湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0981民初1406号 原告：谭重英，女，1969年6月22日出生，汉族，户籍住所地在沅江市。 委托诉讼代理人：孙劲华，湖南滨湖律师事务所律师。代理权限为特别授权，即有权代为起诉、应诉、调解、承认或放弃诉讼请求、代签法律文书等。 被告：湖南亚都房地产开发有限公司，住所地在沅江市琼湖办事处新和社区新源北路223号。 法定代表人：周建可，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王镇，湖南华韶律师事务所律师。代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：符子冬，沅江市共创法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权。 原告谭重英与被告湖南亚都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告谭重英及其委托诉讼代理人孙劲华，被告湖南亚都房地产开发有限公司的法定代表人周建可及其委托诉讼代理人王镇、符子冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谭重英向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确定原、被告2014年10月8日及2017年4月25日签订的房屋销售合同有效，并继续履行；2、由被告承担本案的诉讼费。 事实与理由：原、被告于2014年10月8日签订了一份房屋销售合同，合同约定乙方自愿购买亚都丽水花园房屋一套，面积约133平方米，第一单元1501室，并确定了房屋的单价为2580元/平方米，签订合同后原告就按合同交纳了10万元的购房款，因当时被告在办理土地的手续过程中，没有确定交房时间，2017年4月25日，被告又组织了一个确认房型的诚意认购，原告又支付了5000元的诚意金，并就原合同的丽水花园9栋1501号更换至蓉园3栋2602号，由于当时不能网签合同，一直拖至今日，现蓉园已经能网签合同，但被告却以房屋价格要上调为由拒绝与原告签订合同，可原告在2014年交购房款签订合同时的房价并不偏高，被告因为2013年12月18日签订的关于陈家嘴组整体安置合同中的土地出让及土地报建手续耽误了成交时间，导致房屋延迟拖至2019年元月才开盘，所以房屋价格上涨的原因不能归责于原告，原告多次找被告商量无果，并于2020年5月15日发出履行合同义务催告函，被告置之不理。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。 被告湖南亚都房地产开发有限公司提出如下辩称意见：1、原、被告双方签订的合同不具备履行基础，符合合同法解除的条件，被告没有开发丽水花园的项目，也没有向有关部门申请发放丽水花园的许可证，双方明知没有预售许可，双方签订的销售合同只是一个意向协议，双方存在缔约过失的责任；2、2017年4月25日，原告交纳的5000元诚意金是对被告蓉园项目购买房屋的意向协议，与本案所诉的房屋纠纷买卖不存在关联性，双方并没有确认将2014年10月8日签订的房屋销售合同转移到蓉园项目3栋2602号房屋的标的物上来，2017年4月25日交纳的5000元只是对购房意向的认可，蓉园项目是2018年12月份取得预售许可，因此原告是可以凭交纳的5000元诚意金来被告处签订正式的房屋买卖合同的网签协议，但并不是对亚都丽水花园房屋的一种转移承接，因此该5000元的诚意金与本案没有关联；3、原告与被告签订房屋销售合同后只支付了10万元，原告时隔5年多才向被告主张权利，已经超过诉讼时效，该诉讼主张应不予支持，合同应该予以解除不再履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：原告提交的2014年10月8日房屋销售合同、2017年4月25日蓉园住宅诚意金确认书、收款收据等证据，被告对真实性无异议的情况下，均对证据的关联性提出质疑。本院经审查认为，该系列证据均可证明被告在原约定交付房产不再建设后，与原告重新达成房产置换约定的事实，本院对其证据效力予以确认，但对原告据此主张换房后仍执行原合同约定价格条款的证明效力不予认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2014年10月8日签订了一份房屋销售合同，合同约定：乙方（注：原告）自愿购买亚都丽水花园房屋一套，购买房屋为第九栋第一单元1501室，面积约133平方米，并约定了房屋的购置单价为2580元/平方米，乙方付清全部款项后，甲方（注：被告）在天（注：此处未填写具体天数）内负责协助乙方办理所购房屋产权证。签订合同后原告按合同约定交纳了第一笔10万元的购房款。后被告在办理房产项目的规划建设过程中，没有申报建设亚都丽水花园项目，而是在同一地块上开发建设了名为蓉园小区的地产项目。2017年4月25日，被告在组织确认房型的诚意认购活动时，通知原告支付了5000元的诚意金，并就原合同约定的丽水花园9栋1501号更换为蓉园3栋2602号进行了书面约定，双方办理该手续时，未就其他问题进行协商约定。在蓉园小区房产建设开发至可以办理网签合同后，原告要求与被告办理网签合同手续，但双方因房屋价格问题不能达成一致未果。后双方继续磋商长达一年多时间，原告同意在原合同价格基础上上调部分金额，但被告则要求按现行市价确定房价，双方始终不能就蓉园3栋2602号房屋买卖合同中的房价条款达成一致意见。原告为维护自身的合法权益，故将本案诉至法院。 本院认为，本案的争议焦点主要在于：一、原、被告2014年10月8日签订的房屋销售合同（下简称10.8合同）是否有效？二、如果原、被告10.8合同有效，其价格条款是否自动适用于购置2017年4月25日约定变更为蓉园3栋2602号房屋的房屋买卖合同（下简称4.25合同）？三、4.25合同是否成立及生效？ 从10.8合同的内容和形式看，该合同体现了当事人的真实意思表示，合同内容包括所购房屋位置、面积、单价、交款方式及违约责任等，其内容完整并可执行，应认定该份合同是一份合法有效的房屋买卖合同。结合该案查明事实可以看出，该份合同后来因合同标的发生变化，而不再具备继续履行的可能，双方约定变更买卖合同标的，但在进行该项行为时，双方仅就合同标的物的变化达成一致，但未就其他的条款如价格、付款方式、标的物移交时间等合同必要的要素达成一致，该事实从双方当事人曾就新房屋的价格条款磋商一年有余可以得到印证。据此也可得出双方并无10.8合同的价格条款直接适用于4.25合同的结论。 《中华人民共和国合同法》第十二条规定了合同成立一般应具备的条款，该法的其他条款规定了对约定不明或欠缺条款，进行协商补充的方式，但本案中原告诉请执行的4.25合同，从其内容看仅约定有合同标的，而缺乏合同成立的其他必要条款，双方事后多轮磋商仍无法完善欠缺的条款，故应认定双方并未就10.8合同变更履行达成新的所谓的4.25合同。本案原告对4.25合同依法成立负有举证责任，但其举证不能，应承担相应后果。据此，原告要求本院判令被告履行4.25合同没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第二十五条、第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原、被告2014年10月8日签订的《房屋销售合同》合法有效； 二、驳回原告谭重英的其他诉讼请求。 本案案件受理费3224元，由原告谭重英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 郑学军 二〇二〇年九月三日 法官助理 周 元 书 记 员 邱谋莎 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第二十五条承诺生效时合同成立。 第三十条承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》 的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。