山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1367号上诉人（原审被告）：烟台市中盛房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市高新区蓝海路8号。法定代表人：赵伟，董事长。委托诉讼代理人：王敏，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘晓，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毕宁，女，1997年8月6日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：曲振阳，山东交泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京鑫合众成资产管理有限公司，住所地北京市大兴区庆祥南路29号院8号楼10层1001。法定代表人：毛京军，总经理。委托诉讼代理人：马武邦，山东鲁通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京崇盛投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区石榴园北里42号楼4层3单元412。法定代表人：杨昌友，总经理。委托诉讼代理人：周冰冰，山东鲁通律师事务所律师。上诉人烟台市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）因与被上诉人毕宁、北京鑫合众成资产管理有限公司（以下简称鑫合公司）、北京崇盛投资基金管理有限公司（以下简称崇盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初3479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中盛公司上诉请求：一、撤销烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初3479号民事判决第二项、第三项；二、改判驳回毕宁对中盛公司的诉讼请求，由鑫合公司和崇盛公司返还毕宁购房款及损失；三、诉讼费用由毕宁、鑫合公司、崇盛公司承担。事实和理由：一、一审法院认定中盛公司、鑫合公司与崇盛公司转让房地产开发项目的行为违反《城市房地产开发经营管理条例》的规定，所实施的“房屋买卖”行为属于以合法形式掩盖非法目的，依法应认定为无效，属于适用法律错误。1、中盛公司与崇盛公司订立的相关合同及补充协议是房屋买卖合同关系，并非转让房地产开发项目的合同关系。中盛公司于2010年开发建设烟台中盛国际海景酒店项目，并于2011年取得了该项目B座楼盘的预售许可，且双方签订合同时已经主体验收合格。2017年9月16日，中盛公司与崇盛公司签订《购房合同》，中盛公司将中盛国际海景酒店B座整体出售给崇盛公司。合同中约定价格为每平方米2890元，总价为94372632元，是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审法院认定双方之间系转让房地产开发项目是错误的。2、一审法院认定“三公司均应知道该转让房地产开发项目的行为违反《城市房地产开发经营管理条例》的规定”，却未明确是第几条规定，紧接着又以“房屋买卖”行为属于以合法形式掩盖非法目的为由认定中盛公司与崇盛公司之间的合同无效是错误的。中盛公司与崇盛公司的真实意思表示系已经具备预售条件房屋的整体买卖，《城市房地产开发经营管理条例》规定的禁止转让情形均不适用于本案，且该条例属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反此条例并不必然导致合同无效。二、中盛公司、毕宁与崇盛公司签订的《协议书》系各方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。