江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3797号上诉人（原审被告）：朱恒利，男，1976年8月14日出生，汉族，住新沂市。被上诉人（原审原告）：乔叶平，女，1968年2月18日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人:朱惠玲，新沂市盛元法律服务所法律工作者。上诉人朱恒利因与被上诉人乔叶平房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。朱恒利上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，责令被上诉人履行房屋修缮义务，并承担相关费用；一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。首先，一审法院未查清案件的事实。上诉人和被上诉人、居间方看房时，被上诉人对房屋质量有口头约定(有录音证据)，这是被上诉人对上诉人的真实意思表达，在此信任的基础上，三方签订了纸质合同，这才是上诉人签订合同时的真实意思表示，也是买卖双方关于《房屋买卖合同》达成合意的必需前提条件和基础之一。被上诉人把存在严重质量瑕疵的房屋交付给上诉人，本身存在违约在先，又未尽修缮义务，况且法庭在协商过程中，被上诉人也承认并答应愿意赔付10000元作为修缮补偿(但上诉人认为补偿费用太低，所以双方未达成一致)。上诉人一直积极履行合同，已支付大部分购房款，也多次和被上诉人沟通要求其修缮房屋，并支付余款4万元，但被上诉人对房屋修缮置之不理，上诉人认为被上诉人违约在先，丧失签订合同时的前提和基础，在争议没有解决之前，上诉人有理由不履行相应的义务。通过对买卖双方真实意思和情境的分析，以及相关证据的佐证，可以清晰看到一审法院在审理本案时，没有深入调查签订合同的背景和了解双方真实意思，错误并机械套用《房屋买卖合同》的相关条款，做出错误的裁判。其次，案件条理不清，存在审理拖拉。一审法院在最后一次开庭审理过程中称将启动房屋修缮程序，着手对房屋进行修缮，迟迟没有行动。但过了一个多月后，法庭将双方传唤过去，又再次组织了双方调解，避开房屋修缮问题，在调解无效，结案期限已到，宣布结案，案件审理很随意，非常草率。二、一审判决适用法律错误。一审法院判决被上诉人承担部分诉讼费(152元)，说明一审法院也判定被上诉人属于败诉方，存在过错和违约，却仍然机械套用《房屋买卖合同》的相关条款，要求上诉人支付4000元违约金，判决标准前后矛盾，适用法律有明显错误。三、一审法院程序违法。根据民事诉讼法相关规定，普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。本案于2019年2月26日立案，根据中国审判流程信息公开网发送的短信通知，结案时间为2019年8月31日，为何一审法院直至2019年12月26日才真正结案并寄送相关文书。综上所述，上诉人在整个房屋买卖交易过程中没有过错，被上诉人为了促成交易，采取欺骗行为，隐瞒房屋质量瑕疵事实，违约责任不在上诉人。在事实、证据不足和违约责任没有划清的情况下，一审法院的判决明显有失偏颇。乔叶平辩称，双方签订的房屋买卖合同明确了双方的合同权利、义务。被上诉人按照合同约定已经完全履行合同的各项约定，并积极配合上诉人办理了房屋过户相关手续，但是上诉人却没有按照合同约定履行给付全部房款的义务，至今还欠房屋款4万元。上诉人没有按照合同约定履行给付房款的义务，根据合同法第一百一十四条的规定，实属违约，一审法院判决上诉人承担违约责任是有法律依据的。因此，一审法院判决上诉人给付购房款4万元及违约金4000元合法、合情、合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。乔叶平向一审法院提出诉讼请求：判令朱恒利给付购房款40000元、违约金11200元，合计51200元。一审法院认定事实：2018年10月15日，乔叶平（甲方、卖方）、朱恒利（乙方、买方）、新沂市中宇房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订一份《房屋买卖居间合同》，主要内容为：1.乙方购买甲方的涉案房屋，成交价为56万元；2.付款方式：乙方于2018年10月15日前支付定金2万元，同月20日前双方签订《新沂市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据后3日内，乙方付清首期房屋款20万元（包含定金），余款36万元于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨付甲方银行账号作为房屋余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方以现金支付，交易手续在2018年11月20日前完成。