辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5039号上诉人（原审被告）：大连智鑫龙腾汽车服务有限公司，住所地大连市西岗区兴民街44-1号。法定代表人：郝燕妮，该公司经理。委托代理人：夏福春、刘洋，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中科化物（大连）科技服务有限公司，住所地大连市西岗区乐业街6号。法定代表人：杨学成，该公司董事长。委托诉讼代理人：吉相波，该公司职员。委托诉讼代理人：张雪娜，北京大成（大连）律师事务所律师。上诉人大连智鑫龙腾汽车服务有限公司（以下简称智鑫龙腾）因与被上诉人中科化物（大连）科技服务有限公司（以下简称化物科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初7421号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。智鑫龙腾上诉请求:1.撤销一审判决；2.裁定本案发回重审，或查清事实后依法改判，驳回被上诉人全部诉讼请求。3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决对“被告替鑫龙腾保养厂支付了相应租金”的事实认定错误。理由如下：1.上诉人智鑫龙腾自2014年4月22日成立，公司成立后才与被上诉人形成事实上的房屋租赁合同关系。被上诉人认为上诉人于2014年10月29日交付了租金765000元，就此承继了原有的租赁关系，一审也认定“上诉人替保养厂支付了相应租金”。如果事实确是如此，那么，替交了多少钱？替交的金额是如何计算的？替交的依据是什么？2.关于2014年10月29日765000元发票备注的租期为2009年至2014年5月31日的问题：上诉人对发票的接收并不以为这对其所记载内容的全部接受。上诉人没有坚持要求被上诉人重新开具发票的原因在于，只要开票金额不少于实际支付金额，作实付基础上多开发票金额对自己并无不利，这与我们实际生活中往往要求开票方多开发票金额的做法逻辑相通。至于发票备注的租期，上诉人认为完全可以根据实际承租情况进行确认，单方随意书写租期对上诉人并不具有必然的约束力。3.对案涉主体的权利义务关系认定错误，仅凭“被告唯一股东、法定代表人对鑫龙腾保养厂出资人同为郝燕妮的事实”就错误认定保养厂欠付的房租必然由上诉人承继。案外人保养厂是郝燕妮出资设立的个体工商户；而上诉人是郝燕妮出资设立的一人有限公司，郝燕妮虽然为唯一股东，但根据《公司法》规定对公司承担有限责任，因此其个人对个体工商户（保养厂）的出资和经营行为与对有限公司（汽车公司）的出资和经营行为没有必然联系，二者不存在债权债务关系的必然承继关系。因此保养厂与被上诉人之间的债权债务关系不能想当然地强加给上诉人，保养厂欠付的租金应另案起诉，与上诉人无关。综上，一审判决书对“被告替鑫龙腾保养长支付了相应租金”的认定明显缺乏事实和法律依据。二、一审判决对上诉人交付的房租金额认定错误。一审判决认定上诉人在2014年10月29日交付了765000元，那么，上诉人在同年8月还交付了两笔租金合计415000元，被上诉人分别出具了2014年8月5日150000元、2014年8月21日265000元两张专用收款收据，已记录在案并经被上诉人确认无误，这两张收据并不在被上诉人一审提交的证据当中，也没有包含在被上诉人计算的已交房租总额之内，该数额为何没有在判决中加以认定？上诉人自2014年设立起一直支付房租，累计920000万，未拖欠房租。综上所述，到目前为止，被上诉人仍没有提供充分的证据证明上诉人存在欠付房租的事实，一审判决认定事实不清，判决错误，恳请贵院支持上诉人诉讼请求，维护上诉人合法权益。化物科技公司不同意智鑫龙腾的上诉请求，理由：一、上诉人为鑫龙腾保养厂支付租金，事实清楚。1.上诉人系一人独资有限责任公司，法定代表人与鑫龙腾保养厂出资人相同。