陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终11053号 上诉人（原审原告）：陕西中马投资有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：唐静，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏茂珍，陕西奉长律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩妮，陕西奉长律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨江臣，男，1979年11月20日出生，汉族，陕西省兴平市村民，。 委托诉讼代理人：陈卓，北京市天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭浩，北京市天元律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陕西聚力酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：李小敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈卓，北京市天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭浩，北京市天元律师事务所律师。上诉人陕西中马投资有限公司（以下简称中马公司）因与上诉人杨江臣、上诉人陕西聚力酒店管理有限公司（以下简称聚力酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中马公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判为杨江臣与聚力酒店立即向其腾交位于西安市莲湖区XX街XX幢XX大厦”4至6层及1层局部房屋（建筑面积7783平方米）、9至10层全部房屋，杨江臣与聚力酒店向其支付拖欠的自2017年11月1日起至2018年8月14日止的房屋租金1930500元、违约金729万元，合计9220500元，杨江臣与聚力酒店按照房屋租金标准向其支付自2018年起计算至实际腾交房屋之日止的房屋占有使用费；2.一、二审诉讼费由杨江臣与聚力酒店负担。事实和理由：其系通过司法拍卖继受取得涉案房屋，并于2015年4月3日取得产权证，因原产权人不配合或消防监督部门档案保管不善，造成查询不到涉案房屋消防验收手续，但一次消防完成系客观事实，无法提供相关手续并非其责任。一次消防验收合格是房屋交工及取得产权证的前置条件，为法律的强制性规定，不因双方当事人约定而改变，但消防施工及验收工作由谁来完成，法律并无强制性规定，完全可以由双方当事人协议商定或委托第三方。根据2016年10月15日《会议纪要确认函》、2016年10月18日《会议纪要确认函》、2016年10月25日《会议纪要确认函》、其与陕西轻工业工程院于2017年1月10日签订的《设计补充协议》及2017年1月23日的《房屋租赁补充协议》所载内容可以看出，双方经过反复沟通，对原有一次消防进行施工改造及验收的主体方已由其转移至杨江臣、聚力酒店，其仅负有设计并向杨江臣、聚力酒店提供消防设计图纸的责任，对于后续消防手续，由杨江臣、聚力酒店完成一次消防改造施工及验收后自行完善。一审孤立、片面地理解双方关于消防施工及验收义务变更的约定，仅依据2016年10月18日的《会议纪要确认函》即认定双方约定由杨江臣直接办理二次消防，事实认定不清。双方对于消防义务主体的变更合法有效，消防手续的完善系杨江臣、聚力酒店的义务。其在签订租赁合同之前，已将涉案房屋无法提供消防验收手续的现状告知杨江臣，直至其发函解除合同，杨江臣、聚力酒店从未就消防问题提出异议，足见消防手续的办理非其义务。即使涉案房屋缺失一次消防手续，经过一次消防改造施工，通过验收后重新取得合格手续，酒店满足消防要求即可取得许可证，涉案房屋的一次消防报备及验收不受2018年3月1日前所需前置条件限制。杨江臣、聚力酒店指定陕西赛福睿诺消防科技有限公司为涉案房屋施工系一次消防改造，非室内装修，涉案酒店未能如期开业非其责任。不论依据合同约定还是合同的实际履行，其义务仅为提供消防设计图纸，而消防施工及验收由杨江臣负责，其依约完成消防设计义务后，即已完成全部消防义务。其作为出租方，已按照约定标准如期完成了交付房屋的义务，不存在任何违约行为。酒店不能如期开业营业，系酒店装修施工未完工，不能满足消防验收条件所致，属于杨江臣、聚力酒店自身责任。一审认为其不能提供一次消防手续拖延了酒店开业时间，事实认定错误，涉案房屋租金支付时间应按双方协议约定的自2017年11月1日起算。杨江臣、聚力酒店未依约于该日前支付租金，酒店也未能在2018年1月1日前开业，拖欠租金远超出6个月，依据合同约定，其享有合同解除权。杨江臣、聚力酒店收悉其于2018年8月13日发出的合同解除函后，未在法定的三个月期限内提起诉讼，因此其于该日发出的解除合同通知合法有效，其与杨江臣、聚力酒店的合同关系已于2018年8月14日解除，杨江臣、聚力酒店应当向其腾交房屋、支付租金及占有使用费。杨江臣、聚力酒店长期拖欠其租金的行为构成根本违约，应按照合同约定向其赔偿36个月租金的违约金。一审认为杨江臣、聚力酒店迟延支付租金系履约迟延，并非根本违约，明显错误。其与杨江臣、聚力酒店已形成合同僵局，合同目的无法实现，一审让双方合同继续履行仅是单方面保护了违约方，即杨江臣、聚力酒店利益的最大化，系扩大适用自有裁量权。一审以2020年因新冠肺炎疫情影响为由，酌定减免三个月租金，超出当事人诉请，违背公平原则。一审中，杨江臣、聚力酒店未提出违约金过高的抗辩，一审降低违约金，程序违法，适用法律不当。杨江臣、聚力酒店辩称，涉案房屋所在中马大厦系1993年西安市莲湖区糖坊街、药王洞旧城改造项目遗留工程，已烂尾十多年。