《协议书》中并不存在格式条款的问题，内容亦未免除中盛公司或崇盛公司义务或者加重购房户义务《协议书》约定无论是交房标准、交房时间，还是购房、退房，凡出现任何纠纷均与中盛公司无关，由崇盛公司承担责任。因此，对此产生的一系列纠纷与中盛公司无关，中盛公司无须承担任何法律责任。三、毕宁与鑫合公司签订的《补充协议》中约定，如因鑫合公司原因导致逾期交房的，由鑫合公司承担违约责任，这是当事人对自己权利的处分，合法有效。且鑫合公司在《补充协议》承诺乙方所交全部款项用于支付施工款及支付给中盛公司购房款，并积极协调中盛公司出具购房发票，承担由其引起的法律纠纷的责任。也就是说购房户已经对自己的合同权利义务明确，对自己的权利进行了明确的处分，中盛公司不应承担责任。《补充协议》第五条关于合同解除的约定中，明确约定了买方自合同解除条件成就后30日内须书面向中盛公司发出解除通知书，否则视为放弃解除合同的权利。这是双方当事人对合同解除的特别约定，是当事人的真实意思表示，因毕宁并未在约定期间内向中盛公司发出解除合同通知书，因此，应当视为其明确表示放弃解除合同的权利。四、一审法院认为中盛公司应承担返还购房款的法律责任，属于认定事实错误。中盛公司于2010年开发建设烟台中盛国际海景酒店项目，并于2011年取得该项目B座楼盘预售许可。2017年9月16日，中盛公司与中盛公司与崇盛公司签订《购房合同》，中盛公司将中盛国际海景酒店B座整体出售给崇盛公司。合同中约定价格为每平方米2890元，总价为94372632元，是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。基于双方签订的《购房合同》第4.2条约定，崇盛公司需履行向毕宁承诺的交房时间，中盛公司有权对崇盛公司进行监督，否则所造成的一切损失由崇盛公司负责。中盛公司只是有义务协助办理相关手续，并未参与买卖房屋其他事项。故未能按时交房对毕宁造成的损失与中盛公司无关，中盛公司不应承担返还购房款的法律责任，而且一审判决返还的金额是错误的，中盛公司实际收到毕宁缴纳的款项为162000元。五、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。未经合同相对方同意，概括转让合同无效。崇盛公司在未经中盛公司同意的情况下与鑫合公司签订的《房屋转让合同》无效。中盛公司与鑫合公司之间不存在任何法律关系，鑫合公司的权利来源于崇盛公司的合同转让，因该合同无效，崇盛公司应当对鑫合公司由此产生的债务承担赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法予以改判。毕宁辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。鑫合公司辩称，1、中盛公司和崇盛公司之间并非转让房地产开发项目合同关系，而是合作开发关系，一审法院对此认定错误。2、中盛公司负有向购房户按期交付符合交付条件房屋的法定义务，中盛公司逾期交房，应当承担返还购房款的法律责任。三、本案中，中盛公司已经跟购房户签订了购房合同，说明其已经收到了相应的房款，并不涉及折价补偿的问题，一审法院认为已经出售的房产应由鑫合公司将所得的房价款作为折价返还给中盛公司是错误得。四、中盛公司主张鑫合公司私刻公章并伪造授权书无任何事实根据。崇盛公司意见与鑫合公司一致。毕宁向一审法院起诉请求：1、判令解除毕宁与中盛公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令中盛公司、鑫合公司和崇盛公司共同返还毕宁支付的款项396000元，并判令三公司以396000元为基数自最后一笔付款时间2018年8月27日起至全部清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率向毕宁赔偿利息损失；3、判令中盛公司、鑫合公司和崇盛公司承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：中盛公司于2010年开发建设烟台中盛国际海景酒店项目，并于2011年取得了对该项目B座楼盘的预售许可。