吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终823号上诉人（原审被告、反诉原告）：李泓，男，1980年6月6日生，汉族，住吉林省四平市。上诉人（原审被告、反诉原告）：严锋，女，1985年6月27日生，汉族，住吉林省四平市。二上诉人共同委托诉讼代理人：李文斌，吉林东泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张洪波，男，1979年9月16日出生，汉族，住吉林省四平市。委托诉讼代理人：刘绍刚，吉林杨信律师事务所律师。原审被告：四平市威远健身俱乐部，住所地：吉林省四平市铁东区北市场委中央东路小区1-2层105、205号商网。法定代表人：李泓，该俱乐部经营者。上诉人李泓、严锋因与被上诉人张洪波及原审被告四平市威远健身俱乐部房屋租赁合同纠纷一案，不服四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人李泓、严锋及其共同委托诉讼代理人李文斌，被上诉人张洪波及其委托诉讼代理人刘绍刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严锋、李泓上诉请求：1.撤销（2020）吉0303民初168号判决书判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.依法改判被上诉人赔偿上诉人损失60万元；3.上诉费用由被上诉人承担。其主要事实和理由是：一、一审法院认定事实不清，“确认的事实”部分错误，对上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》相关条款理解错误，导致适用法律错误。根据李泓与张洪波于2019年5月20日签订的《租赁协议》及张洪波与李泓短信聊天记录，张洪波所出租房屋包括三楼在内是其真实意思表示。作为出租方甲方应该确保出租物的合法性，以确保乙方正常经营和依法办理相关手续，而甲方隐瞒事实真相，把不具有合法产权的三楼出租给乙方，导致乙方无法按规定程序办理合法经营手续。经消防部门警告，使健身房业务在三楼无法正常展开，造成上诉人损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条之规定：出租人就未取得经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。第5条：因合同无效造成损失的，有权要求对方赔偿。二、一审法院审理程序严重违法，确认严锋承担责任明显错误。双方2019年5月20日签订的房屋租赁合同的当事人是张洪波与李泓，严锋不是合同当事人，把严锋列为合同当事人并承担法律责任属严重程序错误，违反了合同相对性原理，是对严峰合法权益的严重侵犯，请二审法院予以纠正。三、上诉人要求撤销租赁协议的诉讼请求应予支持。从本案双方签订的租赁协议书来看，其他方面约定的比较明确，但恰恰是房屋的坐落、面积没有写明，而且正是被上诉人的违章建筑不敢明说的地方予以忽略，只注明是金水浴都，从被上诉人主观上讲，明显有欺诈的故意。故此，是被上诉人的欺诈行为，导致上诉人承租物的面积缩小，无法达到实现合同的目的，上诉人又另租房边的300多平方米房屋。所以，依据法律规定，该协议应予撤销。四、上诉人要求赔偿60万元损失的诉讼请求应予支持。双方租赁协议第六．（一）．1条约定：甲方保证所出租房屋为个人拥有合法产权，无抵押担保等相关法律问题。但现在已确认被上诉人出租的三楼根本没有批件，更没有合法产权证照，属违章建筑物。表明被上诉人明显违反租赁协议的约定。租赁合同第十条第二部分约定：若合同期内甲方因房屋动迁或面积缩小赔偿乙方50万元，健身器材归乙方所有。因此，被上诉人因出租面积缩小三分之一，明显违约，应赔偿上诉人50万元。综合以上事实和法律规定，被上诉人对所出租的三楼在没有办理合法产权证前，上诉人有权不支付到期租金，并有权要求被上诉人赔偿上诉人的损失60万元，包括违约赔偿50万元和另租房支付的10万元租金。