安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1271号 上诉人（原审被告）：胡德义，男，1964年7月21日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：宫宏伟，安徽志高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭智伟，安徽志高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡静，女，1974年2月18日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：李慧，安徽舜耕山律师事务所律师。 上诉人胡德义因与被上诉人胡静房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、组织当事人谈话，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。 胡德义上诉请求：1、撤销原判;2、改判胡德义不退还租金及赔偿胡静装修损失69481元。事实和理由:一审判决枉顾案件事实，适用民法原则混乱,加重胡德义民事责任,该判决对涉案房屋出租合同解除未加评判,致使本案归责原因及责任承担发生重大错误。一、本案合同的解除是由于胡静严重违约未依合同约定交纳房租，胡德义以书面方式单方面行使合同解除权,胡静存在违约。不能因胡静以房屋面积不足580平方米及其他理由起诉胡德义而认定胡德义违约并承担80%的责任。虽然案涉房屋面积不足，但是并不足以导致房屋出租合同目的不能实现,胡静开办美术培训班的目的是可以实现的，合同仍可继续履行，一审法院认定胡德义承担主要责任与事实和法律不符。二、一审判决胡德义返还52876.91元租金,违反了民法公平原则,一审全部适用过错原则处理房屋租金问题存在错误。1、一审判决认定“但胡德义对房屋面积的不实陈述,存在主观故意,应承担主要责任”系法官主观臆断。案涉房屋是按楼层出租的,不是按面积收取租金,胡德义不存在虚构面积的主观故意,房屋出租合同上的面积数是应胡静要求书写的。买卖及租赁房屋面积存在误差在司法实践中是允许的,不能因案涉出租房屋面积与测绘面积有9.7%的误差而判定胡德义存在主观故意虚构房屋面积的情形,更不能因此认定胡德义承担主要责任。2、对房屋租金的处理应适用公平原则,不能无限制的适用过错原则,一审判决简单按二八比例确定胡德义与胡静责任的划分,加重了胡德义的民事责任。本案房屋面积差为56.53平方米,占合同约定房屋面积的9.7%,正常情况应按面积差额调整房屋租金即每月租金下调10%,即使胡德义有过错,也不能按20%计算收取租金。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋占有使用费要参照合同约定的租金标准支付,本案的房屋租金不能按照过错责任。三、关于装修费损失，一审判决同时适用公平原则和过错原则，违反司法中立原则，任意适用法律,胡德义认为双方就装修损失各自承担50%的责任较为合适。 胡静辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回胡德义的上诉请求。1、无论以何种方式解约，均不能免除一方当事人承担损害赔偿责任。胡德义与胡静之间房屋已交接完毕，胡德义已将房屋另行出租，可以视为双方已合意解除合同。依据法律规定，合同解除，当事人可以请求赔偿损失，胡德义交付的房屋比合同约定的房屋面积小很多，致使胡静租赁房屋的合同目的无法实现，胡德义构成根本违约，无论合同以何种方式解除，胡德义均应承担返还租金、赔偿胡静损失的责任；2、一审判决于法有据，赔偿责任应适用过错原则。赔偿损失是合同解除后的一项法律后果，该赔偿责任的适用有两个原则：一是实行过错原则；二是损失实际发生原则，即赔偿的损失是实际发生的损失。无论是胡静已经支付的租金、押金还是装修损失，实质上都是因为胡德义的过错导致合同目的不能实现给胡静造成的损失，一审法院依据过错原则判决胡德义赔偿胡静损失于法有据、合情合理。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应当予以维持，请求驳回胡德义的上诉请求。 胡静向一审法院起诉请求：1.请求解除胡静与胡德义之间的房屋租赁合同；2.请求判令胡德义退还胡静租金69999元及押金20000元并赔偿胡静因房屋装修所造成损失142301元，共计232300元；3.本案受理费由胡德义负担。 