江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初4319号原告：王丽娟，女，1984年6月23日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：廖小勇、吴彦珺，江西山南律师事务所律师。被告：傅小岗，男，1973年9月25日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：黄小俊，新余市钢城法律服务所法律工作者。被告：分宜县钤程房产置业有限公司，住所地分宜县钤山东路223号。法定代表人：严环，系该公司总经理。委托诉讼代理人：洪颖、钱磊，江西袁河律师事务所律师。被告：钟小玫，女，1976年9月26日生，汉族，住江西省新余市渝水区。第三人：李卫华，男，1966年7月13日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：叶栋梁、曾颖超，江西配德律师事务所律师。原告王丽娟（下称原告）与被告傅小岗(下称第一被告)、分宜县钤程房产置业有限公司(下称第二被告)、钟小玫(下称第三被告)、第三人李卫华（下称第三人）委托合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序于2020年8月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人廖小勇到庭参加诉讼，第一被告及其委托诉讼代理人黄小俊到庭参加诉讼，第二被告委托诉讼代理人钱磊到庭参加诉讼，第三人委托诉讼代理人曾颖超到庭参加诉讼。第三被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决三被告共同向原告支付房款10万元，并支付违约金24000元（10万元×月2%×12个月，从2019年8月5日暂计算至2020年8月4日，共计12个月），两项合计124000元；2、判决三被告共同向原告按月2%支付从2020年8月5日起至上述房款10万元付清之日止的违约金；3、本案诉讼费用、保全费用全部由三被告共同承担。事实与理由：2019年6月4日，原告与第一被告签订了一份《个人委托协议》，该协议约定了原告委托第一被告为其销售其所有的盘龙湾小区2栋2单元302室房屋一套，原告只净得30万元，该房屋原告抵工程款价为36.5万元，当初原告与第二被告签订了房屋买卖合同并在房管部门进行了备案登记，合同号为1606170034，第一被告预付房款4万元等相关内容。第二被告是系争房屋的开发商，第一被告通过第二被告已将房屋出卖给了第三被告，第三被告采取银行按揭的方式进行购买，现该套房屋的银行按揭款早已打入第二被告账户，第二被告也通过银行转账支付原告房款16万元，根据委托协议的约定，第一被告最长必须在两个月内与原告结算完毕，即在两个月内必须将房款30万元全部支付给原告，但第一被告违约，至今尚欠10万元房款未支付给原告。原告找到第一、二、三被告，要求第一、二、三被告将房款支付给原告未果。根据相关法律规定，第一、二、三被告应当对所欠原告的房款10万元及相关损失承担共同清偿责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院提出上列诉请。第一被告辩称，原告与第一被告签订的《个人委托协议》无效，原告不是合同约定房屋的实际所有人，该房屋所有权归第一被告所有，是由第一被告在第二被告处承接工程，以工程款抵房的形式获得，因此第一被告保留另案起诉原告不当得利获取20万元的权利。本案起诉的10万元以及涉案房屋，实为第一被告合伙人即第三人委托第一被告办理房屋登记手续，登记到原告名下，并由原告委托出售该房屋，原告诉请的10万元房款及利息实际为原告与第三人之间债权债务关系，之所以第三人会委托第一被告办理相关事宜，是因为该工程是由第一被告与第二被告签订的施工合同，而本案所涉房屋实为第三人应分得投资款和分红款，如第三人否认合伙关系、否认合伙行为，则本案《个人委托协议》无效。原告没有证据证明中介费的事实，因此本案所涉房屋归第一被告所有，应依法驳回原告的全部诉请。第二被告辩称，原告要求第二被告承担责任没有事实和法律依据。原告并不享有涉案房屋的所有权，也无权委托第一被告代为销售。涉案房屋是第一被告的工程抵款房，第一被告在第二被告处承包了盘龙湾3#、6#楼的土建工程，因合同约定工程款是以房抵款，第二被告就选了18套房产抵付给第一被告，其中就包括了涉案2栋2单元302房，所以本案所涉房屋实际上是第一被告所有。原告与第二被告签订《商品房买卖合同》并到房管局备案，这是第一被告指定的结果，原告并没有向第二被告支付购房款，第二被告也不清楚原告有没有支付给第一被告，但可以确定的是原告的房款是没有付清的，因为当时原告是按揭付款，但因原告的征信问题根本就办不了银行贷款，贷款办不到的情况下，原告也没有支付余款，房款都没付清，原告就不是涉案房屋所有人。之后原告自愿与第二被告解除了已备案的《商品房买卖合同》，原告也亲自到房管局办理了撤销备案登记手续，原告与第二被告之间的《商品房买卖合同》关系已经解除，第二被告与原告之间已不存在任何关系。原告据以主张权利的依据就是与第一被告签订的《个人委托协议》，且不论该协议是否有效，根据合同相对性原则，这也与第二被告没有任何关系。第二被告将16万元转账给原告是受第一被告指令付款，这是第二被告与第一被告之间的关系，与原告无关。本案纠纷应当定为中介服务合同纠纷，原告认为房产是中介费的转化，应当提供中介服务的证据，但是庭审时原告对于提供中介服务一直闪烁其词，不敢正面回答，原因就在于中介费是原告单方编造出来的，本案的真实情况是第一被告拿到了按揭房之后，因为还没有开盘，所以无法对外销售，为了缓解资金压力，第一被告就找到了原告，想办法按揭，套取银行按揭款来继续施工，当时一共办理了两套，另外一套办理成功，但是原告因为黑名单没有办理成功，原告又不愿意解除备案，所以强迫第一被告签订了《个人委托协议》。