贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初1966号 原告：付立正，男，1985年7月18日出生，住贵州省毕节市。 原告：石明路，男，1977年5月29日出生，住贵州省毕节市。 原告：赵海，男，1978年8月16日出生，住贵州省毕节市。 三原告共同委托诉讼代理人：钟影（一般授权）、赵月颖（一般授权），系贵州朗意律师事务所律师。 被告：徐维泽，男，1994年10月21日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人：靳仕豪（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师。 原告付立正、石明路、赵海诉被告徐维泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付立正、石明路、赵海的共同委托诉讼代理人钟影、赵月颖，被告徐维泽的委托诉讼代理人靳仕豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告付立正、石明路、赵海与被告徐维泽分别于2017年11月8日、2018年11月8日签订的两份《门面租赁合同》，并将位于毕节市七星关区的两个门面腾交给原告付立正、石明路、赵海；二、判决被告徐维泽支付原告付立正、石明路、赵海2019年11月8日前的欠付租金40000.00元及债务利息（利息以40000.00元为基数，自2018年11月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）;三、判决被告徐维泽支付原告付立正、石明路、赵海自2019年11月9日起至实际腾交两个门面给原告付立正、石明路、赵海之日止的租金（按80000.00元／年／个计）;四、判令被告徐维泽将位于毕节市七星关区两个门面内的消防管道恢复原状;五、案件受理费、评估费或鉴定费（若产生）由被告徐维泽承担。案件事实:2017年11月8日，原告付立正、石明路、赵海为出租方（甲方），被告徐维泽为承租方（乙方），双方签订《门面租赁合同》，约定原告将位于毕节市七星关区的一个门面（简称“第一个门面”，现门牌号为“滨河西路564号”）出租给被告，第一个门面第一年度（即2017年11月8日至2018年11月8日）的租金为7.5万元，原告按约将该门面交付给被告使用，被亦按约支付了该年度租金。被告承租的第一个门面的第一年度租期于2018年11月8日届满时，双方沿用2017年11月8日订立的《门面租赁合同》，由被告继续使用第一个门面，第二年度（即2018年11月9日至2019年11月8日）的租金增至8万元。同时，被告因扩大经营所需，又向原告租用另一个门面（简称“第二个门面”，现门牌号为“滨河西路570号”），双方于2018年11月8日签订了《门面租赁合同》，约定第二个门面的第一年度租金为8万元。故自2018年11月8日起，被告向原告承租两个门面，2018年11月8日至2019年11月8日期间，两个门面的租金共计16万元，被告支付了12万元，尚欠4万元至今未付。诉讼理由:一、程序方面。本案系房屋租赁合同纠纷，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款、第三款规定，“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”《民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定，“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖:（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；”本案按照不动产纠纷确定管辖，应由租赁房屋所在地的毕节市七星关区人民法院管辖。二、实体方面。1、解除合同、腾交房屋、支付租金及债务利息。原、被告签订的《门面租赁合同》系各方的真实意思表示，被告应遵照合同约定履行按期如数支付房屋租金的义务，现被告未按约支付，也拒不腾交房屋。根据《合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及第二百二十七条:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”中国人民银行公告［2019〕第15号、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法［2019］254号）第三部分“关于合同纠纷案件的审理”中明确:“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”。《门面租赁合同》第6条约定每年租金一次性付清，现被告拒不履行合同义务，原告有权解除合同，并要求被告腾退房屋、支付2019年11月8日前的欠付租金4万元及债务利息、支付2019年11月9日起至实际腾交两个门面给原告之日止的租金（按80000.00元／年／个计）。2、恢复原状。根据《合同法》第二百二十三条第二款:“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”被告违反《门面租赁合同》第9条，将前述两个门面内的消防管道予以切除，故原告有权要求被告将前述两个门面内的消防管道恢复原状。综上，现诉请人民法院予以判决，望判如所请。 