江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终453号 上诉人（原审被告）：江西华翔房地产开发有限公司，住所地江西省贵溪市冶金大道1号，统一社会信用代码91360681076860744Q。 法定代表人：张水根，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张玉荣，江西华星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋鸣，江西华星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何庆玲，女，1975年1月15日出生，汉族，住江西省贵溪市。 委托诉讼代理人：黄涛，江西信江律师事务所律师。 上诉人江西华翔房地产开发有限公司（以下简称华翔公司）因与被上诉人何庆玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2020）赣0681民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 江西华翔房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、华翔公司在2017年1月向何庆玲借款515万元，华翔公司将32间商铺备案登记在何庆玲名下，为此，贵溪市房管局特别在《商品房合同备案登记审批明细表》里注明：根据2015年4月27日会议精神，此次备案不进入预售资金监管。华翔公司在一审审理过程中请求法院向贵溪市房管局调取该会议纪要及商品房合同备案登记审批明细表，未获准许。华翔公司将借款本息还清后，何庆玲将32间商铺解除了备案登记。本案借款是与此类似的形式进行的。2、华翔公司与何庆玲之间是民间借贷让与担保关系，而非一审法院认定的房屋买卖合同关系。首先，华翔公司开发的中央豪门楼盘在2017年8月7日即已竣工验收备案登记，具备房屋交付条件，根本不可能不交房而选择每个月支付逾期交房违约金给何庆玲；其次，商品房买卖的资金房管局要进行购房款监管，购房款只能进公司账户监管。因为华翔公司与何庆玲之间不是真实的商品房买卖关系，所以才会出现华翔公司在《购房款交付确认书》和《付款授权委托书》中确认将购房款汇进华翔公司法定代表人张飞个人账户；再次，何庆玲在出借款项时，要求华翔公司在《商品房买卖合同》补充协议书声明：出卖人作为房地产开发商，明知买受人购买的商铺的成交价确实低于市场价，本次销售价格的确定是因为买受人一次性购买商铺数量特别多，出卖人为促销而为之，以2500元／平方米出售是出卖人的真实意思表示，不存在误解及显示公正，这是欲盖弥彰。综上所述，一审法院认定有误，请求二审法院依法纠正。 被上诉人何庆玲未作书面答辩。 何庆玲向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效后10日内交付位于贵溪市房屋；2、判令被告在判决生效后10日内为原告办理位于贵溪市共计11间房屋的权属转移登记；3、判决被告在判决生效后10日向原告支付逾期交房违约金80万元（该违约金以2125825元为基数，按月3%自2018年9月1日计算至2020年1月18日止，Ｂ2＃118室以130750元为基数自2019年9月19日起计算至房屋交付时止），支付逾期办证违约金5000元；4、诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明，2017年10月24日，被告华翔公司召开股东会，股东会决定以人民币2500元/平方米的价格将其开发的中央豪门B2#楼119、120、121、123、213、214、215、216、219、220、304、305、208、306室共计14间商铺出售给原告何庆玲。次日，原告与被告签订了13份《贵溪市商品房买卖合同》。并对上述除306室房屋外的13间房屋在房产管理部门进行了备案登记。合同约定：原告购买被告开发的中央豪门B2#楼119、120、121、123、213、214、215、216、219、220、304、305、208、306室共计14间现房；房屋单价为每平米2500元，共计总价款2518225元。自合同订立之日起90日内办理权属转移登记，由于出卖人的原因，未按期办证，应按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。原、被告由于其他原因，未就306室签订《贵溪市商品房买卖合同》。同年10月27日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同补充协议书》。协议书约定：1、购房款一次性支付，基于买受人一次性付款，被告同意购房款2518225元原告仅支付2500000元即可；2、购房款的交付时间为商品房买卖合同办理了备案登记并签订了补充协议5个工作日内；3、房屋交付的时间，为签订补充协议后七日内；如逾期交房，则被告应按月3%支付违约金给原告至房屋交付之日止，且被告无条件放弃要求减少该违约金的权利；4、办理房屋权属登记的时间，为商品房买卖合同订立之日起90日内；5、被告承诺，施工单位及房屋承租人已经放弃了优先受偿权、优先购买权；6、关于306室，双方约定，如该商铺无法交房，由原告在原、被告双方于2017年1月签订的《商品房买卖合同》中任选一间商铺填补；7、被告特别声明，被告作为房地产开发商，明知原告购买的所有商铺成交价确实低于成本价或市场价，本次销售价格确实是因为原告一次性购买商铺数量特别多，被告为促销而为之，以2500元/平方米出售商铺，被告认为此价格公平合理，确系被告的真实意思表示，不存在任何误解及显失公平的情况。8、如果被告在本协议签订之日起3个月内，向原告返还全部购房款，并支付了《商品房买卖合同》及本补充协议约定的违约金、损失，原告同意解除《商品房买卖合同》，但撤销备案登记及预告登记的事项由被告负责，相关费用由被告承担。合同签订后，原告于同年10月31日前支付了全部购房款250万元，并将该款汇至被告指定的账户内，被告将所有的14份不动产权属证书交给了原告。2018年10月18日、11月27日，原、被告先后签订了两份《解除〈商品房买卖合同〉协议书》。协议书约定：1、对于逾期交房办证之事实，被告予以认可及自愿承担违约责任，且承诺创造一切条件尽快交付全部商铺；2、在被告向原告交付了房屋购买款及逾期交房、办证违约金后，原告同意解除相关B2#楼119室、215室、121室的《商品房买卖合同》。现存120室、123室、213室、214室、216室、219室、220室、304室、305室、208室共10间商铺，被告于2019年9月18日交付原告，上述10间店铺总价值1995075元。