杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初3606号 原告：袁立一，女，1971年12月5日出生，汉族，住杭州市下城区。 被告：浙江佳源物业服务集团有限公司（原浙江佳源物业管理有限公司），统一社会信用代码：91330400761304834C，住所地：嘉兴市南湖区中环东路2297号501室-1。 法定代表人：朱宏戈，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄良伟，该公司经理。 被告（追加）：浙江佳源杭城房地产集团有限公司，统一社会信用代码：91330402MA28ABK69L，住所地：嘉兴市南湖区中环东路2297号901室-1。 法定代表人：裘灵燕，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈钢军、温作玩。 被告（追加）：沈利民，男，1961年11月28日出生，汉族，住湖州市南浔区。 被告（追加）：何飞龙，男，1964年11月16日出生，汉族，住东阳市。 原告袁立一与被告浙江佳源物业管理有限公司（以下简称佳源物业公司）、杭州市银溪九龙房地产开发有限公司（以下简称银溪公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月1日预立案。因佳源物业公司已于2018年9月18日更名为浙江佳源物业服务集团有限公司（以下简称佳源公司），银溪公司已于2019年5月14日注销，原告于2019年7月23日申请将被告佳源物业公司变更为佳源公司，同时追加浙江佳源杭城房地产集团有限公司（以下简称佳源房产公司）为被告，本院予以准许。2019年11月15日，原告申请追加沈利民、何飞龙为被告，本院予以准许。2020年1月3日、5月14日，本院织原、被告进行了证据交换。原告袁立一、被告佳源公司委托诉讼代理人黄良伟、被告佳源房产公司委托诉讼代理人陈钢军、温作玩到庭参加证据交换，被告沈利民、何飞龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加证据交换。2020年6月28日，本案予以正式立案受理，并依法适用简易程序，分别于2020年7月30日、8月25日公开开庭进行了审理。原告袁立一、被告佳源公司委托诉讼代理人黄良伟、被告佳源房产公司委托诉讼代理人温作玩到庭参加诉讼，被告沈利民、何飞龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，要求判令：一、四被告向原告支付房屋维修费134909元；二、四被告向原告支付物业费18430元；三、四被告向原告支付因房屋维修期间的房屋空置费135000元；四、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：一、四被告支付原告房屋维修费134909元；二、四被告支付原告自2017年7月1日起至2019年12月31日止的物业费18430元及自2020年1月1日起至2020年6月30日止的物业费3326元，此后物业费计算至判决之日止（物业费按1.8元/平方米/月计算，案涉房屋面积为307.96平方米；车位费按720元/个/年计算，共2个车位）；三、四被告支付原告自2017年10月1日起至2019年12月31日止的房屋空置费135000元及自2020年1月1日起至2020年6月30日止的房屋空置费30000元，此后空置费计算至判决之日止（按5000元/月计算）；四、四被告支付原告鉴定费6000元、公证费3000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月5日，原告与银溪公司签订商品房买卖合同，原告系九龙一号冬梅坊13-2房产所有权人。原告从开始入住该房屋后不久就发现地下室墙角发霉长菌，一楼南进门口门板顶、二楼、三楼卧室阳台等多处出现不同程度的渗漏。原告将房屋存在的这些问题及时向佳源物业公司反馈，佳源物业公司也曾派人来维修过，经过反复维修多次，一直未能彻底解决问题。后原告多次要求佳源物业公司继续维修，佳源物业公司推脱未予以维修。2017年5月22日，原告向富阳法院提起诉讼。因被告要求，经法院组织调解，双方达成和解协议。按照协议约定，佳源物业公司、银溪公司自2017年9月7日前对房屋进行维修，但事实是佳源物业公司、银溪公司未组织人员对原告的房屋进行维修，未完全履行和解协议，时间异常拖拉。原告多次催促，但佳源物业公司、银溪公司截至目前尚未修缮完工。