北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8219号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨辉，男，1975年2月3日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：孙春来，山东智祥（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：卢才周，男，1955年9月21日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：卢景飞（卢才周之子），1986年7月18日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人杨辉因与被上诉人卢才周租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初15440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨辉上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持我的一审全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由卢才周承担。事实和理由：一审法院对事实认定不清。一、案涉土地在签订合同五六年前已经被拆迁，既不属于村委会也不属于卢才周，因此，卢才周没有资格签订《土地租赁合同》，卢才周隐瞒这一事实恶意与我签订《土地租赁合同》，我们与村委会主任的录音能够予以证明。二、我与卢才周签订的《土地租赁合同》中没有对我转租做出任何规定，也从未约定不允许我对租赁场地进行转租。一审法院认定解除理由为我未经过卢才周同意私自转租，我并不认可。之所以同意解除的原因是案涉土地已经被拆迁，不能办理工商注册登记，合同目的不能实现。三、在《土地租赁合同》第四条中双方已经明确约定了租赁期内我方需要自建房屋和厂房，卢才周也口头承诺了经营使用没有问题，但我去村委会办产权证明多次均遭拒绝，与卢才周之子卢景飞联系时对方不仅没有履行合同第十三条约定的协助义务，反而提出解除合同，基于卢才周擅自与我解除合同关系，给我造成巨大损失，所以卢才周理应赔偿。四、我和卢才周签订的租赁合同中明确约定我需要自建房屋、厂房及仓库且上述房屋、厂房和附属物所有权归我，目前合同之所以无法履行是因为卢才周承诺不实导致的，他没有协助我去村委会办理盖章手续，所以应该赔偿。五、在合同履行期间我按约定支付房租后开始在租赁场地上投资建设并已完成，后经首信（北京）国际资产苹果有限公司作出首信涉评报字（2019）第1109号资产评估报告显示房屋、厂房、硬化路面、改造租赁范围内老旧设施及上下水等工程造价评估价值为621,571元，鉴定费13,500元，这些费用应当由卢才周承担赔偿责任。综上所述，即使我在案涉土地上进行建设需要办理审批手续，那也是卢才周的义务，因此卢才周应当承担赔偿责任。卢才周辩称，同意一审判决，不同意杨辉的上诉请求。一审判决公平公正，应予维持。对于杨辉所说的土地拆迁问题，实际上案涉土地并不在拆迁范围内，迄今为止案涉土地仍然属于村委会的管理范围，因此并不存在杨辉所述的情况。我曾两次联系村委会协助杨辉办理手续，但因为杨辉的问题未能办理，村委会也为我出具相关证明。杨辉向一审法院起诉请求：1.依法判令卢才周赔偿位于北京市房山区城关街道前朱各庄村漫水桥西侧杨辉投资房屋、厂房、硬化路面、改造租赁范围内老旧房屋设施及上下水等工程造价款总计621,571元；2.本案鉴定费13,500元由卢才周承担；3.本案诉讼费由卢才周负担。卢才周针对杨辉的起诉提出反诉，反诉请求：1.解除卢才周与杨辉于2016年10月1日签订的土地租赁合同；2.判令杨辉给付一个月租金8,333元；3.判令杨辉赔偿卢才周丢失物损失20,000元；4.判令杨辉赔偿卢才周房屋174.8平方米或按照评估折价赔偿（暂估为200,000元）；5.请求杨辉赔偿卢才周水费89,883元；6.反诉费由杨辉承担。一审法院认定事实：杨辉（乙方）与卢才周（甲方）于2016年10月1日签订《土地租赁合同》，约定甲方将其自北京市房山区前朱各庄村委会承租的位于北京市房山区城关街道前朱各庄村漫水桥西侧一片场地出租给乙方使用，乙方在该租赁的土地上为甲方留有20平方米至30平方米的房屋，归甲方储存杂物使用。租赁期限为2016年10月1日至2032年10月1日止，共计16年，租金为每年10万元人民币，每年10月1日乙方向甲方支付租金，甲方向乙方出具收到租金的收据。本合同签订之日起五年内（含五年）乙方每年向甲方支付租金10万元人民币。土地租赁合同签订后乙方向甲方支付押金2万元人民币，甲方向乙方出具收到押金的收据。租赁期满或者合同解除后，甲方退还乙方收取的租金2万元。甲方不得以任何理由在租赁期间解除合同，否则甲方应赔偿乙方在该土地上的投资损失和乙方自行建造的房屋及厂房和附属设施按拆迁补偿价格向乙方赔偿价款。乙方有下列情形的，甲方可解除合同：1、乙方利用租赁的土地进行非法活动的（如乙方制毒贩毒等）；2、乙方拖欠租金一个月的。由双方到村委会在本合同文本上加盖村委会盖章的情况下，甲方必须配合乙方到村委会加盖村委会公章。协议还就其他事项进行了约定。后杨辉交纳了租金，卢才周交付案涉场地。后杨辉在案涉场地内对原有房屋进行改造、建设房屋及厂房、硬化路面、重整上下水路等。关于该部分工程造价价值，杨辉申请评估并交纳鉴定费13,500元。经评估，首信（北京）国际资产评估有限公司作出首信涉评报字（2019）第1109号资产评估报告，其中：双方无争议部分评估价值为306,865元，有争议部分杨辉主张为314,706元、卢才周主张为40,681元。