四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终603号 上诉人（原审被告）：仁寿县文林镇库桥炸鸡店，住所地四川省仁寿县文林镇书院路一段书塘巷90号1栋2层1号。 经营者：顾浚译（曾用名顾浚泽），男，1994年10月17日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人（原审被告）：顾顺英，女，1968年2月9日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人（原审被告）：沈俊迁，男，1967年3月27日出生，汉族，住广东省陆丰市星都经济开发区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：詹代成，仁寿县禄加法律服务所法律工作者。 三上诉人共同委托诉讼代理人：黄光林，仁寿县禄加法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：仁寿汇尚商业管理有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇书院路一段书塘巷90号（泉倾天下）1栋2层1号。 法定代表人：徐伟然，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘人瑕，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋婷，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 上诉人仁寿县文林镇库桥炸鸡店（以下简称库桥炸鸡店）、顾顺英、沈俊迁因与被上诉人仁寿汇尚商业管理有限公司（以下简称汇尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议对本案进行审理。本案现已审理终结。 库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁上诉请求：撤销原判，改判驳回汇尚公司的诉讼请求或发回重审，并由汇尚公司承担一、二审案件受理费。事实和理由：1．租赁合同约定租用场地面积以实际测绘面积为准。库桥炸鸡店于2018年1月1日开业，测绘报告于2018年9月15日才出具，且汇尚公司至今未告诉上诉人商铺实测面积，存在违约行为。根据测绘报告计算租金应按实测面积124.28平方米计算，一审错误按建筑面积209.19平方米计算；2．《场地租赁合同》和《商管、物管服务协议》均明确约定，租赁场地的月租金系实测的套内面积每月100元/㎡（其中含物管、商管每月70元），故场地租金实际每月为30元/㎡；3．上诉人已缴纳履约保证金21,167元、10个月租金37,290元，至今尚有预交款105,347元存在汇尚公司处，合同解除后汇尚公司应退还上诉人先前缴纳的履约保证金；4．库桥炸鸡店、顾顺英从未向沈俊迁授权委托书，一审认定沈俊迁作出的承诺书有效不当，进而错误判令沈俊迁与库桥炸鸡店承担连带赔偿责任；5．上诉人与汇尚公司的费用收支账目全部错误；6．一审法院违背双方真实意思表示，擅自判令上诉人补足免交10个月租期的租金明显不当；7．上诉人向汇尚公司预交租金165,835元，双方至今未结账。其中上诉人备注是预交租金，一审法院却将该款误导为上诉人缴纳的是水电费。 汇尚公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 汇尚公司向一审法院起诉请求：1．依法解除库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁和汇尚公司签订的《场地租赁合同》，判令库桥炸鸡店、顾顺英向汇尚公司补足10个月免租租金共计209,190元，汇尚公司收取的履约保证金21,167元不予退还，并责令库桥炸鸡店和顾顺英立即腾退租赁场地，库桥炸鸡店和顾顺英腾退前应付未付的租金（场地占用费）和水电费，由库桥炸鸡店和顾顺英按合同约定支付；2．判令库桥炸鸡店、顾顺英向汇尚公司支付2018年至2019年尚欠场地租金198,931元，2019年6-8月尚欠水电费用2,344元，共计201,275元；判令库桥炸鸡店和顾顺英按应付而未付租金和水电费的日千分之五向汇尚公司支付违约金直至付清为止（截止2019年8月31日，逾期付款违约金为343,160.71元）；3．判令库桥炸鸡店、顾顺英承担汇尚公司律师费47,560元；4．判令库桥炸鸡店、顾顺英承担一审案件全部诉讼费用；5．判令沈俊迁对上述请求承担连带责任。一审庭审中，汇尚公司自述其诉讼请求中的水电费实际是指水费和空调费。 一审法院认定事实：坐落于四川省仁寿县龙广场）1幢1楼1号，房屋建筑面积为3600.43㎡的房屋属于仁寿县九龙房地产开发有限公司所有（以下简称九龙开发公司）。2016年5月1日，九龙开发公司与汇尚公司签订《商业管理委托合同》，约定九龙开发公司将九龙广场项目委托汇尚公司全权进行商业管理及相关事宜；对项目进行招商、招租，与入驻商户就招租事项进行协商谈判，并以自己的名义与租赁商户签订租赁协议，租赁价格经九龙开发公司认可确定；汇尚公司对九龙广场项目（包括商业配套部分的公共部位）进行统一经营管理，相应的管理包括但不限于推广、招租活动均由汇尚公司进行，租金及经营管理的其他收益归汇尚公司；委托期限为自2016年5月1日至2026年4月30日；合同另有其他约定。