四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终873号 上诉人（原审被告）：绵竹万盛房地产开发有限公司，住所地：四川省绵竹市剑南镇迎祥路经济适用房6-2幢4楼4号。 法定代表人：舒勇，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：管友伟，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田竞，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓红霞，女，汉族，1968年11月20日出生,住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：贾元明（系邓红霞之夫），住四川省绵竹市。 被上诉人（原审原告）：李怡，女，汉族，1989年7月21日出生，住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：贾元明（系李怡继父），住四川省绵竹市。 原审被告：成都市众彦联行房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市高新区盛邦街88号8栋5楼32号。 法定代表人：邓代芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 上诉人绵竹万盛房地产开发有限公司（以下简称“万盛公司”）与被上诉人邓红霞、李怡，原审被告成都市众彦联行房地产经纪有限公司（以下简称“众彦公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省绵竹市人民法院（2020）川0683民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人万盛公司的委托诉讼代理人管友伟、田竞，被上诉人邓红霞、李怡的共同委托诉讼代理人贾元明，原审被告众彦公司的委托诉讼代理人罗彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万盛公司上诉请求：1.依法改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。(一）原审法院在判决书第5页第2段中关于“案涉房产的竣工验收图纸与《预售合同》所附图纸不一致，房屋状况与合同附图明显不一致”认定事实错误。从《预售合同》第十二条可以看出，关于规划、设计变更主要体现在结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化上，两份图纸在上述要素上均是一致的，并不存在不一致的情形。（二）原审法院在判决书第5页第3段中关于“二原告未就案涉房产与众彦公司签订居间服务协议”认定事实错误。事实上，众彦公司与被上诉人签订了居间合同，并且向法院提交了与被上诉人签订的居间合同，但原审法院根据自身对证据的判断直接否认了该份证据，也并未在判决书中进行载明。根据《民事诉讼法》第六十四条第三款之规定，人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。但在本案中，原审法院违反法定程序，未全面、客观地审査核实证据。二、原审法院适用法律错误。（一）房屋总价款认定错误。房屋价款并非原审法院认定的142877元，而是93939元。原审法院认定房屋价款为142877元的理由有二：1.根据“被上诉人询价购房时，销售人员明确案涉房产价款为142877元”进行认定。上诉人认为，首先原审法院并未查明被上诉人口中的“销售人员”的身份。其次被上诉人也未向法院提交销售人员“明确”的任何证据资料，在这种情况下，法院不应仅凭当事人的单方陈述进行认定房屋价款。2.原审法院根据“万盛公司没有证据证明其告知被上诉人需要交纳居间服务费”进行认定。上诉人认为，被上诉人主张48864元系购房款，应当提供相应的证据予以证明。本案不存在上诉人没有进行告知的情形，并且是否告知也不影响众彦公司提供居间服务的事实，被上诉人己经通过同众彦公司签订居间合同，向众彦公司付款的行为认可了居间服务费的事实。根据被上诉人的起诉状，被上诉人表明收到工作人员出具的两张收据，一张盖有被上诉人的财务专用章、注明房款94013元的收据，一张盖有众彦公司财务专用章、注明服务费48864元的收据。根据常理，通过两张不同的收据，更应当明确知道购房款和居间服务费的区别。(二）原审法院适用《民法总则》第146条第1款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”错误。首先，被上诉人并未依据该法律条款主张无效，自始至终未明确其主张我方退还48864元的请求权基础，系原审法院自行根据庭审情况进行适用。其次，就算适用该条款，原审法院逻辑上也存在错误，原审法院认为《预售合同》中价款93939元系虚假的意思表示所以导致条款无效，但93939元并不是虚假的意思表示，被上诉人向我方支付了该款项，并通过支付该款项购买到了房屋。