河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民再52号再审申请人(二审上诉人、一审被告、反诉原告）：裴利芳，女，1975年12月28日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：朱龙勋、袁航，河南英展律师事务所律师。被申请人（二审被上诉人、一审原告、反诉被告）：焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司。住所地：河南省焦作市解放区贸易大厦三楼经四路9号。法定代表人：李兵，执行董事。委托诉讼代理人：张逸臣，河南明柱律师事务所律师。再审申请人裴利芳因与被申请人焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司（以下简称：贸易大厦公司）租赁合同纠纷一案，本院（2019）豫08民终1200号民事判决，已经发生法律效力，裴利芳不服，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院作出（2020）豫民申1200号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人裴利芳及其委托诉讼代理人朱龙勋、袁航，被申请人贸易大厦公司的委托诉讼代理人张逸臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贸易大厦公司向一审法院起诉请求：1、被告立即支付拖欠原告的租赁费47.6万元（包括：贸易大厦一楼西天井从2015年9月1日至2016年8月31日场地欠付租金24.4万元；2016年9月1日后被告仍使用该西天井的南区1、2号、中间柜台/西门内南边、旋转楼梯自2016年9月1日至2018年6月30日的租金13.2万元；贸易大厦西南角外、北边的场地拖欠的2014年、2015年、2017年、2018年、2019年租金，原告按每年2万元计算，共计10万元）；2、本案的诉讼费及其他相关费用由被告承担。裴利芳向一审法院反诉请求：被告要求原告退还因原告的原因致使被告无法使用租赁场地的半年租赁费15万元。一审法院认定，2012年10月12日贸易大厦公司（甲方）与裴利芳（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：被告租赁原告贸易大厦一楼西天井的场地，面积为450平方米。租赁期限2012年9月1日至2013年8月31日止。2013年8月20日原、被告双方又签订《场地租赁合同》，约定：被告租赁原告贸易大厦一楼西天井的场地，面积为450平方米。月租金为每平方米60元，年度租金总额为32.4万元。签订本合同时乙方将租金一次性付于甲方。租金即为场地使用费，经营所需其他税费由乙方自理。因不可抗力或市场整体规划，而又不能给予调整场地的，双方可解除合同，甲方将剩余租金退还乙方。租赁期满未能续约或因合同解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同解除后三日内将租赁的场地、配套公用和消防设施以及场地内现有固定设施以良好状态交与甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。签订该《场地租赁合同》后，原告将约定的贸易大厦一楼西天井交付被告，被告开始租赁使用，并且投入资金对租赁的场地进行装修。被告交付了该场地2015年8月31日之前的租金，关于2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金，被告仅交付了8万元，还有24.4万元未付。2016年9月1日后被告继续使用贸易大厦一楼西天井中的南区1、2号、中间柜台、西门内南边、旋转楼梯，将西天井的其余部分返还原告。诉讼中原、被告双方对被告继续使用贸易大厦一楼西天井中的南区1、2号、中间柜台、西门内南边、旋转楼梯的位置、面积、租金标准达成一致的意见，共同确认自2016年9月1日起至2018年6月30日止该部分的租金为13.2万元。裴利芳租赁贸易大厦公司西南角外北的场地，租赁费交付至2020年1月1日。一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷。原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司与被告裴利芳签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应全面履行自己的义务。关于原告要求被告支付拖欠的租赁费47.6万元的问题。该院认为，被告租赁原告贸易大厦共有两块场地，一块场地是贸易大厦一楼西天井场地，被告认为双方租赁合同已于2015年8月31日终止，其已经交付了之前的租金，不存在拖欠。但根据相关法律规定和双方租赁合同的约定，被告应承担返还涉案场地的义务。被告未提供充足有力的证据证明其已经于2015年8月31日前将该块场地返还原告，因此该院对其该抗辩意见不予采纳。应视为2015年9月1日以后该场地仍由被告继续使用，被告仍应支付2015年9月1日以后该场地的租金。依照合同约定，该场地2015年9月1日至2016年8月31日的租金为32.4万元，被告已经交纳8万元，拖欠的租金为24.4万元。2016年9月1日后被告继续使用贸易大厦一楼西天井部分场地，并不存在超过诉讼时效期间，双方共同确认自2016年9月1日起至2018年6月30日止该部分场地的租金为13.2万元。综上，原告要求被告支付贸易大厦一楼西天井场地的租金37.6万元的诉讼请求，该院予以支持。