青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1406号上诉人（原审原告）：西宁永腾房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710594966A，住所地西宁市城东区东关大街8号。法定代表人：韩宗业，董事长。委托诉讼代理人：宋宁，该公司副总经理。委托诉讼代理人：严进宝，青海竞帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马文忠，公民身份号码×××，男，回族，1963年3月10日出生，现住西宁市。委托诉讼代理人：马有兴，公民身份号码×××，男，回族，1986年2月3日出生，个体工商户，现住西宁市，系马文忠之子。上诉人西宁永腾房地产开发有限公司（以下简称永腾公司）因与被上诉人马文忠商品房预约合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初1524号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭于2020年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人永腾公司的委托诉讼代理人宋宁、严进宝，被上诉人马文忠及其委托诉讼代理人马有兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永腾公司上诉请求：1.撤销西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初1524号民事判决书，发回重审或者改判支持其公司一审诉讼请求即：1.解除双方签订的认购协议，对方定金50134.7元不退还，剩余房款451212.3元予以退回。2.本案诉讼费由马文忠承担。事实及理由：一、根据《协议书》约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在马文忠违约的情况下，永腾公司有权解除合同。双方签订的《协议书》约定，马文忠具体付款时间以永腾公司售房部通知为限七日内交付；每期付款及银行按揭资料逾期15日按自动放弃对待，永腾公司可另行出售，首付的10%作为定金不退。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。故在马文忠迟延支付购房款的情况下，永腾公司经催告后，在三个月的合理期限内仍未履行，永腾公司有权诉至法院要求解除双方签订的《协议书》；二、永腾公司提起诉讼要求解除《协议书》，并未超过除斥期间，一审适用三个月的除斥期间错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。”永腾公司的解除权应当适用一年的除斥期间，即除斥期间应当为2019年5月1日至2020年4月30日。上诉人于2020年4月20日提起诉讼，要求解除《协议书》，并未超过除斥期间。本案中涉案《协议书》中对解除合同作了明确约定，且马文忠从未催告，故不应适用三个月除斥期间，一审认为解除权行使的除斥期间是三个月是对司法解释第十五条的错误理解。马文忠违约后，永腾公司多次催促其交纳房款，但马文忠始终拒绝支付剩余房款，致使涉案房屋长期空置，马文忠以其行为表示其拒绝履行《协议书》约定的义务。综上所述，一审认定事实有误，适用法律错误，请求予以纠正。被上诉人马文忠口头辩称，永腾公司称其方违约不认可。其方于2011年交纳首付款，按永腾公司要求于2017年10月左右提交了马文忠的贷款资料，永腾公司让等消息，后一直没有办理，其方找到永腾公司，答复因年龄大，无法办理贷款，就协商在马文忠之子马有兴名下办理。当时说如是父子关系不需交纳更名费，但因马文忠与马有兴不在同一居民户口簿上，永腾公司提出可以由派出所出具户籍证明，马有兴办理完户籍证明后，于2018年7月11日与其他贷款所需资料包括马有兴身份信息、工资流水、公司地址等一并交到永腾公司。等待签字贷款，一直到2019年1月30日收到永腾公司发给其方律师函。其方问永腾公司没有办理贷款的原因，永腾公司答复称其方提供的户籍证明是伪造的。2019年6月，其方要求交全款，对方又提出要涨价150000元，并要求交纳更名费，因马文忠、马有兴认为不应交纳更名费和涨价费用，2019年6月至10月，马文忠、马有兴多次找永腾公司董事长及其他负责人协商，但永腾公司相关人员一直推诿，未能解决，后永腾公司称已起诉立案。总之，其方不存在违约，永腾公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。