江苏省溧阳市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0481执异81号案外人：潘东生，男，1973年8月27日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。案外人：潘志鹏，男，1998年8月13日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。案外人：潘志超，男，1998年8月13日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。案外人：潘某，女，2007年5月7日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。以上案外人共同委托诉讼代理人：张燕娟，女，1975年12月28日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。申请执行人：陈建华，男，1957年11月10日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：徐燕，江苏晔楷律师事务所律师。被执行人：杨再彬，男，1964年8月11日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被执行人：溧阳合创商业发展有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵东路18号1-2号，组织机构代码69330142-X法定代表人：杨再彬，该公司董事长。本院在执行陈建华与杨再彬、溧阳合创商业发展有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人潘东生、潘志鹏、潘志超、潘某向本院提出书面异议。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明，2015年12月3日，根据当事人达成的调解协议，本院对陈建华与杨再彬、溧阳合创商业发展有限公司民间借贷纠纷一案作出（2015）溧天民初字第00811号民事调解书：“一、原、被告一致确认被告杨再彬尚欠原告陈建华借款8000000元。被告杨再彬同意于2015年12月18日前向原告归还借款本金8000000元及利息（本金8000000元自2014年10月27日至实际归还之日止，按月息2分计算），被告溧阳合创商业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。二、案件受理费85460元，减半收取42730元，财产保全费5000元，合计47730元（已由原告预交），由被告杨再彬、溧阳合创商业发展有限公司负担，于2015年12月18日前直接支付给原告陈建华”。因杨再彬、溧阳合创商业发展有限公司未履行生效法律文书确定的义务，根据陈建华的申请，本院于2015年12月24日立案强制执行。2017年7月11日，本院向溧阳市不动产登记交易中心送达协助执行通知书、执行裁定书，查封了溧阳合创商业发展有限公司所有的产权证号为107471、106800、107445等房屋共计283套，查封期限自2017年7月10日至2020年7月9日。2020年5月9日，本院又向溧阳市不动产登记交易中心送达协助执行通知书、执行裁定书，查封了溧阳合创商业发展有限公司所有的坐落于溧阳市溧城镇昆仑南路15号5幢1-18室、3-17室、6幢2-9室、7幢2-1室、2-3室、8幢2-16室、9幢2-5室、3-10室、3-11室、3-12室、3-13室不动产，查封期限为三年，自2020年5月9日至2023年5月8日。案外人潘东生、潘志鹏、潘志超、潘某提出异议称：2010年11月15日，异议人与溧阳合创置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定异议人向溧阳合创置业有限公司支付购买款590619元，购买溧阳合创置业有限公司开发的坐落于昆仑南路15号月星家居广场7-2-3号商品房。嗣后，异议人按约支付了购房款。溧阳合创置业有限公司交付了房屋，因房屋一直不具备过户条件，未办理房屋登记手续。现异议人发现房屋已经被法院查封，导致无法办理房产登记。故，请求解除对溧阳市昆仑南路15号月星家居广场7-2-3号商品房的查封。申请执行人陈建华答辩称：一、申请人潘东升、潘志鹏、潘志超、潘某提起执行异议，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依照规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，潘东升、潘志鹏、潘志超、潘某提供的证据不足以证明其已支付全部房款，也未证明未办理过户登记非申请人原因造成的。二、申请人潘东升、潘志鹏、潘志超、潘某主张对案涉房屋享有所有权，并以此为由请求停止执行，不能成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案争议的房屋仍登记在溧阳合创商业发展有限公司名下，对外公示的所有权人仍为溧阳合创商业发展有限公司，且本案不存在法律另有规定的情形，故从物权公示的角度来看，溧阳合创商业发展有限公司仍系案涉房屋的所有权人。综上，请求驳回异议人的请求。另查明，2010年11月15日，案外人潘东生、潘志鹏、潘志超、潘某与溧阳合创置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定潘东生、潘志鹏、潘志超、潘某购买位于溧阳市溧城镇昆仑南路15号7-2-3号房，房屋建筑面积为41.37平方米，购房总金额为59.9万元，付款方式为一次性付款，在2010年11月15日前支付。同日，案外人潘东生、潘志鹏、潘志超、潘某（甲方）与溧阳月星家居生活广场有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》一份，约定甲方将上述房屋在一定期限内委托乙方经营管理，每5年度为一个经营周期，委托期限自2011年5月1日起到2031年4月30日止；第一个五年委托期内的租金收益从第4个月即2011年8月1日起开始计算，到2016年7月31日止乙方根据60元／㎡／月向甲方支付租金收益；自第二个经营周期起，甲方同意乙方按照实际所收取租金收益的10%提取管理费用。2010年11月7日、11月15日，张燕娟分别向溧阳合创置业有限公司支付10万元、49.9万元，合计59.9万元购房款。2011年8月11日，溧阳合创商业发展有限公司向潘东生、潘志鹏、潘志超、潘某开具了销售不动产统一发票。2011年9月1日，潘东生、潘志鹏、潘志超、潘某就上述房屋缴纳了契税17719元。又查明，溧阳合创置业有限公司于2011年6月20日变更名称为溧阳合创商业发展有限公司。本院认为，根据潘东生、潘志鹏、潘志超、潘某的主张，其认为本院查封的溧阳市溧城镇昆仑南路15号7幢2-3室房产为其购买所有，表明其系对执行标的主张实体权利，故本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案，虽然潘东生、潘志鹏、潘志超、潘某与溧阳合创商业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》在本院查封之前，也支付了全部购房款，并将房产委托其他经营管理，但是自溧阳合创商业发展有限公司于2011年8月11日开具发票、潘东生、潘志鹏、潘志超、潘某于2011年9月1日缴纳房屋契税后至本院查封前长达近6年时间里，案涉房产一直未办理产权变更登记手续，故潘东生、潘志鹏、潘志超、潘某对于未办理过户登记存在过错。综上，潘东生、潘志鹏、潘志超、潘某对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，其提出的异议不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人潘东生、潘志鹏、潘志超、潘某的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  汤家俊人民陪审员  任云成人民陪审员  祝家骥二〇二〇年九月十六日法官 助理  赵海良书 记 员  杨昕婷