重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4966号上诉人（原审被告）：重庆鑫腾房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区轻化路南江村，统一社会信用代码915001156733546041。法定代表人：张林，总经理。上诉人（原审被告）：黄长芬，女，1972年8月30日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：李洪刚（系被告黄长芬丈夫），1971年7月6日出生，汉族，住重庆市长寿区。被上诉人（原审原告）：四川万联物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇海龙村竞博楼二楼，统一社会信用代码91500107MA5XEHY138。负责人：鄢文礼，经理。上诉人重庆鑫腾房地产开发有限公司（以下简称鑫腾房地产公司）、黄长芬因与被上诉人四川万联物业管理有限公司重庆分公司（以下简称万联物业重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2020）渝0115民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人鑫腾房地产公司，上诉人黄长芬的委托诉讼代理人李洪刚，被上诉人万联物业重庆分公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫腾房地产公司、黄长芬上诉请求：1.撤销原判并改判物业管理费按原物业管理公司签订的合同付款标准执行，即人民币1916.70元；2.上诉费由万联物业重庆分公司承担。事实与理由：2018年4月20日，黄长芬与鑫腾房地产公司签订水云间小区配套幼儿园租赁合同，2018年5月21日，与重庆盛都物业管理有限公司签订了物管费缴纳协议，2018年7月10日，在进出口施工中受到部分业主阻扰，另行修建道路设立进出口。2018年7与16日，与重庆盛都物业管理有限公司签订物管费缴纳补充协议，约定物管公司不给幼儿园提供任何服务，每年只缴纳物管费2000元。2018年9月投入使用以来，幼儿园一直按与重庆盛都物业管理有限公司签订的物管费缴纳补充协议执行，幼儿园周边公共区域约2000平方米由幼儿园负责清洁、绿化、安保。若物业公司全额收取物管费，该部分公共区域的清洁、绿化、安保均应由物业公司负责。2019年9月20日，业委会出具了万联物业重庆分公司一直未向幼儿园提供物业服务的情况说明。综上，万联物业重庆分公司作为小区物业管理公司没有为黄长芬开设的幼儿园提供物业服务，有业委会出具的情况说明为证，而物业管理公司收取全额物业费是严重违反《重庆市物业管理条例》第六十九条规定和公平原则的。万联物业重庆分公司辩称，该公司不知晓上诉人与前期物业签订协议的问题，我们认为协议是无效的。我们是提供了服务的，小区所有管网和电都是通过小区的管网接出去的，我们也有照片证明上诉人是从小区进出，我们巡逻打点也是有照片提供的。上诉人在2018年12月份与业主产生分歧，我们有义务调解，我们也去了。万联物业重庆分公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告连带支付原告2018年8月16日至2019年9月30日期间的物业费25580.44元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月10日，原告万联物业重庆分公司与长寿湖水云间业主委员会签订《长寿湖水云间小区物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任，原告的服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共同设施设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护和管理，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等；合同中约定了双方的权利义务以及原告进场后需整改的工作内容；并约定了住宅物业管理收费1.1元/㎡·月（不收公摊费），非住宅物业管理收费1.5元/㎡·月（不收公摊费）；物业管理服务期限为五年（2018年8月11日—2023年8月10日），自本合同签字之日起生效。合同签订后，原告于2018年8月16日进场为该小区提供物业服务至今。被告鑫腾房地产公司系案涉房屋的建设单位，案涉房屋位于长寿区，被告鑫腾房地产公司提交的《房屋面积汇总表》中载明案涉房屋为该幢房屋的第1、2、3层，面积合计1260.12㎡，尚未办理房产证。