沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异873号案外人：刘继先，男，1951年8月2日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托代理人：公丕国，男，1975年9月15日出生，汉族，住沈阳市大东区，系案外人刘继先女婿。申请执行人：冯恩泉，男，1978年6月18日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被执行人：王美娜，女，1983年11月19日出生，汉族，住沈阳市和平区。本院在执行申请执行人冯恩泉与被执行人王美娜民间借贷纠纷一案中，案外人刘继先于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人刘继先向本院提出执行异议，异议事项：请求和平法院解除对王美娜名下位于沈阳市××生产路××号1-9-2房屋的查封，停止对该房产的执行。异议理由：和平法院在申请执行人冯恩泉与被执行人王美娜民间借贷纠纷执行一案中，依据（2016）辽0102民初3704号民事判决书对登记在王美娜名下的位于沈阳市××生产路××号1-9-2房屋予以执行。现刘继先作为涉案房屋的权利人，对执行标的主张自己权利提出执行异议。和平法院（2018）辽0102民初6264号民事判决书已认定如下事实经和平法院查明，原告刘继先与被告王美娜通过房产中介于2013年10月21日签订合法有效的房屋买卖协议书一份，约定王美娜将其名下位于沈阳市××生产路××号1-9-2房屋卖给原告刘继先，成交价32万元。刘继先押被告王美娜房款2万元，先付房款30万元后腾房，等到房证办下来后，被告王美娜无条件的配合刘继先进行房产更名过户，原告把押金2万元返还被告王美娜。协议签订后，刘继先于2013年10月27日通过其长女刘宁的银行账户支付王美娜人民币26万元，同年11月1日支付王美娜3万元，连同定金1万元，共计向王美娜支付房款30万元。王美娜收到该款后，将商品房买卖合同及购房发票、房屋契证的原件及身份证复印件交给刘继先，并交付房产，刘继先即实际占有该房产，并于2013年11月8日在该房产的“燃气安全宣传检查确认单”及“城市燃气供用协议”上签字，交纳了该房屋的电费、水费、物业费、采暖费及电梯费等费用。2013年11月6日，刘继先与他人签订房屋租赁协议，将该房产出租给他人。入住后。刘继先多次催促王美娜办理相关房屋手续，但王美娜以房证未办理下来等各种理由推脱，最后与王美娜失去联系。之后，和平法院在另案处理朱大麟与王美娜民间借贷纠纷案及在执行判决过程中，根据朱大麟的申请依法对王美娜名下位于沈阳市××生产路××号1-9-2房屋采取了查封措施。原告刘继先作为案外人诉请对涉案房屋排除执行。后经和平法院、沈阳市中院审理，最终和平法院作出（2018）辽0102民初6264号民事判决书，判决如下：在执行（2015）沈和执字第00337号申请人朱大麟与被执行人王美娜民间借贷纠纷案中，不得执行位于沈阳市××生产路××号1-9-2房屋。刘继先在和平法院查封王美娜涉案房产之前已与王美娜在2013年10月21日签订了合法有效的书面买卖合同，由于当时房证未办理下来，也早于冯恩泉与该房屋有关的抵押登记，并且支付了全部价款，在和平法院查封之前已合法占有该房产，并且无证据证明刘继先对未办理过户登记手续存在过错，未办理过户登记手续非刘继先自身原因，是因为王美娜故意隐瞒事实、有易藏匿、拖延造成的，刘继先对案涉执行房产的权利亦完全符合以上规定，故刘继先对案涉执行房产享有的物权期待权应当依法保护，其权利依法能够排除对标的物的执行，且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该物权期待权并未对符合该规定情形的案外人在申请执行人有优先受偿权时有例外规定。基于上述事实及法律规定，请求和平法院解除对王美娜名下位于沈阳市××生产路××号1-9-2房屋的查封，停止对该房产的执行，以维护案外人合法权益。申请执行人冯恩泉答辩称，本身我不知道案外人的存在，他说的事实我也不清楚，我认为我的借贷关系是合法的，法院判决有认定。我不同意案外人的异议主张。