山东省惠民县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1621民初2089号原告：徐广强，男性，1987年10月24日出生，汉族，无业，住惠民县，委托诉讼代理人：陈璐，山东聚法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文彬，男，1967年8月17日出生，汉族，住惠民县，被告：山东省惠民县国泰房地产开发有限公司，地址，惠民县文化街68号，社会统一信用代码：91371621674529904M。法定代表人：贾万兵，经理。委托诉讼代理人：陈彭，山东商经律师事务所律师。原告徐广强与被告山东省惠民县国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐广强的委托诉讼代理人陈璐、李文彬，被告国泰房地产公司的委托诉讼代理人陈彭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐广强向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告按照合同约定交付房屋，并办理房产证等相关手续；2.依法判令被告按合同及补充协议约定承担违约责任，赔偿原告损失暂主张81.2万元；3.本案的诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告将诉讼请求变更为：1.要求依法判令被告按照合同约定交付房屋，并办理房产证等相关手续；2.要求依法判令被告按合同及补充协议约定承担违约责任，赔偿原告损失暂主张81.2万元（自2017年12月10日至2020年5月10日）；3.本案一切诉讼费用均由被告承担；4.要求依法判令被告自2020年5月11日至办理网签交房之日止按每月28000元赔偿原告损失。事实和理由：原被告于2017年11月8日签订《商品房预售合同》，购买原告开发的位于惠民县铺。合同约定了双方的权利义务，交房时间及违约责任等。合同签订后，原告按合同约定及时支付购房款140万元。但被告却违背诚信原则，迟迟未能交付房屋。后于2019年4月7日就被告违约事宜双方签订《补偿协议书》，被告自愿就延期交房给原告造成的损失承担赔偿责任，并重新约定交房时间。但最终被告再次违约，至今未能按双方约定时间向原告履行交房等义务。综上所述，被告违背诚信原则，收取原告购房款后却不按约定履行交房义务，其行为严重损害了原告的合法权益。现根据《合同法》、《民事诉讼法》及相关法律规定，特具状贵院，请依法查清事实，秉公裁判，以支持原告的诉讼请求。国泰房地产公司辩称，一、涉案房屋至今仍不符合交付条件涉案房屋至今仍不符合综合竣工验收标准，且涉案房屋因答辩人所涉及的其他债权债务纠纷而被查封。因此，无论是法律上还是现实条件上，均不符合交付条件。二、被答辩人所主张的损失赔偿不在本案受理范围内，且没有法律依据。被答辩人所主张损失，依据的是补偿协议，本案系商品房买卖合同纠纷，二者不属于同一法律关系，系不同案由。因此，被答辩人主张损失赔偿不在本案受理范围内，应另行起诉，没有法律依据。即使受理，但违约金数额过高，应以实际损失为准。三、答辩人会积极处理与被答辩人间的纠纷事宜，答辩人正努力处理自身涉及的相关债权债务纠纷，以争取扭转现时的不良状况，一旦时机成熟，答辩人会积极促使涉案房屋达到相关交付条件，届时配合被答辩人办理相关事宜。综上，我方对于被答辩人所主张的损失不予认可。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：2017年11月8日，原告徐广强（买受人）与被告国泰房地产公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定：一、买卖房屋地址：国泰房地产公司御水街S8房产03、04号商铺。二、房屋面积、单价。①房屋预估面积169.79平方米（最终结算面积按房产证标识面积结算）。②单价8400元/㎡（此价格包含该房屋交易所产生的契税、税、费、工本费等，凡与该房产交易有关税、费全额由出卖人承担）。③总价：壹佰肆拾贰万陆仟贰佰叁拾陆元整。三、付款方式：①预售合同签订，买受人即付给出卖人壹佰肆拾万元整。②出卖人告知买受人付清剩余房款后，出卖人60个工作日内给买受人办理完不动产证（合同总房款按房产证标识面积计算，房款多退少补）。③买受人拥有该房屋的所有权。四、交房时间及标准。①2017年12月10日交房。