文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5194号上诉人（原审被告）：徐永华，男，1951年10月14日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人:李丽，北京市炜衡(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人:戴申培，北京市炜衡(南京)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李敬霞，女，1960年9月23日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：韩俊，江苏镜见兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建明，男，系李敬霞丈夫。原审被告：周超，男，1967年7月17日生，汉族，现羁押于江苏省常州监狱。上诉人徐永华因与被上诉人李敬霞、原审被告周超执行异议之诉一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初3221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐永华上诉请求：1.撤销一审法院（2019）苏0102民初3221号民事判决，查明事实、依法改判。2.涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误、适应法律不当。一、案涉《房屋买卖协议》为非法、无效的买卖合同；买受人是因为自身原因未办理过户登记。1.本案所涉经济适用房买卖协议违反经济适用房管理制度。2.不能任被上诉人违反规定自由买卖，破坏政府对经济适用房的管理秩序。3.违反经济适用房管理规定买卖经济适用房损害了公共利益。二、一审法院认定“案涉房屋未办理过户登记非原告自身原因”与事实不符。李敬霞辩称：第一，李敬霞与周超的父亲签订的案涉房屋买卖协议合法有效，案涉房屋只要满5年就可以上市交易。第二，一审法院认定案涉房屋未办理过户登记非李敬霞自身原因，与客观事实相符。第三，一审法院适用法律正当，应当予以维持。周超未答辩。李敬霞向一审法院提出诉讼请求：判令停止对南京市玄武区仙居雅苑12幢1单元202室房屋的执行。事实与理由：一、案涉房产系李敬霞从周超的父亲周福生处购得，李敬霞已按合同约定支付房款，房屋也已交付，李敬霞装修后居住在此；二、周福生已去世，周超办理了案涉房屋的产权证书，现已具备过户条件，但周超一直不协助李敬霞办理过户；三、李敬霞曾起诉周超要求过户，法院确认房屋买卖合同有效，但因案涉房产上有抵押，不具备过户条件，李敬霞诉请被驳回；四、周福生去世后一直未能确定房屋产权继承，待2016年确认由周超继承时，周超取得房屋产权后立即办理了抵押登记，且期间内周超因吸毒多次被处理，一直也无法联系。此外，双方多次磋商过户事宜，数次争吵报警，故诉争房屋未能办理过户不是李敬霞自身原因所致，执行异议程序中的相关认定与事实不符；五、徐永华在办理抵押时没有查看诉争房屋不合常理，且凭执行公证文书申请执行，也非常人所能为；六、周超长期吸毒，熟人不可能借钱，徐永华应当属于职业放贷人且极可能与周超串通，该借款未必真实。综上，案涉房屋已由李敬霞买下且按合同约定付清了绝大多数款项，不应再予执行，故诉至法院。一审法院认定事实如下：一、买卖情况。案涉不动产系周超父亲周福生于2003年通过拆迁安置的方式取得。2003年12月25日，周福生与李敬霞签订《房屋买卖协议》，约定周福生将案涉不动产出售给李敬霞，转让价款为167750元，李敬霞在本协议签订后一次性支付160000元，余款7750元在办理两证时付清；交付时间为2003年12月25日；在案涉不动产两证齐全后，周福生应及时给原告办理过户手续，一切费用由李敬霞承担。上述合同签订当日，李敬霞向周福生支付了160000元的购房款。二、物权登记情况。2005年，周福生去世。2007年4月27日，案外人南京业之恒房地产开发有限公司与周超及案外人王广翠（系周超母亲）签订了关于案涉不动产的买卖契约。2008年2月29日，周超和王广翠取得了案涉不动产的销售不动产统一发票。2016年7月25日，周超与王广翠签订了关于案涉不动产的买卖合同。