北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民再16号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京好运建德商贸有限责任公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：姜中萍，经理。委托诉讼代理人：张威，北京市永浩律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：北京市恒物物产有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：刘立新，经理。委托诉讼代理人：李超颖，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敬文，北京大成律师事务所律师。二审上诉人（一审被告）：北京陆达通利汽车维修中心，住所地北京市海淀区。法定代表人：孙建国，负责人。二审上诉人（一审被告）：北京睿贺宏达商贸有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：孙建民，经理。二审上诉人（一审被告）：北京飞强图文设计有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：黄富强，经理。二审被上诉人（一审被告）：北京健德物业管理有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：姜中萍，经理。委托诉讼代理人：张威，北京市永浩律师事务所律师。再审申请人北京好运建德商贸有限责任公司（以下简称好运建德公司）因与被申请人北京市恒物物产有限公司（以下简称恒物物产公司）及二审上诉人北京陆达通利汽车维修中心（以下简称陆达通利中心）、二审上诉人北京睿贺宏达商贸有限公司（以下简称睿贺宏达公司）、二审上诉人北京飞强图文设计有限公司（以下简称飞强图文公司）、二审被上诉人北京健德物业管理有限公司（以下简称健德物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2018）京01民终5663号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月8日作出（2019）京民申2116号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。好运建德公司的委托诉讼代理人张威、恒物物产公司的委托诉讼代理人李超颖、陆达通利中心的法定代表人孙建国、睿贺宏达公司的法定代表人孙建民、飞强图文公司的法定代表人黄富强、健德物业公司的委托诉讼代理人张威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好运建德公司申请再审称，一、二审判决认定事实错误，请求依法予以撤销，将本案发回重审。事实和理由：第一，一审审理期间法官虽然进行了现场勘查，但是对于涉案合同约定的租赁标的物实际面积及四至未进行合法有效的勘查认定，亦未对位于北京市海淀区祁家豁子甲2号院落及房屋（以下简称涉案院落及房屋）的现状与合同面积进行比对，直接导致判决我公司腾退的租赁物范围与实际租赁物四至及面积不符，客观上造成腾退内容无法执行，二审法院对上述错误认定亦未进行纠正。第二，原审判决确定的腾退范围就加盖房屋与原有房屋的界限不明，且部分房屋为第三方权利人加盖。一审法院勘查时未对腾退范围内是否有其他权利人进行调查，致使我公司不能明确自己的腾退范围，亦无权利要求其他人腾退。第三，一、二审审理期间，我公司提出恒物物产公司将部分房屋出租给案外人使用，并签订租赁合同收取租金，从而违反合同约定，侵犯我公司优先承租权。恒物物产公司对此予以否认，法院以我公司未能充分举证为由，未予采信。后我公司委托健德物业公司起诉北京绿房子汽车养护连锁中心有限责任公司（以下简称绿房子公司）、北京北方新兴投资控股发展有限公司（以下简称北方新兴公司），在诉讼中取得了恒物物产公司与两公司签订的《房屋租赁合同》和租赁费发票等证据。据此，原审法院认定我公司不享有优先承租权，应腾退涉案房屋的判决错误，应予撤销。第四，原审判决加重了我公司的义务，我公司承租的房屋总面积为2740.14平方米，原审法院是以该面积为基数计算房屋使用费的，计算方法为年租金240万元除以365天。据此，我公司有理由确信原审法院确定的使用费计算标准及赔偿金定义，从根本上就是双方事实租赁关系状态下的房屋租金。北方新兴公司和绿房子公司合计租赁面积占承租总面积的43%，恒物物产公司未要求两公司腾退，法院在考虑日租金时，就不应将相应面积计算到房屋租金中。综上，恒物物产公司已经在涉案房屋上获取了相应的租赁收益，但其在原审审理期间隐瞒与他人签订租赁合同并收取租金的行为，致使法院作出错误认定，判决我公司重复向恒物物产公司支付使用费。被申请人恒物物产公司辩称，好运建德公司的再审理由均不成立，其长达五年的违约及其拖延诉讼、抗拒执行的恶劣行为给我公司造成了巨大损失，恳请法院尽快依法驳回其再审申请。事实与理由：一、二审判决好运建德公司腾退房屋的四至与实际租赁房屋四至完全一致，判决内容根本不存在客观无法执行的情形。1.北方新兴公司、绿房子公司承租的房屋根本不在应腾退的范围内。一审法院组织双方现场踏勘时，好运建德公司法定代表人及其代理人均到现场进行确认并签字。再审庭审中好运建德公司、飞强图文公司、陆达通利中心、睿贺宏达公司对于应腾退的房屋也均予以认可，并与二审判决一致，故判决确定的腾退范围不存在任何错误。