湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3467号上诉人（原审被告、反诉原告）：向守萍，女，1975年7月26日出生，汉族，重庆市人，住武汉市青山区（户籍地重庆市开州区）。委托诉讼代理人：胡小良，湖北珞珈律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：高建伟，男，1971年9月19日出生，汉族，重庆市，住武汉市青山区（户籍地重庆市开州区）。委托诉讼代理人：胡小良，湖北珞珈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉欣叶贸易有限责任公司，住所地武汉市青山区冶金三十五街。法定代表人：刘洪刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏芳，女，1962年9月17日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区。委托诉讼代理人：夏爱华，湖北立丰律师事务所律师。上诉人向守萍、高建伟因与被上诉人武汉欣叶贸易有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初3993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。向守萍、高建伟上诉请求：1.撤销一审判决，本诉按照房屋占用费21033元改判；反诉按照装修补偿款121000元改判；2.武汉欣叶贸易有限责任公司承担本案全部诉讼费；事实与理由：一、涉案两处租赁房屋并非隔壁，甚至门不在同一条街上，原审认定“该房屋（中百超市）在原醇香阁餐馆处房屋隔壁”错误。2017年10月9日，两处房屋因征收被打围，其中，中百超市房屋被彻底围住，无法经营，向守萍、高建伟于10月底搬离该房屋。而醇香阁餐馆房屋之上有向守萍、高建伟自己搭建的两层房屋，为了该两层房屋征收补偿利益，被逼作了“钉子户”。醇香阁餐馆房屋虽没有被彻底围住，但经营受到极大影响，为维持全家生计，只能惨淡经营。2018年5月又被停水，以拎水等方式解决用水问题断续经营，直至2019年4月彻底停止经营，并开始了自己的维权之路。8月8日，对方组织社会人员将高建伟打伤，并强制腾退醇香阁餐馆房屋，经报警后警方介入处理。原审认定两处房屋互为隔壁毫无根据。原审关于“没有搬离中百超市”的推断也不成立。二、向守萍、高建伟于2017年10月21日已搬离中百超市处房屋，对方的催款《通知》可以充分证明，并与其他事实相印证，一审认定于2019年8月8日腾退案涉两处租赁房屋错误。2019年5月16日，对方财务人员和股东王某向守萍、高建伟送达《通知》，该《通知》载明：“截止2018年4月你欠公司租金27000元整（2017年7月20日-10月20日欠租金21000元，2017年11月-2018年4月欠租金6000元）。”对方庭审中以该《通知》证明催收，原审判决中称该《通知》为“催款通知”，并认可《通知》所载“欠租金6000元系醇香阁2017年11月-2018年4月期间的租金”，根据下表所示，催款《通知》可以证明，对方确认向守萍、高建伟不欠中百超市2017年10月21日-2018年4月租金元，而向守萍、高建伟并未支付该租金，故对方已认可向守萍、高建伟搬离中百超市房屋。三、经双方协商一致，中百超市房屋2017年7月20日-10月20日的月租金为10000元，向守萍、高建伟己足额支付30000元，不欠对方租金21000元。根据约定，双方租赁合同于该租赁房屋被征收日解除。此后继续使用该房屋，但是未签订租赁合同。由于征收和打围影响，经与对方协商一致，向守萍、高建伟分两次向对方共支付2017年7月20日-10月20日租金30000元，与房屋征收打围应降租金及双方交易习惯相印证。四、对方应向向守萍、高建伟支付装修补偿款121000元，一审判决60000元过低涉案房屋被拆除，房屋装饰装修无法利用，向守萍、高建伟有装饰装修现值损失。房屋被拆除，无法对其装饰装修现值进行鉴定。但征收部门对该装修现值按照550元/平方米评估认定和补偿，则涉案房屋装修现值可认定为242000元（550元×440），按照过错程度相等原则，对方应赔偿向守萍、高建伟一半损失即121000元。五、按征收政策并经对方确认，向守萍、高建伟享有自建房征收利益。向守萍、高建伟委托对方代为申请补偿，征收办将向守萍、高建伟的征收利益给付了对方。