山西省闻喜县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0823民初1189号原告郭彩云，女，1965年6月14日出生，汉族，闻喜县居民。委托诉讼代理人张丽琴，山西国峻律师事务所律师。委托诉讼代理人尹瑞楠，山西国峻律师事务所律师。被告白子君，男，1969年7月23日出生，汉族，闻喜县居民，现住闻喜县。被告张改新，女，1978年9月6日出生，汉族，闻喜县居民，现住，系白子君妻子。第三人闻喜县永盛房屋中介有限公司，住所地：闻喜县颐和嘉苑一号楼门面房9号10号。法定代表人张淑霞，总经理。委托诉讼代理人李佳佳，公司员工。原告郭彩云与被告白子君、张改新、第三人闻喜县永盛房屋中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭彩云及其委托诉讼代理人张丽琴、尹瑞楠，被告白子君、张改新，第三人闻喜县永盛房屋中介有限公司委托诉讼代理人李佳佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭彩云向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除我与二被告签订的二手房买卖合同。2、请求法院依法判令二被告向我返还定金20000元。3、请求法院依法判令二被告因不予交付房屋向我支付违约金83200元。事实与理由：2019年8月26日，我通过第三人闻喜县永盛房屋中介有限公司意向购买被告白子君、张改新拥有的位于闻喜县海天嘉园小区**楼*单元***室房产，并由我女儿屈春蕾向被告张改新支付2万元定金。2019年11月7日我与被告白子君在第三人中介公司正式签订二手房买卖合同。被告白子君同意将上述房产以416000元的价格出售给我。合同第五条约定，我支付的定金2万元抵作购房款，剩余房款于完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清。合同第六条、第十一条约定自合同签订之日起90个工作日内双方办理房屋产权过户手续，办完手续后15日内将房屋交付使用。合同第八条第三款约定，因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起30个工作日内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按该房地产成交总价的20％向乙方支付违约金且承担此次交易中双方的全部交易税费。但合同签订后，二被告以各种理由推脱不予配合办理房屋产权交易过户手续，也不予交付房产。2020年6月19日，我向二被告送达了催告函，要求二被告在三日内履行合同义务，否则我将解除合同。但二被告至今仍未予以回复，也没有履行合同义务。基于上述事实，我与二被告签订的二手房买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效。被告违反合同约定不予配合办理房屋产权交易过户手续，也不予交付房屋，已构成严重违约，理应返还我已支付的定金，并承担违约责任。据此，请求人民法院查明案件事实，公正判决，以支持和维护我的合法权益。被告白子君、张改新辩称：一、2019年11月7日，答辩人与被答辩人经闻喜县永盛房屋中介有限公司介绍双方签订房屋买卖合同，经三方约定90个工作日完成房屋产权过户手续。房屋买卖合同定金20000元，并未支付给答辩人，应被答辩人要求将定金交付于中介人永盛房屋中介有限公司，答辨人并未实际收取房屋定金。二、根据三方所签房屋买卖合同第十一条补充或变更事项之约定，答辨人应于2020年3月19日完成房屋的产权过户手续。2020年1月24日我国境内爆发新型冠状病毒肺炎疫情。为应对疫情国家提出抗击疫情，延长假期，居家隔离，为严防疫情各小区人员不得外出，各机关单位无法正常办公。因疫情的爆发致使原合同约定的房屋过户手续在约定时间无法完成。根据三方所签的房屋买卖合同第八条第二款之规定，因此疫情不可预见，确属不可抗拒因素，造成的房屋过户手续无法在约定时间办理完成。答辩人无法在合同约定的时间为被答辩人办理过户手续。2020年3月11日，三方所签订的房屋买卖合同约定时间答辩人就疫情影响无法完成房屋产权过户一事，答辩人经中介永盛房屋中介有限公司业务员李红彬与被答辨人协商延期办理，但被答辨人只同意延迟7天必须办完过户手续，鉴于当时疫情尚未结束，各机关单位工作尚未恢复正常及各小区还在管控减少外出，7天无法完成过户手续，后又经中介与被答辨人沟通延迟房屋产权过户时间，被答辨人拒不同意，中介方李红彬又与被答辨人协商双方中止合同，退还被答辨人支付的20000元定金，被答辩人拒绝接受。鉴于上述原因答辩人在新冠状疫情爆发这一不可预见的不可抗力的因素下，没有完成房屋产权过户，造成的合同违约答辩人并无过错，不应当承担违约责任。