四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川34民终1101号 上诉人（原审第三人）：黄娟，女，汉族，1978年9月26日出生，四川省内江市人，居民，住四川省西昌市。 被上诉人（原审原告）：西昌邦泰置业有限公司，住所地四川省西昌市胜利南路2段（灵龙尚居）3幢2单元1层1号，统一社会信用代码：91513401MA62H61W76。 法定代表人：王用国，系公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：丁晓兰，女，汉族，1969年5月26日出生，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。 上诉人黄娟因与被上诉人西昌邦泰置业有限公司（以下简称邦泰置业公司）、丁晓兰房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2020）川3401民初841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 黄娟上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回原审人民法院重审，并由被上诉人承担本案一审、二审的案件受理费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、采信证据不当。本案基本事实是：丁小明(系丁晓兰的哥哥)借丁晓兰之名在邦泰置业公司购买了案涉房屋一套，总购房款为632334.00元，其中向中国银行凉山分行申请贷款500000.00元，支付了房屋首付款132334.00元。前述各方通过《商品房买卖合同(预售)》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》等合同约定相关权利义务。上诉人黄娟因购房需要，通过中介西昌市夏天房地产经纪有限责任公司了解到案涉房屋预出售，在向丁小明、丁晓兰及中介西昌市夏天房地产经纪有限责任公司核实之后，于2018年11月5日签订了《存量房买卖合同》,约定:丁小明、丁晓兰将案涉房屋出卖给黄娟，总价款866000.00元。之后，黄娟按照合同约定支付了600000.00元。至于丁小明借丁晓兰之名购买案涉房屋的事实，首先了解并达成购房意愿的接触者是丁小明，因无法办理按揭等原因，由邦泰置业公司的销售人员给丁小明出主意，并将《借名购房协议》交丁小明和丁晓兰进行签字确认其借名买房的事实。其次，黄娟购买案涉房屋时，中介西昌市夏天房地产经纪有限责任公司、丁小明、丁晓兰签订的《存量房买卖合同》均反映出这一事实。最重要的是，本案一审中丁晓兰的答辩，以及庭审中丁晓兰所出示的《借名购房协议》以及黄娟出示的《存量房买卖合同》均反映出案涉房屋的实际购买人是丁小明。本案邦泰置业公司的诉请是解除案涉房屋买卖合同，而丁小明是案涉房屋的实际购买者，故本案的处理结果同丁小明有法律上的利害关系。依据相关法律规定，丁小明可以申请参加本案诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。从一审中反映出的基本事实是一审法院未通知丁小明参加诉讼。一审法院的上述行为违背了“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。”的原则。二、遗漏当事人，程序处置不当。丁小明是否参与诉讼，关系到法院查明案件事实，分清是非责任，以及最后对案件的处理。原本法院通知丁小明参与本案诉讼，既符合法律的规定，又符合案件审理的需要。但一审法院轻信邦泰置业公司的陈述，在未通知丁小明参与诉讼的情况下作出判决，剥夺了丁小明的合法权益。三、一审判决对责任承担认定不当。案涉合同约定解除的违约金为总房款的10%，但从2019年9月25日邦泰置业公司支付471570.49元至一审判决之日，短短7个月，就要承担63233.00元的违约金，占比太高。而该房总价款为632334.00元，其中132334.00元是购房者已经实际支付了的首付款，现仍然按该房总价款的10%计算违约金，既不合理，也不公平。 邦泰置业公司、丁晓兰未作答辩。 邦泰置业公司向一审法院起诉请求：1．判令解除邦泰置业公司与丁晓兰签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》；2．判令丁晓兰在《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》解除之日起5日内配合邦泰置业公司办理商品房买卖合同的撤销备案手续（备案号：2016111400015）；3．判令丁晓兰按照商品房总价款的10%向邦泰置业公司支付违约金63233.00元；4．判令丁晓兰向邦泰置业公司支付律师费16000.00元；5．案件受理费由丁晓兰承担。 一审法院审理查明：2016年11月7日，邦泰置业公司与丁晓兰签订了《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》（备案号2016111400015），约定丁晓兰购买邦泰置业公司建设开发的邦泰·康郡10栋2单元2-5-1号商品房，商品房总价款为632334.00元。