广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13167号上诉人（原审被告）：广州嘉源物业管理有限公司，住所地广州市越秀区华乐路青菜东街35号531-537B房。法定代表人：毕丽丽。委托诉讼代理人：佘振兴，系公司职工。上诉人（原审被告）：杜丽红，女，1973年4月8日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭杏丽，女，1979年10月3日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：童展，系谭杏丽的夫弟。上诉人广州嘉源物业管理有限公司（以下简称嘉源公司）、杜丽红因与被上诉人谭杏丽物权保护纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。嘉源公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项；2.请求驳回谭杏丽对嘉源公司提出的全部诉讼请求；3.本案的诉讼费用由谭杏丽承担。事实与理由：一、一审法院判令嘉源公司腾退涉案房屋并将该房屋交还给谭杏丽管业与事实不相符。涉案房屋并非由嘉源公司在使用控制。嘉源公司没有实施任何侵占涉案房屋的行为。涉案房屋被人民法院强制拍卖后就与嘉源公司无关，现嘉源公司并非涉案房屋的承租人、实际使用人、实际控制人，根本无法无权也无资格将涉案房屋交还给谭杏丽管业。谭杏丽也没有任何证据证明涉案房屋至今与嘉源公司有关。二、嘉源公司不是本案适格的被告。谭杏丽无权起诉嘉源公司。谭杏丽针对杜丽红的诉求无论是否成立，根本与嘉源公司无关。嘉源公司作为涉案房屋的原权属人，依法有权对涉案房屋进行出租收益。嘉源公司早已在2015年10月1日将涉案房屋出租给杜丽红，并办理相关的租赁备案。嘉源公司出租房屋之前涉案房屋也没有被司法机关查封或者拍卖。嘉源公司在出租涉案房屋的时候，谭杏丽根本还未拍卖取得涉案房屋的权属。嘉源公司出租涉案房屋的行为没有任何过错，不应承担任何法律责任。三、嘉源公司与杜丽红不存在谭杏丽所称的恶意串通的情形。嘉源公司与杜丽红所签订的租赁合同是双方的真实意思表示，该租赁合同已办理相应的租赁备案。杜丽红在涉案房屋被强制拍卖之前一直都是按照租赁合同的约定支付租金的。因此，嘉源公司与杜丽红也根本无需恶意串通。至于租金标准是没有具体的标准，只要出租方与承租人协商一致即可。当时嘉源公司出租时，涉案房屋破旧不堪，有人愿意承租，支付相关保证金、租金即可。谭杏丽所称的恶意串通情形没有任何证据予以证明。执行法院在强制拍卖涉案房屋的时候也没有认定租赁合同无效或者嘉源公司与杜丽红存在恶意串通的情形。综上，一审法院作出的一审判决书存在认定事实不清，也与《物权法》等法律规定相违背。嘉源公司依法提起上诉，请求二审法院支持嘉源公司的全部上诉请求。杜丽红上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求驳回谭杏丽提出的全部诉讼请求；3.本案诉讼费由谭杏丽承担。事实与理由：一、杜丽红是涉案房屋的合法承租人，依法享有涉案房屋的承租权、使用权。1.谭杏丽即使是通过法院强制拍卖取得涉案房屋的权属，也无权要求杜丽红搬迁出涉案房屋。杜丽红与涉案房屋的原权属人广州嘉源物业管理有限公司签订租赁合同并在房管部门办理租赁备案。该租赁合同合法有效。杜丽红已按照租赁合同的约定履行义务。现仍处于租赁合同所约定的租赁期限内。根据《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”，谭杏丽在租赁期限内通过拍卖取得涉案房屋的所有权，不影响租赁合同的效力。杜丽红在一审审理期间也明确表示愿意按照租赁合同的内容向谭杏丽支付相应的租金。杜丽红有权依照租赁合同的约定享有涉案房屋的承租权、使用权。2.涉案房屋的租金约定是杜丽红与广州嘉源物业管理有限公司协商的结果。租金没有一个强制执行的标准。杜丽红在承租涉案房屋的时候，涉案房屋破旧不堪，是需要花费装修才能入住的。杜丽红作为承租人，出租人愿意接受租金标准即可，根本无需再去查证出租人接受租金的原因。并且杜丽红与广州嘉源物业管理有限公司签订租赁合同是远远早于谭杏丽拍卖涉案房屋，根本不可能预先恶意串通损害杜丽红的权益。3.杜丽红与广州嘉源物业管理有限公司不存在任何恶意串通的情形。杜丽红为善意的承租人。杜丽红在承租涉案房屋时根本不清楚涉案房屋是否存在抵押情形。法律没有规定涉案房屋存在抵押权就不能对外出租。