九龙开发公司于当日向汇尚公司出具《商业管理授权委托书》，载明即日起可以九龙开发公司名义与九龙广场项目各商家签订《场地租赁合同》并依据合同对该项目实施管理、收取租金（含商业、物业管理费），各商家《场地租赁合同》签订后，在租赁期内由汇尚公司与各商家履行相关合同权利、义务，不受本委托是否存续影响。2017年8月18日，顾顺英代顾浚译在打印好的《九龙广场租赁合同审批表》中首部的商家信息处签上“顾浚译”的名字。《九龙广场租赁合同审批表》上载明“合同主要内容：商铺号Ｆ1-Ｂ1；面积211.67平方米；合同期限5年；租金100元／㎡／月；商、物管费为前两年无，第三年4元／㎡，第四年5元／㎡，第五年6元／㎡；租金递增方式为前3年不递增，第四年5%，第五年6%；租金支付方式为半年支付；免租期为8个月（分两年使用，第一年4个月，第二年四个月），装修期为2017年12月31日前；履约保证金为一个月租金（21167元）；合同起始日期为2018年1月1日；备注为厕所、电表乙方支付2000元由甲方安装，签合同支付105835元（一个月保证金，四个月租金）”，徐伟然在该表格上汇尚公司总经理审批处签字。同一日，汇尚公司作为出租方（即甲方），顾浚译作为承租方（即乙方）共同签订《仁寿汇尚商业管理有限公司与顾浚译关于仁寿九龙广场的场地租赁合同》（以下简称场地租赁合同）。《场地租赁合同》中顾浚译的名字系由顾顺英代签，合同中载明：“……第一条：租赁场所面积1.1本合同以租赁场所的实测面积（具有测绘资质的测绘公司所测绘的实测面积）作为计租面积。租赁场所实测面积暂定为211.67平方米，实际面积以建设行政主管部门认定的第三方测绘机构的实测面积为准。1.2商业楼宇整体开业之日前，甲方应向乙方出示具有资质的房产测绘机构出具的商业房面积实测报告书并向乙方提供该商业房面积实测数据。租赁场所的实测面积作为本合同项下的计租面积，如租赁场所实测面积与暂定面积不一致的，乙方应于甲方出示面积测绘报告书后五个工作日内签订面积确定文件，对乙方已缴纳的租金、物业服务费等款项，双方在甲方出示面积测绘报告书后20个工作日内按实测面积完成结算及款项退补；如任何一方逾期履行前述结算及款项退补义务，每逾期一天，守约方有权要求违约方支付当年租金总额千分之一的违约金。……2.1租赁场所的租赁用途为库桥炸鸡……3.1本合同租赁期限为5个租约年，具体租赁期限为2018年1月1日起至2022年12月31日止。免租期为8个月；装修免租期为乙方进场日至2017年12月31日；第一年免租经营期2018年1月1日起至2018年4月30日止。第二年2019年1月1日起至2019年4月30日止为免租经营期。其他租赁期限的时间均为计租期。……第四条：进场装修4.1双方确认，进场日暂定为2017年9月15日前，甲方有权根据九龙广场工程进展情况，在前述约定进场日10日前书面通知乙方调整进场日的具体日期，且甲方无需因前述调整向乙方作出赔偿或补偿，但免租装修期的具体时间作相应顺延调整。……第六条：免租装修期与开业6.1免租装修期为自进场日起算3个月90天，具体期限为2017年9月15日起至2017年12月15日止。6.2免租装修期内，乙方应支付进场日起租赁场所发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费、商业及物业服务费、空调电费等各项费用。乙方租赁场所应于2018年1月1日前对外整体营业。第七条：租金及支付方式、递增方式7.1从计租日起计算乙方应向甲方交纳的租赁场所租金。7.2租赁场所的月租金（不含税）＝月租金标准×计租实测面积。月租金标准为：按实测面积计算每平方米100元／月（含物管、商管费70元／月）。7.3租金交纳方式：7.3.1按先交租金后使用原则，乙方应于本合同签订当日支付第一租约年租金。7.3.2年付租金方式：乙方应于上一租约年期限届满之日前两个月支付下一租约年租金。7.3.3乙方应将本合同项下租金，以人民币形式支付到甲方或甲方指定的银行账户。7.3.4甲方须在收到乙方付款后7个工作日内向乙方出具相应金额收据。7.4租金递增方式：租赁房产的租金递增方式为：前3年不递增，第4年在原租金基础上递增百分之5，第5年在第4年租金基础上递增百分之6。……8.1乙方应在本合同签署的当日，向甲方支付21167元履约保证金，甲方在收到履约保证金后向乙方开具相关收款收据。……8.2.1如乙方未能按照本合同约定支付租金、商业物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。……9.1公用事业费在本合同租赁年限内，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视等费用。公用事业费标准按商业楼宇所在地区公用事业统一收费标准确定和调整。……9.3前述公用事业费的支付时间、方式按相关部门规定执行。其他公共能耗费用（如：水、电，中央空调，直、扶梯，照明，亮化工程等）按甲方规定分摊。