吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉04民终487号上诉人（原审原告）：东丰县天程物业服务有限公司。法定代表人：张昭，经理。委托诉讼代理人：王书利，吉林望侯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张笑寒，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：周森，女，1987年7月22日出生，满族，住所吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：苗京，吉林恒太律师事务所律师。上诉人东丰县天程物业服务有限公司（以下简称天程物业）因与被上诉人周森物业服务合同纠纷一案，不服吉林省东丰县人民法院（2020）吉0421民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。天程物业的委托诉讼代理人王书利、张笑寒，周森的委托诉讼代理人苗京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天程物业上诉请求：一、撤销（2020）吉0421民初368号判决；二、依法改判被上诉人给付上诉人物业服务费185,980.80元；三、由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人应当支付物业服务费。物业服务属于动态管理服务，是为公共区域提供的服务，业主不能以自己没有享受服务为由拒绝交纳物业费。天程物业系盛京福邸项目入驻的唯一物业管理单位，因此周森对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，这也导致周森客观上成为天程物业提供的物业服务的受益人，即二者存在事实上的物业法律关系，故不能免除承担物业管理费用的义务。盛京大酒店西裙楼虽为单独建筑物，有独立的排水管网、自来水管网、电力设施，但该西裙楼仍在盛京福邸项目范围内，其公共部分（水井、化粪池等）仍由天程物业提供物业服务；二、一审判决适用法律错误。一审判决根据《物业管理条例》第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，天程物业与吉林银鸿房地产开发有限公司（以下简称银鸿公司）签订的物业服务合同的内容，不能以附件或其他形式包含在周森与银鸿公司之间的买卖合同中，因此天程物业与银鸿公司签订的物业服务合同对周森不具有约束力。根据《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。同时法律没有禁止房屋出售后，建设单位无权委托，该合同合法有效。盛京大酒店西裙楼在此物业委托管理合同范围内，周森作为该房屋的所有人应当交纳物业费用；三、被上诉人已经享受了物业服务，应当给付物业服务费。天程物业与银鸿公司签订的委托合同约定：房屋共用部位的使用、维修、养护；物业范围的公用设施、设备及场所的使用、维修、养护和管理；公共环境的清洁、垃圾的清理等事项。周森已经享受了该服务，应当给付物业费用。周森辩称：一、答辩人并未与上诉人形成事实上的物业管理服务关系。银鸿公司证实案涉盛京大酒店西裙楼为单独建筑物，与盛京福邸小区及盛京大酒店没有关联，有独立排水管网、自来水管网，电力设施为单独所有，单独计量，采暖管网单独进户。一审证人证言也可证明案涉房屋的日常维护、维修均由答辩人雇人完成，故上诉人主张形成事实上的物业管理服务关系是没有依据的；二、一审法院认为上诉人与银鸿公司签订的物业委托管理合同对答辩人不具有约束力是正确的。根据《物业管理条例》第二十五条之规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。上诉人与银鸿公司签订的委托管理合同成立于答辩人与银鸿公司买卖合同之后，且商品房买卖合同中没有就物业服务管理和物业费收费标准进行约定，上诉人也不可能成为商品房买卖合同中物业服务的约定主体。因此，一审法院认为上诉人与银鸿公司签订的物业委托管理合同对答辩人不具有约束力是正确的；三、上诉人与银鸿公司签订的是物业委托管理合同，并非前期物业服务合同，且为无效合同。根据《物业管理条例》第二十四条之规定，前期物业服务应由开发建设单位通过招标方式或者经县级人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。显然上诉人与银鸿公司签订的物业委托管理合同不符合上述法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。因此，上诉人与银鸿公司签订的委托管理合同应为无效合同。综上，上诉人不能仅依据其与银鸿公司签订的委托管理合同就认为答辩人享受了物业服务，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。天程物业向一审法院起诉请求：1．判令被告立即给付物业服务费185,980.80元；2．判令由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：周森于2015年4月20日购得案涉盛京福邸盛京大酒店西裙楼,规划用途为商业,建筑面积3099.68平方米。