河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初1956号 原告：黄静，女，汉族，1987年12月26日生，住石家庄市灵寿县。 委托诉讼代理人：高斌彬，河北冀华律师事务所律师。 被告：河北省省直纪元房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉经济开发区昌盛大街88号管理委员会330室，统一社会信用代码：91130185718344507Q。 法定代表人：常捷，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张欣，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告：保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司，住所地：石家庄长安区中山东路39号勒泰写字楼A座2302-2304室，统一社会信用代码：9113010205941286XQ。 负责人：张伟昭，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘智，广东广信君达律师事务所律师，特别授权。 被告：安松，男，汉族，1983年10月5日生，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：刘小建，国浩（石家庄）律师事务所律师。 被告：赵雅娜，女，汉族，1988年2月15日生住河北省石家庄市裕华区谈固南大街75号副5号17栋1单元2403号。 被告：王洋，男，汉族，1990年7月1日生，住河北省石家庄市桥西区。 原告黄静与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司（以下简称省直纪元公司）保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司（以下简称保利石家庄公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于二0一九年十月三十一日作出（2019）冀0110民初4199号民事判决。原告不服该判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院于二0二0年五月十三日作出（2020）冀01民终1316号裁定，发回重审。基于原告申请，本院追加安松、赵雅娜、王洋为本案被告参加诉讼，依法另行组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告黄静委托诉讼代理人高斌彬、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司委托诉讼代理人张欣、被告保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司委托诉讼代理人刘智、被告安松及其委托诉讼代理人刘小建、被告王洋、被告赵雅娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄静向本院提出诉讼请求：1、请求二被告返还购房款1487231元。2、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由:原告于2017年3月27日与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于鹿泉区,依据合同约定首付款应为642769元。被告保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司作为该楼盘的代理销售公司全面负责该楼盘的销售工作。 2017年3月11日原告在代理销售公司即被告保利地产投资顾问公司石家庄房地产经纪分公司工作人员赵娜的指引下，于西山林语售楼部二楼办公室，通过公司办公电脑由原告母亲通过自身账户向名为王洋的农业银行账号汇款2130000元。由于当时销售公司营造的紧迫氛围及对销售顾问的充分信任，原告及其母亲两位女士缺乏基本的购房经验及防范意识，付款全程对房款金额及应付金额没有清楚的认知，导致被告保利地产投资顾问公司石家庄房地产经纪分公司的工作人员多收取购房款1487231元。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求被告返还多收取的购房款1487231元。 省直纪元辩称：答辩人与被答辩人黄静、保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司房屋买卖合同纠纷一案，现答辩人针对被答辩人黄静的诉讼请求发表如下答辩意见： 一、二审程序严重违法，发回重审的理由无事实与法律依据。 第一，石家庄市中级人民法院启动二审程序违法。 答辩人向EMS快递调取的证据显示，鹿泉区人民法院向黄静送达一审判决书的时间是2019年11月4日，黄静签收快递的时间为2019年11月5日，上诉期在2019年11月20日已经届满。但，黄静提交的《民事上诉书》显示时间为2019年12月11日、提交《补充上诉状》的时间为2020年4月2日。黄静未在上诉期内提出上诉，该案一审判决已经生效，启动二审程序违法。 第二，二审法院审理程序违法，剥夺答辩人的辩论权。 在二审庭审中答辩人提交一审判决已经生效的证据，被二审法官当庭制止，不予质证，剥夺了答辩人在二审中的辩论权。另外，庭审一结束，答辩人即向法院邮寄了该份证据以及代理词（邮寄的同时已电话明确告知二审法官），该邮件显示法院已签收。然而在2020年5月12日庭审后的第二天即5月13日，二审法官在未收到新证据和代理词的情况下就作出了裁判。二审法院属于未审先判，违法裁判。 第三，追加安松、黄静和王洋为被告是错误的。 原一审中，安松、赵雅娜和王洋均已作为证人出庭作证，接受了原告的质证和法庭的询问，已经配合法庭查清了本案事实，不应再次以查清事实的理由将该三人追加为被告。 二、黄静取得该房屋的所有权，系其受让安松与答辩人之间的合同权利义务。 