河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初10444号原告王晓光，男，汉族，1990年2月26日出生，住郑州市金水区。委托代理人陈桂霞，河南轩仁律师事务所律师。被告赵玉霞，女，汉族，1971年9月28日出生，住郑州市金水区。被告轩辕书鑫，男，汉族，1994年5月27日出生，住郑州市金水区。二被告委托代理人朱巧玲，河南锦策律师事务所律师。被告河南合辉房地产营销策划有限公司，住郑州市金水区经三路北段84号院文馨花园25号楼附3号。法定代表人娄体军，总经理。委托代理人靳宪章，男，汉族，1994年5月6日出生，住河南省鹤壁市淇滨区，系公司员工。原告王晓光诉被告赵玉霞、轩辕书鑫、河南合辉房地产营销策划有限公司（以下简称合辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈桂霞，被告轩辕书鑫及被告赵玉霞、轩辕书鑫共同委托代理人朱巧玲，被告合辉公司委托代理人靳宪章均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的编号为1905499号《房屋买卖合同》；2、判决被告合辉公司退还原告支付的定金3万元；3、判决被告按照定金适用规则返还原告3万元；4、判决被告赔偿原告支付的信息服务费、代办费23600元，律师费4000，金融服务费6479元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年9月16日签订《房屋买卖合同》一份，合同编号：1905499号。房屋买卖合同约定：被告将其拥有的位于金水区花园路广电路嘉和园小区5号楼4单元30号房屋出售给原告，房屋总价款为108万，付款方式采用按揭贷款的方式——非资金监管，被告应在2020年1月1日前将上述房屋交付给原告使用，原被告双方应于银行贷款审批通过后的7个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相应手续；原被告三方口头约定首付款13万被告于网签后、过户前当天支付给被告。原告已严格按照房屋买卖合同约定，支付了30000元购房定金，及佣金21600元，代办费2000元；金融服务费6479元；且原告在平顶山银行申请的商业贷款92万元已在2019年11月6日审批通过。现被告却以各种理由推拖不按照《房屋买卖合同》约定配合原告到房管局办理房屋产权过户（网签、备案等）及维修基金过户等相关手续；被告更未按照《房屋买卖合同》约定将该房屋交付给原告，致使原告的合同目的已无法实现，被告的行为已构成根本性违约，被告应当向原告承担违约责任。现为维护原告合法权益特依法提起诉讼，恳请判如所请。被告赵玉霞、轩辕书鑫辩称：一、赵玉霞、轩辕书鑫签订合同以后，积极主动履行了合同约定义务。赵玉霞、轩辕书鑫签订合同时出具了案涉房产相关证明，赵玉霞、轩辕书鑫将房产情况明确告知河南合辉房地产营销策划有限公司“以下简称合辉公司”。王晓光对该房屋做了充分的了解和实地查验，其对房屋无异议的情况下于2019年9月16日三方自愿签订了《房屋买卖合同》“以下简称合同”。赵玉霞与轩辕书鑫系母子关系。1、签合同当天，按照合同第四条约定赵玉霞、轩辕书鑫将房屋所有权证原件交给合辉公司保管；2、2019年9月25日，赵玉霞携带身份证、合同、房产证、土地证说明等相关材料来到郑东新区平顶山银行，配合王晓光办理商业贷款手续，之前配合王晓光去邮政银行办理贷款，未获批准；3、应王晓光要求，赵玉霞、轩辕书鑫将案涉房屋腾出，方便交接，2019年12月14日，轩辕书鑫再次陪同王晓光现场看房。二、签订合同时，原告及合辉公司一致表示一个月内让赵玉霞、轩辕书鑫收到房款，故，在合同中未约定首付款支付金额及时间，以及全部房款支付时间。但是，一个月，两个月过去了，赵玉霞、轩辕书鑫始终没有收到房款，赵玉霞、轩辕书鑫开始对房款支付时间产生担忧，赵玉霞、轩辕书鑫与王晓光就房款支付问题多次协商，未达成一致。根据合同第十条第二款规定，合同三方对房屋首付款金额及交付时间没有约定，合同显示无论双方采用资金监管过户还是非资金监管过户，赵玉霞、轩辕书鑫收到首付款的时间及金额均不确定，由于首付款问题没有解决，导致办理过户事宜亦处于需协商的状态。赵玉霞、轩辕书鑫又多次与合辉公司沟通付款事宜，合辉公司肯定的说：收到全款后才会交房。合辉公司的说法与合同第十四条约定一致：赵玉霞、轩辕书鑫应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起7天内向王晓光交付案涉房屋及配套附属设施，赵玉霞、轩辕书鑫早已做好交房的准备，但是，截止目前，赵玉霞、轩辕书鑫没有收到案涉房屋一分钱。赵玉霞、轩辕书鑫在签订合同时，轻信一个月内能收到房款，方才约定在2020年1月1日前将房屋使用权交于乙方，但该约定是有前提条件的，是在合同第十四条基础上，只有在赵玉霞、轩辕书鑫收到房款后7天内才能腾房，否则，在分文未收的情况下，就开始转移房屋产权、使用权，与现实交易习惯不相符，同时对赵玉霞、轩辕书鑫显失公平。赵玉霞、轩辕书鑫从未收取来自原告王晓光及居间方合辉公司的任何费用，包括房屋首付款、意向金、定金、过户费等。被告合辉公司在《合同》签订时对《合同》第四条、第十八条未尽告知义务，未明确向赵玉霞、轩辕书鑫及原告解释条款含义及风险，该格式条款应认定无效，且被告合辉公司未经赵玉霞、轩辕书鑫及原告同意，将“佣金”多余部分定义为“定金”私自扣留，赵玉霞、轩辕书鑫认为该笔费用未实际交付，不可作为“定金”。