北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终6990号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京玉惠宾馆，住所地北京市西城区平原里小区1号楼一层。投资人：马玉军，经理。委托诉讼代理人：张永红，北京市中同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明，北京市中润律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金源投资管理有限公司，住所地北京市西城区广安门南街60号。法定代表人：时文生，董事长。委托诉讼代理人：许新亮，男，北京金源投资管理有限公司职员。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。上诉人北京玉惠宾馆因与被上诉人北京金源投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2018)京0102民初28404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京玉惠宾馆之委托诉讼代理人张永红、张明，被上诉人北京金源投资管理有限公司之委托诉讼代理人许新亮、陈海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京玉惠宾馆（下称玉惠宾馆）上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，依法改判驳回北京金源投资管理有限公司（下称金源公司）一审全部诉讼请求，支持我方一审全部反诉请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费用由金源公司承担。事实和理由：一审判决对违约事实的认定存在明显的错误，适用法律有误。一、一审判决在金源公司存在明显违约事实，且我方无法继续经营的情况下，依然要求我方支付全部房屋租金，明显不公。1.一审判决已查明案涉房屋无法办理消防审批，导致该状况的原因在于金源公司没有房屋产权证，而没有消防手续是我方停业的主要原因。2.一审判决认定房屋的地下一层无法继续经营旅馆的原因系政府政策变化，系不可归责于双方的事由。政策原因只是导致地下一层无法继续经营宾馆，而地上一层不能继续经营的原因还是消防整改的通知。一审判决用政策原因使金源公司逃避了“消防审批手续不全”的违约责任。3.一审法院认定我方既不主张解除合同，又未将房屋交还金源公司，金源公司势必存在租金损失，该认定错误。我方接到消防整改通知后，一直积极与金源公司协商合同解约事宜，我方提出的方案均被金源公司否决，双方无法达成一致意见。在一审法院主持下，我方立即移交案涉房屋。二、一审判决并未认定我方存在违约，我方要求装修、物品和预期利益损失的反诉请求应得到支持。1.一审判决认定装修利益在前一份合同终止后归属于出租方，故我方不享有案涉房屋内的装修利益，该认定错误。我方签订新的租赁协议后，对案涉房屋又进行了装修，且评估显示价值为35.27万元，一审判决应当予以支持。2.一审判决认定我方在解除合同时亦应当将案涉房屋的物品、设施搬离，对我方主张的该部分损失不予支持。上述物品价值评定为4.48万元，系经营宾馆所用，无法他用，在金源公司违约的情况下应当认定为我方的损失并予以赔偿。且办理房屋移交时这些物品法院并未明示或金源公司也并未提出要求我方自行搬离，目前这些物品已移交金源公司。3.一审判决认定由于我方不能提供审计所需的账册等材料导致该司法审计终止，该认定完全背离了真实情况。审计期间审计机关要求补充材料，我方提交后法院拒不移交，且在代理律师不知情的情况下将材料退给了当事人。经征询，审计机关表示补充材料移交后即可完成审计（有录音为证）。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判支持我方的上诉请求。金源公司辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律适当，同意一审判决，不同意玉惠宾馆的上诉请求。一、合同签订后我公司依约将案涉房屋移交给玉惠宾馆，没有任何违约事实，玉惠宾馆在使用过程中亦不存在使用障碍。合同约定案涉房屋系经营使用，我公司未许诺其必然能够经营宾馆。另，政府的通知是限期整改通知，而非停业通知。二、一审法院判决的相关费用系按照玉惠宾馆实际占用房屋的时间进行计算的，符合合同约定。三、玉惠宾馆申请评估，我公司没有违约、没有过错，相关费用不应由我公司承担。