新疆生产建设兵团第六师中级人民法院     民 事 判 决 书     （2020）兵06民终263号   上诉人（原审被告）：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路1659号君豪御园006室。   法定代表人：潘国华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周湘瑜，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：马兵，男，回族，1970年4月3日出生，新疆盐湖制盐有限公司员工，住乌鲁木齐市达坂城区。   被上诉人（原审原告）：周爱华（系马兵之妻），女，回族，1970年12月17日出生，新疆盐湖制盐有限公司员工，住乌鲁木齐市达坂城区。   上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）因与被上诉人马兵、周爱华商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2020）兵0601民初69号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人君豪公司的委托诉讼代理人周湘瑜，被上诉人马兵、周爱华到庭就案件事实和法律适用阐明了各自意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。   君豪公司上诉请求：1、依法撤销（2020）兵0601民初69号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一审中，被上诉人未出示相应证据证实其在诉讼时效内向君豪公司主张权利，被上诉人知道权利受到侵害的时间为2014年底，至2020年起诉已过诉讼时效，一审在没有证据证实被上诉人向上诉人主张过权利的情况下，认定被上诉人未放弃该权利进而推定未过诉讼时效，显然错误。   马兵、周爱华辩称，被上诉人多次到上诉人处找到业务员毛海荣及售房部张经理要求退款，与上诉人的一再交涉下，上诉人同意退房款并要求被上诉人把购房合同及认购协议一并交至上诉人处，承诺等一段时间后给被上诉人退款，被上诉人为了尽快解决此事，即把购房合同交给了上诉人的业务员毛海荣及张经理。从2014年11月上诉人一直拖延拒不退款，被上诉人多次打电话，到上诉人处主张权利，诉讼时效未过，一审认定正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。   马兵、周爱华向一审法院起诉请求：一、判令君豪公司退还保证金和契税、手续费等共计10642.31元；二、判令君豪公司承担本案诉讼费用。   一审法院认定的事实：马兵、周爱华系夫妻关系。2014年9月26日，马兵、周爱华与君豪公司签订《认购协议》一份，约定马兵、周爱华购买君豪公司位于君豪御园小区18号楼2单元902室楼房一套。君豪公司业务员毛海荣及负责营销的张道振经理向马兵、周爱华宣传只要有公积金就能贷款。故马兵、周爱华于2014年9月26日缴纳定金4000元；于2014年10月15日缴纳定金2131元。君豪公司于2014年10月15日向马兵、周爱华收取契税4182元、印花税票10元、预告登记费80元、预抵押登记费80元、他项权登记费80元、办理产证登记费80元合计4512元。后马兵、周爱华及君豪公司业务员毛海荣于2014年11月13日向五家渠市税务局缴纳契税4181.31元。马兵、周爱华在去住所地的银行办理贷款时，被告知君豪公司的地契不属于乌鲁木齐市，无法用住房公积金办理贷款，故马兵、周爱华无法在君豪公司购房。后马兵、周爱华多次与君豪公司协商于2015年1月办理了退房手续。退房后，马兵、周爱华多次找君豪公司要求退还已缴纳的定金及其他各项费用，君豪公司毛海荣均承诺予以办理，后毛海荣不接电话，再后来手机变为空号。2015年至今，马兵、周爱华多次拨打君豪公司的电话要求解决，但均被告知等领导审批后会主动联系马兵、周爱华，马兵、周爱华也多次到君豪公司销售部询问办理情况，但均未予办理，直至马兵、周爱华2020年1月6日起诉前，仍未等到结果。另查明，君豪公司的业务员毛海荣已于2015年年底辞职，2014年负责营销的张道振经理也于2016年1-2月离职。二人辞职后，君豪公司未与马兵、周爱华协商办理退款事宜。   上述事实，有《认购协议》一份、收款专用发票一份、税收缴款书一份，收款收据两份及当事人的陈述在案佐证。   一审法院认为，本案双方当事人签订的《认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照协议约定严格履行合同义务。该认购协议虽然对双方当事人的基本情况、房屋座落、面积、房屋价款、付款方式等做了约定，但对交房时间、办证时间等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未约定，且协议明确约定了认购方在签署认购协议后7日内与出售方签订正式商品房买卖合同，故认购协议在性质上应认定为预约合同，双方当事人负有就合同具体内容继续进行磋商，并在签订认购协议后7日内订立正式的商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“商品房的认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，因马兵、周爱华、君豪公司对公积金贷款政策理解有误，系不可归责于双方的事由，导致马兵、周爱华无法用乌鲁木齐市的公积金贷款购买君豪公司的房屋。2015年1月，经马兵、周爱华多次催促，君豪公司与马兵、周爱华办理了退房手续，双方签订的《认购协议》解除，协议解除后君豪公司理应将收取的购房定金6131元予以返还。对于马兵、周爱华起诉的缴纳维修基金、契税、印花税票、预告登记费、预抵押登记费、他项权登记费、办理产证登记费等合计4512元要求君豪公司退还的诉讼请求，因契税4182元，系税收征收部门收取，马兵、周爱华应向相应的税收征收部门主张。对于剩余的330元，系办理房产手续的正常支出，且已消费，马兵、周爱华请求退还不予支持。对于君豪公司公司辩称，本案已经超过诉讼时效的意见，因2015年马兵、周爱华多次找君豪公司要求退还缴纳的款项，但君豪公司答复待领导审批同意后，主动与马兵、周爱华联系。后马兵、周爱华多次电话催促并主动到君豪公司销售部门问询，君豪公司均以各种理由推脱，马兵、周爱华一直等待君豪公司主动联系办理退款事宜，但至起诉前，马兵、周爱华未收到君豪公司回复。因此2015年至今，马兵、周爱华并没有放弃索要退款的权利，故对君豪公司的辩解意见，不予采信。遂依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定判决：一、君豪公司于判决生效之日起十日内向马兵、周爱华退还购房定金6131元；二、驳回马兵、周爱华其他诉讼请求。案件受理费33元（已减半收取），邮寄送达费80元，合计113元，由马兵、周爱华负担48元，君豪公司负担65元。   二审期间，双方当事人均未提交新证据。   二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是：马兵、周爱华主张退还购房定金款是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。本案中，与马兵、周爱华联系的君豪公司业务员毛海荣于2015年年底辞职，负责营销的张道振经理于2016年1-2月离职，二人离职后，君豪公司未与马兵、周爱华协商办理退款事宜。后马兵、周爱华多次找君豪公司要求退还缴纳的款项，君豪公司答复待领导审批同意后主动与马兵、周爱华联系。后马兵、周爱华多次电话催促并主动到君豪公司销售部门问询，君豪公司均以各种理由推脱。马兵、周爱华多次主张要求退还定金符合常理，马兵、周爱华在诉讼时效内未向君豪公司主张过权利有违普通人的普遍做法和生活常识，上诉人君豪公司认为马兵、周爱华的诉讼请求已过诉讼时效期间的理由缺乏事实依据,一审法院不予采纳并无不当,本院予以维持。   综上所述，君豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。         审判长  刘君   审判员  赵群   审判员  慕新伟     二〇二〇年七月九日     书记员  雷玲          1