辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2607号上诉人（原审被告）：冯佳岩，男，汉族，1982年5月29日出生。住所地：鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：吕红，女，汉族，1982年2月25日出生。住所地：鞍山市铁西区。被上诉人（原审原告）：鞍山市泰营物业管理有限公司。法定代表人：张会才，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈春艳、李海岚，该公司员工。上诉人冯佳岩因与被上诉人鞍山市泰营物业管理有限公司（以下简称泰营物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯佳岩上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决的第一项：被告冯佳岩于本判决生效之日起十日内给付原告鞍山市泰营物业管理有限公司物业费4592元，改判驳回被上诉人的请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、一审判决理由不充分且相互矛盾。一审判决理由主要有两点，1、根据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》被告有义务按时交纳物业费。2、被告提出的证据经庭审质证及审查，所证事实足资认定，予以采信。首先，《中华人民共和国合同法》的精髓就在于公平原则，所谓公平，就是既规定了双方的义务但也规定了双方的权利，权利和义务应该也必须是对等的，一审法院只一味强调了上诉人的义务但却忽视了上诉人的权利，显然也是有违公平原则的。《中华人民共和国合同法》第六十七条中有如下规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。很显然，被上诉人未履行《临时公约服务合同》所规定的义务，并且在业主的监督下“屡教不改”，因此业主们选择缓交物业费或要求减免物业费，这样的做法并不违约。其次，一审被告提出照片证据包括两部分，分别从安全、环境、消防、绿地、公摊、管理等多方面证明物业管理公司服务严重不达标。(根据《香格蓝山临时公约服务合同》、《物业管理服务合同》中，第四章服务内容及标准，第四十条物业服务质量和标准共设9条，这些证据证明，物业公司没有一项服务达到标准，甚至第2、3、4、5、9条完全没做。第1、6、7条不达标。原告物业服务质量达不到合同约定及未按相关规定提供服务，物业管理企业严重违约在先，而且物业由于违约造成的社会影响很坏。）法院己经足资认定一审被告提出的证据，并予以采信。一审判决结果中写到，“原告的服务存在瑕疵，但被告不能以此作为拒绝交纳物业费或减少物业费的理由。”“瑕疵，本指玉的疵病，喻微小的缺点。”法院已经认定被告提出的证据，那就证明物业管理服务不是只存在“瑕疵”，而是严重不达标且物业收费标准不合理，收费程序存在违法行为。所以原告服务不是瑕疵，而是严重违约。这与一审判决结果相矛盾。以往的物业费纠纷官司，法院的做法无意成为了物业的催债帮手，业主多因提供证据不足败诉。而现在，更多的业主开始学习法律，平时收集证据，用法律保护自己的权益不受侵害，在证据面前，各地出现越来越多的业主胜诉的案例。而一审足资采信了上诉人的证据，依然判决上诉人全额缴纳物业费，让人难以接受。二、物业收费标准不合理对于包括一审被告在内的被起诉的这几百家业主来说，真正的需求是寻找一个能够为业主踏踏实实服务，按照物业合同履约的物业公司，所谓物有所值，说的就是这个道理，你提供了一元钱的服务，你就按照一元钱收费，天公地道，理所应当，反之就是强买强卖，霸王条款。在被上诉人服务这四年来，可谓问题多多，矛盾连连。这四年来，被上诉人从未进行过有效调查和沟通，业主反映很多问题也得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未进行入户或电话调查原因，以及如何解决业主问题从而让业主去主动交纳物业费，面对缓交物业费的业主，原告不分析原因，不提升服务，不去改正自己的问题，反而只知道一味的起诉业主，这样才会导致物业和业主的矛盾不断升级。被上诉人按照合同上所写的每平米一元的标准要求上诉人交纳缓交的物业费显然是不合理的。根据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号）及《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》的相关规定，以及上诉人在一审提交的证据表明被上诉人的服务显然是未达到三级服务标准的，《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》中第九条之规定，物业服务收费六项内容的服务标准达不到三级的不超过0.4元/m2,那么被上诉人就应该至多按照0.4元/m2收取缓交物业费。