黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2122号上诉人（原审被告）：马淑娟，女，1958年10月8日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：张子健（系马淑娟之子），男，1983年7月20日出生，汉族，齐齐哈尔市丽洋智能停车有限公司业务经理，住齐齐哈尔市建华区。被上诉人（原审原告）：齐齐哈尔市建华区市场监督管理局，住所地齐齐哈尔市建华区将军府综合一号楼。法定代表人：刘伟，该局局长。委托诉讼代理人：黄希杰，该局法律顾问。委托诉讼代理人：邹德庆，该局职员。原审被告：齐齐哈尔市新城房屋开发公司，住所地齐齐哈尔市建华区卜奎大街惠民小区1号楼。法定代表人：张继福，该公司经理。委托诉讼代理人：王兵义，该公司副经理。委托诉讼代理人：史鸿山，该公司副经理。上诉人马淑娟因与被上诉人齐齐哈尔市建华区市场监督管理局(以下简称建华区市场监管局)、原审被告齐齐哈尔市新城房屋开发公司（以下简称新城开发公司）买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马淑娟上诉请求：1.请求撤销齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初1310号民事判决，依法改判驳回建华区市场监管局的诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案诉讼费由建华区市场监管局承担。事实与理由：1.建华区市场监管局不能证实其与新城开发公司存在合法有效的买卖合同关系；2.马淑娟与新城开发公司之间的买卖关系合法有效，并且已经办理了产权登记手续，马淑娟是案涉房屋的所有权人。建华区市场监管局辩称，1.原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；2.建华区市场监管局与新城开发公司就案涉车库的买卖合同，应属合法有效；3.建华区市场监管局实际占有使用案涉车库至今；4.新城开发公司将案涉车库二次销售马淑娟，致使建华区市场监管局无法办理产权手续，马淑娟与新城开发公司存在过错；5.马淑娟与新城开发公司存在恶意串通，其二者订立的买卖合同应属无效；6.马淑娟在购买案涉车库15年之久，未要求新城开发公司交付车库违背常理。建华区市场监管局向一审法院起诉请求：要求确认建华区市场监管局与新城开发公司关于将军府综合楼C栋一层6号车库买卖行为有效，该房屋归建华区市场监管局所有。后变更诉讼请求为：1.请求确认马淑娟与新城开发公司之间（车库）买卖无效；2.请求确认建华区市场监管局与新城开发公司之间（车库）买卖有效，并责令马淑娟与新城开发公司履行对该房屋转移登记建华区市场监管局名下的相关义务。一审法院认定事实：建华区市场监管局于2000年4月与新城开发公司签订坐落于齐齐哈尔市建华区将军府综合一号楼及该综合楼一层5个车库作为办公使用，购买单价2000元/平方米。建华区市场监管局于2003年全部付清了房款，其中C2为33.33平方米，总价76，660元；C4为53.16平方米，总价106，320元；C6为82.11平方米，总价164，220元；C10为24.92平方米，总价49，840元；C11为17.25平方米，总价34，500元，共一次性支付房款431，540元，新城开发公司2003年9月2日统一为建华区市场监管局出具发票,收到办公楼1-6层房款6，567，055.20元，变更费205，394.53元，合计7,203，989.73元。建华区市场监管局购买上述房产后，一直作为办公使用，其中C栋6号车库建筑面积82.11平方米，为执法车辆存放使用。并且正常支付该房屋的物业、水电、取暖等费用，物业、热力、水电等部门登记房产使用人、缴费人均为建华工商分局。至今建华区市场监管局一直使用以上房屋作为办公场所，没有任何人(包括马淑娟在内)向建华区市场监管局对该车库主张过权利，但是至今没有办理上述房产的产权证照。2018年6月马淑娟诉至建华区人民法院请求判令建华工商分局立即自该6号车库迁出，后撤诉。该案中建华工商分局2013年4月28日提交《建华分局关于办公楼未办理产权证的说明》称，新城开发公司将该分局购买的将军府C栋一层2号（面积38.33平方米）和6号（面积82.11平方米）两个车库销售许可证抵押在产权处，开发公司未还清贷款，至今未取回销售许可证，造成该局这两处房屋缺少销售许可证，并且由于经费紧张，至今没能办理产权登记证和土地使用证。