2.好运建德公司所称“建德商务楼”及楼顶简易房由第三人承租、加盖，因此存在腾退障碍，没有事实和法律依据。“建德商务楼”被分割后确实存在大量次承租人，且多年来一直不断变化，因此我公司在起诉时客观上无法追加全部次承租人。在租赁期限届满后，好运建德公司已经无权继续转租，相应转租合同也不能继续履行，我公司有权依据租赁合同约定，要求其返还房屋。至于好运建德公司与次承租人之间的纠纷，应由其自行解决。根据北京市海淀区人民法院（2018）京0108行初1005号行政判决书查明的情况，涉案房屋内六处加建房屋为好运建德公司1998年4月建成并使用，且未取得建设工程规划许可证。因此，好运建德公司主张第三人加盖与事实不符，不应被采信。二、我公司2016年1月18日发函时已明确告知好运建德公司不同意续租，其明知丧失优先承租权，仍拒绝腾退，也未支付任何房屋占用费，已构成根本违约。现主张我公司违约，侵犯其优先承租权没有任何事实及法律依据。在好运建德公司违法占用房屋超过两年的情况下，我公司将房屋出租给北方新兴公司和绿房子公司，是合法、正当的，未侵害其任何权利。三、二审判决的赔偿金不包括我公司收取北方新兴公司、绿房子公司的租金，不构成重复支付租金。1.判决中明确“日租金三倍标准的赔偿金”实为违约金，且已依据好运建德公司减少违约金的请求予以酌减，适用法律正确。好运建德公司违反合同约定拒绝腾退，应依约支付违约金，且与其实际占用面积无关。好运建德公司仅凭违约金的计算方式主张赔偿金为房屋占用费，没有任何法律依据。2.原审中各方对于好运建德公司实际占用房屋位置、面积有明确认定，北方新兴公司和绿房子公司承租的面积根本不在双方争议范围内，法院从未对涉案房屋产生过错误认定，在酌定违约金时亦不存在任何错误认识。恒物物产公司向北京市海淀区人民法院起诉请求：1.判令各被告腾退涉案院落及房屋；2.判令好运建德公司以每日租金19726元标准，计算支付自2015年5月8日起的逾期腾空租赁标的物赔偿金，至各被告实际腾退涉案房屋及院落之日止，其他各被告对此承担连带清偿责任；3.判令各被告将其经营执照注册地址注销或从涉案房屋地址迁出；4.判令各被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于北京市海淀区祁家豁子甲2号土地（总面积10400平方米）使用权于1995年7月登记在北京市大型物资运输公司（以下简称大型物运公司）名下，土地用途为停车场。该宗土地上建设有房屋即北京市海淀区祁家豁子甲2号10幢等10幢房屋的所有权亦登记在大型物运公司名下。1998年2月，大型物运公司（出租方、甲方）与北京好运得商用技术公司（承租方、乙方）及北京市大型物资运输公司第二汽车场（委托方）签订《租赁合同》，约定：北京市大型物资运输公司将其所有的位于北京市海淀区祁家豁子甲2号之房产和土地使用权租赁给北京好运得商用技术公司使用。租赁的房屋土地内容如下：名称：办公楼（2层）、锅炉房及附属房、食堂；楼高：4.2-6.9m，面积：1282.1㎡；名称：地下室，面积380㎡；名称：车间，楼高：9.0m，面积：1159㎡；简易房1：面积260㎡；简易房2：面积120㎡；土地面积：10400㎡。租期为15年，从1998年4月30日起至2013年4月30日止。按先付款后使用的原则，乙方每年向甲方交付一次租金。第一年租金为人民币100万元，每隔5年在前一年租金基础上递增10%交付甲方。即2009年-2013年，年租金为121万元。租赁期间，乙方拥有原北京市大型物资运输公司第二汽车场二队之整体土地使用权。办公楼东侧之简易房改建后，其南、西侧最多不得超过现有位置（包括其院落）。西侧临建2层，不得占用乙方土地，并且均不得影响乙方正常经营。租赁期间，如经乙方努力，办公楼得以加层，乙方可无偿使用。但租赁合同期满后，应交付甲方。租赁期间，乙方不得整体转租第三方，如需转租要事先征得甲方同意。租赁期满，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后30天内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。如乙方逾期不搬迁，应赔偿甲方因此所受的损失。租赁期满，如乙方继续租用，在同等条件下，乙方应享受优先权。1998年3月，好运建德公司注册成立，双方就上述租赁合同的乙方主体确定为好运建德公司。1999年12月7日，大型物资公司（甲方）与好运建德公司（乙方）签订《委托出租协议书》，内容为：甲方将其位于北京市海淀区祁家豁子甲2号院内的办公楼租赁给乙方使用，允许乙方在租赁期内对办公楼除自用外的剩余部分对外出租。在出租过程中，乙方应依法经营，并对所发生的一切经济法律纠纷承担全部责任，甲方对此不负任何责任。上述合同签订后，大型物运公司将约定房屋、土地交付好运建德公司，好运建德公司对房屋进行了改、扩建，并将其中部分房屋出租他人使用。至该合同约定期限届满，双方履行该合同无异议。后大型物运公司更名为北京祥龙物流（集团）有限公司（以下简称祥龙物流集团）。2013年5月1日，祥龙物流集团将上述土地委托北京祥龙物业经营管理有限公司（以下简称祥龙物业公司）经营管理，并于2013年6月6日出具《委托书》，委托祥龙物业公司就上述院内楼房、平房对外出租和物业经营管理，并同意转委托。2013年6月5日，祥龙物业公司（出租方、甲方）与好运建德公司（承租方、乙方）续行签订《房屋租赁规范文本》（合同编号：直-XL-X1-13-0000033）（以下简称房屋租赁合同），好运建德公司依经上述改、扩建后已形成的房屋及院落状态，继续租赁使用。