江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5372号上诉人（原审原告）：南京苏旺房产经纪有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路396号1幢106室。法定代表人：苏明勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘强，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏菊平，女，1988年11月22日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原审第三人：叶传春，男，1938年2月10日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人南京苏旺房产经纪有限公司（以下简称苏旺公司）因与被上诉人魏菊平、原审第三人叶传春房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人苏旺公司的委托诉讼代理人刘强、被上诉人魏菊平及原审第三人叶传春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏旺公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项，发回重审或依法改判魏菊平支付中介费3.6万元；2.一、二审诉讼费用由魏菊平承担。事实和理由：1.一审法院在本院认为第二项中关于魏菊平应当承担的居间费数额问题认定事实不清，适用法律错误。一审法院对补充协议“如因非丙方原因发生违约，违约方支付给丙方成交价2.4%的全额代理服务费，丙方退还守约方服务费”的理解有误。该条款是为了防止甲方或者乙方恶意甩掉中介、私下达成协议的一条惩罚性条款。在不违反法律禁止规定的情况下，一审法院认为该条约定明显不当没有法律依据。一审法院认为前述条款属于格式条款亦存在不当，上诉人一审中已经多次表明双方在合同中约定的中介费是优惠价格，一旦当事人违约，则不应再按优惠价格支付中介费，至于在双方协议中既约定了违约金又约定了按照未优惠的价格支付中介费，属于选择适用的关系，一审法院以两者属于重复约定关系而认为补充协议不产生法律效力属于适用法律错误。2.一审法院认为上诉人在居间活动中未及时提供苏明勇为魏菊平提供服务属于事实认定错误。在签订合同之前，上诉人系通过工作人员童天平在微信上与被上诉人联系，也是由童天平通过微信为被上诉人提供合同约定的服务，在此过程中苏明勇一直在场指导，被上诉人在此过程中也未提出该问题。之后被上诉人提出让苏明勇本人亲自提供服务，童天平也马上同意，但被上诉人不回复微信，拒绝配合。在从上诉人处了解到购房所需具体流程及如何操作后，为了达到拒付中介费的目的，被上诉人拒绝上诉人参与办理贷款等事宜，私下却与卖房人联系并且与卖房人完成了房屋过户等交易。之后上诉人多次与被上诉人沟通支付中介费事宜，被上诉人不予理会且不予支付，被上诉人的行为符合双方签订的《房地产买卖中介合同》的第九条违约责任第二项的情形，属于恶意违约。根据补充协议第九条的约定，被上诉人应当向上诉人支付全额中介服务费36000元。3.上诉人曾就同样的纠纷起诉至一审法院，一审法院却做出了不同的生效判决，存在裁判尺度不统一的情形。魏菊平辩称，1.苏明勇在合同履行过程中没有提供居间服务，被上诉人多次要求苏明勇提供居间服务，但童天平表示苏明勇不会出面，违反居间合同约定。2.和被上诉人接洽的童天平不专业，没有尽职，全程除发了一张图片说明办理贷款需要材料外，未提供任何其他服务，且其本人并不清楚办理贷款具体需要的材料。综上，请求驳回上诉，维持原判。叶传春述称，合同签订后，至今苏明勇作为居间联系人，从没有与卖方联系过任何事宜，更没有参与合同的执行，从未联系甲方看房并调查房屋状况，其蓄意不履行合同义务。合同约定上诉人有义务组织房屋交接，但上诉人自2019年7月22日至今都未联系叶传春，且其也未举证证明提供了任何服务，导致房屋至今未交接，乙方剩余的房屋尾款也未支付。上诉人的起诉属于颠倒黑白，其未履行义务，不应收取中介费。苏旺公司向一审法院起诉请求：1.魏菊平支付中介费36000元；2.诉讼费由魏菊平承担。一审法院认定的事实：2019年7月20日，魏菊平作为乙方与甲方叶传春及丙方苏旺公司签订了一份《房地产买卖中介合同》,约定甲方将上述房屋出售给乙方，总价150万元；甲方委托乙方办理产权转移、房屋交付等相关事宜；乙方委托丙方购买以上房产，并办理产权证、房屋交付等事宜；乙方根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费；丙方认真履行甲方、乙方委托的事项，亲自完成甲方和乙方委托代办的各项服务；丙方指派经纪人苏明勇负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；丙方根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报；丙方对委托人