河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终715号上诉人（原审被告）：乔东林，男，1969年7月2日出生，汉族，现住广州市黄浦区。上诉人（原审被告）：翟会平，女，1968年12月28日出生，汉族，现住济源市。二上诉人委托诉讼代理人：王小军，河南艳阳天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李艳荣，女，1977年6月21日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审原告）：李王文，男，1977年7月1日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：杨宁，河南郎齐律师事务所律师。上诉人翟会平、乔东林因与被上诉人李王文、李艳荣房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初1312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟会平、乔东林上诉请求，撤销（2020）豫9001民初1312号民事判决，驳回李艳荣、李王文的诉讼请求。事实和理由：一、2017年7月28日，翟会平、乔东林与李艳荣、李王文经济源市沁园乐家房产服务有限公司（以下简称房产服务公司）签订房产买卖合同书一份，后又经三方协商于2017年9月13日和2017年11月8日签订两份补充协议。2017年11月8日三方协议第3、4条约定：“李艳荣、李王文应在2018年1月8日前将剩余房款24万元整交于房产服务公司，翟会平、乔东林配合李艳荣、李王文将房屋所有手续过户到李艳荣、李王文名下后，房产服务公司将该房款转交翟会平、乔东林。若李艳荣、李王文未在规定时间内将剩余房款交于房产服务公司转交翟会平、乔东林的，翟会平、乔东林有权收回房产，首付款壹拾万元整翟会平、乔东林不再退还，该合同自动解除。”李艳荣、李王文违反三方约定，2018年1月8日前未将剩余24万元房款交于房产服务公司转交翟会平、乔东林，而是于2018年1月16日才将34万元交于房产服务公司。根据上述三方约定，该合同已经自动解除。我国《合同法》第91条规定：合同解除，法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同的权利义务终止。据此，翟会平、乔东林与李艳荣、李王文合同解除之后，已经没有义务协助李艳荣、李王文将案涉房产登记到李艳荣、李王文名下。二、翟会平、乔东林系小韩村的村民，小韩村为解决翟会平、乔东林家庭人口居住，将村内集体土地为翟会平、乔东林划拨宅基地建房。根据我国《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。”翟会平、乔东林的房产使用的集体土地禁止转让，且李艳荣、李王文在史家腰村有宅基地房产也不符合转让的相关规定条件，李艳荣、李王文买房的用途为出租、倒卖房屋的商业经营。按照我国“房地一致”原则，翟会平、乔东林也不能弄虚作假违法去协助李艳荣、李王文房产过户。三、2018年1月18日，三方又签订补充协议一份，该协议目前在李艳荣、李王文处，约定2018年5月1日李艳荣、李王文不能把过户办完，该房屋买卖协议解除，李艳荣、李王文支付给翟会平、乔东林的款项扣除10万元，剩余款项返还给李艳荣、李王文。综上，一审判决认定事实有误，适用法律错误，导致判决错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回李艳荣、李王文的诉讼请求。李王文辩称，一、其于2018年1月16日将剩余房款交付房产服务公司，是其与翟会平、乔东林协商的结果，其没有违约行为，根据双方补充协议，其在协议约定的期限到期前，经房产服务公司与乔东林联系办理交款过户事宜，因乔东林在外地不能及时回来，经双方协商，双方同意在乔东林返回济源后在过户当天先由李艳荣、李王文向房产服务公司支付剩余房款，双方在办理完过户手续后将剩余房款交付翟会平、乔东林。在乔东林返回济源后，乔东林于2018年1月16日配合其办理房产过户手续，缴纳相关税费，也说明乔东林对上述事实是认可的。二、其未按补充协议约定的时间向房产服务公司交付剩余房款，并不构成合同约定的解除的情形。