因此，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法予以纠正。张洪波辩称：上诉人的上诉事实和理由不能成立，依据如下：1.按照合同约定，租赁范围仅限于金水浴都，不存在第三层彩钢房的事实和情形。2.一审判决认定严锋承担责任具有依据，一审查明的事实表明，威远健身二部成立后，严锋直接参与管理和经营，严锋与李泓是夫妻关系，对于夫妻共同生活生产经营，共同承担具有法律依据。3.上诉人认为双方之间签约欺诈的事实不能成立，原审被上诉人向法庭提出了上诉人租赁期间所接收的营业执照、消防许可等法定确定的洗浴面积和房屋，不存在面积没有明确或欺诈故意等情形。4.所谓被上诉人出租违章建筑物的说法不能成立，上诉人擅自把三楼彩钢房改造成健身房使用，这是上诉人租赁期间的违约行为，对此，被上诉人并无任何过错，因此，上诉人要求60万元损失，无事实和证据支持，不应受到保护。5.原审判决认定事实清楚，证据确实，适用法律正确，应当予以维持，请求驳回上诉人的上诉请求。张洪波向一审法院起诉请求：一、依法判令三被告立即给付尚欠房屋租金25.5万元；二、依法认定三被告拒不履行本协议约定义务，已构成提前终止本协议的履行；三、依法判令三被告返还装修费用50万元；四、依法认定三被告在承租期间购置使用的全部健身器材（价值约计10万元）作为违约赔偿金财物偿付给原告，并将其全部健身器材认定为原告所有；五、要求三被告负担本案的全部诉讼费用；六、自解除租赁协议之日起10日内腾出租赁房屋；七、自解除租赁协议之日至实际腾出租赁房屋期间的租金。庭审中，原告（反诉被告）张洪波自愿撤回增加的第六项、第七项诉讼请求。严锋、李泓反诉称：一、撤销反诉原告与反诉被告2019年5月20日签订的《租赁协议》；二、赔偿反诉原告损失60万元；三、反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：一、2019年5月20日，张洪波与李泓之间签订《租赁协议》，双方约定：“甲方：张洪波，男，身份证号：×××。乙方：李泓，男，身份证号：×××。经甲乙双方协商，现就甲方张洪波将其所有的位于四平市××区的房屋（现金水浴都）租赁给乙方李泓经营健身房用房，现就房屋租赁一事造成如下协议：一、甲方张洪波同意将自有的位于四平市××区的金水浴都租赁给乙方李泓使用。二、租赁期限：十年（2019年8月1日至2029年8月1日）。三、租金及支付方式：租金为每月人民币染万元（70000.00），每月1日前支付给甲方，租金从2019年8月1日起。乙方开始付给甲方房租。四、甲方提供给乙方装潢费用和人民币50万元，由乙方自行装修，该装潢费用为包干价，即多不退少不补，该款于本协议生效后七日内一次性给付。五、乙方在使用甲方房屋时，不得改变房屋结构，爱护房屋，若有损坏，照价赔偿。六、双方权利与义务：（一）甲方权利与义务1．甲方保证所出租房屋为个人拥有合法产权，无抵押、担保等相关法律问题。2．甲方有按时向乙方讨要房屋租金的权利。3．本协议履行完毕时，对因乙方原因造成房屋损坏，向乙方追偿的权利。4．甲方保证，在该出租房屋交付之日前的所有相应费用：水、电、卫生、物业等费用均已结算完毕。5．依我国相关法律规定，甲方应享有的相应权利与应尽的相应义务。（二）乙方的权利与义务1．乙方有权核对所租房屋的相应权属证明。2．乙方有权要求甲方按本协议约定履行其应尽的义务。3．乙方保证按本协议约定，履行乙方应尽义务。七、出租房屋电费及热水费归乙方承担，取暖费由乙方承担（32000元）多出部分由甲方承担，物业及凉水费用全部由甲方承担。八、甲方现有洗浴的VIP客户，乙方接手后，继续承认该VIP客户在此处洗浴仍然在其卡内消费，VIP卡内金额消费完毕后，若继续存款，该款归乙方所有，本协议生效后，甲乙双方对金水浴都VIP客户信息及所有客户双方清点交接。九、本协议履行到期后，乙方若继续承租，双方另行签订租赁协议，若不续租，需提前60日通知甲方，相应健身设备由乙方自行处理，但装修设施不得拆除，归甲方所有。