该房屋租赁合同约定：本合同自生效之日起，甲乙双方必须认真履行本合同所约定的条款，任何一方都不得擅自变更或解除。因不可抗力及政府行为致当事人双方无法履行本合同时，本合同终止，甲乙双方均互不承担违约和赔偿责任。租赁标的物坐落：乙方承租甲方的房屋位于北京市海淀区祁家豁子甲2号，楼房、平房，房屋编码为110102093001-83。建筑面积2740.14平方米/使用面积2060.26平方米。乙方的经营项目为出租写字间等。乙方承租房屋的用途为经营。双方商定，乙方租用房屋的期限为贰年，起租日期为2013年5月1日，租赁期限届满日期为2015年4月30日。双方商定，本合同租金按照/元/平方米·自然天标准计算，年租金230万元，每期租金为57.5万元。双方约定自2014年5月1日起至本合同终止日，以年租金230万元为基数增长10万元，即年租金240万元。乙方保证按本合同确定的承租用途使用房屋设施，并保证具备合法有效的经营资格、资质，按工商行政管理部门核准的范围、内容守法经营：1、甲乙双方租赁合同终止，乙方须于七个自然日之内将营业执照注册地址注销或迁出，如不能按期办理营业执照注册地址的注销、迁出，甲方不退还乙方交纳的租赁保证金，并由此给甲方造成的一切损失及责任，均由乙方承担。乙方整体或整层承租甲方楼房，或整院落、整区域（排）平房建筑设施，或租期超过两年或自行进行了装修改造的，承租期内的房屋及附属设施、设备的维修由乙方负责并全额承担相应费用。甲方于本合同生效且收到乙方足额交付的租金、租赁保证金及其他应交费用后的7个自然天内，将租赁房屋实物按本合同订立时的状况交付乙方。本合同权利义务终止7个自然天内，乙方依据本合同约定，将租赁房屋实物全部交付甲方，同时甲乙双方共同对房屋、设施、设备进行验收和交接，并据实填写、签字确认交接清单作为凭据。乙方向甲方退还所租房屋时，须保证该房屋原有建筑结构、设备、设施完好无损，若有损毁，乙方须承担恢复原状或赔偿责任。本合同终止后，由乙方投资装修、改造的与租赁建筑物连接不可移动或移动后将产生不良影响的包括墙体、地面、屋顶和水、电、暖、卫、消防、设备等均无偿归甲方所有，乙方不得对此提出任何补偿要求，亦不得进行拆除或破坏，否则，乙方须承担相应赔偿责任。甲乙双方任何一方违反本合同，均构成违约。违约方须按照本合同有关条款已列明的违约责任承担相应违约责任。乙方须在本合同租赁期限届满90个自然天前，以书面形式明确告知甲方是否续租的意向，否则，甲方可视为乙方为本合同到期之日起不再继续承租甲方该房屋真实意思表示，甲方有权自即日起对该房屋做出包括但不限于重新开展招租及与其他租户签订对该房屋的租赁合同，或将该房屋用于抵押、担保、转让、拆除等在内的任何处置。甲方须在接到乙方依本合同约定向甲方提出书面续租意向后的30个自然天内，以书面形式明确告知乙方是否同意继续续签租赁合同的意向，否则，乙方可视为甲方为本合同到期之日起，同意按照本合同约定条款继续向乙方出租该房屋三个月真实意思的表示。如甲方不同意继续出租，并在上述规定时间内给予乙方正式答复，乙方须在本合同期满后的7个自然天内腾空所租房屋。如乙方逾期未搬出，每延误一天，乙方须按照本合同约定当年日租金的三倍标准赔偿向甲方支付赔偿金，并按实际延误天数累计计算。甲乙双方合同期满后，如该地块（含本合同标的物在内）未遇国家征占、拆迁，或甲方上级单位进行整体规划、开发或经营调整等情形，该地块房屋继续对外租赁，且乙方在本合同期内未发生违法、违约等情况，则在同等条件下，乙方有优先续约权。该房屋租赁合同履行至2014年7月28日，祥龙物业公司（甲方）与好运建德公司（乙方）、恒物物产公司（丙方）共同签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定将上述房屋租赁合同、有关补充协议及与合同具有同等法律效力的相关合同附件的甲方主体均变更为丙方，并由丙方完全享有和承担作为原合同、有关补充协议及与之具有同等法律效力的相关合同附件的甲方主体的全部权利义务。原合同、有关补充协议及与之具有同等效力的相关合同附件其他条款内容不变，继续有效执行。后依此变更协议，恒物物产公司与好运建德公司履行房屋租赁合同亦无异议。房屋租赁合同期限届满前，即2015年1月10日，恒物物产公司致函好运建德公司，明确双方租赁期限届满及租赁关系终止，要求好运建德公司于2015年4月30日前完成承租房屋及设备设施的交接手续，同时表示将采取公开的招租方式开展房屋租赁工作，如好运建德公司有意承租，可参与招租。2015年1月26日及3月6日，好运建德公司先后向恒物物产公司提交《续租申请》，申请继续租用上述房屋，并希望就其长期对租用房屋、土地、设施的巨额投入，给予租期及租金标准上的关照。后双方在是否允许转租等租赁条件上，未能达成一致意见，恒物物产公司分别于2016年1月18日及5月25日致函好运建德公司，明确尽管好运建德公司有续租要求，但因公司提出禁止转租等条件，双方无法达成一致意见，租赁关系按期终止，另催告好运建德公司办理租赁标的物的交接手续。截止到目前，好运建德公司尚未向恒物物产公司返还涉案院落及房屋。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：恒物物产公司现以房屋租赁合同期限届满为由，要求好运建德公司腾退房屋及院落，好运建德公司则以享有优先承租权主张继续租用上述房屋及院落。其中，好运建德公司主张恒物物产公司拒绝其优先承租申请的事实，恒物物产公司则主张只需做出明确不同意出租的答复即可，且符合房屋租赁合同约定，但该公司未能就房屋租赁合同之相关约定作出合理解释。