辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5269号上诉人（原审原告）：刘念龙，男，1959年10月2日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。上诉人（原审原告）：罗锡芬，女，1962年10月19日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴荣喦，辽宁鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘西馨，女，1936年5月3日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：刘风慧，女，1965年3月28日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被上诉人（原审第三人）：刘绍坤，男，1984年7月25日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：于彬，辽宁君连律师事务所律师。上诉人刘念龙、罗锡芬因与被上诉人刘西馨、刘绍坤确认合同无效纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初6524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘念龙、罗锡芬上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实不清，证据不足，适用法律不当，判决错误。一、一审判决事实不清，证据不足。(一)刘庆治、刘西馨夫妻生有长子刘念鸣、次子刘念龙(上诉人)、长女刘风丽、次女刘风慧，这一家六口人原共同居住生活在西岗区房屋里。后因双兴街93号房屋被动迁，长子刘念鸣被安置到西岗区房屋里居住生活，刘庆治、刘西馨次子刘念龙一家三口人于1988年被动迁安置到西岗区房屋(建筑面积为51.73m2)共同居住生活。1990年9月18日，刘庆治、刘西馨与刘念龙在同一套房屋里即房屋里分为两个户口本。刘庆治、刘西馨二人一个户口本，刘念龙一个户口本。虽然同一房号分户，但一家三口一直共同居住生活在同一个房屋里。(二)1986年11月27日，上诉人罗锡芬与上诉人刘念龙登记结婚，婚后于1988年1月22日生有一女刘雪梅。罗锡芬与刘雪梅的户口于1990年11月5日迁到房屋里，与刘念龙在同一个户口本上。刘庆治、刘西馨与刘念龙、罗锡芬、刘雪梅一家五口人一直共同居住生活在西岗区房屋里，虽分户口本但没有分家。(三)刘庆治与刘念龙原来都是大连铁道有限责任公司的职工。原双兴街93号房屋动迁安置到房屋中有刘念龙的面积。否则刘庆治、刘西馨二人不会安置51.73m2这么大的房屋。由此证明，案涉房屋是刘念龙与刘西馨和刘庆治共同承租的，刘庆治只不过是共同承租人的代表人。(四)国发【1994】43号《国务院关于城镇住房制度改革的决定》第四条第(五)项规定：“职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”。这一规定说明公有住房出售的对象是出售给家庭，而不是出售给职工个人。依据上述规定，上诉人与刘庆治都享有按照国家房改的优惠政策购买承租居住的公有住房，购买后其产权归上诉人与刘庆治、刘西馨共同共有。(五)无论是上诉人还是刘庆治出面购买案涉房改房后，其产权都是上诉人和刘庆治、刘西馨共同共有的。因为在我国公有住房产权出售的过程中，普遍现象是由一个家庭成员或户主出面购买公有住房，取得该房所有权证。而不是所有家庭成员出面购买，取得该房的所有权证。但出售后的公有住房产权实际归全体家庭成员所有，而不是归出面购买人或者户主个人所有。就本案来看，是刘庆治出面购买了案涉房改房，所有权证办在刘庆治名下。但实际上是上诉人与刘庆治、刘西馨共同取得了案涉房改房的所有权。(六)上诉人在一审提供的《出售公有住房审批书》档案中的《住房共居人口认定单》中认定：案涉公有住房出售前共居人有刘庆治、刘西馨、刘念龙、罗锡芬。