四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0129民初1671号 原告：成都聚仁物业管理有限公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇大邑大道458号。 法定代表人：董卫东，总经理。 委托诉讼代理人：刘彦秀，四川藏锋律师事务所律师。 被告：邵清莲，女，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：王海静，女，汉族，住成都市成华区，系被告邵清莲女儿。 被告：王海静，女，汉族，住成都市成华区。 原告成都聚仁物业管理有限公司（以下简称聚仁物业）与被告邵清莲、王海静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告聚仁物业的委托诉讼代理人刘彦秀，被告王海静（并作为被告邵清莲的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚仁物业向本院提出诉讼请求：1、判令二被告给付原告2016年2月1日至2020年5月31日的物业管理服务费6,501.00元，违约金780.00元（按月1%计算）及由原告代缴的生活垃圾处置费208.00元（庭审中，原告将物业管理服务费的计算期间调整为从2016年2月1日至2019年6月18日，共计5,005.00元，违约金600.00元，生活垃圾处置费164.00元）；2、判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：二被告系“邑都·上上城”小区的业主。根据双方签订的《前期物业服务协议》及《邑都上上城小区物业管理服务合同》，约定物业管理服务费按被告房屋建筑面积每月1.5元/㎡计收，被告应当在物业使用的每月的前五天（1-5日）前缴纳支付原告物业管理服务费，且履行支付义务。若被告逾期未支付物业管理服务费，被告将承担相应的违约金。另合同还约定由原告代收代缴生活垃圾处置费。合同签订后，原告依约履行了物业管理服务义务，并代缴了生活垃圾处置费，但被告至今未按合同约定履行相应的支付义务。 被告邵清莲、王海静共同辩称，对尚欠的物业管理费的计算期间、金额无异议，垃圾处置费无异议，但认为不应当支付物业管理费及违约金。首先，被告并非恶意拖欠物业费，被告房屋于2016年因公共管道反复堵塞泛水被淹，造成直接经济损失两千余元，被告告知物业公司要求其整改、疏通及赔偿损失，但无果；其次，被告在房屋多次被淹却得不到处理的情况下，经过物业公司同意且口头答应报销费用的情况下对公共管道进行整改，花费了1,200.00元，后物业公司对该笔费用又不予理会；再次，物业公司未按照合同约定履行告知义务，比如楼上住户经常往我花园里扔东西，存在严重安全隐患，我们在向物业反映后，物业都没有向楼上住户进行过告知；最后，物业公司还曾冒充法院工作人员，态度恶劣蛮横，强制要求我们支付尚欠的物业费以及巨额滞纳金，滞纳金怎么计算的我们不清楚，与物业向法院起诉的金额差距甚大。综上，物业公司未履行合同约定的服务，不应当收取物业管理费用，更不应当收取违约金。 经审理查明，被告邵清莲、王海静系位于大邑县房屋（住宅、建筑面积87.39平方米）的业主，于2015年1月18日与聚仁物业签订《邑都·上上城前期物业管理服务协议》，约定由聚仁物业为“邑都·上上城”小区内业主提供前期物业服务，该协议载明：物业管理服务费在每月的前5天（1-5日），以业主拥有的建筑面积按1.5元／平方米／月计算，若业主未按照约定交纳费用，聚仁物业有权要求业主补交，并从逾期之日起就业主应交而未交的费用按每天0.3%交滞纳金。“邑都·上上城”首届业主委员会成立后，于2017年12月10日与聚仁物业签订《邑都上上城小区物业管理服务合同》，约定聚仁物业从2017年12月10日起至2020年12月9日止为“邑都·上上城”小区提供物业管理服务；住宅按照物业建筑面积以1.50元／平方米／月收取物业管理服务费；物业管理服务费每季度交纳一次，在每月的1-10日交纳；如业主未按期交纳相关费用，聚仁物业有权向业主进行催收，并从逾期之日起每日按应收费用的千分之三收取违约金直至业主付清之日止等。 另查明，聚仁物业在签订前期物业服务协议后，为“邑都·上上城”小区提供物业服务至今。被告邵清莲、王海静从2016年2月1日起至今未交纳物业管理服务费，聚仁物业分别于2017年、2018年、2019年、2020年向被告邵清莲、王海静催收2016年2月至2020年4月底的物业管理费及违约金。 再查明，王海静于2016年11月13日支出“厨房排污管新设”1,200.00元。 审理中，原告向本院明确，因“邑都·上上城”小区开发 商对业主的物业管理费予以补助，故其主张的物业管理服务 费为2016年2月1日至2017年1月31日以1.3元/平方米/月、2017年2月1日至2018年1月31日以1.4元/平方米/月、2018年2月1日以后以1.5元/平方米/月计算。生活垃圾处置费按每月4.00元代收。 以上事实有原被告庭审陈述，及经本院予以确认的《邑都·上上城前期物业管理服务协议》、《邑都上上城小区物业管理服务合同》、不动产登记信息摘要、费用通知单、律师函、收据等予以佐证。 本院认为，原告聚仁物业与被告邵清莲、王海静以及“邑都·上上城”首届业主委员会签订的《邑都·上上城前期物业管理服务协议》、《邑都上上城小区物业管理服务合同》，不违反法律法规的禁止性规范，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。即原被告双方均应按照上述两份物业服务合同约定的内容履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。即业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据。本案中，邵清莲、王海静抗辩聚仁物业未履行物业服务合同约定的相关义务，其可以另案向聚仁物业主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等权益，但其拒绝支付物业费没有法律依据及合同约定，本院对其抗辩意见，不予采纳。被告作为“邑都·上上城”小区物业管理区域内业主，原告为其提供了物业服务，被告也应承担按约交纳物业服务费用之合同义务。被告应当按约支付从2016年2月1日起至2019年6月18日止的物业费5,005.00元。关于违约金，根据双方的约定，业主未按合同约定交纳费用的，应以逾期之日起按每日千分之三交纳违约金，由于该违约金的约定过高，现原告仅主张按月1%计算的违约金600.00元，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付其代缴的生活垃圾处置费164.00元，被告无异议，且愿意支付，本院对此予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告邵清莲、王海静在本判决生效之日起十日内支付原告成都聚仁物业管理有限公司物业管理服务费5,005.00元、违约金600.00元、代缴的生活垃圾处置费164.00元，共计5,769.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告邵清莲、王海静负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李玉辉 二〇二〇年九月二日 法官助理 李 莉 书 记 员 唐思敏