广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17055号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市家圆贸易有限公司。住所地：广东省广州市萝岗区。法定代表人：陈利，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘颖，广东泽正律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱伟光，广东泽正律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市莲塘市场经营管理有限公司。住所地：广东省广州市花都区。法定代表人：黎小伦，该公司经理。委托诉讼代理人：刘颖，广东泽正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭兆槟，男，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审被告、反诉被告）：曾金廷，男，住广东省揭西县。上诉两被上诉人共同委托诉讼代理人：董威，广东金科律师事务所律师。原审第三人：邱发源，男，住福建省上杭县。上诉人广州市家圆贸易有限公司（以下简称家圆公司）、广州市莲塘市场经营管理有限公司（以下简称莲塘公司）因与被上诉人谭兆槟、曾金廷，原审第三人邱发源房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初11570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人家圆公司、莲塘公司的委托诉讼代理人刘颖，被上诉人谭兆槟、曾金廷的委托诉讼代理人董威到庭参加诉讼。原审第三人邱发源经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人家圆公司、莲塘公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回谭兆槟、曾金廷的诉讼请求，支持家圆公司、莲塘公司要求谭兆槟、曾金廷支付占有使用费（租金）316741元的请求；3.一、二审诉讼费由谭兆槟、曾金廷负担。事实与理由:一、一审法院对于合同效力认定错误。涉案物业已经有关部门批准，正式纳入了广州市花都区商业网点建设规划，属于永久市场。且物业已经花都区房屋出租登记部门进行了备案登记，完全符合出租的要求。一审法院仅凭区规划部门的函件，否定合同的效力，依据不足。涉案项目已经主管部门批准，若无主管部门批准，不可能建设规模这么大的项目。二、一审法院对于谭兆槟、曾金廷交付租金是否存在违约行为的事实认定不清。关于拖欠租金、水电费问题，家圆公司、莲塘公司已通过发出两次律师函向承租人乐家超市催缴，谭兆槟、曾金廷仍然没有履行交付义务，已经严重违约。同时谭兆槟、曾金廷未经家圆公司、莲塘公司同意转租涉案物业，已构成违约。三、一审应严格按照法律规定，审慎处理，充分考虑法律后果及社会后果。涉案土地是集体经济发展用地，合作开发。如果仅仅因为没有建设工程许可证，就判定合同无效，无视主管部门的批准无视法律的规定，将会对社会造成消极的影响。被上诉人谭兆槟、曾金廷辩称：不同意家圆公司、莲塘公司的上诉请求。原审第三人邱发源经本院合法传唤没有到庭，庭后无提交书面意见。谭兆槟、曾金廷于2019年10月28日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.家圆公司、莲塘公司共同向谭兆槟、曾金廷退还租赁保证金300000元；2.家圆公司、莲塘公司共同向谭兆槟、曾金廷返还水电费保证金80000元；3.家圆公司、莲塘公司对上述债务承担连带清偿责任；4.请求判令家圆公司、莲塘公司承担案件诉讼费用。一审诉讼中，谭兆槟、曾金廷变更请求为：1.家圆公司、莲塘公司共同向谭兆槟、曾金廷返还租赁保证金300000元；2.家圆公司、莲塘公司共同向谭兆槟、曾金廷返还水电费保证金80000元；3.本案案件受理费由家圆公司、莲塘公司负担。家圆公司、莲塘公司向一审法院提起反诉请求：1.家圆公司、莲塘公司没收谭兆槟、曾金廷保证金300000元；2.谭兆槟、曾金廷支付家圆公司、莲塘公司违约金289745元；3.