辽宁省辽阳市宏伟区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1004民初537号原告：辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司，住所地：辽阳市宏伟区荣华街，统一社会信用代码：91211004723729532R。法定代表人：王路，系总经理。委托诉讼代理人：刘利，辽宁宏祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄长生，辽宁宏祥律师事务所律师。被告：付亮，男，汉族，1981年2月13日出生，住辽阳市宏伟区，系中国石油天然气股份有限公司辽阳石化分公司仪电中心员工。原告辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司与被告付亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘利、被告付亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给付原告2017年9月1日-2019年9月1日物业费2,694元，仓库管理费92元，车库管理费480元，合计3,266元；二、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1、原告于2000年成立，具有物业管理经营范围（取得三级物业服务资质）。2018年4月4日国务院修订了《物业管理条例》，也取消了相关资质要求，原告具有物业服务能力和条件。2017年9月原告指定所属部门物业管理部与业主委员会签订《龙泽国际花园物业服务委托合同》。2、被告于2014年4月25日办理了入住手续，同时与原告签订了《承诺书》，承诺同意并遵守《前期物业服务协议》约定住宅物业费。物业费按建筑面积每月每平方米1.0元收，电梯费每年432元。2017年与业主委员会签订《龙泽国际花园物业服务委托合同》，物业费按建筑面积每月每平方米0.8元收，电梯费每年432元。原告按合同约定履行了服务和管理义务，但被告从2017年9月1日至2019年9月1日一直未缴纳物业管理费2,694元（0.8元/㎡X140.31㎡X24月）和仓库管理费92元，车库管理费480元，合计3,266元。3、原告对被告多次通知、催告，被告仍不按合同约定履行缴费义务，无奈，原告诉讼至人民法院，请法院判决被告支付物业服务费用合计3,266元。被告付亮辩称，2017年与业委会签订的合同我不知道，2016年12月我车库的消防栓爆裂，导致我的鞋和原木被淹，我与物业经理沟通了，他说过后再说就走了，过了一阵物业打电话说要更换消防栓阀门，就更换了，物业就把消防栓阀门关闭了，我认为损害了业主的权利。物业经理一直没有回复我如何赔偿。仓库管理费我不知道为什么收，物业费我可以交，我从2014年就交，但淹了我车库我才没交，也应该与我协商如何赔偿我。赔偿完我就交。本院经审理后认定事实如下：被告于2014年4月25日办理了入住手续，入住辽阳市宏伟区龙泽国际花园小区B49栋1组6号房屋，该房屋建筑面积为140.31平方米。被告在该小区另有车库（49-15号）一处和建筑面积为9.63平方米的仓库一处。2017年10月20日,原告（乙方）与辽阳市宏伟区龙泽国际花园小区业主委员会（甲方）签订《龙泽国际花园物业服务委托合同》,约定主要内容:“……二、委托服务事项。第四条房屋建筑共用部位的维护和管理，包括：屋面、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、台阶。第五条共用设施、设备的维护和管理，包括：共用的上下水管道，落水管、排烟道、共用照明、消防设施、监控设施、电梯、行车道闸设备。第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括：道路、雨排井、污水井。第七条公用绿地、花木、建筑小品等的维护和管理。第八条附属配套建筑和设施的维护和管理，包括：业主会所、体育娱乐场所、物业管理用房、自行车棚。第九条公共环境卫生的维护和管理，包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾和建筑垃圾的收集、清运。第十条交通与车辆停放秩序的管理。包括园区内临时停车和地下车库出入口秩序及西门、南、北大门口车辆停放出入秩序的管理。第十一条维护公共秩序和消防安全，包括公共区域巡视、门岗执勤和消防设施检查。第十二条管理与物业相关的工程资料及业主档案。第十三条组织开展园区文化娱乐活动。第十四条负责向业主和物业使用人收取物业服务费和电梯使用费等相关规费。第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托并协商收费。三、委托服务期限。第十六条：委托服务期限为1年。自2017年9月1日起至2018年8月31日止。……五、物业服务管理质量。第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理。1、房屋外观：房屋外观整洁完好，外墙装饰无破损或污迹。