山东省招远市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0685民初686号 原告：烟台智谋企业策划有限公司，住所地：莱山区迎春大街。 法定代表人：李汉英，总经理。 委托诉讼代理人：孙昌通，山东西政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：修安应，山东西政律师事务所实习律师。 被告：烟台裕景兴业房地产有限公司，住所地：山东省招远市初山东路。 法定代表人：李培升，总经理。 委托诉讼代理人：杨光煊，山东乾平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟业，山东乾平律师事务所实习律师。 原告烟台智谋企业策划有限公司与被告烟台裕景兴业房地产有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙昌通、修安应，被告的委托诉讼代理人杨光煊、王伟业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告烟台智谋企业策划有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《御景华城项目独家全案策划推广销售代理合同》；2、判令被告支付原告佣金781354.43元、延期费用20万元、违约金50万元。事实与理由：2017年10月18日，原被告双方签订了《御景华城项目独家全案策划推广销售代理合同》，合同约定原告为被告项目的独家全案策划推广销售代理机构，按照比例支付原告佣金，佣金支付的时间节点，被告不按时支付佣金的延期费用，因违约导致解除合同的违约金等事项。合同签订后，原告履行了合同的相关义务，销售若干涉案房产。被告支付原告部分佣金后，拒不支付拖欠佣金，构成根本违约。 被告烟台裕景兴业房地产有限公司辩称，一、被告与原告之间签订的代理合同尚未期满时，原告在2019年4月份擅自撤离案场，导致合同无法继续履行，给被告造成巨大的经济损失。原告擅自撤离未与被告进行案场事务交接，未签订代理合同解除协议，所以没有完成合同约定权利义务的结算。依被告计算，因原告没有履行完毕全部合同义务，被告超额支付了佣金，原告应当返还，对此被告保留反诉权。二，原告没有完全履行合同义务，被告不应当向原告再支付佣金，更没有产生延期费用。合同第三条约定，本合同委托有效期自2017年10月18日起到项目总销售达到98%止，即楼座开盘，取得商品预售许可证，分批次推出至18个月，委托期的延续或终止，双方需要于委托期结束前30个工作日内决定，并以书面形式通知对方。原告没等到委托的主要楼盘出预售许可证，即擅自撤离案场。被告委托销售的主要楼盘于2019年7月31日和10月22日取得商品房预售许可证，而当时原告早已不在案场。合同第四条第二项第一款约定，原告方应以张甲为项目总负责人，带领人数不少于15人的工作团队，在前三个月全程项目落地辅导，5个人驻场，遇项目重要会议和决议时，其他岗位人员应及时到场参加。而合同签订后，原告公司先后派出的工作人员不足15人，到2019年春节后，再没有派驻场的项目负责人和销售经理，只有3个置业顾问在场。该项第二款约定，原告应在每月20日向被告提交本月总结及下月计划，且应在提交月市场分析报告，同时对当期相关政府部门出台的房地产调控政策及影响进行解读和分析，被告至今没有收到一份符合约定的报告。该项第三款约定，原告负责催交各期购房款，指导购房者缴纳各期楼款和税费，办理银行按揭手续等一系列售后服务工作，并积极配合被告进行交房等其他相关售后服务工作，而原告未等到预售许可证即离开案场，可以说没有完成任何的售后服务工作。该项第四款约定，原告应按照被告所确定的营销计划方案中的销售计划进行销售，不得擅自改变计划，不得随意更改被告定价或加价销售，而原告在销售过程中擅自改变销售计划，私自委托房屋中介销售房屋，并将中介费强加给被告支付，给被告造成经济损失70多万元。合同第五条约定了销售指示及代理佣金的结算比例，对前期库存商品，若原告在销售期内未完成，则按1.4%计提销售佣金；对于二期住宅和商业，则以每一个阶段结束后第一个月为结算单位，实际佣金点位根据各阶段任务完成情况，多退少补，合同所列每个阶段的销售都注明取得商品房预售许可证算起。所以，被告为原告已经结算的佣金比例超出了实际应当给付的点位，被告要求原告予以返还。该条第二项约定，因原告原因退房，而被告全额退还购房者所交付的购房款，则被告已支付给原告的该房源代理佣金，原告应予返还。2019年4月份，原告撤离案场后，很多客户因为销售团队变更而要求退房，给被告造成较大的经济损失，退房的佣金原告应予返还。三，原告要求被告支付违约金，没有任何事实和法律依据。涉案合同的履行终止完全是原告违约造成的，被告没有任何的违约行为。综上，请法庭明察事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年10月18日，原被告签订了《御景华城项目独家全案策划推广销售代理合同》，被告委托原告为该项目的独家全案策划推广销售代理机构。