广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16986号上诉人（原审被告）：卢云辉，男，1969年11月3日出生，汉族，住广州市从化区。上诉人（原审被告）：李洁玲，女，1969年9月13日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：李小玲，女，1973年8月19日出生，汉族，住广州市越秀区，系李洁玲的妹妹。委托诉讼代理人：张绍忠，男，1968年12月15日出生，汉族，住广州市越秀区，系李洁玲的妹夫。被上诉人（原审原告）：广州市多咪多贸易有限公司，住所地广州市从化区街口街建云西路一巷二幢105房。法定代表人：陈嘉仪，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。上诉人卢云辉、李洁玲因与被上诉人广州市多咪多贸易有限公司（以下简称多咪多公司）居间合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初2100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人卢云辉上诉请求:1.撤销一审判决；2.驳回多咪多公司全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由多咪多公司承担。事实和理由：一、一审判决认定佣金确认书是对原居间合同的变更和补充，自相矛盾且均不能成立。佣金确认书是中介合同之外的非法收费。合同的补充是增加新的合同内容，变更是改变原合同内容和形成新的合同关系，两者不能兼容。卢云辉、李洁玲与多咪多公司签订的包销合同，规定中介人可以收取包销价格103万之外的全部卖价，合同内容具体完整，不存在补充的问题。按照卢云辉、李洁玲与张文斌签订的房屋买卖合同，房屋买卖价格为102万，不到居间合同规定的卖价，故卢云辉、李洁玲无需支付中介费，双方之间的中介合同关系因此执行完毕，不存在合同变更问题。佣金确认书签订在房屋买卖合同之后，居间合同已经执行完毕，故该确认书不可能是居间合同的内容，上面所谓的佣金只可能是居间合同之外的收费，这种收费是不被法律允许的，是非法的。二、佣金确认书对于卢云辉、李洁玲没有任何利益，多咪多公司获得巨额收入不用付出任何对价，这样所谓的合同不能成立。房屋买卖合同签订以后，多咪多公司的中介义务已经完成，卢云辉不再需要、多咪多公司也无法为卢云辉和李洁玲提供任何服务，故该所谓的合同是法律不能支持的。三、卢云辉签署佣金确认书，是基于多咪多公司欺诈行为所产生的重大误解，依法不应具有法律效力。卢云辉签署确认书是因为当时没有记清包销价格已经从100万元更改为103万元，而且卖房过程中多咪多公司的业务员黎建波承诺如买方首付房价无法一次到位给够40万元，中介方愿意在卢云辉、李洁玲支付2万元的前提下垫资20万元，加之对黎建波的信任以及当时催债电话所造成的情绪波动，卢云辉不顾李洁玲的反对，在多咪多公司的逼迫下签订了佣金确认书。一审判决后，黎建波也承认要求卢云辉支付的佣金是建立在包销合同价格为100万元的基础之上的。这种因欺诈、胁迫和重大误解签订的文书，当然没有法律效力。四、一审判决认定李洁玲认可佣金确认书不能成立。李洁玲当时反对卢云辉签署佣金确认书，所以没有在上面签名，不签名即为不认可，不能推定为默认。被上诉人多咪多公司二审辩称：多咪多公司为促成卢云辉与案外人张文斌达成房屋买卖合同提供了居间服务，依法可收取卢云辉的居间服务费。关于多咪多公司收取卢云辉居间服务费合法性的问题，一审法院已经作了充分论述，卢云辉称佣金确认书的签署是基于多咪多公司的欺诈而产生的重大误解，与事实不符。卢云辉作为完全民事行为能力人，其在确认书上签名确认，就应预见所产生的法律效果。如其认为佣金确认书存在重大误解，也应经过法定程序进行撤销。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回卢云辉的上诉请求。上诉人李洁玲上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回多咪多公司全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由多咪多公司承担。事实和理由：一、一审判决认定李洁玲认可佣金确认书不能成立。包销合同和房屋买卖合同均有李洁玲的签名，如果佣金确认书对李洁玲有约束力，多咪多公司也应当得到李洁玲的签名。在确定房屋售价为102万元后，李洁玲曾反复提出除了需要多咪多公司垫资赎房支付2万元的手续费外，不再支付其他任何费用，后因多咪多公司没有垫资行为，不能收取2万元费用。李洁玲已当场反对和拒签，阻止卢云辉签署佣金确认书并要拉卢云辉离开，但多咪多公司的业务员黎建波欺骗卢云辉说若不签则无法正常进行售房程序才导致卢云辉错误签名。此外，当时卢云辉和李洁玲夫妻感情已破裂，卖房后即解除了婚姻关系。二、一审判决认定佣金确认书是对原居间合同的变更和补充，自相矛盾且均不能成立，佣金确认书是中介合同之外的非法收费。多咪多公司如果要收取15000元的佣金，本应在房屋买卖合同的买家中介费中注明，但多咪多公司当时填写了零元，并另外签订佣金确认书，明显是为了达到非法侵占或者逃税的目的。三、佣金确认书对于卢云辉、李洁玲没有任何利益，多咪多公司获得巨额收入不用付出任何对价，这样所谓的合同不能成立。