辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10017号上诉人（原审原告）：李淑华，女，1976年2月4日出生，朝鲜族，住吉林省集安市。委托诉讼代理人：匡澜，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳鑫恒达房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区高科路7号三层。法定代表人：黄卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宏伟，男，1983年11月1日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：张安君，男，1989年9月27日出生，汉族，该公司工作人员，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人李淑华与被上诉人沈阳鑫恒达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初5352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。李淑华上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人返还房屋租金及押金25万元。事实与理由：一、一审法院认定房屋使用一年之久没有任何质量问题属于对事实认定错误。虽然2018年8月被上诉人通知我方解除合同，但双方纠纷一直都在采取诉讼方式解决。我方对私搭乱建问题多次向被上诉人反映，但被上诉人称不存在改动情况。直到我方发现存在严重问题，无法继续经营才拒绝支付剩余租金。我方已经找到相关部门反映该情况，民心网于2019年4月进行回复并联系相关部门处理，2020年4月浑南区执法局下达责令整改通知书，对该房屋属于违建予以认定。因此一审法院认为房屋不存在质量问题结论错误。被上诉人没有如实告知我方相关情况。二、一审法院对于案件的争议焦点归纳错误，应为案涉房屋是否未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设。因此应认定租赁合同无效，被上诉人返还因无效合同取得的财产。被上诉人沈阳鑫恒达房地产开发有限公司辩称：同意一审判决。原审原告李淑华向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《锦园商铺租赁合同》为无效合同；2、被告返还已经缴纳的房屋租金及押金共计250000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2017年7月27日，原告与被告签订《锦园商铺租赁合同》一份，该合同约定：租赁物位于沈阳市浑南区（锦园）17-A号楼4、5门商铺，租赁面积493.04平方米，租赁期限48个月，自2017年8月1日起至2021年7月31日止；房屋租金为527.34元/年/平方米，年租金为26万元；保证金6万元作为保证金，该保证金不是原告预付的租金，保证金用于保证原告履行本协议项下的各项义务，被告出具保证金的相关收据；合同期满后，如原告遵守合同约定，未对房屋造成损坏、未对被告造成任何损失、未有任何欠费、未出现其他任何违约情况的，被告将租期期满当日无息退还原告保证金；租金采用预付方式，租金支付期为每12个月一期，一期租金为26万元。该合同第11.2.2约定：原告未能按本合同约定的时间支付租金时，除应及时如数补充所欠租金外，每延迟一天，还应当按照月租金的1%向被告支付违约金，逾期14日或累计逾期30日的，被告有权解除本合同，收回所租房屋，所收保证金不予退还；如原告保证金因原告承担相关费用而减少，差额部分由原告作为违约金直接支付给被告，不足部分，被告有权向原告追偿。签订合同后，被告向原告交付房屋，原告向被告交付租金19万元、保证金6万元。涉案房屋存在违法搭建的楼板，原告在接收房屋后装修时，发现有后加盖的楼板，但仍然予以装修并使用。原告使用涉案房屋自2017年7月至2018年8月，2018年8月，被告收回涉案房屋。后原告未再向被告支付租金。2020年4月28浑南区城市管理综合执法局下达《辽宁省城市管理综合执法责令限期改正/停止违法行为通知书》，该通知书载明：沈阳鑫恒达房地产开发有限公司：经查，你单位于2020年4月28日，在浑南区4门、5门，因擅自搭建、扩建房屋的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第十四条之规定，本机关依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，责令你单位于2020年5月13日15时前自行拆除擅自搭建、扩建房屋，并接受复查。一审法院认为，原、被告于2017年7月27日签订的《锦园商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，真实有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。被告向原告交付了房屋，原告有义务向被告足额支付租金。但原告仅支付租金19万元，故被告依据合同约定解除合同，有事实及法律依据，故一审法院确认双方已于2018年8月1日解除合同。鉴于原告已经实际使用房屋一年，但未足额支付一年的租金，故其主张返还租金19万元的诉讼请求，不予支持。关于原告主张保证金6万元的诉讼请求，根据双方合同约定：逾期交付租金14日或累计逾期30日的，被告有权解除本合同，收回房屋，所收保证金不予退还，不予支持。关于原告主张合同无效的诉讼请求，一审法院认为，原告在装修时发现了被告违法搭建、扩建的楼板，但仍然继续使用房屋长达一年之久，说明在此租赁的一年中，搭建的楼板并未影响房屋的使用用途；在此期间，亦未出现行政执法部门要求整改的通知，并未给原告使用房屋造成影响和障碍。故一审法院认为，虽涉案房屋有违法搭建部分，但原告已经实际使用，现要求确认合同无效，返还房屋亦不符合公平原则及诚实信用原则，故对原告该诉请，不予支持。综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告李淑华的诉讼请求。案件受理费5200元，由原告李淑华承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、民心网回复截图，证明上诉人发现房屋情况之后已经向民心网举报，直到2020年下发整改通知书；2、兑店协议，用以证明租赁房屋时，与第三方存在70万元兑店费。被上诉人对第一份证据认为只是证明违建存在但不能证明何人搭建，才把整改通知下发给被上诉人。被上诉人对第二份证据认为与己方无关。被上诉人提供建设工程规划许可证，用以证明房屋有建设规划并取得验收备案。上诉人对证据真实性没有异议，但没有按照规划建设，我方承租房屋时两处镂空已经装修好，并加上了外墙装修。本院认为，对于上述证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2018年，李淑华曾起诉沈阳鑫恒达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷，请求法院判决继续履行合同。浑南区人民法院作出（2018）辽0112民初8665号民事判决，驳回李淑华的诉讼请求。李淑华上诉人后，本院作出（2019）辽01民终3417号民事判决，驳回上诉，维持原判。在上述判决中载明，“李淑华和鑫恒达公司签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务”。上述判决查明“合同履行期间，被告多次催促原告缴纳剩余70000元租金，双方签订的锦园商铺租赁合同予以解除，并于2018年8月拒绝原告继续使用案涉房屋”。本院认为，本院作出的（2019）辽01民终3417号民事判决已经发生法律效力，该判决中已经确认上诉人李淑华与被上诉人沈阳鑫恒达房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，上诉人在本案中主张该合同无效，本院对此无法再行审理。关于上诉人主张返还已经支付租金及保证金共计25万元的问题。上诉人与被上诉人签订的租赁合同租期从2017年8月1日至2021年7月27日。生效判决中已经查明，在合同履行期间，上诉人李淑华欠缴租金，被上诉人多次催促其缴纳仍未交付，直至2018年8月，被上诉人方拒绝上诉人李淑华使用案涉房屋。案涉房屋在租期第一年一直由上诉人使用，且上诉人存在欠付租金的事实，因此上诉人主张返还租金及保证金，本院不予支持。综上，上诉人李淑华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人李淑华承担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  周濛审判员  杨帆二〇二〇年九月八日法官助理勾雪峰书记员许璐本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。