北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8192号上诉人（原审被告）：北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼9层9045房间。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：郎爽，男，北京物美超市有限公司员工。被上诉人（原审原告）：美伦艺佳（北京）商贸有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：张路路，总经理。委托诉讼代理人：陈珺，北京市一格律师事务所律师。上诉人北京物美超市有限公司（以下简称物美超市）因与被上诉人美伦艺佳（北京）商贸有限公司（以下简称美伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初17962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人物美超市之委托诉讼代理人郎爽及被上诉人美伦公司之委托诉讼代理人陈珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物美超市上诉请求：撤销一审判决，改判驳回美伦公司全部诉讼请求，由美伦公司承担诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定我公司负有协助美伦公司办理营业执照的义务，是错误的。双方在合同中并未约定我公司有义务为美伦公司办理营业执照；办理营业执照系美伦公司自己的事情，我公司为帮助其办理执照，已尽力与产权人协调。而美伦公司并未提供证据证实其不能办理执照系由于我公司原因所致。美伦公司在自己经营不善的情况下，擅自撤场，属于恶意违约解除合同。2.一审判决判令我公司退还美伦公司履约保证金及证照办理费，是错误的。美伦公司占用租赁场地经营，且未按照约定足额支付租金，在我公司并不负有约定或者法定的办理执照义务的情况下，有权不退还履约保证金。在美伦公司并无证据证实其向我公司交纳的9700元系办照费用的情况下，我公司认为该笔费用系其缴纳的租金。3.一审法院在美伦公司没有提供相关合同，仅提供部分收据的情况下，即判令我公司赔偿其装修损失、鉴定费、前期投入损失及加盟费，是错误的；同时，一审判决在我公司没有法定或者约定赔偿义务的情况下，还判令我公司支付相应利息，更是错误的。美伦公司辩称，同意一审判决，不同意物美超市的上诉请求。物美超市将租赁场地租给我公司后向我公司收取了相关费用，用于代办营业执照，最终因为物美超市的原因导致营业执照无法办理。物美公司称我公司经营不善的情况不存在，我公司因为物美超市的原因并没有开始营业，也不存在公司擅自撤场和拖欠租金的情况，我公司起诉时物美超市也从没有要求过解除合同。美伦公司向一审法院起诉请求：判令双方之间的《专柜租赁合同》解除；判令物美超市赔偿我公司损失共计608988元及相应利息；本案诉讼费由物美超市承担。一审法院认定事实：2017年11月11日，美伦公司实际控制人穆俊峰以转账的形式向北京物美商业集团股份有限公司的账户支付了50000元作为向物美超市支付的订金。2017年11月27日，物美超市（甲方）与美伦公司（乙方）签订《专柜租赁合同》，约定：由乙方租赁甲方位于北京市大兴区庞各庄店B1层，客户编号为1691-B1-B001的商铺（以下简称涉案商铺）；经营范围为中式快餐；租赁期限自2018年2月1日至2020年1月31日；月租金为12400元；乙方在签订合同同时须缴纳履约保证金50610元并交纳首期租金37200元；双方签订租赁合同后，订金转入履约保证金之中。上述合同签订后，穆俊峰分别于2018年1月17日和27日以转账的形式向物美超市账户内共计支付10500元；于2018年1月24日，以转账形式向北京物美综合超市有限公司账户内支付了9700元。一审审理中，美伦公司主张2017年11月11日的50000元系履约保证金；2018年1月17日和27日的10500元系预交的电费；2018年1月24日的9700元系执照办理费用。物美超市认可收到上述50000元，但辩称是租金；认可剩余电费9364元；否认收到9700元，不认可系用于代办营业执照的费用。美伦公司还提供了租赁物美超市涉案场地众多商户与物美超市员工建立的微信群聊天记录，记录时间集中在2017年11月至2018年6月间，主要内容为各方就商铺装修、试营业、政府盖章、证照办理、损失赔偿、联营等情况的沟通过程。美伦公司以此主张因物美超市无法协助办理营业执照，其未能在涉案商铺正常经营；物美超市认可微信聊天中的参与者郝亚军系其公司员工，但不认可上述聊天记录的真实性。美伦公司主张其承租涉案商铺后对铺面进行了装修，提交了装修合同并申请一审法院就此进行相关鉴定。一审法院委托北京中源正信资产评估有限公司（以下简称中源正信公司）就此进行鉴定。中源正信公司于2019年8月22日出具《司法鉴定项目评估报告》，载明：评估对象系位于北京市大兴区庞各庄店B1层王婆大虾店内的装饰装修及附属物的造价，评估基准日2019年5月5日，评估价值为108399元。