江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终1443号上诉人（原审被告）：刘睿，男，1953年10月31日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。二上诉人（原审被告）：于红燕，女，1960年12月16日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。上诉人共同委托诉讼代理人：李太光，江苏尊鼎力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏志新，男，1954年11月29日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：陈鹏妃，徐州市鼓楼区丰财法律服务所法律工作者。上诉人刘睿、于红燕因与被上诉人夏志新房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初7066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘睿、于红燕及其委托诉讼代理人李太光、被上诉人夏志新的委托诉讼代理人陈鹏妃到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人刘睿、于红燕上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回夏志新的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费，保全费、鉴定费，由夏志新承担。事实与理由：一、一审法院未查清本案事实。刘睿、于红燕与夏志新之间的法律关系应为房屋租赁关系。刘睿与夏志新2000年9月1日签订涉案房屋(袁桥小区5一4一301室)租赁合同，该合同一直履行至2004年6月20日。2004年6月21日刘睿与夏志新达成口头买卖协议，刘睿将该房屋以28万元的价格卖给夏志新，夏志新支付了部分购房款12万元，刘睿给夏志新出据了收条。刘睿收取部分购房款后，告知了妻子于红燕卖房事实，于红燕不同意出卖涉案房屋。刘睿于2004年6月23日将于红燕不同意卖房的事实告知夏志新，同时欲将收取的12万元退还给夏志新。夏志新坚持先放在刘睿处，让刘睿做于红燕同意卖房的工作，如于红燕坚持不愿卖房，就用12万元的利息抵房屋的租金。至此，房屋买卖合同又转变为房屋租赁关系。故一审判决支持夏志新的诉讼请求，无事实和法律依据。二、如果认定房屋买卖合同成立，一审判决结果对刘睿、于红燕利益严重失衡。本案双方口头达成的涉案房屋买卖合同价款为28万元(一审法院评估的2004年价款为20.95万元)，但夏志新仅支付12万元后就未再继续履行，尚有16万元(或按评估价计算为8.95万元)房款并未支付，被上诉人支付的房款不足总购房款的50%。在过去15年间，涉案房屋买卖合同始终未能完全履行，僵持至本案诉讼。在此期间，市场房价持续上涨，与2004年相比房价发生巨大变化。一审法院评估2004年房价后判决双方履行买卖合同，导致明显的利益失衡。一审夏志新提交的录音证据可以证实，直到诉讼前刘睿与夏志新一直商量继续履行房屋买卖的价格，充分体现双方当事人对利益失衡的认识。在合同长期履行僵局中，合同延拖履行已远超出预料。即使认定房屋买卖合同成立，本案也应适用情势变更规则，即评估涉案房屋现在的市场价值，被上诉人应按未付房款的比例支付给刘睿、于红燕。被上诉人夏志新答辩称：一审判决认定事实正确，刘睿、于红燕上诉状中陈述的情况不符合事实。根据鉴定机构评估价格，2004年涉案房屋房价应为20.95万元。双方协商的房屋买卖价格开始为14万元，后来增加到15万元，符合房屋价格的一般浮动情形。刘睿、于红燕主张的28万元房屋价格，远远超出房屋市值，不符合常情。刘睿、于红燕也没有证据支持这一观点。刘睿称于红燕一直不同意出卖房屋，刘睿2004年6月23日就此通知了夏志新，但至今已超过16年时间，于红燕均未就此事向夏志新主张过权利。涉案房屋的买卖虽是口头合同，但双方经过多轮磋商，就15万的价格达成一致，并且夏志新近20年时间一直居住在涉案房屋内，刘睿、于红燕均未提出过异议。现在仅因房屋市值上涨，就推翻之前的合同，违约方系刘睿、于红燕。夏志新也按照一审法院要求就评估价的差额向一审法院提存了5.95万元，夏志新已经完全履行了自己的义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。夏志新向一审法院提出诉讼请求：判决刘睿、于红燕于判决生效十日内协助办理袁桥小区二期5-4-301房屋过户手续。