北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终9975号上诉人(原审被告)：北京达成光远置业有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇南法信大街118号院天博中心C座8层3804-68室。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：冯振东，男，1965年12月13日出生，北京市通州区居民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：龚来章，北京市两高律师事务所律师。上诉人北京达成光远置业有限公司（以下简称达成光远公司）因与被上诉人冯振东商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法由法官咸海荣独任审理。本案在公开开庭审理过程中，上诉人达成光远公司的委托代理人王国鹏，冯振东及其委托代理人龚来章参加诉讼。本案现已审理终结。达成光远公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判达成光远公司无需赔偿冯振东预期利益损失30万元；一、二审诉讼费由冯振东承担。事实和理由：一、一审判决超出诉讼请求范围，冯振东在一审中提出以涉诉房屋建筑面积缩水部分价值的双倍作为逾期利益损失。但一审法院作出赔偿预期利益损失的金额却是可能存在的租金损失，一审法院的认定缺乏事实基础及合同依据，一审法院超出诉讼请求范围，违反处分原则和不告不理原则。二、冯振东并未举证证明自己的预期利益损失，而且其预期利益损失的逻辑前提是合同继续履行，冯振东要求解除合同的前提下，赔偿预期利益损失的要求缺乏逻辑前提。综上，请求二审法院判如所请。冯振东同意一审判决，针对达成光远公司的上诉请求辩称，不同意达成光远公司的上诉请求和事实理由。关于预期利益损失，法院是参照市场价格来酌定冯振东的预期利益损失，而不是赔偿冯振东的租金损失。冯振东向一审法院起诉请求：1．判令解除冯振东与达成光远公司于2017年3月18日订立的编号为Y2026336号的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）及补充协议；2．判令达成光远公司返还冯振东购房款6643968元及利息（从各项款项付款之日起至实际付清之日止，其中从各期款项付款之日起至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行五年期以上同期银行贷款利率计算，从2019年8月20日起的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上贷款市场报价利率计算）；3．判令达成光远公司赔偿因涉诉房屋一层套内建筑面积缩水47.24㎡，应双倍返还冯振东购房款造成的预期利益损失2521377元；4．判令达成光远公司赔偿冯振东办理收房手续时支付给上海永升物业管理有限公司北京分公司（以下简称永升物业公司）2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费20581.20元；5．案件受理费由达成光远公司负担。一审法院认定事实：达成光远公司与冯振东于2017年3月11日签订北京市商品房认购书及北京市商品房认购书补充协议，约定由冯振东购买旭辉26六街区项目中的13栋×号房屋。该商品房用途为商业预测建筑面积共132.11平方米，其中套内建筑面积124.48平方米。单价为53373.78元每平方米，总房价款为6643968元。冯振东于2017年3月11日交付定金10万元。2017年3月18日，出卖人达成光远公司与买受人冯振东签订合同编号为Y2026336的预售合同，商品房基本情况：该商品房的规划性质为商业，该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑层数总层数为10层，其中地上9层，地下1层，该商品房为第一条规定项目中的13#商务办公楼第一层×号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图等见附件一。出卖人委托预售该商品房面积的房产测绘机构，是北京金房兴业测绘有限公司，其预测建筑面积共132.11平方米，其中套内建筑面积124.48平方米，分摊共有建筑面积7.63平方米。该商品房层高为4.5米。该商品房单价每平方米53373.78元，总价款6643968元。出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的双方同意按照第1、3种方式处理。1.根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超超出3%的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照本合同签订当日中国人民银行颁布的活期存款利率给付利息。3.