……10.2如果乙方未按约定向甲方或相关部门支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电、气等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同，且乙方应立即支付或补交租金、物业服务费、水、电、气等公用事业费或其他应付款项，甲方对乙方的装饰装修不作任何赔偿或补偿。10.3乙方未经甲方同意延迟交租超过10个工作日的情况累计逾3次，甲方有权解除本合同，且乙方应立即支付或补交租金，甲方对乙方的装饰装修不作任何赔偿或补偿。……11.1商业、物业服务费标准为：合同租约年限内按实测面积计算每平方米70元／月……11.2商业、物业服务费自合同起始日起算并按前述租金支付方式支付。除首付商业、物业服务费外，乙方应在每（季度、半年、年）到期日的5日前向甲方交纳下（季度、半年、年）的商业、物业服务费。11.3商业、物业服务的内容及相关权利义务关系由乙方与甲方另行签订《商业、物业管理服务协议》（见附件六）加以约定。……18.1若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理。……18.2在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：……18.2.5租赁场所暂定面积与实测面积不一致时，乙方未按照本合同约定的时间与甲方签订面积确定文件，逾期达到30天的。18.2.6乙方逾期支付租金或商业物业服务费等相关费用达30日的。……18.7如乙方逾期支付本合同约定租金或商业物业服务费等相关费用的，每逾期一日，应向甲方支付应付而未付费用千分之五的逾期违约金，甲方有权从乙方的履约保证金中予以扣除。如乙方逾期支付租金或商业物业服务费等相关费用达到30日的，甲方有权按照本合同第18.4款解除合同。……18.8.1甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，并有权要求乙方补足免租期内免租租金（含商管、物管费），乙方应在接到甲方书面通知之日起20日内将租赁场所交还甲方，并与甲方结清所有款项。18.8.2前述计算违约金标准的“月租金”是指合同解除当月的月租金，如果合同解除当月尚未开始计租的，则以第一个租约年的月租金为准。18.8.3甲方按本合同约定行使解除权的，乙方投入装饰、设备甲方概不补偿，乙方因此造成损失自行承担。……19.1.1无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起20日内（下称“交还期”）将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，如地面、墙面装饰、吊顶装饰，水、电、气管线等，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有），并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。……19.3.1因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止，甲方在交还期限内不收取占用费；因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付占用费。19.3.2无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。……本合同由甲、乙双方加盖公司公章后生效……”。同一天，汇尚公司作为商业经营管理公司（即甲方），顾浚译作为承租人（即乙方）又签订《九龙广场商业、物业管理服务协议》，顾浚译的名字系由顾顺英代签。上述《九龙广场商业、物业管理服务协议》中载明：“……一、商管、物业服务费：按实测面积，第一年实收／个月，第二年实收／个月，第三年实收4元／㎡／月，第四年实收5元／㎡／月，第五年实收6元／㎡／月……以后乙方每年商管、物业服务费交纳时间为：按租金交付方式。其他公共能耗费用（如：水、电，中央空调，直、扶梯，照明、亮化工程等）按甲方规定分摊、支付。……”。 2018年9月15日，经仁寿县精益房地产测绘有限公司测绘，对上述《场地租赁合同》中所涉及的“九龙广场”1栋1层20号商铺即“F1-B1”商铺（以下简称案涉商铺）进行测绘，载明其套内面积为124.28平方米，公摊面积为84.91㎡、建筑面积为209.19平方米。 2019年3月26日，沈俊迁作为“承担连带责任担保人”在一份《承诺书》上签字。《承诺书》中载明：“仁寿汇尚商业管理有限公司：我库桥炸鸡（顾浚译）于2017年8月18日与贵公司签订《场地租赁合同》租赁仁寿九龙广场F1-B1商铺，租赁实测建筑面积为209.19平米，租金单价100元/平米，租赁期限5年。自2017年12月至2019年2月28日尚欠贵公司水、电、空调耗能费40,733元；2018年按合同约定免租期为4个月加上贵公司增加的2个月共计6个月，我已交4个月租金，尚欠贵公司2个月租金40,846元；以上尚欠贵公司2018年水、电、空调耗能加2018年的租金合计81,579元。