浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0108民初2613号原告：浙**龙房地产开发有限公司，住所地杭州市滨江区东信大道1077号，统一社会信用代码91330000142913753Y。法定代表人：孙天文，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何丽青、王语秋，浙江凯麦律师事务所执业律师。被告：杭州瑞禾物业管理有限公司，住所地杭州市下城区颜三路116号547室，统一社会信用代码91330103328271883X。法定代表人：陈民。委托诉讼代理人：宋协平，系公司员工。被告：碧水豪园小区第四届业主委员会，住所地杭州市滨江区东信大道1077号。诉讼代表人：林劲松。原告浙**龙房地产开发有限公司（以下简称华龙房开公司）与被告杭州瑞禾物业管理有限公司（以下简称瑞禾物业公司）、被告碧水豪园小区第四届业主委员会（以下简称碧水豪园业委会）排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月13日受理后，依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告华龙房开公司的委托诉讼代理人何丽青与王语秋、被告瑞禾物业公司的委托诉讼代理人宋协平、被告碧水豪园业委会的诉讼代表人林劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华龙房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告排除对原告所有的碧水豪园小区会所（1幢107室、204室、305室—309室等）经营用房以及地下停车位的占有、使用、收益出租等权利的妨害，允许原告及会所承租人、车位受让人占有、使用会所和地下停车位；2.两被告赔偿原告会所租金损失（自2018年11月15日起暂计算至2020年6月14日为263333元，实际应计算至被告排除妨害之日止）、车位租金损失（自2018年6月1日起，按每月每个车位200元暂计算至2020年6月30日为85000元，实际应计算至被告实际排除妨害之日止）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告系碧水豪园小区的开发商，对碧水豪园小区会所和地下停车位依法享有占有、使用、收益、出租、处分等合法的权益。对于原告所有的小区会所，两被告自2018年起不断阻挠原告及会所承租人使用，导致原告无法使用、出租，期间原告不得不四度报警，但至今仍未能将会所让承租人使用。对于原告所有的车位，碧水豪园业委会于2018年5月、2019年12月通过单方出具的文件，声称没收原告依法所有的车位，严重侵犯了原告的权益。此外，被告工作人员无理阻挠原告已转让车位的业主进入地下停车场，被告瑞禾物业公司甚至堂而皇之地在原告所有的车位上悬挂出租招牌，侵占原告的合法资产。原告认为，两被告通过单方发布通知，以及无理阻挠使用等行为，已经违反《物权法》和《侵权责任法》等法律法规，构成侵权。原告有权要求立即停止侵权，排除妨碍、赔偿损失，以及保障原告的占有、使用、收益、出租、处分等合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告碧水豪园业委会辩称：小区会所是商品住宅项目附属会所的简称，是指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业娱乐等配套服务的场所。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。会所作为配套设施，应归全体业主所有和使用，以免在经营管理和使用时发生矛盾和纠纷。业委会是小区所有业主选出来，按照业主规约对小区进行管理。碧水豪园小区的业主规约第六条明确，在本物业管理区域内，除幼儿园外的地下车库、人防工事、会所使用权归全体业主所有，如需改变其使用性质，需经三分之二以上业主同意。原告也是业主，当时没有对业主规约提出任何异议。从2004年到2013年，一直是由原告的物业公司为小区提供服务。原告管理小区也非常清楚业主规约出台的情况，一直没有任何的异议。另外，车库是小区的共同共有资产，原告没有取得地上车库的产权，也没有办理地下车库的出售许可证、租赁许可证，是强行占有小区地下车库，并进行出租。被告瑞禾物业公司辩称，认可被告碧水豪园业委会的答辩意见。答辩人没有妨碍原告作为业主的身份进出小区。但是答辩人作为物业管理单位，对进入小区的车辆按管理规定进行管理，没有经过登记的车辆是不能进行小区的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的房屋所有权证、告知函及邮寄面单的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的；被告对原告提交的照片（两张）、房屋租赁合同（两份）及相应的记账凭证（2018年11月15日、2019年10月24日）、情况说明以及证件的三性均不予认可；在原告提交的光盘（三张）以及视听资料与文字整理这组证据中，被告对录音的真实性无异议，对录像视频资料持异议，认为有剪辑。