山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终10186号上诉人（原审被告）：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：李守存，山东盈德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘玉燕，女，1977年7月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭欣，山东海金沙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钊，山东海金沙律师事务所实习律师。上诉人山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾房地产公司）因与被上诉人刘玉燕商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初2917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。龙腾房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、双方签订的合同附件补充协议第六条第十款约定逾期办证违约金最高不超过总房款的1%，该约定不违反法律的有关规定，故一审判决不符合合同约定，本案应当在判决主文中一并判决逾期办证违约金最高不超过总房款的1%为限。二、根据已经生效的济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初364号民事判决书中对法律的适用精神，本案被上诉人未提交证据证实损失超出合同约定的房产总价款的1%，故超出房产总价1%的违约金应当不予支持。三、根据合同法第一百一十四条第二款规定，法院不应主动审查违约金是否过高或过低，也不会主动调整违约金，而是由一方当事人提出主张后才加以审查、调整违约金。本案的被上诉人在一审并未要求调整违约金，故应当以合同约定的总房款的1%为限。刘玉燕辩称，因上诉人原因，逾期交房、逾期办证，被上诉人自2013年购房至今无法取得房产证。被上诉人因政策等原因已经加重了办税等义务，且未取得房产证。被上诉人无法上市交易房屋，房屋的溢价损失早已超过了上诉人主张的房款的百分之一，且涉案合同系上诉人出具的制式合同，其主张的条款明显加重了被上诉人义务，减轻了上诉人义务，与主合同关于逾期办证的违约责任条款明显冲突，属于显失公平条款，应作出不利于合同出具人一方的解释，应认定该条款无效。上诉人在一审中并未对该项内容提出抗辩，应视为放弃其诉讼权利，二审不应对超出一审审理范围的内容进行审查。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。刘玉燕向一审法院提出诉讼请求：判令龙腾房地产公司支付逾期办理房屋产权登记的违约金，金额以723155元为基数，自2019年5月1日起至为刘玉燕办理房屋产权登记之日止。一审法院认定事实：刘玉燕与龙腾房地产公司于2013年10月13日签订《济南市商品房买卖合同》，约定刘玉燕购买龙腾房地产公司开发的龙腾国际花园*******房屋，总价款723155元。合同签订后，刘玉燕已按照合同约定支付全部房款，龙腾房地产公司于2017年5月11日向刘玉燕交房。该买卖合同载明“……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人应当在该商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报房地产主管部门备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。……”另查明，龙腾房地产公司已于2020年5月11日取得案涉房屋所在龙腾国际花园8号楼的不动产登记证书，但至今未向房地产主管部门提供材料完成备案。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘玉燕与龙腾房地产公司自愿签订《济南市商品房买卖合同》，约定相应的权利义务，上述行为系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。一审法院予以确认，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点为刘玉燕是否有权主张逾期办理产权登记的违约金。经审查，双方签订的《济南市商品房买卖合同》明确约定如因龙腾房地产公司的责任，刘玉燕在商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，龙腾房地产按已付房款的每日万分之一支付违约金，本案商品房交付时间为2017年5月11日，该时间后720日截至日为2019年4月30日，但刘玉燕至今尚未取得房屋产权证书，原因为龙腾房地产公司还未向房地产主管部门备案完毕，依照上述约定，刘玉燕主张逾期办理产权登记违约金合法有据，一审法院予以支持。另，双方对刘玉燕已支付购房款723155元无异议。刘玉燕主张上述违约金截止至产权登记日，龙腾房产地公司不予认可。经审查，根据上述商品房买卖合同的约定，龙腾房地产公司的义务为提供材料报房地产主管部门备案，之后由买受人刘玉燕自行向房地产主管部门办理产权登记手续，故刘玉燕主张违约金截止至产权登记日依据不足，一审法院不予支持，一审法院支持至房地产主管部门备案日。综上，一审法院支持龙腾房地产公司向刘玉燕支付逾期办理房屋产权登记违约金，以已付房款723155元的每日万分之一为基数，自2019年5月1日起至龙腾房地产公司提供材料报房地产主管部门备案之日止。判决：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘玉燕逾期办理房屋产权登记违约金（以已付房款723155元的每日万分之一为基数，自2019年5月1日起至龙腾房地产公司提供材料报房地产主管部门备案之日止）；二、驳回原告刘玉燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，减半收取285元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人龙腾房地产公司提交（2018）鲁0103民初364号判决书一份，拟证明合同约定的逾期办证违约金不超过房价百分之一的条款为有效条款，当事人未证明损失超过违约金的不予以调整。经质证，被上诉人对于该证据真实性无异议，对证明目的有异议。该证据属于案外人案件，与本案无关，客观事实与本案也不相同，且其作出的法院并非一审法院、一审法官。此外，作出该判决的时间距今已两年时间，不属于同案、同判这一原则下的相关案件。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，涉案合同第八条规定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。上诉人主张应当按照已付房款的1%支付违约金，被上诉人主张合同约定的违约金过低，应当按照日万分之一计算违约金。经审查，龙腾房地产公司应当于2019年4月30日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但其至今未履行上述义务。合同约定的逾期交房违约金为已付房款的1%即7231.55元，明显过低，故应对逾期交房违约金予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被上诉人要求上诉人按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金的主张未超过上述法律规定，故一审法院对被上诉人该主张予以支持并无不当，本院予以维持。涉案合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因上诉人至今未履行上述义务，故一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金的截止日期为上诉人将产权登记机关所要求的全部材料提交备案之日并无不当，本院予以维持。综上所述，龙腾房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费570元，由上诉人山东龙腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年九月三日书记员 薛嘉丽