湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1825号上诉人（原审被告）：桂阳县凯旋城小区业主委员会，住所地湖南省桂阳县凯旋城小区业主委员会办公室9栋1楼。负责人：吴章磊，业主委员会主任。委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璇，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桂阳县弘兴物业服务有限责任公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道蔡伦中路西二栋1楼。法定代表人：董艳珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘鸿，湖南指点律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷志强，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。上诉人桂阳县凯旋城小区业主委员会（以下简称凯旋城业主委员会）因与被上诉人桂阳县弘兴物业服务有限责任公司（以下简称弘兴物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。凯旋城业主委员会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回弘兴物业公司全部诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费由弘兴物业公司负担。事实和理由：1.凯旋城业主委员会作出的解除前期物业服务合同的行为，属于民事法律行为，应当适用民事法律行为无效的规定，一审法院以该决定没有经过业主大会程序性要求，从而认定该行为无效，明显属于法律适用错误。2.前期物业管理委托合同的合同期限已经到期，本案是一个合同是否到期的问题而不是合同解除的问题，一审法院判决解除的决定无效是错误的，该合同已经终止，不应当判决继续履行。3.一审法院认定凯旋城业主委员会未召开业主大会，程序不符合法律的规定，属于认定事实错误，适用法律错误。弘兴物业公司辩称，凯旋城业主委员会解除与弘兴物业公司的前期物业管理委托合同并选聘新的物业公司不符合物权法、物业管理条例、湖南省物业管理条例等的规定。一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。弘兴物业公司向一审法院起诉请求：1.确认凯旋城业主委员会解除前期物业合同的行为无效；2.继续履行桂阳县玉景房地产开发公司与弘兴物业公司签订《前期物业管理委托合同》；3.凯旋城业主委员会承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月5日，弘兴物业公司（乙方）与桂阳县玉景房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定甲方将其开发的位于桂阳县城关镇翡翠路的玉景.凯旋城小区（以下简称凯旋城小区）委托乙方实行前期物业管理服务，委托管理服务期限为自该合同签订之日起至业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同生效时止。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。2015年4月，凯旋城小区部分业主与桂阳县玉景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定物业服务时间从2013年7月5日到2017年7月31日。2017年2月7日，凯旋城小区一业主与桂阳县玉景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定物业服务时间从2017年8月30日到2019年8月30日。2019年4月27日，凯旋城小区成立凯旋城业主委员会并通过《业主大会议事规则》《业主管理规约》《业主委员会章程》，其中业主委员会成员共11人，并于2019年5月27日经相关部门批准在桂阳县房产管理局登记备案。2019年10月13日，凯旋城业主委员会10名委员以及一名业主以物业合同早已到期以及为维护各业主集体利益为由均表示不同意与弘兴物业公司续签物业合同。2019年10月21日，凯旋城业主委员会以及4名楼栋栋长召开业主委员会会议，会议一致意见：前期物业合同已经到期，预签新物业公司，22号开始交接，所有设施设备资料移交后再向业主公示需新签物业公司之事，同步进行工作后向房管局、社区送报告，告知此事。2019年11月9日，凯旋城业主委员会委员李某会、吴章磊及一名业主李某丹向弘兴物业公司送达《工作联系单》，要求弘兴物业公司在6天时间即当月15日前给予是否续签物业合同的回函，并载明需全体业主大会签字投票过半才能与弘兴物业公司续签物业合同。弘兴物业公司庭审时称：工作联系单内容不符合业主大会议事规则，多处对弘兴物业公司言词不尊重，且弘兴物业公司多次要求续签物业合同，故弘兴物业公司拒绝签收工作联系单。2019年11月16日，凯旋城业主委员会征询凯旋城小区业主是否同意更换弘兴物业公司，凯旋城小区部分业主在《关于要求更换现（弘兴）物业公司的报告》同意更换的凯旋城业主处签名确认。凯旋城业主委员会庭审时称因弘兴物业公司物业管理存在问题，业主委员会为了征求业主意见而组织业主签署该份报告，业主签署该份报告不视为召开选聘物业业主大会。2019年11月20日，凯旋城业主委员会向弘兴物业公司发出《通知》，通知内容载明“本小区业主委员会已依法按程序终止贵公司在本小区的一切服务合同，请贵公司于12月7日依法与我小区新聘物业服务有限公司办理好交接事宜并撤离。