北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5474号上诉人（原审被告、反诉原告）：曹木林，男，1961年8月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：沈晴，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑜，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队北京市总队执勤第十三支队，住所地北京市海淀区农大南路厢黄旗甲100号。负责人：岳敬军，支队长。委托诉讼代理人：郭亮，男，中国人民武装警察部队北京市总队执勤第十三支队保障处副处长。委托诉讼代理人：申哲函，北京市康达律师事务所律师。上诉人曹木林因与被上诉人中国人民武装警察部队北京市总队执勤第十三支队（以下简称武警十三支队）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初14525号判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曹木林上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第六项，依法改判驳回武警十三支队要求我拆除北京市海淀区农大南路厢黄旗甲100号东侧二层小楼的二层建筑物及其他加盖的建筑物，恢复原状为面积约三百五十平米的一大间平房及支付水电费的诉讼请求，并改判我仅承担2015年3月10日至2018年7月15日期间的占有使用费并支持我的全部反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院认定我与武警十三支队自2009年4月1日后不存在租赁关系、我系无权占有属于认定事实错误；2.一审法院认定我未经武警十三支队同意私自建盖二层故其有权要求我拆除属于认定事实不清、适用法律错误；3.一审法院认定我应支付水电费属于认定事实不清；4.一审法院未支持我要求武警十三支队赔偿各项损失属于认定事实错误。武警十三支队辩称，我单位同意一审判决，不同意曹木林的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。武警十三支队向一审法院提出诉讼请求:1.判令曹木林向我方支付北京市海淀区农大南路厢黄旗甲100号东侧面积约三百五十平米的一大间平房自2009年2月19日起至实际返还之日止期间的使用费，使用费按照年租金40万元计算；2.判令曹木林支付我方自2015年3月10日起至2018年7月15日期间的水费44930元、电费166148元、暖气费100800元；3.判令曹木林将北京市海淀区农大南路厢黄旗甲100号东侧面积约三百五十平米的一大间平房腾空返还给我方；4.判令曹木林拆除北京市海淀区农大南路厢黄旗甲100号东侧二层小楼的二层建筑物及其他加盖的建筑物，恢复原状为面积约三百五十平米的一大间平房；5.本案诉讼费由曹木林承担。曹木林向一审法院提出反诉请求：1.判令武警十三支队赔偿我租赁场地的建设、装修及设备损失共计3828208.49元；2.请求判令武警十三支队赔偿我因租赁场地所承担的拆迁补偿、租金收益等损失共计4129269元；3.请求判令武警十三支队赔偿我因租赁场地拆迁导致我自建房屋拆除的损失共计2199222.89元；4.本案的反诉费用由武警十三支队承担。一审法院认定事实：就主体及名称变更，武警十三支队向法院提交中国人民武装警察部队北京市总队参谋部管理处开具的证明，内容为：我总队执勤第十三支队前身为北京军区守备四师第十五团，1989年改编为武警北京市第二总队第十七支队，1999年整编为武警北京市总队第三师第十七支队调整为武警北京市总队第三师第十三支队，2017年根据中央军委命令整编为武警北京市总队执勤第十三支队。2002年10月15日，甲方武警十三支队与乙方北京市海淀区宏华建材土产商店（法人代表曹木林）签订《房屋建设协议》，约定就坐落于武警十七支队院内操场东侧建设房屋一事，双方达成如下协议：第一条：房屋建设面积共计1109平方米（十七支队操场东侧围墙从北至南分两段各长120米、35米，以围墙为准分两段各宽8.5米、13米，具体位置以双方现场划定为准），建设单价935元/平方米，共需资金1036915元。