2016年8月17日，周超取得了案涉不动产的所有权，该证写有该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租。三、权利限制情况。2016年12月19日，周超用案涉不动产为林文的30万元债权办理了抵押担保。2017年3月24日，周超通过南京海利格商务服务有限公司从徐永华处借款80万元，以案涉不动产为该笔债权提供抵押担保，该借款合同有南京市建邺公证处公证。此外，2018年10月9日，南京市建邺区人民法院对案涉不动产采取了司法查封措施。四、关联诉讼。2018年11月7日，李敬霞向玄武法院提起李敬霞与周超房屋买卖合同纠纷一案，案号为：（2018）苏0102民初10707号，诉争的房屋为案涉房屋，诉讼请求:判令周超协助李敬霞将坐落于南京市玄武区仙居雅苑12幢1单元202室的不动产所有权变更登记至李敬霞名下。一审法院经审理认为：李敬霞与周福生签订的关于案涉不动产的《房屋买卖协议》合法有效，双方均应按约履行。李敬霞按约支付了购房款，周福生应配合李敬霞将案涉不动产权利变更登记至李敬霞名下。周超通过继承和购买的方式取得了案涉不动产的所有权，故周超应配合李敬霞将案涉不动产的权利由周超变更登记至李敬霞名下，但因案涉不动产上设有权利障碍，而李敬霞未在一审法院指定的期限予以消除，在此情形下，一审法院对李敬霞的诉讼请求不予支持，故判决驳回李敬霞的诉讼请求。该判决已生效。五、执行情况。2018年10月15日，申请执行人徐永华持已经发生法律效力，由南京市建邺公证处出具的（2018）宁建证内执字第15号执行证书向一审法院申请，执行案号为（2018）苏0102执4146号。执行中，一审法院于2018年10月26日作出（2018）苏0102执4146号执行裁定书及执行公告，裁定拍卖被执行人周超名下位于仙居雅苑202室的不动产，并公告责令在该房内居住、使用的人员于2018年11月6日前迁出该房屋，并将屋内物品全部清空。后李敬霞提出执行异议，请求法院中止对仙居雅苑202室的执行。一审法院作出（2019）苏0102执异17号执行裁定书，认为李敬霞不属于非因买受人自身原因未办理过户登记，驳回了李敬霞的执行异议。李敬霞不服，遂提起本案诉讼。一审法院认为，首先，需要阐明的是，本案属于案外人执行异议之诉案件，本案与先前的执行异议案件均衍生于执行程序，都是当事人权利救济的程序。但是，二者侧重的法的价值不同，因此，本案结论不受一审法院在执行异议程序中裁定意见的限制。具体言之，执行异议程序作为执行异议之诉的前置程序，以“形式审查为主，实质审查为辅”为原则，其法理价值在于效率优先、兼顾公平，目的是保障执行程序的合法、顺利推进，保障生效的法律文书得到有力、有效的执行，从而切实保障申请执行人的切身利益。与之不同的是，案外人执行异议之诉案件的受理，本身就意味着执行标的之权属存在一定的争议，以至于法院必须通过实质审理来明确权属，对申请执行人与案外人的合理利益作出权衡比较，从而全面保障执行程序的合法性以及合理性，防止执行行为损害案外人合法权益。可以说，二者是法的价值在不同阶段的体现，相应的，二者的结论也不一定相同，而执行异议之诉因为进行实质审理，能够深入了解个案的具体情形，从而平衡公平与效率等法的价值之间的关系，其结论也更有合理性、终局性。其次，本案纠纷的本质为：案外人李敬霞的物权期待权与申请执行人徐永华的抵押权何者效力优先。解决这个问题，不能仅满足于对案涉执行标的权利外观的考察（譬如不动产登记簿的记载），还应结合案涉执行标的具体来源以及占有、使用的实际状况，综合其背后涉及的交易习惯、日常生活经验等多种因素，权衡不同权利所体现的冲突的法的价值的基础上，作出审慎、公正的判断。具体分析如下：一、权利性质。案外人李敬霞作为诉争房屋的买受人，在已经履行合同约定义务的情况下，其享有对诉争房产的所有权的期待权，这一物权期待权虽然在性质上并非物权，但按合同约定和交易习惯，它在未来终将过渡为物权，是一种类似物权的权利。申请执行人徐永华享有诉争房屋的抵押权，该权利的核心和实质在于其优先受偿性，从而保障徐永华的债权届期得以清偿；二、时间顺序。2003年12月25日，李敬霞与周超的父亲周福生就案涉房屋达成买卖合意，是日，李敬霞按合同约定支付了价款，房屋交付。合同中约定在案涉不动产两证齐全后，周福生应及时给李敬霞办理过户手续，由此可见，李敬霞在彼时便已享有对案涉房屋的物权期待权。而根据南京市不动产登记中心出具的《设定他项权利摘要》，在2017年3月24日，徐永华对诉争房屋的抵押权方才登记设立。两项权利成立先后间隔十余年；三、维护的权利属性。