广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初18741号原告(反诉被告)张某某，男，某年某月某日出生，香港特别行政区居民。委托代理人史某某，广东某某某律师事务所律师。委托代理人胡某某，广东某某某律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳某某口腔诊所（以下简称“某某口腔”），住所地：深圳市龙岗区龙城街道。法定代表人胡某。被告胡某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。两被告共同委托代理人吴某某，某某律师事务所律师。两被告共同委托代理人欧某某，某某律师事务所实习律师。上述原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人史某某、胡某某，被告深圳某某口腔诊所、胡某的共同委托代理人吴某某、欧某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告胡某系被告某某口腔持股65.08%的大股东，担任其法定代表人、执行董事、总经理。自2018年12月18日开始，被告使用龙岗区龙城街道（简称“租赁物业”），并于2019年3月18日开始按月计算和收取租金。租赁物业面积约176.20平方米，租金标准为21144元/月，管理费1409.6元/月，水电费另外收取。被告先后向原告支付了部分月份的租金、管理费及水电费等，但至今尚未支付2019年11月及2020年1月至今的租金、管理费及水电费。虽经原告多次催缴，两被告均未进行缴纳，无奈之下，原告诉至法院。原告的诉讼请求：1、解除原告与两被告就（龙岗区龙城街道）房屋的租赁合同关系；2、两被告立即腾空其占有的（龙岗区龙城街道）房屋，并共同返还给原告；3、两被告共同支付拖欠的2019年11月18日-2019年12月17日、2020年1月18日-2020年5月17日期间的租金、管理费、水电费等合计143336.47元及利息23.89元（租金按21144元/月、管理费1409.6元/月；利息以143336.47元为基数，按年利率6%，自2020年5月12日起算至上述欠款付清之日止，暂计至2020年5月13日）；4、两被告向原告支付自2020年5月18日起至实际腾空并返还房屋之日的租金、管理费及水电费（租金按21144元/月、管理费1409.6元/月、水电费以实际支出为准）；5、两被告共同承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费），以上金额暂合计为143360.36元。被告某某口腔答辩并反诉称：一、张某某不是本案适格的原告。（一）其与张某某从始至终没有签订房屋租赁合同，也没有达成租房合意，不存在房屋租赁合同关系，张某某是其投资人，其代为支付房租实际为出资。原告张某某与被告胡某、案外人史某某经协商，决定共同投资设立公司从事口腔诊所经营业务，鉴于胡某、史某某均为外地来的牙科医生，而张某某为荷坳本地人、人脉广，因此协商一致决定由胡某负责公司医疗资质的办理、原材料及设备采购、薪酬管理等经营事务，张某某则负责办理公司的选址租赁事宜。三方于2018年12月19日签订《口腔诊所投资协议》，约定共同出资150万元设立公司。其成立后，由张某某的妻子陈某某代张某某作其股东，代为持股34.92%，但因其没有完善的财务管理体系，各方均同意以投资人直接付款的方式租赁场地、装饰装修、购买医疗设备及原材料等。租赁房屋时，其尚未成立，故张某某作为投资人之一，代表其与案外人深圳市某某某实业有限公司（简称“某某某公司”）签订《租赁合同》承租“深圳市龙岗区龙城街道，经营范围：口腔门诊”作为其的经营场所。其成立后，立即要求某某某公司与其另行签订房屋租赁合同，但某某某公司告知只认张某某，拒绝与其签订房屋租赁合同。2019年7月11日，张某某、胡某、史某某三方共同对账签名确认，张某某支付的房屋租金属于对其的出资。（二）房屋由谁承担，是投资人内部出资分配的问题，而非房屋租赁合同关系，不能简单通过租赁合同纠纷解决。2019年8月，因张某某与胡某、史某某的经营理念不合，两方矛盾激化，张某某拒绝继续出资，要求其将该月租金支付至其个人银行账号，再由其转交房东。