原、被告至今未签订相关306室店铺的《商品房买卖合同》，被告于2018年2月7日将306室店铺出售给了贵溪市城市建设投资开发公司。为此，原告依据双方约定另行选择了B2#楼118室代替306室，该店铺价值130750元，该商铺至今未交付原告，被告至今尚未将出售给原告的11间店铺的产权变更至原告名下，价值合计人民币2125825元。 另查明，由于被告未能按时交付店铺，被告按月3%支付逾期违约金给原告至2018年8月30日止。 一审法院认为，合法的合同关系受法律保护。本案中，原、被告于2017年10月25日、27日签订的《贵溪市商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，一审法院予以确认。合同当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告按合同约定向被告支付了购房款，被告虽按合同约定履行了部分义务，即向原告支付了部分逾期交房违约金，但未按合同约定交付全部房屋及办理产权变更登记，应承担相应的民事责任。原、被告约定在补充协议书签订七日内交付房屋，但被告于2019年9月18日才将合同约定的10间房屋交付给原告，尚有118室至今未交，应向原告支付逾期交房违约金。协议书约定，逾期交房违约金按月3%支付，该违约金过高，一审法院酌定按月2%计算。被告按月支付原告逾期交房违约金至2018年8月30日止，故其违约金应从2018年9月1日起开始按月2%计算至房屋交付之日止即2019年9月18日止，合计人民币534290.68元。其中B2#楼118室（价格130750元）至今尚未交付，故被告还应承担该房逾期交房违约金至其交付之日止，即从2019年9月19日起以130750元为基数按月2%计算至交付之日止。原、被告在合同中约定，被告应在合同签订之日起90日内办理权属转移登记，但被告至今尚未办理房屋权属转移登记，故其应承担已付房款0.2%的违约金。原告虽向被告支付250万元购房款但其实际购房款为2125825元，故被告应向原告支付逾期办证违约金4251.65元。被告辩称，原、被告间名为房屋买卖合同关系，实为民间借贷担保关系。本案中，合同签订前，被告全体股东召开了股东会，经股东会一致同意决定房屋出售价格；同时，涉案房屋的承建单位向原告出具了放弃工程款优先受偿权承诺书及承租人出具了放弃优先购买权承诺书；后原、被告签订了13份《贵溪市商品房买卖合同》并将该合同在管理部门进行了登记备案，合同签订后，原、被告又签订了一份《商品房买卖合同补充协议书》；被告在签订合同后向原告交付了合同约定的10间店铺，至今尚未交付的仅为118室一间店铺；庭审中，被告未提交证据证明原、被告间存在借款关系，亦未提交证据证明原、被告间存在借款担保关系。综上，一审法院对被告的上述辩称不予支持。被告辩称：被告已偿还原先大部借款。本案中，原、被告间不存在借款关系，双方间存在的是房屋买卖合同关系，故对其上述辩称不予支持。 综上，一审法院对原告请求被告交付房屋、办理房屋权属转移登记、支付逾期交房、办证违约金的诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百九十六条规定，判决如下：一、限被告江西华翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于贵溪市房屋交付给原告何庆玲；二、限被告江西华翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于贵溪市共计11间房屋的不动产登记变更至原告何庆玲名下；三、限被告江西华翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告逾期办证违约金4251.65元，逾期交房违约金534290.68元，合计538542.33元。该逾期交房违约金计算至2019年9月18日止，之后的逾期交房违约金从2019年9月19日起以130750元为基数按月2%计算至实际交房之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800元，减半收取5900元，申请费5000元，合计10900元，由原告何庆玲负担1900元，由被告江西华翔房地产开发有限公司负担9000元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人江西华翔房地产开发有限公司与被上诉人何庆玲之间在本案发生之前存在515万元的款项法律关系，属于另一起民事法律关系，并且双方对此款项归还完毕没有争议。本案争议焦点是：上诉人江西华翔房地产开发有限公司与被上诉人何庆玲之间签订的《贵溪市商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》是商品房买卖合同关系还是民间借贷让与担保关系？ 本院认为本案系商品房买卖合同关系，理由是：第一，通常所谓的让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还给债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保。作为一种权利转移型担保，让与担保是以转让标的物权利的方式来达成债权担保的目的，包含让与和担保两个基本要素。上诉人江西华翔房地产开发有限公司与被上诉人何庆玲之间除了签订商品房买卖合同之外，并无其他债权债务关系存在，不具备担保这个基本要素；其次，上诉人江西华翔房地产开发有限公司与被上诉人何庆玲签订的商品房买卖合同及补充协议，约定了所购商品房的基本情况、价款、买受人付款时间、商品房交付要求和日期、商品房权属登记、违约责任等，内容详细完备，意思表示清楚明了，对合同各方具有约束力；再次，商品房买卖合同及补充协议签订后，经贵溪市房产管理局登记备案，被上诉人何庆玲支付了购房款，房屋施工单位书面放弃了优先受偿权，承租人书面放弃了优先购买权，上诉人江西华翔房地产开发有限公司在逾期十个月左右之后交付了10套房屋给被上诉人何庆玲，仅剩1套未交付，可见双方为合同的履行积极创造条件并且上诉人已经履行完毕了大部分合同义务；最后，上诉人江西华翔房地产开发有限公司认为房屋价格明显过低的问题，这个要从签订合同时的市场环境来看待衡量，2017年是房地产低谷时期，并且以该价格成交经过了上诉人江西华翔房地产开发有限公司股东会决议，商品房买卖合同中也予以了明示。 综上所述，上诉人江西华翔房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元（江西华翔房地产开发有限公司预交），由江西华翔房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢秋荣 审判员  张志明 审判员  黄文杰 二〇二〇年九月七日 书记员  程梅刚