十、本协议履行期内，若乙方提前终止本协议的履行，应结算清房屋相关费用后，其由乙方所购健身设施归甲方所有，属于违约金赔偿甲方，并将甲方投入的装修费用50万元返还给甲方，健身器材归甲方所有，若合同期内甲方因房屋动迁或者面积缩小，赔偿乙方50万元，健身器材归乙方所有。十一、乙方在收到甲方装修款后，保证在3日内开始装潢，并在90日内完成，90日内将其所购健身设施运送至所租房屋内。十二、乙方承租期内，不得转租他人，不得改变房屋用途，经甲方同意时除外。十三、本协议履行期限内，甲方若出售此出租房屋，乙方有优先购买权，同时甲乙双方协议仍然有效。十四、若出现本协议未尽事宜，双方协商解决，亦可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。十五、本协议经双方签字后生效，本协议一式两份，甲乙双方各一份留存。甲方：张洪波（签字并按手印）乙方：李泓（签字）2019年5月20日。”庭审中，张洪波与李泓均认可该协议系其真实意思表示。二、庭审中，张洪波表示其本人在2020年1月22日，张洪波让看护房屋人员在健身房大门内部落锁。李泓表示张洪波确实在健身房内部落锁。三、2020年1月22日，四平经济开发区威远健身俱乐部在案涉房屋的正门处张贴一张通知，载明：“尊敬的各位会员：为了更好地为各位会员朋友提供服务，威远健身俱乐部拟对二部进行消防改造以及对各项设备、设施进行维修，现暂时停止营业，二部会员可到威远健身俱乐部一部进行训练，为了弥补给各位会员带来的不便，威远健身俱乐部决定给二部会员在原有会员卡期限的基础上延长二个月，敬请各位会员予以谅解。”四、庭审中，李泓表示先后两次给付房屋租金1万元和1.5万元，共计2.5万元。张洪波对此予以承认。五、2019年8月7日，李泓成立四平经济开发区威远健身俱乐部，住所地为四平经济开发区平东街黄金委金水名居小区3号楼104-105、4号楼。六、李泓与严锋系夫妻关系。四平市经济开发区威远健身俱乐部在经营期间，在一楼款台处张贴“威远严掌柜”微信支付二维码，且严锋在朋友圈中对四平市经济开发区威远健身俱乐部进行宣传，参与了四平市经济开发区威远健身俱乐部的经营。一审法院认为：一、对于本诉原告（反诉被告）张洪波主张依法判令被告（反诉原告）李泓、严锋立即给付尚欠房屋租金的诉讼请求，予以支持。一审法院认为，原告（反诉被告）张洪波与被告（反诉原告）李泓之间签订了《租赁协议》，庭审中双方表明系其双方真实意恩表示，故双方签订的《租赁协议》合法有效。合同中双方约定“租金为每月人民币染万元（70000.00），每月1日前支付给甲方，租金从2019年8月1日起。乙方开始付给甲方房租。”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告（反诉原告）李泓应当自2019年8月1日起向原告（反诉被告）张洪波支付房屋租金。被告（反诉原告）李泓在庭审中辩称：原告（反诉被告）张洪波于2020年1月22日在本案诉争的租赁房屋内反锁，影响了其正常的使用。但庭审中查明，被告（反诉原告）李泓此时已经停业，且原告（反诉被告）张洪波将电话号码留在墙上，保障了被告（反诉原告）李泓及会员的使用，原告（反诉被告）张洪波在室内落锁的行为并未构成违约。但考虑到新冠肺炎疫情爆发的原因，应酌情减免被告（反诉原告）李泓1个月的租金为宜。被告四平市威远健身俱乐部并无此商号的个体工商户，仅有四平市铁东区威远健身俱乐部和四平经济开发区威远健身俱乐部。经查明，四平市铁东区威远健身俱乐部的铁东区北市××路、205号商网，四平经济开发区威远健身俱乐部的经营场所为四平经济开发区平东街黄金委金水名居小区3号楼104-105、4号楼。两处俱乐部不在同一经营地点，被告四平市威远健身俱乐部并非位于本案中诉争的金水名居这一场所。原告（反诉被告）张洪波起诉的被告四平市威远健身俱乐部与四平经济开发区威远健身俱乐部并非同一主体，故原告（反诉被告）张洪波对被告四平市威远健身俱乐部诉讼请求，不予支持。