辽宁省丹东市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）辽06行终130号 上诉人（原审被告）：东港市住房和城乡建设局。住所地东港市。 负责人：范洪斌，系该局局长。 委托代理人：曲亚男，女，系该局工作人员，住东港市。 委托代理人：何恒川，系辽宁仁正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：艾士发，男，1967年4月10日出生，满族，系兴达陶瓷商店业主，现住东港市。 委托代理人：刘景共，系辽宁蓝月律师事务所律师。 原审第三人：东港市华昌房地产开发有限公司。住所地东港市前阳镇。 法定代表人：王宝军，系该公司经理。 委托代理人：牛志，系辽宁鑫磊律师事务所律师。 原审第三人：丹东市振安区安诚小额贷款有限公司。住所地丹东市振安区。 法定代表人：冀艳芹，系该公司董事长。 上诉人东港市住房和城乡建设局因与被上诉人艾士发，原审第三人东港市华昌房地产开发有限公司、丹东市振安区安诚小额贷款有限公司撤销房屋备案登记一案，不服东港市人民法院（2020）辽0681行初3号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人曲亚男、何恒川，被上诉人艾士发及其委托代理人刘景共到庭参加诉讼，原审第三人东港市华昌房地产开发有限公司、丹东市振安区安诚小额贷款有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原审根据原、被告举证并经庭审质证认定，2011年1月15日，原告与第三人东港市华昌公司签订了房屋拆迁安置补偿合同，约定以相同地点、同等面积的门市房予以补偿，并于2011年12月1日前交付。2013年2月6日，双方又补签了《门市房偿还协议书》，确定门市房号为7号楼1-1、2-1室号、1-2、2-2号、1-3、2-3号，2号楼1-1、2-1号、1-2、2-2号，8号楼1-1、2-1号，9号楼1-9、2-9号、1-8、2-8号，并在东港市房产管理所登记。2011年11月30日，第三人丹东安诚公司与东港市华昌公司签订“商品房买卖合同”两份，约定第三人丹东安诚公司购买金阳嘉园小区2号楼1-1、2-1号、1-2、2-2号房。被告于2011年12月5日对涉案两套房屋进行备案登记的。原告于2017年7月27日，将东港市华昌公司作为被告，丹东市安诚公司、案外人初国军作为第三人以房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉至东港市人民法院，东港市人民法院于2017年4月20日作出（2016）辽0681民初3480号民事判决书，判决：原告艾士发优先第三人丹东市振安区安诚小额贷款有限责任公司、初国军取得东港市xx嘉园小区2号楼1-1号、2-1号、1-2号、2-2号，7号楼1-3号、2-3号、1-2号、2-2号、1-1号、2-1号、8号楼1-1号、2-1号，9号楼1-8号、2-8号、1-9号、2-9号房屋。第三人丹东市安诚公司及案外人初国军不服上诉至丹东市中级人民法院，丹东市中级人民法院于2017年10月9日作出（2017）辽06民终1289号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后，原告到被告处申请撤销对涉案房屋的备案，被告于2019年10月11日作出《关于对艾士发申请撤销位于前阳镇金阳嘉园小区八套商品房买卖合同备案的答复》，以原告提交的撤案申请不具备撤案条件，无法撤销上述合同备案。原告不服，遂向本院提起本行政诉讼。 原审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)》第四十五条二款、《城市房地产开发经营管理条例(2019修正)》第二十六条二款、《城市商品房预售管理办法(2004修正)》第十条均规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门予以备案。被告东港市住房和城乡建设局是东港市人民政府的房产管理部门，故被告对涉案商品房买卖合同的备案登记有职权依据。原告的诉讼请求是判令被告依法撤销被告登记备案在第三人丹东安诚公司名下位于东港市××阳镇xx嘉园小区两套门市房，该请求虽然没具体到两套门市房的房号，但在事实与理由中原告已列明，故原告的诉讼请求明确，符合起诉条件。2016年，丹东市振安区安诚小额贷款有限责任公司、初国军向原告主张其买卖涉案房屋合同效力时，原告得知其涉案的商品房买卖合同已备案登记。原告于同年7月则向本院提起备案登记的基础法律事实即涉案房屋拆迁补偿安置合同的诉讼，经二审，原告优先于第三人丹东市振安区安诚小额贷款有限责任公司、初国军取得涉案房屋。之后，原告向被告申请撤销二第三人涉案房屋买卖合同的备案登记，被告于2019年10月11日予以答复。原告在知道利益受损的时候即提起相关民事基础法律关系的诉讼，应认定为其撤销备案登记的主张已提起，与之后的撤销备案申请共同形成完整的起诉期限，故原告的起诉没超过法律规定的期限，被告的此节观点不成立。辽宁省东港市人民法院(2016)辽0681民初3480号民事判决书、辽宁省丹东市中级人民法院(2017)辽06民终1289号民事判决书已发生法律效力。