鉴于上述被答辩人没有任何法律依据，背离事实，起诉系滥用诉权，请求法院依法驳回。第三人闻喜县永盛房屋中介有限公司辩称：该房源是张改新经人介绍于2019年7月主动报给我公司出售的，当时报价44万元，2019年8月26日原告郭彩云及家人在李红彬带领下实地看房，当日成交价41.6万元，微信转帐2万元定金，当时因张改新未能出具该房屋所有产权证，我公司要求张改新先把2万元定金暂存在我公司，待次日完善资料后，我公司将定金再交给张改新，我公司已明确告知原告该房屋实际登记不在张改新名下，张改新承诺可以为其办理过户手续，所以才签了合同。2019年8月27日李红彬与张改新联系完善该房屋资料，结果购房合同未能找到，找了多次都没有找到，最终白子君找到原房东李淑红，当时李淑红答应可以配合办理房产过户手续，但是找过几次，都是各种理由推托未能办理。经审理查明：2019年8月26日，原告郭彩云通过第三人闻喜县永盛房屋中介有限公司与被告张改新达成购买二被告位于海天嘉园小区**楼*单元***室单元楼的意向，原告郭彩云通过女儿屈春蕾向被告张改新以转账方式交付定金20000元。2019年11月7日，原告郭彩云（乙方）与被告张改新的丈夫白子君（甲方）、闻喜县永盛房屋中介有限公司（丙方）签订了一份二手房买卖合同，约定：甲方同意将其所拥有的位于闻喜县海天嘉园小区**楼*单元***室房产一套出售给乙方；该房屋成交价格为416000元；房产现状：甲方的房屋产权现状为B该房产是抵押状态，甲方应于签署本合同后90天内办理完解除抵押手续，并将房地产证原件托管于丙方处作为办理过户手续之用。付款方式：1、本合同签订之日乙方应向甲方支付定金20000元作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金；乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款。2、除定金之外的剩余房款396000元，乙方应于甲乙双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清。违约责任：因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起30个工作日内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按该房地产成交总价的20％向乙方支付违约金且承担此次交易中双方的全部交易税费。第十一条补充或变更约定事项：经甲乙双方协商一致，该房屋产权过户手续由甲方负责联系原房东李淑红办理，时间为90个工作日。办理完过户手续后15日内将房屋交付给乙方使用。因被告白子君、张改新未提供房屋所有权的相关手续，第三人闻喜县永盛房屋中介有限公司要求20000元定金暂存该公司。上述事实有原告提供的房屋买卖合同一份、收条一份、催告函和邮局的电子回单各一份、被告提供的收据一份、转账记录一份、二手房买卖合同一份、证人证言及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为：原、被告就案涉房屋签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同应为有效。根据合同约定，该房屋产权过户手续由被告负责联系原房东李淑红办理，时间为90个工作日，办理完过户手续后15日内将房屋交付给原告使用。期间发生新型冠状病毒肺炎疫情，而被告在疫情管控措施解除后，至今仍未及时办理过户手续，导致合同无法继续履行，被告应承担违约责任。鉴于双方均同意解除《二手房买卖合同》，本院予以准许。关于原告要求被告支付违约金的诉求，由于双方签约时，被告并非该房屋的登记所有权人，原房屋所有权人尚未与被告办理过户手续，同时合同中载明房屋现状为抵押状态，且双方在补充或变更事项中亦有约定，因此双方在签订合同时均知晓案涉房屋状况，且原告对造成损失未提供证据予以证明，结合本案实际情况，应由被告按照合同约定双倍返还定金为宜。因原告已付的20000元定金现暂存第三人闻喜县永盛房屋中介有限公司处，故应由第三人闻喜县永盛房屋中介有限公司将该款直接返还给原告。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告郭彩云与被告白子君于2019年11月7日签订的二手房买卖合同。二、被告白子君、张改新于本判决生效后返还原告郭彩云定金20000元。三、第三人闻喜县永盛房屋中介有限公司于本判决生效后返还原告郭彩云定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2364元，减半收取1182元，由被告白子君、张改新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 员 葛晓霞二〇二〇年九月四日法官助理 刘 伟书 记 员 李 云