安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终5935号上诉人（原审被告）：合肥鸿旭物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市金寨路西侧（科大正门对面）。法定代表人：郁建勋，总经理。委托诉讼代理人：盛强，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梅，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：合肥安伟电子科技有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区金寨路91号立基大厦2-1318室。法定代表人：赵祥永，总经理。委托诉讼代理人：汤伟，安徽鑫和律师事务所律师。上诉人合肥鸿旭物业管理有限公司（以下简称鸿旭公司）因与被上诉人合肥安伟电子科技有限公司（以下简称安伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初1323号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿旭公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回安伟公司全部诉讼请求，一、二审诉讼费由安伟公司承担。事实和理由：1．《关于鸿旭物业公司与鸿基大厦二楼租户纠纷协调会记录》形成时，鸿基大厦尚未开始装修，只是各方对将来装修表达各自诉求，并没有认定因装修造成房屋无法使用的事实。根据安伟公司提供的视频看，安伟公司2019年5月16日尚在使用案涉房屋，7月16日案涉房屋由安伟公司上锁，合同期满前案涉房屋一直由安伟公司控制，不存在返还本公司的事实。即使案涉房屋受到装修影响其使用、收益，也不当然享有免除租金的权利，最多按照影响程序减少租金。安伟公司对装修造成的损失及程度没有举证证明，协调记录内也反映二楼承租人安置问题事先有几种预案选择，安伟公司可以提前避免损失。2．履约保证金不应退还。安伟公司2019年2月24日支付219-220室租金，逾期14日，构成违约，本公司有权没收履约保证金。227室租期为2018年12月3日-2019年6月2日，但安伟公司于2019年9月10日才将租赁房屋返还，欠付租金8985.43元，安伟公司违约，履约保证金不应退还。安伟公司辩称，鸿基大厦从2019年3月29日已经开始装修，从协调会议记录可以看出。根据一审视频截取的部分照片，从2019年5月13日施工，影响二层租户的使用，导致安伟公司无法使用房屋，房屋失去了使用价值。鸿旭公司不采取任何措施，不返还租金，不承担责任，原审认定从2019年5月13日开始不支付租金并无不当。鸿旭公司2019年5月16日左右及时从案涉房屋搬离，避免了经营损失的扩大，租金损失是实际发生的，本公司是提前支付了租金。鸿旭公司主张逾期支付租金构成违约无依据，根据合同13.2条，逾期交付租金的是按万分之五支付滞纳金，即使按照14天，滞纳金也是185.22元。实际交付租金并不是按照约定进行的，而是鸿旭公司发交费通知，本公司根据交费通知交费。根据合同的3.2条，鸿旭公司收取物业费2.78元月/平方米，实际上收取的是2.98元月/平方米，如果严格按照合同约定，鸿旭公司也构成违约。根据合同的13.4条，只有当本公司违约，鸿旭公司在解除合同的同时才能要求两个月的违约金，所以鸿旭公司主张本公司违约无事实依据。本公司并不拖欠227室房屋租金，根据视频显示，227房间在2019年6月2日以后就已经被鸿旭公司的工人占据使用。出租人未保障房屋的正常使用，构成违约。安伟公司向一审法院起诉请求：1．解除安伟公司、鸿旭公司之间的物业租赁合同；2．鸿旭公司赔偿安伟公司损失19383.2元，返还租房押金（履约保证金）14378元；3．鸿旭公司向安伟公司支付违约金17640元；4．由鸿旭承担本案的诉讼费用。一审诉讼中，安伟公司将第三项诉请变更为鸿旭公司向安伟公司支付违约金14378元。一审法院认定事实：2018年9月，出租方（甲方）鸿旭公司与承租方（乙方）安伟公司签订一份《物业租赁合同》，其中约定：甲方将位于合肥市蜀山区金寨路93号鸿基商务楼2层219-220房号共2间房屋出租给乙方作办公、仓库使用，建筑面积共147平方米；租赁期限为12个月，从2018年9月10日起至2019年9月9日止；月租金4410元，年租金52920元。2018年9月10日前支付2018年9月10日至2019年3月9日租金26460元，2019年2月10前支付2019年3月10日至2019年9月9日租金26460元；乙方于2018年9月10日前向甲方一次性支付履约保证金8820元，如乙方无违约行为，待合同解除或终止、双方进行结算后时返还乙方（履约保证金不计息）；租赁期满或合同解除后，乙方应立即返还该租赁物及其附属设施，并确保完好无损。甲乙双方验收认可后在（房屋附属设施、设备清单）上签字盖章。乙方添置的可移动的设备、设施可由其自行收回，而对于不可移动的设备、设施，附属于地面和墙面的装饰、装修、吊顶、灯具等，归甲方无偿所有，乙方不得在搬出前故意破坏。乙方未及时腾空房屋的，对于该租赁物内未经甲方同意遗留的物品，甲方有权视为无价值的废弃物自行处置；除甲方逾期交付租赁物的、乙方逾期交付租金及物业费等费用的、乙方逾期交还租赁物的，违约方向守约方支付相当于2个月租金的违约金。