《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条第3项约定：“（1）如因买受人原因未能按期偿还全部按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人需从出卖人实际承担保证责任之日起按代垫款项的每日万分之一向出卖人支付违约金。买受人应当在出卖人实际承担保证责任之日起15日内归还出卖人代垫款项、被扣划的保证金（若有）及上述违约金；否则，经出卖人催告后三日内买受人仍未履行相应义务的，出卖人有权单方面解除合同，收回房屋另行销售，或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，并有权就该房屋处置后所得价款优先受偿（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税收及其他相关费用），并向买受人收取总房价款的10%的违约金。（2）如因买受人逾期偿还按揭贷款，导致贷款机构解除或要求出卖人回购房屋的或者贷款机构要求出卖人结清买受人贷款的，出卖人有权解除合同，且向买受人发出书面通知后，出卖人有权直接或会同贷款机构依法收回或处分买受人所购房屋；所得款项应优先支付处理房屋应交纳的税费以清偿应付的贷款本息和贷款机构收取的其他费用，剩余款项用于偿付出卖人代还的贷款本息、出卖人所支付的诉讼费和律师费，以及向出卖人支付总房价款的10%的违约金。在抵扣上述费用后，如有剩余归还买受人所有；如有不足，出卖人有权继续向买受人追偿。（3）买受人偿还能力恶化（例如：买受人连续三期或累计六期未能按时足额偿还贷款本金及利息）或者买受人所购商品房被公安机关、法院等司法机构依法查封的，出卖人有权选择解除合同收回房屋另行销售，或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋。出卖人采取前述措施后，出卖人应退还给买受人的房款或出卖人处置房屋所得款项，优先用于抵扣买受人应向出卖人承担的相应款项（含出卖人代偿款项、总房款10%的违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税收及其他款项，并将剩余款项用于偿还贷款本息，解除查封等）；……。”丁晓兰在与邦泰置业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》后，于2016年11月14日、由丁晓兰、毛泽顺与中国银行股份有限公司凉山分行签订了一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件，编号为2016年南山字126号，邦泰置业公司为保证人。该合同约定：丁晓兰、毛泽顺向中国银行股份有限公司凉山分行贷款50万元，贷款期限从2016年11月14日起至2036年11月14日止，贷款用途为丁晓兰购买邦泰置业公司建设开发的邦泰·康郡10栋2单元2-5-1号商品房，还款方式为等额本息，还款周期为240期，丁晓兰用自己所购买邦泰置业公司建设开发的邦泰·康郡10栋2单元2-5-1号商品房作为抵押担保，同时邦泰置业公司作为保证人担保。在该合同的附件中约定：“借款人违约事件及处理：1.下列事件之一即构成或视为借款人在本合同项下违约：（1）向贷款人提供虚假资料、文件、信息或隐瞒家庭住房实有套数等重要事实、资料、文件、信息，可能或已经造成损失；（2）未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；……。出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（1）要求借款人限期纠正其违约行为；（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（3）全部、部分中止或终止受理借款人在其他合同项下的业务申请；对于尚未发放的借款，全部、部分中止或终止发放；（4）宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期；（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；……。（10）要求保证人承担保证责任；……。”同时约定：“如果借款在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任。本合同贷款人与借款人解除本合同或者使本合同提前到期的，保证人对于本合同项下已发生的债务承担担保责任。……。”2016年11月15日中国银行股份有限公司凉山分行按该合同约定将此贷款转给邦泰置业公司后，丁晓兰向邦泰置业公司付清了全部购房款632334.00元。丁晓兰按约定归还借款到2019年6月，此后就未再履行还款义务。