湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1641号上诉人（原审被告）：刘洪周，男，1975年5月11日出生，汉族，住湖南省宜章县。委托诉讼代理人：刘益槟，湖南奋斗者律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄仁华，男，1975年11月8日出生，汉族，住湖南省宜章县。上诉人刘洪周因与被上诉人黄仁华合同纠纷一案，已由湖南省宜章县人民法院于2020年5月27日作出（2020）湘1022民初135号民事判决。上诉人刘洪周不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘洪周上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回黄仁华的诉讼请求或者发回重审；二、案件受理费由黄仁华负担。事实与理由：一、一审法院未追加鑫城房地产公司参与诉讼，未查清刘洪周处分房产是否得到鑫城房地产公司的认可，应当发回重审。二、刘洪周虽与鑫城房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但是刘洪周已经经鑫城房地产公司同意，将案涉房屋转让给了黄仁华，黄仁华在清楚了解情况下，替代刘洪周成为商品房买卖合同的买方，《商品房买卖合同》中买方的名字也变更成了黄仁华，在长达十三年的时间里，鑫城房地产公司也未向黄仁华主张收回案涉房屋，也证实黄仁华与鑫城房地产公司的商品房买卖合同关系成立。三、刘洪周已经告知黄仁华案涉房屋的情况，案涉房屋不能办理过户登记的责任在于鑫城房地产公司，因此造成的损失应由鑫城房地产公司负担。四、如黄仁华成功向刘洪周主张了赔偿，则黄仁华应向刘洪周支付案涉房屋使用十三年的相关租赁费用。黄仁华未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。一法院查明，2002年初，鑫城房地产公司与郴州市木材公司合作开发“鑫城花园”。2003年11月21日，鑫城房地产公司与永兴县高亭建筑工程公司（简称“高亭建筑公司”）签订了《建筑安装工程施工合同》和《商品房抵偿工程款的协议》，将此项目交由高亭建筑公司施工。宋波、熊东频、谷长辉三人共同垫资以高亭建筑公司的名义施工。在施工过程中，在未取得预售许可的情况下，宋波、熊东频、谷长辉擅自将商品房对外销售。2005年11月15日，宋波、熊东频、谷长辉以鑫城房地产公司的名义（甲方）与刘洪周（乙方）签订一份《商品房预订合同》，约定乙方向甲方预订商品房。主要内容为：“第一条商品房坐落位置。甲方新建商品房住宅楼和门面座落于郴州市郴州市木材公司，主体建筑结构为砖混，层高为7-8层。第二条商品房装饰。该商品房内装饰为998胶，水泥地面，木门柜，塑钢推拉窗或铝合窗。外墙贴面砖，室内水电安装好，有电视、电话、宽带网。第三条乙方自愿向甲方预定下列商品房：门面上夹层，建筑面积约380平方米。第四条乙方预订的商品房及其配套用房的单位售价：门面夹层900元／平方米。第五条乙方预订的商品房及其配套用房的总价款：门面34.2万元；另加一层门面1米宽包干价5万元，房款合计39.2万元整。第六条……”。合同签订后，刘洪周支付了购房款。2006年7月4日，鑫城房地产以高亭建筑公司、宋波、熊东频、谷长辉为被告，刘洪周为第三人诉至湖南省郴州市北湖区人民法院，请求判令与刘洪周签订的买卖国庆北路市木材公司“鑫城花园”临街一、二层门面合同无效，并赔偿损失250000元。郴州市北湖区人民法院受理后，于2006年9月6日作出（2006）郴北民二初字第205号民事判决，判决：“一、郴州市鑫城房地产开发有限公司与刘洪周于2005年11月15日签订的《商品房预定合同》无效；二、驳回原告郴州市鑫城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”2007年6月5日，经陈美玲介绍，刘洪周（甲方）将以上门面转让给黄仁华（乙方），并签订了《运通招待所转让协议》，协议约定：“第一条，招待所的基本情况。第二条，土地使用权性质。第三条，价格。该房屋（招待所）售价为总金额60万元整（以上价格含招待所内配套设施及土地使用权转让费）。第四条，付款方式。乙方应于本合同生效之日起7天内将该房屋全部价款以转账给甲方。第五条，交付期限。甲方应于本合同生效之日起，将该房屋（招待所）的产权证书（原合同书）、房屋、及其他附加设施交给乙方，并负责办好相关转户手续。