河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5722号上诉人（原审原告）：洛阳伊滨区庞村镇赵屯村村民委员会第四村民小组,住所地河南省洛阳市伊滨区庞村镇赵屯村第四村民小组。负责人：赵松安，系该小组组长。委托诉讼代理人：李琳琳，河南行有格律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松涛，河南伊洛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：布秋顺，男，1956年6月18日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：王应军，河南铭志律师事务所律师。上诉人洛阳伊滨区庞村镇赵屯村村民委员会第四村民小组（以下简称赵屯村四组）因与上诉人布秋顺租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人赵屯村四组的委托诉讼代理人李琳琳、张松涛，上诉人布秋顺及其委托诉讼代理人王应军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵屯村四组上诉请求：1.撤销一审判决第二项,依法改判为:解除赵屯村四组与布秋顺之间的土地租赁关系,判令布秋顺向赵屯村四组返还租用的土地245平方米(东临赵军鹏,西邻赵书坤,南邻李新书,北邻顾龙公路);2.本案一、二审诉讼费由布秋顺承担。事实和理由:《中华人民共和国土地管理法》原第六十三条关于“农民集体所有土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农业建设”的规定已被取缔,赵屯村四组将案涉集体土地出租给布秋顺从事商业建设、经营至今,并未违反法律的强制性规定。赵屯村四组与布秋顺之间签订的土地租赁合同2014年2月1日已到期,但自2017年3月20日之后,布秋顺经多次催告拒不按照新的地租价格支付地租，也不返还租赁土地,赵屯村四组一审诉求解除双方之间的土地租赁关系并要求布秋顺返还租赁的土地符合法律规定。即使双方签订的租赁合同无效,双方互负返还义务,赵屯村四组诉求布秋顺返还租赁的土地依然符合相关的法律规定。布秋顺辩称，赵屯村四组的上诉请求不能成立，布秋顺根据双方签订的租赁合同以及政府的文件规定，在所租赁的土地上建设了房产经营至今。在合同到期后，双方一直在协商，按新的租金标准进行交纳，只是由于赵屯村四组单方抬高价格，双方一直处于协商租赁价格的阶段，镇政府也参与调解，因此赵屯村四组说布秋顺不向其交纳地租是不对的。并且赵屯村四组在对布秋顺投资房产的费用没有进行赔偿或者补偿，也没有政府拆迁通知的情况下，其单方要求解除合同而不履行赔偿义务是错误的。赵屯村四组上诉称一审适用法律错误，但2019年的法律规定针对以前布秋顺建筑的房产不具有法律约束力，也就是说法律不溯及既往。赵屯村四组引用合同法第52条无效合同的规定也是错误的，赵屯村四组的请求是解除合同，因此应当适用合同解除的法律条款。赵屯村四组上诉称一审法院以涉案土地上建筑物价值无法鉴定为由驳回赵屯村四组返还土地的请求，这个理由不能成立，因一审法院是根据布秋顺没有提出反诉来驳回布秋顺的一审反诉请求的，故赵屯村四组理解错误。布秋顺上诉请求：1.撤销一审判决,并依法改判驳回赵屯村四组的一审诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费用由赵屯村四组承担。事实和理由：（一）一审法院认为涉案的土地租赁合同为无效合同是错误的。1.涉案土地不属于耕地，最初属于宅基地，1998年11月26日赵屯村四组代表和当时的宅基地占房户达成《协议书》后，涉案土地已经改变成了商品房用地,并且之前已经取得了镇政府的同意。2.1999年元月17日赵屯村四组颁发《告示》,再次声明涉案土地属于该组的商品房用地。3.据此布秋顺和赵屯村四组签订了《租商品地合同》,该合同属于格式合同，是赵屯村四组提供的,从标头字面意思就可以看出属于商业用地,而不是农业用地,至于是否办理农用地转用审批手续,是赵屯村四组的事,与承租人无关。4.从1984年元月1日开始布秋顺与赵屯村四组就签订租地合同,续订至今。期间曾向乡镇政府缴纳土地罚款100元和土地办证费500元,均说明政府已经同意将土地转换成门市房用地，之后政府也没有因此再处罚，同样说明了土地已经转换用途的事实。