辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1499号上诉人（原审被告）：辽阳市河东新城开发建设管理委员会，住所地辽阳市文圣区衍水大街38号。法定代表人：薛松，该委员会主任。委托诉讼代理人：吴兆亮，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽阳万隆房地产开发有限公司，住所地辽阳市太子河区太子河村（文圣区东园路4-17号）。法定代表人：邵凯,该公司董事长。委托诉讼代理人：李克柱，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：赵海霞，辽宁和至翔律师事务所律师。原审被告：辽阳市文圣区住房和城乡建设局，住所地辽阳市文圣区衍水大街38号。法定代表人：李中森，该局局长。委托诉讼代理人：郭晓丹，辽宁王传勇律师事务所律师。原审被告：辽阳市文圣区人民政府，住所地辽阳市文圣区衍水大街38号。法定代表人：薛松，该区区长。委托诉讼代理人：周连凯，辽宁王传勇律师事务所律师。上诉人辽阳市河东新城开发建设管理委员会因与被上诉人辽阳万隆房地产开发有限公司、原审被告辽阳市文圣区住房和城乡建设局、原审被告辽阳市文圣区人民政府合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽阳市河东新城开发建设管理委员会的委托诉讼代理人吴兆亮，被上诉人辽阳万隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李克柱、赵海霞，原审被告辽阳市文圣区住房和城乡建设局的委托诉讼代理人郭晓丹，原审被告辽阳市文圣区人民政府的委托诉讼代理人周连凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳市河东新城开发建设管理委员会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回辽阳万隆房地产开发有限公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由辽阳万隆房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、原审法院认定房屋回购价格应由2395元/平方米上调至3200元/平方米，没有任何事实和法律依据。根据各方签订相关协议显示，本案所涉房屋确定的回购单价为2395元/平方米，该协议价格是案涉各方在充分协商、公平自愿的基础上达成，各方应当严格按照约定履行协议内容，但辽阳万隆房地产开发有限公司违反协议约定，未经上诉人同意，擅自变更合同内容，提高回购单价，其主张依法不应得到支持。然而，原审法院置各方签订的生效协议以及上诉人已经实际履行完毕的事实于不顾，支持辽阳万隆房地产开发有限公司上调单价的请求，其判决事实依据明显存在错误。二、案涉房屋的土地手续是否存在瑕疵，与回购单价上调无关。虽然案涉房屋的土地在手续上存在瑕疵，但该瑕疵并不影响辽阳万隆房地产开发有限公司的施工建设，且事实上该公司也已经按照协议约定的时间如期进行开工和封顶，没有对其施工造成损失。同时，该公司也没有负担任何土地价款，土地属于什么性质与该公司施工成本没有任何关联。另外，协议中约定的是为该公司提供土地，方便其施工，即使土地手续瑕疵，但相关部门已经提供了相关土地，在没有影响其施工情况下，并不属于违约。值得注意的是，辽阳万隆房地产开发有限公司主张的是因违约而造成的损失，那么损失也应以实际发生的损失为计算标准，但原审中，该公司并未提供存在相关损失的证据，也未对相关损失进行司法鉴定，故原审判决直接引用与协议无关的政府文件作为单价上调依据，有违案件事实。三、《关于世行项目回购回迁房问题市政府业务会议纪要》不能作为本案回购单价上调的依据。该纪要是相关部门对河东地区回迁回购事宜所做的会议纪要，仅是对河东地区整体回迁回购项目的大致参考意见，并非所有项目均按该纪要执行，且也没有明确证据显示案涉项目包含在该纪要中。同时，该纪要明确的是“2009年以后没有约定回购价格的，确定回购价格为3200元/平方米”,但本案中所涉项目的回购单价已由各方签订协议予以确定，价格为2395元/平方米，假设按照辽阳万隆房地产开发有限公司的说法，即该纪要包含案涉项目，也因案涉项目已经签订协议约定了回购价格，而不适用该纪要。四、《审计报告》不是合同的组成部分，也不是协议定价依据，且审计结果也不能反映出辽阳万隆房地产开发有限公司所谓的损失。