湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1028号上诉人（原审原告、反诉被告）：湘潭潭城物业服务有限公司，住所地湘潭县易俗河镇凤凰中路381号。法定代表人：颜宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡梦晓，湖南康泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨祖荣。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南鑫田房地产开发建设有限公司，住所地湘潭县易俗河镇金桂路182号。法定代表人：刘小其，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄力攻，湖南力攻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘坚，湖南力攻律师事务所律师。上诉人湘潭潭城物业服务有限公司（以下简称潭城物业公司）因与上诉人湖南鑫田房地产开发建设有限公司（以下简称鑫田房产公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2019）湘0321民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员李亚勤担任审判长，与审判员李焱、审判员陈新民组成合议庭，刘俊峰担任法官助理，书记员王丽担任记录，对本案进行了不开庭审理，本案现已审理终结。上诉人潭城物业公司上诉请求：1、撤销（2019）湘0321民初877号民事判决第三项并改判上诉人对被上诉人不承担损失赔偿责任；2、请求依法判令由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院对被上诉人的损失认定错误。1、上诉人退场时已经就合同范围内负责部分与被上诉人、业主委员会进行了全面、合格交接，被上诉人所称损毁、损坏、堵塞等情形并不存在。2、被上诉人所称建筑物共用部分损毁并未发生在上诉人服务期内，在双方签订的《物业合同》中第十四条已约定“甲乙双方确认查验移交的房屋及共用设施等存在问题”。房屋毁损系房屋质量问题，承担费用的责任主体本就是作为开发商的被上诉人。3、被上诉人所举证的损失，是对小区内基础设施设备的新增和升级改造费用，而新增和升级改造的义务人本就是被上诉人而不是该小区任何一届物业管理人，上诉人不对这些费用损失承担责任。二、原审法院将湘潭县信访局出具的《关于易俗河镇云龙社区乾隆尚书苑业主代表集访湘潭县人民政府的情况说明》（以下简称《说明》）作为本案的定案依据是错误的。首先，《说明》称信访局组织开会，上诉人的负责人刘济群在会上作出表态纯属无稽之谈。第二，上诉人曾找《说明》中签字的人彭东亮核实情况，彭承认没有参加会议，对《说明》的内容并不知情。第三、上诉人、被上诉人、业主委员会三方已就停车系统、电梯设备、门禁、电梯等在内的15个项目进行了移交，移交项目均为合格或正常，该说明严重违背事实。三、原审法院适用法律错误。《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”本案中，被上诉人所主张的损失系设施设备的新增、更新和改造，由此产生的费用不应由物业服务单位来承担，而应当由开发商负担或从“专项维修资金”中支出。原审法院判决由物业服务单位来承担责任是错误的。被上诉人鑫田房产公司答辩称：1、上诉人鑫田房产公司与潭城物业公司对部分资料及设备进行了交接，但并没有全面交接，该事实在湘潭县信访局的情况说明可以得到证实，也正是因为潭城物业交接不彻底，部分设备已损坏不能正常使用，才导致很多业主多次去信访局上访。2、更换已损坏不能正常使用的停车、监控、门禁系统的事实有现场照片、更换下来的实物、业主委员会的证明、信访局的情况说明、相关合同及付款凭证，足以证实潭城物业退场时由于其对鑫田公司交付的设备怠于维修，导致退场时设备无法使用需要更换。3、实际更换时间与上诉人撤离的时间有时间差是很正常的，符合逻辑。4、设备在潭城物业公司退场时不能正常使用是因为潭城物业公司没有及时维修导致的。上诉人鑫田房产公司上诉请求：1、请求撤销（2019）湘0321民初877号民事判决，依法改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决对本案事实认定不清，判决失当。一审判决对乾隆尚书苑小区房屋的空置率的认定依据是湖南锦鑫恒润会计师事务所有限公司（以下简称锦鑫事务所）出具的审计报告。