江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5176号上诉人（原审原告）：吴士国，男，1990年10月23日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：樊悦，女，1994年10月18日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈永剑，北京市中银（南京）律所事务所律师。委托诉讼代理人：陈一畅，北京市中银（南京）律所事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京临江御景房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路550号。法定代表人：黄兆亚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄莉，女，1987年8月23日生，汉族，南京临江御景房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审被告）：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。法定代表人：甄立涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄莉，自然情况同前。上诉人吴士国、樊悦因与被上诉人南京临江御景房地产开发有限公司（以下简称临江御景公司）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴士国、樊悦上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判；被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、临江御景公司向房产部门报备的“装修单价5000元/平方米”，并在销售现场公示，装修价格为“第三方机构装修评估整体均价5000/平方米”，商品房的出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约。上诉人购买的为精装修商品房，装修价格不仅在房产部门报备，同时也在被上诉人一的销售现场予以公示，应当视为要约，被上诉人承诺后双方签订购房合同，“第三方机构装修评估整体均价5000/平方米”应为合同的有效内容，因此房屋的装修价格应当以第三方评估机构的估价为准。二、临江御景公司向房产部门报备的“装修单价5000元/平方米”，以及在销售现场公示的装修单价“第三方机构装修评估整体均价5000/平方米”即使是所售房屋的装修价格并非装修的实际成本，但临江御景公司向房产部门报备的价格或向大众公示的价格，也应当是装修的实际成本加上行业标准范围内的利润，而本案涉案房屋的实际装修过于劣质，装修利润明显超过行业标准范围。临江御景公司辩称：一、临江御景公司交付的涉案房屋装修质量标准符合双方之间的合同约定，根据江苏省高级人民法院商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南，本案当中双方签订的合同附件4交楼标准对房屋的交付标准和装修标准用材、品牌都有明确的约定，可以认定通过合同能够对装修加以确定。临江御景公司实际交付的房屋装修与合同约定及样板间一致，并不存在任何违约事项。上诉人没有提供证据证明临江御景公司的装修存在违约之处，其主张缺乏事实和法律依据。二、上诉人主张的5000元/平方米并非临江御景公司对装修成本的承诺，而是基于对合同约定及样板房的充分认知，上诉人最终明晰并认可的房屋成交价格，是双方在自愿平等的基础上达成的合意。即便上诉人认为装修不符合合同约定的情形，亦属于合同约定的对装修进行修缮的事项，双方签订的商品房预售合同第11条第二项第二点明确约定了如果交付的装修材料低于附件4的约定，临江御景公司应当采取补救措施来达到附件4的约定。根据江苏省高级人民法院商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南第12条，双方合同当中已约定首先应当通过相关补救措施且房屋在质保期内的应当进行维修，而不是先选择赔偿，上诉人的主张亦与合同不符。综上，上诉人的请求无事实和法律依据。恒大地产公司辩称，本案系商品房买卖合同纠纷，基于合同的相对性，本案的合同相对方是临江御景公司，签订合同、收取房款、履行交付义务的主体均为临江御景公司，上诉人在一审中起诉恒大地产公司无事实和法律依据。吴士国、樊悦向一审法院起诉请求：判令临江御景公司、恒大地产公司赔偿吴士国、樊悦鼓楼区阅江楼恒景滨江城18幢2单元406室房屋约定装修造价与实际装修造价的差价（暂定1万元，具体以实际造价评估鉴定结果为准计算）；判令临江御景公司、恒大地产公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：临江御景公司依法拥有南京市鼓楼区江边路以西1号地块的建设用地使用权，并开发建设阅江楼恒景滨江城项目。其向房产部门报送备案的案涉房屋销售单价为33317元，装修单价为5000元。在案涉房屋销售现场，临江御景公司公示的商品售房价目表中载明：“第三方机构装修评估整体均价5000元/m2”。2016年9月，吴士国、樊悦在参观过装修样板房后与临江御景公司签订一份《南京市商品房预售合同》，双方约定由吴士国、樊悦购买临江御景公司开发的案涉房屋（精装修房），房款单价32818.9元每平方米，总价2925149元，房屋套内的装饰装修款单价空白，商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，临江御景公司应采取补救措施使其达到附件4约定标准，吴士国、樊悦不得以临江御景公司交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。双方在合同附件中约定了装修交楼标准：一、室内装修：1.门：入户门：豪华装甲入户门，配高级精美入户门锁，厨、厕、房门采用高级实木复合门及门套，配高级门锁及五金件。出阳台门：高级铝合金门或入户门。2.窗：采用高级玻璃铝合金窗，铝合金防护栏杆。3.客厅：天花：高级乳胶漆，局部天花吊顶。地面：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级抛釉砖。墙身：高级墙纸，局部木饰面豪华造型。4.过道：天花：高级乳胶漆。