(三）合同解除认定错误。1.原审法院解除的依据是补充协议关于“如合同附图与最终房屋状况不一致，也按《买卖合同》第十二条、第十三条及本约定执行”。原审法院引用的条款并非从整个条款进行理解，该条款适用的前提是房屋存在重大质量问题，而非仅以附图不一致就可解除合同。另外，上诉人也不存在《买卖合同》第十二条、第十三条规划、设计变更的情形。2.房屋不存在质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条以及根据《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》的通知第12点规定，原审法院不应仅凭合同约定就解除合同，而是应该综合判断合同目的能否实现。上诉人交付的房屋质量经政府部门验收，质量合格且符合合同约定，即使房屋实际情况与合同约定不符合，但不影响房屋的正常使用和合同目的的实现。故《预售合同》及补充协议不应解除。三、原判决第7页第1段表述错误。（一）本案并不存在分割购房款、缩减购房款的情况，我方严格遵守明码标价的相关规定，从销售房屋到本案实际发生，房价完全与买卖合同一致，自始至终均为93939元。（二）上诉人与众彦公司合作也不违反相关规定，按照《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格〔2014〕12895）“明确取消房地产咨询收费标准，实行市场调节价，由双方协议约定”的规定，众彦公司提供居间服务及收费并不违反规定。生效判决支持众彦公司收取居间服务费。根据四川自由贸易试验区人民法院作出的（2019）川0193民初8755号等案件，众彦公司为被告之一，上诉人作为第三人，原告要求判决依法撤销《居间服务合同》并退还全部居间服务费，法院判决驳回原告全部诉讼请求。从上述判决可以看出，法院依法支持上诉人与众彦公司的合作事宜，并且法院认可众彦公司收取居间服务费的行为，双方合作事宜并未违反国家相关规定，也未产生不良的价值导向或不利于房地产行业健康发展的情况。两案基本情况一致，但原审法院作出同案不同判的判决书明显不当。另外，原审法院在第6页最后一段结尾处认为“众彦公司收取的48864元，应认定为代收的购房款”，上诉人认为，如法院认为系购房款，那么购房款的收款主体即为上诉人，相应的退款主体也应为上诉人，但原审法院在判决结果第三项表述为“众彦公司退还购房款48864元”，原审法院的说理和结果明显存在矛盾。综上，原审判决认定事实错误，审判程序存在瑕疵，适用法律错误，请求贵院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人邓红霞、李怡答辩称，原审法院认定事实清楚，上诉人与被上诉人签订的合同中所附图纸与现要求被上诉人接手的房屋不一致。因此，被上诉人有权要求退房。 原审被告众彦公司答辩称，首先，商品房买卖合同不应当被解除，房屋与图纸的差异不影响被上诉人使用，并且被上诉人提出的伸缩缝可以修复，因此合同解除条件不成就。第二，被上诉人与原审被告签订了居间服务协议，收取的费用是48850元，商品房买卖合同是否履行，不影响居间服务的完成，众彦公司不应当退还该费用。 邓红霞、李怡向一审法院起诉请求：1.解除二原告与万盛公司于2018年4月22日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；2.判令万盛公司向二原告返还购房款142877元；3.判令万盛公司向二原告支付资金利息17145元（2018年3月25日至起诉之日按年利率6%计算），并支付违约金2875元；4.案件受理费由万盛公司承担。诉讼中，二原告放弃第三项诉讼请求，并要求众彦公司与万盛公司共同向二原告返还购房款142877元。 一审法院认定事实：一、二原告前往万盛公司的楼盘售房处询价购房，二原告欲购买位于绵竹市房屋（以下简称案涉房产）。销售人员明确案涉房产价款142877元，二原告决定购买案涉房产。当日二原告支付定金30000元（现金）。2018年3月25日，二原告在剑桥城售楼部通过刷卡支付53864元，收款方为众彦公司。众彦公司出具收据，确认收到二原告服务费48864元。2018年3月26日，二原告在剑桥城售楼部通过刷卡支付59013元，收款方为万盛公司。万盛公司出具收据，确认收到二原告房款94013元。二原告合计支付款项142877元。 二、2018年4月22日，二原告（买受人）与万盛公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号45790，以下简称《预售合同》）及《〈商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》），《预售合同》约定二原告购买案涉房产，预测建筑面积12.76平方米，单价为7362元，总价款为93939元；付款方式为一次性付款，买受人在2018年4月22日前支付该商品房全部价款。合同附图纸。