2018年4月，被告鑫腾房地产公司与被告黄长芬签订《租赁合同》，合同约定：租赁标的物坐落于长寿区内，为社区配套幼儿园用房，建筑面积约1260.12㎡，被告鑫腾房地产公司对该房屋享有所有权，房屋用途为幼儿园，房屋租期自2018年4月21日至2028年4月20日止，共计10年，租赁期内，由被告黄长芬承担房屋使用期间的物管费、水费、电费、燃气费等相关费用。合同签订后，被告鑫腾房地产公司将涉案房屋交付给被告黄长芬占有使用。二被告未支付原告2018年8月16日至2019年9月30日期间的物业费，2019年8月25日，原告向被告黄长芬邮寄催收物业费的通知函，对2018年8月16日至2019年8月31日期间的物业费进行催收，之后被告仍未交纳。另查明，2018年5月21日，被告黄长芬与案外人重庆盛都物业管理有限公司（以下简称盛都物业公司）签订了《物管费缴纳协议》，约定因案涉房屋系小区配套（幼儿园），由于方便小区业主孩子就近入园、房屋面积大、日常生活垃圾自行处理、园内有专职保安等原因，物管费按报价的三分之一计算，一年一付等内容。2018年7月16日，双方签订了《物管费缴纳补充协议》，因小区业委会不允许幼儿园校车在小区通行，2018年7月10日在长寿区工作人员的指导下，业委会主任（石志明）与被告黄长芬商定校车由小区外另行修建道路通行，同时确定幼儿园在办期间每年贰仟元，每年年底按时缴纳。上述两份协议中，被告鑫腾房地产公司均作为见证方加盖了公章。同时查明，被告黄长芬申请该小区业主委员会主任石某出庭作证，证人石某庭审中陈述在与原告签订《物业服务合同》时未告知被告，也没有考虑到幼儿园的特殊性，当时未对案涉房屋（幼儿园）物业费收费标准进行单独约定，合同中的非住宅主要是商业，没有考虑到幼儿园是非住宅还是住宅。一审法院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告与长寿湖水云间业主委员会签订的《长寿湖水云间小区物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，效力及于包括被告鑫腾房地产公司在内的全体业主，原、被告之间形成物业服务合同关系。被告鑫腾房地产公司将案涉房屋租赁给被告黄长芬使用，并约定由被告黄长芬交纳物业服务费等，被告黄长芬作为物业使用人，《长寿湖水云间小区物业服务合同》对其亦具有法律约束力。原告为被告所在小区包括住宅和非住宅部分提供了物业服务，被告享受了物业服务，应按时交纳物业服务费。根据法律规定，业主与物业的承租人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业请求业主承担连带责任的，应予支持。对于被告辩称案涉房屋系用于幼儿园，且系独栋，原告与小区业委会签订的物业服务合同并未对其进行单独约定，一审法院认为，物业服务合同中对物业服务的收费标准约定了住宅物业管理收费1.1元/㎡·月，非住宅物业管理收费1.5元/㎡·月（均不收公摊费），其中未对案涉房屋（幼儿园）进行单独约定，被告提交的证据不足以证明幼儿园从形态、结构、共用设施设备的使用等方面均可以独立于该小区，其应是该小区整体的一部分，即便安保与清洁由其个人支出，系其经营所需，但原告仍对该幼儿园外部及整个小区的清洁、安保和公用设施设备的维修养护等提供服务，被告享受到了小区整体的条件，客观上不可避免的享受到了原告的物业服务；同时幼儿园带有一定经营性质有别于普通住宅房屋，从合同文义来看，案涉房屋应不属于住宅类，在二被告未征得业主委员会及原告同意或进行特殊约定的情况下，应按照该合同中的“非住宅”类1.5元/㎡·月的标准交纳物业费。对于被告黄长芬辩称不清楚原告进场，应履行与盛都物业公司签订的两份协议，原告不予认可，因合同具有相对性，该两份协议对原告不具有约束力，且自原告2018年8月16日进入小区提供物业服务后亦不能实际履行。因原告与小区业主委员会签订的物业服务合同中未约定每月物业费的支付时间，应以每月月末作为交纳当月物业费的截止时间点，原告在2019年8月25日邮寄催收函中催收2018年8月16日至2019年8月31日的物业费，当时2019年8月的物业费尚未到期，一审法院对该月的物业费不予支持，同时被告认可收到邮寄的催费通知函，而该函未对2019年9月的物业费进行催收，故对原告主张2019年9月物业费的请求亦不予支持。案涉房屋建筑面积为1260.12㎡，经核算，被告欠付2018年8月16日至2019年7月31日的物业服务费21737.07元（1260.12㎡×1.5元/月/㎡×11.5月）。对于被告黄长芬辩称原告物业服务不到位，并提交了照片，但该证据不足以证明进入幼儿园人员的身份和原因，且因物业服务是动态和持续的过程，被告提交的证据不足以全面证明原告物业服务有重大瑕疵，故对被告的辩称不予采纳。