湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂01民再19号 抗诉机关：湖北省人民检察院。 申诉人（一审被告暨反诉原告、二审上诉人）：湖北天顺商贸有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区沿江大道228号江景大厦B座26楼B室。 法定代表人：陈剑云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：鲁斌，湖北维力律师事务所律师。 申诉人（一审被告、二审上诉人）：中国石油天然气股份有限公司湖北武汉销售分公司，住所地湖北省武汉市江汉区常青路149号中国石油武汉大厦22楼。 负责人：张硕杰，该分公司经理。 委托诉讼代理人：万志红，湖北山河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐静怡，湖北山河律师事务所律师。 被申诉人（一审原告暨反诉被告、二审被上诉人）：武汉市汉阳区永丰加油站，住所地湖北省武汉市汉阳区米粮村。 法定代表人：刘平，该加油站总经理。 委托诉讼代理人：谌亚宗，湖北泓峰律师事务所律师。 武汉市汉阳区永丰加油站（简称永丰加油站）与湖北天顺商贸有限公司（原湖北天顺加油站服务有限公司，简称天顺公司）、中国石油天然气股份有限公司湖北武汉销售分公司（简称中石油武汉分公司）确认合同效力纠纷一案，武汉市汉阳区人民法院于2016年2月4日作出（2014）鄂汉阳民一初字第00641号民事判决，各方均不服，向本院提出上诉。本院于2016年7月4日作出（2016）鄂01民终2790号民事裁定，裁定本案发回武汉市汉阳区人民法院重审。武汉市汉阳区人民法院经过重审，于2017年11月10日作出（2016）鄂0105民初3223号民事判决。天顺公司及中石油武汉分公司不服，向本院提出上诉，本院于2018年3月作出（2018）鄂01民终277号民事判决，已经发生法律效力。天顺公司及中石油武汉分公司仍不服，向湖北省高级人民法院申请再审。该院于2018年10月16日作出（2018）鄂民申1484号民事裁定，驳回了天顺公司、中石油武汉分公司的再审申请。天顺公司、中石油武汉分公司还不服，向检察机关申请监督。湖北省人民检察院于2019年11月7日作出鄂检民（行）监（2019）42000000106号民事抗诉书，向湖北省高级人民法院提出抗诉。湖北省高级人民法院于2019年11月21日作出（2019）鄂民抗37号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。武汉市人民检察院接受湖北省人民检察院的委托，指派检察员乔如意、俞俊赟出庭履行职务。申诉人天顺公司的委托诉讼代理人鲁斌、申诉人中石油武汉分公司的委托诉讼代理人万志红、徐静怡、被申诉人永丰加油站的委托诉讼代理人谌亚宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审原告（反诉被告）永丰加油站向一审法院起诉请求：1.判令永丰加油站与天顺公司于2005年5月19日签订的资产转让合同无效；2.判令两被告天顺公司及中石油武汉分公司返还因上述无效资产转让合同而取得的全部财产；3.本案全部诉讼费由两被告承担。 一审被告（反诉原告）天顺公司向一审法院起诉请求：1.判令解除天顺公司与永丰加油站签订的资产合同书中关于“合同签订之日起12个月内甲方须将永丰加油站占地面积1081.58㎡的国有土地使用权办理到乙方指定的第三人名下”的约定；2.判令免除天顺公司向永丰加油站支付征地补偿费、国有土地出让金及相关税费等合计140万元之合同约定的义务；3.判令永丰加油站向天顺公司支付违约金86.87万元（140万元×日万分之二×3100日）；4.判令永丰加油站赔偿天顺公司因没有按合同约定将加油站的土地使用权办理到指定的第三人名下所造成的经济损失223.7万元；5.反诉费由永丰加油站承担。 