判决谭兆槟、曾金廷支付家圆公司、莲塘公司租金及滞纳金913813.5元；4.反诉费由谭兆槟、曾金廷承担。一审诉讼中，家圆公司、莲塘公司明确谭兆槟、曾金廷欠付递增占有使用费316741元及滞纳金449341.32元。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街商业大道莲塘商业广场。2014年5月7日，莲塘公司（甲方、出租方）与乐家超市（乙方、承租方）签订《商铺租赁意向书》，就甲、乙双方经友好协商就乙方意向承租莲塘商业广场一、二楼部分商铺达成一致意向。一、乙方愿意以下条件向甲方承租该商铺：1、经营范围：超市。2、意向商铺位置“广州市花都区商业大道莲塘商业广场”。3、建筑面积：一楼200平方米左右，二楼约2600平方米左右（伸缩墙位置处，甲方砌好间隔墙）。4、意向租期：十年，5、意向租金：一楼55元/平方米/月，二楼第一年18元/平方米/月，第二年19元/平方米/月，夹层：16元/平方米/月。6、递增：第三、四、五年递增10%，第六、七、八年递增12%，第九、十年递增12%。7、装修免租期：自签订合同之日起至2014年9月30日。8、租赁保证金：人民币二十万元整。9、水电保证金：人民币五万元整。10、租赁场地管理费（包括垃圾费、广场公共卫生费等）3500元/月。11、正式合同签署日期：2014年5月12日前。12、认租意向金：30000元。双方还约定房屋出租税由甲方负责。合同落款处乙方由曾金廷签名。家圆公司于2014年5月18日收取谭兆槟、曾金廷支付的水电费保证金5万元、租赁保证金20万元。莲塘公司于2014年6月19日收取谭兆槟、曾金廷支付的水电费保证金3万元、租赁保证金10万元。2014年5月18日，家圆公司（甲方、出租方）与乐家生活超市（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于花都区××商业大道××商业广场××、××楼部分商铺，一楼建筑面积为200平方米，二楼建筑面积2617平方米，夹层建筑面积为183平方米，租赁用途为超市。合同第三条约定，租赁期限为10年，自2014年5月18日起至2024年5月17日止。2、免租装修期：甲方给予乙方免租装修期为自签订本合同之日起至2014年9月30日止，……免租期满次日起即2014年10月1日开始计算租金。四、租金、物业管理费、水电费及保证金等有关费用的交付方式1、……从2014年10月开始，乙方应在每月5日前将当月租金及管理费交付给甲方，一楼租金按55元/月/平方米计算；二楼第一年按18元/月/平方米计算，第二年按19元/月/平方米计算；夹层按16元/月/平方米计算，第三年至第五年在第二年租金基础上递增10%，……。2、物业管理费（包括垃圾费及卫生费用）：每月管理费为3500元，从2014年10月1日开始，乙方应在每月5日前将当月管理费与租金同时交付给甲方（2014年6月1日至2014年9月30日按1750元/月支付甲方管理费）。3、水电费：电费1.18元/度、水费4.5元/吨（此水电基价随政府收取的水电费价格上调幅度同步上升），乙方应当在接到书面通知三日内支付上月份的水电费。4、租赁保证金及水电保证金：在租赁合同签订当日内，乙方一次性向甲方交纳租赁保证金：人民币20万元，水电保证金：人民币5万元，共计人民币25万元。除本合同另有约定外，该保证金在扣除乙方承担之费用后余款可于乙方交还租赁物业给甲方之日无息退还给乙方。该租赁保证金在合同有效期不得以任何方式和理由抵扣乙方应缴租金及其他费用。5、租赁期间，乙方拖欠甲方租金和甲方代付的水电费、物业管理费、使用杂费、综合服务费等均视为违约（其中甲方代付费用以甲方收费通知为准），每逾期一天，按照拖欠金额的千分之二计算日违约金，拖欠时间达15天，甲方有权解除合同收回场地，乙方须付清所欠的款项，并无条件把该商铺完整地交回甲方，甲方已收的各种款项不予退还，同时乙方还应按照本合同其他约定承担违约责任。六、乙方权利及义务1、乙方应按合同规定如期足额向甲方支付租金、物业管理费及水电费，同时应当如期足额向相关部门缴纳相关的使用杂费。逾期交纳租金、物业管理费、水电费和甲方应当收取（含甲方代收）的其他费用的，逾期一天按照拖欠费用的千分之二计收日违约金。……6、甲方同意乙方分租该租赁物业，但需在甲方处备案。