江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏01民终7546号上诉人（原审原告）：张方，男，1958年2月26日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：杨新林，女，1959年6月1日生，汉族，住南京市鼓楼区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：赵耀，江苏法臻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江忠平，男，1958年4月28日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：李跃英，江苏维哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王如梅，女，1959年12月6日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人张方、杨新林因与被上诉江忠平、王如梅房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2175号民事裁定，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法由审判员汪德全独任开庭进行审理。上诉人张方、杨新林及共同委托诉讼代理人赵耀，被上诉人江忠平及委托诉讼代理人李跃英，被上诉人王如梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张方、杨新林上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。事实与理由：1、本案属于民事案件受理范围，符合民事诉讼法第三条规定的平等民事主体之间因财产关系而产生的争议。2、一审法院以涉案房屋未取得产权证为由认定本案纠纷属于行政机关处理范畴，该认定错误。江忠平辩称，涉案房屋未取得产权置换，被上诉人江忠平不能实现交付涉案房屋的义务。双方签订了两份合同，仅有江忠平一人签字，均没有共有权人签字确认，而涉案拆迁安置房针对的是全体户籍成员，江忠平无权单独处分，事后也未征得王如梅、江燕（江忠平女儿）的追认。上诉人张方、杨新林系城镇户口，非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，而宅基地的转让应遵守相关法律规定。故上诉人张方、杨新林与被上诉人江忠平签订的两份合同均属无效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。王如梅辩称，其同意江忠平的答辩意见，其对两份合同情况均不清楚。张方、杨新林向一审法院起诉请求：1.判令江忠平、王如梅连带支付补偿款280万元（其中，原购房款13万元；另外，一套81.41平方米的拆迁安置房，按3.28万元/平方米计算，价款为2670248元；两项取整后为280万元）；2.判令江忠平、王如梅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1988年9月13日，江忠平取得一份南京市雨花台区人民政府颁发的《土地使用权证》（权属证号为雨江棋1-041号），载明：坐落为南京市雨花台江心××棋××村，用途为宅基地；用地面积133.76平方米（其中，房屋占地98.76平方米，院落占地35平方米）。2010年7月8日，江忠平、王如梅登记离婚。一审另查明，2005年5月31日，江忠平、王如梅（甲方）与张方、杨新林及其女儿张帆（乙方）签订一份《房屋买卖协议书》，其主要内容为：甲方向乙方出售南京市建邺区江心洲街道白鹭村东隆61号的三间房屋，并由乙方取得该房屋及土地的所有权和使用权，房款13万元；甲方无偿办理对该房屋进行翻建的全部审批手续，翻建费用由乙方承担；如遇拆迁，与其有关的房屋、土地、过渡等全部补偿（赔偿）均归乙方。一审庭审中，王如梅称未签字，江忠平称系其代签，张方、杨新林称记不清是否为王如梅本人所签。此后，张方、杨新林付清13万元，并由江忠平、王如梅交付三间房屋。另外，签订该协议时，张方、杨新林、张帆均为城镇居民。2013年5月16日，江忠平、王如梅（甲方）与张方、杨新林（乙方）签订一份《协议书》，其主要内容为：2005年5月31日的《房屋买卖协议》签署后，乙方已受让三间房屋、土地，并在所在土地上另行翻建三层房屋（约360平方米）；因该三间房屋及土地被拆迁而获得的产权置换（补偿给乙方的除外）及货币归甲方；甲方在获得的产权置换补偿中，拿出面积最大的一套拆迁安置房（约80平方米）补偿给乙方，且不得要求乙方额外承担任何费用；如因甲方原因致使合同目的无法实现，乙方可以选择以下任一方式主张违约责任：1.