辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0111民初2948号原告:北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区美园东路9-29号303室。负责人：杜爽,该公司经理。委托诉讼代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。被告：贾广志，男，1984年10月26日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司与贾广志物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司委托诉讼代理人张艳宏、贾广志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付2016年11月1日至2020年4月30日的物业服务费5092元，2017年12月21日至2020年4月30日电梯费340元，违约金1630元，合计7062元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月17日，原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《华府丹郡物业服务协议》，取得对被告所居住小区的物业管理权。协议约定，本小区物业费收费标准为2元/月/平方米（实际收费标准为1.5元/月/平方米），电梯费为12元/人/月。2018年5月20日，沈阳华锐物业管理有限公司与原告签订了《华府丹郡项目相关费用的债权转让协议》，其将A区2016年11月1日至2018年5月17日间的物业费和电梯费的债权转让给了原告，由原告收取。被告系“华府丹郡”A19#1-15-2的业主，房屋住宅面积为80.83平方米。原告及华锐物业已经履行服务义务，但被告却未依约交纳物业费。原告虽多次与被告沟通向其催要，但被告仍无故拒交，其行为已经构成严重违约。为了维护原告及广大业主的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉求。贾广志辩称，欠物业费属实，刚开始我跟华锐物业签订了合同，当时物业没有任何作为，接到诉状时我以为是金地，换物业这件事我不知情，也没有管家去我家征求我的意见，对以前的物业是否满意，也没有跟我签署任何的服务合同，如果你们当时把园区弄好，我认为我肯定会签字，物业确实为我提供了服务，但我们园区有很多问题，也没有整改，没有完善，小区80％监控不好使，家里丢失一组电瓶车电池和生活用品，经查监控基本都不能使用，即使是现在监控好使，也是刚刚恢复不久，我有证据。园区对外来人员没有任何限制，以前如此现在一样，从来也不登记，门禁不好使，无人看守，存在安全隐患，我住在这没有安全感，小区目前为止，我知道的至少有6处没人看守，随意进。小区单元门形同虚设，不刷卡也能进入单元门，我可以提供证据，外来人员不通过单元门可以达到小区业主的任何一户，单元门旁边的防盗门从来不关，小区经常停水，就在前天还在停水，和物业沟通每一次都是说园区管道破裂，时长把草坪和人行道挖开，这种情况严重影响到我的生活和出行。2018年6月15日我将自家轿车停放在小区停车位，16日上午发现我的车被不明胶状物喷洒，类似502胶，并且有业主车牌号被喷洒黑漆，并且有4到5为业主可以证明，我怀疑是物业干的，查监控不好使看不到，是盲区。2019年6月7日上午九点20分，本人车辆停在停车位，生活品比较多，停了物业所规定的20分钟，由保安说我停靠时间长，我说没卸完怎么能出去，这时保安对我大喊并说你不出去你自己负责，最后对我进行辱骂和恐吓，我拿手机要进行录像，他不让我拿手机拍他并对我阻扰，并且不承认辱骂我，最后通过调取监控，向深圳物业公司投诉以及物业管理的压力，物业高管才和我赔礼道歉说他确实骂你了，经过我的了解确实是他的错误，并问我有什么要求，我回答你立即开除，我把物业费结清，他回答说开除也不能立刻开除，需要时间，在这期间我经常接到不明电话号码半夜给我打电话，我接听后没有人说话，经我多次跟深圳公司投诉物业坚持没有开除这名保安。我于2019年6月28日再次和这名高管联系，他说已经开除，我于2019年7月9日发现这名保安并没有开除，物业人员这种欺骗业主的行为太恶劣，已经够成服务人员服务不到位，管理不用心，最后于2019年10月2日早上5点这名保安给我打电话进行辱骂有录音，经过我报警，警察对他训诫和处罚，这名保安当时依然在岗，他真正走的时间是2019年10月3日。当时让物业可以把这名保安调到其他地方。我觉得物业没有把业主至上体现出来，没有一个人和我道歉。园区绿化完全没有恢复到我刚交和华锐物业签订的绿化合同，还存在整改和完善的地方。有些建筑垃圾大物件3到4天没人及时清理，居民楼内没有配备任何安全公共消防设施，以前有灭火器不知道哪里去了，园区内灯有的亮有的不亮，不及时更换和维修，消防安全通道指示灯坏掉或者没有，物业并没有做到定期对公共设施巡视和维护，并且已经报修的公共设施长时间不处理，业主没有及时缴纳物业费对业主进行乘梯限制，不给办电梯卡业务，这种行为侵犯到业主的使用公共设施的权利，反之给收废品、送外卖及小区外部超市送货人员等办理万能卡，小区任何一户都可以去，私自售卖外来人员电梯卡行为以及楼下自动地点售卖机广告收益等行为，业主有权要求物业公司提供物业公共收益财务报表。