2、设备运行：运行良好，无安全隐患。对电梯等设备设施按规范要求与有相关资质的单位签订维保合同，并保证年检合格。3、房屋及设施、设备的维修、养护：质保期内的住户自用部分积极联系相关责任单位及时处理，公共设施要合理制定维修计划并按计划完成。4、绿化：绿化面积达到占地面积的30%以上。保证成活率，枯死树木及时补种。加强养护管理，做到常态化、制度化。坚决制止破坏、践踏及占用现象。5、保洁：地面清洁、干净，环境设施完好，实行标准化保洁。及时清扫积水、积雪。高层电梯前室每日清扫、拖擦；楼梯间每日清扫，每周拖擦。多层、洋房楼梯间每日清扫、拖擦。公共道路、绿地全天清扫、保洁。6、交通秩序：园区内车辆慢速通行，园区路面禁止停车过夜，确保园区主干道及消防通道交通顺畅。多次违规者物业公司可以采取必要的手段和措施。外来车辆因特殊需要实行登记制按指定位置临时停车。7、保安：加强安全防范工作，24小时值岗、巡逻，园区主要门岗安排专人24小时值守，重点区域按规定路线定时巡视；消防设施定期定点检视。若业主发生人身或财产意外需要调取监控影像资料时，物业公司应积极配合。8、急修：随叫随到。9、小修：及时率达98%以上。对于当时无法解决的问题，以书面形式说明原因，并给予答复时限。情况复杂的，可以适当延长解决期限。六、物业服务管理费用。第二十二条：物业服务费、电梯使用费。1、物业服务费住宅：0.8元/平方米.月；商业网点：800元/户.年;车库:20元/个.月;车位:40元/个.月;无产权部分的住宅、仓房:0.4元/平.月。……4、物业服务管理费的收取：业主和物业使用人需按时交纳物业服务费，对拒交物业服务费的，可依法诉讼解决。……”。2018年9月4日，原告（乙方）与辽阳市宏伟区龙泽国际花园小区业主委员会（甲方）再次签订《龙泽国际花园物业服务委托合同》，合同内容与2017年10月20日签订的合同主要内容一致，服务期限约定为自2018年9月1日起至2019年8月31日。上述合同签订后，原告如约履行了合同义务，被告未缴纳自2017年9月1日起至2019年8月31日期间的物业服务费。原告多次催要无果后诉至本院。上述事实，有原告提供的证据催缴通知8份、住户手册（包括前期物业管理服务协议、装修管理协议书、电梯使用管理规定、业主临时管理规约）1份、《龙泽国际花园物业服务委托合同》2份，原、被告庭审陈述笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织,其依法履行职责代表业主与物业服务企业签订物业服务合同,是当事人双方真实意思表示,合同合法有效。根据《物业管理条例》第十二条规定:业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。辽阳市宏伟区龙泽国际花园小区业主委员会与原告签订的两份《龙泽国际花园物业服务委托合同》，对被告具有约束力。关于物业服务合同是否如约履行的问题，被告辩称的“绿化有问题，很长时间没有剪草，院里有业主种地的破坏草坪了，私自圈公摊面积自用”等主张，原告认为系个别存在，在逐步清除。本院经综合评判后认为，原告提供的服务存在瑕疵，尚不构成违约，被告应按照合同约定缴纳物业服务费。关于被告辩称的车库的消防栓爆裂，导致被告的鞋和原木被淹的主张，因管理消防栓的内容未在双方签订的物业服务合同中明确约定，被告亦未在本案中明确提出反诉并证明财产损失数额，故被告上述主张本院在本案中不予处理，被告可另行主张权利。关于物业服务费具体数额的问题，《龙泽国际花园物业服务委托合同》明确约定：“六、物业服务管理费用。第二十二条：物业服务费、电梯使用费。1、物业服务费住宅：0.8元/平方米.月；商业网点：800元/户.年;车库:20元/个.月;车位:40元/个.月;无产权部分的住宅、仓房:0.4元/平.月”，而被告所有的位于辽阳市宏伟区龙泽国际花园小区B49栋1组6号房屋的建筑面积为140.31平方米，另有车库一处及建筑面积为9.63平方米的仓库一处，故原告主张的从2017年9月1日至2019年9月1日的住宅物业服务费2,694元（0.8元/㎡X140.31㎡X24月）、车库管理费480元、仓房管理费92元,合计3,266元，符合合同约定和法律规定,本院予以支持。综上，原告的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第十二条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:被告付亮于本判决发生法律效力后三日内一次性给付原告辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司自2017年9月1日起至2019年8月31日期间的物业服务费3,266元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司预交),减半收取25元,由被告付亮负担。如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  徐作英二〇二〇年九月四日书记员  张瑞云本案裁判所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。