山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2578号上诉人（原审原告）：余冬梅，女，1953年12月11日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：郑惠星，武汉市武昌区正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：威海宏悦酒店管理有限公司，住所地山东省威海市乳山市银滩翰林名苑。法定代表人：丁士君，总经理。委托诉讼代理人：王昱谊，山东卓世律师事务所律师。原审第三人：乳山市富大房地产有限公司，住所地山东省威海市乳山市冯家镇北泥沟村西。法定代表人：孙福忠，总经理。委托诉讼代理人：王世强，山东卓世律师事务所律师。上诉人余冬梅因与被上诉人威海宏悦酒店管理有限公司及原审第三人乳山市富大房地产有限公司租赁合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2020）鲁1083民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销乳山市人民法院作出的（2020）鲁1083民初504号民事判决书，依法予以改判；2.判令本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：余冬梅与被上诉人签订的《房屋委托经营管理合同》中约定进行托管出租的标的系余冬梅向原审第三人购买的涉案房屋。余冬梅先购买涉案房屋，然后出租给威海宏悦酒店管理有限公司委托经营，房屋的总价虽未载明，但是标的物系同一房屋。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，商品房买卖合同应当明确商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等事项，故无论在购房过程对双方房屋的价格如何协商，签订的《商品房买卖合同》约定的总价应当为所要购买房屋确定总价，就算是存在抵扣，而抵扣的租金亦是余冬梅支付的购房款，应当计入《商品房买卖合同》中约定房屋总价中。涉案《商品房买卖合同》中约定，涉案房屋的总价值应为743,444元，余冬梅全额支付了购房款，并不存在抵扣，被上诉人在原审庭审中亦并未提供证据证明被上诉人向第三人支付了托管租金的事实。另外，涉案抵扣的租金系余冬梅购房款，余冬梅有相应的知情权。原审法院并未调查被上诉人是否支付租金事实的情况下，判决涉案房屋托管租金已抵扣的事实错误。且《商品房认购书》与《委托经营管理合同》均系实践合同，以上诉人收到托管租金为成立和生效要件。被上诉人辩称，本案系租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋委托经营管理合同》是双方真实意思表示，合法有效。该合同中约定，上诉人同意四年租金抵顶房款的形式进行结算，不向其另行支付。上诉人作出这样的承诺和权利处分后，不应再主张租金。上诉人与原审第三人签订的认购书中也约定，托管四年租金已抵房款，并且，上诉人签署的《保证书》中也表示同意将所得租金抵顶部分房款，这是上诉人对自己财产权益的处分。另通过保证书中确定的租金数额可以推算出涉案房屋价格为103万元，而非74万元，证明上诉人是知晓涉案房屋价格的。综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。原审第三人辩称，同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。上诉人余冬梅向一审法院起诉请求：1.判令被上诉人威海宏悦酒店管理有限公司支付托管租金163,557.68元及资金占用利息（以163,557.68元为基数，按年利率6%计算，自2018年10月28日计算至2019年10月28日的利息为9813.46元，实际利息计算至款项支付完毕之日止）；2.诉讼费用由威海宏悦酒店管理有限公司承担。