湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2828民初279号原告：吴世忠，男，生于1977年5月9日，土家族，初中文化，自由职业，户籍地湖北省鹤峰县，住湖北省鹤峰县，原告：杨丽，女，生于1986年3月14日，土家族，初中文化，自由职业，户籍地湖北省鹤峰县，住湖北省鹤峰县，二原告委托诉讼代理人（特别授权）：刘娜，湖北硒都律师事务所律师。被告：鹤峰华龙村置业有限公司，住所地鹤峰县容美镇沿河路157号，统一社会信用代码91422828588215482C。法定代表人：刘晓顺，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：赵龙，生于1958年6月4日，汉族，大专文化，住恩施市，系恩施华龙村集团公司法务部主任。委托诉讼代理人（特别授权）：龚琴蓉，湖北宏济律师事务所律师。原告吴世忠、杨丽与被告鹤峰华龙村置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴世忠及吴世忠、杨丽的委托诉讼代理人刘娜，被告鹤峰华龙村置业有限公司的委托诉讼代理人龚琴蓉、赵龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴世忠、杨丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2015年7月1日起至商品房验收合格之日止按二原告已付房价款日万分之五计算的违约金，暂计算至2019年12月1日，为282865.60元；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年2月28日，原告与被告签订了合同编号为ESZ201503905的《商品房买卖合同》，房号为3栋26层2602号，名称为华龙半岛商品房。合同生效后，原告如约支付房款350298.00元。上述合同第八条明确约定了商品房交付需满足的条件，即必须经过验收合格。第九条明确约定了逾期交付的违约责任，即；“逾期超过30日，合同继续履行的，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”但截止诉状递交之日，被告未按照国家规定组织验收，造成逾期交房，应承担相应的违约责任。鹤峰华龙村置业有限公司辩称，购房款与房屋面积以实际交房时的价款和结算面积为准。原告主张违约金的理由不成立，因为没有违约的事实。第一、被告交付的房屋不存在质量问题，符合合同约定的交房条件，被告没有违约行为，交房时间约定2015年6月30日前，交房条件在合同第八条中双方选择的是第一种条件（本合同中有5种），原告代理人说没有综合验收合格，超过了双方约定的范围。第二、关于合同第九条，从原告接收房屋时间看两者相符，不存在逾期交房的情形。第三、关于房屋验收的问题，是经过五家组织验收，2014年监理人离职了，2019年换了监理人，故才在2019年签字。该商品房验收合格就是指五家单位验收合格，而不包括综合验收其他交房条件，也不是要住建局去做什么。房屋符合合同第八条约定的交房条件所交付的房屋。第四、就原告的诉状看，要求支付违约金的数额不现实。第五、关于审理商品房买卖合同问题的司法解释说清楚了，是根据所有的法律作出的盖然性的解释，无需再去引用其他法律，现在需要适用该司法解释，该解释第十一条第一款有明确规定，法院不应支持，应驳回原告的诉讼请求。按照原告请求，从2015年7月1日到2019年12月1日止，四年多时间远超出3年的时效规定，按照最高法司法解释，无论从哪方面讲法院都不应支持。另外，根据原告的起诉状我们要讨论的问题是房屋是否合格的问题，也就是是否达到交房条件的问题，因为交房条件和交房期限是两个不同的概念，其内涵和要求以及认定和处理的结果都是不一样的，房屋交付和房屋办证也是不同的概念，就本案来讲，房屋已经交接，根据司法解释第十一条的规定看，双方没有争议，而且在房屋交付使用后再对房屋的条件提出异议认为没有达到条件，是应当不予支持的，交付期限的问题，就从2015年4月29日接受房屋来看，时间已达四年，无论被告是否存在违约行为，也超过了三年诉讼时效的规定。关于备案的问题，司法解释第六条明确规定，这是行政法规规定，当事人以被告没有办理备案为由，对合同提出主张不应支持，这个问题要以办理备案登记为条件也应以双方的约定为准，如果没有约定则不属于本案审理的范围。关于水、电、汽及附属设施的问题，也超越了原告起诉状要求的范围，按照不诉不理的原则，这个问题是不讨论的，退一步讲，如果要提出来讨论，也不在合同第八条约定的范围，因为合同第八条约定的交付期限和交房条件是在五种里面选择的一种（该商品房经验收合格），这一种就是五家单位组织的验收合格为标准，不包括水、电、气，公安、消防及环保部门的验收是行政权利，因而不属于建设工程竣工验收范围，竣工备案也是行政管理的方式，也不属于竣工验收的范畴；按照司法解释十二条的规定可以看出来，房屋主体结构质量经核验房屋不合格，买受人才能解除合同主张损失，没有收房的责任不在被告。