在此期间政府验收等手续确实受限，不能交房可延期60个工作日。②依政府相关部门对该项目整体验收文件为准，并将不动产登记证书移交给买受人。五、出卖人在2017年12月20日之前同买受人签订房产的商品房买卖正式合同文本（房管局预售网签）。六、违约责任：买受人未按商品房预售合同约定付款，每延期30日，房产总价款上浮2%；出卖人未按商品房预售合同约定交房，每延期30日，房产总价款下浮2%。2017年11月9日，被告国泰房地产公司给原告出具收到房款140万元的收据，收款事由为“购买御水街商铺S8-3-4”。后因被告未按约定期限交付涉案房屋，被告国泰房地产公司（甲方）与原告徐广强（乙方）签订《补偿协议书》，约定：一、乙方在甲方购买的国泰房地产公司开发的御水街商铺S8-3-4号房产，共计169.79㎡，单价8400元/㎡，已于2017年11月8日交房款140万元。余款签完网签交付使用缴清。二、乙方与甲方在购买此商铺时已签订购房合同，合同约定甲方须在2017年12月10日网前备案并将不动产登记证书移交给乙方，并将房子移交乙方使用。甲方至今（2019年5月5日）没有给乙方办理不动产证书及房屋交付使用，其该商铺在出售给乙方之前，已与左立国、山东惠民天宇建筑安装工程有限公司达成了抵顶欠款和抵偿建筑工程款协议。甲方又在2018年4月23日与田某某签了网前备案合同，用以来借款使用。三、甲方未按与乙方签订的房屋购买合同办理已违约，给乙方造成了重大的经济损失，为了弥补乙方的损失，甲方自愿按每月补偿现金二万八千元的损失自乙方交购房款之日起至甲方为乙方办理网签交房日止。四、甲方再次约定到2019年5月30日为乙方办理好网签本案手续且将商铺交付乙方使用。在此期间产生的损失一并支付给乙方。五、本协议双方必须共同遵守，在此期间乙方不再追究甲方的其他法律责任，甲方应积极办理好网签备案手续及交付商铺使用，并按本协议第三条每月给乙方造成的损失费支付乙方。原被告再次约定的交房时间届满后，被告依然未将涉案房屋交付原告及办理相应不动产登记手续。本院认为，本案的争议焦点为：1.原被告签订的《商品房预售合同》是否有效；2.原被告在《商品房预售合同》、《补偿协议书》中约定的违约金是否过高。关于第一个争议焦点，原被告双方虽然签订的合同名为《商品房预售合同》，但因该合同已经具备商品房买卖合同的主要内容，且国泰房地产公司已经按照约定收受购房款，因此，该合同应当认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同所涉及的商品房已办理预售许可证，商品房买卖合同是双方的真实意思表示，故原告徐广强与被告国泰房地产公司就御水街S8-3-4签订的商品房买卖合同为有效合同。对于原告徐广强要求被告国泰房地产公司交付涉案商品房并办理房产证等相关手续的诉讼请求，因涉案商品房尚未经相关单位验收，不符合交付条件，原告徐广强的该诉讼请求本院不予支持。关于第二个争议焦点。原告与被告国泰房地产公司在《补偿协议书》中约定“国泰房地产公司自愿按每月补偿现金二万八千的损失自徐广强交购房款之日起至国泰房地产公司为徐广强办理网签交房日止”。庭审中，被告提出违约金的数额过高。经审查认为，被告国泰房地产公司不能按期交房，在此期间占用原告徐广强的资金，原告徐广强被占用资金期间利息的损失可参照关于民间借贷的利率计算。原被告在《补偿协议书》中约定的违约损失，实际是以已交房款为基数，按月利率2%支付利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。原被告对于违约金的约定可视为以原告已交纳购房款1400000元为基数，自2017年11月8日交款之日起，按月利率2%计算利息，原告要求被告自2017年12月10日起支付违约金，系对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：一、被告山东省惠民县国泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐广强支付违约金（以1400000元为基数，自2017年12月10日始至交房之日止按月利率2%计算）；二、驳回原告徐广强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11920元，减半收取5960元，由被告山东省惠民县国泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  郭树范二〇二〇年九月十四日法官助理马峥峥书记员徐甜甜