山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1091民初2737号 原告：邹海英，女，住址山东省威海。 原告：邹乐平，男，住址山东省威海。 二原告之共同委托诉讼代理人：姜炎辰，山东平和律师事务所律师。 二原告之共同委托诉讼代理人：董芹芹，山东平和（烟台开发区）律师事务所律师。 被告：刘琦，男，住址济南市历下区。 委托诉讼代理人：潘洪明，山东舜达（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛得料，山东舜达（青岛）律师事务所律师。 被告：王利，女，住址山东省东营市。 委托诉讼代理人：肖广盟，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 被告：威海市尚逸酒店有限公司，统一社会信用代码91371000MA3N12HP7K,住所地山东省威海火炬高技术产业开发区沈阳路-39号、43号、45号。 法定代表人：王洪琛。 委托诉讼代理人：肖广盟，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 原告邹乐平、邹海英与被告刘琦、王利、威海市尚逸酒店有限公司（以下简称尚逸酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告刘琦对管辖权提出异议，本院裁定予以驳回。刘琦不服提起上诉，威海市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。刘琦、王利提起反诉，但未在指定期限内缴纳诉讼费，本院按自动撤回反诉处理。原告邹乐平、邹海英及其共同委托诉讼代理人姜炎辰、董芹芹、被告刘琦之委托诉讼代理人潘洪明、牛得料、被告尚逸酒店之法定代表人王洪琛及被告王利、尚逸酒店之共同委托诉讼代理人肖广盟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹乐平、邹海英向本院提出诉讼请求：1、三被告赔偿原告房屋租赁违约损失370416.6元；2、三被告支付房租16万元；3、三被告以滞缴房租总额按商业银行同期贷款利率的二倍每日0.03337%标准向二原告支付房租滞纳金（截止到实际交付日）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除二原告与被告刘琦、王利签订的《房屋租赁合同》；2、三被告支付原告违约金370416.6元；3、三被告赔偿原告涉案租赁房屋整修工程费用73912元；4、三被告赔偿原告涉案租赁房屋内拆除的不可移动物品及设施、损坏的不可移动物品及设施恢复到正常使用状态费用205580.23元；5、三被告承担鉴定费用6万元。事实和理由：二原告与被告刘琦、王利于2018年3月27日签订房屋租赁合同，被告刘琦、王利租赁二原告位于威海市沈阳路43号1-3层、45号1-3层、39号三层的房屋（以下简称涉案房屋）。被告刘琦、王利以涉案房屋为注册地址注册了尚逸酒店，告知二原告租金由被告尚逸酒店支付，并在此后由被告尚逸酒店向二原告实际交付了前2期房屋租金。按合同第三条第二款约定，被告刘琦、王利应于10月1日前再向二原告支付租金16万元，应由被告尚逸酒店实际交付，但三被告逾期未交。后二原告通过信函、微信、口头等方式向三被告进行了催缴，时至2019年11月13日三被告仍未缴纳房屋租金。按照双方租赁合同第五条第4款约定，被告刘琦、王利应支付违约金370416.6元；且被告刘琦、王利还应补缴租金并支付滞纳金。2019年11月13日，三被告违反合同约定，安排人员擅自从出租房屋中搬出物品，出现逃离迹象，损坏房屋及装修，给原告造成损失。而被告尚逸酒店股东为被告刘琦、王利，注册地址即涉案房屋，房租也是被告尚逸酒店缴纳，租赁合同中约定的联系人也是被告尚逸酒店法定代表人王洪琛，据此可以认定被告尚逸酒店全部资产和收益均归被告刘琦、王利所有，亦应承担责任。 