湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终1461号 上诉人（原审被告）：王志超，男，1995年3月15日出生。 委托诉讼代理人:王文兵(系上诉人王志超之父)，男，1967年10月6日出生。 委托诉讼代理人:陈平俊(系上诉人王志超之母)，女，1967年10月2日出生。 被上诉人（原审原告）：广州市益乾投资有限公司。 法定代表人:陈松，该公司董事长。 委托诉讼代理人:龙云飞，湖南林邑律师事务所律师。 上诉人王志超因与被上诉人广州市益乾投资有限公司（以下简称益乾投资公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王志超的委托诉讼代理人王文兵、陈平俊，被上诉人益乾投资公司的委托诉讼代理人龙云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王志超上诉请求：1.撤销原判，发回重审；2.改判王志超自2019年4月19日起不再支付益乾投资公司的租金；3.判决益乾投资公司退还王志超2019年4月至10月20日的租金17,111.7元；4.一、二审诉讼费由益乾投资公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。通过一审提交的证据，一审法院认定租赁物自2019年4月起即被相关部门鉴定为D级危房，既然为危房，根据《郴州市房屋安全管理条例》，该租赁物就不继续使用，不得出租，益乾投资公司应通知王志超撤出租赁场地，但益乾投资公司隐瞒真相，不通知王志超撤出租赁场地。王志超冒着危险等候答复，益乾投资公司相反还要求王志超支付租金。当王志超得知该租赁房屋系危房时，多次找益乾投资公司要求解除合同，退还租金，益乾投资公司对王志超置之不理。王志超上诉，北湖区人民路街道社会管理综合治理委员会办公室回复称：“责任主体未明确，商户就退场造成经济损失由哪方承担暂未确定，导致商户退场及补偿问题暂未得到解决。”故王志超只好将库存的衣物存放在租赁房屋，但并未经营，以等待相关部门的回复。 根据法律规定，该租赁房屋已出现不可抗拒的解除理由，自鉴定之日，该租赁合同即应解除或无效，而合同无效后或应解除后，所得收益应当返还，所以益乾投资公司应当退还王志超所交租金，根本不存在继续交付租金的理由。而一审法院却因王志超堆放衣物在租房内而判令王志超需继续交纳危房租金，实属判决不公，适用法律错误。 二、一审法院侵害益乾投资公司的合法权益。王志超在一审举证期间提起反诉，要求退还多交租金，但一审法院不予准许，其行为严重侵害了王志超的合法权益。 综上所述，请求二审法院查明事实，适用正确法律公正合理判决，以维护王志超的合法权益。 益乾投资公司辩称，一、一审认定事实正确，程序合理合法，判决公正；二、上诉人王志超第二、三项上诉请求，在一审时均未提起反诉，不是二审审理范围。综上请求驳回王志超的上诉请求。 益乾投资公司向一审法院起诉请求：1.解除益乾投资公司与王志超于2017年9月12日签订的《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》；2.立即将租赁物郴州市东风路明苑小区临街第1栋104号门面返还给益乾投资公司；3.由王志超向益乾投资公司支付2019年10月20日至2020年1月19日止的租金20,534元及此后至返还门面之日止的租金按6845元/月计算；4.由王志超向益乾投资公司支付违约金862.42元及律师费用3800元；5.本案的诉讼费用及因本案产生的其他相关费用由王志超承担。 一审法院认定事实：一、2017年2月23日，郴州相思房地产开发有限公司（以下简称相思房地产公司）向益乾投资公司出具一份《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁备忘》，主要内容为：为确保相思房地产公司（我司）与益乾投资公司（贵司）于2015年6月3日签订的《郴州市东风路明苑小区临街门面风险包销合同》（以下简称包销合同）及《补充协议》得到有效落实和快速推进，根据贵司在2017年2月16日给我司的《工作函》的内容，我司在2017年2月20日给贵司的《回复函》中已经明确同意由贵司引入进口商家及本地品牌商家进驻郴州市东风路明苑小区临街门面（以下简称本项目），并同意贵司用益乾投资公司的名义与所有进驻商家签订及执行《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》（以下简称租赁合同）。由于我司是本项目产权方，为确保贵司有效行使与商家签订的租赁合同权利和义务，现我司正式与贵司就本项目的租赁事宜达成以下一致协议，备忘如下： 1.我司租赁给贵司的门面为位于郴州市东风路20号明苑小区商业门面，共计93个门面。 2.