第一，涉案房屋系由安松于2016年8月13日进行认购，答辩人与安松签订了《商品房认购书》。答辩人依据该认购书将2016年8月7日安松缴纳的20万元认筹金更换为2016年8月13日的20万元定金收款收据，安松也依据该认购书于2016年8月30日缴纳了442554元的首期房款，该两笔款合计金额为642554元为涉案房屋的首付款。 第二，安松与答辩人签订《商品房认购书》后，因资金原因欲转让认购书项下的权利义务。2017年3月17日，安松向我公司提交变更权益人申请，该事项属于安松与答辩人之间的事情，与合同之外的第三人黄静无任何关系，更与本案无关联。 2017年3月27日审批通过当日，答辩人依据合同约定完成了以下三项工作：1、将安松的642554元首付款收款收据变更为2016年8月30日黄静的收款收据；2、黄静为了贷款金额为整数257万，补交了215元的首期房价款，答辩人为其开具了收款收据；3、答辩人与黄静签订了《商品房买卖合同》。 2017年4月4日，答辩人收到257万元贷款后，于2017年5月5日将《商品房买卖合同》进行了备案登记。答辩人已尽职履行合同义务。 第三，针对涉案房屋的价款，答辩人仅收取了《商品房买卖合同》中显示的3212769元，该金额系通过三笔款项相加得出，分别为：2016年8月30日安松缴纳的首期款642554元、2017年3月27日黄静补交的首期房价款215元以及2017年4月4日河北银行的贷款257万元。 至于黄静所提到的1487231元的来源与去向，答辩人均不知情，并且黄静所提交的证据2017年3月11日三笔转账记录均是转给王洋个人而非答辩人，黄静对该事实也认可。因此，黄静主张答辩人对返还1487231元负有责任无事实和法律依据。 三、黄静对受让案涉《商品房认购书》项下的权利义务知情，且已与安松达成合意。答辩人的作用仅为配合，并未隐瞒该房已由安松认购的事实。 第一，答辩人公司与安松签署的并非裁定书中所述的“内部认购协议”，而是面向所有认购人的《商品房认购书》。二审法院偷换概念，歪曲事实。 第二，黄静对受让安松《商品房认购书》项下的权利义务系明知。因为其在河北银行办理贷款时，向银行提交的编号为0076782的首付款收款收据，显示的日期为2016年8月30日，金额为642554元，该日期和金额与安松的收款收据日期和金额完全一致，并且黄静至今都未提交该笔款项的付款记录。河北银行提供的该证据足以证实黄静对其受让安松合同项下权利义务的事实完全知情。 第三，原一审时黄静提交了答辩人与其在2017年3月27日签署的《商品房买卖合同》，合同中第七条第（三）项显示“买受人应当于2016年8月30日前支付首期房价款642769元，占全部房价款的20%。余款257万元向农业银行或河北银行申请贷款支付。”该证据证实，黄静与答辩人签订该合同是2017年3月27日，合同内容中却显示在2016年8月30日前支付首付款，从时间上看该逻辑有违常理。且，黄静至此并未提交任何证据证实其实际缴纳过该笔首付款。足以证实，黄静对安松的存在，以及受让安松合同项下权利义务一事既知情，也已全部按照约定通过支付房款等事实行为实际履行。 第四，2017年3月11日黄静通过其母亲王风琴的账户向王洋转首付款213万元，而其向贷款银行提交的2016年8月30日的首付款收款收据为642554元，二者相差近150万，黄静却未提出任何异议。而且，为了贷款金额为整数257万，其在原首付款642554元的基础上于2017年3月27日补交了215元，有银行编号为0076783的收款收据为证。以上足以证实，黄静意欲通过虚假诉讼谋取不法利益的叵测用心。 第五，黄静原一审中提交的证据《月度销售表》中内容显示西山林语项目早在2016年8月13日开盘当天全部房源已经售罄，因此不存在2017年3月答辩人以公司名义公开向黄静进行销售的事实，也佐证了黄静明知涉案房屋系由安松处受让而来。既然黄静将《月度销售表》作为证据提交，即证明其对该证据所载明的内容全部认可。 四、二审法院指定查明“存在过错”“共同过错”，过错责任要件应为侵权案件应查明的事项。然而，本案案由为房屋买卖合同纠纷，过错不是该案应查明的事项。 综上所述，被答辩人主张答辩人对返还购房款负有责任无事实和法律依据，为维护答辩人的合法权益，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。 保利石家庄公司辩称：答辩人根据本案事实和相关法律规定，依法提出以下答辩意见，答辩人对原审一审判决认定的事实没有异议，适用法律正确，我方坚持原审一审时的质证意见，不同意原告提出的全部诉讼请求，具体答辩意见如下: 一、本案不符合发回重审的条件，二审发回重审错误。 1、安松、王洋、赵雅娜并非本案的必要共同被告。 原告未在原审一审中将安松、王洋、赵雅娜列为案件被告，人民法院应遵循不告不理原则。安松、王洋、赵雅娜并非案件的必要共同被告，不存在人民法院必须依职权进行追加的情形。 “不告不理”是我国民事诉讼法的基本原则，是指未经当事人起诉的民事案件，法院不得受理和审判的诉讼原则；且我国《民事诉讼法》第十三条亦规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”显然，根据原告黄静在立案时提交的民事起诉状，其并没有把安松、王洋、赵雅娜列为本案的被告，且在原审一审庭审法庭辩论结束前亦没有提出任何追加被告的申请。因此不将安松、王洋、赵雅娜列为本案被告是原告黄静处分自身民事权利和诉讼权利的安排根据我国《民事诉讼法》第一百三十二条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的,人民法院应当通知其参加诉讼”，人民法院应当通知参加诉讼的当事人应为必须共同进行诉讼的当事人；而依照第五十二条“当事人一方或者双方为二人以上,其诉讼标的是共同的,或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的,为共同诉讼”。首先，黄静在本案起诉保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司和河北省省直纪元房地产开发有限公司的案由为房屋买卖合同纠纷，而黄静矢口否认其是从安松手上受让的购房权利义务，那按照黄静的起诉理由其与安松之间亦不应该存在房屋买卖合同关系。