西安铁路运输中级法院     行 政 判 决 书     （2020）陕71行终1160号     上诉人（原审原告）李锷，男，XXXX年X月XX日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人何荣波，陕西恒典律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）安康市不动产登记局，住所地陕西省安康市高新区，统一社会信用代码11610900016047882B。      法定代表人王琳，该局局长。   委托代理人唐明辉，男，该局工作人员。   委托代理人刘林海，陕西仁和万国律师事务所律师。   原审第三人长安银行股份有限公司安康分行，住所地陕西省安康市，统一社会信用代码9161090057069303XD。   负责人左和平，该分行行长。  委托代理人梁良，陕西永嘉信律师事务所律师。   委托代理人赵杨杨，陕西永嘉信律师事务所律师。   原审第三人黄凌霄，男，XXXX年X月X日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX   上诉人李锷因与被上诉人安康市不动产登记局、原审第三人长安银行股份有限公司安康分行（以下简称长安银行安康分行）、黄凌霄行政登记一案，不服安康铁路运输法院（2020）陕7101行初54号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开听证审理了本案。上诉人李锷及其委托代理人何荣波，被上诉人安康市不动产登记局委托代理人唐明辉、刘林海，原审第三人长安银行安康分行委托代理人梁良、赵杨杨、原审第三人黄凌霄参加听证。本案现已审理终结。   原审法院经审理查明，2013年5月2日，第三人黄凌霄与陕西贵豪房地产开发有限公司（以下简称贵豪公司）签订编号为GF-2013-11422《商品房买卖合同》，该合同约定第三人黄凌霄购买贵豪公司预售许可证号为AK2XXXXXXXXXX的位于XX路XX号XX幢XX单元XX拖2-7，1-8拖2-8，3-1号商品房，建筑面积共1725.10平方米，其中一层、二层房屋建筑面积分别为294.66平方米，三层房屋建筑面积为1135.78平方米，共计3000万元人民币。双方约定第三人黄凌霄于2013年5月2日先行支付房款人民币1500万元，余款人民币1500万元办理银行按揭，并于2014年12月31日交房。2013年7月15日，第三人长安银行安康分行与黄凌霄及其妻子南某某向安康市房地产业管理局提交房地产抵押预登记申请书，并分别在《房地产抵押预登记表》上签字盖章。该登记表记载：抵押房地产情况为房屋坐落安康市汉滨区XX路XX号XX、XX、XX、XX、XX；预售许可证号为AK2XXXXXXXXXX；预售合同号及抵押合同号为GF-2013-1142；抵押房屋面积1725.10平方米；抵押起始时间2013年7月；抵押终止时间2023年7月；贷款金额1500万元。同时，该登记表审核意见栏加盖了安康市房地产业管理局抵押登记专用章。2013年7月16日，第三人黄凌霄及其妻子南某某与第三人长安银行安康分行签订《个人购房借款合同》，并附抵押物品清单。该合同约定由贵豪公司作为保证人，第三人黄凌霄以其与贵豪公司签订的编号为GF-2013-11422《商品房买卖合同》所购买的1725.10平方米房产作为抵押物，向长安银行安康分行贷款人民币1500万元，贷款期限为120个月，自2013年7月15日起至2023年7月14日止。当日，安康市公证处对该借款合同办理了公证。   另查明，2014年3月14日，原告李锷与贵豪公司签订了编号为GF-2013-1251的《商品房买卖合同》，该合同约定原告李锷购买贵豪公司所开发的位于安康市汉滨区XX路XX号XX幢XX拖2-7，1-8拖2-8，3F商品房，建筑面积共1725.10平方米，总金额为600万元，并约定于2014年12月31日前交房。后原告李锷因故与贵豪公司重新签订合同编号为GF-2016-11977、GF-2016-11979的《商品房买卖合同》，并附三层平面图。该合同约定贵豪公司将贵豪华庭1-0302拖2-0301号房，建筑面积共计1135.78平方米，以每平方米4403元人民币，总金额500.0839万元人民币出售给原告李锷。