青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民再11号再审申请人（原审原告）：扎西才仁，公民身份号码：×××，男，1964年6月15日生，藏族，青海省海西蒙古族藏族自治州格尔木市红十字会干部，住该市。被申请人（原审被告）：扎西东周，公民身份号码：×××，男，1980年1月25日生，藏族，住该市。委托诉讼代理人：王桂芳，公民身份号码：×××，女，1981年7月9日生，汉族，住址同上，系扎西东周之妻。委托诉讼代理人：冶增平，格尔木市金峰法律服务所法律工作者。再审申请人扎西才仁因与被申请人扎西东周房屋买卖合同纠纷一案，西宁市城西区人民法院于2018年3月26日作出（2017）青0104号民初2173号民事判决，扎西才仁不服上诉本院，本院于2018年5月18日作出（2018）青01民终745号民事裁定，撤销原判，发回重审。2018年11月22日，西宁市城西区人民法院作出（2018）青0104民初1275号民事判决，扎西才仁不服上诉至本院，本院于2019年9月16日作出（2019）青01民终198号民事判决。扎西才仁不服该判决，向青海省高级人民法院申请再审。青海省高级人民法院于2020年6月16日作出（2020）青民申169号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年8月24日公开开庭审理了本案。再审申请人扎西才仁、被申请人扎西东周及委托代理人王桂芳、冶增平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。扎西才仁向省法院申请再审称,请求依法撤销一、二审民事判决,重新审理,公正判决;诉讼费用由被申请人承担。事实与理由:原审两次判决均认定事实不清,所采信的证据自相矛盾不能自圆其说。本案名为房屋买卖合同纠纷,其实质是借名买房关系,此类情况在现实生活中大量存在。扎西才仁和陈加宝均是唐古拉山镇(乡)人,经熟人介绍达成口头协议，陈加宝将涉案房屋转让给扎西才仁。之后案涉房屋交款、办理房产证、土地使用证等所有购房手续均由扎西才仁及其家人办理,陈加宝除了拿好处费之外从未过问此房的任何信息。因此,形成了事实上的房屋买卖关系,扎西才仁自2000年交房起一直居住此房,房屋买卖真实有效,买卖关系已实际履行,只差办理过户手续。扎西才仁提交的证据足以印证双方之间的买卖协议已实际履行,案涉房屋的实际占有使用人是扎西才仁。一、二审法院错误理解和适用法律,轻率地以诉讼时效、证据有瑕疵、证据不足为由驳回扎西才仁的诉讼请求,违背了公平、正义原则,应当纠正。扎西东周辩称，根据房屋买卖合同相关规定，双方应当签订书面合同，本案中申请人系公职人员，对房屋买卖应签订书面合同有明确认知。申请人与陈加宝并未订立书面合同，房屋产权证、土地使用权证以及交款凭证都署名陈加宝，能够证实该房屋系陈家宝、肖玉珠、扎西东周共有财产。陈加宝处分家庭共有财产应经家庭成员三分之二以上成员同意，未经同意属于无权处分。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请人的诉求，维持原判。2017年11月，扎西才仁向城西法院起诉，要求肖玉珠、扎西东周协助办理房产过户登记手续，诉讼费由肖玉珠、扎西东周承担。西宁市城西区人民法院于2018年3月26日作出（2017）青0104号民初2173号民事判决认定了扎西才仁在涉案房屋居住的事实，但认为扎西才仁与陈加宝协商转让集资房的事实无证据证实，要求过户更无事实依据，故判决：驳回扎西才仁的诉讼请求。扎西才仁不服，上诉本院，本院以原判认定基本事实不清为由，将案件发回重审。西宁市城西区人民法院于2018年3月26日作出（2017）青0104号民初2173号民事判决认定：西宁市城西区西山一巷8号4幢452号房屋的登记所有权人为陈加宝，其原系中共格尔木市唐古拉山镇人大主席，于2013年因病去世。扎西才仁于2002年始实际居住使用陈加宝名下的上述房屋，其持有该房屋所有权证和国有土地使用证的原件，及向格尔木市人民政府购买涉案房屋时缴纳集资款的《青海省海西州集资专用收据》原件。案涉房屋的所有权证于2003年10月29日取得，国有土地使用证于2010年11月30日取得。扎西才仁以其与扎西东周的父亲陈加宝于1998年达成协议借陈加宝的名义购买案涉房屋为由要求其继承人配偶肖玉珠和儿子扎西东周协助过户。肖玉珠和扎西东周以本案超过诉讼时效为由进行抗辩。一审法院另查明，扎西才仁于2017年4月10日向一审法院起诉肖玉卓、扎西东周房屋买卖合同纠纷的民事诉讼，于2017年5月9日撤回该诉讼。