天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3768号上诉人（一审被告）：谢飞，男，1993年9月24日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（一审原告）：倪月静，女，1969年1月12日出生，回族，住天津市河北区。被上诉人（一审原告）：孔晓萌，女，1990年10月26日出生，回族，住天津市河北区。上诉人谢飞因与被上诉人倪月静、孔晓萌房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初16061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢飞上诉请求：撤销一审判决第二项至第七项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；请求依法判令二被上诉人承担上诉人的代书费用（律师书写上诉状）500元；本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院对更换壁纸和厨房台面损坏基本事实认定不清，证据不足；2．一审法院认定上诉人返还租赁物状态以及时间明显缺乏事实和法律依据，上诉人无需承担2019年9月17日以后的房屋使用费、暖气费、物业费等费用；3．一审法院认定上诉人承担水电以及燃气费用没有事实依据。倪月静、孔晓萌辩称，合同明确约定房屋的改造和更换需要经过被上诉人的同意，但上诉人没有遵守该约定，被上诉人提出恢复壁纸原貌，上诉人不同意，因此被上诉人没有退还押金。厨房台面交房的时候是完好的，其上诉人使用过程中被损坏，应予赔偿。上诉人一直没有交付被上诉人涉案房屋的钥匙，始终没有将房屋恢复原状，应当支付占用期间使用费。房屋的暖气费、水电费、燃气费和物业费等，是上诉人在使用中产生的费用。请求驳回上诉，维持原判。倪月静、孔晓萌向一审法院起诉请求：1．要求被告恢复南开区晋丰大厦6-1-1401室内原貌，或承担恢复原貌损失费8000元；2．要求被告返还南开区晋丰大厦6-1-1401室房屋；3．被告承担原告已支付的中介费1900元；4．被告承担至今未返还房屋的费用（按照每天253元计算）；5．被告承担诉讼费；6．被告承担因被告在租房期间使用不当，造成漏水，使楼下邻居室内受损的相应损失22488元；7．被告给付原告截至2020年5月底的物业费2053.80元；8．要求被告给付原告自2019年11月15日至2020年3月15日的采暖费3729.95元；9．要求被告给付原告水电及燃气费1261.18元。一审法院认定事实：原、被告原系房屋租赁合同关系。涉诉房屋坐落于天津市南开区，房地证登记人为原告倪月静，共有权人为原告孔晓萌。2018年10月9日，原、被告通过天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：甲方（本案原告）将涉诉房屋出租给乙方（本案被告），租赁期一年，自2018年9月18日至2019年9月17日；月租金3800元，乙方同意向甲方支付租房押金3800元；租赁期内，因使用该房屋所产生的水费、电费、煤气费、暖气费、电话（通讯）费、有线电视费、物业管理费、宽带费均由乙方承担；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修，甲方应于通知到达后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担；租赁期内，乙方应合理使用房屋及装修和附属设施、设备，不得恶意损毁，若由于乙方的不当使用，致使损毁的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担或从租房押金中等额扣除，如乙方造成的毁损无法修复，乙方应赔偿甲方的相应损失，乙方拒不赔偿的，甲方有权从租房押金中扣除，乙方应于通知到达后的十日内补足租房押金，租房押金不足以抵付上述维修费或赔偿金的，不足部分由乙方支付给甲方；除本合同另有约定外，甲方应于房屋租赁关系解除且甲乙双方已将房屋及其附属设施、设备等交割清楚，乙方已付清所有应付费用当日将租房押金无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租房押金抵付租金等费用；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修及添附，经甲方书面同意后，乙方可按甲方书面同意的装修方案对该房屋进行装修