2017年9月16日，中盛公司（甲方）与崇盛公司（乙方）签订《购房合同》，中盛公司将中盛国际海景酒店B座现状（截止至2017年8月12日的现状未完成水电及消防安装，尚未达到综合验收条件）整体出售给崇盛公司，总价为94372632元，合同中约定：第三条：付款方式3.1在合同签订后三日内乙方向甲方支付贰佰万定金，3.2乙方于2018年2月5日前支付甲方壹仟伍佰万元整，3.3乙方于在2018年7月15日支付甲方叁仟万元整，3.4乙方于2018年12月付清甲方肆仟柒佰叁拾柒万贰仟陆佰叁拾贰元整。第四条：其他约定4.1乙方向第三者售卖甲方B座房产，所回笼的全部资金由甲方收取，乙方不得自行收取…4.2乙方须履行向第三方承诺的交房时间，甲方有权对乙方进行监督，否则所造成的一切损失由乙方负责。…4.5甲方负责支付玖仟肆佰叁拾柒万贰仟陆佰叁拾贰元以内的税费，乙方销售给第三方超出玖仟肆佰叁拾柒万贰仟陆佰叁拾贰元以上的税费由乙方负责。…4.8如乙方或乙方的第三方客户付房款后提出网签，甲方要无条件配合。4.9乙方付款使用北京崇盛投资基金管理有限公司公户或法人代表杨昌友私人卡汇款均有效。2018年1月16日，中盛公司、崇盛公司及鑫合公司三方签订补充协议，约定变更原合同4.9条款为：乙方付款使用鑫合公司公户或法人毛京军私人卡汇款有效。同日，崇盛公司作为甲方与乙方鑫合公司签订《房屋转让合同》，崇盛公司将中盛国际海景酒店B座房产全部平价转让给鑫合公司，付款义务参照崇盛公司与中盛公司的约定可由鑫合公司直接支付给中盛公司，并约定由鑫合公司负责房屋的装修，于2019年5月31日全部竣工验收达到交房标准，鑫合公司向第三方售卖B座房产，所回笼的全部资金先由中盛公司收取…鑫合公司或鑫合公司卖给第三方客户的房屋（含已办理的认购书、购房合同或预告登记等）总价款不能超过鑫合公司已付给崇盛公司房款的70%…2018年6月1日，中盛公司（甲方）与崇盛公司（乙方）签订补充合同，对楼房的装修施工标准及期限作了约定，2.3乙方应当于2018年5月30日前将B座37层样板间装修完毕，经甲方验收并作为交付给客户的标准，乙方整个B座的装修工期如下1.…2.…3.B座水电、门窗、消防等所有施工项乙方要按照国家有关法律法规达到综合验收标准，并于2019年5月1日前全部完工，否则造成的一切损失全部由乙方承担。乙方应当按以上进度表按时完成装修，并达到综合验收标准否则甲方可随时解除合同，并不予办理购房合同和预告登记并收回B座房产。第三条其他约定…经查，中盛公司转让给崇盛公司的中盛国际海景酒店B座房产尚未完成建设施工，崇盛公司受让后亦未进行施工即转让给鑫合公司，鑫合公司对中盛国际海景酒店B座房产进行出售并实施了部分配套施工及装修。崇盛公司及鑫合公司均不具备房地产开发资质。鑫合公司对中盛国际海景酒店B座房产进行出售并实施了部分配套施工及装修。截止本案判决之时，配套施工和装修均未完成，既未达到综合验收标准也无法向购房业主交付房屋。中盛公司因为崇盛公司未按照合同约定的期限和数额向其支付房款，停止了与鑫合公司出售给第三方的购房户签订商品房买卖合同及合同备案，引发购房户的群访，中盛公司、崇盛公司、鑫合公司之间也发生纠纷并提起诉讼。经初步了解，中盛国际海景酒店B座批准预售的房屋450余套，总建筑面积32654.89㎡，已销售370余套（其中已备案155套）,鑫合公司已支付中盛公司6000余万元，中盛公司对收取的6000余万元中的70%款项视作收取的购房款，并与对应房价数额房屋的购买人签订了正式的《商品房买卖合同》。关于毕宁购房的过程，经法庭调查，2018年7月30日，鑫合公司作为出卖方与毕宁签订《商品房认购书》，约定毕宁认购中盛岛湾一号项目23层27088号房，总房款为396000元。毕宁于当日交纳了定金50000元，后于2018年8月27日交纳了346000元，上述款项均由鑫合公司给毕宁出具了收据。2018年10月14日，中盛公司作为甲方与乙方崇盛公司、丙方毕宁签订《协议书》，约定：鉴于甲乙双方于2017年9月16日签订的烟台中盛国际海景酒店B座购房合同，甲乙双方约定交房标准为毛坯房，现状出售。现乙方又将B座部分房源售给丙方，现声明如下：一、丙方购买乙方的房号为B27088面积54㎡总金额162000元。二、乙方承诺丙方的交房标准为精装修，具体约定由乙方与丙方之间协商，与甲方无关。