湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2064号原告：张涛，男，1976年12月22日出生，汉族，山东省东平县人，户籍地山东省东平县，现住武汉市青山区，被告：中新房国石发展武汉有限公司，住所地武汉市青山区工人村都市工业园内。诉讼代表人：张粒，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：徐晨曦，北京中伦(武汉)律师事务所律师(一般代理)。原告张涛与被告中新房国石发展武汉有限公司（以下简称“中新房武汉公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张涛，被告中新房武汉公司的委托诉讼代理人徐晨曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张涛向本院提出诉讼请求：1、确认原告张涛对其所有的青山镇编号××Ｅ0050100303地块建设项目第一幢3层18号商品房享有的债权总额为294064.01元，其中原开发商承诺返还购买商铺的购房款为171067.91元（179466元-8398.09元）、面积差退款8398.09元、委托经营合同的9年收益金96911.64元、委托经营合同中未按时兑付收益金的违约金17686.37元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告对原告债权确认的金额与合同实际执行情况不符，数值错误。理由如下：1、出卖人在当时市场销售承诺是所购商铺如果达到购买的第十年，则返还100%购房本金179466元；2、原告与出卖人签订的委托经营合同中约定，自2015年2月1日起至2024年的委托经营收益为每年购房款总金额的6%，其中2015年的已支付，尚欠2016年至2024年的委托经营收益为179466元×6%/年×9年=96911.64元；3、原告自2016年开始至今，未收到任何委托经营收益，且宣布破产，被告从2016年至2024年构成合同违约，应赔付的违约金为179466元×6%/年×9年×0.0005元/天×365天/年=17686.37元。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告中新房武汉公司辩称，关于原告诉请被告全额返还原开发商承诺的购买商铺购房款171067.91元，无事实和法律依据，双方签订的商品房买卖合同中未约定返本条款，且管理人已于2018年8月29日向包括原告在内的购房户发出通知书，在通知书中明确告知广大购房户对于购房户与中新房武汉公司签订的含有回购/返本内容的协议，管理人决定依法解除，而原、被告实际签订的合同中也未约定返本条款。根据《商品房销售管理办法》第十一条第一款规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房，故原告该项诉请无事实和法律依据。对于原告要求被告支付核实后的面积差退款8398.09元，与管理人核实的金额一致，对该项主张被告不持异议。对原告提出的委托经营合同中９年的收益金96911.64元以及未按时兑付收益金的违约金17686.37元，被告认为被告不是委托经营合同的签署主体，该合同对被告不具有约束力，委托经营合同是原告与武汉市钢谷商业运营管理有限公司签署，被告不是该合同的签署主体，该合同中的相关条款对被告无约束力，管理人通知继续履行合同，指的是继续履行购房协议，该委托经营合同不属于双方继续履行的范围。对原告提出要求被告返还９年收益金，管理人核实的金额为13684.61元，委托经营合同中约定的购房款为179466元，收益金从第二年开始计算至第十年止，年回报率为6%，自委托经营合同委托期限开始之日即2015年2月1日至中新房武汉公司破产之日即2018年6月29日，共计天数1244天，因合同对第一年的收益未作约定，收益金应从第二年开始计算，按上述天数计算的收益金为25931.61元，中新房武汉公司在2018年6月29日破产前共支付原告收益金12247元，故尚欠收益金数额为管理人确认的13684.61元。针对原告诉请的未按时兑付收益金的违约金17686.37元，管理人确认的金额为2369.20元，根据委托经营合同第九条约定，违约金利率按日万分之五计算，因第一年未约定违约金，逾期付款违约金扣除被告已向原告支付的收益金12247元后，计算至2018年6月29日止，共计1244天，逾期支付收益金产生的违约金为2369.20元。除原告在本案主张的违约金以外，管理人确认的逾期办证违约金金额为20710.38元。综上，管理人确认的损失金额为36764.19元，管理人已于2020年5月12日向原告邮寄送达了债权调整结论通知书，将管理人确认的债权金额告知原告。原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的销售说明、《委托经营合同》、原告的身份证复印件以及《武汉市商品房买卖合同》，具有真实性，对于能否达到其证明目的本院将综合全案事实予以认定。被告提交的（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》、（2018）鄂0107破字第2号《决定书》、管理人通知、张涛债权申报材料、银行付款流水、《中新房国石发展武汉有限公司重整案购房债权调整结论通知书》、快递单及收件信息，具有与真实性以及与本案的关联性，能证明被告管理人对原告申报的债权进行审查的相关情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月22日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买武汉市青山区青山镇编号××Ｅ0050100303地块建设项目第一幢3层18号商品房，房屋建筑面积为15.60平方米，房屋总价款为179466元。该合同未约定返本条款。2015年1月31日，原告（甲方）与武汉市钢谷商业运营管理有限公司（乙方）签订《委托经营合同》，合同约定：原告将其购买的涉案房屋委托武汉市钢谷商业运营管理有限公司经营管理，委托经营期限为二十年，从2015年2月1日起至2035年1月31日止；委托收益金的支付标准为从第二年开始到第十年止，每年按物业销售总价6%的标准支付固定收益，委托收益金的支付方式为从第二年起委托收益金自前一年期满后的90日内，支付本年度的委托收益金；若乙方延迟支付，按照应支付收益金的日万分之五支付违约金。2018年6月29日，本院作出（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对中新房公司提出的重整申请。同日，本院作出（2018）鄂0107破字第2号《决定书》，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任被告管理人。后原告向中新房武汉公司申报债权，管理人于2020年5月12日向原告邮寄债权调整结论通知书，管理人确认继续履行张涛与中新房武汉公司签订的房屋买卖合同，同时确认张涛享有的债权金额为224628.28元，其中本金179466元（以交房办证形式清偿）、面积差退款8398.09元、损失36764.19元、劣后0元。原告对该债权确认金额不服，故诉至法院，请求判如所请。另查明，被告中新房武汉公司对原告张涛确认的破产债权中损失部分还包括逾期办证违约金20710.38元，原告对管理人确认的逾期办证违约金金额无异议，故其未在本案中进行主张。本院认为，原告张涛与被告中新房武汉公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。现中新房武汉公司已进入破产重整程序，原告张涛对中新房武汉公司管理人确定的破产债权金额有异议而提起破产债权确认之诉。关于原告应享有的破产债权数额问题，原告主张被告返还购买商铺的全额购房款为171067.91元、面积差退款8398.09元、委托经营合同的9年收益金96911.64元、委托经营合同中未按时兑付收益金的违约金17686.37元，因原、被告双方签订的房屋买卖合同并未约定返本条款，且根据《商品房销售管理办法》第十一条第一款规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房，故原告要求被告全额返还购房款，本院不予支持。关于面积差退款，因被告对原告主张的面积退差款金额无异议，对此本院予以确认。由于原告张涛系与案外人武汉市钢谷商业运营管理有限公司签订的委托经营协议，武汉市钢谷商业运营管理有限公司属独立的民事主体，原告向被告中新房公司主张根据委托经营协议应享有的收益金及逾期支付收益金的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告张涛对中新房武汉公司享有的破产债权即面积差退款为8398.09元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张涛对被告中新房国石发展武汉有限公司享有的破产债权即面积差退款为8398.09元；二、驳回原告张涛的其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费2,856元，由原告张涛负担2,792元，被告中新房国石发展武汉有限公司负担64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李丽二〇二〇年九月二十三日书记员  宋婷