广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14792号上诉人（原审被告）：广州亚美特园林绿化有限公司，住所地广东省广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、西南高速公路以西广州花卉博览园科技示范区自定A34号场（艺林东街8号）。法定代表人：吴金茂，职务董事长。上诉人（原审被告）：广东亚美特艺术雕塑集团有限公司，住所地广东省广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、西南高速公路以西花卉科技园艺林东街8号场地（自编）。法定代表人：吴金茂，职务董事长。两上诉人共同委托诉讼代理人：郭彬，广州金鹏律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱灏，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州长俊温室工程有限公司，住所地广东省广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、西南高速公路以西广州市荔湾区花卉博览园批发市场海南1路8号。法定代表人：欧阳容，职务总经理。委托诉讼代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊，广东穗南律师事务所律师。上诉人广州亚美特园林绿化有限公司（以下简称亚美特园林公司）、广东亚美特艺术雕塑集团有限公司（以下简称亚美特艺术雕塑公司）与被上诉人广州长俊温室工程有限公司（以下简称长俊公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘欢独任审理，现已审理终结。亚美特园林公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二判项；2.依法判令驳回长俊公司一审的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由长俊公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院未查明长俊公司是否具有广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、西南高速公路以西广州花卉博览园科技示范区A32号地的占有权。原出租方广州市花卉科技园有限公司、广州市长俊温室设备有限公司及长俊公司均不具有案涉场地的占有权，其出租行为属于无权处分。一审法院未查明亚美特园林公司实际占有案涉场地的时间，其自2017年8月29日起就没有继续占有案涉场地。一审法院未查明长俊公司是否代收代缴管理费和水电费，事实上上述费用均由亚美特园林公司自行缴纳。2.一审法院认定事实错误。一审法云认定长俊公司享有案涉场地的占有请求权错误，其不享有该权利。一审法院确定占有场地使用费所适用的法律错误，本案不属于房屋租赁合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，本案的占有场地使用费不应按原合同的标准支付，应当依据法定程序评估后确定。一审法院对计算占有场地使用费的时间认识错误，应当以亚美特园林公司实际占有使用案涉场地的时间计算占用费。一审对管理费、水电费收取主体认识错误，亚美特园林公司无需向长俊公司支付管理费、水电费。亚美特艺术雕塑公司上诉请求、事实与理由与亚美特园林公司基本一致，补充如下：一审法院对占有场地使用费的支付主体认识错误，亚美特艺术雕塑公司无需承担占有场地使用费。亚美特艺术雕塑公司辩称：其认可亚美特园林公司的上诉请求和事实理由。亚美特园林公司辩称：其认可亚美特艺术雕塑公司的上诉请求和事实理由。长俊公司针对亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司的上诉共同答辩如下：长俊公司依法具有案涉场地的出租管理权，亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司一直正常使用案涉场地，应向长俊公司支付占有使用费、管理费及水电费。一审法院认定亚美特艺术雕塑公司与亚美特园林公司共同向长俊公司承担付款义务具有事实和法律依据。长俊公司向一审法院起诉请求：1.判令亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司立即一次性向长俊公司支付2018年2月1日至2019年12月31日租金990986.13元，并向长俊公司支付逾期付款利息（利息费为两部分：一、按2018年2月租金35863.63元、2018年3月租金40604.63元、2018年4月至2019年3月每月租金42634.87元、2019年4月至6月每月租金44766.61元为本金，按同期贷款年利率4.35%计算，全部金额从2019年7月5日起计算至全部款项付清为止；二、按2019年7月至12月每月租金44766.61元为本金，按同期贷款年利率4.35%计算，从次月1日起计算至实际付清之日）；2.判令亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司立即一次性向长俊公司支付2015年3月12日至2019年12月31日的管理费12383.25元；3.判令亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司立即一次性向长俊公司支付2015年3月12日至2019年12月31日的水费20967.15元；4.判令亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司立即一次性向长俊公司支付2015年3月12日至2019年12月31日的电费23509.19元；5.本案诉讼费用及相关费用由亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司承担。一审法院认定事实：2004年12月17日，广州市花卉科技园有限公司与广州市长俊温室设备有限公司签订《广州花卉博览园科技示范区土地有偿使用合同》，约定：广州市长俊温室设备有限公司向广州市花卉科技园有限公司承租广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、西南高速公路以西广州花卉博览园科技示范区A32号场地（以下简称“案涉场地”）作花卉种植、销售使用，场地占地面积3.95亩。之后，广州市长俊温室设备有限公司授权其关联公司即原告广州长俊温室工程有限公司将该地块出租给亚美特园林公司，由广州长俊温室工程有限公司履行该地块享有的权利义务等等。2015年2月5日，长俊公司（甲方）与亚美特园林公司签订《土地有偿使用租赁合同》，约定：甲方同意将案涉场地出租给乙方使用；租赁租期到2019年12月31日，租金从2015年4月1日起该场地租金按每平方15元租赁，第二年起每年则按科技园示范区所规定5%递增，以此类推。乙方须合同签署日起预付二个月租金作为保质金并缴付一个月租金36829.6元，乙方按月交付租金。