一审法院查明，2011年12月5日，永腾公司与马文忠签订《永腾小区8号楼认购协议书》，约定，马文忠认购永腾公司开发的××区房屋，建筑面积约151.12平（方）米，成交单价6560元／平（方）米，合同总价款991347元，付款方式为首付款501347元，余款490000元买受人在接到售房部的电话通知7日内，将所有合法、有效、齐备的贷款资料交到售房部，通过办理银行按揭贷款的方式一次性付清余款。同时，《协议书》还约定，具体付款时间以永腾公司售房部通知为限七日内交付；每期付款及银行按揭资料逾期15日按自动放弃对待，永腾公司可另行出售，首付的10％作为定金不退。《协议书》签订后，马文忠按揭贷款申请未获贷款机构审核批准。期间，永腾公司多次联系马文忠前往永腾公司售房部递交、补充贷款所需资料，或支付剩余欠款，双方签订商品房预售买卖合同。2019年1月24日永腾公司向马文忠发出《律师函》，提醒马文忠务必及时与永腾公司签订商品房买卖合同并支付剩余欠款。马文忠于2019年1月30日收到该《律师函》。2019年3月4日永腾公司向马文忠送达了《解除认购协议通知书》，解除双方签订的《永腾小区8号楼认购协议书》，所交定金不予退还，剩余购房款退回马文忠。2019年9月18日，马文忠委托诉讼代理人又与马文忠公司工作人员联系办理购房事宜，经联系双方未能达成一致意见，至2019年10月30日双方发生争执，永腾公司遂向公安机关报警。一审法院认为，永腾公司与马文忠对双方所签订《永腾小区8号楼认购协议书》及收取总房款50％的首付款501347元的事实均不持异议，作为有效合同，依法予以认定。永腾公司于2019年1月24日向马文忠发出律师函，对马文忠进行催告，马文忠于2019年1月30日收到永腾公司发出的通知，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，马文忠在收到律师函后有三个月的合理履行期间，即2019年1月31日至2019年4月30日，如在此期间内马文忠仍未履行，永腾公司有权请求解除合同。2019年3月4日永腾公司向马文忠送达了《解除认购协议通知书》，要求解除双方签订的《永腾小区8号楼认购协议书》，但2019年3月4日属马文忠仍在合理履行期间范畴之内，马文忠无权在此期间要求解除合同。经催告，永腾公司解除权行使的合理期限为三个月，即马文忠在催告后三个月的合理期限内（2019年1月31日至2019年4月30日）仍未履行，永腾公司可以在2019年5月1日至2019年8月1日期间行使解除权。该期间属于除斥期间不适用中止、中断等规定，永腾公司未在该期间内行使解除权，其解除权消灭。永腾公司在马文忠的合理履行期间内向马文忠发送《解除认购协议书》，发出该协议书的行为应属无效；除此之外，永腾公司在解除权行使的合理期限内并未向马文忠要求解除认购协议，其解除权消灭，永腾公司的诉讼请求不能成立，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，遂判决：驳回永腾公司要求解除双方签订的《永腾小区8号楼认购协议书》，所交订金50134.7元不予退还，剩余购房款451212.3元退回马文忠的诉讼请求。案件受理费13714元减半收取6857元，由永腾公司自行承担。一审庭审后永腾公司提交了录音证据一份及报案材料复印件一份，录音证据拟证明永腾公司员工王培洪在2018年3月19日通知马文忠提供贷款所需资料，马文忠并未积极配合提交的事实；报案材料拟证明双方于2019年10月30日马文忠、马有兴前往永腾公司协商购房事宜时，与永腾公司总经理马腾蛟发生肢体冲突及于当晚前往永腾公司董事长韩宗业家中闹事的事实。经质证，马文忠认可通话录音系其与永腾公司员工之间的对话，但认为其并未拒绝配合办理贷款事宜，对报案材料所述的事实，马文忠认可双方发生冲突并报警。二审经审理查明，一审认定的事实属实且双方当事人均无异议，予以确认。另查明，2018年3月19日，永腾公司通知马文忠提供贷款所需资料，后马文忠按揭贷款申请因年龄原因未获贷款机构审核批准，永腾公司与马文忠又协商在马文忠之子马有兴名下办理，如系父子关系可以不交纳更名费，但因马文忠与马有兴不在同一居民户口簿上，永腾公司提出可以由派出所出具户籍证明，马有兴提交户籍证明及相关贷款材料后回武汉做生意。马有兴申请的按揭贷款未能办理。马文忠一方前往永腾公司询问未能办理按揭贷款原因，永腾公司相关人员答复马有兴提供的户籍证明可能是伪造的，并提出要交纳更名费，双方因马有兴提交的户籍证明是否真实及永腾公司应否收取更名费问题发生争议。马文忠、马有兴为解决问题提出分期付款，遭拒绝。2019年9月前后马文忠一方又提出把其铺子和车变卖支付全款，永腾公司答复因房屋已涨价300000元，如马文忠要房，需再交150000元，马文忠、马有兴认为永腾公司收取更名费及涨价费用不合理，多次找永腾公司相关人员协商未果，2019年10月30日，马文忠、马有兴又前往永腾公司协商购房事宜时，双方发生纠纷，永腾公司报警，双方间的纠纷未能解决，永腾公司遂诉至一审法院。