山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终9675号上诉人（原审原告）：李善祥，男，1951年2月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：傅燕平，北京市中银（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。负责人：孟昭轶，主任。委托诉讼代理人：战凯，男，该单位员工。委托诉讼代理人：黄春燕，山东泰泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：高炳魁，董事长。委托诉讼代理人：田景博，山东盛强律师事务所律师。上诉人李善祥、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）因与被上诉人山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初2972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。千佛山办事处上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或进行改判；2.一审、二审诉讼费用由李善祥承担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误。李善祥在购买涉案房屋时，明知涉案项目不具备相应规划手续，仍与金凯特公司签订房屋买卖合同，其对房屋后期可能被认定为违章建筑，有可能因为违章而被拆除的事实在签订合同时均能够预见，其在缔约时未尽审慎义务。根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，李善祥应承担相应的缔约过失责任，2017年6月21日后的利息不应当只由千佛山办事处承担。李善祥辩称，千佛山办事处的上诉理由与事实不符，李善祥在签订房屋买卖合同时，不知道涉案项目不具备规划手续，而千佛山办事处、金凯特公司也未告知。2005年千佛山办事处取得四荒使用权证书、济历林证字（2005）第04号林权证、济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105***906号村镇规划选址意见书及合同中记载千佛山办事处和金凯特公司取得上述手续，并且在合同第6条约定千佛山办事处和金凯特公司在办理房屋交接手续后，3个月内为李善祥办理个人宅基地使用权证，李善祥基于对政府的公信力而购买房屋，其无从知道涉案房屋没有相关手续。且千佛山办事处在答辩时，表明其明知李善祥不具有村民资格，但仍然在合同中承诺为李善祥办理个人宅基地使用权证，明显存在欺诈行为。金凯特公司辩称，认可一审判决，对一审判决无异议。李善祥上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判令千佛山办事处和金凯特公司返还购房款470000元及其利息（自支付购房款之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日）；3.判令千佛山办事处赔偿危房改造、装饰、装修等损失711491.7元；4.判令千佛山办事处增加赔偿李善祥购房款的三倍损失1410000元；5.本案诉讼费用由千佛山办事处、金凯特公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定李善祥要求金凯特公司承担责任没有依据，是错误的。金凯特公司是房屋买卖合同的一方当事人，有义务承担责任。千佛山办事处和金凯特公司之间的解除《开发建设“青龙峪生态林果健身观光园项目”合作意见书》，只对合同相对方有约束力，对李善祥没有约束力。2.一审认定李善祥主张房屋交付时间为2008年8月，断章取义，违背李善祥真实意思表示，一审时李善祥从来没有认可房屋是2008年8月交付。乔迁之喜告知书是千佛山办事处发放的，这是其安排交房的时间段，不是李善祥接收房屋的时间。李善祥一审时一再强调“房屋没水没电、门窗不全、楼板塌陷系危房、不具有交房条件，自己没有签字领钥匙”。千佛山办事处持有交房领钥匙的签字记录，有义务举证证明是否已经交付、何时交付，法院应当责令千佛山办事处承担举证责任。李善祥一直要求千佛山办事处解决危房问题，可是越来越没人管，万般无奈之下才于2014年联系建筑施工队打掉楼板重新更换，引水接电，装饰装修，2016年才完工，花费巨大，一审已提交了改造装修及花费的所有证据。3.一审认定李善祥未能提供证据证明千佛山办事处销售房屋存在欺诈行为，是错误的。李善祥提交了济南市国土资源局济国土罚字（2006）第233号土地行政处罚决定书、土地矿产违法案件立案呈报表、济南市处理违法用地审批表、收据，证明有关机关于2006年12月12日做出决定，涉案房屋因违法建设需要拆除、济南千佛山海鲜副食品市场被处罚和交纳罚款的事实，从而证明千佛山办事处出售房屋给李善祥时隐瞒了房屋系应当拆除的违法建筑，给李善祥造成了巨大损失，明显属于欺诈行为，严重侵害了李善祥作为消费者的知情权。4.一审认定李善祥没有尽到审慎义务、有过错，是错误的。千佛山办事处于2005年取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书、济历林证字（2005）第04号林权证及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105***906号村镇规划选址意见，其作为出卖人有义务如实告知该项目的真实情况，而其隐瞒被罚款、责令拆除的事实，责任完全在千佛山办事处。