北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终10866号上诉人（原审被告）：北京文英海泰科技有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路170号7号楼15层1509。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：于明占，北京市瑞驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京望京新兴产业区综合开发有限公司，住所地北京市朝阳区利泽中园103号楼。法定代表人：张维，董事长。委托诉讼代理人：赵一平，北京植德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辰瑜，北京植德律师事务所律师。上诉人北京文英海泰科技有限公司（以下简称文英海泰公司）因与被上诉人北京望京新兴产业区综合开发有限公司（以下简称望京产业区公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初24651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。文英海泰公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，重新认定文英海泰公司需要支付给望京产业区公司的房屋租金和违约金金额；发回重审或依法改判。二、申请法庭传唤望京产业区公司起诉书上列出的所有法律文书的收件人王秀红和韩立成出庭，二人也没有将律师函、起诉书、开庭传票告知文英海泰公司，证明我公司没有使用涉案房屋面积，拖欠望京产业区公司房租。3、本案一审、二审诉讼费用由望京产业区公司承担。事实和理由：文英海泰公司并未实际占有使用涉案房屋，涉案房屋是有康瑞德公司使用的，房租也一直是康瑞德公司支付，2018年望京产业区公司发出解除函也是给康瑞德公司，如果需要支付租金也应有康瑞德公司支付，文英海泰公司被判定支付长达两年多的房租金额不合理。望京产业区公司未采取措施避免损失扩大。望京产业区公司辩称，同意一审判决，不同意文英海泰公司的上诉请求和理由，文英海泰公司是租赁合同的相对方。望京产业区公司向一审法院起诉请求：1．解除望京产业区公司与文英海泰公司于2017年7月25日签订的租赁合同，判令文英海泰公司腾空位于北京市朝阳区利泽中二路2号望京科技创业园B座四层409（以下简称涉案房屋）返还给望京产业区公司；2．判令文英海泰公司支付自2017年9月25日起至2017年12月24日止的房屋租金18668.74元，并按照每季度19179.99元的标准，支付自2017年12月25日至租赁合同解除之日止的租金；3．判令文英海泰公司支付延迟支付房租的违约金，按照每季度应付房租的金额分段计算，按照每日万分之五的标准，第一季度以18668.74元为基数，自2017年8月2日起计算至实际给付之日止，其余违约金以每季度19179.99元为基数，自该季度租金起算月第25日起计算至实际给付之日止；4．判令文英海泰公司按照每季度19179.99元的标准，支付自租赁合同解除之日起至实际腾退之日止的承租物业占用费。一审法院认定事实：2017年7月25日，望京产业区公司作为出租人（甲方）与文英海泰公司作为承租人（乙方）签订租赁合同，约定由文英海泰公司承租涉案房屋，建筑面积50平方米，租赁期限自2017年7月25日起至2022年7月24日止。2017年7月25日至2017年9月24日为装修期，乙方无需支付租金，但需支付物业管理费、装修押金、水费、电费等，租金自2017年9月25日起算。关于租金标准及支付，双方约定，自2017年7月25日至2020年7月24日，租金为每月6393.33元；自2020年7月25日至2022年7月24日，租金为每月6904.58元。乙方应按季度支付租金，于每个付租周期到期前5个工作日内，通过转账或交付支票方式支付下个付租周期的租金，如乙方通过转账方式付租的，应将租金支付至甲方指定的银行账户。因乙方原因逾期向甲方支付租金的，每逾期一天应向甲方按逾期未付金额的万分之五的标准支付违约金。起租日起第一个付租周期的租金，乙方应随本合同约定押金在合同生效之日起5个工作日内支付给甲方。关于押金，双方约定乙方应于本合同生效后5个工作日内向甲方支付一个月的租金6393.33元作为押金，在租赁期限内，甲方有权在乙方欠付租金或其他应付费用以及不履行本合同义务或应承担违约赔偿责任时，从上述押金中扣除乙方应支付的各项费用或应承担的赔款。此种情况发生时，乙方须于甲方发出书面通知并扣除相应金额后的5个自然日内将扣除的部分押金补足；本合同期满或终止后，在乙方缴清全部应缴费用，且将乙方注册地址迁出承租物业的前提下，甲方将于30个自然日内退还乙方全部已缴押金（不计利息）。关于违约责任，双方约定，甲、乙任何一方因违反合同中约定，导致出现本合同被解除的，违约方应当赔偿守约方相当于一个月租金的违约金。乙方不按本合同约定向甲方支付租金或押金的，每逾期1日，应按照合同约定按照应付金额的万分之五支付违约金，逾期支付租金达30日以上的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，收回承租物业。租赁合同附件有出租房屋（场所）安全协议书、租赁合同廉政责任书。2018年3月12日，望京产业区公司向文英海泰公司发出律师函，主要内容有：“2017年7月25日，贵司与望京综开公司签订了租赁合同，履行过程中，贵司长期拖欠房租，至2018年2月24日，贵司拖欠五个月房租共31455.4元，产生违约金953.13元，贵司已经严重违约。望京综开公司多次通过电话、上门催缴，贵司依然未交付房租及违约金。律师函告贵司，接到本函后立即将上述所欠房租及违约金支付给望京综开公司，并按合同约定及时交付应付房租，否则，望京综开公司将依据合同第10.2条同贵司解除合同，要求贵司腾退房屋。请贵司接到本律师函后五日内支付上述款项，否则，律师将代理望京综开公司按合同约定，通过法律途径解决。”2017年9月28日，文英海泰公司向望京产业区公司转账支付6904.58元。望京产业区公司于2017年10月9日向文英海泰公司）开具收据，载收到房租押金（望京科技创业园B座四层409）6393.33元；于2017年10月20日向文英海泰公司开具发票，载17.9.25-10.24部分房租，金额511.25元。