河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3102号 上诉人（原审原告）：赵雷，男，1989年8月25日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：臧桂菊，女,1965年8月20日出生，汉族，住河北省高碑店市,系赵雷母亲。 被上诉人（原审被告）：田元，男，1989年6月18日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：马占忠，河北虹天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：田丽，女，1983年10月12日出生，汉族，住河北省高碑店市。 上诉人赵雷因与被上诉人田元、田丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 赵雷上诉请求:1.请求依法撤销河北省高碑店市人民法院(2019)冀0684民初2835号民事判决第二项（部分）、第三项、第四项（部分）、第五项；2.改判二被上诉人给付2015年12月至2016年12月房屋租金17万元，给付租赁协议到期后至被上诉人搬离日的租金333333元，给付拖欠的电费156517元，并给付上述拖欠费用自拖欠之日至被上诉人搬离日的利息损失（按银行同期贷款利率的1.5倍计算）；3.改判由被上诉人修复电梯。4.改判一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决部分事实认定不清，证据采信不当，导致部分判决错误。1.一审法院认定将锅炉改造费用15万元折抵2015年12月至2016年12月的房屋租金，缺乏事实和法律依据。双方最初签订租赁协议时，没有约定出租方提供取暖设施的合同义务。折抵租金的说法是田元的单方陈述，无任何证据支持。该锅炉并非房屋必要的配套设施，并未与房屋主体相连，出租方可选择其他取暖方式，且该锅炉系可拆卸物，拆除并不会导致其价值出现不合理的降低。一审法院关于必要的配套实施、拆除大大降低现有价值的理由无事实根据。关于该锅炉的价值，被上诉人提供的仅是收据并非正式发票。上诉人在一审中也出示了该锅炉入网和安装协议的影印件，可以证实该锅炉安装时实收7.5万元。一审法院按照15万元标准折抵租金属于认定事实不清。田元认可安装该锅炉时，领取了旧锅炉补助3万元。则即便该锅炉应折抵租金，也应从锅炉价格中扣除3万元。一审法院直接支持了承租方折抵15万元租金的主张，导致的结果是承租方仅用4.5万元的成本付出，取得了折抵15万元租金的利益。2.关于租赁协议到期后，被上诉人拒不搬离相关物品腾空房屋的后果。被上诉人的证据无法证实上诉人母亲存在阻拦搬离行为，一审法院认定未及时腾空房屋造成的损失双方均有一定过错有误。即使上诉人母亲在2017年11月底被上诉人搬离时存在阻拦行为，但根据上诉人提供的录音，2017年12月28日出租方就明确要求尽快搬离，此后的2018年2月、5月出租方又多次要求搬离。按照一审判决，从租赁期限届满到法院指定搬离日，长达两年四个月，租金应为38万余元。一审法院没有考虑双方过错程度，仅支持上诉人15万元的租金损失，显失公平。3.对于被上诉人拖欠的电费。根据双方交易习惯，确实没有双方共同签字确认的书面手续。2017年2月份之前拖欠电费85983.1元，虽然只有出租方单方书写的电费便笺，但是便笺上记载的电量度数与电力部门记载的电量数据一致，可证明便笺的客观性和真实性。2017年3月之后的用电量，根据电力部门截止到2019年10月的总度数扣除出租方2017年2月至2019年10月用电量，差额部分就是承租方的用电量，扣除上诉人母亲按田丽提供的错误方法收取的电费，即为被上诉人实际所欠电费数。被上诉人经营宾馆期间的用电量明显超出出租方正常的家庭月用电量。一审法院无视被上诉人经营宾馆的巨大用电需求，仅因便笺上没有对方签字及电力部门电脑系统中未显示被上诉人一方的电费，就错误地驳回了上诉人的诉求。4.关于受损电梯的修复问题。一审法院已认定应由被上诉人予以修复，但判决部分却未体现。 被上诉人田元辩称，认可一审判决内容，上诉人的上诉请求中所涉锅炉款项抵顶租金的事实，是田元与赵长录口头协议的结果，此后双方的行为也印证了这一事实的存在。关于租金损失，原审法院考虑到了双方的过错程度，确定15万元也照顾了双方的利益。拖欠电费这一事实没有证据支持，其上诉请求不能成立。