法院确认向守萍、高建伟搭建了两层房，责令征收办补偿向守萍、高建伟。征收办及对方服判但不履行。综上所述，请求支持上诉请求。武汉欣叶贸易有限责任公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.一审法官到现场去过，两处房屋挨着很近，一审时向守萍、高建伟提出大房子已经搬离，但是事实上向守萍、高建伟还在其中经营，2019年8月份拆迁合同签订后向守萍、高建伟仍然不出来，报警后才将其弄出来；2.举证责任的问题，搬出的举证责任在向守萍、高建伟一方，一审法官去现场去过；3.关于向守萍、高建伟主张不欠租金的问题，向守萍、高建伟在使用，合同是自动延续的，房屋不能使用时合同才会自动解除，向守萍、高建伟主张租金变更为1万元没有任何依据；4.关于装修的问题，400平方米（原中百超市）的房屋向守萍、高建伟没有装修，当时双方都知道该房屋会被征收，向守萍、高建伟没有装修就无权要求装修费；5.法律规定的很清楚，调解内容不能作为判决的依据。武汉欣叶贸易有限责任公司向一审法院起诉请求：1.向守萍、高建伟支付房租、房屋占有使用费429,532元及违约金（以每月租金2,000元为基数，自2017年9月1日起至2019年8月8日止，按日1%计算；以每月租金17,000元为基数，自2017年10月21日起至2019年8月8日止，按日1%计算）；2.本案诉讼费由向守萍、高建伟承担。向守萍、高建伟向一审法院提出反诉请求：1.武汉欣叶贸易有限责任公司赔偿向守萍装饰装修损失121,000元；2.本案反诉费由武汉欣叶贸易有限责任公司承担。一审法院认定事实：向守萍、高建伟系夫妻关系。武汉欣叶贸易有限责任公司于2005年将坐落于工业一路16号（即武汉市青山区冶金街35街坊）房屋租赁给向守萍经营醇香阁餐馆，向守萍为此于2005年向武汉欣叶贸易有限责任公司交纳履约保证金1,000元，2016年3月1日双方签订最后一份房屋租赁合同，约定：一、武汉欣叶贸易有限责任公司将座（坐）落在工业一路16号的房屋（场地），租给向守萍作餐馆使用，租期壹年，从2016年3月1日开始，到2017年3月1日为止；二、向守萍与武汉欣叶贸易有限责任公司在签定（订）合同时，向武汉欣叶贸易有限责任公司缴纳履约保证金壹仟元，租赁期满时，武汉欣叶贸易有限责任公司应将履约保证金如数退还向守萍（不计息），1.季租金为陆仟元，每月依据水电表收取水电费。2.向守萍在每季第一月的1号之前付清当季租金；三、向守萍在其租赁期内所用水电表、管道及门窗等自然损耗或损坏，均需自行修缮；四、如向守萍未按时交付租金，除如数补交外，并每愈（逾）期一日按月租金1%支付违约金。向守萍如拖欠租金达壹个月，武汉欣叶贸易有限责任公司可以从向守萍履约金中扣除，并收回出租房屋；……八、租赁期间，向守萍不得擅自改造房屋结构。如需要装修，一切费用向守萍自付。合同终止，向守萍用于房屋的固定装修物无偿归武汉欣叶贸易有限责任公司所有。合同签订后，向守萍按合同约定向武汉欣叶贸易有限责任公司支付房屋占有使用费至2017年10月，之后向守萍再未向武汉欣叶贸易有限责任公司支付该房屋占有使用费。2017年4月19日武汉欣叶贸易有限责任公司又与向守萍签订房屋租赁合同一份，约定：一、武汉欣叶贸易有限责任公司将座（坐）落在青山区工业一路16号,面积约400平方米的房屋(场地)，租给向守萍作餐饮使用，租期暂壹年，从2017年4月25日开始，到2018年4月24日为止；二、1.季租金为伍万壹仟元，每月依据水电表收取水电费。2.向守萍在每季第一月的1号之前付清当季租金；三、向守萍在其租赁期内所用水电表、管道及门窗等自然损耗或损坏，均需自行修缮；四、如向守萍未按时交付租金，除如数补交外，并每愈（逾）期一日按月租金1%支付违约金。向守萍如拖欠租金达壹个月者，武汉欣叶贸易有限责任公司可以从向守萍履约保证金中扣除，并收回出租房屋；……八、租赁期间，向守萍不得擅自改造房屋结构。如需要装修，一切费用向守萍自付。合同终止，向守萍用于房屋的固定装修物无偿归武汉欣叶贸易有限责任公司所有。注因此门面在政府拆迁计划中，所以此合同为临时合同。在该合同签订之前，武汉欣叶贸易有限责任公司将该处房屋出租给案外人经营“中百超市”，该房屋在原醇香阁餐馆处房屋隔壁。合同签订后，武汉欣叶贸易有限责任公司将该房屋交付给向守萍经营餐馆，向守萍向武汉欣叶贸易有限责任公司支付了该房屋2017年4月20日至7月20日的房屋占有使用费51,000元，并支付了2017年7月21日至10月20日的房屋占有使用费30,000元,尚差欠2017年7月21日至10月20日期间的房屋占有使用费21,000元。