北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7271号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙文摘，女，1976年8月19日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：吕海涛，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘洁，女，1982年6月1日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：靳迎欣，男，1980年2月14日出生，汉族，住北京市房山区，北京市房山区人民政府拱辰街道办事处伟业嘉园社区居委会推荐。委托诉讼代理人：张益先，北京市弘嘉律师事务所律师。上诉人孙文摘因与被上诉人刘洁租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初21690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙文摘上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由刘洁承担。事实和理由：1.《商铺租赁合同》中未明确约定租赁用途，仅能证实被上诉人租赁房屋用于经营，上诉人提交的电话录音和工商登记资料证明上诉人可以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的可以实现。一审认定租赁合同目的无法实现与案件事实不符。2.根据双方约定上诉人对被上诉人办理营业执照仅有协助配合义务，没有保证办理成功的责任和义务，被上诉人不能办理足疗、洗浴相关营业执照的责任应由被上诉人承担。3.被上诉人未提供证据证明其对房屋进行了装修，即便被上诉人进行了装修，根据合同约定，乙方装修需向甲方提交装修方案，并经甲方同意。但事实上，被上诉人未提交任何证据证明其向上诉人提交过装修方案，上诉人不知道也从未同意被上诉人进行装修。4.一审判决上诉人赔偿装修损失缺乏依据，被上诉人在一审中未提交装修合同、票据等相关证据，评估人做评估的时候仅依据被上诉人提交的自行打印的表格，评估人亦表示不对表格内容真实性负责。5.一审认定“孙文摘理应知晓刘洁装修情况，其未明确表示反对，视为认可刘洁对房屋的装修、改造”没有任何法律依据。一审判令上诉人承担装修损失、被上诉人不承担恢复原状义务或者恢复原状费用属于适用法律错误。6.本案合同目的是出租人出租房屋，承租人使用出租房屋，合同中未约定租赁用途，只能证实被上诉人租赁房屋用于经营，该出租房屋办理营业执照没有法律障碍，不存在不能实现合同目的的事实。一审根据“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为依据判决解除合同，属于适用法律错误。被上诉人于2019年7月开始未按时交纳下半年租金，严重违反了合同的约定，给上诉人造成损失，法院应支持上诉人要求解除合同等诉讼请求。刘洁辩称，同意一审判决，不同意孙文摘的上诉意见。涉案房屋在使用上存在行政管理限制，被上诉人无法使用该房屋办理营业执照，无法实际经营，合同目的无法实现，租赁合同不能履行，上诉人应承担责任。孙文摘向一审法院起诉请求：1.判决解除孙文摘和刘洁签订的商铺租赁合同并且刘洁于合同解除之日起3日内将房屋腾退交还孙文摘；2.判令刘洁向孙文摘支付从2019年7月15日起至将房屋腾退之日的租金并且以35000元为基数按每日万分之五的标准支付滞纳金；3.判令刘洁向孙文摘支付违约金17500元；4.诉讼费由刘洁负担。诉讼中，孙文摘增加诉讼请求：判令刘洁对孙文摘的房屋恢复原状并承担相应的费用（如申请人自行恢复原状由刘洁承担相应的费用）。刘洁向一审法院反诉请求：1.判令孙文摘支付刘洁违约金20000元并赔偿经济损失42000元；2.判令孙文摘退还房屋押金5000元；3.由孙文摘承担反诉案件受理费。一审法院认定事实：2019年1月14日，孙文摘（甲方）与刘洁（乙方）签订商铺租赁合同，约定“甲方将位于饶乐府新村A168商铺租给乙方。租赁期限自2019年2月5日至2024年2月5日止，共计60个月。房租半年付，到期之日前半个月交付下半年租金。租金按照商铺建筑面积计算，半年租金合计人民币35000元。此价格包含物业费、取暖费、年租金70000元，并约定此商铺房主配合乙方办理营业执照，若办理不成功自2019年1月15日起算房租，半价付给甲方房屋使用费作为补偿……”且合同对其他事项进行了约定。