湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1607号原告：宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司。统一社会信用代码914308007808626044，经营场所张家界市解放路22号。负责人：张礼荣，经理。委托诉讼代理人：张凌，男，1978年8月20日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。被告：张家界欢唱青春新歌声文化传播有限公司。统一社会信用代码91430800584909399L，经营场所张家界市永定区解放路影视城二楼。法定代表人：李东升，执行董事。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。原告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司（以下简称宜春公司张家界分公司）与被告张家界欢唱青春新歌声文化传播有限公司（以下简称新歌声文化公司）侵权责任纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜春公司张家界分公司的委托诉讼代理人张凌、被告新歌声文化公司的法定代表人李东升及其委托诉讼代理人刘奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜春公司张家界分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿租金损失150万元及延迟损失30万元（暂计算至2020年6月12日起诉之日止，最终损失数额以实际占用时间按比例增加）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求中的最终损失数额以实际占用时间按比例增加明确为损失计算至场地退还移交之日止。事实和理由：关于原被告排除妨害纠纷一案，张家界市永定区人民法院于2019年12月30日作出（2019）湘0802民初4833号民事判决书，判决被告从判决生效之日起立即停止侵害、排除妨害，从张家界市永定区永定办事处解放居委会解放路文化影视城房屋内搬出。被告不服一审判决提起上诉，上诉期间，关于原被告房屋租赁合同，原告向永定区人民法院提起诉讼，2020年5月18日，永定区人民法院作出（2020）湘0802民初803号民事裁定书，以被告主体不适格为由驳回了原告的起诉。2020年5月11日，张家界市中级人民法院对排除妨害纠纷一案作出（2020）湘08民终244号民事判决书，判决维持原判。依据二审生效判决，2020年5月16日，原告再次向被告送达《告知函》，告知被告立即执行判决，从影视城房屋内搬出，但被告至今仍强占房产不肯搬出。自2019年8月20日张家界市武陵源区人民法院向被告送达“关于强制向宜春公司张家界分公司移交房产的通知”之日起，至本案起诉之日，被告已强行占用原告影视城二楼房产1977平方米近10个月，未向原告支付任何费用。由于被告的长期占用，导致原告无法对房屋进行出租，按180万元的年租金水平计算，10个月已经造成原告租金损失150万元。因原告无法将租金收取到位，被告还应按月息2%的标准赔偿延迟损失30万元。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告新歌声文化公司辩称，1、原告主张的涉案房屋占用费标准与客观事实不服，于法无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持；本案被告对房屋占有的合法期限为2010年2月3日至2018年8月31日，2018年8月31日至2019年8月31日，原告认可被告系合法使用期限；因原告不予确认剩余年度租期，自2019年8月31日开始，被告为无权占有；被告在合法占有期间的年租金标准为80万元／年，被告已按该标准支付了2018年度至2019年度的租金，因此，原告在明知涉案房屋租金标准为80万元／年的情况下，以180万元／年的标准主张占用费，既与客观事实不符，也不符合法律规定；2、原告在主张赔偿损失的同时又主张延迟损失属重复主张，原告主张延迟损失既无法律规定也无事实依据；3、被告在不可抗力期间的占用费依法应当减免。在××期间，被告既未受益，原告也未遭受损失，疫情期间的租金费用应当依法予以减免。综上，请求人民法院依法裁判。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2010年2月3日，龚波与张家界福远商贸有限责任公司（汤敬胜）签订《房屋租赁合同》，约定甲方张家界福远商贸有限公司将自己所有的位于张家界影视城二楼的整层房屋租赁给乙方龚波使用，租金共计960万元，租赁期限自2010年6月1日至2016年5月31日止。该《房屋租赁合同》签订后，龚波将影视城二楼部分房屋装修后经营KTV。2011年10月21日，新歌声文化公司成立，经营张家界文化影视城二楼KTV，法定代表人为龚波，2018年7月24日，新歌声文化公司的法定代表人变更为李东升。