江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4541号上诉人（原审被告）：江苏福星智能停车技术有限公司，住所地常州市新北区龙虎塘街道龙业路和枫苑3幢。法定代表人：许自贤，该公司董事长。上诉人（原审被告）：李登浪，男，1987年10月11日生，汉族，住宿迁市沭阳县。上述两上诉人共同委托的诉讼代理人：陆建中，江苏法藤律师事务所律师。上述两上诉人共同委托的诉讼代理人：陈寒，江苏法藤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马恩浩，男，1995年4月14日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：赵斌，江苏柏金律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，江苏柏金律师事务所律师。上诉人江苏福星智能停车技术有限公司（以下简称福星公司）、李登浪因与被上诉人马恩浩合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福星公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对于上诉人与被上诉人之间合同的性质认定错误。1.一审认定双方签订的是合作合同与事实不符。虽然名为《合作合同》，但从内容可知双方之间形成的是租赁关系。合同中载明被上诉人需支付上诉人租金，仅租金的收取方式根据其营业额的多少存在不同的计算方法，若营业额达到既定标准则按营业额比例收取，若未达到业绩标准则按固定租金的方式收取，这是普遍存在于当今租赁合同中的租金收取方法，是出租方保证其租金收益的一种变通方法。其次，本合同并不符合合作经营的特征，合作经营需要合作各方各自投入，共担风险，共负盈亏。但案涉合同中，上诉人仅仅收取租金，不参与实际经营，更不负担被上诉人的经营风险。正如一审认定李登浪与被上诉人之间存在的是转让合同关系，系李登浪因其原承租的案涉房屋内开设的新北区龙虎塘餐饮店经营状况不佳，而将店内所有物品折价转让给被上诉人，由于上诉人之前与李登浪之间是租赁关系，则被上诉人继受李登浪的物品而与上诉人之间形成的法律关系不能超越李登浪与上诉人之间的租赁关系。2.一审认定案涉合同的标的系餐饮经营权与事实不符。被上诉人与李登浪之间是单纯的物品转让关系，被上诉人以20万元的对价受让李登浪在案涉房屋内的物品，其后与上诉人重新签订租赁合同，支付租金，亦需要重新申领营业执照，这与李登浪经营的餐饮店系完全不同的商业实体，而非受让其餐饮经营权。再者，李登浪经营的餐饮店领取的营业执照明确为个体工商户。该营业执照规定的经营权只能由李登浪享有，该经营权在法律上也不能作为转让标的。因此一审认定案涉合同的标的是餐饮经营权属违反法律规定。二、一审对于合同解除的责任认定错误。首先，由于被上诉人与李登浪之间的合同标的不是餐饮经营权，而系单纯的设备买卖关系。因此，餐厅租赁房屋的性质即与租赁合同、转让合同目的是否能实现没有任何关系，这不应该成为被上诉人要求解除合同的理由。进而，上诉人是否如实告知相关消防手续不能办理并非法律或者合同规定的上诉人的义务。被上诉人受让李登浪的物品重新开设餐饮店，重新申请营业执照，消防手续也应由自己去办理，能否开设成功理应由其自身承担，而不应像现在由于被上诉人自己不愿积极整改并承担消防改造的费用，导致被消防部门查处。三、调查和采信证据违法。退一万步说，目前相关消防手续是否能办理尚未可知。消防部门查处的问题是“厨房动火与就餐区域未设置防火分隔”，并要求对此进行整改。“未经消防检查擅自投入使用”均可得出，案涉房屋想要开设餐饮店只是存在消防问题需要整改，而非不能办理消防手续。消防安全隐患在于被上诉人的责任，而非上诉人与李登浪。一审仅凭消防队一位参谋的调查笔录不能成为定案的依据，其既没有消防支队的授权，所作的证词也与消防支队之前作出的行政处罚决定相左，且未到庭接受法庭的质询，所作证人证言完全不能予以采信。