辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9655号上诉人（原审被告）：辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山西路72号。法定代表人：李建家，系该公司经理。委托诉讼代理人：王妍，系辽宁美邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁圣亚房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区彩霞街15-1号（5-1-2）。法定代表人：李荣，系该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：牛燕君，女，1987年7月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王静，女，汉族，1960年5月30日出生，住沈阳市皇姑区，系牛燕君母亲。被上诉人（原审原告）：牛英年，男，1960年7月4日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：王静，女，汉族，1960年5月30日出生，住沈阳市皇姑区。上诉人辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司（以下简称“辽宁建设集团”）与被上诉人辽宁圣亚房地产开发有限公司（以下简称“圣亚公司”）、牛燕君、牛英年执行异议纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初13148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。辽宁建设集团上诉请求：1.撤销一审判决或发回重审；2.依法判决驳回被上诉人一审诉讼请求，判决继续执行诉争房屋；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、对被上诉人牛燕君、牛英年委托诉讼代理人的身份有异议；二、对被上诉人牛燕君、牛英年取得案涉房屋的由来有异议；三、上诉人的前手无权以与房屋开发商圣亚公司的联建方达成的和解协议对抗本案执行；案涉房屋至今未取得销售许可证；四、牛燕君、牛英年对案涉房屋的居住不是合法占有。牛燕君、牛英年辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。圣亚公司未作答辩。牛燕君、牛英年向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令停止对原告购买的沈阳市浑南新区房产的执行程序，并解除查封；2、本案的诉讼费由被告承担。审理过程中，原告增加请求法院确认涉案房屋所有权归原告所有。事实与理由：贵院执行的（2011)沈高开民初字第1312号民事调解书，沈阳市皇姑区人民法院（2019)辽0105执恢19号腾房公告中，位于沈阳市浑南新区的房产，系原告的合法财产。原告于2008年12月份在浑南高新技术法院执行庭执行和解案件中取得，并于2009年1月在辽宁福城房地产开发有限公司售楼处交付首付款壹拾柒万元整，购得该房产，于2013年4月将余下贰拾壹万元房款全额付清（总计房款380000元）。该房产系由辽宁福城房地产开发有限公司施工。买卖该房产时，辽宁福城房地产开发有限公司向原告出示了与被告辽宁凤祥房地产开发有限责任公司签订的《联建协议书》及其他四证，销售许可证在办理中，该协议显示辽宁福城房地产开发有限公司有权向原告出售房产。并且，在2017年7月-2018年10月期间，被告辽宁圣亚房地产开发有限公司（以下简称辽宁圣亚）向原告进行身份核实、认定；收取物业费、电费、电梯费、车位费，对辽宁福城房地产开发有限公司与原告买卖房屋的行为进行了再次确认(2013年4月-2017年6月期间由辽宁福城房地产开发有限公司收取上述费用）。同时，截止贵院执行庭张粘腾房公告前，原告房屋居住至今。原告居住期间，正常的缴纳物业费、电梯费、水电、车位费、供暖等费用，在此期间包括辽宁圣亚在内的任何企业和个人，均未提出过异议。仅因为该房屋本身，未满足办理房屋产权证的条件，暂未办理产权证。对未能办理房屋权属凭证的事实，原告本身无过错，主要过错方在于辽宁凤祥房地产开发有限公司未按联建协议规定履行自己义务。另外，2019年8月20日，沈阳市公安局“扫黑办”发布了关于检举揭发金洪天和姚海龙两个犯罪集团违法犯罪事实的悬赏通告，公告上说明两个黑恶团伙有虚假诉讼的罪名，该案中的两名被告就是虚假诉讼的案例，我们是无辜的受害者。