陕西省XX城县人民法院民事判决书 (2020)陕0526民初795号 原告：韩x，男，1990年8月15日出生，汉族，农民，住陕西省XX城县。被告：田xx，男，1969年9月2日出生，汉族，居民，住陕西省XX城县。被告：陕西省渭南市蒲城县奉先街道办xx社区居民委员会，住所地陕西省渭南市蒲城县奉先街道办xx社区居民委员会。负责人：李x，系该居民委员会主任。委托诉讼代理人：屈xx，陕西xx律师事务所律师。被告：陕西xxx红石房地产开发有限公司，住所地陕西省XX城县。法定代表人：王x，系该公司执行董事。原告韩x诉被告田xx、陕西省渭南市蒲城县奉先街道办xx社区居民委员会（以下简称“xx居委会”）、陕西xxx红石房地产开发有限公司（以下简称“xx公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩x，被告田xx，被告xx居委会的委托诉讼代理人屈xx到庭参加了诉讼。被告xx居委会负责人李x，被告xx公司的法定代表人王x，经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩x向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同退还原告购房款100000元及利息（按年利率6%自2018年3月29日计算至实际清偿之日）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月，XX村委会XX园XX小区116平方米的房屋，并与被告田xx、xx居委会、xx公司签订了《XX镇XX村XX园“壹号”安置协议》，协议约定将公园壹号小区的一套商品房出卖给原告韩x，房屋户型为116平方米，被告xx公司出示票据，xx村委会监管。协议签订后，原告于2018年3月28日向被告田xx交付100000元的房款，被告田xx向原告出具了盖有被告xx公司及该公司法定代表人王x印章的收款收据。但自原告交付房款后，三被告至今未向原告交付房屋，原告多次催促被告田xx交付，但被告田xx既不交房，也不退款。被告田xx辩称，XX村XX园XX小区由被告xx公司开发。因在施工过程，出现遮阳等系列问题，为了保证工程正常进行，经xx村委两委会、XX村XX组村民共同协商，通过协议的形式，XX村XX组，以对外出售部分单元楼的形式解决问题，并由xx村委会监管。XX村委会XX组长即被告田xx执行，足以证明被告田xx的行为是职务行为和授权行为，并非个人行为，故应由被告xx公司承担责任。将房屋出售给原告并出具票据的是被告xx公司，票据加盖有被告xx公司的财务专用章和法定代表人印章，充分说明原告购买的房屋是被告xx公司的房屋，所收取的房款，XX村XX组的协议，用于解决公园一号遮阳等一系列问题。涉案房屋买卖协议是双方真实意思表示，原告若有异议，应向被告xx公司提出。被告田xx认为，原告对其提起的诉讼没有法律和事实依据，应驳回原告对被告田xx的起诉。被告xx居委会辩称，XX房XX村XX组交由被告xx公司开发，XX村XX组分配给安置村民。因该房屋尚未交付，故不能分配。XX村XX组村民，因此不享有该安置房的分配权利。被告xx公司对涉案房屋所属楼房有出售的权利，在安置协议中，被告xx居委会不具有当事人主体资格，该协议对被告xx居委会不发生法律效力，因此应驳回原告的诉讼请求。被告xx居委会并未授权任何人对外出售涉案房屋，在涉案房屋出售后，也未有追认行为。原告提供的收款收据，盖有被告xx公司和被告田xx的印章，应当认定被告xx公司收取了房款，根据合同相对性原则，应当由被告xx公司承担交房或退款义务。综上，应驳回原告对被告xx居委会的诉讼请求。被告xx公司未答辩。本案的争议焦点为：1、涉案商品房预售合同是否合法有效；2、原告要求三被告共同向其退还购房款并支付利息是否有法律依据。原告韩x提供的证据有：1、《XX镇XX村XX园“壹号”安置协议》及收款收据各一份，证明原告经被告田xx办理手续购买了涉案房屋。2、中国农业银行银行卡交易明细及微信转账凭证截屏，证明原告通过银行取款、微信转账及给付现金形式向被告田xx交付购房款。被告田xx提供的证据有：1、《康乐1号公馆项目情况说明》，证明xx村委会曾给XX城县XX公馆XX村委安置项目。2、《关于XX村XX组XX园XX号XX村（居）民有关问题事宜的协议》，证明被告xx公司授权被告田xx出售涉案房屋。3、《XX镇XX村XX村XX公馆”安XX小区项目开发建设续签合同书》，证明被告xx公司法定代表人变更后，确认以前的项目合同，能够说明被告田xx的行为是授权行为，职务行为。被告xx居委会、xx公司未提供证据。为查明案件事实，本院要求被告田xx提供了其当选蒲城县XX镇XX村委会主任的当选证。本院于2020年7月23日，与被告xx公司法定代表人王x，被告xx居委会前主任王某某进行了谈话；于2020年8月6日在XX城县XX乡XX园XX号XX小区的房屋建设、销售手续。经开庭审查，对原告提供的证据1，被告田xx、xx居委会对真实性表示无异议，且能够与王某某的谈话内容相互印证。被告xx公司的法定代表人王x表示对本案事实不知情亦不清楚原告证据1中被告xx公司的公章、财务专用章和王x个人印证的真实性。经本院释明权利，王静亦表示不申请对上述印章的真实性进行鉴定，故对原告提供的证据1，本院予以确认。原告提供的证据2，无其他证据印证与本案的关联性，本院不予确认。被告田xx提交的证据1，无其他证据印证其真实性，本院不予确认。