中马公司虽取得了涉案房屋的产权证书，但涉案房屋并无一次消防验收手续。涉案房屋租赁合同签署前，中马公司向杨江臣提供的2016年3月28日给西安市公安消防支队的《情况说明》，可证明中马公司对涉案房屋无一次消防手续是明知的，中马公司所称查询不到消防验收手续，与客观事实不符。薛飞是涉案房屋装修施工的负责人，薛飞利用职务之便侵占陕西聚力建筑工程有限公司财产，陕西聚力建筑工程有限公司报案后，西安市公安局莲湖分局下发了立案告知书。薛飞与杨江臣之间存在严重矛盾，现薛飞代表的是中马公司利益。中马公司提交的若干份《会议纪要确认函》只有薛飞与中马公司实际控制人刘钊签字，杨江臣在本案诉讼前从未见到。中马公司在此前给杨江臣所发函件中也只称中马大厦有产权证书，应当具备一次消防手续，从未提及该等《会议纪要确认函》的存在。杨江臣怀疑该等《会议纪要确认函》系为本案诉讼补签，对该等《会议纪要确认函》真实性与证明力不予认可。薛飞无杨江臣授权，无权代表杨江臣对涉案租赁合同进行任何变更。退一步讲，《会议纪要确认函》内容显示杨江臣仅是直接办理二次消防报审，并未豁免中马公司办理一次消防合格手续的义务，且保持租赁物符合约定用途是出租人的基本义务，而酒店行业对消防安全标准的要求更加严格，该义务也不得免除。杨江臣非业主，客观上不能办理一次消防验收手续，该义务只能由业主中马公司履行。一审对此认定事实清楚，适用法律正确。事实上，所谓直接按二次消防报审的方案根本无法执行，一审法院亦对此前往消防部门调查核实得知，消防部门于2018年3月1日取消对一次消防手续的前置程序要求等。2016年10月15日、2016年10月18日的两份《会议纪要确认函》中“乙方指定施工队伍”内容与2017年1月23日《房屋租赁补充协议》第4条约定的“甲乙双方共同商定价格及施工队伍”不符，也印证了该两份函件存在事后伪造、补签嫌疑。中马公司明知涉案房屋存在缺少一次消防验收手续的重大瑕疵，仍要求杨江臣支付自2017年11月1日起算的租金，根据《九民会议纪要》第46条规定精神，中马公司不享有合同解除权，中马公司于2013年8月13日发出的解除合同通知无效。中马大厦在杨江臣投资改造装修前，已烂尾十六年，严重影响了西安市莲湖区的市容市貌，该烂尾楼的改造是区政府的重点形象工程，经政府数月的招商引资洽谈，杨江臣才与中马公司就开发利用中马大厦达成合作。杨江臣投资近亿元完成改造后，解决了政府多年的遗留问题。杨江臣还成功引进国际知名连锁酒店品牌希尔顿欢朋酒店，提升了周边环境，提供了多个就业岗位等。涉案合同一旦解除，将进一步引发更加复杂的纠纷，亦将造成社会财富的巨大浪费。新冠肺炎疫情期间，聚力酒店积极服从政府疫情防控措施安排，无法正常营业，此不属于合同约定的杨江臣自行承担营业损失情形。《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》出台后，杨江臣向一审法院提出了减免租金请求。一审庭审中，杨江臣答复法庭提问时表示，如果认定己方违约，合同约定的违约金标准过高，要求降低。一审判决减免三个月租金及酌减违约金，适用法律正确，程序合法。请求驳回中马公司的上诉请求。杨江臣上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判为杨江臣支付中马公司截至2020年9月22日房屋租金162万元，2020年9月22日之后的租金按照双方约定于每三个月支付一次，先付后用;2.一、二审诉讼费由中马公司负担。事实和理由：根据《房屋租赁合同》第六条6.6款约定，中马公司应积极协助乙方或实际承租人办理该房屋及配套设施的相关经营手续，如水、电、气暖、天然气、通讯等政府部门相关手续，乙方承担费用。中马公司作为涉案房屋业主拒绝开通天然气，违反了上述合同义务。一审判决已认定因中马公司不予配合，涉案房屋天然气于2018年12月22日才开通。据此，杨江臣支付租金的起算时间应为2018年12月22日，根据《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，自2018年12月22日至2020年9月22日租金总计4252500元，扣除杨江臣已支付的2025000元和因新冠肺炎疫情减免的三个月租金607500元，杨江臣应付剩余租金162万元。一审认定房屋租金应从满足消防验收条件的2018年6月16日起算，适用法律错误。聚力酒店开业时间为2019年3月24日，而开业延迟的主要责任在中马公司。中马公司在自身违约的情况下，于2018年7月29日发函要求杨江臣支付自2017年11月1日起算的租金，又于2018年8月13日发函要求解除合同，杨江臣有权暂停支付租金。除杨江臣于2016年8月支付中马公司意向金20万元外，虽然双方对起租时间存在争议，但杨江臣有意愿继续履行合同，遂在本案诉讼期间支付中马公司租金1825000元，故杨江臣不存在故意拖延支付租金情况。一审判决认定杨江臣应向中马公司承担迟延支付的违约责任，存在适用法律错误。中马公司辩称，2016年4月22日，西安市中级人民法院作出（2014）西中执仲字第00250-1号协助执行通知书，并向西安秦华天然气有限公司送达，要求将大厦天然气等过户至其名下。2016年5月20日，其办理完毕涉案房屋天然气过户手续及用户卡，开通天然气。其已履行租赁合同及补充协议约定的全部义务，不存在拒绝开通天然气情形，直至杨江臣于2020年6月7日出具有关天然气的《建议函》时，杨江臣从未提出异议。聚力酒店与其无合同关系，杨江臣提交的2018年12月22日的《建议函》通篇未表述大厦天然气未开通及建议秦华天然气公司为聚力酒店开通天然气。一审判决认定西安市莲湖区青年路街道办事处及西安市西大街综合管理委员会向秦华天然气公司发出《建议函》，建议西安秦华天然气公司为聚力酒店开通天然气，属事实认定错误。涉案酒店延期开业非其原因造成，系酒店消防、装修施工未完工以及增加营业面积，迟迟不满足消防竣工验收条件所致。其一直严格按照合同约定履行己方义务，不存在任何违约情形，杨江臣应按照《房屋租赁合同》第三条3.3款约定，自2017年11月1日起交付租金。