辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10542号上诉人（原审原告）：郝昕，男，1987年6月11日出生，汉族，住沈阳市浑南新区。委托诉讼代理人：王静，女，1960年5月30日出生，汉族，住沈阳市浑南新区。被上诉人（原审被告）：辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山西路72号。法定代表人：李建家，该公司总经理。委托诉讼代理人：王妍，辽宁名望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁圣亚房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区彩霞街15-1号（5-1-2）。法定代表人：李荣，该公司执行董事。上诉人郝昕因与被上诉人辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司、辽宁圣亚房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初13150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝昕上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持我方诉讼请求。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人自2013年居住案涉房屋至今，无预售许可证明，圣亚公司应承担行政处罚责任，不应影响民事合同效力。案涉楼盘在房交会公开销售。若不支持我方诉讼请求，则法院查封亦为无效查封。我方符合29条规定，即使未取得预售许可，消费者购房人的权利也优先于抵押权。被上诉人虚假诉讼。辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司辩称，请求维持原判。辽宁圣亚房地产开发有限公司未答辩。郝昕向一审法院起诉请求：1.停止对原告购买的沈阳市浑南区明波路15号2-5-1房产的查封；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2008年10月16日，案外人谢万志（乙方）与辽宁福城房地产开发有限公司（甲方）签订一份《房屋预定协议》，乙方自愿预定购买由甲方开发建设的凤祥新城1号楼住宅明波路15号的1-4-1、2-4-1、2-4-2、2-5-1等房屋，预交款总金额为800万元。同日，辽宁福城房地产开发有限公司向谢万志出具一张金额为800万元的收款收据。2013年3月10日，谢万志（甲方）与郝昕（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，甲方将坐落于沈阳市浑南新区明波路15号2-5-1房屋（111.91平方米）以615505元价格卖给乙方。同日，谢万志向郝昕出具《收条》一张：“今收到郝昕支付的现金（用于购买本人位于沈阳市浑南区明波路15号福城阁1幢2-5-1室房子）人民币615505（陆拾壹万伍千伍百零五元整）。”2013年4月14日，辽宁福城房地产开发有限公司向郝昕（谢万志）出具《准住通知单》（办证联）一份“根据《商品房买卖合同》之规定，将浑南新区明波路15号2单元5层1间，建筑面积：111.90平方米，交付你使用，限你在3日内进住”。原告已实际入住。另查，2003年4月，辽宁凤祥房地产开发有限公司（甲方）与辽宁福城房地产开发有限公司（乙方）签订一份《联建协议书》，约定，本协议签订的建设项目，指规划图上所标注的位置：1#楼及2#楼的一半（东至伸缩缝），建筑面积暂按12811平方米计算（以施工图和规划许可证为准）。本协议甲方收取费用，是根据市政府各有关规定的缴费标准，统称为联建费。标准为按建筑面积每平方米收取900元。甲方负责办理该项目的前期手续，包括立项、计划、报建、规划、消防、商品房销售许可证等一切与开工有关的手续。甲、乙双方共同组织商品房销售工作。甲方配合乙方办理各项开工手续，协调乙方与相邻联建单位的关系。乙方负责该项目的全部建设资金投入及设计、监理、总承包、人防、消防等费用。乙方承担的联建费用合计每建筑平方米900元，合计1152.99万元。建筑工期为18个月，从开始之日起计算……辽宁建设电力安装公司曾将圣亚房地产公司（原辽宁凤祥房地产开发有限公司）诉至沈阳高新技术产业开发区人民法院，要求被告给付工程款710万元。该院于2011年8月15日作出[2011]沈高开民初第1312号民事调解书：圣亚房地产公司于2011年8月22日前给付辽宁建设电力安装公司工程款人民币7100000元。2014年6月26日，沈阳高新技术产业开发区人民法院作出[2011]沈高开执字第411号民事（执行）裁定书，查封被执行人圣亚房地产公司开发的、位于沈阳市浑南新区，共21套房屋。