重一审法院查明事实：2005年5月19日，永丰加油站（甲方）与天顺公司（乙方）签订《资产转让合同书》一份，约定：甲方将所属的坐落于武汉市汉阳区汉城村永丰加油站的全部资产以现状转让给乙方，主要资产包括：永丰加油站现净占地面积为1081.58㎡，该宗土地现为集体所有制性质，甲方转让该加油站时有义务将该宗土地依法变更为国有土地性质，且应将乙方指定的第三人合法登记为该宗土地的唯一国有土地使用权人，其享有的国有土地使用出让期限不得少于40年，前述土地性质变更所涉征地补偿费、国有土地出让金及相关税费均由甲方承担。前述土地范围外其他建设用地出让相关证件手续由甲方负责办理，所发生的全部费用及税金由乙方承担；永丰加油站现有建筑物2栋；除上述房产外的地上建筑物、加油机、配电柜、地埋油罐及其他所有配套设施和设备；转让总价款490万元，签订合同时，乙方支付定金50万元，自甲方收到3日后，乙方即有权接管本合同项下的全部资产，乙方在改造或装修1个月内向甲方支付100万元，乙方在该加油站验收合格并投入正常经营1个月内向甲方支付90万元，甲方须自合同签订之日起三十日内为乙方办理完该加油站的房屋产权证及全部资产、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、危险化学品经营许可证等本合同所涉及的全部权属转移并过户至乙方名下或乙方指定的第三方名下的所有手续和文件原件，并开具全额的加油站不动产转让发票，提交给乙方，甲方提交上述权属证书和文件原件之日起三日内，乙方支付给甲方110万元；本合同签订之日起十二个月内，甲方应按国家规定及时为乙方办理完国有土地使用证，如因国家土地政策原因，未在合同约定期限内为乙方办理完国有土地使用权证，履行期限可在双方协商下顺延，甲方在提交上述权属证书和文件原件之日起三日内，乙方支付剩下140万元（先期支付的50万元定金折抵价款）；一方不履行或履行部分主要义务后解除合同或中止履行合同（履行主要义务期限超出双方约定期限15日）时，应按本合同金额的20%向对方支付违约金，违约金不足以弥补损失时，无过错方有权要求赔偿，甲方未按本合同约定办理、交付本合同所列全部经营证照和不动产权属证书时，每延迟一日，按当期应收取款项的日万分之二向乙方支付滞纳金等条款。合同签订当日，天顺公司向永丰加油支付定金50万元，永丰加油站于2005年5月23日将上述合同书中约定的建筑物及地上构筑物、加油机、配电柜、地埋油罐及其他所有配套设施和设备交付给了天顺公司。天顺公司在完成改造装修后于2005年6月19日依约向永丰加油站支付转让合同款100万元。2005年7月19日，天顺公司依约向永丰加油站支付90万元。2006年7月21日至2006年10月11日天顺公司分5次向永丰加油站付款69万元。后因永丰加油站未能依照合同约定办理土地使用权的转移过户手续，天顺公司未再付款。 天顺公司接管该加油站后于2005年6月将其转让至武汉盛唐石油设备物资有限公司，同年9月30日，中石油武汉分公司与武汉盛唐石油设备物资有限公司签订合同，收购永丰加油站，并实际投入运营。2014年10月，武汉市土地登记发证中心出具土地权属调查报告，对中石油武汉分公司永丰加油站拟用地范围权属进行调查，调查情况载：1999年4月2日，我局为汉阳经济发展区管理委员会（简称汉阳经发区管委会）核发了《武汉市国家建设项目建设用地批准书》（武土准1999（029）号），批准征地面积701.08亩，但未办理土地登记手续。本次调查范围使用上述批准书面积6361.24平方米。经一审法院向武汉市汉阳经济开发区管委会调查，永丰加油站地块属于上述征地面积701.08亩范围内，因该地块至今未办理国有土地使用证，该地块仍为汉城村集体所有，地块性质亦仍为集体建设用地。 另查明：汉阳经发区管委会与天顺公司（乙方）于2006年签订《国有土地使用权出让协议书》一份，约定：甲方出让给乙方的地块位于甲方控制性红线范围内，土地代号为BC-01-C的一部分面积约为11.29亩国有土地；出让金为加油站地块每亩28万元，面积约1.15亩，其余地块每亩26万元，面积约10.14亩，总金额为295.84万元；出让金包含拆迁还建、土地补偿、安置补助、水利建设、新菜地开发基金、耕地使用占用税、征地和拆迁管理费、青苗费和附作物费、土地批租及三通一平等全部费用；本协议双方签字之日起十日内，乙方缴付定金50万元，本协议方正式生效；乙方须于甲方进行房屋拆迁前两日将余款245.84万元全部付清；土地使用权出让年限为50年等内容。