辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终1286号 上诉人（原审原告）：王天娇,女，汉族,1987年9月11日出生，住址辽宁省本溪市明山区。 委托诉讼代理人：王程，男，汉族,1981年9月23日出生，住址辽宁省本溪市明山区。 委托诉讼代理人：程艳，女，汉族,1955年4月16日出生，住址辽宁省本溪市明山区。 被上诉人（原审被告）：吴殿杰，男，汉族，1971年3月29日出生，住址辽宁省本溪市平山区。 上诉人王天娇因与被上诉人吴殿杰房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2020）辽0502民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王天娇的委托诉讼代理人王程、程艳，被上诉人吴殿杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王天娇上诉请求：撤销原审判决，依法改判解除王天娇与吴殿杰间签订的房屋买卖协议；判令吴殿杰双倍返还购房款定金4万元及利息(从2017年4月11日至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算；由吴殿杰承担一、二审诉讼费用、交通费、锁头费。事实及理由：一、原审法院认定事实错误。在2017年4月10日时，王天娇母亲在路过吴殿杰家附近时，与吴殿杰闲谈时，吴殿杰称有一处房屋欲出售，王天娇母亲考虑到女儿无房产，与吴殿杰合计房价。吴殿杰称房价8万元，并向王天娇母亲称该房的相关好处。次日，王天娇随母亲到吴殿杰处，吴殿杰向王天娇称交纳定金2万元后，将该房钥匙交付给王天娇，也是在轻信吴殿杰情况下，于2017年4月11日向吴殿杰交纳了2万元定金，约定剩余房款6万元待办理完过户手续后付清。并签订了一份房屋买卖协议书。当天，王天娇收到吴殿杰房屋钥匙后，并重新更换了门锁。而后吴殿杰未经王天娇同意私自将该房锁敲开，并又换锁，又占为已有。经王天娇多次与吴殿杰协商到房产部门办理房屋过户手续，吴殿杰一直以种种理由拒绝配合及履行。协议约定，王天娇预付定金2万元整，钥匙于2017年4月11日交于王天娇，王天娇完全履行了协议，支付了2万元定金，吴殿杰违反协议，在交付钥匙后不久，私自将房屋门锁撬开，抢回房屋，构成违约。原审法院通过吴殿杰提交的房屋查档报告认定吴殿杰撬开门锁，不构成违约不符合事实。每一个房屋产权所有人，随时都可以去房产局调取自己房屋的查档报告，协议没有约定吴殿杰有了查档报告就可以撬开门锁。原审法院认为“吴殿杰自行更换门锁，不能认定为违约行为”不符事实，甚至不符合常识。协议约定，“房票有任何情况，甲方全部负责。”王天娇提交《本溪市平山区人民政府关于2017年棚改项目封区封户的函》，证明房票处于封区封户中，不能过户。按照协议约定，房票有何情况吴殿杰全部负责。王天娇要求解除合同，要求吴殿杰承担违约责任。原审记载“关于王天娇提出涉案房票处于封户中，不能办理过户更名的主张，涉该主张的相关理由已在(2019)辽05民终382号民事判决书中进行论述，不再赘述。”本案是一审案件，并不是(2019)辽05民终382号二审案件，这两个案件是平行并立没有关联。王天娇在(2019)辽05民终382案中提交的是《本溪市政府86号令》，在本案原审中提交的是《本溪市平山区人民政府关于2017年棚改项目封区封户的函》。吴殿杰在(2019)辽05民终382案中提交的两份证据在本案原审中并没有提交。吴殿杰对于王天娇在本案原审提交的《本溪市平山区人民政府关于2017年棚改项目封区封户的函》的质证意见是真实性无异议，证据均表明王天娇是重复起诉。该质证意见和(2019)辽05民终382案时完全不同。不同的证据，不同的质证意见，不同的证明目的。本案原审竟然“不再赘述”，一笔代过，显然不符合该地块在封区封户的事实。王天娇基于以上事实，要求解除合同，并要求赔偿。王天娇与吴殿杰于2017年4月11日签订的房屋买卖协议，至今已3年多时间，吴殿杰收取定金后，撬回房屋霸占至今，钱和房屋两样都占。本着诚实、信用原则，如果吴殿杰有意履行协议并且有能力履行协议，那么为什么不起诉要求履行合同。可见是吴殿杰说一套做一套，拖延时间。实际情况是吴殿杰不是房屋所有权人(查档报告记载房屋所有权人为吴占复)，吴殿杰没有取得所有权或处分权。没有权力履行协议。该行为已经构成根本违约，应承担违约责任。故此，本案违约方一直系吴殿杰方，无奈，王天娇向一审法院提起诉讼，要求按协议中约定违约双倍返还定金为4万元等其他损失。综上，原审法院认定事实错误。二、原审法院适用法律错误。