望京产业区公司称该511.25元租金已经在文英海泰公司）欠付的租金中予以扣除。庭审中望京产业区公司同意以押金抵扣诉请中文英海泰公司应当支付部分租金。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务，另一方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，望京产业区公司与文英海泰公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。租赁合同中明确约定了押金和租金的支付时间及支付标准，文英海泰公司应当于2017年8月1日前支付第一个付租周期的租金和相当于一个月租金金额的押金。关于文英海泰公司辩称其并非涉案房屋实际使用人一节，因文英海泰公司系合同签订一方，且曾以自有账户向望京产业区公司支付押金，故一审法院对该答辩意见不予采纳。因文英海泰公司未依约支付租金属违约行为，且违约情形已达到望京产业区公司可解除租赁合同的条件，故一审法院对望京产业区公司要求解除合同、腾空涉案房屋的诉讼请求予以支持，对于合同解除时间，因望京产业区公司此前未向文英海泰公司发出书面通知，故一审法院将依据望京产业区公司起诉状送达文英海泰公司之日为依据确定，即2019年11月11日。关于文英海泰公司应当向望京产业区公司支付的租金及物业占用使用费，经核算，自2017年9月25日至2019年11月11日止的文英海泰公司欠付租金共计162892元，核减文英海泰公司已支付的押金后，文英海泰公司实际应付租金为156498.67元。自2019年11月12日起的房屋占用使用费应当按照房屋租金标准支付。关于望京产业区公司主张的逾期支付房租违约金，文英海泰公司存在违约行为，望京产业区公司按照合同约定主张违约金并无不妥。同时，望京产业区公司主张的违约金计算标准符合法律规定且未超过合同约定，文英海泰公司亦未就违约金过高进行举证，故一审法院对望京产业区公司该项诉讼请求予以支持。判决如下：一、北京望京新兴产业区综合开发有限公司与北京文英海泰科技有限公司于2017年7月25日签订的租赁合同自2019年11月11日起解除，北京文英海泰科技有限公司应当于判决书生效之日起十五日内腾空北京市朝阳区利泽中二路2号望京科技创业园B座四层409房屋并交付北京望京新兴产业区综合开发有限公司。二、北京文英海泰科技有限公司应当于判决书生效之日起七日内支付北京望京新兴产业区综合开发有限公司房屋租金156498.67元。三、北京文英海泰科技有限公司应当于判决书生效之日起七日内支付北京望京新兴产业区综合开发有限公司延迟支付租金违约金，违约金按照每日万分之五的标准分段计算，其中18668.74元，自2017年8月2日起计算至实际给付之日止；19179.99元，自2018年1月18日起计算至实际给付之日止；19179.99元，自2018年4月18日起计算至实际给付之日止；19179.99元，自2018年7月19日起计算至实际给付之日止；19179.99元，自2018年10月19日起计算至实际给付之日止；19179.99元，自2019年1月18日起计算至实际给付之日止；19179.99元，自2019年4月18日起计算至实际给付之日止；19179.99元，自2019年7月19日起计算至实际给付之日止；9963.33元，自2019年10月19日起计算至实际给付之日止。四、北京文英海泰科技有限公司应当于判决书生效之日起七日内支付北京望京新兴产业区综合开发有限公司物业占用使用费，按照每月6393.33元的标准，自2019年11月12日起支付至实际腾空房屋之日止。五、驳回北京望京新兴产业区综合开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费3359元，由北京文英海泰科技有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由北京文英海泰科技有限公司负担（北京望京新兴产业区综合开发有限公司已支付，北京文英海泰科技有限公司于判决生效之日起七日内支付给北京望京新兴产业区综合开发有限公司）。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审经审理认定的事实与一审认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律的保护。文英海泰公司与望京产业区公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。租赁合同中明确约定了押金和租金的支付时间及支付标准，文英海泰公司应于2017年8月1日前支付第一个付租周期的租金和相当于一个月租金金额的押金。现文英海泰公司未依约支付租金的行为构成违约，且该违约情形已达成租赁合同的解除条件，望京产业区公司依法行使租金合同的解除权，于法有据，一审法院据此判决解除合同、腾退房屋，并无不当，应于维持。对于文英海泰公司抗辩称涉案房屋的实际使用人为案外人康瑞德公司，租金亦由康瑞德公司支付，故欠付租金带来的责任不应由文英海泰公司承担一节，本院认为文英海泰公司为签订涉案租赁合同的主体，在没有证据能够显示双方对租赁合同主体协商一致进行变更的情况下，根据合同相对性原则，本案应由文英海泰公司承担欠付租金的相应责任。文英海泰公司的相关上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。对于文英海泰公司主张望京产业区公司未采取措施避免损失扩大一节，从本案现有证据而言，望京产业区公司作为出租方，并未得到出租方称不再承租或使用涉案房屋的通知，此时如对望京产业区公司苛以及时止损的相应义务，于法无据。对文英海泰公司的该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，北京文英海泰科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3359元，由北京文英海泰科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 路审 判 员 周艳雯审 判 员 何灵灵二〇二〇年九月十日法官助理 高玉珠