北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4072号上诉人（原审原告）：王金英，女，1972年9月27日出生。被上诉人（原审被告）：付桂兰，女，1945年10月28日出生。被上诉人（原审被告）：魏东（兼付桂兰委托诉讼代理人，付桂兰之女），女，1970年11月28日出生。上诉人王金英因与被上诉人付桂兰、魏东房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初5098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王金英上诉请求：撤销一审判决第二项，改判付桂兰、魏东赔偿王金英经济损失9600元。事实和理由：王金英于2017年11月3日经魏东认可同意，与付桂兰签订合法租赁合同，并于当日支付一年房租，但2017年底、2018年初时付桂兰和魏东反悔，要求王金英搬离。庭审中付桂兰与魏东谎称王金英欺骗付桂兰签订合同、魏东对合同不知情，并表示毁约，故付桂兰与魏东应承担违约责任。王金英装修房屋及搬家共花费9000多元，并按约定支付租金，但付桂兰、魏东不按约定打开水管总节门、不给电卡等行为，导致房屋无法正常居住。付桂兰、魏东辩称，同意一审法院判决。因电卡原为魏东去世父亲的名下，煤改电时改为付桂兰名下，故换完后由付桂兰保管，并告知王金英可随时取，王金英始终能正常用电。不认可王金英的装修损失，王金英自行装修，且已履行完毕两个租赁合同了。因整村房屋改造，魏东告诉王金英赶紧另找房子，未再收取租金，王金英不存在租金损失，如继续履行合同就应当支付租金。王金英可以随时自行打开水管用水。王金英向一审法院起诉请求：1、确认王金英与付桂兰于2017年11月3日签订的《房屋租赁合同》合法有效，并继续履行合同；2、判令付桂兰、魏东赔偿王金英经济损失9600元（包括两年的房租损失，因装修而不能居住的装修损失，以及违约金）。一审法院认定事实：2017年11月13日，王金英与付桂兰签订《房屋租赁合同》，双方在合同中约定：付桂兰将位于北京市门头沟区32号院北房西侧厨房连卫生间和院落及北房三间（以下简称涉案房屋）出租给王金英使用，租赁期限自2017年11月21日起至2022年11月20日止，租金每月300元人民币，租金支付方式为年付。签订合同后，王金英按合同约定支付了第一年（2017年11月21日至2018年11月20日）租金3600元人民币，付桂兰于2017年11月3日向王金英出具《收据》一张，确认上述租金已交纳的事实。2018年11月20日，王金英通过中国邮政储蓄银行向付桂兰、魏东汇款10800元（三年租金总额），因付桂兰、魏东未予接收，上述款项已被退回王金英处。《房屋租赁合同》签订前，王金英早在2013年就曾与付桂兰达成过租赁协议并开始租赁涉案房屋，现该协议双方已经履行完毕。对于《房屋租赁合同》的效力，简易程序开庭时，付桂兰表示，该合同应是无效合同。签订书面合同前，我与王金英口头约定再签三年的租赁协议，但王金英在起草书面合同时，擅自将三年改成了五年，我签完字后发现合同有问题，就找到王金英协商此事，并要求其将租期改成三年，王金英不同意更改，因此我们双方发生争吵，争吵后王金英就离开了。后我给王金英打过几次电话想协商此事，王金英就接过一次，说带母亲看病呢。此后我就没有见过王金英。对付桂兰上述意见，王金英表示不予认可，并称租房的事情，签合同前我跟付桂兰和魏东都说过了，二人均没有异议。签完合同后，二人反悔，并要求我搬走。为此，王金英提交在签订《房屋租赁合同》前与魏东的两段通话录音予以证明。经法院核实，在文件名为“通话录音魏东171103”的录音中，王金英致电魏东称：“三年一晃就到了，要不就弄一五年得了，大姑同意了，说得跟你商量商量，你看行不”。