关于争议项目部分，杨辉主张评估报告附件三中所载工程系己方所建，但未提交证据予以证明，卢才周仅认可评估报告附件四中所载工程系杨辉所建。卢才周主张杨辉在租赁期间拆除了租赁场地内房屋174.8平方米，杨辉不认可卢才周主张拆除房屋面积，且称拆除房屋系经过卢才周同意。杨辉在租赁合同存续期间将部分租赁房屋转租给案外人刘勇，卢才周称上述转租行为未经其同意，属违约。经询，卢才周、杨辉均认可建造案涉场地内所有房屋建设均未经相关部门审批。关于双方之间租赁合同解除问题。2018年11月17日杨辉和卢才周之子卢景飞短信联系，卢景飞在短信中称双方之间的租赁合同已经终止。卢才周在庭审中亦认可己方于2018年11月4日收回案涉场地。杨辉亦认可双方之间的合同已经于2018年11月17日解除。审理中，卢才周主张杨辉赔偿水费89,883元，杨辉对此不予认可，卢才周自认其尚未向相关部门交纳上述水费89,883元。经查，案涉场地系卢才周自房山区城关街道前朱各庄村村民委会（下称前朱各庄村委会）承租所得。2019年5月28日，前朱各庄村委会出具证明：我村于2004年4月17日将大约2,500平方米土地出租给卢才周使用，在租赁期间，卢才周有合法转租权，卢才周分别于2016年12月份、2017年5月底两次联系我村为租户办理相关盖章手续，租户杨辉一直未来我村办理。2018年10月16日，杨辉通过银行转账向卢才周支付30,000元，关于该30,000元的性质，杨辉主张系因卢才周未配合其去村委会盖章因此只预付三个月的租金并提交其与卢才周之子卢景飞的电话录音，卢才周主张上述30,000元系因杨辉保管不善造成财产丢失而支付的赔偿款，但并未提交证据予以支持。法院结合杨辉提交的证据及双方陈述，认定上述30,000元性质为案涉场地的租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，杨辉在租赁期间内未经卢才周同意将案涉房屋转租给案外人刘勇，故卢才周有权解除双方之间的租赁合同，故对卢才周要求解除合同诉讼请求，法院予以支持。关于合同解除时间，卢才周于2018年11月4日收回案涉场地，杨辉称其2018年11月17日知悉卢才周解除合同并主张2018年11月17日为解除合同时间，对此，法院认定双方之间租赁合同解除时间为2018年11月17日。关于杨辉要求卢才周赔偿其对原有房屋改造、建设房屋及厂房、硬化路面、重整上下水等的工程造价价值，因杨辉所建上述房屋及相关设施工程未经相关部门审批，有可能涉嫌违法建筑，故对其要求卢才周赔偿相关损失的诉讼请求，法院不予支持。杨辉已经交纳2018年10月1日至2018年12月31日之间的租金，故卢才周要求杨辉支付一个月租金的诉讼请求，法院不予支持。卢才周要求杨辉赔偿丢失物损失20,000元的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。卢才周要求杨辉赔偿水费89,883元，因卢才周尚未交纳上述水费，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。关于卢才周要求杨辉赔偿拆除174.8平方米房屋的诉讼请求，证据不足，法院亦不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2020年7月9日判决如下：一、杨辉与卢才周于2016年10月1日签订的《土地租赁合同》于2018年11月17日解除；二、驳回杨辉的诉讼请求；三、驳回卢才周的其他反诉请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审补充查明，杨辉承租案涉场地及房屋系欲用于经营包装厂。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，杨辉在租赁期间内未经卢才周同意将案涉房屋转租给案外人刘勇，故卢才周有权解除双方之间的租赁合同，故对卢才周要求确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除时间，卢才周于2018年11月4日收回案涉场地，杨辉称其2018年11月17日知悉卢才周解除合同并主张2018年11月17日为解除合同时间，一审法院认定双方之间租赁合同解除时间为2018年11月17日并无不当，本院予以支持。对于合同解除的过错责任认定问题。杨辉上诉主张是卢才周未配合其到村委会盖章，导致其无法办理营业执照，不能实现合同目的，解除合同的过错责任在卢才周一方。卢才周辩称其已经两次联系了村委会为租户杨辉办理盖章手续，但杨辉一直未去村委会办理。卢才周对其的辩称陈述提交了村委会出具的证明予以证实。根据村委会的证明，本院对杨辉主张的卢才周未配合其到村委会盖章的事实不予采信。二审中，杨辉提交与村委会主任的录音证据，以证明案涉租赁土地已经被拆迁的事实，但该录音的真实性不能确认，且录音内容与村委会出具证明的内容不符，杨辉提交的个人谈话私自录音证据不足以推翻村委会作为基层组织出具的证明的效力，本院对杨辉提交的录音证据不予采纳。案外人刘勇证明杨辉将其承租卢才周土地上的房屋转租给刘勇，卢才周不同意杨辉的转租行为，要求解除与杨辉的土地租赁合同不违反双方租赁合同及法律规定，应予支持。对于杨辉上诉要求卢才周赔偿其对原有房屋改造、建设房屋及厂房、硬化路面、重整上下水等的工程造价价值的请求，因杨辉所建上述房屋及相关设施工程未经相关部门审批，可能涉嫌违法建筑，且解除合同的责任在杨辉一方，因此，对杨辉要求卢才周赔偿相关损失的上诉请求，本院不予支持。综上所述，杨辉的上诉请求缺乏依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,016元，由杨辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年九月九日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