在锦鑫事务所的审计过程中，上诉人就已向一审法院提交了关于乾隆尚书苑小区空置情况的说明，其中有部分房屋早已售出，应当在空置房统计中予以剔除，并反馈给了锦鑫事务所，锦鑫事务所在审计报告附件中进行了相关说明：因被上诉人不认可之前达成的以销售合同交房时间来确认双方物业的交房时间这一共识，上诉人也提出一些特殊情况，审计方无法就各种特殊事项一一确认，最终空置房套数及面积由法院根据实际情况作出判决。故审计报告没有对乾隆尚书苑小区的空置率作出明确的审计结论，仍需要一审法院根据实际情况进行确认。但一审法院并没有对实际情况进行核实确认，也没有通知鉴定人员出庭接受质询，上诉人在一审庭审中再次对该审计报告进行了质证，提出审计报告结论不客观不准确，可是一审法院并未实际进行核实，而是直接采纳了这份模棱两可的审计报告，上诉人认为是非常草率的。被上诉人潭城物业公司答辩称：空置情况审计报告所采用的依据是双方当事人共同同意的，适用的审计方法也是双方当事人共同确认的，因此该审计报告所得出的审计结论客观正确，据此请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。原审原告潭城物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付自2013年7月15日起至2016年6月16日期间的空置房物业服务费247513元；2、请求依法判令被告按年利率6%的标准以当年度的欠费金额为基数向原告支付逾期付款的违约金直至款项全部付清之日止（暂计算至2019年1月31日为69847元）；3、请求依法判令被告赔偿原告因追讨上述费用所产生的律师代理费20000元。4、请求依法判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系湘潭县乾隆尚书苑住宅小区的开发商，被告委托原告作为该住宅的物业管理方，双方于2012年5月28日签订了《乾隆·尚书苑住宅小区前期物业服务合同书》（以下简称《物业合同》），被告为甲方，原告为乙方。合同第六条第1项约定：“小高层带电梯住宅：1.15元/㎡/月（实施中可采用分屋计费方式：即1-3层1.05元，4-6层1.1元，7-11层1.2元，平均服务费为1.15元/㎡/月）。”合同第十条约定：“空置房物业费用计收为：空置率在20%以下免费，20%以上或空置时间一年（自物业管理公司进驻之日开始计算）以上的，按同类物业费的60%计取，其费用由甲方交纳。”合同第十一条第二款约定：“物业服务费按每十个月交纳一次，业主或物业使用人应在续交首月的28日前履行交纳义务。”《物业合同》签订后，被告自2013年7月15日至2014年7月15日应向原告支付空置房物业费135842元（户数138户）、2014年7月16日至2016年6月16日应向原告支付空置房物业费126671元（户数67户），共计247513元，被告方于2015年2月向原告支付15000元，现尚欠247513元。原告为维护自己的合法权益，特诉至人民法院。原审反诉原告鑫田房产公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决反诉被告向反诉原告支付由反诉原告垫付的各项费用264831元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2012年5月28日，反诉被告与反诉原告签订《乾隆尚书苑住宅小区前期物业服务合同书》，为反诉原告开发的乾隆尚书苑住宅小区提供前期物业服务。2017年9月，乾隆尚书苑小区业主委员会成立，筹划重新招标物业公司，反诉被告没有参加投标，并于2017年12月31日退出，且没有与反诉原告办理移交手续。反诉被告退出后，反诉原告发现小区的共有建筑部分多处出现损毁、堵塞急需维修、门禁设施损坏、监控设备损坏等诸多问题，且均发生在反诉被告提供物业服务合同期间内，反诉原告和业主委员会多次要求反诉被告完成工作交接和履行修缮、支付等义务，反诉被告均不理会。为此，部分业主去政府部门反映情况，请求协调解决上述问题，反诉被告依旧不予理睬，反诉原告为了全体业主的利益和稳定大局，将上述问题一一解决，累计为反诉被告垫付各项费用264831元。事后，反诉原告多次要求反诉被告支付上述费用，反诉被告拒不支付，为了维护反诉原告的合法权益，特诉至人民法院。原审法院认定事实：被告鑫田房产公司系湘潭县乾隆尚书苑住宅小区的开发商。2012年5月28日，原、被告就乾隆尚书苑住宅小区的物业管理签订了一份《乾隆·尚书苑住宅小区前期物业服务合同书》（以下简称物业合同）。