北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初491号原告：张庆祥，男，1959年12月11日出生，汉族，退休职员，住北京市西城区。被告：张秋菊，女，1948年8月29日出生，汉族，首钢吉泰安新材料有限公司退休职工，住北京市西城区。被告：北京市西城区房屋土地经营管理中心，住所地北京市西城区平安里西大街10号。法定代表人：郭月，主任。委托诉讼代理人：何翠翠，女，该公司职员。委托诉讼代理人：涂晶，女，该公司职员。第三人：张忠祥，男，1955年5月10日出生，汉族，退休职员，住北京市西城区。第三人：张秋香，女，1962年8月11日出生，汉族，退休职员，住北京市朝阳区。原告张庆祥诉被告张秋菊、第三人北京市西城区房屋土地经营管理中心（以下简称房地中心）合同纠纷一案，本院立案后，追加张忠祥、张秋香作为第三人参加本案诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张庆祥，被告张秋菊、被告房地中心的委托诉讼代理人何翠翠、涂晶，第三人张忠祥、张秋香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张庆祥向本院提出诉讼请求：确认张秋菊与房地中心签订的《成本价出售直管公有住宅楼协议书》无效。审理中张庆祥变更诉讼请求为张秋菊与房地中心签订的《成本价出售直管公有住宅楼协议书》，将张庆祥的名字加入到协议中。后又变更诉讼请求为撤销张秋菊与房地中心签订的《成本价出售直管公有住宅楼协议书》。事实和理由：张廷奎与马瑞岭系原配夫妻，二人共生育有四名子女，即张秋菊、张忠祥、张庆祥、张秋香。张廷奎于2007年10月13日去世，马瑞岭于2014年5月23日去世。张廷奎、马瑞岭的父母均先于二人去世。房地公司应提供西城区扣钟北五巷7号拆迁安置至西城区XXX号（以下简称402号房屋）和XXX号（以下简称503号房屋）直管公房的相关材料。房改前两套《公有住宅租赁合同》的承租人均为马瑞岭；张庆祥提供的户口本、《北京市市镇居民粮食供应证》、《北京市居民购煤证》、《北京市有线广播电视用户证》、《焦炉煤气热水器使用证》等证据能够证明其与马瑞岭共同居住在402号房屋居住权益人。张廷奎、马瑞岭死亡后，张庆祥仍居住在402号房屋；张秋菊未经张廷奎、马瑞岭及张庆祥许可会授权及委托，擅自将402号房屋与房地公司签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，且合同中并非马瑞岭本人签字，属于恶意欺骗欺诈行为，严重侵犯了居住人张庆祥的合法权益。房地公司内部管理混乱，监管监督失责，负责签约和审查人员严重失职，给张庆祥造成伤害和损失。《公有住宅租赁合同》中承租方马瑞灵就是重大失误，应为马瑞岭，出租方为西城区览展路房管所及经办人卢文玉，出租方的单位名称应为西城区展览路房管所，这样的合同有效吗？《购买直管公有住宅楼申请书》申请人一栏不是马瑞岭本人签字。在《现住房共居人口认定表》中张秋菊故意不填写张庆祥一家共居人口的事实，属于欺诈行为，该表中马瑞岭、张廷奎均不是本人笔迹签字。综上，根据合同法第54条规定，张庆祥要求撤销《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，以维护张庆祥的合法权益。张秋菊辩称，张秋菊就张庆祥提起合同纠纷一案答辩如下：一、请求驳回张庆祥的诉讼请求。现就张庆祥的诉讼提出以下的答辩意见：张秋菊、张秋香、张忠祥因法定继承纠纷案已于2018年12月24日将张庆祥起诉至西城区人民法院，法院认为因《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》的效力可能涉及被继承人遗产的范围，张秋菊、张忠祥、张秋香要求依法分割涉案房屋的诉讼请求贵院暂无法处理，双方可待本案案件审结，房产权利明晰后，再另案起诉。故贵院裁定驳回张秋菊、张秋香、张忠祥起诉。2019年3月29日，张庆祥因所有权确认纠纷将张秋菊、张秋香、张忠祥诉至贵院，要求依法确认402号房屋二分之一的产权份额归其所有（另二分之一产权份额张庆祥认为是马瑞玲和张廷奎的遗产）要求张秋菊、张秋香、张忠祥配合其办理上述房屋产权的过户登记手续。贵院判决驳回张庆祥的全部诉讼请求。