在一审判决中，法院在认定被上诉人存在“瑕疵”的前提下依然判决上诉人交纳全部物业费的结果是实难接受的，因为这就说明了被上诉人在履行物业合同过程中已经违约，法院必须站在公正的立场上进行公正的判决，一概否定以及一概肯定都不可取，作为业主来说，对于不满意的服务缓交物业费实为无奈之举，目的也就是希望能够激励物业不断改进自身缺陷，这样才能使园区寻求到最佳的平衡点。三、被上诉人的行为严重侵害全体业主的权利。一审中，上诉人提出众多的证据证明物业违约在先，一审判决已经采信，在此就不在重复提出，但是在这里需要强调五点。希望法院能给予调查，上诉人也会追责到底。1、被上诉人私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，根据《物权法》中规定，其广告收益及应该为全体业主共有，被上诉人的行为严重侵害全体业主的权利。2、部分商业网点擅自将占用属于全体业主的公共区域，物业如果收取费用，其收益及应该为全体业主共有，被上诉人的行为严重侵害全体业主的权利。物业如果没有收取费用，应制止其占用属于全体业主的公共区域。3、部分一楼业主将附带的花园进行扩建，将公共绿地变为自家园区，更有部分业主圈地种植农作物，检废品并且长期存放废品车，导致周边环境卫生极差；甚至部分业主饲养家禽，严重影响周边邻居的生活质量。这种行为物业为什么不进行制止。物业私自收取费用了吗？如果没收，是否所有业主都可以在楼下占一块空地，进行圈地。如果收了，钱流向物业的腰包，这侵害了全体业主的权利。4、被上诉人在提供物业服务期间内，小区内多数消防通道被车辆占用，经常造成小区内住户都无法通过，被上诉人并没有同相关人员进行疏导，小区的主要干道系小区所有住户的生命干道，此等服务质量系将所有住户的生命财产视若无物，系不负责任的物业服务行为。5、现在正值新冠××疫情期间，全国都在严格施行出入管理登记、测量体温及消毒政策，但是被上诉人的不负责的物业服务行为，严重影响到上诉人及其他的住户正常生活，被上诉人的此等服务质量一审法院应当认定为被上诉人服务质量特别差，应当进行严厉的谴责，并责令其改正。这些费用，流向哪里？业主有权知道，但物业拒绝公示。物业只知道自己敛财，已经忘记了自己是“管家”的身份，而是以“主人”自居。做错了事情，不知道检讨自己，想办法解决问题，而是起诉“主人”。我们需要物业，但是我们需要一个为业主服务的物业，而物业的所作所为让业主没有放心，反而是寒心。四、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。五、根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。两个法律条文，说明业主延迟缴纳物业费没有违反合同约定，而是对物业公司不履行合同义务的一种应对措施，是依法行使合同同时履行抗辩权的行为，是行使公民的权利，不构成违约。我们保留追究物业违约责任的权利，我们要求物业针对自己存在的种种问题必须采取补救措施，但是由于物业不作为，造成的后果已经无法补救。尽管按照物业服务合同的标准来说，被上诉人只做到了很少。上诉人念及物业服务事实存在，虽然很少，但还是愿意按照原服务费用标准最多40%支付。即95.69平*1元/平*12月*4年*40%=1837元泰营物业公司辩称：同意一审判决，请求维持原判。泰营物业公司向一审法院起诉请求：1、被告冯佳岩支付自2016年7月10日至2020年7月9日的物业费4592元，滞纳金5028元，合计9620元；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：泰营物业公司系铁西区香格蓝山小区的物业管理公司，冯佳岩系该小区19号楼1单元6层2号的业主，商品房建筑面积95.69平方米。2016年9月6日，泰营物业公司与香格蓝山业主委员会签订《物业服务合同》一份，委托服务年限自2016年9月6日至2017年9月5日。2017年8月20日，泰营物业公司与香格蓝山业主委员会签订《物业服务委托合同》一份，委托服务期限自2017年9月1日至2020年8月3日止，双方对物业服务内容及服务标准等进行了约定，泰营物业公司为铁西区香格蓝山小区提供物业服务，物业管理服务费民宅按照建筑面积每月每平方米1元收取，非民宅按照建筑面积每月每平方米2元收取，电梯费按每月30元收取。物业管理费按商品房交付通知单日期算起，实行年度预交制，每次预交一年，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3%交纳违约金。