刘庆治代表共居人出面购买案涉房改房时，书面郑重承诺“保证共同居住人合法居住”，在得到刘庆治承诺的情况下，刘念龙、罗锡芬、刘西馨才同意刘庆治代表共居人出面购买案涉房改房，产权证办在刘庆治名下。但绝不应理解为购买后的房改房的所有权归刘庆治个人所有，应认定归全体共居人共有。1997年11月10日，刘庆治、刘西馨、上诉人在认定单上签字盖章后，案涉公有房屋所有权人大连铁道有限责任公司于1997年12月8日才同意将案涉公有住房依据国家房改政策规定出售给刘庆治，并与刘庆治签订了《公有住房买卖合同》。否则不会将公有住房出售给共居代表人刘庆治的。刘庆治在购买房改房时，承诺保证原有共同居住人合法居住。共同居住人才同意购房人刘庆治为产权人，这是刘庆治与共同居住人刘西馨、上诉人共同的约定，这一约定对刘庆治具有法律约束力。在共居人没有其他房屋可居住的情况，在未经共居人即上诉人书面同意情况下，刘庆治、刘西馨无权擅自将已购房改房转让给他人。擅自转让给他人就是侵害了上诉人对已购的房改房所享有的居住使用权。刘庆治的擅自转让行为，就是违法的无效行为。一审判决之所以事实不清，证据不足，适用法律不当。主要原因是一审判决根本没有查清以上事实，也是根本没弄清楚什么是房改房的买卖合同，什么是商品房的买卖合同。二、一审判决适用法律不当。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则”。第五条规定：“公民、法人的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”。第六条规定“民事活动遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。第57条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意不得擅自变更或者解除”。《中华人民共和国合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《中华人民共和国合同法》第52条规定：“违反法律行政法规的强制性规定的合同无效”。刘庆治1997年11月10日在按照房改政策出面购买了案涉房改房时，书面承诺保证共同居住人即上诉人及女儿刘雪梅合法居住后，共居人才同意购买人刘庆治为产权人，《出售公有住房审批书》档案中住房共居人口认定单可证。从刘庆治作出书面承诺时起，依据上述法律规定，就对刘庆治具有法律约束力。刘庆治、刘西馨依法应当履行其承诺的义务，保证上诉人对案涉房屋所享有的合法居住权，上诉人对案涉房屋依法享有居住权，依法应得到法律的保护。刘庆治在没有取得上诉人同意的情况下，擅自解除自己的承诺的行为是违法的，是法律禁止的。其擅自解除自己的承诺，依据法律规定是无效的，因侵害了上诉人及女儿对案涉房屋依法享有的的合法居住权，刘庆治、刘西馨将案涉房屋在未经上诉人同意的情况下，擅自将案涉房转让给了第三人刘绍坤的行为，造成了上诉人无房居住、无家可归的严重后果，不仅违反了上述法律规定，也违背诚实信用法律原则。因为案涉房屋买卖合同非法剥夺了上诉人对案涉房屋依法享有的居住使用权。因此应认定案涉房屋买卖合同无法律效力。因为刘庆治、刘西馨与刘绍坤签订的购买案涉房屋买卖合同中，没有任何条款约定刘绍坤购买案涉房屋后，保证上诉人在案涉房屋中合法居住使用权，显然是损害了上诉人对案涉房屋原有依法享有居住权这个合法权益。刘绍坤在购买后，于2019年7月9日就起诉到西岗法院，要求上诉人将案涉房屋腾退给刘绍坤。如果不依法确认刘庆治、刘西馨与刘绍坤签订的案涉房屋买卖合同无效，必将造成上诉人一家无房可住、无家可归的严重后果。所以应认定刘庆治、刘西馨与刘绍坤签订的案涉房屋买卖合同违反上述法律的强制性规定的，应当确认案涉房屋买卖合同无法律效力。(二)《中华人民共和国民法通则》第58条规定：“恶意串通，…，损害第三人利益的行为无效”。《中华人民共和国合同法》第52条规定：“恶意串通，……损害第三人的利益及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。