、添附，且该装修方案须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关规定，租赁期限届满时，甲乙双方如不续租的，经双方协商一致，甲方可以折价补偿，不能达成一致的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修、添附无偿赠与甲方；甲、乙双方应按照本合同的约定及时足额缴纳相关税、费，若甲方未能按时缴纳应付税、费，乙方可以代为缴纳，并有权从租金中等额扣除，若乙方未能按时缴纳应付税、费，甲方可以代为缴纳，并有权从租金押金中等额扣除，且乙方应于通知到达后的十日内补足租房押金；基于丙方（即案外人中原公司）已提供之居间服务，在签订本合同时，甲方与乙方应分别按照不低于交易习惯的标准向丙方支付居间报酬，具体金额以《佣金确认书》为准，因甲乙双方或其中一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间报酬，如已收取居间报酬则丙方不予退还，守约方支付居间报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用；除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后一日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在能正常使用的状态下返还给甲方，如未经甲方同意乙方有留置在该房屋的物品的，均任由甲方处置，如乙方逾期返还该房屋及装修、附属设施、设备，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的两倍向甲方支付该房屋及装修、附属设施、设备占用期间的使用费；如守约方因违约方的违约行为所遭受的实际损失大于本合同约定的违约金数额，守约方有权要求违约方赔偿其超出违约金部分的实际损失。合同签订后，原告倪月静向案外人中原公司支付了居间服务费1900元。被告向原告方支付了租房押金3800元及首期租金，原告将涉案房屋交付被告使用，双方签署的移交清单中未记载房屋附属设施、设备存在破损情况。在租赁期间，被告将涉案房屋的壁纸更换为粉色，其中一层客厅有一面墙所贴壁纸为粉色翅膀图案。另，租赁期内，涉诉房屋发生漏水，案外人李金生、孙月琴于2019年6月26日将倪月静、孔晓萌诉至一审法院，倪月静、孔晓萌在该案庭审中表示“我们家卫生间马桶自来水管破裂，造成楼下浸泡，造成原告的损失”，在该案中经法院委托相关机构鉴定损失数额，倪月静、孔晓萌与李金生、孙月琴自愿达成调解协议，倪月静、孔晓萌一次性赔偿李金生、孙月琴因房屋漏水产生的损失17659元，案件受理费1829元和评估费3000元由倪月静、孔晓萌负担，一审法院以（2019）津0104民初8638号民事调解书对该协议予以确认。另，被告谢飞向一审法院提交火车票订单显示，2019年5月29日，被告之妻从天津去往胜芳，5月30日，被告谢飞从天津去往胜芳，5月31日涉诉房屋发生漏水后，被告夫妻于当日晚十时许乘火车返回天津。合同到期时，被告谢飞向原告方交纳租金至2019年9月17日，原告方未退还被告押金。2019年9月8日，被告向原告方发微信表示：“17号到期，我同意在17号之前交接，你们在这期间也可以验房，但是17号我就出国了，大概需要半个月，如果你不退我押金的话我也看了合同违约超过十天的话您需要押金加上一个月房租的违约金交给我。至于您说的换壁纸的问题，第一，一件事是一件事，跟押金没有关系，第二，换壁纸是咱们两签合同之前我就问了中介，让中介问了你，然后你答应我之后才换的……”2019年9月16日，被告向原告方发微信表示“钥匙我给我妈了，您要是什么时候同意交房了，退好我钱我这边就把钥匙给您送过来，还是最好今天来一下因为能过来看看房子！”后双方通过微信沟通未果。2019年10月12日，谢飞作为原告在一审法院起诉倪月静房屋租赁合同纠纷，要求支付房租押金3800元及违约金3800元，共计7600元。一审法院作出（2019）津0104民初13779号民事判决书，认为谢飞不能充分举证证明其更换粉色壁纸已征得倪月静、孔晓萌同意，故应认定其更换壁纸的行为构成合同违约，在双方对此未协商一致或谢飞未恢复原状前，谢飞要求倪月静返还租房押金，与合同约定的内容相悖，故驳回了谢飞的诉讼请求。该判决已发生法律效力。本案审理过程中，一审法院于2020年4月21日组织原、被告双方对涉诉房屋进行了现场勘验。经双方确认房屋现状后，被告谢飞于2020年5月14日下午在案外人中原公司的协助下进行了房屋交接。