广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18160号原告：何灵，女，1990年5月12日出生，汉族，住湖南省桃江县***************，公民身份号码430************220。被告：温桂兰，女，1980年12月18日出生，汉族，住广东省英德市******，公民身份号码441************323。原告何灵诉被告温桂兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《公寓租赁合同》，被告将承租的房产于2020年6月30日返还原告；2、判令被告按合同月租金支付原告从2020年6月16日至2020年6月30日期间的租金合计750元，2020年5月16日至2020年6月15日期间电费74.86元，逾期费用按合同约定支付；3、判令原告不返还被告按金3000元；4、判令被告支付原告2020年6月23日误工费400元；5、本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求4为：判令被告支付原告2020年6月23日、2020年7月23日误工费共800元。明确不主张逾期支付的违约金。诉讼请求2增加被告向原告支付实际搬离前的租金或占有使用费以及水电费。事实与理由：2019年9月9日，原告与被告签订《公寓租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于佛山市禅城区*******************，租赁期共12个月，自2019年9月16日起至2020年9月15日止。月租金1500元，收取按金3000元。合同约定被告承租人需准时交租，每月16号并将房租租金支付给原告出租人，如果过期5天未交租、中途违约或私自将房屋转让他人使用，原告有权终止合同，要求立即退房，并没收按金。被告2020年5月16日至2020年6月15日租金，无故拖延至2020年5月23日逾期8天支付。被告2020年5月16日至2020年7月15日租金及上个月水电费，以原告不维修洗衣机为由拒不支付。原出分别于2020年6月8日、2020年6月18日、2020年6月20日提醒被告承租人及时交租、否则终止合同并没收按金、限期被告搬离，原告的多次催告被告交租无果，时至今日，仍拒不将房屋交还原告，未支付租金。被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，现请求法院依法支持原告诉讼请求。被告辩称，2019年9月9日，被告本着诚实守信、公平公正的原则与原告签订《公寓租赁合同》（后文简称《合同》）,约定被告承租原告所有的位于佛山市禅城区*************，租赁期为1年，即由2019年9月16日起至2020年9月15日，租金为1500元/月，按金为3000元。自合同生效之日起至2020年4月份（共8个月）,被告均按合同规定的租金和实际产生的水电费一起按时缴纳给原告，5月份虽有延误，但也在5月23日主动补交。《合同》附家电清单中有洗衣机，在签订《合同》时和被告入住时房屋内都没有洗衣机，9月22日由第三方搬来一个洗衣机，非常陈旧，12月5日被告告知原告此洗衣机使用不正常，时好时坏，原告表示知情；2020年5月14日被告告知原告洗衣机已经完全不能使用要求更换，原告以房子计划出售为由拒绝更换，也未履行维修义务，直接损害被告的利益，给被告的生活带来不便。对此被告提出异议及表达不满，但仍主动缴纳5月份的房租和水电费。《合同》约定的租赁期限为1年，并附齐备的家具家电清单，原告有责任和义务在合同期限内保证所有的物品均能正常使用（有证据证明是被告人为原因的情况除外）。2020年6月1日，原告无故明确表示对房屋中的物品不再履行维修义务。鉴于此房屋中的物品在被告于2019年9月16日入住后，在正常使用的情况下已经产生了5起因自身的原因自然损坏（其中一起（洗衣机）未处理）的事实，被告对原告这个不履行维修义务的决定不能接受，在2020年6月8日至20日协商期间，被告分别提议：1.以按金抵扣房租的方式尽快终止《合同》；2.原告承诺对房屋中的物品继续履行维修义务；3.原告对房屋中的家具家电进行检修确保没有潜在的使用问题；4.以退按金退租的方式终止《合同》，满足以上四点中的其中一点，被告都承诺按合同缴纳应付房租及水电费用。原告未对以上提议做正面的回复，也未就提议进行细节方面的商讨，至此被告暂缓缴纳租金以保证自身的合法利益。综上所述，被告请求法院本着公平公正、合理合法的原则审判，并请求以退按金退租的方式终止《合同》，被告承诺在《合同》终止后7天内将房屋归还原告，《合同》终止前和终止后7天内已实际产生的房租和水电费用直接从按金中扣除，多除少补。补充：同意解除合同，被告住到什么时候就交到什么时候的租金及水电费，押金可以用于多除少补。诉讼中，原告举证如下：1、《公寓租赁合同》，证明原被告于2020年9月9日签订租赁合同，约定租金为每月1500元，于每月16日前支付，如被告逾期支付，原告有权解除合同，没收押金。2、微信记录6页（2019年9月20日、2019年12月2日、2019年12月5日、2020年6月1日），证明原告积极处理被告提出的房屋及家具问题。3、微信记录（2020年5月14日），证明被告提出的洗衣机问题，最终原被告同意不退房、不降租金、但在租赁期限到期前，不同意中介看房。4、《不动产权证》，证明涉案房屋为原告所有。诉讼中，被告举证如下：1、《公寓租赁合同》，证明合同第七条约定出租人保证租赁期内家具家电能够正常使用。2、微信记录6页（2019年9月22日、2019年12月5日、2019年5月14日、2020年6月1日）、照片1张，证明①入住时物业管理处搬了旧的洗衣机到涉案房屋；②2019年12月5日被告告知原告洗衣机时好时坏；③2020年5月14日告知原告洗衣机无法使用，原告拒绝维修；④2020年6月1日明确告知不履行维修义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认定如下：原告的证据，被告均无异议，本院予以确认。