被告徐维泽答辩称：一、被答辩人第一、二项诉请解除答辩人与被答辩人订立的两个门面租赁合同并支付欠付租金40000.00元的诉讼请求，答辩人已经就该两项争议向七星关区人民法院起诉，并产生了判决，答辩人也申请了再审，答辩人与被答辨人应当根据第一次的审判结果进行履行。根据一事不再理原则，该两项诉求属于重复起诉，法院不应当对该诉求进行重复审判。二、被答辩人第三项诉请支付2019年11月9日至实际腾交两个门面之日止的租金没有事实和法律依据，不应当予以支持。答辩人因为执法大队设置障碍，不能再继续经营门面时，就向被答辩人发律师函明确要求解除合同，移交涉案门面，并以同样的诉讼请求起诉至七星关区法院。2019年11月8日门面到期后，答辩人不可能再与被答辩人达成续租合意，不可能达成书面或口头租赁合同，不存在支付2019年11月9日后的租金问题。答辩人与被答辩人此前签订的书面和口头租赁协议中均未约定合同到期后如何腾退门面的问题，门面到期后，双方就腾退门面进行协商，经电话协商，被答辩人因为“腾退到门面也出租不了”，同意答辩人搬完油桶再向被答辩人交付最后一个门面钥匙，而另一个门面没有钥匙，且在合同到期前就腾空了，答辩人腾空就应当认定为交付了门面。因此，答辩人迟延交付门面是答辩人与被答辩人就如何腾退门面达成的一致意见，即不是答辩人侵占门面也不是答辩人继续承租门面，被答辩人无权要求答辩人支付迟延交付门面期间的租金。2019年12月22日左右，答辩人搬完油桶向被答辩人交付钥匙时，被答辩人拒绝接受钥匙，答辩人经多次要求交换钥匙无果后，答辩人还向本案书记官打过电话，请求将钥匙提存法院，后又在(2020)黔05民终539号案件庭审中提出被答辩人拒绝接收的质证意见。被答辩人因为执法大队设置障碍及疫情等情况，明知拿回门面也租不出去，故意不接受钥匙，无权要求上诉人支付租金。三、被答辩人诉请第四项复消防管道的诉求，事实是被告中的两人在场同意称：“可以拆除，以后安上就行了”，之后装修人员才拆除的。被告同意恢复，但原告不应当歪曲事实称“被告未经原告同意”，应当事实求实。 原告向本院提交了以下证据。第一组证据：身份证，证明原告付立正、石明路、赵海的个人身份信息登记情况。第二组证据：门面租赁合同(2017.11.8至2018.11.8)、门面租赁合同(2018.11.8至2019.11.8)、民事起诉状（原告徐维泽)、毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初3127号《民事判决书》、毕节市中级人民法院黔05民终539号《民事判决书》、《质证调查笔录》，证明1、2017年11月8日至2018年11月8日期间，被告以7.5万元/年的价格承租第一个门面(滨河西路564号)，第一年租金7.5万租金已付清。2、滨河西路564号门面第一年租期于2018年11月8日届满后，双方口头约定继续履行滨河西路564号门面租赁合同，租金标准调整为8万元/年。同时，双方又于2018年11月8日签订《门面租赁合同》，由被告承租第二个门面(滨河西路570号),约定第二个门面的第一年度租金为8万元。3、自2018年11月8日起，被告向原告承租两个门面(滨河西路564号、滨河西路570号)，2018年11月8日至2019年11月8日期间,两个门面的租金共什16万元,被告仅支付了12万元,尚欠4万元至今未付,被告应予支付。第三组证据:电费记录本、赵海与徐维泽微信记录截屏、赵海与徐维泽通话录音书面整理内容、赵海与徐维泽四段通话录音光盘;证明第一个门面(滨河西路564号)的第二租期及第二个门面(滨河西路570号)的第一年租期均于2019年11月18日届满后，被告仍占有使用涉案两个门面至今，被告至今未按约支付租金，也未将涉案门面腾交给原告，故被告应支付原告自2019年11月9日起至实际腾交两个门面给原告之日止的租金。第四组证据:消防管道照片;证明被告违反《门面租赁合同》第9条，将承租门面内的消防管道予以切除，根据《合同法》第二百二十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，被告应恢复原状。 被告向本院提交了以下证据。第一组证据：被告身份证，证明被告自然主体情况，具备诉讼主体资格。第二组证据：(2020)黔05民终539号判决书、再审材料收取清单，证明1.原告的第一二项诉求属于重复起诉,不应当再进行审理。2.被告因门面不能满足经营条件起诉解除合月,2019年11月8日后不可能再与原告达成续租合意。第三组证据:门面租赁合同、录音光盘两个(录音摘要),证明1.2019年11月8日租赁合同到期后,原被告就腾退门面协商,原告因为“腾退到门面也出租不了”，同色被告搬完油桶再向原告交付门面的事实。2.被告搬完油桶向原告交付钥匙，原告以案子结束再说为由拒绝接收的事实。 经综合审查全案证据后认定，原告所举第一、二、四组证据符合有效证据三性，能证明本案的相关事实，本院予以确认并在卷佐证。原告所举第三组证据达不到原告待证事实，本院不予确认。被告所举证据符合有效证据三性，能证明本案的相关事实，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2017年11月8日，以原告付立正、赵海、石明路三人为（甲方），被告徐维泽为（乙方），双方签订“门面租赁合同”，由被告徐维泽承租原告位于毕节市七星关区马鞍山安置房2号（门牌号为滨河西路564号）门面。合同主要约定：上述门面租期从2017年11月8日起至2018年11月8日止。