《补充协议》第五条约定：“3、……如合同附图与最终房屋状况不一致，也按照《买卖合同》第十二条、第十三条及本约定执行。”《预售合同》第十二条约定：“（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人……”第十三条约定：“出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人……”。 三、2019年7月15日，剑桥城一期工程竣工验收合格。案涉房产的竣工验收图纸与《预售合同》所附图纸不一致，房屋状况与合同附图明显不一致。二原告未实际接收占有案涉房产。 四、2018年1月2日，万盛公司（甲方）与案外人成都好房购信息技术有限公司（乙方，以下简称好房购公司）签订《商品房包销认购协议》，约定乙方购买位于四川省绵竹市项目，预测建筑面积38193平方米，暂定含税总价款为143930909元。合同还约定了交易价款的支付时间等内容。2018年1月5日，好房购公司（甲方）与众联公司（乙方）签订《合作协议》，约定乙方工作的主要内容为：（1）为甲方项目匹配营销团队支持；（2）甲方营销人员带领购房客户至项目现场看房过程中，提供物料、签约、接待辅助等方面的支持；（3）接待客户过程中，接受甲方委托，安排专门的财务人员或内业人员，辅助签约、代为收款、开具票据……。合同还约定为保证双方的服务质量，统一服务流程，客户原则上均应与甲方签订居间服务协议，服务协议文本由甲方提供。与客户签约过程中，乙方应当向客户进行充分说明。合同还创设了其他权利义务。二原告未就案涉房产与众彦公司签订居间服务协议。 一审法院认为：二原告与万盛公司签订的《预售合同》及《补充协议》（价款条款除外），为双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。二原告、万盛公司应当自觉诚信履行合同义务。 房产价款一节。案涉房产系万盛公司开发，由众彦公司对外销售。二原告支付款项142877元，其中万盛公司收取94013元，众彦公司收取48864元。万盛公司所收款项为购房款无争议；众彦公司所收款项，二原告认为是购房款，众彦公司认为是居间服务费。二原告前往万盛公司的楼盘售房处询价购房时，销售人员明确案涉房产价款142877元，并没有证据证明其告知二原告需要交纳居间服务费。二原告决定购买案涉房产并交纳了定金，后支付款项合计142877元。可见双方就案涉房产价款142877元形成合意，达成一致。据此，双方的真实意思为案涉房产价款142877元，故一审法院认定案涉房产价款142877元。而依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，《预售合同》价款93939元的条款无效。二原告与众彦公司没有订立居间合同，众彦公司也没有向二原告提供实质性居间服务，不应当向二原告收取居间服务费，其收取的48864元，应认定为代收的购房款。 应当指出，将购房款分割为居间服务费，实际上缩减了购房款数额，既违反了国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》相关规定，又涉嫌偷逃税款，产生不良的价值导向，容易引发道德风险，同时也不利于房地产业健康发展。 合同解除一节。《预售合同》《补充协议》约定，合同附图与最终房屋状况不一致，二原告有权解除合同。现案涉房产的竣工验收图纸与《预售合同》所附图纸不一致，房屋状况与合同附图明显不一致，解除合同的条件成就，二原告要求解除《预售合同》《补充协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，一审法院予以支持。合同解除后，万盛公司、众彦公司应当返还二原告购房款（二原告未实际接收占有案涉房产，不存在腾退问题）。 二原告放弃利息、违约金诉求，其行为属在法定范围内处分自己的民事权利，且无规避法律之处，一审法院照准。 综上所述，二原告的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、邓红霞、李怡与绵竹万盛房地产开发有限公司于2018年4月22日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号45790）及《〈商品房买卖合同〉补充协议》自本判决生效之日解除；二、绵竹万盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向邓红霞、李怡返还购房款94013元；三、成都市众彦联行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，向邓红霞、李怡退还购房款48864元。 本院二审期间，上诉人万盛公司向本院提交了四份四川自由贸易试验区人民法院民事判决书。万盛公司认为该四份判决书与本案系类案，该法院均驳回了原告的诉讼请求，故本案也不应当支持邓红霞、李怡在一审的诉讼请求。邓红霞、李怡质证认为，该四份判决书与本案没有关联性，邓红霞、李怡与众彦公司未签订任何居间合同。