贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5090号上诉人（原审被告）：遵义耀源置业有限公司,住所地:贵州省遵义市汇川区香港路中段花园路10号2幢1-10号,统一社会信用代码:91520303MA6HJ21Q1P。法定代表人:刘家鸿,系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢小芬,贵州贵君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王孝益,贵州贵君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：帅伟,男,汉族,1994年6月16日出生,住贵州省遵义市汇川区。上诉人遵义耀源置业有限公司（以下简称遵义耀源置业公司）因与被上诉人帅伟商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2921号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。遵义耀源置业公司上诉请求：1.撤销原判，驳回帅伟的诉讼请求;2.一、二审案件受理费由帅伟负担。事实和理由：一、一审判决根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷司法解释第四条，认定定金罚则适用过错责任，并认为双方未能签订商品房买卖合同非被上诉人原因，属认定事实错误。一审查明被上诉人因资金问题不愿意继续购买认购的商品房，多次与销售人员协商退还定金，可知被上诉人因自身原因导致违约，是被上诉人的过错责任，根据该条司法解释规定，应当按照定金规定处理。一审判决认定双方未能履行签订合同的原因是履行期限未能达成一致，无事实依据。上诉人与被上诉人从未对签订商品房买卖合同的期限产生过争议，也未进行过协商，整个庭审被上诉人称其不能履行合同的原因是首期房款凑不足。一审判决认为履行期限有争议就不用履行合同属适用法律错误。合同法六十一条规定“合同约定不明的补救合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，根据上诉人购房流程和房屋买卖交易习惯，交付首付款当日就签订房屋买卖合同等相关文件，双方已口头确认无误后才签订书面协议。庭审中上诉人代理人多次强调签订购房合同期限为认购协议手写备注约定的2020年2月1日交付剩余首期款74679元当天，手写备注项是对定金罚则作提醒注意，并对合同履行期限和方式作具体约定。二、一审判决以认购协议约定“原告未在约定期限内支付购房款，则所交购房款不予退还，且该房源另售”扩大了被上诉人责任，违反法律关于合同解除应以通知形式的强制性规定，依据依据合同法第五十二条第（五）项规定，认定无效，属适用法律错误。1、“原告未在约定期限内支付购房款，则所交购房款不予退还”该条约定并未扩大被上诉人帅伟的责任，也未违反合同法第一百一十五条对定金罚则的规定。如被上诉人帅伟认为有不归责其原因而导致违约的，可以进行抗辩，但并非一审法院认定的无效情形。双方签订的认购协议书第一条、第三条第1、4项、手写备注内容对定金罚则均有约定，就算该条无效，并不影响其他定金罚则条款的效力。2、“原告未在约定期限内支付购房款，该房源另售”未违反法律效力性规定，并不当然认定无效。合同解除以通知形式行使是对程序性要求，如上诉人未履行解除合同通知，将房源另售，只能认定解除合同对被上诉没有约束力，不产生合同解除的法律后果。一审判决以程序规定否定上诉人实体权利，属适用法律错误。就算该条约定无效，并不影响定金罚则条款效力。3、双方未能履行本约签订房屋买卖合同的责任在于被上诉人，被上诉人未在约定的期限内交付首期款和签订购房合同。被上诉人违约后，上诉人于2020年3月18日送达催告函，如被上诉人还未在催告期限内交付首期款和签订合同，将追究其违约责任，上诉人已履行催告通知义务。三、一审判决超出被上诉人主张请求所依据的事实和理由范围。整个庭审被上诉人申请退款的抗辩理由是：1、款项属于认筹金；2、因欺诈签订了认购协议书；3、不认可手写备注内容，未征得其同意。围绕被上诉人的主张请求和事实理由，一审法院已查明并判决认定双方签订的认购协议书系双方真实意思表示，被上诉人交付的1万元系定金，就应当适用定金罚则追究被上诉人违约责任。