江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3545号上诉人（原审被告）：李浩，男，1976年11月15日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：陈燕飞，系李浩妻子，女，1973年10月26日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：徐州市春天时尚购物广场业主委员会，住所地在徐州市解放南路137号1-118。法定代表人：郭建强，该委员会主任。委托诉讼代理人：刘玉荣，江苏同凯律师事务所律师。上诉人李浩与被上诉人徐州市春天时尚购物广场业主委员会（以下简称春天时尚业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人李浩的委托诉讼代理人陈燕飞，被上诉人春天时尚业委会的委托诉讼代理人刘玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李浩上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判。二、一、二审诉讼费用由春天时尚业委会承担。事实和理由：一、上诉人已于2018年10月22日书面通知被上诉人解除双方的租赁合同、被上诉人未在法定期限内提出异议、双方的租赁合同已经解除。2018年10月22日，上诉人以涉案商场存在消防安全隐患及其他影响正常经营等原因，行使法定的合同解除权，向被上诉人送达解除合同通知书，而被上诉人并未在法定期限内提出异议并向法院起诉，依法应当认定上诉人发出的合同解除通知书已经生效，被上诉人应当赔偿上诉人违约金和损失。二、一审法院对涉案现场勘查情况未组织质证，仅依据被上诉人提交的电梯维保单便认定被上诉人已经尽到“保证正常经营、安全运行”的合同义务，事实认定错误。2019年8月26日下午，一审法院为查明事实，对涉案商场进行现场勘查，情况显示：被上诉人负责整体经营的涉案商场二楼已经于2019年2月份整体停止营业，消防安全通道出入口均在商铺内部，处于被封闭状态，安全环境极其恶劣。由于该商场经营纺织品等易燃物品，是火灾事故重点高发场所，依法必须执行更加严格的消防安全设备设施，确保安全通道畅通，而现场仅有的安全通道，因为被上诉人不作为，事实上已经无法使用，不再具有安全通道的基本功能。同时被上诉人提交的门头照片、电梯维保单也显示商场招牌被拆除、上下二楼的唯一通道电梯经常停运，涉案商场二楼根本不具备正常经营、安全运行的条件，被上诉人未尽到“保证正常经营、安全运行”的合同义务，存在违约行为。三、被上诉人不具备诉讼主体资格，主体资格上存在重大瑕疵，一审法院要求被上诉人提供业主委员会备案的完整资料，在被上诉人未能按照法庭要求提交相关证据的情况下，一审法院未尽基本的审查职责，拒绝调取能够证明被上诉人是否具备诉讼主体资格的相关证据。四、退一步讲，即使上诉人违约，被上诉人主张的押金和违约金也明显过高，被上诉人没有任何证据能够证明其实际损失。五、一审法院判决押金不退并按照合同约定支付违约金，不仅超出春天时尚业委会的诉讼请求范围，且未在庭审中对“押金应否退还”进行审理和辩论。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的诉讼请求。春天时尚业委会辩称：一、春天时尚业委会为依法成立并经主管机构予以备案的组织，且具备诉讼主体适格。1、春天时尚业委会一审提交的《关于春天时尚购物广场成立业主委员会的申请、备案书》、春天时尚业主大会选举结果公示等证据，可以证明业主委员会成立前先组成筹备委员会开展筹备工作，之后通过召开业主大会选举产生该届业委会，该次业主大会参加选举的业主、商铺面积、人数等所占比例，均符合《物权法》《物业管理条例》等法律、法规规定。业委会依法成立后又及时向所在地行政主管部门进行备案，故业委会为合法成立组织。2、涉案广场是产权分割式商铺，开发商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，投资商铺的业主每户面积较小，不能独立使用发挥商铺价值。业委会设立申请时，明确了成立业委会的初衷，在大部分业主的托管经营合同到期后，解决下一步如何经营的问题。二、李浩存在逾期支付租金、中途解约等违约情形，一审判决李浩承担支付责任正确。