苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4671号原告：范岩亭，女，1996年9月26日生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：李海春，南京知识（苏州）律师事务所律师。被告：苏州置悦物业服务有限公司，住所地江苏省苏州工业园区顺达商业广场1幢438室。法定代表人：邓昌英，总经理。委托诉讼代理人：杨羿珺，北京大成（苏州）律师事务所律师。原告范岩亭诉被告苏州置悦物业服务有限公司（以下简称为置悦公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理，依法由审判员王辉适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告范岩亭委托诉讼代理人李海春，被告置悦公司委托诉讼代理人杨羿珺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范岩亭向本院提出诉讼请求：判令被告退还物业服务费28992.73元，并支付利息损失。事实和理由：2014年，其向苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司（以下简称为鼎欣公司）购买平湖瑞园2-10幢房屋。合同约定的交房时间为2016年12月31日，但鼎欣公司未能按时交付房屋。双方就实际交房时间及违约赔偿问题进行诉讼，经判决，认定鼎欣公司于2019年3月6日完成交房。被告系平湖瑞园物业服务公司，办理房屋交接手续时，要求其支付自2017年1月1日起计算的物业费，否则不予办理相应手续。考虑到交房时间需法院查明后确定，其暂按被告要求支付物业服务费，后要求被告退还2017年1月1日至2019年3月5日的物业费，但被告拒不履行。庭审中，原告明确利息损失计算方式，为自被告回复函件拒绝退还款项之日即2020年4月24日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。被告置悦公司辩称，原告要求退还物业服务费，缺乏合同及法律依据，不应退还原告已缴纳的费用，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年4月，原告与鼎欣公司签订苏州市商品房买卖合同，购买平湖瑞园2-10幢房屋，价款3452570元。合同约定，鼎欣公司于2016年12月31日前将该商品房交付给原告，但涉案商品房项目于2017年7月29日才取得商品房交付使用通知书，交房出现逾期。2019年5月23日，原告签订临时管理规约，该规约盖有被告平湖瑞园物业服务中心印章，下方写有“在缴纳2017年1月至2019年3月物业费时存在异议，我们先缴纳掉，保留……的权利”。但是，原告提供的该临时管理规约并不完整，且前两页为苏州市前期物业管理服务协议的相应合同文本。苏州市前期物业管理服务协议中，甲方为鼎欣公司，被告为甲方选聘的物业服务公司，乙方为购房人，物业名称：平湖瑞园，联体别墅前期物业管理费：4.7元/月·平方米，“前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担。（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入伙）”。被告于2019年5月23日向原告开具两份物业服务费发票，金额为30271.23元（备注期限为2017年1月1日至2019年3月31日）、4425.56元（备注期限为2019年4月1日至2019年6月30日）。2019年6月，原告以鼎欣公司作为被告提起诉讼，要求鼎欣公司支付逾期交房违约金。该案审理中，查明原告于2019年3月6日签订申请书，委托胡某某办理其所购房屋的收房、验房、领取钥匙等全部手续。同日，胡某某签订房屋交接书、入户手续流转单，记载“平湖瑞园一期2幢10室，现已经具备入户条件，请您仔细阅读《入户通知书》并按如下次序办理入户手续”。胡某某于2019年5月23日与置悦公司签订房屋交接验收书，写明“鉴于乙方所购幢室已经具备入伙条件，可以入住。现开发商鼎欣吴地责任有限公司全权委托平湖瑞园管理者：苏州置悦物业服务有限公司和业主双方均同意签署本楼宇交接验收书，以便将业主所购的该物业通过交接验收书正式移交给业主”，交付给业主物品及资料：大（铜）门钥匙六把，车库门钥匙十四把，信箱钥匙两把，入户门钥匙九把；签署并移交业主的资料类：前期物业服务协议、业主规约、水卡、有限电视开通单、住宅使用说明书、住宅质量保证书等。本院于2019年9月20日作出（2019）苏0506民初5667号民事判决，认定合同约定的商品房交付标志为双方签署交接材料，原告委托代理人与鼎欣公司于2019年3月6日签订交接书、流转单，房屋交付时间应以2019年3月6日为准，判决鼎欣公司向原告支付相应违约金。