杨江臣拒付租金长达两年之久，远远超过合同约定拖欠租金累计六个月即可解除合同的条件。杨江臣的违约行为构成根本违约，也符合法定解除合同的条件。其于2018年8月13日发出的解除通知有效，双方合同关系已经解除。杨江臣未对其解除合同通知提出异议，期间也未支付租金，其向一审法院起诉后，杨江臣通过案外人向其账户转入款项作为有意愿继续履行合同的证据，系规避违约责任。 聚力酒店述称，其同意杨江臣的上诉意见。聚力酒店上诉请求：1.撤销一审判决第三项;2.诉讼费由中马公司负担。事实和理由：《民法总则》第一百七十八条第三款规定，“连带责任，由法律规定或者第三人约定。”本案为房屋租赁合同纠纷，其非涉案《房屋租赁合同》当事人，一审判决其承担连带责任，无合同依据，也无法律依据，存在适用法律错误。中马公司辩称，一审庭审中，聚力酒店反复陈述聚力酒店是替杨江臣管理经营希尔顿欢朋酒店的法人单位，聚力酒店由杨江臣实际控制，且系涉案房屋的实际使用人，酒店经营所得均为聚力酒店收入。根据《公司法》二十条规定，聚力酒店应对杨江臣支付租金及违约金的义务承担连带责任。杨江臣述称，其同意聚力酒店的上诉意见。中马公司向一审法院起诉请求：1.聚力酒店与杨江臣共同向中马公司腾交中马大厦1层局部及4至6层房屋（建筑面积7783平方米）、9至10层全部房屋；2.判令杨江臣支付拖欠的房屋租金1930500元、违约金729万元；3.聚力酒店向中马公司支付自2018年8月14日起至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费（暂按租金标准计算）；4.诉讼费由杨江臣与聚力酒店负担。一审法院认定事实：中马公司通过仲裁裁决取得位于西安市莲湖区XX大街XX街XX大厦”1至6层房产及9层房产所有权，后该大厦更名为“中马大厦”，中马公司于2015年4月3日取得上述房产的产权证书。2016年8月12日，中马公司与杨江臣签订《房屋租赁合同》，约定：中马公司出租给杨江臣的房屋位于西安市莲湖区糖坊街1幢中马大厦一层局部、四至六层，杨江臣享有房屋承租范围内所有物品的直接使用权，享有相应的房屋外墙、屋顶、场地院落、附属设施、地下车库、地上停车场等公共设施间接使用权（直接使用权支付租金，间接使用权在合同期内无偿使用）。中马公司出租给杨江臣的房屋共计建筑面积为7783平方米，房屋的装修情况、附属设施等由双方在合同附件二中注明。九楼除中马公司（合同中误写为乙方）办公区域外其余部分即屋顶由杨江臣负责改造和装修，双方共同使用，在租赁期内中马公司免费提供屋顶空余部分给杨江臣使用。大楼内部四部垂直电梯由杨江臣负责投资、采购、安装、管理、保养。中马公司承诺该租赁房屋可用于酒店、酒店周边同类商业、餐饮等合法用途。杨江臣向中马公司承诺租赁该房屋作为酒店及酒店周边商业、餐饮等合法途径，同时杨江臣应遵守国家和西安市有关房屋使用和业务管理的规定。中马公司于2016年11月1日前按照本合同附件二之标准向杨江臣交付该房屋及房屋水、电、天然气等相关图纸以及其他履行本合同所必需的资料，中马公司正式向杨江臣移交租赁房屋之日起至杨江臣酒店营业前一天为免租期，免租期内杨江臣无需向中马公司支付租金，使用期间产生的水电气等费用由杨江臣承担。双方在合同规定期限内，一致认为租金起算时间以酒店营业当天为房屋租金起算时间。起租期暂定自2017年11月1日起或杨江臣酒店营业之日（取较早之日为准）起生效，为期共20年。如因中马公司迟于2016年11月1日交付该房屋，或中马公司其他原因，导致杨江臣酒店2017年11月1日前不能正常营业，则杨江臣无需在酒店开业前一天前向中马公司支付租金，租赁期、起租期起始时间相应顺延。租赁期满，中马公司有权收回该房屋，杨江臣应如期无条件返还，杨江臣继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前60日向中马公司提出续租书面申请，经中马公司同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，杨江臣有优先承租权。租赁房屋租金为每年人民币243万元。除本合同相关费用外，杨江臣无需向中马公司支付其他费用，租赁期内，杨江臣使用该房屋所发生的的水电气暖通讯设备、政府部分各种规费，物业管理费等均由杨江臣承担。租金递增方式为前三年不递增，自第4年起开始递增，第4、5、6年租金为2557000元，第7、8、9年租金为2684000元，第10、11、12年租金为2812000元，第13、14、15年租金为2898000元，第16、17、18年租金为2991000元，第19、20年租金为3078000元。支付方式为每三个月为一个支付周期，先付后用，除首个支付周期外，起租期内杨江臣必须每个支付周期开始前10日内一次性支付该周期的全部租金，如逾期支付，每逾期一天，则杨江臣向中马公司支付应付季度房租的5%的滞纳金。连续拖欠租金累计达六个月的，中马公司有权解除合同，杨江臣按照合同约定承担违约责任。本合同签订之日，杨江臣已于2016年7月14日支付中马公司合作意向金20万元，将自动冲抵本合同起租期首个支付周期的应付租金。杨江臣酒店正式营业前10个工作日内，杨江臣需向中马公司支付首个支付周期内剩余租金407500元。中马公司须提供房产证或具有出租权的有效证明文件，必须保证出租房屋权属明晰，同时保证杨江臣租赁期间内对该房屋的使用权，若因此导致中马公司无法经营的，中马公司负责向杨江臣或承租人赔偿装修损失等直接损失。中马公司依照本合同收取租金，不得干涉杨江臣或实际承租人的正常经营。中马公司须按本合同附件二之标准向杨江臣交付租赁房屋。如中马公司交付房屋时间延迟超过两个月，杨江臣有权解除合同，如解除合同，中马公司须双倍赔偿杨江臣已向中马公司支付的合作意向金20万元。杨江臣在中马公司正常交付后最晚至2018年1月1日之前未能正常开业，中马公司有权解除合同，如解除合同，中马公司不予退还杨江臣向中马公司交付的意向合作金。