2019年按合同约定应交8个月租金167,352元。我特向贵公司承诺于2019年4月30日前支付完2018年所欠的水、电、空调耗能费和2018年的所欠租金合计81,579元，于2019年9月20日前支付完2019年租金167,352元。若未按以上承诺的时间支付给贵公司，我将按合同约定支付给贵公司违约金，贵公司有权解除合同并追究我的违约责任，由此所产生的诉讼费、律师代理费等一切损失概由我承担。以上所尚欠贵公司的水、电、空调耗能费和2018年的所欠租金合计81,579元；2019年9月20日前支付完2019年租金167,352元及违约金、诉讼费、律师代理费等一切损失由沈俊迁做履行连带责任担保，担保时效至以上所有欠款付清和违约责任履行完毕为止。承担连带责任担保人：沈俊迁2019年3月26日”。顾浚译、库桥炸鸡店、顾顺英均未在该《承诺书》上签字。 另查明，2017年8月21日，汇尚公司出具《九龙·中韩城项目专用收据》两张，分别载明收到库桥炸鸡店履约保证金21,167元以及收到库桥炸鸡店第一个租约年前4个月租金84,668元，经手人均为徐伟然。2018年1月29日，汇尚公司出具《收据》一份，载明收到顾浚译交来2018年1月1日至2018年1月6日电费431元，2018年1月1日至2018年1月6日水费6元，其中备注“现金收讫”字样。2019年4月30日，顾顺英通过银行转账方式向汇尚公司的工作人员辜文书支付30,000元，于2019年4月30日支付20,000元，且均备注为库桥炸鸡店的租金。2019年4月30日，辜文书作为出纳，为库桥炸鸡店出具《收据》一份，其中载明“收到顾顺英（库桥炸鸡）50,000元，用于支付：1．尚欠2018年1月-2019年2月电、水、空调费金额40,733元，2．尚欠2018年7月-2018年12月租金、商物管费42,334元减去2019年4月30日支付9,267元后，2018年7月至2018年12月还尚欠租金33,067元”。2019年5月8日，辜文书作为出纳，为库桥炸鸡店出具《收据》一份，载明“收到顾浚译（库桥炸鸡）交来2019年3月份水费120元，2019年4月份水费113元，合计233元，现金收讫”。2019年6月10日，辜文书作为出纳，为库桥炸鸡店出具《收据》一份，载明“收到顾浚译（库桥炸鸡）交来2019年5月份水费126元，现金收讫”。 2019年8月30日，汇尚公司与四川达宽（仁寿）律师事务所签订了《委托代理合同书》，约定汇尚公司将其与库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁租赁合同纠纷一审程序委托该所代理，律师代理服务费为47,560元。2019年10月12日，汇尚公司将库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁提起诉讼。2019年11月18日，辜文书向该律师事务所支付律师费35,000元，该所为此向汇尚公司出具增值税发票。 一审庭审中，双方对于案涉商铺的套内面积为124.28平方米、公摊面积为84.91㎡，建筑面积合计为209.19平方米均无异议，但库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁认为公摊面积不得计收租金。库桥炸鸡店对于顾顺英在案涉合同代签字的行为均予以认可。库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁辩称顾顺英在九龙广场二楼还经营名为“老爷车”的服装店，该店铺的经营模式是由九龙广场统一收到营业收入后扣除16%物业管理费和租金后再将款项返还给经营者。汇尚公司对上述陈述予以认可。汇尚公司称因案涉商铺的月租金标准为100元/㎡，第一年和第二年均不收取商业、物业服务费，故未主张商业、物业服务费。汇尚公司称其所诉称的十个月免租期为2018年1月1日至2018年6月30日，2019年1月1日至2019年4月30日，其中2018年5月1日至2018年6月30日属于双方口头增加的免租期。库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁辩称，增加的两个月免租期是在2018年年底及2019年上半年时汇尚公司口头增加的，但是具体哪两个月免租并未说清。 库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁为佐证其辩称还共同举证银行短信记录，主张顾顺英于2017年8月18日向徐伟然转款50,000元，于2017年8月19日向徐伟然转款50,000元，于2017年9月8日向徐伟然转款15,835元，于2019年4月30日曾向辜文书支付30,000元和20,000元，并辩称上述款项均系其支付的库桥炸鸡店的租金，“老爷车”店铺的装修费等均是通过现金方式支付的。汇尚公司则称：上述转账中2018年8月18日、2018年8月19日的两笔转款以及2017年9月8日转款15,835元中的5,835元属于2017年8月21日的两张《九龙·中韩城项目专用收据》中所载明的费用；2017年9月8日转款15,835元中剩余的10,000元属于顾顺英在“九龙广场”租赁的“老爷车”店铺的履约保证金5,000元以及装修押金3,000元，剩余2,000元系支付的出具于2017年11月11日，所载金额为3,314元的“老爷车”店铺的装修费用收据中的款项；2017年8月18日顾顺英支付的两笔50,000元系对应2019年4月30日辜文书出具的《收据》一份。