按照消防部门的管理规定，涉及的消防部门行政行为的解释权应当由其法制部门统一对外作出，并对其解释的文件加盖公章，而非其工作人员的证言就能代表消防部门的行政行为。在本案当事人没有申请法院调查的情况下，主动去找一个消防部门的工作人员作调查笔录，且作为本案定案的关键证据使用，属取证违法。上诉人出租给被上诉人的房屋是商业用房，不是一审认定的物业用房。四、关于合同解除问题，因被上诉人未支付租金，故上诉人要求解除，但这并不等于李登浪也愿意解除其与被上诉人之间的买卖合同。五、一审判决主文明显错误，无法达到案结事了的目的。一审判决在被上诉人一直占用案涉房屋至今拒不归还的情况下，以立案时间为合同解除的时间，又对合同解除后的房屋返还问题不作处理，对上诉人在一审中提出的反诉请求不予接受，造成不必要的诉累，应对房屋占用的扩大损失负有责任。李登浪上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的起诉；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人与被上诉人之间签订的是合作合同与事实不符。上诉人于2018年3月3日租赁福星公司的房屋，装修完成餐饮店试营业的同时，于2018年4月4日申领了个体工商户的营业执照进入正常经营活动。由于上诉人经营不善导致亏损，2018年7月底上诉人通过龙腾商会的会长、宣传部长介绍被上诉人相识，被上诉人得知前述转让消息后，第一时间要求受让上诉人的店铺。经友好协商，上诉人以20万元的价格将能够花费近80万元的装修、店铺设施设备包括厨房设施设备一并转让给了被上诉人，并于涉案合同之前的2018年9月2日签订《创客空间转让交接责任书》明确，自2018年8月29日起双方完成了店铺装修设施设备交接。因此双方合意是店铺设备设施转让，根本不存在合作关系。涉案合同只是上诉人配合被上诉人与福星公司确定租赁关系而在合同上签字，至于福星公司与被上诉人明明签订的是租赁合同为何要签订名为合作合同实为租赁合同的原因，上诉人不得而知。二、被上诉人与上诉人之间的合同标的是餐饮店装修设施设备等买卖关系，并不存在餐饮经营权转让关系。首先，上诉人领取的是个体工商户营业执照，该经营权不能转让。因此，餐厅租赁房屋的性质与上诉人没有任何关系，这不应成为被上诉人要求解除合同的理由。其次，2018年8月15日消防部门检查的结果是限期整改，将厨房和就餐大厅需要安装防火门才能经营。经与被上诉人商量，这个消防门由被上诉人定制安装。上诉人提前三天将店铺设施设备交付被上诉人试营业，三天营业额全归被上诉人所有，作为消防门的定制安装款。经过三天试营业后，2018年9月2日被上诉人与他的股东（甘震林、盛学武）和福星公司为续签房屋而签订合同。再次，上诉人也已经于2018年9月15日申请，9月18日批准注销了营业执照。据此，转让餐饮经营权无事实和法律依据。一审法院把消防许可的责任推卸给上诉人是错误的。被上诉人受让上诉人的物品重新开设餐饮店，重新申请营业执照，消防手续也应由其自己办理，能否开设成功的后果理应由其自担。上诉人转让的餐饮店设施设备被被上诉人使用至今已经长达近一年，餐饮店装修和设施设备的更新变化非常之高，已经不具备解除合同和返还装修、设施设备的条件。马恩浩二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，请求驳回上诉。一、被上诉人与福星公司于2018年9月2日签订的合作合同实际为租赁关系无任何事实及法律依据。该房屋的权利人是常州市新北区龙虎塘街道办事处，福星公司也是承租方，在未经权利人的同意下是没有权利转租的，所以并不符合租赁合同的特征。一审对合作合同的实际性质认定是正确的。二、由于房屋性质原因，在根本上无法办理消防手续，受到消防部门的行政处罚后，餐饮店也无法经营，无法实现盈利，导致合同目的无法实现，故解除合同也是符合法律规定的。