辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1590号上诉人（原审被告）：马岩，男，1984年5月10日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：韩永刚，辽宁弘旨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁盈昌置业有限公司，住所地：辽阳市太子河区繁荣路中段。法定代表人：陈陆游，董事长。委托诉讼代理人：宋景成，男，辽宁盈昌置业有限公司工作人员。委托诉讼代理人：邱娜，辽宁同方律师事务所律师。上诉人马岩因与被上诉人辽宁盈昌置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马岩及其委托诉讼代理人韩永刚，被上诉人辽宁盈昌置业有限公司的委托诉讼代理人宋景成、邱娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马岩上诉请求:一、撤销辽阳市太子河区人民法院(2020)辽1011民初173号判决，发回重审或查清事实依法改判，并解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同；二、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:一审判决事实认定不清，证据不足。一、上诉人未支付购房尾款，原因是被上诉人违约在先，购房合同附件四第二条约定，买受人应积极办理按揭贷款，应向出卖人指定的银行提交符合按揭贷款需要的完整、真实、合法有效的文件材料，签署按揭合同及完成有关手续办理，并承担相关费用等，否则视为买受人违约。盈昌置业未与任何一家银行签订按揭贷款合作框架协议，而只有盈昌置业与银行形成框架协议之后，个人才能办理贷款。时至今日，盈昌置业未指定任何一家银行作为按揭贷款银行，因而上诉人无法办理按揭贷款。经上诉人向其它银行咨询，均不能就汽车配件城商铺购买事项办理按揭贷款。因此，未能办理按揭贷款的原因在于被上诉人，被上诉人明知不能办理按揭贷款的情况下，收取上诉人首付款，违约在先。二、被上诉人在商品房买卖合同签订后，仅向上诉人交了钥匙，涉案商铺并未达到商品房产付条件，上诉人要求退房商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；5、买受人已付清全部购房款。一审法院认为质量保证书和使用说明书针对的是住宅，因上诉人购买房屋为网点，所以不能抗辩被上诉人的不当交付。网点因为人员流动性大，应当比住宅适用更为严格的质量标准，上诉人认为一审法院对合同文义解释有偏差。盈昌置业就该商铺，直至2019年底，才取得验收合格证，其先前交钥匙行为，并未达到合同约定的房屋交付条件，交钥匙行为不构成房屋交付。早在盈昌置业不能提供房屋验收单、住宅质量保证书、按揭贷款无法办理时，上诉人即提出解除商品房买卖合同，但因被上诉人股东内讧，一段时间出现两套班子均自称系盈昌合法代表，导致上诉人无法主张权利。三、被上诉人的起诉早已超出诉讼时效。购房合同签订于2014年7月16日，此后盈昌置业并未向上诉人主张合同尾款，至2017年12月28日盈昌置业破产管理人发送催款通知书时，该笔债务已超出诉讼时效。四、一审程序违法一审判决书落款日期是2020年5月29日，但上诉人于2020年5月28日即通过快递收到了该份判决。判决书在制作之前两日已付邮，程序违法。综上，请人民法院支持上诉人上诉请求。辽宁盈昌置业有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。辽宁盈昌置业有限公司向一审法院起诉请求：要求被告继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，向原告给付剩余购房款270,138.00元，并向原告给付违约金，以270,138.00元为基数，按日万分之一标准从2015年10月29日计算至实际付清之日止。一审法院认定事实：辽宁盈昌置业有限公司系开发商。2014年7月马岩向辽宁盈昌置业有限公司购买位于辽阳市太子河区网点，争议双方签订了一份商品房买卖合同，但无合同签订日期，合同明确该房屋的单价为4,602.5元/㎡，建筑面积为120.63㎡，房屋总价款555,200.00元。双方约定支付房款的方式为签订合同时，马岩支付首付款285,200.00元，余款270,000.00元由马岩申请银行商业贷款。合同第五条明确，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定面积误差在3%以内的，据实结算，总价款以合同约定总额为准。合同第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第十一条约定，所购商品房为住宅的，需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十五条约定，辽宁盈昌置业有限公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。合同第二十四条约定，商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由辽宁盈昌置业有限公司向辽阳市房产产权产籍管理处申请登记备案。在附件四第二条约定，买受人应积极办理按揭贷款，应向出卖人指定的银行提交符合按揭贷款需要的完整、真实、合法有效的文件材料，签署按揭合同及完成有关手续办理，并承担相关费用等，否则视为买受人违约。