浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初6192号 原告：李其蔓，女，1990年11月7日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：马北京、江亚萍，浙江卓特律师事务所律师。 被告：杭州顶峯餐饮管理有限公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区宝龙商业中心2幢310室。 法定代表人：金晓，执行董事。 委托诉讼代理人：韩志锋，浙江浙联律师事务所律师。 原告李其蔓诉被告杭州顶峯餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭审理了本案。原告李其蔓的委托诉讼代理人马北京、江亚萍以及被告杭州顶峯餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人韩志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李其蔓起诉称：上亿广场五楼系由被告杭州顶峯餐饮管理有限公司向案外人上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿亿贤）承租而来，又称“味食代”美食广场。2018年10月3日，原告与被告签订《“味时代”美食广场商铺租赁合同》，约定：被告将位于余杭区××街道××街××号××广场××楼××号铺位出租给原告，用于经营“六味羊”品牌的食品，租期1年，自2018年9月18日至2019年9月17日（以实际开业时间为准），年租金93000元，租赁保证金30000元，进场装修费35000元。合同签订后，原告支付了租金、租赁保证金、进场装修费等，并为经营做了积极准备。原告系因被告承诺上亿广场仅5楼可以做美食广场才承租案涉铺位，但2018年9月28日上亿广场开业时，2楼新增了美食广场。2019年1月至2019年5月，上亿广场发生了不少于12次停电停水。2019年4月12日至4月15日，因消防升级改造施工，被告要求原告停业4天。此后在原告经营期间，被告亦未能妥善安排消防整改和店铺装修事宜，未能提供良好经营环境。2019年7月17日，因被告未能在2019年3月20日前向上亿亿贤交纳第二季度租金及管理费，上亿亿贤向被告出具《解约通知函》，要求被告于7月20日撤场，以上事项对原告经营造成重大影响2019年7月24日，被告出具《情况说明和撤场告知函》，书面告知上亿亿贤撤场决定2019年7月26日，被告召集商铺会议，明确告知各商铺撤场。2019年7月30日，被告向各商铺发送退款清单。2019年8月1日，上亿亿贤向被告出具《通知》，明确2019年7月20日正式解除合同。8月7日，上亿亿贤采取停水停电措施。被告未能按照约定保证上亿广场仅5楼可以做美食广场，未能按约定提供经营环境，未能及时向上亿亿贤交纳租金，并在合同期内向原告提出撤场要求，被告的行为已构成违约。故原告诉至本院，请求判令：一、被告返还租金26350元（2019年8月1日-2019年11月12日期间共计3.5个月租金）、租赁保证金30000元、进场装修费2833.3元，并支付资金占用期间的利息256.7元（按照银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月1日开始起暂算至2019年8月31日，要求支付至实际履行日），赔偿加盟费损失5666.7元、设备投入损失11246元、经营损失30960元，合计人民币107312.7元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告补充陈述其已于2019年7月31日搬离案涉商铺，故增加诉讼请求：判令原、被告签订的租赁合同于2019年7月31日解除。 原告李其蔓为支持其起诉主张，向本院提交以下证据： 1.商铺租赁合同1份、铺位图1份，用以证明原、被告存在租赁合同关系及双方对租赁期限、租金、租赁保证金、进场装修费、综合管理费、违约责任等事项约定的事实； 2.微信聊天记录及转账凭证1组（打印件，出示手机电子载体），用以证明原告支付租金、租赁保证金、进场装修费等的事实； 3.业主协议1份（复印件），用以证明因上亿广场2楼物美超市自行新增了美食广场，被告同意给予商户优惠条件，物业费下降20%，免租期一个半月，租金上半年在合同基础下降三分之一，租金下半年在合同基础下降五分之一的事实； 4.