由于其是口腔诊疗诊所，停止租赁就无法营业，为能正常工作经营，创造价值，只能迫于无奈先行垫付，故由法定代表人胡某代表其将租金付至张某某个人账户，但其从未认为张某某系是房东，而是作为投资人代其转交款项。至于该笔房租费用应该由谁承担，是属于股东内部纠纷问题，而非租赁合同纠纷，如果简单通过租赁合同纠纷解决，则对其他投资人显失公平。二、张某某请求的租金、管理费、水电费等损失是其自己造成的，应由其自行承担。（一）关于2019年11月18日-2019年12月17日的租金、管理费、水电费。1、其经营口腔诊疗业务，对医疗环境具有非常高的要求，张某某毫无预兆停电在先，致使其经营不稳定并存在极大的安全隐患；张某某因不满已约定好的分红比例（原比例5%，先要求提交到8%，又要求提高到10%），在其正常缴纳租金的情况下，未事先告知或提示其，就直接于2019年11月9日至2019年11月12日，同时是周六至周二的就诊高峰期，串通房东擅自对其的经营场所进行停电，致使其无法正常经营。鉴于其所经营业务为医疗性质，对医疗环境具有非常高的要求，张某某串通某某某公司未有任何事先通知、直接停电的行为，严重威胁到了诊所病人的生命健康安全，造成极大的安全隐患。为使诊所恢复正常经营，保障病人生命健康安全，避免因张某某的一意孤行而酿成大错，其当日立刻积极与某某某公司及物业公司联系沟通，请求恢复供电，但经过多日沟通协调，某某某公司与物业公司告知其，此次停电是因为张某某与其的股东内部纠纷，所以张某某要求对涉案房屋停电，某某某公司只认可与张某某的租赁关系，并以其先和张某某解决好内部纠纷为由，拒绝恢复供电的要求。其被迫无奈于2019年11月12日前往深圳市龙岗区龙城街道某社区人民调解委员会反映该情况，试图以调解的方式与张某某进行沟通，但张某某仍然拒绝协商。综上所述，其每月正常缴纳租金，未拖欠任何租金的情况下，无故被突然停电，对其造成重大不良影响，其亦十分忧惧再次停电而导致病人生命健康受损，拒绝向某某某公司支付下月（11月18日-12月17日）的租金、管理费、水电费。2、其未接到任何缴纳房租的通知。某某某公司未通知其缴纳租金，张某某曾代被告某某口腔转交租金，也并未通知其缴纳任何租金，退一步说，若张某某认为其已经代其支付上述租金，则张某某应当先提交其支付租金的银行流水，现有证据无法证明张某某已缴纳租金。3、其已在次月补交该月租金，2019年12月6日，其支付了近5万元租金，诊所租金从来没有超过3万元的，上个月也仅为2.5万元左右，张某某在要钱时也明确其中包含之前拖欠的费用，其基于对张某某的信任，没有查看账单，认为该租金已经包含了上个月的全部费用，就直接转账给张某某。张某某其后也并未主张该月租金尚未支付。（二）关于2020年1月18日至2020年2月21日的租金、管理费、水电费。2020年1月，因新型冠状病毒疫情爆发，根据国务院的决策部署和统一指挥，要求全国范围内最大程度减少人员流动，建议企业延期复工，减少跨地区人员流动，遏制病毒的持续传播。鉴于口腔医疗诊所具有高危性质，在诊所病患过程中可能产生唾沫喷溅、血液接触、创口感染等直接途径导致病毒传播，且医患面部长时间超近距离接触，高速涡轮手机及口腔洁治器等专科设备在工作时产生大量水雾飞沫及气溶胶，极易导致疫情蔓延，因此，其自春节休假期既未开业，因此，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力的情形，其无法经营，无法履行义务，其有权以不可抗力为由拒绝向某某某公司支付当月租金。事实上，某某某公司也并未收取2020年2月份的租金，张某某也并未代其向某某某公司支付2020年2月房租，张某某主张的损失尚未发生，属于恶意诉讼。（三）关于2020年2月22日至今的租金、管理费、水电费。自2020年2月28日起，疫情稍微平缓，其拟开业经营，发现诊所大门被上锁，经查诊所门口监控，是张某某于2020年2月22日没有任何通知预兆的擅自将其经营场所大门上锁，致使其无法经营，其立即报警，民警向张某某致电，张某某承认门是其上锁的，但民警之后以张某某不愿配合、该纠纷为公司股东内部纠纷、可以到法院起诉为由认为无法处理，而其之后多次与张某某沟通均无果。因诊所被上锁，其至今仍无法正常开业经营，其员工全部被迫离职，并已提起劳动仲裁申请。另外张某某在本案申请了财产保全，其更是至今无法恢复经营。张某某向其主张的损失是其自己造成的，应由张某某自行承担。