呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2018号上诉人（原审原告）：祁阳，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘大伟，内蒙古若辉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杜鹏，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘大伟，内蒙古若辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李渊，男，银行职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张凯丽，内蒙古鸿儒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚娟，女，银行职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张凯丽，内蒙古鸿儒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包头市联邦置业有限责任公司呼和浩特市第一分公司，住所地呼和浩特市赛罕区大学东路林学院北侧1-3011号。法定代表人：崔占宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：占寨，男，该公司员工，住呼和浩特市。上诉人祁阳、杜鹏因与被上诉人李渊、姚娟、包头市联邦置业有限责任公司呼和浩特市第一分公司（以下简称联邦置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初9077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。祁阳、杜鹏上诉请求：1.撤销原审判决,发回重审或予以改判；2.判令一、二审诉讼费等由李渊、姚娟、联邦置业公司负担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。(一)一审认定《房屋买卖(置换)合同》解除的日期错误。祁阳、杜鹏与李渊、姚娟、联邦置业于2019年10月15日签订,后李渊、姚娟单方毁约,不愿将案涉房屋出卖给祁阳、杜鹏,并明确表示已涉案房屋出售给他人拒绝履行合同,后经协商祁阳、杜鹏与李渊、姚娟、联邦置业均同意解除合同,因李渊、姚娟、联邦置业未按合同约定向祁阳、杜鹏返还定金及赔偿损失,祁阳、杜鹏选择诉讼方式为维护权益。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。”祁阳、杜鹏与李渊、姚娟、联邦置业之间以口头形式达成解除《房屋买卖(置换)合同》的事实受法律保护,因此案涉合同已于2019年10月18日解除,一审判决确认案涉合同自一审判决生效之日解除之认定与事实不符,属于认定事实错误。(二)一审认定李渊、姚娟不承担违约责任错误。一审判决中已经查明李渊、姚娟在合同签署后确实存在毁约的事实行为,三方就此事也协商过,但认为只是对合同价款的洽谈环节,李渊、姚娟现在愿意继续将房屋出售给祁阳、杜鹏,而是祁阳、杜鹏不愿意继续购买,因此认定李渊、姚娟不承担违约责任是错误的。李渊、姚娟同意继续履行合同是在案涉合同口头解除后一审开庭时提出的,是因需要向祁阳、杜鹏赔偿的金额已经高出李渊、姚娟将案涉房屋二次出售的差价,所以才想继续履行合同。但《中华人民共和国合同法》保护的是合同当事人在合同中的公平交易及合法权益,维护的是社会经济秩序,同时要求当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案案涉《房屋买卖(置换)合同》依法成立,对当事人具有法律约束力,但李渊、姚娟的这种想毁约就毁约,想继续履行就继续履行的行为已经严重违反了契约精神及诚实信用原则,扰乱了社会经济秩序,损害了祁阳、杜鹏权益,不应被法律所保护,但一审判决在已经确认李渊、姚娟具有违约行为的前提下依然确认为祁阳、杜鹏不存在违约行为,明显在偏袒李渊、姚娟。(三)一审认定联邦置业公司已经履行中介服务无须返还中介服务费错误。祁阳、杜鹏与李渊、姚娟、联邦置业签订的居间合同虽然合法有效,但我国合同法不仅仅只保护合同的有效性,更应该保护平等的公平交易原则。