安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初3423号原告（反诉被告）：李秀兰，女，1976年1月21日出生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：周驰、张超锦，安徽皖松律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴宏君，男，1975年7月25日出生，汉族，住安徽省宿松县。被告（反诉原告）：吴蕴菲，女，1976年11月22日出生，汉族，住安徽省宿松县。上述二被告共同委托诉讼代理人：夏耘、李和平，安徽松圣律师事务所律师。第三人：安徽省祥盛房地产经纪有限公司，住所地安徽省宿松县经济开发区韩文路南侧经三路东则10-12号。法定代表人：孙媖，该公司执行董事。原告（反诉被告）李秀兰与被告（反诉原告）吴宏君、吴蕴菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李秀兰及其委托诉讼代理人周驰、张超锦，被告（反诉原告）委托诉讼代理人李和平到庭参加诉讼，第三人安徽省祥盛房地产经纪有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀兰向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令吴宏君、吴蕴菲继续履行合同，配合李秀兰办理银行贷款和房屋权属转移登记手续；二、如果涉案房屋已经转卖，吴宏君、吴蕴菲应当返还李秀兰已经支付的购房款并按照合同约定支付房屋总价款30%的违约金；三、请求法院驳回吴宏君、吴蕴菲反诉的的全部诉讼请求。四、本诉案件的诉讼费用由吴宏君、吴蕴菲负担。事实与理由：2019年6月21日,李秀兰与吴宏君、吴蕴菲及宿松县佑家房地产经纪有限公司签订《购房定金协议书》,约定吴宏君、吴蕴菲将宿松县孚玉镇孚玉中路联通公司后院的单门独院住宅一套(面积202.82平方米)出售给李秀兰(房地权证(2004)第0115号,松国用(2004)第1145号),李秀兰支付订金200000元。2019年7月16日李秀兰与第三人签订《房地产经纪服务合同》约定:第三人为李秀兰提供经纪服务代为办理产权登记及有关手续。同日,李秀兰与吴宏君、吴蕴菲及第三人签订《房地产买卖合同》,吴宏君、吴蕴菲将房屋出售给李秀兰,该合同约定:“房屋总价1868000元,该合同签订之当日向卖方支付购房款868000元,余下1000000元申请银行按揭贷款审批通过之后一次性划入卖方账户,买卖双方需按时无条件配合办理权属转移登记手续以及银行贷款手续。”合同签订后,李秀兰再次支付款项640000元给吴宏君、吴蕴菲,总计支付款项840000元,后三方同去中国邮政储蓄银行股份有限公司宿松县支行办理按揭贷款手续。但该笔贷款未获银行批准。后,李秀兰一直依据双方所签《房地产买卖合同》第九条约定催促吴宏君、吴蕴菲到其他银行办理按揭贷款手续,但吴宏君、吴蕴菲一直置之不理,现李秀兰为维护合法权益，现起诉请求判如所请。吴宏君、吴蕴菲答辩如下：一、吴宏君、吴蕴菲一直按照合同约定履行义务，配合李秀兰签订房地产买卖合同，并于当日委托居间方代为申请办理房屋权属转移手续，和李秀兰一起去银行申请贷款手续。二、李秀兰在合同履行期间多次违约。首先，李秀兰首付款只支付了840000元，没有按照约定支付全部的首付款868000元。其次，2019年7月16日，吴宏君、吴蕴菲与李秀兰及房地产公司三方一起到中国邮政储蓄银行办理申请贷款手续。李秀兰于2019年8月16日主动到宿松县公安局投案，并与当日被刑事拘留，银行在2019年8月23日电话联络李秀兰未果后，将业务资料退回到房地产公司。李秀兰因为自己原因导致银行贷款未能获准审批，视为其违约，应当承当违约责任。三、李秀兰主张继续履行的合同早已解除。吴宏君、吴蕴菲由于一直联系不上李秀兰，在2019年11月22日联系其哥哥，其哥哥表示让吴宏君、吴蕴菲将房屋卖掉。2020年5月12日吴宏君、吴蕴菲再次联系李秀兰让其继续履行合同，李秀兰亦没有给予任何回复。综上，请求法院驳回李秀兰的诉讼请求。