二、张庆祥称402号房屋是其与父母共同居住，是歪曲编造，没有事实和法律依据。1、北京市西城区XXX号的房屋两间（南房、北房），是父母在上个世纪70年代初，用北京市西城区黑塔村79号房屋通过房管所调换所得，是公租房，承租人是母亲马瑞岭。2、在扣钟北里五巷7号居住期间，父亲在单位分得一间房，位于华侨补校院内，这房由两个儿子张忠祥、张庆祥共同居住。3、八十年代初，XXX号的两间房被拆迁至北京市西城区XXX，分得两套两居室（402号房和503号房），均是公租房，承租人是母亲马瑞岭。4、402号房屋的大屋由母亲居住，小屋由父亲居住。5、父母将503号房给长子张忠祥作为婚房。其后，马瑞岭将503号房屋过户给张忠祥。6、张庆祥一直居住在父亲单位分配的华桥补校住房中，直至1998年华侨补校进行房屋置换，换得北京市丰台区XXX三居室。其后，被答辩人搬至怡海花园居住。张忠祥由自己的住房，未在402号房屋居住。三、张庆祥称402号房屋由承租人购买为产权人时，相关文件均系张秋菊代办，马瑞岭的签字均系张秋菊签署，张秋菊没有提交马瑞岭、张廷奎的授权文件，与402号房屋没有任何关系的张秋菊以马瑞岭的名义购买了该房屋，与事实不符。402号房屋系马瑞岭于2004年用（父母双方工龄）购买。当时承租人为马瑞岭，承租人才有购买资格。《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》上买方为马瑞岭，产权证上的房屋所有权人为马瑞岭，并非张秋菊。购买402号房屋时，父母年事已高，行动不便，张秋菊跑腿办理的购房手续，在办理过程中，严格按照购房要求提供各种必须的材料。如果张庆祥与父母居住，其为何不去办理购房事宜。综上，请求法院依法驳回张庆祥的诉讼请求。房地中心辩称，我中心不同意张庆祥的诉讼请求。张庆祥的起诉已经超过诉讼时效。我中心按照当时的房屋管理制度规定，在房改售房中只针对承租人，不针对其他人。张庆祥要求我中心应提供西城区XXX号拆迁安置至西城区XXX号（以下简称402号房屋）和10号楼2单元503号（以下简称503号房屋）直管公房的相关材料，该材料与本案无关。请求法院驳回张庆祥的诉讼请求。第三人张忠祥述称，我不同意张庆祥的诉讼请求。第三人张秋香述称，我不同意张庆祥的诉讼请求，402号房屋的承租人为我母亲马瑞岭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：证据1：派出所的亲属关系证明信及马瑞岭户口本首页。证据2：马瑞岭、张廷奎的死亡证明书及火化证明。证据3：402号房屋公有住宅租赁合同复印件。证明合同中错误的写为承租人为马瑞灵，单位盖章为览展路房管所，这是根本性的错位。证据4：证明，该证明不是真实的委托书。证据5：成本价出售直管公有住宅楼房协议书。乙方的签名不是马瑞岭的笔迹。证据6：购买直管公有住宅楼申请书。证据7：现住房共居人口认定表。表中张廷奎及马瑞岭均不是本人签字。证据8：402号房屋的房屋所有权证复印件。证据9：张廷奎所在单位出具的北京市教师购房增加优惠证明及张廷奎单位证明的购买直管公有住宅楼职工工龄调查表、马瑞岭单位证明的购买直管公有住宅楼职工工龄调查表、购买直管公有住宅楼登记表、楼房住宅租金计算表。证据10：张庆祥的户籍证明，其户口在402号房屋。证据11：市镇居民粮食供应证、居民够购煤证、焦炉煤气热水器使用证、有线广播电视网络用户证，证明张庆祥居住在402号房屋。证据12：视频光盘一张。证明2018年12月2日，张秋菊在马瑞岭死亡后去402号房屋撬门，原告报警阻止的情况。张秋菊、张忠祥、张秋香对张庆祥证据的质证意见：证据1、2：无异议。证据3：原租赁合同在购房时已经被房管部门收回，张庆祥提供的不是原件。张忠祥、张秋香认为与本案无关。证据4：该证明是房管部门提供的统一格式，张秋菊在现场填写的，当时我父母将所有材料都给张秋菊了，包括马瑞岭的印章。证据5：当时由张秋菊按照房屋管理部门的手续以马瑞岭的名义签订的协议，签字时张秋菊代马瑞岭签的，印章是马瑞岭本人的。证据6：该申请书为章张秋菊代办。证据7：张秋菊代马瑞岭签字，张秋香代张廷奎签字。证据8、9：认可。证据10：张庆祥将其户籍往华侨补校迁不进去，就先迁到了402号房屋内，但张庆祥对父亲有保证书。证据11：不知晓证据的来源。