湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1477号上诉人（原审原告）：张是能，男，汉族，1991年6月11日出生，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：唐远明，湖南天隆律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：株洲城投房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区。法定代表人：王保权，总经理。委托诉讼代理人：陈霞，女，系公司法务专员。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邓志雄，男，系公司法务经理。代理权限：一般代理。上诉人张是能与被上诉人株洲城投房地产开发有限公司（以下简称“株洲城投”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2020）湘0202民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行审理，上诉人张是能委托诉讼代理人唐远明与被上诉人株洲城投委托诉讼代理人陈霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张是能上诉请求：1、改判由被上诉人从2020年2月10日起向上诉人支付延期办证违约金9555元。(暂时计算到2020年5月31日，按上诉人已支付总房款，参照银行计收逾期贷款利息标准计算，之后的延期办证违约金计算至分户证办理日期为止)；2、由被上诉人向上诉人支付地面水泥砂浆找平费用3050元；3、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》规定，被上诉人应按上诉人已支付的房款总额，参照银行计收逾期贷款利息标准，向上诉人支付违约金及其它费用损失。一审法院确定逾期办证违约损失标准，按已付房款的日万分之0.2计算，属于严重过低，不足以弥补上诉人的损失。被上诉人应按上诉人已交房款总额的日万分之二向上诉人支付违约金及损失。2、上诉人的地面水泥砂浆找平费用己经在装修房屋时实际支出，应按每平方米50元计算。株洲城投辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回。张是能向一审法院起诉请求：1、判令被告办理原告所购房屋《房屋所有权证》（分户证）；2、由被告向原告支付地面水泥砂浆找平费用3050元；3、被告从2020年2月10日起向原告支付延期办证违约金，暂时算到2020年5月31日，金额9555元（计算办证违约金的标准按照原告已支付总房款金额赔偿参照银行计收逾期贷款利息标准计算），最终，计算到已办理好并交付原告的不动产权证分户证的日期为止；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月24日，原告张是能（乙方）与被告株洲城投（甲方）签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，原告张是能向被告株洲城投购买《爱丁堡商住小区》荷塘区红旗南路198号爱丁堡住宅3栋2801室，政府批准的规划用途为成套住宅。据预测该房屋建筑面积为105.37平方米。原告购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币4642.61元，房屋总价格为489192元。《株洲市商品房（预）销售合同》约定：“……第十四条在甲方办理了新建商品房所有权登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。”合同附件一关于付款方式和付款期限部分，签订本合同时，乙方已付清本套房屋¥149192元，余款¥34万元以银行（公积金）贷款方式支付，办理贷款发生的200元相关工作人员手续费用由乙方自行承担。（凡是选择银行贷款及公积金贷款的乙方，其房产证由房产局担保公司办理，出卖人不承担相关责任）；合同附件三关于该房屋建筑结构、装修及设备标准部分，地面：水泥砂浆找平。合同签订后，原告支付被告购房款149192元，及办证费用12300元，并以公积金、贷款方式向被告交纳该房屋价款340000元。2016年1月7日，涉案项目依据合同约定，经开发商、施工、设计、勘探、监理五单位验收合格并签字盖章。2016年3月30日，原告在物业管理公司陪同下入户查验，签收了《房屋交接书》。现原告以被告城投公司至今未能为原告办理案涉房屋的不动产权证书为由诉至原审，请求判如所请。另查明，被告城投公司与案外人孙慧、张莎商品房销售合同纠纷一案于湖南省高级人民法院再审审查过程中，城投公司向其出具了一份《承诺函》，承诺：在2019年8月10日前办理房屋所有权总证（大产证）。故按双方合同第十四条约定，城投公司应在2020年2月10日前为购房户办好分户证，否则，自此时起，购房户可以要求其承担违约责任。2020年4月22日，被告通知原告提交材料配合办证。2020年4月29日，经城投公司申请，株洲市自然资源和规划局向其颁发座落于荷塘区红旗南路198号爱丁堡住宅3栋（编号：43005043982）不动产权证书。本案诉讼过程中，原告张是能提交了签订于2016年6月8日《楼地面找平工程合同》一份，拟证明原告已支付地面找平费。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点为被告是否需要向原告支付延期办证违约金，如果需要支付，具体金额为多少；被告是否应当向原告支付地面找平费用。