湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6081号上诉人（原审原告）：湖北省农业科学院蚕桑试验站，住所地武汉市武昌南湖壕沟特1号，统一社会信用代码12420000YA21148309。法定代表人：许方文，该试验站站长。委托诉讼代理人：曹红州，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈白雪，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉荷清水香酒店管理有限公司，住所地武汉市洪山区南湖南路壕沟村59号，统一社会信用代码914201117646351025。法定代表人：景郁，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪兵，湖北法辉律师事务所律师。上诉人湖北省农业科学院蚕桑试验站（以下简称蚕桑试验站）因与被上诉人武汉荷清水香酒店管理有限公司（以下简称荷清水香酒店）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蚕桑试验站上诉请求：1、撤销一审判决；依法改判荷清水香酒店向蚕桑试验站支付租金403058.01（计算至2018年12月31日止。）并按照日租金1333.7元的标准支付至荷清水香酒店退还租赁资产日止期间的租金；2、由荷清水香酒店承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决作出驳回蚕桑试验站的诉讼请求，错误在于定性错误，没有弄清本案的诉讼请求是给付之诉还是变更合同之诉，认为上诉人需提供双方变更租金协商一致的证据，且需明确提出变更之诉的请求后才属于本案的审理范围。而原审法院却以变更之诉对本案进行着审查，判非所请。本案不是变更合同之诉，而是给付之诉，给付之诉审查的范围是请求给付租金是否有合同依据、或法律依据，是否足额支付等。本案，蚕桑试验站请求中明确提出了请求责令荷清水香酒店支付租金，认为荷清水香酒店没有足额支付合同约定的或法律规定的租金而提出诉讼请求。且蚕桑试验站在原审中围绕自己的诉讼请求提交了充分的证据，不存在举证不能的情况。原审法院对本案定性错误，导致判决完全错误。二、原审判决认定事实错误，适用法律不当1、本案的争议焦点是按照哪一个标准支付租金，本案中存在三个租金的收取标准。标准一，合同期内的租金标准38,500元（半年）；标准二，合同期届满后不定期租赁关系的租金标准，本合同月租金的三倍计算；标准三，《资产评估报告》所确定的年租金标准为480,133.46元。事实上，该合同的租赁期届满日为2016年6月30日，之后双方未续签合同。荷清水香酒店在租赁期届满后继续使用租赁房产，应认定为不定期租赁关系。本案的租金标准不适用合同期内的租金标准，争议在于是适用合同约定的“租金按照本（租赁期）合同月租金的三倍计算。”还是按照评估标准计算。无论适用上述两个标准中的哪个标准，都不能回避一个事实，荷清水香酒店未能足额支付租金。如果租金按照租赁期租金的三倍计算，截止于2018年12月31日止，被上诉人拖欠租金385,000元，另外根据租赁合同的约定，荷清水香酒店拖欠租金，需支付违约金。2、蚕桑试验站提出诉讼请求是基于荷清水香酒店未足额支付租金的事实来提出的请求，之所以以评估报告确定的金额来提出诉请是因为蚕桑试验站与荷清水香酒店之间的租赁合同到期后，国有资产管理部门对租赁房产进行了评估，并以评估金额进行招租，因荷清水香酒店享有优先承租权，蚕桑试验站于2018年10月22日书面通知其按照评估报告的租金标准支付租金，荷清水香酒店既不退租又不按照评估报告标准支付租金，对蚕桑试验站造成了预期收益的损失。按照不定期租金标准计算租金荷清水香酒店拖欠租金及应当支付的违约金合计金额远远大于403,058.01元，故一并提出给付403,058.01元租金等诉讼请求。荷清水香酒店拖欠租金是事实，蚕桑试验站请求责令荷清水香酒店支付拖欠租金的诉讼请求并无不当，至于按照何种方式来计算，是法律适用的问题，原审法院罔顾荷清水香酒店拖欠租金的事实作出驳回蚕桑试验站的诉讼请求，导致荷清水香酒店使用租赁房产而无须支付租金的后果，该判决有违公平与公正。被上诉人荷清水香酒店答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回蚕桑试验站的上诉请求。荷清水香酒店向一审法院起诉请求：1、判令荷清水香酒店向蚕桑试验站支付租金403,058.01元（计算至2018年12月31日止），并按照日租金1,333.7元的标准支付至荷清水香酒店退还租赁资产日止期间的租金。2、由荷清水香酒店承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2004年8月30日，蚕桑试验站、荷清水香酒店签订了一份《房屋场地租赁合同》，约定蚕桑试验站将位于壕沟蚕桑站原建材厂的四栋房屋、院内场地及东抵南湖南路到建材厂的砂石路、西邻四川泸建四公司东侧院墙、北至南湖南路面积为0.6亩的三角形场地租于荷清水香酒店使用，租赁时间为自2004年9月1日起至2007年8月31日止，年租金为46,000元。