湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2826号上诉人（一审被告）：刘朝辉，男，1972年7月16日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：廖英，湖南思阳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：湖南康安物业管理有限公司，住所地岳阳市经济技术开发区青年东路1322号。法定代表人：冯好武,总经理。委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。上诉人刘朝辉与被上诉人湖南康安物业管理有限公司（以下简称康安物业）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘朝辉上诉请求：1、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1327号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、关于是否构成表见代理行为:上诉人并不清楚被上诉人与金桥花园业委会签订的物业服务合同，上诉人自2018年4月9日才正式取得房屋产权成为金桥花园小区业主。上诉人并不知情康安物业于2018年4月1日至2018年8月31日为上诉人提供了物业管理服务。上诉人也不知情金桥花园业委会于2018年8月31日与被上诉人解除了物业服务合同关系。被上诉人从未以任何形式向上诉人主张过物业服务费，上诉人于2019年7月2日向湖南豪布斯卡物业公司缴纳2018年4月1日至2019年5月31日物业费,是向金桥花园小区从事物业管理服务的工作人员缴纳，上诉人缴费行为符合物业交费交易习惯不存在主观过错,上诉人有充足理由相信物业管理人员行为系代表被上诉人收取物业费，该行为构成表见代理，对上诉人和被上诉人均产生签订和履行合同的约束力。原审判决认定该行为不构成表见代理系认定事实和适用法律错误。2、关于是否属于上诉人的违约行为:上诉人与被上诉人没有书面物业服务合同,上诉人也未授权任何人与被上诉人签订物业服务合同。上诉人入住后已向物业管理工作人员缴纳物业费，不存在违约行为，原审判决认定上诉人的行为构成违约属于认定事实和适用法律错误。二、原审判决上诉人向被上诉人支付所欠物业管理费1155元属于实体错误。上诉人将已包括诉争的物业费1155元缴纳给物业办公室从事物业管理服务的工作人员，物业公司向上诉人开具了相应票据并加盖了物业公司的公章，该收费行为系代表被上诉人的表见代理行为，上诉人未拖欠物业费，也不存在任何违约行为，原审法院判决上诉人向被上诉人支付1155元属于实体处理不公，请求二审法院依法改判。康安物业辩称，湖南豪布斯卡物业管理有限公司收取被答辩人物业费的行为不构成表见代理,被答辩人应当向答辩人履行补缴物业费义务。被答辩人于2018年4月9日办理过户,并成为金桥花园小区业主后,至2018年8月31日康安物业退场期间,被答辩人在答辩人处有欠费登记,被答辩人在与前业主办理房屋移交时,应当知道答辩人存在并为小区业主提供服务。答辩人退场后于2018年12月份在小区内多个地方张贴了退场公告、催费公告,被答辩人住在小区内不可能对答辩人退场毫不知情。自答辩人退场至被答辩人缴费,中间间隔将近一年,答辩人退场后是金桥花园业主委员会提供了大半年物业服务,豪布斯卡并非立即进场,被答辩人在交费时,对物业公司更替未进行核实了解具有过失。最后,湖南豪布斯卡物业管理有限公司并不是以答辩人的名义收取被答辩人的物业费,而是以自己的名义收取的物业费,其行为构成不当得利，豪布斯卡物业的收费行为不构成表见代理。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持原判。2020年3月3日，康安物业向岳阳市岳阳楼区人民法院起诉，请求：1、判令刘朝辉支付物业管理费1155元；2、承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明，刘朝辉系岳阳市金桥花园A1-1707号房业主，房屋建筑面积为177.75㎡。岳阳市金桥花园业主委员会于2014年12月25日与康安物业签订了《金桥小区物业管理服务委托合同》，约定由康安物业对包括涉案房屋在内的金桥花园小区提供物业服务，住宅物业管理服务费暂定为按建筑面积每月每平方米高层住宅A1栋1.2元、7栋、12栋1.1元，多层住宅0.7元，A2栋0.8元，商业门面1.3元。合同期限为三年，自2015年1月1日起至2018年3月31日止。合同约定委托管理事项为：1、房屋建筑主体部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备、机房）的维修、养护和管理。2、房屋建筑主体共用设施设备的维修、维护、管理和运行服务……5、严格外来人员、车辆来访登记制度，外来人员、车辆一律如实登记。2015年3月1日起实行车辆收费管理，原告要安排专职力量全力如期推行。