辽宁省葫芦岛市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽14执异48号异议人（案外人）：贾文奎，男，1962年9月28日出生，汉族，住葫芦岛市龙港区。申请执行人：中国金谷国际信托有限责任公司，住所地：北京市西城区金融大街33号通泰大厦C座10层。法定代表人：彭新，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔延宏，辽宁盛恒（长春）律师事务所律师。被执行人：辽宁信诚房地产开发有限公司，住所地：兴城市兴海街22号。法定代表人：宋振文，该公司经理。被执行人：宋振文，男，1954年8月10日生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：刘艳，女，1953年4月14日生，汉族，住沈阳市和平区。本院审查异议人贾文奎与申请执行人中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称金谷信托公司）、被执行人辽宁信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚地产公司）、宋振文、刘艳合同纠纷执行异议一案中，异议人贾文奎对本院查封拍卖兴城市钓鱼台街道兴海南街161-5号2单元231房屋请求在购房款93万元范围内享有优先受偿权。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人贾文奎称，其于2011年5月8日全款购买涉案房屋，因不能办理房屋产权证书，异议人于2018年8月21日提起诉讼，请求解除商品房买卖合同，返还购房款及支付违约金。2018年9月26日，兴城市人民法院判决解除涉案商品房买卖合同并支付违约金。但信诚地产公司至今没有履行该判决义务。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。综上，房屋买受人的权利优先于建筑工程价款优先权及抵押权。九民会议纪要（法［2019］254号）第124条，明确了未返还价款的情况下拒绝返还原物。另金谷信托公司办理涉案房屋抵押登记的时候，该房屋已经卖给了异议人，且异议人也实际占有了该房屋。异议人在整个过程中没有任何过错，依据公平原则，请求贵院依法支持异议人对涉案房屋的拍卖款在购房款93万元范围内依法享有优先受偿权。申请执行人金谷信托公司答辩称，一、异议人的主张不属于执行异议程序审查范围。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定,异议人只有认为自己对执行标的享有实体权利,而人民法院的强制执行行为妨碍了其所享有的实体权利的,才可以作为执行异议的申请人提起执行异议。异议人仅仅请求在涉案房屋购房款93万元范围内享有第一顺位的优先受偿权，不符合上述法律规定。故在执行程序中请求裁定优先受偿权于法无据。二、异议人享有的对涉案商品房交付的消费者物权期待权，因解除商品房买卖合同而消失，异议人享有的权利是返还购房款，该权利是普通债权，不享有优先受偿权，且与信诚地产公司交房、设定抵押时间先后没有关系，异议人已不再享有涉案房屋的任何权利。三、法律规定，留置权仅适于动产，异议人主张的留置权于法无据。另，本案抵押权优先有明确法律规定，不能适用公平原则裁定。四、《九民会议纪要》124条应理解为以转移所有权为目的的合同无效或应当解除，对原物的执行提出执行异议在未返还价款的情况下，可排除执行。该规定不是其主张优先受偿权的法律依据。综上，应依法驳回异议人的申请。被执行人信诚地产公司、宋振文、刘艳未提交书面答辩状。本院查明，申请执行人金谷信托公司与被执行人信诚地产公司公证债权文书纠纷一案，北京市方圆公证处于2014年7月29日作出《特定资产收益权转让及回购合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16996号公证书、《抵押合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16997号公证书、《担保书》及《担保书-1》的（2014）京方圆内经证字第16998号公证书，并均赋予民事强制执行效力；因被执行人对上述三份公证书未完全履行相关给付义务，经金谷信托公司申请，北京市方圆公证处于2018年7月5日作出（2018）京方圆执字第0150号执行证书。金谷信托公司依据上述三份公证书和执行证书向本院申请执行，本院于2018年7月27日作出（2018）辽14执166号执行裁定，裁定：查封被执行人辽宁信诚房地产开发有限公司名下住宅45034.85平方米、车库10170.85平方米、商业房屋21714.88平方米，查封明细中包括兴城市钓鱼台街道兴海南街161-5号2单元231房屋，性质为住宅，不动产权证为：辽（2016）兴城不动产证明第0002308号、不动产单元号为：211481005010GB00009F00240015；并于2018年8月3日向兴城市不动产登记中心送达协助执行通知。