事实上，房屋存在抵押的情形再对外出租是十分普遍的情形。杜丽红在承租涉案房屋之前已通过房管部门查册查询涉案房屋没有任何查封冻结的情形。杜丽红在承租涉案房屋之后已依照租赁合同的约定支付相应的押金、租金。杜丽红在一审期间已将广州嘉源物业管理有限公司所出具的押金单据及租金单据作为证据提交给一审法院。杜丽红举证一直以现金方式支付押金、租金。但一审法院认为杜丽红还需举证支付押金、租金的原始凭证，根本是强人所难。杜丽红是现金形式交付，也并非大额的款项，哪有什么原始凭证。杜丽红所提交的单据是由出租人所出具，已足以证明杜丽红支付押金、租金的情形。更何况广州嘉源物业管理有限公司对此也没有提出异议。4.房屋租赁税费均是以租金为标准计算税率的，不可能超过租金的。税费是依照租赁备案合同所约定的租金的百分比来收取的。相关的税费单据显示的是整一年或者某几个时间段的租金税费，而并非一个月的税费来的。税费根本不可能高于租金本金的。二、一审法院没有查明涉案房屋的拍卖是否基于实现抵押权的情形，就引用《物权法》的法律规定。谭杏丽在本案中主张涉案房屋是基于实现抵押权拍卖的，从而主张对抗杜丽红的租赁合同。但谭杏丽所提交的证据均没有证明涉案房屋是基于实现抵押权而拍卖的。根据谭杏丽所提交的证据2（第7页）显示抵押银行对位于广州市天河区中山大道北广氮新村12栋206房、广州市天河区东莞庄路13号601房、广州市番禺区大石街南大公路250号10座704房享有优先受偿权。再根据谭杏丽所提交的证据1查册表（第4页）显示涉案房屋的抵押权金额为2375509元。查册表明确“债权数额不可拆分。与其他房地产共同担保”。银行对于上述三间房屋共同设置抵押权，共同担保的债权金额为2375509元。可见，拍卖涉案房屋并非实现抵押银行的抵押权的唯一途径。根据网络平台查询广州市天河区东莞庄路13号601房拍卖成交价为3713876元。至于广州市天河区中山大道北广氮新村12栋206房是否有拍卖、变卖暂时无法知悉。而执行法院所做出的执行裁定书没有裁定抵押银行对于涉案房屋的拍卖款享有优先受偿。这也证明涉案房屋不属于实现抵押权而拍卖的，只是基于一般债权而进行拍卖。谭杏丽所提交的证据不能证明涉案房屋是实现抵押权的，不能适用谭杏丽所主张的《物权法》第一百九十条的法律规定。谭杏丽应承担举证不能的不利后果。一审法院适用《物权法》第一百九十条作出一审判决书属于适用法律错误。一审法院没有查明涉案房屋是实现抵押权而拍卖还是基于普通债权而拍卖及广州市天河区中山大道北广氮新村12栋206房、广州市天河区东莞庄路13号601房的抵押、拍卖的情形。因此，一审判决书存在查明事实不清，适用法律错误的情形，恳请贵院予以纠正一审判决书的错误。三、涉案房屋的竞买公告明确涉案房屋是带租约拍卖的，不交吉拍卖的。杜丽红在涉案房屋拍卖时已向执行法院提交执行异议并附上相关的租赁合同等资料，因此，执行法院在拍卖涉案房屋的时候明确涉案房屋带租约拍卖的。谭杏丽在拍卖时已清楚，应承担相应的法律后果。谭杏丽所支付的拍卖价也是不交吉价。谭杏丽不能以不交吉价取得交吉房屋。综上所述，杜丽红依法向贵院提起上诉，请求二审法院依法支持杜丽红提出的全部上诉请求，以示法律的公正性。谭杏丽针对嘉源公司的上诉请求辩称：我方认为，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院维持原判，驳回嘉源公司诉求，理由如下：1、关于嘉源公司所称无法腾退房屋的问题。嘉源公司与杜丽红恶意串通，以明显低于市场价、甚至低于房产税费的租金价格、且长达20年的租赁期将房屋出租给杜丽红，由此签署的租赁合同损害了包括谭杏丽在内的第三方利益，属于无效合同。即便租赁合同有效，该租赁合同的成立时间、备案时间，均远远迟于涉案房屋以农商银行天河支行为抵押权人设立抵押权的日期，该租赁合同对我方不具有约束力，因此嘉源公司作为原产权人，负有交付房屋的义务，嘉源公司关于“无法、无权、无资格交付房屋”的说法无理。2、关于嘉源公司抗辩其并非适格被告的问题。嘉源公司声称出租前，房屋未被查封或拍卖，其出租涉案房屋的行为未违反法律规定，因此并非适格被告。我方认为，法律是没有禁止产权人出租房屋，但出租行为不得对抗设立在先的抵押权！法律法规对恶意串通、损害第三方利益的行为是明确禁止的，以远远低于市场价、远远低于房产税费的租金价格出租房屋长达20年的行为是违法的，由此签署的合同也是无效的。