河南省开封市龙亭区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0202执异28号异议人（案外人）：河南安邸建材销售有限公司，住所地：开封市开元名都金池名郡235栋。法定代表人：魏某某。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司，住所地：河南省郑州市金水区农业路东26号。法定代表人：朱杰。被执行人：河南省斯科奇实业有限公司。住所地：尉氏县产业集聚区福兴大道北侧。法定代表人：沈卫云。被执行人：河南天泰路桥工程有限公司。住所地：开封市西郊乡辛堤头村。法定代表人：杨某某。被执行人：沈卫云，女性，汉族，1987年2月5日生，住河南省尉氏县。被执行人：孙春英，女性，汉族，1965年4月16日生，住北京市昌平区。被执行人：杨某某，男性，汉族，1965年8月5日生，住河南省尉氏县。被执行人：杨某某，男性，汉族，1974年11月21日生，住河南省尉氏县。被执行人：魏某某，女性，汉族，1977年1月26日生，住河南省尉氏县。本院在执行中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司与河南省斯科奇实业有限公司、河南天泰路桥工程有限公司、沈卫云、孙春英借款合同纠纷一案中，异议人河南安邸建材销售有限公司对本院作出的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人河南安邸建材销售有限公司提出如下异议请求：请求对位于南省开封市开元名都华金池名郡235栋不动产继续履行租赁协议。事实与理由：贵院在执行（2020）豫0202执387号执行案件的过程中，查封并拟拍卖的坐落于开封市开元名都金池名郡235栋房屋，系异议申请人承租并使用。异议申请人是涉案房屋是实际承租人，于2013年1月18日，申请人与孙春英之间签订了《房屋租赁合同》，合同约定孙春英（甲方）将坐落于开封市开元名都金池名郡235栋房屋出租给异议申请人（乙方），租期自2013年01月21日至2032年01月20日止，并约定了租金支付方式。合同签订之后，申请人根据约定一次性支付给孙春英租金130万元，孙春英也依法将该房屋交付异议申请人并由异议申请人使用至今。异议申请人与孙春英签订的该房租赁合同是合法有效的，应受法律保护。另外，异议申请人承租该房屋后又花费巨资对租赁物进行了扩建，扩建面积约106平方米，异议申请人对此房屋及扩建部分拥有合法的使用权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2015〕10号第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。综上，贵院对上述房产进行强制执行，损害了异议申请人的合法权益，恳请法院裁定继续履行房屋租赁协议并异议申请人对该房屋及扩建部分合法的使用权。异议人为证明其主张，提交了下列证据:1.2013年01月18日签订的房屋租赁合同一份；2.2013年01月29日河南安邸建材销售有限公司与孙春英转账记录两笔，分别为30万元，100万元，证明交纳租金130万元。原案申请人中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司针对异议人的请求，提出如下辩解意见：一、2014年11月21日，河南安邸建材销售有限公司将经营场所由“郑州市郑东新区商务内环路8号23层2303号”变更为“开封市开元名都金池名郡235号”，但开元名都金池名郡235号至今都为毛坯状态。二、2014年10月29日，在签订《最高额抵押合同》时，孙春英配偶杨某某在《关于同意执行共同财产承诺函》上签字，说明此时杨某某与孙春英夫妻关系仍有效存续。2014年11月21日，河南安邸建材销售有限公司的投资人由“杨某某5％；河南欧利金商贸有限公司95％”变更为杨某某5％；杨某某95％。说明此时河南安邸建材销售有限公司的实际控制人为杨某某。该租赁合同于2013年1月18日签订，并且租赁期限直接约定20年。而2014年10月29日，孙春英与杨某某便将该房产进行了抵押。并且此时该房产承租人河南安邸建材销售有限公司的实际控制人便是杨某某，而房产所有人孙春英正是杨某某配偶，此不能排除债务人有恶意逃废债行为之嫌。综上，望贵院综合考虑河南安邸建材销售有限公司与孙春英所签署《租赁合同》不合理之处，裁定驳回案外第三人河南安邸建材销售有限公司的执行异议申请。原案申请人中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司为证明其主张，提交了下列证据:1.孙春英与浦发银行签订的最高额抵押合同一份；2.国家企业信用信息公示报告一份；3.上海浦东发展银行不良资产批量转让协议。本院查明，原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行(下称浦发银行开封分行)与被告河南省斯科奇实业有限公司（斯科奇公司）、河南天泰路桥工程有限公司（天泰路桥公司）、沈卫云、孙春英、杨某某、杨某某、魏某某借款合同纠纷一案，本院于2018年06月22日作出（2018）豫0202民初625号民事判决书，判决书内容如下：一、被告河南省斯科奇实业有限公司于本判决生效后五日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行借款本息9930105.9元（其中本金9750995.94元，利息计算至2018年3月29日共计179109.96元）及自2018年3月30日起计算至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息按流动资金借款合同的约定计算，复利以合同期限内利息为基数按罚息利率计算），并按照合同约定支付违约金。二、被告孙春英、杨某某以其位于开元名都金池名郡235栋房产（汴房地权证字第××号）对上述债务在最高不超过1000万元的限额内承担连带清偿责任，原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行对上述房产享有优先受偿的权利。三、被告杨某某、魏某某以其持有的河南天泰路桥工程有限公司90%股权对上述债务在最高不超过1100万元的限额内承担连带清偿责任，原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行对上述股权享有优先受偿的权利。四、被告沈卫云、河南天泰路桥工程有限公司、杨某某对上述债务在最高不超过各1100万元的限额内承担连带清偿责任，被告孙春英在夫妻共同财产范围内对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，因被告未按照上述判决履行，原告申请执行。本院于2020年5月22日作出（2020）豫0202执387号执行裁定书，并准备对孙春英名下位于开元名都金池名郡235栋房产（汴房地权证字第××号）进行拍卖。另查明，2013年1月18日，孙春英与河南安邸建材销售有限公司签订了房屋租赁合同，将位于开元名都金池名郡235栋房产（汴房地权证字第××号）出租给河南安邸建材销售有限公司，租赁期限从2013年1月21起至2032年1月20日止,租赁费共计175万元，扣除扩建费45万元，孙春英实收租金130万元。2014年10月29日，孙春英与浦发银行签订了《最高额抵押合同》，将上述房产抵押给浦发银行。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，位于开元名都金池名郡235栋房产（汴房地权证字第××号）在抵押给浦发银行及法院查封之前即签订了租赁合同，承租人的合法权益应受保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故本案对该房屋的拍卖不影响租赁合同的效力，承租人可与新的房屋所有人继续履行原租赁合同。故对异议人要求继续履行租赁协议的请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：对河南安邸建材销售有限公司要求继续履行其与孙春英签订的关于河南省开封市开元名都金池名郡235栋不动产的租赁合同的请求本院予以支持。异议人（案外人）、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审判长  渠秀敏审判员  梁成勋审判员  李一文二〇二〇年九月十四日书记员  刘 阳