2015年12月1日，贵豪公司和原告李锷办理了交房手续，其商铺移交验收单载明房号为301#、302#，原告李锷在业主意见栏签名，并注明同意收房，贵豪公司及安康市福康物业管理有限公司分别在开发商交房组意见栏盖章。2016年6月15日，原告李锷以吕某某为被告、以贵豪公司为第三人，向汉滨区人民法院提起执行异议之诉，后汉滨区人民法院对该案作出（2016）陕0902民初1334号民事判决。该判决书查明事实部分载明：黄凌霄、南某某向长安银行安康分行借款1500万元用于购买安康市XX路XX号的1幢1单元1-7拖房，建筑面积1725.10平方米，并由贵豪公司作为保证人为其担保，黄凌霄、南某某以该房作为向长安银行安康分行的抵押物……黄凌霄、南某某与长安银行安康分行曾在安康市房地产业管理局办理房地产抵押预登记，但没有办理抵押登记。2018年7月11日，汉滨区人民法院在审理相关民事案件中，经查询安康市房管局产籍管理所档案馆显示，XX幢XX单元XX拖2-0207、1-0108拖2-0208、3F房无登记信息、无设限标注。2019年9月，原告李锷与第三人长安银行安康分行、黄凌霄，及案外人贵豪公司合同纠纷一案在安康市中级人民法院二审审理中，长安银行安康分行向该院提交了《房屋权属登记信息查询结果表》，该查询表显示第三人黄凌霄位于XX幢XX单元XX拖2-0207、1-0108拖2-0208、3-1号有抵押设限，抵押金额1500万元，抵押时间2013年7月15日，抵押权人长安银行安康分行。原告李锷得知后，认为原安康市房地产业管理局为第三人黄凌霄及长安银行安康分行办理的抵押预登记行为违法，严重影响了其所购买的贵豪华庭1-0302拖2-0301号房屋权利，遂向一审法院提起行政诉讼，请求依法撤销原安康市房地产业管理局为第三人长安银行安康分行和第三人黄凌霄所办理的XX幢XX单元XX拖2-0207,1-0108拖2-0208, 3-1号预购商品房抵押预告登记。   本案审理过程中，经查询安康中心城区XX中心房屋档案信息系统显示，原告李锷所购买的贵豪华庭1-0302拖2-0301号房，其编号为GF-2016-11977、GF-2016-11979的《商品房买卖合同》于2014年3月14日进行了网签，但未备案。同时，该信息系统还显示第三人黄凌霄所购买的XX幢XX单元XX拖2-0207、1-0108拖2-0208、3-1号房，共计1725.10平方米，于2013年7月15日进行了抵押预登记，抵押权人为第三人长安银行安康分行。此外，经一审法院现场查看，位于安康市汉滨区XX路XX号的贵豪华庭第三层房屋为框架式一体结构，中间未明确隔断划分，也未显示其301房、302房的具体位置。目前该第三层房屋由原告李锷实际管理使用。此外，第三人黄凌霄购买的XX幢XX单元XX拖2-0207、1-0108拖2-0208商铺，已交由第三人黄凌霄本人实际管理使用。   还查明，自2016年6月28日，原安康市房地产业管理局的不动产登记职责移交给安康市不动产登记局。   原审法院经审理认为，我国设立房地产抵押预登记制度，是为了赋予国家行政机关对房地产市场的行政管理职责，以此监督规范房地产交易秩序，维护房地产抵押当事人的合法权益。本案中，被诉抵押预登记行为涉及的抵押物包括XX幢XX单元XX、2-0207、1-0108、2-0208室及第三层整体房屋，各方当事人对1-0107、2-0207、1-0108、2-0208室的抵押预登记行为未提出异议，各方的争议主要是针对贵豪华庭的第三层房屋而进行的抵押预登记行为，综合各方当事人诉辩意见，本案的争议焦点是：一、原告李锷的起诉是否超过法定起诉期限；二、本案被诉的抵押预登记行为是否已经作出并真实存在；三、被诉抵押预登记行为是否合法。   关于焦点一：《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十四条规定:“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”原告李锷虽在其与吕某某、贵豪公司的执行异议之诉民事案件中知道了涉案房屋被抵押预登记，但该民事判决认定的事实是黄凌霄、南某某向长安银行安康分行借款1500万元用于购买安康市XX路XX号的1幢1单元1-7拖房，建筑面积1725.10平方米，并由贵豪公司作为保证人，黄凌霄、南某某以该房作为长安银行安康分行的抵押物，即该判决中并未明确抵押预登记的具体内容，且从该民事判决认定的事实看，抵押物并不包含双方争议的贵豪华庭第三层房屋。