江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1258号上诉人（原审被告）：彭灿灿，男，1989年11月2日出生，汉族，住河南省夏邑县。被上诉人（原审原告）：陈炳元，男，1962年10月20日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人：陈祎，汉族，住江苏省常州市钟楼区。上诉人彭灿灿因与被上诉人陈炳元房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭灿灿上诉请求：撤销原判，改判彭灿灿无需向陈炳元支付房屋占有使用费和违约金，一、二审的诉讼费均由陈炳元承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。彭灿灿是常州市新闸镇文昌东路南楼1幢丙单元102(常州市钟楼区新昌路313-1号）房屋承租人，自己经营服装店，有营业执照。该房屋产权人是陈炳元，陈炳元于2015年5月将该房屋出租给彭灿灿，彭灿灿对该房屋进行了装修，该房屋租赁合同一直续签到2019年5月15日。在2018年5月15日刚续签合同一个月后，新闸街道就贴出了拆迁通告，该房屋也被列入拆迁范围。2018年6月中旬，相关部门已经对房屋进行了测量及评估，拆迁办今后发放的该房屋的拆迁补偿款中装修补贴、搬迁费、营业补贴，上述补偿款应该发放给彭灿灿。一审在事实认定中，《门面房租赁合同》最后补充说明里虽有表明如遇房屋拆迁，陈炳元不承担彭灿灿的转让费、装修费等一切费用，但房屋拆迁补偿款里的装修补贴等费用是拆迁办承担的，并不是陈炳元另外承担的，故一审认定事实错误。2019年5月15日租赁期间到期后，陈炳元没有将房屋拆迁的装修补贴、搬迁费以及租房押金支付给彭灿灿，所以彭灿灿没有搬迁。2019年7月4日彭灿灿将商铺搬空，到陈炳元店铺中交还钥匙，以及当天到新闸派出所，陈炳元一直也没有接收钥匙，对此过错在于陈炳元。陈炳元辩称，彭灿灿房屋租赁期满后应当及时搬出归还房屋，否则将按照约定租金标准支付期满后到归还房屋止的房屋使用费及承担10%的违约金。2019年7月4日，彭灿灿组织与本案无关人员到陈炳元处寻衅滋事，踢坏财物导致房屋未能交接，由新闸派出所出警处理，过后彭灿灿也未将房屋钥匙交于公安机关或法院，过错是彭灿灿，故彭灿灿应当向陈炳元支付2019年7月4日到2019年11月8日的房屋使用费及违约金。综上，请求二审依法驳回上诉。陈炳元向一审法院起诉请求：1.要求彭灿灿返还占用的的房屋及钥匙；2.要求彭灿灿支付逾期返还房屋的租金及10%的违约金，截止至2019年6月4日的租金为3440元，违约金为344元，并按照合同约定继续计算租金、违约金至彭灿灿实际交付房屋之日止；3.要求彭灿灿支付水费75.78元、电费337元；4.本案诉讼费由彭灿灿承担。一审法院认定事实：《村镇房屋所有权证》显示新闸镇文昌东路南楼1幢丙102室房屋所有权人为陈炳元，土地证显示新闸镇土地使用权人为陈炳元，上述两处系同一地址；2018年5月15日，陈炳元作为甲方、彭灿灿作为乙方签订《门面租赁合同》一份，其中约定：一、乙方向甲方承租位于房屋用于经营服装销售，租赁期限为一年，即2018年5月15日至2019年5月15日，租金为62000元；二、在合同履行期间，乙方应保持所租房内所有设备完好无损，如确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意后再进行，所需经费由乙方自付，合同期满时，乙方如需拆除，需将房屋恢复原状，不愿拆除或不得拆除的甲方不予补偿；三、在合同履行期间，如有政策变化，市里统一规划等其他原因需拆除房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同即终止，乙方要积极配合不得向甲方提出任何要求；四、合同终止后乙方要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以10%的罚款；五、合同后附有补充说明即如遇房屋拆迁，甲方不承担乙方的转让费、装修费等一切费用；合同还对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，陈炳元按约将租赁房屋交付彭灿灿使用，彭灿灿按约交付了租金62000元及押金5000元。