原审判决11页中下记载“本院要求原告明确当天是否前往不动产登记中心办理过户登记，原告不正面回答，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条：一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。该条款拟制自认的主体仅限于“当事人”而不包括诉讼代理人。原审庭审中，王天娇本人并没有参加开庭，而是委托了代理人，代理人并不了解该情况。因此，该条款不适用于本案。因此，原审适用法律错误，未对关于本案所涉及的相关法规进行适用。三、王天娇有新证据。有王天娇与吴殿杰之间的录音，证明吴殿杰不配合过户，构成违约。综上，原审法院判决结果有误，请求二审法院予以改判。 吴殿杰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、王天娇的诉讼请求没有事实依据。王天娇称在办理房屋过户手续过程中，吴殿杰反悔出卖房屋，私自霸占房屋至今与事实不符。吴殿杰一直在试图促成此项交易，因王天娇反悔购买房屋，拒绝交付剩余尾款导致房屋至今没有完成过户。二、王天娇的诉讼请求没有法律依据。王天娇要求返还定金4万元及银行同期利息没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形，本协议没有上述情形，因此是一份有效协议。吴殿杰不存在违反协议规定的情形，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，吴殿杰仍享有房屋所有权。王天娇拒绝履行合同，导致买卖协议至今不能完全履行，无权要求返还定金。三、王天娇分别于2018年、2019年数次起诉吴殿杰，经过一审、二审、再审等多项程序，王天娇滥用诉权，浪费有效的司法资源。王天娇所提出的诉请在一审法院（2018）辽0502民初1593号民事判决，本溪市中级人民法院（2019）辽05民终382号民事判决中予以一并解决。此次诉讼中，王天娇所称新证据录音资料，是其在再审申请中提交的程艳与吴殿杰及吴殿杰姐姐吴晶的对话录音，而该再审申请，也已在本溪市中级人民法院（2019）辽05民申153号民事裁定中予以审理。 王天娇向一审法院起诉请求：1.依法改判解除王天娇与吴殿杰间签订的房屋买卖协议；2.判令吴殿杰双倍返还购房款定金4万元及利息(从2017年4月11日至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算；3.由吴殿杰承担一、二审诉讼费用、交通费、锁头费。 一审法院认定事实：2017年4月11日，王天娇、吴殿杰签订房屋买卖协议一份，主要内容为：甲方：吴占复，乙方：王天娇。甲乙双方自愿买卖位于房屋钥匙于2017年4月11日交于乙方，甲方搬家时间双方协定，房票有何情况甲方全部负责，过户费乙方负责。全款捌万元整（80000）预付定金贰万元整（20000）陆万元整（60000）在办理完房票补清。甲方违约双倍赔偿定金，乙方违约定金不给退。该协议落款处甲方签字部分为吴殿杰，乙方签字部分为王天娇，证明人签字部分为刘秀艳。 2017年4月11日，吴殿杰收到王天娇交付的购房定金2万元，并出具收条一份。 另查，2018年7月，王天娇向一审法院提起诉讼，以合同无效为由要求吴殿杰返还购房款定金2万元及相关费用。一审法院于2018年11月30日作出（2018）辽0502民初1593号民事判决，以“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《房屋买卖协议》虽系王天娇与房屋所有权人吴占复的儿子吴殿杰签订，但吴殿杰在2015年已经接受其父亲吴占复委托其卖房，故一审法院认为，吴殿杰有权处分诉争房屋，因此，王天娇、吴殿杰签订的房屋买卖协议合法有效。王天娇以吴殿杰无权处分诉争房屋而要求吴殿杰返还定金的诉求，不予支持。关于王天娇要求吴殿杰支付其律师咨询费、锁头费及交通费等费用，因王天娇未提供证据证明且无法律依据，故对王天娇的诉求不予支持”为由驳回王天娇的诉讼请求。 王天娇对判决不服，向本溪市中级人民法院提起上诉。本溪市中级人民法院于2019年2月25日作出（2019）辽05民终382号民事判决，以“依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定。本案中，吴殿杰系在房屋所有权人吴占复、姜坤丽同意下出售案涉房屋，假使没有授权，依据上述规定，王天娇以案涉房屋买卖合同无房主吴占复及配偶签字为由主张合同无效的上诉理由亦不成立，王天娇与吴殿杰签订的房屋买卖协议合法有效。关于王天娇提出的原审法院认定事实错误，吴殿杰拒绝办理过户的上诉理由，因王天娇未指出原审判决认定事实何处存在错误，庭审中吴殿杰明确表示同意办理过户，王天娇在法庭询问下不表示是否同意过户，不能提供证据予以证明系吴殿杰拒绝协助其办理过户，故该项上诉理由，不予采纳。