湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初1598号原告：周改仁，男，汉族，1952年4月20日出生，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市石峰区。原告：张冬秀，女，汉族，1954年11月26日出生，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：周乐仁，攸县法律援助中心律师，代理权限：特别授权。被告：株洲中京强宏房地产开发有限公司，住所地：联星街道胜利社区望云路中天国际四楼。现住所地：攸县联星街道洣水二桥桥头喜盈门范城。法定代表人：刘娇连,系公司董事长。委托诉讼代理人：李春艳，女，汉族，1978年2月26日出生，湖南省攸县人，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邓骅晏，女，汉族，1972年3月5日出生，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市人，住西安市雁塔区，代理权限：特别授权。原告周改仁、张冬秀与被告株洲中京强宏房地产开发有限公司（以下简称中京强宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用普通程序于2020年6月23日、2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告周改仁、张冬秀的委托诉讼代理人周乐仁、被告中京强宏公司的委托诉讼代理人李春艳、邓骅晏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周改仁、张冬秀向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、判令被告返还原告购房款500167元及利息；三、判令被告返还原告代收费用12769元；四、判令被告赔偿原告损失124014元［以该房152.49平方米乘以房价上涨差额813.26元／平方米计算，即152.49×（4093.26-3280）＝124014元）］;五、判令被告按购房款的一倍向原告承担赔偿责任即500167元；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：因借款纠纷，2016年案外人胡建平向法院起诉中京强宏公司，攸县人民法院2016年9月30日作出（2016）湘0223民初2278号民事判决。2016年12月30日，就攸县人民法院（2016）湘0223民初2278号民事判决所确定的中京强宏公司给付义务，中京强宏公司与案外人胡建平的代理人欧某签订《调解协议书》。其中第二条中有“……积欠利息291万元以乙方的喜盈门项目7套住宅套房（预售证号、栋号、房号、面积详见乙方加盖公章的清单，其中保证ＣＤ栋2套临河住宅）抵偿，套房价格定为3280元／平方米。……甲方可以指定他人作为购房主体”的约定。因案外人胡建平丈夫之妹郎欧某借了其老师周改仁的钱一时无力偿还，就与案外人胡建平商定，从中京强宏公司抵偿给案外人胡建平的套房中拿出一套给周改仁，用于结清欧某所欠周改仁的债务，案外人胡建平表示同意，商定用喜盈门项目ＣＤ栋最好的一套1513号房抵偿给周改仁，指定周改仁张冬秀夫妇为该房的购房人。随后，案外人胡建平将周改仁、张冬秀夫妇指定为ＣＤ栋1513号房的购房人列入了与中京强宏公司所签《调解协议书》附件的清单《中京强宏公司向案外人胡建平借款抵偿住宅资产明细表》中。双方实地查看ＣＤ栋1513号房后，中京强宏公司于2017年3月27日向周改仁、张冬秀夫妇签发了《“喜盈门·范城【攸县】”住宅部分置业计划书》，载明“客户姓名：周改仁、张冬秀，拟购房：ＣＤ栋1513号，面积：152.49平方米，单价：3280元，总价：500167元，代收费用12769元，总计：512936元”。中京强宏公司同日出具二份共计512936元的收款收据（购房款500167元、代收费用12769元），交款人均为周改仁。上述手续办好后，中京强宏公司一直未通知周改仁或让案外人胡建平通知周改仁去房屋产权登记部门办理该房的房屋预告登记和权证手续，从而致使该房没有及时网签到周改仁、张冬秀夫妇名下。2020年1月14日，原告到被告处催告被告办理房屋产权登记时，方知该房现已被中京强宏公司卖给了他人。被告收取原告的购房款后又将卖给原告的房屋卖与他人，导致原告购房目的无法实现，损害了原告的合法权益，故原告诉至本院。