对以超低租金、长达20年租赁期为条件签署的租赁合同进行租赁备案，是产权人阻止实现抵押权、强制执行拍卖、交付房屋的惯用伎俩，该行为严重扰乱了社会秩序、极大地浪费了司法资源，同时该行为严重违背诚实信用原则、严重违背社会公德，因此嘉源公司关于非适格被告的说辞毫无依据！3、关于嘉源公司不存在恶意串通行为的问题。租赁期限、租金标准如何约定，本是合同双方对自己权利的处分问题，他人无从干涉，但当该处分行为损害到国家、集体或第三方利益时，则是禁止的。本案中，嘉源公司与杜丽红签署《租赁合同》的时间远远迟于涉案房屋抵押权设立的时间，超低租金、超长租期、承租超大面积、租赁合同备案、无交租事实的系列行为均可以坐实合同双方刻意、恶意串通，以达到阻碍房屋拍卖、交付执行从而非法霸占房屋的目的，嘉源公司混淆是非、枉顾事实的狡辩没有任何事实与法律依据，请求法院驳回其全部诉求！谭杏丽针对杜丽红的上诉请求辩称：第一个问题:关于杜丽红称其是合法承租人、享有承租权、使用权的问题。1、如前所述，《租赁合同》约定以低于市场价、低于房产税费的超低租金，承租120多平方的房屋长达20年之久，由此可知，该合同系双方恶意串通所签，属于无效合同。且该合同签署、备案时间均远远迟于涉案房屋以农商银行天河支行为抵押权人设立抵押权的日期，即使该租赁合同有效对我方也不具有任何约束力。《物权法》第190条明确规定：抵押权设立后出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高院司法解释》第66条第1款明确规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高院关于审理租赁合同纠纷的解释》第20条也明确规定：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，属于“买卖不破租赁原则”的除外情形。2、租赁期限、租金标准如何约定，本是合同双方对自己权利的处分问题，他人无权干涉，但当该处分行为损害到国家、集体或第三方利益时，则是被法律所禁止的。嘉源公司与杜丽红的行为已构成恶意串通，并已损害第三方利益，因此该合同是无效的。3、房屋抵押登记信息是对外公示的，杜丽红未经查询即承租房屋则应当承担不利后果，对抵押不知情并不能成为免责的理由，若权益受损其可向出租方追责。房屋抵押后出租虽然并未违反法律法规规定，但不得对抗在先设立的抵押权，租赁合同对谭杏丽没有约束力，租赁合同履行与否、履行情况如何均与谭杏丽无关。4、房屋房产税费是依据房屋价值等因素确定，租赁税是以租金为基数确定，谭杏丽多次强调的是涉案房屋房产税远高于杜丽红所交租金，杜丽红避重就轻。5、杜丽红的代理律师在庭审时声称同时面对两个出租人，既须付租金又须付占用费，对其不公平，因其与谭杏丽不存在合同关系，因此无需向其支付占用费，只需向嘉源公司支付租金。我方认为，我方与杜丽红不存在租赁合同关系，因此我方无需受其租赁合同约束，同时，我方已取得涉案房屋产权，既然双方不存在租赁合同关系，我方即有权要求杜丽红腾退房屋并支付占用费。第二个问题：杜丽红称一审法院未查明涉案房屋的拍卖是否基于实现抵押权的问题。1、（2018）粤0106执异486号、（2018）粤0106执352号《执行裁定书》均明确载明债权人对涉案房屋及另外2套房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2、本案房屋抵押权人享有的债权包括本金为350余万元及利息、逾期利息、复利、保全费、仲裁费等多笔巨额费用，涉案房屋于2019年3月12日拍卖所得款项仅270余万元，远不足以清偿前述债务，因此广州天河法院又于2019年10月22日拍卖了前述裁定书中另一套已抵押的房屋。第三个问题：关于《拍卖标的调查情况表》注明的房屋现状问题。广州天河法院的《拍卖标的调查情况表》注明“按现状拍卖、不清场交付”，仅仅只是对房屋状态的风险性说明，并非对租赁合同、租赁关系合法性的认定与认可，其一，不交吉也并不符合法律法规规定，其二，租赁合同对买受人谭杏丽是否有约束力，应当依据物权法、合同法等法律法规进行判断，而非依据法院的某个行为确定。杜丽红声称本案房屋成交价乃不交吉价，这只是其单方的主观臆想！实际上，该成交价并非不交吉价，而是在第一次拍卖流拍、做降价处置后确定的第二次起拍价（2019年2月19日,3403578元）。谭杏丽向一审法院起诉请求：1.判令嘉源公司、杜丽红将广州市番禺区南大公路250号10座704房腾退交还给谭杏丽；2.判令嘉源公司、杜丽红向谭杏丽支付房屋占用费13580.425元（自2019年4月19日起算至房屋腾退交还之日，暂计至2019年7月4日）；3.