刘琦辩称，本案的事实是：2018年3月，二原告与刘琦、王利签订房屋租赁合同后，被告按合同约定缴纳房租及押金，双方商定租赁范围、酒店酒吧装修方案，被告4月开始装修。按消法规定被告向消防部门申报消防施工及消防许可，4月底消防部门退回申请资料批复：经核查该楼存在铁皮泡沫顶棚房及私自砌墙分割室内房间，致二三楼北头消防楼梯堵塞违反消防法规定，请在申报手续中提出违建及棚房面积、恢复消防通道畅通后再次申报。被告找原告交涉要求解决消防提出的问题，退回不符合消防规范的租赁面积。原告表示尽快补办违建房产手续，找关系解决棚房消防许可等问题，请被告放心抓紧装修，如延误开业可减免房租。被告多次催促原告均未解决。2018年度被告未能营业，为此提出减免房租，邹海英答应减免，但最终无果。被告期待减租故缴纳了租金，原告收到租金后态度变了，称违建手续短时补不了，不耽误被告使用，办消防手续是被告的事，双方沟通无果。被告投资装修完毕，设施设备已经到位无路可退。被告想办法最终消防批准面积为880平方米。且消防部门告知：消法规定要是简易棚房不管是不是违建都不允许经营使用，多批一些面积只可以做仓储。后被告通过律师发送律师函要求就违建棚房减退房租未果，被告起诉后撤诉。经向高区规划局、房管局、城建部门落实，被告认为：原告隐瞒出租房屋有违建和棚房，构成违约；原告称违建和棚房不影响被告使用，是歪曲事实。被告按正常流程申办公安消防手续多次遭拒，不得不托关系，额外支付费用；原告隐瞒违建和棚房是有预谋的商业欺诈。 刘琦并非适格被告，不应承担任何责任。刘琦与二原告签订房屋租赁合同的行为系发起人出于尚逸酒店的利益而以自己的名义签订的合同，设立后的尚逸酒店实际享有合同权利，相应义务主体亦为尚逸酒店。因此在二原告已经将尚逸酒店列为被告的情况下，刘琦并非适格被告，不应承担任何责任；刘琦对房屋损失无任何过错，不应承担责任。刘琦、王利系尚逸酒店股东，在尚逸酒店被拆解前刘琦即因为内部管理问题实际退出酒店经营管理，刘琦与王利签订合同共同出资开办酒店及酒吧，后王利提出散伙，并接管酒店，刘琦被迫退出经营。根据王利之子王洪琛在另案中的自认，拆解酒店的决定和执行均系王利、王洪琛母子实施，并未征得刘琦同意，也没有通知刘琦。被拆解后酒店设施被王利、王洪琛母子放置在日照的仓库里，不在刘琦的控制范围。王利与王洪琛变卖设备资产收入归为己有是其自主行为。综上刘琦不应承担责任，不同意原告的诉讼请求。 王利、尚逸酒店辩称，原告没有证据证明被告存在违约行为及相关损失，不应提出违约损失要求，且计算方式也明显过高；被告在拆除相关物品时并没有对房屋主体或原有部位造成损害，不存在修复问题；被告拆除属于被告在经营酒店之初根据经营需要自行装修的物品，没有拆除属于原告不可移动设施。且是原告单方恶意违约解除合同在先，被告拆除是为了最大限度减少损失，所遗留的物品及设施也远远好于原告所交付的毛坯房，不应承担赔偿责任。而且原告提供的房屋有200多平方米没有通过消防验收导致被告租赁房屋部分目的不能实现。被告不存在违约的情况下，原告违反合同约定发出解除通知书均是原告的过错。此外，尚逸酒店并非租赁合同主体，不应承担任何责任。综上，本案纠纷发生完全是原告单方恶意违约造成，使被告投资完全打了水漂，造成重大损失。故不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此认定如下事实：2018年3月27日，邹乐平、邹海英作为甲方与王利、刘琦作为乙方签订房屋租赁合同，约定：第一条甲方邹乐平自愿将威海市某区某某路43号1-3层、45号1-3层（房权证分别为威房权证字第20XXXX7号和威房权证字第2002XXXX64号）房屋、甲方邹海英自愿将座落在某区某某路39号2-3层（房权证为威房权证字第2016XXXX56号）房屋，实际建筑面积共计约1100平方米的临街商品房出租给乙方。具体租赁房屋双方划定平面图签字确认。第二条房屋租赁期和用途1、该房屋租赁期共10年5个月，第一期自2018年6月1日至2021年5月31日止，第二期自2021年6月1日至2028年10月31日止。