云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1175号上诉人（原审原告、反诉被告）：蔺光锐，男，1963年3月23日出生，汉族，住云南省景洪市。委托诉讼代理人：王鸿，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：成东方，男，1978年5月3日出生，汉族，身份证住址湖南省祁阳县，现住云南省景洪市。委托诉讼代理人：肖璐璐，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人蔺光锐因与上诉人成东方房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人蔺光锐的委托诉讼代理人王鸿，上诉人成东方及其委托诉讼代理人肖璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔺光锐上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判驳回成东方要求蔺光锐返还房屋装修财产折价款的反诉请求；2.一、二审诉讼费用（包括鉴定费）由成东方负担。事实和理由：一、原审法院委托云南评银房地产土地资产评估有限公司出具的云南评银司法估评（2019）第F017号评估报告不能作为本案的定案依据。1.评估机构在实测、清点估价对象装修面积和装修材料数量时，在蔺光锐没有到场，由成东方单方陪同指认的情形下擅自进行实测清点，蔺光锐对单方实测清点装修项目、面积、材料的数量不予认可。该评估采集的原始数据资料存在瑕疵，其评估结果必然不具有客观性和真实性。2.评估机构本次评估房屋装修的评估方法选取成本法存在错误。成东方申请对房屋装修现值进行评估，应该先评估房屋装修时的装修价值，然后减去折旧，其差额就是装修现值（残值），评估机构的评估方法不客观公正。3.在评估报告中，没有装修及材料的单价，没有折旧率，也没有评估的计算方法、公式。蔺光锐对该评估报告不予认可并申请重新鉴定，但原审判决仍然采信该评估报告证据，显然存在错误。二、蔺光锐不应当承担向成东方返还房屋装修财产折价款的责任。根据双方《租房合同》第三条第2款的约定，成东方对房屋进行装饰装修，应事先征得上诉人同意，且租赁期届满后，原有房屋设施归蔺光锐所有。成东方在租赁经营过程中未经蔺光锐同意，擅自对宾馆房屋进行重新装饰装修，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条之规定，装饰装修费用应当由成东方自行承担。退一步讲，假设成东方经蔺光锐同意装饰装修，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因此，原审判决蔺光锐返还成东方全部装修财产折价款1244846元存在错误。成东方辩称，1.鉴定机构是一审法院委托，鉴定机构、鉴定人员具有鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定方法科学合理，鉴定结论客观真实，一审法院采信鉴定意见并不存在错误。2.成东方在装修房屋时已经口头得到蔺光锐的同意，且2016年10月开始装修，蔺光锐到2019年3月才提起本案诉讼，在长达两年的时间里，蔺光锐从未对装修提出任何异议，蔺光锐实际认可了成东方的装修。导致本案租赁合同无效的原因是蔺光锐在建盖房屋时没有取得建设工程规划许可证，合同无效的过错完全在于蔺光锐，应当由蔺光锐自行承担现值损失，一审法院判决蔺光锐返还成东方装修残值并不存在错误。请求驳回蔺光锐的上诉请求。成东方上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判蔺光锐向成东方支付房屋占有使用费763835.61元；2.撤销一审判决第三项，改判蔺光锐向成东方支付自2019年2月27日至2020年1月27日止的房屋占有使用费；3.二审的诉讼费用由蔺光锐负担。事实和理由：1.双方约定房屋租金自2015年6月1日起变更为66万元，而非自2016年6月1日。蔺光锐在起诉状中已经自认2015年6月1日起变更房屋租金为66万元，后蔺光锐否认该说法，主张自2016年6月1日才变更房屋租金，一审未要求蔺光锐对其否认自认的行为作出合理的说明。一审认为结合《保证书》《欠条》及成东方提交的银行流水账单，可以证明双方变更租金的时间是2016年6月1日，但一审判决并未论证上述证据材料如何印证该结论。2.成东方遵守政府部门防控新冠病毒的要求，自2020年1月27日起至今一直停业，因蔺光锐不能提交房产证等证件，导致成东方不能办理特种行业许可证，不能复工营业，因此，蔺光锐房屋的瑕疵导致了成东方在疫情期间无法营业，实际无法也没有使用房屋，该期间内的房屋占有使用费应当免除。3.