又查，永腾公司于2017年7月25日取得涉案房屋的商品房预售许可证。本院认为，本案主要争议焦点为：1.马文忠是否存在违约行为，永腾公司是否享有合同解除权？2.一审法院是否存在适用法律错误的问题？关于马文忠是否存在违约行为，永腾公司是否享有合同解除权的问题。双方签订的《永腾小区8号楼认购协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，应认定有效，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。按照协议约定，马文忠支付了首付款501347元，余款490000元马文忠应当在接到售房部的电话通知7日内，将所有合法、有效、齐备的贷款资料交到售房部，通过办理银行按揭贷款的方式一次性付清余款。具体付款时间以永腾公司售房部通知为限七日内交付；每期付款及银行按揭资料逾期15日按自动放弃对待，永腾公司可另行出售，首付的10％作为定金不退。诉讼中，永腾公司提交的2018年3月19日录音证据，经质证，马文忠认可真实性，证明力予以确认，该证据能够证明永腾公司于2018年3月19日对马文忠以电话的方式通知马文忠提交相关按揭贷款资料，双方均认可马文忠按揭贷款申请因年龄原因未获贷款机构审核批准，说明马文忠一方提交了贷款资料。二审诉讼中，双方对协商在马文忠之子马有兴名下办理按揭贷款的事实均无异议，据此能够认定双方对认购协议内容进行了变更，且对于马有兴提交贷款资料的时间又未作约定，在马有兴办理按揭贷款过程中，双方又因马有兴提交户籍证明是否真实以及永腾公司应否收取更名费等问题产生争议，协商无果后，马文忠提出分期付款方案，遭拒绝，马文忠又表示愿意支付全款，永腾公司又提出房屋已涨价300000元，如马文忠要房，需再交150000元，此后双方又在涨价费用应否收取等问题一直协商，直到2019年10月30日马文忠、马有兴又前往永腾公司协商购房事宜时，双方发生纠纷，永腾公司报警，且二审诉讼中，马文忠表示随时可以支付全款，上述事实表明马文忠一方一直在积极与永腾公司协商解决问题，其行为表明其方愿意履行支付剩余房款的义务，只是因永腾公司在协议之外又提出了马文忠一方需交纳更名费及涨价费，双方产生了新的争议，致使影响了马文忠支付剩余房款义务的履行，且诉讼中，永腾公司没有证据证明双方对于马有兴办理按揭贷款的时间进行了新的约定，或因马文忠一方的原因导致按揭贷款不能办理，故不能认定马文忠存在迟延履行合同义务或拒绝支付剩余房款的违约行为，永腾公司所持其公司依据合同法第九十四条第一款第三项之规定享有合同解除权的上诉理由不能成立。一审此节认定不当，应予纠正。关于一审法院是否存在适用法律错误的问题。因永腾公司不享有合同解除权，故永腾公司向马文忠发出的解除合同通知书不产生合同解除的效力。因适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的前提是当事人一方依据合同法第九十四条享有合同解除权，因永腾公司上诉所持其公司依据合同法第九十四条第一款第三项之规定享有合同解除权的上诉理由不能成立。故永腾公司上诉所持本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定中：“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。”的上诉理由亦不能成立。永腾公司不享有合同解除权，也就不存在合同解除权消灭的问题，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认定永腾公司合同解除权消灭，确有错误，应予纠正。综上所述，永腾公司上诉所持马文忠存在迟延或拒绝支付剩余房款的违约行为，其公司享有合同解除权以及本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定中一年除斥期间相关规定的主张不能成立，予以驳回。虽一审认定永腾公司享有合同解除权消灭的事实及适用法律有误，但一审判决驳回永腾公司诉讼请求的处理结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13714元，由西宁永腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李静萍审判员 陈志秀审判员 尹菲菲 二○二○年九月三日（法官助理 陕 珊书记员 保昕欣 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》