2、乙方向甲方承诺租赁该房屋合法经营，按国家工商及相关管理部门核定批准的经营项目经营宾馆公寓、餐厅酒吧、文化娱乐、商务办公、商品销售等。第三条房屋租金、押金及支付方式1、该房屋租金分两期支付：第一期租金如下：每年租金人民币32万元，三年合计人民币96万元。第二期租金如下：每年租金37万元，七年五个月合计人民币2744166元。2、第一期租金按半年支付，自本合同签订15日内支付人民币16万元，以后每半年提前30天支付下期租金。第二期租金按年预付租金，每年提前30天预付下年租金。3、该房屋押金3万元，于本合同签订之日一次性付款……第四条甲乙双方的责任和权利1、甲方负责所租赁的房屋屋顶漏雨、外墙（不含门窗）、屋面及外部供水供电下水管道的维修维护，甲方若对房屋室外部分及其附着设施进行检查修缮时，乙方应予以协助。甲方保证在乙方正常缴付水电暖费用前提下保证水电暖正常供给（非甲方原因除外）。2、甲方保证所租赁的房屋产权手续合法有效，并承担因此导致乙方无法正常经营所造成的所有损失。甲方同意在乙方办理工商、消防、治安等营业手续时提供必要房产证明材料。3、乙方保证在不破坏房屋主体结构的情况下，进行室内外装修以适合经营使用（房屋主体结构包括所有钢筋混凝土柱梁板、主体承重结构、砖混外墙体、墙面，下同），保证不影响房屋的安全和使用，并保证房屋装修符合国家有关消防、城建、公安、卫生等相关规定，保证严格执行国家相关排烟、排污、噪音等规定，并承担因装修使用导致发生的全部后果和责任。乙方已核实确认房屋面积和现状。4、乙方负责对后院一楼大厅新增面积部分因砌墙而被破坏的屋面灯池重新进行设计装修，装修要求需达到原有装修质量及效果。乙方装修时拆除的三楼原有木门归甲方所有……11、租赁期满，乙方交还甲方房屋必须保证附属设施、设备完好，包括乙方使用期间现有装修一并交还甲方（包括依附于该房屋装修的物品及不可移动物或因拆除影响正常完好使用和外观形象的物品，如坐便器、淋浴器等）。乙方的可以移动设备及外挂设施可以拆除搬走（热水器暖风机、空调冰箱、家商用电器家具及附属品、厨房设备设施等），但不包括已镶嵌在墙体内或柜体因拆除容易损坏墙体或柜体的设施……第五条违约责任1、租赁期内，甲乙双方如单方提出解除本合同，必须提前三个月书面通知对方。2、经双方一致同意解除本合同时：如甲方提出提前收回房屋，则免收乙方12个月租金，并按乙方装修价值的残值予以补偿（可委托双方认可的第三方参考乙方装修方案进行现场评估）；如乙方提出提前退租（经甲方同意转让经营权除外不按违约处理），除按实际承租期缴纳房租外，并补偿甲方12个月的租金……4、租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，无条件收回房屋，并且由乙方承担由此给甲方造成的损失，并按照本合同租金总额的10%向甲方支付违约金。（1）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋主体结构，或者擅自对外转让、转租、承包经营；（2）擅自改变本合同规定的租赁用途。利用该房屋进行违法活动（违法活动需经政府相关部门认定）；（3）乙方拖欠房租超过30天以上和连续欠交水电费超过3个月（甲乙双方本合同约定收款账户失效除外）……。合同签订后，刘琦于2018年3月28日向原告支付租金16万元及押金3万元，共计19万元。2018年11月13日尚逸酒店向原告支付租金16万元，2019年5月9日尚逸酒店向原告支付2019年上半年租金16万元。 另查，尚逸酒店成立日期为2018年4月23日，股东为王利、刘琦，法定代表人为王洪琛。 关于双方争议的事实和证据，本院分析认定如下: 一、关于被告主张原告违建及消防审批问题。 被告提交了建设工程竣工验收消防备案情况登记表复印件（备案时间2018年11月29日），公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证复印件等（2018年12月4日），显示尚逸酒店建筑面积1296.21平方米，装修面积1100平方米，场所建筑面积880平方米。