文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1780号上诉人（原审被告）：镇江和融房地产开发有限公司，住所地镇江市京口区谷阳北路299号优山美地花园139幢二楼。法定代表人：洪远富，该公司董事长。委托诉讼代理人：高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈志刚，北京市炜衡（南通）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵家文，男，1966年10月6日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：徐非非，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱红，女，汉族，1969年2月17日出生，住江苏省，系赵家文配偶。上诉人镇江和融房地产开发有限公司（以下简称和融公司）因与被上诉人赵家文房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和融公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.涉案房屋已于2012年9月19日验收合格，符合合同约定的交付条件。赵家文已于2012年10月28日办理了收房手续。赵家文在验房单上备注的事项即使属实，也系质量瑕疵问题，属于售后保修服务范围，按照合同约定不能作为其拒绝接收房屋的理由。2.赵家文在2019年7月提起诉讼前从未向和融公司主张过逾期交房违约责任，其在2017年1月首次起诉时也仅要求赔偿损失，并未主张违约金。即使一审法院认定和融公司存在逾期交房违约责任，赵家文要求支付逾期交房违约金的主张也超出了法定的诉讼时效。3.涉案房屋的质量瑕疵并未严重影响赵家文的正常居住使用。房屋渗水主要在书房，不会影响整个房屋的正常使用。且赵家文购房的主要目的是为孩子上学，而其孩子在2016年9月才考学，故其未实际使用、居住房屋的原因不在房屋书房渗水。赵家文提供的证据也不能证明房屋持续不断地存在质量瑕疵问题。事实上，和融公司已依约履行了保修责任。4.一审法院同时判决支持违约金并赔偿赵家文交通费、物业费系使用法律错误。依照合同法及其司法解释的相关规定，约定的违约金以不超过实际损失为限，违约金与赔偿损失不能同时主张。一审法院已经支持了赵家文合同约定的违约金30万元，在赵家文未提供其存在实际损失且该损失大于30万元的情形下，即使存在交通费、物业费等损失，也应当包含在30万元的违约金中。被上诉人赵家文辩称：1.房屋的竣工验收及综合验收合格只是交付的技术条件，是必要而非充分条件，在房屋存在漏水等原因影响居住的情况下，购房人有权拒绝接受。2012年10月28日收房时，双方对于涉案房屋渗水严重的问题已经一致确认，验房单上均有反映，且经过和融公司的工作人员签字，房屋钥匙也当即返还，交施工队维修。因此，双方实际上并未完成房屋的交接手续。2.2014年6月和融公司通知赵家文收房，同时承诺渗水问题将继续跟进并保证修复，双方进行了房屋交接。但后期房屋一直在反复维修，并查明了漏水原因是墙体缺陷。涉案房屋漏水面积大、情况严重，专业公司花费五、六年不能修复，反复将整个屋面拆除维修。赵家文提供了充足的证据证明房屋当时的状态，一审法院根据渗水位置、原因、持续时间认定渗水问题严重影响赵家文正常使用居住，合理合法。3.和融公司未在一审中提出诉讼时效抗辩，在二审中提出，依法不应理涉，且涉案房屋一直处于不断维修的状态，其违约状态一直延续，赵家文也一直与和融公司交涉维修赔偿事宜，不存在超过时效问题。4.违约金与支持部分的交通费和物业费的损失并不矛盾。赵家文主张的损害赔偿是33.2万元，一审法院认为基于瑕疵担保责任的违约金为35.8万，交通费、物业费损失是基于和融公司违反保修义务的违约行为，造成赵家文七年多反复维修，无法使用房屋所确定的和酌定的损失，两者基于不同的法律关系，不相矛盾。综上，请求驳回上诉，维持原判。赵家文向一审法院起诉请求：1.判令和融公司继续维修房屋，内墙恢复到铲墙前，外墙恢复至正常房屋应当交付的质量要求；2.判令和融公司赔偿因漏水及持续维修造成其不能正常使用房屋期间的损失（参考市场同等租金，按每月4000元标准，自2012年10月起计算至房屋维修实际入住结束，暂计至2019年9月，共计83个月，合计33.2万元）；3.判令和融公司支付违约金30万元；4.判令和融公司赔偿赵家文因多次配合维修产生的误工费、交通费等合计5000元；5.判令和融公司承担物业费18664元（已支付的12342元及2012年至房屋实际维修完毕交付期间的物业费损失，按照每日262.62元的标准计算，截止2019年12月暂计为6302元）。一审法院认定事实：2012年5月20日，赵家文（买受人）与和融公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：1.关于房屋位置及价款：买受人购买出卖人开发建设的优山美地楼盘的48幢1－2层房屋，层数为地上4层，建筑面积175.56平方米，价款为1211364元。2.