众彦公司质证认为，对该四份判决书的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院经审查认为，万盛公司提交的四份判决书均系居间合同纠纷与本案商品房预售合同纠纷无关联性，不能达到万盛公司的证明目的，本院不予采信。 众彦公司在一审时向法院提交了一份甲方系成都好房购信息技术有限公司，乙方系李怡的《商业认购协议书》，该协议书载明，第1.1条双方交易的房屋位于剑桥城，房屋编号11-2-216，未载明建筑面积。第3.1条经甲方双方协商一致同意（原文表述），交易物业转让价款为：146088元，其中《商品房买卖合同》约定价格为税前96113元，差额部分价款为税后49955元。众彦公司提交该《商业认购协议书》认为成都好房购信息技术有限公司取得销售万盛公司的房屋后授权众彦公司销售。邓红霞、李怡质证认为对该协议书的真实性有异议，该协议书无成都好房购信息技术有限公司的签章，合同载明的房屋不是案涉房屋。二审中，众彦公司认为该《商业认购协议书》系其与邓红霞、李怡之间的居间合同，其与邓红霞、李怡之间建立了居间合同关系，其收取的48864元系居间服务费。对于《商业认购协议书》所载房号与案涉房屋不一致的问题，众彦公司称，由于邓红霞、李怡在签订该协议后更换了房屋，但214房与216房的面积和单价一致，所以没有重新签订认购协议书。 二审期间，本院组织各方当事人对案涉房屋进行现场勘查，并制作勘查笔录。经现场勘查，案涉房屋地面、墙体以及屋顶均有30厘米的伸缩缝，上面由铝皮覆盖。地面伸缩缝凸出地面4、5厘米，稍低于门槛石，用脚踩踏伸缩缝的铝皮有空响。 本院组织各方对现场勘查笔录进行了质证。万盛公司认为，该伸缩缝是整个楼之间的变形缝，在房屋装修后，变形缝将不外现，故不影响案涉房屋的使用，对于邓红霞、李怡称案涉房屋面积不足，万盛公司可以提供第三方的测绘面积，一栋楼超过一定长度就设有变形缝，变形缝在房屋中，应当计入套内面积。 邓红霞、李怡认为，现场勘查的结果与购房合同所附图纸不一致，房屋面积也存在误差。按照相关规定，楼栋之间的的变形缝不应当计入面积。 二审另查明，《预售合同》第十二条第二款约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。第十三条约定出卖人未在本合同第十二条第二款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。《补充协议》第五条第三款约定，如合同附图与最终房屋状况不一致，按照《预售合同》第十二条、第十三条及本约定执行。 二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，万盛公司作为案涉房屋的出卖人应当向邓红霞、李怡交付符合《预售合同》《补充协议》约定的房屋。《预售合同》《补充协议》及附件所附平面图纸并未载明案涉房屋存在伸缩缝的情况，并且现无证据证明万盛公司在向邓红霞、李怡出售房屋时向其告知房屋存在伸缩缝的情况。而根据现场勘查情况看，万盛公司交付的房屋地面、墙体均存在伸缩缝且宽度达30厘米。根据《补充协议》第五条第三款约定，如合同附图与最终房屋状况不一致，买受人有权解除合同。关于款项退还问题。本院认为，《预售合同》《补充协议》解除后，一审法院判决万盛公司与众彦公司各自向邓红霞、李怡退还所收款项，并无不当。对于万盛公司与众彦公司称，众彦公司所收的48864元系居间服务费并在一审中向法院提交《商业认购协议书》的问题，本院认为，首先，关于《商业认购协议书》，邓红霞、李怡对其真实性提出异议，该认购协议书上所载房号与案涉房屋也不一致，虽然众彦公司辩称214号房与216号房面积单价一致故未重新签订协议书，但根据该协议书内容，其上并未记载房屋面积以及单价，并且根据《预售合同》所附平面图纸显示214号房与216号房的面积存在较大差异。故对众彦公司的抗辩不予支持，对该《商业认购协议书》不予采信。且不论《商业认购协议书》的真实性，根据《商业认购协议书》所载“交易物业转让价款为：146088元”，也不能得出万盛公司和众彦公司所称房屋价款94013元，居间服务费48864元的结论。第二，邓红霞、李怡支付的所有款项均系在剑桥城售楼部通过刷卡的方式支付，虽然众彦公司向邓红霞、李怡出具了收据，但该收据系手写收据并且收据金额与邓红霞、李怡单次刷卡金额并不吻合。在无充足证据证明万盛公司与众彦公司向邓红霞、李怡告知存在居间服务的情况下，邓红霞、李怡有理由相信该款项均系购房款。因此众彦公司和万盛公司未能提供充足证据证明众彦公司与邓红霞、李怡之间签订了居间合同，或相关工作人员告知邓红霞、李怡存在居间合同关系等相关情况。故对万盛公司与众彦公司提出48864元系居间服务费的主张，不予支持。 综上所述，绵竹万盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3758元，由绵竹万盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 费元汉 审 判 员 毛文婷 审 判 员 吴 剑 二〇二〇年九月四日 法官助理 杨婧乎 书 记 员 马 涛