之后向守萍再未向武汉欣叶贸易有限责任公司支付该房屋占有使用费。以上两处租赁房屋于2017年7月29日被纳入拆迁范围内，并于2017年10月9日被打围。2019年5月16日武汉欣叶贸易有限责任公司向向守萍下发通知一份，载明：“接35街房屋征收项目部通知，要求你于2019年5月20日之前搬离，截止2018年4月你欠公司租金27,000元整（2017年7月20日-10月20日欠租金21,000元，2017年11月-2018年4月欠租金6,000元），望5月20日之前来我公司结清”。因向守萍未实际腾退案涉两处房屋，2019年7月31日武汉欣叶贸易有限责任公司又向向守萍下发通知一份，载明：“再次通知，请在8月2日前必须搬离，否则一切后果自己承担”。向守萍于2019年8月8日腾退出案涉两处租赁房屋，该两处租赁房屋于当日被拆除，以上两处租赁房屋均未取得建设工程规划许可证。2019年8月2日，武汉市青山区城区改造更新局（甲方）与武汉欣叶贸易有限责任公司（乙方）签订《青山区国有土地上租赁户清租腾退货币补偿协议书》，主要内容为：一、乙方承租的房屋或自建的被征收未登记建筑座（坐）落在青山区××街××街坊，承租面积470.00平方米；乙方自建未登记建筑面积为1996.01平方米，实际用于经营的面积为1996.01平方米；二、乙方选择货币补偿方式补偿；三、甲方应补偿和奖励乙方的费用：（一）经依法选定的房地产价格评估机构评估确定，乙方被征收自建未登记建筑补偿共计人民币￥25,341,435.51元；（二）其他补偿￥10,340,031.70元，包括设备设施搬迁补偿费￥180,139.00元、室内装修补偿费￥1,215,305.50元、经营补助费￥8,144,102.05元、临时安置补助费￥142,859.95元、停产停业补偿费￥657,685.20元。上述补偿费用共计￥35,681,527.21元。一审法院于2019年9月3日立案受理了向守萍诉武汉市青山区城区改造更新局履行房屋征收补偿职责一案，因武汉欣叶贸易有限责任公司与该案有利害关系，本院依法通知其作为该案第三人参加诉讼。向守萍作为该案原告请求：1.判令武汉市青山区城区改造更新局履行房屋征收补偿法定职责，向向守萍支付位于武汉市青山区冶金街35街坊房屋（原醇香阁餐馆）征收补偿款1,548,098元（其中一层6.6平方米、二层40平方米、三层40平方米，共计86.6平方米，按照17,876.43元/平方米计算）；2.请求一并解决相关民事争议，一审法院经审理后认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的有关规定，区城改局作为房屋征收部门，有对被征收房屋作出征收补偿的法定职责。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案中，向守萍承租武汉欣叶贸易有限责任公司未登记房屋后，将涉案房屋由一层改扩建为三层，从而在武汉欣叶贸易有限责任公司的房屋上形成添附物，该事实已经武汉欣叶贸易有限责任公司及向守萍所在居民委员会书面确认，因双方对添附物的归属并未明确约定，且协商不成，现添附物因房屋征收已被拆除，武汉市青山区城区改造更新局对该添附物视为2004年9月20日之前的未登记建筑进行了补偿，则向守萍对该添附物应享有相应的征收补偿权益。关于向守萍主张征收补偿权益的未登记建筑面积认定问题，向守萍主张的未登记建筑面积为86.6平方米（其中，第一层约6.6平方米，第二层、第三层每层为40平方米），根据向守萍申请出庭作证的证人证言陈述，结合向守萍提交的其他证据，不能认定向守萍在涉案房屋第一层改扩建了6.6平方米的建筑物。另根据武汉市青山区城区改造更新局对涉案第二层、第三层未登记建筑的调查情况来看，因第二层、第三层的层高不足以分别计算自然层数，武汉市青山区城区改造更新局经测量后将该两层认定为一层并无不当，故向守萍主张的第二层、第三层未登记建筑实际应获得补偿的面积为一层，即40平方米，故武汉市青山区城区改造更新局应对向守萍添附的40平方米未登记建筑履行征收补偿的法定职责。因对向守萍以何种标准进行征收补偿，需由相关行政职能部门进行审查后决定，目前一审法院无权代之作出判断，故对向守萍诉请武汉市青山区城区改造更新局支付征收补偿款1,548,098元的诉请，不予支持。故作出判决：一、武汉市青山区城区改造更新局于本判决生效之日起30日内对向守萍添附的位于武汉市青山区冶金街35街坊冶金中心粮店（原醇香阁餐馆）的40平方米未登记建筑履行征收补偿的法定职责；二、驳回原告向守萍的其他诉讼请求。