贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2742号上诉人（原审原告）：徐杨，男，1991年6月21日出生，侗族，住凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人徐杨因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融贵州分公司）、原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月8日徐杨的委托诉讼代理人王邦华、华融贵州分公司的委托诉讼代理人周真恩到庭接受本院询问。本案现已审理终结。徐杨上诉请求:一、依法撤销凯里市人民法院(2019)黔2601民初7531号民事判决,并依法改判支持上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定事实和适用法律部分错误,上诉人的诉请于法有据,上诉人对涉案房屋享有的合法权益应当受到保护,不得执行涉案房屋,并立即解除查封。1、上诉人与大地公司在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。根据该合同约定,上诉人先支付首付款,剩余的款项通过银行按揭的方式支付。由于大地公司的原因一直没有办理得银行按揭贷款,这责任不在于上诉人。2、上诉人愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行,但应当给予适当的较长的期限。一审中,一审法院要求上诉人几天之内交付剩余尾款到法院,这有些强人所难。该商品房价款是几十万元,上诉人因没有全部购房款才采取银行按揭方式购买。一审法院要求几天交付剩余的几十万元,作为普通老百姓来说,不是那么容易的事。3、现在上诉人在努力向亲朋好友等通过借款等方式筹集资金,恳请二审法院给予一定的较长的期限,只要上诉人筹集到全部剩余购房款,立即交付给法院。到时,恳请贵院正确适用法律,判决支持上诉人的上诉请求。华融贵州分公司未作出答辩意见。徐杨向一审法院起诉请求：1、中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书；2、解除对位于凯里市房屋的查封，并不得执行处置；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月5日，以大地联创房产公司为出卖人、徐杨为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1.徐杨购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积144.93ｍ2，总价款565227元；2.买受人先交付首付款115227元，余款450000元以银行按揭方式支付。3.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4.补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，徐杨按照合同约定将购房首付款115227元支付给大地联创房产公司，公司开具了收据并加盖公司公章。徐杨于2016年12月13日办理了接房手续，并于2017年7月17日入住。该案在审理过程中，经一审法院释明，徐杨未将购房余款450000元交付到法院要求的账户。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括8栋23层2303号住房在内）。徐杨得知自己所购的“大地春城”小区8栋23层2303号住房被查封后，于2019年8月29日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2019年9月10日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异105号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人徐杨的异议申请。”徐杨不服裁定结果并于2019年10月25日向一审法院提起诉讼。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于徐杨对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，因此，徐杨主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，有责任提供证据予以证明。本案中，虽然现有证据可证明原告徐杨与第三人大地联创房产公司签订合法有效的《商品房买卖合同》并支付首付款、在法院查封之前也已经合法占有该案涉房屋，而且也是因第三人大地联创房产公司原因导致银行按揭无法办理，但尚欠的购房款3450000元至今未付，且在一审法院告知徐杨在指定的期限内将价款按照法院要求交付执行的情况下，徐杨亦未能按照法院的要求将剩余购房款交付执行。因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定中第（三）项“……且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。综上，原告徐杨对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告徐杨的诉讼请求。案件受理费60元，由原告徐杨负担。二审期间，徐杨提交了以下证据：1、《个人及家庭房屋登记记录查询结果表》一份，拟证明徐杨在凯里市除案涉房屋外无其他住房；2、收款单位为凯里市人民法院的转账回单，拟证明上诉人支付了购房款350000元。华融贵州分公司和大地联创房产公司均未提交新证据。经质证，华融贵州分公司对证据1、证据2无异议。经审查，徐杨提交的证据1、证据2符合证据“三性”，本院予以采信。二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，徐杨在凯里市区域无其他居住房屋，并于二审期间即2020年9月7日交纳购房款35万元至贵州省凯里市人民法院。本院认为，本案主要的争议焦点：上诉人是否享有排除强制执行的权利。现针对争议焦点做如下论述：关于上诉人是否享有排除强制执行权利问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，经过综合审查，本案上诉人已在法院查封涉案房屋之前就与一审第三人大地联创公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，上诉人除了所购的涉案房屋外，并无其他住房。且其在二审期间又支付了购房款350000元，上诉人所处情形符合以上第二十九条规定的三种情形。因此，上诉人享有排除强制执行的权利。而上诉人享有的排除强制执行权利仅是针对其购买的房屋，该涉案房屋只是（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封一审第三人在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡房产的一部分。故上诉人只能请求法院不得对自己所购房屋的执行，无权请求判决中止执行该项执行裁定书。综上所述，上诉人享有排除执行的权利，本院对该项请求予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初7531号民事判决；二、不得执行位于凯里市房屋；三、驳回上诉人徐杨的其余诉讼请求。二审案件受理费60元，由被上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 杨再幸二〇二〇年九月十日法官助理张强书记员王嘉