顾顺英对汇尚公司陈述的2017年8月18日所支付款项对应收据的情况无异议。 另外，因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，汇尚公司自愿免除疫情影响期间应当计算的被告对案涉商铺一个半月的占用费，不主张收取。顾顺英自认系库桥炸鸡店的实际经营者。 上述事实，有当事人身份信息、《场地租赁合同》、《承诺书》、九龙·中韩城项目专用收据、收据、房产测绘报告、不动产权证书、《商业管理委托合同》及商业管理授权委托书、九龙广场租赁合同审批表、《委托代理合同书》及律师费增值税发票、《九龙广场商业、物业管理服务协议》、转账明细、手机转账截图等证据及各方当事人的陈述在卷佐证。 一审法院认为，关于案涉商铺的计租面积应当如何认定的问题。案涉《场地租赁合同》中关于租赁场所面积的约定仅有“租赁场所实测面积暂定为211.67平方米，实际面积以建设行政主管部门认定的第三方测绘机构的实测面积为准”，双方因此对计租面积产生分歧。汇尚公司主张案涉商铺的计租面积实际应为209.19平方米，理由是该面积为房产测绘报告中所载明的案涉商铺的建筑面积，也是《场地租赁合同》中所指的实测面积。库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁对此不予认可，并称计租面积应当按照房产测绘报告中所载明的套内面积124.28平方米计算，且该面积才是《场地租赁合同》中所约定的实测面积。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，在签约双方就此未能协商一致且合同中并未指明实测面积为建筑面积还是套内面积的情况下，一审法院结合交易习惯认定该实测面积应为案涉商铺的建筑面积。理由是：套内面积为211.67平方米的商铺和套内面积为124.28平方米的商铺相互之间有87.39平方米的面积差，差异巨大，常人依靠肉眼和常识就可以判断其大致的面积大小，何况顾顺英在代顾浚译与汇尚公司签订《场地租赁合同》前还前往看过案涉商铺的现场。案涉商铺的面积作为租赁的一个重点标准必然经过承租人的详细考察。若库桥炸鸡店的本意是希望承租一个套内面积为211.67平方米的商铺，那么必然会发现案涉商铺比其想承租的商铺小得多，会就此作出更换租赁物或者要求将商铺计租暂定面积按照实地考察的面积予以修改的决定，而顾顺英未采取上述措施就与汇尚公司签订《场地租赁合同》。另外，《场地租赁合同》中虽然注明211.67平方米为案涉商铺的暂定面积，但并不意味着该面积对于认定案件事实就毫无意义。在进行商业租赁时正常情况下未能明确具体的租赁面积，双方都会提出一个较为接近实际的面积，若计租面积是按照套内面积计算，那么承租人在现场查看房屋时完全可以简单测量后将合同中的暂定面积修改为更接近现实的面积，而非暂定面积比实际的套内面积大了87.39平方米之多。汇尚公司称之所以《场地租赁合同》中将案涉商铺的暂定面积定为211.67平方米，是按照建筑物的施工图纸计算的，汇尚公司的上述诉称也符合常理。综上，足以证明在签订《场地租赁合同》时汇尚公司和库桥炸鸡店对于计租的所称“实测面积”是指案涉商铺的建筑面积，即案涉商铺的计租面积应为209.19平方米。 关于《场地租赁合同》中案涉商铺的月租金标准是多少的问题。《场地租赁合同》第7.2条中载明月租金标准为按实测面积计算100元/㎡（含物管、商管费70元/㎡），第11.1条中载明合同租约年限内按实测面积计算70元/月/㎡，第11.3条中载明商业、物业服务的内容及相关权利义务关系由乙方与甲方另行签订《商业、物业管理服务协议》加以约定。同一日，以顾浚译名义与汇尚公司签订的《商业、物业管理服务协议》中载明商管、物业服务费按照实测面积仅第三年实收4元/㎡/月，第四年实收5元/㎡/月，第五年实收6元/㎡/月。汇尚公司就此认为案涉商铺的月租金标准为100元/㎡，租期第三年每月需要加收4元/㎡的商管、物业服务费。库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁则辩称月租金标准由场地租金30元/㎡/月及商业、物业服务费70元/㎡/月组成，后经双方协商将商业、物业服务费70元/㎡/月变更为第一年、第二年不计收，第三年才收取4元/㎡/月，故案涉商铺第一年、第二年的月租金标准应为30元/㎡/月，第三年的月租金标准应为34元/㎡/月。一审法院在此采信汇尚公司的说法，理由是：虽然《场地租赁合同》、《商业、物业管理服务协议》中均载明了有商管、物业服务费两项，但是此两份协议系同一日签订，并未明确载明对《场地租赁合同》中月租金标准里包含的商管、物业服务费金额进行变更。同时，当日的《九龙广场租赁合同审批表》中明确载明案涉商铺的租金为100元/月/㎡，商、物管费为前两年无，第三年4元/㎡，第四年5元/㎡，第五年6元/㎡，该审批表中载明的案涉商铺所需收取的费用实际就包括《场地租赁合同》、《商业、物业管理服务协议》中所约定的费用。