消费者作为弱势群体，不可能知悉销售者故意隐瞒的信息资料，一审法院放任欺诈行为而苛责消费者，显然违背立法本意。5.李善祥没有使用房屋，一审扣除使用费不当；作为消费者，即使正常使用或消费了商品，也不应承担使用期间的费用。消费者遭遇了欺诈，销售者就应当承担消法规定的相应责任。二、一审法院适用法律错误。一审认为房屋不属于产品质量法的调整范围，系不动产，不适用《消费者权益保护法》，是错误的。消法的调整范围不仅适用产品质量法的质量伪劣产品，也适用于质量合格的假冒名优产品；不仅包括动产，也同样包括不动产；消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求，而千佛山办事处严重侵害了李善祥的财产权益；消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务真实情况的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》，明确了作为不动产的商品房销售应当适用消费者权益保护法。其中，对于商品房买卖过程中一些出卖人严重背离诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，依法明确了惩罚性赔偿责任的适用。千佛山办事处辩称，一、李善祥在一审中提交的证据及对交房时间的自认，能够认定涉案房屋于2008年8月交付。首先，乔迁之喜告知书落款时间为2008年8月6日，显示“经建设单位老领导研究决定，现办理相关入驻手续，同时进行购房尾款的清缴工作，从今日起7日内全部办理完毕，逾期不待。”其次，李善祥一审庭审时明确回复交房时间为2008年8月，一审法院认定交房时间为2008年8月具有事实依据，但是直接认定为2008年8月6日欠妥当，应认定交房时间为2008年8月13日。二、李善祥主张的危房改造、装饰、装修等损失缺乏事实及法律依据。一审时李善祥没有举证证明涉案房屋属于危房，其所举的装修费用单据均无法证实与涉案房屋具有关联性。退一步说，即便有证据证明支出装修费用，也是李善祥购买房屋后根据居住环境需要对涉案房屋进行的装饰装修，装修标准具有主观性、因人而异，且其在签订时没有尽到审慎义务，本身具有过错，损失应当由其自行承担。三、千佛山办事处不存在欺诈行为，李善祥对于涉案《房屋使用权协议》的签署存在重大过错。涉案青龙峪生态林果观光健身园项目建设启动后，因房屋未取得规划和建设审批手续，故千佛山办事处与李善祥签订的是《房屋使用权协议》，而非房屋买卖协议，李善祥明知涉案房屋因没有取得相应规划和审批手续而无法办理产权证，因此李善祥对房屋后期可能被认定为违章建筑、有可能因为违章而被拆除的事实在签订合同时均能够预见。同时，根据我国相关法律规定，只有农村村民才享有集体土地上取得宅基地使用权的主体资格，李善祥在一审中明确表明其并非涉案房屋所在地村民。四、本案也不能适用消费者权益保护法。虽然买房人也属于消费者，但是在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》理解与适用中，明确阐明了商品房购买者属于消费者，但关于惩罚性赔偿责任的规定与消法规定有所不同，且该司法解释第8、9条已经对在商品房买卖中存在的经营者过错行为作出了相应的惩罚性赔偿规定，况且本案并非商品房买卖合同纠纷，而是房屋使用权纠纷。且千佛山办事处也不存在任何欺诈行为。金凯特公司辩称，李善祥对金凯特公司的上诉请求没有依据，依法应予驳回。涉案项目由千佛山办事处开发建设，金凯特公司已于2010年退出，退出后不再承担该项目的任何亏损及风险，同时李善祥缴纳的购房款也由千佛山办事处实际收取。李善祥向一审法院起诉请求：1.判令千佛山办事处、金凯特公司返还购房款470000元及其利息（自支付购房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日）；2.千佛山办事处赔偿李善祥装修损失711491.7元；3.千佛山办事处增加赔偿李善祥购房款三倍损失1410000元；4.诉讼费、律师费由千佛山办事处承担。一审法院认定事实：千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场在上述土地范围内开发建设部分别墅。2007年2月13日，济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司（均系甲方）与李善祥（乙方）签订房屋使用权协议，协议主要内容：第一条房屋情况1.甲方取得了位于历城区西营镇大南营村05-001号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105***906；第二条合同标的甲方转让的上述房屋的使用权，乙方自愿购买。第三条房屋使用权价格、计价方式房屋建筑面积为267.86平方米，单价为每平方米1500元。第四条付款方式1、付款方式为分期付款，签订合同之日起首付房款（包括乙方所付定金）为300000元。2、在甲方交付房屋前，乙方按规定的日期付清全部价款。第六条办理个人宅基地使用权证甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司在协议尾部加盖印章，李善祥在合同尾部签字。