根据双方2017年11月8日签订的补充协议第3条的约定，李艳荣、李王文先行将剩余房款交付房产服务公司，翟会平、乔东林配合将案涉房产过户到李艳荣、李王文名下后，翟会平、乔东林才可得到剩余房款，在此之前，李艳荣、李王文享有先履行抗辩权，该补充协议第4条约定的解除权是李艳荣、李王文未缴纳剩余房款并致使翟会平、乔东林无法依协议取得剩余房款的情形下，翟会平、乔东林有权解除合同，本案中，李艳荣、李王文虽然未在2018年1月8日前向房产服务公司交付剩余房款，但在翟会平、乔东林配合办理过户手续前，其已经全额缴纳剩余购房款，不会造成翟会平、乔东林在履行完过户手续后无法获得剩余房款致使合同不能实现目的的情形，因此补充协议约定的解除事由并未达成，翟会平、乔东林无权解除合同，且根据《合同法》第96条规定，即便享有合同解除权，在未行使解除权通知合同相对方前，合同不产生解除的法律后果。三、2018年1月16日翟会平、乔东林配合其到房管部门和税务部门办理过户手续，并收取20余万元剩余房款，说明翟会平、乔东林有继续履行合同的意愿，且乔东林于2018年1月27日仍收取了3000元购房款。四、双方签订的合同标的为翟会平、乔东林所有的房屋及房屋占用的土地，而非翟会平、乔东林所述的单纯的转让农村集体所有土地性质的宅基地使用权，案涉房屋所占用的土地也并非农村集体土地，不适用《土地管理法》关于农村宅基地使用权禁止转让的规定，综上请求驳回翟会平、乔东林的上诉。李艳荣、李王文向一审法院起诉请求：判令翟会平、乔东林继续履行双方之间签订的房地产买卖合同，翟会平、乔东林协助其将位于济源市天坛街道办事处小韩村南五巷12号的房产登记到其名下。一审法院认定事实：翟会平、乔东林系夫妻关系。位于济源市天坛街道办事处河西居委会小韩村南5巷12号的房产所占用的土地于1999年9月办理了土地使用权证，使用者姓名为乔东林；2014年11月17日，该房屋办理了房屋所有权证，所有者姓名为乔东林。2017年7月28日，李艳荣、李王文与翟会平、乔东林经房产服务公司居间介绍后签订房地产买卖合同，合同约定，翟会平、乔东林将其所有的登记在乔东林名下的位于济源市天坛街道办事处河西居委会小韩村南五巷12号的房产以总价335000元的价格转让给李艳荣、李王文，包括其他设施和物品，床、沙发、茶几、柜等。翟会平、乔东林在合同签订当日将房产证、土地证交于房产服务公司，作为履行义务的保证，所有房款双方均共同委托房产服务公司代收代付。李艳荣、李王文在本合同签订当日向翟会平、乔东林支付2万元作为定金暂由中介公司保管。2017年8月10日前李艳荣、李王文付翟会平、乔东林首批房款10万元，第二批房款235000元于2017年11月6日交给房产服务公司。在翟会平、乔东林配合李艳荣、李王文将房产证、土地证过户手续办理到李艳荣、李王文指定人名下当天，房产服务公司将房屋尾款交给翟会平、乔东林，办理房产过户手续所产生的一切费用由李艳荣、李王文负担。2017年9月13日因翟会平、乔东林原因未能将房屋交给李艳荣、李王文，双方经房产服务公司协商后签订补充协议，约定房屋价款变更为34万元。2017年9月15日前翟会平、乔东林腾空房内所有家具，李艳荣、李王文将首付款10万元交于房产服务公司转给翟会平、乔东林，同时翟会平、乔东林将房屋钥匙交于李艳荣、李王文，允许李艳荣、李王文装修入住。李艳荣、李王文应在2017年11月15日前将剩余房款24万元交于房产服务公司，翟会平、乔东林配合李艳荣、李王文将房屋所有手续过户到李艳荣、李王文指定人名下后，房产服务公司将房款交于翟会平、乔东林。若李艳荣、李王文未在规定时间内将剩余房款交于房产服务公司转给翟会平、乔东林，翟会平、乔东林有权收回房屋，首付款10万元翟会平、乔东林不再退还，该合同自动解除。后因翟会平、乔东林未在规定时间内将房屋交于李艳荣、李王文，2017年11月8日，双方同房产服务公司再次签订补充协议，约定翟会平、乔东林在2017年11月8日前将房屋交于李艳荣、李王文。李艳荣、李王文于2018年1月8日前将剩余房款交于房产服务公司，翟会平、乔东林配合李艳荣、李王文将房屋过户手续办理到李艳荣、李王文名下后，房产服务公司将剩余房款交于翟会平、乔东林。协议签订后，翟会平、乔东林将房屋钥匙交于李艳荣、李王文，2018年1月16日李艳荣、李王文把约定的房款共计340000元（剩余房款240000元）全部打到房产服务公司，2018年1月16日经翟会平、乔东林配合，李艳荣、李王文将房屋的税费缴清，但未能过户。后在房产服务公司协商下，李艳荣、李王文所交的房款240000元中的200000元房产服务公司交给翟会平、乔东林，余款40000元等过户完毕后由房产服务公司交给翟会平、乔东林，之后房产服务公司又转给乔东林4000元，目前李艳荣、李王文已经将该房出租使用。