关于电梯，涉案房屋中的电梯自始不能使用，也未年检，上诉人未提供合格电梯，故田元不应承担电梯的修复责任。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人田丽辩称，认可一审判决的内容，其他答辩意见同田元的答辩意见一致。 赵雷向一审法院起诉请求：1.要求田元、田丽立即腾房清场；2.要求田元、田丽修理营业期间损坏的电梯；3.要求田元、田丽支付拖欠的电费156517元、拖欠的两年房租28万元；4.要求支付合同到期后不予腾房，占用赵雷房屋产生的租金，即2018年、2019年房租333332元；5.要求田元、田丽支付上述所欠费用银行同期贷款利率1.5倍的损失给赵雷；6.要求田元、田丽支付该案诉讼费用。田元提出反诉请求：1.判令赵雷向田元支付锅炉及安装费15万元，或判决冲抵相应数额的租金；2.赵雷扣留的物品，按照登记清单及公平价格判归赵雷，冲抵相应数额的房租；3.本案反诉费用由赵雷承担。 一审法院认定事实：2014年12月1日田元、田丽的丈夫刘洋合伙租用赵雷所有的位于白沟镇××院内房屋××宾馆，（此房屋在之前曾由杨振辛租用经营，宾馆名称为富祥宾馆。2014年12月4日田元与杨振辛订立转让协议以10万元价格购买宾馆内所有装饰装修及设备）。当日由田元作为承租方代表，赵雷的父亲赵长录作为出租方代表签订了房屋租赁合同，合同约定：租赁期限自2014年12月1日至2017年12月1日，租金按年支付，租金分别为15万元、17万元、18万元。另外双方约定“甲方必须守法经营、缴纳税费、预防火灾等安全事故，确保电梯年检合格，运行维护正常”。合同签订后，田元和刘洋将宾馆名称注册为“保定白沟新城富东宾馆”。田元和刘洋共同经营宾馆至2017年8月24日，后因案外原因田元和刘洋不能直接经营宾馆由刘洋的妻子即田丽独自经营至租期届满。在此期间田丽将宾馆营业执照中经营者名字从田元变更为田丽。双方均认可2014年12月1日至2015年12月1日租金已经付清。2016年12月1日至2017年12月1日租金田元已经支付7万元。双方对2015年12月1日至2016年12月1日的租金有争议，田元称因宾馆内锅炉设施需进行煤改气升级改造，由田元支付改造费15万元，就此费用已与赵雷的父亲赵长录达成口头协议用于折抵了2015年12月至2016年12月的租金。赵雷不认可所谓的口头协议，并认为田元安装锅炉设备实际花费7万元，且锅炉补贴的费用3万元已由田元领取，该项花费用于折抵房租不公平。赵雷要求田元、田丽修理电梯，提交了房屋租赁协议和保定荣凯电梯销售有限公司报价书，田元、田丽均否认使用和损坏过电梯，对赵雷的诉请不予认可。赵雷要求田元、田丽支付租期内拖欠的电费156517元，就此赵雷向法庭提供了结算用的便笺及从电力部门电脑拍摄的缴费照片。便笺中只罗列了一些数据并无任何人的签字，田元、田丽对赵雷的此项主张并不认可。田元向法庭提供了赵长录于2016年5月、7月、12月，2017年3月、4月、5月收取田元部分电费的收据，田丽向法庭提交了赵雷方管理人员赵长亮收取2017年7月、8月、9月、10月电费的收据及收取2017年11月电费的微信聊天记录。2017年11月23日，双方的租赁合同租期将至，田丽组织人员对宾馆内物品进行清点，赵雷的母亲称“所有的小东西都是你的，把正常的搁下就得了”“以前有的这些都应该给我们搁下，都不用说了”。赵雷方另一人员称，“马桶、脸盆、热水器都留下，其他的该清走清走……”。租期到期后赵雷的母亲曾多次找田元的妻子、父亲、母亲、田元、田丽等人沟通要求他们将宾馆内物品搬走，由于田元、田丽不配合至今仍未搬出。田元提出用宾馆内物品折抵房租576105元。赵雷认为双方未协商一致，不能强行冲抵租金，上述物品应由田元、田丽尽快搬离，腾空房屋。一审法院认为，田元与赵雷签订的宾馆租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自合同义务。田元与田丽的丈夫刘洋合伙经营宾馆后由于案外原因不能实际经营该宾馆，转由田丽继续经营，因此田元与田丽之间构成实际合伙关系，对合同义务承担连带责任。赵雷、田元、田丽对2014年12月1日至2015年12月1日租金无异议，已经付清。对2016年12月1日至2017年12月1日租金，田元已经支付7万元，尚欠11万元。对于2015年12月1日至2016年12月1日房租，双方存在争议，赵雷认为田元、田丽未支付房租，理应支付当年17万元房租。