湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘08民终563号上诉人（原审被告）：田宏富，男，1971年8月28日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区（逸臣广场斜对面）。被上诉人（原审原告）：张家界市永定区教育服务中心，住所地湖南省张家界市永定区紫舞路253号。法定代表人：丁力生，主任。委托诉讼代理人：李正午，男。委托诉讼代理人：邓富文，湖南风云律师事务所律师。第三人（原审第三人）：于海明，男，1975年1月31日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。上诉人田宏富因与被上诉人张家界市永定区教育服务中心（以下简称“区教育服务中心”）及第三人于海明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。田宏富上诉请求：1.撤销（2020）湘0802民初853号民事判决，将本案发回重审或予以改判；2.一、二审诉讼费用由区教育服务中心承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、上诉人田宏富系永定区澧滨教学仪器厂职工，涉案门面系该厂产业，该厂已完全停产，所属职工失去经济收入来源，为解决职工的生活出问题，该厂便将所属产业分给职工经营，门面经营所得用于抵偿工资，故双方之间并非租赁关系。现涉案门面所属房屋经鉴定为危房，上诉人对腾让该门面没有异议，但上诉人后续的工作安排、工资收入、福利以及门对面进行扩大装修的投入应该得到安置及补偿。区教育服务中心辩称，1.房屋所有权属于区教育服务中心，且给田宏富每月都发放了工资，门面不是安置或抵给职工的，工资表双方一审已确认；2.双方签订的合同是不定期租赁合同，区教育服务中心有权行使解除权，解除通知已送达给田宏富，租赁关系应当解除；3.转租已经超过期限应当无效；4.不存在装修赔偿问题，无论是否得到出租方的同意，出租方都不应当承担装修损失。于海明未针对田宏富的上诉陈述意见。区教育服务中心向一审法院起诉请求：1.判令解除区教育服务中心与田宏富双方就区教育服务中心所有的位于永定区交汇处从西往东第6间门面的租赁关系；2.判令终止田宏富与于海明间就该门面的租赁关系，确认田宏富与于海明间就该门面转租合同的期限自解除区教育服务中心与田宏富间就该门面的租赁关系无效；3.判令田宏富自2020年1月起至退还该门面日止，每月按230元的标准支付区教育服务中心欠交租金或占用使用费（暂算至起诉之日计920元）；4.判令田宏富和于海明立即退还、腾让该门面；5.本案诉讼费用由田宏富承担。一审法院认定事实：1.田宏富系张家界市永定区教育局二级机构澧滨教学仪器厂职工。1994年以来，田宏富一直占有、使用澧滨教学仪器厂所有的位于城区交汇处从西往东第六间门面（以下简称涉案门面）。2003年5月23日，张家界市永定区委机构编制委员会下发张定编发【2003】3号文件，撤销原文裕商场、教育基建队、教工之家、教学仪器厂，组建张家界市永定区教育服务中心，隶属张家界市永定区教育局管理，并将以上撤销单位的117名自收自支人员编制划归区教育服务中心。区教育服务中心成立后，每月给田宏富发放了部分工资。2.2005年12月31日，张家界市房地产管理局为区教育服务中心发放了房屋所有权证（房权证张房证字第××号、03××98号），房屋所在的土地使用证仍登记为澧滨教学仪器厂（证号定国用92字第000304号，用地面积1370.9㎡，建筑占地831.9㎡，东抵毛巾厂宿舍，南至路中心、西抵花园东墙，北至解放路心）。其中，03××98号房屋所有权证记载：房屋坐落永定区永定办事处回龙居委会，房屋平面图显示门面为长23.4米、宽1.2米＋6.4米。田宏富占有门面后，将门面后面的职工宿舍与门面打通，全部改为门面对外出租使用，现田宏富使用的门面面积约30平方米。从2005年3月至2019年12月，区教育服务中心按每月230元的标准从发放给田宏富的工资收入中扣除门面租金。3.2015年5月，区教育服务中心委托张家界市安泰司法鉴定中心对原澧滨教学仪器厂的房屋进行安全性（危险等级）鉴定。2015年6月18日，张家界市安泰司法鉴定中心出具一份司法鉴定报告书，该报告记载的房屋概况为：1＃楼，建成于1981年，坐南朝北，砖混结构三层，临街一层门面为后加修，房屋建筑面积约557㎡，房屋一至三层层高为3.8米，房屋基础采用毛石条形基础，墙体均为190×××××390砼空心小砌块墙，预应力空心楼板，木檩子小青瓦坡屋面；2＃楼，建成于1983年，坐东朝西，砖混结构二层，建筑面积207㎡，房屋一、二层层高分为3米、2.9米，房屋基础采用毛石条形基础，墙体均为240厚红砖眠墙，预应力空心楼板，木檩子小青瓦坡屋面；3＃楼，建成于1991年，坐东朝西，钢筋混凝土框架结构，三层，房屋建筑面积约490㎡，房屋层高均为3.5米，房屋基础采用钢筋混凝土独立柱基础，墙体均为240厚红砖眠墙，预应力空心楼板，预应力空心板平屋面。鉴定结论为：1＃楼房屋危险性等级综合评定为Ｄ级，2＃、3＃楼房屋危险性等级综合评定为Ｃ级，处理建议为：1＃楼停止使用或予以拆除，2＃、3＃楼进行加固处理。4.2018年2月28日，张家界市永定区安全生产委员会办公室向张家界市永定区教育局下达《重大事故隐患整治任务交办单》，内容为：澧滨教学仪器厂存在重大事故隐患，根据湖南省重大事故隐患治理“一单四制”的有关规定，现决定将该重大事故隐患治理任务下达给你单位，请严格落实隐患治理责任，确保在2018年3月15日前将隐患整改到位，并及时上报治理工作进展情况。如治理任务已完成，请及时报区安委办组织验收和销号。如未在规定时限内完成治理任务，要向我单位作出书面说明。对整改不力或整改不到位酿成安全事故的，将依法追究相关责任单位和人员的责任。