泰营物业公司为冯佳岩所在小区提供物业服务。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，泰营物业公司与香格蓝山业主委员会签订的《物业服务委托合同》系双方真实的意思表示，没有违反我国现行法律的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主同样具有约束力，各方应按照合同约定履行义务，即合同效力及于本案冯佳岩。泰营物业公司为冯佳岩所在的小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，冯佳岩作为该小区业主应履行向泰营物业公司支付物业费的义务。截止至2020年7月9日，冯佳岩尚欠2016年7月10日到2020年7月9日，共计4年的物业费(48个月×95.69平方米×1元每平方米=4592元)。关于泰营物业公司要求冯佳岩支付5028元滞纳金一节。因合同中有约定，其本质上属于违约金，是当事人意思自治的体现，理应遵守，但考虑到泰营物业公司尚存在与业主沟通不够充分等不足之处且冯佳岩并非恶意违约，故该院根据公平原则对其要求冯佳岩支付滞纳金的主张不予支持。关于冯佳岩辩称园区存在物业服务不到位的问题，因冯佳岩未提供相关有力证据证明泰营物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，即泰营物业公司在履行合同中存在重大违约行为，从而导致业主丧失了根本上的合同利益，故对上述抗辩意见，该院不予采纳。关于冯佳岩辩称延迟缴纳物业费是依法行使同时履行抗辩权一节，鉴于泰营物业公司提供了大部分的物业管理服务，其物业管理存在的不到位与瑕疵不足以形成冯佳岩的同时履行抗辩权，故对上述抗辩意见，该院不予采纳。关于冯佳岩辩称2018年前的物业费已经超过诉讼时效一节，因物业服务合同属继续性合同，物业公司作为提供物业管理服务的一方，物业服务一直处于持续履行状态，同时物业管理费用亦是持续发生的，因此物业服务公司要求业主给付物业费用的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务合同之日起算。而本案中，双方的物业服务合同处于履行状态，故对上述抗辩意见，该院不予采纳。据此判决：一、被告冯佳岩于本判决生效之日起十日内给付原告鞍山市泰营物业管理有限公司物业费4592元；二、驳回原告鞍山市泰营物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，冯佳岩提供了五张照片，用以证明由于房屋漏雨造成墙面潮湿，报物业公司，物业公司不给维修。经质证，泰营物业公司认为，属于房屋质量问题，不属于物业服务范围。同时否认冯佳岩曾找过物业公司。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：物业服务合同是一种特殊的服务合同。它面向的是众多的业主。对物业服务质量的好坏，每个业主的感受都可能不同。对同一项物业服务，有的业主认为还可以，有的业主可能会认为不好。因此，当出现这样的问题时，业主与物业公司之间应当积极沟通，共同解决面临的问题。避免以拒交物业费的方式与物业公司进行抗衡。因为物业公司进行物业服务的资金来源主要是靠业主缴纳的物业费。如果业主都采取拒交物业费的形式，那物业公司的服务质量肯定会下降。这样就会形成恶性循环，这样的结果就是业主和物业公司都会受到伤害。当然，如果双方无法进行沟通，出现的问题不能得到根本解决，业主可以通过业主委员会或者召开业主大会，解聘物业公司。回到本案，从业主冯佳岩一审提供的照片来看，在物业服务方面，泰营物业公司确实存在一定的问题，对此泰营物业公司辩解：有些问题，比如垃圾的清理，都是一时性的，并不是常态；有些是属于房屋质量问题；还有些问题，比如业主占地问题，物业公司没有行政执法权，物业公司已经向有关部门进行了反映等等。从以上的问题来看，泰营物业公司的服务尚不构成重大瑕疵，而且庭审中，泰营物业公司也表示会积极与业主沟通，提高服务质量。关于冯佳岩提出泰营物业公司私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌，收入没有向业主公布其流向，严重侵害全体业主权利的问题。本院认为：冯佳岩提出的该问题，如果属实，属于侵权诉讼。可另行提起诉讼解决。综上所述，冯佳岩的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由冯佳岩负担。本判决为终审判决。审判长  刘振涛审判员  许爱军审判员  张 滨二〇二〇年九月十日书记员  徐 璐