原告周改仁、张冬秀为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、原告的身份复印件1份，拟证明原告的主体资格；2、被告中京强宏公司的登记公示资料复印件1份，拟证明被告的主体资格；3、（2016）湘0223民初2278号民事判决书、中京强宏公司向案外人胡建平签订的调解协议书及中京强宏公司向案外人胡建平借款抵偿住宅资产明细表复印件各1份，拟证明①中京强宏公司对案外人胡建平负有偿还债务的义务；②证明中京强宏公司以喜盈门项目7套住宅套房抵偿案外人胡建平291万元利息及案外人胡建平可以指定他人作为购房主体的事实；③证明案外人胡建平已将周改仁、张冬秀夫妇指定为CD栋1513号房的购房人列入了与中京强宏公司所签《调解协议书》附件《中京公司向案外人胡建平借款抵偿住宅资产明细表》中的事实，补充一点，该调解协议书中的第一页顺数第三行的（2016）湘0223民初2078号系笔误，后更正为（2016）湘0223民初2278号；4、“喜盈门·范城【攸县】”住宅部分置业计划书、收款收据（购房款）、收款收据（代收费用）复印件各1份，拟证明①证明《“喜盈门·范城【攸县】”住宅部分职业计划书》包含：购房人，拟购房位置、房号，面积，单价，总价，代收费用，总计收款等房屋买卖合同的主要内容；②证明中京强宏公司收取周改仁500167元购房全款的事实；③证明中京强宏公司收取周改仁代收费用12769元的事实；④证明双方房屋买卖合同关系成立；5、欧某的情况说明及欧某向周改仁借款的借条复印件各1份，拟证明①证明案外人胡建平同意周改仁、张冬秀夫妇作为ＣＤ栋1513号房的购房人并将周改仁、张冬秀夫妇指定为ＣＤ栋1513号房的购房人列入了与中京强宏公司所签《调解协议书》附件的清单中的事实；②证明周改仁、张冬秀夫妇购房款的来源；6、办理房屋产权登记催告通知、送达《办理房屋产权登记催告通知》的照片、周乐仁、欧某与中京强宏公司易双团就房产权登记手续交涉过程录音（Ｕ盘）及文字记录复印件各1份，拟证明①证明原告2020年1月14日催告被告办理房屋产权登记并将《办理房屋产权登记催告通知》送达被告办公室的事实；②证明中京强宏公司已将卖与原告的ＣＤ栋1513号房再卖与他人，构成“一房两卖”的事实；③证明被告已无法向原告交付房屋，原告购房目的无法实现的事实；7、房地产权登记信息、攸县商品房买卖合同复印件各1份，拟证明①证明中京强宏公司已将卖给原告的CD栋1513号房再卖与他人，构成“一房二卖”，被告已无法向原告交付房屋，原告购房目的无法实现的事实；②证明房价上涨差额813.26元/平方米计算的事实。8、证人欧某出庭作证证言，拟证明涉案房屋ＣＤ栋1513号房有关债权、产权变更情况。被告中京强宏公司辩称，1、原告周改仁并未向被告支付购房款，仅支付代收费12769元，原、被告双方仅有购房意向，并未签订购房合同；2、被告开发的项目因涉及将房屋在未支付价款时进行买卖，攸县公安局已依法将此类房屋收回。被告中京强宏公司就其辩称主张未向本院提供证据。庭审中本院组织被告对原告提供的证据进行了质证，被告中京强宏公司的委托诉讼代理人对原告周改仁、张冬秀提供的证据1、2无异议，对证据3中的判决书没有异议，对调解协议书及住宅资产明细表因其并未经手，对具体情况不知情，且公司签订调解协议书的胡涛、易兵团已因刑事犯罪被判刑关押在监狱，后公检法及税务局等政府部门成立了问题楼盘领导小组将涉案楼盘用于抵债的房源进行了清理和收回，共收回72套房屋（包括涉案房屋ＣＤ栋1513号套房），用于挽救烂尾楼工程的施工建设；对证据4有异议，对收据及置业计划书的真实性有异议，胡涛是中京强宏公司的大股东及经理，曾在2017年2月份股东会议及业主会议上表示全权负责喜盈门项目楼盘，待完全交付使用后，再支付其他股东利益，要求其他股东不再参与投资及管理，此时喜盈门楼盘已处于完全瘫痪状态，属于烂尾楼，而胡涛却在2017年3月份签订置业计划书及收据，后胡涛于2017年6月份因刑事犯罪被判刑，故对该证据的合法性有异议；对证据5中债务的来由不知情；对证据6没有异议，因为易双团还在该公司负责销售工作；对证据7没有异议；对证据8的证人欧某的当庭作证证言无异议，但认为证人陈述的事实系第一次听说。本院结合双方当事人的质证意见，对本案的证据作如下认定：原告提供的证据1、2、6、7，被告中京强宏公司无异议，且符合证据的有效要件，能够证明本案的基本情况，本院予以采信；原告提供的证据3中的（2016）湘0223民初2278号民事判决书，被告中京强宏公司无异议，且系法院生效判决，能证明本案涉案商品房购房款的来源，本院予以采信，对证据3中的调解协议书及借款抵偿住宅资产明细表，被告中京强宏公司有异议，认为协议系胡涛及易兵团签订，但其两人目前因刑事犯罪被关押，但被告中京强宏公司对均已加盖公司公章的真实性未予否认，本院对上述调解协议书及借款抵偿住宅资产明细表亦予以采信；原告提供的证据4，购房款及代收费用的收据已加盖被告中京公司的公章及财务专用章，收据上载明的金额与置业计划书上一致，本院对置业计划书及收据的真实性予以认可，对其证明目的即本案原、被告之间是否成立商品房买卖合同关系，本院将进行综合认定；原告提供的证据5及证人欧某的当庭作证证言，能与原告提供的调解协议书及借款抵偿住宅资产明细表相互印证，本院对真实性予以认可，但对原、被告之间是否成立商品房买卖合同关系本院将进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周改仁与原告张冬秀系夫妻关系，2017年3月27日原告在被告开发的“喜盈门.