甘肃省甘南藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘30民初10号 原告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司甘南分行，地址：甘肃省甘南州合作市。 负责人：吕宏杰，系该行行长。 委托诉讼代理人：付彦卿，女，生于1977年10月15日，汉族，住甘肃省兰州市城关区，系中国工商银行股份有限公司甘肃省分行法律事务部员工。 委托诉讼代理人：李源鸿，男，生于1971年10月21日，住甘肃省合作市，系中国工商银行股份有限公司甘南分行信贷投资管理部员工。 被告（案外人）：马福成，男，生于1967年3月17日，回族，住甘肃省临夏市。 委托诉讼代理人：马延祥，系临夏宏远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马杰，系临夏河州律师事务所律师。 第三人（被执行人）：甘南州塞纳商贸有限公司，地址：甘肃省甘南州合作市。 法定代表人：敏永峰，系该公司总经理。 第三人：敏永峰，男，生于1973年11月14日，回族，住甘肃省甘南州合作市。 原告中国工商银行股份有限公司甘南分行（以下简称工行甘南分行）与被告马福成、第三人甘南州塞纳商贸有限公司（以下简称塞纳公司）、敏永峰执行异议之诉一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。工行甘南分行委托诉讼代理人付彦卿、李源鸿，被告马福成及其委托诉讼代理人马延祥、马杰到庭参加了诉讼，第三人甘南州塞纳公司及敏永峰经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行甘南分行向本院提出诉讼请求:请求法院按照(2019)甘30民初35号判决书内容，继续进行对抵押物的执行，执行司法拍卖程序，驳回马福成的执行异议请求。事实及理由:2019年9月10日，原告与甘南州塞纳商贸有限公司因借款合同纠纷案，依法在甘南中院开庭审理并取得胜诉判决书，因甘南州塞纳商贸有限公司未在判决规定的时限内向原告归还借款本息，故原告向甘南中院申请强制执行抵押物；强制执行期间，被告马福成对原告申请甘南中院强制执行的抵押物提出了执行异议，异议人认为其中价值210万元的商铺为个人财产，原告于2020年4月2日收到甘南中院(2020)甘30执异2号通知书，马福成作为执行异议人，对中国工商银行股份有限公司甘南分行申请强制执行甘南州塞纳商贸有限公司依法抵押该行的财产提出异议。原告对此异议明确提出反对意见，申请驳回马福成的执行异议请求。根据事实和法律提出如下意见：一、被告马福成申请的执行异议是以否定作为执行依据的(2019)甘30民初35号判决为目的，被告如认为(2019)甘30民初35号判决确认我行抵押权的判项有错误，应对(2019)甘30民初35号判决通过申请再审等方式进行救济。二、被告对无法取得涉争房产产权有严重过错。被告与第三人之间的买卖合同不符合《执行异议复议规定》28条规定的情形。首先，被告购买未竣工且未取得预售许可的房产，违反了《城市房地产管理法》37条、38条、45条、68条等关于商品房转让及预售的规定，其应该对办理过户登记时出现障碍自行承担后果。其次，被告未对购买房产进行预告登记、异议登记等，明显疏于对自己权利的行使，造成了我行对抵押物的善意取得。再次，第三人敏永峰当庭表示，被告对于涉争房产被抵押是明知且无异议的。三、我行抵押权应依法予以保护。我行在办理涉争房产抵押及发放贷款过程中无过错，我行抵押权已为甘南中院判决确认有效。原告购买的系商用房，并非用于日常生活需要，而是用于商业经营。截至目前，原告至今仍未亲自占有房产，原告只对涉争房产享有请求权即债权。即使被告对涉争房产至多享债权，在效力上不优于我行对抵押物优先受偿的权利，不能排除对我行申请法院强制拍卖变卖抵押物，并就价款优先受偿。综上，被告要求中止执行我行抵押房产的请求，无事实根据和法律依据。原告请求人民法院依法驳回被告对我行的执行异议，以维护正常的金融工作秩序，保护国有资产不受损失，保护当事人的合法权益得到伸张。 被告马福成辩称，一、甘肃省甘南藏族自治州中级人民法院(2020)甘30执异2号执行裁定书认定事实清楚，塞纳公司向被答辩人抵押贷款前，答辩人已购买并合法占有塞纳生态饭店一层面积为206平方米的商铺，该商铺系答辩人的个人合法财产。