辽阳市审计局出具的《审计报告》是依据《评估报告》作出，而《评估报告》是辽阳市文圣区人民政府单方委托相关机构对回购房屋进行的评估，委托评估时间是在本案所涉项目回购协议签订之后，该评估是区政府对辖区内回迁资产的评估，目的是为以后的政府行为做参考，对外并不具有效力，不能成为变更协议回购单价的依据。同时，需要强调的是，《评估报告》和《审计报告》中所确定的回购单价中包含了土地价款等其他支出。但在本案中，辽阳万隆房地产开发有限公司并未负担土地价款等其他支出，与约定单价的组成部分并不一致,原审法院依据审计结果上调回购单价，没有任何根据。辽阳万隆房地产开发有限公司辩称：辽阳市河东新城开发建设管理委员会应当按照3200元/平方米的单价向我方支付回购房屋款项。一审判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告辽阳市文圣区住房和城乡建设局述称：请求二审法院维持一审判决中涉及我方的内容及结论，其他意见同辽阳市河东新城开发建设管理委员会。原审被告辽阳市文圣区人民政府述称：请求二审法院维持一审判决中涉及我方的内容及结论，其他意见同辽阳市河东新城开发建设管理委员会。辽阳万隆房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：判令三被告立即向原告支付安置楼回购款17753536.00元（17485.48㎡×3200元/㎡-3820万元）；判令三被告就上述回购款向原告承担自2012年7月起至实际付款之月止，按7.38%/年的利率计算的违约责任（计算至原告起诉之月违约金为10154134.92元，17753536.00元×7.38%÷12月×93月）；诉讼费用由三被告承担。一审法院经审理查明：2010年3月19日，辽阳市河东新城开发建设有限公司作为甲方与辽阳市文圣区人民政府签订《太子河左岸北部路网回迁安置工程协议》，写明“河东管委会决定太子河左岸北部路网回迁安置工作由文圣区人民政府具体负责实施”，“太子河左岸北部路网被拆迁人回迁至万隆花园B区”，“甲方需回购17312.03平方米的住宅楼作为河东新城规划范围内动迁回迁安置楼”，“回购安置楼的建设方式为乙方委托具有相应资质的开发企业代建，由甲方委托乙方回购方式进行”，“回购单价为2395元/平方米”。2010年4月20日，辽阳市文圣区城市建设管理局（现为辽阳市文圣区住房和城乡建设局）与原告辽阳万隆房地产开发有限公司签订《太子河左岸北部路网回迁安置工程协议》，写明“依据河东管委会和乙方（辽阳万隆房地产开发有限公司）协商结果，并同文圣区政府所签的协议精神，本着就地动迁、就地安置的原则，文圣区政府决定太子河左岸北路路网改造回迁楼安置地点依据河东管委会定价，就近由辽阳万隆房地产开发有限公司建设的万隆花园B区回购。”回迁地点及面积中约定“甲方需回购面积为29375.99平方米的住宅楼作为北部路网动迁户回迁安置楼（包括河东管委会出资回购的17312.03平方米），动迁户数436户（新增加文圣路45户待动迁完再签补充协议）。”乙方责任中第3项约定“本协议签订之日起，乙方必须在2010年6月底前全部开通”。甲方责任处约定“太子河左岸北部路网回迁安置楼回购资金总价为71792496.05元”、“工程开工时支付20%，主体完工后（含维护结构）支付40%，竣工验收备案合格后支付20%，综合验收合格后支付15%，综合验收一年后支付5%。如甲方不能按时供地和支付乙方建设资金，影响乙方如期施工，由甲方负责全部经济责任。”协议中关于回购价格约定“回购单价为2395元/平方米（在保证此回迁楼享受土地划拨政策的前提下）”。其它事项中第5项约定“甲方负责配合办理该地块的土地划拨手续”。2010年12月20日，辽阳市文圣区人民政府向辽阳市政府请示，请求将万隆花园B区二期工程城中村改造建设项目改为万隆花园B区二期回迁楼建设项目，2010年12月29日，辽阳市发展和改革委员会下发辽市法改发[2010]401号《关于将太子河村万隆花园B区二期工程项目（城中村改造）调整为太子河左岸路网改造回迁楼项目的通知》，将太子河村万隆花园B区二期工程（城中村改造）项目调整为太子河左岸路网改造回迁楼项目。2010年1月—2011年8月，辽宁省人民政府下发土地批件，批准上述土地的农用地转用。但该土地一直未办理划拨或出让手续。2014年9月17日，辽阳市人民政府下发《关于万隆花园B2区回迁楼安置有关问题市长办公会议纪要》（第57期），专题研究万隆花园B2区回迁安置有关问题，其中关于土地处置问题写明“该项目属未批先建，应对项目建设单位文圣区住建局进行处罚，处罚后，土地以协议方式出让给文圣区住建局，并全额交纳土地出让金，土地出让金分别由市财政局和河东新城管委会按照购房和回迁按照面积承担，商业网点和商品房及原地回迁户的土地出让金由万隆公司承担”。