中马公司承诺租赁房屋的土地性质、房屋性质可用于酒店及商业用途。如因此原因导致杨江臣或实际承租人在酒店装修结束3个月后仍未能办理上述证照，杨江臣有权解除合同，中马公司应赔偿杨江臣所有已投入装修装潢费用并承担违约责任。中马公司应积极协助杨江臣或实际承租人办理该房屋及配套设施和相关经营手续，如水、电、气、暖、天然气、通讯、户外广告位申请、登记、注册、公安、工商、税务、消防、卫生、环保等政府部门的相关手续，杨江臣承担费用（附件二中约定的应由中马公司承担的部分除外）。杨江臣应当按时支付租金。杨江臣有权将本合同项下权利作为出资与他人联营或者设立公司或转租，须事先书面通知并征得中马公司书面同意。转租收益归杨江臣所有。杨江臣承诺按照国家相关法律法规对租赁房屋进行合法经营。杨江臣在中马公司正常交付后提供酒店施工进度说明书，若在两个月之内仍未按照杨江臣所提供的进度说明书履行的，中马公司认定有意拖延工期，中马公司有权解除合同。杨江臣有权在租赁期间将本合同的权利义务转让，但必须事先通知中马公司，且杨江臣应确保受让人受本合同条款约束。受让人将代替杨江臣成为本合同项下承租方，本租赁合同仍然有效，应继续履行。关于合同解除，《房屋租赁合同》约定：甲乙双方约定有下列情况之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同并追究违约方违约责任。如乙方违约，乙方须向甲方赔偿36个月的租金作为违约金；乙方投资的设备、装修等所产生的费用甲方不予折价赔偿。如甲方违约，甲方须赔偿乙方36个月租金作为违约金外，还需赔偿乙方所有已投入的装修装潢费用，该部分赔偿金额由双方认可的有资质的第三方评估机构评估确定：1.租赁房屋因第三方主张权利导致乙方无法正常使用的；2.甲方在租赁期内未履行本合同约定致使甲方的大厦主体发生危险的；3.甲方未依据合同约定提供租赁房屋正常营业所需的水、电、天然气，导致乙方或实际承租人经营困难（政府相关公共部门导致的原因除外）的；4.未经甲方书面同意，乙方擅自拆改变动承重房屋，经甲方书面整改通知，在限定时间内仍未恢复原样的；5.乙方擅自改变本合同约定的租赁用途的；6.乙方拖欠租金累计6个月的；7.未经甲方书面同意乙方擅自转租或转让的；8.甲乙双方于本合同中所陈述内容是不真实、或所作承诺、保证未能实现的。自本合同订立至约定的租赁期满期间，因甲方原因履约导致合同解除，乙方或实际承租人对租赁房屋已形成附加的装饰装修物，如电梯、空调管道、消防管道、照明线路、通讯线路、音响视讯线路、地毯、壁纸、洁具、门窗装修、窗帘、家具家电等其他添加物，由甲方或乙方委托第三方评估机构对装饰装修物价值进行评估，由甲方按评估价值的等值向乙方或实际承租人赔偿装修损失，对于乙方或实际承租人投资购买的可移动设备、设施，甲方应当赔偿乙方或实际承租人可移动设备的折旧残值（乙方或实际承租人搬离的设施、设备除外）。如乙方违约导致甲方订立本合同的目的无法实现，甲方有权解除合同。乙方需按合同约定的条款向甲方赔偿。甲方违反本合同约定导致乙方、实际承租人不能正常使用租赁房屋营业，应当按评估价格给乙方赔偿，如双方不能共同接受评估值进行赔偿时，甲方按希尔顿欢朋酒店届时有效的连锁经营装修标准的等值额向乙方或实际承租人赔偿损失。甲方违反本合同任何一项约定导致乙方、实际承租人不能正常使用租赁房屋经营的，如本合同另有约定违约责任的，按另约定的违约条款实际内容执行。甲乙双方在履行合同过程中发生纠纷，应友好协商解决，若协商不成的，任何一方可将争议提交租赁房屋所在地人民法院诉讼解决。《房屋租赁合同》附件二房屋交付标准约定：甲方向乙方移交租赁房屋时，应符合以下标准，如其中任何一项不满足标准（特别标注的除外），即视为甲方未完成移交租赁房屋义务，应承担相应违约责任：一、电。乙方租赁部分总电量达到800KVA；配备消防验收标准的备用常用功率合资（含进口）柴油发电机；机电设备达到国家建筑验收标准。二、水。市政进水压力不小于0.35Mpa,或根据当地情况确保能满足整栋楼的使用。甲方负责一消验收标准的消防水箱，如酒店部分需要另行安装冷水储水箱，具体位置双方协定，费用由乙方承担。采用变频供水泵，按一用一备配置。消防水箱按照国家规范实施；甲方需确保租赁房屋给排水符合国家验收标准。三、消防。甲方按照消防部门的规范要求完成房屋一次消防的施工及验收。四、拆除。甲方完成租赁房屋内部、屋面、地下室、院落等区域老旧设施设备的拆除，保证上述设施设备不对乙方酒店正常装修造成干扰和影响。五、排污。甲方确保房屋化粪池可满足乙方酒店正常使用。六、停车场。甲方负责完成地下停车场的施工改造，确保停车场的正常使用，不包括出入口感应式门禁系统及设施的安装，以可正常使用为交付标准。租赁期内停车场的日常维护、保养费用由乙方承担，停车场的日常收益归乙方所有（双方一致同意停车场交付于酒店开业前完成改造正常使用）。甲方为达到以上租赁房屋移交标准所产生的费用，由甲方自行负担。如因甲方未付给相应费用导致乙方、实际承租人不能正常使用的，乙方可先行支付给相关部门或第三方，所产生的费用乙方有权直接从应支付甲方的租金中扣除。《房屋租赁合同》签订后，中马公司将租赁房屋交付给杨江臣使用，杨江臣以其作为控股股东及法定代表人的西安聚力影视文化传播有限责任公司（以下简称聚力影视公司）名义与中马公司在租赁房屋事宜上进行磋商，指定薛飞为聚力影视公司代表，并将相关房屋装修改造事宜交由杨江臣担任主要股东的陕西聚力建筑工程有限公司（以下简称聚力建筑公司）进行施工。2016年10月15日，甲方中马公司与乙方聚力影视公司召开会议，形成《会议纪要确认函》：一、聚力影视公司指定薛飞为希尔顿欢朋酒店项目负责人，代表乙方全权负责希尔顿欢朋酒店于中马大厦的施工工作。二、双方就现场工作相关事宜达成以下意见：1.XX队XX大厦整体进行消防施工。即日起两个半月完成一次消防的审图、施工及验收工作；二次消防及审验由乙方负责。2.消防施工费用（包括车库）由甲乙双方根据各自使用面积分摊承担。3.空调施工队伍由乙方指定，相关费用由乙方承担。4.