湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0304民初2823号 原告：湘潭市永祥物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区社建村街道板塘铺芙蓉世纪城19栋1单元0201001号。 法定代表人：周珂如，董事长。 委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。 被告：胡超民，男，1988年9月27日出生，汉族，住湖南省，现住湖南省湘潭市岳塘区。 原告湘潭市永祥物业管理有限公司（以下简称永祥物业公司）与被告胡超民物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永祥物业公司委托诉讼代理人陈媛媛、被告胡超民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付住宅物业服务费6256元（从2015年8月1日起计算至2019年12月31日）、车库物业服务费795元（从2015年8月1日起计算至2019年12月31日）；2、判令被告支付原告违约金1000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月30日，原告永祥物业公司与湘潭东之阳房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为芙蓉世纪城小区提供物业服务，住宅物业收费标准为1.1元/月·㎡、车库15元/月·个，服务期限自2013年4月1日至2020年10月31日。芙蓉世纪城业主委员会成立后，原告与该小区业主委员会签订《芙蓉世纪城小区物业服务合同》，收费标准不变，服务期限自2022年6月30日。被告胡超民系该小区4栋4单元0104001号房产所有权人，产权面积为107.31㎡。被告一直享受原告提供的物业服务，但截至2019年12月31日，被告尚欠物业服务费7051元。原告多次催缴未果，遂诉至本院，请求判如所请。 被告辩称：一、被答辩人主张物业管理费缺乏依据。答辩人与被答辩人签订的《临时管理规约》的合同期限已到期，合同期满后未自动续期，双方亦未签订新的《物业服务合同》；二、被答辩人物业服务不到位：答辩人家中厨房下水道约3个月左右堵塞一次；房屋共有部位垃圾常年无人及时清理；卧室窗前物业倾倒建筑垃圾未处理并破坏绿化；小区门禁形同虚设，车辆随意乱停，恶意关闭答辩人门禁卡，原告对外来车辆收取停车费。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。湘潭东之阳房地产开发有限公司与原告永祥物业公司签订的《前期物业服务合同》、湘潭市芙蓉世纪城第一届业主委员会与原告永祥物业公司签订的《湘潭芙蓉世纪城小区物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院均予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，上述两份合同对全体业主及物业使用人均具有约束力。前述两份合同约定，业主按照其拥有的物业建筑面积收取物业服务费，标准为：电梯住宅1.10元/月·㎡（1-7栋、9-12栋、17-21栋）及1.2元/月·㎡（8栋、13-16栋）、车库15元/月·个、商用房1.2元/月。被告系湘潭市岳塘区社建村街道板塘铺芙蓉世纪城4栋4单元0104001号房产所有权人，产权面积为107.31㎡，并购买了车库一个。原告按照合同约定向被告提供了物业服务，被告应按该合同约定履行交纳相应物业服务费用的义务。被告自2015年8月1日起至2019年12月31日期间尚欠住宅物业服务费6256.17元（1.1元/月·㎡×107.31㎡×53月）、车库物业服务费795元（15元/月·个×53月），合计7051.17元（6256.17元+795元）。原告诉请7051元，不违反法律规定，本院予以支持。原告诉请违约金,因合同约定被告未按时交纳物业费，原告有权收取违约金，本院酌情认定违约金500元。 被告辩称原告主张物业服务费缺乏依据。本院认为，被告向本院提交的《临时管理规约》没有服务年限的约定，而原告向本院提交的两份物业服务合同约定了原告为芙蓉世纪城小区提供物业服务至2022年6月30日，故原告主张物业服务费符合合同约定。被告辩称原告物业服务不到位。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能拒绝交纳物业费。被告称其家中厨房管道被堵，但其未举证证明管道被堵的原因、部位以及管道被堵与原告不作为、滥作为之间存在因果关系。此外，物业服务合同系双务合同，双务合同履行中的抗辩权是指在法律规定的条件下，合同当事人一方对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利，但抗辩权的行使，仅在一定期间内中止履行合同，而不消灭合同的履行效力。且物业服务合同通常是业主先缴纳物业服务费，物业公司后提供物业服务，而本案中，被告欠交物业服务费自2015年开始，其家中管道被堵发生于2015年12月份。业主不缴纳物业费的行为，会影响物业服务企业正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已交纳物业费业主的利益。因此，物业服务企业应当不断提供物业服务质量，业主及物业使用人亦应积极缴纳物业服务费，共同构建和谐社区。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、胡超民于本判决生效之日起三日内一次性支付湖南永祥物业管理有限责任公司物业管理服务费7051元、违约金500元，合计7557元； 二、驳回湖南永祥物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由胡超民负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  蒋 英 二〇二〇年九月七日 法官助理肖黎 代理书记员  唐璐瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。