三、被上诉人在接手餐饮店之前，2018年8月15日还是在李登浪经营期间，消防部门已经上门做了消防检查。虽然在2018年11月13日下达的行政处罚决定书上写的违法行为人是马恩浩，但实际是对之前消防违法行为的处罚。因为双方签署合作合同也是在2018年9月2日，故消防检查的问题还是在李登浪的经营期间，并非上诉人所陈述的是因马恩浩的经营行为导致消防问题的产生。四、本案的实质原因在于房屋的性质无法通过消防检查，福星公司应当提供可以办理消防手续通过消防验收，以及餐饮店能正常经营的一系列证据，但福星公司均未提供。马恩浩向一审法院起诉请求：1.判令解除马恩浩与福星公司的合作合同；2.判令福星公司归还马恩浩已支付的保证金5万元；3.判令福星公司支付违约损失30万元；4.判令李登浪归还马恩浩已支付的转让款20万元；5.由福星公司、李登浪承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，位于常州市新北区龙虎塘街道龙业路和枫苑3幢二层区域，建筑面积520平方米，系龙虎塘街道的物业管理用房，原承租人为常州风情雅致餐饮管理公司，后变更为福星公司，租赁期限为2016年12月9日至2021年12月10日，日租金0.7元／平方／天，租赁用途为创业咖啡吧，名称为创客空间，租赁区域划分为智能停车科技企业办公区域和创客咖啡吧经营区域。此后，福星公司在此房屋中原咖啡吧区域于2018年4月8日申领了营业执照，字号为“新北区龙虎塘聚博缘餐饮店”，经营者为李登浪，性质为个体工商户，经营范围为餐饮服务（限《食品经营许可证》核定范围），行业名称餐饮业。此店于2018年9月21日注销。李登浪对此房屋进行了装修、购置了相关设施，经营期间，使用了“创客餐饮咖啡”的门头。2018年8月20日，马恩浩与福星公司、李登浪签订了《合作合同》，约定：1.李登浪退出管理诉争房屋内的咖啡餐饮店，马恩浩入股管理经营此店，福星公司不参与直接经营管理此店；2.马恩浩承接李登浪原此店合作管理者投入的软装修、桌椅板凳、厨房设备及用品，不含中央空调、卫生间及水电、排风等基础设施，马恩浩不改变原房屋主体结构；3.马恩浩正式承接管理此店之日起，李登浪应结算清其经营期间应付的所有费用；4.马恩浩正式承接管理此店当日，向福星公司交保证金5万元；5.福星公司承担经营期间房租、产生水电费五分之二，马恩浩承担员工工资、日常经营开销、产生水电费五分之三，物业费双方各半承担；6.正常营业期间，福星公司提取营业额的15%，剩余部分归马恩浩所有；7.经营期间营业款归马恩浩保管，马恩浩第二天上午十点前日报单给福星公司财务人员，结算期为一个月，每月五号结算清上月总营业额、上月所有产生水电费用及计算出上月福星公司应提取营业额数，经营期间双方经手客户充卡，充卡金额统一由福星公司财务人员代管，顾客到店用卡消费后，马恩浩第一时间内电脑做账，并第二天日报给财务人员，顾客卡消费了多少就释放多少金额，马恩浩领取相应金额，财务人员做好相关记录；8.合作期间对外招商加盟，所得利润各50%；9.店内安全问题及意外突发事件由马恩浩负责；10.马恩浩正式经营日起满三个月后，营业额必保达10万元/月及以上，如经营第四个月起，连续三个月营业额不满12万元/月，在之后一个月内马恩浩须向福星公司按年租金20万元/年交租金，马恩浩并从交房租当月起承担所有的物业费、水电费，方可继续经营；11.合作期限至2021年12月10日止；13.如非马恩浩原因，福星公司撤走、搬迁等一系列违约，未经马恩浩同意，福星公司须补偿马恩浩损失30万元；如马恩浩提前撤走，马恩浩首先结算清经营应付的所有费用，经福星公司同意，方可撤走，未经福星公司同意，店内所有设施不可带走；15.其他协商条款：（1）福星公司有义务协助马恩浩后期外部广告和内部改动事宜；（2）福星公司有义务作出后期营销方案，人员管理方案，仅供马恩浩参考；（3）福星公司有义务提供马恩浩后期办理相关证件的材料。