本案中，刘庆治故意违反自己书面保证上诉人对案涉房屋合法居住的承诺，背着上诉人且未经上诉人书面同意的情况下，与刘绍坤签订了没有保证上诉人合法居住条款的案涉房屋买卖合同；刘绍坤在明知案涉房屋中有上诉人一家居住的情况下，仍与刘庆治、刘西馨签订没有保证上诉人合法居住条款的案涉房屋买卖合同，明显是刘庆治刘西馨与刘绍坤合谋恶意串通。目的是在刘绍坤购买案涉房屋后，将上诉人一家从案涉房屋中赶出，使已退休的上诉人一家无房居住、无家可归。显然是损害了第三人即上诉人的合法权益。依据上述法律规定，也应依法确认刘庆治、刘西馨与刘绍坤签订的案涉房屋买卖合同无效。(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条中规定：“法律、行政法规规定禁止转让的其他情形的房地产，不得转让”。《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第13条规定：“已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度，具体办法由建设部会同有关部门制定。”建设部根据国务院这一授权，于1999年4月19日制定《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》即建设部(1999)第69号令。该办法第二条规定：“本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理”。该办法第五条中规定：已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但上市出售后形成新的住房困难的，已购公有住房和经济适用住不得上市出售。该办法第六条中规定：“已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当提供同住成年人同意上市出售书面意见”。本案中，刘庆治夫妻将案涉已购的公有住房是首次上市转让给刘绍坤并签有房屋买卖合同，不仅形成了上诉人一家无房居住，而且也造成刘庆治夫妻也无房居住的新的住房困难。依据上述规定，案涉房屋不得上市出售，这是禁止性的规定。因此也应认定刘庆治夫妻与刘绍坤签订的案涉房屋买卖合同无效。另外，刘庆治夫妻与刘绍坤在办理产权过户时，没有提供案涉房屋同住成年人即上诉人同意上市出售的书面意见，也违反了上述规定，也应认定刘庆治夫妻与刘绍坤签订的案涉房屋买卖合同无效。上述建设部(1999)第69号令的规定，是国务院授权制定的，与国务院的规定具有同等的法律效力。本案的判决，除了应依据上述法律规定外，也应参照建设部(1999)第69号令的规定。因为案涉房屋是按照国家房改房的优惠价格购买的，而不是已购的纯粹商品房，国家房改的政策就是解决职工家庭住房困难的问题，所以对已购房改房的上市出售，应遵守国务院授权建设部制定(1999)第69号的规定，而不应按照已购的纯粹商品房上市出售的规定。只有这样才能保证上诉人对案涉房屋的合法居住使用权不被他人非法地剥夺。刘西馨、刘绍坤辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：关于上诉人是否享有案涉房屋共有权的问题，根据出售公有住房审批书和档案资料中的住房共居人口认购单可以清楚的显示1997年12月10日在购买案涉房屋时案涉房屋相关人员均认定房屋由刘庆治购买并一致同意刘庆治为产权人。本案上诉人和被上诉人均在住房共居人口认购单上签字确认，认可了自己在购买案涉房屋的行为系共同居住人，这种签字确认行为已表明上诉人放弃了自己对房改房的购买权利，上诉人放弃了可能成为产权人的权利。上诉人称其对房屋在购房时应拥有权利，但在实际申请购买时上诉人放弃了住房权利，由刘庆治出面购买，上诉人也签字确认为共同居住人，案涉房屋产权人系刘庆治而非上诉人。房屋所有权人为刘庆治，上诉人系其儿子，被上诉人是其孙子，刘庆治在生前为什么没有将房屋过户给上诉人，而通过转让行为过户给了被上诉人，其原因只有刘庆治和上诉人明白，被上诉人在房屋过户后虽然曾提出过要求上诉人腾退，但在知道房屋存在共同居住人的情况下，已主动撤诉，该房屋一直由上诉人居住。