（四）张某某提交的证据整理的租金、管理费、水电费缴纳明细表可知，张某某提交的《都会2期商户收费通知单》、《银行转账凭证》、《深圳市某某某实业有限公司出具的租金、管理费等收据》，《原告向深圳市某某某实业有限公司支付租金、管理费等的银行转账凭证》多处资金存在偏差，自相矛盾。其向张某某支付的需要转交的2019年8月份、9月份、11月份、12月份房租、管理费、水电费，张某某收到上述款项后，却没有任何向某某某公司支付的转账记录，结合张某某提交的《都会2期商户收费通知单》，该通知单的金额明显低于其转给张某某代为垫付的金额，明显是张某某利用其对投资人身份的信任，故意隐瞒其，从租金中牟取差额利益。三、张某某作为其的代理人与某某某公司签订房屋租赁合同，其与某某某公司存在房屋租赁合同关系，张某某并非其的直接房东或二房东，张某某的诉讼请求没有法律依据。综上，其提出反诉请求：1、原告支付其2019年11月9日至2019年11月12日，及2020年2月22日至2020年7月22日的直接营业损失1759367.7元（按照其2019年5月至11月份的营业收入日平均收入9561.78元、月平均值286853.43元计算，暂计至2020年7月22日，即4日+6个月，9561.78×4+286853.43×6）；2、原告承担本案诉讼费、保全费等。被告胡某辩称，一、其与张某某同为投资人，不存在房屋租赁合同关系，张某某不是本案适格的原告。二、其从未以个人名义占有或使用涉案房屋，不是本案适格的被告。1、其转账租金的行为是诊所行为，而非个人行为。因诊所的财务体系不够完善，诊所账户设立较晚，经张某某、史某某同意，其作为诊所的法定代表人，特地到银行开设新的个人账号，专门用于诊所财务收支，其向张某某垫付租金的行为是代表诊所的行为，而非其个人行为。2、其从未以个人名义使用或租赁涉案房屋，占有使用、租赁涉案房屋的主体是深圳某某口腔诊所，其非租赁涉案房屋的主体。原告对被告深圳某某口腔诊所的反诉答辩称，1、被告并无证据证明原告断电、锁门的事实，被告提交的证据仅是其单方向爱联社区陈述的记录，反映的情况也是其单方猜测，并不是实际内容，登记表内容也没有原告签字确认。2、被告提交的证据无法证明被告的实际损失及数额，被告并未采取措施防止损失扩大，无法证明其不能自行开锁，也未提供证据证明通知原告解锁而遭到拒绝的事实。3、被告是自行停业，其损失不应由原告承担，被告承租原告房屋应缴纳租金，即便主张诊所门被锁，之前也已经拖欠了原告三期的房租未交，已构成违约。被告于2020年1月宣告结业清算，并拖欠员工工资，解除与员工的劳动合同，解散原因是其自行经营决策，被告并未申请复工，且该行业并不属于政府明文规定禁止开业的行业，因此被告早已不具备持续经营的表现，其以疫情及门被锁为借口，将不存在的营业损失强加给原告，无事实和法律依据，应当驳回其诉求。经审理查明，经查询工商登记信息，被告某某口腔成立于2019年1月11日，注册地址为深圳市龙岗区龙城街道，法定代表人为胡某，股东（发起人）为胡某、陈某某，分别出资32.54万元、17.46万元，分别持股65.08%、34.92%，两人均未实缴出资。原告主张涉案店铺系其从深圳市某某某实业有限公司（简称“某某某公司”）处承租而来，再转租给被告某某口腔，其与被告某某口腔成立房屋租赁合同关系；并且其是被告某某口腔处员工，参与经营及有业务提成，被告某某口腔的股东陈某某系其妻子。原告为证明其主张，提交了如下证据：一、尾号为3902的原告个人账户的银行交易明细及转账凭证反映，从2019年7月29日开始至2019年12月27日，原告收到被告胡某多笔转账款项，有部分备注为铺租及电费、有部分备注为某月份工资、有部分备注为某某某治疗费；原告称其中2019年7月31日、8月30日、9月29日、12月6日收到被告胡某转账的29284.83元、27435.85元、25823.62元、47384.28元，均系被告胡某代被告某某口腔向其支付的涉案店铺租金；另外，原告向案外人荣某某转出两笔，分别为2019年9月29日、12月27日转出25823.62元、25000元，以及向案外人陈庆明转出三笔，分别为2019年5月11日、6月30日、7月30日转出54029.5元、22739.35元、22710.75元，均备注为涉案店铺的租金和水电管理费，原告称系其向其上一手出租人某某某公司支付的店铺租金及相关费用。