辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5307号上诉人（原审被告）：宫润珍，女，汉族，1958年2月27日生，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连友好物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区中山路672号。统一社会信用代码91210204744367833C。法定代表人：孙滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：李琳，该公司员工。委托诉讼代理人：曲晓琳，该公司员工。上诉人宫润珍因与被上诉人大连友好物业服务有限公司（以下简称“友好物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宫润珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.判令友好物业按约履行《物业合同》；3.判令友好物业对上诉人造成的生活和精神上的损害予以赔偿并赔礼道歉；4.判令上诉人享有《合同法》第66条所赋予的权利；5.一、二审诉讼费由友好物业承担。事实和理由：1.上诉人居住的楼房为双南向的大型玻璃窗，空调利用率极高。由于物业不履行合同约定，致使各家空调外挂机随意安放，其冷凝水大面积、全方位淤积上诉人家窗前，导致家中潮湿，物品发霉。因窗前积水，致使蚊蝇滋生，各种昆虫泛滥成灾，生活环境十分恶劣。当水滴拍打玻璃及窗台时，其噪音严重影响上诉人的正常休息。多年来，上诉人多次与物业沟通，协商解决办法，但其至今不予理睬。2.案涉小区业委会与友好物业签订的《物业管理服务合同》第五章第二十六条第一款第三项和第五款第四项、第三十四条以及《合同附件》第六条均约定了物业公司有解决房屋渗漏、统一安排空调外挂机的义务，物业未能遵守上述合同条款的约定予以积极解决。3.根据合同法第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第66条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝履行其要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施，或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，正是由于友好物业未履行合同约定的相关义务，上诉人才拒交物业费。友好物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。友好物业向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付欠交的物业服务费2872.85元（2.2元/月/平方米×108.82平方米×12个月=2872.85元），欠费期限自2019年1月1日至2019年12月31日；2.被告向原告支付逾期之日起每日应交物业服务费的千分之三的违约金共计384.96元。一审法院认定事实：2016年3月30日，大连市熙园小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，合同约定：原告对熙园小区实行物业管理；委托管理期限为5年，自2016年4月1日起至2020年12月31日止；委托管理事项：房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设备的维修、养护、运行和管理，公用设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生等；物业管理服务质量及标准：封闭阳台、空调外挂机、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物等；物业服务费收费标准为，住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.2元向物业产权人、使用人收取；物业费按季度交纳，暨下季度5日内支付上一季度的物业费，逾期交纳的，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳违约金；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务。案涉房屋座落于熙园小区，位于大连市沙河口区，建筑面积108.82平方米，被告宫润珍系该房屋业主。被告未交纳该房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2872.85元（108.82平方米×2.2元/平方米/月×12个月）。另查，2019年3月8日，大连市沙河口区人民法院作出（2019）辽0204民初712号民事判决书，判决被告给付原告2017年10月1日至2018年12月31日的物业费3591.06元。该判决已生效，被告已履行判决义务。该判决书中审理查明：“另查，2017年11月23日，本院作出（2017）辽0204民初5439号民事判决书，判决被告给付原告2016年1月1日至2017年9月30日的物业费5027.4元。”判决作出后被告不服，上诉至大连市中级人民法院。2018年3月5日，大连市中院作出（2018）辽02民终778号民事判决书，判决认为“……首先，如因空调外挂机悬挂位置导致上诉人权利受到侵害，属于相邻权纠纷；……第四，退一步讲，如存在空调外挂机位置未能达到统一有序的程序，依据案涉《物业管理服务合同》第五章第二十六条第一款第3项的规定，因友好公司系于2016年1月1日开始服务于案涉小区，从本案证据来看，在前的物业公司对该小区已进行二年的物业服务，存在空调外挂机已完成安装的情形，友好公司应当对此尽力协调达到空调外挂机统一有序的效果，但因存在外挂机所有权归于各业主，如协调未果，业主不应据此不支付物业服务费用……，对被告以小区各家空调外挂机位置未统一有序，空调冷凝水淤积，导致住家环境恶劣为由拒交物业费的主张不予支持，判决驳回上诉、维持原判。”一审法院认为，原告与大连市熙园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按时交纳物业费，但被告尚未交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2872.85元，现原告要求被告支付物业费2872.85元的主张合理，予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，不予支持。关于被告提出的原告未能履行合同义务的抗辩，对此被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宫润珍于判决生效之日起十日内给付原告大连友好物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2872.85元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告负担。本院二审期间，上诉人对一审认定的“2018年3月5日，大连市中院作出（2018）辽02民终778号民事判决书……判决驳回上诉、维持原判”该节事实有异议，并提交三张照片和录像光盘一份，拟证明友好物业未能让空调外挂机排列有序给上诉人生活环境造成了巨大影响。被上诉人对一审认定的事实无异议，也未提交新证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对于二审争议的事实，本院认定如下：大连市中级人民法院（2018）辽02民终778号民事判决书现已生效，一审按照该判决原文进行描述没有错误，对于上诉人的异议本院不予支持。综上，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出“要求友好物业履行合同义务以及对上诉人造成生活和精神上伤害进行赔偿并公开道歉”的上诉请求，由于上诉人未就上述问题在一审中提起反诉，且被上诉人二审中不同意上诉人的上述请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定，上诉人的该项上诉请求不属于本案二审审查范围，本院不予审理。就上述请求，上诉人虽然可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干的解释》第三条之规定，另案诉请被上诉人承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但由于被上诉人友好物业基本履行了案涉《物业管理服务合同》约定的维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务，根据等价有偿原则，上诉人应当支付物业费，而不应将拒缴物业费作为对被上诉人提供的物业服务存在若干亟待改善之处的对抗方式，此行为既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，亦不利于其他正常缴费业主权益的维护，故其此项上诉理由不能得到本院支持。至于上诉人主张依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条规定拒付物业费，本院认为，虽然友好物业在履行合同过程中存在维护管理不及时、不到位等瑕疵问题，但尚不构成重大瑕疵，不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由，上诉人该项主张不成立，本院对此不予支持。况且，也正是基于友好物业存在维护管理不到位等瑕疵履行问题，一审法院也已经对友好物业请求宫润珍支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。综上，宫润珍的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元（上诉人宫润珍已预交），由上诉人宫润珍负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年九月十一日书记员  黄月研