江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8678号上诉人（原审被告）：徐州鑫豪投资发展有限公司，住所地徐州经济技术开发区洞山路南侧金山桥大厦。法定代表人：宋继刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李翔宇，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州华纬企业管理咨询有限公司，住所地徐州经济技术开发区人力资源服务产业园1102室。法定代表人：刘会礼，该公司总经理。上诉人徐州鑫豪投资发展有限公司（以下简称鑫豪公司）因与被上诉人徐州华纬企业管理咨询有限公司（以下简称华纬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院(2019)苏0391民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人鑫豪公司的委托诉讼代理人李翔宇，被上诉人华纬公司的法定代表人刘会礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫豪公司上诉请求：1.对一审判决依法改判或发回重审；2.一审诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实与理由如下：一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人于2017年2月25日起，承租上诉人的房屋用于办公。其间，上诉人与被上诉人共签订了两份《租赁合同》(以下分别简称“2017年合同”、“2018年合同”)，每份合同的承租期限为1年，合计租期两年。被上诉人也实际使用了上诉人的房屋两年至2019年2月。双方自签订2017年合同开始，至履行完2018年合同止，被上诉人始终连续使用上诉人的房屋，其间并无中断。2017年合同中的第二条第2款第4项、第四条第2款第1项分别明确约定，“第二年租金提前2个月交给出租人”；“若乙方拖欠租金七天以上，视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的5%作为违约金支付给甲方”。一审法院已经查明，被上诉人交付第二年租金的时间为2018年4月10日，已经逾期接近5个月。虽然2018年合同是2018年4月10日签订，但被上诉人从始至终一直在使用上诉人所出租的房屋。被上诉人已经用实际行为在履行《租赁合同》，其行为已经构成《合同法》中所规定的“履行治愈”行为。并且，《租赁合同》并非要式合同，是否书面签订，不影响双方履行合同的主要权利义务。一审法院对此认定明显有误。另外，无论是2017年合同或2018年合同，均对次年租金交付时间、违约金进行了约定，上诉人都不应当退还被上诉人保证金(押金)，甚至被上诉人应当向上诉人支付违约金。被上诉人一审时，主张以违约金与保证金相抵。自双方签订2017年合同后，双方已经就该《租赁合同》对相对方享有合同债权。至被上诉人提起一审诉讼时，双方的合同债权均已届清偿期，均是主动债权，完全有理由、有依据相互抵消。另外，在上诉人主张抵消时已经明确表示，若被上诉人同意互抵债权，将放弃主张多余部分的违约金。上诉人认为，一审法院对合同实际履行的起始时间判断存在错误。对关键问题避而不纠。综上，请二审法院明察，支持上诉人的上诉请求。华纬公司辩称，坚持一审观点，认可一审判决结果，要求上诉人退还租赁押金。华纬公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令鑫豪公司返还华纬公司租赁保证金（押金）11294.4元；2、本案的诉讼费用由鑫豪公司承担。一审法院认定事实：2018年4月10日，华纬公司(承租人乙方)与鑫豪公司(出租人甲方)签订《金山桥大厦租赁合同》，合同约定：1、现甲方将金山桥大厦第六层(601房间)租与乙方使用。由甲方提供物业管理服务，房屋建筑面积94.12平方米。2、甲方将按照建筑面积40元/每平方米/每月的价格租给乙方，共计人民币45177.6元。另外，物业费用按照零元/每平方米/每月的价格由甲方收取。水电费由甲方代收。使用该大厦进行商业活动和其它各项费用均由乙方缴纳(其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。付款方式为先付后住。乙方租金一次性付清一年租金，第二年租金提前三个月交给出租人。租赁保证金为叁个月房租，合同履行期间，保证金不得冲抵租赁服务费及物业管理费使用。甲方收取租赁保证金后，应开具收款凭证。逾期支付费用的，每逾期一日，乙方需按月租赁服务费及物业管理费总额的5%支付滞纳金。在签署本合同时，乙方向甲方交纳11294.4元的租赁保证金。交清租赁保证金及租金后乙方方可进入金山桥大厦办公。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。4、房屋租赁期限：租期共一年。即自2018年2月25日零时起至2019年2月24日24时止。租赁期满，乙方如需要继续承租该房屋，应于届满前三个月，向甲方书面提出续租要求，在同等条件下，乙方有优先承租权。若未在规定时间向甲方书面提出续租要求，甲方将视为不再续租。同日，华纬公司向鑫豪公司支付2018年2月25日至2019年2月24日的房屋租金45177.6元及2018年2月25日至2019年2月24日的房租押金11294.4元，鑫豪公司向华纬公司出具了两份收据。后，合同期满，华纬公司搬出涉案房屋，要求鑫豪公司退还押金，鑫豪公司一直不予返还，华纬公司诉至法院。一审法院认为，根据本案查明的事实，涉案双方之间签订的《金山桥大厦租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。华纬公司已经按照约定交付了房屋租金和押金，被告交付了涉案房屋。被告称11294.4元为华纬逾期支付房租的违约金，但根据双方之间签订的合同，合同签订日期为2018年4月10日，华纬公司实际于2018年4月10日缴纳了一年的房屋租金及押金，并不存在逾期缴纳房屋租金的情况，且鑫豪公司向华纬公司出具的收据上收款事由一栏明确载明为“2018年2月25日至2019年2月24日的房租押金”，并非华纬公司逾期缴纳房租的违约金，鑫豪公司的抗辩不能成立。现合同期限已满，华纬公司已经从涉案房屋搬出，要求鑫豪公司返还押金11294.4元合法有据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，徐州鑫豪投资发展有限公司返还徐州华纬企业管理咨询有限公司租赁保证金11294.4元。案件受理费82元，由徐州鑫豪投资发展有限公司负担。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：上诉人应否返还被上诉人涉案房屋的租赁保证金（押金）11294.4元。二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人应否返还被上诉人涉案房屋的租赁保证金（即押金）11294.4元的问题，根据鑫豪公司与华纬公司2018年4月10日签订的《金山桥大厦租赁合同》，鑫豪公司交付了涉案房屋，华纬公司在合同签订之日已缴纳了一年的房屋租金和押金，且从鑫豪公司向华纬公司出具的编号为1174902的收据上收款事由明确记载“2018年2月25日至2019年2月25日房租”，编号为1174903收据上收款事由明确记载“房租押金（2019.2.25-2019.2.24）”可以看出，华纬公司并不存在逾期缴纳房屋租金的情况，现合同期已满，华纬公司已经从涉案房屋搬出，鑫豪公司理应返还华纬公司11294.4元押金。关于鑫豪公司认为2018年签订的合同是2017年签订合同的续租问题，2017年2月25日鑫豪公司与华纬公司签订的《金山桥大厦租赁合同》中第二条第四点明确约定“租赁期满，乙方如需要继续承租该房屋，应于届满前三个月，向甲方书面提出续租要求，若未在规定时间内向甲方提出续租要求，甲方将视为不再续租。”，华纬公司并无向鑫豪公司书面提出续租要求，且2018年的合同签订时间为2018年4月10日，因此，2018年签订合同并不是2017年签订合同的续签，而是再次承租，本案中，双方的权利义务应当以2018年的合同为依据，而不应当以2017年的合同为依据。综上，一审法院判令鑫豪公司返还华纬公司房屋租赁保证金11294.4元，并无不当，本院予以支持。综上所述，徐州鑫豪投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由徐州鑫豪投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 胡元静审判员 张 伟二〇二〇年九月十一日书记员 赵 莹