湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0524民初2326号 原告：赵小毛，男，1965年4月12日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：李敏兰，湖南白泉律师事务所律师，特别授权。 被告：湖南湘立房地产开发有限公司，住所地：隆回县桃洪镇桃洪西路238号。 法定代表人：袁玉斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王炳善，湖南志涛律师事务所律师，特别授权。 原告赵小毛与被告湖南湘立房地产开发有限公司（以下简称“湘立公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵小毛的特别授权委托诉讼代理人李敏兰及被告湘立公司的特别授权委托诉讼代理人王炳善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵小毛向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付购房款113.1万元，利息11.8755万元（利息按年利率6%自2018年9月11日暂计算至2020年6月11日，此后利息以该113.1万元欠款为基数，按年利率6%计算至该欠款还清日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系隆回县桃洪镇桃洪西路锦绣桃源项目及凯悦1号项目的开发商。原告及案外人张小春网签有凯悦1号项目住房4套。分别为凯悦1号A区悦景湾3栋1001房、2栋2101房、3栋1301房及3栋1201房。2018年8月8日，原告、张小春与被告签订《商品房回购协议》，共同约定被告按房屋原价9.5折回购该4套房屋，购房款共计193.11万元，购房款由原告统一收取。被告承诺2018年8月11日前向原告支付30%购房款，余款在一个月内付清。协议签订后，被告仅陆续向原告支付80万元。经原告多次催收，被告于2019年11月5日向原告出具还款承诺，承诺剩余113.1万元在2019年年底付清。付款期限届满后，原告再三催收，被告分文未付。被告拖欠原告房款至今未付，损害了原告的合法权益，原告特提起上述诉讼请求，请予依法判决为感。 湘立公司口头辩称，原告起诉事实虚假，原告并没有向被告支付所购凯悦1号A区房屋的房款，故原告并未取得房屋所有权，双方所签的《商品房回购协议》无效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告系隆回县桃洪镇锦绣桃源项目和凯悦1号项目的开发商，湖南万力建设集团有限公司为锦绣桃源项目的承建方，李小红为锦绣桃源项目的实际施工人；2013年2月18日，李小红以湖南万力建设集团有限公司隆回县锦绣桃源项目经理部的名义与原告签订《建筑工程清包合同》，将该项目的劳务分包给原告。原告向张小春借款50多万元用于工程施工。工程完成后，被告无力支付李小红的工程款，被告将其开发的凯悦1号A区的多套商品房抵付李小红的部分工程款。因李小红无钱支付原告的工程款，2016年，李小红将其中A区3栋的1001房、1301房、2101房、2201房网签给原告，1201房网签给张小春。2016年9月8日，被告湘立公司分别向原告和张小春出具了每套房子房款收取收据，并注明“抵李小红锦绣桃源工程款”。2018年8月7日，被告与原告和张小春签订《商品房回购协议》，将网签给原告的A区3栋1001房、1301房、2101房，网签给张小春的1201房以原价的9.5折予以回购。同年8月8日，原告向被告出具了领据：今领到人民币壹佰玖拾叁万壹仟壹佰元整，领款用途为张小春A区3栋1201房、赵小毛A区3栋1001房、1301房、2101房回购款。双方约定8月11日前支付30%，余款在一个月内付清。被告于同年8月16日付款30万元，8月31日付款20万元，9月14日付款20万元，2019年2月3日付款10万元。2019年11月5日，被告承诺：赵小毛4套回购房已付80万元，剩余113.1万元未付，承诺在2019年年底付清。原告收到回购款后，按比例支付了部分款项给张小春。此后，被告未再支付款项给原告。 以上事实有当事人陈述、户籍资料、建筑清包合同、抵李小红工程款明细房表、房款收据、商品房回购协议、领据、调查笔录及庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案争执的焦点是，原告和张小春与被告之间签订的商品房回购协议是否有效。在本案中，被告因欠付李小红的工程款，被告将其开发的凯悦1号A区的多套商品房抵付李小红的部分工程款，而李小红因无力支付原告的工程款，又将其中的数套房屋抵付所欠原告的工程款，并通过被告将房屋网签给原告及张小春；被告向原告和张小春出具了收款收据，并注明“抵李小红锦绣桃源工程款”，由此可见，原告和张小春以债权抵偿的方式足额支付了购房款；故原告和张小春与被告之间的商品房买卖合同应认定有效。尔后，被告又与原告和张小春签订《商品房回购协议》，从原告向被告出具的领据记载内容中可以看出，原告、张小春和被告达成合意，张小春的房屋回购款由原告领取，被告已按合同履行了部分义务，即支付了80万元回购款；因此，原告和张小春与被告签订的《商品房回购协议》是双方真实意思表示，回购合同应认定有效；被告应按双方约定履行债务，其没有履行，属违约行为，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，因此，对原告要求被告支付113.1万元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在2019年11月5日约定被告在2019年年底付清所欠款项，是双方就合同履行期限达成新的合意，被告逾期付款期限应从2020年1月1日起算。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”因此，被告应自2020年1月1日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算逾期付款损失给原告，现原告按年利率6%主张逾期付款损失符合法律规定，因此，被告应按年利率6%支付自2020年1月1日起至所欠付款项付清之日止的利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下： 一、被告湖南湘立房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内支付113.1万元给原告赵小毛；并按年利率6%支付自2020年1月1日起至所欠付款项付清之日止的利息； 二、驳回原告赵小毛的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费16048元，减半收取8024元，由原告赵小毛负担1006元，被告湖南湘立房地产开发有限公司负担7018元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  幸玉林 二〇二〇年九月七日 书记员  韩 雁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。