辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6354号上诉人（原审被告）：刘小娜，女，1987年11月14日生，汉族，住庄河市。被上诉人（原审原告）：大连世邦物业管理有限公司，住所地庄河市城关街道延安路一段10号。法定代表人：徐振熙，该公司总经理。委托诉讼代理人：寇连震，辽宁法磊律师事务所律师。上诉人刘小娜因与被上诉人大连世邦物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初3896号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘小娜上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判上诉人按照房屋买卖合同和房产证记载的建筑面积75.3平方米交纳物业费，对违约金部分，不予支持。主要事实和理由：前期物业合同约定，物业费按业主拥有的建筑面积交纳，一般情况下以房屋登记面积为主要依据，办理产权后，应按照产权证的建筑面积为准。买卖合同和产权证中记载的案涉房屋建筑面积是75.3平方米，房屋买卖合同中没有闷顶面积44.02平方米的记载，物业收费没有依据。被上诉人大连世邦物业管理有限公司不同意上诉人刘小娜的上诉请求，主要答辩内容如下：《前期物业服务合同》约定业主按照其拥有的物业的建筑面积交纳物业费用、车库、库房、储藏室也需要按面积交纳物业费用，上诉人以往都按照约定交纳了闷顶的物业费用，现提出反悔没有任何事实和法律依据。上诉人在办理入住时对闷顶面积和应当交纳的物业费数额进行了确定，并依法履行了交纳义务。另外对上诉人管理的小区闷顶是否应当交纳物业费，庄河市人民法院和大连市中级人民法院在上一年度物业费诉讼案件有多份生效判决，均判决业主应当依法交纳闷顶的物业管理费用。大连世邦物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付2017年11月6日至2019年11月5日期间的物业服务费4165.26元，并承担自2017年11月6日起至被告交纳服务费用之日止千分之三承担违约金；2.诉讼费由被告负担。一审法院经审理查明，被告刘小娜系庄河市巴黎春田小区25号楼1单元702室业主，房屋建筑面积75.3平方米，赠送面积44.02平方米。刘小娜（甲方）与大连世邦物业管理有限公司（乙方）、金鹏置业（大连）有限公司（丙方）签订《金鹏巴黎春田小区前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅1.5元每月每平方米。业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订《物业管理服务合同》并生效时，本合同自动终止。2019年9月17日，庄河市巴黎春田小区业主委员会（甲方）与大连世邦物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，委托管理和服务期限为五年，自2019年9月6日起至2024年9月5日止。双方特别约定，本物业区域内，业主专有部分（室内层高超过2.2米以上部分）未交纳物业管理服务费用的，由业主自行维修，费用自理。2020年7月28日，庄河市城关街道红崖社区居民委员会出具证明，证明金鹏置业（大连）有限公司开发的巴黎春田小区委员会与大连世邦物业管理有限公司没有签订《物业服务合同》前，2014年5月1日至2019年9月16日一直由大连世邦物业管理有限公司履行物业公司管理和服务职责，物业管理费（含物业费、滞纳金、违约金）应当由大连世邦物业管理有限公司依法予以收取。原告为案涉小区提供了物业管理服务，被告未按期交纳2017年11月6日—2019年11月5日物业费，计算方式如下：房照面积75.3平方米×1.5元/月/平方米×12个月=1355.4元，闷顶面积44.02平方米×1.5元/月/平方米×12个月=792.36元，即2017年11月6日至2018年11月5日合计物业费为2147.76元。房照面积75.3平方米×1.5元/月/平方米×12个月=1355.4元，闷顶面积44.02平方米×1.5元/月/平方米×12个月÷365天×305天=662.1元，即2018年11月6日至2019年11月5日合计物业费为2017.5元。总计物业费为4165.26元。现原告诉至一审法院，要求被告交纳诉请物业费及违约金，并承担本案诉讼费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，被告理应交纳物业费，拖欠不交已构成违约。故对原告要求被告给付物业管理费的主张，予以支持。关于原告请求被告给付违约金的时间，因未约定物业费的具体交纳时间，业主可自愿选择交费方式，故被告至迟应在该年度物业服务期限结束后交纳物业费。因此，2017年11月6日—2018年11月5日物业费违约金应自2018年11月6日起计算，2018年11月6日—2019年11月5日物业费违约金应自2019年11月6日起计算。关于违约金计算标准，原告要求被告自2017年11月6日起按日千分之三承担违约金，该标准过高，一审法院调整为自2018年11月6日—2019年8月20日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告刘小娜经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的不利法律后果应由其承担，依法可以缺席判决。