辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6204号上诉人（原审被告）：冯禄，男，1969年7月25日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连亿泉程达物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号。统一社会信用代码：91210204554967061N。法定代表人：吕正坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴波，女，该公司员工。委托诉讼代理人：任丽萍，辽宁住邦律师事务所律师。上诉人冯禄因与被上诉人大连亿泉程达物业管理有限公司（以下简称亿泉物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯禄上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回亿泉物业的全部诉讼请求;2、亿泉物业赔偿损失2,000元；3、一、二审诉讼费由亿泉物业承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，运用法律不当，没有给冯禄提供充分时间进行抗辨，明显偏袒亿泉物业。案涉房屋位于顶层，雨水管漏雨严重，家中财产多次被浸泡。亿泉物业入驻时电梯正常运行，因其不保养、不维修，电梯经常无法正常运行；冯禄所在的住宅楼共108户，仅使用一部电梯，严重影响业主出行。亿泉物业以电梯维修为由索要高额的维护费用，广告费和停车费收支造假。小区管理缺失、保安不履行24小时值班、夜晚照明不足，为了省电不安装摄像头，物业人员没有管理资质。个别楼的水泥地面严重裂口，亿泉物业不履行维修责任。亿泉物业未经全体业主同意，私设停车泊位、挤占消防通道，造成公共隐患。亿泉物业2018年5月开始弃管，到2019年5月就没有服务了。亿泉物业辩称，不同意冯禄的上诉请求。冯禄作为承租人无权对房屋业主与物业公司之间的物业服务合同的效力提出异议。冯禄一审未提出赔偿的诉请，二审应予驳回。案涉小区有较多业主欠缴物业费与亿泉物业无关，而是因未办理产权证拒交物业费。案涉小区至今未竣工验收，施工质量较差，开发商没有缴纳相应的维修基金，部分高层业主房屋质量有问题得不到彻底修复。案涉两份物业服务合同均是案涉小区业委会与亿泉物业协商一致的结果，冯禄应按该协议约定履行缴费义务。电梯出现的运行故障，不属于亿泉物业的维修范围，也不属于电梯费的维修范围，应当由使用该电梯的业主进行均摊，但因业主拒缴，维修费用仍由亿泉物业独自承担，且亿泉物业撤出小区前该电梯已维修。亿泉物业从未弃管过案涉小区，并不存在任何违约行为。案涉房屋的漏雨问题是房屋质量问题，亿泉物业也曾进行过维修。亿泉物业向一审法院起诉请求：1、冯禄支付物业管理服务费人民币738元(期限为2018年5月20日至2019年7月28日止)及违约金人民币590元；2、本案的诉讼费用由冯禄承担。一审法院认定事实：亿泉物业(乙方)于2013年7月14日与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会(甲方)签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对大连市甘井子区安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理(不含开发商保修期内的项目)，房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0元/平方米(月)，每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日支付违约金。2014年3月20日，亿泉物业进驻案涉小区提供物业服务，并与该小区业主委员会约定合同生效日期为2014年3月20日，结束日期顺延至2017年3月19日。2017年3月20日，亿泉物业与业主委员会续签了物业管理服务合同，服务管理期限为3年。2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就亿泉物业撤离案涉小区的相关事宜，向亿泉物业发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前(含当日)小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由亿泉物业负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，亿泉物业有权进行催缴和收取。经查，亿泉物业已于2019年7月28日撤离案涉小区。冯禄系甘井子区甘南路樱花北园6#1-18-3业主，房屋面积51.65平方米，未缴纳2018年5月20日至2019年7月28日的物业服务费。一审法院认为，物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故亿泉物业与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对冯禄、亿泉物业双方均有约束力。亿泉物业为冯禄所在小区提供物业服务，冯禄理应及时交纳相应的物业服务费。亿泉物业在合同履行期限内，经案涉小区所在的社区协调，于2019年7月28日撤离案涉小区，因此案涉物业合同已实际于当日解除。亿泉物业现要求冯禄支付在亿泉物业对案涉小区进行物业管理期间的物业费，理由正当，应予支持，冯禄应向亿泉物业交纳的物业费金额为738元(1元/平/月×51.65平×14个月+1元/平/月×51.65平+30天/月×9天)。关于冯禄主张安邦北湾小区业委会已于2016年12月换届选举失败，自2016年12月起安邦北湾小区已不存在业委会，故而2017年3月20日业委会与亿泉物业签署的物业服务合同应属无效的意见。一审法院认为，《住房和城乡建设部关于印发的通知》第三十二条规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年。安邦北湾小区业主委员会自2013年5月19日成立，至2017年3月20日，尚在任期之内，其有权与亿泉公司签订物业服务合同。而安邦北湾小区业委会在2016年12月的换届选举是对小区下一届业委会成员进行选举，该选举是否成功并不会对本届业委会的存在以及权利义务造成影响，因此，对冯禄的该项辩驳意见，不予采纳。关于冯禄以亿泉物业提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费的意见，一审法院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。冯禄以亿泉物业提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于亿泉物业主张冯禄支付违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，从庭审情况及其他业主反映的情况看，亿泉物业向冯禄提供的服务确也存在有待改进之处，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但考虑到亿泉物业提供的服务亦存在一定瑕疵，故对亿泉物业要求冯禄支付违约金的诉请不予支持。判决：一、冯禄于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连亿泉程达物业管理有限公司2018年5月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币738元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元(已减半收取，大连亿泉程达物业管理有限公司已预付)，由冯禄负担。冯禄负担部分，于一审判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，上诉人冯禄提交了新证据：1、告示一份，拟证明被上诉人亿泉物业没有履行电梯维修职责且向业主收费9,250元；2、移交书一份，拟证明亿泉物业入驻时接收的公共设施是完好无损的，由于亿泉物业没有履行相关职责，造成了后续电梯消防等都存在问题。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对前述证据1的真实性、关联性均不予认可，称电梯维修费用最终由亿泉物业承担且故障已解除；对前述证据2的真实性认可、关联性不认可，且移交书的内容仅能够证明在移交时30部电梯正常运转，亿泉物业一审已提供证据证明消防设施在移交时就残缺不全。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人支付案涉期间的物业费。案涉《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》系由被上诉人与安邦北湾小区业主委员会签订，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，案涉物业服务合同对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。根据该协议，被上诉人向案涉小区提供物业服务，上诉人应向被上诉人缴纳物业费。上诉人对于一审判决认定的案涉房屋面积及欠费期间均无异议，故本院对一审判决认定的上诉人应向被上诉人缴纳的物业费金额738元予以确认。关于上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在瑕疵的问题，上诉人可依据《最高人民法院关于审理物业物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定向被上诉人主张权利，而不应该以拒交物业费的方式以发泄不满情绪。关于上诉人所述房屋严重漏雨的问题，该问题应属房屋质量问题，上诉人以此问题一直未予解决为由拒交物业费亦于法无据。上诉人在二审中诉请被上诉人赔偿损失2,000元，因上诉人在一审中未就此提出反诉，被上诉人亦不同意调解和支付，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，本院不予处理，上诉人可另行起诉。综上所述，冯禄的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冯禄负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年九月二十二日书记员 牛超群