江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1392号上诉人（原审被告）：朱永红，男，1980年9月6日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：刘明，江西赣东北律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王杰，江西赣东北律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：朱燕珠，女，1988年2月25日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：刘明，江西赣东北律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王杰，江西赣东北律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：江西省居夏物业有限公司，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇新天地一期小区，统一社会信用代码91361128MA35MU72XG。法定代表人：李方涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈秋实，江西赣鄱律师事务所律师，特别授权代理。上诉人朱永红、朱燕珠因与被上诉人江西省居夏物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2020）赣1128民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人朱永红、朱燕珠上诉请求：1、请求依法撤销鄱阳县人民法院（2020）赣1128民初1976号民事判决，驳回被上诉人江西省居夏物业有限公司一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，对于2011年8月7日至2016年12月9日期间的物业费被上诉人无权主张，原物业公司撤离小区时，上诉人并未接到任何缴纳物业费或者转让的通知；第二，对于2016年12月9日之后的物业费，由于上诉双方并未签订书面物业服务合同，江西省天宇房地产开发有限公司与被上诉人签订的物业服务合同不能约束上诉人。一审法院在总的物业费金额基础上酌定物业管理费减少20%明显过低，在物业服务合同中，被上诉人未尽到合同义务，对于2016年12月9日之后的物业费即使要支付，也应减少50%；第三，一审法院未考虑部分物业费已过诉讼时效，判令上诉人自2011年8月7日起向被上诉人缴纳物业费明显错误。综上，恳请二审法院站在社会公平正义的角度做出判决。被上诉人江西省居夏物业有限公司答辩称，第一，对于二上诉人2013年11月30日至2016年12月9日期间的物业费被上诉人有绝对的债权；第二，被上诉人从2016年12月起至2020年6月30日为上诉人提供了物业管理服务；第三，被上诉人每年多次派员上门收取物业费，下发催缴通知书，发送律师函，上诉人均不支付物业费，不存在过诉讼时效的情形。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人江西省居夏物业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令朱永红、朱燕珠支付所欠物业管理费6,082元（2013年11月30日至2020年6月30日）；2、判决朱永红、朱燕珠自逾期之日起按日3‰支付滞纳金直至欠费缴清（截止2019年12月31日止，滞纳金暂计为3,642元）；3、本案诉讼费用由朱永红、朱燕珠承担。事实和理由：朱永红、朱燕珠系鄱阳县鄱阳镇“湖城新天地”小区17幢二单元504号房的业主，房屋面积为128.28平方米。2011年8月7日至2016年12月9日由九江天宏物业服务有限公司为朱永红、朱燕珠提供物业服务，此后天宏物业有服务有限公司与江西天宇房地产开发有限公司解除了前期物业服务合同并签订了物业交接协议，九江天宏物业服务有限公司将未收物业费债权转让给江西天宇房地产开发有限公司。2016年12月10日，天宇房地产开发有限公司与居夏物业有限公司签订物业服务合同，约定由居夏物业有限公司向朱永红、朱燕珠提供物业服务。朱永红、朱燕珠自2013年11月30日起一直未缴纳物业费，至2020年6月30日止欠物业费6,082元。经多次催收，朱永红、朱燕珠均未支付。故起诉要求朱永红、朱燕珠支付欠付的物业费，并按日千分之三支付滞纳金。一审法院认定事实：朱永红、朱燕珠系鄱阳县鄱阳镇“湖城新天地”小区17幢二单元504号房的业主，房屋面积为128.28平方米。2016年12月10日，江西省居夏物业有限公司与湖城新天地小区的建设单位江西省天宇房地产开发有限公司签订物业管理服务合同一份，约定由江西省居夏物业有限公司为该小区提供物业管理服务，服务期限自2016年12月8日至2019年12月7日止，2019年12月8日双方合同续签至2025年12月8日；居住楼物业费为每月每平方米0.6元，由江西省居夏物业有限公司按年向业主预先收取，业主逾期缴纳物业管理费，江西省居夏物业有限公司可从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。合同签订后，江西省居夏物业有限公司为朱永红、朱燕珠居住的小区提供了物业管理服务。另查明，自2011年9月7日起至2016年12月7日止，“湖城新天地”小区由九江天宏物业服务有限公司提供物业服务。2011年9月6日，江西省天宇房地产开发有限公司与九江天宏物业服务有限公司签订物业管理服务合同书一份，约定居住楼物业费为每月每平方米0.6元，物业管理费交纳时间为按年预交；业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费，物业公司可按千分之三的标准收取违约金。2016年12月8日，江西省居夏物业有限公司与江西省天宇房地产开发有限公司签订债权转让协议书一份，约定江西省天宇房地产开发有限公司将其享有的九江天宏物业服务有限公司的债权转让给江西省居夏物业有限公司。