对于王洋和赵雅娜，黄静以两人构成职权行为而起诉的保利投顾石家庄公司，既然黄静将两人行为视为职权行为，自然不存在把王洋和赵雅娜单独列为被告的需要。因此，黄静与本案两被告之间的诉讼标的，与黄静和安松、王洋、赵雅娜之间的诉讼标的并非共同，安松、王洋、赵雅娜并非本案的必要共同被告，不存在人民法院必须依职权进行追加的情形。 2、原告在原审一审判决出具后提交上诉状的时间已超过法定的上诉期限，原审二审应当驳回原告的诉讼请求。 原审一审法院在2019年11月4日已经按照原告填写的《送达地址确认书》上载明的地址通过邮政特快专递进行了邮寄送达，并且原告也已经于2019年11月5日签收，但是原告系于2019年12月11日才提交上诉状，显然已严重超出法定的上诉期限，其无权再行使上诉权利。需要强调的是，原告的一审代理人系特别授权，代理程序涵盖了一审程序，原告的一审代理人签收原审一审判决应视为一审法院对原告的有效送达。 3、原审二审在未依法向我方送达原告在原审二审当庭提交的补充上诉状之情况下，径行出具二审裁定，构成严重的程序违法。 在二审开庭审理前，我方代理律师因为系外地律师的身份被告知不得参加现场庭审；在二审开庭当天，我方公司负责人亲自参加庭审，但被告知其在开庭14天内有离开石家庄的记录，也不能进进入法院参加庭审，严重剥夺我方知悉庭审情况和答辩的权利。 庭审结束后，我方得知开庭当天原告黄静当庭提交了《补充上诉状》，但二审法官庭审结束后并没有主动告知我方该情况，即使在我方向其他诉讼参与方了解该情况并向二审法官要求提供原告补交的上诉状，我方亦系直到2020年5月25日才收到该《补充上诉状》。尽管我方已及时起草相应答辩状并于2020年5月27日寄出（5月28日显示中院签收），但2020年5月29日我方就已收到本案原审的《二审裁定书》，并且该裁定书显示落款日期为2020年5月13日，即本案原审二审开庭后的第二天。省直和黄静是房屋买卖关系，并未收取合同之外的费用，省直和保利在原告诉争的房屋并没有代理关系，省直和安松有房屋买卖关系之后省直同意了安松的合同权利义务的转让，保利和原告没有产生任何关系，保利和安松没有产生任何关系，保利和王洋、赵雅娜个人的行为没有任何关系。安松和原告是合同权利义务转让的关系，王洋、赵雅娜是代表安松和原告产生的关系由安松承担。 显然，原审二审法官严重剥夺了我方针对《补充上诉状》发表答辩意见和举证的权利。二审法官是在庭审未查明争议事实，在我方未行使答辩权利的情况下就已先行作出裁判，严重偏袒上诉人，侵犯了我方的合法权益。 二、本案中原告申请追加被告的理由明显与本案案由不符，原审二审已错误认定本案事实和适用相关法律。 本案是房屋买卖合同纠纷，并非侵权责任纠纷。但原审二审裁定却以查明“黄静是否与安松达成合意从安松手中购买房屋、是否见过安松与房地产商的内部认购协议，房地产商未按内部认购协议与安松签订合同而且隐瞒事实与黄静签订正式购房合同是否存在过错，安松、房地产商及销售公司的人员将已经内部认购的房屋以公司的名义公开出售并对购房人隐瞒真实情况是否存在共同过错”为由将本案发回重审，错误认定“房地产商未按内部认购协议与安松签订合同而且隐瞒事实与黄静签订正式购房合同”、“安松、房地产商及销售公司的人员将已经内部认购的房屋以公司的名义公开出售”，并基于错误认定的事实要求发回重审后进行所谓的“过错”与“共同过错”查明，对发回重审的案件作出不正确的引导。而且，原告是以被申请人存在侵害原告合法权利的行为在本案原审二审申请追加被告，但本案房屋买卖合同纠纷，并非侵权责任纠纷，其申请追加的理由与本案案由明显不符。 三、原审一审判决认定事实清楚，本案黄静购买的涉案房屋非系通过保利投顾石家庄公司销售，保利投顾石家庄公司并未为黄静与河北省省直纪元房地产开发有限公司提供商品房代理销售服务，也未收取黄静的涉案房款。 本案原审一审中安松、赵雅娜和王洋的庭审发言，保利投顾石家庄公司提交的由安松与省直纪元公司签署的《认购书》，省直纪元公司提交的安松为认购涉案房屋支付定金的收据、银行交易明细及pos机小票等证据已相互印证同一事实，即涉案房屋在本案发生前已由安松进行认购，安松已为认购涉案房屋与河北省省直纪元房地产开发有限公司签署《认购书》，并付清涉案房屋的定金和首期房价款；安松其后向本案黄静将认购书约定的权利义务转让，即本案实质系黄静通过受让了安松与河北省省直纪元房地产开发有限公司约定的合同权利义务，从而向河北省省直纪元房地产开发有限公司购买了涉案房屋，而非系通过保利投顾石家庄公司代理销售进行的房屋购买。 黄静自称其于2017年3月11日购买房屋，但从黄静提交的涉案购房合同所载内容也可见，合同委托销售经纪机构处系空白，证明原告购买的涉案房屋并非通过保利投顾石家庄公司销售代理的；且该2017年3月27日完成签署的购房合同却要求“买受人于2016年8月30日前支付首期房价款642769元”亦明显反映出本案黄静清楚知道合同权利义务是转让得来的事实，否则不可能会出现要求购房人在购房合同签署前的大半年完成首期房价款的支付。而根据省直纪元公司提交的黄静向河北银行就涉案房屋办理银行按揭贷款时交出的首付款收据以及另行补缴215元房款的事实，亦可反映黄静知悉其自身实际系从安松受让涉案房屋购买的权利义务。实际上，以上种种证据均可反映黄静的购房过程明显不同于到销售现场购买开发商一手房源的普通业主，黄静根本不可能会不知悉其实际系从第三方受让购房的权利义务。黄静作为一名成年人购买价值较高的别墅，说明其本身具有相当的认知能力、交易常识，黄静向王洋个人账号支付213万而不索取任何收据明显不符合日常生活经验法则，就如黄静在上诉状中声称作为付款方无需管控大额房款收款方为何已是自身尽到审慎义务的主张般无稽。且在2017年3月11日后黄静在相当长的一段时间内签房屋购买合同，办理银行抵押贷款，就合同载明的房屋价格有清楚认识，但黄静从未提出异议，直到2019年8月才向法院提出诉讼，称自己被多收取了房价，明显有悖常理。因此黄静在购买涉案房屋支付的高于涉案购房合同所载价款的差额系安松转让购房权利义务的对价，与保利投顾石家庄公司或保利投顾石家庄公司员工无关，并非由保利投顾石家庄公司或保利投顾石家庄公司员工收取房屋价款。