广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13986号上诉人（原审被告）：黄国衡，男，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭国疆，男，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：刘兵会,广东广信君达律师事务所律师。上诉人黄国衡因与被上诉人谭国疆租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人黄国衡的委托诉讼代理人吴炜，被上诉人谭国疆的委托诉讼代理人刘兵会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄国衡上诉请求：撤销一审判决，驳回谭国疆的全部诉讼请求。事实与理由:一、谭国疆自行结业行为，并不必然导致黄国衡应承担缔约过失违约责任。2019年7月1日，谭国疆称收到广州市白云区城市管理和综合执法局均禾执法队发出《限期搬离通知》，根据通知内容：“当事人及承租人须于2019年7月15目前自行将房屋内属于当事人和承租人的一切财物搬离现场。对93号地块全部违法建设进行清拆”。对于该通知内容，黄国衡立即向均禾执法队提出异议，提交相应的街道政府批准建设文件及场地使用证明，均禾执法队对于黄国衡提交的证明文件予以确认。但并未撤销该通知；因而，对于政府部门的具体行政行为，黄国衡本身不存在任何的过错，谭国疆以政府具体行政行为自行结业，是其对自身权利的处分，与黄国衡不存在任何的关联性，黄国衡无需对政府具体行政行为承担违约责任。二、黄国衡出租物业合法建设及获得经营许可，应依法保护合同的合法有效性。一审法院认为根据《关于印发广州市加强临时性建筑工程和限额以下小型工程建设管理工作的通知》，临时性建筑工程和限额以下小型工程建设也应取得相应国土、规划许可手续，现根据广州市规划和自然资源局的复函可知，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，因此认定涉案商铺未取得合法报建手续，为违法建设。该认定与实际政府文件相冲突，根据上述通知第二条第一款第一项规定：“对不增加建筑面积，建筑总高度、建筑层数、不涉及修改外立面，不降低建筑安全结构等级和不改变使用性质的改建项目，不需办理规划许可。广州市人民政府早在2014年已经颁布实施了《广州市关于加强临时性建筑和限额以下小型工程建设管理工作的通知》穗建质[2014]1370号，各区政府及街道、镇政府按上述文件规定对临时性建设工程进行审批。涉及本案，广州市白云区均禾街石马村第三经济合作社依法对属于其土地范围内的石马三社聚宝对面厂房在原址上进行改造，在不增加面积、不增加层数、不涉及修改外立面、不降低安全结构和不改变使用性质的情况下，依法向广州市白云区均禾街道办事处提出改造申请，均禾街道办事处于2016年11月10日向石马村第三经济合作社发出均禾街2016公设(人居)1101号开工建设审批表，并核发公共设施项目铭牌，依据通知规定的建设程序，选定了勘察设计单位、监理单位、施工单位，在工程完工验收后，街道办事处向黄国衡核发了场地使用证明，上述行为，完全证明涉案商铺的建设合法性，租赁场地租赁合同的合法性，不存在违法性。三、黄国衡与谭国疆签订租赁协议前已发生装修的事实，因此谭国疆要求黄国衡赔偿装修损失是没有法律和事实依据。被上诉人谭国疆辩称：不同意黄国衡的上诉请求。事实与理由：双方签订的房屋租赁合同，因涉案房屋没有取得建设规划许可证，违反国家强制效力性规定而无效，由此造成谭国疆损失，应当由黄国衡承担。首先，广州市住房和城乡建设政府信息公开的通知属于部门规定，从法律层次来讲，其效力低于最高人民法院的司法解释。另外，从事实来讲涉案标的物是否属于该通知第二条第一项第二款所述情况，黄国衡并未提供充分证据予以证明。即使按本部门规定，涉案房屋也属于违法建筑。从拆迁大队的通知可以证明，如果涉案房屋属于合法建筑应不在拆迁范围。而不管从法律效力来讲，还是从事实上来讲涉案房屋都是违法建筑。关于过错责任划分，谭国疆认为黄国衡应该承担70%责任，谭国疆应该承担30%的责任。谭国疆于2020年1月2日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.