由于房屋一直未能修缮完工，已经严重影响原告的正常居住，原告至今无法入住房屋，对原告造成极大的经济损失，故提起诉讼。因银溪公司已经注销，其在未全面履行和解协议的情况下，未通知原告即注销，故追加其股东佳源房产公司、沈利民、何飞龙为被告，要求承担责任。 被告佳源公司答辩称，本案针对案涉房屋漏水问题，佳源公司已经起到中间协调作用，银溪公司曾安排人员维修也可以说明问题。佳源公司清理垃圾的范围仅限于生活垃圾。佳源公司不应当承担任何责任。 被告佳源房产公司答辩称，出现房屋质量问题佳源房产公司是有异议的，银溪公司是毛坯交房。原告出现的房屋质量问题都是在装修之后出现的。原告诉请的维修费，缺乏事实和法律依据。司法鉴定结论维修费是5万多元，列入鉴定报告中采光井外墙整改5852.16元及三层露台3566.02元共计9148.18元不应计入，其他费用鉴定机构未列入，不予认可。原告的空置费主张不予认可，案涉房屋原告长期未居住，不存在空置费，且原告主张的费用也过高，即使存在原告也应当积极减少损失。房屋问题影响局部区域，并不影响整套房屋的居住。原告主张的物业费与佳源房产公司无关，且物业费与房屋是否存在质量问题也没有关系。被告佳源房产公司是独立法人，银溪公司注销是正常的合法行为。综上，原告要求佳源房产公司承担责任，没有法律依据，要求法院予以驳回。 被告沈利民、何飞龙未作答辩，亦未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1、原告提供和解协议和维修方案各1份，用以证明双方已达成协议，被告同意给原告维修。被告佳源公司质证后对真实性没有异议。被告佳源房产公司质证后对真实性没有异议，但认为被告已经去修过。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 2、原告提供的房屋漏水照片10份（均系打印件），用以证明房屋的漏水情况及漏水的程度。被告佳源公司质证后表示不清楚。被告佳源房产公司质证后对于照片的形成时间、具体部位、具体漏水程度有异议。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后认为，被告佳源房产公司的异议理由成立，对该证据不予认定。 3、原告提供的室内防水合同1份，用以证明原告修缮房屋所需维修费的金额。被告佳源公司质证后表示不清楚。被告佳源房产公司质证后认为系原告单方委托，对价款的真实性有异议。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后认为，被告佳源房产公司的异议理由成立，对该证据不予认定。 4、原告提供的短信记录1份（截图打印件），用以证明原告需支付给物业公司的物业费金额。被告佳源公司质证后没有异议。被告佳源房产公司质证后表示不清楚。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后对真实性予以认定。 5、原告提供的照片2份（打印件），用以证明原告家门口堆放了很多垃圾，物业公司未履行职责。被告佳源公司质证后没有异议，但对原告欲证明被告未履职有异议，这是建筑垃圾，不是物业服务的范畴。被告佳源房产公司质证后表示不清楚。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后认为，该证据与本案无关，故不予认定。 6、原告提供的房屋渗漏水维修方案1份、分部分项工程量清单综合单价分析表1份，用以证明原告所需维修费用。被告佳源公司质证后有异议，不认可方案。被告佳源房产公司质证后有异议，认为是原告单方出具的，维修的方案内容已经超出了双方约定的维修内容，应以第三方的鉴定意见为准。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后认为，被告佳源公司、佳源房产公司的异议理由成立，对该证据不予认定。 7、原告提供的公证书1份，用以证明被告未维修，房屋渗漏水的事实。被告佳源公司质证后有异议，认为当时被告不在场。被告佳源房产公司质证后对公证书上描写的房屋现状没有异议，但对真实性和证明目的有异议。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后对该证据的真实性、合法性予以认定。 8、原告提供的鉴定报告1份、补充意见函1份、更正函1份，用以证明原告维修所需的费用。被告佳源公司质证后没有异议。被告佳源房产公司质证后认为鉴定结论中列入鉴定报告中采光井外墙整改5852.16元及三层露台3566.02元共计9148.18元不应计入，其他未计入造价鉴定部分不予认可。