四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终952号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王益强，男，1996年8月4日出生，汉族，住广元市朝天区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王超，男，1994年7月6日出生，汉族，住广元市利州区。 上诉人王益强因与被上诉人王超房屋租赁合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2019）川0802民初4705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王益强上诉请求：撤销原判第二项，改判由上诉人返还机器设备原物。事实和理由，双方签订的门面转让合同包括技术转让、机器设备、门面转租费、门店经营权等，一审确认合同解除，并认定被上诉人王超的损失为10万元缺乏事实依据。合同解除后未履行的不再履行，应由上诉人返还原物，但一审判决上诉人赔偿损失，适用法律错误。现设备尚可使用，如有损坏，我愿意赔偿，原料可以折价赔偿。王超扣押了我的护照和身份证，导致我不能外出务工，应当赔偿我损失。 王超辩称，本案发回重审过程中，我申请的证人出庭作证，能够证实王益强与房东见过面，是同意转租的。请求维持原判。 王益强向一审法院起诉请求：1.判令解除与王超所签订的《门面转让合同》；2.判令王超返还定金500元及交纳的转让费2500元，合计3000元；3.判令王超赔偿因门面收回后的经营损失和驾照、护照扣押后的损失10000元；4.判令王超返还因此扣押的驾驶证、护照；5.本案诉讼费、律师费5000元、交通费1000元由王超承担。 王超向本院提出反诉请求:1、判令王益强向王超支付转让费97000元；2、本案诉讼费用由王益强承担。 一审法院经审理查明：2018年4月13日，王超与房屋出租人赵勇萍签订了《营业用房租赁协议》，赵勇萍（甲方）将位于小西街××号门面房承租给王超（乙方）经营，合同约定：“一、乙方承租甲方门面经营，应取得工商行政管理部门颁发的营业执照并符合经工商部门审验的经营项目，合法经营。二、乙方在签订合同之前，应向甲方交付1万元的门面抵押金，……到期后甲方全额将押金退还乙方。三、合同签订后，中途不允许将门面退还甲方，否则押金不予退还。乙方在承租期内不得私自将门面转让他方经营，如因特殊情况需要转让门面，必须经甲方同意，甲方将收取5000元的转让管理费，由乙方支付。……四、门面租金为每月4300元，租金为每季度交一次。……”合同签订后，被告王超购买了机器设备、原材料，并在装修后用该门面经营“滋Ｑ冰淇淋”。 2018年8月17日，王益强与王超签订了《门面转让合同》，该合同约定：“转让方（甲方）：王超……顶让方（乙方）：王益强……合同约定：一、甲方将自己位于老城××街“滋Ｑ冰淇淋”的店铺有偿转让给乙方使用（含全套技术）……。二、甲乙双方友好协商自愿带现有装修、货品、以及清算后现有所有物品转让商铺。转让清点后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归乙方。三、甲乙双方自愿友好协商，乙方以10万元费用接手甲方该店铺（2018年8月17日）……四、付款办法：于签订本合同的同时2018年8月17日中午，乙方已交付甲方500元（定金）。签字为凭证，余下10万（十万）元于乙方技术掌握后全付清，签字为凭证……七、补充条件：1、本合同签字后甲方不再退还定金；2、滋Ｑ冰淇淋已向房东所交押金10000元不包含在转让金内。” 同日，王益强向王超支付定金500元，并出具欠条一张，内容载明：“本人王益强于2018年8月17日接手位于小西街××Ｑ冰淇淋店，由于资金不足，借到王超现金九万元（90000元），本人现在有利（力）偿还，不需要通过父母，每个月按时还款，以上本人确认无误。”王益强在该欠条上签名并盖印。 2018年8月19日，王益强、王超、房屋出租人赵勇萍三方就房屋转让进行协商后，王益强将案涉房屋钥匙交还出租人赵勇萍。2018年8月26日，王益强通过微信向王超支付房屋转让费2500元。 原审中，王益强自认在2018年8月17日与王超签订《门面转让合同》后第三天，其与王超及案涉房屋出租人见了面，王益强与出租人就王超将房屋转让给王益强后的房屋租金以及押金的支付问题进行了协商，当时出租人还带上了租赁合同，因王益强与出租人未完全协商一致，故王益强与出租人没有另行签订租赁合同。