6、配合和协助当地公安机关进行安全监管和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）……第八条违约责任约定，如因康安物业原因，造成不能完成管理目标或直接造成被告经济损失的，康安物业应给予相应补偿。金桥花园业委会有权要求康安物业限期整改，并有权终止合同。2015年12月31日，康安物业与岳阳市金桥花园业主委员会签订《物业服务合同补充协议》，对物业服务费价格作了如下调整：物业收费在原价基础上每平方米增加0.1元，A1栋1.3元/㎡,7栋、12栋1.2元/㎡，A2栋0.9元/㎡，2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、9栋、10栋、11栋0.8元/㎡，商铺维护原价不变。二次供水收费，6楼以（含6楼）3.75元/t，6楼以上4.05元/t，商铺、非居民用水5.78元/t，特种用水11.89元/t。2018年8月31日，岳阳市金桥花园小区解除与康安物业的物业服务合同关系，后由湖南豪布斯卡物业管理有限公司向该小区提供物业服务合同。2019年7月2日，刘朝辉向金桥花园物业管理处缴纳了2018年4月1日至2019年5月31日物业费3235.12元、2019年6月1日至2020年5月31日物业费2770.88元，湖南豪布斯卡物业管理有限公司向刘朝辉出具了收款收据，并加盖了该公司公章。一审法院认为，康安物业与岳阳市金桥花园业主委员会签订的《金桥花园物业管理服务合同》合法有效，对业主具有约束力。康安物业依约提供了物业服务，刘朝辉作为该小区的业主应当向康安物业支付相应的物业费。康安物业依据《金桥花园物业管理服务合同》的约定，要求刘朝辉支付其提供服务期间的物业管理费1155元，刘朝辉以其已经缴纳该笔费用予以抗辩。根据合同相对性原则，康安物业未收到该笔物业服务费用，刘朝辉属违约，应承担继续履行的义务，其抗辩意见不予支持。对于湖南豪布斯卡物业管理有限公司自刘朝辉处收取的2018年4月1日至2018年8月31日期间的物业管理费，刘朝辉可另行向其主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：限刘朝辉在判决生效后十日内向康安物业支付所欠物业管理费1155元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘朝辉负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明的基本事实与一审一致，予以确认。本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”、第一百七十二条，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，代理行为是代理人以被代理人的名义从事民事活动，民事法律行为的后果直接由被代理人承担，表见代理是对没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍从事代理行为的效力的肯定，但表见代理成立的前提是有代理人以被代理人的名义实施了代理行为，具体到本案中，刘朝辉在2019年7月2日向湖南豪布斯卡物业管理有限公司缴纳了2018年4月1日至2020年5月31日的物业费共计6006元，该收据上加盖的是湖南豪布斯卡物业管理有限公司的公章，湖南豪布斯卡物业管理有限公司是以自己公司的名义收取物业费，并没有以康安物业的名义实施代理行为，因此，湖南豪布斯卡物业管理有限公司向刘朝辉收取物业费的行为不构成代理行为，更不构成表见代理。其次，康安物业根据与金桥花园业委会签订的物业服务合同及为金桥花园小区提供物业服务的事实向刘朝辉主张物业服务费有事实和法律依据，至于刘朝辉称未与康安物业签订过物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，刘朝辉以其未与康安物业签订物业服务合同的抗辩理由不能成立，本院不予支持。再次，根据《中华人民共和国合同法》第八条，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，一方当事人未履行合同，另一方可主张对方依合同约定履行义务，并不以对方是否具有过错为前提，本案中刘朝辉未向康安物业缴纳物业费是客观事实，一审法院根据该事实判决刘朝辉向康安物业支付物业服务费并无不当，该与刘朝辉是否存在过错无关。最后，康安物业公司根据合同相对性原则向刘朝辉主张物业服务费有事实和法律依据，刘朝辉主张康安物业应向湖南豪布斯卡物业管理有限公司主张不当得利的抗辩理由不能成立，本院不予支持。至于刘朝辉向湖南豪布斯卡物业管理有限公司缴纳的2018年4月1日至2018年8月31日的物业费，其可另行向湖南豪布斯卡物业管理有限公司主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘朝辉承担。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二〇年九月十日书记员  夏语涵