一审法院认定事实：2017年6月10日，出租方胡德义与承租方胡静签订《房屋出租合同》一份，约定：第一条租赁房屋：1、甲方将坐落于淮南市田家庵区龙湖中学东侧二层（面积约580平方米）的楼房租赁给乙方使用……第二条租赁期限：1、租赁期限为三年，即从2017年6月10日起，至2020年5月30日止（合同期为35个月，包括装修期1个半月,2017年6月10日至2017年7月31日）。第三条租金及支付方式1、租金：每年为人民币133999元整，押金5万元整。2、支付方式：租金每半年支付一次。第一次的半年租金于本合同签订支付。以后的租金为提前6个月支付，即在租赁期内的每年12月10日和6月10日前，分别支付后6个月租金。以实际付款日期为准。第四条合同解除：1、乙方未按约定期交付租金，超过10天以上，甲方有权解除合同，收回房租（屋），押金不退……第五条其他约定事项：乙方在承租内，有义务保持房屋的完好。乙方在装潢整理房屋时，除主体结构及外墙不得改动外，其他方面如有改动，或增加楼内楼外附属物，乙方须事先征得甲方同意，方可施工。合同终止，如有楼房结构和外观的设施，乙方不得拆除，不折价，视为甲方财产……合同签订后，胡静于2017年6月12日给付房屋押金20000元。收条中明确：今收到房屋押金20000元，还剩30000元未付，余下的款2018年3月之前付清。胡静于2017年6月13日给付房屋租金69999元，收条中明确：今收到房租69999元，时间从2017年8月1日至2018年1月31日。此后，胡静对涉案房屋进行装修。2017年10月18日，胡静即向一审法院提起诉讼，请求判令双方解除涉案合同及胡德义退还租金、押金和赔偿房屋装修的损失。 另查明，原一审审理过程中，经胡静申请，一审法院委托淮南市房地产测绘中心对涉案房屋面积进行现场实地测量。淮南市房地产测绘中心于2018年3月16日出具《关于对淮南市田家庵区龙湖中学东侧二层房屋情况说明》，主要内容为：该二层房屋（含一层楼梯，不含二层西北侧楼梯）的建筑面积为523.47㎡。”该次测绘产生测绘费用1309元。经胡静申请，一审法院委托安徽广利评估咨询有限公司对案涉房屋的装修经济损失进行评估，安徽广利评估咨询有限公司于2018年3月30日出具《资产价格评估报告》，“认为该估价对象在估价时点的房屋经济损失为人民币149658元，详见装修评估明细表。”安徽广利评估咨询有限公司对案涉房屋的装修经济损失进行评估时采用的评估方法为“现行装修市场价值”，并在《资产价格评估报告》估价结果报告第十项对各项经济损失的测算过程作出说明：（一）乳胶漆、室内吊顶等装修经济损失。估价对象为房屋的室内装修价值，参照现行装修市场价值，确定每个项目的单价，根据现场测量的工程量，得出每项装修价值，最后汇总得出装修经济损失。（二）监控设备、铲墙等装修经济损失。1、监控设备：原告未装设摄像探头，只布置了监控线路，因监控线路布置在墙面里，故我公司无法确定工程量。当事人提供的资料显示，已经发生的费用为1800元，我公司无法确定工程量，难以确定价值，由法院进行裁决。2、铲墙及打地坪：估价人员在进入现场时，该房屋正在进行装修，部分墙体已经拆除，我公司无法确定铲墙及打地坪工程量。当事人提供的资料显示，已经发生的费用为1400元，我公司无法确定工程量，难以确定价值，由法院进行裁决。3、砸墙、清运：估价人员在进入现场时，该房屋正在进行装修，未装修之前的状况，无法确定工程量。当事人提供的资料显示，已经发生的费用为17100元，我公司无法确定工程量，难以确定价值，由法院进行裁决。4、配电箱、空开、接线排：因配电箱、空开、接线排未进行安装，当事人提供有票据，已有明确的价格，此项不需要评估。当事人提供的票据显示，已经发生的费用为430元，已有明确的价格，具体经济损失由法院进行裁决。5、木地板、木门、配料：木地板、木门、配料只在现场堆放未进行安装，而当事人提供有票据，已有明确的价格。当事人提供的票据显示，已经发生的费用为10696元，已有明确的价格，具体经济损失由法院进行裁决。本次评估产生评估费用为2000元。该评估报告送达后，胡德义提出异议，安徽广利评估咨询有限公司针对异议进行了解答。此后，胡德义申请鉴定人出庭接受质询。一审法院通知鉴定人出庭后，鉴定人在原一审的庭审中接受了胡德义的质询，就评估的相关问题予以了解答。原一审审理过程中，胡德义于2018年3月18日通过一审法院向胡静送达解除合同通知书，胡德义于2018年3月20日收回涉案房屋。 再查明，一审法院重审过程中，安徽广利评估咨询有限公司于2019年11月5日向一审法院出具说明一份及相关评估材料，说明内容为：“我公司于2018年1月30日对（2017)皖0403民初6131号案件进行了现场勘查，但当事人资料并未提供齐全，故无法进行准确评估。