安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖04民终1247号 上诉人（原审原告、反诉被告）：淮南市谢家集区公共就业管理服务中心，住所地安徽省淮南市谢家集区健康路，统一社会信用代码12340404485363191N。 法定代表人：谭玮，该中心主任。 委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：韩璞，男，1956年2月26日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：井昊，安徽志同律师事务所律师。 上诉人淮南市谢家集区公共就业管理服务中心（以下简称谢区就业服务中心）因与被上诉人韩璞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院（2020）皖0404民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谢区就业服务中心的委托诉讼代理人周宗辉，被上诉人韩璞及其委托诉讼代理人井昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢区就业服务中心上诉请求：1.撤销原判第二项，改判韩璞按月租500元标准向谢区就业服务中心支付自2019年8月1日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费，按每逾期一天100元标准支付自2019年8月1日起至房屋返还之日止的违约金；2.撤销原判第三项，改判驳回韩璞的一审反诉请求。事实和理由：1.房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同约定逾期返还房屋违约金标准每天100元，双方约定房屋每月500元远低于同地段市场价格，故对逾期返还房屋违约金的约定符合双方真实意思表示，认定违约金是否过高应当由主张违约金过高的一方承担举证责任，一审法院主动调低违约金适用标准错误，应当按照合同约定计算违约金。2.谢区就业服务中心不存在违约行为，一审法院以韩璞提供的所谓方敏的录音认定房屋租赁合同不能续签的责任在谢区就业服务中心，认定事实不清，证据不足。谢区就业服务中心并无收回房屋和其他损害韩璞饭店经营的行为，该录音反映不出被录音人的身份信息，录音内容无法核实，谢区就业服务中心曾确有方敏这一工作人员，但因其涉嫌职务犯罪，受到法律处罚，已被单位开除，一审法院不能简单认为谢区就业服务中心对该录音证据质证简单就主观推定该证据证明了合同不能续签的责任在于谢区就业服务中心。双方已经签订相关租赁合同，能证明韩璞饭店具有经营场所，没有法律或规章规定，续签合同是确切合法的直接影响其办理相关证照，即便按韩璞所述因谢区就业服务中心不续签书面合同，韩璞也没有提供相关政府部门出具不予办理证照的相关书面凭证，也不能证明导致其不能正常经营。3.韩璞一审反诉请求无事实和法律依据，且超过诉讼时效。按韩璞陈述2015年7月28日谢区就业服务中心未续签合同，有违约行为，2016年6月2日饭店关门停业，此时韩璞已经知道自己的权利受到侵害，开始计算诉讼时效，但一审法院却以韩璞在工商局注销登记饭店执照的时间即2017年10月16日作为其权益受到侵害的诉讼时效时间起算点，有失偏颇。韩璞提起本案诉讼已经超过诉讼时效。韩璞主张的118000元投资装潢损失即便成立，其已经使用该装潢近两年，应当扣除合理使用的折旧费用。 韩璞辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据确实充分。从案涉合同内容看，约定一年一签、年年续签，补充协议约定三万元赔偿款逐年抵扣房租，谢区就业服务中心在房屋租赁合同终止通知书中也认可租期五年，可见案涉房屋租赁合同为固定期间五年的合同。2.谢区就业服务中心上诉要求按逾期每天100元的标准计算违约金明显过高，且不合理，一审法院结合涉案合同履行过程中双方过错程度及相关法律规定，并根据公平原则和诚实信用原则，按双方约定每月租金500元的100%标准判决支付违约金，衡量准确，公平合理。3.双方租期至2019年7月31日，补充协议约定年年续签合同，而谢区就业服务中心没有履行，以致韩璞不得不在2017年10月16日申请注销营业执照并起算诉讼时效期间，未超过诉讼时效。4.一审认定谢区就业服务中心违约正确。首先，谢区就业服务中心在五年租赁合同框架内，多次推诿、搪塞，拒绝续签书面租赁合同，双方签订补充协议的原因就是因为之前谢区就业服务中心违约造成韩璞损失而赔偿损失，该补充协议明确约定合同一年一签，年年续签，结果谢区就业服务中心再一次违约，致使韩璞不能向工商管理部门提供经营场地证明，无法办理相关证照，迫使韩璞不得不在2017年10月16日注销经营登记。