在租赁期间所产生的电费、管理费等则由乙方按管理处的规定自行缴纳。在有偿使用期限届不续约，乙方在期限内清理并迁出场地7日内甲方将保证金无息退回；等等。合同签订后，长俊公司依约将案涉场地交付给亚美特园林公司用于非农业项目使用。亚美特园林公司向长俊公司支付保质金73659.2元。2017年8月11日，长俊公司（甲方）与亚美特艺术雕塑公司签订《协议》，约定：甲、乙双方经友好协商约定，就案涉场地签订补充协议如下。1、租金从2017年10月1日起至2019年12月31日期间每月按35000元（不含税，如含税另加10点）收租，租金按月支付。2、乙方在2017年12月30日之前付部分租金,2018年2月2日之前一次性付清2018年2月1日之前的全部租金，2017年10月1日之前租金按照原40604.63元每月支付（不含税，如含税另加10点)，2017年10月1日之后按35000元每月支付（不含税，如含税另加10点）。如乙方未按时交租，则继续履行原甲、乙双方签订的《土地有偿使用租赁合同》来执行。2017年8月29日，海龙街道办事处向亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司的法定代表人吴金茂发出《告知书》，对位于艺林东街亚美特公司的农用地块上经营非农业项目，告知应在2017年9月10日前停止经营非农业项目，恢复农业用地用途等等。2019年4月1日，长俊公司与亚美特艺术雕塑公司签订《厂房租赁补充协议》，约定：1、欠广州长俊温室工程有限公司房租18年6-12月、19年1-4月合计10个月，每月租金350000元，19年5-12月共计8个月，合计租金100000元，物业管理费、水电费每年10000元计，租赁5年共计50000元，以上金额合计500000元另需扣除2月押金70000元，扣除后不含税金额为430000元整。2、付款方式5月15日之前付130000元，剩余尾数300000元整分三期：6月15、9月15、12月15日等额支付租金100000元整或从6月15日开始至12月15日每月支付42857元整特此协议如有变动一律按合同原租金收取，一切责任由亚美特公司全权负责。3、如厂房拆除，从拆除日起至合同期结束租金按月减除。协议签订后，亚美特艺术雕塑公司于2019年5月16日、7月4日分别向长俊公司支付租金30000元及50000元。2020年1月15日，长俊公司收回案涉场地。一审庭审中，经一审法院释明长俊公司同意假如法院认定合同为无效合同，租金变更为场地使用费。另长俊公司表示：案涉场地交付时盖有简易的温室大棚，亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司在租赁案涉场地前在案涉场地旁边租赁，当时租赁时案涉场地地面已经硬化，2015年3月1日交付给亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司，出租给亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司后，其用于加工雕塑，石头、木头、钢材、石膏的雕塑都有。亚美特园林公司则表示：土地完成了全部硬化，场地盖有钢材建筑，不止是简易大棚，简易大棚无法用于我方雕塑加工使用。确认2015年3月1日交付给被告，场地仅作为放置园林的假山、假石、雕塑物品的仓库使用，不是用于加工。一审法院认为：本案长俊公司并无对案涉场地的建筑物进行主张，本案并非农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，故本案无需经行政主管部门处理作为立案的前提条件，本案属法院管辖范围。依据广州市花卉科技园有限公司与广州市长俊温室设备有限公司签订《广州花卉博览园科技示范区土地有偿使用合同》约定“案涉场地只能用于花卉种植、销售使用，以及海龙街道办事处向亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司的法定代表人吴金茂发出《告知书》可知，案涉土地为农用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、第十二条、第四十四条、第六十三条的规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；未经法定程序，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案涉《土地有偿使用租赁合同》、《协议》、《厂房租赁补充协议》项下的土地为农用地，原告将案涉场地出租给被告作非农业用途，故案涉《土地有偿使用租赁合同》、《协议》、《厂房租赁补充协议》为无效合同。因案涉《土地有偿使用租赁合同》、《协议》、《厂房租赁补充协议》无效，双方根据无效合同取得的财产应当返还给对方，故原告应向被告退还保质金73659.2元，该保质金可在亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司拖欠的场地使用费中予以扣减。因案涉《土地有偿使用租赁合同》、《协议》、《厂房租赁补充协议》无效，根据公平合理原则并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司应参照合同约定的租金标准向长俊公司支付实际占用场地的场地使用费。因《厂房租赁补充协议》已确认被告欠原告2018年6月至2019年12月租金，长俊公司要求亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司支付2018年6月前的场地使用费，一审法院不予支持。对场地使用费的标准可参照《厂房租赁补充协议》约定“如有变动一律按合同原租金收取”，即按《土地有偿使用租赁合同》的租金标准收取（2018年6月至2019年3月，月租42634.87元；2019年4月至2019年12月，月租44766.61元）。亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司于2019年5月16日、7月4日向原告支付租金80000元应在上述场地使用费内予以扣减。因《土地有偿使用租赁合同》、《协议》、《厂房租赁补充协议》无效，长俊公司要求亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司支付逾期付款利息缺乏依据，一审法院不予支持。对于亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司拖欠的管理费、水电费问题，可参照《厂房租赁补充协议》确认的数额支付，即2015年3月12日至2019年12月31日的管理费、水电费共50000元。对亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司的承责问题。