陕西省洛川县人民法院民事判决书(2020)陕0629民初15号 原告（反诉被告）：李洛娟，女，1988年1月2日出生，汉族，洛川县老北街居民区人，住该处。委托诉讼代理人：郭重，男，1990年4月22日出生，汉族，洛川县南新西路居民区人，系原告李洛娟丈夫。委托诉讼代理人：赵樱子，陕西耀轩律师事务所律师。被告（反诉原告）：洛川县城市建设投资开发有限责任公司，住所地：陕西省延安市洛川县。法定代表人：李会峰，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：马建民，男，1977年8月29日出生，汉族，系洛川县城市建设投资开发有限责任公司副总经理。委托诉讼代理人：魏彦学，陕西增瑞律师事务所。被告：陕西恒大置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：张少春，系该公司经理。原告（反诉被告）李洛娟与被告（反诉原告）洛川县城市建设投资开发有限责任公司（以下简称城投公司）合同纠纷一案，本院依法受理后，根据城投公司的申请，追加陕西恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）为共同被告，本院适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李洛娟的委托诉讼代理人与被告（反诉原告）城投公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告恒大公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李洛娟向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告城投公司的买卖合同；2.由被告城投公司退还购房款80570元并赔偿损失，损失以该房已卖出的总价款减去原告购房时总价款的差价；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告城投公司为促进由其开发投资建设的延安市洛川县XX广场项目(原师子岭商业中心项目)商业及住宅的销售，在洛川县府前街农贸市场设立售楼部，并进行一系列营销活动。2017年9月21日原告在售楼部购买了住宅一套，同时签订了《狮子岭商贸中心购房缴费计算单》，住宅房号为A-1-0702，面积130.77平方米，合同总价520830元，实际成交价420570元。当时售楼部营销活动首付减半，首付80570元，并承诺减免三年物业费。该购房缴费计算单记载了相关具体情况。同日，原告向被告按约支付了首付款80570元，城投公司向原告开具首付款收款收据单并加盖被告财务章，且被告工作人员口头承诺于2017年9月交房，当时售楼部还组织了现场抽奖活动，原告在活动现场抽奖抽中美的冰箱一台。后该项目因各种原因迟迟未动工，2018年被告城投公司要求原告订立正式的商品房买卖合同并办理后续手续，而当原告与其家人前去办理手续时，却被告知首付款减半活动违法，物业费、奖券被告均不予认可，让原告按照原价补缴首付款。双方为此产生纠纷，后经多次协商无果。原告及其家人多次要求被告按照双方之前约定的购房缴费计算单所记载的内容继续履行合同，并协助办理后续按揭事宜，但被告均予以拒绝。综上，被告的行为已违反《合同法》等相关法律规定，构成严重违约行为，造成原告及其家人较大损失。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告（反诉原告）城投公司辩称，一、原告与被告的文件法律签署并非城投公司，而是由恒大置业实施签署。二、当时原告与恒大签署的缴费计算单合同总价为520830元，实际价格为520830元，并非原告所称420570元。三、原告向恒大置业支付金额为80570元与合同总价款的百分之三十是13万多元，仍差五万多元，截止开庭，原告未交清首付款，经城投公司多次催要原告拒不支付剩余首付款不配合办理商品房买卖手续，构成根本违约。四、原告诉状所提请的和城投公司无关，从未承诺过上述事项。五、原告是狮子岭项目开发方恒大置业聘请的销售代理公司的员工，因此对于本案涉案的有关材料从未向城投公司和恒大置业提交过，构成了利用劳动关系或其他有利地位不当占有涉案资料，城投公司保留向原告进行损害赔偿的权利。被告恒大公司未到庭、未答辩。反诉原告（本诉被告）城投公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令反诉被告向反诉原告赔偿经济损失9527.62元；2.请求依法判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年9月21日，反诉被告提供了与恒大公司狮子岭商贸中心购房缴费计算单（复印件），称购买狮子岭商贸中心A-1-0702号房屋，并支付部分首付款80570元。此后，由于该项目停工，反诉原告为维护广大购房者的利益，于2018年5月从恒大公司处接手该项目。2018年11月起，反诉原告多次通知反诉被告办理签订购房合同等相关手续，但反诉被告均拒绝履行相应义务。2019年6月12日，反诉原告向反诉被告送达《告知书》，要求其立即办理退款手续。反诉被告接到通知后，拒不配合办理相关手续，致使反诉原告一直无法出售该房源，给反诉原告造成了经济损失。经多次通知，反诉被告未履行相关义务，反诉原告于2019年11月21日再次致函反诉被告，通知其解除合同。涉案房源市场价为523389.78元，反诉原告损失应当以该价格作为基础进行计算。反诉被告拒绝与反诉原告签订购房合同，且在接到通知后拒不办理退款手续的行为，致使反诉原告无法出售案涉房源，给反诉原告造成严重经济损失。故，反诉被告依法应赔偿反诉原告经济损失9527.62元(以523389.78元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年6月13日至2019年8月19日利息4241.61元;按照贷款市场报价利率支付自2019年8月20日至2019年11月21日利息5286.01元)，反诉被告的违约行为严重损害反诉原告的合法权益，请求人民法院依法判决反诉被告赔偿相应经济损失并承担本案诉讼费，以维护反诉原告合法权益不受侵犯。