合同签订后，刘洁依约支付了房屋租金35000元，押金5000元。孙文摘于2019年1月15日交付房屋，刘洁欲从事足疗服务，并对房屋进行装修。2019年5月，北京市公安局房山分局城关派出所民警告知刘洁承租房屋因曾有违法行为，不能再经营有关足疗、洗浴等关联行业。期间，刘洁未能申请办理营业执照。2019年8月4日，孙文摘通过微信向刘洁催要租金，刘洁回复称营业执照办不下来，其自3月起就向孙文摘要求退房、退租金，双方未能达成一致意见。现孙文摘诉至法院，要求解除合同支付租金。诉讼中，刘洁提起反诉，要求孙文摘支付违约金、装修损失并退还押金，自述装修花费3万多元，并申请对房屋装修价值进行鉴定。法院委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司对涉案装修价值进行价值评估。2020年5月22日，中鸿茂盛资产评估有限责任公司出具中鸿评报字[2020]第100012号资产评估报告，认定评估基准日北京市房山区饶乐府新村A168号房屋装饰装修评估原价值为35300元，评估成新率97%，现净值34300元（其中定制梳妆台2140元、床头1300元、床1230元、牌匾发光字500元）。刘洁交纳评估费8000元。诉讼中，孙文摘、刘洁均同意解除合同，双方于2020年6月15日办理完租赁房屋交接事宜。对有争议的事实，一审法院认定如下：刘洁提交商铺租赁合同及与城关派出所民警录音、微信记录，自述租赁房屋未能办理营业执照系因租赁房屋承租前有违法行为，导致不能经营与足疗洗浴相关联行业，致使其无法办理营业执照，合同目的无法实现，系孙文摘违约，其应承担责任。孙文摘不予认可，称营业执照未能办理成功系刘洁自身原因，涉案房屋具备办理营业执照条件，其已尽到配合义务，并提交同类房屋办理营业执照信息证明出租房屋可以办理营业执照。法院应刘洁申请与房山分局城关派出所民警核实，民警答复2019年5月7日向双方履行告知义务，告知双方涉案房屋不能从事足疗、洗浴等关联行业。孙文摘对鉴定报告不予认可，认为鉴定人员并无相应资质，并申请鉴定人员出庭接受质询。后评估公司梁晴（评估人员）、梁辰（现场勘查人员）到庭接受质询。经询问，梁晴等自认该报告中评估人员并未拥有资产评估师职业资格证书，但称依据《中华人民共和国资产评估法》第八条规定，其系其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员，具备签署评估报告资格。对于鉴定结果梁晴答复虽然刘洁未能提交装修合同、票据，但评估公司依据现场勘查、申请人申请作出鉴定意见。关于折旧率（成新率），梁晴答复行业标准装饰装修使用年限8—10年或依据租赁合同期限确定，本案中刘洁未实际使用承租房屋，故折旧率确定97%，而评估报告综合成新率公式为综合成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）。孙文摘对评估公司答复不认可。一审法院认为，本案争议焦点系双方房屋租赁合同不能履行的原因系承租人所致，还是出租人所致；哪方构成违约，应承担违约责任。因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。孙文摘、刘洁签订的商铺租赁合同，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定应属有效。孙文摘作为出租人应保障刘洁合理使用租赁物，租赁物符合合同约定的用途。租赁合同虽未明确约定用途，但通过商铺租赁合同第十条的约定、录音证据、微信记录，可以证实刘洁租赁房屋用于经营。孙文摘具有配合刘洁办理营业执照的义务，刘洁无法实际经营，系因涉案房屋曾有违法行为，致使租赁房屋在使用上存在行政管理限制，进而无法办理相关营业执照，而微信记录也能证实刘洁主动要求与孙文摘退还承租房屋、退还租金。故对于房屋租赁合同不能履行，租赁合同目的无法实现，孙文摘应承担主要责任。刘洁在租赁合同目的无法实现的情况下，亦应通过合法途径主张权利，其再与孙文摘就解除合同未达成一致意见情况下，怠于行使权力，继续占有承租房屋，亦应承担一定责任。现孙文摘、刘洁均同意解除合同，且办理完毕房屋交接事宜，法院不持异议。双方于2020年6月15日办理房屋交接事宜，法院以该日作为双方所签合同解除之日。刘洁自2020年1月15日至2020年6月15日止占有、使用房屋，应支付孙文摘租金，租金按租赁合同第十条约定按每年35000元支付租金，孙文摘要求刘洁按每年70000元标准支付租金，无事实和法律依据，法院难以支持。