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 9、原告提供的鉴定费发票1份（打印件），用以证明原告因鉴定所花的费用。被告佳源公司质证后没有异议。被告佳源房产公司质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的有异议。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 10、原告提供的公证费1份（打印件），用以证明原告因公证所花的费用。被告佳源公司质证后没有异议。被告佳源房产公司质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的有异议。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 11、原告提供的截图打印件1份，用以证明案涉房屋周边房屋的租赁价格。被告佳源公司质证后认为不是案涉小区，且是精装修的价格，与本案无关。被告佳源房产公司质证后认为不是案涉小区，且是精装修的价格，与本案情况不同，原告没有提供质量问题造成无法居住及产生租金的相关证据，原告主张的租金损失也高于同类型房屋的租金价格。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后认为，被告佳源公司、佳源房产公司的异议理由成立，对该证据不予认定。 12、原告向本院申请调取公司登记基本情况1份、简易注销登记审核表1份、企业注销登记申请书1份、全体投资人承诺书1份（均系复印件，加盖杭州市富阳区市场监管档案信息中心档案专用章），用以证明被告存在欺诈行为及应承担损失的事实。被告佳源公司质证后没有异议。被告佳源房产公司质证后对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认为不能证明被告需要承担相应责任，因为注销程序合法，原告主张的费用不在该公司清算之列，也不是该公司的债权债务。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 13、被告佳源房产公司提供的商品房质量保证书1份，用以证明房屋交房时有保修期限，案涉房屋已过保修期。原告质证后有异议，认为应当以2017年的协议为准。被告佳源公司质证后没有异议。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后认为，原告的异议理由成立，对该证据不予认定。 14、被告佳源房产公司提供的修复报价单审核意见1份，用以证明原告主张的修复价格远高于实际价格。原告质证后有异议，认为如果只需要2万多元可以修好，不至于拖到现在还没修缮。被告佳源公司质证后没有异议。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后认为，原告的异议理由成立，对该证据不予认定。 15、被告佳源房产公司提供的富阳市物业维修专项资金、住宅物业保修金交存通知书1份、富阳市物业维修专项资金、住宅物业保修金交存清单1份、记账凭证1份、转账支票1份、往来款票据8份（均系复印件，与原件核对无异），用以证明银溪公司收到富阳市物业维修资金管理中心的交存通知书和交存清单后，已按要求交纳了银溪九龙一号项目的住宅物业保修金454607.82元，其中包括原告所在的13幢楼。原告质证后认为已经过举证期，不予质证。根据和解协议，原告房屋质保期内存在漏水问题，是开发商施工质量导致，与物业维修基金无关，恰好说明银溪公司存在欺诈行为。被告佳源公司质证后没有异议。被告沈利民、何飞龙未到庭质证。本院经审查后认为，该组证据与本案无关，故不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、案涉坐落于杭州市富阳区银湖街道九龙大道233号银溪九龙××号××坊××号房产登记在原告袁立一名下，登记日期为2012年4月10日，不动产建筑面积为307.96平方米。2017年6月2日，原告以物业服务合同纠纷为案由向本院起诉佳源物业公司、银溪公司。2017年7月24日，原告袁立一（甲方）与银溪公司（乙方）、佳源物业公司（丙方）签订《和解协议》1份，载明：甲方诉乙方、丙方物业管理服务合同纠纷一案，已由富阳法院受理。现经友好协商，甲、乙、丙三方达成一致意见：1、本案因甲方的房屋存在严重的漏水现象，并且多处已经长菌发霉引起。甲、乙双方同意2017年9月7日前对甲方的房屋进场维修（甲方需配合），房屋维修方案为本协议附件，维修工程的保修期为自维修完毕之日起渗水保修两年，常规维修一年。