恒物物产公司另以好运建德公司将房屋转租他人使用违反合同约定为由，主张好运建德公司无权主张优先承租，但该公司未能向法院提供其在上述合同履行期间，曾就好运建德公司转租房屋行为提出异议的证据。经法院询问，好运建德公司表示愿意整体承租写字楼，而恒物物产公司则另表示因政策发生变动，目前公司尚未决定是否就上述房屋对外招租。好运建德公司另主张恒物物产公司已将部分房屋出租案外两家公司使用的事实，恒物物产公司对此未予认可，好运建德公司未能就此事实向法院充分举证。现恒物物产公司要求好运建德公司腾退涉案院落及房屋，好运建德公司则对恒物物产公司主张的腾退范围不予认可。其中，好运建德公司主张自1998年承租房屋后，其陆续对原有房屋进行过改、扩建，房屋及院落的现状为其2000年完成改、扩建时的状况，恒物物产公司对好运建德公司主张的改、扩建事实未提供具体异议及相反证据。好运建德公司向法院提供的《房屋所有权证》所附房屋登记表及测绘于2001年8月的房地产平面图，显示并载明本市海淀区祁家豁子甲2号共有10幢独立结构的房屋，其中1-6、8-10幢为平房建筑，7幢为二层楼房。诉讼中，法院对房屋及院落进行了现场勘验，现有现场照片及双方签认的勘验所依图纸为据。现场房屋及院落状况与上述房地产平面图纸所示内容确发生较大变化。院内北侧原4-7幢房屋被整体改、扩建成“L”形二层建筑，现命名为“建德商务楼”，该楼楼顶另加盖有简易房；原3幢厂房南侧加盖有二层房屋，其中一层由飞强图文公司自2014年使用至今，二层由好运建德公司使用；院落东南侧在原2幢房屋周围加盖有多间房屋，其中二间（白色门头广告“普利司通轮胎”对应下方）自2013年4月由陆达通利中心作为汽修车间使用至今；院落东侧西南角加盖有自行车棚；“建德商务楼”东侧大门南侧房屋（门头广告“机油、电瓶、防冻液批发”对应下方）及大门北侧房屋（门头广告红白色相间“普利司通轮胎店”对应下方），自2013年4月由睿贺宏达公司使用至今；大门东北侧房屋（现为配电室）由好运建德公司管理。院落四至为：西北“L”形“建德商务楼”以南、以东、南侧厂房以北、东侧汽车棚以西。好运建德公司主张返还范围应当以房屋租赁合同约定面积为准，否认上述改、扩建部分在返还范围之内，其未能就此主张向法院提供充分的事实依据。恒物物产公司认为上述院内自行车棚由好运建德公司拆除，其未就此向法院提供相应的合同依据。勘验中，另发现尚有部分案外人实际承租上述房屋使用，经法院释明，恒物物产公司表示对相关承租人另案解决。恒物物产公司以健德物业公司实际使用上述房屋为由，要求健德物业公司连带承担腾退及赔偿责任，健德物业公司则反驳主张现其注册登记地及实际经营地均不在涉案房屋所在地，恒物物产公司未能就健德物业公司现实际使用涉案房屋之事实向法院充分举证。恒物物产公司要求好运建德公司、健德物业公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司按照租赁合同约定赔偿其逾期腾房损失，好运建德公司、健德物业公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司则主张该约定标准过高，否定其存在超出租金范围的其他损失，恒物物产公司未向法院述明其具体损失事实并提供相应证据。另经法院释明执行风险，恒物物产公司坚持其关于各单位将经营执照注册地址注销或从涉案房屋地址迁出的诉讼请求。一审法院认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，就租赁使用涉案院落及房屋，好运建德公司与房屋产权单位先后签订有两期租赁合同，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。实际履行中，好运建德公司对涉案院落及房屋进行过改、扩建，并将房屋主要用于出租经营使用，其间特别是合同主体变更为恒物物产公司后，双方在租期内履行房屋租赁合同亦无异议。租赁期限届满时，双方未就继续承租房屋及院落事宜达成一致意见，是引发双方纠纷的原因。房屋租赁合同中确有关于续签程序及优先续约权的专项约定，其中确赋予好运建德公司在同等出租条件下优先承租的权利。且事实上双方于租赁期限届满前，既已就继续承租一事进行过协商，但因恒物物产公司提出禁止转租的租赁条件而未能达成一致意见。庭审中，好运建德公司表示愿意整体承租写字楼，恒物物产公司则以好运建德公司于租期内存在违约转租事实及公司拒绝出租符合约定程序为由予以拒绝，同时该公司另主张因政策发生变化，目前公司尚未决定是否开展对外招租。好运建德公司另主张恒物物产公司已将部分房屋出租案外人的事实，未得到恒物物产公司的认可，好运建德公司未能就此事实向法院充分举证。故好运建德公司未能提供充分证据证明，恒物物产公司已就涉案院落及房屋正式对外招租，且其已具备、满足继续承租的各项条件，其现优先续约权进行抗辩，缺乏事实、法律依据，法院无法采信。好运建德公司另以对涉案院落及房屋实施过改、扩建之事实，抗辩恒物物产公司按房屋、院落现状退还的请求。根据双方当事人陈述及现场勘验，涉案房屋现状相较房屋产权登记所示内容确发生较大改变，房屋现状自2001年起既已形成。双方在订立第二期房屋租赁合同时，虽约定有具体的租赁标的物面积，但同时约定恒物物产公司将租赁房屋实物按合同订立时的状况交付，双方事实上也是按房屋现状交付的。该房屋租赁合同另约定有“本合同权利义务终止7个自然天内，乙方依据本合同约定，将租赁房屋实物全部交付甲方”及“乙方向甲方退还所租房屋时，须保证该房屋原有建筑结构、设备、设施完好无损，若有损毁，乙方须承担恢复原状或赔偿责任。