湖南省资兴市人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘1081民初792号原告：谢学林，男，1957年4月8日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。原告：何晓春（系原告谢学林之妻），女，1965年5月2日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。两原告共同委托诉讼代理人：邓昕，湖南星河律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：欧育雄，资兴市乾安律师服务所法律工作者。被告：资兴市财政局，住所地湖南省资兴市阳安路198号。法定代表人：周华健，系该财政局局长。被告：资兴市财政事务中心，住所地湖南省资兴市财政局老办公楼201-205室。法定代表人：刘红亮，系该中心主任。被告：资兴市投融资服务中心，住所地湖南省资兴市财政局老办公楼。法定代表人：廖建良，系该中心主任。上述被告共同委托诉讼代理人：曹清，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。第三人：代辉萍，女，1970年9月5日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。原告谢学林、何晓春与被告资兴市财政局、资兴市财政事务中心、资兴市投融资服务中心及第三人代辉萍商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢学林、何晓春及其共同委托诉讼代理人邓昕、欧育雄，被告资兴市财政局、资兴市财政事务中心、资兴市投融资服务中心共同委托诉讼代理人曹清，第三人代辉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢学林、何晓春向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决确认原告谢学林与资兴市城市建设综合开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.请求被告和第三人将资兴市新区晋宁路馨颐花园第壹幢壹单元117号车库交付原告并办理房产证；3、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告何晓春系谢学林之妻，第三人代辉萍与原告谢学林系资兴市农商银行职工。原资兴市城市建设综合开发公司（以下简称原市城建开发公司），于2003年4月29日在原资兴市工商行政管理局注册登记，该公司是由原资兴市建设委员会主管并批准成立（现更名为资兴市住房和城乡规划建设局）。2014年11月27日，该公司因经营管理不善等原因，导致该公司倒闭，被资兴市市场监督管理局注销登记；其债权债务等事务由资兴市住房和城乡规划建设局接管，后住建局又将接收的该公司的所有资料转交给了资兴市国有资产管理中心管理。2019年3月27日，中共资兴市委办公室发布资办发（2019）2号文件，将市国有资产经营管理中心的行政职能划入市财政局，并整合有关国有资产经营、城市建设投融资等公益服务职责，组建了市投融资服务中心，不再保留市国有资产经营管理中心。市投融资服务中心因此承担了市国有资产经营管理中心的行政职能。在市国有资产经营管理中心注销后，其保管的原资兴市城市建设综合开发公司注销登记后的债权债务等事务的有关资料全部转移给了市财政事务中心接管。市投融资服务中心为市财政局所属正科级公益类事业单位，市财政事务中心为市财政局所属的副科级公益类事业单位。原资兴市农村信用合作联社，现更名为资兴农村商业银行股份有限公司（以下简称原市信用联社），为解决职工的办公和居家方便的问题，组织职工筹集资金于2006年-2007年兴建一批职工住房，职工住房是根据职工的工龄、职务和职称等综合评分进行依次分配，车库则是由原市城建开发公司馨颐花园项目部自行出售。原告谢学林作为信用联社职工于2007年7月12日与馨颐花园项目部经理陈康福签订了一份《房屋预售协议》，购买了一套住房（贰栋贰单元2602房）和一个车库（壹栋壹单元117号），房价为550元/每平方米。