由乙方负责建设并先期垫付各种建设费用。双方商定，施工期限65天，自双方签订本协议之日起算。第二条：房屋建设用地和竣工后的房屋，所有产权属于甲方所有。第三条：甲方按北京市价格标准向乙方有偿保障施工过程的水和电，乙方按计量向甲方支付费用。第四条：房屋建设所需的建设用地规划许可证，建筑工程施工许可证，以及房屋建设所涉及的消防、绿化、工商、税务、城管、派出所等方面的各种手续，由乙方负责办理。第五条：乙方在建设过程中，若因自身各种原因造成中途停工，超过二十天后，该协议自动解除，乙方垫付的各种建设费用自行承担；由甲方或与甲方有关造成的中途停工，一切费用由甲方支付。第六条：乙方在开工前按建筑市场规范，向甲方提供资质证书、工商、税务执照和一套完整的建设施工图纸资料。……第十一条：乙方在施工期间，严格按照双方约定的工程预算内容施工，如需要突出预算部分的各项内容，突出的项目及费用经甲方同意，追加预算外的经费由甲方支付。……第十四条：对乙方垫付的建设费用，甲方从房屋建成出租后的当年起，按年出租收入的50%偿还乙方，不计利息，直至还清。就2002年10月15日协议履行情况，曹木林主张签约后其于2003年4月在院内建盖了两排平房（其中一排房屋建筑面积400平方米，标注为简易房一；另一排房屋建筑面积800平方米，标注为简易房二），建房费用由其垫付，共计支出建房费用2620981元，施工手续由其办理，其中仅简易房一的一层有建设规划许可证。庭审中曹木林提交2002年9月颁发的建设工程规划许可证，内容载建设单位武警十七支队，建设项目名称为十七支队训练房，建设位置海淀区厢黄旗100号，建设规模840平方米。武警十三支队则主张根据协议约定，建房费用为1036915元，不认可曹木林主张的建房费用，另其庭审中提交了产权登记手续（含房屋所有权登记申请书、房屋登记表、房屋状况表等，时间均在1993年之前（含）），含简易房一。对产权登记手续，曹木林主张武警十三支队提交的产权证不含简易房一和简易房二。就建房费用，曹木林主张除了建房费用，另支出了前期树木移植费用、管线铺设费用、放置移植的树木的租地费用、消防工程费用支出，上述费用均应自之后的租金中予以抵扣。武警十三支队则仅主张抵扣协议中约定的费用，就曹木林主张的其他费用，双方在补充协议中并未约定，且上述费用当时并未向军队进行备案，不予认可。2003年2月26日，甲方（出租人）武警十三支队与乙方（承租人）曹木林签订《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，约定，第一条：甲方愿将坐落在北京市海淀区厢黄旗甲100号院内东侧临时房屋建筑面积1152平方米，出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房地产做了充分的了解，愿意承租该房地产。第二条：房地产年租金为人民币46万元，房屋租金按建筑面积算，每平方米每月租金为人民币33.28元（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）。租赁期限自2003年4月1日至2008年4月1日止。租金按年结算，由乙方在每年的三月四日前十日内交付甲方。付款方式为年付（上付款）。……第四条：按国家规定合法经营，不得损坏武警部队的形象，所经营项目必须经过国家认可，办理经营执照或许可证。严禁经营歌舞厅、桑拿浴、发廊等总部明文限定不能经营的项目。租赁期间内的房屋、设备、场地、围墙、道路的维修费用，由乙方负责；水、电、暖等费用另行计量计价（按北京市收取部队标准），由乙方承担，交纳期限为每个月前五日内上交上月结算款额。第五条：甲方保证所出租的房地产权属清楚，没有纠纷。若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责处理。第六条：甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿。……第八条：乙方不得对所承租的房屋进行破坏性的改造和装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物。如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损无偿移交给甲方。第九条：乙方因使用不当或其他人为原因造成房屋或设备损坏的，应当由乙方负责赔偿或给予修复，如因不可抗力的自然因素造成承租的房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。第十条：乙方如要将承租的房地产转租给他人使用或与他人互换使用时，必需征得甲方书面同意。转租双方必须另行签订租赁合同，并不得违背甲乙双方原约定的权利和义务。未经甲方同意，乙方不得擅自改变承租用途。第十一条：乙方在租赁期满时应当将所租赁的房地产交还给甲方。如需继续承租上述房地产，应当在租赁期届满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同，在同等条件下乙方可优先承租。……2003年10月12日，甲方武警十三支队与乙方曹木林签订《营院东侧简易房建设补充协议》，承建人曹木林，原协议签订时间2002年10月15日，原协议名称《房屋建设协议》，双方就2002年10月15日所签订《房屋建设协议》未尽事宜和关于减免“非典”期间房屋租金事，签订本补充合同。一、关于增加东围墙简易房建设费用根据甲乙双方合同规定，对照该房屋建设时所签《房屋建设协议》预算内容，甲方需向乙方增加以下项目经费：（一）设计规划手续费：76700元（票据共三张）。（二）增加建设房屋面积施工费：43平方米*935元/平方米=40205元。（三）外墙装饰费：8640元。总计125545元。二、减免该房屋租金依据北京市人民政府京政发【2003】14号文件有关通知精神，鉴于今年“非典”疫情期间影响房屋使用等，甲乙双方于2003年4月1日生效的租赁合同，乙方直至8月初开始经营。结合乙方房屋使用实际情况，经研究决定减免房屋2个月房租金，即460000元/年/12个月/年*2个月=76667元。三、说明（一）所增加东侧简易房建设费用与减免租金两项合计202212元；（二）甲方向乙方支付的经费一律从双方所签订合同的基础上以延续租房时间来支付，而不支付租金。（三）延续时间为10个月零17天【以年租金为基数折合时间为5.28个月】，按照房屋现行出租办法:房租的50%返还房屋建设费用，即该房屋出租延续时间为10.56个月（10个月零17天）。四、其他条款遵照原《房屋建设协议》执行，此补充协议与2002年10月15日《房屋建设协议》一并执行，并具有同等法律效力。就上述租赁合同及补充协议履行情况，双方均认可曹木林交纳租金至2009年4月1日，就其余事项及后续事宜主张不一。武警十三支队主张双方合同约定租期至2009年2月18日，之后双方未续约，曹木林自2009年4月1日未再缴纳租金，未返还房屋。2010年，武警十三支队作为原告起诉陈某1，要求陈某1腾退350平方米的平房，要求陈某1赔偿因无法出租房屋造成的损失。该案法院经审理后作出（2010）海民初字第21702号民事判决书，查2007年12月24日，曹木林将位于海淀区农大南路厢黄旗武警十三支队所有350平方米的军产房出租给程某1，租赁期限自2008年2月28日至2013年2月28日，2008年7月，程某1的妻子陈某1在上述房屋申请注册成立了字号为北京永荣招待所的个体工商户，户主陈某1。该案法院认为武警十三支队对涉诉房屋享有所有权，陈某1占有该房屋无法对抗武警十三支队的合法所有权，判决陈某1腾空上述房屋交付武警十三支队，驳回武警十三支队其他诉讼请求。陈某1对该判决不服提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第08057号民事判决书，判决维持原判。武警十三支队申请执行（2010）海民初字第21702号民事判决书内容，在执行过程中，曹木林认为享有涉诉房屋使用权，作为案外人对执行标的提出异议，法院依法作出（2012）海执异字第8号执行裁定书，认为曹木林主张自己对标的物拥有使用权利的情况无证据证明，裁定驳回曹木林提出的执行异议申请。