武汉欣叶贸易有限责任公司不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，二审尚未审结。本案在审理过程中，向守萍、高建伟称其两人共同经营餐馆，经营餐馆的盈利用于夫妻共同生活。武汉欣叶贸易有限责任公司要求将向守萍于2005年交纳的1,000元保证金冲抵向守萍、高建伟的欠款。认定上述事实，有武汉欣叶贸易有限责任公司和向守萍、高建伟的陈述、两份房屋租赁合同、租金收据、租金收款清单、催款通知、腾退通知、《青山区国有土地上租赁户清租腾退货币补偿协议书》、营业执照、食品经营许可证、（2019）鄂0107行初71号行政判决书等证据证实。一审法院认为：本案争议的焦点：一、向守萍是否应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付房屋占有使用费。本案所涉两处租赁房屋建造时并没有取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案所涉的两份房屋租赁合同均应为无效。虽然本案所涉房屋租赁合同无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，武汉欣叶贸易有限责任公司有权要求向守萍支付房屋占有使用费。向守萍向武汉欣叶贸易有限责任公司支付原醇香阁餐馆处房屋占有使用费至2017年10月，2019年8月2日武汉市青山区城区改造更新局与武汉欣叶贸易有限责任公司签订《青山区国有土地上租赁户清租腾退货币补偿协议书》，故向守萍应从2017年11月1日起向武汉欣叶贸易有限责任公司支付原醇香阁餐馆处房屋占有使用费至2019年8月2日止。虽双方于2016年3月1日签订的房屋租赁合同约定每月租金2,000元，但从武汉欣叶贸易有限责任公司于2019年5月16日向向守萍下发的通知来看，武汉欣叶贸易有限责任公司同意向守萍从2017年11月1日起按每月1,000元的标准支付房屋占有使用费，故向守萍应按每月1,000元的标准向武汉欣叶贸易有限责任公司支付2017年11月1日至2019年8月2日原醇香阁餐馆处房屋占有使用费，按此标准，向守萍应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付2017年11月1日至2019年8月2日原醇香阁餐馆处房屋占有使用费21,033元。向守萍向武汉欣叶贸易有限责任公司支付原中百超市处房屋占有使用费至2017年10月20日，并差欠2017年7月21日至10月20日期间的房屋占有使用费21,000元，2019年8月2日武汉市青山区城区改造更新局与武汉欣叶贸易有限责任公司签订《青山区国有土地上租赁户清租腾退货币补偿协议书》，故向守萍除向武汉欣叶贸易有限责任公司支付其差欠的2017年7月21日至10月20日期间的房屋占有使用费21,000元外，还应从2017年10月21日起向武汉欣叶贸易有限责任公司支付房屋占有使用费至2019年8月2日止。2017年4月19日双方签订的租赁合同约定每月租金17,000元，但综合考虑该处租赁房屋于2017年10月9日被打围影响向守萍经营的客观事实，本院酌情对房屋占有使用费予以适当调整，从2017年10月21日起由每月17,000元调减为每月15,000元。按每月15,000元的标准，向守萍应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付2017年10月21日至2019年8月2日原中百超市处房屋占有使用费321,000元，加上2017年7月21日至10月20日期间的占有使用费21,000元，向守萍应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付原中百超市处房屋占有使用费342,000元。向守萍辩称其于2017年10月21日搬离原中百超市处房屋，但未提交相应的证据予以证实，对该抗辩意见，不予支持。综上，向守萍应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付案涉两处租赁房屋占有使用费共计363,033元（21,033元＋342,000元）。