5.2019年4月26日，区教育服务中心委托湖南博联工程检测有限公司对区教育服务中心厂房1#楼的安全性与抗震性进行鉴定。2019年5月5日，湖南博联工程检测有限公司出具《永定区教育服务中心厂房1#楼安全性与抗震性检测鉴定意见书》，该意见书的安全性鉴定结论为1#楼在非抗震条件下的安全性等级为Dsu级，安全性严重不符合本标准对Asu级的要求，严重影响整体承载，应立即采取相应措施进行处理；抗震性鉴定结论为抗震性不满足《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009）的要求；处理建议为：⑴因该房屋安全性与抗震性均不满足现行规范设计要求，建议委托有设计资质的单位进行加固设计，并由具有相应资质的施工单位进行施工；⑵当维修、加固成本大于新建造价的70%时，建议整体拆除。6.2019年5月21日，区教育服务中心发出公告，内容为：原澧滨教学仪器厂住户及经营户，经房屋安全鉴定机构再次鉴定，各位所居住的房屋和经营的门面分别为D级、C级危房。根据房屋管理相关规定，现有房屋不能居住和作为营业场所经营，为确保各位住户及经营户的生命财产安全，经我中心研究决定所有门面合同终止执行并进行清算，对现居住的房屋、门面使用权收回，对房屋进行处置，恳请各位住户及经营户，自收到公告后在一个月内迅速搬出，迁出过程中如有问题请与我中心联系。7.从2009年开始，田宏富将占有的6号门面出租给第三人于海明经营使用至今。区教育服务中心于2015年知晓田宏富已将该门面出租给于海明。一审法院认为，田宏富于1994年以来一直占有使用的位于永定区交汇处从西往东第6间门面的所有权人系区教育服务中心，依照法律规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。自2003年5月区教育服务中心成立以来，一直认可田宏富占用涉案门面的行为系租赁行为，并从田宏富的工资收入中扣除了部分租金，故区教育服务中心与田宏富之间构成不定期租赁法律关系。依照法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因田宏富占有的涉案门面所在的1＃楼经鉴定系危房，为避免重大安全事故发生及门面使用者、经营者的人身安全，区教育服务中心已采用公告的方式通知与占有使用者终止合同并要求占有使用者迅速搬出，履行了合同期限的通知义务。故区教育服务中心要求解除区教育服务中心与田宏富间就区教育服务中心所有的位于永定区交汇处从西往东第6间门面的租赁关系，符合法律规定，该项诉讼请求予以支持；合同解除后，承租人应当返还租赁物，并支付占用门面期间的租金，故区教育服务中心要求田宏富自2020年1月起至退还涉案门面日止，按每月230元的标准支付欠交租金或占用使用费理由正当，该诉讼请求亦予以支持。田宏富转租案涉门面虽未征得永定区教育服务中心的同意，但区教育服务中心于2015年已知晓田宏富将案涉门面转租给于海明。区教育服务中心未在知晓后的6个月期限内提出异议，应视为其同意田宏富对案涉门面进行转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案的区教育服务中心与田宏富为不定期租赁合同关系，区教育服务中心行使解除权让双方的房屋租赁合同终止后，田宏富与于海明之间的租赁合同应认定为无效。于海明与田宏富之间的房屋转租关系，不能对抗房屋所有权人依法行使物权，故区教育服务中心作为案涉门面的所有权人，有权要求第三人于海明腾让门面。综上所述，一审法院对永定区教育服务中心要求终止田宏富与于海明之间的租赁合同，确认自区教育服务中心与田宏富之间的房屋租赁合同解除后的转租租赁合同无效，以及要求田宏富及于海明立即腾退门面的诉讼请求，一审法院予以支持。田宏富称双方不构成租赁合同关系，该门面系原澧滨教学仪器厂抵其工资和生活费，是安置职工、解决职工生活出路的一种方式，区教育服务中心不享有合同解除权的观点，没有提交相关证据证实，且区教育服务中心成立以来，一直给田宏富发放了部分工资，故田宏富的辩称观点无事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除张家界市永定区教育服务中心与田宏富之间就张家界市永定区教育服务中心所有的位于张家界市永定区交汇处从西往东第6间门面的不定期租赁关系；二、田宏富自2020年1月起至退还门面之日止，按每月230元的标准向张家界市永定区教育服务中心支付占用门面期间的租金；三、终止田宏富与于海明的房屋租赁合同，田宏富与于海明的房屋租赁关系自张家界市永定区教育服务中心与田宏富的房屋租赁合同解除后就无效；四、田宏富、于海明立即退还占用的张家界市永定区教育服务中心所有的位于永定区交汇处从西往东的第6间门面。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由田宏富负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，案涉门面归区教育服务中心所有，该门面一直由田宏富占有使用，双方未签订书面租赁协议，2005年3月至2019年12月，区教育服务中心每月从田宏富工资中扣除门面租金230元。根据上述法律规定，区教育服务中心与田宏富形成不定期租赁关系。田宏富主张其与区教育服务中心并非租赁关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。田宏富上诉称其后续工资收入损失及门面的装修费用应当得到补偿，因其在一审中未提起反诉请求上述补偿，原审认定该部分诉请应另寻途径解决并无不当。综上所述，田宏富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由田宏富负担。本判决为终审判决。审判长 周 洁审判员 刘利利审判员 杨 芳二〇二〇年九月九日法官助理盖景阳书记员宋洁鸿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。