该合同约定：第一条……建筑面积：61408.31平方米，其中：住宅：47497.62平方米；车库面积：13910.69平方米。第二条、在物业管理区域内乙方（原告）提供以下前期服务内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。……第六条……1、小高层带电梯住宅平均服务费1.15元/㎡/月……。第七条、物业服务费用主要用于以下开支：……2、物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护维修。3、清洁卫生费用。4、绿化养护费用。……10、公用水电费用。……第十条、纳入物业管理范围的但尚未出售或者因甲方（被告）原因未能按时交给买受人的物业（即空置房），其物业费用计收为：空置率在20%以下免费，20%以上或空置时间一年（自物业管理公司进驻之日开始计算）以上的，按同类物业费标准的60%计取，其费用由甲方（被告）交纳。第十一条、物业服务费按每十个月交纳一次，业主或物业使用人应在续交首月的28日前履行交纳义务。……第二十七条、业主或物业使用人违反本合同第六条、第九条的约定，未能按时定额交纳物业服务费用的，按欠交部分从逾期之日起每天3‰的标准向乙方（原告）支付违约金。第二十八条、乙方（原告）的管理服务达不到第二条、第四条约定的服务内容和质量标准，应接受甲方（被告）和业主的问责，自行整改，并支付一定的违约金。第二十九条、本合同期限自2012年12月31日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。第三十条、本合同终止时，乙方（原告）应将物业管理用房、相关资料等完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方或当地物业行政主管机关。2017年9月湘潭县易俗河镇乾隆尚书苑住宅小区业主委员会成立后，重新就乾隆尚书苑住宅小区的物业管理进行招标，原告潭城物业公司没有参与该小区物业管理投标，于2017年12月31日撤离乾隆尚书苑住宅小区。2018年1月2日，原告潭城物业公司向被告鑫田房产公司移交了单元通卡、厨房锁、电梯卡、监控室钥匙、水表、弱电间钥匙、业主资料信息名单、电梯资料、电梯检验报告、消防资料、燃气卡、2016年电梯年检报告、给水总平面图、给水排水设计图、户型平面图、后门遥控等。2018年1月5日原告潭城物业公司向被告鑫田房产公司移交：1-5栋水泵12台（均正常）；1栋-4栋电梯设备（均正常），停车系统（合格），健身器材（合格），路灯（合格），亮化系统、楼内感应灯（合格），备用变压器（合格），物业管理用房（合格），电表2块，档案资料400户（齐），楼宇对讲分机109个，消防水带20条等；被告鑫田房产公司法定代表人刘小其在接收清单上签名。2018年1月5日，湘潭县易俗河镇乾隆尚书苑住宅小区业主代表上访至湘潭县人民政府，诉求是要求潭城物业公司向乾隆尚书苑小区业主委员会及开发商履行移交义务，湘潭县信访局曾组织湘潭县易俗河镇镇政府及该镇政府的云龙社区、原湘潭县房产管理局、被告鑫田房产公司及原告潭城物业公司、乾隆尚书苑住宅小区业主代表进行协调，在协调会上原告潭城物业公司的负责人承诺：“潭城物业公司在服务期内造成损坏的设备设施及未尽到合同约定义务的事项，同意由鑫田房产公司代为维修和更换、清理，如监控、门禁、停车系统、电梯顶板维修到位、化粪池和管道清理、绿化毁损等，……。”前述协调会后，反诉原告鑫田房产公司聘请相关人员对乾隆尚书苑住宅小区的下水道主管进行疏通，对该小区地下车库、地下车库污水管、化粪池进行清理、对该小区绿化地带进行维护，共计支付工资39476元。2018年5月2日，反诉原告鑫田房产公司就小区安防门禁系统与湖南艺特家居设计工程有限公司湘潭分公司签订了一份《安防门禁系统服务合同》；2018年4月15日，反诉原告鑫田房产公司就小区监控系统与深圳市迪沃视讯数字技术有限公司签订了一份《监控系统工程合同》；2018年6月2日，反诉原告鑫田房产公司就小区车辆识别系统与乾隆尚书苑业主委员会、湘潭鑫瑞物业服务有限公司签订了一份《乾隆尚书苑地下停车场车辆识别系统安装协议》。另查明，被告鑫田房产公司已向原告潭城物业公司支付了房屋空置费15000元。再查明，2019年9月6日原告潭城物业公司为乾隆尚书苑小区服务期间就该小区的房屋空置率向法院申请司法评估，法院委托湖南锦鑫恒润会计师事务所有限公司于2019年12月30日作出了《湘潭锦鑫恒润审字（2019）SA1208号关于湘潭潭城物业服务有限公司提供物业服务期间乾隆尚书苑小区空置情况的专项审计报告》，该报告书的审计意见为：2013年7月16日至2014年7月15日空置128套，空置面积15137.37㎡，空置率32%；2014年7月16日至2015年7月15日，空置84套，空置面积10084.22㎡，空置率21%；2015年7月16日至2016年6月16日，空置62套，空置面积7419.11㎡，空置率15.5%。