判令嘉源公司、杜丽红承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：涉讼房屋位于广州市番禺区大石街南大公路250号10座704，建筑面积为126.3296平方米，原产权登记人为嘉源公司。嘉源公司曾于2014年4月16日以涉讼房屋与广州市越秀海印小额贷款股份有限公司办理了抵押登记，后于2014年7月23日涂销。嘉源公司另于前述抵押登记涂销当日，以涉讼房屋与农商行天河支行办理抵押登记，抵押权权利部位为全部、权利价值为2375509元。2016年1月4日，国土部门审核通过涉讼房屋租赁备案登记（穗租备2016B1301200015号），载明出租人为嘉源公司、承租人为杜丽红，租赁期限自2015年10月1日至2035年9月30日，月租金为1000元。杜丽红另提交一份《租赁合同》以证明其与嘉源公司之间的租赁关系。该《租赁合同》的出租方、承租方、承租物业、租赁期限、租金标准均与上述租赁备案所载内容一致，另约定杜丽红应于签约同时给付嘉源公司一万元押金，并约定了违约责任条款，但并未明确违约金标准，且该合同无明确签订日期。2016年1月28日起，涉讼房屋被多个法院查封。根据广州仲裁委员会作出的（2016）穗仲案字第7225号裁决，广州市圣一广告有限公司向农商行天河支行偿还借款本金3510631.57元及利息、逾期利息和复利、财产保全费5000元、仲裁费61007元；农商行天河支行对包括涉讼房屋在内等房屋拍卖、变卖所得价款在该案债权范围内享有优先受偿权等等。上述裁决发生法律效力后，因广州市圣一广告有限公司未履行该裁决确定的义务，农商行天河支行申请强制执行，广州市天河区人民法院遂以（2018）粤0106执352号立案执行。执行过程中，农商行天河支行将上述债权转让给中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司，并履行了法定手续，广州市天河区人民法院于2018年10月11日作出（2018）粤0106执异486号执行裁定，变更中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司为（2018）粤0106执352号案的申请执行人。2019年2月22日，广州市天河区人民法院于阿里拍卖平台就涉讼房屋公布《竞买公告》、《竞买须知》及《标的物介绍》等文件，拍卖页面显示标的物为二次拍卖，起拍价为2722863元。其中，《标的物介绍》所附《拍卖标的调查情况表》载明，执行裁定书为（2018）粤0106执352号，拍品为涉讼房屋，有租赁情况（租约不详）及欠费情况，按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付等。2019年3月12日，谭杏丽以2722863元竞得涉讼房屋。其后，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执352号执行裁定，内容包括嘉源公司名下的涉讼房屋的所有权及相应的其他权利归买受人谭杏丽所有，涉讼房屋的财产权自该裁定送达买受人时转移等。前述他项权利人为农商行天河支行的抵押登记已因涉讼房屋被司法拍卖成交而被涂销。2019年5月28日，涉讼房屋登记至谭杏丽名下。谭杏丽因以上门张贴、邮寄通知函及报警等方式要求占用人搬离并交还涉讼房屋未果，向一审法院提起本案诉讼。庭审过程中，当事人以下事实和证据的争议较大：1.嘉源公司与杜丽红之间的租赁关系是否真实。嘉源公司、杜丽红均主张其双方之间的租赁关系真实有效。杜丽红另述称，约定每月租金为1000元的原因是当时涉讼房屋完全空置，连基本家电都没有；其与嘉源公司于2015年10月1日签订《租赁合同》，由于嘉源公司不配合办理租赁备案手续，故在两个月后才办理备案手续；2018年3月份前的租金均是以现金方式支付给嘉源公司，在2018年4月后则通过银行转账方式提存至天河区法院；其每月均有按时交纳水电费及物业管理费。杜丽红为其该主张除提交前述《租赁合同》及租赁备案登记证明外，还提交了税收完税证明、嘉源公司出具的收据、租金转账明细查询截图、物业管理公司出具的发票、南方电网缴费记录截图、执行笔录为证。谭杏丽质证认为，杜丽红提交的完税凭证仅为部分税款，金额较小且为补缴，谭杏丽代为补缴涉讼房屋每年的房产税金远高于杜丽红所主张租金的年度总额，即涉讼房屋每月应缴税负高于嘉源公司、杜丽红之间约定的租金标准；不确认嘉源公司开具的收据的真实性、合法性、关联性，该证据没有相关支付凭证佐证，无法证实租金押金款项是否实际支付，且收据编号前后相连，不符合常理；其双方以明显不合理低价租赁房屋并办理备案实际上是为了长期霸占涉讼房屋；单凭上述证据无法确认所交纳的是否为涉讼房屋的水电费。