第六条，甲方逾期交付房屋的违约责任。第七条，关于产权登记的约定。在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起180天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起10天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的一倍赔偿乙方损失。第八条……”。当日，黄仁华向刘洪周支付了转让款600000元，刘洪周向黄仁华出具了收条，刘洪周将商品房买卖合同、收款收据交给黄仁华，并将“刘洪周”的名字更改为“黄仁华”。刘洪周主张转让时已告知黄仁华不能办理房产登记手续，但未提供证据，一审法院不予采信。因鑫城房地产公司与他人存在债务关系，经郴州市北湖区人民法院强制执行，上述房产已强制执行给案外人。一审法院认为，本案系买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条之规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。刘洪周与鑫城房地产公司签订的《商品房预订合同》被湖南省郴州市北湖区人民法院确认无效，刘洪周将本案门面转让给黄仁华，其行为属无权处分。黄仁华请求判令解除双方签订的《运通招待所转让协议》，并返还转让款60万元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于经济损失，一审法院依照《运通招待所转让协议》第七条的约定，判令刘洪周按已付款的一倍赔偿黄仁华经济损失60万元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、解除原告黄仁华与被告刘洪周签订的《运通招待所转让协议》；二、被告刘洪周在本判决生效后十五日内返还原告黄仁华转让款60万元，并赔偿经济损失60万元，合计120万元；三、驳回原告黄仁华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元（已减半），由被告刘洪周负担6574元，原告黄仁华负担6026元。保全费5000元，由被告刘洪周负担。”二审中，当事人未提交证据。本院二审查明，一、2003年11月21日，熊东频、宋波、谷长辉以永兴县高亭建筑工程公司（以下简称高亭公司）的名义与鑫城公司签订《建筑安装工程施工承包合同》约定，鑫城花园由高亭公司全部垫资兴建，鑫城公司用所建工程的商品房抵偿给高亭公司。同日，鑫城公司、郴州市木材公司、高亭公司签订《商品房抵偿工程款的协议》，约定高亭公司抵垫资260万元，鑫城公司把临街一栋的住宅全部抵偿给高亭公司。二、2005年11月15日，鑫城房地产公司（甲方）与刘洪周（乙方）签订《商品房预订合同》，主要内容为：“第一条商品房坐落位置。甲方新建商品房住宅和门面座落于郴州市劳动路27号郴州市木材公司，主体建筑结构为砖混，层高为7-8层，工程建设规划许可证为郴规字[2001]0130号，计划批文为郴北计字[2003]94号。第二条商品房装饰。该商品房内装饰为998胶，水泥地面，木门柜，塑钢推拉窗或铝合金窗。……第三条乙方自愿向四方预订下列商品房：门面上夹层，建筑面积约387平方米……第四条乙方预订的商品房及其配套用房的单位售价：门面夹层900元/平方米……第五条，乙方预订的商品房及其配套房总价款……合计39.2万元……”熊东频作为委托代理人在合同的鑫城公司委托代理人处签名。刘洪周将房款支付给了鑫城花园实际施工人宋波。鑫城房地产于2006年7月4日以宋波、熊东频、谷长辉为被告，刘洪周为第三人，向湖南省郴州市北湖区人民法院提起诉讼，请求确认刘洪周与鑫城房地产2005年11月15日签订的《商品房预订合同》无效。湖南省郴州市北湖区人民法院认为鑫城房地产未取得商品房预售许可证明，其与刘洪周签订的商品房买卖合同为无效合同，遂于2016年9月6日作出（2006）郴北民二初字第205号郴州市鑫城房地产开发有限公司与刘洪周于2005年11月15日签订的《商品房预订合同》无效。”刘洪周向鑫城房地产公司讨要购房款未果。经协商，鑫城房地产公司又与刘洪周签订了《商品房买卖合同》，出卖人为鑫城房地产公司、买受人为刘洪周。主要条款为：第一条商品房座落位置……第二条受人所购商品房基本情况；第三条计价方式与价款……落款时间仍为2005年11月15日。鑫城房地产公司在该合同中盖章，法定代表人杨云签章。熊东频作为鑫城公司代理人在合同中签名。