江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6603号上诉人（原审被告）：南京市六合城镇建设综合开发公司，住所地南京市六合区雄州街道延安北路1号。法定代表人：祁开荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡宜金，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚娟，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金富，男，1972年9月11日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：孙鸿举，江苏六骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙云飞，江苏六骏律师事务所律师。上诉人南京市六合城镇建设综合开发公司（以下简称六合城建公司）与被上诉人金富房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初4965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六合城建公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、漏列陈春节为本案共同被告。涉案项目是陈春节以上诉人的名义施工并对外销售，理应作为本案的共同被告。2、认购协议书上的项目部章不是上诉人刻制，合同对上诉人不生效。认购协议书约定双方需要签订正式的商品房买卖契约，所以认购协议书应当是预约合同，而不是正式合同。3、一审法院对赔偿金额的认定不当。上诉人认为，在本案中被上诉人也有明显的过错，应当减轻上诉人责任。被上诉人签订合同时未尽一个购房者审慎审查义务。认购协议书明显不是一个正常的合同。被上诉人不追究实际操控人陈春节的责任，也没有将侵犯其权益的抵押权人小贷公司追加为被告。被上诉人一直在使用诉争房屋，己经获得了实际利益。综上，上诉人认为一审法院的裁判存在错误，请求二审法院予以改判。金富辩称，陈春节只是上诉人横梁项目部的负责人，不能在一审中成为被告。认购协议书的项目章是上诉人所刻还是上诉人授权项目部所刻或者是陈春节私刻，只有被上诉人的陈述，没有相应的证据，且上诉人正常收取房款，由此可见，上诉人是认可该印章的合法性的。认购协议书约定需要签订正式合同，也约定了签订本协议视同商品房买卖契约，受同等法律约束，结合收款以及房屋交付使用情况，双方之间的商品房买卖合同成立。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。金富向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方之间签订的《商品房认购协议书》；2.六合城建公司返还金富已付房款186043.2元并支付利息（按照年利率6%，自2010年11月22日起计算至实际返还之日止）；3.六合城建公司赔偿水电初装费1100元、房屋差价和装修损失431556.8元；4.六合城建公司赔偿一倍购房款186043.2元。一审法院经审查认为，2008年11月30日，金富（乙方）与六合城建公司（甲方）签订《商品房认购协议书》1份，约定：1.乙方购买甲方建设的商品房横梁甸商业广场住房1幢307室；2.上述房屋建筑面积（销售面积）为109.76平方米，销售单价为1695元/平方米，总价186043.2元，以上房款不含有关代收代办费用；3.乙方于2008年11月30日支付购房定金4万元；4.乙方在交纳定金，本协议生效后，甲方将该营业房使用权交予乙方。但因特殊原因，甲方在三个月内解除银行抵押后方可与乙方签订商品房买卖契约，并协助乙方办理相关手续，办证过程所产生的费用由乙方自理；5.该协议签订后，视同商品房买卖契约受同等法律效力，双方不得以任何理由房价上下浮动。上述协议中甲方处加盖“南京市六合城建建设综合开发公司横梁项目部”印章。签约当日，金富向六合城建公司支付定金4万元，六合城建公司开具加盖“南京市六合城建建设综合开发公司财务专用章”印章的收据1份，并将案涉房屋交付给金富使用。2009年8月26日，金富向六合城建公司支付购房款6303元，六合城建公司向金富开具加盖“南京市六合城建建设综合开发公司财务专用章”印章的收据1份。2010年11月22日，金富向六合城建公司支付购房款139740.2元，六合城建公司向金富开具加盖“南京市六合城建建设综合开发公司财务专用章”印章的收据1份。2010年11月24日，金富向六合城建公司支付水电初装费1100元，六合城建公司向金富开具加盖“南京市六合城建建设综合开发公司横梁项目部”印章的收据1份。2010年7月14日，六合城建公司办理了案涉房屋产权首次登记，证书号为合初字第031316号（宁六201007447），登记权利人为六合城建公司，房屋用途为办公。2013年5月28日，六合城建公司办理了案涉房屋抵押权预告登记(合他字第024321号)，抵押权人为南京市六合区恒兴农村小额贷款有限公司，被担保主债权数额为260万元，债务履行期限为2013年5月14日起至2014年5月5日止。金富多次要求办理案涉房屋产权过户手续未果，遂于2019年6月12日提起本案诉讼。2019年9月4日，华盛兴伟土地房地产资产评估有限公司受一审法院委托对案涉房屋办公房地产(建筑面积109.76平方米)及装修的市场价值进行了评估，评估总价为61.76万元（其中装饰总价为16.95万元），价值时点为2019年8月20日。