2018年6月19日，陈炳元作为乙方和常州市新闸街道房屋征收与补偿服务中心作为甲方签订《新闸街道房屋拆迁补偿协议》一份，双方就坐落于房屋拆迁补偿等事宜达成协议，其中约定：一、拆迁房屋补偿价1202656元、附属物补贴36192元、搬迁补助费500元、过渡费4418元、按时签约奖24544元、搬迁奖励费12272元、移机补贴1060元、其他105904元，合计1387546元；乙方于2018年6月26日前交付被拆迁房屋，乙方腾空被拆迁房屋交付钥匙后，凭甲方开具的房屋补偿结算单到指定地点办理结算手续；协议还对其他相关事项进行了约定。一审庭审中，彭灿灿陈述其于2019年7月3日搬离租赁房屋，并于2019年7月4日到陈炳元店中归还钥匙并要求退还5000元押金，但陈炳元拒绝退还押金、接收钥匙。陈炳元陈述，彭灿灿在2019年7月4日到陈炳元店中归还钥匙并要求退还押金5000元，但彭灿灿尚欠陈炳元房租，还将陈炳元店中东西砸坏，陈炳元报警，在当时情况下，陈炳元没有接收钥匙，要求彭灿灿将钥匙交付法院，但其未交；至于彭灿灿是否在2019年7月4日搬离，陈炳元不清楚。常州市公安局钟楼分局新闸派出所《接处警工作登记表》显示：2019年7月4日14时44分许，民警至现场，系陈炳元与彭士凯、彭灿灿因房租问题发生纠纷，彭士凯将陈炳元烤边机踢坏。双方在常州市公安局钟楼分局新闸派出所民警的主持下达成调解，同意通过司法途径解决房租纠纷。彭灿灿为证明其抗辩意见，于一审庭审中向法院提交了以下证据：1.租赁房屋照片一张，显示租赁的房屋门口写有“拆”字，证明涉案房屋即将拆迁；2.装修评估报告复印件，彭灿灿于2018年6月看到评估报告，证明陈炳元应向彭灿灿支付装修补贴；3.拆迁用户告知书、房屋拆迁补偿方案，证明涉案房屋被纳入拆迁范围，补偿方案中有给商户的营业补贴、装修补贴及搬迁费；4.营业额对比清单，证明受拆迁影响，年度营业额整体下降36.12%，租金应按照实际情况减免；5.证人证言一份，载明巢珍、彭凯、张兰山、叶志鹏证明彭灿灿已于2019年7月3日从涉案房屋中搬离，并附有上述四人的联系方式及居民身份证号码。陈炳元对彭灿灿提供的上述证据经质证发表意见认为：1.对照片无异议，但房屋是否拆迁、何时拆迁陈炳元也不清楚；2.对装修评估报告不认可，明细中包含陈炳元装修的部分；3.对拆迁用户告知书、房屋拆迁补偿方案真实性无异议，但按照合同约定，租期已满，彭灿灿无权向陈炳元主张；4.对证人证言的人员均不认识。一审庭审中，法院于2019年10月30日对涉案房屋进行实地勘察，彭灿灿已将房屋腾空，涉诉租赁房屋所在道路两旁的店面仍在正常经营。一审法院组织双方于2019年11月8号的庭审中对房屋钥匙进行了交接。关于涉诉租赁房屋装修及拆迁情况，陈炳元陈述：早几年就听说要拆迁，但是一直没有动静，签订租赁合同的时候并不知道涉案房屋具体什么时候拆迁；涉案房屋的地板、门窗、防盗窗、门、瓷砖、地板等都是陈炳元装修后租给彭灿灿的，彭灿灿只是装修了店面，具体装修事项陈炳元不清楚，并没有去看过，陈炳元装了灯和衣架，最多在墙上又刷了一层白漆，钢化玻璃门、钢化玻璃橱窗是原来就有的。