辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10543号上诉人（原审原告）：潘帅名，男，1983年8月19日出生，汉族，住沈阳市浑南新区。委托诉讼代理人：王静，女，1960年5月30日出生，汉族，住沈阳市浑南新区。被上诉人（原审被告）：辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山西路72号。法定代表人：李建家，该公司总经理。委托诉讼代理人：王妍，辽宁名望律师事务所律师。原审被告：辽宁圣亚房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区彩霞街15-1号（5-1-2）。法定代表人：李荣，该公司执行董事。上诉人潘帅名因与被上诉人辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司、原审被告辽宁圣亚房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初13149号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘帅名上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持我方诉讼请求。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。案涉房屋无预售许可证明，圣亚公司应承担行政处罚责任，不应影响民事合同效力。案涉楼盘在房交会公开销售。若不支持我方诉讼请求，则法院查封亦为无效查封。我方符合29条规定，即使未取得预售许可，消费者购房人的权利也优先于抵押权。辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司辩称，请求维持原判。辽宁圣亚房地产开发有限公司未陈述。潘帅名向一审法院起诉请求：1.停止对原告购买的沈阳市浑南区明波路15号1-7-2（购房协议中写的是3-7-2）房产的查封；2.确认沈阳市浑南区明波路15号3-7-2住房归原告所有。一审法院认定事实，2010年3月28日，原告潘帅名（乙方）与辽宁福城房地产开发有限公司（甲方）签订一份《福城阁认购协议书》，甲方将“福城阁”1号楼3-7-2、建筑面积124.77平方米商品房屋（注：该认购协议书中未注明房屋具体地址）出售给乙方，总价为586419元。约定定金10000元，于签署认购协议书时付清，首付296419元，贷款290000元，剩余房款286419元应于签署认购协议书之日后3日内付清。2010年3月31日，辽宁福城房地产开发有限公司（甲方）又与潘帅名（乙方）签订一份《福城阁认购协议补充协议》（乙方由岳云斌代签），约定：一、甲方定于该商品房于2011年2月28日前交付于乙方使用，商品房达到入住标准，违者甲方依照国家标准按日总款的万分之一支付违约金；二、甲方在预售许可证下发当日通知乙方，乙方在7个工作日内必须补办其贷款手续，违者依照国家标准按日总款的万分之一支付给甲方违约金；三、正式合同下发后，本认购协议书正式失效，入住时间不变。2010年3月31日，辽宁福城房地产开发有限公司向潘帅名出具一张《收款收据》，载明收到潘帅名购房款296419元；2015年5月25日，该公司向潘帅名出具一张《收款收据》，载明收到潘帅名3-7-2房款（部分）55432元（现金），尚欠234568元。2011年5月25日，辽宁福城房地产开发有限公司向原告出具《准住通知单》，将浑南新区明波路15号3单元7层2间，建筑面积124.77平方米房屋交付给原告潘帅名，限其3日内进住。原告自述其实际于2015年5月25日入住该房屋。另查，2003年4月，辽宁凤祥房地产开发有限公司（甲方）与辽宁福城房地产开发有限公司（乙方）签订一份《联建协议书》，约定，本协议签订的建设项目，指规划图上所标注的位置：1#楼及2#楼的一半（东至伸缩缝），建筑面积暂按12811平方米计算（以施工图和规划许可证为准）。本协议甲方收取费用，是根据市政府各有关规定的缴费标准，统称为联建费。标准为按建筑面积每平方米收取900元。甲方负责办理该项目的前期手续，包括立项、计划、报建、规划、消防、商品房销售许可证等一切与开工有关的手续。甲、乙双方共同组织商品房销售工作。甲方配合乙方办理各项开工手续，协调乙方与相邻联建单位的关系。乙方负责该项目的全部建设资金投入及设计、监理、总承包、人防、消防等费用。乙方承担的联建费用合计每建筑平方米900元，合计1152.99万元。建筑工期为18个月，从开始之日起计算……辽宁建设电力安装公司曾将圣亚房地产公司（原辽宁凤祥房地产开发有限公司）诉至沈阳高新技术产业开发区人民法院，要求被告给付工程款710万元。该院于2011年8月15日作出[2011]沈高开民初第1312号民事调解书：圣亚房地产公司于2011年8月22日前给付辽宁建设电力安装公司工程款人民币7100000元。2014年6月26日，沈阳高新技术产业开发区人民法院作出[2011]沈高开执字第411号民事（执行）裁定书，查封被执行人圣亚房地产公司开发的、位于沈阳市浑南新区，共21套房屋。