浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初2822号 原告：平阳中梁商业管理有限公司，住所地平阳县昆阳镇平海大道128号A区一楼商管办公室。 法定代表人：姜风，经理。 委托诉讼代理人：张健、黄菲，上海兰迪（温州）律师事务所律师。 被告：林合印，男，1976年12月26日出生，汉族，住平阳县。 被告：黄兆纺，男，1971年12月10日出生，汉族，住平阳县。 原告平阳中梁商业管理有限公司（以下简称中梁公司）与被告林合印、黄兆纺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告中梁公司委托诉讼代理人张健、黄菲，被告林合印到庭参加诉讼。被告黄兆纺经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中梁公司向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告林合印之间的《平阳中梁商业管理有限公司房屋租赁合同》（合同编号061）于2020年6月10日解除；2.判令被告林合印立即腾空平阳中梁百悦广场二层C-2F-0304号商铺；3.判令被告林合印支付欠付租金30833.33元及占有使用费（以40元/㎡/月为标准，自2020年6月10日起计算至实际腾空之日止）、物业服务费69375元（以45元/㎡/月为标准计算至实际腾空之日止，暂计至2020年6月10日）、未付水费467.50元（水费标准为5.50元/吨，计算至被告实际腾空之日止，暂计算至2020年6月1日）及电费483.70元（电费标准为1.15元/度，计算至被告腾空之日止，暂计算至2020年6月1日）；4.判令被告林合印向原告支付违约金11100元；5.判决支持原告没收被告林合印的履约保证金5000元；6.判令被告黄兆纺对被告林合印的上述义务承担连带责任；7.本案诉讼费由两被告承担。庭审后，原告明确不再主张第三项诉讼请求中的水、电费金额。 事实和理由：原告（甲方）与被告黄兆纺（乙方）于2018年4月5日签署《平阳中梁商业管理有限公司房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），由乙方承租中梁百悦广场二层C-2F-0304号商铺（套内面积210㎡，后原告与被告林合印签署补充协议，面积按照缩铺后实际面积185㎡计算），租赁期限自2018年4月1日至2020年12月31日止（后补充协议约定租金计算期从2018年7月1日开始），乙方在涉案商铺内经营品牌为密室逃脱。根据原告与被告黄兆纺签署的《合同补充协议一：商铺租赁租金及物业费明细表》（以下简称合同补充协议），约定租金按照套内面积计算，计租第1年月租金为20元/㎡，计租第2年月租金为20元/㎡，计租第3年月租金为25.44元/㎡，物业管理费为每月45元/㎡。 租赁合同第4.3.1条“固定租金支付方式以季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。”第21.3条“本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方按照第一个租金年固定租金标准计算的3个月固定租金的标准向甲方支付违约金。”第21.4条“乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的（包含不限于抽成租金、实测面积租金差额、违约金、综合管理服务费、能源费等一切应缴费用），则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。”第23.5条“无论何种原因，乙方仍未能将符合第23.2条要求的该房屋在上述日交还甲方的，则自次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。” 2019年4月3日，原告与两被告签署《租赁合同权利义务转让书》，约定：原告同意被告黄兆纺在本协议生效后其在既有合同项下的权利和义务一并概括转让给被告林合印，被告林合印在本协议生效后自动享受既有合同项下的权利、履行既有合同项下的义务，并承担因此产生的相关责任，被告黄兆纺对被告林合印履行既有合同承担连带责任。至此，被告林合印承继租赁合同项下权利及义务。 租赁合同签订后，原告按约交付了涉案商铺，但被告林合印未按约支付租金，至今仍拖欠2019年第四季度及2020年第一、二季度租金，故被告未支付租金及物业管理费已经超过15天。原告于2020年5月14日向被告林合印发出《解约函》，决定于2020年6月10日解除合同，并要求被告林合印履行腾空的义务。根据租赁合同约定的违约条款及合同法第九十四条规定，原告诉请要求确认解除租赁合同并判令被告腾空承租的商铺及支付各类未付款项和占有使用费。此外，根据租赁合同转让书约定，被告黄兆纺应对被告林合印租赁合同项下义务承担连带责任，故原告起诉要求被告黄兆纺承担连带责任。 被告林合印答辩称：2019年原告对商场路面维修长达3、4个月。后来受疫情影响，2019年农历12月底关门。由于经营项目的特殊性，被告林合印直至2020年5月1日才开业，次日又被要求停业，后于2020年5月8日开始正常营业。 