一审法院认为，扎西才仁要求肖玉珠和扎西东周协助将案涉房屋过户至其名下，该诉讼请求的基础为扎西才仁和陈加宝的口头协议。扎西才仁未提供证据证明双方对于协助过户的履行期限的约定，扎西才仁应在合理期限内要求陈加宝办理过户手续。案涉房屋的所有权证于2003年10月29日办理取得，国有土地使用证于2010年11月30日取得，扎西才仁持有房屋所有权证和国有土地使用证的原件，对过户的条件已经成就的事由是明知的，扎西才仁应于2010年11月30日起要求陈加宝协助办理案涉房屋的过户手续或向人民法院主张权利，其自2010年11月30日起三年内未向人民法院主张该权利，亦未提供证据证明该期限内有中断、中止的情形，且陈加宝、肖玉珠和扎西东周没有同意履行的意思表示，故肖玉珠和扎西东周的抗辩成立。扎西才仁在本案中主张权利的诉讼时效超过法律规定的期限。遂判决：驳回扎西才仁的诉讼请求。扎西才仁不服该判决，上诉称：本案不适用诉讼时效的规定。请求撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。扎西东周、肖玉珠答辩称：扎西才仁所持上诉理由不能成立，一审判决正确，应予维持。二审经审理，确认了原审查明的事实。本院（2019）青01民终198号民事判决认为，扎西才仁并无证据证明陈加宝生前将集资购置房产的权利让与扎西才仁，即便扎西才仁持有涉案房产的相关票据及土地使用权证，但也不能证明涉案购房款系扎西才仁所有并交纳。另，因扎西才仁无证据证明已取得涉案房屋所有权，所以就不存在是否超过诉讼时效的问题。一审判决认定基本事实清楚，唯以已过时效为由驳回扎西才仁诉讼请求欠妥，虽应纠正，但并不影响对本案的处理；扎西才仁所持上诉理由因证据不足，不予采纳。遂判决：驳回上诉，维持原判。本院再审期间，围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：本案争执的焦点问题是：位于西宁市××区房屋的产权归属问题。扎西才仁在诉讼期间，提交了如下证据：1、有关身份和集资资格方面的证据：格尔木市政府关于集资分房的相关文件，拟证明只有科级以上干部才有权分得住房，陈加宝时任唐乡人大主席，有集资权，其是以陈加宝名义集资的；2、有关协商转让集资资格方面的证据：才仁闹吾（唐古拉乡政府干部）、更尕南杰（唐古拉镇小学教师）、才昂太（扎西才仁同学）以及蒋丽萍（扎西才仁妻子）等人证人证言，拟证明唐古拉镇干部陈加宝名下分得一套西宁西山一巷房屋，经过中间人介绍，将此房转让给扎西才仁，扎西才仁除缴纳购房款之外，还给了陈加宝转让费的事实；3、有关交款方面的证据：扎西才仁提交了才仁闹吾证言：听陈加宝说过，其将西宁西山一巷的一套房产转让给扎西才仁，扎西才仁支付了转让费；2003年8月5日陈加宝书写的内容为“今收到扎西才仁现金一万元整”收条一张；西山一巷住宅楼集资退款情况表一份，其中退还的10067.49元直接由陈加宝领取，作为转让费的一部分；1998年6月8日和1999年3月29日青海省海西州集资专用收据原件，同时格尔木市政府财务人员盖云霞证明：谁持银行交款单来，我们就把集资专用收据开给谁。更尕南杰证明：扎西才仁到市政府交集资款时，他曾一起去了。再审时，证人才×（与陈加宝一起共同生活过）出庭作证：他曾看到扎西才仁把房子的转让款拿到他家交给他叔叔陈加宝了。此外，扎西才仁还提交了办理土地权属证明时所开具的缴费凭证，凭证记载，交款人有陈加宝的名字，还有扎西才仁的名字。以此证明，其将36000余元转让费交给陈家宝后，获得了该房的集资资格，并将房屋集资款5万元交给格尔木市政府财务人员。4、实际占有方面的证据。扎西才仁提交2006年9月，格尔木市驻宁办通知、住户须知、格尔木市驻宁小区物业管理协议书、地下室分配表。拟证明，该房屋竣工验收后，格尔木驻宁办通知对房屋进行检查、收房及通知装修，扎西才仁第一时间收房的事实；扎西才仁以岳母王秀英的名义办理电话手续及缴纳电话费的发票，拟证明，办理了电话费手续，并缴纳电话费的事实；装修购物单，拟证明，扎西才仁一家进行装修房屋；2003年12月25日热水器发票及安装单，拟证明扎西才仁委托岳父购买热水器并进行安装的事实；2007年7月17日有线数字电视整体转换表交纳收视费的发票、2002年12月6日有线电视用户证，拟证明原告委托岳父以陈加宝的名义办理有线数字电视整体转换，并以陈加宝名义缴纳收视费的事实；2017年4月17日格尔木驻宁办证明其缴纳取暖费、水费、电费、物业费收据，拟证明自2000年底入住至今，案涉房屋、物业费用及其取暖费等费用均由扎西才仁之配偶蒋丽萍交纳的事实；房产证、土地使用权证、门牌证等（均系陈加宝名字），拟证明房屋重要凭证均由扎西才仁持有的事实。