湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初9280号原告长沙市美景物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙镇六区金茂路145号，统一社会信用代码：9143012178802455XN。法定代表人潘华鹏。委托代理人刘华，男，1989年5月15日出生，汉族，户籍地址为湖北省洪湖市，系公司员工。被告宋红，女，1980年2月12日出生，汉族，户籍地址为湖南省湘阴县，现住长沙县。原告长沙市美景物业管理有限公司（以下简称美景物业公司）与被告宋红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告美景物业公司请求判令：1、被告支付原告物业管理费6489.45元，违约金1946.84元，合计8436.29元；2、被告承担本案全部诉讼费。被告宋红答辩要点：1、答辩人不同意支付原告主张的违约金；2、原告不清扫楼顶导致下水道堵塞，引起答辩人房屋漏水，要求原告维修答辩人的房屋；3、要求原告与答辩人签订协议，处理下水道漏水的问题；4、原告在答辩人厕所顶部凿了个洞导致答辩人厕所也漏水；5、答辩人曾去物业公司协商处理物业费及下水道堵塞的问题，听到物业经理污蔑答辩人，最终也没有协商成。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、被告宋红系位于长沙县房屋产权人，房屋建筑面积为94.05㎡，被告宋红于2015年9月入住该房屋。2、2015年4月27日，原告美景物业公司与长沙县东方航标业主委员会（以下简称东方航标业委会）签订了《长沙县东方航标小区物业服务合同》。合同约定，原告（乙方）接受东方航标业委会（甲方）委托为长沙县东方航标小区提供物业管理服务；物业服务收费方式为包干制，由业主按其所拥有物业的建筑面积（已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算）交纳，具体标准为1.5元/㎡/月（高层住宅），物业服务费由乙方向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人应按季度交纳，每次交费的具体时间为每季第一个月10日前。逾期未交纳的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金。物业合同期限为1年，即自2015年4月28日至2015年4月27日（此处应为笔误）止。另，合同针对双方权利义务、物业服务内容、违约责任等条款进行了相关约定。该物业服务合同期限届满后，双方未再续签物业服务合同，但原告一直为东方航标小区提供物业服务至今。2020年5月19日，长沙县星沙街道大西冲社区居民委员会出具《证明》一份，证明：“大西冲社区东方航标小区于2012年至2016年聘请了长沙市美景物业管理有限公司为小区提供物业服务，2016年4月27日小区物业合同到期，东方航标小区业主大会没有与长沙市美景物业管理有限公司续签物业合同，但自2016年4月27日至今，在小区业主委员会与新选聘的物业服务管理公司签订的物业服务合同生效之前，仍由长沙市美景物业管理有限公司在对小区进行物业管理！”3、被告宋红因其所居住房屋的楼顶下水道堵塞导致屋内漏水，曾于2016年5月30日与物业公司达成协议如下：“1、楼顶漏水本人宋红自愿修复原状；2、今物业公司与业主协商，物业费从2014年12月15日至2016年7月31日共计19.5个月，共计2750元，优惠750元，贰仟元包干；3、5-3404业主宋红今后对此事再无争议，不再以此事拒交费用。”后又因下水道堵塞导致房屋漏水，但未再与物业公司达成一致意见，故拖欠自2016年8月1日至2020年5月31日，共46个月的物业服务费6489.45元（94.05㎡×46月×1.5元/㎡·月）。判决的理由与结果本院认为，一、依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同义务。本案中，原告美景物业公司与东方航标业委会于2015年4月27日签订的《长沙县东方航标小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，合同效力及于全体业主。自该物业服务合同于2016年4月27日期满后，原告继续为东方航标小区提供物业服务至今，原被告之间已形成事实的物业服务合同关系。原告作为物业服务管理企业应依约提供完善的物业服务、履行物业管理合同义务，被告作为业主应依约履行交纳物业管理费义务。原告为被告提供了物业管理服务，故有权要求被告交纳其所欠交自2016年8月1日至2020年5月31日的物业服务费。本案中，因原告怠于清扫楼顶导致下水道堵塞，对本案被告而言，其物业管理服务确实存在一定瑕疵，对被告的正常生活产生了一定影响，本院结合本案具体情况，酌情确定被告按照约定标准的90%向原告支付其拖欠的物业服务费5840.5元（6489.45元×90%）。二、被告宋红拒交物业服务费的行为虽不妥当，但该行为属于以拒交物业服务费的方式表达诉求，并非恶意拖欠，因此，对于原告美景物业公司要求被告宋红承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第八项之规定，判决如下：一、限被告宋红于本判决生效之日起十日内给付原告长沙市美景物业管理有限公司物业服务费5840.5元；二、驳回原告长沙市美景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序（小额诉讼），案件受理费25元，由原告长沙市美景物业管理有限公司负担8元，由被告宋红负担17元。本判决为终审判决。审判员  李文斌二〇二〇年九月二十五日书记员  陈晓婷附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。