又查明，江西省居夏物业有限公司在提供物业服务过程中，存在公共绿化管理不善、个别业主私自外接水管、公共外墙被私自改建等情况。朱永红、朱燕珠拖欠2013年11月30日至2020年6月30日期间物业管理费6,080元。一审法院认为：根据国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定，开发建设单位在业主委员会成立之前，或业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，有权委托物业管理企业实行物业管理。江西省居夏物业有限公司与建设单位签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，其对业主、物业使用人及物业公司均有约束力。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，符合法律规定。江西省居夏物业有限公司接受委托后，依约对小区进行了物业管理。朱永红、朱燕珠作为涉案小区的物业使用人，有义务按物业管理服务合同约定按时交纳物业服务费用，长期拖欠不妥。此外，在九江天宏物业服务有限公司提供物业服务期间，朱永红、朱燕珠也拖欠其物业管理费，该债权现已转让给江西省居夏物业有限公司，江西省居夏物业有限公司可行使债权人的权利。故对江西省居夏物业有限公司要求朱永红、朱燕珠支付2013年11月30日至2020年6月30日期间物业管理费的诉讼请求，予以支持。但江西省居夏物业有限公司在提供物业服务过程中未完全履行合同义务，物业服务存在瑕疵，故对朱永红、朱燕珠应交纳的物业管理费依法减收，具体金额，按协议约定价款的80%予以酌情调整，确定为4,864（6,080元x80%）元。关于违约金，因江西省居夏物业有限公司提供的物业服务存在瑕疵，朱永红、朱燕珠非故意拒交物业费，故对江西省居夏物业有限公司要求朱永红、朱燕珠支付违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十一条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、朱永红、朱燕珠于本判决生效之日起十日内支付江西省居夏物业有限公司物业管理费4,864元；二、驳回江西省居夏物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由江西省居夏物业有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交二审新证据。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、被上诉人是否有权向上诉人主张物业费；2、部分物业费是否已过诉讼时效；3、一审法院酌定物业管理费减少20%是否恰当。对此，本院分述如下：（一）关于被上诉人是否有权向上诉人主张物业费的问题首先，关于2013年11月30日至2016年12月9日的物业费。九江天宏物业服务有限公司将拖欠的物业费收取权转让给江西天宇房地产开发有限公司，江西天宇房地产开发有限公司又转让给被上诉人，实际上是对拖欠物业费的债权的转让，上诉人主张未收到转让的通知，故该转让对其不发生效力。但从被上诉人提供的证据来看，在转让时，九江天宏物业服务有限公司、江西天宇房地产开发有限公司发出公告并张贴在小区各处，告知转让事宜，已经履行了债权转让的通知义务，故对上诉人2013年11月30日至2016年12月9日的物业费被上诉人无权主张的说法，本院不予支持。其次，关于2016年12月10日至2020年6月30日的物业费。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，因此，在业主委员会成立前，建设单位与物业公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，上诉人居住的“湖城新天地”小区至今未成立业主委员会，故建设单位即江西天宇房地产开发有限公司与被上诉人签订的《物业管理服务合同》对业主具有约束力，因此，上诉人是一审适格被告，上诉人以其非合同当事人为由，否认上述合同效力的理由，本院不予采纳。（二）关于部分物业费是否已过诉讼时效的问题首先，上诉人自2013年11月30日至2020年6月30日一直拖欠物业费，是持续性行为，故诉讼时效应从行为终止时开始计算。2016年12月9日前拖欠的物业费，经过转让，已经变成普通的债权，应从2016年12月10日开始计算诉讼时效，诉讼时效期间届满之日为2019年12月9日。但被上诉人一审时提供了《律师函》、《催缴通知书》等证据，证明其分别于2019年7月5日、2019年9月6日对拖欠的物业费进行了催收，构成诉讼时效中断，应重新计算诉讼时效，故2016年12月9日之前的物业费在被上诉人此次起诉时并未超过诉讼时效。2016年12月9日至2020年6月30日的物业费，由于上诉人一直拖欠，诉讼时效从行为终止时开始计算，亦未过诉讼时效。其次，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，本案中，上诉人未在一审中提出诉讼时效抗辩，在二审中又未提交新证据，故本院对上诉人部分物业费已过诉讼时效的上诉理由不予采纳。（三）关于一审法院酌定物业管理费减少20%是否恰当的问题上诉人提出被上诉人存在未设置门禁导致家中被盗、监控毁坏未修理导致车子被砸无法找到侵权人、小区绿植被严重破坏、到处都是垃圾和广告等，属于严重违约行为，一审判决仅承担20%的违约责任，有失公正。但其对家中被盗、车子被砸的主张并未提供任何证据予以证明，本院不予支持；另对其他主张，一审法院已经综合考虑了被上诉人的物业服务瑕疵履行行为及后果，酌定被上诉人承担20%的违约责任，认定事实清楚，适用法律正确，本院依法维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱永红、朱燕珠负担。本判决为终审判决。审判长  吴根发审判员  李少琴审判员  杜依霖二〇二〇年九月四日法官助理陈子娟书记员郑乐佳