此外，从汉滨区人民法院2018年7月11日向安康市房管局产籍管理所档案馆查询结果看，也并未显示本案争议的贵豪华庭第三层房屋有设限标注。综上，因原告李锷从上述民事案件及相关查询信息中，并不能确切的知道本案争议的贵豪华庭第三层房屋被设限抵押登记的具体情况，因此，从保护当事人诉权的角度考虑，应认定原告李锷是在2019年9月安康市中级人民法院审理的相关民事诉讼中才知晓本案被诉抵押预登记行为的内容，其于2020年1月19日向一审法院提起诉讼，并未超过上述法律规定的一年起诉期限。第三人长安银行安康分行及第三人黄凌霄辩称原告李锷超过法定起诉期限的主张，依法不能成立。   关于焦点二：被告安康市不动产登记局答辩称，其对本案的被诉抵押预登记行为并未作出是否予以登记的决定和记载于房地产综合业务信息平台，也就是说，本案被诉的抵押预登记行为并不真实存在。然而，从本案查明的事实看，无论是原告购买的贵豪华庭1-0302拖2-0301号房，还是第三人黄凌霄购买的3-1号房，虽然其名称不同，但经各方现场查看，其标的物是一致的，均共同指向贵豪华庭的第三层房屋。根据一审法院查询安康中心城区XX中心房屋档案信息系统的情况，并结合本案查明的事实，贵豪华庭第三层房屋以“3-1”号房名称或以“1-0301”号房名称的登记信息，显示已于2013年7月15日办理了抵押预登记，且该登记信息明确记载于安康市房地产业管理局综合业务信息平台及安康市房管局产权产籍所档案信息系统。因此，被告安康市不动产登记局辩称本案被诉抵押预登记行为未实际作出故而不存在的主张，与事实不符。   关于焦点三：《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定，“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件”。同时，该办法第二十条规定，“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证”，第二十七条规定，“以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同”。本案中，第三人黄凌霄以其购买的贵豪华庭房产作为抵押物，向第三人长安银行安康分行抵押借款，双方签订了《个人购房借款合同》，该借款合同明确约定了借款金额、限期以及用于借款抵押的抵押物清单等内容，并因此共同申请抵押预登记。从第三人黄凌霄和长安银行安康分行向登记机关申请抵押预登记提交的材料看，有能够证明抵押人黄凌霄及其妻子合法身份证明的材料和对抵押物有权设定抵押的《商品房买卖合同》，也有符合预购商品房贷款抵押要求的商品房预售许可证号，虽然其《房地产抵押预登记表》上所填写的预售合同号和抵押合同号与第三人黄凌霄的《商品房买卖合同》号不一致，分别为GF-2013-1142与GF-2013-11422，但综合分析本案其他证据，其抵押物的信息内容是一致的，即位于安康市汉滨区XX路XX号的XX幢XX单元XX拖2-0207、1-0108拖2-0208、3-1号房，故该合同号的填写应属笔误。原安康市房地产业管理局经过审查第三人黄凌霄和长安银行安康分行提交的上述有关材料，在确认第三人黄凌霄对其预购商品房具有合法的抵押权，且其与第三人长安银行安康分行签订的借款抵押合同真实合法的情况下为其办理的抵押预登记，符合上述法律法规要求，并无不当。关于原告李锷诉称原登记机关未在《房地产抵押预登记表》中填写具体审核意见的理由，经审查，原安康市房地产业管理局虽未严格规范填写具体审核意见，但在审核意见栏加盖了单位公章，对其此种不规范行为，确需予以改正，但就本案实际情况来看，该不规范行为尚不足以导致被诉抵押预登记行为被撤销。   此外，从一审法院查询安康中心城区XX中心房屋档案信息系统显示的内容看，贵豪华庭的1-0302拖2-0301号房的购买人为原告李锷，经一审法院与各方当事人共同现场查看，无论是原告李锷购买的1-0302拖2-0301号房，还是第三人黄凌霄购买并抵押给长安银行安康分行的3-1号房，均指的是贵豪华庭的整个第三层房屋，因该第三层房屋为整体框架式结构，因此不能准确划分1-0302房、2-0301房或3-1房的具体位置和面积，这也是造成本案房管部门信息系统登记内容混乱，尤其是在涉案房屋被抵押预登记后，又再次网签出售给原告李锷的主要原因之一。