山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6869号上诉人（原审被告）：山东诚城成商贸有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：柴孝文，总经理。委托诉讼代理人：张亚伟，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭东，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘利娜，女，1985年6月10日出生汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱新峰，山东博睿律师事务所律师。上诉人山东诚城成商贸有限公司（以下简称诚城成公司）与被上诉人潘利娜房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚城成公司上诉请求：1.请求依法撤销济南市历城区人民法院作出的（2020）鲁0112民初292号民事判决，改判驳回潘利娜的诉讼请求或依法发回重审；2.一审、二审的诉讼费用均由潘利娜承担。事实与理由：一审事实不清，主观臆断，适用法律错误，故因而做出对诚城成公司不利的判决。一、诚城成公司一直否定潘利娜提供打印的《签约优惠政策》的真实性，要求其说明来源的合法性，且该政策诚城成公司明确表示并未发布过，也就是说诚城成公司一直否认该优惠政策的存在，在潘利娜无任何合法有效的证据情况下，一审法院认定潘利娜提供的《签约优惠政策》是诚城成公司对外发布、商户均知晓的，违背客观事实，侵害了诚城成公司合法权益。1、诚城成公司在一审中，一直承认该公司有过对该优惠政策的研究，因未通过决议而仅作为商业机密为部分领导掌握，相关文件早已被销毁，因此诚城成公司对该政策内容曾经公司内部讨论过存在认可，但否认该政策有过实施，更对潘利娜提供的《签约优惠政策》图片打印件的真实性不予认可，所以诚城成公司本着诚信原则承诺如部分工作人员对商户就优惠政策内容构成表见代理，诚城成公司愿意承担责任，这也是诚城成公司要求潘利娜说明来源的原因。而一审法院，仅凭一份诚城成公司不认可的图片打印件，即以该内容意思表示明确，图片内有类似诚城成公司印章的影像即认定潘利娜提交的证据为诚城成公司发布明显错误。该类照片依照现有科技，大部分人都能随时依靠技术进行拼凑。2、要约和承诺只有发布后才产生效力。潘利娜并无任何有效证据证明诚城成公司发布过《签约优惠政策》且在诉讼中，潘利娜明确承认，该照片的取得是在其退租商户组建的名为“退租不续约群”下载取得，因此诚城成公司与潘利娜并不存在所谓的《签约优惠政策》。3、与诚城成公司解约的商户多达几百户，而提起诉讼的仅为一小撮在“退租不续约群”的人员，该部分商户暂时仅为十几人，且所有人的证据均为从该群取得的同一证据，相比较群体的多寡，一审法院认定商户均知晓，明显与事实相悖。4、整体来看，潘利娜所有主张的依据仅为一张潘利娜不予认可且无原始载体的打印照片，一审法院以此认定事实，明显错误。5、同时，潘利娜主张诚城成公司曾将其提交的《签约优惠政策》大面积、大范围的张贴，但其所有证据仅有一份打印件，明显与客观事实不符。二、一审法院仅依靠没有原始载体的一张打印照片，即让诚城成公司承担不应承担的责任，违法采信无效证据，违反法律规定，致使举证责任倒置。1、潘利娜提供的《签约优惠政策》为打印照片没有原始载体，且诚城成公司对此不予认可，同时该证据为传来证据，具有不可信性，其不符合证据构成要件，一审法院以此定案，明显违背法律规定。2、本案为一般民事案件，依据法律规定原则上“谁主张，谁举证”，现潘利娜无有效证据证明诚城成公司存在违约行为，应当继续举证，否则应当承担败诉后果。三、潘利娜在未违约及侵害其权利时，径直提起诉讼，其诉求无事实和法律依据，无法得到支持，同时该商户未提供交纳保证金的单据原件，是因该保证金已被退回，且其提供的保证金复印件上存在“已领”字样，可以相互印证，足以证明保证金已被退回。合同到期后，潘利娜并未主张过电表押金，更未按照双方约定提交押金单据，诚城成公司无法直接向其返还押金，否则构成违约，也将会出现二次要求退还的情形，同时诚城成公司更未表示拒绝退还该押金。民事法律调整和保护的一般是已发生的损害事实和法律关系，诉讼是权利人为保证自身利益，穷尽救济的最后手段，而潘利娜在未发生损害事实的前提下，径直提起诉讼，实际上是滥用诉权，浪费了司法资源，给诚城成公司造成了诉累。如长此以往，不加节制和处罚，势必造成司法资源得不到优化配置，法院大量积案的发生，不特定群体陷入被诉的恐慌，企业一直处在诉与被诉的路上，增加企业成本，请求贵院依法对该行为给予处理。四、一审法院错误的审理结果，不但不能使潘利娜受益，而且将导致社会矛盾。诚城成公司已解约的商户多达几百，如该一审判决生效其它商户将依据该判决向诚城成公司追偿，等待诚城成公司只有破产。潘利娜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。