江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1412号上诉人（原审原告）:李德刚，男,1947年3月28日出生,汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人:卞富山,连云港市海州区云台法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：连云港市海州区住房和城乡建设局,住所地所址连云港市海州区。负责人：赵明，该局局长。委托诉讼代理人：郭中方，王广凤，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海州区浦西街道办事处新站社区居民委员会,住所地所址连云港市海州区。法定代表人：李京，该社区居委会主任。委托诉讼代理人：赵坚，江苏致邦律师事务所律师。上诉人李德刚因与被上诉人连云港市海州区住房和城乡建设局（以下简称海州区住建局）、海州区浦西街道办事处新站社区居民委员会（新站社区居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李德刚上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者改判支持上诉人的诉讼请求。2、涉案费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、涉案的22间房屋为上诉人以新站化工厂的名义租赁沈某公司土地所建，自建成以后被上诉人新站社区居委会未提出任何异议，应视为其同意建房。且涉案房屋经连云港市中级人民法院确认为个人建房，上诉人享有对涉案房屋的所有权、使用权。租赁期满后双方虽未签订新的租赁合同，但上诉人一直对涉案房屋进行使用直至拆除，上诉人仍然系案涉房屋的权利人。2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。由此可见，房屋的征收系对地上建筑物的补偿而非对土地补偿。3、为充分保障集体土地上房屋权利人的合法权益，集体土地上房屋价值可以参照国有土地上房屋价值给予补偿。4、根据拆迁安置办法相关规定，在2003年正摄像图之前建造的房屋无论其是否办理规划审批手续，均应参照有证房屋给予补偿。二、一审法院适用法律不当。一审法院认为：李德刚即便基于租赁关系向新站居委会主张权利，主张的也只是房屋造价费而不是房屋拆迁安置费。该观点违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神。涉案房屋拆迁的补偿系针对被征收房屋价值的补偿而不是建房造价费的补偿。被上诉人住建局答辩称，生效判决认定答辩人与居委会签订的征收补偿安置协议合法有效，答辩人根据该协议将全部的征收款支付给了居委会，根据一审查明的事实，上诉人李德刚是基于以新站化工厂法定代表人的名义与沈某农业公司签订租房协议，并在涉案土地上建设房屋，租赁期满后上诉人应当将租赁物返还给沈某农业公司，上诉人基于租赁关系向居委会主张权利主张的只能是建房造价费，而不是房屋拆迁安置补偿费，上诉人主张涉案房屋的拆迁费归上诉人所有无事实和法律依据，要求海州住建局给付其安置补偿款也无事实和法律依据。被上诉人新站居委会答辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、关于本案房屋权属的问题。首先，土地的使用权属于答辩人。各方均无异议。1988年6月10日，李德刚与新站社区居委会签订了《协议》，李德刚承包新站社区居委会属下的新站化工厂。第二，关于两份协议问题及本案涉案房屋权属问题。（1）1988年6月10日的协议中约定上诉人李德刚承包新站化工厂的期间为三年，每年承包费用5000元，不按时完成交纳承包费则协议终止。本协议一式两份，各执一份签字盖章生效，未尽事宜另议。另外，在该项合同中并没有答辩人的盖章和签字，仅有法人代表尹某的个人章。