后因曹木林信访，武警十三支队同意待信访解决后再执行。另，2011年5月11日，经法院主持调解，程某1与曹木林达成调解协议，解除双方2007年12月24日所签《房屋租赁协议》，程某1将海淀区厢黄旗100号院内东侧建筑面积约400平方米房屋腾空交还曹木林，曹木林赔偿程某1各项损失共计二十六万七千元。另，曹木林主张2004年在武警十三支队部队院外东侧建盖2000平方米房屋，无审批手续；其自武警十三支队处承租了1152平方米（即简易房一和简易房二）后，将全部房屋（含2000平方米的房屋）分别转租给不同的租户；2009年，武警十三支队因建盖家属楼，需要拆迁简易房二，2009年年底将该部分房屋拆除，同时将其2004年建盖的院外2000平方米房屋一并予以拆除；2014年其对简易房一进行了质量鉴定，后加盖二层，武警十三支队未予以阻止。就质量鉴定事宜，曹木林提交《建设工程质量检测合同》、《检测报告》，工程名称载十三支队东墙外平房，委托单位标注为武警十三支队，但无该支队盖章，委托人为曹木林，无委托授权手续，鉴定结论为该建筑物安全等级评定为A级，可以安全使用；简易房一自2009年至2015年由曹木林占有使用，其主张上述期间武警十三支队停水停电；2015年，曹木林主张与武警十三支队达成了合意，双方未签订书面合同，武警十三支队对简易房一恢复水电供应，一直至2018年7月，上述期间水电费及租金均未交纳过，2015年至2018年曹木林将简易房一一至二层（以下简称涉诉房屋）对外转租用作招待所；2018年7月停水停电后，武警十三支队要求曹木林搬离。对曹木林上述主张，武警十三支队主张曹木林所称建盖的2000平方米与本案无关，主张2015年曹木林加盖二层未经其同意，其进行过阻止，未委托曹木林进行房屋质量鉴定；因曹木林向上级单位上访，其方恢复水电供应，主张2015年至2018年，未与曹木林成立租赁合同关系。现涉诉房屋空置，武警十三支队要求曹木林自行将二层拆除，腾空一层交还。曹木林同意腾空一层，不同意拆除二层，要求武警十三支队先行赔偿其损失。武警十三支队另要求曹木林支付涉诉房屋自2009年2月19日起至实际返还之日止的使用费，标准按照年租金40万元计算；要求曹木林支付2015年3月10日起至2018年7月15日期间的水费、电费、暖气费。武警十三支队就其诉请，向法院提交了自行制作的电费经费明细。根据为曹木林单独设置的电表表数，字数为166148，电价单价1元；提交其方与供热单位签订的供暖合同，注供暖费标准为22.46元/建筑平方米、供暖费发票（含2016年至2018年费用），现主张按照400平方米要求曹木林支付供暖费，单价22.46元每平方米。就房屋使用费，曹木林不同意支付，其主张简易房一一直处于停水停电状态，且因拆除简易房二对其造成的损失未得以弥补；主张武警十三支队对水电费未提交相应证据，且之前武警十三支队未主张过该项费用，之前均由武警十三支队向租户直接收取；另供暖费已由曹木林或租户直接向供暖单位缴纳，按照840平方米，单价30元交纳，为此提交交纳单位为北京大汇永通科技有限公司，15-16年度供暖费计25200元票据一张，17-18年度供暖费，金额为25200元票据一张。本案中，就曹木林的反诉，其明确要求武警十三支队赔偿租赁场地的建设、装修及设备损失共计3828208.49元，即其建盖、装修、出租简易房一、简易房二的投入，为此提交房屋建设协议、工程预算书、伐移树木申请、自行制作的明细表、收据、租地协议、收据、施工合同、工程明细表、消防工程施工合同、工程预算表、装修合同、工程概预算书，武警十三支队均不予认可，仅认可双方租房协议及补充协议中约定抵扣的建房费用。曹木林另要求武警十三支队赔偿因租赁场地所承担的拆迁补偿、租金收益等损失4129269元，含简易房一和简易房二的租金损失，因简易房二被拆迁，其向租户支出了拆迁补偿等费用，为此提交自行制作的拆迁补偿款损失汇总表、赔偿凭证、银行交易明细，武警十三支队对上述证据均不予认可；曹木林另申请租户作为证人出庭，证人陈述了因拆迁曹木林支付的补偿款，曹木林另提交与租户就租赁合同解除达成的调解书等证据，武警十三支队亦不予认可，主张与其无关。