一审法院认定事实：2018年4月25日，余冬梅（乙方）与第三人富大房地产公司（甲方）签订商品房认购书一份，约定余冬梅认购乳山市银滩翰林名苑小区第37幢1单元1404号房屋，面积约83.02平方米，单价8955元/平方米，总房款743,444元，本次定金已付50,000元，首付款223,444元（含定金）于2018年4月25日前付清，余款520,000元办理银行按揭贷款，另约定本认购书自双方签字盖章且乙方全额交纳完定金之日起生效，本认购书在签订《商品房买卖合同》后自动失效，乙方所交纳定金直接计入房款中。余冬梅在上述商品房认购书备注栏手写注明“托管四年租金已抵房款，赠电视机一台（若未按期付款，奖品取消）”。针对上述手写注明内容，余冬梅称第三人富大房地产公司在其购房时告知房屋原总价90多万元扣除按原总价90多万元计算的托管租金后的房价为743,444元，另告知其之后不用再支付按房屋原总价90多万元计算的托管租金的钱。上述商品房认购书签订当日，余冬梅向第三人富大房地产公司出具《签署委托经营管理合同保证书》一份，载明：“本人余冬梅，购买翰林名苑37号楼1404室，已获得托管经营的返利租金227,940元人民币。现承诺如下：1、本人按《商品房买卖合同》第八条，交房之日起，60天之内必须办理完毕交房手续并拿到钥匙，钥匙交给威海宏悦酒店管理有限公司工作人员。2、本人按《商品房买卖合同》第八条，交房之日起，于60日之内，必须签署《委托经营管理合同》。3、本人按《商品房买卖合同》第八条，交房之日起，于60日之内，未能过来办理交房手续，《委托经营管理合同》于次日起，自行生效，由威海宏悦酒店管理有限公司直接接管该房屋使用权并正常经营租赁事宜”。经质证，余冬梅称上述保证书系在第三人富大房地产公司销售人员的疲劳轰炸及催促下签署，且第三人富大房地产公司在其购买房屋过程中并未向其出示涉案房屋的总价，只是告知签署保证书后再签署委托经营管理合同，购房时会进行相应的抵扣。另查，2018年4月27日，余冬梅与第三人富大房地产公司及乳山市东译金脉置业有限公司签订商品房买卖合同（现房买卖文本）一份，约定余冬梅购买乳山市银滩翰林名苑小区第37幢1单元1404号房屋，建筑面积为83.02平方米，单价为8955元/平方米，总价为743,444元。合同第四条付款方式及期限约定，签订本合同时已付房款743,444元，内含定金100,000元。余冬梅称上述商品房买卖合同的日期系倒填，第三人富大房地产公司直至2019年8月份才将该合同交付，其一直认为房屋总价为90多万元。但经询问，余冬梅自认其签订上述商品房买卖合同时看到合同中写明房屋总价为743,444元。余冬梅与第三人富大房地产公司均认可上述房屋系现房。2018年9月27日，余冬梅向第三人富大房地产公司缴纳了涉案房屋的剩余购房款520,000元。另查，2018年10月28日，余冬梅（委托方，甲方）与威海宏悦酒店管理公司（受托方，乙方）签订《房屋委托经营管理合同》一份，约定甲方将自己购买、合法拥有的房屋委托乙方统一经营。合同第一条委托经营房号、面积约定，甲方将其购买的位于“中国·山东·乳山市滨海旅游度假区”翰林名苑小区的房号为37#1404房屋在一定期限内委托给乙方经营管理，该房屋建筑面积为83.02平方米。合同第二条委托经营方式约定，甲方同意在本合同有效期内将约定房屋的经营管理的一切事宜全部委托给乙方处理，乙方可根据规划布局及经营方式以乙方的名义进行统一规划、统一定价、统一经营。合同第三条委托经营期限及租金约定，托管期为四年当中的44个月，甲方按本合同约定选定的每年30天的业主尊享日，自甲方与开发商交接实际交房之日并达到经营使用条件30天后起计算（该时间用于酒店购置家电家具）；本房屋托管期间乙方按第一年总房款的5%、第二年总房款的5%、第三年总房款的6%、第四年总房款的6%计算，合计租金为总房款的22%给甲方，与开发商交房款时由乙方支付，一次性从总房款中扣除，乙方不再另行支付。合同第五条房屋交接约定，甲方在与乙方办理该房屋交接签署托管经营管理合同时，该套房屋须办理完毕交房手续，拿到钥匙，并达到乙方的经营用房标准。合同第八条乙方的权利与义务第5款约定，乙方应按本合同约定支付甲方租金或履行转付义务。合同第九条违约责任约定，1、违约方未按本合同的约定，给对方造成损失的，承担全部违约责任，除本合同另有约定外，双方均不得擅自中止本合同；2、如任一方擅自终止本合同，则应向另一方支付相当于一年度租金50%的违约金，并继续履行合同，违约方应无条件继续履行。