2015年2月2日答辩人与塞纳公司签订了《商铺买卖合同》，以210万元的价格购买了塞纳生态饭店一层面积为206平方米的商铺，购买时塞纳生态饭店整体房产未办理产权登记，除办证押金10万元外其它购房款已全部付清。2015年7月30日马玉林与敏永峰签订的《股权转让协议》第三条载明答辩人所购买的商铺不包括在转让协议范围内。2015年8月17日塞纳公司在合作市房地产管理局办理登记手续，办理的房权证合房字第7969号《房屋所有权证》中包含了答辩人购买的商铺，即将答辩人购买的商铺办理在塞纳公司名下。2015年12月30日塞纳公司持房权证合房字第7969号《房屋所有权证》向被答辩人抵押贷款，同时办理了抵押登记，被答辩人取得了房他证合房字第3802号《房屋他项权证》。二、房权证合房字第7969号《房屋所有权证》中包含答辩人商铺的部分，合作市人民法院已经判决由塞纳公司、马玉林为答辩人办理房产过户手续。合作市人民法院以(2018)甘3001民初456号民事判决书认定:《商铺买卖合同》依法成立并生效，塞纳公司与马玉林将已出卖的房屋错误登记在赛纳公司名下…”并判决:“马福成与被告甘南州塞纳商贸有限公司《商铺买卖合同》继续履行，塞纳公司、马玉林及时为马福成办理房产过户手续。”该民事判决书现已生效。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”根据该法律条文可知，塞纳公司抵押给被答辩人的房屋包含了答辩人的个人合法财产。如果不中止执行房权证合房字第7969号《房屋所有权证》中属于答辩人所有的商铺，则合作市人民法院的民事判决将无法履行，变为一纸空文，有损人民法院生效司法裁判的权威。三、甘肃省甘南藏族自治州中级人民法院(2020)甘30执异2号执行裁定书适用法律正确，有效维护了答辩人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产:(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”人民法院查封之前，答辩人与塞纳公司签订了《商铺买卖合同》，合法实际占有了该商铺，且非因答辩人自身原因未办理登记手续。因此，人民法院支持答辩人的执行异议，符合上述规定，适用法律正确。四、答辩人系本案涉诉商铺的真实权利人，人民法院区别外观主义对本案作出的执行裁判，符合九民会议纪要的内容。2015年2月2日答辩人从塞纳公司购买商铺后，以房屋实际权利人的身份与承租方书面约定继续履行商铺租赁合同。自此答辩人系商铺实际权利人，并实际行使了占有、收益权利。《最高人民法院关于全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号，发布于2019年11月14日)引言部分中明确规定“从现行法律规则看，外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观的交易行为。实际权利人与名义权利人的关系，应注重财产的实质归属，而不单纯地取决于公示外观。总之，审判实务中要准确把握外观主义的适用边界，避免泛化和滥用。”综上所述，(2020)甘30执异2号执行裁判认定事实清楚适用法律正确，兼顾了法律效果与社会效果的统一，是一份公正合法的裁判文书。请人民法院为维护法律的尊严和公民的合法权益，驳回被答辩人的起诉。 第三人甘南州塞纳商贸有限公司、敏永峰未作出书面答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：第一组证据：固定资产支持融资借款合同复印件一份（P1-P17）；借款借据及放款凭证复印件一份(P18)。拟证明，原告与甘南州塞纳商贸有限公司存在真实有效借款合同关系，且双方意思表示真实一致。原告已实际履行放款义务。第二组证据：抵押合同复印件一份（P19-P28）；保证合同复印件一份（P29-P35）；还款凭证复印件一份（P36-P106）；国有土地使用证【州国用（2015）第02号】复印件一份（P107-P109）；房屋所有权证【房权证合房字第7969号】复印件一份（P110-P114）；房屋他项权证【房他证合房字第3802号】复印件一份（P115）；敏永峰身份证复印件（P116）；贷款到期提示通知书及欠息催收通知书（P117-P147）。拟证明，原告对甘南州塞纳商贸有限公司自有土地使用权和抵押物塞纳饭店应享有抵押权，是全部抵押我行的抵押物。