江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8494号上诉人（原审被告；反诉原告）：曹秉福，男，1962年7月5日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：曹炳兰，女，系曹秉福姐姐，1948年7月2日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张玉龙，江苏帝伊律师事务所律师。被上诉人（原审原告；反诉被告）：吉朋生，男，1957年3月16日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：刘长书，江苏泉山律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红兵，江苏泉山律师事务所律师。上诉人曹秉福因与被上诉人吉朋生房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人曹秉福及其委托诉讼代理人曹炳兰、张玉龙，被上诉人吉朋生及其委托诉讼代理人刘长书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曹秉福上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一、双方是抵押借款关系，而非买卖关系，一审法院认定双方系买卖合同关系是错误的。1、从双方签订的合同内容可以看出，上诉人因向被上诉人借款而将房屋抵押给被上诉人，并非一审法院所认定的双方属于买卖关系，而是抵押借款合同关系，整个合同并无房屋买卖的相关约定，也无房屋买卖的意思表示，且涉案合同是被上诉人起草并打印出来的，应当作对被上诉人不利的解释。2、涉案房屋是经济适用房,至今未办理权属证书，也不能办理抵押登记,但不能办理抵押登记并不影响抵押合同的成立及对于双方的约束力。二、流质抵押无效。上诉人为了担保偿还被上诉人的借款将涉案房屋抵押给被上诉人，双方签订的合同内容属于典型的流质抵押，即上诉人借款到期不能偿还被上诉人的借款时，被上诉人可以按照约定获得该抵押房产。但是《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。由此而见，双方关于流质抵押的约定无效，被上诉人无权主张过户。三、一审法院判令上诉人将房屋过户给被上诉人违背事实及法律。《徐州市经济适用(解困)住房买卖合同》第十三条约定，乙方在取得所购经济适用(解困)住房的权属证件10年后，方可上市出售，并应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用(解困)住房差价的10%向政府交纳收益。上诉人至今没有取得权属证书，也未缴纳收益，无法进行过户交易。综上所述，涉案房屋属于借款抵押物，且属于流质抵押，应当认定无效。被上诉人吉朋生辩称：一、双方是房屋买卖关系，而非抵押借款关系。协议的内容虽有借款的数额、抵押物的表述，但是没有借款期限和抵押期限，与通常的民间借贷明显不符，故协议的内容更符合房屋买卖的基本特征。二、双方签订的合同不属于流质抵押。所谓抵押合同的流质条款，是指当事人之间关于债务人期限届满不能履行债务时，债权人有权直接取得抵押财产所有权的约定。涉案协议中并未约定上诉人未能按期偿还借款，被上诉人直接取得涉案房产的内容。故上诉人主张协议属于流质条款不能成立。三、一审法院判令上诉人协助被上诉人办理涉案房产的所有权变更登记手续，有事实和法律依据。首先，上诉人与被上诉人之间签订的协议是双方的真实意思表示，协议的内容合法有效。其次，涉房屋于2006年就已经交付使用，一直由被上诉人居住至今，双方的买卖关系应当受到法律保护。最后，涉案房屋虽系经济适用房，但现在已经具备办理房屋所有权手续及变更登记的条件。双方在签订协议的时候，也约定了上诉人自愿并无条件协助办理过户手续，上诉人应当按照其约定履行义务。吉朋生向一审法院起诉请求：判令曹秉福协助吉朋生办理阳光花园1-1-501室过户登记；诉讼费由曹秉福承担。曹秉福向一审法院提出反诉请求：判令吉朋生搬离阳光花园小区1-1-501室，诉讼费由吉朋生承担。一审法院审理查明：2005年5月18日，案外人徐州市房产管理局（甲方）与曹秉福（乙方）签订《徐州市经济适用（解困）住房买卖合同》一份，合同载明：乙方购买的经济适用（解困）住房为现房，具体坐落为第1幢1单元501号房。该经济适用（解困）住房单价为每平方米912元，总金额97703元。甲方应当在2005年5月1日至5月18日，将验收合格的经济适用（解困）住房交付给乙方。合同第十三条约定，乙方在取得所购经济适用（解困）住房的权属证件10年后，方可上市出售，并应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用（解困）住房差价的10%向政府交纳收益。2006年9月20日，曹秉福（甲方）与吉朋生（乙方）签订协议一份，内容为：甲方欠乙方人民币壹拾陆万伍仟元，甲方自愿将阳光花园一号楼一单元501室房屋产权抵押给乙方，永不反悔。如有任何一方反悔，赔偿另一方违约金人民币叁拾万元。乙方同意甲方提出的要求，愿意甲方用阳光花园一号楼一单元501室房屋产权抵押并交给吉朋生使用，乙方有权对本房作出任何处理，与甲方无任何关系，永不反悔，甲方自愿并无任何条件协助乙方办理该房其他未办完的事项及过户手续（费用均由乙方承担）。注明：甲方现是单身，有权处理本房产权。协议下方有曹秉福与吉朋生签字。吉朋生签字下方并有“还欠曹秉福人民币三千元整，房产过户后还清”的手写字体。下方有证明人李泉、李静伟签字，日期为2006年11月19日。签订协议当日，吉朋生向曹秉福转账163000元，涉案房屋于签订协议后由吉朋生居住至今。另查明，曹秉福于1996年经法院调解离婚。