关于交付期限及逾期交付责任：出卖人应在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期；除遭遇不可抗力，出卖人如未按合同规定的期限交付房屋：逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之叁的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。3.关于交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不能出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。4.关于保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由买受人承担。5.关于商品房用途：买受人的房屋仅作住宅使用。合同签订当日，双方签订了《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》。《合同补充协议》约定：1.关于付款。买受人应于2012年5月19日前向出卖人支付首期购房款381364元，应于2012年6月30日之前向出卖人支付房款830000元；买受人以按揭贷款或公积金贷款或组合贷款方式支付房款的，应按相关约定在规定期限内办理完成贷款手续。2.关于交付的补充约定。（1）出卖人的通知送达或者合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。（2）买受人认为房屋存在质量瑕疵时，有权要求出卖人按照合同约定进行保修。出卖人应依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务。质量瑕疵不得作为买受人拒绝或延迟接收该房屋的理由。（3）无论何种事由，只要出卖人与买受人签署了《房屋交接单》，即表示出卖人交付给买受人的商品房符合了合同及补充协议的约定且相互之间不再承担违约责任。3.格式条款提示说明和确认。买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。上述合同系由和融公司提供的格式合同。合同签订后，双方因房屋面积等因素最终房屋买卖成交价为1208052元。赵家文按照合同约定期限向被告和融公司支付了购房款，2012年10月28日，被告和融公司开具了相应发票。优山美地楼盘的48幢1－2层房屋系在公安部门的备案编号，现实际编号为53幢105室。2012年10月28日，和融公司拟向赵家文交付房屋。赵家文未在进户验房单上签名。《优山美地花园业主进户验房单》备注记载：进户门窗户补胶，窗户打不开；弱电箱线未整理；一楼北卧管理井要补；厨房少龙头；南次卧窗户要调整，等离子电位盒盖未装；南主卧有线电线板未装；二楼北卧西墙渗水，南卧移门两角下渗水等。另有标注业主不肯签，问题太多。2012年12月28日，赵家文向优山美地物业服务部门报修，内容为：门口道路缺少阴沟；一楼北卧室左、右上角渗水；一楼厨房少一个水龙头；二楼卫生间、楼梯渗水；二楼北卧室左角渗水；窗户渗水。当日的客户意见反馈单客户意见写明：房子多处全面渗水，不符合交付条件，建筑达质量要求后再交付。渗水处有一楼北面房间屋顶以及墙面渗水，较严重！二楼北面房间墙面、屋顶漏水、发霉、渗水，较严重！2013年7月7日，赵家文向物业服务部门报修，内容为：一楼北卧北墙角渗水，管道井潮，厨房左下角渗水；二楼北卧北墙西墙渗水。在报修同时，赵家文要求“请查明原因，修复前征得业主确认”2013年8月25日，赵家文再次向物业服务部门报修，内容为二楼北卧室西墙渗水，并同时言明“请查明原因，彻底解决。采取措施前征得业主认可，并请及时将信息反馈，请告知解决日期”。2014年6月14日，赵家文在前述《优山美地花园业主进户验房单》业主签名栏签名，确认收房。2016年12月21日，镇江日报民生·新区纵览栏目对案涉房屋质量问题进行了名为《新房渗水，修了4年还没“根治”》的报道。报道称：2014年6月14日，赵先生被告知房屋已修好，物业保证不再漏水，承诺会继续对渗水问题“负责”，赵先生就办理了收房手续，不久后开始了装修工程。“但一个月过后，又发现同样的位置有渗水，施工队又进场维修，我们家是装修和‘修漏’同时进行，结果，装修结束了，渗漏问题仍未修好”。16日上午，记者随同赵家文至涉案房屋，“在二楼北卧里，整个西墙上有大面积的水渍，还出现了不同程度的起皮、8脱落现象，地板上还有掉落的碎屑”。20日上午，针对房屋问题，镇江日报的记者采访了和融公司客户关系经理王琤，其言明案涉房屋相关情况是由物业报修后向其反馈，根据保修记录看维修日期分别为2013年7月、2014年2月、2014年6月、2014年7月、2016年7月。2017年1月3日，赵家文以房屋买卖合同纠纷为由诉至一审法院，要求和融公司明确房屋漏水原因并赔偿损失。2017年2月22日，和融公司作出《优山美地花园53幢105渗漏维修方案》（以下简称《方案》），《方案》言明施工所需时间为20个晴天。同年3月9日，赵家文的委托诉讼代理人朱红在《方案》上写明“同意先按此方案维修，施工中再根据实际情况调整，一切以保证房屋维修质量和做到维修后房屋不渗水为前提，开发商负有监督协调维修责任”。7月雨季房屋仍有渗水情况。