湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终1843号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宋林良，男，1971年8月5日出生，汉族，住湖南省汝城县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：李飞娥，女，1970年6月7日出生，汉族，住湖南省汝城县。 以上二上诉人的委托诉讼代理人：朱兰滨，湖南水正兰律师事务所律师。 以上二上诉人的委托诉讼代理人：何淑娜，湖南水正兰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：汝城县千钧房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省汝城县卢阳镇东泉路三江花苑31栋。 法定代表人：邱立红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱红辉，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：吴良云，湖南宏法律师事务所律师。 上诉人宋林良、李飞娥因与被上诉人汝城县千钧房地产开发有限责任公司（以下简称千钧公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2020）湘1026民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宋林良、李飞娥上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审全部诉请；本案一、二审诉讼费由千钧公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误；千钧公司向一审法院提交案涉楼房竣工材料的真实性有待核实，不能作为认定案涉楼房没有质量问题的依据，一审判决认定千钧公司所建楼房质量合格错误；2.一审判决适用法律错误；千钧公司在交房前需取得建设工程竣工验收备案证明文件，这既是法律强制性的规定，也是双方合同约定的交房条件。根据合同约定，千钧公司未取得建设工程竣工验收备案证明文件且逾期交房，宋林良、李飞娥有权行使合同解除权，且其通知解除合同的行为实施后即生效。一审判决认定千钧公司是否取得建设工程竣工验收备案证明文件，不影响实现合同目的是对法律和行政法规的误解，属于适用法律错误。 千钧公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.一审判决认定宋林良、李飞娥不具备法定及约定解除合同的理由正确。最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释只对房屋主体结构质量不合格不能交付使用、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用这三种情形纳入买受人请求解除买卖合同的范围，并没有将房产项目是否取得竣工验收备案证明文件作为解除合同的条件。竣工验收备案只是住建部门为加强建设工程管理的行政管理性规定，并非合同效力性规定。且双方签订的《商品房买卖合同》也没有将是否取得竣工验收备案表作为合同解除的条件；2.一审判决认定千钧公司在2020年1月15日交房符合客观事实。千钧公司推迟15天交房，属于合理期限内交房，不属于违约，如若考虑遭遇的数十年不遇的极端天气这一不可抗力原因，千钧公司交房时间更是不存在违约；3.双方签订的补充协议第七条对房屋交接及保修责任进行了特别约定，并没有将是否取得竣工验收备案作为交房有效性的必要条件，千钧公司依约交房，不应承担任何违约责任。为维护房地产市场秩序稳定，保护房地产交易安全，培育社会诚信及契约精神，维护其合法权益，请求驳回上诉，维持原判。 宋林良、李飞娥向一审法院起诉请求：一、确认原、被告于2018年8月4日签订的《商品房买卖合同》于2020年4月6日解除；二、判令被告返还原告购房款817,063元，并自2018年8月4日起按同期银行贷款利率四倍计算利息，由被告支付利息至购房款还清之日止；三、判令被告支付违约金16,341元给原告；四、判令被告承担原告因主张权利向法院起诉支付的律师费15,000元；五、本案诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的汝城县三江中心花苑住宅小区3栋8层801号房屋，合同约定了房屋建筑面积、分摊共有建筑面积、房屋价款、付款方式及期限、逾期付款责任、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等事项。其中合同第九条约定：“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二处理。……第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1、2不作累加）。1.逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人全部房款，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。”双方还就合同相应条款签订了《补充协议》。签订合同当日，原告向被告支付了全部购房款817,063元。被告取得了建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2018年10月31日，双方对商品房买卖合同办理了登记备案。汝城县三江中心花苑3#楼主体建设完工后，2018年11月20日，经长沙宏宇建筑工程检测有限公司检测主体各项数据检测合格，2019年12月20日，湖南省地质矿产勘查开发局四〇八队（湖南省湘南工程勘察公司）对三江中心花苑3#楼界址、各户室面积、共有建筑分摊面积、楼层面积、房产分层等内容进行了测绘，经测量各项数据测算符合相应规范，报告质量合格，并作出《不动产测量报告（三江中心花苑3栋）》。