我司同意贵司可转租，并可用益乾投资公司的名义与商家签订《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》，履行《租赁合同》中关于贵司的权利与义务，并承担由此产生的一切法律纠纷后果。 3.由于我司未能根据《郴州市东风路明苑小区临街门面风险包销合同》及《补充协议》里的约定，按时清退原经营户交付场地给贵司，导致贵司经济损失重大。经双方协商，为弥补贵司的重大损失，我司同意签订本备忘后，我司不向贵司收取任何租金，贵司收取的租金抵作我司给贵司造成重大损失的补偿款。门面出售之前的所有由贵司收取的门面租金由贵司自由处分，我司不持任何异议。 4.……… 二、2017年9月12日，以益乾投资公司为甲方（出租方），王志超为乙方（承租方），双方签订一份《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》，推广名：郴州市东风路【芝麻开门】进口街门面。租赁合同约定主要内容：1.租赁物业坐落在郴州市东风路水文路明苑小区临街门面1栋-104号。2.租赁面积为48.89平方米。3.免租装修期共30天，自交铺日期的次日开始起算。免租装修期是基于乙方在履行本合同过程中没有违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致租赁合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方解除租赁合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠。4.租赁期间共61个月，暂定为自2017年9月20日至2022年10月19日，租赁期间自交铺日期的次日开始起算。计租日自该铺位免租装修期届满之次日起计算。5.交铺日期暂定为2017年9月20日。实际交铺日期以甲方提前书面通知上所载交铺日期为准。6.铺位仅供乙方以女装品牌经营服装之用。7.租金按照“三按三租”原则，第1-3年租金单价140元/㎡，共免租18个月（不包含免租装修期1个月），即每年免租6个月。第4-5年租金单价150元/㎡，共免租8个月，即每年免租4个月。租金不包含商业物业管理费等其他费用。8.乙方应于签署本合同之同时，支付相当于3个月租金20,534元之租赁保证金，以保证其履行本合同之条款。9.违约责任：非甲方原因导致乙方未能按本合同约定缴纳租金、商业物业管理费、公用事业费等各项费用超过5个工作日，甲方有权按所欠缴费用的1‰向乙方按日计算收取滞纳金。乙方无故拖延支付租金、租赁保证金、商业物业管理费或其他费用连续超过15个工作日或累计超过30个工作日，甲方有权单方面终止本合同。诉讼费用（含合理的律师费用）全部由败诉方承担。 三、《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》签订后，王志超承租了租赁合同约定的明苑小区1栋-104号商铺，面积为48.89平方米，用于经营服装生意。王志超支付益乾投资公司租金至2019年10月19日止。之后的商铺租金，王志超以明苑小区1#、2#栋房屋整体结构安全性等级被评定为Dsu级，1#、2#栋房屋业主已全部搬离，责任主体单位尚未划分确定，承租经营户搬离造成的经济损失应由谁承担，加之承租的商铺漏水、渗水，多次向出租方益乾投资公司和物业管理公司反映，请求予以修缮，却互相推诿，置之不理，造成经济损失未予赔偿为由，拒绝交纳后期的商铺租金。为此，双方产生纠纷，故益乾投资公司提起诉讼。 另查明，位于郴州市东风路明苑小区1#、2#栋房屋经湖南建院建设工程检测有限公司于2019年4月检测，房屋整体结构安全性等级被评定为Dsu级，1#、2#栋房屋业主已与相思房地产公司及相关单位达成了搬离协议，但临街门面的承租户未达成搬离退场协议，王志超至今仍然在承租商铺从事服装经营生意。 一审法院认为，一、根据相思房地产公司于2017年2月23日出具的《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁备忘》可知，位于郴州市东风路20号明苑小区商业门面产权方归属相思房地产公司，相思房地产公司同意以益乾投资公司的名义与所有进驻商家签订并执行《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》，在商业门面出售之前所收取的门面租金由益乾投资公司自由处分。之后，益乾投资公司（甲方）与王志超（乙方）于2017年9月12日签订《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》，该合同系经双方对租赁标的、租金的计算办法及其交付日期、租赁期限、违约责任、免责事由等磋商后自愿达成，合同中对双方的权利义务均作出约定，是双方真实意思表示，除租金滞纳金约定过高及房屋修缮费用约定不明外，其他约定内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 二、王志超依合同约定承租明苑小区临街1栋-104号商铺后，租金支付至2019年10月19日止。