广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13155号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵志雄，男，1964年12月22日出生，汉族，身份证住址住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：马双勤，广东新法擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茹玉，广东新法擎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧17栋C。法定代表人：张毅，总经理。委托诉讼代理人：黄佳琪，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦榕灿，广东经纶律师事务所实习律师。上诉人赵志雄因与被上诉人广州南天商业大广场建设发展有限公司（以下简称南天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初18154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵志雄上诉请求：一、撤销广州市海珠区人民法院(2019)粤0105民初18l54号民事判决书第一、二、五项；二、依法判决南天公司赔偿经营损失13.5万元;三、依法判决南天公司解除对商铺的封闭，恢复正常进入；四、本案一审、二审诉讼费用由南天公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果部分错误，理由如下：一、双方签署的《南天市场租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，依法应当认定为有效。且已有广州市中级人民法院(2011)穗中法民五终字第1143号确认，因此一审法院认定事实不清。二、本案是由南天公司违约在先，未按照合同约定提前通知解除合同，拒不履行合同义务，并拒收租金及市场管理费用，以违法犯罪方式破坏市场经营，并恶意提起诉讼，一审判决事实不清。三、本案由南天公司违约在先，拒不履行合同义务，其无权主张市场管理费及租金，根据权利义务一致原则，以违法犯罪方法破坏市场不能从中获益，以双方签订的《南天市场租赁合同》约定的价格计算市场管理费及租金亦不不符合法律规定，一审法院认定事实不清，适用法律错误。四、南天公司应当立即将涉案商铺及商铺内的物品恢复原状，并赔偿因南天公司造成停业的人工、销售损失及暴力拆除未到期商铺造成的装饰装潢及赵志雄物品损失。五、南天公司雇请黑社会等破坏市场经营并参与非法集资，依法应当交由公安机关立案侦查。综上，一审判决事实不清，适用法律错误，判决错误。请求二审法院依法查明事实，撤销原判决并予以改判，维护赵志雄合法权益。南天公司辩称，同意一审判决，不同意赵志雄的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，赵志雄的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：双方签订的租赁合同无效，对于涉案商铺的性质，广州市海珠区人民法院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法院辩论终结前，双方未能提供主管部门在期满后能够合法使用的证据，故双方签订的租赁合同因此无效。2.赵志雄应向南天公司支付占用涉案商铺的占有使用费，因赵志雄一直占有使用涉案商铺，根据相关法律规定，南天公司有权要求赵志雄参照合同约定的标准支付占用费和市场管理费。3.南天公司无需赔偿赵志雄经营损失，赵志雄主张的经营损失是其自行估算的，且未证明其经济损失与南天公司的因果关系，赵志雄应承担举证不能的法律后果，南天公司无需赔偿赵志雄经营损失。南天公司于2019年7月25日向一审法院起诉请求：1.判决赵志雄支付自2018年7月起至商铺实际拆除之日2019年10月27日止的租金47514.88元及违约金（违约金按每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；2.判决赵志雄支付自2018年7月至商铺实际拆除之日2019年10月27日止的市场管理费67918.59元及违约金（违约金以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；3.判决赵志雄承担本案诉讼费。赵志雄向一审法院反诉请求：1.判决南天公司解除对商铺的封闭，恢复正常进入；2.判决南天公司向赵志雄返还市场综合管理费6.5万元；3.判决南天公司向赵志雄赔偿经营损失13.5万元；4.判决南天公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2014年8月14日，南天公司（作为出租方、甲方）与赵志雄（作为承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第XX栋XX号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：（1）甲方保证在租赁期内的前三年乙方可正常租赁经营；（2）甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；（3）升级改造完成后乙方在同等条件下享有优先承租权；（4）升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为2196元、市场管理费为3139元，从2015年9月1日起至2019年8月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用6.5万元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金16005元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；在租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前收回商铺且不予返还保证金，保证金归甲方所有：1、拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的（其中：在合同期内累计有三个月欠交租金及市场管理费、水电费的视为违约）……；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任，等内容。