广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13926号上诉人（原审被告）：黄丽容，女，1938年9月22日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：孔帼敏，女，1965年9月12日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：孔国伟，男，1967年2月16日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：孔国晖，男，1973年2月2日出生，汉族，住广州市越秀区。上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州禾城房地产有限公司，住所地广州市文德路仁康里42号101房。法定代表人：马林建，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈颖，该公司员工。上诉人黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖因与被上诉人广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项以及由黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖承担一审诉讼费的判决；2.改判驳回禾城公司要求黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖支付广州市越秀区文德路仁康里38号（C栋）首层之五铺、广州市越秀区文德路仁康里46号（D栋）1109房和1110房的超面积房屋使用费的诉讼请求；3.改判黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖无需承担一审诉讼费；4.本案一审、二审诉讼费由禾城公司承担。事实和理由：一、黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖是涉案商铺和房屋的产权人，无义务向禾城公司缴交房屋使用费。本案的关键是要认定黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖在什么时间应该获得产权、产权证迟迟不能办理和领取的责任在哪方。黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖回迁的时间本应为1999年12月30日，造成回迁超长延期的主要责任在广东省福利南方图书公司（以下简称南图公司）。禾城公司2001年11月20日接受涉案房屋地块回迁工作后，应当继续履行南图公司的拆迁义务。禾城公司分别于2001年6月移交涉案商铺、2003年3月25日移交涉案房屋后，有义务为黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖办理产权登记和领取房地产证并承担登记费用。涉案商铺和房屋2004年10月11日完成面积测绘，禾城公司自此就明知涉案商铺和房屋的面积超出补偿协议的约定，但一直未提出过异议。涉案商铺和房屋2005年1月7日完成大确权，产权登记在禾城公司名下，其完全具备为黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖办理产权登记和领取房产证的条件。因此，根据（1996）穗中法房终字第××号《民事调解书》以及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，至少从2005年1月7日完成大确权时起，禾城公司就应当办理涉案商铺和房屋的产权登记，故黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖从此时起获得涉案商铺和房屋的产权。因为禾城公司的推诿和拒绝，导致产权证迟迟未能办理，直到（2018）粤0104民初7057号民事判决书生效后才得到解决，禾城公司对此应当承担全部过错责任，而作为被拆迁人的黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖并无任何过错。此外，回迁的商铺和房屋是由禾城公司安排的，超大部分的面积属于不可分割，禾城公司对此是明知的，故超大部分面积应该归黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖所有。黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖自回迁接收涉案商铺和房屋之时就是理所当然的产权人，不存在占用的问题，也无需向禾城公司支付超面积的房屋使用费。生效判决也已经认定造成面积不符合约定的责任在于拆迁人，也充分说明黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖无任何过错。一审判决认定黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖在上述民事判决书生效后才成为涉案商铺和房屋的产权人，缺乏事实和法律依据，是显失公平的。二、禾城公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。