曹木林另要求武警十三支队赔偿2009年拆除2000平方米房屋导致的损失2199222.89元，武警十三支队不予认可。就双方之间的关系，武警十三支队主张与曹木林租赁合同到期之后，曹木林仍占有涉诉房屋属于无权占有，现以所有权人主张己方的诉请。曹木林则主张其实际缴纳租金至2009年4月1日，自2003年至2009年4月1日双方存在租赁合同关系；2009年武警十三支队拆除简易房二构成违约，但一直未赔偿其拆迁费用及租金损失，2009年2月18日之后双方形成了事实上的租赁合同关系直至2015年10月。就该部分主张，曹木林提交2011年10月22日张某1出具的《关于曹木林腾退十七支队租赁房有关情况说明》，内容载：由于部队要在曹木林承租房建部队公寓房，曹木林承租房期满后不再与其续租，我们（张某1、李某1、刘某1）与曹木林就腾退事宜进行协商，初步达成口头协议：1、除永荣招待所，曹木林做好其他租赁户的搬迁工作；2、待其他租赁户搬走后，永荣招待所所占房屋继续由永荣招待所承租，与十七支队重新签订合同，考虑到曹木林在做其他承租户工作时，会发生一定费用，支队就从永荣招待所租金中每年拿出一半给曹木林，具体给多少年，待搬迁工作为按后进行协商。2015年10月至今，曹木林主张武警十三支队允许其继续承租涉诉房屋，双方形成了不定期租赁合同关系，上述期间租金用建房费用抵扣，故其不应交纳租金，且武警十三支队需另行赔偿其损失。武警十三支队对曹木林的上述主张不予认可，对情况说明不予认可，主张执行异议裁决书未认可曹木林的证明目的。一审法院认为，根据本案双方的陈述及举证质证，本案争议焦点为双方在各时期的关系，本案要审理的事项及对各项请求的处理，以下一一论述。首先，双方在各时期的关系。2002年，双方签订《房屋建设协议》，系双方当事人真实意思表示，协议对所建房屋、双方权利义务予以约定，内容概以言之，为曹木林负责建设并垫付各项建设费用，对曹木林垫付的建设费用，按房屋建成出租后的年出租收入一定比例偿还曹木林，协议对所建房屋位置、面积、建设单价、投入资金进行了约定。就该协议的履行，曹木林取得了建设工程规划许可证，面积注840平方米，少于双方所签协议约定的房屋建设面积。曹木林主张实际共计建盖1200平方米的房屋，亦超过建设工程规划许可证允许建盖的面积。2003年，双方就曹木林所建1152平方米房屋出租事宜及《房屋建设协议》后续事宜，签订《房地产租赁合同》及《补充协议》，内容概以言之，武警十三支队将曹木林所建1152平方米房屋出租给曹木林，房屋建盖增加经费，减免曹木林部分租金，武警十三支队所需支付的建房经费均以曹木林需缴纳的租金冲抵，租赁合同期限延长至2009年2月18日。曹木林自2003年开始占有使用上述房屋，房屋情况有所改变，曹木林主张2009年2月27日武警十三支队通知要求拆除简易房二的约800平方米房屋，后该部分房屋被拆除，曹木林占有使用的房屋面积约为350平方米；就该部分房屋租金，曹木林交纳至2009年4月1日，占有使用至今，曹木林之后未再缴纳过租金，该部分房屋2009年至2015年停水停电，2015年至2018年7月水电恢复。就2009年2月18日至今的时期，2009年2月18日合同到期后，双方未再续约，曹木林继续使用，武警十三支队收取租金至2009年4月1日期间，该时间段双方属于不定期租赁，武警十三支队可随时要求解除租赁合同收回租赁房屋；曹木林自2009年4月1日至今未再交付过租金或房屋使用费，属于无权占有，其主张双方之间成立事实租赁合同关系，且2015年至2018年武警十三支队恢复水电即视为同意与其续签合同，无事实及法律依据，现武警十三支队不予认可，武警十三支队另于2010年起诉陈某1要求腾退租赁房屋，在该案执行过程中法院亦未支持曹木林的执行异议申请，故法院对曹木林的主张不予采信。就其所提交2011年10月22日张某1出具的《关于曹木林腾退十七支队租赁房有关情况说明》材料一节，武警十三支队不予认可，曹木林亦未举证证明张某1出具该说明系代表武警十三支队而为，且该情况说明所涉内容后并未得以履行，故法院不予采信。其次，本案要处理的事项。本案中，武警十三支队以房屋所有权人身份，依据物权要求曹木林腾退房屋、支付相关费用。曹木林则以与武警十三支队存在建设房屋协议、房地产出租协议等合同关系，主张己方的权利。