北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5836号上诉人（原审被告）：北京京门良实国有资产经营管理有限公司，住所地北京市门头沟区增产路24号。法定代表人：刘健，董事长。委托诉讼代理人：滕秀梅，北京周玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京本乡良实面业有限责任公司，住所地北京市门头沟区滨河南路3号3幢201室。法定代表人：王文杰，经理。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。上诉人北京京门良实国有资产经营管理有限公司（以下简称京门良实公司）因与被上诉人北京本乡良实面业有限责任公司（以下简称本乡面业公司）合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初6950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京门良实公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项，将本案发回重审或改判京门良实公司给付本乡面业公司房屋建筑物补偿3578338.99元、设备损失补偿8165755.22元、存货损失补偿0元、停产停业损失补偿16916200元。事实和理由：1.京门良实公司不应支付本乡面业公司存货损失。通过对本乡面业公司提交的证据进行分析，无法得出存货在应赔偿资产之列的结论。2.一审判决认定的房屋建筑物补偿与设备损失补偿数额过高，缺乏事实依据。就房屋建筑物而言，双方均认可编号为12、13、25、45、68、70、96、97的建筑物登记在京门良实公司名下。虽一审判决认定编号为13、45、68、70、96、97的建筑物是本乡面业公司所建，但不能因此认定本乡面业公司应享有上述六处建筑物的所有价值的补偿。一审判决对于编号为25本乡面业公司建隔断的建筑物确定的补偿数额过高。就房屋建筑物与设备补偿数额的核算，一审法院几乎全部采纳了本乡面业公司提交的相关评估报告中所载数额，这不但有失公平，而且也违反了双方签订《关于本乡先行拆迁的协议》的合同目的。3.一审判决适用法律错误。一审判决错误运用了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于举证责任的规定。该条规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。就存货损失而言，证明存货损失在补偿范围内及已将存货移交给京门良实公司处理的责任应在本乡面业公司一方。本乡面业公司辩称，同意一审判决，不同意京门良实公司的上诉请求和理由。本案拆迁是协议拆迁，不是政府拆迁；本乡面业公司是依据双方签订的《关于本乡先行拆迁的协议》进行的评估，就应该按照这个评估来给付补偿，一审判决补偿的数额已经低于评估的补偿总额。京门良实公司虽然有房产证，但是其中有一部分是临时建筑，京门良实公司同意本乡面业公司重建，因此重建后的评估价值都应该归本乡面业公司。关于存货和设备损失补偿，京门良实公司同意赔偿，所以在盘点表中进行了登记，而且京门良实公司自己做的评估报告中有存货和机器设备，因此本乡面业公司认为一审法院对存货和机器设备的认定没有问题。本乡面业公司向一审法院起诉请求：一、判令本乡面业公司与京门良实公司于2018年10月17日签订的《关于本乡先行拆迁的协议》有效；二、判令京门良实公司支付：1、员工安置损失2137400元；2、特许经营销售损失23373400元；3、后续建厂增加投入支出损失9213500元；4、存货价值损失3530354.65元；5、固定资产损失15795483.24元，其中包括房屋建筑物损失5886070.1元、设备损失9909413.14元；6、员工伤亡损失1912046.5元。六项共计55962184.39元；三、请求京门良实公司提供两居室保障房一套；四、诉讼费由京门良实公司承担。一审法院认定事实：本乡面业公司系本乡玉公司与京门良实公司共同出资设立，其中本乡玉公司以货币方式出资252.16万元，以实物方式出资74.4万元，京门良实公司以实物方式出资160.84万元。