洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0311执异103号异议人（案外人）：张啸天，男，汉族，1971年12月11日出生，住河南省偃师市。委托代理人：王应军，河南铭志律师事务所律师，特别授权。申请人:平顶山银行股份有限公司洛阳分行。住所地：洛阳市洛龙区开元大道258号世贸中心一楼营业大厅。负责人：赵明，行长。委托代理人：张琦，男，满族，1994年1月9日，住洛阳市洛龙区。特别授权。被申请人:洛阳市洛琳机械有限公司。住所地：偃师市产业集聚区（岳滩镇后马郡村七组）。法定代表人：杨建国，总经理。被申请人:偃师市福山减震器厂。住所地：偃师市岳滩镇工业区。法定代表人：侯振京，总经理。被申请人:洛阳市美立办公家具有限公司。住所地：洛阳市伊滨区庞村镇掘山岭。法定代表人：张毅霞，总经理。被申请人:洛阳市豫邦银钢工业机械有限公司。住所地：偃师市产业集聚区（岳滩镇寇圪垱村十组）。被申请人:侯淑玲,女,汉族，1962年4月2日出生，住偃师市。被申请人:杨建国,男,汉族，1962年8月5日出生，住偃师市。被申请人:候振京,男,汉族，1962年12月30日出生，住偃师市。被申请人:韩桃红,女,汉族，1962年10月14日出生，住偃师市。被申请人:李五梅,男,汉族，1960年10月20日出生，住偃师市。被申请人:张毅霞,女,汉族，1963年9月25日出生，住偃师市。被申请人:候洪卿,男,汉族，1958年5月25日出生，住偃师市。被申请人:房淑敏,女,汉族，1958年3月16日出生，住偃师市。被申请人:杨乐培,男,汉族，1986年4月29日出生，住偃师市。被申请人:侯琳琳,女,汉族，1986年4月6日出生，住偃师市。本院在执行平顶山银行股份有限公司洛阳分行申请执行洛阳市洛琳机械有限公司、偃师市福山减震器厂、洛阳市美立办公家具有限公司、洛阳市豫邦银钢工业机械有限公司、侯淑玲、杨建国、候振京、韩桃红、李五梅、张毅霞、候洪卿、房淑敏、杨乐培、侯琳琳借款合同纠纷一案中，异议人张啸天作为案外人对（2018）豫0311执保246号执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人张啸天提起异议称：请求法院解除对洛阳市洛龙区人民法院作出的（2018）豫0311执保246号民事裁定书案件中对位于偃师市森林半岛7-1-1-1（含01/05）房产的查封、拍卖等执行措施。事实与理由：关于偃师市森林半岛7-1-101（含01/05）房产的所有权问题：一、2018年1月底，我得知被执行人杨乐培在建业森林半岛的房子欲转让，经过双方多次协商，最后以280万元的价格成交，双方于2018年2月1日签订了《房产转让合同》，按照合同的约定我于2018年2月8日给他微信转账2万元作为定金，2月12日分三次给其银行转账258万元，11月11日转账15万元，2019年8月11日转账5万元，至此房款全部付清，杨乐培将该房产的钥匙及相关手续交付给我。涉案房产交付给我之后，物业费一直都是我缴纳的。二、房产一直没有过户的原因有三：一是因为当时开发商偃师建业城市建设有限公司手续不全，无法办证；二是该房产属于按揭房，杨乐培在收到我的房款后于2019年4月4日才办理了抵押登记注销手续；三是到后期能够办证时得知该房产已经被法院查封。为此我和杨乐培多次沟通，但杨乐培一直说不知道案件具体情况为由拖延至今。后经过了解得知贵院已经进入执行阶段，预将该房产拍卖，申请人的行为侵犯了我的财产所有权，故提出异议。请求贵院能够尊重事实真相，解除对上述房产的执行措施。申请人平顶山银行股份有限公司洛阳分行辩称：一、查封执行被执行人名下的房产合法。申请人与被执行人的案件经法院判决，法院依法查封了被执行人名下位于偃师市森林半岛7-1-101、7-1-01、7-1-05的房产。根据案外人的执行异议申请，进一步证明该房产实际所有权人仍为被执行人。该查封行为符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。二、申请人张啸天签订的《房产转让合同》真实性存疑，既违反法律规定，又不合乎常理。1、违反法律规定。根据申请人张啸天所述，于2018年2月1日与被执行人杨乐培签订了《房产转让合同》，但此时涉案房屋（偃师市森林半岛7-1-101、7-1-01、7-1-05）属于按揭房，由此说明该涉案房屋处于抵押状态。根据《中华人民共和国物权法》第十六章第一百九十一条之规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。2、不合乎常理。申请人张啸天在签订《房产转让合同》时，对于明知是按揭抵押的房产，双方直接签订房产转让合同，而非是通过房产中介公司交易。另外，双方约定对于280万元房产转让价款，直接支付260万元。对于按揭房产按此比例支付不合乎常理。3、《房产转让合同》与实际付款不一致。首先，异议申请人张啸天提供的证据中第一次转款记录亦为2018年2月8日，且为微信转账截图，收款人昵称为“杨乐培的妈妈”，转款均未备注房屋转让房款，而非房产转让合同的任何一方。