北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2371号上诉人（原审被告、反诉原告）：高文泉，男，1970年2月12日出生。委托诉讼代理人：郑培强（高文泉之妻）。委托诉讼代理人：邓沐，北京国同金律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘国清，女，1963年4月15日出生。上诉人高文泉因与被上诉人潘国清房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高文泉的委托诉讼代理人郑培强、邓沐、被上诉人潘国清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高文泉上诉请求：撤销一审判决第四项、第六项，改判潘国清向高文泉支付2016年5月1日起至实际交付之日止的使用费（按每年6万元标准计算至2019年5月25日应给付184110元）并将房屋及场地交还给高文泉。事实和理由：一、一审法院认定潘国清于2016年6月30日将租赁房屋及场地交付给高文泉没有事实依据，潘国清曾于2016年6月30日、2016年7月1日要求解除合同，但双方并未就解除合同达成一致，潘国清在未实际退还租金和获得装修补偿的情况下不可能将房屋交还给高文泉。二、本案发回重审前，自2017年1月18日立案至2018年6月26日判决期间潘国清占有租赁房屋并持有钥匙，潘国清2018年7月11日上诉状中自认双方都没有对房屋进行使用，故不能认定高文泉收回房屋。三、租赁合同签订后，高文泉交付房屋，潘国清支付租金并进行装修，在合同未解除和确认无效前，潘国清主张归还房屋，应承担举证责任。四、一审判决认定高文泉自2016年6月30日收回房屋，与房屋装修评估相矛盾，评估报告基准日2019年8月30日，认定2016年7月中旬完成装修，折旧20%计入潘国清承担，即评估报告中认定2016年7月中旬起至2019年8月30日期间为潘国清使用。潘国清辩称，不同意一审法院判决，但没有上诉。潘国清租赁房屋时就不具备居住条件，签订合同时就开始装修，高文泉找装修工人，潘国清出费用，装修期间潘国清没有接手房屋，得知房屋是违建后就将房屋交给高文泉，并表示不租了。双方达成协议退还15万元，但高文泉一直没退还。潘国清向一审法院起诉请求：1、判令高文泉、潘国清于2016年4月18日签订的《租赁合同》无效；2、判令高文泉向潘国清返还房屋租金120000元、装修费80000元，共计200000元。高文泉向一审法院反诉请求：1、判决潘国清将房屋内隔断拆除恢复原状，将房屋及场地交还给高文泉；2、判决潘国清按每年6万元标准给付高文泉房屋及场地2016年5月1日起至实际交付时的使用费。一审法院认定事实：2016年4月18日，出租方（甲方）高文泉与承租方（乙方）潘国清签订了《租赁合同》，双方约定如下：该房屋坐落于北京市海淀区某农家大院东南方的100平方米左右的房屋及门前300平方米的小院、50平方米左右的地下室及门前100平方米左右的小院（附带房屋西侧一棵杏树和小院前8棵樱桃树）；甲方对该房屋享有出租权；房屋为成品房，由乙方对该房屋进行装修、装饰；房屋租赁期自2016年5月1日至2034年5月1日，共计18年；租金标准：每年六万元整；租金支付方式：每两年一次付清（提前一个月付）；乙方未按时缴房租超过一个月，甲方有权收回房屋解除合同，乙方擅自拆改变或损坏房屋结构的、从事违法活动的、损害公共利益或妨碍他人正常生活的甲方有权收回房屋解除合同，造成损失的乙方承担赔偿责任。合同签订后，潘国清支付高文泉两年租金12万元，高文泉向潘国清交付租赁房屋，高文泉找装修工人帮助潘国清对租赁房屋进行了装修。庭审中，双方均认可涉案承租房屋未经过相关部门合法审批。庭审中，潘国清申请对涉案租赁房屋的装修市场价值进行鉴定。2019年9月6日，北京腾骐资产评估有限公司出具《报告书》，评估结论如下：在评估假设条件成立前提下，纳入评估范围内的相关资产于本次评估基准日的市场价值为4.3061万元人民币。另查，潘国清就涉案租赁房屋曾于2016年6月30日、7月1日与高文泉方进行过微信沟通，要求退还房屋租金及装修损失，但双方未协商成功。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，潘国清与高文泉签订租赁合同，将位于北京市海淀区某农家大院东南方的100平方米左右房屋及门前300平方米的小院、50平方米左右的地下室及门前100平方米左右的小院出租给潘国清，经审查双方均认可上述房屋未办理规划审批手续，故双方签订的《租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现潘国清主张高文泉返还已付租金12万元，高文泉表示同意，法院对此不持异议。关于涉案租赁房屋装修费用问题，高文泉对于自己对外出租的房屋明知没有合法审批手续，仍对外出租且允许潘国清对涉案房屋进行装修，潘国清在承租涉案房屋时未对涉案房屋是否具备合法审批手续进行审查，未尽到合理的审查义务，故双方对租赁合同无效的后果均存在过错，其中高文泉作为出租方对装修费用的损失应承担60%的责任，潘国清应承担40%的责任。关于涉案房屋内隔断，鉴于该隔断已与室内房屋形成附合，且隔断的设置使室内格局更为合理，方便使用，现高文泉要求拆除隔断恢复原状，无事实及法律依据，法院不予支持。鉴于租赁合同无效，潘国清理应将涉案租赁房屋返还高文泉，根据庭审双方当庭陈述，双方均认可潘国清自承租房屋后一直对涉案房屋进行装修，且装修完毕前双方就发生争议，潘国清并未实际在涉案房屋居住，亦未有个人物品留存在涉案房屋内，且涉案房屋位于高文泉的大院内，实际在高文泉的控制中，结合高文泉提交的双方微信聊天记录，法院认定潘国清实际使用涉案租赁房屋至2016年6月30日，该房屋已经实际返还高文泉。现高文泉主张潘国清返还涉案房屋，无事实依据，法院不予支持。关于房屋占有使用费，鉴于潘国清自2016年5月1日至2016年6月30日实际占有使用涉案房屋，故理应支付此期间的房屋占有使用费，具体费用标准参照租赁合同约定的租金标准给付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、高文泉与潘国清于二〇一六年四月十八日签订的《租赁合同》无效；二、高文泉于本判决生效后七日内返还潘国清房屋租金十二万元；三、高文泉于本判决生效后七日内支付潘国清装修费用二万五千八百三十六元六角；四、潘国清于本判决生效后七日内支付高文泉房屋占有使用费一万元；五、驳回潘国清的其他诉讼请求；六、驳回高文泉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，潘国清与高文泉所签租赁合同中的租赁房屋未办理规划审批手续，故该租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院判决高文泉返还潘国清房屋租金、支付潘国清装修费用的处理正确，本院予以确认。关于高文泉上诉主张潘国清未及时返还房屋，故应当支付房屋占有使用费，因一审中双方均认可潘国清自承租房屋后即进行装修，潘国清未在涉案房屋实际居住亦未放置物品，装修期间双方就租赁合同发生争议，微信聊天记录显示潘国清于2016年6月30日提出放弃租房，且涉案房屋位于高文泉的大院内，实际在高文泉的控制中，故应当认定潘国清实际使用涉案租赁房屋至2016年6月30日，此后该房屋已经实际返还高文泉，本院对高文泉上诉主张潘国清返还房屋并增加房屋使用费的上诉请求不予支持。综上所述，高文泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3782元，由高文泉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 赵 蕾二〇二〇年九月七日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