美伦公司为此支付鉴定费6500元。物美超市认可上述评估金额，但认为不应由物美超市负担。美伦公司主张其准备在涉案商铺进行经营因而发生其他损失，就此提交了以下证据：证据一《豫缘王婆大虾店加盟连锁合同》，载明美伦公司在涉案商铺以加盟王婆大虾品牌的方式进行经营，期限为2017年10月8日起至2020年10月7日止，特许经营加盟费为98000元；证据二微信转账截图，主张宽带费1488元；证据三穆俊峰的中国光大银行对账单、王婆大虾品牌方出具的金额为21000元的酱料款收据，主张给周根生、鲁可可转账产生的经济损失、酱料费分别为237000元、51000元；证据四防火窗及防火玻璃门产品供货安装协议书，主张防火窗、防火门安装费用17289元；证据五账单详情截图、装修公司出具的设备、装修清单，主张桌椅设备13500元、厨房设备31300元、装修项目136000元；证据六美伦公司制作的工资表，房屋租赁合同等，主张产生工资损失168000元、员工宿舍租金损失21700元；证据七2018年收益预算表、盈亏预算表、支出预算表，主张预期利润损失70037元。物美超市对上述证据的质证意见为：对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，证据一没有付款发票，证据四没有公章，证据五没有公章、付款发票，证据六工资表是美伦公司单方制作，房屋租赁合同没有公章，没有发票，不能证明是员工宿舍，证据七预算是美伦公司单方制作，收益预算是预期的。一审法院认为：涉案《专柜租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，依法成立的合同，受法律保护，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，在具体履行过程中，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，涉案商铺约定经营中式快餐，其合法经营的前提是在涉案商铺取得相应餐饮企业的营业执照，虽然合同中未约定物美超市负有办理营业执照的义务，但物美超市作为涉案商铺出租方，其有义务协助承租方获得与涉案商铺有关、办理营业执照所需的前置审批手续。根据庭审查明事实，物美超市不能获得上述审批手续，导致美伦公司无法在此办理营业执照，因此美伦公司租赁涉案商铺的合同目的无法实现，美伦公司主张解除合同，并要求物美超市承担违约赔偿责任，应予支持。现因合同已经到期，法院对于美伦公司要求解除合同的诉讼请求，不再处理。美伦公司因承租涉案商铺经营所需，对涉案商铺进行了装修，对于已与涉案商铺形成附合的装修费用，物美超市应当赔偿，具体数额以司法鉴定报告评估价值108399元为准，并承担美伦公司为此支付的鉴定费用6500元。美伦公司、物美超市对50000元系履约保证金还是租金产生争议，法院认为上述50000元转账给付时间早于《专柜租赁合同》签订时间，故应系订金转入履约保证金，因合同已经到期，同时考虑到物美超市未协助美伦公司办理营业执照，美伦公司未在涉案商铺内正式对外营业，故物美超市应当退还该履约保证金50000元，双方一致认可剩余电费9364元，法院不持异议，关于办理执照费用9700元，美伦公司提交了与上述电费等转账人和收款人相同主体的转账记录，证明物美超市确已收到该费用，物美超市辩称未收到，法院不予采纳，综上，对美伦公司要求物美超市退还50000元、剩余电费9364元、证照办理费9700元的诉讼请求，法院予以支持。关于美伦公司主张的桌椅板凳及物料费、厨房设备、宽带安装费、员工工资及住宿支出、自采辅料的损失问题。本院认为，虽然美伦公司承租商铺尚未正式经营，但根据一般经营运作规律，其必然存在前期投入雇佣员工、采购餐饮物料等费用，且物美超市亦曾告知入住商户进行试营业，但最终未能营业，故美伦公司的损失客观存在，关于损失的具体数额，法院参考租赁合同约定的1个半月的租金即18600元，酌定由物美超市予以赔偿；美伦公司主张的上述其他损失，包括了未与涉案商铺形成附合的购置财物费用，美伦公司作为经营者，在尚未取得营业执照获得合法经营资格前，本应有合理判断、防控经营风险和止损的义务，故对于美伦公司上述损失过高部分诉讼请求，法院不予支持。关于美伦公司主张的加盟费损失98000元，其未提交付款发票佐证，无法证实已支付的加盟费数额，故对其主张的加盟费损失数额不予采纳，但考虑到美伦公司确实以加盟品牌的方式在案涉商铺进行装修并准备营业，法院酌情支持加盟费损失5444.44元。关于美伦公司主张的预期利润损失，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。法院认为餐饮经营受市场、客户、区位等因素影响较大，美伦公司单方制作的收益、支出、盈亏预算表无法完整、客观、确定的证实预期利润，也不能据此作为可得利益进行主张，故对美伦公司关于预期利润损失70037元的请求，法院不予支持。关于各项赔偿涉及的利息，因无合同约定，法院确定自其向法院主张权利时起算，利率标准依法予以确定。