但该出让协议未实际履行。该协议倒签时间为2002年6月18日，实际签订时间为2006年。 还查明：永丰加油站地块占地面积1018.58平方米，原属汉阳区永丰乡政府所辖，系王志明于1995年租赁永丰乡汉城村集体土地1126.095平方米，并于1996年办理建设工程许可证后建设加油站及办公用房，1998年4月永丰加油站办理了此地块上房屋的所有权证（权证号：武房房自第04-110198号）。永丰加油站企业类型为集体所有制企业，工商登记经营现登载为吊销状态。现永丰加油站以其不具备将该宗集体土地变更为国有土地的能力，其与天顺公司签订的转让合同违反了法律强制性规定，应属无效为由，要求解除转让合同、中石油武汉分公司停止营业并退场，双方为此发生纠纷。案经调解，双方未能达成一致协议。 重一审法院认为，案涉土地至今未办理土地登记手续，实际仍为集体建设用地性质。永丰加油站系租用案涉土地后建设，除案涉房屋已取得集体建设用地使用证外，其余面积仍属汉城村集体所有，永丰加油站并无处分所租地块之权利，故永丰加油站与天顺公司就该幅土地变性及归属之约定与上述法律的强制性规定不符，应认定双方就该土地使用权部分形成的约定无效。案涉房屋虽产权清楚，但其系基于集体土地建设用地上建造而来，天顺公司非该集体经济组织内成员，双方就案涉房屋转让形成的约定与上述土地管理法的强制性规定不符，亦应认定为无效。加油站等设施和设备的转让因动产物权自交付时发生效力，故该部分转让符合法律规定，永丰加油站也实际将上述设备、设施向天顺公司予以交付，故双方就该部分资产所形成的转让合同合法有效。因双方均有过错，故天顺公司要求永丰加油站支付违约金及赔偿损失的诉讼请求不予支持。鉴于天顺公司已向天顺公司实际支付350万元（实际应为309万元），该款可视为天顺公司对取得加油机、配电柜等设施、设备及对案涉土地及地上建筑物占有使用之合理对价。现永丰加油站实际由中石油武汉分公司占用并经营，故对永丰加油站要求判令合同无效，并判令天顺公司与中石油武汉分公司腾退并返还合同中全部财产的诉讼请求，予以部分支持。因合同中有关天顺公司须支付尾款140万元之约定亦属无效，应予以免除，天顺公司该项反诉请求予以支持。重一审判决：一、武汉市汉阳区永丰加油站与湖北天顺商贸有限公司于2005年5月19日签订的签订《资产转让合同书》中所涉土地使用权及房屋转让内容无效；二、中国石油天然气股份有限公司湖北武汉销售分公司于该判决发生法律效力之日起三十日内腾退出永丰加油站房屋并交还给武汉市汉阳区永丰加油站；三、免除湖北天顺商贸有限公司向武汉市汉阳区永丰加油站支付140万元的义务；四、驳回武汉市汉阳区永丰加油站的其他诉讼请求；五、驳回湖北天顺商贸有限公司的其他反诉请求。本案本诉部分案件受理费46000元，由武汉市汉阳区永丰加油站负担，本案反诉部分案件受理费15823元，由湖北天顺商贸有限公司负担。 本院二审经审理查明，重一审查明事实属实，本院二审予以确认。 本院二审认为，本案案涉土地性质为集体建设用地。该土地既未依法由集体性质转为国有性质，亦未通过招标、拍卖等方式确定使用权人。永丰加油站系租用案涉土地后建设，案涉房屋虽取得集体建设用地使用证，但天顺公司非该集体经济组织内成员，故永丰加油站与天顺公司签订《资产转让合同书》中关于案涉土地变性，以及案涉房屋转让形成的约定，均违反了相关强制性法律规定，双方就该土地使用权及房屋转让内容的约定为无效。永丰加油站与天顺公司在明知案涉地块及房屋性质并不具备可转让的情形下，双方仍就土地使用权及房屋的转让订立合同，双方均有过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，永丰加油站与天顺公司就该土地使用权及房屋转让内容的约定为无效，且双方均有过错，应当各自承担相应的责任，故天顺公司要求永丰加油站支付违约金及赔偿经济损失的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。双方签订的《资产转让合同书》中关于加油机、配电柜、地埋油罐等设施和设备转让的内容未违反强制性法律规定，永丰加油站也已实际将上述设备、设施向天顺公司予以交付，故双方就该部分资产所形成的转让合同合法有效。