文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1841号上诉人（原审被告）：张娟，女，1983年12月16日生，汉族，住句容市开发区。委托诉讼代理人：裴艳，江苏刘桂生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏农林职业技术学院，住所地：句容市华阳镇句卓路3号。法定代表人：巫建华，系该院院长。委托诉讼代理人：吕青斌，江苏金风华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘凯，男，1984年10月23日生，汉族，户籍地句容市，现住句容市。委托诉讼代理人：韩滨东，江苏民中律师事务所律师。上诉人张娟因与被上诉人江苏农林职业技术学院（以下简称农林学院）、刘凯房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初6431号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张娟上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判张娟不承担租金及利息损失；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、张娟不是合同的签订方也不是租赁房屋的实际使用人，一审判决张娟承担整个租赁期间租金的连带给付责任是错误的。租赁合同系刘凯签订，租期自2009年10月1日至2019年9月30日，张娟至多对与刘凯婚姻存续期间即2010年6月8日至2015年7月13日的租金承担连带给付责任，且向张娟主张权利已超过了诉讼时效。2、一审法院计算的未付租金错误。农林学院的诉讼请求是主张2012年9月1日至2015年9月1日以及2018年9月1日至2019年9月1日的租金，而一审判决是将全部租赁期间的租金减去已付被上诉人已付租金，违反了不告不理的原则。另有126000元的租金是重复计算。租赁房屋内的上诉人物品也应当折抵欠被上诉人的租金。3、适用法律错误。涉案租金的交纳是每年支付，应以每年的租期结束计算时效，对上诉人主张权利的时效也应自张娟与刘凯2015年7月离婚时起算。农林学院答辩称：张娟与刘凯离婚，对租赁房屋如何处理未作约定，且仍在处分案涉的租赁房屋，一审判决其承担连带责任是正确的。上诉人应当对所交纳的租金承担举证责任。且本案依照法律规定，权利主张未超过诉讼时效。刘凯答辩称：合同虽然是刘凯签订，但履行主体是陈小香，刘凯不是适格主体。农林学院向一审法院提出诉讼请求：1、判令两被告连带给付原告租金646000元、水电费24000元，合计670000元，并支付逾期付款利息（其中126000元自2012年9月1日计算至实际给付之日，126000元自2013年9月1日计算至实际给付之日，126000元自2014年9月1日计算至实际给付之日，126000元自2015年9月1日计算至实际给付之日，126000元自2018年9月1日计算至实际给付之日，24000元自2018年9月1日计算至实际给付之日）；2、本案的诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：要求两被告连带给付租金571000元、水电费24000元，合计595000元以及逾期付款利息（要求按照中国人民银行规定的同期贷款利率或利率方式进行计算，放弃16000元部分租金的逾期利息主张；其中126000元自2012年10月1日计算至实际给付之日，126000元自2013年10月1日计算至实际给付之日，126000元自2014年10月1日计算至实际给付之日，126000元自2015年10月1日计算至实际给付之日，51000元自2018年10月1日计算至实际给付之日，24000元自2018年10月1日计算至实际给付之日）；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：一、2009年9月25日，刘凯与农林学院下属的后勤服务总公司签订租赁合同一份，约定农林学院将位于句容市一条街21-18门面房（1楼2间、2楼3间、3楼10间，面积约700平方米）租赁给被告刘凯用于经营旅馆商店，租期自2009年10月1日至2019年9月30日，租金为每年98000元，采用先付后租原则，被告须于每年10月1日前支付下年租金。被告应于2009年10月1日一次性缴纳履约保证金10000元，水电费单独结算。若被告刘凯存在拖欠租金行为，则每延迟一日应向原告支付拖欠额1%的滞纳金，若超过一个月未交纳，则原告有权立即解除合同，并要求被告支付年租金20%的违约金，并由被告承担由此造成的一切经济损失。