四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1251号 上诉人（原审被告）：汤艳，女，汉族，生于1987年9月22日，户籍所在地四川省岳池县。 委托诉讼代理人：邹海波，男，汉族，住四川省广安市广安区，系汤艳之夫。 被上诉人（原审原告）：广安市金山物业管理有限公司，住所地四川省广安市劳动街20号（希望大厦二楼）。 法定代表人：王波，经理。 委托诉讼代理人：钟廷胜，男，汉族，系该公司员工。 上诉人汤艳因与被上诉人广安市金山物业管理有限公司（以下简称金山物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院(2020)川1602民初2049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汤艳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院程序违法。1.一审法院违法剥夺了上诉人的管辖权异议权利；上诉人并非《物业管理服务合同》签订相对方，且上诉人的户籍地为岳池县，故上诉人依法向一审法院提出了管辖权异议，但是一审法院未作出书面裁定，仅在开庭时口头裁定不予受理上诉人提出的管辖异议，一审法院的该行为损害了上诉人的权利。2.一审法院主审法官违法忽视了上诉人于审理进程中的回避请求；鉴于一审主审法官对上诉人合理的管辖权异议未作审查，上诉人有理由相信其审判结果可能导致不公，所以一审主审法官在审判流程中询问上诉人是否申请回避时，上诉人明确表示申请回避，但是一审主审法官完全无视上诉人的申请，径直进行了审理，违反了我国民事诉讼法的相关规定。3.一审法院主审法官未按法定要求审查被上诉人在一审中参加诉讼人员身份，且在上诉人提出质疑后亦未按法定要求进行审查。二、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定上诉人系凉亭江景小区业主，故应受《物业管理服务合同》约束并承担物业管理费用系事实认定错误；虽然上诉人与蒋中平签订过《房屋买卖合同》，但是根据我国物权法相关规定，物权发生转移必须以登记为准，案涉房屋并未登记到上诉人的名下，所以不能认定上诉人为凉亭江景小区的业主，《物业管理服务合同》对上诉人没有约束力。2.即使假定上诉人是凉亭江景小区的业主，一审法院判决支付物业管理服务费所认定的支付标准依然不公。凉亭江景小区杂草丛生、违法搭建不止、消防设施设备长期瘫痪，被上诉人并未全面履行《物业服务管理合同》约定的义务，不应按照合同约定给付物业服务费。3.上诉人曾向被上诉人缴纳装修保证金2000元，该款应当在上诉人装修结束后退还给上诉人，但被上诉人未经上诉人同意擅自将该款抵扣了原房屋所有权人2012年8月1日-2014年12月31日的物业服务费，上诉人是2014年1月入住的凉亭江景小区，2014年1月前的物业服务费应当由被上诉人自行向原房屋所有权人主张，不应擅自将上诉人的装修保证金进行抵扣，假设上诉人为凉亭江景的业主，在本案中承担的物业服务费也应该抵扣这2000元装修保证金，一审法院要求上诉人向原房屋所有权人主张被上诉人违规收取的费用实属不公。综上，一审认定事实错误，程序违法，导致判决错误，请求二审法院依法维护上诉人的合法权益。 金山物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 金山物业公司向一审法院起诉请求：1.判令汤艳支付2017年1月1日至2019年1月31日所欠物业服务费，共计2204元（88.16㎡×1.00元/㎡×25月=2204元）；2.判令汤艳依照物业服务合同约定，按日万分之五支付逾期交纳物业服务费的滞纳金至全部结清物业服务费。应支付滞纳金为841元；3.物业服务费、滞纳金共计3045元；4.案件受理费、律师费、公告送达费等均由汤艳负担。 一审法院认定事实：汤艳系四川省广安市广安区广门路211号凉亭江景小区3栋2304号房屋（建筑面积88.16㎡）业主，该房屋系汤艳于2013年购买的二手房。2016年2月1日，金山物业公司（乙方）与广安市广安区凉亭江景小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理服务合同》，约定金山物业公司为凉亭江景小区提供物业服务，委托管理期限暂定为3年，自2016年2月1日至2019年1月31日止。每年的物业服务费多/高层按1.0元/月/㎡计算；服务费每半年交纳一次等等。合同签订后，金山物业公司在合同期限内提供了物业服务。汤艳以金山物业公司未予处理其案涉房屋屋顶漏水为由，未缴纳物业费。金山物业公司因汤艳至今未缴纳2017年1月1日至2019年1月31日期间的物业费，且经催收未果，遂提起诉讼，要求支持其前述诉讼请求。 一审法院认为，广安市广安区凉亭江景小区业主委员会代表业主与金山物业公司签订的物业管理服务合同，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对小区的全体业主均具有约束力，汤艳作为涉案小区的业主，应当按照该物业服务合同之约定履行缴纳物业服务费的义务。据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”、第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”、第十二条“……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，金山物业公司已全面履行物业服务义务，汤艳应当支付物业费用。汤艳辩称她是2013年在案外人手上买的二手房，合同约定之前的物业费由卖方承担。接房时她方多缴纳了以前卖方应当缴纳的物业费，应予扣减，首先其缴纳的是2013年购房前的物业费，根据她和卖方的约定应由卖方承担，汤艳应向卖方追偿，而且金山物业公司主张的系2017年1月1日至2019年1月31日费用，上述期间是其购买房屋后成为该房屋的业主而产生的物业费用，故其请求扣减没有事实和法律依据，不予采纳。