本合同终止后，由乙方投资装修、改造的与租赁建筑物连接不可移动或移动后将产生不良影响的包括墙体、地面、屋顶和水、电、暖、卫、消防、设备等均无偿归甲方所有，乙方不得对此提出任何补偿要求。”的内容，在房屋腾退范围问题上，该相关约定对双方当事人具有约束力，好运建德公司的抗辩事由，与上述合同约定内容不符。现双方房屋租赁合同期限已届满，在未达成新租约之情形下，好运建德公司作为租赁合同相对方负有依合同约定返还涉案院落及房屋的义务。另查明的部分使用涉案院落及房屋的次承租人，亦因好运建德公司与恒物物产公司合同关系终止，而失去继续租赁使用涉案院落及房屋的合法依据。经法院释明，恒物物产公司表示对部分次承租人另案解决，已经追诉的陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司则负有腾退涉案院落及房屋之义务。健德物业公司工商注册地址不在涉案房屋所在地，该公司否认现实际占用涉案院落及房屋，恒物物产公司未就其主张的实际占有使用涉案院落及房屋事实向法院充分举证，健德物业公司作为本案共同被告的主体不适格。故恒物物产公司要求好运建德公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司返还、腾退涉案院落及房屋，法院予以支持，但法院对房屋租赁合同效力的认定，以及支持对涉案院落及房屋予以返还、腾退，不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。另据房屋租赁合同约定，逾期未腾空所租房屋，好运建德公司需按日向恒物物产公司支付赔偿金。现恒物物产公司要求好运建德公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司支付赔偿金，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。但鉴于好运建德公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司主张该约定赔偿金标准过高，且恒物物产公司未能提供证据证明其因此所受到的实际损失，法院对赔偿金标准酌情予以调整，判定以房屋租赁合同约定的年租金折合成日租金标准按日计取并支付为宜。另经法院释明执行风险，恒物物产公司坚持要求判令好运建德公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司将其工商注册注销或迁出，法院依双方合同约定予以判定。北京市海淀区人民法院于2018年5月30日作出（2016）京0108民初28478号民事判决：一、于判决生效后15日内，好运建德公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司共同向恒物物产公司腾退交还位于北京市海淀区祁家豁子甲2号的院落（四至为：西北“L”形“建德商务楼”以南、以东、南侧厂房以北、东侧汽车棚以西）及房屋（包括：院内“L”形二层建筑“建德商务楼”及楼顶简易房；厂房南侧二层房屋；院落东南侧白色门头广告“普利司通轮胎”对应下方房屋二间；“建德商务楼”东侧大门南侧门头广告“机油、电瓶、防冻液批发”对应下方房屋及大门北侧红白色相间门头广告“普利司通轮胎店”对应下方房屋；大门东北侧配电室用房）；二、于判决生效后7日内，好运建德公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司共同按照日租金6575元标准，向恒物物产公司支付自2015年5月8日起至上述院落、房屋实际腾退之日止的赔偿金；三、于判决生效后7日内，好运建德公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司将营业执照注册地址注销或迁出上述房屋。恒物物产公司、好运建德公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司均不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，健德物业公司未上诉。恒物物产公司上诉请求：1、维持一审判决第三项，撤销一审判决第一项，改判好运建德公司、健德物业公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司共同向我公司腾退交还涉案院落及房屋；2、撤销一审判决第二项，改判好运建德公司按照合同约定的每日19726元的标准向我公司支付自2015年5月8日起至房屋实际腾退的赔偿金，健德物业公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司承担连带责任；3、本案全部诉讼费由好运建德公司、健德物业公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司负担。好运建德公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。二审中，当事人未提交新证据。二审法院另查明，睿贺宏达公司原名北京睿贺宏达商贸中心，于2017年2月28日名称变更登记为北京睿贺宏达商贸有限公司。二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，法院予以确认。