地面：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级抛釉砖。墙身：高级墙纸。5.卧室：天花：高级乳胶漆，局部天花吊顶。地面：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级地砖。墙身：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级墙面砖至天花。橱柜：“科宝”、“华帝”、“中意”等高级组合框柜。配“摩恩”、“乐家”、“美标”等名牌龙头，“林内”、“老板”、“伊莱克斯”等燃气灶、抽油烟机、消毒碗柜，以及高级不锈钢洗菜盆。7.卫生间：天花：硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆。地面：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级地砖。墙身：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级墙面砖至天花，配精美浴室柜、镜柜。洁具：选用“美标”、“乐家”、“TOTO”、“伊奈”等名牌洁具。龙头：选用“摩恩”、“乐家”、“美标”等名牌龙头，配高级沐浴隔断、毛巾架、厕纸架（工人房卫生间除外）。8.阳台：天花：高级乳胶漆。地面：高级地砖。封闭阳台墙身：外墙涂料，配高级手动晾衣架。二、住宅配套设施：1.电话：……。2.电视：……。3.宽带网：……5.给排水：每户设独立水表，水管暗装。6.燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户。7.安防：……。8.灯饰：客厅、餐厅、卧室配豪华灯具，其余空间配精美灯具。9.全屋配送“海尔”或同等名牌小型中央空调。10.配燃气壁挂炉及地暖。注：1.发展商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项。2.业主一律不得更改剪力墙及厨、厕的间墙。双方另就其他事项做了约定。2019年1月，吴士国、樊悦在接收案涉房屋后认为装修标准达不到每平方米5000元，遂与临江御景公司产生纠纷。吴士国、樊悦认为案涉房屋系由临江御景公司、恒大地产公司共同开发建设，临江御景公司认可与恒大地产公司之间存在股权关系，但案涉房屋系由其开发建设，签订合同及房款收取均由其进行，只是使用“恒大滨江”字样进行楼盘宣传，恒大地产公司未予否认。一审审理中，一审法院要求吴士国、樊悦详细指出案涉房屋实际的装修项目、装修材料品牌的使用与预售合同附件中所载明的内容是否一致。吴士国、樊悦认为合同附件中所约定的相关内容不清楚，并未在法院限定期间内提供案涉房屋实际装修使用的材料品牌等方面与合同约定不一致之处。一审法院认为，合法的房屋买卖合同应受法律保护。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。吴士国、樊悦与临江御景公司签订商品房预售合同，购买其开发建设的案涉房屋，就房屋价款等方面进行了约定，双方之间存在合法有效的房屋买卖关系。吴士国、樊悦购买的为精装修房，临江御景公司向房产部门报备的房屋销售价格中包括了装修价格，该装修价格同时也在临江御景公司的销售现场予以公示，该内容虽未载入双方所签订的商品房预售合同中，也应为合同的有效内容。临江御景公司向房产部门报备的内容为“装修单价5000”，在销售现场公示的为“第三方机构装修评估整体均价5000元/m2”，两者均明确为所售房屋的装修报价，并非装修的实际成本，吴士国、樊悦在已知该报价的情况下与临江御景公司签订预售合同，可视为对该报价的认可。吴士国、樊悦与临江御景公司并未约定案涉房屋的装修成本为每平方米5000元，仅就案涉房屋的装修项目及用材标准等方面进行了约定，因此临江御景公司按双方上述约定内容进行了装修即为履行了合同约定的房屋装修义务，吴士国、樊悦认为临江御景公司公示及报备的数额为装修成本价，并以此作为主张诉讼请求的基础产生了认识错误。吴士国、樊悦在诉讼中未能提供证据证明临江御景公司的装修行为在施工项目及选用装修材料品牌标准以及施工质量方面存在违约之处，因此不能确定临江御景公司在案涉房屋的装修方面存在违约情形。吴士国、樊悦认为合同附件中约定的装修选材（价格）不明确，要求对装修造价进行鉴定，由于该内容系双方自行达成，并不能归责于临江御景公司，吴士国、樊悦所提鉴定申请与本案所主张的诉讼请求之间缺乏关联性，一审法院不予准许。综上，对吴士国、樊悦向临江御景公司所主张的诉讼请求，一审法院不予支持。根据本案现有证据，临江御景公司为案涉房屋的开发商，其在楼盘销售中使用了“恒大”字样，解释为用作销售宣传，恒大地产公司未予否认，吴士国、樊悦未能提供证据证明恒大地产公司与临江御景公司为案涉房屋的共同开发商，或就案涉房屋的销售承担共同法律责任，故吴士国、樊悦要求恒大地产公司承担共同赔偿责任一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条规定，一审法院作出判决：驳回吴士国、樊悦的诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与临江御景公司签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方按照合同约定履行各自的义务。双方在合同附件中约定了装修交楼标准，对案涉房屋的装修项目及用材标准等方面进行了约定。上诉人主张双方未对装修质量要求作出明确约定，本院不予采纳。本案中，双方对装修质量已作出明确约定，且上诉人未能提供证据证明临江御景公司交付的案涉房屋装修标准不符合约定。当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。临江御景公司为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。同时，双方亦未将房屋销售报备价格列入协议内容之中，上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。故一审法院对上诉人要求对房屋装修造价进行鉴定的申请不予准许，并无不当。综上，吴士国、樊悦的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴士国、樊悦负担。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  汪德全审判员  李任飞二〇二〇年九月三日书记员  朱亚芳