广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2163号 上诉人（原审被告）：李教，男，1972年3月15日出生，壮族，住桂平市。 委托诉讼代理人：陈逸洋，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆海娟，广西骏扬律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：桂平市石龙镇人民政府，住所地：桂平市石龙镇桂贵南路76号。 法定代表人：蒙德，该镇镇长。 委托诉讼代理人：林伟春，该镇副镇长，住桂平市。 委托诉讼代理人:邱一钊,贵港金格法律服务所法律工作者。 上诉人李教因与被上诉人桂平市石龙镇人民政府（以下简称石龙政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初3206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人李教及其委托诉讼代理人陈逸洋、陆海娟，被上诉人石龙政府的委托诉讼代理人林伟春、邱一钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李教上诉请求：1、撤销（2019）桂0881民初3206号民事判决，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、在被上诉人无法支付工程款给上诉人的情况之下，双方经过充分协商，于2006年4月13日签订《房屋租赁协议书》，将十间商铺租给上诉人，由上诉人收取租金。该协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性规定，是有效的。一审认定无效，事实不清，适用法律错误。1、一审判决认定被上诉人是本案适格主体错误，根据政府的会议纪要，在2007年时有关农贸市场的财产、债权债务以及人员都移交给了桂平市市场开发服务中心，其中包括涉案的十间商铺。本案适格主体应为桂平市市场开发服务中心；2、《房屋租赁协议书》于2006年4月13日签订，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）于2009年9月1日起施行，法无溯及既往，一审以案涉十间商铺未取得建设工程规划许可证为由，根据上述规定，认定《房屋租赁协议书》无效是错误的。而且，十间商铺约在1996年已建成，当时不需要办理建设工程规划许可证，更何况这是政府的财产，至今未被拆除，应认定为已取得政府主管部门的批准，不属于违法建筑。二、如果二审法院认为合同是无效的，那么按照合同法第五十八条规定，双方应互相返还基于合同所得的财产，并且由过错方赔偿另一方的损失。本案中双方签订租赁合同时，上诉人已经一次性支付了房屋租金40万元给被上诉人，如果合同被确认无效，被上诉人应当将租金如数返还给上诉人。另外，是否取得建设工程规划许可证，只有被上诉人才清楚，若因此导致合同无效，那么，被上诉人存在重大过错，应赔偿上诉人的经济损失，损失以40万为基数，自2006年4月14日起按月利率2﹪计算至判决确认无效之日（即2020年6月15日）止，为1380266.67元。 石龙政府辩称，一、一审法院认定房屋租赁协议无效正确。1、涉案十间砖瓦房铺面是在90年代应自治区玉桂走廊临时搭建的，而且搭建的所有资金都是被上诉人出资，被上诉人是适格当事人。2、该案审理期间是2018年-2019年度，一审法院适用《解释》是正确的。3、协议约定租赁期限为长期，如果按照长期的理解，应当是80年或100年，这租赁协议是无效的。二、确认合同无效，上诉人应返还房屋给被上诉人，十间铺面有一间为了响应交通以及消防的需求，上诉人自愿拆除，被上诉人也同意。但被上诉人不同意返还40万租金及其利息损失，因为协议约定如遇政府征用或扩建，导致合同终止，双方都不存在违约。涉案的房屋是桂平市政府多次会议明确要拆除，作为消防公共通道使用，所以，被上诉人不存在过错，不应赔偿上诉人的损失。且上诉人出租给他人，每月每间有2000元至2500元收入，收租金已达10多年，已经获取了利益。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决第一项，变更第二项的返还十间商铺为返还九间商铺。 石龙政府向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2006年4月13日签订的《房屋租赁协议书》无效；2、请求法院判令被告返还座落于桂平市南梧二级公路旁（即桂平市石龙镇石龙路段）的10间商铺给原告；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实:原告提供的《房屋租赁协议书》、《委托书》能够证明案涉商铺的出租人是原告，石龙政府是本案适格的原告；原告提供的桂平市市场开发服务中心建设用地规划许可证、建设工程规划许证中建设规模处载明：“伍层（第1～5层）建筑面积7030.66㎡”，与原告关于案涉商铺并不包含在该建设工程规划许可证中的陈述相符，能够证明案涉十间商铺并未取得建设工程规划许可。另查明：因原告拖欠被告的工程款未归还，原告与被告于2000年11月5日签订《付款协议》，约定原告委托被告收取座落于南梧二级公路旁停车场边十间商铺的租金用于抵减工程款。