三、轩辕书鑫不是适格被告轩辕书鑫是代理人，根据委托合同的法律规定，受托人的行为后果应当有委托人承受，故轩辕书鑫不是本案适格的被告。综上，赵玉霞、轩辕书鑫忠实履行了合同约定，没有任何违约行为，赵玉霞、轩辕书鑫不应承担原告的诉请的违约责任。赵玉霞、轩辕书鑫仍然希望王晓光继续履行合同，针对前期合同没有约定的房款支付时间和金额签订补充协议，以便合同正常如约完成，从而达到赵玉霞、轩辕书鑫签订合同的目的。被告合辉公司辩称：定金可以退，居间服务费不能退，依据合同约定由违约方承担。银行金融费可以退还，金融公司会扣除部分费用。经审理查明，2019年9月16日，原告王晓光作为买方、被告赵玉霞作为卖方与居间方合辉公司签订《房屋买卖合同》一份，主要载明：赵玉霞拥有位于郑州市××花园路××路××小区××楼××单元××号的房屋，房屋建筑面积89平方米，房屋总价款为108万元，原告自愿购买上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地勘验，对该房屋的现状和产权归属均无异议。双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套措施的总价款为108万元。王晓光应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币53600元，其中佣金及代办费人民币23600元，余额作为居间方代赵玉霞保管的购房定金。赵玉霞同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由居间方代为保管。买卖双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权立契过户手续时，应依国家相关法律之规定交纳有关税款及相关费用，王晓光负担总税费用的100%。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，现三方已经签订房屋买卖合同，应向居间方支付居间佣金。王晓光应向居间方支付佣金21600元。在合同履行过程中，如因原被告任一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，居间方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。买卖双方同意共同委托居间方办理房屋交易贷款和过户手续，商定于签订本合同同时，由王晓光向居间方支付代办费用人民币2000元。付款方式为按揭贷款，双方于签订本合同后7个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。双方选择非资金监管过户，王晓光应当在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款交付赵玉霞，剩余付房款由银行放贷之日向赵玉霞支付。以上购房首付款具体金额由贷款机构确定的贷款额和本合同成交价决定，如果贷款机构审批的贷款额和首付款，及购房定金总和少于本合同约定的成交价，王晓光应当在汇存首付房款时一次性补足。合同第十二条约定，双方协商确定，无需资金监管的过户无需办理解压手续且原告采用按揭贷款付款方式的，双方应于银行贷款审批通过后的7个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。合同第十八条第二款约定，赵玉霞违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还王晓光交付的定金，并赔偿王晓光包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失；王晓光违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金和已支付的佣金，并承担赵玉霞由此产生的其他经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费。合同其他约定事项：买卖双方协商，赵玉霞2020年1月1日前将房屋使用权交于王晓光。合同尾页甲方处签名为“赵玉霞”，轩辕书鑫在代理人处签字，王晓光在乙方处签字，河南合辉房地产营销策划有限公司在丙方处盖章确认。原告提交的房屋所有权证显示，房屋所有权人赵玉霞，房屋坐落金水区徐寨路××和××单元××西户，建筑面积89.93平方米，设计用途成套住宅等。2019年9月16日，被告合辉公司出具的两份《收据》载明：今收到王晓光人民币贰万叁仟陆佰圆整￥23600，系付信息服务费及代办费；今收到王晓光人民币叁万￥30000，系付购房定金。同日，原告通过中国银行分三笔支付宝消费10000元、20000元、23600元。原告提交的账单详情显示，2019年9月4日，原告向李方静转账6479元，转账说明创客21世纪金融费王晓光。原告提交的其与微信名“轩辕”的微信聊天记录显示，2019年12月24日，原告：“他批的就是92万吧申请的就是那么多钱”，轩辕：“银行审批会综合考虑你贷款人一方的资格还会考虑抵押不动产的市场评估也就是根据住宅性质还剩多少使用期限市场价格很多因素进行评估”“这个月满共还剩28年”“你觉得银行会贷给你多少钱”“所以现在我们必须走资金监管”。2020年5月31日，被告合辉公司出具的证明显示，2019年9月16日赵玉霞在其儿子轩辕书鑫的代理下与王晓光签订了房屋买卖合同，合同编号1905499，房屋买卖合同约定：赵玉霞将其拥有的位于金水区花园路广电路嘉和园小区5号楼四单元30号房屋出售给原告，房屋总价款为108万，付款方式采用按揭贷款的方式——非资金监管，双方约定房屋买卖交易完成后，在2020年1月1日前将上述房屋交付给原告使用。