双方自行约定见本合同附件。附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位），13#商务办公楼一层×户型图、户位图。备注内容：本图所示门窗大小数量及开启形式仅供示意；本图所示墙体位置及类型仅供示意；本图户位示意中填充部分仅表示该户型在楼栋本层中的相对位置；图中示意仅供参考，具体以房屋交付时为准。图中如有消火栓及给排水管线立管位置仅为示意，另均不表达水平管线布置，具体以房屋交付时为准。合同正文第三条规定所购买房号和地址为购买合同备案幢号和地址，最终产权登记房号和地址以公安行政管理部门审核的房号为准，出卖人无需对房号变更承担违约责任。合同第三条约定的该商品房层高商业首层为4.5米，其他均为4.2米。买受人享有本合同约定或者法律规定的单方解除权时，应在知悉或应当知悉合同解除事由之日起【10】天内且在房屋交付（包括视为交付的情形）之前书面通知出卖人，出卖人仅按合同相关条款的约定向买受人承担返还已付购房款及约定的责任，买受人不再向出卖人请求其他任何费用。买受人因买该商品房而与第三人发生的各项费用，包括但不限于贷款利息、律师费、担保费、保险费、委托代理费、印花税、契税、专项维修资金、物业费、其他费等税费，由买受人自行承担。逾期则视为自动放弃对应的解除合同的权利，双方仍按合同关于不解除合同的相应规定处理。合同无效、撤销或者因法律规定或约定解除终止的，买受人应在【5】个工作日内配合出卖人办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，在前述各项手续办理完毕（包括买受人配合办理相关手续且本合同所涉房屋重新处于可售状态）、买受人将房屋交还给出卖人后的【60】个工作日内，有关款项的给付按如下方式处理：（1）出卖人应在注销商品房预售登记及抵押登记（如有）完成及买受人将合同相关资料退还出卖人之日起60日内，根据预售合同及本补充协议的规定，如果由于出卖人原因导致合同解除时，将买受人已付房款给付买受人；但如果由于买受人的原因导致合同解除时，出卖人有权在买受人已付房价款中扣除买受人应承担的违约金、利息及/或相关费用后，将剩余款项（如有）退还买受人。如该房屋已交付使用的，则在本合同确认无效、被撤销或提前解除、终止之日起【7】天内，买受人应腾退该房屋，并向出卖人交回房屋钥匙，与出卖人办理房屋交还手续。买受人装饰入天花板、墙体、地面、其他不可移动的固定装修物应完好无损且无偿归出卖人所有，买受人不得拆除、破坏，并应自该商品房实际交付之日起至买受人实际迁出之日止，每日按该商品房总价款的千分之一向出卖人支付房屋使用费；买受人造成该商品房损坏的，应予赔偿。合同还约定了其他权利和义务。当日，双方办理了商品房预售合同联机备案。签订预售合同后，冯振东于2017年3月18日交付房款3223968元，2018年3月30日交付房款332万元。2019年4月2日，冯振东办理房屋交付手续，并交纳物业费20581.20元给永升物业公司。一审法院2020年5月26日对涉诉现场进行现场勘查情况为：涉诉房屋外标门牌号为信达路17号院×，入户门为北门（仅一个门），室内一进门距离门口约3米可见一铁质楼梯通向二层，楼梯位于房屋中心位置，房屋内可见通风管道、天然气管道及其他各种管道众多，二层南侧有一铁质防火门，该防火门向房间内突出，有一宽约70厘米的门垛，防火门为双开门，跨度约1.5米，打开防火门，东侧为一墙面，再往南为东侧电梯，西侧为一长约100米以上的长走廊，沿该走廊一直往西走，中间部位有一过道通向另一侧走廊，继续往西走在走廊尽头的南侧，有一通道通往另一侧走廊和步梯，顺着东侧电梯往南有一条与北侧一样的长走廊，该走廊中部位置有一步梯，从三楼看与冯振东涉诉房屋二楼防火门同样位置（东侧电梯的北侧）有一安全出口，安有防火门一个，从该防火门往下走就是步梯，该步梯只有在二楼没有出口，其余楼层均有出口。编号为×房屋有两个北门（一层），楼梯位于房屋的东侧，屋内有一通往地下室的施工圈（未开启），通往二层后，二层未见有其他开门，该房屋内也可见通风管道、天然气管道及其他管道。双方当事人对勘验笔录真实性予以认可。达成光远公司表示×房屋（即×房屋）到二楼铁门为防火入户门，规范上不能封堵，但可以换成满足防火等级甲等的正常户门，可以上锁。在竣工图中标注了二层该位置有入户防火门一个。一审法院认为，本案主要争议焦点为：第一，冯振东与达成光远公司于2017年3月18日签订的预售合同及补充协议是否为有效合同。第二，冯振东是否有权解除预售合同及补充协议，谁是合同的违约方。第三，冯振东的损失应否得到赔偿。冯振东与达成光远公司签订的预售合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。冯振东要求解除合同的理由为其要求达成光远公司交付的房屋与合同约定的房屋方位、格局、户型、楼层、面积严重不符，合同目的无法实现，故依法行使合同解除权。首先，从预售合同内容看，冯振东购买的房屋为13#商务楼第一层×号房屋，后经公安机关确认该房屋对应的门牌号为×号房屋，该房屋预测建筑面积132.11平方米，套内建筑面积124.48平方米，层高为4.5米。