案涉房屋共有两间房间，其中一间本应由上诉人母亲居住，但上诉人的母亲刘西馨根本就无法在这里居住，房屋一直由上诉人占有居住。上诉人称在共居人无其他房屋可居住的情况下，在未经书面同意的情况下，转让行为是违法无效行为没有事实根据，也没有法律依据。一审判决适用法律准确恰当。上诉人一直居住在案涉房屋内，刘西馨后搬离房屋和女儿一起住，案涉房屋由上诉人一直居住。刘庆治将房屋转让给刘绍坤，并非是恶意串通，也没有损害第三人利益。刘庆治转让的是所有权，上诉人对案涉房屋并不享有所有权，现在房屋一直由上诉人居住，也没有侵害到上诉人的居住权，故不符合合同无效的法律规定。建设部规章并不是法律，该暂行办法在大连市范围内没有适用，国发【2002】24号文第315项已对该暂行办法第6条第4项予以取消。案涉房屋所有权的变更并没有形成新的住房困难，虽然所有权变更为刘绍坤，但实际在内居住的仍为上诉人，上诉人所述事实和理由不符合实际。案涉合同转让双方系真实意思表示，不具有合同无效的情形。刘念龙、罗锡芬向一审法院起诉请求：判决确认被告刘西馨及丈夫刘庆治与第三人刘绍坤签订的案涉房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：1997年12月8日，刘庆治与大连铁道有限责任公司签订《公有住房买卖合同》，购买了位于大连市.73平方米的房改房。被告刘西馨（刘庆治妻子）、原告刘念龙（刘庆治次子）、罗锡芬（刘庆治儿媳）为共同居住人，三人同意购房人刘庆治为产权人。购房人刘庆治保证共同居住人合法居住。1998年10月5日取得该房屋所有权证，房屋所有权人为刘庆治，于2012年8月14日变更房屋坐落登记为西岗区。2015年12月22日，刘庆治、被告刘西馨夫妻二人与第三人刘绍坤签订《大连市房地产买卖合同》（合同编号：300000205842），刘庆治、刘西馨将位于大连市西岗区房屋转让给第三人刘绍坤，2015年12月23日案涉房屋所有权人登记为第三人刘绍坤。另查，刘庆治、刘西馨夫妻育有二子二女，长子刘念鸣、次子刘念龙、长女刘凤丽、次女刘凤慧。第三人刘绍坤系刘庆治长子刘念鸣的儿子。刘庆治于2019年2月4日去世。现案涉房屋由二原告及被告刘西馨居住。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案焦点为刘庆治、被告刘西馨与第三人刘绍坤签订的《房地产买卖合同》是否具有《合同法》规定的合同无效的情形。案涉房屋转让时，房屋所有权人登记在刘庆治名下，属于刘庆治与被告刘西馨夫妻的共同财产，二人对房屋享有合法的所有权，具有合法的处分权利。原告认为其对案涉房屋具有共同共有权，没有事实根据和法律依据，且案涉房屋是刘庆治按其享受的国家房改政策待遇购买，二原告亦在1997年11月10日的《住房共居人口认定单》中确认购房人刘庆治为案涉房屋的产权人，二原告仅为共同居住人的事实。因此，二原告非案涉房屋的共同共有人，不享有共同共有人的权利。刘庆治、被告刘西馨与第三人刘绍坤签订的《房屋买卖合同》系买卖双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告提出房屋转让违反《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，但该办法属于建设部发布的部门规章，并非国务院制定的行政法规。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，故该暂行办法不能作为认定合同无效的依据。二原告认为买卖合同违反法律、违反行政法规应确认为无效的观点于法无据，理由不能成立。据此，一审法院判决：驳回原告刘念龙、罗锡芬的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘念龙、罗锡芬负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二上诉人提交了如下证据：证据1-2、工作证、劳动手册，拟证明上诉人刘念龙从1985年开始一直与其父亲刘庆治都在大连铁路分局大连北车辆段工作，都是该单位职工，刘念龙对案涉房屋面积享有一定份额。