本案中联邦置业公司作为中介服务方未促成祁阳、杜鹏与李渊、姚娟、之间实际买卖交易,没能帮助祁阳、杜鹏实现合同的真正目的,祁阳、杜鹏支付中介服务费及贷款服务费是为了能够实现购买房屋目的及贷款目的,虽然联邦置业公司已付出劳动,但在祁阳、杜鹏的合同目的未能实现的前提下,让祁阳、杜鹏承担该费用,显然有失公允,故对一审的认定应予以纠正。二、一审判决适用法律错误。一审判决未依据《中华人民共和国合同法》第一条、第六条、第七条、第八条、第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定,正确认定事实,维护祁阳、杜鹏合法权益,仅仅依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定,认定祁阳、杜鹏要求解除合同,李渊、姚娟不承担违约责任,属适用法律据错误。李渊、姚娟辩称，关于本案事实的问题。第一、祁阳、杜鹏与李渊、姚娟于2019年10月15日签订购房合同，10月18日祁阳、杜鹏就委托律师参与诉讼。2019年10月23日李渊、姚娟与联邦置业公司还在沟通办理房屋按揭贷款的事宜，但是基于祁阳、杜鹏提起诉讼，所以导致本案合同到目前为止，仍然是一个搁置状态，所以并不是像祁阳、杜鹏所说的我们这个房子卖给别人能够得到更高的利润或者是说我们已经把房屋出售给了他人，没有这样的事实，同时祁阳、杜鹏交了2万的定金。三天之后，通过诉讼就要主张77000元的违约金，到底是哪方违约哪方恶意这个由法院来认定。第二，原审法院认定各方均不认可合同已经解除的事实是正确的，以因祁阳、杜鹏不愿意继续购买房屋，导致合同目的不能实现，尽而判定判决之日合同解除是正确的；第三，原审法院以涉案交易合同目的未改变交易，仍可继续为由。认定李渊、姚娟不承担违约责任，是正确的。同时，双方交易截止到二审为止，仍然是可以继续的。综上，我们认为，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。联邦置业公司辩称，联邦置业公司已为提供了祁阳、杜鹏，李渊、姚娟提供中介居间服务并签订房屋买卖置换合同，同时在2019年10月16日通知祁阳、杜鹏2019年10月17日通知李渊、姚娟准备双方所需贷款和配合二手房按揭贷款的材料，根据房屋买卖置换合同约定除洪水、地震、火灾和法律、金融机构、政府政策变化等不可抗力原因，三方拒不承担违约责任以外，联邦置业公司不予退还中介服务费和贷款服务费，原因即为祁阳、杜鹏起诉李渊、姚娟单方面违约。杜鹏、祁阳向一审法院起诉请求：1.确认祁阳、杜鹏与李渊、姚娟、联邦置业公司之间签订的《房屋买卖（置换）合同》已解除；2.李渊、姚娟向祁阳、杜鹏返还已付定金2万元；3．李渊、姚娟承担违约责任并向祁阳、杜鹏支付违约金7.7万元；4.联邦置业公司向祁阳、杜鹏返还中介服务费1.1万元及贷款服务费1.1万元，共计2.2万元；5.判令李渊、姚娟与联邦置业公司对服务费承担连带给付责任；6．由李渊、姚娟、联邦置业承担本案诉讼费、律师费以及祁阳、杜鹏为实现权利而支出的其他全部费用。一审法院认定事实：2019年10月15日，李渊、姚娟（售房人甲方）与杜鹏、祁阳（购房人乙方）、联邦置业公司（中介方丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方自愿将坐落在××区的房屋出售给乙方。房屋性质为共同共有，所有权人为李渊、姚娟，产权证号为不动产权第XXXX号、0XXXX号，建筑面积55.74平方米，适应性质为住宅，甲、乙双方协商后的实际成交价格为77万元，乙方须向丙方交纳中介服务费11600元、贷款服务费11400元。合同第四条约定，乙方于2019年10月15日交付甲方定金2万元，付款方式为贷款，乙方于2019年11月产权过户当日交付甲方该房屋首付款20万元，包含定金2万元，剩余房款57万元，待银行放款当日内一次性交于甲方，乙方按约定交清全款或贷款审批合格后，甲、乙双方按丙方要求在3日之内办理该房屋的过户手续并将房本领证单交于丙方保管。合同第六条约定违约责任：……4．如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同中第二条确定的房屋实际成交价的10％作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。合同第八条约定其它事宜：……6．乙方承诺，于2019年10月16日追加定金1万元支付于甲方，截止2019年10月16日，乙方支付给甲方的实际购房定金为2万元。同日，杜鹏、祁阳（委托方甲方）与联邦置业呼市分公司（代理方乙方）签订《二手房贷款合同》，约定甲方委托乙方为其购买涉案房屋办理二手房按揭形式贷款。