（二）一审法院判决布秋顺赔偿赵屯村四组占地损失18000元是错误的。合同期间的租金一直按期交付，之后没有交付租金的原因，是赵屯村四组没有按照合同第7条约定的“以当时庞村镇租户租金的平均价为参考价,”而是赵屯村四组单方擅自主张的价格，因此该数额没有依据。（三）由于赵屯村四组的原因导致合同没有续签,因此赵屯村四组属于过错方,应该对布秋顺的投资进行赔偿,根据不动产土地和楼房不可分割的特性,在没有赔偿之前,赵屯村四组没有权利要求布秋顺返还土地。赵屯村四组辩称，（一）赵屯村四组与布秋顺签订《租商品地合同》在2014年2月1日已到期，之后双方形成不定期土地租赁关系。无论租赁合同有效与否，案涉土地应当返还。（二）2017年3月20日之后，赵屯村四组参考相邻掘山岭村的地租价格，提出的新租金标准得到村民小组代表会议的通过和大多数租户的认可，其他租户已交纳，布秋顺拒不支付土地租赁费也不返还租赁土地，双方多次协商无果，其一直声称新的地租价格过高违反合同约定，但未能举证证明该主张，应当承担举证不能的责任。（三）本案是因布秋顺不按照新的地租价格支付土地租赁费而引发的诉讼，布秋顺在一审中未提出反诉，也未对涉案土地上的建筑物价值申请司法鉴定，其所谓的建房损失仍可以通过另案另诉的方式得以维护。一审法院以“案涉土地上的建筑物价值无法鉴定且未经有关部门认定为违法建筑，被告也并未反诉”为由对赵屯村四组“返还土地的诉求暂不予支持”，该认定使赵屯村四组的合法权益无法得到维护。赵屯村四组向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的土地租赁关系，判令布秋顺向赵屯村四组返还租用的土地245平方米（东临赵军鹏，西邻赵书坤，南邻李新书，北邻顾龙公路）；2.依法判令布秋顺赔偿赵屯村四组土地租赁损失18000元；3.一审案件诉讼费由布秋顺承担。一审法院认定事实：1999年2月1日，赵屯村四组作为合同甲方（原偃师市庞村镇赵屯村第四村民组，以下简称赵屯村四组）与布秋顺作为合同乙方签订《租商品地合同》，双方约定如下：1、乙方在租用的土地上建房，必须服从甲方统一规划，达到外观美、环境美。2、所租用的商品地地权永远属于甲方，房产权永远属于乙方。3、面积为东西拾米整，南至三组地界，北至公路边。4、租金每处宽（东西向量）每米每年158元。一年一交，必须在本年的元月31日前交于本村民组。5、租用时间为15年，即1999年2月1日至2014年2月1日止。6、对于租金，如果在本年度的3月31日前仍没将租金交于本村民组，则视为自动放弃租地的权利，本组有权另行安排处理，由此造成的一切后果，则由乙方本人负责承担。7、当合同到期再延续合同时，租金的多少以当时庞村镇租户租金的平均价为参考价，最高不能超过当时当地的最高价。在同等条件下，乙方有优先延续合同的权利，如果剥夺乙方这个权利，则由此造成的一切经济损失由甲方负责承担。8、合同一式贰份，甲、乙方各持一份。9、合同自签订日生效。另查明，布秋顺租用赵屯村四组的土地面积为245平方米，位于洛阳市伊滨区××龙××（东临赵军鹏，西邻赵书坤，南邻李新书，北邻顾龙公路），后建设三间商铺门面房用于商业经营，庭审中布秋顺自认建房时没有向相关部门申请办理相关准建许可等手续。该土地所有权××伊××区庞村镇××村村民委员会第四村民小组集体所有。1999年2月1日双方签订的商租地合同上有涂改和补充条款，涂改和补充后的部分没有任何一方的签字和盖章。赵屯村四组出租给其他商户的土地，已按照每年每间2000元的标准缴纳了地租。一审法院认为，关于案涉土地租赁合同是否有效，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”和第六十三条关于“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，因案涉土地属于农村集体土地，在该土地未依法办理农用地转用审批手续的情况下，赵屯村四组与布秋顺即签订《商租地合同》，将案涉集体土地出租给布秋顺从事商业建设、经营，已改变了土地农业用途，且未得到有关部门的许可，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该租赁合同属于无效合同。关于是否解除双方之间的土地租赁关系，合同解除的前提应当是合同合法有效，本案租赁合同属于无效合同，故赵屯村四组诉求解除土地租赁关系，一审法院不予支持。