本院经审理认定本案事实如下：2015年2月28日，被告鹤峰华龙村置业有限公司（出卖人）与原告吴世忠、杨丽（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ESZ201503905），合同约定：吴世忠、杨丽购买鹤峰华龙村置业有限公司开发建设的华龙半岛3幢26层2602号房，建筑面积共129.74平方米，单价为2700.00元/平方米，合同第八条第一款约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，具备“该商品房经验收合格”条件。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条房屋交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到交房通知15日内到指定地点办理交接手续，逾期未办理交接手续的视同出卖人按期交付本合同项下商品房。自交付之日起，本合同项下的商品房的损毁、风险及物业管理费移交给买受人承担。合同签订后，吴世忠、杨丽按照约定于2015年2月28日支付房屋首付款110298.00元，2015年3月27日支付240000.00元，共计350298.00元。鹤峰华龙村置业有限公司向吴世忠、杨丽出具发票。2015年4月29日，杨丽在《收房确认书》上签名，同日，杨丽在《物品接收表》上签名，领取了入户门钥匙1套A1+B6把。2015年7月5日，吴世忠在《装修申请表》上签名。另查明，鹤峰华龙村置业有限公司以出让方式取得位于鹤峰县××镇杨柳潭新区（老屋场）编号为0020030031的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号、土地使用权证号为鹤国用（2012）486号。该块土地面积为18424.21平方米，规划用途为住宅用地，土地使用年限自2012年2月26日至2082年2月25日。华龙半岛商品房建设工程规划许可证号为建字第422828201200128号，施工许可证为422828201211130201、422828201211130301、422828201211130401。预售商品房批准机关为鹤峰县住建局，商品房预售许可证号为鄂鹤房预字（2012）第008号。鹤峰华龙村置业有限公司开发建设的华龙半岛3幢商住楼，开工日期为2012年9月20日，2014年11月24日，由建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位在工程质量竣工验收记录上签字盖章，但建立单位于2019年5月27日才签字盖章。上述事实有《商品房买卖合同》、销售不动产统一电子发票、收房确认书、物品接收表、华龙半岛临时管理规约承诺书、装修承诺书、前期物业服务协议、业主基本情况登记表、建筑工程竣工验收报告及双方当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，被告开发建设的华龙半岛3幢商住楼虽然在2014年11月24日由建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位盖章确认竣工验收合格，但监理单位于2019年5月27日才盖章确认竣工验收合格，应认定该房屋于监理单位盖章后才经验收合格。2015年4月29日，原告在《收房确认书》及《物品接收表》上签名，并领取了房屋钥匙，接收了案涉房屋，虽然被告交付的房屋当时并未经验收合格，不符合《商品房买卖合同》约定的交付房屋的条件，但原告没有拒绝交接，而是签署收房确认书接收了房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应认定被告该日已交付了案涉房屋。原、被告约定的商品房交付时间为2015年6月30日前，被告于2015年4月29日交房并未逾期，不构成违约。故，原告关于要求被告支付逾期交房违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告吴世忠、杨丽的诉讼请求。案件受理费5542.00元，减半收取2771.00元，原告吴世忠、杨丽已预交，由原告吴世忠、杨丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  余美玲二〇二〇年九月四日法官助理王琳书记员(兼)  王 琳附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。