浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初2558号 原告（反诉被告）：义乌市俊和物业服务有限公司，住所地：浙江省义乌市苏溪镇好派路111号中都御金嘉园3号楼202室（自主申报）。统一社会信用代码：91330782566973602N。 法定代表人：黄关元，执行董事。 委托诉讼代理人：黄春生，义乌市权正法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：刘新法，男，1956年10月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：方丽莲，女，1959年2月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘洋哲，男，系两被告的儿子。 原告义乌市俊和物业服务有限公司为与被告刘新法、方丽莲物业服务合同纠纷一案，于2020年3月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告义乌市俊和物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄春生，被告方丽莲及两被告共同委托诉讼代理人刘洋哲到庭参加了诉讼。在庭审过程中，两被告提起反诉，本院受理后，本案转为普通程序，并组成合议庭，于2020年6月22日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人黄春生，两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人刘洋哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市俊和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付物业管理费3369元，能耗费963元，水费1192元，共计5524元。事实与理由：原告系义乌市中都置业有限公司聘请的物业管理企业，被告系义乌市中都御金嘉园的业主。2013年期间，原、被告签订《中都御金嘉园前期物业服务管理协议》，协议中明确约定了双方的权利义务关系，原告在物业管理期间，同时制定了《中都御金嘉园临时管理规约》，被告书面承诺遵守管理规约内的一切条款。2019年10月，被告所在的小区成立了业主委员会，原、被告订立的前期物业管理服务协议终止。但被告拖欠原告2018年7月1日至2019年10月30日期间的物业管理费3369元，能耗费963元，水费1192元，共计5524元未付。经原告书面通知被告仍未支付。 被告刘新法、方丽莲辩称：两被告与义乌市中都置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》和《中都御金嘉园业主临时规约》明确约定，御金嘉园小区的物业为义乌市孝富物业管理有限公司，原告称与被告签订有前期物业管理服务协议，被告请求进行笔迹鉴定及指纹鉴定。义乌市自来水有限公司苏溪镇居民用水价执行标准为1.7元/立方米，原告乱收费，请原告提供御金嘉园小区公摊能耗费的支出清单及票据。原告收取了被告的300元的楼道粉刷费但是未进行粉刷。综上，被告认为原告以两被告作为被告起诉没有任何依据，请驳回原告的诉讼请求。 反诉原告刘新法、方丽莲向本院提出反诉请求：1、判令原告退还2013年至2018年多收的物业费12635和公摊能耗费3600元；2、判令原告退还已收取但未使用的楼道粉刷费300元。事实与理由同本诉答辩意见。 针对反诉，反诉被告义乌市俊和物业服务有限公司答辩称：反诉原告在2012年2有23日与中都置业有限公司签订的商品房买卖协议当中约定御金嘉园小区的前期物业是孝富物业，而实际提供物业服务的原告，一直到2019年10月30日为止，反诉原告入住小区后也一直由本案原告为其及所有的小区业主提供物业服务。物业服务的收费标准是按照双方订立的前期物业服务合同和临时规约收取，具体标准在本诉当中已经说明。并向法庭提供相关的证据予以证明。2013年到2018年7月1日以前的物业服务费或者说管理费、公摊能耗费以及水费等，反诉原告已经缴清。反诉被告不存在向反诉原告多收物业管理费以及公摊能耗费之情形，反诉原告之诉请没有事实和法律依据。对于反诉原告提到的开发商擅自违法改变小区结构转换层用途用于住人，该行为与反诉被告无关，且开发商的行为遭到了本案反诉被告的制止，反诉原告诉称的公共位置被非法侵占等问题，均不属实，反诉原告也没有提供相关的证据证明；反诉被告是按合同以及相关的法律法规以及制定的规约提供了服务，对楼道收取的钱也都花在具体的粉刷用途当中。