2008年3月22日，原市信用联社住房委员会书面通知原告谢学林，要求原告谢学林交购房款23426元，并可按揭贷款50000元。原告谢学林按通知要求，向原市信用联社住房委员会交纳了购房剩余款73426元，谢学林原先已交定金4万元，加剩余房款73426元，共计113426元，房屋价款（含住房和车库在内）已全部交清。该购房职工住房款（包括车库在内）由职工向原市信用联社住房委员会交纳再由该住房委员会统一缴付给原市城建开发公司馨颐花园项目部。2009年9月29日，原告谢学林与资兴市城建开发公司馨颐花园项目部陈康福签订商品房买卖合同，在该合同第三条中“贰栋二单元2602号房”修改为“壹栋壹单元117号房”，“建筑面积共186.76平方米”修改为“建筑面积共19.76平方米”，修改部分加盖了“资兴市城建综合开发公司馨颐花园合同专用章”。后来，原告依法缴纳国家规定的税费后，统一由原信用联社向原资兴市房产管理局申请办理《房屋所有权证》的登记事项；原资兴市房屋管理局于2013年3月15日给原告谢学林、何晓春颁发了资房权证新字第××号和资房权证新字第××号《房屋所有权证》。后经原告谢学林、何晓春的申请，资兴市人民政府于2013年6月25日依法为原告谢学林、何晓春颁发了资ＢＧ国用（2013）第1176号《国有土地使用证》，该土地位于资兴市，使用面积为9.69平方米，即为原告谢学林、何晓春涉案的117号车库。2009年，因开发商陈康福一房多卖，将资兴市农商银行退休职工欧秀兰房屋重复卖给资兴市公安局干警曹菊民而发生纠纷，第三人代辉萍经资兴市农商银行相关领导做工作后，同意由开发商陈康福将第三人代辉萍房屋回购转让给曹菊民，陈康福于2009年4月29日给原告出具欠条一份，欠条内容为“今欠代辉萍退住房款柒万伍仟玖佰元整（75900.00），5月20日前付清。”第三人代辉萍与资兴市城建综合开发公司（陈康福）签订的房屋预售合同就已经解除。因开发商陈康福未将第三人代辉萍款项支付完毕，第三人代辉萍自2009年起一直占有并使用诉争117号车库至今。2018年12月4日，第三人代辉萍因不服资兴市国土资源局为谢学林、何晓春登记颁发国有土地使用证一案，向桂阳县人民法院提起行政诉讼。桂阳县人民法院（2018）湘1021行初263号《行政判决书》撤销了原资兴市房产管理局为谢学林、何晓春颁发的资房权证新字第××号、71××22号房屋所有权证。综上所述，原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力，被告应当全面履行有关义务。现在被告没有将房产交付给原告，已经构成违约，给原告造成了巨大的经济损失。故此，为维护原告的合法权益不受非法侵犯，根据我国有关法律规定，特向法院起诉，请求查明事实，依法支持原告的诉讼请求。围绕自己的主张，原告谢学林、何晓春向本院提交了14份证据。对原告提交的证据1—原告身份证复印件、证据2—原告的结婚证复印件、证据4—内资企业登记基本情况、证据12—（2018）湘1021行初264号行政判决书、证据13—(2018)湘1021行初263号行政判决书，经过质证，三被告及第三人对其三性均无异议。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。对原告提交的证据3—事业单位法人证书复印件、中共资兴市委办公室文件关于印发《资兴市机构改革实施方案》的通知，经过质证，三被告对其真实性、合法性没有异议，但认为该证据不能证明三被告是合同当事人，根据合同相对性，三被告不是本案适格主体；第三人代辉萍对该证据无异议。对原告提交的证据5—商品房买卖合同，经过质证，三被告及第三人均对该证据三性提出异议。对原告提交的证据6—购买车库收据、证据7—湖南省专项维修资金专用收据、证据8—湖南省非税收入一般缴款书、证据9—契税证、证据10—国有土地使用权证书、证据11—房屋所有权登记申请书一份，经过质证，三被告对上述证据的关联性提出异议；第三人认为不真实，与本案没有关联。对原告提交的证据14—欠条、资兴市农村信用合作联社关于代辉萍上访事项的回复、证明，三被告对该证据未提出质证意见；经过质证，第三人对该证据的真实性没有异议，但认为自己只是退了住房，没有退车库。