广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民特774号申请人（仲裁申请人、反请求被申请人）：杨德甜。委托诉讼代理人：朱明，广东天道勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张自辉，广东天道勤律师事务所律师。被申请人（仲裁被申请人、反请求申请人）：梁满全。委托诉讼代理人：陈桥木，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：方圆，广东都汇律师事务所实习律师。申请人杨德甜因与被申请人梁满全申请撤销仲裁裁决一案，不服中国广州仲裁委员会（以下简称广州仲裁委）作出的（2019）穗仲案字第4467号裁决，向本院申请撤销该仲裁裁决。本院依法组成合议庭审查本案，现已审查终结。申请人杨德甜申请称，一、根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，涉案《委托办理房屋买卖转让手续合同》（以下简称买卖合同）第十二条⑤“如楼价升落由买方负责”的约定属于手写特别条款，而合同第一条的约定属于合同的格式条款。如果仲裁庭认定合同第一条约定的意思与第十二条特别条款的约定存在冲突不一致，那么仲裁庭也应当采用合同第十二条特别条款的约定，裁决杨德甜无需支付房屋面积差价。但是，仲裁庭却仍然采用合同第一条的约定，裁决杨德甜需要支付房屋面积差价，违反了法律的规定。二、涉案合同第十二条⑤“如楼价升落由买方负责”的特别约定恰恰是基于“梁满全是将回迁房以39万元的价格直接按套转售给杨德甜”这一事实而对合同第一条“该物业建筑面积60平方米”这一条款作出的补充说明。仲裁裁决一方面认定“而‘楼价升落’可能是基于房屋单价的升落，也可能基于房产证面积与约定面积不一致。”另一方面作出“双方签订合同时虽然约定了成交价，但并未将该价格作为固定交易价格，预留了‘楼价升落’的空间”，属于认定错误，认定事实的证据不足，作出错误的裁决。涉案合同第十二条的特别约定实际上是对合同第一条约定内容的补充，二者并无冲突。买卖合同约定的是梁满全将其抽签取得的回迁房在房产证尚未开始办理的情况下直接转售给杨德甜时签订的这一特殊背景决定的。双方在签订合同之初，因回迁部门尚未开始办理回迁房的房产确权，双方对房屋的实际建筑面积无法进行预判，只能以南海大沥拆迁办出具的《分房抽签结果确认书》确定的回迁房面积“60㎡”作为依据进行转售，才会在买卖合同约定“该物业建筑面积平方米”这一格式条款上填写为“60”。该约定的意思表示并不是梁满全以39万的价格只出售60㎡的房屋面积给杨德甜，而是表示梁满全将回迁房以39万元的价格直接按套转售给杨德甜。从以下几点可以证实：1.梁满全出售的案涉房屋不是期房，而是经过双方实地考察的已经建好的回迁房，而且是作为二手房直接进行转售。根据常理可知，双方签订房屋买卖合同转售二手房时真实的意思表示必然不可能只出售房屋的一部分面积(60㎡)而对另一部分房屋面积不予出售，只可能是表示将1座603号回迁房整套转售。那么合同第二条约定的“该物业成交价为人民币39万元”特指的也就是以39万元按套出售的总价款。即梁满全是将已建好的回迁房以39万元的价格直接按套转售给杨德甜。2.房屋买卖合同第三条约定的是“一次性付款”，第十二条③也约定“卖方过户当天支付尾期款贰万元人民币”。这些约定已经从侧面表明了是一次性交易，以及除合同约定的款项外不再另行支付款项的意思。3.房屋买卖合同中不仅没有出现“房屋面积出现差异多退少补”等类似约定，还在合同第十二条⑤用手写的特别条款约定“如楼价升落由买方负责”。按照仲裁裁决关于楼价升落可能是基于房屋单价的升落，也可能基于房产证面积与约定面积不一致的认定可知，不论是房屋单价的升落还是房屋面积可能出现的差异，在房屋买卖合同签订后的所有风险都应当由杨德甜来承担和享有。但仲裁庭却仍然裁决杨德甜需要支付房屋面积差价。该裁决结果与仲裁庭自己作出认定的逻辑自相矛盾。综上可知，梁满全是将已建好的回迁房以39万元的价格直接按套转售给杨德甜，仲裁裁决杨德甜仍然要支付房屋面积差价，认定事实的证据不足，明显属于枉法裁判。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，就算房屋买卖合同上没有“楼价升落由买方负责”等约定，那么也应当参照上述司法解释进行裁决，裁决面积误差比超出3%部分的房价款应由出卖人梁满全承担，所有权归买受人杨德甜所有，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款应由买受人杨德甜按照合同约定的价格补足。但是，仲裁庭依然将全部房屋面积差12.38平方米(面积误差比约20%)以目前的市场价格而非合同签订时的价格“酌情”裁定由买受人杨德甜承担，完全与司法解释的精神相违背。综上所述，杨德甜申请撤销涉案仲裁裁决。被申请人梁满全辩称，一、杨德甜提出的撤销理由不符合仲裁法规定的可以申请撤销裁决的情形。