二审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，祥龙物业公司（出租方、甲方）与好运建德公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定好运建德公司承租涉案院落及房屋，租期自2013年5月1日至2015年4月30日，并约定合同权利义务终止7个自然天内，乙方依据本合同约定，将租赁房屋实物全部交付甲方，并将营业执照注册地址注销或迁出。后祥龙物业公司与好运建德公司、恒物物产公司共同签订《房屋租赁合同主体变更协议》，将上述房屋租赁合同的甲方变更为恒物物产公司，故上述房屋租赁合同在好运建德公司和恒物物产公司之间发生拘束力，好运建德公司应当在租赁期限终止后7个自然天内将涉案院落及房屋全部交付恒物物产公司，并将营业执照注册地址注销或迁出。现房屋租赁合同已经期满，双方亦未就好运建德公司续租涉案院落及房屋达成合意，故恒物物产公司有权要求好运建德公司腾退返还涉案院落及房屋，并将营业执照注册地址注销或迁出。陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司自好运建德公司处承租涉案院落中的房屋，但好运建德公司与恒物物产公司的房屋租赁合同期满后，陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司亦失去继续占有使用涉案院落及房屋的权利，故一审法院判决陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司与好运建德公司共同腾退涉案院落及房屋，并将营业执照注册地址注销或迁出是正确的，法院予以维持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据房屋租赁合同的约定，如合同到期好运建德公司未在7个自然天内搬出，每延误一天，须按照合同约定当年日租金的三倍标准按实际延误天数累计计算向恒物物产公司支付赔偿金。该约定系对好运建德公司逾期未迁出涉案院落及房屋的违约行为应承担的违约责任的约定，该“赔偿金”实为违约金的性质。故一审法院依据好运建德公司关于减少违约金的请求，酌情判决按照日租金6575元的标准计算赔偿金，法院予以维持。恒物物产公司上诉要求按照双方合同约定的标准，即当年日租金的三倍计算赔偿金，但未提交充分证据就其实际损失予以证明，故其该项上诉请求，证据不足，不能成立，法院不予支持。恒物物产公司在二审中申请放弃要求陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司就逾期腾退赔偿金承担共同支付责任，好运建德公司、健德物业公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司对此无异议，法院予以准许。就一审判决中的相应部分，法院予以调整。恒物物产公司上诉要求健德物业公司共同承担腾退涉案院落、房屋及支付赔偿金的责任，但其提供的证据不足以证明健德物业公司实际占有使用涉案院落及房屋，故其该项上诉请求，证据不足，不能成立，法院不予支持。好运建德公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司另上诉主张一审法院未受理好运建德公司的反诉请求，据此要求将本案发回重审。但该理由并非案件发回重审的法定事由，好运建德公司可就其相关请求另行主张，其诉讼权利未受损害。故好运建德公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司上述上诉请求，不符合法律规定，不能成立，法院不予支持。本案审理期间，睿贺宏达公司名称发生变更，就一审判决主文中的相关内容，法院予以调整。综上所述，恒物物产公司、好运建德公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；恒物物产公司申请放弃要求陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司就逾期腾退赔偿金承担共同支付责任，法院予以准许；睿贺宏达公司名称发生变更，法院予以调整。北京市第一中级人民法院于2018年9月21日作出（2018）京01民终5663号民事判决：一、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初28478号民事判决；二、于判决生效后15日内，好运建德公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司共同向恒物物产公司腾退交还位于北京市海淀区祁家豁子甲2号的院落（四至为：西北“L”形“建德商务楼”以南、以东、南侧厂房以北、东侧汽车棚以西）及房屋（包括：院内“L”形二层建筑“建德商务楼”及楼顶简易房；厂房南侧二层房屋；院落东南侧白色门头广告“普利司通轮胎”对应下方房屋二间；“建德商务楼”东侧大门南侧门头广告“机油、电瓶、防冻液批发”对应下方房屋及大门北侧红白色相间门头广告“普利司通轮胎店”对应下方房屋；大门东北侧配电室用房）；三、于判决生效后7日内，好运建德公司按照日租金6575元标准，向恒物物产公司支付自2015年5月8日起至上述院落、房屋实际腾退之日止的赔偿金；四、于判决生效后7日内，好运建德公司、陆达通利中心、飞强图文公司、睿贺宏达公司将营业执照注册地址注销或迁出上述房屋；五、驳回恒物物产公司其他诉讼请求。本院再审期间，好运建德公司提交的新证据1为现场平面图。证明现有建筑在原有产权证登记面积的基础上已进行了加建，且加建人并非本案当事人，一审法院未经专业机构进行现场勘查，得出的结论不应予以采信。