合同约定：委托期限自2017年10月18日起至项目总销售达到98%止，即楼座开盘（取得商品预售许可证）分批次推出至18个月；委托期的延续或终止，双方需于委托期结束前30个工作日决定并以书面形式通知对方；被告的权利和义务：被告向原告提供该项目相关证件的复印件、技术资料、定购书、购房合同、房屋买卖合同等，被告负责与购房者签订房屋买卖合同，审定营销计划，负责财务和契约管理，统一收取购房款等；原告的权利和义务：统筹代理期间的营销工作，委托期限内，原告总经理张甲为项目总负责人，带领人数不少于15人的工作团队；向被告提供全案营销方案，每月提交月总结及下月计划；原告负责培训和派遣足够数量具有专业知识水平的销售人员在销售现场负责销售工作，负责催缴各期购房款，指导购房者交纳各期楼款和税费，办理银行按揭手续等一系列售后服务工作，并积极配合被告进行交房等其他相关售后服务工作；售后服务费（代理佣金）：前期库存商品住宅（含车库、草房、车位），按总销售金额的1.6%计提销售佣金，商业及别墅按总销售金额的2%计提销售佣金，销售考核周期为9个月，若原告在销售周期内未完成，则按1.4%计提销售佣金；在约定的各个阶段考核周期内，考核单独计算，不影响其他考核阶段，若原告每阶段完成的成交合同总套数少于各阶段应销售套数（一阶段7个月、二阶段5个月、三阶段6个月），被告在结清佣金后有权单方解除合同；代理佣金每月结算一次，每月5日前，双方核算上一个月销售业绩及回款额，每月15日前，被告同意按回款额（实际到账）结算佣金支付给原告，逾期未按时支付佣金，每延迟一日按实际应支付佣金的1%支付原告延期费用；佣金结算以回款额为准，回款额为客户实际交纳并到账房款；双方任何一方未履行合同条款时导致另一方解除合同的，所造成的经济损失应由违约方承担，且违约方向对方支付违约金50万元。合同签订后，原告进场开始工作，销售房屋分两部分：一是前期开发库存的“现房”，签订商品房买卖合同，收取房款；二是正在开发的楼盘“期房”，签订投资协议，收取投资款。原被告按合同约定每月进行佣金结算，截止2019年2月，原被告累计结算佣金为525709元。2019年3月佣金为48317元，2019年4月佣金为59564元，上述两笔佣金合计107881元尚未结算。2019年7月31日、2019年10月22日、2020年4月22日，招远市行政审批服务局先后分三次就案涉销售楼盘期房发放了商品房预售许可证。 双方举证质证的主要事实：原告提供的证据：证据1，2017年10月18日签订的《“御景华城”项目独家全案策划推广销售代理合同》，证明原被告之间自2017年10月18日起建立了服务合同关系，乙方受甲方委托为其销售“御景华城”项目，甲方支付乙方佣金；甲方现已逾期支付乙方佣金的违约事实和计算方法；合同第7条第2款约定违约金50万元整。证据2，原告开具的户头为被告的服务费增值税发票及对应明细，证明原告与被告就服务合同已履行的事实，以及支付了部分佣金合计525709元。证据3，原告2017年12月至2019年3月的银行流水，证明原告在证据2中提供的发票上的金额与实际收款额是完全对应的。证据4，原告会计宋甲与被告会计孙主管的微信聊天记录一份，截屏打印件、手机原载体、表格五套，证明原告会计通过微信向被告会计发送了佣金核对表共五套，五套表格为甲方欠付佣金的明细，其中在双方会计于2019年10月15日对被告尚欠原告的佣金已经核对完毕。证据5，原被告根据双方核对账目情况，原告制作的《御景华城结佣金计算表》一张、2019年12月4日10时原告总经理张甲与被告会计孙主管的电话录音光盘一张、书面整理材料，证明原告在证据五中发给被告佣金结算的五份表格，总金额为781354.43元；录音材料整理（二）中被告会计孙主管认可70多万的账目没有大问题，只是一点小细节有异议，需要进一步核对；以上2条证明了被告虽然没有给原告书面的对账回复，但被告已对原告发送的四份表格进行了核对。证据6，原告制作的《御景华城佣金汇总版》表格一套（共7页），证明原告在汇总前期销售情况、佣金结算情况、发票出具情况、已支付佣金部分等后制作的汇总表格，可以显示被告服务期间，销售的所有产品，表格包含“客户、批次、类型、楼号、单元、房号、总价、渠道费、定房日期、佣金总额、已经结算、未结算”等要素；其中合计佣金总额1307064元，合计已收到佣金525709元，合计尚欠佣金781354.43元（因小数点问题，表格显示781356元），该表格与前期原告提交的证据2、3、4、5中一一对应。证据7，《山东省烟台市职工社会保险参保缴费证明》三份（陈甲、栾某甲、孙某甲），陈甲、栾某甲原来属于原告职工，从2019年5月转至被告处，现属于被告职工；上述二人社保关系均是从原告处转移至烟台正和实业有限公司，证明了原被告之间系合意撤场，而不是被告所说的擅自撤场。孙某甲系被告的员工，证据4中原告会计宋甲与孙某甲的对账记录应被予以确认。证据5、证据8原告经理张甲与孙某甲的电话录音真实的反映了被告欠付原告佣金的事实，孙某甲在录音中所谈及事项系被告认可的事实。