谭杏丽为其关于补缴涉讼房屋税费的主张，提交了《税收完税证明》若干为证，其中显示，就房产税从价计征项目本金部分而言，2016年度为11938.19元、2017年度为13132元、2018年度为14325.82元，此外，该些完税证明还包含房产税滞纳金、从租计征项目及城镇土地使用税等缴税记录。2.占用费以何种标准计算。谭杏丽主张天河区法院于2019年4月19日向其送达（2018）粤0106执352号执行裁定书，故其于当日取得涉讼房屋的所有权，杜丽红应从当日起向其支付占用费，应参照广州市房地产租赁管理所公布的2018年广州市房屋租赁金参考价所列明涉讼房屋所在大石街附近物业电梯房每平方米每月43元的租金标准计算，即涉讼房屋每月租金应为5432.17元。谭杏丽为其主张提交了广州市房地产租赁管理所网上公布的《2018年广州市房屋租金参考价》（节选）为证。杜丽红质证认为谭杏丽所举证的材料载明的租金标准并非与涉讼房屋所在小区同一小区，没有参考意义，其仅同意按照其与嘉源公司签订的《租赁合同》的标准支付占用费。一审法院认为，谭杏丽是竞拍法院拍卖房产而取得涉讼房屋所有权，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，谭杏丽有权主张对涉讼房屋的物权保护。本案争议的焦点是嘉源公司与杜丽红之间租赁关系的真实性及该租赁关系对谭杏丽按现状拍得涉讼房屋后是否具有约束力。关于嘉源公司与杜丽红之间租赁关系的真实性问题。《拍卖标的调查情况表》中注明按现状拍卖、不清场交付，只是在执行拍卖过程中对涉讼房屋现状的风险性说明，并非是对杜丽红与嘉源公司之间租赁合同效力的法律认定。杜丽红作为主张租赁关系真实存在的一方，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。虽《租赁合同》经相关行政管理部门备案登记，但该备案登记晚于《租赁合同》约定的起租日长达两个月，不能据此认定起租日为2015年10月1日。而且，《租赁合同》所约定每月1000元的租金标准明显过低，甚至低于涉讼房屋每月应缴税费，显然不符合常理，杜丽红对此未作出合理解释。更为重要的是，在合同履行方面，杜丽红既未对其所述曾对涉讼房屋进行装修及购置家私家电的抗辩主张提交证据予以证明，亦未提交押金、租金支付的原始凭证及其所述以现金支付款项的来源情况。因此，杜丽红所提交的证据不足以证明其与嘉源公司之间存在真实有效的租赁关系，一审法院对其该抗辩主张不予采纳。退一步来说，即使杜丽红与嘉源公司之间存在真实有效的租赁关系，该租赁关系亦不足以对按现状拍得涉讼房屋的谭杏丽具备约束力，理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”此为买卖不破租赁原则的除外情形。本案中，无论嘉源公司与杜丽红之间的租赁关系成立于杜丽红所主张的2015年10月1日，抑或租赁备案登记之日2016年1月4日，均晚于涉讼房屋以农商行天河支行为抵押权人设立抵押权之日2014年7月23日，即杜丽红对涉讼房屋的租赁关系发生在抵押之后，抵押权先于嘉源公司与杜丽红之间的租赁合同而设立。而根据（2018）粤0106执352号案件的执行情况可知，涉讼房屋最终是因实现抵押权而被拍卖，故此，杜丽红基于租赁合同享有的权利不能对抗买受人谭杏丽。谭杏丽以不交吉价格拍得涉讼房屋，表明其接受该涉讼房屋现状，自行承担拍卖涉讼房屋后发生的风险，不等同于其对杜丽红与嘉源公司之间租赁合同的认可与承受。谭杏丽在取得涉讼房屋产权后，对涉讼房屋享有占有、使用、处分、收益等权利，鉴于杜丽红对其与嘉源公司之间的租赁关系举证不能且即便存在该关系亦不足以约束谭杏丽，而嘉源公司作为涉讼房屋的原产权人亦负有交付房屋的义务，故谭杏丽要求嘉源公司、杜丽红腾退并交还涉讼房屋的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。杜丽红占用涉讼房屋未交还，应向谭杏丽支付占有使用费。因涉讼房屋自2019年5月28日登记至谭杏丽名下始发生公示效力，故占有使用费应自当日起算。杜丽红主张占有使用费按每月1000元计付，缺乏事实和法律依据。谭杏丽主张参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，合理有据且符合公平原则，一审法院予以支持。