且原告于原审一审提交的证据《月度销售表》也足以证明，涉案房屋所在的西山林语项目早在2016年8月13日开盘当天全部房源已经售罄，保利投顾石家庄公司与省直纪元关于该房屋的销售代理关系也于2016年8月13日终止，《月度销售表》既系原告黄静提交的证据，证明原告黄静亦认可该证据所载明的全部内容。 四、原审一审判决适用法律正确，赵雅娜和王洋并非代表保利投顾石家庄公司行使职权行为，原告要求我方承担责任缺乏事实和法律依据。 作为保利投顾石家庄公司销售人员的职责，是依据保利投顾石家庄公司的公司规定，销售由河北省省直纪元房地产开发有限公司开发的保利西山林语楼盘，该楼盘的在售房屋均为一手新房，为取得预售许可证的房屋；且关于销售人员的职能从常理亦可知并不包括收取房屋价款。而本案中赵雅娜和王洋由始至终并没有以保利投顾石家庄公司的名义实施涉案行为，仅系以其个人身份帮助涉案房屋的前业主安松处理其已经签约认购的合同权利义务转让工作，且已经明确告知了黄静这个事实。 我方从来没有授权赵雅娜或王洋代理销售涉案房屋，赵雅娜和王洋的行为不在保利投顾石家庄公司与河北省省直纪元房地产开发有限公司之间的代理销售行为的业务范围内，亦不属于保利投顾石家庄公司对销售人员职责范围，公司亦不会规定客户购房款可以汇入员工个人账户。职务行为的重要构成要件之一系行为人以公司的名义对外实施行为，而原告从未提交任何证据证明赵雅娜或王洋在本案是以保利投顾石家庄公司名义实施的；相反原告作为完全民事行为能力人，却自愿将巨额房款213万元转入私人账户，显然其明知赵雅娜或王洋的行为并非代表保利投顾石家庄公司，否则原告为何当场不提出异议。显然赵雅娜或王洋的行为并不符合职务行为，事实上赵雅娜和王洋在原审一审庭审上亦已确认有关行为系其个人行为，与保利投顾石家庄公司不存在任何关联。 黄静既没有提供证明其主张的在保利投顾石家庄公司场所内完成交易的证据，也没有举出任何证明其存在相信赵雅娜和王洋的行为代表保利投顾石家庄公司的证据。因此王洋和赵雅娜的行为不构成职权行为，并非代表保利投顾石家庄公司，与保利投顾石家庄公司无关。 既然黄静深知本次交易系从安松手中进行的房屋购买，亦对本次交易价款通过实际支付的行为进行了价格确认，自然不存在原告所称的本案发生了任何侵权行为，原告在基于协商一致的价格进行安松购房权利义务的受让更不存在任何损失。原告所称的合法权利受到侵害缺乏相应的事实和法律依据。 综上所述，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 安松辩称：答辩人与黄静、河北省省直纪元房地产开发有限公司、保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司等房屋买卖合同纠纷案，现依据事实和法律提出如下答辩意见： 一、石家庄市中级人民法院以一审认定事实不清，审理程序不当为由发回一审法院重审，并将答辩人追加为被告是错误的。 1、本案原一审期间，答辩人安松作为证人出庭作证，接受各方当事人及法庭的询问，已经将本案的事实陈述清楚，本案的事实已经查清，没有追加安松为被告的必要性。 2、发回重审后再追加当事人，程序错误。一审判决后，无论哪方当事人再行上诉，中院是不能再次发回重审的，这样无形中剥夺了在本次程序中追加的当事人的诉权。 3、根据快递公司的邮寄信息显示，原一审判决书当事人黄静已经签收，且在法定的上诉期内并未提出上诉，原一审判决已经生效。 二、黄静的起诉无事实依据，应依法驳回其诉讼请求。 2016年8月，安松与省直纪元房地产公司签订《商品房认购书》，约定由安松购买案涉房产，并交纳了定金20万元。之后，安松依据认购书的约定交齐案涉房屋的首付款642554元。后来因安松个人资金问题，准备转让《商品房认购书》项下的权利义务，并委托赵雅娜帮忙联系有购房意愿的购买方。 2017年3月，当时受安松委托处理此事的赵雅娜接待了黄静，并将该房屋的状况（之前安松与地产公司签订了商品房认购协议、并已经缴纳了房屋首付款及该房屋与之前是存在价格差异的）明确的告知给了黄静，黄静一家经过考虑后同意购买，并在2017年3月11日支付了213万元，在2017年3月27日黄静与地产公司签订了《商品房买卖合同》，在2017年5月5日案涉房屋办理了备案手续，现黄静已经装修并入住。 安松所收取的213万元中包括安松之前已经缴纳的房屋首付款，对于黄静起诉的1487231元，是安松转让合同权利义务的对价，该房屋实际为安松和黄静之间达成的共识，是双方自愿的公平交易行为。 综上所述，黄静对其当时购买案涉房屋的价格是清楚的，并同意支付安松的对价。现黄静以其实际支付的购房款与备案合同中约定的购房款存在价格差为由提起诉讼，其诉讼请求完全违背其当初的购房本意，属于恶意诉讼。黄静的诉讼请求应依法驳回。 赵雅娜辩称：原告的起诉不属实，我是中间人来帮忙的，一审作为证人出庭，我认为我不应承担连带责任。 王洋辩称：在一审的时候，我作为证人提供了当时的银行卡，并当日进行了相应的金额转出，并非原告所说的实际获利人。所以申请驳回原告的诉求。 原告陈述并举证： 证据1、2017年3月27日原告与河北省省直纪元房地产开发有限公司的商品房购房合同，证明：原被告签订是在房管局进行备案的正式商品房买卖合同，是一手房源购房金额为3212769元，首付款20%为642769元，余款2570000元为贷款金额。 证据2、2017年3月11日由王风琴向王洋帐户转帐记录，证明王风琴向王洋帐户转入3笔金额，分别为100万元、100万元、13万元，共计213万元。王风琴作为原告的母亲，在售楼部销售人员赵雅娜的带领下，在不清楚收款人为何人的情况下基于对开发商的信任通过财务办公室电脑支付上述部分购房款，但支付款项比合同约定首付款项多支付1487231元。 证据3、西山林语项目销售代理合同呈批件，证明河北省省直纪元房地产开发有限公司、保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司之间的销售代理合同及代理关系，证明西山林语项目由保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司代为销售，驳斥河北省省直纪元房地产开发有限公司、保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司在答辩中所述，两者没有代理关系，保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司未代理该项目的主张。 