鉴于天顺公司已向永丰加油站实际支付部分款项，一审法院认为该款可视为天顺公司对取得加油机、配电柜、地埋油罐等设施、设备及对案涉土地及地上建筑物占有使用之合理对价并无不妥。现永丰加油站实际由中石油武汉分公司占用并经营，故一审判决中石油武汉分公司腾退出永丰加油站房屋并交还给永丰加油站并无不当。综上所述，天顺公司、中石油武汉分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107823元，由湖北天顺商贸有限公司负担61823元，中国石油天然气股份有限公司湖北武汉销售分公司负担46000元。 检察机关抗诉认为：一、原判认定“案涉土地性质为集体建设用地”缺乏证据证明。第一，法院重一审调取并经重一审、重二审认定的《武汉市国家建设项目建设用地批准书》已充分证明案涉土地性质为国有土地。1999年4月2日武土准1999（029）号《武汉市国家建设项目建设用地批准书》为原武汉市土地管理局颁发，系政府职能部门依职权作出的具有法律效力的文书。依《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，征收决定为物权变更方式之一。前述建设用地批准书的内容显示案涉土地已经被政府征收，性质确已变更为国有土地。第二，本案证据充分证明案涉土地已按国有土地进行管理、开发和利用。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条之规定，只有对国有土地才可能进行相关的开发利用。本案中，重一审法院调取的汉阳经发区管委会与武汉市汉阳区永丰乡汉城村村民委员会（以下简称汉城村村委会）2000年7月5日的协议书，汉阳经发区管委会与天顺公司2006年签订的国有土地使用权出让协议书，武汉市国土资源局2006年11月挂牌出让国有土地使用权公告，均对案涉土地按照国有土地进行管理、开发和利用的情形作出了印证。第三，法院重一审认定并经重二审确认的相关事实依据不足。一是以“案涉土地因至今未办理土地登记手续”来判定土地性质的依据不足。土地征收引起的物权变动不以登记为要件。土地登记是对既有土地性质的确认且依申请进行，土地使用权证是对具体土地使用者的确认，土地征收中国家意志的单方体现并不需要登记制度确保交易安全，且实践中大量存在权证不一的情况，是否登记并不决定土地性质。二是重二审法院认定“经向汉阳经济开发区管委会调查”证据不足。该证据仅为个人认识，不能代表汉阳经济开发区管委会的正式意见。三是法院未采信《土地权属调查报告》不当。该报告明确表明案涉土地为国有性质，依照《最高人民法院关于适用中华人民民事诉讼法的解释》第一百一十四条的规定，生效判决在未有相反证据的情况下，不予采信该报告确有不当。 二、天顺公司与永丰加油站签订的《资产转让合同书》中，转让总金额490万元既包括天顺公司取得的加油机、配电柜、地埋柜等设施、设备对价，还包括对案涉土地及地上建筑物的“资产转让”的对价而非仅仅占有使用的对价，而且根据合同规定土地性质变更所涉征地补偿费、国有土地出让金及相关税费还由永丰加油站承担。在法院未经专业机构评估鉴定的情况下，原判直接认定“天顺公司已向永丰加油站实际支付309万元，该款视为天顺公司对取得的加油机、配电柜、地埋油罐等设施、设备及对案涉土地及地上建筑物占有使用的合理对价”，缺乏证据证明。 三、原判认定“永丰加油站与天顺公司签订《资产转让合同书》中关于案涉土地变性，以及案涉房屋转让形成的约定，均违反了相关强制性法律规定，双方就该土地使用权及房屋转让内容的约定为无效”，属于法律适用确有错误。第一，就案涉土地而言，既已征收转为国有土地，便不存在不得转让之情形。然而，永丰加油站对案涉地块并无处分权，天顺公司能否取得土地使用权需经有权机关确认。依《中华人民共和国物权法》第一百三十七条及国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条的规定，合同所指向土地使用权要办到乙方指定的第三人名下，依法应通过招标、拍卖或挂牌程序。虽然永丰加油站与天顺公司签订的《资产转让合同》中约定目标的实现只有预期可能，但并不违反法律强制性规定。因此，原审判决未适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》不当。