2019年12月23日，汝城县住房和城乡建设局对三江中心花苑1#、2#、3#、8#、9#栋地上部分建设项目消防验收，综合评定工程消防验收合格。2020年1月6日，三江中心花苑3#、4#、7#栋工程完工后，汝城县住房和城乡建设局、汝城县建设工程质量安全监督站，被告千钧公司、勘察单位：核工业郴州工程勘察院、设计单位：广西华蓝工程管理有限公司、施工单位：广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、监理单位：衡阳市建设工程监理有限公司工作人员组成验收组，对三江中心花苑3#、4#、7#栋工程进行验收，审查通过了质量评估报告、竣工验收报告、建筑工程质量保修书、住宅工程使用说明书，勘察、设计、施工、监理、建设单位对三江中心花苑3#、4#、7#栋工程均验收合格，在竣工验收备案表上盖章，之后，被告将竣工验收备案表报相关主管部门进行备案，尚未取得备案机关备案证明，至今，质量监督机构（汝城县建设工程质量安全监督站）未对涉案工程提出质量问题及整改意见。2020年1月13日，被告工作人员朱丹丹短信通告原告在2020年1月15日携带相关材料办理收房手续，原告回复表示收到。1月15日，双方到现场进行了查验，被告向原告提供了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，原告以被告未出示工程竣工验收备案表，认为房屋质量存在瑕疵，拒绝签字收房，但未向被告提出何种具体质量瑕疵，也未向相关部门申请质量鉴定。双方多次进行协商未果，2020年4月1日，原告向被告工作人员送达《解除商品房买卖合同通知书》，被告不同意解除合同，要求原告接收房屋。之后，原告向汝城县建设工程质量安全监督站进行了投诉，汝城县建设工程质量安全监督站对原告反映的三江中心花苑3#楼已完成竣工验收但未进行综合验收，未发放工程竣工验收备案表问题查证属实；对原告反映地下室电梯井出口有台阶不符合施工设计问题，经安监站查实施工无误。原告又向汝城县市场监督管理局进行投诉，经汝城县市场监督管理局组织双方调解未果。2020年4月24日，被告向原告发出《关于再次敦促履行收房义务的通知》，但原告未按通知接收手续。 一审法院认为，本案双方争议的焦点为：一、涉案商品房未取得竣工验收备案表是否存在主体结构不合格，房屋质量严重影响正常使用问题。根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》相关规定，建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。备案程序为：1．经施工单位自检合格后，并且符合《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的要求方可进行竣工验收。2．由施工单位在工程完工后向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收，并经总监理工程师签署意见。3．对符合竣工验收要求的工程，建设单位负责组织勘察、设计、监理等单位组成的专家组实施验收。4．建设单位必须在竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。5．工程竣工验收合格之日起15个工作日内，建设单位应及时提出竣工验收报告（竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料），向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门（及备案机关）备案。6．工程质量监督机构，应在竣工验收之日起5工作日内，向备案机关提交工程质量监督报告。7．城建档案管理部门对工程档案资料按国家法律法规要求进行预验收，并签署验收意见。8．备案机关在验证竣工验收备案文件齐全后，在竣工验收备案表上签署验收备案意见并签章，工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。本案中，涉案建设工程经主体结构检测合格、不动产测量合格、消防验收合格后，2020年1月6日，汝城县住房和城乡建设局、汝城县建设工程质量安全监督站，被告千钧公司、勘察、设计、施工、监理等单位工作人员组成验收组，对涉案工程进行验收，审查通过了质量评估报告、竣工验收报告、建筑工程质量保修书、住宅工程使用说明书，勘察、设计、施工、监理、建设单位对涉案工程均验收合格，在竣工验收备案表上盖章，被告千钧公司按程序向备案机关提交了相关文件进行报备，被告千钧公司已完成了报备的相关手续，质量监督机构目前未提出质量问题及整改意见，原告亦未提出房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响正常使用的证据。并且，三江中心花苑住宅小区同一批次，同一建筑主体已有购房户进行装修入住。因此，无竣工验收备案表并不必然就确定商品房存在严重质量问题影响正常使用。二、原告通知解除合同观点是否成立问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”原、被告补充协议第七条第6项约定：“经出卖人向买受人发生交付通知书后，买受人应按交付通知书规定的时间及地点办理交付手续。买受人收楼时发现商品房有质量瑕疵的，双方按照本补充条款第7款的约定处理，买受人不得以此为由拒绝收楼，否则从该交付通知书规定的收楼日期/期限届满之日起，视作出卖人已按合同及所有适用的法律、法规、规章的规定向买受人交付了该商品房，买受人自该日起承担房屋毁损、灭失的风险，及承担此后产生的一切费用和责任。”因此，根据合同法规定、司法解释及双方约定只有在主体结构不合格及房屋质量存在严重问题导致无法正常使用的情况下，双方的合同目的无法实现的情况下，原告才有权解除合同，否则主体结构质量不合格、房屋质量严重影响正常居住使用之外的其他问题不是原告拒绝收房的法定理由。