2019年7月31日，一审法院作出（2019）辽0105执恢19号公告，欲将被执行人辽宁圣亚房地产开发有限公司名下的坐落于沈阳市浑南新区明波路15号福城阁房屋依法进行评估、拍卖，要求被执行人在公告之日起十五日内将房屋腾空，逾期后果自负。2019年8月27日，一审法院作出（2019）辽0105执3418号民事裁定书，根据辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司申请，查封被执行人辽宁圣亚房地产开发有限公司名下的位于沈阳市浑南新区房屋。注：法院查封的一单元1-3-2、1-4-2、1-5-2、1-7-2、1-8-2、1-9-2、1-10-2、1-11-2、1-12-2、1-13-2、1-14-2、1-15-2号房屋，现场住户习惯性称为三单元3-3-2、3-4-2、3-5-2、3-7-2、3-8-2、3-9-2、3-10-2、3-11-2、3-12-2、3-13-2、3-14-2、3-15-2号房屋。原告潘帅名对一审法院执行沈阳市浑南新区明波路15号1-7-2房产不服，向一审法院提出书面异议。一审法院于2019年9月25日作出（2019）辽0105执异325号执行裁定书，驳回潘帅名的异议请求。潘帅名遂起诉至一审法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告圣亚房地产公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。本案系执行异议之诉，审查的重点是购房者享有的实体权利是否足以排除强制执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同的约定总价款的百分之五十。以上三个要件需完全具备，缺一不可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉及本案，辽宁福城房地产开发有限公司在与原告签订《认购协议书》时，其作为商品房出售方并未取得商品房预售许可证明，且至本案原告起诉前，原告亦未举证证明其所在楼盘已经取得商品房预售许可证，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件运用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《认购协议书》应属无效。现原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，故对其诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回原告潘帅名的诉讼请求。案件受理费9664元，由原告潘帅名承担。二审中，上诉人提交沈阳市不动产登记中心2020年8月29日出具的无查询结果证明，证明上诉人未查询到房屋信息记录。辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司认为不是全国联网，是否是唯一住房不是判断结果的唯一标准。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同的约定总价款的百分之五十。本案中，上诉人提交了其与辽宁福城房地产开发有限公司2010年3月28日签订的《福城阁认购协议书》和2010年3月31日签订的《福城阁认购协议补充协议》，可以证明上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。上诉人提交了辽宁福城房地产开发有限公司2010年3月31日向其出具的296419元购房款收款收据和2015年5月25日出具的55432元购房款收款收据，可以证明上诉人已支付的价款超过合同的约定总价款的百分之五十。上诉人亦提交沈阳市不动产登记中心2020年8月29日出具的无查询结果证明及照片，证明上诉人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故可以认定上诉人符合上述法律规定，上诉人具有足以排除执行的民事权益。关于案涉房屋尚未取得商品房预售许可证的问题，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定未取得商品房预售许可订立的商品房预售合同无效，但该规定系为维护房地产市场秩序以及购房人利益，而本案当事人系通过执行和解转移案涉房屋权利，同时鉴于预售许可为行政管理手段，没有预售许可应承担行政责任，而无预售许可又系房地产开发一方过错造成，不应以此否定案涉商品房买卖合同的效力。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初13149号民事判决；二、不得执行沈阳市浑南新区明波路15号1-7-2房屋。一审案件受理费9664元，二审案件受理费9664元，由辽宁圣亚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年九月十七日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。