湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0923民初2061号原告：李洲，男，1973年3月20日出生，汉族，安化县人，住安化县。委托诉讼代理人：谌攀，湖南义剑（安化）律师事务所律师。被告：安化县纯信房地产开发有限公司，住所地：安化县东坪镇湾竹塘。法定代表人：夏建军，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋烨丽，湖南融源律师事务所律师。原告李洲与被告安化县纯信房地产开发有限公司（以下简称“纯信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洲及其委托诉讼代理人谌攀，被告安化县纯信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋烨丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李洲向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期为原告办理合同编号为201400299-3001号的《安化县商品房买卖合同》的备案登记和预告登记；2、判令被告继续履行合同，由被告给付原告因未按期办理合同备案登记和初始登记的违约金8540元（2018年3月11日至2020年7月13日共854天，按10元／天计算，即854×10＝8540元，之后的违约金按上述标准计算至办理好上述登记之日止）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告代物清偿购买了被告所开发的安化县房屋，原、被告于2018年1月11日签订《安化县商品房买卖合同》，合同编号为：201400299-3001。该合同经益阳市中级人民法院终审判决认定合法有效。合同约定：“自合同生效之日起60日内，买卖双方应向安化县房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记。”另外合同约定：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付壹拾元的违约金”。至今，被告未按约定对双方所签合同进行备案和预告登记，已构成严重违约。原告要求继续履行合同，由被告承担约定的违约责任。鉴于以上事实和理由，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告纯信公司辩称，1、根据案涉房屋买卖合同第六条约定，原告应于合同签订之日支付房款，被告已将案外人李波的借款清偿完毕，原告实际未支付房款，被告可履行抗辩权；2、本案的争议焦点应为房屋买卖合同中原告是否履行付款义务，原告在（2019）湘0923民初3095号案件中自认通过案外人李波、彭古生出借款项给被告，且在（2020）湘09民终664号案件庭审笔录中，法官询问双方当事人，李洲是否支付购房款，双方均说李洲未支付购房款。为查明案件事实，请求追加李波为本案第三人；3、原、被告双方对于是否支付购房款有争议，一直在进行协商和诉讼，所以被告不存在违约行为，无需承担违约金。原、被告双方围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的安化县商品房买卖合同、安化县人民法院（2019）湘0923民初3095号民事判决书、益阳市中级人民法院（2020）湘09民终664号民事判决书、购房款收据及契税、维修费收据，以上证据客观真实，与本案相关联，本院依法予以采信。原告提交的安化县人民法院（2020）湘0923民初871号民事判决书、安化县人民法院（2020）湘0923民初975号民事判决书，以上证据与本案无关联，不能作为认定本案事实的依据。被告提交的夏建军借款的债权人明细表、2016年4月13日彭古生名下债权人分房数据表、（2019）湘0923民初3095号案件李洲的起诉状、纯信公司支付款项给李波的银行记录、5号门面和8栋3202的房屋买卖合同、（2020）湘09民终664号案件的开庭笔录，以上证据不能达到被告的证明目的，本院依法不予采信。根据采信的证据，本院确认如下案件事实：原、被告双方以代物清偿方式于2018年1月11日签订了合同编号为201400299-3001的安化县商品房买卖合同，当天被告纯信公司为原告李洲开具了购房款收据及契税、维修费收据。合同约定：“该商品房单价为每平方米2026.33元，总金额289928元，于本合同签订之日支付。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3％向出卖人支付违约金。自合同生效之日起60日内，买卖双方应向安化县房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付壹拾元的违约金”。李洲于2019年10月21日诉至本院，请求依法确认李洲与纯信公司签订的合同编号为201400299-3001的商品房买卖合同合法有效，本院于2019年12月19日作出（2019）湘0923民初3095号判决，判决李洲与纯信公司签订的的商品房买卖合同（合同编号：201400299-3001）合法有效。纯信公司不服该判决，上诉至益阳市中级人民法院，益阳市中级人民法院于2020年6月8日作出（2020）湘09民终664号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2020年7月27日，李洲诉至本院，要求被告纯信公司限期为原告李洲办理合同编号为201400299-3001号的《安化县商品房买卖合同》的备案登记和预告登记，并支付违约金。在审理过程中，纯信公司申请追加案外人李波为本案第三人，经本院审查，其申请追加李波为本案第三人的事实和理由，不属本案审理范围，申请理由不成立，本院已裁定予以驳回。本院认为，原、被告双方协议以代物清偿的方式签订安化县商品房买卖合同，原告李洲以被告纯信公司所欠的剩余借款充抵购房款，被告纯信公司为原告李洲出具相关购房款收据，经益阳市中级人民法院终审判决，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合法有效的合同对合同双方具有约束力。根据《城市商品房预售管理办法》第十条、《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条的规定和案涉安化县商品房买卖合同第十七条的约定，纯信公司应按合同约定为李洲办理合同备案和预告登记。因纯信公司逾期未办理，李洲起诉要求纯信公司为案涉房产办理合同备案和预告登记，符合相关法律规定和合同约定，本院依法予以支持。被告纯信公司未按合同约定办理备案登记和预告登记，根据案涉安化县商品房买卖合同第十七条的约定，应自合同约定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按日向原告李洲支付壹拾元的违约金。故原告李洲起诉要求被告纯信公司支付自2018年3月11日起的违约金，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。被告纯信公司抗辩称，原告按约定应于合同签订之日支付房款，原告实际未支付房款，被告可履行抗辩权，原、被告双方对于是否支付购房款有争议，一直在进行协商和诉讼，所以被告不存在违约行为，无需承担违约金。益阳市中级人民法院的生效判决确认，李洲与纯信公司签订案涉购房合同时，纯信公司尚欠李洲借款具有事实依据，纯信公司无证据证明已将所欠李洲借款偿付完毕，双方以代物清偿的方式，原告李洲以被告纯信公司所欠的剩余借款充抵购房款，被告纯信公司已为原告李洲开具与购房合同相吻合的相关购房款收据。故被告的抗辩主张，不能成立，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告安化县纯信房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内为与原告李洲签订的安化县商品房买卖合同（合同编号：201400299-3001）办理合同备案和预告登记；二、被告安化县纯信房地产开发有限公司自2018年3月11日起至实际办妥备案和预告登记之日止按日向原告李洲支付十元的违约金。案件受理费50元，减半收取25元，由被告安化县纯信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员  阮碧强二〇二〇年九月三日法官助理吴铮书记员谌喜