湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1002执异179号 异议人（案外人）：蒋毛生，男，1959年8月30日出生，汉族，户籍所在地湖南省郴州市北湖区，现住湖南省郴州市。 委托代理人：曹文山，系湖南众望归律师事务所律师。 申请执行人：刘凤英，女，1972年12月26日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。 被执行人：郴州市中谊置业投资有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大道89号招商广场701室。 法定代表人：刘栋，系该公司总经理。 本院在执行刘凤英与郴州市中谊置业投资有限公司（以下简称中谊公司）商品房销售合同纠纷一案过程中，案外人蒋毛生对本案的执行标的向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人蒋毛生请求立即终止对郴州市八一路与人民东路交汇处中谊大厦Ａ栋111号（不动产权证号713004407）房屋的执行。事实和理由：2018年11月6日，在不知Ａ栋111号房已被法院查封的情况下，异议人与被执行人中谊公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该房屋，房屋建筑面积123.46㎡，房款总价1851900元，合同签订翌日，异议人支付首付款500000元，并约定购房款余额待办理网签后付清。同日，中谊公司向111号门面承租人汤桂明出具《说明》函方式向异议人交付房产，同时告知承租人，111号门面已经出售给了异议人，该门面归异议人所有，由异议人与承租人改签租赁合同，租金直接向异议人支付。2019年7月16日，因郴州市湘惠房地产开发有限公司提供担保，贵院作出（2019）湘1002执保733号执行裁定书，查封了湘惠公司名下位于南湖路新贵华城三期ＣＡ区，同时，解除了中谊公司名下中谊大厦Ａ栋111号房屋的查封。2019年7月26日，异议人与中谊公司签订网签备案合同，将111号门面房屋买卖在郴州市网上交易系统进行备案，异议人支付房款1000000元，余款351900元双方协商同意在办理过户时付清。因中谊公司开发建设的中谊大厦纠纷不断，年后又逢疫情，虽经异议人催促，但至今未能办理产权过户手续。今年6月初，异议人经查询得知，2020年4月29日，北湖区人民法院作出（2020）湘1002执1896号执行裁定，将异议人所购中谊公司名下中谊大厦Ａ栋111号房查封，遂提异议。异议人所购111号房在本案（2020）湘1002执1896号执行裁定查封之前即签订了买卖合同，并在郴州市网上交易系统上予以备案，付清了81%的合同价款，该房屋已经向异议人进行了交付，由异议人对外出租享有租金，案外人对执行异议财产的民事权益形成时间早于申请执行人的查封时间，且对案涉不动产未办理产权过户不存在过错，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项构成要件。本案异议人物权期待权足以对抗申请执行人的金钱债权的执行。故请法院终止对涉案房屋111号的执行。 申请执行人刘凤英未作答辩。 被执行人中谊公司未作答辩。 查明的事实 本院查明：一、本院在执行申请执行人刘凤英与被执行人中谊公司商品房销售合同纠纷一案过程中，刘凤英向本院申请强制执行，本院于2020年4月17日作出（2020）湘1002执1896号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人郴州市中谊置业投资有限公司的存款34908.42元，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。2020年4月29日，本院向郴州市不动产登记中心发出协助执行通知书，协助：1、查封被执行人郴州市中谊置业投资有限公司名下坐落于郴州市交汇处中谊公馆共11套房产（预售证号：2017-0004，房号：101、104、105、106、107、108、109、110、201、301、401）；2、查封被执行人郴州市中谊置业投资有限公司名下坐落于郴州市（具体房号、不动产权证号详见附件），以上房产查封期限为叁年，自2020年4月29日至2023年4月28日。附件中包含中谊大厦Ａ栋111号房屋。 二、2018年11月6日，案外人蒋毛生与被执行人中谊公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由蒋毛生购买中谊公司开发的位于郴州市房屋，房屋建筑面积123.46㎡，房款总金额为1851900元。合同签订后，2018年11月7日，蒋毛生支付房屋首付款500000元，中谊公司将Ａ栋111号门面交付给了蒋毛生，由蒋毛生与承租人签订租赁合同，租金直接付给蒋毛生。上述房屋于2019年7月26日网签备案，备案签订人：蒋毛生。2019年7月29日，蒋毛生向中谊公司交付1000000元房款。 三、2020年8月11日，蒋毛生将购房尾款351900元通过银行转账方式付至本院账户（户名：郴州市北湖区人民法院，账号：59×××87，开户行：中国银行股份有限公司郴州北湖支行）交付执行。 裁判的理由与结果 本院认为，本案系执行标的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，案外人蒋毛生在本院查封前于2018年11月6日与被执行人中谊公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋A栋111号房屋，并于2019年7月26日在郴州市不动产中心备案，合法占有了该房屋，且将剩余尾款351900元通过银行转账方式付至本院账户交付执行，故案外人系该房产实际所有人，其权利能够排除执行。依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对郴州市八一路与人民东路交汇处中谊大厦A栋111号（不动产权证号：713004407）房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  石纳新 审判员  谢宇明 审判员  肖 娜 二〇二〇年九月三日 书记员  何姗蔚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。