此份协议首先没有答辩人的盖章，协议并未生效，退一步说即便有效，承包化工厂的期间最长是三年，三年后无权继续使用，承包合同已经终止，李德刚应依法归还新站化工厂的经营管理权。（2）1998年12月1日的《租房协议》，租房时间是从1998年12月1日到2008年11月30日，为期10年。年租金一万元，如果拖欠，按年租金2%罚款，长期拖欠，沈某农业公司有权终止协议。新站化工厂自建门前围墙、地坪新建等。期满后乙方自资归乙方所有。该份租赁协议，租期十年，十年后双方并未签订续租合同，新站化工厂应该依法归还租赁的房屋及土地给沈某农业公司。此外，合同约定，期满后，乙方自资归乙方所有，本协议中的乙方是新站化工厂而不是李德刚。综合以上两份协议，可以知晓，李德刚承包新站化工厂在前，此后，又以新站化工厂名义签订租房协议，并约定租房协议期满，自资部分归新站化工厂。这里有个前提条件，李德刚承包的化工厂期间仅有三年，而租赁协议期满是10年，也就是说李德刚应该知晓并且同意即使在他承包新站化工厂到期后，以新站化工厂名义签订的租房协议中的自资部分还是归新站化工厂所有，而不是李德刚所有。（3）在以上两个协议履行过程中，其应该向新站化工厂交纳三年承包费15000元、向沈某农业公司交纳租金10万元，如果逾期，还有20%的违约金，以上成本合计至少为115000元，李德刚并没有为其承包和租赁行为支付以上对价，目前能查到的仅有1200元管理费。（4）如果李德刚出资建房且支付了2万元人工费的情况属实，那么也是因为其要合理利用新站化工厂的企业能够给予其合理的经济利益回报，而进行的建房行为，其投资成本早就应该得了回报。（5）即使没有得到回报，其在沈某农业公司的土地上以新站化工厂名义建房，房屋的所有权人只能是沈某农业公司或者新站化工厂，绝不可能是李德刚所有。再用通俗的话来说，如果仅凭李德刚个人，没有相关手续和合同，根本不会被允许在该地块上建房。第三，关于上诉人所说是否在2003年正摄像图之前建造的问题。是否参照有理论上房补偿，是否认定为合法建筑，是房屋所有权人需要考虑的问题，不是上诉人需要考虑的问题，因为上诉人不是房屋的合法所有权人。2、关于上诉人李德刚的法律地位问题。（1）如前所述，租房协议中约定，房屋归属于新站化工厂。李德刚仅仅是新站化工厂的法定代表人，并非股东，该项新站化工厂的性质是集体性质。（2）如果涉案房屋涉及到本德刚出资问题，则是李德刚就租房协议及协议（承包关系）中的投入成本问题与房屋所有权人之间另行协议或者依法解决的问题，但李德刚绝对不是房屋的合法所有权人，无论是从土地使用权人要与地上房屋所有权人一致还是从合同角度的约定看待所有权人，都是如此。二、一审法院适用法律正确。基于权属确认的基础之上才会产生法律适用的问题，正是因为一审法院清晰的判断了李德刚并非房屋所有权人，也关并非租房协议的一方当事人，才正确的适用合同法第212条、235条等作为法律依据进行裁决，法律适用正确。请求二审法院依法公平审理此案，维护答辩人的分不清权益免受侵害，驳回上诉人的上诉请求。李德刚向一审法院起诉请求：1.判令位于连云港市海州区房屋（拆迁号6-24）拆迁安置补偿款2619726元归李德刚所有，海州区住建局、新站社区居委会连带给付李德刚拆迁安置补偿款2619726元及利息（自2014年11月30日起至实际给付之日止，按年利率6分计算）；2.本案诉讼费用由海州区住建局、新站社区居委会承担。一审法院经审理查明，一、李德刚从新站社区居委会处承包下属企业新浦新站化工厂,并以新站化工厂名义与沈某农业公司签订租房协议的情况。1998年6月10日，新浦区新站街居民委员会（甲方、后更名为新站社区居委会，以下均简称新站社区居委会）与李德刚（乙方）签订1份《协议》，约定：甲乙双方通过友好协商，一、甲方从1998年6月10日起将下属新浦新站化工厂承包给乙方使用，租期三年，每年承包费伍仟元整，每年一次付清。