从该表述内容看达成光远公司应向冯振东交付的应为建筑结构为一层，建筑面积为132.11平方米，层高为4.5米的商品房一套。而经现场勘查可知，123号房屋现状是建筑结构为二层，一层建筑面积为77.24平方米，二层建筑面积为47.24平方米，层高远高于4.5米。交付给冯振东的房屋与双方预售合同约定的房屋明显不符。其次，从预售合同附件一看，达成光远公司所附的房屋户型图、户位图显示为13#商务办公楼一层×号房屋，对此达成光远公司解释为因疏忽大意放错图了，因房屋为预售房屋，冯振东无法客观、全面了解房屋具体情况，达成光远公司提供的错误附图亦构成了合同的一部分，现达成光远公司无法向冯振东交付与附件一×号房屋相同户型、户位又符合合同约定的×号房屋，达成光远公司具有完全的过错。最后，即使涉诉房屋在建设规划时即存在二层建筑结构且二层存在防火入户门的设计，作为出卖人的达成光远公司应如实向冯振东进行告知和提示，但达成光远公司未能提交证据证实其进行了明确、充分的告知，对于合同签订存在过错，直接影响后续合同的履行。综上，冯振东依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，行使法定解除权，有事实和法律依据，应以其要求解除合同之日即2020年6月16日作为双方合同解除之日。因补充协议第十六条第3项约定的是“知悉或应当知悉合同解除事由之日起10天内且在房屋交付之前书面通知出卖人……逾期视为自动放弃对应的解除合同权利”。但本案是在涉诉房屋交付给买受人之后，买受人发现交付房屋与约定不符致合同目的无法实现，其行使法定解除权不受上述合同约定限制，达成光远公司关于冯振东放弃合同解除权的辩解意见，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，达成光远公司应退还冯振东购房款并支付相应利息，鉴于双方并未进行明确约定，以冯振东支付的房款金额、时间为计息基数和起点，在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。冯振东依据预售合同约定第十五条主张预期利益损失，均是买受人继续履行合同、不退房时的损失计算方法，冯振东以此计算损失不妥，但除了购房款利息之外，本案确实造成了冯振东存在其他合理预期损失，一审法院根据涉诉房屋交付时间2019年4月2日，考虑房屋正常交付之后可能产生的租金损失，参照市场价格酌情确定预期利益损失数额。冯振东在收房时支付永升物业公司的物业费20581.20元属于冯振东的合理损失范围，达成光远公司应予赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百一十三之规定，判决如下：一、确认冯振东与达成光远公司于二〇一七年三月十八日签订的合同编号为Y2026336的《北京市商品房预售合同》及补充协议于二〇二〇年六月十六日解除；二、达成光远公司退还冯振东冯振东购房款六百六十四万三千九百六十八元及利息（以十万元为基数，自二〇一七年三月十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以三百二十二万三千九百六十八元为基数，自二〇一七年三月十八日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以三百三十二万元为基数，自二〇一八年三月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效之日起七日内付清；三、达成光远公司赔偿冯振东冯振东物业费二万零五百八十一元二角及预期利益损失三十万元，于判决生效之日起七日内付清；四、驳回冯振东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实及证据的证明效力均予以确认。二审期间，达成光远公司明确其只对一审法院判决其给付预期利益损失30万元有异议。上述事实还有二审时双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，达成光远公司仅针对预期利益损失提出异议，故本案二审的争议焦点为，一审法院支持冯振东主张的预期利益损失是否合理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，达成光远公司存在违约行为，其应当赔偿冯振东的预期利益损失。鉴于涉案房屋为商业用房，预期交房之后房屋租金系商户最基本的经济利益。现因达成光远公司违约致使合同目的无法实现，一审法院参照房屋租金的市场价格酌情确定冯振东的预期利益损失数额并无不妥，本院予以维持。综上所述，达成光远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由北京达成光远置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 咸海荣二〇二〇年九月十五日法官助理 李 惠法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