四川省乐山市五通桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1112民初341号 原告：乐山奇丰物业服务有限公司，住所地四川省乐山市五通桥区牛华镇。 法定代表人：樊志强，执行董事。 委托诉讼代理人：张学全，四川追求律师事务所律师。 被告：郭建平，男，1964年8月30日出生，汉族，住四川省乐山市金口河区。 被告：张开容，女，1963年3月30日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 原告乐山奇丰物业服务有限公司（以下简称：奇丰物业公司）与被告郭建平、张开容物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告奇丰物业公司的委托诉讼代理人张学全到庭参加诉讼，被告郭建平、张开容经公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2018年1月1日至2018年12月31日（12个月）的物业服务费1237.10元；2.判令被告支付原告逾期交纳物业服务费的滞纳金1082.47元。事实和理由：四川嘉州实业有限公司（以下简称：嘉州实业公司）开发位于五通桥区，并指定原告作为该小区前期物业公司。“瑞丰花苑”小区未成立业主委员会，其物业服务一直由原告提供。被告购买“瑞丰花苑”小区房时与开发商签订《商品房买卖合同》，该合同附件七《管理规约》确认前期物业为原告，明确该小区物业收费标准适用《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的相关规定，并结合公司的实际情况适当上浮。二被告于2013年1月11日签订《承诺书》，同意原告提供物业服务，按时缴纳物业服务费。2016年11月21日，原告依据五通桥区发改局价格（2016）9号文件精神结合公司的实际运营情况对物业服务费进行了上浮，自2017年1月1日起，电梯公寓（12栋、16栋）按1.00元／平方米／月收取，多层住宅的物业服务费按0.60元／平方米／月收取。2018年1月5日，原告再次对电梯公寓（12栋、16栋）物业服务费进行调整，自2018年1月1日起上浮至1.20元／平方米／月收取。二被告居住在瑞丰花苑16栋1单元503号属电梯公寓，面积85.91㎡，因此，2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费为1.20元／平方米／月，因二被告未按期交纳物业服务费，经原告多次催收，二被告仍未交纳。按《住宅小区物业办法（试行）》第十七条规定，被告因逾期交纳物业服务费，从2018年1月1日计算至2018年12月31日的滞纳金为1082.47元。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院请求支持其诉讼请求。 被告郭建平未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 被告张开容未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院依据原告提交的物业服务企业资质证书、《商品房买卖合同》及附件、承诺书、物管费收据、住宅小区物业管理办法、五发改价格[2016]9号文件、前期物业服务合同等证据，确认以下事实： “瑞丰花苑”小区系嘉州实业公司开发的房地产项目，位于乐山市五通桥区。2013年1月15日，二被告与嘉州实业公司签订《商品房买卖合同》，购买了“瑞丰花苑”小区16幢1单元5楼3号房产，建筑面积85.91㎡。该合同约定：出卖人前期物业服务选聘物业管理企业为奇丰物业公司；前期物业管理期间，物业服务收费价格按三级物业收费标准，价格构成包括：保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费，综合管理费、法定税费、地上停车管理费入库收费；按月收取，每月20日前缴费；买受人同意由出卖人选聘的物业企业提供前期物业服务。该合同附件七为《管理规约》《住宅小区物业管理办法（试行）》。2013年1月11日，二被告签订《承诺书》，确认已阅读管理规约及小区物管办法，同意委托奇丰物业公司提供物业服务，按时交纳物业服务费。