2005年7月15日，李善祥向千佛山办事处交纳定金60000元，2006年12月21日、2007年6月5日、2008年9月8日分别向金凯特公司交纳购房款240000元、70000元、100000元，共计470000元。千佛山办事处和金凯特公司分别出具收据。2017年6月21日，涉案房屋被拆除。2010年，济南千佛山海鲜副食品市场（简称甲方）和山东中天置业有限公司、金凯特公司（以上二单位合称乙方）签订“解除《开发建设‘青龙峪生态林果健身观光园项目’合作协议书》合同”，载明：“四、鉴于目前项目财务状况的实际情况，双方约定：乙方退出后不再承担该项目的任何亏损及其他风险，亦不再享有该项目的任何权益。该项目所有权利及义务均由甲方享有和承担。”另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快地完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105***906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。一审法院认为，李善祥与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2007年2月13日双方所签房屋使用权协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与双方签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由双方分担。千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担。金凯特公司已于2010年退出涉案项目，退出后不再承担该项目的任何亏损及其他风险。且庭审中，千佛山办事处认可金凯特公司收取的购房款最终都转给了千佛山办事处。现李善祥要求金凯特公司承担责任没有依据，一审法院不予支持。故千佛山办事处应当返还李善祥购房款。涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付李善祥，亦不影响占用期间的合理使用，李善祥主张房屋交付时间为2008年8月份左右，千佛山办事处庭审中对交房时间认可，李善祥提交的乔迁之喜告知书上落款日期为2008年8月6日，故一审法院认定交房时间为2008年8月6日。李善祥应支付千佛山办事处2008年8月6日至2017年6月20日（共计106.5个月）的使用费，使用费参照购房款金额、使用期限计算，故李善祥应支付千佛山办事处的使用费为92523元【470000元÷541个月（2008年8月6日至2053年9月9日）×106.5个月】，千佛山办事处在扣除使用费后，余款377477元应当返还给李善祥。关于李善祥主张的利息损失，李善祥在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿李善祥利息损失，以377477元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以377477元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。关于李善祥主张的装饰装修损失，涉案房屋虽签订的是房屋使用权协议，但实为房屋买卖。李善祥主张涉案房屋交付时属于危房，无法入住，要求赔偿其危房改造的费用，但其未能提供证据证实房屋交付时是危房，且庭审中其已认可房屋于2008年8月份交付。李善祥的装饰装修系根据自己的居住环境需要对案涉房屋的装饰装修，但居住环境和装修标准具有主观性、因人而异，且李善祥签订合同时没有尽到审慎义务，其本身具有过错。综上，李善祥主张涉案房屋的改造、装饰装修等费用没有法律依据，一审法院不予支持。关于李善祥主张的购房款三倍赔偿问题，一审法院认为，房屋不属于产品质量法的调整范围，系属不动产，不适用《消费者权益保护法》，且李善祥未能提供证据证明千佛山办事处存在欺诈行为，李善祥在签订合同时没有尽到相应的审慎义务，其存在过错。故李善祥该项诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。双方在协议中并未约定律师费的承担问题，现李善祥主张律师费的请求没有法律依据，一审法院不予支持。判决：一、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还李善祥购房款377477元；二、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿李善祥利息损失（以377477元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以377477元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回李善祥的其他诉讼请求。上述所列一至二项给付，均限济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于判决生效之日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27692元，减半收取计13846元，由李善祥负担11845元，济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担2001元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一是千佛山办事处应当返还的购房款金额及利息如何确定；二是李善祥主张的损失711491.7元如何处理；三是李善祥主张的三倍赔偿如何处理；四是金凯特公司的责任承担问题。