首先，仲裁法第五十八条明确约定了当事人可以向法院申请撤销裁决的情形，法院对仲裁裁决的审查只能审查程序是否合法，对实体问题只能审查证据，而且也只能从程序的角度审查证据是否伪造以及是否隐瞒了关键性证据。而杨德甜提出的撤裁理由和相关陈述，显然属于案件的实体处理问题，且不属于伪造和隐瞒证据的问题，该申请理由不符合法律规定。其次，根据仲裁法第五十八条第一款第六项的规定，只有仲裁员在裁决该案时索贿受贿、徇私舞弊、枉法裁决，才构成该申请撤销的理由。而杨德甜无任何证据证明仲裁员存在以上法定情形。因此，杨德甜提出的撤销理由不符合仲裁法关于撤销裁决的情形。二、杨德甜实际获得房屋面积明显大于合同约定，仲裁庭按照2015年市场价格裁决杨德甜向梁满全支付房屋面积差价，有事实依据。双方在签订房屋买卖合同时，该回迁房并未进行房产确权，房屋的实际面积无法确定，是一间期房。双方是根据南海大沥拆迁办出具的《分房抽签结果确认书》所确定的回迁房面积为60㎡认定回迁房面积的，因此双方当时的真实意思是交易一间面积为60㎡的回迁房，该事实在杨德甜的申请书中有承认，现梁满全实际收到的面积为72.38㎡的回迁房，超出了双方合同约定的房屋面积12.38平方米。由于房屋面积对交易价格具有重要影响，根据公平原则，以及合同约定的“楼价升落由买方负责”的约定，结合双方于2015年知悉涉案房屋的实际建筑面积，仲裁委裁决杨德甜按照2015年市场价向梁满全支付面积差金额，有事实依据，也符合法律规定。三、合同中的交易价款“39万元”是基于房屋面积为60㎡计算的，超过合同约定的面积应当支付面积差价。根据房屋交易性质，影响房屋交易价格最重要的因素之一是房屋面积，双方在合同中所确定的价款39万元便是基于该拆迁房屋面积为60㎡所确定的。也就是说梁满全是在认定该回迁房面积为60㎡的情况下才以39万元的价格将回迁房卖给梁满全，按照正常人思维，如果梁满全知道该回迁房实际面积多出12.38平方米，是不可能以39万元的价格进行交易的。综上所述，杨德甜提出的撤销理由不成立，请求法院依法予以驳回。本院经审查查明，2011年9月20日，梁满全参加武广回迁楼岐海苑的抽签，抽中包含涉案房屋在内的多套房屋及车位。佛山市南海区大沥镇拆迁办公室出具的《分房抽签结果确认书》显示，涉案房屋为60平方米。2012年5月17日，杨德甜、梁满全与广东合富房地产置业有限公司（代办方）签订涉案房屋买卖合同，约定杨德甜向梁满全购买涉案房屋事宜等。其中，该合同中约定有仲裁管辖条款。杨德甜分别于2012年5月17日、18日向梁满全支付定金2万元、首期款35万元，梁满全出具《收款收据》予以确认。梁满全于2012年5月18日将涉案房屋交付给杨德甜，杨德甜入住至今。后，双方因履行涉案房屋买卖合同产生争议，杨德甜作为申请人，以梁满全为被申请人，向广州仲裁委申请涉案房屋买卖合同纠纷仲裁申请，要求确认双方签订的房屋买卖合同有效、要求梁满全继续履行合同并协助办理房屋过户手续、支付违约金等。梁满全亦于2019年4月12日向广州仲裁委提出反请求，要求杨德甜支付房屋面积差价及尾期楼款等。广州仲裁委于2019年12月31日作出涉案仲裁裁决书。现杨德甜不服涉案仲裁裁决，向本院申请撤销该仲裁裁决。在本案审查过程中，杨德甜向本院提交涉案仲裁裁决书、《委托办理房屋买卖合同转让手续合同》、收款收据两张、存款业务回单三张、分房抽签结果确认书、住房质量保证书、仲裁反请求申请书、变更仲裁反请求申请书、仲裁答辩状、民事判决书两份、民事答辩状、民事上诉状等证据材料，拟证明其申请请求成立。梁满全未向本院提交证据材料。本院认为，本案系申请撤销仲裁裁决纠纷，应依据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条的规定进行审查。关于仲裁员是否存在枉法裁决的行为。从杨德甜主张仲裁员构成枉法裁决的理由来看，其实际上是对仲裁员对于房屋面积差价补偿认定问题有异议，该问题实质上属于实体审理的内容，并不属于本院的审查范畴。杨德甜亦未能提供相关的证据证明涉案仲裁员的违法行为已经由生效刑事法律文书或者纪律处分决定所确认，故根据《最高人民法院关于审理仲裁司法审查案件若干问题的规定》第十八条的规定，杨德甜的该项申请理由，依据不足，本院不予采纳。至于杨德甜提出的即使其应当补偿房屋差价也应当在面积误差3%以内（含3%），超过的部分应由梁满全承担等问题，均属于仲裁庭对案件的实体处理问题，并不属于《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的可撤销事由，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十七条“当事人以不属于仲裁法第五十八条或者民事诉讼法第二百五十八条规定的事由申请撤销仲裁裁决的，人民法院不予支持”的规定，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于审理仲裁司法审查案件若干问题的规定》第十八条的规定，裁定如下：驳回申请人杨德甜的申请。案件申请费400元，由申请人杨德甜负担。审判长  王碧玉审判员  李志明审判员  俞 颖二〇二〇年九月八日书记员  王 涵陈晓君王嘉宝