双方合同第八条第四款约定任何一方提前退租的情形，该款明确约定违约方要因此赔偿对方三个月租金，证明提前解约仍为违约行为，不能免除违约赔偿的责任。合同第八条第二款约定“乙方如不按时足额交纳租金，应以所欠租金为基数，按日万分之五向甲方支付违约金。超十五日以上，甲方有权解除合同押金不退”故当李浩未按约定支付租金超过15日时，应按照合同约定对该押金按“押金不退”的方式处理。一审法院判决李浩支付3个月租金再加上押金等，并不违反相关法律、法规的规定。三、一审法院通过现场勘验后并未得出春天时尚业委会未尽“保证正常经营、安全运行”义务的结论，因与本案无关，故无需组织质证。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求。春天时尚业委会向一审法院起诉请求：1、判令李浩给付2018年10月份租金13261元；2、判令李浩补足2018年1月至9月租金差额6849元；3、判令李浩缴纳2018年7月份至2018年10月份的管理费3000元；4、判令李浩给付水电费1747元；5、判令李浩给付违约金2372元（按照合同第八条第二款约定）；6、因提前退租，判令李浩给予春天时尚业委会三个月的赔偿39783元（按照合同第八条第四款约定）；7、诉讼费用由李浩承担。一审法院审理查明：2016年4月24日，徐州市春天时尚购物广场业主委员会（出租人、甲方）与李浩（承租人、乙方）签订春天时尚租赁合同，合同约定：“一、受春天时尚全体业主委托，乙方租赁甲方徐州市解放南路137号2层1号商铺，商铺面积约250平方米。二、租赁期限自2016年5月1日至2019年12月31日，2016年5月1日前为装修期不计租金。三、经双方协商，商铺租金150000/年，从第二年起每年递增，2017年1月1日至2017年12月31日递增3%；2018年1月1日至2018年12月31日递增3%；2019年1月1日至2019年12月31日递增3%，管理费3元/㎡/月，押金20000元。四、租金支付方式按季支付，缴纳日期为每季度20日前。……六、乙方不得擅自改变市场布局及装饰装修，无条件接受甲方对市场的统一管理。……八、1、甲方必须在租赁期间保证乙方正常经营，安全运行，否则应赔偿乙方的直接经济损失。2、乙方如不按时足额交纳租金，应以所欠租金为基数，按日万分之五向甲方支付违约金。超十五日以上，甲方有权解除合同押金不退。……4、如甲乙双方在租赁期未满时要求提前收回租赁商铺或提前退租，应提前三个月书面通知对方。本合同自一方书面通知中确定之日解除，双方根据实际使用时间结算租赁费和其他费用，由违约方赔偿对方三个月商铺租赁费用。”春天时尚业委会在甲方处盖章，李浩在乙方处签字。2017年1月，徐州市春天时尚购物广场业主委员会（出租人、甲方）与李浩（承租人、乙方）另签订补充协议，约定：出于市场经营现状考虑，甲方同意2017年租金在2016年租金基础上暂不递增以确保租户顺利经营。乙方必须确保经营到2017年12月31日，否则仍按原先签订的租赁合同执行，并补交前期所有费用。乙方签字处为李浩代陈燕飞，甲方处春天时尚业委会未盖章。李浩向春天时尚业委会发出解除租赁合同通知书，内容为：春天时尚业委会与李浩签订了徐州市解放南路137号春天时尚购物广场2层1号商铺租赁合同，按合同约定及合同法的规定，春天时尚业委会有义务保证租赁物及相关附属设施的正常使用，但从签订合同依赖，经营场所里的厕所不能适用，中央空调不开，电梯经常损坏，作为经营宣传的门头标志也撤下，经营环境恶劣，严重影响了李浩的正常经营。曾多次要求整改，要求租赁物及相关附属设施能正常使用，改善经营环境，但不予理睬，导致大量客户流失……现通知：解除与春天时尚业委会签订的租赁合同，要求向李浩支付三个月房租的违约金、退还租赁押金并赔偿经营损失，自本通知书寄出或当天送达五天后租赁合同解除生效。2018年10月22日李浩通过国内挂号信函方式向春天时尚业委会邮寄，该件于2018年10月23日妥投。春天时尚业委会陈述，2018年10月26日向李浩送达解除合同的通知书并主张相关费用时，李浩并未搬离商铺。春天时尚业委会与李浩共同确认，李浩已按照月租金12500元缴纳2018年10月前的租金。春天时尚业委会主张李浩补缴2018年1月-9月的的租金，李浩于庭审中陈述2018年1月至9月的租金按照12500元缴纳，春天时尚业委会均正常接收租金，未提出异议。