至于贵豪华庭的第三层房屋权属究竟如何认定，涉及原告李锷、第三人黄凌霄以及案外人贵豪公司之间的相关民事法律关系，依法不属本案审理范围。   综上，原告李锷请求撤销被告安康市不动产登记局为第三人长安银行安康分行及第三人黄凌霄办理的XX幢XX单元XX拖2-0207,1-0108拖2-0208, 3-1号房抵押预登记的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告李锷的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李锷承担。   上诉人李锷不服一审判决上诉称，一、原判决所认定被上诉人的行政行为是错误的。原判决认定：“2013年7月15日，被告安康市不动产登记局依据第三人长安银行安康分行与第三人黄凌霄及妻子南某某的申请，对抵押人黄凌霄及妻子南某某购买的贵豪华庭预购商品房办理了抵押预登记”是错误的。首先，被上诉人安康市不动产登记局是2016年6月28日才成立，2013年3月15日不可能办理登记。只是其2016年6月28日承继原安康市房地产管理局的登记职能，2018年7月11日汉滨区法院查询时，也无涉案房屋的登记信息和抵押预登记信息。其次，2013年房管部门的抵押预登记卷宗材料只有申请书、当事人身份证、借款合同、房屋买卖合同四个材料，没有任何登记部门同意抵押的决定书和在抵押合同上的标注。直到2018年7月11日，汉滨区法院查询时，被上诉人的登记系统中显示：XX幢XX单元XX拖2-0207、1-0108拖2-0208、3F号房屋仍然是：1、此处房屋无登记信息存在；2、此处房屋登记信息无设限标注。所以，2013年的抵押预登记只是个申请资料而已。再次，被上诉人2019年9月20日出具的安康市汉滨区XX幢XX单元XX拖2-0207、1-0108拖2-0208、3-1号的预购商品房抵押预告登记信息，只能是2018年7月11日以后产生的，本案上诉人起诉，要求审查的是2018年7月11日之后产生不动产抵押预告登记行为的证据何在？登记机关是如何审查的？所以，本案上诉人所诉的行政行为是2019年9月20日被上诉人出具的安康市汉滨区XX幢XX单元XX拖2-0207、1-0108拖2-0208、3-1号的预购商品房抵押预告登记信息，所体现的登记行为是否合法，而非原审法院认定的行政行为。二、原判决认定基本事实不清，不予撤销的证据不足。本案所审查的是行政行为的合法性。那么，被上诉人的行政行为是什么以及支持其行政行为的证据是什么是行政诉讼案件必须查明的内容。（一）在2018年7月11日之前，不动产登记系统无涉案房屋的抵押预登记信息的事实，原审法院故意回避，直接导致本案的错误判决。而在2018年7月11日以后，被上诉人未提供任何关于涉案房屋的抵押预告登记材料来证明其2019年9月20日所出具的涉案房屋的抵押预告登记信息的正确性。（二）2013年原安康市房地产业管理局所受理的抵押预登记的行政行为仅属于内部受理程序，截止2018年7月11日都没有外在体现，属于尚未形成的行政行为，原审法院认为不足以撤销，是错误的。应当认定该行政行为截止2018年7月11日尚未形成。1、2013年原安康市房地产业管理局所办理的抵押预登记，直到2018年7月11日都没有记载在不动产登记薄和房产综合管理平台；2、原审法院认为《房地产抵押预登记表》记载的抵押合同号是“GF-2013-1142”号，而贵豪公司与黄凌霄所签订的《商品房买卖合同》号是“GF-2013-11422”系笔误也是错误的，因为该《房地产抵押预登记表》本身是原审第三人长安银行安康分行填写的，调查意见也是长安银行安康分行职工吴秀珍写的，行政机关应予审查而未审查，其准确性严重影响行政行为的合法性以及其他利害关系人的利益。在此情况下，就不能仅认定为“笔误”，而应当是不合法的民事行为；3、《房地产抵押预登记表》无登记编号、无他项权证、无抵押合同、更无在抵押合同上做抵押标注、无审核意见，足以证明2013年原安康市房地产业管理局所办理的抵押预登记行为尚未完成；4、特别是原审法院从安康中心城区XX中心调取的房产信息，又冒出一个贵豪华庭1幢1-0301的房号网签信息，在本案当事人提交的所有证据中，均无该房号的《房屋买卖合同》，原审在认定部分却只字不提；5、被上诉人在原审答辩中也说得很清楚，因预抵押当事人申请抵押预登记所提交的材料不齐全以及填写存在错误，导致涉案商品房抵押预登记程序不完善，当事人可提供完善、准确的材料后向被上诉人申请重新办理预购商品房抵押预告登记。