被告的证据，原告对真实性均无异议，本院亦予以确认。经审理查明：2019年9月9日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《公寓租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于佛山市禅城区*************，租赁期共1年，自2019年9月16日起至2020年9月15日止。月租金1500元，收取按金3000元。合同第四、五条约定被告需准时交租，每月16号前将房租存入原告微信，如果过期5天未交租、中途违约或私自将房屋转让他人使用，原告有权终止合同，要求立即退房，并没收按金。第七条约定，甲方保证租赁期间家俬电器水电相关设备的正常使用。合同后附家电清单，其中包括洗衣机等。2019年9月20日、2019年12月2日、2019年12月5日、2020年6月1日，原、被告微信沟通了涉案房屋厨房下水道疏通、调电视机、维修阳台灯、维修热水器、维修水管等问题。2020年5月14日，被告提出，“关于那个洗衣机的问题我想说下，去年给我的就是一个很旧的，用的过程中也是时好时坏，为了省事我也一直也是将就用，每个月那么多的水可能也跟这个洗衣机有关。这两天就直接不能用了，一遍放水一遍漏水”，“我希望可以换一个，谢谢”，原告回复，“房子都打算卖了，暂时没有计划新买呢”，“能用就将就用吧”，被告称，“已经不能用了”，“总之这个洗衣机是不能用了，如不能换的话你房租要给我降一点，毕竟合同上是有洗衣机的”，2020年6月1日，被告向原告反映爆水管要维修、要换管，产生费用100元，原告随后向被告支付了100元，并称，“东西你要爱惜点用，还有其他东西坏了我不再付钱了”。庭审中，被告对原告主张的电费74.86元无异议。在法庭辩论结束后，经询问，双方均表明请求解除合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。关于合同解除。根据涉案租赁合同约定，被告应按时足额交纳租金，原告有义务保证租赁期间家俬电器水电相关设备的正常使用。尽管合同约定被告逾期5天未交租，原告即有权解除合同，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019）第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的意见，还应审查本案被告的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现。本案中，根据原告主张，2020年5月16日至2020年6月15日一个月的租金，被告逾期8天支付，该违约应属轻微违约，而至原告起诉时的2020年6月23日，被告逾期支付2020年6月16日至2020年7月15日的租金，也才7日，亦属轻微违约。且被告拒交租金系因原告明确拒绝维修故障家电，不履行其保证家电正常使用的合同义务而导致，被告并非恶意违约。综合本案证据，根据诚实信用原则，本院对原告以被告违约达到合同解除条件为由请求解除涉案合同，不予支持。但经询问，双方均表明请求解除合同，且双方继续履行合同的基础已发生严重动摇，为避免合同僵局，造成双方更大损失，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，确定涉案租赁合同于本案庭审之日2020年7月23日解除。关于返还房屋。合同解除后，被告占用涉案房屋已无依据，应向原告返还。关于租金、占有使用费。被告应向原告支付2020年6月16日至2020年7月23日的租金1887元，此后被告应按每月1500元的标准向原告支付占有使用费至实际返还房屋之日止，计至2020年8月3日，占有使用费为532元。关于电费。原告主张被告尚欠2020年5月16日至2020年6月15日期间电费74.86元，被告表示无异议，故本院予以支持。至于此后至被告实际返还房屋之日止的水电费，因尚未完全发生，且原告未提供证据证明其金额，故难予支持，原告可另行主张。关于误工费。双方未明确约定误工费的负担，原告亦未举证证明其请求被告支付误工费的法律依据，故本院不予支持。关于按金。如上所述，本院对原告主张的解除合同不予支持，故原告无权要求没收按金。因被告提出以按金抵扣所欠费用，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，本院以按金3000元，抵扣被告尚欠的至2020年8月3日上述费用合计2493.86元，抵扣之后尚余506.14元。若至被告实际返还涉案房屋时，按金不足抵扣，被告应向原告另行支付；若按金尚有剩余，被告可另行主张原告退还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告何灵与被告温桂兰于2019年9月9日就佛山市禅城区*************签订的《公寓租赁合同》于2020年7月23日解除，被告温桂兰在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何灵返还上述房屋；二、被告温桂兰从2020年8月4日起按每月1500元的标准向原告何灵支付占有使用费至实际返还房屋之日止（被告已交付的按金经抵扣后尚余506.14元，若至被告实际返还涉案房屋时，按金不足抵扣，被告应向原告另行支付占有使用费）；三、驳回原告何灵的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金。本案受理费25元，由原告何灵负担20元，被告温桂兰负担5元。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇二〇年八月三日书记员  潘有鹏