2007年11月9日，被上诉人前身智鑫科技公司与出资人为郝燕妮的个体工商户鑫龙腾汽车保养厂签订《房屋租赁合同》，租期07年6月1日至12年5月31日。每年租金17万元，半年一付，6月1日前和12月1日前支付。租赁合同到期后，郝燕妮作为一人公司的唯一股东在同一地址又出资成立了上诉人，占有使用该房屋行为连续，且上诉人在一审中认可仍执行前述合同约定的租金标准向被上诉人交纳租金。足以证明上诉人为鑫龙腾保养厂支付租金。1.2收据显示上诉人为鑫龙腾保养厂支付租金。2014年10月29日智鑫科技为上诉人出具的765000元发票上备注租期为2009年12月1日至2014年5月31日、年租金17万元。该发票金额具体构成如下：1、12年4月20日，鑫龙腾汽车保养厂交房租9万元，备注“房租费”，交款人“郝燕妮”；2、12年5月9日，鑫龙腾汽车保养厂交房租16万元，备注“房租”，交款人“郝燕妮”；3、14年3月3日，鑫龙腾汽车保养厂交房租10万元，备注“房租费”，交款人“郝燕妮”；4、14年8月5日，智鑫龙腾汽车服务有限公司交房租15万元，备注“房租费”，交款人“郝燕妮”；5、14年8月21日，智鑫龙腾汽车服务有限公司交房租26.5万元，备注“房租费”，交款人“郝燕妮”。交款主体既有上诉人又有鑫龙腾保养厂，并且上诉人与郝燕妮签字接收票据时对票据内容均未提出异议，足以证明上诉人为鑫龙腾保养厂支付租金。二、上诉人对房租金额混淆视听。如前所述，上诉人于2014年8月5日及21日交纳的两笔费用，合计415000元，已经计算在765000元之内，上诉人的计算方式是在混淆视听。合同约定的租金交纳方式为下打租，上诉人第一次交纳房租为五年合同期届满前一个月即2012年4月20日，上诉人所谓预交房租的理由完全不符合上诉人的拖延房租的一贯行为和合同约定，请求法院维持原判。化物科技公司向一审法院起诉称：1.解除与被告大连智鑫龙腾汽车服务有限公司的实际租赁关系；判令被告腾退占用的坐落于大连市西岗区兴民街44-1号房屋（建筑面积607.51平方米）；2.判令被告给付自2016年12月1日至2019年10月31日累计欠付的租金共计410834元。一审法院认定事实：原告与大连市西岗区鑫龙腾汽车保养厂（以下简称鑫龙腾保养厂）于2007年11月9日签订《房屋租赁合同》，原告将位于西岗区房屋出租给鑫龙腾保养厂，总面积1540平方米，其中建筑面积525平方米，临建面积583平方米，空地面积433平方米，租期自2007年6月1日至2012年5月31日，年租金17万元。庭审时，原告和被告均确认鑫龙腾保养厂的出资人为郝燕妮。被告为一人有限责任公司，股东和法定代表人为郝燕妮，登记成立日期2014年4月22日，住所地在案涉房屋处，案涉房屋现由被告占有使用。原告多次向被告开具房租发票和收据：2014年10月29日765000元发票，备注租期2009年12月1日至2014年5月31日、年租金170000元；2016年5月31日85000元收据，备注租期2014年6月至2014年11月；2016年12月30日14166.67元收据；2017年12月28日70833.33元和150000元收据；2018年12月10日100000元发票；2019年7月3日85000元发票，备注租期2019年1月1日至2019年6月30日。另查，原告原名称为大连智鑫科技服务有限公司，于2019年7月2日变更为现名称。案涉租赁房屋的所有权人为中国科学院大连化学物理研究所，原告系该所控股公司，该所将案涉房屋交由原告管理使用。一审法院认为，原告和被告没有签订书面租赁合同，但根据被告占有使用案涉房屋并支付租金的事实，可以认定双方存在口头租赁合同。根据原告开具的房租发票、收据上载明的租金及租期，可以认定租金标准为每年170000元，且被告未支付2016年12月至2019年10月31日期间的租金410834元。被告对已付租金的数额提出异议，但其庭审时承认收到了原告开具的发票和收据，且无证据证明曾提出异议，故对原告提交的发票和收据记载的内容予以采信。