本案中，2020年1月13日，被告工作人员朱丹丹短信通告原告在2020年1月15日携带相关材料办理收房手续，原告回复表示收到。2020年1月15日双方查验房屋距离双方合同约定的交房时间2019年12月31日逾期了15天，但未超过双方约定的逾期30天解除合同的期限。被告千钧公司虽然逾期交房，但所交付的房屋并非质量问题足以影响业主正常居住使用，过错显著轻微；原告因被告未出示竣工验收备案表，对房屋质量问题存疑拒绝收房，但未具体提出质量问题，也未向相关部门申请进行质量鉴定，甚至在投诉至汝城县建设工程质量安全监督站后，汝城县建设工程质量安全监督站并未对涉案工程查出具体质量问题和提出整改意见，原告以此主张解除合同不符合法律规定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，合同中虽然约定了出卖人交付房屋的条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并赋予了买受人相应的解除权。本案中，涉案建设工程均验收合格，被告千钧公司履行了竣工验收备案报备义务，但竣工验收备案表未发放，还存在质量监督机构是否已履行了报告义务及其他行政主管部门是否及时作为等行政因素的影响，综合本案情况，本案中竣工验收备案表因其他因素尚未放发，并不影响双方合同目的的实现。原告虽然已向被告送达了《解除商品房买卖合同通知书》，被告通过反诉要求原告继续履行合同，视为其对原告解除合同效力的异议，因此原告虽以通知方式解除合同，但不发生合同解除的效果。被告已为建设工程投入大量资金和物力，工程质量已验收合格，并且在进行工程竣工验收备案过程中无过错或严重过失，如果原告仅以无竣工验收备案表而拒绝收房，解除合同将会造成房屋长期闲置，并且目前国内经济发展趋缓，商品房价格有所回落，可能造成买受人因房地产市场低迷，房价下降而要求解除合同，降低自身损失，从而增加出卖人市场风险，扩大出卖人损失，更有可能引发群体效应，大量买受人以此解除合同，要求退还购房款现象的发生，造成县域房地产行业冲击受损，银行信贷风险的发生，影响社会稳定。因此，从诚信公平原则考虑，本院不予确定原告通知解除合同已经成立，对于原告主张的确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2020年4月6日解除及基于合同解除后的其他诉讼请求，本院不予支持。基于上述理由，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当继续履行，被告反诉称原告因单方解除合同构成违约，要求原告承担支付违约赔偿金163,412.6元的请求，亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款、第十五条第一款之规定，判决：“一、驳回原告宋林良、李飞娥的诉讼请求；二、驳回被告汝城县千钧房地产开发有限责任公司要求原告宋林良、李飞娥支付违约赔偿金163,412.60元的反诉请求。案件受理费12,284元，减半收取6142元，由原告宋林良、李飞娥承担；反诉费1784元，由被告汝城县千钧房地产开发有限责任公司承担。” 本案二审期间，千钧公司向本院提交了案涉工程竣工验收备案一份，拟证明千钧公司交房前案涉工程已竣工验收合格并报备，现已取得工程竣工验收备案表，没有违约。宋林良、李飞娥质证认为，对千钧公司提交的该份证据真实性无异议，但该份证据与本案没有关联性，不能证明其证明目的。本院认证如下：该份证据系在双方约定的交房日期之后取得，与本案争议焦点不具关联性，故对该份证据不予采信。 另查明，千钧公司已于2020年8月17日取得案涉工程竣工验收备案表。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、千钧公司未如期交房以及出具案涉房屋工程竣工验收备案表，是否系宋林良、李飞娥请求解除《商品房买卖合同》的法定和约定事由；二、案涉《商品房买卖合同》应否予以解除。 关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据前述法律规定，由于宋林良、李飞娥与千钧公司签订的《商品房买卖合同》中并没有将案涉房屋是否取得竣工验收备案证明文件作为解除合同的条件，且千钧公司逾期15天通知宋林良、李飞娥收房，并没有超过合同约定30天的最后期限。一审法院认定宋林良、李飞娥不具备法定解除合同和约定解除合同的条件，与查明认定的事实和证据相符，本院予以确认。 关于焦点二。如前所述，既然宋林良、李飞娥在本案中不具备法定解除合同和约定解除合同的条件。一审法院依此并结合当地房地产市场的实际情况，本着诚信公平的原则，认定宋林良、李飞娥与千钧公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当继续履行该合同，并无不妥，本院予以维持。至于宋林良、李飞娥提出的一审判决适用法律错误的上诉理由。经查，房地产开发商办理建设工程竣工验收备案是住建部门为加强建设工程管理的行政管理性规定，并非民事法律关系中对合同效力性的规定。本案中，由于双方所签合同中并没有约定将是否取得案涉房屋竣工验收备案作为合同解除的条件，现宋林良、李飞娥主张其有权行使合同解除权，且其通知解除合同的行为实施后即生效之观点，有违民事法律关系中对合同效力性的规定。故宋林良、李飞娥的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人宋林良、李飞娥的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,284元，由宋林良、李飞娥负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长 戴    陈    峰 审 判 员 李    气    春 审 判 员 孟    晋    忠 二〇二〇年九月七日 法官助理 邹    群    英 书 记 员 吴瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。