2020年1月5日，沈阳下雪本人进入小区门口人行道到自家楼下，人行道上存在物业没有及时排除的安全隐患，人行道上大约有8厘米的膨胀螺丝，我与同小区人员同时走在人行道上，我没有看到脚下的障碍物，不慎将我绊倒，经与物业楼管沟通得到答复是这个事我们管不了，是你自己不小心，试问如果人行道上没有障碍物我不可能被这种隐形的障碍物绊倒，到至今多处人行道膨胀螺丝仍然存在，不在乎业主出行回家等安全感受。冬天下雪物业基本不扫雪，只是把岗亭周围清理，等雪快化时，用三轮车直接撒盐，我觉得物业所作所为没有按照我们当时签订的服务合同履行，请求法院予以支持减免物业费，本人对上诉陈述的内容负相关的法律责任。本院经审理认定事实如下：2011年11月2日，沈阳华锐物业管理有限公司中标由沈阳华苏置业有限公司开发的“华府丹郡南区”住宅区前期物业项目，约定物业费收费标准住宅每月每平方米建筑面积2元。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订“华府丹郡”《前期物业管理服务合同》，取得对被告所居住小区的物业管理权。合同中约定住宅物业费收费标准为/月/平方米1.5元。2018年5月20日，沈阳华锐物业管理有限公司与北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司签订《债权转让协议》，沈阳华锐物业管理有限公司将“华府丹郡”A区2016年11月1日至2018年5月17日、B区2017年5月1日-2018年5月17日所有业主欠交物业服务费的债权全部转让给北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司（即本案原告），并将该协议公示、张贴于该小区物业中心大厅和公告栏内。2018年5月4日，原告中标了沈阳市苏家屯区南京南街1009号的沈阳华府丹郡住宅的物业服务项目。2018年5月17日，原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《（华府丹郡）物业服务协议》，取得对被告所居住小区的物业管理权。协议约定，本小区物业费收费标准为2元每月每平方米，实际收费标准为1.5元/月/平方米。被告为“华府丹郡”南京南街1009号A19#1-15-2业主，房屋建筑面积为80.83平方米。被告从2016年11月1日至2020年4月30日共拖欠物业费5092元及2017年12月21日至2020年4月30日电梯费340元。原告向被告催要无果后，诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司按合同约定履行了服务义务，被告亦应按约定支付物业费。沈阳华锐物业管理有限公司与原告签订的《债权转让协议》，不违反法律法规禁止性规定，且已履行告知债务人义务，合法有效。《辽宁省物业管理条例》第三十条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。”《沈阳市物业管理条例》第二十七条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立业主大会条件而未成立，且经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域可以由街道办事处、乡镇人民政府指导物业管理区域所在地的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责，或者组织成立物业管理委员会临时代行业主委员会职责。”原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《华府丹郡物业服务协议》不违反法律禁止性规定，合法有效，对原告及业主均具有约束力。故原告要求被告给付2016年11月1日至2020年4月30日拖欠物费5092元及2017年12月21日至2020年4月30日电梯费340元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求被告给付违约金问题，因该合同系格式条款，加重了业主负担，故对该项请求不予支持。关于被告辩称物业服务不达标存在瑕疵等问题，不是被告拒绝缴纳物业费的抗辩理由，在今后的物业服务过程中，物业服务企业要完善其管理制度，提高物业管理水平和服务质量，更好的维护业主或物业使用人的利益，减少或消除服务瑕疵。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条、第三十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《辽宁省物业管理条例》第三十条、《沈阳市物业管理条例》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，判决如下：贾广志于本判决发生法律效力后十日内给付北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司2016年11月1日至2020年4月30日物业费5092元及2017年12月21日至2020年4月30日电梯费340元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由贾广志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  赵巍二〇二〇年九月三日书记员  徐睿3340100308610