江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5525号上诉人（原审被告）：南京栖霞房产经营有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路354号。法定代表人：杜晓敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙煜峰，女。委托诉讼代理人：高宁，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京梓气东来商业管理有限公司，住所地南京市栖霞区仙林街道仙林中心风华路一号2层213号。法定代表人：王梓臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：李云，江苏李云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪礼，男，该公司员工。上诉人南京栖霞房产经营有限公司（以下简称栖霞房产公司）因与被上诉人南京梓气东来商业管理有限公司（以下简称梓气东来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初7238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。栖霞房产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担本案的诉讼费。主要事实与理由：1、上诉人已举证证明被上诉人存在转租案涉房屋的事实，一审以证据不足为由未予认定，导致错判。根据《医疗机构管理条例实施细则》的相关规定，两个以上法人申请设置医疗机构，必须有双方签署并经公证的协议书，所有申请设置人在许可公示中须全部予以公示。被上诉人提供的《医疗机构设置许可前公示》中，南京玄武尽孝道老年护理院的申请设置人只有南京尽孝道仁爱养老服务有限公司（以下简称南京尽孝道仁爱公司）一家，并无被上诉人。因此被上诉人不是申请设置人。被上诉人当庭陈述与申请设置人南京尽孝道仁爱公司是合作关系，但未签署过任何合作协议，其所称的等到设置许可审批通过后，再行合作的所谓“合作关系”，当庭及庭后均未能提供任何证据予以证明，纯属为是掩盖转租案涉房屋的虚假陈述。被上诉人转租案涉房屋给南京尽孝道仁爱公司开办老年护理院的事实应予认定。2、被上诉人转租案涉房屋构成违约，上诉人有权解除合同，不应承担赔偿等责任。被上诉人擅自转租案涉房屋，己违反上诉人与被上诉人之间《房屋租赁合同》的约定，构成违约行为。上诉人依据《房屋租赁合同》第九条的规定，有权单方面解除《房屋租赁合同》，依法或依约不应承担被上诉人租房损失、定购家具损失，也不应退还履约保证金及已收租金。根据《房屋租赁合同》第七条7-2的规定，因被上诉人违约行为导致本合同提前解除，被上诉人投资所形成附合的装修应无偿归甲方所有，未形成附合的装修由被上诉人自行拆除。因此，上诉人也不应承担被上诉人的装修装饰损失。3、一审判决确认的诉讼费29870元，计算有误。本案被上诉人起诉标的额是1867490元，案件受理费依法应是21607元。庭审中，被上诉人变更诉讼请求，将起诉标的额变更为1096829元，案件受理费依法应是14671元。4、案涉《解除合同通知书》的事由，不符合法定或约定解除事由，不发生上诉人单方解除合同的效力，涉案合同系协商合意解除，不存在违约问题。被上诉人将案涉房屋转租他人用于开办养老院，系引发小区业主强烈反对、公然持续阻止的根源。经案涉房屋产权单位、红山街道办事处、小区业主代表多次协商均无果。被上诉人虽承诺改变经营业态，但因小区业主已不再信任，仍持续不断地阻挠。被上诉人每日至上诉人处，表示装修受阻无法经营，合同目的无法实现，要求解除合同。在此情况下，上诉人基于国有企业的社会责任，为不激化矛盾，维护社会秩序的稳定，避免被上诉人损失不断扩大，不顾自身利益损失，才以“小区业主反对上诉人转租给被上诉人”等为由，向被上诉人发出《解除合同通知书》。该解除事由，既不符合双方《房屋租赁合同》关于解除条件的约定，也不属于合同法第94条规定的行使法定解除权的情形。