综上，判决：“一、被告黄长芬于本判决生效之日起五日内支付原告四川万联物业管理有限公司重庆分公司2018年8月16日至2019年7月31日期间的物业服务费21737.07元，被告重庆鑫腾房地产开发有限公司对被告黄长芬欠付的上述物业服务费向原告四川万联物业管理有限公司重庆分公司承担连带责任；二、驳回原告四川万联物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。案件受理费440元，减半收取220元，由原告四川万联物业管理有限公司重庆分公司负担33元，被告重庆鑫腾房地产开发有限公司、黄长芬负担187元。”二审中，黄长芬提交了案涉幼儿园民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书、幼儿园等级证书、以及长寿区教育委员会、长寿区财政局文件、颁发的普惠性幼儿园证书等书证，拟证明案涉幼儿园为民办普惠性幼儿园，应当按照其抗辩意见交纳物业服务费。万联物业重庆分公司质证认为即使属于普惠性幼儿园，与本案不具关联性，仍应当按照1.5元/平方米每月交纳物业服务费。鑫腾房地产公司没有发表质证意见。对上列书证，本院予以采信。其余当事人没有提交新证据。二审查明：案涉幼儿园为普惠性幼儿园。二审中，万联物业重庆分公司愿意按照建筑面积1元/平方米/月收取案涉幼儿园物业服务费。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于鑫腾房地产公司、黄长芬是否应当按照《长寿湖水云间小区物业服务合同》约定交纳物业服务费的问题。2018年5月21日、2018年7月16日，黄长芬与重庆盛都物业管理有限公司分别签订了《物管费缴费协议》及《物管费缴纳补充协议》，约定了物业服务费的支付等问题。但2018年8月10日，万联物业重庆分公司与长寿湖水云间业主委员会签订《长寿湖水云间小区物业服务合同》，约定由万联物业重庆分公司为该小区提供物业服务。万联物业重庆分公司于2018年8月16日进场为该小区提供物业服务至今。由于重庆盛都物业管理有限公司仅与黄长芬签订了案涉小区部分物业服务的合同，在该小区业主委员会与万联物业重庆分公司签订了物业服务合同后，黄长芬与重庆盛都物业管理有限公司签订的协议事实不可能再履行，按照物业服务相关条例的规定，黄长芬与重庆盛都物业管理有限公司签订的协议失效。黄长芬租赁的案涉幼儿园虽然与小区有围墙相隔，但是幼儿园的水力、电力、安保、污水管网等都与小区密不可分，幼儿园享受了万联物业重庆分公司提供的物业服务。因此，黄长芬作为物业使用人应当按照《长寿湖水云间小区物业服务合同》的约定交纳物业服务费。《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。鑫腾房地产公司作为业主对物业服务费亦应当负连带交纳责任。关于物业服务费交纳标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案中，万联物业重庆分公司与长寿湖水云间业主委员会签订《长寿湖水云间小区物业服务合同》，对物业服务费约定了住宅标准和非住宅标准，合同中非住宅主要是商业用途。由于案涉幼儿园用地系教育用地，性质系普惠性幼儿园，具有一定公益性，不属于非住宅，亦不属于住宅。物业服务合同未对案涉幼儿园物业费收费标准进行单独约定，应属于合同约定不明确的情形。由于合同双方未就幼儿园的物业费收费标准达成补充协议，现万联物业重庆分公司愿意以1元/平方米/月的标准收取物业服务费，本院综合考虑，酌情确定黄长芬按1元/月/平方米交纳物业服务。案涉房屋2018年8月16日至2019年7月31日的物业服务费14491.38元（1260.12㎡×1元/月/㎡×11.5月）。一审法院以非住宅标准计算物业服务费系法律适用错误，本院予以纠正。综上所述，鑫腾房地产公司、黄长芬的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市长寿区人民法院（2020）渝0115民初316号民事判决；二、黄长芬于本判决生效之日起五日内支付四川万联物业管理有限公司重庆分公司2018年8月16日至2019年7月31日期间的物业服务费14491.38元；重庆鑫腾房地产开发有限公司对黄长芬欠付的上述物业服务费向四川万联物业管理有限公司重庆分公司承担连带责任；三、驳回四川万联物业管理有限公司重庆分公司其他诉讼请求。一审案件受理费220元，由四川万联物业管理有限公司重庆分公司负担57元；被告重庆鑫腾房地产开发有限公司、黄长芬负担163元。二审案件受理费295.50元，由四川万联物业管理有限公司重庆分公司负担132.50元；重庆鑫腾房地产开发有限公司、黄长芬负担163元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年九月四日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