甲方于签订本合同时向乙方交纳服务费，共计1.14万元。2019年10月15日，李渊出具《收条》一张，载明收到杜鹏、祁阳购买涉案房屋购房定金1万元。同日，联邦置业呼市分公司出具收据一张，载明收到杜鹏、祁阳交来中介服务费加贷款服务费22，000元。之后，杜鹏、祁阳通过微信向李渊转账1万元。2019年10月18日，杜鹏、祁阳（甲方）与内蒙古若辉律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定就涉案房屋买卖合同纠纷订立民事委托代理合同。杜鹏、祁阳支付诉讼代理、律师代理费。一审法院认为，杜鹏、祁阳与李渊、姚娟、联邦置业公司于2019年10月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》，杜鹏、祁阳与联邦置业公司签订的《二手房贷款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。关于杜鹏、祁阳主张确认《房屋买卖（置换）合同》已解除的诉讼请求，李渊、姚娟、联邦置业公司均不认可该合同已经解除，杜鹏、祁阳提供的通话录音，亦不能证明三方就合同解除达成合意，李渊、姚娟表示仍愿意继续履行该合同，将涉案房屋继续出售予杜鹏、祁阳，但杜鹏、祁阳明确表示不愿意继续购买该房屋，双方《房屋买卖（置换）合同》的合同目的不能实现，故一审法院确认杜鹏、祁阳与李渊、姚娟、联邦置业公司于2019年10月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》于本判决生效之日起解除。关于杜鹏、祁阳主张李渊、姚娟向其返还已付定金2万元的诉讼请求，一审法院认为，依前所述，涉案合同的合同目的不能实现，李渊、姚娟亦认可收到杜鹏、祁阳支付的购房定金2万元，依据合同解除的法律后果，《房屋买卖（置换）合同》解除后，李渊、姚娟应向杜鹏、祁阳返还其收取的定金2万元。关于杜鹏、祁阳请求李渊、姚娟承担违约责任并向其支付违约金7.7万元的诉讼请求，各方当事人于2019年10月15日签订《房屋买卖（置换）合同》后，杜鹏、祁阳表示涉案合同解除的原因系李渊、姚娟在签订合同并收取定金后，认为房屋售价过低，因此不愿再继续履行该合同，杜鹏、祁阳则表示在2019年10月18日李渊、姚娟提出反悔涉案交易的意思表示，杜鹏、祁阳提交的微信聊天记录亦表明，其与联邦置业公司员工曾于2019年10月17日、18日就李渊、姚娟如何承担合同解除后的违约责任等事进行协商，庭审中，李渊、姚娟认可在合同签订之后的几日内，确实曾提出因房屋售价低，而不愿再继续履行该合同的主张，因此曾与杜鹏、祁阳、联邦置业公司协商解除该合同，但各方协商未果。一审法院认为，双方就房屋价款的协商属合同履行过程中的洽商环节，李渊、姚娟在庭审中明确表示现在仍然愿意继续将房屋出售给杜鹏、祁阳，故涉案交易的合同目的仍未改变，交易仍可继续，现杜鹏、祁阳明确表示不愿再购买涉案房屋，故对其主张李渊、姚娟依据《房屋买卖（置换）合同》第六条“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同中第二条确定的房屋实际成交价的10％作为违约金”的约定，向其支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于杜鹏、祁阳请求联邦置业呼市分公司向其返还中介服务费1.1万元及贷款服务费1.1万元的诉讼请求，一审法院认为，对于中介服务费，依据《房屋买卖（置换）合同》第六条的约定，“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，……且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还”，联邦置业公司作为居间方，已向买卖双方当事人报告订立合同的机会，并促成涉案房屋买卖合同的订立，其中介服务已经完成，故对该部分诉讼请求，不予支持。对于贷款服务费，联邦置业公司当庭表示同意退还该款项，故对该部分诉讼请求，予以支持。关于杜鹏、祁阳请求李渊、姚娟与联邦置业公司对服务费承担连带给付责任的诉讼请求，一审法院认为，依前所述，联邦置业公司同意退还杜鹏、祁阳贷款服务费1.1万元，中介服务因业已完成，故对杜鹏、祁阳请求返还中介服务费的诉讼请求，不予支持，对杜鹏、祁阳请求李渊、姚娟承担连带给付责任的诉讼请求，不予支持。