2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向一审法院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。2018年7月16日，南天公司向包括赵志雄在内的租户发出《关于南天市场升级改造终止〈南天市场商铺租赁合同〉的通知》，因市场升级改造原因，决定自2018年8月15日终止租赁合同，要求南天公司与赵志雄签订《解除〈南天市场商铺租赁合同〉协议书》，并办理退铺手续。在庭审过程中，南天公司、赵志雄双方确认赵志雄已经向南天公司交纳保证金16005元、市场综合管理费65000元及2018年7月前的租金、市场管理费，其中2017年9月1日至2018年8月31日租金标准为每月2766.33元、市场管理费标准为每月3954.24元，2018年9月1日至2019年8月31日租金标准为每月2987.36元、市场管理费标准为每月4270.57元。赵志雄提供涉案商铺所在南天市场的照片，拟证明南天公司存在拆除商铺、禁止他人进入市场、卫生环境恶劣及毁损商铺电力供应等行为，导致赵志雄租赁目的难以实现，赵志雄有权拒交租金、市场管理费及水电费等费用。南天公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为南天公司拆除商铺及电表的行为属于其与具体某些租户协商一致解除租赁合同后采取的行为，并不是针对全部商铺，同时“禁止无关人员进入”等字样的告示牌所在的位置属于赵志雄已经收回的市场西区区域，并不在涉案商铺所在的市场东区。赵志雄主张经济损失，称金额为自行估算，正常经营情况下商铺每月净收入为6、7万元，但未提交收入记录、纳税证明及其他书面证据。赵志雄主张装修残值，但不申请对装修参与价值的评估，也未提交装修的合同、单据及其他书面证据。南天公司对此均不予确认。在诉讼过程中，赵志雄确认南天公司于2019年10月27日收回涉案商铺并拆除，故南天公司撤回第一、二项关于解除合同及返还涉案商铺的诉讼请求。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。南天公司与赵志雄签订了《南天市场商铺租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，一审法院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前南天公司、赵志雄双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故南天公司、赵志雄双方签订的租赁合同应认定无效，对于赵志雄要求继续履行合同的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。对于南天公司主张赵志雄支付迟延支付租金及管理费的违约金问题，由于支付违约金的前提是合同有效，如前所述，双方所签订的合同属无效合同，故南天公司要求赵志雄支付违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于租金（占用费）及市场管理费的问题，根据租赁合同约定2017年9月1日至2018年8月31日租金标准为2766.33元、市场管理费标准为3954.24元，其后每年的租金及市场管理费在上一年度基础上递增8%。现南天公司、赵志雄确认赵志雄从2018年7月开始未交纳租金及市场管理费，由于赵志雄一直占有使用涉案商铺至2019年10月27日，故南天公司要求赵志雄从2018年7月1日起至实际使用商铺截止之日即2019年10月27日止参照合同约定的标准支付占用费47421.25元（2766.33元×2个月+2766.33元×1.08×12个月+2766.33元×1.08×1.08×1个月+2766.33元×1.08×1.08÷31天×27天）及市场管理费67784.76元（3954.24元×2个月+3954.24元×1.08×12个月+3954.24元×1.08×1.08×1个月+3954.24元×1.08×1.08÷31天×27天）的诉讼请求，一审法院予以支持。关于市场综合管理费及经营损失的问题，赵志雄在诉讼过程中称假如合同无效仍坚持不变更反诉请求，对于市场综合管理费问题由法院依法处理。关于市场综合管理费65000元的问题，由于双方约定租赁期限截止时间为2019年8月31日，现南天公司、赵志雄双方确认南天公司在2019年10月27日收回涉案商铺，已超过租赁期限，故南天公司应退还全部市场综合管理费给赵志雄。赵志雄未提交证据证明其存在经营损失，故一审法院对赵志雄此项反诉请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，于2020年1月17日判决如下：一、赵志雄在本判决生效之日起十日内参照租赁合同约定租金标准向广州南天商业大广场建设发展有限公司计付从2018年7月1日起至实际收回涉案商铺之日2019年10月27日止的占用费47421.25元；二、赵志雄在本判决生效之日起十日内参照租赁合同约定租金标准向广州南天商业大广场建设发展有限公司计付从2018年7月1日起至实际收回涉案商铺之日2019年10月27日止的管理费67784.76元；三、广州南天商业大广场建设发展有限公司在本判决生效之日起十日内退还给赵志雄市场综合管理费65000元；四、驳回广州南天商业大广场建设发展有限公司的全部诉讼请求；五、驳回赵志雄的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2609元及反诉受理费2150元，由广州南天商业大广场建设发展有限公司负担反诉受理费699元，由赵志雄负担本诉受理费2609元及反诉受理费1451元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，赵志雄向本院提交：1.