谭国疆、黄国衡于2017年11月3日签订的《租赁合同》无效，由黄国衡承担缔约过失责任，并赔偿谭国疆相应损失；2.黄国衡向谭国疆退还押金29600元并支付利息（自2019年11月7日起按年息6%计算至实际支付日止）；3.黄国衡赔偿装修费133453.61元并支付利息（自2019年11月7日起按年息6%计算至实际支付日止）；4.黄国衡向谭国疆赔偿评估费2502元并支付利息（自2019年11月7日起按年息6%计算至实际支付日止）；5.由黄国衡承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：1999年10月8日，广州市白云区新市镇石马村第三经济合作社（甲方）与黎灿光（乙方）签订《土地租赁合同》，约定，甲方提供面积1449平方米土地给乙方自行平整基建后租用；租赁年限自1999年12月31日至2019年12月31日；等等。之后，双方签订《补充协议》，约定租期顺延20年，由1999年12月31日至2039年12月31日；等等。2014年4月30日，广州市白云区均禾街石马村第三经济合作社（甲方）与黎灿光（原乙方）、黄国衡（新乙方）签订《租赁合同变更补充协议》，约定于2014年4月30日起乙方由黎灿光更改为黄国衡，2014年5月1日后由黄国衡负责，原合同所有条款及补充协议内容不变。2017年9月30日，广州市白云区均禾街道办事处城市管理科出具临时经营场地使用证明，记载位于广州市白云区均禾街新石路347-355号改造升级房屋，可临时作为（经营场所）使用，有效期自2017年10月1日至2020年9月30日；等等。2017年11月3日，谭国疆（乙方）与黄国衡（甲方）签订《租赁协议》，约定乙方承租位于广州市白云区均禾街石马村第三经济联合社（新石路旁347-355号商铺之自编16、17号门面），租赁期自2017年12月1日至2020年7月1日，装修免租期为2017年12月1日起计30天；该商铺约200平方米，每月租金14800元，每一年后租金在上年的基础上递增5%，乙方应于每月5日前（遇节假日顺延）向甲方缴交当月租金、管理费及水电费；自本协议签订之日，乙方应向甲方缴付租赁押金29600元；等等。同日，黄国衡收到谭国疆押金29600元。2019年6月28日，广州市白云区城市管理和综合执法局均禾执法队作出限期搬离通知，记载政府部门将对新石路93号地块全部违法建设进行清拆，当事人及承租人须于2019年7月15日前自行将房屋内属于当事人和承租人的一切财物搬离现场；政府部门将对新石路93号违法建设进行停水、断电处理；等等。2019年7月8日，谭国疆向“137××××4227”发送照片，照片中广州创鼎汽车销售有限公司向黄国衡发送函，记载该司于2019年6月28日收到限期搬离通知，要求于2019年7月15日前搬离，为配合政府行为，该司于2019年7月9日搬离商铺。2019年7月10日，谭国疆再次向“137××××4227”发送信息，写明已于2019年7月9日晚搬离租铺，门窗已锁好，大门钥匙通知你两次不接收，为避免商铺遭到破坏造成你方损失，大门钥匙暂由我方保存，若什么时候需要随时可与我方拿取大门钥匙。黄国衡确认“137××××4227”为其本人的电话号码。2019年7月7日，谭国疆委托广州德高价格评估有限公司对涉案商铺装饰装修进行价格评估，评估基准日为2019年7月7日。2019年7月10日，广州德高价格评估有限公司做出穗德价估[2019]0645号《评估报告书》，记载采用成本法评估得出在评估基准日，涉案商铺装饰装修价格为133453.61元，其中税费11019.11元。谭国疆为此支出评估费2502元，并确认装修时未缴纳相关税费。谭国疆为证实已向黄国衡交付商铺钥匙，出示照片两张，显示黄国衡手拿钥匙，照片上方时间为8月15日。黄国衡对该两张照片真实性无异议，但对时间不予确认，称于2019年9月25日收到钥匙。黄国衡为证实涉案商铺具有合法报建，出示：1.广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、广州市城市管理和综合执法局、广州市应急管理局关于印发广州市加强临时性建筑工程和限额以下小型工程建设管理工作的通知（以下简称通知），记载临时性建筑工程和限额以下小型工程建设应符合国土、规划等有关要求，取得相应的国土、规划许可手续，在办理开工建设信息录入管理手续时提交相关资料。