同时之前部分业主多交的物业费及应退还的押金等在12月18日之前安排一名财务人员退还到位。未移交物业费的业主可自行收缴，或提起诉讼解决。”2019年11月20日，凯旋城业主委员会发布《关于公开招聘物业公司的公告》，公告载明报名时间为2019年11月20日至2019年11月26日前（17:00前），以微信朋友圈网络方式面向全郴州市范围内有资质的物业公司公开招聘。期间，湖南俊美物业服务有限公司、桂阳县政恒物业服务有限公司、郴州市深华物业服务有限公司等12家公司参加报名。凯旋城业主委员会邀请业主成立了凯旋城物业公司招投标工作小组，工作小组由组长、副组长、成员、计票员、唱票员、监票员组成。2019年12月1日，经业委会与楼栋栋长决定，择优选择湖南俊美物业服务有限公司、桂阳县政恒物业服务有限公司、郴州市深华物业服务有限公司三家物业公司进行业主投票以及安排相关人员对三家物业公司暗访考察，邀请房管局、社区工作人员以及组织业主大会对三家物业公司进行投票。当日，凯旋城业主委员会向前述三家物业公司送达《招标邀请函》，载明开标时间及地点为2019年12月2日8点开始，在小区内进行。2019年12月4日，凯旋城业主委员会在凯旋城小区粘贴《公告》，载明“在凯旋城物业服务项目招投标工作小组的努力及社区领导的指导下，于2019年12月2日下午14时30分业主大会如期召开。会议内容投票选取物业公司。凯旋城总住户862户，入住率约75%，现将投票结果公布如下：总发放选票646票，有效票473票，弃权票173票，其中政恒物业公司442票，俊美物业公司26票，深华物业公司5票。政恒物业公司为第一中标人。”凯旋城物业公司招投标工作小组相关成员在公告上签字确认。当日，凯旋城业主委员会与桂阳县政恒物业服务有限公司签订《物业管理合同》，约定合同期限自2019年12月7日起至2022年12月6日止。2019年12月7日，凯旋城业主委员会发布《通知》，载明“原弘兴物业公司与本小区签订的物业服务管理合同已到期，结束对凯旋城各项物业管理工作，自2019年12月8日前的物业管理费由原弘兴物业公司收取，多交的物业费归原弘兴物业公司退还。2019年12月8日起物业管理费由新聘政恒物业公司收取，请本小区各业主悉知。”桂阳县政恒物业服务有限公司与弘兴物业公司未能交接后进驻了凯旋城小区，弘兴物业公司向有关部门反映情况，经桂阳县龙潭街道办事处八字塘社区、桂阳县房产管理局等工作人员协调，均协商未果。2020年1月14日，弘兴物业公司以凯旋城业主委员会没有召开临时业主大会，而是根据少数业主上门签名的方式得出更换弘兴物业公司的意见，该意见没有达到《凯旋城业主大会议事规则》所确立的终止《前期物业管理委托合同》的条件，诉至一审法院，提出凯旋城业主委员会解除前期物业合同的行为无效以及继续履行桂阳县玉景房地产开发公司与弘兴物业公司签订《前期物业管理委托合同》的诉讼请求。庭审时，凯旋城业主委员会提交从三家物业公司选聘一家物业公司选票，凯旋城业主委员会认为选票部分真实，并认为凯旋城业主委员会未发布召开业主大会信息、解聘前期物业公司的相关信息。一审法院认为，弘兴物业公司与桂阳县玉景房地产开发有限公司于2013年7月5日签订的《前期物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。案涉《前期物业管理委托合同》约定委托管理服务期限至业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同生效时止。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项“业主有权共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”、第八十一条第二款“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”以及《湖南省物业管理条例》第十五条第七项“业主大会决定选聘、续聘和解聘物业服务企业。”之规定，案涉《前期物业管理委托合同》前期物业管理服务到期时间应为凯旋城业主委员会成立后与经业主大会合法程序选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止。凯旋城业主委员会辩称按照凯旋城业主与桂阳县玉景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》应认定物业服务期限至2019年8月30日止视为前期物业合同已到期，不予采纳。依据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，前期物业服务合同终止。”以及前述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会需与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业合同生效时止，前期物业服务合同即为终止。故案涉《前期物业管理委托合同》是否终止取决于业主大会选聘物业服务企业程序是否合法。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。《湖南省物业管理条例》第十六条规定，业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达业主，并至少提前十五日公示相关文本和信息。业主大会需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名，业主委托代理人表决的，代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。提倡采用信息技术手段进行表决。