在现场勘验与房屋交接过程中，二原告表示涉诉房屋一层墙壁和屋顶有打孔，一层客厅踢脚板有被水浸泡痕迹，厨房台面有破损，地板和地砖有污染或松动，一楼卧室从墙壁向上至屋顶有外接电线，厨房上水因被告曾进行改动现无法使用，水电及燃气欠费共计1261.18元。庭审中，被告谢飞同意负责修复墙壁和屋顶上的打孔，并对一楼卧室顶部的外接电线进行修复，并表示在恢复屋顶时会将该屋的顶部进行全面粉刷。被告同意将厨房上水进行恢复。原告方同意上述事项由被告负责修复。另，原、被告双方均认可恢复壁纸的价格为4000元，踢脚线的恢复费用为1000元，厨房台面的恢复费用为500元。原告自愿放弃其他要求被告恢复房屋装修或赔偿恢复费用的主张。双方均认可修复房屋的期限为十天，原告据此确认其第4项诉讼请求为：要求被告按照每天253元的标准给付自2019年9月18日开始至2020年5月24日房屋使用费（其中2020年5月15日至2020年5月24日为房屋修复时间）。被告要求水电燃气费从押金里扣除，原告不予认可。另，原告自行缴纳了涉诉房屋自2019年11月15日至2020年3月15日的暖气费3729.95元，以及自2019年9月1日至2020年5月31日期间的物业费2053.80元。一审法院认为，原、被告及案外人中原公司签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应依法律规定和该合同约定行使权利，履行义务。该份三方合同包括原告与被告之间的租赁合同关系以及原、被告与案外人中原公司之间的居间合同关系，依据居间合同的法律规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。虽该合同约定中介费由违约方承担，但该约定应适用于因原、被告的原因而非中原公司的原因导致合同无法履行的情况，但涉诉合同已实际履行，原、被告是在合同期满返还房屋时发生的争议，原告已向中原公司支付的中介费不属于因被告违约产生的损失，故原告主张被告给付中介费1900元，不予支持。本案的主要争议焦点为：第一、原告因涉诉房屋漏水赔偿给案外人的22488元是否应由被告谢飞承担；第二、被告谢飞是否应当承担恢复涉诉房屋壁纸，以及修复厨房台面和踢脚线的责任；第三、被告谢飞是否应当承担逾期返还房屋的违约责任。第一、对于原告赔偿给案外人的漏水损失，虽漏水事实发生在被告承租涉诉房屋期间，但结合当事人在本案及（2019）津0104民初8638号案件中的陈述，可以认定该次漏水是因卫生间水管破裂导致，依据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，依据涉诉合同约定，“甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态”，现二原告未能举证证明该卫生间水管破裂系因被告使用不当导致，而被告谢飞所提供的证据可以证明谢飞当日在外地，不存在恶意扩大损失的行为，故因房屋设施设备损坏导致的案外人损失，应当由房屋出租方即二原告承担。第二、就房屋壁纸问题，在被告谢飞起诉原告倪月静退还房屋押金的（2019）津0104民初13779号案件中，倪月静以谢飞擅自将壁纸更换为粉色作为其抗辩意见，该案判决已认定，谢飞更换壁纸为粉色的行为构成合同违约，故被告谢飞应当承担恢复壁纸的费用4000元。对于厨房台面，经现场勘验，涉诉房屋厨房台面确有裂痕，因原告提供的交付房屋清单中并未记载涉诉房屋设施设备存在破损情况，故被告谢飞应当承担修复厨房台面的费用500元。对于踢脚线，因双方均认可踢脚线是因被水浸泡受损，现有证据仅能够认定涉诉房屋发生过一次严重漏水情况，故踢脚线的损失与原告主张的漏水赔偿金一样，均应由二原告自行承担，理由不再赘述。另，对于涉诉房屋墙壁和屋顶上的打孔，一楼卧室顶部的外接电线，以及厨房上水的恢复问题，原、被告已达成一致意见，均同意由被告负责修复，予以确认。二原告自愿放弃就涉诉房屋其他装修及设施要求被告修复或赔偿的主张，系二原告自行处分权利，并无不当，予以照准。第三、依据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉诉租赁合同约定“甲方应于房屋租赁关系解除且甲乙双方已将房屋及其附属设施、设备等交割清楚，乙方已付清所有应付费用当日将租房押金无息退还乙方”，“未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修及添附”。本案中，被告虽抗辩称其于合同到期前就催促原告进行房屋交接，但被告所提供的微信记录显示被告要求在原告退还押金、且被告不负责恢复壁纸的情况下交还房屋，并提起诉讼，要求原告退还押金。