向守萍于2005年向武汉欣叶贸易有限责任公司支付履约保证金1,000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力”的规定，虽然双方在合同中约定租赁期满时武汉欣叶贸易有限责任公司向向守萍退还保证金，但保证金具有履约保证目的，鉴于向守萍至今拖欠武汉欣叶贸易有限责任公司房屋占有使用费远超过其交纳的保证金，对武汉欣叶贸易有限责任公司提出的1,000元保证金冲抵向守萍欠款的意见予以采纳。扣减该1,000元保证金后，向守萍还应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付案涉两处租赁房屋占有使用费362,033元。故武汉欣叶贸易有限责任公司主张向守萍支付房屋占有使用费429,532元的诉讼请求中362,033元部分，予以支持，超过部分，本院不予支持。二、向守萍是否应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付违约金。武汉欣叶贸易有限责任公司请求向守萍支付违约金的诉请，因其所依据的租赁合同均为无效合同，无效的合同，自始无效，不具有法律约束力，故武汉欣叶贸易有限责任公司请求向守萍支付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。三、高建伟是否应承担责任。向守萍、高建伟系夫妻关系，向守萍差欠武汉欣叶贸易有限责任公司房屋占有使用费362,033元，系其在与高建伟夫妻关系存续期间所欠，且向守萍、高建伟自认两人共同经营餐馆，经营餐馆的盈利用于夫妻共同生活，故该362,033元欠款应按夫妻共同债务处理，高建伟应与向守萍共同承担支付该362,033元房屋占有使用费的责任。高建伟的抗辩意见，于法无据，不予支持。四、武汉欣叶贸易有限责任公司是否应赔偿向守萍装饰装修损失。向守萍主张装饰装修损失，其应提交证据证实对承租的两处房屋进行了装饰装修，但其未提交相应的证据予以证实，且装饰装修房屋并不属于众所周知的事实，向守萍应承担举证不能的法律后果。但考虑到向守萍承租两处房屋均用于经营餐馆，依据日常经验判断，向守萍投入装修改造后方才符合其租赁目的。又考虑到向守萍实际使用原醇香阁餐馆处房屋长达14年，装饰装修存在折旧问题，故从公平原则考虑，本院酌情认定向守萍享有装修补偿60,000元。故向守萍主张武汉欣叶贸易有限责任公司赔偿其装饰装修损失121,000元的反诉请求中60,000元部分，予以支持，超过部分，不予支持。武汉欣叶贸易有限责任公司辩称向守萍对原醇香阁餐馆处房屋的装修已另行提起诉讼，且一审已经宣判，根据民事案件一事不再理原则，该部分诉请不应得到支持，从一审法院于2019年9月3日立案受理的向守萍诉武汉市青山区城区改造更新局履行房屋征收补偿职责一案来看，向守萍主张的是对其在武汉欣叶贸易有限责任公司的房屋上改造扩建形成的添附物享有相应的征收补偿权益，并非主张原醇香阁餐馆处房屋的装修损失，故武汉欣叶贸易有限责任公司的该抗辩意见，不予支持。综上，武汉欣叶贸易有限责任公司的诉讼请求、向守萍的反诉请求，均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、向守萍、高建伟于本判决生效之日起10日内向武汉欣叶贸易有限责任公司支付房屋占有使用费362,033元；二、武汉欣叶贸易有限责任公司于本判决生效之日起10日内向向守萍、高建伟支付装修补偿款60,000元；三、驳回武汉欣叶贸易有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回向守萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费3,875元，由武汉欣叶贸易有限责任公司负担1,155元，由向守萍、高建伟负担2,720元；本案反诉费1,490元，由向守萍负担750元，由武汉欣叶贸易有限责任公司负担740元。本院二审期间，向守萍、高建伟向本院提交新证据：1.未登记建筑照片及《证据目录》、（2019）鄂0107行初47号庭审笔录各一份，拟证明涉案两处房屋并非隔壁，且它们不在同一条街上。2.2019年7月10日青山区法院现场勘查照片一组，拟证明向守萍、高建伟于2019年7月10日之前已搬离中百超市处房屋，2019年7月10现场勘验的法官因房屋被围被拆而无法进入，法官当天只进入40平方米（原醇香阁餐馆）的小房屋，拍了1、2、3楼的照片，该40平方米（原醇香阁餐馆）的房屋因停水没有经营，只是暂住在其中。3.武汉欣叶贸易有限责任公司行政答辩状一组，拟证明武汉欣叶贸易有限责任公司也认可租赁合同因政府拆迁（征收）自然解除，故2017年7月29日中百超市租赁合同解除，此后双方为不定期租赁。