证据3、户籍证明，拟证明1990年9月18日，刘念龙与刘庆治、刘西馨由同一个户口在同一案涉房屋里分为两个户口，但仍属一家人，一直共同生活在案涉房屋里。证据4-5、起诉状、传票，拟证明刘绍坤购买案涉房屋后曾起诉要求上诉人腾退案涉房屋，侵害上诉人对案涉房屋享有的居住权，尽管开庭后撤诉，但仍有继续要求上诉人腾退的可能性。证据6、大连市西岗区人民法院（2019）辽0203行初173号行政判决书，拟证明上诉人在第三人刘绍坤起诉要求腾退房屋后，认为侵害了居住权，提起行政诉讼，请求撤销大连市自然局为第三人颁发的案涉房屋产权证的行政行为。证据7-9、上诉确认单、预交上诉费通知书单、人民法院诉讼收费专用票据，拟证明上诉人对上述一审行政诉讼判决结果不服，已提出上诉，二审现在还没有审理，上诉人请求中止本案审理，待上诉的行政诉讼案件审理完后，以其判决结果为依据再恢复本案的审理。证据10、大连市中级人民法院（2006）大行终字第137号行政判决书，拟证明该判决书涉及的行政诉讼与上诉人提起的行政诉讼属于同一种类的诉讼，该判决结果维持一审撤销原大连市国土资源和房屋局为张玉超颁发的购买房改房的房屋产权证的行政行为的判决。证据11、大连市沙河口区人民法院（2005）沙民房初字第××号民事判决，拟证明该判决所涉及的确认房屋（房改房）买卖合同无效与本案系同一种类的诉讼，该判决确认房屋买卖合同无效，本案也应确认案涉房屋买卖合同无效。二被上诉人质证认为，对证据1、2的真实性没有异议，该两份证据只能证实在购买案涉房屋时上诉人具有作为购房人的可能性，但由于其签署了共居人确认单，只能表明上诉人放弃了作为购房人，而成为案涉房屋的共居人；对证据3没有异议；对证据4、5刘绍坤在对上诉人具有居住权不知情的情况下提起了诉讼，但在开庭得知后已主动撤诉，上诉人表示其居住权有可能受到侵犯，被上诉人认为如果刘绍坤起诉要求其腾退上诉人完全有可能以其具有居住权进行对抗，因此上诉人的权益并没有受到伤害；对于证据6-9的真实性没有异议，但与本案没有关联性，不符合中止的条件；证据10、证据11与本案没有关联性。本院经审查认为，证据1、证据2无法证明上诉人刘念龙享有案涉房屋部分产权；证据3应予采信；证据4、证据5未能显示刘绍坤实际侵害了上诉人的居住权，不予采信；对于证据6-9真实性予以确认，但案涉《大连市房地产买卖合同》签订在先，行政机关颁发产权证在后，另案中颁证行为是否被撤销不能影响案涉《大连市房地产买卖合同》的效力，无法证明本案应中止审理；证据10、11与本案无关联性，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为刘庆治、刘西馨与刘绍坤签订的《房地产买卖合同》的效力问题。案涉房屋原登记在刘庆治名下，属于刘庆治与刘西馨的夫妻共同财产，二人对案涉房屋享有所有权，刘庆治、刘西馨与刘绍坤签订的《房地产买卖合同》均是买卖双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于刘念龙、罗锡芬主张其对案涉房屋享有共同所有权一节，该主张与案涉房屋原产权登记情况不符，且在刘庆治依照房改政策按其享受的待遇购买房屋产权时，刘念龙、罗锡芬亦在《住房共居人口认定单》上签字确认购房人刘庆治为产权人以及刘念龙、罗锡芬为共同居住人的事实。关于刘念龙、罗锡芬主张的刘庆治、刘西馨擅自将案涉房屋转让给刘绍坤侵害其二人居住使用权一节，刘念龙、罗锡芬现仍然居住于案涉房屋，二上诉人该主张没有事实依据。关于刘念龙、罗锡芬主张的案涉房屋转让违反《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》应认定无效一节，该办法系建设部发布的部门规章，并非国务院制定的行政法规，该办法不能作为认定合同无效的依据。综上所述，上诉人刘念龙、罗锡芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人刘念龙、罗锡芬负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年九月十一日书记员  宋敏