现建华区市场监管局对此说明部分陈述提出异议，认为该说明陈述的事实无证据证明，该说明的陈述不成立。并称因双方诉争房屋可能涉嫌非法转移行为，现已通过相关办案机关进行依法启动调查程序。另查明，原工商局建华分局出卖原办公楼给新城开发公司。2001年4月20日双方签订协议书，协议书约定，原工商局建华分局在文化路的办公楼已作价转给新城房屋开发公司，今后要办理更名过户手续，办理更名过户手续所发生的费用两家各支付50%。协议双方加盖公章。又查明，2004年9月14日马淑娟与新城开发公司签订《商品房买卖合同》，约定马淑娟购买新城开发公司开发的建华区将军府综合一号楼一层6号车库，支付价款134,000.00元。该车库购买商品房登记备案介绍信（0010972号）载明价款334,000.00元。2004年12月27日马淑娟取得该车库所有权证照。再查明，新城开发公司于2002年2月被齐齐哈尔市工商局依法吊销营业执照（核准日期为2002年11月14日）。一审法院认为，建华区市场监管局、新城开发公司之间关于买卖车库的行为系双方真实意思表示，且不违反法律规定。建华区市场监管局于2003年付清该车的全部房款，新城开发公司出具了收据，建华区市场监管局使用至今，并无其他权利人向其主张权利，且正常支付车库的正常费用，包括物业费、取暖费等。一审法院对该车库买卖应予确认。新城开发公司没有证据证明由于建华区市场监管局购买车库未缴纳全款后将涉诉车库收回。二次销售给马淑娟，导致建华区市场监管局未能办理过户登记手续责任不在建华区市场监管局。虽马淑娟主张其购买该车库已经取得产权证，但马淑娟自认与新城开发公司的原法定代表人系亲属关系而开发公司向其出卖车库时明知车库已被卖给建华区市场监管局，所以，其购买车库时也应明知车库已经被建华区市场监管局购买使用。其主张的的购买车库后未取得车库系允许王兵义使用没有证据证明，有悖常理，其与新城开发公司之间的房屋买卖合同损害建华区市场监管局利益，应属无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法的若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、齐齐哈尔市建华区市场监督管理局与齐齐哈尔市新城房屋开发公司关于将军府综合楼C栋一层6号车库买卖有效，齐齐哈尔市新城房屋开发公司协助齐齐哈尔市建华区市场监督管理局办理更名过户手续；二、齐齐哈尔市新城房屋开发公司与马淑娟关于将军府综合楼C栋一层6号车库买卖无效。一审案件受理费3,113.00元，由齐齐哈尔市新城房屋开发公司、马淑娟负担。本院二审期间，新城开发公司向本院提交二组证据，以证明马淑娟与新城开发公司的买卖合同合法有效，建华区市场监管局对于新城开发公司所提交证据的证明目的均持异议。本院对于新城开发公司提交的证据认定如下：因新城开发公司提交的证据与本案争议焦点并无关联，且无法达到其证明目的，故对于新城开发公司提交的证据，不予采纳。本院查明事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉车库权属的问题。首先，从合法占有车库角度看。对于车库的转移占有，应视为车库的交付使用。新城开发公司于2001年将案涉车库交付建华区市场监管局，由建华区市场监管局用于停放办公车辆使用至今，始终对案涉车库行使占有、使用的权利；其次，从合同履行情况角度看。建华区市场监管局与新城开发公司就案涉车库签订了商品房交易合同，建华区市场监管局支付了车库价款，新城开发公司为建华区市场监管局出具了收据，新城开发公司亦将案涉车库交付建华区市场监管局合法占有至今；最后，从买卖合同成立先后角度看。建华区市场监管局与新城开发公司就案涉车库订立的买卖合同明显早于马淑娟。综上，马淑娟虽上诉称其已就案涉车库取得产权手续，但结合马淑娟与新城开发公司的原法定代表人存在亲属关系的事实、马淑娟购买车库时应当知道车库已经被建华区市场监管局购买使用的实际情况，以及案涉两份买卖合同成立时间先后、建华区市场监管局自2001年起实际占有使用的事实，可以认定建华区市场监管局就购买案涉车库所形成的请求权明显优于马淑娟，故对于马淑娟的上诉理由，本院不予支持。综上所述，马淑娟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,113.00元，由马淑娟负担。本判决为终审判决。审判长 林 森审判员 王巧姝审判员 董 铭二〇二〇年九月十日书记员 宋 阳