临时性建筑工程和限额以下小型工程的建设实行开工建设信息录入管理制度。建设单位或个人在工程开工前应根据《广州市临时性建筑工程和限额以下小型工程开工建设管理指引（范本）》准备相关资料，填写《广州市临时性建筑工程和限额以下小型工程开工建设信息录入管理申请表（范本）》，报送属地镇、街办理开工建设信息录入管理手续，领取《广州市临时性建筑工程和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》。临时性建筑工程和限额以下小型工程取得工程开工建设信息录入管理证明书后，建设单位或个人制作施工信息标牌，在工地围墙的显著位置悬挂至规划验收完成；等等。2.广州市白云区临小工程开工建设审批表，记载工程地址为白云区均禾街新石路347-356号，总建筑面积880平方米，层数1层，广州市白云区人民政府均禾街道办事处在同意开工一栏盖章。3.广州市白云区临小工程开工建设申请表，工程地址同上。4.公共设施项目施工信息铭牌。谭国疆称上述证据均不能证实涉案商铺的合法性。2020年1月17日，广州市规划和自然资源局向一审法院复函，记载暂未查到涉案商铺的建设工程规划许可证，并指出根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、四十一条，在城乡、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。一审另查，谭国疆是广州创鼎汽车销售有限公司的法定代表人。一审审理中，谭国疆、黄国衡确认谭国疆已缴纳完毕2019年7月9日之前的租金及水电费。另，黄国衡对谭国疆提交的评估报告不予确认，但经一审法院释明，黄国衡不申请重新评估。当事人为证明自己的主张依法向一审法院提交了证据，一审法院组织当事人进行证据交换和质证。一审法院对当事人提交的租赁协议、收据、限期搬离通知、短信记录、报告书、转账记录、视频光盘、身份证明、土地租赁合同、补充协议、临时场地使用证明、广州市白云区临小工程开工建设审批表、广州市白云区临小工程开工建设申请表、公共设施项目施工信息铭牌、复函、通知予以确认并附卷佐证。一审法院认为:黄国衡依据通知，主张涉案商铺的建设取得了两表一铭牌，是合法建筑，但根据通知内容可知，临时性建筑工程和限额以下小型工程建设也应取得相应国土、规划许可手续。现根据复函可知，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，故一审法院认定涉案商铺未取得合法报建手续，为违法建筑。故谭国疆、黄国衡就违法建筑所签订的《租赁协议》应属无效合同。现谭国疆要求确认《租赁协议》无效，一审法院予以支持。关于押金，合同无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还，故谭国疆要求退还押金29600元合法合理，一审法院予以支持。关于装修损失，谭国疆在诉请申请了装修价格评估，黄国衡虽不予确认，但未能提供相反证据予以，亦未申请重新评估，经审查谭国疆提交的评估报告，其中并无可移动或移动不会损坏物品价值的项目，故一审法院对谭国疆提交的评估报告予以采纳，确认谭国疆的装修损失为133453.61元。但因谭国疆确认其未支出税费，故税费11019.11元应予以扣减，扣减后的装修损失应为122434.5元。考虑谭国疆、黄国衡在签订《租赁协议》过程中均各有过错，故双方对于《租赁协议》无效各负有50%的过错，因此，谭国疆、黄国衡应按照上述比例分担案涉场地的装修损失。故黄国衡应向谭国疆赔偿装修损失61217.25元（122434.5元×50%）。关于评估费，若谭国疆、黄国衡能够协商解决赔偿事宜，谭国疆可无需产生评估费，现双方协商不成，且评估报告已被一审法院采纳，由此产生的评估费应按照谭国疆胜诉比例由谭国疆、黄国衡承担，故黄国衡应承担评估费1148元（61217.25元÷133453.61元×2502元）。关于利息，因谭国疆在签订涉案合同中存在过错，故相关利息损失应由谭国疆承担，一审法院对谭国疆主张的押金利息、装修损失利息及评估费利息均不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年3月26日作出一审判决:一、谭国疆与黄国衡于2017年11月3日签订的《租赁协议》无效；二、自判决生效之日起五日内，黄国衡向谭国疆返还押金29600元；三、自判决生效之日起五日内，黄国衡向谭国疆赔偿装修损失61217.25元；四、自判决生效之日起五日内，黄国衡向谭国疆支付评估费1148元；五、驳回谭国疆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1806元，由谭国疆承担803元，由黄国衡承担1003元。