湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终545号 上诉人（原审被告）：陈红，女，1974年4月6日出生，苗族，住湖南省张家界市永定区。 被上诉人（原审原告）：张家界市永定区教育服务中心，住所地湖南省张家界市永定区紫舞路253号。 法定代表人：丁力生,主任。 委托诉讼代理人：李正午，男。 委托诉讼代理人：邓富文，湖南风云律师事务所律师。 原审第三人：黄中秋，男，1974年6月25日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 上诉人陈红因与被上诉人张家界市永定区教育服务中心（以下简称区教育服务中心）及原审第三人黄中秋房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈红上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，上诉人原系永定区澧滨教学仪器厂职工，因该厂经营困难，为解决职工生活问题，将该厂门面分给上诉人使用，门面经营所得用于抵偿工资，当事人之间也不存在书面或口头的租赁合同关系，故本案并非租赁关系，被上诉人无权收回房屋。 区教育服务中心辩称：1.房屋所有权属于区教育服务中心，且给陈红每月都发放了工资，门面不是安置或抵给职工的，工资表双方一审已确认；2.双方签订的合同是不定期租赁合同，区教育服务中心有权行使解除权，解除通知已送达给陈红，租赁关系应当解除。 区教育服务中心向一审法院起诉请求：1.判令解除区教育服务中心、陈红之间就区教育服务中心所有的位于永定区交汇处从西往东第5间门面的租赁合同；2.判令终止陈红与黄中秋之间的租赁合同，确认区教育服务中心与陈红租赁合同解除后的转租租赁期限无效；3.判令陈红支付自2020年1月起至退还该门面日止，每月按230元的标准支付欠交租金或占用使用费（暂算至起诉之日计920元）；4.判令陈红和第三人立即退还、腾让该门面。 一审法院认定事实：被告陈红系区教育局二级机构澧滨教学仪器厂职工。1994年以来，陈红一直占有、使用澧滨教学仪器厂所有的位于城区交汇处从西往东第五间门面（以下简称涉案门面）。2003年5月23日，张家界市永定区委机构编制委员会下发张定编发［2000］3号文件，撤销原文裕商场、教育基建队、教工之家、教学仪器厂，组建张家界市永定区教育服务中心，隶属区教育局管理，并将以上撤销单位的117名自收自支人员编制划归区教育服务中心。区教育服务中心成立后，每月给陈红发放了部分工资。 2005年12月31日，张家界市房地产管理局为区教育服务中心发放了房屋所有权证（房权证张房证字第××号、03××98号），房屋所在的土地使用证仍登记为澧滨教学仪器厂（证号定国用92字第000304号，用地面积1370.9㎡，建筑占地831.9㎡，东抵毛巾厂宿舍，南至路中心、西抵花园东墙，北至解放路心）。其中，03××98号房屋所有权证记载：房屋坐落永定区永定办事处回龙居委会，房屋平面图显示门面为长23.4米、宽1.2米＋6.4米。陈红占有门面后，将门面后面的职工宿舍与门面打通，全部改为门面对外出租使用，现被告陈红使用的门面面积约45平方米。从2005年至2009年，区教育服务中心按每月250元的标准从发放给陈红的工资收入中扣除门面租金；2009年至2019年12月，按每月230元标准扣除租金。 2015年5月，区教育服务中心委托张家界市安泰司法鉴定中心对位于永定办事处岩塔的房屋进行安全性鉴定，2015年6月18日，张家界市安泰司法鉴定中心出具一份司法鉴定报告书，该报告记载的房屋概况为：区教育服务中心厂房（原澧滨教学仪器厂）位于张家界市永定区永定办事处岩塔，由1＃楼、2＃楼、3＃楼三栋房屋组成。1＃楼，建成于1981年，坐南朝北，砖混结构三层，临街一层门面为后加修，房屋建筑面积约557㎡，房屋一至三层层高为3.8米，房屋基础采用毛石条形基础，墙体均为190×××××390砼空心小砌块墙，预应力空心楼板，木檩子小青瓦坡屋面；2＃楼，建成于1983年，坐东朝西，砖混结构三层，建筑面积207㎡，房屋一、二层层高分为3米、2.9米，房屋基础采用毛石条形基础，墙体均为240厚红砖眠墙，预应力空心楼板，木檩子小青瓦坡屋面；3＃楼，建成于1991年，坐东朝西，钢筋混凝土框架结构，三层，房屋建筑面积约490㎡，房屋层高均为3.5米，房屋基础采用钢筋混凝土独立性基础，墙体均为240厚红砖眠墙，预应力空心楼板，预应力空心板平屋面。鉴定结论为：1＃楼房屋危险性等级综合评定为Ｄ级，2＃、3＃楼房屋危险性等级综合评定为Ｃ级，处理建议为：1＃楼停止使用或予以拆除，2＃、3＃楼进行加固处理。 2018年2月28日，张家界市永定区安全生产委员会办公室向区教育局下达《重大事故隐患整治任务交办单》，内容为：澧滨教学仪器厂存在重大事故隐患，根据湖南省重大事故隐患治理“一单四制”的有关规定，现决定将该重大事故隐患治理任务下达给你单位，请严格落实隐患治理责任，确保在2018年3月15日前将隐患整改到位，并及时上报治理工作进展情况。如治理任务已完成，请及时报区安委办组织验收和销号。如未在规定时限内完成治理任务，要向我单位作出书面说明。