该门面每年租金总额为75000元，前5年不涨房租，第6年到第10年按上一年5%递增。房屋租金每年一次性付清。以后乙方每年提前一个月把租金支付给甲方。合同签订后，双方均按合同约定履行。租赁期届满后，双方口头约定继续履行滨河西路564号门面租赁合同，租金标准调整为8万元／年。同时，徐维泽为扩大经营所需，与付立正、赵海、石明路协商承租滨河西路564号门面旁的570号门面，双方于2018年11月8日签订《门面租赁合同》，租赁期为1年（2018年11月8日至2019年11月8日），570号门面与调整后的564号门面年租金标准一致（8万元／年），其余合同约定与564号门面的租赁合同一致。被告支付两个门面租金12万元，尚欠原告2018年11月8日至2019年11月8日租金4万元。原告认为被告一直占有使用涉案门面,应支付2019年11月9日起至实际腾交两个门面给原告之日止的租金，被告徐维泽装修时,拆除了涉案两个门面内的消防管道，应恢复原状，故原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，被告与原告双方签订《门面租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十六条第一款规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。本案中，双方签订《门面租赁合同》约定:“房屋租金每年一次性付清。以后乙方每年提前一个月把租金支付给甲方。”被告未按约定提前一个月把租金支付给甲方，尚欠原告2018年11月8日至2019年11月8日租金4万元。其行为构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担违约责任。故对原告诉请判决被告徐维泽支付原告付立正、石明路、赵海2019年11月8日前的欠付租金40,000.00元及债务利息(利息以40,000.00元为基数，自2018年11月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算)的请求，本院予以支持。 对于原告提出判决解除原告付立正、石明路、赵海与被告徐维泽分别于2017年11月8日、2018年11月8日签订的两份《门面租赁合同》，并将位于毕节市七星关区的两个门面腾交给原告付立正、石明路、赵海的诉请。经查,《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。第二百二十七条:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告徐维泽于2019年3月18日起诉原告付立正、石明路、赵海诉请解除双方达成的两个门面租赁合同。被告以起诉的方式明确告知原告2019年11月8日门面到期后不可能再与原告达成续租合意，且被告尚久原告门面租金4万元。故对原告提出的该诉请,本院予以支持。 对原告提出判决被告徐维泽支付原告付立正、石明路、赵海自2019年11月9日起至实际腾交两个门面给原告付立正、石明路、赵海之日止的租金（按80，000.00元/年/个计）的问题。经查，本案中，被告徐维泽于2019年3月18日起诉原告付立正、石明路、赵海诉请解除双方达成的两个门面租赁合同。被告以起诉的方式明确告知原告2019年11月8日门面到期后不可能再与原告达成续租合意，原、被告双方签订的《门面租赁合同》到期后，原、被告双方经电话协商，原告同意被告搬完油桶再向原告交付最后一个门面钥匙，而另一个门面没有钥匙，且在合同到期前被告就腾空，被告迟延交付门面是与原告达成一致意见。故对原告提出判决被告徐维泽支付原告付立正、石明路、赵海自2019年11月9日起至实际腾交两个门面给原告付立正、石明路、赵海之日止的租金的诉请，本院不予支持。 对原告提出判令被告徐维泽将位于毕节市七星关区两个门面内的消防管道恢复原状的问题。经查，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款:“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，被告在装修门面时,拆除了门面内的部分消防管道。根据上述法律规定，对对原告提出判令被告徐维泽将位于毕节市七星关区两个门面内的消防管道恢复原状的诉请，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告付立正、石明路、赵海与被告徐维泽分别于2017年11月8日、2018年11月8日签订的两份《门面租赁合同》; 二、被告徐维泽于本判决发生法律效力之日起十日内返还尚欠原告付立正、石明路、赵海门面租赁费40,000.00元及利息(利息以40,000.00元为基数，自2018年11月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至履行完毕之日止); 三、被告徐维泽于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于毕节市七星关区两个门面（滨河西路564号、570号）内的消防管道恢复原状; 三、驳回原告付立正、石明路、赵海的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币400元（已减半收取）,由被告徐维泽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴浩然 二〇二〇年九月二日 书记员  陈 纯