四、关于装修补偿，根据案涉合同之前的合同约定，装修的利益属前份合同的出租方，故玉惠宾馆关于装修补偿的诉讼请求不成立。五、关于预期利益损失，玉惠宾馆没有提供评估材料，而且双方自愿约定于2020年5月19日交接房屋，我公司不应再承担其他任何费用。综上，一审判决认定事实及适用法律均正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金源公司向一审法院起诉请求：1、判令玉惠宾馆给付金源公司2018年1月1日至2019年10月31日的房屋使用费72.75万元；2、判令玉惠宾馆给付金源公司逾期付款违约金84.6625万元；3、诉讼费由玉惠宾馆承担。玉惠宾馆向一审法院反诉请求：1、解除金源公司、玉惠宾馆签订的《房屋使用合同》；2、金源公司赔偿玉惠宾馆装修损失和变压器损失，以鉴定报告为准；3、金源公司赔偿玉惠宾馆预期经营损失25万元。一审法院认定事实如下：2006年8月22日，北京牛街清真超市有限公司与马玉军、玉惠宾馆签订《房屋使用合同》，约定北京牛街清真超市有限公司将位于北京市西城区平原里小区1号楼商业底商西侧地上一层约500平方米，地下一层约500平方米，地下二层约500平方米，总建筑面积约1500平方米的房屋提供给马玉军、玉惠宾馆经营使用。合同第二条第8款约定，因合同到期、违约及其他原因合同终止或解除，马玉军、玉惠宾馆在使用房屋墙体、地面上装修改造的设施，除纯广告标志外，添附物一律不得拆除，无偿归北京牛街清真超市有限公司。庭审中，玉惠宾馆陈述在该合同租赁期间内进行了涉及本案的装修，同时，玉惠宾馆认为装修是在得到出租方续签租赁合同的承诺后进行的。上述合同到期后，金源公司与玉惠宾馆于2016年7月22日签订了新的《房屋使用合同》，约定玉惠宾馆租赁金源公司位于北京市西城区平原里小区1号楼商业底商西侧，其中地上一层约500平方米，地下一层约500平方米，总建筑面积约1000平方米，另地下二层约500平方米无偿提供给玉惠宾馆作库房使用；租期自2016年8月1日至2020年7月31日止；年使用费如下：2016年8月1日起至2017年7月31日，年使用费38万元；2017年8月1日起至2018年7月31日，年使用费为39万元；2018年8月1日起至2019年7月31日，年使用费为40万元；2019年8月1日至2020年7月31日，年使用费为41万元。玉惠宾馆于每月1日前向金源公司交纳当年使用费的十二分之一；合同期间，玉惠宾馆自起执照，合法经营，照章纳税，自负法律责任。合同第二条约定，玉惠宾馆未按期足额交纳房屋使用费和其他费用的，金源公司有权单方解除合同。合同第四条第一款约定，玉惠宾馆未按合同约定缴纳使用费承担违约责任，每逾期一天按未履行完合同总期限的应缴纳使用费总额的千分之五支付违约金。合同签订后，2017年10月22日，北京市西城区公安消防支队向玉惠宾馆发出《责令限期改正通知书》，载明发现玉惠宾馆存在未依法进行竣工验收消防备案、无消防申报手续的消防安全违法行为，要求玉惠宾馆于2017年12月22日前改正。自2018年1月1日始，玉惠宾馆未再向金源公司支付租金。北京百汇方兴资产评估有限公司在法院委托后，出具《资产评估报告书》、《资产评估补充报告书》及《更正说明》，确定可移动物品价值为4.48万元、装修价值为35.27万元（包含变压器15.6万元）。同时，鉴定勘验人冀鹏飞向法院表示，其于2019年11月15日及11月20日两次前往案涉房屋内勘验，案涉房屋有前台接待人员，位于地上一层及地下一层的部分房屋内有人居住，玉惠宾馆表示居住于地下一层的人员为玉惠宾馆员工，地上一层及地下一层房门未见拆除，地下二层未见经营痕迹。金源公司、玉惠宾馆于2020年5月19日进行了案涉房屋的交接，双方合同已经解除。同时，一审法院释明玉惠宾馆应当将案涉房屋内可移动物品设施自行搬离案涉房屋。另查，北京牛街清真超市有限公司为金源公司的子公司。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，金源公司、玉惠宾馆签订的《房屋使用合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。自2006年起，玉惠宾馆在案涉房屋上办理的营业执照中载明营业范围为住宿。2016年双方签订新的租赁合同时，双方对于案涉房屋用于经营宾馆均是明知的。2017年后，由于政府政策的变化，对于地下室的管理使用有了新的要求，导致租赁房屋的地下一层无法继续经营旅馆，此系不可归责于双方的事由，玉惠宾馆未交纳房屋租金不宜认定为违约。故对金源公司要求玉惠宾馆支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。