四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初2458号 原告：刘涛，男，汉族，1975年11月12日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：曾晓林，四川蜀霖律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：张雨，四川蜀霖律师事务所律师。一般授权。 被告：杨太国，男，汉族，1955年6月24日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：刘军锋，四川君合律师事务所律师。特别授权。 原告刘涛与被告杨太国房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告刘涛的委托诉讼代理人曾晓林，被告杨太国及其委托诉讼代理人刘军锋到庭参加诉讼，现本案已审理终结。 刘涛向本院提出诉讼请求：1．解除双方签订的《预约合同》;2．杨太国支付违约金132300元;3．杨太国支付本案的诉讼费、律师费。庭审中，刘涛明确第二项诉请中违约金的计算方式为房屋总成交价的30%。事实与理由：2012年12月4日，双方签订《预约合同》，预约购买成都市青羊区（清水路苑）14幢2单元16楼1604号房产，并经公证处公证。签约后，刘涛积极履行合同，督促开发商于2019年4月8日取得《不动产权证书》。此后，刘涛催促杨太国履行合同，但杨太国一直不配合，导致刘涛长时间未收到尾款，且因房屋登记在刘涛名下，限购而无法购买其他房屋。《预约合同》第六条约定“乙方怠于按照合同约定协助甲方办理产权交易过户手续并逾期三十日以上，视为乙方违约，甲方有权解除合同。”如合同被甲方解除，甲方有权向乙方要求按总成交价的30%支付违约金，给甲方造成经济损失而违约金不足以赔偿时，乙方应予赔偿（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2019年11月1日和2019年11月4日，刘涛先后通过短信明确告知杨太国尽快履行合同，并于2019年12月5日发出《律师函》，告知杨太国解除合同，并保留追究杨太国法律责任的权利。现刘涛为维护自身权益，诉至本院。 杨太国辩称，一、《房屋买卖合同》第22条约定双方共同办理过户手续的时间节点为待房屋按国家政策能办理过户手续后，也是房产买卖领域的交易习惯，该时间点尚未到期，合同解除事由不成立，不应承担违约责任。2018年5月15日成都市出台的成办发［2018］7号房产限购政策构成情势变更，该限购政策导致至今暂时不能办理过户手续。怠于履行客观上以能够履行为前提，不能履行不成立怠于履行。其于2018年10月5日将户口迁至青羊区，此时产权证尚未办理至刘涛名下，此后，产权证办理后刘涛也未通知告知杨太国；杨太国早于2012年12月4日已经付清购房款421000元，仅余过户后才应付的尾款2万元，并不影响合同目的实现。二、房屋是由杨太国使用和控制，并非刘涛所言的出租状态。杨太国作为60岁的普通老百姓，没有提出过以限购政策作为抗辩理由，不影响该抗辩事由的成立、存在与法律效果，也不代表杨太国放弃该抗辩事由。按照刘涛认同的30个工作日起算的期限，现有证据即刘涛陈述的是2019年11月1日才通知被告，30个工作日是2019年12月13日，而刘涛实际在2019年12月5日就提起了解除的诉讼，刘涛在起诉前做出送达解除通知书做出解除行为之前，并不存在符合合同约定的解除合同的条件，其并不享有解除权。法院应当以起诉前的事实为依据。刘涛在合同尚未发出解除的意思表示前就已经实施了一房二卖的恶意行为，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）之规定，违约方不具有解除合同的权利。产权转移从买卖合同的协商签订到产权过户完成不可能在2019年12月4日一天内完成，由此可以推定，刘涛在所谓的逾期30天以上还没有到来之际就已经实施了违约行为。另，案涉房屋产权证是否办理在刘涛名下，刘涛作为产权人更能及时获知，刘涛作为卖方，基于其转移过户的主合同义务，其应履行通知义务，但是事实上刘涛在2019年11月通知。杨太国也从没有明示表示过不配合办理过户手续，相反通过短信内容可以看出，杨太国是追求早日办理过户的，在法律上沉默的行为不构成拒绝履行的意思表示。在未审理查明刘涛与案外人之间的买卖合同是否有效，产权登记是否撤销前，不能证明案涉房屋的所有权不能办理至杨太国名下。 刘涛围绕诉讼请求依法向本院提交了预约合同公证书、房屋买卖合同、房产证（复印件）、语音通话记录（复印件）、短信记录等证据，杨太国提交房屋买卖合同、预约合同、收条、成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知（打印件）、常住人口登记卡、出院病情证明书、出院记录、手术记录单、超声、放射及影响报告（单）、乡政府、乡卫生院及村委会出具的证明、律师函解除合同通知书、不动产信息摘要等证据。本院经审查对无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人提交的证据以及庭审情况，本院认定以下事实： 2012年10月29日，杨太国（购买方）与刘涛（出售方）签订《房屋买卖合同》，约定：1．卖方将其位于清水路苑的房屋出售给买方，房屋成交价为441000元。合同签订时买方向卖方交付定金10万元。2．其他事项：待此房按国家政策能办理过户手续，则卖方配合买方到房管局办理过户手续，买方并于当日交付卖方尾款2万元。同日，刘涛出具《收条》，载明其收到杨太国定金10万元。 2012年12月4日，刘涛（甲方）与杨太国（乙方）签订《预约合同》，约定：1．甲方与成都铁路地区旧城改造中心（以下简称房地产公司）签订商品房买卖合同，购买了位于成都市青羊区（清水路苑）14幢2单元16楼1604号房产。2．甲方承诺将该房屋按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待合法取得该房屋所有权证后按本合同的约定过户给乙方。