潘利娜向一审法院起诉请求：1.判令诚城成公司退还房屋租赁押金(履约保证金)5000元；2.判令诚城成公司退还房屋租赁电表押金200元；3.判令诚城成公司退还物业费6709元；4.判令诚城成公司支付潘利娜资金占用利息623.8元(以11909元为基数，按照人民银行同期贷款利率自潘利娜支付保险金之日即2018年11月30日起，暂算至2019年12月31日计利息623.8元，并继续计算至诚城成公司实际赔偿完毕之日止)；5.本案诉讼费等费用由诚城成公司承担。庭审中，潘利娜将利息的计算方式变更为：以11909元为基数，自合同到期之日即2018年11月30日起至2019年8月19日按照人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院认定的事实：2017年9月16日，诚城成公司（甲方）与潘利娜（乙方）签订《天天淘宝街商铺经营权出让协议》，相关内容为：一、铺位位置：天天淘宝街内的A043南号商铺，面积约16m2的铺位。二、出让期限：经营权出让期共1年，自2017年10月1日起至2018年11月30日止。三、出让金支付方式和期限：1.经营权出让期内的出让金为每年58000元，签订本合同时乙方一次性向甲方交清全部当期商铺经营权出让金。2.乙方在入场前向甲方交纳5000元的质量保证金，作为对履行义务的保证，乙方在合同期内无违约行为的，合同期满后无息全额退还。3.逾期未能交纳的款项甲方有权终止经营权出让合同或每日按3‰收取乙方违约金。四、……。五、经营类别：乙方经营品类为：服装、鞋。乙方如需变更经营品类，需经甲方书面批准。乙方擅自变更经营品类，甲方有权终止合同。本合同签订时，乙方须向甲方提交进场经营商品目录，经甲方核准后作为本合同的附件执行，经营品牌不得重复经营，如出现重复则依据先上架先经营，后上架撤场的原则处理。六、设施物业管理费：甲方向乙方按规定收取设施物业管理费，乙方本合同期应承担合计10064元，签订合同后甲方按期收取，逾期未交的，甲方有权终止经营权合同或按每日2%的比例收取违约金。七、其他费用：1.为创造舒适的经营环境，按国家和本地区有关规定执行供冷暖，乙方在每年夏、冬季各交纳一次冷暖费用，签订合同后甲方按期收取，逾期未交的，甲方有权终止经营权合同或按每日2%的比例收取违约金。2.甲方统一安装商铺照明及入户电表，用电负荷配置500W，乙方到管理部门购买电卡，根据实际用量按规定收费标准计费。3.为完善商场财产安全保障措施，乙方必须每年参加市场统一组织的财产意外保险，以确保在发生财产损失后可获得保险公司赔偿。否则甲方有权终止合同。……。十四、经营铺位的交还：1.在合同期满而双方未予续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止之日起三日内将经营铺位及甲方提供的设施、设备等（按物品清单为准）以良好、清洁、适租的状态交还甲方，到甲方管理部门办理相关手续。2.经营铺位交还前，乙方应将物品全部自行承担费用搬出铺位。否则，即视为乙方放弃而任由甲方处理，甲方有权清理铺位，在清理铺位过程中造成乙方的经济损失和一切责任由乙方负责。3.交还铺位时，乙方应恢复租用前的原貌或保持使用时的格局，乙方在办理完商铺交还手续后，方可凭交还铺位凭证办理保证金退款手续。合同签订当日潘利娜将5000元转账至诚城成公司会计宋义迎个人银行账户，账号为6212261602018269516。潘利娜于2017年9月18日向诚城成公司支付租金58000元及物业费10064元，诚城成公司均出具了收据。潘利娜于2017年9月27日向诚城成公司支付电表押金200元，诚城成公司出具了收据。庭审中，双方一致认为物业费10064元为14个月的，计算方式为：16平方米×1.48元/平方米/天×425天。潘利娜与诚城成公司签订的商铺经营权出让协议已于协议约定的到期日即2019年11月30日终止，潘利娜已按协议约定将经营铺位及诚城成公司提供的设施、设备交还给诚城成公司。对当事人有争议的事实，一审法院认定如下：一、潘利娜提交中国建设银行个人活期账户交易明细、诚城成公司出具的5000元质量保证金收据复印件，拟证明其于2017年9月16日向诚城成公司支付了5000元质量保证金。经质证，诚城成公司的质证意见为：1.潘利娜是将5000元押金转到宋义迎个人账户，宋义迎当时是我公司会计人员，该5000元款项是否公司已实际收取并入账，因现在无法查账，不能确认是否是我公司收取的。2.5000元的收据为复印件，同时上面为“已领”字样，我方暂时无法核实该证据的真实性，也无法确定该保证金是否已经退还潘利娜。一审法院认为，潘利娜提交的诚城成公司出具的5000元质量保证金收据，虽系复印件，但结合其向诚城成公司会计宋义迎转账5000元的银行账户交易明细，能够证明潘利娜向诚城成公司支付5000元质量保证金的事实，对上述证据一审法院予以采信。二、潘利娜拟证明其基于诚城成公司于2017年8月24日出具的《签约优惠政策》第四条的规定，于2017年9月16日和诚城成公司签署商铺租赁合同，诚城成公司应依据优惠政策退还8个月的物业费的事实，提交《签约优惠政策》照片黑白打印件证明。