浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初10393号 原告：宋建明,男,1951年5月19日出生,汉族,住诸暨市。 原告：章利琴,女,1955年8月6日出生,汉族,住诸暨市。 原告宋建明、章利琴的共同委托诉讼代理人：黄万良，男，1950年3月28月出生，住诸暨市，与原告宋建明、章利琴同。 被告：诸暨市野珍房地产开发有限公司,住所地诸暨市赵家镇赵家新村。 法定代表人：宣六九。 委托诉讼代理人：王生国，诸暨市枫桥法律服务所法律工作者。 第三人：赵连云，男，1947年1月3日出生，汉族，住诸暨市。 第三人：陈渭焕，男，1950年7月2日出生，汉族，住诸暨市。 原告宋建明、章利琴与被告诸暨市野珍房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为野珍房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王岚于2020年6月22日、2020年8月11日两次公开开庭进行了审理。原告宋建明、章利琴的委托代理人黄万良、被告野珍房地产公司的法定代表人宣六九及委托诉讼代理人王生国到庭参加第一次庭审。因本案的判决结果与赵连云、陈渭焕有法律上的利害关系，同时为查明本案案件事实，本院通知赵连云、陈渭焕作为本案第三人参加诉讼。原告宋建明及两原告共同委托诉讼代理人黄万良、被告野珍房地产公司的委托诉讼代理人王生国、第三人赵连云、第三人陈渭焕到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告宋建明、章利琴向本院提起诉讼请求：要求被告履行商品房买卖合同，即交付商品房给两原告使用，并办理权属登记。事实与理由：两原告系夫妻关系，于2011年12月15日与野珍房地产公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：×××77）。商品房位于诸暨市××镇××幢××单元××室，面积129.65㎡，总房价548000元。原告与商品房开发商理清经济关系后，野珍房地产公司出具收款收据。2011年12月30日，诸暨市房地产管理处进行商品房预告登记，受理编号为×××52。被告至今未交付房屋，亦未将房屋登记过户。原告为维护自身合法权益，故诉讼来院。 被告野珍房地产公司答辩称：第一，该涉案房屋所有人应为被告野珍房地产公司的法定代表人宣六九，当时宣六九因个人原因需将涉案房屋登记在他人名下，宣六九与宋某（两原告儿子）系朋友，且两人之间存在诸多经济往来，故宣六九找到宋某帮忙，后被告代为办理了预告登记，因而涉案房屋登记在本案两原告名下；第二，两原告与被告公司签订商品房买卖合同系事实，但合同签订后，原告并未履行付款义务，收款收据亦是为了办理预告登记才出具的；第三，宣六九与第三人赵连云签订了协议，将涉案房屋出售给第三人赵连云，赵连云已支付房款。 第三人赵连云述称：2012年9月，其替被告法定代表人宣六九归还在海博小额贷款的借款80万元后，宣六九将涉案房屋（包含车位）折价41万元，转让给其用于抵债。当时宣六九称涉案房屋为其所有，只是挂在原告名下。2012年10月9日，其与宣六九签订协议后，宣六九将房屋钥匙交付给第三人赵连云。 第三人陈渭焕述称：其并不认识原告宋建明，其系通过何国明介绍，向第三人赵连云购买涉案房屋。当时何国明说该房屋系赵连云所有，其并不知晓购买房屋需要办理登记，只知道需要办理房产证，当时赵连云给其看了宣六九出具的收款收据。 为证实自己的主张，原告提供了下列证据材料，并经庭审质证如下： 1.商品房买卖合同（编号：×××77）一份； 2.收款收据一份； 3.预告登记两份； 4.诸暨市自然资源和规划局不动产登记查询证明一份； 5.浙江省农村信用社转账证明一份； 6.申请证人宋某出庭作证，宋某的证人证言一份。 被告对上述证据1-4的真实性均无异议，对证据5中的转账认为系原告方购买房屋之前宣六九与原告章利琴之间的往来款，并非用于支付本案所涉房屋房款，对证据6证人证言，被告对房款交付部分陈述的真实性不予认可，认为证人宋某陈述的两原告与被告法定代表人宣六九之间无借款往来与事实不符。第三人赵连云认为原告的上述证据的证明目的并不是真实的。第三人陈渭焕提出其并不清楚上述证据及相关事实，但认为该房屋不应登记至原告处。本院经审核认为，被告对原告提交的上述证据材料的真实性无异议，本院对上述证据材料依法予以确认，至于其能否达到原告之证明目的，本案在下文中一并予以阐述。 被告野珍房地产公司为证明其答辩意见，向本院提交商品房买卖合同原件三份、（2017）浙0681刑初881号刑事判决书一份、预告登记证明原件两份，证实原、被告之间不存在实际的商品房买卖关系，原告儿子宋某与被告法定代表人之间确实存在借贷关系的事实。