8月14日及20日，李登浪分别出具收条各一张，载明各收到马恩浩转店诚意金2万元，并约定如签约不成功，诚意金在10日内退还；同月22日，李登浪出具收条，收到原转店诚意金10万元（其中甘震林出资8万元、盛学伍出资2万元），并约定如签约不成功，诚意金在10日内退还；同月27日，李登浪出具收条，收到盛学伍转店款1.5万元；9月2日，李登浪出具收条收到马恩浩转店款4.5万元。上述合计20万元。同日，马恩浩及李登浪出具《创客空间转让交接责任书》，明确李登浪承担2018年8月29日前所有供货商、餐厅人员工资、装修款，欠款与马恩浩无关。9月3日，福星公司收到马恩浩保证金5万元。马恩浩在此期间，为经营所需购置了整体炉灶台，佐料及一面墙的假绿植。2018年8月15日，新北消防大队监督员在检查创客餐饮咖啡店时，发现未经消防安全检查擅自投入使用，厨房动火区域与就餐区域未设置防火分隔，不符合《建筑设计防火规范》规定，认为上述行为分别违反了《中华人民共和国消防法》第十五条和第十六条第一款第二项规定，作出常新公消封字[2018]第0054号临时查封决定书，后经调查于同年11月13日分别作出常新公（消）行罚决字[2018]0331号行政处罚决定书和常新公（消）行罚决字[2018]0332号行政处罚决定书，分别对马恩浩经营的创客餐饮咖啡店处罚款5000元和责令创客餐饮咖啡店停止使用，并对马恩浩罚款1万元。同年9月13日，新北消防大队派员对新北区龙虎塘聚博缘餐饮店进行消防监督检查，发现存在下列火灾隐患：厨房动火区域与就餐区域未设置防火分隔（人员密集场所违反消防安全规定，使用储存易燃易爆危险品），不符合《建筑设计防火规范》规定，违反《中华人民共和国消防法》第二十三条规定，于2018年9月17日作出常新公消封字[2018]第0072号临时查封决定书，查封部位、场所为该店厨房，查封期限为2018年9月18日16时至2018年10月15日16时，并告知：应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。由马恩浩聘请的员工代签了“李登浪”的名字。另查明，马恩浩得知上述消防处理情况后，咨询了消防部门，得知此房屋的性质无法办理消防验收，导致无法经营，即关店停业，福星公司得知后，通过微信明确告知马恩浩，不同意停业，消防的事应由马恩浩负责办理，并要求在30之前办理营业执照。马恩浩未能办理，即向该院提起诉讼。审理过程中，福星公司就马恩浩在房屋承租、占有期间所产生的损失另案提起了诉讼，该院以（2019）苏0411民初3938号案件予以受理。本案在审理过程中，马恩浩申请要求对消防部门就消防手续办理等情况进行职权调查。该院准许后，于2019年6月20日到新北消防大队进行了调查，该大队参谋王奇逸接待，并回答了相关调查内容，明确“此房屋经查属于物业管理配套用房，按规划要求不能用于商业性经营，如果要办餐饮，哪怕是商业性使用，都是不允许的，此种情况下不能办理消防许可手续，申报消防手续都不受理。”双方当事人对该调查笔录的真实性均无异议，但福星公司、李登浪对该笔录中消防大队工作人员的陈述内容有异议，认为与该大队作出的三份行政处罚的法律文书明显矛盾，而且李登浪在2018年4月8日在同一区域依法领取了营业执照，表明该区域可以从事相关餐饮经营活动，并且马恩浩与福星公司、李登浪签订的名为合作实为租赁的合同中也明确了马恩浩承租该场所系从李登浪处盘店取得，所经营的主要也是咖啡厅，因此，此笔录不应采信。该院认为，此笔录系该院合法职权调取取得，对于消防部门对此房屋性质的陈述系其从相关职能部门调查所确定，属于物业管理用房，不能用于商业性经营，不能取得消防许可的认定系相关职权机关依法作出，该院在民事审判中应予认可、采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，违约方应当承担违约责任；符合约定条件或法定条件，合同可以解除。