再查明，2019年7月31日，反诉原告鑫田房产公司就反诉被告潭城物业公司为乾隆尚书苑住宅小区提供服务期间对小区内诸多受损财物未予修缮而造成的损失申请进行鉴定，法院委托湘潭市锦宏价格评估事务所进行评估，湘潭市锦宏价格评估事务所于2020年1月17日出具了《锦宏价评[2020]7号·关于对湖南鑫田房地产开发建设有限公司的财物损失金额价格评估报告》该报告的价格评估报告：乾隆尚书苑小区的监控系统、门禁系统、车库停车系统损失金额为130168元。原审法院认为：原、被告签订的《乾隆尚书苑住宅小区前期物业服务合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效；对本案本诉部分，原告请求被告支付自2013年7月15日起至2016年6月16日期间的空置房物业费247513元的诉讼请求，虽被告提出空置房中有11套房的业主在收房时已补交物业服务费给原告，空置房应核减这11套房的抗辩理由，因被告未向法院及审计机构提交相关证据予以证实，故法院对被告的该项抗辩理由不予采信；因湖南锦鑫恒润会计师事务所有限公司出具的《湘潭锦鑫恒润审字（2019）SA1208号关于湘潭潭城物业服务有限公司提供物业服务期间乾隆尚书苑小区空置情况的专项审计报告》的审计意见：2013年7月16日至2014年7月15日空置率为32%；2014年7月16日至2015年7月15日空置率为21%；因此，2013年7月16日至2015年7月15日被告应向原告支付空置房物业服务费，2015年7月16日至2016年6月16日，空置率低于20%，依照原、被告所签合同规定，不收取空置房物业服务费，故被告应向原告支付的空置房物业服务费为2013年7月16日至2014年7月15日，空置面积15137.37㎡*1.15元/月/㎡*6%*12个月=126827.82元+2014年7月16日至2015年7月15日空置面积10084.22㎡*1.15元/月/㎡*6%*12个月=83497.34元，共计为210325.16元（含被告已支付的15000元）。原告请求被告按年利率6%的标准以当年度的欠费金额为基数向原告支付逾期付款的违约金至付清之日止（暂计算至2019年1月31日为69847元）的诉讼请求，因原、被告在原告在乾隆尚书苑住宅小区服务期间未就空置房的空置率进行结算，故无法确定空置房服务费具体的给付日期，故对原告的该项诉讼请求，法院不予支持。原告请求被告赔偿原告追讨空置房服务费而产生的律师费20000元的诉讼请求，因原、被告在起诉前未就空置房服务费进行结算，且原告无证据证实该费用系被告有违约行为而导致产生的损失，故对原告的该项诉讼请求法院不予支持。对反诉部分，反诉原告提出请求反诉被告向反诉原告支付由反诉原告垫付的各项费用264831元的反诉请求，虽反诉被告提出在撤离乾隆尚书苑住宅小区时已与反诉原告进行了全面、充分的交接，反诉原告鑫田房产公司的法定代表人刘小其及小区业主委员会主任言进红等人在交接清单上确定接收，并不存在财产损失的情况的抗辩理由，但根据反诉原、被告的交接清单显示并没有对监控系统、门禁系统、车库停车系统、电梯顶板的维护、化粪池和下水管道的清理、绿化带的维护作移交说明；2019年6月10日湘潭县信访局出具的关于易俗河镇云龙社区乾隆尚书苑业主代表集访湘潭县人民政府的情况说明：“湘潭县信访局组织的协调会上潭城物业公司负责人刘济群承诺：”潭城物业公司在服务期内造成损坏的设备设施及未尽到合同约定义务的实现，同意鑫田房产公司代为维修和更换、清理，如：监控、门禁、停车系统、电梯顶板维修到位、化粪池和管道清理、绿化毁损等、费用凭票据由潭城物业公司承担……，另反诉原、被告签订的《乾隆尚书苑住宅小区前期物业服务合同书》约定：“第二条、在物业管理区域内乙方（原告）提供以下前期服务内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、业务共用部位场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。……第七条、物业服务费用主要用于以下开支：……2、物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护维修。……4、绿化养护费用等。”