2010年12月29日，原告以辽阳市文圣区城中村改造万隆花园B区二期名义取得建筑工程施工许可证，许可证载明建设单位仍为辽阳市文圣区东兴街道办事处太子河村委会，其中3号楼施工单位为辽阳市太子河建筑安装工程有限公司。2018年2月2日，辽阳市太子河建筑安装工程有限公司更名为辽阳市富宇建筑安装工程有限公司。2020年5月17日，辽阳市富宇建筑安装工程有限公司出具《证实》一份，写明“2010年末，公司拿到了施工许可证。2011年7月，十一层回迁楼主体封顶。2012年6月，工程全面竣工，交付甲方。动迁户陆续入住。”回迁楼动迁户于2012年7月入住。原告辽阳万隆房地产开发有限公司向被告方多次要求按3200元/平方米支付回购款，2012年2月21日，辽阳市人民政府办公室下发第1期（总第113期）《关于世行项目回购回迁房问题市政府业务会议纪要》，对原告辽阳万隆房地产开发有限公司承建的世行项目北部路网部分回迁价格进行讨论并决定“2008年的房源回购价格为2650元/平方米不变。08年没有回迁的剩余动迁户也按2650元/平方米计价。2009年以后没有约定回购价格的，确定回购价格为3200元/平方米。”2012年3月2日，辽阳市文圣区人民政府向河东管委会报送《关于申请调整北部路网回迁楼收购价的请示》，表明辽阳市文圣区人民政府同意调整回购价，请求被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会予以研究，被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会于2012年5月6日作出《关于万隆B区回迁楼回购单价的函》，答复意见为“我委认为万隆B区回迁楼统一单价不宜再做调整。”辽阳市文圣区人民政府基于原告提出的调价要求，再次分别于2012年4月9日、2014年5月8日向辽阳市政府提交《关于北部路网动迁河东管委会所承担的回迁楼调整价格的紧急请示》及《关于调整河东管委会北部路网改造项目万隆花园B二期购回迁楼价格的请示》，认为原告提出的调价要求理由充分，应对回购价格予以调整，请求市政府予以协调、批示。2017年5月10日，辽阳市文圣区住房和城乡建设管理局也向被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会作出《关于调整河东管委会北部路网改造项目万隆花园B区回迁楼回购价格的报告》，请求调整回迁楼回购价格，并附《辽阳市文圣区城中村改造万隆花园B区二期工程中1#至5#回迁楼成本价值评估报告》及辽阳市审计局《北部路网建设项目征地动迁资金审计》报告，其中《辽阳市文圣区城中村改造万隆花园B区二期工程中1#至5#回迁楼成本价值评估报告》系由辽阳市文圣区人民政府委托，辽阳市正一房地产评估咨询有限公司作出，评估时点为2011年8月30日，评估单价为人民币3292元/平方米，辽阳市审计局《北部路网建设项目征地动迁资金审计》报告被审计单位为辽阳市文圣区人民政府，审计结果中写明河东新城管委会项目应支出10786.35万元，其中：（4）回迁安置235户期房，共计5756.22万元（面积17486.48平方米，3292元/平方米）。上述报告在政府公文处理系统中提交并批示，拟办意见为转河东新城管委会、请副主任阅示，时任辽阳市文圣区区长、辽阳市河东新城开发建设管理委员会主任在领导批示写明“请区财政局与河东财政局核实（对账）后，按市政府（2012第113期）会议纪要明确内容，结合市审计结果，分期分批支付。”辽阳市文圣区财政局、辽阳市河东新城开发建设管理委员会在领导批示中盖章。案涉回迁楼回购总价款为55953536.00元（3200.00元/平方米×17485.48平方米），被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会共计向原告辽阳万隆房地产开发有限公司支付回购款38200000.00元，其中2010年8月2日至2012年9月27日期间支付38000000.00元，2017年5月26日支付200000.00元，现尚欠回购款17753536.00元（55953536.00元-38200000.00元）未予支付。