微信聊天记录1份（打印件，出示手机电子载体），用以证明原告经营食品从六味羊改为小淮娘已经过被告同意的事实； 5.2019年4月5日人民调解记录1份（复印件），用以证明被告曾承诺上亿广场5楼可以做美食广场，上亿广场2楼新增了美食广场，被告与租户签订了让利协议，即业主协议的事实； 6.微信聊天记录1组、通知1份（复印件），用以证明2019年1月至2019年5月上亿广场发生了不少于10次停电停水，2019年4月12日至4月15日因消防升级改造施工，被告要求原告停业4天，被告未能按约提供良好经营环境的事实； 7.解约通知函1份（照片打印件），用以证明被告未能及时向上亿亿贤交纳第二季度租金及管理费，上亿亿贤于2019年7月17日向被告提出解约的事实； 8.情况说明和撤场告知函1份（照片打印件），用以证明被告于2019年7月24日书面告知上亿亿贤，被告决定撤场的事实； 9.2019年8月8日人民调解记录1份（复印件），用以证明2019年7月26日被告召集商铺会议，明确告知各商铺撤场，2019年7月30日被告向各商铺发送退款清单，2019年8月7日上亿广场5楼开始停水停电的事实； 10.撤场现场录音1份（光盘），用以证明2019年7月26日被告召集商铺会议，明确告知各商铺撤场，结算时间为7月底，撤场时间可以缓冲到8月6日的事实； 11.通知1份（复印件），用以证明2019年8月1日上亿亿贤向被告出具《通知》，明确2019年7月20日正式解除合同的事实； 12.品牌授权使用合同1份、发票1份、收据1份、付款凭证1份（打印件），用以证明原告为经营商铺积极准备，就小淮娘品牌签订加盟合同，支付加盟费和保证金的事实； 13.设备购买凭证1组（打印件），用以证明原告为经营商铺积极准备，因购买设施设备材料等支出费用的事实； 14.证明2份、装修整改视频及照片1组（光盘），用以证明美食广场从2019年5月5日开始装修整改，直至被告提出撤场要求时仍未全部完成，被告未能按照合同约定给商户提供经营环境的事实。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司答辩称：原、被告之间不存在租赁合同关系。案外人向被告承租案涉商铺，朋兴林有案涉商铺的转租权，原告李其蔓向朋兴林转承租案涉商铺，转租内容被告知晓，为了统一管理方便，原、被告之间签订的租赁合同，也是对原告与朋兴林转租合同的确认。原告实际从朋兴林手中取得商铺，款项亦交付给朋兴林，设备也是向朋兴林购买，原、被告不存在租赁合同关系，被告也未收取原告任何费用。原告所称被告工作人员协调转租给原告，没有事实和法律依据，被告在案涉商铺已经租给朋兴林的情况下没有权利单方将商铺转租给其他人，冯国华所收1万元系代朋兴林收取，并非被告收取款项。合同实际金额为租金93000元、保证金30000元、进场装修费35000元，原告实际支付款项与合同不符，原告尚欠朋兴林部分款项未付。对原告主张的费用明细也不予认可，双方不存在合同关系，被告也没有收取任何费用，原告在整个合同履行过程中存在违约行为，其在2019年年后就违约停业，并且原告尚欠被告法定代表人3700元玻璃款未付。即使法院认定双方存在合同关系并认定被告收取了147000元，根据合同约定计算，原告应支付计算到7月底的租金48050元、物业费16000元、公摊水电费2226.5元、商铺水电3400元、进场装修费29167元。现原告确实已于2019年7月底前搬离案涉商铺。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据： 1.视频截图一组，用以证明原告违约擅自停业的事实； 2.回复函一份，用以证明原告违约擅自停业的事实； 3.付款明细一份，用以证明被告就案涉美食广场向上亿亿贤支付水电费，原告需向被告支付公摊水电费的事实。 原告李其蔓提供的证据，被告杭州顶峯餐饮管理有限公司对证据1的真实性无异议，证明目的、关联性有异议，该合同是被告对原告、朋兴林之间转租关系的确认，合同经营品牌是六味羊，是原来朋兴林所经营的，原告经营的是小淮娘，不是一个系列的产品，如果是原告向被告承租商铺，其所经营品牌应当为小淮娘，而非案涉合同约定的六味羊。该合同中所约定的租金、保证金、装修费原告均没有支付给被告。原告使用案涉商铺时未经被告作为管理单位批准，擅自停业，原告存在违约，即使法院认定基于该份合同双方存在合同关系，鉴于原告款项支付情况，其也构成根本违约；对证据2，认为冯国华确实收了10000元，系原告支付给朋兴林的定金，从原告的说法中也能得到体现，微信聊天记录内容存在删减，真实性不予认可，冯国华始终没有任何指示付款，要求原告将租金等款项指示付款给朋兴林，冯国华作为被告工作人员其没有权利这样做，正常商业中也不会这样操作。转给朋兴林的137000元，真实性由法庭核实。