本案中，马恩浩与福星公司、李登浪签订了合作合同，实则包括两份合同，一份是马恩浩与李登浪的转让合同，另一份是马恩浩与福星公司签订的合作合同，福星公司主张合作合同实际系租赁合同，与合同性质的约定并不符合；此两份合同对于签订双方均是有效的，双方均对合同效力无争议；由于两份合同的标的均是餐厅经营权，因此，在餐厅因为承租房屋的性质而无法办理消防手续，受到消防部门的行政处罚，导致其合同目的无法实现，故马恩浩主张合同解除，符合法律规定，予以支持。对于合同的签订、解除，马恩浩事先没有充分了解餐饮经营所需的条件，福星公司、李登浪没有如实告知相关消防手续不能办理，故马恩浩及福星公司、李登浪均有责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，马恩浩主张要求返还已付的保证金，予以支持。马恩浩要求李登浪承担约定违约金，显然并不符合约定违约金的适用条件，不予支持，马恩浩也未主张存在其他损失。马恩浩与李登浪签订的转让合同，也因相同理由而予以解除，李登浪并应返还已经收到的转让款，马恩浩该项诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，该院遂判决：一、马恩浩与福星公司、李登浪签订的《合作合同》于2019年1月8日解除。二、福星公司返还给马恩浩保证金5万元。三、李登浪返还马恩浩转让款20万元。四、驳回马恩浩的其他诉讼请求。上述第二、第三项规定的义务，均由义务人于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由马恩浩负担1300元，福星公司负担5000元，李登浪承担3000元。福星公司、李登浪应承担部分均于判决生效之日起十日内向该院缴纳。二审中，福星公司提供下列证据：1.不动产权证书及宗地图、建设工程竣工验收消防备案凭证，证明案涉场所房地产权证用途为商业，完全可以用于商业经营，消防参谋提供的证词没有依据。2.案涉餐饮店营业执照，证明案涉场所用于商业经营合法。3.李登浪使用的灶具照片、马恩浩更换使用的灶具煤气罐照片，证明马恩浩在案涉场所添附煤气罐灶具因消防设置不符合标准被行政处罚，故只要把隐患消除即可继续履行合同，而并非不能领取消防许可证。李登浪提供下列证据：1.案涉转卖厨房设施设备的合同，证明转让的是财产，不是经营权。2.食品经营许可证注销准予通知书、个体工商户的注销准予通知书，证明两证均系经营餐饮店的必备证书，但马恩浩一直未能办理。3.微信聊天截屏照片，证明灶具、燃料已经不用了，就退还给了卖家。李登浪对福星公司提供的证据、福星公司对李登浪提供的证据的真实性、合法性和关联性均予以认可。马恩浩对福星公司提供的证据经质证认为：对证据1的真实性无异议，但这是建设项目工程在竣工验收时硬性的消防备案，是建设工程完工后总体的消防验收，不等于后续投入实际使用就不需要向消防部门另行登记备案消防验收。对证据2的真实性无异议，但与本案无关。对证据3的真实性亦无异议，但被消防部门处罚、查封并非马恩浩的原因，而是因为房屋本身性质问题。对于李登浪提供的证据，马恩浩经质证认为：对证据1的真实性认可，但与本案无关，且不认可双方是物品买卖关系，而是经营权的转让。对证据2的真实性认可，但与本案缺乏关联性。对证据3中灶具照片等的真实性无异议，但如前所述，灶具等被消防部门查封并非马恩浩的原因。因马恩浩对福星公司、李登浪提供证据的真实性均不持异议，故本院对其真实性予以确认。至于其关联性则在本院说理部分予以阐述。经福星公司申请，本院向常州市消防救援支队核实案涉房屋的消防验收情况。该支队向本院提供下列材料：1.情况说明；2.投诉书和《关于新北区和枫苑3幢涉诉房产消防安全问题调查情况的回复》。福星公司、李登浪经质证认为，对上述证据的真实性不持异议，但房屋使用性质即房屋用途的认定权利归属规划部门、住房和建设部门以及业主大会，不是消防部门。因此消防部门包括龙虎塘街道办事处无权或越权就房屋使用性质作出认定。其次，消防支队答复行政行为与其下属大队行政行为所反映的二个行政意志完全相反。