湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初2890号原告：中国建设银行股份有限公司攸县支行，住所地湖南省攸县联星街道雪花社区交通中路216号。负责人：龙水平，行长。委托诉讼代理人：王星纲，男，1970年11月27日出生，汉族，湖南省长沙市人，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：周志民，湖南恒昌律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：朱敏，男，1987年8月13日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：湖南劲泰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省攸县联星街道高岭社区丽水山庄小区。法定代表人：李启劲，董事长。委托诉讼代理人：谭国翔，男，1958年4月25日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。原告中国建设银行股份有限公司攸县支行（以下简称：建设银行攸县支行）与被告朱敏、湖南劲泰房地产开发有限责任公司（以下简称：劲泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日、9月11日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周志民均到庭参加了诉讼，被告朱敏、劲泰房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人王星纲、被告委托诉讼代理人谭国翔经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行攸县支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告朱敏签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告朱敏立即偿还原告借款本金305153.98元，借款利息（含罚息、复利，暂计算至2020年3月10日，为3629.27元，本息合计人民币308783.25元，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3、判令被告朱敏承担原告为实现上述债权所支付律师代理费人民币18527元，以上二、三项合计327310.25元；4、判令原告对被告朱敏向原告提供抵押的位于攸县房产（房屋预告抵押登记证明号：攸房预字第××号）在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、判令被告劲泰房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；6、判令被告朱敏、劲泰房地产公司承担本案的全部诉讼费及其他费用。事实和理由：2016年6月7日，被告朱敏因购买住房需要向原告建设银行攸县支行借款37万元，并以其购买的坐落于攸县房产（房屋预告抵押登记证明号：攸房预字第××号）设定预告抵押，办理了抵押预告登记。同时，被告劲泰房地产公司为该笔借款合同项下全部债务提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告建设银行攸县支行如约向被告朱敏发放了贷款，但被告朱敏未按合同约定偿还借款本息。原告建设银行攸县支行多次派员催收，一直未果。截至2020年3月10日，被告朱敏尚欠原告建设银行攸县支行借款本金305153.98元以及逾期利息3629.27元，故原告诉至法院。原告建设银行攸县支行为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、原告营业执照、负责人身份证明书、身份证复印件各1份，拟证明原告主体资格；2、被告朱敏身份证、户籍资料、婚姻证明资料、被告劲泰房地产公司企业信用信息公示报告复印件各1份，拟证明被告朱敏、被告劲泰房地产公司主体资格；3、个人住房贷款申报资料、收入证明、面谈记录、个人住房（商业用房）借款合同复印件各1份，拟证明原告与被告朱敏、被告劲泰房地产公司之间的借款合同、担保合同关系；4、银行转账支付凭证复印件1份，拟证明原告如约向被告朱敏放款的事实；5、房屋抵押预告登记复印件1份，拟证明房屋预告抵押事实；6、个人贷款对账单复印件1份，拟证明截止到2020年3月10日被告朱敏尚欠原告借款本金305153.98元，利息3629.27元（含借期利息、逾期利息，利息按合同约定实际支付至全部清偿日止）等事实；7、委托代理协议及增值税普通发票复印件各1份，拟证明原告为实现债权产生律师费的事实。被告朱敏未作答辩，亦未向本院提供证据。被告劲泰房地产公司向本院提交了书面答辩意见称，被告朱敏欠原告房贷款是事实。但是：1、公司进行房地产开发经营合法，有（2012）120号建设规划许可证和43022320130118101号施工许可证；2、进行商品房买卖合法，有2013-0063号商品房预售许可证；3、被告朱敏购买本公司丽水山庄商品房有商品房购买合同；4、依据购房合同第6条2项约定，本公司只是协助其办理房贷按揭手续，至于能不能符合按揭放贷条件是原告审核的义务；5、原告与被告朱敏签订了放贷借款合同，本公司作为开发商，是以买受人的房屋前提下提供保证，因此本公司的保证行为系一般保证人，是以被告朱敏的房屋尚不能清偿原告放贷的情况下承担责任，请法庭予以考虑。被告劲泰房地产公司未向本院提供证据。本院审查认为，原告建设银行攸县支行提供的证据1、2、3、4、5、6、7，均符合证据的有效要件，能够证明本案的基本事实，本院对该7份证据均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，原告建设银行攸县支行与被告朱敏、被告劲泰房地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：430620024-2012-20160877966），合同主要内容为：“一、…第十二条保证条款：保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证…第三十六条对第十二条的约定关于保证期间的约定为以下第贰种：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。二、…第十六条违约情形及可能危及贷款人债权的情形一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项…第十七条救济措施一、贷款人救济措施出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权力：…3、解除与借款人的借贷关系…。三、…第二十九条借款人借款本金为人民币（大写）叁拾柒万元整第三十条借款期限为（大写）壹佰捌拾个月（即2016年6月1日至2031年6月1日）…。