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄漏；丙方处理委托事项取得的财产，应当及时交给委托人；丙方出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据；丙方完成本合同所约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费4000元（手写数额），该费用于过户当日前支付给丙方；丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的，可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准；三方商定丙方有“无正当理由不履行合同的、与他人串通损害甲乙方利益的、故意隐瞒事实提高委托标的利差的、其他过失影响甲、乙方交易的”应承担违约责任；三方商定甲、乙方有“无正当理由不履行合同的、未能按照合同约定提供必要的文件和配合造成丙方无法履行合同的、串通损害丙方利益的、未能按合同约定支付佣金和代办费的、其他造成丙方无法完成委托事项的行为；三方商定，有上述违约行为选择10万元作为违约金（手写数额），由违约方支付给各守约方，违约方给守约方造成的其他经济损失，包括且不限于诉讼费、保全费、差旅费、公证费、住宿费、律师费等，由守约方按照法律法规的有关规定追偿。三方在签署上述合同时，还签订了一份补充协议，该补充协议约定乙方于2019年7月20日支付定金2万元，首付款46万元于贷款审批后7日内支付，组合贷款100万元直接下至甲方账户，尾款2万元在甲方结清水、电、气等费用且户口迁出后，由乙方直接支付给甲方；甲乙双方买卖的房屋按套计价，不因面积误差而调整，如因非丙方原因发生违约，违约方支付给丙方成交价的2.4%全额代理服务费（打印条文），丙方退还守约方服务费；任何一方违约的，守约方有权要求违约方赔偿损失；甲乙双方协商一致，贷款自己做；本约定签字生效后即成为《房地产买卖中介合同》不可分割的部分，具有同等的法律效力。魏菊平自2019年4月份即开始与苏旺公司的员工进行联系。2019年8月14日，魏菊平表示该业务员带其看房很辛苦，但苏旺房产经纪公司在买卖房屋上没有提供什么服务，故其想直接给该业务员1000元，让其“把事情办了”，但该业务员并未接受。后魏菊平称其至今也没有看到苏明勇，并要求苏明勇与其对接，该业务员称苏明勇系公司老板，办事不需要他出面，有店长、业务员等人处理，并表示其本人一开始就告知了魏菊平其不走私单。魏菊平告知该业务员其次日办理网签，该业务员遂询问其地点在哪儿，以让办理权证的人过去，但魏菊平未回复。2019年8月15日，苏旺公司业务员告知魏菊平其公司早在2019年7月22日就打好了网签合同，而魏菊平又重新打了网签合同，是不是不让苏旺公司代办过户了，并表示其已经约好苏明勇预备今天给魏菊平网签合同，而魏菊平一直不回复，导致临时取消。魏菊平在收到上述信息后称“我没看明白你的意思”。2019年9月12日，苏旺公司的业务员与叶传春打电话得知魏菊平将与叶传春办理过户手续，遂询问魏菊平在什么地点办理过户，其公司好安排相关人员过去协助，但魏菊平还是未回复。次日，苏旺公司业务员告知魏菊平，希望其在三天内支付居间费，否则公司将通过法律程序解决，魏菊平称“虽然看不懂姐姐在说什么，但谢谢祝福，也祝你中秋节快乐”。魏菊平于2019年9月12日左右与叶传春办理了房产过户手续，但双方之间并未立即办理水、电、燃气等户名的更改，涉案房屋的水、电、燃气的户名等直至2019年12月仍系叶传春妻子的名字。一审庭审中，魏菊平称，苏旺公司将电话号码告知他人给其造成了困扰，且对方的语言导致其用药增加，并向一审法院提供了一份门诊病历。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定，另一方有权要求其继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。一、关于魏菊平是否违约的问题本案中，魏菊平与叶传春及苏旺公司签订的《房地产买卖中介合同》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对三方当事人均有约束力。苏旺公司主张魏菊平在合同签订后告知其不再购买该房屋，该主张无证据证明，且魏菊平及叶传春对此均不予认可，故一审法院对苏旺公司主张的该项事实，不予认定。因三方签订的合同约定“丙方指派经纪人苏明勇负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项”，故苏旺公司在履行合同的过程中未指派苏明勇办理相关事项的，实际构成违约。但是，苏旺公司在魏菊平提出由苏明勇与其对接的情况下，并未完全拒绝由苏明勇为其服务，而是告知其通知了苏明勇为魏菊平办理过户手续，而魏菊平却表示“不明白”对方的意思，该行为显然与其要求苏明勇为其服务的意思不一致，不能使一审法院认定其要求苏明勇本人为其提供服务的意思表示真实，且根据其拒绝告知苏旺公司在何处办理过户，以及直接与叶传春进行过户，并办理了房屋交接的事实，可以认定魏菊平存在故意阻止苏旺公司为其提供服务的意思。