为此，金富向该公司支付评估费7090元。一审另查明，六合城建公司的项目负责人陈春节曾经使用过“南京市六合城建建设综合开发公司横梁项目部”印章与其他购房人签订过购房合同，并收取过购房款。2013年5月14日，陈洪喜与南京市六合区恒兴农村小额贷款有限公司（以下简称恒兴公司）签订借款合同，约定陈洪喜向恒兴公司借款260万元。2013年5月20日，六合城建公司与恒兴公司签订房地产抵押合同，约定以其名下坐落于六合区横梁街道兴镇路122号1幢一单元502室、二单元504室、三单元307室（即案涉房屋）、507室、508室、2幢108室、118室、119室房屋为上述借款向恒兴公司提供抵押担保，后于2013年5月28日办理了抵押权预告登记。2013年5月20日，陈春节向恒兴公司出具共同还款承诺书，承诺对上述借款本息及相关损失承担连带偿还责任。2016年9月8日，一审法院作出(2016)苏0116民初4106号民事判决书，判决：一、陈洪喜、陈春节于本判决生效之日起十日内归还恒兴公司借款本金260万元及利息；二、陈洪喜、陈春节如不能及时履行上述第一项义务，恒兴公司有权以六合城建公司名下的上述房屋折价或拍卖、变卖该抵押物的价款在260万元范围内优先受偿。该判决已经生效，恒兴公司已经申请执行。上述事实，有当事人陈述、商品房认购协议书、收据、不动产登记资料查询结果证明、房地产估价报告、以及一审法院(2016)苏0116民初4106号民事判决书等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，金富、六合城建公司于2008年11月30日签订的商品房认购协议书，约定该协议签订后视同商品房买卖契约，该协议已具备商品房买卖合同的主要内容，并且六合城镇公司已经按照约定收取了购房定金及房款，应认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，对双方具有约束力。上述商品房认购协议书虽然加盖的是“南京市六合城建建设综合开发公司横梁项目部”印章,但购房款收据加盖的是“南京市六合城建建设综合开发公司财务专用章”印章，且六合城镇公司已实际履行该协议并按约定收取购房款，故六合城镇公司关于该合同不成立、对六合城镇公司无约束力的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……。本案中，六合城镇公司作为出卖人，和买受人金富订立房屋买卖合同后又擅自在房屋上设立抵押权，至今仍然未注销该抵押权预告登记，导致无法办理过户手续，合同目的无法实现。一审法院综合金富已经支付全部购房款、实际取得案涉房屋并装修入住等合同履行情况，对于金富要求解除合同、六合城镇公司返还已付购房款186043.2元（4万元+6303元+139740.2元）、赔偿房屋差价及装修损失431556.8元（评估总价61.76万元-合同总价186043.2元）、并承担已付购房款一倍即186043.2元的赔偿责任的诉讼请求，予以支持。关于金富提出的要求六合城镇公司支付已付购房款利息的诉讼请求，因六合城镇公司早就将案涉房屋交付，金富也已实际占有使用，且一审法院认为房屋差价损失及一倍购房款的赔偿足以弥补其损失，故该请求一审法院不予支持。本案评估价值时点为2019年8月20日，水电初装已经完成，评估总价已经包括水电价值，即房屋差价已经包括水电初装费用，故金富主张水电初装费1100元属于重复主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、解除金富与南京市六合城镇建设综合开发公司于2008年11月30日签订的商品房认购协议书；二、南京市六合城镇建设综合开发公司于判决生效之日起十五日内向金富返还购房款186043.2元、赔偿房屋差价及装修损失431556.8元、并赔偿已付购房款一倍即186043.2元，合计803643.2元；三、驳回金富的其他诉讼请求。案件受理费11847元，鉴定费7090元，合计18937元，由南京市六合城镇建设综合开发公司负担。二审期间，双方对一审查明的事实均无异议，一审法院予以确认。双方均未提交新证据。本院认为，金富、六合城建公司之间的商品房认购协议书已具备商品房买卖合同的主要内容，该协议签订后，六合城镇公司收取了全部购房款，故一审法院认定该协议书为商品房买卖合同，有事实与法律依据。上述商品房认购协议书虽然加盖的是项目部印章,但六合城镇公司实际履行了协议，故六合城镇公司称该协议书对六合城镇公司不生效，没有法律依据。双方之间的商品房买卖合同不违反法律法律的效力性禁止性规定，合法有效。商品房出卖人在未告知买受人的情况下又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。六合城镇公司在涉案房屋上设立抵押权，致使房屋无法登记至金富名下，金富的合同目的无法实现。金富要求解除合同，六合城镇公司返还已付购房款186043.2元、赔偿损失431556.8元、并承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。涉案房屋买卖合同房屋出售人为六合城镇公司，金富未将陈春节列为被告，不违反法律规定。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11847元，由南京市六合城镇建设综合开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  马 帅审判员  郑 慧二〇二〇年九月九日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