事实和理由：夏志新于2000年开始租住刘睿、于红燕所有的案涉房屋，2004年上半年，夏志新得知刘睿、于红燕要出售该房屋，夏志新告诉刘睿想要购买该房屋。2004年6月21日，夏志新与刘睿协商以总价140000元的价格购买该房屋，夏志新当天支付120000元，刘睿出具收条并承诺过户时将余款付清，之后夏志新多次联系刘睿、于红燕要求办理过户手续，刘睿以出差外地、夫妻吵架缓和几天、要求涨价等理由拖延。2014年5月22日，刘睿要求夏志新支付剩余房款并多支付一万，夏志新考虑需要刘睿、于红燕配合过户，就同意并将剩余房款支付给了刘睿、于红燕。收到全部房款后，刘睿、于红燕并没有给夏志新办理过户手续，进一步要求夏志新再追加购房款。为维护夏志新合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。一审法院查明：夏志新与刘睿签订《房屋租赁合同》一份，约定刘睿向夏志新出租自有房屋袁桥小区5#4-301，租金每月400元，租期自2000年9月1日至2001年8月31日，房屋为新房。2004年6月21日,刘睿向夏志新出具收条一份，载明：今收到夏志新同志部分购房款计120000元（袁桥小区5号楼3单元301室）。2014年5月22日，刘睿向夏志新出具借条一张，载明：今借到夏志新同志人民币30000元。夏志新陈述，2004年确定的价格是14万元包过户，2014年付清尾款时最终房款15万元，没谈过户费的问题。刘睿称，夏志新想买房子并与其商量，刘睿也想卖，就口头商量了这件事，双方2004年谈的是28万元，之后一直在谈房价。刘睿提供袁桥小区5号楼4单元301室房屋登记档案一套，根据该房屋登记档案记载，刘睿于1996年12月10日与铜山县房地产开发总公司签订《商品房销售合同》一份，购买袁桥二期5号楼4单元301室房屋一套，建筑面积100.7平方米，单价2250元，房价金额226575元，上房费2200元，总金额228775元，该房于2008年8月15日办理房产证（证号：徐房权证云龙字第××号），于2009年11月18日办理土地使用权证〔证号：徐土国用（2009）第34007号〕，产权人、土地使用权人均为刘睿。刘睿以此欲证明其不可能以14万元的价格出售该房屋。夏志新称刘睿急于用款，故将该房出售，但未提供相应证据。因双方对约定房屋价格陈述不一致，经夏志新申请，一审法院委托江苏德正土地房地产评估有限公司对案涉房屋2004年6月21日的房屋市场价值进行评估。该公司于2019年8月8日出具苏德正房估司字【2019】第030号房地产估价报告，评估结论为案涉房屋2004年6月21日的房地产市场价值为20.95万元。夏志新为本次鉴定支付鉴定费1682元。一审另查明，刘睿、于红燕系夫妻关系，二人于1981年2月3日登记结婚。于红燕称其不同意出售诉争房屋。经法庭询问，于红燕称其同意出租房屋，还收取过夏志新的房租，但不同意卖房，因不认识夏志新，仅在夏志新与刘睿商量出售房屋后向刘睿表示不同意。刘睿称，其欲将收取的12万元返还夏志新，夏志新不愿意要，其说要不然算利息抵房租。经一审法院通知，夏志新已于2019年11月11日将购房款5.95万元交至一审法院。一审法院认为，夏志新与刘睿虽未订立书面的房屋买卖合同，但刘睿于2004年6月21日向夏志新出具内容为收取案涉房屋购房款的收条，且刘睿亦未向夏志新主张过2004年6月21日之后的房屋租金，可以证实夏志新与刘睿、于红燕刘睿于2004年6月21日就案涉房屋达成买卖合同。该收条作为双方表达订立房屋买卖合同意思表示及实际履行的凭证，合法有效。虽然收条中载明的房屋为“袁桥小区5号楼3单元301室”，但双方均未举证证明袁桥小区5号楼3单元301室系刘睿所有的房产，且诉讼中双方对交易房屋为袁桥小区5号楼4单元301室均未提出异议，故应认定收条中载明的“袁桥小区5号楼3单元301室”房屋系笔误，实为袁桥小区5号楼4单元301室。因双方举证均不能证明各自主张的订立合同时约定的房屋买卖价款，故以双方达成房屋买卖合意之时的被交易房屋的市场价值确定房屋买卖价款，最为公平合理。按照一审法院依法委托评估机构作出的评估意见，案涉房屋在刘睿收取夏志新购房款时的市场价值为20.95万元，故应以此价格作为双方买卖房屋的交易价。刘睿、于红燕虽对该评估数额有异议，但未举证证明该此评估的程序、依据违反法律规定，故对刘睿、于红燕该异议，不予采纳。房屋买卖合同成立后，夏志新应当按照约定向刘睿履行支付购房款的义务，刘睿亦应按照合同约定履行配合夏志新房屋过户的义务。但无证据证明双方约定的房款交付期限，又因案涉房屋在双方订立房屋买卖合同时未登记在刘睿名下，且刘睿在收取12万元房款后又反悔不愿继续履行合同义务，故夏志新至起诉之时未交付剩余房款不能视为违约。