。二、永兴供应站及墨蜂智谷公司、常绿公司间的矛盾及阻止大正通产公司搬离涉案房屋的行为,是导致大正通产公司的部分物品在本案起诉时仍在涉案房屋内的根本原因。三、涉案房屋自2019年7月起已经断水断电,结构遭到破坏,不具备正常经营的条件,房屋占用费不应参照同时同地段房屋租金标准计算,水电及卫生费不应向大正通产公司收取。永兴供应站辩称，同意一审判决，不同意大正通产公司的上诉请求。墨蜂智谷公司述称，同意一审判决，不同意大正通产公司的上诉请求。常绿公司述称，同意一审判决，不同意大正通产公司的上诉请求。永兴供应站向一审法院起诉请求：1.大正通产公司支付2019年7月1日至2020年1月21日的房屋使用费3021700元；2.大正通产公司支付2019年6月17日至2019年9月6日的电费25672.5元、水费3100元；3.大正通产公司支付2019年7月1日至2020年1月21日的卫生费1684.93元；4.大正通产公司支付延期施工赔偿款479732.82元。一审法院认定事实：涉案房屋所在1720号院为高碑店乡高碑店村集体土地，由常绿公司向北京市高聚实业公司承租。2008年1月1日，常绿公司与永兴供应站签署《租赁合同》，约定常绿公司向永兴供应站整体出租常绿公司的土地及地面设施，租期自2008年1月1日至2019年6月30日，年租金为前五年180万元，后七年210万元。2009年4月30日，永兴供应站与高碑店村委会签署《高碑店村企业建房协议书》，经村委会同意建设房屋，建筑面积为2000平方米，施工时间为2009年5月2日至6月2日。2009年10月18日，永兴供应站与大正通产公司签署《租赁合同》，约定永兴供应站将涉案房屋出租给大正通产公司，其中厂房2680平方米，办公室600平方米，租赁期限自2009年11月1日至2019年6月30日，年租金为83万元，租金每季度交纳一次，自合同签订之日起，大正通产公司需首付2009年11月至2010年3月份房租，即345833元，以后每季度开始之前大正通产公司需全额支付下季度房租，大正通产公司如不能按期缴纳款项，永兴供应站有权终止本合同并由大正通产公司承担违约责任。在租赁期内的各种使用费由大正通产公司自行支付，永兴供应站负责将生活照明用电通入厂房内，动力电及水由大正通产公司自行接入。电费每度为1.1元，水每吨为4元，卫生费每年3000元，电费、水费为每月缴纳一次，卫生费每年缴纳一次。合同签订后，双方依约履行，后大正通产公司将涉案房屋其中1200平方米转租给北京驭宝行汽车贸易有限公司。2019年6月30日，永兴供应站与大正通产公司合同到期，双方未再续签。2019年6月15日，常绿公司与墨蜂智谷公司签署《房屋租赁合同》，约定将包括涉案房屋在内的1720号院C栋整体出租给墨蜂智谷公司作为办公场所使用，租期为15年，自2019年7月1日至2034年6月30日，租金标准为每平方米每天6元，常绿公司应于2019年7月1日将房屋（现状）交付给墨蜂智谷公司。2019年7月，北京驭宝行汽车贸易有限公司搬离涉案房屋，大正通产公司搬走了部分物品，但未将涉案房屋全部腾空。当月，常绿公司及墨蜂智谷公司开始对园区部分房屋进行施工改造。2019年8月，永兴供应站向大正通产公司发出律师函，要求大正通产公司腾退涉案房屋，并按照每天每平米5.5元的租金标准支付占有使用费，支付拖欠的卫生、水电费。庭审中，永兴供应站表示合同到期后已经明确告知大正通产公司不再续租，多次向大正通产公司发出腾房通知，并将腾房通知张贴于涉案房屋门上，但大正通产公司拒绝腾房，直至2019年12月还在持续经营。对此，大正通产公司否认看到过永兴供应站张贴的腾房通知，实际在2019年7月已经停止经营并搬离部分物品，未能彻底搬离的原因是：1、永兴供应站及常绿公司并未提前告知不再续租一事，甚至还说过可以继续使用一段时间，直至2019年7月才通知；2、2019年7月，墨蜂智谷公司对涉案房屋进行施工改造，涉案房屋已经不具备经营条件；3、2019年8月及12月，永兴供应站及常绿公司、墨蜂智谷公司采取封堵大门、焊围栏等措施阻止公司将剩余物品搬走。为此，大正通产公司提供园区内施工照片、大正通产公司经理与永兴供应站法定代表人、常绿公司法定代表人的对话录音及相关视频资料予以证明。永兴供应站、常绿公司及墨蜂智谷公司对大正通产公司提供的照片及音（视）频资料均不认可，称并未阻止大正通产公司搬家，施工原因是有关部门要求对园区房屋进行整改，亦提供相关照片，证明至2019年12月大正通产公司仍在正常经营。