一审法院超出被上诉人的抗辩理由，主动审查定金罚则等违约条款并认定无效，并凭空捏造认定双方对履行期限有争议，属违法判决。四、相比一般的买卖交易，购房人应更加审慎注意。对于大部分家庭，房子系其最主要财产，选购房屋时应结合自己的经济能力，综合考量各楼盘房屋价格比较、小区配套教育、物业服务质量价格、水土、方位、采光空气流通等各项情况。认购协议书共计两页内容，且对定金罚则内容进行加黑加粗，销售人员手写内容也作了注意提醒。根据生活常理，被上诉人对认购协议内容和违约后果充分了解后才会签字确认。本案判决将会对上诉人及其他开发商类似案例起到指引作用，希望二审法院判决是对公众形成谨慎、守约、对自己行为负责的正面引导。请求法院查明事实，作出公平判决。被上诉人帅伟二审未提交书面答辩意见。帅伟向一审法院起诉请求：1、判令遵义耀源置业公司返还帅伟认筹金10000元及资金占用费（2020年2月10日起按银行同期贷款利息计算）；2、诉讼费全部由遵义耀源置业公司承担。一审法院认定事实：2020年1月7日，帅伟向遵义耀源置业公司购买商品房签订了《遵义北大资源梦想城商品认购协议书》，约定帅伟向遵义耀源置业公司认购位于“遵义北大资源梦想城”商品房6栋1单元5层1号住宅房，房屋总价900624.00元，签订认购书付清定金10000.00元时，房屋享受优惠折扣后的实际总价为844679.00元，首付款164679元（已扣除定金），楼价余款670000.00元。协议书中买受人责任条款载明：1、买受人须于×年×月×日前，或自出卖人通知之日起×日内，携同此《认购书》及买受人身份证明原件和上述楼款×元到“遵义北大资源梦想城”售楼现场签署《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》及出卖人要求的其他相关文件。上述文件签订后，定金转为购房首付款；若买受人未在约定期限内签订上述文件或不按时缴付应付房款，视为买受人违约，出卖人有权对该商品房在不通知买受人情况下另行销售，买受人所付定金不予退还。此外，遵义耀源置业公司销售人员在协议书尾部手写“备注：此房源不更名，不退房不换房，首次缴纳定金10000.00元，于2020年1月18日付款90000元，于2020年2月1日付款74679.00元整。如有逾期，所交购房款不予退还，该房源另售。”当日，帅伟缴纳定金10000.00元，遵义耀源置业公司出具《房屋销售专用收据》载明：认筹金金额10000.00元。之后，帅伟因资金问题不愿继续购买认购的商品房，遂自2020年1月10日起多次与房屋销售人员协商退还定金。2020年3月19日，遵义耀源置业公司向帅伟邮寄送达《签约催告函》，函告：因帅伟个人原因没有按照《商品房认购协议书》的要求和遵义耀源置业公司签订《商品房买卖合同》，经多次催促后帅伟仍未到场签订《商品房买卖合同》，为此要求帅伟于2020年3月25日前，与遵义耀源置业公司取得联系，并签订《商品房买卖合同》等文件；逾期，本催告函则视为公司追究帅伟违约行为的书面通知。遵义耀源置业公司将不予退还认购定金，并将认购的房屋另行销售。帅伟知晓该催告函内容后，以遵义耀源置业公司行为侵犯其合法权益，向一审法院提起诉讼，请求判如前述。一审法院认为，帅伟与遵义耀源置业公司签订的《遵义北大资源梦想城商品认购协议书》系双方真实意思表示，除一审判决以下特别说明的内容外为合法有效。帅伟基于与遵义耀源置业公司签订的《遵义北大资源梦想城商品认购协议书》，向遵义耀源置业公司缴纳的认筹款10000元，实为认购协议中约定的定金。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，认购书中的定金性质为立约定金，即对正式签订商品房买卖合同而提供的保证；该定金罚则适用过错责任，即未能订立商品房买卖合同的原因应由何方承担责任的问题。本案中，双方签订的《认购协议书》未明确约定签订商品房买卖合同期限，而遵义耀源置业公司之后发出《签约催告函》，函告帅伟于2020年3月25日签约，又未达成一致，因此未能订立商品房买卖合同并非帅伟原因造成。认购协议约定，帅伟未在约定期限支付购房款，则所交购房款不予退还，且该房源另售，因该约定扩大了帅伟承担定金责任的范围，且不问是否具有可归责于帅伟责任的原因，同时此约定违反了法律关于合同解除应当以通知形式行使的强制性规定，根据〈中华人民共和国合同法〉第五十二条第（五）项的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该内容与法律规定相违背，为无效。