而双方合同订立后，刘睿单方悔约并提出以房款抵租金并未得到夏志新同意，故不能认定双方因此解除或变更了合同，双方仍应继续履行合同。夏志新已支付12万元购房款，且按一审法院通知交纳购房款5.95万元，至于2014年5月22日借条中的3万元，因刘睿未举证证明其已偿还该款，夏志新主张该3万元作为购房款并无不当，故夏志新总计支付购房款20.95万元，完全履行了支付购房款的合同义务。现案涉房屋登记在刘睿名下且无过户障碍，故刘睿应当履行配合夏志新进行房屋过户登记的合同义务。刘睿在履行该义务后，可向法院申请领取下余购房款5.95万元。关于于红燕辩称其不同意卖房的意见，一审法院认为，虽然于红燕与刘睿系夫妻关系，案涉房屋亦系刘睿于二人婚姻存续期间取得所有权，可认定为夫妻共同财产。但案涉房屋在夏志新与刘睿订立房屋买卖合同时并无权属登记，刘睿此后取得的权属证书中并未记载于红燕为所有人或共有人，是否属于基于刘睿、于红燕约定仅归刘睿一人所有的情形存疑。另外，于红燕称其不同意卖房，但在得知刘睿卖房后并未向夏志新作出任何意思表示而任由夏志新继续无偿占有房屋；其称不认识夏志新，又称收取过夏志新租房期间的租金，前后陈述矛盾，且能证明并不存在其向夏志新作出意思表示障碍的情形；夏志新先承租后购买案涉房屋均系与刘睿签订合同，于红燕在均未作出意思表示的情况下认可租赁合同，应当推定于红燕对刘睿代其处置该处房产亦认可。据此，于红燕的抗辩意见无事实及法律依据，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：刘睿、于红燕于判决生效之日起十日内协助夏志新将坐落在袁桥小区二期5#-4-301房屋〔产权证号：徐房权证云龙字第××号，土地使用权证号：徐土国用（2009）第34007号〕办理产权过户登记至夏志新名下。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否成立生效；夏志新要求刘睿、于红燕办理房产过户手续的主张能否成立。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。二审中，刘睿当庭陈述：1、刘睿、于红燕的房子在购买时的价格为22万余元，当时房价一直在上涨，刘睿、于红燕不可能以夏志新主张的14万元的价格出售给夏志新。2、根据涉案房产证上记载的房屋抵押和解押的情况，在夏志新居住期间，涉案房屋刘睿、于红燕曾经向银行抵押贷款多次，贷款时评估公司的人都去房子看过，夏志新对此完全知情，说明夏志新当时认可这个房子是刘睿、于红燕的房子，双方买卖合同并没有成立。本院认为：首先，价款为合同成立的必要条款。夏志新作为主张涉案买卖合同成立的一方，应举证证明双方就涉案房屋买卖合同成立所约定的价款数额。但夏志新提交的2004年6月21日12万元的房款收条，载明为部分房款，房款总额不清楚，且该收条中注明的房号与涉案双方当事人协商买卖的房屋的房号存在差异。考虑到房产价格不断上涨，夏志新十余年期间并未主张对方及时订立书面合同并履行房屋买卖合同，涉案房产证载明刘睿于2010年、2012年、2015年数次以涉案房产向银行抵押贷款，而此时夏志新居住在该房屋内，本案应认定双方就该房屋的买卖价款并未最终达成一致意见，故涉案房屋买卖合同并未成立。其次，即使夏志新、刘睿两人在2004年出具房款收条时洽谈好了房屋总价款，但双方在录音中均认可因为刘睿妻子于红燕的反对，房屋没有及时过户。这说明由于房屋共有产权人于红燕的反对，刘睿的出售行为为无权处分行为，现共有产权人于红燕不同意对刘睿的出售行为进行追认，导致买卖合同亦无法强制履行。综上，本案夏志新要求将涉案房屋过户至其名下的主张不能成立，其诉讼请求应予驳回。涉案房屋买卖合同并未成立或者不能履行，刘睿、于红燕对此也存在过错。刘睿收取夏志新部分房款长达十余年，在合同未成立或不能正常履行的情况下，刘睿、于红燕并未及时退还夏志新房款，导致夏志新相关损失，刘睿、于红燕应该就此承担相关责任（考虑房屋涨价导致的损失）。刘睿、于红燕相关过错给夏志新造成的损失，夏志新可以另行主张。另外，考虑到刘睿、于红燕在涉案合同缔约或者履行过程中也存在过错，本案诉讼费应该由双方合理分担。综上所述，一审判决认定双方房屋买卖合同成立并生效不当。根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初7066号民事判决。二、驳回夏志新的诉讼请求。一审案件受理费100元、保全费3520元、鉴定费1682元，合计5302元，由夏志新负担3302元，刘睿、于红燕负担2000元。二审案件受理费100元，由上诉人刘睿、于红燕负担50元，夏志新负担50元。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年九月十五日书记员  侯梦池