三、乙方承诺丙方的交房时间为2019年5月31日前，如延期交付由乙方负责，与甲方无关。四、交房过程中发生的一切争议由乙丙双方协商，与甲方无关。五、乙方负责给丙方办理房产证及过户等手续。六、因甲方仅配合乙方给丙方签订商品房买卖合同，所以甲方不承担任何违约责任。七、丙方购房、退房均与乙方协商，如丙方提出退房则由乙方支付丙方应退房款，一切经济损失均与甲方无关。八、乙方与丙方之间发生的任何纠纷均与甲方无关。九、乙丙双方完全同意上述条款，并承诺遵照执行。十、三方约定乙方的送达地址…十一、本协议一式三份…。同日，鑫合公司作为甲方与乙方毕宁签订《补充协议书》，约定：鉴于乙方购买（原中盛国际海景酒店B座）项目房产，经甲乙双方友好协商，现就乙方与中盛公司签订的《商品房买卖合同》条款补充并承诺如下：1、乙方购买的房号为23-27088，建筑面积为54㎡，总收款396000元。（房款162000元，配套费及装修费234000元）2、甲方承诺乙方该套房产的精装修交房时间为2019年5月31日，如因甲方原因致使该套房屋延期交付，由甲方承担该套房产的违约赔偿责任，赔偿标准参照《商品房买卖合同》中中盛公司约定承担的违约标准执行。3、甲方承诺乙方所交全部款项用于支付施工款及支付给中盛公司购房款，并积极协调乙方与中盛公司签订《商品房买卖合同》开具购房发票同时完成烟台市牟平区住房和建设管理局备案，由甲方原因造成的法律纠纷由甲方全部承担，赔偿标准参照《商品房买卖合同》中中盛公司约定承担的违约标准执行。4、甲方承诺该套房产的交房标准为精装修交付，精装修交付标准件附件1（精装修列表）5、本协议一式贰份…。2018年11月17日，毕宁与中盛公司签订烟房预许字2011第106号《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》中约定房价款162000元，交房时间为2019年5月31日，并约定逾期交房超过120日，买方有权解除合同等。毕宁与中盛公司签订的烟房预许字2011第106号《商品房买卖合同》，因中盛公司、鑫合公司和崇盛公司之间发生纠纷，中盛公司没有协助办理合同备案手续。庭审中，毕宁提交已生效的（2019）鲁0612民初139号民事判决书，证明中盛公司、鑫合公司和崇盛公司在该139号案件中承认三方系合作开发关系，即中盛公司负责土建主体建设、崇盛公司负责配套施工及房屋销售，鑫合公司与崇盛公司系合作关系，共同完成配套建设。一审法院调取（2019）鲁0612民初139号案件徐XX诉中盛公司、崇盛公司、鑫合公司商品房预售合同纠纷的庭审笔录，在该案件庭审笔录中，问及三公司因涉及与购房户发生房屋买卖活动中存在何种法律关系时，中盛公司、鑫合公司和崇盛公司认可系合作开发关系，即中盛公司负责土建主体建设，崇盛公司负责配套施工，鑫合公司又与崇盛公司系合作关系，共同完成配套建设。问及为何由鑫合公司对外出售房屋？中盛公司称“我方与崇盛公司合作建设开发，崇盛公司负责出售，崇盛公司和鑫合公司又有合作，所以由鑫合公司向徐XX出具认购书，但是商品房买卖合同是我方与徐XX签订的”。徐XX认为中盛公司、鑫合公司和崇盛公司之间虽然分工不同，但是合作关系紧密，合作的最终目的是将涉案房屋的土建、配套、装修等全部完成然后出售给包括徐XX在内的所有业主，中盛公司、鑫合公司和崇盛公司根据之间的合作协议取得各自的利益，故中盛公司、鑫合公司和崇盛公司应对涉案房屋的买卖及交付承担责任，同时应在房屋买卖合同解除后共同承担返还购房款等违约责任。本案中，崇盛公司和鑫合公司认可三方系合作开发关系，中盛公司不予认可，认为只是与崇盛公司之间发生房屋买卖关系。一审法院认为，关于对中盛公司、崇盛公司、鑫合公司所涉中盛国际海景酒店B座房产转让行为法律关系定性，是判定各方当事人所负法律责任的前提关键。虽然在（2019）鲁0612民初139号案件中中盛公司、鑫合公司和崇盛公司自认系合作开发关系，但只是个案中当事人的自由表达，本案应根据实际情况作出判定。