地下车库施工队伍由乙方指定，施工费用除地面整固费用（至正常使用，约25元/㎡）及简易升降机费用外其他费用由乙方负责。5.大厦4部电梯由乙方负责安装，相关费用由乙方承担。6.乙方指定消防队伍于2016年10月16日上午前来与甲方洽谈具体事宜。7.2016年10月21日甲乙双方以书面形式确定上述相关事宜。该《会议纪要确认函》由甲方中马公司刘钊签字确认，乙方聚力影视公司薛飞签字确认。2016年10月18日，甲方中马公司与乙方聚力影视公司又签订《会议纪要确认函》，内容为：一、确认消防方案按二次消防报审，取消原一次消防改造完成后再次报审的方案。乙方指定消防队伍于2016年11月10日前与甲方洽谈具体事宜。二、2016年10月30日乙方向甲方交付酒店平面布局及地下车库设计定稿图纸。甲方收到图纸后6个工作日内向乙方提供消防设计图纸，交由双方协定的消防公司报审。该消防公司自收到图纸起两个半月内完成审图、施工及验收工作。三、2016年11月15日乙方施工队伍陆续进场，进行样板房及大厦九层装修施工。四、2016年1XX队XX大厦开始施工。五、大厦原相关设施（空调及消防系统）乙方要求全部拆除（可使用部分拆除材料暂放地下室），由甲方立即组织实施，具体完成时间以书面形式交乙方备案。六、2016年10月30日前乙方向甲方提供施工详细计划安排表及项目负责人全权委托书。七、甲方根据乙方上述计划，指定相关工作安排并以书面形式给乙方备案。八、甲方在施工期间全力配合乙方工作，尽最大可能为乙方提供便利。确保乙方相关工程能够按计划进行。该会议纪要由甲方中马公司刘钊签字确认，乙方聚力影视公司薛飞签字确认。2017年1月25日，甲方中马公司与乙方聚力影视公司再次签署《会议纪要确认函》，双方一致确认：除供电尚缺一路800千伏变压器（甲方承诺酒店开业前50天完成）、工行锅炉拆除、化粪池管道扩建工程（双方另行协商）外，原酒店《房屋租赁合同》附件二中规定的甲方工作已经全部完成。除2016年10月乙方已进驻的防水、土建队伍外，乙方其他工程队伍出入证办理等。关于2016年10月25日会议中未确定大厦7、8层的空调、消防等基础设施费用问题，双方一致同意：先由乙方投资完成，将来谁使用谁承担，由7、8层的产权人或使用人承担费用，不付费不得使用。双方指定现场负责人以对接工作，甲方王斌，乙方周元华。上述《会议纪要确认函》签署期间及之后，薛飞作为聚力建筑公司负责人对杨江臣租赁的中马大厦进行了整体装修和改造施工。2017年1月23日，甲方中马公司与乙方杨江臣签订《房屋租赁补充协议》，约定：就杨江臣承租使用中马公司可依法出租房屋事宜前期订立的合同有关细节的明确，订立本补充协议。前合同与本协议不同之处，以本协议为准。关于出租和租赁房屋相关基础设备安装和现场施工的相关约定：1.大厦内四部垂直电梯由乙方杨江臣负责投资、采购、安装、管理、维修、保养。糖坊街方向两部垂直电梯应该保证甲方中马公司123层商业用户的使用，该电梯日常的维护费用及管理归乙方，商业部分电梯使用费由乙方收取，具体费用双方根据商业部分业态另行协商解决。2.中央空调及取暖锅炉由乙方投资、采购、安装、管理、维修、保养。保证甲方商业部分用户及糖坊街工商银行家属院43户居民（冬季取暖）的正常使用（用户相关费用全部缴纳的情况下），收益归乙方，其相关收费标准参照西安市同等标准执行。3.停车场的建设，本大楼地下及地面停车场由甲方设计，乙方负责报建、施工、验收、管理、维护（相关手续甲方积极配合），相关费用由乙方承担，所有政府补贴归乙方所有。乙方按照审定图纸施工，地面停车场收益归甲方所有（维护费用由甲方支出），地下停车场收益归乙方所有（维护费用由乙方支出）。4.大厦消防工程的设计由甲方负责设计，甲乙双方共同商定价格及施工队，由乙方负责施工，费用根据双方使用区域各自承担。5.强弱电及上下水的施工按照设计和大厦业态的要求由乙方统一施工，依照图纸统一报价，甲乙双方协商确定施工单位，施工费用由甲乙双方根据使用区域及用途合理分摊。6.根据乙方需要，甲方负责九楼的天然气管道开通工作。7.大厦外立面的改造及施工由乙方根据酒店的要求自行施工改造，具体费用由乙方承担。关于九楼的双方协定：1、九楼及以上楼层的所有工程设计、施工、装修、维护及其日常使用费用由乙方负责和承担（日常使用水、电、清洁等物业及政府关于九楼相关费用）。甲方东北角东南角办公室标准乙方需按办公室统一标准装修，公共区域甲乙双方共同使用，具体面积使用原则、装修标准见附图及说明。2.甲方股东及重要客人来西安期间，乙方酒店免费提供住宿（原则不超过三间房酒店有重大活动除外）。该《房屋租赁补充协议》上由中马公司加盖公章，杨江臣及其委托代理人薛飞签字捺印。合同签订后，中马公司即将涉案房屋交付杨江臣开始进行装修施工。为履行出租方义务，中马公司于2016年8月19日与陕西银河输变电有限公司签订《电力工程施工合同》，该工程系为中马大厦配电室1600KVA电力工程。2017年9月6日,中马公司与中国工商银行股份有限公司西安经济技术开发区支行签订《供暖工程改造协议》，约定对工行开发区支行家属楼安装于大厦地下室的旧锅炉及大厦旧锅炉设备整体进行拆除改造，新锅炉的采购、安装、调试费用均由中马公司承担。关于扩建化粪池，中马公司称双方协商后，由杨江臣自行扩建，且扩建费用由杨江臣自行承担。关于涉案瑞祥智能大厦（后更名为中马大厦）的消防问题，查明事实如下：中马公司与杨江臣签订房屋租赁合同之前，于2016年5月5日与陕西轻工业工程院签订《设计合同》，约定：委托陕西轻工业工程院承担XX街XX楼建设项目消防报建工程设计，设计内容为XX街XX楼建筑、水、电、防排烟的消防设计及变压器增容设计及地下车库改造设计。2017年1月10日，中马公司与陕西轻工业工程院签订《设计补充协议》，约定：因2016年12月，由于酒店装饰设计方案发生变化，导致原交付中马公司主体消防设计图纸内容不满足现有酒店消防要求，需要重新修改设计，故签订补充协议，设计内容为：XX街XX楼室内设计方案完成建筑、水、防排烟的消防设计。中马公司向陕西轻工业工程院支付了设计费用。