被告黄兆纺未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年4月5日，原告（甲方）与被告黄兆纺（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将坐落于平阳县××镇××广场××层××号商铺出租给乙方使用，套内面积为210㎡，租赁期限自2018年4月1日至2020年12月31日止；自进场日起，乙方享有3个月装修期，自2018年4月1日起至2018年6月30日止；固定租金，按计租面积计付，第1、2个租约年的月租金为20元／㎡，第3个租约年的月租金为25.44元／㎡；经营品牌为密室逃脱；乙方应向甲方支付5000元作为履约保证金；乙方应向甲方支付5000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；开业日暂定为2018年7月1日。另租赁合同第4.3.1条约定“固定租金支付方式：以季度（3个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。”第21.3条“本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方按照第一个租金年固定租金标准计算的3个月固定租金的标准向甲方支付违约金。”第21.4条“乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的（包含不限于抽成租金、实测面积租金差额、违约金、综合管理服务费、能源费等一切应缴费用），则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权解除合同。”第23.1条“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止之日，乙方应当将该房屋交还甲方。”第23.5条“无论任何原因，乙方仍未能将符合第23.2条要求的该房屋在上述日交还甲方的，则自次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。”2017年4月5日，原告与被告黄兆纺签订《物业管理服务协议》，约定：物业服务费标准为每月45元／㎡，按210㎡计算，电费标准为1.15元／度，水费标准为5.50元／吨。上述合同均为原告提供的格式合同。 合同签订后，被告黄兆纺向原告支付了履约保证金5000元、质量保证金5000元、物业费保证金18000元。 2018年6月29日，原告与被告黄兆纺签署合同补充协议，载明：租金按照套内面积计算，计租第1年月租金为20元/㎡，计租第2年月租金为20元/㎡，计租第3年月租金为25.44元/㎡，物业管理费为每月45元/㎡。 2019年4月3日，原告（甲方）与被告黄兆纺（乙方）及被告林合印（丙方）签订《租赁合同权利义务转让协议书》，约定：甲方同意乙方在本协议生效后其在租赁合同及补充协议、物业管理服务协议的权利和义务一并概括转让给丙方，丙方在本协议生效后自动享受合同权利、履行合同义务，并承担因此产生的相关责任，乙方对丙方履行上述合同承担连带责任；乙方对甲方承诺，其在本协议生效后在上述合同项下的义务或责任仍与丙方一并承担连带责任；乙方同意其根据上述合同已向甲方支付的保证金、装修押金、租金及物业费将自动转为丙方根据上述合同应向甲方支付的款项；本协议签订后，如甲方和丙方就上述合同作其他任何变更、修改或是签订补充条款或补充协议，乙方继续与丙方一并承担连带责任，丙方应及时将相关变更、修改或是补充的协议内容告知乙方，甲方无此告知义务；本协议自甲、乙、丙三方盖章之日起生效。同日，三方均在该协议书上签字或盖章确认。 2019年4月10日，原告与被告林合印签订《补充协议二》，约定：因乙方经营不善，申请部分退铺，退铺面积为25㎡，甲乙双方协商确定从2019年4月1日起，租金、物业费根据缩铺后实际面积185㎡计算，租金及物业费单价保持不变（说见附件1《房屋租赁租金及物业费明细表》）。该协议附件1载明：计租第2年第二期2019年10月1日至2019年12月31日租金为11100元、物业费为24975元，缴纳时间为2019年9月20日前；计租第2年第三期2020年1月1日至2020年3月31日租金为11100元、物业费为24975元，缴纳时间为2019年12月20日前；计租第2年第四期2020年4月1日至2020年6月30日租金为11100元、物业费24975元，缴纳时间为2020年3月20日前。 2020年5月14日，原告向被告林合印送达《解约函》，载明：被告林合印逾期支付租金及物业费，原告有权单方解除合同并收取违约金和没收履约保证金；鉴于被告林合印违约行为，原告决定与被告林合印于2020年6月10日解除合同，被告林合印应在该日期内对铺内货品清理，并将所租赁商铺还原至毛胚状态；被告林合印仍应支付相关租金及物业费直至合同终止；被告林合印在规定时间内未按原告要求处理，原告将拥有对被告林合印滞留物品的一切处置权（如丢弃、损坏等），同时将安排第三方进行该商铺还原毛胚，所产生费用由被告林合印承担；被告林合印应在原告规定时间内经原告验收确认符合约定后，商铺交还给原告，无论任何原因，被告林合印未能在交付日商铺交还给原告，则自次日起，被告林合印应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向原告支付占用费及承担相关的能源费。被告林合印于次日通过微信收到该函件。 