同年10月10日，和融公司出具《优山美地53#－105室墙体渗漏维修方案》，此方案对于墙体渗漏部位作出说明，墙体渗漏部位在外墙与室外楼梯交接处，因墙体外侧与楼梯踏步侧面之间形成一狭小缝隙，导致外粉刷不密实，另有少部分砖墙砌块破碎，砌筑砂浆不密实，使楼梯踏步上的雨水渗漏到此处所致。方案同时对于具体维修进行了细化。对于维修时间言明：铲除外墙保温层、粉刷层及墙体修复一天，两层防水层施工两天，淋水试验一天，四天后再次做淋水试验直至不渗漏，外墙保温及粉刷恢复两天，涂料五天后恢复。当月16日，赵家文撤诉。一审中，和融公司陈述2017年11月2日维修完毕，此后未再维修。2018年5月26日，赵家文再次以微信方式报修，称“房还是经不住霉雨天，墙又是湿的”，此后，和融公司派员对房屋是否有潮斑问题进行了跟踪查看，并告知赵家文未发现潮斑。当年7月20日，赵家文通过微信告知和融公司，如和融公司认为房屋漏水问题已修复（恢复原状）则由其书面确认。一审中，赵家文与和融公司均确认房屋内侧墙面一直未恢复交付状态。截至一审法庭辩论终结前，双方均未证明2018年5月26日后，双方就维修问题进行过其他沟通。一审法院认为，《商品房买卖合同》系本案双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，为合法、有效，合同各方均应按照约定全面履行各自的义务。根据合同约定及法律规定，赵家文在购买房屋后已按约支付了全额购房款。和融公司应按约交付符合合同约定的房屋。出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不应支持；但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的情况下，仍要求买受人接收房屋进而将瑕疵担保责任转化为履行保修义务，即有违合同法要求合同当事人全面履行合同义务的规定又不利于当事人诚信履约，对于买受人而言有失公允，故在此情况下，买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交房违约责任，应予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，商品房经综合验收合格系交付条件。和融公司在2012年10月28日向赵家文交付房屋时，案涉房屋已经综合验收合格，符合《商品房买卖合同》约定条款。赵家文在准备接收房屋时发现房屋墙面有渗水现象等，拒绝接收。结合渗水位置、和融公司在出具维修方案时对渗水问题产生原因的分析、渗水情形持续的时长，可以认定，渗水问题已严重影响了赵家文正常居住使用，赵家文有权拒绝接收或解除合同。赵家文未解除合同，其有权要求和融公司交付符合合同约定且可以正常使用的房屋；同时有权要求和融公司因此承担逾期交房的违约责任，支付相应的违约金并赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定的违约金系对违约可能造成的损失赔偿总额进行的预定。商品房买卖合同条款关系着最普通民众的居住民生，同时也关系着房地产开发行业的稳定发展。故该类合同约定的违约金通常兼具补偿性及惩罚性，从而督促购买人及时支付价款，出卖人按约交付房屋。《商品房买卖合同》系由和融公司提供，作为房地产开发企业，在合同中拟定了违约金计算方法（逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金），应当系其经过精准评估及测算的补偿功能与惩罚功能并重的违约金。故对于违约金的计算方式，应充分尊重《商品房买卖合同》之约定，不予调整。关于违约金计算的起止日期，《商品房买卖合同》约定因遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，可以据实予以延期交付，对于案涉房屋的交付期限是否存在上述约定的情形，和融公司未作主张，且合同约定交付时间为2012年9月30日前，和融公司拟交付时间为2012年10月28日，故赵家文主张逾期交付违约金可以自2012年10月29日起计算。2012年10月28日，赵家文因房屋渗水问题拒绝接收房屋，和融公司因此对房屋进行了维修，至2014年6月14日，赵家文在进户验房单签字确认，此段期限应视为逾期交房的期限。赵家文认为2014年6月14日房屋仍不符合交付条件，彼时距今已近六年，无法还原当时具体情形，但结合赵家文收房行为，收房原因（预备进行装修）及和融公司的数次维修，可以认定，虽后期房屋仍有渗水，但在程度上已并非严重影响正常居住使用。因此，根据《商品房买卖合同》第九条约定，和融公司应支付违约金358187.42元（1208052元×5÷10000×593天），赵家文主张违约金按30万元计算系对自己权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。违约金请求权与损害赔偿请求权系两个独立的请求权，可以同时适用，故赵家文因和融公司逾期交房产生的实际损失有权要求赔偿。赵家文主张因和融公司延期交房，造成其房屋租金损失，提交的证据不足以证明该损失实际发生，该主张缺乏事实依据，故不予支持。赵家文购买和融公司开发销售的房屋，按合同约定应于2012年9月30日交付。2012年10月28日和融公司拟交付房屋，因渗水未能如期交付，此后，赵家文因渗水事宜，反复与和融公司沟通，直至2017年房屋仍存在渗水问题，在客观上确实会产生交通费用，该费用系赵家文的合理损失，和融公司应予赔偿。