山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终10486号上诉人（原审原告）：郝海政，男，1988年4月6日出生，汉族，住山东省高唐县。被上诉人（原审被告）：绿地地产济南东城置业有限公司，住所地唐冶新区围子山路1号。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：韩聪，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫艳艳，山东康桥律师事务所律师。上诉人郝海政因与被上诉人绿地地产济南东城置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员李静独任审理。本案现已审理终结。郝海政上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人出具的商品房购买合同《合同补充协议》第三条第八款无效，同时承担逾期交房责任并承担自2019年10月31日至2020年1月6日的逾期交房违约金6572元；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案适用事实错误。根据相关法律，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采取足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方要求对格式条款予以说明。绿地公司与郝海政签订的《商品房买卖合同》未对延展期的内容进行标注，只是标注了“见附件”之类的内容（详见本合同附件五《合同补充协议》第三条：关于房屋交付的补充约定），而且“见附件”也是在大篇幅（特别标注内容占到主合同内容的40%以上）的特别标注内容之中，尤其是主合同已明确交房日期的情形下，被上诉方未对郝海政详细解释商品房买卖合同，此点也由对方陈述的阳台封闭是前期网签合同出现操作失误证实。另延展期的问题在商品房买卖合同中极为罕见，此点或许法院审理的相关个案中的商品房买卖合同可以证实，故应判定商品房购买合同《合同补充协议》第三条第八款无效，并承担67天共计6572元的逾期交房违约金（按总房款的万分之一乘以67天得出）。2019年10月31日交房和2020年1月6日交房严重影响装修入住进度，至少拖延五个月，对郝海政生活造成重大影响。综上，一审法院法律事实适用不当，应依法纠正，因此请求二审法院依据相关事实，重新作出判决。另绿地公司是家值得尊重的公司，为社会解决就业，缴纳税收，但更应该为消费者负责。商品房买卖问题多以打砸抢，拉横幅见诸新闻，更应通过法律的途径去引导约束开发商。被上诉方应承担逾期交房责任。被上诉人绿地公司辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。一、上诉人主张《合同补充协议》第三条第八款无效没有法律依据。首先，上诉人主张《合同补充协议》第三条第八款无效的理由为被上诉人为未尽到提示和说明义务，但根据《合同法司法解释二》第六条的规定，违反合同法第三十九条第一款规定的合理提示义务，仅为可撤销事由，而非无效事由。上诉人于2017年9月6日签署涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，从未主合同及补充协议条款内容提出异议，也未申请撤销，现也已过一年的除斥期间。第二，被上诉人已尽到合理的提示义务。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房违约责任”中明确约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2中方式处理。”并约定“2.详见本合同附件五《合同补充协议》第三条：关于房屋交付的补充约定”，因此关于逾期交房违约责任的约定已通过标注下划线的方式进行特别标识，已经尽到合理的提示义务。第三，《合同补充协议》第三条第八款内容仅是双方对逾期交房违约金起算时间的约定，出卖人仍逾期交房期限在符合合同约定的时仍应当承担违约责任，并未免除出卖人责任，也未排除买受人主要权利的情形。因此《商品房买卖合同》及合同补充协议第三条第八款的约定，既未违反合同法第三十九条第1款规定的合理提示义务，也不存在合同法第四十条规定的格式合同条款无效情形，应为有效条款。二、上诉人主张2019年10月31日至2020年1月6日的逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。根据合同补充协议第三条第2款的约定，在被上诉人取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单即达到本合同约定的交付条件，涉案房屋于2019年12月27日已经取得竣工验收备案单，具备交付条件。结合《合同补充协议》第三条第八款的约定，出卖人逾期交房违约金应为2020年2月1日起算，因此上诉人主张逾期交房违约金没有依据。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求贵院应当驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。郝海政向一审法院起诉请求：1.判令绿地公司出具的商品房购买合同《合同补充协议》第三条第八款无效；2.判令绿地公司承担逾期交房责任并承担自2019年10月31日至实际封闭阳台期间的逾期交房违约金（绿地公司承诺2020年3月31日前封闭阳台），按每日总房款的万分之一计算，共计15037元；3.判令绿地公司履行合同封阳台并承担1132元的违约金；4.判令绿地公司承担逾期交房期间的物业费419元；5.本案诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定事实：绿地公司开发济南市历城区唐冶片区、贞观街以北、唐冶西路东侧的地块建设商品房。2017年9月6日，绿地公司与郝海政签订《济南市商品房买卖合同》及《附件五：合同补充协议》一份，合同约定：郝海政购买涉案XXXX房产一处，商品房预售许可证号为XXXX号，该商品房有阳台，阳台是封闭式，房屋总价款为981,333元。该合同第八条约定出卖人（绿地公司）应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将取得开发项目《综合验收备案证明》的商品房交付买受人（郝海政）使用；如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：4.详见本合同附件五《合同补充协议》。第九条第二款约定详见本合同附件五《合同补充协议》第三条：关于房屋交付的补充约定。