辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2788号上诉人（原审被告）：马占鹏，男，1970年6月5日出生，汉族，现住辽宁省营口市西市区。上诉人（原审被告）：董晓梅，女，1970年11月5日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。二上诉人共同委托诉讼代理人：马云龙，男，马占鹏、董晓梅儿子。被上诉人（原审原告）：辽宁保利物业管理有限公司营口分公司，住所地辽宁省营口市老边区智胜街东24号甲9、甲10。法定代表人：黄仕银，负责人。委托诉讼代理人：**宏，男，单位员工。委托诉讼代理人：赵阳，男，单位员工。上诉人马占鹏、董晓梅因与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院(2020)辽0803民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。马占鹏、董晓梅上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判，降低被上诉人的物业收费标准为一级标准的上限即1.1元/平方米/月，应当支付2488.46元，或发回重审。三、本案一、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，判令上诉人按照2元/平方米/月支付物业费，系判决错误。一审判决中己经认定“原告(即本案被上诉人)在物业服务过根据《营口市物业服务收费管理办法》，一审判决不应当按照2元/平方米/月的标准判决上诉人支付物业费。因《营口市物业服务收费管理办法》第七条规定：“住宅的物业服务收费按照政府指导价，实行等级管理。市发展改革委(市物价局)会同市住房城乡建设委根据物业服务基本要求、房屋管理、共用设施设备维修维护、秩序维护、保洁服务、绿化管理和文化建设等服务内容，制定物业服务收费等级指导标准(详见《营口市住宅物业服务收费等级指导标准》）分别为:一级0.91元-1.1元:二级0.71-0.9元;三级为0.51-0.7元，四级为0.31-0.5元;五级不超过0.3元。超过一级指导标准的为豪华级，由物业服务企业将服务内容上报辖区价格主管部门和物业行政主管部门，经审定后，由业主大会与物业服务企业协商具体收费标准，并签订物业服务合同，报辖区价格主管部门和物价行政主管部门审批。”但是，一审过程中被上诉人没有提供任何审批文件，2元/平方米/月的收费标准，没有法律依据。实际情况是，根据《营口市住宅物业服务收费等级指导标准》被上诉人的物业服务，连一、二级的标准的没有达到，又何谈豪华级。又根据补充协议第十六条的约定“物业管理费用暂按每月每平方米2元收取，最终按物价局审批标准执行。”但是，本小区的物业收费标准最终也没有获得物价部门的审批。因此，2元/平方米/月的标准也没有合同依据。故此，上诉人认为，在没有任何审批的情况下，物业收费不能高于一级的标准的上限，即1.1元/平方米/月。三、被上诉人物业服务过程中不履行合同义务，严重不作为，服务质量严重不合格，造成小区环境变差，应当立即整改。上诉人一直提出，物业费我们肯定要交。但是，必须得把长期存在的问题解决了。业主从入住至今近三年了，一直都在找，问题却一直没有得到解决。物业服务合同明确约定了，被上诉人对公共部分有管理义务，然而被上诉人作为管理人不履行合同义务，不监管、不维护。不仅小区绿地无人浇水，物业还允许部分业主侵占共有绿地，圈院子，盖房子，封堵消防通道，私改下水井。在大部分业主集体要求被上诉人整改后，被上诉人依旧不作为，让上诉人对被上诉人的行为无法容忍。根据法律规定，擅自占用业主共有部分，需要征得三分之二以上业主的同意，否则，相关部门有权对个人处1000元以上1万元以下的罚款，对单位处5万元以上20万元以下的罚款。权利人有权要求排除妨害、恢复原状。物业合同明确约定“本小区实行人车分流，车走行车道，人走人行道”。但实际上，本小区一直是人车同路，并没有分流，不符合物业服务合同约定。物业合同明确约定“消防通道畅通”。然而，实际上南门附近的消费通道己经完全堵死。一方面是施工围挡至今闲置却无人拆除，另一方面，临近消防通道的业主将消防通道暂用，圈为自家院子。而被上诉人却长期未予监管，造成长期安全隐患，违反物业服务合同之约定。被上诉人长期不按合同约定履行合同义务，被上诉人应当在上诉人指定的合理期限内，对上述问题予以解决，还小区业主一个良好的生活环境。辽宁保利物业管理有限公司营口分公司辩称，希望维持原判，业主买房时已经知道收费标准，我们在买卖合同有告知，是市场调节价。辽宁保利物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：判决被告支付物业服务费4524元及滞纳金304.5元，共计4828.5元。一审法院认定事实：辽宁保利物业管理有限公司营口分公司为保利五月花提供物业服务，马占鹏、董晓梅是该小区业主，房屋建筑面积94.26平方米。