第三组证据：甘肃省合作市人民法院民事判决书（2018）甘3001民初456号(P148-P153)；甘肃省甘南藏族自治州中级人民法院民事判决书（2019）甘30民初35号(P154-161)；临潭县人民法院判决书（2019）甘3021行初7号(P162-P180)；临潭县人民法院判决书（2019）甘3021行初8号(P181-198)；甘肃省甘南藏族自治州中级人民法院民事判决书（2020）甘30执异2号(P199-P206)。拟证明，其他法院的判决支持我行抵押物的享有权。经质证，被告马福成认为，对原告提出的三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，被告对原告提交的上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。 被告马福成提交了如下证据：第一组证据：1.马福成与甘南州塞纳商贸有限公司之间的《商铺买卖合同》复印件一份；2.收据一份；3.股权转让协议两份。拟证明，2015年2月2日马福成与塞纳公司签订了《商铺买卖合同》，以210万元的价格购买了塞纳生态饭店一层面积为206平方米的商铺，马福成除办证押金10万元外其他购房款已全部付清。第二组证据：马福成与承租方马玉明之间的《商铺租赁合同》复印件一份。拟证明，2015年2月2日马福成从塞纳公司购买商铺后，以房屋实际权利人的身份与承租方马玉明书面约定继续履行商铺租赁合同。自2015年2月2日起马福成系商铺实际权利人，并实际行使了占有、收益权利。第三组证据：甘肃省合作市人民法院（2018）甘3001民初456号民事判决书复印件一份。拟证明，甘肃省合作市人民法院（2018）甘3001民初456号民事判决书中认定：（一）2015年8月塞纳公司在合作市房地产管理局办理登记手续，办理房合字第7969号房权证中包含了马福成购买的商铺，将马福成购买的商铺办理在了塞纳公司的名下；（二）塞纳公司与马玉林违反合同约定，将已出卖的房屋错误登记在塞纳公司名下；（三）马福成已实际占有涉诉房产，并一直在收取房屋出租后的租金收入。经质证，原告工行甘南分行对被告马福成提出的三组证据的真实性均无异议，但对证明目的和与本案的关联性有异议。本院认为，原告对被告上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述、当庭查明的事实和庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月2日，马福成与塞纳公司签订了《商铺买卖合同》，以210万元的价格购买塞纳生态饭店一层面积为206平方米的商铺，购买商铺时塞纳生态饭店整体房产并未办理产权登记。合同约定由塞纳公司负责办理房产过户手续，马福成除办证押金10万元外其他购房款已全部付清。2015年7月30日，时任塞纳公司法定代表人马玉林与现任塞纳公司法定代表人敏永峰签订了《股权转让协议》，协议第三条约定，异议人马福成所购买的商铺不包括在转让协议范围内。2015年8月17日，塞纳公司在合作市房地产管理局办理登记手续，办理的房权证合房字第7969号《房屋所有权证》中包含了马福成购买的部分商铺，即将马福成购买的商铺办理在了其公司名下。2015年12月30日，塞纳公司以房权证合房字第7969号《房屋所有权证》向工行甘南分行抵押贷款3500万元，同时进行了抵押登记，办理了《房屋他项权证》。在马福成知道自己所有的商铺被登记在塞纳公司名下并抵押给工行甘南分行贷款后，于2018年6月4日向合作市房管局提出异议登记。并于2018年9月12日起诉要求塞纳公司、马玉林及工行甘南分行共同为其办理产权过户手续。合作市人民法院受理并作出(2018)甘3001民初456号民事判决书，认定马福成与塞纳公司签订的《商铺买卖合同》有效，判决马福成与塞纳公司继续履行《商铺买卖合同》，并及时为马福成办理房产过户手续。2019年8月5日，马福成起诉甘南州不动产登记事务中心、合作市住房和建设局、第三人塞纳公司、工行甘南分行、马玉林房屋登记行政管理一案，临潭县人民法院以可以通过其他司法途径进行救济为由驳回马福成的诉讼请求。2019年6月17日，工行甘南分行以借款合同纠纷一案将塞纳公司、敏永峰起诉至本院。本院于2019年9月10日作出（2019）甘30民初35号民事判决书，判决：一、被告甘南州塞纳商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告中国工商银行股份有限公司甘南分行偿还借款本金29614178.17元，截止2019年8月21日前的利息1716253.29元。