浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初2399号 原告：孙国林，男，1963年12月24日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：吕迎春，浙江新东阳律师事务所律师。 被告：周锦辉，男，1981年12月14日出生，汉族，住浙江省磐安县。 被告：周瑞亚，女，1981年3月16日出生，汉族，住浙江省磐安县。 两被告共同的委托诉讼代理人：周闪电，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 原告孙国林与被告周锦辉、周瑞亚房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月22日、8月11日两次公开开庭进行了审理。原告孙国林及其委托诉讼代理人吕迎春、两被告的委托诉讼代理人周闪电到庭参加了二次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年8月12日签订的房屋租赁合同；二、被告返还原告租金71250元；三、被告赔偿原告房屋装修款73万元；四、被告支付原告违约金15万元。事实和理由：原告与被告周锦辉于2018年8月12日签订房屋租赁合同一份，原告承租坐落于东阳市经济开发区××路××号××层××公寓，约定租期为2019年1月1日至2034年1月1日，租金前三年每年9万元，以后每三年提升8%。按照合同约定，原告于合同签订当日以银行转账的方式向被告支付2019年1月1日至2020年1月1日的租金9万元。2018年10月31日，原告与被告签订补充协议，原告代替被告向中奥电梯有限公司支付货款89000元，该款从第二年房租中扣除，剩余房租1000元原告以现金支付给被告。原告为经营单身公寓，将承租房屋进行装修，历时5个月，花费73万元。2019年9月10日，通过义乌市人民法院公告，原告才知晓承租房屋已被义乌市人民法院查封，现法院裁定拍卖该房屋并要求原告腾空，导致租赁合同无法继续履行，原告有权要求解除房屋租赁合同，退还原告剩余房租并赔偿装修款。根据合同约定的违约责任，被告应当向原告支付违约金。 原告围绕其诉讼请求提供了以下证据材料： 一、房屋租赁合同，证明原告承租被告的房屋，双方对租金、支付方式、租赁期限、合同解除、违约责任等进行了约定。 二、银行回单、收款收据、补充协议，证明原告支付两年房租的情况。 三、公告，证明租赁房屋被义乌市人民法院查封并要求腾空租赁房屋。 四、结婚登记记录，证明两被告系夫妻关系。 五、房产证复印件，证明被告在出租房屋时向原告提供了该部分房产证复印件，原告在租赁房屋时对房屋抵押的事实不知情，否则不可能承租案涉房屋。 两被告辨称，因为案涉出租房屋的所有权已经发生了变更，被告同意解除双方之间的房屋租赁合同。原告要求返还的租金应当按照原告实际搬移之日起开始计算，现原告还在案涉的出租房屋里面经营。对于原告要求被告赔偿房屋装修款损失73万元，被告认为由于案涉出租房屋系带租拍卖，并且原告到目前为止还在案涉房屋里面经营，根据买卖不破租赁的原则，原、被告之间的租赁合同效力及于新的房屋产权人。因此，客观上并不造成原告装修款损失。对于被告要求被告支付违约金15万元，被告认为原告在承租时，就知道案涉房屋抵押给银行的事实，并且房屋被拍卖也不纯粹由被告的行为造成的。到目前为止，原告完全有条件可以与新的房屋产权人继续履行租赁合同。原告要求被告支付违约金及装修款损失这两项主张不应予以支持。根据合同的相对性原则周瑞亚并非本案适格被告。 两被告提供证据材料如下： 一、案涉房屋淘宝网拍卖标的物介绍页面打印件，证明案涉房屋系带租拍卖。 二、证明材料复印件，证明案涉房屋在2018年4月已抵押、未查封的事实。 经审理，本院对证据综合认证如下： 对原告提供的证据，两被告质证认为，证据一，对真实性、合法性无异议，但合同的主体是周锦辉，被告周瑞亚并未在合同上签字，根据合同的相对性原则周瑞亚并非本案适格被告，且签订合同时房屋所有权证抵押在银行；证据二、四，无异议；证据三，对真实性、合法性、关联性无异议，但只能说明法院是带租拍卖要求腾空案涉房屋，且原告尚未腾空房屋；证据五，认为签订合同时房产证原件已在银行。本院认为，原告提供的证据一、二、三、四符合有效证据的形式要件，能够达到其证明目的，予以确认；证据五不能达到其证明目的，不予确认。 对两被告提供的证据，原告质证认为，证据一无异议；证据二，系复印件，也看不清楚，不能达到证明目的。本院对证据一的真实性予以确认；证据二不能达到其证明目的，不予确认。 经审理，本院认定案件事实如下： 被告周锦辉与被告周瑞亚系夫妻关系。2018年8月12日，原告与被告周锦辉签订房屋租赁合同一份。