河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4378号上诉人（原审原告）:孟津县平乐镇翟泉村村民委员会。住所地河南省孟津县平乐镇翟泉村。法定代表人:吕红印，该村村委会主任。委托诉讼代理人:李全营，洛阳市孟津县光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:刘九林，男，1954年9月6日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人:张同站，洛阳市孟津县惠民法律服务所法律工作者。上诉人孟津县平乐镇翟泉村村民委员会（以下简称翟泉村委会）因与被上诉人刘九林租赁合同纠纷一案,不服河南省孟津县人民法院(2017)豫0322民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翟泉村委会的法定代表人吕红印及其委托诉讼代理人李全营、被上诉人刘九林及其委托诉讼代理人张同站到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟泉村委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决依法终止翟泉村委会与刘九林之间的租赁关系；3.判决刘九林支付翟泉村委会租赁期间应交的房屋租赁费、土地使用费及管理费169066元；4.由刘九林承担本案的上诉费用。事实和理由：一、一审法院以刘九林拥有翟泉造纸厂建设用地使用证……双方需对刘九林新建房屋进行作价并妥善处理,并将土地使用证进行变更,翟泉村委会才可以向刘九林主张权利为由,不支持翟泉村委会终止双方的租赁关系判决是错误的。（一）翟泉村委会与刘九林之间存在事实上的租赁关系。刘九林1987年7月12日与翟泉村委会签订的《翟泉纸厂转卖合同书》,从内容上看实际上是购买了翟泉纸厂的机器设备,因为在该协议第一条中明确约定:纸厂设备卖价12万元,此款不包括厂内房屋,第三条约定:归乙方(刘九林)所使用的1、纸厂范围……,厂内所有房屋永远归乙方使用,乙方并可以在纸厂内建筑(乙方若将设备带走,则乙方建造的房屋双方作价交甲方),从以上合同内容上足以证明:(1)刘九林购买的是纸厂的机器设备；(2)对厂内房屋只有使用权,没有所有权；(3)没有购买纸厂的土地使用权；(4)刘九林所建房屋可以作价交给翟泉村委会。2013年孟津县人民法院(2011)孟民一初字第215号民事判决:“解除原被告1987年7月12日所签订的《翟泉纸厂转卖合同书》第三条关于孟津县平乐乡翟泉造纸厂房屋永远使用的约定条款,刘九林不服上诉于洛阳中院,洛阳中院作出(2013)洛民终字第1236号民事判决，维持了原判,也可以证明刘九林对翟泉造纸厂的房屋、土地仅有使用权而没有所有权,按照《合同法》的相关规定，合同期限为20年,刘九林无偿使用纸厂房屋的期限已经到期后,继续使用纸厂房屋,已经形成租赁关系,应该按照市场价交纳租金。（二）刘九林没有依法支付土地转让金,实际是租赁使用土地,不具有所使用纸厂土地的合法使用权。从刘九林与翟泉村委会签订的《翟泉纸厂转卖合同书》中,没有约定该厂的土地卖给了刘九林,刘九林也没有交纳土地出让金的任何证据,他使用的仍然是翟泉村委会的集体工业土地,实际上就是租赁使用村集体土地。其他企业租用村土地办厂,将工业用地使用证办在自己名下,交纳土地租赁费,这种情况在翟泉村十分普遍,有几十家企业都是这种模式,一审中也提供了其他企业占用村土地办厂将土地办到自己名下,但仍交纳土地租赁费的相关证据。（三）刘九林长期不交房屋租金,土地荒废多年,企业也停产倒闭多年,双方的合同目的无法实现,翟泉村委会有权依法终止双方的租赁关系。从一审查明的事实,刘九林从2002年至今没有交纳所使用房屋的租金,翟泉村委会多次通知,刘九林以各种理由拒交,刘九林的企业已经关停数年,按照《翟泉纸厂转卖合同书》所购买的机器设备,也早已变卖,符合双方《翟泉纸厂转卖合同书》第三条:1.(乙方若将设备带走,则乙方建造的房屋双方作价交给甲方)的情形,一审中,刘九林也申请对自己所建房屋进行了价值评估,翟泉村委会有权终止双方的租赁关系。刘九林所使用的土地荒芜多年,按照法律规定,且一审法院也认定翟泉村委会欲收回相关土地不违反有关规定。二、一审法院判决刘九林应支付所占用房屋租金的金额错误,应按照评估机构评估的结果,判令刘九林支付房屋租金51762元。