二、从双方的微信聊天记录反映：2019年8月30日，原告要求被告胡某将店铺租金及小米电视费用27435.85元转账给其尾号为3902账户，被告胡某回复好；2019年9月29日，原告要求被告胡某将该月的租金及水电管理费25823.62元转账给其尾号为3902账户，被告胡某回复好；2019年12月6日，原告在“某某口腔股东群（4）”群内（为原告、被告胡某、案外人史衡某及陈某某四人），要求该月之前付清铺租及拖欠的电费25254.12+22130.18=47384.28元，稍后被告胡某回复已转；2020年4月15日，原告在“某某口腔股东群（4）”群内，转发某某某公司发出的《催缴通知》，告知被告胡某、案外人史衡某店铺拖欠自2019年11月起的租金，某某某公司要求在2020年4月18日前付清拖欠租金，否则采取停水停电、锁门及解除合同收回租赁物等措施，其后被告胡某、案外人史衡某表示走清算程序，把诊所卖掉后，偿还债务，或者走破产程序。三、某某某公司开具的2019年7月至2020年3月的《商户收费通知单》以及2019年6月至2020年6月的《收据》，反映某某某公司收取了从2019年6月份至2020年月6月份的租金及水电费、管理费，其中未记载收取2020年2月份租金。四、某某某公司出具的2020年5月8日《情况说明》，说明涉案店铺产权登记人为深圳市某某某某房地产开发有限公司，其从深圳市横岗某某股份合作公司处承租涉案店铺，已将涉案店铺转租给了原告并同意原告转租，原告已经付清该月前的租金及管理费等费用，其与原告存在租赁关系并正在有效履行中。五、2020年1月11日的《会议记录》，显示会议主题为“关于门诊结业如何处理事宜”，参会且签名人员有原告、被告胡某、史衡某、陈某某，记录人为陈某某，会议内容为：“小胡、小史、东哥讨论：1、员工工资清算、结款给所有员工，2、统计未完成客户数量及交款情况，3、统计材料款、设备款，4、如何与客户交代结业，初步是如客户选择退款则退款给客户，如客户希望后续治疗跟随小胡、小史也可以，由小胡、小史沟通后续治疗费，5、清算时间年后处理；以上5点先统计处理，待日后再进一步商议，以实际讨论事宜逐一解决商议。”六、劳动合同、仲裁裁决书、仲裁调解书、强制执行受理通知书，反映在2020年4月份左右，被告某某口腔处员工黄晓某、王淼某、罗凤某均申请劳动仲裁，要求被告某某口腔支付2020年1、2月份工资等。被告某某口腔、胡某主张，原告是被告某某口腔的投资人之一，由其妻子陈某某代持34.92%股份，双方不存在房屋租赁合同关系或劳动关系，原告与案外人签订房屋租赁合同、支付租金及水电费管理费等均系原告作为被告某某口腔的投资人的出资或代付行为，相关款项应作为被告某某口腔的合作投资收支款项进行结算清算，且原告作为投资人因其个人原因导致了合作损失不断扩大，应自负其责。被告为证明其主张，提交了如下证据：1、2018年12月19日由被告胡某、原告张某某、案外人史衡某共同签署的《口腔诊所投资协议》，显示约定三人投资设立口腔诊所，被告胡某、原告张某某、案外人史衡某分别出资81.5万元、52.3824万元、16.1176万元，分别持股54.3333%、34.9216%、10.7451%；公司成立后以被告胡某为主导、经营管理公司重大事项；按照实际股权结构形式股东分红权及管理权；被告胡某根据口腔诊所从业经验，负责办理公司经营场所的选址、设计、装修、消防验收，负责采购机器设备、原材料、办公设备、招聘、人员薪酬管理；以及其他权利义务等。2、2018年12月18日由原告与案外人某某某公司签订的《租赁合同》，约定原告承租涉案物业，经营范围为口腔门诊，租期4年，起始租金21144元，从第三年递增8%，每月30日前转账支付次月租金到指定账户，支付两押一租84576元，以及其他权利义务等内容。3、2019年7月11日由被告胡某、原告张某某、案外人史衡某签名确认的《张某某第一、二、三笔费用支出明细表》，其中列明了原告已支付的租金、装修款、物管费、店铺改造费、办证中介费、空调款、垃圾桶、小米电视机、消防工程费、设备费用、滤水机、物业人员打点费、大厅门框油漆费、开业舞狮款、开业聚餐款、装修尾款等项目及相应金额。4、2019年9月16日原告向被告胡某发送微信聊天记录，称以后诊所的账和钱两人共同管理，所有荷坳人来看牙都默认是其客户，无论其业绩是否超过20万元都要按10%提成计算，以后工作上的问题不需要通过小史直接找其沟通。5、被告胡某提交了其尾号为3176号账户的银行交易明细（2019年6月21日至2020年3月21日），反映在上述期间该账户与其本人另一个账户、原告张某某、案外人史衡某及陈某某账户之间有较为频繁的资金往来，备注类型有租金、工资、转账、业绩提成、收现金等，被告称因财务体系不完善，故以被告胡某开立的该账户作为诊所财务收支使用。