反诉原告的诉请没有事实依据，请求请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。 为证明自己的主张，原告（反诉被告）向本院提供了下列证据材料： 1、《前期物业管理服务协议》一份，证明明确双方的权利义务、物业费，公摊能耗费收取的标准。 2、《临时管理规约》一份，证明被告承诺遵守规约的条款。 3、照片一张，证明收费项目及标准按规定公示。 4、水费抄表吨位一份，证明被告应交纳的水费数额。 5、照片一份（当庭提供），证明物业管理费、公摊能耗费、水费等收费标准已经张贴公示了。 6、催收物业等费用的短信通知打印件一份（当庭提供），证明物业费已经经过书面催收。 经庭审质证，两被告（反诉原告）发表如下质证意见： 对证据1、2不认可，被告没有签过，申请对该两份证据上被告的签名进行笔迹鉴定。 对证据3，收费标准和自来水公司公布的收费标准不一样，超过了自来水公司的收费标准。 对证据4，有异议，由自来水公司出具才有法律依据。 对证据5，公摊能耗费不认可，这个公示我没有看到。 对证据6没有异议。 为证明自己的主张，两被告（反诉原告）向本院提供了下列证据材料： 1、入伙通知书、入伙须知各一份，证明原告收取每户300元的楼道粉刷费。 2、小区业委会证明一份，证明物业未进行楼道粉刷，因物业管理不善，门禁全部损坏，一楼公共空间被人私自侵占。 3、义乌商报的公告复印件一份，证明小区维修基金在未征得业主同意下被使用。 4、物业发票一份，证明被原告收取物业费每年2527元。 5、义乌水务集团的水费价格表复印件一份，证明原告乱收水费。 6、同年哥讲新闻的报道复印件一份，证明原告伙同开发商非法侵占小区设备转换层并改变用途。 7、苏溪行政执法局的报道复印件一份，证明原告伙同开发商非法侵占小区设备转换层并改变用途。 8、义乌十八腔的报道复印件一份，证明原告伙同开发商非法侵占小区设备转换层并改变用途。 9、浙江省商品房买卖合同及附件业主临时管理规约复印件各一份，证明御金嘉园小区物业为孝富物业管理公司。 10、微信聊天截图打印件一份，证明物业经理对小区问题视而不见，逃避责任。 11、小区乱堆乱放的照片打印件一份，证明物业乱堆乱放建筑垃圾，堵塞消防通道，危害业主生命安全，汽车违规停放，堵塞消防通道，物业不管，小区外墙残破不堪，物业视而不见，不安排维修。 12、照片打印件一份，证明小区违章建筑，物业视而不见。 经庭审质证，原告（反诉被告）发表如下质证意见： 对证据1的真实性没有异议，但不能达成物业收取每户300元楼道粉刷费。交房入伙通知书和入伙须知的真实性、关联性都没有异议，恰恰能证明原告为被告提供物业服务，同时也能证明物业管理费，高层的是1.4元每平方每月。 对证据2，内容的真实性有异议。有很多指印，如果是证人证言，证人应当出庭作证接受质询，否则不具有证明力；其中一个出具时间是2020年4月15日，作为盖章的业主委员会他怎么知道门禁卡全部损坏无法使用，这是不可能的，一直都是好用的。架空层现在一直放着，没有违章，即使违章也阻止掉了。 对证据3的真实性没有异议，对证明目的有异议，这个公示是公示维修基金是怎么使用的，按规定，全部的物业企业都应该进行公示。 对证据4的证明目的有异议，是那一年收了物业费2527元，而不是每年2527元，物业费的收费标准双方有协议、有公示。 对证据5的真实性有异议，价格表不能证明俊和物业乱收水费，俊和物业收水费是合理合法的，没有乱收。 对证据6的真实性有异议，证明目的也有意见，原告没有非法侵占小区设备转换层并改变用途，也没有伙同行为。 对证据7、8的真实性有异议，证明目的有异议，理由同证据6。 对证据9商品房买卖合同真实性没有异议，该临时规约原告不清楚，对真实性有异议，没有加盖御金嘉园的公章。 对证据10的真实性有异议，对证明目的也有异议，里面说到的很多乱堆乱放，原告没有去堆过，要堆也是业主去堆的，而且都是及时清理的，原告是提供服务，后期都已经做好了。 对证据11的真实性有异议，原告对业主的安全是很重视的，也没有哪个业主说因为原告不重视而发生危害。 对证据12的真实性有异议，小区里面没有违章建筑，即使有原告也联系了执法部门处理。 对原、被告提供的证据材料，本院认证如下： 对原告提供的《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，被告对签名的真实性有异议，并申请对笔迹鉴定，但被告对于案涉小区自2013年起至2019年10月30日止由原告提供物业服务的事实没有异议，且被告方已经实际支付了2013年至2018年期间的物业费，故本院认为被告的该鉴定申请，与本案的处理结果没有必然联系，对该鉴定申请本院依法不予准许。 