乙方如不按时交纳承包费协议终止；二、甲、乙双方约定，甲方、乙方所有一切债权、债务都有自己承担，甲乙双方都不承担对方的任何债权债务；三、协议认定乙方在承租期间不得违法经营，乙方自备资金、自建场地、厂房、生产设施，自负盈亏，与甲方无关；四、年产值每年上报给甲方一份，营业执照年审费用由乙方自理；五、本协议一式两份，各执一份签字盖章生效，未尽事宜另议。该协议未加盖甲方公章，只加盖了新站社区居委会“法人代表”尹某的个人章。1999年3月2日，连云港市新站社区居委会收取李德刚1998年至1999年3月10日期间的管理费1000元；1999年3月11日开始的管理费200元。2份《收据》均加盖连云港市新站社区居委会公章。1998年12月1日，沈某农业公司（甲方）与新站化工厂（乙方）签订1份《租房协议》，约定：一、甲方有房屋十间及门前空地一块，南到火车铁路排水沟出租给乙方；二、租房十间从1998年12月1日到2008年11月30日止为期10年；三、年租金为一万元，每年可分两次交清，后一次租金二千五百元必须于10月30日前付清，乙方不得拖欠，如拖欠按年租金的20%罚款，长期拖欠甲方有权终止协议；四、甲方负责动力电畅通、水通，门前推平和协调四邻及上下级关系。乙方自资门前围墙、地平修建，守法经营（本句为手写体，并加盖沈某农业公司公章）。双方未经协商任何一方不得中止协议，谁违约，必须赔偿对方所造成的一切损失。（水电费及各种税费均由乙方自负），期满后乙方自资归乙方所有；五、如国家政策有所改变或征用、拆除，乙方无任何理由不服从，承包费用按实际天数计算。如十年期满甲方再出租，乙方优先（本句为手写体，并加盖沈某农业公司公章）。新站化工厂在《租房协议》上加盖公章，李德刚在乙方负责人处签字。后李德刚在承租场地新建22间厂房，但未办理规划审批手续。李德刚称其于1999年春天请芦长江、朱某以包某的方式建设房屋22间，并申请证人芦长江、朱某出庭作证，证人出庭证实1999年春天帮李德刚建房，人工费为2万元左右。李德刚称自建房屋后未实际经营化工厂，而是将房屋对外出租，并提供何某出具的证明及录像视频予以证实。新站社区居委会对李德刚举证的芦长江、朱某真实性有异议；认为何某出具的证明不能证明被拆迁房屋系李德刚个人所建。二、涉案房屋被征收情况。2014年3月，因连盐铁路建设需征收新站街西南路东收购站西侧房屋。海州区征收局第一次公某新站街西南路东收购站西侧房屋，实测建筑面积606.82平方米，公某登记被征收人为李德刚。公某后，新站社区居委会于2014年8月18日对新站街西南路东收购站西侧房屋权属提出异议，认为该房屋原属于沈某村集体房屋，沈某村2007年撤村转城后，原沈某村集体资产划归浦西街道办事处，后浦西街道办事处将该房屋划给新站社区居委会所有，请求重新核实。连盐铁路浦西街道房屋征收指挥部出具《证明》，证明西南路涵洞（火车站东侧、汽车站西侧）北边西侧，废品收购站的土地及房屋是原沈某村集体资产。2014年8月20日，浦西街道办事处出具《证明》，载明“经调查核实：连盐铁路建设项目被征收的新站街西南路编号为6-24的房屋属于原沈某村集体房屋。2007年4月18日沈某村撤村转城之后，原沈某村集体资产划归浦西街道办事处所有，因该房屋在浦西街道办事处新站社区辖区，办事处将房屋划给新站社区居民委员会所有”。2014年10月14日，房屋拆迁调查表中载明新浦区新站街西南路（西收购站）砖混结构房屋1间19.6平方米（1号房）、全木结构房屋22间共587.22平米（2号至8号房），总面积606.82平米，户名为新站社区居委会。房屋拆迁调查表后附构（建）筑物平面图（注明与铁路的关系）中对1-8号房的分布位置及面积均有明确记载,1-8号房分属于北、西南方位。1号房位于北方；2号、3号房连在一起，位于西北方；4号房位于西方，并与6号有部分连接;5号房在4号房南侧；6号、7号、8号房位于西南方，6-8号房连成一排。构建筑物照片列明了全景照片、院内照片、屋内照片、女儿墙照片。2014年11月25日，海州区征收局对新浦区新站街西南路（西收购站）被拆迁房屋的评估结果进行公某，公某被征收人为新站社区居委会。