江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5333号上诉人（原审被告）:畅金萍，女，1982年6月5日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审第三人）：高圆，男，1982年12月13日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：周宇，江苏诺华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成村艳，女，1976年10月1日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：成万生，男，1937年5月9日生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审原告）：戴爱琴，女，1959年2月23日生，汉族，住南京市建邺区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：韩惠，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所律师。原审被告：畅智富，男，1959年12月13日生，汉族，住南京市建邺区。原审被告：王春秀，女，1961年6月16日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：畅智富（系王春秀配偶），男，1959年12月13日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人畅金萍、高圆因与被上诉人成村艳、成万生、戴爱琴；原审被告畅智富、王春秀房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初5541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人畅金萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回成村艳、成万生、戴爱琴一审诉讼请求。事实与理由：(一)一审法院对于夫妻共同共有部分故意未予查清。（二）一审法院单凭不动产登记即证明上诉人系完全物权人，与法不合。上诉人高圆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回成村艳、成万生、戴爱琴一审诉讼请求。事实与理由：(一)上诉人证据足以证明上诉人对案涉房屋享有物权。（二）本案原告与被告之间的合同系债权，债权不得对抗物权。（三）本案存在恶意串通，损害上诉人权利情形。被上诉人成村艳、成万生、戴爱琴辩称：上诉人的上诉请求没有法律依据，且与事实不符，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。原审被告畅智富、王春秀陈述：一审未查清本案事实。畅金萍对高圆的上诉无意见。高圆对畅金萍的上诉亦无意见。成村艳、成万生、戴爱琴一审请求：1.判令成村艳、成万生、戴爱琴履行2016年8月26日签订的《南京市存量房买卖合同》，并协助将南京市建邺区产权过户登记至其三人名下；2.判令成村艳、成万生、戴爱琴承担本案诉讼费用、保全费。一审法院认定事实：2010年1月26日，畅金萍与南京市建邺区房屋拆迁安置办公室签订一份《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定：畅金萍坐落于建邺区的房屋（建筑面积34平方米）位于本次拆迁范围内，补偿款262442元；以214500元申购中和村经济适用房（拆迁安置房），建筑面积为55平方米。当日，畅金萍还在一份《南京市征地房屋拆迁补偿款测算表》上签字。2010年8月5日，畅金萍填写一份《南京市征地房屋拆迁户购买拆迁安置房申请表》。2012年12月28日，南京建和房地产开发有限公司出具一份《收款收据》：收到畅金萍购买中和村经济适用房8幢1606室房款236535元。2013年5月，该公司向畅金萍交付房屋。2015年2月3日，畅金萍取得购房发票，金额为236886元。2015年11月16日，畅金萍取得《房屋所有权证》《国有土地使用证》，坐落为南京市建邺区，建筑面积60.74平方米。另查明，2013年5月15日，成万生、戴爱琴与畅智富、王春秀签订一份《房产买卖协议书》，约定：成万生、戴爱琴购买南京市建邺区房屋，房款45万元；首付定金25万元，不论以后房产价格上涨或下跌，与此房无关；成万生、戴爱琴承担房屋过户产生的所有费用，并在五年内付清余款20万元。2013年5月，畅金萍交付房屋，成万生、戴爱琴装修、入住至今。2016年8月26日，成村艳、成万生、戴爱琴与畅金萍、畅智富、王春秀签订一份《南京市存量房买卖合同》，约定：成村艳、成万生、戴爱琴购买上述房屋，建筑面积61.4平方米，房款60万元；三被告确保其他共有权人均已书面同意出售，并备注：总房款60万元，已付清。经核对，双方未约定税费负担问题。当日，畅金萍出具一份《收条》，载明：将金穗花园8幢二单元1606室卖给成村艳，总价60万元，尾款35万元已于2016年8月26日付清，没有任何费用。