嘉源公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩、质证的诉讼权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）项之规定，作出如下判决：一、广州嘉源物业管理有限公司、杜丽红应自本判决发生法律效力之日起30日内腾退广州市番禺区大石街南大公路250号10座704房屋，将该房屋交还谭杏丽管业；二、杜丽红应按房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准，向谭杏丽支付自2019年5月28日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（本判决发生法律效力之日前已产生的占有使用费，应自本判决发生法律效力之日起7日内支付；本判决发生法律效力之日后产生的占有使用费，应分别于每月30日前支付完毕）；三、驳回谭杏丽的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间支付上述款项应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费240元，由广州嘉源物业管理有限公司、杜丽红共同负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于：1、谭杏丽按现状竞买的案涉房屋是否受杜丽红与嘉源公司之间租赁合同的约束；2、嘉源公司应否承担搬迁的义务。谭杏丽是竞拍法院拍卖房产而取得涉讼房屋所有权，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，谭杏丽有权主张对涉讼房屋的物权保护。关于谭杏丽按现状竞买的案涉房屋是否受杜丽红与嘉源公司之间租赁合同的约束问题。首先，执行法院在拍卖案涉房产所注明的“有租赁情况（租约不详），按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付等。”仅是法院在执行拍卖过程中对案涉房屋现状的风险性说明，并非明确是带租约及该租约约束买受人的效力的认定。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”据此，案涉房屋相关租赁关系发生在抵押权设定之后，所以谭杏丽按现状拍卖拍得涉案房屋后，不受杜丽红与嘉源公司之间租赁合同的约束，杜丽红理应将涉案房屋交还给谭杏丽。一审判决杜丽红自本判决生效之日起按广州市国土资源和规划局公布的同期同地段同类房屋租金参考价向谭杏丽支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以维持。关于嘉源公司应否承担搬迁交还案涉房屋的义务。本案系物权保护纠纷中请求返还原物，请求相对义务人应为实际占有、使用人。杜丽红系案涉房屋的实际占有人，谭杏丽的主张于法有据，应予以支持。嘉源公司虽为出租人，但该出租行为发生在杜丽红取得案涉房产权利之前，案涉房屋在法院强制拍卖后，嘉源公司与杜丽红之间租赁关系已终止，现并无证据证实嘉源公司使用案涉房屋或其他妨害物权的行为，故一审判令嘉源公司承担搬迁义务依据不足，本院予以纠正。综上所述，嘉源公司提出不应承担搬迁义务的请求成立，予以支持。杜丽红的上诉意见，理由不充分，不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8376号民事判决第二项；二、变更广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8376号民事判决第一项为，杜丽红应自本判决发生法律效力之日起30日内腾退广州市番禺区大石街南大公路250号10座704房屋，将该房屋交还谭杏丽管业；三、撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8376号民事判决第三项；四、驳回谭杏丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间支付上述款项应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一、二审受理费各240元，均由杜丽红负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年九月三日书记员 王日平古文娜