至本案诉讼期间原、被告才在一审法院进行现场勘验时对房屋状况进行确认，并对房屋修复方式和修复价格协商一致。在原、被告就房屋修复费用及责任承担问题存在争议的情况下拒绝接收房屋，属原告合理的保存证据的行为，被告虽提出交还房屋钥匙，但拒绝恢复房屋壁纸或赔偿恢复壁纸的费用，应认定为被告不能依约向二原告交付符合合同约定的房屋，被告实际已于2020年5月14日将涉诉房屋返还二原告，故二原告主张被告返还房屋的诉讼请求，已无事实基础，不再予以支持，但自2019年9月18日起至2020年5月14日实际返还房屋期间的房屋使用费、物业费、暖气费均应由被告承担，2020年5月15日至2020年5月24日房屋修复期间的房屋使用费亦应由被告承担。但原告依据合同所主张的房屋使用费标准即日租金的两倍明显过高，综合考虑被告的违约行为，以及在疫情影响下原告出租房屋的可期待利益降低的实际情况，故酌定被告按照每月3800元的平均标准向原告支付自2019年9月18日起至2020年5月24日期间的房屋使用费。对于原、被告交接时确认的房屋水电及燃气欠费合计1261.18元，系在被告承租房屋期间产生的费用，依据合同约定应由被告承担，虽被告提出水费金额与实际用水量不符，但被告未就此提供证据予以证明，故不予采信，被告应当如数向原告支付水电及燃气费1261.18元。另，被告尚有3800元押金在二原告处，依据涉诉合同约定，“甲方应于房屋租赁关系解除且甲乙双方已将房屋及其附属设施、设备等交割清楚，乙方已付清所有应付费用当日将租房押金无息退还乙方”，一审法院（2019）津0104民初13779号民事判决书以“在原、被告双方对此未协商一致或原告未恢复原状前，原告要求被告返还租房押金，与合同约定的内容相悖，不予支持”为由驳回了谢飞主张退还押金的诉讼请求，鉴于租赁双方已在本案审理过程中进行了房屋交接，本案已对被告方应付费用进行认定，故二原告应当将3800元押金返还被告谢飞，为避免当事人累诉，本案一并判决，原、被告可自行将互负债务进行抵销。一审法院判决：一、本判决生效后十日内，被告谢飞将坐落天津市南开区房屋墙壁和屋顶上的打孔、外接电线进行修复，并将打孔的屋顶进行粉刷，将该房屋厨房上水恢复完好；二、本判决生效后十日内，被告谢飞赔偿原告倪月静、原告孔晓萌恢复壁纸的费用4000元；三、本判决生效后十日内，被告谢飞赔偿原告倪月静、原告孔晓萌修复厨房台面的费用500元；四、本判决生效后十日内，被告谢飞向原告倪月静、原告孔晓萌支付自2019年9月18日起至2020年5月24日期间的房屋使用费31286.67元；五、本判决生效后十日内，被告谢飞向原告倪月静、原告孔晓萌支付自2019年11月15日至2020年3月15日的暖气费3729.95元；六、本判决生效后十日内，被告谢飞向原告倪月静、原告孔晓萌支付自2019年9月1日至2020年5月24日期间的物业费2002.27元；七、本判决生效后十日内，被告谢飞向原告倪月静、原告孔晓萌支付水、电及燃气费共计1261.18元；八、本判决生效后十日内，原告倪月静、原告孔晓萌退还被告谢飞押金3800元；九、驳回原告倪月静、原告孔晓萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1235元，减半收取计617.5元，由原告倪月静、原告孔晓萌负担135.5元，由被告谢飞负担482元，被告谢飞负担部分于本判决生效后十五日内给付直接原告倪月静、原告孔晓萌。二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人未经被上诉人同意，将涉案房屋的部分壁纸更换为带有动物翅膀图案的装饰壁纸，因此应当对壁纸进行恢复。厨房台面在交付时未有缺损，上诉人租赁使用期间发生的损坏，上诉人应承担修复责任。由于一审法院审理中，双方均认可恢复壁纸的价格为4000元，厨房台面的恢复费用为500元。因此对该费用本院予以确认。由于双方对房屋的墙壁和屋顶等地方的恢复原状问题发生争执，被上诉人未退还上诉人押金，上诉人未交付被上诉人房屋钥匙，因此上诉人对涉案房屋处于实际控制占有的状态，该期间产生的使用费以及暖气费、物业费、水电费、燃气费应当由上诉人承担。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费869.5元，由上诉人谢飞负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年九月七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……