一审法院认为，被告辽阳市文圣区人民政府受被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会委托负责太子河左岸北部路网回迁安置工作，并经被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会授权委托有资质企业进行回迁楼代建并进行回购，在被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会的授权范围内，被告辽阳市文圣区人民政府委托其下属单位被告辽阳市文圣区住房和城乡建设局与原告签订《太子河左岸北路路网回迁安置工程协议》，该协议内容不违反法律强制性、禁止性规定，应为有效，协议中已载明“依据河东管委会和乙方（原告）协商结果”，可以认定原告辽阳万隆房地产开发有限公司对被告辽阳市文圣区住房和城乡建设局、被告辽阳市文圣区人民政府的代理身份知悉，故被告辽阳市文圣区住房和城乡建设局、辽阳市文圣区人民政府在案涉回迁安置工作及回购回迁楼的行为应认定为代理被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会的代理行为，其行为的后果应由被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会承接。关于案涉回迁楼回购单价问题，协议中约定“回购单价为2395元/平方米（在保证此回迁楼享受土地划拨政策的前提下）”，其它事项中第5项约定“甲方负责配合办理该地块的土地划拨手续”，但该回迁楼项目土地划拨手续一直未予落实，项目长期处于未批先建状态，由此导致原告辽阳万隆房地产开发有限公司施工开工时间延后，被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会的行为构成违约，应承担相应的违约责任，且案涉工程土地无法享受划拨政策，不符合协议中约定的回购价款的前提条件，原告辽阳万隆房地产开发有限公司主张结合审计结果，参照《关于世行项目回购回迁房问题市政府业务会议纪要》确定的回购价格3200元/平支付回购款，有事实和法律依据，应予支持。关于案涉回迁楼面积问题，虽《太子河左岸北路路网回迁安置工程协议》中约定被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会出资回购17312.03平方米，但根据辽阳市审计局出具的《审计报告》，被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会实际回购的面积为17485.48平方米，故被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会应根据此面积向原告支付回购款。综上，被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会应总计向原告辽阳万隆房地产开发有限公司支付回购款55953536.00元（3200.00元/平方米×17485.48平方米）。关于案涉工程价款给付问题，被告方作为付款方应对给付价款金额承担举证责任，被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会提供的项目明细账及记账凭证系其单方面制作，原告对此不予认可，因被告方未能提供充分证据证明其付款金额，故本院对原告自认金额38200000.00元予以确认。关于原告辽阳万隆房地产开发有限公司主张的利息，根据辽阳市富宇建筑安装有限公司出具的证实及回迁户入户缴费收据，工程于2012年6月竣工，2012年7月已开始入住，按原告辽阳万隆房地产开发有限公司自认，被告方于2010年8月2日—2012年9月27日期间陆续支付回购款38000000.00元，于2017年5月26日支付回购款200000.00元，累计仅支付回购款总价款的68.27%，按《太子河左岸北路路网回迁安置工程协议》约定，被告方回购款应于工程开工时支付20%，主体完工后（含围护结构）支付40%，竣工验收备案合格后支付20%，综合验收合格后支付15%，综合验收一年后支付5%，但因被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会未办理案涉工程土地手续，导致该工程施工缺少必要的手续无法办理验收手续，且原告辽阳万隆房地产开发有限公司已经将回迁安置房屋实际交付，故被告方应及时支付原告回购款，被告方于2012年9月27日支付款项后长时间未履行付款义务，构成违约，应承担违约责任，即支付原告辽阳万隆房地产开发有限公司剩余回购款17753536.00元（55953536.00元-38200000