范城[攸县]”（湘.上院）商品房售楼部签订了《喜盈门.范城[攸县]住宅部分置业计划书》，约定原告周改仁、张冬秀拟购买喜盈门.范城CD栋1513号房，面积152.49㎡，单价3280元，总价500167元，相应税、费共计32776元，其中客户自缴契税，公司代缴12769元，总计：首付款（一次性付款）500167元+税费合计12769元=512936元。被告中京强宏公司时任总经理胡涛在该置业计划书上签字并载明：“同意按调解协议办理”。同日，被告中京强宏公司向原告出具了收取购房款500167元及代收费用12769元的收据各一份，并在该两份收据下方注明“抵案外人胡建平借款利息”并加盖了被告中京强宏公司的公章及财务专用章，原告并未实际支付上述款项。后2019年7月10日，被告中京强宏公司与案外人张兴签订《攸县商品房买卖合同》，将涉案的CD栋1513号房以每平方米单价4093.26元，总价618000元出售给案外人张兴，并已办理了房屋的不动产登记（湘（2019）攸县不动产权第0008275号）。另查明，1、2014年8月6日，案外人欧某出具借条向原告周改仁借款50万元，借条载明：“今借到周改仁人民币伍拾万元整，（500000.00元），期限以实际借期为准，利率按年百分之十五计算（即每年柒万伍仟元整）。借款人：欧某。2014年8月6日。”。2、本院于2016年8月10日受理了案外人胡建平诉被告中京强宏公司民间借贷纠纷一案，并于2016年9月30日作出（2016）湘0223民初2278号民事判决书，判决由中京强宏公司偿还案外人胡建平借款本金400万元，并从2014年11月29日起按月利率20‰支付利息至实际还款日止。后2016年12月30日，案外人欧某作为案外人胡建平（甲方）的委托代理人与被告中京强宏公司（乙方）签订了《调解协议书》，约定：“一、乙方同意按照攸县人民法院判决的（2016）湘0223民初2278号民事判决书的判决内容履行给付义务，偿还案外人胡建平借款本金肆佰万元整，利息计算至本金实际还清之日止。诉讼费43800元由乙方承担，此款在乙方冻结账户上的资金支付后的不足部分于本协议签订后一个月内付清。二、乙方欠甲方的本金利息采取以资产抵押担保和抵债资产回购的方式偿还，具体做法是：1、乙方如不能以现金偿还积欠甲方2016年12月5日前的积欠利息，则乙方承诺2016年12月5日前的逾期利息按月3%计算。按补足后的积欠利息291万元以乙方的喜盈门项目7套住宅套房（预售证号、栋号、房号、面积详见乙方加盖公司印章的清单，其中保证ＣＤ栋2套临河住宅）抵偿，套房价格定为3280元／平方米。抵偿的资产视同已支付的利息。甲方可以指定他人作为购房主体。应由业主承担的相关税费由乙方从余欠甲方的利息中抵扣。尾欠利息乙方根据资金状况酌情以现金方式付至甲方账户。乙方应保证后续办好预售登记和权证手续。……”欧某作为案外人胡建平的委托代理人在协议下方甲方处签字，被告中京强宏公司在乙方处加盖公司公章及时任法定代表人刘思甜印鉴，时任公司总经理胡涛、副总经理易兵团、公司法律顾问刘曼文亦在下方签字。《调解协议书》附件“中京公司向案外人胡建平借款抵偿住宅资产明细表”载明了协议第二条第1项约定的喜盈门项目7套住宅套房的栋号、房号、面积、单价、房款、抵账款、购买人等，其中ＣＤ栋1513号房，面积152.49㎡，单价3280元／㎡（欧某征得胡建平同意，将涉案ＣＤ栋1513号房抵偿欧某所欠原告周改仁的借款500000元），房款500167元，抵账款512936元，购买人周改仁、张冬秀。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点为：一、原、被告之间是否成立商品房买卖合同关系；二、被告是否存在违约行为，若存在，违约责任应如何确定。现做如下分析：一、双方当事人对《喜盈门.范城［攸县］住宅部分置业计划书》的真实性均无异议，被告向原告出具了购房款及代收费用共计512936元的收据，并在收据上载明了“抵胡建平借款利息”，故应视为本案原告系用案外人胡建平的借款利息抵付购房款及代收费用，案外人胡建平与被告中京强宏公司、原告周改仁与案外人欧某之间的相应债权债务关系在抵付购房款及代收费用范围内予以消灭，故对被告辩称原告并未向其支付购房款及双方并未签订购房合同的辩称主张，本院不予采信。