第二，就案涉房屋而言，永丰加油站作为集体所有制企业，对已取得房屋产权证的房屋享有实质上的处分权，在土地性质已经变更为国有的情况下，其房屋转让不违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。虽然按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，案涉房屋能否转让登记还存在障碍，但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条和《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，该合同约定应认定为有效。 此外，原审判决没有综合考虑案涉土地征收的背景及现状确有不当。本案中土地征收发生在1999年，汉阳经济开发区采取的整体打包后零售，先征地、用地时再补偿等方式普遍存在。案涉土地原属汉城村已撤村建居并成立了升官渡经贸集团，汉城村土地因集体建制撤换而转为国有。同时，本案中永丰加油站与天顺公司的资产转让合同已实际履行多年，该合同关系能否持续取决于国土管理部门及汉阳经济开发区管委会对征收土地的利用开发。维持双方法律关系现状，有利于维护诚实信用原则及交易安全。本案重一审、重二审均认为案涉土地性质为本案争议焦点，双方在后续发生征地补偿纠纷时可通过行政处理前置的程序，避免造成行政确认与司法确认的冲突，影响政府及相关部门管理活动。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款、第二百零八条第一款、第二百条第二项、第六项之规定，请求法院依法对本案进行再审。 天顺公司申诉称：一、原判认定案涉土地为集体所有是错误的，其应为国有建设用地性质，地上房屋转让合法有效。原武汉市土地管理局于1999年4月向汉阳经发区管委会颁发了合法的《武汉市国家建设项目建设用地批准书》，批准征地面积701.08亩，案涉土地在该土地范围之列，虽未办理国有土地使用权证，但该土地性质已确定为国有建设用地。且案涉土地曾于2006年挂牌出让，原审法院却未予理会。既然案涉土地为国有建设用地，那么其上房屋就可以合法转让，《资产转让合同书》就是合法有效的。二、原判将309万元直接认定为对案涉加油站设施设备、土地及地上建筑物占有使用之合理对价是错误的。加油站设施设备属天顺公司所有，房屋转让合法有效，已由天顺公司受让取得，案涉土地的土地使用费即使要交，也应向土地使用权人或管理者支付，永丰加油站无资格收取。原判将309万元认定为对案涉加油站设施设备、土地及地上房屋仅仅10年占有使用之合理对价，且未经过任何专业机构的评估系严重错误。三、原判漏判了《资产转让合同书》中关于加油站设施设备转让的效力问题。四、原判将关于案涉土地使用权的约定认定为土地使用权转让并系无效是错误的。五、天顺公司的反诉请求合理合法，应予支持。故请求再审法院：1.依法撤销原一、二审判决；2.确定资产转让合同有效；3.解除资产合同书中关于“合同签订之日起12个月内甲方须将永丰加油站占地面积1081.58㎡的国有土地使用权办理到乙方指定的第三人名下”的约定；4.判令永丰加油站向天顺公司支付违约金86.87万元（140万元×日万分之二×3100日）；5.判令永丰加油站赔偿因违约（合同履行不能）造成天顺公司的经济损失223.7万元；6.一、二审案件受理费均由永丰加油站承担。 中石油武汉分公司申诉称：一、原审判决认定案涉土地为集体土地错误。1.案涉土地早在1999年4月已经被汉阳区经发区管委会征收，并核发了武土准1999（029）号《武汉市国家建设项目建设用地批准书》，证明案涉土地虽未最终办理土地登记手续，但实际上已完成征收手续；2.只有国有土地才能通过招拍挂出让；3.土地未登记并不能否认土地性质已经转变为国有土地。二、原审判决中认定返还财产的标的和价值均无依据。原判判决在未经评估机构鉴定资产价值的基础上草率认定天顺公司支付的309万可视为加油机、配电柜、地埋油罐等设施、设备及对案涉土地及地上建筑物占有使用之合理对价，无事实和法律依据；三、原审判决适用法律错误。