湖南省洪江人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1291民初152号 原告：周基祥，男，1932年8月29日出生，汉族，住洪江区。 委托诉讼代理人：周远峰（周基祥之子），男，1962年12月6日出生，汉族，住洪江区。 委托诉讼代理人：王冬梅，洪江区城中法律服务所法律工作者。 被告：刘富香，女，1957年11月15日出生，汉族，住洪江区。 委托诉讼代理人：伍荣（刘富香表哥），男，1955年9月18日出生，汉族，住洪江市。 委托诉讼代理人：向贵利（刘富香舅舅），男，1953年1月4日出生，汉族，住洪江市。 原告周基祥与被告刘富香确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理，原告周基祥的委托诉讼代理人王冬梅、周远峰、被告刘富香及其委托诉讼代理人伍荣、向贵利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周基祥向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间买卖土地的协议无效；2、判决被告返还原告支付的购买土地的款项29000元；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年，原告听说自己现居住的房屋可能会被拆除，想到老家买一块地建房。被告系原告弟弟的前妻，被告称自己有一块地可以卖给原告建房。原、被告于2018年11月达成口头协议，约定被告将一块土地以29000元的价格卖给原告，原告在看地当天支付被告2000元作为定金，2018年12月1日，原告向被告支付了剩余的购地款27000元。后原告打听到该土地为集体土地，不能买卖，原告不能在该土地上建房，原告多次找被告退钱未果。原、被告买卖的土地属于集体所有，双方的口头协议是无效协议，且原告未曾动用过该土地，被告未因此遭受任何损失，据此，原告诉至法院，要求被告退还原告29000元。庭审过程中，原告当庭表示放弃对土地使用转让书上记载的2000元的主张，即仅要求被告返还27000元。 被告刘富香辩称：本案诉争土地原为被告的宅基地，被告之前在该土地上修建的房屋于2008年被洪水冲走，后被告在该土地上种植蔬菜，原告因其原居住的房屋要被拆除，多次找到被告要求转让被告的该土地，2018年11月，原、被告看过土地后双方协商确定转让费27000元，原告于2018年12月11日将转让费一次性付清。被告转让给原告的土地确实是集体所有，但被告对该土地有使用权和管理权，原告与被告之间是转让土地而非买卖土地的关系。土地已转让，原告能不能在该土地上建房与被告无关。双方口头协议转让土地，并付清转让费交接土地，双方的协议已经生效。被告不清楚原告时隔一年半后要求被告退款的原因，原告的主张是没有道理的。被告仅收到转让费27000元，2000元的收条系原告伪造。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的《宅基地申请报告》复印件、建房设计草图复印件各1份，被告均无异议，结合庭审查明的事实，能够证明原告从被告处转让诉争土地系用于建房的事实，本院予以采信；2、对于原告提交的《收条》1份，符合证据的三性原则，被告无异议，本院予以采信，对于原告提交的《土地使用转让书》1份，被告不认可，原告自愿放弃该2000元的主张，本院对该证据不予采信；3、对于原告提交的证明复印件1份，被告无异议，本院予以采信，4、对于被告提交的证明1份，原告对证据的真实性无异议，该证据与原告提交的证明记载的内容基本一致，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告周基祥系被告刘富香前夫的哥哥，户籍所在地为湖南省洪江市大湾塘，系城镇居民。被告刘富香户籍所在地为湖南省洪江市，被告刘富香在该村原分得一处宅基地即《收条》上所记载的“三姐屋下面菜地”用于修建房屋，该房屋于2008年被洪水冲毁后，被告将该处宅基地用来种植蔬菜。约2018年11月，原、被告口头协商确定被告将诉争宅基地转让给原告用于建房，2018年12月1日，原告向被告现金支付宅基地转让费27000元，被告于当天向原告出具《收条》记载：今收到周基祥交来三姐屋下面菜地转让费（修建房屋）计贰万柒仟元整。诉争宅基地转让后，被告自行处理了在该处种植的蔬菜。受让土地后不久,原告得知因诉争宅基地为集体土地,原告不能在该处建房，至今为止一直未动用该土地。之后原告找被告返还转让费未果，故提起诉讼。 本院认为，原、被告虽然未签订关于转让诉争宅基地的书面协议，但双方达成了关于诉争宅基地转让的口头协议，原告要求确认该协议无效，本案案由应由确认合同无效纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《国务院关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体组织成员享有的权利，非本集体组织成员无权取得，诉争宅基地系桂花园村所有,原告户籍不在该村，被告将诉争宅基地转让给本集体组织以外的原告用于建房，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，因此，原、被告关于转让诉争宅基地的合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告当庭表示放弃对土地使用转让书上记载的2000元的主张，本院予以确认。原、被告达成的转让诉争宅基地的口头协议无效，被告收取的27000元转让费应当返还给原告。被告主张其因此次转让宅基地遭受了损失，但未提供任何证据予以证实，本院对被告的该主张不予认可。 综上所述，原、被告关于转让“三姐屋下面菜地”的合同无效，被告应返还原告宅基地转让费27000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告周基祥与被告刘富香关于转让“三姐屋下面菜地”的合同无效； 二、被告刘富香于本判决生效之日起十日内返还原告周基祥宅基地转让费27000元； 三、驳回原告周基祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，减半收取计262.5元，由原告周基祥负担25元，被告刘富香负担237.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  朱彩红 二〇二〇年九月二日 法官助理  肖红艳    书记员  王子晔    本案适用法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。