四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1381民初2503号 原告：付廷太，男，汉族，生于1979年6月9日，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：王成富，四川立轩律师事务所律师。 被告：蹇芙蓉，女，汉族，生于1981年5月1日，住四川省阆中市。 被告：蹇华德，男，汉族，生于1957年11月21日，住四川省阆中市。 上列二被告共同委托诉讼代理人：雷骥，阆中市千佛法律服务所法律工作者。 原告付廷太与被告蹇芙蓉、蹇华德农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付廷太的委托诉讼代理人王成富、被告蹇华德和二被告的共同委托诉讼代理人雷骥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告付廷太向本院提出诉讼请求：1.依法撤销原、被告双方于2018年2月26日签订的《购房合同》；２.二被告退还原告8万元购房款；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告及父母一家三人是扶贫户，依据现行扶贫政策，享受异地扶贫搬迁政策。被告蹇华德以原告家是扶贫户，买了他们家的房屋后，可以获得异地扶贫补偿款等理由，我听信了他的说法。被告蹇华德以蹇芙蓉为出卖方（甲方），我（付廷太）为买方（乙方），双方于2018年2月26日签订了《购房合同》，约定总价款为22万元。合同签订后我按约向原告给付了8万元购房款，被告蹇华德以蹇芙蓉的名义向我出具收条。事后我得知购房面积大了，超过了国家规定的标准，不能享受异地搬迁补偿款，失去了在川主庙购房的意义，因重大误解而导致签订了上述《购房合同》，后要求与被告解除合同，被告不同意且不退还我的购房款。为维护自身合法权益，故诉至人民法院，望判如所请。 被告蹇芙蓉、蹇华德共同辩称，1.被告方经报村、乡职能部门同意，缴纳土地建设等规费，经村、乡政府同意并批准许可后才在聚居点修建房屋，同时向同村村民出售；2.原告系精准扶贫户，经多次查看，为获得精准扶贫国家异地搬迁补助资金才与被告协商并购买被告方房屋；3.双方签订的购房合同属实，但为获得异地搬迁补助资金，书写有两份协议，均系双方对房屋买卖的真实意思表示，合同是合法有效的，合同实际写于2018年2月25日晚，为便于交付标的款，便将落款时间书写为2018年2月26日；4.双方在签订合同时，原告承诺在明日即2018年2月26日交付8万元购房款，于是被告蹇华德家属就书写了8万元的收据交予原告；5.2018年2月26日双方到取款，因原告在中国邮政储蓄银行的存款4万元未到期，未能支取。当晚，在被告家付款时，原告付廷太将现金取出交由中间人汪军国，由其清点后仅有3.99万元，原告父亲付朝焕补齐100元，后汪军国将该款交予被告方，被告蹇华德家属同时出具4万元收据交予原告，并注明下欠4万元，收据当时交予原告付廷太，所交4万元是购房定金也在收据中注明；6.如原告诉状所述，因其自身原因，不愿购买房屋自行反悔，依据相关法律法规，所交定金不予退还；7.案涉房屋因原告长期不缴纳尾款，被告于2020年1月以15万元的价格将房屋卖于他人，因原告反悔，造成被告方7万元的损失，原告理应负担。 本院经审理认定事实如下：原、被告系同村村民，付廷太系贫困户，蹇华德系蹇芙蓉父亲。2018年2月25日双方签订了两份《购房合同》，第一份合同的主要内容为“…出卖川主庙聚居点房屋，西起蹇华德邻居地下室，住房三楼，两房共拾贰万整，面积壹佰伍拾平方…付款方式乙方给甲方三年付清…甲方：蹇芙蓉，乙方：付廷太…”，该合同双方陈述为原告购房迎接扶贫检查所签；第二份合同的主要内容为“…出卖川主庙聚居点房屋，西起蹇华德邻居地下室，门面住房二楼，均为两起三间，面积大约二佰一拾米，价格为贰拾贰万元整，付款方式，乙方给付甲方付款80000元，下余拾肆万元，乙方给甲方于2019年付清…若有违约，付给甲方违约金为房屋总价值的30%…甲方：蹇芙蓉，乙方：付廷太…”，该合同系原、被告双方因案涉房屋买卖而订立的真实价款合同。因26日系逢场天，该两份合同的落款时间便写为2018年2月26日，并由蹇华德妻子出具《收据》，主要内容为“收据今收到付廷太房屋定金8万元（大写捌万元）。收款人：蹇芙蓉2018年2月26日”。 次日即2018年2月26日晚饭后付廷太等到蹇华德家中将购房款4万元交予蹇华德手中，同时还有汪军国等在场。对于下余4万元购房款，付廷太陈述为当晚10、11点左右在其幺爸付朝坤送到家中后，由其父亲付朝焕将该款送到蹇华德手中。