反诉被告（本诉原告）李洛娟辩称，因反诉是本诉被告针对本诉原告提出的与本诉相关联的诉讼请求。被答辩人既然作为反诉原告提出请求，其实际是承认自己作为合同相对方与责任主体在本诉中应承担的义务，而不是恒大公司承担义务，那么在本诉中其就应是合同相对方与赔偿义务的承担者；从被答辩人在本诉中提供的证据来看，被答辩人是因与恒大公司及第三人有纠纷，被答辩人与恒大公司内部行为不能对抗作为善意第三人（即反诉被告）。答辩人在订立合同时，关于该项目的销售活动现场全部显示的为城投公司的标志字样而非恒大公司，被答辩人向答辩人是出具的加盖城投公司财务专用章的收款收据，而非恒大公司，本案涉案合同成立之初被答辩人即为合同相对方和权利义务主体；答辩人与被答辩人未能签订正式《商品房买卖合同》的根本原因在于被答辩人，答辩人并非无故不配合办理相关手续，而是被答辩人违约在先，未按约履行合同义务，其依法应向答辩人承担赔偿损失等违约责任，因其自身过错行为导致的所谓的损失无权向答辩人主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据1及证人证言的真实性予以认定，证明目的不予认定；对证据2、3及信访事项告知单真实、合法、有效，本院予以认定。对被告提供的证据均真实、合法、有效，本院予以认定。经审理查明，2014年6月3日被告（反诉原告）城投公司与恒大公司签订了《项目建设转让协议》，协议约定，城投公司将位于洛川县县城府前街中段南侧洛川县狮子岭商业中心北片区占地范围56.06亩转让给恒大公司开发，恒大公司负责房屋的开发、销售、售后服务等。项目设置财务专户，城投公司授权委托恒大公司管理及销售，恒大公司便设立售楼部进行了一系列营销活动，2017年9月21日原告（反诉被告）李洛娟在售楼部购买住宅房一套，住宅房号为A-1-0702，面积130.77平方米，合同总价520830元，实际成交价420570元，并签订了《狮子岭商贸中心购房缴费计算单》，当时售楼部营销活动首付减半，并减免三年物业管理费，李洛娟交首付款80570元，城投公司给李洛娟出具了收款收据。后由于狮子岭商业中心业主多次大规模上访，反映房屋建设问题，2018年1月24日，按照县XX小组安排，应狮子岭广大业主要求，由房管局牵头对狮子岭商业中心已售房屋进行核对登记，李洛娟就自己所购房屋亦进行了登记。2018年4月20日，洛川县人民政府督查室洛政督（2018）2号督办单关于我县4个重点项目未开复工的问题中包括城投公司承办的狮子岭商业中心建设项目，要求必须在4月25日前开工建设，并给城投公司发出督办函。同日，城投公司给恒大公司发出告知函，明确要求恒大公司于4月25日前全面复工并前来处理购房户事件，否则，城投公司将采取一切有效办法，以降低公司法律风险及损失。告知函发出后，恒大公司未做出任何回应亦未采取有效措施。2019年6月1日，城投公司针对14户住宅购房户（其中第6号为李洛娟）发出2019年第3号公告，即 “商业中心广大住宅购房户：自2018年9月20日，我公司开始处置住宅购房户遗留问题至今，大多数用户已经办理了合同签订等相关手续。对于多次催促未能办理的用户，我公司分批进行了实名公示。要求未确认购房相关信息的业主前来限时办理。绝大多数业主看到公告后都能前来办理相关手续。为维护大多数业主的权益，确保项目的顺利实施，现对多次催促仍不办理相关手续的业主进行公示，务必于2019年6月18日前来办理相关手续，逾期不办者，公司将收回该房源进入市场另行销售”。公告后城投公司多次联系告知李洛娟，但其仍未办理相关手续，后城投公司于2019年11月29日与卢某某签订了商品房买卖合同,将A-1-0702号房屋以523386.78元价格卖于卢某某。2020年元月2日，李洛娟诉至法院，要求与城投公司解除合同，退还购房款80570元并赔偿损失，庭审中，被告城投公司同意解除合同退还购房款，但不同意赔偿损失。本院认为，被告（反诉原告）城投公司将其开发的狮子岭项目整体转让给恒大公司，后恒大公司与原告（反诉被告）李洛娟签订了购房缴费计算单，李洛娟将首付款转入被告城投公司委托恒大公司管理的“专用银行账户”并出具了收款收据，在恒大公司无法继续履行合同后城投公司又接收该项目，处理遗留问题，视为城投公司对该项目开发、建设、销售中存在的问题自愿承担相应的法律责任。现该房屋已实际出售他人，李洛娟请求与城投公司解除合同、退还购房款，城投公司亦同意解除合同并退还购房款，本院予以支持；恒大公司在房屋销售过程中因故未履行合同，后城投公司在处理采取补救措施时多次公告并联系李洛娟商议无果后将房屋出售，导致原合同不能履行，双方均负有一定责任，故对李洛娟请求赔偿房屋差价损失，本院不予支持；鉴于本案城投公司实际占有使用该首付款，李洛娟主张的经济损失可酌情予以赔偿。基于上述原因，反诉原告城投公司未与反诉被告李洛娟解除合同至该房屋另行出售期间产生的经济损失无直接必然的因果关系，亦未提供证据予以证实，故对反诉原告请求赔偿经济损失的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十四条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李洛娟与被告（反诉原告）洛川县城市建设投资开发有限责任公司签订的买卖合同；二、被告（反诉原告）洛川县城市建设投资开发有限责任公司于判决生效后10日内一次性给付原告（反诉被告）李洛娟80570元及利息损失（利息自2017年9月21日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至实际给付之日止）。三、驳回对被告陕西恒大置业有限公司的诉讼请求。四、驳回反诉原告洛川县城市建设投资开发有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1418元，由李洛娟和洛川县城市建设投资开发有限责任公司各半负担。反诉案件受理费50元，由洛川县城市建设投资开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延安市中级人民法院。审  判  长   李亚莉审  判  员   陈晓莉人民陪审员   张新华二〇二〇年九月二日书  记  员   李  凡 1