现就本案争议焦点分析如下：（一）关于被告是否需要向原告支付延期办证违约金，如果需要支付，具体金额为多少。原审认为，城投公司与张是能签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。本案双方虽未约定被告办结涉案项目房屋所有权证的时间，但被告于2019年4月出具的办证承诺，系其真实意思表示，不违反法律禁止性规定，具有法律约束力，城投公司应按照承诺履行办证义务。上述办证宽限期限届至后，被告直至2020年4月29日，方才取得涉案项目房屋所有权总证（大产证），该逾期行为致使含原告在内的购房者不能如期取得房屋产权（分户证），造成购房者行使相应权力受限。对于办理上述房屋所有权证的延迟，被告城投公司虽无主观上的过错，逾期办证原因亦受多方因素影响，不完全是其的责任，但城投公司作为开发商仍应承担相应违约责任，其提交了株洲市房屋管理部门2020年4月29日的房屋产权所有权总证（大产证），不足以免除其违约责任。被告应按约从承诺逾期办证次日即2020年2月10日起向原告支付逾期办证的违约损失至被告实际办结房屋产权所有权总证（分户证）。故对原告主张自2020年2月10日起计算至实际交付房屋不动产权证之日止（分户证）的违约金，原审予以支持。关于违约金损失的计算标准，原、被告双方在合同中未约定违约损失的计算方式及标准，也未举证证明损失程度，考虑双方约定逾期交房违约金的计算标准为日万分之一，而逾期办证并不妨碍原告行使房屋最重要的占有使用权利，相对逾期交房来说，逾期办证对原告权益影响较小，且逾期办证的原因多方面，不仅仅是开发商一方的责任，故原审酌情确定逾期办证违约损失标准按已付购房款的日万分之零点二计算，即支付暂计算至2020年5月31日止的逾期办证违约损失1086元（附计算方式：489192元×111天×0.2/10000=1086元）。对于原告主张过高的部分，原审不予支持。被告辩称因新冠状病毒肺炎影响，被告开发建设的株洲爱丁堡项目办证工作亦受到严重影响，政府验收及办证部门到2020年3月底才部分开放，因此，被告无法正常办理3栋不动产权总证。恳请对本诉讼纠纷适用不可抗力条款。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，房屋所有权证逾期办理系被告城投公司违反承诺约定时间延迟履行在先，疫情不可抗力发生在后，故对被告以受新冠肺炎疫情影响致使逾期办理3栋不动产权总证的抗辩意见，原审不予采信。（二）被告是否应当向原告支付地面找平费用。本案中，原、被告双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》约定了地面水泥砂浆找平，但原告并未提交充分证据证实被告交付的房屋存在地面水泥砂浆未找平的现象，且双方未对地面水泥砂浆找平的程度进行具体的约定，而涉案房屋已于2016年1月7日通过了五方联合验收并于2016年3月30日办理了房屋交接，原告未对房屋交付提出异议，故本案中原告要求被告按每平方米50元向其支付水泥砂浆费用，事实与法律依据不足，对原告的该项诉讼请求，原审不予支持。经原审组织双方调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告株洲城投房地产开发有限公司继续履行《株洲市商品房（预）销售合同》约定的为原告张是能办理株洲市荷塘区红旗南路198号爱丁堡住宅3栋2801室不动产权证的义务；二、被告株洲城投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张是能支付逾期办证违约损失人民币1086元（暂计算至2020年5月31日）；后续违约金以人民币489192元为基数，按日万分之零点二的标准计算至被告株洲城投房地产开发有限公司向原告张是能实际交付房屋不动产权证（分户证）之日止；三、驳回原告张是能其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费116元，减半收取58元，由被告株洲城投房地产开发有限公司承担。二审中双方当事人均未提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点：焦点1，延期办证违约金如何认定；焦点2，上诉人主张支付地面水泥砂浆找平费用是否有依据。焦点1，因被上诉人逾期办证系多方原因导致，并非完全是其责任，又因双方在合同中未约定违约损失的计算方式及标准，而上诉人未能举证证明其损失程度，据此一审参照双方约定逾期交房违约金的计算标准为日万分之一及逾期办证较于逾期交房影响小，酌情认定逾期办证违约损失标准按已付购房款的日万分之零点二公平合理，本院予以确认。上诉人上诉主张按已交房款总额的日万分之二向上诉人支付违约金及损失缺乏依据，本院不予采纳。焦点2，上诉人主张地面水泥砂浆找平费用，但涉案房屋已于2016年1月7日通过了五方联合验收并于2016年3月30日办理了房屋交接，上诉人未对房屋交付提出异议，视为其同意按照房屋现状收房，之后亦未提交充分证据证实被上诉人交付的房屋存在地面水泥砂浆未找平的现象，故上诉人主张地面水泥砂浆找平费用缺乏依据，对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116元，由上诉人张是能负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 段郴雯审 判 员 王 虹二〇二〇年九月二十一日法官助理 姜胜强书 记 员 段佛琪