李秀兰为证明其起诉主张向本院提交《购房定金协议书》、黄锦华出具的订金收条、《房地产经纪服务合同》及《房地产买卖合同》，证明李秀兰与吴宏君、吴蕴菲签订房地产买卖合同，约定购买吴宏君、吴蕴菲名下房产，李秀兰支付首付款840000元，2019年7月16日双方同第三人一起前往银行办理贷款手续及共同至宿松县不动产登记中心办理过户授权委托手续。吴宏君、吴蕴菲对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为达不到证明目的，不能证明李秀兰履行了合同约定的全部义务。吴宏君、吴蕴菲向本院提出反诉请求：一、解除李秀兰与吴宏君、吴蕴菲签订的房屋买卖合同，并要求李秀兰支付违约金286440元。二、反诉诉讼费、代理费由李秀兰负担。事实与理由：吴宏君、吴蕴菲与李秀兰签订《购房定金协议书》和《房地产买卖合同》，约定李秀兰1868000元购买吴宏君、吴蕴菲名下房屋，购房首付款为868000元，李秀兰仅支付了840000元首付款，李秀兰首次违约。在签订《房地产买卖合同》当日，吴宏君、吴蕴菲与李秀兰同第三人一起前往银行办理贷款手续及共同至宿松县不动产登记中心办理过户授权委托手续，吴宏君、吴蕴菲履行了合同约定的全部义务，但李秀兰因涉嫌犯罪被羁押导致银行贷款不能发放，李秀兰第二次违约。因李秀兰的违约行为影响了吴宏君、吴蕴菲的项目出资，吴宏君、吴蕴菲只能另借高利贷落实投资款，李秀兰的违约行为给吴宏君、吴蕴菲造成不必要的损失。2019年10月28日中介说李秀兰不买房，让吴宏君、吴蕴菲把房屋证件拿回去。吴宏君、吴蕴菲联系不上李秀兰后联系了李秀兰哥哥，李秀兰哥哥让吴宏君、吴蕴菲自己卖房。2020年元旦底，李秀兰缓刑释放后，吴宏君、吴蕴菲多次找李秀兰协商购房事宜，李秀兰既不支付剩余房款亦不同意解除合同，故吴宏君、吴蕴菲提出反诉，请求法院支持其反诉请求。李秀兰对吴宏君、吴蕴菲的反诉答辩如下：一、关于首付款，双方在签订合同过程中达成了协商意见，房屋总价款优惠28000元。二、吴宏君、吴蕴菲尚未履行配合李秀兰的义务。《房地产买卖合同》并未对具体办理贷款的时间做出具体的约定，李秀兰获得自由后，找到吴宏君、吴蕴菲协商更换其他银行办理贷款，但是吴宏君、吴蕴菲既不配合办理贷款手续也不同意返还首付款。故请求法院驳回吴宏君、吴蕴菲的反诉请求。吴宏君、吴蕴菲为证明其反诉主张，向本院提交房地产权证、《购房定金协议书》、《房屋买卖合同》、《刑事判决书》、李秀兰哥哥录音、中介黄锦华录音、短息信息、法院调查令回执及承诺书一份，证明吴宏君、吴蕴菲如约履行了合同，刘秀兰因刑事案件投案自首导致银行贷款审批未通过而不能发放，吴宏君、吴蕴菲一直催告李秀兰履行合同，李秀兰违约未履行义务。李秀兰质证对房地产权证、《购房定金协议书》、《房屋买卖合同》、《刑事判决书》的真实性、合法性无异议，但达不到其证明目的。对李秀兰哥哥及黄锦华录音的三性均有异议，认为被录音人均未出庭接受法庭的调查，不是本案当事人，对涉案情况并不全部清楚。对调查令无异议，但银行未发放贷款是因为银行内部的政策调整无法放贷，银行工作人员亦未提交李秀兰的贷款申请。吴宏君出具承诺书拿回房产证，表明其违反合同约定，不履行合同义务。根据双方无争议的证据，本院查明事实如下：2019年6月21日李秀兰与吴宏君、吴蕴菲签订购房订金协议书，约定李秀兰以总价1868000元购买吴宏君、吴蕴菲名下位于宿松县孚玉镇孚玉中路联通公司后院的单门独院房屋一套【松房地权证：（2004）字第0115号，松国用（2004）第1145号】。另协议书约定双方于签订《房屋买卖合同》当日向吴宏君、吴蕴菲支付首付款868000万元，余款1000000元待吴宏君、吴蕴菲将上述房屋产权过户到李秀兰名下后10个工作日内办理贷款抵押，李秀兰于当日支付200000元定金。2019年7月16日李秀兰与吴宏君、吴蕴菲及第三人签订《房地产经纪服务合同》和《房地产买卖合同》，当日李秀兰与吴宏君、吴蕴菲及第三人一起到宿松县不动产登记中心办理了代为申请办理权属转移登记手续，并一起到中国邮政储蓄银行宿松县支行办理房屋银行贷款手续。2019年8月16日李秀兰因涉嫌销售伪劣产品罪被宿松县公安局刑事拘留。2019年8月23日银行电话联络李秀兰审查贷款可行性，因联系李秀兰未果，将房屋贷款资料退回中介公司。