乙方应当与分租方签订书面租赁合同，保证分租方能继续承受乙方在本合同的义务并对该分租方履行本合同的能力承担连带责任。七、违约责任除本合同其他条款约定外，乙方擅自终止合同或有下列情形之一的，甲方有权解除合同，没收保证金，收回出租物业，并要求乙方支付相当于2个月租金的违约金给甲方，履约保证金和违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应予赔偿不足部分的损失：（1）未经甲方书面同意，整体转租、转借承租房屋，或就租赁物业设置任何的担保和抵押；……（6）非因甲方原因导致，乙方逾期超过15天未交纳租金或其他费用的；……3、本合同所述违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一日，按应付金额的3‰向对方支付滞纳金。甲方可从租赁保证金及水电保证金中扣除乙方应付违约金、赔偿金、滞纳金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同落款处，乙方由谭兆槟、曾金廷签名确认。2014年6月20日，家圆公司（甲方、出租方）与乐家超市（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租莲塘商业广场一楼部分商铺建筑面积约880平方米，二楼部分商铺建筑面积为69平方米，租赁用途为超市，租赁期限自2014年6月10日起至2024年6月9日止，免租装修期自签订本合同之日起至2014年9月30日止，自2014年10月1日开始计算租金。合同第四条约定，从2014年10月开始，乙方应在每月5日前将当月租金及管理费交付给甲方，一楼部分商铺租金第一、第二年按55元/月/平方米计算，第三年按60元/月/平方米计算，第四年至第五年按66元/月/平方米计算……；一楼市场侧门口按1000元/月计算，按上述递增次数每次递增12%。……2、二楼部分商铺租金第一年按18元/月/平方米计算，第二年按19元/月/平方米计算，第三年至第五年在第二年租金基础上递增10%……3、万元管理费（包括垃圾费及广场公共卫生费用）：每月管理费为1000元，从2014年10月1日开始，乙方应在每月5日前将当月管理费与租金同时交付给甲方（2014年6月10日至2014年9月30日按500元/月支付甲方管理费）。4、水电费：电费1.18元/度、水费4.5元/吨（此水电基价随政府收取的水电费价格上调幅度同步上升），乙方应当在接到书面通知三日内支付上月份的水电费。5、租赁保证金及水电保证金：在租赁合同签订当日内，乙方一次性向甲方交纳租赁保证金：人民币10万元，水电保证金：人民币3万元，共计人民币13万元。除本合同另有约定外，该保证金在扣除乙方承担之费用后余款可于乙方交还租赁物业给甲方之日无息退还给乙方。该租赁保证金在合同有效期不得以任何方式和理由抵扣乙方应缴租金及其他费用。合同还约定了违约责任，与前一份《商铺租赁合同》的约定一致。合同落款处乙方由曾金廷签名，并加盖广州市花都区乐家连锁超市的专用章。谭兆槟、曾金廷与家圆公司、莲塘公司均确认涉案租赁合同的相对方为双方，涉案商铺由家圆公司、莲塘公司出租给谭兆槟、曾金廷使用。合同签订后，家圆公司、莲塘公司将涉案商铺交付给谭兆槟、曾金廷使用。家圆公司、莲塘公司主张谭兆槟、曾金廷自2015年7月起未按照合同约定，向其支付递增租金，且拖欠水电费。谭兆槟、曾金廷主张其已足额向家圆公司、莲塘公司支付租金、水电费，双方曾协商租金不递增。谭兆槟、曾金廷为此提交了收据、银行流水及微信聊天记录拟证实其主张。上述收据中，2017年5月26日的收据中写明今收到乐家生活超市5月份租金104962元，综合费3500元……，2017年7月29日的收据写明金收到乐家生活超市7月份部分租金及6月份水、电费100000元。2017年8月9日的收据写明今收到乐家生活超市7月份部分租金及6月份水电费66256元。2017年8月24日的收据写明今收到乐家生活超市8月份租金104962元，综合费3500元，……。谭兆槟、曾金廷陈述，家圆公司、莲塘公司的工作人员每个月会通过微信或现场向其发缴费通知单的方式通知其缴纳每月费用，谭兆槟、曾金廷均是按照缴费通知单的要求进行缴费，微信聊天记录也可证实其陈述。家圆公司、莲塘公司确认收据、微信聊天记录的真实性，但认为上述证据无法证实谭兆槟、曾金廷未曾拖欠租金。