对当事人有异议的证据，结合当事人的陈述及辩论意见决定是否确认。被告资兴市财政局、资兴市财政事务中心、资兴市投融资服务中心辩称：一、原告修改后的《商品房买卖合同》不具备合同主要条款，其合同标的和数量不明确，故其合同依法不能成立，不具备法律效力。其一，依据《合同法解释（二）》第1条之规定，合同成立的标准即合同自双方当事人就合同的主要条款达成一致时成立。而买卖合同的主要条款只有标的和数量，本案中，原告修改后的2009年9月29日的《商品房买卖合同》合同第三条：买受人可购商品房的基本情况，将原“贰栋贰单元2602房”修改为“壹栋壹单元117号房”、“建筑面积共186.76平米”修改为“建筑面积共计19.76平方米”，虽加盖公章，其修改时间及加盖公章经手人都未注明，且从该条的整体内容看，该涉案房屋117号房仍然是住宅，层高为3米，建筑层数为地上七层。其二，该《合同》约定的计价方式和价款与原告涉案的117号房不符，且修改后的合同对价款方式、付款期限、房屋交付期限、房屋交接、违约责任等合同基本条款内容未作约定，是一片空白。其三，修改后的合同出卖人系资兴市城市建设综合开发公司馨颐花园项目部，而在合同出卖人签章、法定代表人签章、委托代理人签章处，并没有出卖人、法定代表人和委托代理人的签章，也没有资兴市城市建设综合开发公司馨颐花园项目部的签名盖章，故该合同出卖人的合同主体是否适格、合法有待认证。二、原告以资兴市财政局、资兴市财政事务中心、资兴市投融资服务中心作为被告提起诉讼，其诉讼主体不适格。其一、从原告合同签订的主体来看，三被告既不是合同的出卖人，也不是合同的当事人。其二、从原告的起诉状可以看出，现在实际占有使用涉案117号房屋的是第三人，而三被告既未对该房屋取得所有权，又未对涉案房屋实施侵权行为。即从事实和法律来说，三被告都不是本案当事人。故原告将资兴市财政局、资兴市财政事务中心、资兴市投融资服务中心作为被告起诉，其诉讼主体不适格。综合上述事实、理由以及相关法律规定，恳请法院查明事实，依法作出公正判决。三被告未提交证据。第三人代辉萍述称，一、对原告与城建开发公司签订的《商品买卖合同》的真实性有异议。（1）原告提出来的117号车库合同，完全是一份购买住房合同，并非是购买车库的合同，多处有明显改动，同时购房款99841元明显与当时的市场价不相符合。（2）原告在2013年办理房产登记时，提供的117号车库合同与原告申报的住房合同为同一个版本，只是作了部分手工修改，而进行土地使用证登记时使用的住房合同又不同，与办理房产证的合同大相径庭，所以无法辨认真实有效的原始合同是哪一份。（3）因馨颐花园房地产开发商陈康福一房多卖，陈康福将原告所购买的车库又卖给了袁喜美，而袁喜美占有了该车库。2014年袁喜美向资兴市人民法院提起诉讼，要求原告撤销该车库的货款抵押。在该案中，原告提供的购住房合同与以上均不相同，合同中住房和车库总价格为113427元，车库为115号，并不是117号车库，付款总金额也不是原告在该案中阐述的13万多。且与其它合同明显不同的是：无出卖人签字、无签订合同日期。二、本案诉争的车库系本人出资购买，不存在交付给原告。（1）本人与原告均系资兴市农村信用合作联社职工，2006年资兴市农村信用联社集资建房，本人于2006年9月22日购买了单位集资房屋一套、车库两间。房屋位于馨颐花园一栋二单元一楼，车库位于该栋房子后面的第四间及第二栋前面第三间。本人按交款通知书交付了全部款项。（2）2009年交付房屋时，因房地产老板陈康福将房子一房多卖（陈因此被判刑），其中资兴市廖江派出所干警曹菊民与廖江信用社退休职工欧秀兰，同时争本人楼上的房子。为了维护稳定，解决此矛盾，信用联社领导姜吉林、谢迎乐和房管会成员何红日多次做本人的思想工作，要本人将房子卖给陈康福。为此，本人于2009年4月29日将住房以12.59万元的低价卖给陈康福，平息了此事。但陈康福没有足够的现金支付给本人房款，故只给本人现金5万元，还有7.59万元由陈康福写了张欠条，由资兴市农村信用合作联社工会作担保，至今该款陈康福都没有支付。（3）因本人还有房屋在信用联社院内，需要车库使用，故没有将车库卖给陈康福。2009年期间，本人交纳了1500元安装车库（杂房）卷闸门费用，并顺利拿到钥匙，使用至今，并不是非法占有117号车库。