6、2019年11月12日的《爱联社区群众反映情况登记表》，显示被告胡某曾到涉案店铺所在辖区社区反映投诉张某某，称其正常缴纳租金、水电费、管理费，却被从11月9日停电至今4天。社区处理结果为经协调后双方无法达成一致意见。7、电话录音，被告称2019年11月12日涉案店铺停电后，其曾向所在物业管理处反映要求恢复供电问题，物业管理处回复称被告必须先去找涉案店铺的业主协调处理。8、2020年2月28日的《报警回执》及监控视频，被告称其当天发现涉案店铺大门被人上锁后，报警处理，调取监控后发现是原告在2020年2月22日上锁所为。9、2020年3月27日的录像视频，显示原告与被告胡某对涉案店铺大门分别进行上锁。以上事实，有原告提交的《工商登记信息》、《都会2期商户收费通知单》、《银行转账凭证》、《通告及通知》、《情况说明》、《房产证》、《租金等拖欠情况计算表》、《收据》、《银行转账凭证》、《微信聊天记录》、《劳动合同》、《会议记录》、《仲裁裁决书》、《受理通知书》、《仲裁调解书》、《承诺书》，被告提交的《口腔诊所投资协议》、《租赁合同》、《张某某第一、二、三笔费用支出明细表》、《深圳农村商业银行活期对账单》、《微信聊天记录》、《催缴通知》、《爱联社区群众反映情况登记表》、《电话录音》、《监控视频》、《报警回执》、《劳动仲裁申请书》、《劳动仲裁裁决书》、《被告根据原告提交证据整理的租金、管理费、水电费缴纳明细表》、《胡某用于诊所的个人银行账户流水》、光盘，以及庭审笔录为证，足以证实。本院认为，本案的争议焦点为原告与被告某某口腔之间是否存在房屋租赁合同法律关系。原告主张存在房屋租赁合同关系，提交了其向案外人某某某公司支付租金等费用的转账凭证以及某某某公司承认与其成立租赁合同关系并依约支付租金正履行合同义务，但是原告与被告某某口腔之间是否成立房屋租赁合同关系，是否互负合同权利义务，仅通过租金支付的转账情况及第三人说明，不足以证实原告与被告某某口腔之间已经达成成立房屋租赁合同的真实意思表示，双方也没有签订书面的房屋租赁合同，或者有其他微信聊天记录等证据可以佐证直接体现双方协商按照房屋租赁合同关系约定双方的权利义务内容。同时，从被告提交的证据看，2018年12月19日原告与被告胡某、案外人史衡某三人签订了《口腔诊所投资协议》约定成立口腔诊所，签订该投资协议前一天，原告便与案外人某某某公司签订的《租赁合同》约定原告承租涉案商铺用以经营口腔诊所，从租赁目的来看承租涉案店铺就是为了经营口腔诊所，并且被告一亦于2019年1月11日登记成立，经营地址即为涉案租赁店铺；《口腔诊所投资协议》约定的原告持股份额34.9216%，与被告某某口腔工商登记上记载的原告配偶陈某某的持股份额34.92%一致；2019年7月11日被告胡某、原告张某某、案外人史衡某三人签名确认的《张某某第一、二、三笔费用支出明细表》，反映了三个投资人对原告出资情况的确认；2019年9月16日原告向被告胡某发送微信聊天记录，反映其要求与被告胡某共同管理诊所账款及提高提成率；用被告胡某尾号为3176的个人账户用作诊所租金、员工工资、提成、回佣等收支账户；微信股东群仅有原告、被告胡某、案外人史衡某及陈某某四人，而其他员工并未入该微信股东群；2020年1月11日的《会议记录》商议被告某某口腔结业，统计结付员工工资、设备材料款等，也只有原告、被告胡某、案外人史衡某及陈某某四人参会及签名等等；以上足以反证原告与被告某某口腔不存在房屋租赁合同关系，而是原告与被告胡某、案外人史衡某三人存在合作关系，原告承租涉案店铺是履行合作协议经营口腔诊所的行为。因此，原告主张与被告某某口腔成立房屋租赁合同关系，无事实及法律依据，对原告基于房屋租赁关系提出的全部诉讼请求，本院予以驳回。被告提出的反诉，是基于合作关系而提出，因本案本诉为房屋租赁合同关系，两者非同一法律关系，不能作为本案的反诉进行合并审理，因此，本院不予受理被告提出的反诉，被告已交的诉讼费用予以全部退回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下：驳回原告张某某的全部诉讼请求。案件受理费18741元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二〇年九月十日书记员  罗 韵