湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1002执异189号 异议人（案外人）：刘雪亮，男，1976年10月18日出生，汉族，住湖南省永兴县。 申请执行人：胡波，男，1957年10月24日出生，汉族，住湖南省宜章县。 委托代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。 被执行人：曾云，男，1964年9月16日出生，汉族，住湖南省宜章县。 被执行人：黄有德，男，1956年7月16日出生，汉族，住湖南省郴州市。 被执行人：郴州市一兴房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道天一名邸1栋19A2、19A4号。 法定代表人：曾云。 本院在执行申请执行人胡波与被执行人曾云、黄有德、郴州市一兴房地产开发有限公司（以下简称一兴公司）股权转让纠纷一案中，查封了被执行人一兴公司名下位于郴资桂大道西侧紫金嘉园1栋128房（预售登记号：2018-0021）。异议人刘雪亮向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人刘雪亮称：2020年1月10日全款购买了一兴公司名下位于郴资桂大道西侧紫金嘉园1栋128房（预售登记号：2018-0021），并签订了《郴州市商品房买卖合同（预售）》，并且当时办理了网签合同，被执行人将该房屋出售给异议人，异议人交齐了房款，被执行人开具了相应的购房收据给异议人。异议人发现该房产被查封。请求法院解除郴资桂大道西侧紫金嘉园1栋128房（预售登记号：2018-0021）的查封。 申请执行人胡波称：一、异议人刘雪亮不是提出的排除执行异议的执行标的之权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”案涉房屋是被执行人郴州市一兴房地产开发有限公司开发紫金嘉园项目1栋128号商业门面，属于尚未登记的不动产（未办理不动产首次登记）。异议人刘雪亮不是该不动产的权利人。二、异议人刘雪亮对被执行人郴州市一兴房地产开发有限公司名下的不动产提出异议，不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”（一）异议人至今未签订合法有效的书面买卖合同。异议人刘雪亮提交给法院的《商品房买卖合同（预售）》只是网签合同的打印件，该合同甚至没有异议人刘雪亮的签名。（二）异议人刘雪亮至今未合法占有该不动产。异议人刘雪亮提供的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“出卖人应当在2020年1月31日前向买受人交付该商品房。”但案涉商品房至今未交付给异议人刘雪亮合法占有使用。（三）异议人刘雪亮未支付全部购房款1340136元。异议人刘雪亮提供的《商品房买卖合同（预售）》第七条“付款方式及付款期限：（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房预售资金监管机构为郴州市房产管理局。预售资金监管账户名称为郴州市一兴房地产开发有限公司，开户银行为中国建设银行股份有限公司香雪路支行；账号为43×××67”。异议人刘雪亮未能提供依照合同约定将预售全部房价款支付到合同约定的前述预售资金监管账户，不能证明其已依约支付了全部购房款。异议人仅仅提供郴州市一兴房地产开发有限公司开具的《收据》，完全是郴州市一兴房地产开发有限公司与异议人恶意串通逃避执行的行为，且所谓备注“抵陈建华工程款”无相关证据予以证实，也违背了预售房款必须支付到预售资金监管账户的规定，恶意逃避监管和执行。（四）异议人刘雪亮提供的《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定：“出卖人应当在本合同签订之日起三十日内（不超30日）办理预售合同登记备案手续。”即应当在2020年2月20日前办理预售合同登记备案手续，但至今未办理，只能说明所谓预售合同，不过是郴州市一兴房地产开发有限公司与异议人恶意串通逃避执行的违法行为。综上，异议人刘雪亮不是权利人，且不能排除执行，请求人民法院依法驳回其执行异议。 本院经审查查明：一、刘雪亮提供的署名为一兴公司（出卖人）与刘雪亮（买受人）编号为20180021128的《郴州市商品房买卖合同（预售）》约定：买受人购买紫金嘉园第1栋1层128号房；建筑面积79.77平方米，其中套内建筑面积40.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积39.27平方米；按建筑面积计算，该商品房单价每平方米16800元，总金额1340136元；买受人应当在2020年1月10日前支付该商品房全部价款。该合同无出卖人与买受人签字盖章。 二、2020年1月10日，一兴公司向刘雪亮出具一份加盖公司财务专用章的《收据》，载明“紫金嘉园1栋128号商铺房款金额1340136元，抵扣陈建华工程款”。 三、2020年2月27日，本院在执行申请执行人胡波与被执行人曾云、黄有德、一兴公司股权转让纠纷一案中，作出（2020）湘1002执恢160号执行裁定，冻结、划拨被执行人曹云、黄有德、一兴公司的银行存款21520687.33元[其中民事判决书确定的股权转让款9280000元，利息7609600元，后期利息4392533.33元（按月利率2%计算，从2018年3月7日至2020年2月27日止，之后另计），诉讼保全责任保险费25170元，案件受理费128769元，申请执行费84615元]，或查封、扣押其相应价值的财产。 四、2020年5月13日，本院向郴州市不动产登记中心下达（2020）湘1002执恢160号协助执行通知书，查封被执行人郴州市一兴房地产开发有限公司名下位于郴资桂大道西侧紫金嘉园1栋109、116、117、126、127、128、130、131、1413、1417、1418、1611、1612、1615、1616、1619、1621、1622、1707房（预售登记号：2018-0021）；2栋101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、201、301号房（预售登记号：2018-0033）。 本院认为，本案系执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋属于尚未登记的不动产（未办理不动产首次登记），刘雪亮虽然提供了署名为一兴公司（出卖人）与刘雪亮（买受人）编号为20180021128的《郴州市商品房买卖合同（预售）》，但该合同却没有买卖双方当事人签字盖章，而且也没有提供支付全部购房款以及在人民法院查封之前已合法占有该不动产的相关证据。故刘雪亮提出执行异议的理由不成立，依法应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人刘雪亮的执行异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄俊斌 审判员  谢宇明 审判员  肖 娜 二〇二〇年九月十七日 书记员  戴玲玲 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。