另一块场地是贸易大厦西南角外北场地，被告已经交纳该块场地的租金至2020年1月1日，因此原告要求被告支付该场地2014年、2015年、2017年、2018年、2019年租金的诉讼请求，该院不予支持。关于被告要求原告退还半年租赁费15万元的问题。该院认为，被告未提供充足的证据予以证明，因此被告的该反诉请求该院不予支持。一审法院判决：一、被告裴利芳于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司租赁费37.6万元；二、驳回原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告裴利芳的反诉请求。案件受理费8440元，由原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司负担1771元，被告裴利芳负担6669元，反诉费1650元由被告裴利芳负担。一审判决后，裴利芳不服，向本院提出上诉请求：1、依法撤销（2018）豫0802民初4209号民事判决书并依法改判驳回被上诉人的起诉；2、依法改判支持上诉人的反诉请求；3、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。本院经二审审理查明，裴利芳在2012年9月1日与贸易大厦公司签订合同并交纳租金后，仍有部分商户租赁涉案场地至2013年1月31日，其他的案件事实与一审认定的事实相同。本院二审认为，双方当事人之间签订了场地租赁合同，贸易大厦公司将涉案场地出租给裴利芳，裴利芳向贸易大厦公司支付租金，贸易大厦公司是与本案租赁合同纠纷有直接利害关系的法人，有权提起本案诉讼。双方之间的场地租赁合同于2015年8月31日到期后，裴利芳仍继续使用涉案场地，并向贸易大厦公司支付部分租金，贸易大厦公司未提出异议并接受租金，原租赁合同继续有效。裴利芳未能提供证据证明其将涉案场地已交付被上诉人，故一审认定其继续支付一年的租金并无不当。关于裴利芳的反诉请求，裴利芳一审时举证证明其向贸易大厦公司支付2012年9月1日至2013年8月31日的场地租金，但截止2013年1月31日该场地仍由第三人使用，裴利芳未实际占有使用租赁场地，故裴利芳请求贸易大厦公司退还租赁费，合法有据，本院予以支持，退还的数额为135000元（27000元／月*5个月）。本院二审判决：一、维持焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初4209号民事判决第一项、第二项；二、撤销焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初4209号民事判决第三项；三、焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还裴利芳租赁费135000元；四、驳回裴利芳的其他反诉请求。二审案件受理费8590元，由裴利芳负担7090元，由焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司负担1500元。一审案件受理费8440元，由焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司负担1771元，裴利芳负担6669元。反诉费1650元，由焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司负担1500元，由裴利芳负担150元。本院二审判决发生法律效力后，裴利芳向河南省高级人民法院申请再审称，一、2015年8月31日，裴利芳与贸易大厦公司就贸易大厦一楼西天井所签《场地租赁合同》中约定的租赁期间届满。之后，双方未续订租赁合同，裴利芳也未作出过续订租赁合同的意思表示，故双方之间就西天井的租赁关系已经解除。裴利芳向贸易大厦公司交纳8万元，是将次承租人交纳的租金转交给贸易大厦公司。裴利芳提供的新证据，即贸易大厦公司与李永强于2016年8月25日签订的《场地租赁合同》及相关租金收据，可以证明裴利芳已经向贸易大厦公司交还西天井，贸易大厦公司接收并另行对外出租。原审法院在贸易大厦公司未提供相关证据的情况下，认定裴利芳在租期届满后继续占有、使用西天井，缺乏证据证明。二、原判决适用法律确有错误。首先，根据证据规则的规定，主张合同履行的一方应当就履行的事实承担举证责任。贸易大厦公司主张裴利芳在《场地租赁合同》约定的租赁期间届满后继续占有、使用西天井，就应提供相应证据予以证明。原审法院要求裴利芳提供租赁期间届满后其搬离西天井的证据，属于举证责任分配错误。其次，裴利芳与贸易大厦公司就西天井签订第一份《场地租赁合同》后，每至租赁期间届满前，双方都会再签订一份《场地租赁合同》，续订的租赁期间为一年。2015年8月31日，《场地租赁合同》约定的租赁期间届满后，双方未再签订书面的租赁合同。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，法院即便认定双方之间仍存在租赁合同法律关系，租赁期间也应认定为不定期。此时法院应当查明裴利芳实际退场的日期，进而计算出裴利芳应支付的租金数额。原审法院未查明该事实，直接判令裴利芳支付一年的租金，属适用法律错误。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审，请求：1.撤销河南省焦作市中级人民法院（2019）豫08民终1200号民事判决第一项，驳回贸易大厦公司要求裴利芳支付西天井2015年9月1日至2016年8月31日场地租金的诉讼请求；2.全部诉讼费用由裴利芳承担。