湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8210号上诉人（原审被告）：肖玉珍，女，1967年11月11日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：黄良格，系肖玉珍丈夫。委托诉讼代理人：刘超，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：武汉威正海物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山街东兴里178号。法定代表人杜娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：梅占春，湖北汉丰律师事务所律师。上诉人肖玉珍与被上诉人武汉威正海物业管理有限公司（以下简称威正海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初1140号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员独任审理。本案现已审理终结。肖玉珍上诉请求：1、撤销一审判决第一项（即驳回威正海物业公司全部诉请）；2、本案一、二审案件受理费均由威正海物业公司承担。事实和理由：一、威正海物业公司一审期间所依据的《武汉市物业服务合同》违反了法律、法规强制性规定，依法应认定为无效合同。依据《物业管理条例》第十一条、《湖北省物业管理条例》第二十四条之规定，小区选聘和解聘物业服务企业应经业主大会会议谈论决定，而威正海物业公司在一审中并未提交任何证明《武汉市物业服务合同》合法效力的证据。肖玉珍认为其作为航天星苑小区商业部分仅有的两位业主之一，并未收到参加业主大会的通知，更未就航天星苑小区选聘物业作出过任何决定。当然，召开业主大会并不需要全体业主参与，但截至本案上诉，威正海物业公司并未提交任何证明《武汉市物业服务合同》具有法律效力的证据，故该合同应属无效合同。二、航天星苑小区业委会成立之初系依法成立，但与威正海物业公司签订物业服务合同之时，人员配置上存在瑕疵。依据《湖北省物业管理条例》第二十六条的规定，航天星苑小区业委会成立之初由7名业主组成，符合法律规定，但在选聘威正海物业公司时业委会人员系6人，依法应召开业主大会补足。三、一审法院认定《武汉市物业服务合同》已在武汉市硚口区房地部门进行了备案与事实不符，一审期间威正海物业公司并未提交任何房地部门备案的书面证据材料。四、威正海物业公司物业费私自涨价的行为不符合法定程序。在威正海物业公司之前，航天星苑小区亦存在物业服务企业，商业物业费按1.8/月/平方米计收。依据《湖北省物业管理条例》第二十四条的规定，威正海物业公司并未提交任何证据证明上涨牧业费的合法性。综上，肖玉珍认为案涉《武汉市物业服务合同》及私自涨价物业费的行为，均违反法律、法规的强制性规定，威正海物业公司的诉讼请求缺乏法律依据，应予驳回。威正海物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确、应当维持原判。威正海物业公司向一审法院起诉请求：1、判令肖玉珍向威正海物业公司支付2018年8月1日至2019年12月31日的物业费123051.95元；2、本案诉讼费由肖玉珍承担。一审法院认定事实：2018年7月19日，威正海物业公司与武汉市硚口区航天星苑小区第一届业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，合同约定：武汉市硚口航天星苑小区第一届业主委员会委托威正海物业公司对小区实行物业管理，委托期限为三年，自2018年7月21日至2021年7月20日。物业服务费高层住宅按每月每平方米1.5元计收；办公楼按每月每平方米4元计收；商业物业按每月每平方米5元计收。合同对服务内容、服务标准、缴费方式等相关内容均进行了约定。该合同已在武汉市硚口区房地部门进行了备案。另查明，肖玉珍系硚口区硚口路135号航天星苑4层业主，房屋建筑面积1447.67平方米，房屋性质为商业服务。2018年8月1日至2019年12月期间拖欠物业费共计123051.95元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。威正海物业公司系具有资质的物业管理服务企业，其与航天星苑小区业委会签订的《武汉市物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，对全体业主均具有约束力。肖玉珍系该小区业主，故威正海物业公司与肖玉珍之间存在物业服务合同关系。威正海物业公司自合同签订后一直为小区提供物业服务，肖玉珍应按合同约定向威正海物业公司交纳物业服务费。业委会的成立是由所在地人民政府有关部门指导协助完成，并且在相关主管部门办理了备案登记，具备签订物业服务合同的主体资格。《物业管理条例》第三十四条规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同”，并未规定业主委员会违反程序签订的合同属于无效合同。此外，本案涉及的物业服务合同不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的关于确认合同无效的情形。故一审法院对肖玉珍以业委会成立违反法律规定，与威正海物业公司签订的合同无效，不同意交纳物业费的抗辩理由不予支持。肖玉珍若认为小区业委会未经法定程序选举产生，应另行通过合法途径加以解决。肖玉珍提交的部分证据能够证明威正海物业公司在服务过程中存在一定的瑕疵，一审法院对肖玉珍应缴纳的物业服务费予以酌减15%，实际缴纳物业服务费为104594.16元（123051.19元×85%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、肖玉珍于本判决生效之日起十日内支付威正海物业公司（2018年8月1日—2019年12月止）的物业费104594.16元；二、驳回威正海物业公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取案件受理费1381元，由肖玉珍负担（该费用威正海物业公司已垫付，肖玉珍在支付上述款项时一并给付威正海物业公司）。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。威正海物业公司对一审查明的事实无异议。肖玉珍除对一审查明的事实中“该合同已在武汉市硚口区房地部门进行了备案”表述有异议外，其他事实均不持异议。经核实一审卷宗，证据2018年7月19日《武汉市物业服务合同》（申请编号：180731068587）上加盖了“合同备案专用章”，且2020年6月10日一审开庭笔录中载明肖玉珍对该合同真实性及关联性无异议的质证意见，故一审法院查明的上述事实属实，本院予以确认。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：2019年7月10日，武汉市硚口区汉水桥街道营前社区居民委员会就航天星苑小区第一届业主委员会成员及换届情况出具《证明》一份。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，武汉市硚口区航天星苑小区第一届业主委员会作为代表与威正海物业公司签订的《武汉市物业服务合同》系缔约主体之间的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对威正海物业公司和航天星苑小区全体业主具有约束力，各方均应履行合同义务。肖玉珍上诉以小区业主委员会未经法定程序选举为由而主张案涉《武汉市物业服务合同》无效，并无法律依据，对此一审法院已阐述充分，本院不再赘述。肖玉珍若认为航天星苑小区业委会未经法定程序选举产生的，其作为业主可另行通过合法途径加以解决。故肖玉珍主张案涉物业合同无效的上诉请求，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。肖玉珍认为案涉小区物业费涨价的观点，其实质是将前期物业服务企业对案涉小区的物业费标准，与本案中航天星苑小区第一届业委会和威正海物业公司签订《武汉市物业服务合同》中约定的标准进行比较，而并非威正海物业公司擅自调整约定的物业收费标准。故，对肖玉珍的该项上诉理由，因证据不足，本院不予采信。一审法院认为威正海物业公司提供的物业服务在一定程度上存在瑕疵，酌定物业费按照85%的比例计算，并无不当。综上所述，肖玉珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2762元，由上诉人肖玉珍负担。本判决为终审判决。审判员  代娟二〇二〇年九月十一日法官助理吴倩书记员程玉