案涉土地性质业已经征收变为国有土地，《资产转让合同书》约定对变更为国有土地后的土地使用权进行转让并无不当。该合同本身属于债权范畴，为有效合同；四、一审法院超过诉讼请求但二审法院未予纠正。一审判决判令申诉人腾退明显判非所请，二审法院对此错误判决却予以维持，明显不当。故请求再审法院依法撤销原一、二审判决并改判驳回永丰加油站的全部诉讼请求，判令被申诉人承担本案一、二审及再审的诉讼费用。 永丰加油站辩称：天顺公司和中石油武汉分公司在签订合同时对案涉土地系集体土地的性质非常清楚，该土地上没有征收令，也没有征收补偿，我方和天顺公司签订的合同因违反法律强制性规定而无效，实际上也无法继续履行，我方享有案涉加油站的合法使用权。天顺公司支付的309万元是使用案涉加油站十年的使用费，是应该向我方支付的，故我方认为原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 本院再审过程中，天顺公司提交新的证据如下： 第一组证据：2002年1月18日和2002年9月9日的收款收据两份，拟证明天顺公司已向汉阳经发区管委会缴纳了出让案涉土地所需缴纳的费用； 第二组证据：对案涉加油站进行装修改造的若干票据，拟证明天顺公司投入了大量资金对案涉加油站进行了装修改造。 永丰加油站提交新的证据如下： 第一组证据：1995年6月30日的加油站建设申请报告及1996年7月18日建房申请报告各一份，拟证明案涉房屋最初建造时经过了当地村委会和乡政府的同意。 第二组证据：永丰加油站的房屋档案一套，拟证明该加油站载明其为集体土地户。 中石油武汉分公司没有新的证据提交。 永丰加油站对天顺公司提交证据的真实性无异议，但认为与本案无关。中石油武汉分公司对天顺公司提交证据的真实性和证明目的均无异议。 天顺公司对永丰加油站提交证据的真实性无异议，但认为证据一只能证明案涉房屋经过了批准，其上并未对案涉土地的说明；证据二只能证明当时办证时的状态，不能表明其现在的状况。中石油武汉分公司同意天顺公司的质证意见。 本院对天顺公司及永丰加油站提交证据的真实性均予以认可。 本院再审查明，1999年4月2日原武汉市土地管理局下发的《武汉市国家建设项目建设用地批准书》显示，因汉阳区陶家岭经济发展区管委会发展区建设项目，包括案涉土地在内的701.88亩土地已按国家规定办妥征用地全部手续，并可到该局地籍处申报颁发国有土地使用证。2000年7月5日，汉城村村委会与汉阳经发区管委会签订了《协议书》，内容为：汉阳经发区管委会征用汉城村土地14.85亩（案涉土地包含在内），对各项土地及附作物补偿费用共计3649583元，加油站拆迁补偿事宜另议。2006年11月，包括案涉土地在内的地块曾进行了国有土地使用权的挂牌出让程序，但未能挂牌成功。2014年10月武汉市土地登记发证中心出具的《土地权属调查报告》称，中石油武汉分公司永丰加油站拟用地范围为国有土地。原一、二审认定案涉地块性质仍为集体建设用地有误，本院再审时予以纠正。 本院再审查明的其他事实与原一、二审查明的一致。永丰加油站在原一审诉状中明确提出要求中石油武汉分公司停业退场。本案再审审理过程中，一审原告永丰加油站明确其要求天顺公司及中石油武汉分公司返还的全部财产系判决书生效之日具备全部使用功能的现状加油站，包括：《资产转让合同书》中涉及的占地面积为1081.58㎡的土地使用权；建筑面积为617.58㎡的建筑物贰栋及另一栋未办证的建筑面积为2000㎡的房屋；除上述房屋以外的地上构筑物、加油机、配电柜、地埋油罐及其他所有配套设施和设备（不限于资产移交清单上所列）。2005年5月23日王志明向天顺公司出具的《永丰加油站资产移交清单》包括：营业房2栋（总共4层，含有1层地下室）；罩棚一个；配电房配电柜2个，变压器1台；加油机4台，油罐3个；抽水钢平台1个。 本案的争议焦点是：一、永丰加油站与天顺公司签订的《资产转让合同书》是否有效？二、合同效力的认定导致的法律后果是什么？ 本院再审认为，关于焦点一，双方合同中约定转让的标的物包括案涉加油站所占的土地使用权、加油站内的房屋及地上构筑物、其他配套设施和设备。根据合同约定的内容，取得土地使用权是合同履行的基础，案涉转让协议实际上是一份以土地使用权转让为基础要求和重要内容的合同。