辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终1233号上诉人（原审原告）：任丹，女，满族，1977年5月19日出生，住营口市老边区。委托诉讼代理人：齐高山，系辽宁海润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁海星建设集团有限公司，住所地：辽宁省营口市鲅鱼圈区日月大道67号。法定代表人：孙换迪，系公司总经理。委托诉讼代理人：王作先，男，1946年11月17日出生，汉族，辽宁省盖州市人，辽宁海星建设集团有限公司原技术负责人，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：王声聃，男，1970年7月28日出生，汉族，辽宁省营口市人，辽宁海星建设工程有限公司原项目经理，现住营口市站前区。原审第三人：营口铭富房地产开发有限公司，住所地：站前区东昌街3224号。法定代表人：杨秀芬，系公司执行董事。上诉人任丹因与被上诉人辽宁海星建设工程有限公司、原审第三人营口铭富房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服营口市老边区人民法院（2019）辽0811民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。上诉人任丹上诉请求：一、撤销（2019）辽0811民初1698号民事判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人主张排除执行案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。一审庭审中，上诉人已经举出与第三人签订的商品房买卖合同，该买卖合同上有第三人加盖的公章及法定代表人名章，系上诉人与第三人的真实意思表示，合法有效。同时该合同已经在房地产管理部门登记备案。结合上诉人举出的销售不动产统一发票，足以证明上诉人已经支付了全部购房款。二、上诉人主张排除执行案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：二在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。上诉人在一审庭审中举出的进户通知单，足以证明上诉人已经实际占有案涉房屋。上诉人举出的专项维修资金收据，足以证明上诉人已经对案涉房屋进行了简单装修。上诉人举出的房屋租赁协议书、客户缴费明细表，足以证明上诉人已经使用该房屋。以上证据足以证明上诉人已经合法占有使用案涉房屋。三、上诉人主张排除执行案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金：“钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。由于第三人的原因，导致一直不能办理房屋登记手续。上诉人与第三人签订商品房买卖合同之后，第三人一直未给上诉人出具加盖公章的不动产登记申请表。由于第三人售楼处早已关门，上诉人根本无法与第三人取得联系。后上诉人通过私人关系才找到第三人，第三人于2018年12月7日才为上诉人出具加盖公章的不动产登记申请表，但等上诉人持该表办理产权登记手续时，才发现案涉房屋已经被执行查封。以上事实足以证明，并非由于上诉人的原因导致未能及时办理房屋产权登记手续，同时也可以证明上诉人在办理产权登记的过程中存在积极行为。四、一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定作出判决，系适用法律错误。该二十九条是针对商品房消费者作出的规定，而本案必须要明确的是上诉人并非法律意义上的商品房消费者，而是商品房消费者之外的一般买受人。在此情况下，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出判决。综上，一审法院适用法律错误，上诉人主张排除执行符合法律规定，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人辽宁海星建设工程有限公司辩称，老边法院的原审判决适用法律完全正确，采用证据确凿，我方要求维持原判，驳回上诉人的不合理上诉，诉讼费用由上诉人负担。原审第三人营口铭富房地产开发有限公司未作答辩。上诉人任丹向一审法院起诉请求：1、不得执行位于营口市老边区的房屋，并解除对该房屋的查封。2、确认位于营口市老边区房屋所有权归原告所有，房屋价值87105元。3、被告承担本案诉讼等费用。一审法院认定事实：营口市老边区人民法院在执行申请执行人辽宁海星建设工程有限公司(现为辽宁海星建设集团有限公司)与被申请执行人营口铭富房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年11月23日，依法查封了营口市老边区房屋。2019年6月27日，任丹提出异议，营口市老边区人民法院做出(2019)辽0811执异21号民事裁定：驳回任丹的异议请求。另查，任丹于2012年10月15日与营口铭富房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定任丹以87105元价格购买营口铭富房地产开发有限公司所有的建筑面积为58.07平方米的案涉房屋。