禾城公司在完成面积测绘时就已经知道涉案商铺和房屋的面积超出补偿协议的约定，但一直未向黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖主张过超面积房屋使用费，只是在被要求办理产权证的诉讼中败诉后才提出本案的起诉，故禾城公司要求收取超面积房屋使用费的请求已经超过三年的诉讼时效。至于黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖在一审开庭时同意按照《房屋面积测量成果报告书》记载的面积数进行结算，只是涉及超大面积的平方数确认问题，与禾城公司诉请的房屋使用费并无关联。三、对于回迁商铺和房屋超出补偿协议约定面积问题，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖同意进行补差，只是双方对于补偿标准争议很大，需再行协商或通过另案诉讼解决。四、在禾城公司移交时，涉案商铺和房屋未安装和接通永久水电，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖无法正常使用，即使（2006）越法民三初字第656号民事判决要求禾城公司完成永久水电的安装和接通，禾城公司也没有履行，直至2012年在大塘街道办事处的主持下，永久水电工程才最终完成。故一审判决以上述判决生效后的第91天作为房屋使用费的起算日是错误的。综上，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖的上诉请求合情、合理、合法，请求二审法院判如所请。被上诉人禾城公司二审辩称：一、禾城公司就回迁房增大面积部分享有合法物权，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖实际占用增大面积，应当向禾城公司支付超面积房屋使用费。（一）禾城公司依法享有增大面积的合法物权，有权就此行使收益、处分权。首先，禾城公司自2005年办理完毕涉案回迁房所在大楼初始登记并取得权属证书之日起即享有大楼回迁房所有权，并对该等回迁房享有收益、处分的权利。黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖长期故意拖延办理回迁房产权登记手续且拒绝支付超大面积房款，并长期占用禾城公司享有合法物权的回迁房增大面积部分，已实际侵害禾城公司对增大面积的合法物权。因此，禾城公司有权要求黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖支付自其实际占有回迁房屋至其实际付清增大面积房款之日止的增大面积房屋使用费，作为禾城公司增大面积物权补偿。其次，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖依据（2018）粤0104民初7057号民事判决书取得涉案三房屋的所有权，但该判决并未查清涉案房屋面积增大的房款结算具体金额，属于只要求禾城公司履行合同义务，侵害了禾城公司的权利。虽然禾城公司未对该判决提起上诉，但不等同于认可其中的事实认定、法律适用及判决结果，该判决强行将禾城公司享有的涉案房屋的合法物权转变为对黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖的债权。该判决及本案一审也是认可禾城公司对增大面积享有合法物权。另根据广州市国土资源和房屋管理局的信访复函，该局认可禾城公司对增大面积部分享有合法物权，且认为回迁户交付房款后才能办证是正常的。再次，过往多个生效判决及本案一审均能反映，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖自始认可其应缴纳增大面积房款，即其也认可禾城公司对增大面积部分享受收益、处分权。同时，增大面积数较大，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖支付增大面积房屋使用费也符合公平合理原则。（二）黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖自2003年起即实际占有涉案房屋，应当向禾城公司支付增大面积房屋使用费。首先，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖2001年6月实际占用涉案商铺，2003年3月实际占用涉案两房屋，其是否实际入住使用是其权利，禾城公司无法控制也无权过问。其次，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖提及的涉案小区迟迟未完成永久水电安装致使其无法正常使用涉案回迁房，与事实不符。黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖在明知涉案回迁房没有完成永久水电安装的情况下仍然确认收楼，即表明其认可收楼时回迁房现状，其在另案中提交的管理费收款收据也能显示涉案房屋当时能正常使用。虽然回迁当时未完成永久水电安装，但涉案小区实际已通水通电，不影响回迁户日常生活。此外，生效判决认定临迁费应当支付至2003年3月，即认可2003年入住涉案房屋是能居住使用的。