本院经审核，对被告无异议的证据予以确认；2018年11月15日签订的租赁合同，合同尾部无相对方的签章，其真实性本院难以认定，但对应的记账凭证来源于银行，对其真实性本院予以确认；对2019年10月24日签订的房屋租赁合同及相应的记账凭证的真实性予以确认；被告认为录像视频资料存在剪辑，然无任何反驳证据提交，本院对光盘以及视听资料的形式真实性予以确认。另，原告提交的情况说明属于证人证言，且联名出具，不符合证据形式要求；照片的来源不清、拍摄时间及地点亦难以确认，不符合证据的形式要求，对上述证据的三性本院均不予确认。被告碧水豪园业委会提交小区业主管理规约一份，原告认为该管理规约形成时间不明，且业主大会的管理规约无权对原告拥有产权的会所如何使用作出决定；被告瑞禾物业公司对该证据的三性均无异议。本院经审查对其真实性予以确认。被告瑞禾物业公司无证据提交。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系碧水豪园小区的开发商，系坐落于碧水豪园小区1幢107室、204室、305室、306室、307室、308室、309室房屋的所有权人。被告瑞禾物业公司系碧水豪园小区的物业服务单位。2018年5月26日，碧水豪园第三届业主委员会向瑞禾物业公司发出《关于没收华龙房产地下室剩余未租售车位的决定》的文件，表示“鉴于地下室车库漏水及人防通风管道严重破损，而华龙房开公司作为收益方一直未进行维修工作，没收其地下室未租售的剩余车位，归属小区全体业主共有，由瑞禾物业负责出租，收取的租金作为小区地下室的维修费用。”2018年8月20日，原告向碧水豪园第三届业主委员会发出告知函，表示业委会无权通过单方决定擅自没收原告的地下车位，就车位维修事宜愿意与业委会进一步协商解决等。2019年10月24日，原告就案涉的1幢107室、204室、305室、306室、307室、308室、309室房屋与案外人签订房屋租赁合同。2019年12月28日，碧水豪园第四届业主委员会向原告发出《关于要求华龙房产退还业主地下室车位租金的通知》。原告则于2020年4月20日，向两被告发出告知函，表示：“自2018年以来，因瑞禾物业公司无故干扰会所的经营与使用，导致本公司迟迟未能将会所进行出租，严重影响了本公司的合法权利……请贵方在接函之日起五日内停止侵权、排除妨害，不得再阻挠本公司会所出租及车位使用权转让……否则由此造成的一切法律后果，将均由贵方承担等”。2020年5、6月份，因两被告认为1幢107室、204室、305室、306室、307室、308室、309室作为小区会所，其使用（包括出租等）需征得业主大会同意，以及应遵守小区业主管理规约等，原被告多次发生争执，并有110接处警。另查明，碧水豪园小区制定有小区业主管理规约，其第六条规定：“在本物业管理区域内除幼儿园外的地下车库、人防工事、会所使用权归全体业主所有。如需改变其使用性质，需经2/3以上业主同意”。本院认为，原告诉讼请求主张排除对碧水豪园小区会所、地下停车位的占有、使用、收益出租等权利的妨害，并主张相应的损失，然而碧水豪园小区会所与地下停车位系不同的物，且原告诉请有哪些地下停车位也不明确，其主张的妨害行为等亦有不同，即原告的诉讼请求涉及多项不同的法律关系，故本院当庭确认本案仅审理原告主张的排除对碧水豪园小区会所之妨害请求以及与之对应的赔偿请求，其他涉及车位的诉讼请求因为涉及不同法律关系，已向原告释明可以另案主张。我国《物权法》规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”排除妨害请求权是指权利人对己物已经造成妨害的行为或设施请求排除的权利，其主张排除的是一种现实的妨害。本案两被告对案涉会所均未采取过施加某种设施或行为予以阻碍，故原告主张排除妨害及损失，无事实根据，本院不予支持。此外，被告碧水豪园业委会在本质上属于业主对所拥有的物业进行管理而建立的自治性组织，设立自治机构的主旨是为了有效运作业主的自治管理，业主应当遵守业主大会制定的管理规约。本案原、被告双方纠纷起因或争执点在于对会所的出租使用上。原告系会所产权的所有人，但作为小区业主，其对会所的使用应当遵守小区的相关管理规约。当然原告如认为小区业主大会的相关决议或小区的相关管理规约侵犯其合法权益的，可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告浙**龙房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5250元，减半收取2625元，由原告浙**龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  季隽虹二〇二〇年九月八日书记员  高 冰