台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1003民初6771号 原告（反诉被告）：傅晓建，男，1983年11月2日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托代理人：杨显军，浙江鼎联律师事务所律师。 委托代理人：叶璐，浙江鼎联律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江亿威特塑业有限公司，住所地浙江省台州市黄岩区江口开发区芦村进港路58号。 法定代表人：袁筱雯。 委托代理人：陈新，浙江海豪律师事务所律师。 委托代理人：林媚娜，浙江海豪律师事务所律师。 原告傅晓建为与被告浙江亿威特塑业有限公司（以下简称亿威特公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案，依法组成合议庭，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告傅晓建及其委托代理人杨显军、叶璐，被告亿威特公司的法定代表人袁筱雯及其委托代理人陈新、林媚娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅晓建向本院提出诉讼请求（变更后）：一、解除原被告于2017年5月16日签订的《土地转让协议》和2018年8月31日签订的《补充协议》；二、判令被告返还原告价款555万元；三、判令被告赔偿原告损失4895980元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月16日，原告、陈玉健与被告签订了一份《土地转让协议》，并于2018年8月31日签订了《补充协议》。协议约定被告将位于台州××街道××路××号××㎡（约10.88亩），浙（2018）台州黄岩不动产权第0××0号不动产转让给原告。每亩价格135万元，协议签订之日支付被告500万元作为定金。被告配合原告送备相关部门报批建筑许可证，报批过程的费用由原告承担。被告需在二个月内配合原告完成整个报批的相关进场建筑许可手续等。此后工程施工单位进场施工。2018年11月26日，被告向国土部门提交报告陈述已经建设到总工程的40%。 另在2018年3月1日、3月29日，被告对涉案不动产办理抵押登记，分别向交通银行、小额贷款公司办理抵押债权7010万元、1200万元。后被告于2019年1月27日通知原告解除合同。同年1月29日原告起诉被告要求协助办理过户登记手续，经法院释明原告撤回原起诉，现再次起诉要求被告解除合同赔偿损失。另有陈玉健的股份已转让给原告。 亿威特公司答辩及反诉称：本案不符合合同解除的法定条件，双方也未协商一致解除合同。且涉案合同能够继续履行，因此被告不同意解除合同。另反诉1、要求反诉被告继续履行双方于2017年5月16日签订的《土地转让协议》和2018年8月31日签订的《补充协议》；2、要求反诉被告支付剩余土地转让款987.7万元，并以该款为基数按月利率3%自2018年6月14日起计算至实际履行完毕之日止的利息损失；3、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原被告在2017年5月16日签订了一份《土地转让协议》。后因反诉被告原因致使转让土地上的建筑工程一再拖延，未按约支付转让款。有鉴于此，双方在2018年8月30日签订了《补充协议》对后续履行问题作出约定，但反诉被告仍未按协议履行，一再违约。故反诉原告在2019年1月27日向反诉被告发出《解除合同通知书》，一再催促反诉被告履行付款义务。后反诉被告不同意解除合同，要求继续履行并向法院提出诉讼。同年12月19日反诉原告为确保企业渡过危机，协调双方买卖纠纷，经由区政府多次召开协调会议，并形成（2019）110号专题会议纪要。双方签订的协议系各方真实意思表示，应合法有效。反诉被告受让土地上的建筑物已大部分建成，土地依法能够分割并单独办理物权证书，该协议应当继续履行，以实现合同目的。 针对亿威特公司的答辩及反诉，傅晓建补充陈述：原被告在签订土地转让协议及补充协议以后，反诉被告按约履行付款义务。后反诉被告要求反诉原告办理相关转让土地的过户手续，但反诉原告以土地转让协议不符合规定为由拒不协助办理，迫于无奈反诉被告才起诉到法院要求反诉原告协助办理相关转让土地使用权过户手续。在该案件的诉讼过程中，反诉被告才知晓反诉原告在转让反诉被告该土地使用权后又先后两次向案外人进行了二次抵押贷款，在客观上造成反诉被告无法办理转让土地的过户手续，合同目的已无法实现。据此，反诉被告撤回前一诉讼，再次起诉主张合同解除，要求被告赔偿损失。希望法院支持原告的本诉，驳回被告的反诉。 在举证期限内，原告提交了原告身份证明、被告工商登记信息、不动产权证（复印件）、不动产登记查询结果证明书、土地转让协议、补充协议、解除合同通知书、付款信息、民事裁定书等证据为证。被告提交了最高额抵押合同、黄岩区专题会议纪要（2017）170号、建设工程规划许可证、华诚综审（2019）005号鉴证报告、黄岩区专题会议纪要（2019）110号等证据为证。本院依原告申请委托台州市诚信不动产评估咨询有限公司对涉案土地使用权价格进行司法评估，该所在2019年11月14日作出土地评估报告。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：2017年5月16日，原告、陈玉健（其股份后已转让给原告）与被告签订了一份《土地转让协议》。约定被告将位于台州××街道××路××号内靠北面的部分土地转让给原告。