原告提供的证据3、4、5，对于原告进行公示的相关事实，本院予以认定；但公示不足以证明水费的收费标准；另经过庭审询问，被告对于用水量没有异议，对用水量本院依法予以认定。 原告提供的证据6，可以证明原告向被告催讨的事实。 被告提供的证据1、3、4、9，原告对真实性无异议，对其真实性，本院依法予以认定。 被告提供的证据2，在原告提供物业服务期间，小区业委会尚未成立，故对该证据的证明力，本院依法不予认定。 被告提供的证据5，不能达到被告的证明目的。 被告提供的证据6、7、8，与本案缺乏关联性。 被告提供的证据10、11、12，原告对真实性有异议，对其证明力，本院依法不予认定。 综上，本院认定本案事实如下： 原告系中都·御金嘉园物业的建设单位义乌市中都置业有限公司聘请的物业管理企业，由原告自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止提供物业管理服务。两被告系义乌市苏溪镇御金嘉园3幢1单元901室的业主，房屋建筑面积150.36平方米。2013年5月10日，原告及建设单位向被告发送了《交房（入伙）通知书》及《入伙须知》，通知被告定于在2013年6月28日至6月30日前往交房大厅办理入住手续，并随身携带《入伙须知》中告知的相关资料及费用。原告在物业服务前台公示了收费明细：“1、物业服务费：御金嘉园住宅1.40元/平方米.月，御金嘉园商铺2.80元/平方米.月；2、公摊能耗费：御金嘉园住宅及商铺0.40元/平方米.月；3、已售出车位服务费：20元/月.个；4、代收费用：御金嘉园商铺电费1.02元/度；水费：御金嘉园住宅：2.70元/吨，御金嘉园商铺：5.50元/吨。” 被告方向原告缴纳了2013年7月1日至2018年6月30日的物业管理费（每年2527元）、公共能耗费（每年720元）及水费（原告代收）；原告为中都·御金嘉园提供物业管理服务至2019年10月30日止；自2018年7月1日起，被告方未再向原告缴纳物业管理费等相关费用。截至2019年10月21日，被告物业尚有379吨自来水的水费未交纳。 原告通过委托代理人于2019年12月16日向被告发送短信催收物业费等相关费用。 本院认为，业主有按时交纳物业服务费用的义务。本案原告系建设单位聘请的前期物业管理企业，虽被告否认其与原告签订过《前期物业管理服务协议》，但被告对于案涉物业实际由原告提供前期物业服务至2019年10月30日止的事实没有异议，且被告已按原告公示的收费标准交付了五年的物业服务费及公摊能耗费。关于被告要求原告返还其向原告交纳的物业费及公共能耗费的诉讼请求，本院认为，建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同，对业主同样具有法律约束力，故被告要求返还没有事实和法律依据，本院不予支持。同时被告还应支付尚欠的物业费及公共能耗费，被告尚欠原告的物业管理费为150.36平方米*1.40元/平方米.月*16月=3368元，公共能耗费150.36平方米*0.40元/平方米.月*16月=962元；根据合同约定，原告代收水费，被告物业水表显示用水379吨，根据原告公示的水价2.70元/吨，但根据被告提供的税务建设集团公示的水价为2.55元/吨，因原告未能提供证据证明其水价计算的依据，故按照2.55元/吨计算为966元。因此，对于原告诉讼请求的合理合法部分，本院予以支持。被告要求原告返还楼道粉刷费300元的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告刘新法、方丽莲于本判决生效后十日内支付原告义乌市俊和物业服务有限公司自2018年7月1日起至2019年10月30日止的物业管理费3368元、公共能耗费962元、水费966元。 二、驳回原告义乌市俊和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告刘新法、方丽莲的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由原告义乌市俊和物业服务有限公司负担2元，由被告刘新法、方丽莲负担48元；反诉案件受理费107元，由反诉原告刘新法、方丽莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  张小燕 人民陪审员  任恭盛 人民陪审员  楼春梅 二〇二〇年九月十日 代书 记员  傅俊霞