湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6038号上诉人（原审原告）：樊义军，男，1970年2月13日出生，汉族，居民身份证住址湖北省应城市。委托诉讼代理人：王文，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚欢，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王立煌，男，1970年11月18日出生，汉族，居民身份证住址河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：王华，湖北华徽律师事务所律师。原审第三人：胡学玉，男，1971年7月10日出生，汉族，居民身份证住址湖北省洪湖市。上诉人樊义军为与被上诉人王立煌，原审第三人胡学玉装饰装修合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初8047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。樊义军上诉称：一、案涉合同的主体为王立煌，原审认定武汉汤霸餐饮管理有限公司为案涉合同相对人与法律和事实不符。1.从外观来看，案涉《门面租赁合同》出租方的主体明确载明为王立煌，且王立煌本人在合同上签名捺印。虽然武汉汤霸餐饮管理有限公司也在合同上盖章，但这一盖章行为的意思表示可能是担保，还可能是债务加入。如果是订立合同的意思表示，就应该在合同上予以明确。一审法院既没有追加武汉汤霸餐饮管理有限公司为当事人参与诉讼，也没有向武汉汤霸餐饮管理有限公司询问其意思表示，即径直裁判其为合同主体，违反法定程序。2.从合同的履行来看，樊义军从合同订立的洽谈、合同的订立一直是跟王立煌打交道，而不是跟武汉汤霸餐饮管理有限公司打交道。就连合同的主要义务交纳租金也一直是向王立煌个人账户交纳租金。足以说明出租人是王立煌。3.从查明的事实来看，2014年12月23日与中南建筑设计院股份有限公司综合服务中心签订租赁合同、2016年12月30日与中南建筑设计院股份有限公司综合服务中心签订租赁合同、2014年中南设计院与胡学玉签订的租赁合同，虽然这三份合同的落款处既有王立煌签名，也有武汉汤霸餐饮管理有限公司盖章，但这些合同的签订樊义军并不知情，在没有核实上述合同的履行是否系王立煌个人行为的前提下，不能推定案涉合同不是王立煌个人行为。特别是2014年中南设计院与胡学玉签订的租赁合同，王立煌和中南设计院均签章，王立煌并非中南设计院的法定代表人，如果按照原审判决的逻辑，该份合同的出租人主体应该是中南设计院，事实上该合同的履行及收取租金的行为均是王立煌。4.原审法院以中南设计院发出的《门面腾退通知书》中承租方的表述为公司为由，即推定案涉合同的主体也是公司，王立煌签订合同的行为代表武汉汤霸餐饮管理有限公司，逻辑不通。二、租赁合同无效，原审法院应根据当事人过错情况，判令当事人对损失进行分担。原审法院判决驳回诉请，于法无据。1.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对合同效力认知存在争议，法院完全可以根据查明的事实对合同效力做出裁判，并根据上述法律规定划分当事人的缔约过失责任。从来没有法律规定，当事人不认可法院对合同效力的判断，法院就驳回当事人诉请。2.原审法院对合同效力的释明与樊义军的诉请并不矛盾，樊义军对合同效力的判断并不导致变更诉讼请求。樊义军原审诉讼请求均为要求王立煌赔偿樊义军的损失，合同无效的法律后果正是赔偿损失，两者并不矛盾。原审法院据此驳回樊义军的诉讼请求，于法无据。综上，请求撤销原判，依法改判并支持樊义军一审全部诉讼请求。王立煌答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。胡学玉陈述不发表意见。樊义军向一审法院起诉请求：1.判令王立煌赔偿樊义军的宾馆装修费损失258000元；2.判令王立煌赔偿樊义军2018年10月15日至2020年8月1日期间经营宾馆的预期可得利益损失969458元；3.诉讼费用由王立煌承担。一审法院查明，武汉汤霸餐饮管理有限公司法定代表人为王立煌。