申请执行人金谷信托公司与被执行人信诚地产公司于2014年7月24日签订合同编号为金谷信2014第61-2号的《抵押合同》及合同编号为金谷信2014第61-2号-1补的《抵押合同补充协议》，金谷信托公司为抵押权人，抵押物为信诚地产公司所有的“海星国际温泉度假村”部分在建工程及对应的土地，抵押物基本情况为，国有土地使用证号：兴城国用（2013）第补144323号、兴城国用（2011）第G1440077号，土地面积61，782平方米，建筑面积79，825.39平方米。抵押物价值为30，127.2万元（估价时点为2014年5月20日）。兴城市房地产管理处于2014年7月24日对上述《抵押合同》及补充协议办理抵押登记，在建工程抵押登记号为兴城市房建兴城字第ZJ00001050号；兴城市国土资源局于2014年7月25日依据上述《抵押合同》及补充协议办理抵押登记，土地使用权抵押登记号为兴城他项（2014）第0114号。北京市方圆公证处于2014年7月29日依据上述事实作出（2014）京方圆内经证字第16997号公证书，并均赋予民事强制执行效力；依据被执行人对该公证书未完全履行相关给付义务的违约事实，于2018年7月5日作出（2018）京方圆执字第0150号执行证书。在建工程竣工后，兴城市国土资源局于2016年12月26日对涉案房屋办理了抵押登记，抵押登记号为辽（2016）兴城不动产证第0002308号。另查明，贾文奎与信诚地产公司于2011年5月8日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，第一条、项目建设依据。该地块土地面积61782平方米，规划用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名海星国际温泉度假村。第二条、商品房销售依据。预售商品房批准机关为兴城市建设综合开发办公室，商品房预售许可证号为兴建开房预售证第0904号；第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第161-5号2单元231号，房屋用途为住宅，按套销售，价格为93万元人民币，付款方式，一次性付款。合同签订当日，案外人一次性支付全部房款93万元，并提供银行转账凭证佐证;出卖人信诚地产公司为其出具了收款收据。涉案房屋已经装修，买受人贾文奎提供了装修该房屋的照片佐证。2018年8月21日，贾文奎因涉案房屋不能按合同约定办理产权证向兴城市人民法院提起诉讼，请求解除涉案商品房买卖合同，返还购房款及支付违约金。2018年9月26日，兴城市人民法院作出（2018）辽1481民初2549号民事判决，解除涉案商品房买卖合同，返还购房款93万元并支付违约金。2019年7月15日，贾文奎向兴城市人民法院申请执行，信诚地产公司至今没有履行任何判决义务，贾文奎对涉案房屋已经装修并一直占有使用至今。再查明，2020年6月15日，本院作出(2020)辽14执异50号执行裁定书，裁定变更申请人盛京银行股份有限公司锦州分行为本院（2018）辽14执166号执行案件的申请执行人。2020年6月22日，本院作出（2018）辽14执166号之七号执行裁定书，裁定将涉案房产以60.4618万元的价格抵债给申请执行人盛京银行股份有限公司锦州分行。认定上述事实的证据有：北京方圆公证处（2014）京方圆内经证字第16996号、16997号、16998号公证书、（2018）京方圆执字第0150号执行证书、《抵押合同》及补充协议、兴城市房建兴城字第ZJ00001050号抵押登记证明、兴城他项（2014）第0114号土地使用权抵押登记证明，本院（2018）辽14执166号执行裁定书、协助执行通知书及回执，（2018）辽1481民初2549号民事判决书、（2018）辽14执166号之七号执行裁定书行案件立案登记表、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《银行转账凭证》、房屋装修照片等。本院认为，本案争议的焦点为：异议人贾文奎购房款返还请求权是否优先于申请执行人盛京银行股份有限公司锦州分行对该房屋享有的抵押权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，贾文奎本应该享有消费者房屋物权期待权，但因其主张解除商品房买卖合同、返还购房款而变成了普通债权，其应该依法申请执行。另，优先权是法定的，目前没有法律明文规定购房款返还请求权享有优先权，贾文奎解除合同返还购房款的判决也没有判决其享有优先权，该权利的确认是与实体权利有关的异议，不属于执行异议审查范围，应当通过其他法律途径解决。综上，应当驳回贾文奎的异议申请。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，并经本院审判委员会研究决定，裁定如下：驳回案外人贾文奎的异议申请。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  谭西杰审判员  李跃杰审判员  吴加才二〇二〇年九月十七日法官助理袁皓楠书记员张伟艳本裁定书援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”