湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8358号上诉人（原审被告）：武汉七彩青年公寓管理有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区新华路316号（良友大厦）6层B室。法定代表人：王文卿，经理。委托诉讼代理人：郑全宝，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林汉安，女，1963年10月17日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：崔岩，系林汉安的配偶。上诉人武汉七彩青年公寓管理有限公司（以下简称七彩公司）与被上诉人林汉安房屋租赁合同一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。七彩公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判上诉人在6600元范围内减免向被上诉人支付租金，并依法改判上诉人不应向被上诉人支付违约金6600元；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案被上诉人诉请的租金和违约金均发生在新冠疫情期间，而新冠疫情属于不可抗力，但原审判决仅适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，未适用疫情期间发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，显属法律适用错误。本案中上诉人是将被上诉人房屋租赁后，再转租给他人赚取租金差价，因此上诉人承租被上诉人房屋系用于经营，2020年3月8日至2020年5月8日期间，租户并未向上诉人支付租金，因此这必然会导致上诉人的营业收入明显减少，上诉人迫于资金压力无法按照合同约定的期限向被上诉人支付租金，完全符合上述意见的第5条规定，不应当向被上诉人承担违约责任。同时由于上诉人的营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对上诉人明显不公平，故上诉人向被上诉人要求减免租金的请求也完全符合上述意见的第6条的规定。但是原审法院未考虑本案发生在属于不可抗力的“疫情期间”，未适用上述意见，不仅未按照意见要求基于公平原则对6600元租金进行减免，还要求明显不应当承担违约责任的上诉人承担6600元的违约责任，显属法律适用错误。林汉安辩称：上诉人曲解了最高院的相关规定，其行为不适用最高院关于新冠疫情作出的相关规定。疫情期间上诉人将涉案房屋租给4个租户居住，且全额收取了租金，上诉人未按约向我方支付租金，我方于4月底与其协商，提出免除3月和4月的租金并要求继续履行合同，上诉人回复五一后答复。后经我方多次询问，上诉人回复称拖欠的两个月房租不予支付同时合同作废。上诉人单方解除合同造成我方房屋空置损失，其行为与最高院的意见相悖。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林汉安向一审法院起诉请求：1、判令七彩公司向林汉安支付2020年3月8日至2020年5月8日2个月租金6,600元；2、判令七彩公司向林汉安支付违约金6,600元；3、由七彩公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明，2019年9月8日，林汉安与七彩公司签订《房屋出租委托合同》，林汉安委托七彩公司对外出租林汉安坐落于武汉市江岸区高雄路151号中行宿舍2-1-601房屋，建筑面积为149平方米，委托期限从2019年9月8日至2022年9月7日；委托用途为居住；合同签订后，林汉安同意每年预留出30天不计算租金，作为七彩公司接洽承租的工作期，工作期后从2019年10月8日开始计算租金；房屋每月租金为3,300元，房租按季缴纳，每季度1日前收取下季度的租金9,900元；为了方便出租，如七彩公司出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，林汉安允许七彩公司适当浮动出租价格，多出部分归七彩公司所有；委托期内，七彩公司提前退租的，应赔偿林汉安两个月的合同约定的月租金为违约金。合同签订后，七彩公司向林汉安支付了第一个季度的租金；林汉安将出租房屋交付七彩公司占有使用，并向七彩公司出具《房屋委托代理书》。七彩公司分别于2019年10月、12月将分隔的四个房间出租出去。2020年3月1日，七彩公司应支付下一季度租金，但经林汉安催收，七彩公司一直未支付。2020年4月下旬，七彩公司与林汉安协商希望减免新冠病毒疫情期间2个月的租金，林汉安没有同意。七彩公司于2020年4月下旬清退了租户。林汉安于2020年4月底告知七彩公司同意减免两个月租金，七彩公司于2020年5月5日告知因客户已搬离，不同意继续履行合同。七彩公司于2020年5月24日将房屋钥匙放在牛奶箱中，林汉安取得了房屋钥匙。案涉房屋目前处于空置状态。一审法院认为，林汉安与七彩公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反我国相关法律法规的规定，合法有效，双方均应严格履行。合同名为出租委托合同，但约定林汉安将房屋交付七彩公司，七彩公司每月向林汉安交纳固定金额的租金，实质上为租赁合同。七彩公司承租案涉房屋后，应按合同约定向林汉安支付固定金额的租金，七彩公司系独立经营的公司，应承受一定的经营风险，且因房屋用途为居住，受疫情影响较小，七彩公司未能提交充分证据证明其经营受到了疫情影响，故林汉安主张七彩公司支付2020年3月8日至2020年5月8日2个月租金6,600元，该院依法予以支持。七彩公司自2020年3月1日开始拖欠林汉安租金，经林汉安催收未果，并于2020年5月24日将案涉房屋钥匙交还林汉安，林汉安确认双方《房屋出租委托合同》于2020年5月24日解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”因七彩公司在履行期限届满前明确表示不履行租赁合同，构成违约，林汉安的案涉房屋目前仍处于空置状态，给林汉安造成了相应损失，七彩公司应按照合同约定向林汉安承担违约责任，故林汉安主张七彩公司向其支付两个月租金的违约金6,600元的诉讼请求，该院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：一、七彩公司于本判决书生效之日起五日内向林汉安支付2020年3月8日至2020年5月8日的租金6,600元；二、七彩公司于本判决书生效之日起五日内向林汉安支付违约金6,600元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元减半收取65元，由七彩公司负担。因上述款项已由林汉安预交该院，七彩公司于本判决生效之日起五日内将65元款项一并支付给林汉安。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：一、涉案合同解除后，七彩公司应否承担合同解除的违约责任；二、七彩公司疫情期间拖欠的房屋租金能否减免。本院认为，《最高人民法院印发的通知》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”新冠××疫情及其防控措施属于不可抗力。本案中，七彩公司租赁涉案房屋系用来进行房屋租赁经营，其解除合同虽构成违约，但系受疫情影响导致合同目的不能实现所致，根据前述法律规定，其主张不可抗力免责，本院予以支持。一审法院判决七彩公司承担解除合同的违约责任处理不当，本院予以纠正。关于七彩公司要求对拖欠的租金进行减免的上诉请求，本院结合租赁房屋的性质、具体用途、双方的合同约定及受新冠疫情的影响程度，对该项上诉请求不予支持。综上所述，七彩公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初430号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初430号民事判决第二项；三、驳回林汉安的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费130元减半收取65元，由林汉安负担32.5元，武汉七彩青年公寓管理有限公司负担32.5元。二审案件受理费130元，由林汉安负担65元，武汉七彩青年公寓管理有限公司负担65元。本判决为终审判决。审判长  曹芳二〇二〇年九月十日法官助理李健伟书记员陈兴