关于案涉土地的性质，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条规定，“下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地……”。根据《武汉市国家建设项目建设用地批准书》显示，包括案涉土地在内的700余亩土地已办妥了征用地的手续，可以换发国有土地使用证。从《武汉市国家建设项目建设用地批准书》、汉阳经发区管委会与汉城村村委会签订的《协议书》、汉阳经发区管委会与天顺公司签订的《国有土地使用权出让协议书》、2006年包括案涉土地在内的地块曾有过挂牌出让的客观情况及《土地权属调查报告》的内容来看，案涉土地已实际被征收为国有土地。2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让……。”因案涉土地未能被成功挂牌出让，该土地仍为国家所有，且并未确定具体的土地使用权人。永丰加油站不是案涉土地的使用权人，其与天顺公司签订的资产转让合同中关于由永丰加油站来进行案涉土地变性并将该土地使用权登记在天顺公司指定的第三人名下的约定应认定为无效。 关于案涉土地上的房屋转让问题。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定，“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”从以上规定可以看出，我国实行“房地一体”原则，房屋的所有权和该房屋所在地的土地使用权在转让时是一并转让的，因案涉土地已被征收为国有，需经程序重新确定土地使用权人，该地上房屋无法脱离土地使用权单独出让，故案涉土地上的房屋转让亦属无效。 对于双方合同约定中除房屋外的地上构筑物、加油机、配电柜、地埋油罐及其他配套设施和设备的转让，因动产物权的转让自交付时发生效力，且该些设施设备已实际向天顺公司交付，故该部分转让有效。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于案涉土地使用权的处理，《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定，“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。”因案涉土地已被征收为国有土地，对于案涉土地原所有者汉城村来说，其应当按照相关规定要求征地补偿。故永丰加油站无权要求天顺公司及中石油武汉分公司向其返还案涉土地使用权。对于案涉土地上的房屋，因该房屋转让无效，天顺公司应腾退出该房屋后交还于永丰加油站。天顺公司已向永丰加油站支付了转让款309万元，因双方合同无效，该款项本应由永丰加油站返还给天顺公司，但鉴于天顺公司已实际取得加油机等设施设备，中石油武汉分公司实际使用了案涉土地及地上房屋多年，天顺公司在转让加油站时亦收取了相应的对价，永丰加油站无须返还此笔款项。鉴于永丰加油站仅是租用案涉土地，对于中石油武汉分公司实际使用案涉土地所需租赁费用应由永丰加油站向汉城村进行支付。 关于天顺公司的反诉请求，因案涉合同中关于土地使用权转让的约定无效，天顺公司要求解除天顺公司与永丰加油站签订的资产合同书中关于“合同签订之日起12个月内甲方须将永丰加油站占地面积1081.58㎡的国有土地使用权办理到乙方指定的第三人名下”的约定的请求自然无效，不存在需要解除的情形；因合同无法实际继续履行，天顺公司请求无须支付尾款140万元（实际天顺公司尚有181万元未付）的反诉请求本院予以支持。因永丰加油站及天顺公司在签订案涉合同时均存在过错，天顺公司也无法举证其遭受的实际损失，其要求永丰加油站向其支付违约金及经济损失的请求本院不予支持。 综上所述，原二审判决虽存在部分事实认定及论理不当，但实体处理妥当。检察机关的抗诉理由及申诉人的申诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下： 维持本院（2018）鄂01民终277号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 吴 婷 审判员 赵云霞 审判员 谢 迟 二〇二〇年九月十五日 书记员 秦 璨