河南省洛宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0328民初1040号原告（反诉被告）：柴松虎，男，汉族，生于1975年12月14日，住洛宁县。委托诉讼代理人：张晓芬，女，汉族，系柴松虎妻子。被告（反诉原告）：李苗苗，女，汉族。生于1990年6月28日，住河北省邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：郭红杨，河南齐合律师事务所律师，一般代理。原告（反诉被告）柴松虎与被告（反诉原告）李苗苗买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柴松虎及其委托诉讼代理人张晓芬、被告李苗苗及其委托诉讼代理人郭红杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柴松虎向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行2020年5月11日双方签订的房屋买卖协议；2、若协议无法履行，判令被告退还房产维修基金12191元，并承担违约损失10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年5月11日，原、被告双方签订房屋买卖协议，约定被告将洛宁县公园壹号房屋一期12-1-103房产以人民币408834元出售给原告柴松虎；被告李苗苗负责还清银行贷款及银行解压手续并过户至原告柴松虎名下：购房款支付方式为：原告柴松虎先付给被告李苗苗20万元，剩余208834元待被告李苗苗将房屋过户至柴松虎名下后付清。如果任意一方反悔，将补偿对方经济损失人民币10万元。合同签订后，原告按照约定与被告一块前往税局交付房产维修基金12191元后，由于被告无法提供公园壹号契税缴纳中请表，造成原告无法缴纳，被告承诺第二天前往公园壹号办理，但是第二天原告打电话要求被告一同办理契税手续，但是被告却一直声称其老公不同意卖房，以此拖延办理手续，最终导致手续无法办理。后来原告多次联系被告要求办理手续并支付20万元时，被告却支支吾吾声称是原告违约，拒绝履行协议。基上所述，原、被告签订合法的《房屋买卖协议》，由于被告一直拖延办理手续，造成双方的协议无法顺利履行，因此请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告李苗苗称辩，1、我有先履行抗辩权，并没有违约行为。双方合同签订后原告未履行合同义务导致我不能履行合同，原告违约在先，我已经通知原告解除合同。2、原告有先履行合同的义务，未履行已经违约，应当向我支付违约金，合同约定该房价格明显低于市场价格，因我急需用钱在才与原告签合同，原告不能在签订日支付首付款有违我的合同目的，当然要解除合同。原告未支付首付款给我造成了损失，导致我高息向他人借款，应承担违约责任。我和原告签合同的时候是和我丈夫商量好的，我有独自处理的权利，但现在我不能独自处理该房产，这是我和丈夫的共同财产。反诉原告李苗苗向本院提出诉讼请求：1、确认我解除与反诉被告之间的房屋买卖协议有效；2、判令反诉被告支付我违约金10000元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：柴松虎诉我房屋买卖合同纠纷一案，柴松虎违约在先，我因急需用钱才与柴松虎签订房屋买卖合同，合同签订当日我要求柴松虎支付合同约定的房屋首付款20万元，但柴松虎予以拒绝。至次日，双方再次对房屋首付款问题进行协商，但柴松虎一直不予支付首付款，双方发生争执，柴松虎动用暴力将涉案房屋的材料抢走，我报警，双方在公安机关调解未成功的情况下，我因柴松虎未履行合同约定为由通知柴松虎解除合同，但柴松虎未置可否。柴松虎违反合同约定的先履行义务，导致我签订合同的目的不能实现，因而我享有法定解除权，现提起反诉，要求确认该解除行为有效。因柴松虎违约的行为给我造成了一定的损失，我向其主张10000元的违约金，请求法院依法予以支持。反诉被告柴松虎辩称，反诉原告李苗苗所述的事实不成立，我认为我们之间的协议有效应该继续履行。不同意给付被告违约金。经审理查明：2020年5月11日经中间人丁延波说和，柴松虎与李苗苗在洛宁县紫竹花园柴松虎家签订《房屋买卖协议》一份。协议载明：“甲方李苗苗，身份证号，愿意将洛宁县公园壹号房屋一期12-1-103面积为135.46平方（壹佰参拾伍点肆陆平方）房屋以人民币408834元（肆拾万零捌仟捌佰叁拾肆元）出售给乙方柴松虎，身份证号，乙方柴松虎以全款408834元（肆扮万零捌仟捌佰叁拾肆元）付给甲方。其中房屋的契税大修基金过户费都有乙方承担，甲方李苗苗负责还清银行贷款及银行解压手续。将房屋洛宁县公园壹号一期12-1-103（面积为135.46平方）过户到乙方柴松虎名下。房屋总款为408834元〔肆拾万零捌仟捌佰叁拾肆元），乙方柴松虎先付给甲方李苗苗，人民币200000元（贰拾万元），甲方李苗苗将房屋过户到乙方柴松虎名下后付清208834元（贰拾万零捌仟捌佰叁拾肆元），双方协定在房屋办理过户手续途中双方不能反悔。如果有任意一方反悔，将补偿对方经济损失人民币100000元（壹拾万元）协议一式两份，双方签字生效。”李苗苗在签订协议时明确表示该房系其个人所有，无其他纠纷且与家人无关。协议签订当日下午，双方到洛宁县房地产管理所由柴松虎代李苗苗通过银行转账方式缴纳房屋专项维修基金12191元，后双方前往洛宁县税务局缴纳契税时因房屋手续不齐未能办理。次日柴松虎要求李苗苗一起继续办理契税缴纳手续时，李苗苗不同意办理，并以柴松虎强行夺走自己的购房手续（含购房合同及发票）为由报警，经洛宁县公安局城区派出所处理认为双方之间系经济纠纷，建议双方经诉讼途径解决纠纷。原告遂于2020年5月18日在洛阳日报刊登公告，对购房合同及发票声明作废。后原告要求被告继续履行合同无果，诉至本院。本院认为：本案属于因购买房地产引发的争议，属于房屋买卖合同纠纷。原被告双方签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，协议双方均应按照约定全面履行各自义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”的规定，因原被告双方对于房款给付时间及办理相关手续的期限没有明确约定，权利方可随时要求对方履行，柴松虎要求被告继续履行合同，李苗苗以该房自己没有处分权为由不同意继续履行，并要求确认自己解除合同行为的效力，本案合同已无法再实际履行，应予解除。柴松虎按合同履行了支付房屋维修基金的义务后，李苗苗以自己不具有独立处分权为由不办理相关手续，造成合同不能继续履行。合同不能继续履行的责任主要在李苗苗，李苗苗应当承担违约责任。合同约定了如果有任意一方反悔，将补偿对方经济损失人民币100000元（壹拾万元）。违约金的根本属性为补偿性非惩罚性，违约金的根本目的在于补偿守约方因违约行为所造成的损失。鉴于涉案合同仅履行至支付阶段，买卖双方并未办理首付款交接手续，结合合同履行情况及我国合同法的相关规定，应对双方约定的违约金标准予以适当调整，本院酌定李苗苗承担柴松虎支付房屋维修基金的2倍价款24382元违约金。李苗苗关于自己享有先履行抗辩权的诉讼主张，缺乏证据支持，本院不予采纳。李苗苗要求柴松虎支付违约金的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告柴松虎与被告李苗苗于2020年5月11日签订的《房屋买卖协议》；二、被告李苗苗本判决生效后十日内退还原告房屋专项维修基金12191元；三、被告李苗苗于本判决生效后十日内支付原告柴松虎违约金24382元；四、驳回原告柴松虎的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李苗苗的其他诉讼请求。本诉受理费1150元，反诉受理费25元，由被告李苗苗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  宋晓兵二〇二〇年九月四日书记员  范存正