文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初4522号原告：重庆宏西吉物业管理有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街6号。统一社会信用代码：915002435567863288。法定代表人:淳泽健,该公司总经理。委托诉讼代理人：罗军，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：张方平，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。被告：谭方娥，女，1983年7月17日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告重庆宏西吉物业管理有限公司（以下简称宏西吉物业公司）诉被告谭方娥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告宏西吉物业公司的委托诉讼代理人罗军、张方平到庭参加诉讼。被告谭方娥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宏西吉物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付物业费7252元（其中物业服务费6766元、公摊费486元）及违约金（违约金的计算方式：2014年12月至2020年7月每月分别以应缴物管费99.50元为基数，从该笔应缴费用产生之月的11日起按照每日千分之三计算至付清之日）；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告房屋的原使用人梁亚楼于2010年10月27日签订《XXXX物业服务协议》，约定原告对被告在重庆宏西吉房地产开发有限公司购买的XX号楼XX单元XX住宅物业和小区共有部分提供物业服务，物业费按所购房屋建筑面积计算，高层电梯房按1.2元/平方米/月计算，矮层非电梯房按1元/平方米/月计算；公摊费由各业主据实分摊。因XX属在建小区，原告便按高层电梯房0.79元/平方米/月收取，矮层非电梯住宅0.56元/平方米/月收取。每月10日以前缴纳，逾期按每日承担千分之三的违约金。迄今，被告谭方娥无故拖欠2014年12月至2020年7月物管费6766元、2014年12月至2020年7月公摊费486元。被告谭方娥作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和《XXXX物业服务协议》规定向原告缴纳物业管理费。为此，原告提起本案诉讼。被告谭方娥于法庭辩论终结后提交书面答辩意见辩称，1.我找原告多次要求他们上门查看漏水问题并要求修理，他们一拖再拖；2.小区消防通道、大门出入口给我们业主带来很大的安全问题；3.关于物管费的问题，希望人民法院能拿出一个合理的解决方案。本院经审理认定事实如下：2010年10月27日，案外人梁亚楼、阮红梅与原告宏西吉物业公司签订《XXXX物业服务协议》，将其位于XX小区XX号楼XX单元XX房屋的物业服务委托给宏西吉物业公司进行物业管理。合同约定住宅物业费为电梯高层（含电梯费）为1.20元/平方米/月、非电梯多层住宅1元/平方米/月，同时合同约定每月10日前缴纳当月物业服务费，未能按时缴纳物业服务费的，按每日千分之三的标准支付滞纳金。合同还约定二次供水能耗费、公共照明等公用水电费按政府有关部门规定由乙方据实分摊。后宏西吉物业公司在XX小区提供物业服务至今，因该小区属在建小区，实际物业管理费收取金额为电梯高层（含电梯费）为0.79元/平方米/月、非电梯多层住宅0.56元/平方米/月。之后，被告谭方娥从梁亚楼、阮红梅处购得该房屋，并于2011年11月18日申请对房屋进行了装修。该小区已成立业主委员会。被告谭方娥位于XX小区XX号楼XX单元XX房屋建筑面积177.75平方米，每月应交纳物业服务费99.50元。谭方娥未缴纳2014年12月至2020年7月期间的物业服务费6766元（99.50元/月×68月）及2014年12月至2020年7月期间公摊费486元。原告于2020年4月26日在XX小区入口处张贴了催收公告，催告各业主在2020年8月1日前缴清物业服务欠费。被告谭方娥至本案法庭辩论终结前未交缴纳拖欠的物业服务费和公摊费。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原告宏西吉物业公司与之前的房屋所有人梁亚楼、阮红梅就XX小区XX号楼XX单元XX的房屋签订物业服务合同，宏西吉物业公司根据合同取得了物业管理权，并提供了物业服务。之后，被告谭方娥作为该房屋的买受人，成为了该房屋新的业主，在双方未签订新的物业服务协议之前，被告谭方娥应根据之前的物业服务协议履行交费义务。现宏西吉物业公司作为原告依据物业服务合同进行起诉，符合法律规定，本院依法予以受理。被告谭方娥作为业主，应当依据合同约定向宏西吉物业公司按月交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案经原告宏西吉物业公司书面催收后，被告谭方娥仍拒绝交纳物业服务费，故针对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。经认定，被告谭方娥应向原告宏西吉物业公司交纳2014年12月至2020年7月期间的物业服务费6766元。对于违约金问题，即《XXXX物业服务协议》中约定的滞纳金。本案中原告宏西吉物业公司主张按每日千分之三计算，因该标准过高，本院酌定按照每日万分之三计算。合同中约定每月物业服务费支付时间为当月10日前，故每月逾期之日应当从当月11日起，截止时间应当为付清之日止。以2014年12月份为例，该月的违约金应以本金99.50元为基数，按日利率万分之三为标准，从2014年12月11日起计算至付清之日止。其余月份以此类推。对于公摊费，因《XXXX物业服务协议》约定二次供水能耗费、公共照明等公用水电费按政府有关部门规定由乙方据实分摊。原告宏西吉物业公司已代替业主缴纳了公用水电费，故被告谭方娥应向原告宏西吉物业公司缴纳2014年12月至2020年7月期间公摊费486元。随着小区住宅楼的逐渐普及，物业服务也深入到了业主的日常生活中。小区的安全、环境卫生、道路通畅、公共设施的维护需要的是全体业主和物业服务企业共同的努力；在物业服务与业主的需求出现冲突时，业主与物业公司应当共谋寻求解决之法，而非消极不作为对待。业主应当爱护公共设施，维护小区整洁，自觉缴纳物业服务费；物业服务企业应当加强员工培训，不断提升企业管理，提升物业服务满意度，给业主提供一个安全、舒适的住宅环境，最终形成良性互动的物业服务局面。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项规定，判决如下：一、被告谭方娥于本判决生效后三日内向原告重庆宏西吉物业管理有限公司支付XX小区XX号楼XX单元XX房屋2014年12月至2020年7月期间的物业服务费6766元、2014年12月至2020年7月期间公摊费486元，共计7252元，并支付违约金（违约金计算方式：2014年12月至2020年7月每月应缴费用均单独计算违约金，共计68笔违约金，每笔违约金分别以99.50元为基数，均按照每日万分之三的标准计算，从该笔应缴费用产生之月的11日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆宏西吉物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告重庆宏西吉物业管理有限公司已预交25元），减半收取为25元，由被告谭方娥负担。本判决为终审判决。审判员  陈栋良二〇二〇年九月七日书记员  严 怡