该审批表中的合同主要内容系打印的，顾顺英代顾浚译在该审批表首部的商家信息联系人处签字，由此可见签订《场地租赁合同》、《商业、物业管理服务协议》时双方对于案涉商铺月租金标准的约定就如汇尚公司所说，案涉商铺的计租月租金标准应系第一年、第二年为100元/㎡，第三年才额外再加4元/㎡的商管、物业服务费。 关于如何认定库桥炸鸡店已付款金额的问题。2017年8月21日，汇尚公司出具两张《九龙·中韩城项目专用收据》，载明收到了履约保证金21,167元以及第一个租约年前四个月租金84,668元，合计金额105,835元。双方一致认可上述收据中的100,000元系通过顾顺英于2017年8月18日、19日分别转款50,000元给徐伟然的方式支付的。至于上述两张收据与转账金额之间的5,835元差额，汇尚公司称系由顾顺英于2017年9月8日向徐伟然转账15,835元支付的，库桥炸鸡店、顾顺英对此不予认可。顾顺英支付15,835元在后，汇尚公司出具票据在前，汇尚公司在出具收据时将库桥炸鸡店、顾顺英在十多天后会支付的款项记载在收据中明显不符常理，故一审法院对汇尚公司的上述陈述不予采信。汇尚公司诉称该15,835元中有8,000元为“老爷车”店铺的履约保证金5,000元和装修押金3,000元，然而汇尚公司自己提供的收据又显示上述8,000元系于2017年8月18日收取，收据出具在前收款在后显然不符合常理。汇尚公司的上述陈述无充分依据予以证实，不予采信，库桥炸鸡店、顾顺英辩称15,835元系支付的库桥炸鸡店的租金，予以采信。汇尚公司和顾顺英一致认可2019年4月30日顾顺英转款的30,000元与20,000元对应的2019年4月30日的《收据》一张对此予以确认。2019年4月30日的《收据》中显示款项用于支付2018年1月至2019年2月的水、电、空调费40,733元，故其为案涉商铺的租赁支付的租金金额应为9,267元。综上，库桥炸鸡店、顾顺英为案涉商铺支付履约保证金21,167元，租金109,770元（84,668元＋15,835元＋9,267元）。 关于库桥炸鸡店是否存在违约行为，应否解除案涉商铺的《场地租赁合同》，库桥炸鸡店应付租金、空调费、水费及违约金的认定，汇尚公司是否有权对履约保证金不予退还并要求补足免租期10个月租金的问题。《场地租赁合同》中约定的租赁期为2018年1月1日至2022年12月31日止，合同约定的免租经营期为2018年1月1日至2018年4月30日以及2019年1月1日至2019年4月30日止。由于事后双方又口头约定两个月的免租经营期，汇尚公司称多的两个月免租经营期为2018年5月和6月份，库桥炸鸡店和顾顺英称对此不清楚，一审法院将此两月免租经营期认定为2018年5月和6月。在租赁期限内，库桥炸鸡店应当支付的月租金为20,919元（209.19平方米×100元/㎡），应给付租金的期限为2018年7月1日至2018年12月31日止以及2019年5月1日起至2022年12月31日止。依照《场地租赁合同》的规定，合同签订当日应支付第一租约年租金，在上一租约年期限届满之日前两个月支付下一租约年租金，合同签订当日库桥炸鸡店应向汇尚公司支付21,167元履约保证金并由汇尚公司为库桥炸鸡店开具收款收据。故在合同签订当日库桥炸鸡店应支付除履约保证金21,167元在外的2018年剩余六个月的租金，并在2018年12月31日前两个月支付2019年度的年租金167,352元。然而事实上库桥炸鸡店未依照合同约定按期足额支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项以及《场地租赁合同》第十八条第18.2.6款的规定，库桥炸鸡店逾期履行给付租金的义务致使合同目的不能实现，汇尚公司诉请判令解除关于案涉商铺的《场地租赁合同》并请求腾退场地，予以支持。汇尚公司起诉要求库桥炸鸡店和顾顺英补足10个月免租租金209,190元并没收汇尚公司收取的履约保证金21,167元，符合《场地租赁合同》18.8.1条的规定，予以支持。汇尚公司主张库桥炸鸡店尚欠2019年6月至8月的水、电空调费2,344元，库桥炸鸡店和顾顺英不予认可，汇尚公司仅以其自己制作的表格并不足以证明该金额属实，故对汇尚公司的此项诉请不予支持。经审核，库桥炸鸡店于2017年8月18日本应支付2018年度6个月租金125,514元，但库桥炸鸡店仅支付4个月租金84,668元，尚欠40,846元未付；2017年9月8日，库桥炸鸡店支付租金15,835元，剩余2018年度未付租金为25,011元；2019年4月30日，库桥炸鸡店支付租金9,267元，剩余2018年度的未付租金为15,744元。对汇尚公司主张自2017年8月18日开始计算违约金予以支持，但是违约金应以40,846元为本金基数从2017年8月19日计算至2017年9月8日，后以25,011元为本金基数从2017年9月9日计算至2019年4月30日止，再后以15,744元为本金基数从2019年5月1日计算至本金付清时止。对于2019年度未付8个月租金167,352元的违约金，汇尚公司主张自2019年1月1日起算并不违反《场地租赁合同》中关于支付租金期限的规定，予以支持。