判决:原告艾士发优先第三人丹东市振安区安诚小额贷款有限责任公司、初国军取得东港市xx嘉园小区2号楼1﹣1、2﹣1号、1﹣2、2﹣2号、7号楼1﹣3、2﹣3、1﹣2、2﹣2、1﹣1、2﹣1、8号楼1﹣1、2﹣1、9号楼1﹣8、2﹣8、1﹣9、2﹣9号房屋。该判决已明确原告作为拆迁补偿的被安置人先于买卖该房屋的二第三人取得涉案房屋，现在原告已实际占有使用上述房屋，明示自己对该房屋物权的取得权不会放弃，虽然暂无法取得房屋所有权证，但二第三人的买卖合同的备案登记，必然阻却原告物权登记的取得，该买卖房屋合同虽没有被认定无效和撤销，但就涉案房屋其不在原告同意的前提下无法取得房屋的物权。其买卖合同备案登记没有存在的事实根据，也必然导致原告产权登记无法实现，因而损害原告取得物权登记的合法权益，依法应予撤销。原告的诉讼请求有事实根据，其理由成立，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决：被告东港市住房和城乡建设局在本判决生效后30日内撤销对第三人丹东市振安区安诚小额贷款有限公司涉案房屋的备案登记。案件受理费50元，由被告东港市住房和城乡建设局承担。 上诉人东港市住房和城乡建设局上诉称，请求：一、依法判决撤销(2020)辽0681行初3号行政判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认为涉案买卖合同备案登记没有存在的事实根据，必然导致被上诉人产权登记无法实现，因而损害被上诉人取得物权登记的合法权益，依法应予撤销。由上诉人撤销对第三人丹东市振安区安诚小额贷款有限公司涉案房屋的备案登记，认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人要求上诉人撤销涉案合同备案，没有事实根据和法律依据。一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决根据辽宁省东港市人民法院(2016)辽0681民初3480号民事判决书、辽宁省丹东市中级人民法院(2017)辽06民终1289号民事判决书认定，被上诉人虽然暂无法取得房屋所有权证，但二第三人的买卖合同的备案登记，必然阻却原告物权登记的取得，该买卖房屋合同虽没有被认定无效和撤销，但就涉案房屋其不在被上诉人同意的前提下无法取得房屋的物权，其买卖合同备案登记没有存在的事实根据，也必然导致原告产权登记无法实现，因而损害被上诉人取得物权登记的合法权益，依法应予撤销。上述认定显属事实不清，上诉人依据二第三人间签署的买卖合同依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等相关法规规定，依法依规办理了涉案房产的备案登记，上诉人进行备案登记属于独立的行政行为，上述买卖合同在登记时不存在无效和可撤销的情形。且相关法律法规中亦未针对具体备案程序进行规定，因此一审判决认定事实不清，被上诉人主张撤销涉案合同备案没有事实根据和法律依据，依法应驳回其诉讼请求。二、被上诉人起诉确已超过法定起诉期限，其起诉依法应予驳回。通过庭审得知，被上诉人于2016年至2017年期间便已知晓涉案备案行为存在，且提起了相关诉讼。如被上诉人认为，其诉请系直接请求人民法院撤销涉案备案行为，则根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款之规定，以及《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款之规定，被上诉人的起诉期限最迟截至2017年10月9日，现被上诉人于2019年11月12日提起诉讼，一审判决认定被上诉人在知道利益受损的时候即提起相关民事基础法律关系的诉讼，应认定为其撤销备案登记的主张已提起，与之后的撤销备案申请共同形成完整的起诉期限，因此被上诉人的起诉没超过法律规定的期限显属认定事实不清，被上诉人的起诉确已超过法定起诉期限，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第(二)项之规定，被上诉人的起诉依法应予驳回。综上所述，上诉人认为，被上诉人要求上诉人撤销涉案合同备案，没有事实根据和法律依据，且被上诉人起诉确已超过法定起诉期限。一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正，请求二审法院依法作出公正的裁判。 被上诉人艾士发辩称，一、东港市人民法院（2016）辽0681民初3480号民事判决，判决被上诉人优先第三人安诚公司、初国军取得涉案备案的房屋，丹东市中级人民法院（2017）辽06民终1289号民事判决，驳回第三人安诚公司、初国军的上诉请求，维持原判。上述两份判决均已发生法律效力。只要被上诉人不放弃优先取得涉案备案的房屋，第三人永远无法取得涉案房屋的物权。现被上诉人已实际占有涉案房屋，没有任何可能性退出涉案的房屋。二、第三人在上诉人处取得房屋备案，是因为第三人华昌公司隐瞒事实真相，欺骗上诉人，没有如实向上诉人告知涉案房屋已通过动迁补偿方式补偿给了被上诉人。由于第三人华昌公司采取欺骗的行为，且损害被上诉人的利益，该备案应属无效行为，应被撤销。三、涉案的房屋备案一直处于违法房屋备案状态，不存在超过法定的起诉期限，且被上诉人得知此事之后，多次找过上诉人，但上诉人一直不予撤销涉案房屋备案，故不存在超过法定的起诉期限。