辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6162号上诉人（原审被告）：唐传武，男，1966年11月30日出生，汉族，住庄河市。被上诉人（原审原告）：大连勃尔泰物业管理有限公司。住所地：庄河市永兴街195号。统一社会信用代码：91210283661134145D。法定代表人：窦忠，该公司经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：陈仁偲，辽宁环胜律师事务所律师。上诉人唐传武因与被上诉人大连勃尔泰物业管理有限公司（以下简称勃尔泰物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初3052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐传武向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判，因物业管理的疏忽和不及时处理，使上诉人楼室产生的损失共计5700元，建议按一半进行折扣，上诉人同意给付物业费4032元；二、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在提供物业服务过程中，存在如下问题：1.因被上诉人疏忽，楼顶防雨帽脱落，管道孔敞开，雨水顺着排气孔的上端开口处直淌到上诉人房屋的卫生间棚内，致使上诉人房屋门框变形；2.阳台积水成冰，致使外墙墙内墙皮因潮湿起皮、变霉掉落；3.上诉人房屋所在单元楼梯口与地面连接处，经常有冰大面积冻结，致使上诉人滑倒腿部摔伤；4.上诉人房屋厨房厨盆下水道经常堵塞不通，因一楼排污水管道堵塞不通，而楼上各个楼层还在继续使用，污水从一楼污水管返流至上诉人厨房，污水遍地，腥臭难闻。被上诉人却表示此问题与其无关。勃尔泰物业答辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。勃尔泰物业向一审法院起诉请求：一、唐传武给付2011年10月13日至2019年10月13日期间物业服务费每年1008元，合计8064元；二、诉讼费由唐传武承担。一审法院认定事实如下：唐传武系庄河市华宸名城小区1号楼3单元202室业主（该房屋建筑面积93.33平方米）。该小区的建设单位为大连勃尔泰房地产开发有限公司（以下简称勃尔泰公司）。2007年10月13日，勃尔泰公司（甲方）与唐传武（乙方）签订华宸名城《前期物业管理服务协议》，约定甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理；有权将甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业；乙方接受甲方所委托的物业管理企业的管理和服务；物业费按照建筑面积每月每平方米0.9元的标准向物业管理企业交纳，交费时间为每年10月13日前。2012年10月13日，庄河市华宸名城业主委员会与勃尔泰物业签订《物业管理服务合同》，合同约定勃尔泰物业提供的服务内容包括：房屋建筑共用部位的维护和管理（保修期满后）；公用设备及运行的维护和管理；公用设施及运行的维护和管理；附属配套建筑物和设施及构筑物的维护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的维护与管理；公共环境卫生；协助公安部门维护小区公共秩序；维持物业区域内车辆行驶秩序；房屋装饰装修的管理；向物业产权人或物业使用人收取物业费等。电梯住宅按每月每平方米0.9元计算物业费；物业费采取预收方式收取，预收期为一年。业主最迟应在当年10月13日前付清；房屋公共部位、公共设施和设备的维修、更新、改造费用不在本合同物业费承担范围，从专项维修资金支出。委托期限自2012年10月13日至2016年10月12日。2016年10月13日，庄河市华宸名城业主委员会再次与勃尔泰物业签订《物业管理服务合同》，合同的主要内容与前述的合同一致。委托期限自2016年10月13日至2021年10月12日。上述合同签订后，勃尔泰物业对案涉小区实施了物业管理服务，但唐传武未给付勃尔泰物业2011年10月13日至2019年10月12日期间的物业费8063.71元（93.33平方米×0.9元/平方米/月×12个月×8年）。勃尔泰物业向唐传武索要上述物业费未果，故诉至一审法院，请求支持其诉讼请求。另查，唐传武为了证明勃尔泰物业提供的管理和服务未达到相应的标准，一审当庭提供了12张照片，用以证明因其家阳台雨水管破裂漏水导致阳台积水结冰及阳台大白脱落；卫生间门框变形。勃尔泰物业质证时，提出唐传武提供的照片无法确定拍摄时间，因而主张该证据与本案无关。一审法院认为，案涉的前期物业管理服务协议及物业管理服务合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，且该合同对唐传武具有约束力。勃尔泰物业已对唐传武居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，唐传武理应按约给付勃尔泰物业物业费，拖欠不交构成违约，应当承担违约责任。勃尔泰物业要求唐传武给付2011年10月13日至2019年10月13日期间物业费之诉讼请求，一审法院予以支持。关于唐传武提出的不同意全额交纳物业费的抗辩意见。一审法院作如下评析：其一，唐传武提供的照片不能证明其家阳台及卫生间积水的具体原因，也不能认定积水、结冰系勃尔泰物业提供的物业服务达不到相应标准所致；其二，唐传武未提供其家厨房下水道经常堵塞及勃尔泰物业拒绝给予维修的证据；其三，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，即使唐传武的陈述属实，其作为业主可以要求勃尔泰物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以此来维护自己的合法权益。如果唐传武有证据证明勃尔泰物业给其造成了经济损失，唐传武可以另行向勃尔泰物业主张权利。综上，唐传武不同意全额给付物业费的抗辩意见无事实和法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：唐传武于本判决发生法律效力后十日内给付大连勃尔泰物业管理有限公司2011年10月13日至2019年10月12日期间物业管理费8,063.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由唐传武负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。结合本案事实，被上诉人与案涉小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对上诉人具有约束力。被上诉人在讼争期间为案涉小区实际提供了物业服务，上诉人作为案涉小区业主，应依照上述合同约定的标准向被上诉人支付物业服务费。关于上诉人主张减免物业费的问题，上诉人以其房屋受损为由拒绝支付部分物业费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，上诉人作为业主可以请求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。但仅以被上诉人提供物业服务存在瑕疵为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。综上，唐传武上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐传武负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年九月十五日书记员 黄月妍