四、…第三十一条本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种：…叁：浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。…罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同在借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为…。第三十四条…借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2859.87元…。五、…第三十五条本合同项下担保方式为以下第壹和贰种：壹：保证。贰：抵押…第三十七条本合同项下的抵押财产清单如下：抵押财产名称：房产；处所：丽水山庄二期Ｗ10栋618室；面积或数量（平方米）：138.51；抵押财产价值（元）：462623…。六、…第四十一条借款人与贷款人关于费用承担的约定为：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担…”。合同签订后，被告朱敏以借款人身份、被告劲泰房地产公司以保证人身份分别在该合同上签字、盖章。2016年6月2日，原告建设银行攸县支行与被告朱敏到攸县房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记号为：攸房预字第××号。2016年6月7日，原告建设银行攸县支行向被告朱敏发放了37万元贷款。此后，被告朱敏仅偿还了部分贷款，剩余本金及利息，被告朱敏未按约支付。截至2020年3月10日，被告朱敏尚欠原告建设银行攸县支行借款本金305153.98元、利息（含罚息）3629.27元。原告建设银行攸县支行多次催收未果，故诉至本院。另查明，借款时，中国人民银行规定的同期同类基准利率为年利率4.9%，下调5%后为年利率4.655%。再查明，原告建设银行攸县支行为实现本案债权，与湖南恒昌律师事务所签订《委托代理协议》，湖南恒昌律师事务所指派了律师参加本案诉讼活动，2020年8月13日，湖南恒昌律师事务所开具了湖南增值税普通发票，确定本案律师实际发生费用为18527元。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告建设银行攸县支行与被告朱敏、被告劲泰房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，原告建设银行攸县支行与被告朱敏之间的金融借款合同关系、原告建设银行攸县支行与被告劲泰房地产公司之间的保证合同关系均依法成立并生效。原告建设银行攸县支行如约向被告朱敏发放贷款后，被告朱敏未按照合同约定的条款履行其还款义务，并且在催告后，在合理期限内仍不履行，其行为已构成违约，应承担本案违约责任。故根据合同第十六条、第十七条约定和合同法的规定，原告建设银行攸县支行提出“解除原告建设银行攸县支行与被告朱敏签订的《个人住房（商业用房）借款合同》”及“被告朱敏偿还原告借款本金305153.98元，截至2020年3月10日的利息（含罚息）3629.27元，2020年3月11日之后的利息按照合同约定的年利率4.655%并在该基础上加收50%逾期罚息利率支付至实际清偿日止”的诉讼请求，本院予以支持。原告建设银行攸县支行虽然与被告朱敏于2016年6月2日在房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记（预告登记号为：攸房预字第××号）。但根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中原告建设银行攸县支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满时办理抵押权登记的请求权，并非现实的抵押权。且本案中被告朱敏对位于攸县这处房产尚未进行房产登记，该房产所有权尚未最终确定。故原告提出“被告朱敏以其提供抵押的位于攸县房产（房屋预告抵押登记证明号：攸房预字第××号）在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权的”诉讼请求，本院不予支持。原告建设银行攸县支行、被告朱敏、被告劲泰房地产公司三方在合同中特别约定，该保证责任为连带责任保证，因被告朱敏违约，被告劲泰房地产公司应对被告朱敏所欠原告贷款本息及合同约定的费用承担连带保证责任。故原告建设银行攸县支行提出“被告劲泰房地产公司对被告朱敏的债务承担连带清偿责任”的诉讼请求，本院予以支持。被告劲泰房地产公司提出“我公司保证行为系一般保证人，是以被告朱敏的房屋尚不能清偿原告放贷的情况下承担责任”的答辩意见，本院不予支持。根据合同约定，贷款人为实现债权实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。本案中，原告为实现债权与湖南恒昌律师事务所签订《委托代理协议》，且湖南恒昌律师事务所指派了律师参加本案诉讼活动，并提供了律师费收费票据，贷款人为实现本案债权，实际发生了律师代理费用，根据《湖南省律师服务收费指导标准》第五条规定：“按标的额比例收费标准…10万元至50万元部分6%—8%”，本案涉案标的为308783.25元，实际发生律师费用18527元，收取比例为案件标的额的6%，未违反该规定。故原告建设银行攸县支行提出“被告朱敏承担本案其他费用、被告劲泰房地产公司对该费用承担连带偿还责任”的诉讼请求，本院予以支持。被告朱敏、被告劲泰房地产公司经本院依法送达应诉文书及传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司攸县支行与被告朱敏签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告朱敏在判决生效后三日内偿还原告中国建设银行股份有限公司攸县支行的借款本金305153.98元及利息（暂算至2020年3月10日的利息，含罚息为3629.27元，2020年3月11日之后利息按照合同约定的年利率4.655%并在该基础上加收50%逾期罚息利率支付至实际清偿日止）；三、被告朱敏承担原告中国建设银行股份有限公司攸县支行为实现上述债权支付的律师费18527元；四、被告湖南劲泰房地产开发有限责任公司对被告朱敏（二、三项）上述债务承担连带清偿责任;被告湖南劲泰房地产开发有限责任公司承担连带偿还责任后，有权向被告朱敏追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司攸县支行的其他诉讼请求。被告朱敏、被告湖南劲泰房地产开发有限责任公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6210元，减半收取3105元，由被告朱敏、被告湖南劲泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费处缴纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  刘致和二〇二〇年九月十一日法官助理焦玉婷书记员贺次娟附相关法律条文：《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。