贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6219号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙春，女，1982年6月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：张方喜，男，1984年1月7日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王松，贵州惟瀚律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）因与被上诉人张方喜商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初9949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宏益公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：依据双方合同约定，违约金应当分两段计算：180日内，仅按照已付房价款的万分之一的标准承担违约金，并非按日计算；180日后，按日向买受人支付已付房款万分之0.02的违约金。张方喜购买的房屋已于2019年2019年7月具备办证条件。被上诉人张方喜答辩称：一审判决适当调高违约金标准符合合同约定及法律规定，对比合同对逾期付款责任的约定，逾期办证违约金的约定明显不公平。张方喜向一审法院起诉请求：一、七日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；二、向原告支付违约金40,507.75元（2017年1月1日至2018年10月29日）；三、承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年6月30日，被告宏益公司作为出卖人，与原告张方喜作为买受人签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的贵阳市南明区房屋，建筑面积100.07㎡的房屋，总价款为399279元，买受人采取银行按揭贷款方式付款，首付款149279元，余款250000元按揭贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之1承担违约金，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之0.02的违约金。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，双方在贵阳市的预售合同备案登记，原告当天支付被告首期房款149279元，于2013年4月25日按揭贷款支付被告购房款250000元，付清被告房款。2015年9月18日，被告作为甲方，与原告作为乙方就交房事宜订立《交房协议》约定：一、甲方应向乙方支付违约金人民币797.42元。二、乙方应向甲方支付逾期付款违约金人民币2,500元。三、上述一、二条款项双方抵扣后，由甲方在本协议生效后五个工作日内支付乙方。四、本协议生效后，甲方除履行第三条规定的付款义务外，以后不再承担因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任，甲方因履行《商品房买卖合同》产生的违约责任即告全部终结；五、乙方签订本交房协议后，即与甲方办理房屋交接相关手续；…七、本协议自双方签订盖章之日起生效。原告同时在被告出具的《房屋交付验收表》上签名、捺印确认被告已将该房交付其验收使用。由于被告未在约定时间取得该房的所有权初始登记和向原告提供办理该房转移登记的有关文书，已经超过180日。原告为此诉至一审法院，提出如前诉请。庭审中，被告称涉案房屋所在U2区的商品房转移登记暂时不能办理。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告张方喜、被告宏益公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方应按约全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约支付被告购房款399279元，履行了付款义务；但被告未按约在2016年12月31日前取得该房的所有权初始登记和向原告提供办理该房转移登记的有关文书，已超过180日。被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任，原告主张的逾期办证违约金，依据《商品房买卖合同》约定“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之1承担违约金，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之0.02的违约金。”被告从约定交付商品房转移登记的有关文书期限2016年12月31日届满的次日即2017年1月1日起至原告主张截止时间2018年10月29日止，逾期666天，违约金分两段计算：180日内，399279元×1／10000／日×180日＝7187.02元；180日后，399279元×0.02／10000／日×486日＝388.10元，共计7575.12元。综上所述，一审法院对原告的诉请，部分支持，部分驳回；对被告的辩解意见予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后7日内将办理贵阳市南明区房屋转移登记的有关文书交付原告张方喜；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告张方喜逾期交付办理上述商品房转移登记有关文书的违约金7575.12元；三、驳回原告张方喜的其余诉请。案件受理费812元，减半收取406元，由原告张方喜负担356元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担50元。二审中，上诉人提交贵州宏立城物业服务有限公司出具的情况说明一份，案涉房屋初始登记的不动产权证书、商品房现房备案证明，拟证明案涉房屋已具备办证条件且履行了通知业主办证的义务，逾期办证违约金应计算到2019年7月31日。被上诉人质证称，对案涉房屋初始登记的不动产权证书、商品房现房备案证明真实性无异议，但不能证明已经通知到被上诉人。二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同内容全面履行各自的义务。根据上诉人二审提交的新证据，案涉房屋已具备办证条件，故本院对一审判决第一项予以维持。本案二审的争议焦点在于宏益公司应当如何承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：“三、转移登记……出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之1承担违约金；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.02的违约金。”从合同内容看，双方约定，宏益公司超过约定日期180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人选择退房，宏益公司自收到退房通知之日起60日内退还已付购房款，并按照同期银行存款利率支付利息。现宏益公司超过约定日期180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，但买受人选择不退房，故应当按照合同约定进行处理，即双方应按照合同第二十二条第三款第（2）项：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.02的违约金。”之约定继续履行合同，亦即宏益房开自约定日期次日至实际交付有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.02的违约金。一审判决对逾期180日内的违约金按日万分之一标准进行计算不符合合同约定，本院予以纠正。根据被上诉人的主张的违约金计算期间，本案逾期办证违约金应自2017年1月1日起，按已付房价款万分之0.02的标准计算至2018年10月29日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初9949号第一项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初9949号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初9949号第二项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付张方喜违约金（以399,279元为基数，按照每日万分之0.02的计算标准，自2017年1月1日起计算至2018年10月29日）；四、驳回张方喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费812元，减半收取406元，由张方喜负担356元，贵阳宏益房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费812元，由张方喜负担712元，贵阳宏益房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年九月八日书记员 帅艳芷