由于诉争商铺所在的整栋楼房整体结构安全性等级被评定为Dsu级危房，诉争商铺不适合继续经营。在承租期间，诉争商铺出现漏水、渗水和积水问题，王志超多次向益乾投资公司反映，请求予以修缮，但益乾投资公司却置之不理，未予修缮，故王志超迟延支付租金，不构成违约，益乾投资公司诉请王志超支付违约金862.42元及律师费用3800元，不予支持。 三、自诉争商铺被鉴定为Dsu级危房后，王志超一直没有将诉争商铺交还给益乾投资公司，至今仍然在诉争商铺从事服装经营生意，王志超应当依照合同约定支付使用期间的房屋租金，直至将诉争商铺返还之日止。 四、出租人对出租物进行修缮是其法定义务。益乾投资公司作为出租人，王志超向其反映讼争商铺出现漏水、渗水等问题后，一直没有进行修缮，必然会导致王志超支出相应费用及对其正常营业造成一定影响，但王志超未提供证据证实其支出的修缮费用及由此造成的营业损失，故对王志超主张的损失赔偿在本案中不作认定，王志超可以另行主张权利。 综上所述，虽然双方约定的租赁期间尚未届满，但该房屋经鉴定机构鉴定为Dsu级危房，不适合继续经营使用，致使租赁合同无法继续履行，益乾投资公司要求解除双方签订的租赁合同，返还租赁商铺的诉讼请求，符合法律规定，依法予以准许。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、自本判决发生法律效力之日起解除原告广州市益乾投资有限公司与被告王志超于2017年9月12日签订的《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》；二、被告王志超于本判决发生法律效力之日起一个月内将座落在郴州市东风路水文路明苑小区临街门面1栋-104号商铺返还给原告广州市益乾投资有限公司；三、被告王志超于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广州市益乾投资有限公司自2019年10月20日起计至2020年1月19日止门面租金20,534元。2020年1月20日之后的门面租金按双方签订的《郴州市东风路明苑小区临街门面租赁合同》第十条10.3款约定的租金标准另行计算至被告王志超实际返还上述门面之日止；四、驳回原告广州市益乾投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告王志超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费429元，减半收取215元，由被告王志超承担。” 本院二审期间，王志超提交了《郴州市房屋安全管理条例》，拟证明已鉴定为Dsu级危房不能转让出租或做仓库，或用于生产经营场所。 益乾投资公司质证认为，对该条例的真实性无异议，但其中的32条、33条与本案无关。 本院经认证认为，一审法院已经认定案涉房屋系Dsu危房，不适合继续经营使用，本院予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据原卷材料、庭审情况以及双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：王志超是否还需要向益乾投资公司交纳相应的租金。 本案中，2017年9月6日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。案涉房屋在2019年4月经检测被评定为Dsu级危房,不适合继续经营使用，因此租赁门面已经不能用作出租，租赁合同无法继续履行应予解除。王志超应当及时将租赁门面交还给益乾投资公司，同时如王志超认为益乾投资公司提供的租赁物因系危房致使租赁合同无法再继续履行，造成了其相应的经营损失，可依法向有关责任主体主张相应的权利。王志超以案涉房屋被评定为Dsu级，承租经营户搬离造成的经济损失未予赔偿为由，一直没有将案涉商铺交还给益乾投资公司，拒绝交纳后期的商铺租金，并至今仍然在该商铺从事服装经营，于法于理不符。一审据此认定王志超应当依照合同约定支付使用期间的房屋租金，直至将案涉商铺返还之日止，并无不当，本院予以确认。 上诉人王志超称一审期间曾向一审法院提起反诉但一审法院不予准许，根据本案查明的事实，没有证据证明王志超在一审期间提起过反诉，因此对王志超的该上诉理由，本院不予采信。 综上所述，王志超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费228元，由王志超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年九月一日 法官助理 徐 艺 书 记 员 谢 意 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。