三、2007年6月5日，刘洪周、黄仁华在鑫城房地产鑫城花园项目的实际施工人、垫资人熊东频在场时，将落款时间为2005年11月15日刘洪周与鑫城房地产公司签订的《商品房买卖合同》中的买受人“刘洪周”的名字全部变更成“黄仁华”。买受人落款处，黄仁华签字。鑫城房地产公司出具给刘洪周的购房款收据中“刘洪周”的名字也全部变更成“黄仁华”。上述《商品房买卖合同》及收款收据均由黄仁华所保存并提交至一审法院。本院查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：一、《运通招待所转让协议》应否解除；二、刘洪周是否应返还黄仁华600000元购房款及赔偿600000元给黄仁华。关于焦点一。2006年9月6日，湖南省郴州市北湖区人民法院判决鑫城房地产公司与刘洪周于2005年11月15日签订的《商品房预订合同》无效后，鑫城房地产公司又与刘洪周重新签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》并未被生效的判决认定为无效。一审法院将案涉《商品房买卖合同》等同于《商品房预订合同》，认定刘洪周系无权处分，属于认定事实不清。刘洪周与鑫城房地产公司签订《商品房买卖合同》后，鑫城房地产公司将案涉房屋交付刘洪周，刘洪周对案涉房屋进行装修后与黄仁华签订《运通招待所转让协议》，将案涉房屋转让给了黄仁华。故刘洪周与黄仁华之间系房屋买卖合同关系。案涉房屋被湖南省郴州市北湖区人民法院强制执行，黄仁华无法再获得案涉房屋，合同目的不能实现，黄仁华请求解除与刘洪周签订的《招待所转让协议》，应予以支持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《运通招待所转让协议》解除后，黄仁华无法获得案涉房屋，刘洪周应返还黄仁华支付的600000元购房款。故刘洪周关于不退还黄仁华购房款的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于刘洪周是否应赔偿黄仁华600000元的问题。《运通招待所转让协议》约定“如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起180天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起10天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的一倍赔偿乙方损失。”本案中，黄仁华与刘洪周签订《运通招待所转让协议》时，两人又对刘洪周与鑫城房地产公司签订的《商品房买卖合同》进行了修改，刘洪周并未隐瞒案房屋存在不能办证的问题。无法获得案涉房屋产权证书，也并非刘洪周的过错。2007年刘洪周将案涉房屋交付黄仁华，黄仁华经营招待所十余年亦未向刘洪周提出解除合同，返还购房款并赔偿损失。2016年，案涉房屋被湖南省郴州市北湖区人民法院强制执行时，刘洪周已向鑫城公司支付全额购房款，黄仁华亦向刘洪周支付全部购房款，并占用使用案涉房屋十余年，在此情况下，黄仁华未向湖南省郴州市北湖区人民法院提起执行异议之诉，未行使权利阻却执行，导致案涉房屋被执行，黄仁华自身具有过错。故黄仁华关于刘洪周应向其赔偿600000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，处理不当，本院予以改判，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省宜章县人民法院（2020）湘1022民初135号民事判决第一项；二、撤销湖南省宜章县人民法院（2020）湘1022民初135号民事判决第二项；三、由上诉人刘洪周于本判决生效后十五日内返还黄仁华购房款600000元；四、驳回被上诉人黄仁华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12600元，减半收取6574元，由上诉人刘洪周负担3287元，由被上诉人黄仁华负担3287元；二审案件受理费15600元，由上诉人刘洪周负担7800元，由被上诉人黄仁华负担7800元。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 李建湘审判员 杨利平二〇二〇年九月二日法官助理韩淑静书记员邓婕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。