通过审查中盛公司、鑫合公司和崇盛公司之间订立的相关合同及补充协议，能够看出中盛公司与崇盛公司签订《购房合同》是通过转让尚未完成开发的处于在建工程阶段的房地产获取固定的转让价款收益为目的，崇盛公司通过完成该B座房地产开发项目的配套施工并向购房户出售房屋获取超出转让价款的差价利益；崇盛公司与鑫合公司签订《房屋转让合同》是将崇盛公司在《购房合同》中的权利义务让渡给鑫合公司。而崇盛公司、中盛公司与鑫合公司出售房产对应的购房户签订《协议书》的行为表明，崇盛公司并未在与鑫合公司签订《房屋转让合同》后真正脱离该转让活动。结合合同中的条款内容可以看出，中盛公司仍然作为被转让的房地产的项目开发主体，监管和控制相应的项目进展和销售行为，只是又对相应的责任承担主体作出特别约定。综上情形，一审法院认为，中盛公司与崇盛公司之间并非房屋买卖的合同关系，二者虽然有配合完成销售流程的行为，但相互之间不具备共担风险、共享收益的合作开发特征，应属转让房地产开发项目的合同关系。崇盛公司及又将受让的房地产开发项目转给鑫合公司运作。崇盛公司及鑫合公司均不具备房地产开发主体资质，中盛公司、鑫合公司和崇盛公司均应知道该转让房地产开发项目的行为违反《城市房地产开发经营管理条例》的规定，所实施的“房屋买卖”的行为属于以合法形式掩盖非法目的，依法应为无效。中盛公司、崇盛公司及鑫合公司应对后期发生的所涉中盛国际海景酒店B座房地产交易行为承担相应的民事法律责任。本案中，中盛公司作为商品房预售许可证中的开发销售主体已为众所周知，鑫合公司与购房户签订《商品房认购书》并收取购房款后由中盛公司与购房户签订正式的《商品房买卖合同》的缔约流程，足以使包括毕宁在内的购房户产生中盛公司知晓并允许鑫合公司代其进行缔结合同前期磋商的认知。2018年10月14日，中盛公司、崇盛公司与毕宁签订《协议书》,中盛公司与毕宁签订《商品房买卖合同》，鑫合公司与毕宁签订《补充协议书》，此时，毕宁通过三方公司在协议书及补充协议书中的承诺及责任义务约定，又产生了三方公司系合作开发房地产关系的认知。三方公司均对毕宁承诺交房时间为2019年5月31日前，截止本案判决前，已超5个多月，依然不能交付，毕宁依照《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权，应予支持。毕宁主张返还所交购房款并赔偿其利息损失，责任人应予返还和赔偿。关于责任人的确定，一审法院认为，三方公司违法转让尚未完成建设的房地产项目被认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”第五十九条“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”的规定，鑫合公司和崇盛公司应将受让的中盛国际海景酒店的所有房产返还中盛公司，对于已经出售的房产，视为不能返还或者没有必要返还，其应将所得的房价款作为折价返还中盛公司；中盛公司作为该房地产项目的开发主体，对涉及该房地产项目房屋的预售、验收交付、质量保修等均应负开发主体责任，其与崇盛及毕宁就所涉房屋的交付、退房等责任承担的约定，因规避其法定义务责任而致合同条款无效，其法定的义务责任不能免除；中盛公司、崇盛公司、鑫合公司均参与了与毕宁缔结合同的事宜，因项目转让发生经济纠纷，致涉案项目配套施工及装修施工、项目销售及合同备案等事项均停滞，因此三方对造成毕宁不能按合同约定期限取得房屋均有过错；毕宁作为善意的第三人依照《商品房买卖合同》的约定，主张解除合同，赔偿利息损失，中盛公司作为房地产开发销售主体应向毕宁承担法律责任，中盛公司向毕宁等购房户履行返还购房款及赔偿义务后可另行向崇盛公司和鑫合公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条规定判决如下：一、解除毕宁与中盛公司签订的烟房预许字2011第106号《商品房买卖合同》。二、中盛公司返还毕宁购房款396000元，并赔偿利息损失以396000元为基数自2018年8月27日起至全部清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算。三、驳回毕宁对鑫合公司、崇盛公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3620元，保全费2520元，由鑫合公司、崇盛公司、中盛公司共同负担。