2006年4月13日，原告与被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将座落于南梧二级公路旁停车场边的十间商铺（合计315平方米，长42平方米，宽7.5米；四至：东至街道，南至停车场，西至街道，北至市场，以墙为界）长期（无期限）租赁给被告使用，租赁时间从2003年1月1日开始；被告应支付长期租金40万元，其中除抵减原告欠被告的建设综合楼的建设款、装修款及其他一切欠款、利息合计194395元，余下租金205605元，被告必须在双方签字时一次性付清给原告；租赁期间，如因政策变动和重大工程建设，上一级政府部门需要征收、征用，被告必须按有关法律和政策执行，由此带来的经济收益或补偿归被告所有，原告不参与分配；为此造成被告的经济损失，原告不予补偿；双方于2000年11月5日所签订的《付款协议》同时废止。签订合同后，被告依约将租金205605元支付给原告，原告也依约将商铺交付给被告管理使用。 一审法院认为，关于原、被告签订的《房屋租赁协议书》是否合法有效问题。案涉十间商铺未取得建设工程规划许可，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，该《房屋租赁合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因此，原告主张被告返还案涉的十间商铺给原告，符合法律规定，被告作为承租人应返还本案租赁的十间商铺给出租人即原告。 一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告桂平市石龙镇人民政府与被告李教于2006年4月13日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、被告李教自本判决生效之日起十日内返还上述《房屋租赁协议书》中约定出租的商铺（位于南梧二级公路旁停车场边的十间商铺，合计315平方米，长42平方米，宽7.5米；四至：东至街道，南至停车场，西至街道，北至市场，以墙为界）给原告桂平市石龙镇人民政府。 对一审认定的事实，本院予以确认。另查明：涉案的十间商铺约在1996年建成。约在2015年，经协商，上诉人拆除一间商铺作通道使用，现存的九间商铺，合计长37.3米，宽7.75米。 本院认为，《房屋租赁协议书》签订的双方是石龙政府和李教，石龙政府是合同的相对人，主体适格。石龙政府在提出确认效力请求的同时还提出要求返还财产，本案应以相关合同类型即房屋租赁合同确定案由更为准确，一审确定为确认合同无效纠纷不当，应予纠正。二审双方争议的焦点为：一、《房屋租赁协议书》是否合法有效？二、若认定合同无效，因合同无效导致的法律后果如何承担？ 关于《房屋租赁协议书》效力问题。从建设部于1990年2月23日发布的建规字第66号文《关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》可知，自1990年起，城市土地利用与建设工程的规划管理已开始实行法定许可制度。涉案的十间铺面约在1996年建成，应按照要求进行建设规划许可的审批。但至二审开庭，这十间铺面仍未取得建设工程规划许可证。一审法院适用《解释》第二条的规定，确认《房屋租赁协议书》无效，事实清楚，适用法律正确，对一审判决第一项，应予维持。上诉人称《解释》无溯及既往不应适用，但《解释》第二十五条规定，本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。根据上述规定，本案可以适用《解释》，对上诉人所称，本院予以驳回。 关于确认合同无效时，法律后果如何承担问题。房屋租赁合同是双务合同，确认无效时，标的物返还与价款互为对待给付，双方应当同时返还。一审判决上诉人返还十间商铺，但其中一间已拆除，且拆除是双方同意的，再判决返还，已无必要。因此，对判决第二项，应予变更为：返还九间商铺。另外，要求上诉人返还房屋，同时也应要求被上诉人返还40万租金给上诉人，一审判决单方返还不当，应予纠正。对于应否支付40万利息损失问题，本院认为，既然合同无效，那么上诉人从合同订立时起至将房屋返还被上诉人期间的占有构成无权占有，应当向被上诉人支付房屋使用费。反之，被上诉人从合同订立时起至将40万租金返还上诉人期间的占用也构成无权占用，也应当向上诉人支付资金占用费。房屋使用费与资金占用费互相抵销。故在上诉人返还房屋之前，被上诉人仅须支付40万的本金，而无须支付利息。 综上，李教的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 1、维持桂平市人民法院（2019）桂0881民初3206号民事判决第一项； 二、变更桂平市人民法院（2019）桂0881民初3206号民事判决第二项为：上诉人李教自本判决生效之日起十日内返还上述《房屋租赁协议书》中约定出租的商铺（位于南梧二级公路旁停车场边的九间商铺，合计长37.3米，宽7.75米；四至：东至街道，南至停车场，西至街道，北至市场，以墙为界）给被上诉人桂平市石龙镇人民政府； 三、被上诉人桂平市石龙镇人民政府自本判决生效之日起十日内返还现金40万元给上诉人李教。 一审案件受理费7300元，由李教负担3650元，桂平市石龙镇人民政府负担3650元；二审案件受理7300元，由李教负担3650元，桂平市石龙镇人民政府负担3650元。 本判决为终审判决。 审 判 长 马 肖 华 审 判 员 李 庚 华 审 判 员 黄  奔 二〇二〇年九月一日 法官助理 黄 呈 宝 书 记 员 廖学华樱