河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3851号 上诉人（原审被告）：王宏丽，女，1982年5月14日出生，汉族，住河北省保定市丽景蓝湾Ｂ区。 被上诉人（原审原告）：河北卓正物业服务有限公司，住所地河北省保定市莲池区七一东路2358号，统一社会信用代码91130606766648134T。 法定代表人：任喜来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田立娇，该公司职工。 委托诉讼代理人：刘月，该公司职工。 上诉人王宏丽因与被上诉人河北卓正物业服务有限公司（以下简称卓正物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王宏丽、被上诉人卓正物业公司的委托诉讼代理人田立娇、刘月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王宏丽上诉请求：1.请求二审人民法院，依法撤销保定市莲池区人民法院(2020)冀0606民初914号民事判决，依法改判驳回卓正物业公司的诉讼请求，或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由卓正物业公司承担。事实和理由：1.本案卓正物业公司依据前期物业服务合同起诉，请求我方补缴从2015年9月1日-2019年12月31日的各项物业服务费用，依据民诉法有关诉讼时效的规定，其中从2015年9月1日-2016年12月31日应缴纳的各项物业服务费用已超过3年诉讼时效。“即物业费用的缴纳应从2016年12月31日开始计算”，即应补缴物业费用为0.76元/月/每平方米×36个月=5585元。共用设施设备运行维护费用应为，0.3元/月/平方米×204.13×36个月=2204元。我方应补缴各项物业费用为7789元。2.一审法院判决认定事实不清，卓正物业公司提供的证据不足。一审法院判决认定，卓正物业公司完全履行了“前期物业管理服务合同”是认定事实错误。依据有关物业服务方面法律规定，卓正物业公司有义务协助通知有关部门对我方所居住的房屋质量问题进行修复，然而本案卓正物业公司没有尽到物业服务义务，对我方提出的房屋质量问题，始终未有处理，也未有通知有关房屋开发公司(因该房屋开发商就是卓正集团公司)。卓正物业公司在原一审诉讼请求事项中，请求收取电梯费2600元以及共用设施设备运行服务费3184元，属于重复收费，公共设施设备运行维护费3184元已包含了电梯费2600元。一审判决重复收费缺乏法律依据。3.本案卓正物业公司按每平米收取0.76元的物业费属于擅自单方涨价，违反了国家有关物业收费标准，未有经过60％业主的表决和经过有关管理部门批准。请二审法院将本案发回重审或依法驳回卓正物业公司的诉讼请求。 卓正物业公司辩称，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条;当事人在一审期间未提出诉讼时效抗，在二审期间提出的，人民法院不予支持。王宏丽未在一审中提出诉讼时效抗辩，二审法院不应支持。1.一审法院认定事实清楚，证据充分。房屋质量问题并不属于本案审理范围，与本案并无关联性。物业服务为公共性服务，服务范围为小区公共区域以及公共设备，不对业主个人财产负保管责任，王宏丽也未与我公司签订保管合同，我公司认为在一审法院已将此问题说清，明确了权责归属，在此不再赘述。我公司已经合法流程调整物业费收费标准，王宏丽应当按照相应标准交纳物业费。王宏丽已在调价后的前期物业服务协议中签字，协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，也说明王宏丽认可调价以及我公司的服务，一审时我公司已提交相应证据证明调价已经达到全小区2/3业主的同意，并在小区公示，调价程序合法。至于王宏丽所说重复收费问题，我公司并不认可，各项物业服务的收费标准已在前期物业管理服务协议中明确约定，既然王宏丽已签字确认，并在小区居住接受我公司的物业服务，应根据《合同法》以及诚信原则按照合同约定交纳物业服务费及相关费用。 卓正物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令王宏丽向卓正物业公司支付物业服务费13851元及违约金2000元，共计15851元；2.本案诉讼费由王宏丽承担。 一审法院认定事实：王宏丽系保定市莲池区丽景蓝湾B区18-801室业主，建筑面积204.13平方米。2015年7月27日，卓正物业公司与河北卓正房地产开发集团有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：卓正物业公司提供服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应的责任。物业服务期限为20年，自2015年8月1日至2035年7月31日；物业服务费：住宅按建筑面积0.76元/平方米/月;电梯费：每月每户29+3（一层每月每户29元，每增加一层加3元，最高100元封顶，一年收费一次）；共用设施设备运行维护费：住宅按建筑面积0.3元/户/月（一年收费一次）。业主或物业使用人应在物业费及其他费用到期之前30日，向物业公司一次性交清下一年度的费用，逾期交纳的，从逾期日起按日加收费用总额万分之五的违约金。2018年9月1日，王宏丽在卓正物业公司提供的《丽景蓝湾B区业主手册》、《车辆停放管理协议》、《前期物业管理服务协议》和《住宅室内装饰装修服务协议》等文件中签字确认。王宏丽自2015年9月1日至2019年12月31日未交纳过物业费、电梯费、公用设施设备运行维护费共计13851元。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中王宏丽与河北卓正房地产开发集团有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对包括王宏丽在内的丽景蓝湾B区小区全体业主均具有法律约束力。王宏丽在《丽景蓝湾B区业主手册》、《车辆停放管理协议》、《前期物业管理服务协议》和《住宅室内装饰装修服务协议》等文件中签字确认，并在卓正物业公司服务的丽景蓝湾B区小区居住，接受了卓正物业公司提供的服务，应按规定交纳物业服务费及相关费用，王宏丽应给付卓正物业公司拖欠的物业费、电梯费、公用设施设备运行维护费共计13851元；卓正物业公司主张违约金2000元，其本质是合同法中的延迟履行违约金，符合法律规定，予以支持；王宏丽称房屋存在质量问题，但其属于王宏丽自有面积，物业只对小区共有面积及设施负有养护责任，王宏丽称卓正物业公司擅自涨价无效，服务态度恶劣，多次组织社会闲散人员到家中进行敲门恐吓，但未提交证据证明其主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：“一、被告王宏丽于判决生效后七日内给付原告河北卓正物业服务有限公司物业费、电梯费、公用设施设备运行维护费共计13851元；二、被告王宏丽于判决生效后七日内给付原告河北卓正物业服务有限公司违约金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元，减半收取98元，由被告王宏丽负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”王宏丽在一审未提出诉讼时效抗辩，且在一审中对卓正物业公司向其张贴的2016年、2017年、2018年、2019年“缴费通知单”照片不持异议，其亦未提供证据证实卓正物业公司的请求权已过诉讼时效。因此，对王宏丽关于2015年9月1日到2016年12月31日物业费已过诉讼时效的抗辩主张，本院不予支持。 卓正物业公司与河北卓正房地产开发集团有限公司为两个不同的民事主体。王宏丽主张卓正物业公司有义务协助通知有关部门对其房屋存在的质量问题进行修复，但双方对此并无约定，王宏丽此理由抗辩不交纳物业费用，没有事实和法律依据，故本院对该项上诉理由不予采纳。 王宏丽对签订《丽景蓝湾B区前期物业服务合同》不持异议。在该合同中明确约定了收费项目和标准，其中住宅物业费0.76元/月/平方米，住宅共用设施设备运行维护费0.3元/月/平方米，对住宅电梯费为29元+每一层加收3元。卓正物业公司依据该合同向其主张权利并无不当。因此，对王宏丽关于卓正物业公司重复收费，擅自单方涨价的主张，本院不予支持。 综上所述，王宏丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费196元，由上诉人王宏丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  白 月 审 判 员  郑金梁 审 判 员  陈 宁 二〇二〇年九月十四日 法官助理  佟锡尧 书 记 员  王 宣