魏东答复称：“她要愿意让你弄就弄吧，我不管，她做主吧”。对该录音真实性，付桂兰、魏东予以认可，但认为该录音不能证明付桂兰曾同意租期为五年一事。本案在普通程序阶段审理时，经法院询问，王金英、付桂兰均表示同意继续履行《房屋租赁合同》。对于9600元损失，王金英表示该损失包括装修损失、房租损失、违约金三部分。为证明租住房屋期间，支出装修、搬家费用情况，王金英向法院提交：1、2014年4月29日，李永东出具的《收据》一张，证明其租住房屋期间，为装修房屋（包括粉刷墙壁，做踢脚线、将门重新刷漆等）支出费用3300元。2、时间为2014年7月29日的《收据》一张及太阳能热水器使用说明书一份，证明王金英购买、安装太阳能支出3150元。3、销售合同单三张、时间为2017年12月15日的送货单一张，证明王金英租住房屋期间为安装水龙头、水管、马桶等支出362.48元。4、时间分别为2013年4月26日、2013年5月7日、2013年11月8日的北京春溢通搬家有限公司业务单三张，证明王金英支出搬家费1160元。5、照片一组，证明房屋内现状以及装修情况。对上述证据，王金英补充陈述称，因时间较长，很多票据无法找到，上述费用仅是全部房屋装修费用的一部分。对王金英上述装修情况，付桂兰表示，知道王金英粉刷过墙壁、弄过踢脚线，其他装修情况不清楚。为证明付桂兰、魏东多次威胁王金英搬离租住房屋，属违约行为，王金英向法院提交与付桂兰的通话录音四段，文件名分别为“通话录音大姑181123”“通话录音大姑181204”“通话录音大姑190410”“通话录音185XXXXXXXX-190511”。对上述录音真实性，付桂兰表示认可，但其表示，我和我的家人没有威胁过王金英搬走，我在2018年10月底就告知王金英，我们家房屋要翻建改造，希望与王金英协商，尽快找房搬走。但多次联系王金英，王金英均不予理睬，所以我比较生气。此外，关于租赁期限，双方也是有争议的，所以给王金英打电话的时候确实比较生气，带着情绪。为证明房屋租赁的情况，付桂兰申请证人杜某出庭作证。杜某到庭陈述称：付桂兰、王金英和我都是亲戚，2013年左右，王金英找到我，让我帮她找处房子先住着，我就帮王金英找到了付桂兰，我就是一个给他们双方牵线搭桥的人，租房的事情他们怎么谈的我不清楚。后来出租的房子要翻建改造，并且王金英在门头沟城区的回迁房也要下来了，付桂兰便与王金英商量让王金英尽快另找一处房子放东西，并没有对王金英实施过威胁。王金英表示，证人所述不属实，付桂兰曾多次威胁我让我搬走。关于履行合同过程中，付桂兰是否存在其他违约行为，王金英称，付桂兰、魏东称要给电卡更名，便把电卡要了回去，现在也一直没有返还，导致我一直无法使用电卡。此外，付桂兰、魏东拒绝为我开水管，导致我无法正常用水。对王金英所称电卡问题，付桂兰、魏东表示，因要将电卡变更为付桂兰的名字，所以才联系王金英将电卡寄回，电卡更名完成后，我们告知王金英用的时候可随时来取，但王金英也没有来取，并且电卡里还存有电费，并没有因为电卡在我们手里就导致房屋无电可用。对此，付桂兰向法院提交电费缴纳记录截图予以证明。经法院核实，该电卡内确实仍然存有电费，不影响正常用电。对于用水问题，付桂兰、魏东表示，因为王金英经常不在涉案房屋居住，我们怕冬天水管冻裂了所以就把水管阀门关掉了，当时也跟王金英说了什么时候回涉案房屋居住，什么时候帮王金英打开。再者，开水管的阀门有两处，一处在王金英所住房屋后院，虽然租给别人了，但一直开着门，王金英可以自己去开，另一处阀门在紧邻租住房屋的街道上，王金英也可以自己去开，或者找村里的魏江涛帮忙开阀门。魏江涛之前干过修理管道的活，很多村民都找魏江涛帮忙，王金英也找过。