蹇华德对此不予认可，仅认可在晚饭后收到4万元购房款，并认为其已在收到4万元购房款的同时在收条中备注，该备注在原告手中。原告对被告的陈述亦不予认可。 位于阆中市自建房屋系蹇芙蓉修建，并由其父母代为售卖，对于案涉房屋订立的两份《购房合同》和《收据》，蹇芙蓉予以认可。另《购房合同》中的案涉房屋，2020年1月2日已由被告以15万元的价格转卖于他人。 上述案件事实有原、被告身份信息、《购房合同》、《收据》、调查笔录等及当事人的陈述在案予以佐证。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，本集体经济组织成员均有资格享有，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得该权利。本案中，原、被告双方均系阆中市村民，原告系扶贫户，为享受异地扶贫搬迁补助，经其与被告协商后签订了两份《购房合同》。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…”之规定，依据审理的事实，对于载明“…两房共拾贰万整，面积壹佰伍拾平方…”的《购房合同》应属无效。对于载明“…价格为贰拾贰万元整，付款方式，乙方给付甲方付款80000元，下余拾肆万元…”，依据审理查明的事实，《购房合同》中的出卖方即甲方蹇芙蓉及《收条》内容虽系蹇芙蓉母亲代为签字，但经蹇芙蓉追认，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。鉴于《购房合同》所涉房屋已由被告转卖与他人，同时原告亦无力购买，故本院对原告要求解除与被告签订的《购房合同》的诉讼请求予以支持。 关于原告已付购房款的金额认定问题。结合庭审查明的事实及双方陈述，能够认定落款时间为2018年2月26日的《收条》中的8万元系分期给付，同时对于2018年2月26日晚饭后原告向被告第一次给付购房款4万元的事实，双方无争议，本院予以确认；对于《收条》中剩余4万元购房款是否给付，双方分歧较大，结合双方举证和质证等意见，本院分析认为，①实际出具《收条》的时间为2018年2月25日，合同双方均系完全民事行为能力人；②2018年2月26日晚在还有其他人在场，同时原告也仅给付4万元的情况下。对于未付部分，因之前被告已出具了8万元的《收据》，从交易习惯来讲，被告应该要求原告出具相关凭据说明在实际付款时被告仅收到4万元或将其出具的《收条》收回等措施来保护自己的权益；③2018年2月26日后若原告未能按照合同约定给付购房款8万元，因被告已向原告出具8万元的《收条》，且在原告也仅给付4万元的情况下，被告应该积极向原告主张权利。综上，本院对原告向被告给付的购房款金额，依据本案现有证据认定为8万元。 关于原告已给付8万元购房款应当退还的金额问题。2018年2月26日双方签订的总价为22万元的《购房合同》约定，2019年付清全部款项，2020年1月2日案涉房屋由被告转卖他人。被告辩称《收条》中已明确为定金8万元，按照法律规定，该定金不应退还。对此，本院分析认为，本案中不应将《收条》独立于《购房合同》来看待，因《购房合同》仅约定了违约金的计算方式，并已明确房屋总价款为22万元，同时分期给付即先给付8万元，后在2019年付清全款。因原告无力给付下余房款，2020年1月被告将案涉房屋转卖他人，原告迟延给付的行为给被告造成损失也是不争的事实；同事原告作为扶贫户，对于异地搬迁政策应当有所了解，否则，也不会另外签订总价为12万元的合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，违约金是依据当事人的约定，违约方基于违约发生时向守约方支付一定数额的违约损失，目的在于保证债权的实现。鉴于本案双方实际情况和案涉房屋已经售卖的事实，本院对被＞告辩称的违约损失，兼顾合同履行和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，计算为2.1万元（7万元＜22万-15万＞×30%），扣减原告已缴纳的8万元购房款，被告应向原告退还购房款5.9万元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告付廷太与被告蹇芙蓉于2018年2月26日签订的《购房合同》； 二、被告蹇芙蓉于本判决生效后退还原告付廷太购房款5.9万元； 三、驳回原告付廷太的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取900元，由原告付廷太负担273元，被告蹇芙蓉负担637元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  汪椿林 二〇二〇年九月九日 书记员  李济宏