一审中翟泉村委会申请对刘九林所使用翟泉纸厂房屋及其他房屋租金进行了鉴定评估,但对案外人杨延强在与刘九林租赁使用期间改造的九间房屋的租赁费仅判决35%,翟泉村委会不服,该九间房屋是杨延强在使用期间因房屋漏雨改造屋顶的自愿行为,使用的仍然是翟泉村委会原有房屋的地基和墙体,杨延强又愿意承担该费用,虽然在杨延强改造该房屋时翟泉村委会与杨延强签订租赁合同,但最终翟泉村委会终止了与杨延强的合同,退回了已收的租金,刘九林没有对所改造的房屋投资一分钱,也没有减少应收杨延强的租金,并且在刘九林与杨延强的租赁关系中,没有中断过收取租金的情形,刘九林也没有对评估机构的评估结论提出要求再次评估的书面申请,应视为认可,故一审法院仅判决刘九林支付该九间房屋35%的租金是错误的,应按照评估价格支付房屋租金51762元。三、刘九林应当支付所使用土地的土地使用费62304元。刘九林是购买翟泉村委会纸厂设备进行生产,没有交纳土地出让金,他使用的仍然是翟泉村委会的集体工业土地,实际上就是租赁使用村集体土地。租赁土地办厂,将土地使用证办在使用者名下,交纳土地租赁费,这种情况在翟泉村十分普遍,因刘九林没有依法支付土地出让金,即使该涉案土地在刘九林名下,也改变不了实际租用翟泉村土地的事实,刘九林应该和翟泉村其他企业一样的标准交纳土地使用费62304元。四、翟泉纸厂作为在翟泉××辖区的企业,刘九林应按照《翟泉纸厂转卖合同书》约定,交纳企业管理费等55000元。刘九林与翟泉村委会《翟泉纸厂转卖合同书》中,明确约定交纳管理费,虽然纸厂停产多年,但对停产前的管理费应当交纳,停产后,刘九林对翟泉村房屋土地对外出租收益,也应当交纳管理费。刘九林辩称，一、翟泉村委会与刘九林之间存在租赁关系，这是错误的。从1987年7月12日，刘九林买翟泉村委会造纸厂同翟泉村委会签订翟泉纸厂转卖合同开始，到2013年3月13日孟津县人民法院(2011)孟民一初字第215号民事判决书生效，这段时间刘九林和翟泉村委会之间是存在房屋租赁关系的。但此后刘九林就没有再租用翟泉村委会的房屋，双方之间就不存在租赁关系。上述孟津县人民法院判决认为刘九林与翟泉村委会签订的翟泉纸厂转卖合同第三条中，刘九林永远使用翟泉村委会房屋的约定应解除。如果需继续使用翟泉村委会纸厂房屋，双方可自行协商期限及租金。因为原来租用翟泉村委会21间房子，除了1997年已退还翟泉村委会3间外，剩余18间，这18间有9间，因刘九林已不在造纸厂了，故早在2007年刘九林就不再使用这9间房了。另外9间，2014年元月翟泉村委会与杨延强签订合同,叫杨延强占用了，杨延强在占用期间于2014年4月将这9间房扒掉重建。在这种情况下，刘九林就没有再与翟泉村委会签订租房合同，也没有再使用翟泉村委会的房屋，所以刘九林只承担2002年7月13日到2013年3月13日，这期间的18间房屋的房租，这房租按刘九林买纸厂时规定的每间每月3元计算共计7128元，故一审判决让刘九林承担19206.25元没有依据。翟泉村委会要求终止双方的房屋租赁关系，实际上早在2013年3月份，孟津县人民法院(2011)孟民一初字第215号民事判决生效时就已经终止了，现在不存在再次终止。二、刘九林的纸厂是租用翟泉村委会的土地，这也是错误的。1987年7月刘九林买翟泉村委会纸厂土地就依约归刘九林无偿使用，合同并明确了土地的四至范围，这是购买纸厂的前提条件。如果没有这个条件，刘九林就不会买这纸厂，且刘九林早已办理了土地使用证。依据孟津县人民法院(2011)孟民一初字第215号民事判决，刘九林是翟泉造纸厂的土地合法使用人，刘九林在厂内建有房屋，依照房地一致，房随地走原则，翟泉村委会应对刘九林新建房屋作价并妥善处理，并将土地使用证进行变更后，翟泉村委会才可以向刘九林主张权利，该判决早已生效，具有法律效力。现在翟泉村委会要求刘九林交付土地使用费没有依据，也不合理不合法。三、企业管理费问题纯属无理要求。翟泉村委会无法律依据，纯属乱收费。刘九林已于2007年停产，2008年8月份刘九林将纸厂租给杨延强开办企业，杨延强一直给翟泉村委会交着管理费，刘九林没有在翟泉××辖区内再办企业，故刘九林不用给翟泉村委会交纳企业管理费。翟泉村委会向一审法院起诉请求：1.判令终止翟泉村委会和刘九林之间的租赁关系；2.判令刘九林支付翟泉村委会房屋租赁费、土地使用费及管理费共计252400元；3.一审案件的诉讼费由刘九林承担。一审法院认定事实：翟泉村委会和刘九林于1987年7月12日签订《翟泉纸厂转卖合同书》，购买了翟泉造纸厂。