湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1177号上诉人（原审被告）：湖北金典房地产开发有限公司。住所地湖北省武穴市正街59号，统一社会信用代码914211825627256953。法定代表人：胡金凤，女，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴国强，该公司员工，代理权限为特别授权，被上诉人（原审原告）：刘桂花，女，1947年10月4日出生，汉族，住湖北省武穴市，委托诉讼代理人：干文锋，湖北德铭律师事务所律师，代理权限为一般代理，执业证号14211201210687609。上诉人湖北金典房地产开发有限公司（以下简称“金典开发公司”）因与被上诉人刘桂花房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武穴市人民法院（2019）鄂1182民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金典开发公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判金典开发公司还建商铺给刘桂花或按每平方米20201元评估价格支付刘桂花转换房屋补偿款487854.15元，刘桂花的损失按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；2、诉讼费用由刘桂花承担。事实和理由：金典开发公司与刘桂花签订的拆迁安置补偿协议，约定的房屋拆迁补偿方式是房屋产权调换，并非货币补偿。金典开发公司在永宁财富广场一楼预留有用于还建的商铺面积6304.67平方米，足以还建刘桂花的24.15平方米商铺，金典开发公司有能力按照还建方案还建，并协助办理相关产权登记手续。一审法院判决金典开发公司向刘桂花支付置换房屋补偿款，将原协议否定，违反了民事活动的意思自治原则；武穴市房地产交易中心出具的证据（永宁财富广场一楼内部商铺实际销售价格），所涉商铺与本案拆迁合同标的不同，按照“一铺一价”的交易习惯，该证据与本案无关。商铺的评估价值与销售价格系两个完全不同的概念，金典开发公司向一审提交的价格评估报告证明与刘桂花协议的标的评估价值为每平方米20201元，销售价格高于评估价值，得益于金典开发公司的开发建设和物业服务的附加值，一审将房屋销售价格认定为房屋价值，混淆了概念；双方并未约定违约金数额或者违约损失赔偿额的计算方法，因逾期交付给刘桂花造成的损失应按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，一审按同期同类贷款基准利率计算利息是错误的。刘桂花答辩：因为金典公司改变建筑规划，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，双方约定的“置换相同朝向相同位置房屋”事实上不能履行，刘桂花主张赔偿损失的违约替代责任，符合法律规定，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。刘桂花向一审法院起诉请求：1、金典开发公司赔偿刘桂花损失及违约金共计100万元；2、由金典开发公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：1999年9月3日，刘桂花取得位于武穴市永宁商场141号房屋的所有权，该房屋位于永宁商场第一层，面积为16.45平方米，用途为“经营”。2011年10月18日，金典开发公司取得武穴市永宁商场旧城改造项目。2012年12月31日前，金典开发公司在未与刘桂花签订拆迁安置补偿协议的情况下，将永宁商场整体拆迁。2015年6月29日，金典开发公司作为甲方与作为乙方的刘桂花签订一份《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》，主要条款约定：以房屋产权置换的方式进行补偿，面积共计24.15平方米；置换位置：甲方原则上按乙方原房屋相同朝向、相同位置；调换房产交付期限：甲方自原永宁商场整体拆迁及建设施工许可证办理完毕之日起二年内向乙方交付房屋。后因金典开发公司未按期交付房屋，刘桂花诉至本院。因建设规划发生变化，刘桂花原房屋不在建筑区域。一审法院认为：公民的合法财产权受法律保护。金典开发公司为一己之利，未经刘桂花的同意，将其房屋拆除，过错在先；刘桂花与金典开发公司签订的《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方应当全面履行。但因金典开发公司延迟交付房屋，存在严重违约行为；因金典开发公司所开发房屋的建设规划发生变化，双方约定的置换房屋位置不复存在，故双方协议约定的置换房屋目的不能实现，刘桂花要求货币补偿，合情、合理、合法；关于补偿单价的认定，应当依照同地段同位置的单价予以补偿，酌情认定单价为32000元，即刘桂花应获得拆迁房屋的补偿款为772800元；由于金典开发公司违约，应当承担违约责任，刘桂花主张按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算并无不妥，予以支持。遂判决：一、限湖北金典房地产开发有限公司于判决生效后五日内向刘桂花支付置换房屋补偿款772800元，并承担违约损失（自2017年6月30日起至清偿之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息）；二、驳回刘桂花的其他诉讼请求。本院二审期间，金典开发公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、金典开发公司与方伟、吴华明、吕银春、陈俊文签订的《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》和《商品房买卖合同》，拆迁前产权图纸和建成后产权图纸各一份，拟证明刘桂花原房产相邻拆迁户已安置，金典开发公司能正常履行拆迁安置协议；证据二、加盖有武穴市住房和城乡建设局印章的书面证明材料一份，主要内容为“金典开发公司拟将武穴市永宁财富广场一楼1196号商铺（面积20.99平方米），用于刘桂花的拆迁还建安置用房。截至2020年7月15日，1196号商铺未向外出售”，拟证明金典开发公司能提供还建房屋。被上诉人刘桂花未提交新的证据。经质证，刘桂花认为证据一与本案无关联性，刘桂花的房屋被拆迁后再与金典开发公司签订的协议，其他人与金典开发公司签订的协议与刘桂花无关。刘桂花认为证据二与本案无关，对上述证据，本院认为，证据一只能证明金典开发公司与方伟等人签订协议的事实，但不能证明金典开发公司能提供符合双方约定的还建房屋事实，该组证据不能达到拟证明目的，本院不予采信。证据一为书面证明材料，出具该证明材料的人员未签名，不符合民事诉讼证据形式要求，且该证明内容中“拟将1196号商铺用于刘桂花还建安置”是金典开发公司单方意思表示，并未得到刘桂花的同意，不能证明金典开发公司能依约履行合同，故该证据本院不予采信。经审理查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，刘桂花与金典开发公司签订的《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，内容形式合法，不违反国家法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应按约定全面履行合同义务。双方约定以“产权调换”方式安置补偿，但双方仅约定“相同朝向、相同位置”，并未明确调换房产的具体位置、房号等具体内容，该部分内容约定不明，诉讼中，双方仍未能就房屋的具体位置、房号等主要内容协商一致，表明双方最终未能就以“产权调换”方式安置补偿的主要内容达成合意，以“产权调换”方式安置补偿的约定事实上已无法履行，合同根本目的无法实现，在此情况下，刘桂花要求解除合同并赔偿损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，应予支持。金典开发公司向一审提交的价格评估报告载明“评估价值时点为2018年10月31日，估价报告使用期限至2019年5月21日”，而刘桂花于2019年10月提起诉讼，该估价报告已超出使用期，金典开发公司提出应根据该估价报告确定补偿金额的理由不成立，本院不予支持。一审法院根据武穴市房交易中心提供的“永宁财富广场一楼商铺实际销售价格”确定刘桂花未获得“产权调换”方式安置商铺的价值，并无不当，本院亦予以确认。如前所述，金典开发公司不能按双方约定履行合同即构成违约，依法应当承担违约造成的损失即资金占用期间的利息损失，一审法院按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率确定损失，并无不当。因金典开发公司不能交付符合双方约定的，其提出按“有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准”确定损失的理由不成立，本院不予支持。综上，金典开发公司的上诉理由均不成立，其上诉请求依法不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5574元，由上诉人金典开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 俊审判员 张焱奇审判员 涂建锋二〇二〇年九月八日书记员 宋荣梅