其次，房产转让合同约定余款20万元在房产过户后再支付，而与申请人实际支付不一致，且申请人将所涉及的15万元转至第三人袁晓薇，而非房产转让合同的任何一方。三、申请人与被执行人杨乐培存在恶意串通之嫌规避执行。首先，杨乐培作为被执行人洛阳市豫邦银钢工业机械有限公司的法定代表人，但根据申请人张啸天的申请书中称“被执行人杨乐培一直说不知道案件具体情况”，我方认为被执行人杨乐培存在隐瞒真实情况与异议申请人张啸天签订《房产转让合同》。其次，据了解，案涉申请人张啸天作为偃师市民营企业的法定代表人，不排除其本人企业与杨乐培因业务往来，而发生资金账务往来。因此，双方之间的账务往来并一定是房产转让的价款。最后，根据《河南省高级人民法院关于公正高效审理执行异议之诉案件助推“基本解决执行难”工作的通知》，在执行过程中防范拖延执行，严厉制裁虚假诉讼。对被执行人与案外人涉嫌恶意串通、妨害规避执行的，要求重点关注捏造租赁等事实阻碍执行的案件，对虚假诉讼参与人，要依法加大罚款、拘留等司法制裁力度。因此，恳请法院依职权开展调查，保障申请执行人的合法权益。经审查查明：原告平顶山银行股份有限公司洛阳分行诉被告洛阳市洛琳机械有限公司、偃师市福山减震器厂、洛阳市美立办公家具有限公司、洛阳市豫邦银钢工业机械有限公司、侯淑玲、杨建国、候振京、韩桃红、李五梅、张毅霞、候洪卿、房淑敏、杨乐培、侯琳琳借款合同纠纷一案中，原告平顶山银行股份有限公司洛阳分行向本院申请诉讼保全，本院于2018年2月8日作出（2018）豫0311执保246号民事裁定书，裁定：冻结被申请人洛阳市洛琳机械有限公司、偃师市福山减震器厂、洛阳市美立办公家具有限公司、洛阳市豫邦银钢工业机械有限公司、侯淑玲、杨建国、候振京、韩桃红、李五梅、张毅霞、候洪卿、房淑敏、杨乐培、侯琳琳银行存款1300万元或查封、扣押同等价值的其他财产，并于2018年4月16日向偃师市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求查封杨乐培名下位于偃师市森林半岛7-1-101、7-1-01、7-1-05房产。异议人不服本院对涉案房产的查封，提起执行异议。异议人张啸天为证明事实提交以下证据：证据一、2018年2月1日杨乐培与张啸天签订《房产转让合同》。证据二、转账清单五张。2018年2月8日通过微信转账给杨乐培妈妈共计20000元。2018年2月12日张啸天通过河南省农村信用社转账给杨乐培2000000元。2018年2月12日张啸天通过中国农业银行转账给杨乐培580000元。2018年全年11月11日张啸天通过中国农业银行转账给袁晓薇150000元。2019年8月11日张啸天通过河南省农村信用社转账给杨静梅50000元。证据三、2018年2月12日杨乐培出具的收条一张，写明收到张啸天购买森林半岛房子房款贰佰陆拾万元整。证据四、2019年4月4日，偃师市房产管理局抵押科出具的证明一份，证明杨乐培所购买的偃师市森林半岛7幢1单元101号房产现抵押登记注销。证据五、2020年5月14日河南建业物业管理有限公司偃师分公司出具的证明及物业费收款收据。证据六、2018年2月12日河南建业物业管理有限公司偃师分公司与张啸天签订的《前期物业管理服务协议》一份。证据七、2020年5月27日偃师建业城市建设有限公司出具的证明一份，证明建业森林半岛7号楼1-101号房产于2018年10月开始办理本楼栋房产证。证据八、张啸天个人房屋信息查询情况表，证明除该套所购商品房外，异议人在洛阳市范围内没有其他在其名下的商品房。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产登记在被执行人杨乐培名下，故本院的查封行为符合法律规定。异议人作为买受人对登记在被执行人杨乐培名下的商品房提出异议申请，双方在人民法院查封之前已签订有合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前张啸天已合法占有该不动产，且已按照合同约定支付房屋全部价款，并且非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，异议人的异议请求符合法律规定，其异议请求成立，能排除对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十九条之规定，经合议庭评议，裁定如下：中止在申请人平顶山银行股份有限公司洛阳分行与被申请人洛阳市洛琳机械有限公司、偃师市福山减震器厂、洛阳市美立办公家具有限公司、洛阳市豫邦银钢工业机械有限公司、侯淑玲、杨建国、候振京、韩桃红、李五梅、张毅霞、候洪卿、房淑敏、杨乐培、侯琳琳借款合同纠纷一案中对杨乐培名下位于偃师市森林半岛7-1-101号、7-1-01号、7-1-05号房产的执行。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长 ：张唯颖人民陪审员 ：武幼谦人民陪审员 ：王晓燕二〇二〇年九月十五日书 记 员 ：卢璐璐