2014年11月30日，海州区房屋征收局（征收部门、甲方）与新站社区居委会（被征收人、房屋所有权人、乙方）签订1份《海州区房屋征收补偿安置协议书》，约定：甲方征收房屋所有权人乙方坐落于新浦区新站街西南路房屋，房屋合法建筑面积为606.82平米，甲方给付乙方货币安置费用合计2619726元（其中，房屋评估价格2270284元，附属物补偿价格12473元，搬家费4855元，过渡费29127元，奖金302987元）。乙方同意于2014年12月7日搬迁完毕，将空房移交甲方验收合格后2日内，甲方一次性支付乙方征收补偿费共计2619726元。2014年12月19日，海州区房屋征收局将上述拆迁安置补偿款支付给新站社区居委会。新站社区居委会称房屋于2014年12月8日交付海州区征收局拆除。海州区住建局对此予以确认，并举证1份《房屋验收单》予以证实。李德刚认为《房屋验收单》无相关单位盖章确认，真实性有异议，《房屋验收单》的记载与事实不符，被拆迁房屋于2014年10月10日被强行拆迁，并举证当日苍梧晚报予以证实。新站社区居委会称，苍梧晚报报道的被强行拆除的房屋系违章建筑，与事实不符。李德刚称租用沈某农业公司的10间房与涉案被拆迁22间房屋不是同一房屋，被拆迁房屋在航拍图中有显示，606.82平方米是租赁合同签订后自建，建在租赁的空地上，租赁合同签订时的10间房屋在2017年6月23日之前还在。新站社区居委会称沈某农业公司出租给新站化工厂的10间房屋在连盐铁路建设建设时纳入被征收范围，新站化工厂承租后，在10间房屋基础上进行的改造，将十间房屋内里分割成22间，该10间房屋排列成一排。对于李德刚与新站社区居委会争议的租赁合同中的原10间房屋是否未被拆除、是否与被征收的22间房屋具有同一性。各方在一审法院主持下曾于2017年6月23日至海州区东侧（康复医院西侧）进行现场勘查，现场尚有部分房屋未拆除。对于未拆除房屋，李德刚称就是其1998年12月从沈某农业公司租用的10间房屋。新站社区居委会称现场勘查的场地是否是双方争议场地不确认；与海州区征收局签订拆迁安置补偿协议的范围在南侧，本案被拆除的22间房屋与勘查场地无关联性。新站社区居委会在2018年称，2017年6月23日勘查的房屋在连徐铁路建设过程中被拆除。三、李德刚、海州区住建局、新站社区居委会之间的既往诉讼情况。2016年12月26日，李德刚诉至一审法院，请求确认海州区房屋征收局（即机构改革后的本案海州区住建局）与新站社区居民委员会于2014年11月30日签订的房屋征收补偿安置协议书无效。一审法院于2017年12月26日作出（2016）苏0706民初9104号民事判决书，该判决书认为李德刚主张涉案被征收房屋系其自建、房屋权属归李德刚所有的观点证据不足，不予支持。李德刚认为海州区房屋征收局与新站社区居民委员会之间签订的房屋征收补偿安置协议无效的观点，缺乏事实依据，不予支持，判决驳回李德刚的诉讼请求。李德刚对该判决结果不服，上诉至连云港市中级人民法院（以下简称市中院）。市中院于2018年12月14日作出（2018）苏07民终1675号民事判决书，确认2014年11月30日新站社区居委会与海州区征收局签订的《房屋征收补偿安置协议书》中坐落于新浦区新站街西南路的22间房屋系李德刚所建,认为涉案被拆除的22间房屋虽为李德刚所建，但无任何规划审批手续，且是在租赁的属于新站社区居委会的土地上建设，新站社区居委会作为土地的使用权人有权与海州区征收局签订征收补偿协议，该协议不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系双方的真实意思表示。系有效协议。至于李德刚自建房屋的补偿问题，其可依据租赁关系另行主张权利,故判决驳回上诉，维持原判。李德刚依据（2018）苏07民终1675号民事判决书中“至于李德刚自建房屋的补偿问题，其可依据租赁关系另行主张权利”的表述，提起本次诉讼。四、新站化工厂的工商登记情况。1995年12月,新站化工厂企业申请营业登记注册书载明：地址位于新浦长途汽车站东首；负责人张某；隶属于连云港市新浦区新站物资公司；经济性质为集体；从业人数为8人；资金数额8万元，其中固定资金4万元，流动资金4万元。