对此，双方于2018年9月4日办理了房屋交接验收手续；2018年9月5日，乙方向甲方交纳了履约保证金8820元、2018年9月10日至2019年3月9日租金26460元，计35280元；2019年2月24日，乙方向甲方交纳了2019年3月10日至2019年9月9日租金26460元。2018年12月3日，安伟公司向鸿旭公司交纳了227室的2018年12月3日至2019年6月2日租金16674元、履约保证金5558元。2019年3月29日，鸿旭公司、鸿基大厦物业、包括安伟公司在内的2层租户在黄山路社区工作站的主持下召开了《关于鸿旭物业公司与鸿基大厦二楼租户纠纷》协调会，就鸿旭公司对鸿基大厦1—3层的改造涉及到2楼租户经营问题所引起的合同未到期解除的纠纷进行了协商，协调会记录其中记载“三楼已经在开展施工了，施工中肯定会影响到二楼商户，如穿孔、打洞的肯定会影响，所以最考虑，二层、三层同时进行；最后通过社区协调，在双方愿意协商的基础上达成如下共识：二楼9家商户根据自己的情况，选择愿意留下的有几家和最后不得不搬走的共有几家…”。之后，鸿旭公司对二层、三层继续予以改造。2019年9月6日下午，鸿基物业公司向安伟公司发出微信，通知安伟公司在2019年9月9日前把房子交与鸿基物业公司。后，鸿旭公司向安伟公司发出《物业租赁合同到期通知》，要求安伟公司来物业公司办理219-220房屋交房手续。鸿旭公司举证的2019年9月10日照片反映219-220房屋已被拆除改造。一审庭审中，安伟公司称227、219-220房屋于2019年5月13日已返还于鸿旭公司，鸿旭公司称是2019年9月10日返还。一审庭审中，安伟公司明确其主张鸿旭公司赔偿损失19383.2元的计算方式为已缴纳的自2019年5月13日起227、219-220房屋租金。一审法院认为，安伟公司、鸿旭公司之间的租赁合同应合法有效。因双方未能举证证明租赁合同存有提前解除之情形，现租赁合同期限已届满，故对安伟公司主张解除租赁合同的诉请不予以支持。因租赁合同未约定鸿旭公司不准对相关楼层进行改造，故不能仅此认定鸿旭公司构成违约。因此，对安伟公司主张的违约金诉请不予以支持。因双方对于房屋的实际返还时间存有争议，依据《关于鸿旭物业公司与鸿基大厦二楼租户纠纷》协调会记录，可认定施工方对二层、三层施工改造势必影响安伟公司对租赁物的使用、收益，对此可认定安伟公司不需向鸿旭公司支付租金。因此，对安伟公司主张鸿旭公司赔偿自2019年5月13日起已缴纳租金的诉请予以支持，其数额应为19095.78元【17213.23元（4410元÷31天×28天＋4410元×3个月）+1882.55元（16674元÷6个月÷31天×21天）】。同时，鸿旭公司应向安伟公司返还履约保证金14378元（8820元+5558元）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决：一、合肥鸿旭物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向合肥安伟电子科技有限公司支付19095.78元；二、合肥鸿旭物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向合肥安伟电子科技有限公司返还14378元；三、驳回合肥安伟电子科技有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费1085元，减半收取计542.5元，由合肥安伟电子科技有限公司负担224.50元，合肥鸿旭物业管理有限公司负担318元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。安伟公司举证：房屋租赁合同，证明2019年5月28日即搬到五楼并签订了合同，也是向鸿旭公司缴纳物业费。鸿旭公司质证：该合同不是本公司签的，真实性有异议，物业费是否实际由安伟公司交给本公司以及安伟公司何时搬到五楼去，代理人与鸿旭公司核实后庭后提交书面意见。后，鸿旭公司未就该合同情况进行核实说明，对上述证据，本院予以认定。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，安伟公司与鸿旭公司签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。安伟公司已经足额预交了房屋租金，鸿旭公司应当确保安伟公司正常使用案涉房屋。根据双方陈述、相关视频图片和《关于鸿旭公司与鸿基大厦二楼租户纠纷协调会记录》反映，鸿旭公司在合同期满前对鸿基大厦的装修改造对安伟公司正常使用案涉房屋造成了严重影响，一审法院综合本案情况酌定鸿旭公司赔偿安伟公司相应损失并无明显不当，本院予以维持。鸿旭公司主张安伟公司于2019年9月10日才返还案涉房屋不应赔偿损失以及不应返还履约保证金的意见，依据不足，本院不予支持。综上，鸿旭公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费637元，由合肥鸿旭物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇二〇年九月四日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。