综合各方提供的现场照片可知，涉案房屋及涉案房屋周边在2019年7月后确实进行了部分施工，同时大正通产公司亦占有使用涉案房屋。2020年1月14日，一审法院组织各方进行现场勘验。涉案房屋分为东西两厅，西厅南侧房屋已经腾空，北侧房屋尚有升降机未拆除；东厅南侧房屋留有生活物品，北侧有置物架、汽车零配件等未搬走。2020年1月21日，大正通产公司将上述全部物品搬离并腾空了涉案房屋。庭审中，永兴供应站认为与大正通产公司合同约定的租金标准已经远远低于目前市场租金标准，故主张按照每天每平米5.5元计算房屋使用费；大正通产公司对此不认可，认为2019年7月后其并未正常使用涉案房屋。关于水电费，大正通产公司已交至2019年6月17日，永兴供应站代大正通产公司向墨蜂智谷公司交纳了至2019年6月18日至9月6日的水费3100元及电费25672.5元。关于延期施工损失，永兴供应站、常绿公司及墨蜂智谷公司表示因大正通产公司拒不按时腾房，导致墨蜂智谷公司无法按照政府和村委会的要求对包括涉案房屋在内的整个园区进行加固整改施工，发生延期赔偿款479732.82元，墨蜂智谷公司向常绿公司主张该笔款项，常绿公司则向永兴供应站主张。就此，墨蜂智谷公司提供其发送给常绿公司的《索赔申请函》，上载与常绿公司签署租赁合同后，委托第三方对园区内部分房屋进行改造，并在有效期内完工，但施工方2019年7月5日进场后，由于大正通产公司占用的2680平方米未交付，致施工方迟迟无法施工，被施工方索赔金额为479732.82元，要求常绿公司承担。常绿公司对该函予以回复，认可墨蜂智谷公司的索赔金额，并同意该费用在下次交纳房租时抵扣。经询，永兴供应站表示该款项并未实际支付给常绿公司，同意由大正通产公司直接赔偿给常绿公司，常绿公司亦要求大正通产公司直接赔偿。大正通产公司对该费用不予认可，认为与本案无关。经询，涉案房屋无产权文件，亦未取得建设工程规划许可证。经永兴供应站申请并提供担保，一审法院依法对大正通产公司名下价值的1511384.22元的财产采取了诉讼财产保全措施，永兴供应站交纳保全费5000元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故永兴供应站与大正通产公司就涉案房屋订立的《租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案永兴供应站与大正通产公司的合同虽然无效，但大正通产公司实际占有使用了涉案房屋，应当向永兴供应站支付占有使用费。根据庭审查明的事实及现有证据，大正通产公司直至2020年1月21日才将涉案房屋腾空并交还，此前一直持续占有，大正通产公司虽辩称因永兴供应站、常绿公司及墨蜂智谷公司的原因导致无法正常经营，但其提供的证据不足以证明该情节，且不能改变其实际占有的事实，故应当向永兴供应站支付2019年7月1日至2020年1月21日的占有使用费。关于占有使用费的标准，永兴供应站与大正通产公司的租赁合同签订于2009年，距今已十年有余，约定的租金确明显低于目前市场价，完全参照当时约定的租金标准计算房屋使用费缺乏合理性，一审法院参照同时同地段房屋的租金标准，并结合大正通产公司实际使用情况等酌情予以确定。关于水电费，永兴供应站提交的证据能够证明其已经将涉案房屋水电费交纳至2019年9月6日，属于大正通产公司占有使用涉案房屋期间，应当由大正通产公司承担。卫生费部分，永兴供应站的主张有事实和法律依据，一审法院予以支持。大正通产公司抗辩2019年6月17日之后的水电费及卫生费系因常绿公司及墨蜂智谷公司施工发生缺乏证据支持，一审法院无法采信。关于延期施工赔偿款的问题，该项费用系墨蜂智谷公司向常绿公司主张、常绿公司向永兴供应站主张后，永兴供应站向大正通产公司主张的款项，但现有证据不足以证明该损失实际发生且系因大正通产公司延期腾房而发生，故永兴供应站主张该项损失缺乏事实依据，一审法院无法支持。