法院认为，武警十三支队在其与曹木林出租合同关系结束后，2010年并未以曹木林为被告起诉要求腾退房屋，而是起诉房屋实际占有人要求腾退，至今，武警十三支队与曹木林之间上述两个性质不同的协议履行情况及合同到期后的处理问题，在双方之间尚未有确切的结论。故，本案，需要处理的事项为依据双方之间曾存在的合同关系，对双方各自诉求予以判定，本案案由法院确定为合同纠纷。双方建设房屋协议中建房资金的偿还，与房地产租赁合同中租金的支付相冲抵。就双方房地产租赁合同涉及的房屋中，其中部分获得了建设规划许可证的批准，应为有效，对超出审批的部分房屋面积，无相关审批手续，双方之间就该部分房屋的租赁合同应为无效。再次，各方诉请的判定。就武警十三支队的各项诉请，第一，曹木林自2009年4月1日至今占有使用案涉350平方米房屋，无事实及法律依据，现武警十三支队要求腾空返还，于法有据，法院予以支持。第二，就2009年4月1日至腾退返还之日的房屋使用费，曹木林亦应交纳，2009年2月19日至2009年4月1日期间租金，双方认可曹木林已支付，武警十三支队要求支付该期间租金，法院不予支持。就租金支付标准，武警十三支队主张按照年租金40万元标准计算，双方所签《房地产租赁合同》涉及租赁房屋面积为1152平方米，年租金标准为46万元，故就武警十三支队诉请的约350平方米房屋使用费标准，法院根据面积所在比例酌定为年租金标准为14万元。就上述期间房屋使用情况，其中2009年至2015年期间涉诉房屋停水停电，2015至2018年水电恢复，就2009年至2015年期间，停水停电确会对曹木林使用房屋造成一定影响，但曹木林本应在合同到期后腾退涉诉房屋，故综合以上因素，对2009年至2015年期间房屋使用费，法院酌情曹木林按照酌定的年租金标准50%即年租金7万元支付。就2015年3月10日至2018年7月15日期间费用，武警十三支队正常提供水电，该期间费用标准确定为年租金14万元。就2018年7月15日之后及本案诉讼期间房屋使用费，该期间涉诉房屋停水停电，法院多次组织双方调解自行交接房屋，但曹木林坚持以获得赔偿款作为腾退房屋条件，故就诉讼期间的房屋使用费，曹木林仍应交纳，标准法院酌定年租金7万元。曹木林主张双方达成了以补偿其建房投入作为折抵上述期间租金的约定，未举证证明，且武警十三支队不予认可，法院不予采信。第三、曹木林于2014年私自建盖二层，其未举证证明该建盖行为系经武警十三支队允许，亦未提交建房审批手续，现武警十三支队要求其拆除二层建筑物及其他加盖的建筑物，恢复原状，法院予以支持。第四，就2015年3月至2018年7月期间水费、电费，暖气费，因武警十三支队系水电供应方，故在曹木林未举证证明已交纳的情况下，法院对武警十三支队的诉请予以支持；就暖气费，曹木林提交了部分供暖费票据证明已交纳，武警十三支队未提交充足证据证明其缴纳的供暖费对应的房屋包含涉诉房屋，就供暖费诉请，法院不予支持。就曹木林的各项反诉诉请，其明确第一项诉请为其建盖、装修、出租简易房一、简易房二的投入，一则双方所签建设房屋协议对所需资金及资金偿还方式作了约定，二则2003年10月双方签订补充协议时，对经双方认可的追加费用的处理亦作了约定，现曹木林另行主张建房投入补偿，无事实及法律依据，法院不予支持。第二项诉请其明确为含简易房一和简易房二的租金损失，因简易房二被拆迁，其向租户支出了拆迁补偿等费用，一则简易房二被拆除之时双方租赁合同已到期，而曹木林与次承租人所签租赁合同租赁期限均超过其与武警十三支队所签合同约定的期限，二则曹木林未就其该部分支出提交充足证据，三则曹木林未举证证明武警十三支队同意补偿其该部分费用，故对曹木林该项反诉，法院亦不予支持。