合同补充协议第三条第一款约定本合同第八条约定的该房屋交付时间为2019年10月31日前，具体时间以甲方发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，乙方对此无异议；第二款约定甲、乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出房屋交付通知；第8款约定甲、乙双方协商一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，（1）则乙方给予甲方60日宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准。合同签订之后，郝海政按约支付了购房款。后该房屋以整栋楼房阳台为非封闭的方式建成并取得了济南市自然资源和规划局出具的建设工程竣工规划核实合格证。2019年12月28日，绿地公司向XXXX号楼的业主出具交房通知书及入住手续办理须知，通知书中载明绿地公司将于2020年1月6日-2020年1月8日集中交付。2019年12月31日，绿地公司取得该项目的综合验收备案证明。同日，绿地公司将交房通知书邮寄给郝海政。2020年1月6日，郝海政签署了绿地城业主入住流转单、房屋结算及进户凭证、绿地城A区业主领取资料签收表。后郝海政与绿地公司因房屋是否应封闭阳台、是否存在逾期交房产生争议，双方协商未果，诉至法院。另查明，绿地公司主张，其与郝海政签署的《商品房买卖合同》中第三条阳台样式标注为封闭式是前期网签合同时出现操作失误所致，并非绿地公司的真实意思表示，实际应为非封闭式阳台。涉案楼宇的施工图设计文件及建设项目施工图联合审查合格证书、济南市规划局审核要求均载明涉案楼宇阳台样式为开敞阳台即非封闭式阳台。因部分业主合同载明阳台为封闭式，故绿地公司积极与合同签署有误的业主协商该失误的解决措施，郝海政与绿地公司协商后，郝海政选择封闭其购买房屋的阳台作为争议解决的方式。诉讼过程中，绿地公司已基本完成对该阳台的封闭施工。一审法院认为，郝海政与绿地公司所签订商品房买卖合同，除阳台封闭方式外，其他均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，真实合法有效，一审法院认定房屋买卖合同为有效合同。双方均应按照合同约定严格履行各自相应的义务，否则即应承担相应的违约责任。关于阳台封闭方式合同双方产生分歧后，绿地公司经与包括郝海政在内的部分业主协商，绿地公司同意按封闭式阳台的约定履行房屋买卖合同，应视为绿地公司与郝海政就合同争议形成的最终处理意见。绿地公司为郝海政所购涉案房屋封闭阳台符合法律规定及双方当事人的约定，绿地公司无违约行为。双方签订的《补充协议》第三条第八款，该条款系双方当事人的真实意思表示，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，且该条款已在房屋买卖合同中用下划线的方式予以特别标注，起到引起买方注意的作用，应为有效条款。故对郝海政要求判令该条款无效的诉讼请求一审法院不予支持。在上述条款有效的前提下，绿地公司取得该房屋的综合验收备案证明并发出交房通知的时间均在宽限期之内，绿地公司并未逾期交房，亦无需承担逾期交房的违约责任，且在诉讼过程中，绿地公司已在为郝海政的房屋进行阳台的封闭施工。故对郝海政要求绿地公司承担逾期交房的违约责任及逾期交房物业费的诉讼请求一审法院亦不予支持。判决：驳回郝海政的诉讼请求。案件受理费106元，由郝海政负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地公司提交房屋建筑工程验收备案单一份，欲证明2019年12月27日涉案房屋已取得竣工验收备案单具备交付条件。经质证，郝海政对该证据的真实性无异议，但主张与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，郝海政与绿地公司签订《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。关于阳台封闭问题，双方已形成最终处理意见，二审中并无争议，本院予以确认。双方签订的《补充协议》第三条第八款第一项为绿地公司的具体交房时间约定了60天的宽限期。该条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，故绿地公司承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算。关于宽限期后的61日至90日之间的30日，一方面，《补充协议》第三条第八款第二项并未对该30日应否承担违约金进行约定。纵观《补充协议》第八款整款内容，第一项主要约定的系不承担责任的60日宽限期，第二项主要约定的系违约金的计算标准，因此，从整个第八款内容来理解，应自60日宽限期届满之后承担逾期交房的违约责任。另一方面，《补充协议》第三条第八款第二项在约定违约金的计算方式时，绿地公司故意未对30天是否承担违约责任进行约定，应对其作不利解释，绿地公司亦不能对该30天免责。综上，绿地公司应自60日宽限期届满后即2019年12月30日起开始承担逾期交房违约金。涉案补充协议第三条第3款约定：乙方（购房人）应在甲方（绿地公司）发出的房屋交付通知确定的交付时间……到房屋所在地或另行通知的地点办理房屋交付手续……本案中，绿地公司于2020年12月31日向郝海政邮寄交房通知书，该通知书中载明绿地公司将于2020年1月6日-2020年1月8日集中交付。郝海政于2020年1月6日签署了绿地城业主入住流转单、房屋结算及进户凭证、绿地城A区业主领取资料签收表，故绿地公司逾期交付房屋天数为7天。关于违约金的计算标准，《补充协议》第三条第八款第二项未对宽限期届满后30日的违约金计算标准进行约定，应当参照该条款中约定的已付房款日万分之一的标准向郝海政支付逾期交房违约金。综上，绿地公司郝海政支付的违约金为686.9元（981333×7×0.0001）。综上所述，上诉人郝海政的上诉请求部分成立。本院依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初3180号民事判决；二、被上诉人绿地地产济南东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人郝海政逾期交房违约金686.9元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费106元，由绿地地产济南东城置业有限公司负担56元，由郝海政负担50元；二审案件受理费50元，由绿地地产济南东城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年九月十一日法官助理  刘绍琰书 记 员  李璐瑶