家圆公司、莲塘公司陈述，因谭兆槟、曾金廷向其支付了30万元的租赁保证金，若谭兆槟、曾金廷拖欠租金，其可以从押金中予以抵扣，故其未曾向谭兆槟、曾金廷主张拖欠的递增租金。一审法院询问家圆公司、莲塘公司此前是否知悉涉案合同存在无效的可能，其陈述不知晓。2018年12月28日，莲塘乐家超市（甲方）与邱发源（乙方）签订《买卖合同》，约定甲方同意将属下产业乐家超市内外所有的设备设施以及所租赁物业的经营权（包括原租赁物业的履约保证金380000元）以总价人民币218万元出售给乙方，甲、乙方应在本合同生效后，最迟不得超过2019年3月1日完成场内设备设施清点。双方还对款项支付时间等进行了约定。2019年3月5日，乐家生活超市莲塘店（甲方）与广州市亿达百货有限公司（乙方）签订《莲塘乐家生活超市场地交接协议》，明确双方进行交接：一、2019.1.2所盘点固定资产及耗材按所列清单盘点接收无误。二、水电表交接数据为：电表（大1）：3195.8，电表（大2）：3817.6，电表（大3）：2879.5，计量数为三表相加乘以120倍（即1187148度），（物业电表数4395.7*30=131871度）。办公室水表:2770吨。四楼水表387吨。落款处乙方由邱发源签名确认。家圆公司、莲塘公司主张谭兆槟、曾金廷在未取得其书面同意的情况下，擅自将涉案商铺转租给邱发源，违反了涉案《商铺租赁合同》的约定，要求没收谭兆槟、曾金廷支付的租赁保证金30万元。2019年4月26日，莲塘公司（甲方、出租人）与广州市亿达百货有限公司（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将谭兆槟、曾金廷租赁的商铺出租给乙方使用，乙方向甲方支付租赁保证金30万元及水电使用保证金8万元。合同落款处，乙方由邱发源签名确认。一审法院询问谭兆槟、曾金廷为何在已与邱发源约定了要将38万元转给邱发源的情况下，还要求家圆公司、莲塘公司向其返还押金38万元。谭兆槟、曾金廷陈述因家圆公司、莲塘公司与邱发源签订租赁合同时，向邱发源收取了38万元的押金，其支付的押金并未转给邱发源，故其要求家圆公司、莲塘公司向其返还押金38万元。家圆公司、莲塘公司确认其已按与邱发源的合同约定，收取了邱发源的押金。一审诉讼中，一审法院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案商铺是否取得建设工程规划许可证。该局回复，未查询到涉案商铺办理《建设工程规划许可证》的记录。双方对该函无异议，一审法院向双方释明若涉案合同无效，是否变更诉讼请求。谭兆槟、曾金廷表示，若涉案合同无效，要求家圆公司、莲塘公司返还押金38万元。家圆公司、莲塘公司表示，若涉案合同无效，不变更诉讼请求。一审法院认为:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故家圆公司、莲塘公司与谭兆槟、曾金廷签订的两份《商铺租赁合同》无效。家圆公司、莲塘公司要求按照合同约定，没收谭兆槟、曾金廷支付的租赁保证金30万元、要求谭兆槟、曾金廷支付违约金289745元及滞纳金，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”谭兆槟、曾金廷已向家圆公司、莲塘公司支付租赁保证金30万元，家圆公司、莲塘公司应予返还。谭兆槟、曾金廷要求家圆公司、莲塘公司退还保证金30万元，一审法院予以支持。关于水电费，家圆公司、莲塘公司陈述谭兆槟、曾金廷拖欠支付水电费，待其核实后，同意多退少补。但家圆公司、莲塘公司至今仍未提交证据证实谭兆槟、曾金廷存在拖欠支付水电费的事实。谭兆槟、曾金廷要求家圆公司、莲塘公司返还其支付的水电费保证金8万元，一审法院予以支持。关于递增占有使用费，家圆公司、莲塘公司主张谭兆槟、曾金廷自2015年7月起拖欠支付递增占有使用费。家圆公司、莲塘公司陈述因谭兆槟、曾金廷向其支付了押金30万元，故其未曾向谭兆槟、曾金廷主张过支付递增占有使用费。对此，一审法院认为，首先家圆公司、莲塘公司并不知悉涉案合同无效，根据合同约定，若谭兆槟、曾金廷拖欠租金，家圆公司、莲塘公司可以没收其支付的保证金，还可要求其支付违约金和滞纳金，并非家圆公司、莲塘公司陈述的以押金抵扣拖欠占有使用费。其次，谭兆槟、曾金廷提交微信聊天记录中，确有莲塘公司的工作人员向其发送缴费通知单。若谭兆槟、曾金廷在长达3年多的时间里未足额支付占有使用费，家圆公司、莲塘公司仍继续让谭兆槟、曾金廷占有使用涉案商铺，与常理不符。