田元称已经和赵长录达成口头协议由改造锅炉的费用15万元折抵。虽然田元未提供存在“口头协议”的相关证据，但该锅炉已安装到赵雷的房屋内，是房屋必要的配套设施，使赵雷受益，且拆除该锅炉会大大降低其现有价值，因此不宜拆除。结合田元提供的安装锅炉的合同及收据，一审法院认为可以折抵2015年12月1日至2016年12月1日租金15万元，剩余的租金2万元田元、田丽仍须支付。赵雷请求的租赁期间的电费，由于赵雷提交的4张电费的结算便笺中无任何人的签字确认且从电力部门的电脑系统里拍照的图片10张，也无法显示田元、田丽租用期间的电费未支付，故一审法院对赵雷的该项诉讼请求不予支持。赵雷要求田元、田丽维修电梯，田元称从接手时起电梯一直是坏的，曾和赵长录约好电梯能正常运转后由其负责年检，对该主张田元未向法庭提交任何证据加以证明。双方签订的宾馆租赁协议第二条明确写明“甲方确保电梯年检合格，运行维护正常”，协议中未有电梯属损害状态的任何表述，因此一审法院对田元、田丽的说法不予采信，对赵雷的电梯应予修复。赵雷房屋内留有的田元、田丽经营宾馆所需物品，因双方合同期限已经届满，赵雷不同意用该物品折抵房租，理应由田元、田丽搬走，赵雷予以配合。从田丽提供的清点宾馆内物品时与赵雷母亲及其他人的录音及赵雷母亲与田丽、田元妻子、田元母亲、田元父亲、田元本人的谈话录音可知赵雷方确有阻拦田元、田丽方搬离物品的行为，后赵雷方一直催促田元、田丽搬离，田元、田丽不腾空房屋的行为也确实给赵雷造成一定的租金损失，对此损失的发生双方均有一定的过错，因此对赵雷租金损失的诉求，一审法院酌情支持15万元。另外田元、田丽延付租金理应支付利息损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：“一、被告（反诉原告）田元、被告田丽于本判决生效后七日内清空所有留存在原告（反诉被告）赵雷房屋内属于其二人经营宾馆所用物品。二、被告（反诉原告）田元经营宾馆期间安装的锅炉留归原告（反诉被告）赵雷所有，折抵2015年12月2日至2016年12月1日租金15万元；被告（反诉原告）田元、被告田丽于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）赵雷2015年12月2日至2016年12月1日剩余房屋租金2万元及2016年12月2日至2017年12月1日租金11万元，合计13万元。三、被告（反诉原告）田元、被告田丽于本判决生效后7日内支付原告（反诉被告）赵雷租赁协议到期日至本判决指定搬离日租金损失15万元。四、被告（反诉原告）田元、被告田丽从2017年12月2日起至房屋租金付清之日止支付原告（反诉被告）赵雷利息损失，利息以本金13万元为基数，按银行同期贷款利率计算。五、驳回原告（反诉被告）赵雷其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）田元其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11498元，由原告赵雷承担7316元，由被告田元、田丽承担4182元；反诉费用5531元，由反诉人田元承担4389元，被反诉人赵雷承担1142元。” 本院二审期间，赵雷提交以下证据：证据1.赵长录信件原件两份，欲证明宾馆欠电费10-15万元，旧的燃煤锅炉属于赵雷，是赵雷以1.5万元从上一承租人处收购的。证据2.从电力部门调取的2017年1月至2020年7月用电量的单据，欲证明宾馆确实使用赵雷的变压器，确实欠电费。证据3.录音两段，第一段是2017年12月5日臧桂菊与田元妻子纪海超、田元妻子的姐姐的对话，第二段是2017年12月28日臧桂菊与田丽公婆、田元的父母的对话录音，欲证明协议到期之前双方沟通时，被上诉人承认欠赵雷电费10万元、锅炉是赵雷所有。证据4.白沟新城天然气入网和安装协议复印件一份，欲证明宾馆安装锅炉实付7.5万元。田元质证称，对证据1的真实性不认可，来源无法确认，上诉人称旧的燃煤锅炉是其从上一承租人处1.5万元收购的，需提供证据证明。从内容上看，也侧面佐证了用锅炉安装费用折抵部分房屋租金的事实。对证据2真实性无法查证，没有电力部门的公章或其他印记，无法证实被上诉人拖欠电费这一事实。对证据3，两段录音找的都是与本案无关的人。对证据4真实性不认可，安装锅炉有票据，一审时已经提交了安装协议书和相关票据，足以证实安装锅炉花费15万元的事实。