乙方履行完该协议义务后，甲方不再追究乙方、丙方的就该事项的任何责任；2、甲方在签订本协议之日起2日内申请法院撤销对乙方、丙方的诉讼；3、本协议一式三份，甲方、乙方、丙方各持一份，具同等法律效力。协议自三方签章之日起生效。《和解协议》附银溪公司盖章确认的《关于冬梅坊13-2渗水漏水的维修方案》1份。同日，原告向本院提出申请，要求撤回起诉，本院予以准许，并于2017年7月25日作出（2017）浙0111民初4285号民事裁定，准许原告撤回起诉。《和解协议》签订后，银溪公司曾派人维修，但未彻底修复。 二、2018年9月18日，佳源物业公司变更为被告佳源公司。银溪公司成立于2006年3月29日，被告佳源房产公司、沈利民、何飞龙系该公司的股东。2019年4月，三被告拟注销银溪公司，向登记机关提出企业简易注销申请并书面承诺：本企业申请注销登记前已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结。本企业承诺申请注销登记时不存在以下情形：涉及国家规定实施准入特别管理措施的外商投资企业；被列入企业经营异常名录或严重违法失信企业名单的；存在股权（投资权益）被冻结、出质或动产抵押等情形；有正在被立案调查或采取行政强制，司法协助，被予以行政处罚等情形的；企业所属的非法人分支机构未办理注销登记；曾被终止简易注销程序的；法律、行政法规或者国务院决定在注销登记前需经批准的；不适用企业简易注销的其他情形。本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责。如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。2019年5月14日，登记机关核准注销银溪公司。 三、2020年1月3日，原告向本院提出申请，要求对案涉房屋维修所需费用进行评估，本院予以准许，并委托浙江韦宁工程审价咨询有限公司（以下简称韦宁公司）进行评估。2020年3月25日，韦宁公司鉴定人员到现场实地勘察及测量。2020年6月18日，韦宁公司作出浙韦工审（2020）第54号工程造价鉴定意见，鉴定意见为：杭州市富阳区九龙一号冬梅坊13-2房屋维修工程造价为52391元。该工程造价鉴定意见书“四、其他事项说明”载明：“除和解协议中明确的维修方案及范围外，下列原告要求鉴定的事项：1、根据和解协议附件第6、8条：地下室我们只计取了维修方案明确的墙面维修等内容，其他未明确的维修造价为18747元，该造价未计入鉴定意见。2、关于瓦屋面维修：我们只计取了维修方案第2条二层南阳台顶瓦屋面造价，其他未明确维修费用为6034元，该造价未计入鉴定意见。上述两项根据原告提供的维修方案计算费用，该造价未计入鉴定意见中，请庭审解决。”2020年7月2日，韦宁公司出具《工程造价鉴定意见书补充意见函》，载明“关于地下室地板、榻榻米修复事项：现场勘察时，该项目已拆除，原告告知事项涉及的货物系向百安居采购并安装的圣象地板及未知名的榻榻米，此项费用总共72平方，榻榻米20平方，单价630一平方（含安装费），地板52平方，主材150一平方（含安装费），上述合计20800元未计入鉴证报告，请庭审解决。”因申请评估，原告支付鉴定费（评估费）6000元。 四、2020年4月1日，原告向浙江省杭州市富阳公证处申请要求对位于杭州市富阳区银湖街道九龙大道233号银溪九龙××号××坊××房屋渗水现状办理保全证据公证。2020年4月7日，该公证处出具（2020）浙杭富证字第899号《公证书》。原告因办理公证事项，支付公证费3000元。 五、审理中，原告曾提供由诸暨市香樟建筑安装有限公司出具的《杭州九龙一号冬梅坊13-2渗水漏水修复报价单》，该报价单第39项“榻榻米报废、地板恢复”载明数量为75，单价为120，金额为9000元。被告佳源房产公司针对该项费用的审核意见为300元，对全部维修费用的审核意见为29761.6元。 六、庭审中，鉴于原告与银溪公司及被告之间存在多重法律关系，关于原告诉讼请求的基础，原告明确系基于违反《和解协议》的违约之诉。原告还陈述，案涉房屋在装修完毕之后即入住，后因漏水影响居住。关于主张的物业费，原告明确没有向物业公司支付。关于主张的房屋空置费，原告认为因为案涉房屋无法居住，原告需要到外面租房居住产生的费用，而且案涉房屋可以出租给别人而损失的费用。 七、庭审中，因原告主张的房屋空置费损失可能涉及租金标准的确定问题，本院向原告释明，是否对该事项申请鉴定，原告明确回复不申请鉴定。 