浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终839号 上诉人（原审被告）:陈勇刚，男，1976年7月16日出生，汉族,住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：姚清，浙江泰杭（安吉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林立，浙江泰杭（安吉）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:崔忠明，男，1974年9月30日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：舒展，浙江振源律师事务所律师。 上诉人陈勇刚因与被上诉人崔忠明房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初2346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，经过调查、阅卷与询问当事人，本案现已审理终结。 陈勇刚上诉请求：1.撤销（2019）浙0523民初2346号民事判决书，并在查清事实后依法驳回对上诉人的全部诉讼请求；2.判令由被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：1.被上诉人在租赁合同履行期间将租赁的厂房换锁并阻止上诉人继续使用厂房的行为，应当属于根本违约，系合同解除的根本原因。根据《合同法》第二百一十二条的规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。而在本案中，被上诉人实际行为（换锁锁门），将租赁的厂房收回，那么在其换锁锁门并阻止上诉人使用房屋的时候，就已经以其实际行为解除了与上诉人之间的租赁合同。而上诉人虽然逾期支付房租，但逾期的时间也并未超过合同约定的一个月宽限期，上诉人在此之前也从来没有表示不再履行合同，且在双方租赁合同也约定了只有逾期支付房租满一个月，被上诉人才有权解除合同，逾期支付房租未满一个月的，被上诉人仅能向上诉人主张逾期付款利息损失。但被上诉人锁门的行为，既不符合双方的合同约定，也违反了法律关于租赁合同的规定，还严重侵害了法律赋予的承租人在租赁期限内正常使用租赁房屋的权利，不仅违约，而且侵权，该锁门行为才是导致合同无法继续履行的根本原因。2.租赁厂房期间的3万元地砖损失，根据合同约定，损失面积并未超过三分之一，不应当由上诉人承担该地砖损失。双方在《租赁合同》已经明确约定“原有地面地砖不破坏三分之一以内，超过三分之一以上，按价赔偿”，言下之意，就是损坏范围在三分之一范围内免赔。而崔忠明和陈勇刚的录音，整个过程基本都是崔忠明在陈述，陈勇刚并没有表示肯定的意思表示，且录音的时间是发生在被上诉人锁门之后，上诉人为了使尚存储在租赁厂房内的货物能够顺利搬出，才在协商过程中未表示反对意见。但这并非双方关于租赁合同的真实意思表示，双方应当严格按照《租赁合同》的约定，对于三分之一以下的地砖损失，应当免赔。 崔忠明答辩称，被上诉人并不构成根本违约，锁门行为是由于上诉人拖欠房租，并对房屋进行毁损而进行的自救行为，而不是违约行为，真正违约的是上诉人。根据合同双方的权利义务对等，上诉人没有租满3年，地砖损坏这么大，如果还不赔偿的话，权利义务肯定是不对等的。结合相关的录音证据，其表明不租满3年，是不会让上诉人租用这个房子的，陈勇刚实际上对崔忠明的这个陈述也表示认可。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭维持原审判决。 崔忠明向一审法院起诉请求：1.确认崔忠明与陈勇刚间的《工业厂房租赁合同》于2019年8月23日解除；2.陈勇刚支付租金142667元及滞纳金（按每月5%计算至款清之日止，暂算至2019年5月26日为14266.7元）；3.陈勇刚支付修缮费用73.5万元(具体以庭审确认或评估后确定)；4.本案诉讼费由陈勇刚负担。后崔忠明变更第二、三项诉请为：陈勇刚赔偿违约金10.7万元（三个月租金）；陈勇刚支付修缮费用3万元。 一审法院认定事实：2018年4月12日，崔忠明与陈勇刚签订《房屋租赁合同》一份，约定崔忠明将其所有的坐落于天子湖镇现代工业区1-2幢厂房出租给陈勇刚，租赁建筑面积约3300平方米，厂房租赁期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止，租期3年。年租金42.8万元，押金3万元。