并提交2018年12月至2019年2月短信记录多份，拟证实就消防审批面积小的问题找过原告。经质证，原告对上述证据真实性无异议，但提出异议称无法证实涉案房屋存在违建，反而可以证实被告实际使用房屋建筑面积1296.21平方米，高于合同约定1100平方米，说明被告无偿使用的建筑面积达到196.21平方米，被告使用面积范围内2间无证房屋（50多平方米）并非出租面积，是无偿的。 二、关于合同解除 被告称2019年11月10日收到解除合同通知书，双方的房屋租赁合同于2019年11月10日解除。原告提交通知书、跟踪单，通知书内容为：王某女士、刘琦先生：根据你我双方签订的租房合同约定，你方应于2019年10月1日前向我方缴纳房租16万元，但你方未按时交付。我方于2019年10月9日向你方发出催缴房租通知，回执显示你方已于2019年10月11日12点已收到通知。但时至今日（2019年11月5日），你方仍未交纳房租。根据你我双方租房合同约定，我方决定解除租房合同，终止你我双方的房屋租赁合同关系。为此，请你方按合同约定于11月20日前搬走租赁房屋内的可移动物品，我方将于11月20日收回出租房屋。此外，还请按合同规定支付我方房屋违约金和滞纳金。特此通知。出租人：邹乐平、邹海英2019年11月6日。拟证实原告向刘琦邮寄解除合同通知书，但刘琦拒收，据此原告所邮寄的解除通知书未送达，不发生法律效力，合同于2019年11月30日解除。被告提出异议称，原告通过邮寄或者手机传送解除合同通知书复印件，内容与原告提交通知书内容一致，足以说明被告收到原告解除合同通知书。 被告王利、尚逸酒店称2019年11月19日晚离开涉案租赁房屋，并通知了原告。原告认可被告在2019年11月19日搬离，但认为原告向被告催缴房租，被告逾期未缴并擅自搬离房屋，导致租赁合同无法实现。 三、关于涉案租赁房屋整修工程费、拆除的不可移动物品及设施、损坏的不可移动物品及设施恢复到正常使用状态费用。 为此原告申请对被告擅自拆除房屋结构梁与租赁房屋裂缝因果关系、房屋及被告拆除的不可移动物品、设施修复方案及费用等进行司法鉴定。 青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具鉴定意见书，认为：1、被告擅自拆除租赁房屋临街大门顶部的结构梁与租赁房屋产生裂缝的因果关系：从该位置裂缝高度来看，拆除混凝土梁容易造成混凝土柱与砌体结构之间产生裂缝。2、被告擅自拆除租赁临街大门顶部的结构梁会对房屋整体造成一定的不良影响，但不影响房屋使用年限、不会影响建筑结构安全的后果。3、对租赁房屋临界大门顶部的结构梁处理建议……4、对后院一楼大厅屋面灯池、后院一楼大门门洞顶棚、楼梯间四个窗户出具恢复原状方案处理建议……5、对涉案租赁房屋内墙和墙面、各类线路、各类管道、地面和地砖等遭到破坏的部分出具恢复到正常使用状态的方案的处理建议……。原告支付司法鉴定费4.5万元。 经质证，原告无异议。刘琦辩称，被告拆掉的门过梁在规划设计图纸上根本没有，是后来为安门窗新增的一道过梁，属于违建，不可能影响结构安全及寿命，原告要求恢复已拆过梁无法律和合同依据；对被告的装修原告是认可的，其对后院一楼大厅灯池恢复方案无依据；对大门洞下过到顶棚石膏板破损洞问题，原告无证据证实是被告所为；诉讼过程中，王洪琛承认其曾对该处进行破坏，但后来修复了。对原告提出室内设施被破坏问题，刘琦早已离开，原告与王利、王洪琛如何交接其不清楚；关于楼梯间窗户改造，是消防部门制定消防设计单位设计消防施工图纸，原、被告协商后由被告出资改造，而原告自己使用范围内的窗户则由原告自己出资改造。王利、尚逸酒店同意刘琦质证意见，并补充称，该界定结论未确定被拆除的梁属于承重梁，根据规划图纸并没有该梁，被告没有恢复原样的义务；鉴定结论只是说拆除梁容易造成裂缝，并未明确一定是本次拆除所造成的，涉案房屋加盖了很多违法建筑，会造成承重结构的变化，也容易造成裂缝。原告交付的房屋是毛坯房，没有线路、管道等，不存在修复问题。原告称该过梁是设计单位原有设计，原设计图纸不易查找。 