第三项诉请曹木林明确为2009年拆除2000平方米房屋导致的损失，就该部分房屋建设，曹木林未提交与武警十三支队的建房协议，未提交武警十三支队同意其建盖并对外出租的证据，未提交房屋建盖的相关审批手续，未举证证明武警十三支队同意赔偿其该部分费用的证据，综上，对其该项反诉，法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、曹木林于本判决生效后三十日内将坐落于北京市海淀区农大南路厢黄旗甲100号东侧面积约三百五十平米的一大间平房腾空返还给中国人民武装警察部队北京市总队执勤第十三支队；二、曹木林于本判决生效后三十日内拆除北京市海淀区农大南路厢黄旗甲100号东侧二层小楼的二层建筑物及加盖的建筑物，恢复原状为面积约三百五十平米的一大间平房；三、曹木林于本判决生效后三十日内给付中国人民武装警察部队北京市总队执勤第十三支队自二○○九年四月一日起至二○一八年七月十五日期间房屋使用费共计八十八万四千八百七十七元，支付自二○一八年七月十六日起至实际返还之日止期间的使用费，按照年七万元标准计算；四、曹木林于本判决生效后三十日内给付中国人民武装警察部队北京市总队执勤第十三支队自二○一五年三月十日起至二○一八年七月十五日期间的水费四万四千九百三十元、电费十六万六千一百四十八元；五、驳回中国人民武装警察部队北京市总队执勤第十三支队其他诉讼请求；六、驳回曹木林全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人提交新证据,本院组织双方围绕新证据进行举证质证。一、关于电费问题，上诉人曹木林提交安装于涉诉房屋内电表计数照片一张，显示计数为136595。2020年8月21日，本院前往涉诉房屋进行核实，双方均认可该房内电表数额显示为136595，但武警十三支队称该电表具体安装时间不清楚。武警十三支队在本案中主张的电表计数为166148，该电表位于武警十三支队院内，曹木林对该电表计数不予认可。关于电表计数应当以哪一块电表为准的问题，因曹木林主张的电表安装于涉诉房屋内，且武警十三支队认可该电表与其电路相连，应当作为涉诉房屋用电量的依据，武警十三支队主张的电表并非位于涉诉房屋内，无法证明与涉诉房屋的关联性，故本院认定应当以曹木林主张的数额为准。曹木林另提交其与刘大勇的交接记录，欲证明该电表原有计数为64732，在计算实际用电量时应当予以扣除，但该证据从形式上不能体现出与涉诉房屋的关联性，且与曹木林实际使用涉诉房屋的时间不符，本院不予采信。关于电费的收费标准问题，曹木林提交武警十三支队盖章确认的2008年出租房屋水电费缴纳情况统计表，显示电费单价为0.7元/度，曹木林主张应以该单价作为计价标准。武警十三支队提交2015年至2018年院内其他房屋向供电部门交纳电费的通知单及发票，主张电费平均价格为0.99元/度。因武警十三支队提供的证据所指向的房屋并非涉诉房屋，不能作为认定费用的依据，因双方此前就电费收费标准达成过一致意见，本院认定仍以该标准作为结算依据。二、关于水费问题，曹木林主张依据2008年出租房屋水电费缴纳情况统计表，显示2008年9月26日水表计数为7363吨，单价为4元/吨，武警十三支队于庭审中提交现水表照片显示为8984吨，故其实际用水1621吨，应支付水费为6484元。武警十三支队主张按照其提交的水表照片显示的8984吨为计数，单价应按照其实收家属院5元/吨为计价标准，对此本院认为，因武警十三支队陈述院内存在多块水表，不清楚具体哪一块是针对曹木林使用的房屋，且在2015年恢复水电时并未确认水表计数，故应当由武警十三支队承担举证不能的后果，本院对曹木林主张的计数予以采信，计费标准仍以双方此前确认的标准为准。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。曹木林未针对要求其将北京市海淀区农大南路厢黄旗甲100号东侧面积约三百五十平米的一大间平房腾空返还给武警十三支队的判项提出上诉，本院予以确认。故本案争议焦点为：1.曹木林应支付房屋使用费金额；2.曹木林是否应拆除北京市海淀区农大南路厢黄旗甲100号东侧二层小楼的二层建筑物及加盖的建筑物，恢复原状为面积约三百五十平米的一大间平房；3.曹木林应支付武警十三支队水电费金额；4.曹木林是否有权要求武警十三支队赔偿各项损失。本院将围绕上述四点逐一进行论述。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。