河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初7667号原告李科，男，1979年11月17日出生，汉族，住郑州市金水区。被告郑州翠微置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路26号楼2层01号，统一社会信用代码：9141010009225877X5。法定代表人方敏华，系执行董事。委托代理人王万喜，河南陆达律师事务所律师，特别授权。原告李科诉被告郑州翠微置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李科，被告郑州翠微置业有限公司委托代理人王万喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2016年10月10日与被告郑州翠微置业有限公司签订合同，购买被告所开发的位于郑州市××××河南路南，四港联动大道西1幢2单元9层902号房，购房金额为769039元，双方按照合同约定履行交付的期限，交付条件以及违约交付责任。现被告在未符合合同约定交付条件的情况下，强行交付房产。原告认为，被告强行交房，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法利益。被告应根据双方合同约定向原告赔偿相应的违约金8459.43元。2、原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条及关于产权登记约定附件四内容，××应当在2018年12月25日前将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州住房保障和房地产管理局，并在取得商品房登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。而事实上到目前为止，原告多次去被告方询问及协商办理房产证书，均以目前不能办理为由推脱。根据合同约定及有关法律规定，被告已经构成违约，应支付原告未能取得房屋所有权证书违约金19687.39元，并立即为原告办理房屋所有权证书。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订《商品房房买卖合同》之约定，判令被告立即履行合同规定的逾期交房违约金8459.43元，以及逾期办理房产所有权证19687.39元，共计28146.82元整。并判令被告立即给原告办理房屋所有权证。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告逾期交房违约金8459.43元（自合同约定交房日起至实际符合交房条件之日止）；2、被告支付原告逾期办理权属证书违约金19687.39元（自合同约定2018年12月25日起至2020年5月20日止）；3、被告立即给原告办理房屋所有权证书；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，答辩人已经履行商品房买卖合同约定的交房、办理初始登记义务，请求驳回原告的诉讼请求。关于逾期交房的答辩：第一、答辩人已经履行商品房买卖合同约定的交房义务。答辩人已经获得原告所在楼栋的竣工备案表，并且将通过竣工验收备案的房产交给原告使用。原告签订有收房验收单、收房流转单，前期物业服务协议、承诺书等交房手续，足以证明答辩人已经履行合同义务，故原告起诉主张违约金没有依据。第二、即使出现逾期交房，是因为政府部门“封土令”造成的，对这一不可抗力答辩人应当免责。答辩人施工期间，政府在郑州多次召开国际会议例如(G20峰会)、同时为扬尘大气污染治理多次下达封土令，导致答辩人在2015年、2016年、2017年多次停止施工。封土令是答辩人不能预见、不能避免且无法克服的不可抗力。根据合同法关于不可抗力的规定及补充协议的约定，答辩人应对逾期交房免责。第三、翠微系列案件中大气污染治理导致逾期交房的违约责任应当进行酌减，郑州市高新技术产业开发区法院，郑州市中级法院多次判决确认。尤其是最近的判决案例将酌减比例统一确定70％，本案应当采用统一的栽判标准处理。关于逾期初始登记的答辩：第一、关于逾期办理初始登记违约金的起算时间，答辩人认为应从2019年8月3日开始计算逾期初始登记的违约时间，计算至2020年4月13日完成初始登记止，同时扣除新冠疫情43天违约责任，具体理由如下：首先，《商品房买卖合同》第十五条约定“××应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。”房屋交付使用后360日办理产权备案登记，是商品房(期房)的交易惯例，基于交房后办理产权登记所需要期限的客观情况，才设定交房后360日的期限。其目的是给房地产开发企业预留合理的产权登记时间。其次，涉案楼盘计划竣工时间为2017年4月20日，由于封土令等政府禁令因素而多次停工，直到2017年12月20日才实际竣工，在导致逾期交房的同时，也势必会导致办理初始登记逾期。如果从约定交房时间开始计算办理产权登记的期限，势必会导致翠微置业客观上不可能完成产权登记事项，并必然导致翠微置业重复承担逾期交房和逾期办理产权登记的违约责任。再次，《商品房买卖合同》附件四中约定“××应当在2018年12月25日(房屋交付使用后360日内)前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”，其中2018年12月25日是根据约定交房时间2017年12月31日加360日推算得出的，该约定的真实意思表示也是按照“房屋实际交付使用后360日内”的规则推算办理产权初始登记期限。涉案房产初始登记的期限从2018年8月8日实际具备交房条件之日起计算至2019年8月3日止，从2019年8月3日没有完成初始登记事项，开始计算违约期限。故逾期办理产权初始登记违约金应当从2019年8月4日开始计算。第二、应免除“新冠疫情”2020年2月3日至3月16日期间43天的违约责任。××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告(第10号)要求，房地产建筑行业不得于2020年3月16日前复工，产权初始登记备案工作就无法正常办理。故应免除“新冠疫情”2020年2月3日至3月16日期间43天的违约责任。第三、翠微系列案件中大气污染治理导致逾期交房的，翠微逾期交房也势必导致逾期初始登记。应对逾期初始登记的违约责任进行酌减，郑州市高新技术产业开发区法院翠微相关的判决案件、调解案件将逾期初始登记的违约责任酌减比例统一确定70%，本案应当采用统一的栽判标准处理。综上:答辩人履行合同交房、办理初始登记义务，因大气污染治理、新冠疫情造成违约责任应当减免。