原审法院判决认定不足以撤销，可能还会对被上诉人以后的登记行为起不到积极地规范和引导作用；6、原审法院也认定房管部门信息登记混乱，抵押预告登记不公示导致案涉房屋又卖给不知情的上诉人，将导致上诉人无法办理后续登记手续，可原审法院却仅认为不足以撤销，系明显错误。三、原审法院适用法律错误。依据《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定和被上诉人提供的房产登记卷宗可见，本案原审第三人提交材料明显缺少抵押合同、《国有土地使用权证》、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料、可以证明抵押房地产价值的资料等材料。特别是上述第五项材料“可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料”，在本案中黄凌霄作为抵押人至少应是XX幢XX单元XX拖2-0207、1-0108拖2-0208、3-1号房屋的网签备案买受人，可是黄凌霄不是，本案查明第三层2-0301和1-0302的网签备案买受人是上诉人，1-0107是杨荣耀、1-0108是朱斌，网签备案和抵押预登记机关均是原安康市房地产业管理局，原审第三人未提供他有权抵押的文件和证明，原安康市房地产业管理局也是清楚的，却没有审查。最重要的是按照该办法第三十条规定，原审第三人未提交抵押合同，更谈不上在抵押合同上记载抵押预登记标记。所以，本案原审第三人根本没有按法律规定提交完善的抵押预登记材料，也许是房产管理部门直至2018年7月11日也没有记载于房产综合信息平台的原因，原审法院却仅认为撤销理由不足，系明显错误。综上，原审判决认定的行政行为错误，事实不清、适用法律错误，2019年9月20日被上诉人向原审第三人提供的不动产登记信息所体现的登记行为，无证据支持，应当依法予以撤销，请二审法院发回重审或查清事实后，改判撤销被上诉人的行政行为。上诉请求：撤销原判，发回重审或者查清事实后改判：撤销被上诉人2019年9月20日出具的安康市汉滨区XX幢XX单元XX拖2-0207、1-0108拖2-0208、3-1号的预购商品房抵押预告登记信息。   被上诉人安康市不动产登记局答辩称，一、涉案不动产抵押权预告登记行为真实存在。根据安康市房地产业管理局《房地产抵押预登记申请书》《房地产抵押预登记表》，安康市中级人民法院（2018）陕09民终1052号、（2019）陕09民终773号生效民事判决，以及安康市不动产登记中心2019年9月20日查询的安康市汉滨区XX幢XX单元XX拖2-0207，1-0108拖2-0208，3-1号的预告登记信息等，上述房屋确已于2013年7月15日办理了预购商品房抵押预告登记。二、预购商品房抵押预告登记行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。2013年7月15日，安康市房地产业管理局根据预告登记抵押权人长安银行安康分行、预告登记抵押人黄凌霄、南某某共同申请，对其提交的GF-2013-11422《商品房买卖合同》、长银安房贷（2013）126号《个人购房借款合同》等进行审查后办理了房地产抵押预登记，证据确凿，符合法定程序和《房屋登记办法》（原建设部令第168号）的规定。另外，虽然原安康市房地产业管理局工作人员在《房地产抵押预登记表》中误将预售合同号、抵押合同号“GF-2013-11422”写成“GF-2013-1142”，但根据该表填写房屋坐落、预售许可证号以及申请人提交的申请资料等，均可以明确此次预购商品房抵押权预告登记行为针对的即是安康市汉滨区XX幢XX单元XX拖2-0207，1-0108拖2-0208，3-1号的预购商品房，该瑕疵并不足以导致行政行为被撤销。三、上诉人上诉理由与其诉讼请求自相矛盾，不能成立。上诉人以“撤销安康市汉滨区XX幢XX单元XX拖2-0207，1-0108拖2-0208，3-1号的预购商品房抵押预告登记”为其诉讼请求，又以“2013年的抵押预登记只是个申请资料”、“2013年原安康市房地产业管理局办理的该项抵押预登记行为尚未完成”提出上诉，自相矛盾。四、上诉人偷换了诉讼请求内容。