四、卢云辉签署佣金确认书，是基于多咪多公司欺诈行为所产生的重大误解，依法不应具有法律效力。五、一审关于诉讼费用承担的判决违法。一审判决既然驳回多咪多公司的部分诉讼请求，理应判决其承担部分费用，但一审判决却要求卢云辉和李洁玲承担所有诉讼费用，明显偏袒。再者，李洁玲和卢云辉已经离婚，对诉讼费用也不应该承担连带责任。被上诉人多咪多公司二审辩称：多咪多公司促成交易的房屋是卢云辉与李洁玲的夫妻共同财产，居间服务费是在促成房产交易的情况下才会产生。卢云辉签订佣金确认书时，李洁玲也在场，其清楚知道佣金确认书的内容，对居间服务费是认可的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李洁玲的上诉请求。因本案纠纷，多咪多公司于2020年5月6日诉至一审法院，请求判令：1.卢云辉、李洁玲向多咪多公司支付中介费（佣金）15000元；2.卢云辉、李洁玲向多咪多公司支付违约金（违约金，从2019年11月16日起至支付中介费之日止每日按中介费总额的1%计付）；3.本案的诉讼费用由卢云辉、李洁玲承担。一审法院经审理查明：多咪多公司系依法成立、具有合法资质、已向相关主管部门备案的房屋中介机构；卢云辉、李洁玲于1991年12月5日登记结婚，2020年2月13日协议离婚。卢云辉、李洁玲为位于从××区街口街××房（以下简称涉讼房屋）的原权属人，现权属人为张文斌。2019年9月21日，卢云辉与黎建波签订《独家包销合同》，约定涉讼房屋卢云辉、李洁玲全权委托黎建波出售。独家包销期限从签订本合同之日起至2019年12月22日。经多咪多公司与卢云辉、李洁玲当庭确认：签约时双方约定涉讼房屋委托交易价格为100万元，后更改为103万元；签约时约定中介服务费为卢云辉、李洁玲实收楼款100万元，高出部分作为黎建波中介咨询服务费，后金额更改为103万元。同时卢云辉签订委托书（业主委托放盘）一份，委托多咪多公司（及其所属分公司）、广州市东从投资咨询有限公司（及其所属分公司）代为处理涉讼房屋放盘事宜。2019年10月7日，张文斌（买方）和卢云辉、李洁玲（卖方）以及多咪多公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：张文斌以1020000元的价格向卢云辉、李洁玲购买涉讼房屋；经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费；买方需向经纪方给付的中介代理费及咨询费为10000元；卖方需向经纪方给付的中介代理费及咨询费一栏的空白处划了一条横线；买卖任何一方逾期向经纪方支付本合同第四条约定的中介服务费，自逾期之日起，每日应按中介服务费总额的1%向经纪方支付违约金，直至约定的金额全部支付完毕之日止。当日《房屋买卖合同》签订后，卢云辉又签署《佣金确认书》一份，载明：其出售涉讼房屋共应支付佣金15000元给多咪多公司。签房屋买卖合同当天支付佣金0元，余下佣金15000元于房屋过户当天内支付给多咪多公司，出售人对此无异议。李洁玲当庭确认在卢云辉签署《佣金确认书》时其亦在现场。2019年11月15日，卢云辉、李洁玲将涉讼房屋过户给张文斌。另查，涉讼房屋买方张文斌依约支付了中介费10000元给多咪多公司。一审法院认为，多咪多公司与卢云辉、李洁玲及张文斌因买卖涉讼房屋而签订的《房地产买卖合同》中包含了卢云辉、李洁玲与张文斌之间的房屋买卖合同法律关系，以及多咪多公司与卢云辉、李洁玲及张文斌之间的居间合同法律关系。就多咪多公司的主张，本案仅审查居间合同法律关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。多咪多公司与卢云辉、李洁玲及张文斌签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案的争议焦点是：卢云辉、李洁玲是否应依照《佣金确认书》向多咪多公司支付中介费15000元？结合本案证据和查明事实，一审法院作如下认定：1.由卢云辉签字捺印的《佣金确认书》是于《房地产买卖合同》签订之后当日签署的，应是对《房地产买卖合同》内容的变更和补充。卢云辉作为完全民事行为能力人，对其在《佣金确认书》上签字捺印的法律后果应该有明确的认知，在其未提出证据证实其是受多咪多公司欺诈和存在重大误解的情况下，其应对《佣金确认书》中承诺的佣金承担责任；2.当时其妻子李洁玲也在场，如果李洁玲反对签署《佣金确认书》，理应当场阻止卢云辉签字捺印，其未予阻止的行为与其表示当场反对的陈述不符，故一审法院对李洁玲表示当场反对的陈述不予采信。李洁玲与卢云辉当时是夫妻关系且为涉讼房屋的共同共有人，李洁玲在场知情且未对卢云辉签字捺印表示反对的行为可视为其对《佣金确认书》内容的认可，故李洁玲亦应对《佣金确认书》中承诺的佣金承担责任；3.卢云辉、李洁玲提出房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中不得索取合同以外的酬金或者其他财物，因此《佣金确认书》违法的意见。《房屋中介机构管理规定》第二十一条规定：“房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其它不正当的利益；”《广州市房地产中介服务管理条例》第二十四条规定：“房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：（一）索取合同以外的酬金或者其他财物；”但本案中经卢云辉签名确认的《佣金确认书》是对《房地产买卖合同》内容的变更和补充，并非是收取合同之外的酬金。