上述《房屋委托经营管理合同》签订当日，余冬梅向第三人富大房地产公司缴纳了维修基金、燃气配套费、房屋契税、办证费等费用，共计20,988元。2019年4月2日，第三人富大房地产公司向余冬梅开具乳山市银滩翰林名苑小区第37幢1单元1404号房屋的增值税发票，价税合计金额为743,444元。2019年4月4日，余冬梅取得乳山市银滩翰林名苑小区37号1-1404室房屋的不动产权登记证，证号为鲁（2019）乳山市不动产权第0004557号。本案经调解无效。一审法院认为，余冬梅与第三人富大房地产公司签订商品房认购书后签订正式的商品房买卖合同，双方成立房屋买卖合同关系。后余冬梅就其购买第三人富大房地产公司的涉案商品房又与威海宏悦酒店管理公司签订房屋委托经营管理合同，双方成立房屋租赁合同关系。虽然上述商品房买卖合同与房屋委托经营管理合同系分开签订，使房屋买卖合同与房屋租赁合同两个法律关系在表象上相互独立，但根据余冬梅自述的其认购涉案房屋并交付房款的过程、涉案认购书、保证书、商品房买卖合同、委托经营管理合同签订时间及合同内容等情况来看，涉案房屋买卖合同与房屋租赁合同这两个法律关系具有内在的、不可分离的关系。因余冬梅认购涉案房屋时，第三人富大房地产公司已经向其告知涉案房屋的总价款743,444元系原房屋总价扣除托管租金227,940元后计算得出，且余冬梅已在商品房认购书中手写注明“托管四年租金已抵房款”，后余冬梅又在签署委托经营管理合同保证书中签字，确认其已收到托管经营的返利租金227,940元且承诺将涉案房屋交由威海宏悦管理公司租赁经营，应当认定涉案商品房买卖实际是一种商品房售后包租行为，即第三人富大房地产公司将涉案商品房出售给余冬梅后，由余冬梅将其拥有全部产权的涉案商品房交给威海宏悦酒店管理公司租赁经营，以包租期间的租金冲抵部分房屋总价款。虽然《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，但涉案商品房在第三人富大房地产公司出售时系现房，并非未竣工的商品房，故涉案售后包租行为并不违反上述规定。另因《商品房销售管理办法》系原建设部颁布的部门规章，并非法律、行政法规，故涉案商品房买卖合同及房屋委托经营管理合同成立并生效。虽然双方签订的房屋委托经营管理合同第三条约定威海宏悦酒店管理公司不再另行向余冬梅支付按总房款22%计算的租金，而是在与开发商交房款时支付给开发商，但签订上述房屋委托经营管理合同前，余冬梅已将涉案商品房买卖合同约定的房屋总价款743,444元付清，且余冬梅已通过租金冲抵房款的方式取得涉案房屋托管四年的租金227,940元，因房屋委托经营管理合同对总房款的数额并未明确载明，故房屋委托经营管理合同所约定的总房款应系租金冲抵房款之前的数额，余冬梅要求按照商品房买卖合同约定房屋总价款743,444元的22%再计算托管四年租金的主张，无事实及法律依据，不予支持。判决：驳回余冬梅的诉讼请求。案件受理费减半收取3767元，由余冬梅负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定一致。本院认为，本案的焦点问题为被上诉人是否应当向上诉人支付涉案房屋的托管租金及利息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。本案中，上诉人向原审法院起诉要求被上诉人支付涉案房屋的托管租金及利息。经查，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋委托经营管理合同》、上诉人与原审第三人签订的《商品房认购书》以及上诉人出具的保证书，可以证明上诉人向原审第三人购买涉案房屋后交付被上诉人托管经营，所得租金已经抵顶房款的事实，上述证据能够互相印证，本院予以采信。上诉人亦不能提供证据证明其在签订上述合同中存在欺诈与被胁迫的情形，上述合同合法、有效。上诉人明确表示，其已经收到涉案房屋的4年租金，托管租金已抵顶房款，上诉人要求被上诉人再向其支付托管租金及利息，没有事实及法律依据。综上所述，余冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7534元，由上诉人余冬梅负担。本判决为终审判决。审判员  于荣勋审判员  李军辉审判员  刘勇良二〇二〇年九月四日法官助理王莉书记员孙阿淦