证据12：张秋菊一直住402号房，因为原告换锁了，张秋菊没法进入，只能撬锁。房地中心对张庆祥证据的质证意见：证据1、2：无异议。证据3：双方签订成本价出售直管公有住宅楼房协议书并领取房产证后，原租赁合同废除销毁，张庆祥提供的是我单位留存记录备案副本，不是对外材料，不是正式合同，该材料上没有骑缝章，且与本案无关。证据4：当时购房是针对承租人，承租人无法到场的，代理人办理的还是承租人事项的我们同意给予办理，但要提供购房发票及购房所有资料。证据5：认可。证据6、7：该证据是购房人同意并经过购房人单位人事部门开具的。马瑞岭购房时间是2004年，其死亡时间是2014年，如果马瑞岭有异议可以向我单位反映，但没有。证据8、9、10：无异议。证据11：不清楚。证据12：与本案无关。张秋菊向本院提交了如下证据：证据1：墓穴购建管理协议。证据2:购房收据。证据3：房屋租金缴纳凭证。证据母亲在402居住，房租由母亲交纳。证据4：亲属关系证明。证据5：张庆祥的挂靠保证书。证据6：张庆祥的户口本。证据7：张庆祥的住房证明一套。证明张庆祥有自己的住房，不再402号房屋内居住。证据8:402号房屋卡表客户登记表。证据9：购电发票，电费是马瑞岭缴纳的。证据10：歌华有线登记表，费用为马瑞岭缴纳。证据11：水费、燃气费通知单。证据12：判决书。张庆祥对张秋菊证据的质证意见：证据1、7、10：与本案无关。证据2：不认可，没有马瑞岭的签字。证据3、4、6、8、9：认可证据5、11：不认可。证据12:判决书中明确我为被安置人，享有402号房屋的居住权。房地中心对张秋菊证据的质证意见：证据1、5、6：与本案无关。证据2、3、4、8、9、10、11、12：认可。张忠祥、张秋香对张秋菊提供的证据均予认可。房地中心、张忠祥、张秋香没有证据提供。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：张廷奎与马瑞岭系夫妻，二人共生育有张秋菊、张忠祥、张庆祥、张秋香四子女。张廷奎于2007年10月13日死亡，马瑞岭于2014年5月23日死亡。402号房屋系拆迁马瑞岭原承租的北京市西城区XXX号的房屋安置所得。402号房屋的承租人为马瑞岭。2004年10月12日，马瑞岭签署《购买直管公有住宅楼申请书》，申请根据市政府、市房改办文件规定，自愿以成准价购买承租公房。同日马瑞岭签署《现住房共居人口认定书》，“共居人口情况与购房人关系”栏填写为：张廷奎（夫妻），“是否同意购房人为产权人”填写为：同意购房人为产权人，张秋香代张廷奎签名。2004年10月12日，马瑞岭所在单位北京市中特商贸公司盖章，证明人为王丽荣的《购买直管公有住宅楼职工工龄调查表》；同年10月22日，张廷奎所在单位北京教育学院西城分院及北京市西城区教育委员会人事科分别盖章，证明人为赵建路的《购买直管公有住宅楼职工工龄调查表》。2004年10月28日，张廷奎所在单位为展览路房管所出具《北京市教师购房增加优惠证明》，内容为：张廷奎系北京教育学院西城分院退休教师，按（96）京房改办字075号文件规定应享受教师优惠。2006年1月12日经办人为张秋菊的《说明》，内容为：“我是张秋菊，购房人马瑞岭的之女，因购房人不能亲自到现场办理购房手续，特委托我全权办理一切手续，如发生纠纷，责任自负。”2006年1月12日，房地中心作为卖方即甲方，马瑞岭作为买方即乙方，双方签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，内容为：甲、乙双方根据市房屋土地管理局对直管公有住宅楼房出售办法的批复，就下列房屋的买卖订立本协议，双方共同遵守。一、甲方将座落在西城区XXX号楼房一套，总建筑面积50平方米，出售给乙方，房屋单方售价，每建筑平方米1560元，经计算，实际售价为20217.50元。乙方应交纳公共维修金1560元，合计实付金额21777.50元。二、付款方式，一次性付款。三、甲方协助乙方到房地产交易所办理立契过户手续，其各项费用由乙方按规定交纳。四、乙方购房后，供暖费用的收取，仍按职工承租公房的办法执行。五、按购房面积……。六、乙方应爱护使用公共设施……。七、乙方购房后，享有合法所有权，可依法使用、继承、抵押。八、乙方为第一购买直管公有住宅，可免交契税。九、本协议中若有未尽事宜，按有关规定执行。”