对于家圆公司、莲塘公司关于谭兆槟、曾金廷拖欠递增占有使用费的陈述，一审法院不予采信。且谭兆槟、曾金廷提交的收据上并未注明其有欠付占有使用费。家圆公司、莲塘公司要求谭兆槟、曾金廷支付递增占有使用费316741元，一审法院不予支持。第三人邱发源经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院于2019年12月27日作出一审判决：一、广州市家圆贸易有限公司、广州市莲塘市场经营管理有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向谭兆槟、曾金廷返还租赁保证金300000元；二、广州市家圆贸易有限公司、广州市莲塘市场经营管理有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向谭兆槟、曾金廷返还水电费保证金80000元；三、驳回广州市家圆贸易有限公司、广州市莲塘市场经营管理有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3500元，由广州市家圆贸易有限公司、广州市莲塘市场经营管理有限公司负担；反诉案件受理费9166元，由广州市家圆贸易有限公司、广州市莲塘市场经营管理有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，家圆公司、莲塘公司提交落款时间为2019年2月27日的《律师函》及邮寄单，拟证明2019年2月27日和2019年3月5日，家圆公司、莲塘公司向谭兆槟、曾金廷发出的律师函，催收递增部分租金。谭兆槟、曾金廷质证表示：该证据不属于新证据，该证据形成时间在一审判决作出前，而且该证据是由家圆公司、莲塘公司所保存，家圆公司、莲塘公司在一审中完全有能力提供该证据，因此该证据不属于二审新证据。该证据原件与复印件一致，谭兆槟、曾金廷并未收到该律师函，该证据中亦显示为退件状态。另查明，二审中，家圆公司、莲塘公司明确其上诉请求第二项中的占有使用费仅仅是指递增租金。一审中，家圆公司、莲塘公司为证明合同有效提交广州市花都区发展和改革局颁发的《广东省企业基本建设投资项目备案证》、土地使用权证及房屋租赁登记备案证明。本院认为，本案争议焦点在于：1.本案双方签订的《商铺租赁合同》的效力以及家圆公司、莲塘公司是否应向谭兆槟、曾金廷返还租赁保证金和水电费保证金。2.家圆公司、莲塘公司关于递增租金的上诉主张是否成立。关于争议焦点一。广州市规划和自然资源局花都区分局函复一审法院未查询到涉案商铺办理《建设工程规划许可证》的记录。家圆公司、莲塘公司上诉主张涉案商铺属于经主管部门批准建设，但其一审期间针对合同效力问题提交的证据为广州市花都区发展和改革局颁发的《广东省企业基本建设投资项目备案证》。《中华人民共和国城乡规划法》第十一条规定：“国务院城乡规划主管部门负责全国的城乡规划管理工作。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作”。根据上述规定，广州市花都区发展和改革局并非负责建设工程规划许可审批的主管部门。至于家圆公司、莲塘公司一审期间提交的土地使用权证、房屋租赁登记备案证明亦均非建设工程规划审批的文件。因此家圆公司、莲塘公司主张涉案商铺经主管部门批准建设缺乏依据，本院不予支持。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、二条的规定认定涉案租赁合同无效正确，本院予以确认。家圆公司、莲塘公司因无效合同而取得的租赁保证金和水电费保证金，依法应予返还谭兆槟、曾金廷。关于争议焦点二。一审法院关于家圆公司、莲塘公司主张递增租金不成立的认定理据充分，本院予以认可并不再赘述。家圆公司、莲塘公司二审期间提交的2019年2月27日的《律师函》和两份邮寄单不属于二审新证据的范畴，也不足以推翻一审认定，本院不予采纳。综上所述，家圆公司、莲塘公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6051.11元，由上诉人广州市家圆贸易有限公司、广州市莲塘市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二〇年九月七日书记员 冯冠豪