2007年7月1日，本乡面业公司（乙方）与北京京西皓玉面粉厂（甲方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于北京市门头沟区三家店东街10号场地、房屋等设施租赁给乙方生产经营使用；租赁期限20年，即自2007年1月1日起至2026年12月31日止；前四年每年租金为20万元，自第五年开始每年递增5%，连续递增十年之后不再递增；违约方必须在违约行为后十日内支付违约金，数额为未履行期限租金的两倍。2010年6月19日，双方签订《补充协议》，约定乙方自筹资金翻建馒头生产车间等事宜。2016年2月23日，北京京西皓玉面粉厂、本乡面业公司、京门良实公司签订《合同主体变更协议》，约定京门良实公司取代北京京西皓玉面粉厂成为前述《租赁合同书》和《补充协议》的甲方。2017年7月28日，京门良实公司向本乡面业公司发出《停产通知书》，载明：“本乡面业公司：你单位现使用的三家店东街10号（三家店粮库内）的面粉加工车间，由于设备老化，已不能满足安全生产要求。而且根据区政府和京粮集团的整体规划，该地块进行保障房建设，现通知如下：自即日起，面粉加工车间立即停止生产，清理加工设备及物品物料和环境卫生，8月1日前，将设备及车间封存，等候评估处理。”2017年12月23日，本乡面业公司与本乡玉公司、京门良实公司共同召开股东会，并作出《董事会决议》，载明：“决议事项如下：1、企业未来发展：要求土地置换，继续建面粉厂……4、同意拆迁，聘请专业评估机构、专业律师等相关专业机构人员参与拆迁事宜：（1）将公司所有资产（包括厂房、仓库机器设备、低值易耗品等）进行整体打包作为公司投资总资产并按公司资产性质进行评估赔偿；（2）本乡面业公司的租赁合同9年后到期，公司继续经营需租赁场地期间的租金差价、基本建设资金；（3）工人安置的问题，尤其重要岗位及技术管理人员的赔偿；（4）‘本乡’商标等无形资产的价值。”2017年12月31日，北京建正合生房地产评估有限公司受京门良实公司委托对位于门头沟区三家店东街12号三家店储备粮库部分房产价值进行评估，作出建正合生（2017）-026-咨估字第008号《房产价值咨询评估报告》，结论为：1、房屋重置价及装修、附属物22516548元，2、机器设备重置价7626311元，3、易耗品评估价值664237元，4、停产停业损失补偿费18760365元，5、搬迁补助费625346元，合计50192807元。本乡面业公司不同意上述评估结果，后与京门良实公司共同对租赁范围内的房屋建筑物、机器设备进行了盘点，于2018年1月15日制作了《固定资产-房屋建筑物盘点明细表》（以下简称《建筑物盘点表》）、《固定资产-机器设备盘点明细表》（以下简称《设备盘点表》）、《包装物及低值易耗品盘点明细表》（以下简称《易耗品盘点表》），载明基准日均为2017年12月31日，《建筑物盘点表》载明产权持有（使用）人为本乡面业公司，《设备盘点表》和《易耗品盘点表》均载明产权持有人为本乡面业公司。2018年10月17日，京门良实公司（甲方）与本乡面业公司（乙方）签订《关于本乡先行拆迁的协议》，载明：“因三家店粮库保障房建设项目需要，对乙方所属资产进行拆迁。由于乙方不认同甲方对乙方拆迁资产的评估价格，故甲方同意乙方另行对拆迁资产进行评估。对此甲乙双方已对乙方拆迁资产如所属房屋建筑以及机器设备等进行了查验登记予以确认。为加快三家店粮库拆迁进度，推进项目顺利进行，经甲乙双方协商，乙方同意先行搬出，将拆迁范围内的乙方资产交与甲方进行拆迁。拆迁资产补偿金额，待乙方进行评估后，经双方协商达成一致的补偿数额补偿乙方。”2018年10月10日，北京东方燕都资产评估有限责任公司（以下简称东方燕都评估公司）受本乡面业公司委托，对拟进行拆迁所涉及的经营性损失及位于门头沟区三家店东街10号的生产场地的各类存货、房屋建筑物、设备价值进行资产评估，分别作出东方燕都评字[2018]第4704号《北京本乡良实面业有限责任公司拟进行拆迁所涉及的经营性损失评估报告》（以下简称《经营性损失评估报告》）和东方燕都评字[2018]第4705号《北京本乡良实面业有限责任公司核实资产价值评估报告》（以下简称《资产价值评估报告》）。《经营性损失评估报告》结论为：1、员工安置损失2137400元，2、特许经营销售损失23373400元，3、后续建厂增加投入的支出9213500元，合计34724300元。