对整改不力或整改不到位酿成安全事故的，将依法追究相关责任单位和人员的责任。 2019年4月26日，区教育服务中心委托湖南博联工程检测有限公司对区教育服务中心厂房1#楼的安全性与抗震性进行鉴定，2019年5月5日，湖南博联工程检测有限公司出具《永定区教育服务中心厂房1#楼安全性与抗震性检测鉴定意见书》，该意见书的安全性鉴定结论为1#楼在非抗震条件下的安全性等级为Dsu级，安全性严重不符合本标准对Dsu级的要求，严重影响整体承载，应立即采取相应措施进行处理；抗震性鉴定结论为抗震性不满足《建筑抗震鉴定标准》的要求；处理建议为：1、因该房屋安全性与抗震性均不满足现行规范设计要求，建议委托有设计资质的单位进行加固设计，并由具有相应资质的施工单位进行施工；2、当维修、加固成本大于新建造价的70%时，建议整体拆除。 2019年5月21日，区教育服务中心发出公告，内容为：原澧滨教学仪器厂住户及经营户：经房屋安全鉴定机构再次鉴定，各位所居住的房屋和经营的门面分别为D级、C级危房。根据房屋管理相关规定，现有房屋不能居住和作为营业场所经营，为确保各位住户及经营户的生命财产安全，经我中心研究决定所有门面合同终止执行并进行清算，对现居住的房屋、门面使用权收回，对房屋进行处置。恳请各位住户及经营户，自收到公告后在一个月内迅速搬出，迁出过程中如有问题请与我中心联系。 2019年3月，陈红将占有的5号门面出租给第三人黄中秋，第三人黄中秋租赁门面后经营完美布艺窗帘，2020年4月，第三人黄中秋自愿与陈红终止租赁合同并将门面退还给陈红。 一审法院认为，被告陈红于1994年以来一直占有、使用的位于永定区交汇处从西往东第5间门面的所有权人系区教育服务中心，依照法律规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。自2003年5月永定区教育服务中心成立以来，一直认可被告陈红占用涉案门面的行为系租赁行为，并从陈红的工资收入中扣除了部分租金，故原、被告双方构成不定期租赁法律关系。依照法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人。因被告陈红占有的涉案门面所在的1＃楼经鉴定系危房，为避免重大安全事故发生及门面使用者、经营者的人身安全，原告永定区教育服务中心已采用公告的方式通知其与占有使用者终止合同并要求占有使用者迅速搬出。除上述公告通知外，原告还当面通知了第三人黄中秋，又发送短信向被告陈红进行了通知，原告永定区教育服务中心已履行了合理期限的通知义务。故原告永定区教育服务中心要求解除原、被告间就原告所有的位于永定区交汇处从西往东第5间门面的租赁关系，符合法律规定，该项诉讼请求予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物，并支付占用门面期间的租金，故永定区教育服务中心要求被告陈红自2020年1月起至退还涉案门面日止，按每月230元的标准支付欠交租金或占用使用费理由正当，该诉讼请求，亦予以支持。第三人黄中秋已在,区教育服务中心起诉前与陈红终止租赁关系并将租赁门面退还给陈红，第三人黄中秋在本案中不应承担返还门面的责任。陈红辩称双方不构成租赁合同关系，该门面系原澧滨教学仪器厂抵其工资和生活费，是安置职工、解决职工生活出路的一种方式，区教育服务中心不享有合同解除权的观点，没有提交相关证据证实，且自区教育服务中心成立以来，一直为陈红发放了部分工资，故陈红的辩称观点无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条规定，判决：一、解除原告张家界市永定区教育服务中心与被告陈红之间就原告张家界市永定区教育服务中心所有的位于张家界市永定区交汇处从西往东第5间门面的不定期租赁关系；二、被告陈红自2020年1月起至退还门面之日止，按每月230元的标准向原告张家界市永定区教育服务中心支付占用门面期间的租金；三、被告陈红立即退还占用的原告张家界市永定区教育服务中心所有的位于永定区交汇处从西往东第5间门面；四、驳回原告张家界市永定区教育服务中心的其他诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告陈红负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，案涉门面归区教育服务中心所有，该门面一直由陈红占有使用，双方未签订书面租赁协议。根据上述法律规定，区教育服务中心与陈红形成不定期租赁关系。陈红主张其与区教育服务中心并非租赁关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，陈红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陈红负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 洁 审判员 刘利利 审判员 杨 芳 二〇二〇年九月九日 法官助理盖景阳 书记员宋洁鸿 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。