蔺光锐应当支付成东方购买的第二部电梯的残余价值。成东方在使用涉案房屋期间先后安装了两部电梯，第一部电梯系成东方向蔺光锐支付价款，由蔺光锐购买。因蔺光锐购买的电梯质量不符合要求，成东方又自行购买了第二部电梯，成东方在一审庭审中明确放弃的是第一部电梯的补偿，而非第二部电梯。在涉案房屋的装修价值中，并未包含第二部电梯的残余价值。虽然双方在《租房合同》中确实约定电梯的安装和费用由成东方负责，但电梯系不能脱离建筑物、不能搬走的物品，蔺光锐依然能够继续使用，蔺光锐应当向成东方支付电梯的残余价值。蔺光锐辩称，1.租金是从2016年的6月1日，即第五年开始由100万元变更为66万元，一审时已提供相应证据。2.景洪市不属于新冠疫情重灾区，政府没有文件规定酒店要停业，成东方经营租赁期间，因新冠疫情停业是其个人行为，并非政府规定，且2月底到3月初各行业都陆续进行复工复产，成东方不营业是其扩大损失，责任应当成东方承担。面对新冠疫情实际情况，蔺光锐同意免除一个月（2020年1月27日至2月27日）的房屋占有使用费。3.双方在合同中约定，所有安装维修电梯费用都由成东方承担，且电梯费并不属于装修的范畴。请求驳回成东方的上诉请求。蔺光锐向一审法院起诉请求：1.判令解除蔺光锐、成东方于2012年5月23日签订的《租房合同》，并返还蔺光锐房屋；2.判令成东方向蔺光锐支付2015年6月1日至2019年2月27日的房屋租金136.3836万元及违约金55.7万元，房屋租金自2019年2月28日起按66万元/年标准计算支付至房屋返还之日止；3.本案诉讼费由成东方承担。成东方向一审法院反诉请求：1.确认蔺光锐、成东方于2012年5月23日签订的《租房合同》无效；2.判令蔺光锐补偿成东方房屋装修费1244846元。一审法院认定事实：2012年5月23日，蔺光锐、成东方订立《租房合同》，约定：蔺光锐将其位于景洪市（泼水广场正对面）房屋出租给成东方从事宾馆经营，租期12年（2012年6月1日至2024年6月1日），年租金100万元，租金按年支付，每年提前30日支付，押金10万元。另双方对合同其他事项进行了约定。该合同订立后，蔺光锐将其位于景洪市（泼水广场正对面）房屋交付给成东方从事宾馆经营。成东方于2013年1月21日及2月3日向蔺光锐分别交付押金10万元及20万元电梯款。成东方支付2012年6月1日至2015年6月1日三年租金共计300万元。经蔺光锐、成东方协商确定自2016年6月1日起将房屋年租金100万元变更为年租金66万元。2015年5月3日至2016年7月29日，成东方向蔺光锐支付租金共计64万元，于2015年10月12日至2015年12月16日向蔺光锐之子蔺杰支付租金共计11万元，于2016年1月26日至2016年3月19日向蔺光锐之妻李倩支付租金共计5万元。成东方于2016年11月20日向蔺光锐出具《保证书》，该《保证书》内容：成东方2016年12月31日付10万元、2017年1月28日前付5万元、2017年2月28日前付25万元，若上述款没付清共计40万元未付清余款按月息2分计算。成东方出具该《保证书》后于2016年12月12日至2017年2月10日向蔺光锐之妻李倩支付租金共计15万元。成东方于2017年3月1日向蔺光锐出具《保证书》，该《保证书》内容：成东方2017年2月28日未付25万元，2017年3月10日前付5万元，余20万元未付利息按月息2分计算（即4000元／月）。成东方2017年6月房租36万元，若36万元未付款部分按月息4分计算。2015年6月1日至2017年6月1日房租。成东方出具该《保证书》后于2017年3月10日至2017年3月20日向蔺光锐之妻李倩支付租金共计5万元，于2017年3月30日至2017年7月10日支付利息共计2.2万元，于2017年8月21日支付租金6万元。成东方于2017年9月12日向蔺光锐出具《欠条》，该《欠条》内容：2016年6月1日至2017年5月30日房租50万元，其中30万元于2018年2月28日分批次付清，2017年6月1日至2018年5月30日房租66万元于2018年3月1日后分批次付款（每月付一部分），共计房租116万元。成东方出具该《欠条》后于2017年9月12日至2017年12月16日和2018年2月5日至2018年2月14日向蔺光锐之妻李倩支付利息共计5.7万元，于2018年2月14日向蔺光锐之妻李倩支付房租2.8万元，于2018年2月25日至2018年12月11日支付房租共计32万元。成东方截止2019年2月27日应付房屋租金共计1651835.616元，成东方自2017年9月12日起已实际支付的款项54.5万元（其中利息5.7万元），成东方截止2019年2月27日未付房屋租金金额1163835.616元。成东方现仍使用该房屋经营宾馆。另查明，蔺光锐出租给成东方位于景洪市（泼水广场正对面）房屋未办相关建设工程规划许可证。