金山物业公司向汤艳催缴物业费，故提起本次诉讼，有事实及法律依据。结合金山物业公司的诉讼请求，故对金山物业公司要求汤艳支付拖欠2017年1月1日至2019年1月31日期间物业服务费2204元（88.16㎡×1.00元/㎡×25月＝2204元）的请求，应当依法予以支持。 同时，因物业服务中难免存在部分瑕疵，业主对物业服务不满意而欠费一般非主观恶意欠费，故对金山物业公司所主张的逾期缴纳物业费的滞纳金等费用的诉讼请求不予支持。 需要说明的是，物业服务具有公共性和持续性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第十二条、第十五条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限汤艳于本判决生效之日起十日内向广安市金山物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年1月31日期间物业服务费2204元；二、驳回广安市金山物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。本案受理费50元，减半收取25元，由广安市金山物业管理有限公司负担5元，汤艳负担20元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1.上诉人与案外人蒋中平于2013年6月1日签订的《房屋买卖合同》，拟证明上诉人是继买的二手房，合同约定了房屋买卖之前的物管费由蒋中平负担，之后的由上诉人负担，故2013年6月1日之前的物管费应由蒋中平支付，被上诉人不应在其装修保证金中扣除应由蒋中平负担的物管费；2.广安市中级人民法院（2018）川16民终1243号民事判决书，拟证明被上诉人服务确有瑕疵；3.金山物业公司收据2张，拟证明上诉人缴纳了2000元装修保证金，应当冲抵其入住后的物业费；4.业主入住验房表，拟证明实际入住时间是2013年10月19日。被上诉人质证意见：物业公司是进场之后就产生了人工等物业费用，房屋所有权人就应当支付物业费，虽然上诉人签订的是继买合同，但是合同中没有明确约定由谁负担物业费，关于装修保证金2000元，收取属实并且已经进行了抵扣，业主入住验房表不能据此认定上诉人缴纳物业费的时间，物业管理条例明确规定，物业公司进场就应当收取管理费。而且这么多年了上诉人没有提出装修保证金抵扣物业费的问题，应该认为上诉人是认可抵扣的。本院认为《房屋买卖合同》、业主入住验房表能够证明上诉人是从案外人蒋中平手中购买的案涉房屋，并于2013年10月19日验房入住，但在之前蒋中平是否接房并无证据证实。上诉人与蒋中平签订的买卖合同约定了物业管理费等费用承担原则，但该合同效力不能及于被上诉人，故不能认为被上诉人知道蒋中平是上诉人入住之前的业主，上诉人接房前的物业费应向蒋中平收取，同时，2014年2月17日被上诉人将上诉人的装修保证金抵扣物业费后，向上诉人出具了收据，上诉人也未举证证实其对抵扣物业费及抵扣了不应由其缴纳的物业费提出了异议，故对证据真实性本院予以确认，但对上诉人的证明目的本院不予确认。对于上诉人缴纳的2000元装修保证金，被上诉人认可收到了，本院予以确认。 二审审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为,本案争议焦点是：1.一审法院程序是否违法；2.上诉人是否应当向被上诉人支付物业服务费，若该支付，应当支付多少？ 关于一审法院程序是否违法问题。一审法院在一审庭审中已经清楚告知上诉人其提交的地址确认书是广安区玉兔路和另案生效民事判决书已认定上诉人为凉亭江景小区业主，一审法院具有管辖权，在上诉人没有提交证据证明其经常居住地系岳池县的情况下，对其恶意提出的管辖权异议申请不予审查，为节约司法资源，一审法院的做法并无不当。关于上诉人提出的回避申请，经查阅一审庭审笔录，其中明确记载在一审法院询问上诉人是否需要回避时，上诉人回答不申请回避，上诉人在庭审笔录上签字予以了确认，没有证据证实其提出了回避申请，本院对该上诉理由不予支持。关于上诉人提到被上诉人一审的委托诉讼代理人身份存疑的问题，一审中被上诉人向法庭提交了授权委托书和委托诉讼代理人的工作证明及身份证复印件，经人民法院审查符合到庭参加诉讼的条件，本院予以确认。故上诉人关于一审法院程序违法的上诉理由不能成立。 关于上诉人是否应当支付物业服务费和支付多少的问题。上诉人2013年6月从案外人蒋中平手中购买了凉亭江景3栋2304号房屋，虽然房屋的所有权人未进行变更登记，但是实际装修入住使用是上诉人，上诉人亦享受了金山物业公司的物业服务，应当缴纳相应的物业服务费。至于应当缴纳多少的问题，上诉人主张被上诉人提供的服务存在瑕疵，不应当按照《物业服务管理合同》约定的标准支付物业服务费，但是目前尚无证据证明被上诉人提供的服务存在重大瑕疵，调整支付标准于法无据，本院不予支持；关于是否应用上诉人向被上诉人交纳的装修保证金进行抵扣本案物业服务费的问题，上诉人上诉称被上诉人将上诉人交纳的装修保证金2000元抵扣了原业主蒋中平应当交纳的物业服务费，上诉人与蒋中平签订的《房屋买卖合同》约定转移占有前的物业服务费由蒋中平承担，转移占有之后才由上诉人承担，被上诉人应直接向原业主蒋中平收取物业服务费。但是上诉人并未提供证据证明已告知被上诉人《房屋买卖合同》中关于物业服务费的约定，《房屋买卖合同》的相对方并非被上诉人，对被上诉人不构成约束力。被上诉人作为物业公司在上诉人办理接房后向上诉人收取物业服务费并无不当，被上诉人用上诉人交纳的装修保证金抵扣相应物业服务费的行为虽然存在瑕疵，但是在日常生活中这种冲抵是存在的，且上诉人在知道被上诉人冲抵后并未提出异议，视为认可该抵扣行为。若上诉人认为其权利受到侵害，可依法主张权利。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由汤艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 陈 萱 审 判 员 王 敏 二〇二〇年九月二日 法官助理 唐双霜 书 记 员 周甜甜