广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13928号上诉人（原审原告）：王玺涵，女，1978年8月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：谢伟强，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区。法定代表人：曾伟光。破产管理人：北京德恒（广州）律师事务所。负责人：杨巍。委托诉讼代理人：刘莉，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊杰，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人王玺涵因与被上诉人广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下称清大瑞泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。王玺涵上诉请求：1.撤销（2019）粤0112民初6568号民事判决，改判支持王玺涵在一审中主张的全部诉讼请求；2.清大瑞泰公司承担所有诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认为王玺涵主张开发商交付合同缺乏依据，不符合常理，属于认定事实错误。按照一手房的交易习惯，在签订认购书和支付定金后，买卖双方会约定一个时间交纳首期款和签订正式的购房合同，买家在购房合同中签署好自己的名字后，由销售人员拿回至开发商处盖章，盖章后将择日交至购房者处，而并不是当场马上就可以拿到盖好章的合同。本案中王玺涵已依约支付购房款，按照交易习惯，买卖双方已签署正式的购房合同，这是毫无疑问的。清大瑞泰公司经营出现问题，办公地址也换了几次，王玺涵向其提出异议出现障碍，但现有证据证明，清大瑞泰公司于2017年12月25日书面通知王玺涵，按照目前的工程进度，将无法按照约定的2017年12月31日交房，并将严格按照购房时的约定，按《商品房买卖合同》第十四条处理，而根据其他同楼盘的生效判决所示，第十四条就是关于逾期交房违约责任的条款。2.一审法院认为王玺涵主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，属于认定事实错误。按照前述内容，双方当事人确实曾签署过《商品房买卖合同》。按照交易习惯，同一楼盘同一时期的合同模板是固定的，都需要交给相关部门备案。因此，从其他同楼盘的生效判决中可以看到合同第十四条的违约责任条款，本案也应该适用那条条款处理。2.清大瑞泰公司拒不交付合同，也不到庭应诉，目的是为了让购房者无法主张商品房买卖合同中第十四条的违约责任，以减轻开发商自己的损失。清大瑞泰公司答辩称：同意一审判决。1.管理人未从清大瑞泰公司接管到王玺涵主张的商品房买卖合同，并经向清大瑞泰公司工作人员调查确认，王玺涵与清大瑞泰公司没有签订任何的购房合同。2.关于王玺涵主张已经支付房款247000元，管理人需要经过破产清算核查后，才能确认。3.关于团购金3万元，根据王玺涵提供的团购金收据显示，收款单位并非清大瑞泰公司，同时，经向清大瑞泰公司员工调查核实，团购金为王玺涵向房产中介公司支付的佣金，不属于购房款，与清大瑞泰公司无关。4.王玺涵要求清大瑞泰公司支付逾期交房违约金没有合同依据。王玺涵向一审法院起诉请求：1.请求判令解除王玺涵与清大瑞泰公司签订的《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》（编号：08806xx）；2.请求判令清大瑞泰公司返还王玺涵已支付的房款277000元及利息（利息以30000元、227000元、10000、10000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，分别自2016年8月27日、2017年3月26日、2017年3月27日、2017年3月28日起算至款项全部退还之日止，暂计至2019年6月5日为30348.15元）；3.本案受理费、保全费由清大瑞泰公司承担。之后，王玺涵变更诉讼请求为：1.判决清大瑞泰公司支付逾期交房违约金（自2018年1月1日起，每日按照已付购房款277000元的0.05%计至交房之日止，暂计至起诉之日即2019年6月14日的逾期天数为530天，金额暂计为73405元）；2.判决清大瑞泰向王玺涵交付有原双方签章的《广州市商品房买卖合同》一份（房屋地址为广州市萝岗区泮河路192号C栋903房）；3.判令清大瑞泰公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2016年8月27日，王玺涵（买方、乙方）与清大瑞泰公司（卖方、甲方）签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》(编号：08806xx)，约定：乙方认购甲方开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号C座9层03公寓，该物业的建筑面积为39.97平方米（已含分摊之公用面积）;物业原价为691662元，折后认购价为558000元；乙方于签署本认购书时交付定金30000元，按按揭方式付款，首期楼款250000元须于2016年9月25日前付清(已扣除定金)，剩余楼款270000元，乙方须于2016年9月25日前申办按揭贷款，按揭年限为10年。2018年12月19日，清大瑞泰公司向王玺涵发出《催签函》，载明：“关于阁下购买我司位于广州市萝岗区伴河路192号自编C栋903房房产，根据广州市国土资源和规划管理委员会出示的相关规定，阁下须到我司办理《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》合同的网签手续。之后，我司从2018年11月份起多次通知阁下前来交齐楼款和办理网签手续，但阁下却置之不理，拖延履行合同义务。鉴于此，现正式通知阁下于收到本《催签函》之日起五日内与我司联系，交齐楼款和办理网签手续。如阁下未能在规定期限内和我司联系办理网签手续，我司将根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的规定，视为阁下单方放弃认购该房产，将依法解除合同，并通过法律途径追究阁下的违约责任，要求阁下向我司支付总房价的20%作为违约金并承担解除合同的所有费用，同时，我司可将该房产另行处理。”