本院查明，本院于2016年7月28日作出（2016）辽0102民初3704号民事判决书，判决“一、被告王美娜自本判决生效之日起十日内偿还原告冯恩泉借款191,000元；被告王美娜未偿还该款项时，原告冯恩泉有权以被告王美娜提供的位于沈阳市××生产路××号××号，建筑面积52.35平方米一处折价或者以拍卖、变卖所得价款在200,000元范围内优先受偿；二、被告王美娜自本判决生效之日起十日内偿还原告冯恩泉借款9,700元；三、驳回原、被告其他诉讼请求”。判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2018年1月5日，冯恩泉向本院申请强制执行，执行案号：（2018）辽0102执783号。2018年2月2日，本院轮候查封王美娜名下位于沈阳市××生产路××号1-9-2房屋，建筑面积52.35平方米。2019年9月19日继续查封该房产。经查，位于沈阳市××生产路××号1-9-2房屋，建筑面积52.35平方米房产的所有权人系王美娜，共有情况：单独所有，登记日期：2014年4月4日。该房产于2014年9月18日办理抵押登记，抵押权人系冯恩泉。另查，刘继先与王美娜通过房产中介于2013年10月21日签订房屋买卖协议书一份，约定王美娜将其名下的位于沈阳市××生产路××号1-9-2房屋卖给刘继先，成交价32万元。刘继先交定金1万元。由于房产证暂没办下来，刘继先押王美娜房款2万元，先付款30万元后腾房，等到房证办下来后，王美娜无条件的配合进行房产更名过户，刘继先再把押金2万元返还王美娜。协议签订后，刘继先于2013年10月27日通过其长女刘宁的银行账户支付王美娜人民币26万元，同年11月1日支付王美娜3万元，连同定金1万元，共计支付王美娜30万元。王美娜收到款后，将商品房买卖合同及购房发票、房屋契证的原件及身份证复印件交给刘继先，并交付该房产。2013年11月6日，刘继先与他人签订房屋租赁协议，将该房产租赁给他人。再查，因原告（案外人）刘继先诉被告王美娜、朱大麟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月18日作出（2018）辽0102民初6264号民事判决书，认定“刘继先向法庭提交的证据能够证明在我院查封王美娜涉案房产之前，刘继先与王美娜签订了合法有效的书面买卖合同、支付了全部价款，在我院查封之前已合法占有该房产，并且无证据证明刘继先对未办理过户登记手续存在过错，未办理过户登记手续非刘继先自身原因”，判决“一、本院在执行（2015）沈和执字00337号申请人朱大麟与被申请人王美娜民间借贷纠纷案中，不得执行位于沈阳市××生产路××号1-9-2房屋；二、驳回原告刘继先的其他诉讼请求”。异议审查过程中，案外人刘继先为主张案涉房产归其所有，向本院提交如下主要证据材料：1、（2018）辽0102民初6264号民事判决书；2、销售不动产统一发票；3、房屋买卖协议书、房产中介证言；4、银行交易记录、王美娜收条两份；5、房屋租赁协议三份、燃气安全宣传检查确认单、燃气共用协议、数字电视中断设备维修单、电梯费收据、物业管理费收据。本院认为，刘继先向法庭提交的证据能够证明在我院查封王美娜涉案房产之前，2013年10月21日刘继先与王美娜签订了合法有效的书面买卖合同、支付了全部价款，在我院查封之前已合法占有该房产，并且无证据证明刘继先对未办理过户登记手续存在过错，未办理过户登记手续非刘继先自身原因。对此我院2019年3月18日作出（2018）辽0102民初6264号民事判决书已经做出有效认定。而本案的冯恩泉办理该房产抵押的时间在刘继先购买该房产之后，即2014年9月18日。显然，该房产抵押之时名义上登记的是王美娜，但实际上该房产的权利人是刘继先。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人刘继先对本院执行该房产提出的异议及理由成立，符合排除强制执行的情形，本院应予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：案外人刘继先异议理由成立，解除位于沈阳市大东区生产路5-4号1-9-2，建筑面积52.35平方米房产的查封。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 王 岩审判员 赵 博审判员 祁美楠二〇二〇年九月九日书记员 王 娜