之后，出租人电话通知王益强要求撤走租赁房屋内的设施设备，王益强将该租赁房屋内的设备、剩余的原材料搬离，并搁置在自己家里，未重新租赁场所经营。 原审庭审过程中，王超已将驾驶证和护照返还王益强。 一审法院认为：关于王益强、王超双方于2018年8月17日签订的《门面转让合同》，王超以10万元的价格将其位于老城××街“滋Ｑ冰淇淋”的店铺转让给王益强经营，王益强已向王超支付定金500元及门面转让费2500元的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。双方当事人争议的焦点是：一、本案转让合同是否有效，二、本案转让合同是否应予解除，三、双方当事人的诉讼请求是否应予支持。 一、关于本案转让合同是否有效的问题 首先，王益强、王超对2018年8月17日签订的《门面转让合同》的事实均无异议，该合同应系双方当事人真实意思表示。其次，从双方庭审陈述及案外人严大勇的证词来看，双方签订《门面转让合同》后，及时与出租人一起对房屋转租事宜进行了协商。虽双方对原租赁协议未能继续履行或重新签订续租合同的原因各执一词，但此前即便出租人没有明确的同意转租意见，而短时间内王益强、王超和出租人三方见面后是进行过协商，出租人原则上同意王益强按原《营业用房租赁协议》约定的王超交纳的押金金额和支付的租金金额继续租赁，实际上也就认可了双方的转让行为，仅仅就押金、租金交付时间未协商一致。再次，王益强在签订转让合同当日就向王超支付了定金500元，而且在向出租人暂时交还房屋钥匙后仍向王超支付转让费2500元，说明王益强当时的真实意愿还是想继续履行转让合同。综上理由，双方签订的《门面转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。 二、关于本案转让合同是否应予解除的问题 双方2018年8月17日签订《门面转让合同》后，在短时间内双方和出租人三方见面就押金金额、租金金额协商一致，仅就押金交付、租金支付时间等未协商一致，王益强在2018年8月19日将房屋钥匙暂时交还给出租人之后，未能如期交纳房屋押金、租金，出租人要求王益强、王超将房屋内的设施、设备搬离。从本案客观事实来看，出租人是因无人向其按期交付租金才要解除与王超签订的《营业用房租赁协议》，王益强没按协商意见如期交纳押金、租金，与房屋出租人也没签订新的房屋租赁协议，就独自将设施设备、剩余的原材料等搬离，事实上原《营业用房租赁协议》就解除了。而对于王益强、王超签订的《门面转让合同》，由于出租人已解除了原房屋租赁协议并收回房屋，双方就该转让合同也没有形成补充意见，实际已丧失继续履行转让合同的基础，因此王益强要求解除转让合同的请求应予支持。 三、关于双方的诉讼请求是否应予支持的问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，王益强、王超在签订《门面转让合同》后，王益强向王超支付了定金、部分转让费，下欠转让费以欠条形式予以明确，王超向王益强交付了设施设备、剩余的原材料及房屋钥匙，并与王益强、出租人一起协商房屋租赁的押金、租金的交纳等事宜，出租人原则上认可了双方的转让行为。应认定《门面转让合同》已生效并开始在履行，因此在合同解除后，应根据合同履行情况、合同性质等来确认双方当事人的责任。 首先，王超与房屋出租人赵勇萍签订的《营业用房租赁协议》明确约定，承租人在承租期内需要转让门面，必须经出租人同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。因此王益强、王超在签订《门面转让合同》时应事先经出租人赵勇萍同意，但事实上双方在签订合同时并没有出租人的明确意见，而在签订合同后与出租人协商予以认可。虽王益强、王超对协商情况说法不一，王益强认为与出租人未协商一致，合同并未履行，王超认为与出租人已协商一致，只是未按期支付租金，导致合同不能履行，但王超作为转租人，在转租时出租人没有明确意见，事后虽与出租人协商一致及时促成出租人赵勇萍与王益强继续按原租赁协议约定的押金金额、租金金额履行，但就押金交付、租金支付时间等未协商一致，也没有促成出租人与王益强重新签订租赁合同，对此王超应承担相应责任。其次王益强作为顶租方，应当知道王超与出租人签订的有租赁协议，在没有出租人明确意见的情况下即与王超签订转让合同，且在与出租人就押金交付、租金支付时间等未协商一致，还没有与出租人签订新的租赁合同的情况下仍继续履行门面转让合同，并支付转让费2500元，对此王益强也应负相应责任。