彭灿灿陈述：彭灿灿在2018年6月1日左右才知道涉案房屋要拆迁；涉案房屋的吊顶、钢化玻璃门、钢化玻璃橱窗、线路、瓷砖、墙面刷的乳胶漆、空调均是彭灿灿装修，空调已搬走；已于2019年7月3日搬离房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，虽陈炳元已与相关拆迁部门签订了相应拆迁协议，但鉴于拆迁协议的签订、履行情况及本案房屋现状，陈炳元仍有权主张本案涉诉权益。陈炳元、彭灿灿签订的《门面租赁合同》约定租赁期限已于2019年5月15日届满，陈炳元已及时通过诉讼等方式要求彭灿灿搬出，彭灿灿应及时搬出并按约定租金标准支付期满后的房屋占有使用费及承担其10%的违约金。一审根据双方庭审所述，公安机关接处警情况，并参照证人证言所述，确认彭灿灿已于2019年7月3日搬离房屋，故彭灿灿应当向陈炳元支付租赁期限届满后至2019年7月3日期间的房屋占有使用费8323.14元及违约金832.31元。但在彭灿灿于2019年7月4日向陈炳元归还钥匙时，双方因房租与押金问题未能妥善处理导致产生分歧而未能交接成功，此后彭灿灿也未将房屋钥匙交于公安机关或法院，直至一审于2019年11月8日庭审中要求双方交接，故一审认定自2019年7月4日至2019年11月8日期间的房屋占有使用费双方各半负担。据此，一审认定彭灿灿应分担2019年7月4日至2019年11月8日期间的房屋占有使用费10786.11元。关于彭灿灿向陈炳元缴纳的5000元押金，为减少当事人诉累，一审一并处理，并从彭灿灿尚需支付的费用中扣除。故彭灿灿尚需向陈炳元支付房屋使用费14109.25元，违约金832.31元。陈炳元主张的水费75.78元、电费337元，因彭灿灿认可，彭灿灿应当予以支付。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，签订的租赁合同的租赁期限已于2019年5月15日届满，彭灿灿已搬空租赁房屋，其主张附合装饰装修物的补偿于法无据，且双方合同约定如遇拆迁，陈炳元不承担彭灿灿的装修费用等一切费用，故一审对彭灿灿要求陈炳元支付装修补偿的抗辩意见不予采纳。虽租赁房屋列入拆迁范围，但该房屋所在道路两旁的其他商户仍在正常营业，彭灿灿以其自制的营业额主张减少租金的抗辩意见，证据不足，一审不予采纳。判决：一、确认彭灿灿已于2019年7月3日从常州市房屋搬离，并已于2019年11月8日向陈炳元归还了房屋钥匙；二、彭灿灿于判决生效之日起十日内向陈炳元支付房屋占有使用费14109.25元；三、彭灿灿于判决生效之日起十日内向陈炳元支付违约金832.31元；四、彭灿灿于判决生效之日起十日内向陈炳元支付水费75.78元、电费337元；五、驳回陈炳元的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（陈炳元已预交），由彭灿灿负担，并于判决生效之日起十日内直接给付陈炳元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致。本院认为，彭灿灿与陈炳元签订的《门面租赁合同》不违反法律规定，应属有效，双方均应按照约定履行各自的义务。《门面租赁合同》约定租赁期限为1年，自2018年5月15日至2019年5月15日止。在租赁期内，涉案房屋虽遇拆迁，但彭灿灿直至2019年7月3日才搬离涉案房屋，该时已逾租赁期限，彭灿灿主张装修补贴、搬迁费、营业补贴与合同约定不符，且也无法律依据，二审不予支持。因彭灿灿未及时与陈炳元办理房屋交接手续，而涉案房屋的拆迁尚未实施，周边店面仍正常经营，故一审酌情判令彭灿灿承担2019年7月4日至11月8日的部分房屋租赁损失并无不当。综上，彭灿灿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由彭灿灿负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年九月二日书记员  邹 静