我公司于2018年2月23日向田家庵区人民法院递交了需当事人补充哪些资料的函，函上注明于七日内未提供资料，我公司将予以退案。当事人未在七日内提供补充资料，我公司在2018年3月12日向田家庵区人民法院递交了退案申请，随（后）第二天，当事人向田家庵区人民法院递交了补充资料。田家庵区人民法院于2018年3月13日将当事人提供的补充资料转交于我公司，故我公司对（2017)皖0403民初6131号案件出具了评估报告。特此说明”。2019年12月10日，一审法院组织双方当事人前往涉案房屋勘察现场，并前往大通区马庙村清点剩余装潢材料。双方对剩余的装潢材料含木地板52盒、门7扇、蹲便器及水箱5个予以确认，以上物品现由胡德义委托他人保管。 又查明，涉案楼房占地面积为426平方米，该楼房系胡德义和陈尚琴向淮南市气象局承租。涉案房屋系胡德义向胡静的再次转租。庭审中，一审法院要求胡德义提交其与淮南市气象局签订的房屋租赁合同。但其提交的《房屋续租补充协议》中，第一条第2款约定：未经甲方（淮南市气象局）同意，乙方（胡德义、陈尚琴）不得私自改变房屋的楼体和主体结构。该约定与一审法院依职权前往淮南市气象局调取的《房屋续租补充协议》中第一条第2款约定不同。一审法院调取的该协议中，第一条第2条明确约定：未经甲方（淮南市气象局）同意，乙方（胡德义、陈尚琴）不得将租赁房屋转租其他第三方使用。本次重审的两次庭审中，胡德义均认可涉案房屋装修期免租金。本案曾多次组织双方当事人进行调解，因双方对付款期限存在分歧，以致调解无果。 一审法院认为：本案的争议焦点主要在以下几个方面： 一、关于胡静请求解除涉案《房屋出租合同》的问题。因本案在原一审过程中，双方已自行将涉案房屋于2018年3月20日交接完毕，现涉案房屋已由胡德义另行转租给他人使用，故涉案合同已无通过司法程序再予以解除的必要，对此诉讼请求不再予以评判。 二、关于胡德义是否应退还胡静租金69999元及押金20000元的问题。本案中，胡静主要以“胡德义交付的房屋面积不足580平方米，部分面积已被田家庵区城管执法局拆除且房屋漏水严重……”为由，主张解除涉案合同的责任在于胡德义，要求其退还全部租金及押金。一审法院认为：经一审法院审查，一方面胡德义出租给胡静的房屋实际面积确实与涉案合同的约定不符，涉案房屋确实存在违章搭建的行为，但已被相关部门予以拆除；另一方面涉案房屋出租合同中约定：房屋面积约580平方米，此仅为约数，仅为双方当事人对租赁标的物的备注，非收取租赁费用的依据，加之原告在签订涉案房屋租赁合同之前，已实际现场考察房屋，且本案庭审中胡静未就房屋漏水提交证据予以佐证，故结合本案事实，依法认定涉案房屋出租合同的解除双方均存在过错，但胡德义对房屋面积的不实陈述，存在主观故意，应承担主要责任；胡静对客观环境认识不足，应承担次要责任。一审法院依法综合认定胡德义承担80%的过错责任，胡静承担20%的过错责任。根据合同约定及双方履行情况，2017年6月10日至2017年7月31日系双方约定的装潢免租期，涉案房屋租金的起算时间点为2017年8月1日，双方返还房屋的时间点为2018年3月20日，此期间租金，胡静应根据过错程度支付20%的房屋租金，即[133999元/年÷12个月×7个月（2017年8月1日至2018年3月1日）+133999元/年÷12个月÷30天×20天（2018年3月1日至2018年3月20日）]×20%=17122.09元，故胡德义应返还胡静的房屋租金为69999元-17122.09元=52876.91元。因双方签订的涉案房屋出租合同已解除，且涉案房屋已交接完毕，胡德义无占有涉案房屋押金20000元的事实及法律依据，故胡静诉请胡德义返还20000元房屋押金，依法予以支持。 三、关于胡德义是否应赔偿胡静因房屋装修所造成损失142301元的问题。本案中，胡静取得涉案房屋后即开始装修，虽然装修最终没有完全结束双方即发生纠纷，但其已经完成的装修项目均由胡德义予以承继。经一审法院现场勘查，胡静以开美术培训班为目的租赁涉案房屋并进行装修，但投入人力物力财力后，未获得任何收益。而胡德义接收胡静返还的涉案房屋后，将涉案房屋租赁给其他从事教育的机构，在胡静投入装潢的基础上加以利用已实际获得收益。虽然双方在合同中约定：合同终止，如有楼房结构和外观的设施，乙方不得拆除，不折价，视为甲方财产。但是本案中，一方面胡静的装修项目非楼房结构及外观设施，另一方面胡静的装修投入由胡德义获益，实际上系胡静遭受了损失，胡德义却获得了利益，从而造成了事实上的不公平，故根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。