2017年2月18日，薛飞与陕西赛福睿诺消防科技有限公司签订《专业分包施工合同》，约定由陕西赛福睿诺消防科技有限公司对中马大厦消防工程消防系统工程进行施工。2017年11月17日，中马公司与北京华茂中天建筑设计有限公司签订《设计协议》，约定中马公司委托北京华XX街XX楼建设项目消防工程设计，设计内容为XX街XX楼建筑、水、电、防排烟的消防设计。该消防设计费用，由杨江臣向北京华茂中天建筑设计有限公司予以支付。2018年3月30日，聚力酒店在网上进行了希尔顿欢朋酒店工程消防设计备案。备案登记后，该工程未被确定为抽查对象。2018年9月29日，聚力酒店再次申报希尔顿欢朋酒店工程消防设计备案。2018年12月12日，聚力酒店在网上进行了希尔顿欢朋酒店北大街店工程验收消防备案。备案登记后，该工程未被确定为抽查对象。2019年1月21日，聚力酒店向消防安全管理部门申请消防安全检查，为其办理开业许可证，西安市公安消防支队莲湖区XXXX大队为于2019年1月25日办理了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但因其部分内容需整改及对一次消防手续进行审查，故于2019年3月21日才向聚力酒店发放了该开业许可证，聚力酒店于2019年3月24日正式开业经营，该酒店品牌名称为“希尔顿欢朋酒店西安北大街店”。本案审理中，一审法院前往西安市公安消防支队莲湖区XXXX大队进行调查，查得自2018年3月1日起，消防部门“取消了对2009年5月1日投入使用的建筑，申请室内装修或同类用途变更时，申请人提供房屋产权证明的，不再提供整体建筑规划许可手续，直接受理室内装修的申请。”2019年1月21日,聚力酒店申请消防安全检查申请。2019年1月25日，西安市公安消防支队莲湖区XXXX大队作出《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称：陕西聚力酒店管理有限公司，地址：西安市莲湖区XX街XX大厦XX幢XX单元XX室，场所所在建筑名称：瑞祥智能大厦（中马大厦），场所建筑面积：8800平方米，使用性质：宾馆，场所所在层数：地上四至七层。因该酒店还有部分细节需要进行整改，且没有提供相关房产证复印件，故该合格证直至2019年3月20日才发放给聚力酒店。2019年3月24日，聚力酒店开业经营。另查，2018年6月16日，杨江臣在京东司法拍卖平台上通过拍卖取得位于西安市莲湖区XX街XX幢XX层共21套房产的所有权。另外，2018年12月22日，因聚力酒店与中马公司产生纠纷后中马公司不予配合，聚力酒店开业前需开通天然气使用，故聚力酒店向西安市莲湖区青年路街道办事处及西安市西大街综合管理委员会求助，该两单位向西安秦华天然气公司发出《建议函》，建议西安秦华天然气公司为聚力酒店开通天然气，解决因双方纠纷造成的天然气用气矛盾，使各商户安心经营生产，为西安市经济繁荣添砖增瓦。中马公司与杨江臣发生纠纷过程：2018年7月29日，中马公司向杨江臣发出《催款函（催缴租赁费函）》称，杨江臣应于2017年11月1日起向中马公司支付承租经营房屋租金，并于2017年10月30日前完成支付首季度租金的支付义务，要求杨江臣自收到函件后三日内按照双方合同约定，将自2017年11月1日起至2018年10月31日的房屋租金及相关物业管理费用等款项全额支付给中马公司。2018年8月13日，中马公司向杨江臣发出《通知函（合同解除通知函）》称，中马公司于2018年7月29日书面通知杨江臣，要求尽快履行房屋租金支付义务，但至今中马公司未收到房屋租金，故从本通知送达杨江臣之日起，解除2016年8月12日中马公司与杨江臣之间就西安市莲湖区糖坊街1幢中马大厦1层局部及4至6层房屋签署的《房屋租赁合同》及相关补充协议。杨江臣收到上述通知函后，于2018年8月18日向中马公司发出《工作联系函》称，双方签订的房屋租赁合同在履行过程中出现多种问题、多次变更，先后多次充分协商后，对其中主要问题如租赁范围、租金数额、起止日期等均已分别达成一致意见，现该大厦应完善、配套的工程已经临近结束，其正在全力进行招商和开业准备工作；因双方还未形成新的（1至6层）整体租赁合同文本，直接影响招商和开业工作；目前，其已将合同文本送给中马公司，要求尽快提出意见，但中马公司一直不予理睬；中马公司日前向其通知，以其未支付租金为由，要求解除租赁合同；关于租金问题：中马公司因与贾某某合作，无钱返还贾某某款项约2000万元，请求其说服贾某某同意用其以后应付租金逐步折抵贾某某款项，该方案三方正在协商过程中，还未完全确定，中马公司突然以其未支付租金为由，要求解除合同，是何用意；关于租金支付时间问题：根据原租赁合同附件房屋交付标准约定，中马公司一直未完成水、电、消防、排污等合同义务，导致后续工程不能正常完工，中马公司属违约方；另外，该大厦属半截子烂尾工程，工程的完善，至今均属其出资，目前投资巨大；双方已多次协商确定起租日从2019年1月1日起计算租金、租期或者从实际营业日起计算（以先到期者为准），中马公司不能换一个领导和代表，就换一种说法。2018年8月20日，杨江臣再次向中马公司发出《工作联系函》称，瑞祥智能大厦应完善、配套的施工工程，现已临近结束，其正在全力进行招商和开业准备工作；目前，继续解决该大厦第一次消防验收和备案问题，该问题不解决，该大厦就不能正常使用，其也就无法开业；如由于中马公司不能或者不能按时办理该大厦第一次消防验收和备案手续，而影响其不能按时开业经营时，中马公司应当承担违约、赔偿责任。2018年8月25日，杨江臣又向中马公司发出《工作联系函》称，要求中马公司向其提供或办理第一次消防验收、备案手续，另外，其计划于2018年9月15日开业，希望中马公司在开业前积极履行合同义务，提供有关手续；希望双方继续真诚合作，共同发挥该大厦的作用。2018年8月7日，中马公司以杨江臣、西安市莲湖区XX餐厅、西安大眼国教育科技有限公司为被告，向一审法院提起诉讼，要求三者向中马公司返还原物。