一审判决如下：一、北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司于判决生效后七日内向北京市朝阳永兴水暖建材供应站支付二〇一九年七月一日至二〇二〇年一月二十一日的房屋使用费一百九十万元；二、北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司于判决生效后七日内向北京市朝阳永兴水暖建材供应站支付二〇一九年七月一日至二〇一九年九月六日的电费二万五千六百七十二元五角及水费三千一百元；三、北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司于判决生效后七日内向北京市朝阳永兴水暖建材供应站支付二〇一九年七月一日至二〇二〇年一月二十一日的卫生费一千六百七十三元；四、驳回北京市朝阳永兴水暖建材供应站的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35055元，由北京市朝阳永兴水暖建材供应站负担12970元（已交纳），由北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司负担22085元（于判决生效后七日内交至一审法院）。保全费5000元，由北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司负担（于本判决生效后七日内给付北京市朝阳永兴水暖建材供应站）。本院二审期间，大正通产公司围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据1，涉案厂房土地照片；证据2，通知，证明永兴供应站2019年8月10日才通知大正通产公司不再将涉案房屋出租给大正通产公司。永兴供应站的质证意见为，证据1不属于新证据，曾在一审提交过。对照片的真实性、关联性及证明目的均不认可，无法看出照片中的房屋是涉案房屋，也无法通过照片看出房屋存在断水断电无法经营的情况，一审勘验的时候对现场情况已经核对清楚，不存在阻碍大正通产公司搬离等情况，照片的日期是大正通产公司自己添加的，无法反映其真实的时间；对证据2的真实性、关联性及证明目的不认可，永兴供应站没有出具过该通知。无论永兴供应站是否通知，大正通产公司搬离均应该按照合同约定，大正通产公司搬离房屋是其履行合同义务。墨蜂智谷公司对证据1、2的真实性、关联性及证明目的不认可，照片不能证明现场的情况，未见过这个通知。常绿公司对证据1、2的真实性、关联性及证明目的不认可，且通知内容不清楚，未见过该通知。上述证据的证明力本院综合全案证据予以评定。本院二审期间，大正通产公司提交调查取证申请书一份，请求本院调取高碑店文化园社区居委会对涉案房屋租赁纠纷的调解情况。永兴供应站、常绿公司及墨蜂智谷公司发表质证意见认为，大正通产公司在一审中没有申请调取证据，其提交的调查取证申请不应予以采纳。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，大正通产公司在二审期间提出的调取证据申请不属于上述规定中新证据的要求，且在本案中不能证明其主张的事实成立，本院不予确认。本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案建筑物因未取得建设工程规划许可证，一审法院认定永兴供应站与大正通产公司就涉案房屋订立的《租赁合同》无效，并无不当。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实及现有证据，大正通产公司直至2020年1月21日才将涉案房屋腾空并交还，应当向永兴供应站支付占有使用费。一审法院参照同时同地段房屋的租金标准，结合大正通产公司实际使用情况酌情确定占有使用费，并无明显不当，本院予以维持。关于水电费、卫生费，永兴供应站的主张有事实和法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，大正通产公司主张因永兴供应站、常绿公司及墨蜂智谷公司的原因导致无法正常经营及阻止大正通产公司搬离涉案房屋，但大正通产公司提供的证据不足以证明该情节，且不能改变其实际占有的事实，故大正通产公司主张，本院不予采纳。综上所述，北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35055元，由北京大正通产汽车贸易服务有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  申峻屹审 判 员  杨 夏二〇二〇年九月八日法官助理  吴 琳书 记 员  王 艳