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。第三被告未到庭参加诉讼，未答辩，亦未提交证据。第三人辩称，案涉的《个人委托协议》不管是否有效，是原告与第一被告签订，第一被告没有按约付给原告10万元，应承担付款责任，第三人不是签订主体，协议也没有为第三人设定义务，且案涉房屋与第三人没有关系，因此，第三人与本案没有关系。第一被告单方声称与第三人存在合伙关系和委托关系，没有事实和法律依据，案涉《个人委托协议》系原告与第一被告双方的意思表示而签订，剩余10万元尾款也一直由第一被告占有，现第一被告以原告和第三人存在债务关系或者情人关系，将本案债务推给第三人，有违诚实信用原则，即使第一被告与第三人存在合伙关系，也与本案不属于同一法律关系，不应当在本案处理，因此，本案中第一被告是付款主体，与第三人无关。经审理查明，2015年3月31日，第一、二被告签订了《建设工程施工合同》，约定由第一被告承包盘龙湾商住小区3#、6#楼工程。2016年1月18日，分宜县永昌建筑有限公司与第一、二被告签订了《以房抵款确认书》，约定将案涉房屋办理销售合同备案给第一被告或第一被告指定人员。2016年6月1日，第一被告向第二被告出具《申请书》，申请将盘龙湾2栋2单元302室房屋以原告的名义向银行申请办理按揭贷款。2016年6月18日，第一被告向第二被告出具《工程款抵房款申请表》，第一被告确定将案涉房屋转让给指定买受人原告，同日，第一被告向第二被告出具《授权委托书》，载明原告全权代表第一被告办理工程款抵购房事宜。2016年6月21日，第一被告向第二被告出具《借条》，载明：“今借到钤程盘龙湾项目人民币壹拾万零贰仟叁佰壹拾元整，用于买受人王丽娟购买2栋2单元302室购房首付款。”2016年7月1日，第一被告向第二被告出具了《领款单》，第一被告领到工程预付款26万元用于原告购房。另查明，2019年6月4日，原告与第一被告签订《个人委托协议》，约定原告委托第一被告转让销售案涉房屋及合同更改事项，原告只净得30万元，其余由第一被告自行处理。2019年6月5日，第一被告向第二被告出具《委托卖房函》，因原告征信问题不能办理银行按揭款业务，第一被告申请办理撤销购房备案并委托第二被告重新对外销售案涉房屋。2019年8月13日，第一被告向第二被告出具一份《申请》，载明原告已办理好退房、撤案相关手续，重新以第三被告的名义办理购房备案及银行按揭房手续。2019年9月5日，第一被告预付了4万元房款给原告。2020年1月，第一被告向第二被告出具《付款委托函》，委托第二被告在应付其工程款中将16万元直接支付至原告账户。2020年4月7日，第二被告根据第一被告的委托，将16万元工程款转账原告银行账户。上述事实，有《个人委托协议书》、转账记录、建设银行账户交易明细单、《建设工程施工合同》、《申请书》、《工程款抵房款申请表》、《授权委托书》、原告身份证复印件、《以房抵款确认书》、《借条》、《领款单》、《委托卖房函》、《申请》、《付款委托函》、银行转账业务回单、庭审笔录予以证实。本院认为，本案属委托合同纠纷，原告与第一被告签订的《个人委托协议书》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，合同依法成立，合法有效，本院予以确认。关于第一被告辩称原告诉请的10万元房款及利息实为原告与第三人之间的债权债务关系，第一被告未提供相关证据证明是受第三人的委托，也无法证明涉案房屋是与第三人结算的分红，故本院不予采纳；根据原告与第一被告签订的《个人委托协议》约定，第一被告应向原告支付30万元，且必须在两个月内全部结算完毕，若违约应按总额2分的利息罚款，直至履行协议完毕，第一被告已按照协议约定向原告支付了20万元，剩余10万元未按约支付，第一被告的行为构成违约，故原告有权要求第一被告支付剩余房款10万元，并按照月息2%支付从2019年8月5日起至房款10万元全部付清之日止的违约金，暂算至2020年8月4日的违约金为24000元。关于原告要求第二被告支付房款10万元及违约金的诉请，本院认为，原告与第二被告解除了《商品房买卖合同》，且到房产登记部门办理了撤销备案登记手续，与原告签订《个人委托协议》的相对方系第一被告，根据合同相对性原则，付款义务人亦为第一被告，故原告要求第二被告支付房款10万元及违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求第三被告支付房款10万元及违约金的诉请，本院认为，第三被告作为不知情的善意第三人，已签订《商品房买卖合同》交付了房款并办理了备案登记手续，本案诉争的房款10万元与第三被告无关，原告要求第三被告承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第三百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告傅小岗应于本判决生效之日起十日内向原告王丽娟支付房款100000元、逾期付款违约金24000元（从2019年8月5日暂算至2020年8月4日），合计124000元，并支付以房款100000元为基数按月息2%计算从2020年8月5日至房款付清之日止的违约金；二、驳回原告王丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，财产保全费1170元，合计2560元，由被告傅小岗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  张丽霞二〇二〇年九月四日书记员  周碧蓉