2016年5月6日，保利（营口）房地产开发有限公司与马占鹏、董晓梅签订《商品房买卖合同（预售）》，附件十一补充协议第十六条约定，“买受人同意在物业业主委员会未成立或未选聘新物业管理公司之前，由出卖人委托的物业公司实施物业管理，物业管理费用暂按每月每平方米2.0元（产权面积）收取（未办产权按合同约定面积收取），最终按物价局审批标准执行。”2016年9月26日，辽宁保利物业管理有限公司中标为保利五月花小区提供物业服务，中标价格为2元/月/平方米，并在营口市老边区物业管理处备案。2016年12月31日，辽宁保利物业管理有限公司营口分公司与马占鹏签订《前期物业服务协议》，物业费收费标准为按照建筑面积每月每平方米2元。辽宁保利物业管理有限公司营口分公司为马占鹏、董晓梅提供物业服务，马占鹏、董晓梅从2018年1月1日至2019年12月31日共欠缴物业费4524元。一审法院认为，保利（营口）房地产开发有限公司与马占鹏、董晓梅签订的《商品房买卖合同（预售）》以及原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。《商品房买卖合同（预售）》和《前期物业服务协议》均对物业费的收费标准进行了约定，并且已在营口市老边区物业管理处备案，故物业费应按照建筑面积每月每平方米2元的标准收取。另，物业管理服务相关费用的收取是保证物业服务企业正常运作的前提条件，并与其管理水平密切相关。关于被告辩称因原告不作为，造成被告利益受损，不同意给付物业费，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。关于窗台漏水问题，业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务合同的约定提供优质的物业服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。故对被告的其他辩称意见，本院不予采纳。对于原告主张向被告收取滞纳金的请求，因原告在具体的物业服务过程中，未及时与被告沟通或解决存在的问题，致使被告不满意原告的物业服务，导致出现物业服务纠纷，物业公司也有一定的责任，故对其主张收取滞纳金的请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条之规定,判决:一、被告马占鹏、董晓梅于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告辽宁保利物业管理有限公司营口分公司物业服务费4524元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司营口分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告辽宁保利物业管理有限公司营口分公司已预交)，减半收取25元，由被告马占鹏、董晓梅负担。本院二审期间，上诉人提供光盘一张，证明小区绿化面积远远没有达到标准，还有的绿地被私人占有，消防通道堵塞，还有僵尸车在小区外面公共车位停着，小区物业服务不到位。被上诉人质证认为，上诉人所述的僵尸车问题，僵尸车属于市政管理范围，我们报交警了，我们没权利私自管理。绿化面积我们接手的时候就是这么多，有私自占有绿地面积的已经报到综合执法局。消防门不存在堵塞，只是没有完工。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，被上诉人与建设单位签订前期物业管理服务合同，约定由被上诉人为案涉小区提供物业服务，该合同合法有效，并对全体业主具有法律约束力。上诉人作为小区业主，应当向被上诉人支付物业服务费用。对于上诉人提出的物业服务存在的诸多问题，上诉人可以通过合法有效的方式理性维权，如有证据证明因被上诉人的违约行为给其造成损失，可以另行主张权利，若以此为由拒绝交纳物业费，可能会助长其他业主的欠费行为,不利于小区物业服务的顺利开展以及小区整体利益的维护。对于上诉人提出的应降低物业收费标准的问题，案涉小区物业收费标准为2元每月每平方米，对于现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到小区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益，故应由业主委员会或达到法定比例的业主按照法定程序决议，不宜由业主单独判定，也不能成为上诉人不交或少交物业费的理由。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马占鹏、董晓梅负担。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二〇年九月四日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