2013年12月31日，案外人中南建筑设计院股份有限公司综合服务中心（甲方）与汤王酒楼（乙方）签订《租赁合同》，内容为：乙方租赁甲方拥有的中南二路10号后门北侧房屋，租赁面积191.7平方米。乙方租赁该房屋只能用于商业经营。租期为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日止。乙方责任：未经甲方事前书面同意，乙方不得进行装修，不得随意改变出租屋内部结构和设施。未经甲方事先书面同意，乙方不得将出租屋转租或转让给第三方，不得将合同内容泄露给第三方。合同落款处有中南建筑设计院股份有限公司综合服务中心及武汉汤霸餐饮管理有限公司签章。2015年1月2日，中南建筑设计院股份有限公司综合服务中心（甲方）与王立煌（乙方）签订《租赁合同》，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，与上述合同为同一格式条款，仅对租金进行了调整。该份合同落款处有中南建筑设计院股份有限公司综合服务中心及武汉汤霸餐饮管理有限公司、王立煌签章。2017年1月2日，中南建筑设计院股份有限公司（甲方）与王立煌（乙方）签订《租赁合同》，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，与上述合同为同一格式条款，仅对租金进行了调整。该份合同落款处有中南建筑设计院股份有限公司综合管理部及武汉汤霸餐饮管理有限公司、王立煌签章。2014年7月21日，中南建筑设计院（甲方，出租方）与胡学玉（乙方，承租方）签订《门面租赁合同》，内容为：乙方自愿租用甲方位于武昌区中南路街17号3栋2楼商铺作为商业用体使用，房屋面积约为295平方米。租用的期限为6年，租期从2014年8月1日至2020年8月1日止。商铺年租金额20万元。该合同甲方落款处有中南建筑设计院、王立煌签章，乙方处有胡学玉签名。2014年9月21日，王立煌（甲方，出租方）与樊义军（乙方，承租方）签订《门面租赁合同》，约定：一、乙方自愿租用甲方位于中南路中南三路天桥旁中南设计院住宿区临街门牌××-附××商铺作为商业用途使用，房屋面积约为400平方米。二、租用的期限为6年，租期从2014年8月1日至2020年8月1日止。合同到期后，乙方享有优先租赁权。三、租金及租金交付期限：商铺年租金额20万元，交付方式为半年付。四、合同期间，如果因单位或政府拆迁等原因造成合同无法履行时，由此给乙方造成的经济损失由甲方按国家政策补偿。六、签订合同时，甲方必须附房屋所有权的相关有效证件一份。七、甲方责任：甲方保证对租赁物享有完全的产权，租赁物在交付时不存在任何产权纠纷，也没有设置任何他项权益或被采取保全措施，房屋应有合法的建社区可证、施工许可证及竣工验收合格证等相关证明文件，各项设施、设备处理安全使用状态。如在本合同履行期间租赁物发生产权或他项权益纠纷，足以影响乙方使用租赁物达到合同目的的，甲方应对乙方造成的损失进行赔偿。合同落款处有王立煌、武汉汤霸餐饮管理有限公司、樊义军签章捺印。2015年1月28日、2015年1月30日，樊义军通过银行向账号为42×××09的银行账户转账两笔共59万元。2015年1月28日，樊义军交通银行账户支出1万元。2015年1月30日，樊义军使用账号62×××10的账户电子支付28万元。以上支出共计88万元。2015年1月29日，胡学玉（甲方）与樊义军（乙方）签订《转让合同》，内容为：甲方现将武昌区中南路17号如家心宾馆转让给乙方樊义军。宾馆整体转让，总价格为88万元。本宾馆的法人代表及各种证件均为甲方姓名，甲方不享受本宾馆的股份股权和盈利，同时不承担本宾馆转让后的一切法律等任何责任，由乙方自负盈亏。2015年6月22日，胡学玉（甲方）与樊义军（乙方）签订《宾馆转让补充协议》，内容为：甲乙双方就武汉市武昌区中南路17号如家心宾馆转让事宜作补充协议。甲方与2014年8月与王立煌（二手房东）签订了房屋租赁合同，年租金20万交付王立煌，将位于武汉市武昌区中南路17号二楼商铺承租下来开班武汉市武昌区如家心宾馆，房屋产权属于中南建筑设计院。乙方应合法经营，自负盈亏，并承担经营过程中的突发事件，一切法律责任及债权债务等由乙方负责。该宾馆在合同期内如遇到拆迁和不可抗拒的（产权纠纷、相关部门管理等）外界干预使得该宾馆不能正常经营，损失由乙方自负，与甲方无关。