关于王天娇提出的原审法院适用法律错误，案涉房屋为拆迁房屋不允许买卖，双方协议无效的上诉理由。因《本溪市城市房屋拆迁管理办法》已被废止，自2014年4月16日起施行的《本溪市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十条：区人民政府根据房屋征收年度计划安排，按照项目规划建设条件确定征收范围后，应在征收范围内公布征收的范围、实施房屋调查登记的期限、实施调查登记单位及暂停办理相关事项和暂停期限。第十一条：房屋征收部门应书面通知有关部门暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关手续。通知中应载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。本案中，案涉房屋经本溪市平山区人民政府千金街道办事处福金社区居民委员会、本溪市平山区千金街道办事处搬迁服务中心证实现不属于拆迁房屋。即便为拆迁房屋，依据上述现行有效的地方政府规章也仅是暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关手续，王天娇未提供证据予以证明案涉房屋现在暂停办理房屋过户手续，亦未提供证据予以证明案涉房屋买卖协议违反法律、行政法规效力性强制性规定。故该项上诉理由，不予采纳。关于王天娇提出的原审法院认定事实的主要证据是伪造的并且没有经过质证的上诉理由，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十九条之规定:“当事人对原判决、裁定认定事实的主要证据在原审中拒绝发表质证意见或者质证中未对证据发表质证意见的，不属于民事诉讼法第二百条第四项规定的未经质证的情形”。一审中法庭向王天娇出示吴殿杰向法庭提交吴占复、姜坤丽授权吴殿杰出售案涉房屋的授权委托书并要求王天娇发表质证意见，王天娇没有发表是否认可授权委托书真实性的意见，其在质证环节不发表质证意见，不属于未经质证的情形，且二审中法庭反复向王天娇询问对吴殿杰陈述并举证的吴殿杰父母吴占复、姜坤丽授权吴殿杰出售案涉房屋的授权委托书真实性是否有异议，王天娇不正面回答，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条：对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。故该项上诉理由，亦不予采纳”为由，驳回王天娇的上诉，维持原判。 王天娇对判决不服，向本溪市中级人民法院申请再审，该院于2019年11月14日作出（2019）辽05民申153号民事裁定，以“本案房屋买卖协议并无《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，原判据此认定该房屋买卖协议依法有效并无不当。关于王天娇提出《本溪市平山区人民政府关于2017年棚改项目封区封户的函》及原审庭审笔录、录音资料，可以证明案涉房屋处于拆迁范围内，且系吴殿杰不配合过户的再审理由，因案涉房屋是否处于拆迁范围内并不影响房屋买卖合同的效力，且王天娇提供的证据亦并不能确实充分的证明吴殿杰不配合过户，故对王天娇提出的这一再审理由，不予采纳。关于王天娇提出的原审认定事实，所采信的证据错误且无效，以及原审适用法律错误，案涉房屋处于拆迁区域不能过户，该房屋买卖协议无效的再审理由，二审判决对此已经进行了详细论述，论理清楚详尽，在此不予赘述，对王天娇提出的上述再审理由，不予采纳”为由驳回王天娇的再审申请。 再查，吴殿杰曾作为原告向一审法院提起诉讼，要求判令王天娇继续履行房屋买卖合同，支付购房尾款及利息。一审法院于2019年11月26日作出（2019）辽0502民初2328号民事裁定，以“原告应是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，现吴殿杰以房屋买卖合同关系对王天娇提起诉讼，但吴殿杰是代理其父亲出售房屋，并不是涉诉房屋的所有权人，吴殿杰与本案没有直接利害关系”为由，驳回吴殿杰的起诉。 一审法院认为，本案庭审争议焦点如下：王天娇提起本案是否属于重复诉讼、王天娇主张吴殿杰存在违约情形，并要求解除买卖协议有无事实及法律依据、双方承担何种责任。 对于王天娇提起本案是否属于重复诉讼一节。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。结合本案，王天娇在（2018）辽0502民初1593号案件、（2019）辽05民终382号案件、（2019）辽05民申153号案件均主张确认合同无效，均被法院予以驳回，现王天娇在本案中主张解除合同，虽案件事实、当事人均与前审一致，但诉讼请求与前审不一致，不属于重复诉讼。 