且反诉原告为上述维护费用垫付了相关费用，且反诉被告在小区物业服务期间收取了相关物业服务费用，故反诉被告应支付由反诉原告垫付的各项维护费用共计169644元，对反诉被告的前述抗辩理由，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条之规定，判决：一、由被告湖南鑫田房地产开发建设有限公司在本判决生效后十日内向原告湘潭潭城物业服务有限公司支付空置房物业服务费210325.16元（含已支付的15000元）；二、驳回原告湘潭潭城物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、由反诉被告湘潭潭城物业服务有限公司在本判决生效后十日内赔偿反诉原告湖南鑫田房地产开发建设有限公司垫付的各项损失169644元；四、驳回反诉原告湖南鑫田房地产开发建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6360元，反诉费2637元，审计费20000元，鉴定费6000元，共计34997元，由原告湘潭潭城物业服务有限公司负担17199元，反诉原告湖南鑫田房地产开发建设有限公司负担17798元。二审期间，上诉人潭城物业公司向本院提交了湘潭鑫瑞物业管理有限公司出具的《关于乾隆尚书苑小区物业移交情况说明》作为新的证据，拟证明上诉人潭城物业公司在撤离案涉小区时已进行了全面的交接，不存在鑫田公司所称的损失情况。上诉人鑫田房产公司也向本院提交了湘潭鑫瑞物业管理有限公司出具的《关于出具的情况说明》，拟证明被上诉人潭城物业公司二审提交的证据与客观事实不符，鑫瑞物业公司声明不对之前出具的《情况说明》的内容的真实性负责，物业移交情况只以本案中移交清单为准。鑫田房产公司对潭城物业公司提交证据的质证意见如下：1、上诉人潭城物业公司所提供的证据不属于新的证据。2、该证据与潭城物业公司在一审时所提供的证据自相矛盾，在一审交接证据中唐四清作为经手的一方也在交接证明上签字，当时的交接证据属于书证而潭城物业公司二审提供的属于证人证言，所以从证据效力上来说其证明效力明显低于潭城物业公司在一审时所提交的证据。3、在一审中，鑫田房产公司已经提供信访局、业主委员会及实物照片等一系列证据相互印证，证实相关部分设备需要更换的事实。潭城物业公司对鑫田房产公司提交的证据质证意见如下：对该证据的真实性有异议，唐四清作为鑫瑞物业公司法定代表人，具有完全民事行为能力，参加了由潭城物业公司、鑫田房产公司、业主委员会、鑫瑞物业公司参加的交接，并签字说明其对涉案小区设施设备移交是清晰明确的。本院对两上诉人提交的证据综合分析认定如下：两份情况说明皆由鑫瑞物业公司出具，旨在说明上诉人潭城物业公司移交乾隆尚书苑小区物业情况，两份证据证明内容相互矛盾，且出具证明的唐四清本人未出庭说明，故对两上诉人提交的证据均不予采纳。经二审查明,原审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，上诉人潭城物业公司与上诉人鑫田房产公司签订的《乾隆·尚书苑住宅小区前期物业服务合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议问题有：1、潭城物业公司是否应当承担退场后对相关设备、设施进行修复的费用。2、上诉人鑫田房产公司上诉提出的对乾隆尚书苑小区空置率的结论异议是否成立。关于问题1，上诉人潭城物业公司退出涉案物业服务时存在的相关设备设施修复问题，有业主委员会的书面情况材料、属地信访部门出具的情况说明、人民法院委托专门机构鉴定后出具的评估报告等证据证实，上诉人鑫田房产公司承担潭城物业公司退场后相关设备设施修复工作及潭城物业公司应承担上述费用存在客观必要性、行为合理性、金额认定可靠性，故潭城物业公司应承担相应经济责任。关于问题2，有关涉案小区空置率的审计方法及审计标准事先经由两上诉人共同确认，审计过程中，审计机关针对鑫田房产公司提出的意见作出了相应回复，本院认为该审计报告所得结论客观真实，对一审法院将该审计报告作为空置房物业服务费的计算依据予以认可。且在诉讼过程中，二上诉人均未对有关审计结论、评估报告提出重新鉴定请求。综上所述，原审判决认定基本事实清楚,适用法律正确,处理恰当。二上诉人上诉理由均不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费8997元,由上诉人潭城物业公司承担6360元，由上诉人鑫田房产公司承担2637元。本判决为终审判决。审判长  李亚勤审判员  李 焱审判员  陈新民二〇二〇年九月十七日法官助理刘俊峰书记员王丽所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……