庭审中，吉朋生陈述购买涉案房屋时因当时经济适用房不能买卖，担心公证处不同意办理，所以写的是抵押。曹秉福陈述双方签订的并非房屋买卖协议，而是抵押借款协议，因曹秉福向吉朋生借款165000元才将涉案房屋抵押给吉朋生，未约定还款期限，利息和房租相抵。案涉房屋尚未取得所有权证和土地使用权证。一审法院认为：当事人在民事活动中应当遵循诚实信用原则，应当按照约定全面履行各自的义务。第一，关于合同性质。吉朋生主张案涉协议为房屋买卖协议，曹秉福主张为抵押借款协议。结合在案证据及吉朋生与曹秉福的当庭陈述，本院综合分析如下：1、从合同内容看。协议的内容中有借款数额、抵押物，却没有借款期限与抵押期限，与通常的民间借贷的约定条款不符。相反，协议中对于房屋过户进行了明确约定：“乙方有权对本房作出任何处理，与甲方无任何关系，永不反悔，甲方自愿并无任何条件协助乙方办理该房其他未办完的事项及过户手续（费用均由乙方承担）。”第二，从合同履行情况看。在合同履行中，双方从未办理房屋抵押手续，与通常的民间借贷中用房屋抵押的处置方式不符；在合同签订后曹秉福即将涉案房屋交付吉朋生使用至今，但在之后的十余年里，双方均未对所谓的借款及抵押主张过任何权利，亦不符合常理。因此，该协议的性质实为经济适用房买卖协议。曹秉福的抗辩不成立，不予采纳。第二，关于合同效力。曹秉福主张合同无效的理由是，涉案房屋是在经济适用（解困）住房限制交易期间内签订的买卖合同，该买卖行为违反了限制交易的规定。而《徐州市市区经济适用住房管理办法》第三十条内容为：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满十年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由市住房保障实施机构按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满十年，购房人上市转让经济使用住房的，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的20%比例向政府缴纳土地收益等相关价款。购房人也可以按照规定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款，取得完全产权后上市交易。上述规定应当在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”综上，可以认定吉朋生与曹秉福签订的协议是双方真实意思表示，合法有效。涉案房屋已于2006年交付吉朋生，吉朋生居住使用至今，且吉朋生已支付了相应的购房款，因此应当认定双方已履行了房屋买卖合同的基本义务。从维护市场交易秩序，保护交易安全的角度，法院认为双方买卖关系应当受到法律保护，当事人应当按照诚信原则全面履行合同义务。现涉案房屋具备办理所有权变更登记手续，吉朋生主张曹秉福协助办理涉案房屋的所有权变更登记手续，法院予以支持。遂判决：一、曹秉福于判决生效之日起十日内，协助吉朋生办理位于徐州市云龙区阳光花园（解困房）1#-1-501号房产的所有权变更登记手续。二、驳回曹秉福的诉讼请求。本诉案件受理费9367元、反诉案件受理费50元，由曹秉福负担。二审期间，上诉人曹秉福提交了2014年3月上诉人到报社挂失的报纸、挂失发票、介绍信、补办的商品房备案证明书、办证的收费收据，证明上诉人从未放弃过对涉案房屋的占有。吉朋生质证意见为：对于上诉人的提供的上述证据的真实性无异议，但是这些证据不能否认双方的买卖合同关系，尽管上诉人后来补办了该房产的相关手续，但也是在被上诉人不知情的情况下私自办理的。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：双方之间的法律关系应该如何认定。本院认为，双方之间是房屋买卖关系，而非抵押借款关系。首先，本案中，双方当事人签订的协议中虽有欠款、抵押的表述，但是该协议中并无借款期限及抵押期限的约定，也没有借款利率的约定，不符合通常民间借贷的约定内容。其次，协议中直接明确约定“甲方（曹秉福）自愿并无任何条件协助乙方（吉朋生）办理该房其他未办完的事项及过户手续（费用均由乙方承担）”，并未约定办理过户是债务人不履行到期债务产生的后果。再次，吉朋生签字下方还有“还欠曹秉福人民币三千元整，房产过户后还清”的手写字体。若双方之间是借贷抵押关系，作为债权人的吉朋生不应再书写“还欠曹秉福人民币三千元整，房产过户后还清”的内容。对于吉朋生手写的内容，曹秉福未能向法庭做出合理解释。最后，涉案协议签订后，曹秉福随即便将涉案房屋交付吉朋生居住使用至今，吉朋生已经实际居住使用十余年，曹秉福也未能向法庭提供证据证明该期间就涉案房屋向对方主张过权利。综上，本院认为，根据双方订立协议的内容及实际履行情况，双方的真实意思表示是房屋买卖关系而非借款抵押关系。曹秉福与徐州市房管局签订的《徐州市经济适用（解困）住房买卖合同》第十三条约定“乙方在取得所购经济适用（解困）住房的权属证件10年后，方可上市出售，并应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用（解困）住房差价的10%向政府交纳收益。”曹秉福在签订《徐州市经济适用（解困）住房买卖合同》后，即可办理涉案房屋的权属证书，但因其自身原因至今未去办理；从其购买至今已经十余年，吉朋生也已经实际居住使用十余年，曹秉福以此为由不予办理过户手续，违背诚信原则，一审法院判令曹秉福将涉案房屋过户给吉朋生并无不当。庭审时，吉朋生表示其愿意向政府交纳收益，故在曹秉福将涉案房屋过户给吉朋生时，吉朋生应当向政府交纳收益。综上所述，曹秉福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由曹秉福负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年九月十七日书记员  杭恒宇