但是因汇尚公司于2019年10月12日即提出要求和库桥炸鸡店解除租赁关系，故一审法院兼顾合同的履行情况、公平原则等方面，认定此段未付租金的违约金应以167,352元为本金基数，从2019年1月1日计算至2019年10月12日止；其后以2019年5月1日起至2019年10月12日期间的应付租金（日租金为687.75元，此段期间的应付租金即112,848元）为本金基数，从2019年10月13日起计算违约金至本金付清时止。关于违约金，违约金的性质以补偿为原则，但也不排除其具有一定程度的惩罚性质。汇尚公司未提交库桥炸鸡店、顾顺英逾期支付租金的违约行为给其造成实际损失的证据，考虑到逾期未付租金的损失主要是资金占用利息，而汇尚公司要求支付违约金的标准已属于过分高于造成损失的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，考虑到合同的履行情况、承租人的过错程度及汇尚公司未能在租期开始时及时提交案涉商铺测绘面积等情形，酌情将违约金的利息计算标准调整为日利率万分之三（即年利率10.8%）。经审核，库桥炸鸡店应支付的违约金金额为：期间产生的违约金19,547.74元与以128,592元为本金基数，从2019年10月13日起按照日利率万分之三计算至本金128,592元付清时止的违约金之和。另外，自2020年1月1日开始至今库桥炸鸡店尚未搬离案涉商铺，《场地租赁合同》第19.3.1中载明“因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付占用费”，而按照约定从2020年1月1日起库桥炸鸡店应当支付的日租金应为715.26元（104元/㎡/月×12个月×209.19平方米÷365天）。汇尚公司请求库桥炸鸡店、顾顺英的占用费按照上述合同约定支付，予以支持。汇尚公司考虑到新型冠状病毒肺炎疫情的影响同意免除库桥炸鸡店、顾顺英疫情期间一个半月的占用费，此系汇尚公司对自身权利的处分，也充分考虑库桥炸鸡店、顾顺英的实际情况，予以支持。一个半月的占用费应计算为32,633.64元（21,755.76元＋10,877.88元），该费用直接于库桥炸鸡店、顾顺英应当支付的占用费中予以扣除。汇尚公司主张库桥炸鸡店支付在其腾退前产生的空调费和水费，但是其所提出的计算空调费的方案库桥炸鸡店、顾顺英并未认可，汇尚公司未就此提供充分证据予以证明，也未提供依据证明对上述费用进行实际垫付，上述费用的金额也难以确定，故对此部分主张不予支持。 关于汇尚公司主张的律师费47,560元应否支持的问题。汇尚公司主张库桥炸鸡店、顾顺英承担本案律师费47,560元，但是汇尚公司与库桥炸鸡店所签订的合同中并未明确约定要由其承担律师费。《承诺书》中虽然以库桥炸鸡店的名义称要承担律师费，但是库桥炸鸡店和顾顺英均未在上面签字，库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁也未予认可，故对汇尚公司的该项诉讼请求不予支持。 关于顾顺英应否承担赔偿责任，沈俊迁应否承担连带清偿责任的问题。沈俊迁在《承诺书》上作为连带责任担保人签字的行为应视为其提供的单方保证，汇尚公司接受也未提出异议，故保证合同成立。该《承诺书》中载明会对2018年所欠租金81,579元、2019年所欠租金167,352元及违约金、诉讼费、律师代理费等一切损失由沈俊迁做连带责任担保，同时明确系针对顾浚译的库桥炸鸡店与汇尚公司之间就案涉商铺所产生的租赁关系债务提供担保，故对库桥炸鸡店会承担的给付责任应由沈俊迁承担连带责任。由于该租赁合同中所涉及的债务人并不承担律师费，故沈俊迁作为保证人也不应就此承担担保责任。汇尚公司主张顾顺英和库桥炸鸡店一并承担责任，考虑到顾顺英系库桥炸鸡店的实际经营者，而库桥炸鸡店的登记经营者与实际经营者不一致，故顾顺英作为共同诉讼人，应当与库桥炸鸡店共同承担民事责任。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条、第九十条规定，判决：一、解除汇尚公司与库桥炸鸡店于2017年8月18日签订的《仁寿汇尚商业管理有限公司与顾浚译关于仁寿九龙广场的场地租赁合同》，并限库桥炸鸡店、顾顺英于判决生效后二十日内腾退其租赁的位于仁寿县；汇尚公司对于已经收取的履约保证金21167元不予退还；二、库桥炸鸡店、顾顺英于判决生效之日起二十日内支付汇尚公司十个月免租经营期租金209190元，2018年度与2019年度的尚欠租金183096元及相应逾期违约金（逾期违约金的计算方式为：19547.74元与以128592元为本金基数，从2019年10月13日起按照日利率万分之三的标准计算至本金128592元付清时止的金额之和）；三、库桥炸鸡店、顾顺英于判决生效之日起二十日内，以715.26元／日的标准自2020年1月1日起计算至其实际腾退商铺时止并在扣除人民币32633.64元后向汇尚公司支付相应的商铺占用费；四、沈俊迁对判决第二项、第三项中所确定的库桥炸鸡店的金钱给付义务承担连带清偿责任，沈俊迁在承担保证责任后，有权向库桥炸鸡店追偿；五、驳回汇尚公司的其他诉讼请求。一审案件受理费19622元，由库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。 