并支付自2019年8月22日至本判决履行之日的逾期利息（利息按本金29614178.17为基数，利率按双方合同约定计算）；二、被告敏永峰对上述第一项借款本息承担连带清偿责任；三、原告中国工商银行股份有限公司甘南分行有权要求拍卖和变卖抵押房产，并对其拍卖、变卖所得依法享有优先受偿的权利。被告未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费196276.16元、保全费5000元由被告甘南州塞纳商贸有限公司、敏永峰负担。该判决生效力后，甘南塞纳公司未按生效判决书履行还款义务。申请执行人工行甘南分行依据该判决书向本院申请执行。本院于2020年1月14日立案执行。 本院在执行过程中，案外人马福成于2020年3月27日对部分执行标的物提出书面异议。本院于2020年4月14日作出(2020)甘30执异2号执行裁定书，裁定中止执行房权证合房字第7969号《房屋所有权证》中属于异议人马福成所有的商铺一间（约206平方米）。申请执行人工行甘南分行遂向本院提起执行异议之诉。 本院认为，本案争议焦点为：案外人马福成是否享有阻却人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议和复议案件规定》系最高人民法院司法解释，第二十八条的规定属于“法律、司法解释另有规定”的情况，故该规定第二十八条属于规定第二十七条但书的规定。本案中，作为执行依据的生效判决系基于金融借款合同纠纷作出的判决，故本案的执行属于“金融债权执行”，符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条的适用前提。至于案涉房屋性质是营业房还是住宅，并不影响《执行异议和复议案件规定》第二十八条的适用。 《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。1、关于买卖合同建立的时间以及合法占有的问题。2015年2月2日，马福成与塞纳公司签订了《商铺买卖合同》。马福成从塞纳公司购买商铺后，以房屋实际权利人的身份与承租方马玉明签订了《商铺租赁合同》，取得了占有、收益的权利，且该《商铺买卖合同》已经由(2018)甘3001民初456号生效判决认定为有效合同。2、关于房款的支付问题。马福成与塞纳公司按《商铺买卖合同》约定，马福成以210万元的价格购买塞纳生态饭店一层面积为206平方米的商铺，马福成除办证押金10万元外其他购房款已全部付清。3、关于案涉商铺未办理过户登记的过错问题。马福成在购买商铺时塞纳生态饭店整体房产并未办理产权登记，合同约定由塞纳公司负责办理房产过户手续，且生效裁判文书(2018)甘3001民初456号民事判决书判决塞纳公司及时为马福成办理房产过户手续。因此，未办理房产过户手续马福成无过错。综上，马福成作为案涉房屋买受人，主张其享有物权期待权以排除法院对案涉房屋的执行，符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百一十三条第一款规定，以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。本案中，在案涉商铺被马福成占有使用的情况下，作为专业金融机构，工行甘南分行应当对房屋的占有使用和权属情况进行充分的现场调查，以查明案涉商铺是否是塞纳公司所有，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。工行甘南分行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，工行甘南分行对案涉商铺不享有抵押权。故马福成就房权证合房字第7969号《房屋所有权证》中属于其所有的商铺享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，申请执行人工行甘南分行的诉求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》三百一十三条第一款第（二）项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回中国工商银行股份有限公司甘南分行的诉讼请求。 案件受理费23600元，由原告中国工商银行股份有限公司甘南分行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。 审判长  尚芳兰 审判员  郭丽华 审判员  豆格吉 二〇二〇年九月九日 书记员  陈 蓉