贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9604号 原告：吴齐龄，男，1989年11月13日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：龙猷（特别授权）、何华（一般授权），贵州四立律师事务所律师。 被告：贵州丰盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥草海大道浙商城C区四楼办公区，统一社会信用代码：91520502587289543N。 法定代表人：林型晓，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周建军（特别授权），该公司员工。 原告吴齐龄与被告贵州丰盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴齐龄，被告贵州丰盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴齐龄向本院提出诉讼请求：1.判决被告贵州丰盛房地产开发有限公司向原告吴齐龄支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金92442.35元（以原告已付购房款1206226元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月25日计算至2018年8月21日止）；2.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2013年6月3原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012-Ｂ1018），合同约定：买受人购买毕节市七星关区旁（三板桥办事处）浙商城第二幢1层Ｂ区1018号房，房号为Ｂ-1018号；该商品房总价款1206226元，买受人一次性付款，于本合同签订之日向出卖人交付房款1206226元；出卖人应当在2013年9月23日前向出卖人交付该商品房，出卖人负责在商品房交付使用之日起90天内申请该商品房所有权初始登记；合同中双方未约定转移登记有关文书的日期、也未约定转移登记的相关条款（合同中转移登记的日期、条款等均用×填写）。合同签订后，原告按约定向被告交付了购房款1206226元。2013年9月23日，被告向原告交付房屋。2018年8月21日被告向原告交付了涉案商品房转移登记的有关文书。原告认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，被告虽然按约定于2013年9月23日向原告交付了涉案房屋，但未按照合同约定为原告办理涉案房屋的不动产权证书的行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，被告应在交房之日起90日内交付办理转移登记的有关文书，即2013年12月23日内向原告交付办理转移登记的相关文书。被告逾期未能交付，应按约定向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条，结合实际情况，因合同中双方未约定转移登记的相关条款（包括违约金的计算），且被告给原告造成的损失难以确定，故原告要求被告以已付购房款1206226元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率的1.3倍自从2017年5月25日起计算至2018年8月21日止于法有据。综上，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》诉至法院，恳请查清案件事实，判如诉请为谢。 被告贵州丰盛房地产开发有限公司答辩称：原告的诉请无事实及法律依据，应依法驳回。理由为：按照原、被告双方订立的《商品房买卖合同》约定，出卖人为买受人办理产权过户相关手续的方式为双方共同申请，时间为买受人交齐办理产权过户手续所需的资料和相关税费后365个工作日内，原告在支付完毕购房款后，于2016年10月11日才缴纳了专项维修基金、契税和印花税等相关税费，在原告将完税凭证等相关资料提交给被告后，被告已于2016年11月19日向毕节市住房和城乡建设局为原告办理涉案房屋的转移登记，依约履行了办证义务。政府主管部门因政策性调整后，原告于2018年6月29日才向被告出具委托书委托被告为其办理不动产权证，2018年7月10日才出具未婚承诺书，故本案被告无违约行为，不应承担违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月3日，以原告吴齐龄为买受人，被告贵州丰盛房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区旁（三板桥办事处）浙商城第2幢1层Ｂ区1018号房，该商品房规划用途为商业营业用房，建筑面积88.89平方米，套内建筑面积57.31平方米。该商品房总房款1206226元，买受人于2013年6月3日前支付全部房价款。出卖人应当在2013年9月23日前向买受人交付该商品房。第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”合同还约定了其他事项。同日,双方签订《补充协议》约定：“第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前，买受人应向出卖人缴纳法律法规规定的应由买受人承担的申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算。出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。”合同签订后,原告向被告交付合同约定的购房款1206226元。2013年9月23日，被告向原告交付涉案商品房。2016年8月19日，被告向原告收取产权证费、交易手续费、契税、土地证费、维修基金等费用。2016年11月16日，被告为原告办理涉案房屋所有权证书，房产管理部门出具涉案房屋的《房屋交易（转让类）确认单》。根据《不动产登记暂行条例》的要求，原告于2018年6月29日向被告出具办理不动产权证委托书，被告于2018年8月21日为原告办理了涉案房屋的不动产权证。原告认为，被告办理商品房转移登记存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 以上事实,有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请的逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。”据此，双方在补充协议中对办理商品房权属转移登记进行了约定，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前，买受人应向出卖人缴纳法律法规规定的应由买受人承担的申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算。”原告于2013年9月23日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的365个工作日内（即2015年3月10日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当承担违约责任，违约金的起算时间为2015年3月11日。对于违约金计算截止日期的问题。被告收取原告办证所需税费的行为，应当认定原、被告双方达成委托代办商品房权属转移登记合意。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。然而，被告未举证证明具备办理转移登记条件后通知了原告，故违约金应计算至被告为原告办理涉案房屋所有权证书时房产管理部门出具涉案房屋《房屋交易（转让类）确认单》的2016年11月6日。原告虽然主张违约金应计算至2018年8月21日，但是被告按照双方签订《商品房买卖合同》时的法律规定为原告办理涉案房屋所有权证书，履行完毕了《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的办理转移登记义务，之后系因政策调整被告又于2018年8月21日为原告办理了涉案房屋的不动产权证书。因此，被告不应承担2016年11月7日至2018年8月21日期间的违约责任。原告诉请判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款1206226元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月25日计算至2018年8月21日止。如前所述，被告不应承担2016年11月7日至2018年8月21日期间的违约责任。故对原告诉请判决被告支付2017年5月25日至2018年8月21日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 驳回原告吴齐龄的诉讼请求。 案件受理费人民币1056元,由原告吴齐龄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年九月一日 书记员 杨云兴