因此，并不会发生单方解除《房屋租赁合同》的效力。该通知书实质是上诉人单方提出的解除《房屋租赁合同》的意思表示，被上诉人收到通知书后，其意志完全是自由的，可拒绝或同意解除合同。被上诉人出于小区业主持续不断阻挠，客观上根本无法装修施工等各种现实因素的考量，同意解除合同并按期交还现状房屋。上诉人与被上诉人的此种解除合同方式，是基于双方合意而解除，并非上诉人单方解除合同。因此，并不存在违约问题。5、被上诉人财产损失并非上诉人的《解除合同通知书》单方造成，在合意解除合同情况下，全部损失由上诉人一方承担，于法无据，有失公平。上诉人发出《解除合同通知书》的行为本身，无论是否违约，均不会直接造成被上诉人自身财产的任何损失。因为被上诉人是否会有财产损失发生，完全取决于其是否同意解除合同。如其拒绝解除，则继续履行房屋租赁合同，其先前装修、消防等投入，就继续有使用价值，不会造成财产损失。其同意解除合同，导致先前装修、消防等将不再使用，这才是造成自身财产损失的根本原因。被上诉人一边同意解除合同，一边又起诉要求上诉人承担解除合同给其造成的全部损失，有违诚信、公平原则。梓气东来公司辩称：1、上诉人第一点上诉理由缺乏事实和法律依据。南京尽孝道仁爱公司以涉案房屋作为经营地点，申请设置南京玄武尽孝道护理院，但该公司与被上诉人只是合作关系，并不存在房屋转租关系。从医疗机构设置流程来看，案外人南京尽孝道仁爱公司对于最终能否获得《医疗机构执业许可证》是无法确定的，按照常人的思维是不可能在尚未取得《医疗机构执业许可证》的情况下承租涉案房屋的。另外，商业合作的形式五花八门、种类繁多，上诉人仅依据医疗机构设置人是南京尽孝道仁爱公司，就推定被上诉人将案涉房屋转租给南京尽孝道仁爱公司，不仅犯了以偏概全的逻辑错误，也不合常理。2、即使被上诉人将案涉房屋转租给南京尽孝道仁爱公司，也不构成违约。首先，被上诉人在营苑新寓业主反对设置南京玄武尽孝道护理院，且协商无果后，为避免矛盾，主动于2018年8月16日就案涉房屋的用途在该小区进行公示，明确所承租的案涉房屋不再经营医疗、养老及相关业态，转为员工宿舍和公寓。被上诉人主动调整投资项目的行为，不应视为违约。其次，上诉人对于南京尽孝道仁爱公司以案涉房屋作为经营地点，申请设置南京玄武尽孝道护理院从未提出过任何异议，也未就该情况向被上诉人指出属于转租违约行为。3、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》时，隐瞒上诉人不是案涉房屋的经营管理单位，只是涉案房屋的承租人且上诉人无权转租的事实，以及上诉人基于租赁合同所获得用益物权的截止日期为2019年12月31日，但与被上诉人约定的租赁期限却为2017年12月10日至2026年6月9日。上诉人无权转租案涉房屋是营苑新寓业主阻止被上诉人施工，导致《房屋租赁合同》无法履行的唯一原因，上诉人对以上事实予以隐瞒，不仅构成违约，同时构成缔约过失。上诉人应赔偿被上诉人因此遭受的全部经济损失。4、对于上诉人补充的意见，被上诉人认为，即使上诉人不提出解除合同，合同也无法履行，而合同无法履行的原因就是案涉房屋存在瑕疵，不能满足承租人使用房屋的权利，导致合同无法履行的违约方就是上诉人。因上诉人违约，损失当然由上诉人完全承担。梓气东来公司向一审法院起诉请求：1、判令解除梓气东来公司、栖霞房产公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令栖霞房产公司返还梓气东来公司保证金50000元、租金140000元；3、判令栖霞房产公司赔偿梓气东来公司装饰装修、消防损失合计678029.29元、购买家具定金75800元、因消防需要租赁他人房屋33000元、人工工资损失120000元。一审法院查明事实：坐落南京市玄武区营苑新寓13幢房屋原系南京市经济实用住房发展中心（以下简称经济住房中心）所有，后因机构改革，于2008年10月登记在南京市公房管理中心（以下简称公房管理中心）名下。该幢房屋共七层，为负一层至地上六层，建筑面积共2364.85平方米。