《资产价值评估报告》结论为：1、存货价值3530354.65元，2、固定资产价值35690917.98元，其中房屋建筑物价值25781504.84元，设备价值9909413.14元，合计39221272.63元。双方一致认可，2017年年底本乡面业公司因拆迁搬离原租赁场地，双方的租赁合同在事实上已经解除，2018年12月，本乡面业公司搬到京门良实公司提供的新的经营场所继续经营，本乡面业公司原租赁场地已被拆除。双方对如下事实存在争议：1、《建筑物盘点表》中哪些建筑物系本乡面业公司所建。本乡面业公司主张，盘点表中建筑物编号为12、13、24、27、34、36、39、41、45、51、64、68-70、73、84、92、94-102的房屋均备注写有“本乡建”，相应评估价值应归本乡面业公司所有；建筑物编号为25的房屋备注写有“本乡建隔断”，相应评估价值的部分应归本乡面业公司所有。评估报告所载房屋建筑物价值共计25781504.84元，其中属于本乡面业公司的部分应为5886070.1元。京门良实公司主张，盘点过程中并未注意备注内容，不认可备注所写“本乡建”的内容，建筑物的归属应以房产证为准。在本乡面业公司主张归其所有的建筑物中，京门良实公司主张编号为12、13、25、45、68、70、96、97的建筑物所有权归京门良实公司，并提供了房产证复印件予以证明；对本乡面业公司主张的其他归其所有的建筑物予以认可。本乡面业公司对房产证复印件的真实性没有异议，但主张因原有房屋所有权和土地使用权归京门良实公司，所以本乡面业公司翻建、新建的所有建筑物均登记在京门良实公司名下，双方在盘点时已经做了备注，标有“本乡建”的建筑物评估价值均应归本乡面业公司所有。经查，《建筑物盘点表》中建筑物编号为13、45、68、70、96、97均备注“本乡建”，建筑物编号为12的备注处为空白，建筑物编号为25的备注为“麸皮库，本乡建隔断”。对上述争议的事实，法院认定如下：因《建筑物盘点表》已经双方盖章确认，故法院对该盘点表的备注内容予以采信。因编号为12的建筑物无备注，且京门良实公司提供的房产证显示该建筑物系京门良实公司所有，故对本乡面业公司主张该建筑物系其所建的主张，法院不予采信。根据双方陈述及《建筑物盘点表》的备注内容，法院确认《建筑物盘点表》中编号为13、24、27、34、36、39、41、45、51、64、68-70、73、84、92、94-102的建筑物均为本乡面业公司所建，编号为25的建筑物系本乡面业公司在京门良实公司原有建筑物基础上建的隔断。2、《设备盘点表》中哪些设备属于本乡面业公司所有。京门良实公司主张，《设备盘点表》中序号84-97、99-120的设备都是京门良实公司交由本乡面业公司使用的租赁物，所有权归京门良实公司，其余设备属于本乡面业公司所有。为证明该主张，京门良实公司提供了《租赁合同书》及附件《固定资产-机器设备盘点表》，该盘点表载明机器设备净值总计4693676.22元。京门良实公司主张，《设备盘点表》中序号84-97、99-120的设备包含在该租赁合同附件中，上述设备的评估价值为1670607.92元，本乡面业公司对《租赁合同书》及附件的真实性认可，关联性不认可，主张上述设备是京门良实公司对本乡面业公司投资入股的资产，所有权应属本乡面业公司，理由是本乡面业公司章程载明京门良实公司出资额为160.84万元，出资方式是实物，与京门良实公司租赁给本乡面业公司的设备明细中载明的价格一致，证明京门良实公司的上述设备是用来冲抵出资，而非租赁给本乡面业公司，且《设备盘点表》已经写明所有设备都是本乡面业公司的。本乡面业公司未就章程所载京门良实公司出资160.84万元的实物包括哪些物品提供证据。对上述争议的事实，法院认定如下：因本乡面业公司未提供证据证明章程所载实物出资的物品包括哪些，且章程所载出资额与租赁设备清单所载租赁物价值并不相等，故对本乡面业公司主张租赁设备清单所载设备就是京门良实公司出资的主张，法院不予采信。因《建筑物盘点表》虽载明产权持有（使用）人为本乡面业公司，但实际既包括归属本乡面业公司的建筑物，也包括归属京门良实公司的建筑物，故《设备盘点表》虽载明产权持有人为本乡面业公司，亦不能仅以此确认设备的实际归属。根据《租赁合同书》和设备清单记载，法院确认《设备盘点表》中序号84-97、99-120的设备是京门良实公司交由本乡面业公司使用的租赁物，所有权归京门良实公司。3、关于存货的处理。