本案系因案外人胡建平与被告之间存在借款合同关系，并经本院判决，被告为履行生效判决确定的偿还义务，与案外人胡建平达成了调解协议，本案涉案《置业计划书》系依据该协议签订，对涉案房屋出售给原告，并对房号、面积、单价、总价等内容作出了明确约定。在民事活动中，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除非为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案案外人胡建平与被告经协商一致签订调解协议，以积欠借款利息抵付购房款项，将案外人胡建平与被告之间的债权债务关系转变为原告及其他购房人与被告之间的商品房买卖合同关系。该交易安排并非案外人胡建平与被告之间为履行借款合同提供担保，而是在被告难以清偿债务时，通过将其所有的商品房出售，用购房款抵偿借款的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间的商品房买卖合同关系依法成立。二、被告中京强宏公司已将调解协议约定的抵偿给原告的房屋另行出售给他人并办理了不动产登记，原、被告之间的商品房买卖合同已无法继续履行，故原告与被告之间的商品房买卖合同应予解除。本案中被告将涉案房屋进行二次销售，未按调解协议的约定向原告交付房屋、办理房屋的不动产权证，应承担相应的违约责任。关于本案违约责任的确定，原告主张要求被告返还购房款及利息、返还代收费用、赔偿房价上涨的差额损失124014元、支付购房款的1倍即500167元的违约金。本院认为，合同解除后，依据法律规定，被告应该返还原告已经支付的购房款500167元及代收费用12769元。关于原告要求被告支付购房款利息及其他违约损失及违约金，虽原、被告并未对违约金进行明确约定，但违约金的计算应当以实际损失为基础，适用可预见性规则及损益相抵原则予以确定，被告二次销售房屋的价款超出原告此前支付的合同款项的部分确系为原告因被告违约造成的客观损失，原则上应认定为原告的可得性利益，但因本案原、被告之间的商品房买卖合同关系系在案外人胡建平与被告的借款合同关系基础上达成，根据案外人胡建平与被告签订的《调解协议》的约定，用于原告及其他购房人抵偿购房款的结欠利息291万元系按月利率3%计算而来，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，对超出部分本院依法不能予以确认，故因认定原告作为购房人尚未足额支付购房款，故对原告要求被告返还购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。关于本案违约金的确定，结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认定被告应支付原告的违约金为被告二次销售本案房屋的价款超出原告此前支付的购房款项的部分的50%即58916.5元=（618000元-500167元）×50%，对于原告主张的其他违约金损失，因其无充足的证据佐证，亦没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，解除原告与被告签订的《喜盈门.范城【攸县】住宅部分置业计划书》，并由被告向原告返还购房款500167元及代收费用12769元，支付违约金58916.5元。原告周改仁、张冬秀的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告周改仁、张冬秀与被告株洲中京强宏房地产开发有限公司签订的《喜盈门.范城【攸县】住宅部分置业计划书》；二、限被告株洲中京强宏房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还原告周改仁、张冬秀购房款及代收费用共计512936元；三、限被告株洲中京强宏房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告周改仁、张冬秀违约金58916.5元。四、驳回原告周改仁、张冬秀的其它诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12649元，由被告株洲中京强宏房地产开发有限公司负担9518元，由原告周改仁、张冬秀负担3131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  王小红人民陪审员  龙金良人民陪审员  刘理明二〇二〇年九月十五日法官助理瞿梦西书记员丁艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。