以上事实韩璞不仅提交了谢区就业服务中心前副局长方敏的录音，而且还有谢家集区相关人事任免信息，以及历年租赁及注销个体工商户营业执照的现场视频等证据。5.谢区就业服务中心提出118000元投资装潢款应扣除合理使用的折旧费的说法，属于无理要求，没有法律依据，应予驳回。 谢区就业服务中心向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年7月31日签订的《谢家集区就业服务管理局行政事业单位房产租赁合同书》《补充协议》；2.判令韩璞腾空并归还位于淮南市卧龙山中路谢家集区间金玉小区对面），并结清水、电、卫生及物业等费用；3.判令韩璞支付房屋占有使用费1500元（自2019年8月1日起，暂计算至2019年10月31日止，并按月租500元标准，承担房屋占有使用费直至该房屋实际交还之日止）；4.判令韩璞支付逾期交房违约金9200元（自2019年8月1日起，暂计算至2019年10月31日止，并按每逾期一天100元标准，计算违约金直至房屋实际交还之日止）。 韩璞向一审法院反诉请求：1.判令谢区就业服务中心退还已抵扣的租金从2016年6月3日起至2019年7月31日止，计算为19000元（38个月×500元/月）；2.判令谢区就业服务中心全额赔偿韩璞投资装潢损失118000元；3.判令谢区就业服务中心赔偿韩璞违约金10000元。以上合计147000元。 一审法院认定事实：1997年11月20日，淮南市谢家集区人民政府（以下简称“谢区政府”）召开了建设谢家集区下岗职工再就业一条街专题会议，确定在芳草园南路兴建下岗职工再就业一条街，路长为220米，由区劳动就业局和谢二矿共同出资开发，建成使用时按照市政府有关规定统一进行管理，出现具体问题由区劳动就业局协商解决，会议未明确再就业一条街建成后的产权问题。2002年3月1日，谢区政府召开会议，同意区计生服务站和区劳动就业局置换办公用房，区劳动就业局除留一间房屋作为再就业一条街管理用房外，其他办公用房一并交给区计生服务站，区计生服务站主楼及二层小楼同时交区劳动就业局，置换后两单位重新办理产权证。自2007年1月1日起至2012年12月31日止，韩璞每年都与淮南市谢家集区签订一年期的《房屋承包协议书》，租赁位于门面房屋经营餐饮，2013年开始，淮南市谢家集区就业服务管理局与韩璞就上述房屋签订《房屋租赁协议书》，租期为2013年3月6日至2014年3月5日，在此期间，韩璞注册成立了谢家集区淮上人家饭店，并办理了餐饮服务许可证（有效期限：2013年6月3日至2016年6月2日）和个体工商户营业执照（有效期限：2013年6月4日至2016年6月2日），经营至2014年1月27日，淮南市谢家集区就业服务管理局决定对淮上人家饭店停止供水供电，其违约行为给韩璞造成了经济损失，后韩璞便通过信访维护了自身权益，并于2014年7月31日，在谢家集区，淮南市谢家集区就业服务管理局（甲方）与韩璞（乙方）签订《谢家集区就业服务管理局行政事业单位房产租赁合同书》，第二条约定，租期一年，2014年8月1日至2015年7月31日，租期原则上不超过3年，特殊经营需要租期最长不能超过5年；第三条约定，年租金6000元，月租金500元，每12个月支付一次，先付租金后使用；第五条第二款约定，租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起15日内返还房屋及附属设施、设备，逾期未搬离的，乙方对房屋的装饰装修无偿归甲方所有；第六条约定，租赁期间发生的水、电、燃气、卫生、物业管理费及日常维修等费用均由乙方承担，直接向有关管理单位交付；第十一条第五款约定，乙方未在第五条第二款约定期限返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按100元／天向甲方支付违约金。同日，双方又签订一份《补充协议》，第一条约定，甲方因前期违约给乙方造成的损失，经双方多次协商甲方赔偿乙方经营损失及食材等损失共计肆万元，乙方表示同意；第二条约定，赔偿金支付，现金赔偿壹万元，余款叁万元由甲方按房屋租金逐年抵扣；第四条约定，甲方按照一年一签，年年续签，不可抗力的政策、自然灾害除外，甲方不得以各种理由拒租拒签，否则应全额赔偿乙方投资装潢款壹拾壹万元捌仟元整，并加付违约金壹万元；第六条约定，在租赁期间如其他协议与《补充协议》有抵触的依照《补充协议》优先适用。合同签订的第二年，韩璞按《补充协议》约定多次与淮南市谢家集区就业服务管理局协商签订2015年8月1日至2016年7月31日期的租赁合同，未果，导致韩璞不能向工商管理部门提供证明经营场地的房屋租赁合同，无法续办餐饮服务许可证和个体工商户营业执照，直接影响饭店经营。