证据4、保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司月度销售任务呈报表，证明其代理销售中包含西山林语项目，且由该公司法人张伟昭签字认可，证明内容同证据3。 证据5、王洋、赵雅娜解除劳动关系申请表，证明该二人为保利西山林语项目销售部销售人员，负责该项目的销售工作与二被告提供的答辩状中所述未销售该项目答辩相悖。 证据6、赵雅娜的离职申请表，证明保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司各级负责人对赵雅娜利用工作平台谋取私利、加收客户房款差价的行为及事实已经认定并知晓，且对该工作人员已经给予解除劳动合同的处罚。在该申请表中公司负责人员明确表示因其个人过错涉及民事及刑事纠纷导致公司损失的，由该工作人员承担给公司造成的一切经济损失，也即公司在对外赔偿之后有权向其追偿。该证据也从事实上认可了赵雅娜作为公司的规律人员，利用职务权限在销售工作过程中利用动顾客的蒙蔽与欺骗加收巨额房款差价属于职务行为，公司对此认可且知情，依据法律规定，职务行为造成侵权损害的法人应作为被告对损害赔偿予以赔付及并有权向违规职员进行追偿，因此原告对此工作人员的职务行为应向被告法人公司申请赔偿。 证据7、王洋的离职申请表，证明内容同证据6。 （证据3-7都是从被告保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司工作电脑中的截图，但并非原告直接获取，是原告在向被告进行投诉的过程中，被告工作人员对原告案件涉及工作人员已获处置的告知过程中，向原告提供的）。该房屋差价归安松所有，没有三方一致的意思表示，原告仅仅通过西山林语项目售楼处销售人员推荐购买合同约定房屋，对第三方安松毫不知情，没有通过任何方式表露过多余款项归安松所有，原告的支付方式依据对项目公司及售楼人员的信任，相信可通过先付房款后签合同的方式购买商品房，对多余款项多退少补。 被告省直纪元质证意见: 对证据1真实性无异议，但是该证据恰恰可以证明该房屋系2016年8月30日之前就已经被他人认购，且已经缴纳首付款，并非原告主张的2017年3月11日才出售并缴纳首付款，详见合同第7条付款处。 对证据2并非原件，其证据的真实性、合法性无法核实，且该证据付款人和收款人均非合同当事人，且付款金额与合同约定不符，与本案没有关联性。 对证据3并非原件，其证据的真实性、合法性无法核实，且该证据无法证明河北省省直纪元房地产开发有限公司委托保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司代为销售本案房屋。 对证据4并非原件，其证据的真实性、合法性无法核实，对其证明目的不予认可，但这证据恰恰可以证明西山林语项目于2016年8月13日开盘当天所有房源全部售完，详见该证据的下达任务理由部分。 对证据5、6、7并非原件，其证据的真实性、合法性无法核实，对其证明目的不予认可，该证据只能证明办理了离职手续，但无法证明与本案具有关联性。 保利石家庄公司质证意见： 对证据1真实性、合法性认可，关联性不认可，关联性是证明了2017年3月买的房屋不是事实，在合同中可以明确看到第8页第7条第3款约定，买售人在2016年8月30日前支付首期房价642769元，从这可以看出，原告所说的2017年3月才购买房屋，不知道有前一手买售人并非事实，且该合同可以看到签约日期是2017年3月27日，备案日期是2017年5月5日，原告对合同的金额应非常清楚，但直至2019年5月之后才提出异议，明显不符合常理。 对证据2是截图，不具备关联性。双方的转帐都是个人，作为买别墅的原告，转帐的户名是其母亲，均为成年人，不可能不知道如果购买房屋应转帐给河北省省直纪元房地产开发有限公司，且当天转帐给私人后也没有要求提供收据，证明了保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司陈述的事实。 对证据3-7没有原件，三性不认可，对证据的来源不认可是由我方的工作人员交给原告，原告也没有就哪个工作人员告知姓名进行举证，我方认为证据的来源非法，也不具备关联性，本案中我方和工作人员的劳动关系与本案没有关系，至于赵雅娜是否有过错，在法院没有判决之前且赵雅娜本人也不是本案的当事人，所谓公司承担责任是没有任何的事实和法律依据。 安松质证意见：质证意见同省直。对房屋买卖合同的第7条对贷款的交付方式可以看出黄静是知道安松将其认购书项下的权利义务转让给黄静的事实。证据2是安松基于权利义务转让收取的原先安松已缴纳的房屋首付款及对价款。 赵雅娜质证意见：质证意见同省直。 王洋质证意见：同上。 被告河北省省直纪元房地产开发有限公司陈述并举证： 证据1：商品房认购书：证明原告并非本案第一买受人，该房屋已于2016年8月13日出售给安松。 证据2：Pos机小票和证据3：建行交易明细，证明第一买受人安松于2016年8月7日向第一被告支付了20万的认筹金。 证据4：定金收据：证明保利西山林语2016年8月13日开盘当天，将安松的20万认筹金转为定金，并开具了定金收据，安松已经履行了支付定金的义务。 证据5：首付款收据：证明安松于2016年8月30日已经履行了支付首付款442554元的付款义务，并且第一被告给其开具了收据。 证据6：建行交易明细：证明2016年8月30日，安松通过中国建设银行账户向第一被告转账支付了334554元。 证据7：信用卡交易明细：证明2016年8月30日，安松用中国工商银行的信用卡向第一被告支付了3万元的首付款。 证据8：邮件截图：证明安松于2016年8月30日通过中信银行的信用卡向第一被告支付了78000元的首付款。 证据9：河北银行借款凭证：证明原告2017年4月4日在河北银行办理贷款时，对房屋总价和贷款金额、首付款金额都有明确的认知。 