该《签约优惠政策》载明：山东诚城成商贸有限公司推出签约优惠政策，具体如下：1）2017年8月31日前签约并交款清合同全款，在报销12个月物业费和空调使用费的基础上，再优惠2个月，合计14个月的物业费和空调费。2）2017年9月5日前签约并交款清合同全款，在报销12个月物业费的基础上，再优惠1个月，合计13个月的物业费和空调费。3）2017年9月10日前签约并交款清合同全款，报销12个月物业费，合计12个月的物业管理费。4）2017年9月10日后，10月1日开业前签约的商户报销8个月的物业管理费。落款处加盖诚城成公司印章，时间为2017年8月24日。庭审中，潘利娜陈述该《签约优惠政策》在淘宝街南北、东西门均张贴，且在诚城成公司租赁群也有发布。经质证，诚城成公司对该证据真实性及证明目的均有异议，1.证据为照片黑白打印件，不符合证据形式；2.潘利娜出示的8月24日的优惠政策，系公司当时优惠政策之一，为公司商业机密，从未对外公布过，且当时实际双方是以合同中优惠房租的形式签订并履行完毕；3.潘利娜称的优惠政策在其签约前，且其签约及缴清所有款项前，还有一周左右时间，若公司存在其所称的优惠政策，那么该优惠政策应在合同中体现，不符合常理。故我方认为该优惠政策是虚假的，应以合同为准。一审法院认为，潘利娜提交的《签约优惠政策》虽为照片打印件，但诚城成公司认可该优惠政策的存在，对其真实性一审法院予以确认。结合《签约优惠政策》内容，能够认定该签约优惠政策是诚城成公司为与不特定潜在商户签订合同，而发出的要约。潘利娜于2017年9月16日与诚城成公司签订协议，并于同年9月18日交清全款，表明已接受诚城成公司的要约，该要约对双方有约束力，诚城成公司应按《签约优惠政策》的承诺履行，应当退还潘利娜8个月的物业费。对潘利娜提交的上述证据，一审法院予以采信。一审法院认为，诚城成公司与潘利娜签订《天天淘宝街商铺经营权出让协议》，从内容看应为房屋租赁合同关系，该合同系双方自愿订立，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。合同签订后，潘利娜已按约定足额支付了商铺租赁费用与物业费，合同终止之日，亦按约履行了商铺及设备、设施的交还义务。诚城成公司应当于合同终止之日履行5000元保证金、200元电表押金的返还义务，逾期未返还应当承担违约责任。潘利娜主张诚城成公司返还保证金5000元及电表押金200元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。潘利娜主张诚城成公司返还8个月物业费应为5683元（16平方米×1.48元/平方米/天×240天），对该诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；对主张的超出部分物业费1026元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对潘利娜主张诚城成公司支付自合同到期之次日起至实际履行完毕之日止资金占用利息（以10883元为基数）的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对主张的超出部分利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、诚城成公司于判决生效之日起十日内返还还潘利娜保证金5000元；二、诚城成公司于判决生效之日起十日内返还潘利娜物业费5683元；三、诚城成公司于判决生效之日起十日内返还潘利娜电表押金200元；四、诚城成公司于判决生效之日起十日内支付潘利娜资金占用利息（以10883元为基数，自2018年12月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回潘利娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，由诚城成公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。经审理，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。潘利娜提交了支付5000元保证金的银行转账凭证及收据复印件，诚城成公司虽不予认可，但未提交退还保证金的证据，一审法院对诚城成公司的抗辩理由不予采信，符合上述规定。潘利娜提交的《签约优惠政策》，已在诚城成公司与其他商户进行的诉讼中被生效判决认定，诚城成公司未对此提起申诉，故一审法院根据该政策的内容判决诚城成公司承担相应的物业费退还责任，并无不当。综上，诚城成公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人山东诚城成商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇二〇年九月一日书记员  韩 笑