广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0703民初1742号 原告：中国农业银行股份有限公司钦州分行，住所地：钦州市钦州湾大道76号，统一社会信用代码：91450703201136174X。 负责人：覃东，行长。 委托诉讼代理人1：张炳雄，该行员工。 委托诉讼代理人2：李悦，该行员工。 被告1:吴森，男，1978年4月8日生，汉族，住广西北海市海城区。 被告2：唐文英，女，1980年1月15日生，汉族，住广西合浦县。 被告3：广西钦州大华房地产开发有限公司，住所地：钦州市钦北区大垌镇钦北区人民医院新址西北面,统一社会信用代码：914507007689398833。 法人代表人：周训吉，总经理。 原告中国农业银行股份有限公司钦州分行与被告吴森（下称被告1）、唐文英（下称被告2）、广西钦州大华房地产开发有限公司（下称被告3）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年07月02日立案后，依法适用简易程序，于2020年09月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张炳雄到庭参加诉讼，原告的另一委托诉讼 第2页共7页 代理人李悦经依法通知不到庭参加诉讼，被告1、2、3经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告1、2共同归还借款本金人民币262787.78元，利息7027.67元（利息计至2020年6月1日止，含罚息及复利，从2020年6月2日至还清之日止按借款合同约定另计）；3、确认原告对被告1借款的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、判令被告3对被告1的借款承担连带偿还责任；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月29日，被告1向原告申请借款349000元，用于向被告3购买住房。2012年7月18日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120060513),借款金额人民币349000元，利率执行中国人民银行同期同档次贷款基准利率，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，借款期限20年，还款方式为按月等额本息还款，借款用被告1、2购买的位于钦州市北面大华富贵世家1#楼二单元2405房作抵押担保，由被告3提供阶段性保证担保，并己办理预购商品房贷款抵押登记（编号：预201203372）。 2012年7月20日，原告向被告1发放贷款349000元，但被告1借到款后，未按合同约定按期归还借款本息，至2020年6月1日止，累计己还原告借款本息218546.93元（其中：己还本金86212.22元、正常息129390.24元、罚息1191.07元、复利1753.40元）。自2019年11月26日，当期未按期足额还款，逾期的期数共6期，逾期金额共计5970.67元（其中：逾期本金7582.45元、逾期正常息6361.25元、罚息135.15元、复利114.43元），当前贷款余额262787.78元，月应当还款额2323.95元。 被告1、2为夫妻关系，被告1向原告申请借款时，被告2在《个人信贷业务申请表》、《个人购建房贷款共同还款人确认书》签字栏上签字，认同被告2办理贷款的一切行为，并自愿作为借款人归还贷款的共同还款人，承担不可撤销的共同还款责任，当借款人不能按时偿还贷款时，由其代为偿还。自借款发放之日起至今，未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，依照原、被告双方签订的《个人 第3页共7页 购房担保借款合同》特别条款第三十三条及第三十七条约定，被告3对被告1的借款承担连带偿还责任。根据原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》通用条款第十二条第12.4约定，被告1未按约定按期足额偿还借款，违反合同约定的义务，原告依合同约定提前收回借款。为了维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，望依法判决。 三被告没有答辩，也没有向本院提交任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证和质证权利。原告提交的证据经本院查证属实，对本案待证事实具有证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年06月11日，被告1向原告提交申请表，申请借款349000元，用于其向被告3购买商品房，被告2也在该表中签字确认。同日，被告2在《个人购建房贷款共同还款人确认书》签字栏上签字，表示认同被告2办理贷款的一切行为，并自愿作为借款人归还贷款的共同还款人，承担不可撤销的共同还款责任，当借款人不能按时偿还贷款时，由其代为偿还。 同年07月18日,原告与被告1签订《个人购房担保借款合同》一份（合同编号:45020120120060513）,被告3在合同上作为保证人在“保证人（签章）”栏处盖章，法定代表人周训吉也盖上印章，主要约定：借款金额为人民币349000元，利率执行中国人民银行同期同档次贷款基准利率，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款期限均为240个月，还款方式均为按月等额本息还款；借款用于被告1、2购买被告3开发的坐落于钦州市北面大华富贵世家1#楼二单元2405房房产，并以之作抵押担保及由被告3提供阶段性保证担保，且己办理预购商品房贷款抵押登记（编号：预201203372）；保证方式为连带责任保证，本合同下有多个保证人的，各保证人共同结贷款人承担连带保证；如被告1未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行驶担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权要求在遭受损失时要求借款人全额赔偿。 第4页共7页 同年07月20日，原告向被告1分别发放贷款349000元。被告1借款后，未按合同约定按期归还借款本息，至2020年06月01日止，被告1累计己归还原告借款本息218546.93元（其中：己还本金86212.22元、正常息19390.24元、罚息1191.07元、复利1753.40元）。自2019年11月26日，当期未再按期足额还款，逾期期数共6期，逾期金额共计5970.67元(其中:逾期本金7582.45元、逾期正常息6361.25元、罚息135.15元、复利114.43元）。被告1当前尚欠贷款本金余额262787.78元。 另查明，原告自借款发放之日起至今，原告与三被告双方对上述一处房产未办妥以原告为抵押权人的抵押权登记手续。 2020年06月29日，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。同年07月02日，本院予以受理。 本院认为，合法借贷关系受法律保护。原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思表示，内容未违反我国法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按约履行。借款合同签订后，原告已经依约履行发放贷款的义务，但被告1没有依约履行偿还欠款及支付利息义务，构成了违约。证据显示，截至2020年06月01日止，被告1尚欠贷款本金余额262787.78元及利息7027.67元未还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除其与被告1上述所签订的《个人购房担保借款合同》并由被告1、2共同归还借款本金262787.78元及利息7027.67元（利息计至2020年06月01日止，含罚息及复利，从2020年06月02日至还清之日止按借款合同约定另计）有事实和法律依据，本院予以支持。被告3在《个人购房担保借款合同》上作为保证人在“保证人（签章）”栏处盖章，法定代表人周训吉也盖上印章，故原告请求被告3对被告1、2的借款承担连带偿还责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求确认对被告1的借款上述 第5页共7页 抵押物以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权问题。本院认为，关于原告对上述抵押物优先受偿的请求，系该基于该房产上设立的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力。依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对系该房屋抵押物享有现实的抵押权。故原告的该请求，无法律依据，本院不予支持。原告诉请判令三被告承担本案诉讼费,符合法律规定,本院依法予以支持。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不利后果自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司钦州分行于2012年07月18日与被告吴森所签订《个人购房担保借款合同》一份（合同编号:45020120120060513）； 二、被告吴森、唐文英应共同归还原告中国农业银行股份有限公司钦州分行借款本金262787.78元及利息7027.67元（利息计至2020年06月01日止，含罚息及复利，从2020年06月02日至还清之日止按借款合同约定另计）； 三、被告广西钦州大华房地产开发有限公司对被告吴森、唐文英上述第二项的借款本息承担连带偿还责任，其承担连带责任后，有权向被告翁金香追偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。 减半收取案件受理费1848.00元，由被告吴森、唐文英、广西钦州大华房地产开发有限公司共同负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 第6页共7页 延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  农耀星 二〇二〇年九月十五日 书记员  卢祉祺 附相关法律条文： 第7页共7页 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和 交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条【借款的返还期限】借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 二、《中华人民共和国物权法》 第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。