2011年8月20日，刘凯与农林学院下属的后勤服务总公司签订租赁合同一份，约定农林学院将位于句容市一条街21-18门面房（3楼7间，面积约350平方米）租赁给被告刘凯用于经营旅馆，租期自2011年9月1日至2019年8月31日，租金为每年28000元，采用先付后租原则，水电费单独结算。若被告刘凯存在拖欠租金行为，则每延迟一日应向原告支付拖欠额1%的滞纳金，若超过一个月未交纳，则原告有权立即解除合同，并要求被告支付年租金20%的违约金，并由被告承担由此造成的一切经济损失。上述两份合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告，案涉房屋被用于开设句容市华阳镇天府宾馆，经营者为被告张娟的母亲陈小香。上述合同履行过程中，案涉房屋分别被转租给案外人李树成、王瑾使用，其中转让给李树成使用的房屋所涉租赁合同由张娟签订，庭审中张娟予以认可，对于转让给王瑾使用的房屋所涉合同出租方为刘凯，但刘凯对该合同中刘凯的签字予以否认。张娟在庭审中陈述天府宾馆经营结束后，案涉房屋全部由陈小香转让他人使用，其帮陈小香签订了相应合同。二、被告刘凯与被告张娟于2010年6月8日登记结婚，2015年7月13日办理离婚登记手续。庭审中被告张娟向一审法院提供的支付租金的明细如下：1、2012年3月12日支付38000元，2012年9月1日支付60000元，2012年12月11日支付50000元，2018年3月19日支付126000元，2018年9月由案外人李树成支付75000元。对于上述租金，原告陈述，在房屋租赁期间，被告应支付的租金为1204000元（98000元×10年+28000元×8年），被告于2009年10月支付98000元，2011年9月支付20000元，2012年1月支付租金40000元，2012年3月支付38000元，2012年9月支付60000元，2012年12月支付50000元，2017年4月支付75000元，2017年12月支付51000元，2018年2月支付126000元，2019年9月由李树成支付75000元，上述合计633000元，剩余571000元，故被告主张的上述已缴纳的租金原告在诉请中均已扣除，并未在本案中主张。三、诉讼过程中，原告向一审法院申请财产保全，一审法院于2019年12月21日出具裁定书，查封位于句容市开发区产，原告为此支付保全费3870元。一审法院认为，一、关于二被告是否应承担支付租金的责任。被告刘凯与原告农林学院签订的两份《江苏农林职业技术学院门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告按约向被告交付了租赁房屋，被告应及时支付租金，现被告刘凯未按合同约定支付原告租金，侵害了原告的合法权益，故对于原告要求被告刘凯支付租金的诉请一审法院予以支持。被告刘凯辩称的其系代陈小香签订的租赁合同，原告对此予以否认，刘凯亦未提供其他证据予以证明，故被告刘凯的该项抗辩一审法院不予支持，至于其辩称的未实际使用案涉房屋的情况，一审法院认为，被告承租房屋后无论是自己使用还是交由他人使用，均是对其所租赁房屋用途的改变，并不能对抗其应支付原告租金的义务，故对该项抗辩一审法院不予理涉。二被告于2010年6月8日登记结婚，2015年7月13日办理离婚登记手续，对于婚姻关系存续期间所产生的租金，原告主张被告张娟承担连带付款责任，因被告张娟无异议，一审法院予以支持。对于2015年7月13日以后的租金，虽然双方已经办理离婚登记手续，但从张娟将案涉房屋转租给案外人的事实一审法院可以确认，张娟在与刘凯离婚后依然在参与房屋的使用，且有收益行为，故对于双方离婚后所产生的租金，被告张娟仍应承担连带付款责任。二、关于原告的诉请是否超过诉讼时效的问题。案涉两份租赁合同约定的租金支付方式为分期给付，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，虽然两份租赁合同约定的租赁期限已经届满，但因两被告未实际交还房屋，故租赁合同尚在继续履行，原告主张本案诉讼已经超过诉讼时效法律依据不足，一审法院不予支持。三、关于租金的具体数额及利息损失的承担。因二被告在租赁房屋的过程中将案涉房屋转租给第三人，至原告起诉之日仍未将房屋交还原告，故原告主张租金至两份合同到期日符合法律规定，一审法院确认被告应支付原告的租金数额为1204000元（98000元×10年+28000元×8年），扣除原告陈述的被告已支付的费用633000元，二被告尚欠原告的租金为571000元。对于被告张娟关于其重合交付的租金及因修缮房屋支出的费用需要在租金中扣除的抗辩，因原告予以否认，且被告无其他证据予以证明，一审法院不予支持。