三、本案原告所购车库并不是本案诉争车库，而是与他人有纠纷的车库，并非117号车库。（1）原告谢学林提供的《房屋预售协议》（编号C009）所购的车库面积为25平方米，按当时550元每平方米计算，原告支付的款项为13750元，从原告谢学林提供的《通知》及《职工购房委员会分房表》上明确显示其车库面积为24.7平方米，车库价格为13585元。而本案诉争的车库面积为19.76平方米，按550元每平米计算，共计价为10868元。（2）原告谢学林提供的《职工购房委员会分房表》上，所有人选车库时，均亲笔在该表上相应的车库位上签名。在该分房表上，原告谢学林的签名是写在贰号楼北面由西向东数第二间。本案诉争的车库是位于壹号楼南面由西向东数第四间，这两间车库位置相差甚远。（3）根据袁喜美的申请，资兴市人民法院调取了原告当时用房产和车库作抵押担保的相关资料。其中《资兴市预购商品房抵押登记申请表》、《收款收据》、《抵押物清单》、《商品房买卖合同》均证实：谢学林所购车库为24.7平方米的115号车库。在2014年6月份被袁喜美起诉后，在答辩时也说115号车库是谢学林的，同时信用联社也出具了文书，证明115号车库是谢学林的，可以充分证明原告谢学林所购的车库是位于贰号楼与袁喜美有纠纷的115号车库。综上所述均有证据可以充分证实。恳请法院查明事实，还本人一个公道、清白！围绕自己的陈述意见，第三人代辉萍向本院提交了21份证据。对第三人提交的证据1—第三人代辉萍的身份证复印件，经过质证，原告对其三性没有异议。对第三人提交的证据2—商品房买卖合同（办理房产证的合同）、证据3—商品房买卖合同（办理土地使用证的合同），原告对其真实性、合法性没有异议，但认为合同的修改，是经过开发商核对无误才修改，并且加盖了项目部的公章。对第三人提交的证据4—资兴市人民法院案件卷宗民事起诉状、证据5—民事答辩状、证据6—房屋预售协议、证据7—通知、证据8—证明、证据9—车库选房表、证据10—抵押物清单、证据11—商品房买卖合同，经过质证，原告认为上述证据与本案没有关联。对第三人提交的证据12—土地登记申请书、商品房买卖合同，原告认为土地登记申请提交的合同不是商品房买卖合同。对第三人提交的13—商品房买卖合同，经过质证，原告认为是经过开发商同意才修改的。对第三人提交的14—欠条、证据15—馨颐花园有关问题的协调调处意见、证据16—房屋预售合同，原告没有异议。对第三人提交的证据17—职工购房第一栋名单、证据18—一号栋杂房表、证据19—通知，原告对上述证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。对第三人提交的证据20—桂阳县人民法院行政判决书，原告认为判决撤销其产权登记，是因为合同有瑕疵，不是因为合同内容违法。对第三人提交的证据21—资兴市自然资源局不动产登记信息表，原告没有异议。三被告对第三人提交的证据认为与己无关，没有提出质证意见。对第三人提交的证据，本院结合当事人的陈述及辩论意见确定是否确认。根据当事人的陈述和经举证、质证确认的证据，本院认定事实如下：原告谢学林与第三人代辉萍系资兴市农商银行职工。2006年，资兴市农商银行为职工在馨颐花园团购订房，所有款项由该行收支，职工根据综合打分后选房。第三人代辉萍选购了位于馨颐花园1栋2单元1楼房屋一套，1栋南面由西向东数第4间车库（案涉的117号车库）及2栋北面由西向东数第14间车库。2006年9月22日，代辉萍与资兴市城建综合开发公司（项目实际开发商陈康福）签订房屋预售合同，并按通知交纳了相应的购房款。2009年，因开发商陈康福一房多卖，将资兴市农商银行退休职工欧秀兰所购房屋重复卖给资兴市公安局干警曹菊民而发生纠纷，代辉萍经资兴市农商银行相关领导做工作后，同意由陈康福将代辉萍所购房屋回购转让给曹菊民。陈康福于2009年4月29日给代辉萍出具欠条一份，欠条内容为“今欠代辉萍退住房款柒万伍仟玖佰元整（75900.00），5月20日前付清。”2009年9月29日，原告谢学林与资兴市城建开发公司馨颐花园项目部陈康福签订一份《商品房买卖合同》，该合同第三条中由“贰栋贰单元2602号房”修改为“壹栋壹单元117号房”，“建筑面积共186.76平方米”修改为“建筑面积共19.76平方米”，修改部分加盖了“资兴市城建综合开发公司馨颐花园合同专用章”。