综上所述，双方最终没能签署商品房买卖合同的根本原因，是双方在认购书中没有对商品房买卖合同的签约期限协商一致所造成，这并非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成的，双方对此应互不承担违约责任，因此耀源置业公司应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。帅伟主张的资金占用费，为违约责任，不应支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十六条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条之规定，判决：一、被告遵义耀源置业有限公司于本判决书生效后3日内退还原告帅伟认筹金10000.00元；二、驳回原告帅伟其他诉讼请求。案件受理费25元（已依法减半收取），由被告遵义耀源置业有限公司承担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，帅伟与遵义耀源置业公司签订的《遵义北大资源梦想城商品认购协议书》属于预约合同。预约合同是对本约相关事项的预先规划。预约既可以明确本约的订约行为,也可以是对本约内容进行预先设定。对经协商一致设定的预约内容,本约应予以直接确认,其他事项则留待订立本约时继续磋商。预约合同的主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚实信用原则进行磋商以达成本约的义务。本案中,《遵义北大资源梦想城商品认购协议书》就是相对于将来签订的商品房买卖合同的预约合同。该预约合同是双方当事人在协商一致的基础上达成的,没有违反法律禁止性规定,合同合法有效,非经当事人协商一致不得更改,否则构成对预约合同的违约。《遵义北大资源梦想城商品认购协议书》第二款付款方式第2项的约定：首期楼款：人民币164679元（已扣除定金）需于×年×月×日前付清及签署《商品房买卖合同》。认购书手书条款载明：帅伟首次缴纳定金10000元，于2020年1月18日付款90000元，2020年2月1日付款74679元，即首期楼款164679元。如有逾期，所交购房款不予退还，该房源另售。从《遵义北大资源梦想城商品认购协议书》上、下条款的关联及双方签订认购书的目的解释，即在帅伟付清首期楼款后最迟于2020年2月1日前，双方应当签订正式的《商品房买卖合同》。因此，本案双方在认购书中对商品房买卖合同的签约期限协商明确、具体，并非对签订商品房买卖合同的时间约定不明。帅伟在签订认购书后不久，以资金困难为由要求退房并且不愿与遵义耀源置业公司签订商品房买卖合同。本院认为，商品房交易为大额交易，帅伟作为完全民事行为能力人，在购房前应当对其资金、信用状况预先进行充分的评估后再施行相关民事法律行为，由于帅伟对其购房能力没有进行充分预估，导致双方最终未能签订正式的商品房买卖合同，责任在帅伟一方。帅伟在2020年1月7日与遵义耀源置业公司签订的《遵义北大资源梦想城商品认购协议书》后，在2020年1月10日即要求退房，不愿签订商品房买卖合同，之后双方多次协商未果。说明帅伟向遵义耀源置业公司表达退房的意愿时起，就没有了与遵义耀源置业公司签订商品房买卖合同的意愿与自觉，即使认购书中明确约定了商品房买卖合同的签订时间，帅伟也不会履约。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”的规定,承担预约合同违约责任的前提是当事人违反公平诚信磋商的义务。帅伟因个人原因导致其与遵义耀源置业公司未能签订正式的商品房买卖合同，不能签订商品房买卖合同的原因属于帅伟一方,依据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金"的规定，帅伟无权要求遵义耀源置业公司返还其10000元的定金。综上所述，遵义耀源置业公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2921号民事判决；二、驳回帅伟的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由帅伟负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年九月十四日法官助理杨颜竹书记员冯滢