3.乙方不能按约买入房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向甲方支付该房屋成交价的10%作为违约金；乙方逾期支付购房款，每逾期一天，按成交价的千分之一向甲方支付违约金，逾期60天，甲方有权不再出售该房屋，乙方应向甲方支付该房屋成交价的10%作违约金。此违约金由甲方与丙方均分，而甲方有权再将房屋出售与任何人，乙方不可再为此而向甲方、丙方进一步追究责任或要求赔偿损失。4.此房总价包括楼下车库（13平方米），因车库不过户，车库产权归乙方所有；甲方办理房屋不动产证，土地出让金由甲方出，过户费用各自承担。合同并对双方的其他权利义务作出详细约定。合同签订当日，朱恒利给付定金2万元。2018年10月23日，双方办理了所有权转移登记手续，乔叶平交付房屋，朱恒利支付购房款26万元。2018年10月30日，朱恒利找人处理墙面时被工人告知房屋内的开裂不是表面干裂。2018年11月17日，朱恒利给付乔叶平购房款26万元。看房时，朱恒利发现房屋上有裂纹。房屋交付后，朱恒利认为房屋内的裂纹不是乔叶平方陈述的乳胶漆开裂，而是墙裂，乔叶平作为出卖方，应当对房屋进行修复，双方产生争议，协商未果。一审法院认为，乔叶平、朱恒利及新沂市中宇房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》系混合合同，既包括乔叶平与朱恒利之间的房屋买卖合同关系，又包括乔叶平、朱恒利与新沂市中宇房地产经纪有限公司之间的居间合同关系。该合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应按约履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方约定的房屋交易价款为56万元，朱恒利实际支付52万元，尚欠4万元未予给付，应当承担继续给付的责任。关于违约金。违约金具有补偿性兼具惩罚性，是填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合合同履行情况、违约原因及程度、乔叶平的损失等因素，酌情调整为4000元。对于乔叶平主张的过高部分不予支持。对于房屋裂纹产生的原因，双方各执一词，对于因此而产生的损失，朱恒利可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、朱恒利应于判决发生法律效力之日起十日内给付乔叶平购房款40000元、违约金4000元，合计44000元；二、驳回乔叶平的其他诉讼请求。一审案件受理费1080元，由乔叶平负担152元，朱恒利负担928元。二审中，当事人均未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，乔叶平、朱恒利签订的《房屋买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案《房屋买卖居间合同》约定，涉案房屋成交价为56万元，朱恒利实际支付52万元，尚欠4万元未给付。根据上述合同第4条B项中关于购房款给付的约定，朱恒利未按约定期限付清余款4万元，应当依法继续履行给付剩余购房款的合同义务，并承担相应的违约责任。上诉人朱恒利在诉讼中有关涉案房屋存在裂纹、乔叶平应对房屋进行修缮的抗辩，其目的是拒付剩余房款，并要求乔叶平进行修复。本院认为，在乔叶平交付房屋，履行主合同义务的情况下，朱恒利拒付剩余房款，应符合合同法中抗辩权的构成要件。朱恒利以房屋存在质量问题，却又不愿意对房屋进行质量鉴定，在朱恒利不解除房屋买卖合同的情况下，朱恒利不具有法定的抗辩权，朱恒利拒不给付剩余房款的主张不能成立。朱恒利在接收房屋后，对原有墙体裂纹进行查看，并与乔叶平进行交涉，其行为符合买卖合同中检验的规定。关于房屋修复的问题，朱恒利选择另案主张权利，系其对自身诉讼权利的处分，本院对此问题不再评判。关于一审审理周期。一审审判管理流程表显示，一审法院在法定审限六个月内结案，对朱恒利有关一审审理周期违法的主张，本院不予采纳。关于一审诉讼费用的负担。本院认为，一审法院让乔叶平负担部分诉讼费用是因为乔叶平主张的违约金未全部得到支持，并非基于乔叶平的违约行为，不能据此认定朱恒利在本案中不承担违约责任。综上，朱恒利的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1080元，由上诉人朱恒利负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年九月十六日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