2019年10月28日吴宏君将其存放在房屋中介处的房屋房产证、土地证领回。庭审中，吴宏君、吴蕴菲表示涉案房屋已经转卖其他人。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李秀兰与吴宏君、吴蕴菲签订《房屋买卖合同》、支付定金和首付款，并与吴宏君、吴蕴菲及第三人办理代为申请办理权属转移登记手续和房屋银行贷款手续，体现了其购买吴宏君、吴蕴菲房屋的真实意愿。2019年8月16日李秀兰因涉嫌销售伪劣产品罪被宿松县公安局刑事拘留，导致银行贷款资格审查时未通过，进而未能如约贷款支付买卖房屋剩余款项，构成违约，应当承担违约责任。李秀兰被刑事拘留虽不是不可抗力，但其因被限制人身自由致银行贷款资格审查未通过却非主观故意，可适当减轻其违约责任。吴宏君、吴蕴菲要求李秀兰按成交价每日万分之五支付违约金过高，本院调整违约金以成交价每日万分之三支付违约金为宜。至于李秀兰的违约期间，本院认为，《房屋买卖合同》约定将房屋产权过户至李秀兰名下而实际未过户，而吴宏君2019年10月28日已经取回房产证、土地证，至此，涉案房屋的产权名及产权证均由吴宏君、吴蕴菲控制，其未受到《房屋买卖合同》的任何约束力，可视其与李秀兰之间的《房屋买卖合同》已经解除。故本院认定李秀兰的违约期间为2019年8月16日（李秀兰被拘留日）至2019年10月28日，合计74天。李秀兰因违约因支付给吴宏君、吴蕴菲的违约金为1868000×0.0003×74=41469.6元。李秀兰与吴宏君、吴蕴菲之间的《房屋买卖合同》已经于2019年10月28日实际解除，吴宏君、吴蕴菲应当于当日返还李秀兰支付的首付款840000元。李秀兰认为吴宏君、吴蕴菲未配合其办理银行贷款手续违约，但未提供相应的证据予以证明，本院不予认可。李秀兰要求吴宏君、吴蕴菲继续履行合同，本院认为，涉案房屋已经转卖，合同目的已经不能实现，其要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予认可。因吴宏君、吴蕴菲擅自解除合同，李秀兰要求吴宏君、吴蕴菲按照合同约定支付房屋总价的30%违约金，本院认为吴宏君、吴蕴菲应当于合同解除之日返还李秀兰的首付款而未返还，可以自逾期归还之日起按年利率6%支付资金占用期间利息，至起诉之日，吴宏君、吴蕴菲应当支付李秀兰840000×0.06×（271÷365）=37420.27元。综上，李秀兰与吴宏君、吴蕴菲互负违约责任，双方承担的违约金相抵减，吴宏君、吴蕴菲应当立即返还李秀兰购房款835950.67元（840000-41469.6+37420.27），另，吴宏君、吴蕴菲应当自2020年7月25日按年利率6%支付资金占用期间利息给李秀兰。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴宏君、吴蕴菲于本判决生效之日起三日内返还李秀兰（反诉被告）购房款835950.67元。二、被告（反诉原告）吴宏君、吴蕴菲自2020年7月25日按年利率6%支付原告李秀兰（反诉被告）资金占用期间利息，直至第一项判决款项付清止。三、驳回原告李秀兰（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回被告吴宏君、吴蕴菲（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，反诉案件受理费2798元，合计2948元，由原告（反诉被告）李秀兰负担948元，由被告吴宏君、吴蕴菲（反诉原告）负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 员  金利平二〇二〇年九月二十一日助理审判员  贺书唯书 记 员  张 霄附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题规定》第二十九条借贷双方对于其利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率的24%为限。未约定预期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。