被告（反诉原告）李泓与被告严锋系夫妻关系，严锋实际参与了李泓经营四平经济开发区威远健身俱乐部的经营活动，故严锋应与李泓共同对该笔债务承担赔偿责任。综上，被告（反诉原告）李泓、被告严锋应该共同给付原告（反诉被告）张洪波房屋租金64.7万元（7万元×10个月+7万元÷30天×18天-7万元-2.5万元）。二、对于本诉原告（反诉被告）张洪波主张提前终止本协议的履行的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《合同法》第九十四条规定，本案中，原告（反诉被告）张洪波多次向被告（反诉原告）李泓催告缴纳房屋租金，但被告（反诉原告）李泓均未予缴纳。被告（反诉原告）李泓的行为符合本法规第三项的规定，故双方之间签订的《租赁协议》应予解除。另根据《合同法》第九十一条之规定，本案中，被告（反诉原告）李泓因未缴纳房屋租金且原告（反诉被告）张洪波催告后仍未缴纳，现双方发生纠纷且被告（反诉原告）李泓已停止经营，故双方之间签订的《租赁协议》应予解除，此时符合合同终止规定的情形，故对于原告（反诉被告）张洪波的此项诉讼请求予以支持。三、对于本诉原告（反诉被告）张洪波主张依法判令被告返还装修费用50万元的诉讼请求，予以保护。一审法院认为，被告（反诉原告）李泓未能按期给付房租已经构成违约，双方应当终止《租赁协议》中约定的双方之间的权利和义务。根据《租赁协议》第十条的规定：“本协议履行期内，若乙方提前终止本协议的履行，应结算清房屋相关费用后，其由乙方所购健身设施归甲方所有，属于违约金赔偿甲方，并将甲方投入的装修费用50万元返还给甲方，健身器材归甲方所有。”因此，原告（反诉被告）张洪波主张返还装修费50万元的诉讼请求，一审法院予以保护。四、对于本诉原告（反诉被告）张洪波主张依法认定三被告在承租期间购置使用的全部健身器材（价值约计10万元）作为违约赔偿金财物偿付给原告，并将其全部健身器材认定为原告所有的诉讼请求，予以支持。一审法院认为，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。如前所述，被告（反诉原告）李泓已经构成违约，应该按照双方签订的《租赁协议》中第十条的规定，被告（反诉原告）李泓所购健身设施归原告（反诉被告）张洪波所有。故对于原告（反诉被告）张洪波主张交付健身器材的诉讼请求，予以支持。五、对于本诉被告（反诉原告）李泓主张的撤销反诉原告与反诉被告2019年5月20日签订的《租赁协议》的诉讼请求，不予支持。一审法院认为，被告（反诉原告）李泓主张其与原告（反诉被告）张洪波签订《租赁协议》时未说明租赁房屋的具体楼层，存在欺诈行为。在庭审中，双方对于《租赁协议》中本案诉争房屋的范围做出两种不同的解释，属于对租赁物范围存在争议，且双方并未就此问题进行重新约定或签订补充协议。但双方对于租赁物的范围并未达成一致意见，且被告（反诉原告）李泓并未提供证据证明原告（反诉被告）张洪波在签订合同是存在欺诈行为，故一审法院对于被告（反诉原告）李泓主张的因欺诈行为而撤销《租赁协议》的诉讼请求，一审法院不予支持。六、对于本诉被告（反诉原告）李泓主张的赔偿反诉原告损失60万元的诉讼请求，不予支持。一审法院认为，被告（反诉原告）李泓在使用租赁房屋后，并未按照约定的时间按月交付租金，未全面履行自己的义务，构成违约。且双方签订的《租赁协议》中第十条规定的赔偿被告（反诉原告）李泓50万元的情形为房屋动迁或面积缩小。关于租赁房屋楼层情况系双方约定不明，且未达成一致意见。不属于《租赁协议》中约定承担违约责任的情形。被告（反诉原告）李泓亦未向法庭提供足够证据证明关于损失60万元的相关证据，故对于其反诉请求，不予支持。遂判决：一、被告（反诉原告）李泓、被告严锋于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）张洪波的房屋租金64.7万元。二、确认终止履行原告（反诉被告）张洪波与被告（反诉原告）李泓之间签订的《租赁协议》。