威海市恒信价格评估有限责任公司于2020年8月3日出具鉴定评估报告，认为：1、评估的涉案租赁房屋部分整修费用，在鉴定评估基准日评估价格为73912元；由于拆除租赁房屋临街大门顶部的结构梁给房屋整体性造成影响的范围、程度等不明确，无法评估损失；2、涉案租赁房屋：拆除的不可移动物品及设施，在鉴定评估基准日评估价值为71820元（整体卫生间淋浴房）；损坏的不可移动物品及设施恢复到正常使用状态的费用，在鉴定评估基准日评估价格为49149元。原告支付司法鉴定费1.5万元。 经质证，原告对该鉴定报告无异议，认可：涉案租赁房屋整修工程费用73912元，涉案租赁房屋内拆除的不可移动物品及设施价值71820元、损坏的不可移动物品及设施恢复到正常使用状态费用49149元，共计194881元。三被告提出异议称，该鉴定报告是依据青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具鉴定意见书所做，对该依据三被告不予认可，意见同前。且根据双方租赁合同是“合同期满”承租方将一些设施保留给原告，而本案是因为原告单方解除合同造成，被告为减少损失不得已进行了合理拆除，损失应由原告自负。对具体内容也不认可，主要意见与前一份鉴定报告质证意见相符。 此外，原告申请调取本院（2019）鲁1091民初1848号案件卷宗(原告威海栋梁装饰工程有限公司与被告刘琦、被告威海市尚逸酒店有限公司、被告王利装饰装修合同纠纷)，称其中鉴定报告所附明细二期合同金额66872.03元和合同外工程中关于酒吧的相关费用（合同外工程最后一页中酒吧-卫生间、酒吧）16405.2元，两项共计83277.23元，该损失+涉案租赁房屋内拆除的不可移动物品及设施价值71820元+损坏的不可移动物品及设施恢复到正常使用状态费用49149元+LED电子荧光板117元+霓虹灯815元+LED小灯泡402元，共计205580.23元，即诉讼请求4。被告提出异议称，（2019）鲁1091民初1848号案件已经进入二审程序，判决书尚未生效，被告对该案中鉴定报告不予认可，且该鉴定报告与本案所涉损失内涵、外延均不相同，不应采信。 本院认为，本案中，二原告与被告王利、刘琦签订房屋租赁合同，明确约定双方的权利义务，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依法全面履行合同义务。其中双方约定了租金支付方式，被告未按时缴纳租金，原告以此为由向被告发出通知要求解除合同，并要求被告在2019年11月20日前搬走可移动物品，被告则主张已于2019年11月19日搬离涉案租赁房屋。双方均认可租赁合同已经解除，本院予以确认。关于合同解除时间，双方存在争议，虽然原告称解除合同通知书被告刘琦拒收，但被告方事实上已经收到该通知，不过并无有效证据证实其收到该通知的准确时间，结合原告通知内容及被告搬离的事实，本院认定双方合同解除时间为2019年11月19日。关于违约，一方面，被告未按合同约定支付租金，构成违约，且在收到原告解除合同通知书后自行搬离涉案租赁房屋、拆除相关设施、物品，其违约行为是导致合同解除的主要原因，应承担违约责任。另一方面，根据合同约定被告租赁原告房屋面积约1100平方米用于经营宾馆公寓、餐厅酒吧等，而在被告方经营酒店所办理的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证复印件等显示尚逸酒店场所建筑面积880平方米，明显低于双方约定的、被告有权期待的经营面积1100平方米，说明原告提供的租赁物不完全符合约定，应适当减轻被告的违约责任。本案中，原告主张违约金及赔偿损失，而合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据上述规定，违约金以损失为基础，当事人有权请求法院依法调整，二者不应兼得。 原告申请对有关事项进行司法鉴定，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司、威海市恒信价格评估有限责任公司先后出具了鉴定报告，被告方提出了异议。