据此，一审法院判决：一、北京物美超市有限公司于判决生效后十日内退还美伦艺佳（北京）商贸有限公司履约保证金、电费、证照办理费共计69064元；二、北京物美超市有限公司于判决生效后七日内赔偿美伦艺佳（北京）商贸有限公司装修损失108399元及司法鉴定费6500元；三、北京物美超市有限公司于判决生效后七日内赔偿美伦艺佳（北京）商贸有限公司前期投入损失18600元；四、北京物美超市有限公司于判决生效后七日内赔偿美伦艺佳（北京）商贸有限公司加盟费损失5444.44元；五、判决书生效后十日内，北京物美超市有限公司给付美伦艺佳（北京）商贸有限公司利息损失（以208007.44元为基数，自2019年9月5日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；六、驳回美伦艺佳（北京）商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人对于一审判决已经认定的事实均无异议，且均未提供新证据，本院对一审判决已经确认的事实予以确认。另，物美超市认可美伦公司提供的微信群聊天记录中的郝亚军系在涉案商铺所在店铺负责招商工作的业务人员，因工作人员流动性大，其未向郝亚军核实相关记录内容的真实性；美伦公司系按照与其业务人员沟通后确定的收款账户支付的款项，其中于2017年11月11日向北京物美商业集团股份有限公司账户以转账形式支付的50000元系履约保证金，于2018年1月17日和27日向物美超市账户内共计支付的10500元系预交的电费，于2018年1月24日向北京物美综合超市有限公司以转账形式支付了9700元，但不认可此项是执照办理费用，认为是租金；认可由于其未能取得涉案商铺所在镇的镇政府加盖的公章，故营业执照始终未获审批，美伦公司一直未能经营。美伦公司主张，由于物美公司一直承诺为包括其在内的商户办理营业执照，但一直未能办理给其造成巨大损失，曾于2018年就提起诉讼，寻求解决，后撤诉。再次起诉后，经法院委托就装修及不可移动设备设施进行评估，因审理周期长，应法院要求再次撤诉。直至2019年9月5日，再次起诉形成本案一审诉讼。物美超市称其系北京物美综合超市有限公司的全资子公司，其与北京物美综合超市有限公司、北京美廉美连锁商业有限公司、北京物美商业集团股份有限公司的实际控制人相同，上述各公司之间系关联公司。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方争议的焦点是物美超市是否负有协助美伦公司办理餐饮营业执照的义务及善后事宜应当如何处理。首先，双方在《专柜租赁合同》中虽未对此进行约定，但不可否认，为承租人办理营业执照提供必要前置手续，是出租人的附随义务。其次，物美超市虽然否认美伦公司提供的微信聊天记录的真实性，但并未就其主张提供证据，且明确表示并未向其当事员工郝亚军就微信聊天内容进行核实，故本院对其所持异议不予采信，对微信聊天记录的真实性予以采信。美伦公司提供的微信聊天记录显示物美超市负责招商的工作人员承诺为包括美伦公司在内的商户办理相关证照，但始终未能取得镇政府盖章。再次，美伦公司主张向北京物美综合超市有限公司以转账形式支付了9700元，并主张系支付给物美超市的办照费用，物美超市虽主张该款系租金，但明显不符合租赁合同约定的租金数额及应当支付租金的时间，且物美公司未能就其所述提供证据，对此其应自行承担不利的后果。综合考量美伦公司提供的相关证据，物美超市本案中自认的美伦公司系按照与其业务人员沟通后的结果向其关联公司支付款项的事实，以及证照始终不能办理的实际情况，美伦公司主张其支付的9700元系办照费用更符合实际。在现有证据情况下，应当认定物美公司招商人员承诺协助美伦公司办理营业执照，并收取了相关费用后，无法为美伦公司办理证照，以致美伦公司在约定的整个合同期内均不能营业，合同目的根本无法实现。在此情况下，美伦公司有权要求物美超市退还保证金、返还剩余电费及办照费用。至于美伦公司主张的装修损失及前期人员、物料、住宿、家具等损失，系美伦公司在完全相信物美公司的承诺后进行的投入，因未能营业而完全成为损失，一审法院按照评估价值判令物美超市赔偿装修损失投入，并对其它损失中合理部分按照双方责任予以分担，对于过高部分未予支持，是适当的。至于加盟费，一审法院考虑到美伦公司在涉案商铺的经营模式酌情确定物美超市予以适当赔偿，并无明显不当。关于一审判决确定的利息，虽无合同约定，但考虑美伦公司很早就积极主张权利，而物美超市既不能协助美伦公司办理执照，又不积极解决善后事宜，不仅占用美伦公司已付款项，也使得美伦公司的合法权益不能实现造成损失，故一审法院根据本案实际情况，酌情确定物美超市支付一定的利息，也无明显不当。综上所述，物美超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理4420元，由北京物美超市有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 何江恒审判员 刘苑薇二〇二〇年九月九日书记员 刘 荧书记员 韩 铮