但是，虽然租赁房屋无法正常经营，但玉惠宾馆既不主张解除合同，又未将房屋交还金源公司，金源公司势必存在租金损失，对于金源公司要求玉惠宾馆支付房屋租金的诉讼请求，法院予以支持。对于房屋装修损失及经营预期损失。玉惠宾馆进行的装修行为发生于本合同开始之前，而依据前一份租赁合同的约定，该装修利益在合同终止后应当归属于前一份合同的出租方。故玉惠宾馆已经不享有案涉房屋内的装修利益，法院对其主张装修损失的诉讼请求不予支持。玉惠宾馆在合同解除时亦应当将案涉房屋内的物品、设施搬离案涉房屋，其主张该部分损失无事实及法律依据，法院对该诉讼请求不予支持。玉惠宾馆在诉讼期间主张经营预期利益损失，并申请了司法审计。在该审计过程中，由于玉惠宾馆不能提供审计所需的账册等材料导致该司法审计终止，玉惠宾馆应当承担举证不能的不利后果。故法院认为，由于玉惠宾馆不能证明其经营期间的利润情况，法院对于玉惠宾馆主张金源公司赔偿其预期利益25万元的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院于2020年6月判决：一、确认北京金源投资管理有限公司与北京玉惠宾馆于2016年7月22日签订的《房屋使用合同》于2020年5月19日解除；二、自判决生效之日起七日内，北京玉惠宾馆给付北京金源投资管理有限公司2018年1月1日至2019年10月31日的房屋租金727500元；三、驳回北京金源投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京玉惠宾馆的其他反诉请求。二审庭审中，玉惠宾馆提交以下证据：1.北京市消防办事大厅官网截图，证明玉惠宾馆于2017年10月因被西城区公安消防支队责令限期整改而停业，由于金源公司无法提供房产证等相关资料，导致玉惠宾馆无法完成整改要求，无法正常经营；2.《北京市安全生产委员会关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知（京安发[2017]15号）》，结合白纸坊街道综治办出具的《关于平原里小区1号楼西侧玉惠宾馆地下一层整治情况的说明》及整治现场照片3张，证明玉惠宾馆协助街道完成了整治工作，地下一层始终是联合执法检查的重点，不存在继续经营的情形；3.北京宏润健身俱乐部缴纳电费的发票2张及北京宏润健身俱乐部的工商登记信息，证明马玉军曾经在前期租赁期间投入变压器及附属设备、设施共计18万元，现变压器仍载于北京宏润健身俱乐部名下，而马玉军系北京宏润健身俱乐部的出资人和法定代表人。金源公司不认可证据1的证明目的，认为根据合同约定，如果需要办理消防手续，玉惠宾馆应向金源公司提交申请，但玉惠宾馆从未向金源公司提交过相关申请；不认可证据2的证明目的，认为证据2不属于新证据，且金源公司提供给玉惠宾馆的房屋都是商业用途，已经履行了合同义务；不认可证据3的证明目的，认为交电费不代表拥有变压器产权，且其已找到金源公司安装变压器的发票。金源公司提交以下证据：1.案涉房屋的《建设工程规划许可证》复印件，证明案涉房屋系合法建筑，不影响玉惠宾馆经营使用；2.金源公司账目分册及变压器安装发票，证明变压器由金源公司安装，属金源公司所有。玉惠宾馆认可证据1的真实性，但不认可证明目的，认为规划许可证并未注明地下一层的使用性质，实际上地下一层系人防工程，因案涉房屋整体未进行消防设计、竣工验收消防备案等手续，玉惠宾馆无法进行消防整改，无法正常使用案涉房屋；不认可证据2的关联性，主张安装变压器的费用为30万元，与金源公司提供的发票数额不符。玉惠宾馆另主张根据装修预算书可以证明其于2016年10月对案涉房屋进行重新装修的事实，一审法院认定的事实中遗漏了该事实。金源公司不认可装修预算书的证明目的，认为该装修预算书载明编制日期为2016年8月，但载明的施工单位抚顺远智装饰装修有限公司于2018年5月29日成立，明显矛盾，且缺少装修合同、转账记录等加以佐证，主张装修没有实际发生。二审查明，抚顺远智装饰装修有限公司注册时间为2018年5月29日，营业期限为2018年5月29日至2028年5月28日。另查明，北京市西城区白纸坊地区社会管理综合治理委员会办公室于2018年7月25日出具《关于平原里小区1号楼西侧玉惠宾馆地下一层整治情况的说明》：“2017年11月中旬，按照北京市开展‘安全隐患大排查大清理大整治’相关要求，白纸坊街道开展安全隐患专项行动。依据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》，街道综治办协商社区、白纸坊派出所、地区防火办等部门对平原里小区1号楼西侧玉惠宾馆地下一层开展清理整治，并于专项行动期间整治完成。”