2016年1月1日，蚕桑试验站、荷清水香酒店又签订了一份《房屋租赁合同》，约定蚕桑试验站将位于壕沟村××大道以南、××岸××小区以东建筑面积为840,98平方米、场地面积2,35亩的房屋和场地租赁给荷清水香酒店进行酒店经营，租赁期自2016年1月1日起至2016年6月30日止，半年租金为38,500元。租赁合同第八条第一款约定：双方可以协商变更或解除合同，协商解除合同的，需提前3个月书面通知对方，经双方协商一致后，可以解除合同。第十条第四款约定：租赁期限届满，乙方逾期不归还房屋的，视同为不定期租赁关系。租金按本合同月租金的三倍计算，至租赁房屋归还为止。合同签订后，荷清水香酒店向蚕桑试验站支付了半年租金38,500元。该合同租期届满后，双方并未重新签订租赁合同，但是荷清水香酒店仍在案涉租赁房屋和场地中继续经营，并于2017年11月16日向蚕桑试验站缴纳了当年全额租金77,000元。按照国有资产管理部门的要求，蚕桑试验站对案涉租赁资产的租赁价格申请评估。2018年4月8日，评估机构湖北天地源资产评估有限公司作出天地源资评报字第026号《资产评估报告》：蚕桑试验站租赁给荷清水香酒店公司的四处商用房屋总面积为840,98平方米，年租金为353,833,46元；土地使用面积为1533.34平方米，年租金为126,300元。租赁房屋和场地年租金合计480,133.46元。为此，蚕桑试验站要求荷清水香酒店按照上述租金标准缴纳租金。并于2018年10月22日向荷清水香酒店发出通知，要求荷清水香酒店于2018年11月30日前一次性交清2018年房屋及土地使用租金480,133.46元；逾期未付清租金，蚕桑试验站有权采取措施收回房屋及土地。但是蚕桑试验站变更并增加租金的通知要求遭到荷清水香酒店拒绝，荷清水香酒店仅于2018年12月21日以网上银行转账方式按上一年的租金标准向蚕桑试验站支付费用77,000元。至今，荷清水香酒店仍在蚕桑试验站租赁房屋及场地上经营酒店，其2018年之后的租赁费用亦因双方发生分歧而未予缴纳。一审法院认为，根据蚕桑试验站、荷清水香酒店的诉辩意见，一审法院归纳双方的争议焦点主要在于：蚕桑试验站主张自2018年起按年租金480,133.46元标准向荷清水香酒店计取租金是否具有合法依据。本案中，蚕桑试验站、荷清水香酒店于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》应合法有效。但该合同租期届满后，双方未续签合同，荷清水香酒店仍继续使用租赁房屋和场地，依照我国合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期”的规定，在蚕桑试验站并未提交有效证据证明其对荷清水香酒店继续使用案涉租赁房屋和场地提出异议的情况下，双方签订《房屋租赁合同》仍应继续有效，只是租期为不定期。蚕桑试验站因国资部门监督等原因，于2018年10月22日通知荷清水香酒店按照经评估确认的480,133.46元年租金标准支付租金，但遭到荷清水香酒店拒绝。表明蚕桑试验站要求变更合同租金标准之新的邀约，未能得到荷清水香酒店认可，双方为此未能协商一致。现蚕桑试验站提起诉讼要求荷清水香酒店按年租金480,133.46元标准计取租金，依照《最尚人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，蚕桑试验站应对自己的诉讼主张，负有举证责任。但在本案中，蚕桑试验站既没有提供证据证明原荷清水香酒店就按年租金480,133.46元计取租金双方已经协商一致的事实，也没有提供证据证明案涉合同租金价格已经发生法律效力的裁判文书确认年租金为480,133.46元的事实。因此，蚕桑试验站应承担举证不能的不利后果。并且，蚕桑试验站在本案中并未就租金价格变更问题明确提出变更之诉或者解除合同之诉，故该问题并非本案审理范围。综上，蚕桑试验站诉请荷清水香酒店向蚕桑试验站支付租金403,058.01元（计算至2018年12月31日止），并按照日租金1,333.7元的标准支付至荷清水香酒店返还租赁资产日止期间的租金，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回湖北省农业科学院蚕桑试验站的全部诉讼请求。案件受理费3,683元，由蚕桑试验站湖北省农业科学院蚕桑试验站负担。二审中，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，蚕桑试验站向一审法院起诉，请求判令荷清水香酒店向蚕桑试验站支付租金403,058.01元（计算至2018年12月31日止），并按照日租金1,333.7元的标准支付至荷清水香酒店退还租赁资产日止期间的租金。该计算标准既非合同约定的租金计算标准，亦非双方协商一致后重新约定的租金计算标准，且蚕桑试验站在本案一审中并未就租金价格变更问题明确提出变更之诉或者解除合同之诉，故一审判决驳回蚕桑试验站的诉讼请求，未违反法律规定。综上所述，上诉人蚕桑试验站的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,683元，由上诉人湖北省农业科学院蚕桑试验站负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年九月十五日书记员  邬云格