再次，根据民法总则第一百三十六条的规定，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖占用增大面积的行为自其占用时即发生效力，不因是否有永久水电而变更。同时，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖故意延迟办理涉案房屋产权调换手续及产权登记手续，根据公平合理原则，其亦应支付迟延办证期间占用增大面积的占用费。另外，因回迁户或其他房屋占用人对永久水电安装工程不予配合，禾城公司无法自行办理，该工程是由广州市住房和城乡建设局负责处理的。二、禾城公司要求黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖支付超面积部分房屋使用费的诉讼请求未超过三年诉讼时效。禾城公司自2003年通过公告方式告知涉案小区回迁户应尽快与禾城公司办理产权调换及回迁房办证手续，且根据信访复函的内容，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖的被继承人孔耀华曾于2005年9月就禾城公司是否有权接手涉案小区回迁安置工作、是否有权收取增大面积房款等向市国土局信访并获得回复。可见，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖至少在2005年即清楚应就增大面积部分向禾城公司支付房款方能办理产权证。禾城公司曾多次联系黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖办理产权调换及回迁办证手续，不存在其所称的推诿、拒绝办证的情况。双方对增大的回迁面积数一直无法达成一致意见，直至本案一审庭审期间，双方才确认按《房屋面积测量成果报告书》记载的面积数进行结算，此前无法结算超面积房屋使用费。三、迟延办理涉案回迁房权属证的责任完全在黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖一方，相关不利后果应由其自行承担。黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖在2006年时曾提起诉讼，却故意不要求协助办理产权证，且亦不存在其所述的禾城公司对增大面积款定价过高导致其无法办证的情况。涉案房屋是开发单位兴胜公司负责安置的，禾城公司不清楚为何安排回迁增大面积数这么多的回迁房，回迁面积过大的责任不在于禾城公司，且黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖也从未要求调换面积较小房屋，现其称是禾城公司强行安置过大面积，于理不合。四、禾城公司同意一审法院对房屋使用费的计算标准。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。因本案纠纷，禾城公司于2019年2月20日诉至一审法院，请求判令：1.黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖参照其付清超面积房价时同地段商铺及住宅市场平均价格标准，连带向禾城公司支付文德路仁康里38号首层之五商铺超面积回迁房价（按2018年12月广州市仁康里商铺均价50000元/平方米计算），支付文德路仁康里46号1109房、1110房超面积回迁房价（按2018年12月广州市仁康里二手住宅房屋均价27143元/平方米计算）；2.确认黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖支付完毕前述超面积回迁房价为禾城公司协助其办理三套回迁房所有权登记手续的前提条件；3.黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖参照广州市房管部门公布的同时期同地段房屋参考价标准，连带向禾城公司支付文德路仁康里38号首层之五商铺超面积回迁房使用费（自2001年6月30日起计算至超面积回迁房价款付清之日），向禾城公司支付文德路仁康里46号1109房、1110房超面积回迁房使用费（自2003年3月25日起计算至超面积回迁房价款付清之日）；4.上述第1、3项诉请所述黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖应当向禾城公司支付的超面积回迁房价款及超面积回迁房使用费首先抵扣（1996）穗中法房终字第××号民事调解书及（2006）越法民三初字第656号民事判决书中确认的禾城公司欠付黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖的生效债务共25527元，扣减后，超面积回迁房价款及超面积回迁房使用费金额暂计1638083.68元。在本案审理过程中，禾城公司向一审法院申请撤回了上述第一、二、四项诉讼请求。一审法院业已照准。一审法院经审理查明：原广州市文德北路124、126号房屋是叶银（已故）的产业。原124号首层建筑面积20.42平方米作铺面房，由何宇泳临时经营，其余由孔耀华户（叶银之子）居住使用。南图公司经广州市房地产管理局以（84）房拆许字040号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋。1997年4月14日，叶银的合法继承人孔良、孔丽霞、孔丽珍、孔耀华与南图公司及第三人何宇泳在广东省广州市中级人民法院（1996）穗中法房终字第××号《民事调解书》中达成有关上述房屋的产权补偿及回迁安置协议：一、孔耀华户及何宇泳迁出上址房屋，并将上述房屋腾空交由南图公司拆除；孔耀华户自行解决临迁住房。二、南图公司于1999年12月30日前在本市文德路124、126号地段兴建的回迁楼C幢首层北向划出临街建筑面积20.42平方米（铺面宽度内墙计不少于2.5米）和D幢12楼（有电梯）南向划出建筑面积55.52平方米的套间（含按规定分摊的共用面积）作为拆迁原产权人叶银原有房屋的产权补偿，供孔耀华户回迁，南图公司逾期安置回迁应按拆迁政策规定承担违约责任。三、南图公司与孔良、孔丽霞、孔丽珍、孔耀华自本调解书送达之日起7日内，同往广州市房地产管理局办理拆迁本市文德路124、126号房屋的产权调换补偿鉴证手续。四、南图公司自孔耀华、何宇泳迁出交屋之日起至书面通知孔耀华户回迁之日止，按建筑面积55.52平方米，以每月每平方米19元计算临迁补偿费及其户在职人员每月每人25元计算交通补助费支付给孔耀华；按建筑面积20.42平方米，以每月每平方米50元计算租金补偿费支付给孔良、孔丽霞、孔丽珍、孔耀华，其中南图公司于孔耀华户迁出交屋之日一次性支付一年的上述补偿费，以后则按每半年发放一次等。1997年4月18日，孔耀华以叶银名义（协议中为乙方）与南图公司（协议中为甲方）就上述124、126号房屋分别签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：文德北路124号房屋建筑面积39.04平方米，甲方以回迁小区C、D栋首层商铺建筑面积20.43平方米、第十二层住宅建筑面积18.62平方米（一个单元的小部分）作为对上述124号房屋的产权调换（补偿）；文德北路126号建筑面积36.9平方米，甲方以回迁小区D幢第十二层建筑面积36.9平方米作为对上述126号房屋的产权调换（补偿）。甲方应在1999年12月30日将自有回迁房屋交付乙方，甲方不能如期交付124号房屋的，按每超期一天赔偿23元的标准向乙方承担违约责任；甲方不能如期交付126号房屋的，按每超期一天赔偿11元的标准向乙方承担违约责任。甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责。协议签订后，南图公司按上述（1996）穗中法房终字第××号民事调解书中的标准，向孔耀华户以1054.88元/月的标准发给住宅临迁费，以50元/月的标准发给交通费，以1021元/月的标准发给商铺停业补偿费，直到1999年4月23日止。1998年4月23日，原广州市越秀区公证处以（98）穗证内字第753号《继承权公证书》证明：被继承人叶银死亡后遗有坐落在广州市文德路124号房屋应由其儿子孔耀华一人继承。同日，原广州市越秀区公证处以（98）穗证内字第754号《继承权公证书》证明：被继承人叶银死亡后遗有坐落在广州市文德路126号房屋应由其儿子孔耀华一人继承。2000年3月23日，原广州市东山区人民法院以（2000）东法执字第797号立案受理案件通知书对孔耀华以广东省广州市中级人民法院（1996）穗中法房终字第××号民事调解书为依据的申请执行决定立案。另查明：2001年11月20日，广东省韶关市中级人民法院发函给禾城公司，同意上述文德北路大塘街地块回迁楼收尾工作回迁户安置由禾城公司先出资完成，所需费用从拍卖该地款项中优先支付。2003年3月25日，孔耀华与禾城公司签署《入住确认书》，载明楼房位置为D栋11楼09、010共两套房，收楼时间为2003年3月25日。此外，禾城公司与黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖均确认禾城公司于2001年6月将回迁楼C幢（仁康里38号）之五铺交付黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖，上述回迁楼D栋11楼09、010房现地址为仁康里46号1109、1110房。2005年12月19日，孔耀华起诉禾城公司及南图公司至一审法院，请求判决：1.禾城公司及南图公司清付1999年5月至2005年12月每月1054.88元的临迁费及2000年1月1日起至2005年12月30日止违约金（按每超期一天11元计）；2.支付1999年5月至2001年6月每月1021元的停业补偿及2000年1月1日起至2001年6月30日止的违约金（按每超期一天23元计）；3.支付1999年5月至2005年12月交通费每月50元；4.立即解决文德北路大塘小区回迁楼D幢通水通电的问题。该案经审理，一审法院于2006年7月14日作出（2006）越法民三初字第656号民事判决书，判决：一、自该判决生效之日起十日内，禾城公司及南图公司一次性向孔耀华户支付从2000年1月1日起至2003年3月25日止的逾期安置回迁违约金（按每超期一天11元计付）；二、自该判决生效之日起十日内，禾城公司及南图公司一次性向孔耀华户支付从2000年1月1日起至2001年6月30日止的逾期安置回迁违约金（按每超期一天23元计付）；三、禾城公司及南图公司自该判决生效之日起90日内，共同完成广州市文德北路大塘小区回迁楼D栋[现址为广州市文德路仁康里42-56（双号）]永久水电的安装和接通工作，保证上述D栋回迁楼住户可正常使用永久水电（城市居民生活用水、电）；因安装和接通永久水电而产生的有关费用由禾城公司及南图公司负担等。