江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1923号上诉人(原审原告):朱晓杰，男，1976年12月10日生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：王占明，男，1970年2月18日出生。住江苏省灌南县。被上诉人(原审被告）：金贤豹，男，1968年10月14日生，汉族，住浙江省永嘉县。上诉人朱晓杰因与被上诉人金贤豹房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初4660号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人金贤豹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人朱晓杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人在一审时的诉求是要求被上诉人继续履行合同，给付第二年租金116000元。理由是被上诉人没有和上诉人履行解除协议手续，且一审法院业已查明是被上诉人自以为把钥匙扔在案外人老房东他父亲家，就自认为和上诉人合同解除的事实，实际上被上诉人并没有实质性的和上诉人办理过合同解除手续，故在2020年4月17日的庭上一审法官引导双方当事人是否要解除合同，被上诉人当庭同意解除，所以上诉人以为2020年4月17日应视为被上诉人与上诉人的解除合同日期。对于2019年8月21日至2020年4月17日期间的房屋租赁费用，被上诉人理应承担给付责任。另房屋租赁约定期限为10年，现被上诉人提前解除合同，应视为违约，且合同也约定谁违约谁承担违约责任，虽然合同没有约定违约金额，但根据有约定从约定，无约定从法定的审判规则，上诉人主张违约金按30%计算并没有违反法定原则。综上，一审法院明显认定事实不清，适用法律错误，故意偏袒被上诉人，少判92100元，理应予以撤销，恳请二审法院依法支持上诉人的诉求。被上诉人金贤豹书面答辩称：答辩人租赁房屋用于经营超市，租赁房屋后投入巨额资金购买经营器材，并对房屋进行装修。但是开业之后不久，月月亏损。至第一年租赁期满后，由于亏损巨大，实在无力继续经营下去，对此上诉人一清二楚，在不得已情况下答辩人要求解除合同，但上诉人却无视答辩人无法继续经营的现实，不同意解除合同。在此情况下，答辩人只能在第一年租赁期满之前，将房屋钥匙放到房东弟弟处转交上诉人，将另一把钥匙挂在门上之后离开，2019年7月15日答辩人通过微信再次告知了上诉人。答辩人请求解除合同实在是无力承担连续亏损所致，绝非肆意妄为。一审法院在全面综合考虑本案相关事实后，判决答辩人支付上诉人违约金2万元。在答辩人目前的经济条件下，亦难以一次性承担。故上诉人在上诉状中请求增加违约金的主张，实在无理无据，请求贵院不予采信，查明事实，驳回上诉，维持原判。朱晓杰向一审法院起诉请求：1.判令金贤豹承支付违约金34800元，租金(2019年8月21日至2020年4月17日)77300元，合计112100元；2.金贤豹负担诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月3日，朱晓杰（甲方）与金贤豹（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方自愿将灌南县北陈集镇三友街六间门面房转租给乙方经营超市，租期为10年，费用每年11.6万元，每年一付，双方不得违约，如违约将追究违约方责任。合同签订后，金贤豹按约给付了一年房租。2019年5月左右，金贤豹因经营亏损与朱晓杰协商，首房租到期就就解除租赁协议，并开始清空处理店内货物，但双方未形成一致意见。2019年6月底，金贤豹处理完店内货物后，即将门店钥匙一把挂在门店门上，并请房东将讲钥匙转交给朱晓杰，另一把钥匙放在房东弟弟那处，请其转交给朱晓杰，后返回浙江。2019年7月15日，金贤豹微信联系朱晓杰，告知其本人已回浙江老家十余天，离开时已将房屋交接手续给房东请其转交朱晓杰，并明确告知朱晓杰合同到期后不再履行。2019年8月2日，朱晓杰微信联系金贤豹支付第二年房租，金贤豹未予回应。2019年10月23日，朱晓杰诉来一审法院。一审法院认为：合法的租赁关系受法律保护。本案中双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按约履行。金贤豹在房屋租赁合同到期前，虽向朱晓杰提出解除合同，但双方未达成一致协议，在此情况下其于2016年6月底即离开租赁房子，并于2019年7月15日微信通知朱晓杰解除合同，属于在合同履行期限届满前明确表示不履行合同义务，已经构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施、或赔偿损失等违约责任。鉴于本案所涉房屋租赁合同不适于强制履行，故一审法院对朱晓杰要求金贤豹承担相应租金的诉讼请求不予支持。关于朱晓杰所主张的违约金，符合法律规定，依法予以支持；但其主张的违约金计算标准无合同约定和法律依据。一审法院参考本案金贤豹违约行为给朱晓杰造成的一定期间的租金损失和案涉房屋租赁合同租金的计算方法，并结合金贤豹的相关意见，酌情确定违约金为2万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、金贤豹于判决发生法律效力之日起十日内支付朱晓杰违约金20000元。二、驳回朱晓杰的其他诉讼请求。案件受理费2540元，由朱晓杰负担2240元，金贤豹负担300元，朱晓杰已预交，金贤豹负担部分由其在兑现上述款项时一并给付朱晓杰。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：涉案租赁合同应否予以解除。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被上诉人金贤豹作为承租人，负有按期足额支付租金的义务，现因金贤豹未能按约交付第二年租金，出租人朱晓杰提起本案诉讼，要求金贤豹支付租金及违约金。被上诉人金贤豹主张因经营严重亏损，不得已才要求解除租赁合同。本院认为，被上诉人金贤豹在租赁期内以不交租金、搬离租赁房屋、退还钥匙的行为明确表明其不再履行租赁合同约定的承租义务，金贤豹的上述行为属于违反租赁合同的违约行为。虽朱晓杰一审的诉求实质是要求继续履行租赁合同，但其在一审法院2020年4月17日的庭审中当庭要求被上诉人支付2019年8月21日至2020年4月17日租金，并在上诉状中认可双方于2020年4月17日解除合同，故涉案合同因朱晓杰同意解除而于2020年4月17日解除。上诉人朱晓杰要求被上诉人金贤豹支付2019年8月21日至2020年4月17日期间的租金77300元有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于违约金的金额，本院认为，双方在涉案租赁协议中对违约责任未作约定，考虑到双方租赁合同约定的租赁期间为十年，金贤豹在履行一年后即要求解除合同，必将对朱晓杰带来一定的损失，结合本案案情，本院对上诉人朱晓杰按照年租金的30%标准诉求的违约金34800元予以支持，对一审法院酌情确定的2万元违约金予以纠正。综上，上诉人朱晓杰的上诉请求成立，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初4660号民事判决；二、金贤豹于本判决发生法律效力之日起十日内支付朱晓杰租金77300元、违约金34800元。一审案件受理费2540元，由金贤豹负担；二审案件受理费2102.5元，由金贤豹负担。（上述费用朱晓杰均已预交，金贤豹在兑现上述款项时一并给付朱晓杰）本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年九月十七日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。