经质证，武汉欣叶贸易有限责任公司意见为1.对证据1的真实性无异议，两处房屋挨着很近，从上诉人的上诉状中的图可以显示，对证明目的有异议，不影响本案的判决，也不是实质性的事实认定错位；2.对证据2的真实性无异议，但该证据与本案无关联性，该照片涉及到的是40平方米（原醇香阁餐馆）的房屋，不是400平方米（原中百超市）的房屋，另案的法官不可能去现场勘验与其案件无关的房屋，40平方米（原醇香阁餐馆）的房屋不是本案争议的400平方米（原中百超市）的房屋，门头没有了不代表不在经营，不能证明其已经搬离，另案的40平方米（原醇香阁餐馆）的房屋与本案无关；3.对证据3中法院盖章的行政答辩状真实性无异议，对其他的行政答辩状真实性不清楚，因为代理人没有见过，对租赁合同因政府拆迁（征收）自然解除无异议，对2017年7月29日中百超市租赁合同解除有异议，2019年8日签订征收补偿协议后房屋不能使用，房屋租赁合同才解除，即使是不定期租赁，也应当参照合同约定的租金标准支付租金，双方没有约定按照1万元的标准支付租金，武汉欣叶贸易有限责任公司发催款通知单说明没有同意按照1万元的标准支付租金。向守萍、高建伟持本院调查令调取如下证据：报警记录（2019年8月8日）一份、询问笔录（2019.8.8）二份，张腊平的笔录显示张腊平与征收办的另2人到40平方米（原醇香阁餐馆）的房屋协调搬迁的问题，张腊平说只看到高建伟在40平方方米（原醇香阁餐馆）的房屋，后来张腊平与高建伟女儿的朋友发生冲突。2份笔录互相印证冲突发生在40平方米（原醇香阁餐馆）的房屋内，并未涉及400平方米（原中百超市）房屋的搬迁，与对方的书面通知、法院的现场照片相印证。拟证明2019年8月8日仅仅是未腾退40平方米（原醇香阁餐馆）房屋，向守萍、高建伟已经搬离400平方米的房屋，武汉欣叶贸易有限责任公司陈述向守萍、高建伟未搬离2处房屋属于虚假陈述。经质证，武汉欣叶贸易有限责任公司意见为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能反映向守萍、高建伟已经搬离400平方米（原中百超市）的房屋，该证据恰恰证明是向守萍、高建伟拒不搬迁，且向守萍、高建伟的家人将拆迁办工作人员打伤。向守萍、高建伟提供证据不能达到证明目的，本院不予采信。武汉欣叶贸易有限责任公司向本院提交新证据：1.照片2张，拟证明向守萍、高建伟陈述的“400平方米（原中百超市）房屋的门头已经没了”不是事实，照片的时间是2019年8年8日，截止到此时，招牌门头还在。2.电费催缴单一份，拟证明2019年6月，400平方米（原中百超市）的房屋还在产生电费，向守萍、高建伟还在其中经营。3.证人石某、王某的证人证言，拟证明2019年5月16日的通知是石某和王某去400平方米（原中百超市）房屋送通知时，只有向守萍在，有一个客人打包，有其他人在打麻将。可以进出，围墙外面有个门，在围墙的侧面开的门。质证中，向守萍、高建伟要求查看照片原件，武汉欣叶贸易有限责任公司称：原件在证人石某的手机中。由武汉欣叶贸易有限责任公司提出的证人石某出示手机中的原件后，向守萍、高建伟作出的质证意见为：1.因为没有看到照片的原始载体，仅仅是微信聊天记录的截屏中有这2张照片，所以，对证据1的真实性不予认可，即使是真实的，也恰恰能够证明2019年8月8日之前，我方已经搬离400平方米（原中百超市）的房屋，其中围墙被打围，且口子被封闭了，门头也全部被砸了，无法经营，与我方提供的行政案件一审法官的2019年7月10日的照片情况一致。2.证据2是照片，没有原件，真实性不予认可，即使是真实的，电费催缴单有2个表码，是2个电表，并不仅仅是400平方米（原中百超市）房屋的电表，并不能证明是2019年6月份当月发生的电费，估计是2018年的电费，对方一直没有缴纳，直到2019年对方与征收办签订了补偿协议后才补缴电费。3.证人王某为武汉欣叶贸易有限责任公司的第二大股东，证人的证言等同于当事人的陈述，不能采信。武汉欣叶贸易有限责任公司提供证据不能达到证明目的，本院不予采信。本案二审调查中，针对双方争议的涉诉的两处租赁房屋停水时间，及向守萍、高建伟对400平方米（原中百超市）租赁房屋是否搬出及搬出时间进行了调查，武汉欣叶贸易有限责任公司在本院规定的时间内没有提交证明停水时间的证据，本院采信向守萍、高建伟所称2018年5月开始停水的意见。