2014年7月18日，马岩支付了首付款285,200.00元，辽宁盈昌置业有限公司按照合同约定时间将网点交付马岩使用，2015年10月29日马岩预交水电费，2016年11月9日马岩缴纳取暖费，但贷款手续一直未办理，270,000.00元至今未支付。2017年8月21日，辽阳市中级人民法院受理了申请人对辽宁盈昌置业有限公司的重整申请，后指定辽宁弘旨律师事务所担任管理人，管理人依法履行通知、催缴债务等职责。2018年1月24日，包括马岩在内的26户与辽宁盈昌置业有限公司签订商品房销售合同的业主到辽阳市太子河区信访局，反映辽阳市国际汽配城不能正常营业的问题，因不属于信访受理范围，辽阳市太子河区信访局告知上述业主不予受理，应当通过诉讼、仲裁等法定途径解决。2018年5月重整申请被中级人民法院驳回，辽宁盈昌置业有限公司恢复正常经营。2019年上述商铺取得辽（2019）辽阳市不动产权第0031251号（坐落太子河区荣兴路88-5号楼1-3层1号，房屋建筑面积120.66㎡）不动产权证。不动产权证确定的房屋面积超出合同约定，按照单价4,602.50元/㎡计算，该房屋总价款应为555,337.00元，马岩未付房款应为270,138.00元。该网点现挂有“辽普婚车”的牌匾，牌匾上的联系电话为马岩所有。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。辽宁盈昌置业有限公司与马岩签订的商品房销售合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效。辽宁盈昌置业有限公司将网点交付马岩使用，但马岩没有按照约定办理贷款给付购房款，故辽宁盈昌置业有限公司主张马岩继续履行合同给付剩余购房款及支付违约金，符合法律规定，予以支持。关于房款金额部分，合同约定的“面积误差在3%以内的，据实结算，总价款以合同约定总额为准”相互矛盾，视为约定不明，按法律规定应据实结算。关于马岩提出的辽宁盈昌置业有限公司不具备交付房屋资格，交付房屋时没有提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的抗辩理由，因质量保证书和使用说明书针对的是住宅，本案争议房屋为网点并不适用，对此抗辩理由，不予采信。关于马岩提出的辽宁盈昌置业有限公司没有自合同生效之日起30日内登记备案，属于违约，其一直主张退房的抗辩理由，辽宁盈昌置业有限公司对马岩主张退房予以否认，马岩亦未提供一直主张退房的证据。根据合同约定及法律规定，30日内未登记备案不影响合同效力，没有约定及法定的违约责任承担，并且辽宁盈昌置业有限公司已经履行主要的付房义务，所以未登记备案虽然违约但不产生违约后果。结合房屋现状，在双方当事人没有协商一致的情况下，马岩未按照约定提交贷款手续也未支付房款的行为不能证明其合法主张退房，也不能改变生效合同对双方的约束，所以改变不了马岩未支付购房款构成违约的事实，如确有纠纷应该通过合法程序和手续予以解决，故对马岩的此抗辩理由，不予采信。关于辽宁盈昌置业有限公司主张的违约金部分，按合同约定计算，因实际房屋总价款高于约定总价款，超出部分的违约金双方并未约定，故违约金本金按照合同约定金额即270,000.00元计算，因合同中未约定贷款部分房款的给付时间，马岩不能如实回答法庭发问，在辩论阶段认可收到管理人通知，结合其他同类案件中查明的事实，辽宁盈昌置业有限公司的指定管理人辽宁弘旨律师事务所于2017年12月28日向债务人送达了催款通知书，故应自管理人下达催款通知之次日为违约金计算的起始日期。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、第十四条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、马岩拖欠辽宁盈昌置业有限公司购房款270,138.00元，于判决生效之日起十日内付清；二、马岩给付辽宁盈昌置业有限公司逾期付款的违约金，以270,000.00元为本金，按日万分之一的标准自2017年12月29日起计算给付至实际付清之日止。案件受理费5,997.56元，由马岩负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经原审合议庭释明，马岩并未提起反诉。对一审查明认定的事实，予以确认。本院认为，房屋买受人马岩如认为辽宁盈昌置业有限公司存在违约行为，可向辽宁盈昌置业有限公司主张违约责任，经一审法院释明其并未提起反诉。据此，马岩提出的解除争议双方所签《商品房买卖合同》的上诉请求，不能支持。关于马岩提出的“辽宁盈昌置业有限公司的诉讼请求超过诉讼时效期间”的上诉理由，马岩在一审期间未提出诉讼时效抗辩。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。马岩的此上诉理由，不能成立。关于马岩提出的“一审违反法定程序，一审判决书落款时间是2020年5月29日，但上诉人于2020年5月28日即通过快递收到了该份判决”的上诉理由，经核对一审法院向马岩邮寄裁判文书的《法院专递邮件详情单》，其收寄时间为2020年5月29日，并有马岩签名。由此可以确定，马岩的此上诉理由，不能成立。综上，马岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,997.56元，由马岩负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 徐莲凤审判员 胡 玲二〇二〇年九月二十一日法官助理高石书记员李玉