翠微公司业主系列案件中郑州市高新技术产业开发区法院、郑州市中级法院对两项违约责任分别酌减70％的判决。该系列判决案件取得极好的社会效果，判决后大量的案件参照判决结果调解，诉讼案件大量减少，节省大量的司法资源，维护社会稳定，促使翠徽公司与业主和睦相处，恳请法庭采取统一的裁判标准化解社会矛盾。经审理查明：2016年10月10日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》约定，××购买的商品房为预售商品房，位于郑东新区××、××联动大道西××单元××房，户型为二室二厅；合同约定建筑面积共87.56平方米。交付期限约定：××应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。××逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四约定内容执行。合同附件四产权登记的约定：1、产权初始登记：××应当在2018年12月25日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向××支付总房款万分之0.5的违约金。2、转移登记：××取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权由××委托××办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需资料，××应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××。郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示：未来华庭1#楼工程的竣工验收备案文件于2018年8月8日受讫，经验证文件齐全；备案管理部门处理意见：根据郑州市工程质量监督站郑州经济技术开发区分站出具的未来华庭1#楼工程质量监督报告、五大责任主体验收意见以及建设单位提交的竣工验收备案资料，同意该工程竣工验收备案。落款处有郑州市郑东新区管理委员会盖章。郑州市不动产登记中心出具的不动产登记受理凭证显示，2020年4月13日收到郑州翠微置业有限公司郑东新区文苑南路6号1号楼1单元15层1504等186户国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记申请登记材料，经核实，现予受理。2020年4月13日郑州翠微置业有限公司不动产权证书显示：不动产权证号为豫（2020）郑州市不动产权第0050526号；权利人：郑州翠微置业有限公司；共有情况：单独所有；坐落：郑东新区文苑南路6号1号楼2单元9层902。××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告第10号（以下简称通告）显示房地产等建设工程复工时间,2020年3月16日。以上事实由《商品房买卖合同》及附件、工程竣工验收备案表、不动产登记受理凭证、不动产权证书、通告及庭审笔录予以证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。合同约定被告应当在2017年12月31日前向原告交付取得建设行政主管部门竣工备案表的房屋。被告虽于2018年1月向原告交付房屋，但交付房屋时并未取得竣工验收备案表，不构成有效交付。被告实际取得竣工验收备案表的时间为2018年8月8日，对于原告所称被告未向其出示竣工验收备案表，首先向原告出示备案表并非房屋交付的必要条件，原告仅以此拒绝收房的行为，与常理不符；其次，原告未提供有效证据证明被告未出示备案表对其占用、使用房屋产生的实际影响;再次，双方签订商品房买卖合同应秉持诚信，共同维护交易稳定，在实现合同目的的同时兼顾各方实际情况。综上，本院认定被告具备交房条件时间为2018年8月8日。原告有权利要求被告支付该日期节点前的逾期交房违约金，结合双方合同的履行情况、被告的违约程度以及预期利益等综合因素，本院酌定自2018年1月1日至2018年8月8日的逾期交房违约金为769039元×0.00005×220天×70%＝5921.6元。对于逾期办理产权登记，合同约定被告应当在2018年12月25日（商品房交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。2018年8月8日被告具备交付房屋条件，应于2019年8月3日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告实际于2020年4月13日完成产权初始登记备案，共计逾期253天。参照《最高人民法院关于妥善审理涉信管肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4项，疫情或疫情防控措施导致××不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致××不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告提供通告称应当免除2020年2月3日至2020年3月16日期间共计43天的违约责任，经审查并无不当，本院予以认可，即对于产权初始登记备案，被告逾期210天。结合案件实际情况，本院酌定逾期办理产权初始登记备案违约金769039元×0.00005×210天×70%＝5652.44元。对于原告请求被告为其办理房屋所有权证书的诉请，双方合同约定：××取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权由××委托××办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需资料，××应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××。故被告应当2020年10月11前取得××房屋所有权证，并及时通知××。但截至2020年7月13日（开庭当日），双方约定的办理所有权证书的期限未至，对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州翠微置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李科逾期交房违约金5921.6元、逾期办理产权初始登记备案违约金5652.44元；二、驳回原告李科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504元，减半收取252元，由原告李科负担142元，由被告郑州翠微置业有限公司负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年九月七日书记员  贾亦雅