对于被告陈述的保证金问题，因其未举证证明已经实际交付了该费用，故对被告的该项抗辩一审法院不予理涉。综上，一审法院对原告主张二被告支付租金571000元的诉讼请求予以支持。关于利息损失，原告自愿放弃欠付租金中16000元部分的利息，系对其诉讼权利的自由处分，并不损害被告利益，一审法院予以照准。根据双方合同签订的时间及对付款时间的约定，原告主张利息损失自每年的10月1日起算至租金实际给付之日不违反合同约定以及法律规定，一审法院予以支持。关于利息损失的计算方式，对于2019年8月19日之前的利息损失，一审法院按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至租金实际给付之日的利息损失，一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、关于水电费的数额。庭审中原告所举证明不足以证明二被告在承租案涉房屋期间所发生的水电费的具体数额，故对该项费用一审法院不予支持据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘凯、张娟于本判决生效后十日内支付原告江苏农林职业技术学院租金571000及利息损失（利息本金为555000元，其计算方式为：1、以126000元为本金自2012年10月1日计算至实际给付之日；2、以126000元为本金自2013年10月1日计算至实际给付之日；3、以126000元为本金自2014年10月1日计算至实际给付之日；4、以126000元为本金自2015年10月1日计算至实际给付之日；5、以51000元为本金自2018年10月1日计算至实际给付之日，上述2019年8月19日之前的利息损失按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至租金实际给付之日的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；二、驳回原告江苏农林职业技术学院的其他诉讼请求。在二审审理中，上诉人提供华阳镇天俯宾馆的工商登记，注销日期是2018年1月16日。证明案外人陈小香自注销日期时，将案涉房屋出租给了案外人，租金由农林学院收取。刘凯认可上诉人的证据三性。农林学院认为证据与本案没有关联性，张娟与刘凯将涉案房屋转租给第三人，并不影响农林学院向其主张权利。本院对于上诉人提供的证据真实性予以认可，但该证据不能因此证明华阳镇天俯宾馆注销后，涉案房租由农林学院收取的证明目的。另上诉人主张在二审审理中主张重复收取2018年支付126000元租金问题，但上诉人只提供了2018年3月农林学院的收据，并未提供重复收取的收款证据。对于上诉人提供的收取75000元的收据，农林学院称系收取案外人的租金，与张娟方所欠租金无关。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，刘凯与农林学院签订的两份《江苏农林职业技术学院门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定履行各自的义务。现刘凯未按合同约定支付农林学院租金，侵害了农林学院的合法权益，故对于农林学院要求刘凯支付租金的诉请本院予以支持。对于刘凯、张娟婚姻关系存续期间所产生的租金，张娟明知其租赁关系的存在，并由其母亲陈小香名义经营旅馆，故即便张娟未参与旅馆经营，也因与刘凯之间的夫妻身份对租赁房屋实际使用人享有债权，张娟应承担连带付款责任。对于2015年7月13日以后的租金，虽然双方已经办理离婚登记手续，但从张娟将案涉房屋转租给案外人的事实本院可以确认，张娟在与刘凯离婚后依然在参与房屋的使用，且有收益行为，故对于双方离婚后所产生的租金，张娟仍应承担连带付款责任。对于所欠租金，一审法院以刘凯应付租金减去农林学院认可收取的租金，确定刘凯欠付租金并无不当。张娟认为欠付租金不实，应当提供证据，因张娟一方未能提供相关证据，应当承担举证不能的不利后果。案涉两份租赁合同约定的租金支付方式为分期给付，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，虽然两份租赁合同约定的租赁期限已经届满，但因两被告未实际交还房屋，故租赁合同尚在继续履行，农林学院主张本案诉讼已经超过诉讼时效法律依据不足，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。张娟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9510元，由上诉人张娟负担。本判决为终审判决。审判长 谢 铭审判员 姜 玲审判员 张玉宽二〇二〇年九月十一日书记员 童 丹