证据10：原告黄静向河北银行提交的首付款收据（票号：0076782）：证明原告为了办理银行贷款，向第一被告申请将安松的首付款收据变更为其本人的，并提交给贷款银行，说明其明知第一买受人是安松，否则收据日期不可能为2016年8月30日，因为2016年8月30日原告黄静并未向第一被告支付642554元，该首付款实际是安松支付的，原告也明知该事实。 证据11、原告黄静向河北银行提交的首付款收据（票号：0076783）：证明原告在安松原支付的首付款金额基础上，为了保证贷款金额为整数270万元，后给河北省省直纪元房地产开发有限公司补交了215元的房款，其明知系买的是二手房。 证据12、证人证言，证明：2016年8月7日张飒接待客户安松，并协助其办理了缴纳认筹金业务，2016年8月13日签订了《商品房认购书》，并将认筹金转办为定金，并证明安松2016年8月30日缴纳了首付款。 证据13、EMS快递查询记录，证明鹿泉法院已于2019年11月4日通过EMS向黄静及代理人邮寄送达了一审判决书，收件人黄静已于2019年11月5日签收了快递，一审判决已生效。但是原告2019年12月11日才提交上诉状，提起上诉的时间已严重超出上诉期，原告丧失上诉权。 证据14、单号为1036646279793的法院专递邮件详情单，证明：1、鹿泉法院已于2019年11月4日通过EMS向黄静及代理人邮寄送达了一审判决书。 证据15、当事人送达地址确认书证明：鹿泉法院是按照黄静代理人填写的送达地址确认书进行的邮寄送达。 证据16、授权委托书证明：黄静代理人高斌彬有权代为签收法律文书。 证据17、物流截图。 证据18、法院2019年11月4日邮寄判决书，同城邮寄第二天就可以收到，即2019年11月5日判决书已经被签收；同理，法院收到退回件是2019年12月8日，可推出黄静退快递投递的时间为2019年12月7日。证明一审判决在黄静退回时，已经处于生效状态。 证据19、省直纪元员工牛会朋与投递员孙卫丛的通话录音证明：投递员孙卫丛在2019年11月5日已经电话通知手机号为186××××1155的机主领取快递，并且机主要求投递员帮其代签。投递员孙卫丛与收件人的通话记录证明：投递员孙卫丛于2019年11月5日用另一部工作手机16631110537给186××××1155的机主拨通了电话，并且通话时长18秒，已经履行了通知义务，收件人知悉法院邮寄送达的快递。 证据20、微信截图3张证明手机号16631110537属于中国邮政速递物流股份有限公司石家庄市分公司。 证据21、员工证明、身份证复印件与快递员孙卫丛通电话的牛会朋是省直纪元员工。 以上证据证明：一审判决已经处于生效状态，二审法院将本案发回重审不符合法律规定，且程序违法。 原告质证意见： 对证据1的真实性不认可，该证据为河北省省直纪元房地产开发有限公司作为被告与其工作人员安松之间签订的合同，不能证明该合同签订的真实日期与真实内容。该证据明确约定该房屋必须与西山林语商品房买卖合同买受人姓名保持一致，不能更名、增名、减名。该商品房认购书恰恰证实了被告河北省省直纪元房地产开发有限公司联合被告保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司涉嫌一房二卖或者涉嫌允许员工先行认购再行倒卖，通过欺诈、蒙蔽的方式，让消费者在楼盘售楼部及工作人员的误导下受蒙蔽购买其所谓的二手房，原告作为商品房买受者，其与开发商签订的是商品房正式买卖协议，结合消费者支付款项的习惯，原告在付款时仅需输入付款密码，对该款项转入何人帐户，原告作为自然人不应具有知晓的义务，该买卖合同及后续的一系列被告主张的相关环节均可证实被告正是通过该种隐蔽操作通过欺瞒消费者的行为，使原告在饥饿销售的过程中不知情的情况下多支付购房款。 对证据2-8中的安松款项的支付与原告所诉案件没有关联性，如其认购的事实为真，原告即作为消费者受二被告蒙蔽，在不知情的情况下购买了二手房，属于对购房者的欺诈。 对证据9真实性认可，且该凭证中贷款种类标明为个人一手住房贷款，也即证明原告对被告所述二手房情况不知情，被告以专业人士的标准来衡量要求作为普通消费者的原告，对合同细节进行苛责，事实上依据法律规定消费者仅需对合同中格式条款公司工作人员特殊指出的条款予以知晓，其他条款不属于消费者，应准确注意事项。 对证据10真实性不认可，不能证明该笔款项为黄静所支付，也不能证明黄静知晓215元的用处为被告所主张的事由，该款项并非由黄静本人支付。 对证据11真实性、关联性有异议，该收据为保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司向河北银行两者之间出具，黄静本人并不知晓该票据的情况。 证据12-21，原一审法院在核实了送到事实之后，依照法律程序上诉至二审法院，二审法院正常接受受理案件，该情况不属于二审法院受理、审理范围，更不属于此次发还重审范围，被告提交证据与本案无关。邮政快递的送达方式不符合法律规定，法院专递应由收件人本人或其成年家属亲自签售并录入身份证信息，EMS工作人员将该件放置代收点的行为不符合送达程序，对此EMS已经向原告代理人多次表达歉意并承认是自身工作失职。在原告得知该邮件后已明确表示拒收并退回，退回原因在回执中已经注明，在收件人拒收并退回的第二天开始计算签收日期。原一审法院在核实情况后已重新向原告代理人签发的判决书，原告以该签收日期为准提交了上诉书流程合法。被告提交的11月15日16631110537的电话通话记录与本次邮件孙卫丛的电话不符，与本次邮寄送达没有关系。 被告保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司进行质证意见： 对证据三性均无异议。原告称法院的专递应当由收件人本人签收,放置代收点的行为不符合送达程序。原告代理人是律师，其应当知道放置其指定的代收点的行为即视为签收，否则保利的代理律师刘智也没有亲自签收过原审的二审的裁定，只是由律所的代收点签收，是否意味着原审的二审的裁定并未生效，显然原告的理由没有事实和法律依据。另外拒收即等于收取，如果拒收等于没有收到，就助长了明明收到了，却用拒收的方法来浪费司法资源，显然于法不符。 安松质证意见：无异议。 