辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽01执复373号复议申请人（异议人）：北方智能装备有限公司，住所地沈阳市浑南新区新络街8号。法定代表人：吴沛峰，该公司总经理。委托代理人：刘艳姗，系辽宁明辰律师事务所律师。委托代理人：崔婉楠，系辽宁明辰律师事务所实习律师。申请执行人：郭美彤，女，汉族，1988年9月6日出生，住址广东省深圳市南山区。委托代理人：杨馨，辽宁盛典律师事务所律师。被执行人：辽宁盛润福润滑油股份有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山大街137-2号。法定代表人：张东军，该公司总经理。被执行人：张东军，男，汉族，1966年1月23日出生，住址沈阳市和平区。被执行人：王红梅，女，汉族，1976年11月2日出生，住址沈阳市和平区。复议申请人北方智能装备有限公司不服沈阳市铁西区人民法院（以下简称执行法院）于2020年6月10日做出的（2020）辽0106执异113号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。丹东银行股份有限公司与辽宁盛润福润滑油股份有限公司、张东军、王红梅借款合同纠纷一案，执行法院于2017年9月22日作出（2017）辽0603民初2651号民事判决书。上述法律文书发生法律效力后，依当事人申请，法院立案执行，执行案号（2018）辽0106执720号。后该案恢复执行，执行案号（2019）辽0106执恢703号。异议人北方智能装备有限公司称，1、请求贵院停止对被执行人辽宁盛润福润滑油股份有限公司名下位于沈阳市××××号1门、2门房产的拍卖执行。2、请求贵院在异议申请人与辽宁盛润福润滑油股份有限公司租赁合同的租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产。事实及理由：一、异议申请人是案涉房产的合法承租人，依法有权占有使用该房产，如贵院对房产进行拍卖，客观上将直接影响异议申请人的合法权利，故请求贵院依法停止对房产的拍卖执行。二、异议申请人在人民法院查封之前已与盛润福公司签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉不动产，故请求贵院在租赁期内组织向受让人移交占有被执行的不动产。综上，异议申请人为沈阳市××××号1门以及2门房产的合法承租人，并且异议申请人的承租法律关系设立于郭美彤的抵押权之前，异议申请人的承租权不应因前述房产的执行受到影响，请求法院依法维护异议申请人作为承租人的合法权益。申请执行人郭美彤辩称,申请执行人有权继续执行被执行人名下的房产，被执行人没有规范的租赁登记无法对抗登记在先的抵押权。对方提供的证明其租赁房产的合同无签订日期，无法证明其何时签订，也无实际入住证明，并且至今申请异议人尚未入住案涉房屋。被申请人辽宁盛润福润滑油股份有限公司无异议。被申请人张东军、王红梅未参加听证亦未提出书面答辩意见。执行法院经审查查明，2017年9月22日，丹东市振兴区人民法院作出（2017）辽0603民初2651号民事判决书，判决被告盛润公司偿还丹东银行借款本金及利息、律师费等，并确认丹东银行对沈阳国用（2013）第TX00471号、第TX00472号项下的土地使用权、沈房权证中心字第××号、第××号项下的房屋享有优先受偿权（抵押权）；张东军、王红梅对该判决债务承担连带偿还责任。该案执行案号：（2018）辽0106执720号。2019年8月5日，郭美彤向本院申请变更其为执行案件申请执行人。本院作出（2019）辽0106执异268号执行裁定书，裁定变更郭美彤为（2018）辽0106执720号执行案件的申请执行人。另查明，2020年4月26日，本院作出（2019）辽0106执恢703号执行裁定书及公告，拍卖、变卖被执行人辽宁盛润福润滑油股份有限公司名下的位于沈阳市××××号1门，沈房权证中心字第××号建筑面积为899.80平方米房产，沈阳市××××号2门，沈房权证中心字第××号建筑面积为595.76平方米房产，及沈阳国用（2013）第TX00471号沈阳市××××号1门167.18平方米；沈阳国用（2013）第TX00472号沈阳市××××号2门110.69平方米房产及项下土地。上述事实，有（2017）辽0603民初2651号民事判决书、（2019）辽0106执异268号执行裁定书、（2019）辽0106执恢703号执行裁定书及公告等证据在卷佐证，本院予以确认。执行法院认为，本案的争议焦点是案涉房屋的执行行为是否合理合法，异议人之权利是否足以排除执行。2016年9月13日，盛润公司即与丹东银行签订了《最高额抵押合同》，并对案涉房屋办理了抵押登记，丹东银行对案涉房屋享有优先受偿权，根据本院（2019）辽0106执异268号执行裁定书，申请执行人郭美彤已经取得了原案申请执行人丹东银行所享有的上述权利。现异议人无法证实其取得的房屋承租权，并占有、使用该房屋均先于抵押登记，故异议人拥有的相对权不足以对抗申请执行人的优先受偿权，不足以排除执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定：驳回异议人北方智能装备有限公司的异议请求。复议申请人北方智能装备有限公司不服，向本院提出复议，请求：1.撒销(2020)辽0106执异113号执行裁定书；2.请求贵院中止对复议被申请人辽宁盛润福润滑油股份有限公司名下位于沈阳市××××号1/、2门房产的拍卖执行;3.请求贵院在复议申请人与辽宁盛润福润滑油股份有限公司租赁合同的租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。理由为：一、复议申请人与盛润福公司签订了《房屋租赁合同》,且已实际入住,不存在复议被申请人郭美彤所述未入住的情况。