业主大会投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料，并依法实施监督。第三十四条第一、二、三款规定，业主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会依照招标投标法律、法规组织招标。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将三家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容予以公示，并根据业主意见对公示内容调整后，提请业主大会决定。本案中，凯旋城业主委员会未经业主大会决定选聘、续聘和解聘物业服务企业，于2019年11月20日直接向弘兴物业公司发出终止前期物业服务合同的通知并同时发布选聘物业公司公告，凯旋城小区业主大会选聘物业公司会议召开前未提前15天通知全体业主，均已违反法定程序。业主大会召开应对参选业主人数、专有部分建筑面积进行相应统计,并在选举结果的公示中有所体现，业主大会会议应当作出书面记录并存档,能够直观反映业主大会会议内容的选票亦应予以妥善保存。凯旋城小区业主大会选聘物业公司的选举结果未公示专有部分建筑面积，凯旋城业主委员会虽提供选票，但未提供确认业主身份以及专有部分建筑面积的相关资料，故无法证实凯旋城小区业主大会选聘物业公司符合法定程序。综上所述，弘兴物业公司请求确认凯旋城业主委员会解除弘兴物业公司前期物业管理合同行为无效，桂阳县玉景房地产开发公司与弘兴物业公司弘兴物业公司签订《前期物业管理委托合同》继续履行，于法有据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条第一款、第二款、第三款，《湖南省物业管理条例》第十五条第七项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,判决：“一、被告桂阳县凯旋城小区业主委员会解除原告桂阳县弘兴物业服务有限责任公司前期物业合同的行为无效；二、原告桂阳县弘兴物业服务有限责任公司与桂阳县玉景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》继续履行。案件受理费200元，减半收取计100元，由被告桂阳县凯旋城小区业主委员会负担。”二审中，当事人均没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，二审争议焦点为凯旋城业主委员会于2019年11月20日发出《通知》终止弘兴物业公司在凯旋城小区物业服务合同的行为是否有效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第三、四项及第二款规定，下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案凯旋城业主委员会系由凯旋城小区业主共同选举产生，并受小区业主委托履行包括选聘和解聘物业服务企业等职责。弘兴物业公司主张凯旋城业主委员会于2019年11月20日发出《通知》终止弘兴物业公司在凯旋城小区物业服务合同的行为无效，认为该《通知》不符合《凯旋城业主大会议事规则》第十三条规定的应当经参会代表2/3以上投票表决权的业主通过的条件。对此弘兴物业公司并未提交充分证据证实，也与2019年11月20日凯旋城业主委员会发布《关于公开招聘物业公司公告》，2019年12月2日邀请房管局、社区工作人员及组织召开业主大会公开投票选聘新物业公司，646户业主参加投票，邀请业主成立招投标工作小组等事实不符。根据上述事实，足以认定凯旋城业主委员会2019年11月20日下发《通知》终止弘兴物业公司在凯旋城小区物业服务合同的行为，系小区业主的共同意思表示，该意思表示真实，并不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为有效。弘兴物业公司要求确认该《通知》行为无效，不符合法律规定，本院不予支持。另，根据弘兴物业公司与桂阳县玉景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》第二条约定，弘兴物业公司前期物业服务期限终止于业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同生效时止。本案，凯旋城业主委员会已经成立，且已经于2019年12月4日与新选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》，该合同并未被法定程序认定为无效，该合同应从成立之日起即产生法律效力，故弘兴物业公司诉请应继续履行与桂阳县玉景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》没有合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，凯旋城业主委员会的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第三、四项及第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初408号民事判决；二、驳回被上诉人桂阳县弘兴物业服务有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，共计300元，均由被上诉人桂阳县弘兴物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇二〇年九月十四日法官助理 袁浩飞书 记 员 张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。