2019年9月18日，中国银行股份有限公司凉山分行向邦泰置业公司发函要求其承担保证责任，载明：“西昌邦泰置业有限公司：兹有我行客户丁晓兰（身份证号码5134011969××××××××），向我行申请个人一手住房贷款50万元，期限20年，用于购买贵公司开发的“南山国际社区康郡”10号楼10-2-501号商品房，该笔贷款已于2016年11月15日投放。截止2019年9月18日，该笔贷款已累计逾期100天，剩余本金463576.20元，应收利息6909.38元，应收罚息132.00元，合计470617.58元。按规我行与贵公司签订的有关合同及协议，请贵公司立即回购该套商品房，承担保证责任为谢。”邦泰置业公司收到后于2019年9月25日代丁晓兰归还了全部借款本金及利息471570.49元。2020年1月4日、1月6日邦泰置业公司通过快递业务和彩信向丁晓兰发出了《还款通知书》和关于解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的通知函。载明：“丁晓兰女士：您好！您于2016年11月7日与我公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016110700021）及相关附件、补充协议（以下简称“合同”），购买了我公司开发的邦泰·康郡10栋2单元2-5-1号商品房。合同约定商品房总价款为632334.00元，采用按揭贷款方式支付房款，贷款银行为中国银行凉山分行。《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条第3项明确：如因您的原因未能按期偿还全部按揭贷款，导致我公司承担保证责任的，您应当在我公司实际承担保证责任之日起十五日内归还我公司代垫款项、被划扣的保证金（若有）及上述违约金。由于您个人原因，您并未按期向中国银行凉山分行偿还贷款，2019年9月18日，中国银行凉山分行要求我公司承担保证责任。2019年9月25日，我公司代您向中国银行凉山分行清偿了您的贷款本金463576.20元及利息7994.29元。我公司与您联系要求您归还我司代垫款项，但您至今仍未归还。有鉴于此，现我公司再次通知您：请您立即归还我公司为您代垫贷款本金463576.20元、利息7994.29元、资金占用损失20000.00元。为妥善、及时解决贵我双方的争议事宜，请您尽快与我司工作人员联系!特此通知！我公司地址：西昌市胜利南路2段（灵龙尚居）3幢2单元1层1号，联系人：陆柳佳。”“丁晓兰、毛泽顺：我是邦泰置业公司营销策划部工作人员陆柳佳。您与我司商品房买卖合同纠纷一案业已立案。为妥善解决您与我司的纠纷，避免诉累，我司将有关事宜告知您如下：1.请您立即偿还我司为您代偿贷款本金和利息，并向我司支付资金占用损失。2.若您没有资金偿还我司为您代偿的款项，请您前来我司，与我司协商一致解除《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》并配合办理合同备案撤销手续。若您与我司不能就上述事宜达成一致，我司将继续追究您的法律责任。请您主动与我联系，联系电话135××××4523。”丁晓兰一直未予以回复。邦泰置业公司为诉讼与四川益州律师事务所签订《委托代理合同》，向四川益州律师事务所支付了代理费16000.00元。另查明：2018年2月，第三人黄娟与丁晓兰，案外人毛泽顺、丁小明签订了一份《存量房买卖合同》，向丁小明购买邦泰·康郡10栋2单元2-5-1号商品房，因邦泰置业公司尚未向丁晓兰交付该房屋，该合同并未实际履行。邦泰置业公司提交的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《公证书》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件、《同意强制执行声明书》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《中国银行凉山分行借款借据》、《关于要求邦泰置业公司回购“南山国际社区康郡”10号楼10-2-501商品房的函》、《贷款还款回单》、《贷款还款（已结清）凭证》、《还款通知书》、《解除通知函》、邮件投递记录、《告知函》、邮件投递记录、短信截图、社保信息、话费缴费收据、《四川省律师法律服务收费行业指标标准（试行）》、《委托代理合同》、发票、凭证等证据证实了上述事实，丁晓兰虽然认为自己是代哥哥丁小明向邦泰置业公司购买的房屋，但其自认是自己与邦泰置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，并与中国银行股份有限公司签订了《个人一手住房贷款合同》及附件、《同意强制执行声明书》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》；第三人对邦泰置业公司提交的证据的真实性、合法性无异议，仅对证明内容有异议，但未提交相应的证据证明其理由成立。因此，一审法院对邦泰置业公司所提交的证据予以确认并在卷佐证。 