因向守萍、高建伟未提供其搬离400平方米（原中百超市）租赁房屋的时间证据，也未提供反驳2019年5月16日石某和王某是在400平方米（原中百超市）租赁房屋给向守萍送通知的证据，不能证明守萍、高建伟已经于2017年10月21日前搬离400平方米（原中百超市）租赁房屋的意见，及证明向守萍、高建伟搬离400平方米租赁房屋的实际时间。二审中，向守萍、高建伟称征收公告发布时间为2017年7月21日，本院查阅一审中，向守萍、高建伟陈述征收公告发布时间为2017年7月29日，向守萍、高建伟对自己说法未提供证据证实，本院仍采信其一审中的意见。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审经审理另查明，案涉两处租赁房屋于2018年5月开始停水。本院认为，本案的焦点：1.向守萍、高建伟是否拖欠武汉欣叶贸易有限责任公司租金，及案涉两处租赁房屋被政府征收后，在正式移交涉诉房地之前，武汉欣叶贸易有限责任公司是否仍有权向实际使用人向守萍、高建伟收取占有使用用费；2.武汉欣叶贸易有限责任公司是否应支付向守萍、高建伟装饰装修损失。关于第一个焦点，本院认为，本案涉诉的两处租赁房屋于2017年7月29日被纳入拆迁范围内，并于2017年10月9日发布打围公告，于2017年10月29日被打围。向守萍、高建伟在2017年7月29日之前是没有拖欠武汉欣叶贸易有限责任公司租金的行为，武汉欣叶贸易有限责任公司认为向守萍、高建伟有拖欠400平方米（原中百超市）租赁房屋在2017年7月29日至2017年10月9日期间的租金21000元，及40平方米（原醇香阁餐馆）租赁房屋在2017年11月-2018年4月的租金6,000元的行为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，涉诉的两处租赁房屋被纳入拆迁范围内之时，武汉市青山区人民政府对涉诉房屋作出征收决定，于2017年7月29日予以公告时发生效力，从该日起导致上述房屋的物权发生变动，武汉欣叶贸易有限责任公司丧失了房屋的出租权利，向守萍、高建伟与武汉欣叶贸易有限责任公司之间的租赁关系客观上是已终止，向守萍、高建伟于承租房屋纳入征收之前，对武汉欣叶贸易有限责任公司没有拖欠租金的事实，武汉欣叶贸易有限责任公司2019年5月16日向向守萍、高建伟发出通知一份，继续主张租金，缺乏事实依据，武汉欣叶贸易有限责任公司主张向守萍、高建伟给付房租请求不应得到支持。因向守萍、高建伟有自认占用40平方米（原醇香阁餐馆），又不能提供已经搬离400平方米（原中百超市）房屋的证据，以及两处房屋占用致使武汉欣叶贸易有限责任公司直至2019年8月2日，才与武汉市青山区城区改造更新局签订《青山区国有土地上租赁户清租腾退货币补偿协议书》的事实，依照《中华人民共和国物权法》第一百二十一条、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条体现出的“先补偿后搬迁”的精神，在补偿费没有到位的情况下，涉案两处租赁房屋尚未被拆迁而产生的利益，理应属于武汉欣叶贸易有限责任公司使用及享有使用利益，向守萍、高建伟未向武汉欣叶贸易有限责任公司返还本案涉诉的两处租赁房屋，事实上使用及享有了，应属于武汉欣叶贸易有限责任公司使用及享有的使用利益，应向武汉欣叶贸易有限责任公司给付相应的房屋占用的对价，即给付房屋占有使用费。但另一方面，考虑向守萍、高建伟作为餐饮行业经营者，租赁房屋自征收公告发布以后，涉诉租赁房屋被打围，经营场所已不利于向守萍、高建伟正常经营，特别是涉诉租赁房屋停水后，向守萍、高建伟靠别处拎水生活及经营，餐饮经营受环境及条件所限，收入大幅减少，武汉欣叶贸易有限责任公司也未提供证据证明向守萍、高建伟已取得实际收入及收入金额，以及自己因此所受损失的实际金额，故向守萍、高建伟占用期间的代价只宜酌定，而不宜按照或者参照双方所签的合同执行。一审判决虽已酌情对400平方米（原中百超市）房屋占有使用费予以适当调整，由每月17,000元调减为每月15,000元，调整幅度未明显体现已经考虑打围、停水实际对向守萍、高建伟的餐饮经营收入的影响，本院对此予以更正。根据涉诉房屋拆迁工作的进展对向守萍、高建伟餐饮经营的影响程度分时段进行酌定，按征收公告发布之时至公布征收区域打围及实际打围（2017年7月29日至2017年10月29日），从公布征收区域打围及实际打围至公布征收区域开始停水（2017年10月30日至2018年4月），及公布征收区域开始停水之后至武汉欣叶贸易有限责任公司签订补偿协议书之时（2018年5月至2019年8月2日），分为三个阶段，分别计算向守萍、高建伟应向武汉欣叶贸易有限责任公司每阶段应给付的房屋使用占用费。