退还13万元房款，并支付违约金90万元；2.退还13万元房款，并额外支付乙方可获得的安置房的市场价格（以主张违约责任时的市场价格为准）。一审庭审中，张方、杨新林认可王如梅未签字，而是由江忠平代签；江忠平、王如梅则称：该《协议书》是《房屋买卖协议书》的附属协议，亦应无效；三间房屋得到产权置换是张方、杨新林取得约定安置房的前提，但该三间房屋未取得产权置换，故所附的条件未成就。2019年5月6日，张帆向一审法院出具一份《申明》，其主要内容为：在本案中，自愿放弃诉讼权利，承担本案受理后果。一审庭审中，张方、杨新林还提供一份南京市建邺区人民政府江心洲办事处城市管理科于2005年5月28日出具的《房屋施工通知书》、江忠平与该城管科于2005年5月31日签订的《村民建房协议书》，以证明所翻建的房屋不属于违建。对此，江忠平、王如梅认可该证据，但称所翻建房屋仍属于违建。一审再查明，2013年8月13日，江忠平、王如梅与南京市建邺区投资促进局签订一份《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，载明：江忠平、王如梅家庭人口2人，坐落于南京市建邺区的房屋（建筑面积197.52平方米，证号为雨江棋1-041号），位于本次拆迁范围之内，货币补偿款1351231元；江忠平、王如梅以865138元申购江心洲拆迁安置房，建筑面积为188.07平方米。当日，江忠平、王如梅还在一份拆迁平面图上签字（房屋标号分别为1-7），确认被拆迁房屋面积811.84平方米（其中，砖混381.6平方米、砖木353.38平方米、彩钢76.86平方米）。2017年8月4日，江忠平签订一份《选房协议书》，选定和平苑6幢503室、和乐苑2幢2305室、和乐苑7幢2306室，并支付超面积（9.57平方米）款44006元。目前，江忠平、王如梅已收房，但未办理不动产权证。一审庭审中，江忠平、王如梅称《土地使用权证》上的房屋面积是获得产权置换的对象，出售给张方、杨新林的三间房屋为无证房，标号为3，张方、杨新林翻建的为3；张方、杨新林则称购买的三间房屋为有证房，标号为5，翻建的为3、4号；双方对翻建房屋面积亦持有异议。经一审法院询问，双方确认：张方、杨新林翻建后的房屋未取得产权证。2020年4月13日，一审法院前往拆迁部门调查，并制作一份《谈话笔录》，现摘录如下：拆迁部门称：无法区分拆迁平面图上7个标号的房屋与《土地使用权证》上房屋的对应关系，也没有必要进行区分；拆迁时，不是按房子进行补偿，而是按证进行补偿；按证计算，江忠平户被拆迁的房子只有190多平方米，但房屋总面积有800多平方米，剩余面积按砖木900元/平方米、砖混1000元/平方米给予补偿；因购房人户口不在江心洲，且计算江忠平被拆迁房屋面积时，没有借用购房人所翻建的面积，故购房人只能按前述900元、1000元/平方米的标准取得补偿；虽然有《房屋施工通知书》，但如果所建房屋未办理产权证，在拆迁时，仍认定为无证房屋。对此，张方、杨新林不认可拆迁部门陈述的内容；江忠平、王如梅予以认可。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应属无效。因张方、杨新林系城镇居民，而非涉案不动产所在地的农村集体经济组织成员，故一审法院认定《房屋买卖协议书》为无效合同。根据查明的事实，可以确认《协议书》与《房屋买卖协议书》具有效力上的关联性和从合同的从属性，故一审法院认定《协议书》为从合同，亦应无效。公民、法人和其他组织提起民事诉讼，应符合属于人民法院受理民事诉讼的范围。因张方、杨新林未举证证明所购买的三间房屋具有产权证，且其所翻建的房屋建设在农村集体土地上，未取得规划审批手续，亦未取得相应产权证，故一审法院认定该类房屋属于行政机关处理范畴，因该类房屋买卖产生的纠纷，不属于人民法院受理民事案件的范围。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条之规定，裁定：驳回张方、杨新林的起诉。一审案件受理费29200元，予以退还；一审保全费5000元，由张方、杨新林负担。本院二审查明的事实与一审法院查明一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案所涉《房屋买卖协议书》及《协议书》，系平等民事主体之间订立形成，买卖双方因该两份合同的签订及履行所产生的争议，应当属于人民法院民事案件受理的范围，一审裁定驳回张方、杨新林本案起诉不当。综上所述，张方、杨新林的上诉请求成立，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2175号民事裁定；二、本案指令南京市建邺区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判员  汪德全二〇二〇年九月八日法官助理冯超书记员孙雪松