2016年7月，韩璞再次与淮南市谢家集区就业服务管理局协商签订租赁合同，被搪塞回去，韩璞最终被迫于2017年10月16日申请注销了谢家集区淮上人家饭店。2019年6月15日，淮南市谢家集区就业服务管理局向韩璞下发《房屋租赁合同终止通知书》：“您于2014年7月31日与我单位签订《房产租赁合同书》，约定您租赁我单位位于淮南市谢家集区的房屋，租赁期最长不超过5年，从2014年8月1日至2019年7月31日止，租金每月500元，该合同租期即将届满。……双方的房屋租赁关系于2019年7月31日终止，请您在收到本书面通知后在2019年7月31日前搬出并腾空交回上述房屋。……”后双方无法就租赁房屋返还和合同责任承担协商一致，故成此诉。 另查明，审理过程中，淮南市谢家集区就业服务管理局于2020年4月13日正式更名为淮南市谢家集区公共就业管理服务中心。 一审归纳本案争议焦点为：1.谢区就业服务中心作为原告起诉，主体是否适格；2.案涉房屋租赁合同是定期租赁还是不定期租赁；3.韩璞反诉请求是否超过诉讼时效期间；4.违约责任如何承担。 一审法院针对上述争议焦点评述如下： 1.关于谢区就业服务中心作为原告起诉，主体是否适格的问题。谢区就业服务中心虽提供有淮南市谢家集区计划生育服务站于2014年6月5日出具的授权委托书，将再就业一条街南门一层房屋30.9㎡、二层房屋127㎡委托其进行日常管理，但在此授权时间之前，谢区就业服务中心已有权于2013年3月将案涉房屋出租给韩璞，其还于2013年8月7日出具证明称韩璞经营淮上人家饭店租用其单位门面房，此房屋无房屋产权证，结合前述再就业一条街的建设过程，及后期在谢区政府的安排下，谢区就业服务中心和谢区计生服务站置换办公用房的过程来看，谢区就业服务中心始终保留了一间办公用房用于管理再就业一条街，故在案涉房屋实际产权人不明的情况下，根据合同相对性，谢区就业服务中心作为案涉房屋租赁合同的出租方，其有权根据合同约定和相关法律规定提起本案诉讼，是本案的适格原告。 2.关于案涉房屋租赁合同是定期租赁还是不定期租赁的问题。首先，从既往的合同签订来看，自2007年1月1日起至2012年12月31日止，韩璞每年都与淮南市谢家集区签订一年期的《房屋承包协议书》；其次，2013年起，韩璞与谢区就业服务中心签订租期为2013年3月6日至2014年3月5日的《房屋租赁协议书》，亦为定期租赁合同，虽然谢区就业服务中心在前述租期内违约，在后续合同签订中，即案涉租赁合同中约定：“租期一年，2014年8月1日至2015年7月31日，租期原则上不超过3年，特殊经营需要租期最长不能超过5年”，《补充协议》也约定合同一年一签，年年续签，上述内容看似不定期租赁的表述，但从案涉房屋以往的签订习惯及《补充协议》中约定的三万元赔偿款逐年抵扣房屋租金的约定来看，案涉合同是五年的固定期限租赁合同，即2014年8月1日至2019年7月31日；再次，谢区就业服务中心在《房屋租赁合同终止通知书》中亦认可案涉房屋租赁合同的租期为五年。综上，案涉《房产租赁合同书》、《补充协议》系定期租赁合同，租期已于2019年7月31日届满，且谢区就业服务中心在租期届满前已向韩璞明确表示不再续租，故双方的租赁合同关系已自然终止，无需再行诉讼予以解除。 3.关于韩璞反诉请求是否超过诉讼时效期间的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。……”本案中，韩璞依案涉房屋租赁合同及补充协议约定，在五年期租赁合同的框架内向谢区就业服务中心要求年年续签书面租赁合同，多次反映均被搪塞回去，韩璞因此不能向工商管理部门提供证明经营场地的房屋租赁合同，无法续办餐饮服务许可证和个体工商户营业执照，以致韩璞不得不在2017年10月16日申请注销了谢家集区淮上人家饭店，其时，韩璞明确知道其合法权益遭受了实质性的损害，并开始起算诉讼时效期间，至其2020年3月向本院提起反诉时并未超过三年诉讼时效期间，故对谢区就业服务中心关于此节的辩解意见，不予采信。 4.关于违约责任如何承担的问题。案涉房屋租赁合同到期后，韩璞应按合同约定主动交还房屋，并结清租赁期内的水、电、卫生及物业费等费用，其拒绝交还房屋，至今仍占有使用案涉房屋，已构成违约，韩璞除按合同约定的月租金继续支付自2019年8月1日起至交还房屋之日止的占有使用费外，还应按合同约定承担逾期交房的违约责任，根据合同约定，韩璞应于租赁期满之日起15日内返还房屋及附属设施、设备，每逾期一天，应按100元/天支付违约金，即每月3000元标准，该约定明显过高，结合案涉合同履行过程中双方的过错程度及相关法律规定并根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情支持违约金每月500元。