1999年8月，经济住房中心（甲方）与栖霞房产公司（乙方）签订《营苑新寓物业管理委托协议书》，主要内容为：甲方将其营苑新寓居住区共22幢住宅委托乙方实施物业管理；甲方将综合服楼（即营苑新寓13幢房屋）的使用权转给乙方，产权关系不变，乙方可以自己使用，也可以部分出租，租金收入归乙方所有，用于物业管理经费的不足等。2017年7月，梓气东来公司（乙方）与栖霞房产公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方承租营苑新寓13幢一楼东面第1间、三楼、四楼、五楼整层以及六楼除机房占有使用外的其他房屋。租赁房屋登记产权人为公房管理中心，实际经营管理单位为甲方，甲方承诺并保证对租赁房屋拥有对外出租权利。租赁期限自2017年12月10日至2026年6月9日，甲方给予乙方6个月免租期。第一年租金为28万元，在此基础上每年递增一次，递增幅度为在上一年年租金的基础上每次递增3%，租金每半年交纳一次，先付后用。乙方因经营需要可以对租赁房屋进行装饰装修，但不得影响房屋的安全。租赁期满或因乙方违约行为导致本合同提前解除，乙方投资所形成附合的装饰装修物无偿归甲方所有，未形成附合的装饰装修物由乙方自行拆除。乙方应在合同生效后三日内向甲方支付50000元保证金，如乙方无违约行为，甲方于租赁期限届满或本合同依法解除后三日内，一次性无息返还乙方。乙方擅自转租租赁房屋的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付违约金三个月的房租等。合同签订后，梓气东来公司依约向栖霞房产公司支付保证金50000元，并于2018年6月支付第一期（2018年6月10日至12月9日）租金140000元。2018年3月21日，因南京尽孝道仁爱公司申请将案涉房屋用于经营老年护理院，南京市玄武区卫生和计划生育局在营苑新寓小区张贴医疗机构设置许可前公示，载明申请单位为南京尽孝道仁爱养老服务有限公司，医疗机构名称为南京玄武尽孝道老年护理院，诊疗科目包括内科、中医科、临终关怀科等。同月26日，该局在营苑新寓小区门口张贴通告，以该小区居民反对意见较多为由，不予批准设置许可。2018年7月，南京万润置业有限公司（以下简称万润公司）（甲方）与栖霞房产公司（乙方）签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，主要内容为：甲方受公房管理中心委托，负责营苑新寓13幢直管公房经营管理，并将该幢房屋出租给乙方，租赁期限24个月，自2018年1月1日至2019年12月31日，房屋用途为办公。乙方擅自将该房屋全部或部分转租、转借的，甲方有权解除合同收回房屋等。2018年8月16日，梓气东来公司在营苑新寓小区张贴公示，表示将案涉房屋经营用途转为员工宿舍和公寓。同年9月18日，梓气东来公司与该小区的业委会及物业公司签订协议，载明梓气东来公司承诺在案涉房屋内不再经营有关养老涉老保健医疗等相关业务，改为员工宿舍和办公用房，保证小区业主对案涉房屋的使用有知情权等。但小区部分业主仍坚持栖霞房产公司对案涉房屋无转租权，不同意梓气东来公司承租该租赁房屋。梓气东来公司、栖霞房产公司双方就合同履行问题，与公房管理中心和所属街道、小区业委会多次协调，均未果。2019年1月14日，公房管理中心对栖霞房产公司申请案涉房屋转租事宜进行回复，表示对栖霞房产公司的转租申请不予同意，若小区业主无异议，则可以同意栖霞房产公司的转租申请等。2019年5月29日，栖霞房产公司向梓气东来公司发出解除合同通知书，主要内容为：因2018年3月张贴的医疗机构设置许可前公示中公示的医疗机构诊疗科目中有“临终关怀科”，引发小区业主群体性矛盾和纠纷，致使梓气东来公司的装修被迫停止，继而业主以栖霞房产公司转租房屋没有经过公房管理中心的同意为由继续阻止梓气东来公司施工。对此矛盾，房屋产权单位、红山街道、业委会代表多次出面协调，但问题至今无法解决。栖霞房产公司于2018年12月向公房管理中心申请将案涉房屋出租给梓气东来公司作为办公和员工宿舍使用，该中心于2019年1月回复表示若小区业主无异议，可同意栖霞房产公司的转租申请。但目前业主不同意转租给梓气东来公司，为维护社会稳定，避免损失扩大，栖霞房产公司提出并通知解除租赁合同，并要求梓气东来公司收到通知后十日内将租赁房屋腾空并按现状返还等。