李敬霞从周福生处买受房屋后，对其进行了装修，家人居住于此，该物权期待权的实现，客观上是在保障李敬霞及其家人的生存、居住权利。相较而言，抵押权的设立是为了保障徐永华的债权的实现，本质上是为了保护其财产权益；四、权利外观。李敬霞与家人一直居住在案涉房屋中，至今已有十五年，这点有社区居委会的情况说明可以证明，故，李家人的生活深深地嵌入在这样一个熟人社会里，站在常人的角度讲，对于仙居雅苑12幢二楼的这套屋子，李家人才是“家主”，这是事实上的权利外观。与之相对的，因为案涉不动产一直未办理过户手续，周超是不动产权登记簿上的所有权人，徐永华对该不动产享有抵押权，这些是法律上的权利外观；五、规范与事实。案涉房屋于2003年交易，我国物权法于2007年颁布，物权法规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，方能发生效力。然而，实践中存在不动产买受人签订买卖合同之后，受限于一些客观原因，不能及时登记的情形，这样，买受人取得法律意义上的所有权可能会滞后于债权合意很长一段时间，在这期间，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，如果仅将买受人当做普通的债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，房屋的善意买受人将面临无法过户的不测风险，这在文化传统中强调“有恒产者有恒心”、“居者有其屋、耕者有其田”、“安土重迁”的我国，显然有失公平。综上，徐永华的抵押权不能优先于形成于其成立之前的李敬霞的物权期待权。最后，关于无过错不动产买受人物权期待权的保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条前三项所涉及的案件事实，在前文已经作出认定，不再赘述。关于第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，结合最高人民法院在2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条之精神，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，李敬霞称周超因吸毒被处理，一直无法联系，双方多次磋商过户事宜，数次争吵报警，此外，李敬霞还曾就过户事宜起诉周超，这些事实都表明，李敬霞并非躺在权利上睡觉的人，案涉房产未办理过户登记非因李敬霞自身原因。综上所述，李敬霞请求判决停止对南京市玄武区仙居雅苑12幢1单元202室房屋的执行，于法有据。依照《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：停止对南京市玄武区仙居雅苑12幢1单元202室房屋的执行。一审案件受理费15094元，由徐永华、周超负担。二审中，各方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦未提出异议，因此，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就担保的财产变价并优先受偿的权利。抵押权作为物权具有对抗效力，即抵押权人有排除第三人干扰并对抵押物优先受偿的效力。本案中，周超向徐永华借款80万元，以案涉不动产提供担保并办理了抵押登记，无证据表明该抵押担保不是合法有效的。徐永华依据执行证书向一审法院申请执行，一审法院裁定拍卖被执行人周超名下案涉不动产，均符合法律规定。虽然李敬霞提交证据用以证明其已就案涉不动产签订了买卖协议、已交付购房款、已占有居住等事实，但是，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，李敬霞对案涉不动产主张的权利不能阻止本案的强制执行。本案不属于“法律、司法解释另有规定的”除外情形，一审法院认定徐永华的抵押权不能优先于形成于其成立之前的李敬霞的物权期待权，于法无据，本院予以纠正。综上所述，徐永华的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初3221号民事判决；二、驳回李敬霞的一审诉讼请求。一审案件受理费15094元，二审案件受理费15094元，合计30188元，由李敬霞负担。本判决为终审判决。审判长  迟红宁审判员  黄建东审判员  金 鑫二〇二〇年九月二日书记员  李 好