三、被告（反诉原告）李泓、被告严锋于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）张洪波的装修费50万元。四、被告（反诉原告）李泓于判决发生法律效力之日起十日内将租赁房屋内的健身器材及租赁房屋返还原告（反诉被告）张洪波。五、驳回原告（反诉被告）张洪波的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）李泓的诉讼请求。案件受理费11350元，反诉费4900元，保全费4295元，由被告（反诉原告）李泓负担。本院二审期间，当事人未能提交足以改变一审法院认定事实的证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为：根据被上诉人张洪波在一审时提交的其与李泓的微信聊天记录内容，李泓已于2019年11月16日表明了不再承租的意思，且李泓未按照案涉协议约定的时间按月交付租金，即以自己的行为表明不再继续履行合同，据此，一审认定案涉《租赁协议》终止符合双方协议约定，同时，按照协议中合同提前终止的约定，一审判决支持张洪波返还装修费及租赁房屋并交付案涉健身器材的诉讼请求并无不妥。关于张洪波主张李泓、严锋给付尚欠房屋租金的诉讼请求，本院认为，张洪波自认于2020年1月22日在本案诉争的租赁房屋内反锁，自此李泓未使用案涉租赁房屋，故租金自2019年8月1日计算至2020年1月22日较为合理，即李泓应给付张洪波房屋租金为7万元/月×5月+（7万元÷30天）×22天-已支付的2.5万元=376326元，一审判决关于租金给付期间及数额的计算存在瑕疵，应予纠正；另，案涉欠付房屋租金系用于夫妻共同生产经营，属于夫妻共同债务，因此，一审判令李泓、严锋共同给付房屋租金并无不妥。关于上诉人李泓、严锋主张撤销案涉协议及赔偿损失的请求，本院认为，李泓作为一个完全民事行为能力人，在承租时对于出租屋的自然状况及产权证照等材料应具有审慎的审查义务，李泓主张其受到欺诈不符合常理和交易习惯，同时上诉人李泓、严锋未能提供证据证明被上诉人张洪波在签订案涉协议过程中存在欺诈行为，故上诉人李泓、严锋主张撤销案涉协议并赔偿损失的请求不能得到支持。综上，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，严锋、李泓的上诉请求不能成立；一审判决关于租金计算存在瑕疵，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初168号民事判决第二、三、四、五、六项，即“二、确认终止履行原告（反诉被告）张洪波与被告（反诉原告）李泓之间签订的《租赁协议》。三、被告（反诉原告）李泓、被告严锋于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）张洪波的装修费50万元。四、被告（反诉原告）李泓于判决发生法律效力之日起十日内将租赁房屋内的健身器材及租赁房屋返还原告（反诉被告）张洪波。五、驳回原告（反诉被告）张洪波的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）李泓的诉讼请求。”；二、撤销四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初168号民事判决第一项；即“一、被告（反诉原告）李泓、被告严锋于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）张洪波的房屋租金64.7万元。”；三、李泓、严锋于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付张洪波房屋租金376326元；四、驳回李泓、严锋的上诉请求。一审案件受理费11350元、反诉费4900元、保全费4295元，由李泓负担。二审案件受理费16250元，由李泓负担。本判决为终审判决。审判长 任 勇审判员 谭贵林审判员 孙 鹏 二〇二〇年九月十七日（法官助理 孙 蕾书记员 莫 冰