原告实际购房产、占有房屋、并付清全部房款已多年，沈阳市皇姑区人民法院于2019年8月2日粘贴（2019)辽0105执恢19号腾房公告，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行、查封、扣押、冻结的规定》第十七条，第三人已支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条的规定。异议人在法院执行之前已签订合法有效的书面买卖合同、己合法占有该不动产、己支付全部价款、非因异议人自身原因未办理过户登记、所购商品房系异议人用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。因此，异议人对房屋的权利完全能够排除执行，人民法院应予支持。购房协议的法律效力符合《物权法》条款，作为案外人的第三人无过错，根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立的有关不动产合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。沈阳市浑南新区明波路15号福城阁1幢2_11—1室的房产系二原告人的唯一房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行、查封、扣押、冻结的规定》，应解除对该房产的查封。为维护自身合法权益，原告已向皇姑区人民法院提起案外人异议，人民法院作出（2019)辽0105执异328号裁定书，驳回原告异议。原告现向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：牛燕君母亲王静通过沈阳高新技术产业开发区人民法院执行案件（［2004］沈高新法民房初重字第××号民事判决书）和解，于2009年1月20日与辽宁福城房地产开发有限公司签订《房屋预订协议》，约定王静购买凤祥新城2号楼2-11-1，购房价格3200元，预交款总金额壹拾柒万元整（抵债金额），待工程交工后，签订《商品房买卖合同》，办理房屋产权手续。2013年3月28日原告牛英年（牛燕君父亲）、原告牛燕君与辽宁福城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买明波路15号2-11-1商品房，建筑面积113平方米，单价3362元，总金额380000元。同日签订了《福城阁认购协议书》。原告牛英年支付购房款130000元，辽宁福城房地产开发有限公司向原告出具300000元收款收据（含签订《房屋预订协议》约定2号楼2-11-1抵债金额170000元），二原告于2013年4月3日支付80000元，辽宁福城房地产开发有限公司向原告出具80000元收款收据。2013年4月3日辽宁福城房地产开发有限公司为原告出具准住通知单。2017年7月起，被告辽宁圣亚房地产开发有限公司向原告收取2#2-11-1房屋的物业费、电梯费、电费等（2017年6月前相关费用由辽宁福城房地产开发有限公司收取）。原告牛燕君向沈阳浑南热力有限责任公司缴纳2016年度、2017年度、2018年度、2019年度采暖费（凤翔一期1#福城阁2-11-1、浑南新区明波路15号2-11-1）。经查，2003年4月28日，辽宁凤祥房地产开发有限公司（甲方）与辽宁福城房地产开发有限公司（乙方）签订一份《联建协议书》，约定，本协议签订的建设项目，指规划图上所标注的位置：1#楼及2#楼的一半（东至伸缩缝），建筑面积暂按12811平方米计算（以施工图和规划许可证为准）。本协议甲方收取费用，是根据市政府各有关规定的缴费标准，统称为联建费。标准为按建筑面积每平方米收取900元。甲方负责办理该项目的前期手续，包括立项、计划、报建、规划、消防、商品房销售许可证等一切与开工有关的手续。甲、乙双方共同组织商品房销售工作。甲方配合乙方办理各项开工手续，协调乙方与相邻联建单位的关系。乙方负责该项目的全部建设资金投入及设计、监理、总承包、人防、消防等费用。乙方承担的联建费用合计每建筑平方米900元，合计1152.99万元。建筑工期为18个月，从开始之日起计算。被告辽宁建设集团沈阳电力公司将辽宁圣亚公司（原辽宁凤祥房地产开发有限公司）诉至沈阳高新技术产业开发区人民法院，该院于2011年8月15日作出[2011]沈高开民初第1312号民事调解书：辽宁圣亚公司于2011年8月22日前给付辽宁建设电力安装公司工程款人民币7100000元。2014年6月26日，沈阳高新技术产业开发区人民法院作出[2011]沈高开执字第411号民事（执行）裁定书，查封被执行人辽宁圣亚公司开发的、位于沈阳市浑南新区，共21套房屋。