黄国衡承担的诉讼费，应于本判决生效之日起五日内向谭国疆直接支付。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，黄国衡向本院提交以下材料作为二审证据。证据1.黄国衡与林文贤2017年10月25日签订的终止租赁协议书（内容为林文贤将原与李启乐、谭国疆签订的场地租赁协议转由黄国衡承受等），拟证明黄国衡在合同订立前并未与李启乐发生租赁合同关系；证据2.林文贤（出租人）与谭国疆（承租人）2017年7月1日签订的自编14、15号门面的租赁协议，拟证明谭国疆在与第三方订立租赁合同时，已经获得装修时间，因此装修事实与谭国疆诉请不符；证据3.营业执照，拟证明谭国疆与第三方签订协议之日起已经获得经营许可；证据4.广州市住房和城乡建设局、广州规划和自然资源局、广州市城市管理和综合执法局、广州市应急管理局关于印发广州市加强临时性建筑工程和限额以下小型工程建设管理工作的通知，拟证明黄国衡依据政府行政规章进行报建。谭国疆质证表示：对营业执照的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。对其余证据的真实性均不予认可，上述证据均产生于一审判决前，黄国衡现在才提交证据，不属于二审新证据。本院认为：本案的争议焦点问题为：涉案《租赁协议》效力以及黄国衡关于其无需承责的上诉主张是否成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。黄国衡作为出租人，负有证明租赁物合法的举证责任。黄国衡一审期间提交的广州市住房和城乡建设局、广州规划和自然资源局、广州市城市管理和综合执法局、广州市应急管理局关于印发广州市加强临时性建筑工程和限额以下小型工程建设管理工作的通知为广州市政府部门发布的规范性文件，并非认定合同效力的依据，且该通知系针对总投资在30万元以下或建筑面积300平方米以下小型工程建设管理的规定，并明确临时性建筑工程和限额以下小型工程建设应符合国土、规划等有关要求，取得相应的国土、规划许可手续，该文件关于“增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数、不涉及修改外立面、不降低建筑结构安全等级和不变更使用性质的改建项目不需办理规划手续”不的规定限于总投资在30万元以下或建筑面积300平方米以下的小型工程建设，而黄国衡提交的《广州市白云区临小工程开工建设申请表》、《广州市白云区临小工程开工建设审批表》记载的建筑面积为880平方米、总投资为58万元，并无包括在上述通知所规定的小型建筑无需办理规划手续的范围，且审批表并无载明临时建筑的使用期限。广州市白云区城市管理和综合执法局也因涉案建筑为违法建设将进行清拆为由作出限期搬离通知，黄国衡主张该局认可其提交的证明文件，对此未提交证据证明，该局也并未撤回限期搬离通知。因此黄国衡提交的证据不足以证明涉案租赁物的合法性，一审法院认定《租赁协议》无效正确，本院予以认可。黄国衡上诉主张合同有效，但就合同效力问题未提交新证据，本院对其该上诉主张不予支持。一审法院对合同无效的后果包括押金的返还及装修损失的处理符合《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，对过错比例和具体数额的认定并无不当，本院予以认可。黄国衡认为其无需承责于法无据，本院不予支持。黄国衡二审中提交的证据1、2，不论租赁协议中约定的租赁物是否与本案租赁物一致，均不能证明涉案租赁物的装修系案外人进行，证据3与合同效力无关，证据4为一审证据重复提交，且上述证据均不属于二审新证据的范畴，故本院均不予采纳。综上所述，黄国衡上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2099元，由上诉人黄国衡负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二〇年九月十一日书记员 冯冠豪