因此对卢云辉、李洁玲提出的上述意见，一审法院不予采纳；4.根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，收取标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。而广东省物价局在《广东省物价局关于房地产中介收费有关政策的复函》中对房屋买卖代理收费标准作了进一步的规定，认为该收费的标准“是指向房屋买卖双方合计收取的总的费用标准”。上述两文件是为规范房地产中介服务收费行为设定的最高限额标准。本案中涉讼房屋买卖总价款为102万元，多咪多公司收取卢云辉、李洁玲15000元中介费、收取张文斌10000元中介费，其总收取中介费并未超过涉讼房屋成交价格的2.5%，符合上述收费标准。综上，对多咪多公司要求卢云辉、李洁玲支付中介费15000元的诉请，一审法院予以支持。关于违约金。卢云辉、李洁玲未依约支付中介费，构成违约，应承担相应的违约责任。《房地产买卖合同》第七条第3款约定违约金的计算标准为按照每日按中介服务费总额的1%计付，多咪多公司主张按此标准计付违约金，卢云辉、李洁玲认为其无需支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”结合本案情况，一审法院对违约金计算标准进行调整，卢云辉、李洁玲应支付以尚欠中介费为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付违约金给多咪多公司。《佣金确认书》约定中介费应于房屋过户当天内支付给多咪多公司，卢云辉、李洁玲将涉讼房屋过户给张文斌的时间为2019年11月15日，多咪多公司主张卢云辉、李洁玲从2019年11月16日起计付违约金于合同有据，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年6月8日作出如下判决：一、卢云辉、李洁玲自本判决发生法律效力之日起十日内向多咪多公司支付中介费15000元；二、卢云辉、李洁玲自本判决发生法律效力之日起十日内向多咪多公司支付违约金（违约金，以尚欠中介费为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，从2019年11月16日起计付至实际清偿之日止）；三、驳回多咪多公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费412元，由卢云辉、李洁玲负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，卢云辉、李洁玲提交了2020年6月11日卢云辉与黎建波的电话通话录音及文字记录，拟证明购房的过程及《佣金确认书》的签订情况。多咪多公司对此质证称：对证据的合法性不予确认，该录音未经黎建波的同意；对证据的真实性、关联性予以确认，恰好能证明卢云辉在签订《佣金确认书》时李洁玲在场，且当时约定的佣金是2万元，后因卢云辉、李洁玲认为过高，黎建波同意减少5000元，最后达成确认书中的金额15000元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是卢云辉、李洁玲是否应当依据《佣金确认书》向多咪多公司支付中介费。首先，《房屋买卖合同》虽然没有就卖方所需支付的中介费予以约定，但卢云辉在随后签署的《佣金确认书》中对中介费为15000元予以确认，该确认可以视为是对《房屋买卖合同》中有关中介费的补充约定。多咪多公司在本案中要求卢云辉、李洁玲支付中介费，就是依据该补充约定，本院对卢云辉、李洁玲关于多咪多公司收取居间合同之外的款项的上诉理由不予采纳。其次，卢云辉、李洁玲上诉认为卢云辉签署《佣金确认书》是基于多咪多公司的欺诈及存在重大误解，但均未就此提供有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对该上诉理由不予采纳。再次，在卢云辉、李洁玲与案外人张文斌签订《房屋买卖合同》之后，多咪多公司继续为双方提供包括协助交纳税费、办理过户手续等中介服务，故卢云辉、李洁玲所述多咪多公司在签订《房屋买卖合同》之后未再提供任何服务亦与本案事实不符。最后，卢云辉在签署《佣金确认书》时与李洁玲仍为夫妻关系，李洁玲作为涉讼房屋的共有人，虽然未在《佣金确认书》上签名，但其当时在场，且现有证据未能证明其对卢云辉的签署行为予以阻止，故可视为其对《佣金确认书》内容的认可，其应对确认书中承诺的中介费承担共同支付责任。综上，一审法院对多咪多公司要求卢云辉、李洁玲支付中介费15000元予以支持，并酌情支持按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算2019年11月16日至实际清偿之日的违约金，合法合理，处置得当，本院予以维持。综上所述，卢云辉、李洁玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1648元，由上诉人卢云辉负担824元，上诉人李洁玲负担824元。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二〇年九月十一日书记员 莫善友唐颖琪