成东方于2016年10月对该房屋进行装修，经成东方申请，一审法院委托云南评银房地产土地资产评估有限公司对成东方承租房屋的装修现值进行鉴定，该公司于2019年9月18日作出云南评银司法估评［2019］第Ｆ017号司法鉴定意见，该司法鉴定意见为成东方承租房屋的装修现值（考虑了折旧）总价取整为1244846元（未包括电梯）。一审法院认为，关于蔺光锐、成东方订立的《租房合同》的效力确定问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，蔺光锐出租给成东方位于景洪市（泼水广场正对面）房屋未办理并未取得相关建设工程规划许可证，蔺光锐、成东方订立的《租房合同》为无效合同。因此，蔺光锐要求解除《租房合同》的诉请及要求成东方支付违约金的诉请，不符合法律规定和本案事实，应不予支持。同理，成东方要求确认《租房合同》无效的反诉诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，成东方有义务支付使用房屋期间的房屋占有使用费。因此，蔺光锐要求成东方支付截止2019年2月27日房屋占有使用费及自2019年2月27日起至成东方返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，蔺光锐、成东方订立的《租房合同》无效，双方应当返还取得的财产。因此，蔺光锐要求成东方返还房屋的诉请和成东方要求蔺光锐返还装修财产折价款的反诉诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决：一、确认蔺光锐与成东方于2012年5月23日订立的《租房合同》无效；二、自判决发生法律效力之日起十日内，成东方支付蔺光锐截止2019年2月27日房屋占有使用费1163835.616元；三、自判决发生法律效力之日起十日内，成东方支付蔺光锐自2019年2月27日起按日房屋占有使用费1808.219元计算至房屋返还之日止的房屋占有使用费；四、自判决发生法律效力之日起三十日内，成东方返还蔺光锐位于景洪市（泼水广场正对面）房屋；五、自判决发生法律效力之日起三十日内，蔺光锐返还成东方装修财产折价款1244846元；六、驳回蔺光锐的其他诉讼请求。案件本诉受理费26111元，由蔺光锐负担13543元，成东方负担12568元，并由成东方向蔺光锐径付。案件反诉受理费7980元，由蔺光锐负担，并由蔺光锐向成东方径付。本案鉴定费20000元由蔺光锐负担，并由蔺光锐向成东方径付。二审中，蔺光锐未提交新证据。成东方向本院提交以下证据：1.微信聊天记录、微信号信息，欲证明2020年2月24日景洪市公安局治安大队要求没有特种行业许可证的酒店不允许复工营业；2.短信聊天记录，欲证明2020年5月9日成东方通知蔺光锐于5月10日来交接酒店，成东方将酒店返还给蔺光锐；3.《情况说明》，欲证明因本案的租赁房屋没有消防证等证件，成东方经营的酒店未能取得特种行业许可证；4.个人活期明细信息、银行卡交易明细清单，欲证明成东方于2012年5月23日向蔺光锐转账25万元、40万元，于同年7月1日转账41万元，2012年共支付租金106万元，多支付的6万元应扣除。经质证，蔺光锐对成东方提交的证据1不予认可；对证据2真实性、关联性予以认可，不认可证明内容，房屋至今未办理交接手续；对证据3真实性予以认可；对证据4中2012年5月23日转账40万元予以认可，对25万元及41万元的转账不予认可。本院认为，成东方提交的证据1、2、3来源合法，本院对真实性予以采信；证据4中成东方于2012年5月23日向蔺光锐转账40万元，蔺光锐无异议，本院予以采信；成东方于2012年5月23日转账的25万元及7月1日转账的41万元，因无收款人账号及户名，无法证明系转账给蔺光锐，本院不予采信。二审庭审中，蔺光锐对一审判决认定事实无异议。成东方对一审判决认定事实提出以下异议：1.双方协商确定将房屋年租金变更为66万元是自2015年6月1日起，一审认定为2016年6月1日起错误；2.成东方自2020年1月27日起即未再使用租赁的房屋，一审认定现仍使用该房屋经营宾馆错误。对当事人无争议的事实，本院予以确认。对成东方提出的异议，将结合争议焦点综合评述。本案二审争议的焦点问题是：成东方应向蔺光锐支付的房屋占有使用费为多少；蔺光锐是否应向成东方支付装修财产折价款。本院认为，涉案房屋不具有合法的建设工程规划许可手续，一审判决确认蔺光锐与成东方签订的《租房合同》无效正确。因成东方实际占有使用了案涉房屋，应向蔺光锐支付相应房屋占有使用费。关于房屋占有使用费金额问题。本院认为，成东方于2017年9月12日向蔺光锐出具的欠条载明有“2016年6月1日至2017年5月30日房租50万元”“2017年6月1日至2018年5月30日房租66万元”“共计房租116万元”等内容。