恒物物产公司对证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可，质证意见为，现场平面图不能反映场地的实际情况，一审法院的踏勘记录和勘验图纸都是经双方确认的，据此认定的腾退范围是准确的。有关加建的情况好运建德公司没有提供相应的证据，且无论是否加建均不影响该公司依据租赁合同履行腾退义务。陆达通利中心、睿贺宏达公司称，两公司实际占用的房屋包括院落东南侧白色门头广告“普利司通轮胎”对应下方房屋二间、“建德商务楼”东侧大门南侧门头广告“机油、电瓶、防冻液批发”对应下方房屋及大门北侧红白色相间门头广告“普利司通轮胎店”对应下方房屋。飞强图文公司称，其占用的厂房南侧二层房屋的第一层已腾退。好运建德公司提交的新证据2、3、4为健德物业公司与北方新兴公司（2013年7月3日、2016年7月18日）、绿房子公司（2013年8月1日）签订的房屋租赁合同。证据5委托书。证明我公司已将涉案院落部分房屋的对外经营权委托给健德物业公司，健德物业公司与北方新兴公司、绿房子公司之间存在租赁关系，此前这两家公司向我公司交纳租金，相应数额包含在二审判决我公司所承担的数额之内，且租赁面积包含在原审腾退的面积中。恒物物产公司质证意见为，健德物业公司是否取得好运建德公司的授权，是否对外经营，与本案无关。这组证据无法证明北方新兴公司、绿房子公司租赁面积包含原审的腾退面积，关于腾退范围二审判决已经确定，好运建德公司占用的是院内“L”形二层建筑“建德商务楼”及楼顶简易房、厂房南侧二层房屋的第二层、大门东北侧配电室用房，其他次承租人也一一对应了相应的腾退房屋，上述腾退范围不包括北方新兴公司和绿房子公司所承租的房屋。陆达通利中心、睿贺宏达公司、飞强图文公司对证据没有意见。好运建德公司提交的新证据6、7为恒物物产公司与北方新兴公司2017年9月25日签订的房屋租赁合同，开具缴纳租金的增值税发票。新证据8、9为恒物物产公司与绿房子公司2017年6月22日签订的房屋租赁合同，开具缴纳租金的增值税发票及收据。上述证据证明恒物物产公司在侵犯我公司优先承租权的情况下，与我公司有租赁关系的北方新兴公司、绿房子公司签订租赁合同，两公司缴纳的租金已包含在二审判决我公司支付的租金中；北方新兴公司、绿房子公司虽然不是二审判决确定的腾退面积，但我公司承担了相对应的租金，恒物物产公司对该部分面积进行了双倍的租金收取，加重了我公司的负担。恒物物产公司的质证意见为，第一，我公司与北方新兴公司、绿房子公司签订租赁合同开具发票是作为房屋所有权人的权利，与本案无关。好运建德公司在合同终止后仍违法占用涉案房屋，公开张贴招租广告拒不履行腾退义务，而且也未支付任何费用。第二，因租赁合同到期前，双方就转租及提高租金标准的事宜未达成一致，好运建德公司已实际放弃了行使优先承租权，应及时腾退涉案院落及房屋，不能基于其在合同终止后，继续占有租赁房屋的违约行为，而认定具有优先承租权。第三，根据租赁合同第三十七条约定，好运建德公司逾期未迁出涉案院落及房屋的违约行为，应承担违约责任。好运建德公司严重违反合同约定，应依约向我公司支付违约金，与北方新兴公司、绿房子公司向我公司缴纳租金并无关联。陆达通利中心、睿贺宏达公司、飞强图文公司对证据没有意见。好运建德公司提交的新证据10关于好运建德公司与恒物物产公司再审案件相关问题的情况说明，证明我公司所占位置为“建德商务楼”C座202，其他部分面积存在第三人承租、加盖的情况，陆达通利中心合同到期后一直与健德物业公司续约。恒物物产公司的质证意见为，第一，好运建德公司在租赁期限届满后，已无权继续转租，相应转租合同不能继续履行。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第17条的相关规定，我公司有权依据租赁合同约定要求该公司返还房屋，至于其与次承租人之间的纠纷，应当自行解决。第二，北京市海淀区人民法院（2018）京0108行初1005号行政判决书查明事实部分载明，2017年9月13日好运建德公司物业部经理作为委托代理人在接受北京市海淀区城市管理综合执法监察局询问时表示，涉案租赁房屋内六处加建房屋为该公司于1998年4月建成并使用，且未取得建设工程规划许可，2018年2月26日，北京市海淀区城市管理综合执法监察局已就加建房屋作出限期拆除决定。据此，好运建德公司有关第三人加盖的主张不能成立。陆达通利中心、睿贺宏达公司、飞强图文公司对证据没有意见。飞强图文公司提交了四组新证据。第一组证据好运建德公司与飞强图文公司2016年12月2日签订的房屋租赁合同及支付费用的单据。证明飞强图文公司向好运建德公司支付了租赁费。第二组证据飞强图文公司与恒物物产公司房屋交接清单，第三组证据证明及交纳水电费的情况。证明飞强图文公司的租赁面积已于2018年12月10日腾空，并交付恒物物产公司。第四组证据飞强图文公司的营业执照。证明营业执照注册地已迁出。上述证据共同证明飞强图文公司已按照二审判决履行完毕。好运建德公司认可证据的真实性和证明目的。恒物物产公司对第二组、第四组、第三组证据中的证明均认可，认为第一组证据及第三组证据中交纳水电费的情况与其无关。陆达通利中心、睿贺宏达公司对证据予以认可。本院再审查明，好运建德公司、陆达通利中心、睿贺宏达公司实际占用并应当共同腾退的房屋，与一审法院现场勘验的结果一致，分别为院内“L”形二层建筑“建德商务楼”及楼顶简易房，厂房南侧二层房屋的第二层，大门东北侧配电室用房；院落东南侧白色门头广告“普利司通轮胎”对应下方房屋二间；“建德商务楼”东侧大门南侧门头广告“机油、电瓶、防冻液批发”对应下方房屋及大门北侧红白色相间门头广告“普利司通轮胎店”对应下方房屋。