贸易大厦公司向省高院提交意见称，一、贸易大厦公司与裴利芳就西天井只签订过两份《场地租赁合同》，第二份《场地租赁合同》约定的租赁期间于2014年8月31日届满后，双方未再签订书面的租赁合同，但裴利芳继续占有、使用西天井。二、贸易大厦公司提供的租金收据可以证明2015年9月1日至2016年8月31日期间，裴利芳继续占有、使用西天井，并向贸易大厦公司交纳了8万元租金。三、本案一审过程中，贸易大厦公司与裴利芳共同确认自2016年9月1日起至2017年8月31日止，裴利芳继续使用的西天井部分场地的租金为13.2万元。这证明裴利芳关于其已向贸易大厦公司交还西天井的主张与事实不符。四、裴利芳提供的贸易大厦公司与李永强的《场地租赁合同》上，李永强签名系裴利芳代签；租金收据项下的租金也是裴利芳代交。这可证明裴利芳关于其在2015年9月1日至2016年8月31日期间未占有、使用西天井的主张不属实。另外，考虑到贸易大厦公司与李永强所签《场地租赁合同》中约定的租赁场地和租赁期间确与裴利芳租赁的场地和期间存在小部分重合，故同意将重合部分对应的租金从原判决确定的裴利芳应付租金中扣减。综上，裴利芳的再审事由均不能成立，应驳回其再审申请。河南省高级人民法院经审查认为：原判决认定裴利芳应向贸易大厦公司支付西天井2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金32.4万元，已支付8万元，尚欠24.4万元，故判令裴利芳向贸易大厦公司支付包括该24.4万元在内的租赁费共37.6万元。本院审查过程中，裴利芳提交的贸易大厦公司与李永强于2016年8月25日签订的《场地租赁合同》显示，贸易大厦公司将西天井北1号场地出租给李永强，租期自2016年8月25日至2017年8月25日。据此可以认定，就西天井北1号场地，贸易大厦公司已自2016年8月25日起将其出租给李永强，故对于该场地自2016年8月25日至2016年8月31日期间的租金，贸易大厦公司不应再向裴利芳收取。贸易大厦公司在接受本院询问时，表示同意将相应租金从裴利芳应付租金中扣减。鉴于这一情况将导致原判决确定的裴利芳应付租赁费数额的变更，故本院认为本案应当再审。河南省高级人民法院裁定：一、指令河南省焦作市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。裴利芳再审理由和贸易大厦公司的答辩意见与省高院再审审查的意见相同。本院经再审查明的事实与原一、二审查明的事实相同外。本院另查明:2013年8月20日，双方签订《场地租赁合同》，合同约定的租赁期间于2014年8月31日届满后，双方未再签订书面的租赁合同，裴利芳仍继续使用涉案场地，并向贸易大厦公司支付租金，租金交到2015年8月31日。2015年8月31日之后，裴利芳仍继续使用涉案场地，并于2015年9月11日，11月25日，两次向贸易大厦公司支付2016年预付租金60000元。2016年2月23日通过银行转账向贸易大厦公司交2016年租金20000元。贸易大厦公司提供了一份2016年2月23日向裴利芳出具的《焦作贸易大厦收款收据》，该收据载明：今收到裴利芳交来2015.09.01—2016.08.31租金80000元，备注：西天井全年32.4万元，已分期9月11日交3万元，11月25日交3万元，2月23日交2万元。本院认为：贸易大厦公司与裴利芳双方争议的焦点是2015年9月1日到2016年8月31日，裴利芳是否使用涉案场地，若使用，租金应当如何交纳。双方签订的租赁期间于2014年8月31日届满后，双方未再签订书面的租赁合同，裴利芳仍继续使用涉案场地，并向贸易大厦公司支付租金，租金交到2015年8月31日。之后，双方仍未再签订书面的租赁合同，裴利芳于2015年9月11日，11月25日，两次向贸易大厦公司支付2016年预付租金60000元，预付租金收条没有写明具体的面积是多少,说明裴利芳继续使用涉案场地，2016年2月23日，裴利芳通过银行转账向贸易大厦公司交2016年租金20000元，同日贸易大厦公司向裴利芳出具了《焦作贸易大厦收款收据》，该收据备注说明裴利芳2015年9月1日到2016年8月31日未完全交纳。裴利芳辩称该证据是贸易大厦公司的收据存根，贸易大厦公司没有将该收据交付裴利芳。从裴利芳提供的9月11日，11月25日两次交费便条来看，前两次交费都有收据。第三次交费裴利芳提供的是银行转账小票，没有提供收据。《焦作贸易大厦收款收据》和裴利芳提供的银行转账小票是同一天，由此可见，裴利芳第三次交费的收据就是《焦作贸易大厦收款收据》，故裴利芳辩称该证据是贸易大厦公司的收据存根，裴利芳没有收到该收据的观点，本院不予采纳。该证据证明裴利芳在2015年9月1日到2016年8月31日，使用涉案场地，并欠租金24.4万元。况且2016年8月31日以后，裴利芳仍在使用涉案场地。裴利芳未能提供证据证明其交纳的80000元租金是多少面积，也未提供其未使用部分场地已交付被上诉人贸易大厦公司，故一、二审认定其继续支付一年的租金并无不当。关于2016年8月31日以后的租金，贸易大厦公司与裴利芳共同确认自2016年9月1日起至2017年8月31日止，裴利芳继续使用的西天井部分场地的租金为13.2万元。所以，二审法院维持焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初4209号民事判决第一项、第二项，并无不当。原二审判决认定事实清楚，处理结果适当。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，经本院审判委员会研究判决如下：维持本院（2019）豫08民终1200号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  范炳鑫审判员  杨 柳二〇二〇年九月三日法官助理王密科书记员申慧洁