该合同书约定“…一、纸厂设备卖价12万元，此款不包括厂内房屋…。…三、归乙方所使用的：1.纸厂范围…，厂内所有房屋永远归乙方使用，乙方并可以在纸厂内建筑（乙方若将设备带走，则乙方建造的房屋双方作价交甲方）…。3.轧钢厂…，纸厂所有房屋乙方可无偿使用15年，于公元2002年7月13日后，每年每月每间房屋交甲方（翟泉村委会）房屋租赁费3元整…。五、义务：1.乙方按1.5%销售额每年向甲方交纳管理费和教育基金…。2.乙方任何时候都属于甲方的企业之一，参加甲方的一切政治活动…。乙方在有条件下造福于翟泉人民…”。后刘九林在造纸厂的基础上开办云海面粉厂。2011年，翟泉村委会曾起诉刘九林要求解除该《转卖合同书》第三条中“房屋厂内土地使用权的约定条款”，要求“刘九林把合同中使用的厂房及厂内土地交还给翟泉村委会”。一审法院审理后作出了（2011）孟民一初字第215号民事判决书，该判决书认为“…合同签订后，刘九林长期实际管理和使用造纸厂场地内厂房及相关设施，并有新建房屋，该新建房屋属刘九林所有，因刘九林拥有翟泉造纸厂建设用地使用证，是翟泉造纸厂土地合法使用人…双方需对刘九林新建房屋进行作价并妥善处理，并将土地使用证进行变更，翟泉村委会才可以向刘九林主张权利…”，判决“解除翟泉村委会与刘九林1987年7月12日所签订的翟泉纸厂转卖合同书第三条中关于孟津县平乐乡翟泉造纸厂房屋永远使用的约定条款，驳回翟泉村委会的其他诉讼请求”。双方均不服提出上诉，洛阳市中级人民法院审理后认为“…原审判决…符合本案的实际情况，公平的保护了双方当事人的合法权益…”，以（2013）洛民终字第1236号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。经一审法院委托，洛阳市蓝诚价格评估事务所作出蓝评报字[2019]第78-1号价格评估报告书及蓝评报字[2019]第78-2号价格评估报告书。其中[2019]第78-1号评估结论为：委托评估的资产（属刘九林所建的14间房屋的价值和纸厂院内部分地坪的价值），在评估基准日2019年5月15日的评估价格为人民币捌万柒仟零捌拾肆元整（87084元），具体情况详见价格明细表。[2019]第78-2号评估结论为：委托评估的房屋（属村委会的21间房屋在2007年8月1日—2019年5月31日期间的）租赁费用，在评估基准日内的评估价格为人民币伍万壹仟柒佰陆拾贰元整（51762元）。一审法院认为，（一）翟泉村委会和刘九林之间（土地、厂房）的租赁关系是否应当终止。刘九林所使用的翟泉村的土地属于农村集体土地是不争的事实，该土地系乡镇企业用地。按照现在的相关法律规定，乡镇企业使用农村集体所有的土地，连续闲置两年以上或者因停办闲置一年以上的，应当由原土地所有者（即翟泉村委会）依法向县级以上人民政府申请收回该土地使用权，重新安排使用。审理情况反映出，刘九林所管理使用的土地已闲置多年、其企业已停办的事实，刘九林只是将原来企业所用的房屋土地出租给了杨延强、自己收取租金。故翟泉村委会欲收回相关土地不违反有关规定。但是，一审法院“（2011）孟民一初字第215号民事判决书”及洛阳市中级人民法院“（2013）洛民终字第1236号民事判决书”系生效的法律文书，其中“…因刘九林拥有翟泉造纸厂建设用地使用证…双方需对刘九林新建房屋进行作价并妥善处理，并将土地使用证进行变更，翟泉村委会才可以向刘九林主张权利…”等内容，仍然对翟泉村委会和刘九林具有拘束力，刘九林所持的土地使用证一直没有变更，在此情况下，翟泉村委会以收回土地为目的要求“终止翟泉村委会、刘九林之间的租赁关系”的诉求，无法得到支持。（二）翟泉村委会要求刘九林支付的房屋租赁费、土地使用费及管理费是否应当支持。（1）关于房屋租金。翟泉村委会、刘九林1987年的纸厂转卖合同书对属于翟泉村委会房屋的数量没有明确约定（也没有移交表），在评估之前，刘九林未对翟泉村委会提出的村属25间房屋表示认可。通过双方再次核对属于翟泉村委会的房屋情况，对其中均认可的9间房屋计算房租无异议；对于杨延强在2014年后改造的9间房屋，确系翟泉村委会在未合法收回造纸厂土地房屋的情况下又与杨延强签订合同所致，可以考虑适当扣减租金；3间“窑屋”已交还翟泉村委会，不宜再计算租金。故租金计算认定如下：2002年7月-2007年7月的租金按每月每间3元计算为18间×3元×12个月×5年=3240元。