因被亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司分别为《土地有偿使用租赁合同》、《协议》、《厂房租赁补充协议》的签约主体，上述合同、协议均是对同一标的物的租赁进行约定，在协议中并不能看出亚美特艺术雕塑公司作为亚美特园林公司的代理人签订，亚美特艺术雕塑公司亦实际履行了部分协议约定，因此，应视为亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司为案涉场地的共同承租人，亚美特艺术雕塑公司应与亚美特园林公司共同向长俊公司承担付款义务。亚美特艺术雕塑公司称其为亚美特园林公司的代理人及不应承责的抗辩理由不成立。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、第六十三条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：一、在该判决发生法律效力之日起三十日内，亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司向广州长俊温室工程有限公司支付从2018年6月至2019年12月止的场地使用费675588.99元（已扣除亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司已付的保质金73659.2元、租金80000元）；二、在该判决发生法律效力之日起三十日内，亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司向长俊公司支付从2015年3月12日至2019年12月31日的管理费、水电费共50000元；三、驳回长俊公司的其它诉讼请求。如果亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7420元，由长俊公司负担2593元，亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司负担4827元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，亚美特园林公司提交如下证据：广州市中级人民法院（2019）粤01民终1501号民事判决书、（2019）粤01民终4439号民事裁定书、（2019）粤01民终1500号民事判决书、（2019）粤01民终1502号民事判决书、（2019）粤01民终168号民事判决书、（2019）粤01民终1503号民事判决书、广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初3038号、（2019）粤0103民初3664号、（2018）粤0103民初6549号民事判决书网络打印件，拟证明依据广州市中级人民法院以及广州市荔湾区人民法院关于广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、花博大道两边花卉博览园地块的相应判决，广州市花卉科技有限公司很可能不享有案涉场地的占有权。长俊公司发表如下意见：亚美特园林公司提交的检索案例不是证据，案涉涉及的纠纷并不是案涉场地发生的纠纷，不能证明案涉场地因广州市花卉科技有限公司而存在争议，也不能证明长俊公司无权出租案涉场地。亚美特艺术雕塑公司发表如下意见：对真实性、合法性和真实性无异议。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司的上诉，本院评析如下：亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司上诉认为一审法院未查明长俊公司是否具有广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、西南告诉公路以西广州花卉博览园科技示范区A32场地的占有权，事实上长俊公司不具有案涉场地的占有权。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”广州市花卉科技园有限公司与广州市长俊温室设备有限公司签订了《广州花卉博览园科技示范区土地有偿使用合同》，而长俊公司经广州市长俊温室设备有限公司授权将案涉地块出租给亚美特园林公司和亚美特艺术雕塑公司，长俊公司出租案涉地块有相应的依据。而事实上，亚美特园林公司和亚美特艺术雕塑公司也从长俊公司处获得案涉土地并实际使用，亚美特园林公司和亚美特艺术雕塑公司也应当支付相应的场地使用费，本院对其上述意见不予采纳。亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司上诉认为一审法院未查明园林公司实际占有案涉场地的时间，亚美特园林公司自2017年8月29日起就没有继续占有案涉场地。对此本院认为，海龙街道办事处虽然向亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司发出《告知书》，要求停止经营非农项目、恢复农业用地用途等，亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司收到上述《告知书》后没有向长俊公司交还案涉场地，且2019年4月1日签订的《厂房租赁补充协议》亦确认亚美特艺术雕塑公司欠长俊公司2018年6月至2019年12月的租金，可见亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司在2017年8月29日后仍然在使用案涉场地，故本院对其上述意见不予采纳。一审法院对欠付场地使用费的期间认定正确，本院予以认同。亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司上诉认为一审法院未查明长俊公司是否代缴管理费和水电费的事实，事实上管理费和水电费均由亚美特园林公司自行缴纳。对此本院认为，《厂房租赁补充协议》确认2015年3月12日至2019年12月31日的管理费、水电费共计50000元，一审法院按上述约定判决亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司支付，处理并无不当，本院予以认同。亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司上诉认为即使亚美特园林公司需要向长俊公司支付占有场地使用费，占用费的标准也不应当按原合同的标准支付，而应当依据法定程序评估后确定。长俊公司与亚美特园林公司和亚美特艺术雕塑公司签订的《土地有偿使用租赁合同》和《协议》已经约定了相应的租金标准，虽然上述合同无效，但是上述约定的租金标准均系当事人达成的合意，以此租金标准作为场地使用费对双方当事人而言更为公平合理，且双方《厂房租赁补充协议》也约定“如有变动一律按合同原租金收取”，故一审法院按照原合同租金标准计算场地使用费，处理并无不妥之处，本院对此予以认同。综上所述，亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9654元，由上诉人广州亚美特园林绿化有限公司、广东亚美特雕塑集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘欢二〇二〇年九月十五日法官助理曹筱雨书记员林谷曼