该判决于2006年7月30日发生法律效力。2017年7月28日，广东省广州市广州公证处作出（2017）粤广广州第139786号《公证书》，查明孔耀华于2017年2月23日在广州市死亡，其死亡后遗有以下财产：根据广州市越秀区公证处出具的（98）穗越证内字第753、754号《继承权公证书》证明孔耀华是坐落在广州市东山区文德路124、126二间房屋（现拆迁补偿至广州市越秀区文德路仁康里46号1109、1110房，38号首层之五铺）的继承人，上述房屋虽以孔耀华的名义登记继承，依法属于孔耀华与黄丽容的夫妻共有财产，各占二分之一……上述夫妻财产的一半为死者孔耀华的遗产……被继承人的遗产由黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖四人共同继承等。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2018年8月22日的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2004登记字87959号）记载：东山区（现越秀区）文德路仁康里32-40（双号），40之一至之四房产权属人为禾城公司；地下室为自行车库，首层为商场、居委会及文化站，二层以上为住宅。另据房产登记号2004登记字87958号《广州市不动产登记查册表》记载：东山区（现越秀区）文德路仁康里42-56（双号），56号之一、之二房产权属人亦为禾城公司；首层为商铺、垃圾压缩站及设备用房，二层以上为住宅。上述权属登记日期均为2005年1月7日。2018年2月9日，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖向一审法院提起诉讼，请求：1.判令禾城公司及南图公司为其办理广州市越秀区文德路仁康里38号首层之五铺、文德路仁康里46号1109房、文德路仁康里46号1110房的产权登记和领取房地产所有权证，相关办证费用由禾城公司及南图公司承担；2.判令禾城公司及南图公司清偿在扣除其应补交的回迁房超面积差价后尚拖欠的临迁费、停业补偿费、交通费及违约金28516.56元。一审法院于2018年10月9日作出（2018）粤0104民初7057号民事判决：一、禾城公司、南图公司在本判决发生法律效力之日起十日内，协助黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖到房地产行政主管部门办理广州市越秀区文德路仁康里38号（C栋）首层之五铺、广州市越秀区文德路仁康里46号（D栋）1109房、1110房的产权登记和领取不动产权证的手续；所需的登记费用由禾城公司、南图公司承担。二、驳回黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖的其他诉讼请求。该判决于2018年12月25日发生法律效力。据禾城公司提交的广州市房地产测绘所于2004年10月11日作出的《房屋面积测量成果报告书》记载，涉讼的1109房建筑面积为40.6258平方米、1110房建筑面积为39.4996平方米、38号首层之五商铺建筑面积为21.7703平方米。禾城公司和黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖双方于2019年5月14日本案一审庭审时，表示同意按上述面积数进行结算。一审法院认为，禾城公司于2001年11月20日经广东省韶关市中级人民法院同意，负责出资完成涉讼回迁楼的收尾工作及回迁户安置工作，并于2005年1月7日经房管部门确认并登记为涉讼小区C、D栋房屋的权属人。黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖于2001年6月回迁仁康里38号首层之五商铺，于2003年3月25日回迁仁康里46号1109、1110房。由于禾城公司并非涉讼回迁楼的建设者，不能完全按原协议约定的面积安排黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖回迁的责任不在于禾城公司。现黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖回迁房的实际面积大于原协议约定的回迁面积，根据公平合理原则，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖应向禾城公司支付超面积部分的房屋使用费。关于计算房屋使用费期间起止问题。虽然黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖分别于2001年6月回迁涉讼商铺，于2003年3月25日回迁涉讼1109、1110房，但禾城公司于2005年1月7日才经房管部门确认并登记为涉讼小区C、D栋房屋的权属人，而且直至一审法院于2006年7月14日作出（2006）越法民三初字第656号民事判决时，仍未完成永久水电的安装和接通工作，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖并未能够正常使用回迁房。故房屋使用费应从一审法院（2006）越法民三初字第656号民事判决发生法律效力后第91天（即2006年10月29日）起计算。