故胡静的相应装修损失应由胡德义承担80%，即（149658元-木地板、木门、配料10696元）×80%=111169.6元。至于未使用的装潢材料，含木地板52盒、门7扇、蹲便器及水箱5个，因未包含在胡静的诉讼请求内，故由胡静另行索要，胡德义应予以配合。虽然胡德义对于评估报告提出异议，但其在本次庭审中一方面不要求重新鉴定，另一方面未举出证据证明原评估报告关于已经实际装潢部分的相关费用存在明确的瑕疵，且其提出的相关异议，安徽广利评估咨询有限公司已在异议解答中进行了合理说明，故其辩称不予采信。关于诉讼过程中，胡德义向一审法院提交经过故意变造的《房屋续租补充协议》，企图掩盖涉案房屋不得转租的行为，已妨碍人民法院审理案件，已构成妨碍民事诉讼行为。一审法院依法予以处罚，将另行出具决定书。 综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条之规定，判决：一、被告胡德义于本判决生效之日起十日内一次性退还原告胡静房屋租金52876.91元及押金20000元并赔偿胡静装修损失111169.6元，合计184046.51元；二、驳回原告胡静的其他诉讼请求。案件受理费4785元，原告胡静负担804元，被告胡德义负担3981元；测绘费1309元及评估费2000元，合计3309元，由原告胡静负担661.8元，由被告胡德义负担2647.2元。 二审中，双方均未提交新证据。对原审法院查明的基本事实，本院予以确认。 二审中，根据当事人的上诉理由以及答辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1双方对于合同的解除是否存在过错，一审对于责任比例的划分是否正确；2、胡德义是否应当退还胡静房屋租金56876.91元并赔偿胡静装修损失111169.6元。 针对争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2017年6月10日胡德义与胡静签订《房屋出租合同》，约定胡德义将坐落于淮南市田家庵区龙湖中学东侧二层的楼房租赁给胡静使用，租赁房屋面积约580平方米。2017年10月18日胡静以租赁房屋不足580平方米且存在违法违建等问题、无法满足其开办培训班的要求、合同目的无法实现为由，诉至法院，要求解除合同。胡德义于2018年3月18日向胡静送达解除合同通知书，2018年3月20日收回案涉房屋，双方合同解除。《房屋出租合同》约定租赁面积约580平方米，但是根据淮南市房地产测绘中心对案涉房屋面积现场实地测量的结果显示该二层房屋的建筑面积为523.47平方米，案涉房屋约定面积与实际面积相差56.53平方米。且案涉房屋在交付后亦存在违章搭建被拆除的情形，胡德义对于合同的解除存在过错。但胡静作为完全民事行为能力人，其在承租案涉房屋前对现场进行了查看，对胡德义交付的房屋是否符合合同约定也负有注意义务，故胡静对于合同的解除亦存在过错。本案中，双方对于合同的解除均存在过错。一审法院根据双方过错程度认定胡德义承担80%的过错责任，胡静承担20%的过错责任，并无不当。虽然胡静逾期未交纳房租，但是其并非无正当理由不支付租金，故胡德义上诉称因胡静未交纳房租、存在违约，胡德义单方面行使合同解除权的理由不能成立，本院依法不予支持。 针对争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于一审法院认定的合同解除前产生的租金及装修损失，胡德义未提出异议。根据前述，对合同的解除胡德义承担80%的责任，一审法院将胡静已经支付的租赁费用扣除胡德义应承担部分，判决胡德义还应返还胡静房屋租金52876.91元，并无不当。胡静在承租案涉房屋后，经胡德义同意，对案涉房屋进行了装修，产生相应费用，现一审法院按照过错比例，判决胡德义承担80%的装修损失并无不当，胡德义上诉称其应承担50%的责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，胡德义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2747元，由胡德义负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二〇年九月二日 法官助理陈志琴 书记员魏海燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。