河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0224民初1706号 原告：中国工商银行股份有限公司滦南支行。住所地：滦南县南大街56号。 负责人：郑晓海，系该行行长。 委托诉讼代理人：李丽震，河北春风律师事务所律师。 被告：霍树玺，男，1982年4月14日出生，汉族，现住滦南县。 被告：徐玉兰，女，1981年9月20日出生，汉族，现住滦南县。 被告：鼎盛（唐山）房地产集团有限公司，住所地唐山市丰润区曹雪芹西道248号。 法定代表人：王树忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘娟，该公司员工。 委托诉讼代理人：沈彦伟，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司滦南支行（以下简称工行滦南支行）与被告霍树玺、徐玉兰、鼎盛（唐山）房地产集团有限公司（以下简称鼎盛房地产）借款合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告工行滦南支行的委托诉讼代理人李丽震、被告鼎盛房地产的委托诉讼代理人刘娟、沈彦伟到庭参加诉讼，被告霍树玺、徐玉兰经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行滦南支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告工行滦南支行与被告霍树玺、徐玉兰、鼎盛房地产之间的《个人购房借款／担保合同》；2、判决被告霍树玺、徐玉兰、鼎盛房地产偿还原告借款本金147958.52元、利息19511.01元，并自2020年5月23日起至还清之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率加收50%的标准计算给付原告欠款利息；对不能按时支付的利息，自2020年5月23日起至还清之日按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率加收50%的标准计算给付原告复利；3、判决原告对被告霍树玺、徐玉兰提供的坐落在滦南县房产折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、判决被告鼎盛房地产对上述借款承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月19日，原告与作为借款人的被告霍树玺、共同借款人的被告徐玉兰签订《个人购房借款／担保合同》，双方约定借款金额为人民币19万元整，用途为购住房，还款方式为按月等额本息还款，贷款期限为180个月（2013年6月19日至2028年6月19日），贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%。另约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除合同。被告提供坐落在滦南县房产作为抵押担保，原告系该房产的抵押权人，对该房产折价或以拍卖、变卖的价款有优先受偿权。合同另约定被告鼎盛房地产作为保证人对上述借款承担连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用承担连带保证责任。合同签订后，原告依约履行了放贷义务，被告霍树玺、徐玉兰未按约定履行还款义务，自贷款发放日至2020年5月23日已累计60次违约，故原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告霍树玺、徐玉兰未到庭亦未出答辩。 被告鼎盛房地产辩称，对被告拖欠的本金及利息无异议，但需要核实一下被告未能正常还款的明细；另外，原告已经从被告公司扣除了保证金48319.87元，被告鼎盛房地产具有向其他二被告追偿的权利。涉案房产早已经具备办理不动产权证及抵押手续条件，被告鼎盛房地产方不应该承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方代理人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月19日，原告工行滦南支行与被告霍树玺、徐玉兰、鼎盛房地产签订《个人购房借款／担保合同》。其中原告系贷款人，被告霍树玺系借款人、抵押人，被告徐玉兰系共同借款人、抵押物共有人，被告鼎盛房地产系保证人。合同约定被告霍树玺、徐玉兰自原告处借款19万元用于购买滦南县房产。担保方式为抵押、保证。贷款期限自2013年6月19日至2028年6月19日共180个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收50%。在合同第十四条违约及违约责任中约定“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……”，并约定借款人发生违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施“……（5）解除本合同……”。此外原被告在合同中对保证担保、抵押物、抵押登记、保证方式等内容作了约定。被告霍树玺、徐玉兰以滦南县房产为上述贷款提供抵押担保，但未办理抵押登记。贷款发放后，被告于2013年11月19日第一次发生逾期，截止2020年8月19日累计逾期次数已超六次，且拖欠原告贷款本金117965.75元。 上述事实，有原、被告的陈述、《个人购房借款/担保合同》、发放贷款凭证、还款明细表等证予以证实，足以认定。 本院认为，被告霍树玺、徐玉兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利，应承担举证不能的不利后果。根据双方代理人的陈述及2013年6月19日原告工行滦南支行与被告霍树玺、徐玉兰、鼎盛房地产签订《个人购房借款/担保合同》，可以认定原告与被告霍树玺、徐玉兰之间存在借款合同关系，该合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定享受权利履行义务，因原告已于合同签订后向被告霍树玺、徐玉兰足额发放贷款19万元，被告亦应按照合同约定按期还款。根据原告提交的被告还款明细显示，截止2020年8月19日，被告违约月数已远超六个月，已达到双方约定的解除合同的条件，故原告要求解除与被告于2013年6月19日签订的《个人购房借款/担保合同》的主张，本院予以支持。根据原告提交的被告还款明细，被告最后一次还款为2020年8月19日，剩余贷款本金117965.75元，未还利息、积欠利息均为0元，故合同解除后，被告霍树玺、徐玉兰应偿还原告剩余贷款本金117965.75元。因双方约定的还款方式为等额本息还款，被告每期还款金额中包括部分本金和部分利息，被告虽多次发生逾期，但在每次逾期后的下一次还款时，原告均已先行扣除了积欠的利息，故在被告2020年8月19日最后一次还款后不存在欠还应还利息的情形。关于合同解除后尚欠贷款本金的利息，参照双方合同中约定标准，被告应当自2020年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息。 关于原告对被告霍树玺、徐玉兰提供的滦南县房产折价或以拍卖、变卖的价款是否享有优先受偿的权利，原被告虽在《个人购房借款／担保合同》中约定被告霍树玺、徐玉兰以滦南县房产为上述贷款提供抵押担保，但并未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时成立”，该法第一百八十条第一款第一项为“建筑物和其他土地附着物”，故原告主张的抵押权未成立，原告对滦南县房产折价或以拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。 关于被告鼎盛房地产是否应当承担连带还款责任，因被告鼎盛房地产在上述《个人购房借款/担保合同》中保证人处加盖公司印章和法定代表人印章，综合该合同第十条“保证担保”、第二十条“抵押登记”和第五十三条“对第十条的约定”中的具体内容，被告鼎盛房地产在该合同中承担阶段性连带保证，即当被告霍树玺、徐玉兰提供的抵押物在“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”时，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。因该房产未办理抵押登记，故被告鼎盛房地产的保证责任未免除，另合同第二十六条“保证方式”中约定“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证”，故被告鼎盛房地产应对上述被告霍树玺、徐玉兰尚欠原告的贷款本金及利息承担连带偿还责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司滦南支行与被告霍树玺、徐玉兰、鼎盛（唐山）房地产集团有限公司于2013年6月19日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告霍树玺、徐玉兰偿还原告中国工商银行股份有限公司滦南支行尚欠贷款本金人民币117965.75元，并自2020年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至全部履行之日止。判决生效即履行； 三、被告鼎盛（唐山）房地产集团有限公司对上述第二项确定的债务承担连带给付责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司滦南支行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3650元，减半收取1825元，由被告霍树玺、徐玉兰、唐山鼎盛房地产开发有限公司负担。判决生效即交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  董宏伟 二〇二〇年九月十七日 书记员  邓俊杰