该出让地块为亿威特厂区靠北边围墙内的地界，长186ｍ（东至进港路临马路界、西至规划路临马路界），纵深39ｍ（北面临三谷塑料厂、南临亿威特公司消防许可的6ｍ地界）约为7254㎡，即10.88亩。同时协议约定出让地块价格每亩价格135万元（不含转让过户税杂费，由原告自理），实际面积按厂区今后出让的土地证上实际面积计算总的出让价值。协议签订之日原告支付被告500万元，作为土地转让的定金。协议另约定被告需限期配合原告报批相关的建筑许可手续，以便原告在转让土地上建筑房屋。余款由原告存入指定银行交由被告保管存折，密码由原告持有，待被告协助原告办理产权转让登记手续后再交付被告银行密码。协议签订后，原告自2017年5月22日至11月20日先后陆续支付给被告555万元。 2018年8月31日，双方为进一步履行《土地转让协议》又签订了一份《补充协议》，就转让地块向其他第三方另行出售与否达成协议。并约定了如在3个月内未寻找到第三方买家的，则继续履行原协议，但原告需以未支付土地款部分为基数按月利率3%从2018年6月14日起计算至本补充协议签订日支付被告违约金等违约内容。 后双方在合同履行的过程中发现被告转让给原告的土地使用权系登记在同一不动产权证名下【浙（2018）台州黄岩不动产权第0××0号】，该地块仅进行了“分宗”，而未进行“分割”，无法办理过户手续。且原告在该地块上建设的房屋也因消防通道问题产生产权变更的障碍。2019年1月27日，被告向原告发送了解除合同的通知书，对此原告就合同继续履行事项起诉至法院（后撤回诉讼）。在该诉讼过程中原告发现被告转让给原告的上述土地使用权在2018年3月21日向交通银行股份有限公司台州黄岩支行（以下简称交通银行）设定了7010万最高额抵押，在2018年3月29日向台州市黄岩联合小额贷款有限公司设定了1200万最高额抵押。后交通银行于2019年6月10日向被告主张抵押债权3997万元及相应利息。本院于同年9月4日作出（2019）浙1003民初3392号生效民事判决，确定交通银行对位于台州××街道××路××号的房地产（含讼争土地使用权地块）折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。另有被告其他四起案件的债权人已申请法院强制执行，现被告抵押的房地产已进入强制执行程序。 另查明，被告于2017年6月1日将其厂区内另一地块3839㎡（约5.85亩）转让给台州黄岩川易工贸有限公司（以下简称川易公司），转让价格为每亩148万元。台州市诚信不动产评估咨询有限公司接受本院委托对上述涉案两宗地块的土地使用权进行司法评估，确定土地面积为10893.39㎡（约16.34亩），单位地价为2700元/㎡，总地价为2941.22万元。 本院认为：原被告仅单纯以涉案地块的土地使用权进行转让，不符合相关土地管理法的管理性规定。虽然双方在合同中约定待涉案地块的地上建筑物建设完工后再办理土地使用权的过户转让手续，但原被告在合同履行过程中因该地块的“分宗、分割”与否及建筑物的消防通道问题导致该地块无法办理过户手续。另一方面，被告在向原告出售涉案地块后又以其所有的房地产（包含涉案地块）另行向其他第三方办理抵押权登记，致使该合同无法继续履行。现原告以合同目的不能实现为由要求解除合同，符合法律规定，应予准许。合同解除后，尚未履行的终止履行。已履行部分，被告应当返还原告之前支付的合同价款555万元。至于原告因该合同不能履行造成的损失部分（仅限土地使用权的预期溢价部分）应结合双方的过错程度及本案的实际情况来综合考虑，可由原被告各半负担。由于涉案地块经鉴定面积为10893.39㎡（约16.34亩），少于合同约定面积16.73亩（10.88亩+5.85亩）。故实际交易地块的面积应当相应减少为10.63亩（10.88÷16.73×16.34）。又因该地块经鉴定地价为2700元/㎡（约180万/亩），原告因该地块无法交易造成的损失为478.35万元【10.63亩×（180万/亩-135万/亩）】，被告应承担其中一半损失，即赔偿原告239.175万元。综上，原告本诉的诉讼请求合理部分，本院予以支持。被告反诉的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告傅晓建与被告浙江亿威特塑业有限公司在2017年5月16日签订的《土地转让协议》及2018年8月31日签订的《补充协议》。 二、被告浙江亿威特塑业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告傅晓建土地转让款5550000元。 三、被告浙江亿威特塑业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告傅晓建经济损失2391750元。 四、驳回原告傅晓建的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告浙江亿威特塑业有限公司的诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费125806元，由原告傅晓建负担30194元，被告浙江亿威特塑业有限公司负担95612元；诉讼保全费5000元，由被告浙江亿威特塑业有限公司负担；鉴定费21598元（仅10.36亩），由原告傅晓建负担10799元，被告浙江亿威特塑业有限公司负担10799元。反诉案件受理费52976元，由反诉原告浙江亿威特塑业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  韩 鸿 人民陪审员  邱彩萍 人民陪审员  张 莎 二〇二〇年九月十一日 代书 记员  解蓉蓉