李浩于庭审中陈述，作为代理人不清楚春天时尚业委会是否对于李浩缴纳2018年1月至9月的租金是否提出异议，但是春天时尚业委会为了保持市场的正常稳定，不希望租户离开。李浩于庭审中主张春天时尚业委会存在未作广告宣传、电梯停运、存在安全隐患等管理不善情形，使李浩客户流失经营损失导致退场，但对此李浩均未提供足够证据予以证实。春天时尚业委会于庭审中举证“自动扶梯和人行道维保作业报告书”等证据用以证明其已尽到“保证正常经营、安全运行”的义务。春天时尚业委会为证明其主体资格，向法院举证业委会备案书，其上载明户数、面积、业主委员会名单、单位全称等内容，并加盖徐州市云龙区彭城街道办事处公章及徐州市云龙区房管处物业管理科公章。春天时尚业委会另陈述，春天时尚购物广场系产权分割式商铺，开发商将该商场分割为若干小产权证商铺，以业委会名义统一管理，并按当月实际收入按面积分配给予各个业主浮动回报。春天时尚业委会并向法庭举证业主明细清单、部分业主的委托经营管理合同，合同载明“甲方购买春天时尚购物广场的商铺，全权委托春天时尚购物广场业主委员会统一招商、委托管理，委托经营管理收益采取浮动回报方式，按楼层根据当月的实际收入按面积分配。”一审法院认为：春天时尚业委会与李浩签订租赁合同，该租赁合同系双方真实意思表示，春天时尚业委会主体适格，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照该租赁合同约定履行合同义务。一、春天时尚业委会与李浩是否构成违约。合同中约定，租赁期限自2016年5月1日至2019年12月31日，并约定“在租赁期未满时要求提前退租，应提前三个月书面通知对方，合同自书面通知确定之日解除，据实际使用时间结算租赁费和其他费用，由违约方赔偿对方三个月商铺租赁费用。”李浩虽向法庭举证“解除合同通知书”，载明其于2018年10月便向春天时尚业委会主张提前退租，春天时尚业委会仅收到该份解除合同通知书，不能据此认定双方系协商一致解除合同，不能免除李浩提前退租的违约责任。春天时尚业委会主张李浩提前退租构成违约，予以支持。据双方当事人庭审陈述，李浩未向春天时尚业委会缴纳2018年10月的租金。李浩虽主张2018年10月份租金是用押金抵扣的，但春天时尚业委会对此不予认可，李浩亦未举出证据证实双方就押金抵扣2019年10月份租金已达成一致意见。李浩2018年10月份仍占用春天时尚业委会房屋，但未缴纳租金，春天时尚业委会主张李浩欠付租金构成违约，予以支持。李浩虽于庭审中主张春天时尚业委会存在未作广告宣传、电梯停运、存在安全隐患等管理不善情形，认为其违反合同第八条第1项约定。但李浩对此未能提供足够证据证实。且春天时尚业委会亦向法庭举证自动扶梯维保作业报告书等证据用以证实其已尽到“保证正常经营、安全运行”的合同义务。故对李浩的该主张，不予支持。二、李浩欠付租金、管理费、水电费、违约金的数额。双方租赁合同中约定，2016年租金为120000元/年，2017年租金递增3%,2018年租金递增3%，2019年租金递增3%。并于补充协议中约定，2017年租金在2016年租金的基础上暂不递增，李浩确保经营到2017年12月31日，否则按原租赁合同执行并补交前期所有费用。李浩陈述，2018年双方未签订补充协议约定租金。李浩抗辩称，2018年1月至9月按照原租金数额12500元/月（150000元/年÷12月）缴纳租金，春天时尚业委会亦接收该租金，未提出异议。经查认为，李浩支付租金及春天时尚业委会接收租金的行为可视为双方对支付租金标准达成了新的协议，该行为视为对于原租赁合同进行了变更，故，双方对于2018年租金标准按照150000元/年达成了一致意见。故法院支持2018年10月份的欠付租金金额为12500元/月（150000元/年÷12月）；对于春天时尚业委会主张的补足2018年1月至12月租金差额，因李浩已按期足额缴纳租金，对于春天时尚业委会该项诉请，不予支持。春天时尚业委会主张李浩缴纳2018年7月份至2018年10月份的管理费3000元（3元/月/平米*250㎡*4）及水电费1747元（2018年7月至10月），对于该两项费用，李浩予以认可，予以确认。因李浩提前退租，春天时尚业委会主张按照合同第八条第4项约定，要求李浩承担三个月商铺租赁费用的违约金，予以支持，李浩应支付春天时尚业委会违约金数额为37500元（150000元/年÷12月*3月）。