从始至终，本案被诉行政行为均指原市房管局2013年7月15日办理的预购商品房抵押预告登记行为，也即2019年9月20日《房屋权属登记信息查询结果表》中所指向的安康市汉滨区XX幢XX单元XX拖2-0207，1-0108拖2-0208，3-1号的预购商品房抵押预告登记行为，上诉人以“本案上诉人起诉，要求审查的是2018年7月11日以后产生不动产抵押预告登记行为”，属于偷换诉讼请求内容。况且2018年7月11日之后，被上诉人安康市不动产登记局并未就涉案预购商品房办理过抵押预告登记。五、建议二审法院查明2份《房屋权属登记信息查询结果表》内容相互矛盾的原因。鉴于安康市房产管理局房屋产权产籍所档案馆分别于2018年7月11日和2019年9月20日出具的2份《房屋权属登记信息查询结果表》内容存在相悖之处，导致上诉人对预购商品房抵押权预告登记行为的真实性产生质疑，建议二审法院查明原因。六、原判决适用法律、法规依据错误，但判决结果正确。涉案登记行为系预购商品房抵押权预告登记，应当适用《中华人民共和国物权法》第二十条、原《房屋登记办法》第六十七条第（二）项、第七十一条等规定，原审法院虽然适用《城市房地产抵押管理办法》第三十二条关于房地产抵押登记的规定属于适用法律错误，但并不影响原判结果的正确性。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项规定，参照《最高人民法院第二巡回法庭精选行政审判案例要旨（二）》（法二巡[2016]5号）第14件参考案例[最高人民法院（2015）行监字第1276号行政裁定书]理由部分，请求贵院依法判决改变原判决理由后驳回上诉人的上诉，维持原判决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律依据错误但判决结果正确，上诉人上诉理由依法不能成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项规定，请求依法支持答辩意见。   原审第三人长安银行安康分行述称，一、本案一审判决认定事实清楚，原审第三人长安银行安康分行已于2013年办理了抵押预告登记，该抵押预告登记至今仍记录在案，合法有效。2013年7月15日，安康市房地产业管理局作出了《房地产抵押预登记表》，该表内容显示房屋坐落安康市汉滨区XX路XX号，预售许可证号AK2XXXXXXXXXX，抵押合同号GF-2013-1142，抵押房屋面积1725.10平方米，抵押房地产评估价值3000万元，贷款金额1500万元。上述信息与黄凌霄和贵豪公司签订的《商品房买卖合同》内容一致，原审第三人长安银行安康分行就黄凌霄购买的贵豪公司开发的位于安康市XX路XX号XX幢XX单元XX拖2-7，1-8拖2-8，3-1号房而办理的抵押预告登记已于2013年7月15日生效。2016年6月，安康市房地产业管理局将抵押预告登记的相关职能划归安康市不动产登记局管理，但是上述抵押预告登记的纸质档案却并未一并转移，仅拷贝复制了电子档案，在安康市不动产登记局的电子档案中显示上述商品房有抵押预告登记，同时在本案一审过程中安康市不动产登记局亦明确，2016年6月28日之前的房屋登记信息真实性、准确性由市房管局负责。在本案一审过程中，安康铁路运输法院法官亲自前往安康中心城区XX中心调查取证，关于涉案房屋登记簿显示的抵押信息为：登记时间2013年7月15日，抵押权人长安银行安康分行，抵押人黄凌霄，产权人黄凌霄，房屋坐落XX幢XX单元XX拖2-0207，1-0108拖2-0208，3-1号，抵押房屋面积1725.10平方米，抵押起始日期2013-07-15，抵押终止日期2023-07-15。由以上信息可以看出，通过人民法院调查取证，已证实原审第三人长安银行安康分行办理的抵押预告登记完全合法有效，且至今仍旧能够在相关登记部门查询到抵押预告登记信息，不存在查询不到的情况。二、原审第三人长安银行安康分行办理的涉案房屋抵押预告登记信息合法有效，上诉人所诉的“2018年7月11日以前，不动产登记系统无涉案房屋的抵押预登记信息的事实”，没有任何事实与法律依据。原审第三人长安银行安康分行在庭审中所提交的《房屋权属登记信息查询结果表》中明确载明：黄凌霄位于贵豪华庭的涉案房屋已抵押给长安银行安康分行，抵押权人为长安银行安康分行。根据上述本案一审中安康铁路运输法院法官调查取证结果，上诉人所诉是错误的，其上诉请求依法应予驳回。三、本案之所以产生争议系由贵豪公司导致，贵豪公司将房屋以3-1号房出售并交付给黄凌霄后，又以1-0302拖2-0301号房出售给李锷，导致双方产生争议，上诉人均是以其所购买的房号进行查询，必然导致查询结果不一致。