鼎欣公司就该案进行上诉，苏州市中级人民法院于2020年2月27日作出（2019）苏05民终11424号民事判决，明确鼎欣公司未能提供书面通知原告办理交房手续的相关证据，胡某某根据原告委托授权于2019年3月6日与鼎欣公司签订交接文件，与合同约定相符，原审法院确认双方于该日办理正式交房手续，证据充分，故驳回上诉，维持原判。2020年4月16日，原告向被告发送律师函，认为要求被告收到函件后3个工作日内退还2017年1月1日至2019年3月5日的物业服务费28992.73元。被告于2020年4月24日向原告作出回复，认为受鼎欣公司委托，其为平湖瑞园项目提供物业服务，并于2017年1月至7月办理集中交房手续，为原告提供交房服务，原告自愿交纳物业费，并已开具正式发票，其对于2017年1月1日至2019年3月5日的物业费，不存在违约或过错，在此期间其已提供物业管理服务，有权收取对应的物业费；虽民事判决书认定交房日期为2019年3月6日，但延迟交房是鼎欣公司造成的，期间原告自愿交纳物业费产生的损失，应由鼎欣公司承担，其没有义务返还物业费。对于退还的物业费，原告表示，涉案房屋实际交付日期为2019年3月6日，其已支付2017年1月1日至2019年3月31日物业费30271.23元，被告应退还2017年1月1日至2019年3月5日的物业费；按照每月4.7元/平方米计算，房屋面积313.87㎡，每月物业费1475.19元，扣减2019年3月6日至3月31日物业费1278.50元，剩余28992.73元应予返还；前期物业管理服务协议约定，物业管理费自开发商通知入伙之日起算，但其从未收到入伙通知，直到2019年5月23日才领取钥匙。被告则称，原告提供的临时管理规约其实为两份合同文本，前期物业管理费确实自开发商通知原告入伙之日起算，其从2017年开始提供物业管理服务，就应由原告支付对应的物业费；物业服务费发票可以看出，其并非按照4.7元/月·平方米收取物业费，应按发票金额计算相应款项；原告与鼎欣公司发生交房纠纷，其不存在过错，不应由其承担责任，即便原告不应支付该期间的物业费，应向鼎欣公司主张损失；收到原告发送的律师函后，其作出回复，并明确意见，鼎欣公司通知原告入伙后，与原告发生房屋质量纠纷，原告拒绝接受房屋，不应视为未通知入伙。另，为查明案件事实，被告申请追加鼎欣公司作为第三人参加诉讼。以上事实，由原告提供的临时管理规约（包括前面两页前期物业管理服务协议合同）、发票、民事判决书、律师函、回复函及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，从前期物业管理协议看，物业管理费应自鼎欣公司通知原告入伙之日起算，该处入伙是指原告收到书面入伙通知，并办理完结相应手续。原告与鼎欣公司的案件中，可以确定鼎欣公司未能证明其已书面通知原告办理交房手续。胡某某代表原告于2019年3月6日签订房屋交接书等，明确办理入户手续的相应次序。被告于2019年5月23日与胡某某签订房屋交接验收单，向胡某某交付房屋钥匙及相关材料。可见，涉案房屋确实一直未能交付原告，原告未实际占用房屋，未接受被告提供的物业管理服务。关于交房的过程，已有相应判决予以查明，被告申请将鼎欣公司列为第三人，并无必要。前期生效判决中确定原告于2019年3月6日完成收房手续，物业费应自该日起算。原告要求被告退还2017年1月1日至2019年3月5日的物业费，合法有据，应予支持。原告付款时，特别注明2017年1月至2019年3月的物业费存在争议，保留相应权利。被告向原告收取物业费，并出具发票，负有直接返还的义务。被告认为，原告应向鼎欣公司主张该笔款项，缺乏依据，不予采信。按照2017年1月1日至2019年3月31日的物业费发票计算，原告并非以4.7元/月·平方米为标准支付物业费，退还的款项应以实际交付情况予以确定。经核算，被告应退还27094.62元。原告向被告发函主张权利，被告于2020年4月24日作出回复，明确拒绝向原告返还款项。原告要求被告支付自2020年4月24日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告苏州置悦物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告范岩亭人民币27094.62元，并支付以该款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月24日起计算至实际履行之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币266元，由原告范岩亭负担24元，被告苏州置悦物业服务有限公司负担242元。本判决为终审判决。审判员  王辉二〇二〇年九月七日书记员  孔宇