江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终7596号上诉人（原审被告）：南京拓房营销策划有限公司，住所地在南京市江宁区东山街道天印大道698号。法定代表人：许茂盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王凤凤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：金澍宇，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春红，女，1984年2月25日出生，满族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：刘欢，江苏恩格律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱歆文，江苏恩格律师事务所实习律师。上诉人南京拓房营销策划有限公司（以下简称拓房公司）因与被上诉人张春红合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初19533号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。拓房公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人是取得合法授权的分销商。案涉楼盘的开发商镇江恒利达地产开发有限公司（以下简称恒利达公司）为销售房屋，将销售任务委托南京崇策房地产营销顾问有限公司（以下简称崇策公司），且签订了相应合同。崇策公司因销售任务重，资源有限，随即将部分销售任务委托给上诉人，为此双方亦签订了《渠道分销合作协议》。前述协议均不违反法律规定，是合法有效的。上诉人工作人员常驻售楼处开展业务，与开发商派驻人员相互配合，如无合法授权，则无法开展业务。二、上诉人履行了合同义务。上诉人与被上诉人签订了《拓房会员增值服务协议书》，签订地点在售楼处，被上诉人同时签署了《团购申请书》，向上诉人交付了100000元服务费。其中团购申请书中明确载明：“单价6631.00元/㎡，总价607222元”;“签约单价4526.00元/㎡,签约总价414491元”；“南京拓另附10万元整不包含房价合同中”。由此可见，被上诉人因为向上诉人支付了服务费，所购房屋单价下降了2105元/㎡，总价下降了192731元，上诉人超额履行了合同义务。二、案涉合同已履行完毕，不存在解除问题。《拓房会员增值服务协议书》和《团购申请书》签订于2017年10月16日，被上诉人也签订了购房合同，享受了低于开发商报价的团购价。至此，双方合同的主要义务均已履行完毕，合同自然终止，不存在解除的问题。张春红辩称：上诉人自称是取得合法授权的分销商。然而恒利达公司出具的证明明确其从来没有委托拓房公司负责营销房产事宜，被上诉人在一审中提交的电话录音中，恒利达公司也说明仅将该项目委托给崇策公司销售，并未同意崇策公司将该项目转委托给上诉人进行营销，恒利达公司也未表示追认，故该转委托行为系违法行为。崇策公司与上诉人之间的协议违反法律强制性规定，应当为无效合同。上诉人自称已履行了合同义务，但根据被上诉人在一审中提供的证据表明，恒利达公司表示房屋单价均在每平方米4000元左右，极少超过每平方米5000元，但上诉人在向被上诉人介绍涉案房产时就自称每平方米6631元，明显超过市场价，在被上诉人交纳10万元报名费后，再将房屋以正常的价格售与被上诉人，实际上被上诉人并未享受到购房优惠，反而多交了10万元，故上诉人并未履行让被上诉人享受总房价优惠18万元的合同义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张春红向一审法院起诉请求：1、解除张春红与拓房公司的团购优惠合同；2、判令拓房公司返还报名费100000元。一审法院认定事实：2017年10月16日，张春红购买镇江恒利达地产开发有限公司（以下简称恒利达公司）开发的绿港苑3幢503室并支付首付款124491元。同日，拓房公司向张春红出具收据，载明以刷卡方式收款100000元，收款事由为翡翠绿洲5#503。恒利达公司于2018年12月3日出具证明，载明其公司开发的绿港苑项目从来没有委托拓房公司负责营销房产事宜。本案审理过程中，张春红提交了一份团购优惠申请表，载明申请人为张良缘，服务商为南京常胜行房地产营销策划有限公司，报名费为100000元。拓房公司经一审法院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。上述事实，有收据、证明、团购优惠申请表、当事人陈述等证据材料证实。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，首先，结合张春红的陈述和拓房公司出具就翡翠绿洲5#503收款100000元收据，可以认定张春红与拓房公司之间存在合同关系，应受法律保护。其次，就合同的性质，张春红提供的团购优惠申请表与本案不具有关联性，一审法院不予认定，按收据载明的内容，可以认定双方的合同性质可能为买卖、代理销售、租赁、居间等双务有偿合同，本案中，拓房公司未应诉答辩，依据现有证据不足以认定其履行了合同义务，其违约行为导致与张春红的合同目的不能实现，故对张春红主张解除其与拓房公司的合同、要求拓房公司返还100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。拓房公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院缺席判决：一、张春红与南京拓房营销策划有限公司的合同自判决发生法律效力之日起解除。二、南京拓房营销策划有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张春红返还100000元。案件受理费2300元，公告费560元，合计2860元，由南京拓房营销策划有限公司负担。二审审理中，上诉人提交证据一渠道分销合作协议，证明上诉人接受了崇策公司的授权代为分销案涉房产；证据二增值服务协议书，证明被上诉人支付10万元，享受18万元购房折扣优惠，双方就此达成了合意，应当遵守；证据三签约确认单的复印件，证明被上诉人对自己在多大程度上享受了购房优惠是明知的；证据四微信聊天记录，证明上诉人参与案涉房屋的分销工作，开发商是明知的，并且认可的，并且在相关工作中还给予了协助和配合。被上诉人质证称，对增值服务协议及签约确认单的真实性予以认可，对渠道分销合作协议及微信记录的真实性不予认可。关于渠道分销合作协议、拓房会员增值服务协议及签约确认单，这显然是上诉人利用了自身的优势地位以及在涉案房产销售中的信息不对称，对被上诉人隐瞒的案涉房产价格的真实情况，误导被上诉人签订以上协议。上诉人并未取得开发商授权，无权代理开发商销售其名下房源。涉案房屋销售单价仅为每平方米4000多元，但上诉人在与被上诉人洽谈时，谎称案涉房屋价格为每平方米6631元，欺骗被上诉人签订了相关协议，上诉人的行为涉嫌欺诈。上诉人陈述其为合法授权的分销商，那么相应的中介费用和分销费用也应由开发商支付。关于微信记录，在微信群中相关人员的身份根本无法确认，根本不能证明开发商已经合法授权上诉人进行分销，不能达到上诉人的证明目的。本院对上诉人提交的拓房会员增值服务协议及签约确认单的真实性予以确认。双方对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院另查明，张春红与镇江恒利达地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：张春红购买涉案房屋,面积91.58平方米,单价每平方米4526元,总价414491元。本院再查明，案涉镇江新区通港路东绿港苑03幢房屋预售许可证发证日期为2013年8月30日，许可证编号为新住建第133034号，案涉03幢503室备案销售单价为4700元/平方米，单价为430426元。以上事实，有《商品房买卖协议》、增值服务协议、签约确认单、预售许可证存根及当事人陈述等证据在案证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外,在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，拓房公司收取了张春红100000元，并在《拓房会员增值服务协议书》备注：享受10万元抵18万元折扣优惠。但根据本院查明的事实，涉案房屋备案销售单价4700元/平方米，总价430426元，张春红购买涉案房屋的单价4526元/平方米,总价414491元，拓房公司主张张春红购房时已享受180000元的优惠，与事实不符，本院不予采信。拓房公司未履行约定的义务，其收取张春红10万元费用缺乏依据。一审法院判决拓房公司返还张春红100000元，于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人南京拓房营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇二〇年九月八日法官助理俞晓洁书记员陈晓君