最后，从双方签订《门面转让合同》至王益强向出租人交还房屋钥匙的三天时间以及到出租人要求王益强、王超将房屋内的设施、设备搬离之前，在王益强、王超都未与出租人协商一致是继续完全按原房屋租赁协议履行还是重新签订房屋租赁协议的情况下，双方应该积极进一步协商处理到位，防止损失扩大，但双方客观上并未积极作为协商解决，而是放任不管。且王益强独自将房屋内的设备、剩余的原材料拉走闲置至今，双方当事人也没有协商采取补救措施，导致损失扩大，从而酿成本案纠纷，对此，双方均负有责任。本院综合全案分析，确认双方对造成的损失各承担一半的责任。 对于本案损失问题，王益强、王超转让合同约定的转让费为10万元，从合同约定内容来看，该费用包含店铺装修、装饰及其他所有营业设施、设备、剩余的原材料，不包含技术及王超向出租人交纳的押金1万元。而且依据王超提供的四川明益企业管理有限公司出具的收据、销售清单及银行交易凭证可以印证10万元转让费的构成及合理性，因此，本院对转让费10万元金额予以确认。结合王益强交付的定金、部分转让费及出具的欠条，王超的反诉理由成立，但转让合同没有继续履行，现已丧失继续履行的基础，不再履行，故王超反诉原告王益强继续支付转让费97000元的请求不予支持。 王益强将出租房内的营业设备、剩余的原材料独自拉走并占有，不论设备现是否有损坏，但该设备及剩余的原材料都具有时效性、客观上已造成设备市场价值降低及剩余的原材料浪费，如按原物返还显然对王超不公平，因此，本院对王益强辩称应该返还原物的理由不予采信，王益强应按双方约定的转让费金额和责任比例予以赔偿，即王益强向王超赔偿一半的损失5万元，扣除王益强已支付的定金500元及转让费2500元，还应赔偿47000元。 对于王益强主张的王超赔偿其门面房屋收回后的经营损失和驾照、护照扣押后的损失10000元的请求，因出租人在双方签订转让合同后短时间内事实上已解除合同并收回房屋，王益强还没有交纳押金、租金，也没有开展经营，其主张的门面房屋收回后的经营损失与事实不符，且原审中，王超已将驾驶证和护照返还王益强，王益强主张驾照、护照扣押后的损失无证据证实，因此该请求本院不予支持。对于主张的律师费和交通费，因双方在合同中并未约定，故该请求本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除王益强与王超签订的《门面转让合同》；二、王益强自本判决生效后三十日内向王超赔偿损失47000元；三、驳回王益强其他诉讼请求；四、驳回王超其他反诉请求。 二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为：本案争议焦点在于王益强与王超合同解除后，双方各自损失应如何处理。本案虽王超与出租人、王超与王益强之间所签租赁合同均合法有效，但根据一审查明事实，因王超与出租人之间就租赁费等事项未达成一致意见，拒绝将房屋继续出租给王超，且王超已实际将房屋腾退给出租人，故本案所涉房屋租赁合同已实际不能继续履行。而王超与王益强之间的合同还涉及利用该房屋进行生产经营，现因房屋租赁合同履行不能，一审判决解除双方之间的门面转让合同，并无不当。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，对已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，当事人可请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王益强与王超所签门面转让协议，并非单纯房屋转租协议，而是包含经营设施设备、生产经营技术、经营机会等复合型权益，王益强也实际接收了有关生产设施设备、原材料。现王益强要求采取各自返还的方式处理，不符合本案合同性质及已履行的情况。王益强本应按双方签订合同履行后续给付义务，一审根据查明事实、自过错责任以及损失大小，确定双方分担因合同不能履行的责任，已充分考虑到双方当事人均系青年创业者，创业经验缺乏、创业资金不足、抗风险能力较弱的实际情况，本院予以维持。 王益强主张王超应赔偿其损失，但并无证据支持其主张，且造成本案纠纷的主要原因在于王益强，故对其该请求，本院不予支持。 综上，王益强的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审事实认定清楚，法律适用正确，判决结果并无不当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费975元，由王益强负担。 本判决为终审判决。 审判长  王振茂 审判员  熊剑洪 审判员  郁华冰 二〇二〇年九月十五日 书记员  黄 莉