根据2014年10月29日765000元发票备注的租期2009年12月1日至2014年5月31日、年租金170000元，结合被告唯一股东、法定代表人与鑫龙腾保养厂出资人同为郝燕妮的事实，可以认定被告替鑫龙腾保养厂支付了相应租金，该行为系当事人自愿履行，不违反法律规定。被告的异议没有证据佐证，不予采信。因双方未约定租期，当事人可随时解除租赁合同，且存在被告长期拖欠租金的事实，故对原告要求解除租赁关系的诉讼请求，予以支持，被告应将案涉房屋腾退给原告，并支付拖欠的租金。原告的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告中科化物（大连）科技服务有限公司与被告大连智鑫龙腾汽车服务有限公司的房屋租赁合同关系；二、被告大连智鑫龙腾汽车服务有限公司于判决生效之日起三十日内将位于大连市西岗区兴民街44-1号房屋腾退给原告中科化物（大连）科技服务有限公司；三、被告大连智鑫龙腾汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告中科化物（大连）科技服务有限公司2016年12月1日至2019年10月31日期间的房屋租金410834元。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，如未按判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费7464元，财产保全费3020元，均由被告大连智鑫龙腾汽车服务有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人和被上诉人虽然没有签订案涉房屋的书面租赁合同，但根据上诉人占有使用案涉房屋并支付租金的事实，可以认定双方存在口头租赁合同。根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：上诉人是否拖欠案涉租金及是否构成阻却合同履行的事由。一、根据本案查明的事实可知，案涉房屋原由被上诉人与鑫龙腾保养厂于2007年11月9日签订了《房屋租赁合同》，上诉人为一人有限责任公司，股东和法定代表人为郝燕妮，登记成立日期2014年4月22日，住所地在案涉房屋处，案涉房屋现由上诉人占有使用，根据被上诉人向上诉人出具的收取案涉房屋租金收据上记载，被上诉人已向上诉人收取了2009年12月1日至2014年5月31日期间的租金，上诉人否认为原鑫龙腾保养厂交纳租金的理由不足，首先，上诉人接受的租金收据明确记载了收取租金的对应期间，上诉人接受收款收据后无证据佐证其对收据记载的内容提出异议。其次，案涉房屋经历的承租主体虽发生了变化，但原鑫龙腾保养厂与上诉人的出资人均为郝燕妮，上诉人经注册成立后仍使用原鑫龙腾保养厂使用的即原租赁合同下的房屋，被上诉人作为出租方收取租金是实现合同利益的主要目的，其向上诉人收取租金符合出租人接纳新的承租人继续占有使用案涉房屋的事实状态，上诉人以郝燕妮出资对应的不同性质的公司作为租金履行的抗辩与本案认定的事实不符，不应予以采纳。二、根据被上诉人提交的租金收据或发票，上诉人在占有案涉房屋期间分批向被上诉人交纳了案涉房屋的租金，至被上诉人诉讼法院之日，上诉人仍欠交被上诉人房屋的租金，另外，上诉人并未与被上诉人签订书面合同而占有使用案涉房屋，双方间属于不定期租赁关系，被上诉人提出解除合同不为法律所禁止，应予照准。上诉人称在使用房屋期间因发生违建房被拆除进而双方达成了租金抵顶合意，被上诉人予以否认，上诉人应承担举证不能的败诉责任。综上所述，大连智鑫龙腾汽车服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7464元，由上诉人大连智鑫龙腾汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  张 钱审判员  范瑞瑶二〇二〇年九月三日书记员  杜玉洁