1998年6月18日，新站化工厂的企业申请变更营业登记注册书载明：连云港市新浦新站物资公司任命李德刚为新站化工厂厂长、经理、主任，并将厂址由市茅口水场12号变更至新浦长途汽车站东首。新站化工厂目前企业状态为吊销后未注销；经营场所位于新浦长途汽车站东首人民路26号；产权属性为租赁使用权；李德刚为负责人；经济性质为集体所有制。本案的争议焦点是：李德刚是否有权取得该22间房屋的拆迁安置补偿款。一审法院认为，根据李德刚以及新站社区居委会对于被拆迁22间房屋的陈述以及举证情况，可以确定被拆迁的22间房屋与新站化工厂租用的10间房屋不具有同一性，被拆迁22间房屋系李德刚在承包新站化工厂期间，未取得任何规划审批手续的情况下，在租赁的属于新站社区居委会的土地上建设。新站社区居委会从22间房屋建成至被拆迁，从未对李德刚的建房行为提出异议或者要求拆除，应视为其同意李德刚建房。1998年12月1日沈某农业公司与新站化工厂签订的《租房协议》于2008年11月30日到期。李德刚未举证新站化工厂在租赁合同到期后与沈某农业公司、新站社区居委会之间形成了新的租赁关系，也未举证新站化工厂向沈某农业公司、新站社区居委会交纳了2008年12月1日以后的租金。新站化工厂应当在2008年11月30日租赁合同到期后即将租赁物返还沈某农业公司、新站社区居委会。新站社区居委会应当在租赁期限届满、收回租赁场地、房屋时向承租人支付相应的建房造价费。李德刚即便基于租赁关系向新站社区居委会主张权利，主张的也只能是建房造价费，而不是房屋拆迁安置补偿费。对李德刚主张涉案房屋拆迁安置补偿款2619726元归其所有，新站社区居委会给付其拆迁安置补偿款及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。新站社区居委会作为土地的使用权人，与海州区住建局签订的《海州区房屋征收补偿安置协议书》已由生效判决确认为有效协议，且海州区住建局已将拆迁安置补偿款支付给新站社区居委会，海州区住建局与李德刚针对涉案房屋拆迁安置无法律上的权利、义务关系，对李德刚主张涉案房屋拆迁安置补偿款2619726元归其所有，海州区住建局给付其拆迁安置补偿款及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项之规定，一审法院判决：驳回李德刚的诉讼请求。案件受理费27758元（李德刚已预交），由李德刚负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：被上诉人是否应将房屋征收补偿款给付上诉人。本院认为，根据本院已生效的（2018）苏07民终1675号民事判决书认为，海州区征收局与新站社区居委会签订的征收补偿安置协议不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，系有效协议。至于李德刚自建房屋的补偿问题，可依据租赁关系另行主张权利。本案上诉人李德刚不是房屋的被征收人，且其主张的拆迁安置补偿款已由被上诉人新站社区居委会以被征收人身份领取。故一审法院对李德刚诉海州区住建局主张拆迁安置补偿款的诉求不予支持是正确的。至于上诉人李德刚一审中以主张房屋拆迁安置补偿费对新站社区居委会的起诉。原审法院认为，李德刚即便基于租赁关系向新站社区主张权利，主张的也只能是建设造价费，而不是房屋拆迁安置补偿费是合适的。因李德刚在本案中的诉求不成立，故一审法院对李德刚诉新站社区居委会主张拆迁安置补偿款的诉求不予支持也是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27758元，由上诉人李德刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年九月八日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。