案涉土地本应当返还，但布秋顺从事商业建设、经营经过赵屯村四组同意，双方对此均有过错，案涉土地上的建筑物价值无法鉴定且未经有关部门认定为违法建筑，布秋顺也并未反诉，一审法院对返还土地的诉求暂不予支持。关于赵屯村四组诉求的土地租赁损失，赵屯村四组和布秋顺均明知案涉土地的性质为农村集体土地，不得用于非农建设，但双方还签订土地租赁合同将案涉土地出租用于建设商铺等生产使用，导致合同无效。对于赵屯村四组来说，其土地被布秋顺实际占用至今必然存在相应的损失，而布秋顺已经实际使用了土地并从中受益，其应当向赵屯村四组支付案涉土地的占有使用费即赔偿占地损失。因案涉合同无效，对该占地损失不应当按照双方所约定的在合同有效的情况下的租金标准来计算，而应按照赵屯村四组实际发生的损失来计算。赵屯村四组出具证据证明其实际损失为18000元（从2017年3月20日起，案涉地租按照每间每年2000元的标准收取），一审法院参照双方就案涉土地租金的约定以及当地同地段、同类型地租市场价格和物价上涨，及其他商户已经按此标准交租的事实等综合因素认为案涉地租按照每间每年2000元的标准收取并不高。庭审中赵屯村四组自认布秋顺已经缴纳了2017年3月20日之前的租金，故一审法院酌定布秋顺以每间每年租金2000元的标准，向赵屯村四组赔偿2017年3月20日起至2020年3月20日止的占地损失18000元。关于布秋顺辩称本案应是合同的续签和赵屯村四组毁约给布秋顺造成的损失700元，因布秋顺未提起反诉，一审法院不予处理。关于布秋顺在庭审中主张偃师市土地规划局将案涉土地规划为商业用地，因布秋顺未提供建设用地审批手续，也没有提供相应的证据，且庭审中布秋顺自认建房时未得到有关部门的许可也未办证，故布秋顺该项抗辩，一审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、布秋顺于本判决生效之日起十日内赔偿赵屯村四组2017年3月20日起至2020年3月20日止的占地损失18000元；二、驳回赵屯村四组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费250元，减半收取125元，由赵屯村四组负担25元，布秋顺负担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，结合双方的上诉请求及诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉合同是否有效；2.案涉土地是否应返还给赵屯村四组；3.布秋顺是否应赔偿赵屯村四组占地损失18000元。关于争议焦点（一）根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。结合本案，案涉土地属于农村集体所有的土地，在此类土地上建设房屋，进行非农业活动，应当符合当地的土地利用总体规划，并经过有关机关的批准，本案双方当事人均未能提供充分证据证明该土地已完成审批手续，故一审法院以案涉土地租赁合同违反法律强制性规定为由认定为无效合同并无不当，本院予以确认。关于争议焦点（二）因布秋顺在案涉土地上从事商业建设、经营的行为，系经赵屯村四组的同意，故双方对此均有过错，且双方尚未就案涉土地上的建筑物的赔偿达成一致意见，故一审法院对赵屯村四组返还土地的诉求暂不予支持，符合本案的实际情况，本院予以维持。关于争议焦点（三）案涉土地被布秋顺实际占用并从中受益，布秋顺理应向赵屯村四组赔偿相应的占地损失。由于双方未就土地后续租金标准达成一致意见，故一审法院参照双方就案涉土地租金的约定以及当地同地段、同类型地租市场价格和物价上涨及其他商户交租标准等综合因素，酌定布秋顺以每间每年租金2000元的标准向赵屯村四组赔偿2017年3月20日起至2020年3月20日止的占地损失，理由充分，本院予以支持。另，赵屯村四组上诉称《中华人民共和国土地管理法》原第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定已被修改，一审援引该条规定系适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，赵屯村四组与布秋顺的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由洛阳伊滨区庞村镇赵屯村村民委员会第四村民小组负担100元，布秋顺负担250元。本判决为终审判决。审判员 杨 洪二〇二〇年九月七日书记员 王恒毅