湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初1559号原告：叶瑞兰，女，1951年12月19日出生，汉族，住大冶市。原告：柯建松，男，1977年10月18日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：占传忠、汪帮华，湖北远帆律师事务所律师。被告：大冶市五岳房地产开发有限公司，住所地：湖北省大冶市东风路30号。法定代表人：陈智宏，系公司总经理。委托诉讼代理人：方洪富，湖北方式律师事务所律师。原告叶瑞兰、柯建松与被告大冶市五岳房地产开发有限公司（以下简称：五岳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶瑞兰、柯建松委托诉讼代理人占传忠、被告五岳公司委托诉讼代理人方洪富，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶瑞兰、柯建松向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理涉案房屋不动产权证书，代缴房屋维修基金及办证工本费等4356.50元，并向原告提供全部实际购房款发票；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金45324.09元（215829元×7%×3年）；3、被告承担本案全部受理费、保全费等。诉讼中，原告撤回了要求被告提供全部实际购房款发票的诉讼请求。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买被告开发的位于大冶东风路××段南侧的“东风商厦”项目的商品房一套，买卖合同对房价款、交房期限、违约责任等进行约定。合同签订后，原告在向被告付清全部房价款及房屋维修基金与办证费用后，被告将房屋交付给原告。事后，原告多次要求被告办理产权登记，但因被告在房屋建设过程中私自变更规划等原因，导致原告房屋至今未办理产权登记。时至今日，被告向原告销售的房屋因未通过综合验收，且被告无法向原告提供全部购房发票，导致原告无法办理不动产权证，被告的行为已构成违约。现原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告五岳公司辩称：一、涉案不动产已于2008年竣工验收合格，获取冶规验（2008）18号规划竣工验收意见书和42022108056竣工验收备案证，不存在原告担心的私自变更规划、时至今日综合验收未通过的情形；二、涉案不动产早已获得竣工土地验收合格通知书和国有土地使用权证，且整个建设工程档案验收合格获得合格证。由于本楼盘开发含拆迁还建，因商贸行业服务中心的原因，阻滞了办证程序，不能归责于我公司的主观过错原因；三、涉案不动产销售，我公司已向原告开具了相应的购房款票据，税务统一的收款收据可以进行办证。原告如因自身原因遗失，不应苛责于我公司；四、我公司多次与不动产登记部门及其他政府部门进行沟通，对不动产办证事宜取得共识，产权办证事宜即将解决；五、我公司向原告收取的维修基金和办证费用，我公司可以予以退还。目前疫情期间，我公司已无法承担过重的经济责任。我公司希望大家相互理解，共同解决办证问题；六、原告的诉讼主体资格需要审查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2006年12月12日，柯常山（买受人）与五岳公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告开发的位于东风路××段南侧定名为东风商厦X单元XX号房屋一套，价款215829元；合同第八条约定：出卖人应当在2007年1月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后__日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，柯常山按合同约定向被告全额支付了购房款。柯常山与被告于2007年3月28日办理了涉案房屋交接手续。现原告以被告五岳公司延期协助办证构成违约为由诉至本院，请求判如所请。同时查明：“东风商厦”项目（含涉案房屋）于2008年9月3日办理了竣工验收备案登记手续，但截至庭审之日，涉案房屋仍未具备产权登记条件。还查明：柯常山于2017年12月14日去世，其父母均已去世，柯常山的妻子为叶瑞兰（1951年12月19日出生），柯常山与叶瑞兰共育有子女三人，分别为：柯宝琴，女，1973年6月3日出生；柯瑶琴，女，1975年9月21日出生；柯建松，男，1977年10月18日出生。柯宝琴、柯瑶琴明确放弃本案涉案房屋的继承权，二人享有的涉案房屋所有权份额全部由柯建松继承。本院认为，柯常山与被告签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应依约履行合同确定的义务。柯常山按合同约定支付了房屋价款，被告协助柯常山办理不动产权属证书是其应尽的义务。柯常山去世后，原告叶瑞兰、柯建松要求被告协助其办理不动产权属证书的诉讼请求，理由正当、合法，本院予以支持。关于原告诉请的逾期协助办证违约金是否合理。本院认为，原告按合同约定已履行了支付购房款的义务，被告五岳公司向原告交付涉案房屋后，长达十几年不能协助原告办理产权登记，被告的行为明显违约，应承担逾期协助办证的违约责任。由于双方当事人对逾期协助办证违约金的计算标准没有约定，其违约金计算标准可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现因原告未能提供证据证实其因逾期办证遭受具体经济损失的数额，故本院酌定按年利率4.5%的标准来计算逾期协助办证违约金为宜。原告要求被告承担起诉之日起回溯3年内的逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以采纳。原告向被告交纳的房屋维修基金、产权登记费、土地证等费用，被告亦同意返还，本院予以确认。关于原告是否具备诉讼主体资格。本院认为，柯常山去世后，其第一顺序继承人为叶瑞兰、柯宝琴、柯瑶琴、柯建松，在柯宝琴、柯瑶琴明确放弃本案涉案房屋的继承权后，原告叶瑞兰、柯建松就涉案房屋的相关权利提起诉讼，其诉讼主体资格符合法律规定，本院予以确认。被告的其他抗辩意见，均依据不足，本院均不予采纳。原告撤回要求被告提供全部实际购房款发票的诉讼请求，系其自身对权利的放弃，且不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，被告应向原告返还房屋维修基金、产权登记费、土地证等合计4356.50元、赔偿原告逾期协助办证违约金29137元（215829元×4.5%×3年）。本案经调解，双方不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第十条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大冶市五岳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内在合同约定的义务范围内继续协助原告叶瑞兰、柯建松办理涉案房屋不动产权属证书；二、被告大冶市五岳房地产开发有限公司赔偿原告叶瑞兰、柯建松逾期协助办证违约金29137元，定于本判决生效之日起二十日内付清；三、被告大冶市五岳房地产开发有限公司返还原告叶瑞兰、柯建松房屋维修基金、产权登记等各项费用4356.50元，定于本判决生效之日起二十日内付清；四、驳回原告叶瑞兰、柯建松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1042元，由原告叶瑞兰、柯建松负担405元，被告大冶市五岳房地产开发有限公司负担637元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  张吉林人民陪审员  郭志雄人民陪审员  王京强二〇二〇年九月七日书 记 员  曹 茜