福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初1977号 原告：福建鑫九洲物业管理有限公司，住所福建省福州市鼓楼区杨桥东路13号中闽大厦C幢406、402，统一社会信用代码91350100717385315R。 法定代表人：方与龙，总经理。 委托诉讼代理人：曹秀兰，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：林伟忠，福建永杭律师事务所律师。 被告：罗军民，男，1957年8月13日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：罗凤璇（罗军民女儿），女，1984年7月14日出生，汉族，住福建省永安市。 原告福建鑫九洲物业管理有限公司（以下简称鑫九洲公司）与被告罗军民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫九洲公司的委托诉讼代理人曹秀兰、林伟忠、被告罗军民及其委托诉讼代理人罗凤璇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫九洲公司向本院提出诉讼请求：１．判令罗军民支付从2012年2月27日至2020年6月30日期间的停车管理服务费2,502.59元、违约金631.25元，合计3,133.84元；2．本案诉讼费用由罗军民承担。事实与理由：2007年10月11日，鑫九洲公司与福建省开辉房地产有限公司签订了《永安市永乐佳房前期物业服务合同》。合同约定：由鑫九洲公司提供物业管理服务，罗军民的车库按每月每间25元交纳停车管理服务费。鑫九洲公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务，但罗军民没有按照合同及时缴纳停车管理服务费，其一，按照《永安市永乐佳房前期物业服务合同》第三十一条约定，如果罗军民拖欠停车管理服务费，应当按欠费总额5%的标准向鑫九洲公司交纳违约金。其二，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定：业主违约拖欠停车管理服务费，物业公司有权加收违约金。罗军民系永安市含笑大道永乐佳房C区C15-18号车库的业主，其每月应交停车管理服务费25元。从2012年2月27日至2020年6月30日期间罗军民已欠停车管理服务费2,502.59元、违约金631.25元，合计3,133.84元。鑫九洲公司多次向罗军民催讨，罗军民均拒绝交纳。 罗军民辩称，鑫九洲公司提出的要求交纳停车管理服务费的诉讼请求，不符合前期物业服务合同中双方就物业管理收费标准的有关约定，不符合国家和福建省关于物业管理收费的有关规定，提交的证据清单不能证明其诉讼请求。1、鑫九洲公司于2020年3月20日就该车库物业管理费起诉至本院，但未能作出合理的解释、提交有利的证据证明，之后，鑫九洲公司自行撤诉。2、现鑫九洲公司再次以停车管理服务费起诉，罗军民认为鑫九洲公司张冠李戴，将物业服务收费与物业公共区域管理经营性收费混为一谈。根据《福建省物业管理条例》规定，停车管理服务费是对车辆进出物业公共区域而收取的费用，该收费应由业主大会决定通过。但该小区至今并未成立业主委员会，也从未向任何业主收取过停车管理服务费，因此，鑫九洲公司无权向罗军民收取停车管理服务费。3、鑫九洲公司提出要求交纳停车管理服务费的诉讼请求，应提交车辆管理服务的凭证，如车辆停放管理制度、车辆信息登记、门岗进出管理等，但鑫九洲公司提交的证据清单只证明其开展基本的物业管理维护，不能证明其诉讼请求。4、鑫九洲公司主张的违约金只在物业服务合同中第六条、第七条中有约定，停车管理服务费并没有约定违约金。 鑫九洲公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：营业执照复印件、企业负责人身份证明、证明、名称变更登记通知书、《永安市永乐佳房前期物业服务合同》、福州鑫九洲物业管理有限公司永乐佳房管理处2020年06月收费通知单、鑫九洲公司永乐佳房2020年06月违约金计算表、永乐佳房物业管理费备案申请、签收门牌证表、手机短信截图各1份、公民身份证复印件2份及照片18张等。罗军民提交了《商品房买卖合同》复印件、房屋所有权证复印件、国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知、福建省发展和改革委员会福建省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理有关问题的通知及永安市物价局、永安市房产管理局关于进一步明确我市市区物业服务区域内车辆停放服务收费管理等有关问题的通知各1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依法进行审查，对当事人无异议的证据予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1．2007年10月11日，福州鑫九洲物业管理有限公司（乙方）与福建省开辉房地产开发有限公司（甲方）签订了《永安市永乐佳房前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对永乐佳房（物业名称）进行物业管理服务；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅：0.36元每月每平方米，高层（带电梯）住宅：0.55元每月每平方米，商业物业：0.6元每月每平方米，其他物业：面议；业主应于交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于当月5日内履行交纳义务；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元每个每月、车库车位30元每个每月的标准向乙方交纳停车管理服务费；乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺；合同期限自2007年10月11日起至业主委员会成立止。该合同还对其他事项作了约定。鑫九洲公司于2007年10月11日承接了该小区物业。 2．2009年6月，福州鑫九洲物业管理有限公司就永乐佳房小区住户长期车辆停车车位使用费25元/月/个等收费项目向永安市物价局提出备案申请。2009年7月3日，永安市物价局审定通过该备案申请。福州鑫九洲物业管理有限公司于2016年9月1日更名为鑫九洲公司。 3．2012年2月20日，罗军民（买受人）与福建省开辉房地产开发有限公司（出卖人）签订了商品房买卖合同，约定罗军民向福建省开辉房地产开发有限公司购买永安市永乐佳房第C15幢底层18号车库；单价为每平方米3,951.37元，总金额为91,000元；本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘福州鑫九洲物业管理有限公司提供前期物业服务；买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时管理规约。该合同还对其他事项作了约定。 4．永安市永乐佳房59-18号车库与永安市含笑大道永乐佳房C区C15-18号车库、永安市永乐佳房第C15幢底层18号车库系同一地址，该车库的产权人系罗军民，规划用途为车库，建筑面积为23.03平方米，登记时间为2013年10月14日，该车库属于永乐佳房小区。 5．庭审中，罗军民同意按2012年6月26日作为案涉车库的交付日期，对鑫九洲公司主张费用的截止日期即2020年6月30日无异议。 本院认为，鑫九洲公司作为物业服务单位与福建省开辉房地产开发有限公司签订的《永安市永乐佳房前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，上述合同对业主罗军民具有约束力，罗军民作为永安市永乐佳房59-18号车库的业主，应当按上述合同的约定履行交纳停车管理服务费的义务。鑫九洲公司主张2012年2月27日为起算停车管理服务费的时间，却未提交相应的证据证明，应承担举证不能的法律后果，应按罗军民自认的案涉车库交付日期即2012年6月26日起算停车管理服务费，故对鑫九洲公司主张的停车管理服务费2,404.17元［25元/月×96个月零5天（自2012年6月26日起至2020年6月30日止）］，予以支持；对鑫九洲公司主张的其余停车管理服务费，不予支持。罗军民要求按高层（带电梯）住宅0.55元每月每平方米、建筑面积23.03平方米交纳费用，因缺乏事实和法律依据，不予采纳。罗军民认为一直以来永乐佳房小区的外来车辆进出不受限制、门岗24小时敞开、进出管理松懈、物业档案资料管理不规范，没有完全尽到相应的职责和义务，是鑫九洲公司违约的情形，要求鑫九洲公司按5%的标准向其支付违约金，却未能提交充分的证据证明，不予支持。诉讼中，鑫九洲公司放弃主张违约金631.25元，是对自己权利的处分，不违反法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、罗军民应于本判决生效后十日内支付福建鑫九洲物业管理有限公司停车管理服务费2,404.17元； 二、驳回福建鑫九洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由福建鑫九洲物业管理有限公司负担6元，罗军民负担19元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  朱荣增 二〇二〇年九月九日 书记员  范琦镕 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。