因此不能采信消防支队的言辞答复和龙虎塘街道办事处的证明。再次，马恩浩自身没有依法申领个体工商户营业执照，也没有按照先照后证的申办程序申请办理开业消防安全检查合格证。马恩浩自身违法行为导致被消防部门停业整改触发的法律责任，应当由马恩浩自己承担，而不能转嫁给福星公司和李登浪。最后，消防部门违反公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查办理的法定行政程序，其在一、二审法院调查时所作出的答复违法。马恩浩经质证认为，对法院调查的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，且上述证据恰能反映其反映的情况，也即由于案涉房屋的本身性质，导致合同目的无法实现。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2019年12月13日，福星公司向常州市消防救援支队投诉，要求依法处置被投诉人王奇逸违背客观事实的言论和执法行为对投诉人公司造成的不法损害和恶劣影响。并附证据和枫苑3幢不动产权证书及宗地图和常新公消验备（2013）第0146号消防备案凭证。2019年12月20日，常州市新北区龙虎塘街道办事处出具情况说明一份，载明“常州市新北区龙虎塘和枫苑3幢房产为我单位所有，该房产内二层租户‘创客咖啡餐饮店’所租用的场地属于配套用房，不属于商业性质。”2019年12月26日，常州市消防救援支队向福星公司出具《关于新北区和枫苑3幢涉诉房产消防安全问题调查情况的回复》，载明：一、关于涉诉建筑的消防审批情况。经查，涉诉建筑由建设单位常州市河海房地产开发有限公司分别于2011年1月和2013年11月以“邻里中心”为建筑物名称向我支队新北大队申报建设工程消防设计备案和竣工验收备案，均为“未抽中”。根据《建设工程消防监督管理规定》第二十六条和《建设工程消防监督管理规定》第二十五条的规定，对“未抽中”的相关建设工程，消防机构不进行实质审查，仅出具《备案凭证》。因此未能从新北大队对涉诉建筑的使用性质等具体相关情况调查核实。二、涉诉建筑备案信息及现场核查情况。依据常州市河海房地产集团有限公司2011年1月和2013年11月两次申报备案的“工程基本情况”，涉诉建筑名称为“邻里中心”，属于物业管理用房，其产权为业主共有，不能作商业建筑开办公众聚集场所使用。但根据贵单位向我支队提供的《和枫苑建设工程设计方案总平面》，“邻里中心”外围部分标注为“商业”。12月20日我支队现场走访，并由常州市新北区龙虎塘街道办事处现场反馈并书面说明其“邻里中心”西侧入口大厅及大厅2楼（涉诉“创客咖啡餐饮店”卡座区域，位于和枫苑3幢15号、16号之间）无不动产权属证实，为物业管理用房。12月26日，为进一步核实相关建筑设计方案，支队派员走访了和枫苑工程原设计单位江苏筑原建筑设计有限公司，经调取原始设计图纸核实，“邻里中心”西侧入口大厅2楼设计功能为办公，15-20号设计功能为商店，与常州市新北区龙虎塘街道办事处反馈情况一致。三、调查结论。涉诉建筑和枫苑3幢15-20号属于商业建筑，依法可以从事商业经营，开办公众聚集场所。但“邻里中心”西侧入口2楼的“创客咖啡餐饮店”卡座区域，原始设计功能为办公，属物业管理用房，非商业建筑，消防机构确实无法为其办理公众聚集场所消防安全检查的相关消防手续。本案二审的争议焦点为：一、福星公司与马恩浩、马恩浩与李登浪之间的法律关系应如何确定。二、马恩浩是否享有法定解除权，也即案涉房屋是否存在无法办理消防手续的法律或事实上的障碍，该障碍是否足以导致马恩浩缔约目的无法实现。关于争议焦点一，本院认为，福星公司与马恩浩之间签订的是《合作合同》，从该合同内容来看，既涉及马恩浩与福星公司的房屋租赁关系，亦涵盖马恩浩与福星公司之间就如何管理、分配营业款、分享利润等合作经营关系，据此双方存在复合法律关系，而非单纯的租赁关系。