如家心宾馆装修及宾馆附带设施，转让不含房产，转让时签订有简单的宾馆转让协议。该补充协议有胡学玉、樊义军签字捺印。2018年8月30日，中南建筑设计院股份有限公司发出《门面腾退通知书》，载明：王立煌（武汉汤霸餐饮管理有限公司）：现通知你公司在9月4日前将我公司位于武昌区中南二路10号后门北侧房屋进行腾退。9月4日起，我公司将停止供应水、店，由此造成的损失由你方承担。2018年10月8日，中南建筑设计院股份有限公司再次发出《门面腾退通知书》，限期2018年10月14日前腾退。2018年10月30日，王立煌（甲方）与樊义军（乙方）签订《退款协议》，内容为：根据甲乙双方协商，位于中南路附××的二楼，由于中南建筑设计院临时停电，只能暂时终止原有合同，如恢复水电，继续履行原有合同。甲方向乙方退回房租，从2018年10月15日至2019年1月份的房租，共计9万元。该协议有王立煌、樊义军签字捺印。2018年11月12日，武汉市武昌区城市管理执法局发出（昌城管执）拆告字[2018]第151327号《强制拆除事先催告书》，载明：武汉汤霸餐饮管理有限公司：我机关2018年10月24日做出的（昌城管执）限拆决字[2018]第151327号《违法建设限期拆除决定书》规定期限已过，你尚未自行拆除该违法建设，现催告你于2018年1月14日之前自行拆除，逾期仍不履行的，我机关将依法强制拆除。一审庭审过程中，王立煌述称，武汉汤霸餐饮管理有限公司一直租赁案涉房屋一楼，二楼是武汉汤霸餐饮管理有限公司自己加盖的，加盖部分无规划许可产权证。樊义军诉称二楼是王立煌加盖，中南设计院认可王立煌加盖的二层楼，承诺后期办证，但并未就此向本院提交证据。现案涉房屋二楼拆除了一部分，后面一小部分没拆，只剩下墙。一审庭审过程中，法院向樊义军释明，根据法律规定，租赁房屋为违法建筑的，租赁合同无效。樊义军坚持起诉状诉请。一审法院认为，本案的争议焦点为：王立煌是否为案涉《门面租赁合同》相对人。王立煌为武汉汤霸餐饮管理有限公司的法定代表人，其与樊义军签订的《门面租赁合同》落款处有武汉汤霸餐饮管理有限公司盖章。案涉房屋拆除前，中南建筑设计院股份有限公司向（王立煌）武汉汤霸餐饮管理有限公司发出《门面腾退通知书》，表述承租方为公司，即案涉房屋原承租人为武汉汤霸餐饮管理有限公司。综合以上事实，王立煌签订合同的行为应视为代表公司的行为，所产生的法律后果应由公司承担。故案涉合同相对方应为武汉汤霸餐饮管理有限公司，根据合同相对性原则，合同责任不应由王立煌承担。对于王立煌述称其并非适格被告的抗辩，法院予以认可。樊义军的诉讼请求无事实依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回樊义军的诉讼请求。一审案件受理费15847元，减半收取7923.5元，由樊义军负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，本案中，中南建筑设计院股份有限公司综合服务中心为出租人的合同中，抬头承租人处分别系汤王酒楼和王立煌。但所有合同尾部乙方处都有武汉汤霸餐饮管理有限公司盖章以及法人的签章。出租人处为王立煌，承租人处为樊义军的涉案合同尾部甲方处亦有武汉汤霸餐饮管理有限公司盖章以及法人王立煌的签字。原审法院依据此事实认定诉争的租赁合同的相对方系武汉汤霸餐饮管理有限公司与樊义军并无不当。樊义军称其一直在向王立煌个人交纳租金，从未向武汉汤霸餐饮管理有限公司交纳过租金。因王立煌同时系武汉汤霸餐饮管理有限公司的法人，王立煌个人收取租金亦符合常理。但不能依据租金的收取方式来判定合同的相对方。认定合同的相对方还是应当依据双方的书面合同所载明的内容。故樊义军认为其与王立煌个人系案涉租赁合同相对方的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。樊义军申请调查王立煌个人以及武汉汤霸餐饮管理有限公司基本账户的银行流水，因该事实不影响本案合同相对方的认定，故樊义军的申请本院不予准许。综上所述，樊义军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15847元，由樊义军负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年九月十一日书记员 陈喜兰