湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2049号原告：吴金华，男，1971年12月17日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告:湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司。统一社会信用代码9143000016771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告吴金华与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴金华到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴金华向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司向原告支付欠付的2019年1月1日至2020年8月31日止的投资收益107840元；2、判令被告张家界大成酒店公司立即支付违约金11821.4元；3、判令被告张家界山水公司、湖南大成酒店对上述第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、判令被告按《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第八条第三小条约定湖南张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米自有物业、张家界市南庄坪共46466平方米储备土地及长沙大成国际大酒店经营收益作为担保物，对原告支付的投资收益提供担保；5、本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：2009年11月9日，原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店就6层646B号房签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定投资期限最短不少于3年，最长不超过5年，投资收益为每月1533元。2015年1月1日，双方签订补充协议，将房屋投资收益调整为2107元/月。2019年1月1日，原告与张家界山水公司签订购房协议，约定补交购房款315360元，支付646房的全部房款，该房屋总房款为517650元，按年利率12.5%回报率月租金为5392元/月。上述合同中，另约定了担保责任和违约责任。自2019年1月1日起，被告张家界山水公司未按约定及时、足额支付收益，截止起诉时止，已拖欠原告投资收益（租金）共计107840元。被告的违约行为，严重侵害了原告的合法权益，为此，特具状起诉，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：请求依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回原告要求被告张家界山水公司、湖南大成酒店承担担保责任的诉讼请求。一、租金支付情况：2019年1月1日至2020年8月31日止，被告已向原告支付租金3789元，欠付租金为104051元；被告对于投资收益合同到期后，原告继续计算的投资收益不予认可，原被告双方并未就投资收益达成续签协议；现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三、被告张家界山水公司的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且合同到期后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2009年11月9日，原告吴金华（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）、湖南大成酒店（合同丁方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：原告吴金华将从被告张家界山水公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第6层646B号房屋交由被告张家界大成酒店公司管理经营，投资期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，投资收益标准为合同的投资期限内，该房屋月投资收益为1533元，由乙方按月向甲方支付。合同还约定投资期限内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0147号、2004-0147号）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款提供担保；丁方以现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款提供担保。上述合同期限内，被告张家界大成酒店公司按约定足额向原告支付了投资收益款。2009年11月9日，原告吴金华（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）、湖南大成酒店（合同丁方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》；约定了由乙方在投资期满三年至五年内对646B号房屋进行回购。因张家界大成酒店公司未按回购合同履行回购义务，2015年1月1日，原告吴金华与张家界山水公司（合同乙方）、张家界大成酒店公司（合同丙方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，约定将回购截止日期延长至2018年1月1日，延期回购期满，乙方同意按202290元回购该商品房，丙方在延长的回购期限内继续租赁经营，在延长的租赁经营期限内，丙方每月月底向甲方支付当月租金2107元。2019年1月1日，吴金华（甲方）与张家界山水公司（乙方）签订《协议》一份，约定由吴金华购买646房的剩余面积，补交房款315360元，2018年12月31日前欠付的租金抵购房款。并约定646号房本金517650元从2019年1月1日起息，暂时按年息2%按月支付。此后，646号房屋由张家界大成酒店用于经营酒店业务，张家界大成酒店公司仅支付5个月部分收益共计3789元，截止2020年8月31日，按年收益12.5%的标准计算，实际欠付原告吴金华646号房屋投资收益款104051元。2020年1月下旬以来发生的××疫情，对酒店业的经营确有一定影响。2020年6月，吴金华办理了646号房屋的不动产权证书。此后，646号房屋仍由张家界大成酒店管理使用。上述事实，有当事人陈述、原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、补充协议、补充合同、协议、不动产权证书等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告吴金华与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。上述合同履行期满后，原告吴金华与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司另行签订了《补充协议》，将投资收益调整为每月2107元，该协议对被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司具有约束力。该《补充协议》约定的延长回购期满后，原告吴金华与被告张家界山水公司又再次签订《协议》，将646号房屋的投资款增加至517650元，自2019年1月1日以来，被告张家界大成酒店公司未按约定足额支付投资收益，其行为已构成违约，现张家界大成酒店公司认可截止2020年8月31日前下欠的投资收益款为104151元，原告吴金华没有异议，本院予以认可，故原告吴金华要求被告张家界大成酒店公司支付投资收益款（租金）的诉讼请求，合理部分予以支持，不合理部分，不予支持。因合同期满后，原告吴金华与三被告并未另行签订相关合同，原告吴金华要求被告张家界山水公司、湖南大成酒店承担连带责任及违约责任，既无合同依据也无法律依据，原告吴金华的该项请求本院不予支持。被告张家界大成酒店公司辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应减免部分租金的观点，2020年2月发生的××疫情，符合不可抗力的情形，对酒店业的冲击较大，被告辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据××发生的时间及对被告经营影响的程度，本院酌定以减免1个月租金为宜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告吴金华支付自2019年1月1日至2020年8月31日期间下欠的投资收益款98759元（104151元-5392元=98759元）；二、驳回原告吴金华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费2694元，适用简易程序减半收取1347元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃遵辉二〇二〇年九月十七日法官助理王飞代理书记员  周美辰附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。