2014年8月31日，新歌声文化公司与张家界福远商贸有限公司签订一份《影视城二楼租赁补充协议》，主要内容为：基于目前相关政策和市场消费现状，欢唱KTV经营困难，举步维艰，从2014年9月1日起，租金调整为140万元（整个影视城二楼总租金）；经和甲方协商合同期限延长至2018年8月31日止；2016年以后，新歌声文化公司不再租赁影视城二楼整层房屋，仅租赁影视城二楼的1977平方米经营KTV。2016年10月19日，汤敬胜、王成电、王振林、周志国将影视城二楼西头临街面201平方米租赁给朴桂英，租期5年，租金共计75万元。2017年8月7日，张家界市国土资源局为原告宜春公司张家界分公司颁发湘（2017）张不动产权第××号不动产权证书，将张家界文化影视城二楼建筑面积3105.03平方米（包含涉案ＫＴＶ）房屋产权登记在原告公司名下。2017年9月7日，原告发出《告知书》，内容为：张家界文化影视城二楼各租户：根据2017年8月7日张家界市国土资源局颁发的湘（2017）张不动产权第××号不动产权证书，张家界文化影视城二楼3105.03平方米的房屋产权归宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司所有，所以自本告知之日起，张家界文化影视城二楼的房屋租金一律交给宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司，并由张家界安顺物业服务有限公司代收，否则一切后果自负，特此告知。2017年9月15日，新歌声文化公司与汤敬胜、周志国、王成电签订一份《影视城二楼新歌声ＫＴＶ租赁合同补充协议》，约定新歌声ＫＴＶ经营场地租金为每年80万元，将合同延长至2020年8月31日。2018年7月14日，张家界市公安局永定分局向新歌声文化公司发出“关于张家界文化影视城涉案房屋租赁有关事项告知书”，要求：1、涉案房屋租赁期限内，承租人不得装修、改变房屋结构、转让；2、承租人在涉案房屋租赁期间，应主动向4.16专案组交纳涉案房屋租金，银行户名：中国银行张家界分行永定支行，账户名称：宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司，账号59×××44，对不及时交纳租金的，专案组将予以清场；3、涉案房屋租赁期届满，承租人应将涉案房屋交由4.16专案组接管。2018年8月28日，新歌声文化公司向宜春公司张家界分公司银行账户转账80万元，即2018年8月31日至2019年8月31日期间的租金。2019年8月20日，张家界市武陵源区人民法院向被告新歌声文化公司发出“关于强制向江西省宜春市产”的通知，声明因王成电、汤敬胜、王振林违法犯罪，依法将王振林、汤敬胜、王成电、周志国占有的张家界文化影视城二楼房产返还给原告，并告知新歌声文化公司，自2019年8月20日起，凡涉及张家界市影视城二楼门面的各项交易、租赁等相关民事权益与宜春公司张家界分公司联系。2019年9月3日，原告作出《告知函》，声明：贵租户原来的租金价格过低，我司不能接受；贵租户需以180万元/年租金自2019年8月20日与我司签订新的租赁合同，一切后果自负。之后被告未予理睬，经营KTV至今。由于被告一直占用张家界文化影视城二楼1977平方米经营KTV，宜春公司张家界分公司于2019年11月8日向本院提起排除妨害诉讼，要求被告新歌声文化公司立即停止侵害、排除妨害，将其占有原告的房产返还给原告。2019年12月30日，本院作出（2019）湘0802民初4833号民事判决书，判决新歌声文化公司立即停止侵害、排除妨害，从张家界市永定区永定办事处解放居委会解放路文化影视城房屋内搬出。新歌声文化公司不服一审判决，向张家界市中级人民法院提出上诉，2020年5月11日，张家界市中级人民法院作出（2020）湘08民终244号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。2020年4月15日，宜春公司张家界分公司以房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，要求新歌声文化公司支付租金及逾期资金损失并赔偿违约金共计187.2万元，2020年5月18日，永定区人民法院以（2020）湘0802民初803号民事裁定书裁定驳回起诉。2020年5月26日，宜春公司张家界分公司向新歌声文化公司发出《告知函》，内容为：根据张家界市中级人民法院2020年5月11日下达的（2020）湘08民终244号民事判决书，贵司应从该判决生效之日起立即停止侵害、排除妨碍，从张家界市永定区永定办事处解放居委会解放路文化影视城房屋内搬出。为此，我司郑重告知：请贵司在2020年5月25日之前将影视城二楼欢唱KTV内的所有物品搬离，并自行拆除位于大楼二层南面雨棚上面的“新歌声量贩”电子招牌，如贵司未按时腾空房屋交还给我司，一切不良后果由贵司自己承担。新歌声文化公司收到该《告知函》后，对宜春公司张家界分公司进行了书面回复，认为其公司起诉汤敬胜、王成电、周志国的案件尚未审结，在该案未结案前搬离欢唱KTV所有物品及拆除新歌声KTV量贩电子招牌，不利于证据固定，影响案件审理。2020年6月3日，宜春公司张家界分公司就（2020）湘08民终244号民事判决书向本院提出执行申请，2020年6月10日，本院对宜春公司张家界分公司的执行立案受理。目前尚处在执行过程中。