本乡面业公司主张，《易耗品盘点表》签完后，其公司就不管了，盘点表中的物品由京门良实公司处理。京门良实公司主张，本乡面业公司未将盘点表中的物品交给其公司，由本乡面业公司自行处理。双方均未就各自的主张提供证据。4、关于经营性损失情况。本乡面业公司主张，因公司停产，其公司辞退了部分员工，留用了部分员工处理停产后的相关事宜，为此支付了解除劳动合同经济补偿金及留用人员的工资；其公司是北京教育系统入围的面粉直供基地，属于特许经营，因拆迁停产，该基地被取消，至今未恢复特许经营；其公司异地建厂，需要重新购置设备，存在重新购置设备高于原有设备评估价格的差额损失。京门良实公司表示对上述情况均不清楚，但本乡面业公司在拆迁前一直处于亏损状态。5、关于评估情况。本乡面业公司主张，根据双方协议，应当进行资产评估，其向评估机构提交了盘点表、注册商标、北京市政府采购名单、公司经营财务报表、采购合同、其公司委托第三方布勒面粉中国事业部出具的建300吨面粉生产线的造价报告等材料，上述材料均经过了京门良实公司的确认。京门良实公司主张，本次拆迁应当进行房地产评估而非资产评估，且本乡面业公司向评估机构提交的材料中，除盘点表外，其他材料均未得到京门良实公司确认，故对评估结论不予认可，应以京粮集团委托评估的数据为准。京粮集团委托评估的依据包括《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号）、《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》（京建法[2016]19号）、《关于印发〈北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法〉的通知》（京建法[2011]18号）等，目前正式评估报告尚未做出，但已有初步结论，其中与本乡面业公司有关的评估结论如下：房屋重置价307.65万元，设备重置价723.10万元，搬迁费56.39万元，停产停业补偿总价1691.62万元，前期费用总价5.11万元，共计2783.87万元，其中停产停业补偿总价的计算方法为1500元/平米*停产停业面积11277.44平米。本乡面业公司对上述评估结论不予认可。本乡面业公司未就其向评估机构提交的除盘点表以外的材料经过了京门良实公司确认的主张提供证据。经释明，本乡面业公司坚持以合同纠纷为由起诉，并表示该合同指的就是《关于本乡先行拆迁的协议》，其主张赔偿的依据就是该协议及盘点表和评估报告，其不以租赁合同纠纷为案由起诉，不接受京门良实公司自愿给付的租赁合同解除违约金，对与租赁合同相关的权利其另案主张。一审法院认为：本乡面业公司要求确认双方于2018年10月17日签订的《关于本乡先行拆迁的协议》有效，京门良实公司没有异议，经审查，该协议不存在法律规定的无效情形，故对本乡面业公司该项诉讼请求，予以支持。关于本乡面业公司主张的各项损失。本乡面业公司要求京门良实公司按照东方燕都评估公司所作《经营性损失评估报告》和《资产价值评估报告》所列损失项目和数额予以赔偿，对此，法院认为，虽然《关于本乡先行拆迁的协议》载明“甲方同意乙方另行对拆迁资产进行评估”，但双方并未就评估方法和具体评估事项进行约定，且协议载明“拆迁资产补偿金额，待乙方进行评估后，经双方协商达成一致的补偿数额补偿乙方”，现双方未就补偿数额协商达成一致，故本乡面业公司要求京门良实公司直接按照两份评估报告所列损失项目和数额予以赔偿，缺乏依据。鉴于本次拆迁确给本乡面业公司带来损失，且京门良实公司亦同意赔偿本乡面业公司合理损失，故法院根据本乡面业公司的实际损失情况，参考两份评估报告内容，依法确认京门良实公司应当赔偿的项目和数额。关于房屋建筑物损失。根据查明的事实，编号为13、45、68、70、96、97的建筑物均为本乡面业公司所建，编号为25的建筑物系本乡面业公司在京门良实公司原有建筑物基础上建的隔断。对于本乡面业公司所建建筑物，京门良实公司应按相应评估价值支付补偿。对于本乡面业公司建隔断的25号建筑物，法院酌情确定补偿价格。经核算，京门良实公司应向本乡面业公司支付房屋建筑物补偿款5657560.22元。关于设备损失。根据查明的事实，《设备盘点表》中序号84-97、99-120的设备是京门良实公司交由本乡面业公司使用的租赁物，所有权归京门良实公司，对设备评估价格中的相应部分费用应予扣除。