被告入住“瑞丰花苑”小区后，由于“瑞丰花苑”小区业主（业主大会）一直未进行“物业服务企业选聘”，截止2018年12月底，该小区的业主与奇丰物业公司之间，长期处于“小区前期物业管理”的状态，双方就物业费价格标准没有进行过协商确认。被告已缴纳了2014年7月至2017年12月的物业费。2015年12月31日，嘉州实业公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定：服务时间2016年1月1日至2018年12月31日，原告提供三级标准普通住宅区物业管理服务。物业费暂定按每户每平方0.45元（多层）、每平方1.15元（高层）。根据市场价格，经物价局审核，如变动，提前一个月报告业主委员会。物业费收取时间，每月1日至20日。 另查明，原告于2012年8月20日取得了物业管理企业“三级资质”。根据乐山市五通桥区人民政府相关规定，小区前期物业管理适用政府指导价方式，以政府指导价标准，由业主与物业服务企业在物业服务合同中具体约定。2008年6月至2016年3月，政府指导价标准为：多层住宅（7层以下），三级服务为0.30元/㎡-0.55元/㎡；高层住宅（电梯公寓）18层以上，三级服务为0.90元/㎡-1.15元/㎡。2016年3月以后，政府指导价标准为：多层住宅的三级服务为0.60元/㎡（上下浮动不超过20%）；高层住宅（电梯公寓）的三级服务为1.00元/㎡（上下浮动不超过20%）。2015年，乐山市住建局颁发了《乐山市普通住宅小区物业管理服务等级标准》，对物业服务企业的各服务等级提出了“内容与标准”。 对以下事实，本院评判如下： 一、原告主张催缴物业费的事实。 原告提交了2014年12月1日、2015年12月1日、2016年12月1日、2017年12月1日、2018年12月10日张贴《通告》的照片，拟证明：原告在每年均进行了物业费欠费催收。经本院审查认证，5份《通告》照片的内容均为“瑞丰花苑8、12、16栋业主：为了更好的管理好本小区，请未缴清物业管理费的业主，请于12月30日前来物业公司缴纳物管费。逾期不缴费的业主，由此造成的法律责任及后果自负”。由于张贴照片无时间记录，证据形成时间的真实性不能确定，且通告内容并未明确载明欠费业主姓名及欠费金额，也不能产生主张权利的法律效果。对原告向被告催缴物业费的事实主张，本院不予采信。 二、原告主张公示通知业主调整物业费的事实。 原告提交了2份《通知》，拟证明：原告公示通知所有业主上调2017年度、2018年度物管费价格的事实。经本院审查认证，2016年11月21日的《通知》内容为：瑞丰花苑业主：根据五通桥区发改局价格（2016）9号文件精神，按照同等级物业服务标准，我公司决定从2017年1月1日起，瑞丰花苑12栋、16栋电梯公寓物业服务费按1.00元/平方米/月收取，多层住宅的物业服务费按每月0.60元/平方米/月收取。若业主不同意，可自行选择物业公司管理，并由业主代表通知我公司撤出。2018年1月5日的《通知》内容为：瑞丰花苑业主：因电梯维保费用及人工费、原材料等成本上涨，现通知12栋、16栋电梯公寓业主，从2018年1月1日起物业服务费调整为1.20元/平方米。业主在2018年2月10日之前一次性缴纳2018全年物业费，将享受九折优惠。其余多层住宅的业主，物业服务费保持不变，仍为0.60元/平方米。由于原告未能提交有张贴公示通知的证据，仅凭两张书面通知，尚不足以证明其事实主张。因此，对其公示通知调价的事实主张，本院不予采信。 三、原告对“瑞丰花苑”小区的提供物业服务质量的事实。 根据本院同类案件生效判决书所认定的事实，查明乐山市电视台两个栏目报道，对“瑞丰花苑”小区进行现场采访，显示该小区严重“脏乱差”，业主反响强烈。经本院审查认证，视频及照片展示出：“瑞丰花苑”小区内外垃圾遍地，气味刺鼻；化粪池的粪水溢出地面，流淌在地下室；楼梯间杂物凌乱堆放，堵塞楼道；楼层外墙砖大面积脱落；绿化带栽种蔬菜，小区内草木丛生；地面硬化差，隔离设施、大门简陋；小区内车辆停放不规范。视频还反映出：有人答复记者称“相关部门已责成物业企业恢复工作，及时整改”；电话采访原告称“大多数业主拖欠物业费，难以维持物业服务”。