一审诉讼中，翟会平、乔东林认为，其出售给李艳荣、李王文的房屋土地性质属于集体所有，不能出售，并提供了小韩村村委会证明一份。一审法院认为，李艳荣、李王文和翟会平、乔东林通过房产服务公司签订的房屋买卖合同，是当事人真实意思表示，且不违背法律的禁止性规定，为有效合同。合同签订后，根据双方合同及补充协议约定，双方均同意所有房款均通过房产服务公司代收代付，且李艳荣、李王文2018年1月16日之前已经按合同约定将房款共计340000元全部交到了房产服务公司，完成了自己的全部义务，并未违反合同约定。翟会平、乔东林也将房屋钥匙交于李艳荣、李王文，翟会平、乔东林辩称李艳荣、李王文未按约定将剩余房款支付的理由不能成立，一审法院不予采纳。现李艳荣、李王文要求翟会平、乔东林继续履行双方之间签订的房地产买卖合同，翟会平、乔东林协助李艳荣、李王文将位于济源市天坛街道办事处小韩村南五巷12号的房产登记到李艳荣、李王文名下的请求证据充分，理由正当，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条规定，判决乔东林、翟会平在判决生效后三十日内协助李艳荣、李王文将位于济源市天坛街道办事处河西居委会小韩村南五巷12号的房产登记到二李艳荣、李王文名下。案件受理费100元，由翟会平、乔东林负担。二审期间，乔东林、翟会平向本院提供证据为：翟会平的户口本，证明：翟会平的家庭成员中还有其儿子乔祥哲、女儿乔钰斐，该二人也对案涉房产享有相应的权利，该房屋的买卖侵犯了该二人的相关权利，主要是宅基地使用权。李王文质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为该户口本并非是房屋所有权证，房屋的所有权应依据房屋产权证登记为准，根据户籍显示，乔祥哲是1991年5月25日出生，乔钰斐系2001年9月19日出生，案涉房屋建于90年代，乔钰斐和乔祥哲不能作为共有权人，此外，案涉房屋占用土地即国有土地，并非农村集体所有的宅基地，乔东林、翟会平的主张不能成立。本院认证意见：李王文对乔东林、翟会平提供的证据即翟会平户口本的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，第一，案涉当事人之间签订的房产买卖合同及两份补充协议，系真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属于有效协议，当事人应当遵照执行。第二，当事人双方于2017年11月8日签订的补充协议约定李艳荣、李王文应于2018年1月8日前将剩余房款24万元交付房产服务公司，翟会平、乔东林配合李艳荣、李王文将案涉房屋过户到李艳荣、李王文名下后，房产服务公司将房款转交翟会平、乔东林；若李艳荣、李王文未在规定的时间将剩余房款交于房产服务公司转交翟会平、乔东林，翟会平、乔东林有权收回房屋，首付款10万元不再退还，合同自动解除。本案中李艳荣、李王文于2018年1月16日将约定的房款共计34万元（剩余房款24万元）交付房产服务公司，虽然交款时间晚于2018年1月8日，但根据当事人的补充协议，翟会平、乔东林只有在协助办理过户手续完毕后，房产服务公司才将剩余房款转交翟会平、乔东林，李艳荣、李王文的交款时间不影响翟会平、乔东林权益的实现。第三，翟会平、乔东林于2018年1月16日配合李艳荣、李王文办理契税缴纳手续，并在“房产交易申报单”上签字，于2018年1月16日通过房产服务公司领取剩余房款中的20万元，应当视为其对李艳荣、李王文逾期交付剩余房款的认可，也是其愿意继续履行合同的真实意思表示。第四，根据当事人在一二审提供的证据，可以认定本案中案涉房屋占用土地系国有用地，并非农村集体所有的土地。第五，翟会平、乔东林上诉称其与李艳荣、李王文于2018年1月18日又签订补充协议一份，该补充协议在李艳荣、李王文手中，协议约定2018年5月1日前李艳荣、李王文不能把过户办完，该房屋买卖协议解除，翟会平、乔东林将李艳荣、李王文支付其的款项扣除10万元后返还给李艳荣、李王文。在一二审诉讼中，翟会平、乔东林未能提供有效证据证明该协议的存在，李艳荣、李王文对翟会平、乔东林的该项诉求不予认可，故本院对翟会平、乔东林的该项上诉理由不予支持。综上所述，翟会平、乔东林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由翟会平、乔东林负担。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  谢高锋二〇二〇年九月七日书记员  段晨晓