虽然，在韩璞经营淮上人家饭店期间，谢区就业服务中心的违约行为给韩璞造成了经济损失，但韩璞至今仍占有使用案涉房屋，理应支付租期内的租金和租期届满后的房屋占有使用费并结清相关费用，其要求返还已抵扣的租金19000元，无事实和法律依据，不予支持。根据补充协议约定及补充协议优先适用的约定，租期内谢区就业服务中心不得以各种理由拒签合同，否则应全额赔偿韩璞投资装潢款118000元，并加付违约金10000元，该约定系双方真实意思表示，合法、有效，且与韩璞的实际损失相当，故对韩璞该项反诉请求，予以支持。 综上，判决：一、韩璞于本判决生效之日起十日内将位于淮南市谢家集区门面房屋即原谢家集区淮上人家饭店经营用房返还原告淮南市谢家集区公共就业管理服务中心，并结清水、电、卫生、物业费等费用，返还上述房屋时应保持房屋的现状不变；二、韩璞应按每月500元标准向淮南市谢家集区公共就业管理服务中心支付自2019年8月1日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费，并按每月500元标准支付自2019年8月16日起至房屋返还之日止的违约金，上述费用及违约金应于房屋返还之日清算并支付；三、淮南市谢家集区公共就业管理服务中心于本判决生效之日起十日内一次性向韩璞支付投资装潢损失118000元及违约金10000元，合计128000元；四、驳回淮南市谢家集区公共就业管理服务中心的其他诉讼请求；五、驳回韩璞的其他诉讼请求。本诉案件受理费68元，由淮南市谢家集区公共就业管理服务中心负担49元，韩璞负担19元；反诉案件受理费3240元，由韩璞负担419元，淮南市谢家集区公共就业管理服务中心负担2821元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳本案争议焦点为：一、一审判决对逾期返还房屋违约金的认定是否适当；二、本案反诉是否超过诉讼时效，一审判决支持韩璞装潢损失及违约金的主张是否正确。 本院针对上述争议焦点评述如下： 关于争议焦点一，本院认为，案涉房屋租赁合同到期后，韩璞应按合同约定返还房屋，韩璞未能履行交房义务，至今仍占用该房屋，应当承担逾期返还房屋的违约责任。双方对逾期返还房屋违约责任进行了约定，即按每天100元标准计算违约金。韩璞提出约定违约金的标准明显过高，人民法院应当以合同法第一百一十三条规定的损失为基础对约定违约金是否过高进行判断，即损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，一审法院认定约定违约金过高，除判令韩璞继续按原合同约定的每月500元标准支付占有使用费外，结合案涉合同履行过程中双方的过错程度及相关法律规定并根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为每月500元，符合法律规定，并无不当。 关于争议焦点二，本院认为，韩璞提交的其与方敏的录音、案涉补充协议、谢家集区相关人事任免信息、之前租赁合同及注销个体工商户营业执照的现场视频等证据，能够形成优势证据链，证明谢区就业服务中心对双方约定的合同一年一签、年年续签具体落实，存在多次推诿、搪塞，本院对谢区就业服务中心对此违约的事实予以确认。因谢区就业服务中心违约行为，导致韩璞无法继续经营饭店，于2017年10月16日申请注销经营饭店的工商登记，给韩璞造成损失，一审从此时开始计算反诉诉讼时效，并无不当，确认反诉未超过诉讼时效正确。因韩璞租赁案涉房屋从事经营活动，双方在之前因谢区就业服务中心违约给韩璞造成损失达成的案涉补充协议中，约定了谢区就业服务中心按照一年一签，年年续签，除不可抗力的政策和自然灾害外，不得以各种理由拒租拒签，否则应全额赔偿韩璞投资装潢款118000元，并加付违约金10000元，该约定是双方真实意思表示，谢区就业服务中心上诉认为应考虑装潢投资折旧因素进行折价，该观点具有片面性，因韩璞租赁涉案房屋从事餐饮经营的事实双方均是知晓，不能仅考虑固定设施的折旧，而不考虑因谢区就业服务中心违约导致韩璞无法经营产生的经营收益的损害，在具体损失无法计算衡量的情况下，双方在补充协议中，确定违约金的具体计算方式，符合双方利益，公平合理，故一审支持韩璞装潢损失及违约金的主张，符合法律规定，认定正确。 综上所述，谢区就业服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1455元，由淮南市谢家集区公共就业管理服务中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二〇年九月八日 法官助理李长梅 书记员夏艺桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。