因湖北武汉爆发新型冠状病毒感染肺炎，2020年1月27日，张家界市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部下发2号令，对景区景点、演艺场所、酒吧、网吧、影院、博物馆、图书馆、茶馆、麻将室、野生动物市场一律关闭。此后，欢唱KTV停业。2020年3月27日，张家界市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部下发“关于各类文化休闲娱乐场所恢复营业的通知”，通知从即日起，有序开放电影院、KTV网吧等公共娱乐场所。此后，欢唱KTV亦未恢复经营。庭审中，原告同意为被告减免一个月的租金损失。到目前为止，影视城二楼除KTV未收回外，其他出租门面均已由原告收回，但并未对外出租。对于新歌声公司经营的KTV占用原告房屋所造成的损失，原、被告均不申请进行司法鉴定。上述事实，有双方当事人的陈述以及提交的不动产权证、移交房产通知书、永定区人民法院和张家界市中级人民法院的民事判决书、告知函、回复函、合作协议书、执行申请书及短信、影视城二楼平面图、房屋租赁合同、恢复营业通知、租赁合同及补充协议、诉状、张家界市公安局永定分局告知书、张家界市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部文件等证据在卷证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，2017年8月7日张家界市国土局为宜春公司张家界分公司办理涉案房屋不动产权证书并将上述事宜告知新歌声文化公司后，新歌声文化公司仍与无权处分人汤敬胜、王成电、周志国签订《影视城二楼新歌声ＫＴＶ租赁合同补充协议》，将原本于2018年8月31日到期的租赁合同延期至2020年8月31日，该补充协议由于宜春公司张家界分公司拒绝追认对宜春公司张家界分公司不产生法律效力。2018年8月31日以来，新歌声公司继续占用影视城二楼房屋经营ＫＴＶ已没有合法依据，其行为已构成侵权，依法应承担侵权民事责任。鉴于在2018年8月31日至2019年8月31日期间，新歌声文化公司已向原告支付占用费80万元，宜春公司张家界分公司对于2019年8月31日以前的损失并未主张，故对该段时间的损失赔偿问题本院不作评判。被告对于原告主张要求其赔偿2019年9月1日以来的租金损失并无异议，仅对损失数额和计算标准提出异议，且认为由于××疫情影响，应减免2个月租金损失，故本院对于原告宜春公司张家界分公司侵权被告新歌声文化公司赔偿占用房屋期间的损失的诉讼请求，本院予以支持。对于租金损失计算标准，原告主张按上一年度80万元／年计算，被告主张按180万元／年计算，因原被告双方均拒绝申请司法鉴定确认租金的损失数额，且目前原告宜春公司张家界分公司收回的影视城二楼部分房屋亦未对外出租，没有具体的参照标准，且被告主张按上一年度80万元／年计算参照的合同系与无权处分人签订的租赁合同，原告并不认可，而原告主张按180万元／年计算，又是参照被告的内部管理合同而自行计算的标准，原被告主张的计算标准均不切合实际，本院结合被告新歌声文化公司与张家界福远商贸有限公司签订影视城二楼整体的房屋租赁合同每平方米租金水平，考虑目前因受××疫情影响导致的经济下滑状况，本院酌定原告租金损失为每平方米38元。由于受××疫情的影响，ＫＴＶ行业被疫情防控指挥部强制关停两个月，根据公平原则，可酌情对新歌声文化公司减免一个月的租金。对于原告主张的延迟损失，系间接损失，且原告并未提交其未及时足额收取租金造成了占用资金利息损失，对原告的该项请求，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款（六）项、第十九条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决如下：一、被告张家界欢唱青春新歌声文化传播有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司房屋租金损失826386元（自2019年9月1日计算至2020年9月1日，1977平方米×38元×11个月=826386元），2020年9月1日以后的租金损失，由张家界欢唱青春新歌声文化传播有限公司按占用面积以每平方米38元的标准给原告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司赔偿租金损失至被告张家界欢唱青春新歌声文化传播有限公司实际退还房屋之日止。二、驳回原告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，适用简易程序减半收取10500元，由被告张家界欢唱青春新歌声文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃遵辉二〇二〇年九月十一日法官助理王飞代理书记员  周美辰附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（六）赔偿损失。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6、承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。