当日，朱国华（系成村艳配偶）向王春秀转款10万元、向畅金萍转款20万元。经本院询问，畅金萍、畅智富、王春秀认可已收到60万元房款。其中，畅金萍收到35万元，畅智富、王春秀收到25万元。另查明，2010年4月27日，畅金萍、高圆登记结婚。高圆称畅金萍在填写房屋申购表时，提交了二人的结婚证，故该房屋系二人共同申购所得，且面积有所增加，应属于夫妻共同财产。对此，成村艳、成万生、戴爱琴不予认可，并称原房屋在二人登记结婚前拆迁，并由畅金萍一人签订拆迁协议，且产权登记在畅金萍名下，故涉案房屋与高圆无关；即便高圆享有相关权益，亦应向畅金萍主张。再查明，2019年10月21日，南京市住房保障中心向本院出具一份编号为宁住房保函﹝2019﹞116号的《函复》，其主要内容为：涉案房屋为集体土地征地拆迁安置的经济适用住房；根据现有信息资料比对，暂未发现该拆迁安置房涉违规事项；购买满五年（起始时间以购房发票记载时间或以购房人实际结算日期为准），取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，转让时不需交纳差价收益，其他交易税费按规定执行等。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。根据查明的事实，可以确认成万生、戴爱琴与畅智富、王春秀签订的《房产买卖协议书》，已经被成村艳、成万生、戴爱琴与畅金萍、畅智富、王春秀就同一房屋签订的《南京市存量房买卖合同》所取代，故一审法院认定各方以实际行动表明不再履行《房产买卖协议书》，并不再对该协议的效力等进行审查。因涉案房屋的性质为征地拆迁安置，故一审法院认定涉案《南京市存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未扰乱国家和社会的公共利益，应认定合法有效。因签约时房屋产权登记在畅金萍名下，故一审法院认定其有权进行处置，并对高圆“畅金萍无权处分、成村艳、成万生、戴爱琴恶意串通”的意见，依法不予支持。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因成村艳、成万生、戴爱琴已付清房款，且该房屋已符合上市交易条件，故一审法院认定畅金萍负有办理产权过户登记手续的义务。虽然双方未约定过户税费的负担，但根据法律规定，应由双方按房产管理部门的规定进行承担。虽然畅金萍称“系在空白纸上签字”，但结合其出具《收条》、收取房款等行为，并考虑该合同系制式文本并装订成册等因素，一审法院认定其知悉该房屋的买受人、价款等具体交易信息，并对其抗辩意见，依法不予采信。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然高圆称其系共同申购人，但根据现有证据，一审法院对其主张享有物权的意见，依法不予支持。如果高圆确有证据证实享有部分拆迁权益，可另行向畅金萍主张权利，但不能对抗成村艳、成万生、戴爱琴的过户请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，一审判决：一、畅金萍应于本判决发生法律效力之日起十五日内将南京市建邺区产权过户登记至成村艳、成万生、戴爱琴名下。二、驳回成村艳、成万生、戴爱琴的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由畅金萍负担。本院二审期间，畅金萍提交其与高圆的结婚视频，证明成村艳、成万生、戴爱琴知道当时申请涉案房屋时是以夫妻共同名义申请的，涉案房屋系共同共有。成村艳、成万生、戴爱琴表示其对畅金萍、高圆结婚并不知情。高圆对该证据的证明事实予以认可。畅智富、王春秀对该证据无异议。对于一审查明的事实，畅金萍、高圆、畅智富、王春秀认为一审对涉案房屋的申请情况未予查明。被上诉人对一审查明的事实无异议。各方当事人均无异议的事实，本院二审予以确认。畅金萍二审陈述，原拆迁时，其尚未结婚。但申请涉案房屋时，其已与高圆结婚，故是以夫妻名义共同申请的。取得涉案房屋后，其并未居住，而是由其父亲畅智富打理。当时畅智富告知其房屋出租给成村艳、成万生、戴爱琴居住。2016年，畅智富劝其将涉案房屋出卖给成村艳、成万生、戴爱琴。其虽在合同上签字，但当时声明涉案房屋有高圆的份额，其不能做主。当时成村艳、成万生、戴爱琴承诺过户时会再支付30万元。卖房子的事，其一直没告诉高圆。本院认为：涉案《南京市存量房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无证据证明非当事人真实意思表示，合法有效。成村艳、成万生、戴爱琴已依约定支付了全部价款，并已实际占有使用涉案房屋多年，现要求畅金萍依约完成过户义务，符合法律规定，应予支持。即使涉案房屋系畅金萍、高圆夫妻共同财产，但并不影响《南京市存量房买卖合同》的效力。且畅金萍、高圆系夫妻，畅金萍称一直未将涉案房屋出卖之事告知高圆有违常理。高圆如认为其权益受损，可另行向畅金萍主张。综上所述，上诉人畅金萍、高圆的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人畅金萍、高圆共同负担。本判决为终审判决。审判长孙伟审 判 员  龚 震审 判 员  王 路二〇二〇年九月七日法官助理  李晓龙书 记 员  汪海燕