中马公司称其将位于西安市莲湖区糖坊街1号1幢现“中马大厦”一层局部房屋及大厦4层至6层房屋出租给杨江臣使用，用于酒店及酒店周边同类商业、餐饮经营。同时还约定，杨江臣承租房屋后，应负责投入资金对杨江臣承租区域及大厦其他公共区域部分基础设施、设备进行装修、采购、安装并负责具体施工工作。但杨江臣对“中马大厦”进行装修改造期间，在未经其许可情况下，私自将其合法拥有的“中马大厦”1至3层，即杨江臣承租区域以外的房屋分别交给西安市莲湖区XX餐厅、西安大眼国教育科技有限公司使用，故要求杨江臣、西安市莲湖区XX餐厅、西安大眼国教育科技有限公司返还房屋。2018年12月14日，一审法院作出（2017）陕0104民初6989号民事裁定，以中马公司的诉讼请求不明确为由，裁定驳回中马公司的起诉。2019年1月18日，中马公司提起本案诉讼。另外，贾某某系杨江臣的合伙人之一，两人共同经营聚力酒店、聚力建筑公司等企业，贾某某的股份由薛飞及张念群代持。贾某某曾与中马公司股东刘钊签订股权转让合同，约定将刘钊在中马公司的股份转让给贾某某，之后贾某某与刘钊及中马公司发生纠纷，在西安市中级人民法院进行诉讼，该案一审判决后，双方均不服，向陕西省高级人民法院上诉，该案二审尚未审结。本案审理过程中，2019年10月25日，任江超向中马公司转账支付132万元；2020年1月6日，任江超向中马公司转账支付505000元。杨江臣称，任江超系其关联公司聚力酒店和聚力建筑公司财务人员，尽管双方就租金起算时间存在争议，但其有意愿继续履行租赁合同，该两次转账系任江超代其向中马公司支付的房屋租金。一审法院认为，中马公司与杨江臣签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，主体适格，系合法有效合同。该合同签订后，中马公司向杨江臣交付了房屋，杨江臣安排薛飞代表其对中马大厦进行整体改造，由杨江臣实际控制的聚力建筑公司进行装修改造工程施工。该中马大厦在装修改造过程中，中马公司已经履行了合同附件中要求的电力、采暖等相关交付标准义务，关于化粪池改造，双方约定另行协商，之后由杨江臣出资改造完成。本案中，双方争议的焦点为：中马公司交付给杨江臣的房屋是否因一次消防手续不完善导致房屋消防设计备案及竣工验收消防备案、开业许可证的延期办理。关于中马公司所称的在双方2016年10月18日的《会议纪要确认函》中，已取消了中马公司办理一次消防的义务，约定由杨江臣办理二次消防。经审查，该会议纪要中虽约定由杨江臣直接办理二次消防，但不意味着中马公司没有为涉案房屋办理一次消防合格手续的义务，且酒店业系特种行业，消防手续的完善是法律强制性规定，并不因双方当事人的约定而改变。根据法院前往消防部门的调查情况可知，涉案中马大厦确因一次消防问题导致后续酒店的消防工程备案手续无法办理，直至2018年3月1日消防部门取消对一次消防手续的前置程序要求后，涉案房屋才于2018年3月30日进行了消防设计备案。按照中马公司与杨江臣在2016年10月18日《会议纪要确认函》中确定的消防工程施工工期为两个半月，杨江臣在房屋消防设计备案后，应于2018年6月15日完成消防竣工验收备案。经查，杨江臣于2018年6月16日通过拍卖取得位于西安市莲湖区XX街XX幢XX大厦XX层房屋的产权后，于2018年9月29日再次申报希尔顿欢朋酒店工程消防设计备案，并于2018年12月12日进行了希尔顿欢朋酒店北大街店工程验收消防备案，另，希尔顿欢朋酒店开业时，共计占有中马大厦四至七层，超出了本案租赁房屋范围。综合上述时间节点及相关信息可以看出，本应于2018年6月16日完成消防竣工验收后开业经营的希尔顿欢朋酒店，因杨江臣取得中马大厦7层房屋后，对该7层房屋又进行了装修及消防工程的改造，因此开业时间延后，故自2018年6月16日以后的酒店开业时间的延误，责任不在杨江臣。双方于2016年8月租赁合同签订后直至2018年6月16日期间，因相关政策原因导致涉案消防手续无法正常办理，杨江臣装修酒店不能于2017年11月1日或之前及时开业，并非杨江臣违约，故杨江臣支付房屋租金的起算时间不能从2017年11月1日起算，应从该房屋理应满足消防验收条件的2018年6月16日起算，因此截至2020年6月15日杨江臣应当向中马公司支付房屋租金486万元。考虑2020年1月至2020年4月受全国范围内的新冠肺炎疫情影响，聚力酒店的经营在疫情期间受到相应的影响，属于不可抗力，杨江臣、聚力酒店主张减免租金，可酌定免除三个月租金，故杨江臣截至2020年6月15日欠付中马公司租金为2227500元。另外，双方合同还约定，租金支付方式为季付，先付后用，故杨江臣还应向中马公司支付2020年6月16日至2020年9月15日租金607500元。据此,杨江臣应付中马公司租金2835000元。因聚力酒店由杨江臣实际控制，聚力酒店系涉案租赁房屋的实际使用人，且杨江臣称聚力酒店系代其管理财务，酒店经营所得均为聚力酒店收入，故聚力酒店应对杨江臣欠付中马公司上述租金承担连带支付义务。希尔顿欢朋酒店系国际知名酒店品牌，其入驻西安酒店业服务市场,提升了西安作为国际大都市的国际影响力，提升了西安市旅游业的服务品质和服务水平，在涉案房屋上开办该品牌酒店的西安市北大街店，系政府招商引资的重点项目，在新冠疫情后期，该希尔顿欢朋酒店坚持营业，提供了一定的就业岗位，为西安市的经济复苏、激活西安旅游服务事业做出了应有的努力和贡献。房屋租赁合同中出租人的合同目的在于取得租金，承租人的合同目的在于使用房屋。商事合同的目的在于交易双方均能在合同中实现其经济利益，继续履行涉案房屋租赁合同才能保障双方利益的最大化，而解除租赁合同后将导致中马公司与杨江臣巨大的经济损失，造成社会财富的巨大浪费。本案系因中马大厦不能提供一次消防相关手续拖延了酒店的开业时间，而杨江臣购买7楼房产后装修也造成一定拖延，即双方在涉案房屋使用价值延迟上均存在一定责任，故中马公司于2018年8月13日向杨江臣发出的解除合同通知，不产生依法解除合同的效力。中马公司与杨江臣在房屋租赁合同履行过程中，双方就谁违约在先各执其辞，而杨江臣迟延向中马公司支付租金，系履约迟延，非根本违约。