2019年7月31日，本院作出（2019）辽0105执恢19号公告，欲将被执行人辽宁圣亚公司名下的坐落于沈阳市浑南新区明波路15号福城阁房屋依法进行评估、拍卖，要求被执行人在公告之日起十五日内将房屋腾空，逾期后果自负。2019年8月27日，本院作出（2019）辽0105执3418号民事裁定书，根据辽宁建设集团沈阳电力公司申请，查封被执行人辽宁圣亚公司名下的位于沈阳市浑南新区房屋。注：法院查封的一单元1-3-2、1-4-2、1-5-2、1-7-2、1-8-2、1-9-2、1-10-2、1-11-2、1-12-2、1-13-2、1-14-2、1-15-2号房屋，现场住户习惯性称为三单元3-3-2、3-4-2、3-5-2、3-7-2、3-8-2、3-9-2、3-10-2、3-11-2、3-12-2、3-13-2、3-14-2、3-15-2号房屋。原告牛英年、牛燕君对本院执行沈阳市浑南新区房产不服，向本院提出书面异议。本院于2019年9月29日作出（2019）辽0105执异329号执行裁定书，驳回案外人牛英年、牛燕君的异议请求。牛英年、牛燕君遂起诉来院。另查，辽宁凤祥房地产开发有限责任公司于2011年3月11日变更为辽宁圣亚房地产开发有限公司。原审认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据原告提交的证据，可以确认二原告与辽宁福城房地产开发有限公司签订了《福城阁认购协议书》、《商品房买卖合同》，并以抵债金额170000元及现金210000元共计380000元，支付全部购房款事实。应视为二原告在法院查封案涉房屋之前签订了合法有效的书面合同。原告提交的收款收据、准住通知单、水电物业费收据、采暖费收据等能够证明原告对案涉房产行使占有、使用、收益权利至今。应视为二原告已经合法占有使用案涉房屋。现案涉房屋未办理合同备案，亦未办理权属登记手续,过错并不在二原告。其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，二原告对案涉房屋的物权期待权应该得到保护，其享有排除执行的民事权益，足以对抗申请人即被告辽宁建设集团沈阳电力公司享有的普通债权，故可产生阻却执行的效果。据此，应立即停止对位于沈阳市浑南新区房屋的强制执行。关于二原告请求法院确认房屋所有权归二原告所有问题，法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。房屋为不动产，其所有权取得应由其申请，在登记机关依法审核后，办理不动产登记，即其应基于不动产登记依法取得案涉房屋的所有权，而不能将基于自身财产保障而履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过法院司法确认的形式规避本应由其履行的申请不动产登记的责任，故该院对此主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市浑南新区房屋;二、驳回原告牛燕君、原告牛英年的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由被告辽宁圣亚房地产开发有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，原审依据牛燕君、牛英年提交其与诉争房屋开发商圣亚公司的联建方辽宁福城房地产开发有限公司签订的《福城阁认购协议书》、《商品房买卖合同》及付款证据支付，认定牛燕君、牛英年在法院查封案涉房屋之前签订了合法有效的书面合同并支付价款；又根据牛燕君、牛英年提交的收款收据、准住通知单等证据认定牛燕君、牛英年对案涉房产行使占有、使用、收益权利并无不当。再次，关于案涉房屋尚未取得商品房预售许可证的问题，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定未取得商品房预售许可订立的商品房预售合同无效，但该规定系为维护房地产市场秩序以及购房人利益，而本案当事人系通过执行和解转移案涉房屋权利，同时鉴于预售许可为行政管理手段，没有预售许可应承担行政责任，而无预售许可又系房地产开发一方过错造成，不应以此否定案涉商品房买卖合同的效力。另关于被上诉人牛燕君、牛英年代理人王静的代理资格问题，经二审审查，该代理人持有其所在社区的推荐函，故其代理资格并无瑕疵。综上所述，辽宁建设集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由被上诉人辽宁圣亚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年九月九日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。