原告及第三人赵连云均对被告提交的上述证据材料的真实性无异议，但两原告认为上述证据材料无法达到被告之证明目的。第三人陈渭焕经质证，表示对上述证据材料不知情。经审核，本院对上述证据的真实性依法予以确认，至于能否达到原告之证明目的，本院亦在下文中予以一并阐述。 第三人赵连云提交由被告于2012年10月9日开具的收款收据一份，第三人陈渭焕提交房屋出让协议一份。本院认为上述两组证据材料均不影响本案事实认定及法律适用，故对上述两组证据材料在本案中不作为有效证据予以确认。 经审理查明，本院认定的事实如下： 2010年8月30日，原告章利琴向被告法定代表人宣六九转账63万元。2011年12月15日，原告宋建明、章利琴与被告野珍房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××77），合同载明原告购买的商品房为诸暨市××村××幢××单元××号，建筑面积共129.65㎡，该商品房单价为4227元／㎡，总金额为54.8万元，付款方式为一次性付款，该商品房的交付时间为2012年12月31日前。2011年12月15日被告出具收款收据一份，载明交款单位为原告章利琴、宋建明，收款金额为54.8万元，并盖有被告野珍房地产公司的印章。2011年12月21日，原告宋建明、章利琴对坐落于诸暨市××幢××号的房屋办理预告登记，权证号为诸房预商字第00046494、00046495。现涉案房屋由第三人陈渭焕居住。 另查明，被告野珍房地产公司的股东为宣六九、石海平。2011年1月至2012年7月，宣六九以开发房地产、资金周转、银行贷款等为由，以月息1分至6分不等，骗取资金4685万余元，归还本息合计945万余元，构成集资诈骗罪，于2018年6月6日被判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币四十万元。 本院认为，本案争议焦点为原告宋建明、章利琴与被告野珍房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》是否有效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”本案中，被告野珍房地产公司以买卖双方并无真实购房意图的抗辩意见与本案的下列事实能相互印证：1.原告提交的转账凭证中的63万元系原告章利琴直接转至被告法定代表人宣六九账户中，并非本案被告公司账户中，且根据原告及宋某陈述，宣六九与宋某间存在诸多资金往来。另，转账金额63万元与《商品房买卖合同》中载明的房款54.8万元尚有8.2万元的差额，对于该差额部分原告亦未能提交相关债权凭证。结合本案现有证据，本院无法认定该笔转账的款项性质，更无法据此认定该63万元转账为原、被告之间的借款，故原告称该笔款项为原、被告之间的借款的意见，本院不予采信；2.本案中，被告未向原告开具增值税专用发票；3.按照《商品房买卖合同》的约定，房屋应于2012年12月31日前交付，但原告在长达七年的时间中一直未主张自己的权益，不符合常理，且该房屋现已装修完毕并由第三人陈渭焕使用。退一步讲，即便原、被告间存在“以房抵债”的事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。本院认为该规定的构成因素有二：其一为主观因素。一方面，当事人在主观上出于恶意，知道或应当知道其合同行为将造成对国家、集体或者第三人的损害而故意为之；另一方面，当事人之间相互串通，以明示或默示方式达成共同的主观意思联络，希望通过实施该合同行为以实现不法目的。其二为客观因素。一方面，当事人相互配合共同订立了目的违法、损害他人利益的合同；另一方面，该合同在客观上损害或即将损害国家、集体或第三人的合法权益。主观因素隐藏于内心，外人无从得知，必须通过客观因素表现出来。具体到本案中，原告在庭审中陈述“被告欠款太多，所以以房款抵借款的形式偿还了部分借款”，故原、被告于2011年12月15日签订《商品房买卖合同》之时，原告已明知被告陷入经济危机，双方签订“以房抵债”合同的行为显属恶意。且当时被告野珍房地产公司的法定代表人宣六九已因个人资金问题而实施集资诈骗的行为，原、被告签订的该合同损害野珍房地产公司债权人利益的同时亦会损害公司股东宣六九的债权人的利益。综上，结合全案证据，本院认为原、被告于2011年12月15日签订的《商品房买卖合同》应认定为无效。经本院释明，原告不同意变更诉讼请求，故本院依法驳回原告的全部诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告宋建明、章利琴的全部诉讼请求。 本案案件受理费9280元，减半收取计4640元，由原告宋建明、章利琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  王 岚 二〇二〇年九月十一日 代书记员  宋倩宇