2019年7月31日，一审法院作出（2019）辽0105执恢19号公告：“关于申请人辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司与被执行人辽宁圣亚房地产开发有限公司合同纠纷一案，辽宁省沈阳市高新技术产业开发区人民法院（2011）沈高开民初字第1312号民事调解书已发生法律效力，一审法院执行局于2019年7月15日向辽宁圣亚房地产开发有限公司送达了执行通知书，但被执行人至今未履行法律文书所确定的义务。现一审法院欲将被执行人辽宁圣亚房地产开发有限公司名下的坐落于沈阳市浑南新区明波路15号福城阁1幢2-5-1室房屋依法进行评估、拍卖，要求被执行人在公告之日起十五日内将房屋腾空，逾期后果自负。2019年8月27日，一审法院作出（2019）辽0105执3418号民事裁定书，根据辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司申请，查封被执行人辽宁圣亚房地产开发有限公司名下的位于沈阳市浑南新区房屋。注：法院查封的一单元1-3-2、1-4-2、1-5-2、1-7-2、1-8-2、1-9-2、1-10-2、1-11-2、1-12-2、1-13-2、1-14-2、1-15-2号房屋，现场住户习惯性称为三单元3-3-2、3-4-2、3-5-2、3-7-2、3-8-2、3-9-2、3-10-2、3-11-2、3-12-2、3-13-2、3-14-2、3-15-2号房屋。原告郝昕对一审法院执行沈阳市浑南新区明波路15号2-5-1房产不服，向一审法院提出书面异议。一审法院于2019年9月25日作出（2019）辽0105执异327号执行裁定书，驳回郝昕的异议请求。郝昕遂起诉至一审法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告圣亚房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。本案系执行异议之诉，审查的重点是购房者享有的实体权利是否足以排除强制执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同的约定总价款的百分之五十。以上三个要件需完全具备，缺一不可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉及本案，原告称系从案外人谢万志处购买案涉房屋，而谢万志系从辽宁福城房地产开发有限公司处购买案涉房屋，辽宁福城房地产开发有限公司在与谢万志签订《房屋预定协议》时，其作为商品房出售方并未取得商品房预售许可证明，且至本案原告起诉前，原告亦未举证证明其所在楼盘已经取得商品房预售许可证，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件运用法律若干问题的解释》第二条的规定，谢万志与辽宁福城房地产开发有限公司签订的《房屋预定协议》应属无效，原告依其与谢万志签订的《房屋买卖合同》并不当然取得案涉房屋的所有权，不能对抗法院的强制执行措施，故对其诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回原告郝昕的诉讼请求。案件受理费9955元，由原告郝昕承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人提交了谢万志与辽宁福城房地产开发有限公司2008年10月16日签订的房屋预定协议和谢万志与郝昕2013年3月10日签订的房屋买卖合同，可以证明上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。上诉人提交了辽宁福城房地产开发有限公司2008年10月16日向谢万志出具的金额为800万元的收款收据和谢万志2013年3月10日向郝昕出具的615505元购房款收条，可以证明上诉人已支付案涉房屋全部价款。上诉人提交了辽宁福城房地产开发有限公司2013年4月14日向郝昕（谢万志）出具的准住通知单和物业费收款收据，可以证明上诉人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。未办理过户登记亦非因上诉人自身原因。故可以认定上诉人符合上述法律规定，上诉人具有足以排除执行的民事权益。关于案涉房屋尚未取得商品房预售许可证的问题，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定未取得商品房预售许可订立的商品房预售合同无效，但该规定系为维护房地产市场秩序以及购房人利益，而本案当事人系通过执行和解转移案涉房屋权利，同时鉴于预售许可为行政管理手段，没有预售许可应承担行政责任，而无预售许可又系房地产开发一方过错造成，不应以此否定案涉商品房买卖合同的效力。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初13150号民事判决；二、不得执行沈阳市浑南新区明波路15号2-5-1房屋。一审案件受理费9955元，二审案件受理费9955元，由辽宁圣亚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年九月十四日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。