任丹称其于2008年9月4日向营口铭富房地产开发有限公司购买了涉案房屋，并于当日交付两处同样大小房屋的购房款124210元(另一处房屋以徐国忠的名义另案诉讼)，营口铭富房地产开发有限公司为其出具房屋结算单，当时尚欠营口铭富房地产开发有限公司购房款5万元，2012年10月15日原告与营口铭富房地产开发有限公司重新签订商品房买卖合同并补齐房款。2012年10月15日营口铭富房地产开发有限公司为任丹开具案涉房屋不动产统一发票(代开)。再查，原告购买该房屋后出租他人；2012年1月9日原告离婚时，离婚协议书约定将案涉房屋赠与其子；该房屋至今未办理不动产所有权证。一审法院认为，虽然原告任丹于2012年10月15日与第三人营口铭富房地产开发有限公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同，并已交付了购房款，因其未对购买的该商品房办理产权登记，且其购买该房屋非系用于居住，故对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院》第十七条、《最高人民法院》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告任丹的诉讼请求。案件受理费1980元，由原告任丹负担。本院二审期间，当事人围绕争议事实提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了三组证据，证据一：照片10张、营业执照一份。证明：1、案涉房屋并非用于居住，而是作为内门市对外出租。2、从该照片内容上看任丹已经对案涉房屋进行了简单装修，墙面已经刮上了大白，地面也作出了处理，同时也可以看出案涉房屋已经使用多年，装修也已经显得非常陈旧。以上足以证明任丹已经实际占有并使用案涉房屋。被上诉人质证认为：不认可，当时这个房子买的是住宅楼，这个房子现在是租出去的用来商用，不是住宅，房照写的是住宅与事实不符。证据二：不动产登记申请书。证明：在本案执行异议纠纷之前，任丹已经向第三人及不动产登记中心提出办理过户登记手续，具有积极行为。被上诉人质证认为：这个房子申请的时候已经保全了，所以才没有过户。证据三：离婚证、离婚协议书、户口本，证明：任丹与徐国忠于2012年1月9日协议离婚，并达成离婚协议，约定将案涉房屋归其孩子所有，当时任丹有两个孩子，女儿徐洋洋2011年出生，当时仅2岁，儿子徐涛1999年出生，当时仅13岁，由于年龄太小，房产登记部门不予办理产权登记手续。因此任丹一直没有为孩子办理过户登记手续。主要是里面有离婚协议，证明房子给孩子了，孩子太小无法办理登记，是客观理由。被上诉人质证认为：与本案无关。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，本案上诉主要争议焦点为，上诉人任丹就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于该问题，因涉案房屋经查证并非用于居住，不符合《最高人民法院》第二十九条第（二）项规定排除执行情形，上诉人主张适用该司法解释第二十八条的规定。但无论是适用二十八条还是适用二十九条，法律保护的均是案外人在执行查封之前，发生的真实的房屋买卖交易，并且物权十分接近实现。而本案中，被上诉人辽宁海星建设集团有限公司提出，房屋交易是营口铭富房地产开发有限公司与上诉人所做的虚假交易。纵观上诉人与铭富房地产公司的整个交易过程，确实存在诸多可疑之处。首先，上诉人自述在2008年生活并不富裕，交付涉案房屋的全款有困难，然而在涉案房屋交易价格不低的情况下还要购买涉案房屋，让人难以理解。其次，上诉人主张在2008年9月4日就购买了涉案房屋，当时交付了部分房款，尚欠营口铭富房地产开发有限公司五万元没有交付，在2012年10月15日将剩余5万元房款结清。铭富房地产在没有结清房款的情况下，于2008年就出具房屋结算单，不符合常理，并且对剩余5万元房款也没有形成书面欠款凭证，不符合房产交易习惯及正常的公司财务制度。上诉人主张2008年与2012年交付的房款均为家里积攒的现金，不存在从银行卡提取现金的情节，不符合一般人的生活习惯。结合在2012年之前，被上诉人辽宁海星建设集团与铭富房地产已经形成诉讼的事实，以及以上诸多疑点，本院认为，本案在适用《最高人民法院》第二十八条规定时，应作严格的审查。依据司法解释第二十八条（四）项的规定，未办理过户登记需满足非因买受人自身原因的条件。而本案中，2012年10月15之后就能办理过户，至被上诉人查封涉案房2017年11月23日止，期间长达五年的时间上诉人未办理过户，上诉人仅解释是为了登记在未成年孩子名下，所以没有办理。上诉人该解释不满足“非因买受人自身原因”的条件，其提供的现有证据不足以排除法院的强制执行行为。综上所述，上诉人任丹的上诉请求不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1980元，由上诉人任丹负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二〇年九月十四日法官助理那晓梅书记员翟健含