照片，拟证明南天公司自2018年7月16日单方发出解除合同的通知开始，不仅未履行租赁合同约定的市场管理义务，还对整个南天市场商铺实施断水断电、不处理垃圾、围蔽市场等破坏市场经营的违法犯罪行为，迫使租户商铺无法经营，无法实现租赁目的，给租户造成经营损失；2.视频、图片光盘，拟证明2018年7月起南天公司采取围蔽市场、黑衣人进场、堆放垃圾到南天市场租户门口、强制锯开南天市场租户的锁、盗窃搬走租户店内物品等破坏市场经营的措施，直至拆除涉案市场，致使南天市场租户店铺无法经营，南天公司存在破坏市场经营的违法犯罪行为的客观事实。赵志雄承租涉案房屋用作经营“雄诚酒店用品”，前述照片、视频均没有反映涉案商铺的情况，只是反映了南天市场整体经营环境情况；庭询当天，赵志雄向法院提交了2019年9月10日、2019年9月26日、2019年10月20日、10月27日拍摄涉案商铺的照片及2019年9月10日至2019年10月27日期间的四次报警回执，2019年9月10日、2019年9月26日照片中反映涉案商铺被铁皮围蔽，2019年10月20日、10月27日的照片显示涉案商铺旁边的商铺已被拆除，报警回执中未记载报警事项内容及处理结果。南天公司质证称：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不确认，赵志雄提交的证据是一审庭审结束前就已经存在的证据，其未在一审法定期限内举证，并非新证据；照片没有原件，且无法证实其照片来源，从照片无法看出所涉场地为涉案商铺，该照片没有载明拍摄时间，无法辨别各方当事人的身份，也无法看出赵志雄所称的破坏经营或侵权行为，与本案待证事实无关联；上述证据无法看出赵志雄所称的破坏经营行为由谁造成，无法辨别该行为为持续性行为；对于赵志雄当庭提交的涉案商铺照片及报警回执的不属于二审新证据，对报警回执的真实性确认，但该回执仅载明赵志雄曾向公安机关报警，但未反映报警事项及处理结果，与本案无关，故对其合法性、关联性均不予认可。本院经审查赵志雄二审提供的前述证据，对于不涉及涉案商铺的图片、视频，对其关联性不予认可；报警回执无法证实其报警所涉内容事项及处理结果，无法证实其主张；2019年9月10日、2019年9月26日拍摄涉案商铺的照片虽反映涉案商铺被铁皮围蔽，但无法认定该行为持续的时间；10月20日、10月27日的照片无法证实赵志雄的上诉主张。对于赵志雄主张要求南天公司赔偿135000元经营损失的问题，赵志雄主张因南天公司采取非法手段，导致赵志雄无法经营，导致其维持正常经营的用工成本损失及在合同期内无法获得可期待的经营利润。赵志雄对其过往的用工成本及经营利润未提交证据证实。二审庭询中，赵志雄表示因涉案商铺已于2019年10月被非法拆除，当庭撤回要求南天公司解除对商铺的封闭、恢复正常进入的上诉请求。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案合同的效力；二、赵志雄是否应向南天公司支付占用费及市场管理费；三、赵志雄要求南天公司赔偿经营损失135000元的主张能否成立。对此，本院认定如下：一、关于涉案租赁合同的效力问题。一审法院向广州市规划和自然资源局查询结果显示涉案商铺所在场地为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前南天公司、赵志雄未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定认定涉案租赁合同无效，并无不妥。赵志雄上诉主张租赁合同有效不成立，本院不予采纳。二、关于赵志雄是否应向南天公司支付占用费及市场管理费的问题。双方租赁合同明确约定，从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为2196元、市场管理费为3139元，从2015年9月1日起至2019年8月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，现双方确认赵志雄从2018年7月开始未交纳租金及市场管理费，由于赵志雄一直占有使用涉案商铺，并未向南天公司交回商铺，直至商铺被拆除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。虽然赵志雄提交照片显示2019年9月10日、2019年9月26日拍摄的照片反映涉案商铺被铁皮围蔽，但无法证明围蔽持续的时间，且双方之间的租赁合同已于2019年8月31日期满，且租赁合同无效，赵志雄在南天公司通知交还商铺的情况下拒不交还，应依法承担房屋占用的相关费用。因此，南天公司诉请赵志雄从2018年7月1日起至2019年10月27日止参照合同约定的标准支付占有使用费及市场管理费，合法有据。三、关于赵志雄诉请南天公司赔偿其经营损失135000元能否成立的问题。因赵志雄未能对其主张的经营损失提供相应的证据予以证明，应承担不利的法律后果，赵志雄诉请南天公司赔偿其经营损失135000元理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人赵志雄的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4060元，由上诉人赵志雄负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年九月九日书记员  熊盈颖黄咏欣