本院认为，2017年7月24日由原告袁立一与银溪公司、佳源物业公司签订的《和解协议》系各方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该约定，银溪公司需在2017年9月7日前对案涉房屋根据三方确认的《关于冬梅坊13-2渗水漏水的维修方案》进行维修。《和解协议》并未约定佳源物业公司需对原告承担义务，故原告诉请要求佳源物业公司的继受主体即被告佳源公司承担责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。银溪公司未在约定期限内按约定履行维修义务，已构成违约，应承担违约责任。鉴于银溪公司已于2019年5月14日注销，其诉讼主体资格已消亡。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”第二十条规定：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”被告佳源房产公司、沈利民、何飞龙作为银溪公司的股东，在注销该公司前未进行清算，也未通知原告，且在公司注销时承诺承担相应法律后果和责任，故原告诉请要求其对银溪公司应承担的法律后果承担相应的责任，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的维修费134909元，关于该项费用的合理性问题，韦宁公司作出的浙韦工审（2020）第54号工程造价鉴定意见明确维修工程造价为52391元，地下室其他未明确的维修造价18747元，瓦屋面维修其他未明确维修费用6034元，因《和解协议》所附《维修方案》未予明确，该两项造价未计入鉴定意见，故本院认定该两项费用不应计入工程造价。关于地下室地板、榻榻米修复事项所产生的费用，因鉴定人员现场勘察时，该项目已拆除，原告告知鉴定人员事项涉及的货物系向百安居采购并安装的圣象地板及未知名的榻榻米，此项费用总共72平方，榻榻米20平方，单价630一平方（含安装费），地板52平方，主材150一平方（含安装费），上述合计20800元未计入鉴证报告。因原告未保留现场，上述费用的计算均系原告单方陈述，且与原告作为证据提交的《杭州九龙一号冬梅坊13-2渗水漏水修复报价单》“榻榻米报废、地板恢复”载明的金额9000元相去甚远，但鉴于被告银溪房产公司对该项费用审核时核准300元，故本院认定该300元应计入工程造价，即认定被告佳源房产公司、沈利民、何飞龙应承担的修复费用为52691元。原告诉请要求被告支付物业费，因该费用并未实际产生，且《和解协议》并未约定银溪公司需承担该项费用，故该请求本院不予支持。原告诉请要求被告支付房屋空置费，因原告自认案涉房屋此前系自住，现原告没有证据证明该房屋因无法对外出租从而造成收益损失，也没有证据证明其和家人因案涉房屋无法居住需要异地居住并已造成相应损失，且经释明，原告拒绝对相关事项申请鉴定，故原告的该项请求，因证据不足，本院不予支持。原告诉请要求被告支付鉴定费6000元，参照本院最终认定的维修费用52691元与被告佳源房产公司审核认可的29761.6元之间差额计22929.4元及本院最终认定的维修费用52691元与原告诉请中主张的134909元之间差额计82218元的比值，酌情认定由原告承担4300元，被告佳源房产公司、沈利民、何飞龙承担1700元。原告主张的公证费3000元，该费用系因原告申请证据保全而产生。本案中，韦宁公司的鉴定人员于2020年3月25日到现场实地勘察及测量，原告于2020年4月1日向浙江省杭州市富阳公证处申请对案涉房屋渗水现状办理保全证据公证，该证据保全与本案的处理无关，且各方对证据保全产生的费用如何承担未作出约定，故原告的该项请求本院不予支持。被告沈利民、何飞龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告浙江佳源杭城房地产集团有限公司、沈利民、何飞龙于本判决生效之日起三十日内支付原告袁立一房屋维修费52691元、鉴定费1700元； 二、驳回原告袁立一的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6260元，减半收取3130元，由原告袁立一负担2615元，被告浙江佳源杭城房地产集团有限公司、沈利民、何飞龙负担515元。 原告袁立一于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江佳源杭城房地产集团有限公司、沈利民、何飞龙于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  吴贤祥 二〇二〇年九月十七日 书记员  柴建水