二审中，中盛公司提交以下证据：1、中盛国际酒店B座购房合同明细表，证明中盛公司实际收到毕宁购房款162000元；2、毕宁与中盛公司、崇盛公司签订的《协议书》一份，该《协议书》中对房屋交付现状、面积、金额、交房时间以及后续争议的处理均作出了明确的约定，根据该协议，相关责任应该由崇盛公司承担，与中盛公司无关。3、中盛公司刑事控告书、中盛公司法定代表人赵伟与蓝策公司法定代表人包青良的录音资料以及2019年7月11日赵伟和鑫合公司实际控制人徐学志录音一份，证明涉案盖有中盛公司公章的授权委托书上的公章是鑫合公司或蓝策公司伪造的，该授权委托书无效，中盛公司已经就该情况向牟平公安提出了刑事控告。鑫合公司和崇盛公司质证称，对证据1真实性有异议，该证据是中盛公司单方制作的证据材料，不能证明事实；证据2已在一审中予以质证，质证意见同一审；证据3中的刑事控告书未经法院裁判，对待证事实不具有任何证明力，对录音的合法性、真实性均不予认可，该录音经过剪辑，且公章真伪需经过法院裁判，而非案外人的陈述。毕宁质证称，对证据1真实性有异议，该证据是中盛公司单方制作的材料，无其他证据予以佐证，无法证明本案事实，且毕宁所缴纳的涉案购房款在一审已经提交了相关证据；对证据2的真实性无异议，但是该证据不能证明中盛公司的主张，一审法院已经认定该协议无效；对证据3真实性、合法性及关联性均不予认可，其他质证意见与鑫合公司和崇盛公司一致。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，一、关于中盛公司与崇盛公司之间法律关系的认定问题。本院认为，房屋买卖合同关系是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同关系，其内容应包括房屋位置、结构、建筑面积、价款及支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等基本条款。本案中，中盛公司与崇盛公司签订的合同虽名为《购房合同》，但根据合同中关于“中盛公司将中盛国际海景酒店B座现状（截止至2017年8月12日的现状未完成水电及消防安装、尚未达到综合验收条件）整体出售给崇盛公司……”及付款方式等内容的约定，该《购房合同》实质是中盛公司转让涉案中盛国际酒店Ｂ座在建工程项目给崇盛公司，并以此收取固定价款的合同，中盛公司与崇盛公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，亦不具备共担风险的意思表示，因此一审法院认定其二者之间系转让房地产开发项目的合同关系并无不当。崇盛公司在受让涉案项目后，又将受让的房地产开发项目平价转让给鑫合公司，由鑫合公司进行具体运作。关于中盛公司与崇盛公司及鑫合公司之间转让房地产开发项目行为的效力问题，一审法院认定并无不当，本院不再赘述。二、中盛公司与毕宁签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》约定，中盛公司应在2019年5月31日前将符合交付条件的房屋交给毕宁。但涉案房屋至今依然不能交付，致使毕宁的合同目的不能实现，其要求解除《商品房买卖合同》并返还已支付的款项及利息，并无不当，应当予以支持。虽然中盛公司、崇盛公司和毕宁三方签订的《协议书》中约定，关于交房标准、交房时间、交房过程中发生的一切争议、房产证办理及过户等事项均与中盛公司无关，中盛公司不承担任何违约责任，但该《协议书》系为重复使用而预先拟定的格式合同，协议内容免除了中盛公司自身义务、严重限制了买房人的权利，中盛公司亦未提交证据证明已经尽到了提示义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该《协议书》应为无效。故对中盛公司无需承担任何法律责任的主张，本院不予支持。综上所述，中盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7240元，由烟台市中盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年九月七日书记员  孙晓雯