赵雅娜质证意见：无异议。 王洋质证意见：无异议。 被告保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司陈述并举证： 证据1、房屋认购书，证明涉案房屋初始由案外人安松进行认购，并由其转售至本案原告，原告并非通过答辩人进行销售代理买卖涉案房屋。 证据2、银行转帐凭证，证明王洋在收到原告支付的购房款后已经立即转帐至安松的指定帐户。 证据3、结婚证，证明安松与其指定帐户的收款人欧阳丽娟为夫妻关系。 证据4、3个证人证言。 证据5、房屋认购书。证明涉案房屋初始由安松进行认购，并由安松转售至本案原告，原告并非通过答辩人进行销售代理购买涉案房屋。 证据6、银行转账凭证。证明王洋在收到原告支付的购房款后已立即转账至安松的指定账户。 证据7、结婚证。证明安松与其指定账户的收款人欧阳丽娟为夫妻关系。 证据8、Ems快递查询记录。证明原审一审法院在2019年11月4日已经按照原告填写的《送达地址确认书》上载明的地址通过邮政特快专递进行了邮寄送达，并且原告也已经于2019年11月5日签收，但是原告系于2019年12月11日才提交上诉状，原告提起上诉的时间已严重超出法定的上诉期限，其无权再行使上诉权利。 原告质证意见： 对证据的关联性均不认可，王洋向第三人的转款不能证明转款的内容，与本案的诉求没有关系。 对证据5的质证意见同河北省省直纪元房地产开发有限公司的认购书的质证意见。 对证据6真实性不认可，被告没有提供原件。 王洋转帐款项不能证明转款内容与本案诉求有直接关系，如其是基于原告支付款项再行转款即可证实二被告存在欺诈、欺瞒购房者，通过一手房商品买卖合同销售倒手二手房获利人员为公司员工，也或是被告公司，均与原告购买该房屋不具有直接关系，也可证明二被告及工作人员的违规操作、非法获利应退回，维护原告的合法权利。 河北省省直纪元房地产开发有限公司质证意见：三性均无异议。 安松质证意见：无异议。 赵雅娜质证意见：无异议。 王洋质证意见：无异议。 安松、赵雅娜、王洋：无证据提交。 原告认为：1、黄静对安松及其内部认购协议不知情，从未见过该协议，省直公司在安松未按约定签订商品房买卖合同后应当解除该协议，在将房屋另行出售，其协议明确约定不能更名、增名、减名，省直公司一直主张的协助安松更名并向原告隐瞒的行为存在过错，省直公司在王洋收取房款，安松认购的情况下向原告出具买卖合同并盖章，属于违规操作协助安松非法获利，令原告合法权利受损。省直公司出具的格式合同将买售人黄静的联系方式填写为赵雅娜的电话，将首付款日期填写为安松的日期均表明省直公司对协助安松获利、蒙蔽黄静获知事实，其知情并隐瞒的行为存在过错。安松、省直及销售公司存在共同过错，三方将内部认购禁止更名的房屋通过售楼处公开售卖的方式售与黄静，在此过程中安松违反内部规定，联合保利销售人员违规操作，获取不当利益。省直及保利公司在隐瞒真相的基础上认可并纵容向销售人员个人账户转账，隐瞒真相出具原告认知不符的格式买卖合同，使原告不能收到该合同的保护，正当权利受损，以上三方存在过错。原一审法院庭审中原告多支付的148723元转至王洋账户后，王洋并非统一转至安松账户，而是分多笔向多人转账，可见保利公司销售人员在职务过程中通过违规操作多人获取不当利益。原告向王洋账户的转账及转账数额的不符，非付款人的责任，显然为收款人所为，是收款人指定的付款方式及付款金额，在获取原告信任之后，采取先付款后签合同，多退少补的方式出售房屋，该责任不应当作为被告推卸的理由。 省直纪元认为：1、我司并不存在内部认购协议该类合同，安松如期缴纳认筹金（定金）、首付款，符合与我司签订商品房认购书的条件，且该商品房认购书约束的法律主体为安松与省直公司与案外人黄静无关。2、认购书中虽约定不得更名，但2016年8月30日安松已缴齐首付款，其因个人资金问题向我司提出变更权益人申请，该法律关系中约束的主体为安松与省直公司，与案外人黄静无关，与本案无关联。3、安松与黄静基于涉案房屋权利义务的转让，二人如何沟通洽谈、如何约定价款、支付方式，该事项中约束的主体为安松与黄静，与我司无关。4、我司仅收取商品房买卖合同中约定的价款，黄静于2018年3月27日在商品房买卖合同上签字确认，证明其对商品房买卖合同中所载明的事实完全认可。5、2018年3月27日的商品房买卖合同中显示2016年8月30日需缴齐首付款642554元，证明原告对其并从未缴纳过首付款的事实及受让安松合同权利义务完全知情。 保利公司认为：根据合同法第122条规定，由此看出当事人可以对违约责任或者侵权责任择一进行主张，法院处理案件的事后应当根据当事人的诉求而定，当事人只能获得一次给付内容，本案中原告的案由是买卖合同纠纷，不是侵权损害纠纷，但原告补充的事实反复强调保利存在过错，以侵权损害来要求保利承担责任，因此我方认为原告应明确自己的案由是什么，不能又以房屋买卖合同纠纷起诉，又要求保利以侵权来承担责任。保利在此过程中与原告并未发生任何关系，自然不存在任何过错。保利的员工王洋作为个人行为收取原告支付的金额后，已经按照安松的要求立即转账到安松指定的账户，王洋和赵雅娜代表的是安松，进行的是个人的行为，与保利没有关系。此外王洋和赵雅娜在其中纯粹是代表安松与原告进行沟通、代为收款、为其达成合同的合意，不存在任何过错。 安松认为：1487231元归安松所有，是安松与黄静认可并同意的，安松不应承担返还义务。1、2016年8月7人安松缴纳认筹金（定金），2016年8月13日项目开盘，安松与省直公司签订商品房认购书，不存在内部认购协议，2016年8月30日安松缴齐涉案房屋的首付642554元，后因安松个人资金问题准备转让认购书项下的权利义务，于是找到赵雅娜个人帮忙，黄静有意购买该房，当时赵雅娜也明确告知黄静该房的首付款已经缴纳，并且要按现在的市场价格进行交易，黄静表示同意。2017年3月11日黄静一方支付213万元，该笔款追包括安松已经缴纳的首付款及安松转让认购书项下的权利义务对价1487231元，在安松与黄静达成合意后于2017年3月17日由权益人安松变更为黄静，在2017年3月27日黄静与省直公司签订商品房买卖合同，通过该合同的第7条可以证明黄静对该房屋之前的事项是清楚并认可的。