关于焦点一，涉案房屋未取得规划和建设审批手续，违反法律强制性规定，涉案《房屋使用权协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方因该协议取得的财产应当各自返还。千佛山办事处因违法建设收取的房款共计470000元，应当予以返还。尽管涉案房屋因违法被拆除，但房屋在被拆除前，仍然具有使用价值，李善祥接收房屋并实际使用，应当支付房屋占用费用。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。关于交房时间的认定，千佛山办事处作为涉争房屋的出卖人，向购房人交付房屋系其合同义务，应当对房屋的交付时间承担举证责任。在一审庭审中，千佛山办事处以告知书载明的时间即2008年8月6日主张交房时间，但李善祥明确表明“当时我没有接手房屋”，至于未接收房屋的原因为“到了2014年实在没有管，我开始自己动手对房屋改造。”在千佛山办事处未能举证证明办理房屋交接手续时间的情况下，一审法院采信告知书载明的时间即2008年8月6日为交房时间，依据不足，本院予以纠正。李善祥主张自2014年对房屋改造，本院确定2014年1月1日为李善祥实际使用房屋的时间。李善祥应支付千佛山办事处2014年1月1日至2017年6月20日（共计41.67个月）的使用费，按一审法院的计算方法，李善祥应支付千佛山办事处的使用费为36201元【470000元÷541个月（2008年8月6日至2053年9月9日）×41.67个月】。千佛山办事处在扣除使用费后，向李善祥返还余款433799元（470000元－36201元）。千佛山办事处未及时返还购房款，应当向李善祥支付资金占用费，不属于合同无效后的缔约责任，千佛山办事处以双方均有过错为由，提出融新公司应当承担相应的缔约过失责任的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点二，双方当事人签订的协议为《房屋使用权协议》而非房屋买卖合同。《房屋使用权协议》载明“甲方取得《四荒使用权证书》”，约定土地性质为宅基地而非建设用地。根据一般生活常识，李善祥应当能够判断涉案房屋是否为合法建设。涉案房屋系违法建筑，对房屋的维修、改造行为亦不具有合法性，因此，即使李善祥主张对房屋进行过改造，因此产生的费用，本院不予保护。李善祥主张对房屋进行装饰亦系对违法建筑的添附行为，由此产生费用，自行承担损失。关于焦点三，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”本案双方当事人之间的法律基础系房屋买卖合同关系，对于购买房屋是否属于《中华人民共和国消费者权益保护法》的调整范围，目前尚无明确法律规定。李善祥依据该法律规定向千佛山办事处主张相关赔偿责任，于法无据，一审法院未予支持，并无不当。关于焦点四，金凯特公司系《房屋使用权协议》的合同当事人，其作为合同建设方（甲方）之一实际收取了部分购房款，应当承担相应的合同责任。金凯特公司与千佛山办事处委托的济南千佛山海鲜副食品市场共同作为合同一方当事人，金凯特公司应当承担连带责任。金凯特公司与济南千佛山海鲜副食品市场等签订的《解除合同》，对李善祥不具有法律拘束力。金凯特公司与千佛山办事处及济南千佛山海鲜副食品市场之间的合同关系，不影响其在本案中的责任承担。金凯特公司承担合同责任后，可依据相关协议另行主张权利。综上所述，千佛山办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；李善祥的部分上诉请求成立，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初2972号民事判决；二、济南千佛山海鲜副食品市场、山东金凯特科技发展有限公司与李善祥签订的《房屋使用权协议》无效；三、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于本判决生效之日起十日内返还李善祥购房款433799元；四、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于本判决生效之日起十日内赔偿李善祥利息损失（以433799元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以433799元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；五、山东金凯特科技发展有限公司对本判决第二项、第三项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回李善祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27692元，减半收取计13846元，由李善祥负担11893元，济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担1953元。二审案件受理费55384元，由李善祥负担23786元，济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担31598元。本判决为终审判决。审 判 员  褚 飞二〇二〇年九月九日法官助理  杨志颖书 记 员  李春月