第二年起必须提前1个月交付租金。装修必须使用阻燃夹心板材料，原有地面地砖不破坏三分之一内，超三分之一以上，按价赔偿。租赁期间，乙方（陈勇刚）应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方（崔忠明）有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。如乙方提前退租而违约，须提前三个月告知甲方，并赔偿甲方三个月租金，且需补足甲方有关损失及其他费用。陈勇刚未按合同约定提前一个月支付第二年租金，2019年4月23日，崔忠明更换了厂房卷闸门门锁。陈勇刚无法将厂房内的货物搬运出来，于2019年4月28日向天子湖派出所报警。2019年4月30日，陈勇刚将厂房内的物品全部搬离，崔忠明继续将厂房卷闸门上锁。2019年8月12日，崔忠明向陈勇刚邮寄《催告函》一份，因陈勇刚拖欠第二年租金已数月，故要求其在2019年8月16日前交付第二年租金42.8万元，并进行邮寄送达行为保全。2019年8月22日，崔忠明向陈勇刚邮寄《解除函》一份，因陈勇刚拖欠第二年租金已数月，经过催告后仍不支付，故解除双方之间的租赁合同，并进行邮寄送达行为保全。本案审理过程中，经双方确认，案涉厂房内地砖等损失共计3万元。 一审法院认为：崔忠明与陈勇刚签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应依约履行合同义务。本案中，陈勇刚未按约定时间提前一个月支付第二年租金，崔忠明遂更换门锁，双方产生争执，后协商未果，一年租期届满时，陈勇刚搬离案涉厂房，其行为表明其已不再依双方之间的约定履行合同义务，崔忠明亦在其搬离后将厂房卷闸门上锁，双方之间的租赁合同已于2019年4月30日事实上解除。合同解除的原因在于陈勇刚未按约支付第二年租金，在双方产生争议后仍未按约履行合同义务，并搬离租赁厂房，导致合同无法继续履行，根据双方之间的租赁合同约定，提前退租须提前三个月告知对方并赔偿三个月租金即10.7万元，故陈勇刚应承担相应的违约责任，但该违约责任约定过高，一审法院酌定陈勇刚赔偿崔忠明6万元。陈勇刚承租厂房期间，造成3万元损失，租赁合同中虽约定“原有地面地砖不破坏三分之一内，超三分之一以上，按价赔偿”。但崔忠明与陈勇刚的谈话中，双方均确认承租厂房满三年时才按上述约定履行，现租期一年后合同解除，陈勇刚仍应对上述损失予以赔付。陈勇刚尚有3万元押金，崔忠明应予退还。上述三项相抵后，陈勇刚尚需支付崔忠明6万元。综上，对崔忠明的合理诉请予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、确认崔忠明与陈勇刚间的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、陈勇刚给付崔忠明6万元，限于判决生效之日起十日内履行。三、驳回崔忠明其他诉讼请求。案件受理费1520元（已减半），财产保全费5000元，合计诉讼费6520元，由崔忠明承担3665元，陈勇刚承担2855元， 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：双方合同解除的根本原因问题；租赁厂房期间的3万元地砖损失承担问题。陈勇刚和崔忠明签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。由于《房屋租赁合同》约定的合同租期是3年，从订立合同的本意来看，双方没有同意陈勇刚可以任意解除合同的真实意思表示，否则，双方对于合同期限3年的约定就形同虚设。本院认为，《房屋租赁合同》解除的根本原因在于陈勇刚未按约定时间提前一个月支付第二年租金。陈勇刚在双方发生纠纷以后，仍未按约定履行合同义务，并搬离所租厂房，导致《房屋租赁合同》无法继续履行。针对上诉人提出录音证据无效的问题，本院认为，当时情境下，双方以平等、自愿的态度进行对话，意思表达准确。该录音符合证据三性，应予采纳。该证据表明，双方均确认承租厂房满三年时才按上述约定履行以下义务：“原有地面地砖不破坏三分之一内，超三分之一以上，按价赔偿”。现损失面积虽未超过三分之一，但租期未满三年即解除，故陈勇刚应承担地砖损失。 综上，上诉人陈勇刚的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3040元，由上诉人陈勇刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  周辰晨 审判员  朱惠明 审判员  赵哨兵 二〇二〇年九月一日 书记员  周进方 7-