2015年4月20日，盛京福邸开发商银鸿公司出具证明一份，载明“盛京大酒店西裙楼为单独建筑物，与盛京福邸小区及盛京大酒店没有关联，与盛京福邸小区1号楼有变形缝隔离，盛京大酒店西裙楼有独立的排水管网，有独立的自来水管网，电力设施为单独所有，电力计量单独计量，采暖管网单独进户”。2017年9月25日，天程物业与银鸿公司签订《东丰县盛京福邸项目住宅及商业用房物业委托管理合同》,约定委托管理期限自2017年8月16日起到2022年8月15日止，物业服务管理收费范围为：园内5栋住宅楼702户、商业门企、地上地下车库车位。天程物业与周森之间未签订单独的物业服务合同，案涉房屋的日常养护、维修均由周森自行管理。一审法院认为，《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。前期物业服务合同对业主具有约束力的前提是建设单位与业主的买卖合同包含前期物业服务合同约定的内容。本案中周森购买案涉房屋的时间，早于天程物业与银鸿公司签订物业服务合同的时间，天程物业与银鸿公司签订的物业服务合同的内容，不能以附件或其它形式包含在周森与银鸿公司签订的房屋买卖合同中，天程物业亦未能提供证据证明周森与银鸿公司之间就前期物业服务有约定，因此天程物业与银鸿公司签订的物业服务合同对周森不具有约束力。天程物业与周森之间亦没有签订物业服务合同，并且周森向原审法院提供了书证、人证，证明案涉房屋为单独建筑物，与盛京福邸小区及盛京大酒店没有关联，有独立的排水管网、自来水管网，电力设施为单独所有，单独计量，采暖管网单独进户，涉案房屋的日常养护、维修均由周森自行管理，故天程物业要求周森给付物业服务费无事实和法律依据。判决：驳回天程物业的诉讼请求。案件受理费已减半收取2,010.00元，由天程物业自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。天程物业提供的《室外雨水管线平面图》，具有真实性、关联性、合法性，能够证明案涉西裙楼的污水管线与盛京府邸小区的污水管线相通相连，本院予以采信。本院经审理查明，一审判决认定的事实，除“案涉房屋的日常养护、维修均由周森自行管理”外，证据充分，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。本案中，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，银鸿公司选聘天程物业提供物业服务，双方签订的《东丰县盛京福邸项目住宅及商业用房物业委托管理合同》（以下简称《物业委托管理合同》），属于前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，《物业委托管理合同》对天程物业服务区域内的业主具有约束力。《物业委托管理合同》约定，银鸿公司将盛京福邸项目的物业委托天程物业管理。东丰县中正房地产测绘有限公司出具的《房产测绘成果报告书》，证明周森购买的西裙楼是盛京福邸项目的一部分。因此，案涉西裙楼在天程物业服务区域内，《物业委托管理合同》对周森具有约束力。《物业管理条例》第二十五条并非强制性规定，《物业委托管理合同》虽然未包括在周森与银鸿公司之间的买卖合同中，但对周森仍然具有约束力。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。物业服务人提供物业服务的内容较为复杂，其既要管理物业服务区域内的建筑物及其附属设施等物，也要管理进出小区以及建筑物内的人员。物业服务的具体内容视小区具体情况不同而有所差异，但是都势必包括卫生、环保、安全、消防等方方面面，具有综合性、全面性和整体性。物业费的交纳是保障物业管理单位正常运转的前提，每位业主都有交纳物业服务费的义务，该义务不应因房屋用途为居住还是门企而有所区分及免除。因此，周森应当按照《物业委托管理合同》的约定交纳物业费。按照《物业委托管理合同》的约定，自2017年8月天程物业进驻之月至今36个月，周森共拖欠物业费167,382.72元（1.5元/平方米/月×3099.68平方米×36月）。但考虑到案涉西裙楼相对独立的特殊性，本院酌定周森向天程物业交纳167,382.72元物业费的60%，即：100,429.63元。综上所述，东丰县天程物业服务有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省东丰县人民法院（2020）吉0421民初368号民事判决；二、周森于本判决发生法律效力之日起十日内向东丰县天程物业服务有限公司交纳物业费100,429.63元；三、驳回东丰县天程物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2,010.00元，由东丰县天程物业服务有限公司负担804.00元，由周森负担1,206.00元。二审案件受理费4,020.00元，由东丰县天程物业服务有限公司负担1,608.00元，由周森负担2,412.00元。本判决为终审判决。审判长 李 爽审判员 温桂杰审判员 夏 丹二〇二〇年九月九日书记员 刘 颖