从上述内容来看，该欠条载明的房租金额116万元，可确认为双方对2018年5月30日前房屋租金（即房屋占有使用费）的结算。2018年6月1日至2019年2月27日的房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准计算，应为491835.616元（66万元÷365天×272天）。双方对一审认定2017年9月12日起成东方向蔺光锐支付款项54.5万元（其中利息5.7万元）均未提出异议，故一审认定截止2019年2月27日，成东方尚欠蔺光锐房屋占有使用费1163835.616元（116万元+491835.616元-48.8万元）并无不当。成东方上诉主张截止2019年2月27日尚欠房屋占有使用费为763835.61元的理由不能成立，本院不予支持。成东方对2019年2月28日至2020年1月27日其实际使用租赁房屋无异议，该期间的房屋占有使用费为602136.99元（66万元÷365天×333天）。关于2020年1月28日之后房屋占有使用费问题。成东方主张2020年1月28日之后其未再使用租赁房屋，不应支付房屋占有使用费。蔺光锐主张成东方未返还租赁房屋，应支付房屋占有使用费至房屋返还之日止。本院认为，一审判决后，成东方已通知蔺光锐于2020年5月10日将案涉房屋返还蔺光锐，对蔺光锐不予接收而造成的房屋占有使用费损失，属蔺光锐自行扩大的损失，应由蔺光锐自行承担。故本院仅支持成东方支付房屋占有使用费至2020年5月10日止。2020年1月28日至2020年5月10日，因疫情原因及成东方租赁房屋所经营的酒店无特种行业许可证，酒店未营业，而不能办理特种行业许可证双方均有责任，但作为出租方的蔺光锐责任大于成东方，故对该期间的损失，由蔺光锐承担60%的责任，成东方承担40%责任，故成东方应支付蔺光锐此期间的房屋占有使用费为74498.63元（66万元÷365天×103天×40%）。综上，成东方应向蔺光锐支付房屋占有使用费合计1840471元（1163835.616元+602136.99元+74498.63元）关于装修损失问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中成东方主张其2016年10月对案涉房屋进行装修时已经蔺光锐同意，蔺光锐虽不予认可，但其在成东方对房屋进行装修时未予制止，且此后亦未提出异议，对其主张成东方装修房屋未经其同意的主张，本院不予支持。对案涉房屋的装修现值，一审法院根据法院委托的鉴定单位出具的鉴定意见，确定为1244846元并无不当。蔺光锐对鉴定意见提出的异议，鉴定单位已作出合理解释，其要求重新鉴定的理由不能成立，本院不予支持。本案装饰装修物蔺光锐不同意利用，《租房合同》系因涉案房屋不具有建设工程规划许可证而无效，蔺光锐作为房屋出租人应当承担主要责任，成东方在承租涉案房屋时未谨慎审查房屋合法性，亦应当承担相应责任。对装修现值损失，一审判决全部由蔺光锐承担不当，本院根据当事人的过错，确定由蔺光锐承担60%的责任，即746908元（1244846元×60%）。关于成东方主张蔺光锐支付其第二部电梯残余价值的问题。因成东方在一审诉讼中并未提出过该诉讼请求，该主张不属本案二审审查范围。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初1048号民事判决第一、四项，即：确认蔺光锐与成东方于2012年5月23日订立的《租房合同》无效；自本判决发生法律效力之日起三十日内，成东方返还蔺光锐位于景洪市（泼水广场正对面）房屋；二、撤销云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初1048号民事判决第二、三、五、六项；三、成东方于本判决发生法律效力之日起十日内向蔺光锐支付房屋占有使用费1840471元；四、蔺光锐于本判决发生法律效力之日起十日内向成东方支付装修财产损失746908元；上述三、四项相互抵扣后，成东方应向蔺光锐支付1093563元；五、驳回蔺光锐的其他诉讼请求；六、驳回成东方的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费36714元，由蔺光锐负担14572元，由成东方负担22142元。蔺光锐预交的二审案件受理费本院不另清退，由成东方向蔺光锐迳付1432元。一审本诉案件受理费26111元，由蔺光锐负担6267元，成东方负担19844元；反诉案件受理费7980元，由蔺光锐负担4788元，成东方负担3192元。当事人预交的一审案件受理费法院不另清退，由应负担案件受理费的当事人迳付对方当事人。鉴定费20000元，由蔺光锐负担12000元，成东方负担8000元，由蔺光锐向成东方迳付。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  陈 芳二〇二〇年九月二日书记员  孙羽茜