一审法院作出（2018）粤0104民初7057号民事判决，判令禾城公司应协助黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖办理涉讼房屋的产权登记手续。该判决发生法律效力时，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖即已成为涉讼房屋的所有权人。故房屋使用费应计算至该判决发生法律效力之日，即2018年12月25日。关于诉讼时效问题。由于双方在本案中才表示同意按《房屋面积测量成果报告书》记载的面积数进行结算，故禾城公司提出的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2019年10月21日作出如下判决：一、黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖在本判决发生法律效力之日15日内向禾城公司支付广州市越秀区文德路仁康里38号（C栋）首层之五铺的超面积房屋使用费（按建筑面积1.3403平方米，从2006年10月29日起计至2018年12月25日止；其中2006年10月29日至2006年12月31日按150元/月/平方米；2007年1月1日至2007年12月31日按150元/月/平方米；2008年1月1日至2008年12月31日按159元/月/平方米；2009年1月1日至2009年12月31日按200元/月/平方米；2010年1月1日至2010年12月31日按206元/月/平方米；2011年1月1日至2011年12月31日按210元/月/平方米；2012年1月1日至2012年12月31日按216元/月/平方米；2013年1月1日至2013年12月31日按216元/平方米；2014年1月1日至2014年12月31日按218元/月/平方米；2015年1月1日至2015年12月31日按218元/月/平方米；2016年1月1日至2016年12月31日按250元/月/平方米；2017年1月1日至2017年12月31日按250元/月/平方米；2018年1月1日至2018年12月25日按237元/月/平方米）。二、黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖在本判决发生法律效力之日15日内向禾城公司支付广州市越秀区文德路仁康里46号（D栋）1109房、1110房的超面积房屋使用费（按建筑面积24.6504平方米，从2006年10月29日起计至2018年12月25日止；其中2006年10月29日至2006年12月31日按19元/月/平方米；2007年1月1日至2007年12月31日按25元/月/平方米；2008年1月1日至2008年12月31日按25元/月/平方米；2009年1月1日至2009年12月31日按24元/月/平方米；2010年1月1日至2010年12月31日按27元/月/平方米；2011年1月1日至2011年12月31日按28元/月/平方米；2012年1月1日至2012年12月31日按26元/月/平方米；2013年1月1日至2013年12月31日按27元/月/平方米；2014年1月1日至2014年12月31日按35元/月/平方米；2015年1月1日至2015年12月31日按42元/月/平方米；2016年1月1日至2016年12月31日按50元/月/平方米；2017年1月1日至2017年12月31日按49元/月/平方米；2018年1月1日至2018年12月25日按47元/月/平方米）。三、驳回禾城公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19543元，由禾城公司负担17454.30元，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖共同负担2088.70元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖提交了广州市国土资源和房屋管理局的《关于李健林等信访事项的复函》、大塘小区永电建设项目工程的《招标申请表》、广州市越秀区人民政府大塘街道办事处的《资金来源证明》和信访回复，拟证明涉案商铺及房屋所在大楼的永电工程到2012年才完成，且工程资金来源是财政资金。禾城公司对此质证称：对上述证据的真实性、合法性予以确认，但认为涉案商铺和房屋所在大楼一直有通水通电，是否完成永久水电安装不影响黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖正常使用房屋。禾城公司提交了证据1禾城公司回迁安置办公室于2003年10月27日发出的《敬告书》，拟证明其在2003年曾以公告方式通知回迁户主动联系办理回迁房产权调换办证手续；证据2广州市国土资源和房屋管理局2005年9月26日发出的《信访复函》，拟证明孔耀华在2005年即已知悉可与禾城公司联系办理产权调换手续，涉案房屋未办证的责任不在禾城公司，且行政部门认可禾城公司享有回迁房超大面积部分的物权；证据3电力收费发票、证据4水费收款收据，拟证明2006年涉案商铺和房屋所在大楼已有供水供电。黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖对此质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，未收到该《敬告书》，禾城公司也未提交证据证明该《敬告书》已经向回迁户公示；对证据2的真实性、合法性确认，对关联性不予确认，该函仅为房管部门的回复意见，不具备法律强制性，且孔耀华及黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖自始均同意对超大面积进行补偿，因禾城公司的刻意阻挠和拒绝才导致补差迟迟未实现，最终只能通过诉讼才能办理产权证，造成该状况的责任在于禾城公司；对证据3、证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，但该证据恰好能反证涉案商铺和房屋所在大楼当时是临水临电的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖是否需要向禾城公司支付涉案商铺和房屋超面积部分的房屋使用费。首先，孔耀华以叶银的名义与南图公司签有《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，该协议是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。上述协议对拆迁人与被拆迁人的权利义务进行约定，现孔耀华、叶银均已死亡，其在上述合同项下的被拆迁人的权利义务由黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖继承，而禾城公司经行政部门批准接管涉案地块，负责回迁安置补偿工作，故上述合同中拆迁人的权利义务由禾城公司承接。其次，根据《入住确认书》的记载，涉案商铺和房屋是由禾城公司安置给孔耀华的，虽然禾城公司并非涉案回迁楼的建设者，但通过比对《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于回迁房屋具体位置的约定，禾城公司实际安置的房屋与约定是不一致的，可以认定禾城公司是在清楚知道应安置面积的情况下仍然选择将涉案商铺和房屋安置给孔耀华。再次，根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，禾城公司应当在移交房屋时提供有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同被拆迁人向房地产登记部门申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。本案中，禾城公司2001年6月交付涉案商铺，2003年3月25日交付涉案两房屋，并于2005年1月7日取得涉案回迁楼的权属登记。按照上述约定，禾城公司本应及时为孔耀华办理产权过户手续，但直至孔耀华死亡后由黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖提起诉讼，并经生效民事判决认定才办理了涉案商铺和房屋的产权证。可见，孔耀华及黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖在办理房产证前长时间地占有使用涉案商铺和房屋是有合法事由的。最后，禾城公司在二审答辩中承认孔耀华及黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖自始认可需要向禾城公司缴纳超面积部分的房款，而禾城公司既未为孔耀华及黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖办理涉案商铺和房屋的产权证，在双方就超面积部分房款的计算标准无法达成一致意见时也未通过诉讼对此予以主张，反而仅要求超面积部分的房屋使用费，明显与一般常理不符。综上，造成涉案商铺和房屋的面积大于原协议约定的回迁面积的责任不在孔耀华及黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖，且其与禾城公司之间亦无就上述超面积部分的房屋存在有偿使用的约定，故禾城公司要求黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖支付涉案商铺和房屋超面积部分的房屋使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于禾城公司提及的涉案商铺和房屋超面积部分的权益问题，可以通过超面积部分房款的方式另案进行主张，并不损害其应有的权利。由此，一审法院对禾城公司主张的涉案商铺和房屋的超面积部分房屋使用费予以支持，处置不当，本院予以撤销。黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖和禾城公司在二审期间提交的证据均不属于二审程序中的新证据，且与本案的处理缺乏关联性，本院对此均不予采纳。综上所述，黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决对超面积部分房屋使用费认定不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9315号民事判决；二、驳回广州禾城房地产有限公司的诉讼请求。一审案件受理费19543元，由广州禾城房地产有限公司负担。二审案件受理费2088.70元，由广州禾城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年九月八日书记员 莫善友区敏儿