综上，对原告的合理诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘小娜于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连世邦物业管理有限公司2017年11月6日至2019年11月5日期间物业服务费4165.26元。并分别承担2018年度物业费2147.76元自2018年11月6日起至2019年8月20日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的违约金，自2019年8月21日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；2019年度物业费2017.5元自2019年11月6日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。二审中，上诉人刘小娜提交两份新证据：房屋漏雨的照片和其与物业工作人员微信聊天内容，拟共同证明被上诉人未及时维修房屋漏雨问题，上诉人有权拒交物业费。被上诉人质证如下：对真实性认可，但认为从微信聊天内容可知，物业工作人员一直积极和刘小娜进行沟通，准备为刘小娜进行维修，不存在物业不作为的问题。本院认为，物业服务质量好坏不是业主拒付物业费的合理理由，上诉人二审提交的证据不能支持其抗辩主张，本院不予采纳。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明，开发商委托被上诉人从事前期物业服务，双方签订了《物业服务合同》，合同第二十一条第2项约定：本物业管理公共服务费：住宅由业主按其拥有产权部分的建筑面积每月每平方米1.5元向被上诉人交纳；非住宅用车辆、仓库由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.5元向被上诉人交纳……上诉人与被上诉人签订《前期物业管理服务协议》第三章第四条也约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.5元/月·平方米……车库、仓房1.5元/月·平方米。本院认为，开发商与被上诉人签订的《物业服务合同》及上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》均系合同双方真实意思表示，合法有效，合同内容对各方均具有约束力。被上诉人已为上诉人所在小区提供了物业服务，上诉人理应按约交费。上诉人对其拥有住宅面积75.3平方米，闷顶面积44.02平方米，欠付2017年11月6日—2019年11月5日期间物业费的事实均不持异议，故被上诉人起诉要求上诉人给付欠费期间住宅和闷顶部分物业费有合同和法律依据，应予支持。上诉人拒交物业费的理由主要有两个：一是物业费应按房证所载建筑面积交费，闷顶系开发商赠送面积，房证中未体现，被上诉人无据收取该部分物业费；二是上诉人房屋漏雨，被上诉人不予及时维修，无权收取物业费。本院认为，上诉人两个拒交物业费的理由都不能成立。首先，闷顶部分是开发商给买房人的购房优惠，与物业服务是不同主体之间发生的不同法律关系，购房合同和物业合同中均未约定赠送面积可以免交物业费。相反，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》中明确约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，亦明确约定了两部分的收费标准，上诉人拥有住宅和闷顶两处建筑面积，也已按照实际拥有的面积和合同标准交纳过2017年11月6日之前物业费，故上诉人的第一项理由不能成立。其次，物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，被上诉人已为案涉小区提供了基本的物业服务，上诉人仅以被上诉人未及时修缮房屋漏雨就拒交物业费，没有合同和法律依据。如果小区内多数业主都因个人不满就采取此种方法维权，被上诉人将无法保质保量地继续履行合同义务，最终受到伤害的将是全体业主。因此，上诉人第二项理由亦不能成立。被上诉人如确存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情况，上诉人可按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行主张。关于违约金部分，因上诉人逾期交费存在认识上的错误，并非主观恶意，且双方矛盾应及时化解而不宜深化，故本院对被上诉人违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初3896号民事判决判项为：刘小娜于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连世邦物业管理有限公司2017年11月6日至2019年11月5日期间物业服务费4165.26元。二、驳回大连世邦物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由刘小娜负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年九月十四日书记员  张美健