曹木林与武警十三支队签订的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》中仅简易房一一层部分具有合法审批手续，故该合同仅就该部分有效，其余部分均属无效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方租赁合同自2009年2月18日期满后并未续约，曹木林实际缴纳2009年2月19日至2009年4月1日租金，双方就该期间形成不定期租赁关系。此后曹木林未继续支付租金，故其主张其与武警十三支队自2009年4月1日后系不定期租赁关系缺乏法律依据，本院不予采信。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。曹木林在双方租赁合同期满后，应当将租赁物予以返还，但其仍继续占有部分租赁物，故其应向武警十三支队支付2009年4月2日起至实际腾退之日止的占有使用费。一审法院认定曹木林应自2009年4月1日起支付使用费错误，本院予以纠正，其余各阶段的起始时间及计算标准正确，本院予以确认。曹木林自2009年4月1日后占有涉诉房屋构成无权占有，其与武警十三支队之间并未就在简易房一上加盖二层小楼达成合意，上述行为的风险应由其自行承担，其无权向武警十三支队主张赔偿，且该加建行为亦影响武警十三支队对其享有的物权的实现，故武警十三支队有权要求曹木林拆除其加盖的二层部分并恢复原状为面积约三百五十平米的一大间平房。关于曹木林应支付水电费一节。武警十三支队主张的使用量与计费标准均缺乏有效证据支持，一审法院对此未予核实，本院予以纠正。关于曹木林主张要求武警十三支队赔偿各项损失一节。首先，关于曹木林要求武警十三支队赔偿建设、装修及设备损失之主张，《房屋建设协议》中已约定对简易房一及简易房二的建房资金偿还方式，《营院东侧简易房建设补充协议》亦就建房增项所产生的费用进行相应处理。其次，关于曹木林要求武警十三支队赔偿租金收益损失并赔偿其向次承租人拆迁补偿费用，简易房二被拆除时双方租赁合同已届满，曹木林与次承租人的租赁合同租期均超过其与武警十三支队合同期限，且其向次承租人支付拆迁补偿费用亦未经过武警十三支队同意，故其无权向武警十三支队主张该费用。最后，关于曹木林要求武警十三支队赔偿因拆除2000平米自建房产生损失，因该自建房并不属于双方合同约定的租赁范围，故对该费用本院亦不予以支持。综上所述，曹木林的部分上诉请求成立，应予支持，其余部分均不成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初14525号民事判决第一项、第二项、第六项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初14525号民事判决第五项；三、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初14525号民事判决第三项为：曹木林于本判决生效后三十日内给付中国人民武装警察部队北京市总队执勤第十三支队自2009年4月2日起至2018年7月15日期间房屋使用费共计884685元，给付自2018年7月16日起至实际返还之日止的使用费，按照年70000元标准计算；四、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初14525号民事判决第四项为：曹木林于本判决生效后三十日内给付中国人民武装警察部队北京市总队执勤第十三支队自2015年3月10日起至2018年7月15日期间的水费6484元、电费95616.5元；五、驳回中国人民武装警察部队北京市总队执勤第十三支队其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费42647元，由中国人民武装警察部队北京市总队执勤第十三支队负担32864元（已交纳），由曹木林负担9783元（本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费41370元，由曹木林负担（已交纳）。二审案件受理费84007元，由曹木林负担75886元（已交纳），由中国人民武装警察部队北京市总队执勤第十三支队负担8121元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年九月十五日法官助理  田 心书 记 员  杜 莹