关于杜鹏、祁阳请求李渊、姚娟、联邦置业公司承担本案律师费及其为实现权利而支出其他全部费用的诉讼请求，一审法院认为，因双方未明确约定律师费的负担，杜鹏、祁阳亦未就实现权利而支出其他全部费用提供相关证据予以证明，故对该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杜鹏、祁阳与李渊、姚娟、包头市联邦置业有限责任公司呼和浩特市第一分公司于2019年10月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》于本判决生效之日起解除；二、李渊、姚娟于本判决生效之日起十五日内返还杜鹏、祁阳定金20000元；三、包头市联邦置业有限责任公司呼和浩特市第一分公司于本判决生效之日起十五日内返还杜鹏、祁阳贷款服务费11000元；四、驳回杜鹏、祁阳的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计1340元（杜鹏、祁阳已预交），由杜鹏、祁阳负担1000元、由李渊、姚娟负担340元。本院二审期间，杜鹏、祁阳向法庭提交了一份新证据:“民事委托代理合同”、“增值税发票”拟证明杜鹏、祁阳（甲方）与内蒙古若辉律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定就涉案房屋买卖合同纠纷订立民事委托代理合同，杜鹏、祁阳支付诉讼代理、律师代理费。李渊、姚娟、联邦置业公司对该证据的质证意见为：不属于新证据，不予质证。除以上证据外，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决认定《房屋买卖(置换)合同》解除的日期是否正确；二、一审判决认定李渊、姚娟不承担违约责任是否正确；三、一审判决认定联邦置业公司已经履行中介服务无须返还中介服务费是否正确。针对第一个争议焦点，杜鹏、祁阳与李渊、姚娟、联邦置业公司于2019年10月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》，杜鹏、祁阳与联邦置业公司签订的《二手房贷款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。杜鹏、祁阳认为与李渊、姚娟、联邦置业公司签订的《房屋买卖（置换）合同》已经解除，但李渊、姚娟、联邦置业公司均不认可。根据杜鹏、祁阳提供的通话录音，亦不能证明三方就合同解除达成合意，故李渊、姚娟表示仍愿意继续履行该合同，将涉案房屋继续出售于杜鹏、祁阳，但杜鹏、祁阳明确表示不愿意继续购买该房屋，双方《房屋买卖（置换）合同》的合同目的不能实现，故一审法院确认杜鹏、祁阳与李渊、姚娟、联邦置业公司于2019年10月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》于本判决生效之日起解除，并无不当，本院应予支持。针对第二个争议焦点，根据三方签订的《房屋买卖（置换）合同》第六条的约定，双方就房屋价款的协商属合同履行过程中的洽商环节，李渊、姚娟在庭审中明确表示现在仍然愿意继续将房屋出售给杜鹏、祁阳，故涉案交易的合同目的仍未改变，交易仍可继续，现杜鹏、祁阳明确表示不愿再购买涉案房屋，故对其主张李渊、姚娟依据《房屋买卖（置换）合同》第六条“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同中第二条确定的房屋实际成交价的10％作为违约金”的约定，向其支付违约金的诉讼请求，不予支持。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。针对第三个争议焦点，依据《房屋买卖（置换）合同》第六条的约定，“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，……且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还”，联邦置业公司作为居间方，已向买卖双方当事人报告订立合同的机会，并促成涉案房屋买卖合同的订立，其中介服务已经完成。故一审判决认定联邦置业公司已经履行中介服务无须返还中介服务费,并无不当，本院应予支持。综上所述，祁阳、杜鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2680.0元，由祁阳、杜鹏负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年九月一日（法官助理 于文硕书记员 郝辰炜