一审庭审期间，梓气东来公司、栖霞房产公司均认可双方签订的租赁合同自2019年6月6日解除。关于栖霞房产公司主张梓气东来公司将案涉房屋转租他人，梓气东来公司予以否认，并称是与他人合作经营养老护理院。一审审理中，梓气东来公司就其主张的损失提供如下证据：1、梓气东来公司与案外人李磊于2018年1月31日签订的《房屋租赁经营合同》及相关银行凭证，证明梓气东来公司因消防设施改造需要而承租案涉房屋所在楼栋负一楼的房屋（约120平方米），并已支付相应租金。该合同约定租赁期限为2018年3月1日至2026年3月15日，年租金33000元；银行凭证载明梓气东来公司已支付的金额为33000元。2、《办公家具销售合同》及微信转账记录，证明梓气东来公司为经营需要，于2018年6月签订合同购买家具，并支付定金75800元。该合同约定梓气东来公司购买价值256000元的单人床、床头柜、衣柜、单人桌、椅子等。微信转账记录载明梓气东来公司转给东原办公家具65800元。3、汇总表、建筑业企业资质证书、结算账户信息确认函、收条及转账凭证，证明江苏万升建设工程有限公司对案涉房屋进行装修施工，梓气东来公司根据该公司的指示，在2018年7月至2019年1月期间，分5笔共向李文喜账户支付装修款550000元，梓气东来公司的租赁房屋装修装饰损失总计1368690.01元。4、社保缴费清单、微信短信记录，证明梓气东来公司的员工杨某、杜某作为案涉租赁房屋现场管理人员，与栖霞房产公司的工作人员联系协调；梓气东来公司自制的人员工资表，证明杨某、杜某自2017年8月至2018年12月的工资分别为60000元，两人共计120000元；杨某及杜某出具的证词，主要内容为二人负责营苑项目工作，工资收取方式为现金等。经质证，栖霞房产公司对上述证据的真实性无法确认，对证据4的关联性不予认可。关于双方争议的案涉房屋装修损失，梓气东来公司于2019年7月18日向一审法院提出评估申请，一审法院依法委托江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司开展评估工作。该公司于2019年10月17日出具资产评估报告，评估基准日为2019年5月29日，评估资产的市场价值为678029.29元，具体明细为：剩余装修材料及其他相关资产净值65502.58元、装饰装修工程及彩钢板顶棚净值合计431745.19元、安装工程净值180781.52元。经质证，梓气东来公司对此无异议；栖霞房产公司认为梓气东来公司未经栖霞房产公司同意将案涉房屋的墙体拆除，故对报告中关于砖砌体拆除费8570.88元不认可，其余项目和单价由法院审查。对栖霞房产公司异议部分，梓气东来公司认为因装修需要而拆除部分墙体，且栖霞房产公司未提供相关证据证明该部分墙体系不得拆除的承重墙。一审法院根据证据规则，对梓气东来公司提供的证据1-2的真实性予以确认，并认定事实如下：梓气东来公司因消防设施改造需要而与他人签订租赁合同，并已支付租金33000元；梓气东来公司因经营需要购置相关家具，已支付款项65800元。关于证据3，一审法院结合评估报告，认定事实为：梓气东来公司对案涉房屋进行装修，截止2019年5月29日，净值为678029.29元；栖霞房产公司不认可梓气东来公司的墙体拆除费8570.88元，法律依据不足，一审法院不予采纳。关于证据4，一审法院对社保缴费清单和微信短信记录的真实性予以确认，并认定杨某、杜某系梓气东来公司的职员；对涉及杨某、杜某的人员工资表及证人证词，因工资表系梓气东来公司单方制作，证人杨某、杜某的未出庭作证，且梓气东来公司亦未提供其他证据予以印证，故一审法院对该证据的真实性不予确认。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，梓气东来公司、栖霞房产公司签订的案涉房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。虽然在此后栖霞房产公司与万润公司签订租赁协议，但不影响梓气东来公司、栖霞房产公司之间的案涉租赁合同效力。