另查明，被告林合印租金及物业费已付至2019年9月30日，之后未支付。原告于2019年9月12日至11月20日对商场路面进行施工修缮。涉案商铺至今仍在营业中。 以上事实有当事人陈述、营业执照、居民身份证、租赁合同、合同补充协议、物业管理服务协议、租赁合同权利义务转让协议书、补充协议二及附件、解约函、微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：原告与两被告之间签订的租赁合同、合同补充协议、物业管理服务协议、租赁合同权利义务转让协议书、补充协议二及附件，不违反法律法规强制性规定，系各方真实意识表示，应认定为合法有效。各方当事人均应按协议约定全面履行自己的义务。（一）关于租赁合同解除及腾空问题。被告林合印于2019年10月1日起至今未支付租赁，其明显存在违约行为。根据租赁合同约定，原告享有解除合同的权利，原告通知被告林合印于2020年6月10日解除合同，符合法律规定，本院应予以确认。合同解除后，被告林合印应按合同约定向原告交还涉案商铺，但其至今未交还，仍予以占用。故对原告主张腾空涉案商铺，本院予以支持。（二）关于租金及物业费问题。根据本院查明的事实，双方对租金及物业费计算标准均无异议，本院予以确认。租赁合同于2020年6月10日解除，租金应计算至2020年6月10日止。占用费计算期间应为2020年6月11日起至实际腾空之日止。关于占用费标准问题。本院认为占用费主要是赔偿因租赁合同解除后被告林合印仍占有使用商铺给原告造成的损失，虽然双方约定占用费按租金标准的200%计算，但考虑到原告的实际损失情况，结合被告林合印的过错行为，本院酌定被告林合印应支付给原告的占用费按30元/㎡/月标准计算，占用期间物业费按45元/㎡/月标准计算。原告主张占用费按40元/㎡/月计算，本院不予支持。故被告林合印应支付原告租金30833.33元及占用费（以30元/㎡/月标准，按185㎡，自2020年6月11日起计算至实际腾空之日止）、物业费69375元及占用期间物业费（以45元/㎡/月标准，按185㎡，自2020年6月11日起计算至实际腾空之日止）。对被告林合印提出减免租金及物业费的要求，本院认为原告对商场路面进行修缮长达两个余月，确实会对商铺经营造成影响，结合被告林合印经营的密室逃脱项目受疫情冲击较大，再考虑到消费季节性因素，本院酌定原告按第2年的租金及物业费标准给被告林合印减免3个月租金和物业费，即租金减免11100元（185㎡×20元×3），物业费减免24975元（185㎡×45元×3）。租赁合同解除后，原告应按约定退还被告质量保证金5000元、物业费保证金18000元，本院酌定质量保证金用于抵扣租金，物业费保证金用于抵扣物业费。故被告应支付原告租金14733.33元（30833.33元-11100元-5000元）、物业费26400元（69375元-24975元-18000元）。（三）关于水、电费问题。在庭审后，原告撤回了对水、电费的诉讼请求，故本院在本案中不予处理。（四）关于违约金问题。根据合同约定，因被告林合印违约导致合同解除，原告有权要求被告林合印按照第一个租金年3个月固定租金的标准向原告支付违约金。考虑到合同条款中对于被告林合印违约行为已有没收履约保证金的约定，本院酌定被告林合印向原告支付违约金9119元。（五）关于没收履约保证金问题。租赁合同约定被告违约的，原告有权没收本合同项下之履约保证金。被告在履行租赁合同过程中明显存在违约行为，租赁合同的解除亦系被告原因所致，故本院对原告没收履约保证金的诉讼请求予以支持。（六）关于被告黄兆纺的责任问题。在租赁合同权利义务转让协议书中，被告黄兆纺自愿为被告林合印履行本案合同的义务承担连带责任，故被告黄兆纺应对被告林合印的责任承担连带责任。被告黄兆纺经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案按缺席处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告平阳中梁商业管理有限公司与被告林合印签订的《平阳中梁商业管理有限公司房屋租赁合同》于2020年6月10日解除； 二、被告林合印于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于平阳县××镇××广场××层××号商铺； 三、被告林合印于本判决生效之日起十日内支付原告平阳中梁商业管理有限公司租金14733.33元及占用费（以30元/㎡/月标准，按185㎡，自2020年6月11日起计算至实际腾空之日止）、物业费26400元及占用期间物业费（以45元/㎡/月标准，按185㎡，自2020年6月11日起计算至实际腾空之日止）； 四、被告林合印于本判决生效之日起十日内支付原告平阳中梁商业管理有限公司支付违约金9119元； 五、原告平阳中梁商业管理有限公司不予退还被告林合印履约保证金5000元； 六、被告黄兆纺对上述第三、四项款项承担连带支付责任； 七、驳回原告平阳中梁商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2646元，减半收取计1323元，由平阳中梁商业管理有限公司负担732.50元，林合印、黄兆纺负担590.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 倪维常 二〇二〇年九月十五日 法官助理 张 琪 代书记员 王新新