湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1737号上诉人（原审被告）：陈豆娟，女，汉族，1991年2月28日出生，住湖南省郴州市苏仙区。被上诉人（原审原告）：周有东，男，汉族，1992年8月7日出生,住湖南省郴州市北湖区。原审第三人：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市韶山西路309号步步高大厦。法定代表人：王填，该公司董事长。上诉人陈豆娟因与被上诉人周有东、原审第三人步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭调查询问后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈豆娟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判陈豆娟无须退还周有东门面转让款4437元；2.一、二审诉讼费用由周有东负担。事实和理由：一、一审法院认定案涉门面转让行为未经步步高公司同意错误，属于认定事实错误。陈豆娟与周有东签订的《门面转让协议》为双方真实意思表示，步步高公司对此类转让行为的通常做法为默许，且其连续6个月未阻止案涉转让行为，应认定其对该行为的认可；二、一审法院认定事实与判决内容自相矛盾。一审法院认为步步高公司行使合同解除权，故陈豆娟与周有东签订的《门面转让协议》应予解除，但在步步高公司行使合同解除权前，案涉协议合法有效，且陈豆娟与周有东已经实际履行了该协议，周有东有支付租金及转让款的义务，一审判决陈豆娟退还周有东4437.5元门面转让款不当；三、根据《门面转让协议》中的约定，案涉门面转让款11000元是对该门面已有装修、装饰、设备及其他费用的等价补偿，并非转让门面的盈利。一审法院在没有判决周有东向陈豆娟返还原有装修、装饰、设备及其他费用的前提下，判决陈豆娟向周有东返还门面转让费4437.5元错误。请求二审法院依法纠正一审法院的错误，维护陈豆娟的合法权益。周有东辩称：步步高公司在一审庭审过程中明确表示案涉门面禁止转租，且案涉门面的装修、装饰及设备基本没有使用，可以还原并返还给陈豆娟。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈豆娟的上诉，维持原判。步步高公司经本院依法传唤未到庭亦未提交书面意见。周有东向一审法院起诉请求：1、请求依法确认陈豆娟与周有东于2019年10月30日签订的《门面转让协议》无效，并判决陈豆娟返还周有东门面转让费11000元；2、判决陈豆娟将周有东囤放于郴州市门面的价值一万元服装返还给周有东；3、判决陈豆娟将三个月门面租金共计3188元返还给周有东。一审法院认定事实：2019年4月29日，陈豆娟作为乙方，步步高公司作为甲方签订《租赁合同》，约定乙方承租经营甲方所有的位于郴州步步高商业大厦负一楼1033、1034两个相邻门面（期限为2019年4月起至2020年12月31日止）。《租赁合同》第十九条约定：转租、转让限制。乙方不得对该商铺进行任何形式的转租、分租、转让、联营、承包、分包等合作方式经营，否则视为乙方严重违约，甲方有权据此解除合同，收回租赁商铺，此等情况下乙方应向甲方支付相当于届时12个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方全部损失。2019年10月30日，陈豆娟作为甲方，周有东作为乙方，步步高公司作为丙方，签订《门面转让协议》，约定丙方同意甲方将自己位于郴州市门面转让给乙方使用，建筑面积为9.8平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，在甲方转让租期满后，租期按原租赁协议顺延，并由乙方与丙方按原合同条款重新签订租赁合同。不重新签订租赁合同不影响租赁自动顺延。丙方与甲方已签订租赁合同，租期到2020年12月31日。门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有门面租赁合同中所规定的条款。转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计11000无，上述费用包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。违约责任约定为：甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付门面，逾期一天按一百元的标准向乙方支付违约金，超过7天乙方有权解除合同；乙方应该按时接收门面，逾期一天按一百元标准向甲方支付违约金，超过7天甲方有权解除合同；丙方保证该房屋为其合法所有并有权进行出租等，否则应该赔偿乙方转让费用同等损失。如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁门面，丙方按照转让费用标准补偿乙方。陈豆娟、周有东在合同签字，步步高公司并未在该合同上签字或盖章。合同签订当日，周有东支付陈豆娟款项11000元。周有东接手门面后，经营至2020年3月底，从2020年4月1日起，案涉门面开始拖欠房租。因双方对退租事宜达不成一致，陈豆娟将郴州市门面门锁更换，扣押了周有东留存在门面内的货物。一审法院认为：案件为合同纠纷。争议焦点为：周有东与陈豆娟签订的《门面转让协议》的效力问题；周有东诉请返还门面转让款、租金是否有事实和法律依据。