2007年8月1日-2019年5月31日期间的租赁费用经评估价格确定为51762元，租赁对象总面积为571.18㎡，3间窑屋面积为67.8㎡，占比为11.87%，相应的评估价格应扣除11.87%为6144.15元，扣除后为45617.85元。因刘九林对评估报告书不认可，且鉴定人员对刘九林当面提出的一系列质疑所做的说明不尽合理，结合刘九林租赁给杨延强的租赁费数额、杨延强改造的9间房屋在翟泉村委会房屋总面积中占比较大等各种因素考量，以评估价格45617.85元的35%确定租金标准比较公平，认定为15966.25元。以上房屋租金共计19206.25元。刘九林认为自己在2005年曾经给翟泉村委会预交过房租1万元（应减去）的问题，由于无相关证据证明该款是“预交房租”，双方合同中有“乙方在有条件下造福于翟泉人民”等约定，故一审法院认为，该1万元与本案争议的房租没有关联性，不能从刘九林应交纳的房屋租金中扣减。（2）关于土地使用费。因存在土地使用证一直未变更的前置情况，翟泉村委会的该部分请求无法得到支持。（3）关于企业管理费。因翟泉村委会、刘九林纸厂转卖合同书约定刘九林“按1.5%的销售额”交纳，但多年来刘九林并未生产、仅是出租给杨延强收取租赁费，因此企业管理费缺乏计算依据，一审法院无法认定。（三）关于刘九林所称的因翟泉村委会将厂内房屋及土地与杨延强签订租赁合同，导致其扒掉部分房屋以及因此给刘九林造成的其他损失，因刘九林未对此提起反诉，故本案不做处理；刘九林虽然提到让翟泉村委会将刘九林所建的房子等按对价付款，但因没有反诉，其相关请求可另案起诉或以其他方式解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘九林付给翟泉村委会房屋租赁费19206.25元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回翟泉村委会的其他诉讼请求。一审案件受理费5100元，由翟泉村委会承担4000元，刘九林承担1100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，结合翟泉村委会的上诉请求和双方的辩论意见，本案的争议焦点为：1.翟泉村委会与刘九林之间的租赁关系是否应当终止；2.刘九林是否应当支付翟泉村委会租赁期间的房屋租赁费、土地使用费及管理费。关于争议焦点（一）刘九林长期使用翟泉纸厂场地内的厂房及设施是历史上形成的，有着当时的客观情况，且刘九林在纸厂新建房屋并取得建设用地使用证。本院已生效的（2013）洛民终字第1236号民事判决认定，“……刘九林在合同履行期间在纸厂内新建有房屋并已办理了建设用地使用证……双方需对刘九林新建房屋进行作价并妥善处理，并将土地使用证进行变更，翟泉村委会才可以向刘九林主张返还合同中涉及的翟泉纸厂厂房及厂内土地的权利……”，仍然对双方具有拘束力，刘九林持有的建设用地使用证也未变更，故一审法院对翟泉村委会以收回土地为目的要求终止双方之间的租赁关系的诉求不予支持，并无不当，本院予以支持。关于争议焦点（二）其中涉及房屋租金，翟泉村委会主张案外人杨延强在租赁使用期间改造的九间房屋系其因房屋漏雨改造屋顶的自愿行为，使用的仍是原有房屋的地基和墙体，且翟泉村委会已终止了与杨延强的合同，退回了已收租金，一审判令刘九林仅支付该九间房屋35%的租金不当，因杨延强在2014年之后改造的九间房屋，确系翟泉村委会在未合法收回造纸厂土地房屋的情况下与杨延强签订合同所致，故一审结合租赁费数额、九间房屋在村委会房屋总面积占比等因素，以评估价的35%酌定租金标准较为妥当，本院亦予以支持。关于土地使用费，因案涉土地虽系集体工业土地，但刘九林已于1987年4月28日取得了《洛阳市乡镇、村办企事业建设用地使用证》，且该证一直没有变更，故一审法院对翟泉村委会该项诉求未予支持，理由充分，应予维持。关于企业管理费，因双方纸厂转卖合同约定刘九林“按1.5%的销售额”交纳，但纸厂早已停产，刘九林也并未再次组织生产，仅是出租给案外人杨延强收取租赁费，故一审法院以企业管理费缺乏计算依据为由无法认定，本院予以采纳。综上所述，翟泉村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3643元，由孟津县平乐镇翟泉村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 杨献民二〇二〇年九月七日书记员 刘梦洋