大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初1504号原告：满翠芳，女，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：郭德升，系辽宁乾均律师事务所律师。被告：大连开成房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200736428683H，住所地大连市甘井子区红旗镇柳树村。法定代表人：韩明福，系董事长。委托诉讼代理人：周世杰，系辽宁华夏律师事务所律师。原告满翠芳与被告大连开成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭德升，被告的委托诉讼代理人周世杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告满翠芳向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金176,540元（自2015年8月5日起至2019年1月21日止，按总房款的日万分之一计算）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年11月20日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的大连市甘井子区商品房，面积为89.65平方米，单价15,617元，总价1,400,064元。依据合同约定，被告应于2014年5月31日前交付房屋，并于2015年5月31日前办理完毕产权登记备案手续。但被告实际的交付房屋时间为2014年8月4日，出具办理产权证书的发票时间是2019年1月21日。依据合同第十五条约定，被告应当自2015年8月5日至2019年1月21日支付日万分之一的违约金，即日140元，违约时间1261日，违约金合计176,540元。故原告诉至法院，请求依法判决。被告大连开成房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一、原告方所起诉的违约金起算时间是不正确的，商品房买卖合同第15条约定，违约金应自开发商在超过120日的办证期限后的一年内，仍不能办理的才应在一年期满的次日起承担日万分之一的违约金，那么交房时间为2014年8月4日，按照120天加一年的期限计算违约金的计算点应为2015年12月4日，案涉小区的其他业户在与被告方就相同争议进行诉讼的过程中，人民法院已经作出了20余份生效判决，均是按照120天加一年的方式确定违约金起算点，本案也应当参照这个计算方法。第二、原告提起诉讼的时间为2019年10月11日，根据民法总则规定民事案件的诉讼时效为3年，所以在2016年10月11日以前的违约金已经超过诉讼时效，不应得到支持。第三、被告方已经于2017年7月17日取得了案涉小区以及案涉房屋的整体的产权登记，自该日起案涉房屋已经满足了办理房屋产权证书的条件，符合合同第15条所称可以办理，而本案原告在接到被告方发出的短信通知后并未与被告方联系协商办理房屋产权证书的相关事宜，故其过错不在于被告，违约金的计算截止日应为2017年的10月11日，即便按照被告方开具结算发票的日期来确定违约金的截止日期，也应为2019年1月21日。经审理查明：2013年11月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发建设的位于大连市甘井子区房屋一套，房屋总价1,400,064元；被告应当在2014年5月31日前将经建设单位验收合格的房屋交付原告居住使用；在房屋交付使用后120日内，被告将办理权属登记需要由其提供的全部资料报送产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在上述120日内取得房屋权属证书的，双方一致同意被告继续办理，若被告超期一年仍未能办理完毕，原告可以选择退房，如果原告不退房，自一年期满之次日起被告向原告支付已付房款的日万分之一违约金，直到可以办理；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告如期给付全部购房款总价1,400,064元(部分为按揭贷款)，2014年8月4日，被告将涉案房屋交付原告居住使用至今。2017年5月2日，被告通过了涉案房屋所处工程项目的竣工验收备案。同年6月21日，被告取得了上述工程项目所占用土地的权属证书【辽（2017）大连市内四区不动产权第00900061号、宗地面积20721.1平方米】，同年7月17日，该宗土地上的包括涉案房屋在内的共7栋楼的部分房源可以办理首次登记。2017年10月11日，被告通过手机向原告发送短信，通知原告到被告处换取结算发票。期间，包括原告在内的部分购房人与被告就逾期办证造成的违约赔偿没能达成一致，导致更换结算发票一事搁置。2019年1月21日，被告为原告出具销售不动产统一发票，2019年8月23日被告将发票交付给原告。原告于2019年8月末取得了涉案房屋的权属登记证书。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、专用收款收据，被告提供的产权证书、手机短信记录，另有当事人陈述以及本院的庭审调查笔录等在案为凭。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按合同全面、完整地履行各自义务。合同签订后，原告按约给付全部购房款，全面履行了自己的合同义务。被告收款后，虽然于2014年8月4日向原告交付房屋，但在双方约定的协助办理产权登记期限届满日即在2015年12月4日前（交房后的第485天），由于自身原因，其没能向房屋登记管理部门提交办理涉案房屋权属登记所需的全部备案资料。由于被告怠于履行自身的协助义务，迟延提交办理房屋权属登记所需的全部备案资料，故被告的行为构成实质违约，依法应当承担相应的违约责任。现，原告请求判令被告支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算期间和标准，应当遵照合同约定以交房后120天再加上365天即2015年12月4日为违约金起算时点，算至2019年1月21日止共计1145天，并以每天140元为标准计算为合理。关于被告提出的相关抗辩意见：第一、关于违约金起算时间的相关意见，理由适当，本院予以支持；第二、关于诉讼时效的相关意见，考虑到被告没有为原告更换发票的原因已经涉及到相关违约金的赔偿问题，况且逾期办证的违法行为又一直持续存在，因此本案适用诉讼时效中断，被告此节抗辩于法无据，本院不予采纳；第三、关于其他之辩言，证据不足，本院不予考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连开成房地产开发有限公司赔偿原告满翠芳逾期办证违约金160,300元（自2015年12月4日起至2019年1月21止合计1145天，以140元/日为标准计算）；二、驳回原告满翠芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,915元（已减半收取），由原告负担176元，被告负担1,729元。被告负担部分，应同上述款项一并给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员 司 萍二〇二〇年九月十五日书记员 宋子豪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。