关于王天娇主张吴殿杰存在违约情形，并要求解除买卖协议有无事实及法律依据一节。关于王天娇主张吴殿杰存在违约情形一节，吴殿杰提出其与王天娇商定于2017年4月18日前往本溪市不动产登记中心办理房产过户手续，但王天娇拒绝配合办理过户的辩称，并提交了本溪市不动产登记中心于2017年4月18日出具的房屋产权查档报告予以证明，一审法院要求王天娇明确当天是否前往不动产登记中心办理过户登记，王天娇不正面回答，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条：一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。故此，认定王天娇存在拒绝办理过户的违约情形，因双方协议约定“搬家时间双方协定”，王天娇拒绝办理房屋过户，吴殿杰自行更换门锁，不能认定为违约行为，王天娇亦未能提供证据证明吴殿杰存在拒绝协助其办理过户的行为，故对于该主张，不予支持。关于王天娇提出涉案房票处于封户中，不能办理过户更名的主张，涉该主张的相关理由已在（2019）辽05民终382号民事判决书中进行论述，不再赘述。关于王天娇提出吴殿杰并非房屋产权所有人，应当承担违约责任的主张，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，王天娇未能提供证据证明涉案房屋所有权不能转移的原因是因为吴殿杰未取得所有权或处分权所致，故王天娇应当承担举证不能的法律后果。综上，王天娇的主张不能得到支持。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条规定，判决：驳回王天娇的诉讼请求。案件受理费815元，由王天娇负担。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 另查明，2015年3月15日，吴殿杰父亲吴占复、母亲姜坤丽向吴殿杰出具一份授权委托书，主要内容为：委托人吴占复、姜坤丽全权委托四子吴殿杰卖坐落在平山区福金社区的一处平房。此部分事实已经生效的两份（2018）辽0502民初1593号民事判决、（2019）辽05民终382号民事判决予以确认。 再查明，王天娇交付2万元定金后，吴殿杰将案涉房屋钥匙交予王天娇，在未与吴殿杰协商，且吴殿杰尚未搬家的情况下，王天娇将房屋锁头进行更换。 本院认为：关于王天娇主张吴殿杰在履行房屋买卖协议过程中，将房屋门锁撬开，抢回房屋，构成违约，故要求解除双方买卖协议的问题。2017年4月11日，双方达成买卖协议，王天娇给付2万元定金后，吴殿杰虽将房屋钥匙交予王天娇，但双方同时在买卖协议中约定：搬家时间双方协定，即此时吴殿杰尚未完成腾房，房屋内尚有吴殿杰家用品，而在未与吴殿杰家达成一致意见，王天娇仅给付2万元定金，且吴殿杰尚未搬家的情况下，自行更换房屋门锁的行为不当。王天娇虽主张吴殿杰不配合办理过户，并提供了电话录音，但因电话录音的内容并不完整，是截取的片段，且从已有的录音内容也并未体现吴殿杰拒绝配合办理过户，以及不同意继续履行协议的内容。此外，在双方之间的历次诉讼期间，在当庭询问双方当事人时，吴殿杰一方始终同意继续履行协议，且吴殿杰曾以其个人名义向王天娇提起诉讼，要求其继续履行协议，支付房款，而王天娇一方却始终对此问题不予明确回答。故在此情况下，吴殿杰占有房屋并无不当，王天娇主张吴殿杰违约，要求解除协议、双倍返还定金的上诉主张缺乏依据，不予支持。 关于王天娇主张房屋查档报告显示房屋所有权人为吴占复，并非吴殿杰一节，因吴占复已经出具委托吴殿杰出售案涉房屋的授权委托书，吴殿杰的行为不属于无权处分，故对王天娇关于追加吴占复、姜坤丽作为第三人参加诉讼的申请予以驳回。关于王天娇主张一审判决引用（2019）辽05民终382号民事判决的论述错误，与本案并无关联一节，依照《最高人民法院新民事诉讼证据规定理解与适用》第十条第一款规定：下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。依照前述法律规定第（六）项之规定，生效判决所确认的事实可以作为另案证据予以采信，而不仅是裁判结果。故王天娇的上诉主张没有法律依据，不予支持。 综上所述，王天娇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费八百一十五元，由上诉人王天娇负担。 本判决为终审判决。 审判长  周明辉 审判员  赵丹阳 审判员  许 晶 二〇二〇年九月十四日 书记员  宋光磊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。