转账双方均和被告无关，缺乏关联性。原告和朋兴林的聊天记录很明确，可以表示出137000元包括前面1万元是租金、设备费用、保证金；对证据3、5、9的真实性认可；对证据4的真实性无异议，证明目的有异议，恰恰证明原告系向朋兴林转租案涉商铺，所以原告不是六味羊，是小淮娘；对证据6中通知的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不予认可，微信聊天记录三性不认可，微信聊天人员身份被告无法核实，该聊天记录所说的停电情况即使存在，供电供水也并非被告合同职责范围，原告陈述停水停电原因和事实不符，根据合同第15条约定，被告不存在责任，原告主张的被告人员也在积极解决停水停电问题；对证据7的真实性认可，关联性和证明目的不予认可，是被告和上亿之间的租赁纠纷，被告和上亿的租赁合同并不必然因上亿广场单方出具通知而解除；对证据8的真实性、合法性认可，证明目的有异议，被告实际系基于案涉美食广场实际情况、相关所有租户的要求进行协商解除合同以及清退款项事宜，被告是在同上亿广场进行协商，是否最终撤场要根据实际情况；对证据10的真实性认可，但认为不能达到原告证明目的，会议内容是被告同原告协商撤场事宜，并非合同解除事宜，被告也没有强制解除合同；对证据11的真实性认可，质证意见同证据7的质证意见；对证据12不认可，系原告和案外人签订，真实性无法确认，签署时间晚于原告所提供的租赁合同与被告签署时间，难以认定系为履行双方租赁合同所做的准备，品牌使用期限是2年，原告据此交的费用包含保证金、部分设备、物资，都是原告使用，案涉租赁合同一方的违约行为不会造成损失，原告主张损失缺乏依据；对证据13不认可，身份无法确认，是原告购买材料用于生产经营，相关设备材料可以继续使用，不存在损失，原告要求被告承担损失缺乏依据；对证据14，认为两份证明属于证人证言，未经证人出庭作证缺乏证据效力，形式上不予认可，内容来看落款人员均系案涉美食广场中的承租户，其与原、被告之间存在利益关系、矛盾冲突，不存在证明效力；对光盘不认可，整改视频也无法达到原告所称的提供不了良好经营环境，不能证明被告存在违约行为。经审查，证据1符合有效证据的采信规则，本院予以确认；证据2-11、12的真实性予以确认，能否证明原告的待证事实在本院认为部分阐述；证据13，无法证明原告的待证事实，被告异议成立，本院不予确认；证据14中证明系证人证言，证人未出庭接受质询，不符合证据的形式要件，本院不予确认；证据14中视频及照片无法证明原告的待证事实，本院不予确认。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司提交的证据，原告张强对证据1的真实性、合法性及证明对象有异议，无原始载体，且照片仅为11点至12点个别时间点，不能证明李其蔓擅自停业；对证据2，认为系被告自行制作，不能达到被告的证明目的；对证据3的真实性、合法性及证明对象均有异议，系复印件，也没有加盖任何公章，不能证明被告实际支出了水电费，也不能证明李其蔓应当承担的水电费金额。经审查，证据1、3无法证明被告的待证事实，原告异议成立，本院不予确认；证据2的真实性予以确认，能否证明被告的待证事实，在本院认为部分阐述。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下： 2018年4月，被告杭州顶峯餐饮管理有限公司从案外人杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司处承租坐落于杭州市余杭区××街××号××广场××楼××铺位。 后被告将其承租的坐落于杭州市余杭区崇杭街651号上亿广场五楼味时代美食广场21#铺位转租给案外人朋兴林，并由朋兴林支付租金、租赁保证金、进场装修费等。此后因朋兴林无意继续租赁该商铺，经被告案涉项目工作人员冯国华协调，由原告李其蔓承租案涉商铺。庭审中，被告陈述其与朋兴林之间曾签订过租赁合同，此后未就款项返还等与彭兴林结算，也未向彭兴林返还过款项。 