在安松所收取的148万元对价款是安松和黄静之间的一致意思表示，且黄静在本案中并不存在受损的情形，其是按照当时的市场价格购买。综上，该1487231元归安松所有，黄静的诉求应当驳回。 赵雅娜认为：1、在黄静购房过程中我曾明确告知黄静该房屋的首付款已由安松缴纳过，且该房屋按照现在市场价格出售，有对价款1487231元不在购房合同中体现，黄静及其家人均知道该情况，且无异议，黄静收房后突然提起上诉是不诚信的行为。购房合同中黄静本人要求留我的电话来避免装修公司及其他骚扰电话。我本人赵雅娜的行为与保利无关，是我与安松和黄静的个人行为。 王洋认为：我出借银行卡的行为是个人行为。 本院经审理查明：本案涉案房产所在项目西山林语项目北区系被告河北省省直纪元房地产开发有限公司开发，由保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司代理销售。被告安松属河北保利房地产开发有限公司工作人员，赵雅娜、王洋系保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司销售人员。 西山林语项目北区2016年8月13日开盘，当日售罄。当日被告安松与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司签订《商品房认购书》，认购西山林语项目北区42号楼1单元103号房屋，建筑面积含地下室共299.27平方米，总房款为3572008元。合同约定，认购人应当自签订本认购书当日内向出卖人支付认购定金，出卖人在收取定金后应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购定金20万元抵房款30万元或30万元抵房款40万元。在2016年8月7日被告安松交付认筹金20万元，在2016年8月13日开盘当日安松与被告省直纪元公司签订《商品房认购书》后安松将20万元认筹金转为定金，并开具收据。2016年8月30日安松支付442554元（分三笔，安松通过建设银行转款334554元、工商银行转款3万元、中信银行转款78000元），并开具收据。合计交被告河北省省直纪元房地产开发有限公司首期购房款共计642554元。 2017年3月份，在涉案房产售楼项目部，通过赵雅娜介绍，原告黄静购买本案涉案房产即被告安松2016年8月13日认购的西山林语项目北区42号楼1单元103号房屋，2017年3月11日，在售楼部原告黄静通过其母亲王风琴的账户分三次向王洋的账户共计转款213万元；王洋当天向安松的妻子欧阳丽娟的账户转账1929785元；剩余款项安松同意留给赵雅娜。 2017年3月27日，原告黄静与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司正式签订了《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，合同第六条第3项约定房屋总价款为3212769元，第七条(一）约定签订本合同前买受人已向出卖人支付定金200000元，（三）第3项约定原告黄静应当于2016年8月30日前支付首期房价款642769元，占全部房价款的20%，余款2570000元向农业银行或河北银行申请贷款支付；并开具了单号为0076782、日期为2016年8月30日(安松交款日）、金额为642554元的首期房款收款收据；当天补交了215元的房款，并开具了单号为0076783、日期为2017年3月27日、金额为215元的首期房款收款收据；剩余房款共计2570000元办理商业贷款。2017年4月4日，原告黄静在河北银行股份有限公司和平支行办理了个人住房贷款，贷款金额为2570000元整；并提交了单号为0076782、0076783的首期房款收款收据，河北银行股份有限公司和平支行出具了《借款凭证》。自商品房买卖合同签订后，原告称一直找被告方解决争议款项的问题，无果，原告诉至本院，要求被告返还原告支付给王洋账号213万元扣除合同约定的首付款642554元后的款项。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋系被告安松于2016年8月13日认购，有安松与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》和首付款收款收据及打款记录为证，本院予以确认，原告通过赵雅娜购买安松认购的本案涉案房屋，并将大额房款213万元打入被告王洋个人账户，也没有索要收据，原告黄静系完全民事行为能力人，不存在欺诈、胁迫、乘人之危之情形，不违反法律和社会公共利益，故民事行为有效。在打款半月后原告与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司签订正式签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同内容约定首付款642769元，约定交款日期及收据为安松交款日2016年8月30日，合同双方并按合同约定原告办理了剩余房款的银行贷款手续。从此反映出原告对合同权利义务是转让而来的事实是明知的，对合同载明的房屋的价款也是清楚的，在庭审中，原告没有提交在签订合同当时原告曾提出异议的相关证据。故该交易实质是原告受让安松认购房屋协议的权利义务，三方达成合意，办理内部的更名手续，符合目前的交易习惯。综上所述，原告收房后主张被告返还购房款1487231元的诉求理据不足，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条的规定，判决如下： 驳回原告黄静的诉讼请求。 本案诉讼费18186元(原告已预交9093元），由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（7份）。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心。 上诉案件受理费18186元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李 霞 人民陪审员 王 媛 人民陪审员 刘文博 二〇二〇年九月十日 书 记 员 常 虹