上述《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》落款甲方处盖有房地中心印章；乙方处有马瑞岭签名及捺印。2004年10月12日马瑞岭缴纳购房定金2万元，2006年1月12日马瑞岭缴纳购房款及公共维修金1777.50元。2006年3月，马瑞岭取得402号房屋的房屋所有权证（京房权证西私字第XXXX号，成本价出售住宅），内容为：“房屋所有权人马瑞岭，房屋坐落西城区XXX号，建筑面积50.0平方米。”张秋菊认可在购房过程中马瑞岭的签字均系其代签。另查，一、2019年2月25日，张秋菊、张忠祥、张秋香将张庆祥起诉至本院，要求继承402号房屋，本院认为该房屋系2006年1月12日马瑞岭与房地中心签署《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》的方式获得。本案审理过程中，张庆祥另案起诉张秋菊、房地中心要求确认《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》无效。目前，该案件正在审理中。因《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》的效力可能涉及本案被继承人遗产的范围，张秋菊、张忠祥、张秋香现要求依法分割涉案房屋的诉讼请求本院暂无法处理，双方可待上述案件审结，房产权利明晰后，再另案起诉。故裁定驳回张秋菊、张秋香、张忠祥起诉。2019年4月9日，张庆祥因所有权确认纠纷将张秋菊、张秋香、张忠祥诉至本院，要求依法确认402号房屋二分之一的产权份额归其所有（另二分之一产权份额张庆祥认为是马瑞玲和张廷奎的遗产）要求张秋菊、张秋香、张忠祥配合其办理上述房屋产权的过户登记手续。本院判决驳回张庆祥的全部诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据张庆祥提供的证据，涉案402号房屋原为展览路房管所管理的直管公房，承租人为马瑞岭，马瑞岭与房地中心签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，约定房地中心按照房改售房相关政策规定将402号房屋出售给马瑞岭。双方所签《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，已实际履行，马瑞岭取得402房屋的所有权。张庆祥要求撤销房地中心与马瑞岭签订的《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同之情形，本院不予支持。张庆祥称张秋菊未经张廷奎、马瑞岭及其本人许可授权及委托的情况下，擅自将402号房屋与房地公司签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，对此，张秋菊提供承租人马瑞岭的委托书，张庆祥作为402房屋的居住权益人，并非承租人，张秋菊无需张庆祥的授权；张庆祥称《公有住宅租赁合同》中承租方马瑞灵应为马瑞岭，出租方为西城区览展路房管所及经办人卢文玉，出租方的单位名称应为西城区展览路房管所存有重大失误，在《现住房共居人口认定表》中张秋菊故意不填写张庆祥一家共居人口的事实，属于欺诈行为等，张庆祥的该主张并不能推翻马瑞岭为402号房屋承租人的事实存在；也不能直接导致撤销《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》的后果；对其主张，本院难以支持。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。房地中心抗辩称张庆祥的起诉已经超过诉讼时效，张庆祥不予认可并称在张秋菊、张忠祥、张秋香起诉继承案件中其律师调取档案时才知晓存在《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》一节，其主张没有超过诉讼时效，房地公司对其未提供证据，故对房地心的抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回张庆祥的诉讼请求。案件受理费35元，由原告张庆祥负担（已交纳）。审 判 员  刘 敏二〇二〇年九月二十一日法官助理  马小龙书 记 员  孙 萍