被告田xx提交的证据2、3，无其他证据印证与本案的关联性，本院不予确认。根据原、被告提供的证据及陈述，能够确认如下案件事实：被告田xx原系XX城县XX镇XX村XX组长，2015年8月2日，当选蒲城县XX镇XX村委会（现为被告陕西省渭南市蒲城县奉先街道办xx社区居民委员会）主任。2014月8月18日，XX城县XX镇XX村XX组作为甲方与被告xx公司作为乙方签订《XX镇XX村XX园“壹号”安置协议》，XX村XX园XX号’安置项目，在筹建施工过程中，出现了遮阳等一些列问题，为了保证工程进度。经xx村两委会、开发建设单位（陕西鑫xxx石房地产开发有限公司）和关帝村一组村民安置办公室协商，达成解决议案：解决事项1、村民退让部分；2、遮挡阳光部分；3、工程道路、上下水、供电等问题。解决方案：XX村XX组XX楼的方式全权解决，陕西xxx红石房地产开发有限公司出示票据，xx村委会监管。注：此部分购买户优先考虑和村民同时参加分配。附购卖户名单及票据”。蒲城县XX镇XX村委会作为监管单位在该协议中盖章，并由被告田xx签字。2018年3月28日，被告田xx向原告出具了票号为：510XXXX的收款收据，载明：“今收到韩x购买公园壹号楼房：户型116㎡  按村民安置优先解决。人民币壹拾万。”该收款收据加盖了被告xx公司财务专用章及xx公司法定代表人王x个人印章。被告田xx亦在收款收据上签字，加盖其个人印章，并在XX城县XX镇XX村XX组与被告xx公司签订的《XX镇XX村XX园“壹号”安置协议》空白处手写注明“购买户：韩行 身份证：610XXXXXXXXXXXXXXX 户型116㎡ 按村安置优先解决 xx公司专用票：510XXXX 联系电话：1588925XXXX”的内容后交给原告。另查明，截止2020年8月6日，被告xx公司开发的“公园壹号”小区内楼栋房产，均未取得商品房预售许可证明。审理中，被告田xx认可其收到原告韩x交付的100000元购房款，并将该购房款交给被告红石公司。被告xx居委会陈述，其原为蒲城县XX镇XX村委会，2019年4月变更为陕西省渭南市蒲城县奉先街道办xx社区居民委员会。2020年7月23日，被告xx公司法定代表人王x在与本院的谈话中陈述，xx公司从未委托过其他人卖房，且涉案房屋手续未办全。经本院询问，王x表示对原告提供的收款收据及《XX镇XX村XX园“壹号”安置协议》中xx公司的公章、财务专用章及王x个人印章的真实性不清楚，亦不对相关印章的真实性申请司法鉴定。关于本案涉案商品房预售合同的效力问题，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，根据原告提供的收款收据、《XX镇XX村XX园“壹号”安置协议》及本院在XX城县房屋和城乡建设局的调查，能够确认“公园壹号”小区系被告xx公司开发，且相关房屋未取得商品房预售许可证明，故本案涉案商品房预售合同应为无效合同。关于三被告是否应向原告退还购房款100000元并支付利息的问题，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。本案中，根据《XX镇XX村XX园“壹号”安置协议》的内容，能够确定被告红石公司授权原XX城县XX镇XX村XX组XX园XX号”房屋的事实。被告田xx作为原XX城县XX镇XX村XX组长，其自认收到原告交付的购房款100000元，并向原告出具了盖有被告xx公司财务专用章和xx公司法定代表人个人印章的收款收据，该代理行为应由被告xx公司承担法律后果。现被告xx公司与原告韩行之间的商品房买卖合同无效，故被告xx公司依法应向原告韩行退还购房款100000元。原告要求被告田xx、xx居委会共同退还购房款，但根据原告方提供的证据，能够显示被告田红军、关帝居委会并非合同的一方当事人，故原告该诉请无法律依据，应不予支持。原告韩x作为购买房屋的一方当事人，其在订立商品房预售合同前亦负有询问、查询相关房屋是否取得预售许可证明的合理注意义务，但原告并未尽到相关义务，存在相应的过错，故对其要求被告支付利息的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条等之规定，判决如下：一、由被告陕西xxx红石房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告韩x购房款100000元。二、驳回原告韩x的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告韩x负担100元，被告陕西xxx红石房地产开发有限公司负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审  判  长   范寅峰人民陪审员     阴绪社人民陪审员     简鹏举  二〇二〇年九月十八日  书 记 员   王  淼202005267951990815801969924720204711000006201832922018311611620183281000001212112312020723202086111212320158220148181232018328510XXXX116610XXXXXXXXXXXXXXX116510XXXX1588925XXXX202086100000201942020723100000100000100000100000230010022001