经本院向北京市西城区白纸坊街道办事处平安建设办公室核实，相关部门在2017年12月底对玉惠宾馆地下一层的租户进行了清退，要求玉惠宾馆不得在地下一层经营宾馆，而地上一层不在清退范围内。对于一审法院认定的鉴定勘验人冀鹏飞的意见，即“其于2019年11月15日及11月20日两次前往案涉房屋内勘验，案涉房屋有前台接待人员，位于地上一层及地下一层的部分房屋内有人居住，玉惠宾馆表示居住于地下一层的人员为玉惠宾馆员工，地上一层及地下一层房门未见拆除，地下二层未见经营痕迹”，上述认定的事实未见一审法院有庭审笔录或其他证据形式予以佐证，故本院对上述事实不予认定。本院查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，北京牛街清真超市有限公司与马玉军、玉惠宾馆签订第一份《房屋使用合同》、玉惠宾馆与金源公司签订的第二份《房屋使用合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效，双方均应依约履行。本案双方争议的焦点之一系玉惠宾馆的装修发生在第一份《房屋使用合同》租期内，还是发生在第二份《房屋使用合同》租期内。首先，根据一审庭审的表述，玉惠宾馆明确表述为在第二份协议签订之前进行的装修，该表述构成自认，玉惠宾馆应承担该自认相应的法律后果。其次，玉惠宾馆提供抚顺远智装饰装修有限公司的装修预算书以证明其于2016年10月对案涉房屋进行重新装修，但抚顺远智装饰装修有限公司注册时间为2018年5月29日，其注册时间远晚于其出具装修预算书的时间，玉惠宾馆的证据明显依据不足，应承担举证不利的法律后果。综合上述分析，本院认为玉惠宾馆上诉所称其在第二份《房屋使用合同》履行期间重新进行装修的事实不能成立。根据第一份《房屋使用合同》的约定，因合同到期、违约及其他原因合同终止或解除，马玉军、玉惠宾馆在使用房屋墙体、地面上装修改造的设施，除纯广告标志外，添附物一律不得拆除，无偿归北京牛街清真超市有限公司；因此玉惠宾馆上诉主张要求金源公司赔偿其装修损失和变压器损失，缺乏合同依据，本院不予支持。关于玉惠宾馆提出的宾馆内的物品损失问题，因物品部分并不附属于房屋，属于可移动物品，玉惠宾馆应自行搬离，原审法院亦对其进行了释明要求其自行搬离，因此对于物品的问题，双方可另行处理。第二份《房屋使用合同》履行过程中，因政策的原因，地下一层不能开设宾馆，合同因不可归责于双方的原因而无法履行。玉惠宾馆要求解除合同，于法有据，本院予以支持。因双方对于合同的解除均无过错，因此对于合同的解除互不承担过错责任。玉惠宾馆要求金源公司赔偿其预期经营损失，缺乏依据，本院不予支持。关于2018年1月1日至2019年10月31日期间玉惠宾馆的租金标准。根据查明的事实，有关部门在上述期间对案涉地下一层进行了综合整治工作，不允许地下一层用于经营宾馆，但地上一层的经营并未受到明显影响，玉惠宾馆对于案涉房屋的使用用途受到了一定的限制。因为案涉房屋的部分使用功能受到了限制，玉惠宾馆未能正常使用部分房屋，故本院综合考虑案涉房屋的计租面积、地下一层与地上一层房屋使用价值差异情况对上述期间的租金标准酌情降低三分之一。原审法院对此处理有失妥当，本院予以改判。综上所述，玉惠宾馆的上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：一、维持北京市西城区人民法院(2018)京0102民初28404号民事判决第一项、第四项；二、撤销北京市西城区人民法院(2018)京0102民初28404号民事判决第三项；三、变更北京市西城区人民法院(2018)京0102民初28404号民事判决第二项为：北京玉惠宾馆于本判决生效之日起7日内给付北京金源投资管理有限公司2018年1月1日至2019年10月31日的房屋租金485000元；四、驳回北京金源投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费12000元，由北京玉惠宾馆负担（已交纳）。一审本诉案件受理费18967元，由北京金源投资管理有限公司负担14679元（已交纳），由北京玉惠宾馆负担4288元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；反诉案件受理费9827元，由北京玉惠宾馆负担（已交纳）。二审案件受理费11362元，由北京玉惠宾馆负担6425元（已交纳），由北京金源投资管理有限公司负担4937元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年九月七日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