根据大多数业主的采访陈述及画面显示，能够证明在原告撤离前，“瑞丰花苑”小区已经存在上述情形，在原告撤离后，物业工作脱管只是进一步加重了情形。综上，原告在“瑞丰花苑”小区的物业服务中，存在诸多履约不当行为，即：对小区的建筑设施管护不力，未履行维修义务；楼道、安全通道管理不到位，造成堵塞、脏乱；对破坏绿化带的种菜行为未予制止，未履行绿化养护义务；清洁卫生工作不到位；小区安保工作不力，设施简陋，安保人员不合格。 四、原告撤离“瑞丰花苑”小区的事实。 根据本院同类案件生效判决书确认，2019年1月20日，原告撤离“瑞丰花苑”小区，同年1月25日，小区业主代表委托社区居委会代管部分物业事务。同年3月15日，原告向小区业委会筹备组办理物业移交手续。同年4月30日，“瑞丰花苑”小区选举成立了业委会。同年5月31日，乐山市五通桥区春伟物业服务有限公司进驻“瑞丰花苑”小区。 本院认为，嘉州实业公司作为“瑞丰花苑”小区的房地产开发商，选聘原告为该小区前期物业管理人，符合相关物业管理程序，该前期物业服务合同合法有效。原告作为物业服务企业应当提供与其服务资质、收费标准相一致的物业服务，否则即应承担相应的违约责任。二被告作为小区的实际业主，是物业管理服务的受益人，应当按照约定支付物业管理服务费。 本案争议焦点：一、原告是否存在违约行为；二、上调物业费是否有效；三、被告是否违约；四、滞纳金是否应当计算。 争议焦点一：原告是否存在违约行为。 本院根据所认定的案件事实，依据《乐山市住房和城乡规划建设局关于印发的通知》中三级物业的内容与标准的规定，认定原告物业服务质量存在瑕疵，应承担相应的违约责任。且在2019年1月至3月期间，原告单方撤离小区，造成小区部分物业工作脱管，环境恶化，也应承担相应的民事责任，本院予以确认。 争议焦点二：上调物业费是否有效。 本案中，原告虽提交了企业资质、政府指导价标准等证据，但“物业费价格标准”的调整，属于合同变更行为，应依照相关法律以及物业服务管理的规定处理。原告单方提价，且未与小区业主协商达成一致，依法不发生合同变更的效力，本院予以确认。 争议焦点三：被告是否违约。 根据物业服务合同的性质和特点，在物业费中涉及物业服务企业的报酬部分，应“工酬相当”，若物业服务质量存在瑕疵，业主可以及时提出减少报酬进行处理；对物业费中涉及物业管理固定成本的经费，业主应当按时交纳，并督促物业服务企业定期公布收支情况。但被告等部分业主，经年累月的连续拖欠物业费，造成物业管理经费短缺困难，也应承担一定的违约责任。 争议焦点四：滞纳金是否应当计算。 根据本案查明的事实，小区物管办法约定“逾期交费，每天按0.5%缴纳滞纳金”，该滞纳金应理解为违约金，该违约金标准过高。在原告没有证据证明其他违约损失的情况下，可以参照银行贷款利率标准确定违约金为欠费利息损失。但由于原告服务质量违约，导致业主拒交物业费，其又怠于履行催收义务，故本院酌情考量，对业主拖欠物业费的利息损失，应当由原告自行负担，对原告关于滞纳金的请求，本院不予支持。 综上所述，二被告拖欠物业费，应当交纳，但由于原告的物业服务存在明显瑕疵及损害小区环境，本院综合考虑双方的违约责任大小，酌情扣减10%。对于物业费计算标准，在“瑞丰花苑”小区的前期物业管理期间，原告与业主并未协商确定物业费价格标准；按照相关物业规定和合同约定，可参照政府指导价为标准执行。经本院审查，原告对2018年的物业费，主张以政府指导价最高上浮比例即按1.20元/㎡（高层）计算，未有相应证据佐证，本院不予确认，酌情参照政府指导基准价“1.00元/㎡（高层）”作为计算标准。即：2018年1月至2018年12月为：1.00元×85.91㎡×12个月=1030.92元，扣减10%为927.83元。对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郭建平、张开容于本判决生效之日起十日内向原告乐山奇丰物业服务有限公司支付927.83元； 二、驳回原告乐山奇丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元、案件公告费600.00元，由被告郭建平、张开容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员  罗 杰 二〇二〇年九月三日 法官助理  何 冉 书 记 员  王雪郦