田丽质证称，对证据1的来源有质疑，信件中提到钱的地方有涂改和撕掉的痕迹，需要法庭查验。对证据2不认可，没有电力部门的公章，这只是一份台账，不能证明什么问题。2017年12月、2018年1月、2018年2月份产生的电费可以佐证对方在使用宾馆的东西进行经营，因为租赁合同到2017年12月1日截止。对证据3，两段录音找的都是与本案无关的人。对证据4真实性不予认可，只是复印件。本院所查明的其余事实与一审无异。 本院认为，关于本案案由，根据当事人的陈述和双方提供的证据，双方签订的系房屋租赁合同，双方的纠纷亦因该合同的履行产生，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷，本院予以更正。 关于应否以锅炉改造费用抵顶房租及应抵顶的金额。因涉案锅炉已实际安装于宾馆内，且二审庭审中双方均认可锅炉现状良好，故该锅炉可供宾馆后续经营者继续使用。且锅炉若拆除，势必影响其现有价值，故一审法院判令以锅炉改造费用抵顶房租并无不当。至于抵顶的金额，田元提交了白沟新城天然气入网和安装协议及相关收据，证实锅炉及安装费用为15万元。赵雷虽有异议，认为实际花费为7.5万元，但其提交的证据为复印件，田元和田丽并不认可，故该证据并不足以证实其主张。至于田元领取的3万元锅炉补贴，赵雷称旧锅炉系其自上一承租人处取得，但田元、田丽并不认可，且田元与杨振辛订立的转让协议中载明宾馆内现有装修、装饰及设备所有动产全部归田元所有，应可认定该锅炉系田元自杨振辛处购得，该3万元补贴与赵雷无关，不应予以扣除。故一审法院认定以该锅炉折抵15万元的租金并无不当。 关于田元、田丽迟延腾空房屋造成的租金损失，根据当事人提交的证据，对于该损失的产生双方均有过错，一审法院结合本案实际，综合考虑双方的过错程度酌定租金损失为15万元并无不当。 赵雷主张田元、田丽尚拖欠电费，但其提交的便签为其单方记录，并没有田元、田丽的签字。电力部门出具的电费明细台账也仅是记载的用电情况，并不能证实田元、田丽欠缴电费的事实，且田元、田丽亦不予认可。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故赵雷应承担举证不能的法律后果，对其该主张本院不予支持。 关于电梯的修复问题，田元与赵雷签订的宾馆租赁协议第二条明确写明“甲方确保电梯年检合格，运行维护正常”，协议中并未体现电梯是损坏的。田元、田丽虽主张电梯自始不能使用，但并未提交确实、充分的证据予以证实，赵雷亦不予认可，故一审法院应判令电梯由田元、田丽修复。 综上所述，上诉人赵雷上诉请求部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民初2835号民事判决第一、二、三、四、六项，即“被告（反诉原告）田元、被告田丽于本判决生效后七日内清空所有留存在原告（反诉被告）赵雷房屋内属于其二人经营宾馆所用物品”、“被告（反诉原告）田元经营宾馆期间安装的锅炉留归原告（反诉被告）赵雷所有，折抵2015年12月2日至2016年12月1日租金15万元；被告（反诉原告）田元、被告田丽于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）赵雷2015年12月2日至2016年12月1日剩余房屋租金2万元及2016年12月2日至2017年12月1日租金11万元，合计13万元”、“被告（反诉原告）田元、被告田丽于本判决生效后7日内支付原告（反诉被告）赵雷租赁协议到期日至本判决指定搬离日租金损失15万元”、“被告（反诉原告）田元、被告田丽从2017年12月2日起至房屋租金付清之日止支付原告（反诉被告）赵雷利息损失，利息以本金13万元为基数，按银行同期贷款利率计算”、“驳回被告（反诉原告）田元其他反诉请求”； 二、田元、田丽于本判决生效之日起七日内对涉案宾馆内的电梯予以修复； 三、驳回赵雷其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11498元，由赵雷承担7016元，由田元、田丽承担4482元；反诉费用5531元，由田元承担4389元，赵雷承担1142元。二审案件受理费10398.5元，由赵雷负担9800元，田元、田丽负担598.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 牛   育   红 审 判 员 马媛审判 员孟庆池 二〇二〇年九月二日 法官助理 董淑芳书记员张炎圻