山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终9679号上诉人（原审被告）：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。负责人：孟昭轶，主任。委托诉讼代理人：战凯，男，该单位员工。委托诉讼代理人：黄春燕，山东泰泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李阳，男，1975年2月7日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：于瀚涛，山东兴震律师事务所律师。委托诉讼代理人：巴秀丽，山东兴震律师事务所律师。原审被告：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：高炳魁，董事长。委托诉讼代理人：田景博，山东盛强律师事务所律师。上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）因与被上诉人李阳、原审被告山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。千佛山办事处上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法发回重审或进行改判；2.一审、二审诉讼费用由李阳承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、一审判决对于李阳房屋使用费计算的起始时间认定事实不清。李阳主张房屋交付的时间为2009年12月1日，但其并未提供证据加以证明，根据谁主张谁举证的原则，李阳应承担举证不能的不利后果。一审法院在无任何证据证明李阳实际占用房屋时间的前提下，完全采纳了李阳单方的说法，以2009年12月1日作为计算房屋占用费的起点，显然是不正确的。二、一审判决适用法律错误。李阳在购买涉案房屋时，明知涉案项目不具备相应规划手续，仍与金凯特公司签订房屋买卖合同，其对房屋后期可能被认定为违章建筑，有可能因为违章而被拆除的事实在签订合同时均能够预见。其在缔约时未尽审慎义务，甚至可以说是明知而为之。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，李阳应承担相应的缔约过失责任。李阳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回千佛山办事处的上诉请求，维持原判。金凯特公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回千佛山办事处的上诉请求，维持原判。李阳向一审法院起诉请求：1.确认原、被告房屋买卖行为无效；2.被告共同返还原告购房款人民币140万元；3.被告赔偿原告利息损失，以140万元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；4.诉讼费用被告承担。诉讼中，原告李阳当庭变更第二项诉讼请求为：被告返还购房款100万元。一审法院认定事实：济南千佛山海鲜副食品市场为千佛山办事处下属企业，涉案楼房系千佛山办事处委托其开发建设的青龙峪生态林果健身观光园项目，后因政策原因，由金凯特公司协助开发，代千佛山办事处在房屋使用协议及收款收据上加盖公章，房款由千佛山办事处实际收取，济南千佛山海鲜副食品市场与金凯特公司于2010年解除合作合同。后李阳购买上述开发建设的房屋，与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议，并支付购房款1000000元。2010年，济南千佛山海鲜副食品市场（简称甲方）和山东中天置业有限公司、山东金凯特科技发展有限公司（以上二单位合称乙方）签订“解除《开发建设“青龙峪生态林果健身观光园项目”合作协议书》合同”，载明：“四、鉴于目前项目财务状况的实际情况，双方约定：乙方退出后不再承担该项目的任何亏损及其他风险，亦不再享有该项目的任何权益。该项目所有权利及义务均由甲方享有和承担。”2017年6月份，因涉案楼房未取得规划和建设审批手续被认定为违章建筑，于2017年6月21日被拆除。另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快的完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。一审法院认为，李阳购买的涉案房屋未取得规划和建设审批手续，其向千佛山办事处交纳购房款购买涉案房屋的行为违反法律的强制性规定，该房屋买卖行为无效。买卖行为被确认无效后，因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与双方签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由双方分担。济南市历下区人民政府千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担，李阳不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。故千佛山办事处应当返还李阳购房款。涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付李阳，亦不影响占用期间的合理使用，李阳主张房屋交付时间为2009年12月1日，二被告庭审中均称对交房时间不清楚，故一审法院认定交房时间为2009年12月1日。李阳应支付千佛山办事处2009年12月1日至2017年6月20日（共计90.5个月）的使用费，使用费参照购房款金额、使用期限计算。另，一审法院审理的同类案件中证实涉案房屋所坐落的土地使用期限截至2053年9月9日。故李阳应支付千佛山办事处的使用费为172381元【1000000元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】，千佛山办事处在扣除使用费后，余款827619元应当返还给李阳。关于李阳主张的利息损失，李阳在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿李阳利息损失，以827619元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以827619元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。据此，判决：一、原告李阳与济南千佛山海鲜副食品市场、被告山东金凯特科技发展有限公司之间的关于济南市历城区某楼的房屋买卖行为无效。二、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还原告李阳购房款827619元；三、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿原告李阳利息损失（以827619元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以827619元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告李阳的其他诉讼请求。上述所列二至三项给付，均限被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，减半收取计8700元，由原告李阳负担1500元，被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担7200元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋未取得规划和建设审批手续，违反法律强制性规定，涉案房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方因该协议取得的财产应当各自返还。千佛山办事处因违法建设收取的房款，应当予以返还。涉案房屋于2017年6月21日被拆除后，千佛山办事处未及时返还购房款，应当向李阳支付资金占用费。一审法院判决千佛山办事处向李阳返还827619元的性质属于违法取得的财产而非损失，资金占用费亦非李阳的损失，千佛山办事处以双方均有过错为由，提出李阳应当承担相应的缔约过失责任的上诉理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。千佛山办事处作为涉争房屋的出卖人，向购房人交付房屋系其合同义务，应当对房屋的交付时间承担举证责任。李阳主张房屋交付时间为2009年12月1日，千佛山办事处未提交证据予以反驳，应当承担举证不能的法律后果。故一审法院认定交房时间为2009年12月1日，不违反法律规定。综上所述，千佛山办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担。本判决为终审判决。审 判 员 闫振华二〇二〇年九月九日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