2018年10月3日，原告李其蔓（承租方）与被告杭州顶峯餐饮管理有限公司（出租方）签订《“味时代”美食广场商铺租赁合同》一份，约定被告将其承租的上述坐落于杭州市余杭区崇杭街651号上亿广场五楼味时代美食广场21#铺位转租给原告，租赁用途为经营六味羊食品，租期一年，自2018年9月18日起至2019年9月17日（实际以开业时间为准）；租金93000元/年（7750元/月），按年支付，先付后用，租赁保证金30000元（租期届满合同终止，原告无违约并付清相关费用的，被告无息返还租赁保证金），进场装修费35000元（合同到期后不作退还）；原告独立收银，独立对接外卖平台，原告的收银系统必须对接被告的后台系统可以刷广场的充值会员卡，会员卡的折扣率由原告承担，会员卡结算周期为一个月；原告在经营过程中，未经被告书面同意，私自关店达5天，被告有权单方解除合同，原告所缴纳的所有费用，不予退还；租期内，物业综合管理费为每月2300元，由原告承担并按期向被告缴纳（自试营业日起算，每月5日支付上月物业费，拖欠3日以上的被告按照每日1%滞纳金向原告收取，拖欠一周被告有权解除合同并不承担任何赔偿责任），原告店铺内产生电费、水费、燃气费按照计量表按时交纳，其他公共照明、空调、公共广告灯箱和排烟机电费由所有商户平摊，公共水费、公共燃气费由所有商户平摊，上述费用自物业交付之日，由被告统一收取并代为支付；被告有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间内进入并收回该物业，原告应3天内完成拆除、搬出和补修等工作；因非被告过错造成的各种机电系统及设备的失灵或故障、维修等引起的一切后果及供水、供电等单位日常检查、维修等造成物业停水、停电等，被告除应及时通知原告外，无须承担任何责任。 2018年10月1日，原告向被告工作人员冯国华支付10000元；次日，原告通过冯国华提供的银行账户，向案外人朋兴林转账支付137000元，并在微信记录中陈述系“店铺租金、保证金和设备费用”。庭审中，原告陈述交付冯国华的10000元系定金，用以抵扣进场装修费10000元；向朋兴林转账的137000元包括租金93000元、保证金30000元以及朋兴林原商铺内包括油烟机、烤炉等设备费14000元。 2018年9月28日，被告与包括原告在内的五楼美食广场租户签订《味时代美食广场业主协议》，载明：针对上亿广场内二楼物美超市自行增加美食广场事宜，味时代美食广场给予商户优惠条件如下：一、物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12）；二、租金上半年在合同基础下降三分之一；三、租金下半年在合同基础下降五分之一；四、以后上亿优惠政策会给到每个商户；五、减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还，第二年不能转租，必须是合同本人经营，味时代美食广场租金不涨，按合同签订价格不变。 2019年4月5日，因认为案涉商场二楼另行开设美食广场造成包括原告在内的五楼美食广场租户生意受到影响，五楼租户代表与被告就降租、免租等事宜进行调解，但未达成一致。 期间，案涉美食广场因消防升级改造、停电等存在停业情况。 2019年7月17日，杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司向被告杭州顶峯餐饮管理有限公司发送《解约通知函》，载明：因被告拖欠租金、物业费、水电费等费用，上亿亿贤提出单方解约，并要求于2019年7月17日前缴清相关欠款，2019年7月20日前完成相关撤铺事宜。同年7月24日，被告向上亿亿贤出具《情况说明和撤场告知函》，表示因上亿亿贤招商失误导致五楼美食广场无法继续经营，被告决定退场，并要求退回押金并减免一个月租金物业费和水电费。2019年8月1日，上亿亿贤再次向被告发送《通知》，载明：根据2019年7月17日发送《解约通知函》，2019年7月20日正式解除合同，并于2019年8月2日起上亿亿贤将有权处理商铺内的装修、设施、设备。 2019年8月8日，包括原告在内的案涉商场五楼美食广场租户与被告就撤场事宜进行调解，租户要求被告出具书面撤场告知书并退回押金、未到期房租，补偿进场装修费、应减免的房租，被告表示商议后书面回复。2019年8月11日，被告回复原告：由于原告违反合同第五条第六款约定，经被告多次口头、发函要求恢复正常营业，原告一直无视，未正常营业，已被被告单方面解除合同，被告不承担任何责任。 另查明，2018年9月21日，原告李其蔓（乙方）与苏州小怀娘餐饮管理有限公司（甲方）签订《品牌授权使用合同》，甲方授权乙方从事合作经营小淮娘品牌餐饮，合同所指店铺位于杭州市××街××号××广场××楼××广场××＃铺位，如乙方需要更换经营地址须经甲方书面同意；乙方须向甲方支付品牌使用费35000元、保证金5000元（合同到期且乙方未有违约行为，无息退还），协议有效期2年，自2018年11月1日至2020年10月31日。 庭审中，双方认可案涉商场实际开业时间为2018年9月28日，原告已于2019年7月31日搬离案涉商铺。 本院认为，本案争议焦点为原、被告之间是否存在租赁合同关系，被告是否应返还原告租金等款项以及是否应就原告主张的损失承担赔偿责任的问题。