沈俊迁在二审中陈述，沈俊迁在2018年1月顾浚译开炸鸡店时，觉得顾浚译勤快好学，就教他卖快餐和做炸鸡，但该炸鸡店生意不是很好，沈俊迁就推荐顾浚译做些快餐生意。沈俊迁与顾浚译是纯粹的师徒关系，不是合作关系。炸鸡店亦与沈俊迁无任何关系。当时汇尚公司让沈俊迁在打好的材料上签字，因与汇尚公司的经理是很好的朋友，故没有报警。汇尚公司则称，顾顺英与沈俊迁一起经营该店，二人是实际经营者。沈俊迁经常在店里，没有见过顾浚译。 二审审理查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1．案涉租金标准如何确定；2．库桥炸鸡店和顾顺英是否违约，若违约，违约金计算是否正确；3．汇尚公司应否退还履约保证金；4．沈俊迁应否免除连带清偿责任。 关于争议焦点一，租金由面积和单价的乘积计算得出。上诉人对面积和单价均有异议。对此本院认为，顾顺英代表库桥炸鸡店在同一天达成《场地租赁合同》、《商业、物业管理服务协议》和《九龙广场租赁合同审批表》。其中，《场地租赁合同》和《商业、物业管理服务协议》对月租金标准约定的数额明显不一致，且《场地租赁合同》约定计租面积是实测面积，以其后的测绘数据为准。上诉人遂主张实测面积是指实测建筑面积扣除公摊面积后的套内面积，被上诉人则认为应是实测的建筑面积。针对上述情况，应结合交易习惯以及合同的具体履行情况来确定双方签约时的真实意思表示：（一）因签订协议时，双方均不知道实测面积，汇尚公司在《九龙广场租赁合同审批表》上载明计租面积为211.67平方米，月租金标准为100元/平方米，商、物管费为前两年无，第三年4元/㎡；并据此计算出每月租金为21,167元，顾顺英在上述审批表上签字确认，并及时缴纳四个月租金和履约保证金21,167元，以付款行为事实上认可在实测建筑面积未确定前暂按设计图纸计算的建筑面积缴纳租金；（二）若顾顺英认为是按套内面积作为计租面积，至少在装修时即可知道大致的套内面积比建筑面积小得多，本应及时向汇尚公司提出异议，要求按套内面积重新计算租金，但顾顺英直至汇尚公司提起诉讼，要求其支付剩余租金才抗辩计租面积应为套内面积124.28平方米，月租金为30元/平方米，明显与常理不符；（三）假使按照上诉人主张的上述套内面积和月租金计算案涉租金，截止沈俊迁向汇尚公司作出承诺的2019年3月26日，顾顺英此前缴纳的租金还有部分剩余，顾顺英完全有理由拒绝向汇尚公司付款，却于同年4月30日又缴纳租金5万元，导致顾顺英称多支付10余万元的租金，对此顾顺英不能作出合理解释；（四）从汇尚公司制作的承诺书内容可看出，因已有实测建筑面积为209.19平方米，汇尚公司是按双方在《场地租赁合同》约定的实测建筑面积对月租金进行修正。因库桥炸鸡店及实际经营者顾顺英未按约缴纳租金和水、电、气等公用事业费，汇尚公司根据租赁合同约定有权要求上诉人承担免租期间的租金。原审法院据此按实测建筑面积和月租金计算标准最终确认顾顺英应支付汇尚公司十个月免租经营期租金209,190元以及2018、2019年度的尚欠租金183,096元并无不当。 关于争议焦点二，如上所述，库桥炸鸡店及顾顺英未按约支付租金和水、电、气等公用事业费，存在违约行为，应承担违约责任。双方虽在场地租赁合同中约定若上诉人逾期付款，每延迟一天，将按应付未会金额的千分之五计算相应的违约金，但原审法院认为该违约金计算标准属于约定违约金过分高于造成损失的法定情形，遂酌情按日利率万分之三进行调减，并根据顾顺英缴费情况分段计算出截止2019年10月12日的违约金为19,547.74元以及剩余违约金128,592元，从2019年10月13日起按照日利率万分之三的标准计算至该款付清时止并无不当。顾顺英认为一审法院漏算其部分缴费，导致计算案涉欠付的租金和违约金有误，但未提交证据予以证实，应承担举证不能的后果。 关于争议焦点三，履约保证金是履约保证的一种形成，是合同双方确保履约的一种财务担保。案涉场地租赁合同明确约定，库桥炸鸡店逾期付款超过30天的，汇尚公司有权解除合同并没收履约保证金。根据查明的现有事实，库桥炸鸡店和顾顺英逾期支付租金已远远超过30日，汇尚公司无须退还履约保证金21,167元。 关于争议焦点四，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第一款“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。”规定，沈俊迁作为完全民事行为能力人，在明确载有案涉库桥炸鸡店所欠具体租金数额等内容的承诺书的“承担连带责任担保人”栏处签字，现未举证证明其受汇尚公司欺诈或胁迫等情况下，视为自愿以个人信用对库桥炸鸡店所欠汇尚公司债务提供担保，沈俊迁不应免除相应的连带清偿责任。 综上，库桥炸鸡店、顾顺英和沈俊迁的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19,622元，由上诉人仁寿县文林镇库桥炸鸡店、顾顺英、沈俊迁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  梁 丹 审 判 员  孙春红 审 判 员  罗 洁 二〇二〇年九月一日 法官助理  李林虎 书 记 员  李朋霖