因三方签订的合同约定，甲、乙双方未能按照合同约定提供必要的文件和配合造成丙方无法履行合同的构成违约，故魏菊平故意不要求苏旺公司为其签订网签合同，且拒绝告知过户地点的行为,构成违约。因合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方当事人有权要求其继续履行，故苏旺公司要求魏菊平支付居间服务费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。魏菊平辩称苏旺公司泄漏了其电话号码，导致其情绪受影响、用药增加等，因其系与苏旺公司之间签订的合同，而非与苏明勇个人签订的合同，故苏旺公司在履行合同的过程中指派其他员工与魏菊平进行联系，并不构成对魏菊平个人信息的泄漏，且魏菊平提供的证据不能证明其用药存在增加的情况，亦不能使一审法院认定其系因沟通而导致了用药增加，故一审法院对魏菊平的抗辩意见不予采纳。二、关于魏菊平应当承担的居间费数额问题首先，双方所签订的补充协议虽然约定：“如因非丙方原因发生违约，违约方支付给丙方成交价2.4%的全额代理服务费，丙方退还守约方服务费”，但从该条款的表述可以认定该条款中所称的“非丙方原因发生违约”指的是甲、乙双方之间非因丙方的原因构成对对方的违约，而非指甲方或乙方对丙方构成违约，否则“丙方退还守约方服务费”这一内容将难以理解，且会导致在甲、乙双方均对丙方违约的情况下，丙方有权收取两次居间服务费，这显然与原合同所约定的仅由魏菊平支付居间服务费的内容相悖。其次，上述条款系格式条款，在主合同已经用手写体的方式约定由魏菊平支付居间服务费4000元，且约定违约需承担违约金10万元的情况下，该格式条款显然不产生法律效力，除非双方约定该补充协议具有更改原协议的效力，而事实上双方的补充协议并无更改原合同约定的意思，而是约定补充协议系原合同不可分割的部分，与原合同具有同等效力。因此，苏旺公司主张按照总房价2.4%的标准支付居间费服务费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。但是，因双方协议约定魏菊平应支付4000元居间费服务费，且苏旺公司未在本案中主张违约金，故根据苏旺公司在居间活动中未及时提供苏明勇为魏菊平提供服务的事实，以及其指定其他人员为魏菊平提供服务并不会给魏菊平造成损失的事实，一审法院酌定魏菊平应向苏旺公司支付居间服务费3800元。魏菊平辩称其尚未与叶传春之间办理完毕水、电、气的交接事宜，因此无需支付居间服务费，但本案的事实是苏旺公司希望为魏菊平提供服务，而魏菊平拒绝苏旺公司为其提供服务，故其未能完成水、电、气等交接的法律后果，应由其自己承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、魏菊平于判决生效之日起三日内向苏旺公司支付居间服务费3800元；二、驳回苏旺公司的其他诉讼请求。一审案件受理费700元，减半收取为350元，由苏旺公司负担100元，魏菊平负担250元。本院审理期间，上诉人苏旺公司与原审第三人叶传春对一审法院查明的事实没有异议。被上诉人魏菊平对一审法院查明的以下事实有异议：1.一审法院认定魏菊平自2019年4月份即开始与苏旺公司员工进行联系，该认定不属实；2.一审中认定苏旺公司员工告知魏菊平早在2019年7月22日就打好了网签合同，而魏菊平又重新打了网签合同，该事实不属实，魏菊平是2019年6月2日通过微信联系与苏旺公司联系，对方并没有打好了网签合同。被上诉人对一审查明的其他事实没有异议。对于各方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，上诉人苏旺公司及原审第三人叶传春未提交新的证据；被上诉人魏菊平提交与叶传春、贝壳公司韩鹏及担保公司的微信聊天记录，证明苏旺公司未尽到合同义务。苏旺公司质证认为，对被上诉人与叶传春的聊天记录真实性认可，对其他聊天记录的真实性不予认可，且上述证据与本案没有关联性。第三人叶传春对上述证据予以认可。本案二审的争议焦点为：魏菊平应承担居间费用的数额。本院认为，关于案涉合同约定的居间费用，各方在合同中通过手写方式已经明确约定为4000元，而在补充协议部分又以格式条款的方式约定违约方按照成交价2.4%的支付代理服务费。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”一审法院根据案涉合同中约定的情况，认定各方约定的居间费数额为4000元，并根据具体合同履行情况酌定魏菊平应支付居间服务费3800元，处理并无不当。上诉人苏旺公司主张4000元是优惠后的价格，全额居间费为成交价款的2.4%，缺乏合同依据，对其要求魏菊平缴纳居间服务费36000元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人苏旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人南京苏旺房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 斐二〇二〇年九月二日法官助理  李映碧书 记 员  王宇白