一审法院认为，邦泰置业公司与丁晓兰签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》以及邦泰置业公司、丁晓兰与中国银行股份有限公司凉山分行签订的《个人一手住房贷款合同》及附件均系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规禁止性规定，属有效合同，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。由于丁晓兰未按照贷款合同偿还贷款，邦泰置业公司按照合同的约定履行了代偿义务，而丁晓兰在收到邦泰置业公司要求其归还代偿款项的通知后，未在合同约定的期限偿还邦泰置业公司代偿的贷款本息，根据双方签订《商品房买卖合同补充协议》的约定，邦泰置业公司有权解除合同并要求丁晓兰支付违约金等。邦泰置业公司的诉讼请求符合双方合同的约定,也符合《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十五条一款：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。”第九十三条二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十四条一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，一审法院予以支持。综上所述，邦泰置业公司请求：1．判令解除邦泰置业公司与丁晓兰签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》；2．判令丁晓兰在《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》解除之日起5日内配合邦泰置业公司办理商品房买卖合同的撤销备案手续（备案号：2016111400015）；3．判令丁晓兰按照商品房总价款的10%向邦泰置业公司支付违约金63233.00元；4．判令丁晓兰向邦泰置业公司支付律师费16000.00元；5．案件受理费由丁晓兰承担的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条一款、第九十三条二款、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条一款的规定，判决如下：一、解除邦泰置业公司与丁晓兰于2016年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；二、丁晓兰在本判决生效后5日内配合邦泰置业公司办理商品房买卖合同的撤销备案手续（备案号：2016111400015）；三、丁晓兰按照商品房总价款的10%向邦泰置业公司支付违约金63233.00元；四、判令丁晓兰向邦泰置业公司支付律师费16000.00元；上述第三、四项丁晓兰应付邦泰置业公司的款项在其应退还丁晓兰的购房款中直接扣除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1781.00元，由丁晓兰负担。 本院经审查认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的,第三人虽然没有独立请求权,但案件处理结果同他有法律上的利害关系的,可以申请参加诉讼,或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人,有当事人的诉讼权利义务。”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条“在一审诉讼中,无独立请求权的第三人无权提出管辖异议,无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉,被判决承担民事责任的,有权提起上诉。”的规定，无独立请求权的第三人参加诉讼后，对当事人双方的诉讼标的没有独立请求权，只是案件处理结果同其有法律上的利害关系，其在诉讼中依附于本诉一方而存在，并不享有独立的诉讼地位，在诉讼中的权利受到限制。在人民法院没有判决其承担民事责任的情形下，无独立请求权第三人并无上诉的权利。本案一审审理中，一审法院依据黄娟书面申请通知其为无独立请求权第三人参加本案诉讼,但一审判决仅对西昌邦泰置业有限公司与丁晓兰房屋买卖合同纠纷作出评判，并没有判决上诉人黄娟在本案中承担民事责任，上诉人黄娟并不享有上诉权。因此,对上诉人黄娟的上诉请求、事实和理由,本院不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定,裁定如下: 驳回上诉人黄娟的上诉。 上诉人黄娟预交的二审案件受理费1781.00元,予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  邱红莲 审判员  陈慧玲 审判员  马 俊 二〇二〇年九月二十一日 书记员  朱智鹏 附本裁定适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。