至于马恩浩与李登浪之间，鉴于马恩浩之所以愿意受让李登浪投入咖啡餐饮店内的有形资产，盖因其意欲取得该店的经营管理权，也即不是为了入股管理经营该店铺，就没有必要承接李登浪之前的有形资产投入。此既反映在三方签订的《合作合同》内容中，亦可从李登浪出具的收条字词中窥见一斑。例如2018年8月22日收条载明“今收到马恩浩转店《创客空间》诚意金100000元拾万元整”、2018年8月27日收条载明“今收盛学伍转店《创客空间》15000元壹万伍仟元整”等等。据此，马恩浩与李登浪之间系店铺转让法律关系，包括经营权和有形资产的整体转让、房屋的转租等，而非单纯的有形资产买卖法律关系。关于争议焦点二，本院认为，马恩浩对案涉《合作合同》享有法定解除权。首先，马恩浩作为咖啡餐饮店店铺受让人，订立《合作合同》的主要目的是为了取得店铺的经营权并能正常经营。但在2018年9月2日签订该合同后，马恩浩于2018年9月17日收到了消防部门出具的《临时查封决定书》，以厨房动火区域与就餐区域未设置防火分隔违反消防法相关规定为由，查封该店厨房。二审中，李登浪认可消防检查是在其准备转店之前，整改事宜也即前述决定书载明的违法事实。据此，未能设置防火分隔非系马恩浩之原因。其次，综合一审中消防大队工作人员所作陈述、二审中本院调取的投诉书、《关于新北区和枫苑3幢涉诉房产消防安全问题调查情况的回复》、常州市新北区龙虎塘街道办事处出具的《情况说明》，消防部门已经明确案涉店铺所租用的场地属物业管理用房，非商业建筑，故无法为其办理公众聚集场所消防安全检查的相关消防手续。根据《中华人民共和国消防法》第15条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。福星公司作为出租人和合作经营人、李登浪作为店铺出让人，如将未经消防安全检查或者检查不符合消防安全要求的房屋交给马恩浩经营，因该店铺所涉建筑具有违反法律关于使用条件的强制性规定情形，势必影响马恩浩的正常使用，故马恩浩享有法定解除权。至于福星公司提出，其持有建设工程竣工验收消防备案凭证，足以证明消防安全业经验收。因该凭证仅涉及工程竣工验收，与工程后续使用过程中的消防验收不能等同，故该证据与本案无涉，本院不予采信。福星公司又提出既然《临时查封决定书》仅要求整改，而整改的前提必然是允许使用，故此与后续消防部门作出的认定存在矛盾。因消防安全检查验收属于消防部门职权范围，在福星公司、李登浪未能提供证据推翻消防部门作出的最终认定之前，案涉房屋存在无法办理消防手续的客观障碍，故本院对福星公司、李登浪该上诉意见不予采纳。此外，工商部门的营业执照是否办理、能否办理与消防安全检查是否验收及验收通过无必然联系，故福星公司以马恩浩未办理营业执照属自身存在过错为由，否认马恩浩对案涉合同的解除权，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，马恩浩、李登浪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，但关于案涉合作合同解除时点认定不够准确，应确定为起诉状副本送达福星公司、李登浪时即2019年2月13日解除，故本院对此予以变更，其余实体处理结果并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初437号民事判决第二、三、四项及诉讼费负担部分；二、变更常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初437号民事判决第一项为“马恩浩与江苏福星智能停车技术有限公司、李登浪签订的《合作合同》于2019年2月13日解除”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9300元，由福星公司、李登浪各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜旭阳审 判 员 沈秋云审 判 员 是飞烨二〇二〇年九月九日法官助理 王 浩书 记 员 李 佳