四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初5463号 原告：祝焰，男，汉族，1980年11月5日出生，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：吴波，上海申浩（成都）律师事务所律师。特别授权。 被告：成都美一家房地产经纪有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号1栋1单元7层714号，统一社会信用代码：91510100MA61R3AWX0。 法定代表人：**华。 委托诉讼代理人：梁猛，男，汉族，1992年11月21日出生，住内蒙古通辽市，系公司员工，特别授权。 被告：成都有家商业管理有限公司，住所地：成都市青羊区顺城大街269号1栋1单元6楼14号，统一社会信用代码：91510105MA6CLQBG5L。 法定代表人：曾添。 委托诉讼代理人：钟顶，男，汉族，1986年2月5日出生，住四川省营山县，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：罗婷，女，汉族，1993年9月6日出生，住四川省仪陇县，系公司员工，特别授权。 原告祝焰与被告成都美一家房地产经纪有限公司（以下简称美一家公司）、成都有家商业管理有限公司（以下简称有家公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法由审判员谭政适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝焰的委托诉讼代理人吴波，被告有家公司的委托诉讼代理人钟顶、罗庭，到庭参加了诉讼。被告美一家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 祝焰向本院提出诉讼请求：1.解除祝焰与美一家公司、有家公司之间的《物业委托管理合同》；2.美一家公司、有家公司向祝焰支付违约金7560元；3.美一家公司、有家公司向祝焰支付租金回报12627.59元；4.本案诉讼费由美一家公司、有家公司承担。事实和理由：2018年7月5日，祝焰与美一家公司、有家公司签订《物业委托管理合同》，约定祝焰将其位于本市金牛区房屋委托美一家公司、有家公司管理并出租，委托期为3年3个月，自2018年7月5日起至2021年10月4日止，委托租赁期间，美一家公司、有家公司向祝焰支付总租金回报为50400元，并约定美一家公司、有家公司应于2019年10月5日第三次向祝焰支付租金回报21420元。合同签订后，祝焰依约向美一家公司、有家公司交付了房屋。美一家公司、有家公司已于2019年12月2日房屋出租给案外人，租期为2019年12月2日至2020年6月1日。到期后，美一家公司、有家公司拒不向祝焰支付租金回报12627.59元，已构成根本违约，经双方多次协商，未能达成一致意见。故诉至法院，请求法院判如所请。 美一家公司未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。 有家公司辩称，有家公司未参与案涉房屋实际的运营管理，不应承担付租义务，本案的责任应由美一家公司单独承担。2018年4月27日，有家公司、美一家公司等签订了《渠道合作协议（收房类F2）》，约定：收房分期产品，当美一家公司以自身的品牌、网点和团队，以及资源优势开发优质房东，从房东处取得租赁房屋承租权或租赁房屋托管权。同时约定有家公司不承担美一家公司和有家公司作为共同承租人或共同托管人与共同权益所涉房屋的房东签署的房屋租赁合同或房屋托管合同中的任何义务，共同权益全部由美一家公司行使，有家公司不行使共同权益所涉房屋的任何权利也不承担任何义务。从此可以看出，包括房东的开发、房屋的付租、收租等实际运营工作及相关责任均由美一家公司负责，有家公司未实际行使共同权益，有家公司只是形式上的管理方，因此本案的责任应由美一家公司单独承担。同时，因疫情原因长租运营商遭受了巨大的损失，按照公平责任请求减免2个月租金。请求法院依法判决。 经本院审理认定事实如下：2018年7月4日，祝焰作为甲方、委托方与乙方、受托方美一家公司、有家公司签订《物业委托管理合同》，约定：甲乙双方就位于本市金牛区房屋委托管理事项达成如下协议：委托期为3年3个月，自2018年7月5日起至2021年10月4日止，合同委托期满，根据乙方客户需要，乙方有权原价续租每年不超过三个月时间。甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，乙方向甲方支付固定租金回报。固定租金回报的付款日期和支付方式及金额以本合同附表2付款日期和支付方式及金额中约定的为准。固定租金回报的支付方式为年付，租赁期间总租金回报为50400元。甲方给乙方90日免租期，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用：包括固定租金回报。乙方应按本合同规定，按照给甲方支付房屋固定租金回报。合同期未满，乙方要求提前终止合同的，赔偿甲方租期内总租金的15%作为违约金，并将该房装修归甲方所有，乙方不得要求甲方补偿装修款。该合同附表约定的付款时间及金额为：第一次付款2018年7月5日630元，第二次付款2018年7月20日6930元，第三次付款2019年10月5日21420元，2020年10月5日21420元。同时备注：乙方有权单方面按照单次节点月租价上浮2%分月支付固定租金回报。 2018年7月5日，祝焰将上述房屋交付给美一家公司、有家公司。 2020年3月18日，美一家公司通过向祝焰发送手机短信，载明：因受到疫情严重影响，美一家公司经营严重困难，严重资不抵债，不能清偿债务，目前正准备申请破产，为减少祝焰的损失，建议祝焰尽快收回房屋解除合同，及时挽回损失，以免扩大损失。同日，祝焰收回上述房屋。 另查明，美一家公司向祝焰支付房屋租金回报的情况为：2018年7月5日支付630元，7月19日支付6930元；2019年10月5日支付1821元、11月5日支付1821元、12月5日支付1821元，以上共计13023元。 以上案件事实有物业委托管理合同、短信截图、银行交易明细、开庭笔录及当事人陈述等证据在案佐证。 庭审中，有家公司还提供了《渠道合作协议（收房类F2）》，拟证明其与美一家公司明确约定，有家公司不承担其与美一家公司作为共同承租人或共同托管人与共同权益所涉房屋的房东签署的房屋租赁合同或房屋托管合同中的任何义务，也不承担赔偿责任。祝焰对该合作协议的真实性和合法性予以认可，但认为不能达到其证明目的。本院认为，该合作协议虽约定了有家公司与美一家公司之间的权利义务，但该协议书仅对作为合同相对方的有家公司与美一家公司产生约束力，有家公司不能以此对抗善意第三人。因此该合作协议不能作为有家公司不承担租金回报的依据，不能达到有家公司的证明目的。 本院认为，祝焰与美一家公司、有家公司签订的《物业委托管理合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。合同约定委托期为3年3个月，即自2018年7月5日起至2021年10月4日止其中免租期为90天，总租金回报为50400元。祝焰于2020年3月18日收回房屋。因此实际委托期为2018年7月5日至2020年3月18日。除去免租期90天，应当计租的期限为17个月13天，故美一家公司、有家公司应当支付的计租期间的租金回报为24406.67元（50400元÷36个月×17个月+50400元÷36个月÷30天/月×13天），美一家公司、有家公司已经支付租金回报13023元，故美一家公司、有家公司还应当向祝焰支付租金回报11383.67元（24406.67元-13023元）。同时，祝焰还主张解除《物业委托管理合同》并要求美一家公司、有家公司支付违约金7560元。本院认为，美一家公司通过短信告知祝焰因疫情影响经营不善，并建议祝焰尽快收回房屋解除合同，祝焰收到短信当日便从美一家公司收回了房屋，即双方已通过退房收房行为协商解除了《物业委托管理合同》，故祝焰无需再次请求解除该合同。双方在《物业委托管理合同》约定美一家公司、有家公司要求提前终止合同的，需要支付总租金的15%作为违约金。案涉合同系双方协商一致解除，故祝焰要求美一家公司、有家公司支付违约金不符合双方的约定，本院对祝焰要求美一家公司、有家公司支付违约金7560元的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都美一家房地产经纪有限公司、成都有家商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向祝焰支付房屋租金回报11383.67元； 二、驳回祝焰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为168元，由祝焰负担83元，成都美一家房地产经纪有限公司、成都有家商业管理有限公司负担85元。 本判决为终审判决。 审判员  谭政 二〇二〇年九月三日 书记员  陈林