但关于后院一楼大厅灯池恢复方案双方在合同中有明确约定；关于对大门洞下过到顶棚石膏板破损洞；王洪琛认可曾破坏过，但无证据证实已修复；关于窗户，即使按被告所称改窗是为酒店经营消防验收的需要，但在无证据证实原有窗户系违建的情况下，原告有权要求被告恢复原状，被告虽辩称改窗系双方协商一致，但未提供证据证实。被告相关异议无充分事实依据，故本院不予采纳，对该2份鉴定报告有关结论本院予以采信。据此认定：涉案租赁房屋部分整修费用73912元、拆除的不可移动物品及设施损失71820元（整体卫生间淋浴房）、损坏的不可移动物品及设施恢复到正常使用状态修复费用为49149元。关于原告依照另案鉴定报告等所主张的其他损失，该鉴定报告未经生效判决认定，且与本案无直接、明确联系，不足以证实原告相应主张。关于被告的赔偿责任，根据双方合同约定，合同期满后乙方交还甲方房屋必须保证附属设施、设备完好，包括乙方使用期间现有装修应交还甲方（包括依附于该房屋装修的物品及不可移动物或因拆除影响正常完好使用和外观形象的物品，如坐便器、淋浴器等）。乙方的可以移动设备及外挂设施可以拆除搬走（热水器暖风机、空调冰箱、家商用电器家具及附属品、厨房设备设施等），但不包括已镶嵌在墙体内或柜体因拆除容易损坏墙体或柜体的设施……。考虑到租赁期限10年，原告享有的期待权包括完好的房屋及相关装饰装修、不可移动的设施、物品在合同期满后的残值。现双方合同在履行不足2年时解除，被告仍应交付完好的房屋，其应赔偿的相关损失、修复费用等不应完全按照鉴定结论确定。应考虑到装饰装修、水电网线路等折旧情况不尽一致，并结合双方的履约、违约情况综合认定。被告方于2019年11月19日搬离涉案房屋，应赔偿原告房屋闲置期间的租金损失。 综合考虑双方履约、违约情况、合同约定的租金标准，并结合今年疫情情况的影响，本院认为被告应赔偿损失略低于双方约定的违约金370416.6元，在此情况下，对原告主张违约金本院予以支持，对赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于责任主体，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。原告表示在人民法院无法支持其要求三被告承担责任的情况下选择基于合同相对性要求被告刘琦、王利承担责任，符合法律规定，本院予以支持。刘琦所辩称其与王利、尚逸酒店因内部管理问题退出经营，系其内部事务，与原告无关，该辩称无法律依据，故本院不予采纳。在此情况下，原告要求尚逸酒店与刘琦、王利共同承担责任，无充分法律依据，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，判决如下： 一、确认原告邹乐平、邹海英与被告刘琦、王利在2018年3月27日签订的房屋租赁合同于2019年11月19日解除； 二、被告刘琦、王利于本判决生效后十日内支付原告邹乐平、邹海英违约金370416.6元； 三、驳回原告邹乐平、邹海英其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，还应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10300元，财产保全费5000元，共计15300元，由原告邹乐平、邹海英负担6580元，由被告刘琦、王利负担8720元。青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司司法鉴定费45000元，由原告邹乐平、邹海英负担20000元，由被告刘琦、王利负担25000元；威海市恒信价格评估有限责任公司司法鉴定费15000元，由原告邹乐平、邹海英负担5000元，由被告刘琦、王利负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  胡传佳 人民陪审员  姜悦国 人民陪审员  鞠洪娜 二〇二〇年九月十日 书 记 员  付连辉