经核算，京门良实公司支付本乡面业公司的设备补偿款8238805.22元。关于存货损失。根据《关于本乡先行拆迁的协议》，本乡面业公司同意先行搬出，将拆迁范围内的本乡面业公司资产交与京门良实公司进行拆迁。故法院确认本乡面业公司已将存货交与京门良实公司。京门良实公司主张本乡面业公司自行处理存货，未提供证据证实，法院不予采信。根据评估报告确定的数额，本院确认京门良实公司应支付本乡面业公司存货补偿款3530354.65元。关于经营性损失。因本乡面业公司未提供证据证明其就经营性损失向评估机构提供的相关材料得到过京门良实公司的确认，故评估机构所做员工安置损失、特许经营销售损失、后续建厂增加投入支出损失缺乏事实基础，对本乡面业公司主张的上述损失，法院不予支持。鉴于因拆迁停产必然会给本乡面业公司带来一定的经营性损失，现京门良实公司以《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号）等文件为依据，自愿给付本乡面业公司停产停业损失16916200元，数额合理，法院不持异议。关于员工伤亡损失和房屋安置。本乡面业公司要求京门良实公司赔偿员工伤亡损失并给本乡面业公司法定代表人安置住房的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认北京本乡良实面业有限责任公司与北京京门良实国有资产经营管理有限公司于2018年10月17日签订的《关于本乡先行拆迁的协议》有效；二、北京京门良实国有资产经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京本乡良实面业有限责任公司房屋建筑物补偿5657560.22元、设备损失补偿8238805.22元、存货损失补偿3530354.65元、停产停业损失补偿16916200元，共计34342920.1元。三、驳回北京本乡良实面业有限责任公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于本乡面业公司所主张的各项损失的数额认定问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于房屋建筑物损失。在本乡面业公司主张评估价值归其所有的建筑物中，京门良实公司主张编号为12、13、25、45、68、70、96、97的建筑物所有权归其所有。因双方盖章确认的《建筑物盘点表》中编号为13、45、68、70、96、97的建筑物均备注“本乡建”，编号为25的建筑物备注“麸皮库，本乡建隔断”，故一审法院据此认定编号为13、45、68、70、96、97的建筑物为本乡面业公司所建，京门良实公司应按相应的评估价值支付本乡面业公司补偿款，编号为25的建筑物为本乡面业公司建隔断，一审法院酌定补偿款并无不当，本院予以确认。京门良实公司对此提出的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于设备损失。根据本案查明的事实，《设备盘点表》中序号为84-97、99-120的设备所有权归属于京门良实公司，故该部分设备相应的价值应从设备评估价格中扣除，一审法院核算后确定京门良实公司支付本乡面业公司设备补偿款的金额并无不当，本院予以确认。京门良实公司对此提出的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。关于存货损失。根据《关于本乡先行拆迁的协议》，本乡面业公司同意先行搬出，将拆迁范围内的本乡面业公司资产交与京门良实公司进行拆迁。一审法院根据查明的事实认定本乡面业公司已将存货交与京门良实公司，并根据评估报告确定的存货价值确定补偿款的数额并无不当。京门良实公司对此提出的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，京门良实公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费213515元，由北京京门良实国有资产经营管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 刘国俊二〇二〇年九月十四日法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