刘洁应支付孙文摘2019年1月15日至2020年6月15日租金49583元，扣除刘洁已支付押金5000元、租金35000元，刘洁应给付孙文摘9583元。孙文摘未能保障租赁房屋符合租赁合同约定用途，其要求刘洁支付违约金，无法律依据，法院不予支持。双方租赁合同约定刘洁可对租赁房屋进行装修，孙文摘理应知晓刘洁装修情况，其未明确表示反对，视为认可刘洁对房屋的装修、改造，现租赁房屋已交付，孙文摘要求刘洁对房屋恢复原状或承担恢复费用，无事实依据，法院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，双方因租赁合同不能履行，导致合同解除，孙文摘存在主要过错，故刘洁反诉要求赔偿装修损失、支付违约金的请求，理由正当，应予支持。关于装修赔偿数额，因鉴定报告结论认定净值34300元所依据的原价值35300元、成新率97%均不符合实际情况且与评估标准确定的综合成新率相悖，评估报告确定装修现值、综合成新率，法院酌情考虑。结合双方自述、刘洁装修房屋实际价值、装修综合成新率、孙文摘过错程度、装修形成附合等情况，法院酌情确定孙文摘赔付刘洁装修损失15000元。刘洁反诉要求的违约金，法院酌情确定。刘洁反诉请求过高部分，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决：一、孙文摘与刘洁于2019年1月14日签订的商铺租赁合同于2020年6月15日解除。二、刘洁于判决生效后十日内支付孙文摘房屋租金9583元。三、孙文摘于判决生效后十日内赔偿刘洁装修损失15000元。四、孙文摘于判决生效后十日内支付刘洁违约金5000元。五、驳回孙文摘的其他诉讼请求。六、驳回刘洁的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方未提交新证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点为双方房屋租赁合同能否履行、不能履行的原因由何方造成，应由何方承担责任。本案中，虽双方签订的租赁合同中没有明确约定房屋用途，但根据合同第十条约定的孙文摘一方应配合刘洁一方办理营业执照来看，双方对租赁房屋用于经营是明知的，且在案录音证据、微信聊天记录等可以佐证租赁房屋系用于经营。根据在案证据及一审法院与公安部门核实的结果，因涉案租赁房屋在承租人刘洁承租前曾有违法行为，在使用上存在行政管理限制，无法经营与足疗、洗浴等相关联业务，致使承租人刘洁无法以该房屋为经营场所办理营业执照进行实际经营，租赁合同目的无法实现，对此，出租人孙文摘应承担主要责任。承租人刘洁主张解除租赁合同，并要求出租人孙文摘按合同约定承担违约责任，具有事实及法律依据，应予支持，一审法院所作认定并无不当。孙文摘上诉坚持主张合同目的可以实现，其不存在违约事实，依据不足，本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，因孙文摘一方违约导致租赁合同无法履行，诉讼中双方均同意解除合同，双方未就已形成附合的装饰装修物的处理作出明确约定，承租人刘洁请求出租人孙文摘赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，具有合理依据。孙文摘上诉主张刘洁装修涉案房屋未经过孙文摘的同意，且房屋装修价值缺乏依据，故不同意支付装修损失。刘洁确未依据合同约定向孙文摘提交装修方案，但根据双方合同约定涉案房屋用作经营，孙文摘对刘洁装修房屋应属于明知。故一审法院结合双方履行合同的情况、刘洁装修房屋实际价值、装修综合成新率、孙文摘过错程度、装修形成附合等情况，酌情确定孙文摘赔付刘洁装修损失15000元，并无不当。因孙文摘一方存在违约事实，对于房屋租赁合同不能履行，租赁合同目的无法实现，应承担违约责任，一审法院根据在案事实酌情确定的违约金数额，并无不当。孙文摘上诉称其不存在违约并主张因承租人刘洁未按时交纳房屋租金，要求刘洁承担违约责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，孙文摘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由孙文摘负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  许 英审 判 员  朱 印审 判 员  施 忆二〇二〇年九月七日法官助理  周 珍书 记 员  吕可心