征收公告发布之时至公布征收区域打围阶段对向守萍、高建伟的经营影响并不是很大，向守萍、高建伟可按每月17,000元给付400平方米（原中百超市）房屋占有使用费，向守萍、高建伟已经向武汉欣叶贸易有限责任公司给付了该阶段的400平方米（原中百超市）房屋占有使用费30000元，及40平方米（原醇香阁餐馆）租赁房屋的费用，还需向武汉欣叶贸易有限责任公司给付21000元；从公布征收区域打围至公布征收区域开始停水阶段，征收部门已对400平方米（原中百超市）进行了打围，进出不便，对向守萍、高建伟在该房屋的经营确有一定的影响，向守萍、高建伟按每月17,000元的三分之一向武汉欣叶贸易有限责任公司给付该阶段的400平方米（原中百超市）房屋占有使用费34188.89元（17000÷3×6=34000，17000÷3÷30=188.89，34000+188.89=34188.89），40平方米（原醇香阁餐馆）房屋虽未打围，一审判决向守萍应按每月1,000元的标准向武汉欣叶贸易有限责任公司支付2017年11月1日至2019年8月2日原醇香阁餐馆处房屋占有使用费21,033元，其中已包括2017年11月至2018年4月期间的6000元，武汉欣叶贸易有限责任公司未予上诉，视为对该金额的计算无异议，本院仍按每月1,000元的标准计算向守萍应向武汉欣叶贸易有限责任公司支付该阶段的40平方米（原醇香阁餐馆）房屋占有使用费6000元；公布征收区域开始停水之后至武汉欣叶贸易有限责任公司签订补偿协议书之时，公布征收区域已开始停水，向守萍、高建伟占有使用的两处房屋均已实际停水，向守萍、高建伟靠别处打水生活、经营，对餐饮经营的影响更大，向守萍、高建伟可按每月17,000元的五分之一向武汉欣叶贸易有限责任公司给付该阶段的400平方米（原中百超市）房屋占有使用费51226.67元（17000÷5×15=51000，17000÷5÷30×2=226.67，51000+226.67=51226.67），按每月2,000元的五分之一向武汉欣叶贸易有限责任公司给付该阶段的40平方米（原醇香阁餐馆）房屋占有使用费6000元（2000÷5×15=6000）；向守萍、高建伟向武汉欣叶贸易有限责任公司给付三个阶段房屋占有使用费共计118415.56元（21000+34188.89+51226.67+6000+6000=118415.56）。向守萍、高建伟上诉认为房屋占有使用费的计算应考虑房屋被彻底围住，无法经营，2018年5月又被停水，以拎水等方式解决用水问题断续经营的部分理由有事实依据，成立，其该部分请求本院予以部分支持，其他部分理由缺乏依据，不能成立，其请求本院不予支持。关于第二个焦点，本院认为，向守萍、高建伟上诉要求武汉欣叶贸易有限责任公司按其主张赔偿向守萍装饰装修损失121,000元，但未提供证据证实其装饰装修损失确已达到或已超出121,000元，或其与武汉欣叶贸易有限责任公司已达成该金额的协议，其主张装饰装修损失121,000元缺乏事实及法律依据不能成立，其该部分上诉请求本院不予支持。综上所述，向守萍、高建伟上诉请求中所包含的合理部分，本院予以支持；向守萍、高建伟的其他上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初3993号民事判决第二项、第四项；二、撤销湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初3993号民事判决第三项；三、变更湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初3993号民事判决第一项为向守萍、高建伟于本判决生效之日起10日内向武汉欣叶贸易有限责任公司支付房屋占有使用费118415.56元；四、驳回武汉欣叶贸易有限责任公司的其他诉讼请求；负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取的案件受理费3,875元，由武汉欣叶贸易有限责任公司负担2,720元，由向守萍、高建伟负担1,155元；本案反诉费1,490元，由向守萍负担750元，由武汉欣叶贸易有限责任公司负担740元。二审案件受理费共计3141元，由向守萍、高建伟负担1141元，武汉欣叶贸易有限责任公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二〇年九月十八日法官助理李一凡书记员李一凡