四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初1888号 原告：武胜众生物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇杰宇小区，统一社会信用代码9151162277297282X0。 法定代表人：曹甲云，经理。 委托诉讼代理人：张新坤，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李建君，四川省武胜县万众法律服务所法律工作者。 被告：谭秀文，女，1968年8月19日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：王杰（系被告谭秀文的媳妇），1992年11月10日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：彭国群，（系被告谭秀文的妹妹），1972年10月24日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告武胜众生物业管理有限公司（以下简称众生物管公司）与被告谭秀文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告众生物管公司的委托诉讼代理人张新坤、李建君，被告被告谭秀文的委托诉讼代理人王杰、彭国群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告众生物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告谭秀文支付2017年2月1日至2019年11月30日期间的物业服务费3796.1元、二次供水加压费283.33元；2.判令被告谭秀文按合同约定支付违约金（违约金以未缴纳的物业服务费为基数按年利率24%分段计算至付清时止）。事实和理由：2015年12月1日，原告众生物管公司与被告谭秀文所在的小区业主委员会订立《物业管理委托合同》及补充协议，约定：物业服务费按住宅房屋每平方米1元/月向业主收取；服务费收取时间为每年12月1日至当年12月31日止一次性收取当年12月1日至次年11月30日一整年的物业管理服务费；如果未按期交纳物业管理服务费，自逾期之日起计算违约金，违约金收取金额以该年违约应缴纳物业管理费总额为基数，缴纳24%的违约金，违约金时间按实际产生的违约时间计算。此后，原告众生物管公司按约定对小区配套设施和相关场所维修、养护、管理。被告谭秀文享受了原告众生物管公司提供的服务，理应支付相关物业服务费。为维护合法权益，原告众生物管公司特提起诉讼。 被告谭秀文辩称，2015年12月，被告谭秀文没有与任何人签订物业合同，也没授权任何人代签合同。《物业管理委托合同》及补充协议对被告谭秀文没有法律效力。另外，被告谭秀文没有居住在该小区，没有享受到原告众生物管公司提供的服务。因此，被告谭秀文拒绝缴纳物业费。 本案原告众生物管公司围绕诉讼请求依法提交了物业管理委托合同，补充协议，测绘成果报告表，物业服务费收取的通知，被告谭秀文对上述证据均有异议。对当事人有异议的以下证据，本院认证如下：原告众生物管公司提交的上述证据客观、真实，且能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月1日，原告众生物管公司与武胜县沿口镇凯旋城小区业主委员会签订《凯旋城小区物业管理委托合同》一份，合同有关约定：“委托管理期限为四年，自2015年12月1日0时起至2019年12月1日0时止，合同期满经业主委员会同意在同等条件下优先续聘；物业费的调整，须经甲方同意。甲乙双方依据武胜县城的实际情况物价指数，在广泛征求意见后，依照相关程序进行。乙方不得擅自提高和降低物业管理费；自签订物业合同之日起物业管理服务费按每月每平方米暂定1.00元/月计算，非住宅、商铺、门市按建筑面积每月每平方米暂定1.00元向业主或物业使用人收取；向业主和物业使用人收费标准为二次供水加压费8（含8楼）楼以上按实际计算，由乙方向物业使用人收取每年100元（户）”。合同签订后，原告众生物管公司于2015年12月1日开始为该小区提供物业服务，服务至2019年12月1日止。期间，双方于2018年3月17日签订《补充协议》一份，有关内容：“业主应自物业交付之日起计算交纳物业管理服务费用；管理服务费收取时间为每年12月1日至当年12月31日止一次性收取当年12月1日至次年11月30日一整年的物业管理服务费；业主和物业使用人未按期交纳物业管理费，自逾期之日起开始计算违约金，每年违约金按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释（2015）18号执行，每年违约金收取金额以该年违约应缴纳物业管理费总额为基数，缴纳24%的违约金。违约金时间计算，按实际产生的违约时间计算违约金时间”。被告谭秀文系武胜县沿口镇凯旋城小区3栋16楼2号房屋的业主，根据测绘成果报告表显示，其房屋建筑面积为111.65㎡。原告众生物管公司在该小区进行物业管理服务期间，被告谭秀文交纳物业服务费至2017年1月31日。原告众生物管公司多次催收下欠的物业服务费未果。被告谭秀文所欠2017年2月1日至2019年11月30日期间的物业服务费为3796.1元（111.65㎡×1.00元/月/㎡×34个月）；二次供水加压费为283.33元（100元/年×2年＋100元/年÷12月/年×10月），上述费用合计4079.43元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告众生物管公司与武胜县沿口镇凯旋城小区业主委员会签订的物业服务合同内容真实，合法有效，对被告谭秀文具有约束力。原告众生物管公司按照合同约定为被告谭秀文所在小区提供了物业服务，被告谭秀文应按照合同约定向原告众生物管公司交纳物业服务费，原告众生物管公司要求被告谭秀文缴纳2017年2月1日至2019年11月30日期间的物业服务费（包括二次供水加压费在内）4079.43元的理由成立，本院予以支持。 关于原告众生物管公司主张要求被告谭秀文支付违约金的问题：被告谭秀文未按合同约定交纳物业管理费已构成违约，物业管理委托合同补充协议中约定了逾期交纳物业服务费的违约责任，该约定不违反法律规定，本院应予采纳。合同约定按所欠物业服务费年利率24%计算违约金明显过高，应予调减，本院确定违约金参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率执行。原告众生物管公司主张按年利率24%计算违约金，本院不予支持。原告众生物管公司服务期间，被告谭秀文所欠的物业服务费（包括二次供水加压费在内）分别为1199.83元、1439.8元、1439.8元，按合同约定，被告谭秀文逾期缴纳物业服务费对应的时间起算点分别为2017年1月1日、2018年1月1日和2019年1月1日，违约金应以对应的应缴纳的物业服务费为基数进行分段计算，计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告谭秀文给付原告武胜众生物业管理有限公司2017年2月1日至2019年11月30日期间的物业服务费4079.43元及按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金（违约金的计算方式：以1199.83元物业服务费为基数从2017年1月1日起算；以1439.8元物业服务费为基数从2018年1月1日起算；以1439.8元物业服务费为基数从2019年1月1日起算，计算至付清之日止）。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭秀文负担（原告武胜众生物业管理有限公司已垫付，履行义务时由被告谭秀文一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  毛光明 二〇二〇年九月三日 书记员  马 林