故为保护合同的交易安全，对中马公司要求解除合同，返还房屋的诉讼请求，依法不予支持。杨江臣、聚力酒店对理应支付的房屋租金迟延支付，应当向中马公司承担迟延支付违约金，因双方在合同中约定的违约金过高，故酌定违约金为283500元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告杨江臣于本判决生效后十日内支付原告陕西中马投资有限公司截止2020年9月15日房屋租金2835000元,2020年9月16日以后租金按照双方约定于每三个月支付一次，先付后用；二、被告杨江臣于本判决生效后十日内支付原告陕西中马投资有限公司违约金283500元；三、第三人陕西聚力酒店管理有限公司对被告杨江臣的上述第一项、第二项支付义务承担连带责任；四、驳回原告陕西中马投资有限公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81447元，陕西中马投资有限公司已预交，由杨江臣、陕西聚力酒店管理有限公司连带负担25528元，其余55919元由陕西中马投资有限公司自行负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，中马公司与杨江臣签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，中马公司向杨江臣交付了房屋，杨江臣安排案外人薛飞代表其对中马大厦进行整体改造，并由杨江臣实际控制的聚力建筑公司对涉案房屋进行装修改造工程施工。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据本案相关证据情况可知，中马大厦在装修改造过程中，中马公司已经履行了合同附件中要求的电力、采暖等相关交付标准义务；关于化粪池改造，双方约定另行协商，之后由杨江臣出资改造完成。本案中，中马公司以杨江臣、聚力酒店长期拖欠租金构成根本违约等为由，要求杨江臣、聚力酒店腾交房屋、支付租金等；杨江臣、聚力酒店主张因中马公司未能履行办理涉案房屋一次消防合格手续的义务，导致涉案酒店不能按期开业，故不同意中马公司的诉讼请求，要求继续履行合同。对此，一审根据当事人的诉辩主张及举证质证等情况，认为本案争议的焦点问题为中马公司交付给杨江臣的涉案房屋是否因一次消防手续不完善导致房屋消防设计备案、竣工验收消防备案、开业许可证的延期办理，与本案客观事实相符，本院予以确认。中马公司上诉称，从相关《会议纪要确认函》《房屋租赁补充协议》等所载内容可以看出，双方经过反复沟通，对原有一次消防进行施工改造及验收的主体方已由中马公司转移至杨江臣、聚力酒店等。因酒店经营系特种行业，消防手续的完善是法律的强制性规定，并不能因双方当事人的约定而改变，故一审认为2016年10月18日的《会议纪要确认函》中虽约定由杨江臣直接办理二次消防，但不意味着中马公司没有为涉案房屋办理一次消防合格手续的义务，并无不当。根据一审法院前往消防部门的调查情况可知，涉案中马大厦确因一次消防问题导致后续酒店的消防工程备案手续无法办理，直至2018年3月1日消防部门取消对一次消防手续的前置程序要求后，涉案房屋才于2018年3月30日进行了消防设计备案，故依据涉案《会议纪要确认函》中确定的消防工程施工工期为两个半月推算，杨江臣应于2018年6月15日完成消防竣工验收备案。本案查明，杨江臣于2018年6月16日通过拍卖取得中马大厦第7层房屋产权后，于2018年9月29日再次申报希尔顿欢朋酒店工程消防设计备案，并于2018年12月12日进行了希尔顿欢朋酒店北大街店工程验收消防备案，该酒店开业时，共计占有中马大厦四至七层，超出了租赁房屋范围。故一审综合上述时间节点及相关信息认为，涉案酒店不能于2017年11月1日或之前开业，责任不在杨江臣，杨江臣支付房屋租金的起算时间不能从2017年11月1日起算，应从涉案房屋满足消防验收条件的2018年6月16日起算，截至2020年6月15日杨江臣应当向中马公司支付房屋租金486万元，亦无不妥。考虑到2020年1月至2020年4月全国范围内新冠肺炎疫情影响属于不可抗力，故一审对杨江臣、聚力酒店主张减免租金的诉讼请求，酌定免除三个月租金，与法不悖。据此，经核算，截至2020年6月15日杨江臣应付中马公司租金为2227500元[486万元-已付1825000元- 607500元（疫情期间减免三个月租金）]。双方合同约定，租金支付方式为季付，先付后用，因此杨江臣还应向中马公司支付2020年6月16日至2020年9月15日租金607500元。因聚力酒店由杨江臣实际控制，聚力酒店系涉案租赁房屋的实际使用人，且杨江臣称聚力酒店系代其管理财务，酒店经营所得均为聚力酒店收入，故聚力酒店应对杨江臣欠付中马公司上述租金承担连带支付义务。因希尔顿欢朋酒店系国际知名酒店品牌，其入驻西安酒店业服务市场,提升了西安作为国际大都市的国际影响力，且在涉案房屋上开办该品牌酒店系政府招商引资的重点项目，故一审综合本案实际情况，并结合当事人签订房屋租赁合同的目的等因素，认为继续履行涉案合同才能保障双方利益的最大化，避免造成社会财富的巨大浪费，对中马公司要求解除合同、返还房屋的诉讼请求不予支持，亦无不当。根据查明的案件事实，虽不能认定杨江臣迟延支付租金的行为构成根本违约，但杨江臣、聚力酒店仍应当向中马公司承担迟延支付租金的违约金，因合同约定的违约金标准过高，故酌定违约金为283500元为宜。综上所述，中马公司与杨江臣、聚力酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120207元，由陕西中马投资有限公司负担81447元，由杨江臣负担19380元，由陕西聚力酒店管理有限公司负担19380元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年九月十日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1