关于周有东与陈豆娟签订的《门面转让协议》的效力问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四第二款规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。承租人未经出租人同意转租的情形,出租人可以请求解除合同或者认定转租合同无效,该权利的行使人是出租人即本案第三人步步高公司，周有东作为次承租人主张《门面转让协议》无效无法律依据。故一审法院对周有东诉请《门面转让协议》无效依法未予支持。出租人有权在法定时效内行使转租合同的解除权。本案出租人步步高公司作为第三人到庭答辩，对周有东与陈豆娟之间的转租合同不予追认，并明确表明不同意转租，相当于出租人行使了合同解除权，故案涉《门面转让协议》应予解除。合同解除后，周有东应将租赁门面腾退并返还给陈豆娟，因陈豆娟已经自行更换转租门面的门锁，并扣留了周有东的货物，故门面不存在腾退和返还问题。周有东诉请陈豆娟返还扣留的货物，符合法律规定，一审法院予以支持。关于周有东诉请返还门面转让款、租金是否应予支持的问题，一审法院认为，因新冠肺炎疫情影响，转租的门面经营受到影响。周有东对于涉案门面不能转租，且转租需经步步高公司认可和同意是知情的。步步高公司截止一审开庭审理前，并未主张过合同的解除权，其按约定收取租金，并未干预周有东的经营。庭审中步步高公司亦解释了因新冠肺炎疫情影响对租户的租金减免政策，以期共渡难关。周有东不通过努力经营以化解新冠肺炎疫情造成的影响，径行提起本案诉讼转嫁可能的损失和风险，有违基本的诚信原则。故案涉《门面转让协议》解除后可能造成陈豆娟的损失，周有东应予以分担。周有东于2019年10月30日支付给陈豆娟的门面转让款11000元中，包含了陈豆娟已经支付给步步高公司的2019年11月、12月份租金2125元，该部分租金应予扣除。周有东诉请的3188元租金为2020年1月、2月、3月陈豆娟已向步步高公司交纳的租金（由陈豆娟代交）。周有东实际占有、使用门面期间，需承担相应的门面占有使用费,占有使用费的标准按照陈豆娟与第三人的约定的租金标准计算，故周有东支付的门面租金不应退还。一审法院考虑《门面转让协议》解除后，门面返还给陈豆娟期间的空置租金损失，转租门面改变用途导致的装修、装饰、设备及其他相关费用的损失，酌定由陈豆娟退还周有东门面转让款的一半即4437.5元[（11000元-2125元）×50%]。陈豆娟主张其转租门面押金可能产生5000元损失的问题，因该损失未实际发生，本案中不予处理，如实际发生当事人可另案诉讼主张权利。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“一、被告陈豆娟于本判决生效之日起十日内支付原告周有东门面转让款4437.5元；二、被告陈豆娟于本判决生效之日起十日内返还原告周有东囤放于郴州市门面的所有货物；三、驳回原告周有东的其他诉讼请求。如果被告陈豆娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。适用简易程序减半收取案件受理费77元，由原告周有东负担53元，被告陈豆娟负担24元。”本院二审过程中双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审认定的一致。本院认为，本案为合同纠纷，争议的焦点为：1.步步高对陈豆娟的转租行为是否确认的事实问题；2.陈豆娟是否应该退还部分转租费的问题。（一）关于步步高对陈豆娟的转租行为是否确认的事实问题。陈豆娟主张“步步高对该转让行为已确认”，审理查明的事实表明，该主张与事实和法律的规定不符。陈豆娟没有提交证据证明步步高公司对其转租行为明知或应当知道而予以默许的证据，从审理查明的事实来看，案涉门面租金系由陈豆娟直接与步步高发生交付关系，且陈豆娟与步步高公司签订的租赁合同中明确约定了承租人陈豆娟不得转租案涉标的，再则，从步步高在本案一审诉讼过程中的意思表示推定，也可看出陈豆娟主张的事实不成立，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，不予认定出租人步步高行使了合同解除权故而不予支持周有东关于确认案涉《门面转让协议》无效的诉讼请求并无不当，认定步步高公司对案涉转租赁合同效力不予追认与事实相符；陈豆娟以步步高公司在六个月内没有阻止其转租行为以及其他租赁者有转租行为而应类推案涉的转租行为被步步高公司默认，与事实和法律的规定不符。（二）关于退还转租费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。一审认定案涉《门面租赁合同》已实际解除，根据双方当事人的过错，酌定判决陈豆娟返回周有东门面转让款4437,5元并无不当。因为当周有东提出退租后，陈豆娟采取换案涉租赁门面的锁及扣留周有东在租赁场地货物的行为，足以认定陈豆娟是单方终止履行合同约定的行为，虽然周有东在拖欠门面转租费情况下并提出退租，对本案的纠纷及造成的损失由一定过错责任，但陈豆娟在本案中应当承担主要过错责任，一审法院在考虑了门面返还给陈豆娟后可能存在的空置租金损失以及转租门面改变用途导致的装修、装饰、设备及其他相关费用的损失情况下，酌定由陈豆娟退还周有东门面转让款4437.5元是妥当的，本院二审予以支持。综上所述，陈豆娟的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费50元，由上诉人陈豆娟负担。本判决为终审判决。审判长  罗燕青审判员  李建湘审判员  林海波二〇二〇年九月十五日法官助理胡雅妍书记员杨杰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。