证据8，原告经理张甲与被告主管孙某甲的录音一份，证明被告会计承认尚欠3、4月佣金以及后期汇款的佣金，认可已经经过双方对账部分的金额，关于后续服务的事项，原告同意安排人手，但因为被告经理臧甲的不配合，导致双方无法就剩余佣金结算、后续服务达成一致，过错在于被告，原告并非擅自撤场，对后续服务事宜双方仍在沟通；原告在接手被告项目初始阶段，免费为上一家销售代理公司提供了房屋销售后的服务，按照行业规则，双方合意撤场后，关于后续服务，应当由被告自行解决。证据9，张甲与栾某甲的电话录音一份，证明栾某甲向张甲委婉索要销售佣金，原告没有擅自撤场，而是双方在协商后通过会议的形式，将原来销售团队自愿选择去留，佣金按照合同继续履行，撤场前，原告将相关材料移交给被告。被告质证意见：对证据1真实性无异议，但是合同中约定的原告方的权利义务原告没有全部履行，合同第3条、第4条约定的非常明确，被告在答辩中已经作了明确陈述，因此证据1不能证实原告的全部证据目的。对证据2、3真实性无异议，被告确实向原告按月支付了佣金，但是因双方没有最终结算，按合同约定应多退少补，原告没有证据证实被告还应向其支付佣金的金额以及支付的依据，所以该证据不能证实原告的证据目的。对证据4真实性无法确定，五套表格中均没有双方工作人员的签名和盖章，而且微信截屏中文件已经过期，无法与提供的五套表格相核对，不能确定聊天发送的文件即为原告提供的表格。对证据5真实性无法确认，孙主管提到双方“后续的这个事”需要由双方领导商谈，可以说明双方之间不仅仅是佣金的给付问题，还有其他没有解决的问题。另外对于证据5中的表格没有双方工作人员的签名及盖章，不能证明原告的证据目的。证据6是原告单方统计的。 被告提供的证据：商品房预售许可证3份，证明涉案房屋的销售应当自商品房销售许可证下发时间推至18个月为委托销售期限，御景华城19、20、25、26、51、52、67、68、69、网点6预售许可的时间是2019年7月31日至2020年7月30日，御景华城21、27、33、35、36及商业7预售时间自2019年4月22日-2020年4月21日，后续的预售许可自2020年4月22日-2021年4月21日。原告质证意见：因被告提交的是复印件，对真实性不清楚，但该证据恰恰证明因被告迟迟不能办理销售许可证，导致原告在销售房屋时产生重重困难，且原被告签订委托代理合同后，原告已经尽到了合同的相关义务，销售涉案楼盘，涉案房屋是否有销售许可证，不影响委托合同的履行，双方以行为表示均认可双方委托合同的履行，通过证据3被告支付给原告的第一笔佣金为2017年12月26日，最后一笔佣金2019年3月29日，可以看出至2019年3月29日被告尚未办理销售许可证，按照销售代理合同被告已经违约，这期间被告未对原告提供的服务提出异议，因被告的违约导致本诉，被告应该承担违约责任。 本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房应当符合下列条件，已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售；其第十三条规定，开发企业未取得商品房预售许可证，预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。本案原被告自2017年10月18日御景华城销售代理合同签订之日至2019年5月合同终止履行，自始至终在没有办理商品房预售许可证的情形下，向社会公开销售期房，并以签订商品房投资协议、收取投资款形式规避无证销售，其行为已违反了上述行政法规禁止性规定，扰乱了当地房地产市场秩序，应属严重违法经营行为，双方签订的合同当归无效。对此，原被告均负有相应责任。原告无充分证据证明其撤场是双方协商结果，因此，应视为原告自行终止了合同履行。后期，被告在取得商品房预售许可证的基础上对期房进行了合规销售，并办理了规范的销售手续。考量本案原告在销售现房和期房过程中付出的人力资本和其他支出，以及无证销售的性质和责任等，原告在销售过程中每月取得的佣金尚在正常合理范畴内。综上，原告要求被告支付2019年3月、4月佣金合计107881元，依法应予支持。原告其他诉求，依据欠充分，依法不予支持。被告提交了书面反诉状，但未按时缴纳反诉费，故依法不予合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条及有关法律之规定，判决如下： 一、原告烟台智谋企业策划有限公司与被告烟台裕景兴业房地产有限公司签订的《御景华城项目独家全案策划推广销售代理合同》无效； 二、被告烟台裕景兴业房地产有限公司于判决生效后10日内支付给原告烟台智谋企业策划有限公司佣金107881元； 三、驳回原告烟台智谋企业策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18132元，由原告烟台智谋企业策划有限公司负担15674元，被告烟台裕景兴业房地产有限公司负担2458元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  张志云 人民陪审员  张宇光 人民陪审员  李希功 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  庄风娇