届时双方应再行签订与本合同内容相符的过户使用的房地产转让合同。3．甲、乙双方均保证对此合同约定的房屋转让价款、付款方式及过户时间的约定等内容不得单方面作出任何变更。4．房屋转让价款441000元。乙方分两次支付购房款：第一笔房价款款421000元，乙方已于本合同签署之日一次性支付完给甲方，其中包含乙方已支付的定金10万元；房价尾款2万元待甲乙双方共同到房管部门办理上述房屋产权买卖递件成功当日，乙方一次性以现金方式支付给甲方。5．双方约定甲方应在取得甲方名下产权证后的30个工作日内应与乙方一同前往房管局办理该房屋的产权过户手续，将该房屋过户给乙方。6．甲方保证转让的房屋没有任何产权纠纷，如因此造成乙方经济损失的，该损失由甲方承担。7．如乙方有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；如合同被甲方解除，甲方应退还乙方支付的购房款，甲方有权向乙方要求按总成交价的百分之三十支付违约金，给甲方造成经济损失而违约金不足以赔偿时，乙方仍应予以赔偿（包括但不限于：将房屋恢复原状的费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）：乙方怠于按照合同约定协助甲方办理产权交易过户手续并逾期三十日以上（包括交易过户完毕后未按照房管局通知时间内前往领取乙方名下产权证）。同日，刘涛出具《收条》，载明其收到杨太国购房款421000元。 另查明，（一）2019年4月8日，刘涛取得位于青羊区房屋的不动产权证。（二）2018年5月15日出台的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发［2018］17号），第二条规定：“在成都青羊区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（1）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。”（三）2018年10月5日，杨太国将户口迁入成都市青羊区。（四）2019年12月5日，刘涛委托律师向杨太国发出《律师函》，告知杨太国严重违约，刘涛于2019年12月5日解除《预约合同》。（五）案涉房屋于2019年12月4日由刘涛过户至案外人杨朝刚名下。 庭审中，（一）关于剩余款项支付条件。双方均认可剩余2万元未支付。刘涛称支付条件为取得房产证后30个工作日内双方一起到房产中心办理过户并支付尾款。杨太国称约定的是过户符合国家政策之后的30日过户并支付尾款。（二）关于合同解除。刘涛称其第一次通知杨太国产权已经办理并要求杨太国办理过户的时间是2019年4月，但无书面证据证明，并称其于2019年11月1日和2019年11月4日短信告知杨太国办理过户，因截至2019年11月4日就已经逾期30日，其享有合同解除权。为证明其所述，刘涛提交其向杨太国发送的短信记录，载明“杨师，给你打电话一直打不通，产权早已经办好，你为何一直不去领证过户并付我尾款？你再这样拖下去我将视你违约！”对此，杨太国称合同解除条件未达到，因为《房屋买卖合同》约定过户的前提是按照国家政策规定能办理过户，但其因为限购政策一直没有购房资格，不符合过户条件，《预约合同》并未否定《房屋买卖合同》的效力，其不存在违约。另，刘涛从2019年4月8日拿到产权证后第一次与其联系的时间是2019年11月1日，双方之间是有短信来往互动，其没有拒绝配合过户。同时，刘涛手机载明的杨太国于2019年12月11日发送的内容为“刘老板清水路苑房产过户，没任何人通知我去拿房产本，我因癌症晚期在广安老家前几次约你，你在西华查病你给我定个时间地点我坐车来共同把这个解决了”于2019年12月19日发送短信内容为“刘老板你叫我今天给你打电话我俩什么时间什么地点一起协商我决定动车时间。”（三）关于房屋控制情况。刘涛称其已交付给杨太国，一直处于出租状态，并从2020年1月1日起交付给案外人杨朝刚。杨太国称案涉房屋2013年交付给其使用，至今仍由其占有使用。（四）对于律师函落款时间。刘涛称案涉房屋于2019年12月4日转让，律师函落款时间为2019年12月5日只是通知时间早晚，不影响合同解除。（五）对于刘涛通知杨太国办理过户的时间。刘涛称合同未约定是以通知为准，应是以实际取得房产证为准，即2019年4月，通知不是其义务，杨太国住在小区，应该可以知道办理的时间。对此，杨太国称通过刘涛提交的短信记录和通话记录可以看出，是2019年11月1日，之前没有短信和电话来往。 本院认为，（一）关于合同解除。根据《预约合同》规定的产权过户应为甲方取得产权证后三十个工作日内。现刘涛于2019年4月8日取得案涉房屋产权证，但刘涛取得产权证后，应及时通知对方协助办理过户，现刘涛无证据证明其于2019年11月1日之前告知杨太国已取得产权证书，亦无证据证明在上述时间前杨太国知道或应当知道其已取得案涉房屋产权证，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方应根据合同交易习惯履行通知、协助等义务，现刘涛无证据证明其早于2019年11月1日履行通知义务，应承担举证不利的责任。现有证据仅能证明直至2019年11月1日刘涛才通知杨太国产权已办理要求协助过户，故应自2019年11月1日起三十个工作日内协助过户，现刘涛于2019年12月4日将案涉房屋产权过户给案外人，尚处于《预约合同》约定的协助办理过户时间内，系刘涛自身违约，故对于刘涛主张行使的合同解除权，不符合同约定与法律规定，本院不予支持。 （二）关于违约金以及律师费。如上所述，案涉合同不能履行非因杨太国所致，而是刘涛存在自身违约的行为，故对于其主张违约金与律师费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回刘涛的全部诉讼请求。 案件受理费2946元，由刘涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  邱 雪 二〇二〇年九月五日 法官助理  李典佶 书 记 员  梁江眉