浙江省景宁畲族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1127民初625号 原告（执行案外人）:吴世苍，男，汉族，1967年12月18日出生，住景宁畲族自治县。 原告（执行案外人）:沈新兰，女，汉族，1971年6月27日出生，住景宁畲族自治县。 委托诉讼代理人：陈延升，浙江万申佳景宁律师事务所。 被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司景宁畲族自治县支行，住所地景宁畲族自治县红星街道人民中路208号，统一社会信用代码：91331127848513831C。 法定代表人：**龙，行长 委托诉讼代理人：朱小恒，男，1967年12月6日出生，农行职工。 第三人（被执行人）：严国东，男，汉族，1978年9月11日出生，住浙江省景宁畲族自治县。 原告吴世苍、沈新兰与被告中国农业银行股份有限公司景宁畲族自治县支行、第三人严国东案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，进行了公开开庭审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，第三人严国东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法决定缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、停止对位于景宁畲族自治县××街道××村××幢××号房××楼房××楼车库的执行，并解除查封。事实与理由：被告中国农业银行股份有限公司景宁畲族自治县支行与严国东信用卡纠纷一案，贵院依法作出了判决，后被告依据生效民事判决书申请法院执行，贵院作出（2019）浙1127执174号之二执行裁定书，查封了严国东所有的坐落在景宁县××街道××村××幢××号××号的房产。原告在知晓自己购买的房屋被贵院查封后提出了书面的执行异议，贵院于2020年6月8日作出（2020）浙1127执异14号执行异议裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为，该裁定缺乏事实与法律依据。原告吴世苍、沈新兰系夫妻关系。2017年1月23日，原告与严国东、李华敏签订《房屋买卖合同书》，合同约定由出卖人严国东、李华敏将案涉房屋三楼套房及一楼车库出卖给原告，作价59万元，签订合同后先付购房款45万元，余款14万元在房屋过户后一次性付清。2017年1月25日，原告根据约定通过浙江泰隆商业银行支付给李华敏购房款30万元；2017年2月16日向李华敏账户支付4万元；2017年3月5日向李华敏账户支付11万元。原告第一次付款后，严国东、李华敏将案涉房屋交付给原告实际占有，原告随后对房屋进行装修，并搬入该房屋居住，该房屋是原告唯一居住用房。因严国东、李华敏夫妇涉及多起借贷事件，严国东离开了景宁，李华敏被公安机关立案追逃，并因非法吸收公众存款被判处刑罚，致无法按合同约定办理不动产登记手续，双方无法进行案涉房屋过户登记。据原告了解，现在同一区块同等类型的其他出卖人已配合购买人办理了房屋过户登记手续。原告认为，原告与严国东、李华敏签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。原告已按照合同约定履行了应付部分的付款义务，在接收房屋后对房屋进行了装修并乔迁居住至今，且以原告的名义办理了水、电、有线电视等相关手续。原告在贵院查封案涉房屋之前已签订了书面买卖合同且实际占有案涉房屋，现在原告也愿意将剩余价款全部交付给法院执行。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对上述房产享有合法权利，依法应排除对该房产的执行措施，为维护自身利益，特向贵院起诉，请求依法判决支持原告诉请。 被告中国农业银行股份有限公司景宁畲族自治县支行辩称，原告与第三人签订的房屋买卖合同是否有效，该房屋是否有限制买卖的情形，有待法院评判认定。 第三人未作答辩。 本院经审理认定案件事实如下：2017年1月23日，原告与严国东、李华敏签订《房屋买卖合同书》，合同约定由出卖人严国东、李华敏将案涉房屋三楼套房及一楼车库出卖给原告，作价59万元，分三期支付房款。2017年1月25日，原告根据约定通过浙江泰隆商业银行支付给李华敏购房款30万元；2017年2月16日向李华敏账户支付4万元；2017年3月5日向李华敏账户支付11万元。原告第一次付款后，严国东、李华敏将案涉房屋交付给原告实际占有，原告于2018年10月22日办理了水电户头，装修并搬入该房屋居住。因严国东、李华敏夫妇涉及多起借贷事件，严国东离开了景宁，李华敏因非法吸收公众存款被判处刑罚，双方未进行案涉房屋过户登记。 另查明，该房屋系第三人严国东于2014年7月因张村幼儿园新建被征收土地补偿安置建造，未办理不动产权证书，经向不动产中心了解，现该房屋已具备办证过户条件。因第三人涉及信用卡纠纷，本院于2020年4月30日裁定查封严国东所有坐落景宁畲族自治县鹤溪街道张村鸿景居7幢1号、2号房屋。原告向本院提出执行异议，要求解除查封案涉房屋。本院于2020年6月8日裁定驳回原告的执行异议。原告因不服执行异议向本院提出案外人执行异议之诉。 本院认定上述事实据以采信的证据有原告提交身份证、企业信用信息公示报告、景宁县征收集体土地房屋与补偿安置协议、房屋买卖合同书、浙江泰隆银行付款委托书、供用水合同、电费用明细、（2019）浙1127执174号之二执行裁定书、（2020）浙1127执异14号执行裁定书。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第一，原告与严国东、李华敏签订《房屋买卖合同书》。该事实有双方签订的书面协议为证，《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效；第二，本院于2020年4月30日裁定查封严国东所有坐落景宁畲族自治县鹤溪街道张村鸿景居7幢1号、2号房屋。原告于2018年10月22日办理了水电户头，装修并搬入该房屋居住。在案涉房屋查封之前已合法占有该不动产并已生活多年；第三，原告是否已付清全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。原告已在合同签订时支付30万元，并在本案审理中按照法院的要求支付了剩余款项，可以认定原告已付清全部购房款；第四，本案是否因买受人自身原因未办理过户登记。本案房屋未办理过户手续的原因是第三人和案外人李华敏涉及民间借贷和非法吸收公众存款一直未办理不动产登记，且不能配合原告完成产权过户，而非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上，原告要求排除对案涉房屋执行的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百十二条第一款第(一)项、第三百十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下： 不得执行第三人严国东位于景宁畲族自治县××街道××村××幢××号房××楼房××楼车库。 本案案件受理费9700元，由原告吴世苍、沈新兰与被告中国农业银行股份有限公司景宁畲族自治县支行各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  李 敏 审 判 员  吴昱婧 人民陪审员  汤梦英 二〇二〇年九月一日 书 记 员  吴玲梅