江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终1884号上诉人（原审被告）：董入江，男，1946年10月25日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：董淑华(系董入江之子)，男，1976年11月13日生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：周修旺，江苏以立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盛冬生，男，1976年1月31日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：王康，江苏瑞里特律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王娟，女，1974年2月3日出生，汉族，住连云港市赣榆区。上诉人董入江某与被上诉人盛冬生、王娟确认合同效力纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董入江上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误，涉案的房屋买卖合同应当合法有效。一、上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议，上诉人支付了对价并装修入住至2019年底征收搬迁，为维护交易的安全，依据《中华人民共和国合同法》的规定也应当确认合同的有效性。二、上诉人的户籍在赣榆区，虽然性质是城镇户口，但是它是赣榆区瓦庄煤矿的集体户口登记地，该住所登记了近千名煤矿工人，同时上诉人在青口镇无房屋也未在青口镇居住，故上诉人的情况与国家规定的城镇居民不能购买农村房屋是不一样的。三、上诉人出生在赣榆区，至退休后也一直居住在上小山村，在该村担任党小组长20余年，故2019年上诉人在上小山村的房屋被拆迁后购买的涉案房屋，不能单纯适用城镇居民不能购买农村房屋的规定。另外，新修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，对农村集体土地上房屋允许转让、出租、抵押，盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。依据该规定，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议符合法律规定，应当认定为合法有效。被上诉人盛冬生答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人和被上诉人之间房屋买卖协议无效。一审已经查明上诉人户籍登记地为赣榆区，系城镇集体户口，根据国土资源部关于加强农村宅基地管理意见的通知要求，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和建造的住宅发放土地使用证。同时上诉人和被上诉人之间签订的协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，故根据《中华人民共和国合同法》五十二条该协议系无效合同，另外涉案房屋是被上诉人母亲的，房子被卖了被上诉人的母亲并不知情，综上请求依法驳回上诉人上诉请求。被上诉人王娟答辩称：被上诉人的母亲说被上诉人没有权力卖她的房子，被上诉人的母亲想把房子要回来。盛冬生向一审法院起诉，请求判令：1.依法确认盛冬生与董入江签订的《房屋买卖协议书》无效；2.诉讼费由董入江承担。一审法院查明事实：盛冬生与王娟系夫妻关系。2019年9月21日，王娟以盛冬生的名义与董入江签订《房屋买卖协议书》，协议书约定，盛冬生将位于三间走廊屋以45000元价格卖给董入江。该协议书由盛冬生、董入江及证明人王某1、刘某签字确认，其中盛冬生签名由王娟委托证明人刘某代为签字。协议签订后，董入江向王娟支付了45000元购房款。董入江购买房屋时该房屋登记于盛冬生父亲盛智德名下，盛智德已经去世。2019年11月19日，厉庄镇启动赤涧三村村庄北侧搬迁工作，董入江购买的涉案房屋在搬迁范围内，12月3日，厉庄镇赤涧三村村民委员会作为甲方（搬迁人），董入江作为乙方（被搬迁人）签订《搬迁房屋补贴协议》，董入江选择货币安置方式，共计确认搬迁总补贴款121754元，同日，董入江签订《房屋腾空移交确认单》，同意将房屋腾空移交。一审法院另查明，董入江户籍登记住址为连云港市赣榆区。董入江辩称董入江虽系城镇集体户，但一直居住在，上小山房屋被拆迁后购买盛冬生房屋，并提交厉庄镇赤涧三村村民委员会出具的证明一份、董入江在上小山村已被拆迁房屋的房屋所有权证存根及董入江在厉庄镇获得的荣誉证书、在上小山村缴纳党费的明细。盛冬生质证称董入江提交的证据均与本案无关联性，达不到董入江的证明目的。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当符合法律规定。根据法律法规的相关规定，禁止城镇居民在农村购买农村居民的房屋。本案中董入江系城镇居民，不具备购置农村房屋的主体资格，因此盛冬生与董入江签订的《房屋转让协议书》因违反法律、行政法规强制性规定而导致无效。故对盛冬生要求确认盛冬生与董入江签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。对于董入江辩称的董入江购买案涉房屋前一直居住在，盛冬生与董入江签的《房屋买卖协议书》合法有效，因至案涉房屋签订搬迁补贴协议时止，董入江户籍未迁入案涉房屋所在村集体，亦未办理案涉房屋产权过户登记手续，故对董入江辩称房屋买卖协议合法有效的辩解意见，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案盛冬生与董入江对于财产的问题均未要求在本案中一并处理，对此一审法院不予处理。综上所述，对盛冬生的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第九条之规定，判决：盛冬生与董入江于2019年9月21日签订的《房屋买卖协议书》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由盛冬生负担。二审期间，上诉人提供了上诉人和其配偶王某2的结婚证、王某2居民户口登记簿、王某2的身份证复印件，证明：1.上诉人和配偶王某2一直居住在农村；2.买受人虽然是上诉人，但是配偶王某2为房屋所在地集体经济组织成员，购买涉案房产的时候是家庭成员共同出资，也为共同居住，村集体组织同意上诉人购买，可以认定涉案房产买卖属于家庭共同购房，买卖合同应当是有效的。被上诉人盛冬生质证认为：对上诉人提交的户口本、结婚证、身份证的真实性认可。但是王某2户口本登记的地址为上小山村委会，该村委会和涉案房屋所在地不属于一个集体，故和本案是无关联性的。房屋买卖协议是上诉人和两被上诉人签署的，王某2不是本案的当事人，不能认定为家庭集体购买房屋。被上诉人王娟质证认为：对上诉人提交的证据的质证意见和盛冬生的质证意见相同。本院认证意见为：鉴于被上诉人盛冬生和王娟均对上诉人提交的证据的真实性予以认可，本院对上诉人提交的证据的真实性予以确认。被上诉人盛冬生、王娟二审期间均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：涉案房屋买卖协议的效力如何认定。本院经审查后认为，董入江作为城镇户口居民购买集体土地上房屋的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，侵害其村集体其他成员宅基地使用权，其签订的房屋买卖协议应当被认定为无效合同。董入江上诉称其购买的房屋是家庭成员共同出资、用于共同居住且董入江的妻子王某2与房屋所在地的集体同属一个镇，因此该情况属于城镇户口居民购买集体土地上房屋被认定为有效的例外情况。对此本院认为，董入江确认王某2与房屋所在地的集体并非同一集体，且房屋所在地的集体经济组织也未对房屋买卖内容予以确认，在此情况下，董入江上诉要求按照例外情形确认其房屋买卖协议的效力没有法律依据，本院对其该上诉理由不予采信。综上，上诉人董入江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元（董入江已预交），由上诉人董入江负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年九月七日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。