四、人民法院判决被上诉人对涉案房屋具有依法取得房屋的权利，这是一个准物权。根据一物一权的原则，被上诉人的房屋势必影响被上诉人取得涉案备案房屋的物权。被上诉人去过东港市不动产登记中心询问过，如果涉案房屋备案登记在第三人安诚公司、初国军名下肯定影响被上诉人取得涉案房屋的不动产使用权证书。综上，请求丹东市中级人民法院驳回上诉人的诉讼请求，维护被上诉人的合法权益。 原审第三人东港市华昌房地产开发有限公司未到庭未答辩。 原审第三人丹东市振安区安诚小额贷款有限公司未到庭未答辩。 上诉人东港市住房和城乡建设局向原审法院提交的证据材料有：xx嘉园小区2号楼1-2、2-2室，2-1、1-1室《中华人民共和国房屋登记簿》。证明：被告依法对涉案房屋买卖合同进行备案。同时需要说明的是，鉴于原告提供了生效人民法院民事判决书，且该判决书已确认了上述房屋买卖合同的存在，因此对买卖合同内容不再重复举证。 被上诉人艾士发向原审法院提交的证据材料有：1、东港市人民法院（2016）辽0681民初3480号民事判决书；2、丹东市中级人民法院（2017）辽06民终1289号民事判决书。证明：原告对涉案房屋的所有权优先于第三人丹东安诚公司，原告从没有放弃也决不会放弃对涉案房屋的所有权，所以第三人丹东安诚公司已经没有任何事实上和法律上的理由取得涉案房屋。在此种情况下，作为被告的登记已无事实上和法律上的依据，故应予撤销。 原审第三人东港市华昌房地产开发有限公司、丹东市振安区安诚小额贷款有限公司未向原审法院提交证据。 上述证据均已随卷移送本院。 经审查，原审法院认证正确，本院根据本案的有效证据认定的事实与原审一致。 庭审辩论中，各方当事人围绕本案的争议焦点：1、被上诉人请求撤销上诉人对涉案房屋备案登记的行为有无事实和法律依据。2、被上诉人的起诉是否超过法律规定的起诉期限进行了辩论。各方当事人的辩论观点与其上诉和答辩观点一致。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)》第四十五条二款、《城市房地产开发经营管理条例(2019修正)》第二十六条二款、《城市商品房预售管理办法(2004修正)》第十条均规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门予以备案。上诉人东港市住房和城乡建设局是东港市人民政府的房产管理部门，故上诉人对涉案商品房买卖合同的备案登记有职权依据。 关于被上诉人艾士发的起诉是否超过法律规定的起诉期限的问题。因案涉房屋系原审第三人东港市华昌房地产开发有限公司拆迁被上诉人的房屋，而安置补偿给被上诉人的，后又将案涉房屋卖与原审第三人初国军，并在上诉人东港市住房和城乡建设局就双方的商品房买卖合同进行了买卖合同备案登记。为此被上诉人向原审法院提起民事诉讼，原审法院于2017年4月20日作出（2016）辽0681民初3480号民事判决，艾士发优先原审第三人丹东市振安区安诚小额贷款有限责任公司、案外人初国军取得涉案房屋，该案经本院二审维持原判，两份判决均已发生法律效力。由于两名原审第三人均未向上诉人申请撤销涉案房屋的买卖合同备案登记，故被上诉人向上诉人申请撤销包括涉案房屋在内的备案登记。上诉人于2019年10月11日作出《关于对艾士发申请撤销位于前阳镇xx嘉园小区八套商品房买卖合同备案的答复》，以原告提交的撤案申请不具备撤案条件为由，答复被上诉人无法撤销上述合同备案，被上诉人遂于2019年11月12日向原审法院提起行政诉讼。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条第一款的相关规定，因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内，故被上诉人不存在属于其自身的原因耽误起诉期限的情形，其起诉不超过法律规定的起诉期限。上诉人提出被上诉人起诉确已超过法定起诉期限，其起诉依法应予驳回的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于被上诉人请求撤销上诉人对涉案房屋备案登记的行为有无事实和法律依据的问题。因人民法院生效的民事判决已认定被上诉人优先于原审第三人丹东市振安区安诚小额贷款有限公司取得涉案房屋，故被上诉人在涉案房屋具备办理产权证书的时候，在涉案的买卖合同备案登记没被撤销的情况下，势必会影响被上诉人实现物权。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（十）项的规定，被上诉人与上诉人作出的涉案买卖合同备案登记行政行为有利害关系，该行政行为对被上诉人的权利义务产生实际影响。被上诉人请求撤销上诉人对涉案房屋备案登记的行为有事实和法律依据，原审判决上诉人撤销对原审第三人丹东市振安区安诚小额贷款有限公司涉案房屋的备案登记，认定事实清楚，适用法律、法规正确，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人东港市住房和城乡建设局负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晓欣 审判员  吕伯昌 审判员  李 欣 二〇二〇年九月二十一日 书记员  于冰冰