对此，王金英表示，当时与付桂兰约定的是我使用涉案房屋后院这个阀门，这个阀门在别人院子里，我每次都得找魏东帮忙开阀门。经法院询问，王金英认可曾找过魏江涛开过位于街道上的水管阀门，付桂兰否认曾经和王金英对使用哪个阀门曾经有过约定。一审法院认为，关于王金英与付桂兰2017年11月3日签订的《房屋租赁合同》效力，付桂兰虽在案件审理中曾对上述合同效力提出异议，但其并未提交证据证明，且付桂兰此后向法院表示同意继续履行合同。故关于上述《房屋租赁合同》，法院认为属王金英与付桂兰的真实意思表示，且不违反法律与行政法规强制性规定，应为有效，王金英与付桂兰现均同意继续履行合同，法院对此不持异议。关于王金英要求付桂兰、魏东赔偿9600元的诉求，第一，本案中，签订《房屋租赁合同》的双方为王金英与付桂兰，因此王金英以房屋租赁合同纠纷为案由起诉要求魏东承担赔偿责任，无合同与法律依据，法院不予支持。第二，关于王金英主张的9600元的损失，王金英称该损失包括装修损失、房租损失、违约金三部分。首先，对于装修损失，根据王金英提交的证据及陈述，其对涉案房屋进行的装修，一部分装修时间在《房屋租赁合同》签订前，一部分装修时间在《房屋租赁合同》签订后。对于《房屋租赁合同》签订前王金英进行的装修，鉴于此前的租赁协议双方已经履行完毕，租期已经届满，故王金英已无权主张装修损失。对于《房屋租赁合同》签订后王金英进行的装修，因为合同双方均同意继续履行合同，故合同履行过程中王金英主张该项损失并无法律依据。其次，对于房租损失，王金英一直在占有、使用租赁房屋，王金英主张房租损失没有事实依据与法律依据。最后，对于违约金，双方在《房屋租赁合同》第七条中约定：“在租赁期内因甲方（付桂兰）房屋所有权瑕疵造成的不是房屋产权合法所有者从而导致本合同无效时或中途要求退房擅自单方解除本合同视为违约承担违约责任”。“任何一方违约都须按合同规定由违约方按合同规定总租金的全款数额向对方支付违约金”。本次诉讼发生之前，王金英与付桂兰就是否继续履行合同进行了协商，尽管付桂兰多次表示希望王金英尽快搬离租住房屋，但是王金英没有同意，双方并未真正解除合同，且现在双方均同意继续履行合同。故付桂兰并不存在《房屋租赁合同》第七条中载明的违约行为。对于付桂兰是否未能保障王金英在租房过程中正常使用水、电，根据法院查明的情况，可以认定付桂兰亦不存在上述行为。综上，对于王金英要求赔偿9600元的诉求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告王金英与被告付桂兰于2017年11月3日签订的《房屋租赁合同》有效，双方继续履行合同；二、驳回原告王金英的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王金英与付桂兰于2017年11月3日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，现王金英与付桂兰均同意继续履行合同，本院不持异议。因合同仍处于履行期内，王金英上诉主张的装修损失、房租损失、违约金缺乏法律依据，本院不予支持。关于王金英上诉主张付桂兰、魏东未能保障其用水、用电，现并无证据证明付桂兰存在相应违约行为，但需要指出，出租人在租赁期间内应保持租赁物符合约定的用途，故付桂兰应对王金英在居住期间的用水、用电予以保障，积极履行合同义务。综上所述，王金英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王金英负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 赵 蕾二〇二〇年九月十日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