首先，本案中，原告主张原、被告之间存在商铺租赁合同关系，并提交《“味时代”美食广场商铺租赁合同》予以证明，被告认可上述租赁合同系其所签，但否认双方之间存在租赁合同关系，认为该租赁合同仅系对原告与案外人朋兴林转租合同的确认，但未提交证据予以反驳，同时结合被告工作人员参与原告租赁案涉商铺的过程以及被告从未与朋兴林协商退租、返还款项等事宜的事实，本院认定原、被告之间成立租赁合同关系，且合法有效，依法应予保护。庭审中双方认可原告已于2019年7月31日搬离案涉商铺，现原告主张双方之间的租赁合同已于2019年7月31日解除，理由充分，本院予以确认。其次，关于原告已经交纳的款项，虽被告认为其并未收取原告款项，但结合被告自认朋兴林已支付租金、保证金等款项，且截至目前其仍未与彭兴林就款项返还予以结算，亦未向彭兴林返还任何款项的事实，本院认定原告向冯国华交付的定金10000元以及向朋兴林交付的除设备费14000元外的123000元款项应为交纳本案费用，即租金93000元、租赁保证金30000元、进场装修费10000元。再次，关于各项费用。第一，被告应返还的租金。根据双方合同约定以及商场实际开业时间，案涉商铺租赁期间应自2018年9月28日起至2019年9月27日，租金93000元/年（7750元/月）。后被告与各商铺承租人达成协议，约定“物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12），租金上半年在合同基础下降三分之一，租金下半年在合同基础下降五分之一，减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还”。故原告租赁期中2018年9月28日至2018年11月12日为免租期，2018年11月13日至2019年3月27日期间的租金按原租金的三分之二计算，即93000元÷365天*135天*2/3=22931.51元；2019年3月28日至2019年7月31日期间的租金按原租金的五分之四计算，即93000元÷365天*126天*4/5=25683.29元。综上，原告应支付的租金为48614.80元，被告应退还租金为44385.20元。又因双方约定减免租金抵充物业费，2018年9月28日至2019年7月31日期间的物业费为2300元/月*80%÷30*3天+2300元/月*80%*10个月=18584元，相抵扣后被告尚应退还25801.2元。第二，租赁保证金，原告已付30000元，虽被告抗辩认为因原告私自停业超过5天，该款项不予退还，但现有证据不足以证明被告上述主张，故对原告要求被告返还租赁保证金30000元的诉讼请求，本院予以支持。第三，进场装修费，根据双方合同应为35000元，现原告仅支付10000元，根据原告实际租赁期间，其应承担的进场装修费为29438.36元，尚应支付19438.36元。第四，加盟费损失，原告与案外人签订的品牌授权使用合同的期限远长于案涉租赁期限，案涉租赁合同的解除并不必然影响该授权合同的效力，也不必然影响原告获得品牌授权等，现原告主张加盟费损失，依据不足，本院不予支持。第五，设备投入损失、经营损失，原告现有证据不足以证明因合同提前解除给其造成的实际损失，故本院不予支持。第六，资金占用期间的损失，因期间双方一直就案涉租赁合同解除、款项返还及赔偿事宜进行协商，对该主张本院不予支持。第七，关于被告抗辩认为原告应承担商铺水电费3400元、公摊水电费2112.75元，原告对金额不予认可，被告亦未提交有效证据予以佐证，本院不予采信。但结合原告自认未支付上述费用的事实，被告可收集证据后另行主张。 综上，被告尚应返还原告各项费用合计36362.84元。原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李其蔓与被告杭州顶峯餐饮管理有限公司于2019年10月3日签订的《“味时代”美食广场商铺租赁合同》自2019年7月31日起解除； 二、被告杭州顶峯餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告李其蔓租金、租赁保证金36362.84元； 三、驳回原告李其蔓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1223元，由原告李其蔓负担809元，由被告杭州顶峯餐饮管理有限公司负担414元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  许 健 二〇二〇年九月三日 法官助理  张 飞 书 记 员  范书荟