对上述证据，被申请人扎西东周质证意见，认可产权证、交款票据写的是陈加宝的名字，认为应以实际登记的权利人为准。对其他证据不认可，但未能提供反驳证据。本院认为，再审申请人扎西才仁提交的上述证据，虽大都为间接证据，但证据间环环相扣，能够形成完整的证据锁链，证实借名买房的事实存在，对上述证据本院予以认定。根据双方当事人陈述和经审理认定的证据，本院再审认定事实如下：陈加宝原系格尔木市唐古拉镇人大主席，2013年因病去世。肖玉珠系陈加宝之妻，扎西东周系陈加宝之子。1998年，根据格尔木市政府出台的相关政策，陈加宝取得了在西宁集资购房资格。陈加宝拟放弃集资并转让他人，经人介绍，陈加宝与再审申请人扎西才仁达成口头协议，将涉案集资购房资格转让给扎西才仁。1998年6月8日和1999年3月29日，扎西才仁分两次向格尔木市政府办公室财务交纳集资款共计50000元。2000年9月，西宁市城西区西山一巷8号4幢452号房屋竣工，扎西才仁装修后入住该房。2003年8月5日，扎西才仁支付陈加宝转让费10000元。2007年1月28日，陈加宝收取集资退款10067.49元。2003年10月29日案涉房屋的所有权证颁发，2010年11月30日国有土地使用证颁发。权属证权利人仍记载为“陈加宝”。在2010年12月3日西宁市土地权属登记中心和西宁测绘院出具的办证服务费收据中显示，交款人为“陈加宝、扎西才仁”。上述房屋所有权证和国有土地使用证包括《职工以房改成本价购买公有住房协议书》、《青海省海西州集资专用收据》等原件均在申请人扎西才仁处。扎西才仁从2000年取得该房后一直居住至今。被申请人未主张过权利。另查明，2020年4月20日，被申请人将涉案房屋产权证过户于肖玉珠名下。被申请人肖玉珠于2020年7月10日死亡。本院再审认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产原先确登记在陈加宝名下，从不动产物权登记的效力来看，陈加宝系涉案房屋的所有权人。但《中华人民共和国物权法》第十五条又规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，本案中，扎西才仁是否与陈加宝达成房屋转让协议是本案的关键。经查证，双方没有订立书面协议，确认房屋买卖关系是否存在，需结合实际履行情况进行综合分析。扎西才仁主张的借名买房事宜，虽无直接证据，但上述大量间接证据能够形成证据锁链：多份证人证言均能证实，扎西才仁不仅支付了涉案购房款，还支付了房屋转让费；虽然购房款收据中写的是陈加宝的名字，但根据格尔木市政府财务人员盖云霞证明：谁持银行交款单来，我们就把集资专用收据开给谁。扎西才仁现持有购房款发票就能说明问题。房屋系一个家庭重要的生活资料，陈加宝与扎西才仁非亲非故，将自己的房屋交对方居住长达18年，未收取任何费用，不合常理；被申请人主张涉案房屋的产权，但对自己的房屋处于何种状态自始至终不管不问，不合常理；产权证原件及相关集资款收据、购房合同等重要资料未能自己保管，反而在扎西才仁手中不合常理。被申请人对此均未作出合理解释，亦未提交任何反驳证据，本院不予采信。另，根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，扎西东周主张的陈加宝未经家庭成员三分之二以上成员同意处分财产属于无权处分的抗辩理由不能成立，亦应驳回。综上，本院认为，本案借名买房的事实应予认定，原一、二审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。被申请人扎西东周作为陈加宝和肖玉珠的继承人，负有为扎西才仁办理过户手续的义务。再审申请人扎西才仁再审理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条、二百零七条的规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城西区人民法院（2018）青0104民初1275号民事判决和本院（2019）青01民终198号民事判决；二、被申请人扎西东周于本判决生效后30日内协助扎西才仁将西宁市城西区西山一巷8号4幢452号房屋产权变更登记于申请人扎西才仁名下。一审案件受理费100元,二审案件受理费100元，共计200元均由被申请人扎西东周承担。本判决为终审判决。审  判  长 李  忠  炜审  判  员 柳  香  芳审  判  员 马  晓  军 二〇二〇年九月三日（法官  助理 兼书记员祁雪附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。