梓气东来公司在租赁案涉房屋期间，虽然出现其经营用途遭到案涉房屋所在小区业主的反对并引发纠纷的情形，但其依约仍享有承租权利；栖霞房产公司以小区业主反对栖霞房产公司转租给梓气东来公司等理由解除双方合同，违反了合同约定，其行为构成违约，应承担违约责任。栖霞房产公司抗辩梓气东来公司存在转租行为，构成违约，证据不足，一审法院不予采纳。梓气东来公司、栖霞房产公司在庭审中确认合同解除时间为2019年6月6日，一审法院予以准许。因栖霞房产公司违约，梓气东来公司在双方合同解除后主张栖霞房产公司退还已缴纳的保证金50000元及已支付的租金140000元，于法有据，一审法院应予支持。梓气东来公司在履行合同期间对案涉房屋进行了装修，因消防需要而承租他人房屋，以及为经营而购置相关物品等，并由此支付相关费用，故梓气东来公司为此主张栖霞房产公司赔偿其装饰装修损失678029.29元、租赁他人房屋33000元及定购家具损失65800元，理由正当，符合法律规定，一审法院亦应予支持；但梓气东来公司主张人员工资损失，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一（项）、第十五条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、南京梓气东来商业管理有限公司与南京栖霞房产经营有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年6月6日解除；二、南京栖霞房产经营有限公司应于判决生效之日起十五日内返还南京梓气东来商业管理有限公司保证金50000元及租金140000元；三、南京栖霞房产经营有限公司应于判决生效之日起十五日内赔偿南京梓气东来商业管理有限公司装修损失678029.29元、租赁他人房屋损失33000元、购买家具损失65800元，共计776829.29元；四、驳回南京梓气东来商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费29870元，由南京梓气东来商业管理有限公司负担3658元，南京栖霞房产经营有限公司负担26212元；鉴定费40000元，由南京梓气东来商业管理有限公司负担4898元，由南京栖霞房产经营有限公司负担35102元。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉梓气东来公司、栖霞房产公司签订的房屋租赁合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。栖霞房产公司关于梓气东来公司存在转租行为的上诉理由，本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2018年3月南京尽孝道仁爱公司申请将案涉房屋用于经营老年护理院，南京市玄武区卫生和计划生育局在营苑新寓小区张贴医疗机构设置许可前公示，栖霞房产公司此时即知道或应当知道该情形，但其在六个月内未提出异议，故其此项上诉主张，本院不予支持。在梓气东来公司租赁案涉房屋期间，遭到案涉房屋所在小区业主的反对并引发纠纷，无论是栖霞房产公司向梓气东来公司发出解除合同通知书，或是公房管理中心对栖霞房产公司申请案涉房屋转租申请不予同意及小区业主阻止梓气东来公司装修使用案涉房屋的情形，均影响梓气东来公司合同目的的实现，栖霞房产公司就此应承担违约责任。据此，一审法院确认《房屋租赁合同》于2019年6月6日解除，并认定栖霞房产公司应承担的责任，依据充分，本院予以维持。综上所述，栖霞房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费14671元，由南京梓气东来商业管理有限公司负担1739元，南京栖霞房产经营有限公司负担12932元；鉴定费40000元，由南京梓气东来商业管理有限公司负担4898元，由南京栖霞房产经营有限公司负担35102元。二审案件受理费13468元，由南京栖霞房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  许云苏审判员  李任飞二○二○年九月七日书记员  朱亚芳