但第四条第一项“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米535元，总金额（99917元）玖万玖仟玖佰壹拾柒元整”未进行修改。2013年1月9日，资兴市地方税务局为原告颁发契证资字第0002369号契税证。2013年3月15日，资兴市房产管理局为原告谢学林颁发了“资房权证新字第××号”房屋所有权证，为原告何晓春颁发了“资房权证新字第××号”房屋所有权证。两证均载明房屋座落在资兴市新区，建筑面积19.76平方米，该房屋为两原告共有，用途为非住宅。2018年12月4日，代辉萍以资兴市房产管理局错误将其购买的车库登记在谢学林、何晓春名下。要求资兴市国土资源局撤销为谢学林颁发的“资房权证新字第××号”房屋所有权证，为何晓春颁发的“资房权证新字第××号”房屋所有权证。桂阳县人民法院于2019年3月20日作出（2018）湘1021行初263号行政判决书，以资兴市房产管理局作出的转移登记行为认定事实不清，主要证据不足，在办理过程中亦未尽到审慎审查义务为由，判决撤消了资兴市房产管理局于2013年3月15日为谢学林、何晓春颁发的资房权证新字第××号、71××22号房产证。2013年5月6日，原告谢学林、何晓春及文政雄共同委托何红日向资兴市国土资源局申请117号车库土地使用权。2013年6月25日，资兴市人民政府为原告谢学林、何晓春颁发了“资ＢＧ国用（2013）第1176号”国有土地使用权证，该土地位于资兴市新区，使用权面积6.96平方米，分摊面积6.96平方米。2018年12月4日，本案第三人代辉萍因不服资兴市国土资源局为原告谢学林、何晓春登记颁发国有土地使用证，以资兴市房产管理局将其购买的117号车库错误登记在谢学林、何晓春名下，资兴市国土资源局也为谢学林、何晓春办理了117号车库的国有土地使用权证，向桂阳县人民法院提起行政诉讼，要求撤销资兴市人民政府为谢学林、何晓春颁发的“资ＢＧ国用（2013）第1176号”国有土地使用权证。桂阳县人民法院于2019年4月22日作出（2018）湘1021行初264号行政判决书，驳回了代辉萍的诉讼请求。还查明，在桂阳县人民法院作出上述行政判决后，原告谢学林、何晓春提起本案诉讼前，两原告已到资兴市国土资源局不动产登记中心，为本案诉争房产办理了不动产权证。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2009年9月29日，原告谢学林与资兴市城建开发公司馨颐花园项目部陈康福签订《商品房买卖合同》购买本案案涉房产后，根据合同的约定，原告已取得案涉房产的房屋所有权证和对应的国有土地使用权证。特别是在桂阳县人民法院于2019年3月20日作出（2018）湘1021行初263号行政判决书，以资兴市房产管理局作出的转移登记行为认定事实不清，主要证据不足，在办理过程中亦未尽到审慎审查义务为由，判决撤消了资兴市房产管理局于2013年3月15日为谢学林、何晓春颁发的资房权证新字第××号、71××22号房产证后，两原告又依据合同取得了案涉房产的不动产权证。原告所诉请的确认合同合法有效及办理不动产权证的诉请已得到解决，无需本院再予确认，即本案案涉合同目的已得到实现，不存在诉争，对原告该诉请，依法应予以驳回。在两原告取得案涉房产不动产权证后，第三人代辉萍以该房产系自己所购买为由，在没有取得不动产权证的情况下依然强行占有该房产，原告与第三人代辉萍之间不存在合同关系，两者之间系另外的民事法律关系，原告可另行主张权利，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款十一项之规定，裁定如下：驳回原告谢学林、何晓春的起诉。案件受理费80元，退回原告谢学林、何晓春。如不服本判决，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李江林人民陪审员  郭新亮人民陪审员  杨满标二〇二〇年九月二日法官助理蒋钰菊书记员雷成琦附相关法条:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。