租赁合同的主要内容为，周锦辉将其合法拥有的坐落于东阳市经济开发区长松岗功能区兴工路359号七间房屋三至五层出租给原告修建公寓，修建的所有费用由原告承担（电梯除外）；面积为1500平方米，年租金每平方米60元，前三年每年租金为9万元，以后每三年提升8%；租赁期限为2019年1月1日至2034年1月1日，共15年；第一年租金9万元在合同签订之日付清，第二年租金提前到2019年1月1日支付；甲方保证对租赁物业及土地拥有完全的房屋所有权和土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件作为本合同附件；甲方知晓乙方租赁物业的用途为公寓项目；乙方在承租期内，甲方不得随意收回房屋，否则属违约行为，乙方有权要求甲方支付总承租期房租的20%作为违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿乙方的经济损失；本合同未尽事宜，双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力；本合同自双方签字盖章之日起生效。同日，原告向被告支付了首年房租9万元。2018年10月31日，甲方周锦辉、乙方陈精巧、丙方孙国林共同签订补充协议一份，载明“甲方向乙方代表的中奥电梯有限公司订购了一台有机房曳引式乘客电梯，甲方已经向合同指定乙方公司账户汇了10000.00元（壹万）人民币的定金，剩余的款项还有89000.00（捌万玖仟）元人民币。为了这台电梯项目更好地执行，甲方和乙方以及丙方三方约定以下协议：一、剩余的款项89000.00（捌万玖仟元）人民币由乙方私人先行付给乙方公司。由丙方承租甲方的第2年房屋租金中在2019年1月1日时直接支付给乙方，这部分款项甲方不再向丙方收取。二、乙方的电梯公司安排合理的时间电梯发货和安装完成时间为：2018年12月1日。三、本补充协议甲方乙方丙方本人或指定代表签字生效并各持一份”。嗣后，原告支付了电梯尾款89000元，中奥电梯有限公司金华分公司于2019年3月1日向原告出具收款收据一份。原告另向被告支付了第二年租金1000元。 另查明，义乌市人民法院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行与被执行人周锦辉、周瑞亚金融借款合同纠纷一案中，裁定拍卖周锦辉、周瑞亚所有的坐落于东阳市经济开发区××路××号××室××室的15套房地产。后上述房地产由案外人刘日朝竞拍取得。原告在庭审中自认其在本案审理过程中已与案外人刘日朝另行签订房屋租赁合同，继续承租涉案房屋。 本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托金华天证价格评估有限公司对原告的装修价格进行评估。金华天证价格评估有限公司于2020年8月5日出具金天证【2020】065号委托标的价格鉴定结论书，价格鉴定结论为在价格鉴定基准日，东阳市经济开发区长松岗功能区兴工路359号七间三至五层公寓的装修价格为人民币721764元。原告为此支出评估费8800元。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；……”。原告向被告周锦辉承租的案涉房屋被义乌市人民法院查封并拍卖，原告要求解除其与周锦辉于2018年8月12日签订的房屋租赁合同，本院予以支持。至原告与房屋买受人刘日朝另行签订房屋租赁合同时，原告一直在案涉房屋中经营单身公寓，并未腾空房屋。因此，本院确定原告应向被告支付租金至2020年7月底，原告已向被告支付的2020年8月1日至2021年1月1日的租金37500元[90000万元/年÷12个月×5个月]应由被告退还给原告。被告周锦辉在订立合同时未向原告披露案涉房屋存在抵押的事实，其因个人债务原因致使案涉房屋被法院查封并拍卖，造成原告的合同目的无法实现，构成违约。根据双方签订的房屋租赁合同的约定，“乙方在承租期内，甲方不得随意收回房屋，否则属违约行为，乙方有权要求甲方支付总承租期房租的20%作为违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿乙方的经济损失”，原告诉请被告支付违约金15万元系其对自身权利的处分，未超出双方合同约定，本院予以确认。关于原告主张由被告赔偿其房屋装修款721764元，本院认为，原告已继续承租案涉房屋进行经营活动，其主张的装修损失并未实际发生和确定，本院对该项诉请不予支持，原告为此支付的评估费用由其自行负担。案涉房屋系被告周锦辉与周瑞亚共同共有，其二人系夫妻关系，对日常家庭事务互有代理权，且原告支付的房租亦汇入周瑞亚银行账户，故被告周瑞亚应与周锦辉共同承担本案民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、解除原告孙国林与被告周锦辉于2018年8月12日签订的房屋租赁合同。 二、被告周锦辉、周瑞亚应于本判决生效后十日内返还原告孙国林租金37500元。 三、被告周锦辉、周瑞亚应于本判决生效后十日内支付原告孙国林违约金15万元。 四、驳回原告孙国林的其他诉讼请求。 案件受理费6656元（已减半收取），由被告周锦辉、周瑞亚负担2025元，由原告孙国林负担4631元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 蒋翠容 二〇二〇年九月一日 代书记员 徐 莎