结合双方对房屋渗水问题报修、维修的情况，交通费酌定1000元。赵家文主张因此还产生了误工损失，但提交的材料不足以证明损失实际发生，故不予支持。因和融公司未能按期交付，致使赵家文无法正常使用房屋，在此期间产生的物业费亦属于合理损失，和融公司应承担赔偿责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。和融公司陈述2017年11月2日经过维修后，房屋渗水问题基本解决。2017年11月28日赵家文以发送微信信息方式询问关于内墙修复问题。赵家文虽对渗水问题基本解决予以否认，但未提交证据证明此后房屋仍有渗水现象。直至2018年5月，赵家文再次联系和融公司称墙面有潮湿，和融公司几次派员至现场查看外墙，并告知未发现渗水问题。但双方仍就内墙恢复问题久拖不决。2018年7月20日，赵家文发微信要求和融公司对于渗水问题已解决给予书面确认。自2017年11月29日起，双方对于墙面渗水后续问题均持观望态度，赵家文有怠于履行督促、提醒义务，且未证明此后仍有渗水，故相应物业费用由其自行承担。即2012年10月起至2017年11月的物业费合计12342元，由和融公司负担。赵家文主张和融公司维修房屋至正常交付的质量标准，此为合同的应有之义。双方均确认目前案涉房屋的内墙尚未恢复至交付的状态，且和融公司陈述在赵家文配合情况下，愿意立即加以修复，故赵家文相应的诉讼请求一审法院予以支持。综上，本案双方签订了合法有效的《商品房买卖合同》，双方应当按照约定全面履行自己的义务。赵家文依约足额支付了房屋价款，和融公司未能按时交付房屋，构成违约。赵家文因此要求和融公司承担违约责任，支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、和融公司于本判决生效后十日内修复案涉房屋北侧室内墙至交付时状态，赵家文予以配合；二、和融公司于本判决生效后十日内支付赵家文违约金30万元；三、和融公司于本判决生效后十日内赔偿赵家文交通费1000元；四、和融公司于本判决生效后十日内赔偿赵家文物业费12342元；五、驳回赵家文的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：首先，根据一审中赵家文提供的证据，结合涉案房屋的渗水范围、持续时间、维修次数和维修方案等情况，可以证明涉案房屋存在的渗水问题已超出了质量瑕疵的范围，足以影响赵家文对于房屋的正常居住使用。故和融公司关于涉案房屋仅存在质量瑕疵，不影响正常居住使用的主张，不能成立。且和融公司对于2012年10月28日，双方因房屋存在质量问题导致交付未成的事实也是明知的。和融公司与赵家文于2014年6月14日再次进行收房的事实，也印证了双方在2012年10月28日未能完成房屋的交付。因此，和融公司主张赵家文已于2012年10月28日办理了收房手续，缺乏事实和法律依据。赵家文在涉案房屋存在严重质量问题，无法正常使用的情况下，有权拒绝接收房屋，该期间产生的逾期交房损失，应当由和融公司承担。一审法院据此认定和融公司应当按照合同约定支付2012年10月29日至2014年6月14日的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。其次，本案双方虽于2014年6月进行了房屋的交接，但是对于房屋后期的渗水问题，和融公司仍负有合同上的保修义务。和融公司在一审中陈述2017年11月2日经过维修，房屋渗水问题才基本解决。和融公司未能及时完成修复，客观上影响了房屋的使用。故一审法院认定2012年10月至2017年11月期间产生的物业费也属于赵家文的合理损失，并无不当。而考虑到涉案房屋反复维修的情况，赵家文为此也必然产生交通费等合理损失。和融公司未能及时、完全地履行合同的保修义务，依法应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。该违约责任与和融公司逾期交房所承担的违约责任，并不重合也不矛盾。此外，根据一审法院核算，按照合同约定，2012年10月29日至2014年6月14日的逾期交房违约金数额为358187.42元。赵家文仅主张30万元，同时其还主张了物业费、交通费等损失。一审法院酌定和融公司另行承担物业费、交通费合计13342元，亦未超出358187.42元的总额。因此，和融公司关于交通费、物业费等损失应当包含在30万元的违约金中，不应另行支付的主张，本院不予支持。最后，关于诉讼时效的问题。当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。一审中，在赵家文明确诉请要求和融公司按照合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任条款）约定支付违约金的情形下，和融公司未提出诉讼时效抗辩，现其在二审中主张赵家文要求支付逾期交房违约金的主张超出了法定诉讼时效，本院亦不予支持。综上所述，和融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6000元，由上诉人镇江和融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年九月一日书记员 柳婷婷