因李浩欠付2018年10月份租金，春天时尚业委会主张按照合同第八条第2项约定，要求李浩承担违约金，予以支持，李浩应支付春天时尚业委会违约金数额1475元【以所欠租金12500元为基数，按每日万分之五，自2018年10月1日起计算至2019年5月25日，共计236天】。以上违约金数额共计为38975元。三、押金应否予以抵扣。租赁合同中约定，“未经甲方书面同意不准擅自转租、否则押金不退”，“乙方不得以任何理由拒付租金，如不按时足额交纳租金，甲方有权解除合同押金不退另赔偿甲方三个月商铺租赁费用”。该约定系双方间真实意思表示，虽然合同中同时约定押金及违约金，但春天时尚业委会主张的违约金38975元，加上押金20000元，共计58975元，未超出6个月租金数额75000元（150000元/年÷2）。李浩提前退租欠付租金，春天时尚业委会主张押金不退并按照合同约定要求违约金，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，遂判决：一、李浩于判决生效之日起十日内，给付徐州市春天时尚购物广场业主委员会欠付租金12500元、管理费3000元、水电费1747元、违约金38975元；二、驳回徐州市春天时尚购物广场业主委员会其他诉讼请求。案件受理费1475元，由李浩负担。二审期间双方当事人均未提交新证据，本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、春天时尚业委会主体是否适格；2、上诉人李浩的解除行为是否构成违约；3、押金应否予以返还，一审法院认定的违约金是否过高。本院认为，首先，春天时尚业委会为证明其主体资格，举证了业委会备案书，其上载明户数、面积、业主委员会名单、单位全称等内容，并加盖徐州市云龙区彭城街道办事处公章及徐州市云龙区房管处物业管理科公章。涉案租赁合同由李浩与春天时尚业委会签订，合同上由李浩签字，由春天时尚业委会加盖印章。李浩实际在春天时尚业委会提供的租赁场地进行了经营。故，对于李浩主张春天时尚业委会主体不适格，本院不予支持。其次，李浩主张春天时尚业委会存在未作广告宣传、电梯停运、存在安全隐患等管理不善情形，认为其违反合同第八条第1项约定。但李浩对此未能提供足够证据证实。春天时尚业委会举证自动扶梯维保作业报告书等证据用以证实其已尽到“保证正常经营、安全运行”的合同义务。故对李浩的该项主张，一审判决不予支持，并无不当。李浩以此为由解除涉案租赁合同，属于提前退租，构成违约。最后，根据双方租赁合同的约定，一审法院认定李浩构成违约，判令其支付相关违约金，但一审判决的违约金数额过高。一审判令李浩按照租赁合同约定支付3个月租金的违约金37500元。其次，一审还按照双方租赁合同第八条第2项约定，判令李浩支付以所欠租金数额12500元为基数、按照每日万分之五、自2018年10月1日至2019年5月25日计算的违约金1475元。另外，一审法院按照双方租赁合同的约定，判令李浩缴纳的押金2万元不予退还。综上，本案一审李浩因违约承担的违约金数额为58975。上述违约金数额58975元，高于一审认定的李浩实际欠付的租金、管理费等费用之和。按照违约金数额与因违约导致的损失基本一致的原则，本院认定李浩有关一审判决的违约金数额过高的主张能够成立。春天时尚业委会一审诉讼请求中亦未明确提及20000元押金不予退还的主张。综合以上情形，本院认为，在判令李浩承担补交租金、管理费、相关违约损失后，春天时尚业委会应退还李浩缴纳的20000元押金。按照李浩一审有关押金与2018年10月租金相抵销的抗辩意见，且双方的租赁合同已经解除，先将李浩欠付的租金12500元、管理费3000元、水电费1747元进行抵销，尚余押金2753元，再与李浩应承担的违约金38975元进行抵销，本案最终认定李浩应承担违约金为36222元。综上所述，上诉人李浩的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初3381号民事判决。二、李浩于判决生效之日起十日内，给付徐州市春天时尚购物广场业主委员会违约金36222元三、驳回徐州市春天时尚购物广场业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1475元，由李浩负担。二审案件受理费1206元，由李浩负担1000元，由徐州市春天时尚购物广场业主委员会负担206元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年九月十日书记员 杭恒宇