.00元）及利息，2012年9月28日起至2017年5月26日期间的利息，应按本金17953536.00元（55953536.00元-38000000.00元），参照中国人民银行同期贷款利率计算，2017年5月27日起的利息，按本金17753536.00元（55953536.00元-38200000.00元）计算，因2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已取消，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月19日前仍按中国人民银行同期贷款利率计算利息，2019年9月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会给付原告辽阳万隆房地产开发有限公司回购款17753536.00元及利息（2012年9月28日至2017年5月26日期间的利息，按本金17953536.00元，按中国人民银行同期贷款利率计算；2017年5月27日至2019年8月19日期间的利息，按本金17753536.00元，按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年9月20日至被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会实际偿还之日止的利息，按本金17753536.00元，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告辽阳万隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后10日内给付。如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191350.00元（缓交），由被告辽阳市河东新城开发建设管理委员会负担。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，本案争议焦点是案涉回迁楼的回购单价问题。辽阳市河东新城开发建设管理委员会主张应依照合同约定，房屋回购单价为2395元/平方米；辽阳万隆房地产开发有限公司主张房屋回购单价应由合同约定的2395元/平方米上调至3200元/平方米。经查，双方在协议中约定“回购单价为2395元/平方米（在保证此回迁楼享受土地划拨政策的前提下）”，“甲方负责配合办理该地块的土地划拨手续”。因案涉回迁楼项目土地划拨手续一直未予落实，项目长期处于未批先建状态，导致辽阳万隆房地产开发有限公司施工开工时间延后。现案涉工程土地无法享受划拨政策，已不符合协议中约定的回购单价2395元/平方米的前提条件。另，2012年2月21日，辽阳市人民政府办公室下发第1期（总第113期）《关于世行项目回购回迁房问题市政府业务会议纪要》，对辽阳万隆房地产开发有限公司承建的世行项目北部路网部分回迁价格进行讨论并决定“2008年的房源回购价格为2650元/平方米不变。08年没有回迁的剩余动迁户也按2650元/平方米计价。2009年以后没有约定回购价格的，确定回购价格为3200元/平方米。”2017年5月10日，辽阳市文圣区住房和城乡建设管理局也向辽阳市河东新城开发建设管理委员会提交《关于调整河东管委会北部路网改造项目万隆花园B区回迁楼回购价格的报告》，请求调整回迁楼回购价格，并附《辽阳市文圣区城中村改造万隆花园B区二期工程中1#至5#回迁楼成本价值评估报告》及辽阳市审计局《北部路网建设项目征地动迁资金审计》报告。上述报告在政府公文处理系统中提交并批示，拟办意见为转河东新城管委会、请副主任阅示，时任辽阳市文圣区区长、辽阳市河东新城开发建设管理委员会主任在领导批示写明“请区财政局与河东财政局核实（对账）后，按市政府（2012第113期）会议纪要明确内容，结合市审计结果，分期分批支付。”辽阳市文圣区财政局、辽阳市河东新城开发建设管理委员会在领导批示中盖章。上述事实证明，辽阳市河东新城开发建设管理委员会已同意按照3200元/平方米向辽阳万隆房地产开发有限公司支付房屋回购款。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费191350.00元，由上诉人辽阳市河东新城开发建设管理委员会负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 白羽彤审判员 张连杰二〇二〇年九月十四日法官助理孙丽杰书记员高莹