而无论是黄凌霄购买的3-1号房还是李锷所购买的1-0302拖2-0301号房均指向贵豪华庭的整个第三层房屋，且不能准确划分1-0302房、2-0301房或3-1房。在本案中，李锷查询的房号均是其1-0302房、2-0301房，并未查询3-1号房，必然导致查询不到涉案房屋的抵押登记信息。黄凌霄购买、交房在先，并办理了合法有效的抵押登记。在此之前的确权之诉中，法院已确认房屋归黄凌霄所有。本案实质上系贵豪公司将已经出售给黄凌霄的房屋又以另一个房号出售给李锷，但这不影响本案预抵押登记信息的合法性。四、贵豪公司一房二卖的行为已被生效判决确权至黄凌霄名下，上诉人不是本案的利害关系人，无起诉权。上诉人在本案一审中一直强调其与贵豪公司亦签订了《商品房买卖合同》，其购买了贵豪华庭1幢1单元3层房屋，试图证明其为本案的利害关系人。就贵豪公司一房二卖的相关争议，上诉人李锷及原审第三人黄凌霄均分别另案起诉了贵豪公司，在本案立案之前，安康市中级人民法院经审理分别作出（2018）陕09民终1053号民事判决书、（2018）陕09民终1052号民事判决书两份民事判决书，驳回了上诉人李锷的诉讼请求，支持了黄凌霄的诉讼请求，判决贵豪公司应在具备物权登记条件后一个月内，配合黄凌霄在房产部门完成房屋的物权登记，由此可见，人民法院经审理，已将涉案房屋确权在黄凌霄名下，本案涉案房屋与上诉人没有任何关系。根据《行政诉讼法》第二十五条之规定，上诉人既不是本案争议的行政许可行为的相对人，也不是该行政行为的利害关系人，其根本无权起诉。综上，原审第三人长安银行安康分行认为本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人不是该行政诉讼的适格原告，应当维持一审判决，依法驳回上诉人的诉讼请求。   原审第三人黄凌霄述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人不是本案适格原告，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。   二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。    本院认为，本案的争议焦点是：1.上诉人李锷提起本案诉讼是否超过法定起诉期限；2.本案被诉的抵押预登记行为是否已经作出并真实存在；3.被诉抵押预登记行为是否合法。   关于焦点1，上诉人李锷提起本案诉讼是否超过法定起诉期限。《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十四条规定:“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”上诉人李锷虽在其与吕某某、贵豪公司的执行异议之诉民事案件中知道了涉案房屋被抵押预登记，但该民事判决认定的事实是黄凌霄、南某某向长安银行安康分行借款1500万元用于购买安康市XX路XX号的1幢1单元1-7拖房，建筑面积1725.10平方米，并由贵豪公司作为保证人，黄凌霄、南某某以该房作为长安银行安康分行的抵押物，即该判决中并未明确抵押预登记的具体内容，且从该民事判决认定的事实看，抵押物并未显示双方争议的贵豪华庭第三层房屋。此外，从汉滨区人民法院2018年7月11日向安康市房管局产籍管理所档案馆查询结果看，也并未显示本案争议的贵豪华庭第三层房屋有设限标注。上诉人李锷从上述民事案件及相关查询信息中，并不能确切的知道本案争议的贵豪华庭第三层房屋被设限抵押登记的具体情况，因此，从保护当事人诉权的角度考虑，一审法院认定李锷是在2019年9月安康市中级人民法院审理的相关民事诉讼中才知晓本案被诉抵押预登记行为的内容，其于2020年1月19日向一审法院提起诉讼，并未超过上述法律规定的一年起诉期限，一审法院的认定于法有据。   关于焦点2，本案被诉的抵押预登记行为是否已经作出并真实存在。从本案查明的事实看，无论是上诉人购买的贵豪华庭1-0302拖2-0301号房，还是第三人黄凌霄购买的3-1号房，虽然其名称不同，但经一审时各方现场查看，其标的物是一致的，均共同指向贵豪华庭的第三层房屋。