复议申请人作为合法承租人,依法有权占有使用涉案房产,如贵院继续对该房产进行拍卖,客观上将直接影响复议申请人的合法权利,故请求贵院依法中止对房产的拍卖执行。2016年4月7日,辽宁统一兴业电池有限公司(以下简称“统一电池公司”)与大连银行股份有限公司沈阳分公司(以下简称“大连银行”)签订《流动资金借款合同》,借款金额2800万元,同日,复议申请人盛润福公司、张东军、王红梅、吴沛峰及王雯剑与大连银行签订保证合同,为上述借款提供连带责任保证担保。同时,统一电池公司向复议申请人出具承诺书,承诺其于2016年7月7日向复议申请入提供2500万元银行担保保证金,由盛润福公司、万路华瑞用品厂对此承担担保责任。由于统一电池公司与润滑油公司为关联企业,其法定代表人均为张东军,两家公司的实际控制人也均为张东军,因此复议申请人一直是同张东军进行沟通,当时恰逢复议申请人有租房需要,而张东军提出盛润福公司有房产闲置,因此盛润福公司与复议申请人经协商,由复议申请人承租其位于沈阳市××××号1门以及2门两处门市房,并承诺根据复议申请人是否代统一电池公司承担保证责任的情况来核算支付租金。同年,复议申请人(乙方)与盛润福公司(甲方)签订《房屋租赁算支付租金合同》,约定由复议申请人承租盛润福公司上述两处房产,用于商业经营使用,租期二十年,自2016年5月1日起至2036年4月30日止,租金为100万元人民币/年。鉴于乙方为甲方向大连银行提供保证担保,故双方一致同意:如甲方按期偿还乙方所担保的该笔大连银行贷款,则贷款期限届满时,乙方一次性向甲方支付已经过租赁年度的租金,剩余租赁期限的租金按年度支付或解除租赁合同;如甲方在贷款期限内出现逾期,则乙方在本合同项下租赁期限的全部租金均不予支付,直至甲方与大连银行就该笔贷款事宜结清后,视乙方是否承担担保责任确定租金是否给付。合同由盛润福公司与复议申请人盖章签字确认。两处房产由复议申请人正常使用至今。因统一电池公司未能按期向大连银行偿还借款,被起诉至沈河区法院,2017年8月18日,复议申请人代为向大连银行偿还借款本息2000万元,盛润福公司、万路华瑞用品张东军、王红梅出具承诺函,明确系诺对复议申请人代付的2000元本息承担连带清偿责任。至此复议申请人已承担了《房屋租赁合同》中约定的保证责任,即履行了支付租期内全部租金的义务,复议申请人系合法承租人,有权占有使用案涉房产。复议申请人取得案涉房屋承租权、占有、使用该房屋均发生在盛润福公司与丹东银行签订《最高额抵押合同》、办理抵押登记之前,复议申请人与盛润福公司签订的《房屋租赁合同》中虽未注明签订日期,但从合同条款约定房屋的租赁期限中可以确定,合同签订日期等于或早于2016年5月1日,亦早于抵押登记。故请求贵院停止拍卖程序并在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”根据前述事实,复议申请人在2016年5月1日便已与盛润福公司签订合同有效的书面租赁合同并实际占有使用该不动产,而且,复议申请人也向法院提交了自2016年5月起缴纳水电费的缴费明细,以证明占有使用的事实,因此完全符合上述司法解释规定,故请求贵院立即停止执行行为,在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。综上,复议申请人为沈阳市××××号1门以及2门房产的合法承租人,并且复议申请人的承租法律关系设立于郭美彤的抵押权之前,复议申请人的承租权不应因前述房产的执行受到影响,请求法院依法维护复议申请人作为承租人的合法权益。本院查明事实与执行法院查明事实基本一致。另查明，执行法院（2019）辽0106执恢703号公告的主要内容为：“……责令你（辽宁盛润福润滑油股份有限公司）再公告期满后十五日内迁出上述房产及项下土地。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。”本院认为，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”据此，承租人若以租赁执行标的为由向法院移交执行标的的行为提出异议，异议所依据的基础权利是通过租赁合同而对执行标的进行占有、使用，凭借租赁权这种具备一定物权属性的权利以阻止法院对执行标的移交、腾空等行为，该项异议属于实体异议。人民法院对上述异议请求应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，当事人或者案外人对审查结果不服的，可以依法提起许可执行之诉或者案外人异议之诉，或者依法按照审判监督程序办理等程序进行救济，而不能向上一级人民法院申请复议。本案中，根据执行法院（2019）辽0106执恢703号执行裁定书及公告内容可知，执行法院对沈阳市××××号1门、2门房产及项下土地系采取的拍卖行为系涤除租赁并进行拍卖，而复议申请人请求法院停止执行行为,在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，其异议属于对执行标的所提出的实体异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，以保护案外人和当事人依法享有的后续或者按照审判监督程序或者通过诉讼途径寻求救济的程序性权利。然而，执行法院在异议裁定书中却告知复议申请人对异议裁定不服的，可以向上一级人民法院申请复议，故原异议裁定不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人异议后续救济程序的规定，应予纠正。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项的规定，裁定如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106执异113号执行裁定；二、发回沈阳市铁西区人民法院重新作出裁定。本裁定送达后即发生法律效力。审判长 张 健审判员 郑竹玉审判员 史永成二〇二〇年九月二日法官助理连峰书记员金铭