双方应于银行审批通过后7个工作日内，共同到房管局办理房屋产权过户手续。三方约定，首付款于网签后，过户当天支付给赵玉霞。原告按照房屋买卖合同约定，支付了30000元购房定金，及佣金21600元，代办费2000元；金融服务费：6479元；且原告在平顶山银行申请的商业贷款已在2019年11月6日审批下来。审批通过后得知房屋土地性质为工业用地。赵玉霞以不接受非监管流程为由，要求原告走监管流程或一次性支付。赵玉霞不按照《房屋买卖合同》约定配合原告到房管局办理房屋产权过户（网签、备案等）及维修基金过户等相关手续；因交易未完成，赵玉霞未按照《房屋买卖合同》约定将该房屋交付给原告。因该房屋土地性质为工业用地，银行贷款只能以非监管形式审批。所以导致双方无法达成一致，合同无法履行。2020年6月3日，原告与河南轩仁律师事务所签订《委托代理合同》一份，主要载明：原告与赵玉霞房屋买卖合同纠纷一案，河南轩仁律师事务所接受原告的委托，指派律师在本案中担任原告诉讼代理人，律师代理费为4000元等。2020年6月23日，河南轩仁律师事务所向原告出具河南增值税普通发票一份，该发票显示，货物或应税劳务、服务名称为法律咨询＊律师服务费，价税合计4000元。原告提交的转账凭证详情显示，付款方陈桂霞，收款方于霞，转账金额4000元，转账备注王晓光案件代理费。被告合辉公司于2020年8月13日出具的说明显示，关于原告主张退还的金融服务费，合辉公司承诺，协助王晓光向金融公司追回金融服务费人民币5979元整。庭审中，关于是否履行房屋买卖合同第12条第2款的约定，原告称2019年11月6日贷款下来，第一次2019年11月8日约定去房管局办理手续，赵玉霞称在国外，第二次11月18日上午9点，房东赵玉霞也没有出现，以房本不在手中没有办理，第三次12月14日与轩辕见面协商网签事宜，第四次约定12月20日去办理，赵玉霞没有出面，第五次2020年4月13日通过中介告知被告其办理网签过户，没有收到任何回复。被告轩辕书鑫称第一第二次认可，因赵玉霞有事没来。12月14日见面协商过，12月20日担心资金安全拿不到房款就没有去，12月20日原告让打一份土地证明，微信发给他没有回复，之后双方就没有任何沟通。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，《房屋买卖合同》约定：“付款方式为按揭贷款；双方协商确定，无需资金监管的过户无需办理解压手续且原告采用按揭贷款付款方式的，双方应于银行贷款审批通过后的7个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。”贷款审批通过后，被告赵玉霞没有按照合同约定协助原告在银行贷款审批通过后的7个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户等相关手续，且根据原告与被告轩辕书鑫的微信聊天记录及被告合辉公司出具的证明，被告赵玉霞要求将非资金监管方式变更为资金监管，该主张与合同约定不符。故被告赵玉霞的行为构成违约，应退还原告定金并承担相应的违约责任。关于原告诉请解除房屋买卖合同，因原告支付定金及佣金后，被告赵玉霞未协助办理过户，原告签订合同的目的无法实现，原告的该诉请，合法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告合辉公司退还的定金3万元、被告赵玉霞返还的双倍定金3万元及赔偿的信息服务费23600元、代办费2000元、金融服务费6479元、律师费4000元，根据《房屋买卖合同》约定：赵玉霞违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还王晓光交付的定金，并赔偿王晓光包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。定金3万元由被告合辉公司收取，故应由被告合辉公司退还原告定金3万元。被告赵玉霞应支付原告双倍定金3万元。原告为购买涉案房屋向被告合辉公司支付信息服务费21600元，该费用应由被告赵玉霞承担。代办费2000元，因涉案房屋并未过户，被告合辉公司应退还原告。金融服务费6479元，因经被告合辉公司核实，扣除相关费用可退回5979元，剩余500元应由被告赵玉霞赔偿原告。律师费4000元，双方进行了约定，且原告提交的有《委托代理合同》、发票及支付凭证为凭，合法有据，本院予以支持。被告轩辕书鑫系被告赵玉霞代理人，其行为产生的权利义务应由被告赵玉霞承担，故原告诉请被告轩辕书鑫承担责任，依据不足，本院不予支持。被告赵玉霞辩称被告合辉公司承诺一个月内拿到房款不是其违约的理由，双方并未签订书面合同且该约定与原告无关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：解除原告王晓光与被告赵玉霞于2019年9月16日签订的《房屋买卖合同》；被告河南合辉房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还原告支付的定金3万元、代办费2000元、金融服务费5979元；三、被告赵玉霞于本判决生效后十日内赔偿原告王晓光定金3万元、信息服务费21600元、金融服务费500元及律师费4000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1076元，由被告赵玉霞负担。本判决为终审判决。审判员  田晓丽二〇二〇年九月十五日书记员  闫乔虹