根据一审法院查询安康中心城区XX中心房屋档案信息系统的情况，并结合本案查明的事实，贵豪华庭第三层房屋以“3-1”号房名称或以“1-0301”号房名称的登记信息，显示已于2013年7月15日办理了抵押预登记，且该登记信息明确记载于安康市房地产业管理局综合业务信息平台及安康市房管局产权产籍所档案信息系统，二审中被上诉人安康市不动产登记局也答辩认可被诉的抵押预登记行为真实存在。同时，被诉的抵押预登记行为在2013年7月15日已在原安康市房地产业管理局办理完成，本案审查的是原安康市房地产业管理局2013年7月15日办理的该抵押预登记行为。关于上诉人提出的其起诉的行政行为是2019年9月20日被上诉人出具的安康市汉滨区XX幢XX单元XX拖2-0207、1-0108拖2-0208、3-1号的预购商品房抵押预告登记信息所体现的登记行为是否合法，而非原审法院认定的行政行为的上诉意见。因2019年9月20日被上诉人出具的安康市汉滨区XX幢XX单元XX拖2-0207、1-0108拖2-0208、3-1号的预购商品房抵押预告登记信息所体现的登记行为，即是2013年7月15日原安康市房地产业管理局所作出的涉案抵押预登记行为，故上诉人该上诉意见不能成立。   关于焦点3，被诉抵押预登记行为是否合法。《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定，“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件”。同时，该办法第二十条规定，“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证”，第二十七条规定，“以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同”。本案中，原审第三人黄凌霄以其购买的贵豪华庭房产作为抵押物，向原审第三人长安银行安康分行抵押借款，双方签订了《个人购房借款合同》，该借款合同明确约定了借款金额、限期以及用于借款抵押的抵押物清单等内容，并因此共同申请抵押预登记。从黄凌霄和长安银行安康分行向登记机关申请抵押预登记提交的材料看，有能够证明抵押人黄凌霄及其妻子合法身份证明的材料和对抵押物有权设定抵押的《商品房买卖合同》，也有符合预购商品房贷款抵押要求的商品房预售许可证号，虽然其《房地产抵押预登记表》上所填写的预售合同号和抵押合同号与黄凌霄的《商品房买卖合同》号不一致，分别为GF-2013-1142与GF-2013-11422，但综合分析本案其他证据，其抵押物的信息内容是一致的，即位于安康市汉滨区XX路XX号的XX幢XX单元XX拖2-0207、1-0108拖2-0208、3-1号房，故该合同号的填写应属笔误。原安康市房地产业管理局经过审查黄凌霄和长安银行安康分行提交的上述有关材料，在确认黄凌霄对其预购商品房具有合法的抵押权，且其与长安银行安康分行签订的借款抵押合同真实合法的情况下为其办理的抵押预登记，符合上述法律法规要求，并无不当。   此外，从一审法院查询安康中心城区XX中心房屋档案信息系统显示的内容看，贵豪华庭的1-0302拖2-0301号房的购买人为上诉人李锷，经一审法院与各方当事人共同现场查看，无论是上诉人李锷购买的1-0302拖2-0301号房，还是原第三人黄凌霄购买并抵押给长安银行安康分行的3-1号房，均指的是贵豪华庭的整个第三层房屋，因该第三层房屋为整体框架式结构，因此不能准确划分1-0302房、2-0301房或3-1房的具体位置和面积，这也是造成本案房管部门信息系统登记内容混乱，尤其是在涉案房屋被抵押预登记后，又再次网签出售给李锷的主要原因之一。   综上，上诉人李锷请求撤销被上诉人安康市不动产登记局为原审第三人长安银行安康分行、原审第三人黄凌霄办理的XX幢XX单元XX拖2-0207,1-0108拖2-0208, 3-1号房抵押预登记的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持正确，上诉人李锷的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人李锷负担。   本判决为终审判决。         审判长 胡雁   审判员 柴苗         审判员 陈泉池         二〇二〇年九月十四日     法 官助 理  李至慧                             书 记 员 陈思雨      1