王玺涵主张其在2018年12月左右收到《催签函》，并联系清大瑞泰公司签订合同，但由于清大瑞泰公司认为其未足额支付首期款，而其要求清大瑞泰公司向其支付逾期交房违约金并用于抵扣首期款，双方协商不成，最终未能签订网签合同。王玺涵自述其于2017年3月26日与清大瑞泰公司签订《广州市商品房买卖合同》，并要求清大瑞泰公司向其交付该合同，该合同约定的首期款为288000元，王玺涵实际向清大瑞泰公司支付了包括团购金30000元在内的277000元。王玺涵提交广州众居房网络科技公司于2017年3月26日出具的收据，显示该公司收到王玺涵交的案涉房屋的壹品团购金30000元。清大瑞泰公司于2019年8月23日向王玺涵出具发票，显示收到王玺涵的不动产首期房款247000元。上述费用共计277000元，王玺涵同时提交了银行流水予以佐证。王玺涵提交了清大瑞泰公司于2017年12月25日向建科广场业主发出的《通知》，告知：根据目前的工程进度，将无法按照约定于2017年12月31日交房，并将严格恪守购房时的约定，按《商品房买卖合同》第十四条处理。王玺涵称因为没有网签且房屋存在查封情况，无法办理按揭手续，直至本案开庭时涉案房屋仍未交付。王玺涵提交了（2019）粤0112民初2459号、（2019）粤0112民初2071号《民事判决书》，拟证明清大瑞泰公司的C栋房屋的合同均约定2017年12月31日前交房，逾期交房的违约金标准为每日以总房价款的0.05%来计算。庭审中，一审法院询问若涉案房屋客观上存在不能继续履行的情况，是否变更诉讼请求，王玺涵表示坚持现在的诉讼请求。另查明，王玺涵起诉时申请诉讼财产保全，请求对清大瑞泰公司名下价值307110.64元的财产进行保全。一审法院于2019年7月9日作出（2019）粤0112民初6568号《民事裁定书》，裁定冻结清大瑞泰公司名下银行存款307110.64元或查封、扣押等值财产。再查，涉案房屋已分别被一审法院、广州市中级人民法院、江西省南昌市中级人民法院查封。上述事实，有《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》《催签函》、发票、《通知》《广州市不动产登记查册表》以及当事人的陈述予以证实。一审法院认为：清大瑞泰公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权，一审法院在依法审核王玺涵提交的证据基础上对本案进行裁判。关于王玺涵要求清大瑞泰公司交付双方签订的《广州市商品房买卖合同》的问题。王玺涵主张其与清大瑞泰公司签订《广州市商品房买卖合同》后清大瑞泰公司未将合同交付给其，但其未举证证明其主张，亦未举证证明其曾就交付合同问题向清大瑞泰公司提出过异议，且王玺涵的该主张亦不符合常理，故一审法院认为王玺涵的该项诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金的问题。王玺涵主张根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十四条的标准，要求清大瑞泰公司以277000元为基数、按照每日0.05%的标准向其支付逾期交楼违约金，但王玺涵未提交上述合同证明涉案房屋约定的交房时间、违约条款、违约金标准等内容。故王玺涵要求清大瑞泰公司向其支付逾期交楼违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回王玺涵的全部诉讼请求。案件受理费1635.13元、保全费2055.55元，由王玺涵负担。在本案二审中，清大瑞泰公司提交（2020）粤01破申9号民事裁定书、（2020）粤01破66号指定管理人决定书，拟证明清大瑞泰公司已于2020年3月19日进入破产清算程序，本院指定北京德恒（广州）律师事务所为清大瑞泰公司管理人。王玺涵对清大瑞泰公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。清大瑞泰公司向本院递交《关于中止诉讼程序的申请》，主张因客观原因，管理人尚未完成对清大瑞泰公司财产、印章和账簿、文书以及涉案重要事实证据材料的接收手续，请求中止本案审理。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。关于本案是否中止审理的问题。清大瑞泰公司因进入破产清算程序，本院已于2020年3月19日发出《指定管理人决定书》，指定北京德恒（广州）律师事务所作为该公司的管理人，至此，应视为管理人已经接管了清大瑞泰公司。根据《中华人民共和国企业破产法》第二十条规定，人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或仲裁继续进行。鉴此，本案依法不符合中止审理的条件，本院对清大瑞泰公司管理人关于中止审理本案的请求不予接纳。王玺涵自述其于2017年3月26日与清大瑞泰公司签订《广州市商品房买卖合同》，但并未提交证据证明。王玺涵主张其在2018年12月左右收到《催签函》后曾联系清大瑞泰公司签订合同，并就以清大瑞泰公司逾期交房违约金抵扣部分首期款问题进行协商。王玺涵长时间未收到《广州市商品房买卖合同》，且在可以联系清大瑞泰公司的情况下，未能提供其向清大瑞泰公司催要《广州市商品房买卖合同》的相关证据亦有违常理。因此，现有证据不足以证明王玺涵与清大瑞泰签订了上述合同，王玺涵主张清大瑞泰公司未将上述合同向其交付依据不足，一审法院据此驳回王玺涵关于清大瑞泰公司向其交付上述合同的诉讼请求并无不当，本院予以维持。王玺涵主张根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十四条的标准，要求清大瑞泰公司以277000元为基数、按照每日0.05%的标准向其支付逾期交楼违约金，但王玺涵未提交上述合同证明涉案房屋约定的交房时间、违约条款、违约金标准等内容。王玺涵虽提交了同一楼盘房屋买卖合同纠纷的生效判决书，但该证据不足以证明王玺涵自称的其与清大瑞泰公司签订的《广州市商品房买卖合同》违约金条款和其提交的生效判决载明的《广州市商品房买卖合同》相应条款约定的内容一致。一审法院认定王玺涵要求清大瑞泰公司向其支付逾期交楼违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1635.13元，由上诉人王玺涵负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  吴晓炜审判员  谭红玉二〇二〇年九月一日书记员  李 广苏劲丹