湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10574号原告：湖南航天经济发展有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路217号航天科研楼三楼，统一社会信用代码：914300001838097333。法定代表人：崔海，总经理。委托诉讼代理人：申彩燕，湖南泓税律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐红娟，湖南泓税律师事务所律师。被告:邓日强，男，1966年9月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南航天经济发展有限公司（以下简称湖南航发）诉被告邓日强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告湖南航发的委托诉讼代理人申彩燕、徐红娟到庭参加了诉讼，被告邓日强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告湖南航发向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付锦绣家园小区29栋603室物业管理费7651元。2.被告以7651元为基数，按照月利率2%向原告支付违约金至欠款清偿之日止。3.被告承担本案诉讼费及财产保全费。事实和理由：航天锦绣家园小区业主委员会与湖南航天物业管理有限公司（现为“湖南航天经济发展有限公司”）签订了《航发锦绣家园物业管理服务合同》，约定服务期限自2019年5月1日至2016年12月31日止。被告为长沙市航发锦绣家园小区29栋603室业主，应按照前述合同履行支付物业管理费及其他费用的义务。在原告为被告提供物业管理服务过程中，被告拖欠2009年5月至2016年12月的物业费7651元。据《航发锦绣家园物业管理服务合同》第15条及第25条之约定“业主物业费每季度缴纳一次，业主逾期未交纳物业服务费用的，从下季度的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金数额=欠费金额×逾期天数×3‰）”，被告除需承担应缴的物业费外，还应按拖欠金额的日3‰交纳逾期违约金，原告认为该约定过高，自愿放弃部分权利，按照月利率2%计收违约金。经原告多次发函及律师发函催收，被告仍拒不支付拖欠的相关费用，导致原告利益受损。被告的违约行为已严重损害原告的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，原告特诉至法院，请求依法维护原告的权益。被告邓日强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明：2009年4月30日，湖南航天物业管理有限公司（以下简称航天物业）与航天锦绣家园业主委员会签订了《航天锦绣家园物业管理服务合同》，该合同约定：委托管理期限为三年，自“锦绣家园小区”正式验收移交接管手续完毕之日起计算，即2009年5月1日至2012年4月30日止；“锦绣家园小区”的物业管理费由航天物业按产权面积向“锦绣家园小区”业主收取。普通住宅0.5元／月.㎡；高层住宅1.2元／月.㎡；商业用房1.5元／月.㎡；车库、杂屋0.25元／月.㎡；业主及使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴管理费3‰追加滞纳金。并对物业管理服务质量等进行了约定。2012年6月29日，航天物业与航发锦绣家园业主委员会续签了《航发锦绣家园物业管理服务合同》，约定服务期限为20个月（自2012年5月1日至2013年12月31日），普通住宅0.5元／月.㎡；高层住宅1.2元／月.㎡；31栋门面1.5元／月.㎡；东侧入口15个门面商业用房上层0.8元／月.㎡；下层1.25元／月.㎡；幼儿园1.2元／月.㎡；未使用的车库、杂屋0.25元／月.㎡。业主物业费每季度缴纳一次，业主逾期未交纳物业服务费的，从下季度的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰比例支付违约金。并对物业管理服务质量等进行了约定。2014年1月1日，航天物业与航发锦绣家园业主委员会续签了《航发锦绣家园物业管理服务合同》，约定服务期限为一年，即从2014年1月1日至2014年12月31日止。物业费收费标准及逾期违约金等约定均与上述物业服务合同一致。2015年1月15日，航天物业与航发锦绣家园业主委员会又续签了《航发锦绣家园物业管理服务合同》，约定服务期限为2年，自2015年1月1日至2016年12月31日止。物业费多层住宅0.6元/月.㎡；高层电梯住宅1.3元／月.㎡；31栋门面1.8元／月.㎡；东侧入口15个门面商业用房上层1元／月.㎡；下层1.5元／月.㎡；临时车库（原煤汽站）上层1元／月.㎡；下层1.5元／月.㎡；幼儿园1.5元／月.㎡；车库、杂屋0.3元／月.㎡。逾期违约金等约定均与上述物业服务合同一致。上述合同签订后，航天物业对被告居住的锦绣家园小区提供物业管理服务至2016年12月31日。2018年1月17日，湖南航发与航天物业在《湖南日报》上发出《公司合并公告》：“根据湖南航天经济发展有限公司（以下简称湖南航发）与湖南航天物业管理有限公司（以下简称航天物业）的合并协议，湖南航发吸收航天物业，航天物业解散注销，湖南航发存续。……公司的债权债务由湖南航发承继，为保护合并各方公司债权人的合法权益，自本公告见报之日起45日内，合并各方的债权人可以要求原公司清偿债务或者提供相应的担保。”2018年3月29日航天物业注销登记。被告邓日强系锦绣家园29栋603号房业主，房屋建筑面积150.46平方米，系普通住宅，另有杂屋一间（29-7号），面积15.22平方米。根据合同约定收费标准自2009年5月起至2016年12月，被告一直未缴纳物业服务费，其欠付金额为7651元（150.46㎡×0.5元/㎡/月×68个月+150.46㎡×0.6元/㎡/月×24个月+15.22㎡×0.25元/㎡/月×68个月+15.22㎡×0.3元/㎡/月×24个月）。原告多次向被告催缴，均未果，故诉至本院。另查明：航天物业为小区提供物业服务过程中，在物业共用设施设备的维修、养护等方面存在一定的服务瑕疵。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的《物业管理服务合同》、物业费催缴律师函等证据予以证实，并经庭审审查，本院予以确认。本院认为，航天物业与小区业主委员会签订的4份《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，因此双方应当按照该合同的约定享受权利和履行义务。现航天物业履行了物业服务义务，被告应当依照合同约定履行缴纳物业服务费等相关义务，因航天物业的债权债务由原告承继，故原告要求被告支付拖欠的2009年5月至2016年12月的物业管理费7651元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题。鉴于航天物业在提供物业管理服务时存在瑕疵，即航天物业亦有部分违约情形，结合被告欠缴物业服务费的金额、时间及航天物业在物业服务过程中存在瑕疵等综合因素，参考本院处理该小区同类案件的情况，本院酌情支持765元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邓日强自本判决生效之日起五日内向原告湖南航天经济发展有限公司支付物业服务费7651元。二、被告邓日强自本判决生效之日起五日内向原告湖南航天经济发展有限公司支付违约金765元。三、驳回原告湖南航天经济发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告邓日强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓日强负担。本判决为终审判决。审判员  黎春林二〇二〇年九月一日书记员  陈旸芷