飞强图文公司已将其占用的厂房南侧二层房屋第一层腾空，交还恒物物产公司。另查，2017年6月22日恒物物产公司与绿房子公司签订房屋租赁合同，租赁标的物建筑面积20.80平方米，年租金18万元，起租日期2017年7月1日。2017年9月25日恒物物产公司与北方新兴公司签订房屋租赁合同，租赁标的物建筑面积1183.70平方米，年租金160万元，起租日期2017年7月1日。恒物物产公司在一审庭审时未向法庭如实陈述，其与北方新兴公司、绿房子公司签订房屋租赁合同并收取租金的事实。对于原审查明的其他事实，本院再审予以确认。上述事实，有各方当事人的陈述、现场平面图、房屋租赁合同、增值税发票及收据等证据在案佐证。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于优先承租权问题，房屋租赁合同中对于续租程序及优先续租权进行了约定，赋予好运建德公司在同等条件下优先承租的权利。2015年4月30日租赁期限届满前，好运建德公司曾就续租事宜与恒物物产公司进行协商，但双方在是否允许转租等租赁条件上未能达成一致意见。恒物物产公司分别于2016年1月18日、5月25日致函好运建德公司，明确因双方对禁止转租等条件无法达成一致，租赁关系按期终止。在恒物物产公司明确终止双方租赁关系后，好运建德公司既未履行合同约定的腾退义务，也未支付任何房屋占用费。恒物物产公司在此情况下，于2017年6月22日、9月25日与绿房子公司和北方新兴公司签订房屋租赁合同，并未剥夺好运建德公司的优先承租权。对好运建德公司的此项申请理由，本院不予支持。有关腾退范围的问题，一审法院对涉案院落及房屋状况进行了现场勘验，好运建德公司和恒物物产公司均参与并予以签字确认，法院据此确定了腾退院落的四至及各承租人腾退的相应位置。经再审庭审质证和调查，各方当事人均确认二审判决确定的腾退范围无误。好运建德公司称，其占用的是院内“L”形二层建筑“建德商务楼”及楼顶简易房，因其中有第三人承租和加盖，故不具备腾退条件，但未提供租赁合同及相关证据。在好运建德公司与恒物物产公司租赁合同履行期限届满后，次承租人亦失去继续租赁使用涉案院落及房屋的合法依据，恒物物产公司有权依据合同约定要求好运建德公司返还房屋。据此，对好运建德公司的申请理由，本院亦不予支持。关于赔偿金的问题，根据房屋租赁合同约定，租赁标的物建筑面积2740.14平方米，2014年5月1日起至合同终止日年租金240万元。好运建德公司逾期未腾空所租房屋，需按日向恒物物产公司支付赔偿金。现恒物物产公司要求好运建德公司支付赔偿金，符合合同约定及法律规定，原判予以支持是正确的。因合同约定租赁标的物的范围包括北方新兴公司和绿房子公司占有使用的面积，恒物物产公司在一审庭审时未向法庭如实陈述，与上述两公司签订房屋租赁合同并收取租金的事实，导致法院在酌定赔偿金数额时，没有考虑到上述情况，仅以合同约定的年租金折合成日租金标准按日计算赔偿金欠妥。综合本案事实和双方当事人的过错程度，依据恒物物产公司与绿房子公司、北方新兴公司签订租赁合同的情况，本院以原审判决确定的日租金标准对赔偿金予以调整。鉴于飞强图文公司已将其占用的涉案房屋腾退，交还恒物物产公司，营业执照注册地址也已迁出，故本院对此予以调整。综上所述，好运建德公司的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销北京市第一中级人民法院（2018）京01民终5663号民事判决和北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初28478号民事判决；二、本判决生效后十五日内，北京好运建德商贸有限责任公司、北京陆达通利汽车维修中心、北京睿贺宏达商贸有限公司共同向北京市恒物物产有限公司腾退交还位于北京市海淀区祁家豁子甲2号的院落（四至为：西北“L”形“建德商务楼”以南、以东、南侧厂房以北、东侧汽车棚以西）及房屋（包括：院内“L”形二层建筑“建德商务楼”及楼顶简易房；厂房南侧二层房屋第二层；院落东南侧白色门头广告“普利司通轮胎”对应下方房屋二间；“建德商务楼”东侧大门南侧门头广告“机油、电瓶、防冻液批发”对应下方房屋及大门北侧红白色相间门头广告“普利司通轮胎店”对应下方房屋；大门东北侧配电室用房）；三、本判决生效后七日内，北京好运建德商贸有限责任公司向北京市恒物物产有限公司自2015年5月8日至2017年6月30日，按照日租金6575元的标准支付赔偿金；自2017年7月1日至上述院落、房屋实际腾退之日止按照日租金3685元的标准支付赔偿金。四、本判决生效后七日内，北京好运建德商贸有限责任公司、北京陆达通利汽车维修中心、北京睿贺宏达商贸有限公司将营业执照注册地址注销或迁出上述房屋；五、驳回北京市恒物物产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费72004元，由北京市恒物物产有限公司负担48003元，由北京好运建德商贸有限责任公司、北京陆达通利汽车维修中心、北京飞强图文设计有限公司、北京睿贺宏达商贸有限公司共同负担24001元。二审案件受理费72004元，由北京市恒物物产有限公司负担48003元，由北京好运建德商贸有限责任公司、北京陆达通利汽车维修中心、北京飞强图文设计有限公司、北京睿贺宏达商贸有限公司共同负担24001元。本判决为终审判决。审 判 长 陶志蓉审 判 员 张学梅审 判 员 李 晓二〇二〇年九月十一日法官助理 黄子筠书 记 员 陆芊雯